ABITAT NTERMEDIAIRE dans LE SCOTERS

Présentation d’exemples d’habitats intermédiaires sur l’aire du Scoters pouvant servir d’échange d’expériences entre les élus Juin 2004 Ce document a été réalisé à l’ADEUS par :

Julien Viel, sous la direction de Christian Meyer, urbaniste qualifié OPQU. Conception graphique : Stéphane Cugnet, Elodie Moustérou, Jean Isenmann. Crédits photographiques : Julien Viel, Elodie Moustérou. Avec les contributions de Sandrine Lechner et de Pierre Reibel. Habitat intermédiaire dans le SCOTERS Sommaire

PRESENTATION DU DOCUMENT ...... 5 Petit lexique des termes utilisés...... 6

EXEMPLES D’HABITATS INTERMEDIAIRES ...... 7 Carte de localisation des exemples étudiés...... 8 ...... 9 ...... 11 ...... 13 ...... 15 ...... 17 ...... 19 ...... 21 Fessenheim-Le-Bas ...... 23 ...... 25 ...... 27 ...... 29 Illkirch-Graffenstaden ...... 31 ...... 33 ...... 35 Offenheim (Stutzheim-Offenheim)...... 37 ...... 39 ...... 41 ...... 43 ...... 45 (Elsau) ...... 47 Stutzheim (Stutzheim-Offenheim) ...... 49 ...... 51 ...... 53

TABLEAUX RECAPITULATIFS...... 55 Prix du marché des exemples étudiés ...... 57 Densité ...... 58

CONCLUSION ...... 59

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS3 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS4 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS Présentation du document

Dès le diagnostic du SCOTERS, nous avons mis en évidence la nécessité d’offrir une diversité de formes d’habitat pour, à la fois, réduire la consommation de foncier (essentiellement agri- cole) et répondre aux aspirations des habitants. En général, la démonstration n’est plus à faire. Par contre, les décideurs dans le domaine de l’urbanisme veulent avoir des informations pra- tiques pour mettre en oeuvre cette forme d’habitat. Ce document a comme vocation de fournir les éléments qui ont permis de réaliser ces projets.

LE DOCUMENT

Ce recueil d’habitats intermédiaires a été réalisé uniquement à partir d’exemples rencon- trés dans l’aire du SCOTERS. Il doit permettre aux élus de profiter des expériences réalisées dans les autres communes. Dans un souci d’homogénéité et de pragmatisme, chaque cas est analysé à l’aide d’une fiche-type de deux pages. On y retrouve à chaque fois, le principe de fonctionnement schématisé et les caractéristiques essentielles de l’habitat, mais on y trouve aussi les acteurs et les conditions qui ont permis sa réalisation.

QU’APPELLE-T-ON HABITAT INTERMEDIAIRE ?

Est considéré comme habitat intermédiaire toute forme qui se situe entre le pavillon individuel et l’immeuble collectif. On y retrouve les maisons individuelles accolées, de la maison jumelée à la maison en bande tout comme les maisons individuelles superposées. Les petits collectifs, qui ont une volumétrie proche des maisons (villa urbaine, maison de ville ou de bourg) sont également considérées comme habitat intermédiaire. Certaines formes d’habitats mélangent les aspects de l’individuel et du collectif et sont également considérées comme de l’habitat in- termédiaire ; c’est le cas de corps de ferme transformés en habitat.

Voir aussi le petit lexique page suivante...

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS5 ADEUS juin 2004 PETIT LEXIQUE DES TERMES UTILISES

COS : Coefficient d’Occupation du Sol : c’est le rapport entre la SHON et la superficie du terrain de construction.

COS maximum autorisé : est indiqué, en général, dans le POS.

COS utilisé : est calculé en rapportant la SHON réellement bâtie sur la superficie du terrain.

Domaine collectif : espace de l’opération qui est utilisable par tous les habitants mais qui n’a pas de statut de surface publique.

Maître d’oeuvre : c’est le professionnel qui conçoit et réalise le projet.

Maître d’ouvrage : c’est le commanditaire de l’opération.

PLU : Plan Local d’Urbanisme : document d’urbanisme qui a remplacé le POS depuis la loi de Solidarité et de renouvellement urbains du 13 décembre 2000.

POS : Plan d’Occupation des Sols : document d’urbanisme qui réglemente la manière d’utiliser les sols dans une commune.

SHON : Surface Hors Oeuvre Nette : c’est la surface de planchers réalisés sans l’emprise des murs.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS6 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

EXEMPLES D’HABITATS INTERMEDIAIRES

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS7 ADEUS juin 2004 carte : localisation des exemples étudiés

Schwindratzheim

Geudeurtheim Brumath

Gambsheim

Truchtersheim

Fessenheim-le-Bas Stutzheim -Offenheim Marlenheim Furdenheim Oberhausbergen Wolfisheim

STRASBOURG Breuschwickersheim

Dangolsheim

Illkirch- Graffenstaden

Blaesheim Fegersheim

Plobsheim

Erstein

Benfeld

Sermersheim

Rhinau

limites communales limite des communautés de communes limite du SCOTERS 0 15 km

réalisation ADEUS, juin 2004 fond IGN BDCarto, 1997 localisation des exemples étudiés

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS8 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

BenfeldMaisons en bande

Cet ensemble de maisons en bande se situe près de la gare et de la Départementale 5.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est composé de maisons accolées par le garage. C’est de l’habitat social locatif.

Caractéristiques des parcelles Sur un terrain de 2 700 m² ont été réalisés : une rue et 6 logements avec jardins.

Les habitants Ces logements seront attribués aux personnes sur liste d’attente ayant fait une demande de lo- gement social auprès de SA HLM Sélestat (maî- tre d’ouvrage et gestionnaire).

Densité Les logements seront attribués à des couples avec enfants (1 à 3 enfants par famille), puisqu’il s’agit de logements de 5 pièces ; on peut donc estimer la densité future entre 66 et 110 habi- tants à l’hectare. Le nombre de logements à l’hectare est quant à lui de 22. SHON : 718 m² ; COS réalisé : 0,27 ; COS maximum autorisé : 1,5.

Domaine public et collectif La rue desservant les 6 logements sera essentiellement utilisée pour la desserte. On peut raisonnablement suppo- ser qu’elle servira aussi de lieu de rencontre et d’espace de loisir pour les habitants et leurs enfants.

Stationnement Chaque logement disposera d’un garage et d’une place de parking devant l’entrée de ce dernier.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS9 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Le maître d’oeuvre de cette construction est le cabinet d’architecte Philippe Chittier. La maîtrise d’ouvrage est assurée par la SA HLM Sélestat. Le permis groupé fut accordé en 2001. Le nombre de logements construit est de 6 pour une durée de travaux de 9 mois. Le chantier se situe au centre d’un espace où l’on trouve des maisons individuelles, une maison bi-familiale et des champs, ce qui permettra d’assurer une transition entre ces différents éléments. Point remarquable : chaque logement disposera d’un jardin et d’une vue sur la campagne. Le coût global de la réalisation du bâti est de 711 000 euros HT, soit 990 euros le m². Le terrain de l’ensemble a été acheté 98 100 euros. Le coût d’une maison, terrain + bâti est de 134 850 euros HT. Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le Plan d’Occupation des Sols, réalisé par le SDAU, arrêté le 2 mai 2000, modifié le 20 février 2001.

Les acteurs du projet L’architecte Philippe Chittier a su optimiser le terrain à la demande de la SA HLM Sélestat, qui souhaitait économiser le foncier. Ce projet est suivi par monsieur Kern de l’ARIM Alsace, dans le but d’apporter une assistance technique pour la construction, la conception et l’usage de l’habitat.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au coeur de la réalisation. Le centre de Benfeld se situe à moins d’un kilomètre. Néanmoins, celui-ci est difficilement accessible à pied en raison d’un manque d’aménagement de la route qui le des- sert (départementale). Il n’existe en effet pas de trottoirs. La gare se trouve à moins de 200 m et se situe sur la ligne Strasbourg-Bâle (Strasbourg à 25 mn, Sélestat à 15 mn). Une grande surface (tout comme le centre ville) est accessible à vélo à l’entrée de Benfeld. Ben- feld peut fournir tous les équipements nécessaires en tant que bourg centre. Strasbourg se trouve à 30 km, soit 24 minutes par la RN 83, et Sélestat, à moins de 20 km.

PHILIPPE CHITTIER Cabinet d’architecte situé place de la République à Benfeld : constructions neuves et rénovations.

SA HLM SELESTAT Entreprise sociale pour l’habitat, avenue Docteur Houillon, à Sélestat. Elle gère environ 750 logements.

ARIM ALSACE C’est l’union régionale du mouvement Pact Arim en Alsace. Né en 1951, ce mouvement lutte contre les taudis et aide les mal-logés et les sans-logis, en partenariat avec d’autres groupements associatifs, les collectivités territoriales, d’autres institutions publiques et organismes professionnels et techniques.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS10 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

BlaesheimMaisons en bande

Cet habitat se situe dans le Domaine du Château.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Ce type d’habitat est composé de maisons individuelles en bande. Elles comportent un petit jardin à l’avant et à l’arrière. Toutes ont une entrée privative et un garage d’un côté de la construction qui les attachent à une autre maison.

Caractéristiques des parcelles Les parcelles font entre 390 et 650 m², elles sont plus larges que profondes.

Les habitants Maintenant, ce sont pour la plupart des retraités.

Densité Le lotissement a une superficie d’environ 1,5 hectare et com- prend 30 logements, soit 20 logements/ha. Avec environ 65 habitants, cela représente environ 43 hab/ha. A titre d’exemple : une des parcelles située au n° 13 a une su- perficie de 395 m² et une SHON de 112 m². COS maximum autorisé : 0,6 ; COS utilisé : environ 0,4.

Domaine public et collectif Il n’y a pas de domaine collectif. L’usage du domaine public immédiat est lié aux déplacements et au stationnement. Certaines parties du lotissement situées en impasse permettent des rencontres et la pratique de jeux pour les en- fants.

Stationnement Le stationnement se fait dans ou devant les garages (1 par logement), ou à cheval sur les trottoirs du lotissement.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS11 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Le programme «Le Château» a débuté en 1969. Dépôt du permis de construire : 17 décembre 1971. Permis de lotir accordé en 1972. Maître d’ouvrage : la SOPREX. Sont construits : 30 logements F4 ou F5. L’opération est principalement entourée de maisons individuelles et dans une moindre mesure de champs. Les maisons sont des constructions de plein-pied ne compre- nant qu’un rez-de-chaussée sans combles aménagés. Chaque maison dispose aussi d’un garage et de jardins situés à l’avant et à l’arrière de la maison. Elles sont en recul par rapport à la voi- rie et sont implantées sur les limites séparatives latérales (ce qui rappelle l’urbanisation traditionnelle alsacienne). En 1994, une des maisons du lotissement fut vendue 137 204 euros pour une surface de 135 m², soit 1 016 euros le m². Aujourd’hui, au sein du Domaine du Château, les maisons se négocieraient entre 180 000 et 200 000 euros. Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un Plan d’Occupation des Sols réalisé par l’ADEUS dont la dernière mo- dification est opposable depuis le 2 janvier 1999.

Les acteurs du projets La SOPREX était spécialisée dans ce type d’habitat et a pu le réaliser à Blaesheim grâce au soutien de la munici- palité de l’époque.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au sein du programme. Les différents équipements publics de Blaesheim sont à moins d’une minute en voiture et à moins de 5 minutes à pied. Les trottoirs de cette route qui relient le centre village sont relativement larges. La Poste, l’école maternelle, la salle polyvalente, les terrains de tennis et de football se trouvent à proximité immédiate du programme. On trouve aussi à Blaesheim différents équipements et services publics : Poste, camping, bibliothè- que, école primaire, skate park... Différents équipements privés sont aussi présents : Crédit Mutuel, boulangerie, chambres d’hôtes, restaurants, hô- tel, dentiste, garage, pompes funèbres, électricien... La ligne 210 du Réseau 67 qui relie le Mont Saint-Odile (en passant par ) à Strasbourg-Place des Halles permet un déplacement facile sur toute la Communauté urbaine de Strasbourg. est située à moins de 3 km et est accessible par la D 84 et par une piste cyclable longeant cette der- nière. Strasbourg est située à 19 km, soit 15 minutes en voiture.

SOPREX La SOPREX était un promoteur-constructeur qui n’existe plus aujourd’hui. Cette société a construit plus de 200 logements dont le lotissement Le Corbusier de (autre très bel exemple d’habitat intermédiaire).

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS12 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

BreuschwickersheimFerme transformée en habitat collectif

Cette ferme rénovée se situe sur la Rue Principale (D 45), dans le centre village de Breuschwickersheim.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est composé de 6 appartements situés à l’intérieur même des anciennes dépendances d’une ferme.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 1 319 m².

Les habitants Les habitants sont au nombre de 12 dont 10 locataires. Ils travaillent en dehors de la commune. Les propriétaires (2 personnes) habitent dans une autre partie de la ferme.

Densité 6 logements sur 13,19 ares, cela permet une densité de 45 lo- gements à l’hectare. Densité habitants : environ 91 à l’hectare. Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) : 266 m² ; COS maximum autorisé : pas d’obligation ; COS utilisé : 0,2.

Domaine public et collectif L’usage du domaine collectif est lié au stationnement dans la cour centrale pour rejoindre les garages. La cour cen- trale est aussi utilisée comme un espace de rencontre pour les adultes et de loisirs pour les enfants. Le domaine public immédiat est lié au stationnement et aux déplacements.

Stationnement Les places de stationnement se trouvent à l’intérieur d’un bâtiment transformé en box de garage (3 places) et dans la cour. Le nombre de place n’est pas suffisant, les habitants se garent donc fréquemment sur les trottoirs de la D 45. Ces trottoirs sont aménagés et l’on y trouvent de nombreuses places de parking.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS13 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’ouvrage : propriétaire privé. Maître d’oeuvre : Habitat Rénovation. Architecte : M. Bouvret. Demande de permis de construire : 25 mars 1993. La réhabilitation du bâtiment a permis de respecter architecturalement l’ancienne forme, même si une partie de l’ancienne grange a été détruite. Le bâtiment est un R+1+combles aménagés. Des ouvertures ont été faites dans le toit pour permettre l’aménagement des combles. Les logements sont ainsi répartis : 1 studio au RDC, 1 F2 et 1 F3 au pre- mier étage, 1 F3 et 1 F4 dans les combles aménagés. De petits balcons se trouvent côté cour. Point remarquable : la conservation de l’esprit archi- tectural villageois alsacien pré-existant. Coût total de la réalisation : 426 857 euros. Le document d’urbanisme (PLU), qui réglemente la zone, est en cours d’élaboration (prescription le 09 décembre 2002).

Les acteurs du projet La propriétaire souhaitait rénover une ancienne grange et une partie des dépendances car les bâtiments commen- çaient à être délabrés. Elle a choisi le cabinet Habitat Rénovation parce qu’elle a apprécié l’architecture proposée.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au cœur de la réalisation. L’école et la mairie sont peu distantes à pied. On trouve dans le village différents services publics : mairie, école maternelle, école primaire, bureau de poste, poste incendie, ainsi que de nombreuses associations sportives, culturelles, religieuses..., et différents commerces, entreprises et services privés : banque, médecins, infirmière, cafés, restaurants, école de musique, primeur, station-service, élec- tricien, fournisseur de matériel pour boulangerie... La ligne 208 du Réseau 67 permet un accès facile à la Communauté urbaine de Strasbourg et ses nombreux ser- vices. Cette ligne fait la liaison Irmstett-Strasbourg en passant par . Néanmoins, la plupart des habitants utilisent leur voiture pour accéder aux différents services dont ils ont besoin. La RN 4 se trouve à moins de 3 km et l’aéroport d’ à moins de 10 km. Osthoffen se trouve à 3 km par la D 118, Strasbourg se trouve à 15 km via Obershaefolsheim, soit à environ 17 minutes.

HABITAT RENOVATION Cette rénovation fut suivie par Monsieur Bouvret. Ce cabinet d’architectes n’existe plus aujourd’hui.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS14 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

MaisonBrumath superposées et accolées

Cet habitat se situe rue de l’Abattoir, perpendiculairement à l’avenue de Strasbourg.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Ce type d’habitat est composé de maisons individuelles superposées et accolées. Elles comportent : un petit jardin pour celles du rez-de-chaussée et un balcon pour celles de l’étage. Toutes ont une entrée privative, un garage et une place de parking en bout de parcelle.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué d’une parcelle de formes rectangulai- res d’une superficie de 1 486 m².

Les habitants Ce sont tous des retraités, hormis un couple d’artisans. Ils sont tous locataires. Le propriétaire est la SIBAR.

Densité Parcelle de 0,15 ha, comporte 8 logements, soit 54 logements/ha. Il y a 16 habitants, soit 108 habitants/ha. SHON : 760 m² ; COS maximum autorisé : 1 ; COS utilisé : 0,5.

Domaine public et collectif L’usage du domaine collectif (qui appartient au bailleur) entre le bâtiment et la Zorn peut être utilisé pour la détente. Le domaine public immédiat n’est utilisé que pour la circulation automobile. Des conteneurs à poubelles en dur se trouvent à côté du parking situé au sud-est de la parcelle.

Stationnement Au sud-est de la parcelle se trouvent 8 garages couverts et 8 places de parking extérieures. Le stationnement peut aussi se faire sur le trottoir de la rue de l’Abattoir.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS15 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’oeuvre : cabinet d’architecte AG Mehl. Maître d’ouvrage : la SIBAR. Dépôt du permis de construire : 17 juin 1999. Ouverture de chantier le 15 mai 2000. Sont construits : un F2, trois F3, deux F4 duplex, un F5 duplex et un F6 duplex. Le bâtiment se situe dans un parcellaire de moyenne densité et permet une transition avec un tissu urbain mixte, entre l’individuel et le petit collectif. La construction est un R+1+combles non amé- nagés dans sa partie centrale et un R+combles non aménagés aux extrémités. Coût total de l’opération : 865 330 euros TTC. Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un Plan d’Occupation des Sols réalisé par le SDAU, dont la dernière modification est opposa- ble depuis le 7 juillet 2003. La révision est enga- gée avec le cabinet ARS pour transformer le document en PLU.

Les acteurs du projets La Société Immobilière du Bas Rhin est l’initiatrice du projet. 40 % des frais de démolition de l’ancien bâtiment «Belle Vue» se trouvant sur la parcelle ont été pris en charge par la ville de Brumath. En effet, cette opération visant à reloger des familles dans des logements mieux adaptés pouvait faire l’objet de subventions municipales (opération «démolition-reconstruction»), mais aussi de subventions de l’Etat.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au sein du programme. Les différents équipements publics sont à moins d’une minute en voiture et à moins de 5 à 10 minutes à pied. Les trottoirs de cette route qui relie le centre ville sont relativement larges, de plus il existe une piste cyclable le long de l’avenue de Strasbourg. On trouve à Brumath tous les services dont on peut avoir besoin. La gare de Brumath est située sur la ligne Strasbourg-Paris (Brumath-Strasbourg : 15 mn). La ligne 305 du Réseau 67 qui relie Brumath à , et Hochfelden, et la ligne 201 passent à proxi- mité des logements. La ligne 201 rejoint la Communauté urbaine de Strasbourg et permet donc un déplacement facile sur cette dernière, d’autant plus que la fréquence des passages est élevée. L’autoroute A4 passe à proximité de Brumath et permet de rejoindre Strasbourg en 16 mn pour une distance de 18 km.

SIBAR La Société Immobilière du Bas Rhin est une société d’économie mixte crée le 1er mai 1954 et basée à Strasbourg. Cette société fait de l’assistance à maîtrise d’ouvrage, construit et gère des logements (sociaux). Les actionnaires de cette société sont: le Conseil Général du Bas-Rhin, l’Etat... Par ailleurs elle bénéficie du financement européen FEDER.

AG MEHL Cabinet d’architecte basé à Strasbourg.

ARS Cabinet dirigé par Gérard Altorffer, architecte-urbaniste, situé 3 rue De Lattre de Tassigny à .

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS16 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

DangolsheimFerme transformée en habitat collectif

Cette ferme rénovée se trouve au centre de Dangolsheim, face à la mairie.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est composé de plusieurs appartements (cinq) situés à l’intérieur même des murs d’une ancienne ferme.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 771 m², dont une partie est d’usage public.

Densité 5 logements, soit 65 logements à l’hectare. 10 habitants, soit 130 à l’hectare. SHON : 354,1 m² ; COS maximum autorisé : non réglementé ; COS utilisé : 0,5.

Les habitants La priorité est donnée aux jeunes de la commune. Une famille avec deux enfants, deux jeunes couples et deux hommes célibataires vivent dans ces appartements.

Domaine public et collectif Le bâtiment se referme sur la parcelle. La cour n’est utilisée que comme parking public et pour le dépôt des sapeurs pompiers. L’usage du domaine public immédiat n’est lié qu’au stationnement.

Stationnement Le stationnement peut se faire à l’intérieur même de la parcelle. En effet, la mairie y a installé un parking de 15 pla- ces, dont une place réservée aux personnes handicapées. Les places de parking ne sont pas réservées aux habi- tants. Celui ci est plus particulièrement utilisé par ces derniers en soirée et la nuit plus que par le public.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS17 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’ouvrage : la commune de Dangolsheim. Maître d’ouvrage : le Foyer de la Basse Bruche. Le permis de construire fut accordé en avril 1999. Fin de la construction : année 2000. Le propriétaire est la commune de Dangolsheim, mais les appartements sont gérés par le Foyer de la Basse Bruche de . Ces logements ont une superficie allant de 38 m² à 78 m². Le coût de la réalisation est estimé à environ 320 000 euros, soit 903 euros du m². Le prix des terrains viabilisés à Dangolsheim est compris en- tre 9 500 et 12 000 euros l’are. Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un Plan d’Occupation des Sols (POS), approuvé le 30 mai 1986, dont la dernière modification est opposable depuis le 6 juin 1999, réalisé par la Direction Départementale de l’Equipement (DDE).

Les acteurs du projet La demande de la réhabilitation de cette ancienne ferme fut faite par la commune de Dangolsheim et réalisée par le Foyer de la Basse Bruche. La commune cherchait un lieu pour créer un parking, un local incendie, un dépôt com- munal et des logements. Elle souhaitait surtout proposer des petits logements locatifs pour les jeunes. Ces 5 loge- ments sont aujourd’hui, après réalisation, des logements sociaux (locatif aidé). Cette réalisation a été faite sur une impulsion du conseil municipal de l’époque.

Analyse des services urbains

Différents services urbains sont présents dans la commune de Dangolsheim : école, service incendie, banque (ouverte 1 heure le mardi et 2 heures le jeudi)… Néanmoins, même si l’on ne trouve pas de nombreux services urbains à Dangolsheim (banque, bibliothèque, bou- langerie...), la ville de Molsheim se trouve à moins de 6 km. La ligne de bus 212 de «Réseau 67», au cadencement régulier, passe par Dangolsheim et permet d’aller à Molsheim pour rejoindre la gare. Strasbourg se trouve à moins de 28 km en voiture, soit 25 mn de trajet.

FOYER DE LA BASSE BRUCHE Société intercommunale de construction de Molsheim et environs. Société d’Economie Mixte (SEM) située dans les locaux de la mairie de Molsheim qui s’occupe de gestion locative de logements aidés. Date de création : 17 mars 1956. Logements gérés : 710. 9 salariés, 230 000 euros de capital.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS18 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

MaisonsErstein accolées et petits collectifs

Le lotissement «Le Hameau des 3 Rivières» se situe rues des Cygnes et des Foulques.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Ce type d’habitat est composé de maisons individuelles, accolées souvent par le garage. Elles comportent : un rez- de-chaussée, des combles aménagés et un garage accolé à la maison. Ces ensembles sont complétés par de petits collectifs comportant: un rez-de-chaussée, un étage et des combles aménagés.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué de 45 parcelles de formes rectangulaires d’une superficie variant de 250 à 400 m² en moyenne. La surface totale du lotissement est de 14 050 m², soit 1,4 hectare.

Les habitants Familles issues de la classe moyenne. Le lotissement est une co- propriété, les habitants ont la jouissance du sol mais n’en sont pas propriétaires (le propriétaire est Arical).

Densité Le lotissement, de 1,4 hectare, comprend 54 logements, soit 39 loge- ments/ha. La population est d’environ 90 habitants à l’hectare. Le COS utilisé est de 0,4 pour un COS maximum autorisé de 0,6.

Domaine public et collectif L’usage du domaine public immédiat est lié au stationnement, mais il peut aussi être approprié par la population, notamment par les enfants, à l’intérieur même du lotissement (espace fermé avec un bac à sable près d’un lac central).

Stationnement Dans ce lotissement, le stationnement peut se faire soit dans les garages couverts (52 places), soit en privatif ex- térieur (36 places), soit enfin sur une des 21 places collectives du lotissement.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS19 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’ouvrage : ARICAL. Maître d’oeuvre et auteur du projet architectural, urbanistique et paysager : cabinet Pierre Moreau. 3 F2, 9 F3, 12 F4, 22 F5, 8 F6 et +, répartis en maisons indivi- duelles et en petits collectifs ont été construits. Un permis de construire groupé fut déposé le 17 juin 1983. Points remarquables : chaque logement dispose d’un jardin privatif ou d’une terrasse ; l’aménagement paysager, auquel on a apporté un soin particulier (lac d’agrément, petits ruis- seaux, arbres....). Le terrain ne permettait pas une implantation de logements col- lectifs de grande taille à cause des risques d’enfoncements, le maître d’ouvrage a donc fait le choix de l’habitat intermédiaire. Le terrain fut acheté à l’époque environ 137 204 euros. Coût d’un logement à la vente en 1984 après réalisation : entre 70 000 et 100 000 euros. D’après le maître d’ouvra- ge, le prix de vente était de 534 euros le m². Document d’urbanisme : Plan d’Occupation des Sols réalisé par l’ADEUS, approuvé le 19 février 2001, opposable depuis le 23 avril 2003 suite à une modification.

Les acteurs du projet Ce projet a pu voir le jour grâce aux encouragements des services de la mairie et à la prise de risque d’ARICAL, la maison mère. Le directeur d’ARICAL de l’époque a souhaité un concept architectural qui devait plaire aux futurs acquéreurs. Le projet ayant plu à la vente, la décision fut alors prise de privilégier l’option habitat intermédiaire pour les futurs projets d’ARICAL.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au sein du programme. Tous les services privés ou publics sont accessibles à pied. Erstein, en tant que bourg centre offre une multitude de services, y compris hospitalier (situé en direction de Krafft, accessible en voiture). Une piste cyclable est en projet le long de la D 988 en direction de Krafft et sera réalisée d’ici 3 à 5 ans. Les différents équipements publics sont à moins de deux minutes en voiture et à moins de 5 minutes à pied ou en vélo. Un petit pont permet aux piétons de rejoindre le centre ville. La gare d’Erstein est située sur l’axe Strasbourg-Bâle et se trouve à moins de 5 minutes en voiture et moins de 10 minutes en vélo du hameau des 3 Rivières. Le trajet Erstein-Strasbourg ne dure que 18 mn. La ligne de bus n° 211 du Réseau 67 passe à Erstein et permet de rejoindre l’agglomération strasbourgeoise en 21 mn. Cette ligne de bus rejoint le tramway à l’arrêt «Baggersee» d’Illkirch-Graffenstaden et permet donc un déplace- ment facile sur toute la CUS, d’autant plus que la fréquence des passages est élevée. Les services urbains sont donc facilement accessibles et nombreux à proximité du hameau des 3 Rivières. Strasbourg, par la RN 83, est à moins de 20 mn en voiture.

ARICAL ARICAL appartient au Groupe George V, promoteur immobilier. Il a réalisé d’autres projets d’habitat intermédiaire à et à Richwiller, Georges V construit une centaine de logements intermédiaires par an. Filiale de Nexity (premier promoteur de ). Le promoteur privilégie une offre qui est selon lui 15 à 20 % plus chère que le logement collectif, mais 20 % moins chère que l’individuel.

CABINET PIERRE MOREAU Cabinet d’architecte situé à Schiltigheim.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS20 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

FegersheimMaisons jumelées

Cet ensemble de maisons se situent dans les rues Jean Bart et Surcouf, lieu-dit «Kettenaecker», dans le lotissement «Gentil Home».

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est composé de maisons bi-familiales. Ce sont des maisons comportant un rez-de-chaussée, un étage et un garage. Certaines maisons possèdent en plus un balcon ou une petite terrasse.

Caractéristiques des parcelles Le terrain de l’ensemble a une superficie totale de 8 500 m². Il a été découpée en 22 parcelles de faible largeur mais de grande profondeur.

Les habitants Les habitants sont tous des locataires d’Habitation Moderne.

Densité Le nombre de logements est de 22, soit 26 rapporté à l’hec- tare. Le nombre d’habitants est de 91, soit 107 à l’hectare. SHON : 4 632 m² ; COS utilisé : 0,55 ; COS maximum autorisé : 0,6.

Domaine public et collectif Le domaine public est utilisé pour les déplacements et le stationnement. Il n’y a pas de domaine collectif.

Stationnement Chaque logement dispose d’un garage (318 m² de garage sur cette opération). Le stationnement peut aussi se faire devant l’entrée de ce dernier. Le long de la rue Jean Bart, le stationnement est réglementé et se fait par alternance à cheval sur le trottoir.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS21 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Le maître d’oeuvre de cette construction est le cabinet d’architectes associés Robert Jacob et Maurice Lauber. La maîtrise d’ouvrage est assurée par Habitation Moderne. Lotissement autorisé le 10 juin 1971. Permis de construire groupé de cette tranche D du lotissement «Gentil Home» : 25 février 1988. Chantier ouvert le 15 septembre 1989. Ont été construits : 8 F3, 6 F4 et 8 F5. Ces constructions se situent au centre d’un lotissement où on trouve essen- tiellement des maisons individuelles et quelques maisons accolées rue Jean Bart. Point remarquable : chaque logement dispose d’un jardin. Le coût global de la réalisation du bâti est de 1 706 453 euros (en 1989). Les terrains qui constituent le lotissement ont été achetés petit à petit durant les années 1970. Le coût du terrain était alors de 122 935 euros, soit 14 463 euros l’are. Un logement de 100 m² est loué environ 470 euros par mois, soit 4,7 euros le m². Aujourd’hui, dans le lotissement «Gentil Home», l’are de terrain est vendue 17 305 euros TTC aux particuliers (il faut rajouter les frais de notaire). Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le Plan d’Occupation des Sols réalisé par la CUS, opposable depuis le 21 juillet 2001, suite à une modification.

Les acteurs du projet Les architectes ont su optimiser le terrain à la demande d’Habitation Moderne qui souhaitait économiser le foncier. Le maître d’ouvrage juge aussi le coût des maisons accolées moindre que celui des maisons individuelles.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au coeur de la réalisation. Le centre de Fegersheim se situe à moins d’un kilomètre. La ligne 65 de la CTS passe à proximité du programme et assure la liaison entre -gare et l’arrêt de tram «Baggersee» (28 mn de trajet). La ligne 66 de la CTS passe par le centre de Fegersheim et permet une liaison entre Lipsheim centre et l’ar- rêt de tram «Baggersee». Cet arrêt de tram permet un accès à toute la CUS ainsi qu’à la navette aéroport. La gare de Feger- sheim est située sur l’axe Strasbourg-Bâle et permet de rejoin- dre Strasbourg en 10 mn. On trouve de très nombreux services à Fegersheim : mairie, poste, écoles, de nombreuses associa- tions, une bibliothèque, un centre culturel, de nombreux com- merces... Tous les services urbains indispensables à la vie de tous les jours sont réunis à Fegersheim. La ville attractive la plus proche est Strasbourg. Celle-ci est située à moins de 10 km par la RN 83, qui passe aux abords même du centre de Fegersheim. Le trajet dure 1/4 d’heure.

HABITATION MODERNE Habitation Moderne est une SAEML (Société Anonyme d’Economie Mixte Locale) au capital de 1 000 000 d’euros. L’actionnaire principal est la ville de Strasbourg (55 %), mais aussi la CAF, la CTS, l’association Habiter Alsace... L'Habitation Moderne est propriétaire de 6 398 logements, dont 5 302 sont conventionnés. Ses activités sont la gestion de son parc immobilier, la construction neuve, les opérations d’aménagement, la gestion du patrimoine communal et la maîtrise d’ouvrage déléguée. Cette société compte environ 120 salariés.

ROBERT JACOB ET MAURICE LAUBER Architectes, EURL Robert Jacob, 20 rue Jules Rathgeber à Strasbourg.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS22 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

FermeFessenheim-le-Bas transformée en habitat collectif

Cette ferme rénovée se situe sur la D 720, dans le centre village de Fessenheim-le-Bas.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est composé de 21 appartements, situés à l’intérieur même des murs d’une ancienne ferme et de ses dépendances.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 33 ares.

Les habitants Les logements sont tous occupés par des couples avec en moyenne deux enfants (un jeune couple est sans enfant). Les habitants sont originaires de Strasbourg pour la plupart, et y travaillent. Ils sont issus de la classe moyenne.

Densité 21 logements sur 33 ares permettent une densité de 64 logements à l’hectare. Densité habitants : environ 250 à l’hectare. SHON : 3 000 m². COS utilisé : 0,9. Il n’y avait pas de COS maximum autorisé au moment de l’opération.

Domaine public et collectif L’usage du domaine collectif est lié au stationnement dans l’allée de passage des voitures et sur le petit parking de neuf places à l’arrière du terrain. La cour centrale est utilisée comme un espace de rencontre pour les adultes et de loi- sir pour les enfants.

Stationnement Les places de stationnement se trouvent à l’intérieur d’un bâtiment (15 places) et sur un petit parking en fond de parcelle. Le nombre de places n’est pas suffisant car les habitants possèdent en moyenne deux véhicules. Les ha- bitants se garent donc fréquemment sur les trottoirs de la D 720.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS23 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme L’agence ayant eu en charge la maîtrise d’ouvrage est Iris Promotion. Maître d’oeuvre : M. Pierre Gaab. Demande de permis de construire : 1er février 1995. Cette opération est une opération privée. Aujourd’hui 80 % des résidents sont propriétaires de leur logement. La réhabilitation du bâtiment a permis de respecter architecturalement l’ancienne forme. Le plan de la ferme en U est conservé. La cour de la ferme est devenue un espace collectif. Le bâtiment est un R+1+combles aménagés. Des ouvertures ont été faites dans le toit pour permettre l’aménagement des combles. De petits balcons se trouvent côté cour et des terras- ses ou petits jardins côté extérieur, avec vue sur la campagne. Des espaces verts ont été intégré dans l’opération, notamment au cœur de celle ci. Point remarquable : la conservation de l’esprit architectural villa- geois alsacien pré-existant. Coût total de la réalisation, en 1995 : 1 524 490 euros. Il y a 7 ans, un appartement triplex de 100 m² avec terrasse fut vendu 129 582 euros aux actuels propriétaires, soit 1 296 euros le m². Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le Plan Lo- cal d’Urbanisme réalisé par l’ADEUS, qui fut approuvé en dé- cembre 2003.

Les acteurs du projet Cette opération fut encadrée (volonté de préserver le cadre architectural) et voulue par le maire de la commune. Une réunion avait été organisée à la mairie de façon à présenter le projet. Elle fait suite à la volonté de l’ancien propriétaire de vendre cette ferme, alors relativement délabrée.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au cœur de la réalisation. L’école (maternelle, CM1/CM2) et la mairie sont peu dis- tantes à pied. On trouve dans le village un centre équestre, un bar-tabac, un poste incendie… Plusieurs commerces ambulants passent à Fessenheim-le-Bas : boulangerie, COOP… Une ligne de bus (la ligne 205) permet un accès facile au centre ville de Strasbourg et ses nombreux services en moins de 25 mn. Cette ligne bénéficie d’un bon cadencement, de l’avis même des habitants. Néanmoins, la plupart des habitants utilisent leur voiture pour accéder aux différents services dont ils ont besoin. Strasbourg, grande ville la plus proche, ne se trouve qu’à 18 km, à 20 minutes en voiture.

IRIS PROMOTION Iris Promotion est une société qui s’appelle désormais Rexia, dont le nom commercial est Mediatim (promoteur, constructeur, lotisseur). Mediatim se trouve à Strasbourg, rue Himmerich.

PIERRE GAAB Architecte basé à Strasbourg, rue du Marché-gare.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS24 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

FermeFurdenheim transformée en habitat collectif

Cette ferme rénovée se situe rue de la mairie, dans le centre village de Furdenheim.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est composé de 7 appartements, situés à l’intérieur même des dépendances, et de l’ancienne ferme.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 9 153 m².

Les habitants 11 habitants se repartissent dans 6 logements dont ils sont lo- cataires. Leurs propriétaires (un couple) logent dans le 7ème logement.

Densité 7 logements sur 9 153 m² permettent une densité de 8 logements à l’hectare (en intégrant la cour, sui sert aussi à d’autres usagers). Densité habitants : environ 14 à l’hectare. Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) : 368 m² (les 6 logements dans les dépendances). Coefficient d’Occupation du Sol maximum autorisé (COS) : 0,6. COS utilisé (pour les logements des dépendances) : moins de 0,1.

Domaine public et collectif L’usage du domaine collectif est lié au stationnement dans l’allée de passage et à la détente dans le reste de la parcelle. La cour centrale est utilisée comme un espace de rencontre pour les habitants et de travail pour l’exploitant agricole (qui est aussi propriétaire).

Stationnement Le stationnement se fait sur les parkings situés à l’entrée et en fond de parcelle.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS25 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’ouvrage : propriétaire privé. Maître d’oeuvre : cabinet Wolfrom. Demande de permis de construire : 17 juillet 2002. Achèvement des travaux le 10 juillet 2003, après environ 10 mois de chantier. La réhabilitation du bâtiment a permis de respecter architecturalement l’ancienne forme des dépendances de la fer- me. Le plan de la ferme en U est conservé. La cour de la ferme est devenue un espace collectif. Un bâtiment est un R+1+combles aménagés, l’autre bâtiment est un rez-de-chaussée plus combles amé- nagés. Des ouvertures ont été faites dans le toit pour permettre l’aménagement des combles. Dans le bâti- ment le plus haut, il existe deux entrées collectives : une pour les logements en rez-de-chaussée, une pour les logements situés au premier étage. Point remarquable : la conservation de l’esprit archi- tectural villageois alsacien pré-existant. Coût de la réalisation : environ 1 200 euros le m². Le maître d’oeuvre espérait avoir un moindre coût. Coût total de la réalisation : 650 000 euros. Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le Plan d’Occupation des Sols réalisé par le SDAU, dont la dernière modification est opposable depuis le 21 mai 1994. Un PLU est prescrit depuis le 10 décem- bre 2001 et est réalisé par le SDAU.

Les acteurs du projet Cette opération fait notamment suite à l’incendie des deux anciennes granges. Elle fait aussi suite à une réduction de l’activité agricole, ce qui a libéré une partie de l’espace bâti au sein de la ferme.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au cœur de la réalisation. L’école maternelle/primaire et la mairie sont peu distantes à pied. On trouve différents commerces à Furdenheim : point COOP, restaurants, garage, brocante, banque (Crédit Mutuel), garde d’enfants, pépiniériste, boucherie, serrurerie... Trois lignes du Réseau 67 desservent Furdenheim : les lignes 205, 206 et 207. Ces lignes relient respectivement , Wangenbourg et à Strasbourg-centre. Cela permet un déplacement facile sur toute la Com- munauté urbaine. Furdenheim se situe sur l’axe de la RN 4. Marlenheim se trouve à 6 km et Strasbourg à 19 km (soit environ à 15 minutes en voiture).

LE PROPRIETAIRE La propriétaire des logements est la fille du propriétaire du terrain sur lequel les logements se trouvent.

CABINET WOLFROM Le cabinet Wolfrom est situé rue de Belfort, à Strasbourg. Ce cabinet d’architectes s’est aujourd’hui spécialisé dans la rénovation de fermes et de la transformation de celles-ci en plusieurs logements.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS26 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

GambsheimMaisons jumelées accolées

Cet ensemble de maisons bi-familiales se situe entre les rues de la Haute Vienne, de Périgueux et de Ladignac, à Gambsheim.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Ce type d’habitat est composé de maisons bi-familiales collées les unes aux autres par le garage. Elles comportent : un rez de chaussée, des combles aménagés et un garage de plain-pied accolé à la maison.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué de 40 parcelles de 300 à 480 m² de formes rectangulaires profondes, mais peu larges. L’emprise au sol du bâtiment varie de 20 à 30 %.

Les habitants Les ménages, à l’intérieur du lotissement, sont pour la plupart composés de couples retraités.

Densité Les 40 logements utilisent 1,4 hectares, soit 29 logements à l’hectare. Si on prend en compte les espaces publics au sein du lotissement, on approche une superficie de 2 hectares, soit 20 logements à l’hectare. Population : environ 66 habitants à l’hectare. COS maximum autorisé : 0,5. COS utilisé : environ 0,4.

Domaine public et collectif L’usage du domaine public immédiat est lié à la voiture et au stationnement. Néanmoins, au centre du lotissement il existe une grande pelouse (zone Ubj : espace vert à protéger) pouvant servir d’espace de détente et d’aire de jeux pour les enfants. Cet espace va être prochainement aménagé par la municipalité de Gambsheim.

Stationnement Dans ce lotissement, le stationnement peut se faire soit dans le garage (un par maison), soit devant l’entrée du ga- rage ou encore sur les trottoirs devant les maisons.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS27 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’ouvrage : la commune de Gambsheim. Maître d’oeuvre : la société CARPI. Les logements sont occupés par les propriétaires, qui ont remboursé sur 20 à 30 ans leurs prêts. Le lotissement comprend 40 logements accolés au milieu d’une zone réservée aux maisons individuelles. La des- serte est assurée par trois rues entourant le lotissement. Point remarquable : un large espace vert (environ 5 000 m²) au centre du lotissement, auquel chaque personne peut ac- céder grâce à une ouverture à l’arrière de la maison. A titre d’exemple, en 1999, un logement de 107 m² fut vendu 129 582 euros, soit 1 211 euros le m². Le prix des terrains communaux à Gambsheim s’élève à 5 800 euros HT l’are. Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un POS (Plan d’Occupation des Sols) arrêté le 9 juillet 1976, révisé en mars 2002 et réalisé par le SDAU (Service Dé- partemental d’Aménagement et d’Urbanisme).

Les acteurs du projet En 1969, les Etats français et allemand ont décidé, par la Convention de Paris, de construire des aménagements communs sur le Rhin. C’est ainsi que la centrale électrique de Gambsheim fut mise en service en 1974. Un lotissement communal fut créé durant le début des années 1970 pour loger le personnel de la CERGA (Centrale Electrique Rhénane de Gambsheim).

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service public ou privé à l’intérieur même du programme. Cependant, de nombreux services sont accessibles à pied (COOP, école maternelle, salle polyvalente, mairie, …) ou en vélo à Gambsheim même. Gambsheim se situe à moins de 25 km de Strasbourg par l’autoroute et dispose d’une gare SNCF. Cette dernière permet aux habitants de Gambsheim de rejoindre le centre ville de Strasbourg en 10 mn.

CARPI Société anonyme immobilière, filiale du Crédit Foncier de France depuis 1990, auparavant filiale de la GMF (Groupe Maison Familiale). Cette société a construit dans le Bas-Rhin des lotissements à Strasbourg, et ... Elle est spécialisée dans l’accession à la propriété.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS28 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

GeudertheimMaison jumelée

Cette maison bi-familiale se situe rue du Coteau, dans le lotissement «Coteau du Soleil».

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est composé d’une maison bi-familiale. Chacun des deux logements est un 5 pièces, avec garage en sous-sol, rez-de-chaussée plus combles aménagés.

Caractéristiques des parcelles La parcelle de 666 m² a été divisée en deux parties. Espace non bâti : 461 m² soit, 69 % de la parcelle.

Les habitants Ces logements sont occupés par deux familles. Une de ces fa- milles comprend 3 enfants, l’autre famille 1 enfant.

Densité 8 habitants pour 666 m², soit 120 à l’hectare. La densité de logements ramenée à l’hectare est de 30. SHON : 216 m². COS réalisé : un peu moins de 0,5. COS maximum autorisé : 0,6.

Domaine public et collectif La rue desservant les logements sera essentiellement utilisée comme lieu de passage pour les voitures.

Stationnement Chaque logement disposera d’un garage et d’une place de parking (située aux extrémités de la parcelle).

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS29 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Le maître d’oeuvre de cette construction est le cabinet d’architecte Technique et Architecture. La maîtrise d’ouvrage est privée (les acheteurs des deux logements). La demande de permis fut accordée le 28 juin 2002. La déclaration d’ouverture de chantier fut faite le 15 février 2003. Durée des travaux prévue : 9 mois. Point remarquable : chaque logement disposera d’un jardin et d’une vue sur la campagne (champs et Forêt-Noire). Les logements ont tous deux une entrée privative. Le coût de construction pour les deux logements est de 200 000 euros, mais il faut aussi ajouter le prix du terrain : 18 294 euros l’are. Un des deux logements fut vendu environ 168 000 euros, prix auquel il faut ajouter celui du terrain: environ 15 000 à 18 000 euros l’are. Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un Plan d’Occupation des Sols réalisé par l’ADEUS, dont la dernière mise à jour date du 27 décembre 2001. Un PLU est prescrit depuis le 10 janvier 2002 et est réalisé par l’Adeus.

Les acteurs du projet Le cabinet d’architecte Technique et Architecture est à l’origine du projet. Il cherche en effet à optimiser les dernières parcelles du lotissement «Coteau du Soleil». Les maisons bi-familiales semblent être pour ce cabinet la meilleure façon de rentabiliser ces parcelles.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au coeur de la réa- lisation. Le centre de Geudertheim se situe à moins d’un kilomètre. On y trouve certains commerces de proximité : boulangerie, banques... Hoerdt, siège de la Communauté de Communes de la Basse Zorn, se situe à moins de 4 km. On trouve à Hoerdt tous les services urbains dont ne dispose pas Geudertheim (gare, hôpital, bibliothèque...). La départementale 47 se trouve au bord de la réa- lisation et permet de rejoindre facilement Brumath, située à 4 km. La ligne 201 du Réseau 67 relie Geudertheim à la gare centrale de Strasbourg en passant par Hoerdt. Strasbourg se trouve à 20 km, soit 20 minutes en voiture.

TECHNIQUE ET ARCHITECTURE Cabinet d’architectes, situé boulevard de la Marne à Strasbourg. Constructions neuves et rénovations.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS30 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

PetitsIllkirch-Graffenstaden collectifs, «Villa des Quais»

Cet ensemble de petits collectifs se situe quai de l’Abreuvoir, en bordure du vieil Illkirch.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est composé de petits collectifs s’intégrant dans l’urbanisation traditionnelle du vieil Illkirch. En effet, il s’agit de 4 petits immeubles comportant un rez-de-chaussée plus des combles aménagés. Les logements en rez- de-chaussée sont tous pourvus d’un jardin, séparé de celui des voisins par de petites haies et des pergolas, et d’une entrée privative. Les logements se trouvant en étages disposent, eux, de grandes terrasses et d’une entrée collec- tive. Les bâtiments ont été faits de façon à s’inscrire dans le paysage urbain environnant, ils ont des volumes cor- respondants à l’architecture villageoise avoisinante.

Caractéristiques des parcelles Parcelle en longeur, avec une desserte par un sens unique.

Densité Cet ensemble est composé de 16 logements sur une superficie de 3 157 m². Il y a donc un équivalent de 51 logements à l’hectare, environ 117 habitants/ha. SHON : 1 319 m² ; COS utilisé : 0,4 ; COS maximum autorisé : 0,5.

Les habitants La plupart des habitants sont des couples sans ou avec un enfant, issus de la classe moyenne.

Domaine public et collectif L’usage du domaine public et collectif immédiat est essentiellement lié au stationnement. Le cheminement piéton est possible sur toute la parcelle, mais est surtout pratiqué à l’avant.

Stationnement Le stationnement se fait au fond de la parcelle sur 26 places (14 en garages couverts), dans sa partie la plus étroite, et le long des bâtiments (6 places). De plus, 6 arceaux sont à la disposition des habitants pour attacher leurs bicyclettes.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS31 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme La commande de cet ensemble fut faite par la Société Immobilière des Quais auprès de l’architecte Francis Bozzi. Les logements sont des propriétés privées. Durée de la construction : 9 mois, livré en 1999. Point remarquable : la vue sur les berges de l’Ill. En effet, les bâtiments sont implantés de façon à en profiter au maxi- mum. Le quartier est jugé calme par les habitants. Les emplacements de stationnements ont été rejetés en fond de parcelle pour augmenter la quiétude et préserver le cadre de vie quotidien. Coût de la construction : environ 732 euros du m² HT. A titre d’exemple, un logement de 87 m², plus 1 garage, plus une place de parking, fut vendu environ 168 000 euros, soit 1 931 euros le m². Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le POS (Plan d’Occupation des Sols) réalisé par l’ADEUS. La dernière version fut approuvée le 22 mars 2002.

Les acteurs du projet L’insertion urbaine de cette opération fut possible grâce aux orientations données par l’urbaniste de la ville et aux propositions adaptées de l’architecte.

Analyse des services urbains

Il n’existe pas de services urbains à l’intérieur même de l’opération immobilière. Néanmoins, ces constructions se trouvent aux abords du «vieil Illkirch», où les équipements sont très nombreux (route de Lyon) : banques, assuran- ces, supermarché, commerces de proximités, mairie, police, tribunal... De nombreux services administratifs, com- merciaux et de loisirs sont mis à disposition du public au centre d’Illkirch-Graffenstaden, à cinq minutes à pied. Les services urbains sont tous relativement proches et accessibles à pied. De plus, le tram permet de rejoindre fa- cilement le centre ville de Strasbourg et plusieurs lignes de bus passent, notamment route de Lyon (lignes 62, 63, 65 et 66). De l’avis même des habitants, les différents services sont très accessibles à pied ou à bicyclette ; néanmoins, ils préfèrent pour la plupart utiliser leurs voitures.

SOCIETE IMMOBILIERE DES QUAIS Agence créée en 1987, qui s’attache à «créer l’immobilier du XXIème siècle». Elle cherche à créer des programmes immobiliers s’attachant à une qualité architecturale et une qualité de construction. Cette agence travaille essentiellement sur la Communauté urbaine de Strasbourg.

FRANCIS BOZZI Architecte expérimenté faisant partie de l’Atelier Vert. Enseignant en architecture à Lyon, il est également l’auteur d’autres opérations bien intégrées.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS32 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

MarlenheimCollectifs et individuel accolés

Cet habitat se situe 12 et 14 impasse des Bouleaux, dans le lotissement de «La Peupleraie».

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Ce type d’habitat est un petit collectif R+1+combles aménagés, avec garages intégrés à l’opération, de petits jardins (pour les logements du rez-de-chaussée) et des terrasses. Il existe 2 entrées collectives : l’une desservant 3 logements, l’autre 5 logements.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué d’une parcelle d’une superficie de 1189m².

Les habitants Ils sont au nombre de 18 et sont tous locataires de leur lo- gement. Le propriétaire est un promoteur privé.

Densité Parcelle de 1 189 m² pour 8 logements, soit 67 logements/ha. 18 habitants, soit 151 habitants/ha. SHON : 672 m². COS : non réglementé. COS utilisé : 0,57.

Domaine public et collectif L’usage du domaine collectif est lié au stationnement et aux déplacements. L’usage du domaine public immédiat est lié aux déplacements et à la dépose des conteneurs à poubelles, mais aussi, aux jeux des enfants (l’opération se trouvant dans une impasse).

Stationnement Le stationnement se fait dans les 8 garages prévus à cet effet ou sur l’une des 8 places extérieures, intégrées à l’opération.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS33 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’oeuvre : le cabinet Bernard Helburg. Maître d’ouvrage : propriétaire privé. Permis de construire accordé le 23 juillet 1996. 8 logements sont construits : 1 F2, 6 F3, 1 F6. Le bâtiment se situe dans le lotissement «La Peupleraie», au nord-est de Marlenheim. L’ensemble est composé d’un assemblage de volumes dé- calés qui permet de ne pas donner un impression de «mas- se». Cela permet une bonne transition entre les collectifs voisins et le reste des constructions environnantes (mai- sons individuelles). La construction est un R+1+combles aménagés. 3 loge- ments disposent d’un jardin privatif, les 5 autres disposent de terrasses. Le terrain fut acheté 99 000 euros, soit 8 326 euros de l’are. Le prix de la construction est de 602 174 euros. Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un Plan d’Occupation des Sols approuvé le 20 mars 2002 sui- te à une révision et réalisé par la Direction Départementale de l’Equipement.

Les acteurs du projets C’est le maître d’ouvrage qui a souhaité construire à cet emplacement. C’est également lui qui a choisi le cabinet d’architecte qui avait construit le collectif situé à côté de l’opération, trouvant cette dernière plutôt réussie. Le propriétaire a pu économiser près de 18 300 euros en faisant les finitions extérieures lui même.

Analyse des services urbains

Aucun commerce n’est intégré au programme. Les différents équipements publics sont accessibles à pied ou en vélo, l’opération se trouvant à peu de distance du centre de Marlenheim. Un supermarché Atac ainsi qu’un point Caisse d’Epargne se trouvent de l’autre côté du lotissement. On trouve à Marlenheim tous les services de proximité dont on peut avoir besoin : garage, restaurant, boulangerie, pharmacie, laboratoire d’analyses médicales, pompiers... 3 lignes du Réseau 67 passent à Marlenheim : les lignes 206, 207 et 404. Les lignes 206 et 207 relient respective- ment Wangenbourg et Wasselonne à Strasbourg-place des Halles (trajet Marlenheim-Strasbourg : environ 30 mn). La ligne 404 relie Marlenheim à Saverne. Les services urbains sont donc facilement accessibles et nombreux à Marlenheim. De plus, Marlenheim est située sur un des axes majeurs du Bas-Rhin : la RN 4 qui relie Paris à Strasbourg (route très fréquentée). Marlenheim se trouve à 20 minutes de Strasbourg.

CABINET BERNARD HELBURG Cabinet d’architectes (SARL) basé à .

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS34 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

OberhausbergenMaisons accolées

Le lotissement «Le Prévert» se situe au sud-est d’Oberhausbergen, près de la route de Saverne.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Ce type d’habitat est composé de maisons individuelles accolées souvent par le garage. Elles comportent : un rez-de-chaussée, des combles aménagés et un (ou deux) garage accolé à la maison.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué de 40 parcelles de formes rec- tangulaires d’une superficie variant de 450 à 650 m². Ces dernières sont recouvertes sur environ un quart à un tiers par les constructions.

Les habitants Ils sont essentiellement issus de professions libérales.

Densité Le lotissement a une surface de 2,3 hectares, soit 17 loge- ments/ha. Population : environ 40 habitants à l’hectare. COS maximum autorisé et utilisé : 0,6.

Domaine public et collectif L’usage du domaine public immédiat est lié au stationnement, mais il peut aussi être approprié par la population, notamment les enfants, à l’intérieur même du lotissement.

Stationnement Dans ce lotissement, le stationnement peut se faire soit devant l’entrée du garage (1 place par garage), soit sur les trottoirs, ou bien encore sur le parking situé rue Alphonse Daudet, au centre du programme, et qui comprend 6 pla- ces.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS35 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’oeuvre : l’architecte M. Schweitzer. Maître d’ouvrage : SCI La Vosgienne (aujourd’hui SCIC Habitat). Dépôt du dossier de lotissement : 1982. Le 28 novembre 1985, un permis groupé était accordé pour la construction de 40 logements par la mairie d’Oberhausbergen. Déclaration d’achèvement : le 26 juillet 1988. La construction se sera donc étalée sur environ 34 mois. Les logements situés rues Alphonse Daudet et André Malraux ne sont ouvert que sur le lotissement, ce qui peut donner une impression de quartier. En ce qui concerne les logements de la rue Jacques Prévert, il y a moins d’appartenance à un en- semble si ce n’est au niveau de l’architecture. Les maisons possèdent un habillage des murs en bois et la plupart possè- dent un auvent (entre la maison et le garage), de façon à pro- téger la porte d’entrée. Toutes les parcelles ont un jardin à l’avant et à l’arrière de l’habitation. Les clôtures sont de faibles hauteurs à l’avant du logement et à hauteur d’homme à l’arriè- re, de façon à protéger l’intimité. Les habitants ont personnali- sé leurs maisons en y ajoutant une terrasse ou un abri de jardin… Ces logements étaient en locatif, puis il y a 8 ans, ils ont commencé à être vendu aux locataires qui souhaitaient les acheter. Ici, un logement de 120 m² fut vendu 137 204 euros il y a 4 ans, soit, 1 143 euros le m². Ce prix serait bien entendu largement supérieur en 2004. Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un POS (Plan d’Occupation des Sols) datant de 1984, oppo- sable depuis le 2 avril 1998 suite à une modification. Ce POS est réalisé par la CUS.

Les acteurs du projet Ce lotissement à été construit de façon à loger les chercheurs du Synchrotron, qui n’est finalement pas venu s’ins- taller à Strasbourg. Ce sont essentiellement des professions libérales qui s’y sont installées par la suite. La construction choisie à «ossature bois» est un peu plus chère que la construction traditionnelle, mais le construc- teur l’a tout de même choisie par souci esthétique.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service public au sein du programme si ce n’est une boîte aux lettres de la Poste. Les différents équipements publics sont à moins de deux minutes en voiture et à moins de 10 minutes à pied. Différents services privés (banques, commerces…) sont accessibles en autant de temps. Il existe 4 super ou hypermarchés accessi- bles eux aussi à pied. Les trottoirs de cette route qui relie le centre ville sont relativement larges. La ligne de bus n° 17 de la CTS (Compagnie des Transports Strasbourgeois) passe route de Saverne et un arrêt se trouve à moins de deux minutes à pied du lotissement. Cette ligne de bus rejoint le tramway à l’arrêt «Rotonde» et permet donc un déplacement facile sur toute la CUS, d’autant plus que la fréquence des passages est élevée. Les services urbains sont donc facilement accessibles et nombreux à proximité du «Prévert».

GROUPE CAISSE DES DEPOTS Ce groupe, suivant les disposition définies par la loi, gère l’épargne du livret A. En matière d’habitat, il finance sous forme de prêts aux organismes HLM la construction et la rénovation des logements sociaux locatifs. Il finance la politique de la ville et le renouvellement urbain. Les prêts de la Caisse des Dépôts sont des prêts de très longue durée (30 à 50 ans), sans marges prises par la caisse. La caisse intervient en tant que prêteur, investisseur ou garant. Elle favorise l’action conjointe des acteurs publics et privés (Caisse d’Epargne, Comités Interprofessionnel du Logement, collectivités locales...). En Alsace, sa filiale, la SCIC Habitat (Nouveau Logis de l’Est) produit 60 à 70 logements sociaux par an.

M. SCHWEITZER Cabinet d’architectes situé rue de la Mésange, à Strasbourg.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS36 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

OffenheimPetits collectifs

L’ensemble de petits collectifs, «Les Coteaux du Kochersberg» se situe rue des Vignes, en bordure d’Offenheim à Stutzheim-Offenheim. Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est composé de petits collectifs s’intégrant dans l’urbanisation traditionnelle d’Offenheim. En effet, il s’agit de 3 petits immeubles R+1 plus combles aménagés. Les entrées sont collectives et desservent chacune 8 logements. Les logements disposent tous d’une terrasse d’environ 10 m². Le jardin est collectif aux trois constructions.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 3 657 m² (+ 263 m² de servitude liée à un droit de passage).

Densité Cet ensemble est composé de 24 logements sur une superficie de 3 657 m². Il y a donc un équivalent de 66 logements à l’hectare. En- viron 55 habitants, soit 150 habitants/ha. SHON : 1 848 m². COS utilisé : 0,46 (0,35 en prenant en compte les maisons individuelles). COS maximum autorisé : 0,4.

Les habitants La plupart des habitants sont propriétaires de leur logement, ils sont issus de la classe moyenne. Certains logements sont loués par des investisseurs privés.

Domaine public et collectif L’usage du domaine public immédiat est essentiellement utilisé pour le stationnement. Le domaine collectif peut être un espace de rencontre et un espace de loisir (en ce qui con- cerne le jardin).

Stationnement Le stationnement se fait dans un garage semi-enterré (23 places sur 760 m²), et en surface à l’extérieur (21 places sur 498 m²).

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS37 ADEUS juin 2004 Caractéristique de la réalisation

Le programme Maître d’ouvrage : Société Ascott résidences. Maître d’oeuvre : Philippe Hamman. Permis de construire : délivré le 23 décembre 1998. Durée de la construction : 14 mois. Cette réalisation a permis la construction de 6 F2, 12 F3 et de 6 F4. La réalisation a des dimensions modestes, de façon à pouvoir s’in- tégrer à l’échelle des bâtiments pré-existants. Les bâtiments ont des volumes correspondants à l’architecture villageoise avoisinan- te. Point remarquable : la vue sur la campagne du Kochersberg. Le quartier semble très calme. Les emplacements de stationnements ont été rejetés en fond de parcelle par soucis de commodité et de cadre de vie. Coût de la construction : 1 981 000 euros. Ce coût comprend la construction des trois collectifs plus quatre maisons individuelles. Prix des terrains viabilisés à Stutzheim-Offenheim : 15 000 à 16 000 euros l’are. Les logements ont été vendus entre 1 200 et 1 500 euros le m². Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un POS (Plan d’Occupation des Sols), réalisé par le SDAU. La dernière version du POS fut approuvée le 5 mars 2001 et opposable le 17 mars 2001.

Les acteurs du projet La recherche de volume simple et intégré au bâti existant fut voulue par la mairie et le cabinet d’architecte. Entre autres servitudes imposées par la commune de Stutzheim-Offenheim, le promoteur a intégré 5 lampadaires.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au cœur de la réalisation. Un réel manque de services urbains est constaté à Stutzheim-Offenheim en matière de commerces de proximité. On trouve à Stutzheim-Offenheim : une mairie, une école primaire, une garderie, un centre aéré, des terrains de sport... Il existe de très nombreuses associations au sein de la commune de Stutzheim-Offenheim. Trois ligne de bus du Réseau 67 (les lignes 203, 204 et 213) permettent un accès facile à la Communauté urbaine de Strasbourg et ses nombreux services avec un temps de trajet d’environ 20 mn. Ces lignes relient Strasbourg à (203), (204) et Neugartheim (213). Ces lignes bénéficient d’un bon cadencement de l’avis même des habitants. Néanmoins, la plupart des habitants utilisent leur voiture pour accéder aux différents services dont ils ont besoin. Le premier supermarché se trouve à 5 km, Truchtersheim, bourg-centre du Kochersberg, est à 5 km. Strasbourg, grande ville la plus proche, ne se trouve qu’à 15 km, à 15 minutes en voiture.

SOCIETE ASCOTT RESIDENCES Société de plus de 10 ans d’expérience en immobilier, dont le siège se trouve rue de la Première Armée, à Strasbourg.

PHILIPPE HAMMAN Architecte dont le cabinet se trouve rue d’Oberhausbergen, à Strasbourg.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS38 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

PlobsheimLotissement dense

Cet habitat se situe dans le lotissement «Le Moulin», à Plobsheim. Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Ce type d’habitat est essentiellement composé de maisons individuelles accolées. Elles comportent : un jardin à l’avant et un à l’arrière. Toutes ont une entrée privative et un garage d’un côté de la construction qui les attachent à une autre maison. Elles comportent un rez-de-chaussée plus des combles aména- gés ou un rez-de-chaussée plus un étage plus des combles non-aménagés.

Caractéristiques des parcelles Le terrain regroupant l’ensemble du lotissement fait 77 582 m². Il a été divisé en 155 petites parcelles allongées perpendiculaire- ment à la voirie.

Les habitants Ce lotissement est habité par une population assez hétérogè- ne. Les habitants, issus de la classe moyenne, sont pour la plupart propriétaires de leur logement.

Densité Le lotissement a une superficie de 77 582 m² et comprend 155 lo- gements, soit 20 logements/ha. Avec environ 356 habitants, cela représente environ 46/ha. SHON : 14 080 m². COS maximum autorisé : 0,6 ; COS utilisé : environ 0,2.

Domaine public et collectif Certaines parties du lotissement situées en impasse permettent des rencontres et la pratique de jeux. De même, l’espace central engazonné est un lieu de jeux et de rencontres.

Stationnement Le stationnement se fait dans ou devant les garages (1 par logement) ou, à cheval sur les trottoirs du lotissement. Certaines impasses sont dotées de places de parking.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS39 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Le programme «Le Moulin» a débuté en 1976. Dépôt du permis de construire : 8 juillet 1976. Permis accordé le 14 octobre 1976. Maître d’ouvrage : SA HLM CARPI. Maître d’oeuvre : SERACO. Sont construits : 155 logements F5 ou F6. Le lotissement «Le Moulin» est principalement entouré de champs et dans une moindre mesure de maisons indivi- duelles. La naissance du lotissement a engendré la création d’un cahier des charges. Ce dernier apporte des pres- criptions dans de nombreux domaines comme la circu- lation (interdiction du lotissement aux plus de 3 tonnes, couleur des façades, ...). Coût d’un logement : en 2001, un logement de 110 m² fut vendu 147 876 euros, soit 1 344 euros le m². Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un Plan d’Occupation des Sols réalisé par l’ADEUS dont la dernière modification est approuvée depuis le 12 juillet 2002. Un PLU est prescrit depuis le 12 juillet 2002. Ce dernier est réalisé par l’Adeus.

Les acteurs du projets La SA HLM CARPI, à l’initiative du projet, a pu monter cette opération grâce à des prêts HLM et du Crédit Fon- cier de France.

Analyse des services urbains

Il n’existe, au sein de l’entité qu’un seul équipement public : une école. Les différents équipements publics de Plobsheim sont à moins d’une minute en voiture et à moins de 5 minutes à pied. Les trottoirs de cette route qui relie le centre village sont relativement larges. Les différents équipements publics se trouvent donc à proximité immédiate de l’entité. On trouve aussi à Plosheim différents équipements privés ou publics : commerces de proximité, golf, terrains de sport, mairie, école, poste, pharmacie... La ligne 211 du Réseau 67 qui relie Rhinau à la station de tram «Baggersee» d’Illkirch-Graffenstaden, permet un déplacement facile sur toute la Communauté urbaine de Strasbourg (Plobsheim-Baggersee : trajet de 11 mn). Plobsheim est aussi le terminus de la ligne 63 de la CTS, qui effectue la liaison Plobsheim-Geispolsheim en passant par Illkirch-Graffenstaden. Fegersheim, gare la plus proche (sur la ligne Strasbourg-Bâle), se situe à 5 km. Strasbourg est située à 17 km, soit 15 minutes en voiture, par la D 468 qui traverse Plobsheim.

CARPI Société anonyme immobilière filiale du Crédit Foncier de France depuis 1990. CARPI était auparavant une filiale de la GMF (Groupe Maison Familiale). Cette société a construit dans le Bas-Rhin, des lotissements à Strasbourg, Vendenheim, Gambsheim et Saverne... Elle est spécialisée dans l’accession à la propriété.

SERACO Société immoblilière de la région parisienne, qui n’existe plus de nos jours.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS40 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

MaisonRhinau jumelée

Cet habitat se situe rue de la Mésange, à Rhinau.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Ici, le type d’habitat intermédiaire est la maison bi-familiale. Les deux logements comportent : un jardin, un balcon, une entrée privative, un garage et une terrasse.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué d’une parcelle de forme rectangulai- re d’une superficie de 595 m².

Les habitants Un couple de retraités locataires (loyer de 650 euros/mois pour 120 m²) et un couple propriétaire (propriétaire des deux logements).

Densité Parcelle de 600 m² pour 2 logements, soit 34 logements / ha. 4 habitants, soit 67 habitants/ha. SHON : 281 m². Coefficient d’Occupation du Sol utilisé : 0,47 ; COS maximum autorisé : 0,70.

Domaine public et collectif Il n’y a pas de domaine collectif. En ce qui concerne le domaine public immédiat, il est essentiellement lié aux dé- placements et à la voiture. En effet, la parcelle se trouve au croisement de trois rues.

Stationnement Le stationnement se fait dans les garages et au devant de ceux ci.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS41 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’oeuvre : Siegwalt Roland. Maître d’ouvrage : propriétaire privé. Dépot du permis de construire : 27 décembre 2000. Permis de construire pour la véranda et les deux garages : 25 mai 2003. Sont construits : 2 logements parfaitement symétriques. La construction comporte un toit à deux pans principaux. Des garages sont intégrés sur chaque côté et en saillie par rapport au volume principal. Les deux logements sont séparés par un petit muret. Ce projet, d’architecture simple, permet d’assurer l’intégra- tion de l’opération dans le tissu existant. La construction est composée d’un rez-de-chaussée + combles aménagés. La construction est en bordure du lotissement et offre, côté terrasse, une vue sur la campagne environnante. Ces maisons accolées font parties de la cinquième tranche de construction d’un lotissement où l’on trouve essentielle- ment des maisons individuelles. Coût du terrain : 32 014 euros, soit 5 380 euros l’are. Coût total de la construction : environ 152 000 euros. Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un Plan d’Occupation des Sols réalisé par la Direction Dépar- tementale de l’Equipement, dont la dernière modification est opposable depuis le 6 février 1998.

Les acteurs du projets L’origine de ce projet est le maître d’ouvrage. En effet, ce dernier souhaitait construire ces deux logements pour les louer. La maison accolée se révélait être la meilleure façon de rentabiliser l’investissement le plus rapidement pos- sible. Il habite aujourd’hui un des deux logements. De l’avis même de l’architecte, monsieur Siegwalt, il y avait «de très fortes contraintes dues à un règlement de lotissement très rigide». L’architecte avait une mission minimale : celle du permis de construire.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au sein du programme. Les différents équipements publics sont à moins de deux minutes en voiture et à moins de 10 minutes à pied. On trouve à Rhinau tous les services dont on peut avoir besoin. Les services urbains sont donc facilement accessibles et relativement nombreux à proximité de la rue de La Mé- sange. La ligne 211 du Réseau 67 qui relie Rhinau à Illkirch-Graffenstaden passe à proximité des logements (près du col- lège). Cette ligne 211 rejoint la Communauté urbaine de Strasbourg, à l’arrêt de tram «Baggersee», et permet donc un déplacement facile sur cette dernière, mais, la fréquence des passages trop peu élevée et le temps de trajet sont dissuasifs : 50 mn environ. Strasbourg se trouve à 39 km, soit à 37 minutes en voiture, hors heures chargées.

Siegwalt Roland Architecte basé rue Franz Liszt à .

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS42 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

SchwindratzheimMaison jumelée

Ces maisons jumelées se situent au sein du lotissement «Wegweiser», à l’angle des rues des Cerisiers et des Pommiers.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Ce type d’habitat est une maison bi-familiale comportant deux logements. Chacun des deux logements comporte : un sous sol ou un garage, un rez-de-chaussée et des combles aménagés.

Caractéristiques des parcelles La parcelle a une superficie de 638 m². Elle est de for- me rectangulaire.

Les habitants Deux familles locataires, dont une avec un enfant. Les logements appartiennent à un propriétaire privé.

Densité Logement : 16 logements/ha. La population : 78 habitants à l’hectare. SHON : 510 m². COS : 0.8 (maximum autorisé et utilisé).

Domaine public et collectif Il n’existe pas de domaine collectif au sein de l’opéra- tion. Les deux logements sont bien séparés. L’usage du domaine collectif immédiat est lié au stationnement. Néanmoins, les entrées des deux logements se situant dans une impasse, cette dernière peut devenir un lieu de rencontre et de domaine collectif pour les deux familles.

Stationnement Le stationnement peut se faire en sous sol (deux places) et en surface (1 à 2 places dans la descente du sous sol) pour un logement, et dans un garage (une place) et à l’extérieur (deux places) pour le deuxième logement.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS43 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’ouvrage : propriétaire privé. Maître d’oeuvre : l’atelier d’architecte Jacques Martz. Un permis de construire fut déposé le 13 mars 1997. Ce programme ne concerne que deux logements pour un seul bâtiment. Les deux logements sont des F4. Points remarquables : chaque logement dispose d’un jar- din privatif et d’une terrasse. L’opération se situe en bordure du lotissement «Wegwei- ser» et, de part son architecture, permet de faire une tran- sition entre le tissu ancien et les maisons individuelles du lotissement. Le coût total de la réalisation TTC hors prix du terrain : 255 794 euros, soit 501 euros du m². Prix de la parcelle non viabilisée : 8 094 euros, soit 12,68 euros du m². Document d’urbanisme : Plan d’Occupation des Sols réalisé par la Direction Départementale de l’Equipement, ap- prouvé le 20 janvier 1997, opposable le 11 mars 1997.

Les acteurs du projet Ce projet de maison jumelée a été entrepris à l’initiative du propriéraire privé, qui souhaitait optimiser la surface ha- bitable du terrain. La maison jumelée lui semble être un bon procédé pour économiser le foncier.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service public au sein de l’entité. On trouve à Schwindratzheim un certain nombre de services urbains : gare (26 minutes pour rejoindre Strasbourg), groupe scolaire, Crédit Mutuel, pharmacie, bar/restaurant, point COOP... Hochfelden et Mommenhein regroupent beaucoup plus de services urbains et ne se trouvent qu’à 3 km. Strasbourg, elle, ne se trouve qu’à 20 minutes en voiture. La gare de Schwindratzheim se situe sur l’axe Strasbourg-Paris. Un trajet Schwindratzheim-Strasbourg dure 26 mn. La ligne 305 du Réseau 67 relie Schwindratzheim à Haguenau, Hochfelden, Olwisheim et Brumath. A Brumath, il est possible de prendre la ligne 201 pour rejoindre Strasbourg. Schwindratzheim se trouve sur l’axe du canal de la Marne au Rhin et sur l’axe de l’autoroute A 4 Strasbourg-Paris.

ATELIER D’ARCHITECTURE JACQUES MARTZ Atelier basé à .

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS44 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

SermersheimPresbytère rénové

Ce presbytère rénové se situe rue du 1er décembre, dans le centre de Sermersheim.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est un ancien presbytère rénové, abritant aujourd’hui 4 logements sociaux. Le caveau du bâtiment (qui appartient à la commune) est réservé au Conseil de Fabrique de l’Eglise.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 300 m² (surface au sol du presbytère + extérieurs ap- propriables.)

Les habitants Ce sont tous des locataires, au nombre de 6.

Densité 4 logements sur 450 m² permettent une densité de 89 logements à l’hectare, sans tenir compte des voiries. Densité habitants : 133 à l’hectare. Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) : 300 m². COS utilisé : 1 ; COS maximum : non réglementé.

Domaine public et collectif L’usage du domaine public est lié au stationnement public devant les logements. Le petit terrain situé côté est, aux abords de l’entrée de l’église, peut être utilisé par les locataires et leurs enfants.

Stationnement Un parking de 10 places se trouve sur la place de la Maison du Temps Libre, en face de l’entrée du presbytère. Ce parking est public. Un autre parking public se trouve à proximité : celui de l’école-mairie.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS45 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’ouvrage : Sémical (groupe Domial). Maître d’oeuvre : Philippe Chittier. La déclaration de travaux exemptée de permis de construire date du 20 avril 1999. La réhabilitation du bâtiment a permis de respecter architecturalement l’ancienne forme du presbytère, qui date de 1780. La toiture n’a subit aucune modification, et les différentes façades de l’édifice non plus. Le bâtiment est un R+1+combles non aménagés. Point remarquable : la conservation de l’esprit architectu- ral du presbytère, qui assure la bonne intégration paysa- gère dans le centre de Sermersheim. Coût total de la réalisation : 211 194 euros soit, 704 euros du m². Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est la Carte Communale réalisée par la DDE, prescrite le pre- mier juin 2001.

Les acteurs du projet Cette opération fut encadrée par la mairie, qui souhaitait la création de logements sociaux. Il existe aujourd’hui un bail emphytéotique entre la commune et Sémical. La couleur de la façade fut déterminée grâce à l’aide du CAUE.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au cœur de la réalisation. L’école, la mairie et quelques commerces (boulangerie, Crédit Mutuel, bar, restaurant...) sont peu distants à pied. On trouve aussi à Sermersheim une zone de loisir et un stade. L’opération se situe à côté de la place de la Maison du Temps Libre, située au coeur de Sermersheim. Benfeld, ville la plus proche, se trouve à 6,5 km par la RN 83, mais n’est pas reliée par une piste cyclable. Strasbourg, se trouve à 35 km, soit 30 minutes en voiture par la RN 83. Deux gares SNCF situées sur l’axe Strasbourg-Bâle se situent non loin de Sermersheim, celles de Benfeld et de (respectivement situées à 6 et 2 km).

HABITER ALSACE Le groupe Habiter Alsace est issu de deux mouvements : celui du 1 % logement et celui des Pact-Arim. Le groupe a plusieurs missions : le 1 % logement, les prestations immobilières, la construction et la gestion locative et enfin, l’aménagement et la promotion immobilière. Le groupe travaille pour les particuliers, les entreprises, les collectivités locales, les bailleurs sociaux et privés. La Sémical fait partie du Groupe Habiter Alsace. Le groupe a été repris par le Groupe Domial. Habiter Alsace se situe 2 rue Paul Reiss à Strasbourg.

PHILIPPE CHITTIER Cabinet d’architecte situé à Benfeld, place de la république : constructions neuves et rénovations.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS46 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

StrasbourgVilla urbaine

Cette construction se situe dans le quartier de l’Elsau, à l’angle de la rue de l’Unterelsau et de la rue Waltz.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est un petit immeuble pour trois familles, avec une entrée et un jardin collectifs.

Caractéristiques des parcelles Une seule parcelle d’angle de 782 m², de forme carrée. L’emprise au sol du bâtiment est de 40 % (344 m²). La cons- truction abrite 4 logements, trois de 125 et 140 m² et 1 logement d’environ 30 m² (utilisé par l’ensemble des habi- tants dans le but de recevoir).

Densité Rapporté à l’hectare, cet habitat permettrait la construc- tion de 51 logements à l’hectare, ou environ 128 habi- tants à l’hectare. SHON (Surface Hors Œuvre Nette) : 438 m². COS maximum autorisé : 1 ; COS utilisé : 1.

Les habitants 3 couples propriétaires et leurs enfants.

Domaine public et collectif L’usage du domaine public immédiat n’est pas très impor- tant et est essentiellement lié aux déplacements en voiture. L’usage du domaine collectif est lié à la détente, aux loisirs et aux rencontres entre les résidents et leurs enfants.

Stationnement Cette réalisation comporte des places de garage (3 places) au rez-de-chaussée rue de l’Unterelsau, mais le station- nement peut aussi se faire le long de la construction (3 places) et le long des trottoirs.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS47 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’ouvrage : copropriété privée. Maître d’oeuvre : le cabinet d’architectes «Architecture et Soleil». Le permis fut accordé le 4 août 1995. La réception du bâtiment eut lieu le 30 janvier 1996 (réalisation de moins d’un an). La construction s’inscrit bien dans l’ensemble du quartier. En effet, elle est le lien entre des immeubles collectifs et des maisons individuelles. Le jardin, tout comme les garages ou les caves, sont des lieux collectifs. Il devient alors un espace de rencontre et de jeux (pour les enfants). Il n’y a pas de regrets de la part des copropriétaires concernant les différents espa- ces collectifs. L’orientation du bâtiment au sud, permet un ensoleille- ment «passif», sa conception protège l’intimité des rési- dents lorsqu’ils se trouvent dans le jardin et les protège des désagréments liés aux bruits de l’autoroute. L’intimité à l’extérieur est possible, car chacun des trois grands logements possède une terrasse privative d’envi- ron 12 m² et située à des niveaux différents les unes des autres. Point remarquable : 32 m² de panneaux solaires et une architecture bioclimatique permettent de réduire les factures de chauffage et d’eau chaude de 25 % environ (financé par l’ADEME et la Région Alsace). Prix du terrain : environ 10 700 euros l’are en 1994, acheté à la Communauté urbaine de Strasbourg. Coût de la réalisation de ce bâtiment : environ 287 000 euros HT. Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le POS (Plan d’Occupation des Sols) de la ville de Strasbourg. Ce POS fut approuvé le 18 décembre 1992, modifié le 12 mai 1995 et réalisé par l’ADEUS. Un PLU a été prescrit le 28 février 2003.

Les acteurs du programme L’installation solaire est une idée d’un des copropriétaires. Ils ont donc consulté un architecte spécialiste en la ma- tière qui leur a conseillé de coupler cette installation solaire à une orientation bioclimatique du bâtiment tout entier. Leur volonté et la compétence de l’architecte ont permis de mener à bien ce projet.

Analyse des services urbains

Les plus proches commerces se situent à environ 5 minutes à pied (COOP, boulangerie, tabac…), aux abords du terminus du tramway à la station «Elsau». De l’avis même des habitants, il y a peu de commerces et de services au sein du quartier. Ce manque de services urbains conduit immanquablement à un déplacement vers le centre ville de Strasbourg.

ARCHITECTURE ET SOLEIL Cabinet d’architectes spécialisés dans les constructions solaires et bioclimatiques, 5 rue du Hohwald à Strasbourg.

REGION ALSACE Les aides à l’investissement seront attribuées pour des matériels agréés par le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB) et installés par des professionnels chauffagistes agréés.

ADEME Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie : établissement public créé en 1990 (842 employés en 2002). L’agence soutient les initiatives des municipalités et des particuliers en matière d’économies d’énergies.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS48 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

StutzheimFerme rénovée

Cette ferme rénovée se situe dans le centre de Stutzheim, à Stutzheim-Offenheim.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est composé de 3 maisons accolées ou individuelles et d’une maison bi-familiale, situées à l’intérieur même des murs d’une ancienne ferme et de ses dépendances.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 2 668 m².

Les habitants Les habitants sont au nombre de 12 répartis en 5 logements. Trois foyers sont propriétaires de leur logement et deux en sont locataires.

Densité 5 logements sur 26,7 ares permettent une densité de 19 loge- ments à l’hectare. Densité habitants : environ 45 à l’hectare. Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) : 785 m². Coefficient d’Occupation du Sol utilisé : 0,3. COS maximum autorisé : 0,8 pour l’individuel et 0,5 pour le collectif.

Domaine public et collectif L’usage du domaine collectif est lié au stationnement. La cour centrale est utilisée comme un espace de rencontre pour les adultes et de loisir pour les enfants. Le domaine public immédiat n’est pas utilisé autrement que pour sortir les poubelles et accéder à l’entrée de l’ancienne ferme.

Stationnement Les places de stationnement se trouvent à l’intérieur de deux bâtiments (2 places chacun). Officiellement, il existe deux autres places dans la cour intérieure, mais on peut y garer un plus grand nombre de véhicules.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS49 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’ouvrage : cette opération est une opération privée. Architecte : architectes associés Wolfrom. Demande de permis de construire : en 1986, pour le premier logement (là où se trouvait la porcherie), le 14 mai 1991 pour 2 logements dans l’ancien bâtiment principal et le 15 décembre 1995 pour deux logements dans les anciennes dépendances (là où on entreposait le houblon). La réhabilitation du bâtiment a permis de respecter architecturalement l’ancienne forme. La cour de la ferme est devenue un espace collectif. Les bâtiments sont des R+1+combles non aménagés. De petits balcons se trouvent sur les anciennes dépendances côté cour. Point remarquable : la conservation de l’esprit architectural villa- geois alsacien pré-existant. Coût de la construction : très difficile à évaluer selon le proprié- taire, une partie des travaux ayant été faite par ses soins et l’étalement de la réalisation dans le temps ne permettant pas d’approximation pertinente. Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le Plan d’Occupation des Sols réalisé par le SDAU, opposable depuis le 17 mars 2001.

Les acteurs du projet Cette opération fait suite à l’incendie du corps de la ferme. Elle fut encadrée (volonté de préserver le cadre archi- tectural) par les services de la mairie. Le propriétaire a décidé de cette réalisation de façon à loger ses enfants. Il fut admis par les services d’instruction de demande de permis de construire que la réalisation correspondait à de l’individuel. Le propriétaire n’a donc pas été obligé de réaliser d’accès pour les personnes à mobilité réduite.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au cœur de la réalisation. Un réel manque de services urbains est constaté à Stutzheim-Offenheim en matière de commerces de proximité. On trouve à Stutzheim-Offenheim : une mairie, une école primaire, une garderie, un centre aéré, des terrains de sport... Il existe de très nombreuses associations au sein de la commune de Stutzheim-Offenheim. Trois ligne de bus du Réseau 67 (les lignes 203, 204 et 213) permettent un accès facile à la Communauté urbaine de Strasbourg et ses nombreux services en 20 mn environ. Ces lignes relient Strasbourg à Saessolsheim (203), Kienheim (204) et Neugartheim (213). Elles bénéficient d’un bon cadencement, de l’avis même des habitants. Dans notre cas, seuls la mairie, un dépôt de pain et un arrêt de bus sont facilement accessibles à pied. Néanmoins, la plupart des habitants utilisent leur voiture pour accéder aux différents services dont ils ont besoin. Le premier supermarché se trouve à 5 km. Truchtersheim, bourg-centre du Kochersberg, est à 5 km. Strasbourg, grande ville la plus proche, ne se trouve qu’à 15 km, à 15 minutes en voiture.

CABINET WOLFROM Cabinet d’architectes situé rue de l’Unterelsau, à Strasbourg.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS50 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

TruchtersheimGrange rénovée

Cette grange rénovée se situe rue de l’Eglise au n° 13, dans le centre de Truchtersheim.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est composé de 3 maisons accolées situées à l’intérieur même des murs d’une ancienne grange. Les logements disposent d’un jardin et d’un garage. Ils sont séparés par de petites haies.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 5 ares.

Les habitants Ce sont tous les locataires d’un propriétaire privé. 11 habitants répartis en 3 logements.

Densité 3 logements sur 500 m² permettent une densité de 60 lo- gements à l’hectare. Densité habitants : 220 à l’hectare. Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) : 366 m². Coefficient d’Occupation du Sol utilisé : 0,73. COS maximum autorisé : 0,8.

Domaine public et collectif L’usage du domaine collectif est lié au stationnement devant les logements. Le terrain peut être utilisé comme un espace de rencontre pour les adultes et de loisir pour les enfants.

Stationnement 3 places de stationnement se trouvent dans les garages et un petit parking situé devant les logements contient lui aussi 3 places.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS51 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’ouvrage : propriétaire privé. Maître d’oeuvre et auteur du projet architectural : Agence Epoxy. Demande de permis de construire : 8 décembre 2000. 17 mois de chantier de 2001 à 2003. Cette opération est une opération privée. La réhabilitation du bâtiment a permis de respecter architectura- lement l’ancienne forme de la grange. La toiture n’a subi aucune modification, et la façade de l’édifice tournée vers la cour non plus. Cela permet de ne pas modifier l’aspect général de la fer- me. La façade ouest a été entièrement refaite. Des extensions ont été rajoutées de façon à assurer une volumétrie importante aux logements. Les toits de ces extensions sont devenus terras- ses et permettent de profiter de la vue sur la campagne. Le bâtiment est un R+1+combles non aménagés. Point remarquable : la conservation de l’esprit architectural de la grange alsacienne pré-existante et la bonne intégration paysagère. Coût total de la réalisation : 365 878 euros soit, 1 000 euros du m². Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le Plan d’Occupation des Sols réalisé par SDAU, opposable depuis le 30 septembre 1996. Un PLU réalisé par le SDAU est arrêté depuis le 16 juin 2003.

Les acteurs du projet Cette opération fut encadrée par la mairie, qui souhaitait que la réalisation s’intègre parfaitement dans ce paysage typique du Kochersberg. Le propriétaire a choisi le cabinet d’architecte Epoxy car celui-ci a présenté le plus beau projet.

Analyse des services urbains

Il n’existe aucun service urbain au cœur de la réalisation. Une boîte aux lettres de la Poste se trouve juste en face de la réalisation. L’école primaire, la mairie, la trésorerie, l’école maternelle..., beaucoup de services publics et privés sont peu dis- tants à pied. En effet, l’opération se situe à côté de la place du marché, au coeur de Truchtersheim. Un supermarché (et sa galerie marchande), un collège et une bibliothèque sont situés à l’entrée du bourg. Une ligne de bus (la ligne 203) du Réseau 67 permet un accès facile à la Communauté urbaine de Strasbourg et ses nombreux services, au niveau de la place des Halles ; le trajet dure 35 mn environ. Cette ligne relie Saes- solsheim à Strasbourg. Strasbourg, grande ville la plus proche, ne se trouve qu’à 19 km, soit 20 minutes en voiture.

LE PROPRIETAIRE Il habite la ferme jouxtant la réalisation dont il est propriétaire. En tant que promoteur privé, il lui semblait inconcevable de construire des logements collectifs. Il a donc opté pour une formule lui permettant de rentabiliser le foncier sans pour autant modifier l’aspect général des bâtiments préexistants.

EPOXY Cabinet d’architecte basé rue de , à Oberhausbergen.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS52 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

WolfisheimCollectif intégré

Ce petit collectif se situe rue du milieu aux n° 5, 5a, 5b et 5c, dans le centre de Wolfisheim.

Caractéristiques de l’habitat

Type d’habitat intermédiaire Cet habitat est un petit collectif de 19 logements ayant remplacé une ancienne ferme. Seule l’ancienne maison a été conservée, les dépendances ayant été détruites. Deux des 19 logements ont été transformés en cabinets mé- dicaux.

Caractéristiques des parcelles L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 1 876 m².

Les habitants Les habitants sont pour la plupart propriétaires de leur logement.

Densité 19 logements sur 1 876 m² permettent une densité de 101 loge- ments à l’hectare. Densité habitants : environ 44 à l’hectare. Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) : 1 509 m². Coefficient d’Occupation du Sol utilisé (COS) : 0,8. COS maximum autorisé : 1.

Domaine public et collectif L’usage du domaine collectif est lié au stationnement sur le petit parking côté rue et sur la rampe de descente aux sous-sols. Le terrain gazonné est utilisé comme un espace de rencontre pour les adultes et de loisir pour les enfants.

Stationnement Il existe un parking souterrain de 38 places, ainsi qu’un petit parking côté rue sur lequel on trouve 4 places, dont une est réservée aux clients du cabinet dentaire.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS53 ADEUS juin 2004 Caractéristiques de la réalisation

Le programme Maître d’ouvrage : S.A. Reda. Maître d’oeuvre : Hugues Chalumeau. Demande de permis de construire : 15 novembre 1994, ouverture du chantier le 5 janvier 1996. Cette opération est une opération privée. La démolition-reconstruction d’un des deux bâtiments a tout de même permis de respecter architecturalement l’an- cienne forme. Le bâtiment principal pré-existant a été transformé en deux logements. Le nouveau bâtiment en con- tient 17 et est respectueux de l’esprit architectural environnant (pignon sur rue dans l’alignement...). Le nouveau bâtiment donne, à chaque appartement situé en rez-de-chaussée, un tout petit jardin et, aux appartements situés aux étages, de larges balcons. Le bâtiment est un R+1+combles aménagés. Point remarquable : la conservation de l’esprit architec- tural des bâtiments préexistants et la bonne intégration dans le paysage urbain du village, notamment du pi- gnon sur rue. Coût total de la réalisation : environ 1 150 000 euros HT, soit 762 euros le m². Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le Plan d’Occupation des Sols réalisé par l’ADEUS, dont la dernière modification fut approuvée le 27 octobre 2000.

Les acteurs du projet Cette opération fut encadrée par la mairie, qui souhai- tait que la réalisation s’intègre parfaitement dans le centre de Wolfisheim.

Analyse des services urbains

Il existe deux services urbains au cœur de la réalisation : deux cabinets médicaux. L’opération se situant dans le centre de Wolfisheim, les services urbains sont peu éloignés. Néanmoins, la plupart se situent le long des rues du Général Leclerc et d’Oberhausbergen, distantes de 5 minutes à pied. Il existe deux lignes du Réseau 67 qui passent à Wolfisheim : 208 et 209, qui rejoignent la place des Halles, ainsi que deux lignes CTS : la n° 4 (direction tram A) et la n° 70 (direction Campus de Cronenbourg). Ces différentes lignes permettent un déplacement facile sur toute la CUS.

S.A. REDA Société crée dans le but de réaliser cette opération.

HUGUES CHALUMEAU Cabinet d’architecte situé à Strasbourg, rue Sainte Odile.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS54 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

TABLEAUX RECAPITULATIFS

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS55 ADEUS juin 2004 Carte: les différents territoires étudiés

Ringeldorf

Grassendorf

Issenhausen ZoebersdorfLixhausen

Geiswiller Wickersheim- Wilshausen Schwindratzheim Gries 9 Mommenheim Hochfelden Waltenheim- sur-Zorn Schaffhouse- 11 Geudertheim sur-Zorn Brumath 2 Mittelhausen Gambsheim Olwisheim 5 Hoerdt Kilstett Rohr Kienheim Vendenheim

Willgottheim Pfettisheim Truchtersheim Lampertheim Wintzenheim-Neugartheim- 6 Kochersberg Ittlenheim Dossenheim- Nordheim Kochersberg Griesheim-sur-Souffel Fessenheim- Stutzheim- Hoenheim le-bas Dingsheim Offenheim Bischheim Mittelhausbergen Marlenheim Schiltigheim Wangen Furdenheim 7 1 Oberhausbergen Kirchheim Wolfisheim Osthoffen Scharrachbergheim- Irmstett 8 Strasbourg Breuschwickersheim 4 12 Dangolsheim Ostwald

Entzheim

Illkirch- Communautés de communes Graffenstaden membres du Syndicat mixte Geispolsheim pour le SCOTERS Fegersheim 1. Ackerland Blaesheim Eschau 2. Basse Zorn Lipsheim 3. Benfeld et environs 4. Communauté urbaine de Strasbourg

5. Gambsheim - Kilstett Plobsheim 6. Kochersberg 7. La Porte du Vignoble 8. Les Châteaux 9. Pays de la Zorn

10. Pays d'Erstein 11. Région de Brumath 10 12. Villages du Kehlbach Erstein 13. Rhin

Uttenheim Nota : la Communauté de communes du Rhin n'a pas la compétence SCOT Matzenheim Sand Agglomération Benfeld 1ère couronne Hoerdt Sermersheim 3 Brumath 13 Kogenheim Rhinau Hochfelden

Witternheim Truchtersheim Friesenheim Marlenheim

Erstein-Benfeld Rhinau Communauté Urbaine de Strasbourg Périmètre des intercommunalités N

0 10 km

source INSEE RGP90 et RGP99 - réalisation ADEUS janvier 2001

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS56 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS

PRIX DU MARCHE DES EXEMPLES ETUDIES

Désignation Prix du marché* Référence maison individuelle** Référence appartement** En euros / m² En euros / m² En euros / m²

Territoire Truchtersheim 1 832 N.C. Fessenheim-Le-Bas environ 1 500 Offenheim environ 1 500 Stutzheim pas de vente récente Truchtersheim pas de vente récente

Territoire Marlenheim 1 929 1 939 Breuschwickersheim pas de vente récente Dangolsheim logements sociaux Furdenheim pas de vente récente Marlenheim pas de vente récente

Territoire Erstein-Benfeld 1 833 1 573 Blaesheim environ 1600 Benfeld logements sociaux Erstein environ 1 500 Sermersheim logements sociaux

Territoire Rhinau 1 906 N.C. Rhinau pas de vente récente

Territoire Hoerdt 1 707 N.C. Gambsheim environ 1 400 Geudertheim environ 2 100

Territoire Brumath 1 879 N.C. Brumath logements sociaux

Territoire Hochfelden 1 763 N.C. Schwindratzheim pas de vente récente

Territoire 1ère couronne 2 028 1 786 Fegersheim logements sociaux Oberhausbergen environ 1 500 Plobsheim environ 1 600 Wolfisheim environ 2 100

Territoire agglomération 1 966 1 773 Illkirch-Graffenstaden environ 1 900 Strasbourg (Elsau) pas de vente récente N.C. : Non Communiqué. * : estimés à partir des dires d’acheteurs ou de professionnels de l’immobilier. ** : moyenne arithmétique au m² (bâti + foncier) à partir d’un échantillon d’annonce dans la presse, La prise en compte de l’habitat dans les document d’urbanisme : mythe ou réalité?, mémoire et rapport de stage, Julie Dargaud, Adeus, juin 2004.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS57 ADEUS juin 2004 DENSITE

DESIGNATION HABITANTS LOGEMENTS COS MAXIMUM COS REALISE Taux de réalisation du COS A l'hectare A l'hectare

Territoire Truchtersheim Fessenheim-Le-Bas 250 64 0,6* 0,9 150 Offenheim environ 55 66 0,4 0,35 88 Stutzheim 45 19 0,8 0,3 38 Truchtersheim 220 60 0,8** 0,73 91

Territoire Marlenheim Breuschwickersheim 76 38 non réglementé 0,2 Dangolsheim 130 65 non réglementé 0,51 Furdenheim 14 8 0,6 0,1 17 Marlenheim 151 67 non réglementé 0,57

Territoire Erstein-Benfeld Blaesheim 43 20 0,6 0,4 67 Benfeld 66 à 110 22 1,5 0,27 18 Erstein 90 39 0,6 0,4 67 Sermersheim 133 89 N.C. 1

Territoire Rhinau Rhinau 67 34 0,7 0,47 67

Territoire Hoerdt Gambsheim environ 66 29 0,5 N.C. Geudertheim 120 30 0,6 0,5 83

Territoire Brumath Brumath 108 54 1 0,5 50

Territoire Hochfelden Schwindratzheim 78 16 0,8 0,8 100

Territoire 1ère couronne Fegersheim 107 26 0,6 0,55 92 Oberhausbergen environ 40 17 0,6 N.C. Plobsheim environ 46 20 0,6 0,2 33 Wolfisheim environ 44 101 1 0,8 80

Agglomération Illkirch-Graffenstaden 117 51 0,5 0,4 80 Strasbourg (Elsau) 128 51 1 1 100 Moyenne 96 42 0,76 0,48 67

* : ce COS maximum ne s’appliquait pas sur Fessenheim-Le-Bas au moment de l’opération. ** : sur le centre de Truchtersheim, ce COS maximum ne s’applique pas si il s’agit d’une opération de rénovation concervant l’esprit architecturale et la volumétrie préexistante.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS58 ADEUS juin 2004 Habitat intermédiaire dans le SCOTERS Conclusion

L’habitat intermédiaire : une bonne réponse sur l’aire du Scoters

Le projet du Scoters vise à pérenniser l’attractivité de la Région de Strasbourg, à déve- lopper de façon équilibrée son territoire et à préserver son cadre de vie. En matière d’habitat, il s’agit à la fois de répondre aux besoins des habitants, de veiller à une répartition plus équilibrée de l’offre et de réduire les inconvénients liés à l’étalement urbain. Nous l’avons déjà démontré, l’habitat intermédiaire répond à ces trois objectifs. Pour en faire sa promotion, nous avons choisi de montrer que de nombreuses personnes ont déjà fait la dé- monstration concrète de sa faisabilité, et ce, sur l’aire du Scoters. Cette approche pragmatique est indispensable pour sortir l’habitat intermédiaire de son ghetto de préjugés. En effet, l’image de ce type d’habitat est encore très négative dans notre région alors que l’urbanisation traditionnelle de nos villages a produit pendant des siècles un habitat individuel dense, économe en foncier, permettant une mixité sociale et fonctionnelle, bref de l’habitat intermédiaire.

Sur l’échantillon des 23 exemples choisis, nous pouvons déjà tirer les enseignements suivants :

Une pratique discrète mais efficace Sans grande publicité, l’habitat intermédiaire se pratique partout. De nombreux acteurs (pro- priétaires privés, maires, société d’économie mixte, promoteurs, architectes...) ont pris cette voie pour valoriser de manière judicieuse leur terrain.

Des prix intermédiaires En général, les prix de la construction ne sont pas plus élevés que celui des constructions tra- ditionnelles. Il se situe entre celui du logement individuel et du collectif. Donc, ramené au mètre carré, ces opérations sont plutôt rentables.

La mixité sociale L’habitat intermédiaire produit des formes d’habitats très diverses et de ce fait crée naturelle- ment une diversité des types d’habitants. On y trouve toutes les générations, tous les statuts sociaux et les locataires côtoient les propriétaires. Une des spécificités de l’habitat intermédiaire est de réaliser, dans la plupart des cas, des es- paces extérieurs appropriables collectivement : cour, aire de jeu, lac, jardin, parkings com- muns... Ils permettent la rencontre des habitants et favorisent l’intégration sociale. Ces espaces sont nettement moins consommateurs de foncier que les espaces extérieurs des im- meubles individuels ou collectifs standards et apportent plus en terme de convivialité. Ils n’ex- cluent d’ailleurs pas la possibilité d’avoir des surfaces appropriables individuellement : terrasse, jardinet, garage... C’est cette offre en surfaces extérieures appropriables par les résidents qui répond le mieux aux besoins des habitants.

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS59 ADEUS juin 2004 La qualité architecturale En général, la commande constructive n’est pas standard, la réponse architecturale est donc plus élaborée, d’un bon rapport qualité / prix. De plus la forme architecturale s’inscrit bien dans le paysage urbain existant et les espaces créés sont esthétiques et fonctionnels. L’architecture contemporaine peut très bien s’y insérer. La présence de propriétaires dans la nouvelle forme d’habitat est un gage de qualité supplé- mentaire dans l’aménagement des espaces.

La bonne densité Cette forme d’habitat permet de loger deux à trois fois plus de personnes que dans un lotisse- ment de maisons individuelles. Cette densité, même pour l’individuel groupé, est équivalente à celle des collectifs. Avec un COS moyen utilisé de l’ordre de 0,5, cette forme d’habitat permet donc de justifier l’équipement en infrastructure de transport ou en services urbains (commerce, services mar- chands ou non marchands). A l’inverse on s’aperçoit que les COS maximum autorisés dans les villages sont souvent trop élevés et pourraient être réduits (d’un tiers pour notre échantillon) pour éviter des contraintes trop fortes pour les communes. Quand le COS est trop élevé, les terrains ne permettent pas d’offrir assez d’espaces extérieurs appropriables. Le stationnement se fait alors sur la voie pu- blique et donne une mauvaise image dans la commune. Des COS trop élevés peuvent géné- ralement amener à faire des collectifs trop grands qui ne s’intègrent pas dans le tissu existant et amène une population peu diversifiée. Les COS les plus élevés ne produisent d’ailleurs pas les densités d’habitants les plus élevés.

A travers ces quelques exemples nous avons pu montrer que de nombreux acteurs de la cons- truction de logements ont déjà su utiliser les avantages de l’habitat intermédiaire sur l’aire du Scoters. En offrant une réponse économiquement viable, socialement équilibrée et en préser- vant un environnement de qualité, l’habitat intermédiaire est une bonne réponse pour un déve- loppement durable de notre Région.

Christian Meyer

Habitat intermédiaire dans le SCOTERS60 ADEUS juin 2004