Apartemen Dengan Fasilitas Mall Di Pusat Kota Makassar

APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL DI PUSAT KOTA MAKASSAR

SKRIPSI PERANCANGAN

Oleh:

LISA YOLANDA MEDELU

D511 08 882

JURUSAN ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS HASANUDDIN

MAKASSAR

2013

APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL

DI PUSAT KOTA MAKASSAR

SKRIPSI PERANCANGAN

Tugas Akhir – 460D5106

Periode I

Tahun 2013/2014

Sebagai Persyaratan Untuk Ujian

Sarjana Arsitektur

Oleh :

Lisa Yolanda Medelu

D511 08 882

JURUSAN ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS HASANUDDIN 2013

LEMBAR PENGESAHAN SKRIPSI PERANCANGAN

PROYEK : TUGAS AKHIR JUDUL : APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL DI PUSAT KOTA MAKASSAR PENYUSUN : Lisa Yolanda Medelu NO. STAMBUK : D511 08 882 PERIODE : I – TAHUN 2013 / 2014

Menyetujui,

Pembimbing I Pembimbing II

Prof. Dr. Ir. Victor Sampebulu’,M.Eng Ir. H. Samsuddin Amin, MT NIP. 19520529 198011 1 001 NIP. 19661231 1994031022

Mengetahui,

Ketua Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Hasanuddin

Baharuddin Hamzah, ST.,M.Arch.,PhD NIP. 19690308 199512 1 001

ABSTRAK Seiring dengan pertambahan jumlah penduduk Indonesia yang mencapai 4% setiap tahun, dan kebutuhan tempat tinggal yang terus bertambah, sementara itu ketersediaan lahan perkotaan sangat terbatas dan Oleh karena itu diperlukan tempat tinggal yang disusun secara vertikal sebagai solusinya. Semakin tingginya tingkat pertumbuhan penduduk di kota besar di Indonesia, telah memacu perkembangan kota menjadi semakin padat dan kurang terkendali.

Kota-kota besar di Indonesia mengalami perkembangan yang cukup pesat, terutama Makassar. Hal ini karena berbagai bidang yang terlibat dari perkotaan mengalami perkembangan yang cukup pesat seperti bidang kependudukkan, ekonomi, perdagangan dan jasa. Dengan adanya fenomena-fenomena tersebut diatas maka dapat memunculkan suatu peluang yang semakin sempit, solusi yang paling baik adalah dengan membangun jenis hunian secara vertikal yang berada pada pusat kota dengan efisiensi lahan yang tinggi serta akses ketempat kerja yang lebih singkat.

Dan untuk memudahkan para penghuni dalam memenuhi kebutuhan sehari- hari maka apartemen tersebut dilengkapi dengan fasilitas one stop shopping berupa mall/tempat perbelanjaan yang dapat menyediakan kebutuhan harian sekaligus kebutuhan akan rekreasi. Fasilitas ini juga termaksud restaurant, bar and cofeeshop, fitness center dan lain-lain.

Kata kunci : kependudukan, hunian, perbelanjaan.

KATA PENGANTAR

Pertama – tama kami ingin mengucapkan puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberkati sehingga Acuan Perancangan ini dapat diselesaikan dengan baik. Kami juga ini mengucapkan terima kasih bagi seluruh pihak yang telah membantu dalam pembuatan Acuan Perancangan ini.

Kami mengakui bahwa kami adalah manusia biasa yang mempunyai keterbatasan dalam berbagai hal, oleh karena itu tidak ada hal yang dapat diselesaikan dengan sempurna. Begitu pula dengan Acuan Perancangan ini, kami mohon maaf bila terdapat kesalahan yang tidak disengaja selama proses penulisan. Maka dari itu, kami bersedia menerima kritik dan saran dari para pembaca yang sekiranya dapat memperbaiki penulisan dikemudian hari.

Rasa hormat dan terima kasih yang mendalam, penulis ucapkan kepada :

1. Bapak Prof. Dr. Ir. Victor Sampebulu’, M.Eng selaku dosen pembimbing I dan Bapak Ir. Samsuddin Amin, MT selaku dosen pembimbing II 2. Ibu Rahmi Amin Ishak, ST.,MT sebagai Penasehat Akademik 3. Bapak Dr. Abdul Mufti Radja, ST., MT, Phd selaku kepala Laboratorium Tugas Akhir. 4. Bapak Baharuddin Hamzah , ST., M. Arch., PhD selaku Ketua Jurusan Teknik Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Hasanuddin. 5. Segenap Bapak dan Ibu Dosen serta staf di Jurusan Teknik Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Hasanuddin yang telah memberi arahan dan masukan. 6. Ayahanda dan ibunda serta segenap anggota keluarga yang terkasih atas doa dan dukungannya selama ini. 7. Teman – teman di studio akhir, oma-oma seperjuangan, Cece, sheddy, Ria, Icha, mavie dan delilah atas dukungan dan aksi gilanya. Serta ucapan terima kasih yang mendalam kepada segenap angkatan 2008.

Makassar, Desember 2013

LISA YOLANDA

HALAMAN JUDUL ...... i

HALAMAN PENGESAHAN ...... ii

KATA PENGANTAR ...... iii

DAFTAR ISI ...... v

DAFTAR TABEL ...... viii

DAFTAR SKEMA ...... ix

DAFTAR GAMBAR ...... x

BAB I PENDAHULUAN ...... 1

A Latar Belakang ...... 1 B Rumusan Masalah ...... 2 C Tujuan dan Sasaran Pembahasan ...... 3 1. Tujuan Pembahasan ...... 3 2. Sasaran Pembahasan ...... 3 D Lingkup Pembahasan ...... 3 E Metode dan Sistematika Pembahasan ...... 4 1. Metode Pembahasan ...... 4 2. Sistematika Pembahasan ...... 4

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ...... 5

A. Tinjauan Apartemen secara Umum ...... 5 1. Pengertian Apartemen dengan Fasilitas Mall ...... 5 2. Tipe – tipe Bangunan Apartemen ...... 6 3. Karakteristik Apartemen ...... 12 4. Pengelolahan Apartemen ...... 13 5. Persyaratan Apartemen ...... 14 B. Tinjauan Terhadap Fasilitas Mall ...... 17 1. Fungsi Mall ...... 17 2. Tipe-Tipe shopping Mal/pusat perbelanjaanl ...... 18 3. Elemen – Elemen Mall ...... 20

4. Faktor – Faktor yang mempengaruhi Perencanaan Perbelanjaan Tertutup ...... 22 5. Skala Pelayanan Fasilitas Perbelanjaan/Mall...... 23 6. Karakteristik Konsumen ...... 25 7. Unsur – Unsur Pembentuk Layout Pusat Perbelanjaan ...... 25 8. Struktur Organisasi Pengelolahan Mall ...... 26 C. Tinjauan Terhadap Apartemen dengan Fasilitas Mall .... 27 1. bentuk Massa Bangunan ...... 27 2. Jenis Sirkulasi ...... 28 3. Entrance Bangunan ...... 30 4. Analisis Massa Bangunan ...... 32 5. Struktur Organisasi dan pengelolaan Apartemen dengan Fasilitas mall ...... 33 D. Studi Banding ...... 34 ......

BAB III STUDI PENGADAAN APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL DI PUSAT KOTA MAKASSAR ...... 48

A. Gambaran Umum Kota Makassar ...... 48 1. Tinjauan Kondisi Fisik Kota Makassar ...... 48 2. Tinjauan Kondisi Nonfisik Kota Makassar ...... 50 3. Rencana Umum Tata Ruang Kota Makassar ...... 55 B. Analisis Pengadaan Apartemen dengan Fasilitas Mall di Pusat Kota Makassar ...... 57 1. Analisis Potensi Pengembangan di Makassar ...... 57 2. Motivasi Pengadaan ...... 59 3. Tujuan Pengadaan ...... 59 4. Dasar Pertimbangan ...... 60 5. Analisa Peruntukan Hunian ...... 60

BAB IV ACUAN PERANCANGAN ...... 66

A. Acuan Perancangan Makro ...... 66

1. Acuan Penentuan Lokasi ...... 66 2. Acuan Penentuan Tapak ...... 70 3. Tinjauan Tapak ...... 75 4. Pengolahan Tapak ...... 76 5. Penempatan Enttance ...... 78 6. Sirkulasi dalam Tapak ...... 79 7. Penzoningan ...... 79 8. Bentuk Bangunan ...... 80 B. Acuan Perancangan Mikro ...... 84 1. Konsep Penentuan Kebutuhan Ruang ...... 84 2. Aktivitas dan Kebutuhan Ruang ...... 85 3. Pengelompokkan Ruang ...... 88 4. Konsep Penentuan Besaran Ruang ...... 89 5. Konsep Penentuan Pola Hubungan Ruang ...... 105 6. Pola Sirkulasi Dalam Ruang ...... 107 7. Pola Sirkulasi Luar Ruang ...... 108 8. Pola Tata Massa Unit Hunian ...... 109 9. Penampilan Bangunan ...... 110 DAFTAR PUSTAKA ...... 125 LAMPIRAN ...... 126

DAFTAR TABEL

Tabel 1 Analisa kelebihan dan kekurangan massa tunggal dan majemuk ...... 33 Tabel 2 Jumlah penduduk dirinci menurut kecamatan di Kota Makassar ...... 51 Tabel 3 Penentuan Fungsi RUTRK Kota Makassar Tahun 2009/2010 ...... 53 Tabel 4 Gaji tenaga kerja asing menurut jabatannya ...... 61 Tabel 5 Jumlah masyarakat yang mempunyai jenis pekerjaan yang cocok sebagai calon penghuni apartecocok sebagai calon penghuni apartemen ...... 62 Tabel 6 Jumlah rumah tangga dan rata - rata anggota rumah tangga menurut kecamatan di Makassar 2011 ...... 64 Tabel 7 Persentase tipe unit hunian ...... 65 Tabel 8 Scoring lokasi ...... 69 Tabel 9 Scoring tapak ...... 73 Tabel 10 Analisis bentuk dasar bangunan ...... 83 Tabel 11 Jenis Kegiatan/aktivitas dan kebutuhan ruang penghuni .... 85 Tabel 12 Jenis Kegiatan/aktivitas dan kebutuhan ruang bagi pengelolah ...... 86 Tabel 13 Jenis Kegiatan/aktivitas dan kebutuhan ruang bagi pengunjung/tamu ...... 87 Tabel 14 Analisis struktur ...... 111 Tabel 15 Tanaman, fungsi, dan perletakannya ...... 123

DAFTAR SKEMA

Skema 1 Struktur organisasi pengelolah apartemen ...... 14 Skema 2 Aktivitas pengamanan penghuni ...... 15 Skema 3 Struktur organisasi pengelolaan mall ...... 26 Skema 4 Hubungan ruang makro ...... 30 Skema 5 Struktur organisasi apartemen dengan fasilitas mall ...... 34 Skema 6 Sistem jaringan air bersih ...... 114 Skema 7 Sistem jaringan air telepon ...... 115 Skema 8 Sisteme jaringan listrik ...... 116 Skema 9 Sistem pembuangan air kotor ...... 116 Skema 10 Sistem pembuangan sampah ...... 117 Skema 11 Sistem otomasi bangunan ...... 122

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Mall terbuka (The open mall center)...... 18

Gambar 2 Mall terbuka dan tertutup (The composit mall center)...... 19

Gambar 3 Mall tertutup (The closed mall center)...... 20

Gambar 4 Apartemen dengan variant form, penggabungan massa secara

vertical...... 28

Gambar 5 Apartemen dengan variant form, penggabungan massa secara

horizont ...... 28

Gambar 6 Denah pemisahan entrance mall dan entrance apartemen

(alternatif 01) ...... 31

Gambar 7 Zoning (alternatif 01)...... 31

Gambar 8 Denah pemisahan entrance mall dan entrance apartemen

(alternatif 02) ...... 31

Gambar 9 Zoning (alternatif 01)...... 32

Gambar 10 Bangunan apartemen massa tunggal...... 32

Gambar 11 Bangunan apartemen massa majemuk...... 32

Gambar 12 Tampak Depan Mall dan Apartemen Ambassador...... 34

Gambar 13 Kolam Renang Mall dan Apartemen Ambassador...... 35

Gambar 14 Perspektif Mega Kuningan Town Park...... 36

Gambar 15 Denah Apartemen Mega Kuningan Town Park...... 37

Gambar 16 Perspektif Blue River Serviced Apartemen...... 38

Gambar 17 Apartemen Plaza Senayan...... 39

Gambar 18 Fasilitas kamar apartemen Plaza Senayan...... 40

Gambar 19 Denah Type Kamar Apartemen Plaza Senayan...... 41

Gambar 20 Fasilitas Indoor Apartemen Plaza Apartemen...... 41

Gambar 21 Fasilitas Outdoor Apartemen Plaza Apartemen...... 41

Gambar 22 FX Plaza dan FX Residence...... 44

Gambar 23 Denah Lower Ground FX Plaza...... 44

Gambar 24 Denah Ground Floor FX Plaza...... 45

Gambar 25 Denah Mezzanine FX Plaza...... 45

Gambar 26 Denah 1st Floor FX Plaza...... 45

Gambar 27 Denah 3rd floor FX Plaza...... 46

Gambar 28 Denah 4rd Floor FX Plaza...... 46

Gambar 29 Rencana Umum Tata Ruang Kota Makassar...... 56

Gambar 30 Peta Rencana Struktur Ruang Wilayah Kota

Makassar...... 57

Gambar 31 Alternatif lokasi 01...... 71

Gambar 32 Alternatif lokasi 02...... 72

Gambar 33 Alternatif lokasi 03...... 73

Gambar 34 Tapak terpilih...... 75

Gambar 35 Contoh layout koridor apartemen...... 109

Gambar 36 Sistem Tongkat Franklin...... 118

Gambar 37 Sistem Sangkar Faraday...... 119

Gambar 38 SItem Prefentor...... 120

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Ukuran dan kebutuhan ruang gerak manusia

Lampiran 2 Ukuran dan kebutuhan ruang gerak manusia

Lampiran 3 Ukuran dan kebutuhan ruang gerak kendaraan 1

Lampiran 4 Ukuran dan kebutuhan ruang gerak kendaraan 2

Lampiran 5 Ukuran parkir dan desain untuk kendaraan

Lampiran 6 Program ruang apartemen

Lampiran 7 Unit hunian tipe 2 bedrooms

Lampiran 8 Unit hunian tipe 3 bedrooms

Lampiran 9 Fasilitas kolam renang

Lampiran 10 Fasilitas fitness center

Lampiran 11 Fasilitas laundry

Lampiran 12 Fasilitas pengelolaan apartemen

Lampiran 13 Program ruang mall

Lampiran 14 Foodcourt

Lampiran 15 Restoran

Lampiran 16 Fasilitas pengelolaan mall

BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG Negara Kesatuan Republik Indonesia adalah negara kepulauan yang disatukan oleh wilayah perairan yang sangat luas, dengan jumlah penduduk 259.940.857 jiwa dan kepadatan penduduk 123 jiwa per km2. Seiring dengan pertambahan jumlah penduduk yang mencapai 4% setiap tahun, dan kebutuhan tempat tinggal yang terus bertambah, sementara itu ketersediaan lahan perkotaan sangat terbatas dan kebutuhan akan perumahan sebagai kebutuhan dasar sangat besar. Oleh karena itu diperlukan tempat tinggal yang disusun secara vertikal sebagai solusinya. Gagasan untuk membuat tempat tinggal ini bukan hal baru, namun untuk di Indonesia, kebutuhan akan perumahan vertikal baru dirasakan belakangan ini dan sekarang telah dibangun cukup banyak terutama di kota besar. Sejalan dengan perkembangandan perekonomian Kota Makassar yang saat ini sudah menjadi kota metropolitan khususnya diwilayah timur Indonesia, diharapkan mampu menyiapkan sarana atau fasilitas yang dibutuhkan bagi masyarakat baik yang dari dalam Makassar maupun yang dari luar karena dengan kemajuan kotanya saat ini akan terjadi banyak pergerakan/perpindahan orang dari satu tempat ketempat yang lain sehingga kebutuhan lahan semakin sulit dan sarana akomodasi dan tempat tinggal dengan fasilitas-fasilitas penunjang kegiatan masyarakat akan lebih dibutuhkan Perkembangan dan laju pertumbuhan penduduk mencapai 1,56% setipa tahunnya, dengan jumlah penduduk pada tahun 2009 adalah 1.272.349 jiwa (sesuai data BPS, Makassar Dalam Angka, 2010). Dengan jumlah penduduk yang cukup tinggi dan arus pendatang akan berpengaruh terhadap peningkatan kebutuhan ruang, struktur dan pemanfaatan ruang kota. Semakin tingginya tingkat pertumbuhan penduduk di kota besar di Indonesia, telah memacu perkembangan kota menjadi semakin padat dan

kurang terkendali. Kota-kota besar di Indonesia mengalami perkembangan yang cukup pesat, terutama Makassar. Hal ini karena berbagai bidang yang terlibat dari perkotaan mengalami perkembangan yang cukup pesat seperti bidang kependudukkan, ekonomi, perdagangan dan jasa. Dengan adanya fenomena-fenomena tersebut diatas maka dapat memunculkan suatu peluang yang semakin sempit, solusi yang paling baik adalah dengan membangun jenis hunian secara vertikal yang berada pada pusat kota dengan efisiensi lahan yang tinggi serta akses ketempat kerja yang lebih singkat. Dan untuk memudahkan para penghuni dalam memenuhi kebutuhan sehari-hari maka apartemen tersebut dilengkapi dengan fasilitas one stop shopping berupa mall/tempat perbelanjaan yang dapat menyediakan kebutuhan harian sekaligus kebutuhan akan rekreasi. Fasilitas ini juga termaksud restaurant, bar and cofeeshop, fitness center dan lain-lain. Apartemen dengan fasilitas mall kemudian menjadi pilihan bagi warga kota karena bisa menjawab masalah jarak dan kemacetan lalu lintas. Mereka tidak perlu lagi menghabiskan banyak waktu dijalan untuk bepergian ke area pusat perbelanjaan karena pusat perbelanjaan itu sendiri sudah menjadi fasilitas penghuni apartemen. Yang dimana mall itu sendiri bukan hanya sekedar tempat perbelanjaan melainkan dapat menjadi sarana rekreasi keluarga. Adanya Apartemen Dengan Fasilitas Mall Di Pusat Kota Makassar ini menjadi suatu bangunan mixed used building yang terdiri dari dua fungsi yaitu hunian dan mall yang dapat saling mendukung dan menguntungkan, sehingga dapat menciptakan sinergi. Penghuni apartemen merupakan potensial pelanggan bagi pedagang di mall, sebaliknya mall menjadi suatu fasilitas yang memudahkan penghuni apartemen. Tidak menutup kemungkinan juga bahwa tenaga kerja atau karyawan serta pemilik toko di mall akan menjadi penghuni apartemen.

B. RUMUSAN MASALAH 1. Bagaimana mendesain Apartemen Dengan Fasilitas Mall Di Pusat Kota Makassar yang dapat memberikan kenyamanan bagi pengunjung dan penghuni.

2. Bagaimana mewujudkan suatu hunian atau tempat tinggal dimana penghuni dapat tinggal dengan nyaman dan sesuai kebutuhan, baik secara privasi, keamanan, prestige, praktis dan fasilitas yang dibutuhkan oleh penghuni apartemen untuk dapat beraktivitas dengan penghuni apartemen lainnya. 3. Bagaimana mendesain fasilitas utama yaitu hunian dan fasilitas penunjang yaitu mall/pusat perbelanjaan yang dapat mewadahi kegiatan pengunjung dan penghuni. 4. Bagaimana mengatur sirkulasi antar ruang dan antar fungsi yang baik dan nyaman serta memperhatikan ke-privasi-an bagi semua penghuni apartemen dan pelaku aktivitas yang lain sehingga meningkatkan kenyamanan beraktivitas di dalam bangunan.

C. TUJUAN DAN SASARAN PEMBAHASAN 1. Tujuan Pembahasan Pembahasan ini dilakukan dengan tujuan untuk mendapatkan acuan perancangan sebagai dasar untuk merancang desain fisik Apartemen Dengan Fasilitas Mall Di Pusat Kota Makassar yang meliputi tata ruang dalam, tata ruang luar, dan desain sistem perlengkapan bangunan (utilitas) agar menghasilkan perencanaan bangunan Apartemen Dengan Fasilitas Mall Di Pusat Kota Makassar bagi masyarakat menengah ke atas sebagai salah satu wadah hunian bagi masyarakat di kota Makassar. 2. Sasaran Pembahasan Sasaran yang ingin dicapai dalam pembahasan ini adalah mendapatkan desain bangunan yang dapat mewadahi dan menunjang kelancaran aktivitas pemakai bangunan, sehingga ruang yang tercipta dapat berfungsi sesuai peruntukannya.

D. LINGKUP PEMBAHASAN Lingkup pembahasan dibatasi pada masalah yang dapat menjadi acuan perancanaan fisik, dalam hal ini yang berhubungan dengan disiplin ilmu arsitektur mengenai Apartemen Dengan Fasilitas Mall Di Pusat Kota Makassar yaitu penyatuan kedua fungsi yang diwadahi, antara kegiatan utama apartemen dan kegiatan penunjang lainnya.

E. METODE DAN SISTEMATIKA PEMBAHASAN 1. Metode Pembahasan Metode pembahasan yang digunakan dalam penulisan ini adalah dengan menggunakan sistem deskriptif dan sistem analisis yang didukung data pustaka dan data-data yang didapat dari lapangan. 2. Sistematika Pembahasan Secara garis besar sistematika pembahasan dari penulisan diuraikan sebagai berikut: BAB I : PENDAHULUAN. Membahas tentang latar belakang, rumusan masalah, tujuan dan sasaran pembahasan, lingkup pembahasan, metode dan sistematika pembahasan.

BAB II : TINJAUAN PUSTAKA Berisi tinjauan umum terhadap apartemen menyangkut definisi apartemen, karakteristik. Tinjauan terhadap definisi mall, tipe-tipe mall, klasifikasi apartemen dengan fasilitas mall/perbelanjaan dan karakteristik konsumen. Berisi juga studi banding Apartemen Dengan Fasilitas Mall yang ada di Indonesia maupun luar negeri.

BAB III :STUDI PENGADAAN APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL DI PUSAT KOTA MAKASSAR Membahas mengenai Apartemen Dengan Fasilitas Mall Di Pusat Kota Makassar yang direncanakan sebagai wadah pelayanan dan aktivitas yang sesuai dengan potensi objek serta kebutuhan fasilitas.

BAB IV : ACUAN PERANCANGAN APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL DI PUSAT KOTA MAKASSAR

Konsep perancangan yang berisi konsep dasar perancangan yang meliputi konsep dasar perancangan makro dan mikro yang dituangkan kedalam rancangan fis

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. TINJAUAN APARTEMEN SECARA UMUM 1. Pengertian Apartemen dengan Fasilitas Mall a. Pengertian Apartemen 1) Semua jenis unit tempat tinggal keluarga (multiple family dwelling units), kecuali sebuah rumah tinggal yang berdiri sendiri bagi satu keluarga (single dwelling units) 2) Suatu kelompok ruang mempunyai kelompok unit yang sama dirancang khusus untuk hunian.(Laurence Urdang, Stuart Bort Flexner, The Random House Dictionary of English Language, New York, Random House, 1968, Hal. 61). 3) Semua jenis unit hunian tempat tinggal keluarga kecuali sebuah rumah tinggal yang berdiri sendiri bagi satu keluarga (Timer Saver) 4) Bangunan yang terdiri dari tiga unit atau lebih rumah tinggal di dalamnya dan merupakan suatu kehidupan bersama pada lingkungan tanah terbatas, dan masing-masing unit hunian itu dapat dimiliki atau digunakan secara terpisah.(Grolier, The American People Encyclopedia, Grolier Incoporated New York, 1962, Hal.68.) .

b. Pengertian mall 1) Merupakan perkembangan dari pusat perbelanjaan yang dipadukan sarana rekreasi dan hiburan dan pada umumnya berbentuk selasar yang panjang. Barang yang diperdagangkan adalah barang kebutuhan harian sampai pada kebutuhan khusus. 2) Mall adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan jalan yang teratur sehingga berada di antara

antar toko-toko kecil yang saling berhadapan (Wikipedia Bahasa Indonesia) 3) Pembentukan dagang yang terdiri dari kompleks dengan indah dan toko mewakili merchandiser terkemuka; biasanya termasuk restoran dan area parkir yang nyaman, sebuah versi modern dari pasar tradisional. c. Apartemen dengan fasilitas mall Berdasarkan beberapa pengertian diatas maka pengertian Apartemen dengan Fasilitas Mall adalah bangunan yang terdiri dari beberapa unit hunian (tiga atau lebih) yang di gunakan secara terpisah dalam kehidupan bersama, pada suatu lingkungan terbatas, yang dapat dimiliki/dihuni yang dilengkapi dan dipadukan dengan fasilitas mall/perbelanjaan dan rekreasi sebagai fasilitas utama.

2. Tipe-Tipe Bangunan Apartemen Adapun bangunan Apartemen dapat digolongkan pada : a. Berdasarkan ketinggian. (1) Bertingkat Rendah (Low Rise). Bangunan dengan ketinggian sampai 4 (empat) lantai termasuk row house, maisonette dan walk up apartemen. Pencapain kearah pertikal menggunakan tangga.

(2) Bertingkat Sedang (Medium Rise). Bangunan dengan ketinggian 5 (lima) sampai 8 (delapan) lantai. Pencapaiannya kearah vertikal menggunakan tangga normal sekalian dijadikan tangga kebakaran dan lift (3) Bertingkat Banyak (High Rise). Bangunan dengan ketinggian di atas 9 (sembilan) lantai. Pencapaian utamanya menggunakan lift dan dilengkapi tangga normal dan tangga kebakaran.

b. Berdasarkan Bentuk Masa (1) Slab Form.

(2) Tower Form.

(3) Variant Form.

c. Berdasarkan Sistem Pelayanan Koridor. (1) Sistem Slab Blok 1. Koridor satu sisi di tepi bangunan (Single Loaded Corridor) pada sistem slab blok. Keuntungan : a. Tiap unit mendapatkan ventilasi silang b. semua ruang termaksud kamar mandi dan dapur mendapatkan pencahayaan alami

DENAH Potongan

2. Koridor di tengah bangunan (Double Loaded Corridor) pada Keuntungan : ekonomis, mudah menambah jumlah unit perlantai, core dan elevator/tangga Kerugian : (a) Tidak menyediakan ventilasi silang kecuali pada empat sudut (b) Satu arah bukaan, kecuali pada bagian sudutnya.

Denah Potongan

3. Koridor pada dua sisi di tepi bangunan pada sistem slab blok.

Denah Potongan

(2) Sistem Tower 1. Koridor terpusat di tengah-tengah bangunan pada sistem tower.

23 Denah Potongan

(3) Cross Plan Karakteristik denahnya memiliki empat sayap utama yang merupakan perkembangan keluar dari suatu core. Keuntungan : 1. cross ventilasi terjadi. 2. setiap ruang mendapat pencahayaan alami

Kekurangan : kesulitan orientasi

d. Berdasarkan Sistem Kepemilikan 1) Sistem Sewa (Rented Project) Apartemen dipergunakan dengan cara membayar harga sewa secara periodik, biasanya perbulan. Maintenance menjadi tanggung jawab pengelolah apartemen. 2) Sistem Koperasi (Cooperative) Apartemen dimiliki penghuni yang menjadi anggota koperasi serta mempunyai saham dalam koperasi.

3) Sistem Milik (Kondominium) Sistem ini memungkinkan penghuni memiliki unit apartemen yang ditempatinya di bawah hipotika yang terpisah. Sedangkan ruang- ruang umum seperti lobby, koridor, taman dimiliki secara bersama. Selanjutnya, menjual, menyewakan kepada pihak lain.

e. Berdasarkan sistem kepemilikan, apartemen di bagi menjadi apartemen yang di beli/jual dan di sewakan. 1. Yang Dijual. (a) Sistem milik (Condominium). Sistem ini memungkinkan penghuni memiliki dan pengelolaannya oleh organisasi penghuni, selanjutnya pemilik hunian tersebut bebas menjual kepada orang lain. (b) Sistem Koperasi (Cooperative). Sistem ini penghuni menjadi anggota koperasi serta mempunyai saham dalam koperasi kepemilikan apartemen tersebut.

2. Yang di sewa Berlaku Undang-undang pemerintah tahun 1963 yang mengatur batasan waktu bagi orang-orang asing untuk tinggal dan hal untuk memiliki rumah di Indonesia. Maka untuk mengatasi masalah tersebut dilakukan usaha-usaha : (a) Sistem beli/sewa kontrak bagi masyarakat Indonesia atau badan usaha yang berhak. (b) Untuk orang asing mereka hanya dapat menyewa, mengontrak dari pemiliknya/developer atau sebagai rumah dinas dari perusahaan tempat mereka bekerja.

Ada beberapa sistem sewa yang dikenal antara lain : 1. Sewa Biasa. Penghuni membayar uang sewa kepada pemilik/pengelolah bangunan, sesuai dengan perjanjian. 2. Sewa Beli Uang sewa berfungsi sebagai angsuran pembelian, bila angsuran telah memenuhi harga yang ditetapkan, maka bangunan menjadi milik penghuni. (c) Sistem kontrak Penghuni membayar uang sewa secara periodik sesuai dengan persetujuan, bila masa kontrak telah berakhir, dapat dilakukan perjanjian baru sesuai dengan kesepakatan bersama. f. Berdasarkan jumlah ruang tiap unit 1. Apartemen dengan satu ruang tidur (Studio). Yaitu dimana pada bangunan apartemen terdapat satu kamar tidur dalam satu unit atau tipe. 2. Apartemen dengan dua ruang tidur. Yaitu dimana pada bangunan apartemen terdapat dua kamar tidur dalam satu unit atau tipe. 3. Apartemen dengan tiga ruang tidur.

Yaitu dimana pada bangunan apartemen terdapat tiga kamar tidur dalam satu unit atau tipe. 4. Apartemen dengan empat ruang tidur (Penthouse). Yaitu dimana pada bangunan apartemen terdapat empat ruang tidur dalam satu unit atau tipe. g. Berdasarkan penyusunan lantai a) Simpleks. Berdasarkan sistem simpleks yaitu dalam satu lantai pada bangunan hunian terdapat satu tipe unit hunian.

b) Dupleks. Berdasarkan sistem dupleks yaitu dalam dua lantai pada bangunan hunian terdapat satu tipe hunian yang sama.

c) Tripleks. Berdasarkan sistem tripleks yaitu dalam tiga lantai bangunan hunian terdapat satu tipe unit hunian yang sama.

h. Berdasarkan Peruntukannya. d) Apartemen untuk buruh. Apartemen ini diperuntukkan para buruh-buruh industri swasta dengan standar perencanaan ekonomi dan privasi yang sangat minim. e) Apartemen untuk instansi pemerintah Apartemen ini diperuntukkan untuk para pegawai pemerintah dengan standar perencanaan tergantung pada sosial ekonomi pegawai tersebut. f) Apartemen untuk disewakan atau dijual. Apartemen ini dibangunan oleh pemerintah atau swasta (real estate) dengan tujuan membantu pemerintah dalam pengadaan perumahan bagi penduduk juga untuk tujuan komersial i. Berdasarkan tipe pengelolaan 1. Serviced apartement. Apartemen yang dikelolah secara menyeluruh oleh manajemen tertentu. Biasanya menyerupai cara pengelolaan sebuah hotel, yaitu penghuni mendapatkan pelayanan ala hotel bintang lima, misalnya unit perabotan lengkap, house keeping, layanan kamar, loundry dan bussines centre. 2. Apartemen milik sendiri. Apartemen yang dapat dibeli oleh individu dan tetap memiliki pengelolah untuk mengurus fasilitas umum 3. Apartemen sewa. Apartemen yang disewa tanpa pelayanan khusus. Namun tetap ada menejemen apartemen yang mengatur segala sesuatu berdasarkan kebutuhan bersama seperti sampah, pemeliharaan bangunan, lift, koridor dan fasilitas umum.

3. Karakterisrik Apartemen Secara umum masyarakat Indonesia lebih menyukai tempat tinggal yang berhubungan langsung dengan tanah atau dalam bentuk perumahan. Sedangkan apartemen muncul lebih karena adanya keterbatasan akan lahan utama pada daerah perkotaan yang padat. Dengan bentuk bangunan vertikal serta kelengkapan fasilitas yang dimiliki, apartemen menjadi suatu investasi yang cukup mahal sehingga kebanyakan hanya terjangkau oleh kalangan

ekonomi menegah keatas dan bersifat hunian sementara. Hal ini juga menjadikan apartemen sebagai suatu symbo18.l gaya hidup kalangan high class yang menjamin tersedianya keamanan, ketenangan, keamanan serta tingkat privacy yang cukup tinggi. Namun pada kawasan perkotaan yang padat, apartemen tetap memiliki prospek yang baik dimana terdapat banyak para investor atau tenaga kerja asing yang membutuhkan jenis hunian yang bersifat sementara dan dekat dengan tempat kerja. Adapun faktor-faktor yang perlu diperhatikan dalam perencanaan apartemen adalah : a. Efisiensi peruntukan lahan, sehingga dapat memberikan keuntungan bagi pihak investor (pemilik) maupun bagi kepentingan penghuni. b. Penyediaan fasilitas yang dapat memberikan kemudahan dan kenyamanan bagi penghuni dan juga kemungkinan dapat dimanfaatkan oleh masyarakat disekitar sehingga tetap tercipta interaksi sosial dalam masyarakat yang baik. c. Perencanaan bentuk serta tata ruang bangunan yang menarik dan estetis sehingga dapat memberikan nilai komersial yang tinggi.

4. Pengelolahan Apartemen Pengelolaan apartemen dilakukan oleh Manajemen Properti yang meliputi pemasaran, persyaratan sewa kontrak, penagihan harga sewa, perawatan gedung dan pelayanan kepada penghuni serta kegiatan administrasi. Untuk mendapatkan pemeliharaan dan pelayanan yang optimal, maka dibentuk satu pengelola yang terdiri dari:

§ Pimpinan pengurus dan administrasinya

§ Bagian mekanikal dan elektrikal

§ Bagian kebersihan dan keamanan

Dengan fungsi-fungsi sebagai berikut: 1. Manajer dan administrasi mengkoordinir berlangsungnya seluruh kegiatan, kepegawaian dan tata usaha. 2. Penerangan (reception) menerima pesan pengaduan dan memberikan informasi kepada pemakai apartemen tersebut.

3. Bagian mekanikal dan elektrikan bertanggung jawab memelihara dan memperbaiki segala masalah bangunan dan utilitasnya. 4. Pelayanan (Cleaning and Service) membantu dalam bidang kerumah tanggan. 5. Keamanan, menjaga keamanan baik terhadap lingkungan dan tapak ruang dan ruang dalam dan antarunit. .

Skema 1.Struktur Organisasi Pengelola Apartemen

5. Persyaratan Apartemen Perencanaan harus memperhatikan kehidupan individual dan kolektif, yang merupakan macam-macam aktivitas baik yang bersifat rutin maupun yang insidentil. Apartemen membutuhkan ruang-ruang dengan skala yang manusiawi kenyamanan dan keamanan. a. Keamanan

Merupakan suatu keadaan yang bebas dari rasa takut dan bebas dari bahaya yang akan menyebabkan kecelakaan atau penyakit. Keamanan tinggal pada bangunan bertingkat tinggi dimana banyak kegiatan bagi berbagi perilaku dan terletak jauh diatas tanah, perlu sebagai kelancaran kegiatan sehari-hari maupun pada saat terjadinya bencana.

Kenyamanan Sehari-Hari Tinggal

Pengamanan

Keselamatan Saat Bencana Pemakai

Skema 2. Aktifitas Pengamanan Penghuni

Pengamanan sehari-hari dapat terlihat dari susunan bangunan majemuk yang terdiri dari ruang-ruang pembagi lalu lintas (daerah umum). Sedangkan daerah pribadi menuntut keterpisahan yang satu dengan yang lainnya .

1) Bagaimana hak pribadi agar orang lain (bukan kelompoknya) tidak mendapat kemungkinan pencapaian untuk memegang benda atau yang dianggap benda milik pribadi.

2) Pengamanan kelancaran kegiatan agar orang bukan kelompoknya, tidak atau tanpa sengaja, terpaksa atau seenaknaya memasuki/melewati daerah pribadi. Maka perlu pengaturan agar daerah pribadi tersebut hanya dicapai melalui titik pengawasan (yang merupakan perbatasan antara masing- masing daerah pribadi dengan daerah umum/pembagi lalu lintas). Perencanaan fasilitas keamanan harus dimulai dari atau selama perencanaan proyek. Setelah itu baru pengoperasiannya oleh manusia sebagai pengelola.

3) Pintu Masuk / Enterance Pembatasan pintu masuk manusia (enterance) bertujuan agar setiap manusia yang masuk dan keluar dikontrol oleh petugas keamanan, perlu diperhatikan hal-hal yang berkaitan dengan enterance, seperti : (a) Mencegah siapa yang tidak boleh memasuki daerah privasi penghuni. (b) Kontrol terhadap pencuri. (c) Fleksibilitas dari pintu masuk/enterance.

4) Faktor keamanan lain Dalam perencanaan keamanan bangunan, perlu pertimbangan- pertimbangan sebagai berikut : (a) Komunikasi pos-pos keamanan dengan keamanan pusat. (b) Pengawasan dan penerimaan barang. (c) Pemakaian sarana fasilitas bersama. (d) Perbaikan kerusakan utilitas bangunan. (e) Kualitas bangunan : - Pengawasan bahan bangunan - Pekerja dan lain-lain Pengamanan saat bencana dianggap membahayakan pemakaian bangunan bertingkat tinggi :

5) Bahaya Kebakaran (a) Tercekik asap (b) Terbakar api

6) Keruntuhan akibat gempa (c) Tertimpa keruntuhan (d) Terlempar, terjatuh Karena sumber bahaya adalah dari bangunan itu sendiri, maka tujuan pengamanan adalah mengeluarkan pemakai dari bangunan atau bagian bangunan. Daya kecelakaan masing-masing bencana berbeda, maka pertimbangan pengamanannya berbeda pula. b. Privasi Suatu kondisi kehidupan yang memberikan kebebasan bagi seseorang tanpa terganggu atau tanpa campur tangan pihak lain, baik berupa

pandangan maupun suara. Gangguan terhadap privasi dapat berasal dari luar bangunan dan dapat membentuk pandangan visual yang langsung, suara kebisingan, polusi getaran.

c. Kenyamanan Segala sesuatu yang memperlihatkan dirinya sesuai dengan harmonis dengan penggunaan suatu ruang, baik dengan ruang itu sendiri maupun dengan berbagai bentuk, tekstur, warna simbol maupun tanda, suara, bunyi atau apapun juga.

6. Pelaku dan Kegiatan Pada Apartemen Pelaku aktivitas utama pada bangunan apartemen adalah : a. Pemilik dan Pengelolah Aktivitas dari pemilik dan pengelolah adalah berupa kegiatan administratif dan pengelolaan bangunan yang dilakukan pada ruang kantor pengelolah dan ruang-ruang pelayanan. b. Penghuni dan Penyewa Para penghuni dan penyewa melakukan aktivitas mereka pada masing- masing unit hunian, sedangkan aktivitas lain berupa interaksi sosial dapat terjadi pada ruang-ruang fasilitas bersama yang tersedia. c. Pengunjung atau Tamu Pengunjung dapat melakukan aktivitas di apartemen pada ruang-ruang umum/publik serta pada ruang fasilitas yang terbuka untuk umum.

B. TINJAUAN TERHADAP FASILITAS MALL

1. Fungsi Mall

§ Tempat peragaan untuk memasarkan suatu jenis barang kepada konsumen akhir, untuk mengukur kemampuan produksi dari sektor produksi.

§ Sebagai market test terhadap barang-barang yang dipasarkan untuk mengetahui segi-segi harga, kualitas, serta opini konsumen.

§ Titik fokus kehidupan masyarakat

§ Pusat komunikasi, yaitu sebagai tempat berkumpul dan berekreasi

§ Mendayagunakan potensi sirkulasi pejalan kaki secara maksimal untuk meningkatkan usaha-usaha komersil dengan menciptakan ruang-ruang atraktif.

2. Tipe-tipe Shopping Mall / Pusat Perbelanjaan

a. Mall Terbuka (The Open Mall Centre) Awal perkembangannya di Eropa, biasanya berupa sirtgle level dan daya tarik mall terbuka terletak pada fasade bangunan yangmengapit jalur pedestrian. Dengan ditunjang oleh arcade toko- toko retail di sepanjang mall dan unsur-unsur alami seperti pohon, semak-semak, bunga, dan kursi taman dapat memberi kesan pada pengunjung bahwa jenis mall ini bersifat natural/terbuka.

Gambar 1. Mall terbuka (The open mall center)

b. Gabungan Mall Terbuka dan Tertutup / Mall Terlindung (The Composit Mall Centre) Merupakan mall yang sebagian terbuka dan sebagian tertutup.Selasar toko- toko arcade ditutup oleh atap yang tembus pandang dan atap penghubung antar toko-toko yang saling berhadapan sehingga tidak seluruhnya pedestrian mall perlu ditutup. Hal ini dimaksudkan untuk mengantisipasi keadaan di musim dingin (di negara dengan empat musim).

Gambar 2. Mall terbuka dan tertutup (The composit mall center)

c. Mall Tertutup (The Clossed Mall Center) Pada dasarnya mall tertutup merupakan bukti bahwa mall terbuka kurang dapat mengantisipasi peningkatan jumlah barang. Mall tertutup yang baru secara dramatis dapat memperlihatkan kemampuan dalam menampung kegiatan jumlah barang dagangan, karena luas area perdagangan lebih luas. Konsep one stop shopping centre pada suatu mall tertutup merupakan konsep yang lengkap dimana penjual dan pembeli terlindung dalan suatu area atau bangunan dan terdapat pengaturan pengkondisian ruang, sehingga kegiatan jual beli dapat berlangsung sepanjang tahun. Mall tertutup dapat menjadi komoditi bagi kegiatan sosial seperti promosi, eksebisi,rekreasi, dan lain-lain. Pada dasarnya mall tertutup menerapkan konsep ke dalam suatu bangunan. Konsep indoor sfreef diterapkan secara konsekuen, sehingga elemen-elemen jalan seperti lampu jalan, hadir secara nyata dalam mall tertutup. Mall tertutup juga menerapkan pencahayaan buatan (artificial lighting) untuk membantu menciptakan suasana yang diinginkan, tetapi sebagian juga masih menerapkan sky light sebagai salah satu pencahayaan alami bangunan.

Gambar 3. Mall tertutup (The closed mall center)

3. Elemen-elemen Mall a. Entrance Entrance sebuah mall merupakan bagian yang paling penting untuk menarik minat pengunjung. Bila mata di ibaratkan jendela dunia, maka entrance sebuah mall adalah energinya. Seluruh isi mall tercermin dalam entrance-nya, yang bukan saja mereprentasikan kualitas bangunannya, melainkan juga barang-barang yang dijual didalam mall tersebut. b. Sirkulasi Horisontal Koridor, jembatan dan atrium adalah sirkulasi horizontal yang umumnya diterapkan dalam sebuah shopping center. Fungsinya adalah memnampung dan menyebarkan para pengunjung ke berbagai bagian shopping center menuju keberbagai toko yang ada di dalam shopping center tersebut. Jenis koridor yang biasanya diterapkan di mall adalah koridor tunggal (single-corridor) dengan lebar mencapai tiga meter atau bahkan lebih. Fungsinya adalah untuk memudahkan sirkulasi para pengunjung agar mereka dapat menikmati etalase toko tanpa terganggu para pengunjung lainnya yang melintas. Selain itu, single- corridor juga membuka kemungkinan untuk memasukkan cahaya alami ke dalam bangunan mall melalui skylight yang diletakkan tepat di atasnya atau pada atrium yang terbentuk diantara dua koridor tunggal.

Sarana lain yang dipakai adalah jembatan. Fungsinya adalah untuk memperpendek jarak pencapaian dari toko ke toko, sehingga para pengunjung dapat memotong jalur menuju ke toko-toko diseberang apabila tidak ada lagi yang diperlukannya dideretan toko semula. Jembatan biasanya ditempatkan melintang di atrium pada jarak antara 5-10 meter satu sama lainya, sebagai salah satu daya tarik didalam mall karena didesain dengan berbagai variasi dan teknologi mutakhir. Atrium pada hakekatnya adalah sebuah rongga besar di dalam bangunan yang fungsi utamanya adalah sebagai tempat bertemunya para pengunjung mall. Posisi atrium biasanya terletak ditengah bangunan karena diperlukan sebagai tempat promosi produk terbaru atau untuk menyelenggarakan acara-acara khusus yang digelar pengelolah mall sebagai kiat menarik pengunjung untuk datang. c. Sirkulasi Vertikal Eskalator merupakan salah satu alat transportasi vertikal didalam bangunan yang terdiri dari 2-5 lantai. Lebih dari enam lantai, pencapaian akan lebih lebih efektif jika menggunakan elevator (lift). Fungsi dan penempatan eskalator bergantung pada spesifikasi dan kebutuhan bangunan. Desainnya pun harus mempertimbangkan segi keamanan dan ketahanan secara teknis dengan standar teknologi tertentu karena escalator berperan penting untuk menciptakan efisiensi fungsi bangunan Elevator atau lift merupakan elemen sirkulasi vertikal yang lain.secara umum, elevator dapat dibagi menurut spesifikasi bangunan yaitu elevator untuk low-rise building, high-rise building dan service building, rumah tinggal, dan lift barang. Setiap jenisnya harus memenuhi persyaratan utama sebuah elevator yang baik dan aman, yaitu : (1) Fleksibel (2) Space-saving configuration (3) Rapid installation (4) Ramah lingkungan (5) Smooth, quite performance

(6) Proven reliability (lolos uji ketahanan) d. Penyewa Utama (Anchor Tenant) Anchor Tenant berarti penyewa utama pada sebuah pusat perbelanjaan. Sistem pengelolaan anchor tenant adalah sistem sewa penuh dengan waktu yang panjang. e. Tenant Mix Anchor Tenant menjadi kurang maksimal posisinya sebagai penyewa utama tanpa adanya retail tenant yang beraneka ragam di sekitarnya. Keduanya mempunyaisifat saling ketergantungan atau dikenal dengan istilah multifarious symbolic relationship.

4. Faktor-faktor yang mempengaruhi Perencanaan Perbelanjaan Tertutup Ada tiga faktor yang mempengaruhi perencanaan perbelanjaan tertutup, yaitu : a. Desain Untuk menghidupkan suasana dan meninggalkan kesan bagi pengunjung, pada area perbelanjaan harus diberikan unsur penarik yang disebut magnet atau anchor. Magnet tersebut dapat berupa supermarket, department store, bioskop,alau food court / restoran. Penempatan magnet dapat bermacam-macam, tetapi yang paling baik adalah penempatan magnet yang menimbulkan pimpong effect / dump befl. Adanya pimpong effect membuat mall menjadi daerah pergerakan dengan aktivitas tinggi, sehingga tidak ada toko-toko retail yang tidak dilalui pengunjung. Ketinggian lantai dan lebar mall harus diperhatikan sehingga orang dapat berkomunikasi dengan toko-toko di depan atau di atasnya. b. Tenan Mix Mengatur pihak-pihak penyewa yang akan menempati retail atau anchor, agar sesuai dengan tingkat ekonomi mayoritas pengunjung dan selera pengunjung pertokoan, mengatur penempatan jenis-jenis toko sesuai dengan tingkat kegiatannya, sehingga antara toko yang satu dengan toko yang lainnya tidak saling mengganggu. Perbandingan antara anchor dan toko retail adalah 60 : 40, hal ini dipertimbangkan dari investasi dan pengambilan modal.

c. Desain Kriteria Adanya kriteria-kriteria tertentu bagi penyewa dalam mengatur toko yang disewanya sehingga rnembentuk satu kesatuan dengan toko-toko yang lainnya. Mall berorientasi ke dalam dan tidak banyak bukaan. Perencanaan suatu mall harus rekreatif, rileks, dan mudah dilalui serta pemandangan berderetan (shopping window) dapat dinikmati dengan baik karena bebas dari sirkulasi kendaraan bermotor. Pintu masuk dan pintu keluar dari unit utama juga harus diperhatikan. Layout dari mall harus sederhana, mudah didefenisikan, serta tidak membosankan.

5. Skala Pelayanan Fasilitas Perbelanjaan/Mall

Menurut Joseph De Chiara dalam Planning Design Criteria, skala pelayanan pusat perbelanjaan dibedakan menjadi 3 yaitu :

1) Pusat Perbelanjaan Lingkungan (Neighborhood Shopping Centers)

g) Pelayanan meliputi kelurahan dengan radius pelayanan + 0,8 km.

h) Penduduk pendukung minimal 20.000 jiwa.

i) Lokasi berada pada jalan utama lingkungan, mengelompok dengan pusat perdagangan lingkungan.

j) Luas area perbelanjaan berkisar 2700 - 9000 m2.

k) Mewadahi 5 - 25 toko eceran, supermarkef merupakan penyewa ruang utama serta dilengkapi dengan ruang untuk perdagangan jasa.

2) Pusat Perbelanjaan Kawasan Wilayah

a) Radius pelayanan kurang lebih 3,2 km.

b) Penduduk pendukung minimal 120.000 jiwa.

c) Lokasi mengelompok dengan pusat -pusat pelayanan kecamatan

d) Luas area perbelanjaan berkisar 9000 - 25.000 m2.

e) Mewadahi 15 - 50 toko yang terdiri dari junior department sfore, supermarket, convience store, kantor, dan bank.

3) Pusat Perbelanjaan Berskala Kota

a) Jangkauan pelayanan meliputi seluruh wilayah kota dan daerah luar kota.

b) Penduduk pendukung 150.000 sampai 400.000 jiwa atau lebih.

c) Lokasi berada pada pusat pelayanan kota.

d) Luas aera perbelanjaan berkisar 25.000 - 90.000 m2.

e) Terdiri dari sejumlah depaftment stare, supermarke| tooktoko eceran, restoran, kantor, bank, dan beberapa fasilitas penunjang.

Berdasarkan skala pelayanannya, unsur pusat perbelanjaan / mall terdiri dari :

1) Penyewa atau pedagang

Kegiatan penyewa atau pedagang di dalam pusat perbelanjaan adalah melayani dan menyediakan baik berupa barang atau jasa untuk memenuhi kebutuhan konsumen dengan pertimbangan :

(a) Menarik sebanyak mungkin pengunjung untuk datang ke toko/kios

(b) Membuat pengunjung agar dapat melihat dan mengamati barang di dalam toko dalam jangka waktu yang cukup lama.

2) Pengunjung

Pengunjung yang datang ke pusat perbelanjaan mall umumnya bertujuan untuk rnembeli kebutuhan akan barang atau jasa, makanan, berekreasi, atau hanya sekedar untuk melihat-lihat.

6. Karakteristik Konsumen Jumlah dan jenis konsumen yang datang akan sangat berpengaruh terhadap kegiatan yang berlangsung dalam mall / pusat perbelanjaan, di mana konsumen yang datang terdiri dari berbagai golongan/kelas sosial dengan berbagai perilaku , yaitu : a. Kelas sosial masyarakat golongan bawah Kelas sosial masyarakat ini cenderung membeli barang atau jasa dengan mementingkan kuantitas (jumlah). Untuk keperluan sehari-hari, umumnya memanfaatkan penjualan barang yang diobral atau penjualan dengan promosi. b. Kelas sosial masyarakat golongan menengah Kelas sosial masyarakat ini cenderung membeli barang dengan harga yang mahal dengan lebih mementingkan kualitasnya. Pada umumnya berkeinginan membeli barang mewah dengan sistem kredit. c. Kelas sosial masyarakat golongan atas Kelas sosial masyarakat ini cenderung membeli barang dengan harga yang mahal dengan kualitas yang tinggi serta merek yang terkenal dari toko yang terkenal dan lengkap, memiliki animo berbelanja yang tinggi karena uang bukan menjadi permasalahan utama.

7. Unsur-Unsur Pembentuk Layout Pusat Perbelanjaan

a) Paths

Path adalah jalur sirkulasi atau jalur pergerakan manusia. Contohnya adalah jalan, pedestrian, jalur kereta. Paths juga berfungsi sebagai penghubung antara beberapa nodes.

b) Nodes

Nodes adalah pusat aktivitas baik berupa pertemuan dari paths maupun persilangan dari beberapa paths atau menunjuk pada suatu konsentrasi tertentu seperti plaza. Nodes pada bangunan mall adalah anchor tenant (penyewa utama yang menjadi daya tarik terbesar pada konsumen). Perletakan nodes sebaiknya berada di setiap pengakhiran paths yang terdapat di setiap lantai pada mall. Jarak maksimal antara magnet tersebut di setiap lantainya adalah 200m sedangkan jarak optimumnya adalah 180m. 8. Struktur Organisasi Pengelolaan Mall Pada bangunan apartemen dengan fasilitas mall, sistem pengelolaan dapat dilakukan dengan menggunakan cara yang berbeda pada masing- masing unit karena adanya perbedaan fungsi. Apartemen mempunyai karakteristik yang membutuhkan pengelolaan yang selalu berhubungan dengan penghuni sedangkan pada mall pengelolaan selain berhubungan dengan penyewa juga berhubungan dengan masyarakat umum sebagai pelanggan. Oleh karena itu dibutuhkan sistem pengelolaan yang terpisah walaupun tetap berada dalam satu koordinasi

Skema 3. Struktur Organisasi Pengelolaan Mall

C. TINJAUAN TERHADAP APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL Berdasarkan tinjauan terhadap bangunan apartemen dan bangunan perbelanjaan. maka dapat diberi suatu batasan terhadap apartemen dengan fasilitas mall/perbelanjaan, yaitu merupakan suatu kelompok ruang sebagai tempat tinggal yang terdapat di dalarn suatu lingkungan bersama, yang dilengkapi dan dipadukan dengan fasilitas perbelanjaan dan rekreasi sebagai fasilitas utama yang dapat berupa deretan toko-toko retail yang menghubungkan beberapa magnet seperti supermaket, department store, restoran food court, coffe shop, bioskop, dan lain-lain Dari batasan di atas terlihat bahwa pada bangunan apartemen dengan fasilitas mall terdapat dua fungsi utama yang berada dalam satu bangunan yaitu fungsi hunian dengan ruang yang mempunyai sifat privasi yang tinggi dan fungsi perbelanjaan dengan ruang yang bersifat publik. Dengan adanya perbedaan sifat pada kedua fungsi tersebut maka perlu adanya suatu sistem yang dapat menyatukan kedua fungsi tersebut berada dalam satu bangunan namun tidak terjadi kekacauan sirkulasi yang dapat mempengaruhi keadaan sifat ruang dari kedua fungsi tersebut. Pengertian di atas juga menjelaskan adanya dua fungsi yang berada dalam satu bangunan namun tidak mempunyai kedudukan yang setara. Yang menjadi fungsi utama adalah apartemen sedangkan perbelanjaan menjadi suatu fasilitas yang disediakan untuk memberikan kemudahan terutama kepada penghuni apartemen, namun dalam konteks ini fasilitas perbelanjaan yang disediakan juga melayani masyarakat di luar penghuni apartemen.

1. Bentuk Massa Bangunan Salah satu bentuk apartemen menurut Samuel Paul (Apartment Their Design and Development, New York, 1976, hal. 46) adalah bentuk berdasarkan massa bangunan dalam hal ini apartemen dengan bentuk variant form. Apartemen bentuk ini menggunakan penggabungan antara slab form dan tawer form.

Tower sebagai apartemen

Podium sebagai mall

Gambar 4. Apartemen dengan variant form, penggabungan massa secara vertical (Apartemen Their Design and Development)

Pada bagian tower farm difungsikan untuk apartemen dengan pertimbangan bahwa bagian atas bangunan mempunyai tingkat privasi yang lebih tinggi daripada bagian dibawahnya. Sedangkan pada bagian slab form difungsikan sebagai failitas bersama dalam hal ini fasilitas perbelanjaan karena lebih mudah dijangkau oleh penghuni maupun oleh masyarakat dari luar bangunan. Dalam pemisahan massa ini juga dapat dilakukan secara horizontal atau sejajar namun tidak dianjurkan karena pertimbangan efisiensi lahan yang seharusnya menjadi tujuan dari konsep pengadaan apartemen.

Tower sebagai apartemen

Podium sebagai mall

Gambar 5. Apartemen dengan Variant Form, Penggabungan lldassa Secara Horizontal

(Apartment Their Design and Development)

2. Jenis Sirkulasi Untuk sirkulasi pada bangunan apartemen dengan fasilitas mall dapat dilakukan berdasarkan fungsi kegiatan dalam bangunan dan juga dengan pemisahan perletakan entrance masing-masing fungsi. a. Sirkulasi dalam bangunan. Untuk sirkulasi dalam bangunan apartemen dengan fasilitas mall, masing- masing fungsi dapat mempunyai sistem sirkulasi sendiri-sendiri. Pada

fungsi apartemen dapat digunakan sistem sistem sirkulasi vertikal berupa lift atau tangga (khusus untuk law rise building), sedangkan sirkulasi horizontalnya dapat digunakan beberapa sistem koridor (koridor tunggal koridor ganda, koridor pada kedua sisi, koridor terpusat) seperti yang telah dijelaskan sebelumnya. Pada fungsi mall/perbelanjaan, sistem sirkulasi vertikal dapat menggunakan tangga, eskalator, atau lift panorama. Sedangkan sirkulasi horizontalnya digunakan sistem koridor (koridor tunggal, koridor ganda, koridor pada kedua sisi) yang menghubungkan retailretail (fenanf) dan anchor. Untuk menghubungkan sirkulasi pada kedua fungsi tersebut harus terdapat suatu ruang yang membatasi keduanya sehingga tidak terjadi suatu kekacauan sirkulasi yang mengaburkan sifat ruang dari kedua fungsi tersebut. Ruang ini berfungsi membatasi pergerakan publik menuju apartemen sehingga yang dapat mengaksesnya adalah yang mempunyai kepentingan pada apartemen seperti penghuni dan pengelola. Ruang perantara tersebut berfungsi sebagai ruang semi publik yang memisahkan sirkulasi ruang apartemen yang bersifat privasi dengan sirkulasi mall yang bersifat publik b. Sirkulasi ruang luar bangunan dan parkir 1) Sirkulasi kendaraan, yang terdiri dari: (a) Kendaraan penghuni apartemen (b) Kendaraan tamu apartemen (c) Kendaraan pengunjung mall (d) Kendaraan pengelolah gedung/karyawan (e) Kendaraan barang

Kelima jalur sirkulasi di atas diberikan masing-masing kejelasan, agar sirkulasi dalam tapak dapat lancar dan memberikan kemudahan dan kenyamanan bagi pemakai. Untuk kelancaran masuk keluarnya kendaraan ke dan dari area parkir maka gerak kendaraan masuk dan keluar dijadikan satu arah. Pintu masuk ke site dibedakan menjadi 2, yaitu untuk umum dan khusus untuk penghuni apartemen, sehingga sirkulasi masuk lebih nyaman terutama bagi penghuni apartemen. Parkir penghuni dan pengelolah/ karyawan terletak di basemant.

Sedangkan parkir pengunjung mall, tamu apartemen dan barang terletak diluar bangunan.

3. Entrance Bangunan Pemisahan entrance bangunan dilakukan untuk menghindari kekacauan sirkulasi pada bangunan. Entrance mall yang sifatnya publik dipisahkan dengan entrance apartemen yang sifatnya privat. Entrance mall diletakkan didepan bangunan untuk mempermudah pengunjung mall. Sedangkan entrance apartemen diletakkan langsung di masing-masing tower. Pemisahan ini bertujuan agar pengunjung mall tidak mempunyai akses ke apartemen kecuali karyawan servis dan pengelolah. Namun penghuni apartemen bebas akses ke mall.

KANTOR

UNIT HUNIAN PENGELOALH UNIT HUNIAN

LOBBY LOBBY MALL APARTEMEN APARTEMEN

TOWER 1 TOWER 2

ENTRANCE LOBBY MALL ENTRANCE APARTEMEN APARTEMEN

ENTRANCE MALL HUBUNGAN KHUSUS/EXCLUSIVE ACCESS

HUBUNGAN UMUM

Skema 4. Hubungan Ruang Makro

ENTRANCE APARTEMEN

ENTRANCE MALL

Gambar 6. Denah pemisahan entrance mall dan entrance apartemen

(Alternative 01)

APARTEMEN APARTEMEN

MALL

Gambar 7. Zoning Horisontal

(Alternatif 01)

ENTRANCE APARTEMEN APARTEMEN APARTEMEN

ENTRANCE MALL

MALL

Gambar 8. Denah pemisahan entrance mall dan entrance apartemen (Alternative 02)

APARTEMEN

MALL

Gambar 9. Zoning Horisontal

(Alternatif 02)

4. Analisis Massa Bangunan

APARTEMEN

MALL

APARTEMEN

Gambar 10. Bangunan apartemen massa tunggal

APARTEMEN APARTEMEN

MALL

Gambar 11. Bangunan apartemen massa majemuk

Tabel 1. Analisa kelebihan dan kekurangan massa tunggal dan majemuk

No Aspek Massa Tunggal Massa Majemuk 1. Sifat bangunan terpusat Menyebar dan memusat pada satu titik kegiatan 2. Bentuk condong mengarah vertikal Pola letak massa bangunan lebih dinamis 3. Kebutuhan lahan sedikit Lebih luas 4. Pencapaian sirkulasi cepat dan efisien Lama dan tidak efisien 5. Pengawasan dan mudah Sulit pemeliharaan bangunan

KESIMPULAN : Massa yang cocok untuk site ini adalah massa tunggal karena memerlukan lahan yang lebih sedikit dan pemeliharaan yang lebih mudah, sehingga tapak dapat dimanfaatkan secara efektif dan efisien.

5. Struktur Organisasi Pengelolaan Apartemen dengan Fasilitas Mall Pada bangunan apartemen dengan fasilitas mall sistem pengelolaan dapat dilakukan dengan menggunankan cara yang berbeda pada masing- masing unit karena adanya perbedaan fungsi. Apartemen mempunyai karakteristik yang membutuhkan pengelolaan yang selalu berhubungan dengan penghuni sedangkan pada mall, pengelolaan selalu berhubungan dengan penghuni juga berhubungan dengan masyarakat umum sebagai pengunjung mall. Oleh karena itu dibutuhkan sistem pengelolaan yang terpisah walaupun tetap berada dalam satu kordinasi.

BOARD OF DIREKTUR

MANAGING DIREKTUR

APARTEMEN MALL

PROPERTY MANAGER GENERAL MANAGER

Skema 5. Struktur Organisasi Apartemen dengan Fasilitas Mall

D. STUDI BANDING APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL

1). Mall Dan Apartemen Ambassador

Bangunan ini terletak di Jl. Dr. Satriyo Jakarta yang dibangun di atas areal seluas ±3ha. Massa bangunan utama terdiri dari bangunan mall setinggi 6 lantai, shop office 4 lantai, dan apartemen 26 lantai yang berdiri di atas bangunan mall, serta memiliki 3 lapis lantai basement. Luas total bangunan adalah ± 93.000 m2.

Gambar 12. Tampak Depan Mall dan Apartemen Ambassador

Pada bangunan mall didesain terdiri dari 350 ritel, dengan ukuran yang bervariasi, yaitu 4m x 6m, 4m x 7m, dan 4m x 8m. Sedangkan pada anchor tenant luasnya berkisar 1.000m2 hingga 2.000m2. Pada shop office yang didesain menyatu dengan bangunan mall, seluruhnya terdiri dari 17 unit, terdiri dalam dua ukuran yaitu 464,8m2 dan 519,6m2. Sementara pada apartemen terdapat 114 unii hunian dengan tipeiluas yang bervariasi, yaitu 2 kamar tidur / 1A7m2,3 kamar tidur A t 118 m2, 3 kamar tidur B / 135m2, dan penthouse 1300m2.

Gambar 13. Kolam Renang Mall dan Apartemen Ambassador

Baik pada apartemen, shap office maupun ritel dipasarkan dengan sistem jual, sedangkan pada anchor tenant mall dipasarkan dengan sistem sewa. Perbandingan antara jual dan sewa adalah 60% : 40%. Harga jual pada shop office Rp 2,75 – Rp 2,8 milyar/unit, Apartemen $2200 - $24001 m2. Penampilan luar bangunan Mall dan Apartemen Ambasador didominasi oleh gaya modern dengan bukaan berbentuk kotak. Pada massa mall dan shop office, finishing dengan cast concrete panel serta kaca mernberikan kesan yang ringan, mewah, dan modern. Untuk membuat penampilan yang lebih menarik serta atraktif, maka digunakan warna terang serta penataan signboard yang teratur serta mudah dilihat. Sedangkan pada massa apartemen bukaan dengan bentuk kotak juga memberikan suatu bentuk gaya modern dengan sebagian besar view mengarah pada sisi jalan utama. Finishing tap floor dengan atap berbentuk pelana diberikan dengan tujuan pengakhiran bagian bangunan sebelah atas.

2). Mega Kuningan Town Park

Apartemen 63 lantai ini secara bentuk terdiri atas dua massa utama yang mengapit sebuah massa peralihan. Massa peralihan ini difungsikan sebagai lobby, sky garden dan juga bagian dari ruang unit apartemen yang luas dari kedua massa. Pembagian massa apartemen menjadi dua rnerupakan upaya untuk mengurangi kesan masif bangunan, sedangkan korelasi susunan massa ini dengan faktor angin masih harus dicek lebih dengan lanjut lagi dalam percobaan wind-tunnel.

Gambar 14. Perspektif Mega Kuningan Town Park Konsep massa bangunan, sesuai dengan Panduan Rancang Kota adalah membentuk 'gapura' yang dilihat dari kawasan secara keseluruhan merupakan gerbang dan sekaligus tengaran untuk Kawasan lnternasional Mega Kuningan. Dengan konsep gapura, maka tampak bangunan apartemen diserasikan dengan bangunan di seberangnya, yaitu hotel dan apartemen Ritz-Carlton. Bangunan ini mempunyai konsep bangunan modern yang ditonjolkan dalam tampak yang didominasi oleh curtain wall. Desain curtain wall sengaja diletakkan pada bagian massa yang melebar di bagian Utara dan Selatan bangunan untuk meminimalkan penyerapan panas sinar matahari (arah Barat dan Timur). Bagian Barat danTimur cenderung menggunakan material 'solid' dengan meminimalkan bukaan, dengan demikian penghematan pemakaian pengkondisian udara (AC) dapat dioptimalkan.

Gambar 15. Denah Apartemen Mega Kuningan Town Park (Sumber: lndonesia Design)

Pada bagian barat bangunan ditonjolkan pula elemen struktur baja bangunan (fruss) yang merupakan elemen pengaku dari dua massa bangunan sehingga secara struktur, bangunan berbentuk segitiga. Penonjolan elemen struktur ini ditujukan untuk memberi kesan 'aman' untuk tinggal di bangunan apartemen setinggi 63 lantai. Struktur baja juga merupakan struktur pendukung taman yang terletak di tiap 8 lantai bangunan. Hal ini adalah merupakan penerapan dari konsep'garden apartment', Dalam hal mekanikal dan elektrikal, hal yang menjadi perhatian utama adalah efesiensi M.E. dengan BAS (building automatian system) dan sistem struktur yang menjadi elemen desain. Bangunan ini menempati area site seluas 39.103 m2 dengan total luas bangunan 124.828 m2 yang terdiri dari 63 lantai apartemen 5 lantai shopping center/mall tematik, dan 4 basement.

3). Blue River Serviced Apartemen Blue River Serviced Apartment terletak di dalam kawasan Blue Oasis City, kota dalam kota di Timur Bekasi. Konsep kota dalam kota ini mengintegrasikan aktivitas hunian, belanja, dan rekreasi dalam satu wadah seluas kurang lebih 7,6 ha. Tujuan utama didirikannya serviced apartment adalah untuk menampung kebutuhan hunian untuk kalangan pekerja asing di kawasan industri di sekitar Bekasi dengan pelayanan standar operator internasional. Namun dengan lokasinya di dalam kawasan terpadu, Blue River

serviced Apartment diharapkan menjadi pilihan bagi mereka yang berusaha, bekerja, dan memanfaatkan rekreasi air

Gambar 16. Perspektif Blue River Serviced Apartemen

Serviced Apartment ini dioperasikan oleh Holiday lnn. Terdiri dari 204 unit dengan fasilitas kolam renang, lapangan tennis, gym, barbeque area, area bermain anak, dan fasilitas penunjang lainnya, berdiri 17 lantai di atas podium parkir. Apartemen ini didukung oleh pusat perbelanjaan seluas kurang lebih 85.000 m2, convention hal!, rekreasi air, water theme park. Luas site yang digunakan bangunan ini adalah sekitar 7,68 ha. Konsep resort dengan lansekap yang unik menunjang apartemen yang pada setiap lantainya terdiri dari 12 unit dengan orientasi view ke arah kolam renang dan water theme park. Pusat perbelanjaannya, Blue Jall sendiri diharapkan dapat menampung brand image yang mencitrakan kehidupan pusat kota.

4). Apartemen Plaza Senayan

Gambar 17. Apartemen Plaza Senayan Sumber : Plaza-senayan.html

Apartemen Plaza senayan terletak disudut bagaian Selatan Central Bussiness District (CBD) Jakarta, dengan posisi yang berdampingan dengan Jalan Sudirman dan dekat dengan Jalan Gatot Subroto – dua jalan Jakarta dan berada didalam kompleks yang sama dengan Plaza SenayanTM Shopping Center, Plaza Senayan Arcadia TM Entertaiment Center (termaksud restaurant, bar, kafee, pusat spa dan kebugaran ) dan Sentral Senayan ITM serta Sentral Senayan IITM office Building, dimana tampak pula Senayan Golf Corse dan dikelilingi oleh sejumlah lingkungan-lingkungan residensial ekslusif Jakarta. Terdiri dari dua tower dimana tower A setinggi 24 lantai dan tower B setinggi 28 lantai dengan dengan 204 unit apartemen.

Fasilitas-Fasilitas yang ditawarkan antara lain :

2) Kolam renang bernuansa bali yang ditata dalam sebuah lansekap taman dengan sebuah kolam renang anak, 2 buah lapangan tennis, area jogging, taman bermain anak, dan fitness center.

3) Ruang serbaguna dengan teras kolam, area cabana yang cocok digunakan untuk pesta terbuka dan acara barbeque, serta kafee dan restaurant California

4) Housekeeping, laundry, room service, penjagaan 24 jam, penjagaan melalui kamera CCTV, kunci pengaman pintu dengan video CCTV disetiap tower apartemen

Gambar 18. Fasilitas Kamar Apartemen Plaza Senayan

Sumber : Plaza-senayan.html

Gambar 19. Denah Type Kamar Apartemen Plaza Senayan

Sumber : Plaza-senayan.html

Gambar 20. Fasilitas Indoor Apartemen Plaza Apartemen

Sumber : Plaza-senayan.html

Gambar 21. Fasilitas Outdoor Apartemen Plaza Apartemen

Sumber : Plaza-senayan.html

Tipe-Tipe kamar yang ditawarkan :

a) Tipe A dengan 1 kamar tidur

b) Tipe B dengan 1 kamar tidur

c) Tipe C dengan 1 kamar tidur

d) Tipe D dengan 1 kamar tidur

e) Tipe A dengan 2 kamar tidur

f) Tipe B dengan 2 kamar tidur

g) Tipe A dengan 3 kamar tidur

Keuntungan yang ditawarkan oleh Apartemen Plaza Senayan :

• Akses langsung ke jalan Sudirman dan CBD Jakarta

• Akses yang mudah ke Bandara Internasional Soekarno Hatta

• Gaya hidup kota yang tinggi : dekat hotel-hotel dan restoran-restoran bertaraf internasional, dapat dicapai dalam beberapa menit

• Atmosfer yang menyerupai taman dengan ruang hijau terbuka, pepohonan yang rindang dan tanaman yang menyehatkan

• Akses yang mudah keberbagai fasilitas olahraga eksternal , seperti National Stadium, 18-hole Senayan Golf Course Dan Senayan Diving Range

• Diuntungkan dengan adanya akses yang mudah keberbagai jalur alternatif dengan komunitas tanpa three-in-one zone, yang dapat diaplikasikan dari hari senin hingga jumat –pukul 7:30 hingga 10:00 pagi dan pukul 16:30 sore hingga 20:00 malam.

5). FX Plaza FX merupakan gedung multi fungsi yang terletak di kawasan sentra bisnis, tepatnya di Jl. Jend Sudirman, Pintu Satu Senayan, Jakarta Pusat terdiri dari FX Plaza dan FX Residence. Pada awalnya, perancangan bangunan ini memiliki konsep Shopping Center dengan nama Sudirman Place, tetapi dalam pembangunannya ada perpindahan management dan diganti dengan FX serta berganti konsep

menjadi Life Style Center. FX Plaza memiliki slider terpanjang di dunia dan menjadi daya tarik tersendiri bagi mall ini.

Gambar 22. FX Plaza dan FX Residence

FX Plaza terdiri dari 7 lantai, yaitu lower ground floor, ground floor, upper ground floor, mezzanine, 1st floor, 3rd floor, dan 4th floor. Sasaran mall dan apatemen ini yaitu masyarakat urban Jakarta kalangan menengah ke atas yang kental dengan urban life style, sesuai dengan konsep mallnya dan juga lokasinya yang berada di jantung kota Jakarta.

Gambar 23. Denah Lower Ground FX Plaza

Gambar 24. Denah Ground Floor FX Plaza

Gambar 25. Denah Mezzanine FX Plaza

Gambar 26. Denah 1st Floor FX Plaza

Gambar 27. Denah 3rd floor FX Plaza

Gambar 28. Denah 4rd Floor FX Plaza Dari beberapa studi banding yang dilakukan di atas, dapat ditarik kesimpulan: 1. Lokasi bangunan apartemen dengan fasilitas mall umumnya berada pada wilayah pusat kota dengan tingkat kepadatan penduduk yang cukup tinggi serta telah menjadi atau akan menjadi suatu kawasan perdagangan 2. Perencanaan apartemen yang dilengkapi dengan fasilitas mall ditujukan untuk memenuhi kebutuhan akan hunian di daerah perkotaan dengan tingkat ketersediaan lahan yang sudah terbatas, serta untuk memenuhi kebutuhan dari penghuni apartemen ataupun masyarakat luas akan tempat perbelanjaan dan rekreasi 3. Penggabungan dua fungsi dalam satu bangunan yaitu hunian dan komersil yang berbeda sifat umumnya dipisahkan dalam pembagian massa bangunan secara vertikal dalam bentuk bangunan yang menggunakan sistem tower dan podium, di mana

pada massa tower digunakan sebagai apartemen sedangkan podium digunakan sebagai mall. 4. Untuk memperjelas dan memisahkan akses dari kedua fungsi apartemen dan mall/perbelanjaan, dapat dilakukan dengan pemisahan entrance keduanya, dimana mall yang bersifat publik mempunyai entrance di depan jalan utama, sedangkan apartemen yang lebih bersifat privat mempunyai entrance pada bagian belakang. 5. Umumnya penampilan bangunan apartemen dengan fasilitas mall menggunakan gaya bangunan modern yang mengungkapkan citra dari penghuni apartemen yang sebagian besar merupakan masyarakat golongan atas ataupun orang asing. sedangkan gaya modern pada mall sudah merupakan konsep dari tempat perbelanjaan modern yang terpusat, seda dilengkapi dengan fasilitas hiburan yang membedakan dari konsep perbelanjaan tradisional.

BAB III STUDI PENGADAAN APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL DI PUSAT KOTA MAKASSAR

A. GAMBARAN UMUM KOTA MAKASSAR 1. Tinjauan Kondisi Fisik Kota Makassar a. Tinjauan Geografis Secara administratif kota Makassar merupakan ibukota Provinsi Sulawesi Selatan, terletak di pantai barat Sulawesi Selatan dengan beberapa pulau kecil di sekitarnya. Letaknya pada koordinat 119 24’17,38’’ bujur Timur dan 58’ 6’19’’ lintang Selatan dengan kondisi wilayah yang relatif datar dan beriklim tropis dengan kelembaban udara berkisar antara 22⁰ C-34⁰ C. Curah hujan rata-rata tiap tahun adalah 2000 mm-3000 mm. Arah angin 210 15’ bujur Timur atau arah selatan barat daya dengan kecepatan rata-rata 5,1 km/jam. Secara umum ketinggian kota Makassar sekitar 0-25 m diatas permukaan air laut, dengan topografi tanah rata-rata 0-2% kearah barat. Ditinjau dari segi geografis kota Makassar memiliki batas-batas wilayah sebagai berikut: 1) Sebelah Utara berbatasan dengan Kabupaten Pangkep 2) Sebelah Timur berbatasan dengan Kabupaten Maros 3) Sebelah Selatan berbatasan dengan Kabupaten Gowa 4) Sebelah Barat berbatasan dengan Selat Makassar

Kota Makassar sangat strategis, baik dilihat secara nasional maupun secara internasional, karena terletak pada titik tengah. Hal ini memudahkan Kota Makassar dijangkau oeh wisatawan baik domestic maupun mancanegara melalui darat, laut dan udara, sehingga menjadikan posisinya sangat penting menjadi terminal wisata, sebagai salah satu penunjang dalam kelancaran arus perhubungan dan perkembangan arus kunjungan wisata.

Selain itu Kota Makassar yang strategis, juga merupakan Pusat Pengembangan Wilayah D, yang meliputi Indonesia Bagian Timur dan sebagai Pusat Satuan Wilayah bagi Provinsi Sulawesi Selatan.

b. Tinjauan Iklim Iklim Kota Makassar adalah iklim tropis panas, dengan presentase panas lebih dominan, hal ini bisa dilihat berdasarkan data- data iklim Kota Makassar pada tahun 2012 dibawah ini: 1) Temperatur udara rata-rata 26,2⁰-28,0⁰ C 2) Penyinaran matahari rata-rata 61% 3) Kecepatan udara berkisar antara 3,5 – 5,7 knot/jam. 4) Jumlah hari hujan berkisar 199 hari per tahun. 5) Curah hujan rata-rata 2000 mm-3000 mm. 6) Kelembaban udara berkisar antara 71 %-88 % 7) Arah angin 210⁰15’ bujur timur kearah selatan barat daya. c. Arah Perkembangan Kota Makassar Pada mulanya, Kota Makassar terdiri dari 8 buah kecamatan, yaitu Kecamatan Makassar, Mariso, Ujung Tanah, Ujung Pandang, Mamajang, Bontoala, Wajo, dan Tallo, dengan jumlah penduduk yang tersebar sebanyak 438.809 jiwa , yang menempati wilayah seluas 2.499,8 Ha. Peraturan Pemerintah No.5 Tahun 1971, yang ditetapkan pada tanggal 1 september 1971, telah mengubah dan memekarkan Kota Makassar menjadi 11 kecamatan yatu Kecamatan Makassar, Mariso, Ujung Tanah, Ujung Pandang, Mamajang, Bontoala, Wajo, Tallo, Panakukang, Biringkanaya dan Tamalate, dengan luas 17.577 Ha. Perkembangan Kota Makassar terjadi kemudian pada tahun 1997, dengan penambahan 3 kecamatan, sehingga menjadi 14 wilayah kecamatan dan terdiri dari 142 kelurahan, termasuk 3 kelurahan diantaranya terdapat di pulau-pulau. Kemudian penambahan wilayah Kota Makassar selanjunya didasarkan pada diberlakukannya Undang-undang Otonomi Daerah No.22 tahun 1999, dengan penambahan 10.000 Ha ke arah laut.

Perkembangan –perkembangan Kota Makassar yang terjadi dari tahun ke tahun ini telah menjadikan Kota Makassar pada saat ini memiliki luas wilayah ±27.577 Ha, dengan komposisi wilayah darat seluas 17.437 Ha, wilayah laur seluas 10.000 Ha dan pulau-pulau seluas 140 Ha.

2. Tinjauan Non Fisik Kota Makassar a. Tinjauan Ekonomi Sebagai Bagian Wilayah D, Kota Makassar merupakan pusat pengembangan perekonomian Indonesia Bagian Timur, hal ini terlihat pembangunan yang terus dikembangkan dari tahun ke tahun. Pergerakan pembangunan di berbagai sektor baik jasa, perdagangan maupun pelayanan sosial lainnya berdampak pada pertumbuhan ekonomi Kota Makassar. (Kantor Statistik Sulsel, Sulawesi Selatan dalam Angka 2011). Pertumbuhan ekonomi Kota Makassar pada tahun 1998 mencapai sekitar 7.82%. Jika dibandingkan dengan angka pertumbuhan ekonomi 1996 dan 1997 menunjukan penurunan. Pada tahun 1996 dan 1997 pertumbuhan ekonomi masing-masing 10,78% dan 6,92%. Pada periode tahun anggaran 1996/1997-1998/1999 realisasi penerimaan daerah dan pengeluaran rutin daerah otonom Kota Makassar mengalami kenaikan. Realisasi penerimaan pada tahun anggaran 1996/1997 nominalnya berjumlah Rp. 101.266.125.000,-. Pertumbuhan ekonomi suatu wilayah pada dasarnya tak lain dimaksudkan untuk mencapai tujuan peningkatan pendapatan dan kesejatraan masyarakat. Peningkatan pendapatan masyarakat dapat diukur melalui beberapa cara, salah satu diantaranya adalah dari hasil perhitungan pendapatan dan kesejatraan masyarakat.

Tabel 2. Jumlah Penduduk Dirinci Menurut Kecamatan Di Kota Makassar

LAJU KODE KECAMATAN PENDUDUK WIL Population PERTUMBUHAN Area Subdistricts PENDUDUK Code 2008 2009 2000-2009 (1) (2) (3) (4) (5) 010 MARISO 53.687 56.408 0,50 9020 MAMAJANG 61.984 59.560 (0,39) 030 TAMALATE 135.082 172.506 2,48 031 RAPPOCINI 132.102 152.531 1,45 040 MAKASSAR 84.346 82.478 (0,22) 050 U PANDANG 29.217 27.160 (0,73) 060 WAJO 35.908 29.639 (1,90) 070 BONTOALA 59.868 54.714 (0,90) 080 UJUNG TANAH 46.374 47.133 (0,16) 090 TALLO 121.606 135.574 1,09 100 PANAKKUKANG 130.336 142.729 0,91

101 MANGGALA 81.180 118.191 3,83 110 BIRINGKANAYA 100.336 169.340 5,37 111 TAMALANREA 85.915 104.175 1,95

7371 MAKASSAR 1.157.905 1.352.136 1,56

Sumber : Badan Pusat Statistik Kota Makassar (Makassar Dalam Angka 2012)

Peningkatan pendapatan masyarakat dapat diukur melalui beberapa cara, salah satu diantaranya adalah dari hasil perhitungan pendapatan regional (PDRB). Nilai PDRB Kota Makassar selama beberapa tahun terakhir yaitu selama periode 1994-1999 memperlihatkan peningkatan yang cukup baik. Menurut harga berlaku yaitu tahun 1994 sebesar Rp. 2.311,70 M dan tahun 1999 telah mencapai perolehan Rp. 2.781,32 M. Jadi selama periode 1994-1999 terjadi kenaikan nilai PDRB berlaku sebesar Rp. 469,62 M atau naik sekitar20,31 % setiap tahunnya. Hal ini secara tidak langsung

berdampak pada golongan ekonomi masyarakat Makassar yang berkapasitas menengah ke atas jumlahnya semakin meningkat. Akibat dari pertumbuhan ekonomi kota yang semakin meningkat, maka kebutuhan akan fasilitas, sarana dan prasarana semakin meningkat pula, sehingga pembangunan berbagai sarana fisik di Kota Makassar dari tahun ke tahun selalu mengalami peningkatan baik kuantitasnya maupun kualitasnya. b. Kondisi Sosial Penduduk Seiring dengan pertumbuhan Kota Makassar di bidang ekonomi, diikuti pula dengan peningkatan jumlah penduduk yang dipengaruhi oleh beberapa faktor, baik faktor fertilitas maupun faktor migrasi penduduk. Pertumbuhan penduduk yang cukup besar ini antara lain disebabkan oleh banyaknya urbanisasi penduduk dari daerah lain termasuk dari Kawasan Timur Indonesia sendiri, mengingat aktifitas ekonomi di daerah ini paling besar dibanding daerah lain, di samping itu juga Kota Makassar sendiri merupakan pusat pemerintahan Sulawesi Selatan sekaligus sebagai pusat pendidikan, hiburan serta pelayanan jasa di kawasannya. (Kantor Statistik Sulsel, Sulawesi Selatan dalam Angka 2011). Sebagai patokan dalam perencanaan Apartemen dengan Fasilitas mall digunakan standar laju pertambahan penduduk hingga tahun proyeksi perencanaan, dimana sebagai patokan laju pertambahan penduduk digunakan data pertumbuhan kota Makassar selama lima tahun terakhir ini. Untuk menghitung pertambahan penduduk kota Makassar hingga tahun peroyeksi dapat diketahui dengan menggunakan rumus:

Pn =Po(1+r)’’

Dimana: Pn = Jumlah penduduk pada tahun proyeksi Po = Jumlah penduduk pada tahun awal

r = Persentase pertambahan penduduk n = tahun proyeksi

Tabel 3. Penentuan Fungsi RUTRK Kota Makassar Tahun 1999/2000 2009/2010

No RUTRK Kecamatan Luas Fungsi Fungsi (Ha) Utama Penunjang 1. A Ujung Tanah 593,8 Transportasi Pariwisata

Laut Militer

(Pelabuhan) Permukiman

2. B Ujung 1.331 Pusat Rekreasi

Pandang perdagangan Pemerintahan kota dan jasa Wajo, Permukiman Bontoala sosial

Makassar, Mariso dan

Mamajang

3. C Tamalate 2.021 Rekreasi Perdagangan

pantai dan Permukiman jasa Transportasi darat pariwisata Pendidikan tinggi

5. E Panakukang 1.715 Pusat Permukiman perdagangan Pendidikan tinggi dan jasa Ruang terbuka hijau sosial Transportasi darat

No RUTRK Kecamatan Luas Fungsi Fungsi (Ha) Utama Penunjang

6. F Manggala 2.404 Permukiman Jasa pelayanan sosial/umum

Pendidikan tinggi

Pariwisata

Ruang terbuka hijau

7. G Tallo 583 Pariwisata Jasa pelayanan dan Ruang sosial/umum

terbuka hijau Permukiman

8. h Tamalanrea 3.184 Pendidikan Jasa pelayanan tinggi dan kesehatan

permukiman Industri

Perdagangan

Jasa pelayanan sosial/umu

9. I Biringkanaya 4.822 Industri dan Transportasi darat permukiman (AKAP)

Militer

Ruang terbuka hijau/perkebunan

Sumber: Revisi RUTRK Kota Makassar

Prediksi pertumbuhan penduduk berdasarkan hasil perhitungan BPPT dengan menggunakan persamaan regresi, maka jumlah penduduk pada tahun 2011 diperkirakan sebanyak 1.335.026 jiwa sedangkan utuk tahun 2012 diperkirakan sebesar 1.479.989 jiwa.

3. Rencana Umum Tata Ruang Kota Makassar Sebagai suatu sistem wilayah, maka kota terbentuk oleh adanya interaksi antara Bagian Wilayah Kota (BWK) yang mempunyai fungsi- fungsi tertentu. Rencana tata guna lahan kota Makassar melalui pendekatan fungsi (primer dan sekunder) dari tiap-tiap BWK, yang nantinya akan merupakan kerangka dari pola tata guna lahan kota. Kota Makassar yang sudah mempunyai Rencana Umum Tata Ruang Kota terbagi kedalam 9 wilayah kota pada tahun 1999. Dari hasil penentuan tata guna lahan, sudah selayaknya pengembangan kota tersebut bertujuan untuk menghidupkan kembali fungsi-fungsi kota dan struktur perencanaan kota sehingga dapat berjalan dengan efektif, efisien dan terencana.

Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) merupakan penjabaran Kebijakan Dasar Pengembangan (KDP) fisik kota yang memberikan penjabaran pengembangan fisik kota secara keseluruhan. Komponen utama dari RUTRK ini adalah Rencana Tata Guna Lahan (RTGL). RUTRK dijabarkan dalam 9 (sembilan) Bagian Wilayah Kota (BWK) dengan fungsi dominan maupun fungsi penunjang masing- masing wilayah sesuai dengan Detail Tata Ruang Kota (DRTK) tahun 1999/2000-2009/2010.

Gambar 29. Rencana Umum Tata Ruang Kota Makassar

Transportasi Laut Pariwisata & Ruang Terbuka Hijau (Pelabuhan) J Pariw P

isata S Industri & Permukiman Pusat tirta/ , baha Perdagangan Transportasi darat, militer,

& JPS ri, ruang terbuka hijau / p milite pekuburan Rekreasi, e Pendidikan Tinggi& pemerintahan kota, r, r A Permukiman I permukiman perm G m ukimB H Jasa pel. kesehatan, industri, u an perdagangan, JPS k E Pusati Perdagangan & JPS m F Permukiman,a pendidikan tinggi,D ruang terbuka hijau, C n transportasi darat

Permukiman Rekreasi Pantai & Jasa Pariwisata Perdagangan, permukiman, Ruang terbuka hijau, pendidikan tinggi, angkutan Pariwisata, pendidikan tinggi, JPS darat Jasa Pelayanan Sosial Permukiman, perdagangan, pemerintahan/perkantoran

Keterangan:

A = Kec. Ujung Tanah E = Kec. Panakkukang

B = Kec. Ujung Pandang, Wajo, F = Kec. Manggala

Bontoala, Makassar, Mariso & Mamajang G = Kec. Tallo

C = Kec. Tamalate H = Kec. Tamalanrea

D = Kec. Rappocini I = Kec. Biringkanaya

Gambar 30. Peta Rencana Struktur Ruang Wilayah Kota Makassar Sumber : www.makassarkota.co.id

B. ANALISIS PENGADAAN APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL DI PUSAT KOTA MAKASSAR. 1. ANALISIS POTENSI PENGEMBANGAN DAN PASAR DI MAKASSAR a. Kemungkian Pengembangan di Makassar Dengan status Kota Makassar sebagai salah satu kota metropolitan, pertumbuhan ekonomi khususnya pada bidang pelayanan jasa dan komersial ikut andil pada terjadinya perubahan wajah kota menjadi pusat kegiatan ekonomi dengan bermunculannya bangunan-bangunan seperti rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), pusat perbelanjaan, mall, hotel, dan sebagainya. Dengan melihat kondisi di atas, pertumbuhan pusat-pusat kegiatan ekonomi telah mengakibatkan dampak lain yaitu terjadinya pertambahan jumlah kota penduduk Kota Makassar menjadi semakin padat yang juga disebabkan oleh tingkat urbanisasi yang rata-rata mencapai 3% per tahun. Selain itu jumlah penduduk juga ditambah dengan adanya tenaga kerja asing yang berdomisili di Makassar yang umumnya bekerja pada badan usaha swasta. Dari adanya kecenderungan di atas telah melahirkan pemikiran perlunya adanya antisipasi dalam mengambil suatu alternatif yang dirasa cukup mendasar yaitu perlunya ketersediaan kebutuhan akan

hunian dengan konsep pembangunan vertikal serta sarana perbelanjaan yang dapat dijangkau dengan mudah dan cepat. b. Potensi pengembangan fungsi hunian Salah satu fungsi utama dalam lahan campuran adalah fungsi hunian yang merupakan bagian yang cukup berat untuk dilaksanakan, namun bentuk ekonomi dan kesempatan kerja umumnya menjadi indikasi bagi bentuk dan nilai dari perumahan-perumahan penduduk. Sebagai contoh, pengembangan hunian pusat kota harus meliputi: 1) Mempunyai tenaga professional dan tenaga kantoran (white collar). 2) Memiliki nilai sejarah pembaharuan atau pengembangan baru yang sukses, khususnya retail pada wilayah yang akan dibangun. 3) Memiliki ciri-ciri budaya dan aktivitas hiburan yang banyak secara geografis dan terpusat. 4) Terpadu dan memiliki sistem transit umum yang efisien c. Potensi Pengembangan fungsi perbelanjaan Pada potensi pengembangan fungsi perbelanjaan, umumnya tidak secara langsung ditentukan dalam satu lahan, tetapi setelah fungsi lainnya telah ditentukan. Hampir semua lahan campuran memiliki ruang perbelanjaan, dengan memilik sejumlah ruang hiburan, atau ruang perbelanjaan khusus untuk pelayanan, merupakan komponen tambahan bagi komponen utama proyek, sampai pada pusat perbelanjaan regional dan super regional yang meliputi barang- barang dan pelayanan dalam satu kesatuan. Keputusan dalam menentukan macam, ukuran, dan waktu pada ruang perbelanjaan harus berdasarkan temuan dari studi pasar yang menyeluruh yang dipimpin oleh aliansi-aliansi pasar retail. Dukungan bagi komponen perbelanjaan dalam lahan campuran dapat berasal dari tiga pasar: 1) On site market Pengunjung dan penduduk setempat 2) Nearby/local market

Penduduk dan pekerja pada daerah sekitarnya, umumnya dengan waktu/lama perjalanan sekitar 5 - 7 menit), demikian pula dari pengunjung. 3) The regional market resident, pekerja dan pengunjung dengan waktu tempuh 30 menit.

2. MOTIVASI PENGADAAN a. Bagi pihak pengusaha, pedagang, dan penghuni, apartemen dengan fasilitas mall dapat mewujudkan kebutuhan esensial dari para pedagang/pengusaha dengan terpenuhinya kebutuhan akan tempat usaha yang memenuhi persyaratan ideal untuk tercapainya aktivitas perniagaan serta tersedianya sarana perbelanjaan yang mudah dijangkau bagi penghuni apartemen dan sebaliknya bagi para pengusaha/pedagang adalah adanya konsumen tetap dengan kemampuan beli yang cukup tinggi sehingga terjadi subsidi silang yang saling menguntungkan. b. Bagi para investor apartemen dengan fasilitas mall merupakan bentuk usaha pengembangan investasi modal yang selain dapat memberikan keuntungan yang lebih besar juga merupakan salah satu memanfaatkan lapangan kerja baru.

3. TUJUAN PENGADAAN a. Untuk mengantisipasi masalah kebutuhan akan hunian di Kota Maksassar terutama bagi para pelaku ekonomi (tenaga kera) baik asing maupun lokal yang membutuhan akses yang cepat dan mudah ke tempat kerja mereka. b. Mengembangkan konsep perencanaan bangunan dengan pemanfaatan lahan secara efektif dan maksimal untuk mengantisipasi semakin kurangnya lahan-lahan kosong di pusat kota. c. Dalam bidang ekonomi, apartemen dapat memberi andil dalam dinamika pertumbuhan ekonomi khusunya di Kota Maksassar.

4. DASAR PERTIMBANGAN a. Potensi Kota Makassar dengan jumlah penduduk yang besar, kepadatan penduduk yang tinggi serta pertumbuhan ekonomi yang tinggi. b. Tingkat pendapatan penduduk perkapita yang cukup besar sebagai dasar pertimbangan untuk kelayakan pembangunan apartemen di mana masyarakat dapat menjangkau pembelian sewa apartemen tersebut. c. Bagi pihak pengusaha perdagangan, pemilik serta penghuni apartemen dapat terjadi hubungan timbal balik yang saling menguntungkan.

5. ANALISA PERUNTUKAN HUNIAN 1. Sasaran Penghuni Dalam perencanaan apartemen ini harus memperhatikan kehidupan individu dan kolektif, yang merupakan rangkaian aktivitas baik yang bersifat rutin maupun insidensial penghuni, sehingga dapat terwujud ruang-ruang dengan skala manusia, mempertimbangkan privacy, kemanan, dan adanya lingkungan yang baik dan sehat. sesuai dengan kriteria perencanaan di atas, maka sasaran penghuni lebih ditujukan pada gorongan-golongan tertentu yang dapat menerima apartemen ini, yaitu : a. Penduduk asing Sekarang ini terdapat peningkatan orang asing yang datang berkunjung ke kota Makassar yang biasanya dalam waktu yang terbatas atau agak lama. selain itu dengan adanya peningkatan ekonomi yang terus terjadi, sehingga selain berkunjung juga terdapat orang asing yang datang dengan tujuan bekerja atau merupakan wakil suatu instansi dari negaranya sehingga membutuhkan waktu tinggal yang lama. Penduduk asing inilah yang membutuhkan jenis hunian sementara dengan jangka waktu yang lama serta dapat dicapai dengan mudah dari tempat kerja mereka.

Tabel 4. Gaji tenaga Kerja Asing menurut jabatannya Gaji rata-rata No Jabatan Jumlah (US$/bulan) 1. Pimpinan/manager 5.000 55 2. Professional 3.500 12 3. Supervise 1.500 11 4. Teknisi/operator 1.000 16 Total 11.000 94 Sumber : Kantor wilayah Departemen Tenaga Kerja Sulsel 2011

b. Penduduk Lokal Makassar Selain orang asing, sasaran peruntukan apartemen juga adalah penduduk kota Makassar dari golongan menengah ke atas dan berminat atau mereka yang mempunyai tingkat kehidupan yang hampir sama dengan orang asing.

Struktur Keluarga Struktur keluarga dari masyarakat golongan menengah ke atas secara umum merupakan keluarga kecil dengan jumlah anak maksimal 4 orang. Komposisi keluarga yang dapat diterapkan pada unit hunian berdasarkan jumlah anggota keluarga adalah : 1) 1 orang (bujangan), membutuhkan 1 kamar tidur 2) 2 orang (suami-istri), membutuhkan 1 kamar tidur 3) 3 orang (suami-istri + 1 anak), membutuhkan 2 kamar tidur 4) 4 orang (suami-istri + 2 anak), membutuhkan 2-3.kamar tidur 5) 5 - 6 orang (suami-istri + 3 - 4 anak), membutuhkan 3 – 4 kamar tidur atau type khusus (penthouse). 2. Sosial Budaya Penghuni Apartemen Apartemen diciptakan dari suatu struktur dan kebudayaan yang sudah kompleks dan maju. Dengan demikian, penghuni apartemen harus memiliki struktur dan kebudayaan tersebut sebagai konsekunsinya. Apartemen termaksud hasil kebudayaan yang dapat memaksa orang untuk tinggal didalamnya karena terdesak oleh berbagai macam masalah, dimana tidak ada pilihan lain kecuali tinggal di dalam apartemen.

Ada berbagai pertimbangan dari mereka yang memilih tinggal d apartemen, antara lain : (a). Menilai adanya kepraktisan (1) Tidak melakukan perawatan gedung (2) Mengadakn perlengkapan fasilitas furniture dan peralatan lainnya (b) Menilai adanya kenyamanan (1) Hunian yang aman, sehat dan teratur (2) Kelengkapan fasilitas dasar hunian (3) Suasanan yang tenang dan privasi yang cukup. (c) Menilai adanya kelayakan ekonomi Dibandingkan dengan tinggal dirumah biasa (horizontal) di daerah tertentu, biaya yang dikeluarkan untuk penghuni relative akan lebih murah jika dilihat pada beberapa hal seperti prasarana, sarana hunian dan fasilitas yang dipakai bersama. Selain peninjauan dari segi komersial, faktor kenikmatan atau kelayakan penghuni untuk tinggal dalam apartemen penting untuk diperhatikan, sebab menyangkut kehidupan keluarga yang layak dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat seperti sosial ekonomi, kesehatan dan keserasian bertempat tinggal.

3. Penentuan Jumlah Unit Hunian

Berdasarkan data yang diperoleh, terlihat bahwa setiap tahun jumlah masyarakat golongan menengah ke atas terus meningkat. Untuk prediksi tahun 2015 diharap jumlah akan terus meningkat, mengingat pembangunan di Makassar semakin meningkat disegala bidang.

Jenis Jumlah jiwa Peningkatan pekerjann 2006 2007 2008 2009 yang terjadi (%) Tenaga 32.495 34.129 35.780 37.454 4,70 % professional Pengusaha 19.136 19,589 20.047 20.519 2,3 %

Instansi 189 197 201 208 2,5 %

pemerintah dan swasta

Tabel 5. Jumlah masyarakat yang mempunyai jenis pekerjaan yang cocok sebagai calon penghuni apartemen

Sumber : BPS, Makassar dalam angka. 2011

Peningkatan yang terjadi

1. Tenaga Profesional 4,7 % 2. Pengusaha 2,3 % 3. Instansi pemerintah dan swasta 2,5 %

Adapun perinciannya sebagai berikut : Tenaga professional yang memilih tinggal di Apartemen 1,00 % 1,00 % x 37.454 = 376 jiwa (kepala keluarga) Pengusaha yang memilih tinggal di Apartemen 1,00 % 1,00 x 20.519 = 206 jiwa (kepala keluarga) Instansi pemerintah dan swasta yang memilih tinggal di Apartemen 95 % 95 % x 208 = 203 jiwa (kepala keluarga) Untuk prediksi tahun 2020, jumlah penghuni apartemen yang dibutuhkan menggunakan rumus :

A + [(2020 – 2010) x B + A ]

Dimana :

A : Jumlah penghuni tahun 2009

B : Jumlah persentase kenaikan/laju penduduk

Sehingga diperoleh :

Tenaga professional sebanyak 376 kk

= 376 + [(2020-2009) x 4,7 x 376

= 601,42 ˜ 602 kk

Pengusaha sebanyak 206 kk

= 206 + [(2020-2009) x 2,3 x 206

= 220,18 ˜ 220 kk

Instansi pemerintah dan swasta sebanyak 203 kk

= 203+ [(2020-2009) x 2,5 x 203

= 150,35 ˜ 150 kk

Total penghuni apartemen adalah

602 + 220 + 150 = 972 kk

Jumlah apartemen yang dibutuhkan tahun 2020 di Makassar adalah 972 unit. Namun untuk perencanaan tahap awal direncanakan terbangun 20 % dari jumlah tersebut

Jadi jumlah unit hunian yang direncanakan adalah :

20 % x 972 = 194,4 unit ≈ 194 unit

Tipe unit hunian bergantung pada jumlah ruang tidur dalam unit hunian apartemen. Untuk menentukan jumlah tIpe unit perlu diadakan perbandingan dengan komposisi jumlah anggota tiap rumah tangga yang ada di Makassar, seperti yang ditunjukkan pada tabel dibawah ini.

Tabel 6. Jumlah Rumah Tangga dan Rata-Rata Anggota Rumah Tangga menurut Kecamatan di Makassar 2011

RATA-RATA KODE KECAMATAN RUMAHTANGGA WIL House Hold ANGGOTA Area Subdistricts RUMAH TANGGA Code

(1) (2) (3) (4) 010 MARISO 13.401 4, 14 020 MAMAJANG 16.294 3,76 030 TAMALATE 32.904 4,69 031 RAPPOCINI 28.444 5,10 040 MAKASSAR 15.949 5,28 050 U PANDANG 7.177 4,05 060 WAJO 11.347 3,13 070 BONTOALA 14.140 4,44 080 UJUNG TANAH 11.331 4,33

090 TALLO 35.618 3,86 100 PANAKKUKANG 26.929 5,07 101 MANGGALA 24.658 4,08 110 BIRINGKANAYA 35.684 3,66 111 TAMALANREA 22.498 4,02

7371 MAKASSAR 296.374 4,29 Sumber : Badan Pusat Statistik Kota Makassar

Dari tabel komposisi penduduk dimakassar dapat dilihat bahwa jumlah anggota keluarga terbesar adalah rumah tangga yang terdiri dari 4 (empat) orang paling banyak kemudian disusul dengan yang berjumlah 3 (tiga) orang dan 5 (lima) orang. Jadi dapat diasumsikan bahwa untuk kebutuhan tipe kamar apartemen dengan fasilitas mall di pusat kota Makassar adalah

Tabel 7. Persentase Tipe Unit Hunian

No Tipe unit hunian Persentase (%) 1. Tipe 1 ruang tidur 18 2. Tipe 2 ruang tidur 30 3. Tipe 3 ruang tidur 50 4. Tipe penthaouse 2

Dengan melihat tabel di atas, maka perkiraan jumlah unit hunian untuk masing-masing tipe adalah :

1. Hunian dengan tipe 1 ruang tidur, adalah : 18 % x 194 unit = 35 unit 2. Hunian dengan tipe 2 ruang tidur, adalah : 30 % x 194 unit = 58 unit 3. Hunian dengan tipe 3 ruang tidur, adalah : 50 % x 194 unit = 97 unit 4. Hunian dengan tipe penthouse, adalah : 2 % x 194 unit = 8 unit

BAB IV

ACUAN PERANCANGAN

A. Acuan Perancangan Makro 1. Acuan penentuan lokasi a. Pendekatan Lokasi Perencanaan lokasi Apartemen dengan Fasilitas Mall di Pusat Makassar pada dasarnya merupakan pembentukan suatu lingkungan di pusat kota dimana hunian dan fasilitas mall dapat diwujudkan dalam satu unit bangunan yang saling menunjang, menyatu tanpa adanya aktivitas yang dapat saling mengganggu. Dengan demikian salah satu kespesifikasian dari bangunan apartemen dengan fasilitas mall adalah lokasi. Dalam menentukan pendekatan lokasi ada beberapa hal yang menjadi dasar pertimbangan, yaitu: 1) Penggunaan tanah (land use), sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) Makassar dengan penentuan fungsi sebagai pusat kota. 2) Tingkat aksesibilitas yang relatif mudah karena dilalui transportasi umum sehingga dapat dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat 3) Arah pengembangan kota, dimana arah perkembangan kota saat ini adalah ke bagian pusat kota Makassar 4) Adanya kelengkapan unsur sarana dan prasarana infrastruktur kota Berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, dalam menentukan lokasi terpilih diharapkan memenuhi kriteria-kriteria penentu, sebagai berikut: a) Sesuai dengan RUTRK Kota Makassar dengan fungsi utamanya sebagai kawasan permukiman komersil yang juga didukung oleh fungsi pusat perdagangan dan jasa sosial. b) Berada pada daerah pengembangan kota dimana nilai lokasi terdapat sarana dan prasarana yang memadai yang dapat menunjang keberadaan apartemen tersebut. c) Tersedianya jaringan infrastruktur kota

d) Aksebilitas mudah dan dilalui jalur transportasi kota. e) Keadaan lingkungan sekitar yang memenuhi luas yang mendukung serta memiliki kondisi lahan yang menunjang fungsi bangunan b. Penentuan Lokasi Untuk menentukan lokasi sesuai dengan dasar pertimbangan da beberapa kriteria di atas, maka dipilih beberapa alternative lokasi, yaitu: 1) Alternatif I Lokasi terletak di Kawasan CBD (Central Bussiness District) yang merupakan area fungsi bisnis dan perdagangan ditunjang dengan pelayanan sosial dan permukiman. (1) Potensi lokasi a) Sesuai dengan RUTRK Kota Makassar, yaitu mempunyai fungsi bisnis dan perdagangan ditunjang dengan pelayanan sosial dan permukiman. b) Akses ke lokasi mudah dan lancar. c) Tersedia jaringan utilitas kota yang memadai. d) Lokasi berdekatan dengan beberapa fasilitas pusat perbelanjaan seperti Makassar Mall, GTC Karebosi, dan Karebosi Link serta beberapa pusat perbelanjaan yang lain. e) Masih mempunyai lahan kosong (2) Kekurangan Lokasi a) Tingkat kebisingan cukup tinggi b) Tingkat keamanan yang masih rendah dibeberapa wilayah.

2) Alternatif II Lokasi terletak di Kawasan Permukiman Terpadu (Kec. Panakkukang & Rappocini) kawasan pengembangan kota yang merupakan area permukiman yang ditunjang oleh jasa pelayanan sosial, perdagangan dan bisnis, perkantoran, dan pendidikan. Activity support : Panakkukang Square. (1) Potensi Lokasi

a) Sesuai RUTRK Kota Makassar, yaitu mempunyai fungsi utama sebagai Kawasan Permukiman Terpadu dan sebagai area jasa perdangangan dan bisnis. b) Akses ke lokasi mudah dan lancar c) Tersedia jaringan utilitas kota d) Lokasi juga memilki salah satu wilayah sebagai area terbuka hijau sehingga memungkinkan lokasi ini untuk mendapatkan udara yang bersih yang dapta menunjang kegiatan yang berlangsung pada Apartemen dengan Fasilitas Mall. (2) Kekurangan lokasi a) Mempunyai tingkat kebisingan yang tinggi karena banyak dilalui oleh jalur transportasi. b) Kurangnya lahan kosong.

3) Alternatif III Lokasi terletak di Kawasan Bisnis Global Terpadu Tanjung Bunga (Kec. Tamalate) merupakan fungsi utama sebagai Bisnis Global Terpadu dengan area perencanaan jasa pelayanan sosial yang ditunjang oleh fungsi pemukiman dan pengembangan kawasan rekreasi Tanjung Bunga. Activity support : Mall Graha Tata Cemerlang (GTC) Tanjung Bunga, dan lain-lain. (1) Potensi Lokasi a) Akses kelokasi lancar yang ditunjang oleh jalur transportasi baik jalur transportasi pribadi maupun umum. b) Tersedia utilitas kota yang mewadai c) Tersedia jaringan aksesbilitas yang memadai (2) Kekurangan a) Jauh dari pusat Kota Makassar. b) Tingkat kebisingan cukup tinggi. c) Tingkat Keamanan yang masih rendah dibeberapa wilayah

Berdasarkan beberapa kriteria lokasi di atas maka akan diperoleh hasil penilaian alternatif lokasi sebagai berikut:

Kriteria lokasi Alternatif 01 Alternatif 02 Alternatif 03 Sesuai dengan RUTRK Kota 3 3 3 Makassar Nilai lokasi 3 3 2 Kemudahan aksebilitas dan 2 3 2 view Tersedia sarana dan prasarana 3 3 2 kota Lingkungan dan 2 3 1 kondisi lahan Score 12 15 10

Tabel 8. Scoring Lokasi

Ket. Penilaian :

3 = sangat mendukung

2 = mendukung 1 = kurang mendukung Berdasarkan hasil analisis di atas, maka lokasi yang mendukung keberadaan Apartemen dengan fasilitas mall, yaitu Alternatif II Kawasan Permukiman Terpadu (Kec. Panakkukang & Rappocini)

c. Tinjauan Terhadap Lokasi Terpilih 1) Kawasan Panakukkang (Kec. Panakukkang dan Rappocini) adalah kawasan pengembangan kota Makassar dan merupakan pusat pelayanan kota yang baru berdasarkan konsepsi pengembangan struktur tata ruang kota, yang ditetapkan oleh Dinas Tata Kota sebagai suatu program pemerintah yang diperuntukkan sebagai kawasan permukiman terpadu dengan beberapa kawasan lain seperti bisnis dan komersil untuk

menarik investor yang akan menanamkan modal dan pemakai yang akan memanfaatkan bangunan. 2) Berada pada kawasan yang memiliki potensi dan fungsi dominan sebagai kawasan jasa, perdagangan, dan perkantoran serta memungkinkan prospek yang cerah untuk pengembangan di masa yang akan datang. 3) Kondisi fisik lingkungan yang sangat baik. Yang dilengkapi dengan fasilitas pelayanan jasa kegiatan perekonomian kota dan fasililitas utilitas kota 4) View yang sangat baik bagi sebuah bangunan apartemen dengan fasilitas mall.

2. Acuan Penentuan Tapak 1) Pendekatan tapak Tujuan penentuan tapak ialah untuk mendapatkan tapak yang sesuai serta mendukung untuk pembangunan fisik termasuk fasilitas lingkungannya serta kebutuhan dan fungsi dari bangunan dengan memperhatikan kondisi lingkungannya. Dalam menentukan tapak harus didasarkan pada beberapa dasar pertimbangan sebagai berikut: a. Luasan lahan yang mencukupi b. Jalur sirkulasi pengguna bangunan c. Potensi lingkungan yang dapat mendukung tuntutan perwujudan wadah fisik sebagai hunian d. Kondisi lahan tapak e. Sarana dan prasarana infra struktur kota f. Mempunyai aksebilitas tinggi dan sirkulasi lalu lintas yang lancar Berdasarkan pada pertimbangan-pertimbangan tersebut diatas, maka ditentukan beberapa kriteria penentu sebagai tolak ukur untuk menilai kelayakan tapak antara lain: a. Luasan lahan dapat menampung kegiatan yang sekarang direncanakan maupun kemungkinan pengembangannya b. Tersedianya sarana dan prasarana untuk bangunan (listrik, air bersih, telekomunikasi dan roil kota)

c. Dilalui oleh sirkulasi keseharian rencana pengguna (konsumen) bangunan dari dan ke tempat aktifitas d. Pencapaian mudah dari jalan utama maupun dari arah kota, baik dengan kendaraan umum maupun kendaraan pribadi e. View dari bangunan dan ke bangunan mendukung f. Kondisi dan lingkungan masyarakat mendukung

2) Penentuan tapak Berdasarkan beberapa kriteria tapak di atas, maka akan diperoleh beberapa alternatif tapak sebagai berikut: 1) Alternatif I Rencana site berada pada persimpangan antara Jalan A. Pettarani dengan Jalan Hertasning Raya.

Gambar 31. Alternatif Lokasi 01

Sumber: Google Earth 2012

Potensi site : (1) Luas site yang mampu mewadahi segala kegiatan yang berlangsung pada apartemen dengan fasilitas hunian. (2) View dari site dan ke site cukup bagus. (3) Potensi sekitar site yang mampu menunjang keberadaan dan fungsi dari apartemen dengan fasilitas mall. (4) Site berdekatan dengan perumahan dan fasilitas – fasilitas perbelanjaan lainnya.

Kekurangan site :

(1) Memiliki tingkat kebisingan yang cukup tinggi (2) Tingkat keamanan lingkungan sekitar yang masih rendah.

2) Alternatif II Rencana site berada disepanjang Jalan A.Pettarani, yaitu antara gedung kantor DPRD Kota Makassar dan Gedung BPN Kota Makassar.

Gambar 32. Alternatif Lokasi 02

Sumber: Google Earth 2012

Potensi site : (1) Akses ke lokasi lancar karena tidak dilalui jalur transportasi umum (2) Sarana dan prasarana yang memadai.

Kekurangan site :

(1) Site kurang mampu mewadahi segala kegiatan yang berlangsung pada apartemen dengan fasilitas mall. (2) View dari site dan ke site kurang bagus. (3) Memiliki tingkat kebisingan yang cukup tinggi.

3) Alternatif III Rencana site berada pada ujung Jalan A. Pettarani. Site berada disamping gedung Telkom Kandatel X.

Gambar 33. Alternatif site 03

Sumber: Google Earth 2012 Potensi site : (1) Luas site yang mampu mewadahi segala kegiatan yang berlangsung pada apartemen dengan fasilitas hunian. (2) Akses ke lokasi lancar karena tidak dilalui jalur transportasi umum (3) Sarana dan prasarana yang memadai.

Kekurangan site :

(1) Memiliki tingkat kebisingan yang cukup tinggi. (2) View dari site dan ke site kurang bagus. (3) Berdasarkan beberapa kriteria tapak di atas, maka akan diperoleh hasil penilaian alternatif tapak sebagai berikut:

Alternatif III Kriteria Tapak Alternatif I Alternatif II

Luas lahan 3 3 3 Sarana dan prasarana 3 3 3 bangunan Alur sirkulasi pengguna 3 2 3 Akses pencapaian bangunan 3 1 2 View dari dan ke bangunan 3 3 2 Tautan dengan lingkungan 2 3 3

Kebisisngan 3 1 2 Kondisi masyarakat 2 2 2 Score 22 16 20 Tabel 9. Scoring tapak

Ket. Penilaian : 3 = sangat mendukung

2 = mendukung

1 = kurang mendukung

Berdasarkan hasil analisis di atas, maka tapak yang mendukung keberadaan Apartemen dengan fasilitas mall, yaitu Alternative I

Dasar perimbangan diperlukannya pengolahan tapak ialah: 1) Kaidah standar-standar penentuan tapak 2) Keadaan lingkungan sekitar dan batas-batas lahan serta topografi tapak yang berada dikawasan padat penduduk. 3) Memperhatikan sirkulasi dan pencapaian tapak. 4) Pemenuhan kebutuhan utilitas bangunan. 5) Mewujudkan sudut pandang bangunan yang baik. 6) Memperhatikan kondisi alamiah tapak, seperti keadaan iklim dan cuaca, arah penyinaran matahari, hujan dan angin serta polusi yang terjadi disekitar tapak.

Berdasarkan beberapa dasar faktor pertimbangan diatas maka dapat ditentukan kriteria-kriteria dalam pengolahan tapak agar dapat sesuai dengan kebutuhan bangunan, yaitu:

1) Situasi lingkungan 2) Iklim, cuaca dan polusi tapak 3) Sirkulasi dan pencapaian 4) Utilitas kota 5) Topografi dan batasan lahan 6) View dan penempatan bangunan

3. Tinjauan Tapak a. Konsidisi fisik tapak Merupakan lahan yang berupa tanah kosong dengan tanah yang relatif datar dan berbatasan dengan permukiman yang berkepadatan rendah. Frekuensi kendaraan sedang.

Gambar 34. Tapak terpilih

Sumber: Google Earth 2012 b. Iklim Kondisi iklim pada daerah sekitar dataran pada umumnya beriklim basah pada akhir November – April dan iklim kering terjadi pada bulan April – Mei dan Oktober – November. Suhu udara rata- rata perbulan minimum 25,670 C dan maksimum 31,700 C. Angin dominan setahun adalah angin barat laut dengan kecepatan 4-5 knots dan angin timur alut dengan kecepatan 5-8 Knots. c. Topografi Kontur tapak relatif datar, dengan kemiringan tanah 2% yang memungkin untuk perencanaan apartemen/rumah susun d. Peraturan bangunan - Garis sempadan pada lokasi dari as jalan 10-15 m. - Garis sempadan laut ke bangunan minimal 100 m diukur dari air laut pasang tertinggi. e. Existing Condition Lokasi tapak berada dalam kawasan permukiman terpadu, perdangan dan bisnis serta jasa pelayanan social di dalam lokasi

juga terdapat sarana perdangan berupa yang dapat menunjang aktivitas apartemen nantinya f. Luasan tapak Luasan tapak adalah 4.2 ha dengan building coverage ratio 60: 40

4. Pengolahan Tapak a. Orientasi matahari dan angin 1) Orientasi Sinar Matahari (a) Dalam hal ini mempengaruhi tata letak unsur bangunan yang memiliki area lansekap yang luas serta pertimbangan terhadap pemanfaatan sinar matahari yang masuk kedalam bangunan. (b) Daerah yang paling banyak menerima sinar matahari dapat dilindungi dengan pananaman pohon pelindung dan penggunaan overstek. 2) Orientasi terhadap angin (a) Dalam hal ini mempangaruhi kenyamanan terhadap unit- unit ruang dalam bangunan. (b) Pemanfaatan arah angin sebagai penghawaan alami digunakan pada ruang melalui bukaan-bukaan jendela. b. View 1) View dari luar tapak kedalam tapak. View atau sudut pandang terbaik dari luar ke bangunan adalah dari segala arah, hal ini dapat di wujudkan dengan menjauhi bentuk bangunan yang simetris karena bentuk simetris mempunyai kesan selesai dan tidak dapat mengalami pengembangan dan perkembangan. 2) View dari dalam tapak ke luar. View terbaik adalah view ke arah barat dan barat laut dengan pemandangan pepohonan yang masih asri. c. Orientasi massa dan ruang Suatu karakteristik sebagai wadah tempat tinggal hunian komersil dan objek wisata dan rekreasi yang terbuka, dan tapak berada pada view yang baik, maka orientasi bangunan

mempertimbangkan ruang yang memiliki nilai tambah yaitu berorientasi kesegala arah. Namun arah orientasi bangunan juga mengacu pada pencapaian dari arah kota maka bangunan berorientasi ke arah selatan barat daya d. Kebisingan Kebisingan yang besar dari jalan utama A. Pettarani. kebisingan yang rendah pada jalan masuk perumahan cukup mengganggu kondisi lingkungan dalam tapak. Oleh karena itu, hal- hal yang dapat dilakukan untuk meredam kebisingan ini adalah: 1) Peningkatan lantai dasar bangunan 2) Pemanfaatan unsur lansekap disekeliling banguanan. 3) Membuat jarak lebih kedalam dari muka jalan ke bangunan. 4) Penataan ruang luar. Penataan ruang luar memperhatikan penampilan bangunan. a) adapun elemen-elemen ruang luar tersebut antara lain: Lansekap Perencanaan lansekap pada apartemen ini didasarkan pada fungsi ekologisnya, yaitu: (1) Sebagai penyegar udara. (2) Menyerap air hujan (3) Pengendali banjir (4) memelihara ekosistem lingkungan (5) Pelembut arsitektur bangunan Pemilihan tanaman dalam perencanaan lansekap ini, merupakan faktor penting sehingga pemilihan tanaman diusahakan dapat memenuhi fungsinya baik sebagai fungsi ekologis, maupun sebagai pembatas ruang, pengarah sirkulasi baik untuk pedestrian maupun sirkulasi kendaraan, pelindung dan akustik. Elemen-elemen penunjang lansekap yang akan digunakan adalah unsur-unsur pertamanan yang ada (pohon kelapa, camar laut, semak

rendah/sedang) kemudian disesuaikan dengan fungsinya: (a) kecil (2,5 cm – 25 cm) misalnya rumput- rumputan, sebagai penutup tanah ditanam pada tepi jalan setapak dan disekeliling bangunan. (b) Semak rendah/sedang (45 cm – 200 cm) misalnya Howarita Puring, sebagai pembatas/pemisah pagar ditanam pada tepi jalan setapak sebagai penghias, sisi bangunan, dan sekitar bangunan untuk meredam bising dan sebagai penghias, tempat parkir, dan tepi jalan kendaraan.Sistem taman adalah: - Bebas dan informal - Pemilihan jenis sesuai dengan kondisi setempat Unsur-unsur penunjang pertamanan: (1) batu-batuan alam sebagai pembentuk irama pada taman dan bangunan. Penataan berdasarkan bentuk atau tekstur, warna dan ukuran untuk memberikan kesan stabil dan tenang dan diimabngi dnegan ketinggian untuk merubah kesan yang terlalu rata/tegang. (2) lampu penerang ruang luar, yaitu: (a) Lampu taman, tinggi maksimum 1,50 m. (b) Lampu jalan setapak tinggi 2,50 – 3,50 m (c) Lampu parkir, jalanan dengan tinggi 7,50 – 12 m. (d) Penunjuk jalan untuk memberi kejelasan (e) Shelter/gazebo sebagai tempat istirahat, terutama dekat pantai untuk menikmati view laut. 5. Penempatan entrance 1) Main Entrance

Main entrance terletak disebelah barat site. Jalan ini akan diperlebar untuk sirkulasi masuk permukiman dan apartemen sehingga tidak mengganggu kelancaran lalu lintas jalan utama hertasning Raya 2) Side entrance Side entrance terletak di jalan utama hertasning di sebelah selatan tapak. Hal ini disebabkan karena pencapaian ke dalam bangunan lebih besar dan fleksibilitas ruang lebih baik. 6. Sirkulasi dalam tapak 1) Sirkulasi kendaraan, yang terdiri dari: (f) Kendaraan penghuni apartemen (g) Kendaraan tamu apartemen (h) Kendaraan pengunjung mall (i) Kendaraan pengelolah gedung/karyawan (j) Kendaraan barang

Kelima jalur sirkulasi di atas diberikan masing-masing kejelasan agar sirkulasi pada tapak dapat lancar dan memberikan kemudahan dan kenyamanan bagi pemakai.

2) Sirkulasi pedestrian Sirkulasi pedestrian diusahakan agar manusiawi, tearah dan jelas serta sedapat mungkin tidak terjadi “crossing” dengan sirkulasi kendaraan. Maka disekitar tapak diperlukan tempat perhentian kendaraan umum untuk mencegah terjadinya kemacetan di jalan yang bersangkutan. 3) Sirkulasi ruang luar dan parkir Secara merata mendistribusikan beban lalu lintas pada sebuah jalur jalan raya yang telah memiliki hirarki. Untuk kelancaran masuk keluarnya kendaraan ke dan dari area parkir maka gerak kendaraan masuk dan keluar dijadikan satu arah 7. Penzoningan Penzoningan yang dilakukan untuk skala mikro bermanfaat memberikan control territorial yang merupakan aspek privasi penghuni

apartemen terhadap orang luar. Penzoningan tapak dibedakan menjadi publik, semi publik dan privat. Hirarki ruang berdasarkan penzoningan adalah: a. Secara horizontal 1) zona publik ditempatkan pada daerah bising. 2) Zona semi publik ditempatkan pada daerah tengah. 3) Zona privat di tempatkan di daerah belakang. b. Secara vertikal 1) Zona publik ditempatkan pada lapisan bawah ‘ 2) zona semi publik ditempatkan pada lapisan tengah 3) Zona privat ditempatkan pada lapisan atas. 8. Bentuk bangunan 1) Bentuk Dasar Faktor utama dalam penentuan bentuk dasar suatu bangunan adalah fungsi serta sifat kegiatan yang ditampungnya. Dalam hal ini, bangunan yang direncanakan adalah bersifat komersial sehingga pendekatan terhadap bentuk dasarnya diperoleh dengan pertimbangan terhadap kepentingan pemakaian yang dalam hal ini adalah penghuni apartemen dan pengunjung mall. Bentuk dasar dapat dikelompokkan dalam bentuk bulat, segitiga dan persegi empat atau bujur sangkar. Pemilihan bentuk dasar bagunan didasarkan pada pertimbangan : a) Optimasi pemanfaatan luas lantai sehingga tiap area yang ada dapat dimanfaatkan dengan sebaik-baiknya. b) Kemudahan dalam pelaksanaan konstruksi serta efisiensi waktu pelaksanaan. c) Kemudahan perawatan bangunan

Selain itu pendekatan terhadap bentuk dasar bangunan juga mengacu pada pertimbangan dasar, yaitu :

a) Fungsi sebagai bangunan komersial serta sifat dan kebutuhan dari kegiatan yang ditampung. b) Kondisi dan bentuk tapak. c) Efisiensi terhadap lingkungannya.

Pendekatan bentuk dasar bangunan terhadap bentuk tapak yang ada. Dari pertimbangan tersebut bentuk dasar bangunan cenderung akan mengikuti bentuk tapak yang ada. Sehingga dalam perencanaan bangunan ini perubahan atau modifikasi dari bentuk dasarnya akan dikembangkan untuk memberi nilai estetika dan akses pada bangunan secara keseluruhan.

Bentuk-bentuk dasar yang dapat dijadikan alternatif bentuk dasar adalah :

Alternatif I

Bentuk segiempat berkesan :

(1) Statis, stabil, dan formal yang cenderung kearah monoton. (2) Cukup menarik. (3) Mampu menjaga pola kegiatan dengan baik karena patokan arah yang jelas. (4) Efektifitas ruang yang sangat baik. (5) Fleksibilitas ruang yang tinggi

Alternatif II

Bentuk lingkaran berkesan : (1) Lembut, intim.

(2) Menenangkan yang menjurus pada kepasifan (3) Menarik. (4) Patokan arah tidak jelas karena tidak ada patokan pelaksanaan pola kegiatan cukup rawan. (5) Fleksibilitas ruang cukup baik.

Alternatif III

Bentuk segitiga berkesan :

(1) Dinamis, aktif. (2) Menegang akibat sudut-sudut yang terbentuk. (3) Sangat menarik. (4) Patokan arah yang tidak lazim (tiga arah) menyebabkan rawannya pada pelaksanaan pola kegiatan.

Dari atas terlihat beberapa alternative pemakaian bentuk dasar bangunan dalam proses perancangan. Penggunanaan bentuk dasar dengan satu alternative boleh saja digunakan, namun bisa juga gabungan dari beberapa alternative diatas.

Pemilihan bentuk dasar massa bangunan dapat dilihat pada table berikut ini

Tabel 10. Analisis Bentuk Dasar Bangunan

NO KRITERIA ALT. I ALT.II ALT. III 1. Penggunaan ruang 4 3 2 2. Penggunahan lahan 4 3 3 3. Mendukung estetika dan 4 3 3 struktur 4. Kejelasan fungsi 3 3 2 JUMLAH 15 11 10 Ket : 4 = sangat baik ; 3 = baik ; 2 = cukup baik ; 1 = kurang baik

(Sumber : Analisis penulis)

Berdasarkan kriteria yang ada maka terpilih bentuk segiempat (alternatif 1) sebagai bentuk utama yang pada pengembangannya akan dipadukan dengan bentuk lain, yang akan digunakan untuk pengembangan bentuk bangunan.

2) Penampilan bangunan Penampilan bangunan mencerminkan fungsi sebagai bangunan komersil dengan mempertimbangkan : (1) Filosofi bentuk yang ingin ditampilkan (2) Pencerminan karakter fungsi pelayanan umum yaitu; keterbukaan, kesan menarik dan mengundang serta sebagai fasilitas hunian. (3) Keserasian proporsional terhadap tapak dan kondisi lingkungan. (4) Nilai estetis (keseimbangan, proporsi, skala, irama, klimaks, dan sebagainya) (5) Kejelasan orientasi pencapaian. (6) Pencerminan pola fisik yang ada didalamnya. (7) Pengaturan dan pemakaian ruang yang maksimal (8) Menampilkan arsitektur yang khas sesuai dengan kondisi lingkungan.

Pada gedung apartemen dengan fasilitas mall ini setiap fungsi memiliki sifat dan karakter tersendiri, yang mana ada yang bersifat

publik (mall) dan semi publik sampai pada yang bersifat prifat dan sangat prifat (apartemen). Pada bangunan ini, pengelompokkan kegiatan harus dipisahkan agar terlihat jelas menurut fungsinya. Dari tampilan fasade sudah dapat dibedakan pengelompokkan fungsi serta menampilkan arsitektur yang mencerminkan fungsi sebagai bangunan komersil.

B. Acuan Perancangan Mikro 1. Konsep Penentuan Kebutuhan Ruang Dasar pertimbangan yang dipakai dalam penentuan terhadap kebutuhan ruang adalah : a) Pengelompokan yang jelas pada tiap jenis kegiatan/macam kegiatan. b) Sifat kegiatan yang diwadahi. c) Keseluruhan aktifitas yang berlangsung dalam ruang lingkup bangunan.

Berdasarkan faktor-faktor tersebut diatas dan pelaku kegiatan serta pendekatan konsep kebutuhan ruang, maka diperoleh perincian kebutuhan ruang,yaitu:

a. Kegiatan Penghuni 1) Bekerja mempersiapkan pekerjaan 2) Makan/minum 3) Istirahat 4) Olahraga 5) Bersih-bersih 6) Berbelanja/rekreasi b. Kegiatan pengunjung mall 1). Berbelanja 2) rekreasi 3) olahraga c. Kegiatan Pengelola 1) Mengelola administrasi apartemen 2) Cleaning service 3) Building Maintenance 4) ME repair dan maintenance

5) Security Service 6) Memberikan informasi kepada tamu d. Kegiatan pengunjung/tamu 1) Berhubungan dengan unit hunian 2) Berhubungan dengan pengelola 3) Berhubungan dengan fasilitas bersama 2. Aktivitas dan Kebutuhan Ruang Kepuasan penghuni dalam melakukan kegiatan dapat dipenuhi bila disediakan ruang-ruang yang sesuai dengan kegiatan yang sedang berlangsung. Berdasarkan pelaku, maka kegiatan dalam apartemen dapat diuraikan. Berikut kebutuhan akan ruang dimana kegiatan/aktivitas itu berlangsung. 1) Penghuni

No Kegiatan / Aktifitas Kebutuhan Ruang 1 Datang/Pergi Pintu Masuk 2 Parkir Kendaraan Tempat Parkir 3 Masuk/Keluar Lobby 4 Menuju Kamar/Ke Lantai atas Koridor, Lift/Tangga 5 Istirahat/Tdur Rg. Tidur Utama Rg. Tidur Anak 6 Membersihkan diri Km,Wc,Toilet Set 7 Duduk santai bersama Rg. Keluarga 8 Jalan–jalan santai Rg. Terbuka/Taman 9 Makan malam Rg. Makan 10 Memasak Dapur Kering/Pantry 11 Menyimpang barang Gudang 12 Olahraga Kolam Renang, Fitnes Centre Lapangan Tennis, Jogging Track 13 Rekreasi, berkumpul dengan Sauna, Coffe Shop, kawan/relasi Bar Dan Ruang Serba Guna Tabel 11. jenis kegiatan/aktivitas dan kebutuhan ruang

100

2) Pengelolah

No Kegiatan /Aktifitas Kebutuhan Ruang

1. Datang / Pergi Pintu Utama / Samping

2. Parkir Kendaraan Tempat Parkir

3. Menerima Tamu Reception

4. Memberi Informasi Informasi Desk

5. Menjaga Keamanan Ruang Security

6. Mengurus Kepegawaian Ruang Personalia

7. Mempertimbangkan Harga

Sewa Dan Ruang Sales Manager

Pemasaran/Promosi

8. Mengurus Administrasi Ruang Tata Usaha

9. Menerima Publik Public Relation Room

10. Melayani Surat, email dan Mail / Stamp / Cable sebagainya Dept.

11. Pelayanan Telepon Ruang Operator

12. Melayani Pengiriman Ruang Faxmile Dokumen

13. Mengendalikan Ruang Pimpinan Pengoperasian Apartemen

14. Mengadakan Rapat Meeting Room Personalia

15. Mengurus Kebersihan Ruang Cleaning Service

16. Membersihkan diri Toilet

17. Ganti Pakaian Seragam Ruang Ganti

18. Memasak Dapur

101

No Kegiatan /Aktifitas Kebutuhan Ruang

19. Menyiapkan Bahan Makanan Pantry

20. Menyimpang Bahan Makanan Gudang Basah / Kering

21. Makan Minum Ruang Makan / Kantin

22. Istirahat Ruang Istirahat

23. Melayani Makanan Minuman Coffe Shop, Bar

24. Mencuci, Mengeringkan Dan Laundry Menyetrika

25. Menyimpan Pakaian Ruang Linen Setrika

26. Memperbaiki Kerusakan Workshop

27. Mengurus Personalia Teknik Ruang Engineering

Tabel 12. jenis kegiatan / aktivitas dan kebutuhan ruang bagi pengelolah

3) Pengunjung/tamu

No Kegiatan Aktivitas Kebutuhan Ruang

1. Datang / Pergi Pintu Masuk Utama

2. Masuk / Keluar Ruang Penerima Tamu

3. Membutuhkan Informasi Information Desk

4. Menunggu / Bertamu Dengan Lobby Penghuni

Apartemen

5. Makan / Minum Coffe Shop, Bar

6. Rapat / Meeting Rg. Serbaguna

Tabel 13. jenis kegiatan/aktivitas dan kebutuhan bagi pengunjung

102

3. Pengelompokan Ruang Ruang-ruang dalam apartemen ini dapat dikelompokkan berdasarkan letaknya: a. Ruang dalam Berdasarkan sifat kegiatan, penzoningan ruang-ruang terbagi atas: 1) Daerah Publik a) Entrance b) Lobby/hall c) Reception d) Information desk e) Security f) Meeting Room g) Fitness Centre, Sauna dan aerobik h) Rg. Serbaguna Mushallah i) Rg. Pengelola j) Mall/fasilitas perbelanjaan 2) Daerah Privat Daerah privat yang terdiri dari ruang-ruang yang terdapat dalam unit-unit hunian dimana penghuni melakukan segala aktivitasnya. a) Rg. Tidur utama b) Rg. Tidur anak c) Rg. Keluarga d) Rg. Makan e) Rg. Belajar/Kerja f) KM/WC g) Pantry h) Balkon i) Gudang

Daerah privat untuk pengelolah dalam melakukan aktivitasnya

a) Rg. Pimpinan b) Rg. Manager keuangan c) Rg. Manager promosi dan Pemasaran d) Rg. Manager Personalia

103

e) Rg. Manager Penyewaan Fasilitas Penunjang 3) Daerah Servis a) Maintenance bangunan b) Workshop c) Rg. Mesin/Rg. Engineering d) Laundry e) Rg. Cleaning Servis f) Public toilet g) Parkir 4) Ruang Luar Ruang luar terbentuk karena susunan dari pola bangunan daerah publik a) Daerah parkir b) Teras dan entrance foyer

4. Konsep Penentuan Besaran Ruang Besaran ruang dimaksudkan untuk mendapatkan ruang yang dapat berfungsi secara efektif dan efisien. Hal-hal yang perlu dipertimbangkan dalam penentuan besaran ruang adalah: 1) Macam dan fungsi ruangan yang akan digunakan 2) Jumlah dan pelaku kegiatan 3) Jenis dan ukuran peralatan yang akan digunakan 4) Pola gerak statis dan dinamis 5) Standar-standar yang berlaku

104

a. Fasilitas Hunian KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG Hunia Type 1 RT 48 m2/unit A 35 1.680 n Type 2 RT 105 m2/unit A 58 6.090 Type 3 RT 126 m2/unit A 97 12.222 Type 165 m2/unit A 4 660 Penthhouse Total Luas 20.652 m2

b. Fasilitas Penerimaan

KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG Peneri Entrance Hall 0,25 m2/unit B 160 40 maan Lobby 0.75 m2/unit B 160 120 Front desk 0.2 m2/unit B 160 32 Lounge 0.15 m2/unit B 160 24 Lift hall 0.16 m2/unit B 24 Security 2.5 m2/org A 4 10 Lavatory 1.5 m2/WC A 10 15 0.5 m2/urinoir A 5 2.5 1 m2/wastafel A 10 10 Total 277.5 Luas Sirkulasi 83.2 30 % TOTAL 360,7 m2

105

c. Fasilitas Mall/Pusat Perbelanjaan 1) Retail store KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG Mall RS besar (A) 103 m2/unit A 6 618 RS sedang (B) 77 m2/unit A 8 616 RS kecil (C) 25 m2/unit A 12 300 Total 1.534 Luas Sirkulasi 460,2 30 % TOTAL 1.994,2 m2

2) Anchor tenant KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG Depart Rg. pamer 2,4-2,8 m2/unit A 200 560 emen penjualan store Rg. Penunjang Asumsi 30% rg. A - 168 Pamer Super Rg. Penjualan 2,4-2,8 m2/unit B 500 1350 market Rg. Penunjang Asumsi 40% rg. A - 540 Penjualan Travel biro 0.19 m2/unit B 160 30.4 Souvenir 0.19 m2/unit B 160 30.4 Rg. Penitipan 0.19 m2/unit B 160 60 anak Boutique 0.19 m2/unit B 160 30.4 Book Rg. Penjualan 1,8 m2/org B 200 org 360 store Rg. Penunjang Asumsi 40% rg. A - 144 Penjualan

106

KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG Mini Hall 26,32 m2 B 30 org 18 ban ATM center 3,6 x 7,2 m2/unit B 3 unit 77,76 k/A Costumer 1,2-1,5 m2/unit B 3 org 4,5 TM service cent Rg. Tunggu 2 x 1,8 m2/unit B 15 54 er Informasi dan Asumsi 9 m2/unit A 9 jaga Teller 4,5 – 6 m2/org B 5 25 Total 3.461,3 Luas Sirkulasi 1.038,3 30 % TOTAL 4.499,6 m2

3) Penunjang mall KEGIA KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS TAN RUANG ER TAS RUANG a. Food Rg. Makan 1.5 m2/org C 400 600 court Dapur dan 25% rg. Makan C - 150 gudang Rg. Karyawan 2.4 m2/org C 30 72 Administrasi 5 m2/org B 10 50 Fast Rg. Makan 1.9 m2/org C 180 org 684 (2 unit food x 342) Penjualan dan Asumsi 20 % rg A - 136,8 kasir makan Dapur dan Asumsi 35 % rg A - 239 gudang makan

107

KEGIA KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS TAN RUANG ER TAS RUANG Coffe Rg. Minum 1.4 – 1.9 m2/org B 100 175 spot Dapur dan 25 % rg. Minum A - 43,80 gudang Rg. Adm dan Asumsi 20 % rg. A - 35 kasir Minum Salon Rg. Salon 1.5 m2/org B 30 662,3 dan Adm. Dan 5 m2/org B 10 50 bridal karyawan Cinepl Audience (2 1.5 m2/org B 250 750 ex studio) org/unit Sirkulasi 30 % rg. Audience A - 225 audience Rg. Proyektor 20 % audience A - 67.5 Pengelolah Asumsi A - 64 Foyer Asumsi A 25 % 187.5 audienc e Toilet 0.5 m2/org B 25 12,5

Games Rg. Games 1.5 – 2.1 m2/org B 50 157.5 zone Rg. Duduk Asumsi 20 % rg. A - 21.2 Games Toilet 0.5 m2/org B 25 12.5 Fitness Rg. Fitness 3.36 m2/org B 30 100.8 centre Rg. Alat 7.5 m2/org B 10 unit 75 Rg. Penunjang 50 % ruang fitness A - 50.4 Toilet 0.5 m2/org B 25 12.5 Total 4.634,3 Luas Sirkulasi 1.390,2

108

30 % TOTAL 6.024,5 m2

4) Pengelolah mall

KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG Pengel Ruang GM 19 – 25 m2/org B 1 25

olah Rg Manager 20 m2/org B 1 20

Ruang 12 m2/org C 1 12 sekretaris Ruang tunggu 3,75 m2/org D 15 56,25 Ruang rapat 4.8 - 6.5 m2/org D 11 52.8

Ruang divisi 4.8 - 6.5 m2/org D 8 40 umum Ruang sales 4.8 - 6.5 m2/org D 4 20 dan marketing Ruang public 5 m2/org E 20 100 area

Ruang order 5.5 – 9 m2/org E 3 27 take

Ruang 5 m2/org D 3 15 informasi Ruang makan 7.5- 9.5m2/org E 4 30 Pantry 9 m2 A - 9 Ruang istirahat 7.5- 9.5m2/org E 4 30 Loker room 8.4 m2/org F 2 16.8 Lavatory pria 1.8 m2/org D 5 9 Lavatory wanita 1.8 m2/org D 5 9 Total 501.85 Luas

109

Sirkulasi 150.55 30 % TOTAL 652.4 m2

d. Food and Beverage Outlet

KEGIA KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS TAN RUANG ER TAS RUANG a. Food Restoran 1.5-1.6m2/kursi D 200 320 and Dapur 25% luas C 120 80 Bever Coffe shop 1.3 m2/unit C 60 78 age Pantry 25% luas B 150 19.5 Outlet Toilet 2.5 m2/unit A 2 5 Total 452.5 Luas Sirkulasi 135.7 30 % TOTAL 588.25 m2

e. Fasilitas pengelolah KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG pengel Ruang GM 18m2/org A 1 25

olah Rg Manager 20 m2/org A 1 48

Ruang 1.8-2.3 m2/org E 1 6 sekretaris

Ruang tunggu 1.5-2 m2/org D 10 15 Ruang rapat 1.5-2 m2/org D 12 18

Ruang arsip 1.5-2 m2/org D 6 9 Ruang tamu 18

110

Ruang. House 7.5- 9.5m2/org E 4 30 keeping Dept. Ruang front 7.5- 9.5m2/org E 6 45 office Pantry 9 m2 A 9 Ruang F&B 7.5- 9.5m2/org E 4 30 Ruang fuction 7.5- 9.5m2/org E 4 30 room Dept. Gudang 9m2 A 9 Ruang sales 7.5- 9.5m2/org E 4 30 Dept. Ruang 7.5- 9.5m2/org E 4 30 Recretion Dept. Ruang Publik 7.5- 9.5m2/org E 4 30 Relation Ruang personal 7.5- 9.5m2/org E 4 30 Dept.

Ruang 7.5- 9.5m2/org E 4 30 Enginering Dept.

Ruang 7.5- 9.5m2/org E 4 30 accounting

Ruang Fotokopi 1.5- 2m2/org D 6 9 Lavatory pria 1.8 m2/org D 5 9 Lavatory wanita 1.8 m2/org D 5 9 Total 495.3 Luas Sirkulasi 148.5 30 % TOTAL 643.8 m2

f. Fuction room KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG Fuctio Lobby 0.75 m2/org B 100 75

111

n room Fuction room 1.1-1.3 m2/org D 500 650 Prefuction room 1.1-1.3 m2/org D 200 260 Total 986 Luas Sirkulasi 295.5 30 %

1281.5 m2 TOTAL

g. Food preparation KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG Food Main Kitchen 30 % rest. Utama C 96 prepar Ruang cheft 7.5-9.5 m2/org E 1 7.5 ation cook

Meeting room 0.4 m2/unit C 160 64 pantry Gudang 0.1 m2/unit B 160 16 peralatan makanan Gudang 0.2 m2/unit E 160 32 minuman Gudang 0.14 m2/unit B 160 22.4 pendingin Gudang bahan 0.14 m2/unit E 160 32 cuci Ruang sampah 0.14 m2/unit B 160 22.4 Ruang control 0.02 m2/unit C 160 32 makanan Room service 0.05 m2/unit E 160 8,64 Gudang 0.18 m2/unit E 160 28,8

112

makanan Total 332.9 Luas Sirkulasi 99.8 30 % TOTAL 432,8 m2

h. Loundry & house keeping KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG Loundr Ruang chief 7.5-9.5 m2/org C 1 9.5 y & laundry house keepin g Laundry 0.5 m2/unit E 160 80 Gudang 0.02 m2/unit E 160 3.6 laundry Valet laundry 0.03 m2/unit E 160 4.8 Ruang chieft 7.5–9.5 m2/org C 1 9.5 house keeping Uniform issue 0.09 m2/unit E 160 14.4 Lost and found 0.03 m2/unit E 160 4.8 Linen storage 0.4 m2/unit B 160 64 Room boy staff B 4 64 16 m2/unit

Furniture 0.3 m2/unit D 160 48 Storage Total 302.6 Luas Sirkulasi 90.8

113

30 % TOTAL 393.4 m2

i. Mekanikal & elektrikal KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG ME Ruang genset 50/unit A 2 30 Ruang panel 9/unit A 1 50 Ruang pompa 15/unit A 1 60 Ruang monitor 1 60 Gudang 50/unit A 2 18 Loading dock 1 10 Laundry 0.5 m2/unit C 1 40

KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG Cleaning 1 49 service Workshop 60/unit A 1 50 Ruang switch 19/unit A 1 60 Total 3970 Luas Sirkulasi 119.10 30 % TOTAL 516.10 m2

j. Employee facilities KEGIAT KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS AN RUANG ER TAS RUANG employe Ruang 9 m2 A - 9 e interview facilities Ruang training 20 m2 A - 20

114

Ruang time 6 m2 A - 6 keeper Ruang makan 1.5m2/org C 50 75 karyawan Ruang 60 m2 A - 60 ganti/locker Ruang staff 20 m2 A - 20 Ruang security 9 m2 A 1 9 Ruang P3K 9 m2 A - 9 Mushollah 1.5 m2/org C 50 75 Tempat wudhu 12 m2 A - 12 Toilet 24 m2 A - 24 Gudang 12 m2 A - 12 Total 331 Luas Sirkulasi 99.3 30 % TOTAL 430.3 m2

k. Fasilitas olahraga Indoor KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS ATAN RUANG ER TAS RUANG olahra Tennis meja 41.9 m2/meja C 4 167.6 ga Fitness + ruang 300 m2 A 1 300 Indoor ganti

Ruang senam 1.5-2 m2/org E 40 80 Ruang sauna 2.4 m x 3 m E 5 15

Ruang 15-25 m2 E 2 30 message Total 592.6

115

Luas Sirkulasi 177,7 30 % TOTAL 770.38 m2

l. Fasilitas olahraga outdoor KEGIAT KEB. STANDART SUMB KAPASI LUAS AN RUANG RUANG ER TAS RUANG olahraga Kolam 2 m2/org F 50 100 outdoor renang anak

KEGIAT KEB. STANDART SUMB KAPASI LUAS AN RUANG RUANG ER TAS RUANG Kolam 4 m2/org F 100 400 renang dewasa Ruang 8.4 m2/org F 2 16.8 ganti/locker Ruang bilas 3 m2/org C 12 36 Shower 3 m2/org C 12 36 Toilet WC 1.5 m2/org C 2 3 pria Urino 0.5m2/org C 2 1 ir Wast 1 m2/org C 2 2 afel Toilet WC 1.5 m2/org C 2 3 wanit Wast 1 m2/org C 2 3 a afel

KEGIAT KEB. STANDART SUMB KAPASI LUAS AN RUANG RUANG ER TAS RUANG

116

Lap. Tennis 16 m x 35 m C 2 1.1 Jogging track 100-150 m E 1 150

Total 1869.8 Luas Sirkulasi 560.9 30 % TOTAL 2430.7 m2

REKAPITULASI KEBUTUHAN BESARAN RUANG

JENIS KELOMPOK RUANG LUAS (M2) Kelompok hunian 20.652 Kelompok penerimaan 360,7 Fasilitas mall/pusat perbelanjaan 13.170,7 Food and beverage outlet 588,25 a. Kelompok pengelolah 643.8 Kelompok fuction room 1281.5 Kelompok food preparation 432,8 Kelompok Loundry & house keeping 393.4 Kelompok mekanikal & elektrikal 516.10 Kelompok employee facilities 430.3 Kelompok olahraga Indoor 770.38 Kelompok olahraga outdoor 2430.7

TOTAL LUAS 41.670,63

Keterangan :

A = Asumsi dan studi banding

B = Neufert Architect Data

C = Time Saver Standart For Building Type

117

D = Building design standart

E = Human dimension

F = Planning the architect handbook

a. Parkir

Untuk besaran parkir kendaraan yaitu :

1 mobil berbanding dengan 100 m2 dari luas lantai bangunan

a) Parkir mobil 1 mobil berbanding dengan 100 m2 dari luas lantai bangunan Jumlah mobil = 40.668,63 m2 x 1 mobil / 100 (neufert) = 406 Standart luas parker 1 mobil adalah 20 m2 – 25 m2 Luas parkir = 406 x 20 m2 = 8.120 m2 b) Parkir motor 2 motor berbanding dengan 100 m2 dari luas lantai bangunan Jumlah motor = 40.668,63 m2 x 2 motor / 100 (neufert) = 814 motor Standart luas parkir 1 motor adalah 2 m2 – 2,5 m2 Luas parkir = 814 x 2 m2 = 1.628 m2 Total Luas Parkir : = (parkir mobil + parkir motor) + 30 % = 8.120 m2 + 1.628 m2 = 9.748 m2

REKAPITULASI LUAS TOTAL BANGUNAN

JENIS KELOMPOK RUANG LUAS (M2) Kelompok hunian 20.652 Kelompok penerimaan 360,7 Fasilitas mall/pusat perbelanjaan 13.170,7 Food and beverage outlet 588,25

118

JENIS KELOMPOK RUANG LUAS (M2) b. Kelompok pengelolah 643.8 Kelompok fuction room 1281.5 Kelompok food preparation 432,8 Kelompok Loundry & house keeping 393.4 Kelompok mekanikal & elektrikal 516.10 Kelompok employee facilities 430.3 Kelompok olahraga Indoor 770.38 Kelompok olahraga outdoor 2430.7 Parkir 9.748

TOTAL LUAS 51.418,63 m2

Rencana Jumlah Lantai Bangunan : Rencana luasan lantai tipikal yaitu = 2.000 m2 Maka jumlah lantai tower = (luas apartemen + luas mall : lantai tipikal = 28.499,93 + 13.170,7 : 1.500 = 41.670,63 : 2.000 = 20.,83 ~ 20 lantai Perhitungan luasan tapak :

Total luas terbangun = 41.670,63 m2 / 12 lantai = 2.083

Luas dasar bangunan = 2.083 + 9.748 (parkir)

= 11.831 m2

BCR = 40% : 60%

KDB (open space) = 60 / 40 x 11.831

= 17.747

Luasan site yang dibutuhkan = 11.831 + 17.747

= 29.578 m2 ~ 3 ha

119

5. Konsep penentuan pola hubungan ruang 1) Fasilitas hunian

Tipe 1 RT Tipe 2 RT Tipe 3 RT Tipe penthouse

2) Fasilitas penerimaan

Entrance hall Lobby Front desk Lounge Lift hall Security Lavatory

3) Fasilitas mall/pusat perbelanjaan

Retail store Anchor tenant Fasilitas penunjang mall Kantor pengelolah mall

4) Fasilitas penunjang apartemen

Food and beverage outlet Fuction room Employee facilities Olahraga Indoor Olahraga outdoor

120

5) Servis

food preparation Loundry & house keeping mekanikal & elektrikal Parkir

6) Fasilitas pengelola

Ruang GM

Rg Manager

Ruang sekretaris

Ruang tunggu

Ruang rapat

Ruang arsip

Ruang tamu

Ruang. Dept.

Ruang front office

Pantry

Ruang F&B

Gudang

Ruang accounting

Ruang Fotokopi

Lavatory

Keterangan : = erat ; = cukup erat ; = kurang erat

121

6. Pola sirkulasi dalam ruang (1) Sirkulasi pengunjung mall FASILITAS PERBELANJA AN DATANG MAIN ENTRANCE ENTRANCE PUBLIK AREA PERTOKOAN

FASILITAS HIBURAN PARKIR

(2) Sirkulasi penghuni apartemen

FAS. PENGELOLAH

INFORMASI & POS JAGA FAS. PENUNJANG KEAMANAN

DATANG ENTRANCE LOBBY/HAL SITTING LIFT UNIT-UNIT APARTEMEN L UTAMA LOBBY HUNIAN LOBBY

PARKIR PENGHUNI

(3) Sirkulasi tamu apartemen

KANTOR PENGELOLAH

INFORMASI & FAS. PENUNJANG POS JAGA KEAMANAN

DATANG ENTRANCE LOBBY/HAL SITTING LIFT UNIT-UNIT APARTEMEN L UTAMA LOBBY LOBBY HUNIAN

VISUAL MENTOR PARKIR FAS. PENGHUNI REKREASI & INTERKOM

122

(4) Sirkulasi pengelolah/karyawan

SIDE ENTRANCE SECURITY & DATANG RG KERJA ENTRANCE TIME KEEPER

PARKIR UNIFORM LOCKERS STAFF/KARY ROOM PERBELANJA AN

(5) Sirkulasi barang

KENDARAAN LOADING DOCK CHECKING GUDANG SUPPLY

DIOLAH REFUSE

7. Pola sirkulasi luar ruang

(1) Sirkulasi kendaraan

(a) Sirkulasi kendaraan pengunjung mall

DATANG POS JAGA PARKING AREA

(b) Sirkulasi kendaraan penghuni apartemen

DATANG ENTRANCE APARTEMEN POS JAGA PARKIR PENGHUNI

DATANG ENTRANCE POS JAGA PARKIR APARTEMEN TAMU

(d) Sirkulasi kendaraan pengelolah/karyawan

DATANG SIDE ENTRANCE POS JAGA PARKIR PENGELOLAH/KARYAWAN 123

(e) Sirkulasi kendaraan barang

DATANG SIDE POS JAGA ENTRANCE LOADING LOADING DOCK ENTRANCE DOCK

8. Pola tata massa unit hunian

Dalam menentukan pada tata massa unit hunian perlu dipertimbangan

beberapa faktor antara lain: a. Dengan mempertimbangkan perletakan dan pencapaian yang efektifuntuk sistem alat transportasi vertikal (tangga) b. Efisiensi dan efektifitas ruang sirkulasi c. Hall/koridor yang dapat difungsikan ganda sebagai tempat berkomunikasi antar unit keluarga, yang menurut standar koridor maksimal 15% dari luas unit lantai d. Perlu adanya perencanaan ventilasi silang pada beberapa ruang tertentu, guna menjamin udara bersih dalam ruang e. Tiap ruang harus mempunyai satu atau lebih lubang cahaya yang langsung berhubungan dengan udara luar dengan standar lubang cahaya L = 1/8- 1/12 luas lantai f. Pembatas ruangan untuk lantai dinding memenuhi persyaratan konstruksi dan dapat menyerap suara (tidak saling menganggu antar penghuni), namun tidak lepas dari pertimbangan ekonomi dan fleksibilitas ruang g. Tipe koridor diusahakan memanfaatkan tangga dan koridor yang maksimum namun tidak melupakan lorong sempit yang panjang dan gelap h. Interaksi antar tetangga, agar dapat berjalin dengan baik Berdasarkan beberapa standar pertimbangan tersebut di atas lay out unit hunian untuk rumah susun ini dapat dilihat pada beberapa alternatif gambar di bawah ini: i. Alternatif pola layout 1

Koridor luar ii. Alternatif layout 2

124

Koridor dalam iii. Alternatif layout 3

Gambar 35. Contoh layout koridor apartemen

9. Penampilan bangunan Apartemen berperan sebagai sarana akomodasi, maka dalam penataan penampilan memerlukan dasar-dasar sebagi berikut: 1) Menampilakan image dan citra diri sebagia bangunan komersial 2) Sebagai bagian dari lingkungan binaan dan penampilan karakter yang diinginkan 3) Kontekstual sebagai sarana akomodasi hunian, sistem pelayanan yang baik, sesuai dengan perkembangan jaman namun tetap memiliki citra khas sebagai identitas diri. 10. Sistem Struktur dan Material a. Sistem Struktur Dapat disesuaikan dengan berbagai tuntutan, maka diperlukan sistem struktur bangunan untuk hunian. Pemilihan sistem struktur didasarkan pada pertimbangan: 1) Kuat mendukung beban, beban angin dan gempa 2) Ekonomis dalam biaya dan waktu 3) Penyesuaian terhadap unit fungsi yang diwadahi, seperti : (a) Aktifitas dan sirkulasi kegiatan (b) Tuntutan dimensi ruang (c) Fleksibilitas pengaturan ruangan (d) Persyaratan dan perlengkapan bangunan (e) Disesuaikan dengan keadaan geografis dan topografi setempat

125

Jenis Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 struktur Upper Rangka baja Plat Beton Shell Structure Kekuatan 4 4 4 Penampilan 3 3 3 Efektifitas 3 4 2 Ekonomis 4 3 2 Jumlah 14 14 11 Jenis Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 struktur Super Bearing wall Shear Wall Sistem Structure rangka Kekuatan 4 4 4 fleksibilitas 2 3 2 Efektifitas 2 4 3 Ekonomis 2 3 4 Jumlah 10 14 13 Sub Tiang Bored Pile Rakit Structure Pancang Kondisi 4 4 4 tanah Pelaksanaan 3 1 3 Ekonomis 2 2 2 Kekuatan 4 3 4 Jumlah 13 13 12

Tabel 14. Analisis struktur

Keterangan : 4 = sangat baik ; 3 = baik ; 2= cukup baik Sumber : Analisa

Jadi struktur yang terpilih adalah : Upper structure : Plat beton

126

Super structure : Shear wall Sub structure : Tiang pancang

b. Sistem material Bahan bangunan yang dimaksud adalah penggunaan material bangunan baik struktur maupun non struktur. Untuk elemen non struktur : a) Lantai Syarat dari lantai ; 1) Dapat menahan beban yang dating dari perlengkapan ruang dan manusia yang ada didalamnya 2) Tidak terlalu licin 3) Tidak menghantarkan panas 4) Berfungsi sebagai akustik ruang dengan beberapa system modifikasi akustik disesuaikan dengan fungsi ruang b) Dinding Syarat fungsi dinding : (1) Sebagai pelindung dari pengaruh alam, misalnya radiasi matahari, pelindung terhadap pengaruh bahan kimia dan mudah dibersihkan (2) Tahan terhadap pengaruh bahan kimia dan mudah dibersihkan (3) Berfungsi sebagai akustik ruang dengan beberapa system modifikasi akustik disesuaikan dengan fungsi ruang c) Plafond Syarat plafond : (1) Tidak menimbulkan radiasi panas (2) Kuat dan awet (3) Sebagai akustik ruang (acoustical celling board) (4) Ketinggian plafond disesuaikan dengan tuntutan masing- masing ruang.

127

11. Sistem perlengkapan Bangunan a. Sistem sirkulasi Sistem sirkulasi merupakan fasilitas penghubung antara unit-unit kegiatan dalam bangunannya, sistem sirkulasi yang digunakan ada 2 macam, yaitu: 1) Sistem sirkulasi vertikal (a) Setiap ruang ruang diperuntukkan oleh 50 orang per lantai harus dilengkapi 2 tangga dengan jarak antara tangga maksimal 30 meter (b) Lebar tangga harus menampung kapasitas pemakai dengan lebar minimum 110 cm (c) Kemiringan tangga 30 – 40 derajat dan disesuaikan dengan fungsinya (d) Lebar anak tangga (antrede) 25 – 30 cm kenaikan anak tangga (optrede) 17 – 19 cm b. Sistem sirkulasi horizontal Jalur sirkulasi horizontal dengan menggunakan selasar yang buat agak lebar sekitar 240 – 400 cm (standar persyaratan teknis rumah susun). Pola sirkulasi yang diterapkan adalah pola selasar 2 arah dengan pertimbangan sebagai berikut: 1) Dapat digunakan pada sistem peruangan terbuka dan tertutup 2) Sirkulasi udara dan sinar matahari yang cukup baik 3) Jarak antara pencapaian ke masing-masing unit hunian tidak sama 4) Dari segi pemanfaatan ruang lebih efesien berfungsi pada kedua sisinya c. Sistem jaringan 1) Jaringan air bersih Pengadaan jaringan air bersih dengan pertimbangan (a) Suplay air bersih kontinyu (b) Efesiensi biaya (c) Pemeliharaan atau control Berdasarkan pertimbangan di atas maka pengadaan air bersih yang digunakan pada bangunan ini berdasar pada 2 sumber, yaitu: (1) Air bersih dari Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Kota Makassar

128

(2) Air bersih dari sumur dalam (deep weel) sebagai penyediaan air bersih cadangan, bila air bersih dari PDAM mengalami gangguan (3) Sistem air bersih yang digunakan adalah system distribusi kebawah (Down Feed system) (4) Operasional system ini dalam jangka panjang membutuhkan asupan energi listrik yang relatif lebih kecil, energi yang diperlukan hanya pada saat pengisian tangki air atas saja.

Sistem air bersih yang digunakan adalah system distribusi kebawah (Down Feed system). Operasional system ini dalam jangka panjang membutuhkan asupan energi listrik yang relatif lebih kecil, energi yang diperlukan hanya pada saat pengisian tangki air atas saja.

Bak PA POMPA Penampungan

Unit Sumur Reservoir POM Unit arteis R. atas Unit Skema 6. Sistem Jaringan Air Bersih

2) Jaringan telepon Pegadaan sistem jaringa telepon untuk dipertimbangkan pada: a. Kebutuhan pemakai (1) Biaya pengadaan (2) Sistem jaringan (3) Control terhadap operasional pemakai (4) Control terhadap operasional pemakai

129

Unit Massa bangunan Unit TELKOM Unit

Telepon umum

Skema 7. Sistem Jaringan Telepon

3) Jaringan listrik Suplai listrik pada bangunan ini dapat berasal dari dua sumber yaitu sebagai berikut : a. Perusahaan listrik negara (PLN). Digunakan untuk melayani seluruh kegiatan, baik di dalam bangunan maupun di luar bangunan yang diterima dan disalurkan melalui sebuah gardu listrik serta melalui bawah tanah untuk menghindari gangguan visual serta kegiatan yang ada di sekitar bangunan. b. Generator (Genzet) Digunakan sebagai cadangan apabila terjadi gangguan aliran dari PLN yang dipakai sebagai penyuplai pada bagian penting bangunan seperti cadangan penerangan, exhaust fan, lift/escalator dan lain-lain. Pertimbangan utama yang harus diperhatikan adalah dalam hal penempatan serta kemudahan dalam hal perawatan. Pengadaan jaringan listrik dengan mempertimbangkan sebagai berikut : 1) Kebutuhan pemakaian gedung. 2) Keamanan pemakai 3) Pengaturan sistem pengkabelan yang fleksibel. 4) Penyediaan listrik cadangan untuk keadaan darurat seperti kebakaran.

130

Unit Diesel Diesel Unit

Unit

Generator Diesel

P L N

Skema 8. Sistem Jaringan Listrik

d. Sistem pembuangan 1. Jaringan pembuangan air kotor Dasar pertimbangan pembuangan/ pengaliran air kotor sebagai berikut: 1) Sistem penjaringan 2) Kecepatan pengaliran 3) Kondisi topografi dan site 4) Sistem pengolah limbah Jenis air kotor terdiri dari air hujan, air buangan disposal cair, disposal padat kloset. Dari pertimbangan tersebut diterapkan sistem secara natural.

Bak kontrol Riol kota

Unit bangunan

Septic tank Peresapan

Skema 9. Sistem Pembuangan Air Kotor

2. Sistem pembuangan Sampah rumat pada rumah tangga dari pada rumah susun terdiri dari sampah kering dan sampah basah. Sistem pembuangan sampah pada rumah susun dipergunakan shaft sampah pada tiap lantai bangunan dan shaft tersebut diletakkan pada tempat yang mudah dicapai oleh setiap unit hunian. Adapun sampah-sampah sebelum dibuang haruslah terlebih dahulu dibungkus dengan plastic agar memudahkan waktu pengangkutan dan tidak

131

meninggalkan bau. Prinsip pembuangan sampah harus memenuhi kriteria sebagai berikut: a) Memenuhi persyaratan dari segi kesehatan b) Sistem penanggulangan dan penjaringannya tidak menganggu sistem struktur utama c) Mudah dikontrol bila mengalami kemacetan saluran d) Kapasitas pembuangan mencukupi volume sampah yang dihasilkan e) Efektif dan ekonomi dalam pengoperasian

Shaft Bak Gerobak/mobil TPS sampah penampungang an Skema10. Sistem Pembuangan Sampah

e. Sistem keamanan bangunan

1. Sistem pencegahan kebakaran/Fire Escape System

Bahaya kebakaran terdiri dari: (a) Kebakaran internal Dengan pemakaian tabung pemadam kebakaran dan fire hydrant di tempat-tempat yang mudah di jangkau setiap lantai (b) Kebakaran eksternal Dengan pemakaian fire box yang ditempatkan di sekitar bangunan dan menyediakan jalur jalan di sekitar bangunan yang dapat digunakan oleh mobil pemadam kebakaran

2. Sistem penangkal petir Pemakaian penangkal petir dari bangunan rumah susun dengan tujuan untuk melindungi bangunan dari kehancuran ledakan dan kebakaran akibat sambaran petir. Pada prinsipnya pemasangan alat penangkal petir dimaksudkan memusatkan daerah sambaran petir ke titik- titik yang di amankan sehingga arus tenaga berkekuatan tinggi dapat diredam ke dalam tanah dengan aman. Sistem penangkal petir yang gunakan dapat berupa:

132

1) Sistem tongkat Franklin Sistem ini menggunakan Oreventor Head (25-90 cm) yang diletakkan pada puncak bangunan. Sudut perlindungan yang diberikan berkisar 45º

Persyaratan instalasinya adalah: a) Tinggi antara 25 – 90 cm di atas permukaan atap b) Sudut perlindungan antara 30 - 45º c) Dapat terdiri lebih dari satu antenna untuk bidang atap yang luas d) Jarak masing-masing rangkaian maksimum 6 m e) Sistem ini umumnya dipakai untuk bangunan sederhana yang beratap miring/ datar

Antena 25-90 cm

Elektroda pentanahan

Daerah Perlindungan 45 o

Terminal Tanah Gambar 36. Sistem Tongkat Franklin

2) Sistem sangkar Faraday Sistem ini merupakan pengembangan sistem tongkat franklin dengan menambahkan konduktor horisontal. Persyaratan instalasinya adalah: a) Penambahan konduktor horizontal dari sistem tongkat franklin b) Konduktor horizontal dipasang mengelilingi bidang tepi atap c) Untuk bidang atap yang lebar dan luas dapat dipasang beberapa deret konduktor dengan jarak maksimum dari tepi

133

bangunan 9 m dan jarak maksimum 2 pasang di parallel 12 m d) Tinggi antenna 25 – 90 cm e) Jarak masing-masing maksimum 7,5 m f) Sistem ini umumnya dipakai pada bangunan pada bangunan sedang yang beratap datar

BANGUNAN

Gambar 37. Sistem Sangkar Faraday

3) Sistem prepentor Penanganan pencegahan tindakan kriminal pada gedung ini dapat diusahakan dengan kelengkapan sistem pengamanan berupa : • Kamera pengawas (Surveilance camera) pada ruang kontrol keamanan yang diletakkan pada area yang ramai. • Petugas satpam yang selalu siap. • Alarm pintu (door alarm). • Kemampuan pendeteksi terhadap kejahatan yang sedang terjadi. • Penanganan yang cepat dan tepat terhadap peristiwa kejahatan yang terjadi. • Pengamanan fasilitas gedung terutama pada ruang parkir. Mempergunakan radio aktif pada terminal udaranya (antena) dengan persyaratan intalasinya adalah:

• Tiap prepentor hanya membutuhkan satu konduktor • Tinggi antara 25 – 90 diatas permukaan atap

134

• Sudut perlindungan 45º • Sistem ini umumnya dipakai pada bangunan berlantai banyak

Gambar 38. Sistem Prefentor

4) Sistem pencegahan kriminal Penanganan pencegahan tindakan kriminal pada gedung ini dapat diusahakan dengan kelengkapan sistem pengamanan berupa : • Kamera pengawas (Surveilance camera) pada ruang kontrol keamanan yang diletakkan pada area yang ramai. • Petugas satpam yang selalu siap. • Alarm pintu (door alarm). • Kemampuan pendeteksi terhadap kejahatan yang sedang terjadi. • Penanganan yang cepat dan tepat terhadap peristiwa kejahatan yang terjadi. • Pengamanan fasilitas gedung terutama pada ruang parkir.

f. Sistem Tata Suara Dan Telekomunikasi Pendekatan terhadap penentuan jaringan komunikasi pada wadah ini didasari oleh dasar pemikiran sebagai berikut :

135

1) Pemisahan yang jelas jaringan komunikasi. 2) Kelancaran arus informasi terutama dalam keadaan darurat. 3) Keamanan arus informasi terutama dalam keadaan darurat. 4) Keamanan dan kemudahan bagi pengunjung yang akan menggunakan alat komunikasi.

Dalam pertimbangan kebutuhan akan peralatan komunikasi dalam mengkoordinasi seluruh kegiatan yang terjadi dalam bangunan maka diusulkan penggunaan :

1) Untuk mengadakan komunikasi ke luar bangunan digunakan telepon dengan system sambungan langsung 2) Untuk komunikasi ke dalam bangunan digunakan interkom yang dilengkapi CCTV untuk lingkungan sendiri (apartemen) 3) System suara khusus (sound system) direncanakan pada ruang fuction room, restoran dan coffe shop dan ruang-ruang service lainnya. 4) System audiovisual digunakan untuk ruang-ruang pertemuan. g. Sistem pengkondisian 1) Penghawaan Tujuan dari sistem penghawaan ruang adalah menciptakan suasana (suhu) yang nyaman agar dapat meningkatkan efektifitas kerja, sistem penghawaan yang digunakan adalah : a) Sistem penghawaan alami Sistem penghawaan alami diperoleh dengan memanfaatkan sirkulasi udara melalui bukaan – bukaan bengunan / ventilasi. Sistem ini hanya digunakan untuk ruang – ruang yang tidak membutuhkan penghawaan udara buatan. b) Sistem penghawaan buatan Sistem penghawaan buatan untuk ruang – ruang utama, khususnya pada fasilitas hunian dan mall/perbelanjaan menggunakan sisitem Air Conditioning (AC Sistem). Dengan sistem AC yang digunakan berdasarkan beberapa pertimbangan pada pendekatan sistem penghawaan adalah Variable Air – Volume System (VAV).

136

2) Pencahayaan Sistem pencahayaan yang digunakan adalah : a) Penerangan alami Sistem pencahayaan alami diperoleh dari bukaan – bukaan cahaya, jendela atau atrium dengan memanfaatkan cahaya matahari di siang hari. b) Pencahayaan buatan Sistem peneraangan buatan bersumber dari : (a) PLN sebagai sumber utama. (b) Genset sebagai sumber cadangan yang akan bekerja secara otomatis saat pasokan listrik dari PLN padam dengan menggunakan Automatic Transfer Switch (ATS).

h. Building Automation System Otomatisasi bangunan dengan menggunakan Building Automation System (BAS) yang fungsinya untuk mengatur dan memonitor seluruh komponen system dalam bangunan dengan cara : (a) Mengontrol sistem bangunan yang banyak menggunakan energi yaitu sistem penerangan dan penghawaan (b) Memonitor seluruh peralatan operasi untuk disalurkan ke operator. (c) Meningkatkan efisiensi dan efektifitas tenaga manusia dengan menyampaikan seluruh informasi ke ruang control utama.

Penerangan

Air Conditioner Building Automation System Ruang Kontrol

dan lain - lain

Skema 11. Sistem Otomatisasi Bangunan

Sumber : Analisis Penulis

137

i. Ruang luar Pembentukan ruang luar sedapat mungkin digunakan sebagai: • Ruang penerima dan ruang pengikat • Ruang terbuka aktif berupa taman, terutama digunakan sebagai ruang santai (rekreatif) dengan penataan menarik.

1) Elemen – elemen ruang luar (1) Tanaman

Nama Tanaman Fungsi Perletakan

Palem Raja Pengarah, unsur Pada jalur sirkulasi, estetik sepanjang pedestrian di dalam dan di luar tapak

A Angsana dan Cemara Peneduh Di sekeliling tapak, taman dan

tempat parkir

Lantana Juntai P Pembatas dalam S isi pedestrian dan tempat tapak, unsur estetik parkir

Rumput Manila Penutup tapak dan Taman dan permukaan unsur estetik di tanah yang kosong dalam tapak

Tabel 15. Tanaman, Fungsi, dan Perletakannya

(2) Jalur Pedestrian Merupakan jalan setapak sebagai sarana sirkulasi pejalan kaki di dalam tapak dengan bahan paving blok dan terasso. (3) Lampu Berupa lampu penerangan jalan dan pedestrian serta lampu taman. (4) Plaza o Fungsi, sebagai pengikat dan pengarah

138

o Unsur penunjang, jenis tanaman, batu-batuan dan lampu taman o Jalan setapa/ jalur penghubung o Fungsi, penghubung antara massa bangunan dan aktifitas lainnya o Unsur penunjang, tanaman dan paving blok (5) Parkir o Fungsi, menyimpan kendaraan, baik kendaraan penghuni maupun kendaraan tamu o Unsur penunjang, tanaman dan lampu taman

139

DAFTAR PUSTAKA

Cytil M. Harris, Kamus Arsitektur dan Konstruksi, 1995

Laurance Urdang, Stuart Bert Flexner, The Random House Dictionary Of Languange, New York Random House, 1978.

Paul , Samuel, Apartment Their Design and Development, New York, Reinhold, 1967

Joseph De Chaira, Manual of House, Planning and Design Criteria, New Jersey, Prentice Hill

http://id.answers.yahoo.com/question/index?qid=20080510052728AAxQT

http://id.answers.yahoo.com/question/

Josept De Chiara & John Hancock Callender, Time Saver Standart for building type, New York, Mc Grow Hill, 1996

Laurence Uurdang Stuart bear floxner, The Random house Dictionary of English Language, New York, Ransom House

Gloeir, The American People Encyclopedia, Groleir Incoporated, New York, 1962.

Asmaningprojo Aswito, Iklim dan Arsitektur, ITB 2002.

Boud, Bovy, Manuel and Fred Lawson, 1997 Tourism and RecreationDevelopmen, Boston : The Architectural Press Ltd., 1990, Data Arsitek, Erlangga, Jakarta.

Poerwadarminto W. J. S, 1983, Kamus Umum Bahasa Indonesia, Jakarta.

Ruters, Walter A. FAIA and Richard H. Panner, 1985, Hotel Planning and Design, London : The Architekture Press Ltd.

140

LAMPIRAN

Ukuran dan kebutuhan ruang gerak manusia