TRIBUNALE ORDINARIO DI

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Procedimento Esecutivo n°129/09 G.E. Dott.ssa MARIA LETIZIA D’ORSI

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

BANCA NAZIONALE DEL LAVORO CREDITORE ********** E ********** DEBITORE OMISSIS

ALLEGATI : 1. CERTIFICATO STORICO CATASTALE 2. VISURE CATASTALI 3. PLANIMETRIE N.C.E.U. 4. AUTORIZZAZIONI EDILIZIE 5. PLANIMETRIE STATO DI FATTO E FOTOGRAFIE 6. PROPOSTA COMPETENZE E SPESE

Benevento, 3 maggio 2011 Il C.T.U. (Arch. Roberto D’Argenio)

centre design Architetto ROBERTO D’ARGENIO VIA R.RUFFILLI N° 9 - 82100 BENEVENTO – 0824/355128- 338/8457627

1. PREMESSA

1.1. L’incarico peritale Il Giudice Esecutivo del Tribunale di Benevento, Dott.ssa Maria Letizia D’Orsi, mediante ordinanza del 18.01.2011, nominava il sottoscritto Architetto Roberto D’Argenio con studio in Benevento alla Via R. Ruffilli 9, e regolarmente iscritto all’Albo degli Architetti della provincia di Benevento al n.322, Consulente Tecnico d’Ufficio nell’ambito del procedimento esecutivo n.°129/2009, per il giuramento di rito ed il conferimento dell’incarico, effettuato il 3/02/2011, che si articola nei seguenti quesiti:

a. alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale; b. all’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto , mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, individuando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e le destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posto auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; c. alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico , indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n° 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l’eliminazione dell’abuso (ove non sanabile); d. all’ identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;

2 e. all’indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; f. alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene , distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura; g. ad acquisire ogni informazione concernente: • l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); • eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; • eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; • eventuali cause in corso; • la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; h. alla valutazione complessiva dei beni , indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell’immobile, della superficie commerciale del valore al mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; i. nel caso si tratti di quota indivisa , fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separati in favore della procedura.

1.2. Le indagini condotte

Al fine dell’espletamento dell’incarico nei termini assegnati sono state condotte le seguenti attività: 1. partecipazione all’udienza di giuramento; 2. esame degli atti del procedimento; 3. comunicazione inizio delle operazioni peritali con raccomandata a.r.; 4. verifica e individuazione degli immobili oggetto del pignoramento; 5. verifica e identificazione catastale degli immobili; 6. acquisizione delle planimetrie catastali e di progetto; 7. ricognizioni e sopralluoghi sull’immobile costituente il lotto di vendita, verifica di rispondenza dimensionale, distributiva e tipologica alle planimetrie acquisite tramite l’esecuzione di rilievi metrici integrali, nonché verifica sullo stato di possesso dei beni;

3 8. accertamento della regolarità sotto il profilo urbanistico eseguendo la verifica di coerenza tra lo stato dei luoghi e le prescrizioni di progetto riportate nelle seguenti autorizzazioni di seguito elencate: Licenza Edilizia n. 433 del 18 /10/1969 rilasciata dal di San Marco dei Cavoti (BN); 9. accessi presso i competenti uffici comunali al fine di ottenere copia delle eventuali licenze o concessioni edilizie, informazioni in ordine all’eventuale esistenza di provvedimenti sanzionatori; 10. ricerche di mercato (fonti: agenzie immobiliari, Internet, pubblicazioni specializzate, dati ISTAT, informazioni acquisite in loco, annunci aste e vendite giudiziarie, ecc.); 11. predisposizione, stesura, copia, collazione e deposito della presente relazione unitamente a tutti gli allegati della parte generale nonché delle singole relazioni di stima redatte per ciascun lotto.

2. SOPRALLUOGHI

Esaminata la documentazione di corredo, in data 08.03.2011 alla presenza dei convenuti, diedi avvio, in sito, alle rituali operazioni peritali, con l'ispezione ed il rilievo fotografico dei beni immobili oggetto della consulenza tecnica. Nel corso delle operazioni di rito, ho preso visione degli immobili, ho effettuato verifiche e misurazioni, sia presso il competente ufficio tecnico del Comune di San Marco dei Cavoti (BN), sia presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano di Benevento.

3. ESAME DEI QUESITI

L’unità immobiliare è ubicata nel Comune di San Marco dei Cavoti (BN) alla C.da Toppo San Silvestro n°4. L’immobile, ricade nella periferia di San Marco dei Cavoti. Il fabbricato, con struttura in muratura portante e solai in laterocemento, si articola complessivamente su due livelli utili, ed ha copertura a tetto a due falde, ed è inserito in un appezzamento di terreno esteso mq 991,18. Il fabbricato oggetto dei richiesti accertamenti è individuato più precisamente come segue: – fabbricato sito in San Marco dei Cavoti (BN) alla C.da Toppo San Silvestro n°4 identificato catastalmente al foglio 18, particella 131 (piano terra e piano primo)

4 Il fabbricato in oggetto è stato edificato con: Licenza Edilizia n. 433 del 18 /10/1969 rilasciata dal Comune di San Marco dei Cavoti (BN)

DESCRIZIONE DEL LOTTO DI VENDITA

Il fabbricato sito in C.da Toppo San Silvestro n°4, si articola su due livelli, il livello al piano terra è costituito da un soggiorno, una cucina con un piccolo ripostiglio, ed un deposito, e la scala di collegamento verticale per complessivi 90,03 mq, più mq 2,16 di portico per un totale di mq 92,19 coperti. Mentre al piano primo si trova la zona notte, composta da due camere da letto, con un bagno e un ripostiglio per complessivi 63,39 mq ,più mq 7,56 di balcone per un totale di mq 70,95 coperti. Il terreno circostante il fabbricato, ha un’estensione di mq 991,18. Individuato al N.C.E.U. al fg. 18 part.lla 131, cat. A/4, cl. 7, cons. 7 vani, rendita € 451,90. Confina con Eredi Cocca Michele, Eredi Cocca Vincenzo, Strada Comunale Pietrafesa, e Strada Comunale Fontanelle. Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e da sommarie informazioni acquisite presso l’U.T.C., risulta che l’unità immobiliare interessata dalla procedura è stata realizzata con le autorizzazioni dinanzi specificate. Gli impianti idrico ed elettrico dell’unità immobiliare non sono a norma, e le condizioni complessive di conservazione e manutenzione risultano cattive. L’impianto di riscaldamento risulta funzionante. Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura, precisando che l’altezza utile dei vani è di mt 2,77 per il piano terra, mentre per il piano primo è di mt 2,72, e la destinazione funzionale dell’immobile è di civile abitazione. – Strutture: di fondazione e di elevazione in muratura portante e solai in cemento armato; – Intonaci/finiture interne dell’appartamento: intonaco civile per interni e idropittura alle pareti. – Pavimentazione: piastrelle in grès porcellanato. – Impianto di riscaldamento: presente – Infissi esterni: ante e serrande in legno con doppi infissi in alluminio anodizzato – Segni di dissesto e/o degrado: nessuno

5 – Spazi e sistemazioni esterne:pertinenziale corte esclusiva – Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: cattive. Ai fini della stima la superficie commerciale lorda, esclusa la corte pertinenziale, ammonta a mq 163,14 così computata: – Piano terra: 90,03 mq coperti – Portico: 2,16 mq coperti – Piano primo: 63,39 mq coperti – Balcone : 7,56 mq coperti – Corte esclusiva: 991,18 mq

4. STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO

Aspetti metodologici della stima. Si tratta di determinare il valore venale in comune commercio o, come d'accezione comune, " il piu probabile valore di mercato", ossia quello che risulterebbe da una libera contrattazione di compravendita in normali condizioni di mercato. In definitiva un valore adeguato alla realtà economica all'epoca della valutazione. Precedentemente è stata descritta la consistenza immobiliare dei beni, ed è stata accennato alla loro posizione rispetto al centro abitato. Tanto esposto si osserva come la formulazione di un giudizio di stima richieda, preliminarmente, I'individuazione del tipo di valore da stimare e successivamente, la scelta e I'elaborazione del procedimento per giungere alla determinazione di tale valore. I tipi di valore o criteri di stima che I'estimo comprende sono:  prezzo o valore di mercato;  costo di produzione;  valore comparativo;  prezzo di trasformazione;  costo di surrogazione;  valore di capitalizzazione dei redditi. Per la scelta del procedimento di stima è necessario, rifarsi alla natura dei beni in valutazione.

6 In proposito si rileva che tali beni presentano destinazione e caratteristiche intrinseche per le quali e possibile paragonarli con beni analoghi recentemente compravenduti. La presente stima verrà effettuata con il metodo cosiddetto comparativo che consiste nello stabilire una relazione analogica tra i valori, le caratteristiche dei beni noti e gli immobili in oggetto. II procedimento che sarà adottato è il cosiddetto procedimento sintetico in base ai parametri tecnici, cioè il metro quadrato di superficie utile, assumendo il corrispondente prezzo unitario medio di mercato corrente nella zona dell'immobile da stimare.

5. STIMA IN BASE AL VALORE COMPARATIVO

Nella determinazione del più probabile valore di mercato si è tenuto conto dei fattori intrinseci ed estrinseci che influiscono nella stima dei beni immobili e precisamente:  lo stato di conservazione, di manutenzione e le finiture;  la regolarità edilizia e la sussistenza di eventuali vincoli e servitù;  la salubrità e sicurezza dei locali;  I'ubicazione rispetto al centro abitato di San Marco dei Cavoti(BN);  I'accessibilità e distanza dalle strade. Tenuto conto dei fattori suesposti e al fine della determinazione del valore di mercato del bene oggetto di stima, si stabiliscono i seguenti valori: in zone periferiche di San Marco Dei Cavoti (BN), dall’esame delle banche dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio, relative al II° Semestre 2010 le vendite di immobili con destinazione abitazioni civili, sono regolate su valori oscillanti tra € 620,00 ed € 760,00 per metro quadro. La corte pertinenziale al fabbricato può avere valori oscillanti tra € 15,00/mq ed 30,00/mq . Dai riscontri effettuati presso le agenzie immobiliari presenti a San Marco Dei Cavoti (BN), si è potuto appurare che per le abitazioni che hanno caratteristiche analoghe si vendono fino ad un massimo € 900/mq.

7 Dall’esame delle precedenti considerazioni, e considerando che l’immobile oggetto della presente stima presenta un cattivo stato di manutenzione si può prendere come valore di riferimento € 650,00/mq ed € 15,00/mq per la corte pertinenziale, quindi con semplici calcoli è possibile ricavare il valore di mercato:

SCHEDA DI VALUTAZIONE

Fabbricato in San Marco Dei Cavoti (BN) alla C.da Toppo San Silvestro n°4 (NCEU fl. 18 p.lla 131 ) Attuale Pertinenze da Valore di Oneri per Aggiunte P.lla Superficie Superficie Valore Valore Piano destinazione considerare al mercato condono e o lorda complessiva capitale Mercato d'uso 25% unitario sanatorie detrazioni n.131 [mq] [mq] [mq] [mq] [€/mq] [€] [€] [€] Terra 90,03 2,16 92,19 59.923,50 Civile 650,00 59.923,50

Abitazione Primo 63,39 7,56 70,95 46.117,50 650,00 46.117,50 Corte 991,18 15,00 14.867,70 14.867,70

Totale: 120.908,70

6. CONCLUSIONI

Lo scrivente in merito alle questioni sollevate dall'incarico è giunto alle seguenti conclusioni (risposte ai quesiti):

IMMOBILE UBICATO IN SAN MARCO DEI CAVOTI (BN) ALLA C.DA TOPPO SAN SILVESTRO n°4 :

Unità immobiliare, censita al N.C.E.U. Comune censuario di SAN MARCO DEI CAVOTI in testa alla Ditta OMISSIS , Particella 131 del Foglio n.18,C/da Toppo San Silvestro n°4, P.P.,Categoria A/4, Classe 7 ,Rendita € 451,90; Proprietà 1000/1000. Confina con Eredi Cocca Michele, Eredi Cocca Vincenzo, Strada Comunale Pietrafesa, e Strada Comunale Fontanelle. Il fabbricato in oggetto è stato edificato con Licenza Edilizia n. 433 del 18 /10/1969 rilasciata dal Comune di San Marco dei Cavoti (BN);

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Le planimetrie catastali corrispondenti sono fedeli allo stato di fatto, salvo lievi modifiche di spessori di muratura. Gli immobili sono occupati dalla famiglia del precedente proprietario con contratto di locazione, regolarmente registrato e rinnovato tacitamente. L’immobile in oggetto è pervenuto al sig. OMISSIS , nato a (BN) il 30/07/1967 come segue: PROVENIENZA Unità immobiliare realizzata su terreno censito presso NCT di San Marco dei Cavoti Fg. 18 particella 131 esteso mq 1170 (ente urbanogiusta tipo mappale del 28/03/2007 n°143309)

Immobile pervenuto a OMISSIS , nato a Limatola il 30 luglio 1967 (Codice Fiscale VSC BRN 67L30 E589B), per la quota della piena proprietà – in regime di separazione legale dei beni, con atto di compravendita per Notar Francesco Iazeolla del 10 maggio 2007, come da trascrizione effettuata nei RR.II. di Benevento ai nn°3814/6909 del 15 maggio 2007, da Napolitano Grazia Giuseppa nata a il 17/03/1954. Il terreno era pervenuto alla predetta, con atto di compravendita Notaio Iazeolla dl 05/04/2000 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Benevento ai nn° 3157/3684 del 06/04/2000, da Cocca Andrea nato a Benevento il 15/05/1959 e Costanzo Adriana nata a San Marco dei Cavoti il 28/08/1963 (Coniugi in regime di comunione dei beni). A Cocca Andrea era pervenuto con atto di compravendita Notaio Iazeolla del 31/03/2000 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Benevento ai nn°2966/3461 del 01/04/2000 da Cocca Domenico nato a San Marco dei Cavoti il 18/01/1958. A Cocca Domenico era pervenuto con atto di donazione Notaio Iannella del 19/07/1993 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Benevento ai nn°6052/6883 del 30/07/1993 da Cocca Carmine nato a San Marco dei Cavoti il 21/02/1929. A Cocca Carmine, la quota di 1/6 della piena proprietà era pervenuto con atto di compravendita Notaio De Vivo del 28/04/1976, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Benevento al n°3904 del 26/05/1976, da Cocca Giovanni nato a San Marco dei Cavoti il 26/06/1931.

9 Dalle ispezioni ipotecarie a carico di Cocca Carmine, non sono stati evidenziati altri atti aventi ad oggetto il terreno descritto. Nell’atto a rogito Notaio Iannella del 19/07/1993, Cocca Carmine dichiarava e garantiva che il terreno, era di sua proprietà per averlo posseduto pubblicamente, pacificamente e ininterrottamente per oltre 30 anni.

SITUAZIONE CATASTALE

L’unità immobiliare è in Catasto fabbricati del Comune di San Marco Dei Cavoti (BN), intestata a OMISSIS , nato a Limatola il 30 luglio 1967 (Codice Fiscale OMISSIS ), per la quota di 1000/1000 della piena proprietà, foglio 18 particella 131 ALLA DATA DELLA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO EMERGONO I SEGUENTI ALTRI ATTI PREGIUDIZIEVOLI

Costituzione di vincolo di destinazione N° 1262 del 20/02/1995 Notaio Iannella 04/02/1995 A favore COMUNE DI SAN MARCO DEI CAVOTI Contro COCCA DOMENICO SAN MARCO DEI CAVOTI 18/01/1958

Unità Negoziale N°1 San Marco dei Cavoti NCT fl.18 particella 131 mq.1170. Ipoteca Volontaria N°2038 del 15/05/2007 di Є 240.000,00 Derivante da concessione a garanzia di mutuo di Є 120.000,00 Notaio Iazeolla 10/05/2007. Durata anni 30. A Favore BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.a. Per 1/1 piena proprietà unità negoziale n°1 Contro OMISSIS – LIMATOLA 30/07/1967 Per 1/1 piena proprietà unità negoziale n°1

10 Unità Negoziale N°1 San Marco dei Cavoti NCEU fl.18 particella 131 Ctg. A4 contrada Toppo San Silvestro n°4 piano T vani 4.

In conclusione si può indicare che il valore finale del bene oggetto di pignoramento è il seguente:

PIANO TERRA – FG. 18 P.LLA 131 ……………………= € 59.923,50

PIANO PRIMO – FG. 18 P.LLA 131 ………………… = € 46.117,50

Corte esclusiva – FG. 18 P.LLA 131 ….……………… = € 14.867,70

TOTALE COMPLESSIVO € 120.908,70

Tanto si doveva per l’espletamento dell’incarico. IL C.T.U. DOTT.ARCH.ROBERTO D'ARGENIO

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