Informe De Valoración

INFORME DE VALORACIÓN Expediente nº: 80G050852/20-01 Fecha: 30 de Septiembre de 2020 Peticionario HELEMAR ABOGADOS Y AUDITORES, S.L.P Emplazamiento Sitio TRAGAPEONES, Polígono 4, Parcela 19 Término Municipal 28180 - TORRELAGUNA (TORRELAGUNA *DISEMINADO*) Provincia Madrid PAG. 1/3

GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994

CERTIFICADO DE TASACION

SANTIAGO VILLALBA JORDAN, ING. TÉCNICO AGRÍCOLA en calidad de Tasador de GESVALT Sociedad de Tasación S.A., ha realizado con fecha 30-09-2020 el informe de tasación con el nº de expediente abajo indicado.

La visita se ha realizado con fecha 29 de Septiembre de 2020 por SANTIAGO VILLALBA JORDAN y los datos del bien son:

Tipo de bien tasado: FINCA RÚSTICA DE LABOR EN SECANO

Situación del bien: Sitio TRAGAPEONES, Polígono 4, Parcela 19 de Torrelaguna (Madrid) 28180

Estado del bien: Terminado

Situación de ocupación: Con ocupante

Entidad financiera:

Solicitante: HELEMAR ABOGADOS Y AUDITORES, S.L.P

NIF/CIF: B86631140

Domicilio solicitante: Cl/EUGENIO SALAZAR.NR 12 - PI 1º - PT A - 28002 - Madrid

Datos registrales: Registro de la Propiedad de TORRELAGUNA

Titular Registral:ENRIQUE RAMOS MARCOS y PETRA MARTIN GOMEZ, NIF:00125009G, 100% de propiedad.

Titulo:Pleno Dominio

CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO

DENOMINACIÓN C.R.U FR: 6940 Labor secano 28034000088702

REFERENCIA CATASTRAL UNITARIA DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL Secano Herbáceos FR: 6940 Labor secano 28151A0/0400019/0000/BB

REFERENCIA CATASTRAL UNITARIA DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL Finca 6.940. Labor secano 28151A0/0400019/0000/BB

La Finalidad de la tasación es Valor de Mercado

El presente informe, atendiendo a su finalidad, no cumple plenamente todos los requisitos de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003, modificada por la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero y RD 1060/2015, de 20 de noviembre, pero sí se ha realizado según sus principios, procedimientos, métodos y definiciones.

VALOR DE TASACION: 17.704,04 € (DIECISIETE MIL SETECIENTOS CUATRO EUROS CON CUATRO CENT.)

RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€) FINCA USO COMPARACIÓN ACTUALIZACIÓN SEGURO CONSIDERADO (1) Secano Herbáceos 6940 FR: 6940 Labor secano23.936,57 17.704,04 - - - (1) Actualización Rentas, inmuebles en explotación económica.

FINCA USO CONSIDERADOS.ADOPTADA METODO VALOR Secano Herbáceos 6940 FR: 6940 Labor secano 1,0446 Has. RE 17.704,04 €

Métodos utilizados para calcular el valor de Tasación-Hipotecario: Inmuebles De Explotación Económica (RE)

Limitaciones al dominio:LICO LEASING SA EFC. LICO LEASING SA EFC.

OBSERVACIONES REGISTRALES CORRESPONDENCIA REGISTRO- CATASTRO: Se valora en la presente tasación la finca 6.940 de Torrelaguna (Madrid). Catastralmente la finca valorada se corresponde con la parcela 19 del polígono 4 del catastro de rústicas del término municipal de Torrelaguna (Referencia: 28151A004000190000BB).

ADVERTENCIAS GENERALES Se advierte que el informe de valoración se emite bajo el supuesto del inmueble libre de inquilinos, aparceros, arrendatarios y/o ocupantes distintos de sus legítimos propietarios, derechos reales, libre de cargas y cualquier otra circunstancia o situación limitativa del pleno valor y disposición de la finca.

Se advierte que no se ha dispuesto de Cédula urbanística o Certificación Municipal para determinar la clasificación y el aprovechamiento urbanístico que corresponde al suelo tasado, no obstante, se ha dispuesto de otra documentación que tiene la misma fiabilidad (normativa urbanística municipal)

Se advierte que en cumplimento de la O.ECO 805/2003 de 27 de marzo, el valor del suelo se ha obtenido mediante la aplicación de dos métodos: Método de Comparación y Método de Actualización de Rentas Generadas por Explotación Economica. A efectos de certificado, y atendiendo a la exigible prudencia valorativa, se adopta el menor de ambos valores.

Se advierte que existe diferencia entre la superficie de terreno registralmente y la que recoge el catastro. A efectos valorativos, dado que no se ha dispuesto de una medición topográfica ni de una certificación de linderos, se utiliza la menor de ambas.

ADVERTENCIAS GENERALES Se advierte que para el cálculo de los flujos de caja futuros hemos hecho estimaciones basadas en ratios medios del sector elaborados por GESVALT Sociedad de Tasación, SA a partir de su trabajo habitual y estadísticas publicadas por organismos oficiales y/o entidades de reconocido prestigio, modificadas en función de las características del activo. No hemos tenido en cuenta el efecto que sobre los resultados pudiera tener la gestión particular

Se advierte que no se refleja la identificación catastral del terreno en la documentación legal aportada. Se recomienda la inscripción catastral, la representación gráfica georreferenciada o el deslinde registral de la finca, según lo dispuesto en el artículo 198 y siguientes de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y la Ley del Catastro Inmobiliario, para su correcta identificación conforme a la Orden ECO/805/2003.

Se informa especialmente que el informe ha sido realizado con la finalidad concreta que se indica en el mismo. El técnico redactor no se responsabiliza de la utilización de este informe con finalidad distinta de aquella para la que se emitió.

ADVERTENCIAS ESPECÍFICAS Se ADVIERTE que el presente informe se emite bajo la afección de circunstancias excepcionales, derivadas de la crisis originada por la pandemia global del COVID-19, las cuales comportan una incertidumbre significativa sobre cuál pueda ser la evolución futura del valor de mercado de los inmuebles valorados. Dicha evolución dependerá de la magnitud del impacto que la pandemia ejerza sobre el conjunto dela economía y sobre las variables que son relevantes para la formación de precios.

Ante esta falta de normalidad en el mercado, se han adoptado una serie de medidas adicionales en los métodos de valoración, que ayudan a obtener valores que reflejen razonablemente la situación actual del mercado y que se indican en el informe.

GESVALT Sociedad de Tasación S.A., no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación. Del valor de tasación habría que deducir, en su caso, las posibles cargas y gravámenes que no estén contempladas en este informe.

Fecha de emisión del informe 30-09-2020

El Técnico Tasador GESVALT Sociedad de Tasación S.A.

SANTIAGO VILLALBA JORDAN SILVIA DIEZ MASIP ING. TÉCNICO AGRÍCOLA REPRESENTANTE DE LA ENTIDAD Colegiado nº 4.638

Este certificado consta de 3 páginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 30 de Marzo de 2021 El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº: 80G050852/20-01 Insc. Reg. Mercantil de Madrid, Tomo 7992, Libro 0, Folio 82, Sección 8, Hoja M-129105, Inscripción 1ª - C.I.F. A 80884372 Exp. nº: 80G050852/20-01 Pag. nº 1/3 APARTADO PREVIO El presente documento ha sido realizado por GESVALT Sociedad de Tasación S.A., inscrita con el nº 4.455 en el registro de entidades especializadas en tasaciones en el Banco de España con fecha 27 de mayo de 1.994 DATOS DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE INFORME

TIPO DE INMUEBLE FINCA RÚSTICA DE LABOR EN SECANO

ENTIDAD (SUC. 7013) SOLICITANTE HELEMAR ABOGADOS Y AUDITORES, S.L.P Cl/EUGENIO SALAZAR.NR 12 - PI 1º - PT A, 28002 - Madrid

CIF: B86631140

FINALIDAD DE LA TASACIÓN

La finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos de Valor de Mercado

EMPLAZAMIENTO Sitio TRAGAPEONES, Polígono 4, Parcela 19 OBSERVACIONES SOBRE LA LOCALIZACIÓN: La localización de la finca se ha realizado mediante la comprobación de los linderos registrales norte y oeste, así como la similitud de superficies. Catastralmente la finca valorada se corresponde con la parcela 19 del polígono 4 del catastro de rústicas del término municipal de Torrelaguna (Referencia: 28151A004000190000BB).

Se valora en la presente tasación la finca 6.940 de Torrelaguna (Madrid).

Descrita como una finca rústica, tierra, sitio Tragapeones, en término de Torrelaguna. Con una superficie de 1,0446 Ha. Tiene los siguientes linderos; Norte, CAMINO DE TORREMOCHA Sur, FINCA DE HEREDEROS DE RICARDO VERA Este, FINCA DE HEREDEROS DE RICARDO VERA Oeste, CAMINO DE TORREMOCHA Municipio: 28180 TORRELAGUNA Provincia: Madrid

DATOS REGISTRALES

Registro de la Propiedad de TORRELAGUNA Exp. nº: 80G050852/20-01 Pag. nº 2/3

Titular Registral: DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN: 00125009G Propietario: ENRIQUE RAMOS MARCOS y PETRA MARTIN GOMEZ % Propiedad: 100,00

Unidad Finca Registral Libro TomoFolio Inscripción Secano Herbáceos FR: 6940 Labor secano6940 99 1125216 3

IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIA

Identificación Referencia Catastral Secano Herbáceos FR: 6940 Labor secano 28151A0-0400019-0000-BB

CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO

Identificación C.R.U FR: 6940 Labor secano 28034000088702

IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENO

Identificación Referencia Catastral Finca 6.940. Labor secano 28151A0/0400019/0000/BB

CORRESPONDENCIA REGISTRO- CATASTRO: Se valora en la presente tasación la finca 6.940 de Torrelaguna (Madrid). Catastralmente la finca valorada se corresponde con la parcela 19 del polígono 4 del catastro de rústicas del término municipal de Torrelaguna (Referencia: 28151A004000190000BB).

FINALIDAD Y METODOLOGÍA

El objeto del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos de VALOR DE MERCADO. La valoración NO se realiza de acuerdo a los requisitos recogidos en la Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el B.O.E del 9 de Abril de 2003. modificada por la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero y RD 1060/2015, de 20 de noviembre, pero sí se ha realizado según sus principios, procedimientos, métodos y definiciones. Exp. nº: 80G050852/20-01 Pag. nº 3/3

VALOR DE TASACIÓN

USO SUPERFICIE V. UNITARIO V. TOTAL CONSIDERADO (Has.) (€/Ha.) (€) FR: 6940 Labor secano 1,0446 16.948,15 17.704,04

Método (M):

Total Aprovechamientos 17.704,04 € Total Edificaciones - - - €

TOTAL 17.704,04 €

Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de DIECISIETE MIL SETECIENTOS CUATRO EUROS CON CUATRO CENT. Exp. nº: 80G050852/20-01 Pag. nº 1/14 VALORACIÓN DE TASACIÓN FINCA RÚSTICA DE LABOR EN SECANO

1. SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

ENTIDAD (SUC. 7013) SOLICITANTE HELEMAR ABOGADOS Y AUDITORES, S.L.P Cl/EUGENIO SALAZAR.NR 12 - PI 1º - PT A, 28002 - Madrid

CIF: B86631140

1.1.- FINALIDAD DE LA TASACIÓN La finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos de Valor de Mercado

2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE FINCA RÚSTICA DE LABOR EN SECANO

Se valora en la presente tasación la finca 6.940 de Torrelaguna (Madrid).

2.1.- DATOS REGISTRALES Registro de la Propiedad de TORRELAGUNA

GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994 Exp. nº: 80G050852/20-01 Pag. nº 2/14

Titular Registral: DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN: 00125009G Propietario: ENRIQUE RAMOS MARCOS y PETRA MARTIN GOMEZ % Propiedad: 100,00

UnidadFinca Registral Libro TomoFolio Inscripción

Secano Herbáceos FR: 6940 Labor secano6940 99 1125216 3

IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIA Identificación Referencia Catastral Secano Herbáceos FR: 6940 Labor secano 28151A0-0400019-0000-BB

CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO

Identificación C.R.U FR: 6940 Labor secano 28034000088702

IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENO Identificación Referencia Catastral Finca 6.940. Labor secano 28151A0/0400019/0000/BB

2.2.- FECHA DE LA VISITA La visita ha sido realizada el 29-09-2020 por: D.SANTIAGO VILLALBA JORDAN

3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

COMPROBACIONES REALIZADAS Correspondencia con finca catastral No procedimiento de expropiación Correspondencia con finca registral Comprobación Planeamiento Urbanístico Servidumbres visibles Estado de ocupación, uso y explotación Estado de conservación aparente No Plan o Proyecto de expropiación No Resolución Admini que implique exprop No incoado exped. que implique expropiac No han vencido plazos Urbanización/Edif. No existe proced. incumplimiento deberes Identificación física inspección ocular Comprobación de superficies

DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994 Exp. nº: 80G050852/20-01 Pag. nº 3/14

Plano de situación Reportaje fotográfico Plano urbanístico Nota Simple Ficha Sigpac

4. LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1.- TIPO DE NÚCLEO Torrelaguna es una villa y municipio español del norte de la Comunidad de Madrid. Se sitúa en el nordeste de la provincia y comunidad autónoma de Madrid, justo en el límite con la comunidad de Castilla-La Mancha, con la provincia de Guadalajara, en la comarca del Valle del Jarama.

4.2.- OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA Históricamente la economía de la villa ha estado basada en la explotación agrícola y forestal. El sector primario, la principal riqueza del municipio es la agricultura de secano. Los cultivos principales son de trigo, la cebada, la avena, los garbanzos y forrajes; también hay olivo. En regadío se producen frutas y hortalizas. Algún tiempo atrás, hubo plantaciones de vid y el vino que se elaborara en la villa tenía fama por ser bueno, era el vino de Torrelaguna. Hoy se sigue haciendo, pero en muy pequeña cantidad. La actividad agraria se completaba con la forestal donde destacaba la explotación de los bosques de encinas. La ganadería ha quedado muy reducida, si bien siempre ha habido un cierto número de cabezas de ganado lanar al ser un cruce histórico de las rutas de la trashumancia castellana. El sector secundario, ligado a la actividad agrícola está basado en las industrias de mantenimiento para dichas labores. Hay algunas fábricas de yeso y escayolas, y hubo una de pantalones vaqueros, actualmente desaparecida, también alguna otra pequeña industria. El sector servicios está poco desarrollado, son los básicos para las necesidades del día a día ya que la proximidad de la ciudad de Madrid y su zona de influencia los suple. El turismo está comenzando a ser una fuente de ingresos, basado en el auge del turismo rural, al amparo del mismo el sector hostelero tiene alguna presencia. Debe citarse la existencia de varios centros del Canal de Isabel II que proporcionan ocupación a un número importante de trabajadores residentes en el entorno. También, en la central eléctrica de Torrelaguna, situada en las cercanías del pueblo, se encuentra el centro de control de Hidráulica de Santillana, desde donde el personal de esta empresa controla y mantiene la red de minicentrales eléctricas ubicadas en los embalses y canales del Canal de Isabel II. Igualmente una residencia de ancianos de la Comunidad de Madrid proporciona también trabajó a un número significativo de habitantes de la zona.

Nivel de renta: Medio

4.3.- POBLACIÓN Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2019: 4.760 habitantes de derecho.

4.4.- EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN La tendencia, respecto al padrón de 2017, es: Creciente

Densidad de población: 108,57 hab./km²

4.5.- DELIMITACIÓN Y RASGOS AGRARIOS

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Entorno de tipo rural en las proximidades del casco urbano, donde predominan las extensiones de cereales en secano principalmente.

4.6.- CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES: La infraestructura existente que se detalla se refiere a Torrelaguna núcleo poblacional en cuyo término municipal se ubica la finca tasada. Dispone de red eléctrica; servicio de telefonía y red de carreteras. ESTADO DE LA INFRAESTRUCTURA: Buena conservación de los caminos de acceso a base de zahorra compactada.

4.7.- EQUIPAMIENTO APARCAMIENTOS: Suficiente COMERCIAL: Abundante, con la existencia de comercios variados y supermercados. ESCOLAR: Centros de enseñanza primaria y secundaria. LÚDICO: Suficiente. SANITARIO: Suficiente.

4.8.- COMUNICACIONES AEROPUERTO: Sí, a mas de 50 km. AUTOBUSES: Interurbanos de línea regular. FERROCARRIL: No dispone de este servicio. METROPOLITANO: No dispone de este servicio. TIPOS DE CARRETERAS: M-102, N-320 y M-131

5. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

5.1.- SUELOS REGISTRALES (A NIVEL DE TASACIÓN)

DESCRIPCIÓNMEDICIÓN REGISTRAL CATASTRAL PROYECTO ADOPTADA

Finca 6.940. Labor - - -1,0446 1,0651 - - - 1,0446 secano

5.2.- DESCRIPCIÓN MORFOLOGÍA: Polígono irregular. TOPOGRAFÍA: Sensiblemente horizontal. COMENTARIO A LA SUPERFICIE: La superficie registral es ligeramente inferior a la superficie recogida en el catastro. La exigible prudencia valorativa, recogida en la O.ECO 805/2003 de 27 de marzo, exige, cuando no se pueda realizar una medición, adoptar como superficie de tasación la menor de ambas, en consecuencia, tomamos la superficie del registro para nuestra valoración. ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno

5.3.- INFRAESTRUCTURAS EXTERIORES ABASTECIMIENTO DE AGUA: No ACCESO A LA FINCA: Directamente desde la Ctra. a Torremocha RED DE SANEAMIENTO: No RED DE TELEFONIA: No RED DE GAS CANALIZADO: No SUMINISTRO ELECTRICO: No PAVIMENTACION: No VALLADO PERIMETRAL: No ALUMBRADO PUBLICO: No

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6. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA

6.1.- CLIMA Y OROGRAFIA PLUVIOMETRÍA: 700-800 mm/anuales. TEMPERATURAS: Máxima absoluta: 34.5ºC Mínima absoluta: -5.5ºC Máxima más baja: 4.5ºC Mínima más alta: 18.2ºC MICROCLIMAS DESTACABLES: El clima es mediterráneo continental pero está muy influenciado por la altitud, ya que está situado en las faldas de la Sierra (Sierra Norte). ALTITUD MEDIA: 740 m sobre el nivel del mar. RÉGIMEN DE HUMEDAD: ME, Me, me (mediterráneo) Ni húmedo ni desértico; Pinvernal mayor que Pestival. Si el verano es G julio deberá ser seco. Latitud mayor que 20°, en caso contrario monzónico.

ME (húmedo) Ln mayor que el 20 por ciento de la ETP anual y/o índice anual de humedad mayor de 0’88.

6.2.- CARAC. AGROLOGICAS ORIENTACIÓN: Noroeste- Sureste TEXTURA DEL TERRENO: Franco arcilloso fino, franco arcilloso limoso. ESTRUCTURA DEL TERRENO: Granular simple. PENDIENTE: Pendientedel 3,6 % CLASES AGROLÓGICAS: Atendiendo al aprovechamiento catastral y coincidente con el reconocido en la finca valorada, tenemos un clasificación USBR = USDA de: I Secano 1ª RELIEVE: Orografia llana. PERMEABILIDAD: Moderada a lenta. ENCHARCAMIENTO: Estacionalmente. FERTILIDAD: Media. COLOR: Pardo. PEDREGOSIDAD: Escasa.

6.3.- CULTIVOS ALTERNATIVA DE CULTIVOS: Cereales de invierno CARACTERÍSTICAS DE LOS CULTIVOS: Finca de labor en secano sin cultivar PRODUCCIONES REALES EN ÚLTIMOS 3 AÑOS: No se ha dispuesto de datos por parte de la propiedad.

6.4.- EDIFICACIONES EDIFICACIONES AGRÍCOLAS: No existe EDIFICACIONES ACTIVIDAD ECONÓMICA PROPIA: No existe OTRAS EDIFICACIONES: No existe

TERRENO: La superficie registral es ligeramente inferior a la superficie recogida en el catastro. La exigible prudencia valorativa, recogida en la O.ECO 805/2003 de 27 de marzo, exige, cuando no se pueda realizar una medición, adoptar como superficie de tasación la menor de ambas, en consecuencia, tomamos la superficie del registro para nuestra valoración.

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6.5.- GANADERIA Y OTROS COMPOSICIÓN Y TAMAÑO DE LA CABAÑA: No posee. DESTINO DE LA PRODUCCIÓN: No posee. ESPECIES: No posee.

6.6.- ESTADO ACTUAL En el momento de la visita la finca no alberga cultivo alguno encontrándose en buenas condiciones de conservación y mantenimiento

6.7.- SITUACIÓN URBANÍSTICA CLASIFICACION DEL SUELO: Suelo No Urbanizable Común ADECUACION AL PLANEAMIENTO: Se adecua PLANEAMIENTO VIGENTE: Normas Subsidiarias de Torrelaguna Fecha de acuerdo: 10/11/1994 Fecha BOCM: 12/12/1994

7. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

7.1.- TENENCIA Y LIMITACIONES Propietario (Pleno Dominio) : ENRIQUE RAMOS MARCOS y PETRA MARTIN GOMEZ, NIF:00125009G, 100% de propiedad. Ocupante: Título de ocupación: Propietario

7.2.- CARGAS CARGAS IMPORTE NIF

LICO LEASING SA EFC 4.966,46 LICO LEASING SA EFC 26.614,86

8. ANÁLISIS DE MERCADO

8.1.- OFERTA Existe una oferta media de inmuebles de características similares.

8.2.- DEMANDA Actualmente es muy baja, propiciado por la mala situación del sector agrario, la mala coyuntura económica y la pandemia de COVID existente.

8.3.- INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER Aunque por obvio, no debemos omitir que el número de operaciones cerradas en las últimas semanas es muy bajo El valor del inmueble (en base a los análisis del mercado efectuados para tierra de LABOR EN SECANO), se encuentra comprendido dentro del intervalo normal de precios de venta para este tipo de inmuebles y zona. El intervalo se encuentra entre los valores 13.000 €/ha y 25.000 €/ha. Superando la banda alta aquellas fincas de cultivo de mayor valor añadido, las fincas con equipamiento e infraestructuras y las próximas a nucleos urbanos y vías de comunicación.

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8.4.- EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN La pandemia de COVID-19, declarada el 11 de marzo por la Organización Mundial de la Salud (OMS), está obligando a muchos países a tomar medidas de contención como la suspensión de viajes aéreos, el cierre de tiendas, restaurantes y el confinamiento de personas, con un importante impacto en la actividad económica global.

La FED y el Banco Central Europeo (BCE) han tomado medidas en términos de política monetaria para dar respuesta a los desafíos económicos del coronavirus Covid-19 y usar todos los instrumentos disponibles "rápida y masivamente".

En España, los indicadores disponibles relativos a los dos primeros meses de este año presentaban ciertos signos de debilidad. No obstante por el momento, no se disponen datos del impacto del coronavirus: el IPI y los indicadores de confianza mantienen un tono de moderación, a excepción de la recuperación del PMI y de la afiliación en febrero. En cuanto al consumo y los servicios, especialmente aquellos ligados al turismo, también se observaba en los primeros momentos una tendencia a la desaceleración, que se acusa con la actual paralización de toda actividad económica a excepción de la destinada a productos de primera necesidad. La previsión de consenso para 2020 era del 1,5, una décima menos que en el ejercicio anterior. No se disponen todavía de previsiones oficiales del impacto de esta crisis en el PIB , pero las contracciones que sufrirá dependerán de la extensión en el tiempo del confinamiento y de las medidas en materia fiscal que aplique el gobierno de España y la Unión Europea.

Atendiendo a las circunstancias excepcionales causadas por el confinamiento y paralización de la actividad económica, para la valoración del suelo se ha realizado un estudio mercado actualizado y exhaustivo de los inmuebles, con % de negociación ligeramente superiores a los tradicionales, y en los flujos de caja se han considerado tasas y parámetros conservadores que reflejen la situación actual y la estimación futura en el corto-medio plazo.

9. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

A pesar de las circunstancias excepcionales causadas por el confinamiento y paralización de la actividad económica, se ha detectado la existencia de transacciones y ofertas de testigos para el inmueble valorado que nos permiten avalar la existencia de mercado válido para la utilización del Método de Comparación. Se ha realizado un estudio de mercado actualizado y exhaustivo de manera que todos los testigos tienen una antigüedad inferior a un mes y se han contrastado los porcentajes de negociación de cada una de las muestras.

9.1.- COMPARABLES Se ha realizado un estudio del segmento del mercado inmobiliario relativo a inmuebles comparables con el que se valora, obteniendo los siguientes resultados:

SECANO HERBÁCEOS

DIRECCIÓN CARACTERÍSTICAS Ha. VALOR Ha. V.TOTAL

1 TORRES DE LA ALAMEDA, TORRES Fuente: Particular 8 16.875,00 € 135.000,00 € DE LA ALAMEDA Finca A 5 KM. de torres de la (Coord.UTM: Alameda en POZUELO del REY X: 469217.9580976714000 de 80. 000 m/2 , llana y la luz pasa Y: 4472886.427610453000) por la finca preparada para plantación de pistachos que cuando este en producción se calcula que dará unos beneficios entorno a 75. 000 € anuales si se

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DIRECCIÓN CARACTERÍSTICAS Ha. VALOR Ha. V.TOTAL

quiere se entrega con la plantación

https://www.milanuncios.com/venta -de-fincas-en-alcala-de-henares-m adrid/a-30-km-de-madrid-torres-dela-alameda-213121851.htm

2 EL VELLÓN, VELLON (EL) Fuente: Portal de Internet 0,5 21.600,00 € 10.800,00 € (Coord.UTM: buen camino, practica mente llana, X: 450889.4148894821000 buenas vistas, edificaciones cerca. Y: 4513103.931993720000) 3 PARCELA 6 POLÍGONO 11 EL Fuente: Portal de Internet 1,55 13.709,68 € 21.250,00 € MOLAR, MOLAR (EL) Vendemos la parcela 6 de el (Coord.UTM: polígono 11 en El Molar (Madrid). X: 450812.2353948879000 La parcela es amplia y en un lugar Y: 4509521.182757516000) muy tranquilo. Perfecta para huertas, ganado y pasar unos días tranquilo/a. Si están interesados/as no duden, llamen. No somos profesionales. Muchas gracias por su atención 4 EL MOLAR POLIGONO 9 PARCELA Fuente: Portal de Internet 0,53 24.056,60 € 12.750,00 € 48, MOLAR (EL) Terreno Rustico Agrario en camino (Coord.UTM: despeña lobos bonitas vistas al rio X: 450812.2353948879000 Jarama y Madrid, Y: 4509521.182757516000) 5 EL MOLAR, MOLAR (EL) Fuente: Portal de Internet 0,28 25.714,29 € 7.200,00 € (Coord.UTM: La parcela se encuentra vallada X: 450812.2353948879000 con valla cinegética, con licencia Y: 4509521.182757516000) del Ayuntamiento, con puerta de 4 mts. , 2 mts. cada hoja, terreno allanado a máquina, varios árboles frutales, huerto, y cuarto de aperos, acceso por vereda, precio de venta 8. 000€ negociables, 6 CARRETERA DE BUCEDA, Fuente: Portal de Internet 0,8 33.750,00 € 27.000,00 € TORREMOCHA DE JARAMA Terreno rustico cerca del pueblo (Coord.UTM: un terreno muy bien situado X: 458117.9429859921000 Y: 4520521.744734014000)

A continuación se procede a homogeneizar los testigos de mercado para obtener el valor unitario que sirva de base para la determinación del valor de mercado por comparación.

DIRECCION VALOR Ha. COEF. V.Homog

1 TORRES DE LA ALAMEDA 16.875,00 € 1,070 18.056,25 € 2 EL VELLÓN 21.600,00 € 0,980 21.168,00 € 3 PARCELA 6 POLÍGONO 11 EL 13.709,68 € 1,030 14.120,97 € MOLAR 4 EL MOLAR POLIGONO 9 PARCELA 24.056,60 € 0,980 23.575,47 € 48 5 EL MOLAR 25.714,29 € 1,056 27.154,29 € 6 CARRETERA DE BUCEDA 33.750,00 € 0,990 33.412,50 €

Precio Medio por Ha., Secano Herbáceos . . . . 22.617,60 € Precio Medio Homogeneizado 22.914,58 €

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La característica más importante que hemos buscado en los testigos de mercado para establecer una correcta comparación ha sido la de la semejanza en el aprovechamiento/uso agrario. Entendemos que este parámetro es el más determinante, así mismo, se han tenido en cuenta en la homogenización los siguientes parámetros: calidades edafológicas, la presencia de infraestructuras próximas, localización, demanda, superficie, acceso etc...

Se han utilizado testigos con código postal diferente al valorado por no existir transacciones suficientes de fincas similares a la valorada en el entorno próximo.

9.2.- VALOR DE MERCADO MÉTODO DE COMPARACIÓN Permite determinar el valor de mercado de un inmueble analizando el segmento del mercado inmobiliario mediante la obtención de ofertas o transacciones reales comparables, homogeneizándolas atendiendo a las diferencias o analogías observadas con el bien objeto de valoración.

USO CONSIDERADOSUPERF. V.HOMOG. V.MERCADO K (Ha) (€/Ha.) (€)

Secano Herbáceos FR: 6940 Labor 1,0446 22.914,58 23.936,57 - - - secano

Se ha detectado y analizado un mercado representativo de inmuebles comparables .

En base a ese mercado y al inmueble a valorar, se ha establecido las cualidades y características que influyen en el valor, expresadas como conceptos adecuados para realizar la homogeneización de comparables, seleccionando una muestra representativa de los mismos con precios oferta o transacción de compraventa al contado o alquiler, corregidos en su caso (excluidos los anormales y/o especulativos), a los que se aplica el procedimiento de homogeneización con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones adecuados expresados siguiendo el manual de procedimiento de la sociedad y que se basa en las diferencias observadas entre el inmueble a valorar y los testigos de mercado comparables expuestos, en función de los conceptos expresados ( uso agrario, ubicación, superficie, etc) para obtener el valor del inmueble por método de comparación.

Dicha homogeneización se ha realizado entre la muestra de comparables, sin elementos especulativos, seleccionada y el inmueble a valorar mediante los índices de cada concepto expresados en el cuadro de homogeneización, obteniéndose los coeficientes que aplicados a los precios unitarios, dan como resultado los valores homogeneizados de cada comparable, cuya media aritmética o ponderada, proporciona el valor unitario homogeneizado expresado, por método de comparación, del inmueble a valorar.

Dicho valor de mercado es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble para negociar la venta, reflejando por tanto, el precio más probable que se obtendría en condiciones de mercado estable. En apartados siguientes se explican los mecanismos aplicados al estudio de mercado que ayudan a obtener valores que reflejan la situación actual del mercado

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9.3.- FLUJOS DE CAJA FLUJOS DE CAJA PREVISIBLES

FR: 6940 Labor secano GASTOS TOTAL ASIGNADO TOTAL CAPITALIZADO (€) (€)

Costes directos de explotación 2.237,40 1.709,30 Costes de maquinaria y asalariados 1.079,46 824,68 Costes indirectos y amortizaciones 2.237,40 1.709,30 Impuesto de sociedades 25 % 1.408,14 1.075,80

INGRESOS TOTAL ASIGNADO TOTAL CAPITALIZADO (€) (€)

Ingresos Generales 11.187,54 8.546,96

9.4.- ACTUALIZACIÓN DE INMUEBLES DE EXPLOTACIÓN ECONÓMICA USO CONSIDERADOFIN VIDA ÚTIL RDE DIFERENCIAL TIPO ACTU PLUSVALIA

Secano Herbáceos FR: 6940 Labor secano29-09-2037 -0,13 2,00 3,00 - - -

9.5.- DESCRIPCIÓN DE LA EXPLOTACIÓN Finca con aprovechamiento catastral y reconocido en visita al bien valorado de LABOR EN SECANO, atendiendo a esta circunstancia se proyectará una capitalización para éste aprovechamiento, siendo este el mayor y mejor uso posible en la finca.

A) CEBADA SECANO:

-. Ingresos: Producción: 3.500,00 kg/ha. Precio Percibido: 0,17 €/kg. Ingresos Anuales: 595,00 €/ha. -. Gastos (Porcentaje sobre ingresos): - 20% de Costes Directos de Producción. - 9,65 % de Costes Maquinaria y asalariado. - 20 % de Costes Indirectos y amortización. - 25% de Impuesto de sociedades

Total costes anuales: 295,41 €/ha

Se desconoce si la finca valorada tiene subvención alguna.

9.6.- HIPÓTESIS Y PARÁMETROS MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE LAS RENTAS Esta metodología es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y se basa en una estimación de los rendimientos que el inmueble va a generar. La valoración por este método financiero se efectúa de acuerdo con los principios de prudencia valorativa y máxima objetividad posible. La valoración vendrá determinada por el valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al inmueble. Este enfoque valorativo nos permite: - Relegar a un segundo término la óptica puramente técnica o patrimonial.

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- Considerar implícitamente la organización empresarial. - Tener en cuenta la capacidad del inmueble para generar un flujo de caja de ingresos y gastos a lo largo de su vida útil. - Apoyarse básicamente en la información que suministran los datos contables de la actividad económica y, en su defecto, en ratios medios estructurales de la misma. El cálculo del valor actual neto (VAN) del inmueble se calcula mediante la aplicación de su fórmula matemática: VAN = ((Sum Ingresos/(1+i)tj - Sum. Costes/ (1+i)tk))- VR/(1+i)n

Donde: Ej =Importe de los ingresos imputables al inmueble en el momento J Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los ingresos tk =Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos i = Tipo de actualización o tasa de descuento elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados n = Nº de períodos de proyección. El valor de reversión (VR) es el valor a coste de reposición neto del inmueble previsible en el último periodo de proyección y se determina de acuerdo con la siguiente fórmula: VR = VRs + VRv

VRs = Valor de reversión del suelo = VAs (1 + p)n p = Plusvalía anual n = Nº períodos de proyección VRv = Valor de reversión del vuelo = VAv (1 - n/VU) VAs = Valor actual del suelo (estimado a coste de reposición) VAv = Valor actual del vuelo (estimado a coste de reposición) VU = Vida útil de la edificaciones Los supuestos en que se basa nuestro análisis económico del bien son: - Los cobros y pagos de un año se producen simultáneamente y al final de ese año, esto es, se considera una renta anual postpagable. - Los flujos de caja generados se toman en unidades monetarias nominales o corrientes, no estando corregidas del efecto inflacionista. Periodo de proyección (n) La duración de la proyección o de previsiones explícitas se establece en n años, puesto que ese periodo es adecuado a efectos de tener en cuenta las fluctuaciones cíclicas de la mayor parte de los negocios, sin llegar a un mayor grado de incertidumbre que estaría causado por considerar más número de años. Asimismo, existen estudios empíricos que demuestran que aproximadamente a partir de este periodo de tiempo, las tasas de rentabilidad de los negocios convergen y tienden a homogeneizarse, a causa entre otros factores de la disminución de las "ventajas competitivas". Tipo de actualización (Artículo 32 OM ECO/805/2003) El tipo de actualización o tasa de descuento real, se determina de la siguiente forma: i = Tasa de rentabilidad media"real" + Diferencial positivo Donde Tasa libre de rentabilidad media "real" se compone de: - El tipo de interés nominal, que no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado, con vencimiento igual o superior a cinco años para finalidad de garantía hipotecaria. Se toma el tipo medio publicado por organismo público/mercado organizado, de un período de 6 meses, contados antes de la fecha de la tasación. - Tasa interanual media de variación de la inflación estimada para el período en el cual se prevé la existencia de flujos de caja. Se toma la media de los 6 últimos meses de las tasas interanuales publicadas por el Instituto Nacional de estadística (INEBase).

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Mediante esta tasa corregimos el tipo de interés nominal y lo convertimos en la tasa libre de rentabilidad media "constante". El diferencial positivo aplicado al rentabilidad media libre de riesgo atiende al tipo de inmueble, su ubicación, plazo de ejecución, liquidez y volumen de inversión. Proyección de ingresos y gastos Los ingresos proceden de todos y cada uno de los conceptos que generan cobros derivados de la explotación del inmueble y están basados en la información facilitada por la empresa y en ratios medios sectoriales, con aplicación de la tasa de crecimiento estimada en función de la tasa interanual de variación porcentual del Índice de Precios al Consumo (IPC). Los gastos proceden de la estructura sobre ingresos de explotación de todos y cada uno de los conceptos que generan pagos derivados de la explotación del inmueble, tanto fijos (Nóminas, Tributos, etc.), como variables (Consumos, reparaciones, suministros, etc.) y están basados en la estructura media de negocios del mismo sector.

USO CONSIDERADO INGRES-GTOS VALOR REVER. VAN

Secano Herbáceos FR: 6940 Labor secano 3.227,88 14.476,16 17.704,04

10. VALORES DE TASACIÓN

Siguiendo estrictamente el cumplimiento de la Normativa especifica para tal fin, la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo (B.O.E. de 9 de Abril de 2003) y al tratarse de una finca rústica se ha utilizado una doble metodología. a) Valor de Mercado por el Método del Comparación. b) Valor por Actualización de las Rentas Generadas por Explotación Económica (V.A.N.). Ambos valores constituyen valores de mercado, adoptando como Valor Hipotecario el menor de ambos.

FINCA USO CONSIDERADO COMPARACIÓN ACTUALIZACIÓN SEGURO (1)

Secano Herbáceos 6940 FR: 6940 Labor 23.936,57 17.704,04 secano TOTAL 23.936,57 17.704,04 (1) Actualización Rentas, inmuebles en explotación económica.

USO SUPERFICIE V. UNITARIO V. TOTAL CONSIDERADO (Has.) (€/Ha.) (€)

FR: 6940 Labor secano 1,0446 16.948,15 17.704,04

Método (M):

Total Aprovechamientos 17.704,04 € Total Edificaciones - - - €

TOTAL 17.704,04 € Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de DIECISIETE MIL SETECIENTOS CUATRO EUROS CON CUATRO CENT.

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11. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Se advierte que para el cálculo de los flujos de caja futuros hemos hecho estimaciones basadas en ratios medios del sector elaborados por GESVALT Sociedad de Tasación, SA a partir de su trabajo habitual y estadísticas publicadas por organismos oficiales y/o entidades de reconocido prestigio, modificadas en función de las características del activo. No hemos tenido en cuenta el efecto que sobre los resultados pudiera tener la gestión particular

ADVERTENCIAS ESPECÍFICAS Se ADVIERTE que el presente informe se emite bajo la afección de circunstancias excepcionales, derivadas de la crisis originada por la pandemia global del COVID-19, las cuales comportan una incertidumbre significativa sobre cuál pueda ser la evolución futura del valor de mercado de los inmuebles valorados. Dicha evolución dependerá de la magnitud del impacto que la pandemia ejerza sobre el conjunto de la economía y sobre las variables que son relevantes para la formación de precios.

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12. OBSERVACIONES

OBSERVACIONES La validez de la tasación es de 6 meses.

13. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS GESVALT Sociedad de Tasación S.A. El Técnico Tasador

SILVIA DIEZ MASIP SANTIAGO VILLALBA JORDAN REPRESENTANTE DE LA ENTIDAD ING. TÉCNICO AGRÍCOLA Colegiado nº 4.638 FECHA 30-09-2020 Este informe consta de 14 páginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 30 de Marzo de 2021 El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº: 80G050852/20-01 14. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME Ver anexos aportados en la documentación.

GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994 FLUJOS DE CAJA DERIVADOS DE LAS RENTAS ESPERADAS DE LA EXPLOTACIÓN SEGÚN CUANTIAS MEDIAS DEL SECTOR Ref: 80G050852/20-01 Dirección: Sitio TRAGAPEONES, Polígono 4, Parcela 19 pag 1

FR: 6940 Labor secano INGRESOS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Año 11 Año 12 Año 13 Año 14 Ingresos Generales 621,53621,53 621,53 621,53 621,53 621,53 621,53 621,53 621,53 621,53 621,53621,53 621,53 621,53 Total Ingresos 621,53621,53 621,53 621,53 621,53 621,53 621,53 621,53 621,53 621,53 621,53621,53 621,53 621,53

FR: 6940 Labor secano GASTOS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Año 11 Año 12 Año 13 Año 14 Costes directos de explotación 124,30124,30 124,30 124,30 124,30 124,30 124,30 124,30 124,30 124,30 124,30124,30 124,30 124,30 Costes de maquinaria y asalariados 59,9759,97 59,97 59,97 59,97 59,97 59,97 59,97 59,97 59,97 59,9759,97 59,97 59,97 Costes indirectos y amortizaciones 124,30124,30 124,30 124,30 124,30 124,30 124,30 124,30 124,30 124,30 124,30124,30 124,30 124,30 Impuesto de sociedades 25 % 78,2378,23 78,23 78,23 78,23 78,23 78,23 78,23 78,23 78,23 78,2378,23 78,23 78,23 Total Gastos 386,80386,80 386,80 386,80 386,80 386,80 386,80 386,80 386,80 386,80 386,80386,80 386,80 386,80

Flujos de caja (E-S) 234,73234,73 234,73 234,73 234,73 234,73 234,73 234,73 234,73 234,73 234,73234,73 234,73 234,73 Total periodo capitalizado 227,90221,26 214,82 208,54 202,46 196,57 190,84 185,26 179,87 174,62 169,54164,59 159,80 155,13

FR: 6940 Labor secano INGRESOS Año 15 Año 16 Año 17 Año 18 Ingresos Generales 621,53621,53 621,53 621,53 Total Ingresos 621,53621,53 621,53 621,53

FR: 6940 Labor secano GASTOS Año 15 Año 16 Año 17 Año 18 Costes directos de explotación 124,30124,30 124,30 124,30 Costes de maquinaria y asalariados 59,9759,97 59,97 59,97 Costes indirectos y amortizaciones 124,30124,30 124,30 124,30 Impuesto de sociedades 25 % 78,2378,23 78,23 78,23 Total Gastos 386,80386,80 386,80 386,80

Flujos de caja (E-S) 234,73234,73 234,73 234,73 Total periodo capitalizado 150,64146,24 141,96 137,84