Operat Szacunkowy
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
1 Nieruchomość gruntowa OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ POŁOŻONEJ WE WSI WÓLKA KOZODAWSKA GMINIE PIASECZNO, POWIECIE PIASECZYŃSKIM PRZY UL. JEZIORKI 31 WARTOŚĆ RYNKOWA OKREŚLONA W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM, METODĄ KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ WEDŁUG STANU I CEN NA DZIEŃ 22.08.2017 R. WYNOSI: 724.500 PLN Słownie: siedemset dwadzieścia cztery tysiące pięćset złotych NA ZLECENIE: Syndyka masy upadłości SPORZĄDZIŁA: Rzeczoznawca Majątkowy Ilona Rymuza WARSZAWA, PAŹDZIERNIK 2017 R Rzeczoznawca Majątkowy Ilona Rymuza up. zaw. Nr 3078 tel.(0) 504 128 881 2 Nieruchomość gruntowa Wyciąg z operatu szacunkowego Rodzaj nieruchomości lub prawa Nieruchomość gruntowa zabudowana Opis nieruchomości Dom mieszkalny, jednorodzinny wolnostojący o pow. użytkowej 207,30 m2 murowany 1,5 kond. oraz budynek garażowo- gospodarczy o pow. 82,40 m2 murowany, 1 kondygnacyjny, zabudowa wzniesiona na gruncie o pow. 704 m2 Cel wyceny Wycena dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym Właściciel Mateusz Strześniewski Podejścia i metody wyceny Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości 22.08.2017 r. Oszacowana wartość rynkowa 724.500 PLN Dla wymuszonej sprzedaży 615.800 PLN Sporządziła Rzeczoznawca Majątkowy Ilona Rymuza upraw. zaw. nr 3078 Data sporządzenia operatu 03.10.2017 r. Rzeczoznawca Majątkowy Ilona Rymuza up. zaw. Nr 3078 tel.(0) 504 128 881 3 Nieruchomość gruntowa I. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana położona we wsi Wólka Kozodawska przy ul. Jeziorki 31, gminie piaseczno , powiecie piaseczyńskim, województwie mazowieckim . Grunt nieruchomości to działka o numerze ewidencyjnym 129 z obrębu 0038 Wólka Kozodawska obszaru 704 m2. Dla przedmiotu wyceny Sąd Rejonowy w Piasecznie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą za numerem WA5M/00243208 /5. II. CEL WYCENY. Celem wyceny jest wyznaczenie wartości rynkowej nieruchomości dla celów sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. III. PODSTAWY FORMALNE I PRAWNE WYCENY. 3.1 Zleceniodawca. Syndyk masy upadłości . 3.2 Zleceniobiorca. Rzeczoznawca Majątkowy Ilona Rymuza posiadająca uprawnienia zawodowe nr 3078 nadane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. 3.3 Podstawy prawne wyceny. Kodeks Cywilny – ustawa z dnia 23.04.1964 r. ( Dz. U Nr 16 z późn. zm.), Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U 2000r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207 poz. 2109), Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr. 19 poz. 147 z późn. zm., Ustawa z dnia 28.02.2003 r. Prawo upadłościowe ( tj. Dz. U. z 2015 r. poz. 233), 3.4 Źródła danych merytorycznych. Rejestr gruntów, Plan zagospodarowania przestrzennego, Księga wieczysta , Dokumentacja projektowa zabudowy, Wizja lokalna przedmiotu wyceny, Dokumenty dotyczące transakcji rynkowych nieruchomości zaistniałych na terenie powiatu piaseczyńskiego Dane własne i analiza rynku nieruchomości, Dane uzyskane od Zleceniodawcy, Rzeczoznawca Majątkowy Ilona Rymuza up. zaw. Nr 3078 tel.(0) 504 128 881 4 Nieruchomość gruntowa Wywiad. 3.3 Podstawy metodologiczne. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych W; Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Literatura przedmiotu. IV. DATY ISTOTNE DLA SPORZĄDZENIA WYCENY. Wycenę sporządzono według stanu rzeczy i praw oraz cen na dzień 22.08.2017 r.(dzień ogłoszenia upadłości). Oględzin nieruchomości dokonano w dniu 25.09.2017 r. Operat sporządzono w dniu 03.10.2017 r. V. STAN PRZEDMIOTU WYCENY. 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana jest własnością, zgodnie z treścią księgi wieczystej, Mateusza Strześniewskiego obecnie w upadłości. Podstawą nabycia jest umowa sprzedaży zawarta w dniu 29.06.2006 r. przed notariuszem Krzysztofem Borawskim w Kancelarii Notarialnej w Piasecznie za Rep. A 9249/2006. Wobec Mateusza Strześniewskiego Sąd Rejonowy dla m. ST. Warszawy, X Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych ogłosił upadłość postanowieniem z dnia 22.08.2017 r. obejmującą likwidacje majątku. Grunt nieruchomości jest opisany w rejestrze gruntów jako działka o numerze ewidencyjnym 129 z obrębu 0038 Wólka Kozodawska o obszarze 704 m2. Dla nieruchomość jest prowadzona księga wieczysta przez Sąd Rejonowy w Piasecznie IV Wydział Ksiąg Wieczystych nr WA5M/00243208/5. W dziale III księgi wieczystej nie ma wpisów. W dziale IV księgi wieczystej znajduje się wpis następującej hipoteki: • Umownej kaucyjnej do kwoty 1.165.506,13 zł z tytułem zabezpieczenia spłaty kredytu oraz innych należności, należnych Getin Bank SA z siedzibą w Katowicach. 5.2 Przeznaczenie w planie miejscowym. Dla obszaru położenia nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą nr 1395/XLVI/2010 Rady Miasta i Gminy Piaseczno z dnia 28 kwietnia 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi Wólka Kozodawska. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Rzeczoznawca Majątkowy Ilona Rymuza up. zaw. Nr 3078 tel.(0) 504 128 881 5 Nieruchomość gruntowa 5.3 Lokalizacja i otoczenie. Wyceniana nieruchomość jest położona we wsi Wólka Kozodawska gmina Piaseczno , powiecie piaseczyńskim przy ulicy Jeziorki 31. Nieruchomość posiada dobrą lokalizację na terenie wsi Wólka Kozodawska, w otoczeniu zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Pełny dostęp do infrastruktury. Lokalizacja korzystna dla funkcji mieszkaniowej otoczenie ciche zagospodarowane dla funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej bez uciążliwości w sąsiedztwie terenów rekreacyjnych. Nieruchomość posiada dostępu do drogi publicznej ulicy Jeziorki, gminnej o nawierzchni szutrowej poprzez faktyczne korzystanie w zakresie służebności gruntowej z działki nr 130. Piaseczno – gmina miejsko-wiejska w województwie mazowieckim, w powiecie piaseczyńskim, granicząca z warszawską dzielnicą Ursynów. W latach 1975–1998 gmina położona była w województwie warszawskim. Siedzibą gminy jest Piaseczno. W skład gminy Piaseczno wchodzą następujące miejscowości :Antoninów, Baszkówka, Bąkówka, Bobrowiec, Bogatki, Chojnów, Chylice, Chylice-Pólko, Chyliczki, Głosków, Głosków-Letnisko, Gołków, Grochowa, Henryków-Urocze, Jastrzębie, Jazgarzew, Jesówka, Józefosław, Julianów, Kamionka, Karolin, Kuleszówka, Leśniczówka na Zielonym, Łbiska, Mieszkowo, Nowinki, Orzeszyn, Pęchery (wieś), Pęchery (osada leśna), Piaseczno, Pilawa (wieś), Pilawa (osada leśna), Robercin, Runów (wieś), Runów (osada leśna), Siedliska, Szczaki, Wola Gołkowska, Wólka Kozodawska, Wólka Pęcherska, Wólka Pracka, Zalesie Górne, Złotokłos, Żabieniec. 5.4 Opis wycenianej nieruchomości. Przedmiot wyceny to grunt będący przedmiotem prawa własności, który stanowi działka o numerze ewidencyjnym 129 z obrębu 0038 Wólka Kozodawska o powierzchni 704 m2 oraz prawo własności zabudowy na niej posadowionej. Na gruncie posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynek o funkcji garażowej i gospodarczej . Budynek mieszkalny, posadowiony na przedmiotowym gruncie to budynek jednorodzinny, wolnostojący, niepodpiwniczony, 1,5 kondygnacyjny, wybudowany i zgłoszony do użytkowania w 1994 r. Budynek wzniesiony w technologii murowanej. Podstawowe dane techniczne: Pow. zabudowy – 156,00 m 2 Pow. użytkowa – 207,30 m 2 Kubatura – 803,00 m 3 Fundamenty –betonowe .Ściany fundamentów – bloczki fundamentowe. Izolacja – 2x papa na lepiku Ściany zewnętrzna murowane, z pustaka Max na zaprawie cementowo-wapiennej. Schody i nadproża żelbetowe monolityczne. Dach drewniany, 4 spadowy o konstrukcji krokwiowo – płatwiowej, pokrycie bitumiczne. Pokrycie nie remontowane, wymagające napraw, nieszczelne, przepuszczające wodę. Tynki cementowo- wapienne. Podłogi terakota, klepka drewniana oraz panele PCV. Drzwi zewnętrzne oraz wewnętrzne drewniane. W łazienkach i kuchni glazura oraz stałe zabudowy. Stolarka okienna drewniana wymagająca remontu lub wymiany.. Budynek ocieplony styropianem i tynkiem. Rzeczoznawca Majątkowy Ilona Rymuza up. zaw. Nr 3078 tel.(0) 504 128 881 6 Nieruchomość gruntowa Program funkcjonalny: Parter: wiatrołap, holl, salon, jadalnia , kuchnia, spiżarnia, pomieszczenie gospodarcze, dwa pokoje, łazienka, schody, Poddasze: dwa pokoje, łazienka, hall. Budynek wyposażony w następujące instalacje: • Wodną z wodociągu, • Kanalizacyjną , • CO z własnej kotłowni , • Elektryczną. Na nieruchomości znajduje się również budynek garażowo - gospodarczy, jedno kondygnacyjny, murowany o powierzchni użytkowej 82,40 m 2. Budynek w swoim programie funkcjonalnym posiada dwa stanowiska garażowe oraz pomieszczenie gospodarcze. Konstrukcja budynku murowana, dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej pokrycie bitumiczne. Nieruchomość ogrodzona siatką metalową opartą na słupkach metalowych od frontu słupki murowane z cegły pomiędzy nimi przęsła z kątowników oraz metalowa brama wjazdowa oraz metalowa furtka. Nieruchomość nie posiada prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej poprzez ustanowienie służebności przejazdu i przechodu. Nieruchomość posiada faktyczny dostęp do drogi publicznej ulicy Jeziorki poprzez korzystanie z działki nr 130 w zakresie służebności przejazdu i Przechodu. Ogrodzenie od strony wjazdu na działkę nie w granicach własności . Ogrodzenie przesunięte na grunt, którego właścicielem jest inny podmiot. VI. METODOLOGIA WYCENY. W celu sporządzenia wyceny zebrano wiele szczegółowych informacji