NEGOCIOS INMOBILIARIOS / REAL ESTATE BUSINESS

Centros comerciales en México: ¿sector desabastecido? Retail by MSA: Undersupplied? México, turismo atractivo y contrastante Mexico, Attractive And Contrasting Tourism

Panel de discusión Inmobiliare Los centros comerciales siguen en expansión Shopping Centers continue to expand

Centro Comercial

AÑO 7 - NÚMERO 41 - 50 PESOS ¡redescubre el deseo! ESPECIAL Paseo San Pedro Shopping Center, rediscover the desire! CENTROSRETAIL COMERCIALES ISSUE AÑO 7 - NÚMERO 41 AÑO 7 - NÚMERO 41 NEGOCIOS INMOBILIARIOS / REAL ESTATE BUSINESS

Centros comerciales en México: ¿sector desabastecido? Mexico Retail by MSA: Undersupplied? México, turismo atractivo y contrastante Mexico, Attractive And Contrasting Tourism

Panel de discusión Inmobiliare Los centros comerciales siguen en expansión Shopping Centers continue to expand

Centro Comercial Paseo San Pedro

AÑO 7 - NÚMERO 41 - 50 PESOS ¡redescubre el deseo! ESPECIAL Paseo San Pedro Shopping Center, rediscover the desire! CENTROSRETAIL COMERCIALES ISSUE Prudential Real Estate Investors

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Salvador Magaña [email protected] (52) 55 5093 2795 Juan José Méndez León [email protected] (52) 55 5093 2785 Paola Cruz [email protected] (52) 55 5093 2784 Andres Bello 10, 4th Floor, México D.F. México 11560

Carta Editorial Editor’s Letter

Estimados Amigos El negocio de retail en México continúa, con un boom acelerado de centros comerciales en varias regiones de la república, en tanto la estabilidad económica y las estrategias de negocio en el largo pla- zo, sin duda, nos ofrecen los mejores escenarios y una visión a futuro muy alentadora. Así mismo, las prácticas sustentables en materia de arrendamientos sólidos y los desarrollos de primera línea brindan se- guridad a los inversionistas para seguir colocando capital de forma institucional. Ante este fenómeno, en Inmobiliare nos dimos a la tarea de preparar un número especial enfocado a cubrir las estrategias de negocio, las perspectivas y las nuevas oportunidades de inversión para este competido sector. En cuanto a la presencia internacional, Inmobiliare fue testigo del 50 aniversario del ICSC, celebrado en Las Vegas, evento en el cual participamos más de 200 mexicanos, en virtud de promover el creci- miento del sector. El interés generado por nuestro país en el mercado global, se manifestó al grado de tener que extender la capacidad del salón previsto, en principio, para 200 asistentes en total. De igual modo, queremos compartir con nuestros lectores y ami- gos la satisfacción y el orgullo de haber recibido el Premio SMI Edi- torial’07 como Mejor Revista de Desarrollo Inmobiliario, importante galardón otorgado en el marco de Habitat EXPO’07, por el Colegio de Fellows y los miembros honorarios de la SMI / Sociedad Mexicana de Interioristas / miembro profesional asociado de IFI / International Federation of Interior Architects / Designers, lo cual nos compromete aún más a ofrecerles una calidad superior. De este modo, volvemos a reafirmar nuestro compromiso de seguir innovando con artículos de mayor interés para los asiduos lectores.

Dear Friends The retail business in Mexico continues to have an accelerated shopping center boom in several of the country’s regions. In regards to economic sta- bility and business strategies in the long term, without doubt, they offer us the best situations and a very encouraging vision of the future. Also, sus- tainable practices in matters of solid leasing and top class developments provide security to investors to continue investing capital institutionally. Facing this phenomenon, in Inmobiliare we gave ourselves the task of pre- paring an issue focused on covering business strategies, perspectives and new investment opportunities for this competitive sector. In regards to international presence, Inmobiliare was witness to the 50th anniversary of the ICSC held in Las Vegas, an event in which more than 200 Mexicans participated in order to promote the growth of the sector. The interest generated by our country in the global market was demon- strated to such an extent that the capacity of the room planned for had to be extended, which was originally for 200 attendees in total. We would also like to share the satisfaction and pride of having re- ceived the SMI Editorial ’07 Award for the Best Real Estate Development Magazine with our readers and friends, an important prize awarded in the framework of the Habitat EXPO’07, by the Association of Fellows and hon- orary members of the SMI / Mexican Society of Interior Designers / As- sociate Member of IFI / International Federation of Interior Architects / Designers, which committed us even more to offering you superior quality. In this way, we would like to reaffirm our commitment to continue innovat- ing with articles of greater interest for regular readers.

Guillermo Almazo Inmobiliare Magazine

Impresión: Impresos y revistas S.A. de C.V. - Distribución: Sepomex/Publicaciones Citem. Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402, Colonia Roma, C.P. 06700; México D.F. Número 41 año 7. Publicación bimestral Mayo-Junio 2007. Número de reserva al título en derechos de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000 ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.

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Publisher & CEO Contenido/Content 41 Guillermo Almazo Garza [email protected] Director General Erico García García [email protected] Director Comercial y Marketing Emiliano García García emiliano@inmobiliare Director de Nuevos Negocios Carlos A. Caicedo Zapata [email protected] Directora Editorial Mayra Rosa Álvarez [email protected] Gerente de Relaciones Públicas Issamary Blanco Simmons [email protected] Eduardo Ramirez Ogarrio [email protected] Director Jurídico Entrevista/Interview Administración de proyectos/Project Management Adrián Gómezperalta 10 Mexico Retail Properties, trascendiendo 84 La familia en la empresa [email protected] el retail mexicano Family in the company Mexico Retail Properties, becoming known in Mexican retail Consejo Editorial Abraham Metta / Sergio Argüelles Sección Especial Publicitaria/Special Advertising Section Fernando Schutte Investigación global/Global Research 88 Prisma Proyectos, aplicando metodología de Victor Lachica / Alejandro Sepúlveda 16 Centros comerciales en México: calidad para el éxito de su proyecto Francisco Andragnes / Jorge Ávalos ¿sector desabastecido? Applying quality metodology for the success of your project John Newcomb / Luis Gutierrez Blanca Rodríguez / Claudia Pérez Salas Mexico retail by MSA: Undersupplied? Arturo Aispuro / Juan Pablo Arroyuelo Sección Especial Publicitaria/Special Advertising Section Pedro Azcue / Jaime Lara Comentario de inversión/Investment comment 92 O2 Vasconcelos, el mejor concepto Eugene Towle / Jorge Lizan El Real Estate sale de shopping… de uso mixto Gonzalo Montaño / Humberto Treviño 24 Jose María Garza Treviño Mexico Real Estate goes shopping… O2 Vasconcelos, the best mixed used concept Alberto de la Garza Evia Jorge Longoria Treviño Sección Especial Publicitaria/ Special Advertising Section Reporte centros comerciales/Shopping center report Elliot Bross / Javier Llaca 28 Grupo MAC, 60 años, muchas historias, 96 Entretenimiento, ancla que llama la atención Antonio Elosua / Eduardo Güemez mucho desarrollo Entertaiment, anchor stores that attract attention Colaboradores Grupo MAC, 60 years, many stories, a lot of development Araceli Cano Del Experto/From the Expert Legal /Legal Una historia de centros comerciales Ejecutivo de ventas 100 Arturo Trejo 32 Realidades, tendencias y desafíos para A history of shopping centers [email protected] el desarrollo de centros comerciales en México, perspectiva legal Arte/Art Corresponsales Realities, trends, and challenges for the development of shopping Pedro Trueba. Conceptos e ideas Antonio Matas Bajio 104 [email protected] centers in Mexico, Legal perspective del arte plástico Suscripciones Entrevista/Interview Del Expert/From the Expert [email protected] PROMODESA, activos y presentes en la Centros comerciales en México, Centro 38 106 Finanzas y contabilidad industria de centros comerciales América y Colombia Grupo Vasay y Asoc. PROMODESA, active and present in the shopping center industry Shopping centers in Mexico, Central America and Colombia Inmobiliare Panel de discusión Inmobiliare/Inmobiliare discussion panel Premio SMI Editorial 2007 Cordelia Farías Sada [email protected] 42 Los centros comerciales siguen en expansión 112 Mejor revista de Desarrollo Inmobiliario Concepción Méndez Shopping centers continue to expand Best Real Estate Development Magazine [email protected] Gerente Servicio a Clientes Entrevista/Interview Del Experto/From the Expert Carolina Lopez [email protected] 48 México, turismo atractivo y contrastante 114 Mercado comercial y de oficinas, Querétaro y Gerente Zona Norte Mexico, attractive and contrasting tourism la Región Central Carolina Palma Retail and office market, Queretaro and the Central Region [email protected] En Portada/On Cover Traducciones 54 Centro comercial Paseo San Pedro Evento international/Internatonal event iNTERPRENET LTD ¡redescubre el deseo! 116 ICSC celebró su 50 aniversario [email protected] Paseo San Pedro Shopping Center, rediscover the desire! ICSC celebrated its 50th aniversary Fotografía Federico de Jesús Sánchez Panel de discusión ULI México/ULI Mexico discussion panel Arte/Arte [email protected] 62 El momento de los centros comerciales 118 Lupina Flores. Ternura y furia en los pinceles The time of shopping centers Fotografías Monterrey Selma Fernández [email protected] Del Experto/From the Expert Arte/Art 66 FIBRAS a la vanguardia 120 Manfretti. Arte abstracto Dirección de Arte y Diseño FIBRAS attracting investor interest Vincent Velasco Gonthier [email protected] Reporte centros comerciales/Shopping centers report Sección Especial Publicitaria/Special Advertising Section Galería y Promoción de Arte 70 Marcas agotadas para centros comerciales 122 El Granero Grill [email protected] No more available brands for shopping centers Oficinas Panel de discusión Inmobiliare/Inmobiliare discussion panel Responsabilidad social/Social responsability +52(55)5514-7914 +52(55)5514-2077 78 Supermercados, anclas de tradición 124 En Nuestras Manos, hacia un México sin +52(55) 2454-4584 al 87 Supermarket, traditional anchors pobreza Monterrey En Nuestras Manos, towards a Mexico without poverty +52(81)8368-2555 Fax: +52 (81) 8368-2425 Madrid +34 91 383 2183 /+34 91 766 4321 [email protected] / www.emisa.info  www.inmobiliare.com 4 0

Entrevista Por Carlos A. Caicedo Zapata [email protected]

Ixtapaluca Mexico Retail Properties, trascendiendo en el retail mexicano Mexico Retail Properties, Becoming Known In Mexican Retail Mexico Retail Properties, MRP, incursionó en el país hace cinco años en el mercado de los centros comerciales. Desde sus inicios se han dedicado a concebir todo tipo de formatos. Hoy en día, también son un joint venture que ha empezado su labor como socio comercial con el pie derecho. MRP tiene una destacada labor en la concepción de los centros comerciales de proyectos como Parques Polanco, en el Distrito Federal y Céntrika, en Monterrey, ambos de uso mixto.

a evolución de Mexico Retail Properties, “Siempre tuvimos como objetivo la sando en materia de retail. En este sentido, empresa fundada hace cinco años, ha inversión de capital en proyectos exitosos, José María Zertuche concedió esta entrevista L sido rápida. A lo largo de su primer pero no encontrábamos necesariamente el a INMOBILIARE Magazine. lustro han evolucionado de acuerdo con terreno fértil para trabajar con todos los de- las necesidades del mercado de los centros sarrolladores que hubiésemos querido. Por ¿Por qué apostarle al mercado de los cen- comerciales. tanto, también había la necesidad de crear tros comerciales un nicho que está muy José María Zertuche, Chief Investment & en Mexico Retail Properties una plataforma pro- competido y al cual llegan cada vez más Control Officer de MRP, comenta que si bien pia que nos permitiera generar este tipo de jugadores? en la mente de varios de sus fundadores con- activos que estábamos buscando. Hoy te- Efectivamente. Hemos estado viendo la lle- cibieron la empresa no sólo como una com- nemos un mercado mucho más sofisticado, gada de muchos desarrolladores buenos y pañía que fondeara proyectos de terceros y que ha evolucionado muchísimo en estos exitosos al mercado –los cuales siempre han propios, sino también para ser una unidad cinco años de MRP”. existido–, pero por otra parte, también hay de negocio dedicada exclusivamente al de- Mexico Retail Properties tiene a su haber la desarrolladores más institucionalizados y eso sarrollo de centros comerciales, este par de concepción, creación y desarrollo de casi 20 hace que se vuelva más sencillo para un fon- vocaciones que en la actualidad son la razón centros comerciales. Por eso, la importancia do de inversión, en este caso, para nosotros de ser de MRP, no siempre funcionaron des- de saber de la propia voz de un experto e trabajar con ellos. de el inicio de la compañía. importante jugador del sector, qué está pa-

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¿Qué ha pasado en los últimos cinco años empujando muy fuerte un programa para en la comunidad. La gente no sólo va al en el mercado del retail mexicano? aprobar capital a desarrolladores con la capa- centro comercial a comprar, sino también a En los últimos cinco años hemos visto la en- cidad de construir centros comerciales, como pasear. Así mismo, tiene una pista de hielo trada de varios jugadores. Primero, había un es el caso de Internacional de Inversiones. como lugar de entretenimiento. mercado muy desatendido en el espacio ren- Sin duda, esa es la tendencia de los cen- table per cápita en México, allí había un área En concreto, este programa le permite al tros comerciales actuales... de oportunidad muy importante. Segundo, desarrollador, supongo, crecer más. Así es, por eso estamos creando estos am- los desarrolladores mexicanos fuertes esta- Sí, les permitimos escalar su meta de de- plios espacios de convivencia. ban avanzando de manera sólida. Por tanto, sarrollo de centros comerciales al año. Es conforme la economía se ha ido estabilizan- decir, si un grupo desarrollador que traba- Ahora bien, otro giro que ha venido a re- do el mercado se ha sofisticado en el capital je con MRP tiene una meta inicial de dos o tomar mucha trascendencia son los pro- y hay una mayor entrada de inversión para tres proyectos al año, con nosotros al apor- yectos de uso mixto. financiar proyectos. ¿Qué ha pasado? Por un tar capital, repito, puede aumentar esa cifra. En lo personal, los proyectos de uso mixto van lado, los desarrolladores que ya existían en- Nos hemos puesto la meta de crecer nuestro a funcionar en mercados suburbanos, es decir, contraron una mayor capacidad de financia- programa de joint venture, trabajando con hay un número pequeño de localidades en don- miento para sus proyectos y al entrar otros desarrolladores, en donde MRP es un impor- de se verá esta tendencia de manera concreta, jugadores como nosotros, permitimos el ac- tante proveedor de capital competitivo. Con como es el caso de , Monterrey, el ceso a capital a través de nuestro fondo. el programa no sólo le damos al desarrolla- Distrito Federal, , Cuernavaca y algu- dor capital accionario, sino también le pro- nas fronterizas, como y Ciudad Juárez. ¿En ese sentido cuáles son los proyec- veemos la deuda del proyecto. Esto quiere Pero, a su vez, hay otro nivel de mercado, muy tos más recientes de Mexico Retail Prop- decir que desde ese día uno tiene asegurada desatendido del retail básico, en donde la tierra erties, MRP? su deuda y eso le quita la preocupación del es más accesible y no tiene sentido este tipo de Este año estamos abriendo proyectos en va- financiamiento. proyectos tan densos de desarrollo. rias ciudades. Uno en Ciudad Juárez llamado El Cortijo Zaragoza, el cual se estará inaugu- rando en noviembre o principios de diciem- bre de este año. También, estamos desarro- llando en Poza Rica y en Tulancingo, éstos se abrirán al público igual en noviembre de 2007 y tenemos dos centros comerciales, de similar importancia en Coatzacoalcos y en Ixtapaluca.

Precisamente, respecto de las aperturas de centros comerciales de MRP, ¿qué ha pasado con Céntrica, en Monterrey, en donde sabemos que Mexico Retail Proper- ties tiene una participación? Así, efectivamente, abrió hace unos meses. Sin embargo, en MRP junto con Internacio- nal de Inversiones estructuramos una tran- sacción que en este caso le permite a ellos capturar una parte muy importante del valor del proceso de desarrollo del proyecto y, por otra parte, unimos fuerzas en donde noso- tros aportamos la experiencia en el tema de centros comerciales y ellos su conocimiento, muy destacado por cierto, como desarrolla- Centrika - Monterrey dores al noreste del país. ¿Céntrika pasaría a ser parte del porta- Regresando a la pregunta sobre la tras- Parques Polanco es un proyecto de uso mixto folio de MRP? cendencia e importancia que Mexico en donde ustedes han entrado a participar. Sí, claro, eventualmente Céntrika queda Retail Properties le está dando a los ¿Cuéntenos de este desarrollo? como una parte del portafolio de MRP, es centros comerciales que está haciendo. Es un proyecto que se apertura el año en- decir, en sociedad entre nosotros e Interna- ¿Cuál es el valor de los proyectos que trante y también se trata del rescate o la re- cional de Inversiones. ahora traen? conversión de un área industrial. Es un desa- Hemos buscado hacer centros comerciales rrollo de uso mixto, con vivienda, oficinas y Tengo la impresión que los centros co- en donde, sin duda, estamos aportando algo comercio. Se trata de un proyecto muy am- merciales que trae ahora MRP tienen interesante a la comunidad, es decir, no es bicioso, en donde participamos MRP, BCBA, especial trascendencia en las ciudades nada más hacer un comercio porque sí. En Grupo Diarq y Grupo El Bosque. Mexico Retail o localidades donde se están haciendo. el caso de Tulancingo, por ejemplo, es el Properties se asoció con este grupo de empre- Céntrika es un ejemplo importante. primer centro comercial no sólo del muni- sas en la parte del centro comercial, es decir, ¿Qué nos puede contar sobre esto? cipio, sino de la región que vendrá a servir somos quienes concebimos y desarrollamos En efecto, Céntrika es además un buen ejem- una serie de necesidades que no han sido el área de retail. plo de algo que estamos empujando muy atendidas. Es un centro comercial con cines, fuerte en Mexico Retail Properties, como son los lleva una tienda de autoservicio, una Mega, ¿Qué opinión le merece el que se comente programas de fondeo. Por una parte cabe tiene un food court muy bueno y un área de en el sector que la mezcla adecuada de recordar que MRP es un fondo de capital pri- entretenimiento, entre otras tiendas. los giros en un centro comercial hace que vado dedicado a aportar capital a proyectos este por sí solo sea un ancla? de retail tanto propios como de terceros y, Además, ¿podría contarnos de Ixtapaluca? Si bien eso tiene una virtud, cierto mérito, por otro lado, tenemos el grupo de desarro- Ahí hemos creado un centro de ciudad, con también creo que la idea no se puede llevar lladores que se dedica a concebir proyectos un jardín muy grande, así como un foro al extremo. ¿Por qué? Porque si no llegaría- propios. En ese sentido, como fondo estamos abierto para eventos, con gran aceptación mos a la idea de una tienda departamental y,

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José María Zertuche, Chief Investment & Control Officer of MRP, comments that in the minds of several of its founders they conceived the company not only as a company that would fund its own projects and those of third parties, but also as a business unit dedicated exclu- sively to the development of shopping centers, this combination of vocations that is currently MRP’s raison d’etre, didn’t always work since the beginning of the company. “We always had the investment of capital in successful projects as our objective, but we didn’t necessarily find fertile land to work with all of the developers that we would have liked. Therefore, there was also the need to create our own platform in Mexico Retail Properties that would make it possible for us to generate these types of assets that we were looking for. Today we have a much more sophisticated market that has evolved a lot in MRP’s five years”. Mexico Retail Properties has been involved in the conception, creation and development Ixtapaluca of almost 20 shopping centers. That’s why it’s important to know what is happening in retail matters from the voice of an expert and impor- Hemos buscado hacer centros tant player in the sector. José María Zertuche gave this interview to INMOBILIARE Magazine. comerciales en donde, sin Why take the risk on a niche that is very competitive in the shopping center market duda, estamos aportando algo and to which more and more players are coming? interesante a la comunidad. Effectively we have been seeing the arrival of por eso, la razón de que éstas sean anclas es muy demandadas las tiendas de servicio y una many good and successful developers to the justo por lo mismo, al proveer una serie de tendencia muy favorable es la instituciona- market – those that have always been there servicios muy amplios, los cuales hacen que lización del comercio. Sin duda, el mercado – but on the other hand, there are also more la gente vaya al centro comercial. Creo que seguirá aumentando, pero hay que ser cuida- institutionalized developers and that makes it un centro comercial bien ejecutado, con una dosos al empujar hacia un crecimiento racio- more simple for investment funds, in this case, mezcla de productos, constituye un atracti- nal y esto es tarea no sólo de nosotros, sino for us to work with them. vo por sí mismo, pero parte de ese éxito se también de la industria en general. lo debe al que incluya una tienda ancla par- What has happened in the last five years in ticipando del proyecto. the Mexican retail market? Mayores informes: In the last five years we have seen the entrance ¿Qué tendencias se están viendo en el José María Zertuche T. of several players. Firstly, there was a very ne- tema de las anclas? Chief Investment & Control Officer, glected market in rentable space per capita in Hemos estado viendo una presencia muy Mexico Retail Properties Mexico, this was a very important area of op- importante de las tiendas de mercancías ge- , Torre Paseo, portunity. Secondly, the strong Mexican devel- nerales, como Wal-Mart y otros jugadores, Ejército Nacional No. 843-B, opers were progressing solidly. Therefore, as sobre todo en mercados de poder adquisi- Piso 3-Ala B, Col. Granada, the economy has been stabilizing the market tivo de la clase media hacia abajo. Las de- México, D.F. has become sophisticated in capital and there partamentales están muy activas en centros Tel: 5350 4480. is a greater entrance of investment to finance de moda. El entretenimiento está jugando E- Mail: [email protected] projects. What has happened? On the one hand, un papel importante como ancla y no nece- developers that already existed found a greater sariamente los cines, los cuales siguen sien- financing capacity for their projects and the en- do un polo de atracción. También, estamos Mexico Retail Properties, MRP, ventured trance of other players like us allowed access to viendo otro tipo de entretenimiento, como into the country five years ago and into the capital through our fund. guarderías, lugares en donde juegan los ni- shopping center market. Since its begin- ños, sitios de apuesta y de números, como nings it has been dedicated to conceiving In that sense, what are Mexico Retail Prop- Caliente, Yak´s, Playcity y otros, que también all types of formats. Nowadays, they are erties’ most recent projects? atraen a muchas personas. El reto es, juntar also part of a joint venture and have start- This year we are opening projects in several cit- una mezcla adecuada de anclas. ed off their job as a retail partner with the ies. One in Ciudad Juárez called El Cortijo Zara- right foot. MRP has done standout work in goza, which will be opened in November or the ¿Qué perspectiva a futuro le espera al the conception of the shopping centers for beginning of December this year. Also, we are mercado de los centros comerciales? projects like Parques Polanco, in Mexico developing in Poza Rica and in Tulancingo, these En Mexico Retail Properties, en cuanto a centros City and Céntrika, in Monterrey, both of will be opened to the public in November 2007 as comerciales, vemos diferentes tipos, pero el mixed use. well and we have two shopping centers of similar que funcione o no un formato en específico importance in Coatzacoalcos and in Ixtapaluca. depende de la localidad a atender. En MRP The evolution of Mexico Retail Properties, a hemos estado haciendo diversos centros co- company that was founded five years ago, has In regards to the opening of MRP shopping merciales diferentes entre sí y a eso le estamos been fast. During their first five year period centers, what has happened with Céntrika, apuntando, a convertirnos en un desarrollador they have evolved according to the needs of the in Monterrey, where we know that Mexico multiformatos. Creo que van a seguir estando shopping centre market. Retail Properties participated?

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Entrevista

Well, effectively, it opened some months ago. day one they have their debt assured and that trial area. It is a mixed use development, with However in MRP together with Internacional de takes away the worry of financing. housing, offices and retail. It is a very ambitious Inversiones, we structured a transaction that in project in which MRP, BCBA, Grupo Diarq and this case allows them to take a very important Going back to the question about the sig- Grupo El Bosque are participating. Mexico Re- part of the value of the project’s development nificance and importance that Mexico tail Properties partnered itself with this group process and, on the other hand, we joined forc- Retail Properties is living to the shopping of companies in the shopping center part, that es and we contributed experience in shopping centers that it is building, what is the value is, we are the one who conceive and develop centers and they contributed their knowledge, of the projects that you now have? the retail area. outstanding of course, as developers in the We have sought to make shopping centers north east of the country. with which, without doubt, we are contributing What opinion do those in the sector de- something interesting to the community. That serve who say that the right mix of busi- Céntrika would move on to be part of MRP’s is, it’s not just making stores for the sake of it. nesses in a shopping center makes the portfolio? In the case of Tulancingo, for example, it is the shopping center itself an anchor? Yes, that’s right. Eventually Céntrika becomes first shopping center, not only in the municipality Although that has virtue, certain merit, I also part of MRP’s portfolio, that is, jointly between but also in the region that will come to serve a believe that the idea can’t be taken to the ex- us and Internacional de Inversiones. series of needs that haven’t been attended to. It treme. Why? Because otherwise, we would is a shopping center with cinemas, it has a su- arrive at the idea of a department store and, I have the impression that the shopping permarket, a Mega, it has a very good food court that’s why, that’s exactly the reason why these centers that MRP has now have special and an entertainment area, among other stores. are anchors, they provide a series of very ex- importance in the cities or locations where tensive services which make people go to the they are being built. Centrika is an impor- Also, what can you tell us about Ixtapaluca? shopping center. I think that a well executed tant example. What can you tell us about There we have created a city center, with a very shopping center, with a mix of products, is an this? big garden, an open forum for events, with great attraction in itself, but part of that success is In effect, Céntrika is also a good example of acceptance in the community. People go to the due to the fact that an anchor store is included something that we are pushing very hard in shopping center not only to buy but also to wan- in the project. Mexico Retail Properties, and that is funding pro- der around. It also has an ice skating rink as a grams. On the one hand it must be remembered place for entertainment. What trends are being seen in anchors? We have been seeing a very important presence from the general merchandise stores like Wal- Mart and other players, above all in markets with middle class and lower level purchasing power. Department stores are very active in fashion malls. Entertainment is playing an im- portant role as an anchor and not necessarily cinemas, which are continuing to be a center of attraction. Also, we are seeing another type of entertainment, like childcare services, places where children play, betting and numbers places like Caliente, Yak´s, Playcity and others, which also attract a lot of people. The challenge is to bring together a good mix of anchors.

What outlook is expected for the shopping center market in the future? In Mexico Retail Properties, in regards to shop- ping centers, we see different types, but that Coatzacoalcos which makes a format work or not depends on the location to be attended to. In MRP we that MRP is a private capital fund dedicated Without doubt, that is the trend of the cur- have been building different shopping centers to contributing capital to retail projects, their rent shopping centers... and that is what we are aiming at, converting own as well as those of third parties. And on That’s right. That’s why we are creating these ourselves into a multi-format developer. I think the other hand, we have the group of develop- large spaces to just hang out. that service stores are going to continue being ers that are dedicated to conceiving their own very requested and a very favorable trend is the projects. In that sense, as a fund we are pushing Another type of business that has been institutionalization of retail. Without doubt, the very strongly a program to approve capital to becoming more important again are mixed market will continue to grow, but we have to developers with the capacity to build shopping use projects. be careful, pushing rational growth and this is centers, such as the case of Internacional de In my opinion, mixed used projects are going to the not only our task, but also the task of the Inversiones. work in suburban markets. I mean, there are a industry in general.n small number of locations where this trend will be Specifically, this program makes it possible seen specifically, such as the case of Guadalajara, for the developer, I suppose, to grow more. Monterrey, Mexico City, Puebla, Cuernavaca and Yes. We make it possible for them to reach their some border cities like Tijuana and Ciudad Juárez. goal of shopping center development per year. I But, in turn, there is another very neglected mar- Further information: mean, if a development group that works with ket level, that of basic retail, where land is more José María Zertuche T. MRP has an initial goal of two or three projects a accessible and these types of very dense devel- Chief Investment & Control Officer, year, with us providing capital, I repeat, that fig- opment projects don’t make sense. Mexico Retail Properties ure can increase. We have set ourselves the goal Antara Polanco, Torre Paseo of developing our joint venture program, working Parques Polanco is a mixed use project Ejército Nacional No. 843-B, with developers, MRP is an important supplier of that you have joined in to participate. Tell Piso 3-Ala B, Col. Granada, competitive capital. With the program not only us about this development Mexico City do we give the developer share capital, we also It is a project that will be opened next year and Ph: 5350 4480. give them the project debt. This means that from it is also a rescue or reconversion of an indus- E- Mail: [email protected]

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Investigación global Por DTZ Rockwood Research

Centros comerciales en México: ¿Sector desabastecido?

Mexico Retail by MSA: Undersupplied?

Las reformas estructurales n tal virtud, el sector formal de centros comerciales ha crecido de manera impresionante; los centros comerciales modernos - de 1990 han impulsado un Eusualmente ubicados en, o cerca de nuevos desarrollos habita- cionales en áreas suburbanas de clase media - han proliferado en todo el país y complementan los mercados tradicionales y al sector minoris- periodo de crecimiento y ta informal, convirtiéndose en una opción para los consumidores. Aún cuando una gran cantidad de estudios han comparado el in- estabilidad sin precedente ventario de centros comerciales con la población y el ingreso a escala nacional, a la fecha, estas dinámicas se han estudiado muy poco a es- en la economía y mercados cala metropolitana, como lo aborda el presente análisis. Con base en los datos que incluimos, consideramos que todavía existe un potencial financieros mexicanos. Lo importante de desarrollo de centros comerciales en varios mercados anterior se ha traducido en en México. Panorama económico: Aún cuando el crecimiento económico con- un aumento en los ingresos, tinuo ha ayudado a apoyar la demanda y consumo en México, el pe- riodo de estabilidad prolongado del país también ha sido esencial. un mayor poder adquisitivo, La estabilidad de la economía mexicana ha alcanzado un grado tal - segunda después de la brasileña-, que ya las principales corporacio- así como una creciente nes trasnacionales lo consideran el destino más atractivo para invertir demanda de bienes de Volatility of Exchange Rate: Mexican Peso to U.S. Dollar 50.0% 40.0% consumo fabricados 30.0% 20.0% por minorista locales y 10.0% 0.0% -10.0% multinacionales. -20.0% 1999 2003 1995 2004 2005 1994 1996 1998 2000 2001 2002 1997

16 www.inmobiliare.com 4 1 Average Monthly Income of Households per Equivalent Minimum Wage Ranges (MxP$) 2004 Annual US $ Equivalent Minimum Wage Ranges (MW) 1992 1996 2000 2002 2004 Total Mexico 1,695 2,774 6,118 6,680 7,576 $8,235 Up to 2 MW 415 905 1,594 1,800 1,912 $2,078 More than 2 MW and less than 4 MW 1,040 2,242 3,973 4,456 4,810 $5,228 More than 4 MW and less than 8 MW 2,009 4,383 7,550 8,519 9,270 $10,076 Morethan 8MWand lessthan 14MW 3,715 8,049 14,488 15,864 17,194 $18,689 More than 14 MW 9,366 19,791 33,026 34,618 40,985 $44,549 Source: INEGI Percentage Distribution of Households per Equivalent Minimum Wage Ranges

1992-2004 Change in # of Equivalent Minimum Wage Ranges (MW) 1992 1996 2000 2002 2004 Households Total Mexico 17,819,414 20,467,038 23,484,752 24,650,169 25,845,081 Up to 2 MW 34.4% 45.2% 36.4% 34.6% 31.7% 2,063,012 More than 2 MW and less than 4 MW 30.5% 30.4% 30.4% 30.9% 32.3% 2,913,040 More than 4 MW and less than 8 MW 21.8% 16.5% 20.3% 22.1% 22.8% 2,008,046 More than 8 MW and less than 14 MW 8.0% 5.1% 7.9% 8.1% 8.9% 874,659 More than 14 MW 5.3% 2.8% 5.0% 4.4% 4.3% 166,910 Source: INEGI

Planned or Total Existing Under Expected Retail SF Retail SF GLA * Constr. * GLA* 2005 Pop. per Capitag per Capita INEGI Monthly Retail Sales Index Mexico GLA Expected 160 2,364,319 180,022 2,544,341 702,000 3.4 3.6 Merida 2,816,958 1,878,816 4,695,774 781,000 3.6 6 Tampico metro area ¹ 2,120,620 1,573,479 3,694,099 772,000 2.7 4.8 120 Queretaro metro area ² 3,326,570 1,027,498 4,354,068 917,000 3.6 4.7 x

e United States 80 nd

I Columbia SC MSA 21,736,000 679,000 32 El Paso TXMSA 11,951,000 713,000 16.8 40 Baton Rouge LA MSA 16,026,000 728,000 22 Albuquerque NM MSA 23,722,000 781,000 30.3 0 Omaha NE MSA 30,070,000 804,000 37.4 2001/01 2002/01 2003/01 2004/01 2005/01 2006/01 Sources: DIPSA; INEGI; CoStar, Claritas MSA = Metropolitan Statistical Area. * Includes malls, strip centers, and stand-alone stores. Retail Sales Index Index Trendline ¹ Includes Tampico, El Mante, Ciudad Madero, and Altamira. ² Includes municipalities of Querétaro, Corregidora, and El Marques Global Research

en VolatilityLatinoamérica. of Exchange En la actualidad, Rate: Mexican México Peso ahora to U.S. sólo Dollar representan un poco más de la volvieron más caras, al tiempo que las tiendas es50 .0 uno% de los dos países latinoamericanos mitad del total nacional de ventas comercia- afectaban sus ventas unas a otras, muchos que40.0% disfrutan de una clasificación favorable les, de acuerdo con el INEGI. detallistas empezaron a ampliar sus opera- respecto30.0% al grado de inversión de la deuda Las cadenas, incluyendo las norteame- ciones hacia ciudades pequeñas y medianas 20.0% soberana por parte de las tres principales ricanas, se están expandiendo en México. que carecían de estos servicios. Muchas de 10.0% agencias0.0% clasificadoras de Estados Unidos. Saks Fifth Avenue abrirá suVolatility primera oftienda Exchange las ciudadesRate: Mexican de segundo Peso to y U.S. tercer Dollar nivel en Durante-10.0% los últimos diez años, la moneda en el 2007. Sin embargo,50 .0el% mayor auge es México cuentan con poblaciones que exce- mexicana-20.0% ha mostrado muy poca volatilidad en el sector de supermercado.40.0% Como lo men- den medio millón de habitantes, haciéndo- 30.0% 1999 2003 1995 2004 2005 1994 1996 1998 2000 2001 2002 frente al dólar norteamericano1997 y el índice del ciona Chris Tilly en su artículo titulado “Wal- las candidatas perfectas para aumentar las mercado de valores ha ganado 82% en los Mart en México: Los Límites20.0% del Crecimiento” ventas al detalle. Durante 1990, en México últimos 12 meses, en comparación con 24% (tal y como se publicó en1 0.el0% libro “WalMart: había 16 ciudades con poblaciones que ex- 0.0% del S&P 500. La Cara del Capitalismo en-1 el0.0 %Siglo Veintiuno”), cedían los 500 mil habitantes. Para el 2005, -20.0% se estimaba que había 29 ciudades que su- Average Monthly Income of Households per Equivalent Minimum Wage Ranges (MxP$) peraban ese número. 1999 2003 1995 2004 2005 1994 1996 1998 2000 2001 2002 1997 2004 Annual US $ Aún cuando las grandes cadenas se es- Equivalent Minimum Wage Ranges (MW) 1992 1996 2000 2002 2004 tán expandiendo, el punto de saturación no Total Mexico 1,695 2,774 6,118 6,680 7,576 $8,235 llegará en años, si no es que en décadas. En Up to 2 MW 415 905 1,594 1,800 1,912 $2,078 México, el espacio per cápita en supermer- More than 2 MW and less than 4 MW 1,040 2,242 3,973 4,456 4,810 $5,228 cados está a 25% del nivel norteamericano: More than 4 MW and less than 8 MW 2,009 4,383 7,550 8,519 Average9,270 Monthly$10,076 Income of Households per Equivalent Minimum Wage Ranges (MxP$) México cuenta con 86 msf (miles de pies cua- Morethan 8MWand lessthan 14MW 3,715 8,049 14,488 15,864 17,194 $18,689 2004 Annual US $ drados) de espacio en supermercados para More than 14 MW 9,366 19,791 33,026 34,618 Equivalent40,985 Minimum$44,549 Wage Ranges (MW) 1992 1996 2000 2002 2004 Source: INEGI Total Mexico prestar servicio1,695 a sus 1002,774 millones6,118 de habi6,680- 7,576 $8,235 Percentage Distribution of Households per Equivalent Minimum WageUp to 2 MWRanges tantes, mientras415 que EU905 dispone1,594 de 1,0201,800 1,912 $2,078 More than 2 MW and less than msf4 MW para prestar1,040 servicio2,242 a su población3,973 4,456de 4,810 $5,228 More than 4 MW1992-2004 and less than casi8 MW 300 millones2,009 (Fuente:4,383 ICSC).7,550 A la fecha,8,519 9,270 $10,076 Change in # of Morethan 8MWand lessthan 14MW 3,715 8,049 14,488 15,864 17,194 $18,689 Equivalent Minimum Wage Ranges (MW) 1992 1996 2000 2002 2004 Households la expansión de las cadenas multinacionales More than 14 MW 9,366 19,791 33,026 34,618 40,985 $44,549 Total Mexico 17,819,414 20,467,038 23,484,752 24,650,169 25,845,081 han logrado adaptarse a la cultura única de Source: INEGI Up to 2 MW 34.4% 45.2% 36.4% 34.6% 31.7% 2,063,012 compra en México: un ejemplo de ello, de More than 2 MW and less than 4 MW 30.5% 30.4% 30.4% 30.9% 32.3%Percentage2,913,040 Distributionacuerdo of con Households Gallup/ANTAD per Equivalent (Asociación Minimum Na- Wage Ranges More than 4 MW and less than 8 MW 21.8% 16.5% 20.3% 22.1% 22.8% 2,008,046 cional de Tiendas de Autoservicio y Depar- More than 8 MW and less than 14 MW 8.0% 5.1% 7.9% 8.1% 8.9% 874,659 1992-2004 More than 14 MW 5.3% 2.8% 5.0% 4.4% 4.3% 166,910 tamentales), los hogares mexicanos realizan Change in # of Equivalent Minimum Wage Ranges (MW) 1992 1996 2000 2002 2004 Households Source: INEGI en promedio 20 visitas a supermercados cada Total Mexico semana, 17,819,414o sea, con20,467,038 más frecuencia23,484,752 que24,650,169 sus 25,845,081 El Producto Interno Bruto de Méxi- datos del INEGI del 2004 Upmuestran to 2 MW que cerca homólogos 34.4%en EU, donde45.2% 56% de36.4% los hoga34.6%- 31.7% 2,063,012 More than 2 MW and less than 4 MW 30.5% 30.4% 30.4% 30.9% 32.3% 2,913,040 co crece entre un tres y cuatro por ciento de la mitad de los empleosMore del than sector 4 MW and mino less- than res8 MW compra 21.8%tortillas frescas16.5% diariamente;20.3% los22.1% 22.8% 2,008,046 anual, y se cuadruplicó en nuevos pesos en- rista se encuentran en lasMore tiendas than 8 deMW alimen and less- than alimentos14 MW perecederos8.0% 5.1%como las 7.9%frutas y las8.1% 8.9% 874,659 tre 1995 y 2004. El crecimiento de la eco- tos, en contraste con sóloMore 20% than 14en MW Estados verduras también5.3% se compran2.8% con5.0% más fre-4.4% Planned4.3% or Total166,910 Retail SF nomía mexicana ha dado lugar al aumento Unidos. La cadena abarrotera norteamerica- cuencia para procurar que estén frescos. ExistingLas Under Source:Expected INEGI Retail SF GLA * Constr. * GLA* 2005 Pop. per Capitag per Capita en los ingresos familiares, lo cual ha creado na con sede en San Antonio H-E-B, mantiene visitas frecuentes también permiten a los ho- INEGI Monthly Retail Sales Index Mexico GLA Expected una demanda de servicios al detalle. Entre una presencia en el mercado mexicano desde gares adquirir artículos secos y empacados Hermosillo 2,364,319 180,022 2,544,341 702,000 3.4 3.6 1992160 y 2004, el ingreso promedio anual 1997. La subsidiaria mexicana de Wal-Mart, en cantidad y presentación pequeñas y sólo de los hogares mexicanos aumentó más de Walmex, actualmente abarca 50% de las ven- compran lo indispensableMerida para cubrir sus 2,816,958ne- 1,878,816 4,695,774 781,000 3.6 6 cuatro veces, hasta alcanzar el equivalente a tas de alimentos en el país, y cuenta con 837 cesidades inmediatas.Tampico En contraste, metro area ¹ de acuer2,120,620- 1,573,479 3,694,099 772,000 2.7 4.8 Planned or Total 120 Existing Under Expected Retail SF Retail SF Queretaro metro area ² 3,326,570 1,027,498 4,354,068 917,000 3.6 4.7 8,200.00 dólares. El número de hogares que unidades comerciales GLA * Constr. * GLA* 2005 Pop. per Capitag per Capita x ganae más del doble de esa cantidad, alrede- (incluyendo Sam’s Club, United States Mexico GLA Expected 80 INEGI Monthly Retail Sales Index dornd de $18,700.00 dólares, aumentó en más Bodega Aurrera, Su- I Columbia SC MSA 21,736,000 679,000 32 Hermosillo 2,364,319 180,022 2,544,341 702,000 3.4 3.6 de un millón durante ese periodo, mientras perama, y Suburbia) 160 El Paso TXMSA 11,951,000 713,000 16.8 Merida 2,816,958 1,878,816 4,695,774 781,000 3.6 6 que40 el número de hogares con ingresos su- en 103 ciudades mexi- Baton Rouge LA MSA 16,026,000 728,000 22 Tampico metro area ¹ 2,120,620 1,573,479 3,694,099 772,000 2.7 4.8 periores a los $44,500.00 dólares se elevó en canas. El competidor 120 Albuquerque NM MSA 23,722,000 781,000 30.3 un número de 167,000. más cercano de Wal- Queretaro metro area ² 3,326,570 1,027,498 4,354,068 917,000 3.6 4.7 0 x Omaha NE MSA 30,070,000 804,000 37.4 mex en la industria es e United States 2001/01 2002/01 2003/01 2004/01 2005/01 2006/01 80

nd Sources: DIPSA; INEGI; CoStar, Claritas MSA = Metropolitan Statistical Area. * Includes malls, strip centers, and stand-alone stores. Demanda comercial:Ret ai Lal S a tendenciales Index de In lade x TrSoriana,endline y sólo cuenta I Columbia SC MSA 21,736,000 679,000 32 ¹ Includes Tampico, El Mante, Ciudad Madero, and Altamira. ² Includes municipalities of Querétaro, Corregidora, and El Marques venta comercial en México por lo general va con 13% de la partici- El Paso TXMSA 11,951,000 713,000 16.8 40 en ascenso. El índice de ventas de artículos pación en las ventas de Baton Rouge LA MSA 16,026,000 728,000 22 al detalle del INEGI muestra un crecimiento abarrotes. Albuquerque NM MSA 23,722,000 781,000 30.3 general desde el 2001 hasta el 2006. En cada Walmex abrió 95 0 Omaha NE MSA 30,070,000 804,000 37.4 uno de los últimos cinco años, las ventas de- tiendas en México du- 2001/01 2002/01 2003/01 2004/01 2005/01 2006/01 cembrinas han aumentado año con año. rante el 2005 y espe- Sources: DIPSA; INEGI; CoStar, Claritas MSA = Metropolitan Statistical Area. * Includes malls, strip centers, and stand-alone stores. Retail Sales Index Index Trendline raba abrir otras 120 ¹ Includes Tampico, El Mante, Ciudad Madero, and Altamira. ² Includes municipalities of Querétaro, Corregidora, and El Marques Sector comercial: hasta hace pocos años, para fines del 2006. Las ganancias de la em- do con el Instituto de Investigación Industrial la mayor parte del sector de comercio mino- presa correspondientes al tercer trimestre (IRI – por su sigla en inglés), los hogares nor- rista del país estaba integrada casi en su to- del 2006 se elevaron en 36% y las ventas por teamericanas visitan un almacén distribuidor talidad por pequeñas tiendas independien- tienda aumentaron en 6.9% en el mismo pe- tipo CPG (artículos de consumo empacados) tes, por lo general administradas de manera riodo, en comparación de sólo 1.7% en las – que incluye tienda de abarrotes, farmacia, familiar; mercados al aire libre o tianguis; y tiendas de EU. El mes de septiembre fue el club, supermercado, de dólar y supercentro vendedores de la calle o aboneros, que com- décimo noveno consecutivo en que Walmex – poco menos de 14 veces al mes. petían con un pequeño puñado de cadenas registró un incremento en ventas por tienda. nacionales. Sin embargo, los cadenas más Durante los últimos años, la mayoría de Cobertura y penetración del sector co- importantes han empezado a incursionar de los minoristas en México se enfocaron en un mercial formal: mientras que a escala na- manera agresiva en el mercado y a expandir- puñado de ciudades con grandes concentra- cional, el suministro de espacio per cápita en se a partir de sus bases locales, a tal grado ciones de población. A medida que comen- supermercado en México se encuentra muy que los minoristas “tradicionales” antiguos zaron a escasear los terrenos y esas áreas se por debajo de los números en EU, el ingreso

4 1 www.inmobiliare.com 17 Volatility of Exchange Rate: Mexican Peso to U.S. Dollar 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% Investigación global 1999 2003 1995 2004 2005 1994 1996 1998 2000 2001 2002 1997

de los mexicanos, aunque va en aumento, es México. Las cuatro ciudades mexicanas, aun mente en electrodomésticos, muebles, etc. Average Monthly Income of Households per Equivalent Minimum Wage Ranges (MxP$) menor en una escala absoluta. Por lo tanto, incluyendo todas las instalaciones tanto pla- Con esta metodología, fue posible calcular el 2004 Annual US $ un área comercial en México con una pobla- neadas como en proceso de construcción, ingreso promedio familiar y el ingreso total Equivalent Minimum Wage Ranges (MW) 1992 1996 2000 2002 2004 ción similar tendría menos poder adquisitivo. alcanzan un 6.0, mientras que las ciudades de tres de las ciudades (los datos para Tam- Total Mexico 1,695 2,774 6,118 6,680 7,576 $8,235 Además, existe muy poca información que norteamericanas tienen un valor mínimo de pico todavía no están disponibles). Up to 2 MW 415 905 1,594 1,800 1,912 $2,078 contemple una medida más amplia – espacio 16.8 y un máximo de 37.4. El diferencial es La tabla siguiente relaciona el ingreso More than 2 MW and less than 4 MW 1,040 2,242 3,973 4,456 4,810 $5,228 per cápita en centro comercial – a escala lo- aún más pronunciado cuando se examinan aproximado por ventas minoristas con el More than 4 MW and less than 8 MW 2,009 4,383 7,550 8,519 9,270 $10,076 cal. Los comercios al detalle están altamente los datos de manera más detallada: área neta arrendable (GLA- por su sigla en Morethan 8MWand lessthan 14MW 3,715 8,049 14,488 15,864 17,194 $18,689 regionalizados y constituyen activos en bie- • La proporción de El Paso se encuentra inglés) para las tres ciudades mexicanas de More than 14 MW 9,366 19,791 33,026 34,618 40,985 $44,549 Source: INEGI nes y raíces: al contemplar a nivel de ciudad 25% por debajo de la siguiente ciudad las que se dispone información relativa a los o área metropolitana, ¿qué tan desabasteci- en la lista de EU, por lo que ajusta signi- ingresos. Aún cuando el diferencial no es tan Percentage Distribution of Households per Equivalent Minimum Wage Ranges dos se encuentran algunos de los mercados ficativamente el rango norteamericano radical como con la información de ventas 1992-2004 más importantes en relación con EU? a la baja. minoristas per cápita por pie cuadrado, los Change in # of Para explorar este tema, se recopilaron • El segundo conjunto de índices en índices resultantes de los ingresos por GLA Equivalent Minimum Wage Ranges (MW) 1992 1996 2000 2002 2004 Households datos de las ventas comerciales de cuatro México se calculó incluyendo el espacio existente de Hermosillo y Querétaro son sig- Total Mexico 17,819,414 20,467,038 23,484,752 24,650,169 25,845,081 grandes ciudades mexicanas y se compara- para comercio minorista propuesto, el nificativamente más altos que para las ciu- Up to 2 MW 34.4% 45.2% 36.4% 34.6% 31.7% 2,063,012 More than 2 MW and less than 4 MW 30.5% 30.4% 30.4% 30.9% 32.3% 2,913,040 ron usando datos similares para ciudades y cual puede o no concretarse. Los tota- dades norteamericanas. Esto indica que los More than 4 MW and less than 8 MW 21.8% 16.5% 20.3% 22.1% 22.8% 2,008,046 áreas metropolitanas de tamaño parecido en les norteamericanos no incluyen ningu- niveles de ingreso pueden ser lo suficiente- More than 8 MW and less than 14 MW 8.0% 5.1% 7.9% 8.1% 8.9% 874,659 EU. Una de las tablas muestra tanto el es- na construcción propuesta que pudiera mente altos para justificar espacio adicional More than 14 MW 5.3% 2.8% 5.0% 4.4% 4.3% 166,910 pacio existente para venta comercial, como incrementar su relación de pies cuadra- dedicado a este sector en dichas localida- Source: INEGI el planeado en cuatro ciudades mexicanas dos per cápita. des. Mientras que los niveles de ingresos en medianas. Nótese que los totales no inclu- Se espera que los totales de población Mérida están, en el mejor de los casos, a la yen ventas informales, tales como tiendas de de tres de las cuatro ciudades mexicanas par con aquellos de las ciudades norteame- barrio, pequeñas, que constituyen un sector aumenten más rápido que en EU, lo que ricanas, los datos para Mérida no reflejan el dinero que gastan los turistas, factor impor- Planned or Total Existing Under Expected Retail SF Retail SF tante en esa economía local, que de agre- GLA * Constr. * GLA* 2005 Pop. per Capitag per Capita garse empujaría los índices de ingresos de INEGI Monthly Retail Sales Index Mexico GLA Expected manera significativa. Sin embargo, está imagen comparativa 160 Hermosillo 2,364,319 180,022 2,544,341 702,000 3.4 3.6 Merida 2,816,958 1,878,816 4,695,774 781,000 3.6 6 del poder adquisitivo es incompleta ya que no Tampico metro area ¹ 2,120,620 1,573,479 3,694,099 772,000 2.7 4.8 toma en cuenta factores tales como las reme- 120 sas del extranjero, la paridad del poder adqui- Queretaro metro area ² 3,326,570 1,027,498 4,354,068 917,000 3.6 4.7

x sitivo o el impuesto sobre la venta, IVA. e United States 80 nd I Columbia SC MSA 21,736,000 679,000 32 Las remesas: el cálculo de los niveles de in- El Paso TXMSA 11,951,000 713,000 16.8 greso mexicano que se muestran anterior- 40 Baton Rouge LA MSA 16,026,000 728,000 22 mente puede ser menor si no se incluyen las Albuquerque NM MSA 23,722,000 781,000 30.3 remesas ni las transferencias de pago de los familiares que se encuentran en Estados Uni- 0 Omaha NE MSA 30,070,000 804,000 37.4 2001/01 2002/01 2003/01 2004/01 2005/01 2006/01 dos y en otros países. El Banco de México Sources: DIPSA; INEGI; CoStar, Claritas MSA = Metropolitan Statistical Area. * Includes malls, strip centers, and stand-alone stores. Retail Sales Index Index Trendline calcula que las remesas han ido en aumen- ¹ Includes Tampico, El Mante, Ciudad Madero, and Altamira. ² Includes municipalities of Querétaro, Corregidora, and El Marques to año con año, y que durante el 2005, las importante de este mercado. Prácticamente también amplía el diferencial de comercio familias mexicanas recibieron unos 20 mil no se cuenta con información útil respecto a minorista per cápita a futuro. Mientras que millones de dólares, provenientes principal- este sector informal, por lo que este análisis se proyecta que la población norteamerica- mente de Estados Unidos. Los volúmenes de se ajustará un poco debido a esta falta de na se eleve en 0.9 % anual entre el 2005 y las remesas no fluyen de manera regular a transparencia e información. el 2010 (Fuente: Moody’s Economy.com), se todos los estados de México y tienden a con- Los datos relativos a los espacios y la po- pronostica que Mérida y Hermosillo tendrán centrarse en áreas donde se dan las mayores blación para Tampico y Querétaro incluyen un crecimiento promedio anual de 1.3 %, migraciones de trabajadores hacia Estados en sus totales ciudades o municipios cerca- y Querétaro del 2.3% anual. Se espera que Unidos y otros países. El Banco de México nos, mientras que los datos correspondien- Tampico tenga un crecimiento ligeramente calcula que cerca de una tercera parte de tes a Hermosillo y Mérida sólo se limitan a menor, de sólo 0.5 % anual. las remesas fluyen hacia los estados de Mi- cada ciudad (las ciudades representan más choacán, Guanajuato y Jalisco, mientras que de 80% de la población metropolitana de Ingreso familiar: tal y como se mencionó una pequeña parte es la que se ve reflejada estas dos áreas). Se recopiló el mismo tipo previamente, quizás el espacio per cápita no en los cuatro estados que se mencionan en de información para cinco áreas estadísticas sea un indicador tan significativo al compa- este reporte (Querétaro: 2%; Tamaulipas: metropolitanas (MSA- por su sigla en inglés) rar Estados Unidos y México, esto debido a 1.5%; Sonora: 0.9%; Yucatán: 0.5%). Inde- de EU. con una población base similar. La re- las diferencias en ingreso entre las dos po- pendientemente de lo anterior, este ingreso lación entre el espacio dedicado a la venta blaciones. Entonces, se exploró dicho poder adicional podría agregar otros 980 millones comercial y la población se calculó posterior- adquisitivo o ingreso basado en los pies cua- de dólares al poder adquisitivo de estos cua- mente para cada ciudad, tanto para las que drados o el espacio dedicado a este sector, tro estados. Si el monto de 20 mil millones contaban con espacio para ventas al detalle con el fin de determinar si esto pudiese re- por el total del año se asignara a cada es- en fase de construcción o planeado, como velar una imagen diferente del inventario de tado con base en las participaciones calcu- para las que no. Del análisis de los datos dis- suministro. ladas anteriormente y luego a cada ciudad ponibles se desprende que las ciudades simi- Hay muy poca información confiable con base en su participación estimada de la lares de EU arrojan índices de desocupación acerca de los ingresos familiares por área población estatal, el nivel total de ingresos promedio para comercio de alrededor de local en México. Una metodología para re- de Querétaro aumentaría en 184 millones de 9%, lo cual refleja un equilibrio sano entre la copilar datos utilizada en las áreas locales es dólares, Hermosillo agregaría 54 millones de oferta y la demanda. la de realizar encuestas puerta por puerta y dólares y Mérida aumentaría 43 millones de Como se muestra, las cifras de comer- asignar a los hogares a uno de los diez cate- dólares. Estos totales representan así mismo cio minorsita por pie cuadrado per cápita gorías de ingreso con base en la información alrededor del 1.5 al 4.2% del ingreso total revelaron una amplia disparidad entre EU y real de ingresos o lo que gastan aproximada- de cada ciudad, lo cual aumentaría el ingreso

18 www.inmobiliare.com 4 1 Global Research

por índice GLA de acuerdo con cada ciudad. y Querétaro ahora son mucho más altos que • Tampico: hasta 13.0 msf, o hasta un Ajuste de la paridad del poder adquisiti- para las ciudades norteamericanas y Mérida adicional de 7.2 msf por arriba del GLA vo: los niveles de ingreso en la tabla anterior ahora se encuentra más en línea con los índi- existente. no ofrecen una comparación estadística rigu- ces de Estados Unidos. • Querétaro: 4.6 a 15.4 msf, o por lo me- rosa del comercio minorista potencial, dadas nos un adicional de 1.0 msf por arriba las diferencias en el poder adquisitivo entre Resumen del análisis: el diagrama y las vi- del GLA existente. México y Estados Unidos. En virtud del índice ñetas siguientes muestran un resumen de los Los rangos anteriores son muy amplios debi- cambiario y los precios locales, un dólar pue- índices con base en población e ingreso. do a las dificultades mencionadas para calcu- de comprar la misma canasta de artículos en • Las ciudades mexicanas no se acercan a lar datos tales como ingresos familiares para México a menor precio. Esto aumenta el las ciudades mexicanas, y también dado Average Total City poder adquisitivo de los residentes mexi- que muchas de las compras en México Household Income (mm canos, lo cual debería crear una mayor Households Income (USD) USD) se realizan en mercados “tradiciona- demanda de artículos al detalle. les” o informales que no se incluyeron En un estudio realizado en el 2006, Hermosillo 125,084 $28,020 $3,505 en los totales del GLA en este análisis. la Organización para la cooperación y Merida 173,140 $11,449 $1,982 Sin embargo, los cálculos si muestran desarrollo económico, OCDE, calculó los Querétaro 196,047 $22,200 $4,352 que parece ser que hay un potencial no índices de paridad anual del poder adqui- Source: DIPSA satisfecho de nuevo espacio “formal” sitivo (PPP- siglas en inglés) para más de para el sector de centros comerciales 40 naciones. Esto permitió contar con una los niveles de las ciudades estadouniden- en estas ciudades, lo cual ya ha sido recono- metodología estadística para determinar rá- ses bajo ningún parámetro, con excep- cido por algunos desarrolladores y cadenas pidamente la forma en que los precios pro- ción de los índices de ingreso de Mérida, multinacionales con base en sus propuestas medio para un determinado conjunto de ar- ya que los gastos que realizan los turistas para nuevo desarrollo y crecimiento. tículos pueden diferir de país a paísTotal en City virtud or Income peren esaIncome ciudad per ofrecen apoyo adicional e Con el fin de generar la demanda que de losExisting precios Retail localesExpected y lasRetail tasas Metro de Incomecambio. Existing GLAimportante Expected para GLA los minoristas. crearía la necesidad de los totales de espa- 2005 Pop. Para México,GLA el nivel comparativoGLA (mm de USD) precios •(USD) Los índices(USD) per cápita de Tampico son cio en los extremos Annualsuperiores US-to-Mexico de los rangos Remittances Mexico para el 2005 se calculó en 66, mientras que muy bajos, aunque hay un aumento im- mostrados, sería necesario un cambio im- $25.0 Hermosillo 691,000 para Estados2,364,319 Unidos2,544,341 fue de 98. Estas$3,505 medidas $1,482portante$1,377 cuando se incluyen los proyec- portante en los patrones de compra de los $20.0 Merida 777,000 indican2,816,958 que los artículos4,695,774 mexicanos $1,982 al deta- $704 tos propuestos$422 este sector. Sin embargo, consumidores para alinear a México con los Querétaro 745,000 lle sólo3,326,570 son en 67% 4,354,068(66 ÷ 98) tan caros$4,352 como $1,308 aun sí el $999índice todavía es mucho más patrones$15.0 de EU, en donde los centros forma- Average Total City United States en Estados Unidos, si se toman en cuenta las bajo que el de las ciudades norteame- les$10.0 de distribución tienen una ventaja sobre tasas de cambio. Entonces los niveles de in- ricanas, lo que indica que el área está el sector informal. Aún cuando este cambio Household Income (mm Columbia SC 679,000 21,736,000 $15,707 $723 $5.0 Households Income (USD) USD) gresos para las ciudades mexicanas podrían potencialmente mal abastecida. ya se está dando (los minoristas “tradiciona- El Paso TX 713,000 11,951,000 $10,857 $908 Millions US$ $0.0 Hermosillo 125,084 $28,020 $3,505 Baton Rouge LA 728,000 ajustarse16,026,000 a la alza en 48% para obtener$15,199 una •$948 Hermosillo tiene índices per cápita muy les” antiguos actualmente representan sólo paridad más cercana con EU en términos de bajos y los índices más altos de ingresos un poco más de la mitadMerid adel total del173 comer,140 - $11,449 $1,982. Albuquerque 781,000 23,722,000 $18,237 $769 ventas minoristas potenciales. de todas las ciudades encuestadas, lo que cio al detalle1995 1996 en México),1997 1998 no queda1999 2000 claro2001 si 2002 2003 2004 2005 Omaha NE 804,000 30,070,000 $20,184 $671 Querétaro 196,047 $22,200 $4,352 parecería indicar un potencial importante se mantendrá el ritmo actual. Por otra parte, Source: Banco de Mexico Source:2006 DIPSA (est.) Impuestos sobre ventas e IVA: la disponibilidadSource: DIPSA; CoStar; Claritas;de demanda DTZ Rockwood por espacio para el sector. es muy probable que el ritmo de cambio en de fondos para las compras se ve afectada de • Querétaro también cuenta con índices parte lo determine la capacidad que tengan manera directa por el IVA que se aplica a dichas per cápita bajos e índices de ingresos los minoristas formales y multinacionales compras: un comprador que cuente con 100 altos, lo que indica la necesidad de más para adaptarse a la cultura única y a los pa- pesos sólo puede comprar artículos que valgan espacio para el sector. trones de consumo mexicanos. Los ingresos 94 si el impuesto sobre la venta es de 6%. Total City or Income per Income per En México, el impuesto al valor agrega- Existing Retail Expected Retail Metro Income Existing GLA Expected GLA do sobre las ventas en este sector es de 15% 2005 Pop. GLA GLA (mm USD) (USD) (USD) Adjusted City Incomes Summary of Retail Ratios Annual US-to-Mexico Remittances (excepto en la zona de la frontera norte que Mexico es de 10%). En Estados Unidos el promedio Adjusted Adjusted Adjusted Adjusted$25.0 Hermosillo 691,000 2,364,319 2,544,341 Retail SF per$3,505Retail SF per$1,482Income per$1,377 Income per Income per Income per Adjusted City Income per Income per $20.0 del Existingimpuesto Retail estatal Expected sobre Retail las ventasIncome (mmes ligeExisting- Merida GLA Expected GLA 777,000 2,816,958 4,695,774 Capita $1,982 Capita $704 GLA (USD) $422 GLA (USD) GLA (USD) GLA (USD) 2005 Pop. ramenteGLA menor a 5%,GLA pero muchosUSD) munici- (USD) (USD) Querétaro 745,000 3,326,570Mexico 4,354,068 Existing GLA$4,352 Total $1,308 Existing GLA$999 Total Existing GLA Total$15.0 Mexico pios y ciudades le suman a ese impuesto, por United States Hermosillo 3.4 3.6 $1,482 $1,377 $2,068 $1,922$10.0 Hermosillo 691,000 lo que2,364,319 en algunos 2,544,341lugares el impuesto$4,889 total $2,068 $1,922 Columbia SC 679,000 21,736,000Merida 3.6 $15,707 6.0 $723 $704 $422 $1,000 $600 Merida 777,000 oscila 2,816,958entre 8 y 9%.4,695,774 Cinco estados$2,818 no apli- $1,000 $600 $5.0

El Paso TX 713,000 11,951,000Tampico 2.7 $10,857 4.8 $908 n.a. n.a. n.a. Millions US$ n.a. Querétaro 745,000 can impuestos3,326,570 a las4,354,068 ventas. Asumiendo$6,101 que el $1,834 $1,401 $0.0 Baton Rouge LA 728,000 16,026,000Querétaro 3.6 $15,199 4.7 $948 $1,308 $999 $1,834 $1,401 promedio combinado tanto de los impuestos . United States Albuquerque 781,000 23,722,000United States $18,237 $769 estatales como de los locales en Estados Uni- 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Columbia SC 679,000 21,736,000 $15,707 $723 Columbia SC 32.0 $723 $723 dos sea de 5%, entonces los consumidores Omaha NE 804,000 30,070,000 $20,184 $671 El Paso TX 713,000 11,951,000 $10,857 $908 El Paso TX 16.8 $908 $908 Source: Banco de Mexico 2006 (est.) mexicanos tienen 10% neto (5% en la zona Source: DIPSA; CoStar; Claritas; DTZ Rockwood Baton Rouge LA 728,000 16,026,000 $15,199 $948 Baton Rouge LA 22.0 $948 $948 fronteriza) de pérdida del poder adquisitivo Albuquerque 781,000 23,722,000 $18,237 $769 en comparación con Estados Unidos. Si los índices para las ciudadesAlbuquerque mexica- NM familiares30.3 también necesitarían$769 aumentar $769 Omaha NE 804,000 30,070,000 $20,184 $671 nas se pudieran comparar con aquéllosOmaha NE de para crear37.4 una demanda adicional$671 en el sec- $671 Cambios netos en el ingreso: los tres ajustesSource: DIPSA; las INEGI; ciudades Claritas; DTZ Rockwood norteamericanas, existiría un tor que ocuparía más espacio. Source: DIPSA; INEGI; Claritas; DTZ Rockwood potenciales a los niveles de ingreso en las ciu- potencial de demanda para mucho espacio dades mexicanas se resumen a continuación. nuevo en el sector. Los rangos aproximados Conclusión: aún cuando las cadenas ya se • Remesas: aumenta los ingresos de 1.5% de espacio total que podría aceptar cada ciu- están expandiendo a ciudades más peque- Summary of Retail Ratios (Hermosillo) a 4.2% (Mérida) dad, con base en los índices anteriormenteAdjusted City ñas Incomes en todo México, el sector formal de co- • Paridad del poder adquisitivo: aumenta calculados, son: mercio no tiene la capacidadAdjusted de Adjustedservir con Adjusted Adjusted los ingresos en 48% • Hermosillo: 5.2 a 11.6 millones de pies suficienciaAdjusted a Citymuchas Income de peréstas. IncomeCon base per en Retail SF per Retail SF per Income per Income per Income per Income per Existing Retail Expected Retail Income (mm Existing GLA Expected GLA Capita Capita GLA (USD) GLA (USD) GLA (USD) GLA (USD) • IVA: disminuye los ingresos en 10% cuadrados 2005 (msf), Pop. o por loGLA menos un GLAlos datos yUSD) análisis contenidos(USD) en este(USD) repor- Mexico Existing GLA Total Existing GLA Total Existing GLA Total El cambio neto total refleja un incre- Mexicoadicional de 2.8 msf por arriba del GLA te, Hermosillo parece contar con un excelen- Hermosillo 3.4 3.6 $1,482 $1,377 $2,068 $1,922 mento en cada ingreso total de aproximada- Hermosilloexistente. 691,000 2,364,319 2,544,341te potencial$4,889 para nuevos$2,068 centros comerciales$1,922 Merida 3.6 6.0 $704 $422 $1,000 $600 mente 39.5 a 42.2%. Los totales modificados Merida• Mérida: 3.0 a777,000 13.0 msf, o2,816,958 por lo menos4,695,774 mientras que$2,818 Querétaro$1,000 también $600 muestra y los índices ajustados se muestran a conti- un adicional de 200 mil sf (pies cuadra- evidencia de que puede estar desabastecido. Tampico 2.7 4.8 n.a. n.a. n.a. n.a. Querétaro 745,000 3,326,570 4,354,068 $6,101 $1,834 $1,401 Querétaro 3.6 4.7 $1,308 $999 $1,834 $1,401 nuación. Los nuevos índices para Hermosillo dos) por arriba del GLA existente. Sobre una base per cápita, ninguna de United States United States Columbia SC 679,000 21,736,000 $15,707 $723 Columbia SC 32.0 $723 $723 El Paso TX 713,000 11,951,000 $10,857 $908 El Paso TX 16.8 $908 $908 4 1 www.inmobiliare.com Baton Rouge LA 728,000 16,026,000 $15,199 $948 19 Baton Rouge LA 22.0 $948 $948 Albuquerque 781,000 23,722,000 $18,237 $769 Albuquerque NM 30.3 $769 $769 Omaha NE 804,000 30,070,000 $20,184 $671 Omaha NE 37.4 $671 $671

Source: DIPSA; INEGI; Claritas; DTZ Rockwood Source: DIPSA; INEGI; Claritas; DTZ Rockwood Investigación global

las ciudades mexicanas está alineada con las 52-555-0623432. Para más información, fa- Retail Demand: Retail sales in Mexico have norteamericanas, pero Mérida parece estar vor de contactar a Blanca Rodríguez o José been trending generally upward. The INEGI Re- más en línea con Estados Unidos en términos Arechederra tail Sales Index has shown overall growth from de suministro de artículos minoristas. Sin 2001 through 2006. In each of the past five embargo, esto puede reflejar simplemente el Structural reforms made in the 1990s have years, December sales have increased over the hecho de que se trata de un centro turístico fuelled an unprecedented period of growth previous December. con actividad comercial importante, lo cual and stability in the Mexican economy and contribuye a aumentar los ingresos del área, financial markets. This has translated into Retail Industry: Until the last few years, most algo que no hemos podido cuantificar ni to- higher incomes, greater spending power, of the country’s retail industry was composed mar en cuenta para este análisis. and a burgeoning demand for consumer almost entirely of small, independent stores, Finalmente, se debe hacer notar que es- goods produced by both domestic and mul- usually family-run; open-air markets or tian- tos cálculos se basaron en datos correspon- tinational retailers. guis; and street vendors or aboneros, with dientes a la ciudad o a las áreas metropolita- competition from only a handful of national Average Total City nas, por lo que la percepción de la necesidad Household Income (mm As a result, the formal retail sector has grown chains. However, major retailers have begun Householdsde nuevosIncome espacios (USD) para comercioUSD) al deta- dramatically; modern shopping centre formats, to make inroads into the market and to expand lle es sobre un área extensa. Pueden existir often located in or near new, suburban, middle- from their local bases, to such an extent that Hermosillo 125,084distintos sub-mercados$28,020 o barrios$3,505 dentro de class housing developments, have proliferated the older “traditional” retailers now account for Merida 173,14cada0 ciudad$11,449 que cuenten con$1,982 suficiente can- throughout the country, supplementing the tra- just over half of the nation’s total retail sales, Querétaro 196,047tidad y calidad$22,200 de espacio comercial,$4,352 y otros ditional markets and informal retail sector as an according to INEGI. que tengan una necesidadSource: excepcional DIPSA de option for consumers. Retailers, including those from the U.S., más espacio. While any number of reports have looked are expanding in Mexico. Saks Fifth Avenue is at retail inventory in comparison to population opening its first store in Mexico in 2007. But DTZ Rockwood Asociados and/or income at a national level, to date there the biggest boom has been in the food sector. DTZ Rockwood Asociados, una empresa has been limited examination of these dynamics As noted by Chris Tilly in his article “WalMart subsidiaria de DTZ Rockwood, ofrece una at a metropolitan level, as are addressed in this in Mexico: The Limits of Growth” (as published Total City or Income per Incomeamplia per gama de servicios bancarios en in- report. Based on the data presented herein, we in the book WalMart: The Face of Twenty-First- Existing Retail Expected Retail Metro Income Existing GLA Expectedversiones GLA de bienes raíces Century Capitalism), INEGI 2005 Pop. GLA GLA (mm USD) (USD) (USD)y de administración de in- Annual US-to-Mexico Remittances data from 2004 shows that Mexico versiones a clientes mexi- roughly half of retail sector $25.0 Hermosillo 691,000 2,364,319 2,544,341 $3,505 $1,482 $1,377canos, norteamericanas, y employment in Mexico is ac- $20.0 Merida 777,000 2,816,958 4,695,774 $1,982 $704 $422de otros países, respecto a counted for by food stores, Querétaro 745,000 3,326,570 4,354,068 $4,352 $1,308 $999bienes inmuebles y a com- $15.0 contrasted with only 20 per- United States pañías que operan bienes $10.0 cent in the United States. raíces ubicadas en México H-E-B, an American grocery Columbia SC 679,000 21,736,000 $15,707 $723 $5.0 y en otros mercados selec- chain based in San Antonio, El Paso TX 713,000 11,951,000 $10,857 $908 Millions US$ $0.0 Baton Rouge LA 728,000 16,026,000 $15,199 $948 tos de América Latina. La has been in the Mexican mar- compañía cuenta con una . Albuquerque 781,000 23,722,000 $18,237 $769 ket since 1997. Wal-Mart’s combinación de personal 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Omaha NE 804,000 30,070,000 $20,184 $671 Mexican subsidiary, Walmex, profesional altamente ca- Source: Banco de Mexico 2006 (est.) now has almost 50 percent Source: DIPSA; CoStar; Claritas; DTZ Rockwoodpacitado y la infraestructu- of the food retail sales in the ra necesaria para cumplir los objetivos de sus believe that there is still significant develop- country, and has 837 commercial units (includ- clientes a través de su infraestructura global ment potential in Mexican retail markets. ing Sam’s Clubs, Bodega Aurerra, Superama, y experiencia local en bienes raíces. Economy Overview: While sustained eco- and Suburbia stores) in 103 Mexican cities. Los profesionales de DTZ Rockwood nomic growth has helped support retail demand Walmex’s closest competitor in the food retail Asociados cuentan con más de 15 años de in Mexico, the country’s prolonged period of sta- industry, Soriana, has only about a 13 percent experiencia en bienes raíces en México y bility has also been pivotal. Mexico’s economy share of grocery sales. América Latina y han participado activamen- has stabilized to the point where it trails only Walmex opened 95 stores in Mexico in Adjusted City Incomes Summary of Retail Ratios te en la asesoría, inversión y financiamiento Brazil as the most attractive direct foreign in- 2005, and expected to have opened another 120 Adjusted Adjustedde más de tres mil millones de dólares en vestment destination in Latin America by majorAdjusted by the Adjustedend of 2006. The company’s third quar- Adjusted City Income per Income per Retail SF per Retail SF per Income per Income per Income per Income per Existing Retail Expected Retail Income (mm Existing GLA Expectedproyectos GLA de bienes raíces en México duranCapita- trans-nationalCapita corporations.GLA (USD) MexicoGLA (USD) is now oneGLA (USD)ter 2006GLA profit (USD) rose 36 percent, and same-store 2005 Pop. GLA GLA USD) (USD) (USD)te los últimos diez años con propiedades de of only two Latin American countries with an In- sales increased by 6.9 percent in the quarter, Mexico Existing GLA Total Existing GLA Total Existing GLA Total Mexico todo tipo. vestment Grade rating for sovereign debt from compared with only 1.7 percent in US stores. Hermosillo 3.4 3.6 $1,482 $1,377 $2,068 $1,922 Hermosillo 691,000 2,364,319 2,544,341 $4,889 $2,068 $1,922 DTZ Rockwood es asesor de un fondo all three major US ratings agencies. Mexico’s September was the 19th consecutive month Merida 3.6 6.0 $704 $422 $1,000 $600 que busca invertir $600 millones de dolares currency has shown very little volatility with that Walmex’s same-store sales rose. Merida 777,000 2,816,958 4,695,774 $2,818 $1,000 $600 Tampico 2.7 4.8 n.a. n.a. n.a. n.a. Querétaro 745,000 3,326,570 4,354,068 $6,101 $1,834 $1,401de capital de riesgoQuerétaro en proyectos inmobilia3.6 - respect4.7 to the US$1,308 Dollar over the $999last ten years,$1,834 Over$1,401 the past several years, most retail- rios en México y en este rol desempeña la and the BOLSA stock market index has gained ers in Mexico focused on a handful of cities United States United States comercialización entre inversionistas poten- 82 percent in the last 12 months, compared to with large population concentrations. As land Columbia SC 679,000 21,736,000 $15,707 $723 Columbia SC 32.0 $723 $723 ciales, suministros, trámites, cierre y admi- only 24 percent for the S&P 500. became scarce and more expensive in those El Paso TX 713,000 11,951,000 $10,857 $908 El Paso TX 16.8 $908 $908 nistración continua de activos de las inver- Mexico’s GDP is growing between 3 and 4 areas, and as stores cannibalized each other’s Baton Rouge LA 728,000 16,026,000 $15,199 $948 Baton Rouge LA 22.0 $948 $948 siones y sociedades del fondo. percent per year, and increased four-fold in cur- sales, many retailers began expanding their op- Albuquerque 781,000 23,722,000 $18,237 $769 Durante los últimosAlbuquerque cuatro NM años 30.3 DTZ rent MXP$ between$769 1995 and 2004. As Mexi-$769 erations into small and medium-sized cities that Omaha NE 804,000 30,070,000 $20,184 $671 Rockwood AsociadosOmaha se NE ha involucrado37.4 de co’s economy has grown,$671 household income has $671were poorly served. Many of Mexico’s second- Source: DIPSA; INEGI; Claritas; DTZ Rockwoodmanera activa en la asesoría, financiamiento risen, creating demand for retail services.Source: DIPSA;The INEGI;tier Claritas; cities DTZ have Rockwood populations in excess of half-a- e inversión de más de mil millones de dólares average annual household income in Mexico million people, which makes them prime candi- en bienes raíces en todo México en varios increased more than four-fold between 1992 dates for retail expansion. In 1990, there were tipos de propiedades y actualmente cuenta and 2004, to the equivalent of about US$8,200. 16 cities in Mexico with population greater than con 472 millones de dólares en activos bajo The number of households earning more than 500,000. By 2005, it was estimated that there su administración, incluyendo más de 150 double that amount, or about US$18,700, in- were 29 cities above that mark. millones de dólares de activos en desarrollo. creased by over 1 million in that time period, Even though the large retailers are ex- Nuestras oficinas en la ciudad de Méxi- while the number of households with income panding, the saturation point for formal retail- co están ubicadas en Reforma 265, piso 16, above US$44,500 rose by 167,000. ers is still years, if not decades, away. Mexico’s Col. Cuauhtemoc, México, D.F. 06500. 011- supermarket space per capita is only 25 percent

20 www.inmobiliare.com 4 1 Average Total City Household Income (mm Households Income (USD) USD) Hermosillo 125,084 $28,020 $3,505 Merida 173,140 $11,449 $1,982 Querétaro 196,047 $22,200 $4,352 Source: DIPSA of the U.S. level: Mexico has about 86 msf of ies have a minimum value of 16.8 and a peak of els are, at best, on par with those in US cities, supermarket space to serve its 100 million resi- 37.4. The differential is even more pronounced data for Merida does not reflect money spent dents, while there are 1,020 msf of supermarket when the data is examined in more detail: by tourists, an important factor in that local space to serve the U.S. population of about 300 • El Paso’s ratio is about 25 percent below economy, which if added would boost the in- million (source: ICSC). To date, multinational the next lowest US city on the list, so it come ratios significantly. food retailers’ expansions have hinged on their significantly skews the US range down- This comparativeTotal City or pictureIncome ofper buying Income power, per Existing Retail Expected Retail Metro Income Existing GLA Expected GLA ability to adapt to the unique shopping culture ward. however, is incomplete, as it does not take into 2005 Pop. GLA GLA (mm USD) (USD) (USD) Annual US-to-Mexico Remittances in Mexico: as an example, according to a Gal- •MexicoThe second set of ratios in Mexico was account factors such as income remittances lup/ANTAD (National Association of Super- calculated including proposed retail space, from overseas, purchasing power parity, or $25.0 Hermosillo 691,000 2,364,319 2,544,341 $3,505 $1,482 $1,377 markets and Department Stores) poll, Mexican which may or may not be completed. The sales/VAT tax. $20.0 households make an average of 20 food shop- MeridaUS totals do not777,000 include any 2,816,958proposed con-4,695,774 $1,982 $704 $422 Querétaro 745,000 3,326,570 4,354,068 $4,352 $1,308 $999 $15.0 ping trips per week, a far higher frequency than struction that would increase their SF per Remittances: The Mexican income levels in the United States, with 56 percent of house- Unitedcapita States ratio. shown above may be undercounted if they do not $10.0 holds buying fresh tortillas daily; perishables ColumbiaPopulation SC totals679,000 for three21,736,000 of the four include remittances,$15,707 or transfer$723 payments, from $5.0 such as fruits and vegetables are also bought at MexicoEl Paso TXcities are expected713,000 to increase11,951,000 at faster family members$10,857 in the US and$908 other countries. Millions US$ $0.0 Baton Rouge LA 728,000 16,026,000 $15,199 $948 increased frequency to ensure freshness. Fre- rates than for the U.S., which will also widen the Banco de Mexico estimates that remittances . Albuquerque 781,000 23,722,000 $18,237 $769 quent trips also enable households to buy small- retail per capita differential in the future. While have been increasing every year, and that $20 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 er quantities/sizes of dry and packaged goods U.S.Omaha population NE is projected804,000 to rise30,070,000 by 0.9 per- billion (USD)$20,184 was sent to $671 families in Mexico Source: Banco de Mexico 2006 (est.) when they shop, only purchasing what they cent per year between 2005 and 2010 (source: in 2005, mostlySource: from DIPSA; the CoStar; US. Claritas; The DTZremittance Rockwood immediately need. In contrast, according to IRI, Moody’s Economy.com), Merida and Hermosillo volumes do not flow evenly to all the Mexican US households visit a CPG (consumer packaged are forecasted to have 1.3 percent average an- states, and tend to be concentrated to areas goods) outlet – which encompasses grocery, nual growth, and Queretaro will grow by 2.3 with larger out-migrations of workers to the US drug, club, convenience, dollar and supercenter percent per year. Tampico is expected have and other countries. Banco de Mexico estimates stores - fewer than 14 times per month. slightly slower growth, at 0.5 percent per year. that almost a third of all remittances flow to the states of Michoacán, Guanajuato, and Jalisco, Formal Retail Sector Coverage and Pen- etration: While at the national level Mexico’s Adjusted City Incomes Summary of Retail Ratios supply of supermarket space per capita is far Adjusted Adjusted Adjusted Adjusted below comparable metrics for the US, Mexican Adjusted City Income per Income per Retail SF per Retail SF per Income per Income per Income per Income per Existing Retail Expected Retail Income (mm Existing GLA Expected GLA Capita Capita GLA (USD) GLA (USD) GLA (USD) GLA (USD) incomes, while growing, are lower on an absolute 2005 Pop. GLA GLA USD) (USD) (USD) scale. Therefore, a Mexican trade area with a Mexico Existing GLA Total Existing GLA Total Existing GLA Total Mexico comparably-sized population would have weaker Hermosillo 3.4 3.6 $1,482 $1,377 $2,068 $1,922 Hermosillo 691,000 2,364,319 2,544,341 $4,889 $2,068 $1,922 buying power. Furthermore, there is little exist- Merida 3.6 6.0 $704 $422 $1,000 $600 Merida 777,000 2,816,958 4,695,774 $2,818 $1,000 $600 ing data examining a broader measure - shopping Tampico 2.7 4.8 n.a. n.a. n.a. n.a. center space per capita - at a local level. Retail is Querétaro 745,000 3,326,570 4,354,068 $6,101 $1,834 $1,401 Querétaro 3.6 4.7 $1,308 $999 $1,834 $1,401 a highly localized business and real estate asset United States United States class: looking at the level of a city or metro area, Columbia SC 679,000 21,736,000 $15,707 $723 Columbia SC 32.0 $723 $723 just how undersupplied are some of Mexico’s ma- El Paso TX 713,000 11,951,000 $10,857 $908 El Paso TX 16.8 $908 $908 jor markets relative to the US? Baton Rouge LA 728,000 16,026,000 $15,199 $948 Baton Rouge LA 22.0 $948 $948 To explore this issue, retail data was col- Albuquerque 781,000 23,722,000 $18,237 $769 Albuquerque NM 30.3 $769 $769 lected for four large Mexican cities and com- Omaha NE 804,000 30,070,000 $20,184 $671 Omaha NE 37.4 $671 $671 pared to similar data for comparably-sized US Source: DIPSA; INEGI; Claritas; DTZ Rockwood Source: DIPSA; INEGI; Claritas; DTZ Rockwood cities and metros. A table presented earlier shows the existing and planned retail space in Household Income: As previously stated, while a very small share is accounted for by four mid-sized Mexican cities. It must be noted space per capita may not be as meaningful an the four states in this report (Queretaro: 2.0 that the totals do not include informal retail such indicator when comparing the US and Mexico, percent; Tamaulipas: 1.5 percent; Sonora: 0.9 as small, neighborhood stores, which is a major given the income differentials for these popula- percent; Yucatan: 0.5 percent). Regardless, this sector of the retail market. There is almost no tions. As such, buying power/income per SF of additional income could add another USD$980 usable data on this informal sector, so the analy- retail space was explored, in order to determine million of buying power to these four states. If sis here will be skewed to a small degree due to if this might reveal a different picture of inven- the $20 billion per year total is allocated to each this lack of transparency and information. tory supply. state based on the estimated shares above, The retail space and population data shown There is little reliable detailed data on then to each city based on its estimated share for Tampico and Querétaro include neighboring household income by local area in Mexico. One of State population, Queretaro’s total income cities or municipalities in their totals, while Her- data collection methodology used in local areas level would increase by USD$184 million, Her- mosillo and Merida data is for each city alone is to conduct door-to-door surveys and assign mosillo would add USD$54 million, and Merida (the cities account for more than 80 percent of households to one of ten income ranges based would increase by USD$43 million. These totals the metro population in those two areas). The on actual income information or estimated ex- represent about 1.5 to 4.2 percent of each city’s same information was collected for five US penditures for appliances, home furnishings, total income, which would increase the Income Metropolitan Statistical Areas (MSA) that had etc. With this methodology, it was possible to per GLA ratio accordingly for each city. comparably-sized population bases. The ratio generate an estimate of average household in- between retail space and population was then come and total income for three of the cities Purchasing Power Parity Adjustment: The calculated for each city, both with and without (data for Tampico is not currently available). income levels in the previous table do not pro- retail space that is either under-construction or The table below relates estimated income vide a statistically rigorous comparison of po- planned. Analysis of available data indicates to retail GLA for the three Mexico cities where tential retail sales because of differences in that the peer US cities are averaging retail income information is available. Although the purchasing power between Mexico and the US. vacancy rates of about 9 percent, reflecting a differential is not as extreme as with the retail Due to currency exchange rates and local pric- healthy supply-demand balance. SF per capita data, the resulting ratios of In- ing, one US Dollar can buy the same basket of As shown, the Retail SF per Capita figures come per Existing GLA for Hermosillo and Que- goods more cheaply in Mexico. This increases show a wide disparity between the US and retaro are significantly higher than for the US the buying power of Mexican residents, which Mexico. The four Mexican cities peak at 6.0, cities. This indicates that income levels may be should create more demand for retail goods. even with all the planned or under- construc- high enough to support additional retail space In a 2006 study, the Organization for Eco- tion retail facilities included, while the US cit- in those locations. While Merida’s income lev- nomic Co-operation and Development (OECD)

4 1 www.inmobiliare.com 21 Average Total City Household Income (mm Households Income (USD) USD) Hermosillo 125,084 Investigación$28,020 $3,505 global Merida 173,140 $11,449 $1,982 Querétaro 196,047 $22,200 $4,352 calculatedSource: DIPSA annual Purchasing Power Parity of Merida’s income ratios, as substantial at the current pace. Going forward, it is highly (PPP) indices for more than 40 nations. This pro- tourist spending in that city provides extra likely that the pace of the shift will in part be vided a statistical methodology to quickly deter- support to retailers. determined by how well formal and multina- mine how the average prices for a given set of • Tampico’s per capita ratios are very low, tional retailers are able to adapt to the unique goods might differ from country to country given although there is a significant increase shopping culture and consumption patterns in local pricing and currency exchange rates. For when proposed retail projects are includ- Mexico. Household incomes would also need Total City or Income per Income per Mexico, the Comparative Price Level for 2005 ed. Even then, however, the ratio is still to rise to create additional retail demand that Existing Retail Expected Retail Metro Income Existing GLA Expected GLA was estimated as 66, while for the US it was much lower than for the US cities, indicat- would fill more space. 2005 Pop. GLA GLA (mm USD) (USD) (USD) Annual US-to-Mexico Remittances Mexico 98. These measures indicate that Mexican re- ing the area is potentially under-stored. tail goods are only$25.0 about 67 percent (66 ÷ 98) as • Hermosillo has very low per capita ratios Conclusion: Although retailers are beginning Hermosillo 691,000 2,364,319 2,544,341 $3,505 $1,482 $1,377 expensive as the$20.0 same goods in the US when ex- and the highest income ratios of all the to expand in smaller cities throughout Mexico, Merida 777,000 2,816,958 4,695,774 $1,982 $704 $422 change rates are factored in. The income levels cities in the survey, which would seem to many of those cities are still underserved by $15.0 Querétaro 745,000 3,326,570 4,354,068 $4,352 $1,308 $999 for the Mexico cities can therefore be adjusted indicate significant retail space demand the formal retail sector. Based on the data and United States upward by 48 percent$10.0 to get closer to parity with potential. analysis contained in this report, Hermosillo ap- Columbia SC 679,000 21,736,000 $15,707 $723 the US in terms of$5.0 potential retail sales. • Queretaro also has low per capita ratios pears to have excellent potential for new retail El Paso TX 713,000 11,951,000 $10,857 $908 Millions US$ $0.0 and high income ratios, which indicates a outlets, while Queretaro also shows evidence Baton Rouge LA 728,000 16,026,000 $15,199 $948 Sales and VAT Taxes: The availability of funds need for more retail space. . that it may be significantly underserved. Albuquerque 781,000 23,722,000 $18,237 $769 for retail purchases is1995 directly1996 affected1997 1998by the 1999 2000If the2001 ratios2002 for2003 the 2004 Mexico2005 cities were On a per capita basis, none of the Mex- Omaha NE 804,000 30,070,000 $20,184 $671 sales or VAT tax applied to those purchases: a comparable to those of the US cities, there ico cities are closely aligned with the US cit- Source: Banco de Mexico 2006 (est.) Source: DIPSA; CoStar; Claritas; DTZ Rockwood buyer with $100 can only purchase $94 worth would be a potential demand for much new re- ies, but Merida appears more in line with the of goods if there is a 6 percent sales tax. In tail space. The estimated ranges of total space US in terms of its retail supply. This however, Mexico, the VAT tax on retail purchases is 15 that might be supported in each city, based on may simply reflect the fact that its large tourist percent (except for 10 percent in the northern the ratios calculated above, are: trade adds a significant level of income to the Border Zone). In the US, the average state sales • Hermosillo: 5.2 to 11.6 million square feet area, something which we have not been able to tax is just under 5 percent, but many counties (msf), or at least an additional 2.8 msf quantify or account for in this analysis. and cities add to that tax so that in some places above existing GLA. Finally, it must be noted that these calcu- lations were based on city or metro area data, Adjusted City Incomes Summary of Retail Ratios so the perceived need for new retail space is Adjusted Adjusted Adjusted Adjusted over a large area. There may be distinct sub- Adjusted City Income per Income per Retail SF per Retail SF per Income per Income per Income per Income per markets or neighborhoods within each city that Existing Retail Expected Retail Income (mm Existing GLA Expected GLA Capita Capita GLA (USD) GLA (USD) GLA (USD) GLA (USD) have a sufficient quantity and quality of retail 2005 Pop. GLA GLA USD) (USD) (USD) Mexico Existing GLA Total Existing GLA Total Existing GLA Total space, and others that may have an exceptional Mexico Hermosillo 3.4 3.6 $1,482 $1,377 $2,068 $1,922 need for more space. Hermosillo 691,000 2,364,319 2,544,341 $4,889 $2,068 $1,922 Merida 3.6 6.0 $704 $422 $1,000 $600 Merida 777,000 2,816,958 4,695,774 $2,818 $1,000 $600 Tampico 2.7 4.8 n.a. n.a. n.a. n.a. DTZ Rockwood Asociados Querétaro 745,000 3,326,570 4,354,068 $6,101 $1,834 $1,401 Querétaro 3.6 4.7 $1,308 $999 $1,834 $1,401 DTZ Rockwood Asociados, a wholly-owned United States United States subsidiary of DTZ Rockwood, provides a broad Columbia SC 679,000 21,736,000 $15,707 $723 Columbia SC 32.0 $723 $723 range of real estate investment banking and El Paso TX 713,000 11,951,000 $10,857 $908 El Paso TX 16.8 $908 $908 investment management services to Mexican, Baton Rouge LA 728,000 16,026,000 $15,199 $948 Baton Rouge LA 22.0 $948 $948 U.S. and other worldwide clients regarding real Albuquerque 781,000 23,722,000 $18,237 $769 Albuquerque NM 30.3 $769 $769 estate assets and real estate operating enti- Omaha NE 804,000 30,070,000 $20,184 $671 Omaha NE 37.4 $671 $671 ties located in Mexico and other select markets in Latin America. The Company possesses the Source: DIPSA; INEGI; Claritas; DTZ Rockwood Source: DIPSA; INEGI; Claritas; DTZ Rockwood combination of a highly skilled professional the total tax is in the 8 to 9 percent range. Five • Merida: 3.0 to 13.0 msf, or at least an ad- staff and infrastructure necessary to serve the states have no sales tax. Assuming that the av- ditional 200,000 sf above existing GLA objectives of its clients through its global infra- erage combined state and local sales tax in the • Tampico: up to 13.0 msf, or up to an ad- structure and local real estate expertise. US is 5 percent, then Mexican consumers have ditional 7.2 msf above existing GLA DTZ Rockwood Asociados’ professionals a net 10 percent (5 percent in the Border Zone) • Queretaro: 4.6 to 15.4 msf, or at least an have 15-plus years of real estate experience loss of buying power as compared to the US. additional 1.0 msf above existing GLA in Mexico and Latin America and have actively The ranges above are very wide because participated in various capacities in the advi- Net Changes to Income: The three potential of the difficulties noted in estimating data such sory, investment and financing of over $3 billion adjustments to the income levels in the Mexico as household income for the Mexico cities, and USD of real estate projects in Mexico in the last cities can be summarized as follows: also because much shopping in Mexico is done 10 years throughout all property types. • Remittances: increase incomes by 1.5 per- at “traditional” or informal markets that are not DTZ Rockwood is sub-advisor for a $600 cent (Hermosillo) to 4.2 percent (Merida) included in the GLA totals in this analysis. How- million closed-end fund that sources, under- • Purchasing Power Parity: increase incomes ever, the estimates do show that there seems writes, and actively manages real estate in- by 48 percent to be unmet potential for new “formal” retail vestments for a range of real estate property • VAT: decrease incomes by 10 percent space in these cities, and that this has already types and strategies in Mexico. The total net change is an increase in each been recognized by some developers and retail- In the last four years, DTZ Rockwood income total by about 39.5 to 42.2 percent. The ers based on their proposals for new retail de- Asociados has been actively involved in the revised totals and the adjusted ratios are shown velopments. advisory, financing and or investment of over above. The new ratios for Hermosillo and Quere- In order to generate the demand that $1 billion USD of real estate assets throughout taro are now much higher than for the US cities, would create a need for space totals at the high Mexico in various property types and currently and Merida is now more in line with the US ratios. ends of the ranges shown, there would have to has $472 million USD of assets under manage- be a major shift in consumer shopping patterns ment including over $150 million USD of assets Analysis Summary: The chart and bullet that would bring Mexico more in line with pat- under development. points below summarize the ratios based on terns in the US, where formal retail outlets have Our office in Mexico City is located in Re- population and income. an edge over the informal retail sector. While forma 265, 16th Floor. Col. Cuauhtemoc, Mexi- • The Mexico cities do not approach the this shift has begun (older “traditional” retail- co, D.F. 06500. 011-52-555-0623432. For more levels of the US cities on any of the ers now account for just over half of Mexico’s information please contact Blanca Rodriguez or benchmark measures, with the exception total retail sales), it is unclear if it will continue Jose Arechederra.n

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Comentario de inversión Por Nora Galván Associate, Prudential Real Estate Investors Latin America [email protected]

El Real Estate sale de shopping...

Mexican Real Estate Goes Shopping…

n ejemplo del efecto de la estabilidad macroeconómica México se ha convertido en un relacionada directamente con el auge del mercado de Ucentros comerciales es el aumento del crédito al con- país con una economía estable, sumo, el cual tan sólo en los últimos siete años ha aumentado 1084%1, mismo periodo en el que pasó de representar 6.51% a 32.17% del crédito total. De la misma forma, el número de principalmente gracias a las tarjetas de crédito en manos de mexicanos ha aumentado de 6.3 millones de plásticos a poco menos de 20.5 millones en los últimos cinco años2. reformas económicas enfocadas Todo esto ha sido posible gracias a que las tasas de interés han bajado de casi 20% a principios del año 2000 a algo menos hacia el libre mercado y a una de 7.5% al primer trimestre del 20073. En pocas palabras todo lo anterior hace que las personas tengan más dinero disponi- ble, mismo que ya no únicamente usan para cubrir necesidades democracia cada vez más clara en primarias, como alimentos, ropa o educación, y gracias al cre- cimiento en las hipotecas, vivienda. La gente hoy puede gastar los últimos años. Quizás la variable más en necesidades secundarias como el entretenimiento. Las personas tienen dinero y quieren gastarlo por lo que central en esta nueva era es la se vuelve rentable generar espacios comerciales Tradicionalmente, aquellas personas o empresas que construían baja inflación, la cual ha hecho que centros comerciales, por lo general eran emprendedoras cuyo único activo era el centro comercial. No había acceso a formas de financiamiento, por lo que la manera de hacerse de recursos los individuos empiecen a planear para el desarrollo era a través de la venta de locales, lo cual daba como resultado una propiedad atomizada y hacía complicada y tomar decisiones financieras de la operación y mantenimiento. Estos desarrolladores muy rara 1 Datos de enero del 2000 a febrero del 2007. 2 Datos de enero del 2002 a diciembre del 2006. largo plazo. 3 TIIE a 28 días de enero del 2000 a marzo del 2007.

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vez construían y/o operaban más de un cen- densamente pobladas no había oferta de to, así como para la consolidación de éstas. tro comercial, por lo que era difícil tener un entretenimiento, supermercados o centros Tenemos como ejemplo el caso de Mila- equipo especializado en la administración de comerciales. no y la Mansión, que recientemente recibie- estos activos. Una clara muestra de esto es el muni- ron inversión de fondos de capital privado Sin embargo, creemos que el auge de cipio de Ixtapaluca, en el Estado de México, y Famsa, el cual en algún momento fue una este mercado no tiene que ver únicamente donde hay alrededor de 420 mil habitantes inversión de este tipo de fondos. Ahora, una con la estabilidad macroeconómica de un y hasta hace pocos años no contaban con decisión de un nuevo centro comercial no país. Un ejemplo es Colombia donde, a pe- un sitio donde satisfacer sus necesidades de es únicamente del desarrollador, pues los sar de la estabilidad de los últimos años, el consumo, ni esparcimiento. Adicionalmente, planes de crecimiento de estas tiendas “an- desarrollo de centros comerciales no se ha un centro comercial es una de las mayores cla” son los que muchas veces determinan el detonado de manera institucional; aún no inversiones en infraestructura que recibe un dónde y el cuándo. hay desarrolladores ni administradores espe- cializados en este mercado. De la misma for- En México, además de la estabilidad ma, todavía no se percibe el mercado como un negocio a largo plazo, y es poco común económica, se están teniendo prácticas de que se busque mantener el activo, pues se construye y se vende sólo con miras a recu- mercado más parecidas a Estados Unidos. perar la inversión inmediatamente, sin pre- ocuparse de la acciones de la competencia y de cómo ésta puede acabar con el centro comercial. A diferencia de esto en México se busca no sólo el desarrollo y la comercialización, sino también la estabilización y el éxito dura- dero. Un ejemplo es la compra de la tierra al- rededor del desarrollo inicial, lo que permite una expansión si el mercado lo demanda o, simplemente, evitar la llegada de la compe- tencia. En este mismo sentido, vale la pena mencionar que la mayoría de los inversionis- tas institucionales no se enfocan únicamente en el mercado comercial, sino que combinan inversiones en industrial y vivienda en busca de diversificación, condiciones que no ofre- cen otros países. En México, además de la estabilidad económica, se están teniendo prácticas de mercado más parecidas a Estados Unidos. Hoy se buscan contratos de arrendamiento más sólidos, seguridad en la tenencia de la tierra, seguimiento de la normatividad am- biental, etc. Todo esto permite a los inversio- nistas extranjeros tener mayor familiaridad con nuestro país. Estos inversionistas no bus- can el desarrollo de centros comerciales ais- lados, sino la creación de portafolios finan- ciados institucionalmente, lo cual lleva hacia un enfoque en nuevos desarrollos versus una estrategia de adquisiciones estabilizadas, ya Nora Galván que por un lado la oferta de este tipo de ac- Associate, Prudential Real Estate tivos estabilizados es limitada. Investors Latin America El capital institucional no sólo busca entrar y formar una plataforma de inversión municipio o un estado, genera empleos, pro- Por último, la presencia y desarrollo de en México, sino salir exitosamente de sus in- vee equipamiento urbano, impulsa el dina- una red de especialistas en el mercado inmo- versiones. En este sentido, confían en salidas mismo económico y el comercio formal. Por biliario y centros comerciales, formada por atractivas, como las que se han observado estas razones, se han creado algunos incenti- organizaciones como el Urban Land Institu- en el mercado industrial. Un ejemplo de esto vos de parte de los estados y municipios para te (ULI) y el International Council of Shopping es la cada vez más clara introducción de los la construcción de centros comerciales. Centers (ICSC), entre otros, se ha convertido fibras en el mercado mexicano o las presio- Otro factor importante es la presencia en una fuente información y mejores prácti- nes de fondos de pensiones (Afores) para in- de las tiendas nacionales. Antes muy po- cas, además de generar transparencia y servir vertir en el mercado de capitales a través de cos comerciantes tenían presencia nacional como marco para los negocios en este sector. la Bolsa. y la mayoría de los centros comerciales es- Por todo, la anterior el mercado mexi- En los ultimas dos décadas, México ha taban poblados por pequeños comercian- cano está en un proceso de expansión. En vivido un nuevo urbanismo. Impulsada por tes locales. Por un lado, tenemos a las que el futuro, los compradores de portafolios un Infonavit que ya no construye, sino que como Wal Mart, Zara, y más recientemente institucionales serán igualmente jugadores funge más como un banco, la industria de iHop, han llegado para quedarse y, por el institucionales. Nuevos formatos se empe- la construcción ha vivido un auge que ha otro, a las que ya estaban y se han conso- zarán a desarrollar y otros quedarán obso- detonado el crecimiento de nuevas ciudades lidado como cadenas nacionales, es decir, letos. Finalmente, al haber más competencia dormitorio en los cinturones de las grandes Cinépolis, Cinemex, Coppel, Famsa, etc. Es la tierra empezará a subir de precio, por lo ciudades. Hasta hace algunos años, estas zo- importante mencionar que en muchos ca- que los desarrolladores tendrán que innovar nas carecían de servicios y estaban subequi- sos la accesibilidad al capital institucional ha buscando nuevos formatos y nichos. pados de infraestructura, es decir, en áreas sido también una causa para el crecimien- Todo esto no hubiera sido posible fuera

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industry has been going through a peak that has Mexico has now become a country with a triggered the growth of new dormitory neigh- borhood in the outskirts of the big cities. Until stable economy mainly due to the economic some years ago, these zones lacked services and were poorly equipped with infra structure. reforms focused towards free markets and In essence, these were densely populated areas lacking entertainment, supermarkets, or shop- to a clearer democracy over the last years. ping centers. A clear example of this is the municipal- Perhaps the key variable in this new era is ity of Ixtapaluca in state of Mexico. Its current 420,000 inhabitants until few years ago did not have appropriate destinations to satisfy their the low inflation environment that allowed consumption or leisure necessities. Addition- ally, a shopping center is one of the greatest individuals to begin to plan and to make infrastructure investments that a municipality or state can receive, since it generates jobs, long-term financial decisions. provides urban equipment, and trigers eco- nomic dynamism and the formal retailing. For del marco de estabilidad económica y sin el centers yet an institutional activity: there aren’t theses reason some incentives from states and aumento en el ingreso disponible destinado specialized developers or administrators in that municipalities for the construction of retail cen- al consumo. El consumidor puede y está dis- market. In the same fashion, that market is still ters have been created. puesto a gastar, a lo que el mercado inmo- not perceived as a long-term business, it is rare Another important factor is the presence biliario responde ofreciendo espacios de ca- to hold assets since shopping centers are built of national retailers. Previously there were very lidad para las compras y el entretenimiento. with the objective to be sold so that the de- few retailers with a countrywide presence, veloper immediately recovers the investment. hence most of the shopping centers were occu- n example of the effect of macroeconomic In this model, the developer is not concerned pied by small local shops. On the one hand for- stability that is directly related to shop- about potential moves by the competition and eign retail chains such as Wal-Mart, Zara, and ping centers is the growth in credit to how they can affect the shopping center. recently iHop, have arrived to stay, on the other A 1 consumers, which increased 1084% in the last In contrast to Colombia, in Mexico, devel- hand, that were chains already established seven years. During the same period, credit to opers looks not only for the development and and consolidated as national wide chains like consumers grew to 32.17% of total credit from commercialization, but also for the stabilization Cinepolis, Cinemex, Coppel, Famsa and others. 6.51%. Also the number of credit cards in the phase of the property and its ultimate success It is important to mention that in many cases, hands of Mexicans has increased to a little less in the long run. A good example of this approach the growth and consolidation of these Mexican than 20.5 million from 6.3 million over the last is the acquisition of land around the initial de- chains has been a result of their access to insti- 5 years2. velopment, which allows for an expansion if the tutional capital. All this has been possible thanks to in- market demands or simply to block the compe- There are examples such as Milano and La terest rates that fell from close to 20% at the tition. In this same sense, most institutional Mansion, which recently received investments beginning of 2000 to a little less than 7.5% investors do not focus exclusively in the retail from private equity funds, and Famsa, which in the first quarter of 20073. In sum, all these market when looking at a shopping center proj- was at some point an investment of this type reasons reflect in more purchase power to the ects, instead, they try to capitalize by investing of fund. Now, the decision of a new commercial population. However, people no longer need to in industrial and housing projects in adjacent center goes beyond the judgment of the devel- use up its income to cover primary necessities sites, which are possibilities that developers in oper, since the expansion plans of these “an- such as food, clothing, education and, thanks to a country like Colombia are not yet benefiting chor” stores often help determine where and the growth in the mortgages available, housing. from. when to build a new shopping center. Mexicans, today, can also spend more in sec- In Mexico, in addition to the economic sta- Finally, the presence and development of a ondary necessities like entertainment. bility, market practices are increasingly similar network of specialists in the real estate market to those the United States. Today, there is a and shopping centers formed by organizations People have more money and they search for more solid renting contracts, secu- like the Urban Land Institute (ULI) and the In- want to spend it: this is the reason rity in the land possession, attention to environ- ternational Council of Shopping Centers (ICSC), why it becomes profitable to build mental issues, etc. Altogether, these allow for among others, has become a source of informa- commercial spaces. foreign investors to feel more familiarity with he tion and better practices, in addition to improv- Traditionally, people or companies that built Mexican practices. These investors do not look ing transparency and providing a framework for shopping centers were entrepreneurs whose for the development of a single shopping center, the business. only main asset was one single shopping cen- but rather at the creation of portfolios institu- All said, the Mexican market is experienc- ter. There was no access to financing, which is tionally financed. This leads to overweighting ing an expansion course. In the future, the buy- the reason why most of the capital needed for new developments, in detriment to a strategy of ers of institutional portfolios will also be insti- the development obtained through the sale of acquiring stabilized properties since the supply tutional players. New formats will be developed stores. This generated a property with several of quality existing assets is limited. while others will become obsolete. Finally, the owners, and eventually complicated the opera- Institutional capital looks beyond forming increased competition will lead to raising land tion and maintenance of the shopping center. a portfolio of properties in Mexico, but is also price, thus resulting in developers’ search for Very few developers have built and/or oper- required to devise a clear exit strategy for the innovation in new formats and niches. ated several shopping centers, since it was investments. Therefore, they aim for attrac- All these changes would not have been difficult to have a specialized team managing tive exit strategies similar to the ones already possible without economic stability and the many assets. observed in the industrial market. An example resulting increase of available purchase power Yet, we think that a booming shopping cen- of this is the introduction of REITs in the Mexi- directed to consumption. The consumer is able ter market doesn’t have to do only with the mac- can market or the presurre from pension funds and willing to spend; meanwhile, the real estate roeconomic stability of a country. An example (Afores) to invest in the capital market through market responds by offering spaces of quality is Colombia where, in spite of the stability of the stock exchange. for shopping and entertainment.n the last few years, the development of shopping In the last two decades, Mexico has been 1 Between January 2000 and February 2007. going through a new urbanism process. Im- 2 Between January 2002 and December 2006. pelled by Infonavit, which no longer develops 3 TIIE 28-days between January 2000 and March 2007. but instead acts more like a bank, construction

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Grupo Mac 60 Años, muchas historias, mucho desarrollo

Grupo Mac. 60 Years, Gonzalo Montaño - Grupo MAC Many Stories, A Lot Of Development El próximo año Grupo MAC, hoy conformado por las empresas Retail Spaces y DICSA, cumplirá 60 años. Se dice fácil, pero han sido seis décadas de la mano de la industria, haciendo proyectos innovadores y que, sin duda, en la actualidad son un referente importante en el mercado del retail y de los centros comerciales, no sólo en México, sino también en el extranjero.

l Grupo MAC tiene sus inicios en 1948, hasta ese entonces por su padre de manera otros. La primera experiencia comercial im- cuando fue creado por Conrado Mon- impecable, aunque con sus respectivas limi- portante en la cual se involucró Grupo MAC Etaño Aurea, padre de Gonzalo Mon- taciones. “Realmente, en el despacho de Le- fue Plaza Esmeralda, concebida para un mer- taño, hoy Director General de la empresa, gorreta se hacían muchos trabajos en el área cado local. No era un centro comercial para que empezó como una constructora privada, de hotelería y oficinas. Tomé mucha expe- el turista, sino para una zona específica, cu- con una misión específica: contratar la obra, riencia en el área corporativa, y por lo tanto, yas habitantes tenían un importante ingreso pero los planos y el desarrollo del proyecto cuando decidí irme a trabajar con mi padre producto de su trabajo como empleados de eran concebidos y creados por el fundador, traje un enfoque de arquitectura industrial, hoteles. En resumen, era una plaza más de el cual, según explica Gonzalo Montaño, su- corporativa, comercial y de hotelería.” índole popular, de las fomentadas por un fi- pervisaba personalmente las obras. Justamente, el despacho del arquitecto deicomiso del Banco de México. Incluso, los El despacho del arquitecto Conrado Conrado Montaño Aurea tomó ese nuevo giro, locales comerciales estaban en venta”. Montaño Aurea se dedicó a construcciones una vez que Gonzalo asumió la dirección. Al de tipo industrial y, también, llegó a erigir respecto él dice: “a lo sumo en estos 25 años en En pos de la especialización unas 250 casas localizadas en colonias como que he estado al frente de Grupo MAC hemos En la medida en que los años pasaron resulta Lomas de Chapultepec y el Pedregal. En construido unas 15 casas, pero eso sí, hemos obvio cómo MAC se fue especializando. De aquella época, el iniciador levantó la fábrica estado dedicados a trabajos de tipo industrial, ahí no es en vano afirmar que hoy la empresa de Wonder, hizo además una planta en La hotelero, corporativo y comercial.” ha crecido de la mano de la industria. Du- Habana, Cuba, y realizó la ampliación de una rante las épocas de Conrado Montaño el de- fábrica de Herdez, entre otros trabajos. “En En entrevista para INMOBILIARE Magazi- sarrollo de proyectos se hacía casi por puro aquel entonces había mucho qué hacer en ne le preguntamos en qué momento deci- feeling. Por supuesto, el mercado no era lo la arquitectura industrial y en casas habita- dió incursionar en el desarrollo de centros que hoy es. ción”, comenta su hijo. comerciales. Estando ya Gonzalo Montaño se crea Hasta 1983, fecha en la que se incor- “Abrimos una oficina en Cancún, porque es- otra empresa filial de grupo MAC, llamada pora al despacho Gonzalo Montaño se efec- tábamos haciendo muchos hoteles. Digamos DICSA, con la cual se quería estar en la van- tuaron otros trabajos, como la construcción que me tocó una segunda etapa, donde ya guardia de un sector que en los años 90 ya de escuelas, auditorios, algo de hotelería y había unos 20 consolidados, y por ejemplo, demandaba mucha más especialización. “Me hasta iglesias. Playa del Carmen era un pueblo de pescado- di cuenta que la empresa y México como país res, nada en comparación a lo que es hoy. Así necesitaba mucha más experiencia de desa- La historia continúa que construimos varios hoteles, como la am- rrollo inmobiliario y mayores conocimientos. Montaño hijo venía de trabajar con el despa- pliación del Cancún Beach Club, e hicimos Por eso creamos esta compañía dedicada a la cho del arquitecto Ricardo Legorreta y una también el Marina Club, un par más chicos creación de procedimientos para la buena la- vez que adquirió cierta experiencia decidió en el centro, además de participar en la am- bor del mercado y el desarrollo inmobiliario.” tomar las riendas de la empresa liderada pliación del Hotel Camino Real, así como de Hoy DICSA es una empresa reconoci-

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da pues ha generado una ingeniería inmo- Lo más reciente y novedoso comerciales, sigue vigente, se moderniza y, biliaria. Sus servicios son demandados por Para cualquier desarrollador de centros co- en síntesis, ostenta con orgullo sus 60 años inversionistas, desarrolladores, propietarios merciales lo más importante es la mezcla de historia. de tierra, en fin, profesionales de cualquier adecuada de giros, incluso, se sabe que los faceta de la actividad inmobiliaria. formatos y tamaños dependen del área de Mayores informes: influencia del mall o de la plaza. De vital Grupo MAC, De lleno en la industria de los centros importancia resulta entonces que los desa- Avenida Lomas de Sotelo No.1112, Piso 2, comerciales rrolladores piensen desde el principio cómo México, D.F. Tel: 5580-3958 MAC entró a participar con Grupo FRISA en están concibiendo y proyectando sus desa- WEB: www.grupomac.com.mx el sector comercial y el primer trabajo que rrollos de tipo comercial, las posibles ade- realizaron fue la ampliación de Plaza Aragón. cuaciones o ampliaciones a futuro del mismo Next year Grupo MAC, presently made up Después le siguió Plaza La Hacienda, anclado mall y, justamente, ahora que nombro estas of the companies Retail Spaces and DICSA, por una Comercial Mexicana, el cual fue el recomendaciones vale la pena comenzar a will be 60 years old. Sounds easy, but they primer centro comercial totalmente diseña- detallar cuáles son los proyectos más nuevos have been six decades of working hand do por MAC y en donde aplicaron muchos de Grupo MAC. in hand with the industry, making innova- de los procedimientos sustentados y docu- En Paseo de las Flores, un centro comer- tive projects that, without doubt, are now mentados por DICSA. cial diseñado por MAC, y ubicado en Costa an important reference point in the retail “Años después hicimos el primer pro- Rica, la empresa ya ha realizado dos amplia- and shopping centre markets, not only in yecto que planeamos, diseñamos y comer- ciones y van por una tercera. Al respecto dice Mexico but also abroad. cializamos en alianza con Colliers. Se trata de Gonzalo Montaño: “este es un caso clarísimo Centro San Miguel, ubicado en Cuautitlán y de un proyecto que cuando nos lo presenta- Grupo MAC began in 1948 when it was cre- anclado por una Mega y cines. Este proyecto ron sabíamos que no iba a funcionar. Por lo ated by Conrado Montaño Aurea, the father of realmente resultó exitoso, pero chico para el tanto, le colocamos todo lo necesario para Gonzalo Montaño, current General Director of tamaño de ese mercado. Ya lo sabíamos por convertirlo en el centro comercial preferido the company. It began as a private construction el terreno, y en verdad años después nos di- de las familias de la localidad de Heredia, en company with a specific mission: hire labor, but mos cuenta que hubiera sido mejor hacerlo Costa Rica. más grande”, aclara Gonzalo Montaño. También, es reciente El centro comercial más representativo el diseño en Monterrey, y reconocido de Grupo MAC es Mundo E, un NL, del Centro Comercial mall de entretenimiento, vigente desde hace Céntrika. más de 10 años hasta la fecha. Grupo MAC está ha- “Mundo E surge de las cenizas de otro ciendo otros proyectos, proyecto, que estábamos haciendo y era un que según afirman los fashion mall, el cual se iba a llamar Metropol, llenan de satisfacción y un proyecto que se paró por completo por expectativa. Uno es Plaza el error económico de diciembre. Nos llama Central, la cual comer- entonces FRISA y comenzamos a partir de los cializan con Cushman & análisis de DICSA a ver qué otro tipo de pro- Wakefield. Advierte Gon- yecto podíamos hacer en ese lugar y todos zalo Montaño que es muy los estudios nos decían que la vocación de representativo el proyec- ese terreno era un centro comercial. Fuimos to por la zona en donde entonces a ver qué proyectos novedosos se se ubica. Plaza Central estaban haciendo en Estados Unidos, pues está en los cruces de la Plaza Central - Ciudad de México allá tenían centros comerciales no necesaria- avenida Río Churubusco mente anclados con una tienda de autoser- y Ejes 5 y 6, cerca de la vicio, sino con entretenimiento. Por tanto, Central de Abasto. Su apertura está prevista the plans and development of the project were nos trajimos una serie de ideas y conceptos, para noviembre de 2008. conceived and created by the founder, who, as las cuales fueron tomando fuerza e hicimos Otro centro comercial importante es Gonzalo Montaño explains, personally super- Mundo E, un centro comercial muy particu- el de Poza Rica. “Creo que hemos sido un vised the work. “He was practically a bedside lar, sin una tienda departamental, sino con factor vital para que el proyecto vaya adap- doctor. un autoservicio que no está integrado a la tándose a las circunstancias, al clima y a la The office of architect Conrado Montaño plaza, pero es exitosísimo en el ámbito del gente” comenta Montaño. “También esta- Aurea was dedicated to industrial construc- entretenimiento. mos haciendo un proyecto muy valioso en tions and also built about 250 houses located in Otro proyecto exitoso de Grupo MAC San Miguel de Allende, localidad conforma- neighborhoods like Lomas de Chapultepec and es Pabellón Vista Hermosa, en Cuernavaca. da en gran parte por una población extran- Pedregal. In that time the initiator put up the Todo un reto para una ciudad que ya tenía jera, más bien estacionaria por periodos de Wonder factory, it also built a plant in Havana, dos centros comerciales y no habían teni- tiempo. Sin embargo, el gasto económico de Cuba and expanded the Herdez factory among do mucho movimiento. “Esta plaza tiene la ciudad, que es chica, es casi de una de other jobs. “In that time there was a lot to do un diseño arquitectónico atractivo, sobrio, 200 mil habitantes. Es un concepto pareci- in the architectural industry and in residential pero cálido y creo que hicimos la mezcla do a Pabellón Vista Hermosa, desarrollado houses”, comments his son. correcta. Tiene un par de buenos restau- en Cuernavaca. Su apertura es para el año Until 1983, the date in which Gonzalo rantes, y hoy por hoy continúa como uno siguiente”, añade el Director de MAC. Montaño joined the company other jobs were de los más exitosos de Cuernavaca. Tiene, Finalmente, la inauguración más próxi- done, like the construction of schools, auditori- además, una buena capacidad de estaciona- ma del Grupo está programada para el 2007, ums, hotels and even churches. miento, con dos anclas adecuadas, un Vip con Plaza Q, un fashion mall construido en y un Superama, que ya estaba en el lugar y Pachuca, Hidalgo. The story continues aprovechamos para vincularlo al proyecto. Así, Grupo MAC sigue su rumbo. Sin Montaño Junior came from working with the En resumen, una vez más demostramos que duda, es una empresa que ha aprendido de office of architect Ricardo Legorreta and once con una buena ingeniería inmobiliaria y la sus experiencias, de esas primeras enseñan- he had enough experience he decided to take mezcla adecuada de giros, un centro comer- zas que Montaño padre fue dejando para the reins of the company led up until that time cial tiene éxito”, afirma el Director General bien de la compañía. Hoy MAC es un referen- impeccably, but with certain limitations, by his de Grupo MAC. te importante en la industria de los centros father. “Really, in the Legorreta office lots of Sección Especial Publicitaria

work was done in the area of hotels and offices. Comercial Mexicana, which was the first shop- The newest and most recent I got a lot of experience in the corporate area, ping center completely designed by MAC and in For any shopping center developer the most im- and therefore, when I decided to go to work which many of the procedures upheld and docu- portant thing is the right mix of businesses. It is with my father I brought an industrial, corpo- mented by DICSA were applied. well known that the formats and sizes depend rate, retail and hotel focus with me”. “Years later we built the first project that we on the mall or center’s area of influence. It is The office of architect Conrado Montaño planned, designed and marketed in partnership then of vital importance that the developers Aurea took this new direction once Gonzalo as- with Colliers. It was Centro San Miguel, located think about how they are conceiving and plan- sumed its management. On that respect he says, in Cuautitlán and anchored by Mega and cinemas. ning their retail developments from the begin- “At the most, in these 25 years that I have been This project turned out to be really successful, ning, the possible adaptations or expansions leading Grupo MAC, we have built 15 houses, but small for the size of that market. We already of the mall in the future, and now that I name but we have been dedicated to industrial, hotel, knew because of the land, and really years later these recommendations it is worth giving de- corporate and retail work”. we realized, that it would have been better to tails about Grupo MAC’s newest projects. make it bigger”, states Gonzalo Montaño. In Paseo de las Flores, a shopping center In an interview with INMOBILIARE Maga- The most representative and recognized designed by MAC located in Costa Rica, the zine we asked him when he decided to get Grupo MAC shopping center is Mundo E, an en- company has already carried out two expan- into the development of shopping centers. tertainment mall operating from more than ten sions and is going for the third. On that respect “We opened an office in Cancun because we years ago up to now. Gonzalo Montaño says, “This is a clear case of were making a lot of hotels. Let’s say that I “Mundo E came from the ashes of another a project that when presented to us we knew joined during the second stage, where there project that we were doing, a fashion mall that it wasn’t going to work. Therefore we did ev- were already about 20 hotels, and for example, was going to be called Metropol, a project that erything necessary to turn it into the preferred Playa del Carmen was a fishing town, nothing was completely stopped because of the eco- shopping center of families from Heredia, in in comparison to what it is today. So we built nomic error of December. Then FRISA calls us Costa Rica. several hotels, like the expansion of the Cancun and we begin from the DICSA analysis to see Also, the design of the Centrika shopping Beach Club and we also did Ma- center in Monterrey is recent. rina Club, a couple of smaller ones Grupo MAC is building other downtown, we also participated projects that they say fill them in the expansion of Hotel Camino with satisfaction and expectation. Real, as well as others. The first One is Plaza Central, which they significant retail experience that are commercializing with Cushman Grupo MAC was involved in was & Wakefield. Gonzalo Montaño Plaza Esmeralda, conceived for a states that the project is very rep- local market. It wasn’t a shopping resentative of the area in which it center for tourists, but for a spe- is located. Plaza Central is at the cific zone whose inhabitants had a intersection of Río Churubusco Av. significant income from their jobs and Ejes 5 and 6, near the main as hotel employees. In summary, it market. Its opening is forecast for was a shopping center more for the November 2008. people, for those helped by a trust Another important shopping from the Bank of Mexico. The retail center is that of Poza Rica. “I be- premises were even for sale”. Hipódromo Agua Caliente - Tijuana B.C. lieve that we have been a vital fac- tor so that the project adapts to the In pursuit of specialization circumstances, to the climate and to As the years went by it became obvious that what other type of project we could build in that the people”, comments Montaño. “We are also MAC was beginning to specialize. It can be stat- place and all of the studies told us that the vo- building a very valuable project in San Miguel ed that the company has grown hand in hand cation of that land was a shopping center. We de Allende, a location made up in a large part with the industry. During Conrado Montaño’s then went to see what new projects were being by a foreign population, stationary for periods time project development was done almost by built in the United States, because over there of time. However, the economic expense of the pure feeling. Of course, the market wasn’t what they have shopping centers that are not neces- city, which is small, is almost of one of 200,000 it is today. sarily anchored with a supermarket but with inhabitants. It is a concept similar to Pabellón Now with Gonzalo Montaño, another sub- entertainment. So, we brought a series of ideas Vista Hermosa, developed in Cuernavaca. Its sidiary company has been created called DICSA, and concepts with us that were gaining force, opening is planned for next year”, adds the di- with which they wanted to be at the forefront and we built Mundo E, a very special shopping rector of MAC. of a sector that in the 90s demanded a lot more center without a department store but with a Finally, the next opening from Grupo MAC specialization. “I realized that the company, and supermarket that isn’t integrated into the mall, is scheduled for 2007, with Plaza Q, a fashion Mexico as a country, needed a lot more expe- but it is successful in the entertainment sector. mall built in Pachuca, Hidalgo. rience in property development and also more Another successful Grupo MAC project is So, Grupo MAC is following its course. knowledge. That’s why we created this compa- Pabellón Vista Hermosa, in Cuernavaca. A real Without doubt it is a company that has learnt ny dedicated to the creation of procedures for challenge for a city that already had two shop- from its experiences, from those first teachings the good performance of the market and real ping centers that hadn’t had too much move- that Montaño senior left behind for the good of estate development”. ment. “This mall has an attractive architectural the company. Today MAC is an important refer- Today DICSA is a recognized company be- design, simple but warm and I believe we made ence point in the shopping center industry, it’s cause it has generated real estate engineering. the right mix. It has a couple of good restaurants still going strong, it is modernizing and in sum- Its services are requested by investors, devel- and at the present time it continues to be one of mary, it proudly flaunts its 60 years of history.n opers, land owners, to sum up, professionals the most successful in Cuernavaca. It also has from any facet of real estate activity. a good parking capacity, with two anchors, a Vips and a Superama, which was already in the Thoroughly within the shopping center place and we took advantage to link it to the industry project. In summary, once again we demonstrat- Further information: MAC started to participate with Grupo FRISA ed that with good real estate engineering and Grupo MAC, in the retail sector and the first job they did the right mix of businesses, a shopping center Avenida Lomas de Sotelo No.1112, Piso 2, was the extension of Plaza Aragon. That was can be successful”, states the General Director Mexico City Ph: 5580-3958 followed by Plaza La Hacienda, anchored by of Grupo MAC. Website: www.grupomac.com.mx

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Legal Por Juan Bernardo García-Garza Baker & McKenzie Abogados, S.C. [email protected]

Realidades, tendencias y desafíos para el desarrollo de centros comerciales en México: perspectiva legal Realities, Trends, And Challenges For The Development Of Shopping-centers In Mexico: Legal Perspective

La necesidad creciente de las empresas de exponer sus marcas en puntos de venta estratégicos hace que los índices de crecimiento de nuevos proyectos de centros comerciales aumenten aceleradamente en el mundo y, sin duda, en nuestro país.

Evolución y tendencias de los centros son más rentables que en sus países de Regulación de los centros comerciales comerciales en México origen y que otro tipo de opciones de in- en México La planeación y el desarrollo de los nuevos versiones inmobiliarias, sobre todo, en ciu- El Estado tiene una función trascendental centros comerciales se está enfocando hacia dades medianas, donde ni siquiera los for- en el establecimiento de un marco jurídico la idea de crear plazas más integrales e ins- matos tradicionales de centros comerciales apropiado, es decir, de las reglas del juego piradas en conceptos inmobiliarios y arqui- de moda han llegado, por lo que aún no se sin las cuales sería muy complejo el realizar tectónicos más novedosos, lo cual, sin duda, encuentran saturados. proyectos de gran escala. El tema legal toma conlleva a la implementación de modelos de De acuerdo con estimaciones del Inter- así un matiz de gran relevancia y es condicio- negocios más sofisticados en cuanto a sus national Council of Shopping Centers (“ICSC”), nante de las opciones que los inversionistas esquemas comerciales, financieros y legales. entre este año y 2010 serán invertidos en tienen para desarrollar un proyecto en virtud Este cambio obedece a que el mercado se México siete mil millones de dólares en la de que los limita, los incentiva o los prohíbe. ha vuelto cada vez más exigente y se han construcción de centros comerciales y 60% La regulación urbana en materia de centros sofisticado sus necesidades, en el entendi- de ese monto provendrá de fondos de inver- comerciales es sumamente relevante y se jus- do de que los nuevos formatos de centros sión internacionales, los cuales en su mayo- tifica al establecer las condiciones urbanas, comerciales permiten la comunión de gran ría estadounidenses. de zonificación, seguridad, condiciones me- parte de las actividades de consumo de la Actualmente, México está viviendo una dio ambientales y de utilización de suelo que sociedad en la actualidad la cual ha visto un etapa de cambio y la entrada de nuevos con- regirán un proyecto en particular. aumento significativo del crédito al consumo ceptos comerciales, grandes flujos de capi- México, que en muchos aspectos de la en los últimos años. tales e inversionistas de alto nivel de sofisti- legislación comparada ha estado a la van- Los desarrolladores de centros comer- cación, pero por desgracia este progreso se guardia, en la regulación de las zonas y cen- ciales tanto nacionales como extranjeros, encuentra frecuentemente con el derrotero tros comerciales es muy pobre y estos temas en prácticamente todas sus modalidades, de la falta de legislación y de regulaciones se prevén en legislación estatal y/o munici- ven en México un mercado muy atractivo, adecuadas y de vanguardia que, lejos de im- pal que generalmente se encuentra obsoleta pues las inversiones para estos proyectos pulsar los proyectos, los frenan. considerando la constante evolución del tipo

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de proyectos que se realizan en la actuali- es importante asesorarse a través de un pio vehículo. Asimismo, se debe analizar dad, por lo cual corresponde a las autorida- experto en la plaza. si se establecerá una cuota y si se imple- des competentes encarar la problemática (iv) Estudio de titulación. El análisis de la mentará un sistema de administración de para solventar las necesidades crecientes del situación legal registral, catastral y ante la misma mediante la contratación de un mercado actual. las autoridades de Desarrollo Urbano de tercero. Un fenómeno de la economía moderna la propiedad del sitio donde se desarrolla- c. Mercado presente en nuestro país es el informalismo, rá el proyecto toma particular relevancia Al no ser este tema el objeto de este ar- que en el área comercial tiene en algunos ca- a efecto de poder verificar su libertad de tículo, me limito a comentar que al con- sos resultados graves, lo cual sin duda algu- gravámenes, que se encuentre al corrien- siderar el formato de centro comercial a na clama regulación. te de contribuciones fiscales y que no sea ser desarrollado, ya sea un Power Center, objeto de afectaciones, ampliaciones fu- Street Center, Community Center (Fashion & Desafíos desde el punto de vista legal. turas, remetimientos, etc., que pudieran Service Malls), Outlet, etc., se debe hacer Factores clave a considerar para el afectar el desarrollo del proyecto o lo pu- un análisis concienzudo de la mezcla de desarrollo de un centro comercial dieran hacer no viable (v.g. afectaciones locales y restricciones de uso, como lo son en México y cruzamientos con líneas de servicios los de servicios, entretenimiento, fashion, El desarrollo exitoso de un centro comercial públicos, problemas de doble titulación, áreas de comida rápida, etc., en virtud de implica necesariamente la coexistencia de etc.). Generalmente, resulta recomenda- que resulta muy importante que exista un dos negocios: el comercial y el inmobiliario. ble para este tipo de proyectos el adquirir amplio abanico de oferta, cuidando una Hacer que ambos tengan éxito es una misión una póliza de seguro sobre el título de mezcla comercial adecuada que impida la compleja por lo que es necesario integrar a propiedad. canibalización entre locatarios y tenga un especialistas en cada una de las materias in- b. Técnica horario comercial adecuado a la zona. volucradas en el desarrollo de un proyecto, (i) Factibilidades y contratación de ser- 2. Definición de un vehículo legal. En el perspectiva legal tan importante y decisiva puede resultar el vicios públicos: agua, luz, gas, drenaje, entendido de que los inversionistas extran- área legal como lo es la comercial, arquitec- teléfono, etc. Este rubro resulta de vital jeros buscan facilitar su entrada al país y al tónica, financiera, etc.; motivo por el cual, esbozamos brevemente a continuación al- gunos aspectos jurídicos, financieros y otros Los desarrolladores de centros técnicos que resultan ser de gran relevancia en el desarrollo de un proyecto para un cen- comerciales tanto nacionales como tro comercial. 1. Auditoría (Due Diligence). La auditoría extranjeros, en prácticamente todas o due diligence resulta ser una etapa crítica para la exitosa selección del sitio a ser de- sus modalidades, ven en México un sarrollado, el cual generalmente se divide en tres grandes rubros: legal, técnica y de mercado. mercado muy atractivo. a. Legal importancia, dependiendo de la infraes- sector mediante el establecimiento de alian- (i) Obtención de Permisos. Se debe hacer tructura urbana y de servicios disponibles zas estratégicas (v.g. joint ventures) con pro- un análisis exhaustivo de los permisos, en o cerca del sitio del proyecto, típica- pietarios de terrenos en México a efecto de licencias y autorizaciones que se requie- mente toma varios meses el proceso de obviar grandes retos como lo es la selección ren para la construcción y desarrollo del obtener factibilidades y llegar al punto y adquisición directa de sitios, burocracia y proyecto (v.g. uso de suelo, impacto am- de contratación y operación de los ser- gestión legal, es importante considerar el biental, construcción, fraccionamiento, vicios requeridos. En ciertas entidades las tipo de vehículos legales típicamente utiliza- régimen en condominio, etc.) ponderan- cuotas de aportación, por ejemplo, para dos para realizar un proyecto inmobiliario de do el tiempo que tomará su expedición, obtener el servicio de agua y drenaje pue- gran escala, como lo son el establecimiento así como si se debe contratar a un gestor den llegar a ser sumamente altas. de un fideicomiso, la constitución de una y las posibles consecuencias en caso de (ii) Vialidades y accesos. Se debe contar sociedad, es decir, una asociación en par- no obtenerlos en tiempo la apertura al con un estudio de impacto vial del pro- ticipación. El vehículo más frecuentemente público del proyecto. yecto a efecto de determinar la suficien- utilizado es el fideicomiso en virtud de su (ii) Densidades y giros permitidos. Es de cia y existencia de las vialidades aledañas gran flexibilidad, ventajas fiscales en ciertos particular importancia verificar la densi- y accesos al centro comercial y en su caso escenarios y transparencia en el manejo del dad de construcción y giros permitidos determinar las posibles adecuaciones que negocio. Por lo general, resulta conveniente en el sitio del proyecto a efecto de poder se requieran a efecto de minimizar el im- hacer una carta compromiso o contrato de planear adecuadamente el desplante y pacto causado. promesa de celebrar el negocio concertado, mix de giros del centro comercial (v.g. en (iii) Estacionamientos. En principio, hay a efecto de asegurar adecuadamente el sitio general, existen particularmente ciertas que verificar la norma mínima de reque- para el proyecto. restricciones y muy pobre regulación en rimiento de estacionamiento para centros 3. Consideraciones fiscales. Los aspectos relación con los usos mixtos). Este tipo de comerciales, la cual varía de municipio en fiscales estarán en función del vehículo legal regulaciones varían de municipio en mu- municipio y considerar la media socioeco- y la naturaleza y lugar de procedencia de los nicipio y en veces de una zona a otra den- nómica del mercado objetivo, conside- inversionistas. Deberá prestarse una especial tro del mismo municipio, por lo que no rando que el poder adquisitivo en México atención al análisis financiero sobre la con- es de sorprenderse el encontrar regula- ha aumentado considerablemente en los veniencia de optar por la deducción del te- ciones estrictas para este tipo de desarro- últimos años permitiendo así que una rreno al momento de efectuar la inversión. llos y que pueden ser considerablemente masa crítica importante de la población Asimismo, es de especial importancia anali- diferentes de un sitio a otro, por lo que se traslade al centro comercial en su pro- zar la forma de fondear la inversión. Debe

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hacerse un especial énfasis al beneficio que blecer un régimen en condominio con tantas los costos constructivos y no alterar el mode- tienen los fondos de pensiones y jubilacio- unidades privativas como locales se vayan a lo financiero del proyecto. nes residentes en el extranjero al invertir in vender a efecto de que el resto del centro co- 10. Costos de cierre. Una vez que se haya proyectos inmobiliarios, pues si se cumplen mercial quede dentro de una sola unidad pri- culminado con la etapa de due diligence le- ciertas condiciones, la ganancia de capital y vativa, haciéndolo más fácil de administrar gal, técnico y de mercado y se hayan defini- los intereses derivados de un proyecto inmo- desde una perspectiva legal y comercial. do los conceptos antes mencionados, entre biliario, estarán exentos del impuesto sobre Ya sea que un centro comercial se admi- otros, se debe proceder al cierre del pro- la renta en México. También, es conveniente nistre vía un régimen de propiedad en con- yecto mediante la firma del vehículo legal analizar la posibilidad de optar por los es- dominio, mediante una Asociación Civil o seleccionado para el desarrollo del mismo. tímulos otorgados a los fideicomisos para mediante un administrador independiente, Es importante considerar los costos de cierre inversión en bienes inmuebles (conocidos la longevidad del mismo descansa en gran (v.g. impuestos locales, honorarios notaria- en México como FIBRAS intentando emular, parte en una buena administración, man- les, derechos registrales, etc.) que típica- sin el mismo éxito, los REITs de Estados Uni- tenimiento, gestión de operación y la per- mente pueden rondar de 2% a 5% del valor dos) que se dediquen a: (i) la adquisición o manencia y compromiso del desarrollador o del inmueble objeto del proyecto. Es impor- construcción de bienes inmuebles destina- dueño de estar en todo momento al frente tante señalar que en ciertas jurisdicciones se dos al arrendamiento; (ii) a la adquisición del centro comercial para evitar su fracaso. pueden obtener incentivos fiscales sobre los del derecho a percibir ingresos provenientes 7. Provisiones de opción de compra impuestos y los derechos estatales y munici- de arrendamientos; o (iii) a otorgar financia- cruzada. Típicamente una vez que el centro pales con motivo de la inversión en este tipo miento para tales fines. Es importante men- comercial se encuentra estabilizado, alguno de proyectos. cionar que sus altos costos administrativos de los inversionistas podría optar por vender continúan representando un obstáculo para su parte del proyecto, por lo que se debe es- Conclusiones hacer uso de ellos con mayor frecuencia. tablecer en el vehículo legal de coinversión Los temas antes mencionados, en general, 4. Modelo comercial, proyecciones de rendimiento y comisiones. Se debe de- finir el modelo comercial a seguir en el ne- gocio, el cual generalmente se establece con base en una estructura de administración del proyecto que garantice que en un sis- tema tipo cascada (waterfall) (i) se paguen primeramente los rendimientos mínimos más devolución de capital a los inversionis- tas, (ii) se pague un cierto porcentaje de los flujos como una comisión sujeta al éxito del proyecto y los flujos excedentes se paguen a los inversionistas hasta asegurar un cierto porcentaje de rendimiento, y (iii) a partir de cierto porcentaje de rendimiento, se pague a los inversionistas los flujos excedentes con un porcentaje de repartición diferenciado, es decir, mayor. 5. Compromisos de inversión y apalan- camiento. En el vehículo legal seleccionado se deberán establecer con claridad las obli- gaciones mínimas de inversión de cada uno de las partes del proyecto, fechas de aporte (de manera directa y vía crédito), así como un mecanismo de opción de compra o dere- son los principales factores a considerar en el grado y el mecanismo legal de apalanca- cho de tanto a los demás inversionistas para el desarrollo de un centro comercial. El no miento para lo cual se pueden considerar tal caso. considerarlos con tiempo y de modo ade- vehículos de garantía como los son el fidei- 8. Política de comercialización. Es im- cuadado muy probablemente resulte en un comiso mismo, hipotecas, etc., buscando en portante definir si el centro comercial será incremento inesperado de costos, retrasos y todo caso que dichos mecanismos y vehícu- destinado como un negocio patrimonial confusiones que impactarán adversamente los no limiten adversamente la habilidad de o solo para comercialización en renta o si el desarrollo del proyecto mismo. Lo anterior comercializar el centro comercial. cabe la posibilidad de comercializar ciertas deriva de la realidad empírica que los desa- 6. Régimen de propiedad en condominio. secciones del mismo a efecto de financiar rrolladores enfrentan día con día al gestionar Aún y cuando en el pasado el régimen en su construcción. Lo anterior a la luz de la este tipo de proyectos, con independencia a condominio resultó ser la norma para regu- tendencia general de preparar el centro co- la necesidad inminente que hay en nuestro lar la propiedad y operación de un centro mercial como un portafolio más sencillo de país de regular adecuadamente los mismos. comercial, hoy por hoy, la tendencia es hacia comercializar, como un todo con una fuente Dado el grado de sofisticación del mer- evitar el mismo en virtud de que los centros estable de rentas. En todo caso, se deben cado inmobiliario actual y de los jugadores comerciales se están desarrollando en su asegurar, previo a la firma del vehículo legal en éste involucrados, el éxito que cada desa- mayoría con la perspectiva de ser comercia- definitivo del proyecto, el arrendamiento de rrollador logre tener y mantener en un dado lizados en renta y no en venta, por lo que por lo menos las tiendas ancla y sub-anclas mercado deriva en gran parte de su estado se pierde el sentido y ventajas de establecer mediante una carta compromiso o promesa de preparación, conocimiento y capacidad un régimen en condominio (v.g. capacidad de arrendamiento a efecto de darle vida al de respuesta frente a las demandas y exigen- legal de segregar el espacio comercial en proyecto mismo y atraer así al resto del mix cias del mercado creciente, lo cual se logra diferentes unidades privativas transmisibles de locatarios. estando asesorado adecuadamente en los individualmente, entre otras). No obstante, 9. Etapa constructiva. Idealmente, se rubros técnico, comercial y legal. el régimen en condominio, resulta ser prác- concursa la obra a efecto de lograr obtener tico para aquellos casos donde se pretenden el mejor paquete constructivo técnico-eco- Evolution and trends of shopping- comercializar en venta una cantidad mínima nómico y se culmina el mismo mediante la centers in Mexico y cierta de locales comerciales, típicamente firma del contrato de obra respectivo, típica- Nowadays, the planning and development of anclas, pads, etc., donde se sugeriría esta- mente a pecio alzado, a efecto de controlar new shopping-centers is focused towards cre-

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The growing need of companies to display their brands in strategic commercial locations causes a rapid increase in the growth index of new shopping-center projects around the World and, for certain, in our country. ating more integral marketplaces inspired on in- days. Therefore, it corresponds the competent status of the target property where a project novative real estate and architectural concepts, authorities to face their limitations and restric- will be developed before the public Regis- which encompasses the implementation of more tions and solve the needs of the current market. try of Property, the Cadastre Office and the sophisticated business models in connection Informal commerce is a phenomenon of the Urban Development authorities is relevant to their commercial, financial, and legal struc- modern economy that is present in our country. in order to be able to verify if such is free ture. This trend is the result of a market that Such phenomenon has, in certain cases, grave of liens, if it is in full compliance with its has become increasingly demanding and whose results in the commercial arena, and therefore tax obligations and if such is not subject to needs have been refined, in the understanding certainly demands regulation. encumbrances, future encroachments, set that the new formats of shopping-centers allow backs, etc., that may affect the development the communion of most of the consumption ac- Challenges from the legal point of of the project or that may turn the same into tivities of the current society, which has expe- view. Key factors to be considered a non-viable project (i.e. encumbrances and rienced a significant increase of the consumer in the development of a shopping- rights of way of public utility lines, double credit in the recent years. center in Mexico ownership problems, etc.) It is generally Shopping-center developers, both national The successful development of a shopping-cen- advisable for this type of projects to obtain and foreign, in most modalities, consider Mex- ter necessarily implies the coexistence of two title insurance over title to the property. ico as a very attractive market. The foregoing lines of businesses: commercial and real estate. b. Technical since investment on these projects are more Achieving success in both is a complex endeav- (i) Feasibilities and contracting of pub- profitable than in their home countries, as well or which requires the involvement of specialists lic utilities: water, light, gas, sewerage, as when compared to other types of real estate in each area involved in the development of a phone, etc. This concept is very important, investment options, specially in medium-sized project and the legal aspects become as impor- depending of the urban infrastructure and of cities, where not even traditional shopping- tant and decisive as the commercial, architec- the utilities available on or near the site of center formats have arrived, consequently not tural and financial planning of a development. the project. The process of obtaining feasi- yet being saturated. Therefore, we make a brief outline of certain bilities and reaching the point of contracting Pursuant to the figures of the International legal, financial and other technical aspects that and operating the required utilities typically Council of Shopping-centers (“ICSC”), between are very relevant in the development of a shop- takes several months. In certain entities, for 2007 and 2010 seven billion Dollars will be in- ping-center project. example, the hook up fees to obtain the water vested in Mexico in connection to the construc- 1. Due Diligence. The due diligence is a service and sewerage may be extremely high. tion of shopping-centers; 60% of such amount critical stage in the successful site selection (ii) Streets and accesses. A traffic impact will derive form international investment funds, process is generally divided into three major study of the project must be performed in mainly from the United States. areas: legal, technical and market. order to determine the sufficiency and ex- Currently, Mexico is going through times a. Legal istence of adjacent streets and accesses of change and is experiencing the arrival of new (i) Permit Procurement. An exhaustive to the shopping-center and, if applicable, commercial concepts, massive flows of capital analysis should be made of the permits, li- determine possible upgrades that may be and highly sophisticated investors. Unfortunate- censes, and authorizations required for the required in order to minimize the impact ly, this progress frequently faces the downturn construction and development of a project caused by the project in the area. of the lack of legislation and adequate avant- (i.e. zoning permit, environmental impact (iii) Parking Areas. First, the minimum guard regulations that, far from fostering these authorization, construction, subdivision, parking requirement standard for shopping- projects, slow them down. condominium regime, etc.), the time it will centers must be verified, same which may take for such to be issued, if a solicitor must vary from municipality to municipality and Shopping-center regulations in be hired and the possible consequences of consider the socio-economic average of the Mexico not obtaining the same on time for when the targeted market, considering that the pur- The State has a transcendental function in lay- project is to be launched to the public. chasing power in Mexico has considerably ing out an appropriate legal framework; it sets (ii) Densities and permitted uses. Its very increased in the previous years, therefore the rules of the game without which it would be important to verify the construction density allowing a critical mass of the population to very complicated to undertake large scale proj- and permitted lines of business assigned to visit shopping-center in their own vehicle. ects. The legal aspect is of great relevance and the location of the project in order to have Likewise, it must be analyzed if a parking- is a determining factor in connection to the op- the possibility to adequately plan the layout fee will be established and if a parking-ad- tions investors have to develop a project since of the project and combine the lines of busi- ministration system will be implemented by the same may either limit, foster, or prohibit a nesses of the shopping-center (i.e. there hiring a management service provider. project. Urban regulations on shopping-centers are generally a number of restrictions and c. Market are extremely relevant and determine urbaniza- very poor regulations regarding mixed use As this subject is not within the purpose of tion, zoning, security and environmental condi- projects). These types of regulations vary this article, we will only mention that when tions, as well as the land-use that will prevail from municipality to municipality and, in considering the format of a shopping-center, over a particular project. some cases, from area to area within the whether it is a Power Center, Street Center, Mexico, considered as avant-guard in same municipality. Therefore, it is not un- Community Center (Fashion & Service Malls), many aspects of comparative legislation, when expected to find strict regulations for this Outlet, etc., a deep analysis of the combina- it comes to commercial zone and shopping- kind of developments, same which might be tion of stores and restrictions of use shall center regulations it is outdated and typically considerably different from one location to be made, such as: services, entertainment, encompasses such in State and/or Municipal another, hence it is important to consult lo- fashion, food court areas, etc., considering legislation, which is generally obsolete, consid- cal experts. it is very important for there to be a wide ering the types of developments made nowa- (iii) Title search. The analysis of the legal diversity of stores, considering an adequate

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structure and the continuance and level of com- Shopping-center developers, mitment of the owner or developer on leading all efforts related to the up keeping of the shop- both national and foreign, in most ping-center in order to avoid its failure. 7. Cross purchase option provisions. Typically, once the shopping-center is stabilized, modalities, consider Mexico as a one of the investors may opt to sell its part of the project, so the legal vehicle should provide very attractive market. for a purchase option or right of first refusal in favor of the other investors, for such a case. use mix that prevents cannibalistic actions 4. Commercial model, revenue pro- 8. Commercialization Policy. It is im- between store owners and with a commer- jections and commissions. The com- portant to determine if the shopping-center will cial schedule adequate to the zone. mercial model of the project must be defined, be developed as a patrimonial or institutional 2. Define the legal vehicle. In the un- generally based on a project administration business, for lease or the sale of certain com- derstanding that the foreign investors intend to structure that guarantees, in a waterfall sys- mercial units of the same in order to finance its facilitate their entrance to the country and the tem, that: (i) the minimum revenue plus capital construction, etc. The above, due to the general sector through the establishment of strategic return to investors are paid, (ii) certain percent- trend of preparing an asset portfolio that would alliances (i.e. joint ventures) with land owners age of the cash-flow as a commission subject to be easier to sell in the market as it has a steady in Mexico in order to avoid further challenges the project’s success and surplus flow are paid source of income derived from the rents. In ev- like the direct selection and acquisition of real to the investors until certain percentage of the ery case the lease of at least the anchor and property, bureaucracy and legal procedures, it revenue is assured, and (iii) starting from cer- sub-anchor stores must be secured before the is important to consider the kind of legal ve- tain percentage of revenue, the investors are execution of the definitive legal vehicle of the hicles typically used to implement a large scale paid with the surplus flows with a differentiat- project, typically through a commitment letter real estate project, like the creation of a trust, ed percentage of return (a higher percentage). or a real estate preparatory agreement in order the incorporation of a new company (special 5. Investment Commitments and to launch the project and in such way lure in the purpose vehicle) or a joint venture. The legal Leverage. The legal structure elected must rest of the mix of store owners. vehicle most frequently used is the trust, due to clearly establish the minimum investment ob- 9. Constructive Stage. Ideally, the con- its enormous flexibility, tax advantages in cer- ligations of each of the parties of the project, struction project of the shopping-center shall tain scenarios and management transparency. investment dates (directly and through loans, be contracted through a bidding process, in or- Generally, it is convenient to execute a commit- etc.), as well as the level and legal mechanism der to obtain the best constructive, technical, ment letter or a preparatory agreement to per- of leverage, same that may include guarantees and economic package, and such is completed form a specific operation in order to adequately like: trusts, mortgages, etc., which must not through the execution of the corresponding insure the location of the project. limit the ability to market the shopping-center. agreement, typically a lump sum agreement, 3. Tax considerations. The tax aspects 6. Condominium Regime. Even though, the foregoing in order to control the construc- will be in function of the legal vehicle, the na- in the past, the condominium regime was the tive costs and not alter the financial model of ture and place of origin of the investors. Espe- standard to regulate the property and operation the project. cial attention shall be paid to the financial anal- of a shopping-center, nowadays is not that fre- 10. Closing. Once the legal, technical and ysis over the convenience of choosing to deduct quently used since shopping-centers are being marketing due diligence phase has been com- pleted and the above mentioned items have The successful development of been defined, among other, the closing of the project must be performed through the execu- tion of the selected legal vehicle for the devel- a shopping-center necessarily opment of the same. It is important to consider the closing costs (i.e. local taxes, notary fees, implies the coexistence of two registry rights, etc.) same that typically vary from 2% to 5% of the value of the property sub- ject of the project. It is important to mention lines of businesses: commercial that, in certain jurisdictions, it is possible to ob- tain tax incentives over the Local and Municipal and real estate. taxes for this kind of projects. the real property when the investment is made. developed, mainly, with the objective to lease Conclusions Likewise, it is especially important to analyze and not to sell its units. Therefore, the reason The above mentioned topics are, in general, the the way to fund the investment. Emphasis shall and advantages of incorporating a condomin- main factors to be considered in the develop- be made to the benefit that the foreign pension ium regime have been lost (i.e. legal capacity ment of a shopping-center. Failure to timely and retirement funds have when investing in to divide the commercial space in several indi- and adequately consider the same will most real estate projects, because if certain condi- vidual transferable units, among others). Not- likely result in an unexpected increase of costs, tions are met, the capital gains and the inter- withstanding the foregoing, the condominium construction delays and confusion that will ad- ests derived from a real estate project would be regime, is practical for those cases where it is versely affect the development of the project. exempt of the income tax in Mexico. Also, it is the developer’s intent to sell a certain minimum The above derives from the natural reality that convenient to analyze the possibility to opt for amount of commercial units, typically anchors, developers face on a daily basis when devel- the incentives granted to the real estate invest- pads, etc., where it is suggested to establish a oping these projects, in addition to the patent ment trusts (known in Mexico as FIBRAS, trying condominium regime with as many private ar- need existing in our country to adequately regu- to emulate the US REITs without the same level eas/units as private areas/units are to be sold late the same. of success) that are involved in: (i) the acquisi- in order that the rest of the shopping-center is Due to the sophisticated level of the real tion or construction of real properties intended developed over a individual private area/unit estate market and the players involved, the for lease; (ii) the acquisition of the right to re- making it easier to manage from a legal and success that a developer achieves in any given ceive an income from leases; or (iii) to grant commercial perspective. market mostly derives from the degree of ex- financing for such purposes. It is important to If a shopping-center is managed through a pertise, knowledge and response capacity be- mention that its high administrative costs con- condominium regime, a partnership or an inde- fore the demands of a growing market, which tinue to represent a deterrent to use them more pendent manager, its life is mainly based on a is accomplished by being properly advised in all frequently. good management, maintenance and operation technical, commercial, and legal matters.n

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Entrevista Por Carlos A. Caicedo Zapata [email protected]

Promodesa Activos y presentes en la industria de los centros comerciales Promodesa. Active And Present In The Shopping Center Industry

A lo largo de la trayectoria de Promodesa en el desarrollo de centros comerciales han edificado malls de diferentes formatos en ciudades como el Distrito Federal, Monterrey y Guadalajara. Justamente la experiencia adquirida y el buen trabajo ejecutado los ha llevado ahora a “conquistar” ciudades intermedias, pequeñas y medianas. En una entrevista concedida por la Sra. Cristina Ojeda, una de las gestoras de la empresa, y hoy Presidente de Promodesa, nos habló

de los planes de la compañía, sus recientes aperturas Sr. Cristina Ojeda-Promodesa y del futuro de los centros comerciales.

Me gustaría empezar esta entrevista, Otro es el Centro Comercial Ciudadela, su vez, qué tan cierto es que todavía hay preguntándole sobre los proyectos más en Zapopan, Jalisco. Es un Life Style Center, bastantes ciudades pequeñas y medianas recientes de centros comerciales que está en una de las zonas más importantes de la en donde se pueden desarrollar muchos haciendo Promodesa y cuáles son sus fe- ciudad. Contará con tiendas de autoservicio, proyectos? chas de apertura. departamentales, cines, Bingo, Office Center, Sí, para nosotros en Promodesa los Mixed Use Actualmente Promodesa está comercializan- speciality stores y restaurantes, entre otros Developments son un excelente formato. La do 19 centros comerciales de diferentes tipos locales, es decir, todo lo que una pequeña importancia en un proyecto de esta índole y, además, contamos con un pipeline de 18 ciudad requiere para el entretenimiento y la proporcionan la calidad del desarrollo y la proyectos en desarrollo, cada uno de éstos esparcimiento de sus habitantes. El proyec- comercialización del mismo. Por eso, en la en diferentes etapas: evaluación, construc- to se complementará con cinco torres de empresa siempre hemos buscado integrar ción y comercialización. departamentos. Dispone de una superficie un proyecto con las mejores marcas en su Promodesa siempre ha estado presente aproximada de 86 mil m2 y un GLA de 74 mil ramo para proporcionar un desarrollo de en toda la república en el desarrollo de centros m2, con una arquitectura de vanguardia, es- alta calidad. comerciales. Así, desde nuestros inicios siem- pacios semi-abiertos, únicos en Guadalajara. pre hemos mantenido un pipeline muy activo y Su apertura está prevista para el otoño de ¿Le apuesta entonces Promodesa al desa- de un importante peso en la industria. 2008. rrollo de centros comerciales en este tipo También, estamos desarrollando en San de ciudades? Ahora sí, detállenos, ¿cuáles son esos centros Juan del Río, en Querétaro. Allí hacemos el Así es, es una apuesta que hemos hecho comerciales que hoy están desarrollando? centro comercial Plaza San Juan del Río. Es básicamente desde nuestros inicios. Hemos Algunos de los desarrollos que Promodesa un Power Center de Entretenimiento, ubica- cubierto prácticamente todo el territorio na- está construyendo en la actualidad son: Pla- do en la Avenida Central. Estará anclado por cional con nuestros desarrollos, y estamos za Los Atrios, ubicada en Cuautla, Morelos, Wal Mart Super Center, Suburbia, un Office seguros que este seguirá siendo el camino es un Regional Mall, que se desarrollará en Center y cines. La apertura está programada correcto. Hemos caminado mucho, pero aún un terreno de más de 140 mil m2, con un para el primer trimestre de 2008. falta mucho por cubrir, y entendemos lo im- GLA aproximado de 54 mil m2. Se encuentra portante de brindar este tipo de servicios y anclado por Wal Mart Super Center, Sam’s Usted nos comentaba que desarrollarán entretenimiento a las comunidades media- Club, Suburbia, cines y una tienda departa- en Zapopan un proyecto de uso mixto. nas. Tenemos un compromiso con México, mental. Tenemos contemplada su apertura ¿Qué opinión le merecen los centros co- pues se merece que le proporcionemos toda para el primer trimestre de 2008. merciales o proyectos de uso mixto y, a nuestra experiencia y conocimiento.

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¿Hay algún formato en especial y/o com- quer” intermediate, small and medium So, Promodesa is committed to the devel- binación de los mismos, utilizado en la ac- sized cities. In an interview given by Cris- opment of shopping centers in these types tualidad, que hoy pueda decir Promodesa tina Ojeda, one of the company’s solicitors of cities then. que es producto de su trabajo y experien- and now President of Promodesa, she told That’s right. It is a commitment that we have cia en el mercado de centros comerciales? us about the company’s plans, their recent made basically since the beginning. We have A lo largo de nuestra trayectoria hemos ad- and future openings of shopping centers. covered practically all of the national territory quirido conocimientos y vivencias que han with our developments, and we are sure that llevado a la empresa a conformar proyectos I would like to start this interview by ask- this will continue being the right way to go. We los cuales involucran diferentes enfoques ing you about the most recent shopping have done a lot, but there is still of lot left to de centros comerciales y se relacionan en center projects that Promodesa is working do, and we understand how important it is to un todo para brindar ambientes de compra on and what their opening dates are. provide these types of services and entertain- en conjunto, uniendo a los power & service Currently Promodesa is commercializing 19 ment to medium sized communities. We have a centers con fashion malls, creando así un am- shopping centers of different types and we also commitment to Mexico because it deserves all biente completo y agradable de compras en have a pipeline of 18 projects in development, of our experience and knowledge. un desarrollo de uso mixto. each of these in different stages: evaluation, construction and commercialization. Is there a particular format and/or combi- ¿Podría citar ejemplos concretos? Promodesa has always been involved in the nation, used currently, that Promodesa can Por supuesto. El proyecto de Plaza Los Atrios, development of shopping centers throughout say is a product of their work and experi- en Cuautla, Morelos, será un parte-aguas de the entire republic. So, from our beginnings we ence in the shopping center market? los desarrollos regionales, pues por primera have always maintained a very active and im- Throughout our history we have acquired the vez se integran tal cantidad de formatos y de portant pipeline in the industry. knowledge and experience that has led the diferentes conceptos en un centro comercial company to shape projects which include differ- regional para atender las necesidades de di- So, tell us, what are those shopping cen- ent shopping center approaches; they are com- ferentes comunidades que confluirán en un ters that are being developed today? pletely connected in order to provide complete solo punto. Some of the developments that Promodesa is purchasing environments, merging power and Por otra parte, cabe mencionar que currently building are: service centers with fashions malls, creating a Promodesa llevó por primera vez la tienda Plaza Los Atrios, located in Cuautla, More- complete and pleasant shopping environment in departamental a Guadalajara, en los, it is a Regional Mall that will be developed a mixed use development. el proyecto de Galerías de Guadalajara, y on a piece of land of more than 140,000 m2, with también ahora estamos comercializando el an approximate GLA of 54,000 m2. It is anchored Could you cite some concrete examples? Centro Comercial , con Palacio de by Wal Mart Super Center, Sam’s Club, Subur- Of course. The Plaza Los Atrios project in Cuautla, Hierro en su primera incursión al mercado bia, cinemas and a department store. We have Morelos, will be a watershed for regional devel- tapatío. planned its opening for the first quarter of 2008. opments because for the first time a number of Another is the Ciudadela shopping center, formats and different concepts will be part of a ¿Finalmente, qué espera Promodesa a futu- in Zapopan, Jalisco. It is a Life Style Center in regional shopping center in order to attend to the ro del mercado de los centros comerciales, one of the most important areas in the city of needs of different communities that will converge sobre todo, pensando en alguna tendencia Guadalajara. This project will have supermar- in one place. On the other hand, it must also be y/o nuevo formato que ingrese al país? kets, department stores, cinemas, Bingo, an mentioned that Promodesa took the department Estamos concientes de que se vienen tiempos Office Center, specialty stores and restaurants, store Liverpool to Guadalajara for the first time, in difíciles, de mucha competencia y de gran among other stores. That is, everything a small the Galerías de Guadalajara project, and now we agresividad por parte de los desarrolladores city needs for the entertainment and recreation are also commercializing the Andares shopping por tener los mejores proyectos. Por tanto, of its inhabitants. The project will be comple- center, with Palacio de Hierro in its first incursion quienes desarrollamos centros comerciales mented with five apartment towers. The de- into the Guadalajara market. debemos de estar abiertos a recibir a nuevos velopment has an approximate surface area of Tenants, e ir a buscar a los grandes jugadores 86,000 m2 and a GLA of 74,000 m2, all of this Finally, what does Promodesa expect in the que aún no han llegado al país. with state-of-the-art architecture, semi-open future of the shopping center market, above spaces, unique in Guadalajara. Its opening is all, thinking about some trend and/or new ¿Y en cuanto a formatos qué nos puede decir? planned for Autumn 2008. format that is coming into the country? Hay una interesante oferta para los Big Boxes, Also, we are developing in San Juan del We are aware of the fact that difficult times que tanto éxito han tenido en lEstados Uni- Río, in Querétaro. We will build the Plaza San are coming, with a lot of competition and ag- dos. Por otra parte, también veremos cómo Juan del Río shopping center there. It is an En- gressiveness from developers to have the best nuevos fondos de inversión y capitales pri- tertainment Power Center, which is located on projects. Therefore, those who develop shop- vados, seguirán apostándole a México para Central Avenue. It will be anchored by Wal Mart ping centers must be open to receive new ten- lo cual debemos de estar preparados, siendo Super Center, Suburbia, an Office Center and ants, and go to look for the big players that still empresas productivas y éticas en lo que ha- cinemas. The opening is planned for the first haven’t arrived in the country. cemos. quarter of 2008. And in regards to formats, what can you tell us? Mayores informes: You told us that you will develop a mixed There is an interesting offer of Big Boxes, which Juan Carlos González Ojeda, use project in Zapopan. What kind of opin- have had so much success in the United States. Director General Promodesa, ion do shopping centers or mixed use proj- On the other hand, we will also see how new in- Cordillera de los Andes No. 105, ects deserve and in turn, how certain is it vestment funds and private capital continue to Piso 1, México, D.F. that there are still enough small and me- bet on Mexico for which we must be prepared, E-Mail: [email protected] dium sized cities where many projects can being productive and ethical companies in what Tel: 5520 4160 be developed? we do.n Yes, for us in Promodesa, mixed use developments Throughout Promodesa’s history in the are an excellent format. The importance of this Further information: development of shopping centers, they type of project is provided by the quality of the Juan Carlos González Ojeda, have built malls with different formats in development and its commercialization. For that General Director Promodesa, cities like the Federal District, Monterrey reason, in the company we have always sought to Cordillera de los Andes No. 105 - Piso 1, and Guadalajara. And it is exactly the ex- bring the best brands in their field to a project in Mexico, F.D. perience acquired and the good work they order to provide a high quality development. [email protected] have done that has led them to now “con- Ph: 5520 4160

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Panel de discusión Inmobiliare Por Carlos A. Caicedo Zapata [email protected]

Los centros comerciales siguen en expansión Shopping Centers Continue To Expand Los centros comerciales gozan de un boom sin precedentes en la historia de este sector en México. Varios de los desarrolladores han aprendido y establecido estilos junto con los despachos de arquitectura y, hoy en día, están construyendo novedosos conceptos en donde se combinan residencias, oficinas y amplios malls. Sin embargo, todavía hay más retos y uno muy importante es el retail, en donde los desarrolladores que nos acompañaron en este panel externaron su preocupación por la falta de marcas.

o que antes fueron los centros de las negocio ocupa un papel preponderante, rantes, locales de juegos, en fin, pero siento ciudades, los propios “zócalos” o “ala- además como tiendas ancla, consideradas que faltan otro tipo de giros justamente en Lmedas”, que en su momento represen- los locales que más público pueden atraer a esta área”, concluye Llaca. taron justamente lugares de esparcimiento y un centro comercial. Sin embargo, la indus- Otra tendencia en el tema de los centros reunión familiar, han sido reemplazados por tria sigue evolucionando. De acuerdo con comerciales es que cada vez más se irán cons- los centros comerciales. Luis Llaca, de Cushman & Wakefield, el sector truyendo en ciudades pequeñas, en donde La ciudad de México, así como varias que más está creciendo es el de tiendas de resulta más barata la tierra y en donde este capitales en el mundo, ha evolucionado de autoservicio, y no obstante, externa su pre- factor estimula al desarrollador. Comenta Lla- manera notoria respecto de centros comer- ocupación frente a la falta de marcas y de ca que se estarán haciendo grandes centros ciales y, de repente, pasamos de los grandes otro tipo de locatarios. comerciales en zonas y para usuarios de un malls a otro tipo de formatos. Inclusive, hacia “Los centros comerciales que más se sector perteneciente a la clase C y D. instalaciones más chicas, en donde el usua- están construyendo son aquéllos con un su- Por su parte, Juan José Sánchez Aedo, rio encuentra satisfechas sus necesidades permercado, un complejo de cines y un track de Grupo Arquitech, afirma que otra ten- básicas de entretenimiento y servicios. En con otro tipo de tiendas. No sé si esa segui- dencia es la construcción de malls híbridos. los últimos años la propia industria inmobi- rá siendo la tendencia de construcción. Sin “Durante muchos años hemos venido clasifi- liaria comercial, también, ha experimentado embargo, sí me queda claro que el entrete- cando a los malls, de la misma manera como cambios en torno a la construcción de estos nimiento está jugando un papel importantí- lo han hecho los americanos. Los grandes espacios, e incluso, el entretenimiento como simo en la industria, es decir, cines, restau- centros comerciales, aquellas “cajas cuadra-

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das” llenas de locales sin ningún sentido, van a desaparecer, la tendencia son aquéllos con un área de entretenimiento, de servicios y de fashion. Son, sin duda, un punto de en- cuentro para el esparcimiento familiar”, dice Sánchez Aedo. Así msimo, México es un país conforma- do en su mayoría por ciudades medianas y chicas, en donde el “fenómeno” de los cen- tros comerciales apenas está llegando, son provincias más limitadas en sus recursos, pero con las mismas necesidades de las gran- des urbes. Por eso, es más probable que la tendencia de centros comerciales híbridos, de la cual habla el Director de Grupo Archi- tech, se siga afianzando.

Nuevas necesidades, nuevos formatos, nuevos locatarios En los últimos años se han venido constru- yendo pequeñas plazas comerciales o street centers, que cumplen con las necesidades de los habitantes de su área de influencia. En Adolfo Fastlicht - ICON y Abraham Metta - ADI opinión de los panelistas, este tipo de edi- ficaciones se seguirán desarrollando, pues han alcanzado buenos resultados. “Se han ciales en contraposición a esta dinámica se convertido en grandes tiendas de barrio, en empezaron a desarrollar bajo una lógica de donde el usuario encuentra diversos servi- construcción y desarrollo urbano acorde con cios y oportunidades de compra”, comenta la ciudad. Santiago Collada, de GE Real Es- Jorge Gamboa, de Grupo Danhos. tate, dice: “México es un país de ciudades Sin embargo, al cuestionar a los pane- pequeñas y medianas que están creciendo, y listas si tiendas o centros especializados en por lo tanto, los centros comerciales que se algún giro, como el de mascotas, electrodo- desarrollen en esas localidades deberán ser mésticos o electrónica pueden ser una nueva flexibles y bien planeados”. tendencia o formato, éstos fueron enfáticos Por otra parte, Gonzalo Montaño, de al afirmar que las de este tipo sólo se dan en Grupo MAC, afirma que frente a la cons- Moderador panel/Panel Moderator. grandes ciudades. Jorge Gamboa añade: “de trucción de centros comerciales chicos para Yamal Chamoun – Escala hecho, es un formato que ya se tiene, y en ciudades pequeñas, una situación que debe- la ciudad de México, por ejemplo, hay calles rían afrontar los desarrolladores y quienes Panelistas invitados/Panelists. que concentran un solo giro y la gente llega comercializan los espacios de estos centros, allí, casi de manera automática. Sin embar- es pensar en la activación de locatarios del Abraham Metta – ADI go, difícilmente esta tendencia la podemos lugar. “Es bastante factible que haya muchas Jorge Lizan – ICSC ver en provincia, pues éstas no tienen los su- firmas de carácter o cobertura nacional que Gonzalo Montaño– Grupo MAC ficientes clientes y comerciantes para hacer no nos cueste trabajo llevarlas a algunas pla- Juan José Sánchez Aedo – Grupo Arquitech crecer este mercado”. zas, pero hay una serie de locatarios que hay Jorge Gamboa – Grupo Danhos “En las grandes ciudades, propiamente, que traerlos justamente a los centros comer- no vemos centros comerciales de especiali- ciales, que se desarrollan en esas poblaciones Adolfo Fastlicht – ICON dades. Sin embargo, la zona central de estas no tan grandes. Por ejemplo quisiera comen- Luis Llaca – Cushman & Wakefield urbes son, en su mayoría, las que concentran tar cómo en Pachuca detectamos alrededor Santiago Collada – GE Real Estate determinados giros. Por ejemplo, la Plaza de 20 a 30 comerciantes que siempre han Francisco Covarrubias – KIMCO Realty Corp. de la computación o el Centro joyero en el tenido tiendas chicas, pero decidieron for- Distrito Federal se fueron organizando por malizar un poco más su negocio e ir como Claudia Pérez Salas – ADI calles, así han operado y funcionando y lo locatarios de plazas comerciales y ellos se Josefina Moisés - ICSC seguirán haciendo por mucho tiempo”, co- han convertido en un especial atractivo para Adriana Alanis – Escala menta Abraham Metta Cohen, Presidente de estos lugares”, comenta Montaño. la Asociación Mexicana de Desarrolladores Representantes Inmobiliare Magazine/ Inmobiliarios, ADI. En la mira y en el blanco, Y es que sin duda estos lugares de es- la clase media Inmobiliare Magazine Representatives pecialidades, que no sólo hay en la capital Hay un crecimiento sostenido en el comer- Érico García – Director General EMI del país, sino también en otras como Gua- cio, sobre todo, aquél que llega a la clase Guillermo Almazo – Publisher dalajara y Monterrey, no han tenido la me- media y esto, sin duda, marca una pauta Carlos A. Caicedo – Director Nuevos Negocios jor planeación. Por eso, los centros comer- para el desarrollador y el comerciante. En

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general, para aquellas personas que planean hemos planteado a los gobiernos la necesidad nas, señala Francisco Covarrubias de KIMCO los centros comerciales, la clase media es el de construcción de un centro comercial en Realty Corporation, que falta información por foco de atracción. Francisco Covarrubias, determinada zona de la ciudad. El otro tema parte de las autoridades e, incluso, frente a de KIMCO Realty Corporation, comenta: “la es que en determinadas áreas de las grandes la propia planeación urbana. “El que se satu- masa poblacional ya se tiene. Sin embargo, urbes ya se empieza a detectar una desacelera- re o no una zona es un asunto de mercado, por un tiempo fue desatendida. Hoy existe ción de la función comercial”. pues estamos en una libre competencia. Fi- en ese sector de la población niveles de in- nalmente, a cuál le irá mejor o peor ya es un greso significativos y necesidades de compra Faltan retailers asunto de habilidad o de ubicación del cen- de todo tipo. Por tanto, es un mercado muy Sin duda, el hecho de que falten marcas, más tro comercial o hasta de quién le regaló más bueno para aprovecharlo.” y nuevos locatarios para centros comerciales, a la mejor ancla, porque esa es la tendencia, En algunos hogares, advierte Jorge Lizan, es un factor inquietante para la industria. Por pero no vas a poder evitar la saturación”, ex- CEO para Latinoamérica del ICSC, hay hasta una parte, en México varios malls se han sos- presa Abraham Metta, de la ADI. tres o cuatro integrantes trabajando, segura- tenido gracias a los planes de expansión de Jorge Gamboa, de Danhos, agrega: “es mente con una necesidad básica, como es la algunas tiendas. Sin embargo, también ha difícil evitar en una intersección que tengas compra de una casa ya resuelta. “Por tanto, detenido su crecimiento justamente porque un Wal-Mart y al frente un HEB, pues ambos son personas con ingresos extras, las cuales hay jugadores o retailers que desean entrar buscaron la mejor ubicación. Pero, incluso, los quieren comprar y van justamente a los cen- al país, pero las circunstancias no están da- mismos comerciantes lo buscan, les queda cla- tros comerciales en busca de aquellos artí- das para cumplir con su plan de apertura de ro que entre ellos mismos se generan tráfico”. culos que los haga pertenecer a una clase o tiendas, las cuales muchas veces sobrepasa En el caso de las anclas, añade Juan José estatus social. De ahí el éxito de plazas con las condiciones del mercado. Sánchez Aedo, que existe una parte positiva y otra negativa. “La primera, sin duda, ra- dica en que cuando tienes una buena ancla puedes desarrollar un centro comercial de mayor dimensión y el desarrollador puede rentar a un mejor precio, es decir, mucho más caro. Tal es el caso de Liverpool como tienda departamental. La parte negativa es que las anclas no pueden crecer por el tama- ño y el volumen de tiendas que tienen como inversión, como el desarrollador quisiera ha- cer tantos centros comerciales apoyados por la misma ancla. Un segundo punto negati- vo es que las anclas se han ido convirtiendo en jugadores cada vez más egoístas, y han empezado a crecer en ciudades pequeñas y medianas, pero quieren ir solas, no permiten establecerse en un centro comercial si tienen que compartir el espacio con una tienda de su mismo giro aun sin ser competencia y llegando a segmentos diferentes”, concluye Sánchez Aedo.

Gonzalo Montaño - Grupo MAC, Jorge Lizan - ICSC y Guillermo Almazo - Inmobiliare Qué viene a futuro Para los desarrolladores y todos los grupos dedicados a concebir centros comerciales, buenas ubicaciones y que quieren incentivar Dice Jorge Lizan que mientras en Esta- les queda claro la existencia de una situación en la población cercana a su radio de acción, dos Unidos hay 20 pies cuadrados de retail preocupante por parte de las tiendas depar- en pos de más compras.” por habitante, en México sólo hay 1.2. “En tamentales, que están viendo en los demás Por su parte, Adolfo Fastlicht, de ICON, Europa o en economías desarrolladas esta- comerciantes y locatarios una verdadera añade al comentario de Lizan, que México to- mos hablando de 106 pies cuadrados per cá- competencia. Claro, ese es el riesgo que se davia tiene una carencia de espacios comer- pita, y también en Estados Unidos hay zonas corre cuando en una sola tienda se ofrece ciales significativa. Al respecto él afirma: “al saturadas de retail. Por ejemplo, en la Florida una gama de productos que les genera com- analizar los metros cuadrados desarrollables o en el sur de California es una exageración petencia en todo sentido. per cápita, comparado con Estados Unidos, realmente y no entiendo cómo algunos re- Afirman los invitados al panel que las aquí todavía falta espacios por comercializar. tailers pueden tener áreas de influencia tan grandes tiendas departamentales –por cier- Esos espacios, a los cuales me refiero, segura- pequeñas”. to, un concepto que en México se ha dife- mente van a ser a futuro centros comerciales Justamente, uno de los retos importan- renciado de otros países ciertamente por la pensados para una clase media, que efectiva- tes del sector de los centros comerciales en cantidad de productos a encontrar– empe- mente hoy goza de ingresos extras”. México consiste en no llegar a saturar, pre- zarán a reducir su tamaño. “Otros locatarios Gonzalo Montaño añade un par de co- cisamente, algunas zonas o ciudades con ya han hecho mella en ellos porque se han mentarios al fenómeno creciente de centros la construcción de varios centros y, en ese convertido en su principal competencia. Por comerciales en México y al importante papel sentido, resulta muy lógico el que los desa- eso, sus espacios irán disminuyendo”, afirma de la clase media: “no nos podemos olvidar rrolladores estén pensando en diferenciarse Juan José Sánchez Aedo. que hay políticas públicas y de infraestructura. por especialidades, o incluso, aprovechar el A manera de conclusión comentaron los Por ejemplo, si de hoy a mañana el nivel socio- tráfico que un centro comercial en específi- panelistas que una tendencia marcará la evo- económico subiera de manera importante, es co le puede generar a otro vecino. Por ejem- lución de los centros comerciales y radica en decir, con más clase media y menos clase baja, plo, señala Lizan que en California ha tenido la construcción de malls híbridos, en donde créanme que México no estaría preparado en oportunidad de ver un inmenso Outlet Center va a tener menos importancia esa gran ancla el nivel de infraestructura para ese cambio. A y justo al frente otro más chico. Por supues- única en el espacio comercial. todos los desarrolladores que hoy estamos sen- to, el Outlet pequeño, tiene marcas ausentes Comenzarán a desarrollarse anclas con tados en este panel nos ha tocado enfrentarnos en el gigante y, por eso, se complementan. otro paquete de servicios, es decir, se va a en- a respuestas como: “no hay agua”, cuando les Respecto de la saturación de algunas zo- frentar el desarrollador a reunir en un solo cen-

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tro comercial, a cuatro o cinco buenos locata- ter trend, about which the director of Grupo but also in other cities like Guadalajara and rios, con diversidad de productos y ellos en su Archtech talks, will continue to strengthen. Monterrey, haven’t had the best planning. Be- conjunto se convertirán en una buena ancla. cause of that, shopping centers went against La clave finalmente radica en opinión New needs, new formats, new this dynamic and were developed under the de los invitados, en desarrollar centros co- tenants logic of urban construction and development merciales con una diversidad de giros que les In recent years small shopping centers or street in accordance with the city. Santiago Collada, permita a quienes visitan el lugar, encontrar centers have been built that comply with the from GE Real Estate, says: “Mexico is a country diversos servicios, en donde entretenerse, di- needs of the inhabitants of their area of in- of small and medium sized cities that are grow- vertirse, ir de compras y adquirir productos de fluence. In the opinion of the panelists, these ing and therefore, shopping centers that are de- consumo alimenticio. La tendencia será pues types of buildings will continue to be developed veloped in those locations must be flexible and que el centro comercial por sí solo sea un gran because they have achieved good results. “They well planned”. atractivo, una gran ancla, en donde todos los have turned into great neighborhood stores, On the other hand, Gonzalo Montaño, from locatarios se generen tráfico entre sí. where users find different services and shop- Grupo MAC, states that looking at the construc- ping opportunities”, comments Jorge Gamboa, tion of small shopping centers for small cities, hat used to be city centers, the “zó- from Grupo Danhos. one thing that developers and those who com- calos” or “alamedas”, that in their time However, when the panelists were asked mercialize the spaces in those centers must Wrepresented places for recreation and if stores or centers specializing in some line of face, is to think about the activation of the cen- family get togethers, have been replaced by business, like pets, home appliances or elec- ter’s tenants. “It is feasible enough that there shopping centers. tronics, may be a new trend or format, they are many national firms or firms with national Mexico City, as well as several cities in were emphatic in stating that centers of this coverage that don’t cost us anything to take the world, have evolved noticeably in regards to type are only in big cities. Jorge Gamboa added, them to some malls, but there is a series of ten- shopping centers and, suddenly we went from the large malls to other types of formats. Even, towards smaller facilities, where users satisfy their basic entertainment and services needs. In recent years the commercial real estate in- dustry has also experienced changes in regards to the construction of these spaces, and even entertainment as a business occupies a leading role, in addition to anchor stores, considered to be the stores that can attract the most public to a shopping centre. However, the industry continues to evolve. According to Luis Llaca, from Cushman & Wakefield, the sector that is growing the most is that of supermarkets, and nevertheless, he expressed his concern facing the lack of brands and other types of tenants. “The shopping centers that are being built the most are those with a supermarket, a cin- ema complex and a track with other types of stores. I don’t know if that will continue to be the trend in construction. However, it is clear to me that entertainment is playing an extremely important role in the industry, that is cinemas, restaurants, game stores, anyway, but I feel that they lack another type of business in this area”, concludes Llaca. Another trend in regards to shopping cen- ters is that they will be built more and more of- Francisco Covarrubias - KIMCO Realty Corp. y Santiago Collada - GE Real Estate ten in small cities, where the land turns out to be cheaper and where this factor motivates de- “In fact, it is a format that is already here, and ants that must be brought to shopping centers velopers. Llaca comments that large shopping in Mexico City, for example, there are streets that are developed in those not so big locations. centers will be built in areas and for users of a that concentrate on a single line of business For example, I would like to comment about sector belonging to the C and D class. and people go there, almost automatically. how in Pachuca we detected around 20 to 30 Juan José Sánchez Aedo, from Grupo Ar- However, we don’t really see this tendency retailers that have always had small stores, but quitech, states that another trend is the con- in the countryside, because these areas don’t decided to formalize their business a little more struction of hybrid malls. “For many years we have enough customers and retailers to make and become shopping center tenants, and they have been classifying malls in the same way this market grow”. have turned into a special attraction for those as the Americans. The large shopping centers, “In big cities we see specialty shopping places”, comments Montaño. those “square boxes” full of stores without centers. However, the central areas of these any sense, are going to disappear, the trend large cities are, in their majority, the areas In the crosshairs, the middle class is for those with entertainment, services where determined lines of business are con- There is sustained growth in retail, above all, and fashion areas. They are, without doubt, centrated. For example, the Plaza de la Com- for those who reach the middle class and this, a meeting point for family recreation”, says putación or Centro Joyero in Mexico City were without doubt, sets the standards for develop- Sánchez Aedo. organized by streets, they have been operating ers and retailers. In general, for those people So, Mexico is a country made up in its ma- and working that way and will continue to do who plan shopping centers, the middle class is jority of medium and small sized cities, where so for a long time”, comments Abraham Metta the center of attention. Francisco Covarrubias, the “phenomenon” of shopping centers is just Cohen, President of the Asociación Mexicana from KIMCO Realty Corporation, comments: arriving, they are more limited provinces in de Desarrolladores Inmobiliarios (Mexican As- “We already have the population mass. Howev- terms of their resources, but with the same sociation of Real Estate Developers), ADI. er, for some time it was neglected. Today there needs as the large cities. Because of that, it And, without doubt, these specialty plac- are significant income levels and purchasing is more probable that the hybrid shopping cen- es, which are not only in the country’s capital needs of all types in this sector of the popula-

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tion. Therefore, it is a very good market to be Retailers needed ping center or even who gave more to the best taken advantage of.” Without doubt, the fact that there is a lack of anchor, because that is the trend, but you’re not In some homes, says Jorge Lizan, CEO for brands, more and new tenants for shopping going to be able to avoid saturation”, expressed Latin America of ICSC, there are up to three or centers, is a concerning factor for the industry. Abraham Metta, from the ADI. four members working, probably with a basic One the one hand, several malls have been sus- Jorge Gamboa, from Danhos, adds: “It’s need, like the purchase of a house. “Therefore, tained in Mexico thanks to the expansion plans difficult to avoid having a Wal-Mart at an inter- they are people with extra income, who want of some stores. However, their growth has also section and an HEB over the road, because both to buy and who go to the shopping centers in been halted because there are players or retail- were looking for the best location. But, even search of those articles that make them belong ers who wish to enter the country, but the cir- though the retailers are looking for the same to a particular social class or status. From there, cumstances are not right for them to fulfill their thing, it is clear to them that traffic is gener- the success of malls with good locations and plans for opening stores, which many times ex- ated amongst them”. those who want to give incentives to the popu- ceeds market conditions. In the case of the anchors, Juan José Sán- lation near to their radius of action, in pursuit of Jorge Lizan says that while in the United chez Aedo added that there is a positive and a more purchases”. States there are 20 square feet of retail space negative part. “The former, without doubt, lies Adolfo Fastlicht, from ICON, added to per inhabitant, in Mexico there are only 1.2. “In in the fact that when you have a good anchor Lizan’s comment that Mexico still has a sig- Europe or in developed economies we are talk- you can develop a shopping centre of greater nificant lack of commercial spaces. On that ing about 106 square feet per capita, and also dimensions and the developer can rent it at a respect he states: “Analyzing the meters in the United States there are areas saturated better price, that is, much more expensive. Such is the case of Liverpool as a department store. The negative part is that the anchors can’t grow because of their size and the volume of the stores they have as an investment, as a devel- oper I would like to make shopping centers sup- ported by the same anchor. A second negative point is that the anchors have turned into more and more selfish players, and they have begun to grow in small and medium sized cities, but they want to go alone, they don’t allow them- selves to be established in a shopping center if they have to share the space with a store of the same line of business, even if they’re not competition and reach different segments”, concludes Sánchez Aedo.

What’s coming in the future? For developers and all of the groups dedicated to conceiving shopping centers, the worrying situa- tion for department stores is clear. They are see- ing real competition in the other retailers and tenants. Clearly, that is the risk that is run when a range of products that generates competition in all senses is offered in a single store. The pan- el guests state that the large department stores Yamal Chamoun y Adriana Alanis - Escala – of course, a concept that in Mexico has been differentiated from other countries certainly for the quantity of products to be found – will begin squared developed per capita, compared to with retail. For example, in Florida or in south- to reduce in size. “Other tenants have already the United States, here there is still a lack of ern California it is really exaggerated and I don’t made an impression on them because they have spaces to be commercialized. Those spaces to understand how some retailers can have such been converted into their main competition. which I’m referring are probably going to be small areas of influence”. Because of that, their spaces will be reduced”, future shopping centers planned for the mid- One of the important challenges of the states Juan José Sánchez Aedo. dle class, that effectively today enjoy extra shopping center sector in Mexico is to not satu- As a way of concluding the panelists com- income”. rate some areas or cities with the construction mented that a trend will mark the evolution of Gonzalo Montaño added a couple of of several centers. And in that sense, it is very shopping centers and it lies in the construction comments to the growing phenomenon of logical that developers are thinking of distin- of hybrid malls, where that lone large anchor is shopping centers in Mexico and to the impor- guishing themselves by specialties, or even, going to have less importance in the commer- tant role of the middle class: “We can’t for- taking advantage of the traffic that a shopping cial space. get that there are public and infrastructure center can generate for other neighbors. For Anchors will begin to be developed with policies. For example, if the socio-economic example, Lizan points out that in California he another package of services, that is, develop- level goes up significantly from one day to had the chance to see an immense Outlet Cen- ers are going to be faced with bringing together the next, that is, more middle class and less ter, and right opposite another smaller one. Of four or five good tenants in a single shopping lower class, believe me, Mexico wouldn’t be course, the small outlet has brands that aren’t center, with a diversity of products, and togeth- prepared on the level of infrastructure for in the big one and because of that, they comple- er they will become a good anchor. that change. All of the developers that are ment each other. The key lies in the opinion of the guests sitting here on this panel today have had to In regards to the saturation of some areas, about developing shopping centers with a diver- confront responses like: “There’s no water”, Francisco Covarrubias from KIMCO Realty Cor- sity of lines of business that allows those who when we have proposed need to build a shop- poration points out that there is a lack of in- visit the place to find different services, where ping center in a determined area of the city formation from the authorities and even urban they can be entertained, have fun, go shopping to the governments. The other thing is that in planning. “What saturates a market or not is a and get food products. The trend will be the specific areas of the big cities we are already market issue, because we have free competi- shopping center itself being a great attraction, beginning to see a deceleration of the com- tion. Finally, what will go better or worse is a a great anchor, where all tenants generate traf- mercial function”. question of the ability or location of the shop- fic for each other.n

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Entrevista Por Carlos A. Caicedo Zapata [email protected]

México, turismo atractivo y contrastante

Rodolfo Elizondo Torres - Secretario de Turismo Mexico, Attractive And Contrasting Tourism

Las zonas consideradas de playa y descanso en México se han visto afectadas de manera positiva por el ingreso de inversión privada. Algunos de esos millones de dólares son destinados a la construcción de más comercios, que se conjugan con desarrollos habitacionales, condominios y apartamentos, es decir, toman una vocación de uso mixto, que hace más eficiente y competitiva a la industria. En diálogo sostenido con el titular de la Secretaría de Turismo, Rodolfo Elizondo Torres, habló del futuro de México en materia turística.

éxico es uno de los principales si- y 45% de inversión nacional; éstas son las Sin embargo, Secretario, este esquema tios visitados por el turismo inter- cifras del primer trimestre de 2007. Ahora, de villas, en donde el dueño puede dis- Mnacional. Cuenta con una adecua- eso ocurre porque en estos números se re- frutar de los servicios de un hotel, ha da infraestructura hotelera y de servicios, fleja la entrada de capital de algunos pro- sido muy bien explotado por las gran- y cabe afirmar que del Pacífico a El Caribe, yectos específicos, los cuales han hecho que des marcas. Por ejemplo, Four Sea- del desierto a la selva tropical, del altiplano la cifra sea superior a la del año anterior en sons, St. Regis y Fairmont, etc. a los volcanes nevados, la nación ofrece una el mismo período. Sin embargo, no puedo Efectivamente, éstas son marcas muy identi- increíble variedad de paisajes, brindando al afirmar que se trate de una tendencia, aun- ficadas en el mercado y su imagen les ayuda turismo múltiples atractivos, como su va- que es muy probable que sí se sostenga la a la venta de su oferta inmobiliaria, llámese riada gastronomía, sus sitios arqueológicos inversión e, incluso, aumente pues está in- departamento o villa. Ellos están liderando grandiosos, el fascinante folklore y el arte co- gresando capital de parte de inversionistas ese mercado. lonial, pues sin duda se trata de un país con estadounidenses y españoles, con muchos regiones contrastantes. intereses en el país en materia inmobiliaria ¿A qué estados de la república está lle- y hotelera. gando la inversión? Con el primer cuestionamiento formu- El año pasado, en los primeros tres meses, lado al Secretario de Turismo, Rodolfo En ambos mercados, hotelero e inmo- el estado en donde más se invirtió fue en Elizondo Torres, quisimos profundizar biliario, ¿se están haciendo importan- Guerrero, básicamente Acapulco, combina- sobre la derrama de inversión extran- tes proyectos? do con Ixtapa Zihuatanejo. Este año las ci- jera que está llegando a México a tra- Así, tenemos grandes torres de departa- fras del primer trimestre son 60% más altas, vés del turismo. mentos, villas, tiempo compartido, villas lo cual quiere decir que de 940 millones de Contestó que “el comportamiento del país combinadas con un hotel, lo cual refleja que dólares (mdd), que se invirtieron de enero en materia de turismo en este año es dife- la mayoría de los desarrollos se están cons- a marzo de 2006 pasamos a 1,506 mdd en rente a lo que ocurrió en 2006. Hoy tene- truyendo en zonas de playa y se encuentran 2007, en los mismos meses. Los estados con mos 55% de inversión extranjera directa bajo el esquema de uso mixto. más inversión son Baja California Norte, con

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449 mdd, lo que significa 30% de la inver- sión; Nayarit con 397 mdd; Campeche, con Queremos generar en este sexenio un proyecto muy importante en Champo- tón, de 370 mdd; Puerto Peñasco, en Sono- 20 mil millones de dólares (mmdd) de ra, con 123 mdd y Sinaloa, con 82 millones de dólares. inversión directa privada, que pueden ¿Cuál es la meta concreta de la Secre- ser de capital extranjero o nacional, taría para este sexenio? Queremos generar en este sexenio 20 mil menos para 10 mil cuartos, y aunque hoy importante, que genera mucho dinamismo. millones de dólares (mmdd) de inversión tiene solo 2,500 queremos generar en los si- De hecho, la oficina que hemos abierto en directa privada, que pueden ser de capital guientes cuatro o cinco años otros 2,500. Washington obedece precisamente al turis- extranjero o nacional, lo cual daría como re- mo de negocios. sultado un total de 3,300 millones de dólares ¿Cuáles son los otros proyectos con al año y ya tenemos 1,506 millones en tres Fonatur? Finalmente, la Ley de Casinos no se ha meses, es decir, podemos superar la suma Son el Capomo, en Nayarit, está enseguida aprobado. Sin embargo, la Ley de Jue- meta, si se mantiene la tendencia. de Litibú, una zona que se va a desarrollar; gos y Sorteos sí, y eso ha generado lo Los Lagartos, en Morelos, junto a Teques- que hoy ya vemos, es decir, una pro- ¿Qué se está haciendo con el FONATUR? quiapan; Costa Maya, en la parte sur más liferación de lugares de juego, como Con el Fondo Nacional de Turismo –Fona- abajo de Tulum cuenta con una franja gran- dicen sólo faltan “los tapetes verdes”, tur– estamos trabajando en la reactivación de de terreno para desarrollar y Bahía de porque lo demás ya está. de Huatulco, un destino que queremos lle- Kino, en Sonora, son los cinco destinos jun- Estoy totalmente de acuerdo, en todos los la- var a los cinco mil cuartos en los próximos to con Huatulco que hoy la Secretaría tiene dos se juega, en todas partes hay máquinas, cuatro años. Hoy tiene alrededor de 2,500, en las manos y con posibilidad de comenzar y para mí es una oferta más que no creo que estamos hablando de hoteles de cinco estre- a generar en éstos importantes negocios a incremente de manera sensible el turismo en llas con posibilidades de llevar allí negocios partir de este año. México. Me parece incongruente que haya inmobiliarios, pero midiendo el equilibrio y todo tipo de juegos y no haya casinos. el desarrollo sustentable. Desde mi punto de vista México debe de consolidar su oferta cultural, con exico is one of the main places visited Antes de que nos siga contando lo que el fin de atraer más turismo y no sólo by international tourism. It has ade- se está haciendo con Fonatur, usted en zonas de playa, sino también en las Mquate hotel and services infrastructure acaba de tocar un punto muy impor- ciudades coloniales. ¿Qué se está ha- and it must be said that from the Pacific to the tante y es el equilibrio… Por supuesto, ciendo al respecto? Caribbean, from the desert to the jungle, from supongo que SECTUR no está en contra Lo que estamos haciendo en la Secretaría the plains to the snowy volcanoes, the nation of- del desarrollo inmobiliario. Así, ¿qué es que la oferta turística del país que ha fers an incredible variety of landscapes, giving opina respecto a la voracidad con que sido muy exitosa, efectivamente, queremos tourism multiple attractions, like its varied gas- algunos desarrolladores de manera consolidarla con el turismo cultural y que, tronomy, its amazing archaeological sites, the irresponsable han venido trabajando? a su vez, esto le ayude a México a compe- fascinating folklore and colonial art. Without Hay que medir el equilibrio entre el desarro- tir de una manera mucho más agresiva con doubt, it is a country with contrasting regions. llo inmobiliario y la protección de zonas en donde no se puede construir. Está mal que se siga creciendo de manera desordenada, Entre más concientes estemos de la pues corremos un gran peligro. En la Secre- taría estamos muy preocupados y quisiera necesidad de hacer sustentables los aprovechar la entrevista para externarle a los inversionistas que nos ayuden, pues tienen destinos éstos tendrán más éxito. que entender que el mercado no se acaba en un día y el negocio debe de ser pensa- destinos de el Caribe como Cuba, Repúbli- With the first question made to the do en el largo plazo. Entre más concientes ca Dominicana, Puerto Rico y las Bahamas, Secretary of Tourism, Rodolfo Eli- estemos de la necesidad de hacer sustenta- quienes en conjunto nos “peleamos” 85% zondo Torres, we wanted to go deep- bles los destinos éstos tendrán más éxito. del turismo internacional que está buscando er into the flow of foreign investment No podemos recargar, ni abusar del éxito estos lugares para vacacionar. Sin embargo, that is arriving to Mexico through para generar luego en éstos un crecimiento frente a ese mercado hay que marcar dife- tourism. inmobiliario, que no se puede soportar en rencias y algo que nos puede distinguir es He answered that “the behavior of the country términos de servicios, es decir, drenaje, agua precisamente la propia identidad de los des- in matters of tourism this year is different to potable, plantas de tratamiento e infraes- tinos y el poder combinar un destino de sol what happened in 2006. Today we have 55% tructura urbana y de comunicación. Hay una y playa con uno histórico y/o cultural, y esto direct foreign investment and 45% national in- responsabilidad compartida entre el inver- tiene una gran aceptación en el mercado de vestment; these are the figures from the first sionista o desarrollador inmobiliario, junto turistas europeos. quarter of 2007. Now, that happens because the con los ayuntamientos y los presidentes mu- entrance of capital from some specific projects nicipales. Hay que ser muy precisos con las Dentro de esa diversidad turística que is reflected in these numbers, which have made disposiciones y permisos. Los destinos tienen caracteriza a México se empieza a ha- the figure superior to that of the previous year in un límite, no sólo en la capacidad de sus ser- blar de manera recurrente sobre el tu- the same period. However, I can’t state that it is vicios, sino también en el mercado. rismo de negocios. a trend, even though it is very probable that in- Así es, el turismo de negocios en el país va vestment will be sustained and even increased Regresemos, licenciado Elizondo, al creciendo, hoy tenemos arriba de 2% del because capital is coming in from American and tema Huatulco. ¿Qué hay por hacer? mercado internacional. Creo que la mayoría Spanish investors, with a lot of interest in the Huatulco tiene una infraestructura urbana de los estados con ciudades importantes en country in real estate and hotel matters. importante, bien planeada, con nueve ba- términos de población están preocupándose hías, un muelle de cruceros, una marina, es por tener instalaciones para poder darle ser- In both markets, hotels and real es- decir, tiene excelentes instalaciones para de- vicio desde 300 a 500 convencionistas. Aquí tate, are important projects being sarrollarse y, además, una capacidad cuando hay una gran conciencia de un mercado muy made?

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The areas considered to be beach and holiday areas in Mexico have been positively affected by the entry of private investment. Some of those millions of dollars are destined for the construction of more businesses, that are combined with residential development, condominiums, apartments, that is, they have a mixed use vocation which makes the industry more efficient and competitive. In a conversation with the head of the Ministry of Tourism, Rodolfo Elizondo Torres, we spoke about the future of Mexico in terms of tourism. We have large apartment towers, villas, time- Before you continue telling us about From my point of view Mexico must shares, villas combined with hotels, which re- what is happening with Fonatur, you consolidate its cultural supply, with flects the fact that the majority of the develop- just mentioned a very important the purpose of attracting more tour- ments are being built in beach areas and under point, and that is balance. Of course, ism not only in beach areas, but also the scheme of mixed use. I suppose that SECTUR is not against in colonial cities. What is it doing in real estate development. So, what that respect? However, Secretary, this scheme of do you think in regards to the vorac- What we are doing in the Ministry is making villas, where the owner can enjoy ity with which some developers have the country’s tourist offer more successful. the services of a hotel, has been well been working so irresponsibly? Effectively we want to consolidate it with exploited by the large brands. For There must be balance between real estate cultural tourism and, this helps Mexico to example Four Seasons, St. Regis and development and the protection of areas which compete much more aggressively with des- Fairmont, etc. can’t be built on. It’s bad that things continue to tinations in the Caribbean like Cuba, the Do- Effectively, these are well identified brands in grow in a disorderly manner because we run a minican Republic, Puerto Rico and the Baha- the market and their image helps them with great risk. In the Ministry we are very worried mas, who in conjunction fight over 85% of the the sale of their property supply, whether it’s and would like to take advantage of the inter- international tourism that is looking for these an apartment or a villa. They are leading that view to comment to investors that they should places to go on vacation. However, facing market. help us. They have to understand that the mar- that, market differences must be established ket doesn’t run out in one day and business must and something that can distinguish us is the What states of the republic is the in- be thought about in the long term. The more individual identity of the destination and be- vestment going to? aware we are of the need to make destinations ing able to combine a sun and beach destina- Last year, in the first three months, the state sustainable, the more success they will have. tion with a historical and/or cultural one, and which had the most investment was Guerrero, We can’t overload or abuse success to generate this has a lot of acceptance in the European basically Acapulco, combined with Ixtapa Zi- property growth in these later, which can’t be tourist market. huatanejo. This year the figures from the first supported in terms of services, I mean drain- quarter are 60% higher, which means that the age, potable water, treatment plants and urban Within that touristic diversity that 940 million dollars that were invested from infrastructure and roads. There is a shared re- characterizes Mexico, business tour- January to March 2006, went to 1,506 million sponsibility between the investor or the real es- ism is beginning to be talked about dollars in 2007, in the same months. The states tate developer, together with the local councils again and again. with the most investment are Baja California and municipal presidents. They have to be very That’s right, business tourism in the country is Norte, with 449 million dollars, which is 30% precise with laws and permits. The destinations growing. Today we have more than 2% of the of the investment; Nayarit with 397 million dol- have a limit, not only in terms of the capacity of international market. I think that the majority lars; Campeche, with a very important project in their services, but also in the market. of the states with important cities in terms of Champotón, 370 million dollars; Puerto Peñasco, population are concerned about having facili- in Sonora, with 123 million dollars and Sinaloa, Let’s get back, Elizondo, to the topic ties in order to be able to give service to 300 with 82 million dollars. of Huatulco. What needs to be done? to 500 conference goers. Here there is a lot Huatulco has an important urban infrastructure, of awareness of a very important market that What is the specific goal of the Min- well planned, with nine bays, a cruise ship dock, generates a lot of dynamism. In fact, the of- istry for this six year period? a marina. I mean, it has excellent installations fice that we have opened in Washington obeys We want to generate 20 billion dollars of direct to be developed and also, a capacity for at least business tourism. private investment in this term, which can be 10 thousand rooms, and even though it only has from foreign or national capital, which would 2,500 today, we want to generate another 2,500 Finally, the Casino Law hasn’t been give as a result a total of 3.3 billion dollars a in the following four or five years. approved. However, the Gaming and year, and we already have 1.506 billion in three Raffle Law has been and that has gen- months. I mean, we can exceed the goal total, if What are the other projects with erated what we can now see, that is, a the trend is maintained. Fonatur? proliferation of gaming places. As they They are Capomo, in Nayarit, this is followed say, they only lack the “green carpets” What is it doing with FONATUR? by Litibú, an area that is going to be developed; because the rest is already there. With the National Tourism Fund –Fonatur– we Los Lagartos, in Morelos, next to Tequesquia- I totally agree, people are playing everywhere, are working on the reactivation of Huatulco, a pan; Costa Maya, in the southernmost part of there are machines everywhere and for me it destination that we want to take to five thou- Tulum, it has a large strip of land to develop; is a supply but I don’t think that it is noticeably sand rooms in the next four years. Today it has and Bahía de Kino, in Sonora. They are the five increasing tourism in Mexico. It doesn’t seem to around 2,500, we are talking about five star destinations together with Huatulco that the fit that there are all types of games and there hotels with possibilities of taking real estate Ministry has in its hands at the moment with aren’t any casinos.n businesses there, but measuring balance and the possibility to begin to generate important sustainable development. business in these from this year on.

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En portada

Centro comercial Paseo San Pedro ¡Redescubre el deseo! Creado y desarrollado para el consumidor exigente y conocedor que busca los mejores productos y servicios, así como una inolvidable experiencia en compras, el centro comercial Paseo San Pedro abrió sus puertas el 25 de noviembre de 2005 en uno de los centros urbanos con mayor desarrollo económico de México: San Pedro Garza García, en Nuevo León. Sin duda, el espacio ideal para una experiencia inolvidable de shopping.

Paseo San Pedro Shopping Center Rediscover The Desire! Created and developed for demanding and expert consumers who are looking for the best products and services, as well as an unforgettable shopping experience, the Paseo San Pedro shopping center opened its doors on November 25, 2005 in one of the urban centers with the greatest economic development in Mexico: San Pedro Garza García, in Nuevo León. Without doubt, the ideal space for an unforgettable shopping experience.

54 www.inmobiliare.com 4 1 On Cover

on un diseño majestuoso, de persona- ith a majestic design, bold personality lidad audaz e identidad moderna, el and modern identity, the project has a Cproyecto cuenta con un monumental Wmonumental dome that provides natu- domo que proporciona iluminación natural ral lighting to the interior of the mall and a spec- al interior del mall, y una espectacular pan- tacular translucent glass screen as the façade talla de cristal traslúcida como fachada de of , its anchor store, with El Palacio de Hierro, su tienda ancla, con la the peculiarity of lighting it up in different and particularidad de iluminarse en distintos y desirable colors from the interior like an urban deseables colores desde el interior a manera scale lamp. de lámpara a escala urbana.

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Paseo San Pedro es sinónimo de lujo, ar- Paseo San Pedro is synonymous with luxury, monía e innovación, que integra en su con- harmony and innovation, and it includes the junto a la tienda de mayor prestigio en Méxi- most prestigious store in Mexico: El Palacio de co: El Palacio de Hierro, más de 150 locales Hierro, more than 150 stores on two levels with comerciales en dos niveles con exclusivas exclusive high fashion boutiques, a food court, boutiques High Fashion, un área de comida and coming soon MM Cinemas with 9 screening especializada en el Food Court, próximamen- rooms and an NH Hotel, with 220 rooms. This te MM Cinemas con nueve salas de cines y whole complex of attractions is integrated into NH Hotel, con 220 habitaciones. Todo este the shopping center. complejo de atractivos integrados al centro comercial. Because of its design, strategic location and ex- cellent quality of service, Paseo San Pedro is Por su diseño, ubicación estratégica y ex- described as one of the country’s best shopping celente calidad en el servicio, Paseo San centers. Pedro se perfila como uno de los mejores centros comerciales del país.

Ficha técnica Data Sheet

Tipo de centro comercial: Fashion Mall y Entretenimiento. Type of shopping center: Fashion Mall and Entertainment. Ubicación: Av. Vasconcelos, esq. Gómez Morín, Location: Av. Vasconcelos, esq. Gómez Morín, Col. Del Valle, San Pedro Garza Col. Del Valle, San Pedro Garza García, N.L. García, N.L. Opening: November 2005 Apertura: Noviembre de 2005 Surface land area: 63,000 meters squared Área de terreno: 63,000 metros cuadrados Construction Area: 188,000 meters squared Área construida: 188,000 metros cuadrados Rentable Area: 25,000 meters squared Área rentable de locales: 25,000 metros cuadrados Cinema Area: 4,000 meters squared Área de cines: 4,000 metros cuadrados El Palacio de Hierro Area: 26,000 meters squared Área de El Palacio de Hierro: 26,000 metros cuadrados Stores: 150 Locales comerciales: 150 Hotel: 220 rooms Hotel: 220 habitaciones Parking spaces: 3,000 vehicles Cajones de estacionamiento: 3,000 vehículos Services: Specialized security, air conditioning, Servicios: Seguridad especializada, aire closed circuit television, ramps for the acondicionado, circuito cerrado de disabled, information module. televisión, rampas para discapacitados, módulo de información.

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Historia History

Monterrey es una de las mejores opciones Monterrey is one of the best options for doing para hacer negocios, pues además de ser business because in addition to being one of uno de los importantes centros urbanos en the most important urban centers in Mexico, México, es moderno, con alta calidad de it is modern, with a high quality of life and is vida y se distingue por tener una cultura de distinguished by having an enterprising business negocios emprendedora. Por estos motivos, culture. For these reasons, in November 2005, a en noviembre del 2005 abre sus puertas un shopping center without precedents opened its centro comercial sin precedentes en México: doors in Mexico: Paseo San Pedro. Paseo San Pedro. Building began in October 2003, with an invest- La construcción inició en octubre del 2003, ment greater than 100 million dollars. Its target is con una inversión mayor a los 100 millones expert consumers, members of the avant-garde de dólares. Su target es de consumidores co- looking for the best products and services. nocedores, vanguardistas y que buscan los mejores productos y servicios.

Arquitectura Architecture

Su diseño arquitectónico, líneas, colores y Its architectural design, lines, colors and tex- textura tienen un nombre para Paseo San ture have a name for Paseo San Pedro: Javier Pedro: Arq. Javier Sordo Madaleno. Sordo Madaleno, Architect.

En este proyecto hecho realidad la luz es In this project made reality, light is essential. fundamenta. Por eso, la mezcla de espacios That’s why it has the mix of open spaces that abiertos que contrasten con los cerrados, la contrast with the closed ones, the frosted glass fachada de vidrio esmerilado de su tienda de- façade of its department store El Palacio de Hi- partamental El Palacio de Hierro, un espec- erro, a spectacular concert of lights and colors tacular concierto de luces y colores por las at night on the facade of the prestigious store, noches en la fachada de la prestigiada tien- and the mall’s exceptional dome; with this an da y el singular domo del mall; creando con elegant, state-of-the-art, sober, modern, unique esto un ambiente de elegancia, vanguardia, atmosphere is created to be offered to people sobriedad, modernidad, único para ofrecer a from Nuevo Leon, visitors from other states and nuevoleoneses, a visitantes de otros estados even visitors from other countries. del país e, inclusive, visitantes de otros países del mundo.

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Tiendas Stores

Además de romper con los paradigmas de In addition to breaking the design paradigms of diseño que lo distinguen de otros centros other shopping centers in Mexico and the world, comerciales en México y el mundo, son sus the main attraction for the majority of visitors boutiques exclusivas el atractivo principal de are the exclusive boutiques: Nanos, Zara Home, la mayoría que lo visitan: Nanos, Zara Home, Via Spiga, Carmen Steffens, Starbucks Coffee, Via Spiga, Carmen Steffens, Starbucks Co- Prada, Galería Sergio Bustamante, just to men- ffee, Prada, Galería Sergio Bustamante, sólo tion a few. por mencionar algunas marcas. Its department store, El Palacio de Hierro, stands Su tienda departamental, El Palacio de Hie- out for carefully selecting the brands that it of- rro, se distingue por seleccionar cuidadosa- fers and it has exclusive designers of the high- mente las marcas que ofrece y tiene en ex- est level like Burberry, DKNY, Carolina Herrera, clusiva diseñadores del más alto nivel como Tiffany & co., Armani, Valentino, Gucci, Anne Burberry, DKNY, Carolina Herrera, Tiffany & Klein, Vittadini, Ágata Ruiz de la Prada, Adolfo co., Armani, Valentino, Gucci, Anne Klein, Domínguez or Lacoste, among others. Vittadini, Ágata Ruiz de la Prada, Adolfo Do- mínguez o Lacoste, entre otras. The Paseo San Pedro shopping center has: • Exclusive clothing, accessory, shoe, deco- El centro comercial Paseo San Pedro cuenta con: ration, entertainment and service stores, • Exclusivas tiendas de ropa, accesorios, fast food, cafes and more. calzado, decoración, entretenimiento, • A food court with a personality defined un- servicios, comida rápida, cafés y más. der the concept of a palm grove where a • Área de Food Court con una persona- nice family atmosphere is created. lidad definida bajo el concepto de un • Three parking levels, with perfect signage, palmar donde se crea una atmósfera and the capacity for three thousand auto- agradable y familiar. mobiles. • Tres niveles de estacionamiento, • Closed circuit television inside the shop- perfectamente señalizados, con ping center and the parking area. capacidad para tres mil automóviles. • An information module • Circuito cerrado de televisión en el • Interactive touch screen directories. interior del centro comercial y del • Three groups of escalators for access to estacionamiento. the shopping center from the parking lot, • Módulo de información as well as elevators. • Directorios interactivos touch screen. • Areas and services set aside for disabled • Tres grupos de escaleras eléctricas de people. acceso al centro comercial desde el estacionamiento, así como elevador. Location: Vasconcelos Esq. Gómez Morín, Col. • Áreas y servicios destinados para Del Valle, San Pedro Garza García, N.L. Ph: (+52) personas con discapacidad. (81) 8378 2219 Website: www.paseosanpedro.com.mx Ubicación: Vasconcelos Esq. Gómez Morín, E-Mail: [email protected] Col. Del Valle, San Pedro Garza García, N.L. Tels: (+52) (81) 8378 2219 WEB: www.paseosanpedro.com.mx E-Mail: [email protected]

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Grandes expectativas: Great Expecations: ¡El mejor servicio! The Best Service!

Seguridad permanente Permanent Security Paseo San Pedro cuenta con un circuito ce- Paseo San Pedro has closed circuit television rrado de televisión con sistema de grabación with a recording system 365 days a year, 24 los 365 días del año, las 24 horas del día, hours a day, with the objective of keeping the con el objetivo de que permanezca seguro interior of the shopping center and parking lot en el interior del centro comercial y estacio- safe, so that you enjoy your stay more. namiento, para que disfrute mucho más de su estancia. Lost property and missing persons Our personnel will help you t locate your lost Servicio de objetos y personas extraviadas property reporting it to the Administration of Nuestro personal lo atenderá para localizar the shopping center. Also, if one of your children sus objetos extraviados reportándolos a las gets lost, they can be monitored to be easily oficinas de la Administración del centro co- found. mercial, Así mismo, si alguno de sus niños llegara a extraviarse, podrá ser monitoreado Access and services for people with para su fácil encuentro. special needs Paseo San Pedro has been designed to receive Acceso y servicios para personas con ne- and attend to people with special needs; we cesidades especiales de desplazamiento have parking, toilet and access services, with Paseo San Pedro ha sido diseñado para re- the intention of their visit being enjoyable and cibir y atender a personas con necesidades comfortable. especiales; contamos con servicio de esta- cionamiento, sanitarios y de acceso a las ins- Baby changing services talaciones, con la intención de que su visita Thinking about consumers and their babies, sea agradable y cómoda. spaces have been designed to attend to and help with any needs related to the attention, care and Cambiadores de bebé health of your little ones. These spaces are lo- Pensando en sus consumidores y sus bebés cated within the shopping center’s bathrooms. se han diseñado espacios para atender y fa- cilitar cualquier necesidad que requiera rela- Opening hours: cionada con la atención, cuidado y salud de Monday to Sunday, from 10:00 to 21:00. sus pequeños. Estos espacios se encuentran dentro de los baños del centro comercial.

Horarios: De lunes a domingo, de 10:00 a 21:00 hrs.

4 1 www.inmobiliare.com 59 En portada

Eventos y promociones Paseo San Pedro Paseo San Pedro Events and Promotions

En Paseo San Pedro podrá encontrar todo In Paseo San Pedro you can find any type of tipo de eventos, en donde gozará de un am- event, in which you will enjoy a family environ- biente familiar y descubrirá nuevos intereses y ment and will discover new interests and trends. tendencias. El vivir el ambiente de compras es Experiencing the shopping environment is more más que hacer un cambio de vestidor, el am- than changing your wardrobe, the shopping en- biente de compras en Paseo San Pedro será vironment in Paseo San Pedro will be an un- una experiencia inolvidable con sorpresas que forgettable experience with surprises to see and ver y disfrutar con los cinco sentidos. enjoy with all of your senses.

Paseo San Pedro ya es una realidad para Paseo San Pedro is already a reality for its sus consumidores, quienes se sienten alta- consumers, who feel extremely spoilt because mente consentidos porque además de la in addition to the great variety of events and at- gran variedad de eventos y atractivos, las tractions, the promotions the shopping center promociones con las que cuenta el centro has are attractive, and they give added value comercial son atractivas, y le dan un valor to your purchases. Trips, spa massages, concert agregado a sus compras. Viajes, masajes spa, tickets and more are waiting for you with your boletos para conciertos y más te esperan con purchases in Paseo San Pedro. tus compras en Paseo San Pedro.

Eventos – musicales y bailes artísticos

Eventos – Obras y Talleres

Eventos – Semana de la moda en Paseo San Pedro

Eventos – la galleta gigante de Cookie Monster

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Panel de discusión ULI México Por Carlos A. Caicedo Zapata [email protected]

El momento de los centros comerciales The Time Of The Shopping Centers

¿Qué ha pasado y qué está sucediendo en materia de centros comerciales? Expertos en el tema, presentes durante la sesión que organizó el Urban Land Institute, ULI, en la ciudad de México, se dieron a la tarea de responder a éstas y otras interrogantes. El evento sirvió para esbozar la situación actual del retail, del mercado en general, y además, dejar en claro que en materia de centros comerciales todavía hay mucho por hacer. n la actualidad en la mayoría de las eco- tina, en donde no se esté erigiendo un mall. estos capitales han sido invertidos en cen- nomías del mundo se está vislumbrando Jorge Lizan, CEO del International Coun- tros comerciales construidos por jugadores Eun impresionante desarrollo comercial. cil of Shopping Centres, ICSC, para Latino- nacionales con experiencia en el mercado. En países en vías de expansión es una ten- américa, presente en el evento del ULI, ma- En Brasil ocurre lo mismo, los cuatro desa- dencia marcada y, por supuesto, en México nifestó que en México, aparte de los que ya rrolladores principales del comercio allí es- con una estabilidad notoria en el ámbito eco- están anclados por supermercados, tiendas tán recibiendo capital de fondos de pensión nómico la construcción de centros comercia- de conveniencia o autoservicio, la tendencia canadienses. les en los últimos años ha tenido un papel indica que alrededor de 70 a 80 centros co- protagónico en el desarrollo inmobiliario. merciales se han construido en los últimos Y los retailers… En naciones como China, Rusia e India, tres años. “Los fondos de inversión, que han En cuanto a las tiendas, locales y negocios, economías que se han venido solidificando, se venido ingresando capitales a la nación para comerciantes en general, que anclan a los están construyendo grandes centros comer- la construcción de malls, van a invertir en los centros comerciales, la tendencia demues- ciales. Por otra parte, en Latinoamérica ade- siguientes cinco años una suma aproximada tra que están buscando expandir su merca- más de México, Brasil también se une al fuer- a los tres mil o cinco mil millones de dóla- do hacia otras naciones. Por ejemplo, Wal- te boom comercial, y de hecho, ambos países res”, afirmó Lizan. Mart y Grupo Carso, con un desarrollo en son líderes en ese sentido, pero hoy en día Los fondos de inversión internacional el nivel internacional que les ha permitido podría decir que no hay uno solo en todo el han encontrado en el desarrollador mexica- expandir sus fronteras, ya no son los únicos hemisferio sur, desde Guatemala hasta Argen- no un importante aliado. Por eso, varios de casos. Fallabella, una tienda departamental

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Elliot Bross - Planigrupo, Blanca Rodríguez - Rockwood, Francisco Covarrubias - Kimco y Patricio Gutiérrez - GICSA. chilena, ha ingresado al mercado comercial limitado por la opor- de Colombia y Perú. La Ciudad de los Niños tunidad del mercado. ya se aperturó en Japón y abrirá en Lisboa y En México, 70% de Dubai. Las marcas Creppes & Waffles y Totto, la oferta comercial se nacidas en Colombia, hoy son un locatario concentra en diez ciu- importante en varios centros comerciales de dades, lo cual quiere México. Es decir, el mercado de los retailers decir que el resto no es muy dinámico en la actualidad. tiene el suficiente tama- Sin embargo, qué tan saturado está ño como para soportar México en materia de anclas, sobre todo en un centro comercial de supermercados, es algo que seguramente este tipo. Por tanto, las ya le está preocupando al desarrollador. En anclas que hoy en día ese sentido, Fabián Sánchez, de Commercial vemos en la mayoría Roberto Charvel - Prudential y Jorge Lizan ICSC. Real Estate Advisors, CREA, comenta que de de los malls respecto a acuerdo con un estudio realizado por una tiendas departamenta- compañía dedicada a la investigación de les son las mismas; Liverpool, con un plan munidad o colonias de influencia para esos. mercados, con presencia en 30 naciones, a de crecimiento saturado por los siguientes Elliot Bross, de Planigrupo, añade: “pen- través de un análisis que muestra el índice de tres años y un Palacio de Hierro que no está samos que si bien el mercado puede estar saturación comercial para diferentes econo- creciendo. Esto se traduce en falta de tien- saturado en ciudades como el D.F., Monte- mías, coloca a México en el lugar número 19 das anclas y lo mismo ocurre en el tema de rrey y Guadalajara, estas mismas urbes han como un país atractivo por su cercanía con supermercados. Sin embargo, un jugador evolucionado y hoy demandan desarrollos otras regiones, el riesgo-país, la atracción como Wal-Mart contempla en su plan de cre- de uso mixto. Sin duda, esa es la tendencia. y la saturación del mercado. Este índice se- cimiento ciudades de hasta menos de 100 mil Por ejemplo, el municipio de Tecamac pasó ñala que el mercado comercial típicamente habitantes para anclar los conocidos power en solo cinco años de ser una población de muestra un desarrollo de entre cinco a diez centers y tiendas de conveniencia.” cinco mil personas a una de 300 mil gracias años, y México apenas está comenzando su Por otra parte, afirma Francisco Cova- a la construcción de varios desarrollos habi- boom en esa materia. Por lo tanto, todavía el rrubias, de Kimco Realty Corporation, que los tacionales, lo cual supera todas las estadís- mercado está en alza. centros comerciales están cambiando en su ticas de crecimiento de poblaciones como En cuanto al retail es importante des- formato. “Kimco, por ejemplo, de las 35 in- es el caso de Playa del Carmen, fenómeno tacar que el sector de supermercados viene versiones que está haciendo en todo el país, del que tanto se habla. Por lo tanto, Plani- siendo bien atendido por Wal-Mart, Soriana, tiene una en un pueblo muy chico llamado grupo está construyendo en Tecamac cuatro Chedraui, Comercial Mexicana y Gigante. Tuxtepec, en Oaxaca, en donde se va a le- centros comerciales que suplirán las nece- Comenta Fabián Sánchez, de CREA, que se- vantar el único centro comercial que existe sidades de consumo de dicho municipio, y gún ese mismo estudio, en México hacen fal- en 80 km a la redonda. Por otra parte, ciuda- de allí la importancia de no sólo tener zonas ta tiendas especializadas de electrodomésti- des como Monterrey, Guadalajara y México destinadas a una sola vocación, pues en este cos y de consumo de mascotas. “En nuestras ya están saturadas y, por lo tanto, habrá que caso lo habitacional con lo comercial funcio- proyecciones todavía le quedan a al país, en ir trasladando la construcción a otrps luga- nó perfectamente.” materia de retail, unos cinco años de creci- res”, concluye Covarrubias. Finalmente, Roberto Charvel, de Pru- miento”, concluyó el director de Commercial Y es que efectivamente no hay ciudades dential Real Estate Investors, opina que el Real Estate Advisors. chicas que soporten los grandes malls, por lo fantasma de la saturación del mercado está cual en estas poblaciones los formatos están efectivamente presente, pero es importante Oferta y demanda de espacios evolucionando, incluso, aun en las grandes, desarrollar en otras ciudades del país en don- comerciales como el Distrito Federal, se han desarrolla- de hacen falta centros comerciales. “Noso- Sin duda, qué tan saturado o qué tanto hace do centros comerciales que obedecen más a tros construimos un mall en Hermosillo, una falta más espacios comerciales a escala na- una economía y una población no tan nu- ciudad de 750 mil habitantes, y es el primer cional en materia de centros comerciales, merosa, malls chicos, como por ejemplo Par- centro comercial hecho allí el año pasado. es un factor que depende directamente del que Delta o Lindavista, que responden a los Por lo tanto, no tenemos que irnos a las gran- tipo de negocio. Dice Patricio Gutiérrez, de requerimientos de consumo de esa zona, es des ciudades. Todavía hay muchas regiones GICSA: “Un centro comercial regional está decir, con una función específica para esa co- en el país en donde hace falta retail”.

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What has happened and what is happening in shopping to less than 100, 000 inhabitants in its growth plan in order to anchor the known power cen- centers matters? Experts on the topic who attended the ters and convenience stores” session that the Urban Land Institute, ULI, organized in On the other hand, Francisco Covarrubias, from Kimco Realty Corporation, states that Mexico City, were given the task of responding to these and shopping centers are changing their format. “For other questions. The event served to outline the current retail example, of the 35 investments that are being made in the entire country, Kimco has one in situation, the market in general, and also left it clear that in a very small town called Tuxtepec, in Oaxaca, where the only shopping center in 80 km is go- matters of shopping centers there is still a lot to do. ing to be put up. Moreover, cities like Monter- urrently we are seeing impressive com- mercial development in the majority of the Cworld’s economies. It is a marked trend in countries on the way to expansion, and of course in Mexico, with noticeable stability in the economic field, the construction of shop- ping centers in recent years has had a leading role in real estate development. In nations like China, Russia and India, economies that have been solidifying, large shopping centers are being built. Furthermore, Latin America is also joining the commercial boom along with Mexico and Brazil, and in fact, both of these countries are leaders in that sense. But today you could say that there isn’t one place in all of the southern hemisphere, from Guatemala to Argentina, where a mall isn’t Francisco Covarrubias - Kimco y Patricio Gutiérrez - GICSA. being built. Jorge Lizan, CEO of the International Council of Shopping Centers, ICSC, for Latin America, present at the ULI event, stated that in a company dedicated to market research, with a rey, Guadalajara and Mexico are already satu- Mexico, besides those that are already anchored presence in 30 nations, which shows the index of rated and therefore, construction will have to be by supermarkets, convenience stores or self ser- commercial saturation for different economies, moved to other cities”, concluded Covarrubias. vice stores, the trend indicates that around 70 Mexico is placed in number 19 as an attractive And it is because effectively there are no to 80 shopping centers have been built in the country because of its proximity to other regions, small cities that can support the big malls that last three years. “The investment funds, which country risk, and the attraction and the satura- the formats are evolving in these populations. have been bringing in capital to the nation for tion of the market. This index indicates that the Even in the big ones, like Mexico City, shopping the construction of malls, are going to invest an commercial market typically shows development centers have been developed that respond more approximate amount of three or five billion dol- between five and ten years, and Mexico is just to a not so numerous population and economy. lars in the next five years” stated Lizan. Interna- beginning its boom in that sense. Therefore, the Small malls, like or Lindavista for tional investment funds have found an important market is still on the rise. example, which respond to the consumption re- ally in Mexican developers. Because of that, a In regards to retail it is important to em- quirements of that area, that is, with a specific lot of the capital has been invested in shopping phasize that the supermarket sector is well function for that community or neighborhood of centers built by national players with experience attended to by Wal-Mart, Soriana, Chedraui, influence. Elliot Bross, from Planigrupo, added: in the market. In Brazil, the same thing is hap- Comercial Mexicana and Gigante. Fabián Sán- “We think that although the market may be pening, the four main commercial developers chez, from CREA, stated that that same study saturated in cities like Mexico City, Monterrey there are receiving capital from Canadian pen- showed that in Mexico there is a lack of special- and Guadalajara, these cities have evolved and sion funds. ized home appliance and pet stores. “In our pro- today they demand mixed use developments. jections, there are still five years of growth left Without doubt, that is the trend. For example, And the retailers… for the country in terms of retail”, concluded the the municipality of Tecamac went from being a In regards to the stores and businesses, trad- director of Commercial Real Estate Advisors. population of five thousand people to 300,000 in ers in general that anchor the shopping cen- just five years thanks to the construction of sev- ters, the trend shows that they are looking to Supply and demand of commercial eral residential developments, which exceeds expand their market towards other nations. For spaces all of the population growth statistics like the example, Wal-Mart and Grupo Carso, with de- Without doubt, how saturated or how many case of Playa del Carmen, a phenomenon that is velopment on and international level which has commercial spaces are lacking at a national so talked about. Therefore, Planigrupo is build- made it possible for them to expand their bor- level in terms of shopping centers, is a factor ing four shopping centers in Tecamac which will ders, are no longer the only cases. Fallabella, a that depends directly on the type of business. supply the consumption needs of this municipal- Chilean department store, has entered the com- Patricio Gutiérrez, from GICSA says: “A regional ity, and from there comes the importance of not mercial market of Columbia and Peru. La Ciudad shopping center is limited by market opportu- having areas destined to only one vocation, be- de los Niños has already been opened in Japan nity. In Mexico, 70% of the commercial supply cause in this case residential worked perfectly and will open in Lisbon and Dubai. The brands is concentrated in ten cities, which means that with commercial.” Crepes & Waffles and Totto, from Columbia are the rest don’t have the sufficient size to support Finally, Roberto Charvel, from Prudential now important tenants in several shopping cen- a shopping center of this type. Therefore, the Real Estate Investors, thinks that the phantom ters in Mexico. That is, the retailer market is anchors that we see nowadays in the majority of market saturation is effectively present, but currently very dynamic. if the malls in regards to department stores are it is important to develop in other cities of the However, how saturated is Mexico in mat- the same; Liverpool with a saturated growth country that lack shopping centers. “We built a ters of anchors, above all supermarkets, is some- plan for the next three years and Palacio de mall in Hermosillo, a city of 750,000 inhabitants, thing that is surely beginning to cause concern for Hierro which isn’t growing. This is translated and it is the first shopping center that was made developers. In that sense, Fabián Sánchez, from into a lack of anchor stores and the same thing there last year. Therefore we don’t have to go to Commercial Real Estate Advisors, CREA, com- is happening with supermarkets. However, a the big cities. There are still a lot of regions in mented that according to a study carried out by player like Wal-Mart contemplates cities of up the country where there is a lack of retail”.n

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Del Experto Por Jorge Ávalos Carpinteyro Director Invex Monterrey [email protected]

FIBRAS a la vanguardia ‘Fibras’ Attracting Investor Interest Jorge Ávalos Carpinteyro Director Invex Monterrey INVEX Grupo Financiero organizó el 25 de abril de 2007 una presentación en Monterrey con relación a los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, mejor conocidos como FIBRAS. A este evento se invitaron como oradores a los creadores de este producto, el Dr. Alejandro Reynoso Del Valle, Director Adjunto para Estrategia Corporativa de la Bolsa Mexicana de Valores y José Manuel Allende, Director de Emisoras y Valores.

as FIBRAS han sido objeto de varios acreedores a ciertos estímulos fiscales. Pue- • Exención del Impuesto al Activo cambios desde su concepción. Podría- den ser constituidos como fideicomisos o so- (IMPAC) al listar la FIBRA en la BMV. Lmos decir que nacieron prematuras ciedades anónimas en cuyos fines estén: • Diferimiento del ISR al aportar los hace cuatro años y actualmente se encuen- • La adquisición o construcción de bienes inmuebles a la FIBRA. tran listas para salir de la incubadora. El go- raíces destinados al arrendamiento. • Diferimiento del ISAI al hacer las bierno federal, a través de estímulos fiscales • La adquisición de derechos sobre bienes aportaciones de los inmuebles. recientemente aprobados por la Secretaría inmobiliarios. • Exención del ISAI en operaciones de de Hacienda y Crédito Público, ha apostado • El otorgamiento de financiamiento mercado secundario. al tema de la infraestructura como un deto- para bienes inmuebles con garantía • En operaciones de sale-and-lease-back es nador del crecimiento y el desarrollo econó- hipotecaria. posible diferir el ISR hasta por diez años mico de México para las próximas décadas. • La distribución frecuente de dividendos sobre ganancias de capital derivadas de A continuación se presentan las principales (mínimo 95% de la utilidad fiscal neta). los activos aportados. características de este innovador producto, • El ostentar un mínimo de 70% de su • Los fondos de pensiones extranjeros que bien vale la pena analizar como parte de patrimonio, en inversiones inmobiliarias (Art. 179) no son sujetos a la retención la estrategia que tendremos que emprender y el resto en valores gobierno o en de impuestos sobre ingreso neto en nuestros negocios inmobiliarios para es- sociedades inversión. generados por las FIBRAS. tar a la vanguardia y competir en los merca- • Los fondos de pensiones locales (Art.33) dos más desarrollados del mundo. ¿Qué beneficios se obtienen al consti- no generan ISR en inversiones en FIBRAS tuir una FIBRA? (sujeto a un tope de hasta 10% de su ¿Qué es una FIBRA? • La FIBRA no paga impuestos por la portafolio). Son vehículos financieros que, al ser listados plusvalía de sus inmuebles siempre que • Las personas físicas de nacionalidad en la Bolsa Mexicana de Valores, se hacen los conserve al menos cuatro años. mexicana acumularán conforme al

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régimen de arrendamiento y acreditarán sideraciones operacionales relacionadas liario, cuyo objetivo presente o futuro sea el el ISR retenido. con la individualización de distribuciones generar rentas, considerándolo como estrate- • Las FIBRAS no tienen la obligación y retenciones de impuestos (cuando sean gia fiscal, de liquidez, patrimonial y/o suce- de hacer retenciones de impuestos. aplicables). El fideicomiso hará distribu- soria, mediante la transformación de nuestros Los intermediarios financieros ciones de las cantidades globales a las portafolios inmobiliarios en una FIBRA. tienen la obligación de ejercer esa casas de bolsa. responsabilidad. ¿Por qué es ahora el momento ideal Mayores informes: • No existe un límite inferior del para listar una FIBRA? Monterrey porcentaje accionario que tendría • Los múltiplos a los que se encuentran co- Jorge Ávalos Carpinteyro que colocarse de la FIBRA en la Bolsa tizando las acciones en el mercado son Director INVEX Monterrey Mexicana de Valores, con el fin de tener muy atractivos, por el exceso de liquidez (81) 8133 8320 acceso a los estímulos fiscales. y por la falta de activos con una adecuada [email protected] • A través de la FIBRA se pueden financiar estructura de dividendos. los proyectos de inversión a través de la • Tipo de activo listo para ser adquirido Ciudad de México emisión de certificados de participación por inversionistas institucionales, locales Alberto Escofet o bien certificados de deuda o créditos y extranjeros (pensiones, aseguradoras, Director de Financiamiento Corporativo bancarios. sociedades de inversión y SIEFORES1). (55) 53503333 • Finalmente, la FIBRA puede ser un • Descuentos muy relevantes en cuotas de [email protected] vehículo ideal para hacer liquidez listado y de mantenimiento para este tipo patrimonial, al vender acciones en el de activos por parte de las entidades re- Guadalajara mercado de valores, obteniendo el gulatorias (BMV). Javier Bañuelos beneficio fiscal de la no tributación por • Recientes beneficios fiscales (Artículo 223 Director INVEX Guadalajara la ganancia de capital que se obtenga de y 224 de la ley del ISR). (33) 36484400 la venta, en el caso de ser persona física. • Activo de inversión nuevo en el mercado. [email protected]

¿Cómo se construye una FIBRA? Tenemos que basarnos en el éxito de otros 1 Está pendiente la legislación secundaria relacionada a Paso 1. Configurarla: mercados. Tal es caso del mercado en Es- las SIEFORES. • Los activos se aportan a un fideicomiso. tados Unidos a través de los Real Estate In- On April 25, 2007, in Monterrey, INVEX Los activos podrían ser ya sea bienes raí- vestment Trusts (REIT´S), en donde el prome- Grupo Financiero gave a presentation ces, o bien créditos hipotecarios respalda- dio de los rendimientos entre el índice de on Infrastructure and Real Estate Trusts, dos por bienes raíces. REITS (Bloomberg Real State Investment Index better known as FIBRAS [Spanish acro- • El fideicomiso tendrá una estructura de BBREIT), el Indice S&P 500 y el Indice Dow nym]. Guest speakers at this event were gobierno corporativo de acuerdo con la Jones, desde 1997 a la fecha, ha sido noto- the creators of this product, Dr. Alejandro Ley del Mercado de Valores. riamente mejor el rendimiento de las REIT´S Reynoso Del Valle, Adjunct Director for • El fiduciario debe ser un Intermediario Fi- el cual fue equivalente a un 13.64% anual Corporate Strategy of the Mexican Stock nanciero Mexicano. comparado contra un 6.30% y un 7.63% del Exchange [Spanish acronym: BMV], and Paso 2. Oferta Pública: S&P y el Dow Jones respectivamente. José Manuel Allende, Director of Issuers • El fideicomiso lleva a cabo una oferta pú- Concientes de que hoy para aquéllos que and Securities. blica de Certificados de Participación en se encuentran en el negocio inmobiliario es el el Mercado de Valores con el fin de obte- momento óptimo para la emisión de FIBRAS, arious changes have been made to FIBRAS ner capital, o como vía de salida para sus y dada la importancia de éstas para el desarro- since their introduction. One might say dueños originales. llo del país, en INVEX creamos una solución Vthey were born prematurely four years • Los Certificados son negociados como ac- financiera de 360°, es decir, ofrecemos todos ago and are now ready to be taken out of the ciones en relación a todos aspectos ope- los elementos necesarios para el desarrollo e im- incubator. The federal government, by means of racionales y regulatorios. plementación de FIBRAS, con sustento en dos tax incentives recently approved by the Office Paso 3. Operación: áreas clave: una Casa de Bolsa con alto nivel de of the Secretary of Finance and Public Credit, • El fideicomiso continuará con sus opera- especialización y una División Fiducidaria, que has wagered that infrastructure will be a major ciones y continuará haciendo inversiones cuenta con la máxima calificación otorgada por catalyst for Mexico’s growth and economic de- de acuerdo con su plan de negocios. Fitch Ratings. velopment in the years to come. • La Bolsa Mexicana de Valores y las Casas En conclusión, podemos afirmar que hoy The principal characteristics of this inno- de Bolsa se harán cargo de todas las con- sería prudente pensar en un negocio inmobi- vative product are set forth below. It is worth

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analyzing this product as part of our strategy in Stock Exchange, in order to have access to • Recently enacted tax benefits (Articles 223 the real estate business, in order to be up-to- tax incentives. and 224 of the Law on the ISR). date and to compete in the world’s most devel- • By means of a FIBRA, investment projects • It is a new investment asset on the market. oped markets. can be financed by issuing certificates of participation, debt certificates or bank cred- We have to base ourselves on the success of What are FIBRAS? its. other markets. Like the market in the United They are financial vehicles which, by being • Finally, a FIBRA can be an ideal vehicle for States through the Real Estate Investment listed on the Mexican Stock Exchange, become achieving capital liquidity, by selling shares Trusts (REIT´S), where the average returns be- eligible for certain tax incentives. They can be on the stock exchange, obtaining the tax tween the REITS Index (Bloomberg Real State set up as trusts or corporations for any of the benefit of no capital gains tax on the sale, in Investment Index BBREIT), the S&P 500 Index following purposes: the case of individuals. and the Dow Jones Index, from 1997 up to now, • The acquisition or construction of real have been significantly better from the REITS estate for leasing purposes. How do you set up a FIBRA? which were equal to 13.64% per year compared • The acquisition of rights over real estate. Step 1. Set it up: to 6.30% and 7.63% from the S&P and Dow • The granting of financing for real estate • Assets are contributed to a trust. The assets Jones respectively. with a mortgage. could be real estate or mortgage loans se- In conclusion, we can state that now it • Frequent distribution of dividends (at least cured by real estate. would be prudent to think about a real estate 95% of net fiscal profit). • The trust will have a corporate government transaction whose present or future objective is • Allocating at least 70% of their capital structure in accordance with the Law on the to generate income, considering it as a tax strat- in real estate investments and the rest Securities Market. egy, for capital and/or estate liquidity, by con- in government securities or investment • The fiduciary must be a Mexican Financial verting our real estate portfolios into a FIBRA. companies. Intermediary. Well aware that right now is the best time Step 2. Public Offering: for real estate businesses to issue FIBRAS, What are the benefits of setting up • The trust executes a public offering of Cer- and given their importance in the development a FIBRA? tificates of Participation in the Securities of the country, at INVEX we have created a • FIBRAS do not pay capital gains tax on their Market, to obtain capital or as a way out for 360-degree financial solution. We offer all the real estate, if they hold it for at least four their original owners. necessary elements to develop and implement years. • The Certificates are negotiated as shares re- FIBRAS, leveraging two key areas: a brokerage • They are exempt from Tax on Assets [Span- garding all operational and regulatory aspects. house with a high degree of specialization and ish acronym: IMPAC] when listed on the Step 3. Operation: a fiduciary division with the highest rating given BMV. • The trust will continue with its operations by Fitch Ratings.n • ISR [Spanish acronym for Income Tax] is and continue making investments according deferrable when real estate is put into a to its business plan. For more information: FIBRA. • The Mexican Stock Exchange and the Invest- Monterrey • ISAI [Spanish acronym for Tax on the Pur- ment Firms will be in charge of all operation- Jorge Ávalos Carpinteyro chase of Real Estate] is deferrable when al considerations related to making individu- Director INVEX Monterrey real estate is put into a FIBRA. al distributions and tax withholdings (when (81) 8133 8320 • Exemption from ISAI in secondary market applicable). The trust will make distributions [email protected] transactions. of total amounts to the investment firms. • In sale-and-leaseback operations, ISR on Mexico City capital gains from contributed assets is de- Why is this an ideal time to list a Alberto Escofet ferrable for up to ten years. FIBRA? Director of Corporate Financing • Foreign pension funds (Art. 179) are not sub- • The multiples at which shares on the market (55) 53503333 ject to tax withholding on net income gener- are quoted now are highly attractive, due to Mexico City ated by FIBRAS. excess liquidity and due to a lack of assets [email protected] • Local pension funds (Art. 33) do not incur with a suitable dividend structure. ISR on investments in FIBRAS (subject to a • This type of asset is ready to be acquired Guadalajara limit of 10% of their portfolio). by institutional, local and foreign investors Javier Bañuelos • Persons with Mexican citizenship will earn (pensions, insurers, investment companies Director INVEX according to the lease system and will credit and SIEFORES* [Spanish acronym for Invest- Guadalajara ISR withheld. ment Companies that Specialize in Retire- (33) 36484400 • FIBRAS are not obligated to withhold taxes. Fi- ment Funds]). [email protected] nancial intermediaries are responsible for that. • Discounts on this type of asset are very sig- • There is no minimum shareholder percentage nificant on shares listed and maintained by * Secondary legislation related to SIEFORES is pending necessary for listing a FIBRA on the Mexican the regulatory agencies (BMV).

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Reporte centros comerciales Por Carlos A. Caicedo Zapata [email protected]

MARCAS AGOTADAS PARA CENTROS COMERCIALES NO MORE AVAILABLE BRANDS FOR SHOPPING CENTERS

Sin duda, la apertura de nuevos centros comerciales demanda no sólo convencer a los inquilinos ya conocidos, sino también a las nuevas marcas. Sin embargo, dado que el crecimiento del mercado no es tan rápido como ellos quisieran, los arrendatarios terminan desistiendo en sus planes de expansión y el tema ya empieza a preocupar. El foco rojo está presente y ya es una amenaza.

n repetidas ocasiones he escuchado de ciación de Desarrolladores Inmobiliarios, ADI, no, que no coincide con sus planes, ha sido los propios desarrolladores y brokers que señala que hay una carencia de tiendas an- imposible que GAP llegue a México abriendo Elas marcas o inquilinos para sus centros clas y subanclas. “El boom de los centros sus propias tiendas. Por lo tanto, su presen- comerciales empiezan a agotarse. comerciales ha sido llevado por las grandes cia se limita a asociarse. Aunque, difícilmente, la situación por anclas, aunque hay pequeños comerciantes A su vez, otras firmas también han fraca- ahora podría detonar una desaceleración en que creen en la sinergia, pero también hay sado en su intento por expandirse en el país, la construcción de los malls el bajo ritmo en una categoría de marcas más chicas que no como es el caso de Banana Republic y Guess, el crecimiento de marcas, el desinterés de al- se han desarrollado.” los cuales, junto con otras marcas coinciden gunas cadenas por ciertos destinos, como los Por ejemplo, para este año, Liverpool, que México es importante para el negocio, de playa y la sobreoferta existente en centros una de las anclas más importantes, tiene pero ven una gran complicación en factores comerciales de varias ciudades, son variables pensado abrir cinco almacenes más, mien- como la tenencia de la tierra, los engorrosos que ya empiezan a preocupar. tras Wal-Mart abrirá casi 125 tiendas, lo cual y burocráticos trámites para establecer sus Para este año se prevé la apertura de representa un incremento de 4%, cifra baja tiendas, los permisos y la logística. Dice Luis casi 30 malls, lo que representa una inversión teniendo en cuenta la forma tan agresiva de Llaca, de Cushman & Wakefield, que ante esta aproximada a los mil 500 millones de dólares crecer de este gigante. Por otra parte, HEB, problemática el inquilino prefiere no entrar a (mdd), cifra importante teniendo en cuenta una cadena de supermercados que junto con México y dirigirse a otras naciones con el fin que el año pasado se construyeron unos 40 Wal-Mart son las más importantes en los Es- de expandirse. proyectos, No obstante, se considera que en tados Unidos, quiere entrar de manera im- Otro factor que ha hecho que la expan- estos centros comerciales habrá poca pre- portante al país. Por ahora se ha establecido sión de marcas no sea la esperada es que los sencia de nuevos inquilinos y por una razón al norte, en la ciudad de Monterrey, pero su desarrolladores, al apuntar sus proyectos a muy sencilla, México posee pocas marcas. plan de expansión incluye llegar a la zona destinos de playa donde la clientela es flo- Según los desarrolladores del sector del Bajío, en especial a Querétaro, en donde tante, considera poco atractivo a este pú- en el país hay, aproximadamente, unas 150 además, ya comenzó la construcción de sus blico, como sucede con algunos inquilinos marcas de tiendas, de las cuales sólo menos establecimientos. como Liverpool y Zara, las tiendas ancla de 20% crece constantemente cada año y Así mismo, ante el auge de la cons- más importantes para un Fashion Mall. Esta gracias a éstas se ha soportado la construc- trucción de centros comerciales, a algunas misma situación también la han manifesta- ción de los malls en los últimos tres años. marcas provenientes de Estados Unidos les do otras firmas medianas y chicas, aunque Son establecimientos como Liverpool, ha resultado más rentable asociarse en lugar hemos visto en los últimos años la llegada Zara, Starbucks, Wal-Mart, Nutrisa, Shasa, de alquilar un local comercial, como GAP y de otros retailers, que sí han visto en México Michel Domit, Campanita, Ferrioni, , Liverpool. Los planes de expansión de una las condiciones para crecer, como Crepes & Martí, Lacoste, GNC, Radio Shack, Suburbia, firma como GAP son tan significativos que Waffles y Totto, firmas colombianas del giro Cinemex, Cinépolis, M&M Cinemas, Italian- en el momento en que varios brokers y desa- de alimentos y artículos de ropa respectiva- nis, Comercial Mexicana, Yak y Caliente. rrolladores se les han acercado, los directivos mente. Además, se espera pronto la llegada de la marca han sido muy claros al demandar de Pollo Campero, importante empresa gua- Pocas anclas la apertura de varias tiendas. Sin embargo, temalteca orientada al mercado de comidas Abraham Metta, Director General de la Aso- dadas las condiciones del mercado mexica- rápidas.

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Hay que alistarse al shopping chains for certain destinations like the beach their stores, permits and logistics. Luis Llaca, Sin duda, el auge de los centros comercia- and the existing oversupply of shopping centers from Cushman & Wakefield, says that facing this les en los próximos años es importantísimo, in several cities are variables that are now be- problem tenants prefer not to get into Mexico y varios especialistas consultados coinciden ginning to cause concern. and make their way towards other nations with en afirmar que todavía nos quedan varios This year, the opening of almost 30 malls the purpose of expanding. años de mucho desarrollo comercial, sobre is forecast, which represents an investment es- Another factor that has made brand expan- todo de proyectos de uso mixto, así como timated at 1.5 billion dollars, a significant figure sion not what was hoped is that the developers la expansión de las pocas marcas que hacen taking into account that last year some 40 proj- aim their projects at beach destinations where presencia en México. Este año, por tanto, se ects were built. Nevertheless, it is thought that there is a floating clientele, not considered to prevé la apertura de varios centros comer- there will not be a strong presence from new be very attractive to this public, like what hap- ciales, principalmente en destinos turísticos, tenants in these shopping centers and for a very pens with some tenants like Liverpool and Zara, aprovechando el auge de venta de segundas simple reason, Mexico has few brands. the most important anchor stores for a Fashion casas. According to sector developers in the Mall. This same situation has also been seen in La planeación y el desarrollo de los country, there are approximately 150 brands of other small and medium sized firms although we nuevos centros comerciales se está enfo- stores, of which less than 20% grow constantly have seen the arrival of other retailers in the cando hacia la idea de crear plazas más each year and thanks to these stores, the con- last few years who really have seen conditions integrales e inspiradas en conceptos inmo- struction of malls has been supported in the last for growth in Mexico, like Crepes & Waffles and biliarios y arquitectónicos más novedosos. three years. Totto, Columbian firms from the food and cloth- Este cambio obedece a que el mercado se They are establishments like Liverpool, ing sectors respectively. Also, the arrival of ha vuelto cada vez más exigente y se han Zara, Starbucks, Wal-Mart, Nutrisa, Shasa, Mi- Pollo Campero is expected soon, an important sofisticado sus necesidades. chel Domit, Campanita, Ferrioni, Sears, Martí, Guatemalan company oriented towards the fast Hay además necesidad en las empresas Lacoste, GNC, Radio Shack, Suburbia, Cinemex, food market. de exponer sus marcas en puntos de venta Cinépolis, M&M Cinemas, Italiannis, Comercial estratégicos, diferentes a los ya conocidos, Mexicana, Yak and Caliente. We have to enlist in shopping como Plaza Universidad, Mundo E, , Without doubt, the growth of shopping centers Galerías Coapa o Plaza Satélite, entre otros. Few Anchors in the coming years is extremely important, and Por eso, los índices de aumento de centros Abraham Metta, General Director of the Associ- several specialists consulted agree that there comerciales en ciudades como Guadalaja- ación de Desarrolladores Inmobiliarios (Real Es- are still several years left of a lot of commercial ra, Monterrey y la ciudad de México siguen tate Developers Association), ADI, stated that development, above all of mixed use projects, creciendo de manera exponencial. Aunque, there is lack of anchor and sub-anchor stores. as well as the expansion of a few brands that comenta Gonzalo Montaño, de Grupo MAC, “The shopping center boom has been carried make their presence known in Mexico. This que cualquier población mayor a los 500 mil along by the large anchors, although there are year, therefore, the opening of several shopping habitantes ya demanda uno o más centros small traders who believe in synergy, but there centers is forecast, mainly in tourist destina- comerciales. Por tanto, muchos desarrolla- is also a category of smaller brands that haven’t tions, taking advantage of the growth of the dores se han interesado por otras ciudades been developed.” sale of holiday homes. intermedias. For example, this year, Liverpool, one of the The planning and development of new En 1985, México contaba con sólo tres most important anchors, has thought about open- shopping centers is being focused on the idea of centros comerciales y algunos otros malls, ing five more department stores, while Wal-Mart creating more integral malls, inspired by newer mientras hoy en día esa cifra ha aumenta- will open almost 125 stores, which represents an real estate and architectural concepts. This do de forma considerable. Sin embargo, la increase of 4%, a low figure taking into account change obeys the fact that the market is becom- problemática de la falta de retailers sigue this giant’s aggressive growth. On the other hand, ing more and more demanding and that its needs presente. Si revisamos algunas cifras del re- HEB, a supermarket chain that together with Wal- are becoming more and more sophisticated. tail internacional tal vez entendamos el por Mart is the most important chain in the United There is also a need for the companies to qué en México ya es un tema preocupante. States, wants to enter the country significantly. show their brands in strategic points of sale, Por ejemplo, Estados Unidos posee casi cinco For now it has established itself in the north in the different to those already known, like Plaza mil marcas, en tanto España unas dos mil e city of Monterrey, but its expansion plan includes Universidad, Mundo E, Perisur, Galerías Coapa Inglaterra alrededor de mil 800. Así las co- going to the Bajio region, especially to Queretaro, or Plaza Satélite, among others. Because of sas, y pese a que el mercado tendrá en los where the construction of its establishments has that, the rates of growth of shopping centers in siguientes años un crecimiento constante, la already begun. cities like Guadalajara, Monterrey and Mexico falta de tiendas anclas y subanclas no deja de Furthermore, facing the increase of shopping City continue to grow exponentially. However, ser inquietante. center construction, it has been more profitable Gonzalo Montaño from Grupo MAC comments for some brands coming from the United States that any population greater than 500, 000 in- Without doubt, opening new shopping cen- to become partners instead of renting a commer- habitants already demands one or more shop- ters demands not only convincing already cial space, like GAP and Liverpool. The expansion ping centers. Therefore, many developers are known tenants, but also new brands. How- plans of a firm like GAP are so significant that interested in medium sized cities. ever, given that the growth of the market when several brokers and developers approached In 1985, Mexico had only three shopping is not as fast as tenants would like, they them, the directors of the brand were very clear centers and some other malls, while nowadays end up stalling their expansion plans and about demanding the opening of several stores. that figure has increased considerably. How- the topic has already begun to be a cause However, given the conditions of the Mexican ever, there is still the problem of the lack of for concern. The red flag is there and it is market, which doesn’t coincide with their plans, retailers. If we check some international retail now a threat. it has been impossible for GAP to come to Mexico figures maybe we can understand why Mexico and open its own stores. Therefore, its presence is still a concerning topic. For example, the n repeated occasions I have heard from is limited to partnerships. United States has almost five thousand brands, developers and brokers that brands or Other firms have also failed in their at- in Spain there are about two thousand and in Otenants for their shopping centers are be- tempt to expand in the country, such as the case England around one thousand eight hundred. ginning to run out. of Banana Republic and Guess, which together So, despite the fact that the market will have Even though, with difficulty, the situation with other brands agree that Mexico is impor- constant growth in the following years, the lack could detonate a deceleration in the construc- tant for business, but they see a great compli- of anchor and sub anchor stores does not stop tion of malls for the time being, the low rate of cation in factors like land occupancy, tiresome being a cause for concern.n growth of the brands, the disinterest of some and bureaucratic procedures in order to set up

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Panel de discusión Inmobiliare Por Carlos A. Caicedo Zapata [email protected]

Sin duda el funcionamiento exitoso de un centro comercial se apoya en un gran porcentaje por una o varias tiendas ancla que le dan carácter. Éstas, además, le generan atracción, lo cual permite propiciar la sinergia con otros giros para crear un proyecto de éxito. En México los centros comerciales, por lo general, tienen una tienda departamental o un autoservicio como sus principales negocios de gran formato, en resumidas cuentas, sus anclas.

Supermercados, anclas de tradición

Supermarkets, Traditional Anchors esde el año 2,000 los centros comer- valecido por mucho tiempo en toda la repú- ciales han experimentado en México blica y en el caso del norte del país han tenido Dun acelerado crecimiento. Se han in- éxito. “Básicamente, en estos sitios el consu- vertido en los últimos dos años más de 1,500 midor o usuario va con una necesidad espe- millones de dólares para el desarrollo de este cífica de hacer sus compras en el supermer- tipo de inmuebles. cado, pero puede terminar adquiriendo otros En el país, de acuerdo con el Internatio- productos ofertados por aquellas tiendas que nal Council of Shopping Centers, ICSC, la Aso- conforman todo el centro comunitario”. ciación mundial más importante de la indus- De aquí, el especial interés de algunos tria, hay alrededor de unos dos mil centros locatarios en establecerse en centros comer- comerciales y, de éstos, alrededor de 90% ciales con un supermercado y/o tienda de- pertenecen a la categoría de “comunita- partamental como anclas, porque saben que rios”, es decir, que tienen un supermercado éstos le van a generar tráfico a sus negocios. como tienda ancla, y más o menos 10 o 12 También, ha sido importante en este locales. boom de los centros comerciales la estabi- Dice Sergio Humeda, de Internacional de lidad en los ingresos económicos de la po- Inversiones, que este tipo de formato ha pre- blación, en las tasas de interés y el mayor

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crédito al consumo, así como el crecimiento de las remesas familiares. Las anteriores con- Datos de interés de los centros comerciales diciones han sido fundamentales, por lo me- nos, así lo consideran los desarrolladores. • Muchos distinguen como primer centro comercial al que “Frente a las condiciones del mercado fue establecido en Milán en el siglo XIX, y que se conoce que son favorables, hace mucho sentido que como Galleria Victorio Emanuele II. un supermercado sea una de las principales • Los estadounidenses fueron los que colocaron en órbita anclas de un centro comercial, es más, es par- este concepto tal como se le conoce y lo convirtieron en un te vital para iniciar la construcción del mismo, moderno centro no sólo de compras, sino de encuentros. pues sin duda este tipo de comercios vienen a cubrir las necesidades básicas de la pobla- • En la actualidad, los dos más grandes megamalls son el ción”, afirma Mariana Perrillat, de Prudential. West Edmonton Mall, en Canadá, y el Mall of America, A pesar de que el auge de los centros en Bloomington, Minnesota. comerciales comenzó hace ya un tiempo, • Este año se abrió el más grande centro comercial del aproximadamente inicios del 2,000, no cabe mundo, en los Emiratos Árabes Unidos, el Mall de Arabia. la menor duda que los últimos cuatro años • La sobreregulación, en particular el problema de la han sido fundamentales para que esta in- tenencia de la tierra, y la falta de planeación urbana dustria tenga el repunte que hoy tiene en el hacen más lenta la construcción y expansión de los negocio de los bienes raíces. En ese sentido, hay tres factores desde mi punto de vista que centros comerciales. han detonado el retail. • Entre las innovaciones de los supermercados Primero, el ingreso de capital de fondos modernos, hoy ya lo vemos con City Market, está el de inversión que han encontrado en el mer- incorporar etiquetas digitales a sus estantes. Cuestan cado de los centros comerciales una impor- 11 dólares cada una, pero los libera de cambiar los tante fuente de negocio; aquí hemos visto precios manualmente. jugadores internacionales aliados con locales • Esta tecnología permitiría, en el futuro, que se diseñen que conocen mejor el mercado. ofertas personalizadas, como hace ya una tienda Segundo, la expansión de Wal-Mart en México, pues ellos se acompañaron y ubica- piloto de la cadena Metro Group de Alemania. Así, ron en zonas con otros comercios reconoci- por ejemplo, un cliente “consentido” podrá recibir dos. Por lo tanto, Wal-Mart y otros jugado- descuentos automáticos en los productos que compra res, como Home Depot y Costco, jalaron al con mayor frecuencia, una vez que el carrito lo mercado, lo que hizo reaccionar a tiendas identifique por medio de una tarjeta personal y a su locales como Comercial Mexicana, Chedraui paso por un estante determinado. y Soriana.

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básicas de consumo como alimentos y ropa. Nuevas tiendas en movimiento Por lo anterior, la mayoría de las plazas están dirigidas al nivel socio-económico medio- ity Market es la nueva tienda de Comercial Mexicana, la cual se bajo de la población, el cual es 90% de los Caperturó en el primer trimestre de este año y su especialidad es el habitantes del país”, comenta Nora Galván, concepto gourmet. El nuevo establecimiento es competencia directa de de Prudential. Superama, de grupo Wal-Mart. Se espera en los siguientes dos años abrir alrededor de 20 tiendas, El caso H.E.B todas en la ciudad de México. Han pasado casi ocho años desde que se ini- ció la construcción de lo que sería la primera De acuerdo con datos suministrados por directivos de la tienda y que tienda de H.E.B. en el país. En aquel 1999 la la misma revista Expansión ya publicó, City Market intenta tener bajo un tienda se inauguró en el Centro Comercial mismo techo productos que sólo se encontrarían en tiendas especializa- Plaza Real , en el estado de Coahuila. das. Por eso, hoy cuenta con productos de 25 países de todos los conti- Dice Enrique Ibarrola, Director de Bie- nentes dispuestos en los 1,800 metros cuadrados de tienda. Directivos de nes Raíces de H.E.B., que en aquel entonces City Market comentaron que esperan atender a 140 mil familias de alto la tienda se construyó en un área aproxima- poder adquisitivo. da de 7,500 metros cuadrados en donde se Los retos a los cuales se enfrenta quien desee abrir una tienda de este le ofrecía al habitante y público de Saltillo, más de 30 mil artículos, la mayoría de origen tipo son grandes. Por una parte, en Estados Unidos el mercado gourmet nacional y sólo 15 a 20% de origen extranje- que ya es un negocio redituable, genera casi 42 mil millones de dólares, ro. “Nuestras tiendas manejan aproximada- de acuerdo, incluso, a un estudio que suministró MarketResearch. Un re- mente 35 mil productos diferentes con una porte de la firma Packaged Facts dice que alrededor de 20% de adultos de mezcla de 80% en productos nacionales y Estados Unidos ya consumen y compran estos productos. 20% de productos de importación”, aclara En la tienda City Market, de Interlomas, no hay un solo producto bajo Ibarrola. llave. Toda la mercancía, por más costosa que sea, está a la mano de Hoy H.E.B., una de las cadenas privadas quien desee comprarla, no hay trámites, ni esperas. de supermercados más grande de Estados El consumidor de productos gourmet en México está entre los 25 y Unidos, emplea a más de 60 mil trabajadores y cuenta con aproximadamente 300 tiendas 65 años de edad, tiene un alto nivel educativo y adquisitivo, y suele estar en Texas y el norte de México, y han comen- bien informado acerca de nuevas tendencias en comida y alimentación. zado su expansión hacia la zona del bajío, es- En México ya sucede que una tercera parte de los hogares tiende a probar pecíficamente en Querétaro, donde la tienda productos nuevos, según el estudio Cambios en el mercado mexicano, de es una de las anclas de un importante centro ACNielsen, publicado en la revista Expansión. comercial. ACNielsen da las siguientes cifras. Por ejemplo, ellos hablan de un Por lo tanto, es tal la relevancia que consumidor llamado “Fashion”, el cual representa 4% de los consumi- H.E.B. le ha dado a su presencia y expan- dores mexicanos y otro 4% a un grupo que ellos, ACNielsen, destacan sión en México, que ya ha inaugurado la primera etapa de un ambicioso proyecto de como “Maduros exitosos”. De tal forma que tiendas como City Market más de 30 millones de dólares, consistente u otras que se espera se aperturen en unos dos años, otorgarán a con- en la construcción de un moderno Centro sumidores de mayores recursos diversos productos de tal forma que se de Distribución ubicado en el municipio de convertirán en consumidores regulares o también van a buscar en la clase Escobedo, en Nuevo León. “Este centro de media, un consumidor que podrá darse un pequeño gusto. distribución ya se encuentra en operación y Sin embargo, ante la entrada de City Market, por ejemplo, Wal-Mart su principal objetivo es impulsar importante- ya decidió hacerle frente a la competencia. Sin duda, en unos escasos mente la operación y el crecimiento de la ca- meses veremos su nuevo concepto, en donde puede ser que le hagan dena en México”, concluye Enrique Ibarrola. A su vez afirma Carlos González, Di- adecuaciones a Superama o de plano, inauguren una nueva marca que rector del Centro Comercial Galerías Valle satisfaga el paladar de aquellos que gustan de los productos gourmet. Oriente, desarrollado por Ucalli: “el consu- midor de hoy no suele tener una lista de la compra cerrada, el reto es atraparlo, llevarlo La tercera condicionante fue el propio Y es que, sin duda, las personas que re- de un lugar a otro y que acabe adquiriendo crecimiento del mercado que demandó una ciben el dinero de remesas lo usan para cu- muchas más cosas de lo que venía buscando. mayor sofisticación de servicios. Así, estamos brir sus satisfactores básicos y secundarios de Por eso, al contar como ancla a H.E.B., con viendo el fenómeno de consolidación de las consumo. Por eso, los supermercados como ellos, anclamos otro centro comercial del ciudades medias en el tema de desarrollo de anclas pasan por un buen momento. grupo desarrollador, como es Plaza Cumbres centros comerciales anclados, por supuesto, de “Para garantizar un funcionamiento exi- en Monterrey.” tiendas departamentales y supermercados. toso, las plazas comerciales siempre están apo- México se está convirtiendo en un país Según Gerardo Fuentes, de Desarrollos yadas por un producto “ancla”, es decir, un al- en donde los participantes buscan una ma- Delta: “Este boom lo acompaña la estabili- macén o supermercado de gran formato. Estos yor especialización en el mercado, y el con- dad en la economía doméstica en los últimos centros deben contar con una tienda ancla, la sumidor es cada vez más receptivo a esta 10 años; las tasas de interés competitivas, las cual le da carácter al centro comercial y genera focalización. Los centros comerciales segui- cuales permiten invertir en proyectos y un la atracción que permite crear la sinergia con rán encontrando en los supermercados una crecimiento en el ingreso del consumidor. otros giros y crear un proyecto exitoso”, señala buena ancla. Sin embargo, la competencia En provincia, por ejemplo, el ingreso de las Enrique Ibarrola, de HEB. está a la orden del día. remesas familiares que provienen de Estados De este modo, se prevé que en los próxi- Unidos ha generado un flujo de recursos que mos cinco años continuará la construcción de Without doubt, the successful operation of permiten a su población un mayor consumo, los centros comerciales en todo el país, y los a shopping center is greatly supported by lo que las convierte en plazas locales renta- siguientes 10 serán para su consolidación. one or several anchor stores that give the bles en poblaciones de hasta 50 mil habitan- “El tamaño y el funcionamiento del cen- center character. These anchors also gen- tes”, afirma el Director General de la empre- tro comercial define la mezcla de giros los erate attraction which makes it possible sa desarrolladora. cuales son primordiales para las necesidades to create synergy with other lines of busi-

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ness in order to create a successful proj- ect. In Mexico, shopping centers generally have a department store or supermarket as Interesting information about shopping centers their main large businesses, to sum up, their anchors. • Many recognize as the first shopping center that which was established in Milan in the XIX century known as ince the year 2000, shopping centers have Galleria Victorio Emanuele II. experienced accelerated growth in Mexi- • The Americans were the ones who made this concept, Sco, and in the last two years more than 1.5 as it is known today, fashionable and converted it into a billion dollars have been invested for the devel- modern center not only for shopping but also for meeting opment of these types of properties. According to the International Council of up with people. Shopping Centers, ICSC, the industry’s most • At the moment, the two biggest megamalls are the West important global association, there are around Edmonton Mall, in Canada and the Mall of America, in two thousand shopping centers in the country, Bloomington, Minnesota. and of those, around 90% belong to the “com- • This year the biggest shopping center in the world was munity” category, that is, with a supermarket opened in the United Arab Emirates, the Mall of Arabia. as an anchor store and more or less 10 or 12 • Overregulation, the problem of land tax in particular, and stores. the lack of urban planning make the construction and According to Sergio Humeda, from Inter- expansion of shopping centers much slower. nacional de Inversiones, this type of format has prevailed for a long time throughout the repub- • Among the innovations of modern supermarkets - today lic and towards the north they have had suc- we can see it with City Market - is to incorporate digital cess. “Basically, in these places the consumer stickers into their shelves. They cost 11 dollars each, but or user goes with a specific need to go shopping they free stores up from changing the prices manually. in the supermarket, but they also end up buying • This technology would make it possible, in the future, other products offered by those stores that are for personalized offers to be designed, as the pilot store part of the community center”. for the chain Metro Group from Germany already does. This is where the special interest of some So, for example, a “preferred” customer can receive tenants in establishing themselves in shopping centers that have a supermarket and/or depart- automatic discounts on the products that they buy more ment store as anchors comes from, because often, as the shopping cart identifies them through a they know that those places will generate traf- personal card and when they go by a determined shelf. fic to their businesses. The stability of the population’s economic

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by an “anchor” product, that is, a warehouse or New stores in movement large supermarket. These centers must have an anchor store, which gives character to the shop- ity Market is the new store from Co- there are no procedures or waiting times. ping center and generates that attraction that Cmercial Mexicana, which was opened Gourmet product consumers in Mexico allows synergy to be created with other lines in the first quarter of this year and whose are between 25 and 65 years of age, they of business and to create a successful project”, specialty is the gourmet concept. The new have a high level of education and purcha- points out Enrique Ibarrola, from HEB. establishment is direct competition for Su- sing power, and they tend to be well in- So, it is predicted that the next five years perama from the Wal-Mart group. formed about the new trends in food and the construction of shopping centers will con- tinue throughout the country, and the next ten In the next two years around 20 nutrition. In Mexico one third of the house- years will be for their consolidation. stores are expected to be opened, all in holds tend to try new products according to “The size and operation of the shopping Mexico City. the study Cambios en el mercado mexicano center defines the mix of businesses that are According to information supplied by (Changes in the Mexican Market), by AC- essential for basic consumption needs like food store directors, which was published by Nielsen, published in Expansion Magazine. and clothing. Because of that, the majority of Expansion Magazine, City Market plans ACNielsen gives the following figures. the malls are directed towards the middle-low to have products that could only be found For example, they talk about consumers socio-economic level of the population, which in specialty stores under the same roof. called “Fashion”, which represent 4% of is 90% of the country’s inhabitants”, comments That’s why today they have products from Mexican consumers and another 4% from Nora Galván, from Prudential. 25 countries from all of the continents a group that ACNielsen calls “Maduros Exi- The H.E.B case available in the 1,800 square meter store. tosos”. Therefore, stores like City Market or Eight years have gone by since the beginning City Market directors comment that they others that are expected to open in a couple of the construction of what would be the first expect to attend to 140,000 families with of years will give consumers of greater re- H.E.B. store in the country, which was opened in high purchasing power. sources diverse products in such a way that 1999 in the Plaza Real Saltillo shopping center, The challenges faced by those who they will be converted into regular consu- in the state of Coahuila. wish to open a store of this type are great. mers or they are also going to look for con- Enrique Ibarrola, Director of Real Estate On the one hand, in the United States the sumers from the middle class that are able for H.E.B., states that in those times the store was built on an approximate sur- gourmet market is already a profitable busi- to give themselves a little treat. face area of 7,500 m2, in which more than 30,000 ness, it generates almost 42 million dollars However, facing the entrance of City articles were offered to Saltillo consumers, the according to a study by MarketResearch. A Market, for example, Wal-Mart has alrea- majority of them of national origin and only 15 to report from the firm Packaged Facts says dy decided to face up to the competition. 20% from abroad. “Our stores handle approxi- that around 20% of United States adults Without doubt, in a few months we will mately 35,000 different products with a mix of already consume and buy these products. see their new concept, where Superama 80% of national products and 20% imports”. In the City Market store in Interlomas, might be adapted or a new brand could be Today H.E.B., one of the United States’ big- there is not one product that is locked up. All opened that satisfies the palate of those gest private supermarket chains, employs more than 60,000 workers and has approximately 200 of the merchandise, no matter how expensi- who like gourmet products. stores in Texas and the north of Mexico, and ve, is available to whoever wants to buy it, they have begun their expansion towards the Bajio region, specifically in Queretaro, where income, interest rates and consumer loans have located in areas with other recognized busi- the store is one of the anchors of an important also been important to this shopping center boom, nesses. Therefore Wal-Mart and other play- shopping centre. as well as the growth of money orders coming ers like Home Depot and Costco have led the Therefore, the importance given by H.E.B from the USA. These conditions have been es- market, which made local stores like Comercial to its presence and expansion in Mexico is such sential; at least that’s what developers think. Mexicana, Chedraui and Soriana react. that they have already opened the first stage of “Facing favorable market conditions, it The third determining factor was the an ambitious project of more than 30 million dol- makes a lot of sense that a supermarket is one growth of the market itself, which demanded lars, consisting of the construction of a modern of the main anchors of a shopping center. Fur- a greater sophistication of services. Therefore, distribution center located in the municipality of thermore, it turns out to be a vital part to start we are seeing the phenomenon of the consoli- Escobedo, in Nuevo Leon. “This is now in opera- construction because without doubt, these dation of medium sized cities in terms of shop- tion and its main objective is to stimulate the types of businesses come to cover the basic ping center development, anchored of course by operation and growth of the chain in Mexico”, needs of the population”, states Mariana Perril- department stores and supermarkets. concludes Ibarrola. lat from Prudential. Gerardo Fuentes, from Desarrollos Delta, Carlos González, Director of the Galerías states: “This boom comes with the stability of Valle Oriente shopping center developed by A sector in expansion the domestic economy in the last ten years, the Ucalli states, “Today’s consumers are not in the Despite the fact that the growth of shopping competitive interest rates that make it possible habit of having a closed shopping list and the centers began some time ago, approximately to invest in projects, and growth in consumer challenge is to grab them, take them from one at the beginning of the year 2000, the last four income. In the countryside for example, the place to another so they end up buying many years have been fundamental for the industry to income from money orders coming from the more things than what they were looking for. go through the recovery that is currently being United States has generated a flow of resourc- That’s why having H.E.B as an anchor, with experienced in the real estate business. In that es that allow the population to have greater them, we anchor another of the development sense, from my point of view there are three consumption, which is converted into profitable group’s shopping centers, like Plaza Cumbres in factors that have detonated retail. local malls in populations of up to 50,000 in- Monterrey”. Firstly, the investment fund capital that habitants”. And, without doubt, the people that Mexico is turning into a country in which has come into the shopping center market, an receive this money use it to cover their basic the participants are looking for more specializa- important source of business, here we have and secondary consumption needs; that’s why tion in the market, and consumers are becoming seen international players partnered with lo- supermarkets are experiencing good times as more and more receptive to this focus. Shop- cals who know the market better. anchors. ping centers will continue to find a good anchor Secondly, the expansion of Wal-Mart in “In order to guarantee successful opera- in supermarkets. However, there is a lot of com- Mexico, because they were accompanied and tion, shopping centers are always supported petition.n

82 www.inmobiliare.com 4 1 4 1 www.inmobiliare.com 83 Administración de proyectos Por Arq. Antonio Villarreal Saldaña Director General de Escala [email protected]

Family In The Company

En una edición anterior escribimos sobre algunas ideas generales, sugerencias y recomendaciones sobre cómo hacer que una empresa perdure -concepto desarrollado en el libro de Built to last, del autor James C. Collins, publicado por Editorial Diana- . Entre los temas mencionados estuvieron la búsqueda de la institucionalización, el modo para desarrollar a la gente y crecer con nuestros recursos, entre otros aspectos.

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En México han nacido no pocas compañías con el esquema de “la familia en la empresa”, muchas de las cuales han sido muy exitosas y perdurado por largo tiempo.

iguiendo la misma línea considero que presas son como los hijos, durante los prime- vale la pena hablar de un tópico que ros cinco años hay que agarrarlo de la mano, Sha sido motor e inspiración para gene- enseñarle a caminar y a andar en bicicleta; rar una amplia cantidad de cursos, libros y en la adolescencia hay que empezarle a dar diplomados: las empresas familiares. En este responsabilidades y aguantar los errores que artículo quisiera compartirles algunas ideas pueda cometer, apoyarlo y dirigirlo; y ya derivadas de este concepto sobre “la familia cuando cumple 18 años es tiempo de dejar- en la empresa”. ¿Por qué? Porque muchas lo ir para que tome sus propias decisiones y veces anteponemos a las necesidades de la nosotros volver a tener otro hijo = otra em- empresa la relación familiar y vamos defi- presa. Para lograr esto es indispensable crear niendo estrategias para adaptar la organiza- y tener establecidos los procesos de la orga- ción a los requerimientos familiares. nización, documentar las mejores prácticas, Conforme la empresa va evolucionan- desarrollar a la gente para retirarnos en el do y, al momento de revisar los resultados, mejor momento y dejar que la empresa vaya surgen cuestionamientos como: ¿cumple mi más allá, en pocas palabras, debemos crear hijo con el perfil y las competencias para ser plataformas de trabajo y equipos multidisci- el director de cierta área?, ¿cuál fue el plan plinarios autodirigibles. de vida y carrera que mi hermano siguió para Considerando los comentarios anterio- llegar a la dirección general de la empresa?, res, es inminente ubicar a la gente en la posi- ¿tendrá mi tío el mejor talento para la admi- ción donde puedan realizar el mejor trabajo, nistración de la compañía? Muchas de estas aunque sea o no un consanguíneo. Necesi- preguntas tienen como respuesta que: así se tamos desarrollar nuestra estructura organi- diseñó la estrategia por razones familiares, zacional ligada a la estrategia de la empresa, nos ganó el crecimiento, sin considerar las no a nuestro árbol genealógico, lo cual NO competencias requeridas, el perfil necesario quiere decir que nuestra familia NO pueda ni los logros de las personas. estar en la organización, pues hay muchos En México han nacido no pocas compa- casos de éxito. Pero, resulta su presencia en ñías con el esquema de “la familia en la em- donde se aproveche su potencial y agreguen presa”, muchas de las cuales han sido muy mayor valor. exitosas y perdurado por largo tiempo. Sin Por ejemplo, hace tiempo un consultor embargo, si estas organizaciones anteponen de negocios estaba asesorando a un cliente, la relación familiar a los resultados y a la pla- quien le preguntó cuál sería la mejor posi- neación estratégica, se vuelve muy compli- ción que uno de sus ocho hijos podría ocupar cado garantizar la supervivencia y el buen en la empresa. El consultor tras haber hecho desempeño de la misma. En ocasiones, hasta un análisis, le contestó: lo mejor que puedes podemos enviar mensajes equivocados a la hacer es pagarle un buen sueldo y dividen- Bolsa de Valores, a los accionistas, a los me- dos, pero es preferible que no esté dentro de dios y a los proveedores; pero, sobre todo, a la empresa, pues agrega mayor valor sien- nuestros colaboradores. Este último punto es do parte del Consejo que operándola, aún clave, pues podemos generar incertidumbre cuando este hijo haya estado recorriendo to- en nuestro equipo al grado de pensar que dos los departamentos durante varios años no pueden crecer ni tener una carrera en la para entrenarse y, posteriormente, hacerse organización por no ser de la familia. cargo del negocio. El impacto puede ser muy alto y ma- Así, formar un Consejo de Administra- nifestarse en un sin número de problemas ción a través del cual pueda llevarse a cabo culturales, de actitud y de productividad la dirección y el funcionamiento de la orga- en la organización. Ante esta situación, una nización puede ser una excelente estrategia estrategia que podemos aplicar como direc- para buscar la institucionalización, pues en tivos es la de rodearnos de gente más inte- lugar de que las decisiones se tomen por una ligente que nosotros, sin importar si son de sola persona, o sea una cabeza la que dirija, la familia o no, para formar al mejor equipo éstas son tomadas mediante un Consejo y de trabajo. Justo comentaba este punto con algunos comités, los cuales tienen una serie uno de nuestros clientes, quien lleva tiempo de lineamientos y son regulados a través del implementando esta estrategia y ha logrado gobierno corporativo. resultados positivos. Retomando algunas ideas, si somos una Como dice el CP Carlos Kasuga, las em- organización que tenemos a “la familia en la

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empresa” comencemos a cuestionarnos cuál company. Sometimes, we can even send wrong to let them go so that they can make their own es nuestro estatus real para detectar si vivi- messages to the stock exchange, to shareholders, decisions, and we have another child = another mos algunas de las consecuencias de operar to the media and to the suppliers: but, above all, company. To achieve this it is indispensable to bajo este enfoque y podamos definir hacia to our collaborators. This last point is key because create and establish the organization’s process- a dónde queremos llevar a la organización. we can generate uncertainty in our team to the es, document best practices, develop people so Una vez establecidos los objetivos de la orga- point where they think that they can’t develop or that we can retire at the best time and let the nización podremos diseñar la estrategia ade- have a career within the organization because company go further, in a few words, we must cuada para administrarla y dirigirla, además they are not part of the family. create work platforms and self-directed multi- de diseñar una estructura organizacional y The impact can be very high and can mani- disciplinary teams. una plataforma operativa óptima. Estas ac- fest itself in a number of cultural, attitude and Considering the previous comments, it is ciones nos ayudarán a tomar las mejores de- productivity problems within the organization. important to place people in the position where cisiones respecto a quiénes participan en la Facing this situation, a strategy that we can ap- they can do the best work, even though they empresa y de qué forma, según lo que agre- ply as directors is that of surrounding ourselves may or may not be a blood relative. We need gue mayor valor a la organización. Al princi- with people more intelligent than ourselves, to develop our organizational structure linked pio seguramente generará desacuerdos e in- without it mattering if they are family or not, in to the strategy of the company, not to our fam- conformidades en la familia, pero al paso del order to form the best work team. ily tree, which DOES NOT mean that our family tiempo nos daremos cuenta de que ha sido I was just talking about this point with one CANNOT be in the organization, there are many la decisión más sabia que pudimos tomar y of our customers, who has been implementing success stories. But, they should be where their nuestras familias nos lo agradecerán. this strategy for some time and has achieved potential can be taken advantage of and where positive results. they add greater value. In a previous issue we wrote some general As Carlos Kasuga says, companies are like For example, some time ago a business con- ideas, suggestions and recommendations children, for the first five years you have to take sultant was advising a customer who asked him about how to make a company last — a them by the hand, show them how to walk and what would be the best position for one of his concept developed in the book Built to Last to ride a bike; in their teenage years you have eight children to occupy in the company. After from author James C. Collins, published by to start to give them responsibilities and put up having done an analysis, the consultant answered Editorial Diana. Among other topics men- with the mistakes they may make, support them him: the best thing that you can do is to pay him tioned were the search for institutionaliza- and lead them; and when they are 18 it’s time a good salary and dividends, but it is preferable tion, the way to develop people that he isn’t in the company, because and growing with our resources, he adds greater value being part of among other aspects. the Council than operating it, even though this son has been moving long the same line I think that around all of the departments for it’s worth talking about a topic several years to train himself and Athat has been a driving force later take charge of the business. and an inspiration for the generation So, forming an Administrative of a large number of courses, books Council through which the man- and diplomas: family companies. In agement and operation of the or- this article I would like to share some ganization can be done may be an ideas with you derived from this con- excellent strategy for institutional- cept of having “family in the compa- ization, instead of decisions being ny”. Why? Because many times we made by just one person, that is put family relationships before the one head directing things, they are needs of the company and we define made through a Council and some strategies to adapt the organization committees, which have a series to family requirements. of guidelines and are regulated As the company evolves, and through corporate government. when the results are checked, ques- Looking back at some ideas, tions come up like: Does my son if we are an organization that has have the profile and skills to be the “family in the company” we begin director of this area? What was the to question ourselves about what life plan and career that my brother our real status is in order to detect followed in order to make it to the if we are experiencing some of the general management of the com- consequences of operating under pany? Will my uncle have the tal- this focus and we can define where ent to manage the company? Many we want to take the organization. of these questions have the answer Once the objectives of the or- that: strategy was designed in this ganization are established, we can way for family reasons and that design the right strategy to manage growth got the better of us, without and run it, in addition to designing an considering the required skills, the organizational structure and optimum profile necessary, nor the achieve- operative platform. These actions ments of the people involved. will help us to make the best deci- In Mexico many companies have sions in regards to who participates been set up with the scheme of hav- in the company and how, according ing “family in the company”, many of to what adds better value to the or- which have been very successful and ganization. At the beginning it will have lasted for a long time. probably generate disagreement and However, if these organizations issues within the family, but over time put family relationships before results we will realise that it was the wisest and strategic planning, it becomes decision that we could have made and very complicated to guarantee the our families will thank us for it.n survival and good performance of the

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Sección Especial Publicitaria Por Ing. Francisco Salas Tamez Director General de PRISMA [email protected]

Prisma Proyectos aplicando metodología de calidad para el éxito de su proyecto Centros comerciales y edificios corporativos

os lugares de trabajo, en la actualidad, Prisma Proyectos applying Quality Methodology han tenido un cambio importante en Lcuanto a su concepto, pues con ante- for the Success of your Project lación se contaba con espacios que se ade- cuaban improvisadamente dadas las circuns- Shopping Centers and Corporate Buildings tancias de las empresas. Ahora se dispone de espacios adecuados a las nuevas necesidades del usuario, como los desarrollos de oficinas corporativas de notoria dimensión, con áreas en las cuales los diseñadores crean grandes La aplicación de nuestra metodología cuerpos divididos con paneles móviles, los cuales se van adaptando según las necesida- basada en el PMI para la administración de los des de la empresa, inclusive, dejando zonas completamente abiertas y teniendo así un proyectos de tipo centros comerciales y oficinas mayor control del personal, con la creación de las llamadas oficinas-paisaje, con no- está basada en las nueve áreas que son: torias vistas a las ciudades, y con la opción Integración, Alcance, Tiempo, Costo, Calidad, también de adecuar jardines interiores con vegetación diseñada en conjunto al entorno, Recursos Humanos, Comunicación, Riesgo y para generar las oficinas-jardín. Hay proyectos en los cuales se combinan Abastecimientos. los usos para albergar en sus espacios tanto

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oficinas como locales comerciales, pues las nuevas tendencias en la construcción nos permiten crear espacios en los cuales los usuarios cuenten con áreas de esparcimiento y centros de trabajo. Los centros comerciales se caracterizan porque le ofrecen al público una gran gama de artículos. Están compuestos con varios comerciantes independientes, algunos ya especialistas en el ramo, que disponen de superficies de suficiente tamaño como para ofrecer al consumidor espacios donde se conjunta una gran diversidad de comercios, áreas de convivencia familiar, reuniendo en un solo espacio las instalaciones recreativas, los restaurantes, las tiendas, etc., los cuales permiten atraer una mayor inversión, tanto nacional como extranjera. Así mismo, son claras muestras de las nuevas tendencias en el ramo de la construcción, con innovadores diseños pensados para los usuarios; lugares en los cuales la familia se puede reunir y cumplir con los gustos y deseos de cada uno de sus miembros. Hay diferentes tipos de centros comer- ciales. Están los llamados Fashion Malls, los que cuentan con tiendas departamentales y se caracterizan por grandes corredores con innovadoras tendencias arquitectónicas. Por lo general, tienen dos tiendas anclas fuer- tes, como pueden ser Liverpool, Fábricas de Francia, etc., salas de cine y locales comer- ciales. Pueden variar desde dos y tres niveles, están climatizados y brindan al usuario una la administración de proyectos como lo son: Es nuestra misión: gran diversidad de las mejores marcas del Integración, Alcance, Tiempo, Costo, Ca- • Identificar los requerimientos. mercado. lidad, Recursos Humanos, Comunicación, • Seleccionar los procesos apropiados y También, están los denominados Power Riesgo y Abastecimientos. necesarios, dentro de los Grupos de Pro- Center, por lo general con tiendas de auto- Este tipo de proyectos tienen una pe- cesos de la Administración de Proyectos, servicio, y son de los que conocemos como culiaridad, y por lo general se manejan en para cumplir con los objetivos marcados. arquitectura abierta, y que permiten produc- pre-ventas, lo cual nos limita en los tiempos • Cumplir con los requisitos para satisfa- tos inmobiliarios flexibles, para que las pro- de ejecución. La parte más importante de la cer las necesidades, deseos y expectati- pias firmas adopten su estilo e imagen crean- administración de proyectos es la etapa de vas de los involucrados. do así un ambiente de confort y calidad. planeacion, y está más que comprobado que • Equilibrar las demandas concurrentes Hay también los tipo Strips de Entre- los proyectos no fallan al final fallan en de alcance, tiempo, costo, calidad, re- tenimiento. Estos centros comerciales son sus inicios, debido a la falta de una etapa cursos y riesgos para obtener un pro- más pequeños y van enfocados a algo más de planeacion correcta, es el momento en el ducto de calidad. específico, como pudiera ser un buen restau- cual nosotros debemos de pensar en todos y • Usar un enfoque definido para adaptar rante, un café internacional y hasta un tipo cada una de las complicaciones o situaciones las especificaciones del producto y los bar, y están enmarcados por diversos locales externas al proyecto que se nos pudiera pre- planes, de tal forma que se pueda cum- comerciales. sentar durante la etapa de ejecución, de tal plir con los objetivos del proyecto. Prisma Proyectos ha trabajado en manera que el cliente obtiene un valor agre- Finalmente, para nuestra empresa, Pris- varias de las ciudades más importantes de gado al contratar una Dirección de Obra, ma Proyectos, es un enorme orgullo el poder la república mexicana, dando servicio a va- pues con la experiencia de proyectos ante- participar en la dirección de obra de estos rios de nuestros clientes como las Farmacias riores las lecciones aprendidas en cada uno grandes proyectos, tratando siempre de dar el Benavides, administrando la construcción de nuestros proyectos y el capital humano servicio al cliente, con la tranquilidad de que de cientos de sucursales en todo el territo- con el que cuenta la empresa, garantiza el el equipo de profesionistas que conforman rio nacional, con Grupo Acosta Verde, en la éxito de su proyecto. La importancia de la nuestro grupo de trabajo, y empleará toda la dirección de obra de sus centros comerciales Metodología de Administración que ofrece experiencia y el conocimiento adquirido a lo tipo , proyectos de alrededor Prisma Proyectos permite comprometernos largo de estos años para hacer de su proyecto de 55 mil m2 en un tiempo de ejecución de con nuestros clientes en cuanto a la garan- un éxito. ¡Prisma Proyectos, Capital Intelec- ocho meses y medio, en Hermosillo, Sonora, tía de que su proyecto sea cumplido con la tual para hacer de su proyecto un éxito! y actualmente en la dirección de obra de los mejor calidad, al mejor costo y en el menor mismos en las ciudades de Veracruz, Monte- tiempo: la experiencia de 14 años en la ad- Informes: rrey y Altamira, en Tamaulipas. Con Grupo ministración de proyectos nos respaldan Prisma Proyectos Inmobiliario Delphi, en la construcción de teniendo una metodología probada exito- Av. Fundadores no. 953 - Primer Piso. su edificio de oficinas en la ciudad de Mon- samente en muchos proyectos comerciales y Col. Valle Oriente terrey y un complejo inmobiliario en Ensena- de oficinas a lo largo de estos años. San Pedro Garza Garcia N.L. da, BCS, y muchos clientes más. Prisma Proyectos definimos la ad- Tel (52-81) 1352.2999 La aplicación de nuestra metodología ministración de proyectos como la aplica- Fax (52-81) 8486.1167 basada en el PMI para la administración de ción de conocimientos, habilidades, herra- www.prismaproyectos.com los proyectos de tipo centros comerciales y mientas y técnicas a las actividades de un oficinas está basada en las nueve áreas de proyecto para el logro de sus objetivos.

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mosillo, Sonora, and currently in the cities of Ve- racruz, Monterrey and Altamira, in Tamaulipas; they are projects of around 55,000 m2 with an execution time of eight months and a half. With Grupo Inmobiliario Delphi we have worked on the construction of their office building in Monterrey and a complex in Ensenada, BCS and there are many more customers. The application of our methodology based on PMI for the management of shopping center and office developments is based on the nine ar- eas of project management which are: Integra- tion, Scope, Time, Cost, Quality, Human Re- sources, Communication, Risk and Supply. These types of projects have a peculiarity and are generally managed in pre-sales, which limits us in terms of execution times. The most important part of project management is the planning stage, and it is more than proven that projects don’t fail at the end, they fail at the beginning, precisely because of the lack of a good planning stage. It is the moment in which we must think about each and every one of the external complications or situations that could present themselves during the execution orkplaces have gone through an im- enough to offer consumers spaces where a stage so that the customer gets added value portant change in regards to concept. diversity of businesses and family areas are when hiring project management, because ex- WBeforehand spaces were adapted brought together, reuniting recreation facilities, perience from previous projects, lessons learnt through improvisation, given the circumstances restaurants, stores etc in a single space, which from each of our projects and the human capital of the company. Now there are spaces that are allows them to attract greater investment, both the company has guarantee the success of their adapted to the new needs of users, like the cor- national and international. They are clear ex- project. The importance of the Management porate office developments of notorious dimen- amples of the new trends in the construction Methodology that Prisma Projects offers makes sion, with areas where designers create large sector, with innovative designs thinking about it possible for us to commit to our customers the needs of the users; places in regards to the guarantee that their project where families can come to- is carried out with the best quality, at the best gether and where each family cost and in the best time; the experience of member can find something to 14 years in project management backs us up suit their tastes and desires. having a successfully proven methodology in There are different types many commercial and office projects over those of shopping centers. There are years. Fashion Malls, which have In Prisma Projects we define project man- department stores and which agement as the application of knowledge, skills, are characterized by large tools and techniques to the activities of a proj- corridors with innovative ar- ect for the accomplishment of its objectives. chitectural trends. They gen- erally have two strong anchor It is our mission: stores, like Liverpool, Fabricas • To identify requirements. de Francia etc, a cinema and • To select the appropriate and necessary retail stores. They can vary processes within the Group of Processes from two to three levels, they of Project Management, in order to comply are air conditioned and provide with the objectives set out. users with a great variety of • To comply with requirements in order to the best brands in the market. satisfy the needs, desires and expecta- areas divided by movable panels that are adapt- There are also those called Power Cen- tions of those involved. ed according to the needs of the company, even ters, generally with supermarkets. They are • To balance the coinciding demands of leaving completely open areas, having greater known of as open architecture and they make scope, time, cost, quality, resources and control over personnel in that way, with the cre- flexible real estate products possible so that risks in order to obtain a quality product. ation of the so-called office-landscapes, with firms adopt their style and image to create an • To use a defined focus to adapt the speci- views of the cities, and also with the option of environment of comfort and quality. fications of the product and the plans in adapting interior gardens with vegetation de- There are also Entertainment Strips. such a way that project objectives can be signed together with the environment in order These shopping centers are smaller and are fo- complied with. to generate the office-gardens. cused on something more specific, like a good Finally, in our company, Prisma Proj- There are projects in which uses are com- restaurant, an international café, even a bar, ects, we are extremely proud to be able to bined to house both offices and stores because and they are framed by different retail stores. participate in the project management of these the new trends in construction allow us to cre- Prisma Projects has worked in sev- great projects, always trying to provide service ate spaces in which the users have recreation eral of the Mexican Republic’s most important to customers with the peace of mind that the areas and work centers. cities providing services to several of our cus- team of professionals that make up our work Shopping centers are characterized by tomers like Farmacia Benavides, managing the group will employ all of the experience and the fact that they offer the public a wide range construction of hundreds of branches through- knowledge acquired throughout these years in of articles. They are made up of several inde- out the nation. With Grupo Acosta Verde we order to make their project a success. Prisma pendent retailers, some are already specialists have been involved in the project management Projects, Intellectual Capital to make your in the field, who make use of surfaces large of their Plaza Sendero shopping centers in Her- projects a success!n

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Sección Especial Publicitaria Por Carlos A. Caicedo Zapata [email protected]

O2 VASCONCELOS El mejor concepto de uso mixto O2 VASCONCELOS. The best mixed used concept MARTEL® sigue innovando en el mercado de los bienes raíces de Monterrey. Ahora, sorprende con un proyecto de uso mixto, que ellos mismos han llamado “Live. Stay. Play”, un desarrollo de concepto integral que consta de una exclusiva zona residencial y comercial, con elegantes restaurantes y un hotel. l concepto del proyecto O2 Vasconce- lo a sus inquilinos y al público en general. De izquierda a derecha: los “Live. Stay. Play” es algo totalmente Al respecto dice Hernán Martinez: “desde el Hernán Martínez Enuevo en Monterrey, donde se aprecia comienzo el proyecto se concibió con la idea Director General Martel realmente una diversificación de opciones, de buscar los servicios ideales que una perso- lo cual lo hace totalmente diferente. Her- na pueda desear en el concepto de Live. Stay. nán Martinez, Director General de MAR- Play, esto es, con 40 departamentos tipo loft, Jorge Ureña TEL®, compañía que desarrolla el proyecto, listos para habitarse en una plaza comercial, Kitchoan comenta que pueden ofrecer al cliente final con tres restaurantes de primer nivel, hotel distintas variables de servicio, aparte de un boutique, bussines center, gimnasio, café, spa, Ignacio Cadena espacio agradable en donde vivir. estética y boutiques exclusivas, todo esto en La leche “Este proyecto lo definimos como el un solo lugar.” primer concepto de vida urbana contempo- Cabe comentar que a los clientes se les ránea en Monterrey, con una fórmula que ha dado mucha participación, pues quienes Guillermo Bárcenas se ha estado llevando a cabo en las grandes han rentado los locales crearon un consejo Joyeria Kum Kum ciudades del mundo y, según pensamos, la para la toma de decisiones importantes en el nuestra ya está lista para recibir y disfrutar funcionamiento de la plaza, hasta la acepta- este tipo de desarrollos”, añade el ejecutivo ción de nuevos clientes y servicios, para así Cesar Garza de MARTEL®. garantizar el éxito de O2 Vasconcelos. El Dainer En O2 Vasconcelos establecieron una clara estrategia, es decir, desde un inicio se Inquilinos comerciales de primer nivel decidieron por generar un desarrollo con un Y a continuación nombramos algunos de és- balance adecuado de servicios para brindar- tos: O2 Vasconcelos tendrá un restaurante

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En O2 Vasconcelos establecieron una clara estrategia, es decir, desde un inicio se decidieron por generar un desarrollo con un balance adecuado de servicios. llamado Kitchoan®. Sin duda, se trata de uno de los mejores restaurantes de Monterrey, en el cual los clientes pueden gozar de un ambiente exclusivo, con comida principal- mente japonesa, y con influencia coreana y francesa. Los directivos del restaurante advierten que un concepto como el de O2 Vasconcelos los puede beneficiar, pues “Live. Stay. Play” es algo totalmente nuevo en Monterrey. “En otras ciudades importantes del mundo esto funciona muy bien, ya que prácticamente puedes no salir de la plaza, si así lo deseas... y enfrentas menos tráfico”, dicen los dueños de Kitchoan. Otro restaurante que se ubicará en el proyecto es LA LECHE®, reconocido como una propuesta conceptual vanguardista. Ante la pregunta hecha a los ejecutivos del restaurante sobre qué los llevó a ubicar sus nuevos proyectos culinarios en O2 Vasconce- los, respondieron “encontramos con alegría que O2 embonaba perfectamente con nues- tra filosofía. Es un proyecto de corte contem- poráneo, con una propuesta fresca y total- mente nueva para la ciudad. Sonó ideal para acoger a nuestros dos nuevos productos: la Carlos Couturier y Moisés Micha - Hotel Habita. re-ubicación de nuestra ya conocida LECHE® y su restaurante complementario y antagóni- co al mismo tiempo, LA N de Negro®”. Además, precisaron los dueños de estos Un hotel a la altura del proyecto MARTEL® cumple 10 años ofreciendo dos restaurantes, que también fue muy agra- Para Monterrey el concepto de hotel boutique conceptos inmobiliarios altamente diferen- dable encontrar a un grupo desarrollador con es algo muy nuevo y El Habita®, de este tipo, ciados. Es una empresa que espera en los visión, compromiso con sus clientes y, sobre forma parte del proyecto O2 Vasconcelos. próximos 10 años seguir desarrollando de- todo, que pone en primer plano el benefi- Cuenta su Director General que es una finitivamente sobre la misma línea, creando cio de sus inquilinos al involucrar a todas las ciudad muy dinámica y vanguardista. “En proyectos vanguardistas que brinden ven- partes en los procesos de decisión y prestan- nuestros hoteles, que operamos en otros lu- tajas competitivas, manteniendo siempre el do cuidadosa atención en todos los detalles gares de México, tenemos una clientela re- mejor servicio y superior calidad, en la bús- que forman este nuevo e innovador proyecto gular proveniente de Monterrey. Tenía mu- queda de un nicho en el mercado industrial, inmobiliario, desde el diseño arquitectónico cho sentido llevar este concepto hotelero a comercial y habitacional. y el paisajismo, hasta la cuidadosa selección una urbe que ya identifica y aprecia nuestro de sus locatarios. “Estamos convencidos que producto.” he concept of the O2 Vasconcelos “Live. O2 se convertirá en un parteaguas para la El hotel Habita® ofrecerá una arquitec- Stay. Play” project is something completely ciudad.” tura contemporánea e industrial, combinada new in Monterrey, where a diversification ® T Sin duda, LA LECHE® y La N de Negro con un diseño de interiores con influencia of options is really appreciated, which makes van a enriquecer el concepto “Live. Stay. europea. Sin duda, será un producto único y it totally different. Hernán Martinez, General Play”, dicen los profesionales restauranteros: totalmente innovador en el norte de México. Director of MARTEL®, the company that is de- “Creemos que nuestras propuestas suma- Incluso, sus directivos decidieron incorporar veloping the project, comments that they can rán a construir la “originalidad” del proyec- el Habita® en el desarrollo de uso mixto O2 offer different variables of service to the final to integral O2, ya que ofreceremos un par Vasconcelos pues les quedaba muy claro que customer, besides a nice place to live. de conceptos culinarios totalmente nuevos iban a tener varios beneficios. Al respecto co- “We define this project as the first concept y estamos seguros que nuestro público re- mentaron: “nuestros huéspedes aprecian la of contemporary urban life in Monterrey, with a giomontano, acostumbrado a productos de comodidad y el lujo. Es una fórmula atractiva formula that has been used throughout the large Primer Mundo, lo recibirá con los brazos para la clientela disponer de servicios de pri- cities of the world, and we think our city is al- abiertos, como nos lo ha demostrado duran- mer nivel en un solo espacio físico. Es bastante ready ready to receive and enjoy these types of te nuestros cinco años como restauranteros práctico y conveniente contar con servicios de developments”, adds the MARTEL® executive. establecidos en la ciudad”, hospedaje, gastronómicos, salud y belleza a In O2 Vasconcelos they established a clear pocos metros de distancia unos de otros.” strategy. That is, from the beginning they decid-

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MARTEL® continues to innovate in the Monterrey Real Estate market. Now, they are surprising us with a mixed use project that they have called “Live. Stay. Play”, a development with an integral concept that is made up of an exclusive residential and commercial zone with elegant restaurants and a hotel.

ed to generate a development with an adequate of-the-art conceptual proposal. Faced with the makes up part of the O2 Vasconcelos project. balance of services to provide to its tenants and question about what led them to locate their Its General Director says that it is a very the public in general. On that respect, Hernán new culinary projects in O2 Vasconcelos, the dynamic and leading edge city. “In our hotels, Martinez says: “Since the beginning, the proj- restaurant executives responded, “We were which operate in other places in Mexico, we ect was conceived with the idea of going after happy to find that O2 fitted in with our philoso- have a regular clientele coming from Monterrey. the ideal services that someone could want in phy perfectly. It is a modern project, with a fresh It made a lot of sense to take this hotel concept the concept of Live. Stay. Play. This is, with loft and totally new proposal for the city. It sounded to a city that already identifies and appreciates type apartments, ready to be lived in, in a shop- ideal to welcome our two new products: the re- our product.” ping center with three top class restaurants, location of our already known LECHE® and its The Habita® hotel will offer modern and boutique hotel, business center, gym, café, spa, complementary and yet at the same time oppo- industrial architecture, combined with Euro- beauty salon and exclusive boutiques, all of this site restaurant, La N de Negro®”. pean influenced interior design. Without doubt, in just one place.” The owners of these two restaurants speci- it will be a unique product and totally innova- It must be mentioned that customers have fied that it was also very nice to meet a develop- tive in the north of Mexico. Its directors decided participated a lot, because those who have ment group with vision, commitment to their cus- to incorporate Habita® in the O2 Vasconcelos rented the spaces created a council to make the tomers and, above all, one that puts the benefit of mixed used development because it was very decisions important to the operation of the cen- tenants first while involving all of the parties in clear to them that they were going to have sev- ter, including the acceptance of new customers the decision process and paying close attention eral benefits. On that respect they commented: and services, in that way guaranteeing the suc- to all of the details that make up part of this new “Our guests appreciate comfort and luxury. It is cess of O2 Vasconcelos. and innovative real estate project, from architec- an attractive formula for the clientele to have tural design and landscaping, to the careful selec- first class services available in a single physi- Top level commercial tenants tion of tenants. “We are convinced that 02 will be cal space. It is really practical and convenient to Here we will name some of them: O2 Vascon- a turning point for the city.” have accommodation, gastronomic, health and celos will have a restaurant called Kitchoan®. Without doubt, LA LECHE® and La N de beauty services at only a short distance from Without doubt, it is one of Monterrey’s best Negro® are going to enrich the “Live. Stay. each other”. restaurants, where customers can enjoy an Play” concept, say the professional restaura- MARTEL® has been offering very different exclusive environment, with mainly Japanese teurs: “We believe that our proposals will come real estate concepts for 10 years. It is a com- food that has a Korean and French influence. together to build up the “originality” of the O2 pany that expects to continue developing along The restaurant directors state that a con- integral project, since we will offer a couple of the same line in the next ten years, creating cept like O2 Vasconcelos benefits them because completely new culinary concepts and we are leading edge projects that provide competi- “Live. Stay. Play” is something totally new in sure that our Monterrey public, used to prod- tive advantages, always maintaining the best Monterrey. “In other important cities in the ucts from the First World, will greet it with open service and superior quality, in the search for a world this works very well, because you prac- arms, as it has shown us during our five years as niche in the industrial, commercial and residen- tically don’t have to leave the center, if that’s restaurateurs established in the city”. tial markets.n what you want…and you face less traffic”, say the owners of Kitchoan. A hotel that measures up to the project Another restaurant that will be located in For Monterrey, the boutique hotel concept is the project is LA LECHE®, recognized as a state- something very new and El Habita®, of this type,

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Reporte centros comerciales Por Carlos A. Caicedo Zapata [email protected]

Entretenimiento, ancla que llama la atención Entertainment, Anchor Stores That Attract Attention Los centros comerciales han dado giros importantes. Por una parte, tenemos varios formatos como los power center, fashion malls, super centers, los de uso mixto, techados o abiertos, es decir, una gama amplia para todos los gustos y necesidades. Así, aquellos desarrolladores que años atrás veían en las tiendas departamentales y supermercados sus principales anclas se han dado cuenta que el entretenimiento es un asociado importante que les genera tráfico a sus centros comerciales.

l éxito de un centro comercial no sólo Sólo por nombrar algunos ejemplos y juegos de azar y apuestas. Podemos nom- radica en su ubicación y todo lo que teniendo en cuenta que los cines se han con- brar varios negocios que hoy son exitosos Eello implica, es decir, fácil acceso y sufi- vertido en la principal ancla de varios cen- y los cuales, sin duda, le han generado a cientes estacionamientos. También, es parte tros comerciales las firmas M&M Cinemas, los grandes malls un considerable número fundamental su diseño arquitectónico y, por Cinépolis, Cinemex, Cinemark, Multicinemas de visitantes. Por ejemplo, Yak Electrónico, supuesto, las tiendas. En ese sentido, para un y Cines Lumiere dominan el mercado del en- Caliente, SportsBook y la reciente incursión centro comercial la combinación de distintos tretenimiento. El Centro Comercial Parque del Grupo Televisa con su marca PlayCity negocios y giros resultan piezas fundamen- Morelia, desarrollado por GICSA, se ancló son importantes referencias. tales, aunque éstos fundamentan gran parte con un complejo de cines de Cinépolis, en En otro rubro del entretenimiento los de su éxito en las tiendas ancla y subancla. tanto en el caso de Forum Tepic se hizo con juegos de video llevados en formato de tien- Así, por mucho tiempo los desarrolla- M&M Cinemas. Danhos ha anclado la parte das de diversión son una gran ancla. Por dores encontraron en los supermercados de entretenimiento de los centros comercia- ejemplo, Recórcholis constituye, sin duda, el y tiendas departamentales sus principales les Parque Delta y Lindavista con Cinemex, referente para los desarrolladores y brokers. tiendas. En México, el ancla más importante mientras lo hará con Cinemark. respecto a este tipo de negocios es El Palacio El otro entretenimiento de Hierro, seguido por Liverpool, cuyo plan Éstos son otros ejemplos en diversas Vale la pena citar que hay otro tipo de esta- de expansión es supremamente importante. ciudades de la república: blecimientos en el rubro de entretenimiento Después, en otro plano se encuentran firmas • Alta Brisa , construido que le generan a los centros comerciales en como Sears, Suburbia y C&A. en Mérida, con una inversión de 500 millo- donde se ubican un tráfico importante. Las anclas son vitales y así como en nes de pesos (mdp) y desarrollado por Cons- La Isla Shopping Village, un exitoso mall México tienen gran importancia, en otras tructora Arcos, se ancló entre otras marcas ubicado en Cancún y que hace parte de una naciones diversas marcas con giros disími- con Cinépolis. serie de centros comerciales desarrollados les desempeñan un papel fundamental. Por • Macroplaza Del Mar, edificado en Ense- por GICSA a lo largo de la Riviera Maya tie- ejemplo, Wal-Mart es hoy en día un impor- nada, Baja California y desarrollado por Mexi- ne en su grupo de tiendas generadoras de tante jugador, tanto en Estados Unidos como co Retail Properties, MRP, de igual forma tiene más visitantes una variada gama de esta- en el país, y junto con HEB, Target y JC Pen- como ancla importante a Cinépolis. blecimientos como el Acuario Interactivo, ney son las anclas preferidas de los centros • Parque Tezontle, de Grupo Danhos, lo un restaurante que incluye exhibiciones de comerciales de Estados Unidos. hizo con Cinemark. especies marinas, tienda de souvenirs y nado Almacenes Éxito y Casa Grajales lo son • El Cortijo, un centro comercial construi- con delfines; El Dilema, tienda de juegos en Colombia, mientras El Corte Inglés hace do en Ixtapaluca, en el Estado de México, de video; Glazz, restaurante y bar; Roll and lo propio en España y Fallabela, en Chile. con una inversión de 50 millones de dólares Rock, en donde sus visitantes pueden esca- Pero, es importante comentar que el entre- (mdd), desarrollado por MRP, tendrá en Ci- lar una roca; el River Ride Tour, un paseo que tenimiento también es un ancla, la cual poco nes Lumiere una de sus anclas. se hace a lo largo del centro comercial en a poco ha llamado la atención del desarrolla- Ahora bien, los cines no son la única embarcaciones tipo lancha y el Space Walker, dor y, en ese sentido, los cines son por ahora ancla de entretenimiento de los centros otro establecimiento para el entretenimiento un generador de tráfico considerable e im- comerciales. Éstos, también, se han visto de niños que incluye juegos como el brin- portante para cualquier centro comercial. beneficiados por los establecimientos de ca–brinca y la tirolesa.

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Ha sido tal el éxito de estas tiendas de together with HEB, Target and JC Penney they the shopping centres where they are located. entretenimiento como anclas de centros co- are the preferred anchor stores of the shopping La Isla Shopping Village, a successful mall merciales que GICSA replicó en la Isla Aca- centers in the Unites States. located in Cancun, which makes up part of a pulco un concepto similar al Aquaword de Almacenes Exito and Casa Grajales are in series of shopping centers developed by GICSA Cancún llamado “La Fiesta”, un acuario in- Colombia, while El Corte Ingles does the same in throughout the Riviera Maya, has in its group of teractivo en donde se puede nadar con del- Spain and Fallabela, in Chile. But it is important stores that generate the most visitors a varied fines y tiburones, además de centros noctur- to mention that entertainment is also an anchor range of establishments such as Acuario Interac- nos como “El Alebrije y “Le Cluv”, y también that little by little has attracted the attention of tivo, a restaurant that includes marine species restaurantes de especialidades. developers and in that sense, cinemas are gen- exhibits, a souvenir shop and swimming with Ahora bien, también cabe citar cómo erators of a considerable and significant cus- dolphins; El Dilema, video game arcade; Glazz, algunos centros comerciales han canalizado tomer flow for any shopping center. Just to give restaurant and bar; Roll and Rock, where visitors sus áreas de entretenimiento a un target tan a few examples, and taking into account that can go rock climbing; the River Ride Tour, a tour específico como es el de niños y adolescen- cinemas have been turned into the main anchor throughout the shopping center in tour boats; tes. En ese sentido Las Plazas Outlet, desarro- llado por GICSA y ubicado en el municipio Shopping centres have made important changes. We now have se- de Lerma, Estado de México, tiene una pista veral formats like power centres, fashion malls, super centres, mixed de Go-Karts y lo mismo se realizará en Plaza Central, cuyo proyecto ejecutivo es de Gru- used, roofed or open, that is, a wide range for all tastes and needs. po Mac. No puedo dejar de citar el exitoso caso So, those developers who, years ago, saw their main anchor stores de “La Ciudad de Los Niños”, un inquilino as department stores and supermarkets have realized that enter- que ha hecho que el centro comercial Santa Fe sea hoy en día uno de los más visitados, in- tainment is an important partner that generates a significant flow of cluso por padres e hijos de diversos rincones customers to their shopping centers. de la república. Cuenta Xavier López Ancona, presidente y creador de este concepto, que of several shopping centers, the firms M&M and the Space Walker, another establishment su negocio es el principal generador de tráfi- Cinemas, Cinepolis, Cinemex, Cinemark, Multi- for children’s entertainment that includes games co al centro comercial, junto con los cines. cinemas and Cines Lumiere dominate the enter- like the trampoline and the flying fox. “La Ciudad de los Niños” es un modelo tainment market. The Parque Morelia Shopping The success that the entertainment stores tan exitoso que ya se abrió Kidzania Japón y, Center, developed by GICSA, was anchored by a have had as anchors has been such that GICSA próximamente, se inaugurarán Kidzania Lis- Cinepolis cinema complex, in regards to Forum replicated a concept similar to Cancun’s Aqua- boa, Yakarta y Dubai. Tepic, it was done with M&M Cinemas. Danhos world in Isla Acapulco called “La Fiesta”, an “En este año haremos la apertura de un has anchored the entertainment section of their interactive aquarium where you can swim with novedoso concepto de entretenimiento y de shopping centres Parque Delta and Lindavista dolphins and sharks, as well as nightclubs like educación vial. Se trata de otra ciudad chica with Cinemex, while Reforma 222 will do it with “El Alebrije” and “Le Cluv”, and also specialty en donde los niños aprenderán a conducir Cinemark. restaurants. y a comportarse en el tráfico de una urbe”, However, we must also mention that some afirmó Xavier López Ancona. Este proyecto These are some other examples in shopping centres have channelled their enter- se construye en el Centro Comercial Perisur. different cities around the republic: tainment areas to very specific targets such Así, el entretenimiento es una importante • Alta Brisa Shopping Mall, built in Merida, as children and teenagers. In that sense, Las ancla, que induce no sólo a la diversión, sino with an investment of 500 million pesos, devel- Plazas Outlet, developed by GICSA and located también a comportamientos de consumo en oped by Constructora Arcos, was anchored by in the municipality of Lerma, State of Mexico, los visitantes y usuarios de las distintas plazas Cinepolis among other brands. has a Go-Kart track and the same thing will de comerciales. Sin duda, los desarrolladores • Macroplaza Del Mar, built in Ensenada done in Plaza Central, whose project executive entendieron que es el principal generador Baja California, developed by Mexico Retail is from Grupo Mac. de visitantes para un centro comercial y, en Properties, MRP, also has Cinepolis as its im- I can’t leave out the successful case of “La este rubro, todavía hay mucho por hacer. portant anchor. Ciudad de Los Niños”, a tenant that has made • Parque Tezontle, from Grupo Danhos, was the Santa Fe shopping center one of the most he success of a shopping center not only done with Cinemark. visited nowadays, even by parents and children lies in its location and everything that im- • El Cortijo, a shopping center built in Ix- from different corners of the republic. Xavier Tplies, for instance, easy access and suf- tapaluca in the State of Mexico with an invest- Lopez Ancona, president and creator of this ficient parking spaces, architectural design is ment of 50 million dollars, developed by MRP, concept, said that his business is the principal also a fundamental part, as well as the stores will have Cines Lumiere as one of its anchors. generator of customers to the shopping center, of course. In that sense, the combination of dif- However, cinemas are not the only enter- together with the cinemas. ferent businesses and lines of business turns tainment anchor of shopping centers. These “La Ciudad de los Niños” is such a suc- out to be essential for a shopping center, even have also been benefited by games of chance cessful model that Kidzania Japan has already though these base a large part of their success and betting establishments. We can name sev- been opened and soon Kidzania Lisbon, Jakarta on anchor and sub-anchor stores. eral businesses that are successful today and and Dubai will be opened. So, for a long time developers found their which, without doubt, have generated a consid- “This year we will open a new concept main stores in supermarkets and department erable number of visitors to the large malls. For in entertainment and driving education. It is stores. In Mexico, the most important anchor example Yak Electronico, Caliente, SportsBook another small city where children will learn to store in regards to these types of businesses is and the recent incursion of Grupo Televisa with drive and behave in city traffic” stated Xavier Palacio de Hierro, followed by Liverpool, whose PlayCity are important points of reference. Lopez Ancona. This project is to be built in the expansion plan is supremely important. After In another field of entertainment, video games Perisur Shopping Center. that, on another level there are companies like in the format of video arcades are a great an- So, entertainment is an important anchor Sears, Suburbia and C & A. chor. For example, Recorcholis is without doubt that leads not only to fun, but also consumption The anchor stores are vital and just as the reference point for developers and brokers. by the visitors and users of different shopping they are very important in Mexico, different centres. Without doubt, developers understood brands with different lines of business play a Other entertainment that it is the main generator of visitors for a fundamental role in other nations. For example, It is worth mentioning that there are other types shopping center, and in this field there is still a Wal-Mart is now an important player, both in of establishments in the field of entertainment lot to be done. n the United States as well as this country, and that generate an important customer flow for

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Del Experto Por Julio Delgado Villanueva Director - Leasing and Management Services. Jones Lang LaSalle [email protected]

Una historia de centros comerciales A History Of Shopping Centers

En los bienes raíces, como en la mayoría de los negocios de inversión, hay particularidades de las cuales se derivan nombres o géneros, que determinan aspectos específicos en cada desarrollo o proyecto.

n el caso de los desarrollos industriales la joyería y artículos controlados como la fijos y la costumbre de negociarlos resultó existen los parques industriales que se medicina y el licor, entre otros. innecesaria, en tanto la comparación entre Eclasifican como logísticos, tecnológicos Está el autoservicio, donde los bienes artículos fue mucho más agradable, como y de negocios, y en su nivel más incipiente pueden ser manejados y examinados antes forma de proteger al consumidor. Con el se encuentra el fraccionamiento industrial de de la compra, y que ha sido más común des- paso del tiempo y en las grandes ciudades carácter público. de el siglo pasado. esto era llevado a cabo en grandes edificios También, en el rubro de desarrollo de La tercera forma de venta es la virtual, de varios pisos y fue necesario ir adaptan- edificios de oficinas se cuenta con las clasifi- donde los productos son ordenados por mail, do estos lugares de venta masiva e invertir caciones de Edificio A, B o C, según sus ca- teléfono o seleccionados previamente por en infraestructura, no sólo del autoservicio, racterísticas físicas y aspectos tecnológicos. catálogo. A veces esta clase de venta al por sino del entorno a las tiendas departamenta- Asimismo, en el universo de los centros co- menor reproduce tipos existentes de venta al les. De este modo, se adaptaron los elevado- merciales existen diferentes tipos de venta y público, como tiendas en línea o mercados res y poco después las escaleras eléctricas. clasificaciones. virtuales desde internet. En 1920 se inauguró el primer super- Hay tres principales tipos de venta al Las primeras tiendas, en el sentido mo- mercado en Estados Unidos, comenzando por menor. El primero en el mercado es una derno, solían tratar solamente con un tipo la nueva era en las ventas del auto servicio. posición física donde convergen los compra- de artículo y, por lo general, el trato era con En esa misma época, se construyó el primer dores y vendedores. Por lo general, esto es el productor o proveedor, es decir; el pana- centro comercial, que incorporó elementos sobre superficies (plazas) de ciudad, aceras dero, el sastre, el zapatero, etc. de andadores cubiertos y, básicamente, era o calles designadas y puede implicar la cons- una calle peatonal consistente en varias tien- trucción de estructuras temporales (puestos En el pasado das unidas por éstos, en donde las tiendas de mercado) en donde por años se intercam- En el siglo XIX, en Francia, grandes áreas eran propiedad de la misma firma bajo nom- biaban artículos y en la era moderna se pre- abiertas fueron adaptadas en la calle, con bres diferentes. El diseño fue perfeccionado sentan a la venta. varios y diferentes locales techados, y así se y todos los locales eran rentados por el mis- La segunda forma es el comercio de hizo común tener la noción de una gran tien- mo propietario. tienda, algunas de las cuales usan el contra- da, caracterizada por ser única y con varios A mediados del siglo XX la mayor parte servicio, donde los bienes están fuera del mostradores, cada uno con una clase de ar- de estos locales estaban siendo desarrolla- alcance de compradores y deben ser entre- tículo diferente en venta. Fue entonces más dos como un solo inmueble, incorporando el gados por mano del vendedor. Este tipo de común denominarlos “los grandes almace- aire acondicionado, y todos estos proyectos venta al por menor es común para pequeños nes” (department store). se construían en áreas suburbanas, en donde artículos y de específico valor, por ejemplo, De esta manera, llegaron los precios se concentraba un mayor número de familias

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y con muy buenos accesos. Ya en estos luga- tiendas se llega sólo por pasillos interiores. n Strip Center: un pequeño centro comer- res de alta concentración hubo que incorpo- n Entretainment Complex: centro comer- cial de vecindario al aire libre, típicamente rar la calle peatonal, que tuvo un impacto cial en donde destacan teatros, restaurantes, de 10 mil pies cuadrados, con al menos tres considerable sobre la estructura de venta al entretenimiento y tiendas al menudeo. tiendas, construidas en una tira de locales público y el desarrollo urbano en Estados n Fashion Mall: centro comercial donde frente al estacionamiento. Unidos. destacan las tiendas que ofrecen ropa, joye- n Super Regional Center: es la clasifica- Continuó la expansión de centros co- ría, muebles, de diseñador, además de bie- ción más grande de un centro comercial; y merciales y se extendieron las tiendas de nes de consumo de calidad. es por lo general un andador interior o ex- franquicia que, además de tener sus locales n Festival Market Place: área de entrete- terior. Puede ser de 800 mil pies cuadrados dentro del complejo, también realizan ven- nimiento y centro comercial, por lo general y contar con más de 100 tiendas, incluyendo tas directas en los andadores o kioscos, en con restaurantes y amenidades, asociadas varias de departamento. donde exponen sus mercancías a precios de con un lugar de interés histórico o cultural. n Urban Mall: centro comercial localizado descuento. n Gallery: calle peatonal techada por cris- en las grandes ciudades y/o puede ser cons- tal en un nivel o varios en donde hay tiendas truido en varios niveles, con un estaciona- En la actualidad especializadas y de carácter general. miento multinivel adyacente. Estos grandes lugares de venta al por menor n Greyfields: centro comercial actualmen- fueron denominados centros comerciales y te sin presencia alguna, pero que en cierto n the case of industrial developments, indus- se caracterizan por una tienda muy grande tiempo funcionó, en el cual ventas anuales trial parks are categorized under logistics, llamada supermercado o tienda ancla, las son menos de 150 dólares por pie cuadrado Itechnology and business. In its earliest types cuales pueden contar con salidas indepen- de espacio de venta al público. they are known as public industrial develop- dientes, pero más comúnmente son parte de n Lifestyle Center: típicamente un shop- ments. Also, in the category of office-building una serie de tiendas con andadores externos ping al aire libre, concentrado en la calle pea- development, there are A, B or C building clas- e internos. tonal, cuya serie de puntos de venta al por sifications, according to their physical charac- Existen también áreas departamentales menor, como tiendas de atención de damas, teristics and technological aspects. Similarly, dentro del centro comercial en donde de moda, joyeros, de piel, y restaurantes, in the category of shopping centers, there are se puede solicitar un artículo que no se son diseñados para apelar a consumidores different sales and classification types. encuentre dentro del catálogo de la cadena de altos recursos; por lo general incluyen un There are three principal types of retail propietaria de la firma y construcción. diseño atractivo, fuentes, área con asientos sales. The first one in the market was a physical Muchas veces son mercancías a consignación, al aire libre, y otros en donde la firma de supermercado le cobra rasgos. una comisión al dueño de dicha mercancía. n Mall: cualquier Las especificaciones de estos grandes centro comercial En 1920 se inauguró el primer centros comerciales dio paso para diseñar grande, por lo ge- mejor infraestructura de servicio y amenida- neral, con estacio- supermercado en Estados des dentro y alrededor del centro comercial, namiento adyacen- con grandes extensiones de terreno para te y hacia fuera de Unidos, comenzando la estacionamiento, lugares de esparcimien- los edificios. to, jardines y elementos escultóricos, y en n Mixed Use nueva era en las ventas del algunos casos ubicarlos dentro de lugares Center: un com- de grandes dimensiones con intenso tráfico plejo integrado que peatonal de posibles consumidores, como puede ofrecer ofi- auto servicio. aeropuertos, hoteles, estadios deportivos, cinas, restaurantes, edificios de oficina, subterráneos, etc. teatros, un hotel y otros servicios, además de place where buyers and sellers come together. Podemos mencionar algunas denomi- tiendas al menudeo. Generally, this is on designated city plazas, naciones de los tipos de desarrollos comer- n Neighborhod center: típicamente un sidewalks or streets, and it may involve the con- ciales y sus características. centro comercial al aire libre de 30 mil a 150 struction of temporary structures (market stalls) n Tienda ancla: es el inquilino de mayor mil pies cuadrados con tres a 15 tiendas, an- where articles have been exchanged for years presencia dentro de un shopping mall, que cladas por un supermercado. and are offered for sale in the modern era also. particularmente es uno de los que más visi- n Open Air: centro comercial en el cual las The second type is the shop business, some tantes atraen. tiendas son directamente accesibles al públi- of which use counter service, where the goods are n Arcade: centro comercial dentro de un co; andadores exteriores pueden ser cubier- out of the buyer’s reach and have to be handed distrito urbano popular construido en el si- tos, pero las tiendas no son incluidas bajo un over by the seller. This is a common type of retail glo XIX, típicamente con una azotea arquea- solo techo. sale for small articles and those of specific value, da de cristal y dos filas de tiendas en ambos n Oulet: centro comercial con minoristas de for example, jewelry and controlled articles, such lados con paso de peatones, que a menudo marca nacionales e internacionales, mercan- as medicine and liquor, etc. conectaba dos calles paralelas. cías salidas de la fábrica, o la venta directa en Self-service is where potential buyers can n Community Center: centro comercial liquidación, normalmente ubicados en am- handle and examine goods before purchase, and de 100 mil a 350 mil pies cuadrados, típica- plios terrenos con buenos accesos y con un has been common practice since the last century. mente anclado por una o dos tiendas de des- gran número de viviendas en los alrededores. The third type of sale is virtual, where cuento, farmacias o tiendas misceláneas; casi n Power Mall: centro comercial que con- products are ordered by mail, telephone or se- siempre abiertas y por lo general construidas tiene varias cadenas de grandes tiendas de lected from a catalog. Sometimes this type of en forma de “U” o “L”. categoría. retail sale simulates existing types of sale to n Convenience Center: centro comercial n Regional Center: centro comercial con the public, such as online shops or virtual mar- abierto con menos de media docena de tien- 400 mil a 800 mil pies cuadrados, a menu- kets on the Internet. das que ofrecen cosas de uso cotidiano, como do una calle peatonal incluida, con 40 a 100 The first shops, in the modern sense of the un mercado de minuto, tintorerías, vino, far- tiendas ancladas. word, offered only one type of article, and the macias, video tiendas, y los similares. n Shopping Center: un grupo planificado transaction was usually done with the producer n Enclosed Mall: centro comercial comple- de tiendas al menudeo vinculadas, por lo or supplier, i.e., the baker, tailor, shoemaker, etc. tamente dentro de una estructura techada, general, por un estacionamiento conectado de modo que la entrada a la calle peatonal el área, sobre todo desarrollada sobre una In the past sea controlada por un número limitado de propiedad privada, usualmente de una sola In 19th century France, large open areas were accesos y, además a la mayor parte de las persona. set up on the street, with various and sundry

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covered premises. Thus the concept of a large infrastructure was designed for service and is currently nonproductive, but which at one shop, characterized by being a single one with amenities in and around the shopping center. time did function, in which annual sales amount several counters —each with a different type Such infrastructure included large land parcels to less than $150 per square foot of space for of article for sale— became common. Then for parking, recreation areas, landscaping and selling to the public. these stores evolved into ‘department stores’. sculptural elements. In some cases, shopping n Lifestyle Center: This is typically an out- Thus too, fixed prices came into existence centers were located inside large structures door shopping center that emphasizes its pe- and the custom of bargaining became unnec- with a great deal of pedestrian traffic, i.e., destrian walkway, whose group of retail sale essary. Moreover, consumers found it easier possible consumers, such as airports, hotels, points --such as stores geared to women, fash- to compare articles, and they were afforded a arenas, stadiums, office buildings, underground ion, jewelry, furs and restaurants-- are designed modicum of protection. facilities, etc. to appeal to high-income consumers; in general, As time passed and cities grew, this busi- The names and characteristics of some types they have attractive designs, fountains, outdoor ness was done in large multi-story buildings. of commercial developments are as follows. sitting areas, and other amenities. It became necessary to adapt these places for n Anchor Store: This is the tenant with the n Mall: This is any large shopping center, gen- In real estate, as in most investment businesses, there are particular characteristics —affecting the name or type— that determine specific aspects of each development or project. mass sales and to invest in infrastructure, not highest profile in a shopping mall; usually it at- erally with a parking lot adjacent to and sepa- only for self-service, but also the overall envi- tracts the most shoppers. rate from the buildings. ronment of department stores. For these rea- n Arcade: This is a type of shopping center n Mixed-Use Center: This is an integrated sons, elevators and, shortly thereafter, escala- in a popular urban district originally built in the complex that may have offices, restaurants, tors came into use. 19th century, typically with an arched glass roof movie theatres, a hotel and other services, in In 1920 the first supermarket opened in the and two rows of shops on both sides and pedes- addition to retail stores. United States, ushering in a new era in self-ser- trian walkways often connecting two parallel n Neighborhood Center: This is an outdoor vice sales. In that same period, the first shop- streets. shopping center with 30,000 to 150,000 square ping center was built, incorporating elements n Community Center: This is a shopping cen- feet, 3 to 15 stores, and is anchored by a super- such as covered walkways. It was basically a ter with 100,000 to 350,000 square feet, typi- market. pedestrian street consisting of various shops cally anchored by one or two discount stores, n Open Air: This is a shopping center in which connected by the walkways, where shops with drug stores or miscellaneous stores; they are the stores are directly accessible to the pub- different names were owned by the same firm. almost always outdoors and generally con- lic; external walkways may be covered but the The design was perfected and all the premises structed in a “L” or “U” shape. stores are not under a single roof. were leased by the same owner. n Convenience Center: This is an outdoor n Outlet: This is a shopping center with retail- By the middle of the 20th century most shopping center with fewer than a dozen stores ers of national and international brands, mer- shopping centers were being developed as a that offer items for daily use, such as a mini- chandise from the factory, or direct liquidation single property, incorporating sales, normally located on large air-conditioning, and all of them premises with good access and a were built in suburban areas, large number of residences in the where more families were con- In 1920 the first supermarket surrounding area. centrated and access was very n Power Mall: This is a shop- good. Then these high-density opened in the United States, ping center that contains more sites added pedestrian malls, ushering in a new era in self- than one so-called ‘category-killer’ which had considerable impact store. on the structure of sales to the service sales. n Regional Center: This is a public and urban development shopping center with 400,000 to in the United States. 800,000 square feet, often includ- The expansion of shopping centers con- market, dry cleaner, wine, drug store, video ing a pedestrian walkway, with 40 to 100 an- tinued and franchise shops were brought in. store, etc. chored stores. Besides having shops inside the complex, fran- n Enclosed Mall: This is a shopping center n Shopping Center: This is a planned group chises also make direct sales on the walkways that is completely under a roofed structure, so of retail stores generally linked to a parking lot or from kiosks, where they display their mer- the entrance to the pedestrian walkway is con- connected to the area; most of the time it is de- chandise at discount prices. trolled with a limited number of entrances and veloped on private property, usually owned by most stores are entered only from inside the one person. Today mall. n Strip Center: This is a small, outdoor, These large places for retail sales were called n Entertainment Complex: This is a shopping neighborhood shopping center, typically 10,000 shopping centers and are characterized by a center that has movie theaters, restaurants, en- square feet, with at least three stores, built in a very large store called a supermarket or anchor tertainment and retail shops. strip with premises facing the parking lot. store. Although supermarkets or anchors can n Fashion Mall: This is a shopping center n Super Regional Center: This is the largest have separate entrances, more frequently they with an emphasis on stores offering clothing, type of shopping center, which can be enclosed are part of a group of stores with external as jewelry, furniture, and designer items, in addi- or outdoor. It can be up to 800,000 square feet well as internal entrances. tion to luxury consumer goods. and have over 100 stores, including more than Shopping centers also have departmental n Festival Market Place: This is an enter- one department store. areas where an article that is not in the catalog of tainment area and shopping center —generally n Urban Mall: This is a shopping center lo- the chain which owns the firm and building can be with restaurants and amenities— associated cated in big cities; it can be multi-story, with an ordered. Often there is merchandise on consign- with a place of historical or cultural interest. adjacent multi-story parking lot.n ment, where the supermarket firm charges the n Gallery: This is a glass-roofed pedestrian owner of the merchandise a commission. walkway with one or more stories, which has Gradually the characteristics of these specialized and generic shops. large shopping centers evolved, and improved n Greyfields: This is a shopping center which

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Arte

Descifrando el día

La suerte bajo el agua Pedro Trueba

Energía en la ciudad Secciòn del sueño 23

104 www.inmobiliare.com 4 1 Art

Los códigos del cactus

17 palmeras

CONCEPTOS E IDEAS DEL ARTE PLÁSTICO n el arte que realizo mi intención primordial y comenzar por la naturaleza significa encontrar de tomar el “expresionismo abstracto” como Econsiste en anteponer la expresión a la per- un tema, y si se pierde contacto con la naturale- pintura de transición, conceptual y emocional, fección, la vitalidad al estatismo, la fluidez al za se cae en la decoración. ya que analizando mi evolución creo en la idea inmovilismo, lo desconocido a lo conocido, lo La creación pictórica se convierte en un de que el arte también proviene del inconscien- encubierto a lo claramente patente, lo indivi- ritual, con el objetivo de integrar la obra ba- te. Así fue como empecé a realizar un arte mas dual a lo social y lo interno a lo externo. sándose en trazos, colores, texturas y símbolos individualizado, con la idea de que la pintura da En las obras que hago se exteriorizan mis secretos. rienda suelta a mis estados de ánimo, creo en el sentimientos a través de la acción pictórica. Los lienzos y papeles son los receptores di- arte sentimental, visceral y gestual, así como la Así, el objeto de arte se integra por el proceso rectos de mis sensaciones y movimientos. idea de sintetizar lo abstracto con lo surreal. pictórico y por la fuerza emocional del color en El poder de la mancha es un concepto re- Mi objetivo es identificar lo esencial de la cada obra. petitivo y generalizado en toda mi obra pictórica, naturaleza y pintar el alma de las cosas. Intento La conceptualización de una obra es un pues lo utilizo como un sello que da personalidad darle vida a cualquier punto o línea que plasmo proceso mental que, en tiempo, es mayor que y libertad. en mis papeles, busco la esencia, así como di- la realización, una vez digerida, la realización Partiendo de la pintura figurativa, (ar- bujar formas en concordancia con la verdadera viene siendo un juego de colores y texturas, quitectura, paisajes, reflejos, detalles, figura estructura de la naturaleza. respetando los principios básicos de compo- humana) hace algún tiempo sentí la necesidad sición. Ahí es donde traduzco los movimientos observados y los movimientos que siento, en el PEDRO TRUEBA ZEPEDA resultado final. Artista plástico mexicano, nació en Minatitlán, ga a la pintura abstracta. Pinta principalmente Utilizo el proceso de apunte –dibujo, bo- Veracruz, el 23 de abril de 1967 y actualmente óleos, acuarelas y técnicas mixtas, de pequeño ceto y cuadro, recordando ideas, fijándolas, vive en México, DF. Estudió arquitectura en la y gran formato. Ha expuesto en más de 70 oca- realizándolas. De este modo, el cuadro es la Universidad Nacional Autónoma de México, en siones su obra plástica tanto individual como realización de la idea inicial. Me gusta dialogar 1994 concluyó los estudios y representó a su colectivamente en diversos centros culturales, constantemente entre lo visible y lo invisible. Universidad en la III Muestra Internacional de galerías y museos en el país. Ha realizado im- De la misma manera que pinto temas rea- Arquitectura en Valladolid, España. portantes soluciones de arte corporativo para les o figurativos, casas árboles, personas, etc., De 1995 a 2001 fue subdirector de Mu- transnacionales como American Express, Crow- interpreto temas irreales o abstractos, senti- seografía del Museo Nacional de Antropología, ne Plaza, BankBoston, Terra Grupo Desarrollador mientos, sueños y acciones, respetando la esté- México, y de 2002 a 2006 Coordinador de Pro- y Acciona Servicios Hospitalarios, entre otros. tica en el resultado plástico. Quiero comunicar a yectos de la Dirección General de Sitios y Mo- otros la sinceridad de mi emoción con los ritmos numentos de Patrimonio Cultural del Consejo propios de mi obra. Nacional para la Cultura y las Artes de México. Más informes: Todo en mi pintura es evolución, parto de Ha realizado diversos proyectos culturales de Pedro Trueba lo real y evoluciono a lo irreal. Respecto a mi relevancia nacional e internacional. Tel. estudio: (55) 55555125 pintura imaginativa soy partidario de que no se Como artista plástico el conjunto de su Cel: (55) 54382637 puede alcanzar la abstracción partiendo de lo obra muestra una evolución tal que parte del E-Mail: [email protected] abstracto, uno debe empezar por la naturaleza realismo, incursiona en el expresionismo y lle- WEB: www.pedrotrueba.com

4 1 www.inmobiliare.com 105 Del Experto Por Fabián Sánchez Director de CREA [email protected] www.creasoluciones.com.mx

Centros Comerciales en México, Centro América y Colombia

Shopping Centers in Mexico, Central America And Colombia Los centros comerciales en México sumaron 6.6 millones de m² para el 2006, en tanto la industria de centros comerciales creció dos dígitos en los últimos dos años, por lo cual, de continuar con este ritmo de crecimiento, el inventario de centros comerciales en México se habrá duplicado para el 2009. Buenas noticias para la región rica Latina (196 millones de 566). Se espera los 10 mil m² de área rentable, distribuidos México, Colombia y Centro América captu- que la población total llegue a los 280 millo- en todo el país. Así, el centro comercial más raron 44% de la Inversión Extranjera Directa nes para el 2050, mientras 33% de la pobla- común en México es el conocido como Neig- (IED) en toda América Latina en el periodo ción en la región de México, Centro América hboorhood Center: 20-25 mil m² de espacio 2002-2006, es decir, 26.8 billones de dólares y Colombia es menor a 15 años y sólo 5% es rentable, dos anclas –tienda de autoservicio anuales (bdd), en tanto la IED en México, mayor de 65 años. El gran porcentaje de la o departamental con cines, 60-100 locales Colombia y Centro América se duplicó en los población joven representa una oportunidad comerciales, 2-3 sub-anclas/Pads, 50–70 mil últimos 10 años al pasar de 10.9 billones a para la expansión de diversos formatos de m² de terreno, zona de influencia primaria 3- 26.8 bdd por año. centros comerciales en la región. 5 km radiales. Los Neighborhood Centers re- De los 72.4 billones de IED que se in- presentan 35% de la oferta total de centros virtieron en América Latina y los países del Centros comerciales en México… comerciales en México. Caribe en el 2006, México y Brasil fueron los gran auge La oferta comercial en México está su- que más captaron, con 52% de los flujos to- Actualmente, hay en México un total de 374 mamente concentrada y son 10 las ciuda- tales (26% cada uno), seguidos de Colombia centros comerciales, con área rentable ma- des que representan 70% de la industria de y Chile con 11% y 9%, respectivamente. yor a 10 mil m² (no incluye áreas comunes, centros comerciales de la república. De este Además, la región ha experimentado es- servicios, ni estacionamientos). Ejemplos de modo, las zonas metropolitanas de la ciudad tabilidad macroeconómica en los últimos cin- centros comerciales en México con áreas de México, Monterrey y Guadalajara son las co años. Para el 2007 se espera que la región rentables cercanas a los 10 mil m² son las que tienen mayor peso. crezca 4.5% y la inflación sea cercana a 5%. Multiplazas y algunas Galerías Fashion sin El mercado de tiendas de autoservicio tiendas ancla. Por otro lado, centros comer- está dominado por ocho grandes cadenas, Riesgo país ciales en nuestro país con áreas superiores que juntas abrieron 142 nuevas tiendas en El riesgo país de las economías más grandes a los 50 mil m² rentables son los regionales el 2006. Asimismo, el mercado de tiendas de América Latina, es decir, México, Brasil como el Centro Las Américas (119 mil m²), el departamentales está dominado por cuatro y Argentina, ha disminuido en los últimos (62 mil m²) y Perisur (49 mil grandes cadenas, que abrieron 21 nuevas cinco años. Es importante destacar que el m²), entre otros. tiendas en el 2006. riesgo país en México no se ve afectado por No obstante, el comercio per cápita en No obstante, hay una gran necesidad los eventos políticos y económicos de otras México en el 2006 aún se encuentra por de- de mayor número de tiendas en que puedan naciones en el continente. bajo de otros países desarrollados e, incluso, sostener el ritmo de aperturas de nuevos De acuerdo con JP Morgan, el riesgo de otros de América Latina (1.6 sq. ft. per cá- centros comerciales en México. Están previs- país de México alcanzó un mínimo histórico pita). Esto representa una gran oportunidad tos 42 nuevos para el 2007. de 75 puntos básicos en mayo de 2007. para la expansión de centros comerciales, so- Sin embargo, algunas marcas están in- bre todo en zonas con poblaciones entre 300 vestigando el mercado nacional, incluyendo Dinámica poblacional mil y un millón de habitantes en México. las diferencias legales, contables y de merca- México, Colombia y Centro América repre- Para el 2007 se esperan 42 nuevos cen- do. Ejemplos recientes son Lowe´s, Best Buy y sentan 35% del total de la población de Amé- tros comerciales, con superficies mayores a Saks Fifth Avenue.

106 www.inmobiliare.com 4 1 From the Expert

Fondos de Inversión en México…alianzas Country risk ico. The metropolitan areas of Mexico City, Mon- El acceso a la liquidez que ofrecen los nuevos Country risk for the largest economies in Latin terrey and Guadalajara have the most weight. fondos de inversión, inexistente hace cinco America, that is, Mexico, Brazil and Argentina, The supermarket market is dominated años, es el principal factor que ha acelera- has decreased in the last five years. It is im- by eight large chains, which opened 142 new do el crecimiento de centros comerciales en portant to mention that country risk in Mexico stores in 2006. Also, the department store mar- México. El esquema de desarrollo de centros is not affected by the political and economic ket is dominated by four large chains, which comerciales en México mediante la liquidez events in other nations of Latin America. Ac- opened 21 new stores in 2006. de los fondos de inversión definitivamente se cording to JP Morgan, Mexico’s country risk Nevertheless, there is a great need for puede replicar en América Central y Colom- reached a historic minimum of 75 basic points new retailers that can sustain the opening rate bia. Estos países comparten factores econó- in May 2007. of new shopping centers in Mexico. Forty two micos, culturales y sociales muy parecidos al de México. Shopping centers in Mexico totaled 6.6 million m² Estos fondos han establecido alianzas con desarrolladores, promotores y comer- in 2006. In regards to the shopping center industry, cializadores locales para superar los retos inherentes a México tales como estudios it grew two digits in the last two years; therefore if de mercado, selección de sitios, impues- tos, sistema legal, licencias y permisos, en- this rate of growth continues, the shopping center tre otros. Para los fondos de Inversión, México inventory in Mexico will have doubled by 2009. presenta varias ventajas: 14ª economía mun- dial (840 billones de dólares, Bill DGP-2006), Population dynamic new shopping centers are expected for 2007. 11ª población mundial (105 millones-2007), Mexico, Colombia and Central America repre- However, some brands are searching the 13ª tamaño del mercado de bienes raíces sent 35% of the total population of Latin Amer- local market, including the legal, accounting (200 billones de dólares), 77% de la pobla- ica (196 million of a total 566 million). It is ex- and market differences. Recent examples are ción menor a 45 años, estabilidad económi- pected that the total population will reach 280 Lowe´s, Best Buy y Saks Fifth Avenue.. ca, bajo riesgo país, TLC con EU y Canadá, y million by 2050. Also, 33% of the population gran potencial para nuevos formatos y nue- in the region of Mexico, Central America and Investment Funds in Mexico… vos retailers. Colombia is less than 15 years old and just 5% partnerships Como resultado de las elecciones presi- is older than 65. The high percentage of young The main factor accelerating the development denciales del 2006 los inversionistas también population represents an opportunity for the ex- of new shopping centers in Mexico is the ac- sienten confianza con el partido en el poder, pansion of shopping centers in the region. cess to new equity funds, inexistent 5 years el PAN / Felipe Calderón (2006–2012). ago (…and definitively could be replicated in Estos fondos planean invertir cerca de Shopping centers in Mexico… Central America & Colombia).These countries 1.5 billones de dólares anuales en los próxi- amazing increase share economic, cultural and social factors very mos cuatro o cinco años (6.5 bdd). Si inclui- Currently there are a total of 374 shopping cen- similar to those of Mexico. mos la inversión de cadenas independientes ters in Mexico, with a Rentable Area / GLA These funds have established partnerships como Wal Mart, Elektra, Coppel, Office De- greater than 10,000 m² (doesn’t include com- with local developers, promoters and marketers pot, Office Max, Home Depot y Grupo Carso mon areas, services or parking). in order to overcome the inherent challenges of (Sears, Sanborns y próximamente Sacks Fifth Examples of shopping centers in Mexico Mexico, such as market studies, site selection, Avenue), la inversión anual se aproxima a los with rentable areas close to 10,000 m² are Mul- taxes, the legal system, licenses and permits, 2.5 billones de dólares. tiplazas and some small Fashion Malls without among others. No obstante, el crecimiento del mer- anchor stores. On the other hand, shopping cen- For investment funds, Mexico presents cado de centros comerciales en México ha ters with rentable areas greater than 50,000 m² several advantages: 14th economy in the world venido acompañado también de una dis- in our country are the regional ones like Centro (840 billion dollars, Bill DGP-2006), 11th largest minución del Cap Rate de venta de centros Las Américas (119,000 m²), Centro Santa Fe population in the world (105 million-2007), 13th comerciales en operación (Tasa de Capita- (62,000 m²) and Perisur (49,000 m²), among largest real estate market (200 billion dollars), lización= Ingresos Netos Operativos/Valor). others. 77% of the population below 45 years old, eco- Así, la demanda por compra de centros co- Nevertheless, retail per capita in Mexico nomic stability and low country risk, Free Trade merciales en operación ha aumentado los in 2006 is still below other developed countries Agreement with the USA and Canada, and great precios de compra. and even others from Latin America (1.6 sq. ft. potential for new formats and new retailers. per capita). This represents a great opportunity As a result of the 2006 presidential elec- Good news for the region for the expansion of shopping centers in Mexi- tions, investors also feel confident about the par- Mexico, Columbia and Central America account- co, above all in areas with populations between ty in power, PAN / Felipe Calderón (2006–2012). ed for 44% of the Direct Foreign Investment 300,000 and 1 million inhabitants. These funds plan to invest around $1.5 (DFI) in all of Latin America in the 2002-2006 Forty two new shopping centers are ex- billion dollars per year in the next four or five period, that is, 26.8 billion dollars per year. FDI pected in 2007, with surface areas that have years ($6.5 bd). If we include the investment of in Mexico, Columbia and Central America has more than 10,000 m² of Rentable Area / GLA, independent chains like Wal Mart, Elektra, Cop- been doubled in the last ten years from $10.9 distributed throughout the country. The most pel, Office Depot, Office Max, Home Depot and billion to $26.8 billion dollars per year. common shopping center in Mexico is known as Grupo Carso (Sears, Sanborns and soon Sacks Of the $72.4 billion dollars of FDI invested the Neighborhood Center (35% of the national Fifth Avenue), the annual investment is approxi- in Latin America and the Caribbean countries in market): 20,000-25,000 m² of Rentable Space mated at $2.5 billion dollars. 2006, Mexico and Brazil accounted for 52% of / GLA, two anchors – supermarket or depart- Nevertheless, the growth of the shopping the total FDI (26% each), followed by Colombia ment store and cinemas, 60-100 small stores, centers market in Mexico has also been ac- and Chile with 11% and 9%, respectively. 2-3 sub-anchors/Pads, 50,000 – 70,000 m² of companied by a reduction of Selling Cap Rates The region has also experienced macro- land, primary trade area of 3-5 km. for operating shopping centers (Capitaliza- economic stability over the last five years. it The commercial supply in Mexico is com- tion Rate= Net Operative/Value Income). The is expected that the region will grow 4.5% and pletely concentrated in 10 cities, which represent demand for operating shopping center has in- that inflation will be around 5% for 2007. 70% of the total shopping center industry in Mex- creased the value of the properties.n

4 1 www.inmobiliare.com 107 Agenda pública Por Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal

Una ciudad competitiva, nuevas oportunidades de inversión

A Competitive City, New Investment Opportunities

El Gobierno del Distrito Federal trabaja para fomentar inversiones en nuestra ciudad enfocadas a su desarrollo sustentable. Esta es clave para posicionarla como una urbe competitiva en el nivel mundial, que ofrezca cada vez más y mejor infraestructura y equipamiento social, para mejorar la calidad de vida y abrir más oportunidades de empleo a la población.

mpulsar un mejor desarrollo en nuestra es el eje fundamental de este nuevo orden, esta hermosa avenida fue recuperada al re- ciudad, que además de generar oportu- cuya visión estratégica contempla interven- forzar su infraestructura y otorgar estímulos Inidades de empleo para sus habitantes ciones en la ciudad de distintas magnitudes; fiscales a los desarrolladores para fomentar la conviertan en una urbe sustentable y fo- de acuerdo con su magnitud y vocación es- las inversiones. mente la equidad entre los distintos sectores tán clasificadas como proyectos ordenado- El resultado ha sido muy satisfactorio. de la población, es el objetivo del actual go- res; corredores de integración y desarrollo; Por cada peso que el gobierno invirtió en bierno capitalino encabezado por Marcelo zonas de ordenamiento territorial y centros este corredor con vocación financiera, tu- Ebrard Casaubon. urbanos; y proyectos de equipamiento social rística y cultural, durante la administración Como toda urbe dinámica, la ciudad de y centros de barrio. pasada, la iniciativa privada puso 20. Reich- México es una capital en movimiento que mann International, Gicsa, Grupo Danhos e sigue creciendo. Las políticas de desarrollo Corredores de integración y desarrollo Ideurban son algunos de los desarrolladores urbano han estado orientadas a frenar la Una de las intervenciones que genera un im- que han transformado la faz de Reforma en expansión horizontal y potenciar la densifi- pacto muy visible de transformación en las lo que va de este nuevo siglo. cación de zonas donde hay buena infraes- ciudades es potenciar el desarrollo a lo largo Pero, la ciudad de México es mucho tructura. Manteniendo este mismo objetivo de sus principales vialidades para convertir- más que el Paseo de la Reforma. Hay otras y con la visión de encaminar a la ciudad de las en corredores con vocaciones especializa- vialidades con gran potencial a lo largo de México y su Zona Metropolitana hacia la das; la premisa es aprovechar la infraestruc- las cuales los inversionistas pueden encon- equidad, la sustentabilidad y la competitivi- tura existente y potenciar el suelo urbano trar excelentes oportunidades de desarrollo dad, el gobierno del Distrito Federal, a través circundante. si existen condiciones favorables, y con ello de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vi- Un ejemplo exitoso en nuestra capital contribuir a la regeneración del tejido urba- vienda (Seduvi), han planteado el proyecto es el caso del Paseo de la Reforma. Tras ha- no y a la recuperación del espacio público. “Hacia un nuevo orden urbano”. ber sufrido el abandono de muchos de sus En este sentido, en la Seduvi estamos La recuperación del espacio público inmuebles después de los sismos de 1985 trabajando conjuntamente con la Secreta-

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rías de Transporte y Vialidad (Setravi), Me- y facilidades administrativas, de manera que y se encuentran desaprovechadas. La aplica- dio Ambiente, y Obras y Servicios para abrir generemos un círculo virtuoso que cumpla ción de políticas que favorezcan el desarrollo nuevas oportunidades de inversión a lo largo un doble objetivo, la participación del inver- es el motor para detonar estas inversiones. de avenidas como la Calzada de Tlalpan, el sionista tanto en proyectos e infraestructura La ciudad de México es una capital en Eje Central y El Eje 4, así como Azcapotzalco como en inversiones complementarias para movimiento y como tal sus políticas no de- e Insurgentes. crear vivienda y nuevas fuentes de empleo. ben frenar su desarrollo. El tema no es no más desarrollo, sino mejor desarrollo que Qué estamos haciendo El Eje 4 Sur. Un ejemplo tenga como resultado la reactivación de la Cuando el sector inmobiliario busca oportu- Uno de los proyectos que dará inicio este economía, la generación de empleos, la sa- nidades de inversión analiza desde la esta- año es la configuración de un corredor de tisfacción de la demanda de servicios y el bilidad sociopolítica de una ciudad hasta su inversión a lo largo del eje 4 Sur. Esta viali- mejoramiento de la imagen urbana por me- infraestructura, usos de suelo y tiempos de dad atraviesa el Distrito Federal de poniente dio de la recuperación del espacio público gestión. a oriente y es una radiografía de cómo cam- para así convertirla en un verdadero espacio La ciudad de México tiene lo primero y bian las condiciones urbanas, sociales y eco- de integración social donde sus habitantes muchas de sus zonas tienen un alto potencial nómicas de un extremo a otro de la ciudad. gocen de calidad de vida. desaprovechado. ¿Cómo lograr tener me- Con la construcción del Sistema de Me- jor movilidad, mejor infraestructura, mejor trobús como proyecto principal lograremos la he objective of the current Mexico City aprovechamiento del uso del suelo y resca- disminución del tráfico en la zona, así como government, spearheaded by Marcelo Eb- tar espacios verdes que mejoren la calidad su desarrollo comercial al incrementarse la Trard Casaubon, is to promote the sustain- de vida de la gente? La respuesta es sencilla: plusvalía a consecuencia de la mejora de los able development of our city via projects that fomentando un mejor desarrollo que en lu- servicios, ya que, además, vamos a mejorar la foster equality among the various sectors of gar de cancelar las inversiones las capte y las imagen urbana y la infraestructura social con society, improve our quality of life and create oriente a “hacer ciudad” la reconstrucción de parques, rampas para greater job opportunities. Es así que en una primera etapa hemos discapacitados, ciclovías, etcétera. Like any modern metropolis, Mexico City identificado vocaciones naturales en lo que Con una inversión estimada en 45 mi- is a dynamic capital that is constantly growing hoy llamamos “corredores de inversión y de- llones de dólares la conversión del Eje 4 Sur and changing. Traditional urban development sarrollo”. A lo largo de la avenida Azcapot- en corredor de inversión generará oportuni- policies have been geared toward curbing hori- zalco, otrora una zona netamente industrial, dades de negocios a compañías de autobu- zontal expansion, while focusing development vamos a fomentar un corredor de alta tecno- ses y de recolección de dinero, financieras, efforts on areas with existing infrastructure of logía. En la Calzada de Tlalpan reforzaremos de construcción, maquinaria y equipo. a good standard. en el sur su vocación hospitalaria, y hacia el Bearing in mind this objective, but with centro los servicios para oficinas destinadas Colofón a view to pointing Mexico City and its Metro- a la pequeña y mediana empresa, así como La inversión pública y privada son funda- politan Zone toward the goals of social equality, el comercio. En el Eje Central potenciaremos mentales para reactivar la economía de zo- sustainability and competitiveness, the Mexico los usos mixtos para vivienda y comercio, y nas que tienen potencial en nuestra ciudad City government, through the Ministry of Urban a lo largo del Eje 4 generaremos oportunida- des para vivienda y creación de nuevas fuen- tes de empleo. La fórmula para transformar a estas via- lidades en corredores de integración y desa- rrollo es la misma que se utilizó en el Paseo de la Reforma. Desde el gobierno hemos co- menzado a invertir en la infraestructura de servicios públicos como el mejoramiento o creación de redes de drenaje, de agua pota- ble, de alumbrado público, de electricidad y de introducción de fibra óptica de acuerdo con las necesidades de cada corredor. También, hemos iniciado el rescate de espacios públicos y en algunas zonas estamos cambiando pavimentos y rehaciendo guarni- ciones y banquetas; trabajamos en proyectos de mobiliario e imagen urbana y buscamos densificar la presencia de árboles a lo largo de estas vialidades. Uno de los aspectos más importantes para que estos corredores sean polos de atrac- ción de inversiones es mejorar su movilidad vehicular. En este sentido la Setravi, junto con la Seduvi, Medio Ambiente y Obras y Servi- cios, trabajamos en proyectos para la expan- sión del Metrobús y la ampliación del metro. En lo que toca al tema de mayor inte- rés para los inversionistas y qué se puede construir en la ciudad, estamos revisando conjuntamente con las autoridades corres- pondientes los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano y Vivienda, para po- tenciar los usos del suelo a lo largo de los corredores. Tener una ágil gestión es otro punto clave. Vamos a establecer estímulos fiscales

4 1 www.inmobiliare.com 109 Agenda pública

The Mexico City government is taking concrete steps to promote investments that contribute to the sustainable development of our city. This is essential to positioning us as an internationally competitive metropolis that provides more and increasingly better infrastructure, and social facilities that improve our quality of life, while creating more job opportunities. Development and Housing (Seduvi), has de- a wide range of factors, from the social and po- the implementation of District Urban Develop- signed a project known as “Toward a new urban litical stability of a city to its infrastructure, the ment and Housing Programs to optimize the use order.” use to which its land is put and administrative of land along these thoroughfares. The reclaiming of public spaces is the issues. Efficient management is another key as- cornerstone of this new urban order, whose Mexico City has the best and many of pect of the project and we intend to offer tax in- strategic vision provides for restructuring proj- its areas have their high potential neglected . centives and administrative facilities that fulfill ects of varying magnitude: the development of How can we achieve better mobility, better in- the two-fold purpose of encouraging investors integration and development corridors; territo- frastructure, better use of soil use and rescue to participate in both infrastructure projects rial distribution zones and urban centers; and green areas that improve the quality of life of and complementary initiatives for the building projects for the provision of social facilities and the people? The answer is simple: promoting of homes and the creation of fresh sources of community centers. better development that instead of canceling employment. investments, attracts them and orients them Integration and Development towards “making a city”. Eje 4 Sur. An example Corridors The first phase of this project consisted One of the projects scheduled for implementa- One way of making a visible impact on the im- of identifying the natural functions inherent to tion this year is the creation of an investment age of a city is to promote the development of these so-called “investment and development corridor along Eje 4 Sur. This avenue crosses its main thoroughfares, transforming these into corridors.” Azcaptotzalco, a major avenue in Mexico City from east to west, evidencing how corridors with specific functions. The premise is what was formerly a predominantly industrial disparate urban, social and economic conditions to optimize use of existing infrastructure, while zone, will be turned into a high-tech corridor. are at opposite ends of the city. encouraging the development of outlying urban The existing hospital zone to the south of Calza- The main pillar of the project is the con- areas. da de Tlalpan will be bolstered, while corporate struction of a bus route (Metrobús) to reduce In Mexico City, one successful example of services targeting small and medium companies traffic congestion. This will go hand-in-hand this approach is Paseo de la Reforma. Many of and businesses will be developed where this av- with the commercial development of the area, the buildings that line this beautiful avenue were enue crosses the downtown area of the city. Eje which will benefit from an improvement in pub- neglected after the earthquakes of 1985, but by Central will be put to mixed use, namely housing lic services, the renovation of parks, the build- granting tax incentives to developers and invest- and business projects, and investment opportu- ing of ramps for the disabled, bicycle paths, ing in better infrastructure, Paseo de la Reforma nities in the housing sector will be created along etc. All of these initiatives will significantly was restored to its former glory as the city’s ma- Eje 4, in addition to other ventures designed to enhance the urban image of this avenue and jor financial, tourist and cultural center. generate fresh sources of employment. create added-value for investors. The results have been satisfactory to say The same formula used to modernize An estimated 45 million dollars will be the least. For every peso invested by the gov- Paseo de Reforma will be used to turn these channeled into the transformation of Eje 4 Sur ernment during the last administration, private thoroughfares into integration and develop- into an investment corridor, creating business initiative put up 20. Reichmann International, ment corridors. We have already begun to in- opportunities for companies operating in the Gicsa, Grupo Danhos and Ideurban are just a vest in infrastructure for the rendering of public transportation, money collection, financial, con- few of the developers who have undertaken the services, such as the improvement and, where struction, machinery and equipment sectors. task of transforming the face of Reforma in the necessary, the provision of drainage, drinking new millennium. water, street lighting, electricity and the laying Colofon But there is much more to Mexico City than of fiber optic networks, depending on the spe- A combination of private and public investment Paseo de la Reforma. There are other thorough- cific requirements of each corridor. is required to stimulate the economy in areas fares with enormous potential that represent We have also begun to recoup public areas of the city whose development potential is not excellent development opportunities for inves- and, in certain areas, we are refurbishing roads being exploited to the full, but such investment tors and that could contribute to the restoration and renovating curbs and sidewalks, in addition to can only be triggered by implementing policies of our urban environment and the reclaiming of implementing projects for the provision of bench- that foster urban development. public spaces, provided the right conditions are es, street lamps, etc. and the planting of trees to Mexico City is a dynamic metropolis and present. revamp the urban image of these avenues. its policies should reflect this by advocating In this regard, Seduvi is working closely In order to make these corridors more at- urban development. The crux of the problem is with the ministries of Transportation and High- tractive to prospective investors, the flow of not merely development for the sake of develop- way Administration (Setravi), Environment and traffic needs to be improved. With this end in ment, but policies and programs that boost the Public Works and Services to create new invest- mind, Setravi, in conjunction with Seduvi and economy, create jobs, satisfy demand for public ment opportunities along major avenues such as the ministries of the Environment and Public services and convey an urban image we can be Calzada de Tlalpan, Eje Central, Eje 4, Azcapot- Works and Services, are currently involved in proud. This implies reclaiming public spaces and zalco and Insurgentes. projects for the expansion of bus (Metrobús) turning our city into a catalyst for integration in and subway (Metro) services. a society whose citizens enjoy quality of life.n What we are doing Given that construction projects are of In its search for potential investment opportuni- greatest interest to investors, we are analyz- ties, the property development sector analyzes ing, together with the competent authorities,

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Premio SMI Editorial 2007 Mejor revista de Desarrollo Inmobiliario Best Real Estate Development Magazine

a SMI / SOCIEDAD MEXICANA DE INTE- 7. El cuidadoso trabajo de preprensa, the HONORARY MEMBERS of the SMI / MEXI- RIORISTAS / MIEMBRO PROFESIONAL impresión y acabado CAN SOCIETY OF INTERIOR DESIGNERS / AS- LASOCIADOS DE IFI / INTERNATIONAL 8. Un eficaz soporte WEB SOCIATE MEMBER OF DE IFI / INTERNATIONAL FEDERATION OF INTERIOR ARCHITECTS / 9. Una sólida periodicidad FEDERATION OF INTERIOR ARCHITECTS / DE- DESIGNERS (con sede en Singapur), a través 10.Un tiraje importante, una eficaz SIGNERS officially granted INMOBILIARE Mag- de su COLEGIO DE FELLOWS y sus MIEM- distribución y una acertada azine the: BROS HONORARIOS, se dio a la tarea de comercialización Smi Editorial Award ’07 Best Real Es- analizar las aportaciones de los medios edi- 11.Su aportación a la cultura y su influencia tate Development Magazine toriales de México a la arquitectura, el arte, positiva en la sociedad mexicana el interiorismo, el diseño, la construcción, el JURADO EVALUATION desarrollo inmobiliario, los negocios y el es- 1. PRESIDENTE: D. IND. PASCUAL The Honorable Jury evaluated from the perspec- tilo de vida para otorgarles reconocimientos SALVADOR, PRESIDENTE DEL COLEGIO tive of its artistic and business disciplines: que estimulen y fortalezcan su compromiso DE FELLOWS SMI 1. The quality, originality and innovation of the con estas disciplinas. 2. ARQ. CARLOS PASCAL WOLF, editorial Así, el 18 de mayo de 2007, en el WTC PRESIDENTE DE FOROS DE 2. The quality of its content: editorials, de la ciudad de México, en el marco de HA- ESPECIALIDADES SMI articles, essays, reports BITAT EXPO’07, el COLEGIO DE FELLOWS y 3. ARQ. GERARD PASCAL WOLF, 3. The quality of its photography los MIEMBROS HONORARIOS de la SMI / PRESIDENTE FORO DISEÑO 4. The quality, originality and innovation of its design SOCIEDAD MEXICANA DE INTERIORISTAS RESIDENCIAL SMI 5. The consistency of the editorial, design and / MIEMBRO PROFESIONAL ASOCIADOS DE 4. ARQ. DE INTS. MARISABEL GÓMEZ its content IFI / INTERNATIONAL FEDERATION OF INTE- VÁZQUEZ, PRESIDENTA FORO DISEÑO 6. The clever design of each and every issue RIOR ARCHITECTS / DESIGNERS otorgaron HOSPITALIDAD SMI 7. Careful prepress, printing and finishing work oficialmente a la revista INMOBILIARE el: 5. ARQ. JAIME GÓMEZ VÁZQUEZ ALDANA, 8. Effective web support Premio smi editorial’07 mejor revista PRESIDENTE FORO DISEÑO COMERCIAL SMI 9. Solid frequency de desarrollo inmobiliario 10. A significant print run, effective distribution he SMI / MEXICAN SOCIETY OF INTE- and clever marketing EVALUACIÓN RIOR DESIGNERS / ASSOCIATE MEMBER 11. Its contribution to culture and its positive El Honorable Jurado evaluó desde la pers- TOF IFI / INTERNATIONAL FEDERATION influence on Mexican society pectiva de sus disciplinas artísticas y empre- OF INTERIOR ARCHITECTS / DESIGNERS (with JURY sariales lo siguiente: headquarters in Singapore), through its AS- 1. PRESIDENT: PASCUAL SALVADOR, IND 1. La calidad, originalidad e innovación de SOCIATION OF FELLOWS and its HONORARY D. PRESIDENT OF THE ASSOCIATION OF su propuesta editorial MEMBERS, has devoted itself to the task of an- FELLOWS SMI 2. La calidad de su contenido: editoriales, alyzing the contributions of the editorial media 2. CARLOS PASCAL WOLF, ARCHITECT. artículos, ensayos, reportajes of Mexico to architecture, art, interior design, PRESIDENT OF SPECIALTY FORUMS SMI 3. La calidad de su fotografía design, construction, real estate development, 3. GERARD PASCAL WOLF, ARCHITECT. 4. La calidad, originalidad e innovación de business and lifestyle to give recognitions that PRESIDENT RESIDENTIAL DESIGN FORUM SMI su propuesta de diseño stimulate and strengthen their commitment to 4. MARISABEL GÓMEZ VÁZQUEZ, INT. ARCH. 5. La congruencia de la propuesta editorial, these disciplines. PRESIDENT HOSPITALITY DESIGN FORUM SMI la propuesta de diseño y su contenido So, on May 18, 2007 in Mexico City’s World 5. JAIME GÓMEZ VÁZQUEZ ALDANA, 6. La acertada formación de diseño de cada Trade Center, in the framework of HABITAT ARCHITECT. PRESIDENT COMMERCIAL uno de sus números EXPO’07, the ASSOCIATION OF FELLOWS and DESIGN FORUM SMI

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Del Experto Por Por Antonio Matas [email protected] y José Luis Huici [email protected]

MERCADO COMERCIAL Y DE OFICINAS, QUERÉTARO Y LA REGIÓN CENTRAL Retail And Office Market, Querétaro And The Central Region El mercado inmobiliario en México ha sufrido cambios y avances trascendentales en todos sus sectores. En este reportaje, SITE Solución Inmobiliaria se enfocará en informar la situación del sector comercial en Querétaro y la región central del país.

a actividad inmobiliaria de todo el país En el país hay unos 70 centros comer- tenimiento, incluyendo en las mezclas de se ha visto fortalecida con la decisión de ciales en proceso de construcción, con una arrendatarios una oferta de alternativas de- Lfondos de inversión extranjeros, princi- inversión aproximada de seis mil millones de mandadas por el mercado de consumidores palmente de Estados Unidos y Europa, con- dólares. Más de la mitrad se levantan en ciu- en crecimiento, sobre todo, la clase media siderando nuestro país como una plaza muy dades entre los 80 y los 500 mil habitantes. que es cada vez más estricta. atractiva para colocar recursos en proyectos El desarrollo de centros comerciales re- Los desarrolladores comerciales en Méxi- comerciales de todo tipo, generalmente an- sulta atractivo para las cadenas extranjeras co están adaptándose a las tendencias mun- clados por tiendas de autoservicio, departa- de retail. Estos proyectos les permiten abrir diales y proyectando con mejores diseños mentales o mezclas de ambas, con la idea de sus tiendas en varias localidades a la misma arquitectónicos, más eficientes y rentables. maximizar el uso del terreno y la rentabilidad vez, lo que reduce sus costos de operación y En SITE vemos un periodo de consolidación de los proyectos con tasas de retorno entre hace la inversión variable en México. y crecimiento inmobiliario comercial. Sin em- 12 y 17%. La región central de México, El Bajío, se bargo, el reto para todos los jugadores del En los últimos años no sólo las principa- ha conformado en un motor económico para sector será expandir sus proyectos a plazas les ciudades, sino las medianas han recibido este sector y es actualmente una de las fuen- que no han sido atendidas. inversiones de desarrolladores, fondos de tes de empleo más importantes de la zona. En Querétaro (incluye San Juan del Río), inversión o directamente de cadenas nacio- San Luis Potosí y Guanajuato (Irapuato, Ce- nales e internacionales, generando una gran Un auge regional laya, León) se están desarrollando centros competencia por las principales ubicaciones Promovidos por la confianza de inversionis- comerciales mixtos de gran escala, ubicados y buscando retornos de inversión cada vez tas y consumidores en el mercado nacional en zonas de influencia residenciales, clases más ajustados, obligando a los desarrollado- la región se ha visto beneficiada con la ins- medias y populares, como es el caso de Plaza res a construir proyectos de gran calidad y talación de centros comerciales de modas Sendero (Querétaro y SLP), ancladas por So- eficiencia. (Fashion mall) locales y regionales; plazas riana y Plaza Cinépolis, en Querétaro, Power Las variables macroeconómicas han comerciales; centros de servicio (Power Cen- Center Regional anclado por Walmart y Ci- apoyado estas inversiones al considerar una ter), proyectos de usos mixtos (comerciales, népolis. En tanto, HEB ya ubica cuatro tien- economía fuerte con un tipo de cambio es- habitacionales y de oficinas), cadenas de das en León y SLP, mientras busca ubicarse table, tasas a la baja e inflación controlada. autoservicio, franquicias y centros de entre- en Querétaro. También, está Omnicentro,

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en Juriquilla; Plaza El Suez, en Celaya, Power Estadísticas Regionales en 2007 – Datos promedio del sector comercial Center de mayor importancia de la zona, an- Precios de tierra promedio en US$: clado con tres formatos de Walmart, Hotel y Concepto / Estado Querétaro Guanajuato San Luis Potosí Cinépolis; Plaza Palmas, en León - Plaza de entretenimiento; El Palacio de Hierro, que ya Avenidas Principales 250 – 1,000 m2 200 – 1,200 m2 200 – 800 m2 compró terreno en Querétaro -proyecto para Avenidas 150 – 500 m2 150 – 400 m2 150 – 400 m2 2009, Plaza Paseo Constituyentes, la mejor Secundarias del municipio de Corregidora, en Queréta- 2 2 2 ro; Plaza La Cuesta, atendiendo a una zona Zonas Residenciales 200 – 400 m 200 – 500 m 200 – 500 m popular de mayor crecimiento en Querétaro; (1) Depende de la superficie y servicios requeridos Centro Comercial Candiles, Querétaro. Pro- (2) Depende de la localización y acceso a servicios yecto popular de Chedraui, así como Comer- cial Mexicana, el cual tiene en desarrollo seis Precios de arrendamientos promedio en US$: proyectos en la región, incluyendo Queréta- ro, SLP y Guanajuato. Tipo Querétaro Guanajuato San Luis Potosí Un factor determinante han sido los esta- Centros Comerciales 15 – 40 m2 15 – 40 m2 15 – 40 m2 dos y municipios que han destinado recursos, Plazas Mixtas y personal capacitado, gestión administrativa 10 – 20 m2 10 – 20 m2 10 – 20 m2 de servicios simplificada y promoción en estos proyectos. Los estados de Querétaro, San Luis Potosí, Avenidas Principales 20 – 30 m2 20 – 30 m2 20 – 30 m2 Guanajuato, Michoacán y Aguascalientes son Edificios 12 – 20 m2 12 – 20 m2 12 – 20 m2 un claro ejemplo del crecimiento del sector Corporativos comercial en todos sus formatos, sumando el crecimiento paralelo en el sector hotelero y el (1) Depende de superficie, ancla, subancla, nivel, etc. corporativo, que han crecido paralelamente en estas ciudades. source with a stable exchange rate, decreasing Querétaro, a regional Power Center anchored by La ciudad de Querétaro se ha confor- rates and controlled inflation. Wal-Mart and Cinépolis. mado en los últimos seis años como el gene- In the country there are around 70 shop- HEB already has four stores in León and rador más activo de negocios en el Bajío. El ping centers in the process of being built, with SLP, and is looking to be located in Querétaro. gobierno estatal y los tres gobiernos munici- an approximate investment of six million dol- There is also the Omnicentro in Juriquilla; Plaza pales de la zona conurbada de la ciudad han lars. More than half are being built in cities with El Suez, in Celaya, the most important Power llevado a cabo una importante inversión en between 80,000 and 500,000 inhabitants. Center in the area, anchored by three Wal-Mart infraestructura y promoción, que cada día The development of shopping centers is at- formats, a hotel and Cinépolis; Plaza Palmas, in atrae más y mejores e importantes desarro- tractive for foreign retail chains. These projects León – an entertainment mall; El Palacio de Hi- llos y oportunidades de negocios. make it possible for them to open their stores in erro, which has already bought land in Querétaro several locations at the same time, which reduces – a project for 2009; Plaza Paseo Constituyen- Para cualquier información adicional sobre operating costs and makes investment in Mexico tes, the best in the municipality of Corregidora, reportes de mercado contactar a: variable. The central region of Mexico, El Bajío, Querétaro; Plaza La Cuesta, serving a working SITE Solución Inmobiliaria has been transformed into an economic motivator class area of great growth in Querétaro; the Tel: 01(442) - 2185585 for this sector and it is currently one of the area’s Candiles shopping center – Querétaro, a Che- most important sources of employment. draui project for the working class as well as The real estate market in Mexico has gone Comercial Mexicana, which has six projects in through important changes and experi- A regional increase development in the region, including Querétaro, enced progress in all of its sectors. In this Encouraged by the confidence of investors and SLP and Guanajuato. report, SITE Solución Inmobiliaria will fo- consumers in the national market, the region The states and municipalities that have cus on telling us about the retail sector’s has been benefited by the installation of local set aside resources, trained personnel, simpli- situation in Queretaro and the central re- and regional Fashion Malls; shopping centers; fied administrative management and promotion gion of the country. Power Centers, mixed use projects (retail, resi- have been a determining factor in these proj- dential and offices), supermarket chains, fran- ects. The states of Querétaro, San Luis Potosí, Real Estate activity throughout the country has chises and entertainment centers, including in Guanajuato, Michoacán and Aguascalientes are been strengthened by the decision of foreign in- the mix of tenants a supply of alternatives re- clear examples of the growth of the retail sec- vestment funds, mainly from the United States quired by the growing consumer market, above tor in all of its formats, adding parallel growth and Europe, to consider our country as a very at- all, the middle class that is becoming more and in the hotel and corporate sector, which have tractive market in which to invest resources in more strict. grown in parallel in these cities. all types of retail projects, generally anchored Retail developers in Mexico are adapting The city of Querétaro has been the most by supermarkets, department stores or a mix themselves to global trends and planning with active generator of business in El Bajío in the of both, with the idea of maximizing the use of more architectural, efficient and profitable de- last six years. The state government and the land and the profitability of projects with rates signs. In SITE we see a period of consolidation three municipal governments of the city’s sub- of return between 12 and 17%. and growth for retail real estate. However, the urban area have made an important investment In recent years not only the main cities but challenge for all of the players in the sector will in infrastructure and promotion, which attracts also the medium sized ones have received in- be to expand their projects to markets that have more, better and important development and vestment from developers, investment funds or been neglected. business opportunities.n directly from national and international chains, In Queretaro (including San Juan del Río), generating great competition for the main loca- San Luis Potosí and Guanajuato (Irapuato, tions, looking for more and more competitive Celaya, León) large mixed shopping centers are investment returns, obliging developers to build being developed, located in middle and lower For any additional information about market re- projects of great quality and efficiency. class areas of residential influence, such as the ports contact: Macroeconomic variables have helped case of Plaza Sendero (Querétaro and SLP), an- SITE Solución Inmobiliaria these investments by considering an economic chored by Soriana and Plaza Cinépolis, and in Ph: 01(442) - 2185585

4 1 www.inmobiliare.com 115 Evento Internacional

ICSC celebró su 50 aniversario y la convención de primavera 2007 Icsc Celebrated Its 50th Anniversary And 2007 Spring Convention

undada en 1957, ICSC es la asociación una visión sincera de cómo la fusión de speakers, as well as over 2 million square feet comercial global para la industria de dos compañías de tiendas departamen- of exhibition space where industry profession- Fbienes raíces. Sus más de 66,000 miem- tales, Federated y May, condujo a un als can conduct a year’s worth of business in bros en 92 países incluyen propietarios de concepto de tiendas departamentales four days. Additionally, the convention featured centros comerciales, desarrolladores, geren- más eficiente y más fuerte. the 5th Annual ICSC “Hot Retailers Awards,” as tes, minoristas, prestamistas, y virtualmente well as educational sessions grouped into spe- cada profesión o negocio involucrado en la Otros puntos destacados: cific industry tracks of study. industria. ICSC cuenta con oficinas en Nueva • Expansión del Leasing Mall – En honor York, Washington, D.C., California, Ciudad a su 25 Aniversario, el Leasing Mall de Some convention highlights included: de México, Buenos Aires, Canadá, Londres, ICSC, consistió de dos millones de pies • The View from Washington – Veteran Wash- Nueva Delhi, Beijing y Singapur. cuadrados de espacio. ington Correspondent, Sam Donaldson ana- El International Council of Shopping Cen- • Exposición Comercial Expandida- La lyzed Washington’s biggest stories and has ters, Inc. (“Consejo Internacional de Centros Exposición de este Año presentó a más provided audiences insight into the political Comerciales”, ICSC) celebró su 50 aniversa- de 350 expositores cuya función prin- headlines for almost four decades. rio y el 25 aniversario del Leasing Mall y ade- cipal era la de proporcionar productos • “Hot Retailers Awards”– This year’s pro- más la Convención de Primavera 2007. Con y/o servicios para la industria de bienes gram featured winners who are operating el tema, “Inalcanzable el Oro”, este año la raíces minorista. stores domestically and internationally. Convención de Primavera de ICSC desde el • Pabellón Verde ICSC (Green Pavilion) • The Federated Story – Chairman, Presi- 20 al 23 mayo, en Las Vegas Nevada, presen- – Mostró ejemplos de compañías y mi- dent and Chief Executive Officer of Feder- tó a renombrados ponentes del mundo, así noristas que están dirigiendo el camino ated Department Stores, Inc., Terry J. Lun- como también más de dos millones de pies del “desarrollo verde”, el Pabellón Verde dgren, provided a candid look into how the cuadrados de espacio de exhibición donde destacó las más nuevas tendencias en el merger of the two legendary department los profesionales de la industria pudieron diseño de construcción sustentable. stores companies, Federated and May, has conducir un año productivo de negocios en led to a more efficient and stronger de- cuatro días. Adicionalmente, la convención Más información: partment store concept for consumers. presentó el 5° “Premio Anual a lo Mejor en Patrice Duker o Erin Hershkowitz: Minoristas”, así como las sesiones educativas (646) 728-3496/3497 Additional Highlights: agruparon tendencias de estudio específicas International Council of Shopping Centers, Inc. • Expanded Leasing Mall - In honor of its de la industria. 25th Anniversary, the ICSC Leasing Mall ounded in 1957, ICSC is the worldwide consistes of 2 million square feet of exhi- Lo más destacado de la convención global trade association for the retail bition space. incluyó: Freal estate industry. Its more than 66,000 • Expanded Trade Exposition – This year’s • La Visión desde Washington – el Corres- members in 92 countries include shopping cen- Trade Exposition featured over 350 exhibi- ponsal Veterano de Washington, Sam ter owners, developers, managers, retailers, tors whose primary function is to provide Donaldson analizó las historias más lenders and virtually every profession or trade products and/or services to the retail real grandes de Washington y proporcionó involved in the industry. ICSC has offices in estate industry. reflexiones a la audiencia de titulares New York, Washington, D.C., California, Florida, • ICSC Green Pavilion – Featuring examples políticos por casi cuatro décadas. México City, Buenos Aires, Canada, London, of companies and retailers that are lead- • “Premio Anual a lo Mejor en Minoris- New Delhi, Beijing and Singapore. ing the way in “green development,” the tas” (Hot Retailers Awards) – el programa The International Council of Shopping Centers, Green Pavilion will highlight the newest de este año presentó a los ganadores Inc. (ICSC) celebrated its 50th anniversary and trends in sustainable building design. que operan negocios tanto localmente the 25th anniversary of the ICSC Leasing Mall como internacionalmente. and also the 2007 Spring Convention. With the More information: • La historia de Federated– Presidente, theme, “Reaching Beyond the Gold,” this year’s Patrice Duker or Erin Hershkowitz: y CEO de Federated Department Stores, ICSC Spring Convention from May 20-23, 2007, (646) 728-3496/3497 Inc., Terry J. Lundgren, proporcionó in Las Vegas, Nevada, featured world renowned International Council of Shopping Centers, Inc.

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Arte

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TERNURA Y FURIA EN LOS PINCELES

Por Ricardo Elizondo

upina Flores, ternura y furia en la mirada, pinta con pinceles, con los dedos, con mo- Llotitos de estopa, con la parte suave del puño, con la palma abierta… En las altas horas de la noche el colapso de los tiempos la visita; civilizaciones muertas, espectrales recuerdos, ruidos, deprecaciones del paleolítico. Atenta observa el remolino y con vislumbres, con refle- jos, con fulgores y resplandores apunta colores, acariciando la tela, arañándola, lijándola, el fin de Cártago, la caída de Tlatelolco, la carne guerrera lacerada, el helado sopor del smog. Lupina Flores, de mujer nos permite ver las Allegro Molto habitaciones de la locura, el fuego temeroso en mixta s/tela 135 x 180 cms las paredes del cromagnor, el amanecer del día siguiente, el momento del tránsito, los despe- ñaderos del sueño, el humo de la gruta materna, el cuchillo de hierro que hiende y domina. Lu- LUPINA FLORES pina Flores, pintora de lo indecible. Nació en Monterrey en 1957. Cursó estudios de Arte en la Facultad de Artes Visu- ales de la Universidad Autónoma de Nuevo León y estudió con los maestros Gilberto Más informes: Aceves Navarro, José Luis Cuevas y Gabriel Macotela. En los últimos cinco años sus exposiciones individuales han sido alojadas por diversos espacios culturales: Museo Metropolitano de Monterrey, Universidad Autónoma de Nuevo León, Galería Arte x Arte, Casa de Arte Puebla, Galería de Arte Contemporáneo y Diseño, Puebla, México. Av. Vasconcelos 300, Ote. Res. San Agustín, Su obra se ha dado a conocer en numerosas ciudades de América: Travis Center (Int. Hotel Presidente-Intercontinental), Gallery, San Antonio, Texas; Centro Cutural Mexicano, Los Angeles, California; Acryl- San Pedro Garza García, N. L., ic World Gallery, Houston, Texas; Presidencia Municipal de San Pedro Sula, Hondu- Tel: 8368 6123. ras, entre otras, Europa, Centro Cultural Mexicano en París y Casa de Latinoamérica E-Mail: [email protected] en Bucarest. Forma parte de importantes colecciones: Pinacoteca de Nuevo León; WEB: www.mfgallery.com.mx UNESCO, París; Museo José Luis Cuevas, Museo MARCO, entre otras. Ha sido objeto de numerosos premios y distinciones: Reseña Anual de la Plástica XXII Edición, Monterrey, NL, México; Segunda Bienal Bidimensional, Centro Nacional de las Artes, México, DF; Tercera Bienal, Museo de Monterrey, NL, México; Salón de Noviembre, Arte, A.C., Monterrey, NL.

4 1 www.inmobiliare.com 119 Arte

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ARTE ABSTRACTO – ABTRACT ART Online exhibition – Exhibición en línea

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Carlos Manfretti Artista plástico y diseñador egresado de la Escuela Nacional de Artes Plásticas ENAP-UNAM. Con tan sólo dos años de haber presentado su propuesta plástica a la luz pública 80% de sus obras han sido adquiridas por coleccionistas privados, galerías y público en general. Actualmente prepara sus próximas dos exposiciones que se exhibirán en el verano del presente año en Miami, Florida, y en la ciudad de México.

4 1 www.inmobiliare.com 121 Sección Especial Publicitaria

EL GRANERO GRILL

a reunión de trabajo de la revista Inmo- biliare se realizó el pasado 16 de mayo, Len el hotel Quinta Real, de Monterrey, Nuevo León, con el objetivo de definir el or- den de participación para el panel de discu- sión del Urban Land Institute. El encuentro se efectuó en el Granero Grill, lugar fascinante, donde se puede disfru- tar de una excelente comida o de una cena de negocios, así como degustar unos deli- ciosos entremeses preparados por el cheff “Si le dicen cuándo no pregunte en dónde, ejecutivo Martín Tello Zapata y su excelente equipo de trabajo. simplemente diga nos vemos en El Granero”. Para la ocasión, el menú consistió en un maguro tataki de atún rojo sellado con olivo, “If they say when, don’t ask where. Just say, see you in El Granero” cebollón, jengibre, salsa de soya, chicharrón de rib eye y de huachinango, marinado con piquín. El plato principal fue un lechón al Garza Ponce; Diego Semper, de Intramerica; giant shrimps, in addition to mushrooms, garlic, horno acompañado de unos espárragos al Silvano Solís, de Prologis; Víctor Lachica, de red onion and chili. olivo y espagueti con camarones gigantes, Cushman & Wakefield; Juan Pablo Arroyuelo, Like all good meals it had to be accompa- además de champiñones, ajo, cebolla mora- de ULI México, así como Érico García y Gui- nied by a good French wine, Chateau Lascombes da y chile cambray. llermo Almazo, de Inmobiliare Magazine. Grand Cru was served as was Carmelo Rodero Como toda excelente comida debe de Gran Reserva, suggested by our excellent team ir acompañada de un buen vino francés, se he Inmobiliare Magazine work meeting of head waiters made up of Juan de Dios Duran, sirvió un chateau lascombes grand cru y un took place on May 16 in the Quinta Real Eduardo Rosales, Agapito Gonzalez, Vicente Her- Carmelo rodero gran reserva sugerido por Thotel in Monterrey, Nuevo Leon, with the nandez, Rubén Moran and Santiago Espinosa. nuestro excelente equipo de capitanes con- objective of defining the order of participation The finishing touch was a delicious des- formado por Juan de Dios Durán, Eduardo for the Urban Land Institute discussion panel. ert: oven roasted pears, orange conserve with Rosales, Agapito González, Vicente Hernán- The meeting took place in El Granero Grill, a roquefort y brie, and granary strawberries filled dez, Rubén Morán y Santiago Espinosa. fascinating place where you can enjoy an excellent with nutella and glazed with chocolate. Para cerrar con broche de oro se contó lunch or business dinner, as well as sample some This meeting was attended by Blanca Ro- con un delicioso postre: peras al horno, con- delicious hors d’oeuvres prepared by executive driguez, from ULI Mexico; Claudia Perez Salas, serva de naranja con roquefor y además brié, chef Martin Tello Zapata and his excellent team. from ADI; Raul Gallegos, from GE Real Estate; y fresas granero rellenas de nutela glaceadas For the occasion the menu consisted of a Jose Maria Garza Treviño, from Grupo Garza de chocolate. seared red tuna maguro tataki with olive oil, Ponce; Diego Semper, from Intramerica; Silvano Los asistentes a esta reunión fueron spring onion, ginger, soy sauce, rib eye and Solis, from Prologis; Victor Lachica, from Cush- Blanca Rodríguez, de ULI México; Claudia Pé- snapper crackling, marinated with chili powder. man & Wakefield; Juan Pablo Arroyuelo, from rez Salas, de ADI; Raúl Gallegos, de GE Real The main dish was oven roasted suckling pig ULI Mexico, as well as Erico Garcia and Guill- Estate; José María Garza Treviño, de Grupo accompanied by asparagus and spaghetti with ermo Almazo, from Inmobiliare Magazine.n

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Responsabilidad Social Por Carlos Caicedo [email protected]

En nuestras manos, hacia un México sin pobreza En Nuestras Manos, Towards A Mexico Without Poverty Menos mal que todavía existen personas con convicciones profundas. Individuos que le apuestan a que el desarrollo integral de un país se fundamenta en la autosuficiencia y la educación para el trabajo. Y justamente Marco Ferrara, Presidente de la Fundación En Nuestras Manos, es un convencido de dichos principios. Su proyecto hoy ya tiene resultados concretos y ha encontrado en el sector empresarial de Monterrey un eco importante, aunque las metas son todavía más agresivas oy en día en Monterrey, ciudad donde tras Manos se basa en la firme creencia de que empresarial pueden ayudar a que en México nació la Fundación En Nuestras Manos, el ser humano tiene la capacidad de ser auto- se vaya acabando la pobreza. Al respecto, Hse tiene ya proyectada la construcción suficiente y la dignidad para serlo y que sólo dice Marco Ferrara, que a las empresas no se del primer Centro de Atención Integral (CAI). necesita conocimientos e impulso para lograr les está pidiendo apoyo económico, sino ma- Este lugar, aún en la etapa de planificación un desarrollo integral, ejercer su juicio de va- terial. Por ejemplo, el Grupo Desarrollador aunque ya se tiene el terreno, es un espacio lor y decidir su futuro. “Nuestro enfoque es Garza Ponce ha apoyado a la institución en que se quiere ofrecer a la población urbana totalmente hacia la generación de una nueva el estudio y la proyección de la construcción en condiciones de extrema pobreza con el actitud en los mexicanos, para que lejos de del primer CAI. fin de que puedan educarse, tener opciones esperar el subsidio, la caridad y el remordi- Otras empresas del estado, como Boh- de autoempleo, ética, superación y salud. miento colectivo deseen aprender un oficio, mer, Cemex y Femsa, se han mostrado com- La red nacional del CAI que desea edi- conocerse más a sí mismos para superarse y, placidas en apoyarnos. ficar la fundación En Nuestras Manos busca así, ganarse las oportunidades de tener una Así, en un plazo de tres años, tiempo en también, a través de una bolsa de empleo vida digna”, comentó Marco Ferrara. el cual se estima estaría construido el primer y consejerías realizadas por microempresas, Centro de Atención Integral, se buscaría ca- ofrecer a quienes lleguen a los Centros la po- El primer CAI, un programa piloto pacitar cada semestre alrededor de dos mil sibilidad de obtener bienes sociales y servi- Justamente en Monterrey iniciaría la cons- personas y ya en su plena madurez, además cios básicos. trucción del primer CAI, y en ese sentido, la meta es de ocho mil individuos atendidos Expresa Marco Ferrara, Presidente de la el gobierno del municipio de Montemorelos y capacitados. Fundación, que la idea es que cada uno de donó el terreno. Posteriormente, el segundo Otros municipios como Apodaca, Gua- los espacios en los distintos CAI podrán te- Centro de Atención se edificaría en el Estado dalupe, Monterrey y San Pedro se han visto ner el nombre de la empresa comprometida de México. “Ya tuvimos pláticas con el Go- totalmente receptivos con el proyecto. a construir o donar material, o cualquier otro bernador Peña Nieto y él ya expresó su apo- tipo de ayuda para la edificación del mismo, yo al proyecto. De hecho, las autoridades del El apoyo del sector desarrollador mexi- de tal forma, que esa compañía beneficie estado piensan donarnos un terreno”, afirma cano, clave fundamental a quien se está capacitando en el Centro a el líder de En Nuestras Manos. Los CAI son espacios verdaderamente gran- través de sus talleres y, en un futuro, si es Este proyecto ha encontrado de entra- des, “son 35 mil m2 de construcción”, añade del caso, el mismo integrante del CAI pueda da en el sector empresarial regiomontano Ferrara. Además, están buscando terrenos encontrar empleo en esa organización. un atractivo importante y, justamente, por de 10 hectáreas, para construcciones am- Por tanto, la propuesta social de En Nues- el hecho de que el autoempleo y el trabajo biciosas. “Por eso, necesitamos el apoyo de

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Responsabilidad Social

constructoras, de empresas con el material donating material, or any other type of help to So, in a term of three years, a time in que requerimos para la construcción de cada build it, in such a way that the company ben- which it is estimated the first Integral Atten- uno de los CAI”. efits those who are being trained in the Center tion Center will be built, the training of around El sector desarrollador tiene en el pro- through their workshop and, in the future, that two thousand people per semester is the goal yecto de En Nuestras Manos la oportunidad same member of the CAI may find employment and in full maturity, the goal is eight thousand de realizar una gran labor social, sin la nece- in their organization. individuals to be attended to and trained. sidad de dar dinero, sino aportando su cono- Therefore, the social proposal of En Other municipalities like Apodaca, Guada- cimiento y experiencia en construcciones de Nuestras Manos is based on the firm belief that lupe, Monterrey and San Pedro have been com- todo tipo, pueden aprovechar justamente la human beings have the capacity to be self-suf- pletely receptive to the project. edificación de los distintos CAI con el fin de ficient and the dignity to be so, and that it is only que más adelante encuentren en las perso- necessary to have knowledge and motivation in The support of the Mexican develop- nas capacitadas su futura mano de obra. order to achieve integral development, exercise ment sector, an essential key Por ejemplo, el Grupo Garza Ponce, uno their value judgment and decide their future. The CAIs are really large spaces, “They have de los jugadores más importantes del sector “Our focus is totally towards the generation of 35,000 m2 of construction”, added Ferrara. Fur- desarrollador mexicano, donó los estudios a new attitude in Mexicans, so that far from thermore, they are looking for 10 hectare pieces correspondientes a la valuación de costos waiting for a subsidy, charity and collective re- of land, for ambitious constructions. “For that, del proyecto, gracias a su experiencia y co- morse, they want to learn a trade, find out more we need the support of the builders, of the com- nocimiento la cifra que inicialmente se había about themselves in order to exceed, and in that panies with the material that we require for the calculado en 140 millones pesos (mdp), bajó way earn opportunities to have a decent life”, construction of each of the CAIs”. de manera considerable a 104 mdp. “Grupo commented Marco Ferrara. The development sector has the opportu- Garza Ponce nos aportó su experiencia y nos nity to do great social work in this En Nuestras ha dicho que la construcción del primer CAI The first CAI, a pilot program Manos project, without the need to give money, bajo su análisis se puede realizar con menos The construction of the first CAI will begin in contributing their knowledge and experience capital, pero eso sí, sin dejar a un lado todos Monterrey, and for that, the municipal govern- in all types of constructions instead. They can y cada uno de los espacios y funcionalida- ment of Montemorelos donated the land. Later, take advantage of the building of the different des que queremos para el Centro”, advier- the second Attention Center will be built in the CAIs with the purpose of later finding their fu- te Marco Ferrara, y añade que de esos 104 State of Mexico. “We mdp 70% corresponde a materiales y 30% have already talked with a mano de obra. “Buscamos que muchas Governor Peña Nieto and compañías del sector desarrollador se unan he already expressed his a nuestro sueño, y para ellos, sin duda, será support for the project. In un proyecto viable.” fact, the state authorities Teniendo en cuenta que en la Fundación are thinking about donat- En Nuestras Manos México puede encontrar ing us a piece of land”, la solución a su pobreza extrema, bien vale la stated the leader of En pena que nos unamos a esta importante cau- Nuestras Manos. sa y, en ese sentido, el sector desarrollador This project has del país desempeñará un importante papel. encountered an impor- tant attraction in the Just as well there are still people with Monterrey region’s busi- deep convictions. Individuals who bet on ness sector and this is the fact that the integral development of a precisely because of the country is based on self-sufficiency and fact that self-employ- work education, and Marco Ferrara, Pre- ment and business can sident of the En Nuestras Manos Founda- help to wipe out pov- tion, is convinced of said principles. His erty in Mexico. On that project already has concrete results and respect, Marco Ferrara has encountered significant interest in said that they are not asking the companies ture workforce in the people trained. Monterrey’s business sector, even though for economic help, but material. For example, For example, Grupo Garza Ponce, one of the the goals are still aggressive. Grupo Desarrollador Garza Ponce has supported most important players in the Mexican develop- the institution in the study and planning of the ment sector, donated the studies correspond- owadays in Monterrey, the city where the construction of the first CAI. ing to the valuation of the costs of the project. En Nuestras Manos (In Our Hands) Foun- Other companies from the state, like Thanks to their experience and knowledge, the Ndation was established, the construction Bohmer, Cemex and Femsa, have also been figure that had initially been calculated at 140 of the first Integral Attention Center (CAI) is pleased to support us. million pesos dropped considerably to 104 mil- planned. This place, still in the planning stage lion pesos. “Grupo Garza Ponce gave us their although it already has the land, is a space that Si usted quiere apoyar a la Fundación En experience and has told us that the construction is wanted for the urban population in extreme Nuestras Manos o desea obtener más infor- of the first CAI, under their analysis, can be done conditions of poverty with the purpose of be- mación éstos son los datos de contacto: with less capital, without leaving out any of the ing able to educate them, give them options for If you wish to support the En Nuestras Manos spaces and functionalities that we want for the self-employment, ethics, personal growth and Foundation or would like more information, here Center”, advised Marco Ferrara. He added that health. are the contact details: of those 104 million pesos, 70% corresponds to The national CAI network, which wishes to materials and 30% to labor. “We are looking for build the En Nuestras Manos foundation, is also Marco Ferrara Villarreal, many companies from the development sector looking to offer to those who arrive at the Cen- Presidente to join us in our dream, and for them, without ters the possibility of getting business assets Vicente Ferrara No. 133, Oficina 7, doubt, it will be a viable project.” and basic services through an employment pool Colonia Jardines del Obispado, Taking into account that Mexico may find and advice from micro companies. Monterrey, Nuevo León, CP 64050. a solution to its extreme poverty in the En Marco Ferrara, President of the Founda- Tel. (81)8348 2020 Nuestras Manos Foundation, it is really worth tion stated that the idea is that each one of Fax. (81)8333 7300 coming together for this important cause, and the spaces in the different CAIs can have the E-Mail: [email protected] in that sense, the development sector of the name of the company committed to building or WEB: www.ennuestrasmanos.org country will play and important role.n

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