TRIBUNALE DI PALMI *** FALLIMENTO N° 3/2018

Sede

PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE

Giudice Delegato

Dott. Pietro Viola

Curatore

Avv. Giuseppe Lamalfa

Consulente Tecnico d’Ufficio

Arch. Maurizio Battista

TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U.

Sommario

1. premessa ...... 2 2. Svolgimento delle operazioni di consulenza ...... 3 3. Immobili inseriti nella procedura fallimentare, descrizione, ubicazione, confini e dati catastali ...... 4 4. Ricostruzione documentale e annotazioni Conservatoria dei Registri Immobiliari ...... 8 5. Dati urbanisti, conformità e requisiti per il rilascio del certificato di agibilità ...... 10

6. Caratteristiche tecniche e dimensionali e superficie commerciale ...... 11 7. Metodo di stima di stima e determinazione del valore unitario ...... 14 8. Calcolo di stima del bene ...... 15 9. Conclusione ...... 16 10. Elenco allegati ...... 17

Fallimento (proc. N. 3/2018) Tribunale di Palmi C.T.U. Maurizio arch. BATTISTA Pag. 1

TRIBUNALE DI PALMI *** FALLIMENTO N° 3/2018

Sede

PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE

Giudice Delegato

Dott. Pietro Viola

Curatore

Avv. Giuseppe Lamalfa

Consulente Tecnico d’Ufficio

Arch. Maurizio Battista

TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U.

dott. arch. Maurizio Battista via Aldo Moro, 75 - 89050 Cosoleto (RC) Telefax.0966968007cell. 3929397548

TRIBUNALE CIVILE DI PALMI

OGGETTO: Fallimento (proc. n. 3/2018)

GIUDICE DELEGATO dott. Piero Viola

CURATORE avv. Giuseppe Lamalfa

CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO: arch. Maurizio Battista, iscritto all’ordine degli architetti della Città Metropolitana di Reggio al n° 1591.

1. Premessa

Con decreto di nomina del 12/04/2018, (allegato n. 01 nomina) il Giudice Delegato ai fallimenti del Tribunale di Palmi, dott. Piero Viola, disponeva la nomina del sottoscritto, arch. Maurizio Battista, quale consulente tecnico d’ufficio del fallimento N° 3/2018 - , al fine di valutare il valore commerciale del capannone industriale, acquisito alla massa fallimentare, sito presso la II°Area Industriale dell’agglomerato Portuale di – – . All’udienza del 09/05/2018, lo scrivente prestava giuramento ed accettava l’incarico (allegato n. 02 accettazione incarico) di rispondere ai quesiti posti nel suddetto decreto di nomina che di seguito si riportano integralmente: “1) descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l'immobile acquisito al fallimento (, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni; 2) acquisisca la documentazione relativa i beni o, ove non possibile, provveda a ricostruire la documentazione del ventennio antecedente effettuando le dovute visure presso il servizio di pubblicità immobiliare; 3) accerti la conformità tra i dati riportati nelle trascrizioni effettuate dal curatore e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l’elenco delle iscrizioni ipotecarie e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali; 4) indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 5) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente,

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi del D.P.R. n. 380 del 2001 (T.U. dell’edilizia) ed indichi il presumibile costo della sanatoria; 6) indichi l’esistenza sui beni acquisiti al fallimento di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l’eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l’assegnazione dell’abitazione al coniuge; 7) determini il valore di probabile liquidazione con indicazione del criterio di stima usato”.

Nel prosieguo della presente relazione, sarà rilevata la presenza di due distinti corpi all’interno del capannone oggetto di stima, tuttavia si farà sempre riferimento al bene principale all’interno del quale sorgono le unità immobiliari che saranno successivamente indicate.

2. Svolgimento delle operazioni di consulenza

Le operazioni peritali hanno avuto inizio in data 25/05/2018, con l’accesso presso il capannone oggetto di stima e alla presenza del Curatore Fallimentare, avv. Giuseppe Lamalfa, e del liquidatore della società, Signor. ; un altro accesso è stato effettuato il 25/07/2018 (allegato n. 03.verbali d’accesso) Nel corso dei suindicati sopralluoghi, sono stati effettuati i rilievi planimetrici e fotografici necessari all’espletamento dell’incarico. In data 08/06/2018 è stato richiesto, all’Ufficio Tecnico del Comune di Gioia Tauro, l’accesso ai documenti amministrativi (allegato n. 04 richiesta accesso documenti amministrativi) di seguito indicati, di cui è stata estratta copia in data 13/06/2018 V copia titolo di provenienza part. 63-263-265-267 oggi part.424; (allegato n. 05) V relazione tecnica ambientale progettuale; (allegato n. 06) V parere commissione edilizia; (allegato n. 07) V copia concessione edilizia per l’esecuzione dei lavori; (allegato n. 08) V denuncia - deposito settore tecnico (genio civile) ai sensi dell’art.4 della legge 05/11/1971 n. 1086; (allegato n. 09) V dichiarazione di responsabilità progettista; (allegato n. 10) V parere soprintendenza per i beni ambientali architettonici; (allegato n. 11) V nulla osta ed approvazione ASI per la realizzazione dell’opera; (allegato n. 12) Contestualmente, sono state svolte indagini catastali attraverso la piattaforma SISTER dell’Agenzia dell’Entrate, al fine di estrarre visure catastali storiche degli immobili, (Allegato n.13) elaborati planimetrici recente e storici, (Allegato n. 14) estratto di mappa, (Allegato n. 15) e planimetrie catastali (Allegato n.16) relativi agli immobili oggetto di procedura; In data 23/07/2018, sono state acquisite, presso la Conservatoria del Registro immobiliare di Reggio Calabria l’elenco dell’iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile (Allegato n. 17) estendendo la ricerca alla società , e ciò al fine di

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. individuare tutte le trascrizioni ed iscrizioni a favore e contro, nel periodo compreso tra il 24/03/1992 al 20/07/2018. Ulteriore accertamento è stato svolto presso l’ufficio del Genio Civile di Reggio Calabria, al fine di verificare se l’immobile sia stato collaudato sotto il profilo statico.

3. Immobili inseriti nella procedura fallimentare, descrizione, ubicazione, confini e dati catastali

Di seguito si riporta l’inquadramento, su base ortografica, del bene immobile acquisto dalla curatela del fallimento “ ” sito presso la II° Zona industriale - conosciuta anche come località Cicerna Spartimento - dell’Area del Porto di Gioia Tauro

L’esame dei dati acquisiti, ha rilevato la presenza di tre unità immobiliari situati all’interno di un unico capannone, con annessi spazi esterni (piazzale), tutti siti all’interno di un appezzamento di terreno della superficie complessiva di mq.6.242,00. Il terreno sul quale sorge il capannone, è delimitato da recinzione con muro di sostegno sul lato Sud-Est (strada poderale), mentre gli altri lati sono liberi. L’accessibilità all’immobile (facendo riferimento, in tal senso, anche alle unità immobiliare riscontrate all’interno del capannone) oggetto di liquidazione, è consentita da due cancelli - uno

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. carrabile, l’altro pedonale - siti sulla strada Comunale Spartimento, sul terreno (particelle catastali 292-293) di proprietà della società a cui sono state cedute dalla senza, peraltro, costituzione di servitù di passaggio; di seguito si riporta immagine vedi fig.1 al fine di comprendere sinteticamente come sono articolate le unità immobiliari oggetto di perizia ed i relativi confini. COMUNE DI GIOIA TAURO FOGLIO 2 MAPPALE 424- SUB 9-10-11

Fig. 1 Edificio ed aree esterne afferente alla società fallita “ ”

Le unità immobiliari oggetto di perizia sono distinte catastalmente come segue: (Allegato n. 13) 1) Capannone principale, con piazzale esterno situato nella II° Area Industriale Comune di Gioia Tauro snc (Città Metropolitana di Reggio Calabria), piano terra, riportato nel N.C.E.U. Fg 2 mappale 424 Sub 10 (ex Sub.5) 2) Unità immobiliare, interna al capannone principale, delimitata con pareti in cartongesso, piano terra snc, distinta catastalmente in N.C.E.U Fg. 2 mappale 424 Sub 9 (ex Sub.5) 3) Unità immobiliare, interna al capannone principale, delimitata con pareti in cartongesso, piano terra snc, distinta catastalmente in N.C.E.U Fg. 2 mappale 424 Sub 11 (ex Sub.5).

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. La superficie complessiva edificata delle tre unità immobiliari è di mq. 3.005,84 Inoltre, sono da associare alle suddette unità immobiliare, le particelle identificate al: - sub. 7 (area esterna piazzale d’accesso) BCNC (bene comune non censibile) dei sub. 8-9-10-11-3; - il sub 8 BCNC, dei sub 9-10 che si localizzato all’interno del capannone nella parte d’ingresso carrabile dello stesso. - Si precisa che il sub. 7 è anche bene comune al sub. 3, quest’ultimo intestato catastalmente alla società Le tre unità immobiliari, sub 9, 10 e 11 (tutti e tre generati dalla soppressione del subalterno 5, (vedi allegato n. 14 elaborati planimetrici) particella 424 del foglio 2, hanno attualmente una destinazione Catastale D/8 (Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni), fanno parte dello stesso complesso edificatorio e confinano, a Sud-Est con strada poderale Cicerna, a Sud-Ovest con mappale 293 altra ditta, a Nord – Ovest con mappale 430 altra ditta, a Nord-Est con unità immobiliare Sub.3 Fg. 2 mappale 424 e mappale 430 altra ditta.

Fig.2 Stralcio catastale individuazione mappale 424 e relativi confini catastali ditta “ ”

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Fig.3 Dimostrazione grafica dei subalterni 424 foglio 2 Comune di Gioia Tauro aggiornato al 22/05/2018

Fig.4 Dimostrazione grafica dei subalterni 424 foglio 2 Comune di Gioia Tauro aggiornato al 22/05/2018

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Vista 1 foto facciate esterne capannone Vista 2 foto locali interni capannone unità immobiliare subalteno.10

Vista 3 con indicazione unità immobiliare subalterno 9 Vista 4 con indicazione unità immobiliare subalterno11

4. Ricostruzione documentale e annotazioni Conservatoria dei registri Immobiliari

Il terreno sul quale insistono gli immobili oggetto di perizia, sono di proprietà della società , ad essa pervenuto mediante Atto di compravendita rogato dal Notaio Maria Concetta Costa, Notaio di Palmi, in data 17 Aprile 1997 - rep. N° 9582, raccolta n° 2625, registrato in Palmi il 06/05/1997 al n° 965 - con cui la società ha acquistato l’area su cui è stato poi costruito il capannone e tutte le pertinenze e spazi esterni ad esso associati, (allegato n. 05 copia titolo di provenienza) Tutto il compendio immobiliare è stato realizzato in forza di Concessione edilizia n. 1621 rilasciata dal Comune di Gioia Tauro in data 10 Dicembre 2001 pratica edilizia N°22709 del 2000, notificata

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. in data 11 Dicembre 2001 (allegato n.08), avente per oggetto la costruzione di uno stabilimento Industriale per costruzione meccaniche uffici e cabina Enel e recinzione. Inoltre, per la sua edificazione sono stati rilasciati i seguenti pareri: • Essendo l’area sottoposta a vincolo paesaggistico, è stato rilasciato apposito parere paesaggistico prot. 376/P del08/01/2001 (allegato n.11) • Il progetto - sia architettonico che strutturale – risultante dagli atti è stato depositato presso gli uffici del Genio Civile di Reggio Calabria pratica 1523 prot. n° 1738 del 03/08/2001. (allegato n.09 denuncia deposito genio civile) • Infine, per la sua realizzazione è stata fatta richiesta di nulla osta, in data 25/05/2000 prot. 2117, all’A.S.I. (Area Sviluppo Industriale) di Reggio Calabria. Il progetto è stato approvato con delibera n°153 del 19/07/2000 parere prot. N. 344/i del 28/06/2000. (allegato n.12) Lo scrivente, riporta di seguito le seguenti trascrizioni ed iscrizioni esistenti nei confronti della : (allegato n.17) 1. Trascrizione contro del 29/05/1995 R.P. 6670 R.G. n. 8008 Pubblico ufficiale COSTA MARIA CONCETTA Repertorio 6768 del 16/03/1995 TRASFORMAZIONE DI SOCIETA’; 2. Trascrizione contro del 11/08/2009 R.P. 9996 R.G. n. 14170 Pubblico ufficiale MAGALDI CARLO Repertorio 4330/2351 del 27/07/2009 CONFERIMENTO IN SOCIETA’; 3. Trascrizione contro del 16/03/2010 R.P. 3588 R.G. n. 4987 Pubblico ufficiale COSTA MARIA CONCETTA Repertorio 38317/7697 del 18/02/2010 COMPRAVENDITA; 4. Trascrizione contro del 02/04/2012 R.P. 5436 R.G. n. 6268 Pubblico ufficiale COSTA MARIA CONCETTA Repertorio 39980/8437 del 05/03/2012 COMPRAVENDITA; 5. Trascrizione contro del 02/04/2012 R.P. 5437 R.G. n. 6269 Pubblico ufficiale COSTA MARIA CONCETTA Repertorio 39982/8438 del 05/03/2012 COMPRAVENDITA; 6. Trascrizione contro del 02/04/2012 R.P. 5438 R.G. n. 6270 Pubblico ufficiale COSTA MARIA CONCETTA Repertorio 39982/8438 del 05/03/2012 COSTITUZIONE DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO; 7. Iscrizione contro del 08/04/2013 R.P. 510 R.G. n. 6514 Pubblico ufficiale EQUITALIA SUD S.P.A. Repertorio 675/9413 del 28/03/2013 IPOTECA LEGALE DERIVANTE DA RUOLO; 8. Trascrizione contro del 31/05/2017 R.P. 6737 R.G. n. 8371 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PALMI Repertorio 2353 del 28/04/2017 DOMANDA GIUDIZIALE – REVOCA ATTI SOGGETTI ATRASCRIZIONE; 9. Trascrizione contro del 31/05/2017 R.P. 6738 R.G. n. 8372 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PALMI Repertorio 2353 del 28/04/2017 DOMANDA GIUDIZIALE – REVOCA ATTI SOGGETTI ATRASCRIZIONE; 10. Trascrizione contro del 18/06/2018 R.P. 7904 R.G. n. 9879 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PALMI Repertorio 9/2018 del 07/02/2018 ATTO GIUDIZIARIO SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO;

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. Dall’analisi della documentazione acquisita, risulta la conformità tra i dati di trascrizione effettuati dal curatore ed i dati risultanti dalla documentazione ipotecaria, nello specifico risulta che le unità immobiliare subalterni 9-10-11 particella 424 foglio 2 Comune di Gioia Tauro nascono dalla soppressione del subalterno 5 che trova corrispondenza nella nota di trascrizione dell’iscrizione contro del 08/04/2013 R.P. 510 R.G. n. 6514 Pubblico ufficiale EQUITALIA SUD S.P.A. Repertorio 675/9413 del 28/03/2013 IPOTECA LEGALE DERIVANTE DA RUOLO indicata con il n.7 nel sopra riportato elenco. 5. Dati urbanisti, conformità e requisiti per il rilascio del certificato di agibilità.

L’immobile oggetto di perizia ricade nel piano Regolatore Territoriale dell’Agglomerato industriale di Gioia Tauro – Rosarno – San Ferdinando, approvato con decreto del presidente della Regione Calabria n°441 del 25/06/97 “seconda zona industriale D2”. Come anzidetto esso è stato realizzato in virtù della concessione edilizia Concessione edilizia n. 1621 rilasciata dal Comune di Gioia Tauro in data 10 Dicembre 2001 .(allegato n. 08) Dal confronto degli elaborati progettuali, presentati ed approvati con l’attuale stato di fatto, risulta che inizialmente le concessione riguardavano la realizzazione di due corpi di fabbrica adiacenti ma distinti strutturalmente: uno destinato alla attività produttiva lavorazioni metalmeccaniche e l’altro destinato ad uffici e mensa; in realtà, quest’ultimo non è stato realizzato, determinando una variazione solo prospettica rispetto al progetto approvato, non avendo comportato un aumento dei volumi edificatori autorizzati con la concessione edilizia. (allegato n.19 elaborati di confronto tra stato di fatto stato di progetto) Inoltre l’immobile, rispetto alla sua originaria classificazione catastale, è stato oggetto di variazione da categoria D/1 Opificio originaria a quella attuale D/8 (variazione classamento del 18/07/2017 prot. N° RC0098627), (allegato 13) con soppressione del sub. 5 e costituzione del sub.10 e di altre due unità immobiliari sub-9 e sub.11, quest’ultime delimitate con pareti in cartongesso all’interno del capannone (vedi foto). Si precisa che per i lavori suindicati, nonché per il cambio di destinazione d’uso, non è stata data comunicazione al Comune di Gioia Tauro, servizio Urbanistico; pertanto, oltre all’esistente abuso riscontrato, manca l’allineamento urbanistico di concessione edilizia con i dati catastali. Per risolvere questa incongruenza, si potrà presentare una S.C.I.A. in sanatoria al Comune di Gioia Tauro, con pagamento di una sanzione amministrativa che consentirà di sanare l’abuso, con successivo aggiornamento delle planimetrie catastali delle due unità immobiliari sub.9- sub.11, in quanto esistono delle incongruenze tra planimetrie catastali e stato di fatto (divisori interni dei sub.9 sub. 11 che non stati riportati nell’attuale planimetria catastale allegato n.16 planimetrie catastali)

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. Inoltre al fine di ottenere il rilascio del certificato di agibilità, come previsto dall’art. 24-25 del D.P.R. n.380 del 2001, bisognerà presentare all’ufficio Comunale preposto, le certificazioni di seguito indicate che non risultano essere state prodotta dalla società fallita, nello specifico:

1. Certificato di collaudo statico depositato presso il settore tecnico di Reggio Calabria art.67 del D.P.R. 380 2001; 2. Certificato di prevenzione incendi rilasciato dal Comando Provinciale dei VVFF; 3. Certificazione di conformità impianto elettrico e progetto impianto elettrico;

Al fine di predisporre il certificato di collaudo statico, sarà necessario effettuare dei prelievi di materiali, a cura di laboratori qualificati, sia delle parti in calcestruzzo che degli elementi in acciaio, al fine di sottoporli alle prove di resistenza. Per quanto riguarda il certificato sarà da richiedere al comando dei VVFF di Reggio Calabria, che a seguito di sopralluogo, provvederà a impartire le istruzioni necessarie per ottenere quanto richiesto. Infine, gli impianti elettrici necessitano di una ricognizione dello stato di fatto, e della predisposizione di un elaborato progettuale specifico di verifica ed il successivo adeguamento alla normativa vigente in materia. Per le suindicate attività, le spese saranno quantificate nel seguito della presente stima.

6. Caratteristiche tecniche e dimensionali e superficie commerciale

Il capannone è stato realizzato all’interno dell’originarie particelle di terreno 63-263-265-267 del foglio 2 del Comune di Gioia Tauro; successivamente è stato oggetto di frazionamento e fusione, costituendo cosi l’attuale part. 424, avente superficie catastale complessiva pari a circa 6244,00 mq. circa. L’immobile ha una forma rettangolare, una superficie commerciale complessiva (compresi i sub.9-10-11) di mq 3.000,84 e a esso sono da associare, due piazzali esterni di pertinenza, uno di mq. 2.235,00 identificato con il sub.10 e il secondo, di mq. 915,00 identificato con il sub.7. Come precedentemente detto, dalla verifica effettuata con la piattaforma informatica SISTER dell’ Agenzia del territorio, l’immobile risulta accatastato nel modo seguente (allegato n.13 visure catastali storiche) Comune di Gioia Tauro - Catasto Fabbricati - Particelle intestate con sede Gioia Tauro Foglio e particella Categoria Classe Consistenza Rendita Fg.2-Part.424 sub.9 D/8 Euro 320,00 Fg.2-Part.424 sub.10 D/8 Euro 21.500,00 Fg.2-Part.424 sub.11 D/8 Euro 570,00 Fg. 2-part. 424 sub 7 BCNC ai sub 8-9-10-11-3 Si precisa che il sub.3 risulta intestato catastale alla società sede Gioia Tauro Fg.2 –Part.424 sub 8 BCNC ai sub 9-10

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. Il capannone originariamente era adibito a cantiere metalmeccanico nel quale si realizzavano manufatti metallici, le cui dimensioni sono: 100,80 metri di lunghezza, 29,80 metri di larghezza, altezza di 9.15 metri alla gronda. Il capannone è formato da due campate aventi rispettivamente differente larghezza, una metri 11,15 e l’altra di metri 18,15. All’interno della stesso involucro edilizio, sono stati delimitati - con divisori in cartongesso - due unità immobiliari, identificate con sub. 9- sub.11, aventi rispettivamente dimensioni metri 7,50 x 3,00 e metri 15 x 4,50 altezza interna di 2,80, entrambi comunicanti con l’esterno con infissi in metallo, mentre le porte interne sono in legno tamburato. Il capannone ha una struttura portante realizzata con travi e pilastri in acciaio costituenti, formata da telai trasversali e longitudinali a maglie chiuse; la fondazione è formata da plinti in c.a., su cui sono state fissate delle piastre di base in acciaio, mediante tirafondi annegati nel calcestruzzo, che servono da ancoraggi ai montanti della struttura in acciaio. Inoltre, si rileva la presenza di travi in acciaio di collegamento, posti nel senso longitudinale, ad un’altezza di 8,00 ml dal piano di calpestio che costituiscono il piano di scorrimento di due carroponti. La copertura, strutturalmente, è stata realizzate sempre con travi in acciaio tipo HE, imbullonate con le armature principali, in modo da costituire dei telai a maglia chiusa. Il manto di copertura è costituito da pannelli sandwich prefabbricati, realizzati con lamiere metalliche ed interposizione di materiale isolante; mentre, per quanto riguarda le tamponature verticali delle superficie esterne, esse sono state realizzata con pannelli prefabbricati in calcestruzzo, di larghezza ml 2,40 ed altezza di ml 12,90. La pavimentazione interna è del tipo industriale al quarzo, realizzata su sottofondo in calcestruzzo. Il capannone da entrambi i lati minori è formato da due doppie aperture per l’accesso carrabile, delle dimensioni di ml. 4,60 ed altezza 5,00 per la campata minore e ml 7,00 e altezza ml 6,30 per la campata maggiore. Sia la parte longitudinale che quella trasversale del capannone, sono intervallati dalla presenza di infissi finestre e porte in metallo comunicanti con l’esterno, precisamente n° 10 porte in metallo con apertura esterna (aventi dimensioni 1,30 x 2,10) e n° 38 finestre fisse sempre in metallo con vetrate (delle dimensioni 1,10 x 1,50). L’immobile è provvisto di impianto elettrico e di impianto di illuminazione primaria costituito da n° 39 lampade a tenuta stagno completi di connettore. Gli immobili oggetto di perizia sono privi di servizi igienici, mentre la raccolta delle acque piovane avviene attraverso apposita rete di raccolta delle acque meteoriche.

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. Le superfici esterne (piazzali esterni) hanno una pavimentazione con battuta di cemento, ben costipato ed adeguato al transito di mezzi pesanti. Il capannone si sviluppa su un unico livello, come anzidetto all’interno sono delimitati altri due sub. 9 – sub. 11 (ed il sub. 8 B.C.N.C.) vedi foto vista 3 e vista 4 pag. 8) che unitamente al sub.10 costituiscono i beni oggetto di perizia. Destinazione Superficie lorda condizioni Foto/vista PIANO TERRA D/8 deposito sub-9-10-11 2-3-4 3.000,84 mq Ottime sub-8 b.c.n.c. al sub 9-10 Piazzale esterno sub.10 2.235 mq Ottime Piazzale esterno sub. 7 915,00 mq Ottime BCNC anche al sub.3 (altra ditta) diritto di reale a titolo oneroso atto notarile del 05/03/2012 notaio Costa R.G. 6270 R.P. 5438

Al fine di determinare il valore degli immobili è indispensabile determinare la superficie Commerciale (per superficie commerciale si intende quella corrispondente alla proprietà immobiliare, quindi l’area compresa nel filo esterno dei muri perimetrali, si determinerà adesso la superficie commerciale lorda del Capannone.) delle tre unità immobiliari e delle are esterne associate. Pertanto il capannone ha una superficie commerciale pari a 3.000,84 mq, cui va aggiunta la superficie commerciale dell’area esterna pavimentata con massetto carrabile. Per il sub 10 piazzale esterno la superficie lorda di 2.235 mq x 0,10 (coefficiente di omogeneizzazione stabilito dall’osservatorio immobiliare) per le aree scoperta si ritiene di adottare un coefficiente pari al 10% (pari a quello generalmente adottato per le aree di pertinenza esclusiva) Mentre per il sub 7 di mq. 915,00 è stata sottratta la quota di superficie pesata al servizio del sub. 3 come da atto notarile (diritto di reale a titolo oneroso atto notarile del 05/03/2012 notaio Costa R.G. 6270 R.P. 5438) che è pari a mq. 30,00, ottenuto dal seguente proporzione 915 : (3000,84 + 100 sub.3) = X : 100, pertanto la superficie commerciale del sub.7 da considerare al fine di stima è pari a 885,00 mq x 0,10 (coefficiente di omogeneizzazione) considerandola area scoperte pertinenziale di passaggio. Sommando queste tre quantità ricavate otterremo: La Superficie Commerciale totale è pari a: Sc = 3.000,84 + (2235+885)*0.10 = 3.313,14 mq

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. 7. Metodo di stima di stima e determinazione del valore unitario Definite le caratteristiche dell’immobile, al fine di determinare il valore dello stesso, si è ritenuto opportuno applicare, quale criterio di valutazione, il metodo diretto di stima per comparazione di valori unitari, si è quindi ricercato il valore unitario, cioè il costo di unità di superficie per l’immobile. La determinazione del valore unitario è stata effettuata operando direttamente sul mercato, tramite indagini informative presso tecnici, privati e comunali, operatori economici, agenzie immobiliari e dai dati forniti dall’osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio; le indagini effettuate hanno portato all’acquisizione di dati certi, ottenuti sulla base di contrattazioni effettivamente verificatesi nelle zone prossime a quelle interessate e che hanno consentito, allo scrivente, di ottenere il valore medio di mercato. In base a tali ricerche, il valore medio di mercato per i capannoni industriali aventi medesima tipologia è stato stimato pari a Vm = 580,00 - 600,00 €/mq.; pertanto il valore medio dei due valori è pari a Vm = € 590,00. Tuttavia si precisa il capannone oggetto di stima (struttura portante in acciaio) non è confrontabile con altri capannoni presenti nell’area industriale dove la tipologia costruttiva prevalente è costituita da strutture portanti in calcestruzzo precompresso. Pertanto il valore medio (Vm) di mercato non è sufficiente, ha determinare la valutazione dell’immobile, per tale motivo sono stati applicati dei coefficienti correttivi che moltiplicati per il valore medio consentono di determinare il valore unitario a metro quadro dell’immobile oggetto di perizia, tali coefficienti in condizioni normali hanno valore “1” nello specifico avremo:

A) Coefficienti globale della zona ed appetibilità commerciale Nel nostro caso, considerando le buone caratteristiche posizionali e funzionali tenuto conto che l’area ricade nell’istituzione della Z.E.S. (Zona economica speciale cioè un territorio ben identificato ed avente una propria amministrazione, dove le aziende insediate potranno beneficiare di specifici incentivi e di condizioni favorevoli in termini doganali, fiscali, finanziari e amministrativi che comprende sia l’area industriale retro portuale, che l’area portuale. Tali incentivi e condizioni favorevoli mireranno a promuovere lo sviluppo delle imprese già presenti nell'area, l’occupazione e l‘insediamento nella ZES di nuove aziende, anche multinazionali.) i coefficienti relativi per il calcolo del coefficiente globale di zona “a” sono di seguito riportati

− a1 esprime le caratteristiche posizionali del bene ______= 1,30

− a2 funzionali o di dotazione di infrastrutture______= 1,00

− a3 ambientali o livello di degrado______= 0,95

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. moltiplicando i coefficienti esaminati il risultato ottenuto rappresenta il Coefficiente globale di zona

a = a1*a2*a3 cioè a =1,30*1,00*0.95 = 1,235 perciò a = 1,235

B) Coefficiente globale relativo all’immobile I coefficienti relativi per il calcolo del coefficiente globale dell’immobile sono essenzialmente tre:

− b1 materiali usati per la realizzazione delle parti strutturali ______= 1,20

− b2 caratteristiche dimensionali ______= 1,10

− b3 stato di conservazione______= 1.00 Il coefficiente globale relativo all’immobile oggetto di stima è ottenuto moltiplicando i coefficienti esaminati per tanto nel nostro caso, considerando che l’ immobile è stato realizzato con struttura portante in acciaio, con un buon taglio dimensionale altezza interna superiore 8,00 metri precisamente 9,60 metri ed un normale stato di conservazione, avremo: b = b1 * b2 * b3 cioè b =1,20*1,10*1,00= 1.32 perciò b = 1,32

Valore unitario dell’immobile Pertanto il valore unitario delle unità immobiliari oggetto di stima sarà dato dalla formula: Vu = Vm* a*b dove Vu =Val. unitario corretto ; Vm =Val. medio; a, b= Coefficienti globali correttivi Quindi: Vu = 590,00 €/mq *1,235* 1,320 = 961,818 €/mq

8. Calcolo di stima del bene Moltiplicando il valore unitario Vu ora ricavato per la superficie commerciale Sc precedentemente determinata otterremo il valore del capannone oggetto di stima, dato dalla formula: Vc = Vu* Sc Quindi: Vc = 961,818 €/mq * 3.313,14 mq = € 3.186.599,21 A tale valore si dovrà detrarre, però, l’importo dovuto per la realizzazione di alcune opere utili ai fini dell’ottenimento del certificato di agibilità dei locali e sanatoria urbanistica: • Esami di laboratorio dei materiali al fine di predisporre certificato di collaudo statico; • Verifica ed adeguamento impianto antincendio e richiesta certificato prevenzione incendi; • Verifica e ed adeguamento impianto elettrico; • Presentazione S.C.I.A in sanatoria presso il servizio tecnico del comune di Gioia Tauro per la realizzazione delle due unità immobiliari interne identificate con subalterno 9, subalterno 11. Prove di laboratorio delle parti strutturali soggette a collaudo statico che consiste nel prelievo di campioni di calcestruzzo ed acciaio (e successivo ripristino) da sottoporre a prova di resistenza dei

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. materiali, e successivi adempimenti necessari per l’ottenimento delle certificazioni d’inerenza, con un costo preventivabile in circa € 28.500,00. Costo per adeguamento impianto antincendio mediante l’installazione degli estintori mancanti (€ 8.600,00) e delle lampade di emergenza con segnali di fuga (€ 3.500,00) per un totale, preventivato di circa € 12.100,00. Verifica ed adeguamento impianto elettrico € 6.500,00. Sanzione amministrativa della S.C.I.A. in sanatoria pari ad € 516,00. A tali importi, dovranno essere aggiunti i costi necessari delle spese tecniche: 1. certificato di collaudo statico € 2.500,00 2. certificato prevenzione incendi € 2.500,00 3. progetto dell’impianto elettrico € 3.000,00 4. Presentazione S.C.I.A. e rettifica planimetrie catastali sub.9 sub11 € 1.000,00 5. Richiesta certificato d’agibilità € 500,00 Totale spese tecniche € 9.500,00. Pertanto l’importo complessivo da detrarre sarà pari a: (€ 12.100,00 + € 28.500,00 + € 6.500,00 + 516,00 + 9.500,00) = € 57.116,00 Quindi, detraendo dal valore reale di mercato del bene, i costi necessari per l’adeguamento dello stesso alle normative di settore, il valore finale dell’immobile stimato sarà pari a: Vc = (€ 3.186.599,21– €57.116,00) = € 3.129.483, 21

9) Conclusioni Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, riporto di seguito il riepilogo degli immobili stimati, con il valore finale del compendio immobiliare stimato 1) Capannone e pertinenze formato da tre unità immobiliari sub.9-10-11 mappale 424 foglio 2 Comune di Gioia Tauro: - Capannone ed aree pertinenziali Sc = 3.313,14 mq. Vc = € 3.199.539,05 La necessità di porre in essere delle opere - di regolarizzazione urbanistica e catastatale nonché in materia di sicurezza - il cui costo è stato quantificato in € 57.116,00, comporta che il prezzo a base d’asta per la vendita delle unite immobiliari suindicate è pari a € 3.129.483, 21

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TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. Elenco allegati:

Allegato 01 - Nomina consulente tecnico d’ufficio;

Allegato 02 – Accettazione dell’incarico CTU;

Allegato 03 – Verbali d’accesso;

Allegato 04 – Richiesta accesso documenti amministrativi Comune di Gioia Tauro;

Allegato 05 – Copia titolo di provenienza;

Allegato 06 – Relazione tecnica ambientale progettuale ;

Allegato 07 – Parere commissione edilizia;

Allegato 08 – Copia concessione edilizia per l’esecuzione dei lavori;

Allegato 09 – Denuncia - deposito settore tecnico Reggio Calabria (genio civile) ai sensi dell’art.4 della legge 05/11/1971 n. 1086;

Allegato 10 – Dichiarazione di responsabilità progettista;

Allegato 11 – Parere soprintendenza per i beni ambientali architettonici;

Allegato 12 – Nulla osta ed approvazione ASI per la realizzazione dell’opera;

Allegato 13 – Visure catastali storiche delle tre unità immobiliari;

Allegato 14 – Elaborati planimetrici;

Allegato 15 – Estratto di mappa catastale aggiornato;

Allegato 16 – Planimetrie catastali delle tre unità immobiliari oggetto di perizia;

Allegato 17 – Elenco sintetico delle formalità trascritte presso il servizio pubblicità immobiliare;

Allegato 18 – Rilievo fotografico;

Allegato 19 – Elaborati di confronto tra stato di fatto e di progetto;

In allegato separato: Parcella e ricevute di spese.

Tanto dovevo per quanto richiestomi rimango a disposizione per eventuali chiarimenti.

Cosoleto li 27/08/2018

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

Arch. Maurizio BATTISTA

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