Tribunale Ordinario Di Benevento
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TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Procedimento Esecutivo n°129/09 G.E. Dott.ssa MARIA LETIZIA D’ORSI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO BANCA NAZIONALE DEL LAVORO CREDITORE ********** E ********** DEBITORE OMISSIS ALLEGATI : 1. CERTIFICATO STORICO CATASTALE 2. VISURE CATASTALI 3. PLANIMETRIE N.C.E.U. 4. AUTORIZZAZIONI EDILIZIE 5. PLANIMETRIE STATO DI FATTO E FOTOGRAFIE 6. PROPOSTA COMPETENZE E SPESE Benevento, 3 maggio 2011 Il C.T.U. (Arch. Roberto D’Argenio) centre design Architetto ROBERTO D’ARGENIO VIA R.RUFFILLI N° 9 - 82100 BENEVENTO – 0824/355128- 338/8457627 1. PREMESSA 1.1. L’incarico peritale Il Giudice Esecutivo del Tribunale di Benevento, Dott.ssa Maria Letizia D’Orsi, mediante ordinanza del 18.01.2011, nominava il sottoscritto Architetto Roberto D’Argenio con studio in Benevento alla Via R. Ruffilli 9, e regolarmente iscritto all’Albo degli Architetti della provincia di Benevento al n.322, Consulente Tecnico d’Ufficio nell’ambito del procedimento esecutivo n.°129/2009, per il giuramento di rito ed il conferimento dell’incarico, effettuato il 3/02/2011, che si articola nei seguenti quesiti: a. alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale; b. all’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto , mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, individuando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e le destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posto auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; c. alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico , indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n° 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l’eliminazione dell’abuso (ove non sanabile); d. all’ identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; 2 e. all’indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; f. alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene , distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura; g. ad acquisire ogni informazione concernente: • l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); • eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; • eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; • eventuali cause in corso; • la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; h. alla valutazione complessiva dei beni , indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell’immobile, della superficie commerciale del valore al mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; i. nel caso si tratti di quota indivisa , fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separati in favore della procedura. 1.2. Le indagini condotte Al fine dell’espletamento dell’incarico nei termini assegnati sono state condotte le seguenti attività: 1. partecipazione all’udienza di giuramento; 2. esame degli atti del procedimento; 3. comunicazione inizio delle operazioni peritali con raccomandata a.r.; 4. verifica e individuazione degli immobili oggetto del pignoramento; 5. verifica e identificazione catastale degli immobili; 6. acquisizione delle planimetrie catastali e di progetto; 7. ricognizioni e sopralluoghi sull’immobile costituente il lotto di vendita, verifica di rispondenza dimensionale, distributiva e tipologica alle planimetrie acquisite tramite l’esecuzione di rilievi metrici integrali, nonché verifica sullo stato di possesso dei beni; 3 8. accertamento della regolarità sotto il profilo urbanistico eseguendo la verifica di coerenza tra lo stato dei luoghi e le prescrizioni di progetto riportate nelle seguenti autorizzazioni di seguito elencate: - Licenza Edilizia n. 433 del 18 /10/1969 rilasciata dal Comune di San Marco dei Cavoti (BN); 9. accessi presso i competenti uffici comunali al fine di ottenere copia delle eventuali licenze o concessioni edilizie, informazioni in ordine all’eventuale esistenza di provvedimenti sanzionatori; 10. ricerche di mercato (fonti: agenzie immobiliari, Internet, pubblicazioni specializzate, dati ISTAT, informazioni acquisite in loco, annunci aste e vendite giudiziarie, ecc.); 11. predisposizione, stesura, copia, collazione e deposito della presente relazione unitamente a tutti gli allegati della parte generale nonché delle singole relazioni di stima redatte per ciascun lotto. 2. SOPRALLUOGHI Esaminata la documentazione di corredo, in data 08.03.2011 alla presenza dei convenuti, diedi avvio, in sito, alle rituali operazioni peritali, con l'ispezione ed il rilievo fotografico dei beni immobili oggetto della consulenza tecnica. Nel corso delle operazioni di rito, ho preso visione degli immobili, ho effettuato verifiche e misurazioni, sia presso il competente ufficio tecnico del Comune di San Marco dei Cavoti (BN), sia presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano di Benevento. 3. ESAME DEI QUESITI L’unità immobiliare è ubicata nel Comune di San Marco dei Cavoti (BN) alla C.da Toppo San Silvestro n°4. L’immobile, ricade nella periferia di San Marco dei Cavoti. Il fabbricato, con struttura in muratura portante e solai in latero-cemento, si articola complessivamente su due livelli utili, ed ha copertura a tetto a due falde, ed è inserito in un appezzamento di terreno esteso mq 991,18. Il fabbricato oggetto dei richiesti accertamenti è individuato più precisamente come segue: – fabbricato sito in San Marco dei Cavoti (BN) alla C.da Toppo San Silvestro n°4 identificato catastalmente al foglio 18, particella 131 (piano terra e piano primo) 4 Il fabbricato in oggetto è stato edificato con: - Licenza Edilizia n. 433 del 18 /10/1969 rilasciata dal Comune di San Marco dei Cavoti (BN) DESCRIZIONE DEL LOTTO DI VENDITA Il fabbricato sito in C.da Toppo San Silvestro n°4, si articola su due livelli, il livello al piano terra è costituito da un soggiorno, una cucina con un piccolo ripostiglio, ed un deposito, e la scala di collegamento verticale per complessivi 90,03 mq, più mq 2,16 di portico per un totale di mq 92,19 coperti. Mentre al piano primo si trova la zona notte, composta da due camere da letto, con un bagno e un ripostiglio per complessivi 63,39 mq ,più mq 7,56 di balcone per un totale di mq 70,95 coperti. Il terreno