Viviendas De Nueva Construcción En La Corona Metropolitana De Sevilla

VENTANA INMOBILIARIA Viviendas de nueva construcción en la corona metropolitana de Sevilla

Autor: Equipo de Analistas de La zona de El Aljarafe, en la corona metropolitana de Sevilla, es una de Foro-Tecnigrama. las que concentran mayor actividad en cuanto al número de las ([email protected]) promociones puestas en venta, tanto en el caso de las viviendas Título: Viviendas de nueva plurifamiliares como en el de las unifamiliares. En general se han construcción en la corona metropolitana de Sevilla. detectado 48 promociones de producto plurifamiliar y otras 115 Fuente: Directivos Construcción nº 169 promociones de viviendas unifamiliares, que siguen siendo la oferta pág. 12. Julio/Agosto 2004. predominante en la zona. Resumen: La superficie media de las viviendas plurifamiliares, medida en metros cuadrados construidos con comunes, es de 108,3. El precio absoluto de las mismas oscila entre 73.777 euros a 440.500 euros, Recientemente Foro-Tecnigrama ha ANÁLISIS Y SEGMENTACIÓN DE LA con un precio medio de 143.942 euros. En elaborado un informe sobre la vi- MUESTRA EN LAS VIVIENDAS el caso de las viviendas unifamiliares, la superficie media, medida en metros cuadra- vienda de nueva construcción en Se- PLURIFAMILIARES dos construidos sin comunes, es de 146,0. villa; concretamente sobre la corona Su precio absoluto, oscila entre 88.348 eu- metropolitana de la ciudad. El estu- Dentro de la corona metropolitana de ros a 564.951 euros, siendo su precio medio comprende un total de 17 po- Sevilla se han cuantificado un total de dio de 201.017 euros. blaciones, en las que se han locali- 48 promociones que engloban a 2269 Descriptores: Vivienda/Precios/ zado 48 promociones de producto viviendas en venta inicial, según las Inmobiliario/Sevilla. plurifamiliar y otras 115 promocio- zonas (Cuadro 1). nes de viviendas unifamiliares, que siguen siendo la oferta predominan- La actividad edificatoria se concentra te en la zona. principalmente en Aljarafe con 719 viviendas en venta inicial, que supo- El precio medio de las viviendas se nen un 32 por ciento del total de las aproxima a los 100.000 euros en el ca- mismas, repartidas entre 16 promo- so de los pisos, cifra que se duplica en ciones. A continuación se situa la ca- las unidades unifamiliares. En conjun- rretera de Cádiz en la que se recogen to el valor medio por metro cuadrado 18 promociones y un total de 487 vi- construido ronda los 1.300 euros. viendas en venta inicial.

Directivos Construcción • 12 Nº 169 • Julio/Agosto de 2004 RESUMEN DE CONCLUSIONES Segmentación de la oferta para las viviendas plurifamiliares a) viviendas plurifamiliares Nº Nº DE VIV. ZONA (MUNICIPIO) DE PROMOCIONES EN VENTA INICIAL En el área del estudio definida ante- riormente se han localizado 48 pro- ALJARAFE mociones actualmente en venta, con Aznalcázar 2 21 un volumen inicial de 2.269 viviendas. Bormujos 3 167 Coria del Río 2 92 Existe un stock (por vender) de 718 Gelves 3 104 viviendas, lo que representa un 32 por ciento sobre las viviendas puestas a la Mairena de Aljarafe 4 300 venta inicialmente. Puebla del Río 1 3 S. Juan de Aznalfarache 1 32 La media de viviendas por promoción Total Zona 16 719 es de 47. CARRETERA DE CÁDIZ Por tipología, existen viviendas en ven- Alcalá de Guadaira 7 186 ta de 0, 1, 2, 3, 4 y 5 dormitorios, pre- Dos Hermanas 10 168 dominando las de tres dormitorios, Montequinto 1 133 que representan un 64 por ciento so- Total Zona 18 487 bre el total de las mismas (Cuadro 2). CARRETERA DE HUELVA La superficie media, medida en me- Camas 6 562 tros cuadrados construidos con co- Espartinas 1 20 munes (CCC), es de 108,3. Respecto Total Zona 7582 a los precios absolutos, éstos van de CARRETERA DE MADRID 73.777 euros a 440.500 euros, sien- Alcalá del Río 2 111 do el precio medio de 143.942 euros. La Rinconada 1 60 En cuanto a los precios unitarios, la San José de la Rinconada 1 92 vivienda tipo estudio tiene un valor Total Zona 4 263 medio de 1.535 euros por metro cua- CARRETERA DE MÉRIDA drado, la de un dormitorio de 1.472 Burguillos 1 18 euros por metro cuadrado, la de dos dormitorios de 1.291 euros por me- La Algaba 2 200 tro cuadrado, la de tres dormitorios Total Zona 3 218 de 1.308 euros por metro cuadrado, TOTAL 48 2.269 la de cuatro dormitorios de 1.315 euros por metro cuadrado y la de cinco Cuadro 1 dormitorios de 2.108 euros por metro cuadrado. Programas de tipologías Global

El valor medio de las plazas de gara- N.º DE DORMITORIOS Nº DE VIV. EN VENTA INICIAL EN % 2004 je es de 11.108 euros y el de los tras- 0 2 – teros de 2.721 euros. En el 58 por 1 D 92 5,0% ciento de las promociones es obliga- toria la compra de alguno de estos 2 D 343 18,0% elementos junto con la vivienda. 3 D 1.042 55,0% 4 D 396 21,0% En cuanto a los ritmos de venta, la 5 D 10 1,0% media de ventas por promoción es de Total 1.885 100,0% 3,8 viviendas mensuales, lo que re- *NOTA: Los totales pueden no coincidir con las cifras facilitadas puesto Cuadro 2 presenta un 7,7 por ciento de la pro- que no siempre en páginas anteriores, es posible obtener en las encuestas moción vendida al mes. toda la información detallada de los programas.

Nº 169 • Julio/Agosto de 2004 www.directivosconstruccion.es 13 • Directivos Construcción Programa de tipologías por zonas ANÁLISIS DE PRECIOS en las viviendas plurifamiliares El precio medio del conjunto de las unidades de las promociones ascien- ZONA (MUNICIPIO) 0 D 1 D 2 D 3 D 4 D 5 D de en 2004 a 143.942 euros, mien- ALJARAFE tras que el del metro cuadrado construido con comunes es de 1.323 euros Aznalcázar – 8 13 ––– (Cuadro 4 y Gráfico 1). Bormujos – – 16 101 40 10 Coria del Río – 12 21 33 26 – Gelves – 25 35 29 15 – b) Viviendas unifamiliares Mairena de Aljarafe – – 10 19 11 – En el área del estudio definida ante- Puebla del Río – – – 3 –– riormente se han localizado 115 pro- S. Juan de Aznalfarache – – – 14 18 – mociones actualmente en venta, con Total Zona – 45 95 199 110 10 un volumen inicial de 4.970 viviendas. CARRETERA DE CÁDIZ Alcalá de Guadaira 2 – 12 120 52 – Existe un stock (por vender) de 1.997 Dos Hermanas – 13 22 48 21 – viviendas, lo que representa un 40 por ciento sobre las unidades puestas a la 123 Montequinto – – 2 8– venta inicialmente. Total Zona 2 13 36 291 81 – CARRETERA DE HUELVA La media de viviendas por promoción Camas – 1 56 315 190 – es de 43 unidades. Espartinas – 4 8 8 –– Existen tipologías en venta de 3, 4, 5 Total Zona – 13 36 323 190 – y 6 dormitorios, predominando las de CARRETERA DE MADRID 4 dormitorios, con un 52 por ciento Alcalá del Río – 20 38 47 6– sobre el total de las viviendas. La Rinconada – – – – – – San José de la Rinconada – – 16 68 8– La superficie media, medida en metros cuadrados construidos sin comu- Total Zona – 20 54 115 14 – nes (CSC), es de 146. CARRETERA DE MÉRIDA Burguillos – 3 6 8 1– Respecto a los precios absolutos, van La Algaba – 6 88 106 –– de 88.348 euros a 564.951 euros, sien- Total Zona – 9 94 114 2 – do el precio medio de las viviendas 201.017 euros. Total 2 92 343 1.042 396 10

Cuadro 3 En precios unitarios, la vivienda de tres dormitorios tiene un valor medio de 1.281 euros por metro cua- Viviendas plurifamiliares. Superficies medias por zonas drado, la de cuatro dormitorios de y n.º de dormitorios (m2 CCC) 1.345 euros por metro cuadrado, la de cinco dormitorios de 1.503 euros ZONAS 0 D 1 D 2 D 3 D 4 D 5 D por metro cuadrado y la de seis dor- Aljarafe – 78,6 90,0 109,8 127,3 163,5 mitorios de 1.672 euros por metro cuadrado. Carretera Cádiz 50,7 – 83,5 107,4 125,9 – Carretera Huelva – – 72,5 119,9 142,6 – En cuanto a los ritmos de venta, se- Carretera Madrid – – 100,7 100,6 138,4 – ñalar que la media de ventas por pro- Carretera Méerida – – 87,5 93,1 154,1 – moción es de tres viviendas mensuales, lo que representa un siete por Media global 50,7 78,6 87,2 108,4 132,8 163,5 ciento de la promoción vendida al Cuadro 4 mes.

Directivos Construcción • 14 Nº 169 • Julio/Agosto de 2004 Precios Medios por zonas (euros/m2 CCC)

ZONA (MUNICIPIO)MEDIO MÁXIMO MÍNIMO

ALJARAFE Aznalcázar 98.068 106.000 90.135 Bormujos 201.467 344.800 142.000 Coria del Río 105.939 135.250 87.134 Gelves 139.202 196.202 98.000 Mairena de Aljarafe 172.979 242.534 113.500 Puebla del Río 115.600 115.600 115.600 S. Juan de Aznalfarache 156.600 165.900 147.300 Total Zona 155.549 344.800 87.134 CARRETERA DE CÁDIZ Alcalá de Guadaira 129.532 195.000 77.831 Dos Hermanas 133.592 183.813 88.950 Montequinto 144.200 144.200 144.200 Total Zona 132.279 195.000 77.831 CARRETERA DE HUELVA Camas 194.152 440.500 108.098 Espartinas 113.776 127.779 99.733 El precio medio de Total Zona 181.786 440.500 99.773 las viviendas CARRETERA DE MADRID plurifamiliares del Alcalá del Río 99.187 110.590 85.300 conjunto de las La Rinconada 118.339 118.339 118.339 San José de la Rinconada 117.300 143.000 97.000 zonas estudiadas Total Zona 109.694 143.000 85.300 asciende a 98.320 CARRETERA DE MÉRIDA euros Burguillos 93.365 112.952 73.777 La Algaba 100.797 110.772 88.840 Total Zona 98.320 112.952 73.777

Cuadro 5

Precios Absolutos 2004

400.000 344.800 350.000 300.000 250.000 176.761 200.000 143.175 150.000 103.067 110.454 77.831 100.000 50.000 0 OD 1D 2D 3D 4D 5D

Gráfico 1

Nº 169 • Julio/Agosto de 2004 www.directivosconstruccion.es 15 • Directivos Construcción Segmentación por zonas para las viviendas unifamiliares

Nº Nº DE VIV. ZONA (MUNICIPIO) DE PROMOCIONES EN VENTA INICIAL

ALJARAFE Almensilla 1 23 Aznalcázar 2 65 Benacazón 1 163 Bollillos de la Mitación 6 198 Bormujos 9 285 Coria del Río 5 240 Gelves 1 60 Palomares del Río 5 96 Puebla del Río 2 235 S. Juan de Aznalfarache 2 92 Tomares 6 187 Total Zona 40 1.644 CARRETERA DE CÁDIZ Alcalá de Guadaira 4 112 En el caso de las Conde Quinto 1 71 viviendas Dos Hermanas 11 595 unifamiliares se Mairena de Alcor 3 145 han detectado un Montequino 4 173 total de 115 Total Zona 23 1.096 CARRETERA DE HUELVA promociones con Albaida de Aljarafe 2 27 4.970 unidades en Castilleja de la Cuesta 4 186 venta inicial Espartinas 13 520 Gines 3 122 Salteras 1 40 Sanlucar La Mayor 5 314 Santiponce 3 139 Umbrete 4 208 Villanueva del Ariscal 4 59 Total Zona 39 1.615 CARRETERA DE MADRID Brenes 2 76 Esquivel 1 33 La Rinconada 4 162 Total Zona 7 271 CARRETERA DE MÉRIDA Burguillos 3 163 Guillena 3 181 Total Zona 6 344 Total 115 4.970

Cuadro 6

Directivos Construcción • 16 Nº 169 • Julio/Agosto de 2004 ANÁLISIS Y SEGMENTACIÓN DE LA 2 MUESTRA PARA VIVIENDAS Superficies medias por zonas y n.º de dormitorios (m CSC) UNIFAMILIARES ZONA 3 D 4 D 5 D 6 D Análisis del Producto Aljarafe 125,6 141,3 156,3 – Carretera de Cádiz 129,6 167,7 211,5 195,3 Dentro de la corona metropolitana de Carretera de Huelva 113,7 149,1 159,3 – Sevilla se han cuantificado las si- Carretera de Madrid 130,0 143,4 151,2 – guientes promociones con indicador externo de venta, según zonas (Cua- Carretera de Mérida 97,1 130,5 196,1 280,2 dro 6). Cuadro 7

La actividad edificatoria se concentra principalmente en la carretera de Cá- diz con un 33 por ciento de todas las drados. A su vez, la media de las par- viviendas en venta inicial (Cuadro 7). celas es de 199,7 metros cuadrados.

La producción de la tipología de cua- En el caso de las viviendas de dos dor- tro dormitorios, representan el 51 por mitorios la superficie media de las mis- ciento de la programación total (Cua- mas es de 122,3 metros cuadrados dro 8). con comunes, las de tres dormitorios es de 147,1 metros cuadrados con comunes, las de cuatros dormitorios TIPOLOGÍA DE VIVIENDAS es de 169,5 metros cuadrados con comunes y las de cinco dormitorios es Las distintas promociones ofrecen vi- de 237,8 metros cuadrados con co- viendas de tres, cuatro, cinco y seis dor- munes. mitorios, como recoge el Cuadro 9.

En conjunto, la superficie media de ANÁLISIS DE PRECIOS las viviendas es de 146 metros cuadrados, con una superficie máxima El precio medio del conjunto de las con 280,2 metros cuadrados y una unidades unifamiliaries asciende en superficie mínima de 88 metros cua- 2004 a 210.017 euros, mientras que Programas de tipologías Global

Nº DE VIV. Precios Unitarios 2004 Nº DE EN% EN VENTA DORMITORIOS 2004 INICIAL 2 D 10 – 2.500 2.108 3 D 1.623 33,0%

2.000 4 D 2.442 51,0% 1.535 1.472 5 D 672 14,0% 1.291 1.308 1.315 1.500 6 D 100 2,0%

1.000 Total 4.847 100,0% *NOTA: Los totales pueden no Cuadro 8 500 coincidir con las cifras facilitadas en páginas anteriores, puesto que no siempre es posible obtener en las 0 encuestas toda la información OD 1D 2D 3D 4D 5D detallada de los programas. En este caso, el programa específico Gráfico 2 representa el 98 por ciento del total.

Nº 169 • Julio/Agosto de 2004 www.directivosconstruccion.es 17 • Directivos Construcción el del metro cuadrado construido con Programa de Tipologías por zonas comunes es de 1.372 euros (Cuadros 10 y 11, y Gráfico 2). ZONA (MUNICIPIO) 2 D 3 D 4 D 5 D 6 D

ALJARAFE Almensilla – – 23 – – Medios por Tipologías Aznalcázar – 65 – – – de dormitorio Benacazón – – 118 45 – PRECIOS ABSOLUTOS Bollillos de la Mitación – 97 101 – – N.º DORMITORIOS EN EUROS Bormujos – 33 183 69 – 2004 Coria del Río – 85 109 46 – 3 D 156.795 Gelves – – – 60 – 4 D 198.143 Puebla del Río – – 96 – – 5 D 258.669 Palomares del Río – – 230 5 – 6 D 388.000 S. Juan de Aznalfarache – – 38 54 – Media 201.017 Tomares – 58 116 13 – Cuadro 10 Total Zona – 338 1.014 292 –

CARRETERA DE CÁDIZ Alcalá de Guadaria 10 102 – – – Según el número de dormitorios el Condequinto – – 45 26 – precio absoluto de las unidades de tres dormitorios es de 1281 euros, en Dos Hermanas – 442 153 – – el caso de las unidades con cuatro Mairena de Alcor – 72 58 15 – dormitorios es de 1345 euros, en el Montequinto – – 68 81 24 de cinco de 1504 euros y en el de seis Total Zona 10 616 324 122 24 dormitorios es de 1672 euros. El precio medio se situa en 1382 euros por Albaida de Aljarafe – 18 9 – – metro cuadrado con comunes. CARRETERA DE HUELVA Castilleja de la Cuesta – – 183 3 – Espartinas – 143 332 45 – DINÁMICA DE VENTAS Gines – – 20 102 – La dinámica de ventas se expresa de Salteras – – – – – cuatro maneras diferentes: Sanlucar La Mayor – 159 155 – 40 Santipopnce – 50 89 – – – Ventas/mes y Ventas/mes/promo- ción: no tiene en cuenta el tamaño de Umbrete – 146 62 – – la promoción. Villanueva del Ariscal – 24 35 – – Total Zona – 540 885 150 40 – Ventas/mes/promoción porcentual: Brenes – – 76 – – es el ritmo de ventas mes porcentual. Indica el porcentaje de viviendas ven- Esquivel – – 33 – – didas con respecto al total de la pro- La Rinconada – 94 58 10 – moción. Tiene en cuenta el tamaño Total Zona – 94 167 10 – de la promoción. Burguillos – – 40 – – – Duración de ventas en meses: a un CARRETERA DE MÉRIDA ritmo de ventas mes porcentual con- Guillena – 35 12 98 36 creto la promoción completa tardaría Total Zona – 35 52 98 36 en venderse determinados meses. Es- Total 10 1.623 2.442 672 100 ta cifra extrapola el dato actual y es- tima cuántos meses durará la comer- Cuadro 9 cialización (Cuadro 12).

Directivos Construcción • 18 Nº 169 • Julio/Agosto de 2004 Precios medios por zonas (!/m2 CSC) RITMO DE VENTAS 2004 Ventas/mes 175,1 ZONA (MUNICIPIO)MEDIO MÁXIMO MÍNIMO Ventas/mes/promoción 3,8 ALJARAFE Ventas/mes/promoción en % 7,7 Almensilla 172.791 172.791 172.791 Duración ventas en meses Aznalcázar 154.375 209.000 99.750 por promoción 12,9 Benacazón 138.022 138.022 138.022 Cuadro 12 Bollullos del la Mitación 168.821 265.000 129.218 Bormujos 216.869 252.000 176.150 Coria del Río 153.989 185.000 128.550 Gelves 204.344 204.344 204.344 La Puebla del Río 119.797 123.600 115.995 Palomares del Río 212.120 258.135 135.228 S. Juan de Aznalfarache 221.692 228.384 215.000 Tomares 260.027 403.000 158.066 RITMOS DE VENTA Total Zona 197.431 403.000 99.750 a) Plurifamiliares CARRETERA DE CÁDIZ Alcalá de Guadaira 151.361 167.958 134.605 Tipologías con mayor y menor Condequinto 447.753 564.951 330.556 demanda satisfecha Dos Hermanas 190.919 238.442 133.476 Las tipologías más demandadas son Mairena de Alcor 166.030 257.565 110.000 aquellas que tienen un menor número Montequinto 324.500 370.000 200.000 de viviendas por vender, en términos re- Total Zona 218.252 564.951 110.000 lativos, con respecto al programa inicial. CARRETERA DE HUELVA Albaida de Aljarafe 114.081 132.000 96.162 – Tipología con mayor demanda satisfecha: el módulo de dos dormitorios. Castilleja de la Cuesta 205.998 261.512 152.777 Espartinas 223.608 325.000 168.000 – Tipología con menor demanda satis- Gines 237.723 316.110 169.000 fecha: el módulo de tres dormitorios. Salteras 189.320 189.320 189.320 b) Unifaniliares Sanlucar La Mayor 165.954 229.587 131.922 Santiponce 172.330 179.703 166.000 Tipologías con mayor y menor deman- Umbrete 167.940 195.329 137.000 da satisfecha Villanueva del Ariscal 186.557 261.834 143.072 Total Zona 199.210 325.000 96.162 Las tipologías más demandadas son aquellas que tienen un menor número CARRETERA DE MADRID de viviendas por vender, en términos Bréense 118.701 135.230 102.172 relativos, con respecto al programa ini- Esquivel 108.200 108.200 108.200 cial. La Rinconada 221.284 335.364 156.110 Total Zona 175.820 335.364 102.172 – Tipología con mayor demanda satisfecha: el módulo de tres dormitorios. CARRETERA DE MÉRIDA Burguillos 161.000 192.000 126.000 – Tipología con menor demanda sa- Guillena 210.449 406.000 88.348 tisfecha: el módulo de cuatro y cin- Total Zona 193.966 406.000 88.348 co dormitorios. Total 201.017 564.951 88.348 ! ! ! Cuadro 11

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