TRIBUNALE DI PALMI *** FALLIMENTO N° 3/2018 Sede PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE Giudice Delegato Dott. Pietro Viola Curatore Avv. Giuseppe Lamalfa Consulente Tecnico d’Ufficio Arch. Maurizio Battista TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. Sommario 1. premessa ............................................................................................................................ 2 2. Svolgimento delle operazioni di consulenza ...................................................................... 3 3. Immobili inseriti nella procedura fallimentare, descrizione, ubicazione, confini e dati catastali ............................................................................................................................. 4 4. Ricostruzione documentale e annotazioni Conservatoria dei Registri Immobiliari ...... 8 5. Dati urbanisti, conformità e requisiti per il rilascio del certificato di agibilità .............. 10 6. Caratteristiche tecniche e dimensionali e superficie commerciale ................................ 11 7. Metodo di stima di stima e determinazione del valore unitario .................................... 14 8. Calcolo di stima del bene ................................................................................................ 15 9. Conclusione ...................................................................................................................... 16 10. Elenco allegati .................................................................................................................. 17 Fallimento (proc. N. 3/2018) Tribunale di Palmi C.T.U. Maurizio arch. BATTISTA Pag. 1 TRIBUNALE DI PALMI *** FALLIMENTO N° 3/2018 Sede PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE Giudice Delegato Dott. Pietro Viola Curatore Avv. Giuseppe Lamalfa Consulente Tecnico d’Ufficio Arch. Maurizio Battista TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. dott. arch. Maurizio Battista via Aldo Moro, 75 - 89050 Cosoleto (RC) Telefax.0966968007cell. 3929397548 TRIBUNALE CIVILE DI PALMI OGGETTO: Fallimento (proc. n. 3/2018) GIUDICE DELEGATO dott. Piero Viola CURATORE avv. Giuseppe Lamalfa CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO: arch. Maurizio Battista, iscritto all’ordine degli architetti della Città Metropolitana di Reggio Calabria al n° 1591. 1. Premessa Con decreto di nomina del 12/04/2018, (allegato n. 01 nomina) il Giudice Delegato ai fallimenti del Tribunale di Palmi, dott. Piero Viola, disponeva la nomina del sottoscritto, arch. Maurizio Battista, quale consulente tecnico d’ufficio del fallimento N° 3/2018 - , al fine di valutare il valore commerciale del capannone industriale, acquisito alla massa fallimentare, sito presso la II°Area Industriale dell’agglomerato Portuale di Gioia Tauro – Rosarno – San Ferdinando. All’udienza del 09/05/2018, lo scrivente prestava giuramento ed accettava l’incarico (allegato n. 02 accettazione incarico) di rispondere ai quesiti posti nel suddetto decreto di nomina che di seguito si riportano integralmente: “1) descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l'immobile acquisito al fallimento (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni; 2) acquisisca la documentazione relativa i beni o, ove non possibile, provveda a ricostruire la documentazione del ventennio antecedente effettuando le dovute visure presso il servizio di pubblicità immobiliare; 3) accerti la conformità tra i dati riportati nelle trascrizioni effettuate dal curatore e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l’elenco delle iscrizioni ipotecarie e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali; 4) indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 5) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, Fallimento (proc. N. 3/2018) Tribunale di Palmi C.T.U. Maurizio arch. BATTISTA Pag. 2 TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi del D.P.R. n. 380 del 2001 (T.U. dell’edilizia) ed indichi il presumibile costo della sanatoria; 6) indichi l’esistenza sui beni acquisiti al fallimento di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l’eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l’assegnazione dell’abitazione al coniuge; 7) determini il valore di probabile liquidazione con indicazione del criterio di stima usato”. Nel prosieguo della presente relazione, sarà rilevata la presenza di due distinti corpi all’interno del capannone oggetto di stima, tuttavia si farà sempre riferimento al bene principale all’interno del quale sorgono le unità immobiliari che saranno successivamente indicate. 2. Svolgimento delle operazioni di consulenza Le operazioni peritali hanno avuto inizio in data 25/05/2018, con l’accesso presso il capannone oggetto di stima e alla presenza del Curatore Fallimentare, avv. Giuseppe Lamalfa, e del liquidatore della società, Signor. ; un altro accesso è stato effettuato il 25/07/2018 (allegato n. 03.verbali d’accesso) Nel corso dei suindicati sopralluoghi, sono stati effettuati i rilievi planimetrici e fotografici necessari all’espletamento dell’incarico. In data 08/06/2018 è stato richiesto, all’Ufficio Tecnico del Comune di Gioia Tauro, l’accesso ai documenti amministrativi (allegato n. 04 richiesta accesso documenti amministrativi) di seguito indicati, di cui è stata estratta copia in data 13/06/2018 V copia titolo di provenienza part. 63-263-265-267 oggi part.424; (allegato n. 05) V relazione tecnica ambientale progettuale; (allegato n. 06) V parere commissione edilizia; (allegato n. 07) V copia concessione edilizia per l’esecuzione dei lavori; (allegato n. 08) V denuncia - deposito settore tecnico Reggio Calabria (genio civile) ai sensi dell’art.4 della legge 05/11/1971 n. 1086; (allegato n. 09) V dichiarazione di responsabilità progettista; (allegato n. 10) V parere soprintendenza per i beni ambientali architettonici; (allegato n. 11) V nulla osta ed approvazione ASI per la realizzazione dell’opera; (allegato n. 12) Contestualmente, sono state svolte indagini catastali attraverso la piattaforma SISTER dell’Agenzia dell’Entrate, al fine di estrarre visure catastali storiche degli immobili, (Allegato n.13) elaborati planimetrici recente e storici, (Allegato n. 14) estratto di mappa, (Allegato n. 15) e planimetrie catastali (Allegato n.16) relativi agli immobili oggetto di procedura; In data 23/07/2018, sono state acquisite, presso la Conservatoria del Registro immobiliare di Reggio Calabria l’elenco dell’iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile (Allegato n. 17) estendendo la ricerca alla società , e ciò al fine di Fallimento (proc. N. 3/2018) Tribunale di Palmi C.T.U. Maurizio arch. BATTISTA Pag. 3 TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. individuare tutte le trascrizioni ed iscrizioni a favore e contro, nel periodo compreso tra il 24/03/1992 al 20/07/2018. Ulteriore accertamento è stato svolto presso l’ufficio del Genio Civile di Reggio Calabria, al fine di verificare se l’immobile sia stato collaudato sotto il profilo statico. 3. Immobili inseriti nella procedura fallimentare, descrizione, ubicazione, confini e dati catastali Di seguito si riporta l’inquadramento, su base ortografica, del bene immobile acquisto dalla curatela del fallimento “ ” sito presso la II° Zona industriale - conosciuta anche come località Cicerna Spartimento - dell’Area del Porto di Gioia Tauro L’esame dei dati acquisiti, ha rilevato la presenza di tre unità immobiliari situati all’interno di un unico capannone, con annessi spazi esterni (piazzale), tutti siti all’interno di un appezzamento di terreno della superficie complessiva di mq.6.242,00. Il terreno sul quale sorge il capannone, è delimitato da recinzione con muro di sostegno sul lato Sud-Est (strada poderale), mentre gli altri lati sono liberi. L’accessibilità all’immobile (facendo riferimento, in tal senso, anche alle unità immobiliare riscontrate all’interno del capannone) oggetto di liquidazione, è consentita da due cancelli - uno Fallimento (proc. N. 3/2018) Tribunale di Palmi C.T.U. Maurizio arch. BATTISTA Pag. 4 TIBUNALE DI PALMI UFFICIO FALLIMENTARE Relazione di stima del C.T.U. carrabile, l’altro pedonale - siti sulla strada Comunale Spartimento, sul terreno (particelle catastali 292-293) di proprietà della società a cui sono state cedute dalla senza, peraltro, costituzione di servitù di passaggio; di seguito si riporta immagine vedi fig.1 al fine di comprendere sinteticamente come sono articolate le unità immobiliari oggetto di perizia ed i relativi confini. COMUNE DI GIOIA TAURO FOGLIO 2 MAPPALE 424- SUB 9-10-11 Fig. 1 Edificio ed aree esterne afferente alla società fallita “ ” Le unità immobiliari oggetto di perizia sono distinte catastalmente come segue: (Allegato n. 13) 1) Capannone principale, con piazzale esterno situato nella II° Area Industriale Comune di Gioia Tauro snc (Città Metropolitana di Reggio Calabria), piano terra, riportato nel N.C.E.U.