WYCENA-EKSPERT Ewa Banaś, Anna Poszyler Spółka jawna WYCENA NIERUCHOMOŚCI ¨ EKSPERTYZY TECHNICZNE WYCENA PRZEDSIĘBIORSTW ¨ INWENTARYZACJA WYCENA NIERUCHOMOŚCI, MASZYN, PRZEDSIĘBIORSTW WYCENA ŚRODKÓW TRWAŁYCH ¨ ŚWIADECTWA ENERGETYCZNE POŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI DORADZTWO I OBSŁUGA PROCESÓW INWESTYCYJNYCH ANALIZY I DORADZTWO RYNKU NIERUCHOMOŚCI ul. Wojska Polskiego 84, 60-628 Poznań 60-277 Poznań, ul. Grochowska 28A biuro: (61) 665 87 77; tel. (61) 665 94 00 tel./fax (61) 866 50 00, 865 72 13 [email protected] www.cwm.pl email: [email protected] www.wycenaekspert.pl

LESZCZYŃSKIE BIURO WYCEN BIURO KOMPLEKSOWEJ OBSŁUGI I OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI I WYCENY NIERUCHOMOŚCI 64-100 Leszno, ul. Śniadeckich 1 NIERUCHOMOŚCI I ŚRODKI TRWAŁE tel./fax (65) 529 91 00 WYCENA, POŚREDNICTWO, UMOWY, DORADZTWO, KREDYTY GEODEZJA tel. kom. 609 801 201 MAPY, PODZIAŁY, OBSŁUGA, REGULACJE PRAWNE e-mail: [email protected] BUDOWNICTWO NADZÓR, INWENTARYZACJA, PROJEKTOWANIE, EKSPERTYZY RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY - inż. Marian WITCZAK 60-573 Poznań, ul. Niemcewicza 12 [email protected] Państwowe Uprawnienia Urządu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast - Warszawa Nr 3255 Telefony: (61) 847 12 95, 848 32 09 fax (61) 847 12 95 Uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości dla sektora bankowego - Warszawa Nr 1168/XXI/99 tel. kom. 605 738 157

Wycena: - nieruchomości 60-349 Poznań, ul. Ostroroga 23 - przedsiębiorstw tel. (61) 662-55-40; 41; 45 - środków trwałych fax (61) 662-55-46 - maszyn i urządzeń - analizy efektywności inwestowania e-mail: [email protected] - ekspertyzy techniczne

R PRZEDSIĘBIORSTWO PROJEKTOWANIA Kancelaria Rzeczoznawców Majątkowych Janusz Walczak BADAŃ I NORMOWANIA PROJNORM sp. z o.o. M R ul. Warszawska 169/3, 61-047 Poznań O tel./fax 61-828-99-57 60-818 POZNAŃ, UL. SIENKIEWICZA 22 N J kom. 601-44-59-79 Tel. (61)848-01-66 Fax (61)848-04-31 O R www.biuroremin.pl W NUMERZE MIÊDZY INNYMI e-mail: [email protected] http://www.projnorm.pl P e-mail: [email protected] l Oferujemy kompleksową Ÿwyceny nieruchomości dotyczące zabezpieczenia kredytów, spraw WYCENA NIERUCHOMOŚCI obsługę w zakresie: procesowych, wywłaszczeń i zwrotów, opłat z tytułu użytkowania wieczystego PORÓWNANIE BUŁGARSKIEGO I POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI lWYCENA ŚRODKÓW TRWAŁYCH MASZYN I URZĄDZEŃ gr. 3-8 Ÿwyceny przedsiębiorstw, aportów, znaków firmowych, środków trwałych lWYCENA PRZEDSIĘBIORSTW I ZNAKU FIRMOWEGO Ÿopinii technicznych, ekspertyz budowlanych, nadzorów MIESZKANIOWYCH NA PRZYKŁADZIE WARNY, POZNANIA I KALISZA lODSZKODOWANIA ZA UTRATĘ WARTOŚCI I BEZUMOWNE KORZYSTANIE Ÿdoradztwa technicznego i inwestycyjnego Z NIERUCHOMOŚCI ZWIĄZANE Z INFRASTRUKTURĄ TECHNICZNĄ Ÿanaliz ekonomicznych, opłacalności i wykonalności inwestycji (linie energetyczne, słupy, rurociągi wody, gazu, kanalizacja) Ÿwyceny służebności przesyłowych, bezumownego korzystania itp. O WYCENIE ZNAKU FIRMOWEGO lWYCENA ZŁÓŻ ŻWIRU, SUROWCÓW SKALNYCH, WÓD PODZIEMNYCH Ÿaudytów energetycznych lokali, mieszkań i budynków l Ÿpośrednictwa w obrocie nieruchomości OPINIE TECHNICZNE, INWENTARYZACJE PROBLEMATYKA OCENY ZMIANY WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W ZWIĄZKU Z TWORZENIEM OBSZARÓW OGRANICZONEGO UŻYTKOWANIA WOKÓŁ LOTNISK

HAŁAS ŚRODOWISKOWY JAKO ELEMENT OCENY LOKALIZACJI Wyceny nieruchomości NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Inwentaryzacje ATRAKCYJNOŚĆ ARCHITEKTONICZNA A PRZEWAGA INWESTYCYJNA OBSZARU Ekspertyzy techniczne UPADŁOŚĆ DEWELOPERA – ODRĘBNOŚĆ REGULACJI Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami KIEDY SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCYCH MAJĄTEK PRYWATNY JEST OPODATKOWANA VAT ?

os. Piastowskie 62, 61-155 Poznań • tel./fax 61 221 77 70, tel. 500 181 181 www.bzm.pl • e-mail: [email protected] Wydawca Stowarzyszenie Rzeczoznawców Maj¹tkowych Województwa Wielkopolskiego 61-655 Poznañ, ul. Gronowa 22, pok.310 tel./fax (61) 820-89-51 www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl [email protected] [email protected] ISSN Nak³ad [egzemplarzy] 1731-1829 500 Prenumerata 61-655 Poznañ, ul. Gronowa 22, pok.310 tel./fax (61) 820-89-51 Redakcja Grzegorz Szczurek (Redaktor Naczelny), dr Łukasz Nawrot (Zastêpca Redaktora Naczelnego), dr Rados³aw Trojanek (Zastêpca Redaktora Naczelnego) Bartosz Erdmann (Sekretarz Redakcji), dr Krzysztof Szwarc (Redaktor Statystyczny), dr Katarzyna Suszyñska, Monika Michalczak (Wspó³praca Redakcyjna) Rada Redakcyjna prof. dr hab. Maria Trojanek, prof. dr hab. Andrzej Skarzyñski, dr Barbara Hermann, Wojciech Gryglaszewski, Micha³ Kosmowski, dr £ukasz Nawrot, dr S³awomir Palicki, dr £ukasz Str¹czkowski, Grzegorz Szczurek, dr Rados³aw Trojanek Autorzy dr Marian B³a¿ek, Szymon B³a¿ek, El¿bieta Czarnecka-Hempowicz, Marcin Czarnecki, dr Barbara Hermann prof. zw. dr hab. Józef Hozer, Ph.D. Ivo Kostov, dr in¿. Ma³gorzata Krajewska, Dariusz Kubacki, dr Christian Lis, El¿bieta Ochocka, dr S³awomir Palicki, Kinga Pawlicka, Izabela R¹cka, dr £ukasz Str¹czkowski, dr Katarzyna Suszyñska, Kinga Szopiñska, Piotr Talarski, Marek Zieliñski Klasyfikacja wydawnictw naukowych MNiSW Iloœæ punktów w wykazie czasopism naukowych Ministerstwa Nauki i Szkolnictwa Wy¿szego – 4pkt. Zastrze¿enia Przedruk i wykorzystanie materia³ów z BIULETYNU w jakiejkolwiek formie bez zgody wydawcy zabronione. Redakcja nie zwraca materia³ów niezamówionych. Grafika na ok³adce Druk Alexander Trofimov ALS STUDIO OD REDAKCJI

ANALIZY Ivo Kostov, Sławomir Palicki, Izabela Rącka COMPARISON OF BULGARIAN AND POLISH RESIDENTIAL MARKETS ON THE EXAMPLES OF VARNA, POZNAN AND KALISZ ...... 5 PORÓWNANIE BUŁGARSKIEGO I POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NA PRZYKŁADZIE WARNY, POZNANIA I KALISZA

PRAKTYKA Józef Hozer, Christian Lis O WYCENIE ZNAKU FIRMOWEGO ...... 16 TRADEMARK VALUATION

Szanowni Czytelnicy, PRAKTYKA Kinga Szopińska, Małgorzata Krajewska w najnowszym numerze na- HAŁAS ŚRODOWISKOWY JAKO ELEMENT OCENY szego kwartalnika znajdziecie LOKALIZACJI NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH ...... 23 ENVIRONMENTAL NOISE AS A FACTOR EMPLOYED bogactwo interesujących i zróż- IN THE VALUATION PROCESS OF REAL ESTATE LOCATION nicowanych tematycznie arty- kułów, które, jak ufam, będą ANALIZY Katarzyna Suszyńska pomocne w codziennej praktyce PERSPEKTYWY I KIERUNKI ZMIAN zawodowej. W POLSKIM SYSTEMIE MIESZKALNICTWA SPOŁECZNEGO W ŚWIETLE DOŚWIADCZEŃ Szczególnie cieszy fakt, że na PAŃSTW EUROPY ZACHODNIEJ ...... 30 naszych łamach mamy możli- CHANGING DIRECTIONS AND PERSPECTIVES IN THE POLISH SOCIAL HOUSING SYSTEM IN THE LIGHT OF WESTERN EUROPEAN COUNTRIES’ wość zaprezentowania intere- EXPERIENCES IN THE FIELD sującej poznawczo analizy przygotowanej w międzynaro- PRAKTYKA dr Barbara Hermann dowym zespole. Tego typu PROBLEMATYKA OCENY ZMIANY WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W ZWIĄZKU Z TWORZENIEM analizy porównawcze stanowią OBSZARÓW OGRANICZONEGO UŻYTKOWANIA cenne źródło wiedzy na temat WOKÓŁ LOTNISK ...... 34 ASSESING CHANGES IN REAL ESTATE VALUE DUE mechanizmów funkcjonowania TO CREATING RESTRICTED USE AREAS NEAR AIRPORTS rynków nieruchomości w gospo- darkach byłego bloku wschod- ANALIZY Kinga Pawlicka niego. Pozostaje mieć nadzieję, ATRAKCYJNOŚĆ ARCHITEKTONICZNA A PRZEWAGA że problematyka rynku nieru- INWESTYCYJNA OBSZARU – PRZYPADEK POZNANIA ...... 50 ARCHITECTURAL ATTRACTIVENESS VS. INVESTMENT ADVANTAGE chomości w ujęciu między- OF AN AREA – CASE STUDY OF POZNAŃ narodowym będzie częściej poruszana w naszym piśmie. ANALIZY Łukasz Strączkowski Z nowości tematycznych SYTUACJA NA LOKALNYM PIERWOTNYM RYNKU MIESZKANIOWYM W POZNANIU I POWIECIE POZNAŃSKIM chciałbym zwrócić uwagę na W II KWARTALE 2014 R...... 56 teksty poruszające zagadnienia SITUATION ON THE LOCAL PRIMARY MARKET IN POZNAŃ AND POZNAŃ COUNTY IN 2ND QUARTER OF 2014 wartości znaku firmowego.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 3 - OD REDAKCJI

To obszar coraz częściej eksplo- PRAWO Elżbieta Czarnecka-Hempowicz rowany przez rzeczoznawców UPADŁOŚĆ DEWELOPERA – ODRĘBNOŚĆ REGULACJI ...... 61 majątkowych i niewątpliwie DEVELOPER BANKRUPTCY – SPECIFICITY OF REGULATIONS istnieje pilna potrzeba inten- ANALIZY sywnego zgłębiania tej rela- Marian Błażek, Szymon Błażek tywnie mało znanej w środo- ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH NA RYNKACH LOKALNYCH wisku przestrzeni nauk ekono- MIASTA I GMINY WIEJSKIEJ GNIEZNO. CZĘŚĆ II ...... 64 micznych. ANALYSIS OF TRANSACTION PRICES FOR LAND ON THE LOCAL MARKETS OF RURAL W kontekście trwającej dys- AND URBAN MUNICIPALITIES OF GNIEZNO. PART II kusji na temat zmian wartości PRAKTYKA nieruchomości w związku Marek Zieliński z tworzeniem obszarów ogra- CZY WARTO BUDOWAĆ SILNĄ MARKĘ ? ...... 68 niczonego użytkowania wokół IS IT WORTH BUILDING A STRONG BRAND ? lotnisk, szczególne zaintere- PRAKTYKA sowanie wzbudza obszerny Marcin Czarnecki materiał przygotowany przez STREFA ODDZIAŁYWANIA, PAS TECHNOLOGICZNY A FAKTYCZNY SPOSÓB KORZYSTANIA dr Barbarę Hermann. Artykuł CZYLI SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU ...... 72 stanowi ważne podsumowanie TRANSMISSION EASEMENT – IMPACT ZONE, LINE CLEARANCE DISTANCE OR ACTUAL USE ? dotychczasowego stanu badań oraz, co istotne, zaprezento- PODATKI wano w nim przykładowe ujęcia Elżbieta Ochocka KIEDY SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCYCH analityczne. To już kolejny MAJĄTEK PRYWATNY JEST OPODATKOWANA VAT ? ...... 77 artykuł publikowany w naszych WHEN IS THE SALE OF REAL ESTATES BEING PART OF PRIVATE EQUITY CHARGED WITH VAT ? kwartalniku dotyczący tego bardzo aktualnego zagadnienia. ANALIZY Piotr Talarski, Dariusz Kubacki Zapraszam do lektury STAN PRAWNY LOKALU I JEGO WPŁYW NA CENĘ ZA 1 M2 POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ Grzegorz Szczurek NA PRZYKŁADZIE TRANSAKCJI ZAWARTYCH DLA LOKALI MIESZKALNYCH W GŁOGOWIE W 2013 R...... 81 Redaktor Naczelny LEGAL STATUS OF DWELLINGS AND ITS INFLUENCE ON PRICE OF 1 M2 OF USABLE FLOOR AREA – RESEARCH BASED ON TRANSACTIONS ENTERED IN GŁOGÓW IN 2013

Wrzesieñ 2014 - 4 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

COMPARISON OF BULGARIAN AND POLISH RESIDENTIAL MARKET AS AN EXAMPLE OF VARNA, POZNAN AND KALISZ

Introduction The Countries his publication provides a com- Bulgaria parative analysis of residential T real estate market of three cities ulgaria (Bulgarian: България) is – Varna in Bulgaria, Poznan, and Kalisz a country in southeastern Euro- in Poland. Both countries belong to the B pe. It is bordered by Romania former socialist block, where modern to the north, Serbia and Macedonia to the history of free real estate market is quite west, Greece and Turkey to the south, and the Black Sea to the east. It covers an short and stormy. The authors set area of 110,994 sq km (it is Europe's themselves the goal of showing the 14th-largest country). specificity of Varna on the background Bulgaria's population of 7.2 million of the two largest urban centers of the people is urbanized. The majority of the Greater Poland Region. Of course, this is population lives in cities – administrative an attempt to show the specifics and centres of Bulgaria’s 28 provinces. Most certain differences of foreign real estate commercial activities are located in the market of the city that has the informal capital city (Sofia). The strongest sectors title of capital of the Bulgarian Black Sea of the economy are heavy industry, coast. The aim of the research is to verify power engineering and agriculture. the scale of diversity or similarity in the Bulgaria has been a democratic functioning of urban (agglomeration) country since the adoption of a demo- housing market in 2011-2014. The data cratic constitution in 1991. Bulgaria is presented in the article comes mostly a parliamentary republic with a high from the resources of public institutions degree of political, administrative, and economic centralization. It is a member of Bulgaria and Poland. of the European Union, NATO, and the Council of Europe. In the socialist period agri- culture and food production were centrally managed, but closely related. Reform of 1989 abolished the central planning of the Bulgarian economy, allowing existing plants to transform itself into independent companies. The main crops there are: cereals (wheat, maize), in- dustrial crops (sunflower, tobacco, cotton) and vegetables (tomato, cucum- ber, pepper). The cultivation of fruit trees (apples, peaches, plums) and vines (Bulgarian wines) is very important.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 5 - ANALIZY

Bulgaria is the world's largest exporter of rose oil. The significance of livestock Picture 1 (mainly sheep, cattle and pigs) and Comparison of Bulgaria and Poland forestry is growing. An important sector of the economy is fishing. In addition to local fisheries in the Black Sea and inland waters, Bulgarian trawlers fish in the Mediterranean Sea and the Atlantic Ocean. There are small deposits of copper and iron ore in Bulgaria as well. Energy resources are relatively small: coal, oil and natural gas. Hydroelectric plants generate about one tenth of the national electricity, 3.5 comes from thermal power plants, while the rest from the nuclear power plants built according to the plans of the Soviet. In the commu- nist era there were significant invest- ments in the processing industry. There was high dynamics of production of steel, copper, zinc, lead, as well as machinery and equipment, chemicals and food industry products, supplying the majority of export earnings. Tourism is a source of income as well, especially the Black Sea coast. Poland oland is a country in Central Europe bordered by Germany to the west; the Czech Republic and P Source: Composed by the authors based on Eurostat. Slovakia to the south; Ukraine and Belarus to the east; and the Baltic Sea, Kaliningrad Oblast (a Russian exclave) and Lithuania to the north. The total area Picture 2 of Poland is 312,679 square kilometers, Price level indices of Bulgaria and Poland making it the 9th largest in Europe. Its population is over 38.5 million people. Poland is a unitary state divided into 16 administrative subdivisions. Poland is the post-Communist country and a member of the EU. The privatization of small and medium state- owned companies and a liberal law on establishing new firms have allowed the development of the private sector. Poland's economy is a mixed economy. The state sector currently produces about 25% of GDP.

Source: Composed by the authors based on Eurostat.

Wrzesieñ 2014 - 6 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

The Cities Picture 3 Basic information about Varna Varna arna (Bulgarian: Варна) is the largest city and seaside resort on V the Bulgarian Black Sea Coast – sometimes referred to as the marine (or summer) capital of Bulgaria – and the third largest city in Bulgaria (after Sofia and Plovdiv). It is the administrative centre of the Varna District, a business and university centre, seaport, and the headquarters of the Bulgarian Navy and merchant marine. The Varna culture is a record holder, as the oldest golden treasure in the world was discovered in Varna Necropolis, consisting of artifacts dating back to 4750 BC. It was established as Odessos – a colony of Miletus on the western coast of the Black Sea – in 560 BC. The city occupies 154 sq km. Since antiquity, the city has been surrounded by vineyards, orchards, and forests. Co- mmercial shipping facilities are being Source: Composed by the authors based on: National Statistical Institute of Bulgaria; Eurostat relocated inland into the lakes and canals, while the bay remains a recreation area; almost all the waterfront is parkland. The The economy is service-based, with urban area has over 20 km of sandy 61% of net revenue generated in trade beaches and abounds in thermal mineral and tourism, 16% in manufacturing, 14% water sources (temperature 35–55°C). in transportation and communications Varna has a humid subtropical climate, and 6% in construction. with considerable maritime and conti- There are five universities in Varna. nental influences, with long, mild, akin to The University of Economics, which was Mediterranean, autumns, and sunny and founded in 1920 as the Higher Business hot, yet considerably cooler than Medi- School, is the Bulgaria’s first Higher terranean, summers moderated by School of Commerce and the second breezes and regular rainfall. oldest Bulgarian university, the oldest The city lies 470 km north–east one outside Sofia. The Nikola Vaptsarov Varna of Sofia. Varna is accessible by air (Varna Naval Academy is successor to the International Airport handles approxi- nation's oldest technical school, the Renaissance, Neo-Baroque, Neoclassi- mately 1.5 million passengers), sea (Port Naval Machinery School, established in cism, Art Nouveau and Art Deco. A lot of Varna Cruise Terminal), railway 1881 and renamed His Majesty's Naval of buildings underwent renovations. (Central railway station), bus and car. Academy in 1942. There are also: the During the rapid urbanization of the Major roads include European routes: Medical University, the Technical 1960s to the early 1980s, large apartment E70 to Bucharest (Romania) and E87 University, the Chernorizets Hrabar complexes sprawled onto land formerly to Istanbul (Turkey) and Constanta Varna Free University, three junior covered by small private vineyards (Romania); national motorways A-2 colleges, and two local branches of other or agricultural cooperatives as the city to Sofia and A-5 to Burgas. Bulgarian universities. In 2012, there population tripled. Beach resorts were were about twenty four thousand designed mostly in a sleek modern style, students in Varna. which was somewhat lost in their recent, By 1878, Varna was an Ottoman city more lavish renovations. Modern land- of mostly wooden houses in a style marks of the 1960s include the Palace characteristic of the Black Sea coast, of Culture and Sports, built in 1968. With densely packed along narrow, winding the country's return to capitalism since lanes. The city centre was rebuilt by the 1989, upscale apartment buildings nascent Bulgarian middle class in late mushroomed both downtown and on 19th and early 20th centuries in Western uptown terraces overlooking the sea and Varna style with local interpretations of Neo- the lake.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 7 - ANALIZY

Poznan Picture 4 Basic information about Poznan oznan is a city on the Warta river in west–central Poland, the P Greater Poland region. The city population is about 550,000, while the continuous conurbation with Poznan District and several other communities is inhabited by almost 1.1 million people. Poznan was established in the 10th century and got the town rights in 1253. The climate of Poznan is within the transition zone between a humid continental and oceanic climate and with relatively cold winters and warm summers. Snow is common in winter, night-time temperatures are typically below zero. In summer temperatures often reach 30°C. Annual rainfall is less than 500 mm, among the lowest in Po- land. Source: Composed by the authors based on: Central Statistical Office of Poland; Eurostat Poznan is divided into 5 districts and 42 neighbourhoods. Poznan has been an important trade Picture 5 Basic information about Kalisz centre since the Middle Ages. Starting in the 19th century, local heavy industry began to grow: several major factories were built (including the Hipolit Cegielski steel mill and railway factory). Nowadays Poznan is one of the major trade centers in Poland. The city is regarded as the second most prospe- rous city in Poland (after Warsaw). Public transport system consists of trams and buses. Poznan is also accessible by air (the airport handles approximately 1.5 million passengers) and railway. The main east-west A2 motorway connects the city with Berlin in the west and Warsaw in the east. Poznan is one of the four largest academic centers in Poland. The number of students in the city of Poznan is about Source: Composed by the authors based on: Central Statistical Office of Poland; Eurostat 130,000. There are many state-owned universities in Poznan: Adam Mickie- Kalisz of food industry, confectionery, clothing, wicz University is one of the most alisz is a city in central Poland as well as those belonging to the aviation influential and biggest universities with more than 100,000 inha- cluster. The town used to be the site of the in Poland, there are also: University bitants, it is situated on the former 'Calisia' piano factory. of Fine Arts in Poznan, Academy K Prosna river in the southeastern part Transport system in Kalisz consists of Music in Poznan, Poznan University of the Greater Poland, it is a second of buses. Kalisz is also accessible of Economics, Poznan University largest city in this part of Poland, after by railway and cars, but there are no of Medical Sciences, Poznan University Poznan. Kalisz has long been considered motorways within a distance of several of Technology, Poznan University to be the oldest city of Poland, having kilometers. School of Physical Education, University been mentioned by Ptolemy in the 2nd The President Stanislaw Wojcie- of Life Sciences in Poznan. There is also century, it got the town rights after 1257. chowski Higher Vocational State School a great number of smaller, mostly Kalisz is an important regional has been established in Kalisz, there are private-run colleges and institutions industrial and commercial centre, with also some local branches of Polish – of higher education. many notable factories: enterprises state-owned and private – universities.

Wrzesieñ 2014 - 8 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

Residential real estate Table 1 market comparison Average residential transaction prices on the secondary market in Cities: Varna, Poznan and Kalisz xamination of the residential real estate markets in three cities E (Varna, Poznan and Kalisz) in two countries requires the introduction of conditions for comparability of statis- tical data and markets. The authors have found a kind of disadvantage in terms of the conduct of official statistics in Bulgaria and Poland, which is the result of different inner administrative division of the country. Polish big regions and smaller districts are not directly comparable to Bulgaria, where small regions function. Due to the availability of statistical data at the regional level in Bulgaria authors established that the fundamental spatial unit of analysis will be Varna District, which is functionally closest to the concept of large, strong Polish districts (cities with districts which circle them, creating together a kind of agglomeration). Developed * 1 EUR=1.95583 BGN – In Bulgaria there is a currency board – a monetary authority which urban areas (Varna, Poznan, Kalisz) are is required to maintain a fixed exchange rate with a foreign currency. This policy objective requires configured in such a dominant economy, the conventional objectives of a central bank to be subordinated to the exchange rate target. The currency rate PLN to EUR used in calculations to the Table 1 was the average price announced by and determine most of the decisions NBP on the last day of each quarter (http://nbp.pl/homen.aspx?c=/ascx/ArchAen.ascx). of participants in real estate market. The distance from the borders, as outlined Source: Composed by the authors based on: National Statistical Institute of Bulgaria; National territorial units, to a central urban center Bank of Poland; Property House usually does not exceed 30-60 km, which makes it both accessible, and commer- Picture 6 cially useful. It turned out that the re- Average residential transaction prices [EUR / sq m] on the secondary market searched centers concern about 60-80% in Cities: Varna, Poznan and Kalisz of the population’s potential analyzed in the background of neighboring administrative units. Therefore, sear- ching for analogies in the conditions and behavior of the participants of residential real estate market, together with the idea of comparing the total convergent of the Greater Poland Region (with population of about 3.5 million) with the Varna District (population of approximately 0.5 million) was apparently rejected. The exception to this rule was the analysis of transaction prices, which was based on data from the cities (municipalities). Although Varna is the third largest urban center in Bulgaria (after Sofia and Plovdiv) and prices of residential properties in Varna are the second highest in Bulgaria (after the capital – Sofia), and Source: Composed by the authors based on: National Statistical Institute of Bulgaria; National remains an informal capital of the Bank of Poland; Property House. Bulgarian Black Sea coast, unit prices of flats in the secondary market in 2011- Part of residential real estate market houses in Bulgaria. Russians in 2013 2014 accounted for about 60% of the in Bulgaria, especially apartments lo- purchased 10% more flats than the year price of Poznan. At the same time the cated at the seaside of Black Sea are before. Approximately 80% of Russian prices of Poznan remained at a level commonly bought by foreigners. In re- buyers start searching for real estate similar to typical Kalisz prices, usually cent years, interest in the market of ho- in Bulgaria from freestanding house with exceeding them only by 10-15%. In the liday apartments on the part of the a plot and a garden, but finally they analyzed period the typical level Russians grows. Residential real estate purchase an apartment in the seaside of residential properties prices in Varna, market in Bulgaria is one of the favorite resort. Additionally, interest in luxury 700-750 EUR/sq.m. should be conside- foreign markets of the Russians. Almost real estate segment increases. red (Table 1). 350,000 Russians have already bought

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 9 - ANALIZY

Table 2 Change of residential transaction prices on the secondary market in Varna, Poznan and Kalisz (previous quarter = 100%)

Poznan In the analyzed period, there were no dynamic price changes. In the three urban centers, price fluctuations from quarter to quarter were usually in the range of 1-5%, and the scale of several years Source: Composed by the authors based on own calculations of analysis tended to stabilize, with minor fluctuations. Among the three cities analyzed, the market of Varna in Bulgaria Table 3 proved to be the most stable. (Table 2). Number of new buildings put into operation in Varna District, Poznan District and Kalisz District Number of completed residential buildings in the analyzed cities shows different behavior of domestic markets. The investors behaved most stable in the district of Poznan. In the district of Kalisz significant fluctuations from year to year were recorded, while Varna observed a decrease in the number of completed Source: National Statistical Institute of Bulgaria; Central Statistical Office of Poland. buildings. In relation to 1000 people more residential buildings were delive- red for use in Polish cities than in Varna – Table 4 in Kalisz about 2-2.5 times more, and Number of new buildings put into operation in Varna District, Poznan District in Poznan even 3-3.5 times more (Table 3 and Kalisz District per 1000 inhabitants and 4). Number of completions of new dwellings in the analysis of quarterly seasonality shows a typical construction output – the highest activity usually falls within the second and third quarter of the Source: National Statistical Institute of Bulgaria; Central Statistical Office of Poland. year. Investors in the Kalisz market behaved most unstable and the buyers in Varna were most stable, where the Table 5 seasonability was the lowest (Table 5). Number of new apartments put into operation in Varna District, Poznan District Poznan proved to be the most active and Kalisz District market where about 1,500 new dwellings per quarter were delivered for use.

Source: National Statistical Institute of Bulgaria; Central Statistical Office of Poland. Kalisz

Wrzesieñ 2014 - 10 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

Picture 7 Number of new apartments put into operation in Varna District, Poznan District and Kalisz District per 1000 inhabitants

Source: National Statistical Institute of Bulgaria; Central Statistical Office of Poland.

The Oldest Gold In the World - Varna, Bulgaria Table 6 Source: http://www.anistor.gr/english/enback/o033.htm Useful area of new apartments put into operation in Varna District, Poznan District and Kalisz District In relation to the number of residents once again the highest activity of the Poznan market is visible. The rate of the number of new dwellings completed per 1000 inhabitants in the analyzed years in the district of Poznan was 1.5-2.0, which was about 20-35% higher than in the district of Varna. In the district of Varna, in turn, it was higher by about 40-50% than in the district of Kalisz (Picture 7). Of course, the size of the new supply of usable area expressed in square meters derives from the number of these apartments. However, in relative terms, (per 1000 residents) we can see that Source: National Statistical Institute of Bulgaria; Central Statistical Office of Poland. people are most confident to build in the district of Poznan, where the results in each quarter of the analyzed years were Picture 8 about 40-100% higher than in the district Useful area of new apartments put into operation in Varna District, Poznan of Varna. Investors in the district of Ka- District and Kalisz District per 1000 inhabitants lisz behaved unstable, although in most of the analyzed quarters the indicators for Kalisz district remained at fairly close level to the Varna’s (Picture 8).

Source: National Statistical Institute of Bulgaria; Central Statistical Office of Poland. Varna

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 11 - ANALIZY

Housing stock in the surveyed cities was growing. It is a good phenomenon, demonstrating the improving housing conditions, and consequently – increasing the standard of living. Polish cities demonstrated a significantly worse situation in this area than the Varna Table 7 District. The difference was in the range Stock of apartments in Varna District, Poznan District and Kalisz District of 30-35%, indicating a significantly better conditions for meeting the housing needs of the residents in Varna and the surrounding area than in cities in the region of the Greater Poland (Table 7-8). Permits issued for construction of re- sidential buildings are an important indicator of the socio-economic welfare, Source: National Statistical Institute of Bulgaria; Central Statistical Office of Poland. because they reflect the attitude, the investment climate, social climate and the current economic carrying capacity Table 8 of local communities. In the period of the Stock of apartments in Varna District, Poznan District and Kalisz District survey strong declines in investment per 1000 inhabitants activity in the Poznan district could be observed, the same phenomenon, but definitely softer, was marked in the district of Varna, while the local market in Kalisz district was stable (Table 9).

Varna District residential Source: National Statistical Institute of Bulgaria; Central Statistical Office of Poland. real estate market – Table 9 detailed information Building permits for residential buildings in Varna District, Poznan District and Kalisz District ew apartments most commonly look like the rooms in apartment Building permits for residential buildings N hotels: small rooms and a small kitchen area, but wide and spacious balconies (terraces), moreover, there is a neighborhood with a pool, restaurant, bar, green lawns and playgrounds for children. It is very important to point out that the developers in Bulgaria calculate flat areas by the outside line (including walls, balconies etc.). This is Source: National Statistical Institute of Bulgaria; Central Statistical Office of Poland. also the official information in Bulgarian Notary Deeds. Before 1989 the balconies were not a part of the flats area, but now Table 10 for the new buildings it is a common Number of new residential buildings put into operation in Varna District practice to include it. The difference in calculating the flats area can be explicable by the seaside lifestyle. Whole life in the summer usually passes outside, an apartment is necessary only for sleeping at night. People would even go out to have a breakfast or a dinner, in case somebody wants to have a meal at home, they have it only on the balcony, overlooking the sea, or, at least, the pool. For this reason balcony terraces are commonly very wide as they need a space for a table, chairs, and often even a sofa. When determining the price of an apartment in Bulgaria, the quadrature of balconies, of course, is a residential Source: National Statistical Institute of Bulgaria. area.

Wrzesieñ 2014 - 12 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

Nowadays, the developers calculate the common parts of the buildings – e.g. Table 11 stairs, lifts etc. An example of this Number of new apartments put into operation by number of rooms in Varna phenomenon is: if someone buys an District apartment which is 120 sq m and the price is 800 EUR per sq m than the final price should be 96,000 EUR. But what the client exactly buys is: about 20 sq m common parts of the building (usually this part is about 20% more that flat area), about 10 sq m of balconies, about 20 sq m of walls and about 70 sq m inside area. So if the price would be calculated by inside area, like in Poland, the real price per sq m is close to 1400 EUR, not 800 EUR. That kind of calculations take place only for apartments in new buildings (put into operation in the last years). Investors in the Varna District sho- wed regular activity, putting into use about 90-130 residential buildings Source: National Statistical Institute of Bulgaria. quarterly (Table 10). Typically, in the last quarter of the year, the number of fina- lized projects increased significantly. Picture 9 This is probably the effect of seasonality, Number of apartments in the stock by number of rooms in Varna District resulting from a desire to close the ongoing construction activities before winter. About 80% of the buildings are constructed in concrete (armored) tech- nology. 2 and 3-bedroom dwellings domina- ted among housing completions in the analyzed period They provided a res- ponse to market demand. A total group of 2-room apartments accounted for nearly 49% of the supply of new housing, there were 27% of 3-bedroom, 10% of studios, and 7% of 4-room apartments (Table 11). In total housing stock in Varna District 2-room apartments accounted for 36%, 3-room – 34%, 4-room – 14%, and studios – 10%. Today flats are less sought-after – than the former structure of the housing stock would suggest. About 70% of all transactions on real estate market in the Varna District were sellings, 12% were made-up by dona- tions, 11% – conventional mortgage, 5% – legal mortgage and only 1% comes from replacements. This structure shows that the main factor is the game of supply and demand – free real estate market. Source: Composed by the authors based on National Statistical Institute of Bulgaria.

Table 12 Number of transactions on real estate in Varna District

Source: Registry Agency of Bulgaria. Varna

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 13 - ANALIZY

Conclusions 2) In the three analyzed cities price fluctuations from quarter to quarter 1) Unit prices of flats in the secondary were usually in the range of 1-5%, market in Varna in 2011-2014 prices tended to stabilize, with accounted for about 60% of the minor fluctuations. Varna was the price of Poznan. At the same time most stable place when it comes to the level in Varna remained at a level prices. similar to Kalisz usually exceeding 3) Number of completed apartments shows different behavior of local it only by 10-15%. These facts show Kalisz that generally the level of prices markets. The investors behave most in the residential real estate market stable in the Poznan district. In the 4) Polish cities demonstrated worse in Poland is higher than in Bulgaria. Kalisz district significant fluctu- situation in housing condition than ations from year to year have been the Varna District. The difference recorded, while in Varna a decrease was in the range of 30-35%, indi- in the number of completed buil- cating a significantly better possibi- dings has been observed. In relation lities of meeting the housing needs to 1000 people, more residential of the residents in Varna and the buildings were delivered or use surrounding area than in cities in the in Polish cities than in Varna – region of the Greater Poland. in Kalisz about 2-2.5 times more, 5) About 80% of the buildings in Varna and in Poznan even 3-3.5 times District are constructed in concrete Varna more. (armored) technology.

Streszczenie PORÓWNANIE BUŁGARSKIEGO I POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH NA PRZYKŁADZIE WARNY, POZNANIA I KALISZA W niniejszej publikacji przedstawiono analizę porównawczą rynku nieruchomości mieszkaniowych trzech dużych miast – Warny w Bułgarii oraz Poznania i Kalisza w Polsce. Oba kraje należą do byłego bloku socjalistycznego, gdzie współczesna historia wolnego rynku nieruchomości jest dość krótka i burzliwa. Autorzy postawili sobie za cel ukazanie specyfiki Warny na tle dwóch największych ośrodków miejskich województwa wielkopolskiego. Oczywiście artykuł stanowi także próbę scharakteryzowania rynku nieruchomości mieszkaniowych w zagranicznym mieście, które nieformalnie nosi miano stolicy bułgarskiego wybrzeża Morza Czarnego. Celem badań jest określenie skali zróżnicowania lub podobieństwa w funkcjonowaniu miejskich (aglomeracyjnych) rynków mieszkaniowych w latach 2011-2014. Dane przedstawione w artykule pochodzą głównie z publicznych instytucji w Bułgarii i Polsce. Trzeba zaznaczyć, że niemały fragment rynku nieruchomości mieszkaniowych w Bułgarii, zwłaszcza apartamenty wakacyjne, zlokalizowane na wybrzeżu Morza Czarnego są często kupowane przez obcokrajowców. Szczególnie aktywni w tym obszarze Rosjanie kupili dotąd 350.000 domów w analizowanym kraju. W 2013 roku nabyli oni o 10% więcej mieszkań niż rok wcześniej. Dodatkowo, w Bułgarii wzrasta zainteresowanie luksusowymi nieruchomościami mieszkaniowymi. Ceny jednostkowe mieszkań na rynku wtórnym w Warnie w latach 2011-2014 stanowiły około 60% ceny w Pozna- niu. Jednocześnie poziom cen w Warnie utrzymywał się na poziomie zbliżonym do poziomu Kalisza, zwykle przewyż- szając go tylko o 10-15%. Generalnie poziom cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jest wyższy niż w Bułgarii. W trzech analizowanych miastach ceny w ujęciu kwartalnym zmieniały się zazwyczaj w przedziale 1-5%, były raczej ustabilizowane, z niewielkimi wahaniami. Warna wykazywała najwyższą stabilność cenową. Pod względem liczby oddanych do użytku budynków, znaczące wahania odnotowano w Kaliszu, z kolei inwesto- rzy w Poznaniu zachowywali się najbardziej stabilnie, natomiast w Warnie zaobserwowano spadek liczby ukończo- nych budynków. W przeliczeniu na 1000 mieszkańców, więcej budynków mieszkalnych zostało oddanych do użytku w polskich miastach niż w Warnie – w Kaliszu około 2-2,5 razy więcej, a w Poznaniu nawet 3-3,5 razy więcej. Polskie miasta wypadają gorzej w zakresie warunków mieszkaniowych niż Warna. Różnica w wielkości zasobów mieszkaniowych na 1000 mieszkańców rzędu 30-35% wskazuje na wyraźnie lepsze możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkańców Warny i okolic aniżeli dzieje się to w przypadku zbadanych miast Wielkopolski.

Wrzesieñ 2014 - 14 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

Bibliography

1. Clapham D., Hegedüs J., Kintrea K., Tosics I., Kay H., Housing Privatization in Eastern Europe, Greenwood Press, Westport-London, 1996. 2. Gawron H., 2012, Ewolucja funkcji mieszkania i preferencji klientów na rynku mieszkaniowym, [w:] Trojanek M., Strączkowski Ł., Z Prac Katedry Inwestycji i Nieruchomości. Aktualne problemy rynku nieruchomości w Polsce, Zeszyt Naukowy Nr 231, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, Poznań, s. 8-10, 12-18. 3. Instytut Gospodarki Nieruchomościami, Analiza rynku nieruchomości miasta Kalisz 2013r., http://www.ign.org.pl/files/content/282/Analiza_rynku_nieruchomosci_miasta_Kalisz_2013.pdf [03.03.2014] 4. Kaczmarczyk S., 2011, Badania marketingowe. Podstawy metodyczne, wyd. 4 zmienione, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne , Warszawa , s. 200-201. 5. Костов И., Развитие на дейността по оценяване на недвижими имоти в България, издателство Дайрект Сървисиз, гр. София, 2013. 6. Narodowy Bank Polski, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (II kw. 2006-II kw. 2014), http://nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html [28.08.2014] 7. Palicki S., Rącka I., Ceny poznańskich i kaliskich nieruchomości lokalowych w percepcji studentów. Wybrane wyniki badań znajomości rynku i preferencji potencjalnych nabywców, Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego (Nr 1-2/(39-40), marzec 2014) 8. Rącka I., 2013, Sales of Residential Properties Illustrated with the City of Kalisz [w:] The Journal Of International Studies, Vol. 6, No 2, 2013, pp. 132-144.

PRAWO

CENY TRANSAKCYJNE BEZ VAT

W prawomocnym wyroku NSA z dnia 11 kwietnia 2014r. (sygn. akt II OSK 2746/12) sąd odniósł się do kwestii uwzględniania w wycenie podatku VAT stwierdzając, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku od towarów i usług. Burmistrz ustalił dla rolniczej spółdzielni produkcyjnej jednorazową opłatę planistyczną na rzecz gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Spółdzielnia zakwestionowała jednak prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego. Zarzuciła, iż wzięto pod uwagę ceny brutto, mimo że działki rolne są zwolnione z podatku VAT. Istota sporu sprowadziła się do rozstrzygnięcia, czy cena transakcyjna nieruchomości w operacie szacunkowym jest ceną netto, czy ceną brutto. NSA przypomniał przede wszystkim, iż rzeczoznawca majątkowy ustala wartość rynkową nieruchomości, a nie jej cenę. Cena transakcyjna jest efektem podaży i popytu, i to rynek decyduje o jej wysokości. Natomiast zupełnie inną kategorią są podatki, stanowiące narzędzie polityki fiskalnej państwa. Rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do rozstrzygania o naliczaniu lub nienaliczaniu podatku, lecz do ustalenia wartości nieruchomości. Podatki lub inne opłaty są zwykle następstwem zawarcia transakcji, obliczanym od ceny transakcyjnej a nie wliczanym w tę cenę – podkreślił sąd.

Opr. Wojciech Gryglaszewski AKTUALNOŒCI

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 15 - PRAKTYKA

O WYCENIE ZNAKU FIRMOWEGO

W ostatnich latach zauważa się rosnące znaczenie wartości znaków towarowych w wycenie przedsiębiorstw. Wartość znaków firmowych największych świato- wych koncernów sięga 90% ich wartości rynkowej. Autorzy usystematyzowali prof. zw. dr hab. Józef Hozer w artykule pojęcia związane z wyceną marki korporacyjnej i zaproponowali Uniwersytet Szczeciñski metodę wyceny znaku towarowego (marki korporacyjnej), bazującą na ekono- Wydzia³ Nauk Ekonomicznych i Zarz¹dzania micznej wartości dodanej EVA.

Wprowadzenie prowadzić do błędnych wycen, ko- nieczne stało się usystematyzowanie eszcze na początku lat osiemdzie- tych pojęć i przyjęcie jednolitej nomen- siątych ok. 60% aktywów przedsię- klatury. Z drugiej strony, spotykamy się J biorstw w Stanach Zjednoczonych również w polskim piśmiennictwie stanowiły aktywa materialne. Pod koniec naukowym z przykładami stosowania lat dziewięćdziesiątych udział aktywów różnej nomenklatury dla tych samych materialnych w wartości rynkowej kategorii ekonomicznych. amerykańskich przedsiębiorstw wynosił Znamiennym przykładem jest po- tylko 16%1. Podobne tendencje, choć nie wszechne używanie w sposób zamienny w takiej skali, zauważa się ostatnio terminów „firma” i „przedsiębiorstwo”. również w Polsce. Rośnie znaczenie Z tego powodu można mieć wątpliwości, wartości niematerialnych. Zauważa się czy autor użył określenia „wartość dr Christian Lis ich wpływ na zdolności przedsiębiorstwa firmy” w znaczeniu wartości przedsię- Uniwersytet Szczeciñski do tworzenia dodatkowego zysku, który biorstwa, czy może w znaczeniu wartości Wydzia³ Nauk Ekonomicznych i Zarz¹dzania nie wynika z wykorzystania aktywów goodwill. Ponadto w polskim piśmien- materialnych. Stąd zachodzi koniecz- nictwie naukowym z zakresu wyceny ność uwzględniania w wycenie przedsię- biorstw wartości aktywów niematerial- nych, zarówno bilansowych, jak i poza- bilansowych. Autorzy wyrażają pogląd, że „materialnym” nośnikiem tych war- tości jest znak firmowy. Zanim jednak przedstawimy metodę wyceny znaku towarowego, chcieli- byśmy usystematyzować pojęcia, które w teorii i praktyce wycen przedsię- biorstw używane są często zamiennie, chociaż posiadają różne znaczenia. Ze względu na fakt, że zarówno praktycy, jak i teoretycy wycen przedsiębiorstw różnie definiują i postrzegają pojęcia związane z wyceną znaku towarowego, firmy, marki, goodwillu, wartości niematerialnych czy kapitału intelek- tualnego, oraz stosują różny aparat pojęciowy, który może powodować nieporozumienia i w konsekwencji 1 Por. T.A. Stewart, Intellectual Capital: The New Wealth of Organization, Doubleday, New York, 1997, s. 33

Wrzesieñ 2014 - 16 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA przedsiębiorstwa ściera się szereg Wartość znaku firmowe- firmatio w średniowieczu oznaczała, że poglądów na temat, czym jest wartość kupiec uznawał dokument wystawiony firmy, wartość goodwill, wartość go a wartość firmy w jego imieniu za własny. Z czasem reputacji, wartość znaków towarowych, rozpowszechniła się praktyka podpi- czym są wartości niematerialne identy- spominaliśmy we wprowa- sywania dokumentów wystawionych fikowalne, a czym są wartości niema- dzeniu, że w ostatnim czasie przez spółkę jej nazwą oznaczającą także 4 terialne nieidentyfikowalne, i czy mogą W coraz większego znaczenia jej siedzibę . Stąd współcześnie „firma” być przedstawione w bilansie przedsię- zaczęła nabierać wartość aktywów używana jest zamiennie ze słowem biorstwa, co to jest kapitał intelektualny niematerialnych, oraz że jej „material- przedsiębiorstwo, nie tylko w potocznym nym” identyfikatorem jest wartość znaku przedsiębiorstwa i czy da się go wycenić. języku, ale również w literaturze firmowego. Pod pojęciem znaku fir- przedmiotu. My będziemy posługiwać W ostatnich latach powstały liczne opra- mowego rozumiemy szczególny znak się terminem „firma” w znaczeniu, które cowania, których celem było uporządko- towarowy, który zawiera nazwę prz- znalazło swoją definicję w nieobowią- wanie i pogłębianie wiedzy w tym edsiębiorstwa. Przez znak firmowy bę- zującym już dzisiaj kodeksie handlowym zakresie. Do ważniejszych zaliczyć nale- dziemy rozumieć również markę kor- z 1934 roku. W myśl art. 26 kodeksu ży prace: M. Kufla, G. Ignatowskiego, poracyjną. Zdarza się, że w największych handlowego (Dział III. Firma), firma jest A. Kameli-Sowińskiej, M. Prystupy, amerykańskich przedsiębiorstwach war- nazwą, pod którą kupiec rejestrowy S. Kasiewicza, W. Rogowskiego, M. Ki- tość znaku towarowego sięga 90% prowadzi przedsiębiorstwo5. Podobną cińskiej, D. Dobiji, M. Marcinkowskiej, wartości rynkowej przedsiębiorstwa. definicję firmy znajdziemy w kodeksie D. Zarzeckiego, W. Skoczylas, G. Ur- Stąd coraz częściej będzie zachodziła cywilnym w Dziale III. Przedsiębiorcy banka. konieczność wyceny tego rodzaju i ich oznaczenia. W rozumieniu kodeksu Trafnie problem mnogości występu- aktywów. cywilnego firmą osoby fizycznej jest jej imię i nazwisko, zaś firmą osoby prawnej jących w piśmiennictwie naukowym Wielu autorów podkreśla, że wycena jest jej nazwa6. Zatem posługując się pojęć, związanych z mierzeniem „nie- znaków towarowych jest zagadnieniem terminem firma będziemy rozumieli mierzalnego” w wycenie przedsię- trudnym i złożonym. Trudność polega na nazwę identyfikującą przedsiębiorstwo. biorstw ujął G. Urbanek: „W literaturze tym, że w przypadku wartości firmy przedmiotu można spotkać oprócz wytworzonej, czyli znaku towarowego Rejestracja firmy (lub jej fragmentu) terminu kapitał intelektualny, również zawierającego nazwę przedsiębiorstwa, w urzędzie patentowym przekształca takie określenia, jak: aktywa niema- zwanego również znakiem firmowym, firmę w markę korporacyjną w formie terialne, czynniki niematerialne, wiedza, mamy do czynienia z nieidentyfikowal- prawnie chronionego znaku towarowe- własność intelektualna. Jednoznaczne nymi aktywami niematerialnymi, a to go, nadaje firmie prawa ochronne. zdefiniowanie większości tych terminów oznacza, że wartości te nie występują W kategoriach prawnych znak towarowy (zarejestrowana marka) jest to szcze- napotyka problem z racji faktu, że w bilansie przedsiębiorstwa, nie dają się też przyporządkować żadnym z aktywów gólna nazwa, znak, symbol, wzór lub ich przedmiotem analizy są zjawiska i ele- kombinację, nadawaną przez przedsię- trwałych, czy obrotowych oraz nie dają menty niemające fizycznej postaci, a tym biorcę lub grupę przedsiębiorstw, mającą się „oderwać” od wartości firmy. Ustawa samym są trudne do opisania. W efekcie na celu identyfikację produktu, usługi o rachunkowości i Międzynarodowe można spotkać wiele różnych definicji bądź samego przedsiębiorstwa. Z tego Standardy Rachunkowości3 dopuszczają tych terminów. Liczni autorzy, nie powodu wyróżnia się marki produktowe, księgowanie wartości firmy dopiero wnikając w różnice między nimi, często korporacyjne i marki mieszane. Pomię- używają tych pojęć zamiennie. Ogólnie w momencie transakcji, np. nabycia dzy markami danego przedsiębiorstwa można uznać, że wymienione określenia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowa- mogą występować złożone interakcje, są stosowane w różnych kontekstach do nej części, albo w momencie połączenia tworzące tzw. architekturę marek. Zasad- opisu różnorodnych, niematerialnych jednostek gospodarczych. Mówimy niczo występują trzy główne typy źródeł przyszłych ekonomicznych ko- wówczas o wartości firmy nabytej. architektury marek: marka główna rzyści, jakie są udziałem ich właściciela. Rozważania rozpoczynamy od wy- (marka korporacyjna), holding marek Terminy „czynniki niematerialne” i „ak- jaśnienia kilku fundamentalnych dla (tzw. dom marek produktowych) i marki tywa niematerialne” są najczęściej wyceny znaków towarowych pojęć. asymetryczne, czyli marki mieszane. stosowane w rachunkowości, „wiedza” W języku polskim, a nawet w teorii Marka korporacyjna to nazwa przedsię- w literaturze ekonomicznej, a „własność ekonomii spotykamy się z podwójnym biorstwa, która po zarejestrowaniu znaczeniem słowa „firma”. Wymaga to intelektualna” w zarządzaniu i prawie”2. w urzędzie patentowym stanowi słowny szczególnego wyjaśnienia. Wyraz „fir- lub graficzno-słowny znak firmowy. ma” wywodzi się z łaciny, w której Z kolei marka produktu jest to nazwa firmare oznacza stwierdzać. Czynność przypisana wyrobom lub usługom

2 Por. G. Urbanek, Wycena aktywów niematerialnych przedsiębiorstwa, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2008, s. 31-32 3 Por. Rozporządzenie Komisji (WE) Nr 1126/2008 z dnia 3 listopada 2008r. przyjmujące określone międzynarodowe standardy rachunkowości zgodnie z rozporządzeniem (WE) nr 1606/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady, Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej, L 320, MSR 38, pkt 48 4 Por. S. Sołtysiński, A. Szajkowski, J. Szwaja, Kodeks handlowy – komentarz, Warszawa 1994, s. 295 5 Por. Kodeks handlowy, Dział III. Firma, art. 26, Dz. U. 1934 r., nr 57, poz. 501 ze zm. 6 Por. Kodeks cywilny, Dział III. Przedsiębiorcy i ich oznaczenia, art. 431 - 4310, Dz. U. 1964, nr 16, poz. 93 ze zm.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 17 - PRAKTYKA

przedsiębiorstwa. W wielu przypadkach w wyniku przejęcia przedsiębiorstwa, kowości goodwill jest traktowany bardzo marka korporacyjna i marka produktu są tylko w toku prowadzenia przez nie szeroko jako różnica pomiędzy całko- takie same7. Zatem wartość marki, czy działalności operacyjnej. Z tego powodu witą wartością przedsiębiorstwa a war- wartość firmy oznaczać będzie wartość mówi się, że jest to wewnętrznie tością jego aktywów bilansowych. znaków towarowych korporacyjnych. wytworzona wartość firmy9. Innymi W tym znaczeniu goodwill zawiera Tożsamość taka nie zachodzi dla marek słowy, wartość firmy może być wytwo- wartość wszystkich aktywów niema- produktowych. rzona wewnętrznie i może być nabyta terialnych przedsiębiorstwa nieodzwier- Polskie prawo definiuje wartość (por. R. Ignatowski, A. Kamela- ciedlonych w bilansie. (…) Terminem firmy w dwóch aktach prawnych Sowińska, M. Marcinkowska, T. Kufel). tym będziemy więc określać nieidentyfi- regulujących zasady rachunkowości Rozróżnienie to jest istotne z punktu kowalne aktywa niematerialne przedsię- bilansowej i podatkowej. W ustawie widzenia właściwego doboru metod biorstwa, których wartość stanowi tę o rachunkowości w art. 33 ust. 4 czyta- wyceny wartości firmy. Wartość firmy część kapitału intelektualnego, która nie wytworzona wewnętrznie stanowi róż- została alokowana w sposób bezpośredni my: „Wartość firmy stanowi różnicę 10 między ceną nabycia określonej jedno- nicę pomiędzy wartością rynkową lub pośredni na inne aktywa.” Wielu stki lub zorganizowanej jej części przedsiębiorstwa (dochodową), a war- autorów proponuje, aby określając a niższą od niej wartością godziwą tością księgową (wartość aktywów netto wartość kapitału intelektualnego przyjąć przejętych aktywów netto. Jeżeli cena lub wartość kapitału własnego). Wartość różnicę wartości rynkowej przedsię- nabycia jednostki lub zorganizowanej jej firmy nabyta, to różnica pomiędzy ceną biorstwa i wartości księgowej. Różnica części jest niższa od wartości godziwej nabycia przedsiębiorstwa, a wartością ta stanowi wewnętrznie wytworzoną przejętych aktywów netto, to różnica księgową (ust. o rachunkowości) lub wartość firmy, czyli goodwill, o czym stanowi ujemną wartość firmy”8. Z kolei wartością rynkową (prawo podatkowe). była mowa wcześniej. Warto podkreślić, w myśl art. 16g ust. 2 ustawy o podatku W bogatej literaturze zachodniej, że różnica ta stanowi nieidentyfikowalne dochodowym od osób prawnych „war- termin „wartość firmy” jest zamiennie i pozabilansowe aktywa niematerialne tość początkową firmy stanowi dodatnia stosowany z wartością goodwill. Podob- przedsiębiorstwa. różnica między ceną nabycia przedsię- nie w Polsce wielu autorów podkreśla Aktywa niematerialne oznaczają nie- biorstwa lub jego zorganizowanej części, ekwiwalentność obu pojęć, np. A. Ka- mające fizycznej postaci, oparte na ustaloną zgodnie z ust. 3 i 5, albo mela-Sowińska, M. Marcinkowska, wiedzy i stanowiące własność przedsię- nominalną wartością wydanych udzia- G. Urbanek, R. Ignatowski, T. Kufel biorstwa czynniki, które będą dla niego łów (akcji) w zamian za wkład niepie- i inni. G. Urbanek tłumaczy występo- źródłem korzyści w przyszłości. Według niężny a wartością rynkową składników wanie goodwillu przedsiębiorstwa Międzynarodowego Standardu Rachun- majątkowych wchodzących w skład następująco: „Wartość przedsiębiorstwa kowości MSR 38 (Intangible Assets), kupionego, przyjętego do odpłatnego jest zwykle wyższa od sumy wartości aktywa niematerialne mogą zostać ujęte korzystania albo wniesionego do spółki wszystkich jego identyfikowalnych w bilansie tylko wtedy, gdy jednocześnie albo spółki niebędącej osobą prawną aktywów. Ta dodatkowa wartość spełniają następujące dwa warunki: przedsiębiorstwa lub jego zorganizowa- stanowiąca najbardziej „niematerialny ! przedsiębiorstwo osiągnie z nich nej części, odpowiednio z dnia kupna, z niematerialnych” czynnik tworzenia przyszłe korzyści ekonomiczne, które przyjęcia do odpłatnego korzystania albo wartości to goodwill lub wartość będzie w stanie kontrolować; wniesienia do spółki albo spółki aktywów w użyciu. Goodwill oznacza ! jest możliwa ich identyfikacja poz- niebędącej osobą prawną.” Ustawa dodatkową wartość, jaką można przy- walająca na wyróżnienie ich od o rachunkowości dostosowuje definicję pisać aktywom dzięki ich zorganizowa- wartości firmy11. wartości firmy do tej, która występuje niu i wspólnemu wykorzystaniu. w Międzynarodowym Standardzie Ra- W innych definicjach goodwill jest W przypadku braku możliwości chunkowości nr 22, który posługuje się utożsamiany z występowaniem dodatko- identyfikacji aktywów niematerialnych, terminem wartości godziwej w odnie- wych ekonomicznych przychodów pozwalającej na wyróżnienie ich od sieniu do wyceny przejmowanych ponad te wynikające z zaangażowania wartości firmy (goodwillu), nie mogą składników majątku. Natomiast w myśl identyfikowalnych aktywów. Mogą być być one ujęte w bilansie, pozostają definicji prawa podatkowego wymagana one związane z poparciem klientów albo aktywami niematerialnymi pozabilan- jest wycena (określenie wartości ryn- ich skłonnością do kontynuowania sowymi. Zatem Międzynarodowy Stan- kowej) składników majątkowych naby- współpracy i polecenia firmy (przedsię- dard Rachunkowości 38 Wartości wanego (przejmowanego) przedsię- biorstwa – przyp. aut.) lub oczekiwa- niematerialne wprowadza zakaz ujmo- biorstwa lub jego zorganizowanej części. niami, co do przyszłych, nieuwzględnio- wania wartości firmy, która została Z obu definicji wynika jednak, że war- nych obecnie zdarzeń. (…) W rachun- wytworzona we własnym zakresie. tość firmy powstaje jedynie w momencie nabycia przedsiębiorstwa lub jego zor- 7 Por. G. Urbanek, Wycena aktywów niematerialnych przedsiębiorstwa, Polskie Wydawnictwo ganizowanej części (transakcji sprze- Ekonomiczne, Warszawa 2008, s. 45-51 daży, fuzji, połączenia, przejęcia przed- 8 Por. Ustawa o rachunkowości z dnia 29 września 1994r., Dz.U. 1994, nr 121, poz. 591 ze zm. siębiorstwa lub zorganizowanej jego 9 Por. R. Ignatowski, Konsolidacja sprawozdań finansowych w teorii i praktyce rachunkowości, Fundacja części). Rozwoju Rachunkowości w Polsce, Warszawa 1995, s. 103; za: T. Kufel, Wartość firmy w świetle prawa bilansowego i podatkowego, w: D. Zarzecki (red.), Zarządzanie finansami. Mierzenie wyników i wycena W trakcie prowadzenia działalności przedsiębiorstw, Tom I, Uniwersytet Szczecińskie, Szczecin 2003, s. 507 operacyjnej przedsiębiorstwa powstaje 10 Por. G. Urbanek, Wycena aktywów niematerialnych przedsiębiorstwa, Polskie Wydawnictwo wartość firmy będąca różnicą pomiędzy Ekonomiczne, Warszawa 2008, s. 73-74 wartością rynkową przedsiębiorstwa, 11 Por. Rozporządzenie Komisji (WE) Nr 1126/2008 z dnia 3 listopada 2008r. przyjmujące określone a jego wartością księgową. Należy międzynarodowe standardy rachunkowości zgodnie z rozporządzeniem (WE) nr 1606/2002 Parlamentu podkreślić, że wartość ta nie powstaje Europejskiego i Rady

Wrzesieñ 2014 - 18 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

Metody wyceny znaku Rysunek 1 firmowego Czynniki kształtujące wartość kapitału intelektualnego

naszych dotychczasowych roz- ważań wynika, że cenę transak- Z cyjną można wyjaśnić jako agregat składający się z następujących składników: wartość księgowa, goodwill i składnik losowy: P = BV + G +U , (1) gdzie: P – cena transakcyjna, BV – wartość księgowa (book value), G – goodwill, Źródło: Opracowanie własne na podstawie T.A. Stewart, The Wealth of Knowledge: Intellectual U – składnik losowy (zmienna loso- Capital and the Twenty-first Century Organization, Nicholas Brealey Publishing, London 2001, s. 33. wa, rynkowa – szczególne wa- runki zawarcia transakcji). Rysunek 2 Ponadto wiemy, że na wartość ryn- Zależności między wartością firmy wytworzoną a wartością firmy nabytą, gdy kową składają się wartość księgowa cena transakcyjna jest niższa od wartości rynkowej i goodwill, czyli: MV = BV + G , (2) gdzie: MV – wartość rynkowa przedsiębior- stwa (lub zorganizowanej jego części), BV – wartość księgowa przedsiębior- stwa (lub zorganizowanej jego części), wartość aktywów netto, G – wartość goodwill.

Z powyższego wynika, że składnik Źródło: Opracowanie własne. losowy będzie stanowił różnicę pom- iędzy ceną transakcyjną a wartością Jak wynika z dotychczasowych roz- terialnych. Część aktywów niematerial- rynkową przedsiębiorstwa: ważań, wartość firmy wytworzona nych to aktywa pozabilansowe. Na P = MV + U => U = P – MV . (3) stanowi pozabilansowe wartości niema- Rysunku 2 przedstawiono uproszczony, terialne (MSR 38). Źródłem finansowa- „pełny” bilans przedsiębiorstwa, tzn. Jeśli U > 0, to cena jest wyższa od nia pozabilansowych aktywów niema- zawierający nieidentyfikowalne war- wartości rynkowej, czyli sprzedający terialnych jest kapitał intelektualny tości materialne. oprócz wartości firmy wytworzonej przedsiębiorstwa. Za kapitał intelek- Z przedstawionego bilansu przedsię- (goodwill), otrzymuje dodatkową „pre- tualny uważa się „niewidzialny” skład- biorstwa wynika, że suma aktywów mię”, wynikającą ze szczególnych wa- nik kapitału własnego przedsiębiorstwa. bilansowych i pozabilansowych równa runków zawarcia transakcji (premia Jest to wiedza i doświadczenie pracowni- się wartości wszystkich pasywów, sprzedającego). ków przedsiębiorstwa, wypracowana od zarówno tych bilansowych, jak i pozabi- W przeciwnym wypadku, jeśli U < 0, lat struktura organizacyjna, trwałe po- lansowych, stanowiących kapitał inte- to znaczy, że cena transakcyjna jest wiązania z dostawcami i odbiorcami, lektualny przedsiębiorstwa. Równość niższa od wartości rynkowej, a sprze- standardy zawodowe i etyczne stosowane bilansową zapisać można następująco: dawca nie otrzymuje ceny w pełni w przedsiębiorstwie, itp. Zasadniczo na pokrywającej wartość firmy wytwo- kapitał intelektualny składają się: kapitał AT + AO +G = KW + KO + KI , (4) rzonej (goodwill). W takim przypadku U ludzki (umiejętności i wiedza pracowni- gdzie: stanowi premię nabywcy, a wartość ków), kapitał strukturalny (patenty, firmy nabyta jest mniejsza od wartości procesy produkcyjne, bazy danych, AT – aktywa trwałe przedsiębiorstwa, firmy wytworzonej. schematy organizacyjne) oraz tak zwany AO – aktywa obrotowe przedsiębior- W przypadku, gdy nie dochodzi do kapitał relacji (powiązania z klientami stwa, transakcji nie jest możliwe określenie i dostawcami) (por. Rysunek 1). G – goodwill (wartość firmy), wartości firmy nabytej. W takiej sytuacji Znak towarowy jest „materialnym” KW – kapitały własne, możliwe jest jedynie określenie wartości nośnikiem aktywów niematerialnych. rynkowej firmy wytworzonej w toku Wartość znaku towarowego będzie więc KO – kapitały obce, prowadzenia działalności gospodarczej. tożsama z wartością aktywów niema- KI – kapitał intelektualny.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 19 - PRAKTYKA

Ponadto pamiętając, że wartość ryn- Po wymnożeniu obu stron równania z dostawcami, zdobywanie licznej grupy kowa przedsiębiorstwa to suma wartości przez stopę procentową r, przyjmując, że lojalnych klientów, optymalizowanie księgowej majątku netto i wartości wartość rynkowa przedsiębiorstwa okreś- struktury organizacyjnej przedsiębior- goodwill, co zostało zapisane w równa- lona została za pomocą metody kapitali- stwa, inwestowanie w szkolenia pracow- niu (2) oraz BV = AT + AO – KO, wartość zacji prostej zysku netto z działalności ników celem podwyższania ich kwali- rynkową przedsiębiorstwa możemy operacyjnej, czyli MV x r = NOPAT, fikacji i doświadczenia zawodowego określić następująco: równanie (7) można zapisać w następu- oraz podejmowanie szeregu innych – MV = AT + AO KO +G . (5) jący sposób: działań zmierzających do wzrostu Stąd TV x r = NOPAT – BV x r . (8) wartości kapitału intelektualnego, jest G = MV – (AT + AO – KO) . (6) procesem długotrwałym i relatywnie Z uwagi na fakt, że różnica pomiędzy kosztownym. Jak wynika z doświadczeń Ponieważ materialnym identyfika- zyskiem netto z działalności operacyjnej wielu zachodnich przedsiębiorstw, torem wytworzonej wartości firmy, czyli po opodatkowaniu (NOPAT – z ang. Net w długim okresie jest to działalność goodwillu jest wartość znaku firmowego, Operating Profit After Tax) a kosztem opłacalna. możemy przyjąć w równaniu (6), że kapitału własnego przedsiębiorstwa G = TV, gdzie TV oznacza wartość BV x r to ekonomiczna wartość dodana Choć miernik EVA pierwotnie nie rynkową znaku firmowego (trademark (EVA – economic value added), czyli powstał w celu pomiaru kapitału value). dodatkowy zysk dla właściciela przekra- intelektualnego, niemniej przez wielu Jak widać, wyceniając wartość marki czający koszt pozyskania i dysponowa- autorów jest wymieniany jako jedna 13 korporacyjnej (znaków towarowych) nia kapitałem własnym (EVA = NOPAT – z jego miar . Wykorzystanie miernika można zamiast podejścia bezpośred- BV x r), równanie (8) możemy zapisać EVA do pomiaru kapitału intelektualnego niego, tzn. wyceny poszczególnych 14 w równoważny sposób: postuluje również P. Strassmann . czynników pozabilansowych wpływają- Uważa on, że EVA stanowi ekonomiczną cych na wartość marki, które są niema- TV x r = EVA . (9) nadwyżkę netto wytworzoną w przed- terialne, nieuchwytne (intangible) oraz Zatem wartość znaku firmowego trudno identyfikowalne, zastosować siębiorstwie po zaspokojeniu wszystkich podejście pośrednie, polegające na otrzymujemy poprzez zastosowanie właścicieli kapitału. Uzyskanie tej zbadaniu łącznego efektu oddziaływania metody kapitalizacji prostej ekono- nadwyżki w postaci EVA musi być czynników niematerialnych na wartość micznej wartości dodanej (EVA), wytwo- efektem działania kapitału intelektual- rynkową. Przy czym, wartość rynkową rzonej dzięki reputacji (goodwill) nego przedsiębiorstwa i wyrażać się przedsiębiorstwa należy określić w po- przedsiębiorstwa: w wartości firmy, której materialną dejściu dochodowym, ze względu na EVA postacią jest korporacyjny znak towaro- TV = . (10) fakt, że aktywa niematerialne, będą r wy. EVA stanowi rentę wytworzoną powodowały wzrost dochodu ponad dzięki wiedzy skumulowanej w przed- poziom, który wynikałby z oddziaływa- Jak widać, metoda ta może być siębiorstwie, jak podkreśla Strassmann. nia tylko aktywów bilansowych. Metody również nazwana metodą mnożnika majątkowe wyceny ograniczają się ekonomicznej wartości dodanej, przyj- Wartość kapitału intelektualnego Stras- jedynie do „urynkowienia” pozycji mując za mnożnik EVA odwrotność smann szacuje, dzieląc wartość EVA bilansowych aktywów i pasywów stopy procentowej r. Odrębnym zagad- przez koszt kapitału wiedzy, który jest (np. metoda skorygowanych aktywów nieniem jest kalkulacja stopy procen- równy stopie procentowej z długoter- netto), więc nie są w stanie uchwycić towej r. W klasycznym ujęciu w wycenie minowego zadłużenia firmy. Jak widać, nieidentyfikowalnych czynników nie- przedsiębiorstwa przyjmuje się za stopę r podejście Strassmanna zbieżne jest materialnych, które pozostają pozabilan- średnioważony koszt kapitału (WACC – z podejściem zaprezentowanym w ni- sowe w myśl ustawy o rachunkowości niejszym artykule przez autorów. i Międzynarodowego Standardu Ra- the Weighted Average Cost of Capital). chunkowości 38. W przypadku wyceny wartości goodwill Według standardów zachodnich przedsiębiorstwa należy uwzględnić w wycenie marek korporacyjnych i pro- W następnej kolejności chcielibyśmy zaproponować metodę określania war- również koszt „kapitału intelektual- duktowych stosuje się metodę opłat tości rynkowej marki korporacyjnej, nego”, będącego źródłem finansowania licencyjnych (z ang. relief from royalty bazującą na ekonomicznej wartości pozabilansowych wartości niematerial- method). W metodzie tej zakłada się, że dodanej przedsiębiorstwa. Metodę tę nych stanowiących goodwill przedsię- wartość marki zależy od wysokości opłat proponujemy nazwać metodą zdyskon- biorstwa, o czym była mowa wcześniej. licencyjnych, jakie otrzymuje podmiot towanej ekonomicznej wartości dodanej. Wielu autorów uzasadnia, że koszt będący dysponentem marki (zazwyczaj Wartością goodwill jest nadwyżka „kapitału intelektualnego” jest wyższy właściciel marki), za przekazanie marki wartości rynkowej przedsiębiorstwa jako od kosztu kapitału obcego12. Wynika to do odpłatnego korzystania innemu całości, określonej za pomocą metod z faktu, że budowanie trwałych powiązań podmiotowi. Wykorzystuje się w takim dochodowych nad sumą netto poszcze- gólnych wartości materialnych i identy- fikowalnych wartości niematerialnych, 12 Por. G. Urbanek, Wycena aktywów niematerialnych przedsiębiorstwa, Polskie Wydawnictwo pomniejszonych o zobowiązania. Wy- Ekonomiczne, Warszawa 2008, s. 241-300 znaczając z niego wartość goodwill, 13 Por. T.A. Stewart, Intellectual Capital: The New Wealth of Organizations, Doubleday/Currency,New tożsamą z wartością znaku towarowego York 1997, oraz K.E. Sveiby, Methods of Measuring Intangible Assets, 1998-2004, artykuły (marki korporacyjnej), otrzymujemy: zamieszczone na www.sveiby/articles TV = MV – BV . (7) 14 Por. P. Strassmann, The Value of Knowledge Capital, American Programmer, March 1998, s. 6

Wrzesieñ 2014 - 20 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA przypadku metodę zdyskontowanych na przeszłych wyników oraz perspektyw na Wnioski moment wyceny strumieni pieniężnych, przyszłość. W celu obliczenia siły marki wytworzonych w wyniku posługiwania wykorzystuje się siedem ważonych race metodologiczne nad pro- się licencją na korzystanie ze znaku czynników. Do czynników tych zalicza cedurami wycen korporacyjnego towarowego. W sytuacji, gdy podmiot się18: przywództwo – udział w rynku, P znaku towarowego, stanowią- nie przekazał jeszcze znaku towarowego odporność na działania konkurencji; cego znak firmowy, skłaniają nas do do odpłatnego korzystania lub nie ma stabilność – obecność marki na rynku; podjęcia następujących wniosków: takiego zamiaru, możliwe jest określenie rynek – rodzaj rynku; marki na rynkach 1) W procesie wyceny znaków towa- wartości jego znaku towarowego stabilnych są silniejsze niż marki na rowych należy rozróżniać znaki poprzez ustalenie na podstawie transak- rynkach dynamicznych, rozwijających towarowe będące markami towa- cji rynkowych maksymalnej opłaty się, podatnych na innowacje i ciągłe rowymi od znaków towarowych licencyjnej uzyskiwanej na danych rynku zmiany; umiędzynarodowienie – wystę- stanowiących markę korporacyjną oraz określenie relacji marki wycenianej powanie marki na wielu rynkach oraz wartość firmy nabytą od do marki najwyżej przez rynek wyce- zagranicznych; trend – tendencje roz- wartości firmy wytworzonej. Roz- nianej. Więcej wariantów metody opłat wojowe w zakresie wzrostu sprzedaży różnienia te mają wpływ na wybór licencyjnych przedstawił R.R. Reilly produktów lub usług pod daną marką; właściwej metody wyceny przed- siębiorstwa; w „The Relief From Royalty Method of poparcie – możliwości wspierania marki, Intellectual Property Valuation”15. np. poprzez działania marketingowe; 2) Wartość znaku towarowego stano- ochrona – rejestracja znaków towaro- wiącego markę korporacyjną należy Na gruncie polskim odmianą metody rozumieć jako wartość firmy wew- wych zarówno korporacyjnych, jak opłat licencyjnych posługuje się dziennik nętrznie wytworzonej lub wartość i produktowych nadająca prawa ochron- „Rzeczpospolita” przy sporządzaniu goodwill; ne markom. corocznego rankingu najbardziej wartoś- 3) W wycenie marki korporacyjnej ciowych polskich marek. Zgodnie Ograniczeniem w stosowaniu meto- autorzy proponują wykorzystać z metodą stosowaną przez dziennik dy opłat licencyjnych w warunkach metodę kapitalizacji prostej eko- „Rzeczpospolita”, wartość znaku wyli- polskich jest brak rynku opłat licencyj- nomicznej wartości dodanej (EVA) czana jest w oparciu o następującą nych lub jego niedoskonałość, przeja- oraz w warunkach występowania formułę16: wiająca się w zbyt małej liczbie uczestni- rynku opłat licencyjnych i dostęp- P x RR x BR x (1 – t) ków tego rynku oraz brak dostępności do ności do informacji o wysokościach W = max , (11) zt r – g informacji, które często stanowią ta- opłat licencyjnych, metodę opłat jemnicę handlową. licencyjnych. gdzie: P – wartość rocznych przychodów netto ze sprzedaży produktów (lub usług) oznaczonych danym znakiem towarowym; RRmax – maksymalna stawka opłat licencyjnych (jako % przycho- dów) stosowana przy licencjono- waniu znaków w danej branży, BP – wskaźnik siły marki, przeprowa- dzony na podstawie wskaźników zaproponowanych przez L. Lin w Brand Equity, Profitability, Price Elasticity and Repeat Rate17; t – stawka podatku dochodowego, g – stopa wzrostu sprzedaży pod danym znakiem, r – stopa dyskontowa. Iloczyn rocznych przychodów netto ze sprzedaży produktów (lub usług) oznaczonych danym znakiem i maksy- 15 R.R. Reilly, The Relief From Royalty Method of Intellectual Property Valuation, Insights Autumn 2008, malnej stawki opłat licencyjnych stanowi Willamette Management & Associates, Chicago-Atlanta-Portland 2009, s. 20-43 maksymalną wartość opłaty licencyjnej, 16 Por. M. Anklewicz, Stabilizacja wycen, Rzeczpospolita, 19.12.2012 jaką można na rynku uzyskać przy 17 Por. L. Lin, Brand Equity, Profitability, Price Elasticity and Repeat Rate, Marketing and Research danym poziomie przychodów. Okreś- Today, May 1993, za: G. Urbanek, Wycena aktywów niematerialnych przedsiębiorstwa, Polskie lenie siły marki (z ang. Brand Power) Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2008, s. 172 wymaga dokładnego przeglądu pozycji 18 Por. G. Urbanek, Wycena aktywów niematerialnych przedsiębiorstwa, Polskie Wydawnictwo marki, konkurencji, wielkości rynku, Ekonomiczne, Warszawa 2008, s. 172

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 21 - PRAKTYKA

Literatura:

1. Anklewicz M., Stabilizacja wycen, Rzeczpospolita, 19.12.2012; 2. Ignatowski R. (1995), Konsolidacja sprawozdań finansowych w teorii i praktyce rachunkowości, Fundacja Rozwoju Rachunkowości w Polsce, Warszawa 1995; 3. Kamela-Sowińska A. (1996), Wartość firmy, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 1996; 4. Kufel T. (2003), Wartość firmy w świetle prawa bilansowego i podatkowego, w: Zarzecki D. (red.), Zarządzanie finansami. Mierzenie wyników i wycena przedsiębiorstw, Tom I, Uniwersytet Szczecińskie, Szczecin 2003; 5. Lin L., Brand Equity, Profitability, Price Elasticity and Repeat Rate, Marketing and Research Today, May 1993; 6. Marcinkowska M. (2000), Kształtowanie wartości firmy, Seria: Przedsiębiorczość, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2000; 7. Reilly R.R., The Relief From Royalty Method of Intellectual Property Valuation, Insights Autumn 2008, Willamette Management & Associates, Chicago-Atlanta-Portland 2009; 8. Sołtysiński S., Szajkowski A., Szwaja J., Kodeks handlowy – komentarz, Warszawa 1994; 9. Stewart T.A. Intellectual Capital: The New Wealth of Organizations, Doubleday/Currency, New York 1997; 10. Stewart T.A., The Wealth of Knowledge: Intellectual Capital and the Twenty-first Century Organization, Nicholas Brealey Publishing, London 2001; 11. Strassmann P., The Value of Knowledge Capital, American Programmer, March 1998; 12. Sveiby K.E. (1998), Methods of Measuring Intangible Assets, 1998-2004, artykuły zamieszczone na www.sveiby/articles; 13. Urbanek G. (2008), Wycena aktywów niematerialnych przedsiębiorstwa, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2008.

PRAWO

KSIĘGI WIECZYSTE ON-LINE

1 lipca 2014r. weszły w życie przepisy zmieniające Ustawę o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. poz. 941 i 1641 z 2013r.). Od tego dnia drogą elektroniczną można składać drogą elektroniczną wnioski o wydanie odpisu lub wyciągu z księgi wieczystej i dokonać wydruku takiego dokumentu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Wydruk ma moc dokumentu wydawanego w sposób tradycyjny przez sąd. Wnioski składa się za pośrednictwem strony https://ekw.ms.gov.pl/, a wydruk generowany jest po uprzednim uiszczeniu stosownej opłaty. Ich wysokość reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 29 listopada 2013r. w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydanie przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych odpisów ksiąg wieczystych, wyciągów z ksiąg wieczystych i zaświadczeń o zamknięciu ksiąg wieczystych oraz od wniosku o wyszukanie ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych (Dz.U. poz. 1412 z 2013r.), przy czym opłata za wniosek złożony w formie elektronicznej jest niższa niż w przypadku wniosków papierowych – np. odpis zwykły księgi wieczystej kosztuje 20 zł w przeciwieństwie do 30 zł uiszczanego od wniosku papierowego.

Opr. W. G. AKTUALNOŒCI

Wrzesieñ 2014 - 22 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

HA£AS ŒRODOWISKOWY JAKO ELEMENT OCENY LOKALIZACJI NIERUCHOMOŒCI MIESZKANIOWYCH

mgr in¿. Kinga Szopiñska W niniejszym artykule zaprezentowano problematykę oceny lokalizacji nieru- Uniwersytet Technologiczno-Przyrodniczy chomości mieszkaniowych z uwzględnieniem poziomu hałasu środowiskowego. w Bydgoszczy Katedra Geomatyki, Geodezji Powyższe omówiono na przykładzie wybranych terenów miasta Bydgoszczy, i Gospodarki Przestrzennej przy wykorzystaniu danych ze strategicznej mapy akustycznej oraz skali ocen hałasu proponowanych przez Państwowy Zakład Higieny. W pracy przedsta- wiono także definicje podstawowych pojęć związanych z hałasem środowis- kowym potrzebnych do korzystania z mapy akustycznej.

hałasu środowiskowego wyma ga 1. Wprowadzenie uwzględnienia jego wymiaru obiektyw- procesie wyceny nierucho- nego i subiektywnego. Pierwsze moż- mości mieszkaniowych waż- liwe jest przy użyciu strategicznych map W nym czynnikiem wpływa- akustycznych (SMA), które w Polsce jącym na wartość jest poziom hałasu winny być już sporządzone dla wszys- występujący w otoczeniu analizowanej tkich miast powyżej 100 tys. miesz- 1 nieruchomości. Wśród obiektów znaj- kańców i których wyniki udostępnione są społeczeństwu np. na portalach dujących się w przestrzeni można dr in¿. Ma³gorzata Krajewska wyróżnić nieruchomości, które ze internetowych funkcjonujących przy Rzeczoznawca Maj¹tkowy Nr 821 względu na swoje przeznaczenie i peł- stronach internetowych urzędów miast. Umiejętność posługiwania się zasobami Uniwersytet Technologiczno-Przyrodniczy nione funkcje społeczne zwane są w Bydgoszczy SMA wymaga znajomości kluczowych obiektami wrażliwości akustycznej. Katedra Geomatyki, Geodezji Zaliczamy do nich nieruchomości zlo- pojęć związanych z hałasem środowisko- i Gospodarki Przestrzennej kalizowane na terenach, dla których wym. Ocena hałasu z uwzględnieniem zgodnie z zapisami prawa określono jego subiektywnego wymiaru możliwa akustyczne standardy jakości środo- jest poprzez zbadanie dokuczliwości wiska (Rozporządzenie 2012). Są to zjawisk dźwiękowych poprzez wyko- 2. Próba oceny atrakcyjności lokaliza- tereny przeznaczone: nanie wywiadu bezpośredniego wśród cyjnej wybranego terenu mieszka- osób narażonych na wpływ hałasu. niowego z punku widzenia poziomu ! pod zabudowę mieszkaniową; Celem niniejszego artykułu jest: hałasu środowiskowego w oparciu ! szpitale i domy opieki społecznej; 1. Usystematyzowanie podstawowej o strategiczną mapę akustyczną. ! pod budynki związane ze stałym lub wiedzy nt. hałasu środowiskowego Powyższe cele zrealizowano przy czasowym pobytem dzieci i młodzieży i strategicznych map akustycznych, (np. szkoły, przedszkola, żłobki); użyciu następujących metod badawczych: szczególnie w kontekście zmian ! ! analizy literatury przedmiotu oraz na cele mieszkaniowo–usługowe; prawnych dotyczących dopuszczal- przepisów prawa unijnego i polskiego ! na cele uzdrowiskowe; nych poziomów hałasu w środo- dotyczącego ochrony środowiska ! na cele rekreacyjno–wypoczynkowe. wisku wprowadzonych Rozporzą- dzeniem z dnia 1 października 2012 przed hałasem; ! Szczególnie wrażliwe na negatywne roku zmieniającym rozporządzenie badań materiałów źródłowych, w tym oddziaływanie hałasu są nieruchomości w sprawie dopuszczalnych pozio- zasobów strategicznej mapy akus- mieszkaniowe, do których zaliczamy mów hałasu w środowisku (Rozpo- tycznej terenu badawczego; sam grunt, na którym może być realizo- ! wana inwestycja mieszkaniowa (dom rządzenie 2012); wizji terenowej. jednorodzinny czy wielorodzinny), nie- ruchomość już zabudowaną budynkiem 1 Wymóg sporządzenia strategicznych map akustycznych wynika z Dyrektywy Parlamentu Europejskiego mieszkalnym oraz nieruchomość lokalo- oraz Rady Europejskiej z dnia 25 czerwca 2002 r. odnoszącej się do oceny i zarządzania poziomem hałasu wą o funkcji mieszkalnej. w środowisku (ang. Directive 2002/49/EC of the European Parliament and of the Council – Official Journal of the European Communities L 189 of 18 July 2002) (Dyrektywa 2002). Na terenie Polski Ze względu na charakterystykę same- implementacja powyższej dyrektywy ma odzwierciedlenie w zapisach Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. go dźwięku właściwa ocena poziomu Prawo Ochrony Środowiska (Ustawa POŚ 2001).

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 23 - PRAKTYKA

2. Podstawowe pojęcia Wskaźnik hałasu oznacza fizyczną 3. Strategiczna mapa aku- skalę, stosowaną do określenia hałasu związane z hałasem śro- w środowisku, mającą związek z jego styczna i dopuszczalne dowiskowym szkodliwym skutkiem. Hałas środowis- poziomy hałasu kowy można określić przy pomocy Hałas to dźwięki o dowolnym charak- dwóch grup wskaźników określonych Strategiczna mapa akustyczna terze akustycznym niepożądane w da- poziomem dźwięku wyrażonym w decy- zgodnie z zapisami dyrektywy nych warunkach i dla danej osoby, belach. Do pierwszej grupy zaliczamy 2002/49/WE jest podstawowym narzę- wszelkie niepożądane, nieprzyjemne, długookresowe wskaźniki mające zasto- dziem w walce z hałasem na terenach dokuczliwe lub szkodliwe drgania sowanie w polityce hałasowej i realizacji zurbanizowanych. Jest to opracowanie ośrodka sprężystego, działające za strategicznych map akustycznych, tj. kartograficzne prezentujące w sposób pośrednictwem powietrza na organ 2 3 LDWN oraz LN . Kolejna grupa wskaźni- przestrzenny strefy zasięgu szkodliwych słuchu i pozostałe zmysły człowieka ków hałasu ma zastosowanie przy dźwięków w środowisku. Zgodnie (Engel 2001, s. 23). W dostępnych ustaleniu i kontroli warunków korzys- publikacjach można znaleźć różne z definicją zamieszczoną w przytaczanej tania ze środowiska w odniesieniu do dyrektywie, SMA to uśredniona mapa podziały hałasu. Sadowski w swoich 4 5 jednej doby, w tym LAeqD oraz LAeqN hałasu emitowanego do środowiska pracach (1976, s. 58-59; 2004) hałas (Ustawa POŚ 2001). podzielił ze względu na miejsce po- przez różne grupy źródeł, dająca wstawania na: zewnętrzny i wewnętrzny, Obszary ciche to takie, na których możliwość całościowej oceny stopnia gdzie do pierwszej grupy zaliczył hałas poziom hałasu jest prawidłowy, tzn. nie zagrożenia hałasem na terenie miasta, transportowo–komunikacyjny, hałas przekracza wartości dopuszczalnych możliwość stwierdzenia przyczyn tego przemysłowy i budowlany pochodzący określonych przez ustawodawcę. Dla stanu oraz możliwość realizacji ogólnych od maszyn oraz hałas osiedlowy i uliczny tych terenów w strategicznej mapie prognoz zmian hałasu. Na jej podstawie poza wymienionym w grupie komunika- akustycznej przedstawia się działania można również tworzyć złożone wskaź- cyjnej. Do drugiej grupy zaklasyfikował utrzymujące wartość dźwięku, na co niki oceny zagrożenia hałasem, np. hałas wytwarzany przez: maszyny, najmniej istniejącym poziomie (Dyrekty- wiążąc wartość przekroczenia dopusz- urządzenia i instalacje w pomieszcze- wa 2002). czalnego poziomu dźwięku na danym niach budownictwa ogólnego, maszyny obszarze z liczbą osób narażonych na i urządzenia w pomieszczeniach prze- Teren zagrożony hałasem to teren, mysłowych, ludzi, środki komunikacji w którym dochodzi do przekroczenia działanie hałasu (Dyrektywa 2002). i transport. Przy realizacji strategicznych dopuszczalnych wartości wskaźnika Zgodnie z powyższą definicją wpisuje się ona we wszystkie kluczowe obszary map akustycznych obowiązuje podział LDWN oraz LN (Ustawa POŚ 2001). hałasu ze względu na miejsce jego polityki ochrony przed hałasem (Kom- powstania, a mianowicie: pała, 2011; Murphy, King 2010). Ocenę ! hałas drogowy pochodzący od ruchu stanu klimatu akustycznego wykonuje pojazdów samochodowych; się na podstawie wartości określonych wskaźnikami hałasu L i L (Szopiń- ! hałas przemysłowy pochodzący od DWN N pracy maszyn, urządzeń oraz trans- ska, Krajewska, Bełej 2012). Ocenę portu związanego z procesem produk- powyższych wskaźników przeprowadza cyjnym; się dla wszystkich grup źródeł hałasu, a jej wyniki przedstawia się na prezen- ! hałas szynowy, w tym kolejowy i tramwajowy pochodzący od ruchu tacjach kartograficznych w postaci pojazdów szynowych; cyfrowej mapy akustycznej. ! hałas lotniczy generowany przez starty SMA rozumiana jako system wcho- i lądowania statków powietrznych. dzi w skład informatycznej warstwy zarządzania środowiskiem (Kwiecień, Hałas środowiskowy zgodnie z art. 3 Szopińska 2013). Proces jej tworzenia dyrektywy 2002/49/WE to niepożądane jest czasochłonną analizą danych demo- lub szkodliwe dźwięki powodowane graficznych oraz danych dotyczących przez działalność człowieka na wolnym sposobu zagospodarowania i użytkowa- powietrzu. Do hałasu środowiskowego nia terenu (Szopińska 2012). Istnieją zaliczamy hałas emitowany przez środki cztery metody sporządzania map akus- transportu, ruch drogowy, ruch kolejowy, tycznych: pomiarowa, modelowa, symu- ruch samolotowy oraz hałas pochodzący

z obszarów działalności przemysłowej 2 LDWN – długookresowy średni poziom dźwięku A wyrażony w decybelach (dB), wyznaczony w ciągu (Dyrektywa 2002). wszystkich dób w roku, z uwzględnieniem: pory dnia (rozumianej jako przedział czasu od godz. 6:00 do godz.18:00), pory wieczoru (rozumianej jako przedział czasu od godz. 18:00 do godz. 22:00) i pory Klimat akustyczny to zespół zjawisk nocy (rozumianej jako przedział czasu od godz. 22:00 do godz. 6:00). akustycznych występujących na danym 3 LN – długookresowy średni poziom dźwięku A wyrażony w decybelach (dB), wyznaczony w ciągu terenie. Jest to wynik wartościowania wszystkich pór nocy w roku (rozumianych jako przedział czasu od godz. 22:00 do godz. 6:00). hałasów środowiskowych, w tym dro- 4 LAeqD – równoważny poziom dźwięku A dla pory dnia (rozumianej jako przedział czasu od godz. 6:00 gowego, kolejowego, lotniczego, wod- do godz. 22:00). 5 nego, przemysłowego i innych (Ustawa LAeqN – równoważny poziom dźwięku A dla pory nocy (rozumianej jako przedział czasu od godz. 22:00 POŚ 2001). do godz. 6:00).

Wrzesieñ 2014 - 24 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

lacyjna i prognostyczna. Pomimo, iż Środowiska Przed Hałasem (POŚPH), dla wskaźników opisanych szerzej najdokładniejszy obraz sytuacji akus- którego celem jest dostosowanie po- w punkcie 1 artykułu. Ich wielkości tycznej daje pierwsza z metod, najczę- ziomu hałasu do wielkości dopusz- uzależnione są od źródła hałasu oraz ściej mapa akustyczna realizowana jest czalnych dla terenów zagrożonych jego przeznaczenia terenu. W Tabeli 2 przy użyciu zaawansowanego oprogra- n e g a t y w n y m o d d z i a ł y w a n i e m . zaprezentowano obowiązujące w Polsce mowania komputerowego. Oprogra- W POŚPH określa się i ocenia poziom wartości dopuszczalne, które weszły mowanie to służy do modelowania hałasu powstający przed i po realizacji w życie z dniem 12 października 2012 hałasu w przestrzeni zurbanizowanej. jego zadań z uwzględnieniem ich roku zgodnie z zapisami Rozporządzenia Obliczenia akustyczne można wykonać efektywności ekonomiczno–ekolo- z dnia 1 października 2012 roku zmienia- przy użyciu programów do analiz gicznej (Krajewska, Szopińska 2011). jącego rozporządzenie w sprawie do- puszczalnych poziomów hałasu w śro- akustycznych np.: IMMI, CadnaA, W trosce o środowisko i zdrowie ludzi na terenach zurbanizowanych dowisku (Rozporządzenie 2012). Nowe SoundPlan, Mithra, ArcAkus itd., zapisy prawa wprowadziły w Polsce w oparciu o bazę danych GIS (Szopińska, określono dopuszczalne poziomy hałasu Krajewska 2013). W skład systemu SMA wchodzą Tabela 1 mapy charakteryzujące hałas emitowany Wykaz podstawowych map akustycznych wchodzących w skład systemu SMA z poszczególnych grup źródeł, mapy stanu akustycznego środowiska, mapy obszarów cichych oraz mapy terenów zagrożonych hałasem (Rozporządzenie 2007b). Pełen wykaz map akustycznych wchodzących w skład systemu SMA został przedstawiony w Tabeli 1. W tym miejscu należy podkreślić, iż przy wy- cenie nieruchomości oraz przy opraco- wywaniu innych analiz np. oceny projektu inwestycyjnego z uwzglę- dnieniem poziomu hałasu środowis- kowego, winno się wykorzystać dane akustyczne zawarte na mapach imi- syjnych. Dane i wnioski wynikające z SMA stanowią podstawę do sporzą- dzenia i aktualizacji Programu Ochrony Źródło: Opracowanie własne na podstawie (Instytut Ochrony Środowiska 2006).

Tabela 1 Aktualne dopuszczalne poziomy hałasu w środowisku obowiązujące w Polsce od 12 października 2012 roku

1) Wartości określone dla dróg i linii kolejowych stosuje się także dla torowisk tramwajowych poza pasem drogowym i kolei liniowych. 2) Dopuszczalny poziom hałasu rozumiany jest jako dopuszczalny długookresowy średni poziom dźwięku A w dB. 3) W przypadku niewykorzystania tych terenów, zgodnie z ich funkcją, w porze nocy, nie obowiązuje na nich dopuszczalny poziom hałasu w porze nocy. 4) Strefa śródmiejska miast powyżej 100 tys. mieszkańców to teren zwartej zabudowy mieszkaniowej z koncentracją obiektów administracyjnych, handlowych i usługowych. W przypadku miast, w których występują dzielnice o liczbie mieszkańców powyżej 100 tys. można wyznaczyć w tych dzielnicach strefę śródmiejską, jeżeli charakteryzuje się ona zwartą zabudową mieszkaniową z koncentracją obiektów administracyjnych, handlowych i usługowych.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie obowiązujących przepisów prawa (Rozporządzenie 2012).

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 25 - PRAKTYKA

bardziej liberalne normy dopuszczal- 4. Ocena atrakcyjności lo- dróg, linia kolejowa zlokalizowana nego poziomu hałasu w środowisku6. w północnej części obszaru oraz hałas Poziom ten w zależności od rodzaju kalizacyjnej wybranego bytowy generowany przez samych tereny wrażliwości oscyluje w granicach terenu mieszkaniowego mieszkańców. Po przeprowadzeniu wizji 50-70 dB dla doby oraz 45-65 dB dla terenowej nie odnotowano innych źródeł pory nocy. Uaktualnione dopuszczalne hałasu środowiskowego. 4.1. Obszar badawczy poziomy hałasu drogowego w środowis- Ze względu na cel badań, do dalszych ku w stosunku do zapisów poprzedniego ybrane do badań tereny analiz wytypowano dwie strefy zabu- aktu prawnego dla pory doby wzrosły mieszkaniowe zlokalizowa- dowy mieszkaniowej jednorodzinnej średnio o 5,5 dB (Rozporządzenie 2012; ne są w zachodniej części z dopuszczalną funkcją usługową nie- Rozporządzenie 2007a). W miasta Bydgoszcz, objęte Miejscowym uciążliwą (Rysunek 1): Dopuszczalne poziomy hałasu w śro- planem zagospodarowania przestrzenne- ! teren oznaczony symbolem 15MN dowisku określone przez ustawodawcę go Osowa Góra – Kruszyńska, zatwier- o powierzchni 0,92 ha ograniczony odnoszą się do obiektywnego wymiaru dzonym uchwałą nr XXXV/484/08 ulicami: Bażancia, Tukanowa i Ibiso- hałasu, który wymaga wykonania po- z dnia 15 lipca 2008 (MPZP 2008). Po miarów akustycznych. Szkodliwe dzia- wa (północna część planu); przeprowadzeniu wizji terenowej w dniu ! łanie hałasu to jednak problem bardziej 18 czerwca 2014 roku stwierdzono, że są teren oznaczony symbolem 32MN złożony ponieważ dotyczy wszystkich to tereny płaskie, z dominującą zabu- o powierzchni 3,04 ha ograniczony aspektów życia, stąd przy wykonywaniu dową mieszkaniową jednorodzinną. ulicami: Kruszyńska, Strusia, Ptasia badań wpływu hałasu na obiekty Hałas na analizowanym terenie generuje i Gęsia (część południowo–zachodnia przestrzenne, w tym obiekty wrażliwości ruch uliczny pochodzący od sąsiednich planu). akustycznej (tj. nieruchomości o prze- znaczeniu mieszkaniowym) ważnym jest także uwzględnienie subiektywnego Rysunek 1 wymiaru hałasu. Subiektywna wrażli- Granica obszaru planu miejscowego Osowa Góra – Kruszyńska z zaznaczonymi wość na hałas zależy od fizjologicznych terenami badawczymi predyspozycji każdego człowieka i cha- rakterystyki dźwięku. Określone dźwięki mogą powodować wrażenia przyjemne, jak i stanowić uciążliwość. Wszystko zależy od wieku człowieka, jego płci, kondycji psychicznej. Dodatkowo dokuczliwość hałasu wzrasta gdy pojawi się on niespodziewanie i z niewiadomego źródła. Państwowy Zakład Higieny przepro- wadził subiektywne badania sondażowe dokuczliwości dźwięku. Na tej podsta- wie powstała zaprezentowana poniżej skala ocen uciążliwości hałasu dla oceny komfortu akustycznego (Kucharski 2005): ! mała uciążliwość hałasu (wartość poniżej 50dB) – pełen komfort akustyczny; ! średnia uciążliwość hałasu (wartość pomiędzy 50-60 dB) – przeciętne warunki akustyczne; ! duża uciążliwość hałasu (wartość pomiędzy 60-70 dB) – przeciętne zagrożenie hałasem; ! bardzo duża uciążliwość (wartość powyżej 70 dB) – wysokie zagrożenie hałasem. Wydaje się zasadne, że powyższe kryteria oceny poziomu hałasu mogą i powinny być wykorzystywane przez Źródło: Opracowanie własne. rzeczoznawców majątkowych w proce- sie wyceny przy ocenie lokalizacji 6 W porównaniu do wartości dopuszczalnych obowiązujących w Polsce do dnia 11 października 2012 rok nieruchomości mieszkaniowych, tak zgodnych z Rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007r. w sprawie dopuszczalnych wycenianych jak i podobnych. poziomów hałasu w środowisku (Rozporządzenie 2007a)

Wrzesieñ 2014 - 26 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

4.2. Ocena na podstawie zaso- bów strategicznej mapy akus- Rysunek 2 tycznej Mapa imisyjna poziomu hałasu drogowego wskaźnika LDWN

o oceny atrakcyjności lokali- zacji wybranych terenów D mieszkaniowych z uwzględnie- niem poziomu hałasu środowiskowego wykorzystano zasoby strategicznej mapy akustycznej miasta Bydgoszczy (Mapa akustyczna Bydgoszczy, 2008). W szcze- gólności przeanalizowano dane zawarte na mapie imisyjnej długookresowego średniego poziomu dźwięku wskaźnika LDWN dla hałasu drogowego (Rysunek 2) oraz dane na mapie przekroczeń poziomu hałasu drogowego wskaźnika LDWN (Rysunek 3)7. Na mapie imisyjnej w sposób graficzny przedstawione są strefy zasięgu hałasu, czyli obszar, w którym wartość długotrwałego śred- niego poziomu dźwięku z korekcją zawiera się między dwoma określonymi poziomami, np. 55-60 dB. Mapa Źródło: Opracowanie własne na podstawie mapy akustycznej miasta Bydgoszczy. przekroczeń powstała dla terenów wrażliwości i ich dopuszczalnych pozio- mów hałasu w oparciu o dane akustyczne zaprezentowane na mapach imisyjnych. Rysunek 3 Mapa przekroczeń poziomu hałasu drogowego wskaźnika L Po przeanalizowaniu danych akus- DWN tycznych zawartych na mapie imisyjnej stwierdzono, iż drogowe źródła dźwięku powodują równomierne rozchodzenie się fali akustycznej w przestrzeni, a ponadto: ! w strefie 15MN panują przeciętne warunki akustyczne, a poziom hałasu drogowego oscyluje w granicach 55-60 dB. Tym samym w omawianej strefie nie odnotowano przekroczenia wartości dopuszczalnej hałasu dro- gowego dla wskaźnika LDWN – ocena uciążliwości hałasu: średnia8; ! w strefie 32MN panuje przeciętne zagrożenie hałasem, zatem uciąż- liwość akustyczna jest większa niż w strefie 15MN. Drogi graniczące ze strefą powodują obciążenie hałasem w przedziale 60-65 dB. Ponadto nieruchomości mieszkaniowe zlokali- Źródło: Opracowanie własne na podstawie mapy akustycznej miasta Bydgoszczy. zowane w pierwszej linii zabudowy przy ulicy Kruszyńskiej narażone są na hałas drogowy w przedziale 65-70 dB 7 W zależności od przedmiotu i celu wyceny, jak również warunków lokalnych, przy wykorzystaniu i dla 7 nieruchomości mieszkaniowych danych akustycznych znajdujących się na mapach imisyjnych i mapach przekroczeń wchodzących zlokalizowanych bezpośrednio przy w skład zasobach informacyjnych SMA, można przez analogię zbadać poziom hałasu generowany przez ul. Kruszyńskiej występuje przekro- pozostałe jego źródła, tj. hałas tramwajowy, hałas kolejowy, hałas lotniczy oraz hałas przemysłowy. czenie wartości dopuszczalnej średnio Ponadto dla wskazanych powyżej grup źródeł istnieje możliwość przeanalizowania poziomu hałasu dla o 10 dB w porze doby – ocena ucią- wskaźnika dobowego LDWN oraz wskaźnika nocnego LN. żliwości hałasu: duża8. 8 Na podstawie skali ocen zaprezentowanej powyżej, proponowanej przez Państwowy Zakład Higieny.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 27 - PRAKTYKA

Analizując dane akustyczne pozys- 5. Podsumowanie Oceny subiektywnego wymiaru hała- kane ze strategicznej mapy akustycznej su można dokonać przeprowadzając wywiad środowiskowy. Na terenach, atrakcyjniejsza lokalizacyjnie jest strefa trategiczna mapa akustyczna gdzie jest opracowana mapa akustyczna 15MN, gdzie dla wszystkich nieru- SMA jest profesjonalnym źród- chomości zostały spełnione standardy powinno to być badanie uzupełniające, łem informacji o klimacie akus- akustyczne określone przez ustawo- S uwzględniające indywidualne odczucia tycznym przestrzeni zurbanizowanej dla dawcę. W północnej części strefy 32MN mieszkańców na temat uciążliwości odnotowano pogorszenie warunków miast powyżej 100 tys. mieszkańców akustycznej, a na terenach gdzie takiej lokalizacyjnych z punktu widzenia i powinna być wykorzystywana w proce- mapy nie ma – badanie wiodące. Zakres uciążliwości akustycznej. Dla 7 nieru- sie wyceny nieruchomości mieszka- przeprowadzonego wywiadu zależeć chomości mieszkaniowych, znajdują- niowych, które należą do tzw. obszarów powinien od celu badania. Ocena cych się przy ul. Kruszyńskiej (pomiędzy wrażliwości. Mapy akustyczne pokazują atrakcyjności terenów wrażliwości akus- tycznej z uwzględnieniem subiektyw- ulicami: Gęsia i Strusia) nie zostały obiektywny wymiar hałasu środowis- kowego wyrażony w decybelach, nego wymiaru hałasu jest również spełnione standardy akustyczne, a tym przedmiotem badań autorek opracowa- a szczególnie przydatna w ocenie samym można wnioskować, iż atrak- nia. W niniejszym artykule z uwagi na cyjność powyższych obiektów jest niż- lokalizacji nieruchomości jest mapa ilość zebranego materiału zamieszczono sza od pozostałych w strefie. W przy- imisyjna. Skorzystać z niej można do jedynie pierwszą część badań dotyczącą padku wyceny takich obiektów, winno to oceny lokalizacji nieruchomości wyce- wymiaru obiektywnego. być uwzględnione w analizie porównaw- nianej jak i nieruchomości podobnych, W odniesieniu do wyceny nierucho- czej. Dysponując zatem danymi o nieru- na podstawie których przeprowadzana mości, w większości przypadków, po- chomościach z terenów o różnej ucią- jest analiza porównawcza. Kryteria ziom hałasu jako element atrakcyjności żliwości akustycznej należy wprowadzić oceny, uwzględniające poszczególne lokalizacyjnej jest brany pod uwagę odpowiednie poprawki. przedziały hałasu wyrażone w decybe- przez rzeczoznawców, ale nadal czynio- lach, można zaimplementować przyj- ne jest to intuicyjnie. Oddziaływanie mując skalę ocen uciążliwości hałasu hałasu środowiskowego jest uwzglę- proponowaną przez Państwowy Zakład dniane w ocenie takich cech jak np.: Higieny. Występujący na danym terenie sąsiedztwo i otoczenie, atrakcyjność poziom hałasu zawsze należy porównać lokalizacyjna, bliskość trasy komuni- kacyjnej, uciążliwości otoczenia itp. z wartościami dopuszczalnymi, zawar- W obecnej sytuacji, gdzie dla znacznych tymi w Rozporządzeniu z 2012 roku – terenów zurbanizowanych dostępne są należy podkreślić, iż są to nowe, bardziej już mapy akustyczne, zaleca się korzys- liberalne normy w porównaniu do tanie z bogatych informacji tam zawar- przepisów wcześniejszych (Rozporzą- tych. Podniesie to profesjonalizm i wia- dzenie 2007a). rygodność wycen.

Literatura

1. Dyrektywa 2002. Dyrektywa 2002/49/WE Parlamentu Europejskiego oraz Rady Europejskiej z dnia 25 czerwca 2002r. odnosząca się do oceny i zarządzania poziomem hałasu w środowisku (Dz.U. WE L 189 z dnia 18 lipca 2002r.). 2. Engel Z. (2001), Ochrona środowiska przed drganiami i hałasem. PWN, Warszawa. 3. Instytut Ochrony Środowiska (2006), Wytyczne opracowania map akustycznych opracowane i wydane przez Instytut Ochrony Środowiska w ramach Projektu nr 2005/017-488.03.04, Warszawa. 4. Kompała J. (2011), A System for Management of Urbanized Areas in the Aspect of Acoustic Effects. Archives of Acoustics, 36(1), s. 57-63. 5. Krajewska M., Szopińska K. (2011), Mapa akustyczna a warsztat pracy rzeczoznawcy majątkowego, Biuletyn SRMWW 3, s. 4-8. 6. Kucharski R.J. (2005), Hałas uliczny w Warszawie. Wielkość ekspozycji i możliwości ochrony przed jego wpływem. Transport publiczny w Warszawie kluczem harmonijnego rozwoju stolicy Polski, Międzynarodowa Konferencja i Wystawa, Wyd. Urząd Miasta Warszawy, warszawa, s. 253-275. 7. Kwiecień J., Szopińska K. (2013), Implementation of the EU Noise Directive in Process of Urban Planning in Poland, International Archives of the Photogrammetry, Remote Sensing and Spatial Information Sciences, Volume XL-4/W1. 8. Mapa akustyczna miasta Bydgoszczy (2008), Urząd Miasta Bydgoszczy, Bydgoszcz. 9. MPZP 2008. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Osowa Góra – Kruszyńska, zatwierdzony uchwałą nr XXXV/484/08 z dnia 15 lipca 2008. 10. Murphy, E., King, E.A. (2010), Strategic environmental noise mapping: Methodological issues concerning the implementation of the EU environmental Noise Directive and their policy implications. Environment International, 36(3), s. 290-298.

Wrzesieñ 2014 - 28 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

11. Rozporządzenie 2007a. Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku, Dz.U. Nr 120/2007, poz. 826. 12. Rozporządzenie 2007b. Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 1 października 2007r. w sprawie zakresu danych ujętych na mapach akustycznych oraz ich układu i prezentacji Dz.U. Nr 187/2007, poz. 1340. 13. Rozporządzenie 2012. Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 1 października 2012r. zmieniające rozporządzenie w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku, Dz.U. Nr 0/2012, poz. 1109. 14. Sadowski J. (1976), Akustyka architektoniczna, PWN, Warszawa-Poznań, s. 12, s. 58-59, s. 69-70. 15. Sadowski J. (2004), Akustyka środowiska i architektury a zrównoważony rozwój. Mat. OSA 04, Gdańsk-Sobieszewo. 16. Szopińska K. (2012), Przykład wykorzystania GIS jako narzędzia określającego klimat akustyczny wybranych dzielnic Bydgoszczy, Ekologia i Technika, Vol. XX, nr 2, s. 67-74. 17. Szopińska K., Krajewska M. (2013), Prices of Apartments in Relation to Noise Level in Poland, Journal of Civil Engineering and Architecture, Volume 7, No 10, October 2013 (Serial No. 71), pp.1189-1195. 18. Szopińska K., Krajewska M., Bełej M. (2012), Apartment Market Analysis Considering Environmental Noise Level in Poland. European Real Estate Society 19th Annual Conference, Edinburgh, Scotland. 19. http://web.sbe.hw.ac.uk/eres2012/Book%20of%20Abstracts_Main.pdf. 20. Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001r. Prawo Ochrony Środowiska, Tekst jedn. Dz.U. Nr 25/2008, poz. 150, z późn. zm.

PRAWO

UŁATWIENIA W PROCESIE ODROLNIANIA GRUNTÓW

Ustawą z dnia 10 czerwca 2014r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych została uchwalona zmiana art. 7 ust. 2 pkt 1 polegająca na tym, że konieczność uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie gruntów rolnych lub leśnych klas I-III na inne cele (np. budownictwo) ograniczono wyłącznie do gruntów o obszarze przekraczającym 0,5 ha. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu, obecnie obowiązujące przepisy, które nakazują uzyskanie zgody ministra na każdorazowe przekształcenie gruntów rolnych klas I-III na cele nierolnicze i nieleśne, przyniosły negatywne skutki dla planowanych inwestycji budowlanych na tych terenach. Zdaniem wnioskodawców obecne przepisy powodują też problemy z uchwalaniem i wykonywaniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w gminach wiejskich i podmiejskich, czy uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy na obszarach, na których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana ustawy wejdzie w życie 30 dni po jej ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

Opr. W. G. AKTUALNOŒCI

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 29 - ANALIZY

PERSPEKTYWY I KIERUNKI ZMIAN W POLSKIM SYSTEMIE MIESZKALNICTWA SPO£ECZNEGO W ŒWIETLE DOŒWIADCZEÑ PAÑSTW

EUROPY ZACHODNIEJ dr Katarzyna Suszyñska Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu Katedra Inwestycji i Nieruchomoœci

nalizując obecny stan społecz- niowymi. Realizacji strategii służy nego sektora mieszkaniowego regularne kontrolowanie wyników finan- A w Polsce, jak i potrzeby miesz- sowych gminnych spółek mieszkanio- Analizując kierunki zmian w polskim kaniowe gospodarstw domowych o nis- wych, a w razie utraty ich płynności systemie mieszkalnictwa społecznego, kich oraz średnich dochodach, staje się gminy muszą zrestrukturyzować spółkę, należy wspomnieć o planowanej przez jasne, iż konieczna jest modyfikacja zlikwidować organizację i oddać swoje Ministerstwo Infrastruktury reformie systemu regulacyjnego, który doprowa- zasoby mieszkaniowe we wspólne systemu mieszkań społecznych oraz dziłby do poprawy efektywności zas- władanie z sąsiednią gminą, bądź nowelizacji ustawy o ochronie lokato- pokajania potrzeb mieszkaniowych sprywatyzować lokale. Podstawowym rów. W dniu 21 czerwca 2011r. resort niezamożnych gospodarstw domowych. wnioskiem, jaki należy wyciągnąć skierował do konsultacji społecznych Działania państwa w tym zakresie są zbyt z doświadczeń szwedzkich, jest koniecz- dwa uzupełniające się dokumenty: ograniczone. Przedstawiciele samo- ność racjonalizacji gospodarowania ! projekt założeń projektu ustawy rządów lokalnych podkreślają, iż ustawa istniejącym zasobem mieszkań społecz- z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw nych w Polsce. Proces ten powinien o zmianie ustawy o niektórych lokatorów, mieszkaniowym zasobie uwzględnić m.in. zwiększenie rotacji formach popierania budownictwa gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego lokatorów, skrócenie kolejek osób mieszkaniowego; ! (Dz.U. nr 71, poz. 733) nie nakłada na nie oczekujących na przydział mieszkania, projekt założeń projektu ustawy obowiązku „dostarczania” lokali, a jedy- a także zwiększenie roli lokatorów o ochronie praw lokatorów, mieszka- nie „tworzenia warunków” umożliwiają- w zarządzaniu tymi zasobami. niowym zasobie gminy i o zmianie cych zaspokojenie potrzeb mieszka- O ile zwiększenie rotacji lokatorów Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niowych. Ponadto, nie nakłada się na wymaga rozwiązań strukturalnych niektórych innych ustaw. gminy żadnej kary za niezrealizowane i prawnych na szczeblu centralnym, W Ministerstwie Infrastruktury, jako zadania własne [Mantey, 2013, s.3]. Dla skrócenie kolejek oczekujących można porównania, w Szwecji gminy mają resorcie odpowiedzialnym m.in. za uzyskać poprzez częściowe wdrożenie sprawy polityki mieszkaniowej, od kilku obowiązek zapewnienia każdemu oby- systemu delftyjskiego1 na poziomie watelowi mieszkania w dobrym stan- lat prowadzono prace nad nowelizacją gminy (w gminach wyposażonych zasad gospodarowania nieruchomoś- dardzie. W tym celu samorządy lokalne w dostatecznie duże zasoby lokali ciami komunalnymi. W rezultacie, opracowują długoterminowe strategie społecznych). Dobór właściwego lokalu 24.04.2012r. opublikowano „Projekt racjonalnego społecznie i ekonomicznie do potrzeb mieszkaniowych gospo- założeń projektu ustawy o zmianie gospodarowania zasobami mieszka- darstwa domowego (a także regularna ustawy o ochronie praw lokatorów, rewizja tego dopasowania) przyczyni się do bardziej efektywnego wykorzystania mieszkaniowym zasobie gminy i o zmia- dostępnych zasobów, zmniejszenia nie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie ryzyka zaległości czynszowych, a w kon- niektórych innych ustaw” [dokument sekwencji zmniejszenia kosztów utrzy- dostępny na stronie Ministerstwa Infra- mania publicznych zasobów lokalo- struktury www.bip.transport.gov.pl]. Projekt wych. zakłada dość istotne zmiany w zasadach

1 Nazwa pochodzi od holenderskiego miasta Delft, gdzie w latach 90. opracowano i wdrożono innowacyjny w skali światowej system alokacji mieszkań społecznych. Pod koniec lat 90. zaadaptowała go również Wielka Brytania w formie systemu najmu mieszkań, który uwzględnia preferencje nabywców. W Wielkiej Brytanii model ten znany jest jako CBL (ang. choice-based letting) [Haffner i Hoekstra, 2006, s. 443].

Wrzesieñ 2014 - 30 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

gospodarki nieruchomościami komu- Drugim dokumentem dającym obraz Z doświadczeń szwedzkich wynika, nalnymi. Na podstawie badań empi- planowanych zmian jest publikacja iż partycypacja lokatorska przynosi rycznych stwierdzono, że wpływy z 25.11.2009r. „Kierunki reformy wiele usprawnień w zarządzaniu miesz- z czynszów za mieszkania komunalne budownictwa społecznego w Polsce” kaniami społecznymi. Można osiągnąć tylko w ok. 70% pokrywają koszty ich [dostępny na stronie Ministerstwa Infra- m.in.: eksploatacji. W projekcie nowelizacji struktury www.bip.transport.gov.pl]. Zmiany ! obejmą m.in.: niższe koszty utrzymania i remontów założono więc możliwość zasadniczej ! budynków; korekty czynszu w lokalach komunal- zakres podmiotowy inwestorów ! zwiększenie funkcjonalności powierz- nych, która pozwoliłaby podnieść czynsz (wprowadzenie nowego podmiotu dostarczającego mieszkania społecz- chni mieszkaniowej; do poziomu umożliwiającego pokrycie ne, tj. fundacji budownictwa społecz- ! większą satysfakcję z pracy dla zarząd- kosztów utrzymania i remontów takich nego, wzmocnienie roli gmin w proce- mieszkań. Gospodarstwa domowe, które ców; sie zaspokajania potrzeb mieszka- ! ze względu na gorszą sytuację materialną niowych społeczności lokalnej, utrzy- wzrost zadowolenia mieszkańców; miałyby kłopoty z regulowaniem pod- manie znaczącej roli TBS-ów, ewen- ! większą dbałość o czystość i estetykę wyższonych czynszów, mogłyby liczyć tualne włączenie spółdzielni mieszka- osiedla; na zwiększoną pulę dodatków mieszka- niowych w realizację celów społecz- ! zmniejszenie pustostanów i szybszy niowych. nych); ponowny wynajem. Równocześnie zakłada się ograni- ! zakres przedmiotowy systemu budo- czenie praw do korzystania z mieszkań wnictwa społecznego i reguły gospo- Podstawowym elementem współza- komunalnych przede wszystkim praw darowania omawianymi zasobami rządzania jest dobra i pełna komunikacja do ich dziedziczenia i najmu. Zakłada się (tworzenie mieszkań społecznych pomiędzy obiema stronami. Aby ją też, że gminy będą miały większą przez inwestorów budownictwa spo- osiągnąć, właściciele lokali powinni swobodę w dysponowaniu mieszkaniami łecznego; szczególne zasady najmu wybrać najlepsze kanały przekazywania komunalnymi. Nowo podpisywane umo- lokali społecznych, tj. umowy najmu informacji lokatorom, jak i pozyskiwania na czas określony, limity dochodowe, wy najmu będą po zmianach zawierane informacji zwrotnych. Jak czytamy na system weryfikacji dochodów najem- na czas określony – od roku do maksy- stronie szwedzkiego Związku Loka- malnie pięciu lat. ców, nowe zasady wyznaczania czynszu); torów, metody komunikacji powinny Szanse na wzrost budownictwa ! zostać wybrane w porozumieniu z loka- komunalnego są dość ograniczone instrumenty wsparcia budownictwa społecznego (dofinansowanie z Fun- torami, przy zachowaniu zasady, że w obecnej sytuacji budżetowej więk- zależą one od charakteru konsultowanej szości gmin. Tymczasem lista osób duszu Dopłat, preferencyjne kredyty udzielane przez Bank Gospodarstwa kwestii mieszkaniowej [www.hyresgastfo- oczekujących na mieszkanie komunalne reningen.se, 12.2013]. Proponowane przez systematycznie wydłuża się. W celu Krajowego, zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych); Związek Lokatorów kanały dystrybucji odzyskania części mieszkań komunal- ! informacji to m.in.: nych, w proponowanej nowelizacji rozwiązania przejściowe (w zakresie ! ustawy o ochronie praw lokatorów gospodarowania istniejącym zasobem, broszury i biuletyny informacyjne; np.: umożliwienie TBS-om i spółdziel- zakłada się więc ograniczenie prawa do ! publikacje typu „ABC lokatora”; lokali socjalnych. niom mieszkaniowym wyodrębniania ! na własność lokali powstałych dzięki konferencje i tzw. dni otwartych drzwi; środkom z Krajowego Funduszu ! wiadomości tekstowe i maile; Mieszkaniowego, zaliczenie do zasobu ! fora i portale społecznościowe dla mieszkań społecznych lokali wybudo- mieszkańców osiedla. wanych bez partycypacji gminy). Powyższe kierunki zmian opracowa- Kolejnym krokiem jest wypracowa- ne przez Ministerstwo Infrastruktury nie metod konsultowania spraw miesz- dają nadzieję na stopniowe, ale istotne kaniowych z lokatorami – należy naj- zmiany systemu budownictwa społecz- pierw zdefiniować w porozumieniu nego w Polsce. Zakładają wprowadzenie z mieszkańcami obszary zarządzania, wielu rozwiązań, które w zachodnio- o których lokatorzy będą współdecy- europejskich systemach budownictwa dować, a następnie wybrać metody kon- społecznego stosowane są od dawna, jak sultacji, np.: np. regularna i skuteczna weryfikacja ! zogniskowane wywiady grupowe; dochodów najemców, umowy na czas ! określony, umożliwienie podmiotom grupy robocze pracujące nad konkret- budownictwa społecznego prowadzenia nymi zadaniami, czy problemami; działalności na zasadach rynkowych. ! ankiety pocztowe, telefoniczne lub bez- W kontekście omawianej w rozpra- pośrednie; wie problematyki, zwraca uwagę brak ! składanie wizyt mieszkańcom; w założeniach reformy systemu budo- ! wnictwa społecznego w Polsce zapisu konferencje i zebrania; dotyczącego zaangażowania lokatorów ! poprzez rejestrację lokatorów na mieszkań społecznych w zarządzanie. spotkania w określonych godzinach.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 31 - ANALIZY

Istotną kwestią jest dostarczanie Zwiększenie roli lokatorów mogłoby mieszkańcom informacji zwrotnej wydawać się pod względem formalnym o efekcie wspólnych działań i konsul- najłatwiejszą do przeprowadzenia zmia- tacji, a także monitorowanie i regularna ną w polskim systemie mieszkalnictwa ocena aktywności lokatorskiej. Propo- społecznego, jednakże wymaga wielo- zycję wskaźników efektywności party- letniego i wielopłaszczyznowego planu cypacji lokatorskiej znaleźć można np. na stronie rządu Szkocji, gdzie opubliko- realizacji, opartego na stworzeniu wano „vademecum” skutecznej aktyw- Oceniając rezultaty, należy wziąć pod podstaw edukacji społeczeństwa obywa- ności lokatorskiej skierowany do uwagę: telskiego, a w tym: ! indywidualnych lokatorów, związków obszary, na które lokatorzy mieli ! stworzenia podstaw edukacji na temat i organizacji zrzeszających lokatorów, wpływ; współzarządzania społecznymi zaso- jak i przedstawicieli organizacji miesz- ! liczbę kwestii mieszkaniowych, o któ- bami mieszkaniowymi; kaniowych oraz właścicieli i zarządców rych współdecydowali; ! uruchomienia systemu promocji uda- społecznych mieszkań czynszowych ! [dokument Guide to Successful Tenant różnorodność struktur i mechanizmów nych przykładów i wzorców współ- Participation, 2009, s.10-13]. partycypacji lokatorskiej; udziału w zarządzaniu społecznymi ! Według poradnika, priorytetem jest faktyczne koszty poniesione na zasobami mieszkaniowymi w postaci ustalenie celów aktywności lokatorskiej wspieranie partycypacji lokatorskiej np. specjalnych programów w mediach w każdej organizacji mieszkaniowej lub i ich udział w całkowitym budżecie; itp.; w ramach osiedla. Do przykładowych ! profil demograficzny związków ! rozwinięcia badań nad modelami celów zaliczyć można: lokatorów i jego zmiany w czasie, np. współzarządzania społecznymi zaso- ! poprawę warunków lokalowych i ja- wiek członków, narodowość; bami mieszkaniowymi; kości usług mieszkaniowych; ! liczbę zarejestrowanych i niezareje- ! oraz propagowania dobrych rozwiązań zwiększenie decyzyjności lokatorów; strowanych związków lokatorów w tym zakresie, wypracowanych w gos- ! poprawę komunikacji między loka- i dynamikę ich przyrostu; podarkach o dobrze rozwiniętych syste- torami, a administracją, czy właści- ! liczbę członków związków lokatorów, mach budownictwa społecznego. cielem; jako odsetek wszystkich mieszkańców ! zwiększenie satysfakcji lokatorów osiedla / budynku; Bez wątpienia państwo powinno z usług, standardu i warunków miesz- ! stworzyć podstawy prawne dla udziału kaniowych; liczbę, zróżnicowanie i częstotliwość lokatorów budownictwa społecznego we korzystania z różnych metod komuni- ! współzarządzaniu tymi zasobami. większe zaangażowanie w sprawy kacji; mieszkaniowe słabszych grup spo- ! Większość zachodnich krajów euro- łecznych, np. imigrantów zamieszku- liczbę lokatorów i pracowników pejskich wprowadziła do podstawowych jących dane osiedle. administracji, którzy uczęszczali na ustaw regulujących gospodarkę miesz- warsztaty i szkolenia; Aby zweryfikować efektywność kaniową zapisy dotyczące aktywnej roli ! odsetek mieszkańców korzystających zaangażowania lokatorów, należy sfor- lokatorów. Przykładowo, w szkockiej mułować jej wskaźniki. Według wspo- z możliwości konsultacji kwestii Ustawie o Gospodarce Mieszkaniowej mnianego vademecum, konieczne jest mieszkaniowych. z 23 listopada 2001r. poświęcono cały monitorowanie i ocena trzech kategorii: Ostatni etap polega na zbadaniu rozdział (III) partycypacji lokatorskiej. wkład, rezultat i skuteczność (ang. input, skuteczności współpracy pomiędzy Ustawa nakłada na gminy i niepublicz- output, outcome). lokatorami, a administracją (zarządcami) nych właścicieli mieszkań społecznych Pierwsza z kategorii podlega w mo- poprzez ocenę: obowiązek tworzenia strategii party- delu szkockim ocenie na podstawie ! wpływu lokatorów na decyzje miesz- cypacji lokatorskiej w terminach okreś- następujących wykładników: lanych przez Radę Ministrów (art. 53). ! kaniowe; czas pracowników administracji / ! Strategie te powinny obejmować m.in.: zarządców poświęcony lokatorom; poprawy jakości usług mieszkanio- ! ! wych spowodowanej większym zaan- ustalenia dotyczące mechanizmów budżet przeznaczony na wspieranie zasięgania i uwzględniania opinii partycypacji lokatorskiej; gażowaniem lokatorów; ! ! lokatorów co do zarządzania lokalami; ile lokali udostępnia się związkom przyrostu liczebności związków miesz- ! lokatorów; kaniowych i ich członków; warunki przekazywania lokatorom i związkom lokatorów informacji ! dostępność urządzeń biurowych dla ! wypowiedzi lokatorów i pracowników związku lokatorów (np. komputery, administracji (zarządców) o skutecznoś- dotyczących kwestii mieszkaniowych; ! kserokopiarki itp.); ci współpracy itp. [ibidem, 2009, s.9-15]. określenie wielkości środków potrzeb- ! pomoc w organizowaniu zebrań, np. nych do funkcjonowania organizacji zapewnienie transportu, opieki dla Należy podkreślić, iż poziom party- lokatorów i źródeł finansowania; dzieci na czas zebrań; cypacji lokatorskiej w zasobach miesz- ! kań społecznych zależy w dużej mierze ustalenia dotyczące konsultacji z loka- ! dostęp do informacji (np. publikowa- od rodzaju przyjętego w danym kraju torami i związkami lokatorów różnych nie broszur i biuletynów); kwestii związanych z zarządzaniem ! systemu mieszkalnictwa społecznego, warsztaty i szkolenia dla pracowników lokalnych uwarunkowań, ale również obiektami (np. terminy i formy administracji, lokatorów i zarządców; ! tradycji angażowania się obywateli konsultacji). poradnictwo dla lokatorów. w życie społeczne.

Wrzesieñ 2014 - 32 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

odsumowując, należy stworzyć ich statuty i cele można zauważyć, iż formalne, hierarchiczne na brakuje punktów dotyczących uczes- P szczeblu lokalnym i centralnym tnictwa i aktywizacji lokatorów do struktury organizacji lokatorów, dające zarządzania lokalami. Należy dodać, że możliwość współzarządzania zasobami formalne uregulowanie kwestii współ- mieszkań społecznych. Istniejące w Pol- decydowania lokatorów o sprawach sce organizacje są nieliczne, małe mieszkaniowych zmieniłoby charakter i rozproszone, a ich działania skupiają się związków lokatorów z organizacji sku- na egzekwowaniu praw lokatorów, piających ludzi dochodzących własnych udzielaniu porad i pomocy prawnej roszczeń w organizacje zrzeszające w sprawach dotyczących stosunku lokatorów aktywnych i gotowych do najmu, a także występowaniu do sądów wprowadzania zmian. z powództwami i wnioskami. Analizując

Literatura

1. Haffner M. E. A., Hoekstra, J. S. C. M., Housing allocation and freedom of movement: a European comparison, Delft 2006. 2. Mantey D., Mieszkalnictwo socjalne w Polsce, Infos nr 19(156), Biuro Analiz Sejmowych, Warszawa 2013. 3. Dokument opublikowany na stronie internetowej Rządu Szkocji, Guide to Successful Tenant Participation, 16.01.2009, http://www.scotland.gov.uk/Topics/Built-Environment/Housing/16342/tp/improving/SuccessfulTP, data korzystania: 10.12.2013.

PRAWO

EGZEKUCJA Z NIERUCHOMOŚCI

30 maja 2014r. weszło w życie Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości precyzujące zawartość opisu nieruchomości sporządzanego przez komorników. Wśród obligatoryjnie zamieszczanych w dokumencie informacji dla nieruchomości zabudowanych znajdują się: wskazanie roku wzniesienia obiektów budowlanych albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia. Dla nieruchomości rolnych konieczne jest precyzyjne wskazanie powierzchni i klas gruntów, a także rodzaju i powierzchni zasiewów i upraw, liczby i jakości inwentarza żywego, jak również ilości zapasów niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa rolnego do najbliższych zbiorów.

Opr. W. G. AKTUALNOŒCI

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 33 - PRAKTYKA

PROBLEMATYKA OCENY ZMIANY WARTOŒCI NIERUCHOMOŒCI W ZWI¥ZKU Z TWORZENIEM OBSZARÓW OGRANICZONEGO U¯YTKOWANIA WOKÓ£ LOTNISK

Rzeczoznawca majątkowy coraz częściej spotyka się z problematyką oceny wpływu obszaru ograniczonego użytkowania na wartość nieruchomości nim objętych. Obszar ograniczonego użytkowania jest narzędziem prawnym, które reguluje zasady funkcjonowania w przestrzeni planowanych lub modernizowanych obiektów mogących znacząco oddziaływać na środowisko w sytuacji, gdy szkodliwe oddziaływanie takiego przedsięwzięcia, pomimo uwzględnienia dostępnych rozwią- zań technologicznych i organizacyjnych, wykracza poza teren, na którym jest ono realizowane. Objęcie określonego terenu obszarem ograniczonego użytkowania można traktować jako usankcjonowanie faktu, że standardy jakości środowiska nie mogą zostać na nim zachowane. Rzeczoznawca majątkowy, który jest zobowiązany do uwzględnienia faktu występowania, a następnie określenia wpływu czynników środowiskowych na wycenianą nieruchomość staje przed koniecznością odpowiedzi na pytanie, czy i w jaki sposób objęcie nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania wpłynęło na jej wartość.

1. Obszary ograniczonego POŚ jeżeli z wyników przeglądu Tematyka niniejszego opracowania użytkowania ekologicznego lub przeprowadzonego ogranicza się wyłącznie do rozważań postępowania w sprawie oceny oddziały- związanych z obszarami ograniczonego bowiązek ochrony środowiska wania na środowisko lub z analizy użytkowania tworzonymi wokół lotnisk. w Polsce ma charakter powsze- porealizacyjnej wynika, że pomimo Na potrzeby przepisów dotyczących O chny, art. 86 Konstytucji Rze- zastosowania dostępnych rozwiązań ochrony środowiska lotnisko definiuje czypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia technicznych, technologicznych i orga- się także jako port lotniczy oraz lądowis- 1997r. (dalej: Konstytucja) stanowi, że nizacyjnych, brak jest możliwości ko (art. 3 pkt 8a POŚ). Zgodnie z art. 2 każdy jest obowiązany do dbałości o stan dotrzymania standardów jakości środo- pkt 4 ustawy z dnia 3 lipca 2002r. Prawo środowiska i ponosi odpowiedzialność wiska poza terenem zakładu lub innego lotnicze (dalej: PL) lotniskiem jest za spowodowane przez siebie jego obiektu, to tworzy się dla niego obszar wydzielony obszar na lądzie, wodzie lub pogorszenie. Nie ma on jednak charakte- ograniczonego użytkowania. Obszary innej powierzchni w całości lub części ru bezwzględnego. Jednym z instrumen- ograniczonego użytkowania tworzy się przeznaczony do wykonywania startów, tów wyłączających stosowanie powsze- wokół oczyszczalni ścieków, składowisk chnie obowiązujących standardów odpadów komunalnych, kompostowni, lądowań i naziemnego lub nawodnego jakości środowiska jest instytucja tras komunikacyjnych, lotnisk, linii ruchu statków powietrznych, wraz ze obszaru ograniczonego użytkowania, i stacji elektroenergetycznych, instalacji znajdującymi się w jego granicach uregulowana w ustawie z dnia 27 kwiet- radiokomunikacyjnych, radionawiga- obiektami i urządzeniami budowlanymi nia 2001r. Prawo ochrony środowiska cyjnych i radiolokacyjnych (art. 135 o charakterze trwałym, wpisany do (dalej: POŚ). Zgodnie z art. 135 ust. 1 ust. 1 POŚ). rejestru lotnisk. Port lotniczy zdefinio- wany jest jako lotnisko użytku publicz- nego wykorzystywane do lotów han- dlowych (art. 2 pkt 17 PL), natomiast lądowiskiem jest obszar na lądzie, wodzie lub innej powierzchni, który może być w całości lub w części wykorzystywany do startów i lądowań naziemnego lub nawodnego ruchu statków powietrznych (art. 2 pkt 5 PL).

Wrzesieñ 2014 - 34 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

Obszary ograniczonego użytkowania art. 31 ust. 3 Konstytucji dopuszczają tworzone są nie tylko dla cywilnych możliwość ustanawiania ograniczeń portów lotniczych, ale także dla lotnisk prawa własności, która jest motywowana wojskowych, czego przykładem mogą między innymi potrzebami ochrony być: środowiska. 1) uchwała nr LI/1469/10 z dnia 09 lu- Kolejnym skutkiem utworzenia tego 2010r. Sejmiku Województwa obszaru ograniczonego użytkowania jest Łódzkiego w sprawie utworzenia fakt, że nieruchomość, w sposób for- obszaru ograniczonego użytko- malny, zostaje obciążona oddziaływa- wania dla lotniska wojskowego niem szkodliwego czynnika środowisko- Łask; wego, co jednoznacznie potwierdza, że 2) rozporządzenie Wojewody Wielko- jest ona objęta emisją szkodliwego polskiego nr 40/07 z dnia 31 grudnia czynnika (Niemczewski, Solski 2007). 2007r. zmieniające rozporządzenie W przypadku obszarów ograniczonego w sprawie utworzenia obszaru użytkowania tworzonych wokół lotnisk Ruch lotniczy w Polsce rozwija się. ograniczonego użytkowania dla i portów lotniczych głównym i mierzal- Hałas związany z obsługą statków lotniska wojskowego Poznań – nym czynnikiem jest poziom generowa- nego hałasu. powietrznych może w przyszłości doty- Krzesiny w Poznaniu (Rozpo- czyć coraz większej liczby mieszkańców rządzenie Wojewody Wielkopol- Opisane konsekwencje utworzenia dużych miast, stąd możliwe jest, że ob- skiego nr 82/03 z dnia 17 grudnia obszaru ograniczonego użytkowania szary ograniczonego użytkowania będą 2003r.). mogą mieć wpływ na wartość praw do się rozrastać, a rzeczoznawcy majątkowi nieruchomości. W związku z powyż- coraz częściej będą stawać przed ko- szym właściciele nieruchomości doma- niecznością oszacowania zmniejszenia 2. Skutki ustanowienia gają się zasądzenia odszkodowania wartości rynkowej nieruchomości poło- z tytułu zmniejszenia wartości nierucho- żonych w strefie oddziaływania lotniska. obszaru ograniczonego mości położonych w obszarze ograniczo- Dla największych portów lotniczych użytkowania nego użytkowania oraz kosztów rewi- w Polsce obowiązują następujące akty talizacji akustycznej budynków, ewen- prawa miejscowego: deą utworzenia obszaru ograni- tualnie żądają wykupu nieruchomości. czonego użytkowania jest zapobie- 1) uchwała nr 139/12 z dnia 25 czer- Podstawą do dochodzenia roszczeń przez ganie przeznaczaniu terenów pod wca 2012r. Sejmiku Województwa I właścicieli nieruchomość jest art. 129 funkcje wymagające ochrony akus- POŚ. W ust. 1 stanowi on, że jeżeli Mazowieckiego w sprawie utwo- tycznej oraz zapobieganie powstawaniu w związku z ograniczeniem sposobu rzenia obszaru ograniczonego użyt- konfliktów pomiędzy zagospodarowa- korzystania z nieruchomości, korzysta- kowania dla Portu Lotniczego niem przestrzennym, a ochroną środo- nie z niej lub z jej części w dotychcza- Warszawa – Modlin w Nowym wiska. Jednak utworzenie obszaru ogra- sowy sposób lub zgodny z dotychcza- Dworze Mazowieckim; niczonego użytkowania wiąże się sowym przeznaczeniem stało się nie- 2) uchwała nr XVIII/302/12 z dnia z następstwami, które obejmują ograni- możliwe lub istotnie ograniczone, 30 stycznia 2012r. Sejmiku Woje- czenia w zakresie korzystania z nieru- właściciel nieruchomości może żądać wództwa Wielkopolskiego w spra- chomości oraz wprowadzają wymagania wykupienia nieruchomości lub jej części. wie utworzenia obszaru ogra- techniczne dotyczące budynków. Wpro- Zgodnie z ust. 2 cytowanego przepisu niczonego użytkowania dla lotniska wadzenie ograniczeń ma służyć zmniej- przesłanką do żądania przez właściciela Poznań – Ławica w Poznaniu; szeniu negatywnego oddziaływania na odszkodowania za poniesioną szkodę są 3) uchwała nr 76/11 z dnia 20 czerwca środowisko, w tym chronić życie także ograniczenia w korzystaniu z nie- 2011r. Sejmiku Województwa i zdrowie ludzi mieszkających i przeby- ruchomości, przy czym szkoda obejmuje Mazowieckiego w sprawie utwo- wających na obszarze ograniczonego również zmniejszenie wartości nieru- rzenia obszaru ograniczonego użytkowania. Im większy stopień prze- chomości. Pojęcie szkody, w rozumieniu użytkowania dla Portu Lotniczego kroczenia dopuszczalnego poziomu art. 129 ust. 2 POŚ, zostało wyjaśnione im. Fryderyka Chopina w War- standardów jakości środowiska tym w postanowieniu Sądu Najwyższego szawie; bardziej rygorystyczne mogą być ogra- z dnia 24 lutego 2010r. sygn. akt III CZP 4) uchwała nr XXXII/470/09 z dnia niczenia w korzystaniu z nieruchomości 128/09, w którym stwierdzono, że szkodą podlegającą naprawieniu na 30 maja 2009r. w sprawie utwo- lub ich części (Miler 2013). podstawie art. 129 ust. 2 ustawy POŚ jest rzenia obszaru ograniczonego użyt- Jednym ze skutków utworzenia także obniżenie wartości nieruchomości kowania dla lotniska Kraków – obszaru ograniczonego użytkowania jest wynikające z faktu, iż właściciel nieru- Balice, zarządzanego przez Mię- ograniczenie prawa własności nieru- chomości będzie musiał znosić dopusz- dzy narodowy Port Lotniczy chomości. Treść i wykonywanie prawa czalne na tym obszarze immisje (np. ha- im. Jana Pawła II Kraków – Balice własności podlega kształtowaniu przez łas). Z kolei zgodnie z art. 136 ust. 3 POŚ Sp. z o.o.; zasady współżycia społecznego i spo- składową odszkodowania powinny sta- 5) rozporządzenie nr 3693/06 z dnia łeczno–gospodarcze przeznaczenie tego nowić także koszty poniesione w celu 17 listopada 2006r. Wojewody prawa (art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia wypełnienia wymagań technicznych Dolnośląskiego w sprawie utworze- 1964r. Kodeks cywilny, dalej: KC). dotyczących budynków przez budynki nia obszaru ograniczonego użyt- Zasadniczo własność podlega ochronie istniejące, nawet w przypadku braku kowania dla Lotniska Wrocław – konstytucyjnej (art. 21 Konstytucji), obowiązku podjęcia działań w tym Strachowice we Wrocławiu. jednak art. 64 ust. 3 Konstytucji oraz zakresie.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 35 - PRAKTYKA

W procedurze odszkodowawczej 3. Metodyka określania czonego użytkowania charakteryzuje się istotnym etapem jest określenie wyso- swoją specyfiką, innymi wartościami kości szkody wynikającej z obniżenia zmiany poziomu wartości oddziaływania oraz innymi ogranicze- wartości nieruchomości. Przed zadaniem nieruchomości niami wprowadzonymi dla nierucho- tym staje rzeczoznawca majątkowy. mości położonych na jego terenie. Podejmując się wydania opinii w zakre- roblematyka szacowania wpływu Różnice te są widoczne już w przypadku sie oszacowania wpływu objęcia nie- obszaru ograniczonego użytko- rynku krajowego. Dla niektórych obsza- ruchomości obszarem ograniczonego P wania na wartość nieruchomości rów ograniczonego użytkowania, w stre- użytkowania na jej wartość, rzeczo- zaczęła być istotna w Wielkopolsce wraz fach najsilniejszego oddziaływania, znawca majątkowy powinien mieć na z wejściem w życie rozporządzenia wprowadzono zakaz przeznaczania uwadze powyższe uwarunkowania Wojewody Wielkopolskiego nr 82/03 trenów pod wyszczególnione funkcje, prawne. W tym miejscu warto podkreś- z dnia 17 grudnia 2003r. w sprawie w tym pod funkcję mieszkaniową lić, że ograniczenia ustanowione dla utworzenia obszaru ograniczonego użyt- (np.: lotnisko wojskowe Poznań – danego obszaru ograniczonego użytko- kowania dla lotniska wojskowego Krzesiny, Port Lotniczy im. F. Chopina wania nie są jednakowe dla wszystkich Poznań – Krzesiny. Na początku XXI w. w Warszawie), co w praktyce oznacza nieruchomości nim objętych. Są uza- podobne zjawiska na polskim rynku zakaz zabudowy. Dla obszarów ograni- leżnione od przeznaczenia i sposobu nieruchomości nie były przedmiotem czonego użytkowania, w których oddzia- korzystania z nieruchomości. Stąd, szczegółowych badań i analiz. W śro- ływanie akustyczne jest słabsze nie w stosunku do niektórych nieruchomości dowisku rzeczoznawców majątkowych wprowadzono zakazów w zakresie położonych w granicach obszaru mogą rozgorzała dyskusja na temat metodyki przeznaczania i sposobów korzystania nie obowiązywać żadne ograniczenia. wyceny. Z uwagi na ograniczony prze- z terenów, a jedynie konieczność dosto- Warto także zauważyć, że wpływ są- pisami prawa okres składania roszczeń sowania istniejących i nowoprojekto- siedztwa lotniska na wartość nierucho- odszkodowawczych (zgodnie z art. 129 wanych budynków do wymogów tech- mości jest zróżnicowany w zależności od ust. 4 POŚ roszczenie przysługuje nicznych (np.: Port Lotniczy Poznań – rodzaju nieruchomości. Negatywny w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie Ławica). Niewłaściwe jest zatem prze- wpływ oddziaływania zauważalny jest aktu tworzącego obszar ograniczonego noszenie wyników badań dotyczących w szczególności dla kategorii nieru- użytkowania) część rzeczoznawców jednego obszaru ograniczonego użytko- chomości mieszkaniowych i rekreacyj- majątkowych zdecydowała się sięgnąć wania na inne, a powoływanie się na nych. Natomiast dla nieruchomości po badania dotyczące wpływu hałasu wyniki badań zagranicznych nie może o charakterze komercyjnym ten wpływ lotniczego na wartość nieruchomości stanowić podstawy do ustalenia powsta- może być dodatni, a dla nieruchomości z rynku niemieckiego, amerykańskiego, nia szkody w Polsce (Ścibisz, Walewska przemysłowych obojętny (Andrzejewski, brytyjskiego oraz holenderskiego. Prace 2014). badawcze zagranicznych ośrodków na- Trojanek, Pawłowska, Kosmowski Odbiór społeczny obciążenia nieru- 2010). ukowych prowadzone były przy pomocy różnych metodologii i technik. Anali- chomości szkodliwymi czynnikami zowano próbki od kilkuset do kilkunastu ujawnia się w pełni wraz z upływem tysięcy nieruchomości. Monitorowano czasu, stąd w miarę pojawiania się rynek w dłuższej perspektywie czasowej, nowych wyników badań rynków obję- ponad dziesięciu lat. Zestawiono wyniki tych negatywnym oddziaływaniem lot- z lokalizacji nieruchomości położonych nisk większość środowisk zaangażowa- w pobliżu lotnisk i w korytarzach nych w procesy odszkodowawcze zwią- lotniczych z rynkiem porównywalnym zane z ubytkiem wartości nieruchomości poza obszarem oddziaływania hałasu z tytułu objęcia ich obszarem ograni- lotniczego. Wyniki obserwacji świato- czonego użytkowania uznała, że naj- wych zostały skorygowane i zastoso- właściwszym sposobem oceny wpływu wane do rynku polskiego. Metoda ta obszaru ograniczonego użytkowania na opierała się na porównaniu obszarów wartość nieruchomości jest badanie oddziaływania hałasu o określonym rynku lokalnego, poprzez analizę cen natężeniu z uśrednionymi wartościami transakcyjnych. Metodyka szacowania nieruchomości na rynkach zagranicz- zmniejszenia wartości nieruchomości nych oraz odniesieniu obserwacji do związanego z ich usytuowaniem w ob- rynku polskiego (Niemczewski 2007). szarach ograniczonego użytkowania Takie podejście spotkało się jednak oparta na analizie lokalnych rynków z krytyką zarówno części środowiska nieruchomości rozwinęła się w dwóch rzeczoznawców majątkowych, jak i śro- dowisk prawniczych reprezentujących kierunkach. Jeden ze sposobów polega swoich klientów w procesach sądowych. na przeniesieniu na grunt polski modelu Przeciwnicy podkreślali konieczność anglosaskiego pozwalającego na uchwy- dokonania analizy zachowań lokalnego cenie relacji pomiędzy wzrostem rynku nieruchomości, dla każdego poziomu hałasu, a spadkiem wartości obszaru ograniczonego użytkowania nieruchomości. Podstawą w tej metodzie osobno, przy uwzględnieniu indywi- jest mapa akustyczna pozwalająca na dualnych cech poszczególnych nieru- wskazanie obszarów zagrożonych po- chomości. Każdy z obszarów ograni- nadnormatywnym poziomem hałasu

Wrzesieñ 2014 - 36 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA lotniczego. Tereny te znajdują się nach, nie narażonych na oddziaływanie 4. Sposoby wyceny zmiany w bezpośrednim sąsiedztwie lotniska hałasu. Ścibisz i Walewska (2014) pod- oraz pod korytarzami dolotów i odlotów. kreślają, że najwłaściwszym sposobem wartości nieruchomości Na jej podstawie wyznacza się obszary oceny, czy doszło do spadku wartości kontekście zawartych po- objęte takim samym poziomem hałasu nieruchomości, jest badanie rynku wyżej rozważań w tej części i dla każdego z nich przeprowadza się lokalnego, poprzez analizę cen transak- artykułu skupiono się jedy- analizę rynku pozwalającą na uchwy- cyjnych w okresie przed wejściem W nie na sposobach wyceny zmiany war- cenia jego zachowań oraz określenie w życie obszaru ograniczonego użyt- tości nieruchomości opartych na analizie przeciętnego poziomu wartości. Porów- kowania oraz po jego ustanowieniu. Taka porównawczej wartości rynkowej nieru- nanie wyników dla poszczególnych ocena, chociaż bardzo czasochłonna, pozwala na ustalenie faktycznego od- chomości położonych w granicach obszarów charakteryzujących się takim działywania danego przedsiębiorstwa na obszaru ograniczonego użytkowania samym poziomem hałasu pozwala ceny nieruchomości położonych w jego oraz na rynkach równoległych nie odpowiedzieć na pytanie, czy wraz ze sąsiedztwie. Narzędzia badawcze stoso- objętych negatywnym oddziaływaniem wzrostem poziomu hałasu spada wartość wane do badania rynku lokalnego mogą lotniska. Przyjmuje się, że wskutek nieruchomości, a w przypadku odpo- być różne, najczęściej w operatach wprowadzenia obszaru ograniczonego wiedzi pozytywnej umożliwia wyzna- szacunkowych spotyka się analizy użytkowania wartość rynkowa nieru- czenie współczynnika odpowiadającego porównawcze trendów zmiany poziomu chomości usytuowanych w jego grani- procentowemu spadkowi wartości wartości nieruchomości objętych ogra- cach mogła ulec obniżeniu. Położenie w przeliczeniu na wzrost ponadnorma- niczonym obszarem użytkowania z tren- nieruchomości w określonej strefie tywnego poziomu hałasu o 1 decybel. dami zmiany poziomu wartości nieru- obszaru ograniczonego użytkowania chomości położonymi poza granicami W ramach drugiego kierunku roz- może wywołać określone skutki ekono- winęły się metody oparte na analizie obszaru, rzadziej analizy przeprowa- dzone z wykorzystaniem metod ekono- miczne na nieruchomości w postaci porównawczej wartości rynkowej nieru- szkody spowodowanej spadkiem jej chomości położonych w granicach metrycznych, głównie analizy regresji wartości rynkowej. Wartość ewentualnej obszaru ograniczonego użytkowania wielokrotnej. Narzędziem uzupełniają- szkody możliwa jest do ustalenia poprzez oraz na rynkach równoległych nie- cym, pozwalającym na weryfikację objętych negatywnym oddziaływaniem uzyskach wyników, jest także analiza porównanie poziomu wartości rynkowej lotniska. Takie podejście pozwala na zba- preferencji nabywców nieruchomości na konkretnej nieruchomości określonej danie reakcji rynku lokalnego na wpro- lokalnym rynku. Celem analizy rynku bez uwzględniania lokalizacji w strefie wadzone ograniczenie przy uwzględ- nieruchomości jest udzielenie odpowie- ograniczonego użytkowania z wartością nieniu także innych czynników deter- dzi na pytanie, czy wskutek wprowa- rynkową tej nieruchomości określoną minujących poziom wartości nieru- dzenia obszaru ograniczonego użytko- z uwzględnieniem położenia w obszarze chomości. Na gruncie wyceny odszko- wania wartość rynkowa nieruchomości ograniczonego użytkowania. Warto dowań z tytułu zmniejszenia wartości uległa obniżeniu. W przypadku odpo- podkreślić, że ze względu na specyfikę nieruchomości istotne jest uwzględnie- wiedzi twierdzącej należy przejść do poszczególnych rynków lokalnych, nie- nie faktu, że ewentualna szkoda powstaje kolejnego etapu, czyli do sporządzenia powtarzalność samych wycenianych właśnie w wyniku reakcji rynku na operatu szacunkowego określającego nieruchomości oraz zróżnicowanie ogra- obciążenie nieruchomości określonymi zmniejszenie wartości nieruchomości. niczeń ustanowionych dla poszcze- ograniczeniami i może zostać oceniona Zdarza się jednak, że przeprowadzona gólnych stref obszaru ograniczonego jedynie na podstawie analizy transakcji analiza wykazuje, że poziom wartości użytkowania wywołujących różne skutki rynkowej nieruchomości położonej rynkowych. Wartość ewentualnej szkody w przypadku rodzajowo różnych nie- w granicach obszaru ograniczonego możliwa jest do określenia poprzez ruchomości, konieczne jest indywi- porównanie poziomu cen rynkowych użytkowania odpowiada poziomowi wartości, jaki ta nieruchomość mogłaby dualne podejście do każdej nierucho- podobnych nieruchomości w rejonach mości. Podejmując jednak próbę gene- nie objętych ograniczonym obszarem osiągnąć, gdyby oddziaływanie lotniska ralizacji rozważanego problemu można użytkowania z cenami osiąganymi za pozostawało na poziomie nie wymaga- wskazać ogólny model wyceny zmniej- nieruchomości położone w obszarze jącym ustanowienia obszaru ograniczo- ograniczonego użytkowania. Nie można nego użytkowania. szenia wartości nieruchomości przed- jednak abstrahować od tego, czy lotnisko stawiony wzorem: istniało przed wejściem w życie obszaru ograniczonego użytkowania i jakie było ΔW = W1 – W2 jego oddziaływanie, w szczególności gdzie: jaki był odbiór społeczny istnienia uciążliwości w postaci negatywnego ΔW –wysokość zmiany wartości ryn- sąsiedztwa i w jaki sposób wpływał on na kowej nieruchomości; odczucia potencjalnych nabywców W1 –wartość nieruchomości nie nieruchomości. Istotne jest zatem uwzględniająca lokalizacji w ob- ustalenie jaki był poziom różnicy war- szarze ograniczonego użytko- tości pomiędzy nieruchomościami poło- wania; żonymi w sąsiedztwie lotniska i narażo- W2 –wartość nieruchomości uwzględ- nymi na hałas lotniczy, a nierucho- niająca lokalizację w obszarze mościami położonymi w innych rejo- ograniczonego użytkowania.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 37 - PRAKTYKA

Szczegółowy sposób wyceny zmiany Współczynnik utraty wartości Suw 5. Strefy ograniczonego wartości nieruchomości przyjęty przez można wyznaczyć w oparciu o wspom- rzeczoznawcę majątkowego w istotny niane wcześniej narzędzia analizy rynku użytkowania w aglomeracji sposób zależy od tego, w jakim stopniu lokalnego: analizę porównawczą tren- poznańskiej rozwinięty jest rynek transakcji nieru- dów na rynku nieruchomości objętym chomościami położonymi w granicach obszarem ograniczonego użytkowania limat akustyczny miasta jest obszaru ograniczonego użytkowania i na porównywalnym rynku równole- kształtowany przede wszyst- (Andrzejewski, Kosmowski, Pawłowska, głym położonym poza jego granicami, K kim przez hałasy komunika- Trojanek 2013). Próbując jednak wska- analizę regresji wielokrotnej, analizę cyjne, w tym drogowe, kolejowe i lot- zać ogólne prawidłowości, należałoby preferencji nabywców. nicze. Najbardziej powszechny jest wyróżnić dwie sytuacje rynkowe: rynek problem oddziaływania ponadnorma- rozwinięty i rynek ograniczony. W przypadku wyceny w warunkach rynku ograniczonego, przy wyznaczaniu tywnego hałasu emitowanego przez W przypadku, gdy istnieje wystarcza- samochody i tramwaje. Problem uciążli- jąca liczba transakcji zawieranych współczynnika utraty wartości istotne znaczenie ma, wspomniany już wcześ- wości akustycznej transportu kolejo- w granicach obszaru ograniczonego wego jest istotny zwłaszcza w porze użytkowania oraz na rynku równoległym niej, fakt istnienia lotniska przed usta- nowieniem obszaru ograniczonego użyt- nocnej ze względu na znaczny zasięg wartość W1 wyznacza się, według stanu oddziaływania tego rodzaju hałasu. nieruchomości z dnia zaistnienia nega- kowania. W przypadku nieruchomości Liczne prace dowodzą jednak, że hałas tywnego czynnika, w oparciu o dane położonych w sąsiedztwie lotnisk i ob- kolejowy jest oceniany subiektywnie dotyczące cen transakcyjnych na rynku jętych negatywnym oddziaływaniem równoległym, charakteryzującym się hałasu należałoby wykazać, czy to jako mniej dokuczliwy, niż hałas samo- podobnymi cechami i warunkami jak oddziaływanie miało wpływ na poziom chodowy, czy tramwajowy (Markiewicz, rynek, na którym położona jest wyce- wartości rynkowej nieruchomości nim Kokowski, Gołębiewski i in. 2008). niana nieruchomość, jednak nie objętym objętych. Niezbędne wydaje się zatem Znaczna część terenów Poznania po- obszarem ograniczonego użytkowania. przeprowadzenie analizy, pozwalającej zostaje w zasięgu oddziaływania hała- Określona w ten sposób wartość ryn- określić jaki był wpływ negatywnego sów lotniczych, związanych z funkcjo- kowa stanowi jednocześnie odpowiedź oddziaływania czynnika akustycznego nowaniem Portu Lotniczego Poznań – na często zadawane przez Sąd, w trakcie na wartość nieruchomości, czyli jak Ławica i lotniska wojskowego Poznań – postępowań odszkodowawczych, pyta- kształtował się poziom zróżnicowania Krzesiny. Niniejsze opracowanie ogra- nie jaka byłaby spodziewana wartość cen nieruchomości narażonych na hałas nicza się wyłącznie do analizy hałasu nieruchomości, gdyby nie została objęta lotniczy i położonych w sąsiedztwie lotniczego. ona obszarem ograniczonego użytko- lotniska przed datą utworzenia obszaru Głównym źródłem przekroczeń hała- wania. Wartość W wyznacza się, według 2 ograniczonego użytkowania, w stosunku su lotniczego w Poznaniu jest lotnisko stanu nieruchomości z dnia zaistnienia wojskowe Poznań – Krzesiny. Tereny negatywnego czynnika, w oparciu o dane do nieruchomości położonych w innych dotyczące cen transakcyjnych na rynku rejonach miasta, nie narażonych na zagrożone ponadnormatywnym oddzia- objętym obszarem ograniczonego użyt- negatywne oddziaływanie hałasu lot- ływaniem hałasu lotniczego znajdują się kowania, na którym położona jest dana niczego. Uzyskany wynik powinien w bezpośrednim sąsiedztwie lotniska nieruchomość. Jest to, aktualna na datę zostać uwzględniony w przyjętym pozio- oraz pod korytarzami dolotów i odlotów. wyceny, wartość rynkowa nierucho- mie współczynnika utraty wartości. Negatywnym oddziaływaniem hałasu mości. objęte są przede wszystkim tereny W sytuacji, gdy brak jest wystarcza- zabudowy mieszkaniowej jednorodzin- jącej liczby transakcji zawieranych na nej oraz tereny mieszkaniowo – usługo- rynkach objętych obszarem ograniczo- we. W zasięgu uciążliwości akustycznej nego użytkowania wartość W1 wyznacza powodowanej przez lotnisko wojskowe się analogicznie jak w przypadku rynku Poznań – Krzesiny znajdują się również rozwiniętego, natomiast wartość W2 budynki wymagające szczególnej ochro- wyznacza się jako wartość W1 skorygo- ny akustycznej, takie jak przedszkola waną o procentowy współczynnik utraty i szkoły. wartości wyprowadzony na podstawie Rozporządzenie Wojewody Wielko- analizy rynku: polskiego Nr 82/03 z dnia 17 grudnia 2003r. w sprawie utworzenia obszaru W = W x S 2 1 uw ograniczonego użytkowania dla lotniska gdzie: wojskowego Poznań – Krzesiny w Poz- naniu, które weszło w życie z dniem W2 –wartość nieruchomości uwzglę- dniająca lokalizację w obszarze 1 stycznia 2004r., wprowadziło pięć stref ograniczonego użytkowania; obszaru ograniczonego użytkowania. Strefy oznaczono literami A, B, C, D i E W1 –wartość nieruchomości nie uwzględniająca lokalizacji w ob- od najmniej uciążliwej do terenu szarze ograniczonego użytko- lotniska, gdzie poziom hałasu jest wania; największy. Całkowita powierzchnia 2 Suw –współczynnik utraty wartości. obszaru wynosiła ok. 92 km . Obszarem

Wrzesieñ 2014 - 38 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

ograniczonego użytkowania objęte zostały jedynie tereny położone w naj- Rycina 1 Obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny. bliższym sąsiedztwie lotniska (Ryci- Data wejścia w życie 01.01.2004r. na 1). W strefach D i E wprowadzono zakaz budowy budynków mieszkalnych, w strefach B i C wprowadzono zakaz tworzenia nowych terenów zabudowy mieszkaniowej umożliwiając jedynie uzupełnianie istniejących ciągów zabu- dowy. Rozporządzenie Wojewody Wielko- polskiego Nr 40/07 z dnia 31 grudnia 2007r. zmieniające rozporządzenie w sprawie utworzenia obszaru ograni- czonego użytkowania dla lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny w Poz- naniu, które weszło w życie z dniem Źródło: Opracowanie własne na podstawie Systemu Informacji Przestrzennej ZGiKM GEOPOZ. 22 lutego 2008r., wprowadziło zamiast pięciu stref wokół Krzesin tylko trzy, ale za to ich powierzchnia wzrosła z 92 Rycina 2 do 224 km2. Obejmują one tereny Obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny. w południowej i zachodniej części Data wejścia w życie 22.02.2008r. Poznania, a także fragmenty podpoznań- skich gmin (Rycina 2). W strefie I wprowadzono zakaz budowy budynków mieszkalnych. Zasięg oddziaływania ponadnorma- tywnego poziomu hałasu od Portu Lotniczego Poznań – Ławica jest mniejszy. Uchwałą Sejmiku Wojewódz- twa Wielkopolskiego Nr XVIII/302/12 z dnia 30 stycznia 2012r., która weszła w życie dnia 28 lutego 2012r. wprowa- dzony został obszar ograniczonego użytkowania wokół Portu Lotniczego Poznań – Ławica. Wyodrębniono w nim dwie strefy: wewnętrzną i zewnętrzną, które swym zasięgiem obejmują za- chodnią część Poznania oraz fragment podpoznańskiej gminy Tarnowo Pod- górne (Rycina 3). Należy podkreślić, że Źródło: Opracowanie własne na podstawie Systemu Informacji Przestrzennej ZGiKM GEOPOZ. część obszaru ograniczonego użytkowa- nia wokół Portu Lotniczego Poznań – Ławica pokrywa się z obszarem ogra- Rycina 3 Obszar ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego Poznań – Ławica. niczonego użytkowania dla lotniska Data wejścia w życie 28.02.2012r. wojskowego Poznań – Krzesiny. Nie wprowadzono ograniczeń w zakresie budowy budynków mieszkalnych.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie Systemu Informacji Przestrzennej ZGiKM GEOPOZ.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 39 - PRAKTYKA

6. Wpływ obszaru ograni- Rycina 4 czonego użytkowania na Liczba zanotowanych transakcji oraz liczba transakcji przyjętych do analizy wartość nieruchomości – w 2003r. przykłady analizy rynku niniejszej części artykułu przedstawione zostały przy- W kładowe analizy wybranych lokalnych rynków nieruchomości, których celem było zmierzenie wpływu oddziaływania obszaru ograniczonego użytkowania ustanowionego dla lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny na nieruchomości położone w jego gra- nicach.

6.1. Rynek nieruchomości zabu- dowanych budynkami mieszkal- Źródło: Opracowanie własne. nymi jednorodzinnymi w Poz- naniu Rycina 5 Dla potrzeb ustalenia ewentualnego Liczba zanotowanych transakcji oraz liczba transakcji przyjętych do analizy wpływu obszaru ograniczonego użyt- w okresie obowiązywania OOU 2004 kowania (dalej: OOU) na rynek nieru- chomości zabudowanych domami jedno- rodzinnymi w Poznaniu przeprowa- dzono badania cen transakcyjnych sprzedaży tego rodzaju nieruchomości na rynku lokalnym. Celem analizy było ukazanie zachowań uczestników rynku i ich percepcji nieruchomości obciążo- nych negatywnym oddziaływaniem lotniska w okresie obowiązywania obszaru ograniczonego użytkowania w jego nowych granicach, w jego poprzednim kształcie oraz w okresie poprzedzającym wprowadzenie OOU. Zakres czasowy obejmował okres od stycznia 2003r. do grudnia 2013r. Zakres przestrzenny analizy obejmował Źródło: Opracowanie własne. miasto Poznań. W pierwszym etapie oceny wpływu oddziaływania lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny na Rycina 6 wartość wybranego rodzaju nierucho- Liczba zanotowanych transakcji oraz liczba transakcji przyjętych do analizy mości dokonano analizy liczby zawie- w okresie obowiązywania OOU 2008 ranych transakcji. Pod uwagę wzięto z jednej strony transakcje nierucho- mościami położonymi poza obszarem ograniczonego użytkowania, z drugiej transakcje nieruchomościami zlokalizo- wanymi w tym obszarze z uwzględnie- niem poszczególnych stref. Dla potrzeb ustalenia trendu kształtowania się cen nieruchomości położonych w sąsiedz- twie lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny w porównaniu do nierucho- mości nie narażonych na hałas lotniczy w okresie przed wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, przepro- wadzono analizę dla roku poprzedza- jącego bezpośrednio wprowadzenie ww. obszaru, tj. dla roku 2003. Pozwala Źródło: Opracowanie własne. to na wyciągnięcie wniosków co do

Wrzesieñ 2014 - 40 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

kształtowania się poziomu cen nierucho- mości położonych w sąsiedztwie lotniska Rycina 7 wojskowego Poznań – Krzesiny oraz Analiza graficzna trendu zmiany cen nieruchomości zabudowanych domami nieruchomości położonych w innych jednorodzinnymi w okresie od 01.01.2003r. – 31.12.2003r. w Poznaniu na obszarach położonych poza obszarem HL częściach Poznania, nie narażonych na hałas lotniczy związany z eksploatacją ww. lotniska. Dla potrzeb analizy przyjęto, że obszar narażony na hałas lotniczy lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny (dalej: HL) obejmuje tereny, dla których faktycznie taki obszar ustanowiono Rozporządzeniem Woje- wody Wielkopolskiego Nr 82/03. W okresie od stycznia 2003r. do grud- nia 2013r. zanotowano 2.991 transakcji domami mieszkalnymi jednorodzinnymi w Poznaniu, z tego 300 transakcji w 2003r., 1.612 transakcji w okresie obowiązywania Rozporządzenia Woje- wody Wielkopolskiego Nr 82/03, czyli Źródło: Opracowanie własne. w okresie od 1 stycznia 2004r. do 21 lu- tego 2008r. (dalej: OOU 2004), nato- miast 1.079 transakcji zostało zawartych Rycina 8 po zmianie zasięgu stref ograniczonego Analiza graficzna trendu zmiany cen nieruchomości zabudowanych domami użytkowania Rozporządzeniem Woje- jednorodzinnymi w okresie od 01.01.2003r. – 31.12.2003r. w Poznaniu wody Wielkopolskiego Nr 40/07, czyli w obszarze HL w okresie od 22 lutego 2008r. do grudnia 2013r. (dalej: OOU 2008). W kolejnym etapie analizy dokonano wyboru nieru- chomości ze względu na położenie w przestrzeni miejskiej definiowane poprzez odległość od centrum oraz obarczone wadą niekorzystnego sąsiedz- twa źródeł hałasu. Uwzględniając pierwsze kryterium do dalszej analizy przyjęto nieruchomości zlokalizowane w strefie zewnętrznej i pośredniej miasta. Jednocześnie odrzucono transakcje nieruchomościami położonymi na osie- dlach postrzeganych jako prestiżowe w Poznaniu. Przyjęto transakcje nieru- chomościami położonymi w mniej Źródło: Opracowanie własne. atrakcyjnych obszarach. Uwzględniając natomiast drugie kryterium, do dalszej Rycina 9 analizy przyjęto nieruchomości położo- Analiza graficzna trendu zmiany cen nieruchomości zabudowanych domami ne w niekorzystnym, ze względu na jednorodzinnymi w okresie od 01.01.2004r. – 21.02.2008r. w Poznaniu na hałas, sąsiedztwie. Do źródeł hałasu obszarach położonych poza OOU 2004 wpływających na pogorszenie klimatu akustycznego zaliczono: autostradę, główne arterie komunikacyjne miasta, tory kolejowe i tramwajowe, lotniska. Ostatecznie do dalszej analizy przyjęto łącznie 1.988 transakcji domami jedno- rodzinnymi, które miały miejsce na terenie Poznania w okresie monitoringu rynku. 156 transakcji dotyczyło 2003r., 866 transakcji dotyczyło OOU 2004, natomiast 966 dotyczyło OOU 2008. Rozkład wszystkich zanotowanych tran- sakcji oraz transakcji przyjętych do dalszej analizy, z podziałem na poszcze- gólne strefy obszaru ograniczonego użytkowania przedstawiono na Rycinach 4, 5 i 6. Źródło: Opracowanie własne.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 41 - PRAKTYKA

Następnie dokonano badania cen transakcyjnych pod kątem ich dynamiki. Rycina 10 Analizie poddano dwie zmienne: zmien- Analiza graficzna trendu zmiany cen nieruchomości zabudowanych domami jedno- ną niezależną oznaczoną na osi X jako rodzinnymi w okresie od 01.01.2004r. – 21.02.2008r. w Poznaniu w OOU 2004 data transakcji oraz zmienną zależną opisaną na osi Y jako cena transakcyjna nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w przeli- czeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej budynku. Analizę przeprowadzono oddzielnie dla okresu bezpośrednio poprzedzającego wprowadzenie OOU, jak i dla OOU 2004 i OOU 2008 (Ryciny 7 – 12). Uzyskane wyniki wskazują, że ogól- ne trendy zmiany cen kształtują się podobnie w obszarze ograniczonego użytkowania jak i poza nim. Ta prawidło- wość została potwierdzona w trzech badanych okresach czasowych. Spadek cen domów jednorodzinnych w obszarze Źródło: Opracowanie własne. narażonym na hałas lotniczy oraz poza nim w 2003r., wzrost cen na rynku lokalnym, zarówno w OOU 2004, jak Rycina 11 i poza OOU 2004 w drugim analizowa- Analiza graficzna trendu zmiany cen nieruchomości zabudowanych domami nym okresie, oraz stabilizacja cen, jednorodzinnymi w okresie od 22.02.2008r. – 31.12.2013r. w Poznaniu na również obserwowana zarówno w OOU obszarach położonych poza OOU 2008 2008, jak i poza OOU 2008 w trzecim okresie, są wynikiem oddziaływania czynników egzogenicznych, działają- cych jako wynik rozwoju systemu osadniczego regionu i kraju, przyrostu liczby mieszkańców, wzrostu potencjału gospodarczego, dążenia do zapewnienia i poprawy warunków życia oraz prze- mian technologii produkcji, budownic- twa i transportu. Czynniki egzogeniczne mają charakter makro, są niezależne od cech przyrodniczych i fizycznych nie- ruchomości, jej usytuowania w prze- strzeni miejskiej oraz stanu zagospoda- rowania. Wpływ czynników egzoge- nicznych jest trudny do zmierzenia, dlatego często są one traktowane jako Źródło: Opracowanie własne. czynniki o charakterze wyjaśniającym. Najsilniej oddziałuje grupa czynników ekonomicznych obejmująca między Rycina 12 innymi: stan rozwoju gospodarczego Analiza graficzna trendu zmiany cen nieruchomości zabudowanych domami miasta, stan zamożności społeczeństwa, jednorodzinnymi w okresie 22.02.2008r. – 31.12.2013 . w Poznaniu w OOU 2008 poziom bezrobocia, różnorodność form finansowania inwestycji, wysokość stopy oprocentowania kredytów. Działanie czynników endogenicz- nych obejmujących cechy własne nie- ruchomości, wśród których najsilniejszą rolę odgrywa lokalizacja szczegółowa obejmująca między innymi dostęp do terenów rekreacyjnych, występowanie barier fizycznych zarówno o charakterze naturalnym (skarpy, zbiorniki wodne), jak i sztucznym (lotniska, tory kolejowe, autostrady, główne arterie komunika- cyjne miasta) widoczne jest w analizie liczebności transakcji zawieranych w ob- szarach ograniczonego użytkowania jak i poza nimi oraz w kształtowaniu się Źródło: Opracowanie własne.

Wrzesieñ 2014 - 42 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

przeciętnych cen domów. Analiza ujaw- niła spadek liczby transakcji w poszcze- Rycina 13 2 gólnych strefach obszaru ograniczonego Analiza graficzna przeciętnych cen nieruchomości, w przeliczeniu na 1 m użytkowania. Spadek liczby transakcji powierzchni użytkowej domów, położonych w obszarze HL i poza obszarem HL jest wprost proporcjonalny do wzrostu uciążliwości funkcjonowania lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny mie- rzonej ograniczeniami korzystania z nie- ruchomości oraz poziomem hałasu. Podobną prawidłowość zanotowano w kształtowaniu się cen. Jak wynika z Rycin 13 – 15 przeciętne ceny uzyski- wane za 1 m2 powierzchni użytkowej domu spadają proporcjonalnie do wzros- tu ograniczeń i poziomu hałasu. Jednocześnie maksymalne ceny uzyski- wane za nieruchomości położone poza obszarem ograniczonego użytkowania są znacznie wyższe niż w przypadku maksymalnych cen za nieruchomości objęte poszczególnymi strefami. Źródło: Opracowanie własne. Przeprowadzona analiza wykazała występowanie zależności pomiędzy Rycina 14 istnieniem ograniczeń w korzystaniu Analiza graficzna przeciętnych cen nieruchomości, w przeliczeniu na 1 m2 z nieruchomości wynikających z ustano- powierzchni użytkowej domów, położonych w OOU 2004 i poza OOU 2004 wienia obszaru ograniczonego użytko- wania, a obniżeniem wartości rynkowej nieruchomości. Sąsiedztwo lotniska jest postrzegane negatywnie przez poten- cjalnych nabywców nieruchomości. Przeciętni uczestnicy rynku nie będą zainteresowani nabyciem nieruchomości położonej w obszarze ograniczonego użytkowania, szczególnie w strefach o większych ograniczeniach. Obawiają się hałasu lotniczego oraz ograniczeń co do zabudowy nieruchomości. Świado- mość potencjalnych nabywców przenosi się bezpośrednio na poziom cen rynko- wych nieruchomości zlokalizowanych w strefach ograniczonego użytkowania. Takie zachowanie uczestników rynku ogranicza popyt zgłaszany na nierucho- Źródło: Opracowanie własne. mości zlokalizowane w obszarze ogra- niczonego użytkowani, szczególnie Rycina 15 w strefie I i II do minimum. Ewentualni Analiza graficzna przeciętnych cen nieruchomości, w przeliczeniu na 1 m2 zainteresowani będą skłonni do nabycia powierzchni użytkowej domów, położonych w OOU 2008 i poza OOU 2008 domu w sąsiedztwie lotniska za odpo- wiednio niższą cenę. Dotyczy to naj- częściej nabywców o ograniczonych środkach finansowych, nie mających możliwości nabycia domu nie obarczo- nego wadą niekorzystnego sąsiedztwa. Uwzględniając wyniki przeprowa- dzonej analizy należy wskazać, że w stre- fie III OOU 2008 istnieje wystarczająca liczba transakcji rynkowych pozwala- jąca na zastosowanie modelu z rynku rozwiniętego do określenia poziomu obniżenia wartości rynkowej nierucho- mości. Natomiast niewielka liczba zawieranych transakcji w strefie I i II OOU 2008 będzie raczej wymagała zastosowania modelu z rynku ograni- czonego. Źródło: Opracowanie własne.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 43 - PRAKTYKA

W celu zobrazowania wpływu odzia- ływania obszaru ograniczonego użyt- Tabela 1 kowania na nieruchomości położone Współczynniki utraty wartości rynkowej nieruchomości zabudowanych w różnych strefach podjęto próbę okreś- budynkami jednorodzinnymi w poszczególnych strefach obszaru ograniczonego lenia współczynnika utraty wartości użytkowania rynkowej nieruchomości dla każdej ze stref strefach w oparciu o wzór:

SUW1 = [1-(CSOU / C)] x 100% gdzie:

SUW1 –współczynnik utraty wartości; CSOU –średnia cena nieruchomości położonych w określonej strefie obszaru ograniczonego użytko- wania;

C –średnia cena nieruchomości Źródło: Opracowanie własne. położonych poza obszarem ograniczonego użytkowania. zaplecze usługowe. Oddziaływania tych Współczynnik utraty wartości ryn- Wyniki przedstawiono w Tabeli 1. czynników na kształtowanie wartości kowej dla obszaru HL wyniósł 10,974%, rynkowej nieruchomości przed wprowa- po zaokrągleniu przyjęto SUW2 na Na uwagę zasługuje niewielka róż- dzenie OOU nie można pominąć poziomie 11%. nica pomiędzy utratą wartości rynkowej w procesie szacowania wysokości ewen- nieruchomości w strefach B, C, D i E tualnego odszkodowania. Brak uwzglę- Wartość współczynnika utraty war- OOU 2004. Wytłumaczyć to należy ma- dnienia faktu, że nieruchomość była tości SUW, który wyraża faktyczny łym zasięgiem przestrzennym poszcze- wcześniej narażona na negatywne od- spadek wartości rynkowej dla nierucho- gólnych stref, obejmującym tereny działywanie hałasu lotniczego powodu- mości zabudowanych budynkami miesz- w najbliższym sąsiedztwie lotniska. Dla je, że tworzony jest sztuczny stan fak- kalnymi i położonych w sąsiedztwie przeciętnych uczestników rynku uciąż- tyczny nieruchomości, oderwany od rze- lotniska obliczono jako różnicę współ- liwość lokalizacji w strefie B, C czy D i E czywistości. czynników określonych dla poszczegól- była postrzegana podobnie. Zaobserwo- Współczynnik utraty wartość rynko- nych stref obszaru ograniczonego użyt- wano także niższy poziom utraty war- wej nieruchomości w obszarze narażo- kowania i współczynnika wyznaczonego tości rynkowej w przypadku OOU 2008. nym na hałas lotniska wojskowego dla obszaru narażonego na oddziaływa- Wynika to z faktu, że w lutym 2008 roku Poznań – Krzesiny przed wprowadze- nie hałasu lotniczego przed wprowa- wszedł w życie nowy podział Poznania niem obszaru ograniczonego użytko- dzeniem OOU. Wyniki przedstawia i okolic na strefy związane z uciążliwoś- wania wyznaczono ze wzoru: Tabela 2. cią lotniska Krzesiny. Obszar ograniczo- nego użytkowania został istotnie roz- SUW2 = [1-(CHL / C)] x 100% szerzony i swoim zasięgiem obejmuje nie tylko południową część miasta, ale gdzie: także osiedla w zachodniej i północno – SUW2 –współczynnik utraty wartości; zachodniej części miasta. Przyczyniło się to do korekty poziomu obniżenia war- CHL –średnia cena nieruchomości na- tości rynkowej nieruchomości objętych rażonych na hałas lotniczy lot- niska wojskowego Poznań – OOU. Krzesiny; Analiza wykazała również wystę- C –średnia cena nieruchomości nie powanie zależności pomiędzy położe- narażonych na hałas lotniczy niem nieruchomości w obszarze nara- lotniska wojskowego Poznań – żonym na hałas lotniska wojskowego Krzesiny; Poznań – Krzesiny, a cenami transak- cyjnymi nieruchomości w okresie po- przedzającym wprowadzenie obszaru Tabela 2 ograniczonego użytkowania. Lokali- Współczynniki utraty wartości rynkowej nieruchomości w poszczególnych zacja w takich rejonach jak: Minikowo, strefach obszaru ograniczonego użytkowania – SUW Garaszewo, Marlewo, Głuszyna, Pio- trowo, Sypniewo, Krzesiny, Pokrzywno, czy Starołęka była odbierana negatywnie przez potencjalnych nabywców, co powodowało, że nieruchomości zloka- lizowane w tych obszarach osiągały niższe ceny niż nieruchomości położone w innych rejonach Poznania. Odpowie- dzialne za taką percepcję rynku były takie czynniki jak: narażenie na hałas lotniczy generowany przez lotnisko wojskowe, odległość od centrum, słaba Źródło: Opracowanie własne. dostępność komunikacyjna, słabe

Wrzesieñ 2014 - 44 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

Podobne wyniki dotyczące średniego Tabela 3 spadku cen nieruchomości zabudowa- Średni spadek cen nieruchomości mieszkaniowych w poszczególnych strefach nych budynkami mieszkalnymi jedno- OOU 2008, według danych za okres od 02.2008r. do 12.2010r. rodzinnymi w Poznaniu i w Luboniu, w OOU 2008, przedstawił Bień (2011) na podstawie analizy przeprowadzonej w oparciu o metody ekonometryczne (Tabela 3). Uzyskane wyniki zestawiono z wyni- kami ankiety przeprowadzonej w 2007r. mającej na celu rozpoznanie reakcji Źródło: Bień G. 2001. Hałas lotniczy a wartość nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi uczestników rynku nieruchomości mie- jednorodzinnymi w Poznaniu i w Luboniu. Biuletyn SRMWW, nr 4/2011, Poznań, s. 9-22. szkaniowych na występowanie nieko- rzystnych elementów w sąsiedztwie Tabela 4 nieruchomości (Hermann, Kosmowski Poziom obniżenia wartości nieruchomości obciążonych wadą niekorzystnego 2007). Analizując, które z przedstawio- sąsiedztwa oczekiwany przez potencjalnych nabywców nych cech są do zaakceptowania, a które są niepożądane w sąsiedztwie nierucho- mości ustalono, czy na rynku znajdą się chętni do nabycia nieruchomości obar- czonych wadą niekorzystnego sąsiedz- twa. Ponadto podjęto próbę ustalenia jak wysoka obniżka ceny, w stosunku do wyjściowej, skłoniłaby potencjalnych nabywców do zakupu takiej nierucho- mości. Wyniki badań, z podziałem na przyjęte grupy respondentów przedsta- wia Tabela 4. Uczestnicy rynku oczekują korekty ceny ze względu na położenie w sąsiedztwie lotniska na poziomie 10–11%. Wyniki obejmują obszar aglo- meracji poznańskiej bez wskazania na sąsiedztwo konkretnego lotniska Ławicy czy Krzesin i bez sugerowania lokalizacji w strefach ograniczonego obszaru użyt- kowania. Sąsiedztwo lotniska utożsa- miane było przez ankietowanych z ob- szarem narażonym na ponadnorma- tywny hałas. W tym miejscu warto podkreślić, że współczynnik utraty wartości rynkowej nieruchomości nie jest stały w czasie. Podlega on wahaniom i zmianom w za- leżności od tendencji panujących na lokalnym rynku nieruchomości. W miarę upływu czasu zmienia się odbiór spo- łeczny oddziaływania negatywnego czynnika środowiskowego na wartość nieruchomości. Zmiany te mogą mieć zarówno charakter pozytywny, jak Źródło: Hermann B., Kosmowski M. 2007. Wartość nieruchomości obarczonych wadą i negatywny. W dużej mierze uzależ- niekorzystnego sąsiedztwa. Biuletyn SRMWW, nr 1/15, Poznań, s. 4-10. nione są od ewolucji uwarunkowań rynku lokalnego. Wraz z pojawieniem się percepcji OOU może wywołać rozwój nowych lub wzrostem intensywności innych czynników kształtujący wartość oddziaływania istniejących obiektów nieruchomości. Poprawa warunków negatywnie wpływających na środo- komunikacyjnych, dostępności do usług, wisko, zlokalizowanych w innych czy zmiany w najbliższym sąsiedztwie częściach miasta, dany obszar ograniczo- mogą rekompensować uciążliwości nego użytkowania może być odbierany związane z lokalizacją nieruchomości jako mniej uciążliwy. Podobną zmianę w obszarze ograniczonego użytkowania.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 45 - PRAKTYKA

6.2. Rynek lokali mieszkalnych Rycina 16 stanowiących przedmiot spół- Liczba transakcji przyjętych do analizy dzielczego własnościowego pra- wa w Luboniu Dla potrzeb ustalenia ewentualnego wpływu obszaru ograniczonego użyt- kowania (dalej: OOU) na rynek lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa w Luboniu dokonano badania cen transakcyjnych takich lokali na rynku lokalnym. Zakres przestrzenny analizy obejmował miasto Luboń, zakres czasowy obejmował okres od dnia 22.02.2008r. do końca 2012r. W pierwszym etapie analizy dokonano badania liczby zawieranych transakcji. Pod uwagę wzięto z jednej strony Źródło: Opracowanie własne. transakcje lokalami położonymi poza obszarem ograniczonego użytkowania, Rycina 17 z drugiej transakcje nieruchomościami Analiza graficzna trendu zmiany cen lokali mieszkalnych stanowiących zlokalizowanymi w tym obszarze przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa poza OOU w Luboniu z uwzględnieniem poszczególnych stref. Do analizy przyjęto łącznie 187 transak- cji dotyczących sprzedaży spółdziel- czego własnościowego prawa do lokalu, które miały miejsce na terenie Lubonia w okresie monitoringu rynku (Ryci- na 16). 132 transakcje dotyczyły lokali położonych poza obszarem ograni- czonego użytkowania (dalej poza SOU), a 55 transakcji dotyczyło lokali położo- nych w III strefie obszaru ograniczonego użytkowania (dalej III SOU). Nie zano- towano transakcji w strefie I i II obszaru ograniczonego użytkowania. Następnie dokonano badania dyna- miki cen w przyjętym okresie monito- ringu. Analizę badanego segmentu rynku Źródło: Opracowanie własne. z uwzględnieniem obszaru ograniczo- nego użytkowania przedstawiono w spo- sób graficzny na Rycinach 17 i 18. Rycina 18 Analiza graficzna trendu zmiany cen lokali mieszkalnych stanowiących Analiza przeprowadzona na pod- przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa w III SOU stawie wszystkich transakcji wykazała, że zarówno poza OOU, jak i w III SOU, w monitorowanym okresie zanotowano spadek cen lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa. Należy jednak podkreślić, że w przypadku transakcji sprzedaży lokali położonych w III SOU dominują lokale w budynkach now- szych, wybudowanych po 1990r., stano- wią one 62% wszystkich zanotowanych w tym obszarze transakcji. Natomiast pośród transakcji dotyczących sprzedaży lokali położonych poza OOU, dominują lokale w starszych budynkach. Lokale w budynkach nowszych, wybudowanych po 1990r. stanowią zaledwie 34% wszystkich transakcji. Uwzględniając Źródło: Opracowanie własne.

Wrzesieñ 2014 - 46 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

natomiast fakt, że standard i wiek budynku są jednym z istotnych czyn- Rycina 19 ników kształtujących wartość rynkową Analiza graficzna trendu zmiany cen lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa położonych poza OOU lokali mieszkalnych położonych w tych w budynkach wybudowanych po 1990r. w Luboniu budynkach w dalszej części analizy przeprowadzono oddzielne badanie kształtowania się trendu zmiany cen lokali mieszkalnych położonych w star- szych budynkach, wybudowanych przed 1990r. oraz w nowszych budynkach, wybudowanych po 1990r., w obu przypadkach z uwzględnieniem loka- lizacji poza OOU lub w III SOU. Poniżej przedstawiono analizę tylko dla lokali położonych w budynkach wybudo- wanych po 1990r. (Ryciny 19 i 20). Analiza wykazała, że w monitorowanym okresie ceny lokali położonych poza OOU wykazywały tendencję spadkową, natomiast ceny lokali położonych w III SOU były stabilne. Źródło: Opracowanie własne. Analizę dynamiki zmiany cen w cza- sie uzupełniono analizą liczby zawiera- Rycina 20 nych transakcji zarówno poza OOU, jak Analiza graficzna trendu zmiany cen lokali mieszkalnych stanowiących i w III SOU (Ryciny 21 i 22). Relacja przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa położonych w III SOU pomiędzy liczbą zawieranych transakcji w budynkach wybudowanych po 1990r. w Luboniu poza OOU i w III SOU w latach 2008, 2009 i 2010 pozostawała na zbliżonym poziomie. Tendencja ta jest obserwowa- na zarówno w przypadku uwzględnienia wszystkich budynków, jak i w przypadku oparcia analizy tylko na budynkach nowszych, wybudowanych po 1990r. Odwrócenie tendencji, w obu badanych grupach, zanotowano w 2011r. W tym okresie wyraźnie spadła liczba zawiera- nych transakcji dotyczących lokali położonych w III SOU, podczas, gdy liczba sprzedawanych lokali położonych poza SOU nieznacznie wzrosła w stosun- ku do roku 2010. W 2012r., przy uwzględnieniu wszystkich budynków, liczba transakcji dotyczących lokali Źródło: Opracowanie własne. położonych poza SOU znacznie prze- wyższała liczbę transakcji dotyczących Rycina 21 lokali położonych w III SOU, natomiast Analiza liczby zawieranych transakcji dotyczących spółdzielczego włas- przy uwzględnieniu tylko budynków nościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Luboniu. wybudowanych po 1990r. liczby te zrównały się na bardzo niskim poziomie.

Źródło: Opracowanie własne.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 47 - PRAKTYKA

Przeciętne ceny uzyskiwane za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu są nie- Rycina 22 znacznie wyższe w przypadku lokali Analiza liczby zawieranych transakcji dotyczących spółdzielczego włas- położonych w III SOU. Jednak należy nościowego prawa do lokalu mieszkalnego w budynkach wybudowanych podkreślić, że różnice pomiędzy cenami po 1990r. w Luboniu średnimi uzyskiwanymi za lokale stanowiące przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa położone poza OOU, jak i w SOU są niewielkie. Ceny średnie zarówno w przypadku grupy obejmującej wszystkie budynki, jak i w przypadku grupy obejmującej tylko budynki wybudowane po 1990r. utrzy- mują się na zbliżonym poziomie. W kolejnym etapie analizy rynku porównano przeciętne ceny transakcyjne uzyskiwane w poszczególnych latach monitoringu za lokale mieszkalne stanowiące przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa położone za- równo poza OOU, jak i w III SOU (Rycina 23). Uwzględniając wyniki przeprowa- Źródło: Opracowanie własne. dzonej analizy należy wskazać, że wskutek ustanowienia, a następnie zmiany obszaru ograniczonego użytko- Rycina 23 wania wokół lotniska wojskowego Analiza graficzna przeciętnych cen lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot Poznań – Krzesiny nie zanotowano spółdzielczego własnościowego prawa w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni spadku wartości rynkowej lokali miesz- użytkowej lokali, położonych w III strefie OOU 2008 i poza OOU 2008 kalnych stanowiących przedmiot spół- dzielczego własnościowego prawa w Lu- boniu. Poziom wartości rynkowej lokali uwzględniający położenie w III strefie obszaru ograniczonego użytkowania odpowiada poziomowi wartości, jaki lokale te mogłyby osiągnąć, gdyby oddziaływanie lotniska pozostawało na poziomie nie wymagającym ustano- wienia obszaru ograniczonego użytko- wania. Interpretując wyniki przeprowa- dzonej analizy rynku należy wskazać, że w strefie III brak jest ograniczeń w za- kresie przeznaczania terenu. Dopusz- czalne jest lokalizowanie wszelkiej zabudowy pod warunkiem zapewnienia właściwego klimatu akustycznego w po- Źródło: Opracowanie własne. mieszczeniach wymagających ochrony akustycznej. W istniejących budynkach z pomieszczeniami wymagającymi ochrony akustycznej obowiązuje za- pewnienie właściwego klimatu akus- tycznego poprzez stosowanie przegród budowlanych o odpowiedniej izola- cyjności akustycznej. Powyższa analiza wykazała, że przeciętny użytkownik rynku nieruchomości podejmujący decyzję o nabyciu spółdzielczego włas- nościowego prawa do lokalu mieszkal- nego w Luboniu nie uzależnia ceny lokalu od jego położenia w III SOU

Wrzesieñ 2014 - 48 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

7. Podsumowanie Przytoczone przykłady analiz lokal- wania na wartość nieruchomości, nych rynków nieruchomości stanowią o spadku tej wartości w dalszej perspek- roblematyka zmniejszenia war- fragment kompleksowych badań nad tywie czasowej. Dlatego rzeczoznawca tości rynkowej nieruchomości rynkiem objętym oddziaływaniem ob- majątkowy podejmując się wydania P związanego z ich usytuowaniem szaru ograniczonego użytkowania. opinii w zakresie oszacowania zmniej- w obszarach ograniczonego użytkowa- Pozwoliły one jednak na poznanie szenia wartości nieruchomości na skutek nia tworzonych dla lotnisk i portów reakcji uczestników rynku na oddziały- objęcia jej obszarem ograniczonego lotniczych stanowi wyzwanie dla rzeczo- wanie negatywnego czynnika o charakte- użytkowania musi mieć na uwadze znawców majątkowych w kontekście rze środowiskowym. W tym miejscu powyższe uwarunkowania. szacowania wysokości ewentualnych warto podkreślić, że poziom zmiany odszkodowań na potrzeby postępowań wartości rynkowej nieruchomości wsku- sądowych. Niniejsza analiza wykazała, tek objęcia jej OOU podlega zmianom że lokalizacja nieruchomości w obszarze w zależności od tendencji panujących na oddziaływania lotniska, potwierdzona lokalnym rynku nieruchomości. W miarę położeniem w określonej strefie obszaru upływu czasu może zmieniać się odbiór ograniczonego użytkowania może gene- społeczny oddziaływania negatywnego rować niższe niż przeciętne wartości czynnika środowiskowego na wartość nieruchomości. Badania wykazały także, nieruchomości. Ponadto rynek nieru- że nie można wysuwać pochopnych chomości jest rynkiem dynamicznych, wniosków, że lokalizacja w obszarze podlegającym oddziaływaniu wielu ograniczonego użytkowania zawsze czynników, których siła wpływu na przyczynia się do spadku poziomu wartość rynkową nieruchomości rów- wartości rynkowej nieruchomości. Taka nież podlega zmianom. Nie ma zatem hipoteza musi być każdorazowo zwe- możliwości wnioskowania, na podstawie ryfikowana przez analizę transakcji na raz przeprowadzonej analizy oceny konkretnym rynku lokalnym. wpływu obszaru ograniczonego użytko-

Literatura

1. Andrzejewski J., Trojanek M., Pawłowska M., Kosmowski M., 2010. Hałas lotniczy a wartość nieruchomości. Materiały do dyskusji środowiskowej. Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego, Dodatek specjalny, Poznań.

2. Andrzejewski J., Kosmowski M., Pawłowska M., Trojanek M., 2013. Wartość nieruchomości na obszarach oddziaływania hałasu lotniczego. Zeszyt Metodyczny nr 1, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – Komisja Standardów, Warszawa.

3. Bień G., 2011. Hałas lotniczy a wartość nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi jednorodzinnymi w Poznaniu i Luboniu. Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego nr 4/2011, Poznań.

4. Hermann B., Kosmowski M., 2007. Wartość nieruchomości obarczonych wadą niekorzystnego sąsiedztwa. Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego, Nr 1/15, Poznań.

5. Markiewicz R., Kokowski P., Gołębiewski R., 2008. Mapa akustyczna miasta Poznania wraz z programem ochrony środowiska przed hałasem. Centrum Badań Akustycznych, Fundacja Uniwersytetu im. A. Mickiewicza w Poznaniu, Poznań.

6. Miler A., 2012. Obszar ograniczonego użytkowania. Zagadnienia prawne. Wydawnictwo TNOiK Dom Organizatora, Toruń.

7. Niemczewski Z. 2007. Obszar ograniczonego użytkowania – model weryfikowany. http://poboczawyceny.blogspot.com/2007/12/obszar-ograniczonego-uytkowania-model.html [20.06.2014].

8. Niemczewski Z., Solski W., 2007. Szkody na nieruchomościach w kontekście obszaru ograniczonego użytkowania. Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego nr 1/15, Poznań.

9. Ścibisz J., Walewska K., 2014. Problematyka oceny roszczeń podnoszonych w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, przy szczególnym uwzględnieniu obszarów utworzonych w związku z działalnością portów lotniczych. Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego nr 1-2/2014, Poznań.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 49 - ANALIZY

ATRAKCYJNOή ARCHITEKTONICZNA A PRZEWAGA INWESTYCYJNA OBSZARU РPRZYPADEK POZNANIA

W artykule przedstawiono wpływ atrakcyjności architektonicznej na kreowanie wartości dodanej obszaru. Atrakcyjna architektura jako kapitał miasta tworzy wartość dodaną obszaru, przynosząc korzyści ekonomiczne i marketingowe. Obiekty o wysokich walorach estetycznych budują wizerunek, markę oraz pozycję rynkową miasta. Atrakcyjne budynki stają się czynnikami atrakcyjności inwestycyjnej, co potwierdza przeprowadzone badanie ankietowe. Diagnoza materiału empirycznego pozwoliła sformułować dwa istotne wnioski. Po pierwsze, wartość ekonomiczna obszaru, na którym znajdują się obiekty, wzrośnie po zakończeniu inwestycji. W przypadku budynku nieatrakcyjnego odnotowano spadek wartości ekonomicznej obszaru. Po drugie, atrakcyjne budynki zachęcają do lokalizacji przedsiębiorstw przynosząc korzyści finansowe.

Wstęp Przedmiotem badania były obiekty w początkowej fazie realizacji o prze- Architektura kreująca raz ze wzrostem konkuren- ważającej funkcji biznesowej. Uwzglę- wartość dodaną cyjności jednostek terytorial- dniono następujące budynki: biurowiec nych pojawia się coraz wię- przy skrzyżowaniu ul. Bukowskiej o przeanalizowaniu definicji W pojęcia wartości można wskazać ksze zainteresowanie wizerunkiem mia- i Kraszewskiego, Park Biurowy Pixel na sta, w tym atrakcyjnością architektoni- ul. Grunwaldzkiej, budynek przy skrzy- P pewne cechy wspólne, takie jak czną obiektów. W wyniku swobodnego żowaniu ul. Półwiejskiej i Królowej subiektywizm, względność oraz zmien- przepływu kapitału miasta dążą do Jadwigi, Business Garden na ul. Bułgar- ność w czasie [Kucharska-Stasiak 2006]. tworzenia jak najlepszych warunków skiej oraz Nobel Tower na ul. Dąbro- Natomiast termin „wartość dodana” jest podnoszenia atrakcyjności, będących wskiego. Badanie zostało przeprowa- interpretowany w zależności od dziedzi- integralną częścią strategii rozwoju miast dzone w sierpniu 2013 roku. Próba ny, której dotyczy. Według Samuelsona i regionów. Charakterystyczne i wyróż- składała się z 300 mieszkańców aglome- i Nordhausa [2012, s. 684] wartość doda- niające się obiekty podnoszą walory racji poznańskiej. Nie jest to wprawdzie na to różnica pomiędzy wartością miasta oraz ich przewagę konkurencyjną reprezentatywna ilościowo próba, lecz wyprodukowanego dobra a kosztem [Glińska 2010]. Badanie atrakcyjności daje możliwość wyciągnięcia wniosków użytych materiałów do produkcji. W sys- obiektów jest istotne z dwóch powodów. oraz uogólnień pewnych dominujących temie rachunkowości finansowej wyróż- Po pierwsze, jest ważne z punktu wi- tendencji. nia się następujące kategorie wartości dzenia zarządzania strategicznego i in- dodanej: ekonomiczną wartość dodaną westycyjnego miasta. Po drugie, może (EVA), rynkową wartość dodaną (MVA) być rozważane jako wskaźnik poziomu satysfakcji lokalnej mieszkańców. oraz wartość dodaną dla akcjonariuszy (SVA) i dla właścicieli (SEVA). Wartość Sformułowany w artykule problem dodana jest również stosowana do badawczy jest następujący: czy atrak- ewaluacji efektywności i projektów cyjna architektura wpływa znacząco na w zarządzaniu. Marketing rozpatruje wartość dodaną obszaru. Na tej podsta- wartość dodaną w wymiarze trady- wie wyznaczono cel pracy polegający na określeniu współzależności pomiędzy cyjnym i nowoczesnym. W pierwszym atrakcyjną architekturą a przewagą z nich rozpatrywany termin jest dodat- inwestycyjną obszaru w postaci wartości kiem do produktu, który przyczynia się dodanej. Na potrzeby analizy przepro- do jego konkurencyjności. Drugie ujęcie wadzono badanie ankietowe dotyczące rozpatruje wartość dodaną jako czynnik atrakcyjności architektonicznej obiek- mający największe znaczenie w odzia- tów i ich wpływu na wartość ekono- ływaniu na postawę klienta [Pietrasik miczną obszaru. 2004].

Wrzesieñ 2014 - 50 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

Architektura cechuje się interdys- Wiele miast wyraża chęć posiadania ! odróżnienie – obiekty kreują tożsa- cyplinarnością i wymaga współistnienia budynku, który będzie pełnił rolę mość miejsca, co pozwala na jedno- wiedzy m.in. z dziedziny ekonomii oraz symbolu. Zdaniem Bonenberg wyróżnia znacznie rozpoznawalną markę; marketingu. Do architektury można się sześć atrybutów kształtujących ! wartość dodana – obiekty o wysokich odnieść pojęcie kapitału, które jest ściśle tożsamość marki architektonicznej walorach estetycznych podnoszą ja- powiązane z ekonomią, jako jednego [2012, s. 99]: niepowtarzalność, swoj- kość przestrzeni i wpływają na atrak- z trzech rodzajów nakładów produk- skość, personifikację, prestiż, czytelność cyjność inwestycyjną. cyjnych. Nawiązując do historycznego oraz identyfikację kulturową. Pierwsza z cech wyznacza poziom konkurencyj- W odniesieniu do architektury znaczenia kapitału, budynki to nie tylko ności budynku w porównaniu z innymi wartość dodana może również posłużyć fizyczna część zasobów, ale także obiektami. Do tej kategorii zalicza się jako ocena projektu budynku. Atrakcyjne potencjał tworzący wartość dodaną. unikalny charakter, tradycje oraz nastrój obiekty, jako rezultaty projektu, podno- Termin ten cechuje się niematerial- wnętrz urbanistycznych. Atrybut swoj- szą wartość dodaną miasta. Wartość ta nością, a zatem nie jest tworem natury, skości związany jest ze społecznym jest kategorią opisu, która wyróżnia tylko wartością tej materii. Kapitał staje przywiązaniem do otoczenia architekto- projekt, natomiast nie jest jego głównym się zasobem tylko wtedy, gdy zostaje nicznego, które wpływa na akceptacje celem. P. Drucker definiuje wartość sprecyzowany i urzeczywistniony w re- wizerunku oraz poczucie bezpieczeń- dodaną w ujęciu ekonomicznym jako alnym przedmiocie [Kucharska-Stasiak stwa. Uosobienie architektury pozwala pieniądze, które przewyższają wartość 2006]. na zgodność z własnym systemem pozostającą na obsługę kapitału. W mo- Architektura dla deweloperów i in- wartości, w tym przede wszystkim mencie kiedy organizacja przekroczy westorów rozumiana jest bardzo często estetycznych. Przejawia się to w percep- koszty kapitału, przestaje ponosić stratę w kontekście produktu. Deweloper cji takich elementów, jak specyficzne [Skarzyński 2006]. Można posłużyć się wejścia, detale architektoniczne (gzym- oczekuje od architekta takiego projektu, analogią i odnieść powyższą prawidło- sy, cokoły) oraz kolorystyka. Możliwość który przyniesie jak najwyższe korzyści wość do realizacji projektu architekto- korzystania z prestiżowych budynków finansowe i dodatkowo spowoduje nicznego. W tym przypadku inwestorem wpływa na satysfakcję użytkownika oraz projektu jest miasto, natomiast przedsię- poprawę lub utrwalenie pozytywnego kształtowanie statusu społecznego, jest biorstwem – biuro architektoniczne oraz wizerunku firmy. Wymagają oni takiego zatem subiektywnym kryterium identy- wykonawca projektu odpowiedzialny za obiektu, który w najlepszy sposób fikacji atrakcyjności. Prestiż jest uwa- realizację projektu. Kapitał przedsię- zaspokoi potrzeby wybranego segmentu żany za jeden z głównych motywów wzięcia projektowego to wartość inwes- rynku przy minimalizacji kosztów. Ze powstania najdroższych budynków na tycji obiektu. Całkowity koszt kapitału względu na taki układ procesu projekto- świecie. Rolą czytelności jest prezen- jest rozumiany jako koszty utraconych wego działania architekta w wybranych tacja klarownej i zrozumiałej formy. korzyści, które inwestor osiągnąłby przy kwestiach mogą być ograniczone. Po W tym ujęciu budynki są rozpoznawalną realizacji alternatywnego projektu. częścią układów urbanistycznych. Nato- wybraniu lokalizacji obiektu oraz okreś- Zatem inwestor oczekuje od atrak- miast uwarunkowania historyczno– leniu przez inwestora cech, oczekiwań cyjnych obiektów, finansowanych za- kulturowe są ważnym elementem odręb- i standardu budynku podejmuje się równo ze środków własnych lub obcych, ności stylu architektonicznego, a także badania preferencji odbiorców, w tym wygenerowania odpowiedniego docho- głównie potencjalnych klientów dewe- wartości symbolicznych lokalnej spo- łeczności. du, który pozwoli nie tylko na zwrot lopera. Jednak ostateczna odpowiedzial- poniesionych nakładów, ale przyniesie ność za gotowy produkt gwarantujący Czynnikiem tworzącym kontekst również zysk. Współcześnie, gdzie obo- odpowiednią jakość zawsze spoczywa na komunikacji marketingowej są walory wiązuje paradygmat kształtowania ładu architekcie [Stachura 2012]. estetyczne obiektów. Gdy architektura przestrzennego i zrównoważonego roz- staje się częścią podkreślającą emitowa- woju, efektywność inwestycji jest czymś Atrakcyjne obiekty kształtują wyso- ny z jej udziałem przekaz, wtedy kiej jakości przestrzeń, budując wizeru- więcej niż tylko aspektem finansowym. właściciel nieruchomości, za jej pomocą, Do architektury można odnieść efektyw- nek, markę i pozycję rynkową miasta, co może oddziaływać na obserwatora. ność, która uwzględnia nie tylko przyczynia się do wzrostu wartości Wg R. Janowicza [2012, s. 69] konsu- korzyści materialne, ale także społeczne. dodanej. Na potrzeby artykułu pojęcie menckie funkcje marki można odnieść Pojęcie efektywności definiowane jest atrakcyjności jest rozumiane jako suma do architektury, wyróżniając jej poszcze- jako maksymalne wykorzystanie zaso- pozytywnych ocen, wrażeń i przekonań, gólne elementy: bów ekonomicznych przy uzyskaniu jakie obserwatorzy posiadają o danym ! autentyczność, powtarzalność – har- maksymalnej satysfakcji [Samuelson i obiekcie, charakteryzujące się pewnym monijna architektura marki gwarantuje Nordhaus 2012]. Ocena efektywności stopniem indywidualności percepcji ład przestrzenny; może posiadać charakter względny wyrażonej w postawach wobec obiektu. ! wsparcie, gwarancja – architektura i bezwzględny. Pierwsza z nich dotyczy Atrakcyjność architektoniczna może być przyczynia się do zwiększania pozio- analizy konkretnego projektu architek- postrzegana z punktu widzenia obserwa- mu bezpieczeństwa oraz gwarantuje tonicznego, natomiast druga pozwala tora wewnętrznego – mieszkańca oraz jakość przestrzeni miasta; wybrać z grupy kilku wariantów takie użytkownika zewnętrznego. Wybór ! transformacja przeżyć – architektura rozwiązanie, które jest najbardziej opła- jednej z tych postaw determinowany jest wpływa na zachowanie człowieka, calne. Umożliwia to podjęcie decyzji przez wiele czynników, m.in.: nastrój, cel w tym może przyczyniać się do inwestycyjnej służącej do akceptacji poruszania się po przestrzeni zurbanizo- podniesienia satysfakcji z użytko- projektu przynoszącego najwyższą war- wanej oraz warunki zewnętrzne. wania przestrzeni; tość dodaną.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 51 - ANALIZY

Miejsca, w których powstają takie niczne. Obszar otrzymał pierwszą nagro- konsumpcji dóbr i usług przez użytkown- obiekty, przyczyniają się do podnoszenia dę w konkursie Globalne Excellence ików zewnętrznych przestrzeni. Wiel- atrakcyjności inwestycyjnej obszaru. Awards organizowanym przez Urban kość wydatków, które ponoszą turyści, Walory estetyczne architektury mogą Land Institute w 2013 roku. Natomiast wpływa na gospodarkę lokalną i mie- zachęcać inwestorów zagranicznych do budynek Unilever został wybrany naj- rzona jest przepływem podstawowym lokalizacji przedsiębiorstwa w danym lepszym biurowcem na świecie w 2009 [Murzyn-Kupisz i Gwosdz 2010]. obiekcie, przy czym należy zaznaczyć, roku na World Architecture Awards Wielkość ta zależy od ilości, zamożności że nie stanowią one głównych czyn- Festival w Barcelonie [www.hafencity.com]. oraz stylu konsumpcji. Efekt mnożni- ników decydujących o podjęciu działaln- Atrakcyjna architektura może gene- kowy jest tym większy, im większe jest ości w tym obszarze. Atrakcyjność rować wartość dodaną w postaci efektów powiązanie działalności turystycznej architektoniczna stanowi element dodat- mnożnikowych, w tym ekonomicznych z innymi dziedzinami gospodarki. kowy do takich czynników, jak chłon- i turystycznych. Popytowe efekty mnoż- ność rynków zbytu, wielkość zasobów nikowe definiowane są jako wzrost i kosztów pracy oraz dostępność surow- dochodów lub zatrudnienia spowodowa- Znaczenie atrakcyjność ców [Szałucka i Szóstek 2012]. Atrak- nego przez bodziec w formie rozwoju architektonicznej a war- cyjność obiektów może składać się na określonej działalności [Domański klimat inwestycyjny i mieć szczególne 1987]. Na potrzeby artykułu przez tość dodana – badanie znaczenie w wyborze wielu zbliżonych działalność rozumie się projektowanie empiryczne ofert. E. Kucharska-Stasiak [2006] do atrakcyjnych obiektów architektonicz- najistotniejszych funkcji architektury nych. Oceniając oddziaływanie nowych kreślenie wpływu atrakcyjności w ocenie wartości obszaru zalicza: inwestycji architektonicznych metodą architektonicznej na kreowanie ilościową, należy przeanalizować struk- wartości dodanej obszaru było ! funkcję informacyjną – umożliwia ona O turę gałęziową oraz przestrzenny rozkład uczestnikowi rynku pozyskanie infor- możliwe na podstawie przeprowadzo- macji o wartości służącej do oceny tych efektów. Efekty mnożnikowe klasy- nego badania ankietowego. Celem aktualnego stanu rynku; fikuje się według dwóch kategorii – jako badania było poznanie opinii na temat ! zaopatrzeniowe i dochodowe. Pierwsza atrakcyjności obiektów o funkcji biz- funkcję decyzyjną – stanowi ona z nich dotyczy dodatkowego dochodu, podstawę podjęcia kluczowych decy- nesowej powstających w Poznaniu oraz który czerpią przedsiębiorstwa dostar- ich zdolność do tworzenia wartość zji inwestycyjnych; czające produktów i usług dla powstania dodanej dla obszaru. Przedmiotem ! funkcję negocjacyjną – wyznaczona i funkcjonowania obiektu. Natomiast wartość dodana obiektu stanowi ele- efekty dochodowe są rezultatem atrak- analizy było pięć inwestycji, które ment negocjacji podczas transakcji cyjności inwestycyjnej obiektów o wyso- w sierpniu 2013 roku były w fazie rynkowej; kich walorach estetycznych. Lokalizacja realizacji (Rycina 1): biurowiec przy skrzyżowaniu ul. Bukowskiej i Kra- ! funkcję doradczą – jest ona podstawą przedsiębiorstw zwiększa rynek pracy do ustalenia zasad poprawnego gospo- i w konsekwencji siłę nabywczą gos- szewskiego, Park Biurowy Pixel na darowania nieruchomością; podarstw domowych przez wynagro- ul. Grunwaldzkiej, budynek przy skrzy- dzenia dla pracowników [Murzyn- żowaniu ul. Półwiejskiej i Królowej ! funkcję pośrednią – prowadzi ona do Kupisz i Gwosdz 2010]. Jadwigi, Business Garden na ul. Bułgar- wyznaczenia dalszego kierunku roz- woju obszaru. Architektura jako wartość dodana skiej oraz Nobel Tower na ul. Dąbro- wpływa na rozwój obszaru m.in. poprzez wskiego. Przykładem architektury, która wpły- wzrost turystyki. Najbardziej znanym Budowę sześciokondygnacyjnego nęła na lokalizacje przedsiębiorstw przykładem korzyści z wysokiej jakości biurowca Nowe Jeżyce przy skrzyżo- w danym obszarze, są obiekty w Hafen projektów jest szeroko omówiony waniu ul. Bukowskiej i Kraszewskiego City, nowo budowanej dzielnicy Ham- w literaturze efekt Bilbao. W przypadku rozpoczęto w czerwcu 2013 roku. Bu- burga. Organizacje, które ulokowały wzrostu działalności turystycznej bierze 2 swoje siedziby na tym terenie, to m.in.: się pod uwagę efekt ekonomiczny, dynek o powierzchni 3600 m zapro- centrala Kühne&Nagel, Spiegel Grupa, którym jest mnożnik turystyczny. Przy- jektowany przez biuro architektoniczne Unilever, siedziba Greenpeace oraz ciąganie turystów przez budynki po- Easst.com będzie przeznaczony pod międzynarodowe firmy spedycyjne. strzegane jako bardzo atrakcyjne przy- powierzchnie biurowe oraz w części Atrakcyjność budynków w HafenCity czynia się do ponoszenia całkowitego parterowej – usługowo–handlowe potwierdzają liczne nagrody architekto- dochodu miasta na skutek zwiększonej [www.urbanity.pl].

Rycina 1 Obiekty poddane analizie

BIUROWIEC PRZY SKRZYŻOWANIU PARK BIUROWY PIXEL, BUDYNEK PRZY SKRZYŻOWANIU PARK BIUROWY BUSINESS GARDEN, NOBEL TOWER, UL. BUKOWSKIEJ I KRASZEWSKIEGO UL. GRUNWALDZKA UL. PÓŁWIEJSKIEJ I KRÓLOWEJ JADWIGI UL. BUŁGARSKA UL. DĄBROWSKIEGO

Źródło: Opracowanie własne

Wrzesieñ 2014 - 52 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

Park Biurowy Pixel jest to kompleks – kwestionariusz bezpośrednio rozpro- „zupełnie nieatrakcyjny”. Uzupełnie- pięciu budynków, których budowę wadzany na danym obszarze (aglome- niem analizy atrakcyjności architekto- rozpoczęto w 2011 roku. Obecnie racja poznańska). Zakres czasowy bada- nicznej była ocena harmonijnego ukończony jest jeden, którego najemcą nia obejmował jeden miesiąc. W ankiecie wpisania budynków w otoczenie. jest grupa Allegro sp. z o.o. Budynek zawarte były wyłącznie pytania zam- Zdaniem respondentów jako „dobrze zajmuje powierzchnie 33000 m2, w tym knięte o charakterze zarówno koniun- powiązane z istniejącą zabudową” trzy piętra znajdujące się pod ziemią, ktywnym, jak i dysjunktywnym. Kwe- zostały wybrane obiekty: biurowiec przy które będą miały niemal taką samą stionariusz był w większości oparty na skrzyżowaniu ul. Bukowskiej i Kra- powierzchnię jak siedem naziemnych. pytaniach z szeregowaniem, tzw. ran- szewskiego (87,7%), Park Biurowy Pixel Projekt obiektu opracowało studio gowanie, w których respondent jest (85,33%) oraz Business Garden architektoniczne James Architekci proszony o uszeregowanie odpowiedzi (84,67%). Pytanie to ukazuje, że nie [www.urbanity.pl]. według kryterium określonych warian- tylko sam obiekt ma znaczenie przy Od września 2013 roku na Półwiej- tów odpowiedzi. ocenie architektonicznej, ale również skiej 47 powstaje sześciokondygnacyjny Próba składała się z 300 osób, wśród dopasowanie i interakcje z obecną biurowiec. Obiekt ma łączyć funkcje których było 158 kobiet i 142 mężczyzn. zabudową. Budynkiem, który został mieszkaniową, handlowo–usługową W strukturze wieku dominowały osoby określony jako „atrakcyjny, lecz nie- oraz biurową. Niższe piętra będą prze- w przedziale od 18 do 29 lat (39,33%), właściwe wpisany w otoczenie” jest znaczone na handel i usługi, natomiast w dalszej kolejności dwie grupy osób Nobel Tower. w górnej części będą znajdowały się od 50 do 59 lat (24%) oraz od 30 do 39 lat Na podstawie wizualizacji i zdjęć mieszkania. Autorzy z biura Easst.com (22%). Najmniejszy odsetek stanowili stanu aktualnego dla każdego z budyn- zakładają możliwość dowolnego kształ- respondenci z przedziału wiekowego towania przestrzeni – na przykład łącze- od 40 do 49 lat (12,33%) oraz powyżej ków respondenci mieli określić wartość nie mieszkań czy przeznaczenie całego 60 roku życia (2,33%). Pod względem wy- dodaną przed inwestycją i po jej piętra na cele biurowe [www.polwiej- kształcenia najliczniejszą grupę tworzyli zakończeniu. Poziom wartości został ska47.pl]. respondenci z wykształceniem wyższym określony na pięciostopniowej skali – od najniższej do bardzo wysokiej (Tabela 1). Pierwszy etap inwestycji Business (62,33%), następnie zawodowym Garden, rozpoczęty w kwietniu 2013 (30,33%) oraz średnim (6,67%). W struk- Wartość ekonomiczna obszaru przed roku, to cztery budynki o powierzchni turze osób pod względem miejsca inwestycją przy skrzyżowaniu ulic 42 000 m2, które mają zostać ukończone zamieszkania dominowali respondenci Bukowskiej i Kraszewskiego została do 2015 roku. Kompleks będzie składał z Poznania (78%). Jeżeli chodzi o osoby określona przez ponad połowę respon- się z powierzchni biurowych, konferen- spoza Poznania (22%), najliczniejszą dentów (53,33%) jako „przeciętna”. cyjnych oraz miejsc odpoczynku w cza- grupę stanowią mieszkańcy Swarzędza, Potwierdzeniem wyboru respondentów Lubonia, Koziegłów oraz Suchego Lasu. sie pracy, takich jak restauracja czy są pełnione funkcje obszaru. Według boisko do gry w koszykówkę. Dzięki Pierwsze pytanie dotyczyło ogólnego Studium uwarunkowań i kierunków zastosowaniu energooszczędnych roz- postrzegania badanych obiektów. Jako zagospodarowania przestrzennego mia- wiązań sześciokondygnacyjne obiekty „bardzo atrakcyjny” budynek respon- sta Poznania obiekt ten znajduje się będą się wpisywały w nurt architektury denci uznali Park Biurowy Pixel w podstrefie E1 o przeważających fun- zielonej. Za opracowanie projektu (59,33%), następnie jako „atrakcyjny” kcjach mieszkaniowej, targowo–usłu- odpowiedzialna jest szwedzka pracow- określono Nobel Tower (58,67%). gowej oraz terenach zamkniętych, na nia Ahlqvist&Almqvist oraz pracownia Business Garden uzyskał najwięcej których mieszczą się obiekty wojskowe Arcade Polska [www.businessgarden.pl]. odpowiedzi w grupie „przeciętny”. Jako [Studium… 2008]. Dotychczasowe obiekt „nieatrakcyjny” ankietowani miejsce lokalizacji biurowca było W wieżowcu Nobel Tower – którego budowę rozpoczęto w 2012 roku, wybrali budynek przy skrzyżowaniu zaniedbanym pustym placem. Ocena a zakończenie planowane jest na 2014 ul. Półwiejskiej i Królowej Jadwigi. tego samego obszaru po inwestycji rok – ma powstać park technologiczny Żaden z obiektów nie osiągną więcej niż według 62% respondentów wzrośnie Centrum Zaawansowanych Technologii. trzech procent odpowiedzi w kategorii z „przeciętnej” na „wysoką”. W obiekcie o powierzchni 13 000 m2 mają mieć siedzibę innowacyjne firmy Tabela 1 z branży bio–medycznej. Na czternastu Ocena wartości ekonomicznej obszaru przed i po inwestycji kondygnacją będą się mieścić powierz- Bardzo wysoka Najniższa wartość Niska wartość Przeciętna wartość Wysoka wartość Faza realizacji wartość chnie biurowe, sale konferencyjne, ekonomiczna ekonomiczna ekonomiczna ekonomiczna ekonomiczna laboratoria oraz lokale usługowe. Auto- rem projektu jest P. Z. Barełkowski, który biurowiec przy skrzyżowaniu Przed inwestycją 7,67% 26,67% 53,33% 10,67% 1,67% ul. Bukowskiej i Kraszewskiego wykorzystał technologię pozwalającą na Po inwestycji 0,67% 0,67% 12,33% 62,00% 24,33% Przed inwestycją 18,00% 52,67% 25,00% 2,00% 2,33% Park Biurowy Pixel redukcję zużycia energii, tworząc ener- Po inwestycji 0,33% 1,00% 10,67% 30,33% 57,67% gooszczędny i inteligentny budynek budynek przy skrzyżowaniu Przed inwestycją 2,00% 5,00% 10,67% 29,00% 53,33% [www.cztpoznan.pl]. ul. Półwiejskiej i Królowej Jadwigi Po inwestycji 0,67% 0,67% 11,33% 54,67% 32,67% Przed inwestycją 5,33% 11,33% 56,00% 24,00% 3,33% Respondenci przeglądali wyróżnione Business Garden obiekty na zdjęciach, tym samym Po inwestycji 0,33% 6,67% 24,67% 58,67% 9,67% Przed inwestycją 2,67% 5,33% 26,33% 53,67% 12,00% zachowano tę samą perspektywę, Nobel Tower Po inwestycji 0,33% 0,00% 9,33% 33,00% 57,33% oświetlenie, to samo środowisko i skalę. Badanie miało charakter środowiskowy Źródło: Opracowanie własne.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 53 - ANALIZY

Najniżej oceniono wartość ekono- Zadaniem badanych było również Pixel (54,33%) oraz Nobel Tower miczną obszaru przed inwestycją, na określenie, czy dany obiekt przyczyni się (55,33%). W opinii respondentów którym powstaje Park Biurowy Pixel – do aktywizacji gospodarczej danej części kolejne miejsca zajęły: biurowiec przy 52,67% respondentów uznało ją za miasta, podniesienia prestiżu miejsca, skrzyżowaniu ul. Bukowskiej i Kra- „niską”. Wokół terenu budowy przewa- poprawy wizerunku i ładu przestrzen- szewskiego (55,00%) oraz budynek przy żają funkcje mieszkaniowa, usługowa nego okolicy, a także popularyzacji skrzyżowaniu ul. Półwiejskiej i Królo- oraz produkcyjno–logistyczna. Przed miejsca (Tabela 2). wej Jadwigi (52,00%). W kategorii rozpoczęciem projektu znajdowały się „przeciętne miejsce do lokalizacji tam opuszczone obiekty magazynowe Zdaniem respondentów, w pierwszej trójce obiektów, które wpłyną na akty- przedsiębiorstw” najwięcej głosów uzys- oraz nieuporządkowana zieleń. Obecnie kał Business Gardem (52,33%). Żaden na ulicy Grunwaldzkiej 182 mieści się wizację gospodarczą miejsca znalazły jeden z pięciu biurowców oraz teren się: Park Biurowy Pixel (33,07%), z obiektów nie zdobył znaczącej liczby przygotowany pod budowę pozostałych. następnie Park Biurowy Business Gar- punków w grupie „niezachęcający” Zdaniem większości badanych (57,67%) den (25,85%) oraz Nobel Tower i „zdecydowanie niezachęcający do wartość ekonomiczna obszaru po in- (18,90%). W opinii 35,87% badanych do lokalizacji przedsiębiorstw”. westycji wzrosła z „niskiej” na „bardzo podniesienia prestiżu przyczyni się Dodatkowo respondenci zostali za- wysoką”. najbardziej Park Biurowy Pixel, 25,08% pytani, w którym z analizowanych Zdaniem respondentów obszar przy Nobel Tower oraz 15,35% Park Biurowy budynków chcieliby pracować. Naj- ulicy Półwiejskiej i Królowej Jadwigi Business Garden. W kategorii „poprawa więcej odpowiedzi uzyskał Park Biuro- cechuje się bardzo wysoką wartością ładu i wizerunku przestrzennego” wy Pixel (53,33%), następnie Nowel ekonomiczną (53,33%). O tym wyborze najwięcej odpowiedzi uzyskał również Tower (46,67%) oraz Business Garden zdecydowała prawdopodobnie lokali- Park Biurowy Pixel (28,75%). Na (29,33%). Najrzadziej wybierane jako zacja w ścisłym centrum miasta oraz drugim miejscu po raz pierwszy, w tym potencjalne miejsce pracy zostały: budy- obiekty o funkcjach biznesowych, pytaniu wskazano na budynek przy nek przy skrzyżowaniu ul. Półwiejskiej handlowo–usługowych i hotelowych. skrzyżowaniu ul. Półwiejskiej i Królo- i Królowej Jadwigi (20,00%), biurowiec Pomimo nieatrakcyjnego wyglądu na- wej Jadwigi (26,28%) oraz biurowiec przy skrzyżowaniu ul. Bukowskiej rożnika przy ulicy Półwiejskiej 47, na przy skrzyżowaniu ul. Bukowskiej i Kraszewskiego (15,67%). którym panował chaos architektoniczny, i Kraszewskiego (22,79%). Według osób Diagnoza materiału empirycznego obszar uzyskał najwięcej punktów za biorących udział w ankiecie do populary- wartość ekonomiczną. Sąsiedztwo takich pozwoliła sformułować dwa istotne zacji miejsca przyczynią się dwa budynki wnioski. Po pierwsze, wartość ekono- budynków, jak Poznań Financial Center, Park Biurowy Pixel (47,03%) oraz Nobel Andersia Tower oraz Stary Browar miczna obszaru wzrośnie po realizacji powoduje, że planowana inwestycja Tower (33,69%). projektu, który jest uważany za atrak- nabiera dużego znaczenia inwestycyj- Uzupełnieniem analizy było pytanie, cyjny dla obserwatorów. Po drugie, nego. Po realizacji projektu wartości w jakim stopniu obiekty zachęcają do obiekty o wysokich walorach estetycz- została również uznana jako „wysoka”, lokalizacji przedsiębiorstw. Badani mieli nych zachęcają do lokalizacji przedsię- jednakże był to spadek o 1,34%. określić w skali od 1 do 5, gdzie najniższa biorstw zarówno w budynku, jak W opinii 56% badanych teren, na wartość oznacza „nieatrakcyjny obiekt i bezpośredniej okolicy. Zatem atrak- którym ma powstać Park Biurowy dla potencjalnych przedsiębiorców”, cyjna architektura przynosi wysokie Business Garden, uważany jest jako a najwyższa – „zdecydowanie zachęca- korzyści finansowe i dodatkowo powo- „przeciętny pod względem wartości jącą lokalizację”. Ocenę najwyższą duje poprawę wizerunku i ładu prze- ekonomicznej”. Na skrzyżowaniu ulicy otrzymały dwa obiekty – Park Biurowy strzennego obszaru. Marcelińskiej i Bułgarskiej przed rozpoczęciem inwestycji znajdowały się rozległe tereny niezabudowane. Sąsia- Tabela 2 dowały one z biurowcem PGK Centrum, Uszeregowanie obiektów wg kryterium wpływu na przestrzeń miasta centrum handlowym oraz zabudową mieszkaniową. Według 58,67% respon- dentów po zakończeniu budowy wartość ekonomiczna wzrośnie z „przeciętnej” na „wysoką”. Wartość ekonomiczna obszaru na ulicy Dąbrowskiego 77 przed inwestycją biurowca Nobel Tower została oceniona przez 53,67% respondentów jako „wyso- ka”. Obecnie na obszarze tym znajdują głównie się budynki o funkcjach mieszkaniowych, z dolnymi powierz- chniami handlowo-usługowymi. Na ulicy Dąbrowskiego mieszczą się rów- nież dwa wysokościowce Omega i Colle- gium Wrzoska w bezpośrednim sąsie- dztwie powstającego Nobel Tower. Zdaniem respondentów wartość ekono- miczna terenu wzrośnie z „wysokiej” na Źródło: Opracowanie własne. „bardzo wysoką” (57,33%).

Wrzesieñ 2014 - 54 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

Podsumowanie Po przeanalizowaniu wyników ba- z uwagi na określenie przez respon- dania empirycznego sformułowano dentów budynku jako „nieatrakcyjny” omiar atrakcyjności architekto- następujące wnioski: ocena nie ma istotnego znaczenia nicznej umożliwia określenie ! najbardziej atrakcyjnymi obiektami w analizie, P wpływu budynku na tworzenie spośród badanych będą Park Biurowy ! największy wzrost wartości ekono- wartości ekonomicznej obszaru. Obiekty Pixel oraz Nobel Tower, natomiast micznej obszaru, zdaniem respon- charakteryzujące się wysokimi walorami nieatrakcyjny będzie budynek przy dentów, będzie miał miejsce w przy- estetycznymi kształtują markę i pozycję skrzyżowaniu ulicy Półwiejskiej i Kró- padku budowy Parku Biurowego Pixel rynkową miasta, co powoduje wzrost lowej Jadwigi, oraz Nobel Tower, budynki te zostały wartości dodanej obszaru, tym samym ! w przypadku czterech obiektów war- również ocenione jako najbardziej miejsca z atrakcyjną architekturą stają się tość ekonomiczna obszaru wzrośnie po zachęcające do lokalizacji przedsię- magnesem dla potencjalnych przedsię- realizacji inwestycji, biorstw. biorców. Co więcej – wysoko oceniane ! spadek wartość ekonomicznej z pią- budynki mogą generować wartość do- tego miejsca na czwarte dotyczył daną obszaru za pomocą efektów obszaru, na którym powstawanie mnożnikowych zarówno turystycznych, biurowiec przy skrzyżowaniu ulic jak i ekonomicznych. Półwiejskiej i Królowej Jadwigi,

Bibliografia

1. Bonenberg, W., 2012, Architektura jako marka miasta – na przykładzie aglomeracji poznańskiej, Czasopismo Techniczne, Wydawnictwo Politechniki Krakowskiej, Kraków. 2. Domański, R., 1987, Teoretyczne podstawy geografii ekonomicznej, Państwowe Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa. 3. Glińska, E., 2010, Wizerunek miasta wśród jego mieszkańców a subiektywna jakość życia – koncepcja badań, w: Noworól, A., Jakość życia a procesy zarządzania rozwojem i funkcjonowaniem organizacji publicznych, Instytut Spraw Publicznych Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie, Kraków. 4. Janowicz, R., 2012, Komunikacja marketingowa w architekturze, Narodowe Centrum Kultury, Warszawa. 5. Kucharska-Stasiak, E., 2010, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa. 6. Murzyn-Kupisz M., Gwosdz K. (red.), 2010, Analiza wpływu inwestycji w infrastrukturę kultury i turystyki dofinansowanych z funduszy strukturalnych na rozwój społeczno–gospodarczy, Uniregio, Kraków. 7. Pietrasik, K., 2008, Wartość dodana w marketingu, http://www.us.szc.pl/main.php/knm/?xml=load_page&st=6666, [dostęp: 17.08.2013]. 8. Samuelson, P. A., Nordhaus W. D., 2012, Ekonomia, Rebis, Poznań. 9. Skarzyński, M., 2006, Czynniki generujące wartość dodaną w regionalnych projektach rozwoju zasobów ludzkich, w: Plawgo (red.), Polska wschodnia – determinanty rozwoju, WSAP, Białystok. 10. Stachura, E., 2012, Kształtowanie architektury domów i mieszkań z wykorzystaniem wyników badań preferencji mieszkaniowych Polaków, w: Źróbek S. (red.), Studia i materiały towarzystwa naukowego nieruchomości, nr 3, Olsztyn. 11. Szałucka, M., Szóstek, A., 2012, Ocena uwarunkowań nabywania nieruchomości w Polsce przez inwestorów zagranicznych, w: Źróbek S. (red.), Studia i materiały towarzystwa naukowego nieruchomości, nr 3, Olsztyn. 12. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania, 2008, http://www.mpu.pl/plany.php?s=6&p=14 [dostęp: 28.09.2013]. 13. Strona internetowa dzielnicy Hafencity w Hamburgu, www.hafencity.com [dostęp: 17.08.2013]. 14. Portal internetowy dotyczący architektury, www.urbanity.pl [dostęp: 16.09.2013]. 15. Strona internetowa inwestycji na ulicy Półwiejskiej 47, www.polwiejska47.pl [dostęp: 16.09.2013]. 16. Strona internetowa Parku Business Garden, www.businessgarden.pl [dostęp: 16.09.2013]. 17. Strona internetowa Centrum Zaawansowanych Technologii Nobel Tower, www.cztpoznan.pl [dostęp: 16.09.2013].

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 55 - ANALIZY

SYTUACJA NA LOKALNYM PIERWOTNYM RYNKU MIESZKANIOWYM W POZNANIU

I POWIECIE POZNAÑSKIM dr Łukasz Strączkowski Katedra Inwestycji i Nieruchomoœci, Wydzia³ Zarz¹dzania W II KWARTALE 2014 R Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu

Wprowadzenie Podaż mieszkań na pier- Przeciętne oferowane na rynku w Poznaniu mieszkanie ma powierzchnię 2 2014 roku coraz częściej wotnym rynku mieszka- 57 m , z kolei mediana wskazuje, że słyszy się opinie o poprawie niowym w Poznaniu i po- połowa oferowanych mieszkań nie przekracza 53 m2. Dla porównania w III sytuacji na pierwotnym ryn- W wiecie poznańskim kwartale 2013 roku wartości te były ku mieszkaniowym. Zgodnie z ostatnimi odpowiednio o 2 i 1 m2 niższe5. Typowa informacjami przedstawianymi przez oznański rynek pierwotny uznaje oferta mieszkaniowa obejmowała lokale Narodowy Bank Polski: się za rynek dość konkurencyjny, o powierzchni od 35 do 79 m2. ! istnieje pozytywny postęp w dopaso- P szczególnie gdy oprócz rynku Stosunkowo największy odsetek waniu oferty deweloperów do moż- miejskiego pod uwagę bierze się in- mieszkań do zakupu znajduje się liwości finansowych klientów, westycje w powiecie. Decydują o tym: w dzielnicy Grunwald (29% ogółu ! ! zaobserwowano nieznaczną poprawę dość duża liczba inwestorów (dewelo- oferty). W dalszej kolejności znajdują wskaźników dostępności kredytowej, perów) na rynku oraz liczba inwes- się: Wilda (22%), Stare Miasto (20%), ! odnotowano wzrost sprzedaży miesz- tycji, Nowe Miasto (17%), Jeżyce (12%). ! kań, wspieranej przez zakupy gotów- poziom wskaźnika oceny konkurencji Biorąc pod uwagę kryteria takie jak: kowe i rządowy program Mieszkanie – wartość indeksu HHI na poziomie liczba pokoi oraz powierzchnia lokalu, 3 dla Młodych, poniżej 1000 punktów , widać wyraźnie, że w ofercie poznań- ! ! budowa nowych mieszkań jest dla firm liczba mieszkań dostępnych w sprze- skich deweloperów dominują: ! deweloperskich rentowna, daży – z ostatnio przeprowadzonego mieszkania dwupokojowe – stanowią podsumowania wynika, że na rynku połowę oferowanych na rynku miesz- ! liczba bankructw firm budowlanych dostępnych jest w sprzedaży prawie kań – oraz trzypokojowe – 29% ogółu i deweloperskich zmniejszyła się 4,0 tys. lokali4. ofert (por. Rysunek 1a). w porównaniu do I kw. 2013 roku1.

Na tle tych informacji deweloperzy 1 Szerzej na ten temat w: J. Łaszek, H. Augustyniak, K. Olszewski, K. Gajewski, Informacja o cenach prezentują swoją ofertę mieszkaniową, mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2014r., Biuro Polityki Makrostabilnościowej, Instytut Ekonomiczny, Narodowy Bank Polski, Warszawa, zarówno w Poznaniu, jak i powiecie. maj 2014r. Celem niniejszego artykułu jest przed- 2 Podstawą analiz są oferty mieszkań zgromadzone w II kwartale 2014 roku w liczbie n= 3902. Zakres stawienie wstępnej informacji na temat przestrzenny obejmował inwestycje zlokalizowane na terenie Miasta Poznania oraz powiatu oferty mieszkań na rynku pierwotnym poznańskiego. w Poznaniu oraz zasygnalizowanie 3 Por.: Ł. Strączkowski, Sytuacja na lokalnym pierwotnym rynku mieszkaniowym w Poznaniu – stan w III kwartale 2013r., Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa różnic jakie występują w ofercie Wielkopolskiego, Nr 4/2013(38). pomiędzy Poznaniem a powiatem. 4 Dla celów prezentacji wykorzystano dane zgromadzone w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Podstawą zaś zaprezentowanych rezul- Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu. Tradycyjnie pod uwagę wzięto oferty mieszkań z tzw. tatów są oferty gromadzone podczas prac segmentu popularnego. Wynika to z faktu, że w sprzedaży znaczną część oferty stanowiły mieszkania apartamentowe lub o podwyższonym standardzie, których ceny są wyższe od przeciętnej dla rynku – badawczych w Katedrze Inwestycji zbliżone są do wartości bliskich 10 tys. zł/m2. Z uwagi na dość duży udział tego typu mieszkań w ofercie i Nieruchomości Uniwersytetu Ekono- do obliczenia wartości średniej dla rynku nie brano pod uwagę ofert tego rodzaju. micznego w Poznaniu2. 5 Ł. Strączkowski, op. cit.

Wrzesieñ 2014 - 56 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

! lokale o powierzchni od 51 do 65 m2 Rysunek 1 (co trzecie mieszkanie w sprzedaży) Struktura oferty mieszkaniowej na pierwotnym rynku w Poznaniu według liczby 2 oraz od 36 do 50 m (30% – por. pokoi i powierzchni lokali Rysunek 1b.). Dla porównania, ze wstępnie prze- prowadzonych analiz wynika, że w po- wiecie poznańskim przeciętne mieszka- nie cechuje się podobną powierzchnią – 57 m2. Zmienia się jednak zakres typo- wej oferty rynkowej – od 40 do 73 m2 oraz struktura oferty według liczby pokoi i powierzchni lokali (informację zapre- zentowano na Rysunku 2). Porównując ofertę miejską do oferty w powiecie można powiedzieć, że w pod- poznańskich inwestycjach stosunkowo Źródło: Badania prowadzone w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekono- więcej jest mieszkań trzypokojowych micznego w Poznaniu. (kosztem głównie dwupokojowych), a także mieszkań o powierzchni od 66 do 80 m2. Rysunek 2 Struktura oferty mieszkaniowej na pierwotnym rynku w powiecie poznańskim według liczby pokoi i powierzchni lokali Ceny mieszkań na pier- wotnym rynku mieszka- niowym w Poznaniu i po- wiecie poznańskim

2014 roku odnotowano minimalny wzrost cen nomi- W nalnych na lokalnym rynku mieszkaniowym. W I kwartale 2014 roku przeciętna cena 1 m2 mieszkania wyniosła 6031 zł brutto, zaś w II kwartale 6 – 6.060 zł . Co prawda jest to wzrost Źródło: Badania prowadzone w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekono- prawie niezauważalny, gdy bierze się pod micznego w Poznaniu. uwagę zmiany kwartał do kwartału. Jednak gdy za punkt odniesienia weźmie Rysunek 3 się II kwartał 2013 roku, widać wyraźnie, Zmiany przeciętnej ofertowej ceny 1 m2 powierzchni mieszkaniowej w Poznaniu że przeciętna cena 1 m2 powierzchni na rynku pierwotnym w latach 2010-2014 mieszkania zwiększyła się o 2%, tj. o 116 zł (por. Rysunek 3). Z przeprowadzonych analiz wynika, że poziom przeciętnej ceny 1 m2 mieszkania zbliżony jest do poziomu mediany, która w II kwartale 2014 roku wyniosła 6.053 zł brutto. Typowa oferta mieszkaniowa (obejmująca 2/3 ogółu ofert na rynku) obejmuje lokale, w których cena 1 m2 oscyluje w grani- cach od 5.257 do 6.863 zł. W ofercie stosunkowo największy udział posiadają lokale których cena 1m2 ustalona jest na poziomie od 5,5 do 6,0 oraz od 6,0 do 6,5 tys. zł (po 27% udziału). Źródło: Badania prowadzone w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekono- Nieco mniejszy odsetek stanowią micznego w Poznaniu. mieszkania w cenach od 6,5 do 7,0 (16%) oraz od 5,0 do 5,5 tys. zł/m2. Warto rów- 6 Dla porównania w II kwartale 2013 roku przeciętna cena 1 m2 powierzchni mieszkaniowej wyniosła nież zaznaczyć, że na nabywców czekają 5.943 zł, w III kwartale 5.964 zł, zaś w IV kwartale 5.965 zł (brutto).

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 57 - ANALIZY

także lokale o cenie niższej niż 5,0 tys. 2 2 Rysunek 4 zł/m oraz wyższej od 7,0 tys. zł/m – Struktura przeciętnej ofertowej ceny 1 m2 powierzchni mieszkaniowej 2 strukturę przeciętnej ofertowej ceny 1 m w Poznaniu na rynku pierwotnym w II kwartale 2014 roku powierzchni mieszkaniowej w Poznaniu zilustrowano na Rysunku 4. Jak zawsze ceny różnią się w zależ- ności od lokalizacji, powierzchni, liczby pokoi. Można powiedzieć, że biorąc pod uwagę pierwszą ze wskazanych zmien- nych i odnosząc się do cen przeciętnych za 1m2, stosunkowo najdroższe miesz- kania znajdują się w dzielnicy Grunwald – 6.298 zł, a następnie na Wildzie (6.142 zł), Jeżycach (6.087 zł), Starym Mieście (5.862 zł) oraz Nowym Mieście (5.775 zł). Z kolei w przypadku takich kryteriów jak powierzchnia lokalu oraz liczba Źródło: Badania prowadzone w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekono- pokoi w mieszkaniu, widać wyraźnie, że micznego w Poznaniu. przeciętne ceny są relatywnie wyższe w przypadku mieszkań mniejszych Tabela 1 i najbardziej popularnych wśród nabyw- Przeciętna cena 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym w Poznaniu według ców, tj. jednostek maksymalnie trzypo- powierzchni lokalu oraz liczby pokoi w II kwartale 2014 roku kojowych, do 65 m2 – tu średnie ceny przekraczają wartość 6,0 tys. zł/m2 (Tabela 1). Interesująco na tym tle przedstawiają się dane dotyczące mieszkań oferowa- nych przez deweloperów w powiecie poznańskim. Panuje bowiem powszech- ne przekonanie, szczególnie wśród osób kupujących mieszkania, że ceny poza Poznaniem są duże niższe. Analizując Źródło: Badania prowadzone w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekono- zebrany materiał można powiedzieć, że: micznego w Poznaniu. ! przeciętna cena 1m2 mieszkania w powiecie wynosi 4,3 tys. zł, a zatem jest niższa o blisko 1,8 tys. w porówna- niu do oferty z miasta Poznania, ! typowa oferta mieszkaniowa (obejmu- jąca 2/3 ogółu ofert na rynku) zawiera lokale w cenach od 3,8 do 4,8 tys. zł/m2, ! ceny mieszkań różnią się w zależności od lokalizacji, powierzchni i liczby Tabela 2 2 pokoi. W pierwszym przypadku Przeciętna cena 1 m mieszkania na rynku pierwotnym w powiecie poznańskim można powiedzieć, że relatywnie według powierzchni lokalu oraz liczby pokoi w II kwartale 2014 roku droższe są mieszkania w najbliższych odległościach od Poznania. Z kolei przeciętne ceny 1 m2 w zależności od powierzchni lokali oraz liczby pokoi zaprezentowano w Tabeli 2. Wynika z niej, że stosunkowo najdroższe są mieszkania dwupokojowe, od 36 do 50 m2. Jednak w pozostałych przypadkach zróżnicowanie cen jest Źródło: Badania prowadzone w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekono- mniejsze niż w przypadku miasta micznego w Poznaniu. Poznania.

Wrzesieñ 2014 - 58 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

Popyt na mieszkania Tabela 3 w Poznaniu i powiecie Główne preferencje nabywców mieszkań w Poznaniu poznańskim

opyt na mieszkania zależny jest od wielu czynników, głównie od: P dochodów gospodarstw domo- wych, cen mieszkań, preferencji miesz- kaniowych, polityki kredytowej banków, pomocy państwa. Biorąc pod uwagę pierwsze dwa czynniki należy zauważyć, że rynek poznański charakteryzuje się stosunkowo niewielką dostępnością mieszkaniową, choć obserwuje się w tym względzie pewną poprawę. W przypadku preferencji mieszka- niowych, są one zależne od potrzeb gospodarstwa domowego, motywów jakimi kieruje się ono w procesie zakupu, czynnikami zakupowymi. Z uwagi na złożoność natury ludzkiej preferencje dość znacznie mogą się różnić. Główne preferencje można jednak wyznaczyć, co zaprezentowano w Tabeli 3. Zakładając, Źródło: Opracowanie własne na podstawie Ł. Strączkowski, Opinie pośredników o stanie rynku że preferencje nie zmieniły się znacznie mieszkaniowego, preferencjach klientów i możliwościach ich realizacji [w:] Potrzeby od czasu przeprowadzenia szerokich mieszkaniowe na lokalnym rynku nieruchomości mieszkaniowych i sposoby ich zaspokajania, w tym zakresie badań7, można powie- Katedra Inwestycji i Nieruchomości, Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu, Poznań 2012. dzieć, że większość lokalnych nabyw- ców preferuje zakupy w mieście i wy- Rysunek 5 biera głównie mieszkania stosunkowo Przyczyny zmian popytu na kredyty mieszkaniowe mniejsze (od 36 do 50 m2), kierując się w wyborze przede wszystkim ceną oraz możliwościami skomunikowania się z kluczowymi punktami miasta. Z kolei w przypadku polityki kredy- towej banków zgodnie z ostatnimi informacjami sytuacja przedstawia się następująco: ! w przypadku polityki kredytowej – w II kwartale 2014 roku banki w niewielkim stopniu zaostrzyły kry- teria przyznawania kredytów miesz- kaniowych – zaostrzenie warunków kredytowych w zakresie marż pobie- ranych od kredytów mieszkaniowych, Uwaga: Dodatnia wartoœæ wskaźnika oznacza, że dany czynnik oddziaływał na wzrost popytu a ujemna na spadek ! ! w przypadku popytu na kredyt – Źródło: Sytuacja na rynku kredytowym. Wyniki ankiety do przewodniczących komitetów w bankach zaobserwowano wzrost kredytowych. III kwartał 2014r., Departament Stabilności Finansowej, Narodowy Bank Polski, Warszawa, lipiec 2014 roku. popytu na kredyty mieszkaniowe, choć podkreśla się tu pewne zróżnicowanie 7 odpowiedzi (por. Rysunek 5), Przedstawione w tabeli rezultaty stanowią wycinek znacznie szerszych prac prowadzonych w tym obszarze w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu. Bardziej ! w przypadku oczekiwań na III kwartał szczegółowe rezultaty prezentowane były w publikacji zbiorowej pt. „Potrzeby mieszkaniowe na 2014 roku – spodziewane jest nie- lokalnym rynku nieruchomości mieszkaniowych i sposoby ich zaspokajania”, Katedra Inwestycji wielkie zaostrzenie polityki kredy- i Nieruchomości, Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu, Poznań 2012. 8 Sytuacja na rynku kredytowym. Wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych. towej (odpowiedzi zróżnicowane) III kwartał 2014r., Departament Stabilności Finansowej, Narodowy Bank Polski, Warszawa, lipiec 2014 8 i wzrost popytu . roku.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 59 - ANALIZY

Uzupełnieniem informacji dotyczą- Tabela 4 cych kwestii popytowych może być Liczba wniosków złożonych w programie Mieszkanie dla Młodych oraz kwota także statystyka rządowego programu dofinansowania wkładu własnego w mln zł – dane dotyczące Poznania i gmin „Mieszkanie dla Młodych” w odnie- ościennych sieniu do Poznania oraz gmin ościennych – dane przedstawiono w Tabeli 4. Z danych przedstawionych na stro- nach internetowych Banku Gospo- darstwa Krajowego wynika, że do końca II kwartału bieżącego roku złożono w Poznaniu 454 wnioski, z czego 243 w pierwszym kwartale, zaś 211 w dru- gim. Z kolei w gminach ościennych liczba wniosków była nieco niższa i wyniosła 388 podań. Dane dotyczące kwartałów wskazują, że nieco lepszą Źródło: Opracowanie własne na podstawie: Rządowy program „Mieszkanie dla młodych”. Dane sytuację odnotowano w kwartale pier- według stanu na 30.06.2014 roku. Prezentacja, Bank Gospodarstwa Krajowego, Warszawa, 7 lipca 2014r. wszym. Trudno jednak na podstawie tak krótkiego okresu wyciągać szersze wnioski poza samą dynamiką. Niemniej jednak warto zwrócić uwagę, że 2/3 wniosków w województwie wielkopol- skim, tj. 842 podania (stan na 30. czerwca 2014 roku) dotyczy Poznania oraz gmin ościennych.

Zakończenie

niniejszym artykule przed- stawiono syntetyczne wyniki W prac prowadzonych w Ka- tedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Pozna- niu nad mieszkaniowym rynkiem pier- wotnym. Analiza różnych źródeł danych wskazuje, że trudno przewidzieć sytu- ację w kolejnych kwartałach. Z jednej strony obserwuje się minimalny wzrost cen ofertowych, co może być wyrazem wzrostu optymizmu inwestorów (deweloperów). Można też Bibliografia mówić o pewnej poprawie wskaźników 1. J. Łaszek, H. Augustyniak, K. Olszewski, K. Gajewski, Informacja o cenach dostępności kredytowej i wzroście mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych popytu na kredyty mieszkaniowe. w Polsce w I kwartale 2014r., Biuro Polityki Makrostabilnościowej, Instytut Z drugiej jednak strony wskaźniki Ekonomiczny, Narodowy Bank Polski, Warszawa, maj 2014 roku. dostępności mieszkaniowej nadal kształ- 2. Ł. Strączkowski, Sytuacja na lokalnym pierwotnym rynku mieszkaniowym tują się na niekorzystnym poziomie, w Poznaniu – stan w III kwartale 2013r., Biuletyn Stowarzyszenia a z badań prowadzonych przez Naro- Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego, Nr 4/2013(38). dowy Bank Polski można wnioskować, że banki mogą w niewielkim stopniu (ale 3. Sytuacja na rynku kredytowym. Wyniki ankiety do przewodniczących komitetów jednak) zaostrzyć politykę kredytową. To kredytowych. III kwartał 2014r., Departament Stabilności Finansowej, sprawia, że z tym większą uwagą śledzić Narodowy Bank Polski, Warszawa, lipiec 2014 roku. należy przebieg sytuacji w kolejnych 4. Rządowy program „Mieszkanie dla młodych”. Dane według stanu na kwartałach, poszerzając zbiór informacji 30.06.2014 roku. Prezentacja, Bank Gospodarstwa Krajowego, Warszawa, o rynku mieszkaniowym. 7 lipca 2014r.

Wrzesieñ 2014 - 60 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAWO

UPAD£OŒÆ DEWELOPERA – ODRÊBNOŒÆ REGULACJI

El¿bieta Czarnecka-Hempowicz mediach w ostatnim czasie od dewelopera w postępowaniach JLSW Janaszczyk & Lis głośnym echem odbiła się syngularnych. Tu będzie miała miejsce Radcowie Prawni Spó³ka Partnerska W upadłość spółki Gant Deve- zasada kto pierwszy ten lepszy – bowiem lopment S.A. jednego z największych sygnały o nieznacznym majątku spółki deweloperów w kraju. Sygnały o jej wskazują, że przeważająca liczba wie- PrUpN]. Ustawodawca uznał, iż wpro- kłopotach finansowych już od jakiegoś rzycieli nie uzyska zaspokojenia swoich wadzenie tej regulacji jest konieczne, ze czasu docierały do grona jej klientów roszczeń. względu na to, że obowiązujące dotych- i innych uczestników rynku nierucho- Sytuacja ta, nie pierwsza i zapewne czas rozwiązania niedostatecznie chro- mości. Na początku 2014 roku Sąd nie ostatnia na rynku nieruchomości nią nabywców lokali mieszkalnych Rejonowy dla Wrocławia Fabrycznej zmusza do postawienia sobie pytania i domów jednorodzinnych w sytuacji gdy ogłosił upadłość spółki w opcji z moż- jakie prawa przysługują wierzycielom wykonawca inwestycji ogłaszał upa- liwością zawarcia układu. Oznaczało to, dewelopera w przypadku gdyby Sąd dłość przed ustanowieniem i przenie- że wierzyciele spółki mieli w terminie ogłosił wobec niego upadłość? Czy sieniem na nich odrębnej własności. określonym w postanowieniu Sądu nabywcom lokali mieszkalnych przy- Przepisy te jednak są bardzo ograniczone zgłosić wierzytelności jakie mają wobec sługują jakieś szczególne prawa zwią- i nie rozwiązują, jak pokazuje praktyka, spółki, zaś zarząd (zarząd własny zane z faktem zawarcia umowy dewelo- wielu problemów związanych z upadło- majątkiem spółki pozostawiono upa- perskiej, czy też pozostają oni w sytuacji ścią dewelopera. Regulacja ta znajduje dłemu) znaleźć inwestora, który pomoże identycznej z pozostałymi wierzycie- zastosowanie wyłącznie do: wykonać układ. Podobno taka decyzja lami? Sądu wynikała z faktu, że sama spółka 1) postępowań, które zostały wszczęte Ponieważ obszerność tematu zwią- nie posiadała majątku, pełniła tylko rolę po wejściu w życie ww. Przepisów, zanego ze wszelkimi roszczeniami jakie zarządzającą spółkami celowymi pro- a więc po dniu 28 kwietnia 2012 mogą kierować wierzyciele upadłego wadzącymi poszczególne przedsię- roku; dewelopera przekracza znacznie ramy wzięcia deweloperskie i przyjęte rozwią- 2) postępowań toczących się prze- niniejszego artykułu ograniczę się jedy- zanie miało dać szansę wierzycielom na ciwko deweloperom w rozumieniu nie do omówienia regulacji szczególnej uzyskanie zaspokojenia swoich rosz- art. 3 ustawy OchrNL, tj. przed- dotyczącej roszczeń przysługujących czeń. Najwyraźniej poszukiwania inwes- siębiorcy, w rozumieniu ustawy nabywcom lokali mieszkalnych i domów tora strategicznego dla spółki się nie z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks jednorodzinnych. Wskazać należy na powiodły, bowiem postępowanie ukła- cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, obowiązujące od niedawna, wprowa- 2 dowe zakończyło się w dniu 7 lipca 2014 z późn. zm. ), który w ramach dzone z dniem 29 kwietnia 2012r. na roku, gdy sąd zmienił opcję postępowa- prowadzonej działalności gospo- mocy art. 36 ustawy z 16.9.2011r. nia upadłościowego z opcją układu na darczej na podstawie umowy o ochronie praw nabywcy lokalu postępowanie upadłościowe z opcją deweloperskiej zobowiązuje się do mieszkalnego lub domu jednorodzin- likwidacji. Jednocześnie Sąd umorzył ustanowienia prawa, o którym mo- nego1 [dalej: OchrNL] do ustawy postępowanie, gdyż spółka Gant Deve- wa w art. 1, i przeniesienia tego pra- z 28 lutego 2003r. – Prawo upadłościowe lopment S.A. nie posiadała majątku, wa na nabywcę – wielkość dewe- i naprawcze [dalej: PrUpN]2 w części z którego można by pokryć koszty lopera, forma prowadzenia przez trzeciej po art. 425 PrUpN, nowy rodzaj postępowania upadłościowego. Cały niego działalności czy rozmiar odrębnego postępowania upadłościowe- majątek spółki znajdował się bowiem przedsięwzięcia deweloperskiego go – postępowanie upadłościowe wobec w posiadaniu spółek celowych odpo- pozostają bez znaczenia dla tego deweloperów [Tytuł Ia, art. 4251–4255 wiedzialnych za prowadzenie poszcze- kryterium. Tym samym, z uwagi na gólnych przedsięwzięć inwestycyjnych. Tym samym wierzycielom została jedy- 1 Dz.U. 2011 Nr 232, poz. 1377 nie droga dochodzenia swoich roszczeń 2 Dz.U. 2003 Nr 60, poz. 535, tj. Dz.U. z 2012r. poz. 1112

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 61 - PRAWO

powyższe ograniczenie, upadłość realizowane jest przedsięwzięcie dewe- Rozwiązanie przyjęte w ustawie PrUpN, Gant Development S.A. nie miała loperskie oraz dopłaty wnoszone przez a więc przyjęcie, że środki zgromadzone charakteru upadłości deweloper- nabywców na podstawie art. 4254 ust. 1 na rachunku powierniczym wchodzą do skiej, bowiem umowy z nabywcami pkt 2 ustawy PrUpN. Dotyczy to masy upadłości, stanowi z całą pewno- zawierane były wyłącznie przez wyłącznie środków, które zgodnie ścią regulację szczególną w stosunku do spółki celowe3. Zwrócić należy z regułą ogólną wyrażoną w art. 61 art. 59 ust. 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 4 również uwagę, na kryterium na- PrUpN, w dacie ogłoszenia upadłości 1997 roku Prawo Bankowe [dalej: bywców podlegających ochronie, należały do dewelopera. Ta odrębna PrBank]. Stosownie do regulacji wy- które nie jest co prawda wyrażone masa upadłości może ulec powiększeniu rażonej w PrBank, w chwili ogłoszenia wprost w przepisach ustawy PrUpN wyłącznie o środki wnoszone przez upadłości posiadacza powierniczego nabywców w postaci dopłat, oznacza to, rachunku bankowego środki zgroma- jednak z ustawy OchrNL wywieść że skład masy jest ściśle określony dzone na rachunku podlegają wyłączeniu można, że ochrona przysługiwać i wszystkie inne składniki mienia z masy upadłości. W doktrynie podno- będzie wyłącznie wierzycielom nabywane przez dewelopera w tracie szone jest stanowisko, że rozwiązanie będącym osobami fizycznymi, ale toczącego się postępowania upadłościo- przyjęte w PrUpN jest mniej korzystne nie tylko tym, które nabywają je na wego stają się składnikami ogólnej masy dla posiadacza rachunku, chociażby własne cele mieszkaniowe (art. 3 upadłości. W odniesieniu do środków z tego względu, że doprowadzi do ust. 4). Zatem nabycie odrębnej zgromadzonych w tej masie zgroma- opóźnienia w wypłacie środków zgro- własności lokalu mieszkalnego lub dzenie nabywców (obligatoryjny organ madzonych a może również prowadzić domu jednorodzinnego nie musi upadłości deweloperskiej) może następ- do ograniczenia wielkości zaspokoje- nastąpić na cele niezwiązane z dzia- nie podjąć uchwały o formie zaspoko- nia.5 Należy mieć jednak na względzie, łalnością gospodarczą i może służyć jenia swoich roszczeń poprzez zaspo- że przyjęcie takiego rozwiązania ułatwia dalszej odsprzedaży; kojenie się ze środków zgromadzonych z kolei wykonanie uchwał podejmo- 3) ostatnim kryterium uzasadniającym na mieszkaniowych rachunkach powier- wanych przez zgromadzenie nabywców, zastosowanie odrębnego postępo- niczych, o których mowa w OchrNL, w szczególności uchwały o kontynuacji wania upadłości dewelopera jest albo o kontynuacji przedsięwzięcia przedsięwzięcia deweloperskiego przez określenie rodzaju nieruchomości deweloperskiego przez zarządcę, gdy zarządcę lub syndyka. Zwrócić należy nabywanych przez wskazane pod- odebrano zarząd własny upadłemu, albo uwagę, że w odniesieniu do innych mioty. Otóż dotyczy ona wyłącznie syndyka i wysokości dopłat koniecznych wierzycieli dewelopera (np. nabywcy nieruchomości będących lokalami do jego zakończenia albo o zawarciu lokali użytkowych, nabywcy lokalu mieszkalnymi lub domami jedno- układu, o którym mowa w art. 271 ust. 1 mieszkalnego będącego osobą prawną), rodzinnymi. Tym samym w przy- PrUpN (układ likwidacyjny). których wierzytelności nie będą zaspo- padku zawarcia umowy, której Przystępując do omówienia środków kajane w niniejszym postępowaniu przedmiotem jest lokal o charak- zgromadzonych na mieszkaniowych odrębnym, zastosowanie znajdzie reguła terze użytkowym wspomniana rachunkach powierniczych, wskazać ogólna wyrażona w art. 59 ust. 5 PrBank regulacja nie znajdzie do niej należy, że bardzo wiele inwestycji w sytuacji, gdy będą oni prowadzili zastosowania. Jak wskazuje powyż- deweloperskich realizowanych po wej- rozliczenia z deweloperem za pośred- sze zestawienie zakres zastoso- ściu w życie omawianej regulacji nadal nictwem rachunku powierniczego. wania postępowania odrębnego odbywało się bez wykorzystywania W konsekwencji ich środki pieniężne wobec deweloperów jest zatem rachunków powierniczych. Przepisy zgromadzone na tych rachunkach zawężony i nie znajduje zastoso- ustawy OchrNL dopuszczały taką zostaną wyłączone z masy upadłości. wania do wszystkich kontrahentów możliwość, jeżeli inwestycja została W skład osobnej masy upadłości dewelopera. rozpoczęta przed 29 kwietnia 2012r. wchodzi również prawo własności lub Zatem, nie wszyscy wierzyciele upad- prawo użytkowania wieczystego nieru- Powyżej uczynione zastrzeżenia łego dewelopera mogą posiadać środki chomości wraz z ciążącymi na nim stanowią punkt wyjścia do omówienia zgromadzone na rachunkach powier- ograniczonymi prawami rzeczowymi skutków ogłoszenia upadłości wobec niczych. Tylko na marginesie wskazuję, oraz ujawnionymi w księdze wieczystej dewelopera. Z chwilą ogłoszenia że ustawa OchrNL przewiduje dwa roszczeniami osobistymi. W tym miejscu upadłości dewelopera powstaje odrębna rodzaje rachunków powierniczych służą- należy wskazać, na sporą kontrowersję masa upadłości z której wyżej wskazani cych przekazywaniu środków przez wywołaną tą regulacją. Z przepisu wierzyciele mogą zostać zaspokojeni nabywcę deweloperowi: zamknięty art. 4252 ust. 1 PrUpN wynika jedno- z pierwszeństwem przed pozostałymi i otwarty, różnica pomiędzy nimi polega znacznie, że osobna masa upadłości wierzycielami. Masa upadłości ograni- na terminie wypłaty środków przez bank służy zaspokojeniu w pierwszej kolej- czona jest do jednego przedsięwzięcia na rzecz dewelopera. Dla rachunku ności nabywców lokali mieszkalnych lub deweloperskiego, zatem, ile prowa- otwartego przewidziano dodatkowo domów jednorodzinnych, objętych tym dzonych przez dewelopera odrębnych dwie formy zabezpieczeń: gwarancję przedsięwzięciem. Od razu zwraca przedsięwzięć, tyle osobnych mas bankową i gwarancję ubezpieczeniową. uwagę okoliczność, że w przypadku upadłości. Reguła ta wynika wprost z art. 2 425 ust. 2 ustawy PrUpN. W skład masy 3 Wypowiedź sędziego J. Horobiowskiego, przewodniczącego VIII Wydział Gospodarczy wchodzą: środki zgromadzone na miesz- ds. Upadłościowych i Naprawczych, Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej dla Pap, kaniowych rachunkach powierniczych, po ogłoszeniu postanowienia Sądu prawo własności lub prawo użytkowania 4 Dz.U. 1997 Nr 140, poz. 939 tj. Dz.U. z 2012r. poz. 1376 wieczystego nieruchomości, na której 5 Tak S.Gurgul, Prawo upadłościowe i naprawcze. Komentarz do art. 4252. Wyd. 9, Warszawa 2013

Wrzesieñ 2014 - 62 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAWO

nych w ustawie z dnia 6 lipca 1982r. deweloperskiego i wysokości dopłat o księgach wieczystych i hipotece7 koniecznych do jego zakończenia. [dalej: Kwh], stosownie do których Kwestia samych dopłat nie została ujawnione w księgach wieczystych jednak dopracowana w ustawie i może ograniczone prawo rzeczowe ma pier- rodzić wiele problemów praktycznych. wszeństwo przed takim prawem nie- Przepisy nie regulują problemu kosztów ujawnionym wcześniej w księgach postępowania upadłościowego toczą- wieczystych. Stanowisko to, nie wyklu- cego się wobec dewelopera, zaś wskazać cza oczywiście pierwszeństwa zaspo- należy, że konieczność doprowadzenia kojenia praw nabywcy, nakazuje jednak przedsięwzięcia do końca wiąże się nie respektować reguły wyrażone w art. 345 tylko z kosztami związanymi stricte ust. 2 ustawy PrUpN. Zatem jeżeli, z budową ale i comiesięcznymi kosztami (a tak bywa najczęściej), gdy nieru- np. roszczenie nabywcy o wybudowanie syndyka lub zarządcy (prawdopodobnie chomość obciążona jest ograniczonym budynku, ustanowienie odrębnej włas- również związanymi z zatrudnieniem prawem rzeczowym w postaci hipoteki, ności lokalu i przeniesienia tej odrębnej inspektora nadzoru) – stąd konieczność dochodzić by mogło do kolizji pier- własności lokalu na nabywcę zostanie przewidzenia w ramach dopłat również wszeństwa. Stosownie bowiem do treści wpisane wcześniej do księgi wieczystej tych kosztów. Syndycy lub zarządcy art. 336 PrUpN sumy uzyskane z likwi- niż roszczenie wierzyciela hipotecznego, mogą nie być bowiem przygotowani do dacji rzeczy, wierzytelności i praw korzysta ono z zaspokojenia w pierwszej prowadzenia dużych inwestycji budo- obciążonych hipoteką, zastawem, zasta- kolejności. Decydująca jest tym samym wlanych. Brak jest również regulacji wem rejestrowym, zastawem skarbo- chwila złożenia wniosku o wpis, sto- dotyczącej wysokości samych dopłat, wym i hipoteką morską przeznacza się na sownie do regulacji art. 12 ust. 1 i art. 29 w tym podstaw w oparciu o jakie należy zaspokojenie wierzycieli, których wie- ustawy Kwh. Mając powyższe na ją ustalić. Wydaje się prawidłowym, aby rzytelności były zabezpieczone na tych względzie trzeba wskazać na uprzywile- syndyk lub nadzorca kontynuujący rzeczach lub prawach z zachowaniem jowaną pozycję banków zabezpieczo- inwestycję dokonał wstępnego oszaco- przepisów ustawy. Kwoty pozostałe po nych hipoteką na nieruchomości, w sy- wania kosztów koniecznych na dokoń- zaspokojeniu tych wierzytelności wcho- tuacji gdy deweloper ogłosi upadłość. czenie inwestycji, gdyż warunkują one dzą do funduszów masy upadłości. Jakie Bowiem również w przypadku gdy tak naprawdę zasadność podejmowania zatem reguły należy stosować przy zgromadzenie nabywców podejmie uchwały o kontynuacji inwestycji. Brak rozstrzyganiu kolejności zaspokojenia uchwałę o kontynuacji przedsięwzięcia jest także regulacji, co w wypadku gdyby wierzycieli? Prosta wykładania zasady deweloperskiego i w konsekwencji nabywcy pomimo podjęcia uchwały 2 pierwszeństwa wyrażonej w art. 425 przeniesienia na nich własności nieru- o dopłatach, nie dokonywali ich. ust. 2 PrUpN jako bezwzględnej podsta- chomości przez syndyka, wraz z nieru- Prawidłowym wydaje się przyjęcie, że wy zaspokojenia roszczeń nabywców chomością dojdzie najprawdopodobniej syndyk dochodzić ich będzie w oparciu przed roszczeniami wierzycieli hipo- do przeniesienia hipoteki, zgodnie o zasady ogólne (nie widzę bowiem tecznych doprowadziłaby de facto do z regułami wyrażonymi w art. 76 Kwh. podstaw aby sama uchwała mogła pokrzywdzenia tych drugich, w dużej Brak jest bowiem szczegółowej regulacji stanowić dokument zrównany w skut- mierze odpowiedzialnych za finasowa- w tej kwestii, ustawa nie stanowi, kach z tytułami egzekucyjnymi) – nikt nie inwestycji. W doktrynie podnoszone że sprzedaż w trybie art. 4255 ust. 1 chyba jednak nie uwzględnił czasu są zgodnie głosy przeciwne takiej 6 PrUpN ma skutki sprzedaży egzeku- koniecznego do odzyskania środków. wykładni wskazanego przepisu . Pomi- cyjnej, co prowadziłoby do przyjęcia, że Nie wiadomo, co w wypadku gdy część mo bowiem, dość jednoznacznego nabycie nieruchomości następuje bez mieszkań dokończonych również w wy- sformułowania nie sposób dopuścić obciążeń. Zatem nabycie w tym trybie niku dopłat nabywców sprzedaje syndyk wykładnię, w której nabywcy prawa do nieruchomości bez obciążenia hipo- albo zarządca po zakończeniu przed- lokalu mieszkalnego lub domu jedno- tecznego jest możliwe tylko gdy umowa sięwzięcia deweloperskiego, gdy upa- rodzinnego stanowić by mieli nad wyraz ustanawiająca hipotekę przewiduje dłość dewelopera trwa nadal – czy uprzywilejowaną grupę wierzycieli zwalnianie wyodrębnionych lokali spod syndyk zobowiązany jest do zwrotu zaspokajaną z pominięciem reguł wyra- hipoteki i postanowienie to jest ujawnio- odpowiedniej części dopłat? żonych w art. 336, 345 ust. 1 i 346 ust. 1 ne w księdze wieczystej (art. 76 ust. 4 Jak widać samo postępowanie, ustawy PrUpN. W szczególności, że Kwh). regulacja POchrNL dopuszcza obciąża- pomimo, że cele jego ustanowienia były nie nieruchomości hipoteką, zaś wpro- W skład masy upadłości wchodzą słuszne, rodzi wiele problemów z któ- wadzając odrębne postępowanie upa- również dopłaty dokonywane przez rymi będą musieli się zmierzyć nabywcy dłościowe wobec deweloperów ustawo- nabywców w przypadku, gdy stosownie w przypadku ogłoszenia przez sąd upa- 4 dawca nie wyłączył zastosowania do brzmienia art. 425 ust. 1 pkt 2 PrUpN dłości dewelopera. Rozwiązania wypra- art. 336 i 345 PrUpN, jak to uczynił zgromadzenie nabywców podejmie cuje praktyka, prawdopodobnie kosztem w przypadku art. 91 ust. 2 PrUpN uchwałę o kontynuacji przedsięwzięcia nabywców lokali. (z zastrzeżeniem 4254 ust.1). W uzasad- nieniu takiego stanowiska wskazuje się 6 Takie w: I. Heropolitańska, A. Drewicz-Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, Komentarz do wybranych na wyraźne odwołanie regulacji art. 345 przepisów Prawa upadłościowego i naprawczego [w:] I. Heropolitańska, A. Drewicz-Tułodziecka, ust. 1 do zasad pierwszeństwa w ujęciu K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz. Warszawa 2013, oraz S. Gurgul w .Gurgul, Prawo upadłościowe (…) oraz D. Chrapoński materialnym, a więc zasad rozstrzyga- w Odrębne postępowanie(…)., jących o pierwszeństwie praw wyrażo- 7 Dz.U. 1982 Nr 19, poz. 147 ,tj. Dz.U. z 2013r. poz. 707

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 63 - ANALIZY

ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH NIERUCHOMOŒCI GRUNTOWYCH NA RYNKACH dr Marian B³a¿ek Biuro Doradztwa Inwestycyjnego i Wyceny LOKALNYCH MIASTA I GMINY Nieruchomości w Pobiedziskach WIEJSKIEJ GNIEZNO CZÊŒÆ II

pierwszej części analizy W wyniku analizy cen na rynku gminy przedstawiono wyniki ba- wiejskiej Gniezno zaobserwowano, że W dania w segmencie transakcji najwyższą średnią ceną jednostkową nieruchomości gruntowych niezabudo- cechowały się obręby położone na zachód wanych przeznaczonych lub położonych od Gniezna: Piekary (83,61 zł/m2) na terenach przewidzianych pod zabu- i Skierszewo (66,74 zł/m2), oraz na Szymon B³a¿ek dowę mieszkaniową zawartych w latach wschód od miasta: Wełnica (74,68 zł/m2) Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu Katedra Inwestycji i Nieruchomoœci 2012-2013. Zakres przestrzenny badania objął gminę wiejską Gniezno (Rysu- Rysunek 1 nek 1). W tej części natomiast zaprezen- Obszar przestrzenny badania obejmujący miasto Gniezno oraz przyległe obręby towane zostaną wyniki badania obejmu- gminy wiejskiej Gniezno jące miasto Gniezno. W celu wyselekcjonowania transak- cji będących przedmiotem badania posłużono się następującymi kryteriami: powierzchnia nieruchomości gruntowej od 500 do 3000 m2, przeznaczenie pod budownictwo jednorodzinne, kształt nieruchomości umożliwiający realizację inwestycji, a także lokalizacja w od- ległości maksymalnie 1,5 km od granicy administracyjnej miasta Gniezno (poszu- kiwano transakcji, które położone są jak najbliżej sąsiadujących z miastem obrę- bów gminy wiejskiej Gniezno). W trakcie badania wyselekcjono- wano 77 transakcji. Średnia cena jedno- stkowa ze zbioru wyniosła 100,28 zł/m2. Następnie, po odrzuceniu ze zbioru transakcji o cenach znacznie odbiega- jących od średniej (i osiągnięciu współ- czynnika zmienności na poziomie 24,8%), otrzymano zbiór 51 transakcji o cenie średniej 82,34 zł/m2. Zakres cenowy znajdował się w przedziale od 46,67 zł/m2 do 121,95 zł/m2. Źródło: www.google.pl/map

Wrzesieñ 2014 - 64 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

i Osiniec (65,12 zł/m2). Badając zależ- Wykres 1 ności pomiędzy cenami uzyskiwanymi na Zbiorowość transakcji wyselekcjonowanych w trakcie badania lokalnego rynku obszarze wiejskim a cenami nierucho- miasta Gniezno w latach 2012-2013 mości zlokalizowanymi na terenie miasta, poszczególne transakcje zawarte na terenie Gniezna przypisano, ze względu na bliskie położenie, do sąsiadujących obrębów wiejskich. W ten sposób tran- sakcje zawarte na rynku lokalnym miasta Gniezno pogrupowano na: „Dalki- Mnichowo”, „Skiereszewo-Piekary” oraz „Osiniec-Szczytniki Duchowne” i „Weł- nica-Jankowo Dolne”1. W Tabeli 1 przedstawiono wynik badania rynku lokalnego miasta Gniezno w podziale na ww. grupy oraz ceny średnie jednostkowe z właściwych obrębów gminy wiejskiej Gniezno. Jak można zaobserwować zarówno na obszarze rynku lokalnego miasta Gniezno Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych udostępnionych przez PODGiK w Gnieźnie jak i na terenie sąsiednich obrębów gminy wiejskiej: Osiniec i Szczytniki Duchowne Tabela 1 zawartych zostało najwięcej transakcji. Zestawienie średnich cen jednostkowych z podziałem na grupy (kryterium W 2012r. na terenie miasta Gniezno na przestrzenne) obszarze sąsiadującym z obrębami Osiniec-Szczytniki Duchowne zanotowa- no 6 transakcji, a w 2013r. nastąpił istotny wzrost aktywności transakcyjnej tego obszaru, w wyniku którego odnotowano 13 transakcji. Z drugiej strony w obrębach gminy wiejskiej w relacji rok do roku nastąpił spadek aktywności transakcyjnej z 21 umów sprzedaży w 2012r. do 10 w 2013r. Na kolejnym pod względem liczby transakcji obszarze „Dalki- Mnichowo” także nastąpił wyraźny wzrost aktywności rynku (3 w 2012r. i 11 w 2013r.). Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych udostępnionych przez PODGiK w Gnieźnie Zauważalnie mniej umów sprzedaży zawarto zarówno na obszarze „Skieresze- 1 W trakcie badania, odnotowano również po jednej transakcji nieruchomości zlokalizowanych w pobliżu wo-Piekary” w mieście Gniezno jak i na obrębów Obora oraz Goślinowo, a transakcje te przypisano odpowiednio do grup „Skiereszewo-Piekary” terenie obrębów Skiereszewo-Piekary. oraz „Wełnica-Jankowo Dolne”.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 65 - ANALIZY

Po części miało to wpływ na poziom cen Wykres 2 średnich, które w zastosowanym podziale Relacja poziomu cen średnich jednostkowych w odpowiednich grupach były jednymi z najwyższych. Należy transakcji z miasta Gniezno i obrębach gminy wiejskiej Gniezno również zaznaczyć, że nieruchomości położone na tym obszarze znajdują się w pobliżu drogi krajowej nr 5 i trasy S5, które stanowią dogodne połączenie m.in. z Poznaniem – stolicą regionu. Relację cen średnich jednostkowych pomiędzy obszarami miejskimi a obręba- mi wiejskimi prezentuje Wykres 2. Najwyższą średnią cenę jednostkową 91,21 zł/m2 uzyskały nieruchomości po- łożone w Gnieźnie, na obszarze sąsia- dującym z obrębami Osiniec-Szczytniki Duchowne. Większość transakcji zloka- lizowana była przy ulicach (lub w zasię- gu) Starowiejskiej i Leśnej, które łączą miasto Gniezno z obrębem Osiniec. W kolejnych latach, można spodziewać się wzrostu popytu na transakcje w tym rejonie, co może doprowadzić do wzrostu cen. W trakcie badania zaobserwowano, że wiele nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jedno- Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych udostępnionych przez PODGiK w Gnieźnie rodzinne to działki powstałe w wyniku podziału dużych obszarów. Z tego względu zbadano poziom cen uzyskiwa- nych w obrocie nieruchomościami nieza- budowanymi o powierzchni powyżej 3.000 m2 z terenu gminy wiejskiej Gniezno (Wykres 3). W pierwszej kolejności transakcje te pogrupowano w zależności od po- wierzchni wg przedziałów: do 10.000 m2 i powyżej 10.000 m2. Średnia cena jednostkowa nieruchomości o takich Wykres 3 parametrach wyniosła odpowiednio: Ceny jednostkowe nieruchomości o powierzchni powyżej 3.000 m2 z obszaru 31,31 zł/m2 i zaledwie 4,70 zł/m2. gminy wiejskiej Gniezno w zależności o powierzchni Z uwagi na tak duże zróżnicowanie cenowe przystąpiono do grupowania nieruchomości ze względu na przezna- czenie lub kierunki zagospodarowania przewidziane dla danej nieruchomości. W pierwszej grupie, tj. nierucho- mości gruntowych niezabudowanych o powierzchni do 10.000 m2 wystąpiła jedna nieruchomość o przeznaczeniu na tereny rolne bez prawa zabudowy, którą odrzucono. Pozostałe transakcje to grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe (ew. zagrodowe) oraz przewidziane na cele turystyczne. Z uwa- gi na zbliżony poziom cen, grunty o przeznaczeniu dopuszczającym zabu- dowę całoroczną (np. letniskową) przyjęto do dalszej analizy. Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych udostępnionych przez PODGiK w Gnieźnie

Wrzesieñ 2014 - 66 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

Z kolei wśród nieruchomości o po- 2 Tabela 2 wierzchni przekraczanej 10.000 m Zestawienie średnich cen jednostkowych nieruchomości o powierzchni wystąpiło 7 transakcji położonych na pow. 3.000 m2 z obszaru gminy wiejskiej Gniezno w latach 2012-2013 terenach niedopuszczających zabudowy (grunty orne i dolesienia). Średnia powierzchnia tych nieruchomości wy- niosła 5.5980 m2 a cena jednostkowa 4,19 zł/m2. Transakcje te, z uwagi na zakaz zabudowy, odrzucono. W Tabeli 2 przedstawiono zesta- wienie transakcji przyjętych do analizy. Badanie wykazało duże zróżnicowa- nie cenowe transakcji, których przed- miotem były nieruchomości o po- wierzchni powyżej 3.000 m2. Należy Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych udostępnionych przez PODGiK w Gnieźnie oczekiwać, że grunty, które w większości składają się z jednej działki zostaną Wykres 4 w przyszłości podzielone. Abstrahując Struktura przestrzenna transakcji nieruchomości o powierzchni pow. 3.000 m2 od innych czynników mających wpływ przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej na rynku lokalnym gminy na ceny, należy oczekiwać, że po wiejskiej Gniezno w latach 2012-2013 podziale np. na działki o powierzchni 500-1500 m2 nieruchomości te osiągną znacznie wyższe ceny. W ujęciu przestrzennym najwięcej transakcji odnotowano w obrębach Szczytniki Duchowne (4) oraz Wola Skorzęcka (3). Strukturę transakcji ze względu na położenie przedstawiono na Wykresie 4. Spośród wyselekcjonowanych tran- sakcji najwyższą cenę jednostkową uzyskała nieruchomość o powierzchni 4.448 m2 położona w Jankowie Dolnym – 90,00 zł/m2. W związku z badaniem zależności pomiędzy cenami gruntów położonych w Gnieźnie oraz obrębach sąsiadujących należy podkreślić, że 2 grunty o powierzchni powyżej 3.000 m Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych udostępnionych przez PODGiK w Gnieźnie zlokalizowane w obrębach bezpośrednio sąsiadujących z miastem osiągają wyższe ceny. Co prawda zbiór transakcji Przeprowadzone badanie miało na Pomimo krótkiego okresu analizy nie może zostać uznany za reprezenta- celu obserwację zależności pomiędzy zaobserwowano istotne zainteresowanie tywny, ale najwyższe ceny jednostkowe cenami jednostkowymi nieruchomości strony popytowej nieruchomościami osiągały nieruchomości zlokalizowane gruntowych niezabudowanych z obszaru zlokalizowanymi w bliskim położeniu na wschód i północny-wschód od miasta gmin miejskiej i wiejskiej Gniezno. z drogą S5. W efekcie grunty w obrębach Gniezno, tj. w obrębach: Goślinowo, W trakcie analizy zaobserwowano sąsiadujących od zachodu z miastem Jankowo Dolne, Szczytniki Duchowne wzrost aktywności transakcyjnej na Gniezno osiągają wyższe ceny średnie i Osiniec. Średnia cena jednostkowa dla obszarze miasta Gniezno sąsiadującym niż te położone od zachodu. Niemniej, wymienionych obrębów wyniosła z obrębami gminy wiejskiej. Obszary te już w latach 2012-2013 zauważalny był ulegają dalszemu rozwojowi m.in. na 31,07 zł/m2. Z kolei średnia dla obrębów: spadek możliwości strony podażowej, skutek podnoszenia jakości infrastruk- Dębówiec, Ganina, Lulkowo, Kalina, czego efektem była znacznie mniejsza tury technicznej. Z uwagi na znaczny liczba zawartych transakcji (zarówno na Lubochnia, Wierzbiczany i Wola potencjał gruntowy obrębów wiejskich terenie miasta jak i obrębów sąsiednich) Skorzęcka, położonych również na bezpośrednio sąsiadujących z Gnieznem wschód od Gniezna, ale nie sąsiadu- należy w następnych latach oczekiwać po stronie zachodniej. Z tego względu jących bezpośrednio z miastem wyniosła wzrostu aktywności rynku lokalnego. w najbliższych latach należy spodziewać zaledwie: 6,97 zł/m2. Ponadto wszystkie się wzrostu cen nieruchomości zarówno Ewentualny wzrost cen może zostać te nieruchomości do chwili ich sprzedaży w części zachodniej miasta Gniezno jak zniwelowany poprzez aktywność strony wykorzystywane były na potrzeby dzia- i w obrębach: Dalki, Piekary, Skiere- popytowej, która przejawia się szcze- szewo i Mnichowo. łalności rolniczej. gólnie poprzez podziały nieruchomości Po stronie zachodniej miasta Gniezno o znacznych powierzchniach i przygo- odnotowano jedynie dwie transakcje towywanie do sprzedaży działek o po- w obrębach: Dalki, Obora. wierzchni do 3.000 m2.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 67 - PRAKTYKA

CZY WARTO BUDOWAÆ SILN¥ MARKÊ ?

Marek Zieliñski Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu Wprowadzenie W myśl Ustawy o rachunkowości marka Bieg³y S¹du Okrêgowego w Poznaniu wytworzona we własnym zakresie nie [email protected] wartości rynkowej przedsię- może być zakwalifikowana do bilansu biorstw jeszcze kilkadziesiąt lat (przedmiotem ujawnienia po stronie temu decydowały głównie aktywów mogą być wyłącznie składniki O nabyte) toteż nie powoduje wzrostu Wartość marki a wartość będące w ich posiadaniu aktywa trwałe – w latach 70. XX wieku odpowiadały one księgowej wartości przedsiębiorstwa. przedsiębiorstwa przeciętnie za około 83% kapitalizacji Korzyści wynikające z posiadania silnej giełdowej. Sytuacja ta uległa jednak marki kreują większe, niż w przed- Polsce marki stanowią wciąż zmianie – badania z roku 2010 wskazują, siębiorstwach pozbawionych marki, jeszcze niedoceniane aktywa że udział aktywów trwałych obniżył się przyszłe przepływy pieniężne dla firmy – W niematerialne, jednakże ich do około 20%1. W aktualnym, silnie FCFF (m.in. poprzez poziom marży czy rola jako czynnika mającego istotny konkurencyjnym, środowisku rynko- lepsze możliwości rozwoju), co pozwala wpływ na wartość przedsiębiorstwa wym znaczenia nabrały posiadane przez stwierdzić, że wyższa wartość marki wzrasta z roku na rok. Polskie marki przekłada się na wyższą wartość ryn- począwszy od roku 2003 poddawane są przedsiębiorstwa aktywa niematerialne, 4 co niewątpliwie jest następstwem roz- kową przedsiębiorstwa ogółem . Aktywa wycenie w Rankingu Polskich Marek woju nowych gałęzi gospodarki, takich niematerialne, w tym marka, odgrywają Rzeczpospolitej. W edycji z 2013 roku jak branża technologii informacyjnych, szczególną rolę, również w okresie 330 marek było wartych łącznie około farmaceutyczna czy biotechnologiczna, dekoniunktury, kiedy to przedsię- 60,0 mld zł – jest to wartość o 3,2% w których wartości intelektualne posia- biorstwa muszą zmierzyć się z ograni- wyższa w stosunku do roku poprzednie- dają istotne znaczenie. Wśród aktywów czonym popytem, zarówno konsumpcyj- go, natomiast w relacji do pierwszej niematerialnych jednym z najważniej- nym, jak i inwestycyjnym – stąd niezwy- edycji rankingu, który jednak obejmował kle istotnym i ciekawym zagadnieniem 150 marek, wartość ta wzrosła blisko szych jest marka – silna marka prowadzi 5 do wyższego poziomu lojalności klien- jest analiza kształtowania się wartości trzykrotnie , co zdaje się potwierdzać tów, a także do relatywnie większej marki w relacji do wartości przedsię- fakt, że marki na polskim rynku zyskują odporności na pojawiających się na biorstwa. na znaczeniu. rynku nowych konkurentów, co więcej pozwala osiągać wyższą marżę. Ogólna definicja marki mówi, że stanowi ona unikalny znak, symbol czy słowo (lub ich kombinację), który jest wykorzystywany w kreowaniu obrazu w świadomości konsumentów, obrazu identyfikującego produkt i odróżnia- jącego go od produktów konkurencyj- nych, co w przyszłości prowadzi do wzrostu poziomu wiarygodności i satys- fakcji klientów2. Nauki z zakresu mar- ketingu definiują markę jako wyróż- 1 Jak określić wartość marki, M. Hyży, w Gazecie MSP nr 6(134)/2013, czerwiec 2013 niającą się nazwę, za którą odbiorca jest 2 Na podstawie http://www.businessdictionary.com gotowy zapłacić więcej niż w przypadku 3 Kapitał intelektualny zawiera się w różnicy miedzy rynkową, a księgową wartością przedsiębiorstwa; innych produktów niesygnowanych obejmuje siłę ludzkiego umysłu, a także marki, znaki handlowe, jak również aktywa zaksięgowane marką. Ponadto stanowi ona jeden z w wartościach historycznych, których wartość księgowa jest niewspółmierna z rzeczywistą wartością kluczowych elementów kapitału intelek- (Steven M.H. Wallman) tualnego3, który wyjaśnia rozbieżności 4 The Impact of Brand Value Announcements on Firm Value, D. de Beijer, M. Dekimpe, M. Dutordoir, pomiędzy wartościami bilansowymi F.H.M. Verbeeten, February 2009 a wyceną rynkową przedsiębiorstw. 5 Ranking Polskich Marek 2013, Rzeczpospolita, grudzień 2013

Wrzesieñ 2014 - 68 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

W ostatnich latach wzrosła liczba w świadomości klientów, skutkuje ! licencyjnej (w oparciu o zdyskonto- firm konsultingowych oraz publikacji większą odpornością wobec wszelkich wane opłaty licencyjne szacowane badawczych proponujących różne me- zmian sytuacji gospodarczej, co więcej w relacji do przychodów), która tody służące wyznaczeniu wartości wartość marki zazwyczaj nie ulega tak zakłada, że pozbawione marki przed- marki. Wielu przedsiębiorców wyraża znacznym spadkom, jak wartość przed- siębiorstwo byłoby zmuszone do chęć zdobycia wiedzy jak stworzyć silną siębiorstwa7. licencjonowania marki podobnej, i trwałą markę – zasadniczą częścią tego ponosząc przy tym odpowiednio procesu jest zidentyfikowanie czyn- wysokie dodatkowe koszty wynika- ników napędzających wartość marki, Udział wartości marki jące z opłat licencyjnych, które byłyby czyli podstawowych parametrów two- w wartości przedsiębior- niezbędne do osiągnięcia całości rzenia, zarządzania oraz pomiaru jej war- obecnych i planowanych korzyści tości6. Najczęściej stosowanymi meto- stwa traktowanej jako ekonomicznych z prowadzonej dzia- dami wykorzystywanymi w procesie kapitalizacja giełdowa – łalności. W przypadku tej metody wyceny wartości marki są metody wartość posiadanej marki jest odzwier- dochodowe, które opierają się na zdys- aspekty metodologiczne ciedlona za pomocą wartości obecnej kontowanych przepływach przypisanych hipotetycznych opłat licencyjnych. do marki, metody licencyjne, których uwagi na powyższe, warto Jako podstawę określenia wysokości podstawę stanowią zdyskontowane zweryfikować jak w okresach stawki przyjęto zysk z działalności opłaty licencyjne szacowane w odnie- Z spowolnienia gospodarczego operacyjnej powiększony o amorty- sieniu do przychodów bądź zysków czy w Polsce kształtował się udział wartości zację (EBITDA), ponieważ jest to metody porównań rynkowych. marki w kapitalizacji giełdowej wybra- kategoria zysku stosunkowo dobrze nych spółek notowanych na Giełdzie Biorąc pod uwagę wyżej wspo- odzwierciedlająca korzyść dla właści- Papierów Wartościowych w Warszawie. mniane metody wyceny wartości marki cieli marki. Zgodnie z powyższym W analizie wzięto pod uwagę średnio należy podkreślić, że podobnie jak ma to wysokość stawki licencyjnej okreś- roczną8 kapitalizację 30 wybranych miejsce w procesie wyceny przedsię- lono jako 25% średniej rentowności na spółek9, których akcje były publicznie biorstwa, uwzględniają one jej charakter poziomie EBITDA danego przedsię- notowane w okresie od 2004 roku do rynkowy, czyli zmienność marki w rela- biorstwa10. 2013 roku. Dla poszczególnych lat doko- cji do czynników zewnętrznych – przede nano również szacunkowej wyceny wszystkim podstawowych parametrów W powyższych metodach za stopę wartości marek będących w ich posia- otoczenia makroekonomicznego takich dyskontową przyjęto średnioważony daniu przy wykorzystaniu dwóch metod jak poziom PKB, inflacja czy kursy koszt kapitału (WACC), obliczony jako obejmujących 10-letnią prognozę wyni- walutowe – czynniki te poprzez otocze- średnia ważona kosztu kapitału własnego ków: marki oraz kosztu długu. Koszt kapitału nie rynkowe wpływają na kondycję ! całego przedsiębiorstwa, a co za tym dochodowej (w oparciu o zdyskon- własnego marki został obliczony na idzie na wartość marki. Cechą odróżnia- towane zyski przypisane do marki), podstawie wskaźnika beta, potencjału jącą jest jednak fakt, że przy szacowaniu która zakłada dyskontowanie zysków przypisanego do marki oraz przy pomocy wartości marki pod uwagę należy wziąć na poziomie operacyjnym (EBIT), modelu wyceny aktywów kapitałowych również czynniki marketingowe, czyli których osiąganie przypisuje się wyko- CAPM, przy czym wskaźnik beta dla emocje i relacje, które wiążą klientów rzystaniu marki w prowadzonej dzia- przedsiębiorstwa ustalono na poziomie i produkty markowe. Jak już wcześniej łalności. Udział marki w zyskach 1,0, natomiast wskaźnik beta dla marki – zostało wspomniane cechą charakte- operacyjnych w zależności od spółki 1,75, co jest oczywiście pewnym uprosz- rystyczną marki jest jej unikalność, ustalono w przedziale 25-30%; czeniem, jednak dopuszczalnym z punktu dzięki czemu może ona zaistnieć widzenia dokonanej analizy. Stopa wolna w świadomości klientów. od ryzyka odpowiadała rentowności 10-letnich obligacji Skarbu Państwa Ogólne pogorszenie klimatu gospo- w grudniu każdego roku z okresu darczego wiąże się z obniżeniem popytu analizy11. Premię za ryzyko z kolei przy- na oferowane przez przedsiębiorstwa jęto na poziomie 6,0-6,5%. Koszt długu produkty, co prowadzi do ograniczenia oszacowano na podstawie stawki WIBOR wydatków inwestycyjnych, redukcji 3M odnotowanej na koniec każdego kosztów, również tych związanych roku12, powiększonej o marżę 1,5 p.p. z marką. W tym okresie szczególną rolę odgrywają czynniki marketingowe. 6 Obecność marki w świadomości od- Valuation of brands and intellectual capital, P. Fernandez, November 2013 7 biorców wiąże się z wyższym poziomem Doradztwo gospodarcze PLUS, Grant Thornton, czerwiec 2010 ich przywiązania do produktów sygno- 8 Średnia ważona dziennym wolumenem obrotu w ciągu danego roku, obliczona na podstawie danych portalu www.gpwinfostrefa.pl wanych daną marką, co jest szczególnie 9 Wybrane spółki to: Wawel, Amica, ZT Kruszwica, LPP, Mieszko, Śnieżka, PKN Orlen, Alma, Indykpol, ważne w okresie pogarszającej się TVN, CCC, Graal, Lotos, Próchnik, Bakalland, Gino Rossi, Wojas, Forte, Duda, Farmacol, Kęty, koniunktury, gdyż dzięki silnej marce Monnari, Pamapol, Comarch; Eurocash, Lentex, Groclin, Decora, Orbis; przedmiotem dalszej analizy klienci niechętnie rezygnują z produktów będzie weryfikacja wniosków na bardziej licznej próbie spółek z GPW i są skłonni zapłacić więcej za dokonanie 10 Use Of The 25 Per Cent Rule In Valuing IP, Robert Goldscheider, John Jarosz And Carla Mulhern, zakupu, co istotnie przekłada się na December 2002 wartość marki. W efekcie można stwier- 11 Źródło: BZ WBK MAKROskop za lata 2004-2013 dzić, że wyższy poziom siły marki 12 Źródło: BZ WBK MAKROskop za lata 2004-2013

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 69 - PRAKTYKA

Jako, że trudno jednoznacznie wy- odrębnić dane finansowe grup kapitało- Wykres 1 wych odnoszące się do danej marki oraz Dynamika wzrostu PKB oraz udział wartości marki w kapitalizacji przedsiębiorstwa w latach 2004-2013 w ujęciu rocznym (%) przedstawiona wycena wartości marek stanowi jedynie uproszczony szacunek, i j c

w celu uniknięcia błędu przeszacowania a z i l a

wartości, w procesie wyceny posłużono t i p

się wynikami przedsiębiorstw zaprezen- a k B

K w

towanymi w jednostkowych sprawoz- i P

k a r k a

daniach finansowych w poszczególnych i m m

i a

latach. Ponadto wartość marek w analizie c n ś y o t oszacowano w oparciu o prognozę D r

13 a w

przyszłych wyników spółek . ł a i Kluczowe z puntu widzenia niniej- z d szej analizy wydaje się kształtowanie U udziału wartości marki w wartości kapitalizacji w okresach pogarszającej Dynamika PKB Udział wartości marki w kapitalizacji się koniunktury w Polsce. Analizując dynamikę wzrostu gospodarczego, spo- Źródło: opracowanie własne na podstawie danych publikowanych przez EUROSTAT 2013 wolnienie jego tempa wzrostu miało oraz Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie miejsce w latach 2005, 2009 a także 2012-2013, przy czym najbardziej Wykres Dynamika wzros- Millward), wzrósł udział wartości marki znaczny spadek wzrostu PKB nastąpił w kapitalizacji przedsiębiorstwa (Ranking w roku 2009, dynamika wzrostu PKB tu PKB oraz udział war- Brand Finance), natomiast wartość 10 wyniosła wówczas 1,6% w stosunku do tości marki w kapitalizacji pierwszych marek nie uległa w 2008 roku roku poprzedniego. przedsiębiorstwa w latach znaczącym zmianom (Interbrand)14. Jak już wspomniano wcześniej, Jako, że silna marka wiąże się z wy- szacunkowe wartości marek, będących 2004-2013 w ujęciu rocz- soką pozycją na rynku oraz zaufaniem w posiadaniu 30 spółek giełdowych nym (w %) - Wykres 1 konsumentów, jej wartość nie podlega uwzględnionych w badaniu, odniesiono tak znacznym spadkom w okresie wiatowe tendencje w zakresie do ich średniej kapitalizacji w poszcze- dekoniunktury, co pozwala osiągać kształtowania się wartości marek gólnych latach. Najwyższy, przeciętny wyższe korzyści przedsiębiorstwom udział wartości marki w kapitalizacji Ś uzasadniają, że w obliczu global- nego kryzysu, jaki miał miejsce w roku będącym ich właścicielami. Należy giełdowej (mierzony medianą) wystę- jednak zwrócić uwagę, że marki będące pował w latach 2004-2005, 2009 oraz 2008, wartości silnych międzynaro- dowych marek nie uległy istotnym szczególnymi aktywami niematerial- 2012 (wynosił ok. 17-20%) – wyniki te nymi, narażone są na szybką utratę wskazują na zasadność twierdzenia zmianom. Potwierdzeniem są opubliko- wane przez firmy doradcze, zajmujące się swojej wartości na skutek nagłego o wyższej odporności marki na wahania wyceną marek, rankingi w roku 2009, obniżenia poziomu zaufania konsu- koniunktury, gdyż właśnie w tych latach według których: wartość 100 najcen- mentów wynikającego z nieprzewi- w Polsce miało miejsce spowolnienie niejszych światowych marek wzrosła dzianych zdarzeń. gospodarcze. Warto przy tym zwrócić w roku 2008 o około 2,0% (Ranking uwagę, iż najwyższy udział odnotowano w roku 2012, co stanowi potwierdzenie dla wcześniej postawionej tezy, że 13 W zależności od roku, którego dotyczyła wycena, w prognozie wykorzystano rzeczywiście osiągnięte polskie marki w kolejnych latach zyskują przez spółki wyniki w latach 2004-2013 na znaczeniu. 14 Doradztwo gospodarcze PLUS, Grant Thornton, czerwiec 2010

Wrzesieñ 2014 - 70 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

Podsumowanie liczba odbiorców produktów bądź usług, marką. Na spowolnienie gospodarcze zwiększenie sprzedaży produktów syg- bardzo często reakcją menadżerów jest easumując, aktywa niematerial- nowanych daną marką dotychczasowych redukcja nakładów na budowanie świa- ne, wśród których wymienić klientom, wzrost lojalności klientów domości marki oraz szeroko pojętych R należy również markę, w zna- i możliwości rozszerzenia marki na nowe wydatków marketingowych związanych czącym stopniu przyczyniają się do produkty kluczowe wydaje się, że silna z aktywami niematerialnymi, co może tworzenia wartości przedsiębiorstwa. marka przyczynia się przede wszystkim się okazać decyzją błędną z punktu Z analizy udziału wartości marki do stabilności dochodów przedsię- widzenia akcjonariuszy. Dalej idącą w wartości kapitalizacji giełdowej biorstwa. Jest to rezultat przywiązania hipotezą, która będzie podlegała wery- wynika przede wszystkim, że nabiera konsumentów do marki, co nawet fikacji w kolejnych analizach jest to, że ona szczególnego znaczenia w okresie w okresie pogarszającej się koniunktury, marka jako składnik aktywów bardziej spowolnienia dynamiki wzrostu gos- nie przekłada się na tak znaczący spadek odporny na wahania koniunktury podarczego. Pozwala to odpowiedzieć na sprzedaży danych produktów bądź usług. gospodarczej, może prowadzić do pytanie, dlaczego warto inwestować Świadomość siły i wartości marki osiągnięcia stabilizacji wartości spółki i budować silną markę. Oprócz oczywis- pozwala na odpowiednie budowanie w długim terminie czasu, obejmującym tych korzyści wiążących się z posiada- strategii rozwoju przedsiębiorstwa obej- co najmniej pełen cykl koniunkturalny. niem silnej marki jakimi są zwiększona mującej także strategię zarządzania

PODZIÊKOWANIA

Biuletyn wydano dziêki pomocy

1. CENTRUM WYCENY MIENIA SP. Z O.O. Adam Futro, Grzegorz Szczurek

2. KANCELARIA RZECZOZNAWCÓW MAJ¥TKOWYCH Tomasz Lis, Maciej Mizera

3. POZ-BUD Jerzy Miko³ajczak

4. PROJNORM Andrzej Jakubowski

5. ANWO NIERUCHOMOŒCI Andrzej WoŸniak, £ukasz WoŸniak

6. LESZCZYÑSKIE BIURO WYCEN I OBROTU NIERUCHOMOŒCIAMI Marian Witczak

7. WYCENA-EKSPERT s.c. Banaœ-Poszyler

8. Kancelaria Rzeczoznawców Maj¹tkowych REMIN Janusz Walczak

9. KANCELARIA RZECZOZNAWCY MAJ¥TKOWEGO Robert Dobrzyñski

10. BZM

OD REDAKCJI

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 71 - PRAKTYKA

STREFA ODDZIA£YWANIA, PAS TECHNOLOGICZNY A FAKTYCZNY SPOSÓB KORZYSTANIA CZYLI S£U¯EBNOŒÆ PRZESY£U

Bieg³y S¹du Okrêgowego w Poznaniu Wstęp a należą do zupełnych podstaw warszta- ontrowersje wokół problemu tu. Cóż zatem dzieje się w sferze wycen narastają od kilku lat. Środo- na potrzeby służebności przesyłu czy wisko naukowe i zawodowe, bezumownego korzystania, skoro nie K radzimy sobie w elementarnych zasa- związane z zagadnieniem tworzą quasi- Obniżenie wartości czy prawo, mające służyć wyłącznie rzeczo- dach dobrego rzemiosła. Z pewnością służebność przesyłu ? znawcom majątkowym, którzy dobro- chaos wprowadzany kolejnymi rewo- wolnie podporządkowują się zasadom lucyjnymi zmianami nie służy pozy- racając do meritum, pragnę wyceny stworzonym przez nich samych. tywnie tej dziedzinie naszego zainte- wyznać, że jako rzeczo- Skoro na stronie Federacji można resowania zawodowego. W znawca majątkowy z długo- wyczytać, że Standardy są zalecane do Trudno oczekiwać, że kolejna wersja letnim stażem, mam problem ze zrozu- stosowania jako zasady dobrej prak- Standardu KSWS 4 pod nazwą „Okreś- mieniem aktualnego brzemienia projektu tyki zawodowej i dorobek środowiska, lanie wartości odszkodowań i wyna- Standardu „Określanie wartości odszko- rzeczoznawcom majątkowym zrzeszo- grodzeń należnych z tytułu lokalizacji, dowań i wynagrodzeń należnych z tytułu nym w sfederowanych stowarzysze- budowy i korzystania z nieruchomości na lokalizacji, budowy i korzystania z nie- niach, to co z pozostałą częścią wyce- potrzeby urządzeń przesyłowych” zosta- ruchomości na potrzeby urządzeń niającej społeczności ? nie szybko uzgodniony z właściwym przesyłowych”. Kształtowanie kolejnej W sytuacji braku regulacji prawnych, ministerstwem na podstawie art. 175 wersji i treści projektu przypomina pracę brak jest jasnych reguł określających na ust. 6 ustawy z o gospodarce nierucho- rzeźbiarza, który z dorodnego konara czym ma opierać się warsztat rzeczo- mościami. Zawiła w znaczeniu i niepre- próbuje stworzyć dzieło, a ostatecznie znawców majątkowych – wszystkich, cyzyjna norma zawodowa, która wzbu- zostaje mu kijek do podparcia. Nadzieja sfederowanych i tych niezrzeszonych. dza kontrowersje zarówno operatorów w tym, że autorzy stworzą teraz solidne Czy zatem wystarczy oprócz prze- sieci jak i właścicieli nieruchomości nie narzędzia i rzeczywiste procedury nie- strzegania prawa, opierać się o własne, nastawia pozytywnie w kwestii aprobaty zbędne dla rzeczoznawcy majątkowego logiczne przemyślenia, indywidualne ministerstwa. W końcu do tej pory wiele w postaci szkoleń i warsztatów. innych, podstawowych Standardów nie dobre zasady praktyki? Moje doświad- W mojej dotychczasowej praktyce czenia z tą tematyką wskazują, że znalazło uznania legislacyjnego. opierałem się na Standardzie KSWS 4 właściwym rozwiązaniem jest postę- Sytuacja ze Standardami jest o tyle pt. „Wycena odszkodowań i wynagro- powanie zgodnie z ustalonymi przez zła, że nie tylko nie stanowią normy dzeń dla urządzeń przesyłowych” w jego środowisko normami zawodowymi. prawnej, ale wręcz w dużej mierze, zo- Tylko w ten sposób pozbędziemy się stały wyłączone ze składu Powszech- pierwotnym brzmieniu. Ponieważ wszy- błędów, które obserwujemy w wielu nych Krajowych Zasad Wyceny. Mar- stkie moje opinie, sporządzone w tym opracowaniach, operatach szacunko- twić może, że podobna droga czeka temacie, dotyczyły istniejących, a nie wych występujących w obrocie praw- rodzący się w bólach Standard KSWS 4. projektowanych sieci infrastruktury nym. Chciałbym doczekać czasów, kiedy Szereg czynników, do których można technicznej, wykonywane czynności skończą się analizy oparte na trzech zaliczyć fiasko w tworzeniu wymienio- polegały w głównej mierze na ustaleniu transakcjach, w tym na jednej podobnej, nych norm, pauperyzację rzeczoznaw- wysokości wynagrodzenia za ustano- rozkładzie współczynników brzegowych ców oraz obniżenie rangi profesji, wienie służebności czyli oszacowania w przedziale od 0,25 do 2,50, porównań poprzez ułatwienia w nadawaniu upraw- wartości, za którą przedsiębiorstwo działek gruntu o powierzchni 100 m2 nień, wpływa na niepewną perspektywę nabywa prawo do korzystania z gruntu do 20 000 m2, czy dowolnym stosowaniu tego zawodu. Obecnie wystarczy ukoń- w przyszłości. Kwestia utarty wartości współczynnika korygującego jako algo- czyć edukację na poziomie licencjatu, jest pomijana, przeze mnie, jako element rytm na wszelkie problemy z wartością. odbyć praktykę, a sam egzamin nie niezwiązany z tym wynagrodzeniem. Przykładów takich można mnożyć w nie- weryfikuje dostatecznie nawet wiedzy Zlecenia na wycenę służebności przesyłu skończoność, a przecież opisane absurdy teoretycznej, o czym świadczy zdawal- nie precyzowały, aby w operacie pochodzą z autentycznych opinii, ność na poziomie 70%! szacunkowym zawrzeć określenie obni-

Wrzesieñ 2014 - 72 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA

żenia wartości na skutek lokalizacji żebność przesyłu regulują przepisy Elementy wynagrodzenia infrastruktury technicznych. Uważam, art. 3051 do art. 3054 k.c. W zakresie że również lektura Standardu w obecnym nieuregulowanym zastosowanie znaj- za służebność przesyłu brzemieniu, nie przekonuje do stoso- dują przepisy dotyczące służebności 1 ąd Najwyższy w wyroku dnia wania utraty wartości jako elementu drogi koniecznej. Stosownie do art. 305 27 lutego 2013r. IV CSK 440/2012 służebności przesyłu. Dotyczy to zwłasz- k.c. nieruchomość można obciążyć na wskazał na elementy, które po- cza urządzeń przesyłowych już istnieją- rzecz przedsiębiorcy, który zamierza S winny być wzięte pod uwagę przy cych na gruncie. W mojej ocenie wybudować, albo do którego należą ustalaniu wysokości wynagrodzenia: przedsiębiorca przesyłowy nie może być urządzenia służące do doprowadzania „Przy ustalaniu wysokości tego wyna- bezpośrednio obciążany roszczeniem lub odprowadzania płynów, pary, gazu, grodzenia należy brać pod uwagę z tytułu obniżenia wartości w ramach energii elektrycznej oraz inne urządzenia wszystkie okoliczności danej sprawy, wynagrodzenia za przesył. Szczególnie, podobne, prawem polegającym na tym, interes stron, społeczno–gospodarczy że w przypadku urządzeń wybudowa- że przedsiębiorca może korzystać charakter służebności i rekompensaty nych dawniej, szkody powstały na skutek w oznaczonym zakresie z nieruchomości należnej właścicielowi nieruchomości działalności organów państwa. Do 1989r. obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem obciążonej. Określenie w ustawie tego przedsiębiorstwa państwowe nie miały tych urządzeń. Sprowadza się to do świadczenia jako wynagrodzenia wska- formalnie żadnych składników majątko- stwierdzenia, że przedsiębiorca ma zuje, że powinno odpowiadać wartości wych, zgodnie z obowiązującą wówczas prawo do korzystania z cudzej nierucho- świadczenia spełnionego przez właści- zasadą tzw. jednolitego funduszu mości w zakresie potrzebnym do ciela nieruchomości obciążonej na rzecz własności państwowej. Właścicielem przesyłania mediów. Za ustanowienie podmiotu uprawnionego w ramach i posiadaczem mógł być tylko Skarb służebności właściciel może żądać służebności lub osiągniętej przez niego Państwa, a przedsiębiorstwo mogło być, wynagrodzenia, przy czym nie wspo- korzyści. Za odpowiednie wynagro- co najwyżej ich dzierżycielem, wykonu- mina się tu o utracie wartości. dzenie może być uznane takie, które jącym swoją działalność na przekazanym Pojęcie „wynagrodzenie” nie zostało będzie stanowić ekwiwalent wszystkich przez państwo majątku. Zatem ewentual- zdefiniowane w kodeksie cywilnym, korzyści, jakich właściciel nierucho- ne roszczenia o obniżenie wartości nieru- podobnie jak i pojęcie „odszkodowanie.” mości zostanie pozbawiony w związku chomości, o ile nie były wypłacone Użycie zwrotu odszkodowanie związane z jej obciążeniem. Indywidualizowany i kwalifikują się jako nieprzedawnione, jest z wyrównaniem uszczerbku w do- w konkretnej sprawie sposób obliczenia powinny być zgłaszane do Skarbu brach prawnie chronionych o charakterze wynagrodzenia powinien uwzględniać: Państwa. majątkowym (art. 361 k.c.). Z wyna- 1) po stronie właściciela: Również sporządzenie opinii w po- grodzeniem połączony został ekwiwalent ! charakter nieruchomości – poło- stępowaniach sądowych, polegającej na za świadczone usługi, również za żenie, rodzaj, rozmiar, kształt – jej ustaleniu odszkodowania oraz całego korzystanie bez tytułu prawnego z rzeczy społeczno–gospodarcze przezna- wachlarza wynagrodzeń, to zbyt daleko będącej własnością innej osoby, a także czenie ujęte w miejscowym planie idący i nieuprawniony scenariusz. Jak w odniesieniu do ustanowionej służeb- zagospodarowania przestrzen- pokazuje praktyka postępowań sądo- ności. Zakres tego pojęcia jest szerszy od nego, albo w studium uwarunko- wych i prywatnych, z którymi miałem pojęcia odszkodowanie, może obejmo- wań i kierunków zagospodaro- styczność, pozycja obniżenia wartości wać również wyrównanie szkody, jeśli wania przestrzennego, a w ich w ogóle nie występuje. W sferze została poniesiona i wykazana. W tym braku właściwości terenu i spo- roszczeń czy negocjacji w sprawach miejscu warto zwrócić uwagę na nastę- sób korzystania z nieruchomości o ustanowienie służebności przesyłu pujący fakt, że jeśli elementem wynagro- sąsiednich; ! występują dwie strony właściciel nieru- dzenia jest odszkodowanie za utratę utratę pożytków; chomości i właściciel (operator) sieci. wartości, to wynagrodzenie za służebność ! zakres ograniczenia w prawie roz- W postępowaniu polubownym (nego- przesyłu powinna być liczone od wartości porządzania; cjacyjnym), które dotyczy prawie gruntu obciążonego (czyli po obniżeniu). ! swobodnego decydowania o prze- wyłącznie nowych inwestycji, rzeczy- Zatem nieprawidłowym założeniem jest znaczeniu nieruchomości, zagos- wiście może wystąpić roszczenie, które ustalenie wynagrodzenia, po pierwsze podarowania jej; de facto powinno być kierowane do w odniesieniu do różnicy pomiędzy ! zakres i sposób ingerencji przed- organu wydającego dokument uprawnia- wartością nieruchomości bez obciążenia siębiorcy oraz pozbawienia wła- jący Inwestora (właściciela / operatora a jej wartością z obciążeniem spowo- dztwa nad nią; sieci) do uzyskania pozwolenia na dowanym ustanowieniem służebności – ! sposób przebiegu urządzeń; budowę. Roszczenia te winny być odszkodowanie za obniżenie, po drugie ! trwałość i nieodwracalność ob- rekompensowane przez inwestora na w odniesieniu do wartości nieruchomości ciążenia w dłuższej perspektywie podstawie odpowiedzialności delikto- bez obciążenia w ramach przyszłego oraz wej. Wówczas skutki wywołane loka- korzystania – służebność przesyłu. Takie ! uciążliwość ustanowionego prawa. lizacją infrastruktury technicznej będą działanie nie uwzględnia sytuacji, wynagradzane, po pierwsze ustaleniem w której właściciel nabył nieruchomość, odszkodowania za obniżenie wartości na na której znajdowało się już urządzenie, podstawie art. 36 ustawy o planowaniu a zatem nieruchomości z obciążeniem, i zagospodarowaniu przestrzennym oraz które było czynnikiem wpływającym na wynagrodzenia za ustanowienie służeb- cenę. Ustalenie wynagrodzenia przy ności przesyłu na podstawie kodeksu przyjęciu wymienionych elementów jest cywilnego. Warto przypomnieć, że słu- w tym przypadku zawodne.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 73 - PRAKTYKA

Lokalizacja urządzeń 11 grudnia 2008r. II CSK 314/2008 niepubl.) mówiący, że „do służebności przesyłowych a odszko- przesyłu stosuje się odpowiednio prze- dowanie pisy o służebnościach gruntowych” należy domniemywać, że ustalone przypadku urządzeń prze- parametry winne być minimalne przy syłowych już istniejących, uwzględnieniu zasad współżycia spo- W sytuacja jest nieco odmienna łecznego i zwyczajów miejscowych niż inwestycji projektowanych. Obiekty (art. 287 k.c.). Wydaje się uzasadnione 2) po stronie przedsiębiorcy rozważa- budowlane, a do takich niewątpliwie w tym przypadku zastosowanie analogii niu podlegać powinno, że: zaliczyć można urządzenia przesyłowe, do służebności gruntowej drogi koniecz- ! za pośrednictwem urządzeń reali- zawsze wymagały dokumentów zezwa- nej, która jest zwykle wyznaczana zuje on cele społeczne w odnie- lających na budowę. Prawie niemożliwe w oparciu o faktyczne, minimalne sieniu do dostarczania energii i możliwe do zaakceptowania korzysta- elektrycznej, wody czy paliw, jest, aby urządzenia przesyłowe zostały nie z cudzej nieruchomości, a nie także właścicielowi nierucho- posadowione na nieruchomości bez mości obciążonej; prawa do lokalizacji. Pierwszy akt prawa o zapisy ustawy o drogach publicznych, gdzie podane są minimalne szerokości ! doprowadzenie tych nośników budowalnego w prawodawstwo polskim, tysiącom osób musi odbywać się znajduje swoje zaranie w Rozporzą- pasa drogowego. za pomocą sieci (instalacji i urzą- dzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej Inną kwestią jest odszkodowanie za dzeń), które posadowić trzeba na z dnia 16 lutego 1928r. o prawie budo- obniżenie wartości. wielu gruntach stanowiących wlanym i zabudowaniu osiedli (tekst Sytuacja odszkodowań z tytułu obni- własność osób trzecich, względy pierwotny: Dz.U. 1928r. Nr 23 poz. 202), żenia wartości została uregulowana społeczne nakazują ograniczenie gdzie zapisano między innymi, że dopiero w art. 36 ustawy z dnia 7 lipca ich prawa własności; „Przepisy rozporządzenia niniejszego, 1994r. o zagospodarowaniu przestrzen- ! korzystanie z tych nieruchomości tudzież rozporządzenia i przepisy nym (tekst pierwotny: Dz.U. 1994r. Nr 89 w zakresie ustanowionej służeb- miejscowe, na podstawie tego rozporzą- poz. 415). Nie oznacza to, że odszko- ności wpływa na wartość przed- dzenia wydane, mają zastosowanie (…) dowanie za obniżenie wartości nie mogło siębiorstwa i możliwość prowa- przy projektowaniu, zakładaniu, urzą- być wypłacone właścicielowi nieru- dzenia działalności gospodarczej; dzaniu i zmianach poza obrębem osiedli chomości w dacie lokalizacji inwestycji, ! korzystanie z energii elektrycznej wszelkiego rodzaju urządzeń i terenów gdyż istnieją udokumentowane decyzje i paliw wpływa na rozwój spo- o określonem przeznaczeniu w związku o ustaleniu odszkodowania na podstawie łeczno–gospodarczy oraz lepsze z istniejącemi lub zamierzonemi inwes- ustawy z dnia 12 marca 1958r. o zasadach wykorzystanie nieruchomości. tycjami o znaczeniu państwowem, bądź i trybie wywłaszczania nieruchomości w związku z rozwojem i potrzebami Z uwagi na faktyczną niemożność (tekst pierwotny: Dz.U. 1958r. Nr 17 wyliczenia wynagrodzenia w oparciu osiedli istniejących i nowozakładanych”. poz. 70). Tamże w art. 2 zapisano, że o korzyści uzyskiwane przez przedsię- Wcześniejsze prawa były pochodną lub o wywłaszczenie może ubiegać się biorcę, na którego działalność wpływa zaliczały się do aktów prawodawstwa zainteresowany organ administracji również korzystanie z cudzej nierucho- obowiązującego w poszczególnych za- państwowej, instytucja państwowa lub mości, trzeba określić je z perspektywy borach. przedsiębiorstwo państwowe. Jedno- interesów ekonomicznych właściciela Przepisy regulujące służebność prze- cześnie między innymi przepis art. 4 tej nieruchomości”. Jak wskazuje dalej Sąd syłu zostały, co prawda, wprowadzone do ustawy stanowił, że wywłaszczenie „miarodajnym, podstawowym kryter- kodeksu cywilnego w 2008r., jednak może polegać na odjęciu lub ograni- ium powinno być obniżenie użytecznoś- służebności odpowiadające treści służeb- czeniu prawa własności lub innego ci nieruchomości, polegające na nie- ności przesyłu, Sądy ustanawiały już od prawa rzeczowego. Biorąc pod uwagę możności korzystania z obciążonej lat 60-tych. Jedno z pierwszych orzeczeń powyższe, nie jest wykluczone, że części w sposób przewidziany w miejsco- Sądu Najwyższego dotyczących takiej odszkodowanie mogło być przyznane wym planie zagospodarowania prze- służebności zapadło w 1962r. (sygn. II CR i wypłacone. W związku z powyższym strzennego przy uwzględnieniu omó- 10006/62, SN z 31.12.1962r., OSPiKA roszczenie o odszkodowanie za obniże- wionych wyznaczników, decydujących 1964, nr 5, poz. 91), jeszcze na gruncie o ekwiwalentności świadczenia właś- nie wartości nieruchomości na skutek dekretu o prawie rzeczowym z 1946r. Sąd ciciela nieruchomości obciążonej, łącz- lokalizacji urządzeń przesyłowych nie nie z wpływem zakresu niemożności uznał, że w takich przypadkach należy może być przedmiotem analizy rzeczo- korzystania na pozostałą część nieru- stosować przepisy o służebności drogi znawcy majątkowego. Z pewnością nie chomości”. koniecznej przez analogię. należy do jego obowiązków badanie czy Sąd w tym samym wyroku wskazuje, Z definicji zawartej w art. 288 k.c. taka sytuacja miała mieć miejsce, a skoro że dla prawidłowego wyliczenia wyna- wynika rówież, że „służebność gruntowa została uprawdopodobniona to nie grodzenia należy pozyskać dowód powinna być wykonywana w taki wykluczone, że mogła zaistnieć. z opinii biegłego, co powinno łączyć się sposób, żeby jak najmniej utrudniała Podobnie wygląda kwestia ustalania ze wskazaniem biegłemu zarówno korzystanie z nieruchomości obciążo- wynagrodzenia na gruntach, które podstawy, jak i pozostałych czynników, nej”. Mając na uwadze art. 3054 k.c. (por. w dacie lokalizacji obiektu infrastruktu- które powinien oszacować. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia ralnego były przeznaczone pod tereny

Wrzesieñ 2014 - 74 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRAKTYKA rolne. To wówczas została wydana zgoda Pasy i strefy oddziaływa- których własność doznaje ograni- na posadowienie, na podstawie obowią- czenia, w szczególności odizolo- zujących warunków zagospodarowania. nia a faktyczny sposób wane przez urządzenie. W uzasad- Wszystko w świetle ówczesnych zasad korzystania nionych przypadkach może być odbywa to się lege artis. Mijają lata, rozumiany jako powierzchnia całej nieruchomości. następują zmiany przestrzenno–urbanis- rojekt Standardu „przesyłowego” tyczne, a od 2003r. nastaje bezprawie wprowadza m.in. następujące Pas bezumownego korzystania planistyczne. Biorąc pod uwagę sąsiedz- P definicje : z nieruchomości jest rozumiany, jako pas służebności przesyłu, two, obecnie istnieje hipotetyczna Obszar (strefa) oddziaływania możliwość zagospodarowania gruntu urządzenia jest rozumiany jako w którym przedsiębiorca posiadał poprzez uzyskanie warunków zabudowy powierzchnia części nierucho- w przeszłości służebność gruntową np. na cele mieszkalne, bo skoro sąsiad mości, na której prawo własności o charakterze służebności przesyłu albo służebność przesyłu. Pas dostał to czemu nie sąsiedni grunt. Pod doznaje ograniczeń z uwagi na potrzeby w zakresie zapewnienia bezumownego korzystania zawiera wpływem tej wiedzy, spadkobiercy w sobie również pas eksploatacyjny, występują najpierw do przedsiębiorstwa, prawidłowego funkcjonowania urządzeń oraz bezpieczeństwa osób w związku z czym współczynnik później do Sądu z szeregiem roszczeń. i mienia. Dla określenia jego współkorzystania z nieruchomości I co robi rzeczoznawca majątkowy? szerokości mogą mieć znaczenie powinien zostać odpowiednio zróż- Podam przykład: w pierwszej kolejności w szczególności pasy terenu wzdłuż nicowany. określa obniżenie wartości, które jego obiektu liniowego albo wokół 2 Pas eksploatacyjny (technolo- zdaniem wynosi 80% (np. 80 zł/m ), bo obiektu kubaturowego, ustalone na giczny) urządzenia jest rozumiany jest to różnica między cenami gruntów etapie prawnej lokalizacji urządze- jako powierzchnia części nierucho- mieszkaniowych a zieleni. Następnie nia, jak również pasy wynikające mości niezbędna dla efektywnego określa bezumowne – 10 lat wstecz. z przepisów powszechnie obowią- wykonywania przez przedsiębiorcę Oczywiście nie analizuje zmian prze- zującego prawa lub z norm oraz uprawnień w ramach służebności znaczenia w tym czasie, tylko przyjmuje wytycznych technicznych. przesyłu w szczególności: eksplo- obecny stan, czyli hipotetyczną miesz- Pas służebności przesyłu jest, co do atacji, konserwacji, usuwania kaniówkę i liczy bezumowne przyjmij- zasady, utożsamiany z obszarem awarii, remontu, modernizacji, prze- my 5% rocznie od wartości (w naszym oddziaływania urządzenia (czyli budowy, odbudowy lub wymiany przykładzie niech będzie 100 zł/m2), powierzchnia części nierucho- urządzeń. Powierzchnię pasa eksplo- czyli z uwzględnieniem współkorzysta- mości, na której prawo własności atacyjnego powinien określić przed- doznaje ograniczeń z uwagi na siębiorca stosownie do rzeczywis- nia 25 zł/m2. Ostatecznie przechodzi do potrzeby w zakresie zapewnienia tych potrzeb w powyższym zakresie. elementu służebność przesyłu czyli prawidłowego funkcjonowania 2 kapitalizuje owe 5 zł/m rocznie przez urządzeń oraz bezpieczeństwa osób Trudno jest zrozumieć do czego w tej stopę zwrotu (dajmy na to 10%) lub i mienia. Dla określenia jego sytuacji ma służyć ten ostatni – pas przyjmuje 50% wartości, co przy szerokości mogą mieć znaczenie technologiczny, skoro wszystkie strefy uwzględnieniu współkorzystania wynie- w szczególności pasy terenu wzdłuż niezbędne do przeprowadzenia proce- sienie 25 zł/m2. Tym sposobem wylicza obiektu liniowego albo wokół dury wyceny, można zamknąć w zbiorze wynagrodzenie za ustanowienie tego obiektu kubaturowego, ustalone na trzech pierwszych definicji. Interpretacja prawa na 105 zł (obniżenie wartości + etapie prawnej lokalizacji urzą- powyższych pozycji wskazuje na struk- turę pasów (stref) przedstawioną na służebność), nie licząc bezumownego dzenia). Powierzchnia pasa służeb- 2 ności przesyłu może obejmować Rycinie 1, stosowaną w procedurze korzystania (dodatkowe 25 zł/m ). także inne części nieruchomości, na wyceny. Obawiam się, jaki będzie wynik osza- cowania jeśli nasz biegły przyjmie parametry stref, które proponuje nowy Rycina 1 Standard. Powyższy przykład, oparty na autentycznym opracowaniu, pokazuje jak nie należy wyceniać.

Źródło: Analiza własna.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 75 - PRAKTYKA

Z definicji służebności przesyłu (art. 3051 k.c.) wynika, że stanowi ona Zdjêcia 1, 2 prawo polegające na tym, że przedsię- biorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urzą- dzeń. Porównanie definicji wskazuje, że pas służebności powinien być utożsamia- ny z pasem technologicznym czyli powierzchnia części nieruchomości niezbędnej dla efektywnego wykonywa- nia przez przedsiębiorcę uprawnień w ramach służebności przesyłu. Reszta stanowi przedmiot odrębnego postę- powania – obniżenia wartości na skutek lokalizacji. Skoro szerokość np. 4 m jest wystar- czająca do prawidłowego eksploato- wania urządzenia uznać należy, że może ona stanowić podstawę do ustalenia wynagrodzenia za służebność czy bez- umowne korzystanie (nota bene, jak wskazuje doświadczenie często pozwani operatorzy sieci, nawet nie wyczerpują tych możliwości w okresie bezumowne- go korzystania). Skoro na skutek wprowadzenia strefy (następstwo wydania decyzji administra- cyjnej legalizującej inwestycję) nastę- pują zmiany w sposobie, warunkach zagospodarowania nieruchomości np. Źródło: google.pl poprzez zakaz posadowienia budynków, właścicielowi przysługuje / mogło przy- (technologicznym) urządzenia. Strefa Zakończenie sługiwać w tym zakresie prawo do ochronna urządzenia przesyłowego lub odszkodowania za obniżenie wartości. dystrybucyjnego albo pas ochrony easumując, odszkodowanie jako Uregulowania w tym zakresie znajdują funkcyjnej są rozumiane jako pas terenu element wynagrodzenia za usta- się obecnie w ustawie o planowaniu nowienie służebności przesyłu i zagospodarowaniu przestrzennym, zaś wzdłuż osi urządzenia, ustalony na etapie R jego lokalizacji, na podstawie przepisów jest dopuszczalny tylko w przypadku co do roszczeń przeszłych, przedawniają nowych inwestycji i to jako część się po 10 latach. prawnych, norm technicznych lub wy- tycznych technicznych, w którym ogra- postępowania administracyjnego, w try- bie obwiązujących w tym zakresie Na koniec chciałbym zwrócić uwagę niczony jest sposób korzystania z nieru- na ciekawostkę że operatorzy sieci przepisów, przy odpowiedzialności deli- chomości, skutkujący obniżeniem jej określają szerokości pasa technologicz- ktowej inwestora. Analogią w tym nego w dość dowolny sposób, np. Enea wartości. Natomiast w mojej ocenie przypadku są drogi konieczne. Jeśli na uznaje jedynie pas w rzucie pionowym strefa służebności, jak i bezumownego podstawie decyzji o lokalizacji celu linii energetycznej (wyłącznie szerokość korzystania z nieruchomości, powinna publicznego, decyzji o zezwoleniu na linii). Jak wynika z praktyki wyceny być rozumiana jako pas gruntu wzdłuż realizacji inwestycji drogowej lub zmia- służebności przesyłu, powyższe stoi osi urządzenia niezbędny do prawidło- nie planu miejscowego, określono nowe w sprzeczności z wytycznymi tego wej eksploatacji urządzenia przesyłowe- przeznaczenie gruntu – na cele publiczne, samego przedsiębiorstwa wydanymi na go w okresie służebności lub bezumow- to odszkodowanie obejmuje dwie po- potrzeby innych opinii. Nie można nego korzystania z nieruchomości przez zycje: za grunt zajmowany na cele pub- zgodzić się z takim stanowiskiem ope- przedsiębiorstwo przesyłowe. Szerokość liczne i za obniżenie wartości. Niestety ratora, ponieważ margines, który pozwa- powinna być ustalana w oparciu o fak- dochodzenie do ww. odszkodowań la na racjonalną eksploatację linii przy tyczne korzystanie czy zapotrzebowanie następuje w dwóch niezależnych postę- zastosowaniu zasad prawidłowej gospo- na korzystanie wynikające z wytycznych powaniach administracyjnych. Elemen- darki remontowej oraz wykorzystaniu właściwych przedsiębiorstw przesyło- tem nadużycia organów publicznych jest ludzi i sprzętu do tego celu przeznaczo- wszczynanie z urzędu postępowania wych, w postępowaniu dowodowym lub wyłącznie o ustalenie odszkodowania za nych, nie może odpowiadać wyłącznie na podstawie obowiązujących uregu- wywłaszczenie, obniżenie wartości zależy szerokość sieci. Wówczas prace kon- lowań prawnych w kwestii korytarzy generalnie od właściciela nieruchomości serwacyjne mogłyby wyglądać jak na przesyłowych dla pasów eksploata- i jego znajomości prawa. Miejmy nadzieję Zdjęciach 1 i 2. cyjnych. W tym w obszarze jedynym na rychłe zakończenie procesu tworzenia Strefa ochronna zapisana w planie źródłem informacji są obecnie wytyczne nowego Standardu, gdyż obecna sytuacja miejscowym nie może być również techniczne właściwych przedsiębiorstw wprowadza chaos w opiniach i zamęt utożsamiana z pasem eksploatacyjnym przesyłowych. w postępowaniach sądowych.

Wrzesieñ 2014 - 76 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PODATKI

KIEDY SPRZEDA¯ NIERUCHOMOŒCI STANOWI¥CYCH MAJ¥TEK PRYWATNY JEST

OPODATKOWANA VAT ? Doradca Podatkowy Dalc i Ochocki - Doradcy Sp. z o.o.

W poprzednim artykule (Biuletyn SRMWW 1-2/2013) przedstawiłam stanowiska organów podatkowych i sądów admini- stracyjnych w kwestii opodatkowania podatkiem VAT gruntów niezabudowanych. W tej publikacji, chciałbym zwrócić Państwa uwagę na zasady kwalifikowania przez organy podatkowe, sądy administracyjne i Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej czynności dostawy nieruchomości w zależności od statusu podatkowego sprzedawcy nieruchomości.

la określenia statusu podat- I. Wybrane indywidualne i staną się bardziej atrakcyjne (np.: kowego każdego podmiotu interpretacje Dyrektorów Izb podłączenia do sieci energetycznej, D niezbędne jest ustalenie, czy wodno–kanalizacyjnej, gazowej, jego działanie mieści się w definicji Skarbowych w zakresie opo- wydzielenia i utwardzenia drogi działalności gospodarczej w rozu- datkowania bądź nie podle- dojazdowej – działki położone są mieniu ustawy o podatku od towarów gania opodatkowaniu VAT i usług (Dz.U. z 2011r. Nr 177, poz.1054 przy drodze gminnej). Ponadto, z późniejszymi zmianami) zwana dalej sprzedaży nieruchomości sta- właścicielka gruntów nie zamierza ustawą VAT. Treść art.15 ust.2 ustawy nowiących majątek prywatny oferować tych działek na sprzedaż VAT stanowi, że, działalność gospo- podatników. poprzez ogłoszenia w prasie, Inter- darcza obejmuje wszelką działalność necie, czy korzystać z profesjo- producentów, handlowców lub usługo- 1) Interpretacja indywidualna Dy- nalnego biura pośrednictwa. Dział- dawców, w tym podmiotów pozyskują- rektora Izby Skarbowej w Byd- ki zamierza sprzedawać okazjo- cych zasoby naturalne oraz rolników, goszczy z dnia 09.07.2014r. sygna- nalnie, a przed ich sprzedażą nie a także działalność osób wykonujących tura ITPP2/443-464/AP – sprzedaż będzie występowała o wydanie wolne zawody. Działalność gospodarcza decyzji o warunkach zabudowy. obejmuje w szczególności czynności przekazanego przez rodziców i po- polegające na wykorzystywaniu towa- dzielonego na działki gospodar- Odpowiedź: Sprzedaż działek wy- rów lub wartości niematerialnych i praw- stwa rolnego, przekształconego na dzielonych z gospodarstwa rolnego, nych w sposób ciągły do celów zarob- działki budowlane zgodnie z uch- przeznaczonych w planie zagos- kowych. walonym panem zagospodaro- podarowania przestrzennego pod budownictwo jednorodzinne nie Przyjęcie, że dany podmiot działa wania przestrzennego, a działanie w charakterze handlowca, producenta, przy tej czynności w charakterze będzie opodatkowana podatkiem VAT, ponieważ okoliczności spra- usługodawcy, rolnika wymaga ustalenia, podatnika VAT. czy jego działalność przybiera formę wy nie wskazują, że dokonujący ich zawodową (profesjonalną). W celu Stan faktyczny: Właścicielka gos- sprzedaży działa w charakterze określenia kryteriów uznania danego podarstwa rolnego otrzymanego od handlowca. podatnika za handlowca, przytoczę rodziców w 1986r. zamierza wy- Dyrektor Izby Skarbowej w Byd- interpretacje Ministra Finansów, wyroki dzielić z niego 10 działek i w przy- goszczy słusznie uznał, że osoba Sądów Administracyjnych i Trybunału szłości dokonać ich sprzedaży. fizyczna nieprowadząca regularnej, czy Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W 2013r. dla tego terenu został zorganizowanej działalności gospodar- uchwalony plan zagospodarowania czej, dokonująca wyprzedaży prywat- przestrzennego z przeznaczeniem nego majątku, nawet, gdy go podzieli na tego terenu pod budownictwo kilka działek, nie może być uznana za jednorodzinne. Po podziale tego podatnika VAT. Czynności dokonane gruntu na działki, przed ich przed sprzedażą działek polegające sprzedażą podatniczka nie będzie tylko na ich wydzieleniu i okazjonalnej czyniła żadnych działań w wyniku, sprzedaży, nie czynią ze sprzedawcy których nastąpi wzrost ich wartości automatycznie podatnika VAT.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 77 - PODATKI

Powyższa interpretacja wpisuje się 2) Interpretacja Indywidualna Odpowiedź: Wnioskodawca nie w linię orzeczniczą nakreśloną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poz- będzie działał, jako producent, Trybunał Sprawiedliwości Unii Euro- naniu z dnia 29.05.2014r. sygna- handlowiec lub usługodawca, pejskiej w wyroku z 15 września 2011r. tura ILPP1/443-209/14-4/NS a czynność sprzedaży wskazanych w sprawach C-180/10 i C-181/10, – sprzedaż wydzielonych z mająt- nieruchomości gruntowych stano- w którym podkreślił, że sama liczba wić będzie jedynie racjonalny ku własnego działek, które stara- sposób zagospodarowania posia- transakcji sprzedaży nie może stanowić niem wnioskodawcy zostały pod- kryterium rozróżnienia miedzy czynnoś- danego przez Zainteresowanego łączone do sieci elektroenergetycz- majątku prywatnego. Brak jest, ciami dokonywanymi prywatnie a czyn- nej, jako zwykłe wykonywanie nościami stanowiącymi działalność bowiem podstaw do uznania za prawa własności. działalność gospodarczą dokona- gospodarczą. Dużych transakcji sprze- nego podziału gruntu na trzy części daży można dokonywać również, jako Stan faktyczny: osoba fizyczna oraz dokonanego w toku prac czynności osobistych. Również okolicz- w 2007r. zakupiła ze środków przygotowawczych związanych ności, że przed sprzedażą zaintereso- własnych do majątku prywatnego z budową domu, przyłączenia ww. wany dokonał podziału gruntu na działki nieruchomość gruntową w celu nieruchomości do sieci elektro- w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej zaspokojenia potrzeb osobistych. energetycznej. Ponieważ wnios- sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma Decyzję o nabyciu gruntu podjęła kodawca nie będzie, poza wska- takiego charakteru również długość wspólnie z rodzicami oraz siostrą zanymi wyżej czynnościami wyka- okresu, w jakim te transakcje następo- zainteresowanego. Grunt ten miał zywał jakiejkolwiek innej aktyw- wały, ani wysokość osiągniętych z nich mieć odpowiednio dużą powierz- ności w celu przygotowania działek przychodów. Całość powyższych ele- chnię, ponieważ docelowo plano- do sprzedaży, poprzez zwiększenie mentów może, bowiem odnosić się do wano wybudować na nim trzy domy ich atrakcyjności, nie nabędzie on zarządzania majątkiem prywatnym za- jednorodzinne dla wnioskodawcy, statusu podatnika VAT a co za tym interesowanego. rodziców i siostry. Zainteresowany idzie, sprzedaż tych działek nie wystąpił o wydanie decyzji o wa- będzie podlegać opodatkowaniu runkach zabudowy polegającej na podatkiem VAT. budowie 3 domów jednorodzinnych Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wraz z niezbędną infrastrukturą słusznie uznał, że działania wniosko- techniczną. Tego rodzaju decyzję dawcy opisane powyżej nie kwalifikują otrzymał. Śmierć rodziców unie- go do przyznania mu statusu podatnika możliwiła realizację zamierzonych VAT, ponieważ nie są to działania celów. Wnioskodawca pojął de- charakterystyczna dla profesjonalnego cyzję o podziale gruntu na trzy obrotu nieruchomościami. Jak stwierdza działki, i sprzedaży w przyszłości Dyrektor w powołanej wyżej interpre- dwóch z nich a na trzeciej wybu- tacji: ,,Przejawem takiej aktywności dowanie własnego domu. Otrzymał określonej osoby w zakresie obrotu pozwolenie na budowę na jednej nieruchomościami, która może wskazy- z działek – własnego domu wać, że jej czynności przybierają formę jednorodzinnego, a przy okazji zorganizowaną może być np. nabycie dokonał przyłączenia elektro- terenu przeznaczonego pod zabudowę, energetycznego również do pozos- jego uzbrojenie, wydzielenie dróg tałych dwóch działek. Przy sprze- wewnętrznych, działania marketingowe daży tych dwóch działek planuje podjęte w celu sprzedaży działek prowadzenie typowych działań wykraczające poza zwykłe formy ogło- szenia, uzyskanie decyzji o warunkach w zakresie informowania poten- zabudowy terenu, czy wystąpienie cjalnych nabywców o ofercie o opracowanie planu zagospodarowania sprzedaży, głównie za pośred- przestrzennego dla sprzedawanego nictwem tradycyjnych ogłoszeń obszaru, prowadzenie działalności w gazetach i w Internecie. Nie w zakresie usług deweloperskich lub będzie występował dla tych działek innych o zbliżonym charakterze. Przy o wydanie warunków zabudowy, czym, na tego rodzaju aktywność jak również nie będzie ponosił handlową wskazywać musi ciąg powyżej jakichkolwiek nakładów na ich przytoczonych okoliczności, a nie stwier- dodatkowe uatrakcyjnienie. Nigdy dzenie jedynie faktu wystąpienia poje- nie prowadził i nie planuje prowa- dynczych z nich.” dzić w przyszłości działalności Ponadto, Dyrektor Izby Skarbowej handlowej związanej ze sprzedażą w Poznaniu, powołując się na zapisy orze- nieruchomości. Prowadzi natomiast czenia Naczelnego Sądu Administra- działalność, której przedmiotem są cyjnego w Warszawie z dnia 29 paździer- usługi reklamowe i z tego tytułu jest nika 2007r. sygnatura IFPS 3/07 uznał, że: podatnikiem VAT. ,,formalny status danego podmiotu, jako

Wrzesieñ 2014 - 78 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PODATKI podatnika zarejestrowanego, a także II. Wyrok Wojewódzkiego Nieruchomości w celu znalezienia okoliczności, że dana czynność została Sądu Administracyjnego potencjalnych nabywców, ofertę wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, sprzedaży ogłosił również w Inter- lecz z zamiarem częstotliwości nie może w Gorzowie Wlkp. z dnia necie. Nie czynił również żadnych przesądzać o opodatkowaniu tej czyn- 30 lipca 2014r. sygnatura nakładów na tej nieruchomości. ności, bez każdorazowego ustalenia, czy ISA/Go 367/14 – sprzedaż w odniesieniu do konkretnej czynności działek mieszkaniowych po- Zdaniem składu orzekającego, podmiot ten występował w charakterze opisane przez skarżącego okoliczności podatnika podatku VAT”. Z powyższego wstałych w wyniku podziału faktyczne, które mają towarzyszyć wynika, że fakt, iż wnioskodawca jest nieruchomości rolnej (gospo- sprzedaży w odniesieniu do wskazanych zarejestrowanym podatnikiem VAT, darstwa rolnego) nabytej do działek, oceniane kompleksowo, nie ponieważ wykonuje usługi reklamowe, majątku osobistego i wyko- wskazują, że aktywność strony w przed- nie świadczy o tym, że sprzedając miocie zbycia przedmiotowych gruntów powyższe działki automatycznie dla tej rzystywanej w działalności jest porównywalna do działań podmio- czynności działa w charakterze podatnika. rolniczej a status podatkowy tów zajmujących się profesjonalne tego Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu sprzedawcy. rodzaju obrotem. uznał również, powołując się na Wszystkie elementy stanu faktycz- przełomowy wyrok Trybunału Spra- Stan faktyczny: Osoba fizyczna, nego, nie wybiórczo wybrane oceniane wiedliwości Unii Europejskiej z dnia nieprowadząca działalności gos- w świetle przepisów prawa i poglądów 15 września 2011r. w sprawach C-180/10 podarczej nabyła od Skarbu orzecznictwa wskazują, że w niniejszym Państwa w 1988r. obszar obej- i C-181/10, że wnioskodawca dokonując przypadku mamy do czynienia z czyn- mujący 5,49 ha. Nieruchomość sprzedaży przedmiotowych działek nościami mieszczącymi się w ramach nabyła, jako samodzielne gos- będzie korzystał z przysługującego mu zarządu majątkiem prywatnym – nie- podarstwo rolne w celu doko- prawa do rozporządzania własnym mających cech działalności gospodar- nywania upraw rolnych. Na naby- czej w rozumieniu ustawy VAT. majątkiem. ,,Zwykłe nabycie lub tym gruncie prowadziła działalność Konkludując, w przedstawionym sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzysta- rolniczą i do 2013r. opłacała przez skarżącego stanie faktycznym nie nia w sposób ciągły majątku rzeczowego podatek rolny. Na niewielkiej istnieją podstawy do przypisania mu w celu uzyskania z tego tytułu dochodu powierzchni wybudowała budynki przymiotu podatnika podatku od towa- w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy gospodarcze, w tym służące ho- rów i usług z tytułu sprzedaży wspo- 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada dowli lisów. Innych dochodów mnianych gruntów. 2006r. w sprawie wspólnego systemu z posiadania tej nieruchomości poza podatku od wartości dodanej – jako, że działalnością rolniczą nie osiągnęła. Sąd, wydając powyższy wyrok, jedynym przychodem z takich transakcji Przedmiotowy grunt nie był objęty zarzucił Ministrowi Finansów, że w od- może być zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Jak planem zagospodarowania prze- powiedzi na zaskarżoną interpretację nie wynika z orzeczenia w sprawach strzennego. Ponieważ, działalność odniósł się do wszystkich okoliczności C-180/10 i C-181/10, które zapadło rolnicza nie przynosiła oczeki- wynikających ze stanu faktycznego, na w stosunku do osób fizycznych, które wanych dochodów skarżący posta- które powoływała się strona skarżąca. prowadziły działalność rolniczą na nowił z żoną o jego sprzedaży. Dla Zupełnie pominął fakt, że skarżący gruncie nabytym ze zwolnieniem uzyskania atrakcyjniejszej ceny nabył grunty rolne w 1988r. i prowadził z podatku VAT i przekształconym wskutek wystąpił do Rady Miejskiej na nich ponad 12 lat działalność rolną. zmiany planu zagospodarowania prze- z wnioskiem o uchwalenie dla tego Zatem, zakup wszystkich gruntów strzennego, niezależnie od woli tych terenu miejscowego planu zagos- rolnych związany był z prowadzeniem osób, w grunt pod zabudowę a następnie podarowania przestrzennego. Rada gospodarstwa rolnego, a nie z zamiarem podział tego gruntu na kilkanaście Miasta w 2012r. uchwaliła miej- ich dalszej odsprzedaży. Ten zamiar działek i ich sprzedaż uznane zostało za scowy plan, w którym przed- pojawił się dopiero w momencie, gdy prowadzenie gospodarstwa rolnego stało czynności związane ze zwykłym wyko- miotowe tereny zostały przezna- się dla skarżącego nieopłacalne. Sąd, nywaniem prawa własności? czone pod zabudowę mieszkanio- wą. Ponadto, burmistrz na wniosek opierając się na bogatym piśmiennictwie Natomiast, jeżeli osoby te w celu właściciela gruntów orzekł, że w tym zakresie zwrócił uwagę, że zamiar dokonania wspomnianej sprzedaży działka ta została podzielona na sprzedawcy przy nabywaniu gruntu podejmowałyby aktywne działania 38 działek, przy czym nadal grunt nadal powinien być traktowany, jako w zakresie obrotu nieruchomościami, ten widnieje w rejestrze gruntów, okoliczność mająca znaczenie dla angażując środki podobne do wykorzys- jako teren rolny. Skarżący dokonał rozstrzygnięcia statusu sprzedawcy. tywanych przez producentów, handlo- w 2013r. sprzedaży 16 działek. Ponadto, Minister Finansów nie wców lub usługodawców w rozumieniu Uzyskane ceny sprzedaży tych uwzględnił, że po stronie skarżącego brak cytowanego powyżej artykułu 9 ust. 1 działek, jako działek rolnych prze- było aktywnych działań mających na celu akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE znaczonych w planie zagospoda- uatrakcyjnienie sprzedawanych nieru- Rady, należy uznać je za podmioty rowania przestrzennego pod zabu- chomości gruntowych polegające na: prowadzące działalność gospodarczą dowę były znacznie niższe od cen uzbrojeniu terenu, ogrodzeniu, wytycze- w rozumieniu tego przepisu, a więc za działek budowlanych osiąganych na niu dróg wewnętrznych. Tutaj Sąd podatników podatku od wartości terenie gminy. Skarżący zawarł orzekający przywołał wyrok NSA: dodanej.” umowę pośrednictwa z Biurem z 19 kwietnia 2012r., sygn. I FSK 1118/11.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 79 - PODATKI

Trudno zdaniem Sądu uznać również, Podsumowanie że zarówno Organy podatkowe, jak że fakt dotyczący ogłoszenia w Internecie i Sądy administracyjne, analizując stany zamiaru sprzedaży nieruchomości, czy ezy zawarte w tym wyroku, jak faktyczne mogą wydawać odmienne skorzystanie z usług biura nieruchomości również w przywołanych inter- interpretacje i wyroki, niż przytoczone przesądza, że strona wykroczyła poza T pretacjach Ministra Finansów powyżej. Dlatego, warto występować zwykłe ramy ogłoszenia. Skoro skarżący mogą stanowić ważne wskazówki dla z wnioskami o wydanie indywidualnych zleca sprzedaż działek profesjonalnemu dokonania analizy sytuacji prawno– interpretacji podatkowych, by zapewnić pośrednikowi w obrocie nieruchomości, podatkowych związanych ze sprzedażą sobie bezpieczeństwo podatkowe doko- to jest równoznaczne z tym, że sam nie nieruchomości stanowiących majątek nując obrotu nieruchomościami, nawet działa w tym zakresie zawodowo – własny, w celu uznania, bądź nie uznania wtedy, gdy stanowią one majątek profesjonalne. Tutaj Sąd orzekający sprzedawcy za prowadzącego działal- osobisty. przywołał wyrok NSA z 19 kwietnia ność gospodarczą w rozumieniu ustawy 2012r., sygn. I FSK 1118/11. VAT. Należy zawsze mieć na uwadze,

PRAWO

DOSTĘP DO DANYCH W OŚRODKACH DOKUMENTACJI GEODEZYJNEJ I KARTOGRAFICZNEJ

Od 12 lipca 2014r. obowiązują przepisy znowelizowanej ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. poz. 897 z 2014r.), w wyniku których nastąpiły istotne zmiany w sposobie udostępniana danych z zasobu geodezyjnego i naliczania opłat z tego tytułu. Nowelizacja jest efektem zakwestionowania przez Trybunał Konstytucyjny na wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich art. 40 ust. 5 pkt. 1 lit. b Prawa geodezyjnego i kartograficznego dotyczącego wysokości opłat naliczanych za czynności związane z prowadzeniem państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w tym za udostępnianie informacji z zasobu geodezyjnego, czynności geodezyjne, sporządzanie wypisów i wyrysów. Zgodnie z głównym zarzutem Rzecznika Praw Obywatelskich, wysokość opłat – jako danin publicznoprawnych – powinna być określona w przepisie rangi ustawowej, natomiast według dodatkowego zarzutu przepis ten charakteryzował się zbyt małą szczegółowością treściową będącą podstawą do wydania aktu wykonawczego. Trybunał Konstytucyjny, w wyroku z dnia 25 czerwca 2013r. sygn. akt K 30/12, podzielił zdanie RPO i stwierdził, iż zakwestionowany przepis utraci moc obowiązującą z upływem 12 miesięcy od ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw. W efekcie zmian m. in. ujednolicono w skali całego kraju treść wniosków o udostępnienie danych z zasobu, a zmianie uległa również wysokość opłat i sposób ich naliczania. przykładowo, od 12 lipca br. podstawowa stawka za udostępnienie danych rejestru cen i wartości nieruchomości w postaci elektronicznej wynosi 6,0 zł za 1 nieruchomość będącą przedmiotem transakcji lub wyceny. Podstawowa stawka za udostępnianie do wglądu aktów notarialnych kształtuje się na poziomie 30,0 zł za udostępnienie danych z jednej jednostki ewidencyjnej na okres do 4 godzin. Stawki podstawowe korygowane są szeregiem wymienionych w załączniku do ustawy współczynników, w zależności od konkretnej sytuacji. Na stronie http://www.codgik.gov.pl/kalkulator_codgik.html Centralny Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej udostępnił kalkulator nowych opłat.

Opr. W. G. AKTUALNOŒCI

Wrzesieñ 2014 - 80 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

STAN PRAWNY LOKALU I JEGO WP£YW NA CENÊ ZA 1 M2 POWIERZCHNI U¯YTKOWEJ NA PRZYK£ADZIE Piotr Talarski TRANSAKCJI ZAWARTYCH Rzeczoznawca maj¹tkowy Nr 3774 DLA LOKALI MIESZKALNYCH W G£OGOWIE W 2013 R.

1. Wstęp w formie aktu notarialnego, a umowa obejmuje również wkład budowlany. 1.1 Wprowadzenie – prawa rze- Posiadaczem takiego prawa może być zarówno osoba fizyczna jak i prawna, czowe przy czym nabywca nie musi być Dariusz Kubacki Własność jest najszerszym, podsta- członkiem spółdzielni. Nabywcy nie wowym prawem rzeczowym, pozwala- przysługuje jednak udział w nierucho- jącym właścicielowi korzystać z rzeczy mości wspólnej, czyli określona procen- i rozporządzać nią z wyłączeniem innych towo partycypacja w części gruntu Ustanowienie prawa odrębnej włas- osób. Spółdzielcze własnościowe prawo i budynku, co daje bezpośrednie ności dotyczy nie tylko mieszkań do lokalu jest wyłącznie tzw. ograniczo- przełożenie na sprawy zarządzania spółdzielczych własnościowych, ale nym prawem rzeczowym. Mimo przy- i eksploatacji nieruchomości. także lokali o statusie spółdzielczych sługującego szeregu podobnych upraw- Dla spółdzielczego własnościowego lokatorskich. Artykuł 12 ust. 1 ustawy nień względem lokalu, przy spółdziel- prawa do lokalu istnieje możliwość z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach czym własnościowym prawie, jego założenia księgi wieczystej. Posiadacz mieszkaniowych; tekst jednolity Dz.U. właścicielem wciąż pozostaje spółdziel- prawa figurować tam będzie jedynie jako nr 4, poz. 27 z 2007r., (zwanej dalej nia mieszkaniowa. Wyłącznie prawo osoba uprawniona do lokalu, a nie jego ustawą) stanowi, iż na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdziel- odrębnej własności daje tytuł własności właściciel, którym cały czas pozostawać cze lokatorskie prawo do lokalu miesz- zarówno do lokalu, jak i do określonego będzie spółdzielnia mieszkaniowa. Poza kalnego, spółdzielnia jest obowiązana udziału w nieruchomości wspólnej. tym wpis w księdze wieczystej wywo- Posiadając odrębną własność, stajemy zawrzeć z tym członkiem umowę prze- ływać będzie wszelkie inne sobie się pełnoprawnymi właścicielami miesz- niesienia własności lokalu po dokonaniu właściwe konsekwencje, z domniema- kania, ale i proporcjonalnej części gruntu przez niego: niem zgodności wpisu z rzeczywistym oraz budynku, w którym to mieszkanie ! spłaty przypadającej na jego lokal się znajduje. Przy wyodrębnianiu lokali stanem prawnym włącznie. Pewien wyjątek od zasad ogólnych stworzyła części kosztów budowy będących ważną kwestią pozostaje zarząd nieru- zobowiązaniami spółdzielni, w tym chomością wspólną. Nie znikają tutaj praktyka orzecznicza. Sąd Najwyższy uchwałą 7-osobowego składu sędzio- w szczególności odpowiedniej części najbardziej palące problemy związane zadłużenia kredytowego wraz z odset- wskiego słusznie zauważył, że spółdziel- z utrzymaniem części wspólnych. Stąd kami; też, jeśli spółdzielnia jest w dobrej cze własnościowe prawo do lokalu ! sytuacji finansowej i sprawnie zarządza ustanowione w budynku położonym na spłaty nominalnej kwoty umorzenia swoimi zasobami, warto rozważyć czy gruncie, do którego spółdzielni nie przy- kredytu lub dotacji w części przypada- wyodrębnienie lokalu i wystąpienie ze sługuje własność albo użytkowanie wie- jącej na jego lokal, o ile spółdzielnia spółdzielni zwyczajnie jest opłacalne. czyste stanowi ekspektatywę (tj. ocze- skorzystała z pomocy podlegającej Tak samo jak i własność, spółdzielcze kiwanie prawne, wierzytelność przyszłą) odprowadzeniu do budżetu państwa własnościowe prawo do lokalu ma tego prawa; niedopuszczalne jest zało- uzyskanej ze środków publicznych lub charakter zbywalny, podlega dziedzi- żenie księgi wieczystej w celu jej z innych środków; ! czeniu i egzekucji. Do zbycia tego prawa ujawnienia (por. uchwała SN z 24 maja spłaty zadłużenia z tytułu opłat za konieczne jest dokonanie czynności 2013 roku, III CZP 104/12). używanie lokalu.

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 81 - ANALIZY

Zgodnie z kolei z art. 17 ust. 1 ! nadto tylko prawo odrębnej własności małymi udziałami. Należy też pamiętać, cytowanej ustawy na pisemne żądanie daje nam tytuł własności zarówno do że w razie przekształcenia, podatek od członka lub osoby nie będącej członkiem naszego lokalu, jak i do określonego nieruchomości musi opłacać bezpośred- spółdzielni, którym przysługuje spół- udziału w nieruchomości wspólnej. nio właściciel lokalu, a nie – jak dotych- dzielcze własnościowe prawo do lokalu, Posiadając więc odrębną własność, czas – spółdzielnia. spółdzielnia mieszkaniowa jest obowią- stajemy się nie tylko pełnoprawnymi Ustalenie wartości spółdzielczego zana zawrzeć umowę przeniesienia właścicielami samego mieszkania, własnościowego prawa do lokalu oraz własności lokalu po dokonaniu: lecz również części gruntu oraz odrębnej własności nie stanowi pro- ! spłaty przypadających na ten lokal budynku, w którym nasze mieszkanie blemu na rynku rozwiniętym. Jednak części zobowiązań spółdzielni zwią- się znajduje – a więc zyskujemy udział w wielu mniejszych miejscowościach – zanych z budową, w tym w szczegól- także w częściach wspólnych budyn- (szczególnie na terenach wiejskich), ności odpowiedniej części zadłużenia ku, takich jak strych, dach, korytarz, trudno jest znaleźć transakcje spółdziel- kredytowego spółdzielni wraz z odset- ściana zewnętrzna. czym własnościowym prawem do lo- kami; Na koniec, należy wskazać, że prawo kalu. Wielu właścicieli dokonało prze- ! spłaty zadłużenia z tytułu opłat za odrębnej własności niweluje całkowicie kształcenia spółdzielczych własnoś- korzystanie z lokalu. ewentualne ryzyko związane z zacią- ciowych praw. A te które pozostały nie gniętymi przez zarząd spółdzielni (bez stanowią wystarczającej próbki repre- Wyliczenia kwot do zapłaty z tytułu świadomości członków spółdzielni) kre- zentatywnej w celu prawidłowego zawarcia umowy przeniesienia włas- dytami obciążającymi wszystkich człon- oszacowania wartości. Oczywiście ności lokalu, o której mowa powyżej ków spółdzielni, a także z upadłością lub można rozszerzyć rynek transakcji (tj. przekształcenia spółdzielczego prawa likwidacją spółdzielni (gdzie wszystkie o sąsiednie gminy czy miasta, jednak do lokalu) dokonuje spółdzielnia. mieszkania, do których członkowie praktyka wykazuje, że w miarę posze- Oprócz tego osoba zainteresowana usta- spółdzielni nie uzyskali prawa odrębnej rzania rynku zatraca się specyfikę rynku nowieniem prawa pełnej własności własności, stają się częścią umowy na którym znajduje się wyceniana lokalu ponosi koszty zawarcia aktu no- upadłościowej spółdzielni). nieruchomość. Korzystanie z cech staje tarialnego i wpisu do księgi wieczystej. W praktyce jednak przekształcenie się mniej dokładne a tym samym Przekształcenie spółdzielczego pra- prawa spółdzielczego we własność to nie wypacza się rzeczywistą wartość szaco- wa do lokalu w odrębną własność lokalu tylko zalety. W spółdzielni obowiązuje wanej nieruchomości. pozwala na: zasada, że jeden członek ma prawo do Czy wyżej przedstawione argumenty ! po pierwsze, gdy chcemy zmienić jednego głosu na walnym zgromadzeniu, za / przeciw przekształcenia spółdziel- przeznaczenie naszego lokalu, do czyli że każdemu, bez względu na liczbę czych praw do lokali mieszkalnych którego posiadamy własnościowe posiadanych lokali oraz ich wielkość, w odrębną własność maja pokrycie spółdzielcze prawo, np. otworzyć firmę, przysługuje jeden głos. We wspólnotach w cenach transakcyjnych na rynku powinniśmy uzyskać zgodę spółdzielni. zasadą jest głosowanie udziałami. wtórnym? Inaczej jest w przypadku prawa W efekcie członkowie wspólnoty mający Niniejsze opracowanie jest próbą odrębnej własności – nie musimy większą ilość udziałów, czyli np. kilka porównania cen transakcyjnych spół- bowiem w kwestii zmiany sposobu mieszkań, albo o większej powierzchni, dzielczych własnościowych praw do korzystania z lokalu pytać nikogo są często w stanie stworzyć grupę, która lokali mieszkalnych (swpl) i odrębnych o pozwolenie. Także na korzystniej- przegłosuje na zebraniach wspólnoty własności lokali (ow). Badanie prze- szych zasadach możemy amortyzować uchwały, wbrew woli większej liczby prowadzono na terenie miasta Głogów. koszty zakupu mieszkania; członków wspólnoty, ale dysponujących 1.2 Podstawowe założenia ba- Rysunek 1 Plan Głogowa dania ! Badaniem objęty został rynek transak- cji samodzielnymi lokalami w Gło- gowie w 2013r. ! Obszar objęty analizą: miasto Głogów. ! Jednostka odniesienia: 1 m2 powierz- chni użytkowej nieruchomości loka- lowej. ! Okres badania cen: rok 2013. ! Źródło danych: informacje o cenach transakcyjnych pozyskane ze Sta- rostwa Powiatowego w Głogowie (dot. odrębnych własności lokali), SM „Nadodrze” (dot. spółdzielczych włas- nościowych praw do lokali mieszkal- nych).

Wrzesieñ 2014 - 82 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

1.3 Informacje o badanym Rysunek 2 rynku Podziału administracyjnego Głogowa na poszczególne osiedla Głogów usytuowany jest w północnej części woj. dolnośląskiego. Liczba mieszkańców Głogowa zameldowanych na pobyt stały wg. stanu na 31 grudnia 2011r. wynosiła – 68 811, w tym 56 cudzoziemców zameldowanych na pobyt stały. W Głogowie wyodrębniono 11 osiedli mieszkaniowych. Liczba miesz- kańców poszczególnych osiedli wyno- siła: ! Brzostów 811; ! Wykres 1 Chrobry 7 210; 2 ! Cena 1 m powierzchni użytkowej uzyskana w transakcjach zawartych na rynku Hutnik 8 000; wtórnym dla lokali stanowiących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ! Kopernik 21 106; w Głogowie w okresie od stycznia do października 2013r. ! Kościuszki 2 835; ! Nosocice 1 550; ]

! .

Piastów Śląskich 11 300; u . p

! Przemysłowe 4 910; 2 m

/

!

Słoneczne 3 350; ł z [

!

Śródmieście 8 400; A

! N Krzepów brak danych. E C Mapę podziału administracyjnego na poszczególne osiedla przedstawia Ry- styczeń październik sunek 2. 2013 DATA TRANSAKCJI 2013

2. Charakterystyka rynku Tabela 1 Miary statystyczne dla transakcjach zawartych na rynku wtórnym dla lokali 2.1 Spółdzielcze własnościowe stanowiących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w Głogowie w okresie prawo do lokalu mieszkalnego od stycznia do października 2013r. W analizowanym okresie odnotowa- no w Głogowie 109 transakcji zawartych lokalami mieszkalnymi. Rozkład cen przedstawiono na Wy- kresie 1, natomiast obliczone dla nich podstawowe miary statystyczne przed- stawiono w Tabeli 1. Rozkład cen lokali na poszczegól- nych osiedlach w zależności od po- wierzchni lokalu przedstawia Wykres 2. Wykres 2 Rozkład cen lokali na poszczególnych osiedlach w zależności od powierzchni

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 83 - ANALIZY

Wykres 3 Liczba transakcji zawartych odrębnymi lokalami na terenie Głogowa w roku 2013 w podziale na rodzaj lokalu

Pawilony handlowe i targowisko na Osiedlu Kopernika w Głogowie Źródło: http://pl.wikipedia.org - autor foto. Ausir

2.2 Odrębna własność lokali mieszkalnych W roku 2013r. zawarto w Głogowie Tabela 2 Podmioty występujące w transakcjach po stronie sprzedających i kupujących 480 transakcji dotyczących samodziel- samodzielne lokale w Głogowie w 2013r. nych lokali. Rodzaj oraz ilość poszczególnych lokali przedstawia Wykres 3. Spośród zawartych transakcji, 448 zo- stało zawartych na wolnym rynku, 25 transakcji zostało zawartych w po- stępowaniu przetargowym, 7 transakcji zawarto w postępowaniu bezprzetargo- wym. Dokonano analizy podmiotów wystę- pujących w transakcjach po stronie sprzedających i kupujących samodzielne lokale. Dane podano w Tabeli 2. Wykres 4 Charakterystyka podmiotów sprzedających i kupujących samodzielne lokale na Wykres 4 przedstawiający dane ujęte terenie Głogowa w roku 2013 w Tabeli 2. Do dalszej analizy przyjęto tylko lokale mieszkalne. Charakterystykę wieku budynków w których znajdowały się lokale mieszkalne przedstawia Wykres 5. Z Wykresu 5 wynika że znacznie wzrosła liczba lokali oddanych w ostat- nich 3 latach. Potwierdza to duży udział osób prawnych, które sprzedawały lokale mieszkalne pobudowane w po- przednich latach. Jako podmioty sprze- dające osoby prawne wystąpiły w 35% wszystkich transakcji i były drugim największym sprzedającym po osobach fizycznych. W Głogowie występują Wykres 5 budynki wysokościowe powyżej 5 kon- Lata pobudowania budynków, w których znajdowały się lokale mieszkalne dla dygnacji, dlatego zbadano jaka ilość transakcji zawartych na terenie Głogowa w roku 2013 transakcji dotyczyła lokali mieszkalnych występujących w tych budynkach. 79% lokali mieszkalnych było sprzedawa- nych w budynkach posiadających do 5 kondygnacji, a 17% lokali było zlokalizowanych w budynkach wyso- kościowych, posiadających powyżej 5 kondygnacji. Dla 4% transakcji nie podano wysokości budynków. Ilość lokali w poszczególnych budynkach przedstawia Wykres 6.

Wrzesieñ 2014 - 84 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

Jak podano powyżej w Głogowie jest Wykres 6 11 osiedli mieszkaniowych, a do naj- Charakterystyka wysokości budynków,w których znajdowały się samodzielne większych należą osiedla Kopernik, lokale sprzedawane na terenie Głogowa w roku 2013 Śródmieście i Hutnik. Analiza ilości transakcji zawartych w poszczególnych obrębach pokrywa się częściowo z wiel- kością poszczególnych osiedli. Dane te przedstawia Wykres 7. Osobnego omówienia wymaga tutaj sytuacja jak wystąpiła na Śródmieście w obrębie Starego Miasta. W ostatnich 3 latach oddano tu największą liczbę nowo wybudowanych lokali mieszkal- nych i usługowych, co znalazło swoje odbicie w ilości transakcji zawartych Wykres 7 w 2013, a związanych ze sprzedażą tych Ilość transakcji samodzielnymi lokalami mieszkalnymi odnotowana w poszcze- lokali. Jeśli chodzi o charakterystykę gólnych obrębach w Głogowie w 2013r. lokali mieszkalnych ze względu na ilość izb mieszkalnych, to najwięcej lokali było 2-, 3-, 4-izbowych i stanowiły one 95% wszystkich lokali dla których odnotowano transakcje sprzedaży. Dane te przestawiono za pomocą Wykresu 8. Największa liczba transakcji wystą- piła na osiedlu Kopernika – 119, z czego do dalszej analizy przyjęto 109 lokali. W roku 2013 zawarto tutaj transakcje zarówno nowymi lokalami jak transakcje na rynku wtórnym. Rozkład ceny 1m2 uzyskanego w zawartych transakcjach w roku 2013 na tym osiedlu przedstawia Wykres 8 Wykres 9. Ilość izb mieszkalnych w samodzielnych lokalach, dla których zawarto transakcje kupna w Głogowie w 2013r.

Wykres 9 Rozkład ceny 1 m2 powierzchni samodzielnego lokalu uzyskana w transakcjach zawartych na osiedlu Kopernika w Głogowie w 2013r.

Stare Miasto w Głogowie Źródło: http://pl.wikipedia.org - autor foto. Martaglogow

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 85 - ANALIZY

Tabela 3

3. Próba porównania transakcji

przedstawionego powyżej porównania rynków widać iż są Z one zróżnicowany i wiele czyn- ników ma wpływ na poziom ceny za 1m2 p.u. mieszkania. Rynek transakcji samodzielnymi lokalami mieszkalnymi był prawie czterokrotnie większy od rynku do spółdzielczego własnościo- wego prawa do lokalu mieszkalnego. Mając tak dużą ilość transakcji podjęto próbę zestawienia ze sobą transakcji dla nieruchomości które spełniają warunek „podobieństwa”. Przyjęto następujące założenia do porównywania nierucho- mości w zestawionych parach: ! obydwa lokale znajdowały się na tej samej ulicy – pozwoliło to na wyeli- minowanie wpływu czynnika loka- lizacja w przestrzeni miejskiej i oto- czenie na poziom cen porównywanych lokali; ! zestawiono w pary lokale o porów- nywalnej powierzchni oraz ilości izb mieszkalnych w celu wyeliminowania wpływu tych cech na poziom ceny za 1m2 porównywanych lokali; ! zestawiono w pary lokale dla których różnica w dacie zawarcia transakcji wynosiła maksymalnie do 4 miesięcy. Pozwoliło to na wyeliminowanie wpływu trendu czasowego na poziom cen porównywanych lokali; ! zestawiono w pary lokale które zostały Wykres 10 pobudowane w budynkach o podob- Cena 1 m2 pow. użytkowej lokalu uzyskana dla lokali przyjętych do porównania, nym wieku i technologii wykonania na podstawie transakcji zawartych w Głogowie w 2013r. w celu wyeliminowania wpływu tych cech na poziom cen; ! zestawiono w pary lokale położone na porównywalnych kondygnacjach. W przypadku budynków wysokościo- wych powyżej 5 kondygnacji, obydwa lokale były położone w takim samym typie budynków. Przy tak przyjętych założenia udało się uzyskać 46 par lokali do porównania. Porównywane lokale zostały umiesz- czone w Tabeli 3. Graficzną ilustrację poziomu cen 1m2 powierzchni lokalu dla zestawio- nych par lokali przedstawia Wykres 10.

Wrzesieñ 2014 - 86 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY

Wykres 11 Różnica w cenie uzyskana za 1m2 p.u. lokalu stanowiącego odrębną własność a swpl w zestawionych parach transakcji lokami mieszkalnymi w Głogowie w 2013r. wyrażona w zł za 1m2 p.u.

Park na Osiedlu Kopernik w Głogowie Źródło: http://pl.wikipedia.org - autor foto. PrzemoW Wykres 12 Różnica w cenie uzyskana za 1m2 p.u. lokalu stanowiącego odrębną własność Różnicę w cenie 1m2 powierzchni a swpl w zestawionych parach transakcji lokami mieszkalnymi w Głogowie lokalu dla poszczególnych par lokali w 2013r. wyrażona w % przedstawiają Wykresy 11 i 12. Wielkość różnicy w cenie 1m2 lokali zestawionych w pary uporządkowana rosnąco wyrażona w % przedstawia Wykres 13. Zestawienie pola powierzchni użyt- kowej lokali w poszczególnych parach przyjętych do porównania zilustrowana na Wykresie 14.

Wykres 13 Różnica w cenie 1m2 p.u. dla porównywalnych par lokali mieszkalnych w ujęciu rosnącym

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 87 - ANALIZY

4. Podsumowanie Wykres 14 1. Przy przyjętych założeniach zesta- Porównanie pól powierzchni użytkowej lokali zestawionych w pary do wiono w pary 46 lokali mieszkal- porównania nych. Poszczególne pary charakte- ryzowały się położeniem na tej samej ulicy, w podobny otoczeniu, zbliżoną powierzchnią użytkową lokalu, położeniem na podobnych kondygnacjach. 2. W przypadku 25 transakcji, co stanowi 54% badanych par, cena 1m2 powierzchni użytkowej spół- dzielczego własnościowego prawa do lokalu była wyższa od ceny porównywalnego lokalu stano- wiącego odrębną własność. 3. Analiza różnicy w cenie lokalu wykazała że dla 14 par to jest 30% badanej próbki różnica wynosiła nie więcej niż 5% ceny 1m2 powierz- chni lokalu. Dla 26 par to jest 26% badanej próbki różnica w cenie kształtowała się w przedziale od 5–10% i od 10 do 15% ceny lokalu. Tylko w 8 parach – 17% badanej próbki różnica w cenie wynosiła od 15–20% ceny 1m2 powierzchni lokalu. Panorama Głogowa z wieży zamkowej; źródło: http://pl.wikipedia.org - autor foto. Kazimierz S. Ożóg

PRAWO

TEKST JEDNOLITY USTAWY O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI

Obwieszczeniem Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 2014r. został ogłoszony tekst jednolity ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z dnia 23 kwietnia 2014r. poz. 518).

Opr. W. G. AKTUALNOŒCI

Wrzesieñ 2014 - 88 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl LISTA CZ£ONKÓW SRMWW

1 2 3 4 5 6

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 89 - LISTA CZ£ONKÓW SRMWW

1 2 3 4 5 6

Wrzesieñ 2014 - 90 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl LISTA CZ£ONKÓW SRMWW

1 2 3 4 5 6

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 91 - LISTA CZ£ONKÓW SRMWW

1 2 3 4 5 6

Wrzesieñ 2014 - 92 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl LISTA CZ£ONKÓW SRMWW

1 2 3 4 5 6

BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 3/41 - 93 - KONTAKT, RADA STOWARZYSZENIA

Adres 61-655 Poznañ, ul. Gronowa 22, pok. 310 Biuro Stowarzyszenia czynne od poniedzia³ku do pi¹tku w godzinach od 9:00 do 15:00. Telefon tel./fax (61) 820-89-51 E-mail [email protected] [email protected] www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl

Konto Bank Zachodni WBK S.A. o/Poznañ 74 1090 1737 0000 0000 7201 1680

RADA STOWARZYSZENIA Przewodnicz¹cy Rady Adam Futro Wiceprzewodnicz¹cy Rady Wojciech Ratajczak Wiceprzewodnicz¹cy Rady Robert Dobrzyñski Skarbnik El¿bieta Jakóbiec Sekretarz Rady Barbara Zieleziñska Cz³onkowie Rady Krzysztof £eszyk, Adrianna Szarafiñska, Grzegorz Szczurek, Marian Witczak KOMISJA REWIZYJNA Przewodnicz¹ca Ewa Bogdañska Cz³onkowie Komisji Jaros³aw Jab³oñski, Anna Poszyler KOMISJA ETYKI ZAWODOWEJ Przewodnicz¹ca Maria Tierling Sekretarz Komisji Katarzyna Ma³ecka Cz³onkowie Komisji Marian B³a¿ek, Maria Hêæka, Krzysztof Rusin KOMISJA OPINIUJ¥CA Przewodnicz¹cy Marek Starêga Z-ca Przewodnicz¹cego Jerzy Miko³ajczak Z-ca Przewodnicz¹cego Andrzej Skarzyñski Sekretarz Komisji Ewa Banaœ Cz³onkowie Komisji Janusz Andrzejewski, Jerzy D¹bek, Adam Futro, El¿bieta Jakóbiec, £ajma Mieszczanowicz, Martyna Paw³owska, Wojciech Ratajczak, Hanna Szulc PE£NOMOCNICY STOWARZYSZENIA ds. Praktyk Zawodowych Adrianna Szarafiñska ds. Szkoleñ Wojciech Ratajczak ds. Ustawicznego Kszta³cenia Wojciech Ratajczak

Wrzesieñ 2014 - 94 - www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl PRZEDSTAWICIELE STOWARZYSZENIA

PRZEDSTAWICIELE STOWARZYSZENIA W MINISTERSTWIE INFRASTRUKTURY I ROZWOJU I W POLSKIEJ FEDERACJI STOWARZYSZEÑ RZECZOZNAWCÓW MAJ¥TKOWYCH

Wiceprezydent PFSRM Robert Dobrzyñski

Cz³onkowie Pañstwowej Komisji Kwalifikacyjnej Adam Futro Zdzis³aw Ma³ecki Wojciech Ratajczak Grzegorz Szczurek Maria Trojanek

Przewodnicz¹cy Komisji Uznania Zawodowego Wojciech Ratajczak

Cz³onkowie Komisji Odpowiedzialnoœci Zawodowej Janusz Andrzejewki El¿bieta Jakóbiec Jerzy Miko³ajczak Martyna Paw³owska

Cz³onkowie Komisji Arbitra¿owej Ewa Banaœ El¿bieta Jakóbiec Jerzy Miko³ajczak Anna Poszyler

Mediatorzy Micha³ Kosmowski Marek Starêga

Rada Programowa „Rzeczoznawcy Maj¹tkowego” Grzegorz Szczurek

Komisja Szkoleñ Anna Poszyler

Komisja Etyki Zawodowej Krzysztof Rusin

Komisja Odznaczeñ Marian Witczak

Komisja Standardów Magdalena Ma³ecka WYCENA-EKSPERT Ewa Banaś, Anna Poszyler Spółka jawna WYCENA NIERUCHOMOŚCI ¨ EKSPERTYZY TECHNICZNE WYCENA PRZEDSIĘBIORSTW ¨ INWENTARYZACJA WYCENA NIERUCHOMOŚCI, MASZYN, PRZEDSIĘBIORSTW WYCENA ŚRODKÓW TRWAŁYCH ¨ ŚWIADECTWA ENERGETYCZNE POŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI DORADZTWO I OBSŁUGA PROCESÓW INWESTYCYJNYCH ANALIZY I DORADZTWO RYNKU NIERUCHOMOŚCI ul. Wojska Polskiego 84, 60-628 Poznań 60-277 Poznań, ul. Grochowska 28A biuro: (61) 665 87 77; tel. (61) 665 94 00 tel./fax (61) 866 50 00, 865 72 13 [email protected] www.cwm.pl email: [email protected] www.wycenaekspert.pl

LESZCZYŃSKIE BIURO WYCEN BIURO KOMPLEKSOWEJ OBSŁUGI I OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI I WYCENY NIERUCHOMOŚCI 64-100 Leszno, ul. Śniadeckich 1 NIERUCHOMOŚCI I ŚRODKI TRWAŁE tel./fax (65) 529 91 00 WYCENA, POŚREDNICTWO, UMOWY, DORADZTWO, KREDYTY GEODEZJA tel. kom. 609 801 201 MAPY, PODZIAŁY, OBSŁUGA, REGULACJE PRAWNE e-mail: [email protected] BUDOWNICTWO NADZÓR, INWENTARYZACJA, PROJEKTOWANIE, EKSPERTYZY RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY - inż. Marian WITCZAK 60-573 Poznań, ul. Niemcewicza 12 [email protected] Państwowe Uprawnienia Urządu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast - Warszawa Nr 3255 Telefony: (61) 847 12 95, 848 32 09 fax (61) 847 12 95 Uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości dla sektora bankowego - Warszawa Nr 1168/XXI/99 tel. kom. 605 738 157

Wycena: - nieruchomości 60-349 Poznań, ul. Ostroroga 23 - przedsiębiorstw tel. (61) 662-55-40; 41; 45 - środków trwałych fax (61) 662-55-46 - maszyn i urządzeń - analizy efektywności inwestowania e-mail: [email protected] - ekspertyzy techniczne

R PRZEDSIĘBIORSTWO PROJEKTOWANIA Kancelaria Rzeczoznawców Majątkowych Janusz Walczak BADAŃ I NORMOWANIA PROJNORM sp. z o.o. M R ul. Warszawska 169/3, 61-047 Poznań O tel./fax 61-828-99-57 60-818 POZNAŃ, UL. SIENKIEWICZA 22 N J kom. 601-44-59-79 Tel. (61)848-01-66 Fax (61)848-04-31 O R www.biuroremin.pl W NUMERZE MIÊDZY INNYMI e-mail: [email protected] http://www.projnorm.pl P e-mail: [email protected] l Oferujemy kompleksową Ÿwyceny nieruchomości dotyczące zabezpieczenia kredytów, spraw WYCENA NIERUCHOMOŚCI obsługę w zakresie: procesowych, wywłaszczeń i zwrotów, opłat z tytułu użytkowania wieczystego PORÓWNANIE BUŁGARSKIEGO I POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI lWYCENA ŚRODKÓW TRWAŁYCH MASZYN I URZĄDZEŃ gr. 3-8 Ÿwyceny przedsiębiorstw, aportów, znaków firmowych, środków trwałych lWYCENA PRZEDSIĘBIORSTW I ZNAKU FIRMOWEGO Ÿopinii technicznych, ekspertyz budowlanych, nadzorów MIESZKANIOWYCH NA PRZYKŁADZIE WARNY, POZNANIA I KALISZA lODSZKODOWANIA ZA UTRATĘ WARTOŚCI I BEZUMOWNE KORZYSTANIE Ÿdoradztwa technicznego i inwestycyjnego Z NIERUCHOMOŚCI ZWIĄZANE Z INFRASTRUKTURĄ TECHNICZNĄ Ÿanaliz ekonomicznych, opłacalności i wykonalności inwestycji (linie energetyczne, słupy, rurociągi wody, gazu, kanalizacja) Ÿwyceny służebności przesyłowych, bezumownego korzystania itp. O WYCENIE ZNAKU FIRMOWEGO lWYCENA ZŁÓŻ ŻWIRU, SUROWCÓW SKALNYCH, WÓD PODZIEMNYCH Ÿaudytów energetycznych lokali, mieszkań i budynków l Ÿpośrednictwa w obrocie nieruchomości OPINIE TECHNICZNE, INWENTARYZACJE PROBLEMATYKA OCENY ZMIANY WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W ZWIĄZKU Z TWORZENIEM OBSZARÓW OGRANICZONEGO UŻYTKOWANIA WOKÓŁ LOTNISK

HAŁAS ŚRODOWISKOWY JAKO ELEMENT OCENY LOKALIZACJI Wyceny nieruchomości NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Inwentaryzacje ATRAKCYJNOŚĆ ARCHITEKTONICZNA A PRZEWAGA INWESTYCYJNA OBSZARU Ekspertyzy techniczne UPADŁOŚĆ DEWELOPERA – ODRĘBNOŚĆ REGULACJI Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami KIEDY SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCYCH MAJĄTEK PRYWATNY JEST OPODATKOWANA VAT ?

os. Piastowskie 62, 61-155 Poznań • tel./fax 61 221 77 70, tel. 500 181 181 www.bzm.pl • e-mail: [email protected]