KATA PENGANTAR
Puji syukur kepada Allah SWT atas segala anugrah dan hikmatNya, sehingga Tugas Akhir ini dapat diselesaikan. Tugas Akhir dengan judul “STRATEGI PENEMPATAN TENANT PADA MALL DI JAKARTA” ini ditujukan untuk memenuhi sebagian persyaratan akademik guna memperoleh gelar Pascasarjana Magister Manajemen Universitas Pelita Harapan. Penulis menyadari bahwa tanpa bimbingan, bantuan, dan doa dari berbagai pihak, Tugas Akhir ini tidak akan dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua pihak yang telah membantu dalam proses pengerjaan Tugas Akhir ini, yaitu kepada: 1) Ibu Juanna Judith Huliselan, M.A., Ph.D, selaku Ketua Program Studi Magister Manajemen Universitas Pelita Harapan dan Dosen Pembimbing yang telah memberikan bimbingan, arahan dan dukungannya kepada penulis. 2) Bapak Bona Christianto Siahaan, Ssi., MT., yang telah meluangkan waktunya untuk membantu dan memberikan masukan kepada penulis. 3) Semua dosen yang telah mengajar penulis selama berkuliah di Universitas Pelita Harapan. 4) Staf karyawan Program Studi Magister Manajemen yang telah membantu penulis dalam kegiatan administratif. 5) Mama, Papa, Bang Ruli, Bang Rendi dan Hadis berserta Keluarga Besar Robbel atas segala doa dan dukungannya. 6) Ibu Lusiana Indomo, Executive Director ICC Indonesia dan Bapak Haryadi Sarpini, Technical Advisor ICC Indonesia, yang telah mendukung aktifitas penulis selama menjalani kuliah dan Tugas Akhir. 7) Mbak Santi, Mbak Susan, Mbak Widi, Mbak Icha, Mas Dibby, Fiky dan Lala yang selalu memberikan semangat dan dukungannya kepada penulis. 8) Rekan-rekan seperjuangan Devy Kandani, Apris Pianto, Yessi Lourentia, Uthari Kethilia Keswani, Novila Salim, Nicky Agustin Kastanya, Christine Putri, Ninov Reczha Valian Akbar, Inggra Pramono, Gito Ichwanto dan semua rekan-rekan MM UPH Batch 65 dan 64 yang selalu menjadi pemacu dan saling memberikan semangat. 9) Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu. Akhir kata, penulis juga terbuka atas kritik dan saran dari pembaca dalam penyusunan Tugas Akhir ini. Semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang membacanya. Jakarta, Agustus 2016
Penulis
vii
DAFTAR ISI
PERNYATAAN KEASLIAN KARYA TUGAS AKHIR ...... ii PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING TUGAS AKHIR ...... iii PERSETUJUAN TIM PENGUJI TUGAS AKHIR ...... iv ABSTRAK ...... v ABSTRACT ...... vi KATA PENGANTAR ...... vii DAFTAR GAMBAR ...... xi DAFTAR TABEL ...... xx BAB I PENDAHULUAN ...... 1 1.1. Latar Belakang ...... 1 1.2. Perumusan Masalah ...... 7 1.3. Tujuan Penelitian ...... 8 1.4. Pembatasan Masalah Penelitian ...... 9 1.5. Manfaat Penelitian ...... 10 BAB II TINJAUAN PUSTAKA ...... 11 2.1. Pengertian Ritel ...... 11 2.2. Lokasi Ritel ...... 12 2.3. Pengertian Mall dan Tipe-Tipe Mall ...... 14 2.4. Manajamen Mall ...... 16 2.4.1. Positioning ...... 17 2.4.2. Promosi dan Pemasaran ...... 17 2.4.3. Manajemen Fasilitas...... 17 2.4.4. Manajemen Keuangan ...... 19 2.4.5. Zoning ...... 20 2.5. Tenant Mix ...... 21 2.5.1. Pengertian Tenant Mix ...... 21 2.5.2. Hubungan Pihak yang Mempengaruhi Tenant Mix ...... 22 2.6. Teori Khusus Perencanaan Tenant Mix ...... 23 2.6.1. Central Place Theory ...... 23 2.6.2. Retail Demand Externalities ...... 24 2.6.3. Bid Rent Theory...... 24
viii
2.7. Strategi Penempatan Tenant dalam Pusat Perbelanjaan ...... 25 2.8. Penelitian Terdahulu ...... 26 2.9. Kerangka Berpikir & Pembentukan Hipotesis ...... 28 BAB III METODE PENELITIAN...... 34 3.1. Penentuan Lokasi Penelitian ...... 34 3.2. Objek dan Subjek Penelitian ...... 35 3.3. Definisi Konseptual dan Model Penelitian ...... 36 3.4. Penentuan Data dan Sumber Data ...... 38 3.5. Pengumpulan Data ...... 38 3.6. Metode Penarikan Sampel ...... 39 3.6.1. Penentuan Jumlah Sampel...... 39 3.6.2. Skala Sampel ...... 41 3.7. Tekhnik Pengolahan Data...... 42 3.8. Tekhnik Pengukuran Data ...... 42 3.8.1. Geographical Information System (GIS) ...... 42 3.8.2. Pengukuran Tingkat Departementalisasi & Tingkat Kompleksitas 43 3.9. Tekhnik Analisis Data ...... 45 3.9.1. Uji Multikolinearitas ...... 45 3.9.2. Uji Heteroskedastisitas ...... 45 3.9.3. Uji Hipotesa ...... 45 BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ...... 47 4.1. Hasil Pengukuran Tingkat Departementalisasi dan Tingkat Kompleksitas 47 4.1.1. Plaza Indonesia...... 50 4.1.2. Grand Indonesia West Mall ...... 71 4.1.3. Grand Indonesia East Mall ...... 96 4.1.4. Plaza Senayan...... 119 4.1.5. Senayan City ...... 133 4.1.6. Kota Kasablanka ...... 153 4.1.7. Lotte Shopping Avenue...... 166 4.2. Statistika Deskriptif ...... 184 4.3. Hasil Uji Multikolinearitas ...... 188 4.4. Hasil Uji Heteroskedastisitas ...... 190 4.5. Hasil Uji Hipotesa ...... 192
ix
4.6. Pembahasan Hasil Uji Hipotesis ...... 195 4.6.1. Jumlah total lantai mall berpengaruh positif terhadap tingkat departementalisasi ...... 196 4.6.2. Posisi tingkatan lantai mall berpengaruh positif terhadap tingkat departementalisasi ...... 199 4.6.3. Luas kotor area yang disewakan (gross leasable area) pada tiap tingkatan lantai berpengaruh negatif terhadap tingkat departementalisasi. 200 4.6.4. Jumlah unit di dalam mall secara keseluruhan berpengaruh positif terhadap tingkat departementalisasi...... 202 4.6.5. Jumlah unit pada setiap tingkatan lantai mall berpengaruh positif terhadap tingkat departementalisasi...... 204 4.6.6. Tingkat kompleksitas berpengaruh positif terhadap tingkat departementalisasi...... 205 4.6.7. Rasio antara luas bersih area yang disewakan (net leasable area) dengan luas kotor area yang disewakan (gross leasable area) dan ukuran mall secara secara keseluruhan dari segi luas kotor area yang disewakan . 207 4.7. Perbandingan Hasil Penelitian Terdahulu ...... 210 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ...... 214 5.1. Kesimpulan ...... 214 5.2. Implikasi Manajerial ...... 216 5.3. Keterbatasan Penelitian dan Saran untuk Penelitian Selanjutnya ...... 220 DAFTAR PUSTAKA ...... 222 LAMPIRAN A – Hasil Pengolahan Data Model Dasar...... 225
x
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1. 1 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Indonesia ...... 3
Gambar 1. 2 Tingkat Persediaan, Permintaan, Hunian Bisnis Ritel ...... 5
Gambar 2. 1 Pembagian Barang dan Jasa yang Ditawarkan pada Masing-Masing
Format Ritel ...... 11
Gambar 2. 2 Manajemen Infrastruktur ...... 18
Gambar 2. 3 Hubungan Antar Pihak yang Mempengaruhi Tenant Mix ...... 22
Gambar 2. 4. Model Penelitian Terdahulu (Yuo & Lizieri, 2013) ...... 28
Gambar 3. 1 Model Penelitian Yuo & Lizieri (2013) ...... 37
Gambar 4. 1. Tampilan Departementalisasi Sebagian Lantai Lower Basement
Plaza Indonesia ArcGis dengan Tampilan Atribut Nama Tenant ...... 51
Gambar 4. 2. Tampilan Atribut Lantai Lower Basement Plaza Indonesia pada
ArcGIS ...... 52
Gambar 4. 3. Tampilan Departementalisasi Lantai Lower Basement Plaza
Indonesia pada ArcGis ...... 52
Gambar 4. 4. Departementalisasi Lantai Lower Basement Plaza Indonesia...... 53
Gambar 4. 5. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Lower
Ground Plaza Indonesia ...... 54
Gambar 4. 6. Departementalisasi Lantai 1 Plaza Indonesia ...... 55
xi
Gambar 4. 7. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 1 Plaza
Indonesia ...... 56
Gambar 4. 8. Departementalisasi Lantai 2 Plaza Indonesia ...... 58
Gambar 4. 9. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 2 Plaza
Indonesia ...... 59
Gambar 4. 10. Departementalisasi Lantai 3 Plaza Indonesia ...... 61
Gambar 4. 11. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 3 Plaza
Indonesia ...... 62
Gambar 4. 12. Departementalisasi Lantai 4 Plaza Indonesia ...... 64
Gambar 4. 13. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 4 Plaza
Indonesia ...... 65
Gambar 4. 14. Departementalisasi Lantai 5 Plaza Indonesia ...... 66
Gambar 4. 15. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 5 Plaza
Indonesia ...... 67
Gambar 4. 16. Departementalisasi Lantai 6 Plaza Indonesia ...... 69
Gambar 4. 17. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 6 Plaza
Indonesia ...... 70
Gambar 4. 18. Departementalisasi Lantai Lower Ground Grand Indonesia West
Mall ...... 72
Gambar 4. 19. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Lower
Ground Grand Indonesia West Mall ...... 73
Gambar 4. 20. Departementalisasi Lantai Ground Grand Indonesia West Mall .. 75
xii
Gambar 4. 21. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Ground
Grand Indonesia West Mall ...... 76
Gambar 4. 22. Departementalisasi Lantai Upper Ground Grand Indonesia West
Mall ...... 78
Gambar 4. 23. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Upper
Ground Grand Indonesia West Mall ...... 79
Gambar 4. 24. Departementalisasi Lantai 1 Grand Indonesia West Mall ...... 80
Gambar 4. 25. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 1 Grand
Indonesia West Mall ...... 81
Gambar 4. 26. Departementalisasi Lantai 2 Grand Indonesia West Mall ...... 83
Gambar 4. 27. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 2 Grand
Indonesia West Mall ...... 84
Gambar 4. 28. Departementalisasi Lantai 3 Grand Indonesia West Mall ...... 85
Gambar 4. 29. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 3 Grand
Indonesia West Mall ...... 86
Gambar 4. 30. Departementalisasi Lantai 3A Grand Indonesia West Mall ...... 88
Gambar 4. 31. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 3A Grand
Indonesia West Mall ...... 89
Gambar 4. 32. Departementalisasi Lantai 5 Grand Indonesia West Mall ...... 90
Gambar 4. 33. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 5 Grand
Indonesia West Mall ...... 91
Gambar 4. 34. Departementalisasi Lantai 6 Grand Indonesia West Mall ...... 93
xiii
Gambar 4. 35. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 6 Grand
Indonesia West Mall ...... 93
Gambar 4. 36. Departementalisasi Lantai 8 Grand Indonesia West Mall ...... 95
Gambar 4. 37. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 8 Grand
Indonesia West Mall ...... 96
Gambar 4. 38. Departementalisasi Lantai Lower Ground Grand Indonesia East
Mall ...... 98
Gambar 4. 39. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Lower
Ground Grand Indonesia East Mall...... 99
Gambar 4. 40. Departementalisasi Lantai Ground Grand Indonesia East Mall .. 101
Gambar 4. 41. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Ground
Grand Indonesia East Mall ...... 102
Gambar 4. 42. Departementalisasi Lantai Upper Ground Grand Indonesia East
Mall ...... 104
Gambar 4. 43. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Upper
Ground Grand Indonesia East Mall...... 105
Gambar 4. 44. Departementalisasi Lantai 1 Grand Indonesia East Mall ...... 106
Gambar 4. 45. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 1 Grand
Indonesia East Mall ...... 107
Gambar 4. 46. Departementalisasi Lantai 2 Grand Indonesia East Mall ...... 109
Gambar 4. 47. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 2 Grand
Indonesia East Mall ...... 110
Gambar 4. 48. Departementalisasi Lantai 3 Grand Indonesia East Mall ...... 112
xiv
Gambar 4. 49. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 3 Grand
Indonesia East Mall ...... 113
Gambar 4. 50. Departementalisasi Lantai 3A Grand Indonesia East Mall ...... 114
Gambar 4. 51. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 3A Grand
Indonesia East Mall ...... 115
Gambar 4. 52. Departementalisasi Lantai 5 Grand Indonesia East Mall ...... 117
Gambar 4. 53. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 5 Grand
Indonesia East Mall ...... 118
Gambar 4. 54. Departementalisasi Lantai Lower Basement Plaza Senayan...... 120
Gambar 4. 55. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Lower
Basement Plaza Senayan ...... 121
Gambar 4. 56. Departementalisasi Lantai Lower Basement Plaza Senayan...... 122
Gambar 4. 57. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 1 Plaza
Senayan ...... 124
Gambar 4. 58. Departementalisasi Lantai 2 Plaza Senayan ...... 125
Gambar 4. 59. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 2 Plaza
Senayan ...... 126
Gambar 4. 60. Departementalisasi Lantai 3 Plaza Senayan ...... 127
Gambar 4. 61. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 3 Plaza
Senayan ...... 128
Gambar 4. 62. Departementalisasi Lantai 4 Plaza Senayan ...... 129
Gambar 4. 63. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 4 Plaza
Senayan ...... 130
xv
Gambar 4. 64. Departementalisasi Lantai 5 Plaza Senayan ...... 131
Gambar 4. 65. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 5 Plaza
Senayan ...... 132
Gambar 4. 66. Departementalisasi Lantai Lower Ground Senayan City ...... 134
Gambar 4. 67. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Lower
Ground Senayan City ...... 135
Gambar 4. 68. Departementalisasi Lantai Ground Senayan City ...... 136
Gambar 4. 69. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Ground
Senayan City ...... 137
Gambar 4. 70. Departementalisasi Lantai 1 Senayan City...... 139
Gambar 4. 71. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 1
Senayan City ...... 140
Gambar 4. 72. Departementalisasi Lantai 2 Senayan City...... 141
Gambar 4. 73. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 2
Senayan City ...... 142
Gambar 4. 74. Departementalisasi Lantai 3 Senayan City...... 144
Gambar 4. 75. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 3
Senayan City ...... 145
Gambar 4. 76. Departementalisasi Lantai 4 Senayan City...... 146
Gambar 4. 77. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 4
Senayan City ...... 147
Gambar 4. 78. Departementalisasi Lantai 5 Senayan City...... 149
xvi
Gambar 4. 79. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 5
Senayan City ...... 150
Gambar 4. 80. Departementalisasi Lantai 6 Senayan City...... 151
Gambar 4. 81. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Lower
Ground Senayan City ...... 152
Gambar 4. 82. Departementalisasi Lantai Lower Ground Kota Kasablanka ...... 155
Gambar 4. 83. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Lower
Ground Kota Kasablanka ...... 156
Gambar 4. 84. Departementalisasi Lantai Ground Kota Kasablanka ...... 157
Gambar 4. 85. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Ground
Kota Kasablanka ...... 158
Gambar 4. 86. Departementalisasi Lantai Lower Ground Kota Kasablanka ...... 159
Gambar 4. 87. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Upper
Ground Kota Kasablanka ...... 160
Gambar 4. 88. Departementalisasi Lantai 1 Kota Kasablanka ...... 162
Gambar 4. 89. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 1 Kota
Kasablanka ...... 163
Gambar 4. 90. Departementalisasi Lantai Lower Ground Kota Kasablanka ...... 165
Gambar 4. 91. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 2 Kota
Kasablanka ...... 166
Gambar 4. 92. Departementalisasi Lantai Lower Ground Lotte Shopping Avenue
...... 168
xvii
Gambar 4. 93. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Lower
Ground Lotte Shopping Avenue ...... 169
Gambar 4. 94. Departementalisasi Lantai Lower Ground Lotte Shopping Avenue
...... 170
Gambar 4. 95. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai Ground
Lotte Shopping Avenue...... 171
Gambar 4. 96. Departementalisasi Lantai 1 Lotte Shopping Avenue ...... 173
Gambar 4. 97. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 1 Lotte
Shopping Avenue ...... 174
Gambar 4. 98. Departementalisasi Lantai 2 Lotte Shopping Avenue ...... 175
Gambar 4. 99. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 2 Lotte
Shopping Avenue ...... 176
Gambar 4. 100. Departementalisasi Lantai 3 Lotte Shopping Avenue ...... 178
Gambar 4. 101. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 3 Lotte
Shopping Avenue ...... 179
Gambar 4. 102. Departementalisasi Lantai 4 Lotte Shopping Avenue ...... 180
Gambar 4. 103. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 4 Lotte
Shopping Avenue ...... 181
Gambar 4. 104. Departementalisasi Lantai 5 Lotte Shopping Avenue ...... 183
Gambar 4. 105. Decision Point & Link Sirkulasi Pengunjung pada Lantai 5 Lotte
Shopping Avenue ...... 184
Gambar 4. 106.Tingkat Departementalisasi Rata-Rata Berdasarkan Gross
Leasable Area Setiap Tingkatan Lantai ...... 202
xviii
Gambar 4. 108. Tingkat Departementalisasi Rata-Rata Berdasarkan Jumlah Total
Unit Pada Setiap Tingkatan Lantai Mall ...... 205
Gambar 4. 109.Perbandingan Tingkat Departementalisasi Berdasarkan Tingkat
Kompleksitas Mall ...... 207
Gambar 4. 110.Perbandingan Tingkat Departementalisasi Berdasarkan Rasio
Perbandingan Luas Bersih dan Luas Kotor Area yang Disewakan di Dalam Mall
...... 208
Gambar 4. 110. Perbandingan Tingkat Departementalisasi Rata-Rata Berdasarkan
Luas Mall ...... 210
Gambar 5. 1. Tingkat Departemetalisasi Rata-Rata Berdasarkan Jumlah Total
Tingkatan Lantainya...... 218
Gambar 5. 2. Tingkat Departementalisasi Rata-Rata Berdasarkan Posisi Tingkatan
Lantai...... 220
xix
DAFTAR TABEL
Tabel 1. 1 Index Pembangunan Ritel Global AT Kearney 2015 ...... 2
Tabel 1. 2 Proyek Pembangunan Lahan Ritel yang Signifikan dan Sedang Berjalan ...... 4
Tabel 2. 1 Jenis Lokasi Ritel & Kategorinya ...... 14
Tabel 2. 2 Pusat Perbelanjaan Umum & Kategorinya ...... 15
Tabel 2. 3 Klasifikasi Mall Menurut Urband Land Institute ...... 16
Tabel 2. 4 Klasifikasi Mall Menurut Urband Land Istitute dalam M2 ...... 16
Tabel 3. 1. Definisi Konseptual Penelitian...... 36
Tabel 4. 1. Kategori Ritel Plaza Indonesia ...... 50
Tabel 4. 2. Kategori Ritel Grand Indonesia West Mall...... 71
Tabel 4. 3. Kategori Ritel Grand Indonesia East Mall ...... 96
Tabel 4. 4. Kategori Ritel Plaza Senayan ...... 119
Tabel 4. 5. Kategori Ritel Senayan City ...... 133
Tabel 4. 6. Kategori Ritel Kota Kasablanka ...... 153
Tabel 4. 7. Kategori Ritel Grand Indonesia West Mall...... 166
Tabel 4. 8. Tabel Statistika Deskriptif Penelitian ...... 184
Tabel 4. 9. Tabel Hasil Uji Multikolinearitas ...... 189
Tabel 4. 12. Tabel Hasil Uji Heteroskedastisitas ...... 190
Tabel 4. 11. Hasil Uji Hipotesa ...... 192
Tabel 4. 17. Rangkuman Hasil Uji Hipotesis ...... 196
Tabel 4. 13. Tabel Perbandingan Penelitian Terdahulu dan Penelitian Sekarang
...... 211
xx