RÉSEAU D’OBSERVATOIRES LOCAUX DES LOYERS

OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN RÉSULTATS 2020 PÉRIMÈTRE EUROMÉTROPOLE DE

JUIN 2021

Agence Départementale d’Information sur le Logement du Bas-Rhin Sommaire

Introduction ...... 3

Méthodologie...... 4

Contexte local ...... 6

Niveaux de loyers de l’Eurométropole de Strasbourg en 2020...... 8

Niveaux de loyers et type de logements...... 10

Conclusion...... 27

Clé méthodologique ...... 28

Annexes récapitulatives...... 29

L’ADEUS remercie les particuliers et les professionnels de l’immobilier pour leur participation et grandes aides, sans qui cette étude ne serait pas possible. (Agence Haushalter-Martin, Agence Strasbourg Immobilière, Agnès Odry Immobilier, -Patrimoine SARL, Bacher Immobilier, Cabinet Alsimmo, Cabinet Immobilier de , Christelle Clauss, Dromson Immobilier, Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, GIPSE, Immium, Immo M, Immobilier Boujan, Immobilière du Rhin, Immobilier Vauban, Immobilière Zimmerman, Mercor, Neudorf l’Immobilier, Résidence 2000, SARL Kego, SOGEPA, SOGESTRA)

Cette année, l’ADEUS complète sa publication avec des paroles d’acteurs. Celles-ci sont la synthèse de diverses sources de données et notamment d’entretiens qualitatifs auprès de professionnels de l’immobilier.

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P2 Introduction Un outil d’observation du marché locatif privé au service des politiques publiques

Depuis le vote de la loi ALUR et sous Aujourd’hui, il existe 29 OLL en , bas-rhinois a donc fait partie des l’impulsion du Ministère de la Cohésion pour 43 agglomérations observées. Ils territoires pilotes retenus dans le cadre de des Territoires, des observatoires locaux partagent les méthodes définies par l’expérimentation. des loyers (OLL) se sont développés dans l’ANIL et diffusent des résultats fiables les territoires où l’offre locative est tendue. et comparables tout en répondant En 2020, l’agrément ministériel a au mieux aux demandes posées par été délivré par arrêté du 29 octobre Ces observatoires se sont mis en place en leurs partenaires locaux. La méthode 2020, pour les 33 communes de partenariat avec des collectivités locales, d’observation de l’ANIL détaille les l’Eurométropole de Strasbourg, à l’Agence fédérations et syndicats de l’immobilier, prescriptions méthodologiques ayant de développement et d’urbanisme de acteurs du logement social, caisses vocation à être appliquées par chaque l’agglomération strasbourgeoise et publié d’allocations familiales et associations de observatoire. Elle définit les processus au Journal Officiel le 5 novembre 2020. représentants de locataires. Ils ont pour d’échantillonnage, de collecte et de Cet agrément vient conforter la rigueur objectif d’améliorer la connaissance du pondération des données, de production de la méthode appliquée et la qualité marché locatif privé. des résultats et les niveaux de précision des résultats obtenus sur le périmètre attendus ainsi que les seuils statistiques à de l’Eurométropole de Strasbourg. Les OLL représentent un outil central respecter. dans l’élaboration, la mise en œuvre et l’évaluation des politiques publiques À l’échelle du département du Bas- locales de l’habitat, notamment pour Rhin, l’Agence de développement déterminer les besoins en matière de et d’urbanisme de l’agglomération localisation et volume des programmes strasbourgeoise (ADEUS) a été désignée de construction de logements, de par ses partenaires locaux en 2012 pour réhabilitation et de requalification du parc. mettre en place un OLL. Le territoire

RÉSEAU DES OBSERVATOIRES LOCAUX DES LOYERS 2020

Source : ANIL, 2020

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P3 OÙOBSERVATOIRE VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

Méthodologie

L’enjeu lié à la constitution CARTOGRAPHIE DÉTAILLÉE DES ZONES d’un échantillon représentatif L’OLL collecte des données portant sur les logements du parc locatif privé. La collecte ne concerne donc pas les logements du parc social (HLM), ni les logements en maîtrise d’ouvrage d’insertion. Lampertheim

Afin d’assurer la représentativité des données recueillies, la collecte doit répondre à des objectifs fixés par l’ANIL. Hoenheim Ils sont déclinés par type de location Bischheim (meublé/vide), type de bien (appartement/ maison), nombre de pièces et localisation géographique. Les informations recueillies concernent les niveaux de loyers, mais aussi les Strasbourg Breusch- Kehl caractéristiques du logement. wickersheim Elles doivent également respecter la méthodologie de collecte et les règles statistiques de traitement des données Ostwald élaborées par le Comité scientifique de l’ANIL. Par exemple, seuls les résultats établis à partir d’au moins 50 observations Illkirch- peuvent être publiés. Graffenstaden

Geispolsheim La consolidation de la base de données

Lipsheim Une fois les données collectées, Eschau ces dernières sont harmonisées et contrôlées afin de garantir la cohérence zone 1 de l’échantillon (suppression des zone 2 doublons, enrichissement, consolidation zone 3 des informations grâce à des sources zone 4 zone 5 externes). Elles sont ensuite envoyées au 0 9 km non classé centre national de traitement géré par Sources : OLL ADEUS 2020, BD IRIS CONTOUR 2018 BD EMS CARTO C10 - Réalisation : ADEUS, juin 2020 ancien zonage l’ANIL qui garantit leur confidentialité et la qualité du traitement des informations. Une fois les contrôles réalisés, les données sont redressées et pondérées en fonction Objectifs Collecte % de leur niveau de représentativité. Elles Appartements 7 461 11 340 151 % permettent de constituer un panel Maisons 375 118 31 % représentatif du parc privé sur le territoire. 1 pièce 1 210 2 413 199 % Une collecte de plus en plus 2 pièces 2 311 3 873 168 % performante 3 pièces 2 551 3 351 137 % 4 pièces 1 232 1 313 107 % Les données sur les logements gérés par des professionnels sont directement 5 pièces et + 632 508 80 %

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P4 collectées auprès d’agences immobilières et les années précédentes, des territoires (IRIS administrateurs de biens. En 2020, l’OLL 67 a ainsi et communes) dont les loyers sont semblables bénéficié d’une collaboration avec 22 partenaires indépendamment des caractéristiques de professionnels de l’immobilier. Ce partenariat a leur parc. Les zones sont ainsi découpées en permis d’atteindre 146 % des objectifs en gestion prenant en compte les logiques propres au déléguée . marché du locatif privé et non plus à partir des caractéristiques des quartiers et des communes. Les logements en gestion directe font l’objet d’une enquête classique, souvent téléphonique, Les zones sont alors équilibrées en matière auprès des propriétaires ou des locataires. d’effectifs de collecte et du volume du parc locatif L’enquête 2020 a permis d’atteindre 101 % des privé. Ainsi, une même zone ne regroupe pas objectifs en gestion directe. deux quartiers qui auraient des niveaux de loyers très différents. Ces zones peuvent alors être discontinues . Cinq zones de loyers homogènes sur l’Eurométropole de Strasbourg Par exemple, le centre de Strasbourg (anciennement la zone 1) regroupe trois réalités Si la localisation est un élément important différentes quant aux de niveaux de loyers. dans le prix du logement, ce n’est pas la Les petites communes de l’Eurométropole de seule composante. Le montant du loyer Strasbourg en regroupent également trois, etc. dépend également de nombreux facteurs tels La comparaison entre les différentes zones que le nombre de pièces, la surface et des devient plus pertinente, puisque toutes choses caractéristiques de l’immeuble. étant égales par ailleurs, la zone 1 par exemple, a des niveaux de loyers plus élevés que les autres Une nouvelle méthode de zonage a été mise en zones. place en 2019 qui permet de neutraliser ces effets Ainsi, les logements d’une même zone n’ont de structure et d’appréhender de manière plus juste pas tous les mêmes niveaux de loyers mais l’influence de la localisation sur les niveaux de loyers. pour des biens similaires, les prix ont tendance à se ressembler. Par contre, deux logements Il s’agit d’identifier, à partir de travaux identiques situés dans deux zones différenciées économétriques issus des données collectées n’auront pas le même niveau de loyer.

2015 2016 2017 2018 2019 2020 5 zones 6 zones 6 zones 8 zones 5 zones isoloyer 5 zones isoloyer

Objectif : Objectif : Objectif : Objectif : Objectif : Objectif : 6 835 logements 8 107 logements 8 155 logements 11 020 logements 8 173 logements 7 836 logements

16 agences 27 agences 31 agences 30 agences 22 agences 22 agences immobilières immobilières immobilières immobilières immobilières immobilières collectées collectées collectées collectées collectées collectées Objectif atteint Objectif atteint Objectif atteint Objectif atteint Objectif atteint Objectif largement (153 %), (146%), (102 %), collecte (172 %), 18 % du (159 %), 17 % du dépassé (142 %), 17 % du parc locatif 15 % du parc locatif rééquilibrée, parc locatif privé parc locatif privé inégalités dans la privé collecté, privé collecté, meilleure qualité collecté, excellente collecté, excellente collecte excellente excellente des données représentativité représentativité représentativité représentativité Traitements Traitements Des traitements Traitements Des traitements plus précis plus précis beaucoup plus limités (a minima) plus fins et précis possibles possibles fins

15 % 11 458 15 % 8 092 logements de logement suivi en références du parc locatif déjà observés l’année plus d’année en année collectées privé du territoire précédente

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P5 OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

Contexte local – données de cadrage

L’habitat sur l’Eurométropole de Strasbourg : caractéristiques locales du parc privé

55 % 35 % de locataires 20 % de locataires de locataires du parc privé du parc social

3 813 43 374 39 % emménagés récents logements dans de propriétaires (moins d’un an) le parc social

78 283 logements 5 % de maisons 20 % de maisons dans le parc locatif dans le parc dans le parc total privé locatif privé de logements

Un parc majoritairement locatif STATUTS D’OCCUPATION DES LOGEMENTS DE L’EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG L’Eurométropole de Strasbourg possède un parc Source : INSEE, RP 2017 de logements locatifs important qui constitue Propriétaire 59 % de ses résidences principales. La location dans le parc privé s’élève quant à elle à 35 % soit 78 283 logements. 39% Locataire privé Locataire HLM Des maisons rares Minoritaires dans le parc de l’Eurométropole de Strasbourg (19 %), les maisons sont encore plus 20% Locataire meublé 5 % rares dans le parc locatif privé, n’en constituant % 34 Logé gratuitement 2 % que 5 % contre 13 % à , 17 % à Toulouse ou encore 26 % à Lille, par exemple. Elles se retrouvent loin du centre-ville dans les zones de première et deuxième couronnes.

Une typologie liée au niveau de centralité RÉPARTITION PAR ÉPOQUE DE CONSTRUCTION Source : INSEE, RP 2017 La typologie du parc locatif privé est assez 30 % 29 % 28 % hétérogène et dépend de la localisation des 27 % 25 % 25 % logements. 25 % De manière générale, il représente 37 % 21 % des logements de Strasbourg et sa première 20 % couronne (Strasbourg + Schiltigheim, Bischheim, 15 % Hœnheim, Eckbolsheim, Illkirch-Graffenstaden, 15 % Ostwald, Lingolsheim) avec une majorité de T2 11 % 11 % (30 %) et de T3 (30 %), ensuite 17 % de T1, 15 % 9 % 10 % Strasbourg de T4 et 7 % de T5 et +. Les maisons locatives et première couronne représentent 3 % sur ce territoire. Dans le centre 5 % Petites communes de Strasbourg, on retrouve à la fois davantage de petits logements et également la plus forte 0 % avant 1946 1971 1991 après concentration des très grands (5 pièces et plus). 1946 à 1970 à 1990 à 2005 2005

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P6 Dans ces communes, les logements sont plus ÉPOQUES DE CONSTRUCTION DU PARC LOCATIF PRIVÉ SELON LA TYPOLOGIE anciens et datent d’avant 1946 pour nombre Source : INSEE, RP 2017 d’entre eux (25 % pour le locatif privé toutes 7% 5% 13% 14% 38% 8% 13% après pièces confondues et 47 % des T5 et +). 13% 33% 21% 2005

de 1991 Les petites communes de l’Eurométropole 20% 37% 18% 29% 13% 27% 11% 25% 9% 23% à 2005 de Strasbourg ont un parc locatif privé qui représente 21 % du parc total des résidences 42% 37% 30% 22% 22% 23% 24% 27% 18% 29% de 1971 principales. Il se compose majoritairement à 1990 de logements intermédiaires (38 % de T3) et très peu de petits logements (25 % de de 1946 T2 et seulement 3 % de T1). Les T4 et plus 18% 7% 18% 7% 23% 9% 26% 15% 22% 17% à 1970 représentent 34 % du parc locatif privé. Les 6% 4% constructions récentes en représentent près avant 14% 20% 28% 7% 32% 12% 47% 18% d’un quart, tandis que les logements anciens ne 1946 représentent que 9 %. Les maisons y sont moins 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus rares (18 % du parc locatif privé). Strasbourg et première couronne Petites communes

L’occupation du parc locatif privé RÉPARTITION DU NOMBRE MODE DE COHABITATION DES MÉNAGES de l’Eurométropole de Strasbourg DE PERSONNES PAR MÉNAGE SELON LE STATUT D’OCCUPATION Source : INSEE, RP 2017 Source : INSEE, RP 2017 4 % 100 % 100 % Des ménages plus petits et plus jeunes 6 % 6 % 8 % 6 % 10 % 21 % 11 % La taille moyenne des ménages occupant le parc 80 % 20 % 13 % 80 % 32 % privé locatif est de 1,9 personnes par logement 14 % contre 2,2 chez les propriétaires et 2,5 dans le 28 % 15 % 60 % 60 % 30 % parc social. La moitié du parc locatif privé est 6 % 29 % occupée par des personnes vivant seules et l’âge 28 % 40 % 40 % moyen y est plus jeune qu’ailleurs. Le parc locatif 2 % 1 % privé est en effet essentiel notamment pour 51 % 51 % 20 % 41 % 20 % les étudiants et les jeunes actifs. Les couples 32 % 34 % avec enfants sont davantage propriétaires ou 0 % 0 % locataires du social . locataires ensemble locataires propriétaires locataires parc privé du parc parc privé HLM 1 personne 2 personnes personnes vivant seules hors famille Une réponse aux besoins de mobilité 3 personnes 4 personnes couples avec enfants couples sans enfants des ménages 5 personnes et plus familles monoparentales Le parc locatif privé assure en grande partie l’accueil des nouveaux arrivants sur le territoire ÂGE DES HABITANTS DE L’EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG puisque 69 % d’entre eux s’y installent (contre Source : INSEE, RP 2017 115 ans 10 % dans le parc social et 17 % pour les 110 ans 105 ans Homme Femme propriétaires). La part des personnes qui ont 100 ans 95 ans changé de logement au cours de l’année y est 90 ans 85 ans également bien plus importante : 24 % des 80 ans 75 ans locataires du parc privé ont emménagé au cours 70 ans 65 ans de l’année et 39 % des locataires en meublé 60 ans 55 ans (contre 7 % chez les propriétaires et 10 % chez 50 ans 45 ans les locataires du social). La durée moyenne 40 ans 35 ans d’occupation des ménages dans le parc privé est 30 ans 25 ans de 7 ans contre 13,1 ans dans le social et 20,6 ans 20 ans locataire du parc privé 15 ans chez les propriétaires. 10 ans ensemble de la population 5 ans 0 ans 15 10 5 0 5 10 15

ÂGE MOYEN DES HABITANTS DE L’EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG Locataires Locataires Ensemble du parc privé du parc social Propriétaires 39,4 ans 35,0 ans 35,3 ans 45,8 ans

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P7 OÙOBSERVATOIRE VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

Niveaux de loyers de l’Eurométropole de Strasbourg en 2020

Les niveaux de loyers en 65 m² 638 € 2020 : chiffres clés 10,2 €/m² surface loyer médian loyer mensuel Le loyer privé médian dans l’Eurométropole moyenne moyen de Strasbourg est de 10,2 €/m² et la surface moyenne est de 65 m². 11,1 €/m² 9,8 €/m² loyer médian loyer médian du marché du stock

Les niveaux de loyers NIVEAUX DE LOYERS PAR AGGLOMÉRATION EN 2019 Source : ANIL en France 14 Le loyer médian de l’Eurométropole de Strasbourg reste modéré comparé 13 aux autres agglomérations de même Montpellier taille. Notre territoire offre ainsi un prix Aix-Marseille 12 Fréjus médian à 10,2 €/m² contre 10,4 €/m² La Rochelle Bordeaux dans l’agglomération de Rennes, et plus Lille Toulon 11 de 10,5 €/m² pour les agglomérations de Ajaccio Nantes Nantes et Toulon, tandis que Bordeaux Sète Bayonne Dragigan Rennes Arles et Montpellier dépassent la barre des €/m² 10 Eurométropole de Strasbourg n Bastia

e Nîmes 11 €/m². Les plus petites agglomérations Les Sables n Nancy d'Olonne i a Besançon

proches des côtes ont également des d é 9 Cap Excellence niveaux de loyers plus élevés. C’est le cas m Arras Golfe du Morbihan-Vannes r Lorient e - de Sète, Arcachon, Bayonne, Ajaccio ou y Brest

l o Valence-Romans encore La Rochelle. 8 La Roche-sur-Yon Pays de Saint Gilles Croix de Vie Alençon Auray Quiberon Terre Atlantique Montélimar 7 Pays de Challans Vitré Montbéliard

6 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000 220 000 nombre de logements du parc locatif privé

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P8 Les facteurs impactant les niveaux lisa log e g ca tio de em e d est o n e e p io L p y n y n de loyers t T T La localisation reste l’un des facteurs le plus déterminant dans l’appréciation des loyers. On constate des écarts de niveaux de loyers e cons re de p d tr b iè particulièrement marqués (plus de 1 €/m²) e u m c u c o e q t s entre les zones hypercentrales et le reste des i N o o

p n zones. Cependant, d’autres déterminants jouant É également un rôle important doivent à ce titre être pris en compte dans l’analyse des loyers : ’emm y surface du logement d én té a e g y nombre de pièces n e n m

e

i

e c

y époque de construction n n t

y ancienneté d’emménagement du locataire A y type de logement y type de gestion

D’autres facteurs dits « hédoniques » influent sur les niveaux de loyers. Il est cependant difficile d’évaluer précisément le rôle joué par chacun : y aménités - garage(s) ou parking(s) Loyer - ascenseur en €/m² - nombre de salles de bains y surface et caractéristiques d’espaces verts y exposition au bruit et à la pollution y proximité géographique de services y etc .

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P9 OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

Niveaux de loyers et type de logements

TYPE DE LOGEMENTS Type de logements Appartements Maisons Ensemble Les maisons locatives : Surface moyenne (m²) 63 109 65 Loyer moyen (€/m²) 9,9 8,2 9,8 un «micro-marché» Loyer médian (€/m²) 10,4 8,6 10,2 Les maisons représentent 5 % du parc locatif Loyer mensuel moyen (€) 625 893 638 privé de l’Eurométropole de Strasbourg, Source : OLL67, 2020, ADEUS constituant un bien locatif rare.

Les maisons sont plus nombreuses dans les zones DISPERTION DES LOYERS EN €/M² RÉPARTITION DES LOGEMENTS SELON LE TYPE DE LOGEMENTS PAR TYPE périurbaines et plus rares dans l’hypercentre. Source : OLL67, 2020, ADEUS Source : OLL67, 2020, ADEUS Les zones 3 et 4 rassemblent une proportion 16 Appartement Maison 15 e conséquente de maisons en location (6 % et 9 %). 15 9 décile 5 % D’importantes différences de caractéristiques 14 sont à noter entre les maisons et les 13 Maison appartements. Les maisons ont des surfaces 12 plus importantes (109 m² en moyenne contre ² 11,5 9e décile 63 m²) et donc des loyers mensuels moyens 11 Médiane plus importants même si le prix au m² reste plus 10 10,4 avantageux . 9 Loyer en € / m Loyer Médiane % 8,6 95 Beaucoup de maisons ont été construites avant 8 er les années 1970 tandis que la part de celles-ci 7 7,5 1 décile au sein des constructions les plus récentes est Appartement 6 en baisse, ce qui explique aussi en partie un prix 1er décile au m² moindre. 5 5,4

Parole d’acteurs LES TYPES DE LOGEMENTS DE L’EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG EN BREF « Les maisons en location à Strasbourg, sont aujourd’hui une « denrée rare ». X Les maisons Alors qu’il y en a très peu sur le marché, c Une proportion encore bien moindre ce type de produit est très demandé. du parc de logements locatifs (5 %), Toutefois, cela fait 10 à 15 ans que cette c Des charges énergétiques souvent élevées problématique existe. pouvant dissuader la demande locative, c Un parc majoritairement concentré Le produit « maison » n’intéresse pas les hors commune de Strasbourg (78 %), investisseurs, ce n’est pas rentable. Ils préfèrent des logements de petites tailles de type studios c Des niveaux de loyers au m² plus faibles car ils coutent moins chers en entretien. à cause de la surface et de l’âge du parc . Ce sont surtout des produits qui ont une valeur X Les appartements sentimentale pour leur propriétaire qui assure c 95 % du parc de logements locatifs très souvent la gestion en direct. En l’absence de l’Eurométropole de Strasbourg, de syndic, il y a moins de barrière à la gestion, cela leur parait plus simple. » c Un parc plus récent que les maisons, c Un parc majoritairement concentré dans la commune de Strasbourg .

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P10 NIVEAUX DE LOYERS, Nombre de pièces 1 p. 2 p. 3 p. 4 p. 5 p. + SURFACE ET NOMBRE Surface moyenne (m²) 26 48 70 92 131 Loyer moyen (€/m²) 14,5 11,1 9,4 8,8 8,4 DE PIÈCES Loyer médian (€/m²) 14,8 11,2 9,5 8,7 8,4 Loyer mensuel moyen (€) 383 528 662 809 1 105

Les petites surfaces Source : OLL67, 2020, ADEUS plus chères au m² RÉPARTITION DES LOGEMENTS SELON LE NOMBRE DE PIÈCES La surface et le nombre de pièces des logements Source : OLL67, 2020, ADEUS sont essentiels pour appréhender les niveaux de T4 T5 loyers. La différence au m² entre les T1 et le reste du parc locatif est marquée, les petites surfaces 16 % 8 % T2 T3 atteignant vite des valeurs très hautes. La moitié des T1 a ainsi des loyers supérieurs à 14,8 € du m² et un T1 sur dix dépasse même 19,5 € du m².

À l’échelle de l’Eurométropole de Strasbourg, les T1 sont concentrés majoritairement dans 30 % 31 % T1 les zones 1 et 2 (49 % de l’ensemble des T1). 15 % Ils participent ainsi au renchérissement des loyers au m² de ces zones. dont T1 Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5

On constate ainsi une relation inverse entre 22 % 27 % 16 % 17 % 18 % surface et niveau de loyers au m². Plus la surface est petite, plus les niveaux de loyers grimpent.

DISPERTION DES LOYERS EN €/M² SELON LA TAILLE DU LOGEMENT SURFACE ET NIVEAUX DE LOYERS DES LOGEMENTS Source : OLL67, 2020, ADEUS EN BREF 20 19,5 19 X Une relation inverse entre surface et niveaux de loyers 18 par m². Plus la surface est petite, plus le prix au m² est 17 élevé, 16 X Pour les logements d’une pièce, une faible différence 15 ² 14 de surface induit une forte variation du niveau de 14 14,8 loyers par m², 13 12 11,6 X Pour les logements de T4 et T5 et plus, une variation 11,2 11,3 9e décile

Loyer en € / m Loyer 11 11 11,2 de la surface a peu d’incidence sur le niveau de loyers 10 par m². 9 9,5 8,6 8,7 Médiane 8 8,4 7 7,1 6,6 6 6,2 1er décile 5 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P11 OÙOBSERVATOIRE VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

NIVEAUX DE LOYERS ET ANCIENNETÉ D’EMMÉNAGEMENT

Des niveaux de loyers Ancienneté 3-5 6-9 10 ans < 1 an 1-2 ans en €/m² des logements d’emménagement ans ans et + Surface moyenne (m²) 58 61 65 73 77 du marché supérieurs à Loyer moyen (€/m²) 10,7 10,4 9,9 9,3 8,2 ceux du stock Loyer médian (€/m²) 11,1 10,9 10,0 9,5 8,6 Loyer mensuel moyen (€) 618 641 646 675 637 Le niveau des loyers du marché est plus élevé que celui du stock. Cela s’explique en grande Source : OLL67, 2020, ADEUS partie par les augmentations du loyer à l’issue de chaque relocation. Au cours d’un même bail, RÉPARTITION DES LOGEMENTS SELON L’ANCIENNETÉ D’EMMÉNAGEMENT le loyer est en principe strictement encadré par Source : OLL67, 2020, ADEUS l’indice de revalorisation des loyers (IRL) fixé par 10 ans de 6 à 9 ans l’INSEE. et plus 10% de 3 à 5 ans En théorie, cette dynamique de marché est, elle aussi, encadrée par des dispositifs légaux qui 18% 19% visent à limiter l’évolution à la hausse des niveaux de 1 à 2 ans moins de 1 an de loyers. Lorsqu’un bail arrive à expiration, un propriétaire ne peut augmenter son loyer que s’il apporte la preuve que ce dernier est sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage pour des logements comparables. 25% 28%

Néanmoins, ces dispositions légales ne sont pas DISPERTION DES LOYERS EN €/M² forcément suivies et il s’en suit un décrochage DU STOCK ET DU MARCHÉ Source : OLL67, 2020, ADEUS des niveaux de loyers du marché par rapport à 17 16,6 ceux du stock. 9e décile 16

À l’échelle de l’Eurométropole de Strasbourg, 15 14,1 9e décile plus d’un quart du parc locatif privé est constitué 14 de logements en relocation. Les loyers de ces 13 derniers sont plus élevés que ceux du stock avec ² un écart de 1,3 €/m² (11,1 €/m² contre 9,8 /m²). 12 Médiane 11 11,1 10 NIVEAUX DE LOYERS en € / m Loyer Médiane DES LOGEMENTS DU STOCK 9 9,8 ET DU MARCHÉ EN BREF 8 8,3 1er décile

7 er X Niveaux de loyers des logements 7,1 1 décile du marché plus élevés de 1,3 €/m² 6 par rapport aux logements qui ne connaissent pas de rotation, 5 Loyer du marché Loyer du stock X Un rattrapage des niveaux de loyers des logements remis sur le marché, X Des écarts entre les loyers du stock et les loyers du marché encore plus importants pour les grands logements.

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P12 LOYERS MÉDIANS EN €/M² ET RÉPARTITION DES LOGEMENTS PAR ANCIENNETÉ Mais ces différences de loyers sont D’EMMÉNAGEMENT SELON LA TYPOLOGIE variables selon la taille du logement. Source : OLL67, 2020, ADEUS Ainsi la rotation étant plus importante 5 pièces 9 €/m² 8,4 €/m² dans les petits logements, les niveaux de et plus loyers du stock et du marché tendent à 9,5 €/m² 8,5 €/m² se rejoindre. À l’inverse, l’écart se creuse 4 pièces entre ces deux niveaux de loyers pour les grands logements dont les locataires 3 pièces 10,1 €/m² 9,3 €/m² sont en moyenne plus anciens et sont donc épargnés par la hausse des loyers 11,6 €/m² 11 €/m² lors des relocations . 2 pièces

La saisonnalité des entrées dans les 1 pièce 15,3 €/m² 14,6 €/m² logements est plus marquée en août 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % notamment en raison de la présence d’une population étudiante sur Loyer du marché Loyer du stock Strasbourg et qui influence le marché locatif sur la période de pré-rentrée. RÉPARTITION PAR DATE D’ENTRÉE DES LOCATAIRES DANS LE LOGEMENT EN 2018 Source : OLL67, 2020, ADEUS 20 %

15 %

10 %

5 %

0 %

mai juin mars avril juillet août janvier février octobre septembre novembre décembre

Parole d’acteurs

« Les données analysées portent sur les emménagements en 2019. En 2020, la situation sera différente. La location a été mise à l’arrêt pendant le 1er confinement. Les visites ont repris par la suite. La situation est assez contrastée selon les agences quant à la reprise de l’activité. Toutes sont assez unanimes, la situation sanitaire n’a pas bloqué les déménagements sur le reste de l’année. »

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P13 OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

NIVEAUX DE LOYERS ET TYPE DE GESTION

Des niveaux de loyers Gestion Gestion Type de gestion par type de gestion déléguée directe Surface moyenne (m²) 62 68 influencés par les Loyer moyen (€/m²) 10,3 8,9 caractéristiques des Loyer médian (€/m²) 10,7 9,8 logements gérés Loyer mensuel moyen (€) 636 640 Source : OLL67, 2020, ADEUS Les logements gérés directement par les propriétaires représentent 54 % du parc locatif RÉPARTITION DES LOGEMENTS privé. Ils ont des niveaux de loyers moins élevés PAR TYPE DE GESTION au m² que ceux gérés par les professionnels. Source : OLL67, 2020, ADEUS Gestion déléguée Cela s’explique, en partie, par les différences de caractéristiques des logements d’un mode de gestion à l’autre. 46% On constate en effet que les professionnels Gestion directe gèrent davantage de petits logements (50 % de leur portefeuille sont des T1 ou des T2) dont les loyers au m² sont supérieurs à ceux des logements plus grands. À l’inverse, les % propriétaires de grands logements (T3 et plus) 54 sont plus nombreux à les gérer directement, d’où les différences de prix observées entre les deux LOYERS MÉDIANS EN €/M² ET RÉPARTITION DES LOGEMENTS PAR TYPE DE GESTION types de gestion. Source : OLL67, 2020, ADEUS SELON LA TYPOLOGIE Gestion directe De plus, on observe une plus grande stabilité des 15 T1 locataires de logements en gestion directe. 22 % T5 10 T2 et plus des locataires en gestion directe ont emménagé 15,5 €/m² T3 T4 5 10,7 €/m² depuis moins d’un an, contre 36 % en gestion 9,3 €/m² 8,5 €/m² 8 déléguée. Cela s’explique en partie par la taille des 0 Gestion déléguée biens loués, plus petits chez les professionnels et 15 donc, comme nous l’avons vu, avec un taux de T1 T5 10 T2 et plus rotation plus important. en €/m² Loyers T3 14,5 €/m² T4 5 11,6 €/m² 9,8 €/m² 9 €/m² 8,9 0 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

SELON LA ZONE Gestion directe Parole d’acteurs 10 Zone 1 Zone 2 Zone 3 8 Zone 4 Zone 5 6 11,1 €/m² 10,9 €/m² « Les maisons sont plutôt gérées en direct 4 10,1 €/m² 9,2 €/m² 9,2 €/m² par leurs propriétaires qui ont un attachement 2 sentimental à leur bien. Les professionnels ont 0 12 Gestion déléguée du mal à rentrer ces biens. Les propriétaires 10 Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 disent qu’il n’y a pas grand-chose à gérer 8

Loyers en €/m² Loyers 6 11,9 €/m² puisqu’en monopropriété et sans syndic 11,6 €/m² 4 10,5 €/m² 10,2 €/m² 10,2 €/m² ils voient moins de barrière à la gestion. » 2 0 0 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P14 Mais à taille équivalente, les loyers des logements DISPERTION DES LOYERS EN €/M² en gestion déléguée restent légèrement PAR TYPE DE GESTION Source : OLL67, 2020, ADEUS supérieurs à ceux des logements de la gestion 20 directe, à l’exception des T1 qui sont légèrement 19 inférieurs. De même, les loyers du marché restent légèrement plus élevés au m² en gestion déléguée 18 (11,1 €) qu’en gestion directe (10,9 €). 17 16 14,8 9e décile Les logements en gestion déléguée sont répartis 15 14,6 9e décile 14 de manières égalitaires entre les différentes ² zones, tandis que les logements en gestion 13 directe sont pour la moitié dans les zones aux 12 loyers les plus modérés, soit la zone 4 et la 11 Médiane zone 5. en € / m Loyer 10 10,7 Médiane 9 9,8 8 er 7 7,9 1 décile 6,9 1er décile 6 5 Gestion délégué Gestion directe

NIVEAUX DE LOYERS ET TYPE DE GESTION EN BREF

X Loyers médians : 9,8 €/m² en gestion directe ; X Changement de locataire moins fréquent dans 10,7 €/m² en gestion déléguée. les logements en gestion directe, dû en grande partie à la taille des logements. X Les logements en gestion déléguée sont en moyenne plus petits que les logements en gestion directe.

NIVEAUX DE LOYERS Avant 1946- 1971- 1991- Après Époque de construction ET ÉPOQUE DE 1946 1970 1990 2005 2005 Surface moyenne (m²) 73 70 58 61 58 CONSTRUCTION Loyer moyen (€/m²) 9,4 9,3 9,8 10,4 10,9 Un parc ancien Loyer médian (€/m²) 9,6 9,6 10,4 10,7 11,1 hétérogène, des Loyer mensuel moyen (€) 686 651 568 631 629 logements récents Source : OLL67, 2020, ADEUS standardisés RÉPARTITION DES LOGEMENTS SELON L’ÉPOQUE DE CONSTRUCTION Source : OLL67, 2020, ADEUS L’époque de construction reflète la qualité du bâti, le confort et le niveau d’équipements du avant 1946 1946-1970 logement et marque l’identité d’un quartier.

Près d’un tiers du parc locatif privé de % % l’Eurométropole de Strasbourg a été construit 34 15 avant 1946 et presque la moitié avant 1970. Ce 1971-1990 1991-2005 parc ancien est encore plus présent dans les quartiers centraux de Strasbourg. Il se caractérise 16% par une forte proportion de grands logements après 2005 (près de 30 % sont des 4 pièces et +) ainsi qu’une 22% 13%

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P15 OÙOBSERVATOIRE VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

faible proportion de petits logements et par des LOYERS MÉDIANS EN €/M² ET RÉPARTITION DES LOGEMENTS loyers plus faibles que sur les autres parcs. Ils PAR ÉPOQUE DE CONSTRUCTION SELON LA TYPOLOGIE sont en effet plus nombreux à être dégradés, Source : OLL67, 2020, ADEUS T1 sous-équipés ou à comporter des défauts avant T3 T4 T5 et plus 16 T2 majeurs. 1946 €/m² 10,8 €/m² 9,4 €/m² 8,7 €/m² 8,6 €/m²

T1 T3 T4 T5 et plus Les logements construits après-guerre entre 1946 à T2 1946 et les années 1970, période marquée par la 1970 15,8 €/m² 10,6 €/m² 9 €/m² 8,5 €/m² 8,1 €/m² T5 construction des grands ensembles à vocation 1971 à T1 T3 T4 et + sociale, restent moins présents dans le parc T2 1990 14,1 €/m² 10,8 €/m² 8,8 €/m² 7,9 €/m² 7,6 locatif privé (15 %). De qualité médiocre et avec T1 T3 T4 des charges locatives souvent élevées, les loyers 1991 à T2 y sont plus faibles. 2005 15,7 €/m² 11,3 €/m² 9,6 €/m² 9,5 €/m² ns T1 après T2 T3 T4 À partir des années 1970, le rythme de la 2005 13,3 €/m² 12,1 €/m² 10,6 €/m² 9,9 €/m² ns construction s’accentue et les logements se dotent de meilleurs niveaux d’équipements et 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % de confort. Les niveaux de loyers sont plus DISPERTION DES LOYERS EN €/M² importants avec un pic pour les logements SELON L’ÉPOQUE DE CONSTRUCTION construits dans les années 1990 en zones 1 et 2 Source : OLL67, 2020, ADEUS et notamment les T1 qui atteignent 15,7 € du m². 17 16 16 15,8 15,2 Enfin, les logements récents, construits après 15 2005, représentent 13 % du parc locatif privé 9e décile 14 13,9 et se situent principalement dans les zones les 14 plus accessibles en matière de loyers (zones 4 13

et 5) là où le foncier est disponible. Ce parc se ² 12 compose essentiellement de T2 et de T3. Ce 11 phénomène peut s’expliquer par les avantages 11,1 10,7 fiscaux liés à l’investissement locatif qui sont plus 10 10,4 Médiane favorables à ce type de logements. Les niveaux en € / m Loyer 9 9,6 9,6 de loyers des logements récents restent élevés 9 mais moins dispersés. Ils ne dépassent pas les 8 8,2 7 1er décile 13,3 € du m² pour les plus onéreux alors qu’ils 7,2 7,1 6,5 peuvent monter jusqu’à 16 € du m² pour les 6 logements plus anciens. Le plafonnement des 5 loyers, qu’impliquent les avantages fiscaux de avant 1946 1971 à 1991 à après ces types de logements, limite dans une certaine 1946 à 1970 1990 2005 2005 mesure le surenchérissement locatif. De même, le logement bon marché dans ce type de parc reste rare du fait de plus faibles disparités en matière NIVEAUX DE LOYERS DES LOGEMENTS DU STOCK d’équipements et de rénovation des logements. ET DU MARCHÉ EN BREF Aussi, le type de bien proposé est très homogène pour ce qui est de la surface et des équipements X Loyers plus homogènes dans le neuf (> 2005) : souvent sans relation avec les besoins des homogénéité de surfaces et d’équipements, habitants et des identités géographiques propres X Plus forte dispersion des loyers des logements à chaque quartier. anciens (< 1970) et construits de 1971 à 1990 : performance énergétique et entretiens inégaux et/ou dégradés, X Forte représentation des T2, T3 parmi les logements récents, à mettre en lien avec les avantages fiscaux, X Différences de performances énergétiques liées aux réglementations thermiques, effet« palier » des niveaux de loyers entre logements construits avant 1975 et après 1990.

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P16 NIVEAUX DE LOYERS ET LOCALISATION Des niveaux de loyers sensibles à la centralité des territoires et surtout aux caractéristiques de leur parc

RÉPARTITION Localisation Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 DES LOGEMENTS PAR ZONE Surface moyenne (m²) 70 62 67 65 62 Source : OLL67, 2020, ADEUS zone 1 zone 2 Loyer moyen (€/m²) 10,7 10,5 9,6 9,2 9,2 Loyer médian (€/m²) 11,5 11,1 10,3 9,5 9,6 18% 17% Loyer mensuel moyen (€) 750 645 643 604 571 zone 3 zone 4

Source : OLL67, 2020, ADEUS 24% Le zonage présenté ici, comme nous l’avons zone 5 vu plus haut, permet d’appréhender les loyers « toutes choses égales par ailleurs ». Ainsi, les 20% 21% différences de loyers entre chaque zone sont moins liées aux caractéristiques des parcs locatifs (comme c’était le cas avec l’ancien zonage) LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR ZONE qu’aux impacts des lieux eux-mêmes.

Les différences de niveaux de loyers entre les zones restent en fait relativement contenues. Elles vont de 11,5 € pour la zone 1 à 9,5 € pour la zone 4. Quant à la dispersion à l’intérieur des zones, en revanche, les différences sont davantage prononcées notamment dans les zones 1 et 2 où les prix des locations vont du moins cher à des valeurs extrêmement hautes : plus 17,3 € pour 10 % des logements en zone 1. zone 1 : 11,5 € m² zone 2 : 11,1 € m² Les zones les plus chères en matière de loyers zone 3 : 10,3 € m² (zones 1 et 2) se situent au centre de Strasbourg, zone 5 : 9,6 € m² zone 4 : 9,5 € m² au nord (Robertsau) et parfois dans les petites non classé communes de l’Eurométropole de Strasbourg (Mittelhausbergen et Niederhausbergen). L’augmentation ou la cherté des prix du locatif DISPERTION DES LOYERS EN €/M² SELON LES ZONES privé fait également une percée au sud de Source : OLL67, 2020, ADEUS Strasbourg, en s’étalant sur les fronts du Neudorf. 19 18 17,3 Les niveaux de loyers intermédiaires (zone 3) 17 17,7 9e décile sont dispersés un peu partout sur le territoire. 16 On les retrouve dans le centre vers la Gare ou 15 le quartier des XV, dans les parties centrales

² 14 des communes plus populaires de Hoenheim et 13,6 13,3 13,3 Bischheim, au sud de Strasbourg (Neudorf, Port 13 du Rhin) et dans certaines petites communes de 12 11 11,5 Médiane l’Eurométropole de Strasbourg. 11,1 Loyer en € / m Loyer 10 10,3 Enfin, les zones où les niveaux de loyers sont 9 9,5 9,6 les plus faibles (zones 4 et 5) se concentrent 8 8 8 1er décile principalement dans les quartiers ouest de 7 7,2 7 7,3 Strasbourg, une partie du Neudorf, du Neuhof, dans 6 les communes de deuxième couronne et dans les 5 petites communes les plus éloignées de Strasbourg. Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P17 OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

NIVEAUX DE LOYERS PAR ZONE Les niveaux de loyers de la zone 1

IRIS Strasbourg Contades, Forêt Noire est et sud, Krutenau Centre et nord-ouest, Mairie, Neudorf ouest nord-ouest, Orangerie, Petite France centre, nord-est, sud, Robertsau nord, ouest et sud-ouest

Le parc locatif privé de la zone 1 en quelques chiffres y 51 % de logements locatifs privés y 7 % de logements sociaux y 29 % de propriétaires y 29 % des emménagements du parc locatif privé sont des relocations (emménagement dans l’année)

Les niveaux de loyers médians de la zone 1 y Prix des logements du marché : 12,3 €/m² y Prix des logements du stock : 11,1 €/m²

DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0 Source : OLL67, 2020, ADEUS du stock et du marché selon la typologie selon l'époque de construction 7,5 21 20,5 19,6 8,0 19 17,8 17,3 17,7 17,5 ² 17 16,9 16,6 8,5 15,8 15,8 15 16,7 9,0 13,9 13,3 12,8 13,1 13 12,8 12,6 9,5 11,3 11 12,3 11,9 12,1 10,5 11,1 11,5 10,0 Loyer en € / m Loyer 10,7 10,9 9 9,5 10 9,5 9,2 9,3 9,8 10,5 7 7,8 8 8,4 7,8 7,1 6,2 7,3 11,0 5 Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 T5 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5 Ensemble des loyers du marché du stock de la zone et plus 1946 1970 1990 2005 2005 des logements en 12,0 € par m² et par mois en 2020 12,5 LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE Source : OLL67, 2020, ADEUS 13,0 des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5 T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5 et + 14,0 avant 1946 16,7 12,3 €/M² 10,6 €/M² 9,1 €/M² 8,9 €/M² ensemble 16,7 €/M² 12,1 €/M² 10,7 €/M² 9,5 €/M² 9,3 14,5 1946-1970 16,7 €/M² 11,7 €/M² 10,4 €/M² ns ns 15,0

15,5 stock 16,7 €/M² 12,1 €/M² 10,1 €/M² 9,3 €/M² 8,9 1971-1990 16,3 €/M² 12 €/M² 10 ns ns 16,0 1991-2005 19,6 €/M² 12,8 €/M² 11,8 €/M² ns 16,5 marché 16,7 €/M² 12,2 €/M² 11,8 €/M² 10 ns après 2005 ns ns ns 17,0

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P18 Les niveaux de loyers de la zone 2 Communes Mittelhausbergen et Niederhausbergen IRIS Hoenheim Nord Esplanade, Cité de l’ est, Forêt Noire ouest, Gare centre et nord-est, Kablé, IRIS Strasbourg Krutenau nord-est, Neudorf est-nord et ouest-centre-ouest, Poincaré est et ouest, Polygone ouest, Robertsau est et sud-est

Le parc locatif privé de la zone 2 en quelques chiffres y 42 % de logements locatifs privés y 17 % de logements sociaux y 27 % de propriétaires y 31 % des emménagements du parc locatif privé sont des relocations (emménagement dans l’année)

Les niveaux de loyers médians de la zone 2 y Prix des logements du marché : 12,6 €/m² y Prix des logements du stock : 10,7 €/m²

DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0 Source : OLL67, 2020, ADEUS du stock et du marché selon la typologie selon l'époque de construction 7,5 21 19,6 8,0 19 18,6 18,6 18,1

² 16,7 16,7 8,5 17 15,8 15,6 15,2 15 15 9,0 15,7 13,6 13 12,2 12,1 9,5 11,9 11,8 12,6 11,3 11 11,8 11,7 10,3 10,4 10,0

Loyer en € / m Loyer 10,7 11,1 9,2 9 10,2 8,6 10,3 9,2 10,5 8,5 8,8 9,2 8 7,8 8 7 7,7 7,3 5,8 6,8 11,0 Ensemble des loyers 5 des logements en Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 T5 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5 € par m² et par du marché du stock de la zone et plus 1946 1970 1990 2005 2005 12,0 mois en 2020

12,5 LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE Source : OLL67, 2020, ADEUS 13,0 des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5 T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5 et + 14,0 avant 1946 16,2 12 €/M² 10,3 €/M² 8,7 €/M² 8,6 ensemble 15,7 €/M² 11,7€/M² 10,2 €/M² 9,2 8,6 14,5 1946-1970 15,7 €/M² 10,6 €/M² 8,6 €/M² 9,5 €/M² ns 15,0

15,5 stock 14,6 €/M² 11,6 €/M² 10,2 €/M² 8,9 €/M² 8,6 1971-1990 15,5 €/M² 11,6 €/M² 9,5 €/M² ns 16,0 1991-2005 ns 11,2 €/M² ns ns ns 16,5 marché 16,7 €/M² 11,8 €/M² 10,3 €/M² 10,7 ns après 2005 ns 12,4 €/M² 10,9 €/M² ns 17,0

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P19 OÙOBSERVATOIRE VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

Les niveaux de loyers de la zone 3 Hangenbieten, Holtzheim, Lampertheim, , Obershaubergen, Reichstett, Communes Souffelweyersheim et La Wantzenau IRIS Hoenheim Centre IRIS Bischheim Nord IRIS Illkirch-Graffenstaden Sud, ouest et centre-nord IRIS Eckbolsheim Nord IRIS Ostwald Centre Canardière ouest-est, Gare sud et nord-est, Forêt-Noire centre, Neudorf sud et centre, IRIS Strasbourg Port du Rhin centre et nord, Plaine des Bouchers est, Stockfeld ouest, Vauban sud

Le parc locatif privé de la zone 3 en quelques chiffres y 34 % de logements locatifs privés y 16 % de logements sociaux y 46 % de propriétaires y 25 % des emménagements du parc locatif privé sont des relocations (emménagement dans l’année)

Les niveaux de loyers médians de la zone 3 y Prix des logements du marché : 10,7 €/m² y Prix des logements du stock : 10 €/m²

DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0 Source : OLL67, 2020, ADEUS du stock et du marché selon la typologie selon l'époque de construction 7,5 21 8,0 19 18,1 ² 17 8,5 15 14,4 14,3 14,3 9,0 13,6 13,6 13,1 13,4 12,9 13,2 13 14 9,5 11,6 11,3 11 10,7 11,1 11 11,2 10 10,0

Loyer en € / m Loyer 9,3 10,7 10,3 10,8 9,9 9,2 Ensemble des loyers 9 10 8,8 9,6 8,9 7,8 10,5 des logements en 7 8 8,5 € par m² et par 7,2 7 6,9 6,6 6,8 6,8 11,0 mois en 2020 5 5,3 6,4 Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5 du marché du stock de la zone T5 1946 1970 1990 2005 2005 et plus 12,0

12,5 LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE Source : OLL67, 2020, ADEUS 13,0 des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5 T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5 et + 14,0 avant 1946 ns 10,7 €/M² 9,5 €/M² 8,6 €/M² ns ensemble 14 11,2 €/M² 9,9 €/M² 8,8 €/M² 7,8 14,5 1946-1970 ns 11,2 8,9 €/M² 8,3 €/M² ns 15,0

15,5 stock 13,6 11,2 €/M² 9,7 €/M² 8,6 €/M² 7,2 1971-1990 13,5 €/M² 10,7 €/M² 8,9 €/M² ns ns 16,0 1991-2005 14,3 11,7 €/M² 10,2 €/M² 9,5 €/M² 16,5 marché 14,3 €/M² 11,2 €/M² 10,1 €/M² 9,5 ns après 2005 13,4 11,8 €/M² 10,9 €/M² 10,1 17,0

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P20 Les niveaux de loyers de la zone 4 Achenheim, Eckwersheim, Entzheim, Eschau, Fegersheim, , Mundolsheim, Communes Oberschaeffolsheim, Plobsheim, Vendenheim, Wolfisheim, IRIS Bischheim Centre-1 IRIS Eckbolsheim Sud IRIS Illkirch-Graffenstaden Centre, est et nord IRIS Lingolsheim Centre, est, nord et sud-ouest IRIS Ostwald Est IRIS Schiltigheim Centre-nord et nord Strasbourg avec les quartiers de la Canardière est, est-sud et ouest-ouest, Cité de l’Ill ouest, IRIS Strasbourg Cronenbourg centre, ouest, est-sud, Koenigshoffen sud, Montagne Verte sud, Neudorf ouest et sud-ouest, Plaine des Bouchers centre et Stockfeld est

Le parc locatif privé de la zone 4 en quelques chiffres y 29 % de logements locatifs privés y 19 % de logements sociaux y 48 % de propriétaires y 24 % des emménagements du parc locatif privé sont des relocations (emménagement dans l’année)

Les niveaux de loyers médians de la zone 4 y Prix des logements du marché : 10,5 €/m² y Prix des logements du stock : 9,3 €/m²

DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0 Source : OLL67, 2020, ADEUS du stock et du marché selon la typologie selon l'époque de construction 7,5 21 20 8,0 19

² 8,5 17 16,1 14,7 9,0 15 14 13,9 13,3 13,2 13 12,5 14,3 12,4 9,5 Ensemble des loyers 11,1 11 11 10,7 10,8 des logements en 9,9 10,0 € par m² et par Loyer en € / m Loyer 10,7 10,6 9,4 9,2 10,5 8,8 mois en 2020 9 9,3 9,5 9,1 9,4 10,5 8,5 7,6 8,8 7 7,9 8,4 8 7 7 6,9 6,7 6,3 7 6,9 11,0 5 6,3 Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 T5 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5 du marché du stock de la zone et plus 1946 1970 1990 2005 2005 12,0

12,5 LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE Source : OLL67, 2020, ADEUS 13,0 des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5 T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5 et + 14,0 avant 1946 ns 10,5 €/M² 9,1 €/M² 8,7 €/M² ns ensemble 14,3 10,6 €/M² 9,1 €/M² 8,5 €/M² 7,6 14,5 1946-1970 ns 10,3 €/M² 8,5 €/M² 8,6 €/M² ns 15,0

15,5 stock 14 10,4 €/M² 9,1 €/M² 8,3 €/M² 8 1971-1990 14 €/M² 10,3 €/M² 8,6 €/M² 7,8 ns 16,0 1991-2005 17,5 10,7 €/M² 9,1 €/M² ns ns 16,5 marché 14,6 11,9 €/M² 9,8 €/M² 8,9 ns après 2005 13,7 12,3 €/M² 10,5 €/M² 9,6 ns 17,0

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P21 OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

Les niveaux de loyers de la zone 5 Communes Blaesheim, , Kolbsheim, Osthoffen IRIS Bischheim Annexe, centre-2 ouest et sud IRIS Hoenheim Est, ouest et sud-est IRIS Lingolsheim Centre-est et sud-est IRIS Schiltigheim Centre, est, ouest et sud Cronenbourg est et ouest-nord, Elsau, Hautepierre, Koenigshoffen, centre, nord, ouest et est, Montagne IRIS Strasbourg Verte centre, nord, ouest et est, Neudorf, est-centre, est-sud et sud-est, Neuhof, Plaines des Bouchers ouest, Polygone est et sud ,Stockfeld nord.

Le parc locatif privé de la zone 5 en quelques chiffres y 29 % de logements locatifs privés y 32 % de logements sociaux y 33 % de propriétaires y 25 % des emménagements du parc locatif privé sont des relocations (emménagement dans l’année)

Les niveaux de loyers médians de la zone 5 y Prix des logements du marché : 10,5 €/m² y Prix des logements du stock : 9,1 €/m²

DISPERSION DES LOYERS EN €/M² 7,0 Source : OLL67, 2020, ADEUS du stock et du marché selon la typologie selon l'époque de construction 7,5 21 8,0 19 17,4 ² 17 8,5 15 14,1 9,0 13,7 13,6 13,2 13,6 12,7 13,3 13,1 13 13,4 9,5 11,3 10,6 10,7 Ensemble des loyers 11 10,4 9,7 11,2 10,0 des logements en Loyer en € / m Loyer 9,1 10,5 10,7 8,8 € par m² et par 9 9,6 8 9,8 10,5 8,5 8,8 ns 8,8 8,5 mois en 2020 7 7,9 7,7 7,3 7,8 7,1 7,1 7,1 7 6,6 11,0 5 6,1 Loyer Loyer Loyer T1 T2 T3 T4 T5 avant 1946- 1971- 1991- après 11,5 du marché du stock de la zone et plus 1946 1970 1990 2005 2005 12,0

12,5 LOYERS MÉDIANS EN €/M² PAR TYPOLOGIE Source : OLL67, 2020, ADEUS 13,0 des logements du marché et du stock selon l'époque de construction 13,5 T1 T2 T3 T4 T5 et + T1 T2 T3 T4 T5 et + 14,0 avant 1946 9,6 €/M² 7,7 €/M² ns ns ensemble 13,4 10,7 €/M² 8,8 €/M² 7,9 ns 14,5 1946-1970 ns 10,5 €/M² 8,5 €/M² ns ns 15,0

15,5 stock 13,5 10,4 €/M² 8,3 €/M² 7,9 €/M² ns 1971-1990 12,6 €/M² 10,7 €/M² 8,3 €/M² ns ns 16,0 1991-2005 13,4 11 €/M² 9,4 €/M² ns ns 16,5 marché 13,3 €/M² 11,2 €/M² 9,5 €/M² ns ns après 2005 13,4 €/M² 11,9 €/M² 10,4 €/M² 9,4 ns 17,0

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 17,5

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P22 NIVEAUX DE LOYERS PAR GRANDES ENTITÉS DE L’EUROMÉTROPLE DE STRASBOURG Le centre strasbourgeois, un patrimoine valorisé, des loyers qui explosent

L’hyper-centre strasbourgeois présente trois niveaux de loyers parmi les plus élevés de zone 1 l’Eurométropole de Strasbourg. La très bonne zone 2 sde accessibilité à tous les équipements urbains de zone 3 Bld de Dre première nécessité (commerces, transports, gare, zone 4 pistes cyclables), la présence marquée d’espaces zone 5 récréatifs emblématiques (parc de l’Orangerie, non classé etc.) et culturels (théâtres, cinémas, musées, Rue Jacques Kablé salles de concerts) participe à la forte attractivité des quartiers centraux de la ville. La présence Avenue des Vosges des universités sur ce territoire attire également beaucoup d’étudiants pour qui l’offre du parc locatif Allée de la Robertsau privé reste privilégiée.

Bld. de la Victoire Enfin, la présence d’un patrimoine architectural classé et protégé valorise les logements et oblige les

Boulevard bailleurs à les entretenir davantage. de Nancy

Seuls les quartiers de la Gare et Vauban/Forêt Quai des Alpes Noire, légèrement marqués par la présence de Q Pasteur logements sociaux et d’un parc dégradé, ont des uai Louis niveaux de loyers légèrement inférieurs mais vite

compensés par leurs situations centrales et proches ADEUS 2019, : OLL67, Source de toutes commodités. La Robertsau, un quartier excentré mais réputé, proche des institutions européennes

Au nord du centre de Strasbourg se situent les quartiers de la Robertsau et de l’Orangerie qui se distinguent par une forte proportion de propriétaires occupants (49 %) et d’un parc un peu plus récent (37 % des logements du locatif privé datent d’après 1991). Ils bénéficient d’un cadre de vie jugé agréable avec un accès privilégié au parc et à la forêt. Malgré une situation géographique excentrée, le quartier la Wantzenau jouit d’une bonne réputation, est facilement accessible depuis les institutions européennes et Route de les niveaux de loyers du parc privé restent très élevés. Le quartier de la cité de l’Ill (classé QPV), Rue de l’Ill en revanche, présente des niveaux de loyers privés bien plus faibles que dans le reste de la Robertsau. zone 1 zone 2 zone 3 Rue Boecklin zone 4 zone 5 non classé Source : OLL67, 2020, ADEUS 2020, : OLL67, Source

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P23 OBSERVATOIREOÙ VA-T-ON ? LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

Neudorf : une offre en niveaux de loyers très diversifiée

Le quartier du Neudorf, 39 000 habitants environ, est un des territoires les plus peuplés et les plus hétérogènes en matière de niveaux de loyers du privé.

Les fronts du Neudorf, au nord du quartier et autour du parc du Heyritz, offrent un environnement privilégié Avenue du grâce à cet espace public naturel et à caractère Rhin sauvage proche du canal. Le Heyritz se compose Avenue Jean Jaurès d’un parc de logements récents, de bonne qualité et écologique. L’offre sociale y est inclusive et intégrée dans le parc privé, ce qui favorise la mixité sociale (25 % de logements sociaux dans cette zone), et sa proximité immédiate avec le centre-ville en fait l’une des zones les plus attractives du quartier. Les niveaux de loyers y sont parmi les plus élevés. Au sud du parc du Heyritz, le Schluthfeld ainsi que l’éco-quartier du Danube à l’est, sont également deux parties du Neudorf en plein boom immobilier et cela se répercute sur les prix des loyers du parc privé.

Rue de la Plaine des Bouchers Avenue de Colmar zone 1 Le centre du Neudorf qui rayonne autour de la place zone 2 du marché, est aussi en pleine percée et devient très zone 3 attractif . zone 4 zone 5 La Plaine des Bouchers à l’ouest ainsi que la Musau à non classé l’est sont moins chères mais plus excentrées et moins connectées au centre-ville. De grands ensembles de logements sociaux sont également présents à la Musau ADEUS 2019, : OLL67, Source (cité Ampère) et une grande zone d’activités couvre la plus grande partie de la Plaine des Bouchers.

Les quartiers de la Meinau nord et sud ont des niveaux de loyers intermédiaires à faibles. Les quartiers ouest : Hautepierre, Poteries,

Cronenbourg R ou te d ’O be rh au Hautepierre : ce quartier, où le parc locatif social est sb ergen largement développé, connait depuis plusieurs années une

évolution avec l’opération de renouvellement urbain dont Autoroute A351 il bénéficie. L’accession à la propriété et le locatif privé s’y développent, contribuant ainsi à la mixité du quartier.

Cronenbourg : le micro-quartier de Saint-Florent est en Route des Romains plein essor. L’arrivée du tram a contribué à la valorisation ck me hir du quartier. À l’instar de Schiltigheim, ce quartier reste Sc e d e t attractif pour les ménages plus modestes ne souhaitant u o pas s’éloigner du centre-ville. Les constructions récentes R renforcent l’attrait de ce secteur. zone 1 Les Poteries : malgré un parc récent, ce quartier reste zone 2 moins attractif. La pression y est faible. Toutefois, zone 3 selon certaines agences immobilières, il est une zone 4 possibilité de replis pour les étudiants qui ne trouvent zone 5 non classé pas à se loger dans le centre-ville. ADEUS 2020, : OLL67, Source

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P24 Renouvellement du Port du Rhin : des prix qui

semblent à la hausse Rue de Lubeck

Issu d’un appel à projet lancé par le Plan Urbanisme Construction et Architecture (PUCA), puis d’une opération de renouvellement urbain et de requalification, le quartier du Port du Rhin est Rue du Havre en pleine mutation. L’inauguration, en 2017, de la Clinique Rhéna et de la nouvelle ligne de tram a permis d’apporter un nouveau dynamisme au quartier ainsi désenclavé et offre désormais des logements modernes, écologiques et favorisant la mixité sociale. Les niveaux de loyers tendent vers le haut. Quartier en plein devenir, une vision sur le long terme serait nécessaire pour appréhender du NeuhofAvenue

l’attractivité de ce quartier. Rochelle

la

de

Le Neuhof, une réalité Rue contrastée

Avec la plus forte concentration de logements sociaux de l’agglomération, le Neuhof reste bon marché en matière de niveaux de loyers privés mais offre un habitat plus contrasté que celui ancré dans l’imaginaire collectif. Objet des zone 1 Politiques de la Ville et de la rénovation urbaine Route de la Rochelle depuis les années 2000, le quartier tente de zone 2 renforcer son offre d’équipements publics, de zone 3 s’intégrer dans la dynamique de développement zone 4 de l’agglomération et de diversifier son offre zone 5 de logements. Les prix sont plus élevés au non classé Source : OLL67, 2020, ADEUS 2020, : OLL67, Source sud, autour du Stockfeld et au nord. Les zones non classées sont principalement des zones industrielles ou en développement. Hoenheim-Bischheim- Schiltigheim

Pour ces trois communes proches de Strasbourg, les niveaux de loyers se situent autour de 9,6 €/m². À l’exception du nord de Hoenheim

Hœnheim avec des quartiers résidentiels et r R e l l o i u w t de nombreuses constructions neuves qui font h e Bischheim c d s i u B augmenter le prix de la location à 11,1 €/m². Autour G e é d n

é e

t de cette zone, les loyers modérés peuvent r a u l o d e R s’expliquer par la forte présence d’habitat social zone 1 G a u l Schiltigheim construit dans les années 1970. Schiltigheim a A35 Autoroute le zone 2 également un quartier inscrit dans les Quartiers zone 3 Prioritaires de la Politique de la Ville, le quartier zone 4 des Écrivains, avec des loyers de 9,6 €/m². Les zone 5 zones les plus chères possèdent de nombreux non classé logements individuels. ADEUS 2020, : OLL67, Source

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P25 OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

Eckbolsheim,

Lingolsheim, Ostwald Autoroute A351 Route de Ces trois communes à l’ouest de Strasbourg présentent trois niveaux de loyers et une zone non classée à Ostwald ouest qui est une zone d’activités et agricole. Elles se composent à la fois Eckbolsheim de quartiers à forte concentration d’ensemble de logements sociaux et de quartiers résidentiels peu densément peuplés avec beaucoup de maisons.

Lingolsheim Maréchal Foch

Rue du

Ostwald zone 1 zone 2 zone 3

A35 Rue Ettore Bugatti zone 4 Autoroute zone 5 non classé Source : OLL67, 2020, ADEUS 2020, : OLL67, Source

Les petites communes de l’Eurométropole Eckwersheim Vendenheim La Wantzenau de Strasbourg Lampertheim Reichstett

Les niveaux de loyers y sont hétérogènes avec Mundolsheim des communes très attractives, bien desservies Souffelweyersheim Niederhausbergen en train et dont les niveaux de loyers peuvent Mittelhausbergen atteindre certains des quartiers les plus chers Oberhausbergen de Strasbourg. D’autres communes sont encore Oberschaeffolsheim préservées de la hausse des prix de l’immobilier et Wolfisheim bénéficient encore de niveaux de loyers modérés. Osthoffen Breusch- Kehl wickersheim Achenheim

Kolbsheim Holtzheim

Hangenbieten

Entzheim

Geispolsheim

Blaesheim Fegersheim

Lipsheim Eschau zone 1 zone 2

Plobsheim zone 3 zone 4 zone 5 non classé Source : OLL67, 2020, ADEUS 2020, : OLL67, Source

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P26 Conclusion Le parc locatif privé joue un rôle primordial dans le effet d’atténuer les effets des caractéristiques parcours résidentiel des ménages à plus d’un titre : des biens sur les loyers et met en exergue premier parc d’accueil pour les ménages arrivant l’attractivité ou le niveau de pression de certaines sur le territoire, il favorise le renouvellement et le zones. À l’inverse, elle permet de localiser les rajeunissement de la population d’un territoire et zones les plus abordables en matière de niveaux permet d’assurer un dynamisme démographique de loyers. De nouvelles zones apparaissent ainsi, positif. Ce mode d’occupation est la clef plus éclatées et parcellaires, laissant entrevoir la d’une fluidité dans les mobilités résidentielles complexité de la réalité du territoire. et permet aux ménages de répondre à leurs besoins d’étudiants, de jeunes actifs, de familles La crise sanitaire nouvelle risque d’entraîner nouvellement arrivées, de séniors en quête de une crise économique et sociale d’ampleur qui logements adaptés. Il permet en outre l’ancrage touchera de plein fouet le secteur immobilier. des plus modestes en jouant ce rôle, dans certains Les professionnels observent déjà une amorce secteurs, de complémentarité avec le parc social. des transformations à l’œuvre dans ce secteur. Dans ce contexte, l’évolution du marché Dans l’Eurométropole de Strasbourg, le rôle immobilier reste incertaine mais plus que du parc locatif est d’autant plus prégnant que jamais le rôle du parc social, comme celui du plus d’un habitant sur deux est locataire de parc locatif privé et l’orientation des politiques son logement et plus d’un tiers, locataire du publiques de l’habitat seront déterminants sur parc privé. Dans ce contexte, on saisit ainsi la capacité de résilience de notre territoire. l’importance de comprendre les mécanismes À l’issue du confinement, quels seront les besoins aujourd’hui à l’œuvre dans le parc locatif privé des ménages les plus précaires et encore plus et en particulier ceux qui ont un impact sur les fragilisés, quand on sait que la sur-occupation niveaux de loyers . concerne dans le Bas-Rhin 4,1 % des ménages ? Comment infléchir les politiques de l’habitat L’observatoire local des loyers permet ainsi pour les adapter à ce nouveau contexte et à ses de mettre en avant les facteurs déterminants enjeux ? Quel rôle le parc locatif privé pourrait- des niveaux de loyers du parc locatif privé. La il jouer et comment évoluera-t-il ? Quelles localisation en est un, mais elle n’agit pas seule. seront les attentes résidentielles des citadins La surface, la période de construction du bâtiment des centres urbains et des périurbains de la et l’ancienneté d’emménagement ont également métropole strasbourgeoise ? Les logements, leur importance et, dans une moindre mesure, aujourd’hui gelés par les occupations touristiques le type de gestion. La pression de la demande de type Airbnb, vont-ils refaire surface sur locative dans certains quartiers centraux de la le marché du locatif privé ? Enfin, faut-il commune de Strasbourg, mais aussi périphériques, s’attendre à l’émergence d’un nouveau marché fait que le prix, à la location, est plus élevé. La (développement de l’habitat partagé, du bail construction récente est marquée par une part mobilité, etc.), en miroir d’une volonté de changer importante de logements de deux à trois pièces, nos façons de vivre et d’habiter l’espace ? Autant encouragée par les avantages fiscaux. De ce fait, de questions, qui restent encore aujourd’hui la dispersion des niveaux de loyers de ceux-ci en suspens mais qui appellent un grand travail est moins importante que pour les bâtiments de de réflexion et d’observation à entreprendre construction plus ancienne. De plus, le type de au sein de l’OLL et plus largement au sein de gestion a une légère influence sur le prix de la l’observatoire de l’habitat du Bas-Rhin en lien location puisque les logements en gestion directe avec l’ensemble de ses partenaires : collectivités, sont moins chers que ceux en gestion déléguée. professionnels de l’immobilier, techniciens, etc. Ces constats montrent une interdépendance des différents déterminants des loyers privés, indispensable à prendre en compte pour bien comprendre les logiques de formation des prix.

Depuis 2019, l’OLL s’est, en outre, doté d’un outil inédit permettant d’appréhender les niveaux de loyers en rassemblant des zones dont le loyer, toutes choses égales par ailleurs, est similaire. Cette méthode, dite zonage Iso-loyer, permet en

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P27 OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

Annexes

Clé méthodologique

Le découpage en cinq zones :

Contades, Forêt Noire est et sud, Krutenau centre et nord-ouest, Mairie, Neudorf ZONE 1 IRIS Strasbourg ouest et nord-ouest, Orangerie, Petite France centre, nord-est et sud, Roberstau nord, ouest et sud-ouest Cité de l’Ill est, Esplanade, Forêt Noire ouest, Gare centre et nord-est, Kablé, Krutenau IRIS Strasbourg nord-est, Neudorf est-nord et ouest-centre-ouest, Poincaré est et ouest, Polygone ouest, Robertsau est et sud-est, Vauban est et ouest ZONE 2 IRIS Hoenheim Hoenheim nord Communes Mittelhausbergen, Niederhausbergen Canardière ouest-est, Gare sud et nord-est, Forêt Noire centre, Neudorf sud et centre, IRIS Strasbourg Port du Rhin centre et nord, Plaine des Bouchers est, Stockfeld ouest, Vauban sud IRIS Illkirch-Graffenstaden Illkirch-Graffenstaden sud, ouest et centre-nord IRIS Bischheim Bischheim nord ZONE 3 IRIS Hoenheim Hoenheim centre IRIS Eckbolsheim Eckbolsheim nord IRIS Ostwald Ostwald centre et sud Hangenbieten, Holtzheim, Lampertheim, Lipsheim, Oberhausbergen, Reichstett, Communes Souffelweyersheim, La Wantzenau Canardière est, est-sud et ouest-ouest, Cité de l’Ill ouest, Cronenbourg centre, ouest, IRIS Strasbourg est-sud, Koenigshoffen sud, Montagne Verte sud, Neudorf ouest et sud-ouest, Plaine des Bouchers centre, Stockfeld est IRIS Illkirch-Graffenstaden Illkirch-Graffenstaden centre, est et nord IRIS Bischheim Bischheim centre-1 et est

ZONE 4 IRIS de Schiltigheim Schiltigheim centre-nord et nord IRIS Eckbolsheim Eckbolsheim sud IRIS Ostwald Ostwald est IRIS de Lingolsheim Lingolsheim, centre, est, nord et sud-ouest Achenheim, Eckwersheim, Entzheim, Eschau, Fegersheim, Geispolsheim, Communes Mundolsheim, Oberschaeffolsheim, Plobsheim, Vendenheim et Wolfisheim Cronenbourg est et ouest-nord, Elsau, Hautepierre, Koenigshoffen centre, nord, ouest IRIS Strasbourg et est, Montagne Verte centre, nord, ouest et est, Neudorf, est-centre, est-sud et sud- est, Neuhof, Plaines des Bouchers ouest, Polygone est et sud, Stockfeld nord IRIS Hoenheim Hoenheim est, ouest et sud-est ZONE 5 IRIS Bischheim Bischheim, annexe, centre-2 ouest et sud IRIS Schiltigheim Schiltigheim centre, est, ouest et sud IRIS Lingolsheim Lingolsheim centre-est et sud-est Communes Blaesheim, Breuschwickersheim, Kolbsheim, Osthoffen

Zone non IRIS Strasbourg Hautepierre sud-ouest, Koenigshoffen ouest-nord-est, Port du Rhin sud classée IRIS Ostwald Ostwald ouest Source : OLL67, 2020, ADEUS 2020, : OLL67, Source

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P28 La boîte à moustaches : Décile 9 La dispersion des loyers dans un premier temps grâce à la médiane qui nous donne la valeur 50 % des loyers au-dessus centrale, puis grâce aux quartiles et aux déciles Quartile 3 qui nous indiquent les valeurs extrêmes. 25 % des loyers au-dessus Plus les zones colorées sont étendues, plus la Médiane dispersion des loyers est grande. Plus les zones d’extrémité (décile 1, décile 9) sont éloignées 25 % des loyers au-dessous de la médiane, plus la dispersion des loyers est Quartile 1 importante dans les valeurs extrêmes. Une 50 % des loyers au-dessous dispersion importante des loyers peut être révélatrice de la diversité de caractéristiques des Décile 1 logements qui influence fortement les niveaux de prix : nombre de pièces, ancienneté d’occupation, dispersion des loyers situés au centre - 50 % des observations époque de construction, type de logements, dispersion des loyers les plus élevés - 25 % des observations mode de gestion, localisation. dispersion des loyers les plus bas - 25 % des observations Annexes récapitulatives : ADEUS Source TABLEAU 1 : DÉTAIL PAR TYPOLOGIE SELON LES ZONES 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et + Loyer moyen (€/m²) 14.5 11 .1 9 .4 8 .8 8 .4 Surface habitable moyenne (m²) 26 48 70 92 131 1er quartile (€/m²) 12 6. 8 .6 8 .4 7 .8 7 1. Loyer médian (€/m²) 14 .8 11 .2 9.5 8 .7 8 .4 3ème quartile (€/m²) 17 .3 12.5 10 .7 9 .8 9 .4 ENSEMBLE Nombre d’observations 2 413 3 873 3 351 1 313 508 Loyer moyen (€/m²) 16 12 10 .8 9 .7 9 Surface habitable moyenne (m²) 26 47 72 102 151 1er quartile (€/m²) 14 .4 10 6. 9 6. 8 .3 7 Loyer médian (€/m²) 16 .7 12 .1 10 .7 9.5 9 .3 ZONE 1 ZONE 3ème quartile (€/m²) 18 .9 13 .8 12 .2 11 .2 10 .1 Nombre d’observations 466 692 512 243 154 Loyer moyen (€/m²) 14 .9 11.5 10 9 .1 8 .9 Surface habitable moyenne (m²) 26 49 71 93 130 1er quartile (€/m²) 13 .1 10 .2 9 8 .3 7 7. Loyer médian (€/m²) 15.7 11 .7 10 .2 9 .2 8 .6 ZONE 2 ZONE 3ème quartile (€/m²) 18 .1 13 .2 11 .1 10 .4 10 .2 Nombre d’observations 714 645 507 280 125 Loyer moyen (€/m²) 13 .7 11 9 6. 8 .8 7 .8 Surface habitable moyenne (m²) 28 49 69 89 136 1er quartile (€/m²) 12 .4 10 .1 8 .6 7 .8 6.5 Loyer médian (€/m²) 14 11 .2 9 9. 8 .8 7 .8 ZONE 3 ZONE 3ème quartile (€/m²) 15.9 12 .3 10 .8 9 9. 9 .2 Nombre d’observations 267 871 856 302 98 Loyer moyen (€/m²) 14 .1 10.5 8 .9 8 .4 7 .8 Surface habitable moyenne (m²) 26 48 71 91 115 1er quartile (€/m²) 12 .2 9 .3 8 .1 7.5 6 .9 Loyer médian (€/m²) 14 .3 10 6. 9 .1 8.5 7 6. ZONE 4 ZONE 3ème quartile (€/m²) 17 .3 12 .2 10 .1 10 .7 9 .4 Nombre d’observations 312 865 776 293 84 Loyer moyen (€/m²) 13 .1 10 6. 8 .6 8 .2 ns Surface habitable moyenne (m²) 27 46 69 88 ns 1er quartile (€/m²) 12 .2 9 .3 7 6. 7 .3 ns Loyer médian (€/m²) 13 .4 10 .7 8 .8 8 ns ZONE 5 ZONE 3ème quartile (€/m²) 14 .4 12 9 .7 9 .2 ns

Nombre d’observations 654 800 700 195 ns ADEUS 2020, : OLL67, Source

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P29 OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020

TABLEAU 2 : DÉTAIL PAR ÉPOQUE DE CONSTRUCTION SELON LES ZONES Avant 1946 1946-1970 1971-1990 1991-2005 Après 2005 Loyer moyen (€/m²) 9 .4 9 .3 9 .8 10 .4 10 .9 Surface habitable moyenne (m²) 73 70 58 61 58 1er quartile (€/m²) 8 .3 8 8 .6 9 .2 10 .2 Loyer médian (€/m²) 9 6. 9 6. 10 .4 10 .7 11 .1

ENSEMBLE 3ème quartile (€/m²) 11.5 11 .7 12 6. 12 .8 12 6. Nombre d’observations 3 034 1 626 2 129 1 720 2 949 Loyer moyen (€/m²) 9 9. 10.5 12 .4 12 .9 13 .3 Surface habitable moyenne (m²) 80 66 54 60 63 1er quartile (€/m²) 8 .8 9 .8 11 11 .2 12 .3 Loyer médian (€/m²) 10.5 11 .3 12 6. 13 .3 13 .1 ZONE 1 ZONE 3ème quartile (€/m²) 12 .8 12 .7 16 .2 15.5 14 .7 Nombre d’observations 999 333 363 276 96 Loyer moyen (€/m²) 10 9.5 11 6. 11 .8 11 .9 Surface habitable moyenne (m²) 73 63 45 57 58 1er quartile (€/m²) 8 .6 8.5 9 9. 10 .8 10 .7 Loyer médian (€/m²) 10 .3 10 .4 11 .9 12 .1 11 .8 ZONE 2 ZONE 3ème quartile (€/m²) 12 .7 13 .6 14 .6 14 .8 13 .2 Nombre d’observations 866 510 462 196 237 Loyer moyen (€/m²) 8 .9 8 .9 9 .3 10 .4 11 Surface habitable moyenne (m²) 75 82 62 61 58 1er quartile (€/m²) 8 .4 7 9. 8 .2 9.5 10 .3 Loyer médian (€/m²) 9 .3 9 .2 10 10 .7 11 .1 ZONE 3 ZONE 3ème quartile (€/m²) 10 .8 11 .2 11.5 12 .3 12 .1 Nombre d’observations 470 262 425 453 784 Loyer moyen (€/m²) 9 .1 8 .6 8 .8 9 .8 10 6. Surface habitable moyenne (m²) 68 75 63 62 60 1er quartile (€/m²) 8 7 6. 8 .1 8 .9 9 9. Loyer médian (€/m²) 9 .4 8 .8 9 .2 9 9. 10 .8 ZONE 4 ZONE 3ème quartile (€/m²) 11 10 .3 10 .8 11 .9 12 .3 Nombre d’observations 382 269 590 349 740 Loyer moyen (€/m²) 8 .7 8 .9 9 .2 9.5 10 .4 Surface habitable moyenne (m²) 66 69 59 60 54 1er quartile (€/m²) 7.5 7 .8 7 9. 8 .7 10 .1 Loyer médian (€/m²) 8 .8 8 .8 9 .8 9 .7 11 .2 ZONE 5 ZONE 3ème quartile (€/m²) 9 9. 10 11 9. 11 6. 12 .8 Nombre d’observations 317 252 289 446 1092 Source : OLL67, 2020, ADEUS 2020, : OLL67, Source

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P30 TABLEAU 3 : DÉTAIL PAR ANCIENNETÉ D’EMMÉNAGEMENT SELON LES ZONES Moins d'un an De 1 à 2 ans De 3 à 5 ans De 6 à 9 ans Plus de 10 ans Loyer moyen (€/m²) 10 .7 10 .4 9 9. 9 .3 8 .2 Surface habitable moyenne (m²) 58 61 65 73 77 1er quartile (€/m²) 9.5 9 .1 8 .8 8 .1 7 Loyer médian (€/m²) 11 .1 10 9. 9 9. 9.5 8 .6

ENSEMBLE 3ème quartile (€/m²) 13 .3 12.5 13 .9 10 9. 10 .1 Nombre d’observations 3813 3935 1881 861 968 Loyer moyen (€/m²) 11 .8 11 6. 11 .1 10.5 8 .7 Surface habitable moyenne (m²) 61 66 70 76 85 1er quartile (€/m²) 10 6. 10 .3 10 8 .6 7 4. Loyer médian (€/m²) 12 .3 12 11 .7 11 6. 8 .7 ZONE 1 ZONE 3ème quartile (€/m²) 14 .7 16 13 .3 13 .2 10 .9 Nombre d’observations 650 666 366 162 223 Loyer moyen (€/m²) 11 .7 11 .2 10 6. 10 .1 8 .2 Surface habitable moyenne (m²) 49 61 64 65 83 1er quartile (€/m²) 10.5 10 .1 9 .3 8 .7 7 6. Loyer médian (€/m²) 12 6. 11 .8 10.5 10.5 8.5 ZONE 2 ZONE 3ème quartile (€/m²) 16 .3 13 .8 12 6. 13 10.5 Nombre d’observations 769 806 351 156 189 Loyer moyen (€/m²) 10 .1 10 .2 9 .7 8 .9 8 .3 Surface habitable moyenne (m²) 63 63 61 78 83 1er quartile (€/m²) 9 .4 9 .2 8 .6 7 6. 6 .8 Loyer médian (€/m²) 10 .7 10 .8 10 9 .4 9 ZONE 3 ZONE 3ème quartile (€/m²) 12 .3 11 .9 11 6. 10 .8 10 .3 Nombre d’observations 797 819 415 187 176 Loyer moyen (€/m²) 10 .1 9 9. 9 .3 8 .9 8 .1 Surface habitable moyenne (m²) 59 59 68 75 72 1er quartile (€/m²) 9 8 .7 8 .3 8 6 .9 Loyer médian (€/m²) 10.5 10 .1 9.5 9 .4 8 .6 ZONE 4 ZONE 3ème quartile (€/m²) 12 .4 11 .8 10 6. 10 .3 9 6. Nombre d’observations 693 808 406 203 220 Loyer moyen (€/m²) 10 .2 9 6. 9 0. 8 .9 7 9. Surface habitable moyenne (m²) 57 58 64 70 68 1er quartile (€/m²) 9 .3 8.5 7 9. 7 9. 7 1. Loyer médian (€/m²) 10 6. 9 9. 9 .2 9 8 ZONE 5 ZONE 3ème quartile (€/m²) 12 .4 11 9. 10.5 10 6. 9 .1 Nombre d’observations 904 836 343 153 160 Source : OLL67, 2020, ADEUS 2020, : OLL67, Source

ADEUS x OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DU BAS-RHIN - RÉSULTATS 2020 5 JUIN 2021 X P31 Directeur de publication : Pierre Laplane, Directeur général de l’ADEUS Équipe projet : Magali Biset, Lucile Weill-Barillet (cheffes de projet OLL), Hyacinthe Blaise, Alexandra Chamroux, Stéphane Martin, Olivia Stoeckle PTP 2021 - N° projet : 1.2.1.1 Mise en page : Jean Isenmann

© ADEUS - Juin 2021 Notes et actualités de l’urbanisme sont consultables sur le site de l’ADEUS www.adeus.org