Tribunale Di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 208 / 2016

Tribunale di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da: UNICREDIT S.P.A.

contro: Mohammad Aslam

N° Gen. Rep. 208/2016 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 29 - 03 - 2017 ore 09:30

Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI

Custode Giudiziario: Manuela Mazzoni

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001

Esperto alla stima: Geometra Simone Corli Codice fiscale: CRLSMN67H04C814Y Studio in: 24 - 44121 FERRARA Telefono: 0533 640315 Email: [email protected]

Pag. 1 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 208 / 2016

Beni in FISCAGLIA (Ferrara) Località/Frazione MIGLIARO VIA SANTA MARGHERITA 37

Lotto: 001

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in frazione: MIGLIARO, VIA SANTA MARGHERITA 37

Quota e tipologia del diritto 1/1 di MOHAMMAD ASLAM - Piena proprietà Cod. Fiscale: SLMMMM65P30Z236C Eventuali comproprietari: Nessuno Note: Proprietà per 1/1 in regime equiparato di separazione dei beni.

Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione : ASLAM MOHAMMAD, foglio 8, particella 126, scheda catastale SI, indirizzo VIA SANTA MARGHERITA 37, piano T - 1, comune FISCAGLIA SEZIONE C - MIGLIARO, categoria A/4, classe 2, consistenza 5,5, superficie 110, rendita € 244,28 Millesimi di proprietà di parti comuni: E' compresa la proporzionale q uota di comproprietà su l- le parti comuni, così come stabilito dall'art. 1117 CC e seguenti. Confini: Per il mappale 126 Mappale 26; mappale 127; mappale 29; mappale 101. Per il mapp a- le 127 Mappale 26; mappale 44; mappale 29; mappale 126. Note: Il mappale 12 7 intero è graffato al mappale 126 intero. Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione : ASLAM MOHAMMAD, foglio 8, particella 129, subalterno 1, scheda catastale SI, indirizzo VIA SANTA MARCGHERITA, piano T, comune FISCAGLIA SEZIONE C - MIGLIARO, cat e- g oria C/6, classe 4, consistenza 11, superficie 13, rendita € 26,70 Millesimi di proprietà di parti comuni: E' compresa la proporzionale quota di comproprietà su l- le parti comuni, così come stabilito dall'art. 1117 CC e seguenti. Confini: Mappale 101;: mappa le 128; mappale 484; mappale 105.

Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Preliminarmente si evidenzia che, a seguito della recente fusione di tre Comuni (Migliarino, M i- gliaro e Massa Fiscaglia ) il Comune di riferimento è FISCAGLIA, comprendente le tre località che costituivano gli originari Comuni. Trattasi di zona residenziale, costituente il tessuto storico edif i- cato a margine della viabilità principale, posta nella periferia del centro della località di Migliaro.

Caratteristiche zona: periferica normale

Pag. 2 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 208 / 2016 Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi inesistenti. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: Non specificato Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato Principali collegamenti pubblici: Non specificato

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato da MUSTAQ AHMED senza alcun titolo.

Note: Eseguito accesso all'Agenzia delle Ent r ate Ufficio di Portomaggiore, si è riscontrata l'esiste n- za di un contratto di locazione (num.915 serie 3) stipulato il 05/09/2009 e regis trato il 07/09/2009, con validità dal 10/09/2009 al 09/09/2013. Alla scadenza naturale del contrat to non si riscontra alcuna regis trazione relativa al suo rinnovo. Il soggetto intestatario del contratto, i cui dati non sono consultabili se non nel codice fiscale, non corrisponde al soggetto occupante l'unità abitativa.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria annotata; A favore di BANCA PER LA CASA SPA contro ASLAM MOHAMMAD; Derivante da: MUTUO; Importo ipoteca: € 165000; Importo capitale: € 110000 ; A rogito di BERTOLINI SERGIO in data 07/03/2008 ai nn. 340545/22637; I- scritto/trascritto a FERRARA in data 31/03/2008 ai nn. 6936/1399

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di UNICREDIT S.P.A. contro ASLAMMOHAMMAD; Derivante da: ATTO GIUDIZIARIO ; A rogito di ATTO GIUDIZIARIO in data 06/06/2016 ai nn . 2772

Pag. 3 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 208 / 2016 iscritto/trascritto a FERRARA in data 07/07/2016 ai nn. 11535/7692;

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali

Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Millesimi di proprietà: Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato V incoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: GUIDI AUGUSTA dal 09/12/1986 al 27/02/2003 . In forza di atto di co m- pravendita - a rogito di MARZI ANTONIO, in data 09/12/1986, ai nn. 33680; trascritto a FERRARA, in data 02/01/1987, ai nn. . Note: Con in presente atto venivano trasferiti i mappali 126 e 127.

Titolare/Proprietario: GUIDI GIUSEPPE dal 07/07/1987 al 07 /03/2008 . In forza di atto di divisi o- ne - a rogito di MARZI ANTONIO, in data 07/07/1987, ai nn. 34375; trascritto a FERRARA, in data 01/08/1987, ai nn. . Note: Con in presente atto veniva trasferito il mappale 129 subalterno 1.

Titolare/Proprietario: RAVANI ALDO dal 27/02/2003 al 07/05/2003 . In forza di denuncia di su c- cessione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI; trascritto a FERRARA, in data 05/06/2003 , ai nn. . Note: Con in presente atto venivano trasferiti i mappali 126 e 127.

Titolare/Proprietario: GUIDI GIUSEPPE dal 07/05/2003 al 07/03/2008 . In forza di atto di compr a-

Pag. 4 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 208 / 2016 vendita - a rogito di MARZI ANTONIO, in data 07/05/2003, ai nn. 5438; trascri tto a FERRARA, in data 26/05/2003, ai nn. . Note: Con in presente atto venivano trasferiti i mappali 126 e 127.

Titolare/Proprietario: ASLAM MOHAMAD dal 07/03/2008 ad oggi (attuale/i proprietario/i) . In forza di atto di compravendita - a rogito di BERTOLINI SEGIO, in data 07/03/2008, ai nn. 340544/22636; trascritto a FERRARA, in data 31/03/2008, ai nn. 6935/4210.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: A Intestazione: GUIDI AUGUSTA Tipo pratica: Condono Edilizio tratto dalla legge 47/85 Per lavori: Costruzione di due box auto e relativa ristrutturazione. Presentazione in data 29/06/1987 al n. di prot. Rilascio in data 21/09/1990 al n. di prot. L'importo è stato saldato? SI. Importo saldato: € 0,00. Importo residuo: € 0,00

7.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo popolare [A4]

Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia

7.2 Conformità urbanistica:

Abitazione di tipo popolare [A4] Strumento urbanistico Adottato: Non specificato Zona omogenea: B4 Norme tecniche di attuazione: Art. 32 Allo scopo si allega estratto NTA di rifer i- mento.

Note sulla conformità:

Descrizione: Abitazione di tipo popolare [A4] di cui al punto A

Trattasi di bene immobiliare, composto da abitazione e autorimessa accessoria, facente parte di zona res i- denziale, costituente il tessuto storico edificato a margine della viabilità principale, posta nella periferia del centro della loca lità di Migliaro, disposto su due piani fuori terra. La tipologia costruttiva dell'immobile è con strutture portanti verticali in muratura e orizzontali in legno compresa la copertura, con pareti esterne intonacate e tinteggiate. L'unità abitativa oggetto della presente relazione di stima è composta da ingresso che disimpegna locale pranzo con retrocucina e servizio igienico, locale soggiorno con scala di accesso al piano primo, al piano te r- ra, due camere al piano primo. Le finiture interne comprendono pare ti e soffitto intonacati e tinteggiati, pavimenti in mattonelle di gran i-

Pag. 5 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 208 / 2016 glia in tutti i locali al piano terra, pavimenti e rivestimenti nel bagno e nella cucina in piastrelle di ceramica, camere al piano primo in tavolato di legno. Gli infissi interni sono in legno tamburato verniciato e quelli esterni (telai a vetro) in legno verniciato dotati di avvolgibili in pvc. La dotazione impiantisca dell'unità abitativa comprende impianto elettrico sottotraccia, privo di impianto di riscaldamento con piccolo produt tore elettrico di acqua calda sanitaria. Gli impianti dovranno essere assoggettati a verifica di conformità in base alle normative vigenti. Esternamente le finiture si completano con manto di copertura in coppi, ibancali e soglie in lastre di ma r- mo, marcia piede in cemento con area comune a ghiaino in natura. L'unità abiatativa è dotata di piccola area cortiliva esclusiva posta sul retro dell'edificio. L'autorimessa, disposta su un piano fuori terra e composto da un unico locale, ha le strutture portanti ver t i- cali in mattoni a vista e coperura in legno. La stessa si presenta in un sufficiente stato di conservazione e manutenzione con un grado di finitua di tipo economico, adeguato all'epoca di costruzione. L'intero bene oggetto del giudizio di stima si presen ta in pessimo stato di conservazione e d'uso.

1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di MOHAMMAD ASLAM - Piena proprietà Cod. Fiscale: SLMMMM65P30Z236C Eventuali comproprietari: Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 128,00 E' posto al piano: T - 1 ha un'altezza utile interna di circa m. 2,60 L'intero fabbricato è composto da n. 2 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 0

Stato di manutenzione generale: pessimo

Informazioni relative al calcolo della consistenza: Da conteggi a parte, desunti in parte da misurazioni dirette (secondo lo standard di rilevazione metrica) ed in parte dai progetti esecutivi, le superfici lorde (quale somma della superficie principale e delle superfici secondarie in base ai rispettivi rapporti mercant ili) delle varie porzioni degli immobili risultano essere, con le opportune tolleranze relative al sistema di misurazione e agli opportuni arrotondamenti, le seguenti, considerando che le superfici secondarie degli accessori vengono rapportate alle superfi ci di riferimento dei locali principali attraverso l’applicazione di rapporti mercantili superficiari (in riferimento al rapporto tra il prezzo delle superfici principali ed il prezzo delle superfici secondarie) opportunamente determinati. In rif e- rimento a i rapporti mercantili, così come richiamati e riferiti al valore unitario 1 delle superfici principali de l le abitazioni, al fine di determinare le superfici commerciali delle unità immobiliari, si è applicato un v a- lore di 0,6 per l'autorimessa accessoria.

Destinazione Parametro Superficie Coeff. Superficie equivalente reale/potenziale ABITAZIONE superf. esterna lorda 115,00 1,00 115,00 AUTORIMESSA superf. esterna lorda 13,00 0,60 7,80 128,00 122,80

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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Si tratta di determinare il valore venale in comune commercio (termine giuridico equivalente a "il più probabile prezzo di mercato"), cioè quel valore che avrebbe la maggior probabilità, tra i possibili valori, di segn a- re il punto d'incontro fra domanda e offerta in una libera contrattazione di una pluralità di operatori economici di un dato mercato, così come precedentemente definito. Ciò premesso, è evidente che il valore di un bene dipe nde infatti dall' a- spetto economico da riguardare, il quale a sua volta, è identificabile in funzione dello scopo della stima. In relazione alla tipologia e all’utilizzo degli immobili di cui al presente rapporto di valutazione, individuato il segmento di m ercato, si ritiene opportuno ricercare quindi tra i valori possibili quelli di mercato, limit a- tamente però al procedimento sintetico del "confronto", e più precis a- mente con riferimento ai prezzi attuali di mercato per beni simili, assu n- ti da operatori qual ificati del settore, presi a confronto con i beni ogge t- to di stima, partendo dal presupposto che la comparazione è la direttr i- ce obbligata per formulare giudizi di valore, pur con un numero limitato di dati accertabili direttamente. Analizzando i beni in t rattazione, allo stato attuale, si può pervenire ad un valore di mercato, attribuendo valori unitari ottenuti per confronto con beni di tipologia similare, analizzando principalmente, per la tipol o- gia degli immobili, comparabili con caratteristiche simili di superficie, finitura e conservazione. Il criterio in esame è pertanto utilizzabile in quanto si forma una scala di valori noti di beni analoghi, attraverso i dati di riferimento desunti dal mercato. Da qualificati operatori del settore, per immobili di tipologia similare sia per destinazione d’uso (abitativa) che per caratteristiche costruttive ( a- bitazione di vecchia costruzione posta in agglomerato periferico), in funzione dell’attuale persistente contrazione del mercato immobiliare, con limitatissime t ransazioni, e dell’ubicazione dei beni oggetto del pr e- sente rapporto di valutazione, si è accertato un valore a corpo che varia da un minimo di 20000,00 Euro/mq ad un massimo di 25000,00 E u- ro/mq.

8.2 Fonti di informazione: Parametri medi di zona per destinazione principale ( €./mq.): PER TIP O- LOGIA DI IMMOBILE A PARITA' DI CARATTERISTICHE VALORI MEDI A CORPO VARIABILI DA 20000,00 A 25000,00 EURO/CAD..

8.3 Valutazione corpi:

A. Abitazione di tipo popolare [A4] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo ABITAZIONE 115,00 € 200,00 € 23.000,00 AUTORIMESSA 7,80 € 200,00 € 1.560,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 24.560,00 Valore corpo € 24.560,00

Pag. 7 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 208 / 2016 Valore Accessori € 0,00 Valore complessivo intero € 24.560,00 Valore complessivo diritto e quota € 24.560,00

Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero Valore diritto e medio ponderale quota A Abitazione di tipo 122,80 € 24.560,00 € 24.560,00 popolare [A4]

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita € 3.684,00 giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si € 20.876,00 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": € 0,00

Data generazione: 27 - 02 - 2017

L'Esperto alla stima Geometra Sim one Corli

Pag. 8 Ver. 3.0 Edicom Finance srl

VIA SANTA MARGHERITA n. 37 piano: T-1; T-1; piano: 37 n. MARGHERITA SANTA VIA Catasto dei Fabbricati - Situazione al 17/11/2016 - Comune di FISCAGLIA/C (M323) - < Foglio: 8 - Particella: 126 - Subalterno: 0 > 0 Subalterno: - 126 Particella: - 8 Foglio: < - (M323) FISCAGLIA/C di Comune - 17/11/2016 al Situazione - Fabbricati dei Catasto

10 metri

Totale schede: 2 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) A3(297x420) - Formato stampa richiesto: schede: 2 - Formato di acquisizione: Totale Data presentazione:25/06/1987 - Data: 17/11/2016 - n. T253315 - Richiedente: CRLSMN67H04C814Y - n. Data presentazione:25/06/1987 - Data: 17/11/2016

Ultima planimetria in atti Data presentazione:25/06/1987 - Data: 17/11/2016 - n. T253315 - Richiedente: CRLSMN67H04C814Y Richiedente: - T253315 n. - 17/11/2016 - Data: presentazione:25/06/1987 Data

10 metri

Ultima planimetria in atti Data presentazione:25/06/1987 - Data: 17/11/2016 - n. T253315 - Richiedente: CRLSMN67H04C814Y Richiedente: - T253315 n. - 17/11/2016 - Data: presentazione:25/06/1987 Data

VIA SANTA MARGHERITA piano: T; T; piano: MARGHERITA SANTA VIA Catasto dei Fabbricati - Situazione al 17/11/2016 - Comune di FISCAGLIA/C (M323) - < Foglio: 8 - Particella: 129 - Subalterno: 1 > 1 Subalterno: - 129 Particella: - 8 Foglio: < - (M323) FISCAGLIA/C di Comune - 17/11/2016 al Situazione - Fabbricati dei Catasto

10 metri

Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) A3(297x420) - Formato stampa richiesto: schede: 1 - Formato di acquisizione: Totale Data presentazione:31/12/1992 - Data: 17/11/2016 - n. T253316 - Richiedente: CRLSMN67H04C814Y - n. Data presentazione:31/12/1992 - Data: 17/11/2016

Ultima planimetria in atti Data presentazione:31/12/1992 - Data: 17/11/2016 - n. T253316 - Richiedente: CRLSMN67H04C814Y Richiedente: - T253316 n. - 17/11/2016 - Data: presentazione:31/12/1992 Data Foto 1 di 6 Prospetto anteriore abitazione

Foto 2 di 6 Prospetto anteriore e laterale abitazione

Foto 3 di 6 Prospetto laterale e posteriore abitazione

Foto 4 di 6 Ingresso abitazione

Foto 5 di 6 Bagno abitazione

Foto 6 di 6 Prospetto anteriore autorimessa