Tribunale Di Bergamo

Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 67 / 2018

Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: OMISSIS contro: OMISSIS

N° Gen. Rep. 67/2018 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 11-01-2019 ore 10:00 Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa LAURA DE SIMONE

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 - Casa di civile abitazione

Esperto alla stima: Arch. Pietro Ruggeri Codice fiscale: RGGPTR69L01A794I Studio in: Via Borghetto 2 - 24020 Torre Boldone Telefono: 035363490 Fax: 035363490 Email: [email protected] Pec: [email protected]

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Beni in Costa Volpino (BG) Località/Frazione Flaccanico Via Fiume n.8

INDICE

Lotto: 001 - Casa di civile abitazione

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ...... 6 Corpo: Lotto 001 ...... 6 2. DESCRIZIONE ...... 7 DESCRIZIONE GENERALE ...... 7 Corpo: Lotto 001 ...... 7 3. PRATICHE EDILIZIE ...... 11 Corpo: Lotto 001 ...... 11 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA ...... 11 Corpo: Lotto 001 ...... 11 4. CONFORMITÀ URBANISTICA ...... 12 Corpo: Lotto 001 ...... 12 5. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ...... 13 Corpo: Lotto 001 ...... 13 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ...... 14 Corpo: ...... 15 7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ...... 15 8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ...... 15 Corpo: Lotto 001 ...... 15 9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ...... 16 Corpo: Lotto 001 ...... 16 10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ...... 17 11. STATO DI POSSESSO ...... 17 12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ...... 17 Criterio di stima ...... 17 Fonti d'informazione ...... 18 Valutazione corpi ...... 18 Adeguamenti e correzioni della stima ...... 19 Prezzo base d'asta del lotto ...... Errore. Il segnalibro non è definito. Regime fiscale della vendita ...... Errore. Il segnalibro non è definito.

Pag. 2 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 67 / 2018 SINTESI ELABORATO

1. Informazioni sulla procedura Giudice: Dott.ssa LAURA DE SIMONE Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 11-01-2019 ore 10:00 Creditore Procedente: OMISSIS Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

2. Informazioni C.T.U. Esperto alla stima: Arch. Pietro Ruggeri Data nomina: 03-09-2018 Data giuramento: 12-09-2018 Data sopralluogo: 18-10-2018 Cronologia operazioni peritali: In data 01/10/2018 sono stati inviati mezzo raccomandata RR gli inviti con la comunicazione dell'inizio delle operazioni peritali al debitore e all'occupante il bene oggetto dell'esecuzione immobiliare per il giorno 18/10/2018 alle ore 11,00. Lo stesso giorno del sopralluogo mi sono recato presso l'ufficio tecnico del Comune di Costa Volpino (BG) per presa visione della documentazione relativa ai permessi comunali e di seguito ho effettuato il sopralluogo presso il bene oggetto dell'esecuzione immobiliare in via Fiume n.8 nel comune di Cos- ta Volpino fraz. Flaccanico.

3. Dati Catastali

Bene: Via Fiume n.8 - Flaccanico - Costa Volpino (BG) - 24062 Lotto: 001 - Casa di civile abitazione Identificativo corpo: Lotto 001 Categoria: Abitazione di tipo civile [A2] Dati Catastali: Sig.ra OMISSIS nata a Chivasso (TO) il OMISSIS (C.F. OMISSIS) proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni, foglio 12, particella 1412, subalterno 701, indirizzo Via Fiu- me n.8, piano T-1-2, comune Costa Volpino, categoria A/3, classe 2, consistenza 7, superficie 243, rendita € 224,14. Sig.ra OMISSIS nata a Chivasso (TO) il OMISSIS (C.F. OMISSIS) proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni , sezione censuaria Costa Volpino, foglio 2, particella 363, qualità Incolto Produttivo, classe 2, superficie catastale 10, reddito dominicale: € 0,01, reddito agrario: € 0,01. Sig.ra OMISSIS nata a Chivasso (TO) il OMISSIS (C.F. OMISSIS) proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni, sezione censuaria Costa Volpino, foglio 2, particella 735, qualità Semina- tivo, classe 2, superficie catastale 340, reddito dominicale: € 1,40, reddito agrario: € 1,67

4. Stato di possesso

Bene: Via Fiume n.8 - Flaccanico - Costa Volpino (BG) - 24062 Lotto: 001 - Casa di civile abitazione Identificativo corpo: Lotto 001 Possesso: Occupato da Coniuge del debitore esecutato sig. OMISSIS e dalla compagna convivente con i due figli. I beni sono occupati senza alcun titolo in quanto non è stata data

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nessuna risposta a questo quesito ne da parte dell'esecutato, che risulta irreperibile, ne da parte del conduttore. Da un’indagine presso l’Agenzia delle Entrate non risulta la presenza di un contratto di affitto registrato.

5. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Bene: Via Fiume n.8 - Flaccanico - Costa Volpino (BG) - 24062 Lotto: 001 - Casa di civile abitazione Identificativo corpo: Lotto 001 Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: L'abitazione al momento non risulta accessibile in autonomia ai soggetti diversamente abili con ridotte capacità motorie e costretti su sedia a ruote in quanto non vi è la possibilità di accesso se non superando i tre gradini posti all'ingresso della casa. Il problema è facilmente risolvibile applicando una rampa adeguata. Per quanto riguarda l'interno il piano terra è totalmente visitabile cosa non altrettanto facile ma per accedere al piano primo e sottotetto ai quali si potrebbe accedere con l'installazione di un montascale.

6. Creditori Iscritti

Bene: Via Fiume n.8 - Flaccanico - Costa Volpino (BG) - 24062 Lotto: 001 - Casa di civile abitazione Identificativo corpo: Lotto 001 Creditori Iscritti: OMISSIS

7. Comproprietarireditoriiscritti_sub1_sub1_sub1;block=end] non esecutati

Beni: Via Fiume n.8 - Flaccanico - Costa Volpino (BG) - 24062 Lotto: 001 - Casa di civile abitazione Identificativo corpo: Lotto 001 Comproprietari: Nessuno

8. Continuità delle trascrizioni

Bene: Via Fiume n.8 - Flaccanico - Costa Volpino (BG) - 24062 Lotto: 001 - Casa di civile abitazione Identificativo corpo: Lotto 001 Continuità delle trascrizioni: SI Al ventennio preso in esame alla data del 11/03/2018 si rilevano le seguenti provenienze: 1. All'esecutata OMISSIS sopra generalizzata, quanto all'oggetto della presente relazione (proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni) pervenne in virtù di compravendita ai rogiti del Notaio OMISSIS da Brescia del 18/10/2007 al n.101973/20823 di rep. trascritta il giorno 30/10/2007 ai nn.66446/38023 da potere di OMISSIS nata a OMISSIS il OMISSIS (OMISSIS) proprietà per 1/3, OMISSIS nata a OMISSIS il OMISSIS (OMISSIS) proprietà per 1/3 bene personale, OMISSIS nata a OMISSIS il OMISSIS (OMISSIS) proprietà per 1/3 bene personale; 2. Ai signori OMISSIS, OMISSIS e OMISSIS sopra generalizzati, quanto in oggetto della

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presente relazione (proprietà per 1/3 ciascuno) pervenne in virtù di successione in morte di OMISSIS nato a OMISSIS il OMISSIS (OMISSIS), deceduto il 11/10/2000, denuncia registrata all'Ufficio registro di Clusone in data 28/03/2001 al n.47/188, trascritta il 29/08/2001 ai nn.34935/25797; 3. Al signor OMISSIS sopra generalizzato, quanto oggetto della presente relazione (proprietà 1/1) pervenne: -in parte in virtù di donazione ai rogiti del Notaio OMISSIS da Pisogne (BS) in data 13/11/1978 al n.20654/2335 di rep. trascritto il 07/12/1978 ai nn.24581/20513; - in parte in virtù di divisione ai rogiti del Notaio OMISSIS da Pisogne (BS) in data 13/11/1978 al n.20655/2335 di rep. trascritto il 07/12/1978 ai nn.24580/20512; N.B. non si rilevano accettazioni tacite e/o espresse della suddetta eredità da parte degli eredi.

Nel ventennio preso in esame detti immobili hanno formato oggetto delle seguenti for- malità pregiudizievoli: 1. Iscrizione nn.66447/17335 del 30/10/2007, nascente da ipoteca volontaria a garanzia di mutuo concesso con atto ai rogiti del Notaio OMISSIS in data 18/10/2007 n.101974/20824 di rep. a favore di OMISSIS. con sede a OMISSIS codice fiscale OMISSIS (domicilio ipotecario eletto a OMISSIS) (proprietà 1/1) e contro OMISSIS nata a OMISSIS il OMISSIS (OMISSIS) proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni - debitori non datori di ipoteca: OMISSIS nato a OMISSIS il OMISSIS (OMISSIS) - capitale euro 164.000,00 - ipoteca euro 246.600,00 - durata 30 anni; 2. Iscrizione nn.66448/17336 del 30/10/2007, nascente da ipoteca volontaria a garanzia di mutuo concesso con atto ai rogiti del Notaio OMISSIS in data 18/10/2007 n.101975/20825 di rep. a favore di OMISSIS con sede a OMISSIS codice fiscale OMISSIS (domicilio ipotecario eletto a OMISSIS) (proprietà 1/1) e contro OMISSIS nata a OMISSIS il OMISSIS (OMISSIS) proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni - debitori non datori di ipoteca OMISSIS nato a OMISSIS il OMISSIS (OMISSIS) - capitale euro 110.000,00 - ipoteca euro 165.000,00 - durata 27 anni; 3. Trascrizione nn.6877/4705 del 15/02/2018, nascente da verbale di pignoramento immobiliare notificato dall'Ufficiale Giudiziario di Bergamo in data 03/01/2018 rep. n.13666, a favore di OMISSIS con sede a OMISSIS, codice fiscale OMISSIS (proprietà 1/1) e contro OMIS- SIS nata a OMISSIS il OMISSIS (OMISSIS) proprietà per 1/1.

9. Prezzo

Bene: Via Fiume n.8 - Flaccanico - Costa Volpino (BG) - 24062 Lotto: 001 - Casa di civile abitazione Prezzo da libero: € 307.750,00 Prezzo da occupato: € 276.975,00

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Beni in Costa Volpino (BG) Località/Frazione Flaccanico Via Fiume n.8

Lotto: 001 - Casa di civile abitazione La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Lotto 001.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Costa Volpino (BG) CAP: 24062 frazione: Flaccanico, Via Fiu- me n.8

Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: CONIUGATA - Regime Patrimoniale: SEP- ARAZIONE DEI BENI - Ulteriori informazioni sul debitore: al momento risulta essere irreperibile.

Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: Sig.ra OMISSIS nata a Chivasso (TO) il OMISSIS (C.F. OMISSIS) proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni, foglio 12, particella 1412, subalterno 701, indirizzo Via Fiume n.8, piano T-1-2, comune Costa Volpino, categoria A/3, classe 2, consistenza 7, superficie 243, rendita € 224,14 Derivante da: Via Fiume snc piano: T-1-2; Variazione del 15/12/2015 protocollo n.BG0312642 in atti dal 12/12/2015 Bonifica identificativo catastale (n.176630.15/2015) Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): Non ci sono parti comuni. Confini: A nord con via Fiume, a est con i mapp. 363 e 769, a sud con il mapp. 735 e a ovest con via Fiume.

Identificato al catasto Terreni: Intestazione: Sig.ra OMISSIS nata a Chivasso (TO) il OMISSIS (C.F. OMISSIS) proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni , sezione censuaria Costa Volpino, foglio 2, particella 363, qualità In- colto Produttivo, classe 2, superficie catastale 10, reddito dominicale: € 0,01, reddito agrario: € 0,01 Derivante da: ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 13/11/1978 in atti dal 13/04/1996 (nn.4482.901/1979). Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): Non ci sono parti comuni. Confini: A nord con via Fiume, a est con il mapp. 769 e a ovest con il mapp. 1412.

Identificato al catasto Terreni: Intestazione: Sig.ra OMISSIS nata a Chivasso (TO) il OMISSIS (C.F. OMISSIS) proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni , sezione censuaria Costa Volpino, foglio 2, particella 735, qualità Seminativo, classe 2, superficie catastale 340, reddito dominicale: € 1,40, reddito agrario: € 1,67 Derivante da: Impianto meccanografico del 01/06/1988. Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): Non ci sono parti comuni. Confini: A nord con il mapp. 1412, a est con il mapp. 769, a sud con il mapp. 769 e a ovest con i mapp. 741 e con via Fiume.

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2 DESCRIZIONE 2.1. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

L'immobile è situato in via Fiume n.8 nella frazione Flaccanico che dista 6 km dal centro del comune di Costa Volpino (Bg) situato in prossimità della Valle Camonica sede di uno dei più antichi importanti parchi archeologici delle incisioni rupestri e a pochi chilometri di distanza da Lovere dove partono i traghetti per raggiungere la famosa località di Monte Isola. Il comune di Costa Volpino conta circa 9.200 abitanti e dista circa 50 km da Bergamo, capoluogo di provincia. Lotto oggetto della presente esecuzione immobiliare è un lotto unico ed è composto da corpo di fabbrica su due livelli di abitazione oltre al piano sottotetto. nel giardino esclusivo vi insistono anche un pollaio e due capanni per gli attrezzi.

Caratteristiche zona: periferica normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi scarsi. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Ospedale di Lovere (Buona), Farmacia (Buona), Supermercato (Buona), Scuola (Buona) Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Lovere. Attrazioni paesaggistiche: Monte Isola. Attrazioni storiche: Parco Nazionale delle incisioni rupestri di Capo di Ponte (Bs). Principali collegamenti pubblici: Fermata autobus 200 mt, Porto di Lovere 13 Km

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al corpo Lotto 001

L'immobile è localizzato in via Fiume nel comune di Costa Volpino (BG) fraz. Flaccanico al quale si accede tramite un passaggio pedonale e uno carrale. E' costituito da un corpo di fabbrica (insistente sul mapp. 1412) ed è disposto su tre piani così cos- tituiti: 1- Piano terra: Soggiorno e cucina aperti, w.c. che funge anche da locale tecnico e scala di accesso al piano primo; 2- Piano primo: tre camere da letto, una cabina armadio, un bagno e scala di accesso al piano sottotetto; 3- Piano sottotetto: 2 locali adibiti a camera da letto e un bagno.

Esternamente al fabbricato, ma sempre sul mapp. 1412 si trova un locale di deposito. Sul mapp. 735 è costruito un altro locale di deposito, per il resto è adibito una parte a giardino e una a orto.

Superficie complessiva di circa mq 170,00 E' posto al piano: Terra, primo e sottotetto L'edificio è stato ristrutturato nel: 2007 L'unità immobiliare è identificata con il numero: 8; ha un'altezza utile interna di circa m. 2,55 i piani terra e primo mentre il sottotetto ha un'altezza media di mt. 1,52.

L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 0

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Stato di manutenzione generale: buono

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile si presenta in buono stato di conservazione essendo di nuova ristrutturazione anche se non ultimata in tutte le sue parti.

Caratteristiche descrittive

Caratteristiche strutturali: Balconi materiale: legno condizioni: buone Note: Manca la pavimentazione del balcone.

Copertura tipologia: a falde materiale: legno condizioni: buone

Scale tipologia: interna materiale: c.a. ubicazione: interna servoscala: assente condizioni: buone

Solai tipologia: legno condizioni: buone

Travi materiale: legno condizioni: buone

Componenti edilizie e costruttive: Cancello tipologia: doppia anta a battente materiale: Ferro lavorato apertura: elettrica condizioni: buone

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: legno protezione: al piano terra inesistenti, al piano primo persiane materiale protezione: legno condizioni: buone

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone

Manto di copertura materiale: tegole in cotto coibentazione: pannelli termo-assorbenti condizioni: buone

Pareti esterne materiale: muratura di mattoni pietrame coibentazione: pannelli termo-assorbenti rivestimento: pietra condizioni: buone Pag. 8 Pavim. Esterna materiale: calcestruzzo Ver. 3.0 Edicom Finance srl condizioni: da normalizzare

Pavim. Esterna materiale: porfido Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 67 / 2018

Pavim. Esterna materiale: calcestruzzo condizioni: da normalizzare

Pavim. Esterna materiale: porfido condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: parquet incollato condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: cotto e piantrelle in ceramica condizioni: buone

Plafoni materiale: Travi e assito in legno a vista condizioni: buone

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: legno e vetro accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone

Rivestimento ubicazione: cucina materiale: ceramica e intonaco condizioni: buone

Rivestimento ubicazione: bagno materiale: ceramica e intonaco condizioni: buone

Scale posizione: interna rivestimento: cotto condizioni: buone

Impianti:

Condizionamento tipologia: autonomo alimentazione: elettrico rete di distribuzione: tubi in rame diffusori: ventilatori condizioni: presente ma da ultimare la posa conformità: da collaudare

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: buone conformità: da collaudare

Telefonico tipologia: sottotraccia centralino: presente condizioni: buone conformità: da collaudare Pag. 9 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 67 / 2018

Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in polietilene diffusori: termoconvettori condizioni: buone conformità: da collaudare

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico SI Epoca di realizzazione/adeguamento 2008 Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e NO successive Non è dato sapere dell'esistenza della con- formità degli impianti perchè la persona Note presente al momento del sopralluogo non ne era a conoscenza.

Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento SI Autonomo con caldaia murale autonoma e Tipologia di impianto radiatori Stato impianto Buono Potenza nominale 30 Kw Epoca di realizzazione/adeguamento 2008 Esiste la dichiarazione di conformità NO Non è dato sapere dell'esistenza della con- formità degli impianti perchè la persona Note presente al momento del sopralluogo non ne era a conoscenza.

Condizionamento e climatizzazione: Esiste impianto di condizionamento o clima- NO tizzazione Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e NO successive Note E' in fase d'installazione.

Impianto antincendio: Esiste impianto antincendio NO

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Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO Esistenza carri ponte NO

Scarichi: Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

3. PRATICHE EDILIZIE

Numero pratica: D.I.A. n. 205/2007 del 15/11/2007 Prot. n.15749 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Note tipo pratica: Vincolo parziale facciata Ovest Per lavori: Ristrutturazione edilizia fabbricato esistente Oggetto: ristrutturazione edilizia Presentazione in data 15/11/2007 al n. di prot. 15749 L'agibilità non è mai stata rilasciata. NOTE: Non è mai stata presentata la dichiarazione di Fine Lavori e di conseguenza non è mai stata presentata la domanda di Aglibilità. E' stato sostituito il Direttore dei Lavori in data 12/03/2008 Prot. n.4080 con il Geom. OMISSIS iscritto all'Albo dei Geometri di Vibo Valentia al n. OMISSIS.

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Costa Volpino (BG) CAP: 24062 frazione: Flaccanico, Via Fiume n.8

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità/difformità al progetto sia interne che esterne. DIFFORMITA’ INTERNE PIANO TERRA: 1- Diversa disposizione della scala di accesso al piano primo. 2- La scala di accesso alla nuova cantina al piano interrato non è stata realizzata come del resto la cantina stessa. 3- Il bagno non è stato realizzato come da progetto ma è stato utilizzato per tale scopo il locale caldaia. 4- I gradini all'ingresso sono stati realizzati all'esterno della porta d'ingresso invece che internamente. PIANO PRIMO: 1- Il disimpegno è stato prolungato fino alla parete perimetrale verso Nord-Ovest con l'apertura di una portafinetra sul loggiato. PIANO SOTTOTETTO: 1- Da progetto doveva essere un vano unico mentre in realtà è stato suddiviso in è stato suddiviso in n.4 stanze più un bagno. Tutte le finestre previste a progetto non sono state realizzate ad esclusione di quella sulla facciata Nord/Est. E' stata invece realizzata una finestra triangolare al centro dell'abbaino e sono stati realizzati n.3 lucernari. In progetto ne erano previsti n.2 sulla falda verso via Fiume invece ne è stato realizzato uno soltanto e gli altri due sono stati realizzati sulla falda verso l’interno della proprie- tà. ESTERNI: 1- Sul Lato Nord/Est era previsto un porticato che non è mai stato realizzato con tre gradini per dare l'accesso alla portafinestra che è stata trasformata in finestra. Era prevista una porta finestra di accesso al locale caldaia che è stata trasformata in finestra. La finestra a trapezio del piano sottotetto è stata spostata a destra del colmo del tetto quando invece doveva seguire l'allineamento delle finestre sot- tostanti.

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2- Sul lato Sud-Est sono stati realizzato tra gradini di accesso al piano terra che dovevano essere realizzati internamente. Al piano primo la portafinestra di sinistra doveva, in progetto, essere una finestra. Al piano sottotetto tutte le finestre previste a progetto non sono state realizzate. E' stata invece realizzata una finestra triangolare al centro dell'abbaino. 3- Sul lato Sud/Ovest al piano primo le due portafinestre in progetto sono state sostituite da una portafinestra posta al centro della facciata. 4- Sul lato Nord/Ovest al piano sottotetto tutte le finestre previste a progetto non sono state realizzate.

Tutte le aperture al piano terra erano previste di chiusura esterna con ante in legno. In realtà sono sprovviste. A contempo tutte le aperture che erano previste ad arco sono state riquadrate. L'ingresso pedonale posto tra il fabbricato ed il locale di deposito non è stato realizzato, in compenso è stato costruito un nuovo porticato chiuso con delle pannellature in legno da cantiere. Vi è anche la presenza di un ulteriore piccolo corpo di fabbrica adibito a locale di deposito che doveva essere demolito.

Regolarizzabili mediante: Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria.

Descrizione delle opere da aggiornare: Le opere sanabili sono quelle relative alle opere interne al piano terra e primo oltre che a quelle relative alla modifica delle aperture in facciata. Il bagno realizzato al piano sottotetto è sanabile nel momento in cui di riesca a rispettare, con l'esecuzione di modifiche interne, i requisiti richiesti all'art. 3.4.7 del R.L.I. in merito all'altezza media interna di mt. 2,40 e all'altezza minima di mt. 1,80. Il porticato confinante con via Fiume deve essere demolito come anche il secondo locale di sgombero in quanto l'immobile ricade all'interno del centro storico della Fraz. Flaccanico dove la normativa vigente prevede il mantenimento dei parametri urbanistici esistenti (SLP, superficie coper- ta, volumetrie ecc.).

Denuncia di Inizio Attività in Sanatoria (pratica edilizia): € 1.500,00 Denuncia di Inizio Attività in Sanatoria (sanzione): € 5.500,00 Direzione Lavori: € 3.000,00 Certificazione energetica: € 500,00 Oneri Totali: € 10.500,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Costa Volpino (BG) CAP: 24062 frazione: Flaccanico, Via Fiume n.8 Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio Norme tecniche di attuazione: B.1.1 - Nuclei di antica formazione della montagna (vedi All. 1 - Estratto cartografico PGT) Immobile sottoposto a vincolo di carattere SI urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la com- NO merciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pat- NO tuizioni particolari? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: quella esistente Rapporto di copertura: quello esistente Altezza massima ammessa: quella esistente Volume massimo ammesso: quello esistente

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Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Note sulla conformità: Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica.

5. IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Identificativo corpo: Lotto 001. Abitazione di tipo civile [A2] sito in Costa Volpino (BG) CAP: 24062 frazione: Flaccanico, Via Fiu- me n.8

Identificato al catasto Terreni: Intestazione: Sig.ra OMISSIS nata a Chivasso (TO) il OMISSIS (C.F. OMISSIS) proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni , sezione censuaria Costa Volpino, foglio 2, particella 735, qualità Seminativo, classe 2, superficie catastale 340, reddito dominicale: € 1,40, reddito agrario: € 1,67 Derivante da: Impianto meccanografico del 01/06/1988. Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): Non ci sono parti comuni.

Confini: A nord con il mapp. 1412, a est con il mapp. 769, a sud con il mapp. 769 e a ovest con i mapp. 741 e con via Fiume.

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Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Dovrà essere ripresentata la scheda catastale in quanto, a seguito delle opere da realizzare in sanatoria, la rendono difforme a quanto realizzato e a quanto dovrà essere sanato. Regolarizzabili mediante: Denuncia di Inizio Attività in sanatoria. Pratica catastale: € 500,00

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento: I dati catastali corrispondono a quelli inseriti nell'atto di pignoramento. Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale; note: I lavori relativi alla ristrutturazione dell'immobile non sono ultimati. La pratica edilizia di ristrutturazione di cui alla D.I.A. n.205/2007 del 15/11/2017 al prot. n.15749 a firma del Geom. OMISSIS è scaduta e per l'ultimazione dei dov- rà essere presentata una S.C.I.A. in sanatoria a seguito della quale dovrà essere ripresentata la scheda catastale che risulta conforme a quanto realizzato compreso le difformità edilizie. Essen- doci delle opere non sanabili, che andranno demolite, dovrà essere nuovamente presentata la variazione catastale con nuova scheda.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 13/12/1978 al 27/03/2001. In forza di atto di divisione a rogito di No- taio OMISSIS, in data 13/11/1978, ai nn. 20654/2335; trascritto in data 07/12/1978, ai nn. 24581/20513. Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 28/03/2001 al 17/10/2007. In forza di denuncia di successione Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: NO Non si rilevano accettazioni tacite e/o espresse della suddetta eredità da parte degli eredi; registrato a Ufficio di Registro di Clusone, in data 28/03/2001, ai nn. 47/188; trascritto a , in data 29/03/2001, ai nn. 34935/25797. Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 18/10/2007 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio OMISSIS, in data 18/10/2007, ai nn. 101973/20823; trascritto in data 30/10/2007, ai nn. 66446/38023. La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI. Al ventennio preso in esame alla data del 11/03/2018 si rilevano le seguenti provenienze e formalità: 1. All'esecutata OMISSIS sopra generalizzata, quanto all'oggetto della presente relazione (proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni) pervenne in virtù di compravendita ai rogiti del Notaio OMISSIS da Brescia del 18/10/2007 al n.101973/20823 di rep. trascritta il giorno 30/10/2007 ai nn.66446/38023 da potere di OMISSIS nata a Costa Volpino (BG) il 07/09/1927 (OMISSIS) proprietà per 1/3, OMISSIS nata a Costa Volpino (BG) il 03/05/1953 (OMISSIS) proprietà per 1/3 bene personale, OMISSIS nata a Costa Volpino (BG) il 15/11/1950 (OMISSIS) proprietà per 1/3 bene personale; 2. Ai signori OMISSIS sopra generalizzati, quanto in oggetto della presente relazione (proprietà per 1/3 ciascuno) pervenne in virtù di successione in morte di OMISSIS nato a Costa Volpino (BG) il 01/07/1924 (OMISSIS), deceduto il 11/10/2000, denuncia registrata all'Ufficio registro di Clusone in data 28/03/2001 al n.47/188, trascritta il 29/08/2001 ai nn.34935/25797; 3. Al signor OMISSIS sopra generalizzato, quanto oggetto della presente relazione (proprietà 1/1) pervenne in parte in virtù di donazione ai rogiti del Notaio OMISSIS da Pisogne (BS) in data 13/11/1978 al n.20654/2335 di rep. trascritto il 07/12/1978 ai nn.24581/20513, in parte in virtù di divisione ai rogiti del Notaio OMISSIS da Pisogne (BS) in data 13/11/1978 al n.20655/2335 di rep. trascritto il 07/12/1978 ai nn.24580/20512; N.B. non si rilevano accettazioni tacite e/o espresse della suddetta eredità da parte degli eredi.

Nel ventennio preso in esame detti immobili hanno formato oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli: 1. Iscrizione nn.66447/17335 del 30/10/2007, nascente da ipoteca volontaria a garanzia di mutuo con- Pag. 14 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 67 / 2018

cesso con atto ai rogiti del Notaio OMISSIS in data 18/10/2007 n.101974/20824 di rep. a favore di OMIS- SIS con sede a Bologna codice fiscale OMISSIS (domicilio ipotecario eletto a OMISSIS) (proprietà 1/1) e contro OMISSIS nata a Chivasso (TO) il OMISSIS (OMISSIS) proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni - debitori non datori di ipoteca: OMISSIS nato a Gioia Tauro (RC) il OMISSIS (OMISSIS) - capitale euro 164.000,00 - ipoteca euro 246.600,00 - durata 30 anni; 2. Iscrizione nn.66448/17336 del 30/10/2007, nascente da ipoteca volontaria a garanzia di mutuo concesso con atto ai rogiti del Notaio OMISSIS in data 18/10/2007 n.101975/20825 di rep. a favore di OMIS- SIS con sede a Bologna codice fiscale OMISSIS (domicilio ipotecario eletto a OMISSIS) (proprietà 1/1) e contro OMISSIS nata a Chivasso (TO) il OMISSIS (OMISSIS) proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni - debitori non datori di ipoteca: OMISSIS nato a Gioia Tauro (RC) il OMISSIS (OMISSIS) - capitale euro 110.000,00 - ipoteca euro 165.000,00 - durata 27 anni; 3. Trascrizione nn.6877/4705 del 15/02/2018, nascente da verbale di pignoramento immobili notificato dall'Ufficiale Giudiziario di Bergamo in data 03/01/2018 rep. n.13666, a favore di OMISSIS con sede a Roma, codice fiscale OMISSIS (proprietà 1/1) e contro OMISSIS nata a Chivasso (TO) il OMISSIS (OMISSIS) proprietà per 1/1.

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca: Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Contratto di mutuo; A rogito di OMISSIS in data 18/10/2007 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 246.600,00; Importo capitale: € 164.000,00.

- Trascrizione pregiudizievole: Pignoramento a favore della massa dei creditori contro OMISSIS; Derivante da: Atto di pignoramento registrato a Bergamo in data 21/12/2017 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a BERGAMO in data 15/02/2018 ai nn. OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 001

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: Lotto 001 Abitazione di tipo civile [A2] sito in Costa Volpino (BG), Via Fiume n.8 Dalle verifiche eseguite non risulta nulla.

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Non ci sono spese condominiali in quanto si tratta di abitazione unifamiliare. Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Non ci sono spese condominiali scadute per il motivo di cui al punto 1. Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non esistono millesimi di proprietà per il motivo di cui

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al punto 1. Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO - L''abitazione al momento non risulta accessibile in autonomia ai soggetti diversamente abili con ridotte capacità motorie e costretti su sedia a ruote in quanto non vi è la possibilità di accesso se non superando i tre gradini posti all''ingresso della casa. Il problema è facilmente risolvibile applicando una rampa adeguata. Per quanto riguarda l''interno il piano terra è totalmente visitabile cosa non altrettanto facile ma per accedere al piano primo e sottotetto ai quali si potrebbe accedere con l''installazione di un montascale. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Nessuno. Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non sono presenti vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004. Avvertenze ulteriori: Lo scrivente ha accertato presso l’Ufficio Tecnico del comune di Costa Volpino (BG) che gli immobili non risultano essere oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità.

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: Lotto 001

Informazioni relative al calcolo della consistenza: Le misure delle superfici reali di ogni singola unità immobiliare sono state effettuate secondo gli usi ri- correnti nelle compravendite di immobili; in seguito alle stesse si applicano i coefficienti di differenzia- zione in relazione alla loro destinazione, ottenendo così la superficie commerciale.

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Abitazione P.T. sup lorda di pavi- 87,00 1,00 87,00 mento Abitazione P.1 sup lorda di pavi- 83,00 1,00 83,00 mento 170,00 170,00

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Intero Edificio

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2018 - 1° semestre Zona: Costa Volpino - R1 Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Ville e villini Superficie di riferimento: Lorda

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Stato conservativo: Ottimo Valore di mercato min (€/mq): 1.200,00 Valore di mercato max (€/mq): 1.400,00

Accessori:

Lotto 001 1. Sottotetto agibile non abitabile Posto al piano Secondo Composto da 3 locali più 1 bagno Sviluppa una superficie complessiva di 50,00 mq Destinazione urbanistica: Sottotetto Valore a corpo: € 70.0000,00

Lotto 001 2. Locale di deposito Posto al piano Terra Composto da 2 locali di deposito Sviluppa una superficie complessiva di 18 mq Valore a corpo: € 5.000,00

Lotto 001 3. Giardino Posto al piano Terra Sviluppa una superficie complessiva di 140 mq Valore a corpo: € 14.000,00

Lotto 001 4. Terreno annesso Composto da 2 mappali Sviluppa una superficie complessiva di 350 mq Destinazione urbanistica: Seminativo e incolto produttivo Valore a corpo: € 48.0000,00

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ La natura dell immobile non rende possibile una semplice divisione in più lotti.

11. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal coniuge del debitore esecutato sig. OMISSIS e dalla compagna convivente con i due figli. senza alcun titolo. Da un’indagine presso l’Agenzia delle Entrate non risulta la presenza di un contratto di affitto registrato. Note: Non è stata data nessuna risposta a questo quesito ne da parte dell'esecutato, che risulta irreperibile, ne da parte del conduttore.

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 12.1 Criterio di stima: Al fine di formulare un corretto giudizio di stima sul valore degli immobili pignorati, lo scrivente perito estimatore ha considerato i seguenti elementi caratterizzanti: - ubicazione, descrizione sommaria, stato di manutenzione e conservazione; Pag. 17 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 67 / 2018

- dati metrici e determinazione della superficie commerciale; - situazione urbanistica. In seguito lo scrivente, tenuto conto che la visuale economica sotto la quale gli immobili debbano essere valutati sia quella del più probabile valore di mercato, ispirandosi però a criteri di massima prudenza, procederà alla scelta del criterio di stima più idoneo allo scopo della valutazione, in relazione al tipo di immobile da valutare e quindi alla stima degli immobili, riferita alla data della presente relazione.

12.2 Fonti di informazione: Catasto di Bergamo; Ufficio tecnico di Costa Volpino (Bg); Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Listino prezzi degli immobili Berga- mo (F.I.M.A.A), Listino Valore Casa, Osservatorio Immobiliare.; Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 1.400,00.

12.3 Valutazione corpi:

Lotto 001. Abitazione di tipo civile [A2] con annesso Sottotetto non abitabile, con annesso Lo- cale di deposito, con annesso Giardino, con annesso Terreno annesso Costa Volpino (BG), Via Fiume n.8 Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 238.000,00. In relazione al tipo di immobile da valutare e agli elementi raccolti durante le indagini effettuate, lo scrivente, dopo aver attentamente valutato ogni circostanza, nonché i processi che regolano il mercato immobiliare, prevedendo la domanda di possibili acquirenti, tenuto conto degli elementi significativi e della loro effettiva incidenza, ritiene che il criterio di stima da seguire per una obiettiva valutazione sia quello sintetico. Tale metodo si attua sulla comparazione di vendite già effettuate, relative ad immobili di cui sono certi i prezzi ed aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili a quelle oggetto della presente valutazione. La comparazione viene fatta elabo- rando, con aggiunte e detrazioni, il valore dell’immobile preso in esame secondo i parametri tec- nici ed economici dell’immobile stesso. Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Abitazione P.T. 87,00 € 1.400,00 € 121.800,00 Abitazione P.1 83,00 € 1.400,00 € 116.200,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 238.000,00

Valore corpo € 238.000,00 Valore accessori € 137.000,00 Valore complessivo intero € 375.000,00 Valore complessivo diritto e quota € 375.000,00

Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- Valore diritto e dio ponderale quota Lotto 001 Abitazione di tipo 170,00 € 375.000,00 € 375.000,00 civile [A2] con annesso Sottotetto Pag. 18 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 67 / 2018

non abitabile, con annesso Locale di deposito, con annesso Giardino, con annesso Ter- reno annesso

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. € 56.250,00 (15%)

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 11.000,00

12.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui € 307.750,00 si trova:

Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": € 276.975,00

Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": € 307.750,00

12.6 Regime fiscale della vendita La vendita ricade nel regime fiscale della Tassa di registro.

Allegati Allegato 1 - Estratto Cartografico Allegato 2 - Permessi Autorizzativi Allegato 3 - Planimetrie catastali e visure Allegato 4 - Inquadramento geografico e fotografie

04-12-2018 L'Esperto alla stima Arch. Pietro Ruggeri

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