Reguleringsplan Lillemyrveien Beskrivelse

Plan nr. 1393 Dato 10.01.2015

Lillemyrveien borettslag AL

Planbeskrivelse

Reguleringsplan for Lillemyrveien Plan nr. 1393

Bakgrunn

Planforslaget fremmes av By- og samfunnsenheten og Plan- bygg og oppmålingsetaten og er utarbeidet av Helge Solli og Anna Sofía Kristjánsdóttir.

Bakgrunnen for planen er: - Områdets bevaringsverdi er påpekt i mange sammenhenger og formelt bekreftet i plandokumenter/registreringer (se Planstatus) 1. Kommuneplanen – Tidstypiske boligområder. 2. Strøksanalyserapporten – vurdering til bevaring. 3. Plan- og utredningsprogrammet – registrert oppgave med vedtak i 2015. I rapporten står at tidstypiske områder skal vurderes regulert til bevaring i egne reguleringsprosesser.

Politiske vedtak som ligger til grunn for oppstart av planarbeidet: -Kommunedelplan for Lund og Kulturminnevernregistrering bydel Lund – se planstatus -Gjeldende kommuneplan 2011 - 2022; «Styrke i muligheter», vedtatt 2011

Opprinnelig utomhusplan fra 1947 som skulle godkjennes av Parkvesenet

Historikk

Området, i bydel Lund, var helt fram til 1921 preget av store jordbruksarealer og var byens nærmeste forrådskammer. Men stedet har også tidligere vært sentralt i landsdelen. Historikere antar at åsryggen mellom Nedre Lund og Bjørndalsletta har vært det administrative og religiøse senteret i regionen gjennom mange hundre år, noe tidligere kjente gravhauger på gamle kart viser. Lillemyren ligger et stykke bortenfor det gamle senteret, mot Marvika og sjøen.

Området «Lillemyren» hørte til gårdene Myren og Lille Myren som i dag utgjøres av deler av gamle Stadion, Lillemyrveien, Bamsebo og deler av Ut- Inn-Husene. Området var fuktig og myrlendt og ble drenert naturlig via en bekk ned til dagens båtopplag i Bertesbukta. Kilde; Lars T. Søftestad, Lillemyrveien.

Omtrent all eiendom på Lund ble fra 1630-årene eid av Oddernes Prestegård og Oddernes Kongsgård. Kongen solgte kongsgården i 1668. Omkring 100 år senere, i opplysningstiden begynte byborgere å interessere seg for jordbruk og kjøpte opp gode jordbrukseiendommer rundt byen (Kvadraturen). I 1921 kjøpte Kristiansand kommune et areal på 2,75 km2 fra Oddernes kommune, og startet straks opp arbeidet med å regulere området for utbygging. Arkitekt Kristoffer Lange ble engasjert til å utarbeide planen og for området «Lillemyren» ble det foreslått en tidstypisk åpen bebyggelse etter hageby-idealet og med ny idrettsplass som nærmeste nabo på teglverkstomta.

Etter at ”Langes plan” ble vedtatt var utbyggingen fram til 1940 preget av hagebyens villabebyggelse organisert rundt de nyregulerte gatestrekkene og på jevnstore tomter. Mest typisk for utbygging i denne perioden er Flaten på Nedre Lund, med parkområdet Lovisenlund allé som et sentralt parkbelte fra elva og opp til Lovisenlund skole. Lillemyren var ubebygd.

Kart fra 1918 da Lund var del av Oddernes kommune. Teglverket lå der Kristiansand Stadion er i dag.

Kart fra 1948. I nærområdet til Lillemyr borettslag finner vi både Ut-Inn Husene og de såkalte Møller Stray Husene, alle bygd i samme tidsperiode.

Etter krigen ble utbyggingen rettet mot å avhjelpe boligmangelen og det ble bygd tettere og høyere i form av rekkehus og blokkbebyggelse. Borettslagene, finansiert av den nyopprettede Husbanken, ble viktige medaktører til byens boligpolitikk. Lillemyr borettslag AL var ett av de første borettslagene i Kristiansand, hvor hagepreget i Langes plan ble videreført.

Lillemyr borettslag AL

To og firemannsboligene i Lillemyr borettslag ble planlagt og tegnet av NBBL`s arkitektkontor i Oslo i samarbeid med Kristiansandsarkitekten Olav Søndrol. Etter andre verdenskrig var boligbehovet stort og det ble gjort et «felles løft» for å skaffe nye boliger. Flere av landets ledende arkitekter var knyttet til NBBL`s arkitektkontor.

Etterkrigstidens boliger hadde gjerne en enkel rektangulær hovedform, uten takoppbygg eller karnapper, og med velartikulerte og proporsjonerte veggflater. Boligene i Lillemyr borettslag er meget gode lokale representanter for denne boligarkitekturen.

Tomteplan fra 1948, med garasjer plassert på felles tørkeplasser. Garasjer her ble avslått.

Vernevurdering

Lillemyr borettslag framstår i dag stort sett slik det sto ferdig omkring 1950, med garasjer bygget senere omkring midten av 1960-tallet, og tillegges meget høy bevaringsverdi. Området, med 10 firemannsboliger, 5 tomannsboliger og garasjer reguleres til hensynsone bevaring. Bestemmelsene knyttes først og fremst til bygningenes eksteriør, hvor utvidelser av verandaer har vært et sentralt tema i møter med beboerne. Garasjer tillates endret/utvidet innenfor samme formuttrykk som først godkjent.

Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet

Planområdet ligger sentralt i kommunen og i bydelen Lund, like ved Bamsebo barnehage, Wilds Minne skole, Kristiansand stadion og friområdet i Bertesbukta/Marvika. Området er flatt og ferdig utbygd.

To- og firemannsboligene er bygd mellom 1948 – 1950/52, en av de mest aktive boligbyggingsperiodene i Norge og er meget representativ for etterkrigstidens flerfamiliehus bygd i trematerialer.

Firemannsboligene inneholder stue, kjøkken, gang, bad og to soverom og har adkomst via felles trapperom. De syd-vest vendte leilighetene har balkong på kortveggen, mens de nord- øst vendte har to balkonger hhv mot nord-vest og syd-øst.

I kjeller og på loft var egne forråds- og fellesboder som vaskerom, rulle, sykler, verksted og tørkeloft. Senere har borettslaget omfordelt arealene slik at beboere i 1. etg. har størst andel kjellerarealer mens beboere i 2. etg. disponerer loft.

Tomannsboligene har egne innganger og med samme boliginnhold som firemannsboligene.

Tomannsboligene har samme hovedform som firemannsboligene, men skiller seg ut ved et enetasjes hjørneutbygg med boder som skiller de to inngangene og den opprinnelige trappa fra balkong i 2. etg. til hagen.

Etterkrigstidens materialknapphet førte til at boligene ble bygd med moderne materialbesparende løsninger.

Tomannsboligene ble byggemeldt samlet i 1947. Firemannsboligene ble delt i to byggemeldinger.

Opprinnelig godkjent fasade, med trapp fra balkong i 2. etg. Trapp og balkong ble revet i 1963 og ny balkong – like stor – ble flyttet mot midten av huset for at vindu i 1. etg. ikke skulle overdekkes. Trappa må ha vært omdiskutert siden den ble sendt til Tilsynsrådet med byens utseende for vurdering. Tilsynsrådet besto av to av kommunens arkitekter, estetiske vurderinger ble ikke behandlet politisk som i dag.

Det ble søkt om dispensasjon bra byggeforskrifter for å benytte moderne materialbesparende konstruksjoner etter amerikansk mønster.

Veinettet på Lund er bygd etter Kristoffer Langes plan fra 1925. Bystyret vedtok i oktober 1948 at den lille gatestubben mellom Oddernes Ringgate (Østre Ringvei) og Johan Øydegardsvei heter Lillemyrveien.

Garasjer

Allerede i 1948 ble det søkt om å bygge garasjer. Søknaden ble avslått da det neppe var behov for garasjer til nye beboere. Behov for garasjer ble fremmet på nytt i 1964 og etter grundige utredninger ble garasjer med utkjørsel mot Lillemyrveien godkjent, mens utkjøring til Østre Ringvei ble avslått av byplankontoret.

Borettslaget valgte seg og bygge den tidstypiske Widerøes Villagarasje – Spesial med eternittak. Det er gjort enkelte forandringer og justeringer på garasjene opp igjennom årene og i planforslaget foreslås derfor ikke at de regulertes til bevaring. Nye garasjer må imidlertid ha samme hovedform som dagens garasjer

Planstatus

I kommunedelplan for Lund er området avsatt til boligområde, og med krav om regulering til spesialområde bevaring. Nye bygningsmessige tiltak og etablering av nye bilplasser tillates ikke før bevaringsplan er godkjent og må hjemles i slik plan. Disse bestemmelsene er videreført i gjeldende kommuneplan. Dette er i tråd med kulturminnevernregistreringen som byantikvaren utarbeidet som del av kommunedelplanen for Lund.

Fram til kommunedelsplanen ble vedtatt i 2005 gjaldt fremdeles ”Langes plan” fra 1924 som områdeplan. Arkitekt Kristoffer Lange ble engasjert av Kristiansand kommune til å utarbeide plan for den nye bydelen Lund, på arealet som Kristiansand kommune hadde overtatt fra Oddernes kommune i 1921. Mot slutten av første verdenskrig var det de klassiske idealer som skulle bli populære igjen, med hagebybebyggelse etter forbilder fra England og kontinentet. Langes plan er meget representativ for mellomkrigstidens planleggingsidealer.

Planforslaget

Hovedgrep Planen er en bevaringsplan – endringene som resultat av planen vil i eksteriører være nye og litt større verandaer, flere takvinduer og utvidete garasjer og boder.

Reguleringsplan

Arealbruk Planområdet er på 15,4 daa.

Arealregnskap; areal på de ulike reguleringsformålene. 13,0 daa -Boligbebyggelse/spesialområde bevaring 2,4 daa -Kjøreveg

Arealene endres ikke i forhold til dagens bruk

Boligformål og hensynsone bevaring

Bygningene skal bevares med de størrelser de har i dag – det legges ikke til rette for nye boenheter i området.

Når det gjelder utvendig oppgradering/istandsetting legges det til grunn at opprinnelig materialbruk skal benyttes.

Konsekvenser av planforslaget

Bestående bebyggelse

Ved å regulere til hensynsone bevaring ”fryses” situasjonen, området er ferdig utbygd og skal ikke fortettes. Det er først og fremst eksteriøret som berøres av vernebestemmelsene, mindre utvendige endringer aksepteres.

Siden planene ikke legger til rette for nye boliger vil forslaget ikke påvirke etablert sosial infrastruktur (skole-, helse- og kulturtilbud), teknisk infrastruktur (vei, vann, avløpsnett og pumpestasjoner), eller grønn infrastruktur (friområder, stiforbindelser, lekeplasser).

Trafikk

Planforslaget endrer ikke trafikale forhold, dagens gatenett beholdes. Hvis det i fremtiden blir aktuelt å etablere fortau i Lillemyrveien vil en detaljert plan bli utarbeidet.

Det er kort avstand til gode bussforbindelser i Marviksveien og Østre Ringvei og gangavstand til Kvadraturen.

Barn og unges interesser

Planforslaget innebærer ikke endringer i forhold til dagens situasjon.

Det er gangavstand til både barnehager, barneskoler og ungdomsskole. Nærmeste barneskole er Vilds Minne skole og nærmeste barnehager er Bamsebo barnehage og Roligheten barnehage. Flere små lekeområder og store felles grøntområder som Vabua og Bertesbukta/Marvika ligger nært planområdet og det er kort avstand til turområdet Jegersberg.

Kartillustrasjon - ”hjerteområder” - innspill fra barn og unge til Kommunedelplan for Lund, vedtatt 2005.

Universell utforming

Området er flatt, ferdig utbygd og lett tilgjengelig fra gateplan.

Støy

Støyanalyser viser at havene og husene på sørsiden av Lillemyrveien ligger i gul støysone. Ved eventuell utskifting av vinduer med lydisolerende glass vil støy fra Østre Ringvei reduseres.

Naturmangfoldloven §§ 8-12

Området er ferdig utbygd boligområde. Kunnskapsgrunnlaget er uendret for planområdet. Forholdet til naturmangfoldlovens §§ 8-12 anses å være ivaretatt.

Økonomiske konsekvenser for kommunen

Planen vil ikke medføre økonomiske konsekvenser for kommunen.

Planprosess og medvirkning

Oppstartmøte

Det ble holdt oppstartsmøte i samarbeidsgruppa for sentrum den 29.01.2014. Konklusjonen i møtet var at: Samarbeidsgruppa er enig i at området har en historisk og arkitektonisk verdig. Det er behov for retningslinjer som tar vare på arkitekturen. Byantikvaren og PBO samarbeider sammen om å lage bestemmelser som ivaretar områdets arkitektur. Reguleringsplanen skal få status som bevaringsplan.

Samarbeidsgruppa anbefalte oppstart av planarbeid.

Varsel om oppstart av reguleringsarbeid

Igangsetting av detaljreguleringen for Lillemyrveien ble varslet den 12.02.2014 med frist til å sende inn merknader til 14.03.2014.

Medvirkning Det ble holdt informasjonsmøte for beboerne den 13.01.2014. Hensikten med møtet var å informere beboerne om kommunens og byantikvarens ideer med bevaringsplan for Lillemyrveien. Lillemyr borettslag inviterte til møte den 20.03.2014 og igjen til årsmøtet 16.06.2014 hvor saksbehandlere deltok.

Sammendrag fra høringsuttalelsen i oppstartsfasen Lars T Søftestad. Lillemyrveien 16:  Uvidelse av planområdet – borettslagets garasjeanlegg/Bamsebo barnehage.  Gjerdet langs Bamesbo barnehage.  Plassering av tørkestativ.  Regler for størrelse på kjellervinduer.  Regler for størrelse og møneretning på garasjer.  Regler for størrelse på balkonger.  Ønsker ikke trapper fra 2.etasje i 4manns boligene.  Gjerder rundt boligene og nabogjerder – estetikk.  Retningslinjer for form og areal på terrasser og balkonger.  Historikk.

Elisabet Haakedal, Lillemyrveien 18:  Mulighet for utvidelse av verandaer.  Mulighet for skjermet lagringsplass under veranda i 1. etasje.  Mulighet for redskapsbod og drivhus.  Mulighet for takutstikk over kjellerdør.

Styret for Lillemyr borettslag:  Mulighet for større balkonger på tomanns boligene med trapp ned til hagen.

Sammendrag av kommunens tilbakemelding på høringsuttalelsen  Avgrensingen av planområdet ligger inntil vedtatt plan for Bamesbo barnehage. Gjerdet rundt barnehagen er i forhold til forskrifter og sikkerhet og det er ikke så mye man kan gjøre med det. Tett gjerde i tre ville stengt for solen på del av uteplassen.

 Tomtene skal beholde dagens bruk. Mulighet for små boder i enden av garasjene vil forminske plassen noe.  Det blir satt inn bestemmelser for kjellervinduer, garasjer, balkonger og takvinduer.  Høyde og farge på gjerder rundt eiendommene tas med i bestemmelsene.  Det blir mulighet for avskjermet lagringsplass under verandaer i 1. etasje.  Det gis mulighet for takutstikk over kjellerdører som samsvarer eksisterende over inngangsdører. . Vurdering av planforslaget Bakgrunn for bevaringen av området henger sammen med områdets historie og byggeskikk. Lillemyrveien er registrert som det første borettslag i Kristiansands historie. Området har lenge vært sett på som bevaringsverdig på lik linje som bl. a. ut- / inn husene. En bevaringsplan vil vise hva som er tillatt og hva er ikke tillatt. Vanligvis gjelder det utvendige fasader og tomter/arealer rundt husene. I dette tilfelle gjelder det å lage en helhetlig bevaringsregulering for Lillemyrveien nr. 1 – 20 med kart, beskrivelse og bestemmelser. I bestemmelsene kommer fram hva som skal bevares samt en ramme for mulige endringer. Beboerne har vært aktive med i prosessen som har ført til løsninger som fleste kan leve med. Byantikvaren sammen med PBO har styrt prosessen og mener at resultatet er vellykket.

Forslagstillers vurdering Planene kommer med en avklaring av vern for ett av etterkrigstidens viktige boligområde i Kristiansand. Det er ikke kommet fram vesentlige motforestillinger fra beboere om vern.

For eierne har forslaget lite negative konsekvenser i forhold til dagens situasjon. Det kan ses som fordel å ha en plan som gir rammer for hva som er tillatt og hva ikke. Leilighetene kan brukes som i dag.

Planen gir forutsigbarhet og en enklere framtidig saksbehandling.

Vedlegg:

1. Kart som viser planområdet 2. Forslag til reguleringsbestemmelser

Utrykte

3. Kart som viser områder av betydning for barn og unges interesser 4. Skjema for risiko- og sårbarhetsvurdering og eventuell utfyllende risiko- og sårbarhetsanalyse 5. Kopi av varslingsbrev m/varslingsliste 6. Kopi av annonse, med opplysning om dato annonsen sto i dagspressen 7. Kopi av innkomne merknader ved forhåndsvarsling