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Observatoire Local Des Loyers Du Bas-Rhin Résultats 2020 Périmètre Eurométropole De Strasbourg

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Observatoire Local Des Loyers Du Bas-Rhin Résultats 2020 Périmètre Eurométropole De Strasbourg RÉSEAU D’OBSERVATOIRES LOCAUX DES LOYERS OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN RÉSULTATS 2020 PÉRIMÈTRE EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG JUIN 2021 Agence Départementale d’Information sur le Logement du Bas-Rhin Sommaire Introduction . 3 Méthodologie . 4 Contexte local . 6 Niveaux de loyers de l’Eurométropole de Strasbourg en 2020 . 8 Niveaux de loyers et type de logements . 10 Conclusion . 27 Clé méthodologique . 28 Annexes récapitulatives . 29 L’ADEUS remercie les particuliers et les professionnels de l’immobilier pour leur participation et grandes aides, sans qui cette étude ne serait pas possible. (Agence Haushalter-Martin, Agence Strasbourg Immobilière, Agnès Odry Immobilier, Alsace-Patrimoine SARL, Bacher Immobilier, Cabinet Alsimmo, Cabinet Immobilier de Haguenau, Christelle Clauss, Dromson Immobilier, Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, GIPSE, Immium, Immo M, Immobilier Boujan, Immobilière du Rhin, Immobilier Vauban, Immobilière Zimmerman, Mercor, Neudorf l’Immobilier, Résidence 2000, SARL Kego, SOGEPA, SOGESTRA) Cette année, l’ADEUS complète sa publication avec des paroles d’acteurs. Celles-ci sont la synthèse de diverses sources de données et notamment d’entretiens qualitatifs auprès de professionnels de l’immobilier. ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P2 Introduction Un outil d’observation du marché locatif privé au service des politiques publiques Depuis le vote de la loi ALUR et sous Aujourd’hui, il existe 29 OLL en France, bas-rhinois a donc fait partie des l’impulsion du Ministère de la Cohésion pour 43 agglomérations observées. Ils territoires pilotes retenus dans le cadre de des Territoires, des observatoires locaux partagent les méthodes définies par l’expérimentation. des loyers (OLL) se sont développés dans l’ANIL et diffusent des résultats fiables les territoires où l’offre locative est tendue. et comparables tout en répondant En 2020, l’agrément ministériel a au mieux aux demandes posées par été délivré par arrêté du 29 octobre Ces observatoires se sont mis en place en leurs partenaires locaux. La méthode 2020, pour les 33 communes de partenariat avec des collectivités locales, d’observation de l’ANIL détaille les l’Eurométropole de Strasbourg, à l’Agence fédérations et syndicats de l’immobilier, prescriptions méthodologiques ayant de développement et d’urbanisme de acteurs du logement social, caisses vocation à être appliquées par chaque l’agglomération strasbourgeoise et publié d’allocations familiales et associations de observatoire. Elle définit les processus au Journal Officiel le 5 novembre 2020. représentants de locataires. Ils ont pour d’échantillonnage, de collecte et de Cet agrément vient conforter la rigueur objectif d’améliorer la connaissance du pondération des données, de production de la méthode appliquée et la qualité marché locatif privé. des résultats et les niveaux de précision des résultats obtenus sur le périmètre attendus ainsi que les seuils statistiques à de l’Eurométropole de Strasbourg. Les OLL représentent un outil central respecter. dans l’élaboration, la mise en œuvre et l’évaluation des politiques publiques À l’échelle du département du Bas- locales de l’habitat, notamment pour Rhin, l’Agence de développement déterminer les besoins en matière de et d’urbanisme de l’agglomération localisation et volume des programmes strasbourgeoise (ADEUS) a été désignée de construction de logements, de par ses partenaires locaux en 2012 pour réhabilitation et de requalification du parc. mettre en place un OLL. Le territoire RÉSEAU DES OBSERVATOIRES LOCAUX DES LOYERS 2020 Source : ANIL, 2020 ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P3 OÙOBSERVATOIRE VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 Méthodologie L’enjeu lié à la constitution CARTOGRAPHIE DÉTAILLÉE DES ZONES d’un échantillon représentatif L’OLL collecte des données portant sur les Eckwersheim logements du parc locatif privé. La collecte ne concerne donc pas les logements du Vendenheim La Wantzenau parc social (HLM), ni les logements en maîtrise d’ouvrage d’insertion. Lampertheim Reichstett Afin d’assurer la représentativité des Mundolsheim données recueillies, la collecte doit Souffelweyersheim Niederhausbergen répondre à des objectifs fixés par l’ANIL. Hoenheim Mittelhausbergen Ils sont déclinés par type de location Oberhausbergen Bischheim (meublé/vide), type de bien (appartement/ Schiltigheim maison), nombre de pièces et localisation Oberschaeffolsheim géographique. Les informations Wolfisheim recueillies concernent les niveaux de loyers, mais aussi les Osthoffen Strasbourg Breusch- Kehl caractéristiques du logement. wickersheim Elles doivent également respecter Achenheim Eckbolsheim la méthodologie de collecte et les règles statistiques de traitement des données Kolbsheim Lingolsheim Holtzheim Ostwald élaborées par le Comité scientifique de l’ANIL. Par exemple, seuls les résultats Hangenbieten établis à partir d’au moins 50 observations Entzheim Illkirch- peuvent être publiés. Graffenstaden Geispolsheim La consolidation de la base de données Blaesheim Fegersheim Lipsheim Une fois les données collectées, Eschau ces dernières sont harmonisées et contrôlées afin de garantir la cohérence zone 1 de l’échantillon (suppression des zone 2 doublons, enrichissement, consolidation Plobsheim zone 3 des informations grâce à des sources zone 4 zone 5 externes). Elles sont ensuite envoyées au 0 9 km non classé centre national de traitement géré par Sources : OLL ADEUS 2020, BD IRIS CONTOUR 2018 BD EMS CARTO C10 - Réalisation : ADEUS, juin 2020 ancien zonage l’ANIL qui garantit leur confidentialité et la qualité du traitement des informations. Une fois les contrôles réalisés, les données sont redressées et pondérées en fonction Objectifs Collecte % de leur niveau de représentativité. Elles Appartements 7 461 11 340 151 % permettent de constituer un panel Maisons 375 118 31 % représentatif du parc privé sur le territoire. 1 pièce 1 210 2 413 199 % Une collecte de plus en plus 2 pièces 2 311 3 873 168 % performante 3 pièces 2 551 3 351 137 % 4 pièces 1 232 1 313 107 % Les données sur les logements gérés par des professionnels sont directement 5 pièces et + 632 508 80 % ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P4 collectées auprès d’agences immobilières et les années précédentes, des territoires (IRIS administrateurs de biens. En 2020, l’OLL 67 a ainsi et communes) dont les loyers sont semblables bénéficié d’une collaboration avec 22 partenaires indépendamment des caractéristiques de professionnels de l’immobilier. Ce partenariat a leur parc. Les zones sont ainsi découpées en permis d’atteindre 146 % des objectifs en gestion prenant en compte les logiques propres au déléguée . marché du locatif privé et non plus à partir des caractéristiques des quartiers et des communes. Les logements en gestion directe font l’objet d’une enquête classique, souvent téléphonique, Les zones sont alors équilibrées en matière auprès des propriétaires ou des locataires. d’effectifs de collecte et du volume du parc locatif L’enquête 2020 a permis d’atteindre 101 % des privé. Ainsi, une même zone ne regroupe pas objectifs en gestion directe. deux quartiers qui auraient des niveaux de loyers très différents. Ces zones peuvent alors être discontinues . Cinq zones de loyers homogènes sur l’Eurométropole de Strasbourg Par exemple, le centre de Strasbourg (anciennement la zone 1) regroupe trois réalités Si la localisation est un élément important différentes quant aux de niveaux de loyers. dans le prix du logement, ce n’est pas la Les petites communes de l’Eurométropole de seule composante. Le montant du loyer Strasbourg en regroupent également trois, etc. dépend également de nombreux facteurs tels La comparaison entre les différentes zones que le nombre de pièces, la surface et des devient plus pertinente, puisque toutes choses caractéristiques de l’immeuble. étant égales par ailleurs, la zone 1 par exemple, a des niveaux de loyers plus élevés que les autres Une nouvelle méthode de zonage a été mise en zones. place en 2019 qui permet de neutraliser ces effets Ainsi, les logements d’une même zone n’ont de structure et d’appréhender de manière plus juste pas tous les mêmes niveaux de loyers mais l’influence de la localisation sur les niveaux de loyers. pour des biens similaires, les prix ont tendance à se ressembler. Par contre, deux logements Il s’agit d’identifier, à partir de travaux identiques situés dans deux zones différenciées économétriques issus des données collectées n’auront pas le même niveau de loyer. 2015 2016 2017 2018 2019 2020 5 zones 6 zones 6 zones 8 zones 5 zones isoloyer 5 zones isoloyer Objectif : Objectif : Objectif : Objectif : Objectif : Objectif : 6 835 logements 8 107 logements 8 155 logements 11 020 logements 8 173 logements 7 836 logements 16 agences 27 agences 31 agences 30 agences 22 agences 22 agences immobilières immobilières immobilières immobilières immobilières immobilières collectées collectées collectées collectées collectées collectées Objectif atteint Objectif atteint Objectif atteint Objectif atteint Objectif atteint Objectif largement (153 %), (146%), (102 %), collecte (172 %), 18 % du (159 %), 17 % du dépassé (142 %), 17 % du parc locatif 15 % du parc locatif rééquilibrée, parc locatif privé parc locatif privé inégalités dans la privé collecté, privé collecté, meilleure qualité collecté, excellente collecté, excellente collecte excellente excellente des données représentativité représentativité
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