Livradois- Haut- Pays Pays Pays Pays de Vallée de Porte Livradois d’Ambert d’Arlanc d’Olliergues Cunlhat l’Ance d’Auvergne
ETUDE D’HABITAT EN VUE DE L’ELABORATION DE PROGRAMMES LOCAUX DE L’HABITAT (PLH)
Phase 3 : Programme d’actions du PLH du Pays d’Olliergues
Programme d’actions 2013-2018 Arrêté par le conseil communautaire
Juin 2012
PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
Sommaire
Programme d’actions ...... 3
1. Soutien à la réalisation de 16 logements locatifs sociaux neufs ...... 4 2. Production de 13 logements locatifs communautaires + 3 conditionnels ...... 5 3. Amélioration de 2 logements communaux ...... 7 4. Diversification de l’offre de logement à l’occasion des opérations nouvelles ...... 8 5. Intégrer le PLH adopté au PLU communautaire ...... 9 6. Dispositif inter-communautaire d’amélioration des logements privés ...... 10 7. Participation à un dispositif inter-communautaire d’auto éco réhabilitation ..... 14 8. Etude intercommunautaire de requalification d’ilots anciens dégradés en bourgs centres ...... 16 9. Etude d’opportunité de création d’une structure inter-communautaire d’aménagement et / ou de production de logements ...... 18 10. Commission inter-communautaire Habitat ...... 19 11. Animation, mise en œuvre et suivi du PLH ...... 21
Annexes ...... 22
1. Budget communautaire indicatif pour la réalisation des actions du programme .. 22 2. Rappel des objectifs quantitatifs concernant la programmation en logement par commune pour la période de 6 ans du PLH ...... 24 3. Tableau de synthèse des actions inscrites dans les projets de PLH des communautés de communes de l’arrondissement d’Ambert ...... 24 4. Plans de situation des opérations de logement ...... 26 5. Liste des principaux sigles et abréviations ...... 40 6. Rappel des principaux leviers fiscaux ...... 41 7. Exemples de montages opérationnels ...... 42
Document de travail, 14 juin 2012 2 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
Programme d’actions
Document de travail, 14 juin 2012 3 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
SOUTIEN A LA REALISATION DE 16 LOGEMENTS LOCATIFS ACTION 1. SOCIAUX NEUFS
Porteur de projet Bailleurs sociaux Un peu plus d’une centaine de logements locatifs publics (HLM et collectivités), soit environ 8 % des résidences principales. Contexte et besoins Deux bâtiments collectifs de l’OPHIS représentant 38 logements locatifs sociaux doivent être démolis. Ces logements mais présentaient des niveaux de loyer particulièrement faibles mais souffraient d’un déficit d’attractivité. Répondre aux besoins en logements locatifs de qualité, à loyer modéré, destinés à une diversité de ménages (personnes âgées, jeunes, isolés et Objectifs familles) Revitaliser les centres bourgs Proposer des alternatives en termes de forme et d’insertion urbaines - reconstitution (partielle) par l’OPHIS des logements démolis : réalisation de 10 logements neufs à Olliergues ; d’autres logements individuels (2ème tranche ?) - à plus long terme, la commune de Vertolaye envisage de promouvoir la Contenu mixité de l’habitat dans le secteur du Vernet à urbaniser où environ 6 logements sont réalisables pendant la première phase d’urbanisation correspondant à la durée du PLH (2013-2018). A défaut de locatif social, des logements en location-accession ou en accession sociale seront proposés. Localisation Voir plan de situation en annexe Rôle de la Accompagnement à la programmation (en lien avec les besoins identifiés au communauté de PLH) communes Apport foncier, participation à la programmation en logement, aux Rôle de la commune attributions Autres partenaires Etat (agréments, subventions), Conseil Général (financement) Coût prévisionnel Non connu La communauté de communes n’est pas compétente pour la réalisation de Budget logements neufs, mais cette action s’inscrit dans l’objectif de requalifier et de communautaire diversifier l’offre d’habitat et un fonds de concours pourra être envisagé (non chiffré dans le budget PLH). Budget communal 60 000 € pour la commune de Vertolaye (foncier) Calendrier 2ème moitié du PLH - Nombre de logements locatifs sociaux réalisés Indicateurs de suivi et - Taux d’occupation évaluation - Part des jeunes et des personnes âgées parmi les locataires Le solde entre logements démolis et logements reconstruits est déficitaire. L’action 2 (production de logements locatifs sociaux communautaires) Remarques concourt à la reconstitution de l’offre démolie à Olliergues. L’opportunité d’une 2ème tranche à Olliergues sera arbitré ultérieurement
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PRODUCTION DE 13 LOGEMENTS LOCATIFS COMMUNAUTAIRES ACTION 2. + 3 CONDITIONNELS
Porteur de projet Opérateur social ou communauté de communes Le parc locatif privé (15 % des résidences principales) joue un rôle important d’accueil des plus modestes grâce à des prix de location relativement faibles. L’ancienneté du parc, les modes de chauffage et la faiblesse de la réhabilitation encadrée par l’ANAH font soupçonner des problématiques Contexte et besoins d’inconfort et de précarité énergétique. Un peu plus d’une centaine de logements locatifs publics (HLM et collectivités), soit environ 8 % des résidences principales. Près de 400 logements vacants, notamment dans les bourgs, en hausse, et près de 800 résidences secondaires. Répondre aux besoins en logements locatifs de qualité, à loyer modéré, destinés à une diversité de ménages (personnes âgées, jeunes, isolés et familles) Objectifs Economiser le foncier en occupant le parc ancien délaissé Valoriser les centres bourgs et le patrimoine bâti Améliorer les conditions de logement des ménages à faibles ressources, notamment les personnes âgées Production en amélioration de bâtiments existants de : - 12 logements communautaires à financer en PLUS ou PLAi, inscrits au contrat de Pays Auvergne+ et/ou au CTDD : o 6 à Olliergues en centre bourg o 3 à Olliergues à proximité de l’unité de vie pour personnes âgées o 3 à Saint-Gervais (projet d’acquisition) Contenu - 1 logement à Marat, lié à un local commercial au titre des créateurs d’activités ou entrepreneurs ruraux A plus long terme, en fonction des besoins et des financements, pourront également être réalisés : - 3 logements supplémentaires à Saint-Gervais (Pradat et Mairie) Ces potentialités seront étudiées collectivement, par exemple au vu des conclusions de la première évaluation triennale du PLH ou dans la perspective du prochain PLH. Localisation Voir plans de situation en annexe (fournir des extraits de plan) Rôle de la Si intervention d’un opérateur : participation à l’équilibre de l’opération communauté de Si absence d’opérateur : prospection, acquisition foncière, travaux et gestion communes Soutien à la prospection foncière, apport immobilier, participation à la Rôle des communes programmation et aux attributions EPF SMAF (portage foncier), Etat (agréments, subventions), Conseil Général Autres partenaires (financement) 1,45 M€ (12 logements locatifs sociaux + 1 pour porteur de projet Coût prévisionnel économique) Budget 567 000 € (non comprises les recettes des loyers) communautaire Budget des communes 195 000 € pour le foncier Calendrier 12 logements communautaires : 3 premières années
Document de travail, 14 juin 2012 5 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
Logement porteur de projet à Marat : à partir de 2016 - Nombre de logements locatifs sociaux réalisés dans l’ancien Indicateurs de suivi et - Taux d’occupation évaluation - Diversité des occupants - Evolution du taux de vacance A défaut de financement PLUS ou PLAi 1 , la réhabilitation des logements Remarques existants pourra se faire en PALULOS, dont les financements de l’Etat semblent moins contraints.
1 Le représentant de la DDT indique la perspective d’une trentaine de logements locatifs finançables en PLUS ou PLAI pour l’ensemble de l’Ambertois et pour les 6 prochaines années, proche des financements passés, dans un contexte de réduction à l’échelle départementale.
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ACTION 3. AMELIORATION DE 2 LOGEMENTS COMMUNAUX
Porteur de projet Commune d’Olliergues
Parmi les logements communaux, seuls deux logements de la commune Contexte et besoins d’Olliergues nécessiteraient des travaux d’amélioration. Ils sont actuellement occupés.
Améliorer l’état du parc locatif social public et le maintenir concurrentiel par Objectifs rapport à l’offre de logement neuf
Contenu Amélioration des 2 logements par la commune lorsqu’ils seront libérés
Localisation Olliergues (maison Coste). Rôle de la communauté de La communauté de communes n’est pas compétente communes Rôle de la commune Etudes et travaux Autres partenaires Etat, Conseil Général
Coût prévisionnel 80 000 €
Budget Sans objet communautaire
Budget communal 64 000 € Calendrier Dès libération du logement Indicateurs de suivi et - Réalisation de la réhabilitation évaluation - Niveaux de loyer et charge après réhabilitation Remarques
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DIVERSIFICATION DE L’OFFRE DE LOGEMENT A L’OCCASION DES ACTION 4. OPERATIONS NOUVELLES
Porteur de projet Communes Un manque de diversité de la production neuve, quasi exclusivement tournée vers le pavillonnaire diffus, en accession. Contexte et besoins Le PLUI a déterminé des orientations d’aménagement et de programmation dont certaines nécessitent, pour être mises en œuvre, que les communes entreprennent des opérations d’aménagement. Coordonner l’offre de logements neufs Objectifs Diversifier la production de logements en termes de forme urbaine et de produit logement. Mise en œuvre par les communes des opérations d’aménagement nécessaires à Contenu la réalisation des opérations prévues dans le PLUI (dans le cadre des OAP), le cas échéant. Ensemble du territoire communautaire (voir en annexe, les six OAP contenues Localisation au PLU) Rôle de la communauté de Accompagnement à la réalisation des opérations communes Rôle des communes Voir contenu Autres partenaires CAUE, PNR, Aduhme Coût prévisionnel Inclus dans l’animation du PLH (voir fiche action « animation ») Budget communautaire Calendrier Toute la durée de mise en œuvre du PLH - Nombre de secteurs dotés d’OAP urbanisés Indicateurs de suivi et - Nombre et type de logements produits évaluation - Taille des parcelles dans les lotissements Remarques
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ACTION 5. INTEGRER LE PLH ADOPTE AU PLU COMMUNAUTAIRE
Porteur de projet Communauté de communes Suite à la loi Engagement National pour l’Environnement, un PLU communautaire vaut PLH. Si l’antériorité de l’élaboration du PLU du Pays Contexte et besoins d’Olliergues n’oblige pas à cette intégration immédiatement, celle-ci devra se faire dès 2013. Objectifs Mise en conformité du PLU par intégration du PLH une fois approuvé Le PLH sera intégré au PLU sous la forme d’Orientation d’Aménagement et de Contenu Programmation « habitat », à l’occasion sa prochaine (et première) modification. Localisation Ensemble du territoire communautaire Rôle de la communauté de Modification du PLU communes Rôle des communes Association à la modification Autres partenaires CAUE, PNR, DDT Coût prévisionnel Coût de la procédure non estimé dans le PLH car la modification pourrait Budget concerner d’autres thématiques que l’habitat. communautaire Calendrier A l’occasion de la 1ère modification Indicateurs de suivi et Sans objet évaluation La modification pourrait intervenir en 2013 à l’occasion de la prise en compte Remarques des autres obligations issues de la loi de Grenelle 2.
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DISPOSITIF INTER-COMMUNAUTAIRE D’AMELIORATION DES LOGEMENTS ACTION 6. PRIVES
Porteur de Communautés de communes (sous forme de maîtrise d’ouvrage déléguée à une projet communauté de communes), avec appui technique de l’ADIL
Forte présence d’une vacance de longue durée liée à une perte d’attractivité des logements anciens, en centres bourgs et en bordure de la RD 906. Problématique généralisée de précarité énergétique (ménages précarisés dans des logements inconfortables voire indignes) dans le parc privé ancien, occupé par des locataires (plutôt en appartements) et des propriétaires (maisons). Plus de 600 ménages propriétaires occupants vivaient sous le seuil de pauvreté dans le parc privé (Filocom 2007), pour moitié propriétaires occupants et pour moitié locataires. Les interventions passées (OPAH de revitalisation rurale, PIG) ont bénéficié à 80% aux propriétaires occupants (environ 65 dossiers par an, contre 15 pour les propriétaires bailleurs) et les aides accordées par logement (2 500€ pour les propriétaires occupants / 7 320€ pour les logements mis à la location) témoignent d’un niveau d’intervention fréquemment limité à des petits travaux d’amélioration (salle de bain etc.). Contexte et Le scénario central, validé à l’échelle de l’ambertois et décliné communauté de besoins communes par communauté de communes, prévoit un arrêt de la progression du nombre de logements vacants sur la période du PLH, alors qu’elle était de 30 unités par an, nécessitant la remise sur le marché et/ou la démolition d’une trentaine de logements vacants par an. Un Projet d’Intérêt Général (PIG) « habiter mieux » (Etat-ANAH et CG) est mis en place dans l’ensemble du département : dispositif de conseil (confié à un prestataire) et d’aides aux travaux d’une durée de 3 ans qui cible la précarité énergétique (propriétaires occupants), et qui parallèlement poursuit l’action de lutte contre l’habitat indigne et non décent (propriétaires occupants et bailleurs) ; les travaux doivent garantir une amélioration de la performance énergétique du logement (diminution des factures d’énergie d’au moins 25%). Concernant la précarité énergétique, le PIG « habiter mieux » fournit une aide aux travaux de 1 100 € (montant minimal) qui s’ajoute aux aides ordinaires de l’ANAH (au minimum 20 % du montant des travaux subventionnables)
Mise en place d’une stratégie d’intervention globale, élargie, sur tout le territoire Objectifs ambertois, en direction des cibles privilégiées par l’ANAH et en direction des autres ménages par un dispositif complémentaire au PIG départemental.
1. Adhésion au Projet d’Intérêt Général départemental (PIG) « habiter mieux » - Signature d’un contrat local d’engagement (CLE) avec l’ANAH pour préciser les modalités d’intervention de chacun (ANAH, collectivités locales, caisses d’allocations familiales, caisses d’assurance vieillesse et de santé du travail, caisses de mutualité sociale agricole, acteurs du réseau bancaire…). - Pour les propriétaires occupants en précarité énergétique, aide aux travaux supplémentaire de 500 € débloquant une aide équivalente de l’ANAH (soit 500 € + 500 € + 1 100 € du PIG = 2 100 € + x % d’aides « ordinaires » de l’ANAH). Contenu - Objectif à négocier avec l’ANAH : 30 dossiers par an. 2. Intervention complémentaire sur les logements mis en location, occupés ou vacants (c'est-à-dire en direction des propriétaires bailleurs) - Aide aux travaux (voir détail ci-dessous, dans le budget communautaire, 2.1.), conditionnée au conventionnement ANAH (donc limitée aux logements de centre bourg). - Convention avec un opérateur pour du conseil aux propriétaires bailleurs sur les travaux et de l’aide au montage des dossiers de subvention, et éventuellement de prospection (une à deux permanences par mois). L’opérateur pourra être
Document de travail, 14 juin 2012 10 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
informé des situations de mal logement par la commission sociale-habitat (cf action Commission Habitat). - Une communication sur les aides proposées aux propriétaires bailleurs dans les bulletins municipaux, par affichage, par relai des secrétaires de mairie et élus… en complément de la communication prévue dans le cadre du PIG (en lien avec l’ADIL et la commission Habitat en charge du suivi du PLH ; cf action Commission Habitat).
Outils Plan d’aménagement de bourg (PAB) sur de nombreuses communes, dispositif complémen- d’élimination de ruines dans le cadre du CLD de la CC du Pays d’Arlanc. taires Précarité énergétique et habitat indigne : tout le territoire Localisation Autres aides aux propriétaires bailleurs : bourgs équipés, dotés de commerces-services et au moins d’une école. Communication, repérage des ménages en complément du repérage fait par les travailleurs sociaux sur la base du Relevé d’Observation Logement (ROL) et en complément du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne, principalement. Le rôle de la communauté de communes sera également de donner son avis sur l’adaptation Rôle des CC de la « fiche contact » du programme « habiter mieux » aux caractéristiques du territoire. Financement des aides aux travaux complémentaires à celles de l’ANAH et du conseil aux propriétaires bailleurs (travaux et subventions) et instruction des dossiers de demande d’aide Rôle des Communication, repérage des ménages. communes • ANAH et Prestataires du PIG départemental (cf guide des aides de l’ANAH, mars 2011) • Conseil en amont : ADIL (Espace Info Energie), CAUE Autres • PNR du Livradois-Forez (document « Rénover et construire» et pgm Leader). partenaires • CAPEB • Conseil Général : Avance remboursable à la réhabilitation, sans intérêt, de 3000€, sous conditions de ressources. 1. Contribution au programme « habiter mieux » pour les propriétaires occupants
Aide aux Financt Nb Finant des Aide travaux moyen Coût annuel Parc d'avant dossiers/ dossiers par forfaitaire ANAH (dossiers (programme sur 3 ans) 1949 an la CC / an ANAH (dossiers de travaux de 10 000€) 10 000€) CC Pays d'Arlanc 1 003 14% 4 2 000 € 6 400 € 8 000 € 16 400 € CC du Pays de Cunlhat 1 017 5% 4 2 000 € 6 400 € 8 000 € 16 400 € CC Pays d'Olliergues 714 10% 3 1 500 € 4 800 € 6 000 € 12 300 € Budget CC du Haut Livradois 1 153 17% 5 2 500 € 8 000 € 10 000 € 20 500 € CC du Livradois P. 497 7% 2 1 000 € 3 200 € 4 000 € 8 200 € communaut d'Auvergne aire CC de la Vallée de 928 13% 4 2 000 € 6 400 € 8 000 € 16 400 € l'Ance CC du Pays d'Ambert 1 646 24% 8 4 000 € 12 800 € 16 000 € 32 800 € Ambertois 6 958 30 15 000 € 48 000 € 60 000 € 123 000 € Montant unitaire 500 € 1 600 € 2 000 € 4 100 €
2. Aide aux travaux des propriétaires bailleurs : logements loués (occupés) et sorties de vacance
2.1. Aide supplémentaire aux travaux pour les propriétaires bailleurs (si convention ANAH) selon un principe forfaitaire :
Document de travail, 14 juin 2012 11 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
• 4000 €, pour des travaux listés dans la grille de l’ANAH, avec plafonnement à 30% des travaux • Majoration de 2000 € pour un logement accessible de plein pied (rez-de--chaussée ou étage avec ascenseur). • Majoration de 2000 € pour une sortie de vacance.
Par exemple, un logement en sortie de vacance et accessible peut être financé par les collectivités à hauteur de 8000 € et un logement occupé et rendu accessible peut-être financé à hauteur de 6000 €. De même un logement vacant, sans avantage en termes d’accessibilité, le sera à hauteur de 6000 €. Les communautés de communes ont la possibilité de choisir le système forfaitaire complet (aide de base et augmentation de l’aide selon les critères, plancher à 4000 et plafond à 8000) ou d’imposer un critère supplémentaire (plancher à 6000 €). Il convient néanmoins d’être vigilent sur le risque d’un affichage par trop coercitif : ne pas engager de travaux dans des logements occupés c’est courir le risque de les voir devenir vacants dans le temps.
Taux de subvention Estimation de budget annuel Finance- ANAH hyp. Parc locatif privé Objectif pour des faite sur une aide moyenne de ment CC / 25% du coût avant 1949* /an travaux d'un 6000€/log an des travaux montant de 40 000€ CC Pays d'Arlanc 192 14% 2 12 000 € 12 500 € 30,60% CC du Pays de Cunlhat 153 11% 2 12 000 € 12 500 € 30,60% CC Pays d'Olliergues 128 9% 2 12 000 € 12 500 € 30,60% CC du Livradois Porte 83 6% 2 12 000 € 12 500 € 30,60% d'Auvergne CC du Haut Livradois 161 12% 2 12 000 € 12 500 € 30,60% CC de la Vallée de l'Ance 152 11% 2 12 000 € 12 500 € 30,60% CC du Pays du d'Ambert 510 37% 6 36 000 € 37 500 € 30,60% Ambertois 1 379 100% 18 108 000 € 112 500 € 30,60% * Source : Filocom
2.2. Coût animation locale sur les cibles logements à vocation de mise en location (occupés ou non) Coût d’une animation locale : environ 1000 € par dossier, soit 18 000 € par an.
Coût annuel objectif animation CC Pays d'Arlanc 2 2 000 € CC du Pays de Cunlhat 2 2 000 € CC Pays d'Olliergues 2 2 000 € CC du Livradois Porte d'Auvergne 2 2 000 € CC du Haut Livradois 2 2 000 € CC de la Vallée de l'Ance 2 2 000 € CC du Pays d'Ambert 6 6 000 € Ambertois 18 18 000 €
Document de travail, 14 juin 2012 12 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
1ère 2ème 3ème 4ème 5ème 6ème année année année année année année PIG Actions complémentaires Calendrier
A l’issue du PIG se poser la question de la continuité et des moyens de l’action d’ensemble sur les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs (logements vacants ou non) ; bilan à mi PLH.
• Constat : o nombre de logements dans le parc privé (en distinguant le locatif et propriétaires) Indicateurs dont le mode de chauffage est électrique. Ménages sous le seuil de pauvreté dans le parc locatif privé et chez les de suivi et o propriétaires occupants, si possible croisé avec la classe d’âge des occupants. évaluation o Parc privé potentiellement indigne (%) • Réalisation : nombre de logements financés et caractéristiques (montant des travaux, montant des aides, statut d’occupation, adaptation des logements…).
Document de travail, 14 juin 2012 13 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
PARTICIPATION A UN DISPOSITIF INTER-COMMUNAUTAIRE ACTION 7. D’AUTO ECO REHABILITATION
Communautés de communes (sous forme de maîtrise d’ouvrage déléguée à Porteur de projet une communauté de communes), avec appui technique du CAUE et de l’ADIL L’accession à la propriété se fait, parallèlement à l’acquisition de parcelles constructibles, sur des biens à réhabiliter, dont le coût de réhabilitation peut- être supérieur au prix initial du bien : corps de fermes, maisons de ville, maisons insalubres. Ces biens sont fréquemment acquis par des ménages modestes comptant réaliser eux mêmes les travaux mais qui sous-estiment le Contexte et besoins coût et l’ampleur des travaux : les travaux sont souvent inachevés ou mal réalisés engendrant inconfort voire indignité. Il peut également s’agir de biens anciens qui nécessitent des travaux de mise en conformité aux normes d’habitabilité actuelles ou de performance énergétique en prenant appui sur les Diagnostics de Performance Energétique (DPE). Soutenir ces accédants modestes dans la réalisation ou l’achèvement des Objectifs travaux par du conseil professionnel, en particulier concernant la performance énergétique. Dispositif d’auto éco réhabilitation - appel à projet auprès d’une association locale ou d’un consultant pour accompagner les propriétaires (hors cibles ANAH) souhaitant réaliser eux mêmes des travaux d’amélioration (conseil sur les techniques et les matériaux, non pas seulement en amont mais pendant les travaux voire sur le chantier). Temps estimé en moyenne à 1 j par mois et par communauté de communes. Contenu - Les situations pourront être repérées par les acteurs en place (communes, diagnostics de PLU, ADIL, CAUE, animation du PIG, notaires…), qui informeront le propriétaire et le prestataire. - Le prestataire retenu pour le conseil devra connaître globalement les dispositifs d’amélioration de l’habitat encadrés par l’ANAH de manière à orienter les ménages vers des professionnels du bâtiment pour des travaux qui pourraient bénéficier d’un bon taux de subvention
Localisation Ensemble des communes Rôle de la communauté de Maîtrise d’ouvrage et financement communes Rôle des communes Relai pour l’information des habitants Le CAUE intervient dans la rédaction du cahier des charges. L’ADIL intervient en tant que conseil aux particuliers, sur les travaux en lien avec les performances énergétiques et la mise aux normes de décence, ainsi que sur les aides financières à l’amélioration de l’habitat. Fiche opération 1.1.1 et 1.1.2 du programme Leader du Parc pour cofinancement Rôle des partenaires Les artisans de la CAPEB pourront être mobilisés pour des devis de manière à juger du surcoût réel des travaux réalisés par des professionnels Participation à l’évaluation annuelle
Document de travail, 14 juin 2012 14 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
Auto-Eco Réhabilitation (3 années d’expérimentation,) Coût association, consultant.
ménages parc d'avant jours Budget accompa- 1982 consacrés annuel gnés
CC Pays d'Arlanc 2908 14% 4 11 6 500 € CC du Pays de Cunlhat 2453 12% 4 9 5 500 € Coût prévisionnel CC Pays d'Olliergues 2235 11% 3 9 5 000 € CC du Haut Livradois 3256 16% 5 12 7 250 € CC de la Vallée de l'Ance 3055 15% 5 12 6 800 € CC Pays d'Ambert 4928 24% 7 19 11 000 € Ambertois 20198 100% 28 72 42 050 €
Budget
communautaire
1ère 2ème 3ème 4ème 5ème 6ème
année année année année année année Calendrier Auto éco
réhabilitation
Nombre de ménages ayant bénéficié du dispositif Indicateurs de suivi et Nombre de ménages orientés vers les aides de l’ANAH évaluation Nombre de ménages n’ayant pas pu bénéficier du soutien et raisons Remarques Les bilans annuels et triennal permettront de recaler si besoin le dispositif.
Document de travail, 14 juin 2012 15 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
ETUDE INTERCOMMUNAUTAIRE DE REQUALIFICATION D’ILOTS ACTION 8. ANCIENS DEGRADES EN BOURGS CENTRES
Communautés de communes (sous forme de maîtrise d’ouvrage déléguée à Porteur de projet une communauté de communes), avec appui technique du Parc Naturel Régional du Livradois Forez / Atelier d’urbanisme rural Un relatif abandon des centres anciens des « bourgs centres », malgré la présence des commerces et services, lié aux coûts et aux difficultés de rénovation. Absence d’espaces privatifs, collectifs ou publics complémentaires du logement. Blocages fonciers empêchant la vente ou l’occupation du bâti. Nuisances urbaines ou routières spécifiques. Une nécessité de donner la preuve de la possibilité de monter des opérations de manière différente et de rendre attractive l’offre de logements en centres Contexte et besoins anciens. Les simulations financières2 ont montré qu’à 150 000€ de prix d’achat, seuls 20% des ménages de moins de 30 ans peuvent accéder à la propriété. Cette proportion monte à 30% à 125 000€ et 40% à 100 000€. La part des logements locatifs sociaux est très faible compte tenu des besoins. Les aides de l’Etat, agréments à la construction de logements sociaux conventionnés et à la réhabilitation des logements privés, ciblent les bourgs possédant des services (équipements et commerces). Renforcer les bourgs centres qui constituent l’armature de service du territoire, et notamment leur centre ancien. Estimer l’issue opérationnelle possible sur quelques sites identifiés, pour des Objectifs programmes visant à répondre à des besoins en logements multiples (jeunes actifs, jeunes familles, personnes âgées) et à améliorer l’attractivité des centres anciens en les adaptant aux enjeux immobiliers et aux usages actuels (ensoleillement, présences de surfaces annexes, jardins ou d’espaces publics).
L’action concerne les sites Portette (Ambert), Rhin et Danube (Olliergues), rue des Nobles/Grande Rue (Arlanc), Grande Rue (Saint-Anthème) et centre bourg (Viverols) : • Synthèse et valorisation des études existantes le cas échéant et des besoins identifiés dans le PLH, et études complémentaires si besoin. • Circonscription des projets • Identification de la maîtrise d’ouvrage potentielle, des coûts et du Contenu phasage • Articulation avec les deux sites bénéficiant du programme Habiter Autrement du PNR • Identification de la procédure la plus adaptée à l’issue opérationnelle : RHI, ORI, OPAH-RU, ZAC, PUP… pour chaque site. • Porter collectivement, avec les autres communautés de communes, une demande de concours auprès de l’Etat, de la Région et du Conseil Général, selon la faisabilité de l’opération.
5 sites hors appel à projet Localisation Les 2 sites Habiter Autrement (Saint-Germain l’Herm et Cunlhat) seront ultérieurement concernés à l’issue des études prévues.
Rôle de la Maîtrise d’ouvrage
2 Simulations faites sur l’achat d’un bien de 90m2, avec un apport initial de 10% du prix d’achat, un crédit sur 20 ans avec un taux de 4%... sans que les coûts de remboursement ne dépassent 30% des revenus et prenant comme modèle les différents niveaux de ressources des ménages de moins de 30 ans sur l’Ambertois (revenus par décile).
Document de travail, 14 juin 2012 16 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
communauté de communes Rôle des communes Association étroite à la démarche Conseil Général, PNR Livradois-Forez et Atelier d’urbanisme rural (appel à projet) Conseil Général : aides Partenaires EPF SMAF CAUE (association aux études pré-opérationnelles pour prédéfinir une programmation de logements et évaluer la faisabilité financière). Opérateurs sociaux 40 000 € par communauté de communes Coût prévisionnel Études pré opérationnelles à l’échelle de bâtiments (à prévoir ultérieurement) en fonction des conclusions de l’étude. Aide du Conseil général dans le cadre du fond de renouvellement urbain (à l’échelle de l’ilot ou du quartier) : • 50% d’un montant de 40 000€, soit 20 000€ par site pour chaque Aides communauté de communes,. complémentaires Aide du conseil Général dans le cadre d’études de définition pré- opérationnelles (à l’échelle d’un bâtiment) le cas échéant : • 60% d’un montant de 7 000€, soit 4 200 € par site. Fond innovation du Conseil Général, en cours de définition. Calendrier Etude en 2013-2014 Indicateurs de suivi et
évaluation
Ces études pourront éventuellement servir à réorienter la production de Remarques logements dans la 2ème phase du PLH (2016-2018)
Document de travail, 14 juin 2012 17 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
ETUDE D’OPPORTUNITE DE CREATION D’UNE STRUCTURE INTER- ACTION 9. COMMUNAUTAIRE D’AMENAGEMENT ET / OU DE PRODUCTION DE LOGEMENTS
Communautés de communes (sous forme de maîtrise d’ouvrage déléguée à une Porteur de projet communauté de communes), avec appui du Pays ou de l’ARDTA Une faible présence et mobilisation d’opérateurs départementaux ou régionaux pour accompagner les collectivités locales dans leurs projets d’habitat. Contexte et besoins Le PLH en annonçant des politiques locales et programmes d’actions sur 7 EPCI et sur 6 années devrait pouvoir mobiliser ces partenaires.
Les collectivités locales souhaitent mobiliser des opérateurs pour monter des opérations plus ou moins complexes identifiées aux PLH Objectifs A défaut de mobilisation, la création d’une structure d’aménagement et de production de logements (ou le renforcement d’une structure existante) doit pouvoir être étudiée pour constituer un recours Etude de création / renforcement d’une structure dont les missions potentielles pourraient être : • Acquisition amélioration de bâtiments anciens pour du locatif ou de la vente • Requalification des îlots très dégradés • Réalisation des éco quartiers • Gestion du parc locatif public Société d’Economie Mixte (SEM) ou Société Publique Locale (SPL) : • Les Sociétés Publiques Locales (SPL), sociétés anonymes régies pour Contenu l'essentiel par le droit privé. Leurs salariés et leur comptabilité relèvent du droit privé. Elles ont un capital exclusivement public, détenu par au moins deux collectivités locales ou leurs groupements, et se voient attribuer leurs missions sans mise en concurrence. Les SPL logement et les SPL aménagement sont distinctes : l’une jouera le rôle d’un opérateur logement et l’autre d’un aménageur qui cherchera un opérateur logement. • Les Société d’Economie Mixte (SEM). Dans les SEM, le capital peut être mixte. L’hypothèse de voire évoluer les compétences du SIVOM d’Ambert ou de la Vallée de la Dore sera étudiée. Localisation Rôle de la com. de Maîtrise d’ouvrage communes Rôle des communes Autres partenaires EPF SMAF pour l’acquisition initiale des biens et terrains
Coût prévisionnel 30 000 € (étude). Les coûts de fonctionnement seront à estimer.
Budget 30 000 € à répartir entre les communautés de communes. communautaire
Après avoir démarré la mise en œuvre des actions, si la carence des opérateurs Calendrier constitue un frein.
Indicateurs de suivi - et évaluation Le périmètre d’un futur SCOT (schéma de Cohérence territoriale) devra Remarques également être pris en compte, le cas échéant.
Document de travail, 14 juin 2012 18 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
ACTION 10. COMMISSION INTER-COMMUNAUTAIRE HABITAT
Porteur de projet Circonscription d’action médico-sociale d’Ambert et Pays Vallée de la Dore Les participants du séminaire habitat ont souligné l’importance des relais locaux dans le signalement des situations et l’information sur les dispositifs, facteur de cohésion dans un territoire étendu et marqué par un relatif Contexte et besoins isolement. C’est ce circuit d’information qui par exemple est utilisé pour les signalements de logements insalubres et à précarité énergétique dans la mise en œuvre du PIG. Centraliser les besoins ponctuels apparents (durables ou ponctuels), identifier leur nature (logement/hébergement, surfaces, équipements etc.). Evaluer les priorités de relogement dans le parc existant (logement HLM, communal, hébergement-foyers, meublés et solutions temporaires) par la connaissance de l’offre et des propriétaires (dimension bourse du logement). Accompagner les ménages tout au long des procédures, le cas échéant, enrichir les dossiers de demande HLM, identifier les éventuels doublons. Objectifs
Faciliter l’insertion dans le territoire des porteurs de projets, des apprentis et des jeunes actifs.
Faciliter la mise en œuvre des actions du PLH, en structurant le réseau professionnel local, dans la continuité des échanges des groupes de travail du PLH (séminaire, tables rondes). 1. Bourse aux logements à vocation sociale Compilation des situations de blocage et de mal logement identifiées par les travailleurs sociaux ou associations (circonscription, CCAS, Mission Locale, AGSGV…) et recherche de solutions de logements pérennes ou ponctuelles (stagiaires, apprentis). - Echange direct avec les partenaires sources et transmission aux bailleurs (privés et publics) de la liste des ménages en attente de relogement. - Concertation par rapport aux pistes de relogement. - Aiguillage éventuel des propriétaires de logements vers les dispositifs de réhabilitation définis dans l’action précédente. - Retour sur les relogements effectués et les difficultés enregistrées.
Contenu 2. Bourse aux logements à destination des actifs et/ou en mobilité professionnelle ou liée à la formation - Intégration du volet habitat du dispositif local d’accueil Cap’actif (résolution des problèmes de logements pour débloquer les projets de reprise d’activité, d’implantation d’activité nouvelle), - Intégration du suivi de projet de l’ARDTA pour la mise à disposition de logements dans le cadre des résidences d'entrepreneurs ou d'accueil d'étudiants en médecine et d’apprentis.
3. Composante animation du PLH - Suivi des actions supracommunautaires (groupes de travail). - Bilan annuel des PLH et bilan à mi parcours (fin de 3ème année), dans un document commun. A Ambert pour permettre la réunion de l’ensemble des communautés de Localisation communes.
Document de travail, 14 juin 2012 19 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
Rôle de la communauté de Participation d’un élu et technicien de chaque EPCI aux commissions. communes Rôle des communes Participation selon les besoins. Plateforme collaborative et multi partenariale ; composition selon l’ordre du jour : - Communes - CCAS (centres communaux d’action sociale) - Mission locale - AGSGV (Association de Gestion du Schéma des Gens du Voyage) - Partenaires associatifs Autres partenaires - Instances départementales (Conseil Général, Etat) - Bailleurs HLM - ARDTA (Agence Régionale de Développement des Territoires d'Auvergne) - Cap’Actifs - Agences immobilières - …
Coût prévisionnel Aucun (mobilisation des élus et techniciens dans leurs missions actuelles)
Budget Aucun communautaire
Calendrier Réunions bimestrielles, avec un ordre du jour, dès 2013 Indicateurs de suivi et - évaluation Préparation de la mise en place et des modalités précises de fonctionnement Remarques dès 2012.
Document de travail, 14 juin 2012 20 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
ACTION 11. ANIMATION, MISE EN ŒUVRE ET SUIVI DU PLH
Porteur de projet Communauté de communes
La mise en œuvre du PLH nécessite la mise à disposition de moyens Contexte et besoins budgétaires mais aussi humains.
- assurer la mise en œuvre du programme communautaire - se coordonner avec les autres communautés de communes pour la réalisation des actions inter-communautaires Objectifs - observer les évolutions, évaluer le PLH et l’adapter si nécessaire, en partenariat avec les autres communautés de communes et les acteurs institutionnels Affectation d’un agent de la communauté de communes à hauteur d’environ un 5ème de temps pendant les 6 années du PLH : - Animation des opérations communautaires - Association aux opérations communales Contenu - Lien avec les bailleurs sociaux - Participation au pilotage des actions intercommunautaires - Bilans annuels et bilan triennal du PLH - Lien avec l’observatoire départemental de l’habitat et animation de l’observatoire local (utilisation des données départementales) Localisation Sans objet Rôle de la communauté de Mise à disposition de personnel communes Rôle des communes Association à la mise en œuvre et à l’évaluation des actions Autres communautés de communes, Conseil Général (observatoire), Pays Autres partenaires Vallée de la Dore
Coût prévisionnel Environ 10 000 € par an
Budget Environ 10 000 € par an communautaire
Calendrier Ensemble de la période
Indicateurs de suivi et - Nombre d’actions mises en œuvre - Taux de réalisation des objectifs de construction neuve par commune évaluation - Taux de réalisation des objectifs de production en logements sociaux Remarques
Document de travail, 14 juin 2012 21 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
Annexes
1. BUDGET COMMUNAUTAIRE INDICATIF POUR LA REALISATION DES ACTIONS DU PROGRAMME Le coût du programme d’actions, détaillé ci-dessous, est estimé à 766 500 € sur 6 ans. Il comprend les dépenses d’investissement et de fonctionnement mais non les recettes à attendre des opérations locatives (loyers). L’amortissement des opérations locatives s’appréhende sur la durée des prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations (40 ans pour les travaux, 50 ans pour le foncier), donc très supérieur à la durée du PLH. Néanmoins, ces opérations restent généralement déficitaires. Ce déficit peut aller jusqu’à 50 000 € par logement sur la durée du prêt si l’on intègre les coûts de gestion, les risques d’impayés et les gros travaux d’entretien3. Les aides des partenaires institutionnels sont prévisionnelles, susceptibles d’évolution et soumises à validation : programmation des aides de l’Etat et du Conseil Général, inscription des opérations dans le CTDD et le Contrat de Pays (avenant à prévoir).
3 Qui peuvent atteindre 40 % des revenus locatifs sur la base d’hypothèses d’amortissement appliquées par des bailleurs HLM en milieu rural. Nous les avons utilisées pour simuler le déficit d’exploitation pour un coût global d’opération d’environ 2 200 € le m2, compte tenu des aides des partenaires financiers début 2012.
Document de travail, 14 juin 2012 22 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES
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Ces objectifs de programmation sur 6 ans diffèrent légèrement de ceux du PADD du PLUI, établi à l’horizon 2030 (avec une étape en 2020), notamment à Olliergues en raison de la démolition de l’opération OPHIS programmée depuis. Rappel logements locatifs Objectif de sociaux programmés Nom de la commune construction neuve sur 6 ans Dans l’ancien Dans le neuf Le Brugeron 5 Marat 15 1 Olliergues 45 9 10 (OPHIS) Saint-Gervais-sous-Meymont 5 3 (+ 3) Saint-Pierre-la-Bourlhonne 3 Vertolaye 30 6 Total 102 13 (+3) 16 3. TABLEAU DE SYNTHESE DES ACTIONS INSCRITES DANS LES PROJETS DE PLH DES COMMUNAUTES DE COMMUNES DE L’ARRONDISSEMENT D’AMBERT Ce tableau est susceptible d’évolution puisque les projets de PLH ne sont pas encore adoptés. Document de travail, 14 juin 2012 24 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Document de travail, 14 juin 2012 25 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES 4. PLANS DE SITUATION DES OPERATIONS DE LOGEMENT Action 1 : Soutien à la réalisation de 16 logements locatifs sociaux neufs Olliergues : reconstruction de 10 logements après démolition des logements de l’OPHIS Document de travail, 14 juin 2012 26 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Vertolaye : construction de 6 logements au Vernet (p 505, 165) Document de travail, 14 juin 2012 27 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Action 2 : Production de 13 logements locatifs communautaires + 3 conditionnels Olliergues : 6 logements en centre bourg (p AP207, 208, 209, 210, 211, 285) Document de travail, 14 juin 2012 28 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Olliergues : 3 logements à proximité de l’unité de vie pour personnes âgées (p 275) Document de travail, 14 juin 2012 29 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Saint-Gervais-sous-Meymont : Logements en centre bourg (p ZA42) Document de travail, 14 juin 2012 30 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Saint-Gervais-sous-Meymont : Pradat (p ZL100, plus long terme) Document de travail, 14 juin 2012 31 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Saint-Gervais-sous-Meymont : Mairie (p ZA16, plus long terme) Document de travail, 14 juin 2012 32 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Action 3 : Amélioration de 2 logements communaux Olliergues : 2 logements (maison Coste, p 107)) Document de travail, 14 juin 2012 33 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Action 4 : Diversification de l’offre de logement à l’occasion des opérations nouvelles Le Brugeron : Secteur AUb Bourg est (Orientation d’Aménagement et de Programmation au PLU) Document de travail, 14 juin 2012 34 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Marat : Secteurs AUa La Bertigne (Orientation d’Aménagement et de Programmation au PLU) Document de travail, 14 juin 2012 35 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Olliergues : Secteurs AUa Le Fiol (Orientation d’Aménagement et de Programmation au PLU) Document de travail, 14 juin 2012 36 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Saint Gervais sous Meymont : Secteur Pradat (Orientation d’Aménagement et de Programmation au PLU) Document de travail, 14 juin 2012 37 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Saint Pierre la Bourlhonne : Secteur AUa bourg-ouest (Orientation d’Aménagement et de Programmation au PLU) Document de travail, 14 juin 2012 38 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES Vertolaye : Secteur AUa Le Vernet (Orientation d’Aménagement et de Programmation au PLU) Document de travail, 14 juin 2012 39 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES 5. LISTE DES PRINCIPAUX SIGLES ET ABREVIATIONS - ADIL : Agence Départementale d’Information sur le Logement - AGSGV : Association de Gestion du Schéma des Gens du Voyage - ANAH : Agence Nationale de l’Habitat (anciennement Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat), partenaire logement sur le parc immobilier privé - ARDTA : Association Régionale de Développement des Territoires d’Auvergne - CAPEB : Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment - CAUE : Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement, à destination du public, des maîtres d’ouvrage et des professionnels - CCAS : Centre Communal d’Action Sociale - CTDD : Contrat Territorial de Développement Durable, précisant le soutien du Conseil général sur des projets présentés par les acteurs locaux - CUS : Convention d’Utilité Sociale, précisant les politiques patrimoniale, d’investissement, sociale et de service des bailleurs sociaux - DPE : Diagnostic de Performance Energétique - EPCI : Etablissement Public de Coopération Communale - EPF SMAF : Etablissement Public Foncier du Puy-de-Dôme (SMAF signifie « Syndicat Mixte d’Action Foncière », forme originelle de la structure) - OAP : Orientation d’Aménagement et de Programmation ; c’est un élément du Plan Local d’Urbanisme, précisant le projet urbain sur un secteur ou une thématique - OPAH-RU : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Renouvellement Urbain - ORI : Opération de Restauration Immobilière - PLH : Programme Local de l’Habitat - PALULOS : Prime d’Amélioration du Logement à Usage Locatif et à Occupation Sociale. Cette subvention de l’Etat est accordée pour l’amélioration des logements en contrepartie d’un conventionnement (le logement devient « social » c’est-à-dire que son loyer ne doit pas dépasser un plafond et qu’il doit être attribué à des ménages ne dépassant pas des plafonds de ressources). La PALULOS, à la différence du PLUS et du PLAI (ci-dessous), ne finance que les travaux et non l’acquisition ou la construction. - PIG : Projet d’Intérêt Général - PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Insertion. Ce mode de financement du logement locatif social public correspond à un loyer de niveau « très social ». Il peut financer la construction neuve du logement ou l’acquisition et l’amélioration d’un logement existant. - PLH : Programme Local de l’Habitat - PLU : Plan Local d’Urbanisme ; il définit notamment un projet d’aménagement et de développement durables et des règles d’urbanisme - PLUI : Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (généralement « communautaire ») - PLUS : Prêt Locatif à Usage Social. Ce mode de financement du logement locatif public correspond au loyer « ordinaire » du logement social. Il peut financer la construction neuve du logement ou l’acquisition et l’amélioration d’un logement existant. - PNR : Parc Naturel Régional - PUP : Projet Urbain Partenarial - RHI : Résorption de l’Habitat Insalubre - SEM : Société d’Economie Mixte - SCOT : Schéma de COhérence Territoriale Document de travail, 14 juin 2012 40 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES - SPL : Société Publique Locale - ZAC : Zone d’Aménagement Concerté 6. RAPPEL DES PRINCIPAUX LEVIERS FISCAUX Il s’agit de rappeler succinctement la manière dont la fiscalité locale peut accompagner les politiques locales de l’habitat. - Economie foncière o Taxe sur les logements vacants : possibilité d’assujettir à la taxe d’habitation les logements vacants depuis plus de 5 ans o Majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis (majoration de la valeur locative cadastrale jusqu’à 3 € par m2, dans la limite de 3 % de la valeur moyenne du terrain) o Taxe d’aménagement : remplace plusieurs taxes dont la TLE ; possibilité de faire varier le taux communal selon les secteurs en fonction du niveau d’équipement du secteur (donc favorable à la construction dans les secteurs équipés, notamment les bourgs) o Si document d’urbanisme, possibilité d’instituer le Versement pour Sous-Densité dans les zones U et AU - Soutien aux logements sociaux o Possibilité d’exonérer de taxe d’aménagement les logements sociaux bénéficiant d’un taux réduit de TVA (mais les PLAI sont exonérés d’office) - Autres ressources fiscales : o Plus-values liées à la constructibilité : taxe de 10 % calculée sur les 2/3 du prix de la 1ère vente du terrain après son classement en zone urbaine Document de travail, 14 juin 2012 41 PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DU PAYS D’OLLIERGUES 7. EXEMPLES DE MONTAGES OPERATIONNELS Certaines communautés de communes souhaitent mettre en place des outils d’intervention innovants pour dépasser les difficultés rencontrées dans la réhabilitation et/ou la remise sur le marché des logements anciens, telles que : - le manque de moyens des propriétaires occupants pour réaliser les travaux d’amélioration de leur logement - la sous-occupation des grands logements par des personnes âgées isolées, rencontrant par ailleurs des difficultés pour se chauffer, voire d’isolement - l’existence de bâtiments qui pourraient être attractifs (présence d’un jardin, par exemple) mais sont trop vastes pour être réhabilités par un ménage - de nombreux bâtiments vides, sans projet, parfois en indivision - etc. De nombreux outils peuvent être mobilisés. La liste figurant ci-dessous n’est qu’un aide- mémoire, non exhaustif. Chaque situation doit être examinée pour déterminer l’outil le plus adéquat. - Logement dont le propriétaire occupant est impécunieux : o Si le logement ne nécessite pas un montant de travaux trop important (environ 10 000 €), les aides de l’ANAH sont favorables. Il faut donc laisser le propriétaire en place et le faire accompagner par l’opérateur du PIG Habiter Mieux (visite, conseil travaux, montage dossier) o L’accompagnement à l’auto-réhabilitation peut compléter le dispositif ANAH pour les travaux légers qui ne sont pas concernés par le PIG Habiter Mieux o Si le logement nécessite des travaux importants, ils ne seront pas suffisamment couverts par l’ANAH (au-delà de 800 € le m2). Les aides au logement public sont, début 2012, plus favorables à certaines conditions (maîtrise d’ouvrage par la collectivité, conventionnement en niveau très social). Elles supposent un transfert de propriété entre le ménage et la collectivité (le propriétaire devenant locataire) : § Le loyer du logement est a priori bien solvabilisé par l’APL. Les loyers viennent ainsi amortir le coût de l’opération pour la collectivité § Les modalités d’acquisition devront être négociées entre la collectivité et le propriétaire en fonction des coûts de travaux - Logement dont le propriétaire bailleur est impécunieux : les aides de l’ANAH au propriétaire bailleur ne seront sans doute pas suffisantes. Plusieurs possibilités peuvent être envisagées : o Complément aux aides de l’ANAH (si acté dans le PLH) o Acquisition-amélioration si le propriétaire accepte de se dessaisir de son bien à un coût acceptable o Bail à réhabilitation : si le propriétaire ne souhaite pas se dessaisir de son bien mais ne peut pas assumer les travaux (et/ou ne souhaite pas assumer la gestion locative pour les logements vacants). L’opérateur devient usufruitier pendant une longue période (12 à 20 ans selon temps nécessaire à l’amortissement des travaux). L’opérateur réalise les travaux et met le bien en location. Il le restitue en bon état à l’issue de la durée du bail (nouveaux travaux à prévoir et coût de gestion à intégrer). - Pour les propriétaires âgés, une acquisition en viager (libre ou occupé) peut s’avérer pertinente (sécurisante pour la personne âgée qui perçoit une rente à vie, moins coûteuse à terme pour la collectivité). Document de travail, 14 juin 2012 42