Comune di Monterchi

Regolamento Urbanistico relazione illustrativa

Comune di Monterchi

Regolamento Urbanistico relazione illustrativa

Antonio Mugnai Luca Gentili Anna Calocchi Michele Neri Stefania Rizzotti

Manuela Casarano Giulia Di Donato Michela Rubegni

aprile 2007 con le modifiche introdotte in sede di controdeduzione alle osservazioni · dicembre 2007 La relazione illustrativa è il documento che accompagna gli elaborati del Regolamento Urbanistico del Comune di Monterchi ed in particolare quelli a carattere prescrittivo ed operativo cioè le norme tecniche di attuazione e le tavole di progetto, con lo scopo di fornire un supporto dal punto di vista della lettura e della comprensione della documentazione tecnica ed allo stesso tempo con l’obiettivo di esplicitare la metodologia di lavoro adottata e dar conto delle operazioni svolte per la messa a punto del progetto. Essa riporta quindi i contenuti principali della relazione sulla fase di costruzione del Qua- dro Conoscitivo e riprende, completandola, la relazione preliminare alla fase propositiva - documenti prodotti nel corso degli studi per la formazione del nuovo Regolamento Urbanistico -. La prima relazione è stata presentata a giugno del 2006, a valle della fase di ricognizione, che ha riguardato innan- zitutto i materiali ed i documenti del Piano Strutturale, dandone una lettura più specificamente orientata allo strumento operativo; ad essa si è affiancata l’analisi del Piano regolatore vigente e dei suoi piani attuativi, assieme agli altri progetti o interventi pubblici di rilievo in corso; parallelamente a questi la conoscenza diretta del territorio, derivante da sopralluoghi e dalla docu- mentazione messa a disposizione, quale la schedatura della selezione del patrimonio edilizio esistente di interesse storico. La seconda relazione, prodotta a luglio del 2006, ha introdotto le linee fon- damentali del progetto di piano, per quanto riguarda il disegno della città, articolandolo secondo i differenti contesti che compongono questo territorio, e la struttura normativa.

Il gruppo di lavoro è costituito da Antonio Mugnai, Stefania Rizzotti, Manuela Casarano, Giulia Di Donato e Michela Rubegni, per LdP Associati, con la col- laborazione del settore tecnico del Comune di Monterchi, in particolare di Alessandro Morvidoni. Sommario

Temi e problemi 6 La viabilità: opzioni a grande scala e trasformazioni locali 6 La S.G.C. E78 “Due Mari” 6 Le proposte per la viabilità di interesse locale 8 Il turismo nella Provincia di Arezzo 8 La capacità ricettiva di Monterchi 9

Ricognizioni: gli insediamenti urbani e nel territorio rurale 11 Monterchi e La Reglia 11 Il centro antico 12 Caratteri costruttivi 12 Trasformazioni edilizie e stato di conservazione 13 Le pavimentazioni 14 Mercatale e Pantaneto 16 Le Ville 18 Pocaia 19 Gli insediamenti di crinale 20 Ville, edifici specialistici, aggregati e case sparse 21

Il disegno della città 24 Monterchi e il centro antico, La Reglia 24 Mercatale 26 Le Ville 27 Pocaia 27 Le aree produttive 28 Gli aggregati di collina 29

Il territorio rurale 29

I progetti per la viabilità 31

L’accessibilità urbana 34 Il Programma di intervento per l’abbattimento delle barriere architettoni- che ed urbanistiche 35

Dal Piano Strutturale al Regolamento Urbanistico 36 Il dimensionamento 41

Gli elaborati del Regolamento Urbanistico 44 La struttura normativa 44 Usi del suolo e modalità di intervento ed attuazione 47 Temi e problemi

La viabilità: opzioni a grande scala e trasformazioni locali La viabilità, in particolare quella a grande scala, costituisce un tema centrale dell’assetto e dello sviluppo di Monterchi, condizionato dalla mancata realizzazione della S.G.C. E78, conosciuta come superstrada Fano-Grosseto o “Due Mari”. Il territorio di Monterchi è infatti fortemente caratterizzato dall’attraversamento di arterie utilizzate da mezzi pesanti per lo spostamento di merci in ambito nazionale (sovraregionale), in particolare la S.P. 42 Pantaneto-Lippiano, la S.S. 73 Sene- se-Aretina e la S.S. 221 di Monterchi. I volumi di traffico che queste arterie sopportano sembrano difficilmente compatibili con le esigenze degli abitati attraversati: le Ville, Pocaia, Mercatale. Pertanto appare assolutamente necessario ipotizzare soluzioni alternative per il passaggio dei camion e/o misure di compensazione per gli abitati, a partire dalla ridefinizione delle sezioni stradali con la realizzazione di marciapiedi che potrebbe contribuire a migliorare la situazione.

La S.G.C. E78 “Due Mari” Il progetto e la realizzazione della “Due Mari” interessano e coinvolgono le regioni Marche (provincia di Pesaro e Urbino), Umbria (provincia di Perugia) e Toscana (province di Arezzo, Siena e Grosseto) e vedono il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ricoprire il ruolo di coordinamento generale nelle fasi di accordo, progettazione e finanziamento dell’opera, inserita dal governo tra le Grandi Opere della Legge Obiettivo (L. 21 dicembre 2001, n. 443: “Delega al Governo in materia di infrastrutture ed insediamenti produttivi strategici ed altri interventi per il rilancio delle attività produttive”). Sul sito della provincia di Pesaro, al 2006, è possibile consultare la documentazione relativa al Progetto Preliminare. Nella pagina di presentazione si dice che “(...) a livello locale la realizzazione di questa arteria porterebbe benefici inim- maginabili per la diffusa realtà industriale ed artigianale della Provincia di Pesaro, realtà che trova molte difficoltà di collegamento con i suoi naturali interlocutori dell’Umbria e della Toscana. Il presente progetto preliminare, redatto a seguito delle mutate condizioni urbanistiche, economiche e tecniche succedu- tesi negli anni, consente, unitamente ai lavori e progetti in via di esecuzione, di attuare finalmente, dopo circa due secoli, il collegamento tra Adriatico e Tirreno. (...) Concentrando l’attenzione sulla zona di progetto, si può notare come caratteristica comune di tutta la costa adriatica è la presenza di un fascio infrastrutturale costituito dalla SS 16 Adriatica, dalla A14 Bologna–Canosa e dalla ferrovia Adria- tica su cui si attestano le infrastrutture viarie trasversali che scendono dal crinale appenninico. Un tipo di rete infrastrut- turale così concepito viene definito “a pettine” e non consente collegamenti rapidi né tra le valli né con il resto dell’Italia dovendo superare la catena degli Appennini (...). Attualmente dalla SGC E45 Ravenna–Orte fino alle autostrade abruzzesi non esistono vie trasversali che superino l’Appennino a quote che consentano un agevole transito anche d’inverno (...). Ciò comporta che il traffico merci è quasi obbligato ad allungare di molto il percorso per evitare la salita ai valichi con aumento dei costi, della usura delle strutture e perdite di tempo.”  Quest’ultima considerazione attiene in maniera particolare anche al caso di Monterchi, se si pensa invece ai costi collettivi dati dall’inquinamento atmosferico ed acustico provocato dai mezzi pesanti che attraversano l’abitato. Sempre nelle pagine di illustrazione del Progetto Preliminare si dice che “(...) con l’Accordo europeo sulle grandi strade a traffico internazionale, firmato a Ginevra nel 1975-’76 poi recepito con legge dello Stato n.922 del 29/11/1980, la S.G.C. Grosseto–Fano è stata inserita tra gli itinerari internazionali con la sigla E78. La sua validità è stata, inoltre, ribadita recen- temente dal Governo Italiano che l’ha inserita tra le priorità della intera rete italiana, al pari della variante di valico della Autostrada A1 o della A3 Salerno–Reggio Calabria. Sono trascorsi tre decenni dal momento in cui si mise mano al progetto della via dei due mari e si dovrà attendere ancora molto per vedere compiuti i lavori...”. L’opera è iniziata negli anni Sessanta e per buona parte del suo percorso, della lunghezza complessiva di circa 261 km, coincide o costituisce variante di alcune strade statali esistenti per le quali si è già provveduto ad adeguare il tracciato alle caratteristiche planoaltimetriche e di sezione trasversale previste dalle norme CNR per una strada di categoria IV (carreggiata unica con due corsie di 3,75 m e banchine laterali da 1.5 m). “Lo sforzo economico per il completamento della Strada di Grande Comunicazione Grosseto-Fano arriva ad un investimento totale pari a 2.295 milioni di euro: completati i lotti attualmente in lavorazione per circa 418 milioni di euro, sono infatti in progettazione lotti per un valore di 1.876 milioni di euro.” La Legge Regionale n. 58/96 “istituzione di un fondo per la progettazione della rete stradale di interesse regionale” ha dato un nuovo impulso alla progettazione esecutiva della Due Mari. Nell’aprile del 1998, la Provincia di Arezzo ha stipulato un accordo di programma con la Camera di Commercio, il Comune di Arezzo e la Comunità Montana del Casentino per l’istituzione presso l’Ufficio Tecnico Provinciale di “un ufficio speciale per la progettazione di grandi infrastrutture”. L’Ufficio Grandi Infrastrutture ha seguito per il tratto riguardante il Comune di Monterchi l’iter di elaborazione tecnica e verifica della progettazione preliminare affidata ad Associazione Temporanea di Società di Ingegneria. La progettazione preliminare con SIA, opportunamente revisionata sulla base delle osservazioni dell’Ufficio, è stata inviata a vari Enti ed Organismi per la Conferenza Preliminare di Servizi (di competenza della Direzione Coordinamento Territoriale del Ministero dei La- vori Pubblici) il 13/04/1999. La prima Conferenza di Servizi preliminare si è svolta in data 26/06/2000 ma, non essendoci accordo sulla scelta del tracciato da parte delle due Regioni interessate, l’ANAS è stata incaricata di fare gli opportuni approfondimenti su ulteriori tracciati nel frattempo proposti dalla Provincia di Arezzo. L’ANAS dunque incaricò direttamente un gruppo di progettazione costituito dall’Associazione Temporanea di Imprese Bonifica SpA e ISF (ingegneria stradale e ferroviaria) che presentò un progetto preliminare a febbraio 2004 con sei ipotesi di tracciato nel tratto Monterchi-Selci Lama, quattro a sud dell’abitato di Monterchi e due a nord dell’abitato di Citerna, compresa la bretella di collegamento fra Due mari e SS 73 per Anghiari e Sansepolcro; alla presentazione ufficiale alle due Regioni, agli Enti Locali e al Ministero dei Beni Ambientali, a marzo 2004, la Regione Umbria però si è dichiarata di parere avverso. La Provincia di Arezzo ha proposto di costituire un tavolo tecnico, coordinato dalla stessa ANAS e composto da un rap- presentante per ciascuna delle Amministrazioni interessate, con il compito di definire le due ipotesi di tracciato del lotto  Monterchi-Selci/Lama in stretta relazione con il lotto umbro di raccordo con la galleria della Guinza e con l’adeguamento della SGC E45 ed esaminarne gli approfondimenti ambientali sulla base dei relativi progetti preliminari al fine di individuare quella da prescegliere per l’avvio della procedura di VIA e di approvazione prevista in attuazione della “Legge obiettivo”.

Le proposte per la viabilità di interesse locale Relativamente al tema dell’accessibilità, oltre a quanto concerne la “Due Mari”, il Piano Strutturale introduce alcune proposte a carattere locale: · S.P. 42 - la variante Reglia est, con immissione nella S.S. 221 all’altezza del Cimitero, allo scopo di alleggerire il traffico a la Reglia ed evitare di costeggiare il borgo di Monterchi ai veicoli, provenienti da Sud (Lippiano), diretti a Nord, in direzione Mercatale, e ad Est, verso Città di Castello; ad essa si collega il tema del percorso “Piero della Francesca”, dal Cimitero (sede originaria della Madonna del Parto) a la Reglia (sede attuale) e/o con la sede futura; · S.S. 73–S.S. 221 - la variante di le Ville, con l’obiettivo di attenuare il flusso di traffico sull’attuale tracciato della S.S. 73 nel tratto urbano e rendere possibile un intervento di riqualificazione in modo tale da rinforzare il ruolo residenziale dell’insediamento prospiciente e valorizzare le attività economiche esistenti.

Il turismo: Monterchi e Piero della Francesca Pensando al suo sviluppo, Monterchi punta da sempre sulla valorizzazione della Madonna del Parto e sull’enfatizzazione della figura di Piero della Francesca e dei suoi rapporti con il territorio monterchiese. Finora, però, tale tema è stato generalmente impostato e gestito in un’ottica locale e rischia di “avvitarsi” sulla questione, pure importante, della collo- cazione del quadro, perdendo di vista le possibili valenze che potrebbero generare una prospettiva che abbracci almeno l’intera Valtiberina e la provincia di Arezzo, se non addirittura un ambito molto più vasto attraverso il filo conduttore del Rinascimento e della ricchezza culturale ed artistica che ha contraddistinto questi territori e quell’epoca, in una logica sinergica con le altre realtà limitrofe che presentano analogie dal punto di vista culturale e storico.

Il turismo nella Provincia di Arezzo Sulla base dei dati raccolti ed alaborati per l’Amministrazione provinciale, l’elemento di attrattiva principale della Provin- cia di Arezzo, capace di far convergere in questi territori flussi consistenti di turisti sia nazionali che stranieri, risulta di gran lunga l’offerta artistica e culturale (42,81% delle preferenze); Arezzo, Cortona, Bibbiena, Sansepolcro, Montevarchi, San Giovanni rappresentano i centri d’arte principali della Provincia, ma a questi è possibile aggiungerne molti altri cosiddetti “minori”. Se l’elemento di attrazione principale rimane quello culturale, tuttavia ciascuna si caratterizza per particolari e specifici fattori di offerta: nell’aretino ad esempio vi è una buona offerta di esercizi commerciali, mentre la Valtiberina viene vista come una terra dove è possibile trascorrere vacanze di riposo e dove è rinomata l’offerta enogastronomica.

 Complessivamente i turisti “fedeli”, che hanno trascorso vacanze in questo territorio per almeno due volte, risultano pari a circa il 40% del campione, mentre i “nuovi” turisti sono pari al 38,06%. Gli italiani sono clienti più abituali degli stranieri, i quali tuttavia fanno registrare percentuali di ritorno molto interessanti. Le percentuali più alte si registrano sia verso Arezzo (33,73%) che verso alcune delle principali mete turistiche aretine (Castiglion Fiorentino, Cortona, Sansepolcro e Bibbiena). Il 14,52% dei turisti intervistati ha scelto come meta del proprio soggiorno la Valtiberina. Gli alloggi scelti per il soggiorno fanno riferimento soprattutto alla ricettività alberghiera (37,06%) ed in misura minore a quella extralberghiera (31,89%) ed il tipo di trattamento scelto più frequentemente è il Bed&Breakfast (59,88%). In generale il livello di soddisfazione registrato appare molto soddisfacente anche se è possibile individuare alcuni servizi che necessitano di interventi, seppur lievi, soprattutto di carattere strutturale. Il patrimonio ambientale, le attività del tempo libero (culturali, divertimenti, svaghi), alcuni servizi cittadini si presentano come fattori molto importanti per i visitatori; all’interesse generale contribuiscono in senso positivo anche elementi di offerta importanti con cui i viaggiatori sono entrati in contatto (fra tutti le strutture ricettive e la ristorazione). Tuttavia i turisti intervistati si sono mostrati particolarmente sensibili alla non piena efficienza di alcuni servizi allo stesso modo rilevanti rispetto ai precedenti; in particolare una leggera insoddisfazione è stata registrata soprattutto per fattori riguardanti la viabilità (trasporti pubblici, parcheggi, segnaletica, aree attrezzate per la sosta) e per le attrezzature sportive. L’indice di valutazione generale della Val Tiberina si colloca al di sopra della media provinciale. Praticamente il 66% degli intervistati ha espresso giudizi molto positivi. Le presenze turistiche della Provincia sono passate in cinque anni dalle 800.359 del 1996 alle 921.332 del 2000, con un incremento del 15,11%; tuttavia le aree presentano un andamento difforme tra loro; in particolare la Valtiberina riporta un incremento nei cinque anni simile a quello provinciale (+14,15%). Appare evidente che l’incremento delle presenze registrato a livello generale sia dovuto in maggior parte alle presenze straniere.

La capacità ricettiva di Monterchi Dall’indagine svolta risulta che i posti letto complessivi sono 168, distribuiti in 17 diverse attività. Tra queste, prevalgono gli affittacamere non professionali (8 attività), seguiti dagli agriturismo (5) e dagli affittacamere professionali (2). Le attività di “affitto case ed appartamenti” e di Bed&Breakfast sono presenti a Monterchi con una attività ciascuno. Quanto alla distribuzione territoriale delle attività, Ripoli e Fonaco-Borgacciano - cioè alcuni dei piccoli nuclei delle colline - vedono la maggior concentrazione, con tre attività insediate per ognuno. A seguire, ci sono tre attività ricettive a le Ville e dintorni (Scandolaia, il Colle), due a Pocaia e Monterchi capoluogo, una a Petretolo, Casa Nova di Mercatale e Padonchia. Per valutare il “peso” delle attività ricettive presenti a Monterchi possiamo per esempio paragonarle a quelle presenti a Sansepolcro, importante centro della Valtiberina toscana famoso proprio per aver dato i natali a Piero della Francesca: se la popolazione di Monterchi è poco più di un decimo di quella di Sansepolcro (1.844 contro  15.923 abitanti censiti al 31/12/2004), da un calcolo approssimativo abbiamo potuto stimare che i posti letto sono quasi un quarto di quelli presenti nella “capitale” della Valtiberina toscana. Ci pare interessante sottoli- neare, però, come oltre la metà dei posti letto di Sansepolcro siano resi disponibili dagli otto alberghi presenti in città, mentre a Monterchi l’ospitalità è offerta secondo altre tipologie ricettive (soprattutto agriturismo e affittacamere), facendo dunque riferimento ad un “target” differente: il tipo di prodotto sul quale Monterchi può puntare è sicuramente orientato al turismo naturalistico, avendo una risorsa straordinaria rappresentata da un territorio di grande pregio e quasi intatto dal punto di vista ambientale, che si concilia perfettamente con la componente culturale, storica ed artistica; come giustamente evidenziato dal Piano Strutturale, a Monter- chi i beni storico-architettonici ed artistici sono considerevoli, spaziando dai reperti archeologici al patrimonio dell’edilizia rurale di matrice storica, fino all’architettura contemporanea, se vogliamo, nel caso dell’opera di Giovanni Michelucci.

10 Ricognizioni: gli insediamenti urbani e nel territorio rurale

Monterchi e La Reglia Il Borgo di Monterchi costituisce un sistema insediativo eccezionale nel territorio comunale, dove il costruito ed il sistema viario sono disposti a spirale dalla base alla sommità del colle, fino a Piazza Umberto I e nel nucleo centrale della Rocca.L’analisi dello sviluppo topografico rivela inoltre come i primi insediamenti comparvero in corrispondenza della Rocca e dell’attuale Monastero Benedettino (fino al 1000); successivamente vennero edificate le due file di edifici che si attestano sull’attuale via Mazzini e poi ebbe inizio lo sviluppo “ad anelli”, av- venuto in tre fasi principali (fino al ‘500, fino al ‘600, dopo il ‘600). A Monterchi, le strade principali sono parallele alle curve di livello ed i collegamenti trasversali, poco numerosi, sono costituiti da vicoli stretti, volti e sistemi di risalita (scale e rampe). La sezione-tipo è costituita da due strade in senso parallelo alla pendenza con lotto interposto che assorbe il dislivello attraverso gli elementi costruiti e/o l’organizzazione delle pertinenze (giardini pensili). Gli interventi di ricostruzione seguiti al sisma del 1917, dettati più da criteri di necessità ed urgenza che dai valo- ri storici degli edifici e delle strutture murarie hanno conservato solo in parte i tessuti e l’impianto urbano, con il risultato di aver preservato prevalentemente il profilo del borgo - la vista dalla distanza così tipica del territorio monterchiese -, con un’attenzione molto minore al valore dei singoli fabbricati. A Monterchi e la Reglia le strade sono prevalentemente asfaltate e – data la sezione stradale ridotta - siano scar- si se non assenti i marciapiedi, con numerosi parcheggi lungostrada, mentre vere e proprie aree di parcheggio sono praticamente assenti, benchè previste dal Prg vigente a ridosso della S.V. della Reglia di Sotto e della S.V. di Padonchia. Le aree verdi aperte alla fruizione pubblica si concentrano ai margini dell’abitato. La principale è rappresentata dall’ampio Parco della Rimembranza, che occupa il fianco Nord-Ovest del colle, un’area alberata con essenze non autoctone (abeti americani) che caratterizza fortemente il profilo della collina; attualmente è aperto al pubblico in maniera parziale, in quanto sono in corso opere di recupero delle mura e di sistemazione delle ri- salite; dallo studio pedologico e botanico è risultato che gli abeti americani hanno un impianto radicale troppo piccolo per reggere il peso dei fusti, che raggiungono in alcuni casi i 30 m. di altezza e rischiano di causare seri problemi; si sta quindi pensando ad un progetto complessivo – da attuare per stralci - che comprende un giar- dino di essenze autoctone e la pavimentazione del percorso di risalita fino in piazza Umberto I. L’altra area verde di una certa importanza è rappresentata dal fianco Est del colle: buona parte dei terreni a valle dei percorsi (via della Filanda e via del Pozzo Vecchio) sono costituiti da lotti frazionati e serviti da scalette private; questi spazi, per quanto carenti di manutenzione, sono molto interessanti e presentano numerosi segni della storia di Mon- terchi: i percorsi di adduzione, le grotte tufacee scavate nel monte, ecc. 11 Nel borgo non esistono aree verdi aperte al pubblico, ma solo piazze e slarghi pavimentati; gli altri spazi aperti sono rappresentati dalle corti, dalle terrazze e dai giardini interni. Elementi interessanti del tessuto urbano sono le soluzioni utilizzate per il superamento dei dislivelli: attraverso uno o più edifici che, a seconda dei fronti, han- no un numero disuguale di piani fuori terra, e con giardini-pensili, costruiti sopra locali di servizio accessibili sul fronte a quota più bassa oppure sopra terrapieni irrigiditi da tratti murari. Nella parte alta del borgo permango- no, poi, vari passaggi a volta. Un elemento che riveste una notevole importanza è il rapporto del borgo con il suo intorno, con le valli del Cerfone e del Padonchia aperte allo sguardo (con lo sfondo dei crinali) nei numerosi punti panoramici, terrazze e scorci.

La tendenza di lungo periodo della pianificazione urbanistica di Monterchi (almeno dal 1985) sembra predili- gere il recupero all’espansione, promuovendo in particolare l’integrazione tra nuovo ed esistente. Il tema delle destinazioni appare in tal senso particolarmente rilevante: alcune prime considerazioni sullo stato attuale pos- sono essere tratte dalla lettura dei dati contenuti nella mappa dell’uso dei fabbricati e del suolo, dal quale risulta una percentuale piuttosto bassa di locali non utilizzati e che, nonostante l’alto numero di seconde case, le abita- zioni per residenti restano comunque prevalenti; la funzione residenziale resta predominante rispetto ad altre destinazioni: ci sono alcuni servizi disseminati ed una concentrazione del commercio lungo via XX Settembre ed una zona di uffici in prossimità del volto di via dello Spedale. E’ intenzione dell’Amministrazione Comunale spostare parte dei propri uffici, che al momento soffrono per carenza di spazi, in fabbricati oggi sottoutilizzati in prossimità della chiesa e di restituire al Municipio, opera dell’architetto Giovanni Michelucci, la funzione di sede di rappresentanza; ciò consentirebbe il restauro dell’edi- ficio ed in particolare la riapertura della loggia che fu tamponata. L’area di espansione, soggetta a Piano attuativo, prevista dal Prg a la Reglia all’estremità Sud-Ovest lungo la Pantaneto-Lippiano, non è stata attuata.

Il centro antico Caratteri costruttivi La presenza a Monterchi di una cinta muraria “a più anelli” e la già descritta struttura insediativa “spiraliforme” fanno sì che siano ancora diffuse, nonostante le demolizioni avvenute, le strutture murarie massicce. Queste in alcuni casi sono cave, ed ospitano grotte, volti ed altri ambienti ciechi. La tessitura dei muri, apprezzabile nelle strutture non intonacate, è composita: spesso si incontrano murature miste, con compresenza di ricorsi di mattoni, arenaria e granito. In generale l’arenaria è molto diffusa, ma è utilizzata soprattutto negli elementi

12 decorativi; molto meno utilizzata, o prevalentemente negli edifici più recenti, nelle ricostruzioni e nei restauri, è la muratura in laterizio. Nel complesso prevalgono gli edifici intonacati; la gamma dei colori spazia dal giallo al rosa al rosso pompeiano, con una predilezione per i toni più chiari; la finitura dell’intonaco è solitamente liscia. Per quanto la tecnica tradizionale preveda una copertura in coppi e tegole e correnti in legno, le coperture di questo tipo non sono oggi le più diffuse. La maggior parte di queste sono comunque in coppi e tegole, ma o presentano altri tipi di gronda o hanno travi in c.a.; altre ancora sono realizzate con marsigliesi e, di queste, la maggior parte ha travetti in c.a. Nonostante le ricostruzioni successive al sisma del 1917 abbiano inciso profondamente sugli apparati decora- tivi, non mancano soluzioni originali o dettagli interessanti per quanto riguarda le aperture. In particolare nei palazzi nobiliari, la pietra serena è molto utilizzata per soglie, stipiti, davanzali ed in generale per tutte le parti in pietra che abbelliscono le facciate e sottolineano le aperture; prevale il bugnato, sia liscio, sbozzato, levigato non lucido o bocciardato, come elemento decorativo della cultura locale, a prescindere dalle epoche di co- struzione. Anche nell’edilizia minore si trovano esempi interessanti di aperture, in cui gli stipiti sono in blocchi grandi di pietra serena e gli archi sono risolti con elementi più piccoli disposti di coltello.

Trasformazioni edilizie e stato di conservazione Le ricostruzioni successive al sisma del ’17 non hanno mirato alla ricostruzione fedele degli edifici, compor- tando al contrario numerose demolizioni, con la perdita di gran parte delle strutture originali. Pertanto, le tra- sformazioni edilizie sono molto diffuse nel centro. Dall’analisi delle schedatura degli edifici di interesse storico, risulta che: · gli edifici classificati come “sostanzialmente originari” sono poco meno della metà del totale (il 45%). È da tenere presente comunque che questa classe si riferisce alla situazione successiva alle ricostruzioni del sisma e comprende anche edifici di nuova costruzione – come la Scuola de la Reglia - o già fortemente trasformati; · tra gli edifici trasformati (55.3%) prevale la classe “trasformazione parziale della struttura” (oltre il 47% degli edifici); · la classe “trasformazione totale” è la meno rappresentata (3.7%); · segue la classe “trasformazione limitata all’apparato decorativo” (4.6%). La parte di più antico insediamento, comprendente la Rocca e la Piazza del Municipio, più l’isolato tra via Mazzi- ni e via di Circonvallazione, comprende per circa la metà edifici sostanzialmente originari ed edifici parzialmen- te modificati, ad eccezione del campanile della Rocca e di un altro edificio (scheda n.78), totalmente ricostruiti. L’anello immediatamente più esterno, comprendente il Borghettino di Sopra e la via XX Settembre, vede ancora la prevalenza di parziali trasformazioni, concentrate soprattutto nell’isolato di via dello Spedale, mentre nel Bor- ghettino di Sotto prevalgono gli edifici originali. L’ultimo anello e la Reglia confermano quanto già detto, con

13 molte parziali trasformazioni ed alcuni edifici originali. Un dato significativo riscontrabile dalle foto del profilo di Monterchi precedenti il 1917 è che i fronti avevano in media dai tre ai cinque piani, laddove oggi prevalgono i due-tre piani. L’altezza degli edifici dava dunque al pro- filo un aspetto completamente diverso, decisamente più slanciato e forse più imponente. A partire dal raffronto della planimetria attuale con quella del Catasto Leopoldino (1825), si possono fare numerose considerazioni in merito al rapporto tra edifici, spazi di antica formazione e ricostruzioni. In generale si può dire che in epoca precedente il sisma gli isolati del borgo erano più profondi ed i lotti più frammentati e prevalevano le tipologie a schiera-torre. Approfondendo l’indagine, si nota come del nucleo della Rocca e di via Vittorio Emanuele II si sia conservato, più o meno fedelmente, il volume e l’ingombro, mentre la piazza ha subito maggiori modificazioni in ragione del nuovo Municipio, la cui pianta quadrata cambia sostanzialmente il rapporto con i vuoti su cui si attesta (la piazza e lo slargo tra municipio e chiesa); anche il fronte Sud della piazza appare molto rimaneggiato e poco conserva dell’originale fronte mosso e frammentato. La chiesa di San Simeone si trovava prima inse- rita in un isolato denso, composto di più edifici addossati, laddove oggi si distingue dal suo contesto. Risulta sostanzialmente conservato, almeno per quel che riguarda il tracciato, il tessuto corrispondente all’estrema punta Sud-Ovest, come gran parte del fronte Est. Da notare inoltre come il fronte Sud fosse occupato da ampie pertinenze, che costituivano l’estremo affaccio meridionale del borgo; il loro disegno originario si è poi perso, essendo state nel tempo saturate da nuovi edifici. Dall’analisi del patrimonio edilizio esistente risulta infine che la maggior parte degli edifici si trova in buono stato di conservazione. Gli edifici che versano nelle peggiori condizioni, che presentano cioè dissesti strutturali accompagnati da degrado delle finiture, sono in tutto quattro, e si trovano in zone poco accessibili, per lo più parti interne agli isolati. Per quanto riguarda il degrado delle finiture, gli edifici affetti da questa patologia sono la Chiesa di San Simeone e l’edificio d’angolo sede dell’Ufficio del Turismo, oltre a quelli che occupano ampie parti dell’isolato di via dello Spedale, parti di via XX Settembre e dei due Borghettini (di Sotto e di Sopra).

Le pavimentazioni Dalla lettura dei materiali relativi al “Progetto per la riqualificazione turistico-commerciale del Centro Storico di Monterchi. Restauro, recupero e riqualificazione degli spazi aperti”, promosso e parzialmente realizzato dal- l’Amministrazione Comunale a partire dal 2002, è possibile ricostruire l’assetto storico delle pavimentazioni e le trasformazioni intervenute. Tutta la prima cintura del centro, in particolare i marciapiedi di piazza Umberto I e della Rocca e l’area retrostante il Municipio, erano un tempo pavimentati in lastricato montato “a correre”, cioè secondo un montaggio parallelo di pietre irregolari; la seconda cintura, invece, presentava un pavimento in lastre a 45°, del quale rimane traccia nel tratto principale di via XX Settembre. Le strade principali e la piazza era- no in terra battuta ed in via Garibaldi il marciapiedi era realizzato in lastricato di pietre parallele. In via Piaggia,

14 Nell’immagine tutte le aree campite in grigio corrispondono a superfici asfaltate, il color ocra alle aree sterrate ed il verde agli spazi aperti, pubblici e privati. Si distinguono poi tre tipologie di aree campite in toni di grigio e di rosa: la campitura al centro della piazza Umberto I riproduce la pavimen- tazione in lastre di cemento, circondata da una lastricatura in elementi paralleli; nella terrazza della rocca, la pavimentazione è in lastre irregolari di porfido; attorno al Municipio la campitura in semicerchi riproduce la posa in opera dei cubetti di porfido; si distingue anche, in via XX Settembre, la pavimentazione in lastre a 45°.

15 via Mazzini e dello Spedale il caratteristico acciottolato è storico, come in via della Filanda e del Pozzo vecchio la pavimentazione è da sempre in ghiaia e terra. Ciò che non hanno trasformato le demolizioni succedute al sisma del ‘17, lo hanno realizzato una serie di interventi mirati ad aumentare l’agibilità del centro, tra il 1970 e il 1985: in quegli anni l’asfalto prende piede e sono frequenti le sostituzioni di canalette e pavimentazioni e, allo smantellamento degli originali, corrisponde l’introduzione di una “incongrua” pavimentazione in porfido sulla terrazza della Rocca (a lastre irregolari), in piazza ed attorno al Municipio (in cubetti). Poiché gli interventi succedutisi risultavano disomogenei e frammentari, nel 2002 dunque si ritiene necessario un Progetto generale relativo al centro di Monterchi che miri alla riqualificazione tramite il recupero delle pavi- mentazioni storiche e che si occupi anche di illuminazione - ritenuta insufficiente - dello scolo delle acque e del- le canalizzazioni sottotraccia degli impianti pubblici. Ad oggi il progetto è stato attuato solo in parte, ad esem- pio per quanto riguarda l’area della Piazza e del Municipio: la terrazza della Rocca ha mantenuto la precedente pavimentazione in lastre irregolari di porfido, la rampa di discesa e l’area della piazza sono state pavimentate in cemento idrolavato (con una “ingombrante” canalizzazione proprio al centro della piazza) ed i marciapiedi sono stati realizzati in lastricato a montaggio parallelo, mentre l’area alle spalle del Municipio ha conservato la finitura in cubetti di porfido. Non c’è stata finora alcuna sostituzione dell’asfalto che ancora copre la maggior parte delle strade carrabili. Neppure il lastricato in ciottoli, previsto in molte vie minori, è stato realizzato. Nel dicembre 2005 è stato messo a punto un progetto per la riqualificazione di via della Scaletta e di via della Pergola, adesso nella fase definitiva-esecutiva, che si presenta come il completamento del progetto di riqua- lificazione di Piazza Umberto I, in quanto permette il collegamento tra questa e le mura, fino a via Vittorio Emanuele II. La pavimentazione prevista è in pietra serena ed il progetto ha studiato le soluzioni di scolo e di raccolta delle acque ed ha ridisegnato i raccordi con le soglie e gli elementi di risalita.

Mercatale e Pantaneto L’aggregato di Mercatale presenta una struttura ordinata dell’insediamento, organizzato su una sorta di griglia contenuta dal torrente Cerfone, a Sud, e dalla collina che divide Mercatale da Citerna, a Nord. Due sono gli elementi di distribuzione centrali per l’insediamento: dal ponte sul Cerfone la strada suddivide in due la piazza, che rappresenta lo spazio pubblico più ampio e più rappresentativo di Mercatale; l’altro segno morfologica- mente rilevante è costituito dall’asse di viale Piero della Francesca, vale a dire il tratto urbano della S.S. 221 di Monterchi, ai cui lati si sviluppa la maggior parte dell’edificato. Poi l’insediamento prosegue, sempre più rado e discontinuo, in direzione Nord-Ovest lungo la S.P. 42 Pantaneto-Lippiano, fino alla zona industriale di Panta- neto; analogamente ad Est, dove l’innesto sulla S.S. 221 della strada del Cimitero segna il punto più estremo dell’abitato in quella direzione. 16 La strada principale di Mercatale è viale Piero della Francesca, parallelo all’alveo del Cerfone; l’asse si raddoppia in tutta la parte ad Ovest del ponte sul torrente, a Nord nella via Protoli e per un tratto più corto nella via Puletti a Sud. All’altezza delle scuole l’asse principale si biforca e prosegue a Nord come S.P. 42 Pantaneto-Lippiano. Ad Nord ed a Est del ponte sul Cerfone su viale Piero della Francesca si innestano in senso ortogonale una serie di collegamenti trasversali: via San Simeone, via S. Frediano e via della Vigna, perpendicolarmente alla pendenza della collina. A Mercatale tutte le strade principali, già descritte, sono asfaltate, ad eccezione del secondo tratto di via S. Simeone, sterrato. Il Prg vigente aveva previsto interventi piuttosto consistenti di completamento delle strade locali, in particolare nella fascia a nord della statale, allo scopo di delineare una maglia viaria alternativa alla percorrenza sull’asse principale: tali opere, che avrebbero probabilmente determinato un impatto signifi- cativo anche per la conformazione orografica del contesto, non sono state realizzate. I parcheggi sono distribuiti prevalentemente nel tratto Ovest di viale Piero della Francesca, a ridosso della stra- da. Fanno eccezione l’ampio parcheggio delle scuole, affacciato sulla S.P. 42 Pantaneto-Lippiano, quello della zona industriale di Pantaneto ed il parcheggio sul viale di fronte a via della Vigna. Sempre sul viale, dal ponte sul Cerfone in direzione Est, si susseguono tre piazze-parcheggio. La maggior parte delle aree previste dal Prg per la sosta sono attuate. I marciapiedi sono presenti in maniera discontinua e si concentrano nel tratto Ovest del viale e lungo tutta via Puletti, nel tratto centrale del viale in discesa da via Protoli, nel tratto Est a ridosso della piazza fino a tutto il par- cheggio. Le aree a parco sono numerose e distribuite, in prossimità delle scuole e su via Puletti; il grande parco pubblico di Mercatale si trova a sud del torrente, ed il campo sportivo ad est di via del Cimitero. Come nel caso di Monterchi e la Reglia, anche a Mercatale i parchi sono distribuiti ai margini dell’abitato: è il caso dei due parchi delle scuole, del grande parco lungo il torrente e del campo sportivo nei pressi del Cimi- tero. Gli spazi pubblici pavimentati sono nel complesso abbastanza spogli: se le due piazze oltre il ponte sono pavimentate in cemento ed alberate, l’altro spazio pubblico di una certa ampiezza - la piazza in fondo a via S. Frediano - non è altro che uno spiazzo asfaltato con un’aiuola al centro, con effetto piuttosto desolante. Un elemento interessante di rapporto tra l’edificato e l’ambiente è costituito dall’affaccio sull’ansa del Cerfone, anche se ad oggi poco valorizzato, oltre alla percepibile presenza dell’ambiente collinare, soprattutto nell’in- sediamento lungo via Protoli. Complessivamente comunque l’insediamento di Mercatale è caratterizzato da pertinenze quasi sempre ampie, con rilevanti spazi verdi privati. Dal punto di vista delle criticità il regime tor- rentizio dei corsi d’acqua espone al rischio di esondazione che riguarda tutto il fondovalle del Cerfone, per cui il rischio idraulico investe ampie parti di Mercatale. Il Prg prevede di conseguenza alcune aree di espansione, soggette a Piano attuativo, a monte della statale, nes- suna delle quali finora attuata, anche se per la maggior parte l’iter di progettazione è piuttosto avanzato; una delle nuove lottizzazioni - non attivata - interessa un’ampia zona del versante collinare alle spalle del tessuto 17 edificato esistente. Pantaneto invece si identifica dal punto di vista insediativo come zona industriale ed artigianale, nella quale sono presenti alcune attività di dimensione piuttosto consistente per occupazione del suolo; qui è localizzata anche la stazione ecologica comunale. La zona era in parte originariamente stata individuata come Piano per Insediamenti Produttivi di iniziativa pubblica ma, nel suo assetto attuale e di prossimo completamento, esito di successive varianti urbanistiche e di interventi non sempre coordinati ed unitari.

Le Ville L’aggregato di le Ville deve il proprio nome al sistema delle ville di epoca sei-settecentesca ma, da un punto di vista morfologico, è costituito principalmente dallo sviluppo lineare dell’edificato, connotato anche da funzioni complementari a quella residenziale quali esercizi pubblici ed attività commerciali lungo due direttrici, la S.S. 73 e la S.R. 221. La strada principale de le Ville è particolarmente trafficata e rumorosa, con passaggio di molti mezzi pesanti: il tema della viabilità principale e la ricerca di una soluzione all’attraversamento dell’abitato è da tempo oggetto di studio e di progettazione - anche nel Prg vigente è proposto un differente assetto viario -. Verso Ovest l’insediamento è rado e concentrato sul lato Nord fino alla chiesa di S. Maria della Pace, poi si adden- sa inglobando alcuni piccoli nuclei sul fianco del colle (la Ripa, il Boccaiolo), finchè l’asse principale (viale Giotto) si raddoppia a Nord (via Petrarca), a quota maggiore. L’area centrale dell’aggregato è costituita dall’incrocio dei due viali principali (viale Giotto e viale Raffaello) con la S.S. 73 in direzione Nord; poi l’edificato prosegue lungo viale Raffaello riproponendo lo schema in linea sul solo lato Nord della strada ed interrompendosi all’altezza di villa Vagnoni. Scarsi o quasi assenti sono i collegamenti trasversali. Tutte le vie principali e le secondarie sono asfaltate; quelle che attraversano la piana del Cerfone per addentrarsi verso le colline sono asfaltate nel primo tratto, poi proseguono sterrate (la S.C. di Scandolaia, via Michelangelo); i marciapiedi sono pochi e discontinui. I parcheggi, non molto numerosi, sono abbastanza distribuiti ma solo alcuni si attestano sull’asse principale; le previsioni di incremento di aree di sosta del Prg vigente non sono in gran parte state attuate. A le Ville non esistono piazze vere e proprie e c’è un unico parco, quello tra viale Petrar- ca e via Dante Alighieri; via Petrarca stessa, però, con un tracciato sinuoso e in piacevole pendenza ed ombrosa, costeggia giardini, alberature, terrapieni, costituisce la “passeggiata” e consente visuali interessanti del crinale di Padonchia e scorci delle colline; per il resto, gli affacci al monte sono per lo più privati, come ampie perti- nenze (giardini privati). Guardando verso sud si domina la valle del Cerfone e si leggono distintamente i campi, l’argine del torrente ed infine le colline, in due linee di crinali. La mancata realizzazione delle previsioni di nuova edificazione da attuare con piano attuativo individuate dal Prg è probabilmente determinata soprattutto dalla frammentazione della proprietà, ma anche le problemati- 18 che ambientali - inquinamento acustico ed amosferico, insicurezza - legate al traffico possono avere un ruolo non irrilevante nella scarsa crescita edilizia. Alcune delle nuove lottizzazioni previste sono localizzate sul versan- te collinare a monte dell’insediamento esistente, anche a ridosso di Villa Vagnoni.

Pocaia Anche per l’aggregato di Pocaia la matrice dell’insediamento è rappresentata da un asse centrale, la S.S. 221, ai due lati del quale si distribuisce l’edificato; in questo caso, però, la struttura è differente sui fronti Sud e Nord della strada. A Nord il tessuto si adatta e si conforma, in maniera più o meno ordinata, alla forma del rilievo, ori- ginando una distribuzione irregolare di lotti ed edifici; inoltre in mezzo ad edifici e tessuti più recenti si trovano vecchie case coloniche, ville e piccoli nuclei di matrice storica, secondo una stratificazione piuttosto disordina- ta. A Sud invece l’andamento pianeggiante del terreno dà origine ad una maglia regolare. La parte più orientale corrisponde all’area produttiva di Pocaia, dove sono localizzate molte attività industriali ed artigianali. A Nord della S.S. 221, dove l’edificato è più denso, la viabilità è costituita di collegamenti trasversali che tagliano la collina ed è priva di connessioni in senso longitudinale. A Sud, lo schema distributivo è a pettine, con molti collegamenti trasversali ed un percorso longitudinale che costeggia il retro della zona industriale. Lungo la S.C. del Ranco l’abitato è più denso nel primo tratto, con edifici ai due lati della strada e perpendico- lari alle curve di livello, con ampie pertinenze scoperte, qualche annesso e giardini; in generale le case sono a ridosso della strada di accesso, con scarsi spazi di manovra; in alcuni casi non c’è discontinuità tra la strada e gli spazi di uso privato. A Pocaia le strade principali sono quasi tutte asfaltate, ad eccezione dei tratti più alti dei percorsi trasversali che si inerpicano sulla collina a Nord (S.C. del Ranco, S.C. di Pocaia). I parcheggi sono concentrati nell’area centrale, sul fronte Sud, a servizio della zona industriale di via dell’Artigianato; altre aree di sosta si trovano alle estremità Ovest ed Est dell’abitato, a ridosso della S.S. 221. Tratti di marciapiede sono presenti lungo l’asse principale. Le previsioni del PRG vigente riguardo alla viabilità di Pocaia consistono nel raddoppio a Nord dell’asse princi- pale, per raccordare la viabilità trasversale così fitta e complessa, ma non sono state realizzate, così come le aree di sosta di progetto. Non ci sono piazze nè aree pavimentate. Ci sono due parchi - ad Ovest dell’aggregato e a Nord-Est sul fianco del colle - ed alcune fasce verdi distribuite in particolare nell’ampia zona produttiva. Le aree verdi attrezzate e per lo sport previste dal Prg non sono state realizzate. Nella fascia edificata a Nord l’affaccio sulla strada principale è punteggiato da aiuole ed aree verdi e tutta l’area residenziale è dotata di un verde privato abbondante e rigoglioso, con un grande parco alberato al centro; edificato e spazi aperti collinari si compenetrano. A Sud della S.S.221 la situazione cambia completamente: la 19 sensazione è che prevalgano le aree asfaltate. Anche nel caso di Pocaia un fattore di criticità importante deriva dal regime torrentizio dei corsi d’acqua che porta al rischio di esondazione, in particolare nella zona produttiva. Le aree di espansione residenziale individuate dal Prg non sono state attuate, a causa verosimilmente delle motivazioni ricorrenti legate alla frammentazione proprietaria; l’ipotesi sostenuta dal piano regolatore era di consolidare sia la parte sud, con la previsione di una nuova fascia destinata a nuova edificazione retrostante quella esistente allineata lungostrada, sia la zona a monte, sul versante collinare, andando quasi a saldare l’abi- tato di Pocaia con il nucleo del Ranco.

Gli insediamenti di crinale Il sistema insediativo di Padonchia è costituito dagli aggregati di crinale posti nell’area oltre il torrente Omerino, lungo il percorso di crinale, dall’inizio a la Reglia fino alla discesa nella valle del Padonchia, all’altezza del nucleo di Fornace: Vicchio di Sopra, di Sotto, di Mezzo e Omerino, le Caselle, Padonchia, il Palazzo, Sciano, il Montione e Cortine. Il sistema di Fonaco e Borgacciano è costituito dagli aggregati lungo la strada di crinale da Fonaco fino all’incrocio con la S.P. 42 Pantaneto-Lippiano superata la Godiola: Fonaco, Ca’ di Lazzaro, Col di Tono, Podere Borgacciano, Borgacciano, San Lorenzo, Ricciano, il Palazzotto, la Godiola e Colcelluzzo; sono aggregati di matrice storica, legati all’organizzazione dello spazio agricolo incentrata proprio attorno ai nuclei di crinale, determinando tra l’altro una scarsa diffusione delle case sparse; rispetto al crinale di Padonchia, però, quello di Fonaco e Borgacciano è occupato da un insediamento più frammentato, di nuclei più piccoli. La struttura dei nuclei principali - il Palazzo, Padonchia e le Caselle, Fonaco e Borgacciano -, un po’ più densi del resto del sistema insediativo, corrisponde ad una edificazione su entrambi lati ospesso anche su un lato solo del percorso prin- cipale, in posizione leggermente arretrata rispetto alla strada. Dall’asse di crinale si dipartono numerose vie secondarie, spesso sterrate; una delle più importanti è la via di San Lorenzo, oltre Borgacciano, che raddoppia la via principale con cui si ricongiunge all’altezza di Ricciano; a Padonchia la strada principale si biforca a contenere la chiesa di S. Michele Arcan- gelo (sec. VIII-XI), che sembra costituire il cuore dell’abitato. In questi aggregati si deve rilevare la mancanza di esercizi commerciali, di servizi e di altri spazi pubblici: hanno una natura “ibrida” nel senso che non li si può definire completa- mente rurali ma non hanno nemmeno un carattere propriamente urbano. Molte case, forse proprio per la scarsa pressione abitativa che deriva anche dalla assenza delle comodità e dei servizi disponibili nei centri urbani, sono state acquistate da stranieri o comunque da non residenti negli anni passati; queste sono quindi occupate solo saltuariamente. Lungo questi crinali la posizione degli insediamenti è notevole ma gli edifici, in generale, non hanno particolare valore storico o artistico; molti fabbricati sono anzi piuttosto recenti, anche esternamente ai nuclei, e la maggior parte degli edifici ha subito processi di trasformazione, generalmente limitata all’apparato decorativo maa 20 volte anche estesa, in forma parziale o totale, alle strutture; gli edifici che si trovano nelle condizioni originarie sono più spesso annessi agricoli che versano, in molti casi, in cattivo stato di conservazione. A Fonaco il primo gruppo di case ha conservato l’impianto antico ma nella parte Sud ci sono alcune villette recenti; a San Lorenzo ci sono due gruppi di case, uno interessante e ben conservato, l’altro più rimaneggiato; in generale nel crinale di Fonaco e Borgacciano gli edifici che si trovano nelle condizioni originali risultano più numerosi. Per quanto l’edificato sia generalmente rado, le pertinenze, comprendenti annessi, orti e giardini privati, carat- terizzano fortemente l’insediamento. A parte il bel giardino della chiesa di S. Michele, negli aggregati di crinale non esistono piazze e giardini pubblici. Le previsioni del Prg per piazze e parcheggi e per aree verdi a Padonchia come a Borgacciano non sono state realizzate. A Padonchia il Prg individua anche una zona di espansione, al centro dell’aggregato ed a fianco alla chiesa di S. Michele, rimasta inattuata probabilmente a causa della frammentazione della proprietà, ma verosimilmente anche per la localiz- zazione stessa dell’intervento in un’area così “periferica”. A Vicchio si sta invece attuando un Piano di Recupero di iniziativa privata ed in variante al Prg, riguardante gli immobili che compongono il centro di una vecchia azienda agricola collinare, in zona agricola E3; gli interventi programmati dal PdR comprendono sia la ristrutturazione urbanistica - per la parte già attivata -, sia la ristrut- turazione edilizia sia il restauro e risanamento conservativo; la ristrutturazione urbanistica concerne l’accorpa- mento di alcuni volumi considerati non in sintonia con l’aggregato, da riconvertire in un nuovo fabbricato di civile abitazione. Alcuni aspetti però, solo apparentemente di dettaglio, meritano una attenta considerazione: nell’esempio di Vicchio si tratta della realizzazione di locali interrati per autorimessa con rampa di accesso car- rabile che introduce forzatamente elementi contemporanei in un contesto tradizionale e rurale, alterandolo in modo evidente.

Ville, edifici specialistici, aggregati e case sparse Le ville nel territorio di Monterchi sono numerose. Tra le più rappresentative e di maggior pregio, si riconoscono tre tipologie principali: villa Vagnoni e le due ville di via Mucciarelli a Pocaia - ad esempio - sono costituite da ampi fabbricati, abbastanza massicci, di tre-quattro piani, presentano murature in pietrame intonacato, portali e mostre delle finestre in pietra e soluzioni angolari in blocchi parallelepipedi alternati; una seconda tipologia è rappresentata dalle ville Guadagni e Giardino, entrambe di epoca più recente rispetto alle precedenti, entram- be intonacate, con decorazioni della facciata a finto bugnato; l’ultima tipologia è quella delle ville di Ripoli, le Gresse e Magra, tutte piuttosto rimaneggiate, con partiture irregolari della facciata, in medio o cattivo stato di conservazione, più simili a case rurali che a ville (soprattutto villa Magra). Tutte risalgono ad epoca precedente 21 al Leopoldino (1825) e sono generalmente ben conservate, con alcuni casi di trasformazione parziale della struttura; in prevalenza le ville hanno anche conservato inalterati gli spazi di pertinenza, in alcuni casi con i parchi ed i viali di accesso dell’impianto originario. Sono ad uso residenziale, con alcuni casi di uso agricolo o di parziale conversione ad agriturismo. Tra gli edifici specialistici è individuata la Pieve di Sant’Antimo, cioè ciò che resta della pieve romanica ed un fabbricato annesso, quasi completamente crollato; della struttura della Pieve, originariamente a tre navate, poi ridotte ad una, restano i muri perimetrali ed il campanile a vela sulla facciata; la parte anteriore della navata è stata trasformata in cappella, orientata in senso trasversale rispetto all’asse originario, mentre il resto della navata e il presbiterio sono stati divisi in due piani ed adibiti a stalle ed abitazione; il fabbricato ha aperture irregolari e si presenta in pietrame a vista. Altri aggregati di rilievo sono: • Montautello, parte di una chiesa-castello di cui rimane la chiesa–casa (tipologia diffusa nel territorio di Mon- terchi), su un poggio emergente alle pendici del Monte Felcino, in linea di massima conservato nella conforma- zione originale ma in parte in condizione di degrado; poco più in alto ci sono i ruderi del castello di Montautello, che controllava la strada sulla riva sinistra del Cerfone; • Scandolaia, aggregato lungo la strada che risale le pendici del Monte Felcino, in origine case rurali in pietrame a vista, oggi prevalentemente intonacate, dove prevalgono le parti trasformate, anche se in forma parziale; • Ripoli, anch’esso organizzato attorno alla strada che risale il pendio; la maggior parte dei fabbricati ha subito trasformazioni totali della struttura, ma quelli posti più in basso sono generalmente meno trasformati; tra gli annessi in muratura è particolarmente diffusa una chiusura verticale dei fienili fatta con blocchi di laterizio messi di testa (per la ventilazione); per tale contesto il Prg vigente prevede un’area a verde pubblico e spazi per parcheggio e/o piazza, non attuati; • Gambazzo, situato lungo il torrente Padonchia, all’altezza di Felcino Bianco, aggregato complesso in muratura di pietrame a vista, parzialmente trasformato, che comprende anche una piccola chiesa a vano unico; • Petretolo, posto nell’area nord-est, dove la quasi totalità degli edifici si trovano nelle condizioni originali.

Per il vasto patrimonio edilizio esistente diffuso nel territorio agricolo, che comprende tanti piccoli nuclei e case sparse, molti dei quali di antica formazione o dotati di elementi di pregio, si possono utilizzare dei raggruppa- menti basati su criteri geografici e di omogeneità dei manufatti: • valle del Riccianello - in questa zona prevalgono gli edifici già presenti al 1825 in forma invariata e quelli rilevati al 1996; prevalgono le case rurali in forma di aggregato complesso, cioè costituite da più corpi di fabbrica, ad orientamento diverso, con diverse funzioni originarie; meno numerosi sono gli annessi; il materiale prevalente è la pietra, con rari inserti e modifiche in mattoni; mentre le murature sono più per lo più originali, nelle coper- 22 ture sono frequenti le sostituzioni con marsigliesi. Spesso anche gli annessi sono stati convertiti in residenza; sono comunque abbastanza frequenti gli edifici disabitati, soprattutto tra le frazioni di Butinale, Petretolo e il Palazzo; a Montemigliano tutto il nucleo è stato convertito in agriturismo. Quasi ovunque gli edifici si trovano nelle condizioni originali, con casi di cattive condizioni di conservazione soprattutto a causa dell’abbandono. • alta valle del Padonchia - prevalgono nettamente gli edifici presenti all’epoca del Leopoldino (in forma in- variata); tra le tipologie edilizie prevalgono gli annessi di uso agricolo come fienili, essiccatoi, rimesse, seguiti dalle case rurali del tipo aggregato complesso. La muratura è solitamente mista in pietrame e laterizio. L’analisi delle destinazioni d’uso vede una netta prevalenza dell’uso residenziale; circa un terzo degli edifici risulta non utilizzato. Sono numerosi gli edifici originali, seguiti da quelli che hanno subito trasformazioni dell’apparato decorativo; pochi ed isolati, invece, i casi di cattive condizioni di conservazione. • valle del Cerfone - qui prevalgono, rispettivamente, gli edifici presenti al 1996 e poi quelli riportati nel Leopol- dino, in forma invariata. Tra le tipologie più diffuse anche qui anche qui prevalgono gli annessi, spesso ancora in piena funzionalità; gli altri sono per lo più case rurali generalmente costituite da più corpi di fabbrica addos- sati; prevale la muratura mista di pietrame e mattoni. In generale gli edifici hanno mantenuto la destinazione originaria, con una prevalenza delle funzioni di produzione agricola. Gli edifici sono per circa un terzo nelle condizioni originali, un terzo ha subito trasformazioni parziali e il resto si divide tra edifici che hanno subito una trasformazione totale della struttura e quelli oggetto di sole modificazioni all’apparato decorativo. • tra Montautello e la valle del Padonchia - quest’area, rappresentata dalle frazioni di Querceto, Quercetino e la Foce, è molto poco densamente popolata ma ugualmente interessante per la prevalenza degli edifici che hanno subito trasformazioni totali della struttura edilizia; nella stratificazione prevalgono gli edifici presenti al 1939, al 1996 ed all’epoca del Leopoldino, in forma invariata. • lungo il torrente Centena; anche in questo caso prevalgono gli edifici presenti al 1996, nel catasto Leopoldino in forma invariata ed al 1939. Tra le tipologie molto numerosi gli annessi, seguiti dalle case rurali; sono frequenti i cambi di destinazione d’uso: molti annessi sono diventati residenze o garage. Circa un quarto degli edifici ha subito trasformazioni totali della struttura; di solito gli edifici trasformati presentano murature intonacate ed elementi costruttivi e decorativi estranei alla cultura locale, come archi in laterizi o aperture circolari. • tra la collina di Pantaneto e Dogana ed il torrente Sovara - in questa zona gli edifici sono in maggioranza rilevati al catasto d’impianto (1939) e all’epoca del Leopoldino (in forma invariata); la zona è di più recente inse- diamento. Le due tipologie più diffuse sono la casa rurale e l’annesso agricolo, che generalmente mantengono le destinazioni d’uso originarie. Sono frequenti gli edifici dismessi ed in cattivo stato di conservazione; tra le trasformazioni, sono più numerose quelle che interessano l’apparato decorativo.

23 Il disegno della città

In queste pagine vengono presentate le più significative proposte progettuali facendo ancora riferimento ai singoli luoghi che costituiscono i principali centri urbani del territorio comunale: per ciascuno di essi viene innanzitutto messo in risalto il progetto per gli spazi di uso pubblico e di interesse collettivo, al quale è demandato il compito di completare, chiarire, ridefinire e/o riqualificare il contesto urbano nel quale si inserisce. Abbiamo qui concentrato l’attenzione sulle aree urbane, dove era emersa con più evidenza la necessità di individuare una serie di interventi specifici per incrementare la qualità degli insediamenti e valorizzare le tante risorse disponibili e non sempre adeguatamente “sfruttate”. Ognuna delle frazioni possiede caratteristiche e problematiche peculiari, anche se in parte simili, che ci sembrava richiedessero risposte specifiche e sufficientemente dettagliate, diversamente dalla situa- zione che si può riscontrare nei nuclei di crinale o nelle case sparse dove indubbiamente le criticità sono molto meno pressanti. Per Monterchi e La Reglia, Mercatale, Le Ville e Pocaia si è pertanto cercato di individuare attraverso il “progetto di suolo” la struttura ordinatrice dell’insediamento, assecondando i principi insediativi consolidati ed il rapporto con la morfologia dei luoghi e rafforzando quella che appare essere l’identità di questi centri. Gli interventi di completamento e quelli - piuttosto limitati - di espansione o di trasformazione sono pensati in relazione a tale struttura alla quale sono collegati anche da punto di vista normativo, attraverso l’identificazione di modalità attuative che rendano possibile la realizzazione contestuale delle parti private e di quelle di interesse pubblico, come sarà meglio precisato più avanti. Come accennato, l’entità delle trasformazioni previste è abbastanza modesta ma siamo convinti che sia possibile anche con poche mosse - strategiche e/o diffuse -, purchè con un programma chiaro di azione, ottenere risultati efficaci. Tra le trasformazioni ipotizzate c’è la realizzazione di un nuovo tracciato in variante alla viabilità principale attuale, come già indicato dal Piano Strutturale: quello che ci preme sottolineare è come interventi di questo tipo non debbano essere con- siderati esclusivamente dal punto di vista trasportistico e soprattutto non debbano essere scollegati dalla riqualificazione dei percorsi oggi impropriamente utilizzati dal traffico di attraversamento; ciò anzi richiederà l’attivazione anche di altre forme di gestione del territorio, quali la limitazione e/o la regolamentazione della circolazione, ad esempio, con sensi unici a scopo “dissuasivo”, in modo tale da tutelare il più possibile gli abitanti.

Monterchi e il centro antico, La Reglia La proposta progettuale per il capoluogo riguarda essenzialmente la conservazione del tessuto di matrice storica e la sistemazione degli spazi aperti, con la predisposizione di una rete urbana di percorsi pedonali. Naturalmente gli interventi vanno considerati in stretta sinergia con quelli previsti a Mercatale che, pur con differenti modalità insediative, costituisce con Monterchi il centro urbano più importante del territorio comunale. Ad est del centro antico, in particolare, potrà essere realizzato un sistema di percorsi pedonali che, attraversando i campi 24 compresi tra il torrente ed il colle del capoluogo, colleghi il cimitero di S. Maria in Momentanea da un lato alla passeg- giata lungo il torrente sulla riva di Mercatale, dall’altro ai percorsi sul fianco est della collina, fino a raggiungere il borgo; ciò potrebbe risultare funzionale allo spostamento dell’affresco della Madonna del Parto presso Palazzo Massi Alberti, oggetto di interventi di adeguamento e ristrutturazione come importante “contenitore” di interesse collettivo. Il progetto di riqualificazione degli spazi circostanti, comprendendo i giardini della ex-scuola e diPalazzo Massi Alberti ed i campi ad est, mira a restituire queste parte di città alla completa fruizione dei cittadini e dei visitatori. Ciò potrà consentire anche nuove prospettive per la visita e la fruizione del centro antico, rafforzando le interrelazioni con l’intorno del borgo ed incentivando ulteriori occasioni ed alternative di punti di vista e di accesso, favorendo la percorribi- lità pedonale; in tale ottica anche gli interventi sulle pavimentazioni che si stanno facendo e che potranno essere previsti, tenendo conto anche delle indicazioni emerse dallo studio sull’accessibilità, potranno contribuire significativamente ad attrarre nuove attività nel centro, rendendolo luogo privilegiato dello stare, in una sequenza di spazi di differente natura gradevoli ed accuratamente sistemati. Il percorso lungo il Cerfone, nel tratto che ricade nell’area di Monterchi, costeggia una serie di spazi pubblici oggetto di intervento come la piazza del mercato, per la quale l’Amministrazione Comunale ha previsto una nuova pavimentazione con materiale semi-permeabile ed una sistemazione a verde nell’area più interna, compresa tra il percorso “Piero della Francesca” ed il torrente. Oltre questa piazza il percorso potrà proseguire attraverso le due piazze di Mercatale - in cor- rispondenza del ponte -, con la ricostituzione di una continuità di spazi collettivi affacciati sul corso del torrente, qui piuttosto ampio, e verso il colle di Monterchi. L’ipotesi di ricucitura e riordino degli spazi pubblici comprende naturalmente il parco di Mercatale ed il parco della Rimembranza, quest’ultimo oggetto di consistenti opere di consolidamento e di miglioramento dell’accessibilità delle strutture e di sistemazione del verde. Dovrà infine essere prevista la realizzazione di marciapiedi anche lungo via della Reglia, a formare poi una sorta di piazza in corrispondenza della ex-scuola; sempre a la Reglia, in corrispondenza dell’ingresso ad est, è prevista la realizzazione di un parcheggio con lo scopo di dotare la frazione di adeguati spazi di sosta come attestamento ed anche un suo luogo centrale, ora assente, immaginando che in parte lo spazio sia utilizzato per più usi collettivi. Ad oggi l’ipotesi - avanzata dal Piano Strutturale - di realizzare una “bretella” di collegamento tra la S.S. 221, all’altez- za del campo sportivo, e la S.P. 42, all’incrocio con la via di Padonchia, risulta di fatto non praticabile in quanto non è possibile mettere in campo dispositivi tali da innescarne la realizzazione o disporre di adeguate risorse: in questo primo Regolamento Urbanistico - riferito ad un primo quinquennio - dunque tale previsione, pur importante, non è stata inserita. Come già ricordato, tale intervento mira ad alleggerire il traffico a la Reglia ed evita di costeggiare il borgo di Monterchi ai veicoli provenienti da Sud (Lippiano) e diretti a Nord, in direzione Mercatale, o ad Est, verso Città di Castello: si tratta quindi di una mossa rilevante per gli effetti sull’area urbana di Monterchi, ma allo stesso tempo è anche un tema di grande delicatezza, sia per la necessità di integrarsi in maniera poco invasiva nell’ambiente, seguendo ad esempio il tracciato 25 delle strade vicinali presenti ed i confini delle proprietà agricole, sia per l’interferenza con un contesto problematico dal punto di vista idraulico, da approfondire accuratamente.

Mercatale La progetto per Mercatale consiste nel potenziamento della rete dei percorsi pedonali, delle aree centrali pavimentate e dei marciapiedi, con un particolare interesse per il riordino dell’area attorno alla piazza S. Frediano, scarsamente qualifi- cata. Si prevedono inoltre due aree di espansione, di dimensione abbastanza modesta ma adeguate al contesto, corrispon- denti a zone C già individuate dal Prg vigente e per le quali è già iniziato l’iter di attuazione (C2-8 Casina III e C2-10 via della Vigna); tali interventi si configurano come ridefinizione dei margini dell’abitato lungo la viabilità principale. Il potenziamento e la qualificazione degli spazi pubblici, a Mercatale, saranno realizzati anche attraverso il rafforzamen- to del ruolo “centrale” del percorso pedonale lungo il torrente Cerfone, che collegherà le due piazze di Mercatale con il complesso scolastico, attraversando praticamente tutta la frazione e restituendo alla pubblica fruizione l’affaccio al torrente, oggi appannaggio solo di case private; tale percorso all’altezza delle scuole sarà completato da una rampa di risalita attraverso il giardino delle scuole ed in corrispondenza del ponte pedonale preesistente si potrà collegare anche alla viabilità principale attraverso un nuovo passaggio. Nuovi ampi tratti di marciapiedi saranno realizzati a ridosso del parco delle scuole e tra l’incrocio del cimitero e la nuova urbanizzazione, lungo la S.S. 221. Oltre alle due lottizzazioni alle quali si è fatto cenno ed alla riqualificazione dell’area di San Frediano, descritta più avanti, sono stati individuati alcuni interventi di completamento all’interno del tessuto consolidato, evitando però anche in tali casi lo sviluppo urbano verso la collina alle spalle di Mercatale: è nostro profondo convincimento infatti che sia da evitare un’ulteriore “erosione” del versante collinare, che rischierebbe di dar luogo ad opere di notevole impatto sia dal punto di vista della viabilità carrabile sia dal punto di vista della predisposizione di opere di rimodellamento del suolo e di strutture di sostegno. La zona attorno alla piazza S. Frediano è oggi occupata da officine e da capannoni parzialmente dismessi ed in alcuni casi in precarie condizioni di conservazione, presentandosi quindi come un’area disordinata ed in parte degradata, con una viabilità che assicura una distribuzione insufficiente, connotata da un’ubicazione strategica ma interessata da attività scarsamente compatibili con la residenza, che invece domina tutt’attorno. La predisposizione di un nuovo disegno della zona di S. Frediano può introdurre elementi di ordine nel tessuto allo stesso tempo rendendolo più agevolmente permeabile ai differenti modi di accesso ed ai differenti movimenti, in particolare favorendo il collegamento trasversale per gli spostamenti pedonali o ciclabili, più protetti che lungo la viabilità principale ed interrompendo l’isolamento della piazza S. Frediano attraverso la qualificazione degli spazi aperti. Un nuovo impianto consentirà l’individuazione di nuove aree edificabili a destinazione prevalentemente residenziale, eventualmente integrate da attività terziarie compatibili o da attrezzature di servizio, per una quota delle quali si potrebbe pensare ad alloggi di 26 Edilizia Residenziale Pubblica dove sperimentare tipologie anche innovative ed alternative a quelle più diffuse della casa isolata su lotto ma con medesime prestazioni in termini di qualità. Trattandosi di un’area di trasformazione piuttosto complessa, potranno essere identificate più fasi di realizzazione autonome.

Le Ville Per quanto riguarda le Ville il progetto prende origine soprattutto da un intervento fondamentale sulla viabilità esistente: l’ipotesi progettuale prevede infatti la realizzazione di una bretella di collegamento tra la S.S. 73 e la S.S. 221 che impedisca ai mezzi pesanti ed al traffico veloce l’attraversamento della frazione. Tale bretella è concepita come un tracciato più scorrevole, a due corsie, con una rotatoria allungata intermedia che permetta l’ingresso alla frazione ed una rotatoria in uscita per facilitare la manovra ai mezzi che proseguono lungo la S.S. 73, in direzione Sansepolcro, oppure verso il capoluogo, lungo la S.S. 221. Tale intervento determinerà uno spostamento a valle del margine dell’abitato, permettendo l’inserimento di alcuni nuovi interventi: tra questi potrebbe essere compresa anche la realizzazione di un’autostazione per l’interscambio degli autobus che transitano sul territorio di Monterchi. La nuova strada alternativa dovrebbe innescare un processo di spostamento verso l’interno del centro della frazio- ne, rafforzandone il tessuto e valorizzando allo stesso tempo gli spazi e le attività presenti lungo l’attuale tratto urbano della viabilità principale. A tal fine sono necessari anche interventi minori di potenziamento della viabilità di collegamento interno e la realizzazione diffusa di aree di sosta e spazi verdi. L’area di trasformazione che comprende il sedime del nuovo tracciato viario riguarda quindi l’intera fascia inedificata a valle dell’abitato attuale. Sia nella zona ovest, tra il campo sportivo ed il ristorante, che ad est, potranno essere individuati nuovi insediamenti residenziali, integrati da spazi collettivi verdi ed attrezzati e da servizi a supporto della frazione. Lungo il nuovo tracciato è previsto di riservare un ampio spazio inedificato e permeabile, con funzione di filtro visuale ed acustico verso le aree residenziali, oltre che ulteriore spazio di possibile utilizzo collettivo per lo sport ed il tempo libero. Nel tessuto esistente sono previsti alcuni interventi di completamento, a conferma delle modalità insediative consolidate e caratterizzanti questo specifico contesto. Lungo l’attuale tracciato della S.S. 221 sono programmati interventi di ridefinizione della sezione stradale in particolare con la predisposizione di spazi dedicati alla fruizione ciclabile.

Pocaia L’intervento più rilevante a Pocaia interessa l’area a valle della S.S. 221 e più in generale le aree fronteggianti la viabilità principale. Attraverso le trasformazioni previste e la disciplina degli interventi puntuali si propone infatti di riconfigurare lo spazio di uso pubblico lungo la statale al quale è già oggi legata la presenza di molte attività, spesso abbinate alla funzione residenziale; in particolare la sistemazione che caratterizza la parte est di Pocaia, con una fascia attrezzata utilizzata soprattutto per la sosta, può diventare l’elemento ordinatore dell’area. 27 Su tale elemento lineare di ristrutturazione si innesta la modulazione degli spazi aperti che fa capo al nuovo intervento re- sidenziale a ovest di via dell’Artigianato, con un ampio spazio che potrebbe essere adibito a piazza pubblica e pavimentato lungo la strada principale ed altri luoghi, in parte trattati a verde in parte con pavimentazione semipermeabile, attorno ai quali dovrà essere organizzato il nuovo insediamento. In relazione al ridisegno dell’ampia fascia lungostrada va inquadrato anche l’intervento di trasformazione a destinazione mista (terziario, direzionale e residenziale) nell’area centrale. Anche a Pocaia è prevista la realizzazione di nuovi marciapiedi, per esempio ad ovest della zona produttiva e su entrambi i lati della strada principale. Nella parte nord, oltre ad alcuni modesti interventi di completamento del tessuto esistente, si prevede una piccola area di espansione che, ridefinendo il margine edificato di Pocaia verso il Ranco, potrà consentire la realizzazione di un tratto di viabilità utile a risolvere le problematiche che l’assetto esistente presenta nel collegamento tra la statale ed i nuclei loca- lizzati nell’area collinare retrostante, quale il Ranco stesso. In alcuni casi gli interventi previsti riguardano aree individuate in ambiti di tutela paesistica degli aggregati ma si tratta di parti assolutamente marginali, dove le operazioni hanno comunque anche l’obiettivo di ridefinire con maggiore qualità il passaggio tra tessuti urbani e campagna; gli interventi si configurano come completamenti e consolidamenti di margini parzialmente edificati e già urbanizzati.

Le aree produttive Per quanto concerne le aree specificamente dedicate alle attività produttive, il Regolamento Urbanistico riconosce quella di Pocaia come zona prevalentemente vocata ad attività artigianali o miste, per la quale si prevedono sostanzialmente interventi di completamento dell’insediamento individuato dai precedenti piani, contestualmente al portare a termine le opere di urbanizzazione e le sistemazioni degli spazi esterni. Viceversa la zona di Pantaneto-Riolo risulta in possesso di caratteristiche e requisiti meglio adeguati ad attività anche di tipo più propriamente industriale, soprattutto in termini di disponibilità di spazi e di accessibilità, ma anche per l’assenza di aree residenziali nelle immediate vicinanze. In tale contesto pertanto si prevede da una parte la realizzazione di nuovi interventi di edificazione di dimensione contenuta a chiusura dell’insediamento lungo il Centena, riproponendo la sistemazione a verde verso il corso d’acqua e gli spazi attrezzati e la fascia ver- de di filtro verso la viabilità principale, in modo da configurare un disegno complessivamente unitario. Sul lato opposto della S.P. 42 invece si individua un’ampia area pressochè pianeggiante dove potranno essere realizzati interventi più consistenti, ricompattando la zona produttiva da Riolo a Pantaneto; per tale area di trasformazio- ne dovrà essere messo a punto un impianto che privilegi l’accessibilità ed il corretto inserimento ambientale, da attuare anche per fasi o stralci funzionali, adottando comunque uno schema organizzato su una viabilità interna di servizio e mantenendo una fascia verde lungo la Provinciale.

28 Gli aggregati di collina Come precedentemente descritto il territorio di Monterchi è connotato dalla presenza di una serie di centri minori localiz- zati nelle aree collinari. Per tali contesti il Regolamento Urbanistico prevede interventi orientati al mantenimento del ruolo residenziale come presidio stabile, in continuità con la storia di questi luoghi, tutelando il patrimonio di più rilevante pregio ma allo stesso tempo consentendo quelle operazioni in grado di adeguare i manufatti alle esigenze contemporanee e, in alcuni casi puntualmente individuati, anche la possibilità di realizzare nuovi edifici residenziali a completamento dei nuclei esistenti. Anche qui a volte gli interventi previsti riguardano aree individuate in ambiti di tutela paesistica degli aggregati ma si tratta di parti assolutamente marginali e, vista comunque l’entità minima delle opere, si ritiene che non abbiano alcun effetto di alterazione del contesto paesaggistico ed ambientale, configurandosi come semplici completamenti di tessuti edificati e già urbanizzati.

Il territorio rurale

Il Regolamento Urbanistico, più in generale, articola l’applicazione della disciplina del Titolo IV Capo III della L.R. 01/05, re- lativamente alle aree ad esclusiva o prevalente funzione agricola, sulla base dell’appartenenza a contesti differentemente caratterizzati dal punto di vista paesistico ed ambientale, riprendendo in particolare le indicazioni del P.S. in merito a tipi e varianti del paesaggi agrario ed alle tutele delle strutture urbane, degli aggregati, delle ville e degli edifici specialistici: conseguentemente la classificazione in specifiche zone E (da E1 a E5) gestisce la ammissibilità o meno di nuove abitazioni rurali o annessi in ciascuna parte del territorio ed eventualmente le condizioni da rispettare nella loro localizzazione; per il patrimonio edilizio esistente sono definite norme generali che comprendono anche la disciplina delle addizioni volu- metriche, fermo restando naturalmente il rispetto delle prescrizioni più restrittive per i nuclei di più rilevante pregio ed inclusi nella schedatura normativa. Il P.S. non ha individuato puntualmente gli edifici rurali di pregio demandando al R.U. l’esame dei fabbricati di antica for- mazione riportati nella tavola della stratigrafia - quelli presenti al Catasto Lorenese e quelli presenti al Catasto di impianto - e la verifica dell’effettiva permanenza dei manufatti di matrice storica e dell’assenza di alterazioni tali da non giustifi- care particolari forme di tutela. Il Regolamento Urbanistico quindi disciplina gli edifici rurali di pregio, le ville e gli edifici specialistici in primo luogo definendo l’ambito di pertinenza che comprende gli edifici principali e gli annessi ed anche gli spazi aperti più strettamente collegati al nucleo (aie, corti, giardini, orti, viali di accesso...); all’interno di tale perimetro non si applicano le norme di carattere estensivo riguardanti le aree agricole ma vengono specificate le prescrizioni valide per il singolo insediamento e che prevedono sia la conservazione degli elementi di pregio - edificati e non - sia l’eventuale riqualificazione o trasformazione di quelli degradati o incongrui. Per quanto riguarda gli insediamenti esistenti nel territorio extraurbano l’obiettivo principale è quello di governare feno- 29 meni di “trasformazione diffusa” che si stanno dimostrando negli ultimi anni fortemente impattanti sul territorio e sui quali la pianificazione urbanistica è finora riuscita scarsamente ad incidere: ci riferiamo soprattutto al tema del “recupero” degli annessi non più utilizzati per l’attività agricola, purtroppo ormai correntemente interpretato come trasformazione dei volumi esistenti in nuovi edifici con destinazione residenziale e/o turistico ricettiva; in tale passaggio l’unica costante rimane soltanto il numero di metricubi, mentre tutto il resto - principio insediativo, impianto, sistemazioni esterne - viene radicalmente cambiato. Per evitare di trovarsi ad affrontare la questione caso per caso e con la pressione a rispondere in tempi brevi a chi propone l’intervento - come purtroppo spesso succede portando a situazioni di difficile gestione ed a risultati non soddisfacenti - si devono stabilire regole certe ed equilibrate da applicare in tutti i casi senza discrezionalità ma con un certo livello di flessibilità per lasciare spazio all’approfondimento di conoscenza che è proprio della fase di progetto di dettaglio e che non sarebbe comunque realistico in sede di Regolamento Urbanistico; di conseguenza è stabi- lita una serie piuttosto consistente di criteri e di indirizzi per gli interventi nel territorio rurale, tesi ad impedire l’impropria alterazione dei principi insediativi, dei materiali, delle relazioni tra gli elementi compositivi, piuttosto incentivando la reinterpretazione dei modelli tradizionali e specificamente dei tipi locali. Un primo aspetto cruciale è sicuramente quello delle quantità da riconvertire - posto che quando si parla di recupero si preveda il sostanziale mantenimento degli edifici esistenti -, avendo a che fare con manufatti di vario genere e consisten- za: visto e considerato la sensibile rivalutazione che l’intervento porta con sè, appare corretto che la riconversione possa essere di norma ammessa ma con una riduzione delle quantità connessa al cambio di destinazione; le strutture non com- pletamente assimilabili ad edifici - baracche, tettoie, ... magari nemmeno autorizzati o condonati -, aventi parti strutturali inconsistenti e non idonee al nuovo uso ed i fabbricati che sono stati costruiti e utilizzati come manufatti specifici per l’attività agricola, costruiti con materiali non tradizionali ed incongrui, inoltre, non potranno essere riconvertite a residenza (o turistico-ricettivo); le quantità devono anzi essere calcolate in metriquadrati, dato che le altezze dei fabbricati attuali sono notevoli semplicemente per l’uso al quale sono dedicati ma si tratta quasi sempre di volumi ad un solo piano. Il secondo punto è quello del principio insediativo: la sostituzione di annessi, depositi o ricoveri per attrezzi e mezzi con alloggi comporta come minimo una maggiore occupazione di suolo ma può determinare l’alterazione dei modelli insedia- tivi rurali - magari creando un “falso toscano” - oppure rischia di introdurre nuovi modelli che niente hanno a che vedere con questi contesti nè con i modi di abitare le colline e la pianura che hanno costruito il paesaggio che oggi ammiriamo ed anzi presuppongono l’importazione acritica di tipologie urbane o suburbane. Nel caso invece di edifici esistenti a destinazione non agricola per i quali non ci sia necessità di cambio d’uso sono con- sentiti interventi in grado di mantenerli o renderli completamente funzionali all’uso, pur nel rispetto dei criteri generali - ad esempio per quanto riguarda i materiali o le autorimesse - ai quali si è fatto cenno, eventualmente con la possibilità di realizzare modeste addizioni volumetriche. Con la definizione degli interventi ammissibili e con la disciplina degli usi compatibili il Regolamento Urbanistico intende dunque privilegiare un reale recupero del patrimonio edilizio esistente, sia nelle sue caratteristiche peculiari legate al contesto e di maggiore o minore valore storico, artistico o semplicemente 30 testimoniale, sia nel suo ruolo di presidio del territorio.

I progetti per la viabilità

Partendo dal presupposto che il completamento della E78 Due Mari nel tratto che interessa il territorio di Mon- terchi rimane una questione tuttora non definita, la proposta progettuale per la viabilità principale qui avanzata prevede in sostanza interventi di più breve termine, in particolare quello relativo ad un contesto di riconosciuta criticità, cioè l’attraversamento de le Ville, che può essere evitato introducendo una viabilità alternativa nella zona di fondovalle compresa tra la chiesa di S. Maria della Pace e la località Vagnoni, oltre l’attuale incrocio tra la S.S. 73 e la S.S. 221, già descritto nelle pagine precedenti. Dal punto di vista della classificazione funzionale di progetto, cioò determina il declassamento”“ a strada urbana di quartiere del tratto urbano attualmente appartenente alla viabilità di livello superiore, una volta realizzato il nuovo tracciato. L’assetto di progetto del sistema della Mobilità, dunque della rete viaria principale, è qui rappresentato sinteticamente nell’immagine successiva, nella quale sono differenziati con colori diversi i sottosistemi nei quali esso si articola, secondo il ruolo che ciascun asse svolge: · M1 corrisponde alla viabilità principale di attraversamento e comprende le strade S.S. 73 e S.S. 221 ed il tratto della S.P. n. 42 Pantaneto–Lippiano compreso tra Mercatale e la Dogana; · M2 corrisponde alle altre vie di collegamento principali, cioè la S.P. 42 Pantaneto–Lippiano da Mercatale verso Lippiano e la S.P. 100 di Pistrino - verso Citerna -; · M3 comprende le strade di penetrazione, vale a dire le strade di crinale che collegano i centri all’interno del territorio - Padonchia, Fonaco-Borgacciano e le Ville -; · M4 infine rappresenta alla rete dei percorsi pedonali, ciclabili e dei sentieri per il tempo libero. Quest’ultimo sottosistema individua una vera e propria rete di itinerari continua e fortemente tematizzata sulle caratteri- stiche di questo territorio, sui suoi paesaggi e e sulla sua morfologia; per tali percorsi si dovranno prevedere prioritariamen- te interventi tesi a migliorarne l’attrezzatura e promuoverne l’accessibilità per diverse categorie di utenti, con l’obiettivo di fornire nuove opportunità di fruizione pubblica del territorio extra-urbano, ad esempio con l’introduzione di opportuna segnaletica stradale e turistica; tale rete, infatti, opportunamente potenziata, può fornire occasione di svago per i residenti, attrazione per il turismo ed magari offrire un’alternativa all’uso dell’auto privata. Si possono riconoscere tre tipologie di percorsi: · fondovalle di torrente: sono percorsi in gran parte già sistemati, che corrono lungo l’argine, con filari alberati, ed hanno prevalentemente sviluppo su terreni pianeggianti; tali tracciati potrebbero essere adatti a qualunque tipo di utenza, special-

31 Il sistema della mobilità

strade di attraversamento (M1) strade di collegamento principali (M2) strade di penetrazione (M3) rete dei percorsi pedonali, ciclabili, e dei sentieri per il tempo libero (M4)

mente pedoni e biciclette; · sentieri lungo crinali o di collegamento tra crinali: caratterizzati da forti pendenze, con solo brevi tratti in terreno pianeg- giante, possono costituire una piacevole alternativa alla viabilità carrabile in particolare per le mountain bike; · strade di bosco: si tratta di strade esistenti all’interno del territorio boscato, particolarmente adatte a chi fa trekking. In prosecuzione della rete dei percorsi in territorio extraurbano, ci sono i percorsi urbani, come quello che collega il campo sportivo di Mercatale con il fianco est della collina di Monterchi e che prosegue lungo il torrente Cerfone fino alle scuo- le; questo tipo di tracciato è soprattutto indicato per pedoni e biciclette, come già detto, offrendo un’alternativa all’uso dell’auto privata per coprire piccole distanze. 32 Il sistema della mobilità Tipologie di percorsi strade di attraversamento (M1) collegamento tra crinali strade di collegamento principali (M2) fondovalle di torrente strade di penetrazione (M3) strada di bosco rete dei percorsi pedonali, ciclabili, e dei sentieri per il tempo libero (M4) percorso urbano

33 1 Accessibile significa che è consentita a tutte le categorie la totale fruizione della struttura; visitabile che è consentita l’accessibilità limitatamente ad una parte dell’edificio (parte che deve comprendere almeno un servizio igienico); adattabile vuol dire che nell’immediato non è né accessibile né visitabile, ma che è possibile adeguare la struttura agevolmente e a costi limitati

L’accessibilità urbana

Lo Studio dell’accessibilità è stato effettuato sulla base del censimento elaborato con le modalità esplicitate nell’Allegato che ne riporta gli esiti. La ricognizione delle condizioni di accessibilità degli edifici e spazi pubblici selezionati ha permesso di fare una stima del livello generale di accessibilità del Comune di Monterchi. Nell’Allegato è riportato l’elenco completo dei luoghi rilevati con l’indicazione dello stato di accessibilità attuale, cioè: accessibile a norma, accessibile non a norma, non accessibile, secondo una classificazione basata principalmente sull’analisi di elementi tecnico-architettonici; la classe intermedia individua i casi nei quali, pur non rispettando integralmente le disposizioni normative, gli spazi costruiti o inedificati pos- siedono caratteristiche comunque in grado di assicurare l’accessibilità. Complessivamente gli edifici risultati non accessibili circa un terzo del totale; alla scala delle singole frazioni, si nota come a la Reglia ed a Mercatale i non accessibili sono all’incirca un quinto ed a Pocaia un quarto, mentre a Monterchi capoluogo e a le Ville tali edifici raggiungono e superano la metà. Tra gli edifici non accessibili spiccano, per importanza, il cinema-teatro, l’edificio della ex-scuola, il Palazzo Massi Alberti e la caserma dei carabinieri; per alcuni di essi sono comunque già programmati interventi di adeguamento. Tutte le chiese ubicate in frazioni di crinale ed anche alcune di fondovalle presentano ad oggi barriere architettoniche all’accesso, come alcune attrezzature sportive (gli spogliatoi ed i campi da gioco de le Ville, la tribuna del campo sportivo di Mercatale). Gli edifici accessibili a norma sono comunque oltre la metà del totale. Tra le tipologie risultate accessibili a norma si contano i ristoranti, i parchi ed i cimiteri (ma non le cappelle). In particolare risultano a norma la banca - provvista anche di posteggio riservato -, la farmacia e le scuole a Mercatale ed il municipio a Monterchi capoluogo. Tra gli accessibili non a norma la gran parte sono parcheggi con più di 50 posti auto, per i quali la legge prevede l’obbligo di riservare posteggi dedicati, con segnaletica orizzontale e verticale. Per quanto riguarda l’indagine specifica sull’accessibilità dei percorsi del centro antico risulta che sono accessibili quasi tutte le strade che costituiscono la spirale ascendente del borgo, vale a dire la via Pantaneto-Lippiano, via Marconi, via di Circonvallazione, via Vittorio Emanuele, via Mazzini e via Garibaldi; fanno eccezione via Roma e via XX Settembre ed alcuni tratti delle vie Borghettino di Sotto e di Sopra; la parte alta del borgo risulta mediamente accessibile, in quanto molti percorsi di accesso alla piazza presentano tratti non accessibili o accessibili solo con accompagnatore; sono infinei del tutto inaccessibili le risalite al parco della Rimembranza ed i percorsi del fianco est del colle di Monterchi (via della Filanda, via della Piaggia e via del Pozzo Vecchio).

Per quanto riguarda gli interventi necessari ad adeguare le strutture alla normativa, il riferimento è costituito dalle di- rettive del Decreto Presidenziale n. 503/96 “Regolamento per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, 34 spazi e servizi pubblici”. Sostanzialmente, il discriminante principale per quanto riguarda l’obbligo di rendere un edificio accessibile, visitabile o adattabile1 resta la proprietà: gli edifici di proprietà pubblica devono essere “accessibili”, mentre gli edifici privati possono essere sia “accessibili” che “visitabili” o “adattabili” in relazione alla funzione sociale che svolgono. In ogni caso, tutti gli edifici ed i locali di proprietà privata aperti al pubblico, indipendentemente dalla funzione, hanno l’obbligo di avere accessibili tutti gli spazi esterni, coperti e scoperti, di pertinenza dei fabbricati ed in particolare quelli interposti tra l’edificio e la viabilità pubblica, come anche le parti comuni (corridoi, atri, vestiboli). Vi è infine una scala di importanza sociale in base alla quale sono classificati gli edifici privati che dovranno senz’altro essere accessibili: la priorità è per le scuole, seguite dalle strutture sportive, quelle sanitarie ed infine quelle culturali. Gli altri locali di uso pubblico come cinema, ristoranti, bar, negozi, devono garantire invece la “visitabilità”. Devono infine risultare “adattabili” tutti gli ambienti privati non aperti al pubblico, le aziende non soggette al collocamen- to obbligatorio di quote di personale disabile, gli studi professionali.

Il Programma di intervento per l’abbattimento delle barriere architettoniche ed urbanistiche A valle del rilievo e delle sue risultanze, il Regolamento Urbanistico ha individuato quale strategia di intervento fonda- mentale per il contesto del territorio comunale di Monterchi la riduzione delle barriere architettoniche per quanto riguar- da le strutture pubbliche e gli “spazi urbani comuni” in ambito urbano. Il programma quindi si articola attraverso opere ‘puntuali’, relative a singoli edifici, ed opere più complesse, che hanno per oggetto intere parti del tessuto urbano, che l’Amministrazione Comunale procederà di volta in volta da inserire nella programmazione dei Lavori Pubblici. Si è cercato in particolare di selezionare una serie organica di interventi per consentire il miglioramento della fruizione dei luoghi ritenuti più rilevanti per la comunità e per i visitatori, tenendo conto dell’effettiva fattibilità di interventi in deter- minati contesti e dell’impossibilità di programmare tutte le opere necessarie all’abbattimento di tutte le barriere censite, soprattutto dove non di proprietà pubblica. Gli interventi di carattere ‘puntuale’ sono riconducibili ad alcune tipologie operative, quali l’introduzione di rampe neces- sarie a superare i dislivelli delle soglie d’ingresso e l’individuazione, nelle aree di sosta, di posti auto dedicati ai portatori di handicap e realizzazione della segnaletica orizzontale e verticale. Più ampio il discorso per quanto concerne il centro antico di Monterchi, di particolare valenza simbolica e luogo di concentrazione di numerose attrezzature di interesse collettivo: gli interventi previsti sono finalizzati essenzialmente a migliorare l’accessibilità degli spazi urbani, requisito indispensabile per garantire l’accessibilità dei singoli edifici. Gli interventi che formano il Programma, le specifiche relative ai singoli contesti e la definizione delle priorità nell’attua- zione sono disciplinati nel dettaglio dal Titolo XXII delle Norme Tecniche di Attuazione. In linea di principio dovrà comunque essere riservata priorità a quelli più significativi per l’identità dei luoghi e di maggiore interesse collettivo.

35 Dal Piano Strutturale al Regolamento Urbanistico

Le indicazioni dettagliate fornite attraverso la cartografia in scala 1:2.000 e dal rilievo sul campo permettono una più precisa definizione delle aree indicate dal Piano Strutturale, in modo che le perimetrazioni a carattere prescrittivo siano completamente verificate rispetto allo stato di fatto del territorio; ciò è particolarmente riferito alla definizione di sistemi, sottosistemi e sottozone. Si tratta in parte di un lavoro di “mera” trasposizione per adeguare la “zonizzazione” al passag- gio di scala e quindi alla maggiore densità di segni cartografici; i criteri adottati sono costituiti dalla congruenza con la cartografia di base ed il riferimento agli elementi fisici rappresentabili del territorio. In parte è però anche verifica e quindi modifica - non sostanziale - dove l’approfondimento del quadro conoscitivo richiede una migliore individuazione dei luoghi; si tratta di casi limitati e che comunque non contraddicono il Piano Strutturale, essendo anzi esplicitamente previsti quando si tratti di modifiche modeste (v. art. 1 degli Indirizzi normativi e criteri per la disciplina e la gestione del territorio del P.S.). Trasposizione e verifica non portano però a far corrispondere il progetto allo stato attuale: come nel Piano Strutturale, anche nel Regolamento Urbanistico l’individuazione di sistemi e sottosistemi allude a ruoli e caratteri prevalenti esistenti oppure da potenziare o incentivare nei differenti contesti della città, intesi come parti dotate di identità e di forma, non frammenti semplicemente accostati fra loro. Due aspetti dunque devono essere evidenziati: la natura progettuale della definizione dei sistemi e la prevalenza come criterio di individuazione delle singole parti (prevalenza di determinate carat- teristiche morfologiche o di un insieme di usi specifici, ad esempio), dove l’eccezione non è necessariamente esclusa ma può essere eventualmente ammessa anche esplicitamente pur restando all’interno del sottosistema al quale appartiene. Questo assume maggiore importanza in quanto nel Regolamento Urbanistico i sistemi vengono articolati più dettagliata- mente in modo da individuare meglio i differenti contesti, sia per quanto riguarda il ruolo e la “vocazione” funzionale, sia per quanto riguarda le loro caratteristiche costitutive (i principi insediativi, le tipologie prevalenti, gli elementi degli spazi aperti e le loro disposizioni, ...), le une e le altre in stretto rapporto di correlazione, e di conseguenza la disciplina degli interventi su ciascuna parte. Ciò è forse più evidente per le aree appartenenti al Sistema insediativo, che il Piano Strutturale ha suddiviso in quattro sottosistemi in conformità alle differenti modalità insediative ed alla diversa origine - matrice storica o sviluppo recente -: per ciascuno di essi il Regolamento Urbanistico innanzitutto individua le parti assimilabili a “Luoghi centrali” (L), cioè “i luoghi di incontro collettivo che attraggono flussi di persone, dove si ha concentrazione di attività commerciali e di servizi, i luoghi dello stare, dell’incontrarsi, del vedere e del divertimento, che spesso assumono un ruolo ed un valore simbolico per l’intera collettività”, le parti più propriamente residenziali (R), quelle prevalentemente produttive (P) e quelle ambien- tali periurbane (VR). All’interno di tali parti - i sottosistemi - sono identificate porzioni di territorio con caratteri più speci- fici, quali ad esempio l’attitudine più spiccata ad ospitare più funzioni tra loro mescolate che è propria degli insediamenti più recenti o anche di più antica formazione localizzati lungo gli itinerari più trafficati, come a Mercatale o a Le Ville, 36 oppure distinte per specifiche caratteristiche insediative come la densità edilizia: tali contesti sono definiti “ambiti”. Nel caso del sistema ambientale extraurbano, parallelamente, all’interno delle partizioni definite dal Piano Strutturale sulla base delle Unità di paesaggio e delle loro articolazioni, sono riconosciuti contesti con particolarità distintive legate ai differenti tipi di paesaggio agrario ed alle loro varianti. Per quanto riguarda invece il sistema funzionale dell’accessibilità, esso si traduce nel sistema della Mobilità, al quale si è precedentemente fatto cenno, corrispondente alla rete viaria principale di collegamento a scala sovracomunale e di connessione ai maggiori centri ed attrattori del territorio di Monterchi, cercando di chiarire il ruolo che ciascun asse ricopre, differenziando quelli di attraversamento da quelli di penetrazione e distribuzione all’interno del Comune. Tale rete viaria è integrata da quella dei percorsi pedonali, ciclabili e dei sentieri per il tempo libero, cioè dalla maglia principale degli itinerari di fruizione del territorio.

Si riporta di seguito una sorta di tabella di “conversione” tra sistemi, sottosistemi e sottozone del Piano Strutturale e sistemi, sottosistemi ed ambiti del Regolamento Urbanistico, precisando che l’impiego di lettere diverse nelle sigle deriva anche dall’opportunità di non creare possibili malintesi e confusione con l’individuazione delle Zone Territoriali Omogenee previste dal D.M. 1444 del 1968 e che sono riportate nel R.U. in quanto riferimento utile anche ai fini dell’applicazione di alcune normative tuttora in vigore; i sistemi del R.U. sono quindi i seguenti: sistema ambientale extraurbano V, sistema dei luoghi centrali (L), sistema della residenza (R), sistema della produzione (P), sistema ambientale periurbano (VR), sistema della mobilità (M).

P.S.: sistemi, sottosistemi, sottozone R.U.: sistemi, sottosistemi, ambiti Ambito V1.1: fondovalle molto stretto

Sottosistema ambientale agricolo A.1 della Ambito V1.2: fondovalle più ampio Sottosistema V1: agricolo della piana dolce piana dolce Ambito V1.3: collina a struttura mista Ambito V1.4: coltivi appoderati Ambito V2.1: fondovalle molto stretto Sottosistema ambientale agricolo A.2 della Sottosistema V2: agricolo della collina ondulata Ambito V2.2: fondovalle più ampio collina ondulata Ambito V2.3: coltivi appoderati Ambito V3.1: fondovalle più ampio Sottosistema ambientale A.3 del bosco e Sottosistema V3: bosco e radure Ambito V3.2: collina a struttura mista delle sue radure Ambito V3.3: coltivi appoderati Sottozona B.1 della piana della Sovara Sottosistema V4: agricolo della piana della Sovara Sottozona B.2 della collina della Sovara Sottosistema V5: agricolo della collina della Sovara

37 P.S.: sistemi, sottosistemi, sottozone R.U.: sistemi, sottosistemi, ambiti Sottosistema L1: luoghi centrali degli insediamenti di matrice storica Sottosistema R1: insediamenti di matrice storica Sottosistema insediativo I.1 di matrice storica Ambito VR1.1: fondovalle più ampio Sottosistema VR1: area periurbana degli insediamenti di matrice storica Ambito VR1.2: collina a struttura mista

Sottosistema R2: insediamenti di matrice storica Ambito R2.1: Area delle ville di Pocaia delle ville e degli aggregati Ambito R2.2: aggregati di crinale ed aggregati sparsi Sottosistema insediativo I.2 di matrice storica delle ville e degli aggregati Sottosistema VR2: area periurbana degli inse- Ambito VR2.1: fondovalle più ampio diamenti di matrice storica delle ville e degli aggregati Ambito VR2.2: coltivi appoderati

Sottosistema L3: luoghi centrali dello sviluppo recente ordinato Ambito R3.1: tessuti recenti di Mercatale - densità molto bassa Sottosistema R3: insediamenti dello sviluppo recente ordinato Ambito R3.2: tessuti recenti di Mercatale - densità bassa e fascia collinare Sottosistema insediativo I.3 dello sviluppo Sottosistema P3: aree produttive dello sviluppo recente ordinato recente ordinato Ambito VR3.1: fondovalle molto stretto

Sottosistema VR3: area periurbana dello sviluppo Ambito VR3.2: fondovalle più ampio recente ordinato Ambito VR3.3: collina a struttura mista Ambito VR3.4: coltivi appoderati Sottosistema L4: luoghi centrali dello sviluppo recente in linea Ambito R4.1: Le Ville - destinazione mista Ambito R4.2: Pocaia lungostrada - destinazione mista Ambito R4.3: Pocaia lungostrada Sottosistema R4: insediamenti dello sviluppo recente in linea Ambito R4.4: fascia lungostrada di Pocaia e le Ville e tessuti interni Sottosistema insediativo I.4 dello sviluppo a bassa densità recente in linea Ambito R4.5: area collinare de Le Ville Ambito R4.6: nuclei ad impianto compatto Sottosistema P4: aree produttive dello sviluppo recente in linea Sottosistema VR4: area periurbana dello sviluppo Ambito VR4.1: fondovalle più ampio recente in linea Ambito VR4.2: coltivi appoderati

Sottosistema M1: strade di attraversamento Sistema funzionale F1 dell’accessibilità Sottosistema M2: strade di collegamento principali Sottosistema M3: strade di penetrazione Sottosistema funzionale infrastrutturale Sottosistema M4: rete dei percorsi pedonali, ciclabili e dei sentieri per il tempo libero F1.2 della rete dei percorsi pedonali, ciclabili e dei sentieri per il tempo libero

La “traduzione” del Piano Strutturale all’interno del Regolamento Urbanistico si colloca a ridosso di quattro principali questioni: l’individuazione delle categorie di intervento nelle differenti parti del territorio in rapporto alle tipologie insediative ed ai livelli di tutela e salvaguardia; la precisazione dei vari tipi di intervento possibili e relativi ai diversi edifici, manufatti e spazi aperti; la definizione del carattere e del ruolo del progetto di suolo; la precisazione di specifiche destinazioni d’uso all’interno della disciplina dei sistemi. Il R.U. stabilisce con precisione gli usi caratterizzanti il singolo sottosistema o ambito, quelli consentiti od esclusi – tra quelli principali e/o tra le loro articolazioni -; prescrive inoltre corretti rapporti nella mescolanza di funzioni prevista in modo tale da rispettare gli obiettivi prestazionali specificati; ciò attiene all’approfondimento del tema della flessibilità del piano. In particolare vengono individuati tutti quegli spazi - costruiti e non – che corrispondono alle dotazioni di servizi e attrezzature pubbliche e/o di interesse collettivo (servizi per l’istruzione, attrezzature sportive, parcheggi, giardini ecc.), esistenti o di progetto. È soprattutto rispetto agli spazi scoperti di uso pubblico che nel R.U. vengono date indicazioni per la realizzazione o la risistemazione delle aree attraverso l’utilizzo e la composizione di “materiali” cioè di differenti trattamenti del suolo e di

38 Sottosistemi: Mobilità, Luoghi centrali, Residenza, Produzione e Ambientale extraurbano e periurbano

39 elementi complessi come le strade; un aspetto sul quale il R.U. interviene è anche l’indicazione delle sequenze adeguate nell’accostamento dei diversi spazi, superando una considerazione meramente quantitativa degli standard. In alcune aree la definizione potrà essere più dettagliata, ad esempio prescrivendola realizzazione di un impianto a prato con alberature come filtro rispetto alla viabilità, in altre sarà indicato in maniera più vaga l’obbligo di impiegare superfici permeabili. Ciò si configura come una traccia per le successive fasi di elaborazione dei progetti ed è significativo in quanto definisce con sufficiente precisione un livello per così dire “minimo” di qualità da rispettare: non si tratta però solo di indirizzi attinenti la “forma”, la composizione architettonica o la tipologia insediativa, in modo da prefigurare gli effetti degli inter- venti, ma anche di modalità di attuazione che assicurino prestazioni adeguate in fase di realizzazione. Il progetto di suolo è strumento fondamentale di riqualificazione e di valorizzazione del contesto, sia nelle aree di maggior pregio, come gli insediamenti di antico impianto, sia in quelle dove minor cura è stata data agli spazi di interesse collettivo, soprattutto nei tessuti più recenti. Attraverso i sottosistemi già in sede di Piano Strutturale si erano evidenziati i differenti principi insediativi che connotano le singole parti, soprattutto nei centri abitati (il rapporto tra l’edificio e il lotto, il rapporto di quelli con la viabilità, la presenza di elementi reiterati, la presenza di elementi di connettivo e di integrazione, l’unitarietà, l’origine dell’impianto...); esse hanno anche un differente grado di disponibilità alla trasformazione, a prescindere dalle peculiarità e dal valore che i singoli elementi che ne fanno parte possano possedere: ciò appare subito chiaro se si mette a confronto il sottosistema insediativo di matrice storica con quello dello sviluppo recente ordinato, ad esempio. La disciplina del R.U. sviluppa in re- lazione ai sottosistemi le categorie di intervento appropriate, individuando poi singolarmente le “emergenze” da conservare in maniera integrale e le eventuali “eccezioni”. Il R.U. individua pertanto ed innanzitutto i contesti da conservare nelle loro modalità insediative, dal punto di vista storico- ambientale e/o dal punto di vista della qualità insediativa, da quelli dove invece è da prevedere la possibilità di modifiche tali da cambiare il principio insediativo; in secondo luogo il R.U. distingue le parti dove anche i manufatti e gli spazi aperti stessi devono essere conservati da quelle dove invece, fermo restando il mantenimento del principio insediativo, i singoli elementi possono essere modificati ed eventualmente sostituiti. In sostanza a ciascun principio insediativo è attribuita una categoria di intervento che “limita” gli interventi ammessi a quelli compatibili con le caratteristiche di quegli spazi e dà indicazioni specifiche ad essi pertinenti; rispetto a questa disciplina sono poi ulteriormente distinti quegli oggetti – edificati e non – emergenti per particolare valore all’interno di una zona connotata dall’appartenenza ad una tipologia insediativa, che il R.U. intende tutelare maggiormente. Anche per gli interventi di completamento, cioè quelli di edificazione e di ampliamento all’interno del “perimetro aggior- nato dei centri abitati inteso come delimitazione continua che comprende tutte le aree edificate e i lotti interclusi” (come definito all’art. 55 della L.R. 01/05), si fa riferimento alle regole insediative del contesto rappresentato dal sottosistema o ambito di appartenenza.

40 Il dimensionamento Nelle pagine successive è riportato un prospetto delle quantità di nuova edificazione e/o di ampliamento - per ciascuna funzione principale e per le parti del territorio corrispondenti alle U.T.O.E. o ai sottosistemi ambientali ester- namente ad esse - previste dal Piano Strutturale, di quelle realizzate nel periodo intercorso tra la stesura del Piano Strutturale e quella del Regolamento Urbanistico in riferimento al Prg vigente e delle previsioni contenute in questo primo Regolamento Urbanistico. Per quanto riguarda gli interventi disciplinati dalla Parte Seconda e riguardanti la gestione degli insediamenti esistenti (in riferimento al comma 1 lettera a. dell’art. 55 della L.R. 01/05) il Regolamento Urbanistico stabilisce quantità definite nel caso degli interventi di nuova edificazione di completamento, singolarmente individuati nelle tavole “Usi del suolo e modalità di intervento ed attuazione” o nelle schede normative, mentre per gli interventi di addizione volumetrica degli edifici esistenti – ove consentiti – sono fissati dei valori massimi complessivi. Per quanto attiene invece gli interventi di trasformazione (in riferimento al comma 1 lettera b. dell’art. 55 del- la L.R. 01/05) le dimensioni massime ammissibili per la nuova edificazione sono definite per ciascuna area nel caso delle Aree di Trasformazione urbanistica da attuare attraverso Piano Attuativo mentre nel caso delle Aree di Trasformazione urbanistica da attuare attraverso Piano Complesso di Intervento le dimensioni ammissibili saranno stabilite nella fase successiva nel rispetto dei valori massimi complessivi individuati dal Regolamento Urbanistico come quota del dimensionamento da attuare esclusivamente attraverso lo strumento del Piano Complesso. Il Piano Complesso di Intervento verrà elaborato dall’Amministrazione Comunale sulla base degli esiti di un pubblico avviso, attraverso il quale saranno invitati tutti i soggetti interessati, pubblici e privati, a presentare proposte o progetti finalizzati all’attuazione degli obiettivi ed indirizzi strategici definiti dal Piano Strutturale, così come recepiti ed indicati dal Regolamento Urbanistico; nelle proposte dovranno essere definiti gli elementi conoscitivi e progettuali, sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo, anche ai fini della fattibilità dell’operazione e gli impegni che si intendono assumere, i tempi di realizzazione, i benefici pubblici contenuti nelle proposte, i requisiti di risparmio energetico e la qualità ecocompatibile dei materiali e delle tecnologie costruttive eccetera.; sarà quindi il Piano Complesso d’Intervento, a valle della presentazione di proposte documentate e convincenti, a stabilire in particolare anche le quantità per l’edificazione e per gli spazi pubblici da rispettare nella redazione dei progetti. In tale prospettiva il R.U. attribuisce alle Aree di Trasformazione da attuare con Piano Complesso - cioè quelle più significative e strategiche per il progetto del piano - potenzialmente per intero la quota delle quantità disponibili secondo il Piano Strutturale non “impegnata” da interventi di completamento ed ampliamento dei tessuti esistenti: ciò corrisponde in pratica all’obiettivo di rafforzare i centri e gli insediamenti più importanti - Le Ville, Pocaia, la zona produttiva di Pantaneto-Riolo - integrandoli anche con ulteriori attrezzature di interesse collettivo e possibil- mente intervenire con operazioni fondamentali per il miglioramento della qualità urbana, ad esempio per quanto concerne il tema della viabilità principale. 41 ATTUAZIONE PRG RESIDUO PS NON PREVISTO DAL RU REGOLAMENTO URBANISTICO 2007 PIANO STRUTTURALE TRA PS E RU 2007

interventi diffusi e piani attuativi piani complessi di intervento

mq Slp Funzioni mq Slp Turistico mq Slp Residenza mq Slp Produzione urbane ricettivo ricettivo mq Slp Turistico nuovo nuovo nuovo nuovo mq Slp Residenza mq Slp Residenza mq Slp Residenza mq Slp Residenza residuo residuo residuo C di Prg B di Prg mq Slp Commercio mq Slp Commercio mq Slp Produzione mq Slp Produzione mq Slp Produzione mq Slp Produzione mq Slp urbane Funzioni residuo residuo da zone residuo residuo da zone UTOE.1 0 0 250 1.000 6 1.000 500 6 0 1.250 11 1.000 500 6 centro antico Aree di Trasformazione da attuare attraverso 2.300 0 2.500 Piano Attuativo

UTOE.2 Aree di Trasformazione da attuare attraverso 207 2.500 7.255 Mercatale Piano Complesso di Intervento

intervento diretto 400 0 3.500 totale 2.700 0 6.000 207 2.500 7.255 1.800 2.000 1.500 1.000 2.800 12.000 818 0 75 0 1.545 Aree di Trasformazione da attuare attraverso 1.000 800 0 Piano Attuativo

UTOE.3 Aree di Trasformazione da attuare attraverso Le Ville 6.726 2.000 0 Piano Complesso di Intervento Pocaia intervento diretto 2.200 200 4.2211 totale 3.200 1.000 4.221 6.726 2.000 0 6.000 5.000 2.000 1.000 1.500 1.700 3.000 7 610 479 464 0 1.500 0 UTOE.4 intervento diretto 800 0 Padonchia totale 800 0 1.200 900 800 505 795 800

UTOE.5 intervento diretto 8002 0 Borgacciano totale 800 0 850 650 8 700 0 700 12 700 R2 VR2 (I.2) fuori intervento diretto 7003 UTOE totale 700 2.000 9 21 1.279 9 V1-V4 (A1 B1) intervento diretto 1.1404 (fuori UTOE) totale 1.140 1.200 4 60 0 V3 (A3) intervento diretto 9765 (fuori UTOE) totale 976 1.000 5 500 10 24 0 500 10 V5 (B2) intervento diretto 5005 (fuori UTOE) totale 500 500 5 0 0 TOTALE 10.816 1.000 10.221 6.933 4.500 7.255 9.000 9.000 6.350 3.500 5.000 1.500 500 4.500 15.000 2.038 479 4.563 3.000 2.000 1.545

TOTALE Residenza 17.749 24.350 2.038 4.563 TOTALE Commercio 5.500 TOTALE Funzioni urbane 8.500 3.000 TOTALE Turistico ricettivo 2.000 2.000 TOTALE Produzione 17.476 19.500 479 1.545

In altre U.T.O.E. o negli ambiti extraurbani invece si è adottato un dimensionamento più prudenziale, proprio nel- l’ottica di limitare la dispersione degli interventi ed incentivare il più possibile il recupero del patrimonio edilizio esistente; in tal senso non si prevedono, fra l’altro, interventi di nuova edificazione a destinazione turistico ricettiva. Corentemente dunque alla distribuzione delle quantità massime ammissibili nelle varie tipologie di completamento e di trasformazione l’Amministrazione Comunale dovrà attivare il monitoraggio dell’attuazione degli interventi, con par- ticolare riferimento a quelli diffusi di addizione volumetrica, in modo da verificare il rispetto del dimensionamento prescritto; perciò il Regolamento Urbanistico prevede che sia redatto annualmente un rapporto di sintesi degli esiti del monitoraggio sulla base del quale sarà possibile eventualmente ricalibrare alcuni elementi ed alla scadenza del quinquennio il rapporto conclusivo sarà parte integrante della revisione del Regolamento Urbanistico stesso. 42 ATTUAZIONE PRG RESIDUO PS NON PREVISTO DAL RU REGOLAMENTO URBANISTICO 2007 PIANO STRUTTURALE TRA PS E RU 2007 interventi diffusi e piani attuativi piani complessi di intervento

mq Slp Funzioni mq Slp Turistico mq Slp Residenza mq Slp Produzione urbane ricettivo ricettivo mq Slp Turistico nuovo nuovo nuovo nuovo mq Slp Residenza mq Slp Residenza mq Slp Residenza mq Slp Residenza residuo residuo residuo C di Prg B di Prg mq Slp Commercio mq Slp Commercio mq Slp Produzione mq Slp Produzione mq Slp Produzione mq Slp Produzione mq Slp urbane Funzioni residuo residuo da zone residuo residuo da zone UTOE.1 0 0 250 1.000 6 1.000 500 6 0 1.250 11 1.000 500 6 centro antico Aree di Trasformazione da attuare attraverso 2.300 0 2.500 Piano Attuativo

UTOE.2 Aree di Trasformazione da attuare attraverso 207 2.500 7.255 Mercatale Piano Complesso di Intervento intervento diretto 400 0 3.500 totale 2.700 0 6.000 207 2.500 7.255 1.800 2.000 1.500 1.000 2.800 12.000 818 0 75 0 1.545 Aree di Trasformazione da attuare attraverso 1.000 800 0 Piano Attuativo

UTOE.3 Aree di Trasformazione da attuare attraverso Le Ville 6.726 2.000 0 Piano Complesso di Intervento Pocaia intervento diretto 2.200 200 4.2211 totale 3.200 1.000 4.221 6.726 2.000 0 6.000 5.000 2.000 1.000 1.500 1.700 3.000 7 610 479 464 0 1.500 0 UTOE.4 intervento diretto 800 0 Padonchia totale 800 0 1.200 900 800 505 795 800

UTOE.5 intervento diretto 8002 0 Borgacciano totale 800 0 850 650 8 700 0 700 12 700 R2 VR2 (I.2) fuori intervento diretto 7003 UTOE totale 700 2.000 9 21 1.279 9 V1-V4 (A1 B1) intervento diretto 1.1404 (fuori UTOE) totale 1.140 1.200 4 60 0 V3 (A3) intervento diretto 9765 (fuori UTOE) totale 976 1.000 5 500 10 24 0 500 10 V5 (B2) intervento diretto 5005 (fuori UTOE) totale 500 500 5 0 0 TOTALE 10.816 1.000 10.221 6.933 4.500 7.255 9.000 9.000 6.350 3.500 5.000 1.500 500 4.500 15.000 2.038 479 4.563 3.000 2.000 1.545

TOTALE Residenza 17.749 24.350 2.038 4.563 TOTALE Commercio 5.500 TOTALE Funzioni urbane 8.500 3.000 TOTALE Turistico ricettivo 2.000 2.000 TOTALE Produzione 17.476 19.500 479 1.545

1 Di tale quantità 3.021 mq. sono destinati all’ampliamento degli edifici produttivi esistenti nella zona produttiva già prevista dal Prg vigente.

2 Di tale quantità 600 mq. sono destinati all’ampliamento di edifici esistenti.

3 Di tale quantità 400 mq. sono destinati al consolidamento.

4 Ai fini dell’ampliamento degli edifici residenziali non rurali per esigenze familiari, anche con creazione di nuove unità immobiliari.

5 Solo ai fini dell’ampliamento degli edifici esistenti.

6 Solo ai fini dell’ampliamento e/o completamento di edifici esistenti.

7 Solo ai fini dell’ampliamento degli edifici produttivi esistenti e del completamento della zona produttiva già prevista dal Prg vigente.

8 Solo ai fini dell’ampliamento di edifici esistenti e completamento.

9 Per le parti del Sottosistema esterne alle U.T.O.E. ai fini del consolidamento e/o completamento mediante nuova edificazione.

10 Solo ai fini della creazione di piccole strutture di supporto alla sentieristica.

11 Di tale quantità 1.000 mq. sono destinati solo ai fini dell’ampliamento e/o completamento di edifici esistenti.

12 Di tale quantità 50 mq. sono destinati solo ai fini dell’ampliamento di edifici esistenti.

totale standard urbanistici * mq. parcheggi (Pp) 32.411

piazze (Pz) 2.054 campi sportivi scoperti (Ps) 29.220 giardini e parchi (Vg, Vp) 35.738

servizi per l'istruzione di base (Sb) 10.643 servizi culturali, sociali e ricreativi e religiosi (Sd, Sr) 14.612 servizi per l'assistenza socio-sanitaria (Sh) 312

* non sono comprese le aree a standard che saranno individuate nei Piani Complessi di Intervento ed esclusione dei parcheggi a raso lungo la S.S. 73 e del campo sportivo scoperto a Le Ville 43 Gli elaborati del Regolamento Urbanistico

La struttura normativa L’organizzazione delle Norme del Regolamento Urbanistico prevede la suddivisione in parti, con una prima parte a carattere introduttivo (Parte 1^: Disposizioni generali) alla quale seguono i due “capitoli” principali relativi alla Disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti e del territorio aperto (Parte 2^) ed alla Disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio (Parte 3^), come ai punti a) e b) dell’art. 55 della Legge Regionale 01/05; le Norme transitorie e finali completano il documento (Parte 4^). La Parte prima rappresenta una sorta di guida alla lettura del Piano e nello specifico delle sue norme: contiene infatti tutti gli elementi indispensabili alla lettura ed alla comprensione del Regolamento Urbanistico - le tavole “Usi del suolo e modalità d’intervento ed attuazione”, la Carta di fattibilità e le stesse Norme tecniche di Attuazione con i vari elementi grafico testuali (schede normative, abachi, ecc.) che le compongono -. Viene qui in particolare chiarito il valore prescrit- tivo dei disegni e dei testi che costituiscono il Piano, distinguendo perciò le parti con valore direttamente precettivo da quelle di indirizzo, e vengono definiti i parametri utilizzati, con particolare riferimento alle modalità di determinazione delle superfici, delle distanze e dei principali indici urbanistici, approfondendo ed integrando quanto già contenuto nel Piano Strutturale e raccordandosi con il Regolamento Edilizio, integrandolo a sua volta. Il Titolo II sviluppa in particolare la disciplina relativa a Sistemi, sottosistemi ed ambiti ai quali si è fatto riferimento nel capitolo precedente e che costi- tuiscono strumento chiave per la normativa del R.U. La Parte seconda è articolata in prescrizioni di livello generale, cioè regole valide indistintamente per l’intero Comune, e di livello specifico, quelle cioè che hanno un riferimento cartografico - e quindi geografico - determinato. Il Titolo VI contiene quindi le norme e prescrizioni per la tutela e la salvaguardia delle principali risorse del territorio, in particolare delle risorse naturali del territorio: acqua, aria, suolo e sottosuolo, ecosistemi della fauna e della flora; qui tro- vano spazio anche i temi ormai di fondamentale rilevanza legati all’energia “alternativa” oppure a tecnologie innovative e comunque non tradizionali di produzione energetica e di ottimizzazione - forse meglio che “risparmio” - delle risorse. Nei Titoli successivi sono contenute tutte le norme di livello specifico, la lettura dei quali è imprescindibile dalla conte- stuale consultazione delle Tavole “Usi del suolo e modalità d’intervento ed attuazione” che trovano in questo settore il riferimento alle diverse prescrizioni ed indicazioni valide per i vari contesti del territorio. Il Titolo VII contiene l’insieme di prescrizioni ed indicazioni riferite al patrimonio edilizio esistente e precisa la disciplina riferita alle categorie di intervento, agli specifici tipi di intervento ed alle opere che si intendono ammesse nei differenti casi. Per quanto riguarda l’attuazione degli interventi, si danno altresì regole ed indirizzi in merito alla sostenibilità. Il Titolo VIII riporta invece le definizioni riguardanti le destinazioni d’uso degli edifici, complessi e spazi aperti. I Titoli IX-XVI contengono le norme relative a “Sistemi, sottosistemi ed ambiti” e precisano gli usi caratterizzanti, previsti ed esclusi per ciascun sistema/sottosistema/ambito in cui risulta suddiviso il territorio di Monterchi, forniscono i criteri sulle 44 TITOLO I - Contenuti del piano e livelli di prescrizione TITOLO II - Sistemi, sottosistemi ed ambiti PARTE 1° - Disposizioni TITOLO III - Zone omogenee e standard generali urbanistici TITOLO IV - Parametri urbanistici TITOLO V - Fattibilità geologica CAPO I - Disposizioni generali CAPO II - Acqua TITOLO VI - Norme generali di tutela delle CAPO III - Aria risorse naturali CAPO IV - Suolo e sottosuolo CAPO V - Ecosistemi della fauna e della flora TITOLO VII - Interventi per l’utilizzazione, il recupero e la riqualificazione del patrimonio urbanistico ed edilizio esistente TITOLO VIII - Distribuzione e localizzazione delle funzioni CAPO I - Disposizioni generali PARTE 2° - Disciplina per la TITOLO IX - Il territorio rurale CAPO II - Sistema ambientale extraurbano gestione degli insediamenti CAPO III – Sistema ambientale periurbano esistenti e del territorio CAPO I - Case sparse TITOLO X - Case sparse e nuovi edifici rurali aperto CAPO II - Nuovi edifici rurali CAPO I – Edilizia rurale di pregio, edifici TITOLO XI - Elementi di valore storico artistico specialistici e ville in ambito periurbano ed extraurbano CAPO II – Aggregati CAPO III - Altri elementi CAPO I - Centro antico TITOLO XII - Elementi di valore storico artistico CAPO II – Edifici di valore storico artistico in in ambito urbano ambito urbano TITOLO XIII - Il Sistema della residenza TITOLO XIV - Il Sistema dei luoghi centrali TITOLO XV - Il Sistema della produzione TITOLO XVI - Il Sistema della mobilità CAPO I - Modalità di attuazione CAPO II - Aree di trasformazione urbanistica da attuare attraverso piano attuativo (AT PA) TITOLO XVII - Aree di trasformazione CAPO III - Aree di trasformazione urbanistica da attuare con piano complesso di intervento (AT PC)

CAPO I – Abaco dei tipi residenziali PARTE 3° Disciplina delle TITOLO XVIII - Abaco dei tipi insediativi trasformazioni degli assetti CAPO II – Abaco dei tipi industriali e artigianali insediativi, infrastrutturali ed TITOLO XIX - Gli elementi del suolo edilizi del territorio TITOLO XX - Spazi aperti d’uso pubblico TITOLO XXI - Beni sottoposti a vincolo ai fini espropriativi CAPO I – Censimento delle barriere TITOLO XXII - Programma di intervento per architettoniche in ambito urbano l’abbattimento delle barriere architettoniche CAPO II – Interventi necessari all’abbattimento ed urbanistiche delle barriere architettoniche in ambito urbano PARTE 4° - Norme transitorie TITOLO XXIII - Salvaguardie e finali TITOLO XXIV - Norme finali 45 prestazioni minime cui riferirsi e la disciplina per gli interventi consentiti ed auspicati per singolo contesto, facendo riferi- mento alle specifiche caratteristiche morfologiche ed ai differenti principi insediativi che distinguono le aree urbanizzate, gli aggregati ed il territorio rurale. Il Regolamento Urbanistico individua per ciascun contesto la categoria di intervento ritenuta adeguata a perseguire gli obiettivi di conservazione, riqualificazione o trasformazione che i differenti luoghi sollecitano; conseguentemente alcuni contesti sono soggetti a maggiore tutela, sia per quanto riguarda l’impianto urbano che nei singoli manufatti che lo compongono, mentre in altri casi appare opportuno consentire un maggiore grado di trasformabilità, di volta in volta confermando o meno i principi riconosciuti sul posto e che possono garantire il mantenimento o il miglio- ramento della qualità urbana. Dal punto di vista funzionale, in linea di principio si intende promuovere la mescolanza di funzioni piuttosto che la monofunzionalità delle zone, tranne ovvie eccezioni, basandosi sul criterio della verifica di com- patibilità tra le funzioni; la residenza potrà in particolare essere praticamente sempre ammessa, mentre dovranno essere più attentamente calibrate le previsioni relative a destinazioni fortemente attrattive come quelle commerciali e ricettive e, generalmente, quelle di tipo produttivo. Il Titolo IX è incentrato sul territorio rurale, integrato dal Titolo X che disciplina gli interventi nelle aree esterne ai centri abitati ed in particolare quelli relativi ad abitazioni ed annessi rurali ed al recupero del patrimonio edilizio dismesso o in dismissione o non più a destinazione agricola. Il R.U. dà inoltre dettagliate indicazioni riguardanti i materiali ed il trattamento del suolo, evidenziando quegli elementi di possibile incongruenza in parte già rilevati nei sopralluoghi. I Titoli XIII, XIV e XV attengono al sistema insediativo ed infine il Titolo XVI alla mobilità. I Titoli XI e XII approfondiscono gli elementi di valore storico artistico in ambito extraurbano ed urbano: specifiche norme sono individuate per il centro storico, per le ville, gli edifici specialistici e l’edilizia rurale di pregio, attraverso una sorta di schedatura nella quale sono evidenziate le caratteristiche peculiari dei manufatti e delle pertinenze dotate di valore archi- tettonico, storico e testimoniale e definiti criteri e indirizzi puntuali per gli interventi. Per il Centro antico di Monterchi, in particolare, si fa riferimento ad una serie di aspetti di maggiore dettaglio, legati alla peculiare vicenda che ha caratterizzato questo nucleo.

La Parte terza corrisponde, come accennato, alla disciplina delle trasformazioni più importanti e complesse che, sulla scorta delle scelte del Piano Strutturale, il Regolamento Urbanistico individua nell’arco temporale prossimo, soprattutto nel caso di progetti di espansione delle aree urbanizzate. Il Titolo XVII riporta dunque i criteri e le norme con le quali go- vernare gli interventi di trasformazione urbanistica previsti, pur facendo comunque necessariamente riferimento alle norme di livello generale ed alle disposizioni specifiche quali in particolare quelle riguardanti la disciplina degli usi, e distinguendo le aree soggette ad attuazione tramite Piano Attuativo da quelle, più articolate e strategiche, che richiedono un’esecuzione programmata e contestuale di interventi pubblici e privati ed una gestione diretta della fase di approfondimento progettuale da parte dell’Amministrazione Comunale. I Titoli XVIII, XIX e XX sviluppano regole ed indirizzi di dettaglio per quanto concerne le tipologie insediative e soprattutto i 46 “materiali” di costruzione dello spazio aperto di uso pubblico - sia gli elementi semplici che li compongono sia i tipi di spazi collettivi (piazze, parcheggi, impianti sportivi...) -. Il Titolo XXII contiene il Programma di intervento per l’abbattimento delle barriere architettoniche ed urbanistiche, che approfondisce il tema dell’accessibilità di molti degli spazi di uso pubblico o collettivo, sia edificati che inedificati, proponendo un possibile percorso guida per l’azione dell’Amministrazione comunale.

La Parte quarta raccoglie le salvaguardie del Regolamento Urbanistico, valide dall’adozione del Piano e riporta il di- mensionamento e dà indicazioni per il monitoraggio dello stato di attuazione delle previsioni; fissa infine i termini per la revisione del Regolamento Edilizio e chiarisce i limiti di derogabilità delle norme stesse.

Usi del suolo e modalità di intervento ed attuazione Le norme sono uno dei documenti costitutivi del nuovo Regolamento Urbanistico, definiti proprio all’art. 1, cioè: · il Quadro conoscitivo, composto da: Uso del suolo (archivio geografico e dati tabellari collegati); Schedatura degli edifici di interesse storico; · la Relazione illustrativa; · le Norme tecniche di attuazione; · le Tavole di progetto: Usi del territorio e modalità d’intervento ed attuazione: il territorio extraurbano (scala 1:10.000); Usi del territorio e modalità d’intervento ed attuazione: il territorio urbanizzato (scala 1:2.000 e 1:1.000); Carta della fattibilità geologica. · Allegato: Censimento delle barriere architettoniche in ambito urbano. Insieme alle tavole di “Usi del territorio e modalità d’intervento ed attuazione”, le norme rappresentano sicuramente i prin- cipali elementi di prescrizione e di progetto e saranno i documenti con i quali amministratori, cittadini e tecnici dovranno avere più frequentemente a che fare. Differentemente da quanto accade con il Piano Strutturale, il R.U. è rappresentato - con l’eccezione della classificazione di fattibilità - da una sola cartografia di progetto, dove ad ogni area sono assegnati gli attributi appropriati alle sue caratteristiche attraverso l’utilizzo di testi in forma di sigle, campiture, perimetrazioni e simboli grafici ciascuno dei quali rimanda a specifici articoli o commi delle norme disciplinando appunto gli usi, gli interventi e le modalità di attuazione previsti ed ammessi. Il riferimento fondamentale è l’appartenenza ad un sottosistema o ad un suo specifico ambito: ciò fornisce le coordinate essenziali in merito a caratteristiche, prestazioni, usi ed interventi, salvo l’indicazione puntuale relativamente alla desti- nazione d’uso esclusiva o alla tipologia di intervento specifica per particolari edifici o spazi aperti di singolare valore o eccezionali rispetto al contesto nel quale sono inseriti. 47 Sottosistemi ed ambiti sono definiti per l’intero territorio comunale, quindi sia per i nuclei di antica formazione che per le aree di completamento, più recenti, che per le aree di nuova urbanizzazione.

Per i centri urbani delimitati dal perimetro aggiornato le norme disciplinano gli interventi sul patrimonio edilizio esistente e quelli “minuti” e diffusi di nuova edificazione, per i quali si farà riferimento a semplici abachi invece dei consueti indici urbanistici quantitativi: essi forniscono parametri quantitativi e qualitativi in relazione agli edifici, al loro rapporto con il ter- reno e con il lotto, alle modalità di aggregazione (sia per le tipologie prevalentemente residenziali e per quelle a carattere prevalentemente produttivo). Per gli interventi di espansione e per quelli di ristrutturazione urbanistica invece i meccanismi attuativi implicano il ricorso a strumenti più complessi, anche se non necessariamente ciò dovrà comportare un allungamento ingiustificato dei tempi ed una procedura più farraginosa. I piani attuativi infatti si sono rivelati spesso più un appesantimento dell’iter che un reale strumento di controllo della qualità progettuale, mentre è importante che l’Amministrazione sia in grado di seguire fino in fondo gli interventi più rilevanti e/o più strategici e di trarne effettivi benefici soprattutto in termini di realizzazione a regola d’arte di opere ed attrezzature di uso pubblico. Un disegno bello ed accattivante della città con l’individuazione di giardini, campi sportivi, parcheggi, percorsi, strade ecc. non serve a niente se poi quelle previsioni non si concretizzano e restano sul- la carta oppure se se ne realizzano soltanto dei brandelli scollegati. In alcuni casi vengono anche poste esplicite condizioni all’attuazione degli interventi, stabilendo delle priorità - ad esempio dove si preveda la realizzazione di una nuova viabilità di servizio o qualora l’area sia interessata da criticità di natura geomorfologica o idraulica -. Il progetto per la viabilità de Le Ville con la riconfigurazione del margine sud dell’abitato e quello di risistemazione dell’area di San Frediano sono esempi di interventi complessi.

Per il patrimonio edilizio esistente di valore storico ed artistico alla lettura della tavola di Usi del suolo e modalità di in- tervento ed attuazione deve essere abbinata alla consultazione delle specifiche schede normative contenute nelle Norme e relative ai loro ambiti di pertinenza in ambito urbano o extraurbano ed agli aggregati delle aree collinari.

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