Tribunale Di Benevento Sezione Esecuzioni Immobiliari
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TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDIMENTO R.G. 233 /2007 Giudice dell’Esecuzione: Dott.ssa Maria Letizia D’Orsi Vertenza promossa da: Italfondiario S.p.A. c/o Avv. Francesco Criscoli Contro: Usotel S.r.l. RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO Il C.T.U. Arch. LAURA LAMPUGNALE ARCHITETTO LAURA LAMPUGNALE / VIA DAMASO 4 / 82100 BENEVENTO TEL. +39 0824 326026 / FAX +39 0824 23332 / [email protected] 1 TRIBUNALE DI BENEVENTO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO OGGETTO: Consulenza Tecnica d’ufficio in merito alla Causa innanzi al Tribunale Ordinario di Benevento PROCEDURA N. 233/2007 Vertenza promossa da: Italfondiario S.p.A. c/o Avv. Francesco Criscoli Contro: Usotel S.r.l. PREMESSA Il giorno 11/12/2009, il Dott. Michele DE CUOCO, Giudice dell’Esecuzione, nominava (ALLEGATO A) la sottoscritta architetto Laura Lampugnale, iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Benevento al n°652, quale Consulente d’Ufficio incaricato di redigere una Relazione Tecnica avente ad oggetto la descrizione e la valutazione degli immobili sottoposti a pignoramento nella presente procedura, accertando l’esistenza di eventuali vincoli ed oneri, sulla scorta dei documenti in atti; in particolare formulava i seguenti ARCHITETTO LAURA LAMPUGNALE / VIA DAMASO 4 / 82100 BENEVENTO TEL. +39 0824 326026 / FAX +39 0824 23332 / [email protected] 2 QUESITI Provveda il perito: a. alla esatta individuazione dei beni oggetto di pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale; b. all’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e – per gli impianti – la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; c. alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alla previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici per l’eliminazione dell’abuso (ove non sanabile); ARCHITETTO LAURA LAMPUGNALE / VIA DAMASO 4 / 82100 BENEVENTO TEL. +39 0824 326026 / FAX +39 0824 23332 / [email protected] 3 d. all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con el risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento al catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; e. all’indicazione dello stato di possesso dei beni, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso di rilascio; f. alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati on regolarizzati dalla procedura; g. ad acquisire ogni informazione concernente: - l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); - eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; - eventuali spese condominiali scadute non pagate negli intimi due anni anteriori alla data della perizia; - la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione) e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile. h. alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente d in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile con indicazione dell’immobile, della superficie commerciale, del valore al mq, del valore totale, esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili ARCHITETTO LAURA LAMPUGNALE / VIA DAMASO 4 / 82100 BENEVENTO TEL. +39 0824 326026 / FAX +39 0824 23332 / [email protected] 4 dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene al netto di tali decurtazioni e correzioni; i. nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura. Fissava in quella data l’udienza del 01/03/2010 per la verifica della stessa Consulenza, concedendo il termine di 45 gg. antecedenti detta data per il deposito della Relazione presso la Cancelleria, sia in forma cartacea che su supporto informatico, e per la consegna di copia a ciascuna delle parti e agli intervenuti. Riscontrata dalla documentazione in atti l’impossibilità di reperire il legale rappresentante della società Usotel S.r.l. (il debitore), Sig. Appierto Antonio, in data 12/01/2010 il sottoscritto stimatore depositava presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari Istanza di nomina del custode (ALLEGATO B). In data 13/01/2010, vista l’impossibilità di effettuare le operazioni peritali in loco, non essendo ancora stato nominato un Custode Giudiziario, il sottoscritto stimatore depositava presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari Istanza di proroga per il deposito della consulenza tecnica d’ufficio (ALLEGATO C). In data 04/02/2010, veniva notificata alla sottoscritta la nomina da parte del Giudice dell’Esecuzione del Custode Giudiziario, Avv. Claudio Conte (ALLEGATO D) In data 28/01/2010 il Custode Giudiziario avvisava le parti a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento (ALLEGATO E) che un primo accesso presso l’immobile in oggetto sarebbe stato effettuato il giorno 24/02/2010, alle ore 15: 00 . Come da verbali del sottoscritto stimatore (ALLEGATO F) e del Custode Giudiziario (ALLEGATO G) in tale data non è stato possibile effettuare l’accesso, essendo l’immobile dismesso e non essendo presente nessuno in loco. ARCHITETTO LAURA LAMPUGNALE / VIA DAMASO 4 / 82100 BENEVENTO TEL. +39 0824 326026 / FAX +39 0824 23332 / [email protected] 5 All’udienza del 10/03/2010 il Giudice dell’Esecuzione fissava una nuova udienza in data 22/09/2010 per la verifica della stessa Consulenza, concedendo il termine di 45 gg. antecedenti detta data per il deposito della Relazione presso la Cancelleria. In data 28/04/2010 veniva notificata alla sottoscritta la Relazione del Custode Giudiziario, Avv. Claudio Conte, in cui veniva comunicato alle parti l’avvio della procedura esecutiva per il rilascio dell’immobile (ALLEGATO H); In data 14/07/2010, vista l’impossibilità di effettuare le operazioni peritali in loco, non essendo ancora stata espletata la procedura di rilascio dell’immobile, il sottoscritto stimatore depositava presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari una nuova Istanza di proroga per il deposito della consulenza tecnica d’ufficio (ALLEGATO I). Con comunicazione del 15/07/2010 il Giudice dell’Esecuzione concedeva tale proroga fino al 30/08/2010 (ALLEGATO J). In data 31/07/2010 veniva notificata alla sottoscritta la Comunicazione del Custode Giudiziario, Avv. Claudio Conte, in cui veniva fissato al 14 settembre 2010 il primo accesso presso i beni immobili oggetto della procedura esecutiva immobiliare (ALLEGATO K). In data 27/08/2010, il sottoscritto stimatore depositava quindi presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari una nuova Istanza di proroga per il deposito della consulenza