L’ÉTUDEN°2 ® juin 2008

LE QUARTIER DU VAL D’AURON : QUELLES DYNAMIQUES URBAINES ET SOCIALES ?

SOMMAIRE Ê®Présentation p 2 Ê®Mixité urbaine et sociale p 3-5 Ê®Paupérisation p 6-9 ® Spécialisation sociale p 10-13 Ê®3LVWHVGHUpÀH[LRQ p 14-15 PRÉSENTATION

Face aux mutations importantes que connaît le Val d’Auron, la Mission Observatoire a lancé en interne une étude sur ce quartier. Elle vise à ana- Le Val d’Auron lyser si les dynamiques constatées correspondent aux principes de mixité en 2006 : XUEDLQHHWVRFLDOHSUpFRQLVpVGDQVOH3/+HWjDOLPHQWHUXQHUpÀH[LRQVXU les perspectives d’évolution du quartier. 3 000 logements 1 567 ® La méthodologie ® Une démarche partenariale logements Trois questionnements ont guidé cette Cette démarche a permis de mobiliser sociaux dont : analyse : les acteurs publics et privés de l’habi- tat (DDEA, Ville de Bourges, bailleurs 1 - Quelle articulation entre mixité ur- 480 appartenant à sociaux, etc) dans la définition des at- baine et mixité sociale ? l’OPH du Cher tendus de l’étude, la collecte de don- 496 appartenant à 2 - Vers une paupérisation des occu- nées fines et récentes et l’analyse croi- la SA France Loire pants du parc social ? sée des résultats. 333 appartenant 3 - Vers une spécialisation sociale des Les premières conclusions de l’étude à la SA Jacques espaces ? ont été présentées au Comité de suivi Cœur Dans ce cadre, plusieurs échelles ont du PLH du 15 mai 2007. Puis l’étude finalisée a été présentée au comité de 206 appartenant à été mobilisées : suivi du PLH du 19 Novembre 2007. Bourges Habitat s Les quartiers IRIS de l’INSEE (Val d’Auron 1 et 2)

6 968 s Les sections cadastrales. habitants (INSEE - 1999)

TC - ILP - 28/03/2008 - Sections_Ortho.mxd TC - ILP - 28/03/2008 - IRIS_Ortho.mxd Sources : BDOrtho ® - IGN Paris 2005 © - Cadastre ® DGI 2007 © - IRIS ® - INSEE © SIG Bourges Plus - Observatoire de l'habitat

Les sections cadastrales Les quartiers IRIS de l'INSEE

LEXIQUE ANPE : Agence Nationale pour l’Emploi OPAC : Office Public d’Aménagement et de PLUS : Prêt Locatif à Usage Social APL : Aide Personnalisée au Logement Construction PRU : Projet de Renouvellement Urbain CUCS : Contrat Urbain de Cohésion Sociale OPH : Office Public de l’Habitat PSLA : Prêt Social à la Location Accession DDEA : Direction Départementale de l’Equipement PDU : Plan de Déplacement Urbain RMI : Revenu Minimum d'Insertion et de l’Agriculture PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Insertion SMIC : Salaire Minimum Interprofessionnel de INSEE : Institut National de la Statistique et des PLA-TS : Prêt Locatif Aidé Très Social Croissance Etudes Economiques PLH : Programme Local de l’Habitat ZAC : Zone d’Aménagement Concerté IRIS : Ilots Regroupés pour l’Information Statistique. PLI : Prêt Locatif Intermédiaire ZUP : Zone Urbaine Prioritaire Découpage en quartiers de l’INSEE PLS : Prêt Locatif Social ZUS : Zone Urbaine Sensible MOUS : Maîtrise d’Œuvre Urbaine et Sociale PLU : Plan Local d'Urbanisme page 2 OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS 1 - UNEMIXITÉURBAINERELATIVE

Le quartier du Val d’Auron représente En 1971, la 1ère ZAC, du Val d’Auron, une situation rare par rapport à d’autres fut créée sur l’ensemble du plan d’eau quartiers de Bourges, par une réparti- et ses premiers abords. Elle répondait tion équilibrée entre habitat individuel aux prescriptions relatives à l’urbani- (50%) et collectif, logements sociaux/ sation des "grands ensembles", qui logements en accession. Toutefois, imposaient notamment des principes des éléments permettent de nuancer de mixité afin de lutter contre les ten- ce constat. En effet, ce quartier se ca- dances à la ségrégation. ractérise par une mixité urbaine et so- Elle prévoyait : ciale "en trompe l’œil" : s un plan d’eau de 82 ha, s il existe peu de diversité dans la taille des logements proposés en 1999 : on s une base de loisirs et de plein air de note une majorité de T3/T4 (environ 37 ha,

56%), puis T5/T6 (32%) et très peu s une ZAC de 73 ha pour la réalisation de T1/T2 (11%), de logements collectifs et individuels s les dynamiques urbaines qui ont fa- et la création d’une zone destinée à çonné ce quartier sont de nature attirer les activités économiques. segmentée, de par l’aménagement En 1986, la ZAC du Val d’Auron, de ZAC successives aux finalités dif- proche de la saturation, fut étendue férentes, par la création de la ZAC du hameau s l’offre locative sociale est caractérisée de Lazenay dont la réalisation dé- par sa concentration dans certains buta en 1989. Cette opération d’amé- espaces et par une mixité relative. nagement était caractérisée par les principes suivants :

s dédensifier de manière croissante ® Des ZAC successives le quartier, par rapport aux zones structurant le développement d’habitat denses de la ZAC du Val du quartier d’Auron,

Face à la croissance démographique s offrir de nouveaux terrains pour la de Bourges dans les années 60 et 70, construction de logements indivi- la réalisation massive de logements duels, (8 000) étaient nécessaire pour ré- s valoriser le site par rapport aux in- pondre aux besoins de cette nouvelle vestisseurs privés en créant un golf population. La ZUP des Gibjoncs étant public de 35 ha, pôle structurant l’ur- saturée et sans possibilité d’exten- banisation du hameau de Lazenay. sion, le sud-est de la ville fut identifié comme secteur d’extension urbaine.

page OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS 3 ® Des dynamiques urbaines La réalisation de logements sociaux segmentées s'inscrit majoritairement dans le cadre du PRU et ne constitue donc pas à Dans les années 80, la ZAC du Val proprement parler une offre nouvelle : d’Auron a permis une réalisation sur les 133 logements sociaux prévus, massive et ponctuelle de logements 90 concernent le PRU. sociaux, concentrés dans le Val d’Auron 2. Sur les 1 567 logements sociaux du Val d’Auron, 1 129 ont été ® Des opportunités foncières réalisés dans les années 80 (72%). de plus en plus rares

Par la suite, la production de loge- Les potentialités urbaines de déve- ments individuels privés sera le vec- loppement sur le Val d’Auron sont teur principal de développement du exploitées en grande partie, confor- quartier : mément à la volonté de dynamiser le s entre 1990 et 1999, 425 logements développement urbain de la ville. sont réalisés dont 170 logements so- Les opportunités foncières restantes ciaux, concernent le plateau des fileuses, s entre 1999 et 2006, 176 logements suscitant l’intérêt de promoteurs, et les sont réalisés dont 34 logements so- usines de Mazières qui impliquent de ciaux et 15 PLI. nombreuses contraintes (dépollution, prescriptions environnementales). En 2007, 857 logements sont projetés ou en cours de réalisation sur le quar- tier, dont 724 logements privés.

Les types de logements construits dans le quartier du Val d'Auron entre 1999 et 2007

42 0

10 0 40 76

0 1 Nombre de logements neufs par type 1 0 290 576 Lac d'Auron Logements sociaux Logements privés 123 40 15 Taux de logements neufs par section (rapport entre le nombre de logements neufs dans la section et le nombre total de logements neufs dans le quartier) de 1,10 à 1,28 de 1,29 à 4,48 de 12,37 à 14,71 12 0 65,67 % des logements neufs

TC - NV - ILP - 18/03/08 - Nb_logts_const_99_07.mxd 0 400 800 Source : GIP RUB Avril 2007 Cadastre ® - © DGI 2007 Mètres Document non contractuel - Reproduction Interdite SIG Bourges Plus - Observatoire de l’habitat page 4 OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS ® Une répartition non équili- ® Quelle mixité dans l’offre brée des logements sociaux locative sociale ? s Une concentration de logements so- s Une très forte spécialisation du ciaux sur les berges du lac. parc social dans le collectif, à hau- teur de 96%. s Une relative mixité au Nord Est. s Une majorité de T3/T4 (69%) en s Une absence ou quasi absence 2006. de logements sociaux à l’Est du quartier. s Des types de financements peu di- versifiés : les logements apparentés PLUS représentent la grande majori- té des logement sociaux et ceci dans tous les espaces, l’accession sociale à la propriété est peu développée (11 logements concentrés dans la sec- tion IW), 40 PLI ont été réalisés dans la section ZW.

s Un faible taux de vacance : 1,2% en 2006.

Part des logements sociaux dans le quartier du Val d'Auron par section cadastrale en 2007

Pourcentage de logements sociaux de 0 à 19,99 % DR de 20 à 49,99 % de 50 à 74,99 % IT de 75 à 99 % de logements sociaux IR IW

IV IZ

Lac d'Auron

CY DV ZW

0 400 800

Mètres

CY

TC - NV - 19/03/08 - Pourcentage_log_sociaux.mxd Sources : GIP RUB Avril 2007 Cadastre ® - © DGI 2007 Document non contractuel - Reproduction interdite SIG Bourges Plus - Observatoire de l’habitat

page OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS 5 2 - UNEPAUPÉRISATIONDUPARCSOCIAL

Repères Le phénomène de paupérisation n’est ® Une hausse du nombre de Données sociales sur pas spécifique aux locataires HLM les occupants du parc PpQDJHVEpQp¿FLDQWGHO¶$3/ du Val d’Auron. Il faut aussi le relati- ou de l'AL : locatif social* viser par rapport à la situation sociale dans la ZUS. Toutefois, les tendances ZUS de Bourges De 43,8% 2003 à 49,3% en 2006 d’évolution, notamment des RMIstes, ‡GHFK{PHXUV laissent supposer une situation pou- ‡GHVPpQDJHV vant se dégrader. ® Une hausse du nombre de avec l’APL RMIstes : ‡GH50,VWHV ‡GHGHVPpQDJHV ® La composition familiale : De 2,95% en 2003 à 8,60% en 2006 vivent avec moins de s 41% de personnes seules GHVSODIRQGV PLUS s 26% de familles mono parentales ® Une hausse du nombre de chômeurs : ‡GHVPpQDJHV s 32% de couples avec ou sans en- vivent avec moins de fants 11% en 2006 GHVSODIRQGV De 8,4% en 2003 à PLUS Source : DDEA, enquête OPS ® Une hausse du nombre 2006 et GIP L’augmentation de ces effectifs peut de ménages aux revenus être mise en relation avec l’augmen- inférieurs à 60% des tation des plafonds de ressources revenus PLUS entre 2003 et 2006 (environ 17%). Toutefois, ces évolutions suivent la Unité urbaine de Bourges De 60% des ménages en 2003 à variation du SMIC (+15%), qui permet ‡GHSHUVRQQHV 66 % en 2006 dont : de garantir un pouvoir d’achat aux seules ménages. s 28,8 % avec - de 20% des revenus ‡GHIDPLOOHVPR- PLUS noparentales s 17,7% avec 20 à 39,99% des reve- ‡GHFK{PHXUV nus PLUS ‡GHVPpQDJHV s 19,5% avec 40 à 59,99% des reve- vivent avec moins de nus PLUS GHVSODIRQGV PLUS ‡GHVPpQDJHV YLYDQWDYHFj GHVSODIRQGV3/86

Les niveaux de revenus PLUS (2006, en euros)* Département du Cher ‡GHSHUVRQQHV Personne seule  seules Couple  ‡GHIDPLOOHV monoparentales &RXSOHRXIDPLOOHPRQRSDUHQWDOHHQIDQW  ‡GHVORFDWDLUHV &RXSOHRXIDPLOOHPRQRSDUHQWDOHHQIDQWV  inscrits à l’ANPE *Source : DDEA, enquête OPS 2006 et GIP page 6 OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS A l’échelle des sections cadastrales, on ® Revenus des ménages constate l’existence de poches de préca- selon les plafonds PLUS rité au Nord-Est du quartier (sections IT, IV et IW), la tête du lac et ses berges étant Section Moins moins concernées. de 20% DR  DV  IT 44,2% IV 36,9% IW 28,5% IZ 

Les locataires du parc social ayant un revenu inférieur à 20% des plafonds PLUS en 2006 à l'échelle de la section cadastrale

DR

IT IR IW

IV IZ

Lac d’Auron

CY DV ZW

CY

0 250 500

Mètres Taux de ménages ayant un revenu inférieur de 20 % aux plafonds PLUS (en %) : de 6,0 à 9,9 de 10,0 à 24,9 de 25 à 34,9 de 35,0 à 44,2 % de ménages TC - ILP - 18/03/2008 - Tx_menages_20PLUS.mxd Sources : Cadastre ® - © DGI 2007 Pas de logements sociaux Bailleurs sociaux - 2006 Reproduction interdite - SIG Bourges Plus - Avril 2007

page OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS 7 ® Les personnes inscrites à l’ANPE Les locataires du parc social inscrits à l'ANPE en 2006 à l'échelle de la section cadastrale Section ANPE DR  DR DV  IT IR IT  Taux de locataires IW inscrits à l’ANPE (en %) :

IV 15,25% de 0,97 à 1,99 IV IZ IW 15,30% de 2,00 à 7,99 de 8,00 à 12,99 Lac d’Auron IZ  de 13,00 à 15,30 % des locataires CY DV ZW pas de logements sociaux

CY

0 250 500

Mètres

® Les ménages percevant une aide Les locataires du parc social percevant le RMI en 2006 à l'échelle de la section cadastrale Section APL RMI et AL DR DR   IT Taux de locataires HLM IR DV   bénéficiant du RMI (en %) : IW

IT 54,86% 12,73% de 1,49 à 3,99 IV IZ de 4,00 à 7,99 IV 50% 11,83% de 8,00 à 9,99 Lac d’Auron IW 62,10% de 10,00 à 12,73 % des ménages  CY pas de logements sociaux DV ZW IZ  

TC - ILP - 18/03/2008 - Tx_menages_20PLUS.mxd Reproduction interdite - SIG Bourges Plus - Avril 2007 CY

0 250 500

Mètres

TC - ILP - 18/03/2008 - Tx_person_inscrit_ANPE.mxd Sources : Cadastre ® - © DGI 2007 TC - ILP - 18/03/2008 - Menages_RMI.mxd Bailleurs sociaux - 2006 Reproduction interdite - SIG Bourges Plus - Avril 2007

page 8 OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS Depuis 2004, 380 relogements ont été l’origine géographique des emména- effectués dans le cadre du Renouvel- gés récents au Val d’Auron, on note lement urbain de la Ville de Bourges. que cette proportion de ménages est faible. Par exemple, concernant les entrants ® Des actes de délinquance en 2005-2006 de l’OPH du Cher, on augmentation constate que :

Même s’ils sont moins développés que s 51% des entrants sont issus d’un dans la ZUS et qu’ils relèvent davan- bailleur privé, tage de problèmes isolés, on note une s 33% des entrants sont issus d’un hausse des actes de délinquance. Pour échange, ceux de voie publique, on constate une augmentation de 5,98% par rapport à s 8% des entrants sont issus de la SA 2004 alors que 2003 faisait apparaître France Loire, une diminution de 42,51% par rapport s 4% des entrants sont issus de la SA à 2002. Ces faits constatés sont sur- Jacques Cœur, tout répertoriés sur le secteur du Plan d’eau - Centre Commercial ATAC. s 4% des entrants sont issus d’autres bailleurs HLM. En 2004, quatre ménages venant de ® Une paupérisation sans lien l’OPAC ont été logés au Val d’Auron avec le PRU dont deux issus des bâtiments voués à la démolition. s En 2004/2005, 76% des familles ont souhaité rester sur les quartiers nord Pour Bourges Habitat*, sur les 72 de la Ville. En 2006, ce taux était de ménages étudiés, ayant emménagés 73%. entre 2003 et 2006, 9 sont issus de la ZUS Nord de Bourges. s En 2004/2005, sur les 269 reloge- ments réalisés, 10 concernaient le Val Pour la SA Jacques Cœur Habitat*, sur d’Auron dans le parc de l’OPAC. Ceci les 99 ménages étudiés, 15 sont issus correspond à 4% des situations. de la ZUS Nord de Bourges. s En 2006, 110 ménages ont été relo- Au total, 56 ménages sur les 1 489 gés dont 15/20 ménages relogés sur installés entre 2003 et 2006 au Val le Val d’Auron (incluant le secteur de d’Auron viennent de la ZUS Nord de Lamerville). Bourges (hors ou dans le cadre des re- logements du PRU), soit 4%. Par rapport au nombre d’emménagés récents sur le Val d’Auron entre 2003 et 2006 (1 489 ménages), les ménages * Le nombre d’emménagés récents étudiés cor- issus de la ZUS Nord de Bourges respond aux ménages encore installés dans le quartier du Val d’Auron, l’information n’étant pas ne représenteraient que 2%. disponible pour ceux ayant re-déménagé entre Toutefois, certains ménages des quar- 2003 et 2006. Le fort taux de rotation au Val d’Auron explique la faible proportion de ména- tiers Nord ont pu anticiper ces relo- ges étudiés comparée au nombre total d’emmé- gements et de leur propre initiative, nagés récents. rechercher un logement. En étudiant

page OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS 9 3 - UNESPÉCIALISATIONSOCIALE

En analysant les caractéristiques so- LES QUARTIERS IRIS DE L’INSEE ciales des quartiers IRIS de l’INSEE en 1999, des tendances à une spécialisa- tion sociale apparaissent.

® Une mixité relative des statuts d’occupation en 1999

Parmi les locataires du Val d’Auron, on constate une sous-représentation des locataires du secteur privé (5 à 7%). De plus, la spécialisation spatiale est très forte en 1999 : le Val d’Auron 2 concentre les locataires HLM et le Val d’Auron 1, les propriétaires (à hauteur

de 70%). TC - ILP - 28/03/2008 - IRIS_ORTHO.mxd Sources : BDORTHO ® - © IGN PARIS 2005 IRIS ® - © INSEE SIG Bourges Plus - Observatoire de l’habitat ® Une mixité sociale différente selon les espaces en 1999 s Le Val d’Auron 1, accueillant essen- Le Val d’Auron 1 est composé majori- tiellement des propriétaires connaît tairement de : une baisse des ouvriers (-45%) et s retraités (29%), une hausse des cadres (+54%).

s professions intermédiaires (21%), s Le Val d’Auron 2, accueillant essen- tiellement des locataires HLM connaît s employés/ouvriers (15%). une baisse des cadres (-14%) et une Tandis que le Val d’Auron 2 est hausse des employés (+69%). composé majoritairement de :

s ouvriers (27%),

s professions intermédiaires (25%),

s employés (24%).

® Un processus de différencia- tion sociale

Entre 1990 et 1999, on note une évo- lution différente des catégories socio- professionnelles selon les espaces :

page 10 OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS ® Vers une spécialisation Enfin, les ménages avec des revenus du parc social pour les plus inférieurs de 60% aux plafonds PLUS précaires ? ont augmenté entre 2003 et 2006, tan- dis que les catégories de revenus On constate que les emménagés ré- supérieurs ont baissé : cents du Val d’Auron sont de plus en s les ménages avec 60 à 99% des pla- plus précaires. Cette tendance se re- fonds PLUS sont passés de 34,1% à trouve également à l’échelle nationale, 27,25%. Repères selon des proportions légèrement infé- s les ménages avec 100% et plus des rieures à celles du quartier. plafonds PLUS ont baissé de 18% à Les occupants du En 2006, 73% des entrants avaient 6,8 %. parc social en France moins de 60% des plafonds PLUS Il semblerait donc que les ménages contre : ayant des revenus suffisants choi- 71,5% sissent d’accéder à la propriété. En s 66% pour l’ensemble des occupants des entrants en 2006. effet, en étudiant les caractéristiques ont un niveau de res- sociales des propriétaires occupants VRXUFHVLQIpULHXUj s 63,8% des entrants en 2003. habitant au Val d’Auron, on remarque GXSODIRQG3/86 une hausse des ménages avec 60 à De plus, on note une augmentation FRQWUHSRXUO¶HQ- de la part des chômeurs chez les 100% des plafonds HLM : de 23,8% semble des occupants en 1999 à 30,5% en 2005. emménagés récents : de 8,8% en Source : CREDOC, enquête 2003 à 13,2% en 2006. OPS 2006

page OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS 11 Repères Les taux de rotation moyens en 2006

SA France Loire : 19,6% Toutefois, l’hypothèse de populations De plus, certains départs sont liés à un captives, concernant les ménages sentiment d’insécurité et de manque OPAC : 12,2% les plus précaires, doit être relativisée d’entretien des entrées. Cette part, concernant le Val d’Auron. Le taux de difficile à déterminer, est estimée par SA Jacques rotation en 2006 est plus important l’OPH du Cher à 10/15% des départs Cœur Habitat : dans ce quartier que dans les autres sur 2006. quartiers de Bourges. 18,6% A la SA Jacques Cœur Habitat, on Pour l’OPH du Cher, ce taux élevé constate que pour les 47 ménages qui s’explique par le parcours résidentiel ont emménagé entre 2003 et 2006 au OPH du Cher : des jeunes actifs qui pour la grande Val d’Auron et qui ont re-déménagé majorité quittent ce parc pour un dé- dans ce même laps de temps : 14,5% part vers une autre ville dans le cadre s la majorité des ménages sont restés à contre d’une mutation professionnelle ou d’un Bourges (55%), 34% ont quitté l’Ag- changement de situation familiale (dé- glomération, 10,6% sont partis dans 13% part du parc ou demande d’échange). sur le parc HLM une des 13 communes de l’Agglomé- de Bourges - Saint- En effet : ration (Saint-Doulchard, Saint-Ger- Doulchard. s 17% des départs en 2006 sont liés à main-du-Puy, Plaimpied-Givaudins), une raison professionnelle (mutation, s les ménages ayant déménagé dans perte d’emploi), l’Agglomération ont pour moitié ac- s11,5% sont des échanges, cédé à un logement privé (accession s9% sont dus à des raisons familiales ou location) et pour l’autre moitié sont (séparation, emménagement chez le restés dans le parc social. conjoint).

page 12 OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS ® Vers un creusement des iné- La situation sociale du Val d’Auron galités entre locataires HLM et ses évolutions montre donc de et propriétaires occupants ? fortes disparités au sein du quartier qui tendent à se creuser. Ainsi, cer- Quand on étudie les caractéristiques tains espaces concentrent des loca- sociales des propriétaires occupants taires HLM de plus en plus pauvres, au Val d’Auron, on note que la grande et d’autres des propriétaires aux si- majorité d’entre eux ont des revenus tuations sociales bien différentes. élevés et en augmentation.

Une hausse des revenus moyens des propriétaires Les revenus des ménages propriétaires selon les plafonds HLM

Section 1999 2005 CY   Section 60 à Plus de (2005) 100% 130% IR  22 440 CY 0RLQVGH 54,7% IT   IR 41%  IV   IT  47% IW   IV 29,1%  IZ   IW 36,2%  Repères ZW   Une hausse des ménages propriétaires avec des revenus VXSpULHXUVj¼

DR de 13,9% IT HQ IR IW à IV 26% Pourcentage des propriétaires HQ par section Lac d'Auron moins de 11 % Une majorité des de 11 à 24,9 % CY DV ZW ménages avec des de 25 à 39,9 % revenus entre 20 et plus de 40 % de propriétaires ¼ 

CY TC - NV - 18/03/08 - revenus HLM 100-130et+.mxd Sources : MEDAD - FILOCOM (© DGI 2005) 0 400 800 Cadastre ® - © DGI 2007 Document non contractuel - Reproduction Interdite Mètres SIG Bourges Plus

Pourcentage des propriétaires ayant un revenu supérieur ou égal à 130 % des plafonds HLM en 2005

page OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS 13 PISTESDEREFLEXION

® En matière de déplacements 60 et 70. Aujourd’hui, d’importants besoins en matière de réhabilitation La densification importante du Val sont exprimés et ceci sur un temps d’Auron pose la question des dépla- très court. Cela révèle l’intérêt actuel cements dans le quartier et dans la d’une programmation de logements ville, liée à sa situation excentrée par sociaux plus constante et linéaire dans rapport aux pôles commerciaux et le temps afin de mieux gérer les be- d’emploi. soins futurs de réhabilitation. Ainsi, une politique intégrée de l’habitat doit Outre les orientations du PLU de à la fois comprendre la construction Bourges, prévoyant de densifier le ré- neuve mais aussi la réhabilitation. seau viaire pour créer des inter-rela- tions entre lotissements, notamment De plus, la paupérisation des ménages aux Pijolins, une attention particulière occupant le parc social révèle la né- pourrait être apportée à ce quartier cessité de produire des logements à dans le cadre du PDU. bas loyers (PLAI) qui ne pourront être réalisés sans une politique foncière d’agglomération. Toutefois, le PLAI ne ® En matière de politique de semble pas répondre à la diversité des l’habitat situations des ménages "en difficulté" : il est davantage adapté aux familles Au Val d’Auron, la production massive ayant des problèmes d’insertion, qu’à et ponctuelle de logements sociaux a celles connaissant des difficultés fi- permis de répondre à l’enjeu de la forte nancières. Le PLA-TS, aujourd’hui dis- croissance démographique que la Ville paru, permettait justement d’apporter de Bourges a connu dans les années des réponses d’ordre économique.

page 14 OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS Pour fluidifier les parcours résiden- s veiller à une articulation entre mixité tiels des locataires HLM, le locatif urbaine et sociale dans les opéra- privé et l’accession sociale à la pro- tions de lotissements. A ce titre, l’ini- priété (PSLA) pourraient être déve- tiative prise par la Ville de Bourges loppés. Toutefois, des précautions lors de l’opération des Pijolins 2 a doivent être prises quant à la pro- permis l’insertion de logements so- motion de l’accession à la propriété ciaux dans une opération privée de pour des ménages déjà fragiles finan- lotissement grâce à une maîtrise fon- cièrement (risques de surendettement, cière partielle. de co-propriété en difficultés, etc…). De plus, le développement d’une telle offre implique une libération du foncier ® En matière de gestion à des prix bas. urbaine de proximité Enfin, l’enjeu de mixité sociale néces- Des éléments de constats plaident site la production d’une offre diver- dans le sens d’une réflexion en ma- sifiée de logements, tant dans les tière de gestion urbaine de proximité, opérations privées de lotissement que même si les problèmes ne se posent dans les opérations de logements so- pas avec autant d’acuité que dans ciaux. la ZUS du Nord de Bourges. Sur le Val d'Auron, on note l’absence d’équipe opérationnelle alors que la gestion des ® En matière de politique espaces publics (voirie, aire de jeux, foncière espaces verts) et des services urbains (ordures ménagères) pourrait prêter à L’urbanisation future du quartier va un meilleur partenariat entre les diffé- tendre à renforcer sa spécialisation so- rents interlocuteurs. ciale et urbaine. La question de la maî- trise du foncier et du développement Des initiatives ont été prises à ce urbain du Val d’Auron doit donc être sujet : posée afin de : s des services de proximité ont récem- s disposer d’une réelle capacité d’anti- ment été développés par les bailleurs cipation pour la maîtrise des secteurs sociaux, à enjeux (type grand Mazières), s des réhabilitations ont été entreprises par les bailleurs sociaux, comprenant souvent des sécurisations,

s un projet de MOUS entre les quatre bailleurs sociaux est à l’étude face à la montée des incivilités pour dispo- ser d’un diagnostic précis de l’occu- pation et des difficultés rencontrées par les habitants,

s le CUCS englobe comme secteur prioritaire de niveau 2 l’ensemble du parc social du Val d’Auron (rive Est).

page OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ET DU FONCIER - BOURGES PLUS 15 Remerciements :

L’Observatoire de l’habitat et du foncier a pour vocation d’être un outil d’aide à la décision en répondant aux objectifs suivants : - Développer une bonne connaissance des mécanismes du marché de l’habitat et du foncier et en suivre les évo- lutions grâce à des informations fines et permanentes. - Favoriser une programmation de la production de loge- ments du parc public et privé sur le territoire qui réponde aux préconisations du Programme Local de l’Habitat. - Suivre et évaluer la politique menée, mesurer son effi- cience et l’ajuster éventuellement. L’Observatoire de l’habitat et du foncier a ainsi l’ambi- tion de réaliser des analyses afin d’apporter un éclairage précis sur le territoire de Bourges Plus ou sur des théma- tiques précises. Pour mener à bien cette ambition, le développement de partenariats avec l’ensemble des communes et des acteurs de l’habitat est indispensable pour partager des réflexions sur les enjeux et le devenir du territoire communautaire qui alimenteront la prise de décision. L’étude sur le quartier du Val d’Auron est le fruit de cette démarche partenariale qui a mobilisé l’ensemble des acteurs publics et privés intervenant dans le domaine de l’habitat. Nous tenons à remercier tous ces partenaires pour leur engagement constant dans la réalisation de cette étude. PLUS - Caféine Production - Édition juin 2008 PLUS - Caféine Production

BOURGES PLUS ‡%RXOHYDUG)RFK‡%3‡%285*(6FHGH[ Contact : Carole Albouze, Chargée de Mission, Service Habitat

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