Dinámica Reciente Del Mercado Inmobiliario De La Ciudad De Buenos Aires

Dinámica reciente del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. Departamentos de 2 y 3 ambientes en venta. Mayo a julio de 2014

Informe de resultados 794

Noviembre de 2014

“2014 - Año de las letras argentinas”

R.I. 9000-2482

,.) R.I. 9000-2482

Dinámica reciente del mercado inmobliario de la Ciudad de Buenos Aires. Departamentos de 2 y 3 ambientes en venta. Mayo a julio de 2014

En resumen

El número de nuevos avisos de departamentos de A partir de la agudización de los controles cambiarios 2 y 3 ambientes (usados y a estrenar) publicados para (noviembre 2011) se deterioró de manera continua la venta en el trimestre mayo-julio de 2014 fue de y significativa el poder de compra de los asalariados 1.887 y representó un crecimiento del 6% respecto con relación a inmuebles. de igual período de 2013. Así, en julio de 2014 un operario industrial necesitó Dicho incremento se sustenta en la mayor publicación 75 salarios para adquirir un departamento usado de unidades usadas (alza del 32%) que contrarrestó de 40 m2, un 63% más que en 2011. la fuerte caída en las unidades a estrenar (21%). La cantidad de escrituras realizadas en el segundo El 53,7% de la oferta se concentra en los barrios de trimestre de 2014 fue un 0,7% menor que en igual reciente desarrollo inmobiliario residencial (Caballito, período de 2013, lo que refleja una ralentización en Villa Urquiza, Almagro y Villa Crespo), en los del el ritmo de descenso. área Norte (Palermo, Belgrano y Recoleta) y Flores.

La oferta de unidades (tanto nuevas como usadas) sigue siendo poco significativa en toda la zona Sur de la Ciudad.

La oferta de unidades a estrenar se concentra en departamentos de 2 ambientes (71%). La de usados se reparte de forma homogénea.

En el trimestre mayo-julio de 2014 prácticamente no se observaron variaciones en el valor promedio en U$ del m2 ofertado respecto del mismo período de 2013.

En términos interanuales los valores ofertados en U$ para las unidades usadas aumentaron más que en el segmento de las nuevas (1,6% y 0,8%, respectivamente).

En zonas de menor valor relativo del m2 (oeste y sur de la Ciudad) los precios cayeron entre un 1% y un 7%.

En julio de 2014 el número de nuevos avisos de venta de departamentos se incrementó respecto de un año atrás.

El incremento en la cantidad de nuevos avisos de venta se explica por el crecimiento en la oferta departamentos usados (32%), que contrarrestó la fuerte caída en las unidades a estrenar (21%).

800

700

600

500

400

300 Cantidad de departamentos 200

100

0 Enero Abril Julio Octubre Enero Marzo Julio Octubre Enero Marzo Julio 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014

2 ambientes a estrenar

3 ambientes a estrenar

2 ambientes usados

3 ambientes usados

Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

4 Dirección General de Estadística y Censos GCBA Departamentos en venta. Unidades en stock

En julio de 2014 el stock de departamentos para la venta aumentó levemente respecto al mes anterior.

El stock de departamentos en venta registró en julio el mayor nivel de 2014.

El stock de departamentos a estrenar en venta fue de 8.153 unidades mientras que el de usados fue de 14.708.

24.000

22.861 22.523 22.573 22.478 21.991 21.639 21.397 Cantidad de departamentos en venta

18.000 Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014

Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos de Argenprop.

Dos áreas de la Ciudad explicaron más de la mitad de la superficie ofertada en el trimestre mayo-julio de 2014.

4% 4% 5% 5% 26% 9%

10% 25% 12%

Eje Norte Tradicional

Zona de Reciente Desarrollo Inmobiliario Residencial

Eje Oeste

Zona Histórica

Borde del Eje Norte

Entorno Devoto

Entorno Agronomía

Eje Sur

Otros

Nota: El Eje Norte Tradicional comprende los barrios de Belgrano, Palermo y Recoleta y la Zona de Reciente Desarrollo Inmobiliario, los de Almagro, Caballito, Villa Crespo, Villa Pueyrredón y Villa Urquiza. Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

6 Dirección General de Estadística y Censos GCBA Departamentos en venta. Oferta de unidades por barrio

La oferta de departamentos en venta es notoriamente menos significativa en el Eje Sur.

Cerca del 50% de la oferta se concentra en 7 barrios: Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano, Almagro, Villa Crespo y Flores.

Barrios como Villa Soldati y Lugano tienen una partici- pación marginal en la oferta de propiedades.

Núñez a

Belgrano

Villa Urquiza Palermo

Recoleta Villa VilLa Crespo Devoto Almagro Balvanera

Flores

Cantidad de unidades Mataderos Sin oferta Hasta 50 unidades Entre 51 y 100 unidades Más de 100 unidades

1 0 1 Km

Nota: el Eje Sur de la Ciudad está comprendido por los barrios de Barracas, Boca, Constitución, Nueva Pompeya, Parque Patricios, Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo. Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

Considerando toda la Ciudad, el valor del m2 a estrenar fue de U$ 2.404 y registró un alza promedio interanual del 1,8%.

Las subas mas significativas más significativas se registraron en Flores, Villa Devoto, Belgrano y Caballito. Los barrios con mayor caída de precio fueron Saavedra, Villa Crespo, Mataderos y Palermo.

-4,8% 3.500 6,5% 3.079 2.967 -6,6% 2.932 7,7% 2.785 5,9% -7,5% 9% -5,2% 2.399 2.327 2.357 2.388 2.148 2.161 2.226 2.219 2.230 2.194

(U$) 2.080 2 1.970 Precio promedio por m

0 Flores Villa Belgrano Caballito Saavedra Villa Mataderos Palermo Devoto Crespo

Mayo-julio 2013

Mayo-julio 2014

Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

8 Dirección General de Estadística y Censos GCBA Departamentos en venta. Precio promedio del m2 de unidades de 3 ambientes usadas en dólares

El precio promedio para la Ciudad fue de U$ 2.181, prácticamente sin variaciones con respecto a 2013.

Las caídas más importantes de la Ciudad se dieron en Palermo, Núñez, Almagro, Belgrano y Caballito.

Algunos de los barrios con alzas más significativas fueron Flores, Villa Pueyrredón y Villa Urquiza.

-6,1% -6,8%

3.000 -1,9% 2.818 1,4% 2.700 -3,2% 2.632 -1,5% 2.536 8,5% 2.499 2.451 6,1% 2.263 2.295 2.152 2.120 2.141 2.050 2.073 1.837 1.889 (U$) 2 1.731 Precio promedio por m

0 Flores Villa Villa Caballito Belgrano Almagro Núñez Palermo Pueyrredón Urquiza

Mayo-julio 2013

Mayo-julio 2014

Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

Estadísticas económicas Dinámica reciente del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. Departamentos de 2 y 3 | Noviembre de 2014 ambientes en venta. Mayo a julio de 2014 9 Departamentos en venta. Precio promedio del m2 de unidades de 2 y 3 ambientes usadas en dólares por zona

En zonas de menor valor relativo del m2, en el oeste y sur de la Ciudad, los precios cayeron entre un 1% y un 7%.

En el conjunto Barracas-Boca la oferta de unidades fue más del doble que el registro del mismo trimestre de 2013; en V. Sársfield/Versalles/V. Luro/V. Real se incrementó un 40%.

En el grupo Liniers-Mataderos-P. Avellaneda la oferta de unidades se redujo un 10%; en Paternal-V Mitre-V. Santa Rita y Pompeya-P. Patricios cayó un 4%.

-6,8% -3,2% -2,3% -0,8% -2,2% 1.982 2.000 1.942 1.975 1.929 1.848 1.880 1.853 1.838 1.745 1.707 (U$) 2 Precio promedio por m

0 Liniers - Mataderos - Vélez S. - V. Luro - V.Gral. Mitre - Pompeya - Barracas - Boca P. Avellaneda V. Real - Versalles V. Santa Rita - P. Patricios Paternal

Mayo-julio 2013

Mayo-julio 2014

Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

10 Dirección General de Estadística y Censos GCBA Departamentos en venta. Tiempo promedio de permanencia de unidades usadas y a estrenar

En julio de 2014 el tiempo promedio de publicación de los departamentos en venta fue de 271 días.

El tiempo medio de publicación para la venta de un departamento no registra variación significativa respecto de comienzos de año.

280 274 274 270 270 269 271 262 Tiempo medio de publicación (días)

220 Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014

Nota: el tiempo de permanencia refiere al lapso medio de publicación del stock de departamentos, en relación con la fecha inicial de publicación. Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos de Argenprop.

Los departamentos a estrenar tuvieron una permanencia de 351 días, mucho mayor a la de los usados (227 días). Los barrios donde las unidades se publican menos tiempo son Paternal y Balvanera (211 y 223 días respectivamente).

Liniers (382 días) y Pompeya (410 días) son los barrios donde los departamentos tienen mayor tiempo de publicación para la venta.

1 ambiente 320

2 ambientes 246

3 ambientes 267

4 ambientes 273

5 o más ambientes 287

0 350 Tiempo medio de publicación (días)

12 Dirección General de Estadística y Censos GCBA Departamentos en venta. Escrituras de compra - venta

La cantidad de operaciones realizadas durante el segundo trimestre de 2014 cayó 0,7% con respecto a igual período de 2013.

14.000 50 12.975 11.541 11.032 11.049 11.229

9.402 8.792 8.732

0,02 -3,7 -0,7 6.490 0 6.248 -11,7 -19,0 Variación interanual (%)

Cantidad de escrituras -32,2 -36,1 -27,5 -41,2 -36,7

0 -50 Trim. I Trim. II Trim. III Trim. VI Trim. I Trim. II Trim. III Trim. VI Trim. I Trim. II 2012 2013 2014

Cantidad de escrituras de compra-venta

Variación interanual

Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

A partir de la vigencia del control cambiario se produjo un fuerte deterioro en la capaci- dad de acceso a la vivienda por parte de los asalariados.

En julio de 2014, un trabajador de la industria necesitó 29 salarios más que en 2011 (63,8% más) para comprar un departamento usado de 2 ambientes.

Un director precisaba en julio de 2014, 12 salarios, un 74,4% más que en 2011 (6,8 salarios).

Desde 2011 la suba de los salarios es sensiblemente menor a la verificada en el valor de las propiedades.

80 75,5

59,6 61,3

49,6 46,0

Cantidad de salarios 26,6 21,9 21,6 17,1 17,1 9,7 9,7 11,9 7,2 6,8

0 2010 2011 2012 2013 2014

Industrial

Gerente

Director

Nota 1: el cálculo se realizó sobre la base de una unidad de 40 m2. Nota 2: el promedio salarial de los directores y gerentes se realizó con datos de la encuesta anual Mercer y Adecco para 2009/2013( salarios básicos brutos). El salario del operario de la industria, en base a datos del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social (MTEySS) para 2009/2013 (remuneración por todo concepto). Para la actualización de los salarios a 2014 se utilizó el Índice de salarios de INDEC (enero - julio 2014: 19,68%). Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

14 Dirección General de Estadística y Censos GCBA Departamentos en venta. Precio promedio del m2 de unidades a estrenar, precio promedio del m2 del suelo y costo de construcción

Desde octubre de 2011, el mayor incremento se dio en el precio del suelo.

Los costos de construcción (mano de obra y materiales) perdieron valor en dólares durante el período en análisis.

150

120 121 117 114 113 110

88 82

Base 100= Octubre 2011 75

50 Julio Julio Julio 2012 2013 2014

Precio promedio de venta de m2 de suelo

Precio promedio de venta m2 de unidades de 2 y 3 ambientes

Costo de construcción

Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Sistema Adinco, Cámara Argentina de la Construcción y Ministerio de Desarrollo Urbano GCBA.

Precio promedio por m2 (U$) Variación Barrio interanual (%) Mayo-Julio 2013 Mayo-Julio 2014

Recoleta 2.700 2.677 -0,8%

Palermo 2.751 2.639 -4,1%

Núñez 2.627 2.516 -4,2%

Retiro 2.598 2.471 -4,9%

Belgrano 2.499 2.454 -1,8%

Villa Urquiza 2.305 2.305 0,0%

Saavedra 2.429 2.300 -5,3%

Colegiales 2.370 2.267 -4,3%

Promedio Total Ciudad 2.183 2.201 0,8%

Villa Devoto 2.050 2.151 4,9%

Chacarita 1.983 2.137 7,7%

Caballito 2.117 2.136 0,9%

Almagro 2.153 2.103 -2,3%

Villa Crespo 2.072 2.078 0,3%

Villa Pueyrredón 2.027 2.059 1,6%

San Nicolás 1.879 1.994 6,1%

Villa del Parque 2.140 1.981 -7,4%

Villa Santa Rita 1.972 1.926 -2,3%

Parque Chacabuco 1.942 1.922 -1,1%

Monte Castro 1.886 1.911 1,3%

Villa Gral. Mitre 1.807 1.838 1,8%

Flores 1.769 1.837 3,8%

Montserrat 1.698 1.814 6,9%

San Cristóbal 1.786 1.812 1,5%

Balvanera 1.735 1.807 4,1%

Boedo 1.795 1.782 -0,7%

Floresta 1.652 1.750 5,9%

Mataderos 1.718 1.679 -2,3%

Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

16 Dirección General de Estadística y Censos GCBA Ficha técnica

Universo Departamentos de dos y tres ambientes usados y a estrenar.

Fuente Sistema Adinco y Argenprop.

Período Analizado Mayo - julio 2014.

Variables analizadas: • Cantidad de departamentos ofertados para la venta. • Superficie ofertada (m2). • Precio promedio por m2 (dólares) en los barrios con mayor oferta. • Tiempo promedio de publicación. • Precio promedio de m2 de suelo. • Costo de materiales y mano de obra del sector de la construcción. • Información sobre salarios provisto por Ministerio de Trabajo de la Nación, Encuesta Consultora Mercer S.A. y Adecco. • Registro de escrituras traslativas de dominio del Colegio de Escribanos de la Ciudad.

Estadísticas económicas Dinámica reciente del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. Departamentos de 2 y 3 | Noviembre de 2014 ambientes en venta. Mayo a julio de 2014 17 También es posible acceder a información estadística sobre la Ciudad de Buenos Aires en www.estadistica.buenosaires.gob.ar Para consultas diríjase al Departamento Documentación y Atención al Usuario a [email protected]

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