VN vuokratonttiselvitys 1 15.6.2017 Pentti Siitonen

Viinikan – Nekalan Omakotiyhdistys ry

VUOKRATONTTEJA JA TONTTIVUOKRIA SELVITYS VUOKRATONTTIKYSYMYKSESTÄ VUOKRASOPIMUKSIA UUSITTAESSA VIINIKAN NEKALAN JA JOKIPOHJAN ALUEILLA KATSAUS 15.6.2017

Johdanto Historian kuluessa vuokrasopimusten uusiminen näyttää merkitsevän aina jollain tavoin asukkaiden tasaista oloa uhkaavaa muutosta omakotialueilla. Kun 1960 -luvun lopussa Viinikan 50 vuoden vuokrasopimukset alkoivat umpeutua, valtuusto päätti jättää sopimukset uusimatta tavoitteena mahdollistaa alueelle uudenlaiset rakennussuunnitelmat (kerrostalot). Sama tilanne tuli esiin muissakin kaupungeissa. Lopulta, monien vaiheiden jälkeen, lakimuutokset turvasivat vuokralaisten aseman koko valtakunnassa. (Maasilta 1997, 104). Viime vuosina, tonttisopimusten uusimisen tullessa taas 50 vuoden jälkeen ajankohtaiseksi, Tampereen tonttivuokrien suuret korotukset sopimuksia uusittaessa ovat olleet toistuvasti aamulehden uutisaineistona. Vastaavat uutiset ja keskustelut ovat olleet esillä myös muissa suurissa kaupungeissa (ainakin Oulu 2011, Turku 2015, Pori 2016, Helsinki 2014, 2016).

Viinikan - Nekalan Omakotiyhdistys ry:n piirissä on todettu, että vuokratonttikysymykseen liittyy lukuisia näkökohtia, joista yleistä informaatiota ja keskustelua on esiintynyt suhteellisen vähän. Asia koskettaa pääosaa alueen asukkaista ja kuitenkin tonttien vuokralaiset ovat lähinnä hajatiedon varassa. Tämän vuoksi käynnistettiin huhtikuussa 2017 hanke, jonka tavoitteeksi asetettiin koota vuokratonttikysymyksen eri osa-alueita koskevia tietoja yhtenäiseksi aineistoksi. Selvityksen omakotiyhdistykselle on laatinut alueen asukas Pentti Siitonen. Työmenetelmänä on ollut taustatiedon kokoaminen monista erilaisista lähteistä, jotka voidaan eritellä seuraavasti: 1) Ulkoiset lähteet (internet-aineistot, asiakirjat, raportit ja kirjallisuus), 2) Tampereen kaupungin tietolähteet (internet – mm. Oskari karttapalvelu, hallintodokumentit yms. sekä tiedot viranhaltijoiden kautta), 3) Tiedot alueen asukkaiden kautta (haastattelut, vuokrasopimukset, muut omakotiyhdistykset).

Tämä KATSAUS 15.6.2017 on työn luonnosvaihe. Selvitykseen on koottu tiiviiseen muotoon tonttivuokrauksen eri osa-alueita koskevia perustietoja. Samalla on nostettu esiin joitakin päätelmiä ja pohdintoja kuhunkin teemaan liittyen. Yhteenvetona on pyritty tuomaan esiin myös sellaisia kysymyksiä, joiden osalta asukkaiden näkökulmasta kaivataan lisätietoja, selkeyttämistä ja mahdollisesti myös poliittisia periaatekannanottoja. Jos näyttää tarpeelliselta selvitystä tullaan myöhemmin vielä tarkistamaan ja täydentämään eri tahoilta saatavien kommenttien, kannanottojen ja ehdotusten kautta.

Palautetta voi antaa selvityksen laatijalle: Pentti Siitonen puh. 0503823779, s-posti pentti.siitonen(at)luukku.com. Käsiteltäviä teemoja on ryhmitelty seuraavasti. Keskeiset lähteet on mainittu kunkin taulun alussa. Vuokratonttikanta ja vuokrasopimukset TAULU I Omakotivaltaiset vuokratonttialueet ja AO -tonttien määrä TAULU IIA ja B AO -vuokrasopimusten uusimisaikataulu TAULU III AO -vuokratontit kaupunkiseudun tonttimarkkinoilla TAULU IV Tampereen maapolitiikan linjaukset ja käytännöt Tonttihinnat ja vuokran perusteet, uusien sopimusten vuokrat TAULU V Omakotitontit -tonttimaan hinta ja vuokrat TAULU VI Virallisia hintasuosituksia ja ohjeita TAULU VII Omakotitonttien markkinahinnat Tampereella Yhteenvedot TAULU VIII Uusien sopimusten vuokraesimerkkejä ja analyysejä TAULU IXA ja B Yhteenveto, loppupäätelmät ja jatkokysymyksiä (lähteinä käytetyt artikkelit ja kirjallisuus) VN vuokratonttiselvitys 2 15.6.2017 Pentti Siitonen TAULU I Omakotivaltaiset vuokratonttialueet ja AO -tonttien määrä TAULU I Lähteet: Tampereen kaupunki, https://kartat.tampere.fi/oskari, Tampereen kaupunki/Aila Taura 2017

Vuokratonttialueet kaupunkirakenteessa – ns. vanhat omakotialueet

Kuva. Vanhat (vas.) ja uudemmat (oik.) vuokratonttivaltaiset omakotialueet kaupunkirakenteessa. Tummennetulla on merkitty Viinikan, Nekalan ja Jokipohjan alueet.

Vuokratontteja Tampereen kaupungilla on kaikkiaan noin 8000 kpl, joista omakotitontteja yhteensä noin 3000 v.2017. Keskustaa lähellä olevia paljon vuokratontteja sisältäviä ns. vanhoja alueita ovat Lappi (Käpylä), Petsamo, Kissanmaa, Vuohenoja (osa), Järvensivu (radan eteläp.), Härmälä (eteläosa), Rantaperkiö, , Taatala sekä , ja Jokipohja. Myös Koivistonkylän tonteista osa on vuokratontteja. Monilla näistä alueista sopimusten uusiminen on lähivuosina ajankohtaista. Tonttimääriltään suurimpia ovat Härmälä, Viinikka - Nekala - Jokipohja sekä Petsamo. Koko kaupungin n. 3000 AO -vuokratontista (v. 2017) sijaitsee em. vanhoilla alueilla 1884 tonttia (n. 63% kaikista).

Viinikka-Nekala Jokipohja vuokratonttialueena

Kuva. Viinikka, Nekala ja Jokipohja: kiinteistöt/vuokratontit (vuokratontti puna/sininen merkintä, muut tontit sini/valkoinen merkintä. (Tampereen kaupunki https://kartat.tampere.fi/oskari).

Viinikan, Nekalan ja Jokipohjan alueilla tonttien määrästä ja jakautumasta rakennustyypeittäin (korttelityypit) voidaan esittää seuraava yhteenveto. Vuokratontit AO/AP AK AR AL Yym Yhtiö YHT yksitAO Viinikka 199 32 12 7 6 256 7 Nekala 140 26 0 1 1 168 1 Jokipohja 248 36 4 4 5 297 23 YHT V-N-J 587 94 16 12 12 721 31 Päätelmiä ja pohdintaa - Tampereen kaupungin karttapalvelu (https://kartat.tampere.fi/oskari) antaa hyvän mahdollisuuden tarkastella eri alueiden rakennuskantaa, asemakaavojen merkintöjä ja kiinteistöjä (vuokratontit/muut). VN vuokratonttiselvitys 3 15.6.2017 Pentti Siitonen TAULU II AO -vuokrasopimusten uusimisaikataulu TAULU II A Viinikan ja Nekalan perusselvitykset ja asemakaavan muutoksen tavoitteet /Tampere asemakaavaosasto 22.4.1987. Tampereen kaupunki/ kiinteistötoimi/ Aila Taura 2017

Sopimusuusimiset ns. vanhoilla omakotialueilla Vuokraamisperiaatteen noudattaminen näkyy erityisesti ns. vanhoilla 1920 -1940 -luvuilla toteutuneilla omakotialueilla. Tontit on vuokrattu 50 vuodeksi kerrallaan 1920 -luvulta lähtien ja alueet ovat edelleen pääosin vuokratonttialueita. Vuokrasopimukset on ensimmäisen kerran uusittu 1970- luvulla ja suuret määrät vanhojen omakotialueiden tonttien vuokrasopimuksista tulee toiseen kertaan uudistettavaksi jaksolla 2016 – 2023. Alue /vuodet 15-16 2017 2018 2019 2020 2021-23 Yht. (huom.) Viinikka 22 0 0 0 162 8 192/ 7ei tiet yht 199 Nekala 1989/ 24 10 0 5 86 15 116/1 ei tiet yht 140 Jokipohja osa 20lu/80? 40-luku? ei tietoja yht 248 Lappi (Käpylä) 84 0 0 84 (osa) yht. 114 Petsamo 47 ? 36 63 146(osa) yht. 250 Kissanmaa ? ? 0 ei tietoja yht. 102 Järvensivu (ala) ? ? 0 50-luku yht.70 Vuohenoja 21 21 (osa) yht. 70 Härmälä ? ? 43 51 0 50-luku 94 (osa) yht. 416 Rantaperkiö ? ? 2 2-3 4-5 (osa) yht. 84 Rautaharkko ei tietoja yht. 78 Koivistonkylä ei tietoja yht. 60 Taatala 1 ei tietoja yht. 53 YHTEENSÄ 79(osa) 192 140 225 23(osa) n. 660 yht 1884 Kuva. Vuokrasopimusten uusimisaikataulu ns. vanhoilla omakotialueilla. Yllä mainittujen alueiden lisäksi uusimisia ko. jaksolla tulee mm. alueilla Peltolammi, Leinola, , Rahola.

Sopimusten uusiminen Viinikan alueella

Kuva. Viinikka, yhteensä AO 194 kpl, joista uusittu 22 kpl ja joitain AK- ja ryhmärakentamisen kortteleita, uusittavia AO 172 kpl. Vuonna 2020 uusitaan 162 kpl ja 2022- 2023 8 kpl AO. Jatkuu II B VN vuokratonttiselvitys 4 15.6.2017 Pentti Siitonen TAULU II AO -vuokrasopimusten uusimisaikataulu (jatkoa) TAULU II B Viinikan ja Nekalan perusselvitykset ja asemakaavan muutoksen tavoitteet /Tampere asemakaavaosasto 22.4.1987 Asukashaastattelut Sopimusten uusiminen Nekalan ja Jokipohjan alueilla

Kuva. Nekala, sopimusuusimisten ajoittuminen.

NEKALA yhteensä 140 AO. 34 AO uusittu, 106 uusimatta. Vanhimmat uusinnat v.1989/ 24 kpl, 1915-16 uusittu 10 kpl, jatkossa uusitaan v. 2018 5 kpl ja vuosina 2019 -20 86 kpl, vuosina 2021- 25 15 kpl

JOKIPOHJA yhteensä 248 AO Uusimistiedot puutteellisia, hajatietoja asukashaastatteluin. Osa uusittu v..2000. Osa uusitaan 2020-luvulla. Pääosa 2040-2050 luvuilla.

Kuva. Jokipohjan alue.

Päätelmiä ja pohdintaa - Yksittäisten vuokrasopimusten tms. rekistereitä ei ole kytketty Oskari -karttatiedostoon, joten tonttivuokrakysymysten tiedonsaanti edellyttää aina erillisiä ja yleensä työläitä erillisselvityksiä, joihin kaupungilla ei ole mahdollisuuksia. Tiedon kokoaminen on hankalaa - Kaupungin organisaatio tekee erittelyjä tontinvuokraukseen liittyen alueittain aina silloin kun vuokrien uusiminen tulee ajankohtaiseksi, viimeistään jonkin aikaa ennen sopimusten uusimisen päivämäärää. Vasta tällöin tietoja on mahdollista saada. Ennakointi asiassa jää siten suuntaa antavien yleistietojen varaan. - Asukkaiden näkökulmasta tonttien sopimusuusintaan liittyvien kaikkien tietojen (uusimisajankohdat, hinnoittelu, uudet vuokrat ym.) tulisi olla asukkaille tarjolla alueittain ja siten, että vertailut eri alueiden kesken tulevat mahdolliseksi jo hyvissä ajoin ennen vuokrasopimusten uusimisajankohtaa (1-2 vuotta). - Tonttisopimusten vuotuinen uusimismäärä vanhoilla AO- alueilla vastaa määrältään lähes kaupungin koko AO- tonttien vuotuista keskimääräistä luovutusmäärää. Tonttimarkkinoita ajatellen määrä on siis erittäin merkittävä ja sillä tulisi olla merkitystä vuokrattavien tonttien käypää hintatasoa määritettäessä - Sopimusten uusimisen huippuvuodet asettuvat jaksolle 2018-2020, jolloin nyt käytössä olevien tietojen perusteella ns. vanhoilla alueilla uusitaan 557 tonttisopimusta (vaihdellen 140-225 kpl/vuosi). VN vuokratonttiselvitys 5 15.6.2017 Pentti Siitonen TAULU III AO -vuokratontit kaupunkiseudun tonttimarkkinoilla TAULU III Lähteet: Kiinteistöjen kauppahintatilasto (mm-laitos) sekä kuntakohtaiset tiedot ja arviot vuokratonttien määristä. Tampere: Maapolitiikan linjaukset 2014 - 2017

Kaupunkiseudun kunnat vuokratonttien luovuttajina Kunnat luovuttavat tonttimaata rakentajien käyttöön joko myymällä tai vuokraamalla. Kuntien rinnalla myös yksityisillä maanomistajilla on suomalaisissa kunnissa vahva rooli tonttien luovuttajina. Yksityiset maanomistajat yleensä myyvät tontit, mutta kunnissa vuokrauksen ja myynnin suhde on ns. politiikkavalinta ja vaihtelee yksittäisen kunnan omien maapoliittisten linjausten mukaisesti. Yleiskuva asiasta muodostuu Tampereen kaupunkiseudun (tässä Tampere ja ns. kehäkunnat) omakotitonttien luovutusten kokonaismäärää tällä vuosikymmenellä tarkastelemalla.

AO-tontt luov kaup.seud kpl/v 2011-2016 AO-tontt luov. jakautuma kaup.seud % 2011-16 220 KuntaVuo KuntaMyy YksitMyy 200 180 YksitMyy 100 % 160 KuntaMyy 31 34 140 80 % KuntaVuo 159 120 5 37 60 % 74 100 23 80 6 40 % 60 20 64 40 78 14 39 20 % 42 18 20 25 16 0 0 % 7 Tampere Nokia Muut kehäk Tampere Nokia Muut kehäk

Kuva. Pientalotonttien luovutusmäärä (kpl) ja luovutusjakautuma (%) kaupunkiseudun kunnissa.

Tampereen kaupungin uusien AO – tonttien luovutukset Tampereen kaupunki on viime vuosikymmeninä luovuttanut pientalotontteja (AO/AP) keskimäärin 60 -80 kpl vuosittain. Kuviosta nähdään, että kaupungin omissa tonttiluovutuksissa myynnin osuus on ollut hyvin pieni, keskimäärin alle 10 % vuosittain. Kaupungin omakotitonttien luovutukset tehdään pääosin vuokraamalla. Tampereen kaupungin AO -tonttiluov. Kpl/v 1996-2016 Päätelmiä ja pohdintaa 140 Tre kaup Vuo Tre kaup Myy -- Tampereen kaupungin omia AO - 120 tonttien luovutuksia on keskimäärin n. 100 80 tonttia vuodessa. Tavoite on 2015- 80 2017 ollut n. 120 tonttia/v. Luovutukset 60 on tehty pääosin vuokraamalla. 40 - Yksityiset maanomistajat ovat lisäksi 20 myyneet keskimäärin n. 40 tonttia 0 vuodessa Tampereella. - Tampereella ja Nokialla 60–70 %

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 kaikista AO -luovutuksista tapahtuu ka11-16 kaupungin toimesta, yksityisten osuus on

Kuva. Tampereen kaupungin tonttiluovutukset (uudet tontit runsaat 30 % keksimäärin. Näissä kpl 1996- 2016, ei sisällä vanhojen tonttien uusvuokrauksia). kaupungeissa vuokraamalla luovutetaan 42- 64 % kaikista vuosittain AO -luov keskim kpl/v Tampereella luovutetuista tonteista. 80 Tre kaup Vuo - Kaupunkiseudun muissa kehäkunnissa 70 Tre kaup Myy 78 (Pirkkala, Lempäälä, Kangasala ja 60 Yksityinen Myy Ylöjärvi) tonttiluovutukset tapahtuvat 50 valtaosin, 74 %, yksityisten maan- 50 40 43 43 omistajien toimesta. Näissä kunnissa 30 37 37 vuokrauksen osuus AO -luovutusten 20 määrästä on pieni, alle 10%. 7 10 7 6 0 KA96-00 KA01-10 KA11-16

Kuva. AO tonttiluovutukset Tampereella vuosikeskiarvoina. VN vuokratonttiselvitys 6 15.6.2017 Pentti Siitonen TAULU IV Tampereen maapoliittiset linjaukset ja käytännöt TAULU IV Maapolitiikan linjaukset 2014–2017 on hyväksytty kaupunginhallituksessa 3.3.2014 ja kaupunginvaltuustossa 17.3.2014. Raporttiin on tehty valtuuston esittämät muutokset. (Otteita ja Aila Taura / esitys 26.4.2017)

Keskeisiä yleisperiaatteita Kohdellaan yhdenvertaisesti ja tasapuolisesti kaikkia osallisia. Asumisen ja muun maankäytön kustannukset pyritään pitämään kohtuullisina. Aktiivisella maapolitiikalla hillitään maan hintatason kohtuutonta kohoamista ja tuetaan asuntopolitiikkaa. Kaupungin luovutuksissa vuokraaminen on pääasiallinen luovutustapa. Maanluovuttamisessa lähtökohtana on maan hintatason pitäminen käypänä ja vakaana. Käyvän hintatason varmistamiseksi kaupunki teettää ja tarvittaessa vyöhykehinta-arvion asuintonttien hintatasosta. Valtion tukemassa ARA -tuotannossa noudatetaan ARA enimmäistonttihintoja. HUOM 1 Pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten uusiminen Uusittavien sopimusten ehdot määritetään vastaavin periaattein kun uusissa sopimuksissa. Vuokrattavien asuintonttien vuosivuokra on 4 % tontin pääoma-arvosta. Vuokra on korko tontin pääoma-arvosta. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. HUOM1 Pääoma-arvon määrittelyyn vaikuttaa tontin sijainti (etäisyys keskustasta) sekä tontin pinta-ala ja asemakaavan osoittama tontin rakennusoikeus. Pääoma-arvoksi määritetään markkinahintaa jonkin verran alhaisempi kohtuullinen käypä hinta. HUOM 2. Tonttivuokra, hinnoittelun laskentakaava Vuokraan vaikuttaa sekä tontin pinta-ala että rakennusoikeus, mitkä vaihtelevat erittäin paljon tonttikohtaisesti.• Hinnoittelun lähtökohdaksi valitaan kultakin alueelta/kaupunginosasta keskikokoinen tontti (esim. tontti A = 900 m2/200 k-m2, vuokra 3500€/v), jonka vuokraan muita tontteja verrataan sekä pinta-alan että rakennusoikeuden suhteessa. (Kun vuokra on 3500€/v, pääoma-arvo on 87500€, tällöin yksikköhinta on 97,22 €/m2 tai 437,50 €/k-m2) - Tontti A pinta-ala 900 m2 ja rakennusoikeus 200 k-m2, vuokra 3500 e/v. HUOM 3. - Tontti B pinta-ala 800m2 ja rakennusoikeus 180 k-m2 ((3500/900*800) + (3500/200*180))/2 = vuokra 3130 e/v. Rakennusoikeuden tai pinta-alan erotessa merkittävästi saatetaan vuokraa hieman laskea tai nostaa suhteessa vertailutonttiin; toisaalta puistoon rajoittuvan tontin vuokra saattaa olla suhteessa hieman korkeampi. Vuokran noususta Vuokra on ollut sidottu elinkustannusindeksiin jo kuluvalla sopimuskaudella, mutta indeksin nousu ei ole seurannut maan arvon nousua, siksi korotus on suuri 50 vuoden jälkeen. Vuokrat nousevat karkeasti viisi - kymmenkertaiseksi eri puolella kaupunkia riippuen siitä mihin aikaan sopimukset on aikanaan tehty tai onko niitä ehkä kesken vuokrakauden tarkistettu; eri kaupunginosien arvostus on saattanut muuttua 50 vuoden aikana. Vuokran korotuksen porrastaminen on käytössä joissain kaupungeissa, mutta ei ole Tampereella maapolitiikan linjausten mukaista. HUOM 4.

Päätelmiä ja pohdintaa / HUOM viitteet 1-4 HUOM 1. Kunnissa vuokraprosentti vaihtelee 4-6%:n välillä. Tampereella ja Helsingissä prosentti on 4%. Analyytti- nen tutkimus Helsingin tilanteesta osoittaa, että kun otetaan huomioon väestön ikääntyminen, eivät kansantuotteen kasvunäkymät seuraavina vuosikymmeninä ylitä tasoa 2% vuodessa. Samalla analyysi valtion lainojen koroista ja Helsingin kaupungin pitkäaikaisten lainojen korkotasosta antavat aiheen johtopäätökseen, että tonttipääoman tuottovaatimusta olisi syytä selvästi laskea siitä, mikä se oli massiivisen tontinvuokrauksen vuosina (Peltola 2014, sivu 372). Tutkija pitää oikeana 2-3%:n tasoa ja suosittelee uusien vuokrakausien alussa 3%:n tasoa. Tilanne Tampereella lienee sama kuin Helsingissä eli 4% on korkea tuottovaatimus, mikäli hinnoitteluna on markkinahinta. HUOM 2. Kohtuullisen käyvän hinnan ja markkinahinnan määrittely on ongelmallista alueilla, joissa tontit on rakennettu. Tiedossa on, että rakennettu tonttiomaisuus on hyvin epälikvidiä. Rakennettujen tonttien maapohjan realisointi rahaksi on käytännössä mahdollista vain huomattavasti alle käyvän hinnan. (Peltola 2014). Yksittäiset tyhjien tonttien myynnit niukkuuden vallitessa eivät sellaisinaan kuvaa käypää arvoa. ARA ja Verottaja ovat omissa hinnoitteluissaan pyrkineet kohtuuhintoihin, mutta tiedossa on, että nämä hinnat ovat kasvavissa kaupungeissa jääneet jälkeen hintakehityksestä. 70-90% yleisestä markkinahinnasta voidaan eräiden tutkijoiden mukaan pitää käypänä arvona (Virtanen 2000). Onko Tampereen hinnoittelun linjauksia syytä päivittää? HUOM 3. Alueittaisista lähtöhinnoista, vertailuhinnoista tai esimerkkitonttien valinnasta tai arvon määrityksestä jne. sopimusten uusimisen yhteydessä ei ole ollut eikä ole vieläkään tietoja vuokralaisten saatavissa. Onko Tampereella tältä osin tiedon saantia mahdollista kehittää? HUOM 4. Maapolitiikan linjaukset on käsitelty valtuustossa v. 2014 alkupuolella, jolloin isoa vuokrasopimusten uusimisaaltoa ei vielä ollut alkanut eikä kymmenkertaiset nousut vielä nousseet esiin. Onko linjausten käsittelyn yhteydessä asia lainkaan ollut esillä?? Olisiko tähän asiaan seurannan yhteydessä syytä palata? VN vuokratonttiselvitys 7 15.6.2017 Pentti Siitonen TAULU V Omakotitontit - tonttimaan hinta ja vuokrat TAULU V

Määritelmiä tonttihintaan liittyen Tonttimaan hinta voidaan ilmoittaa tontin koko hintana, mutta yleisemmin hintoja käsitellään ja vertaillaan maapohjan mukaan laskettuna yksikköhintana kokonaishinta/pinta-ala = neliöhinta €/m2 tai sallitun kerrosalan mukaan laskettuna yksikköhintana (rakennusoikeusneliöhintana) kokonaishinta/rakennusoikeus = kerrosneliöhinta €/ k-m2 Myös tilastoissa (kauppahintatilasto) esitetään yleensä nämä yksikköhinnat, jolloin vertailu mahdollistuu. Tehokkuusluvulla (asemakaavassa) ilmaistaan rakennusoikeuden määrän ja tontin pinta-alan suhde. Neliöhinnan ja kerrosneliöhinnan välillä on vastaava riippuvuus e x kerrosneliöhinta = tonttineliöhinta pinta-ala 1000 m2 rakennusoikeus (k-m2) Tontti tonttitehokkuus e t = 1000 m2 tonttitehokkuuus- tontin pinta-ala (m2) luku e=0,25 eli tontille Tontin hinta on AO II saa rakentaa 250 k-m2. Tontin vuokra on e= 0,25 30 000 € Kokonaisrakennus-oikeus 4/100 x 30 000 € HINTA voidaan rakentaa tässä 30 €/m2 1200 €/v 30000 € kahteen kerrokseen 120 €/k-m2

Kuva. Esimerkki. Tonttiin liittyvät hinta- ja vuokramäärittelyt.

Kaupunkimaan arvon ja tonttihintojen lähtökohtia Maan arvo on hyvin monien tekijöiden tulosta, maan arvo ja hinta ei ole yksiselitteisesti ja eksaktisti edes ammattilaisten tiedossa (vrt. Peltola 2014). Tonttien hintoihin vaikuttavat monet ARVOTEKIJÄT MARKKINAT MARKKINATEKIJÄT kaavoituksesta seuraavat arvotekijät PERUSLAATU PAIKKAKUNTA (sijainti, käyttötarkoitus, käyttöoike- SIJAINTI HYÖTY MAANOMISTUS KYSYNTÄ KÄYTTÖMAHD KUNNAN udet, rakennusoikeus jne.) sekä monet TARJONTA MAAPOLITIIKKA RAKENNUS- NIUKKUUS yleisluontoisemmat markkinatekijät O IKEUS TALOUS- (mm. paikkakunnan ja alueen hintataso, RAJALLISUUS POLITIIKKA ARVO OSTOVOIMA maanomistusolot, ostovoima alueella ja KAAVOITUS HINTA SUBJEKTIIVISET subjektiiviset tekijät. (Virtanen 1991, TEKIJÄT soveltaen Siitonen)

Kuva. Maan arvon ja hinnan muodostuminen

Kullekin paikkakunnalle ja osa-alueelle muodostuu sille ominainen kysyntä ja tarjonta ja edelleen kullekin ajankohdalle ja paikalle ominainen tontin arvo/hinta. Maan hintojen yhteydessä puhutaan usein ylihinnasta tai alihinnasta silloin kun halutaan kuvata tilannetta jossa markkinat ovat vääristäneet oikeana pidettyä objektiivista maan arvoa. Käytännössä tonttien hintatietoja saadaan markkinahintoja seuraamalla. Uusia tonttikauppoja tehdään kasvavilla alueilla siinä määrin, että hintaseurannalla tulee yleensä riittävän kuva eri paikkakuntien ja jopa eri alueiden markkinahinnasta. Kiinteistökauppojen hintatiedot kootaan kauppahintatilastosta (maanmittauslaitos), jonne kaikki kiinteistökaupat rekisteröidään. Vanhojen rakennettujen alueiden maapohjan arvon/hinnan määrittäminen on ongelmallisempaa siksi, että rakentamattomien tonttien kauppoja ei näillä alueilla juurikaan tapahdu. Tavanomaisissa kiinteistökaupoissa ei tontin ja rakennuksen hintaa mitenkään erotella vaan kiinteistöt myydään yhtenä kokonaisuutena (rakennus ja maapohja/vuokraoikeus). Tontinvuokrien määräytymisperiaate Vuokratonttien yhteydessä vuokraoikeuden haltija maksaa tontin käyttöoikeudesta vuotuista vuokraa. Vuokrasopimukset tehdään yleensä 50 vuodeksi kerrallaan ja vuokra sidotaan yleensä täysimääräisesti elinkustannusindeksiin. Vuokrantarkistuksista myös lyhyemmin jaksoin voidaan sopia. (Elinkustannusindeksi on uusimmasta kuluttajahintaindeksistä laskettu pitkä aikasarja ja kehittyy samalla tavalla kuin kuluttajahintaindeksi.) Vuokra on Tampereella 4% tontin pääoma-arvosta. Se on tontin omistajan asettama tuottovaatimus omaisuuden pääoma-arvolle.

Päätelmiä ja pohdintaa - Olennaisin vuokraa määrittävä tekijä on tontin hinta, josta vuotuinen vuokra lasketaan tuottotavoitteeksi asetetun tuotto %:n mukaisesti. Tonttien markkinahinnat osoittavat yleensä tonteille melkoista hintahajontaa, joten hinnoittelu ylimmän tai alimman hinnan mukaan tuottaa merkittävän eron myös tonttien laskennallisiin vuokriin. VN vuokratonttiselvitys 8 15.6.2017 Pentti Siitonen TAULU VI Virallisia hintasuosituksia tai ohjeita TAULU VI Lähteet: Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus ARA, Verotus/ kiinteistöverot vero.fi, yhteydet Saari/Siitonen

1) Valtion lainoittama rakentaminen / ARA suositusohjeet maan hintatasosta eri alueilla Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus ARA on 23.1.2013 päättänyt valtion tukemassa asuntotuotannossa sovellettavista enimmäistonttihinnoista kaikissa kasvukeskuksissa. Hinnoittelu esitetään ns aluehintoina tai vyöhykehintoina. Tampereen kaupungissa noudatetaan oheisia enimmäishintoja (€/k-m2)

Kuvio. Pientaloalueilla kerrosneliöhinnan ARA –enimmäishinta Kämmenniemen alueella on 133 €/k-m2. Hintakatto nousee Atalan, Olkahisen, Peltolammin, Ruskon ja länsipuolen Tesoman jne. arvoon 154 €/k-m2. Kaukajärvi, Lahdesjärvi, ja Rahola/Tohloppi saavat arvon 178 €/k-m2 sekä Kissanmaa, Härmälä arvon 186 €/k-m2. Keskustassa, (myös Viinikka, Nekala, Jokipohja, Lappi ja /Petsamo), hinnat vahvistetaan tapauskohtaisesti.

2) Kiinteistöverotus /Omakotitonttimaan hintataso verotuksen aluehintakartoilla Maanhinnan arviointiin on kunnilla käytettävissä kiinteistöverotusta varten laaditut tonttihintakartat, jotka ilmoittavat maapohjan alueittaisen verotusarvon tonttineliömetriä kohden (tai laskettuna kerrosneliömetriä kohden).ns. tonttihintakartat. Verohallinto antaa vuosittain antama päätöksen verotusarvoista, joissa pohjana on ns. tonttihintakartat. Hintoihin vaikuttavat sijainti, liikenneyhteydet, kunnallisteknisten töiden valmiusaste sekä laadultaan ja sijainniltaan vastaavista kiinteistöistä paikkakunnalla vapaassa kaupassa normaaleissa oloissa maksettujen hintojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso. Verohallinnon päätöksen taustalla oleva rakennusmaan nykyinen arviointimenetelmä on kehitetty Valtion teknillisen tutkimuslaitoksen (VTT) ja Verohallinnon yhteistyönä. VTT selvitti rakennusmaan kohtuullisen käyvän arvon koko maassa Viimeisin laajempi päivitys arviointiohjeisiin ja tonttihintakarttoihin tehtiin vuosina 2005 - 2006. Rakennusmaan verotusarvoihin tehtiin verovuodelle 2013 poliittisen tahdon mukainen yleinen tasokorotus verotusarvojen ja vallitsevan hintatason välisen eron kaventamiseksi. Yleisenä tasokorotuksena korotettiin tonttihintakarttojen aluehintoja kahdella prosentilla. Lopullinen verotusarvo on 75 prosenttia aluehinnasta. Arviointimenetelmää ollaan kehittämässä (Peltola 2015).

Kuvio. (vas). Verotuksen aluehinnat 2005 (lisättävä 2% v.2013). (oik)Viranomaisten aluehintojen vertailu

Päätelmiä ja pohdintaa Verotuksen aluehinnat Tampereen AO –tonteille vaihtelevat 30 – 65 €/m2 (ydinkeskusta 100 €/m2) Valtion asuntolainoituksen ARA- hinnat AO/AP tonteille vaihtelevat 40 - 65 €/m2 (keskusta tapauskohtaisesti) VN vuokratonttiselvitys 9 15.6.2017 Pentti Siitonen TAULU VII Omakotitonttien markkinahinnat Tampereella TAULU VII Lähde: kauppahintatilaston (mm-laitos) tonttikauppojen tilastointi, ei sisällä vuokratonttien hintatietoja.

Uusien AO -tonttien kauppahintojen kehitys

Tampere AO tonttihintojen kehitys / nimellishinnat 1996-2016 200 200 Tre Kaupunki Tre Yksityiset E-ind 96/20 180 180 HINTOJA euroa/m2 160 160 2010-2016 Tampereella 140 140 myydyt uudet AO tontit: 120 120 -kaupunki 105 -140 €/m2 100 100 (maksimi 180 €/m2) 80 80 -yksityiset 110-170 €/m2 60 60 HUOM Vuokratonttien 40 40 hinnoittelua ei ole tilastoitu 20 20 HUOM Rakennettujen 0 0 alueiden tonttimarkkinoita ei 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 käytännössä ole lainkaan

Kuvio. AO- tonttihintojen kehitys Tampereella, vertailu elinkustannusindeksiin (tässä 1996=20)

TAMPERE AO/AP tonttihintojen muutos (1996=1, kaup /yksit myym vv.1996-2016) Hintojen nousu 8,0 e-ind on ollut voimakasta 7,0 erityisesti jaksolla 1996- TREkaup 6,0 TREyksit 2010. Siitä eteenpäin 5,0 hinnat ovat pysyneet jokseenkin e-indeksin 4,0 mukaisessa kehityksessä indeksi 3,0 vuosina 2011-2016, hinnat 2,0 jopa laskeneet, johon voi vaikuttaa myös sijainti 1,0 e-indeksi kauempana keskustasta. 0,0

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kuvio. Tonttihintojen muutos indeksinä ja vertailu elinkustannusindeksin muutokseen

Uusien tonttien hintoja kaupunkiseudulla, omakotitontit AO v. 2016

Päätelmiä ja pohdintaa - Kuntien myymien uusien tonttien hintataso kauppahintatilaston perusteella on ollut jonkin veran alhaisempi kuin yksityisten tonttien (selityksenä osittain tonttien sijaintierot, rannan läheisyys jne.) - Kiinteistöjen kauppahintatilasto erittelee myynnit yksityiskohtaisesti paikannettuna. Kuitenkin vain yleistiedot (kuntakohtaiset määrä ja hintatiedot) ovat maksutta yleisön saatavissa - Tampereen myytyjen tonttien aineisto on suppea ja vuokratonttien hinnoittelutietoja taas ei ole tilastoitu. - Viime vuosina uusien tonttien hinnat ovat pysyneet jokseenkin e-indeksin mukaisessa kehityksessä, tässäkin selitys voi olla tonttien sijaintiero (etäisyys keskustasta). - Uusien myytyjen AO -tonttien keskimääräinen hintahaarukka kauppahintatilaston mukaan on ollut 110- 150 €/m2. VN vuokratonttiselvitys 10 15.6.2017 Pentti Siitonen TAULU VIII Uusien sopimusten vuokraesimerkkejä ja analyysejä TAULU VIII Lähteet: PETSAMON alueelta on käytettävissä ollut kattava luettelo 2016 uusittujen sopimusten hinnoista. -VIINIKAN JA NEKALAN alueilta on uusia sopimushintoja selvitelty satunnaisotoksin. -JOKIPOHJAN alueella ei tonttisopimuksia uusittu 2000 luvun alussa, uutta hinnoittelutietoa ei ole. -MUUALTA hintatiedot perustuvat lehdistössä esillä olleisiin esimerkkihintoihin viime vuosilta.

Vanhojen sopimusten hintatietoja Vanhat vuokran perusteena olleet tonttihinnat (€/m2) ja vastaavasti sen mukaan määräytyneet tonttivuokrat ovat Petsamossa, Viinikassa, Nekalassa ja Jokipohjan alueella vaihdelleet asukkailta saatujen hintatietojen perusteella seuraavasti: Vanhat hinnat Maan hinta Tontin pinta- Vanha tonttihinta Vanha vuokra/to Tonttitehok. 2016 €/m2 ala m2 € € vuosi 2016 e Petsamo 6 -10 500 - 900 4000 - 5300 150 - 250 0,30 - 0,47 Nekala 15 - 20 700 - 800 7500 - 15000 300 - 600 0,30 -0,35 Viinikka 15 - 20 500 - 1000 7500 - 15000 300 - 600 0,25 -0,35 Jokipohja 12 - 19 700 - 800 10000 - 14000 400 - 550 0,25 -0,37 Kuva. Vanhojen sopimusten tonttihinta- ja -vuokratietoja

Uusien sopimusten hinnoittelutietoja Esimerkkialue pintaA rak.oik t-tehokk uusi th th vuokra Kaupunginosa m2 k-m2 et Utoh € U €/m2 U €/k-2 Uvu €/v PETSAMO HINNAT 2016 v. 2016 UUSITTUJA SOPIMUKSIA (Petsamon oky) Petsamo keskim 674 239 0,35 85307 126,86 360,60 3412 Piennark max k-m2 548 164 0,30 66775 121,85 407,16 2671 Kasvitarhk max m2 525 216 0,41 74950 142,76 346,99 2998 Kaupink min k-m2 697 328 0,47 96750 138,81 294,97 3870 Koljont min m2 882 265 0,30 100775 114,26 380,28 4031 VIINIKKA HINNAT 2017 vv. 2015-2016 UUSITUTTUJA SOPIMUKSIA (asukastietoja) Nekalantie 518 181 0,35 64700 124,90 356,87 2588 Lampitie 560 168 0,30 62250 111,16 370,54 2490 Ahlmanintie 495 173 0,35 62500 126,26 360,75 2500 Kuokkamaant 645 194 0,30 77500 120,16 400,52 3100 NEKALA HINNAT 2017 v. 2015 UUSITTUJA SOPIMUKSIA (asukastietoja) Ahlmanintie 800 240 0,30 80000 100,00 333,33 3200 Ahlmanintie 743 223 0,30 75000 100,94 336,47 3000 Viinikanp 734 220 0,30 74250 101,16 337,19 2970 JOKIPOHJA HINNAT 2017 v. 2000 UUSITTUJA SOPIMUKSIA (asukastietoja) Päiväläisentie 920 184 0,20 26450 28,75 143,75 1058 Koskuentie 920 184 0,20 26125 28,40 141,98 1045 MUUALLA HINNAT ERI VUOSILTA ( lehtiartikkelit ) 2010 600 180 0,30 45000 75,00 250,00 1800 Leinola 1000 200 0,20 60250 60,25 301,25 2410 Tohloppi 700 200 0,29 62500 89,29 312,50 2500 2017 866 217 0,25 44250 51,10 203,92 1770 Kuva. Koonnos kaupungin hinnoittelupäätöksistä vuokrasopimuksia uusittaessa eri alueilla.

Päätelmiä ja pohdintaa - Tonttien pääoma-arvojen ja samalla vuokrien korotukset sinänsä ovat perusteltuja vanhoja sopimuksia uusittaessa - Vuokraprosentti 4% (pääoman tuottovaatimus Tampereella) on sinänsä keskimääräinen, mutta nykytilanteessa ja tonttien markkinahinnoittelun toteutuessa vanhoillakin alueilla kuitenkin korkea. - Uusittujen sopimusten tonttien hinnoitteluhaarukka on vaihdellut alueittain siten, että Petsamo 114-142 €/m2, Viinikka 111-126 €/m2, Nekala 100-101 €/m2 ja muut alueet (yksittäistietoihin perustuvia, kauempana keskustasta) 51- 89 €/m2. (HUOM ainoastaan Petsamon alueelta on käytössä ollut laajempi tonttihinnoitteluaineisto, 47 kpl/ 2016. Muualla tiedot on koottu yksittäistiedoista.). HUOM Jokipohjan sopimukset uusittu v.2000, hinnat 29 €/m2 - Epäselväksi jää millainen/ mikä /millaisin hinnoitteluperustein on kullekin alueelle valittu vuokranmäärityksen ns. perustontti, jonka vuokrataso on muiden tonttien hinnoittelun lähtökohtana. - Tähän liittyvien perustietojen antaminen vuokralaisille, omakotiyhdistyksille ym. olisi asianmukaista ja toivottavaa. VN vuokratonttiselvitys 11 15.6.2017 Pentti Siitonen TAULU IX Yhteenveto, loppupäätelmät ja jatkokysymyksiä TAULU IXA Vaikka tarkastelualueilla on myös muuta vuokratonttikantaa (AK, AR), on selvitys tässä yhteydessä jouduttu rajaaman koskemaan vain omakotitontteja (AO/AP eli yhden/kahden perheen talot).

1. Vuokratonttien määrä ja sopimukset (TAULU I, Taulu II) Kaupungin yleistietojen mukaan vuokratontteja on kaikkiaan (v. 2017) n. 8000 kpl, joista on 3000 kpl AK/AR – tontteja (kerros- ja rivitalot), 2000 kpl T-tontteja (teollisuus) ja 3000 kpl AO –tontteja (omakotitalot). Tarkempaa erittelyä esimerkiksi asuntojen määrän osalta tai kerrosalamäärän osalta ei tässä ole ollut käytettävissä. Luovutusanalyysistä (Taulu I) voidaan laskea, että viimeisen 20- vuoden aikana (1996 lähtien) Tampere on vuokrannut lähes 1200 AO –tonttia, joiden sopimukset on siis tehty 90-ja 2000 luvuilla ja tulevat uusittaviksi 2040- 2050-luvuilla. Ns. vanhojen lähellä keskustaa sijaitsevien omakotialueiden AO -vuokratonttimäärä on 1884, joiden vuokrasopimukset on jo kertaalleen uusittu 1970-1980 -luvuilla. Niistä lähivuosina (2016- 2025) on osa (arvio vajaa 100 kpl) jo toiseen kertaan uusittu ja pääosa tulee toiseen kertaan uusittaviksi (yli 550 kpl). Selkeä uusimispiikki, n 560 sopimusuusintaa, ajoittuu vuosille 2018 – 2020 (Petsamo, Lappi, Viinikka, Nekala, Härmälä).  Vuokrasopimusten uusimisanalyysi on saatavilla olevien tietojen puuttuessa jäänyt vaillinaiseksi

2) Vuokratonttikysymysten seuranta ja tiedonsaanti Vuokratonttien problematiikkaan liittyy monia näkökohtia, joita tässä selvityksessä on sivuttu. Kunkin teeman osalta nykytilanne on seurausta monista, usein jo kauan sitten tehdyistä poliittisista linjauksista ja samalla myös aivan viimeaikaisista päätöksistä ja valinnoista. Eri kysymyksiin liittyen tarvittaisiin jatkuvaa seurantaa, tilastointia ja analysointia. Tämä selvitys on osoittanut, että joiltain osin tiedon saatavuus on heikkoa ja asukkaiden näkökulmasta sen parantamiseen tulisi osoittaa lisää resursseja. Erityisen ongelmallinen osa-alue näyttää olevan rakennettujen tonttien pääoma-arvon määrittämisen ja sitä kautta vuokrahinnoittelun problematiikka.  Erityisesti tonttihinnoittelu ja vuokrien määrittäminen sopimuksia uusittaessa tarvitsisi tuekseen tutkimuksellista analyysia ja toisaalta selkeämpää ja kattavasti eri alueita koskevaa informointia asukkaiden suuntaan.

3) Vuokrahinnoittelu ja vuokrien määrittäminen Tampereen kaupungin maapolitiikan linjauksena on, että tontteihin sitoutuneelle pääomalle lasketaan 4% tuottovaatimus (vuokran suuruus 4%/v pääoma-arvosta). Laskennalliseksi lähtökohdaksi on asetettu tonttien käypä arvo, jota käytännössä mitataan markkinahinnoilla. Näillä valinnoilla määrätään vuotuisen vuokran suuruus. Akateemisen tutkimuksen piirissä on osoitettu, että kansantuotteen kasvunäkymien ja julkisen sektorin pitkäaikaisten lainojen korkotason valossa 4% tuottovaatimus tonttipääomalle on varsin korkea. Suosituksena on selvästi alempi (2- 3%) tuottovaatimus. Tähän suuntaan viittaa myös maapolitiikalle Tampereella asetettu yleinen tavoite siitä, että sen tulisi tukea asumiskustannusten pitämistä kohtuullisen alhaisina. Tonttihinnoittelussa tulisi tiedostaa se tosiasia, että rakennettu tonttiomaisuus (vanhat vuokratontit) on hyvin epälikvidiä omaisuutta. Tonttien maapohjan realisointi rahaksi on käytännössä mahdollista vain huomattavasti alle käyvän hinnan. Ottaen huomioon myös muut tonttimaan markkinahinnan määrittämisen liittyvät ongelmat rakennetuilla alueilla tulisi valita hyvin maltillinen tonttihinnoittelu.  Korkean tuottovaatimuksen ja samanaikaisesti korkean tonttihinnan asettaminen merkitsevät yhdessä maksimaalista vuokrarasitusta, joka saattaa johtaa myös kohtuuttomaan asumiskustannusten nousuun tonteilla.  Silloin, jos korkea tuottovaatimus sekä korkeat tonttihinnat samanaikaisesti otetaan käyttöön sopimuksia uusittaessa, tulisi käynnistää myös keskustelu vuokrankorotusten jonkinlaisesta porrastamisesta.

4) Aluehinnoittelu tonttihinnoittelun linjausten perustaksi Maapolitiikan linjauksissaan Tampereen kaupunki viittaa siihen, että tarvittaessa tonttihinnoittelua tukemaan tehdään riippumatonta tutkimusta, jolla pyritään määrittämään noudatettavia aluehintoja. Itse asiassa tällaiseen pyrkiviä linjauksia ovat Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) sekä verottajan kiinteistöverotuksen pohjaksi antamat, tutkimukseen perustuvat hintavyöhykkeitä koskevat ohjeet kaupunkiseuduilla. Niillä pyritään kohtuullisen hintatason löytämiseen. Todettakoon kuitenkin, että sellaisenaan näiden nykyisten suositusten on yleisesti todettu jo olevan tarkistamisen tarpeessa. Mm. verotuksen aluehintojen määrittämiseen etsitäänkin tutkimuksin uusia menettelytapoja. Rakennettujen alueiden erikoislaatu huomioiden tutkimuksen pohjalta asetettu tonttien käypää arvoa 70-90%:n tasolle alentava hinnoittelu ei merkitse vuokraajien suosimista.  Olisiko Tampereella nyt aluehintoja selvittävän tutkimuksen aika vuokrahinnoittelun tarpeisiin?  Maltillinen tonttihinnoittelu ei rakennettujen alueiden yhteydessä ole tulkittavissa subventioksi vuokralaisille. VN vuokratonttiselvitys 12 15.6.2017 Pentti Siitonen TAULU IX Yhteenveto, loppupäätelmät ja jatkokysymyksiä (jatkoa) TAULU IXB

5). Omakotitonttien vuokratulot Tampereella Tampereen kaupunki ilmoittaa vuokratonttituloikseen n. 23 milj. € vuonna 2015. Tulot ovat vuosittain kasvaneet voimakkaasti. Syinä kasvuun ovat solmittavat uudet maanvuokrasopimukset (vuokraus pääasiallinen luovutustapa), uusittavat vanhat sopimukset (vuokrat nousevat lähes poikkeuksetta) ja indeksikorotukset. Tämän selvityksen kannalta on valitettavaa, että vuokratulojen jakautumasta näihin osuuksiin ei ole saatavissa tarkempaa analyysiä, eikä myöskään lainkaan tietoa siitä mikä osa vuokratulosta nykyisin muodostuu AO –tonttien vuokrista. Karkea laskelma nyt esille tullein uusin tonttivuokrin (1000 -3500 €/tontti/v eri alueilla) tuottaa ns. vanhojen omakotialueiden laskennalliseksi vuokratuloksi yhteensä n 3,5 milj €, josta Viinikan, Nekalan ja Jokipohjan alueelta kertyisi n. 1 milj. €.  Vuokratonttien tilanteen tarkasteluun ja analyysiin kaivattaisiin kaupungin taholta nykyistä tarkempaa erittelyä nykyisten vuokratulojen jakautumasta eri tonttityypeille, alueille jne.  Vuokratonttihintojen aluehinnoittelu (€/m2) puuttuu, joten laskelmat jäävät käytettävissä olevilla tiedoilla hyvin karkeiksi arvioiksi.

6) AO -vuokratonttien uusien sopimusten vuokrataso Uusittujen sopimusten tonttien hinnoittelu on kerättyjen tietojen mukaan vaihdellut alueittain melko voimakkaasti. Myös alueiden sisällä ilmenee melkoista vaihtelua, joka selittynee tonttien koon ja rakennusoikeuden vaihteluilla. Aineisto tähän tarkasteluun on Petsamon aluetta lukuun ottamatta suppea. Vertailutietoa laajemmin muihin alueisiin ei ole ollut tähän yhteyteen mahdollista hankkia. Alue /maapohjan hinta neliöhinnat €/m2 kerrosneliöhinnat €/k-m2 Huomautuksia Petsamo 114-143 294-407 vsopimukset 2016 Viinikka 111- 126 357-400 vsopimuksia 2015 Nekala 100 -101 222-337 vsopimuksia 2015 Jokipohja 29 142 vsopimuksia 2000 Muualla 51-89 203-312 - Epäselväksi jää millainen / mikä ja millaisella hinnoitteluperusteella on valittu kullekin alueelle kaupungin vuokranmäärityksen ns. perustontti, jonka vuokratason on muiden tonttien hinnoittelun lähtökohtana  Pidemmälle menevät analyysit tonttihintojen tasosta ja kohtuullisuudesta sekä eri alueiden erojen oikeudenmukaisuudesta eivät ole mahdollisia nyt käytettävissä olevan aineiston suppeuden johdosta.  Tampereen tonttihinnoitteluun tarvittaisiin lisätutkimusta ja analyysia, nykyisten ja tulevien hintapäätösten lähtökohdat eri alueilla tulisi julkistaa.

7. Viinikka-Nekalan uusien sopimusten ennätysvuodet 2019-2020 Nekalassa uusitaan AO -tonttisopimuksia v. 1919 86 kpl ja Viinikassa v. 2020 162 kpl. Kahden vuoden ajalle osuus yhtenäiselle asuntoaluekokonaisuudelle noin 250 sopimusuusintaa. Erityisesti Viinikan alueen tonttihinnoittelu ja tuleva vuokrataso näyttää nousevan moninkertaiseksi aikaisempaan verraten, jolloin varmasti tulee myös omistusmuutoksia kiinteistöillä. Kun nyt näitä muutoksia ajoittuu muutaman vuoden jaksolle poikkeuksellisen paljon, vaikutus näkyy myös kiinteistömarkkinoiden heilahduksena – kiinteistökauppa tulee vaikeutumaan alueella, myyntiajat pitenevät olennaisesti, kysyntä ei vastaa tarjontaa.  Kuvatun mukaisessa poikkeuksellisessa tilanteessa ongelmat kasautuvat omistusvaihdosten edessä olevien kiinteistöjen omistajille. Joidenkin vuosien siirtymäaika tai uusien vuokrien porrastus tasapainottaisi yhtäkkistä markkinaheilahdusta ja antaisi sopeutumisaikaaomistajavaihdoksiin.

Lähteinä käytetyt artikkelit ja kirjallisuus. Maasilta Mari (1997): Viinikka – Nekala. Pula-aikaa ja puutaloja. Tampereen kaupunginosat -julkaisusarja VIII. Viinikka - Nekalan omakotiyhdistys ry ja Tampereen kaupunki 1997. Peltola Risto (2014): Maan arvo Helsingissä: kunnallistalouden näkökulma. Kansantaloudellinen aikakauskirja. (KAK 3/2014, 358-380). Peltola Risto (2015): Maapohjien aluehintojen arviointimenetelmän kehittäminen kiinteistöverotuksessa. Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 18/2015. Siitonen Pentti (2013): Tampereen keskusseudun tonttiluovutukset politiikkana ja taloutena. Kunnallistieteellinen aikakauskirja. (KTA III/2013, 262-278, tietoja täydennetty 2017). Virtanen Pekka (1991): Kiinteistömarkkinoiden ominaisuuksia ja erityispiirteitä. TKK Maanm. tekn. Kiint. oppi julk. B57, Otaniemi 1991. Virtanen Pekka (2000): Kunnan maapolitiikka. Rakennuskirja, Helsinki 2000.