Aarhus Kommune : Lokalplan Nr. 1046

AARHUS KOMMUNE : LOKALPLAN NR. 1046

Boligbebyggelse ved Søren Frichs Vej og P. Hiort Lorenzens Vej

INDHOLDSFORTEGNELSE Side

LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v...... 2

LOKALPLANENS BESTEMMELSER § 1. Formål ...... 9 § 2. Område og opdeling ...... 9 § 3. Anvendelse ...... 10 § 4. Udstykning ...... 11 § 5. Trafikforhold ...... 11 § 6. Teknisk forsyning ...... 11 § 7. Terrænregulering ...... 12 § 8. Bebyggelsens omfang og placering m.m...... 12 § 9. Bebyggelsens udseende og skiltning ...... 13 § 10. Ubebyggede arealer, hegn og beplantning ...... 14 § 11. Støjforhold ...... 15 § 12. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse ...... 16

LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v......

LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen ...... Retsvirkninger af lokalplanen ......

LOKALPLANKORT ...... Bilag Kotekort ...... Bilag

Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 1046 2

LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk.

Eksisterende forhold

Denne lokalplan gælder for et område beliggende på godsbanearealet i den centrale del af Aarhus. Området omfatter et areal, der afgrænses af Carl Blochs Gade / Sø- ren Frichs Vej mod nord og af P. Hiort-Lorentzens Vej mod vest. Mod syd og øst ligger godsbanearealet, som er under omdannelse til bymæssige formål.

Lokalplanområdet omfatter en del af det tidligere godsbaneterræn. Området er pri- mært ubebygget med rummer i den vestlige del bebyggelse af midlertidig karakter, bestående af containere og skure beliggende på små jordlodder.

Lokalplanområdet, der er ca. 0,4 ha stort, ligger i byzone og er ved planens udarbejdelse ejet af Aarhus Kommune. På matrikelkortet på side 6 er vist ejer- og zone- forhold.

Lokalplanområdet set hhv. fra Godsbaneterrænet og fra P. Hiort-Lorentzens Vej

Beskrivelse af området

Lokalplanområdet udgør den vestlige del af den centrale del af godsbanearealet. Mod nord ligger Godsbanen og arealerne, hvor bl.a. den nye arkitektskole skal placeres, og som emmer af midlertidige aktiviteter af meget forskellig karakter og for- andres næsten dagligt.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1046 3

Indtryk fra Godsbanearealet

Hele området omkring Søren Frichs Vej, Carl Blochs Gade og Godsbanen er under omdannelse og der foreligger helhedsplaner og udviklingsplaner for både Godsba- nearealerne og Trekanten vest for lokalplanområdet, hvor der arbejdes med at udvikle et nyt brokvarter, som skal erstatte det nuværende erhvervsområde. Mod nord er der igennem de seneste år etableret en boligbebyggelse, Åhusene, på en tidligere erhvervsgrund. Området er således godt i gang med en transformation, der skal ændre området fra at have været et utilgængeligt baneterræn til at blive en integreret del af byen.

Planens baggrund og mål

Lokalplanen udarbejdes som et led i realiseringen af udviklingsplanen for godsbanearealerne. Arealet er blevet solgt til Boligforeningen Ringgården med henblik på at opføre almene boliger i form af familieboliger og små billige boliger. Lokalplanen har således til formål at give mulighed for dette og sikre sammenhængen med den omgivende planlagte bydel i overensstemmelse med udviklingsplanen.

Udviklingsplanens principper Visionen er at skabe en ny pulserende og ungdommelig bydel, som har lyst til at eksperimentere og udvikle sig – Aarhus K. Bydelen skal bidrage til den eksisterende by med kultur, uddannelse, boliger og erhverv, og skal både i anvendelse og udformning koble by og landskab – kultur og natur.

Området udlægges som en samlet bydel med sin egen struktur og identitet. Bebyg- gelsesstrukturen er skabt ud fra tanken om et fleksibelt grid af byggefelter af varierende størrelse. Bystrukturen følger retningen fra den oprindelige godsbanegård og de øvrige industrielle bygningsstruktur i området.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1046 4

Udviklingsplanens principper (Godsbanearealerne - oplæg til udviklingsplan, november 2016, Aarhus Kommune)

Bybygning Der er flere ting, der gør en god by - en stor del er det liv, der leves i den. For at give de bedste betingelser, er der nogle enkelte tiltag, der kan etableres. Bl.a. er det vigtigt, at opholdsarealer klart signalerer om de er offentlige, private eller semipri- vate, ligesom det er vigtigt med overgangszoner mellem bygningen og det offentlige rum – en kantzone, der kan være alt fra deciderede forhaver til smalle bræmmer med f.eks. græs eller lignende.

Bebyggelsen skal være varieret i højde og udtryk, ligesom anvendelsen skal varie- res for at sikre en god diversitet i området.

En anden måde at sikre liv i gaden er at placere indgangsdøre ud til gaden i stedet for at gemme dem i porte og gårdrum.

Lokalplanen sikrer flere af de ovennævnte principper. Således gives der mulighed for variation af bebyggelsen, både i højde og bredde, ligesom der skal etableres kantzoner langs med facaderne.

Planens hovedtræk

Denne lokalplan skal muliggøre omdannelsen af området fra baneterræn til en ny bydel, som beskrevet i udviklingsplanen for godsbanearealerne. Konkret muliggør lokalplanen opførelse af ca. 12.000 m2 bruttoetageareal til etageboligbebyggelse svarende til ca. 130-150 almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter. Dette svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 300 for lokalplanområdet under ét. Ud over

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1046 5

boliger gives der mulighed for etablering af funktioner i bebyggelsens stueetage som beskrevet nedenfor.

Lokalplanområdet disponeres principielt med en karrelignende bebyggelse i varierende højde med opholdsarealer i gårdrummet. Der gives dog mulighed for at ny- tænke karreen, således at der kan skabes en dobbeltsidig orientering mod både Godsbanen og bebyggelsen, der planlægges på Trekanten vest for lokalplanområ- det.

Der etableres vejadgang til bebyggelsen fra P. Hiort-Lorentzens Vej, som forlægges til en ny placering sydøst for lokalplanområdet. Det gamle vejareal nordvest for byggefeltet skal, i den del, der er omfattet af lokalplanen, anvendes til flexzone som kan anvendes til ophold, færdsel, nærparkering – f.eks. handicapparkering og lign., ligesom det kan skabe en bymæssig overgang og ankomstareal til det nye byområde, der etableres på Trekanten nordvest for lokalplanområdet. Her etableres også sti- adgang til Søren Frichs Vej. Dette areal skal desuden indgå i et sammenhængende klimasikringsareal, som skal udgøre det som bufferareal i forbindelse med ekstreme regnskyl.

Parkering skal, i henhold til udviklingsplanen, ske uden for matriklen i et af de planlagte p-huse, der skal servicere den nye bydel.

For at bebyggelsen kan understøtte et aktivt bymiljø, lægges der op til, at stueetagen helt eller delvist kan anvendes til mere udadvendte formål, f.eks. små lejemål til mikro-butikker, mini-caféer, små værksteder, kunsthåndværk, atelier mm., ligesom, der gives mulighed for at anvendelse til butiksformål, hvis det bliver muligt at kombinere kommercielle formål og almene boliger på sigt. Dog må der også etableres boliger i stueetagen.

Bebyggelsens udseende og omfang

I henhold til udviklingsplanens principper, skal bebyggelse i den nye bydel, i udformning og materialevalg, forholde sig til områdets kulturhistoriske karakter, med anvendelse af enkle og robuste materialer som f.eks. tegl, træ, beton, stål / jern, der afspejler den enkelte bygnings funktion.

Lokalplanen indeholder ikke konkrete krav til materialevalg og udformning af bebyggelsen, men sikrer, at bebyggelsen i lokalplanområdet udformes som en arkitektonisk sammenhængende bebyggelse og i et materialevalg, der tager afsæt i oven- stående materialebeskrivelse.

Bebyggelsen skal i princippet opføres som en karrebebyggelse mod den forlagte P. Hiort-Lorentzens Vej for at understøtte udviklingsplanens bymæssige sammen- hænge. Der gives dog mulighed for at bryde karrestrukturen således at der kan skabes gode byrum på begge sider af bebyggelsen – både mod Godsbanen og mod Trekanten mod vest.

Bebyggelsen skal dog bygges ud til hjørnerne af dele af det på lokalplankortet viste byggefelt. Dette skal sikre, at der skabes en bymæssig sammenhæng i bydelen.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1046 6

Lokalplanen fastlægger principper for bygningshøjder, der understøtter udviklingsplanens principper om variation i bygningshøjden.

For at skabe en variation i bebyggelsen og den rumlige oplevelse, gives der mulighed for at bebyggelsen kan forskydes frit inden for det fastlagte byggefelt. Der gives desuden mulighed for at bygge op til 13 etager mod Søren Frichs Vej, hvorefter bebyggelsen kan terrasseres frit inden for en ramme på 4-8 etager i resten af om- rådet. Mod flexarealet må etageantallet dog ikke overstige 4 etager.

Ubebyggede arealer

Lokalplanområdet rummer, ud over de fælles og individuelle fri- og opholdsarealer for bebyggelsens beboere, der indrettes i lokalplanområdets ubebyggede områder, i kantzonen, på altaner og eventuelt også som tagterrasser / taghaver, det ovenfor nævnte flexareal til ophold og færdsel samt et mindre areal i lokalplanområdets syd- vestlige hjørne, som kan indgå som fælles friareal med offentlig adgang og benyt- telsesret.

I det omfang, at der disponeres opholdsarealer, der orienterer sig mod gaden og bydelens offentlige områder, lægges der vægt på, at de udformes i sammenhæng med omgivelserne.

Der fastlægges en krav om, at der skal etableres fælles fri- og opholdsarealer svarende til mindst 15 % af bebyggelsens bruttoetageareal til boligformål. Arealet er lavere end kommuneplanens krav på 30 %, dette begrundes med, at der er god adgang til områdets planlagte offentlige byrum og offentligt tilgængelige rekreative arealer, som udgøres af bl.a. den grønne kile og diverse fælles torve og pladser.

Der lægges vægt på, at lokalplanområdets fælles fri- og opholdsarealer gives en høj kvalitet og kun bebygges i meget begrænset omfang. Således må disse arealer kun bebygges i begrænset omfang og kun med med lette konstruktioner som cykelparkering og lignende funktioner, som f.eks. depotrum mv. De bebyggede dele af de fælles opholds- og friarealer skal modregnes ved opgørelse af opholds- og friarea- lernes størrelse.

De lette bygninger skal placeres inden for det på lokalplankortet viste byggefelt.

Inden for byggefeltet må der ligeledes etableres en støjskærm i nødvendig udstræk- ning og omfang. Støjskærmen skal placeres langs med lokalplanområdets afgræns- ning og skal begrønnes.

Veje og parkeringsarealer

Veje

Lokalplanområdet rummer, ud over det på lokalplankortet viste flexareal, ikke vej- udlæg, men får vejadgang fra P. Hiort-Lorentzens Vej, som forlægges til en ny placering øst for lokalplanområdet og kommer til at udgøre en ny fordelingsvej i den

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1046 7

nye bydel. Lokalplanområdet omfatter en del af den eksisterende P. Hiort-Lorent- zens Vej. Dette areal kan, når vejen er forlagt, overgå til lokalplanområdets beboere og tages i brug til fælles friareal.

Stier

For at skabe god forbindelse på tværs af bebyggelsen og for at skabe en god forbindelse mellem Godsbanearealet og Trekanten, stilles der krav om, at der skal etableres en offentlig tilgængelig stiforbindelse gennem lokalplanområdet.

Parkeringsarealer

Udviklingsplanen arbejder med et princip om at samle parkeringspladserne i to centrale p-huse. Dette vil både være med til at skabe liv i bydelen og give plads til gode fri- og opholdsarealer i tilknytning til den enkelte bebyggelse. Der stilles dog fortsat krav om, at der skal tilvejebringes et tilstrækkeligt antal parkeringspladser pr. bolig. Da området er under udvikling kan der blive tale om, at det påkrævede antal p- pladser i første omgang skal tilvejebringes på terræn på et nærmere anvist areal på Godsbanen for derefter at blive flyttet til p-husene, når disse er færdige.

Med etablering af 25 små boliger under 50 m2 og 25 små delevenlige boliger over 50 m2 udløses et parkeringskrav på 5 p-pladser. For de øvrige boliger gælder der et p-krav på ½ p-plads pr. bolig, svarende til ca. samt 80-100 store boliger / familieboliger svarer det til et parkeringskrav på ca. 40-50 p-pladser – altså i alt ca. 45-55 p- pladser.

Cykelparkering vil ikke blive etableret som en central løsning men skal etableres inden for lokalplanområdet.

Der reserveres ikke plads til handicapparkering inden for lokalplanområdet idet det forudsættes, at p-kravet til dette opfyldes som parkering i gaderummet eller i p-husene uden for lokalplanområdet.

Regnvandshåndtering

I Klimatilpasningsplan 2014 er der foretaget kortlægning af, hvor der ud fra nuvæ- rende data, forhold og modelgrundlag er risiko for, at der samler sig over 5cm vand på terræn ved skybrud (simuleret med en 100-års regn i 2050). Sådanne områder er markeret med lyseblå felter på kortet på næste side. De mørkeblå linjer markerer vandets vejledende hovedstrømningsveje på terræn ved ekstremregn – samt Aar- hus Å. Den røde polygon markerer omtrentlig indtegning af lokalplanområdet. Simu- leringer for en 100-års hændelse i 2050 viser risiko for oversvømmelse af den lavest beliggende del af lokalplanområdet med vand fra Aarhus Å. Simuleringen er lavet på baggrund af terrændata fra 2007 – renset for bygninger - og er behæftet med en vis usikkerhed.

Ved ændringer af terrænkoter, bebyggelse, befæstelse, vej- og stiforløb mm. vil om- rådet og omgivelsernes risiko for oversvømmelse kunne påvirkes.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1046 8

Søren Frichs Vej / Carl Blochs Gade er udpeget som kritisk vejnet / potentielt sårbar i forhold til centrale veje for afvikling af trafik og for kommunens drift.

Flexarealet som vist på lokalplankortet, indgår, sammen med det tilstødende vejareal uden for lokalplanområdet, som en del af de klimasikringstiltag, der skal forsinke og bortlede regnvand i tilfælde af voldsomme skybrud.

Grundejerforening

Lokalplanen indeholder krav om, at der skal etableres en grundejerforening for ejendomme beliggende på Godsbanearealet med medlemspligt for ejere af ejendomme i området. Grundejerforeningen skal bl.a. forestå driften og vedligeholdelsen af fæl- les arealer og fælles installationer indenfor grundejerforeningens område.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1046 9

LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v.

§ 1. Formål

Lokalplanen har til hovedformål at sikre:

at området anvendes til blandet boligområde med blandede byfunktioner og boliger i form af etageboligbebyggelse,

at området udvikles i overensstemmelse med principperne for udviklingen af Godsbanearealerne.

§ 2. Område og opdeling

Stk. 1 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet en del af matrikelnummer: 845q samt en del af vejmatrikel 7000n, begge Marselisborg, Århus Grunde samt alle parceller der efter den 1. april 2016 ud- stykkes i området. Se fodnote1.

Stk. 2 Lokalplanområdet ligger i byzone og forbliver byzone efter lokalplanens vedta- gelse.

1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1046 10

Matrikelkort 1:2000

§ 3. Anvendelse

Stk. 1 Området er udlagt til boligformål i form af almene etageboliger med tilhørende fællesfaciliteter2 samt mulighed for let erhverv i stueetagen.

Stk. 2 Ud over boligformål må området anvendes til blandede byformål, butikker, erhverv, institutioner mv. samt forsamlingslokaler, klubaktiviteter, servicevirksom- heder, offentlige formål3.

Stk. 3 Der kan placeres mindre bygninger / anlæg til bebyggelsens tekniske forsyning inden for lokalplanområdet.

2 I henhold til byggelovgivningen er erhverv tilladt i egen bolig, når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Som eksempler på sådanne erhverv kan nævnes frisør, advokat, revisor, tegnestue, læge og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende. 3 Da loven pt. ikke giver mulighed for etablering af kommercielle formål i et alment byggeri vil der, indtil det evt. muliggøres, være tale om små lejemål til mikrobutikker, mini-caféer, små værksteder, kunsthåndværk, atelier mm. i bebyggelsens stueetage.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1046 11

§ 4. Udstykning

Stk. 1 Der er ingen særlige bestemmelser om udstykning.

§ 5. Trafikforhold

Stk. 1 Lokalplanområdet har vejadgang fra P. Hiort-Lorentzens Vejs forlægning, som vist på lokalplankortet.

Stk. 2 P-pladser skal etableres i overensstemmelse med Aarhus Kommunes retnings- linjer for parkeringsarealer.

Således skal der etableres p-pladser svarende til 0,5 p-plads pr. bolig for så vidt angår store boliger. For de øvrige 50 små boliger skal der etableres i alt 5 p- pladser.

Parkeringskravene til biler skal opfyldes uden for lokalplanområdet som fælles parkeringsløsning for flere ejendomme4.

Stk. 3 Inden for lokalplanområdet skal der reserveres areal til to cykelparkeringspladser pr. bolig for så vidt angår store boliger og én cykelparkeringsplads pr. bolig for så vidt angår de 50 små boliger.

Cykelparkering kan integreres i bebyggelsen, men kan dog etableres i cykelskure i forbindelse med bebyggelsens fælles friarealer.

Stk. 4 Der skal ikke etableres handicapparkering inden for lokalplanområdet. Det forud- sættes, at p-kravet til dette opfyldes uden for lokalplanområdet.

Stk. 5 Der skal etableres et flexareal, som vist på lokalplankortet. Dette flexareal skal indgå som klimasikringsområde og adgangsareal til bebyggelsen nordvest og vest for lokalplanområdet og må anvendes til bl.a. færdsel og ophold.

Stk. 6 Det skal etableres en offentlig tilgængelig stiforbindelse gennem lokalplanområ- det, som vist principielt på lokalplankortet.

§ 6. Teknisk forsyning

Stk. 1 Nybyggeri skal tilsluttes kollektive forsyningsanlæg, så som varmeforsyning, vandforsyning, kloakforsyning og elforsyning på forsyningernes til enhver tid gæl- dende betingelser.

4 Brugsret til parkeringsarealer uden for lokalplanområdet skal sikres ved en tinglyst deklaration.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1046 12

§ 7. Terrænregulering

Terrænregulering i forbindelse med byggeri Stk. 1 Terrænregulering må kun finde sted i begrænset omfang, og kun i forbindelse med planering af grunden. Således skal det færdige terræn være i niveau med de omkringliggende arealer.

Terrænreguleringer i bebyggelsens indre gårdrum er undtaget herfor.

§ 8. Bebyggelsens omfang og placering m.m.

Omfang Stk. 1 Der må opføres op til 12.000 m2 bebyggelse i området. drivhuse på taget er undtaget fra dette.

Der skal mindst etableres 25 små boliger på ca. 45 m2 samt 25 små delevenlige boliger på ca. 55 m2. Resten af boligerne, svarende til ca. 80-100 boliger skal etableres som store boliger / familieboliger.

Stk. 2 Etageantallet fastlægges til 4-8 etager. Således må bebyggelsen terrasseres inden for dette spænd. Etageantallet i byggefeltet mod Søren Frichs Vej, som vist på lokalplankortet, må dog være op til 13 etager.

Bygningshøjderne fastlægges jf. skemaet nedenfor:

Etageantal 13 10 8 6 4 Bygningshøjde 45 m 35 m 30 m 25 m 20 m

Bygningshøjder måles fra de koter, der er angivet på kotekortet, der er vedlagt som bilag til lokalplanen. Alle koter er angivet i DVR90.

Tagterrasser er undtaget fra ovenstående.

Stk. 3 Ud over det maksimale etageantal og bygningshøjde kan der på tagene etableres tagterrasser, drivhuse, tekniske installationer, antenner, parabolantenner, vejrstationer, ventilationshætter og lignende afkast under forudsætning af, at de integreres i tagfladernes udformninger og indgår i de enkelte bygningers arkitektoniske formsprog.

Ovennævnte tekniske installationer mv. på tage må højst have et areal svarende til 10 % af den enkelte bygnings tagflade og må maksimalt opføres 2,5 m over den maksimale bygningshøjde.

Trappe-/elevatortårne må dog opføres med en maksimal højde på 3,5 m over den enkelte bygnings tagflade og maksimale bygningshøjde.

Derudover skal tekniske installationer mv. på tage, bortset fra trappe-/elevator- tårne, placeres mindst 1 m fra bygningernes facadelinjer.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1046 13

Ud over ovennævnte tekniske installationer kan der på tage etableres ovenlys og energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere eller lignende med en maksimal højde på 2,5 m over den enkelte tagflade.

Stk. 4 Mindre bygninger som f.eks. grill-overdækninger, cykelskure, redskabsskure samt øvrige indretninger til ophold og aktivitet må opføres i tilknytning til bebyggelsens fælles friarealer og inden for det på lokalplankortet viste byggefelt, og må ikke være højere end 3,5 meter. Disse må ikke medregnes i bebyggelsens fælles friarealer.

Stk. 5 Bebyggelsen må ikke opføres med en bygningsdybde på den enkelte etage på mere end 12,5 meter.

Placering Stk. 6 Al ny bebyggelse skal placeres inden for det på lokalplankortet viste byggefelt og må forskydes frit inden for dette. Altaner må desuden forskydes op til 1,5 meter ud over byggefeltets afgrænsning – dog ikke i stueetagen.

Stk. 7 Det på lokalplankortet viste byggefelt, hvor der kan bygges op til 13 etager, er principiel. Afgrænsningen må således forskydes op til 2,5 meter i begge retnin- ger.

Stk. 8 Bebyggelsen skal bygges ud til de i lokalplanens byggefelts viste hjørner.

Stk. 9 Langs med bebyggelsens afgrænsning mod offentlig vej skal der etableres en kantzone med en bredde på mindst 1,5 meter, som vist principielt på lokalplankortet.

Stk. 10 Lette bygninger, som f.eks. cykelskure, må opføres i skel som støjafskærmning.

Stk. 11 I byggefeltets nordvestlige hjørne må der ligeledes etableres en støjskærm i nød- vendig udstrækning og omfang. Støjskærmen skal placeres langs med lokalplan- områdets afgrænsning og skal begrønnes.

Stk. 12 Bebyggelse skal placeres i overensstemmelse med de koter, der er vist på kotekortet bagerst i lokalplanen.

§ 9. Bebyggelsens udseende

Stk. 1 Bebyggelsen skal udføres som en arkitektonisk sammenhængende bebyggelse, hvor der er en linje i materialevalg og udformning.

Bebyggelsen må ikke udføres med altangange.

Stk. 2 Facader på ny bebyggelse skal, som hovedprincip, udføres med facader i over- vejende tegl og/eller beton, der suppleres med lette partier af følgende materialer og kombinationer heraf: . Glas, . Træ,

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1046 14

. Stål, jern, zink, kobber, skifer og aluminium, herunder metalliske, perforerede, profilerede plader og strækmetal.

Endvidere må der på facader anvendes energiproducerende paneler og glas, ligesom facader må begrønnes med beplantning.

Stk. 3 Til facadebeklædning og til energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere på facader og tage må der ikke benyttes reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige gener for omgivelserne.

Stk. 4 Såfremt der på tage etableres energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere, tekniske installationer, vejrstationer til styring af bebyggelsens inde- klima, ventilationshætter og lignende skal disse udformes, så de indgår på en harmonisk måde i den enkelte bygnings arkitektoniske formsprog og facadeud- formning.

Stk. 5 Mindre bygninger som f.eks. cykelskure, affaldsøer og lignende skal opføres i lette materialer som fiberplader, skifer, træ, stål, zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, perforerede, profilerede plader og strækmetal.

Mindre bygninger skal opføres med ensartet udformning, farve- og materialevalg.

Stk. 6 Tage på ny bebyggelse må, som hovedprincip, kun beklædes med følgende materialer og kombinationer heraf: . Glas, . Tagpap, . Tegl, . Træ, . Stål, zink, kobber, skifer og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader og strækmetal.

Endvidere må der på tage etableres energiproducerende anlæg, ligesom tage må begrønnes med beplantning.

Stk. 7 Skiltning og reklamering må kun finde sted i forbindelse med de erhverv, der, i henhold til byggelovgivningen, kan drives fra egen bolig. Skiltet må alene omfatte firmanavn og bomærke, og må højst have en udstrækning på 0,25 m2. Skiltet skal placeres på bebyggelsens facade. Undtaget herfor er dog de aktiviteter, der fo- regår i bebyggelsens stueetage.

§ 10. Ubebyggede arealer, hegn og beplantning

Stk. 1 Der skal etableres fri- og opholdsarealer svarende til 15 % af boligbebyggelsens etageareal. På disse arealer må der etableres anlæg til fælles rekreative formål, herunder mindre overdækninger til f.eks. grillpladser, redskabsskure til fælles be- nyttelse, nyttehaver, legeplads og lignende.

Kantzonen og udendørs opholdsarealer over terrænniveau, herunder altaner og tagterrasser medregnes i den samlede beregning af opholdsarealernes omfang. Dog må bygninger i form af redskabsskure og cykelskure ikke medregnes.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1046 15

Stk. 2 Områdets fælles fri- og opholdsarealer skal placeres på bebyggelsens ubebyggede arealer, i kantzonen og på bebyggelsens tagflader i form af f.eks. tagterrasser og taghaver.

Stk. 3 Områdets vestlige del – den del, der på lokalplankortet er angivet som flexareal, må ikke bebygges og skal udformes i sammenhæng med de tilstødende arealer.

Stk. 4 Hegn mellem terrasser skal udføres som faste hegn, tilpasset bygningens arki- tektur.

Stk. 5 Anlæg til forsinkelse og håndtering af regnvand, skal etableres som rekreative elementer.

Stk. 6 Kantzonen, som vist på lokalplankortet samt øvrige opholdsarealer, der orienterer sig mod gaden og bydelens offentlige områder skal disponeres således at der opnås en sammenhængende helhedsvirkning mellem bygningen og de tilstø- dende offentlige arealer.

§ 11. Støjforhold

Stk. 1 Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til boligformål på facader, der vender bort fra Carl Blochs Gade og Søren Frichs Vej ikke overstiger Lden 58 dB.

Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau i sove- og opholdsrum med åbent vindue/altandør5 på en ikke støjbelastet facade ikke overstiger Lden 46 dB.

Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau i sove- og opholdsrum med lukket vindue mod en støjbelastet facade ikke overstiger Lden 33 dB.

Stk. 2 Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejstøj påfører uden- dørs opholdsarealer, ikke overstiger Lden 58 dB på døgnbasis.

Stk. 3 Ved etablering af virksomheder jf. §3, skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, som overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier (se tabel i lokalplanens redegørelse vedr. virksomhedsstøj).

5 Åben vindue / altandør er defineret ved, at vinduet er åbnet til et åbningsareal på 0,35 m2, og at efterklangstiden er 0,5 sek.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1046 16

§ 12. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før:

 De i § 5 nævnte forhold er tilvejebragt.  Den i § 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted.  Der er opnået medlemskab af Grundejerforeningen for Godsbanearealet.  Der er opnået medlemskab af områdets Vand-lav, p-lav og grøn kile-lav.

§ 13. Grundejerforening

Stk. 1 Der etableres en grundejerforening for ejendomme beliggende på Godsbaneare- alet benævnt "Grundejerforeningen for Godsbanearealet". Godsbanearealet, Felt 3.

Stk. 2 Enhver tinglyst ejer af en ejendom inden for grundejerforeningens område har ret og pligt til at være medlem af grundejerforeningen.

Stk. 3 Grundejerforeningens formål er at varetage medlemmernes fælles interesser vedrørende Godsbanearealet, herunder at forestå driften og vedligeholdelsen af fælles arealer og fælles installationer indenfor grundejerforeningens område.

Stk. 4 Køber er forpligtet til at respektere medlemskab af en kommende grundejerforening for Godsbanearealet, herunder afholdelse af andel af driftsudgifter mv. Grundejerforeningens vedtægter vil med udgangspunkt i foreløbige rammeprin- cipper (Bilag 8) blive udarbejdet af Aarhus Kommune i takt med, at udviklingen for Godsbanearealet klarlægges.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1046 17

LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden plan- lægning, som vedrører lokalplanen.

Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som by- rådet har vedtaget.

Nedenstående kort viser kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde 030313CY, udlagt til ci- tyformål. Lokalplanområdet er beliggende i byzone.

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet der ønskes mulighed for opførelse af byggeri op til 13 etager i området omkring det nye kryds ved indkørslen til den forlagte P. Hiort-Lorentzens Vej fra Søren Frichs Vej / Carl Blochs Gade, hvilket ikke er muligt i henhold til de gældende rammebestemmelser.

Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrå- dets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen, der skaber overensstemmelse mellem lokalplanens principper og kommuneplanen.

Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 92 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune. Tillægget fremgår af bilag bagerst i lokalplanen.

Kommuneplanens rammer ••••••••• Lokalplanområdet

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 18

Højhuspolitik

Aarhus Byråd vedtog den 11. oktober 2006 Tillæg nr. 84 til Kommuneplan 2001, Højhuspolitik for Aarhus Kommune, hvor der blandt andet er stillet krav om, at der skal foretages en konsekvensanalyse af projekter, der omfatter høje huse.

Lokalplanen muliggør byggeri op til 13 etager, hvilket forudsætter en redegørelse i henhold til Højhuspolitikken for Aarhus. Da der er tale om en lokalplan, der fastlæg- ger rammer for et boligprojekt med almene boliger, forud for igangsætning af en arkitektkonkurrence, kendes projektets endelige geometri og udseende ikke. Vur- deringen tager derfor udgangspunkt i den byggeret, som lokalplanen vil medføre.

Projektets indhold

Indeholder projektet en anvendelse, som er af almen interesse i at manifestere i byen?

Lokalplanen muliggør etablering af en almen boligbebyggelse på ca. 12.000 m2 som en del af udviklingsplanen for Godsbanearealet. Bebyggelsen vil rumme ca. 25 små boliger på ca. 45 m2 og ca. 25 små delevenlige boliger på ca. 55 m2 samt 80-100 store boliger. Etableringen af almene boliger i varierende størrelser i området er med til at sikre et varieret udbud af boliger, både i forhold til størrelse og type.

Hvordan bidrager projektet imagemæssigt til byen eller bydelen på en positiv måde?

Som supplement til de almene boliger gives der, ud over boliger, mulighed for at etablere institutioner, offentlige formål samt butikker i bebyggelsens stueetage for at skabe liv og variation i gadeniveau i den nye bydel. Da etablering af kommercielle formål pt. ikke er muligt sammen med almene boliger, gives der desuden mulighed for at etablere små mikrobutikker og værksteder i stueetagen som ligeledes positivt kan være med til at skabe liv og variation. De små mikrobutikker / værksteder un- derstøtter det uformelle og alternative miljø, der kendetegner Godsbanearealet nu, inden omdannelsen.

Bebyggelsens udformning med høj bebyggelse ved den nye indkørsel til P. Hiort- Lorentzens Vej kan være med til at udgøre en markant port til Godsbanearealets sydlige del.

Er der et funktionelt behov for en stor sammenhængende enhed, herunder om det behøver at være i form af højt byggeri?

Bebyggelsens karakter understøtter ønsket om en karrébebyggelse, der tilpasser sig omgivelserne. Således harmonerer de 13 etager i den nordlige ende med Åhu- sene og den øvrige høje bebyggelse, der planlægges i den del af området jf. volu- menstudierne, ligesom nedtrapningen til 4 etager i den sydlige del tilpasser sig en mere jordnær skala inde i det nye byområde.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 19

Projektets forhold til omgivelserne

Er projektet beliggende et sted, som det er vigtigt at markere, f.eks. som et oriente- ringspunkt?

Bebyggelsen ligger ved indkørslen til den forlagte P. Hiort-Lorentzens Vej, som bliver en vigtig fordelingsvej i den nye bydel. Et volumenstudie, som SLETH har udarbejdet for Aarhus Kommune, udpeger området omkring det nye kryds som et markant område, hvor der kan bygges højt – op til 13 etager. Således markerer høj bebyggelse på det pågældende sted porten til den sydlige del af Godsbanearealet.

Hvordan forholder projektet sig til eksisterende orienteringspunkter, giver projektet udsigt, tager det udsigt fra andre eller bliver der tale om indkigsgener for andre?

Aarhus Kommune har fået udarbejdet et volumenstudie af området. Volumenstudiet er vedlagt lokalplanen som bilag og viser, hvorledes byggemulighederne på godsbanearealet, herunder det byggeri, der muliggøres med nærværende lokalplan, på- virker omgivelser set fra udvalgte orienteringspunkter. Visualiseringen viser, at by- udviklingen på godsbanen supplerer den omgivende by med en bebyggelse, der er højest mod Åhusene og Ceres-byen mod vest og nordvest, og som nedtrappes til en lavere højde mod nord og øst.

Området set fra Ringgadebroen (Sleth)

Hvordan påvirker projektet den overordnede og lokale trafikstruktur?

Forudsætningen for realiseringen af denne lokalplan er en forlægning af P. Hiort- Lorentzens Vej, som fremadrettet bliver fordelingsvej i den sydlige del af godsbanearealet. Trafikstrukturen i området gennemgå en forandring i takt med at godsbanearealerne og ”trekanten” omdannes til bymæssige formål. Dels vil en øget aktivitet i

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 20

området, herunder flere beboere og arbejdspladser øge trafikken og dels vil omlæg- ningen af veje i området ændre strukturen, dog vil Carl Blochs Gade og Søren Frichs Vej opretholdes som en vigtig overordnet trafikåre.

Hvordan påvirker projektet bylivet lokalt og generelt?

Projektet har potentiale til at bidrage positivt til det nye byliv i den nye bydel på Godsbanearealet. Den åbne stueetage og muligheden for at placere udadvendte faciliteter i gadeniveau gør, at bebyggelsen bliver åben og bidrager til et mangfoldigt og varieret by- og gadeliv, som både henvender sig lokalt, men i høj grad også rækker ud mod den omgivende by.

Skygger Lokalplanen muliggør byggeri op til 13 etager. I en bymæssig kontekst vil det kunne give anledning til skyggegener i forhold til naboerne. Derfor er der foretaget en un- dersøgelse af skyggepåvirkningen med skyggediagrammer, som viser den mulige skyggepåvirkning på fire datoer, 21.12, 21.3, 21.6 og 21.9. Skyggediagrammerne afspejler en bebyggelse, der udnytter lokalplanens fulde byggemulighed med fuld udnyttelse af byggefelter og bygningshøjder, hvilket må anses som et ”worst case” scenarie.

Godsbanearealet og trekanten vest for lokalplanområdet er under omdannelse til en tættere karréby, som i sig selv vil kaste skygger på omgivelserne. Da den konkrete udnyttelse af de nære omgivelser endnu ikke kendes, er det svært at vurdere skyg- gepåvirkningens konkrete betydning for arealerne mod vest og øst. Derfor rettes fokus særligt mod Åhusene nord for lokalplanområdet.

Skyggeundersøgelserne viser, at ved vintersolhverv d. 21.12, hvor solen står lavt, og kun er oppe i få timer, vil skyggepåvirkningen være størst. Her vil den højeste del af bebyggelse kaste markante slagskygger på omgivelserne. Disse blandes dog af den øvrige bebyggelse i området, herunder også Åhusenes egne slagskygger. Skyggen bevæger sig fra vest mod øst, og vil ikke efterlade områder i permanent skyggepåvirkning.

Allerede i foråret den 21.3 vil skyggepåvirkningen være aftaget. I morgentimerne vil den nærmeste del af trekantområdet mod vest ligge inden for bebyggelsens slag- skygge. Omkring middag vil skyggen ramme indkørslen til Åhusene. Skyggen be- grænser sig dog de to bygninger, der ligger nærmest indkørslen og de friarealer umiddelbart omkring indkørslen. Sidst på eftermiddagen har skyggen passeret Åhu- sene og bevæget sig ud på Carl Blochs Gade.

Ved sommersolhverv den 21.6 hvor solen står højest på himmelen, vil skyggen ikke ramme Åhusene eller deres friarealer. I det hele taget vil påvirkningen af omgivelserne være meget begrænset.

I efteråret d. 21.9 vil skyggerne, i lighed med foråret, ramme Åhusenes indkørsels- areal og de to bygninger omkring indkørslen.

På baggrund af skyggeundersøgelsen, vurderes det, at en maksimal udnyttelse af lokalplanens byggemuligheder vil medføre en meget begrænset skyggepåvirkning

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 21

på Åhusene. Området omkring indkørslen til Åhusene vil blive påvirket i forår og efterår. Det pågældende areal anvendes dog primært til indkørsel, nedkørsel til p- kælder, affaldshåndtering mv. og vurderes derfor ikke at udgøre værdifulde opholdsarealer. I vinterperioden vil store dele af omgivelserne blive påvirket, dog også af nabobebyggelserne. I sommerperioden, hvor opholdsarealerne vurderes at være mest i brug, er påvirkningen midt på dagen minimal og begrænser sig til vejarealet på Søren Frichs Vej og Carl Blochs Gade.

Alt i alt vurderes den mulige skyggepåvirkning ikke at give anledning til påvirkninger, der ikke må forventes i en tæt by.

Støj Området er støjpåvirket af trafikstøj fra Søren Frichs Vej og Carl Blochs Gade. Det forventes desuden, at den nye fordelingsvej, som udgøres af den forlagte P. Hiort- Lorentzens Vej vil medføre en støjpåvirkning over det tilrådelige. Da der er tale om en lokalplan, der skal sætte rammerne for en fremtidig arkitektkonkurrence, kendes bebyggelsens endelige udformning ikke, ligesom den omgivende bebyggelse heller ikke kendes endnu. Da dette er vigtige faktorer i vurderingen af støjpåvirkningen afventer den konkrete vurdering indtil der foreligger et konkret projekt på grunden. Lokalplanen vil dog indeholde bestemmelser, der sikrer, at de vejledende støjgræn- ser overholdes.

Vind Højt byggeri kan medføre ændrede klimatiske forhold omkring bygningen. Således kan der opstå turbulens og kastevinde, som kan medføre, at de nære omgivelser bliver ubehagelige at færdes i. En bygnings vindpåvirkning afhænger meget af dens udformning. Udhængende elementer som altaner og udkragninger, samt bygningens geometri i det hele taget kan være med til at bryde vinden omkring bygningen og dermed afhjælpe eventuelle gener. Også beplantning i gadeplan, som f.eks. vej- træer eller anden strategisk placeret beplantning, kan bryde vindens generende på- virkning.

Da bygningens endelige udformning ikke kendes på nuværende tidspunkt, og da den omkringliggende bebyggelse heller ikke kendes endnu, vil det ikke give mening at undersøge vindforholdene nu. De klimatiske forhold omkring bygningen vedrø- rende f.eks. vindforholdene på gadeniveau, eventuelle generende refleksioner fra bygningens glasfacader vil derfor blive endeligt dokumenteret og vurderet i forbindelse med byggesagsbehandlingen.

Projektets socioøkonomiske og ressourcemæssige forhold

Er projektet en fordel set ud fra en samfundsøkonomisk, sociokulturel eller ressour- cemæssig vinkel? F.eks. om der er tale om sammenhængende problemstillinger vedrørende f.eks. bystruktur, arealressourcer, samfundsøkonomi og trafikbelast- ning.

Opførelsen af almene boliger i området er med til at skabe en diversitet i beboer- sammensætningen, boligudbuddet og bebyggelsen i området. Konkret i området,

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 22

vil bebyggelsen være en del af en større sammenhængende omdannelses- og udviklingsplan i et attraktivt og bynært område. Således vurderes lokalplanens reali- sering i høj grad at bidrage positivt til udviklingen af Aarhus på alle niveauer.

Overordnede vej- og stiforhold

Lokalplanområdet har vejadgang fra P. Hiort-Lorentzens Vej, som pt. ligger vest for lokalplanområdet, men som, i forbindelse med omdannelsen af godsbanearealerne, forlægges til en ny placering øst for lokalplanområdet.

Arkæologiske forhold

Moesgård Museum har foretaget arkivalsk kontrol af området, med det formål at lokalisere eventuelle spor efter menneskelige aktiviteter, der er omfattet af Muse- umslovens § 27, dvs.: Strukturer, konstruktioner, bygningsgrupper, bopladser, grave og gravpladser, flytbare genstande og monumenter og den sammenhæng hvori disse spor er anbragt (jævnfør Museumslovens § 27 stk. 1).

Området er placeret hvor der i stenalderen var en fjord. Ud fra museets generelle viden om området kan siges, at det først er når man kommer under fyldlagene, dvs. ned til tørve- og gytjelagene, at det vurderes, at der er risiko for fund af arkæologisk interesse. Manger steder skal man mere end 3½ meter under nuværende terræn for at støde på disse lag.

På baggrund heraf anbefaler Moesgård Museum, at bygherre kontakter museet hvis de kommende anlægsarbejder berører jordlag placeret mere end 3½ meter under nuværende terræn. På baggrund af de konkrete planer vil museets fortage en for- nyet vurdering.

Skulle der mod forventning dukke et enestående arkæologisk materiale op i forbindelse med anlægsarbejdet, f.eks. en grav, skal Moesgård Museum underrettes. Mu- seet vil herefter inden for 2 uger foretage de nødvendige undersøgelser. Udgifterne til en evt. udgravning dækkes i så fald af Kulturstyrelsen jf. museumsloven § 27, stk. 5.2).

Varmeplanlægning

Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser.

AffaldVarme Aarhus udarbejder projektforslag for godkendelse, der dokumenterer om fjernvarme er den samfundsøkonomiske bedste varmeforsyning for området.

Vandindvindingsinteresser

Lokalplanområdet er beliggende i et område uden drikkevandsinteresser og udenfor indvindingsoplande til almen vandforsyning.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 23

Kystzonen

Lokalplanområdet er beliggende inden for kystnærhedszonen, men er samtidig beliggende i et allerede udbygget byområde. Der tillades med lokalplanen bebyggelse op til 13 etager. Som det fremgår af volumenstudiet, som beskrevet i afsnittet Høj- huspolitik vurderes det, at hverken lokalplanområdet eller den planlagte bebyggelse vil kunne ses fra kysten. Lokalplanens byggemuligheder forventes derfor ikke at på- virke kystzonen.

Trafikstøj

De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbe- stemmelser.

Lokalplanområdet vil være støjbelastet fra Søren Frichs vej, den kommende ad- gangsvej til Godsbanen samt formentlig fra P. Hiort Lorentzens Vej.

Da der er tale om en lokalplan, der skal sætte rammerne for en fremtidig arkitektkonkurrence, kendes bebyggelsens endelige udformning ikke, ligesom den omgivende bebyggelse heller ikke kendes endnu. Da dette er vigtige faktorer i vurderingen af støjpåvirkningen afventer den konkrete vurdering indtil der foreligger et konkret projekt på grunden. Lokalplanen vil dog indeholde bestemmelser, der sikrer, at de vejledende støjgrænser overholdes.

Således skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj på- fører bebyggelse til boligformål på facader, der vender bort fra Carl Blochs Gade og Søren Frichs Vej ikke overstiger Lden 58 dB.

Det skal desuden, ved facadeisolering, sikres, at det indendørs støjniveau i sove- og opholdsrum med åbent vindue/altandør på en ikke støjbelastet facade ikke overstiger Lden 46 dB, ligesom der, ved facadeisolering, skal sikres, at det inden- dørs støjniveau i sove- og opholdsrum med lukket vindue mod en støjbelastet facade ikke overstiger Lden 33 dB.

Virksomhedsstøj

Virksomhedsstøj skal overholde Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser jf. Miljø- styrelsens vejledning nr. 5/1984, Ekstern støj fra virksomheder.

Det skal derfor ved facadeisolering og andre støjdæmpende tiltag sikres, at de vejledende grænseværdier for støjbelastningen på facader og opholdsarealer mv. er overholdt inden for lokalplanområdet – se tabellen på næste side.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 24

Tidsrum Mandag – fredag Mandag – fredag Alle dage Kl. 07.00 – 18.00 Kl. 18.00-22.00 kl. 22.00-07.00 lørdag lørdag (max værdier i kl. 07.00-14.00 kl. 14.00-22.00 parentes) Områdetype søn- og helligdage (faktisk anv.) kl. 07.00-22.00 1. Erhvervs- og industriom- 70 70 70 (-) råder 2. Erhvervs- og industriom- råder med forbud mod 60 60 60 (-) generende virksomheder 3. Områder for blandet bolig og erhvervsbebyg- 55 45 40 (55) gelse, centerområder (bykerne) 4. Etageboligområder 50 45 40 (55) 5. Boligområder for åben 45 40 35 (50) og lav bebyggelse 6. Sommerhusområder og offentligt tilgængelige 40 35 35 (50) rekreative områder. Særlige naturområder 7. Kolonihaveområder 8. Det åbne land (inkl. landsbyer og landbrug- sarealer) Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støjbelastningen fra virksomheder målt udendørs.

Center for byens anvendelse – Grøn drift

Grøn drift har ingen eksisterende grønne områder inden for lokalplanområdet. Nye træer i lokalplanområdet skal sikres gode vækstvilkår og skal opbygges efter principper fra Aarhus Kommune. CBA ser gerne træer på P. Hjort-Lorenzens Vej i sam- arbejde med de private bygherrer.

Forureningsforhold – Jord

Center for Miljø og Energi, Virksomheder og Jord har pr. 17. marts 2016 følgende oplysninger om lokalplanområdet:

Matr. nr. 845q Marselisborg, Aarhus Grunde Center for Miljø og Energi, Virksomheder og Jord har oplysninger om at Region Midtjylland har kortlagt matr.nr.845q på vidensniveau 2 efter lov om forurenet jord. Matriklen har igennem længere tid været anvendt som opbevarings- og materiale- plads for DSB. Der er udført forureningsundersøgelse på ejendommen, som har påvist forurening, der overskrider gældende grænseværdier og som har begrundet, at ejendommen kortlægges.

Matr. nr. 7000n Marselisborg, Aarhus grunde Region Midtjylland har vurderet, at der ikke er grundlag for kortlægning af matrik- lerne.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 25

Matr. nr. 845f Marselisborg, Aarhus grunde Der er ingen oplysninger på ovenstående matr.nr.

Områdeklassificering

Lokalplanområdet ligger inden for et områdeklassificeret område. Det betyder, at området som udgangspunkt er let forurenet, fordi det ligger i en del af byzonen, som gennem længere tid er blevet påvirket med skorstensrøg fra industri, kakkelovne samt bilos. Områdeklassificering er et begreb, som er indført på landsplan i alle byzoner pr. 1. januar 2008.

Bygge- og anlægsarbejde, følsom arealanvendelse

Før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde på de kortlagte matrikler skal Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, Byggeri samt Virksomheder og Jord kontaktes.

Der må ikke ændres arealanvendelse til bolig, legeplads, børneinstitution, friareal eller lignende forureningsfølsom anvendelse på de kortlagte arealer, før Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi har meddelt tilladelse jf. lov om forurenet jord, § 8.

Jf. § 72 b i lov om forurenet jord skal det ved følsom arealanvendelse sikres, at det øverste 50 cm’s jordlag af den ubebyggede del af arealet ikke er forurenet eller at der er etableret en varig fast belægning.

Overskudsjord/byggeaffald

Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald.

Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Før der fjernes jord fra lokalplanområdet skal jordflytning, jf. lov om forurenet jord, § 50, anmeldes til Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi.

Omplacering og genanvendelse af forurenet jord inden for ejendommen skal god- kendes af Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi jf. lov om Miljøbeskyttelse, § 19. Region Midtjylland orienteres herom i relation til ændret kortlægningsstatus.

Spildevand og regnvand

Området er i henhold til Aarhus Kommunes spildevandsplan separatkloakereret og beliggende i kloakopland P056.

Spildevand Spildevand skal afledes til Marselisborg Renseanlæg via et fælles privat spilde- vandsanlæg i P.Hiort Lorenzens Vej. Systemet tilsluttes Aarhus Vand hovedkloak i Søren Frichs Vej.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 26

Regnvand Genbrug af regnvandet samt håndtering af regnvandet i et åbent regnvandssystem er en del af den overordnede målsætning for vandhåndteringen på Godsbanearea- let, og disse forhold skal derfor indarbejdes i projekteringen for lokalplanen.

For at reducere regnvandsafledningen mest muligt bør asfalt, fliser og lignende arealer med væsentligt bidrag til afledning af overfladevand begrænses.

Der vil blive etableret et fælles privat regnvandsanlæg udført af Aarhus Kommune til varetagelse af regnvandshåndteringen på Godsbanearealerne frem til tilkobling på Aarhus Vands øjestensledning. Dette regnvandsanlæg vil efterfølgende blive ejet, drevet og vedligeholdt af et fælles privat regnvandslav bestående af grund- ejerne i området. Vedtægterne for regnvandslavet vil bl.a. indeholde en udgiftsfor- deling på de berørte ejendomme, og de endelige vedtægter vil skulle tinglyses på de tilsluttede ejendomme.

For dette fælles private anlæg gælder, at regnvand skal forsinkes eller tilbageholdes på de enkelte byggegrunde op til 2-års regnhændelser. Denne forsinkelse eller til- bageholdelse skal ske ved løsninger, der tillader afledning af regnvandet på over- fladen i det åbne regnvandssystem, i overensstemmelse med vandhåndteringsmål- sætningen for Godsbanearealet. Der skal desuden tages hensyn til de lokale forhold - herunder høj grundvandsstand og jordforurening.

Fra de enkelte byggegrunde ledes vandet i åbne render og grøfter, der etableres i forbindelse med vej-og stisystemet, til to åbne regnvandsbassiner, der placeres henholdsvis centralt og nordøstligt på Godsbanearealerne. I disse regnvandsbassiner renses vandet, og tilledning fra fælles vejarealer mv. op til en 2-års regnhæn- delse forsinkes ligeledes.

For regnmængder ud over 2-års hændelser ledes regnvandet til magasiner under de to kommende P-huse, og herfra pumpes vandet op i et åbent regnvandsbassin placeret sydvestligt på Godsbanearealerne, tæt på Ringgadebroen. I dette bassin vil der ske rensning og forsinkelse af regnvandet svarende til en 10-års regnhæn- delse.

Fra alle tre åbne regnvandsbassiner vil der ske droslet udledning til Den Grønne Kile, som fører vandet videre til Aarhus Vands eksisterende øjestensledning, der løber på tværs centralt på Godsbanearealerne med udløb til Aarhus Å.

Alle anlæg frem til tilslutning på den eksisterende Øjestensledning etableres som fælles private regnvandsanlæg, herunder kanaler/grøfter i vejarealer, bassiner til opsamling, samt pumpesystem, vandreservoir og grøften i Den Grønne Kile.

Ekstremregn Godsbaneområdet rummer store udfordringer i forhold til vandhåndtering og klima- tilpasning. Området ligger lavt, og der er højtstående grundvand. Det betyder, at der er risiko for, at naboområderne ved skybrud leder vand til Godsbaneområdet. Be- liggenheden nært ved Aarhus Å gør samtidig, at det kan være vanskeligt at komme af med regnvand fra området i situationer med ekstremregn.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 27

På denne baggrund skal området disponeres, så de forventede betragtelige mæng- der regnvand fra området og naboområderne så vidt muligt kan håndteres på terræn uden at gøre skade på bygninger og infrastrukturanlæg. Herunder skal der tages højde for, at vandet ved ekstremregn og tøbrud ledes væk fra kældre og øvrige sårbare elementer, og i stedet ledes til områder, hvor det gør mindst mulig skade.

Bebyggelse og anlæg skal udformes, så de kan tåle periodevise oversvømmelser. Vej- og stianlæg skal vurderes og udformes i forhold til, om de kan medvirke til at aflede eller forsinke vandet, og der bør indrettes arealer, hvor overfladevandet kan opmagasineres til der igen er plads i afløbssystemet.

Der skal tages hensyn til, at udførelsen af lokalplanen ikke forøger omgivelsernes risiko for oversvømmelse – herunder at eventuel terrænregulering ikke medfører oversvømmelser andetsteds.

I øvrigt henvises til Aarhus Kommunes gældende klimatilpasningsplan og retnings- linjerne formuleret i denne.

Øvrigt og tilladelser Aarhus Vand A/S (AaV) stiller krav om, at ledninger / anlæg, der skal overtages af AaV, er projekteret af AaV, og at eksisterende stik, der ikke ønskes genanvendt, afproppes efter anvisning fra Aarhus Vand.

Anlægsarbejdet må ikke påbegyndes før der er meddelt udledningstilladelse til overfladevand efter Miljøbeskyttelseslovens § 28. Der skal ansøges om tilladelse til ud- ledningen af overfladevand ved Aarhus Kommune, Vandmiljø og Landbrug, vand- [email protected].

Nedsivningstilladelse skal ligeledes ansøges hos Aarhus Kommune, Vandmiljø og Landbrug, [email protected].

Tilslutningstilladelse meddeles af Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, byg- [email protected].

Tilslutningen skal ske efter aftale og nærmere anvisninger fra Aarhus Vand A/S, [email protected], og i henhold til betalingsvedtægterne.

Grundvand og vandindvinding

Lokalplanområdet er beliggende udenfor et område med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger. Der er ingen nuværende og forventes ingen fremtidige drikkevandsinteresser i området.

Miljøvurdering (tilrettes ifm. forundersøgelse)

For lokalplaner og kommuneplantillæg, der er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, foretages en screening.

Ved lokalplanlægning i Aarhus Kommune anvendes et screeningsværkstøj i form af en tjekliste til vurdering af lokalplanens indvirkning på miljøet. Lokalplanen vurderes

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 28

i forhold til påvirkning af internationale naturbeskyttelsesområder, lovens bilag 3 og 4 samt Aarhus Kommunes højhuspolitik. Her afgøres også, hvorvidt planen vil kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet ud fra et bredt miljøbegreb. I afgørelsen indgår hensynet til kriterierne i lovens bilag 2 (bl.a. forhold vedrørende planens ka- rakteristika samt kendetegn ved indvirkningen og det område, som kan blive berørt).

I henhold til § 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet af- gørelse om, at lokalplanen (eller: lokalplanen og kommuneplantillægget) ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen (eller: planerne) ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens § 3, stk. 1, nr. 3.

Begrundelse for at planen ikke vurderes at få væsentlig indflydelse på miljøet: Her indsættes begrundelse for afgørelsen. Det skal fremgå, hvilke af kriterierne i lovens bilag 2, kommunen har vurderet forslagets konsekvenser ud fra, og hvilke saglige vurderinger, der er lagt til grund for afgørelsen.

Kollektiv trafik

Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af busrute 12 med standsnings- sted på Carl Blochs Gade.

Skoleforhold

Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Læssøesgades skoledistrikt.

Der gøres opmærksom på, at skolevæsenets planlægning for bydelen kan medføre ændringer i de enkelte skolers oplande.

Institutionsforhold

I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner:

Læssøesgades Skole med SFO på adressen:  Læssøesgade 24

Læssøesgades Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser:  Ankersgade 19  Gerlachsgade 13  Kirkedammen 29  Langenæs Alle 25  Langenæs Alle 29  Læssøesgade 22

Langenæsstien Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser:  Fulden Byvej 55  Langenæsstien 6A  Langenæsstien 6B  Langenæsstien 6D

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 29

 Mågevænget 24

Selvejende dagtilbud på adresserne:  Langenæs Alle 54  Valdemarsgade 16

Klubtilbud på adressen:  Læssøesgade 24

Tilladelse fra andre myndigheder

Lokalplanens gennemførelse kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder.

Teknisk forsyning

Elforsyning sker fra: NRGI A/S Dusager 22 8200 Aarhus N.

Vandforsyning sker fra: Aarhus Vand A/S Bautavej 1, 8210 Aarhus V.

Varmeforsyning kan ske fra: Affald Varme Aarhus Teknik og Miljø Bautavej 1, 8210 Aarhus V.

Ny bebyggelse kan tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser.

Kloakforsyning sker ved: Aarhus Vand A/S Bautavej 8210 Aarhus V. Mail: [email protected]

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1046 30

LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen

Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret.

Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget.

Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- eller anlægsarbejde.

Retsvirkninger af lokalplanen

Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt.

Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen.

Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret.

Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bort- falder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen.

Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.

Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives.

Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.

Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 1046 31

TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 92 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune

Kommuneplantillægget omfatter et område ved den fremtidige sydlige indkørsel til Godsbanearealet. Området er omfattet af kommuneplanens rammeområde 030313CY, der udlægger området til cityformål. Lokalplanområdet er beliggende i byzone.

Der ønskes mulighed for opførelse af byggeri op til 13 etager i området omkring det nye kryds ved indkørslen til den forlagte P. Hiort-Lorentzens Vej fra Søren Frichs Vej / Carl Blochs Gade, hvilket ikke er muligt i henhold til de gældende rammebestemmelser, som pt. kun muliggør 6 etager.

Den ønskede høje bebyggelse ved krydset kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen, der skaber overensstemmelse mellem det ønskede og kommuneplanen.

Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges derfor gennemført ved dette Tillæg nr. 92 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune.

Dette kommuneplantillæg opretholder de gældende rammebestemmelser, men mu- liggør byggeri op til 13 etager ved det fremtidige kryds Carl Blochs Gade, Søren Frichs Vej og P. Hiort-Lorentzens Vej, som vist på kortet nedenfor.

Mulighed for høj bebyggelse

Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 1046 32

Nye rammebestemmelser:

Rammeområde 030313CY 21 – Cityområde

Områdets anvendelse er fastlagt til cityformål (se desuden de generelle rammer).

Max. etageantal: 6, dog med mulighed for at bygge op til 13 etager ved krydset Carl Blochs Gade, Søren Frichs Vej og P. Hiort-Lorenzens Vej*, som vist principielt på kortet på forrige side.

Max. bebyggelsesprocent: 150 for området under et

Området er udpeget som byomdannelsesområde. Områdets udviklingsmuligheder, herunder muligheden for etablering af en multiarena, skal nærmere fastlægges i en dispositionsplan for godsbaneområdet.

*Det præciseres, at der er tale om det kryds, der skabes efter forlægning af P. Hiort- Lorentzens Vej som et led i omdannelsen af området.

Generelle rammer for 21 - Cityområde Områdets anvendelse er fastlagt til cityformål.

Cityformål omfatter funktioner til handel, kultur og service, (f.eks. butikker, konto- rer, hoteller, biografer, udstillingslokaler), offentlige funktioner og sådanne andre funktioner, der med fordel kan placeres i et center af regional betydning og endelig boliger, der kan forenes med cityfunktionen. Som hovedregel må boliger ikke placeres i stueetagen.

Såfremt intet andet er nævnt særskilt i rammerne, kan der i forhold til en samlet ramme for butiksarealtilvækst i City etableres dagligvarebutikker på indtil 3.500 m² bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker på indtil 2.000 m² i området. Ved planlægning for placering af butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper efter planlovens definition er der mulighed for, at der kan planlægges for butikker med et større maksimalt bruttoetageareal.

I perioden 2013-17 kan der endvidere planlægges for 2 udvalgsvarebutikker med et butiksareal på over 2.000 m² i Cityområderne. Butikkerne kan etableres med en maksimal størrelse på hver max. 5.000 m² eller udvidelse af op til to eksisterende butikker med max. 5.000 m². Dette butiksareal på i alt max. 10.000 m² ind- går i den samlede ramme for udvidelse af City.

Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 1046 33

Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 1046 34

Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 1046