Modification

Programme Local de l’Habitat

de l’agglomération rémoise 2012-2017

Modification

1. Portrait de territoire

Complément au Diagnostic du PLH pour tenir compte de l’élargissement du périmètre de l’EPCI

Bétheny Bezannes Cernay-les-Reims Champfleury Champigny Cormontreuil Prunay Puisieulx Reims Saint-Brice-Courcelles Saint-Léonard Sillery Taissy Tinqueux Trois-Puits Villers-aux-Nœuds

18 novembre 2013

Introduction

Le Programme Local de l’Habitat définit , pour une durée de six ans, les objectifs et les principes de la politique locale en matière d’habitat , laquelle vise à répondre aux besoins en logement et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, et à améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d'une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logement. Codifié aux articles L302-1 et suivants et R302-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, il comprend obligatoirement un document de diagnostic, à partir duquel sont définies les orientations stratégiques et les objectifs, objet d’un second document, lui-même affiné par un programme d’actions, constituant le troisième document. Ce dernier est, conformément à la loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009, en partie, territorialisé à la commune.

Par délibération de son Conseil communautaire du 25 juin 2012, Reims Métropole a adopté son Programme Local de l’Habitat 2012-2017 . Sous la conduite de Madame la Présidente de Reims Métropole, l’élaboration du PLH, engagée en avril 2010, a fait une place importante aux échanges avec les partenaires. Ainsi, un comité de pilotage composé des Maires et des Vice-présidents de Reims Métropole, de l’Etat, du Conseil de développement de la région de Reims et du SIEPRUR (au titre du schéma de cohérence territoriale de la région de Reims), s’est réuni à 5 reprises entre septembre 2010 et septembre 2011 pour débattre, amender puis valider chacun des trois documents composant le projet de PLH.

Le 9 janvier 2013 la nouvelle Communauté d’agglomération de Reims Métropole a été officiellement créée en application de la loi du 16 décembre 2010 portant réforme des collectivités territoriales, et du schéma intercommunal de la Marne. Le nouvel EPCI résulte de la fusion de la communauté de communes de Taissy (Champfleury, Prunay, Puisieulx, Saint-Léonard, Taissy, Trois-Puits, Villers-aux-Nœuds) avec la Communauté d’agglomération Reims Métropole préexistante (Bétheny, Bezannes, Cormontreuil, Reims, Saint-Brice- Courcelles, Tinqueux) et de l’intégration des communes de Sillery, Cernay-lès-Reims et Champigny.

Cet élargissement du territoire de compétence de Reims Métropole à 10 nouvelles communes nécessite de modifier le Programme Local de l’Habitat 2012-2017 de l’agglomération rémoise. En effet, l’analyse juridique menée en 2012 par les services compétents de l’Etat et de Reims Métropole a montré que l’application de la loi du 16 décembre 2010 plaide, de manière générale, en faveur d’un usage extensif des procédures à mettre en œuvre. Aussi, la fusion d’EPCI intervenant dans ce cadre ne doit pas, à elle seule, remettre en cause la cohérence de la politique de l’habitat au sein du nouvel espace communautaire. En ce sens, le Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que le PLH peut être modifié sans que soit porté atteinte à son économie générale, pour tenir compte des évolutions du contexte démographique, économique

3 et social du territoire, ou de l’extension du périmètre de l’EPCI à une ou plusieurs communes représentant moins du cinquième de la population totale de l’EPCI.

Les dix communes intégrant l’EPCI Reims Métropole représentent 4% de la population du nouvel EPCI (INSEE 2009) et ne revêtent pas de caractéristiques propres à bouleverser l’économie générale du document, bien que leur identité propre, notamment leur caractère périurbain, voire rural, doit être prise en compte dans le Programme Local de l’Habitat. Aussi, la mise en œuvre d’une procédure de modification du PLH aux motifs d’une évolution du contexte démographique, économique et social, et d’un élargissement de périmètre, a été retenue.

Cette procédure de modification est prévue comme suit, selon le Code de la Construction et de l’Habitation :

RM Etape 1 Présentation du PLH de Reims Métropole au Comité des Maires du futur EPCI. PRESENTATION RM Prunay – 23.05.2012 DE LA DEMARCHE « PLH » AUX Adoption du PLH 2012-2017. COMMUNES CC du 25 juin 2012 RM Rencontres individuelles avec les Maires des communes entrantes et le Vice- président en charge de l’habitat, sur la démarche de modification du PLH. RM : septembre à décembre 2012 Etape 2 Le comité de pilotage du PLH ELABORATION examine le projet de document modifié et le valide. DU PROJET DE Communes : PLH MODIFIE Il est composé des Maires, Vice- présidents, Etat, Conseil de Préparation des projets de Développement, SIEPRUR. fiches actions territorialisées, dans le respect de l’économie 31 mai 2013 générale du PLH, tel qu’adopté le 25 juin 2012.

Etape 3 RM : ARRET DU PROJET Etat : DE PLH MODIFIE Délibération portant Avis du CRH puis du Préfet sur le modification du document du projet de PLH modifié. octobre 2013 ET RECUEIL DES PLH 2012-2017 et décision AVIS d’arrêter le projet de modification. Communes : CC 24 Juin 2013 Avis sur le projet et les moyens de sa mise en œuvre. Sept/oct. 2013

SIEPRUR : Avis sur le projet au regard du SCOT, auquel le PLH doit se conformer. Octobre 2013

RM : Etape 4 Délibération portant adoption ADOPTION DU du PLH 2012-2017 modifié. PLH MODIFIE Il s’impose aux PLU des 16 Etat: communes qui doivent lui être Contrôle de la légalité des actes compatibles. administratifs. CC 18 novembre 2013

Mise à disposition du public : Mise à disposition du public et transmission du document modifié aux personnes morales associées à l’élaboration du PLH 2012-2017.

4 Sommaire :

I. Historique de la construction intercommunale rémoise...... 7 1) Processus d’agrandissement continu...... 7 2) Compétences ...... 7 3) Classement des communes classées selon le zonage national des aides au logement ...... 7

II. Dynamiques démographiques et structure de la population...... 8 1) Répartition et évolution de la population ...... 8 2) Evolution de la structure des ménages...... 10 3) Migrations résidentielles et périurbanisation...... 12

III. Revenus et emploi des ménages...... 13 1) Revenus fiscaux des ménages ...... 13 2) Emplois salariés, non salariés et temps partiel...... 14

IV. Dynamiques de l’habitat...... 15 1) Typologie et formes d’habitat...... 16 2) Occupation sociale du parc de logements...... 16 3) Production nouvelle de logements...... 19

V. Dynamiques des marchés immobiliers du neuf et de l’ancien...... 22 1) Evolution des marchés immobiliers, dans l’ancien et dans le neuf ...... 22 2) Valeurs locatives et marché de la location...... 23

VI. Densités urbaines et dynamiques foncières...... 24 1) Densité et diversités des communes ...... 24 2) Evolution du marché des terrains...... 27 3) Evolution des marchés de la terre agricole et viticole ...... 27

VII. Population ayant des besoins spécifiques en matière d’habitat ...... 28 1) Personnes en difficulté d’accès au logement et Bureau d’Accueil au Logement Social ...... 28 2) Logement des jeunes actifs ou apprentis...... 29 3) Logement dédié aux étudiants ...... 29 4) Logement accessible aux personnes en situation de handicap...... 30 5) Habitat spécifique aux Gens du Voyage ...... 30

VIII. Estimation des besoins en logements de Reims Métropole ...... 32

IX. Synthèse ...... 33

I. Historique de la construction intercommunale rémoise.

1) Processus d’agrandissement continu.

L’histoire intercommunale rémoise a près d’un demi-siècle. Elle débute officiellement par la création du District de Reims par arrêté préfectoral du 10 juin 1964. Il comprend alors les communes de Bétheny, Bezannes, Cormontreuil, Reims, Saint Brice Courcelles et Tinqueux.

En décembre 1991, les communes de Champfleury, Puisieulx, Prunay, Saint Léonard, Taissy, Trois-Puits et Villers aux Nœuds se réunissent pour créer la communauté de communes de Taissy.

Le 1er janvier 2002, le District de Reims devient la communauté de communes de l'agglomération de Reims, puis la communauté d'agglomération de Reims à compter du 1er janvier 2004. Cette dernière se rebaptise « Reims Métropole » à compter du 21 novembre 2005.

Par arrêté préfectoral du 24 août 2012, la communauté de communes de Taissy et la communauté d’agglomération de Reims ont été autorisées à fusionner au 1er janvier 2013, dans le cadre de la loi du 16 décembre 2010 portant réforme des collectivités territoriales. De plus, les communes de Cernay les Reims, Champigny et Sillery, appartenant préalablement aux communautés de communes du Mont Berru, de Champagne Vesle et de Vesle Montagne de Reims, sont autorisées par le même arrêté à intégrer Reims Métropole à la même date.

Depuis lors, la communauté d’agglomération Reims Métropole se compose de 16 communes : Bétheny, Bezannes, Cernay-les-Reims, Champfleury, Champigny, Cormontreuil, Prunay, Puisieulx, Reims, Saint-Brice- Courcelles, Saint-Léonard, Sillery, Taissy, Tinqueux, Trois-Puits, Villers-aux-Nœuds.

2) Compétences

Par arrêté préfectoral du 24 août 2012, le Préfet de la Marne a acté la création du nouvel établissement public de coopération intercommunale dénommée « Reims Métropole » issu de la fusion-extension précitée. Cet EPCI exerce l’intégralité des compétences obligatoires, optionnelles et facultatives qui étaient exercées par les communautés fusionnées. Puis, par délibération du Conseil communautaire du 9 janvier 2013, les statuts et les compétences modifiés de Reims Métropole ont été approuvés.

Reims Métropole exerce ses compétences obligatoires et optionnelles en matière de développement économique, d’aménagement de l’espace communautaire, d’équilibre social de l’habitat, de politique de la ville, d’eau et d’assainissement, et de mise en valeur de l’environnement et du cadre de vie. Elle exerce aussi des compétences en matière de lutte contre l’incendie, d’enseignement supérieur et d’innovation, d’études d’urbanisme, d’espaces publics, d’archéologie préventive, de développement durable et de gestion des eaux. Les conditions d’exercice de ces compétences sont définies par la délibération du 9 janvier 2013 portant définition de l’intérêt communautaire.

3) Classement des communes classées selon le zonage national des aides au logement

Au regard l’arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement, lequel classe l’ensemble des communes françaises en cinq zones en fonction des tensions de leur marché locatif, huit des seize communes de Reims Métropole sont classées en zone B2, et huit en zone C. Ce classement impacte notamment les conditions d’octroi des aides à la pierre de l’Etat, tant pour la construction de logements locatifs sociaux que pour l’amélioration de l’habitat privé, bien que Reims Métropole soit délégataire de ces aides depuis mai 2007.

Zone B2

Bétheny Zone C

St B rice Champigny Courcelles

Cernay -lès - Reims Tinqueux Reims

St Léonard

Bezannes Cormontreuil Prunay

Trois Puits Taissy Puisieulx Champfleury Sillery Villers aux Nœuds

Source : Reims Métropole – DPVH – 2013

II. Dynamiques démographiques et structure de la population.

La commune de Reims, ville-centre de Reims Métropole, est de part sa démographie la commune la plus importante de la communauté d’agglomération, y compris après l’agrandissement de cette dernière à 16 communes. Elle représente 83,2% de la population de Reims Métropole.

Les huit communes classées en zone B2 du zonage national des aides au logement représentent 97% de la population de Reims Métropole.

1) Répartition et évolution de la population

250 000

8 793 200 000 27 647

150 000 Les 10 nouvelles communes de RM

Les 5 communes historiques de RM 100 000 180 842 Reims

50 000

- Source : INSEE RP 2009 – exploitation principale – traitement RM/DPVH 2013

Seules quatre communes de l’agglomération comptent plus de 3 500 habitants : Reims, Tinqueux, Bétheny et Cormontreuil.

8 Population – INSEE 2009 :

< 500 habitants 6 439 hab. Entre 500 et 1000 habitants Entre 1000 et 5000 habitants Entre 5000 et 1500 habitants

> 100 000 habitants 1 301 hab. 3 339 hab.

1 325 hab.

10 326 hab. 180 842 hab.

90 hab.

1 378 hab. 6 165 hab. 965 hab.

147 hab. 2 314 hab. 350 hab. 537 hab. 1 590 hab. 174 hab.

Source : INSEE RP 2009 – exploitation principale – traitement RM/DPVH 2013 350 000 Evolution de la population de 1968 à 2009. Après un pic de croissance au début des années 1970, 300 000 la population a continué à augmenter plus légèrement 250 000 jusqu’en 1999. Mais dans le mouvement 200 000 démographique d’une des rares régions françaises qui perde des habitants, la population tend à diminuer 150 000 depuis cette date. Toutefois, l’aire urbaine de Reims 100 000 continue de connaitre une croissance démographique, illustrant ainsi l’extension de la périurbanisation 50 000 rémoise, au-delà des limites administratives de la Marne 0 (Sud des Ardennes / sud-est de l’Aisne). 1968 1975 1982 1990 1999 2009 Reims Reims Métropole RM hors Reims AU de Reims Source : INSEE RP 2009 – DPVH 2013 Evolution de population de 1999 à 2009 . Sur la période 1999-2009, une croissance démographique est notamment observée dans les communes qui ont connu un accroissement de leur offre de logements (Bezannes, Prunay, Tinqueux, Champfleury et Champigny). Sur la même période, six communes de l’agglomération perdent des habitants : Villers-aux-Nœuds (moins 6%), Saint Brice Courcelles (moins 5%), Cormontreuil (moins 4%), Sillery (moins 4%), Reims (moins 3%) et Taissy (moins 2%).

35 467 RM hors Reims 36 440

187 181 Reims 180 842

258 115 Reims Métropole 253 722

Source: INSEE RP 2009 – RM/DPVH 2013

9 Détail hors Reims :

77 Saint Léonard 90 146 Trois Puits 147 185 Villers aux Nœuds 174 344 Puisieulx 350 454 Champfleury 537 854 Prunay 965 944 Champigny 1 301 1 208 Cernay les Reims 1 325 1 302 Bezannes 1 378 1 655 Sillery 1 590 2 352 Taissy 2 314 3 528 Saint Brice Courcelles 3 339 1999 6 402 2009 Cormontreuil 6 165 5 937 Bétheny 6 439 10 079 Tinqueux 10 326

Source: INSEE RP 2009 – RM/DPVH 2013

Variation annuelle de population. Les communes de Reims Métropole connaissent des variations de population différentes mais toutes ont un solde naturel positif. La différence se fait au niveau du solde des entrées/sorties du territoire communal. Alors que la moitié des communes a un taux de variation annuel moyen des entrées/sorties négatif, telles que Reims, Villers aux Nœuds, Saint Brice Courcelles ou Taissy, les autres communes ont des taux positifs, notamment Cernay les Reims, Champigny et Champfleury. 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 -0,5 -1 -1,5 Taissy Reims Saint Sillery Prunay Léonard Reims Bétheny Nœuds Puisieulx Tinqueux Bezannes Trois Puits Trois Villers aux Villers Cernay les Courcelles Saint Brice Saint Champigny Champfleury Cormontreuil

Source : INSEE, RP2009, soldes annuels moyens 1999-2009 - DPVH Solde naturel Solde apparent des entreés sorties

2) Evolution de la structure des ménages.

L’évolution du nombre d’habitants va de paire avec la modification de la structure des ménages, lesquels suivent la tendance nationale à une diminution de leur taille, consécutif au vieillissement de la population, la diminution du nombre moyen d’enfants par femme et à la décohabitation (séparation, familles monoparentales ou recomposées…). Par conséquent, leur nombre augmente et les besoins en logements correspondant s’affirment.

Selon le recensement INSEE 2009, Reims Métropole compte aujourd’hui 102 994 ménages, ce qui, rapporté à la population, correspond à une moyenne de 2,11 personnes par ménage. Hormis la ville de Reims, les autres communes ont toutes une taille moyenne des ménages supérieure à celle de l’aire urbaine (2,2) et de la France Métropolitaine (2,3).

10 Evolution de la taille des ménages. 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 1968 1990 2009 Reims Zone B2 (moyenne) Zone C (moyenne) Aire urbaine de Reims France Métropolitaine

Source: INSEE RP 2009 – RM/DPVH 2013

Si la taille des ménages tend à diminuer dans chaque commune avec le temps, la majorité des communes qui ont intégrées Reims Métropole au 1er janvier 2013, comptait plus de 3 personnes, en moyenne, par ménage en 2009.

4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Reims Sillery Taissy Saint Prunay Bétheny Reims Léonard Nœuds Puisieulx Bezannes Tinqueux Cernayles TroisPuits aux Villers Saint Brice Saint Courcelles Champigny Champfleury Cormontreuil 1968 1990 2009

Source : INSEE RP2009 – exploitation principale – RM/DPVH 2013

Sur le périmètre de l’ancienne communauté d’agglomération de Reims, on observe par ailleurs que 43,6% des ménages sont composés d’une seule personne en 2009, majoritairement des femmes. Ce chiffre augmente depuis 1999, tout comme le nombre de familles monoparentales (9,1%). Ces situations, choisies ou subies, sont souvent corollaires de situations financières qui se dégradent.

Nombre de ménages, au sens de l’INSEE Population des ménages 2009 % 1999 % 2009 1999 Ensemble 99 669 100,0 93 344 100,0 202 683 208 065 Ménages d'une personne sans famille : 43 470 43,6 36 004 38,6 43 470 36 004 - hommes seuls 17 986 18,0 14 158 15,2 17 986 14 158 - femmes seules 25 484 25,6 21 846 23,4 25 484 21 846 Autres ménages sans lien de famille (foyers, prisons, EHPAD…) 3 255 3,3 2 484 2,7 7 600 5 369 Ménages avec liens familiaux dont la famille principale est : 52 943 53,1 54 856 58,8 151 612 166 692 - un couple sans enfant 22 684 22,8 20 938 22,4 46 038 42 881 - un couple avec enfant(s) 21 182 21,3 25 967 27,8 81 738 102 644 - une famille monoparentale 9 076 9,1 7 951 8,5 23 836 21 167 Sources : Insee, RP1999 et RP2009 exploitations complémentaires.

Structure de la population par grandes classes d’âge. L’analyse de la population par grandes classes d’âge montre que Reims Métropole compte, en 2009, 52 588 habitants de moins de 19 ans, 133 394 habitants ayant entre 20 et 64 ans (potentiellement actifs) et 31 363 habitants de plus de 65 ans (potentiellement retraités).

11 Certaines communes ont développé récemment des secteurs d’habitat, notamment de l’habitat individuel, lequel est traditionnellement plébiscité par les familles. Elles semblent attirer les actifs avec enfants (Bezannes, Champigny, Prunay, Sillery et Taissy notamment). D’autres communes connaissent un vieillissement de leur population, les plus de 64 ans représentant plus du cinquième de la population (Cormontreuil, Trois-Puits).

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Bétheny 1 434 4 036 968 Bezannes 410 817 151 Cernay les Reims 310 773 253 Champfleury 125 319 93 Champigny 401 796 105 Cormontreuil 1 275 3 487 1 403 Prunay 260 602 104 Puisieulx 88 214 49 Reims 43 857 111 775 25 209 Saint Brice Courcelles 904 2 018 469 Saint Léonard 25 56 9 Sillery 402 976 211 Taissy 591 1 385 338 Tinqueux 2 432 5 960 1 934 Trois Puits 34 75 37 Villers aux Nœuds 40 105 30 Reims Métropole 52 588 133 394 31 363

Part des 0-19 ans Part des 20-64 ans Part des + 65 ans

Source : INSEE RP2009 – exploitation principale – RM/DPVH 2013

Structure de la population de 15 à 64 ans par type d’activité. Selon l’INSEE, en 2009, 68,5% des habitants de Reims Métropole sont des actifs (en emploi ou chômeurs), et 15,9% des élèves ou étudiants. Cette catégorie de population est notamment présente sur Reims (16,8%), laquelle accueille de nombreux étudiants de l’enseignement supérieur (facultés, grandes écoles, IUT, sections de BTS, IRFPP, IRTS…) et des centres de formation en apprentissage.

% actifs % élèves et étudiants % retraités et préretraités % autres inactifs 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Sillery Reims Taissy Prunay Reims Bétheny Reims Nœuds St Brice St Puisieulx Tinqueux Bezannes TroisPuits aux Villers Métropole Courcelles Léonard St Cernay-lès- Champigny Champfleury Cormontreuil Source : INSEE RP2009 – exploitation principale – RM/DPVH 2013

3) Migrations résidentielles et périurbanisation.

Le terme de « périurbanisation » est un néologisme qui désigne l'urbanisation diffuse observable en milieu rural au voisinage des agglomérations urbaines (d’après le dictionnaire Larousse). La périurbanisation s'est développée en France dans les années 1970, et n'a pas cessé depuis lors. Elle se caractérise essentiellement par le développement de l'habitat dans une large couronne entourant les agglomérations. De plus, bien que le milieu reste rural en apparence, il est profondément transformé, les agriculteurs ne formant plus qu'une petite fraction de la population, qui est avant tout constituée de classes moyennes d'origine citadine. L'extension des zones périurbaines est fonction de la taille et du dynamisme du pôle urbain central, et s'étend d'autant plus loin qu'existent des voies de communication rapides.

12 L’INSEE interprète la périurbanisation au travers de son concept d’aire urbaine, qui définit un ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain de plus de 10 000 emplois, et par des communes rurales alentours (couronne périurbaine) dont au moins 40 % de la population active résidente travaillent dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.

Source : INSEE Extrait du zonage en aires urbaines 2010 en Champagne Ardenne - recensements de population 2007 et 2008

Synthèse – dynamiques démographiques : Alors que le territoire de Reims Métropole connait une déprise démographique, la persistance d’un solde naturel positif, l’accroissement du nombre de ménages et la diminution de leur taille, conduisent à maintenir un besoin en logements sur le territoire, permettant de pouvoir répondre aux évolutions de la composition des ménages mais aussi aux ambitions portées par le PLH.

III. Revenus et emploi des ménages.

1) Revenus fiscaux des ménages

Part des foyers fiscaux imposables sur l'ensemble des foyers fiscaux en 2009. Les données de l’INSEE relatives aux revenus des ménages sont établies par commune. L’agrégat des résultats communaux donne une moyenne de 70,6% des foyers fiscaux qui étaient imposables à l’impôt sur le revenu des personnes physiques en 2009, sur le territoire de Reims Métropole. Cette proportion s’établissait à 51,2% pour la ville de Reims, commune la plus pauvre de l’agglomération, selon cet indicateur, puisque les autres communes de la zone B2 ont, seules, un taux de foyers fiscaux imposables de 70,4%, et celles de la zone C un taux de foyers fiscaux imposables de 73,1%. Sur l’ensemble du territoire, 29,4% des foyers fiscaux en moyenne seraient non imposables. 100% Cette moyenne des revenus 80% 73,1% fiscaux doit être lue avec 70,6% 68,0% 70,4% beaucoup de prudence car elle 60% 51,2% 54,3% a été calculée à titre indicatif, l’INSEE n’ayant pas mis en ligne 40% les données du recensement 20% agrégées sur le nouveau périmètre de Reims Métropole. 0% Reims Zone B2 Zone C Reims Zone B2 hors France Métropole (moyenne) (moyenne) Reims métropolitaine (moyenne) (moyenne) Source : INSEE RP2009 – exploitation principale – RM/ DPVH 2013 13 Revenu net fiscal moyen 2009 et médian 2010 L’agrégat des données communales diffusées par l’INSEE donne une moyenne des revenus fiscaux de 34 025 € pour l’ensemble de l’agglomération en 2009, et une moyenne des revenus médians de 23 990 € en 2010, 50% de la population déclarant un revenu fiscal supérieur à 23. 990 €, et 50% un revenu fiscal inférieur.

Saint Léonard est la commune où le revenu net fiscal moyen est le plus élevé, et Reims, celle où il est le plus faible, suivi de Tinqueux. Or Saint Léonard est aussi la commune la moins peuplée (90 habitants) et Reims et Tinqueux les plus peuplées (respectivement 180 842 et 10 326 habitants), le nombre croissant de ménages ayant tendance à niveler vers le bas le revenu fiscal moyen.

La moyenne des revenus fiscaux médians calculée sur Reims Métropole (23 990 €) est supérieure au revenu fiscal médian de la région (17 742€). Or, la population de l’EPCI est très hétérogène et les situations de précarité y sont nombreuses (16,2% des champardennais à bas revenus résident sur le territoire de Reims Métropole) et la plupart des indicateurs sociaux (taux de bénéficiaires de la CMUC, de bénéficiaires du minimum vieillesse,…) sont supérieurs à ceux de la région (source : observatoire de la précarité – INSEE 2013).

Classement des communes selon le revenu net déclaré moyen par foyer fiscal en 2009. Les communes de l’ancien périmètre de Reims Métropole, sont celles où vivent les ménages déclarant, en moyenne, les revenus les moins élevés, hormis Bezannes.

Revenu net fiscal moyen déclaré par foyer fiscal, en 2009 :

Entre 20 000€ et 25 000€ 27 641€ Entre 25 000€ et 30 000€ Entre 30 000€ et 40 000€ Entre 40 000€ et 50 000€ 27 4047€ 34 902€

44 236€

26 268€ 20 574€

45 587€

45 551€ 29 655€ 29 252€

40 954€ 37 766€ 34 378€ 35 460€ 30 351€ 34 420€

Source : INSEE RP 2009 et DGFiP 2009 et 2010 – traitement DPVH – revenus des ménages.

2) Emplois salariés, non salariés et temps partiel.

L’analyse des données INSEE 2009 relatives aux actifs ayant un emploi montre que 92% des actifs de Reims Métropole ont une activité salariée et 8% une activité non salariée au sens de l’INSEE (indépendants, employeurs, aides familiaux). Dans les communes les plus rurales, située en zone C, la part des non salariés est plus élevée (15%), ce qui illustre une proportion plus importante d’indépendants (artisans, commerçants, agriculteurs, professions libérales…), d’employeurs privés et d’aidants familiaux. Le taux de temps partiel est, quant à lui, le même dans chaque zone, et concerne principalement des femmes.

14 100% 8% 15% 8% 80%

60% 92% 85% 92% 40% % temps partiels

20% Part des non salariés 18% 18% 18% Part des salariés 0% Zone B2 Zone C Reims Métropole Source : INSSE, 2009, Population de 15 ans et plus ayant un emploi

Synthèse – revenus et emploi des ménages : Les données du recensement 2009 de l’INSEE montrent une ville centre qui tend à se paupériser alors que les communes limitrophes et périurbaines captent une population plus aisée, leur proposant notamment davantage de logements individuels en accession à la propriété.

IV. Dynamiques de l’habitat.

Le diagnostic du PLH 2012-2017 de l’agglomération rémoise fait état d’une inégale répartition des différentes catégories de logements entre les communes de l’agglomération et entre les quartiers de ces mêmes communes, que ce soit en termes de statut d’occupation (locataires du parc HLM, locataires du parc privé, propriétaires), de formes urbaines (individuels, collectifs) ou de taille de logement. Un rééquilibrage et une diversification des logements sur le territoire de Reims Métropole sont recherchés.

Parc de logement de Reims Métropole, par commune.

Parc de logements – INSEE 2009 :

< 100 logements Entre 100 et 500 logements

2 779 lgts Entre 500 et 1000 logements Entre 1000 et 5000 logements > 90 000 logements

1 382 lgts 453 lgts

530 lgts

4 491 lgts 95 878 lgts

34 lgts

550 lgts 2 669 lgts 381 lgts

75 lgts 927 lgts 137 lgts 229 lgts 680 lgts 77 lgts

Source : INSEE RP2009 – exploitation principale – RM/DPVH 2013

15 1) Typologie et formes d’habitat.

Les communes de Reims Métropole n’ont pas toute la même physionomie urbaine. Si Reims compte une majorité de logements en collectif, toutes les autres communes, y compris Tinqueux, comptent une majorité de logements individuels. La tendance est cependant, dans les communes périphériques de Reims, à développer les programmes de logements en collectif ou en individuels groupés, plus économes en foncier et plus denses, permettant de limiter la hausse des prix, malgré l’augmentation des coûts du foncier, de l’aménagement et de la construction.

Reims Métropole comptait, en 2009, 71% de logements collectif et 29% de logements individuels.

% individuels Ensemble de la zone B2 Ensemble de la zone C % collectifs 5%

28%

72% 95%

Source : INSEE RP 2009 – traitement DPVH – logements individuels et collectifs.

2) Occupation sociale du parc de logements.

Reims Métropole compte, selon l’INSEE, 102 994 résidences principales, lesquelles sont à 33% occupées par leur propriétaire, à 38% louées par des bailleurs sociaux et à 27% louées par des bailleurs privés. Sur les communes de la zone B2, 32% des résidences principales sont occupées par leur propriétaire, 39% sont des logements locatifs HLM et à 28% des logements locatifs privés (INSEE RP 2009). Sur les communes de la zone C, cette répartition s’opère entre 76% des résidences principales occupées par leur propriétaire, 7% des résidences louées à un organisme HLM et à 9% des résidences louées à un bailleur privé.

Parmi les communes de Reims Métropole, seules Reims, Tinqueux, Bétheny et Cormontreuil sont soumises au respect de l’article 55 de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000, lequel fixe aux communes de plus de 3 500 habitants situées dans les agglomérations de plus de 50 000

16 habitants (…) de disposer d’au moins 20 % de logements locatifs sociaux par rapport à leur parc de résidences principales. Toutes quatre respectent leurs obligations.

120 000

100 000 Logements occasionnels ou vacants 80 000 Résidences principales - à titre gracieux 60 000 Résidences principales - parc locatif privé 40 000 Résidences principales - parc locatif HLM 20 000 Résidences principales occupées par leurs propriétaires 0 Reims Zone B2 Zone C Reims Zone B2 Métropole hors Reims Source : INSEE RP 2009 – traitement DPVH – logements et résidences principales par statut d’occupation

Le parc de logements locatifs sociaux de Reims Métropole est essentiellement porté par les communes de Reims et de Tinqueux. Cette implantation des bailleurs sociaux sur le territoire est historique. Elle remonte pour le Foyer Rémois et Reims habitat au début du XXème siècle (respectivement 1912 et 1921), et à l’immédiat après guerre pour l’Effort Rémois (1947). Historiquement, les sociétés de logements à loyers modérés ont été constituées afin d’offrir des logements dignes aux ouvriers et de favoriser ainsi le développement industriel du territoire. Aujourd’hui, ces trois principaux bailleurs possèdent un patrimoine important, ils portent le programme de renouvellement urbain de Reims, aménagent des ZAC ou des quartiers nouveaux (Bezannes, Dauphinot, Vieux Port, Bétheny Nord, Champigny) et travaillent avec les promoteurs privés pour proposer des programmes de logements neufs répondant aux objectifs de mixité sociale.

Selon le Répertoire sur le parc locatif social 2011 (RPLS), Reims Métropole compte 42 766 logements locatifs sociaux, dont 39 132 pour la seule ville de Reims. Malgré ce parc important, la demande potentielle en logements locatif sociaux est élevée : selon l’observatoire 2012 du logement de la Marne, 50% des habitants de Reims Métropole (ancien périmètre) ont un revenu leur permettant d’être éligibles au parc locatif social.

Selon l’INSEE 2009, le parc privé représente 62% du parc de logements du territoire. Il est réparti notamment entre propriétaires occupants (53% des résidences principales au parc privé) et locataires (44% des résidences principales au parc privé). Plus de la moitié du parc d’immeubles collectifs est composée de copropriétés, avec des immeubles de grande taille (11% de logements privés en copropriété se situent dans une copropriété de plus de 50 logements).

La carte suivante est une photographie du parc de logement selon le recensement INSEE 2009. Or, depuis cette date, il convient de tenir compte de la construction récente dans certaines communes rurales de logements locatifs HLM. En ce sens, des opérations à l’origine privées ont été acquises en VEFA par les bailleurs sociaux rémois, notamment 30 logements collectifs (PLAI/PLUS/PLS) sur la commune de Prunay et 5 logements individuels groupés sur la commune de Puisieulx (PLS).

17 Ensemble de la zone B2 Ensemble de la zone C

9% 29% 7% 26%

76% 36%

Logements occasionnels ou vacants

Résidences principales - à titre gracieux Résidences principales - parc locatif privé Résidences principales - parc locatif HLM Résidences principales occupées par leurs propriétaires

Source : INSEE RP 2009 – traitement DPVH – Zone B2, logements vacants et occasionnels et occupation des résidences principales

La vacance de logements. Le taux de vacance des logements était, selon l’INSEE, de 6,41% sur le territoire de Reims Métropole en 2009. Il doit être analysé avec prudence, car au-delà de la fiabilité du recensement lui-même, des logements inoccupés pour diverses raisons peuvent être comptabilisés, et un vaste programme de renouvellement urbain a « gelé » certains logements en vu de disposer d’un parc pour réaliser le relogement de plus de 1000 familles.

Le taux de vacance est variable selon les quartiers, traduisant des tensions infra-communales sur certains secteurs, les centres villes ou centres bourgs et les quartiers bien desservis par les transports bénéficiant d’une offre de services qualitative.

- Dans le parc locatif social : Selon le Répertoire sur le parc locatif social 2011, la vacance dans le parc social est de 3,5% sur Reims Métropole (3,70% sur Reims). Ce taux reste faible alors que le programme de renouvellement urbain de Reims, conduit sur quatre quartiers d’habitat social, à organiser la vacance d’immeubles voués à la démolition.

La faiblesse du taux de vacance traduit une tension sur le parc locatif social, laquelle est confirmée par les organismes logeurs qui font état de 11000 demandes en attente de logements sociaux sur le territoire de Reims Métropole au premier semestre 2011 (ancien périmètre), et de 3500 demandes de mutation sur ce même territoire. Le secteur le plus demandé est aussi celui qui compte le moins de logements sociaux : le centre ville de Reims.

18 - Dans le parc privé : Selon la base Filocom de la DGI, au 1er janvier 2009, la vacance du parc privé s’élève à 11%. 61% des logements vacants de la Reims Métropole (ancien périmètre) le sont depuis moins d'un an. Cette vacance peut être considérée comme normale car elle correspond au délai nécessaire de relocation entre deux locataires. La vacance dite de « longue durée » (logements vacants depuis plus de 3 ans) représente 11% des logements vacants, son niveau est nettement inférieur à ceux observés en Champagne-Ardenne (31%). Ces logements vacants de longue date sont souvent des logements anciens, non ouverts à la location ou ne trouvant pas preneur, en raison notamment de leur état général d’entretien.

La rénovation du parc privé ancien. Le diagnostic du PLH 2012-2017 a pointé la méconnaissance du parc privé, très hétérogène, et conduit au lancement d’une étude pré-opérationnelle à une Opération programmée d’amélioration de l’habitat par Reims Métropole en 2012. Sur la ville de Reims, l’étude en cours a notamment mis en avant le fait qu’une grande partie du parc de résidences principales a été construite avant 1974, ce qui laisse présager un potentiel conséquent de logements nécessitant des travaux d’amélioration thermique. De plus, les logements construits avant 1949 sont ceux parmi lesquels se situe la majorité des logements privés indignes. Par ailleurs, elle montre que la reconstruction de Reims dans les années 1920, puis dans les années 1950, a notamment comme conséquence aujourd’hui de distinguer plusieurs typologies architecturales et d’époques différentes (modes et matériaux de construction spécifiques) et plusieurs modes d’habiter différents sur un même linéaire. Sur les quinze autres communes, les premiers résultats du repérage réalisé en 2012-2013 font d’état de 143 logements potentiellement éligibles à une OPAH.

La rénovation du parc privé est d’autant plus nécessaire que de nombreux programmes neufs, dont plusieurs résidences étudiantes, ont été mis sur le marché ces dernières années, et qu’à valeur locative égale, les futurs locataires choisissent un logement neuf. Sans remise à niveau, sans amélioration de la performance énergétique et de l’isolation acoustique des bâtiments, le parc locatif privé ancien risque de connaître une vacance encore plus importante, notamment dans les quartiers de faubourgs.

L’accession à la propriété Le PLH en vigueur de l’agglomération rémoise met l’accent sur l’accession sociale à la propriété au regard du faible taux de propriétaires occupants sur le territoire, prioritairement dans de petits programmes neufs de logements individuels groupés ou semi-collectifs, et dans le cadre de programmes de vente de logements locatifs sociaux à leurs locataires (vente HLM) afin de favoriser la mixité des statuts d’occupation dans certains secteurs.

L’analyse du marché immobilier de Reims Métropole proposée par le Crédit Foncier de France montre qu’au premier semestre 2012, 23 acquisitions de logements neufs ont été financées par un PTZ+, à 83% ces achats ont été réalisés par des ménages aux ressources inférieures au plafond du PSLA. Ces ménages sont majoritairement des célibataires ou des couples avec 2 enfants et plus. Ces acquisitions en PTZ+ ont été réalisées sur les communes classées en B2, ainsi que sur les communes de Villers-aux-Nœuds et Champfleury, classées en zone C.

3) Production nouvelle de logements.

Une production importante dans une période récente. Après une croissance fulgurante des demandes de permis de construire en 2007, révélatrice d’une bulle immobilière en formation, les mises en chantier accusent un net recul à partir de 2008, traduisant l’abandon de nombreux permis délivrés en 2007.

Les années 2010 et 2011 renouent avec la croissance du nombre de logements autorisés et voient se concrétiser d’importantes opérations de logements dans les communes périphériques de Reims tels que l’éco- parc à Cormontreuil et la Bergerie à Bezannes. Pour autant, si le nombre de logements commencés en 2010 reste dans la lignée des deux années précédentes, 2011 accuse un recul. Ce dernier s’explique notamment par un attentisme des constructeurs face au durcissement des conditions d’emprunt bancaire, mais aussi, pour le parc locatif social, par une diminution constante des aides à la pierre de l’Etat.

L’observation par commune montre que 82% des permis de construire autorisés sur Reims Métropole entre 2005 et 2011 concernent Reims. En moyenne, 1417 logements ont été autorisés chaque année entre 2005 et 2010 sur le territoire de Reims Métropole, et 1196 logements commencés chaque année, dont 1145 par an sur la zone B2 rémoise. La zone C étant, de part la taille de ses communes, très logiquement, en retrait.

19 10 000

8 000 7 175 6 867 5 963 6 000

4 000

2 000 308 0 Reims Métropole Zone B2 Zone C Reims

Nb logements autorisés 2005-2010 Nb logements commencés 2005-2010 Source : Sitadel2 - DREAL – AUDR/DPVH 2013 - Logements autorisés et commencés entre 2005 et 2011.

Si la dynamique de construction s’est relancée sur la période récente, portée par d’importants projets de démolition/reconstruction (programme de renouvellement urbain de Reims, restructuration des secteurs Dauphinot, Jeanne d’Arc, Clairmarais…), par l’investissement des organismes HLM (plan de relance 2009, acquisition en VEFA) et par les dispositifs de défiscalisation (Scellier, PTZ…), elle reste cependant insuffisante pour répondre aux besoins et aux souhaits des habitants ou des ménages souhaitant venir sur le territoire (cf. partie « objectifs du PLH »). Cette situation est en partie due à la rareté du foncier mutable constructible, dépollué et accessible financièrement aux ménages des classes moyennes, lesquels ont tendance à rester locataires ou à acquérir dans le périurbain.

Perspectives de production identifiées dans le cadre la préparation du PLH. La carte ci-après est une ébauche réalisée par la direction de projet du PLH, à partir des premières informations reçues des communes, relatives à leurs perspectives de développement sur la période 2012-2017 et identifiées dans les fiches actions territorialisées (document n°4 du PLH modifié).

Synthèse – dynamiques de l’habitat : Le taux de vacance général des logements est relativement faible sur le territoire communautaire, a fortiori si on tient compte des opérations de renouvellement urbain sur Reims, en cours à la date du dernier recensement INSEE. Cette vacance est notamment observée dans le parc privé ancien, spécialement dans le parc dégradé, pour lequel une OPAH est actuellement à l’étude par Reims Métropole et l’ANAH.

Par ailleurs, certaines communes, notamment Reims et ses communes limitrophes, persistent à connaitre des besoins en logements en accession à la propriété à prix maitrisés et en logements locatifs, à la fois en locatif social (paupérisation des ménages) et en locatif intermédiaire (renoncement à l’accession par des ménages de la classe moyenne en raison de la contraction du marché, du durcissement des conditions de prêts, et des incertitudes professionnelles notamment). Aussi, le développement d’une offre de logements locatifs de qualité, alternatifs au parc social et susceptibles de bénéficier aux ménages ayant des revenus intermédiaires, ainsi qu’une offre en accession sociale à la propriété, permettraient de répondre davantage aux besoins en logements des classes moyennes et des jeunes actifs, lesquels tendent à quitter le territoire faute d’offre.

20 Opération nouvelle

V. Dynamiques des marchés immobiliers du neuf et de l’ancien.

Selon le dernier recensement complet de l’INSEE, 85 550 personnes recensées en 2009 ne vivaient pas dans leur logement 5 ans auparavant. Elles représentent 39% de la population de Reims Métropole. Sans surprise, la ville de Reims qui accueille une grande concentration d’étudiants, et qui connait une croissance de son offre de logements depuis quelques années est, avec la commune de Champigny, celle où la rotation dans le parc de logement est la plus importante : 42% des personnes recensées ne vivaient pas en 2009 dans leur logement 5 ans auparavant. Dans les autres communes, le taux de population emménagée depuis moins de 5 ans est non négligeable, notamment dans celles où des programmes immobiliers ont été implantés sur la période 2005- 2011, telles que Bezannes (32%), Champfleury (30%), Bétheny (27%) et Tinqueux (28%).

1) Evolution des marchés immobiliers, dans l’ancien et dans le neuf

Le marché des appartements neufs et anciens. Sur la période 2005-2010, 80% des transactions d’appartements réalisées sur Reims Métropole concernent des logements anciens.

1 800 1 575 1 442 1 600 1 370 1 400 1 104 1 200 1 084 1 000 802 800 591 600 248 287 267 400 159 222 200 - 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Reims Métropole Ancien Reims Métropole Neuf Source Perval – traitement AUDRR/DPVH - volume de transactions en nombre d’appartements vendus.

En 2005, 1575 transactions d’appartements anciens ont été comptabilisées sur Reims Métropole, dont 1574 sur la zone B2, puis le volume de transaction a baissé chaque année, jusque en 2009, pour atteindre son seuil minimum de 802 transactions annuelles, selon la base Perval 2005-2010. Cette situation est due à l’influence notable de la crise immobilière en 2008, aggravée en 2009. Puis, en 2010, le marché de l’appartement de l’ancien est reparti à la hausse avec 1084 transactions enregistrées.

Le marché des appartements neufs a connu une croissance constante, soutenu par l’effort de construction et les divers dispositifs d’aides à l’acquisition (Pass Foncier, prêt à taux zéro, dispositifs Borloo, Scellier…), de manière à atteindre un volume de transaction en 2010, 2,3 fois plus important qu’en 2005.

Les appartements ont vu leur prix moyen au m² varier sur la période 2005-2010. Ainsi, le marché de l’ancien a connu la variation la plus faible, avec un prix moyen du m² en 2010 quasiment égal au prix moyen de 2006, soit 2140€ HT/m². Parallèlement, le marché du neuf a connu une croissance continue des prix malgré l’accroissement de l’offre. Les prix de 2010, 2914€ HT/m² en moyenne, sont 14% supérieurs à ceux de 2005.

3 500 € 2 914 € 2 767 € 3 000 € 2 650 € 2 740 € 2 350 € 2 500 € 2 205 € 2 000 € 2 267 € 2 216 € 2 100 € 2 009 € 2 140 € 1 500 € 1 875 € 1 000 €

500 € Source Perval – traitement AUDRR/DPVH – 0 € prix moyens HT au m² des appartements vendus. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Reims Métropole Ancien Reims Métropole Neuf

22 Le marché des maisons neuves et anciennes. A l’instar du marché des appartements, le nombre de transaction de maisons va décroissant jusqu’en 2009, pour repartir à la hausse en 2010, de manière franche dans l’ancien et de façon plus timorée dans le neuf. Cette situation étant à analyser au regard de la construction : 79% des logements commencés entre 2005 et 2011 sont des logements en collectifs, principalement sur les communes de l’ancien périmètre de Reims Métropole. Les communes ayant intégré Reims Métropole au 1 er janvier comptent, proportionnellement, davantage de logements neufs individuels (74%) que collectifs (26%).

Sur la période 2005-2010, 92% des transactions de maisons réalisées sur Reims Métropole concernent des logements anciens ; 94% des transactions de maisons sont réalisées dans les huit communes de la zone B2.

600 533 553

500 451 409 379 400

300 260

200

51 100 26 27 26 35 33

- 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Reims Métropole Ancien Reims Métropole Neuf Zone B2 Ancien Zone B2 Neuf Source Perval – traitement AUDRR/DPVH - volume de transactions en nombre de logements individuels vendus.

Les prix moyen par m² des maisons sont, en 2010, quasi identique dans le neuf (2090€ HT/m²) et dans l’ancien (2050€ HT/m²), traduisant une forte demande de ce type de produit, notamment dans les communes périphériques de Reims.

2 500 € 2 187 € 2 154 € 2 053 € 1 962 € 2 050 €

2 000 € 1 773 €

2 143 € 2 090 € 2 021 € 1 971 € 1 500 € 1 818 € 1 818 €

1 000 €

500 € Source Perval – traitement 0 € AUDRR/DPVH – prix moyens HT au m² 2005 2006 2007 2008 2009 2010 des logements individuels vendus.

Reims Métropole Ancien Reims Métropole Neuf

2) Valeurs locatives et marché de la location.

L’agglomération rémoise, notamment pour ses communes centrales, a la particularité d’avoir un taux de logements locatifs sociaux important. Selon le Président da la FNAIM 1, ces derniers cumulent plus de 50% de taux de pénétration du marché. Cette situation a pour conséquence de maintenir des valeurs locatives dans le parc privé alignées sur le parc social.

La tendance nationale est à la croissance continue des loyers depuis fin 2009, avec un indice de référence des loyers oscillant entre +0,09% et +2,24% de croissance annuelle. Ainsi, les professionnels de l’immobilier estiment que le prix au m² moyen à la location au 1er février 2013 sur Reims se situe autour de 11 €/m² pour les appartements et de 9€/m² pour les maisons, dans le neuf et l’ancien. A titre de comparaison, le loyer plafond des logements locatifs sociaux intermédiaires neufs, financés en PLS, est de 7,98€/m².

1 Entretien dans le cadre de l’élaboration du PLH – 18 août 2010

23 Synthèse – marché de l’immobilier : La chute des prix de l’immobilier observée en 2010 a permis un réajustement des valeurs locatives à la baisse, répondant ainsi davantage aux capacités financières des ménages.

Pour autant, le niveau des prix est supérieur à 2000€/m², qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons, neufs ou anciens. Les transactions immobilières sont majoritairement réalisées dans l’ancien, et les ventes d’appartements sont privilégiées dans le neuf, en secteur urbain.

Les dispositifs d’aides mis en place ces dernières années ont rencontré un succès certain (De Robien, Scellier…), la pierre restant une valeur sûre pour les investisseurs, et une source de dynamisme local, alors que la crise économique persiste.

VI. Densités urbaines et dynamiques foncières.

L’élargissement de Reims Métropole à 10 nouvelles communes depuis le 1er janvier 2013, a conduit à un doublement de sa superficie, laquelle est passée de 87,5km² à 175 km². Néanmoins, le nombre d’habitants, tout comme celui des logements, n’a que sensiblement évolué. L’EPCI compte aujourd’hui 217 282 habitants et 111 272 logements, soit une augmentation respective de 4% et 3% (données INSEE 2009).

1) Densité et diversités des communes

Urbanisation et étalement urbain L’analyse du territoire d’un point de vu de la diversité de l’urbanisation, tel que réalisé par le bureau d’étude Citémétrie pour l’étude pré-opérationnelle à l’OPAH de Reims Métropole, se fonde sur un découpage du territoire en trois entités, au regard de la typologie urbaine : - Reims, la ville centre, représente à elle seule 86% du parc de logements et 83% de la population de l’EPCI, - Les communes limitrophes ou périurbaines de Reims, dont le tissu d’habitat est continu avec cette dernière, et qui forment la « tâche urbaine » de Reims, - Les autres communes, éloignées de la « tâche urbaine », qui revêtent des caractéristiques plus rurales.

« Tâche urbaine » et périurbanisation :

Tâche urbaine Ville centre Autres communes de la « tâche urbaine » Communes rurales périurbaines

Source : Comité de pilotage OPAH février 2013

Cette diversité est aussi visible sur la photo satellite du territoire, où les espaces bâtis : Reims, ses communes contigües, et les villages alentours, se distinguent des espaces agricoles (terres cultivées notamment), naturels

24 (rives du canal et de la Vesle) et forestiers (mont Berru, massif St Thierry notamment). Les communes intégrant Reims Métropole depuis le 1 er janvier, hormis Taissy et Champigny, connaissent une occupation des sols à dominante agricole.

26 Densité de population En termes de densité de population, Reims Métropole compte 1 260 habitants par kilomètre carré, avec des écarts importants entre les communes : la ville de Reims compte 3 856 habitants par kilomètre carré, la première couronne (Bétheny, Bezannes, Cormontreuil, Saint Brice Courcelles, Saint Léonard, Taissy, Tinqueux) compte 542 hab. par km², et la deuxième couronne, 91 hab. par km².

< 100 hab. / km²

Entre 101et 200 hab. / km²

Entre 201et 500 hab. / km²

Entre 501et 2000 hab. / km² > 3000 hab. / km²

Source : INSEE - RP2009 – exploitation principale - Densité de population par kilomètre carré

2) Evolution du marché des terrains.

Suivant la tendance haussière observée pour le marché immobilier, le marché des terrains à bâtir connait aussi une croissance de ses prix de transaction. Ces derniers tendent à diminuer en 2010 pour Reims mais augmentent dans le périurbain. Ce dernier reste néanmoins très attractif, avec un coût d’acquisition 3,4 fois moindre que sur Reims intra muros.

350 € 323 €

300 € 266 € 275 € 269 €

250 € 219 € 210 € 200 € 184 € 162 € 142 € 141 € 150 € 135 € 116 € 100 € 94 € 50 € 83 € 89 € 70 € 75 € 75 € 0 € 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Reims Reims Métropole hors Reims SCoT2R hors Reims Métropole

Source Perval – AUDRR/DPVH - Prix moyen en € HT / m² des terrains vendus.

3) Evolution des marchés de la terre agricole et viticole

Entourée par la plaine agricole champenoise et bordée au sud par les vignobles du Champagne, Reims Métropole est confrontée, pour étendre l’habitat, aux prix importants de la terre. *

En effet, la Marne est le département qui possède la plus grande surface agricole de France (560 000 ha) et est second en termes d’exportation de produits agro-alimentaires. Le secteur viticole tire sa force du vin qu’il produit : le Champagne. La Marne représente 66% des terres de l’appellation, dont 22 678 hectares sont des vignes A.O.C. De plus, selon l’INSEE, les industries agro-alimentaires représentaient 42% des industries

27 départementales en 2007. Parmi ces établissements, se distinguent les maisons de Champagne, les coopératives viticoles, les coopératives céréalières (2ème rang national de la production de céréales) et les usines de déshydratation (1er rang national de la production de luzerne déshydratée).

La puissance économique de l’agriculture et de la viticulture marnaise se ressent en termes de valeurs foncières des terres labourables et des terres à vignes. En 2011, le prix moyen de terres et près cultivés était de 10 510€/hectare dans le Pays Rémois. Concernant les terres à vignes, les prix observés dans la zone de production de Champagne comprenant certaines communes de Reims Métropole s’élevaient, en 2011, à 878 160€/hectare en moyenne (pour les terres libres à la vente).

12 000 € 10 510 € 9 400 € 10 000 € 7 460 € 8 000 € 7 890 € 6 000 € 6 510 € 4 000 € 5 170 €

2 000 €

0 € 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Marne Pays Rémois Source Agreste - Ministère de l'agriculture, - Evolution des prix moyens des terres et prés entre 1999 et 2011

1 200 €

1 000 € 878,16 € 800 €

600 € Champagne - Côte des Blancs (zone 1) 400 € Champagne - Côte d'Epernay, 200 € Grande Montagne (Zone 2) 149,13 € Champagne - Autres régions 0 € (Zone 3) 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 en milliers d'euros courants par hectare

Source Agreste - Ministère de l'agriculture, Valeur vénale moyenne des vignes en métropole (terres libres à la vente).

Ces prix élevés de la terre agricole ou viticole obligent les communes et les constructeurs à privilégier la reconquête d’espaces mutables et le développement de programmes d’habitat denses, participant ainsi à la limitation de l’étalement urbain autour zones actuellement urbanisées des communes.

VII. Population ayant des besoins spécifiques en matière d’habitat

1) Personnes en difficulté d’accès au logement et Bureau d’Accueil au Logement Social

Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées et le Plan Départemental Accueil Hébergement Insertion de la Marne constituent le document de planification de référence sur le territoire départemental, concernant cette problématique de l’accès au logement des personnes en difficulté.

Le PDALPD définit les publics prioritaires pour l’accès au logement : - Les personnes relevant du Droit au Logement Opposable : ménages non logés ou hébergés chez des tiers, hors parents directs, ménages menacés d’expulsions sans relogement, ménages hébergés en structure d’hébergement, et ménages logés dans des locaux où l’insalubrité est constatée, - Les personnes handicapées, y compris les personnes handicapées psychiques, - Les ménages relevant d’un Accompagnement Social Lié au Logement (ASLL), - Les ménages en situation de sous-location par une association œuvrant pour l’insertion par le logement, - Les ménages cumulant des difficultés économiques et sociales, selon des critères précisés par le PDALPD (ex. familles monoparentales, victimes de violence infra-familiales, réfugiés, et/ou en situation de précarité, et/ou en situation de surendettement, et/ou en logement temporaire,…)

28 Dans ce cadre, l’Etat, le Conseil général, la Ville de Reims (puis à partir de 1997, Reims Métropole) et le Club des Maître d’ouvrage de la Marne (agissant pour le compte du Foyer Rémois, de Reims habitat et de l’Effort Rémois) ont créé, le 26 août 1994, le Bureau d’Accueil au Logement Social de l’agglomération rémoise. La gestion et l’animation ont été confiées au Comal Pact 51par conventions triennales successives.

Reims Métropole et le Club des Maîtres d’Ouvrage allouent des subventions annuelles de fonctionnement au Comal Pact 51 pour l’organisation et la gestion du BALS. Le Conseil général de la Marne met à disposition du BALS une chargée de mission en charge du FSL qui assure des permanences dans les locaux du BALS, accueille et accompagne les demandeurs nécessitant un accompagnement spécifique.

Le BALS vise à l’accueil de toutes les personnes à la recherche d’un logement social, dont les ressources sont inférieures à 55 % des plafonds HLM, et relevant des critères prioritaires du Plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées de la Marne (cf. supra). Il procède à l’enregistrement de leur demande de logement social sur la base nationale du numéro unique. Par ailleurs, les trois organismes logeurs participant au BALS conservent la réception directe, l’enregistrement et l’instruction des demandes pour les personnes dont les ressources excèdent 55 % des plafonds HLM, et les demandes de mutations.

2) Logement des jeunes actifs ou apprentis.

Les jeunes constituent une catégorie de population polymorphe : ils peuvent être isolés, en couple ou chargés de famille ; salariés, apprentis ou demandeurs d’emploi ; et bénéficier ou non d’un soutien familial. Cette pluralité de situation recouvre des traits communs : une mobilité géographique importante, qu’elle soit voulue ou subie, des ressources faibles voire précaires, et un besoin de réactivité dans les réponses apportées. Ainsi, la problématique « logement des jeunes » doit tenir compte de ces différents paramètres.

Les foyers de jeunes travailleurs Les FJT de Reims développent leur offre, de manière quantitative et qualitative (rénovation des FJT Noël et Paindavoine et reconstruction de la résidence MC Fouriaux, rénovation/extension du FJT L’Escale, …) et des projets de logements « jeunes travailleurs » n’ayant pas la qualification de FJT, ont été présentés en 2011 et devaient être livrés en 2012 ou 2013 (le Polidrome - site HSBC - par le l’Effort Rémois, rue de l’Equerre par le Foyer Rémois).

La convention de partenariat pour l’accès des jeunes au logement social Cette convention a été mise en place, en 2008, entre les principaux acteurs, que sont les bailleurs sociaux (Foyer Rémois, Reims habitat, et l’Effort Rémois), la Mission Locale, les associations gestionnaires des foyers de jeunes travailleurs (Noël Paindavoine et l’Escale Habitat Jeunes), la Ville de Reims et Reims Métropole. Ce dispositif triennal a été reconduit pour la période 2011-2013, en décembre 2010.

La convention porte sur la réservation, par les bailleurs sociaux signataires, d’un total de 45 petits logements spécifiquement dédiés à des jeunes présentés par les FJT et la MILO. En parallèle, les FJT s’engagent à préparer leurs résidents à accéder au logement autonome en les informant sur les droits et obligations du locataire et à sélectionner les candidats. La MILO identifie les jeunes actifs ou apprentis nécessitant un appui rapide pour accéder à un logement autonome, et mobilise les outils de solvabilisation en cas de difficultés financières dans l’objectif d’un maintien dans le logement.

3) Logement dédié aux étudiants

Sur l’agglomération rémoise, les logements destinés spécifiquement aux étudiants sont, notamment, les résidences gérées par le CROUS (offre de 2 095 chambres ou studios en 2013), les résidences étudiantes en gestion privée ou par des bailleurs sociaux (offre estimée à 1238 logements) et les internats post-bacs des neufs lycées ayant des sections de techniciens supérieurs et/ou des prépas. Les FJT et autres foyers similaires accueillent aussi des étudiants, mais la majeure partie est logée dans le parc privé ou social « de droit commun », voire dans leur famille.

Le développement du nombre de résidences privées sur la ville de Reims ainsi que les réflexions menées dans le cadre du futur campus unique, amènent néanmoins à s’interroger sur l’état actuel des besoins (quantitatifs et qualitatifs).

29 Projets de création ou d'extention de FJT ou 4500 assimilés

4000 Autres foyers (CHRS notamment - offre 628 temporaire 3500 FJT ou assimilés 3000 1238 2500 Internats post-bac (données 2006)

2000 Projets de résidences - estimations 1500 128 354 1000 2095 Résidences privés avec gestionnaire 362 500 521 Résidences CROUS 0

Source : Reims Mtropole DPVH, DUAU, DEES - 2013

4) Logement accessible aux personnes en situation de handicap.

Recensement de logements adaptés aux Personnes à Mobilité Réduite : la plateforme Adalogis La sous-commission « logement » de la Commission intercommunale pour l’accessibilité des personnes handicapées de Reims Métropole a été créée en 2009. Cette sous commission a choisi de promouvoir le dispositif Adalogis pour recenser l’offre de logements adaptés. Ce dispositif, créé au niveau national par la fédération des PACT en 2009, est une plateforme interactive dont l’objet est de rapprocher l’offre et la demande de logements accessibles et/ou adaptés, et d’anticiper au mieux celle-ci. Elle est gérée par le Comal PACT 51, et renseignée par les bailleurs publics et privés dès lors qu’ils ont des logements adaptés à proposer à la location. Le Comal PACT assure ensuite l’interface entre bailleurs et candidats locataires afin de respecter le caractère confidentiel des demandes de logements.

Au 31 décembre 2011, 446 logements étaient répertoriés dans Adalogis dont 149 sur le territoire de Reims Métropole (ancien périmètre). Ce chiffre devrait augmenter, les bailleurs sociaux s’étant engagés à procéder au recensement des logements de leur patrimoine répondant aux critères d’Adalogis, à savoir accessibles aux personnes à mobilité réduite (catégorie 1), aux personnes en situation de handicap moteur (cat. 2), et aux personnes en situation de handicap sensoriel, cognitif ou mental (cat.3).

Accompagnement vers le logement des personnes en souffrance psychique : Conseil local autour de la souffrance psychique. Cette instance a été mise en place en juin 2009 par la Ville de Reims, avec les partenaires du champ médical, social, éducatif, juridique. Dans ce cadre, une action portée par l’ORRPA en 2011/2012 et fiancée en partie dans le cadre du contrat urbain de cohésion sociale, a permis la mise en place d’un accompagnement des personnes âgées concernées par un relogement ou la réhabilitation de leur logement, notamment dans le cadre des opérations du PRU. Dans ce même cadre, une convention Ville de Reims/bailleurs/psychiatrie a été signée en 2012 afin de permettre l’accès au logement autonome à des personnes suivies par le secteur psychiatrie du CHU de Reims.

5) Habitat spécifique aux Gens du Voyage

Les aires d’accueil pour itinérants. Le schéma départemental d’accueil des Gens du voyage et le PDALPD/PDAHI sont les deux documents de cadrage réglementaire. Le schéma départemental des Gens du voyage impose la formalisation d’un dispositif d’accueil pour les communes de plus 5000 habitants. Le schéma en vigueur dans la Marne pour la période 2010-2016 a été adopté en 2002. Il préconise aussi d’entreprendre la réalisation, sur la commune de Tinqueux, d’une aire de 8 places. Le territoire de Reims Métropole compte quatre aires d’accueil pour itinérants et une aire de grand passage, toutes propriétés des communes : - Les aires de La Neuvillette et de Bétheny sont gérées par le CCAS de Reims qui y développe une action éducative à destination des enfants et des jeunes ainsi qu’une aide administrative pour les adultes. - L’aire de Cormontreuil est gérée par la commune. - Le terrain du Moulin de la Housse a été pérennisé comme aire de grand passage, d’une capacité maximale de 130 caravanes avec les véhicules tracteurs. Elle est ouverte de mai à octobre depuis le 1er mai 2010. La gestion de cette aire a été confiée au CCAS de Reims.

30 Aire d’accueil de Reims/ la Neuvillette Aire d’accueil de 36 places Reims/Bétheny Gestion : CCAS de Reims 28 places Gestion : CCAS de Reims

Aire de gr and passage 130 places Gestion : CCAS de Reims Aire projetée par le schéma départemental d’accueil des GDV 8 places

Aire d’accueil de Cormontreuil 10 places Gestion : Cormontreuil

Ces aires d’accueil pour itinérants, construites par les communes, en milieu urbain, sont souvent occupées par des familles qui s’installent pendant les mois d’hiver et qui, parfois, souhaitent y revenir au gré d’aller-retour pendant la saison estivale. Ces situations génèrent un manque de turn-over dans les aires d’accueil et par conséquent, un déficit de places pour les familles véritablement itinérantes. Ces situations peuvent être le début d’un processus de sédentarisation.

La problématique des installations sauvages. Des familles non sédentaires s’installent hors des aires d’accueil prévues à cet effet. Elles stationnent le plus souvent dans des zones de relégation urbaine difficilement accessibles : sous un pont, en bordure d’autoroute, le long d’un canal, sur des friches industrielles, près d’une décharge publique, de jardins ouvriers ou à la lisère d’un bois. L’occupation de terrains sans électricité ni assainissement est sauvage, et engendre des difficultés pour la collectivité lorsqu’elle s’étend sur la durée. Ces familles sont en effet des occupants sans droit ni titre du domaine privé ou public.

Certains sites ont été repérés sur le territoire de Reims Métropole et appartiennent à la catégorie dites des «poches sensibles », lesquelles ne se limitent pas aux campements illégaux de Gens du Voyage sédentarisés. Elles sont, pour certaines, intégrées au dispositif du Contrat Urbain de Cohésion Sociale (ex. Bois d’amour) et bénéficient ainsi d’accompagnement des familles à travers l’action éducative par l’association La Ligue de l’Enseignement notamment, mais d’autres sont orphelines de dispositifs d’accompagnement.

Synthèse – logements des populations ayant des besoins spécifiques : De nouvelles résidences étudiantes se développent, portées tout aussi bien par des promoteurs privés que par des bailleurs sociaux, alors que parallèlement les résidences gérées par le CROUS sont rénovées. De leur côté, les foyers de jeunes travailleurs et centres d’hébergement, pouvant accueillir temporairement des étudiants, se mettent aux normes et développent leurs capacités d’accueil.

Le Bureau d’Accueil au Logement Social (BALS) a été reconduit et renforcé dans son fonctionnement par la convention triennale 2013-2015. Il est le centre d’enregistrement des demandes de logements sociaux (hors mutations) pour les demandeurs les plus précaires (revenus < 55% des plafonds HLM PLUS), par délégation des bailleurs partenaires, et pour le territoire de Reims Métropole.

Concernant les Gens du voyage, les communes de Reims Métropole soumises à la réalisation d’aires d’accueil pour les Gens du voyage itinérants ont la volonté de maintenir le niveau d’offre attendu par le schéma départemental, malgré des difficultés persistantes. Cependant, la problématique de gestion des publics semi- sédentaires est constante et localisée dans quelques « poches sensibles » dans le tissu urbain.

31 VIII. Estimation des besoins en logements de Reims Métropole (Extrait de la présentation du projet de PLH 2012-2017 au Comité Régional de l’Habitat - avril 2012).

Au-delà du simple calcul statistique, la notion de « besoin en logements » renvoie à la satisfaction de la demande des ménages en termes de qualité de logements (typologie, superficie, confort, isolation thermique et phonique, mode de chauffage…). Aussi, il est difficile d’arrêter un nombre précis. Le point d’équilibre de la demande potentielle sur Reims Métropole oscille, selon les sources, entre 850 2 et 1000 3 logements par an. De plus, la demande en logements est évolutive, soumise au processus de décohabitation des ménages, aux stratégies personnelles, à la variation des taux d’emprunt en temps de crise, à la politique de défiscalisation qui crée des effets d’aubaine, et au fonctionnement des marchés de immobilier.

L’étude du cabinet CODRA réalisée pour le compte de la DREAL Champagne-Ardenne en 2009, estime les besoins en logements du territoire de Reims Métropole à 850 logements neufs par an sur la période 2010- 2015. Cette étude indique que « dans un contexte d’augmentation de l’exigence des demandeurs, la question de la qualité de l’offre est déterminante pour le développement de l’habitat en Champagne-Ardenne, quels que soient les segments de marché. Ainsi, l’enjeu repose sur la capacité à proposer une offre de logements diversifiés et appropriés aux modes de vie des habitants. »

La fixation de l’objectif de construction de 7 200 logements sur six ans par le PLH 2012-2017, comprenant une montée en puissance de l’objectif annuel de 900 logements la première année à 1 500 logements la dernière année, a été déterminée selon la méthode Arthémis (cabinet Taïeb). Il en ressort que la demande endogène de logements sur la période 1999-2008 précédente n’a pu être satisfaite, sur le territoire, par l’offre neuve. 1 300 « Point mort » = 1 209 logements / an 1 200 Besoins endogènes 1 100 non satisfaits 1 000 sur la période (279) 900 800 Besoins liés au desserement (960) 700 600 Construction

500 neuve 400 1999-2008 (930) 300 Les besoins exogènes, provenant de 200 Renouvellement ménages extérieurs à la communauté 100 du parc (349) d’agglomération, ne sont ici pas pris en 0 Variation RS et LV (-100) compte. -100 -200 Période 1999-2008 (en nb lgts/an)

Entre 2008 et 2011, des efforts de construction ont été observés avec la livraison de logements dans les grandes opérations d’aménagement menées sur le territoire. Au-delà de la recherche de satisfaction des besoins endogènes, Reims Métropole réaffirme dans son PLH sa volonté de développer son attractivité, et notamment attirer de nouveaux habitants sur son territoire (besoins exogènes).

En ce sens, un récolement des différents projets d’habitat en cours ou à venir, portés tant par les communes que par les bailleurs sociaux et les promoteurs privés, a été réalisé dans le cadre de l’élaboration du programme d’actions du PLH. Ce dernier montre que le potentiel de construction existe, au-delà de l’objectif de 7 200 logements neufs, sur la période 2012-2017, et que les professionnels locaux de l’habitat et de l’immobilier préconisent de maintenir un certain niveau d’offre nouvelle, tout en veillant aux équilibres des différents segments de l’offre.

Synthèse – estimation des besoins en logements : Sur la période la plus récente pouvant être étudiée, il apparaît que la demande endogène de logements (celle des habitants) n’a pu être satisfaite par l’apport d’offre neuve répondant à leurs attentes, et que le « point mort » du besoin en logement, celui permettant de répondre à cette demande endogène, se situe à 1200 logements neufs par an (selon la méthode de calcul retenue par Reims Métropole). Ainsi, le PLH 2012-2017 de l’agglomération rémoise a fixé cet objectif moyen de production neuve sur sa période de validité, accompagnant ainsi l’ambition de développement du territoire.

2 Etude CODRA – DREAL 2009 3 Etude INSEE 2009

IX. Synthèse

Sur la période récente (1999-2009), il apparaît que la demande endogène de logements (celle des habitants) n’a pu être satisfaite par l’apport d’offre neuve répondant aux attentes, et que le « point mort » du besoin en logement, celui permettant de répondre à cette demande endogène, se situe autour de 1200 logements par an (selon la méthode de calcul retenue par Reims Métropole). Pour l’Etat, ce point mort oscille entre 800 et 1000 logements par an (selon d’autres méthodes de calcul). Par conséquent, le PLH 2012-2017 de l’agglomération rémoise, adopté par le Conseil communautaire de Reims Métropole le 25 juin 2012, a fixé un objectif de production neuve de 7200 logements sur sa période de validité de six ans, accompagnant ainsi l’ambition de développement du territoire.

En effet, ce dernier connait une diminution du nombre de ses habitants, mais parallèlement la persistance d’un solde naturel positif, et l’accroissement du nombre de ménages corollaire de la diminution de leur taille, conduisant à maintenir un besoin en logements adaptés aux souhaits des ménages.

Le marché immobilier local reflète une certaine tension du marché. Il s’établit à un niveau de prix supérieur à 2000€/m², en moyenne sur l’ensemble du territoire, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons, de neuf ou d’ancien. Les transactions immobilières sont majoritairement réalisées dans l’ancien, et les ventes d’appartements sont privilégiées dans le neuf, en secteur urbain, par le biais notamment de dispositifs d’aides (De Robien, Scellier), la pierre restant une valeur sûre pour les investisseurs notamment.

Par ailleurs, le recensement INSEE 2009 montre que la ville-centre tend à se paupériser alors que les communes limitrophes et les communes périurbaines captent une population plus aisée, leur proposant notamment davantage de logements individuels, à des prix d’acquisition parfois élevés. Dès lors, les besoins en logements en accession à la propriété à prix maitrisés persistent, notamment sur Reims et ses communes limitrophes, tout comme en logements locatifs sociaux (paupérisation des ménages) et en logements locatifs intermédiaires (renoncement à l’accession par des ménages de la classe moyenne en raison des incertitudes du marché et du durcissement des conditions de prêts notamment).

De plus, certaines catégories de population connaissent des besoins spécifiques en matière de logements. Dans ce cadre, les étudiants et les jeunes travailleurs voient s’accroitre l’offre en résidences privées équipées tandis que le CROUS et les foyers de jeunes travailleurs se sont engagés dans d’importants travaux de rénovation du parc, et que les bailleurs sociaux réservent, par conventions avec les partenaires du secteur, des logements destinés aux étudiants ou aux jeunes travailleurs ayant la capacité d’assumer un logement de droit commun.

Les personnes en difficultés sociales et/ou économiques et rencontrant une problématique d’accès au logement social sont orientées vers le Bureau d’Accueil au Logement Social, géré par le Comal PACT 51, lequel reçoit les demandeurs les plus précaires (revenus < 55% des plafonds HLM PLUS), par délégation des bailleurs partenaires, enregistre et instruit leurs demandes avant de communiquer les dossiers aux bailleurs. Ce dispositif, financé par Reims Métropole et le club des maîtres d’ouvrage de la Marne (agissant pour le compte de l’Effort Rémois, du Foyer Rémois et de Reims habitat), a été reconduit et renforcé dans son fonctionnement par la convention triennale 2013-2015.