Asuntosijoittamisen Alueelliset Tuotot 2019-2023

Home , Espoo, Kauniainen, Kerava, Kouvola

Tuottotutkimus 2021 PTT & Suomen Vuokranantajat 7.7.2021 Uudistunut tuottotutkimus ja Suomen Vuokranantajien kaupunkiranking • Tuottotutkimus on Suomen Vuokranantajien Pellervon taloustutkimukselta (PTT) tilaama asuntosijoittamisen kaupunkikohtainen tuottoennuste.

• Tuottotutkimuksessa ennustetaan kaupungeittain ja huoneistotyypeittäin vuokratuoton ja asuntojen arvon keskimääräistä vuosikehitystä ennen veroja vuosina 2021-2023.

• Ennusteet on laskettu tämän vuoden tutkimuksessa yhteensä 27 kaupungista. Ensimmäistä kertaa mukana ovat Kerava, Järvenpää, Hyvinkää ja Riihimäki erillisinä kaupunkeina. Suuremmista kaupungeista ennusteet on laskettu myös Tilastokeskuksen aluejaon mukaisilta alueilta.

• Suomen Vuokranantajien kaupunkiranking on myös uudistunut. Kaupunkien sijoitukseen vaikuttaa tuottoarvioiden ohella ensimmäistä kertaa muun muassa markkinointiaika sekä Vuokranantaja-barometrin arviot tulevasta kehityksestä.

• Yksityiskohtaiset ennustetiedot löytyvät taulukkomuodossa erillisestä liitteestä. Sisältö • Tuottotutkimus • Tutkimuksen taustatiedot • Tuottoennusteet kaupungeittain ja asuntotyypeittäin • Vuokratuotot ennen veroja • Arvonnousu • Kokonaistuotto • Suomen Vuokranantajien kaupunkiranking 2021 • Rankingin taustatiedot • Kaupunkiranking 2021 • Muuta lisämateriaalia

Lisätietoja: Sakari Rokkanen Ekonomisti, Suomen Vuokranantajat ry [email protected] +358 40 7625340 Tuottotutkimus 2021 Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot 2021-2023 6.7.2021

Lähestymistapa

. Tutkimus on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien.

. Vuokratuotto lasketaan vanhoille kerrostaloasunnoille.

. Asuntosijoittamisen kannattavuuden mittareita ovat: . Vuokratuotto ennen veroja . Arvonnousu . Asuntosijoittamisen kokonaistuotto (%) = Vuokratuotto ennen veroja (%) + Arvonnousu (%) 6.7.2021

Lähestymistapa

. Asuntosijoittamiseen vaikuttavat myös alueelliset kehitystekijät, joita käsitellään tässä tutkimuksessa.

. Vuokratuoton laskemiseksi on tehty keskimääräiset alueelliset hinta- ja vuokrakehityksen trendilaskelmat, jotka perustuvat historiadataan.

. Hoitovastikkeen kasvuennuste vuosille 2021-2023 on sama koko maahan.

. Asuntosijoittamiselle on tyypillistä arvioida tuottoa myös oman pääoman tuoton kautta. 6.7.2021

Vuokratuoton laskeminen

. Vuokratuotto ennen veroja lasketaan tässä tapauksessa näin:

€ 2 € 2 × 12 % = × 100 € 2 + € 2 + € 2 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 ⁄𝑚𝑚 − 𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻 ⁄𝑚𝑚 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀푀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀𝑀 ⁄𝑚𝑚 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 ⁄𝑚𝑚 𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅 ⁄𝑚𝑚 • Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle.

. Vuokratuoton ja asunnon arvon välillä on käänteinen riippuvuus. . Mitä suurempi on asunnon arvo sitä pienempi on vuokratuotto ennen veroja (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan).

. Asunto hankitaan ilman lainaa ja varainsiirtovero asunto-osakkeista on 2 prosenttia.

. Remonttivarana oletettu: Helsinki 900 €/m2; Espoo 800 €/m2; Vantaa, Kerava, Järvenpää 700 €/m2; Tampere ja Turku 600 €/m2; Muu Suomi 500 €/m2. 6.7.2021

Arvonnousu

• Vuokratuoton lisäksi on huomioitava arvonmuutos, jolla on merkitystä asuntosijoituksen tuoton määräytymisessä.

• Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla.

• Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin tai alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys.

. Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia. 6.7.2021

Hinnat ja hoitokulut

. Koronakriisin aikana asuntohinnat ovat nousseet kasvukeskuksissa ja laskeneet yhä useammissa maakuntakeskuksissa. . Koronakriisi edelleen polarisoinut kerrostaloasuntojen hintakehitystä. • Pidemmän aikavälin näkymä kuitenkin epäselvä.

. Vuosina 2021-2023 vanhojen kerrostaloasuntojen nimellisten hintojen oletetaan kasvavan koko maassa noin 2 prosenttia vuodessa (yksiöt 2,7%, kaksiot 1,5% ja kolmiot+ 1,9%).

. Kasvuoletus perustuu historiadataan vuosilta 2016-2020. . Hoitokulujen oletetaan kasvavan vuosittain 2 prosentin vauhtia. 6.7.2021

Korko ja inflaatio

. Uusien asuntolainojen keskikoron ennustetaan olevan 0,80 prosenttia vuonna 2021.

. Vuoteen 2023 mennessä viitekorko nousee vain hieman nykytasostaan.

. Euroalueella rahapolitiikka tullaan pitämään kevyenä tulevina vuosina.

. Inflaation ennustetaan olevan tänä vuonna 2 prosenttia, ensi vuonna 1,2 prosenttia ja seuraavina vuosina lähellä 1,5 prosenttia. 7.7.2021

Vuokrat

. Koronan vaikutus vuokriin on ollut negatiivinen, ja nousuvauhti on ollut keskimääräistä hitaampaa.

. Vuokrien nousu on hidastunut. Viime vuonna vuokrat nousivat koko maan tasolla noin 1,2 prosenttia (Vapaarahoitteiset vuokrat / Tilastokeskus)

. Tarjonnan ja kilpailun lisääntyminen ovat vähentäneet vuokrien nousupaineita.

. Vuokrien oletetaan kasvavan keskimäärin koko maan tasolla 1,3 prosentin vauhtia. 6.7.2021 " Tuottoennusteet 6.7.2021

Vuokratuottolaskelman aineisto

. Yhteensä 27 kaupunkia, suurimmista kaupungeista mukana lisäksi alueluokitukset (esim. Helsinki-1, Helsinki-2 jne.)

. Laskelmat perustuvat menneeseen historiadataan, jonka perusteella on arvioitu tietyillä oletuksilla vuokratuottoja eri kaupungeissa.

Tampere Turku Vantaa Helsinki Kuopio Oulu Rovaniemi Espoo-Kauniainen Kerava Hyvinkää Järvenpää Joensuu Kajaani Lappeenranta Jyväskylä Porvoo Rauma Kotka Mikkeli Lahti Seinäjoki Riihimäki Hämeenlinna Pori Vaasa Kokkola Kouvola 6.7.2021

Vuokratuotto ennen veroja, yksiöt

Kotka Hämeenlinna Hyvinkää Kajaani Kouvola Kokkola Mikkeli Riihimäki Jyväskylä Kuopio Rovaniemi Pori Lahti Lappeenranta Rauma Kerava Joensuu Vaasa Järvenpää Vantaa Porvoo Oulu Seinäjoki Tampere Espoo-Kauniainen Turku Helsinki 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 6,0 % 7,0 % 8,0 % 6.7.2021

Vuokratuotto ennen veroja, kaksiot

Kajaani Kuopio Mikkeli Kotka Hyvinkää Hämeenlinna Lahti Jyväskylä Riihimäki Joensuu Rovaniemi Kokkola Pori Lappeenranta Vantaa Kerava Rauma Kouvola Järvenpää Oulu Turku Vaasa Tampere Seinäjoki Espoo-Kauniainen Porvoo Helsinki 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 6,0 % 6.7.2021

Vuokratuotto ennen veroja, kolmiot+

Hyvinkää Kuopio Kajaani Vantaa Joensuu Kotka Mikkeli Rovaniemi Riihimäki Kerava Lahti Järvenpää Hämeenlinna Jyväskylä Lappeenranta Kokkola Pori Oulu Porvoo Kouvola Tampere Rauma Turku Espoo-Kauniainen Seinäjoki Helsinki Vaasa 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 % 4,0 % 4,5 % 5,0 % 6.7.2021

Arvonnousu, yksiöt

Turku Helsinki Tampere Oulu Kajaani Porvoo Rauma Espoo-Kauniainen Kerava Lappeenranta Kuopio Seinäjoki Rovaniemi Vantaa Hyvinkää Kotka Vaasa Lahti Jyväskylä Joensuu Mikkeli Kouvola Pori Järvenpää Riihimäki Hämeenlinna Kokkola -12,0 % -10,0 % -8,0 % -6,0 % -4,0 % -2,0 % 0,0 % 2,0 % 4,0 % 6,0 % 8,0 % 6.7.2021

Arvonnousu, kaksiot

Helsinki Turku Tampere Espoo-Kauniainen Porvoo Oulu Vantaa Kerava Järvenpää Rovaniemi Kotka Kuopio Jyväskylä Rauma Lappeenranta Hyvinkää Joensuu Pori Vaasa Riihimäki Lahti Kajaani Kouvola Mikkeli Kokkola Seinäjoki Hämeenlinna -5,0 % -4,0 % -3,0 % -2,0 % -1,0 % 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 6.7.2021

Arvonnousu, kolmiot+

Kolmiot+

Keskimääräinen kokonaistuotto, yksiöt

Turku Helsinki Kajaani Tampere Rauma Kotka Oulu Kuopio Hyvinkää Lappeenranta Rovaniemi Porvoo Kerava Espoo-Kauniainen Jyväskylä Vantaa Seinäjoki Lahti Vaasa Kouvola Mikkeli Pori Joensuu Riihimäki Järvenpää Hämeenlinna Kokkola -15% -10% -5% 0% 5% 10%

bruttovuokratuotto arvonnousu 6.7.2021

Keskimääräinen kokonaistuotto, kaksiot

Turku Helsinki Tampere Espoo-Kauniainen Porvoo Oulu Vantaa Kuopio Kotka Kerava Rovaniemi Järvenpää Jyväskylä Kajaani Hyvinkää Lappeenranta Joensuu Rauma Pori Lahti Riihimäki Mikkeli Vaasa Kouvola Kokkola Hämeenlinna Seinäjoki -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8%

bruttovuokratuotto arvonnousu 6.7.2021

Keskimääräinen kokonaistuotto, kolmiot+

Turku Helsinki Tampere Espoo-Kauniainen Porvoo Vantaa Oulu Kuopio Kerava Järvenpää Hyvinkää Kotka Rovaniemi Jyväskylä Joensuu Lappeenranta Kajaani Rauma Pori Riihimäki Lahti Mikkeli Vaasa Kouvola Kokkola Hämeenlinna Seinäjoki -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8%

bruttovuokratuotto arvonnousu 6.7.2021 Keskimääräinen kokonaistuotto, Helsinki, yksiöt

Helsinki 2

Helsinki 1

Helsinki 3

Helsinki 4

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% bruttovuokratuotto arvonnousu 6.7.2021 Keskimääräinen kokonaistuotto, suurimmat kaupungit, yksiöt

Turku 1 Helsinki 2 Turku 3 Tampere 1 Helsinki 1 Espoo-Kauniainen 1 Helsinki 3 Turku 2 Oulu 2 Tampere 3 Helsinki 4 Oulu 1 Tampere 2 Vantaa 2 Vantaa 1 Espoo-Kauniainen 3 Espoo-Kauniainen 2

-2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%

bruttovuokratuotto arvonnousu Suomen Vuokranantajien kaupunkiranking 2021 6.7.2021

Alueelliset kehitystekijät

. Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä. . Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne. . Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä. . Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista. . Osa tekijöistä perustuu menneeseen dataan, osa ennusteisiin. . Kehitystekijät perustuvat tilasto- tai kyselydataan. 6.7.2021

Kaupunkirankingin kokoaminen

• Ranking-listaan vaikuttavat tekijät: 1. Vuokrakehitys, 5v ka. kasvu (paino 33%), Tilastokeskus 2. Arvonnousu, 5v ka. kasvu, Tilastokeskus 3. Vuokratuotto, 6v ka. kasvu, 4. Markkinointiaika, tammikuu 2015- toukokuu 2021 ka., Vuokraovi.com 5. Väestönkasvu, 10v väestöennuste 2019-2029 (painoarvo 33%) , Tilastokeskus 6. Vuokralla asuvat, osuus vuonna 2019 (painoarvo 33%) , Tilastokeskus 7. Kehitysnäkymät, Vuokranantajien barometri (painoarvo 33%), Vuokranantajat

. Osalla tekijöistä painoarvo 33%, muuten painoarvo 100% • Tärkeimmät tekijät ovat arvonnousu, vuokratuotto ja markkinointiaika. 6.7.2021 Pisteytys

. Jokaisen osatekijän suhteen kaupunki voi saada pisteitä 0-1. . Aineisto määrää sen, kuinka paljon hajontaa pisteissä on eri osatekijöiden kohdalla.

. Osatekijäkohtainen pistejakauma noudattaa normaalijakaumaa. . Moni kaupunki saa pisteitä lähellä keskiarvoa 0.5 ja harvempi kaupunki pisteitä lähellä 0 ja 1 pistettä (katso seuraava kalvo).

. Esimerkki A: 5 kaupungissa asunnon arvo on noussut 2,2,2,2,2 prosenttia. Aineistossa ei ole siis yhtään hajontaa. Tällöin kaikki kaupungit saisivat arvonnoususta 0.5 pistettä. . Esimerkki B: 5 eri kaupungissa arvonnousu olisi ollut 0,1,2,3,4 prosenttia. Tällöin kaupungit olisivat saaneet 0.10, 0.26, 0.5, 0.74, 0.9 pistettä. Molemmissa tapauksissa pisteiden keskiarvo on 0.5 pistettä, mutta hajonta vaihtelee. 6.7.2021 Kaupunkien pisteet 6.7.2021

Kokonaispisteet

. Kokonaispisteet koostuvat osatekijöistä (7 kpl) saatavien pisteiden summana.

. Kaikilla osatekijöillä ei ole samaa painoarvoa.

. Pisteet kerrotaan tekijäkohtaisilla painoarvoilla. . 3 tekijälle 100% painoarvo ja 4 tekijälle 33%

. Maksimipisteet ovat 4,33 ( = 3p*1 + 4p*0.33 ) 6.7.2021 Kaupunkiranking – Pisteet eriteltynä . Suomen Vuokranantajien vuoden 2021 kaupunkirankingin perusteella asuntosijoittajan näkökulmasta houkuttelevin kaupunki on Tampere. Myös muut suuret kaupungit menestyivät uudistetussa rankingissa hyvin. . Suurten kaupunkien kärkisijat selittyvät erityisesti sillä, että vuokra-asuntojen markkinointiaika on otettu tarkasteluun uutena muuttujana mukaan. . Asuntojen vuokrattavuutta ja tyhjien kuukausien riskiä kuvaavan muuttujan puuttuminen on ollut suurin puute aikaisempien vuosien rankingissa. Vuokra-asuntojen markkinointiaikatietojen avulla saadaan huomioitua myös asuntosijoittamisen riskien vaihtelu kaupunkien välillä. . Esimerkiksi vuokratuottoennusteessa on aina taustaoletuksena se, että vuokranantaja saa vuokran täydeltä 12 kuukaudelta. . Alueelliset kehitystekijät on tiivistetty neljään muuttujaan (vuokrakehitys, väestönkasvu, vuokralla-asuvien osuus sekä Vuokranantaja-barometrin kehitysnäkymät) ja samalla yksittäisen muuttujan painoa on pienennetty (paino 33 %)

6.7.2021 " Muuta lisämateriaalia 6.7.2021 Yksiöiden hintakehityksen varianssi 2000– 2019

0,5

0,45

0,4

0,35

0,3

0,25

0,2

0,15

0,1

0,05

Kokkolassa asuntohintojen varianssi on 1,37. Sitä ei ole esitetty kuviossa, koska se on huomattavasti suurempi kuin muissa kaupungeissa. 6.7.2021 Pitkän aikavälin vuokrakehitys on ollut hintojen kehitystä vakaampaa

Neliövuokra Nimellishintaindeksi 1970=100 16 1 800

14 1 600

12 1 400

1 200 10 1 000 8 €/m2 800 6 600 4 400

2 200

0 0 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 6.7.2021

Suomessa reaalinen vuokratuotto ollut Lähde: JTS Macrohistory database http://www.macrohistory.net/data/ historiallisesti 7,1 % ja arvonnousu 2,8% .8 .6 .4 .2 0 -.2 1920 1940 1960 1980 2000 2020 Year

Arvonmuutos Vuokratuotto 6.7.2021

. Historiallisesti Suomessa asuntosijoittaminen ollut hyvin tuottoisaa verrattuna muihin kehittyneisiin maihin.

. Hyvän tuoton on taannut tasainen ja korkea vuokratuotto.

. Riskikorjattuna asuntosijoittaminen voittaa osakesijoittamisen.

. Suomen kohdalla aineisto kattaa vuodet 1920-2016.

Lähde: Jorda et al. (2019) The Rate of Return on Everything, 1870–2015. https://academic.oup.com/qje/article/134/3/1225/5435538 Peetu Keskinen Ekonomisti, PTT 040 16 48 078 [email protected] twitter: @KeskisenPeetu