TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO OGGETTO: Procedimento Di

OGGETTO: Procedimento di Esecuzione Immobiliare R.E. n°64/03 promosso dalla BANCA DELLE MARCHE nei confronti di PACIFICI ANDREA.

GIUDICE DELEGATO: Dott. Marco Bartoli.

Premesso che con nomina del 29/6/2006 il sottoscritto Geom. Stefano Simonetti veniva nominato C.T.U. nel procedimento in epigrafe con cui venivano posti i seguenti quesiti: 1) identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita; 2) altre informazioni per l'acquirente; 3) situazione edilizio urbanistica e sanitaria dell'immobile; 4) stato di possesso; 5) vincoli e oneri giuridici; 6) stima dell'immobile. In data 21/7/2006 provvedeva ed effettuare sopralluogo presso l'immobile oggetto di relazione, dando comunicazione alle parti interessate a mezzo raccomandate A/R spedite in data 6/7/06 e redigendo il relativo verbale di sopralluogo. Espletati tutti gli accertamenti presso i competenti uffici e le dovute verifiche in loco, è in grado di relazionare quanto segue.

1. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE.

Trattasi di un intero fabbricato da cielo a terra con corte esclusiva di pertinenza ubicato in Comune di Monteprandone (Provincia di Ascoli Piceno), in Cda Montetinello civico 26. L'immobile è posto in zona agricola, al limite ovest del territorio comunale, quasi a confine con il territorio del Comune di Monsampolo del Tronto, accessibile tramite la percorrenza di strade comunali per la maggior parte non asfaltate. Il tracciato più breve è rappresentato dalla percorrenza della strada comunale Montetinello, per una distanza di ca km. 2,5 dal bivio sulla SS Salaria n° 4 posto nell'abitato di Stella di Monsampolo. Il fabbricato si eleva di piani due fuori terra oltre in piano seminterrato, ha forma rettangolare e si presenta in buono stato di conservazione. E' descritto al Catasto dei Fabbricati del Comune di Monteprandone al foglio di mappa 10 con le particelle: 28/2 Cda Montetinello 26 PT/1° cat. A/7 cl. 3 vani 10 Rc=€ 1316,97 28/3 Cda Montetinello 26 S1° cat. C/2 cl. 1 mq. 110 Rc=€ 102,26 28/4 Cda Montetinello 26 S1° cat. C/6 cl. 2 mq. 110 Rc=€ 119,30 mentre con l'unità particella 28/1 vengono individuati beni comuni non censibili (BCNC) dell'intero fabbricato: corte e scala al PS1, in testa alla ditta “Pacifici Andrea nato a San Benedetto del Tronto il 10/3/1970 proprietario”. Al Catasto Terreni, l'area di sedime del fabbricato unitamente alla corte di pertinenza, è descritta al foglio di mappa 10 con la particella 28 della superficie di mq. 3.100 (ente urbano), confinante nel suo insieme con strada comunale Montetinello, proprietà Romandini, proprietà Fulgenzi, proprietà Ciabattoni, s.a. Il fabbricato ha struttura portante di travi e pilastri in ca con solai di piano in latero cemento, copertura a tetto a quattro falde con manto in coppi, esternamente risulta intonacato e tinteggiato con tinta al quarzo. Si compone di: − Piano seminterrato: una autorimessa, due magazzini, una cantina, zona disimpegno con vano scala di collegamento al piano terra, wc e anti wc; − Piano terra: esternamente portico sui lati ovest e sud e terrazzo sui lati nord ed est, internamente ingresso-soggiorno con camino, cucina con camino, disimpegno, n° 2 camere, bagno, scala di arrivo dal piano seminterrato, ripostiglio oltre ad ampia scalinata di accesso al sovrastante piano primo; − Piano Primo: corridoio, n° 4 camere, n° 2 bagni, oltre a terrazza su tutto il perimetro. Il fabbricato risulta avere un buon grado di finitura interna, con discreta scelta di materiali ed elementi costruttivi di arredo. Tra l'altro si sono rilevate le seguenti caratteristiche: pavimenti in ceramica monocottura di 1^ scelta, scala principale rivestita in marmo dotata di ringhiera in ferro battuto e corrimano in legno, rivestimenti bagni e cucina in ceramica, bagni dotati di tutti gli accessori tra cui una vasca idromassaggio nel bagno principale al piano primo, infissi interni in legno tamburato, esterni in legno douglass con doppi vetri e persiane in alluminio, terrazza e portico pavimentati in gress porcellanato da esterni e dotati di parapetto in muratura con elementi in metallo. Il piano seminterrato ha pavimentazione in monocottura in piastrelle 20x20, infissi in alluminio, serranda di tipo avvolgibile in alluminio anodizzato posta nel locale autorimessa, infissi interni in legno tamburato.

Tutti i locali risultano intonacati e tinteggiati con tinta a tempera. Il fabbricato è dotato di tutti gli impianti tecnologici (fognante, idrico, elettrico, telefonico, televisivo) tra cui quello di riscaldamento di tipo autonomo con elementi radianti in ghisa. La corte esterna è dotata di doppio accesso carrabile (il principale di tipo telecomandato) e di un accesso pedonale, tutti posti lungo la strada comunale, è totalmente recintata (lungo la strada comunale e il confine nord con muro in ca e ringhiera a maglie in alluminio anodizzato), utilizzata a parcheggio e spazio di manovra, oltre a una fascia posta lungo il confine sud del lotto destinata ad orto, dove è ubicato un pozzo di manovra in cui sono allocati organi idraulici di intercettazione e regolazione della rete idrica di distribuzione del Consorzio Idrico. Superfici rilevate: - superficie lotto (catastale): mq. 3.100 - piano seminterrato: ingombro in pianta = ml. (18,30 x 13,20) = mq. 242,00 ca, superficie totalmente non residenziale (autorimessa, cantina, magazzini); - piano terra: ingombro in pianta = ml. (16,00 x 10,10) = mq. 162,00 ca, oltre a mq. 80 di portico e mq. 42 di terrazzo; - piano primo: ingombro in pianta = ml. (11,50 x 10,10) = mq. 116,00 ca, oltre a mq. 127 di terrazzo e mq. 29 di balcone e mq. 15,00 ca spazio vuoto area vano scala; - corte esterna = mq. 3.100 – mq. 250 ca area di sedime del fabbricato = mq. 2.850, di cui mq. 850 ca ad orto e mq. 2.000 ca a parcheggio e spazi di manovra.

2. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE.

L'immobile oggetto di relazione non fa parte di un compendio immobiliare ed è pertanto escluso da oneri e altre spese di natura condominiale.

I diritti immobiliari oggetto di perizia sono riferiti ai diritti di PIENA PROPRIETA’, così come scaturito dall’ atto traslativo di compravendita a rogito Notaio Faenza del 6/3/1997 rep. 85580 racc. 17572 trascritto in data 7/3/97 al n° 1296 r.p. e n° 1652 r.g.. In tale atto i coniugi Pacifici Tommaso e Mancini Maria, per ½ a testa in regime della separazione dei beni, vendevano in favore del figlio PACIFICI ANDREA nato a San Benedetto del Tronto il 10/3/1970 – celibe (c.f.: PCF NDR 70C10 H769 A), diritti di piena proprietà su fabbricato in Via Montetinello 26 in Monteprandone, descritto al C.F. al foglio 10 particella 28/2, 28/3 e 28/4 nonché particella 28/1 (b.c.n.c.).

Alla data del 10/7/2006 immobile oggetto di esecuzione gravato dalle seguenti n° 7 formalità pregiudizievoli: 1. IPOTECA VOLONTARIA di £. 500.000.000 iscritta in data 31/3/1995 al n° 316 r.p., n° 2105 r.g. e formalità n° 1 della giornata, a favore della BANCA DELLE MARCHE contro Mancini Maria n. Spinetoli il 27/8/37 per ½ e pacifici Tommaso n. Arquata del Tronto il 24/4/39 per ½, a garanzia finanziamento di £. 200.000.000 in anni 10, gravante su terreno in Monteprandone, al C.T. Fg. 10 part. 28 di mq. 3.100;

2. DOMANDA GIUDIZIALE trascritta in data 14/3/1997 al n° 1413 r.p., n° 1804 r.g. e formalità n° 1 della giornata, a favore di CARBONI FRANCESCA n. Monteprandone il 20/12/1967 contro Tamerici Srl sede San Benedetto del Tr., Pacifici Massimiliano n. S.Benedetto Tr. il 13/5/67, Pacifici Andrea n. S.Benedetto Tr. il 10/3/1970, Pacifici & Luzi di Pacifici Tommaso e Luzi Giovanni Snc Monteprandone e Pacifici Tommaso n. Arquata del Tronto il 24/4/1939, per accertamento simulazione atti (Avv. Silvio Marozzi di San Benedetto del Tr.);

3. DOMANDA GIUDIZIALE trascritta in data 14/3/1997 al n° 1414 r.p., n° 1805 r.g. e formalità n° 2 della giornata, a favore di CARBONI FRANCESCA n. Monteprandone il 20/12/1967 contro Tamerici Srl sede San Benedetto del Tr., Pacifici Massimiliano n. S.Benedetto Tr. il 13/5/67, Pacifici Andrea n. S.Benedetto Tr. il 10/3/1970, Pacifici & Luzi di Pacifici Tommaso e Luzi Giovanni Snc Monteprandone e Pacifici Tommaso n. Arquata del Tronto il 24/4/1939, per revoca atti soggetti a trascrizione (Avv. Silvio Marozzi di San Benedetto del Tr.);

4. DOMANDA GIUDIZIALE trascritta in data 14/3/1997 al n° 1417 r.p., n° 1809 r.g. e formalità n° 6 della giornata, a favore di LELLI ALFREDO n. Colli del Tr. il 5/7/54 e PAULON MARISA n. Occhiobello (RO) il 16/6/56 contro Tamerici Srl sede San Benedetto del Tr., Pacifici Massimiliano n. S.Benedetto Tr. il 13/5/67, C.B.C. Idraulica di Collini Vinicio e C. Snc San Benedetto del Tr e Pacifici Andrea n. S.Benedetto Tr. il 10/3/1970, per revoca atti soggetti a trascrizione (Avv. Piero Cantalamessa di Ascoli Piceno);

5. SEQUESTRO CONSERVATIVO trascritto in data 19/1/1998 al n° 308 r.p., n° 363 r.g. e formalità n° 17 della giornata, a favore di LELLI ALFREDO n. Colli del Tr. il 5/7/54 e PAULON MARISA n. Occhiobello (RO) il 16/6/56 contro Tamerici Srl sede San Benedetto del

Tr., Pacifici Massimiliano n. S.Benedetto Tr. il 13/5/67 e Pacifici Andrea n. S.Benedetto Tr. il 10/3/1970, (Avv. Piero Cantalamessa di Ascoli Piceno);

6. DOMANDA GIUDIZIALE trascritta in data 28/4/1998 al n° 1926 r.p., n° 2646 r.g. e formalità n° 28 della giornata, a favore CASSA RISPARMIO DI ASCOLI PICENO contro Tamerici Srl sede San Benedetto del Tr., Pacifici Massimiliano n. S.Benedetto Tr. il 13/5/67, C.B.C. Idraulica di Collini Vinicio e C. Snc San Benedetto del Tr, Pacifici Andrea n. S.Benedetto Tr. il 10/3/1970, Pacifici Tommaso n. Arquata del Tr. il 24/4/1939 e Pacifici & Luzi di Pacifici T. e Luzi G. Snc Monteprandone, per revoca atti soggetti a trascrizione (Avv. Rossana Ulissi di San Benedetto Tr.);

7. PIGNORAMENTO IMMOBILIARE trascritto in data 20/6/2003 al n° 3728 r.p., n° 5526 r.g. e formalità n° 39 della giornata, a favore BANCA DELLE MARCHE contro Pacifici Andrea n. S.Benedetto Tr. il 10/3/1970, in forza di atto di precetto Tribunale di AP del 9/6/2003 rep. 723/03, gravante su beni in Monteprandone, al C.T. Fg. 10 part. 28 di mq. 3.100 e al C.F. Fg. 10 part. 28/1, 28/2, 28/3 e 28/4.

Dalla consultazione dei Registri Immobiliari, non risultano trascritti atti di costituzione di fondo patrimoniale (art. 167 e segg. del C.C.).

3. SITUAZIONE EDILIZIO URBANISTICA E SANITARIA DELL’IMMOBILE.

Il fabbricato risulta realizzato in forza di Concezione Edilizia n° 181/77 del 8/8/78 (demolizione e ricostruzione di fabbricato colonico) a nome della sig.ra Mancini Maria, concessione successivamente volturata a nome dei coniugi Pacifici Tommaso e Mancini Maria (voltura n° 366 del 26/1/81). Al fabbricato è stata rilasciata Concezione Edilizia in sanatoria prot. n° 941 del 15/7/96, per:

- realizzazione del piano seminterrato;

- cambio di destinazione e aumento di superfici non residenziale al piano terra;

- aumento di superficie non residenziale al piano primo;

- modifiche varie. Fabbricato dichiarato abitabile dal Sindaco del Comune di Monteprandone in data 5/10/96 con prot. N° 16778 e conforme alle norme igienico-sanitarie in vigore.

Dal sopralluogo effettuato, risulta rispetto all’ultimo progetto autorizzato (C.E. a sanatoria n° 941/96), la creazione e/o spostamento di tramezzature interne al piano seminterrato. Le opere non hanno comportato aumento degli standards urbanistici e pertanto sono sanabili mediante presentazione di D.I.A.E. tardiva (o a sanatoria), previo pagamento di sanzione amministrativa dell’importo di € 516,00 (DPR n° 380/2001 art. 37 comma 59).

4. STATO DI POSSESSO.

L’immobile oggetto di procedimento esecutivo è residenza del debitore esecutato. Come da verifica effettuata in data 27/9/06 presso l’Agenzia delle Entrate del Comune di San Benedetto del Tronto, non risultano a carico del debitore esecutato sig. PACIFICI ANDREA nato a San Benedetto del Tronto il 10/3/1970, per l’immobile posto in Comune di Monteprandone, Cda Montetinello, registrazioni di contratti di affitto o di locazione.

5. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

In merito alla risultanza dell'esistenza di vincoli o altri oneri giuridici a carico dell'immobile oggetto di esecuzione, si relaziona quanto segue:

− non risultano trascritti vincoli di nessun genere (dalla consultazione dei Registri Immobiliari non vi è traccia di servitù a favore del Consorzio Idrico riferita al pozzo di manovra sopra descritto);.

− l'immobile non ha oneri di natura condominiale;

− risultano trascritte contro il debitore esecutato n° 4 citazioni, ed esattamente: n° 1413 del 14/3/1997 a favore di Carboni Francesca; n° 1414 del 14/3/1997 a favore di Carboni Francesca; n° 1417 del 14/3/1997 a favore di Lelli Alfredo e Paulon Marisa; n° 1926 del 28/4/1998 a favore della Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno, tutte riferite ad una stessa procedura ad oggi estinta, definita con sentenza n° 656/2005 e pubblicata in data 14/9/2005, registrata in data 20/4/2006, non ancora passata in giudicato, con cui il Tribunale ha dichiarato l'inefficacia nei confronti della Curatela del Fallimento della Società pacifici e Luzi di pacifici Tommaso e Luzi Giovanni Snc e dei soci illimitatamente responsabili alcuni atti di alienazione, tra cui l'atto di compravendita a rogito Notaio Faenza del 6/3/1997 rep. 85580 trascritto il 7/3/97 al n° 1296 di formalità (sentenza di cui si allega copia).

Tutte le citazioni sopra riportate ad oggi non risultano cancellate. Il costo per la cancellazione di tale formalità è di € 262 cad, per un totale di € 1.048, non cancellabili con decreto di trasferimento.

− risulta trascritta contro il debitore esecutato la seguente trascrizione pregiudizievole: n° 308 del 19/1/1998 a favore di Lelli Alfredo e Paulon Marisa (sequestro conservativo), riferita alla stessa procedura sopra descritta, formalità ad oggi non cancellata. Il costo per la cancellazione di tale formalità è di € 262, non cancellabile con decreto di trasferimento.

− non risultano trascritti o esistenti vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità;

− non risultano trascritti o esistenti diritti demaniali, di superficie, di servitù pubbliche o di altri usi civici;

− non risultano trascritti o esistenti atti di asservimento urbanistici o di cessione di cubatura;

− non risultano convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa a coniuge o altri familiari;

− saranno cancellate al momento della vendita a cura della procedura le seguenti formalità: n° 316 del 31/3/1995: ipoteca volontaria a favore Banca delle Marche; Il costo per la cancellazione di tale formalità è di € 35. n° 3728 del 20/6/2003: pignoramento immobiliare a favore Banca delle Marche; Il costo per la cancellazione di tale formalità è di € 262.

Non si sono riscontrate difformità catastali rispetto a quanto depositato presso l'Agenzia del Territorio di Ascoli Piceno, fatta eccezione della nuova disposizione delle tramezzature interne rilevate al piano seminterrato.

6. STIMA DELL'IMMOBILE

Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni oggetto di valutazione, si procede mediante l’applicazione del metodo di stima sintetico–comparativo, operando il confronto con beni similari avuto riguardo delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche ed assumendo come parametro tecnico il metro–quadrato di superficie lorda. I valori unitari che verranno applicati sono il risultato di una indagine di mercato effettuata nel Comune interessato e in quello limitrofo (Monsampolo del Tronto) nonché desunti da precedenti valutazioni per immobili di simile destinazione e stato di conservazione ed analoghi per caratteristiche urbanistiche e di mercato.

Da quanto sopra esposto si è addivenuti al seguente valore unitario: − Comune di Monteprandone: villini da cielo a terra con corte esclusiva di recente ristrutturazione: €/mq. 700,00.

A verifica di quanto sopra esposto si riporta la valutazione de “L'Osservatorio del Mercato Immobiliare” pubblicato dall'Agenzia del Territorio della Provincia di Ascoli Piceno”.

OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE VALORI UNITARI DI MERCATO 2° semestre 2005

TIPOLOGIA STATO MINIMO MASSIMO EDILIZIA COMUNE DI MONTEPRANDONE Fascia zona: rurale – Frazioni Minori e Case Sparse - Zona “R1”

Stato conservativo Ville e villini €/mq 620,00 €/mq 770,00 normale

Pertanto, lo scrivente ritiene equo stimare l'unità abitativa in €/mq 700, computando il piano seminterrato al 50%, terrazzi, portici e balconi al 20% e la corte di pertinenza al 5%.

Se ne deduce pertanto il seguente conteggio:

− piano seminterrato: mq. 242 x €/mq 700 x 50% = € 84.700

− piano terra: superficie abitativa: mq. 162 x €/mq 700 = € 113.400 portico + terrazzi: mq. 122 x €/mq 700 x 20% = € 17.080

− piano primo: superficie abitativa: mq. 101 x €/mq 700 = € 70.700 balconi + terrazzi: mq. 156 x €/mq 700 x 20% = € 21.840

− corte di pertinenza: mq. 2.850 x €/mq 700 x 5% = € 99.750 sommano € 407.470

A tale valore devono essere scomputati i seguenti importi:

− sanzione amministrativa a sanatoria per la diversa distribuzione interna riscontrata al piano seminterrato: € 516 sanzione + € 700 per spese tecniche e diritti di segreteria: € 1.216,00

− cancellazione formalità pregiudizievoli a cura della procedura: pignoramento € 262, ipoteca volontaria € 35: € 297,00 Valore commerciale dell'immobile al netto delle detrazioni:: € 405.957,00

Lo scrivente stima l'immobile oggetto di procedura esecutiva in complessive: € 406.000,00 (diconsi euro quattrocentoseimila/00).

Restano a carico della procedura esecutiva i seguenti oneri:

− cancellazione n° 4 citazioni: € 262 x 4 = € 1.048,00

− cancellazione sequestro conservativo: € 262,00 per un importo di € 1.310,00

DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE PER IL BANDO D'ASTA

Intero fabbricato da cielo a terra con corte esclusiva di pertinenza ubicato in Comune di Monteprandone (Provincia di Ascoli Piceno), in Cda Montetinello civico 26, elevato di piani due fuori terra oltre in piano seminterrato, di forma rettangolare e in buono stato di conservazione. Il fabbricato risulta descritto al C.F. del Comune di Monteprandone al foglio di mappa 10 con le particelle: 28/2 Cda Montetinello 26 PT/1° cat. A/7 cl. 3 vani 10 Rc=€ 1316,97 28/3 Cda Montetinello 26 S1° cat. C/2 cl. 1 mq. 110 Rc=€ 102,26 28/4 Cda Montetinello 26 S1° cat. C/6 cl. 2 mq. 110 Rc=€ 119,30 mentre con l'unità particella 28/1 vengono individuati beni comuni non censibili (BCNC) dell'intero fabbricato: corte e scala al PS1, il tutti in testa alla ditta “Pacifici Andrea nato a San Benedetto del Tronto il 10/3/1970 ditta proprietaria”. Al Catasto Terreni l'area di sedime del fabbricato unitamente alla corte di pertinenza è descritta al foglio di mappa 10 con la particella 28 della superficie di mq. 3.100 (ente urbano), confinante nel suo insieme con strada comunale Montetinello, proprietà Romandini, proprietà Fulgenzi, proprietà Ciabattoni, s.a.

Si compone: Piano seminterrato: una autorimessa, due magazzini, una cantina, zona disimpegno con vano scala di collegamento al piano terra, wc e anti wc, per una superficie complessiva di mq. 242; Piano terra: esternamente portico sui lati ovest e sud e terrazzo sui lati nord ed est, internamente ingresso-soggiorno con camino, cucina con camino, disimpegno, n° 2 camere, bagno, scala di arrivo dal piano seminterrato, ripostiglio oltre ad ampia scalinata di accesso al sovrastante piano primo, per una superficie complessiva di mq. 162 oltre a mq. 80 portico e mq. 42 di terrazzo; Piano Primo: corridoio, n° 4 camere, n° 2 bagni, oltre a terrazza su tutto il perimetro, per una superficie complessiva di mq. 101 oltre a mq. 127 di terrazzo e mq. 29 di balconi. La corte esterna sviluppa una superficie di mq. 2.850 ca, di cui mq. 850 ca ad orto e mq. 2.000 ca a parcheggio e spazi di manovra.

Il C.T.U. ritiene di aver assolto il mandato ricevuto e rimane a disposizione del Sig. Giudice per qualsiasi chiarimento che si rendesse necessario. Ascoli Piceno il C.T.U. Geom. Stefano Simonetti

Si allega: - estratto di mappa catastale in scala 1/2000; - planimetrie catastali in scala 1/200; - visura catastale; - planimetrie in scala 1/100 stato attuale; - documentazione fotografica composta da n° 8 fotografie; - originale verbale di sopralluogo del 21/7/2006; - ricevute raccomandate A/R del 6/7/2006; 1

- copia concessione a sanatoria prot. n° 941 del 15/7/96; - copia certificato di abitabilità del 5/10/96 prot. n° 16778; - copia della richiesta all'Agenzia delle Entrate di S.Benedetto Tr. del 27/9/06; - originale rilasciato dall'Agenzia delle Entrate di S.Benedetto Tr. attestante esito negativo; - fotocopia delle note di trascrizione di tutte le formalità pregiudizievoli gravanti sul bene oltre a visura ipotecaria a carico del soggetto esecutato; - copia sentenza n° 656/2005 pubblicata il 14/9/2005; - ricevute raccomandate A/R attestazione invio copia relazione al debitore + creditore; - floppy disk da 3,5” contenente relazione + planimetrie.