TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
PROCEDIMENTO R.G. 233 /2007
Giudice dell’Esecuzione: Dott.ssa Maria Letizia D’Orsi
Vertenza promossa da: Italfondiario S.p.A. c/o Avv. Francesco Criscoli
Contro: Usotel S.r.l.
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO
Il C.T.U. Arch. LAURA LAMPUGNALE
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TRIBUNALE DI BENEVENTO
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
OGGETTO:
Consulenza Tecnica d’ufficio in merito alla Causa innanzi al Tribunale Ordinario di Benevento
PROCEDURA N. 233/2007
Vertenza promossa da: Italfondiario S.p.A. c/o Avv. Francesco Criscoli
Contro: Usotel S.r.l.
PREMESSA
Il giorno 11/12/2009, il Dott. Michele DE CUOCO, Giudice dell’Esecuzione, nominava (ALLEGATO A) la sottoscritta architetto Laura Lampugnale, iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Benevento al n°652, quale Consulente d’Ufficio incaricato di redigere una Relazione Tecnica avente ad oggetto la descrizione e la valutazione degli immobili sottoposti a pignoramento nella presente procedura, accertando l’esistenza di eventuali vincoli ed oneri, sulla scorta dei documenti in atti; in particolare formulava i seguenti
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QUESITI
Provveda il perito: a. alla esatta individuazione dei beni oggetto di pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale; b. all’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e – per gli impianti – la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; c. alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alla previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici per l’eliminazione dell’abuso (ove non sanabile);
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d. all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con el risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento al catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; e. all’indicazione dello stato di possesso dei beni, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso di rilascio; f. alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati on regolarizzati dalla procedura; g. ad acquisire ogni informazione concernente: - l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); - eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; - eventuali spese condominiali scadute non pagate negli intimi due anni anteriori alla data della perizia; - la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione) e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile. h. alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente d in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile con indicazione dell’immobile, della superficie commerciale, del valore al mq, del valore totale, esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili
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dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene al netto di tali decurtazioni e correzioni; i. nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura.
Fissava in quella data l’udienza del 01/03/2010 per la verifica della stessa Consulenza, concedendo il termine di 45 gg. antecedenti detta data per il deposito della Relazione presso la Cancelleria, sia in forma cartacea che su supporto informatico, e per la consegna di copia a ciascuna delle parti e agli intervenuti.
Riscontrata dalla documentazione in atti l’impossibilità di reperire il legale rappresentante della società Usotel S.r.l. (il debitore), Sig. Appierto Antonio, in data 12/01/2010 il sottoscritto stimatore depositava presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari Istanza di nomina del custode (ALLEGATO B).
In data 13/01/2010, vista l’impossibilità di effettuare le operazioni peritali in loco, non essendo ancora stato nominato un Custode Giudiziario, il sottoscritto stimatore depositava presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari Istanza di proroga per il deposito della consulenza tecnica d’ufficio (ALLEGATO C).
In data 04/02/2010, veniva notificata alla sottoscritta la nomina da parte del Giudice dell’Esecuzione del Custode Giudiziario, Avv. Claudio Conte (ALLEGATO D)
In data 28/01/2010 il Custode Giudiziario avvisava le parti a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento (ALLEGATO E) che un primo accesso presso l’immobile in oggetto sarebbe stato effettuato il giorno 24/02/2010, alle ore 15: 00 .
Come da verbali del sottoscritto stimatore (ALLEGATO F) e del Custode Giudiziario (ALLEGATO G) in tale data non è stato possibile effettuare l’accesso, essendo l’immobile dismesso e non essendo presente nessuno in loco.
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All’udienza del 10/03/2010 il Giudice dell’Esecuzione fissava una nuova udienza in data 22/09/2010 per la verifica della stessa Consulenza, concedendo il termine di 45 gg. antecedenti detta data per il deposito della Relazione presso la Cancelleria.
In data 28/04/2010 veniva notificata alla sottoscritta la Relazione del Custode Giudiziario, Avv. Claudio Conte, in cui veniva comunicato alle parti l’avvio della procedura esecutiva per il rilascio dell’immobile (ALLEGATO H);
In data 14/07/2010, vista l’impossibilità di effettuare le operazioni peritali in loco, non essendo ancora stata espletata la procedura di rilascio dell’immobile, il sottoscritto stimatore depositava presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari una nuova Istanza di proroga per il deposito della consulenza tecnica d’ufficio (ALLEGATO I).
Con comunicazione del 15/07/2010 il Giudice dell’Esecuzione concedeva tale proroga fino al 30/08/2010 (ALLEGATO J).
In data 31/07/2010 veniva notificata alla sottoscritta la Comunicazione del Custode Giudiziario, Avv. Claudio Conte, in cui veniva fissato al 14 settembre 2010 il primo accesso presso i beni immobili oggetto della procedura esecutiva immobiliare (ALLEGATO K).
In data 27/08/2010, il sottoscritto stimatore depositava quindi presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari una nuova Istanza di proroga per il deposito della consulenza tecnica d’ufficio (ALLEGATO L).
In data 14/09/2010, alla presenza del sottoscritto stimatore e del Custode Giudiziario, l’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Benevento- Sez. Dist. Guardia Sanframondi, Dott. Luigi Gesuele, redigeva verbale di rilascio dell’immobile (ALLEGATO M); tuttavia, constatando lo stato dei luoghi e riscontrando la necessità di procedere al forzoso accesso all’immobile, rinviava le operazioni al giorno 23/09/2010 alle ore 11:30.
All’udienza del 22/09/2010 il Giudice dell’Esecuzione, fissava una nuova udienza in data 01/02/2011 per la verifica della Consulenza, concedendo alla
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sottoscritta il termine di 45 gg. antecedenti detta data per il deposito della Relazione presso la Cancelleria.
In data 23/09/2010, alla presenza del sottoscritto stimatore e del Custode Giudiziario, l’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Benevento- Sez. Dist. Guardia Sanframondi, Dott. Luigi Gesuele, redigeva verbale di rilascio dell’immobile (ALLEGATO N) e procedeva al forzoso accesso mediante apertura del cancello di accesso al piazzale e di 2 portoni di accesso all’immobile. Una volta effettuato l’accesso, veniva riscontrata all’interno dell’immobile la presenza di beni estranei alla procedura immobiliare. L’Ufficiale Giudiziario, ritenendo necessario effettuare un accurato inventario dei beni rinvenuti all’interno dello stabile, incaricava il sottoscritto stimatore di redigere detto inventario, fissando il termine del 12/10/2010 per la consegna dello stesso.
In data 12/10/2010, alla presenza del Custode Giudiziario, il sottoscritto stimatore consegnava l’inventario dei beni rinvenuti all’interno dello stabile (ALLEGATO O) all’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Benevento- Sez. Dist. Guardia Sanframondi, Dott. Luigi Gesuele, il quale redigeva prosieguo del verbale di rilascio dell’immobile (ALLEGATO P);
Effettuate le ricerche presso: - l’Agenzia del Territorio di Benevento - la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Benevento, - l’Ufficio Tecnico del Comune di San Salvatore Telesino per acquisire la necessaria documentazione, in data 25 e 30 ottobre 2010, 08, 15 e 22 novembre 2010, 01 e 06 dicembre 2010, il sottoscritto stimatore si recava presso l’immobile per effettuare tutte le misurazioni e i rilievi necessari per l’adempimento dell’incarico conferitogli.
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RISPOSTE AI QUESITI
Quesito a
Provveda il perito alla esatta individuazione dei beni oggetto di pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
Oggetto della presente Relazione di Stima è un opificio industriale per la produzione e l’assemblaggio di componentistica elettronica.
Esso è ubicato in Località Selve di Sotto, nella zona industriale del Comune di San Salvatore ed in prossimità dell’uscita della S.S. 372 “Telesina”.
San Salvatore Telesino – Località Selve di Sotto – Perimetrazione di massima dei beni oggetto di stima
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Vista esterna dell’immobile
Vista esterna dell’immobile
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Esso è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di San Salvatore Telesino al Foglio 6 Particella 866 subalterni 1 e 2.
L’immobile confina con la particella 867 sempre di proprietà della Usotel S.r.l., con la particella 331, intestata al Demanio dello Stato Ramo Bonifiche, con la particella 332, intestata al Demanio dello Stato Ramo Bonifiche, e con la particella 879 intestata alla LEASINT S.p.A.
Estratto di Mappa - Comune di San Salvatore Telesino - Foglio 6
Per il suddetto immobile, si ritiene opportuna la costituzione di 1 lotto di vendita.
Quesito b
Provveda il tecnico all’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero
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interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze ed accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzati ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente normativa, ed in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento.
L’opificio industriale, ubicato nell’area artigianale del Comune di San Salvatore Telesino, è costituito da un edificio principale, da 2 locali tecnici ed una guardiola. L’edificio è circondato da un ampio piazzale scoperto interamente recintato. Al lotto si accede tramite tre cancelli scorrevoli: i due cancelli laterali permettono l’accesso al piazzale che circonda lo stabile; il cancello centrale permette l’accesso esclusivamente ad un area recintata destinata a parcheggio, posta ad una quota rialzata rispetto al piazzale perimetrale del fabbricato.
Schematizzazione immobili insistenti sulla particella 866
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Lo stabilimento è articolato su tre livelli: un piano seminterrato, dotato di due accessi esterni, uno carrabile con portone sezionale, e l’altro collegato al piazzale superiore tramite una scala esterna. Il piano seminterrato è costituito da un unico ambiente; esso era destinato alla produzione e lo stoccaggio di componentistica elettronica.
Il piano terra è articolato in tre zone funzionali:
- una zona specifica di produzione, composta da un sala macchine al cui interno vi sono due nastri trasportatori, due uffici amministrativi, un ufficio tecnico, una mensa, gli spogliatoi ed i servizi del personale ed un locale tecnico. Si riscontra anche la presenza di un vano ascensore, che però è stato murato, in quanto non vi è installato alcun elevatore; - una zona di rappresentanza, costituita da un’ampia sala riunioni, una reception, due servizi per i visitatori ed un ripostiglio; - una zona destinata ad alloggio del custode, costituito da una sala, una cucina, una camera da letto ed un bagno.
Il piano primo, a cui si accede dalla reception tramite un vano scale,è costituito da una sala di attesa intorno alla quale sono distribuiti 5 uffici ed i servizi del personale.
Sempre dal vano scale si accede ad una terrazza praticabile posta in copertura, utilizzata per l’alloggiamento delle macchine dell’impianto di climatizzazione.
Il piazzale esterno è pavimentato con piastrelle in klinker nella parte corrispondente all’accesso dello stabile, ed asfaltato per la restante parte. Nella parte posteriore del piazzale sono ubicati due locali tecnici: uno, in muratura, è destinata all’alloggiamento dell’elettropompa per l’impianto di estinzione incendi, l’altro, in struttura prefabbricata, per l’alloggiamento del gruppo elettrogeno.
Il lotto è interamente delimitato da una recinzione costituita da un muretto in c.a. di circa 60 cm sormontato da una recinzione metallica alta circa 200 cm.
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In corrispondenza dei cancelli di accesso è ubicata una guardiola costruita con struttura metallica prefabbricata.
L’immobile è, in generale, in buono stato di conservazione, anche se lo stato di abbandono in cui versa sta progressivamente causando un deterioramento sia della struttura che degli impianti; in alcuni ambienti al piano terra e nel vano scale sono presenti evidenti infiltrazioni di umidità.
Per ulteriori dettagli si vedano le planimetrie (ALLEGATO Q) e la documentazione fotografica (ALLEGATO R ) allegate.
L’immobile ha le seguenti consistenze:
SUPERIFICIE SUPERFICIE NETTA PIANO VANO COMMERCIALE CALPESTABILE (m2) (m2) RECEPTION 47,41 55,25 ALLOGGIO CUSTODE-SALA 15,42 19,01 ALLOGGIO CUSTODE-CUCINA 6,92 6,92 ALLOGGIO CUSTODE-CAMERA 14,45 18,36 ALLOGGIO CUSTODE-CORRIDOIO 3,78 4,40 ALLOGGIO CUSTODE-BAGNO 4,35 5,47 SCALA 13,28 15,67 TERRA WC RECEPTION 14,53 17,18 LOCALE TECNICO RECEPTION 8,45 10,44 SALA RIUNIONI 84,67 93,55 CORRIDOIO 01 15,17 16,91 LOCALE QUADRI ELETTRICI 4,70 6,43 VANO ASCENSORE 4,19 5,62 CORRIDOIO 02 43,55 52,12 UFFICIO TECNICO 36,88 43,81
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MENSA 37,26 42,34 CORRIDOIO 03 16,66 20,34 SPOGLIATOIO DONNE 28,60 33,54 SPOGLIATOIO UOMINI 27,18 30,23 SALA MACCHINE 347,95 369,70 UFFICIO 01 23,71 29,18 UFFICIO 02 20,96 25,10 TOTALE 820,07 921,57
SUPERIFICIE SUPERFICIE NETTA PIANO VANO COMMERCIALE* CALPESTABILE (m2) (m2) UFFICIO 01 17,48 21,36 UFFICIO 02 17,97 19,92 UFFICIO 03 26,60 31,36 PRIMO UFFICIO 04 16,26 18,17 UFFICIO 05 42,41 44,17 SALA D’ATTESA 22,30 23,62 BAGNI 11,52 13,74 SCALA 20,87 25,23 TOTALE 175,41 196,44
SUPERIFICIE SUPERFICIE NETTA PIANO VANO COMMERCIALE* CALPESTABILE (m2) (m2) SEMINTERRATO LOCALE UNICO 423,20 479,12 TOTALE 423,20 479,12
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SUPERIFICIE SUPERFICIE PIANO VANO CALPESTABILE COMMERCIALE* (m2) (m2) PIAZZALE 4.284,18 4.284,18 ESTERNO E LOCALE ELETTROPOMPA 23,05 27,05 PERTINENZE LOCALE GRUPPO ELETTROGENO 47,20 50,40 GUARDIOLA 13,65 16,80 TOTALE 4.368,08 4.378,43
* superficie comprensiva dei muri divisori interni e dei muri perimetrali esterni al 100% ( Ai sensi della Norma UNI 10750)
Caratteristiche dell’immobile
- Struttura: cemento armato; - Solai: prefabbricati in C.A.P.; - Tamponamenti: muratura in laterizio a cassa vuota con coibentazione; - Finiture esterne: intonaco civile tinteggiato, piastrelle in klinker trafilato, ornie e soglie in marmo, ; - Tramezzi: in mattoni forati da 10 e da 20 cm; - Finitura pareti interne: Intonaco civile e tinteggiatura con idropittura; rivestimento in ceramica nei bagnI, negli spogliatoi e nella cucina dell’alloggio del custode; - Infissi esterni: in alluminio con vetrocamera; - Infissi interni: porte in legno ed in metallo; - Pavimentazione interna: In massetto industriale al piano interrato; in gres ceramico e gomma nella sala macchine al piano terra; in marmo negli uffici, nei corridoi e nei bagni; - Controsoffittatura: pannelli in gesso rivestito applicati su orditura metallica; - Scala: in marmo; - Copertura Inclinata: elementi metallici in alluminio graffato posti in sella su traliccio di tubolari metallici; il corridoio antisante la sala
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macchine e parte della sala macchine hanno una copertura con orditura metallica e lastre di policarbonato; la zona uffici ha una copertura piana con terrazzo praticabile.
Dotazioni impiantistiche: - Impianto elettrico: a norma, ma da revisionare; - Impianto fonia e dati; a norma, ma da revisionare; - Impianto idrico: in buone condizioni; acqua calda sanitaria prodotta con scaldabagno elettrico. - Impianto di climatizzazione estate/inverno: con pompa di calore; n°2 unità esterne con inverter ; unità interne del tipo a cassetta da incasso per controsoffitto; a norma, ma da revisionare; - Impianto di rilevazione incendi; a norma, ma da revisionare; - Impianto esterno di estinzione incendi con idranti; da revisionare; - Impianto di videosorveglianza; da revisionare; - Impianto televisivo satellitare; da revisionare;
Quesito c
Provveda il tecnico alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alla previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il tecnico provvederà all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti, ovvero agli oneri economici necessari per l’eliminazione dell’abuso (ove non sanabile);
L’immobile in questione, come si evince dal certificato di destinazione urbanistica con estratto del P.R.G. e Norme Tecniche di Attuazione rilasciato dal Comune di San Salvatore Telesino (ALLEGATO S), ricade in Zona Agricola
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Normale “E1n” a vocazione artigianale e per gli insediamenti produttivi art.25 N.A. P.R.G. del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di San Salvatore Telesino.
In base alle verifiche effettuate presso l’ufficio tecnico del Comune dei San Salvatore Telesino, l’immobile è stato edificato con i seguenti titoli:
Concessione edilizia n°25/99 del 21.05.1999 – “Costruzione di uno stabilimento per la produzione e l’assemblaggio di componentistica elettronica “ rilasciato al Sig. Scrofani Giancarlo, amministratore unico della Società Usotel S.r.l. (ALLEGATO T)
Concessione edilizia n°14 del 13.02.2001 – “Lavori di costruzione di uno stabilimento per la produzione e l’assemblaggio di componentistica elettronica. Variante n.1 – Planimetrica e Variante n.2 “ rilasciato al Sig. Scrofani Giancarlo, amministratore unico della Società Usotel S.r.l. (ALLEGATO U)
Concessione edilizia n°5 del 27.02.2002 – “Lavori di costruzione di uno stabilimento per la produzione e l’assemblaggio di componentistica elettronica. Variante n.3“ rilasciato al Sig. Scrofani Giancarlo, amministratore unico della Società Usotel S.r.l. (ALLEGATO V)
La struttura è stata regolarmente collaudata in data 01/01/2001. La domanda per il rilascio del certificato di agibilità è stata presentata in data 07/12/2001. (ALLEGATO W) Dall’esame della documentazione in atti presso l’U.T.C. del Comune di San Salvatore Telesino, esso risulta essere stata concesso per silenzio assenso.
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RICOSTRUZIONE CRONOLOGICA DELLE AUTORIZZAZIONI EDILIZIE E DELLE VARIAZIONI CATASTALI
Concessione edilizia N°25/99 del 21 maggio 1999
L’ufficio tecnico del comune di San Salvatore Telesino, in data 21 maggio 1999, concede al sig. SCROFANI GIANCARLO amministratore unico della società USOTEL S.R.L., di eseguire lavori di costruzione di uno stabilimento per la produzione e l’assemblaggio di componentistica elettronica in località Selva di Sotto, vista la domanda di concessione edilizia presentata dal Sig. SCROFANI GIANCARLO in data 7 marzo 1998.
Il progetto dello stabilimento è redatto dall’architetto Carlo Gelormino e dall’ing. Giovanni Sarracco. Nella relazione tecnica del progetto dello stabilimento i progettisti affermano che il signor SCROFANI ha raccolto la disponibilità a vendere da parte dei proprietari di un lotto di terreno costituito dalle particelle n. 182, 428, 179, 184, del foglio 6 di San Salvatore Telesino per una superficie complessiva di 12.395 mq, ove intende realizzare un impianto produttivo.
Dalla scheda urbanistica allegata alla relazione si riportano i dati catastali:
Catasto Terreni del comune di San Salvatore Telesino
Foglio 6
Particelle:
n. 179 di superficie 2.500 mq n. 182 di superficie 5.000 mq n. 184 di superficie 2.450 mq n.428 di superficie 2.445 mq per un totale di 12.935 mq
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Il fabbricato. come si evince dalla planimetria catastale allegata al progetto. doveva essere posizionato a cavallo delle particelle 182 e 179.
Nella planimetria catastale allegata alla documentazione di progetto, tuttavia, non è presente la particella 428 avente una superficie di 2.445 mq.
Concessione edilizia n°14 del 13.02.2001 - Variante n° 1 – Planimetrica e Variante n° 2 - Ampliamento
In seguito alla rinuncia a vendere del proprietario della particella 179 di superficie 2.500 mq la società USOTEL s.r.l presenta una variante planimetrica determinata dalla necessità di spostare la costruzione del complesso produttivo. Dalla planimetria catastale allegata, la costruzione risulta ora posizionata a cavallo delle particelle 182 e 184. La superficie disponibile dichiarata per la costruzione comprende anche la particella 428, della quale non è possibile individuare la posizione, in quanto non indicata nell’estratto di mappa allegato agli elaborati grafici di progetto.
Nella verifica del rapporto di copertura e nel calcolo del volume edificabile si fa riferimento ad una superficie di 9.895 mq pari alla somma delle particelle 182, 184 e 428 rispettando le norme di attuazione della strumentazione urbanistica vigente.
Concessione edilizia n°5 del 27.02.2002 - Variante n° 3 ed assestamento finale
In data 25/02/2002 viene rilasciata alla società USOTEL s.r.l dal comune di San Salvatore Telesino la concessione edilizia per la Variante n° 3 per la costruzione di uno stabilimento per la produzione e l’assemblaggio di componentistica elettronica.
La variante nasce dalla necessità di realizzare un casotto per un gruppo elettrogeno.
Gli altri fabbricati non subiscono variazione alcuna rispetto alla concessione della variante n°02.
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Anche per la Variante n°03 l’area interessata dall’intervento è costituita dalle particelle foglio 6 n. 182, n. 184 e n.428 per una superficie totale pari a 9.895 mq.
Si precisa tuttavia che l’istanza fu presentata in data 26/03/2001, e la relazione di progetto della Variante n°3 riportava gli stessi dati catastali e le superfici di cui alla C.E. n°14 del 13.02.2002, ma nel frattempo in data 24/03/2001 erano state apportate le seguenti variazioni catastali: le particelle 182, 184 e 428 erano state soppresse e sostituite, con variazione catastale del 24/03/2001 n.84626 dalle particelle 866 e 867 e 868; tutte le suddette particelle sono ad oggi ancora di proprietà della USOTEL s.r.l..
Si precisa che le particelle 867 e 868 non rientrano nella presente esecuzione immobiliare.
Ricostruendo la vicenda più dettagliatamente:
• La particella 182 in data 13/09/2000 risultava essere di superficie pari a 4.855 mq.
• A seguito della variazione catastale del 24/03/2001 n.84626 la particella foglio 6 n. 182 risultava essere di superficie pari a 9.750 mq.
• Con la suddetta variazione furono soppresse la particella 184 di superficie pari a 2.450 mq e la particella 428 di superficie pari a 2.445 mq. L’area delle suddette particelle fu inglobata in quella particella 182.
• Sempre con variazione catastale del 24/03/2001 n.84626 la particella 182 fu quindi soppressa e furono costituite: la particella 866 di superficie pari a 5.300 mq, la particella 867 di superficie pari a 4.297 mq e la particella 868 di superficie pari a 153 mq; si precisa che la particella 868 ad oggi non è rinvenibile nell’estratto di mappa del Fg.6 del Catasto Terreni del Comune di San Salvatore Telesino.
La somma delle superfici delle particelle 866, 867 e 868 è pari a 9.750 mq.
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L’immobile oggetto di stima ricade interamente nella foglio 6 particella 866, pari a 5.300 mq, e la recinzione esistente perimetra esattamente i confini della suddetta particella. Le tre concessioni edilizie rilasciate dal comune di San Salvatore Telesino per la costruzione dei suddetto immobile, invece, fanno riferimento ad un area di 9.895 mq corrispondente, con approssimazione, alla somma delle attuali particelle 866, 867 e 868 (ex p.lle 182, 184 e 428). Sempre negli atti della concessione edilizia n°14 del 13.02.2001 e della concessione edilizia n°5 del 27.02.2002, l’area a verde risultava pari a 4.910 mq, di cui circa 3.900 mq, insistenti sull’attuale particella 867, non oggetto della presente stima. La recinzione, l’illuminazione e la sistemazione delle aree, come da progetto, comprendeva sia la particella 866 che le particelle 867 e 868.
Sulla scorta di quanto sopra evidenziato, a parere del sottoscritto stimatore, il frazionamento dell’area eseguito in data 24/03/2001:
- incideva sulla superficie necessaria per il mantenimento degli indici di cui alla strumentazione urbanistica vigente nel Comune di San Salvatore Telesino;
- modificava le autorizzazioni edilizie già rilasciate e determinava variazioni comunque collegate al bene oggetto del frazionamento;
Sulla scorta di quanto sopra evidenziato, l’alienazione della sola particella 866 determinerà di fatto una lottizzazione delle aree, non essendo le particelle 867 e 868 oggetto della presente esecuzione immobiliare.
Verifica urbanistica
Il sottoscritto stimatore ha ritenuto opportuno effettuare una verifica urbanistica considerando la sola particela 866.
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L’ area ricade secondo gli strumenti urbanistici vigenti in ‘’ZONA AGRICOLA A VOCAZIONE ARTIGIANALE’’, che prevede interventi per I.E.D. con i seguenti indici:
Sm (superficie minima di intervento) = 1.000 mq
If (indice di fabbricabilità fondiaria)= 2mc/mq
De (distanza dagli edifici)= 10 m
Dc (distanza dai confini) = 5 m
Q (indice di copertura) = 0.5 mq/mq
S1 (superficie per opere di urbanizzazione primaria) = 0.05 mq/mq di St da destinare a parcheggio di urbanizzazione primaria
S2 (superficie per opere di urbanizzazione secondaria) = 0.12 mq/mq di St così suddivisi:
- Per zone a parco e sport 0.08 mq/mq
- Per zone per attrezzature 0.04 mq/mq
Prendendo in considerazione l’area della sola particella 866, oggetto della presente stima avremo quindi:
S= 5.300 mq
V ammissibile= 5.300 x 2 = 10.600 mc V realizzato = 6.406 mc < 10.600 mc
Q ammissibile= 2.650 mq Q realizzato= 921,57 mq < 2.650 mq
S1 da N.A.= 265 mq S1 realizzato = 622,40 mq > 265 mq
S2 da N.A.= 636 mq S2 realizzato = vedi spiegazione che segue
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La superficie scoperta del lotto, scorporando l’area destinata a parcheggio, è pari a 3.622 mq., ed è quasi interamente asfaltata. L’area a verde insistente sulla particella 866 è di 376 mq, ed è comunque identificabile come mera sistemazione a verde di pertinenza del lotto, e non propriamente come area destinata a parco e sport o attrezzature, e quindi non di libera fruizione per gli usi collettivi.
Per quanto riguarda il reperimento degli standard all’interno del lotto, non essendo possibile ricomporre l’intera superficie fondiaria, in quanto le particelle 867 ed 868 non sono oggetto di pignoramento, si ritiene che il reperimento delle superfici da destinare ad opere di urbanizzazione secondaria dovrà avvenire all’interno della sola particella 866, concordando con l’Ente preposto eventuali soluzioni progettuali che rispettino gli indici delle N.A. del vigente P.R.G. volte all’ottenimento di un nuovo permesso di costruire per la realizzazione delle suddette opere.
Inoltre, in base alla documentazione acquisita ed al sopralluogo effettuato si rilevano le seguenti difformità:
1) una diversa distribuzione degli ambienti al piano terra e piano seminterrato, in particolare: - Nella sala macchine non sono stati realizzati i due ambienti denominati CONTROLLO QUALITA’ e CARICO/SCARICO ed un vano tecnico adiacente il vano ascensore; - Non è stata realizzato l’accesso all’ambiente mensa dal corridoio; - il piano seminterrato è costituito da un unico ambiente. Non sono state realizzate le partizioni indicate negli elaborati grafici del progetto assentito; 2) gli ambienti presentano altezze diverse da quelle indicate negli elaborati grafici;
Per maggiore chiarezza, si veda anche la planimetria con evidenziazione delle suddette irregolarità edilizie riscontrate (ALLEGATO X)
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Per quanto riguarda le difformità relative alle opere interne, trattandosi di variazioni di modestia entità, si ritiene che esse siano sanabili ai sensi dell’art.36 del DPR 6 giugno 2001 n.380 con il rilascio di appositi titoli in sanatoria da parte degli Enti preposti.
Pertanto, a norma dell’art. 46 Comma 5 del D.P.R. n. 380 del 06.06.2001, “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.”, << … l’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria … >>, tutte le difformità relative alle opere interne precedentemente evidenziate sono sanabili dall’acquirente.
Quesito d
Provveda il tecnico all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificato dell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;
L’ immobile pignorato è ubicato nel Comune di San Salvatore Telesino (BN), in un’area caratterizzata da insediamenti produttivi, come di evince dall’estratto di mappa (ALLEGATO Y ).
I dati catastali (ALLEGATO Z ) dell’ immobile in questione sono i seguenti:
Comune di San Salvatore Telesino (BN) – Catasto Fabbricati - Foglio 6 Particella 866 - Subalterno 1, Categoria A/3, Classe 1, Consistenza 4 vani, rendita € 247,90 - Subalterno 2, Categoria D/7, rendita € 10.849,00
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Si precisa che alla data del pignoramento tutto il complesso immobiliare era identificato catastalmente con la particella 866 senza subalterni. I dati catastali attuali sono stati originati da Variazione del 22/06/2009 n.7477.1/2007 (protocollo n. BN132880) a seguito di Verifica d’ufficio con sopralluogo da parte dell’Agenzia del Territorio.
Il fabbricato è stato accatastato in data 29/03/2001 ed insiste su terreno già distinto al Catasto Terreni del Comune di San Salvatore Telesino al Foglio 6 Particella 866 di Ha 00.53.00, derivante (giusta tipo mappale n.84626 del 24/03/2001) dalla particella 182 di Ha 00.97.50 (tale per variazione di cui alla tabella n.84626 del 24/03/2001) e già di Ha 00.48.55 e prima ancora Ha 00.50.30
Essendo state rilevate delle difformità tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali, si è provveduto a presentare l’aggiornamento delle planimetrie e la creazione di un nuovo subalterno per i locali tecnici (ALLEGATO AA).
I dati castali aggiornati, pertanto, saranno i seguenti:
Catasto Fabbricati Comune di San Salvatore Telesino – Foglio 6 – Particella 866 - Subalterno 1 – Z.C. U, Categoria A/3, Piano T, Classe 1, Consistenza 4 vani, Superficie catastale 54 mq, rendita € 247,90 - Subalterno 2 – Z.C. U, Categoria D/7, Piano S1-T-1, rendita € 7.646,00 - Subalterno 3 – Z.C. U, Categoria D/1, Piano T, Rendita € 280,00 - Subalterno 4 – Bene Comune non Censibile, Piano T
Quesito e
Provveda il tecnico all’indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale
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disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;
L’immobile risulta attualmente libero a seguito di procedura di azione di rilascio ad opera del Custode Giudiziario, effettuata con l’ausilio dell’ Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Benevento, Sezione Distaccata di Guardia Sanframondi.
Quesito f
Provveda il tecnico alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura;
Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente: l’immobile oggetto di pignoramento è gravato da una servitù di acquedotto costituita con TRASCRIZIONE del 11/02/2002, Reg. Part. 2046 Reg. Gen. 2348 – Espropriazione per pubblica utilità del 15/11/2001 a favore di Demanio dello Stato Ramo Bonifiche e contro Usotel S.r.l. - Unborn System Organization Data & Telecommunications . (ALLEGATO BB).
Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati con la vendita coatta o che risulteranno non più opponibili all’acquirente: dagli accertamenti eseguiti presso l’Agenzia del Territorio di Benevento, Uffici della Conservatoria dei RR.II., risultano per l’ immobile oggetto di pignoramento, le seguenti formalità (ALLEGATO CC):
1) ISCRIZIONE del 11/04/2001, Reg. Part. 309 Reg. Gen. 4156 – Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo a favore di Banca Intesa S.p.A e contro Usotel S.r.l. - Unborn System Organization Data & Telecommunications .
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2) TRASCRIZIONE del 18/07/2007, Reg. Part. 6082 Reg. Gen. 10746 – Verbale di pignoramento immobili del Tribunale di Benevento del 04/07/2007 a favore di Intesa Mediocredito S.p.A. e contro Usotel S.r.l. - Unborn System Organization Data & Telecommunications .
Quesito g
Provveda il tecnico ad acquisire ogni informazione concernente: - l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); - eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; - eventuali spese condominiali scadute non pagate negli intimi due anni anteriori alla data della perizia; - la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione) e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile.
L’immobile non risulta gravato da spese fisse di gestione o manutenzione, né da spese condominiali.
Sulla base della documentazione acquisita risulta che gli immobili in oggetto sono di piena proprietà (1000/1000) del debitore esecutato, la società Usotel S.r.l.
Il terreno su cui è stato costruito il fabbricato in oggetto è pervenuto alla società Usotel S.r.l. per il diritto di enfiteuta con atto notar Delli Veneri dell’11/02/1999 rep. N°44326 trascritto a Benevento il 17/02/1999 al n°1350 Reg.Part.
Parte venditrice erano i Signori Pacelli Flora, nata a San Salvatore Telesino il 16/03/1944, Pacelli Assunta, nata a San Salvatore Telesino il 09/11/1930, Pacelli Maria Addolorata, nata a San Salvatore Telesino il 03/04/1933, ciascuno
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per la quota di 1/3 di enfiteusi (concedente era il comune di San Salvatore Telesino da epoca remota).
Ai suindicati signori Pacelli detto terreno era pervenuto per 1/3 ciascuno per successione legittima del padre Pacelli Michele, nato a San Salvatore Telesino il 19/02/1905 e deceduto il 01/04/1994, come da denuncia di successione n°233 volume 372 registrata a Benevento ed ivi trascritta in data 01/12/1998 al n°9908 Reg. Part.
Non sono stati rinvenuti titoli di provenienza del citato terreno a favore del de cuius Pacelli Michele.
Con atto notar Delli Veneri del 25/03/1999 Rep. N. 44589, trascritto a Benevento il 09/04/1999 al n.2800 Reg. Part., la società Usotel S.r.l. ha affrancato con il Comune di San Salvatore Telesino il canone enfiteutico gravante sul terreno.
Si vedano anche l’ALLEGATO DD (ispezioni ipotecarie) e l’ALLEGATO EE (estratto della relazione notarile).
Quesito h
Provveda il tecnico alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente d in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile con indicazione dell’immobile, della superficie commerciale, del valore al mq, del valore totale, esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene al netto di tali decurtazioni e correzioni;
1) SCELTA DELLA METODOLOGIA
Tenuto conto che l’immobile in stima rientra nell’ambito degli immobili a destinazione non ordinaria per i quali il mercato immobiliare della zona non
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offre parametri di confronto per assenza di compravendite di beni similari, la valutazione sarà effettuata in base al criterio del costo, utilizzato come procedimento indiretto per la determinazione del valore di mercato con riferimento all’attualità.
La caratteristica che consente di attribuire a un bene un «valore di costo», in funzione delle quantità dei fattori che concorrono alla sua produzione e dei relativi valori unitari di mercato, è la sua riproducibilità.
Nella fattispecie, quindi, tale metodologia risulta percorribile tenendo conto anche del fatto che la valutazione riguarda un bene di recente costruzione.
Si tratta di ipotizzare un’operazione immobiliare ordinaria in grado di assicurare la riproduzione dell’immobile da stimare secondo la seguente formula:
VM = CA + CC + OF + UP
dove:
VALORE DI MERCATO VM Stimato con il procedimento del costo di produzione CA Costi dell’Area Caa Costo di acquisto area diretti e indiretti Oaa Oneri Acquisto Area Ctc Csc Costo di costruzione superfici coperte Costo Tecnico Cse Costo di sistemazione delle superfici esterne Cc di Costruzione Costi di Costruzione Ou Oneri di urbanizzazione Diretti e indiretti Cic Oc Oneri concessori Costi Indiretti Op Oneri professionali di Costruzione Sg Spese generali Ofa Oneri Finanziari sulla quota a debito dei costi diretti e indiretti Of Oneri Finanziari dell’Area Ofc Oneri Finanziari sulla quota a debito dei costi diretti e indiretti di Costruzione Up Utile del Promotore Upa Utile del Promotore sui costi diretti e indiretti dell’Area Upc Utile del Promotore sui costi diretti e indiretti di costruzione
Il procedimento di stima del costo di riproduzione consta delle seguenti fasi:
1. Determinazione dei costi diretti e indiretti di acquisto dell’area
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2. Determinazione dei costi diretti e indiretti di costruzione
4. Determinazione degli oneri finanziari sui costi coperti dal debito
5. Determinazione dell’utile del promotore
6. Determinazione del valore di riproduzione a nuovo
2) COSTO DI ACQUISTO DELL’AREA E RELATIVI ONERI INDIRETTI
Si deve determinare il costo di acquisto all’attualità di un’area in grado di esprimere legittimamente la cubatura effettivamente edificata e la stessa destinazioni urbanistica dell’immobile da valutare.
La valutazione viene effettuata in funzione del calcolo del valore unitario per metro cubo di edificato mediante comparazione dei dati di mercato.
Le indagini di mercato effettuate in zona, supportate dai dati individuati anche presso la Commissione Provinciale Espropri di Benevento, portano a dover considerare, per le aree che urbanisticamente sono votate a ricevere strutture di tipo industriali - artigianali, un parametro unitario, riferito alla volumetria, di € 45/mc-v.pp.
Pertanto, considerando una volumetria fuori terra, escluso il corpo scala,che complessivamente risulta pari a 3.950 si ha:
Va = mc. 3.950 x €45/mc = € 177.750
Tenuto conto altresì, che l’intero lotto (fg. 6 p.lla 866),così come risulta al Catasto Fabbricati del Comune di San Salvatore Telesino, presenta una superficie di mq. 5.300, siamo in presenza di un valore unitario di mercato dell’area di € 34,00/mq.
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L’operazione di acquisizione dell’area è gravata da una serie di oneri indiretti (fiscali, di mediazione, di consulenza, notarili), tutti da considerare erogati, insieme al costo di acquisto dell’area, al tempo 0 dell’operazione immobiliare.
- I.V.A., costo recuperabile dal promotore al momento della vendita dell’immobile; - imposta di registro
Oneri Fiscali - imposta ipotecaria
- imposta catastale.
Il codice civile regolamenta l’istituto della mediazione (articoli 1754 – 1765). Il mediatore è “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” e a norma dell’art. 1755 c.c. ha diritto alla provvigione se le due parti, per effetto del suo Oneri di mediazione intervento, hanno “concluso l’affare”
L’onorario notarile è regolato da una tariffa nazionale stabilita dalla legge [Decreto ministeriale 27 novembre 2001- Determinazione della tariffa Oneri notarili degli onorari, dei diritti, delle indennità e dei compensi spettanti ai notai (G.U. n. 292, 17 dicembre 2001)] e consulenze
Gli oneri indiretti, distinti in oneri fiscali, oneri di mediazione, oneri per consulenze urbanistiche, contrattuali, fiscali, legali e tecniche e oneri notarili, si determinano, nel nostro caso, nel 13% del prezzo di acquisto dell’area.
Ne consegue che i costi diretti e indiretti di acquisto dell’area ammontano a:
COSTO DELL’AREA Tasso di Valore Untà di Quantità Costo aliquota unitario misura €uro Costi Costo acquisto € 45,00 mc. 3.950 177.750 area Oneri 13% €uro 177.750 23.107 Costo area e relativi oneri indiretti (Ca = Caa + Oaa) 200.857
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3. COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE E RELATIVI ONERI INDIRETTI
3.1. Costo tecnico di costruzione
Il Costo tecnico di costruzione equivale alla somma dei costi diretti che un imprenditore edile deve sostenere per costruire gli edifici che costituiscono l’immobile da stimare. Il costo tecnico di costruzione è dato dalla somma dei seguenti due fattori produttivi di dettaglio:
A) Costo di costruzione delle Superfici Coperte
E’ costituito dalla somma dei costi occorrenti per realizzare tutti gli edifici o porzioni di edificio costituenti l’immobile, ciascuno calcolato tenendo conto delle specifiche caratteristiche strutturali, di finiture ed impiantistiche:
-● movimento di terra per strutture in fondazione;
-● opere in cemento armato per le fondazioni stesse;
-● rinterri fino a raggiungere la quota di inizio delle strutture in elevazione;
- ●intera struttura in elevazione in cemento armato;
-● lavori di copertura e impermeabilizzazione;
-● opere fognarie includendo sia la costruzione dei collettori che le reti fognarie orizzontali e verticali;
- ●tamponamento esterno compreso le opere da fabbro e da lattoniere;
-●opere di finiture interne comprendenti tramezzature, pavimenti, rasature, rivestimenti, serramenti interni ed accessori.
-●opere relative alle lavorazioni per l’impianto idrico sanitario, l’impianto elettrico,l’impianto di climatizzazione estate/inverno, l’impianto di rilevazione incendi, l’impianto di idranti, l’impianto di video sorveglianza;
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B) Costo di sistemazione delle Superfici Esterne
E’ costituito dalla somma dei costi occorrenti per rendere fruibili e funzionali gli spazi esterni agli edifici. Comprendono la sistemazione dei percorsi carrabili e pedonali, dei parcheggi a raso, la creazione delle zone a verde, gli impianti di illuminazione esterna e quelli antintrusione, le recinzioni e simili.
Attraverso un procedimento sintetico-comparativo, utilizzando informazioni inerenti altri interventi similari recentemente eseguiti nell’ambito territoriale in cui l’immobile ricade e di cui si conoscano i costi parametrici di costruzione si è proceduto, attraverso conteggi eseguiti a parte, con l’ausilio anche del prezzario edito dalla Regione Campania Assessorato LL.PP, ad individuare i seguenti costi unitari:
COSTO UNITARIO STRUTTURA PIANI IN ELEVAZIONE TECNICO DI COSTRUZIONE Corpo palazzina Terra/Primo € 250/mc-v.pp Corpo Uffici,Refettorio e Servizi Terra € 240/mc-v.pp Corpo Produzione e Lavorazione Terra/Interrato € 200/mc-v.pp.
Sulla base delle volumetrie riscontrate, comprensive del corpo scale e del piano interrato, si ha:
COSTO STRUTTURA mc-v.pp €/mc-v.pp €uro Corpo palazzina 1.240 250 310.000 Corpo Uffici,Refettorio e Servizi 775 240 186.000 Corpo Produzione e Lavorazione 3.990 200 798000 Totale 1.294.000
Per quanto attiene il costo della sistemazione dell’area esterna, tenuto conto delle caratteristiche costruttive della pavimentazione, della recinzione e dell’impiantistica esistente si ritiene di poter stabilire un parametro unitario di € 60/mq:
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Cse = mq. 4.450 x € 60/mq. = € 267.000
3.2. Costi indiretti di costruzione
I costi indiretti di costruzione sono costituiti da tutti quei costi, accessori ma inevitabili, connessi all’attuazione del processo di costruzione degli edifici che costituiscono l’immobile da stimare.
Gli oneri di urbanizzazione (Ou)e il contributo di concessione (Oc), vengono rispettivamente di seguito indicati:
- € 6,50/mc da calcolarsi per la volumetria fuori terra
- € 12/mq per la superficie utile interna netta e il 60% per le superfici non residenziali ( garage,depositii)
Quindi si ha:
► 3.950 mc-v.pp x € 650/mc = € 25.675
► mq. 1.299 x € 12 = € 15.588
In uno…………………………………… € 41.263
Gli oneri professionali (Op) comprendono i costi dovuti per lo studio urbanistico, per la progettazione architettonica, strutturale, impiantistica e gli oneri legati alla sicurezza, direzione lavori, collaudo, accatastamento, ecc....
Nel caso di specie vengono quantificate in una misura media percentuale del 5% da calcolarsi sui costi tecnici di costruzione:
( € 1.294.000 + € 267.000) X 0,05 = € 78.050
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I costi riferibili alle spese di gestione, ovvero alle spese generali (Sg) della struttura tecnica e amministrativa del promotore, sono fissi e normalmente vengono stabiliti nella misura del 2% - 4% del costo di costruzione.
Nel caso in esame, data la specificità dell’immobile in questione, si applica la percentuale del 2%:
€ 1.596.695 x 0,02 = € 31.933
I risultati di calcolo possono riassumersi così:
COSTI DIRETTI E INDIRETTI Tasso o Prezzo Unità di Quantità Costo/€uro Aliquota Unitario misura €uro Costo di costruzione Superficie Coperte Csc Corpo palazzina 250 mc-v.pp 1.240 310.000 Corpo Uffici,Refettorio e Servizi 240 mc-v.pp 775 186.000 Corpo Produzione e Lavorazione 200 mc-v.pp 3.990 798.000 1.294.000 Costo di costruzione Superfici Scoperte Cse 60 mq 4.450 267.000 Oneri di Urbanizzazione Ou 6,50 mc-v.pp 3.950 25.675 Oneri di concessione Oc 12,00 mq 1.299 15.588 Oneri Professionali Op=% x (Csc+Cse) 5% € 1.561.000 78.050 Spese generali Sg = % x (Csc+Cse+Ou+Oc) 2% € 1.596.695 31.933 COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI COSTRUZIONE (Cc= Csc+Cse+Ou+Oc+Op+Sg) 1.712.246
4. ONERI FINANZIARI
Gli oneri finanziari consistono nel costo del denaro che il promotore reperisce presso gli istituti di credito per tutte le necessità di finanziamento dell’operazione immobiliare. Essi sono calcolati utilizzando un tasso di interesse, che rappresenta le condizioni credito di un promotore immobiliare ordinario e sono legati al tempo medio dell’investimento e al rischio stesso dell’operazione.
Va ipotizzato un mix di capitale proprio e di capitale preso a prestito, da considerare ottimale per il promotore ordinario. Occorre cioè individuare la
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percentuale d di capitale reperito sul mercato finanziario rispetto al totale. Tale parametro può essere assunto ordinariamente inferiore al 60%.
Vengono calcolati con riferimento alla tempistica dell’operazione immobiliare e solo sull’esposizione finanziaria del promotore (debito verso gli istituti di credito).
Il tasso di interesse sul debito si ricava, pertanto, da quello praticato dagli istituti bancari ad imprenditori ordinari e solventi, compatibile quindi con il tasso EurIRS (per operazioni maggiori di un anno) o EurIBOR (per operazioni inferiori ad un anno) vigente, maggiorato dello spread di mercato.
Dalla consultazione dei tassi EurIBOR a tre mesi si ricava che all’epoca della stima il tasso è pari a circa 1,1%. Aggiungendo uno spread del 2÷2,5%, in linea con quello attualmente praticato per operazioni immobiliari, si ottiene un tasso che oscilla fra il 3,1÷3,6%. Per semplicità si assume un tasso del 3,50%.
Si ipotizza un rapporto di indebitamento del promotore pari al 50% di tutti i capitali messi in campo mentre per quanto riguarda il tempo si ipotizza un periodo 18 mesi sui costi diretti e indiretti dell’Area e 5 mesi sui costi diretti e indiretti del Fabbricato.
Ne deriva:
ONERI FINANZIARI Costi Tasso Tempi Quota Oneri (mesi) debito finanziari €uro Oneri finanziari sui 200.857 3,50% 18 50% 5.332 costi diretti e indiretti Ofa= (Ca) x d x [(1+r)ⁿ-1] dell’area Oneri finanziari sui 1.561.000 3,50% 5 50 11.270 costi diretti e indiretti Ofc= (Cc) x d x [(1+r)ⁿ-1] del fabbricato ONERI FINANZIARI ( OF= Ofa + Off) 16.602
5. UTILE DEL PROMOTORE
Con riferimento alla tempistica sopra individuata, si procede secondo il metodo classico alla determinazione della remunerazione dei capitali investiti, propri e di debito. Tale utile del promotore si fissa in percentuale dei costi totali erogati escluso gli oneri finanziari.
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Tenuto conto della durata dell’operazione immobiliare e della tipologia della costruzione rappresentata da un’opera di tipo terziario non molta apprezzata dal mercato immobiliare urbano praticato in zona, si assume una aliquota del 15% per l’area e il 10% per il fabbricato:
UTILE DEL PROMOTORE Costi Aliquota Utile € €uro sui costi diretti e 200.857 15% 30.128 indiretti dell’area Upa= p x Ca sui costi diretti e 1.561.000 10% 156.100 indiretti del fabbricato Upc= p x Cc Utile promotore 186.228
6 . DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO A NUOVO
Il valore di mercato a nuovo dell’immobile si ottiene sommando tutti i dati tecnico-economici raccolti:
COSTI DIRETTI E INDIRETTI AREA (Ca= Caa+Oaa) € 200.857
COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI COSTRUZIONE € 1.712.246
( Cc= Csc+Cse+Ou+Oc+Op+Sg)
ONERI FINANZIARI (Of= Ofa +Ofc) € 16.602
UTILE DEL PROMOTORE ( Upa+Upc) € 186.228
VALORE DI RIPRODUZIONE (Vn=Ca+Cc+Of+Up) € 2.115.933
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7. DEPREZZAMENTO PER VETUSTA’
Tenuto con che il valore attribuito all’immobile si riferisce all’attualità, e tenuto conto del fatto che esso è stato costruito nel 2001, si ritiene di poter calcolare una percentuale di deprezzamento per vetustà pari al 5%.
Essendo l’area è un bene infinito, su di essa non ricade il deprezzamento.
Il valore di deprezzamento per vetustà da sottrarre al valore dell’immobile sarà quindi pari a € 1.915.076 x 0.05= € 95.753,80
Il valore di mercato sarà quindi pari al valore di riproduzione meno il valore di deprezzamento per vetustà, e quindi:
€ 2.115.933 - € 95.753,80= € 2.020.179,20 In c.t. € 2.020.000,00
Quesito i nel caso si tratti di quota indivisa, il tecnico fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura.
Essendo gli immobili in oggetto di piena proprietà (1000/1000) del debitore esecutato, la società Usotel S.r.l., non vi sono quote indivise oggetto di vendita.
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CONCLUSIONI
Per tutti gli accertamenti e considerazioni rappresentati nella presente relazione si può asserire, con obbiettività, che il più probabile valore di mercato attribuibile al compendio immobiliare innanzi descritto, con riferimento all’attualità, è il valore di mercato di :
€ 2.020.000,00
La sottoscritta ringrazia per la fiducia a lei accordata e rassegna la presente relazione di stima, rendendosi disponibile per eventuali chiarimenti necessari e allegando, nel contempo, l’usuale documentazione tecnica di corredo.
Benevento, lì 16 dicembre 2010 Il C.T.U.
(arch. Laura Lampugnale)
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DISTINTA DEGLI ALLEGATI
PARTE I
Allegato A : Incarico
Allegato B : Istanza di nomina del Custode
Allegato C : Istanza di proroga del 13.01.2010
Allegato D : Notifica nomina Custode Giudiziario
Allegato E : Comunicazione del Custode Giudiziario del 27.01.2010
Allegato F : Verbale delle operazioni peritali n.1 del 24.02.2010
Allegato G : Verbale del Custode Giudiziario del 24.02.2010
Allegato H : Comunicazione del Custode Giudiziario del 28.04.2010
Allegato I : Istanza di proroga del 14.07.2010
Allegato J : Comunicazione di concessione della proroga del 15.07.2010
Allegato K : Comunicazione del Custode Giudiziario del 28.07.2010
Allegato L : Istanza di proroga del 27.08.2010
Allegato M : Verbale dell’Ufficiale Giudiziario del 14.09.2010
Allegato N : Verbale dell’Ufficiale Giudiziario del 23.09.2010
Allegato O : Inventario dei beni
Allegato P : Verbale dell’Ufficiale Giudiziario del 12.10.2010
Allegato O : Verbale dell’Ufficiale Giudiziario del 12.10.2010
Allegato Q : Rilievo stato di fatto
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Allegato R : Rilievo fotografico
Allegato S : Certificato di destinazione urbanistica
Allegato T : Concessione Edilizia n°25/99 del 21.05.1999
Allegato U : Concessione Edilizia n°14 del 13.02.2001
Allegato V : Concessione Edilizia n°5 del 27.02.2002
Allegato W : Istanza certificato di agibilità e collaudo statico
Allegato X : Planimetria con evidenziazione delle difformità edilizie riscontrate
Allegato Y : Estratto di mappa
Allegato Z : Visure catastali
Allegato AA : Attestato avvenuta presentazione atti di aggioramento catastale
Allegato BB : Nota di Trascrizione del 11/02/2002 Reg.Gen. 2348 Reg. Part. 2046 per costituzione servitù di acquedotto
Allegato CC : Documentazione Conservatoria dei RR.II.
Allegato DD :Nota di Trascrizione del 17/02/1999 Reg. Gen. 1606 Reg. Part. 1350
Allegato EE : Estratto della Relazione Notarile
Allegato FF : Nota trasmissione CTU e Allegati alle parti
Allegato GG : Nota spese e onorario
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