REPUBLICA ORIENTAL DEL Instituto Nacional de Estadística

INDICADORES DE ACTIVIDAD Y PRECIOS DEL SECTOR INMOBILIARIO

PRIMERA ETAPA INDICES DE PRECIO, CANTIDAD Y VALOR BASE: PROMEDIO DEL AÑO 1999 = 100

PRECIO MEDIO DEL m² EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN BARRIOS DE MONTEVIDEO

OCTUBRE DE 2000 2

CONTENIDO

OBJETIVOS ...... 3

LA INFORMACIÓN BÁSICA...... 3

DEFINICIONES...... 4 ÁREAS APROXIMADAS A BARRIOS ...... 4 TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN...... 8 PERÍODO DE REFERENCIA...... 8

CÁLCULO DE ÍNDICES...... 8

ÍNDICE DE PRECIOS ...... 8 El periodo base...... 9 Primeros datos obtenidos ...... 10 Presentación de resultados ...... 11 ÍNDICE DE CANTIDAD...... 12 Presentación de resultados ...... 13 ÍNDICE DE VALOR...... 14 Presentación de resultados ...... 14 PLAN PRELIMINAR DE CUADROS ...... 15

CUADRO 01 - PRECIO DEL M² Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN TRAMOS DE SUPERFICIE ...... 16 CUADRO 02 - PRECIO DEL M² EN DÓLARES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN ÁREAS APROXIMADAS A BARRIOS, ORDENADOS POR NÚMERO DE CASOS ...... 17 CUADRO 03 - PRECIO DEL M² EN DÓLARES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN ÁREAS APROXIMADAS A BARRIOS, ORDENADOS POR PRECIO...... 18 CUADRO 04 - SUPERFICIE DE LAS UNIDADES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN ÁREAS APROXIMADAS A BARRIOS, ORDENADOS POR NÚMERO DE CASOS ...... 19 CUADRO 05 - SUPERFICIE DE LAS UNIDADES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN ÁREAS APROXIMADAS A BARRIOS, ORDENADOS POR SUPERFICIE...... 20 CUADRO 06 - PRECIO DEL M² EN DÓLARES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN CALLES SELECCIONADAS...... 21 CUADRO 07 - PRECIO DEL M² EN DÓLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN BARRIOS SELECCIONADOS Y TRAMOS DE SUPERFICIE ...... 22 CUADRO 08 - PARTICIPACIÓN EN VALOR, SUPERFICIE Y NÚMERO DE CASOS DEL TOTAL DE COMPRAVENTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN ÁREAS APROXIMADAS A BARRIOS...... 23 GRAFICO DESCRIPTIVO DEL CUADRO 8...... 24 CUADRO 09 - PRECIO DEL M² EN DÓLARES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN DÉCADA DE LA CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO ...... 25 CUADRO 10 - PRECIO DEL M² EN DÓLARES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN DESTINO ORIGINAL ...... 26 CUADRO 11 - PRECIO DEL M² EN DÓLARES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN SU UBICACIÓN EN EL EDIFICIO...... 27 3

NOTAS METODOLÓGICAS

1. OBJETIVOS:

Este trabajo se realiza en el marco del convenio suscrito entre el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) y tiene como propósito general describir el comportamiento de los precios de compraventa de inmuebles, por área geográfica. En una primera etapa del proyecto, en función de las limitaciones iniciales que derivan de la disponibilidad actual de información y de otras razones de tipo práctico y operativo, los resultados tendrán una cobertura restringida al departamento de Montevideo y sólo se referirán a las unidades que se encuentran comprendidas en el régimen “Propiedad Horizontal”.

El Instituto Nacional de Estadística agradece la amplia colaboración recibida de la Dirección General de Registros y de la Dirección Nacional de Catastro, destacando la calidad y la oportunidad de la información proporcionada. Ambas instituciones han demostrado una cabal comprensión de la importancia de liberar el uso estadístico de los datos registrales, dentro de la normativa vigente, para permitir un mayor conocimiento de la realidad del país.

Considerando la importancia de esta información, el INE ha incluido dentro de sus planes de trabajo a corto plazo la ampliación de la cobertura y el perfeccionamiento de los indicadores que aquí se presentan.

LA INFORMACION BASICA:

La información básica, que surge directamente de las escrituras de compraventa registradas en la Dirección General de Registros, es la siguiente:

- Padrón - Block - Nivel - Unidad - Tipo de propiedad - Fecha - Tipo de moneda - Monto pactado - Superficie de la unidad - Superficie del padrón - Código de calle - Nro. de puerta - Nombre de Calle 4

Esta información es complementada a partir de las claves de identificación (Padrón, block, nivel y unidad) con los datos que surgen de la Dirección Nacional de Catastro, en esta etapa se están integrando los siguientes:

- Destino original. - Fecha del permiso de construcción. - Ubicación de la unidad en el edificio.

LAS PRINCIPALES DEFINICIONES SON LAS SIGUIENTES:

Padrón y unidad: Es el número de identificación catastral. La unidad hace referencia a una de las partes cuando el Padrón fue dividido en Propiedad Horizontal.

Fecha: Es la fecha en que la compraventa es inscrita en el registro.

Monto pactado: Es la suma que se establece en la escritura como el monto de la compraventa.

Superficie del Padrón: Es la superficie del terreno o solar, tenga o no edificaciones.

Superficie de la unidad: Es la superficie edificada de la unidad a que hace referencia el título, es el total en m² de una vivienda, oficina o local en propiedad horizontal.

Ubicación calle y nro. de puerta: Con esta variable se hace la distribución por barrios.

Barrios: Partición geográfica de la ciudad de Montevideo en 62 áreas aproximadas a los barrios, cada una de ellas representa un conjunto de segmentos censales. A continuación se presenta un cuadro con la cantidad y proporción de viviendas de acuerdo a esta partición: 5

VIVIENDAS SEGÚN ÁREAS APROXIMADAS A BARRIOS (CENSO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA AÑO 1996)

TOTAL MONTEVIDEO...... 453874 100%

CANT. CANT. CÓDIGO Y BARRIO VIV. % CÓDIGO Y BARRIO VIV. %

01 CIUDAD VIEJA ...... 6617 1,46 32 MANGA, TOLEDO CHICO. . . 5484 1,21 02 CENTRO ...... 10898 2,40 33 . . . 4299 0,95 03 BARRIO SUR ...... 5649 1,24 34 PEÑAROL, LAVALLEJA . . . 10369 2,28 04 CORDON ...... 18093 3,99 35 CERRO...... 9746 2,15 05 PALERMO...... 5337 1,18 36 CASABO, PAJAS BLANCAS. . 7051 1,55 06 PARQUE RODO...... 5488 1,21 37 LA PALOMA, TOMKINSON . . 8819 1,94 07 . . . . . 9444 2,08 38 ...... 7342 1,62 08 ...... 29923 6,59 39 PRADO, NUEVA SAVONA. . . 7497 1,65 09 ...... 14950 3,29 40 , BELLA VISTA . . 6434 1,42 10 PQUE.BATLLE, V.DOLORES . 13329 2,94 41 AGUADA ...... 7134 1,57 11 MALVIN ...... 10669 2,35 42 ...... 5868 1,29 12 MALVIN NORTE ...... 7355 1,62 43 ATAHUALPA...... 3299 0,73 13 PUNTA GORDA...... 5097 1,12 44 JACINTO VERA ...... 3749 0,83 14 CARRASCO ...... 4677 1,03 45 FIGURITA ...... 4809 1,06 15 . . . . . 3946 0,87 46 LARRAÑAGA...... 7333 1,62 16 BAÑADOS DE CARRASCO. . . 1825 0,40 47 ...... 4124 0,91 17 MAROÑAS, P.GUARANI . . . 6254 1,38 48 VILLA MUÑOZ, RETIRO. . . 6030 1,33 18 FLOR DE MAROÑAS. . . . . 6522 1,44 49 ...... 4826 1,06 19 ...... 7431 1,64 50 ...... 6352 1,40 20 PTA.RIELES, BELLA ITALIA 6140 1,35 51 . . . . . 6735 1,48 21 JARDINES DEL HIPODROMO . 6751 1,49 52 SAYAGO ...... 5333 1,17 22 ITUZAINGO...... 4892 1,08 53 CONCILIACION ...... 5220 1,15 23 UNION...... 16048 3,54 54 BELVEDERE...... 8038 1,77 24 VILLA ESPAÑOLA . . . . . 8535 1,88 55 NUEVO PARIS...... 7896 1,74 25 MERCADO MODELO Y BOLIVAR 6316 1,39 56 TRES OMBUES, PBO.VICTORIA 5802 1,28 26 CASTRO, CASTELLANOS. . . 5059 1,11 57 . . . . 5784 1,27 27 CERRITO...... 6715 1,48 58 COLON SURESTE, ABAYUBA . 4715 1,04 28 LAS ACACIAS...... 7434 1,64 59 COLON CENTRO Y NOROESTE. 7421 1,64 29 ...... 6290 1,39 60 , MELILLA. . . . . 4961 1,09 30 ...... 7775 1,71 61 VILLA GARCIA, MANGA RURAL 4700 1,04 31 PIEDRAS BLANCAS. . . . . 5842 1,29 62 MANGA...... 5403 1,19 6 7

Tipo de propiedad: Propiedad horizontal o propiedad común. En esta primera etapa se excluyen del análisis los casos que no pertenecen al régimen de propiedad horizontal. (Esta restricción se debe a que en el caso de propiedad común el único dato de superficie es el correspondiente al del Padrón, solar o terreno, que puede o no coincidir con el área edificada).

Destino: Se refiere al destino inicial, al que fue consignado en los planos originales en el momento de la solicitud del permiso. Este puede ser diferente en la actualidad y se desconoce.

Fecha del permiso: Es la fecha de aprobación del permiso de construcción por parte de la Intendencia Municipal de Montevideo. Es utilizada como indicador de antigüedad de la construcción si bien la finalización de la misma puede diferir en el tiempo.

Ubicación de la Unidad: Se refiere a la ubicación de una unidad en propiedad horizontal relativa al edificio que la contiene, esta puede ser clasificada en frente a la calle que enfrenta el edificio, contrafrente de espaldas a la calle o interior, según la proyección visual de sus ventanas.

Como se observa, la información disponible por el I.N.E. aún no contiene datos sobre algunas de las características relevantes para la fijación de precios como: cantidad de dormitorios en viviendas, cantidad de baños, calefacción, placares, estado de conservación, calidad de los materiales, etc. Consecuentemente, no es posible en esta etapa construir indicadores referidos a subconjuntos específicos de unidades de información, que presenten un razonable grado de homogeneidad. Estas limitaciones, entre otras, no permiten utilizar el valor del metro cuadrado calculado como aproximación al valor de tasación, o “justo precio”, que sólo puede ser estimado en cada caso, disponiendo de toda la información sobre una vivienda específica, y mediante la intervención de un profesional especializado. 8

3 TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN BÁSICA:

Con la finalidad de mejorar el nivel de homogeneidad de las unidades de información útiles para la construcción del Índice, en esta etapa se aplicaron los siguientes criterios de depuración:

3.1 - Se excluyen los casos en el régimen de propiedad común, dado que por el momento no se dispone de información sobre la relación entre la superficie edificada y la superficie del terreno. Esta relación podría constituir un elemento de significativa variabilidad aparente, con mucha incidencia en el precio por metro cuadrado.

3.2 - Se excluyen las unidades cuyas superficies son menores a 25 m², o mayores a 500 m². El límite inferior permite descartar locales no destinados a vivienda. El límite superior ha sido fijado sobre la base de la información disponible, considerándose que son excepcionales los casos de viviendas con mayor superficie.

3.3 - Se excluyen entrepisos y subsuelos por sus características especiales y dado que con bastante frecuencia se utilizan con fines diferentes a los de vivienda.

3.4 - Luego de aplicar los criterios mencionados precedentemente, se ordenan las unidades por precio del metro cuadrado, y se descarta el 10 por ciento de los casos, 5 por ciento en cada extremo de la distribución.

4 PERIODO DE REFERENCIA:

Como período de referencia para la construcción del índice del precio de compraventa del metro cuadrado, se optó por considerar promedios móviles trimestrales. Este procedimiento permite aislar en lo posible la tendencia, reduciendo las perturbaciones originadas por la variabilidad ocasional.

En cambio, el número de transacciones y los valores estadísticos de resumen por barrio, se presentan en principio por año calendario.

5 CÁLCULO DE INDICES:

ÍNDICE DE PRECIOS:

Se define el precio del m² como el cociente del monto pactado y la superficie de la unidad para cada una de las compraventas de acuerdo a la siguiente fórmula:

2 = Pi Pmi 2 mi

Donde: 2 Es el precio por m² de la compraventa i Pmi Es el monto pactado en la compraventa i Pi 2 Es la superficie en m² de la unidad en la compraventa i mi

El precio promedio utilizado para la construcción del índice se obtiene (después de seleccionar las unidades de interés), mediante el cociente entre la suma de los precios por m² ponderados por la superficie registrada en el período (trimestre móvil) y la suma total de los metros cuadrados, de acuerdo a la siguiente formula: 9

i=n i=n ∑ Pi ⋅ 2 2 2 2 mi ∑Pm . m i=1 i i 2 = mi = i=1 Pm i=n i=n ∑ 2 ∑ 2 mi mi i=1 i=1

Donde:

2 Pm Es el precio promedio por m² del conjunto de compraventas seleccionadas. Finalmente, el Índice se calcula de acuerdo a la siguiente expresión t 2 t = P m ⋅100 I o o 2 P m

Donde t es el período de interés y 0 el período base.

6 EL PERÍODO BASE:

Se eligió como período base para el Índice el promedio aritmético del precio por metro cuadrado observado en el año 1999. Durante ese año se registró una relativa estabilidad en los precios de compraventa. Por otra parte ese período de referencia guarda cierta relación con el que se utiliza como base para el Índice del Costo de la Construcción (diciembre de 1999).

CUADRO Nro. 1 PRECIO MEDIO DEL m2 EN DÓLARES CORRIENTES EN COMPRAVENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL, SEGÚN MESES (1). MONTEVIDEO Base: promedio del año 1999 = 100

Suma de Precio medio Tipo de cambio Mes Montos Superficies U$S/m² $/U$S (2)

Total 393,573,883 543,659 723.93 11.339

Enero 24,988,700 35,022 713.52 10.946 Febrero 23,350,391 33,362 699.90 10.935 Marzo 28,112,547 37,389 751.90 11.077 Abril 28,638,531 39,894 717.87 11.118 Mayo 33,193,524 45,507 729.41 11.159 Junio 28,678,295 41,034 698.90 11.286 Julio 36,479,984 49,287 740.16 11.466 Agosto 37,893,410 52,139 726.77 11.606 Setiembre 34,194,463 48,081 711.19 11.707 Octubre 36,046,895 49,923 722.04 11.595 Noviembre 36,314,925 49,561 732.73 11.573 Diciembre 45,682,218 62,461 731.37 11.602 FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. (1) Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos. (2) Dólar estadounidense, promedio mensual interbancario de venta (BCU). 10

El precio promedio obtenido para el año 1999 en dólares corrientes por m² de superficie es de U$S 723.93. Para el mismo periodo el promedio anual del valor dólar (promedio mensual interbancario de venta) es $ 11.339. Por lo tanto el precio medio correspondiente al periodo base se establece en $ 8,208.82 por metro cuadrado.

Mensualmente se calcula el precio promedio en dólares corrientes para el trimestre cuyo centro es el mes de referencia y se convierte a pesos según la cotización promedio mensual interbancario de venta del mes en cuestión. Con el valor obtenido se calcula el Índice correspondiente al mes de referencia.

6. PRIMEROS RESULTADOS:

A continuación se presenta un cuadro con los datos correspondientes al cálculo de los primeros meses del año 2000.

CUADRO Nro. 2 MONTO TOTAL DE LAS TRANSACCIONES, SUPERFICIE VENDIDA, PRECIO MEDIO DEL m2 EN DÓLARES CORRIENTES Y PESOS, EN COMPRAVENTAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y TIPO DE CAMBIO. MONTEVIDEO Base: promedio del año 1999 = 100 Tipo de Trimestre Suma de Precio medio Precio medio cambio $/U$S Móvil Montos Superficies U$S/m² $/m² (1)

1999 393,573,883 543,659 723.93 11.339 8,208.82

Dic99 - Feb00 94,316,612 125,966 748.75 11.656 8,727.41 Ene00 - Mar00 70,563,338 95,920 735.65 11.721 8,622.53 Feb00 - Abr00 71,729,898 97,441 736.14 11.826 8,705.63 Mar00 - May00 77,838,440 109,986 707.71 11.873 8,402.31 Abr00 - Jun00 82,227,330 114,787 716.35 11.949 8,559.49 May00 - Jul00 80,745,177 113,833 709.33 12.056 8,551.67 Jun00 - Ago00 Jul00 - Set00 Ago00 - Oct00 Set00 - Nov00 Oct00 - Dic00 Nov00 - Ene01 FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos. (1) Dólar estadounidense, promedio mensual interbancario de venta (BCU).

Se presenta la primera serie de Índices y sus respectivas variaciones con el formato de divulgación mensual de los mismos. A los efectos comparativos se agregan las series del Índice del Costo de la Construcción con base promedio de 1999 y la serie del índice del dólar para el cual se toma también el promedio anual de 1999 como base. 11

CUADRO Nro. 3 NÚMEROS ÍNDICE Y VARIACIONES DEL PRECIO MEDIO DEL m² EN COMPRAVENTAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL, ÍNDICE DEL COSTO DEL m² DE CONSTRUCCIÓN E ÍNDICE DEL PRECIO DEL DÓLAR. MONTEVIDEO Base promedio del año 1999 = 100 ÍNDICE DEL Variaciones en % I.C.C. Índice dólar PRECIO Trimestre Móvil Últimos 12 MEDIO DEL Mes En el año Mes central Mes central m² meses

1999 100.00 100.00 100.00

2000 100.00 100.00 100.00 Dic99 - Feb00 106.32 102.06 102.79 Ene00 - Mar00 105.04 -1.20 102.46 103.37 Feb00 - Abr00 106.05 0.96 103.18 104.29 Mar00 - May00 102.36 -3.48 103.49 104.70 Abr00 - Jun00 104.27 1.87 103.62 105.38 May00 - Jul00 104.18 -0.09 103.45 106.32 Jun00 - Ago00 FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos.

EVOLUCIÓN COMPARADA DE ÍNDICES

110

108

106

104 Precios de venta Precios de construcción 102 Precio del dólar 100 Número índice 98

96

94 1999 Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Mes 12

ÍNDICE DE CANTIDAD:

Se define, con los mismos períodos de referencia que el Índice de Precios pero tomando el número de transacciones totales, sin la aplicación de filtros. N t t = ⋅100 I N o t I = Índice de cantidades para el período “t”. t N = Cantidad de casos para el período “t”. o N = Promedio mensual de casos para el período base (año 1999).

Luego del análisis de los primeros datos se notó que existía una fuerte estacionalidad en el registro. Por ejemplo: en el mes de diciembre se registran casi el doble de casos que en los meses de enero y febrero. Por otro lado el mes de diciembre es el mes de mayor cantidad de casos de todo el año. Esto parece repetirse cada año.

Como ilustración, se presenta en el gráfico siguiente el número de compraventas registradas por mes desde enero de 1997 a junio del 2000.

Compraventas registradas

2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800

Cantidad 600 400 200 0 Abril Abril Abril Abril Julio Julio Julio Ene-97 Ene-98 Ene-99 Ene-00 Octubre Octubre Octubre

Mes 13

Se presenta ahora la primera serie de Índices y sus respectivas variaciones con el formato de divulgación mensual de los mismos.

CUADRO Nro. 4 ÍNDICE Y VARIACIONES DEL NUMERO DE COMPRAVENTAS. MONTEVIDEO Base promedio del año 1999 = 100 ÍNDICE DE Variaciones Trimestre móvil CANTIDAD Últimos 12 Mes En el año 1999=100 meses

1999 100.00

2000 Dic99 - Feb00 97.07 Ene00 - Mar00 78.49 -19.14 Feb00 - Abr00 81.56 3.91 Mar00 - May00 87.90 7.77 Abr00 - Jun00 93.89 6.82 May00 - Jul00 93.14 -0.79 Jun00 - Ago00 FUENTE: Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. Valores calculados con el total de compraventas registradas sin someterlos a filtro alguno. 14

INDICE DE VALOR:

Se define, con los mismos períodos de referencia que el Índice de Precios y con los mismos filtros. V t t = ⋅100 I v V o

t I = Índice de valor para el período “t”. t V = Promedio mensual del valor de las transacciones en el período “t”. o V = Promedio mensual del valor de las transacciones en el período base (año 1999).

Se presenta ahora la primera serie de Índices y sus respectivas variaciones con el formato de divulgación mensual de los mismos.

CUADRO Nro. 5 INDICE Y VARIACIONES DEL VALOR DE TRANSACCIONES DE COMPRAVENTAS MONTEVIDEO Base promedio del año 1999 = 100 Variación porcentual Mes central del INDICE DE VALOR Últimos 12 trimestre móvil 1999 = 100 Mes En el año meses

1999 100.00

2000 Enero 98.54 Febrero 74.13 -24.77 Marzo 76.03 2.56 Abril 82.83 8.94 Mayo 88.06 6.32 Junio 87.25 -0.92 Julio FUENTE: Instituto Nacional de Estadística sobre la base de los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodología. 15

PLAN DE CUADROS

Junto con la creación de los índices de precio y cantidad se definieron un conjunto de cuadros para la divulgación de los valores inmobiliarios con un grado mayor de detalle. Entre los más importantes en función de la información disponible se estableció el siguiente plan básico de cuadros los que se publicarán en forma periódica:

Cuadro 01 – Precio del m² en dólares y número de casos de compraventa en propiedad horizontal según tramos de superficie.

Cuadro 02 – Precio del m² en dólares y número de casos de compraventa en propiedad horizontal según áreas aproximadas a barrios, ordenados por número de casos.

Cuadro 03 – Precio del m² en dólares y número de casos de compraventa en propiedad horizontal según áreas aproximadas a barrios, ordenados por precio promedio.

Cuadro 04 – Superficie de las unidades y número de casos de compraventa en propiedad horizontal según áreas aproximadas a barrios, ordenados por número de casos.

Cuadro 05 – Superficie de las unidades y número de casos de compraventa en propiedad horizontal según áreas aproximadas a barrios, ordenados por superficie promedio.

Cuadro 06 – Precio del m² en dólares y número de casos de compraventa en propiedad horizontal según calles seleccionadas.

Cuadro 07 – Precio del m² en dólares y número de casos de compraventa en propiedad horizontal según barrios seleccionados y tramos de superficie.

Cuadro 08 – Participación en valor, superficie y número de casos de compraventa en propiedad horizontal según áreas aproximadas a barrios.

Cuadro 09 - Precio del m² en dólares y número de casos de compraventa en propiedad horizontal según década de la construcción del edificio.

Cuadro 10 - Precio del m² en dólares y número de casos de compraventa en propiedad horizontal según destino original.

Cuadro 11 - Precio del m² en dólares y número de casos de compraventa en propiedad horizontal según su ubicación en el edificio.

Algunos cuadros no pueden ser completados aun, pues existen datos sin clasificar. Entre otros se encuentran: ubicación en las áreas aproximadas barrios, antigüedad de las construcciones, destino original de las mismas, ubicación en el edificio. Estos se irán completando con el correr del tiempo. De todos modos se creyó importante su inclusión, dado que se dispone de una importante cantidad de casos para su estudio.

A continuación se presentan los resultados obtenidos para el año 1999 en el formato establecido para su divulgación; no obstante, el Instituto podrá modificar tanto la presentación como los periodos establecidos. 16

CUADRO 01 PRECIO DEL m2 EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN TRAMO DE SUPERFICIE. MONTEVIDEO AÑO 1999 Precio por m² en dólares corrientes Tramo de Número de Porcentaje superficie en m² Promedio Mediana Mínimo Máximo casos de casos

TOTAL 724 739 162 1,544 7,359 100.00

25 a 50 772 761 163 1,544 2,443 33.20 50.01 a 75 764 742 163 1,540 2,619 35.59 75.01 a 100 755 733 165 1,541 1,061 14.42 100.01 a 125 735 723 162 1,534 516 7.01 125.01 a 150 736 734 163 1,498 275 3.74 150.01 a 200 689 661 165 1,526 228 3.10 200.01 a 300 654 638 177 1,522 140 1.90 300.01 a 400 332 292 163 1,322 56 0.76 400.01 a 500 304 257 163 972 21 0.29 FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos. 17

CUADRO 02 PRECIO DEL m² EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN AREAS APROXIMADAS A BARRIOS. MONTEVIDEO Año 1999 - ordenados por número de casos Precio por m² en dólares corrientes Areas aproximadas a Número de Porcentaje barrios Promedio Mediana Mínimo Máximo casos de casos

TOTAL 724 739 162 1,544 7,359 100.00

Pocitos 842 958 163 1,542 1,360 18.48 Cordón 661 720 163 1,536 572 7.77 Centro 623 681 163 1,527 494 6.71 Punta Carretas 882 1,004 183 1,539 483 6.56 Pque. Batlle, Villa Dolores 719 749 166 1,544 321 4.36 Buceo 837 805 177 1,502 261 3.55 Malvin 852 880 186 1,522 237 3.22 Ciudad Vieja 574 612 178 1,345 230 3.13 Tres Cruces 783 803 168 1,529 228 3.10 Union 617 592 163 1,533 207 2.81 Palermo 746 775 179 1,475 199 2.70 Parque Rodo 730 777 175 1,534 186 2.53 Aguada 529 518 165 1,455 135 1.83 Villa Española 840 942 163 1,153 126 1.71 Barrio Sur 647 648 162 1,501 121 1.64 Prado, Nueva Savona 622 646 185 1,272 120 1.63 Capurro, Bella Vista 526 538 175 1,470 112 1.52 Larrañaga 666 688 207 1,367 110 1.49 La Blanqueada 710 747 165 1,531 107 1.45 Villa Muñoz, Retiro 520 517 170 1,290 104 1.41 Aires Puros 598 696 164 1,251 102 1.39 La Comercial 530 561 167 1,416 100 1.36

Otros barrios con menos de 100 casos cada uno 1,294 17.58 Casos sin ubicación en barrios 150 2.04 FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos. 18

CUADRO 03 PRECIO DEL m² EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN AREAS APROXIMADAS A BARRIOS. MONTEVIDEO Año 1999 - ordenados por precio Precio por m² en dólares corrientes Areas aproximadas a Número de Porcentaje barrios Promedio Mediana Mínimo Máximo casos de casos

TOTAL 724 739 162 1,544 7,359 100.00

Punta Carretas 882 1,004 183 1,539 483 6.56 Malvín 852 880 186 1,522 237 3.22 Pocitos 842 958 163 1,542 1,360 18.48 Villa Española 840 942 163 1,153 126 1.71 Buceo 837 805 177 1,502 261 3.55 Tres Cruces 783 803 168 1,529 228 3.10 Palermo 746 775 179 1,475 199 2.70 Parque Rodo 730 777 175 1,534 186 2.53 Pque. Batlle, Villa Dolores 719 749 166 1,544 321 4.36 La Blanqueada 710 747 165 1,531 107 1.45 Larrañaga 666 688 207 1,367 110 1.49 Cordon 661 720 163 1,536 572 7.77 Barrio Sur 647 648 162 1,501 121 1.64 Centro 623 681 163 1,527 494 6.71 Prado, Nueva Savona 622 646 185 1,272 120 1.63 Unión 617 592 163 1,533 207 2.81 Aires Puros 598 696 164 1,251 102 1.39 Ciudad Vieja 574 612 178 1,345 230 3.13 La Comercial 530 561 167 1,416 100 1.36 Aguada 529 518 165 1,455 135 1.83 Capurro, Bella Vista 526 538 175 1,470 112 1.52 Villa Muñoz, Retiro 520 517 170 1,290 104 1.41

Otros barrios con menos de 100 casos cada uno 1,294 17.58 Casos sin ubicación en barrios 150 2.04 FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos. 19

CUADRO 04 SUPERFICIE DE LAS UNIDADES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN AREAS APROXIMADAS A BARRIOS. MONTEVIDEO Año 1999 - ordenados por número de casos Superficie de las unidades (m²) Areas aproximadas a Número de Porcentaje barrios Promedio Mediana Mínimo Máximo casos de casos

TOTAL 74.06 59.70 25.00 472.52 7,359 100.00

Pocitos 88.54 72.50 25.14 472.52 1,360 18.48 Cordón 66.21 55.55 25.02 402.99 572 7.77 Centro 79.54 62.76 25.97 434.69 494 6.71 Punta Carretas 108.24 86.06 26.04 469.09 483 6.56 Pque. Batlle, Villa Dolores 65.16 56.09 25.52 391.54 321 4.36 Buceo 67.88 56.98 26.45 302.26 261 3.55 Malvín 81.50 70.42 28.04 378.83 237 3.22 Ciudad Vieja 71.91 56.43 25.14 448.01 230 3.13 Tres Cruces 63.08 58.80 25.19 185.27 228 3.10 Unión 58.61 51.40 27.29 212.04 207 2.81 Palermo 68.09 60.56 26.54 199.39 199 2.70 Parque Rodó 74.80 60.74 25.56 398.62 186 2.53 Aguada 74.23 61.94 28.69 342.88 135 1.83 Villa Española 50.09 48.10 29.73 104.75 126 1.71 Barrio Sur 60.58 49.80 25.11 244.60 121 1.64 Prado, Nueva Savona 73.38 63.15 27.00 282.48 120 1.63 Capurro, Bella Vista 64.87 55.46 29.81 285.81 112 1.52 Larrañaga 61.24 56.01 26.20 203.62 110 1.49 La Blanqueada 58.82 51.42 25.12 230.95 107 1.45 Villa Muñoz, Retiro 59.01 50.47 25.67 202.00 104 1.41 Aires Puros 56.39 50.84 27.03 140.19 102 1.39 La Comercial 65.21 53.04 27.00 274.30 100 1.36

Otros barrios con menos de 100 casos cada uno 1,294 17.58 Casos sin ubicación en barrios 150 2.04 FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos. 20

CUADRO 05 SUPERFICIE DE LAS UNIDADES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN AREAS APROXIMADAS A BARRIOS. MONTEVIDEO Año 1999 - ordenados por superficie Superficie de las unidades (m²) Areas aproximadas a Número de Porcentaje barrios Promedio Mediana Mínimo Máximo casos de casos

TOTAL 74.06 59.70 25.00 472.52 7,359 100.00

Punta Carretas 108.24 86.06 26.04 469.09 483 6.56 Pocitos 88.54 72.50 25.14 472.52 1,360 18.48 Malvín 81.50 70.42 28.04 378.83 237 3.22 Centro 79.54 62.76 25.97 434.69 494 6.71 Parque Rodó 74.80 60.74 25.56 398.62 186 2.53 Aguada 74.23 61.94 28.69 342.88 135 1.83 Prado, Nueva Savona 73.38 63.15 27.00 282.48 120 1.63 Ciudad Vieja 71.91 56.43 25.14 448.01 230 3.13 Palermo 68.09 60.56 26.54 199.39 199 2.70 Buceo 67.88 56.98 26.45 302.26 261 3.55 Cordón 66.21 55.55 25.02 402.99 572 7.77 La Comercial 65.21 53.04 27.00 274.30 100 1.36 Pque. Batlle, Villa Dolores 65.16 56.09 25.52 391.54 321 4.36 Capurro, Bella Vista 64.87 55.46 29.81 285.81 112 1.52 Tres Cruces 63.08 58.80 25.19 185.27 228 3.10 Larrañaga 61.24 56.01 26.20 203.62 110 1.49 Barrio Sur 60.58 49.80 25.11 244.60 121 1.64 Villa Muñoz, Retiro 59.01 50.47 25.67 202.00 104 1.41 La Blanqueada 58.82 51.42 25.12 230.95 107 1.45 Unión 58.61 51.40 27.29 212.04 207 2.81 Aires Puros 56.39 50.84 27.03 140.19 102 1.39 Villa Española 50.09 48.10 29.73 104.75 126 1.71

Otros barrios con menos de 100 casos cada uno 1,294 17.58 Casos sin ubicación en barrios 150 2.04 FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos. 21

CUADRO 06 PRECIO DEL m² EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN CALLES SELECCIONADAS. MONTEVIDEO Año 1999 Precio por m² en dólares corrientes Número de Porcentaje CALLES Promedio Mediana Mínimo Máximo casos de casos

TOTAL 724 739 162 1,544 7,359 100.00

Las10 calles con más ventas en 1999 Avda. Gral. Fructuoso Rivera 862 907 163 1,535 141 1.99 Avda. Br. General Artigas 941 910 193 1,522 120 1.69 21 de Setiembre 748 1,015 175 1,539 110 1.55 Avda. Dr. Luis Alberto de Herrera 846 788 197 1,449 103 1.45 Avda. 18 de Julio 647 762 213 1,383 99 1.40 Colonia 594 664 201 1,313 96 1.35 Avenida Brasil 856 935 281 1,540 95 1.34 Avda. 8 de Octubre 716 681 170 1,531 87 1.23 Br. España 837 992 193 1,520 79 1.11 Canelones 702 709 215 1,501 78 1.10

Las 10 calles con 20 o más ventas más caras en 1999 José L. Osorio 1,097 1,259 370 1,531 36 0.51 Rambla República del Perú 1,056 1,131 210 1,492 39 0.55 Rafael Pastoriza 981 1,234 204 1,295 22 0.31 Juan María Pérez 1,032 1,127 284 1,366 22 0.31 Rambla Mahatma Gandhi 1,083 1,100 255 1,473 35 0.49 Luis B. Cavia 1,009 1,117 575 1,386 30 0.42 Rambla República de Chile 846 1,106 214 1,486 39 0.55 Carlos Berg 963 999 378 1,516 31 0.44 Cristóbal Echevarriarza 991 1,081 300 1,495 33 0.47 José María Montero 1,019 1,019 326 1,509 31 0.44 FUENTE:Instituto Nacional de Estadística en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos. 22

CUADRO 07 PRECIO DEL m² EN DÓLARES Y NÚMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL, SEGÚN BARRIOS SELECCIONADOS Y TRAMOS DE SUPERFICIE. MONTEVIDEO AÑO 1999

Area aproximada a Precios por m2 en dólares corrientes Número de Porcentaje barrios y tramos de casos (1) de casos superficie en m² Promedio Mediana Mínimo Máximo

TOTAL POCITOS 842 958 163 1,542 1,360 100.00 25 a 50 995 1,032 166 1,542 341 25.07 50.01 a 75 968 996 163 1,540 400 29.41 75.01 a 100 929 954 169 1,524 238 17.50 100.01 a 125 856 873 199 1,495 150 11.03 125.01 a 150 907 924 198 1,492 96 7.06 150.01 a 200 793 807 194 1,465 68 5.00 200.01 a 300 818 851 262 1,468 33 2.43 300.01 a 400 277 275 167 448 26 1.91 400.01 a 500 214 219 163 264 80.59

TOTAL CORDON 661 720 163 1,536 572 100.00 25 a 50 833 851 186 1,517 225 39.34 50.01 a 75 750 730 167 1,536 203 35.49 75.01 a 100 566 562 165 1,167 76 13.29 100.01 a 125 566 538 254 962 26 4.55 125.01 a 150 508 506 222 908 23 4.02 150.01 a 200 395 399 167 619 91.57 200.01 a 300 330 306 179 740 71.22 300.01 a 400 338 329 163 496 20.35 400.01 a 500 546 546 546 546 10.17

TOTAL CENTRO 623 681 163 1,527 494 100.00 25 a 50 766 782 174 1,527 181 36.64 50.01 a 75 721 717 168 1,358 131 26.52 75.01 a 100 642 636 233 1,207 76 15.38 100.01 a 125 591 562 242 1,460 37 7.49 125.01 a 150 481 477 163 917 28 5.67 150.01 a 200 566 539 203 1,054 21 4.25 200.01 a 300 471 472 180 931 12 2.43 300.01 a 400 281 208 201 437 51.01 400.01 a 500 583 414 368 972 30.61 FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos. (1) Se omiten deliberadamente los precios correspondientes a subconjuntos con menos de 20 casos. 23

CUADRO 08 PARTICIPACIÓN EN VALOR, SUPERFICIE Y NÚMERO DE CASOS DEL TOTAL DE COMPRAVENTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL, SEGÚN ÁREAS APROXIMADAS A BARRIOS. MONTEVIDEO AÑO 1999 - ordenados por número de casos Porcentaje Areas aproximadas a Suma de Número de Porcentaje Porcentaje de barrios casos de valor de casos Montos U$S Superficies superficie

TOTAL 393,573,883 543,659 7,359 100.00 100.00 100.00

Pocitos 101,341,680 120,415 1,360 25.75 22.15 18.48 Cordon 25,043,057 37,875 572 6.36 6.97 7.77 Centro 24,477,098 39,294 494 6.22 7.23 6.71 Punta carretas 46,106,538 52,281 483 11.71 9.62 6.56 Pque. Batlle, Villa Dolores 15,041,875 20,915 321 3.82 3.85 4.36 Buceo 14,823,598 17,716 261 3.77 3.26 3.55 Malvin 16,453,967 19,316 237 4.18 3.55 3.22 Ciudad vieja 9,485,944 16,540 230 2.41 3.04 3.13 Tres Cruces 11,261,543 14,383 228 2.86 2.65 3.10 Union 7,484,487 12,132 207 1.90 2.23 2.81 Palermo 10,104,939 13,550 199 2.57 2.49 2.70 Parque Rodo 10,158,239 13,912 186 2.58 2.56 2.53 Aguada 5,296,984 10,021 135 1.35 1.84 1.83 Villa española 5,302,292 6,312 126 1.35 1.16 1.71 Barrio sur 4,744,943 7,330 121 1.21 1.35 1.64 Prado, Nueva Savona 5,478,164 8,806 120 1.39 1.62 1.63 Capurro, Bella Vista 3,822,521 7,266 112 0.97 1.34 1.52 Larrañaga 4,483,068 6,736 110 1.14 1.24 1.49 La Blanqueada 4,466,379 6,294 107 1.13 1.16 1.45 Villa Muñoz, Retiro 3,194,124 6,137 104 0.81 1.13 1.41 Aires Puros 3,439,456 5,752 102 0.87 1.06 1.39 La Comercial 3,458,278 6,521 100 0.88 1.20 1.36

Otros barrios con menos de 100 casos cada uno 1,294 17.58 Casos sin ubicación en barrios 150 2.04 FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos. 24

PARTICIPACION DE BARRIOS SELECCIONADOS

Pocitos Cordón 26% 6%

Centro 6%

Punta Carretas Los demás 12% 50%

MONTOS DE TRANSACCIONES

Poc itos

Punta Carretas

Cordón

Centro

Malv ín

Pque. Batlle, Villa Dolores

Buceo

Tres Cruces

Area aproximada a barrios Parque Rodó

Paler mo 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 Valor de transacciones en miles de dólares 25

CUADRO 09 PRECIO DEL m² EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL, SEGÚN DÉCADA DE LA CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO. MONTEVIDEO AÑO 1999

Año de comienzo Precios por m² en dólares corrientes Número Porcentaje de la década Promedio Mediana Mínimo Máximo de casos de casos

TOTAL 724 739 162 1,544 7,359 100.00

1990 911 938 232 1,471 89 1.21 1980 833 991 163 1,544 839 11.40 1970 779 829 163 1,530 571 7.76 1960 772 780 165 1,466 682 9.27 1950 638 644 163 1,522 1,035 14.06 1940 600 606 162 1,490 859 11.67 1930 511 528 164 1,382 426 5.79 1920 444 448 166 1,267 206 2.80 1910 492 445 189 1,460 51 0.69 1900 399 355 205 1,008 15 0.20 Sin dato de fecha de construcción 2,586 35.14 FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura y la Dirección Nacional de Catastro. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos. 26

CUADRO 10 PRECIO DEL m² EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL, SEGÚN DESTINO ORIGINAL. MONTEVIDEO AÑO 1999 - ordenados por numero de casos Precios por m² en dólares corrientes Número de Porcentaje Destino original Promedio Mediana Mínimo Máximo casos de casos

TOTAL 724 739 162 1,544 7,359 100.00

Vivienda 727 719 162 1,544 5,122 69.60 Comercio 469 505 163 1,500 205 2.79

Oficina 687 728 167 1,527 121 1.64

Otros destinos con menos de 20 casos 105 1.43

Sin dato de destino 1,806 24.54 FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura y la Dirección Nacional de Catastro. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos. (1) Se omiten deliberadamente los precios correspondientes a subconjuntos con menos de 20 casos. 27

CUADRO 11 PRECIOS DEL m² EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL, SEGÚN UBICACIÓN EN EL EDIFICIO. MONTEVIDEO AÑO 1999

Precios por m2 en dólares corrientes Ubicación en el Número de Porcentaje edificio casos de casos Promedio Mediana Mínimo Máximo

TOTAL 724 739 162 1,544 7,359 100.00

Frente 739 768 163 1,544 3,563 48.42

Interior 539 577 163 1,481 876 11.90

Contrafrente 614 606 162 1,501 800 10.87

Sin dato de ubicación 2,120 28.81 FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Dirección General de Registros del Ministerio de Educación y Cultura y la Dirección Nacional de Catastro. Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos.