Dossier Pap « Laangwiss »

DOSSIER PAP « LAANGWISS »

Aménagement de 10 places à bâtir situées Laangwiss à BRANDENBOURG

Consorts JUNGELS 1,Ieweschtgaass L-9360 Brandenbourg Famille KRACK - CONZEMIUS 19, rue de l’Alzette L-7711 Colmar-Berg Famille MEYERS 4, Maison L-6225 Hersberg

Établi à Diekirch, le 18 juin 2019 Speicher Marc

Plan d’Aménagement Particulier Laangwiss à Brandenbourg – 18.06.2019 1

TABLE DES MATIERES

1. PARTIE GRAPHIQUE

2. PARTIE ECRITE REGLEMENTAIRE

RBANISME DU PAP 3. RAPPORT JUSTIFICATIF

4. ANNEXES

 Lexique  Indemnité compensatoire  Légende-type du PAP  Extrait du PAG en vigueur (parties graphique + écrite) . Extrait plan cadastral + relevé parcellaire, échelle 1/2500 . Plans de mesurage, échelle 1/500 . Extrait plan topographique, échelle 1/5000 . Levé topographique, échelle 1/250 . Baugrunduntersuchungen und Geotechnisches Gutachten  Certificat Architecte

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1. PARTIE GRAPHIQUE

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PLAN D’AMENAGEMENT PARTICULIER Echelle : 1/250

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2. PARTIE ECRITE REGLEMENTAIRE

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TABLE DES MATIERES

PREAMBULE 7

1 AMENAGEMENT DU DOMAINE PRIVE 7

1.1 Délimitation et contenance des lots et des parcelles 7 1.2 Mode et degré d’utilisation du sol 8 1.3 Prescriptions d’utilisation du sol 8 1.4 Réglementations 11 1.5 Dérogations au règlement PAG 14 1.6 Servitude écologique 15

2 AMENAGEMENT DU DOMAINE PUBLIC 15

2.1 Fonds destinés à être cédés à la commune 15 2.2 Mode d’utilisation du sol 15

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PREAMBULE

Le présent plan d’aménagement particulier se situe le long de la Laangwiss à Brandenbourg. Le territoire couvert par ce dernier est classé, suivant le Plan d’Aménagement Général de la commune de Tandel, en zone d’habitation de faible densité.

Le présent plan d’aménagement particulier est scindé en deux parties ; une partie écrite et une partie graphique, toute deux à caractère réglementaire ; le tout étant complété par un rapport justificatif.

1 AMENAGEMENT DU DOMAINE PRIVE

1.1 Délimitation et contenance des lots et des parcelles

 Parcelles initiales

Les parcelles concernées sont inscrites au cadastre sous les numéros :

- 254/905 ; section BB de Brandenbourg-Ouest ; commune de Tandel. Ce lot est déjà bâti et conserve sa construction (habitation unifamiliale isolée). - 254/914 et 687/930 ; section BB de Brandenbourg-Ouest ; commune de Tandel. - 638/4113 ; section BD de Bastendorf ; commune de Tandel. - 642/4115 ; section BD de Bastendorf ; commune de Tandel. - 642/4131 ; section BD de Bastendorf ; commune de Tandel.

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 Parcelles projetées

Le projet couvre une superficie d’environ 68a 09ca, dont 10a 91ca dédiés aux équipements collectifs et 57a 18ca dédiés aux surfaces privées. Les surfaces privées projetées sont réparties en 10 lots voués à la construction d’habitations unifamiliales.

1.2 Mode et degré d’utilisation du sol

Le projet en question prévoit la construction de 2 maisons unifamiliales isolées, 4 maisons unifamiliales jumelées et 4 maisons unifamiliales jumelées par garage.

Tableau récapitulatif relatif au degré d’utilisation du sol du présent projet :

Surface Densité Surface Surface Lot COS CUS CSS PAP Logement privée publique 1 5a 91ca 0,265 0,793 0,389 2 5a 25ca 0,303 0,938 0,456 3 3a 87ca 0,385 1,184 0,574 4 4a 60ca 0,408 1,027 0,622 5 3a 95ca 0,429 1,317 0,612 6 3a 86ca 0,400 1,239 0,676 7 4a 86ca 0,317 1,064 0,559 8 8a 22ca 0,154 0,380 0,226 9 7a 54ca 0,215 0,480 0,331 10 9a 12ca 0,178 0,397 0,225 Total 68a 09ca 12,87 57a 18ca 10a 51ca 0,305 0,882 0,467 logements/ha

1.3 Prescriptions d’utilisation du sol a) Surfaces

L’emprise au sol des constructions est indiquée dans la partie graphique du plan d’aménagement particulier par des pointillés rouges (limites de surfaces constructibles pour constructions destinées au séjour prolongé).

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Tableau récapitulatif des différentes surfaces d’utilisation du sol du présent projet :

Lot Surface Surface d’emprise Surface Surface du Espaces du lot au sol constructible brute scellement verts (ares) (m2) (m2) du sol privés (m2) (m2) min max min max max min 1 5,91 70 156,50 140 468,80 230,12 361,27 2 5,25 70 159,29 140 492,52 239,29 286,00 3 3,87 70 148,98 140 458,10 221,98 164,86 4 4,51 70 187,76 140 472,32 285,81 148,98 5 4,16 70 169,53 140 520,42 241,75 153,47 6 3,93 70 154,75 140 478,86 261,29 125,11 7 4,86 70 154,10 140 516,68 271,67 213,97 8 8,22 70 126,50 140 312,00 185,48 636,28 9 7,54 70 162,00 140 362,00 249,22 504,43 10 9,12 70 162,00 140 362,00 204,95 707,20 Total 57,18 700 1581,41 1400 4443,70 2391,56 3301,57

REMARQUE : les espaces verts autour des bâtiments seront aménagés et entretenus comme jardin d’agrément ou potager. Toutefois, y sont autorisés des surfaces scellées ponctuelles de petite dimension comme des escaliers menant vers le jardin ou jouant avec le dénivelé du terrain, des sentiers étroits délimitant différents espaces du jardin, … b) Emplacements de stationnement

Les places de stationnement doivent obligatoirement se trouver à l’intérieur des zones « espace extérieur pouvant être scellé » prévues à l’avant des bâtiments et dans certains cas, dans les reculs latéraux. Les reculs postérieurs ne peuvent en aucun cas servir d’emplacements ou d’accès quelconques pour les voitures, ils sont destinés à l’aménagement d’espace vert. Pour les lots 4 et 5, l’accès pour les emplacements se doit faire par le parking.

2 emplacements par logement sont à considérer comme suffisants ; répartis entre intérieur et extérieur. c) Reculs, distances et alignement obligatoire

Les distances, les reculs (antérieurs, postérieurs et latéraux) et l’alignement obligatoire des constructions sont fixés suivant la partie graphique du plan d’aménagement particulier.

Pour certaines constructions, un alignement obligatoire minimum est défini avec une possibilité de prolongement de ce dernier. (voir la partie graphique du plan d’aménagement particulier)

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d) Nombre de niveaux

La partie graphique du plan d’aménagement particulier précise pour chaque lot les nombres de niveaux suivants :

 I + 1C définissant 1 niveau plein + 1 niveau sous combles  II + 1C + 1S définissant 2 niveaux pleins + 1 niveau sous combles + 1 niveau en sous-sol  I + 1C + 1S définissant 1 niveau plein + 1 niveau sous combles + 1 niveau en sous- sol

Pour les lots 2, 3, 4, 5 et 6, la construction secondaire se compose de maximum 2 niveaux pleins (sous-sol + rez-de-chaussée). Pour le lot 8, la construction secondaire se compose de maximum 2 niveaux pleins (rez- de-chaussée (rez-de-chaussée + étage 1). Pour les lots 9 et 10, la construction secondaire se compose de maximum 1 niveau plein (étage 1). e) Hauteur des constructions

Les hauteurs à la corniche et au faîte, soit à l’acrotère des constructions sont fixées suivant la partie graphique du plan d’aménagement particulier.

 Pour les lots 2, 3, 4, 5, 6 et 7, la hauteur à la corniche se mesure conformément à « Article 5 a) – Hauteur à la corniche » du titre II de la partie écrite du Plan d’Aménagement Général de Tandel, à savoir :

« La hauteur à la corniche est définie comme différence moyenne entre le niveau de l’axe de la voie desservante et l’intersection du plan du toit et du plan de la façade donnant sur rue. Elle est mesurée dans l’axe de la construction. »

Pour ces lots, la hauteur à la corniche sera égale à 5,50 m.

 Pour les lots 8, 9 et 10, la hauteur à la corniche se mesure conformément à « Article 5 – Hauteur à la corniche e) Terrains en pente » du titre II de la partie écrite du Plan d’Aménagement Général de Tandel, à savoir :

« Sur des terrains en pente, les hauteurs à la corniche sont définies comme différence moyenne entre le terrain naturel et l’intersection du plan de toit et du plan de la façade. Aussi bien la hauteur à la corniche de la façade sur rue et celle de la façade opposée sont prises en compte. »

Pour ces lots, la hauteur à la corniche sera égale à 6,50 m.

Afin de garantir une homogénéité d’aspect pour les habitations jumelées, la pente de toiture et la hauteur à la corniche seront obligatoirement identiques pour les 2 constructions.

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f) Nombre d’unités de logement par construction

Le plan d’aménagement particulier en question prévoit seulement l’implantation d’habitation unifamiliale, correspondant à un logement par construction. g) Type et disposition des constructions

Comme dit précédemment et comme représenté dans la partie graphique, le présent plan d’aménagement particulier prévoit l’implantation de 2 maisons unifamiliales isolées, 4 maisons unifamiliales jumelées et 4 maisons unifamiliales jumelées par garage. Comme évoqué précédemment, certaines d’entre elles sont composées de 2 volumes ; un principal et un secondaire :

 Construction principale

Les dimensions maximales (profondeur, largeur, hauteur) des constructions principales sont fixées dans la partie graphique du plan d’aménagement particulier.

 Construction secondaire

Certains lots ont la possibilité d’implanter une construction secondaire dans le prolongement de la construction principale. Les dimensions maximales (profondeur, largeur, hauteur) de ces constructions secondaires sont également fixées dans la partie graphique du plan d’aménagement particulier. Seuls les lots 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 et 10 sont concernés par cette mesure.

1.4 Réglementations a) Toitures

Les formes, pentes et orientations des toitures sont fixées suivant la partie graphique du plan d’aménagement particulier.

Les constructions principales sont toutes couvertes par des toitures à 2 versants à pente identique. Les constructions secondaires sont couvertes par une toiture plate, à pente unique ou à double pente avec un angle d’inclinaison compris entre 0° et 35°.

Pour les lots 2, 3, 4, 5 et 6, le faîte des toitures des constructions secondaires ne pourra pas dépasser la dalle sur rez-de-chaussée définissant par conséquent la hauteur à la corniche. Pour les lots 8, 9 et 10, le faîte des toitures des constructions secondaires ne pourra pas dépasser la dalle sur étage 1 définissant également la hauteur à la corniche.

Suivant la conception architecturale du projet, les toitures couvrant un volume secondaire, pourront être accessibles et servir de terrasse extérieure. Dans ce cas, elles devront être pourvues de garde-corps conformément à « l’article 46 – Garde-corps » du titre II de la partie écrite du Plan d’Aménagement Général de Tandel.

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b) Accès carrossables

Les accès carrossables relatifs aux emplacements de stationnement et aux garages de chaque lot sont fixés suivant la partie graphique du plan d’aménagement particulier comme espace extérieur pouvant être scellé. c) Plantations

Les surfaces pouvant recevoir des plantations sont marquées comme espace vert privé dans la partie graphique du plan d’aménagement particulier.

Au niveau des plantations proprement dites, seules sont autorisées des espèces indigènes en ce qui concerne les haies, arbres et arbustes. Les plantations de résineux sont interdites. d) Aménagements extérieurs

 Remblais et déblais

Tous travaux de déblai et remblai seront soumis à autorisation du Bourgmestre. Ces travaux devront être conformes en tout point (dimensions maximales, …) à « l’article 25 – Travaux de déblai et de remblai » du titre II de la partie écrite du Plan d’Aménagement Général de Tandel. Les matériaux utilisés pour les travaux de remblai seront conformes à ceux renseignés à « l’article 41 – Travaux de déblai et de remblai » du titre II de la partie écrite du Plan d’Aménagement Général de Tandel.

 Clôtures, murs de soutènement, haies

Comme indiqué dans la partie graphique du plan d’aménagement particulier, la plantation de haies est imposée pour certains lots. Y est imposé également pour certains lots, la construction de mur de soutènement.

Dans les autres cas de figure, seules sont autorisées : - sur les limites entre les différents lots privatifs, les haies et les clôtures ajourées, - sur les limites de propriété à rue et en façade avant des bâtiments, les murets d’une hauteur moyenne inférieure à 0,50 m, les haies et les plantations basses.

Toute implantation de haies, clôtures et murets est soumise à autorisation et doit respecter les prescriptions dimensionnelles détaillées dans « Article 15 – Clôtures, murs de soutènement » du titre II de la partie écrite du Plan d’Aménagement Général de Tandel.

Pour les lots 5 et 6 aucune implantation de haies, clôtures et murets ne sera autorisée du côté de la placette afin de traiter l’espace privé à rue de chaque maison comme un espace « semi-public » de transition.

Pour les lots 8, 9 et 10, l’implantation de murs de soutènement sera autorisée sur base d’un avis géologique et de calculs statiques élaborés par un homme de l’art.

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 Terrasses

Les lots 2, 3, 4, 5, 6 et 7 peuvent être agrémentés de terrasse extérieure à condition que ces dernières soient aménagées à l’intérieur des limites de surfaces constructibles sans dépasser par conséquent la profondeur maximale des constructions principale et secondaire.

Les lots 8, 9 et 10 peuvent également être agrémentés de terrasse extérieure à condition que ces dernières soient aménagées sur le toit de la construction secondaire. e) Eléments à conserver et/ou à démolir

Seuls les arbres le long de la Blees sont à conserver dans leur intégralité. f) Dépendances

Comme représenté sur la partie graphique du plan d’aménagement particulier, pour certains lots, un garage ou carport est à implanter sur la limite de propriété mitoyenne aux 2 lots. Afin de garantir une homogénéité d’aspect, un garage ne pourra pas être jumelé à un carport et inversement. Ces garages ou carports sont à couvrir obligatoirement par une toiture plate végétale. La hauteur à l’acrotère ne dépassera pas 3,50 m. Toujours dans l’idée de garantir une homogénéité d’aspect, les garages ou carports jumelés devront avoir une hauteur à l’acrotère identique. Les carports pourront être fermés en façade arrière sous condition. En effet, les carports jumelés devront avoir la même apparence extérieure. Par conséquent, les carports jumelés seront soit tout 2 fermés à l’identique (matériaux, mise en œuvre, dimensions) en façade arrière, soit tout 2 laissés ouverts.

Les abris de jardin et toute autre dépendance en dehors des constructions principales, secondaires et des surfaces constructibles pour dépendances, sont interdits. g) Saillies sur les alignements des façades

 Balcon

La présence de balcon est strictement interdite pour les lots 7 et 10 afin de préserver le caractère architectural type « maison unifamiliale », renforçant la notion « d’entrée de village ». Pour les autres lots, la présence de balcon est strictement interdite vers la voie publique.

 Corniche

Les corniches des constructions principales et secondaires pourront avoir une saillie maximale de 0,20 m sur l’alignement de façade.

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h) Protection contre l’humidité

Comme demandé par la Gestion de l’eau, les niveaux enterrés des lots 2, 3, 4, 5, 6 et 7 sont à réaliser via un système de cuve étanche en béton afin d’éviter l’utilisation de drainage. i) Règles d’esthétique

Les prescriptions de la partie écrite du Plan d’Aménagement Général de Tandel sont à respecter. j) Matériaux

Les prescriptions de la partie écrite du Plan d’Aménagement Général de Tandel sont à respecter.

Précisons que :

- la couverture des toitures des constructions principales est à réaliser en ardoises naturelles, - la couverture des toitures en pente des constructions secondaires est à réaliser en ardoises naturelles ou en zinc anthracite non brillant, - les murets de soutènement côté voie publique sont à réaliser en schiste.

1.5 Dérogations au règlement PAG

Conformément à l’article 108bis, de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal urbain, la présente partie écrite réglementaire soumet à dérogation les articles suivants :

- article 19 – Degré d’utilisation du sol. (Titre I de la partie écrite du Plan d’Aménagement Général de Tandel) - article 1 – Prescriptions dimensionnelles. (Titre II de la partie écrite du Plan d’Aménagement Général de Tandel) - article 8 – Saillies sur les alignements des façades. (Titre II de la partie écrite du Plan d’Aménagement Général de Tandel) - article 13 – Dépendances. (Titre II de la partie écrite du Plan d’Aménagement Général de Tandel).

Par conséquent, pour le présent projet d’aménagement particulier, les prescriptions suivantes sont à respecter :

a) Degré d’utilisation du sol

Les coefficients d’occupation du sol (COS) détaillés lot par lot au point « 1.2 Mode et degré d’utilisation du sol » de la présente partie écrite, sont les valeurs maximales à ne pas dépasser pour chaque lot, lors des futures demandes d’autorisation de bâtir.

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b) Prescriptions dimensionnelles

Les constructions doivent respecter les prescriptions dimensionnelles telles que définies par le point « 1.3 Prescriptions d’utilisation du sol » de la présente partie écrite. La dérogation concerne essentiellement l’article traitant des reculs et alignement obligatoire et celui se rapportant à la hauteur à la corniche. c) Saillies sur les alignements des façades

Les constructions doivent respecter les prescriptions dimensionnelles telles que définies par le point « 1.4 Réglementations g) Saillies sur les alignements des façades » de la présente partie écrite. d) Dépendances

Les constructions doivent respecter les prescriptions dimensionnelles telles que définies par le point « 1.4 Réglementations f) Dépendances » de la présente partie écrite.

1.6 Servitude écologique

Une servitude écologique d’une profondeur de 5,00 m est prévue dans le fond des lots 1 à 7, longeant la rivière « Blees » comme indiqué sur la partie graphique du plan d’aménagement particulier.

Dans cette servitude, tous travaux de déblai et de remblai ainsi qu’un réaménagement des berges par des gabions sont interdits. Le tracé naturel du cours d’eau est à respecter dans la mesure du possible. Une transition graduelle de la zone urbanisée vers le paysage devra être assurée. En cas de délimitation des fonds par des clôtures, le choix devra se porter sur des clôtures ajourées de type légères.

2 AMENAGEMENT DU DOMAINE PUBLIC

2.1 Fonds destinés à être cédés à la commune

Dans le cadre du présent projet, 16,02 % de la surface totale couverte par le plan d’aménagement particulier sont dédiés aux équipements publics, dont seulement 11,48 % proviennent des terrains privés, les 4,55 % restants appartiennent au Domaine de l’Etat. Seuls, les 11,48 % de terrains privés sont à céder à l’administration communale de Tandel.

2.2 Mode d’utilisation du sol a) Voies nouvelles

Sans objet ; la voie desservant les futurs lots étant existante.

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b) Trottoirs et espace public

 Trottoir

Comme indiqué dans la partie graphique, de part et d’autre de la chaussée, un trottoir d’une largeur de 1,50 m est à aménager le long des propriétés, dans le prolongement de celui existant.

 Espace public

Comme indiqué dans la partie graphique, une « placette » publique est à réaliser à l’entrée du village afin de dynamiser l’aménagement urbain le long de la Laangwiss. c) Emplacements de stationnement publics

Comme indiqué sur la partie graphique du plan d’aménagement particulier, 1 zone de stationnement public sont prévues :

 Un parking public écologique pouvant contenir au maximum 11 véhicules, est à aménager au milieu du lotissement, entre les lots 4 et 5 ,et en face du lot 8. d) Plantations

Les plantations projetées telles que définies dans la partie graphique imposent la plantation d’arbre à moyenne ou haute tige. Chaque arbre doit être pourvu d’une aire perméable. Le choix de l’essence de la plantation est à soumettre à l’accord du Collège des Bourgmestre et Echevins, et est à spécifier dans la convention pour exécution. Seules sont autorisées les plantations d’espèce indigène. Les plantations de résineux sont interdites. e) Matériaux

Le choix des matériaux à utiliser concernant les divers aménagements publics (emplacements de stationnement, parking public, trottoirs, placette …) est à soumettre à l’accord du Collège des Bourgmestre et Echevins.

Pour la placette, un seul et même revêtement de sol est à utiliser, de part et d’autre de la rue. Ce revêtement est également à utiliser pour couvrir le tronçon de la voirie traversant la placette. Sa teinte serait à assortir à celle de la voirie et aux couleurs de la région.

Afin de mettre en évidence la placette, les trottoirs situés en amont et aval de celle-ci, sont à réaliser avec un matériau différent de celui utilisé pour la placette.

Pour le parking public écologique, un matériau perméable est à utiliser pour les emplacements de stationnement tout comme pour l’espace de manœuvre. Le matériau choisi devra être identique aux 2 espaces.

Plan d’Aménagement Particulier Laangwiss à Brandenbourg – 18.06.2019 16 f) Mobilier urbain

Comme indiqué sur la partie graphique du plan d’aménagement particulier, un banc est à installer sur la placette. Son choix est à soumettre à l’accord du Collège des Bourgmestre et Echevins, et est à spécifier dans la convention pour exécution.

L’implantation de bornes en pierre ou en fonte sur la placette le long de la voirie et le long de l’accès aux emplacements des lots 5 et 6 est à prévoir de manière à limiter tout stationnement sauvage et créer un véritable espace de rencontre. Leur choix est à soumettre à l’accord du Collège des Bourgmestre et Echevins, et est à spécifier dans la convention pour exécution.

Tout autre mobilier urbain pourra être installé sur les trottoirs et/ou placette. Leur choix sera à soumettre à l’accord du Collège des Bourgmestre et Echevins, et sera à spécifier dans la convention. g) Evacuation des eaux

Le principe général du système d’évacuation des eaux est repris sur la partie graphique du plan d’aménagement particulier.

Concernant les eaux usées, pour l’ensemble des lots, elles sont à rejeter dans la canalisation « eaux mixtes » existantes.

Concernant les eaux pluviales :

 Les lots 2, 3, 4, 5, 6 et 7 rejetteront les leurs dans la « Blees » via des cunettes à ciel ouvert réalisées avec un matériau minéral.  Les lots 8, 9 et 10 rejetteront les leurs dans la nouvelle canalisation publique d’eaux pluviales via des cunettes à ciel ouvert réalisées avec un matériau minéral. Ces cunettes prendront fin à la limite de propriété. A partir de là, les eaux pluviales passeront en canalisation enterrée. h) Raccordement divers réseaux

Les différents lots sont à raccorder aux divers réseaux présents dans la rue. Attention, ils ne sont pas présents sur toute la longueur du plan d’aménagement particulier. Leur prolongement sera nécessaire et indispensable pour équiper tous les futurs lots. i) Frais d’infrastructures

Les frais d’infrastructures et d’évacuation des eaux décrits précédemment sont intégralement à charge des demandeurs à l’initiative du projet.

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3. RAPPORT JUSTIFICATIF

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TABLE DES MATIERES

Art. 1 OBJET 20

Art. 2 CONTENU 20

2.1 EXTRAIT DU PLAN D’AMENAGEMENT GENERAL ET SCHEMA 20 DIRECTEUR

2.2 DESCRIPTIF DU PARTI URBANISTIQUE 24

2.2.1 Description du site et ses alentours 24 2.2.2 Description du parti urbanistique 27 2.2.3 Evolution du projet 28

2.3 PLANS ET COUPES D’ILLUSTRATIONS 31

2.3.1 Implantation des constructions existantes et projetées 31 2.3.2 Aménagement des espaces publics 32 2.3.3 Aménagement des espaces soumis à des servitudes écologiques 33 2.3.4 Informations sur le milieu environnemental 34

2.4 FICHE DE SYNTHESE 36

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Art. 1 OBJET

Le présent rapport justificatif concerne le projet d’aménagement particulier « Laangwiss » à Brandenbourg, commune de Tandel. Le rapport justificatif expose de quelle manière et dans quelle mesure le plan d’aménagement particulier « nouveau quartier » précise et exécute le plan d’aménagement général de la commune de Tandel.

Le rapport est établi conformément au Règlement grand-ducal du 28 juillet 2011 concernant le contenu du rapport justificatif et du plan directeur du plan d’aménagement particulier « nouveau quartier ». Les articles du présent rapport correspondent à ceux du Règlement.

Art. 2 CONTENU

2.1 EXTRAIT DU PLAN D’AMENAGEMENT GENERAL ET SCHEMA DIRECTEUR

Les terrains concernés par la présente demande sont repris, suivant le Plan d’Aménagement Général de la commune de Tandel en vigueur, en zone d’habitation de faible densité. Il n’y a pas de schéma directeur.

 Partie graphique :

 extrait du PAG de Bastendorf, commune de Tandel.

RMQ : une erreur graphique figure sur le PAG ; la parcelle anciennement inscrite sous le n°638/1 n’est pas comprise dans le PAP n°15609/68C approuvé le 15.09.2008. Elle fait partie du présent PAP.

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 Partie écrite :

TITRE I – PLAN D’AMENAGEMENT GENERAL – PARTIE ECRITE

Article 8 – Les zones d’habitation de faible densité

Les zones d’habitation de faible densité comprennent les parties du territoire communal réservées aux maisons d’habitations isolées ou jumelées, avec un maximum de deux logements et aux édifices et aménagements servant aux besoins propres de ce secteur.

Dans ces zones sont également admises, à titre exceptionnel et uniquement sur les terrains bordant les routes nationales, des petites entreprises à caractère artisanal pour autant que les activités s’y déroulant soient le complément naturel des habitations et ne provoquent pas de nuisances.

Article 10 – Les zones d’habitation soumises à un plan d’aménagement particulier

Les zones d’habitation soumises à un plan d’aménagement particulier comprennent des ensembles de terrains dont l’étendue et la situation rendent nécessaires l’établissement d’un plan d’aménagement particulier au sens de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain.

Pour les localités de Fouhren, Bettel, Longsdorf et Walsdorf, la destination précise de la zone couverte par un plan d’aménagement particulier est indiquée au plan d’aménagement général par la teinte de fond correspondant à cette zone.

Pour les localités de Bastendorf, Brandenbourg, Tandel et Landscheid, la destination précise de la zone couverte par un plan d’aménagement particulier est soumise à un COS de 0,4 et un CMU de 0,8 ; correspondant à la zone HAB 1, tel que défini dans le règlement grand- ducal du 25 octobre 2004 concernant le contenu du plan d’aménagement général d’une commune. Les voies indiquées dans le plan d’aménagement général sur les terrains englobés dans les zones soumises à un plan d’aménagement particulier n’y figurent qu’à titre indicatif.

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Article 19 – Degré d’utilisation du sol

 extrait de la partie écrite du plan d’aménagement général de Tandel.

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TITRE II – REGLEMENT SUR LES BATISSES

Article 1 – Prescriptions dimensionnelles

 extrait de la partie écrite du plan d’aménagement général de Tandel.

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2.2 DESCRIPTIF DU PARTI URBANISTIQUE

2.2.1 Description du site et ses alentours

Le village de Brandenbourg est essentiellement un village résidentiel dédié à l’habitat. Il est traversé par le CR 353, le reliant à la N7 située environ à 3,5 km du centre du village. Il est desservi par les transports en commun le reliant aux villes et villages environnants. Un arrêt de bus se situe à proximité des terrains concernés.

Les commerces de proximité, les écoles et les services publics sont absents du village, ils se trouvent dans les villes et villages voisins.

Par contre, on y retrouve : - Un château du 10ième siècle avec son secteur protégé ayant un impact sur l’architecture du village. - Une église. - Une plaine de jeux.

Au niveau géographique, le village est implanté dans une vallée encaissée, étroite, entourée de collines aux versants abruptes envahis par une végétation boisée importante. Il est également traversé par plusieurs rivières dont la « Blees », directement en contact avec nos terrains.

Concernant notre projet, il se situe à l’une des entrées du village, celle côté Bastendorf. Les terrains en question se situent le long de la Laangwiss (CR 353). Cette route est bordée de diverses constructions de type habitation unifamiliale dans la majorité des cas. On y retrouve également, minoritairement, quelques habitations plurifamiliales, avec quelques terrains vides de construction essentiellement répertoriés aux entrées du village.

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Aux entrées du village, on observe également une densification peu importante du bâti, représentée par un habitat isolé de type maison unifamiliale 4 façades.

Le plan d’aménagement particulier concerne les 6 terrains repris sur l’extrait du plan cadastral ci-dessous. Il couvre une superficie d’environ 68 a 09 ca. 3 des terrains sont situés du côté sud-ouest de la route, les 3 autres du côté nord-est.

La parcelle n°254/905, correspondant au lot 1 du présent plan d’aménagement particulier, est occupée par une habitation unifamiliale construite récemment, les parcelles n°254/914 et 687/930 correspondent, quant à elles, à des terrains vierges de toute construction et végétation. Ces 3 parcelles sont délimitées au nord-est par la Laangwiss et au sud-ouest par la rivière « Blees » parsemée d’arbres agrémentant le paysage.

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© bureau d’architecture Speicher, 2009. © bureau d’architecture Speicher, 2009. Vue des 2 terrains avec à gauche la Laangwiss et Vue des terrains avec la « Blees » et ses arbres. à droite la « Blees » et ses arbres.

La parcelle n°254/905 est traversée par une canalisation publique d’évacuation des eaux pluviales, reliant la Laangwiss à la « Blees ». Elle se situe le long de la limite nord-ouest du terrain. Cette conduite est enterrée en grande partie. Sur les derniers mètres avant son rejet dans la rivière, l’eau s’écoule à l’air libre via une rigole. La présence de cette canalisation sur le terrain donne un droit d’accès permanent à la commune.

Vue de la limite nord-ouest du lot n°254/905 avec la vue du muret marquant le passage à l’air libre des eaux pluviales.

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Les 3 derniers terrains, respectivement les parcelles n°638/4113, 642/4115 et 642/4131, correspondent pour leur part, à des terrains boisés en pente, délimités au sud-ouest par la Laangwiss et au nord-est par une végétation dense de feuillus et de résineux implantée sur une côte abrupte.

En ce qui concerne les équipements collectifs, les infrastructures et réseaux sont présents dans la rue. Il reste à raccorder les différents lots aux divers réseaux.

2.2.2 Description du parti urbanistique

Le site offre les avantages d’une vie à la campagne en combinaison avec la proximité des réseaux routiers pour se rendre au travail.

Dans le cadre d’un développement urbanistique harmonieux et rationnel, l’option retenue pour l’élaboration du présent plan d’aménagement particulier fut de construire 10 habitations unifamiliales.

En effet, excepté la parcelle n°254/905 correspondant au lot 1, les terrains concernés sont vides de construction. Ils se situent à l’entrée du village, tout en restant à l’intérieur du périmètre d’agglomération de Brandenbourg.

Le parti urbanistique choisi fut :

- d’assurer la continuité d’un habitat structuré en renforçant la lisibilité du tissu urbain existant par l’implantation rationnelle de 10 habitations le long de la Laangwiss, - d’implanter seulement des maisons unifamiliales isolées ou jumelées. - de marquer l’entrée du village, en réalisant un rétrécissement visuel via l’implantation des maisons, fonctionnant sous forme de porte d’entrée du village, - de dynamiser la rue par la création d’un espace publique, - de favoriser la promenade et augmenter la sécurité des piétons en aménageant un trottoir le long des lots. - de créer des emplacements de parking en conséquence afin de limiter le stationnement sauvage.

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2.2.3 Evolution du projet

A la base, le bureau d’architecture Speicher était censé morceler la parcelle anciennement inscrite sous le n°254/2 en 4 parties égales au bénéfice des 4 héritiers Jungels.

Suite à la présentation de cette implantation, chaque héritier eut le choix de sa parcelle et du type de maison à implanter ; le lot 1 du plan ci-dessus devait être divisé en 2 lots pour des maisons jumelées, la même chose pour le lot 2, par contre, les lots 3 et 4 devaient être réunifiés pour implanter une maison isolée, quant aux lots 5 et 6, ils restaient inchangés.

Notre mission était d’obtenir l’autorisation de morcellement idéalisée par les clients, reflétant les souhaits de chacun.

Le projet fut présenté à la commune de Tandel qui nous demanda d’agrandir le plan d’aménagement particulier à la partie du terrain voisin (anciennement inscrit sous le n°687/500) se trouvant à l’intérieur du périmètre d’agglomération du village de Brandenbourg et au terrain situé en face (anciennement inscrit sous le n°638/1). Ces 2 terrains complémentaires appartiennent également aux Consorts Jungels.

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Suite à cette nouvelle étape, à la demande de la commune de Tandel, nous avons dû prendre contact avec la famille Krack-Conzemius afin d’ajouter leur parcelle au projet.

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Suite à cet ajout, une partie de la parcelle, anciennement inscrite sous le n°642/2151, se retrouva complètement isolée entre le présent plan d’aménagement particulier et la fin du périmètre d’agglomération. A l’évidence, ce bout de terrain devait être englobé dans le projet. Contact fut donc pris avec ses propriétaires ; la famille Meyers.

La procédure étant longue, un membre de la famille Jungels ne pouvait attendre l’aboutissement du dossier. En effet, ce membre avait besoin relativement rapidement d’une parcelle afin de pouvoir bâtir et s’y installer avec sa famille. Une demande de bâtir fut donc introduite et le plan d’aménagement particulier fut mis en suspens jusqu’à l’obtention de cette autorisation. Janvier 2011 voit l’apparition de la parcelle 254/905 et quelques mois après sa future construction.

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De janvier 2011 à juin 2014, de nombreux petits changements ont eu lieu au niveau des dépendances, des évacuations des eaux usées et pluviales, du bassin de rétention, …

En juillet 2014, suite à une rencontre entre plusieurs autorités compétentes autour du projet, l’idée de la création d’une « placette » publique fit son apparition, dans le but de renforcer la notion de dynamisation de la rue.

Sur base de ce schéma de principe, nous sommes arrivés à cette situation actuelle visible dans la partie graphique du présent dossier et qui a été approuvé en janvier 2017.

Suite à l’avis du pont et chaussée, nous avons du enlever les parkings au long de rue et changer d’emplacement l’aire de stationnement vers l’intérieur des lots.

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2.3 PLANS ET COUPES D’ILLUSTRATIONS

2.3.1 Implantation des constructions existantes et projetées

2.3.2 Aménagement des espaces publics

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2.3.3 Aménagement des espaces soumis à des servitudes écologiques

Suite aux recommandations de la cellule d’évaluation dans son avis daté du 6 juin 2016, nous avons décidé d’aménager une servitude écologique d’une profondeur de 5,00 m dans le fond des lots 1 à 7, longeant la rivière « Blees » afin de respecter son tracé naturel autant que possible.

Dans cette servitude, l’aspect « naturel » des lieux sera primordial, le côté « nature » devra avoir la priorité. A cet effet, une transition graduelle de la zone urbanisée vers le paysage devra être assurée. Tous travaux de déblai et de remblai ainsi qu’un réaménagement des berges par des gabions seront interdits. En cas de délimitation des fonds par des clôtures, le choix devra se porter sur des clôtures ajourées de type légères.

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2.3.4 Informations sur le milieu environnemental

Suite aux consignes recommandées par l’Administration de la gestion de l’eau, une décision fut prise d’évacuer les eaux pluviales de chaque bâtiment via des cunettes à ciel ouvert. Afin de ne pas gêner les accès au bâtiment, l’aménagement de terrasse, … ces cunettes seront à chaque fois installées le long des bâtiments ou le long des limites de propriété.

Ces cunettes seraient réalisées avec un matériau minéral (pavés, gravier, …).

De même, dans le cas de figure où des cunettes se trouveraient de part et d’autre des limites de propriété, afin de favoriser une certaine intimité entre chaque lot, une double haie d’espèce indigène serait plantée entre les 2 cunettes, favorisant par la même occasion la migration des oiseaux. Par double haie, on entend la plantation de 2 haies côte à côte de part et d’autre de la limite de propriété.

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Cette solution serait plus agréable pour les familles et serait beaucoup plus esthétique que la photo suivante.

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Dans le cas de notre plan d’aménagement particulier, les eaux pluviales des lots 2 à 7 s’écouleraient directement dans la « Blees » via ces cunettes à ciel ouvert. Pour les lots 8 à 10, les eaux pluviales récoltées s’écouleraient dans des cunettes à ciel ouvert sur chaque propriété. A la jonction avec le domaine public, elles se raccorderaient à une future canalisation enterrée dans le trottoir. Cette canalisation publique acheminerait ses eaux vers un large fossé à ciel ouvert situé en dehors de la zone du plan d’aménagement particulier mais en bordure de celui-ci. Les eaux contenues dans ce fossé se déverseraient directement dans la « Blees ».

Ce fossé serait aménagé sur une largeur de 10,00 m avec 2 pentes douces conformément au souhait du Département de l’Environnement, afin de permettre premièrement l’entretien aisé du fossé en facilitant le passage et les manœuvres d’un tracteur et deuxièmement, afin de permettre au bétail d’accéder au fossé en toute sécurité dans le but de s’abreuver.

2.4 FICHE DE SYNTHESE

Voir page suivante.

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4. ANNEXES

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LEXIQUE

Surface constructible brute On entend par surface constructible brute la surface hors œuvre obtenue d’un bâtiment et des dépendances en additionnant la surface de tous les niveaux. Seules les surfaces non aménageables en sous-sol ou partiellement en sous-sol et sous combles ne sont pas prises en compte. Les surfaces non closes, notamment les loggias, les balcons et les car-ports, ne sont pas prises en compte pour le calcul de la surface construite brute.

Surface d’emprise au sol On entend par surface d’emprise au sol la surface hors œuvre mesurée sur le plan du ou des parties de niveaux sis hors sol et en contact direct avec le sol, compte tenu du terrain naturel. Ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface d’emprise au sol les aménagements extérieurs en dur, notamment les rampes de garage, les chemins d’accès, les surfaces non closes au rez-de-chaussée, les terrasses non couvertes, les surfaces non closes aux étages, tels que les loggias, les balcons, les perrons et les seuils.

Surface scellée Est considérée comme surface scellée toute surface consolidée ou surplombée par une construction, y compris les chemins et rampes d’accès. Concernant les surfaces scellées par des constructions souterraines et couvertes de terre végétale, la surface de sol scellée à prendre en compte est réduite par tranche de 15% pour 15 cm d’épaisseur de couverture de terre végétale, jusqu’à concurrence de 75%.

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INDEMNITE COMPENSATOIRE

DESIGNATION SURFACES POURCENTAGE Totalité du PAP 68a 09ca 100 % Cession des fonds réservés à la voirie et aux équipements publics conformément à la loi 17a 075ca 25 % modifiée du 19 juillet 2004 Surfaces à céder appartenant au Domaine de 03a09ca 4,55% l’Etat Surfaces à céder provenant des terrains privés 7a81ca 11,48% Total indemnité compensatoire 6a 175ca 8,97%

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