L'étude N°2 Le Quartier Du Val D'auron
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L’ÉTUDEN°2 ® juin 2008 LE QUARTIER DU VAL D’AURON : QUELLES DYNAMIQUES URBAINES ET SOCIALES ? SOMMAIRE Ê®Présentation p 2 Ê®Mixité urbaine et sociale p 3-5 Ê®Paupérisation p 6-9 ® Spécialisation sociale p 10-13 Ê®3LVWHVGHUpÀH[LRQ p 14-15 PRÉSENTATION Face aux mutations importantes que connaît le Val d’Auron, la Mission Observatoire a lancé en interne une étude sur ce quartier. Elle vise à ana- Le Val d’Auron lyser si les dynamiques constatées correspondent aux principes de mixité en 2006 : XUEDLQHHWVRFLDOHSUpFRQLVpVGDQVOH3/+HWjDOLPHQWHUXQHUpÀH[LRQVXU les perspectives d’évolution du quartier. 3 000 logements 1 567 ® La méthodologie ® Une démarche partenariale logements Trois questionnements ont guidé cette Cette démarche a permis de mobiliser sociaux dont : analyse : les acteurs publics et privés de l’habi- tat (DDEA, Ville de Bourges, bailleurs 1 - Quelle articulation entre mixité ur- 480 appartenant à sociaux, etc) dans la définition des at- baine et mixité sociale ? l’OPH du Cher tendus de l’étude, la collecte de don- 496 appartenant à 2 - Vers une paupérisation des occu- nées fines et récentes et l’analyse croi- la SA France Loire pants du parc social ? sée des résultats. 333 appartenant 3 - Vers une spécialisation sociale des Les premières conclusions de l’étude à la SA Jacques espaces ? ont été présentées au Comité de suivi Cœur Dans ce cadre, plusieurs échelles ont du PLH du 15 mai 2007. Puis l’étude finalisée a été présentée au comité de 206 appartenant à été mobilisées : suivi du PLH du 19 Novembre 2007. Bourges Habitat s Les quartiers IRIS de l’INSEE (Val d’Auron 1 et 2) 6 968 s Les sections cadastrales. habitants (INSEE - 1999) TC - ILP - 28/03/2008 - Sections_Ortho.mxd TC - ILP - 28/03/2008 - IRIS_Ortho.mxd Sources : BDOrtho ® - IGN Paris 2005 © - Cadastre ® DGI 2007 © - IRIS ® - INSEE © SIG Bourges Plus - Observatoire de l'habitat Les sections cadastrales Les quartiers IRIS de l'INSEE LEXIQUE ANPE : Agence Nationale pour l’Emploi OPAC : Office Public d’Aménagement et de PLUS : Prêt Locatif à Usage Social APL : Aide Personnalisée au Logement Construction PRU : Projet de Renouvellement Urbain CUCS : Contrat Urbain de Cohésion Sociale OPH : Office Public de l’Habitat PSLA : Prêt Social à la Location Accession DDEA : Direction Départementale de l’Equipement PDU : Plan de Déplacement Urbain RMI : Revenu Minimum d'Insertion et de l’Agriculture PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Insertion SMIC : Salaire Minimum Interprofessionnel de INSEE : Institut National de la Statistique et des PLA-TS : Prêt Locatif Aidé Très Social Croissance Etudes Economiques PLH : Programme Local de l’Habitat ZAC : Zone d’Aménagement Concerté IRIS : Ilots Regroupés pour l’Information Statistique. PLI : Prêt Locatif Intermédiaire ZUP : Zone Urbaine Prioritaire Découpage en quartiers de l’INSEE PLS : Prêt Locatif Social ZUS : Zone Urbaine Sensible MOUS : Maîtrise d’Œuvre Urbaine et Sociale PLU : Plan Local d'Urbanisme page 2 OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS 1 - UNEMIXITÉURBAINERELATIVE Le quartier du Val d’Auron représente En 1971, la 1ère ZAC, du Val d’Auron, une situation rare par rapport à d’autres fut créée sur l’ensemble du plan d’eau quartiers de Bourges, par une réparti- et ses premiers abords. Elle répondait tion équilibrée entre habitat individuel aux prescriptions relatives à l’urbani- (50%) et collectif, logements sociaux/ sation des "grands ensembles", qui logements en accession. Toutefois, imposaient notamment des principes des éléments permettent de nuancer de mixité afin de lutter contre les ten- ce constat. En effet, ce quartier se ca- dances à la ségrégation. ractérise par une mixité urbaine et so- Elle prévoyait : ciale "en trompe l’œil" : s un plan d’eau de 82 ha, s il existe peu de diversité dans la taille des logements proposés en 1999 : on s une base de loisirs et de plein air de note une majorité de T3/T4 (environ 37 ha, 56%), puis T5/T6 (32%) et très peu s une ZAC de 73 ha pour la réalisation de T1/T2 (11%), de logements collectifs et individuels s les dynamiques urbaines qui ont fa- et la création d’une zone destinée à çonné ce quartier sont de nature attirer les activités économiques. segmentée, de par l’aménagement En 1986, la ZAC du Val d’Auron, de ZAC successives aux finalités dif- proche de la saturation, fut étendue férentes, par la création de la ZAC du hameau s l’offre locative sociale est caractérisée de Lazenay dont la réalisation dé- par sa concentration dans certains buta en 1989. Cette opération d’amé- espaces et par une mixité relative. nagement était caractérisée par les principes suivants : s dédensifier de manière croissante ® Des ZAC successives le quartier, par rapport aux zones structurant le développement d’habitat denses de la ZAC du Val du quartier d’Auron, Face à la croissance démographique s offrir de nouveaux terrains pour la de Bourges dans les années 60 et 70, construction de logements indivi- la réalisation massive de logements duels, (8 000) étaient nécessaire pour ré- s valoriser le site par rapport aux in- pondre aux besoins de cette nouvelle vestisseurs privés en créant un golf population. La ZUP des Gibjoncs étant public de 35 ha, pôle structurant l’ur- saturée et sans possibilité d’exten- banisation du hameau de Lazenay. sion, le sud-est de la ville fut identifié comme secteur d’extension urbaine. page OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS 3 ® Des dynamiques urbaines La réalisation de logements sociaux segmentées s'inscrit majoritairement dans le cadre du PRU et ne constitue donc pas à Dans les années 80, la ZAC du Val proprement parler une offre nouvelle : d’Auron a permis une réalisation sur les 133 logements sociaux prévus, massive et ponctuelle de logements 90 concernent le PRU. sociaux, concentrés dans le Val d’Auron 2. Sur les 1 567 logements sociaux du Val d’Auron, 1 129 ont été ® Des opportunités foncières réalisés dans les années 80 (72%). de plus en plus rares Par la suite, la production de loge- Les potentialités urbaines de déve- ments individuels privés sera le vec- loppement sur le Val d’Auron sont teur principal de développement du exploitées en grande partie, confor- quartier : mément à la volonté de dynamiser le s entre 1990 et 1999, 425 logements développement urbain de la ville. sont réalisés dont 170 logements so- Les opportunités foncières restantes ciaux, concernent le plateau des fileuses, s entre 1999 et 2006, 176 logements suscitant l’intérêt de promoteurs, et les sont réalisés dont 34 logements so- usines de Mazières qui impliquent de ciaux et 15 PLI. nombreuses contraintes (dépollution, prescriptions environnementales). En 2007, 857 logements sont projetés ou en cours de réalisation sur le quar- tier, dont 724 logements privés. Les types de logements construits dans le quartier du Val d'Auron entre 1999 et 2007 42 0 10 0 40 76 0 1 Nombre de logements neufs par type 1 0 290 576 Lac d'Auron Logements sociaux Logements privés 123 40 15 Taux de logements neufs par section (rapport entre le nombre de logements neufs dans la section et le nombre total de logements neufs dans le quartier) de 1,10 à 1,28 de 1,29 à 4,48 de 12,37 à 14,71 12 0 65,67 % des logements neufs TC - NV - ILP - 18/03/08 - Nb_logts_const_99_07.mxd 0 400 800 Source : GIP RUB Avril 2007 Cadastre ® - © DGI 2007 Mètres Document non contractuel - Reproduction Interdite SIG Bourges Plus - Observatoire de l’habitat page 4 OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS ® Une répartition non équili- ® Quelle mixité dans l’offre brée des logements sociaux locative sociale ? s Une concentration de logements so- s Une très forte spécialisation du ciaux sur les berges du lac. parc social dans le collectif, à hau- teur de 96%. s Une relative mixité au Nord Est. s Une majorité de T3/T4 (69%) en s Une absence ou quasi absence 2006. de logements sociaux à l’Est du quartier. s Des types de financements peu di- versifiés : les logements apparentés PLUS représentent la grande majori- té des logement sociaux et ceci dans tous les espaces, l’accession sociale à la propriété est peu développée (11 logements concentrés dans la sec- tion IW), 40 PLI ont été réalisés dans la section ZW. s Un faible taux de vacance : 1,2% en 2006. Part des logements sociaux dans le quartier du Val d'Auron par section cadastrale en 2007 Pourcentage de logements sociaux de 0 à 19,99 % DR de 20 à 49,99 % de 50 à 74,99 % IT de 75 à 99 % de logements sociaux IR IW IV IZ Lac d'Auron CY DV ZW 0 400 800 Mètres CY TC - NV - 19/03/08 - Pourcentage_log_sociaux.mxd Sources : GIP RUB Avril 2007 Cadastre ® - © DGI 2007 Document non contractuel - Reproduction interdite SIG Bourges Plus - Observatoire de l’habitat page OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS 5 2 - UNEPAUPÉRISATIONDUPARCSOCIAL Repères Le phénomène de paupérisation n’est ® Une hausse du nombre de Données sociales sur pas spécifique aux locataires HLM les occupants du parc PpQDJHVEpQp¿FLDQWGHO¶$3/ du Val d’Auron. Il faut aussi le relati- ou de l'AL : locatif social* viser par rapport à la situation sociale dans la ZUS. Toutefois, les tendances ZUS de Bourges De 43,8% 2003 à 49,3% en 2006 d’évolution, notamment des RMIstes, GHFK{PHXUV laissent supposer une situation pou- GHVPpQDJHV vant se dégrader. ® Une hausse du nombre de avec l’APL RMIstes : GH50,VWHV GHGHVPpQDJHV ® La composition familiale : De 2,95% en 2003 à 8,60% en 2006 vivent avec moins de s 41% de personnes seules GHVSODIRQGV PLUS s 26% de familles mono parentales ® Une hausse du nombre de chômeurs : GHVPpQDJHV s 32% de couples avec ou sans en- vivent avec moins de fants 11% en 2006 GHVSODIRQGV De 8,4% en 2003 à PLUS Source : DDEA, enquête OPS ® Une hausse du nombre 2006 et GIP L’augmentation de ces effectifs peut de ménages aux revenus être mise en relation avec l’augmen- inférieurs à 60% des tation des plafonds de ressources revenus PLUS entre 2003 et 2006 (environ 17%).