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TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

RGE N.894/2010 G.E. Dott. Simonetta Scirpo

Causa promossa da: Banca Contro: XXX

Via Cascina Serbelloni, 9 –

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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

**** La sottoscritta architetto Laura Venturini con studio in Cerro Maggiore (Mi) Via Cavazzi, 4 iscritta all'Ordine degli Architetti di Milano n. 12583 e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano n. 11977, si pregia di rassegnare la presente relazione tecnica d’ufficio in ordine al quesito formulato dall'Ill.mo Sig. G.E. in occasione dell'udienza avvenuta in data 30 gennaio 2013. "Provveda l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni operazione ritenuta necessaria, ad esaminare i documenti depositati ex art. 569 c.p.c., segnalando tempestivamente al Giudice quelli mancanti o inidonei, e ad acquisire, se non allegati agli atti, copia del titolo di provenienza del bene al debitore; Provveda quindi previa comunicazione scritta dell’incarico ricevuto, da effettuarsi mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore/i all’indirizzo risultante agli atti, al creditore procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con invito al debitore e ai proprietari di consentire la visita dell’immobile. 1. Avvertire il Giudice dell’esecuzione in caso di impossibilità di accesso all’immobile perché si possa provvedere alla sostituzione del custode: 2. A identificare il bene oggetto di pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali, riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 3. A fornire una sommaria descrizione del bene; 4. A riferire sullo stato di possesso dell’immobile, con indicazione – se occupato da terzi – del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; 5. A verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero in particolare:  Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni  Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione  Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione  Altri pesi o limitazioni d’uso (esempio oneri reali, obbligazioni propter rem., servitù, uso, abitazione) 6. A verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura. Indichi i costi a ciò necessari. 7. A verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi. Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 del D.lvo 378/01; indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad

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edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967. 8. Fornire indicazioni con riferimento all’immobile pignorato circa la presenza o meno: a. Della certificazione energetica di cui al d.lgs n. 192/05 attuativa della direttiva CE n. 2002/91 nonché della legge regionale n. 24/2006 come modificata dalla legge regionale n. 10/2009; in caso di pignoramento trascritto a decorrere dal 1 gennaio 2008 (delibera Giunta Regione Lombardia 22/12/2008 n. 8/8745 art.9.4), qualora l’esperto abbia rilevato la mancanza della certificazione energetica di cui alla Legge Regionale n.24/06, come modificata dalla successiva n. 10/09, provveda ad eseguirla avvalendoli di un professionista certificatore accreditato presso la Regione Lombardia b. Della documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti all’interno degli edifici di cui al D.M. Ministro sviluppo economico del 22/01/2008 n. 37. 9. Ad indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato. Nel caso si tratti di quota indivisa fornisca la valutazione anche della sola quota. Alleghi inoltre alla relazione: a. L’elenco delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi, nonché delle iscrizioni ipotecarie su foglio separato; b. La descrizione del bene con identificazione catastale e coerenze su foglio separato c. Fotografie esterne ed interne del bene, nonché la relativa planimetria d. Gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 1 (avvisi di inizio operazioni peritali) e. Depositi oltre all’originale dell’elaborato, una copia semplice e una copia su supporto informatico (in formato Word versione almeno 1996) Dispone che l’Esperto provveda ad deposito della relazione di stima almeno 45 giorni prima dell’udienza.

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*** Relazione peritale

Allo scopo di evadere l’incarico affidato, la scrivente esperiva le necessarie indagini ed ispezioni peritali, provvedendo agli opportuni rilievi presso l’U.T.E. di Milano, per la richiesta della visura e della scheda catastale dell’immobile in oggetto, al fine della completa ed esatta identificazione al N.C.E.U. della proprietà immobiliare pignorata. La scrivente provvedeva altresì alle opportune verifiche tecniche – urbanistiche ed edilizie presso i competenti Uffici Edilizia Privata. In seguito veniva attentamente esaminata la documentazione storica ipotecaria-catastale depositata in atti, allo scopo di verificarne la corrispondenza con le risultanze delle indagini effettuate presso gli uffici competenti. La sottoscritta, come giusto avviso mezzo raccomandata con ricevuta ritorno, il giorno 19 marzo 2013 alle ore 15.00 si recava sul posto, ma nessuno era presente nell’appartamento. La sottoscritta tramite gli Uffici di Polizia Municipale del di Pregnana Milanese è riuscita a contattare telefonicamente XXX e fissare un’ulteriore sopraluogo per il giorno 11 aprile 2013, alle ore 14.00, ad attenderla due signori che non hanno voluto rilasciare generalità. E’ stato possibile visionare la proprietà, il perito in tale occasione eseguiva una serie di fotografie, ad esclusione del locale posto al piano terra.

*** Risposta al primo punto del quesito

“Avvertire il Giudice dell’esecuzione in caso di impossibilità di accesso all’immobile perché si possa provvedere alla sostituzione del custode”

Come spiegato in premessa in un primo tempo non è stato possibile accedere all’immobile di conseguenza la sottoscritta CTU ha ritenuto necessario avvisare il creditore procedente dei possibili ostacoli impedenti l’ingresso all’immobile pignorato.

*** Risposta al secondo punto del quesito

“A identificare il bene oggetto di pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali, riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti”

Appartamento ubicato nel comune di Pregnana Milanese in via Cascina Serbelloni n. 9 . Appartamento al piano primo (secondo fuori terra) di te locali altre servizi. Coerenze in contorno: cortile comune, strada comunale, altro appartamento, ballatoio comune. N.C.E.U. partita 1001877 foglio 9 mappale 81, sub. 703 categoria A/4 classe 6 consistenza 5 vani – rendita Euro 258,23 in forza di scheda di variazione registrata all’U.T.E. di Milano in data 30 giugno 1987, n.50133 porzione A. Box ad uso autorimessa privata al piano terra. Coerenze in contorno: proprietà di terzi, cortile comune, strada comunale.

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N.C.E.U. alla partita 1001877, in forza di scheda di variazione registrata all’U.T.E. di Milano in data 30 giugno 1987, n.50133 porzione A. Foglio 9 mappale 81, sub. 704 categoria C/6 classe 2 consistenza 15 mq – rendita Euro 33,31 Piccolo appezzamento di terreno di pertinenza, coerenza in contorno con i mappali 86, 84, 89, 83. Il tutto risulta censito nel C.T. alla partita 2122 foglio 9 mappale 353, sup.00.03.00, classe 1, seminativo irrig. reddito d. euro 2,76, redd. a. euro 2,48

L’immobile sopra descritto risulta di proprietà a: XX proprietà per 1/1. In forza di atto di assegnazione in data 19/10/1999 Voltura n.7404.1/2005 in atti dal 23/02/2005 (protocollo n.MI0182708) Repertorio n.189477 Rogante Dott. Saverio Romanelli – Milano Registrazione n.97456/05

Al ventennio l’immobile, risultava di proprietà di: a) YY proprietà per 1/1 in regime di comunione dei beni con YY fino al 19/10/1999 b) YY proprietà per 1/1 in regime di comunione dei beni con YY fino al 19/10/1999 In forza di atto di assegnazione in data 15/06/1988 Voltura n.7402.1/2005 in atti dal 23/02/2005 (protocollo n.MI0182693) Repertorio n.173337 Rogante Dott. Saverio Romanelli – Milano Registrazione n.97456/05 c) YY proprietà per 1/1 fino al 15/06/1988 In forza di atto di assegnazione in data 30/06/1987 Voltura n.50133.1/1987 in atti dal 07/10/2002 (protocollo n.756075) Registrazione: edificazione in area urbana-istanza n.429523/99 Legge 154/88

Piccolo appezzamento di terreno censito nel C.T. alla partita 2122 foglio 9 mappale 353, sup.00.03.00, classe 1, seminativo irrig. reddito d. euro 2,76, redd. a. euro 2,48 d) YY proprietà per ½ e) YY Derivante da frazionamento del 22/09/1987 n. 12.1/1987 in atti dal 11/02/1999

*** Risposta al terzo punto del quesito

“A fornire una sommaria descrizione del bene”

L’edificio in cui è inserita la proprietà si trova nel comune Pregnana Milanese in via Cascina Serbelloni, 9. La zona è periferica ma facilmente è possibile raggiungere il centro del paese ben servito da servizi commerciali, scolastici e sportivi; inoltre è ben servito dai mezzi di mobilità urbana sia di autolinee gestite da società private che dalle linee ferroviarie (Ferrovia dello Stato linea Milano-Torino). Pregnana Milanese confina con i seguenti comuni a nord: Rho, a sud: , , Pogliano, a est: Rho a Ovest: Vanzago, . Lo stabile è stato edificato ante 1967, l'organismo edilizio con caratteristiche di corte rurale è costituito da due piani fuori terra ad uso abitazione e adiacente vi è una attività commerciale adibita a ristorante. La struttura dello stabile è in cemento armato con solai in latero cemento, tavolati esterni in muratura in laterizio. Le facciate esterne sono intonacate; i tavolati interni sono in mattoni forati, copertura a due falde. Gli spazi interni comuni hanno mantenuto le caratteristiche estetiche degli anni di edificazione; vani scala con ringhiere in ferro verniciata, pavimentazione scale e ballatoio in mattonelle ceramica. L’accesso ai piani è garantito dalle scale e ballatoio non vi è la presenza di

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CARATTERISTICA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE: L’appartamento in oggetto si trova al piano primo (secondo fuori terra) ed ha doppia esposizione verso strada e cortile interno. Si accede da vano scala, e ballatoio comune, internamente la distribuzione è semplice suddiviso in ingresso corridoio, soggiorno, cucina, due camere da letto, bagno. La planimetria catastale risulta conforme con lo stato di fatto, lo stato manutentivo dell’appartamento è scadente. Le pareti verticali e orizzontali sono intonacate al civile e tinteggiate con pittura lavabile, la pavimentazione è in ceramica, come il rivestimento del bagno e cucina. Le porte interne in legno sono a battente e in parte vetrate. I serramenti esterni sono in legno abete verniciate di colore bianco senza vetrocamera, le tapparelle in pvc color marrone conformi al resto dello stabile, porta d’ingresso non blindata. I sanitari nel bagno sono in porcellana, la rubinetteria in acciaio per l’erogazione sia di acqua calda che fredda. L’impianto elettrico è costituito da cavi sotto traccia, con corpi illuminanti e prese in numero sufficiente per ogni ambiente, ma privo di certificazione. L’impianto termo-sanitario è autonomo con caldaia a gas metano, radiatori in ghisa.

*** Risposta quarto punto del quesito

“A riferire sullo stato di possesso dell’immobile, con indicazione – se occupato da terzi – del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio”

La proprietà pignorata, alla data del sopraluogo è risultata abitata. Le persone presenti durante il sopralluogo, non hanno voluto fornire le loro generalità. Si è provveduto a richiedere informazioni presso L’Agenzia delle Entrate in riferimento ad eventuali contratti in essere in riferimento all’immobile oggetto di causa e presso il Comune di Pregnana Milanese Comando Polizia Municipale.

*** Risposta al quinto punto del quesito

“A verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero in particolare:  Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni Null’altro una volta cancellato quanto riportato al punto sesto.  Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione Non risultano asservimenti urbanistici e/o diritti di prelazione  Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione Non risultano convenzioni matrimoniali e/o provvedimenti di assegnazione, tra i comproprietari del bene in oggetto.  Altri pesi o limitazioni d’uso (esempio oneri reali, obbligazioni propter rem., servitù, uso,

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abitazione)”  Spese condominiali Non vi è nessun amministratore dello stabile

*** Risposta al sesto punto del quesito

“A verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura. Indichi i costi a ciò necessari”

Nel ventennio sull’immobile gravano le seguenti formalità pregiudizievoli:

 Trascrizione a favore del 08/11/1999 Registro particolare 71530 Registro generale 105398. Pubblico ufficiale Saverio Romanelli Repertorio 189477 del 19/10/1999 – atto tra vivi compravendita.  Iscrizione contro del 08/11/1999 Registro particolare 31597 Registro generale 105399 Pubblico ufficiale Saverio Romanelli Repertorio 189478 del 19/10/1999 – ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo  Trascrizione contro del 04/06/2008 Registro particolare 39935 Registro generale 71691 Pubblico ufficiale Tribunale di Milano Repertorio 1161 del 10/06/2008 – atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili  Trascrizione contro del 18/06/2008 Registro particolare 43833 Registro generale 78569 Pubblico ufficiale Tribunale di Milano Repertorio 1161 del 10/06/2008 – atto esecutivo o cautelare – decreto di sequestro conservativo immobili  Trascrizione contro del 07/04/2010 Registro particolare 26090 Registro generale 42816 Pubblico ufficiale Tribunale di Milano Repertorio 580 del 24/02/2010 – atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili

Oneri cancellazione richiesti dalla Conservatoria per la cancellazione delle formalità gravanti sul bene a carico dell’acquirente al netto di eventuali oneri professionali: Cancellazione per ogni trascrizione elencata tassa fissa € 262,06 Cancellazione di ogni iscrizione elencata tassa fissa € 35,00 Cancellazione atti giudiziari e/o di società non bancarie 0,50/100 dell’importo iscritto

*** Risposta al settimo punto del quesito

“A verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi. Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 del pag. 7 di 9 architetto Laura Venturini Via Cavazzi, 4 – 20023 Cerro Maggiore (MI) Tel. 0331/534509 - Fax 0331/53242 [email protected] - Pec: [email protected]

D.lvo 378/01; indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967”

Si riscontra che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967, in atti non è presente il certificato di abitabilità.

*** Risposta all’ottavo punto del quesito

“Fornire indicazioni con riferimento all’immobile pignorato circa la presenza o meno: a. Della certificazione energetica di cui al d.lgs n. 192/05 attuativa della direttiva CE n. 2002/91 nonché della legge regionale n. 24/2006 come modificata dalla legge regionale n. 10/2009; in caso di pignoramento trascritto a decorrere dal 1 gennaio 2008 (delibera Giunta Regione Lombardia 22/12/2008 n. 8/8745 art.9.4), qualora l’esperto abbia rilevato la mancanza della certificazione energetica di cui alla Legge Regionale n.24/06, come modificata dalla successiva n. 10/09, provveda ad eseguirla avvalendoli di un professionista certificatore accreditato presso la Regione Lombardia b. documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti all’interno degli edifici di cui al D.M. Ministro sviluppo economico del 22/01/2008 n. 37.

Alla richiesta del CTU la proprietà, non hanno esibito o fornito l’Attestato di Certificazione Energetica; si è provveduto ad eseguirla. (Attestato di certificazione Energetica Codice identificativo 15179-000064/13, Registrato il 22/05/13; valido fino al 22/05/2023 – ing. yy n. accreditamento 1270). Per quanto concerne l’impianto elettrico le parti visibili esternamente, sembrano essere rispondenti alle normative vigenti, però non è stata esibita al CTU la Dichiarazione di Conformità ai sensi della Legge 46/90, quindi non ci si può esprimere per le porzioni sottotraccia. Non è stato esibito il libretto di installazione e certificazione della caldaia di produzione acqua calda e dell’impianto di riscaldamento.

*** Risposta al nono punto del quesito

“Ad indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato. Nel caso si tratti di quota indivisa fornisca la valutazione anche della sola quota. Si procede come segue alla valutazione del bene in oggetto sulla base di un’indagine di mercato condotta a mezzo di contatti con agenzie immobiliari e mediante la consultazione di bollettini: “Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia” edito dalla Camera di Commercio di Milano n. 42 secondo semestre 2012, in cui troviamo per gli appartamenti ricadenti nella stessa zona un valore medio €/mq. 925,00; “Banca dati Agenzia del Territorio” è stato possibile determinare un valore medio €/mq. 850,00 (abitazione di tipo civile stato di conservazione scadente). Le agenzie immobiliari della zona contattate indicano come valore medio €/mq. 790,00 Il valore corrente di mercato valutato facendo una media con i riferimenti acquisiti arrotondati per eccesso è uguale a: € 855,00/m2. In ragione di una superficie lorda commerciale complessiva del 2 bene (Slc) pari a circa 90 m . (Le superfici commerciali (Rif. Norme UNI 10750) sono state desunte dalla planimetria catastale). Il box viene valutato a corpo 9.000,00 L’appezzamento di terreno valutato a corpo € 5.000,00

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Si stima quindi il seguente più probabile valore di mercato (Vm): Vm appartamento = € 855,00/m2 x 90 m2 = € 76.950,00

Valore base d’asta immobile libero = € 90.950,00

Ciò considerando l’immobile libero, mentre si applicherà su detto importo una riduzione pari almeno al 20% se si considera come occupato.

Valore base d’asta immobile occupato = € 90.950,00 - € 18.190,00 = € 72.760,00

*** La scrivente confida di aver risposto in modo esauriente all’incarico affidatole dall’illustrissimo G.E. e di aver fornito la totalità delle indicazioni tecniche, degli accertamenti, valori e dati utili richiesti.

Con osservanza. Il CTU arch. Laura Venturini Milano, 27 maggio 2013

ALLEGATI

A L’elenco delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi, nonché delle iscrizioni ipotecarie su foglio separato; B La descrizione del bene con identificazione catastale e coerenze su foglio separato; C Documentazione fotografica del bene; D Gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 1 (avvisi di inizio operazioni peritali); E Verbale operazioni peritali; F Visura catastale dell’immobile; G Copia atto notarile; H Bollettini rilevazione prezzi; I Attestazione Certificazione Energetica; L Planimetria catastale M Estratto mappa; N Verifica locazione O Visure ipotecarie

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