Busto Arsizio 357/2017

Espropriazioni immobiliari N. 357/2017 promossa da: Credito Valtellinese spa

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TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 357/2017

PROCEDURA PROMOSSA DA: Credito Valtellinese spa

DEBITORE: *** DATO OSCURATO ***

GIUDICE: dott.ssa ELISA TOSI

CUSTODE: GIVG Varese

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 20/03/2018 creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

CARLO CASSOL CF:CSSCRL65M31C004F con studio in GALLARATE (VA) Via Magenta, 28 telefono: 0331774935 email: [email protected] PEC: [email protected]

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TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 357/2017 LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A villa singola a OLGIATE OLONA via Luigi Cherubini 28, della superficie commerciale di 303,81 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Villa unifamiliare su più livelli con box e terreno di proprietà di ampia metratura. Il piano rialzato è composto da: soggiorno con camino, zona cottura con lavanderia e bagno, camera matrimoniale su piano amezzato con soppalco, cabina armadio, bagno e balcone. Il piano seminterrato è composto da zona a taverna con forno e camino, bagno, piccolo ripostiglio, locale impianti tecnologici e collegamento al box auto doppio. Al primo piano si trovano tre camere con due bagni e disimpegno – hobby, con precisazione che le camere del primo piano devono essere riportate a locali hobby in quanto l’intera superficie del piano non è assentita come abitabile ma solo agibile (altezza media ponderale di cm 250 max). Compete inoltre alla casa terreno di proprietà in parte ad uso per accesso all’autorimessa in parte a verde e camminamenti. Il fabbricato è una nuova costruzione terminata nel 2010, con finiture interne ed esterne di buona fattura e qualità, ivi compresa la dotazione impiantistica, in buone condizioni di manutenzione e conservazione. Alla data del sopralluogo l’immobile è abitato, con impianti funzionanti precisandosi che: - il previsto impianto geotermico di riscaldamento con sonde in falda non funziona ed è stato riconvertito con caldaia murale funzionante a gas metano da rete; - mancano i previsti pannelli solari in copertura come da relazione legge 10/91 consegnata in Comune; - la fornitura dell’acqua potabile avviene con allaccio a rete di altra proprietà, dovrà essere realizzato un nuovo allaccio indipendente Identificazione catastale: l foglio 7 particella 9613 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 3, consistenza 9,5 vani, rendita 883,14 Euro, indirizzo catastale: via Cherubini Luigi, snc, piano: S1-T-1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da nuova costituzione del 12/04/2010 Coerenze: a corpo con riferimento alla mappa del catasto terreni, a nord ed a Est il mappale 9619, a Sud i mappali 8037 e 8036, a ovest il mappale 1579

l foglio 7 particella 9613 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 36 mq, rendita 66,93 Euro, indirizzo catastale: via Luigi Cherubini, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da nuova costruzione del 12/04/2010 Coerenze: a corpo con riferimento alla mappa del catasto terreni, a nord ed a Est il mappale 9619, a Sud i mappali 8037 e 8036, a ovest il mappale 1579

l foglio 9 particella 9613 (catasto terreni), qualita/classe Ente Urbano, superficie 650, derivante da tipo mappale del 11/03/2010 Coerenze: a corpo con riferimento alla mappa del catasto terreni, a nord ed a Est il mappale 9619, a Sud i mappali 8037 e 8036, a ovest il mappale 1579 L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009.

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2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 303,81 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 311.000,00 Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di €. 311.000,00 diritto in cui si trova: Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 248.800,00 trova:

Data della valutazione: 20/03/2018

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. L'immobile alla data del sopralluogo effettuato il 14/11/2017 risulta occupato dalla proprietaria con i tre figli. La proprietaria è stata collaborativa con il sottoscritto in occasione delle operazioni peritali svolte e per l'accesso all'immobile.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Le informazioni inserite nella presente sezione sono state desunte dalla certificazione notarile allegata al fascicolo, redatta dal dott Carmelo Candore notaio in Arcisate a tutto il 25/07/2017, aggiornata ed integrata con le visure ipotecarie effettuate in data 15/03/2018, da cui si desume sinteticamente che i gravami sul bene sono: Ipoteca di ipoteca Volontaria trascritta Milano 2 il 25/01/2008 ai n.ri 10427/2364 a favore del Credito Valtellinese soc. coop. Con sede in Sondrio cf 00043260140 contro i sig.ri Nigro Roberto e Croice Valeria per la piena proprietà sull’intero. Derivante da atto notarile a cura dott Novara Marco notaio in Castellanza stipulato in data 27/12/2007 ai n.ri 54680/21651 e registrato a Busto Arsizio il 22/01/2008 ai n.ri 465 serie 1T, concessa a garanzia di apertura di credito fondario in conto corrente per la cifra di € 350.000,00 per l’acquisto di terreno e costruzione di fabbricato residenziale in base allo stato di avanzamento lavori. La durata è fissata inizialmente di anni due dalla stipula dell’atto e decorso tale termine si intenderà concessa a tempo indeterminato. A garanzia i correntisti consentono di costituire ipoteca a favore della banca per l’importo di € 630.000,00 sugli immobili di seguito descritti. a) porzioni di immobili in Olgiate Olona posti sul mappale 8040 NCT composto da appartamento, tre autorimesse e area cortilizia, distinti al NCEU al fg. 7 mappa 8040 sub. 8, 30, 34 e 36; b) appezzamento di terreno in Olgiate Olona fg. 9 mapp 9225 di mq 650 in forza di frazionamento 366839/2007 del 12/11/2007 coerenze da nord in senso orario mapp 9224, 9226, 8037, 8036, 1579. Successivamente alla formalità di riferimento è stata presentata domanda di Annotazione a iscrizione a Milano 2 il 19/01/2011 ai n.ri 1156/4655 per restrizione beni derivante da atto a cura dott Novara Marco notaio in Castellanza stipulato in data 22/07/2010 ai n.ri 59039/25176 per gli immobili posti in Olgiate Olona distinti al NCEU al fg. 6 mapp 8040 sub. 8, 30, 34 e 36. Successivamente alla formalità di riferimento è stata presentata domanda di Annotazione a iscrizione a Milano 2 il 09/07/2012 ai n.ri 10338/69576 per rinegoziazione derivante da atto a cura dott Novara Marco notaio in Castellanza stipulato in data 14/06/2012 ai n.ri 61724/27342 con cui i correntisti e la banca hanno pattuito che il tempo del finanziamento è indeterminato e che l’originaria somma di € 350.000,00 è ridotta a € 260.000,00 confermando altresì la validità dell’ipoteca iscritta precedentemente. Ipoteca di ipoteca Volontaria trascritta Milano 2 il 19/05/2011 ai n.ri 56774/12716 a favore del Credito

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Valtellinese soc. coop. Con sede in Sondrio cf 00043260140 contro i sig.ri Nigro Roberto e Croice Valeria per la piena proprietà sull’intero. Derivante da atto notarile a cura dott Novara Marco notaio in Castellanza stipulato in data 09/05/2011 ai n.ri 60288/26185, concessa a garanzia di mutuo per la cifra di € 90.000,00. Pignoramento trascritto Milano 2 il 14/06/2017 ai n.ri 71078/45736 a favore del Credito Valtellinese spa con sede in Sondrio cf 00043260140 contro Croce Valeria per la piena proprietà sull’intero. Derivante da notifica dell’Ufficiale Giudiziario del tribunale di Busto Arsizio del 26/04/2017 repertorio 3475 riferito ai beni immobili siti in Olgiate Olona via Luigi Cherubini censiti al NCEU al foglio 7 mappale 9613 subalterni 1 (abitazione categoria A/2) e 2 (box auto categoria C/6). I mappali di cui sopra derivano da nuova costruzione presentata presso l’Agenzia delle Entrate ufficio del Territorio della provincia di Varese protocollo VA 0109142 per edificazione sull’ex mappale 8035 derivante da frazionamento del 12/11/2007 protocollo VA 0366839. Se precisa inoltre che con l'acquisto del 27/12/2007 si costituisce inoltre la servitù trascritta con separata nota del 25/01/2008 a Milano 2 ai n.ri 54678/21649 in cui nel trascrivendo atto i sig.ri Ccolombo Giuliana, Colombo Maria Angela, Nigro Roberto e Croce Valeria, con pieno riferimento al tipo planimetrico che e' stato allegato al trascrivendo atto, hanno convenuto quanto segue: 1) le porzioni di area ricomprese tra le lettere a-h-g-b, a parte del mappale 9227 di residua proprieta' delle sig.re Ccolombo Giuliana, Colombo Maria Angela ed in seguito acquisito dalla societa' "immobiliare valeria s.r.l.", b-g-f-c, a parte del mappale 9226 di residua proprieta' delle sig.re Colombo Giuliana, Colombo Maria Angela ed in seguito acquisito dalla societa' "edil nigro s.a.s. di Nigro Roberto e C." e c-f-e-d, a parte del mappale 9225 acquisito dai sig.ri Nigro Roberto e Croce Valeria vengono gravate da servitu' di passo pedonale e carraio e di interramento di tubi e condotte e di posa di fili aerei per la derivazione di servizi di qualsiasi genere a favore reciprocamente degli interi mappali nonche' dei terreni al mappale 9086 di residua proprieta' delle sig.re Colombo Giuliana, Colombo Maria Angela ed in seguito acquisito dalla societa' "immobiliare Valeria s.r.l." e 9224 di residua proprieta' delle sig.re Colombo Giuliana, Colombo Maria Angela ed in seguito acquisito dalla societa' "edil nigro s.a.s. di Nigro Roberto e C."; Le spese di realizzazione e di manutenzione della relativa strada saranno a carico per 1/3 dei proprietari dell'area al mappale 9225 (ora mapp 9613 qui oggetto di pignoramento) e per 2/3 dei proprietari dell'area ai mappali 9224, 9226, 9227 e 9086, con facolta' per questi ultimi di ulteriore suddivisione tra loro. I mappali indicati nella presente nota derivano dal frazionamento tipo protocollo n. 366839/2007 approvato dall'Agenzia delle Entrate ufficio del territorio della provincia di Varese - sezione Nuovo Catasto Terreni - in data 12/11/2007. Il foglio indicato nella presente nota e' un riferimento meccanografico nel trascrivendo atto la signora Colombo Giuliana e' stata generalizzata anche come Colombo Giuliana Carla

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: servitù di passo pedonale carraio e di interramento tubi e condotte, stipulata il 27/12/2007 a firma di dott Novara marco notaio in Castellanza ai nn. 54678/21649 di repertorio, trascritta il 25/01/2008 a Milano 2 ai nn. 10422/5763, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da costituzione di diritti reali a titolo gratuito. Con il trascrivendo atto i sig.ri Ccolombo Giuliana, Colombo Maria Angela, Nigro Roberto e Croce Valeria, con pieno riferimento al tipo planimetrico che e' stato allegato al trascrivendo atto, hanno convenuto quanto segue: 1) le porzioni di area ricomprese tra le lettere a-h-g-b, a parte del mappale

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9227 di residua proprieta' delle sig.re Ccolombo Giuliana, Colombo Maria Angela ed in seguito acquisito dalla societa' "immobiliare valeria s.r.l.", b-g-f-c, a parte del mappale 9226 di residua proprieta' delle sig.re Colombo Giuliana, Colombo Maria Angela ed in seguito acquisito dalla societa' "edil nigro s.a.s. di Nigro Roberto e C." e c-f-e-d, a parte del mappale 9225 acquisito dai sig.ri Nigro Roberto e Croce Valeria vengono gravate da servitu' di passo pedonale e carraio e di interramento di tubi e condotte e di posa di fili aerei per la derivazione di servizi di qualsiasi genere a favore reciprocamente degli interi mappali nonche' dei terreni al mappale 9086 di residua proprieta' delle sig.re Colombo Giuliana, Colombo Maria Angela ed in seguito acquisito dalla societa' "immobiliare Valeria s.r.l." e 9224 di residua proprieta' delle sig.re Colombo Giuliana, Colombo Maria Angela ed in seguito acquisito dalla societa' "edil nigro s.a.s. di Nigro Roberto e C."; Le spese di realizzazione e di manutenzione della relativa strada saranno a carico per 1/3 dei proprietari dell'area al mappale 9225 (ora mappale 9613 oggetto della presente) e per 2/3 dei proprietari dell'area ai mappali 9224, 9226, 9227 e 9086, con facolta' per questi ultimi di ulteriore suddivisione tra loro. I mappali indicati nella presente nota derivano dal frazionamento tipo protocollo n. 366839/2007 approvato dall'Agenzia delle Entrate ufficio del territorio della provincia di Varese - sezione Nuovo Catasto Terreni - in data 12/11/2007. Il foglio indicato nella presente nota e' un riferimento meccanografico nel trascrivendo atto la signora Colombo Giuliana e' stata generalizzata anche come Colombo Giuliana Carla

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 27/12/2007 a firma di dott Marco Novara notaio in Castellanza ai nn. 54680/21651 di repertorio, registrata il 22/01/2008 a Busto Arsizio ai nn. 465 serie 1T, iscritta il 25/01/2008 a Milano 2 ai nn. 10427/2364, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da apertura di credito ipotecario in conto corrente. Importo ipoteca: 630.000,00. Importo capitale: originario di 350.000,00 rinegoziato a 260.000,00. Durata ipoteca: 2 + indeterminato. Apertura di un credito di € 350.000,00 per l'acquisto di terreno e la costruzione di sovrastante fabbricato 9residenziale. L'apertura del credito avrà durata di anni 2, decorso tale termine l'apertura di credito si intenderà concessa a tempo indeterminato. L'ipoteca riguarda anche altri beni non oggetto del presente pignoramento. L'ipoteca è stata iscritta sul terreno di cui al presente pignoramento originariamento invdividuato al mappale 9225 ex 8035/b di mq 650. Segue alla presente iscrizione l'annotazione del 19/01/2011 n. 1156/4655 per restrizione beni e annotazione del 09/07/2012 n. 10338/69576 per rinegozioazione. ipoteca volontaria attiva, stipulata il 09/05/2011 a firma di dott Novara marco notaio in Castellanza ai nn. 60288/26185 di repertorio, iscritta il 19/05/2011 a Milano 2 ai nn. 56774/12716, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da garanzia di mutuo. Importo ipoteca: 90000,00 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 26/04/2017 a firma di Ufficiale Giudiziario UNEP tribunale di Busto Arsizio ai nn. 3475 di repertorio, trascritta il 14/06/2017 a Milano 2 ai nn. 71078/45736, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da atto esecutivo cautelare di pignoramento immobili. Si precisa che i mappali oggetto del pignoramento derivano da nuova costruzione presentata presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio del Territorio della provincia di Varese il 12/04/2010 protocollo VA 0109142 e sono stati edificati sul mappale 9613 ex mappale 8035 a seguito di frazionamento del 12/11/2007 protocollo VA 0366839 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

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5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00 Ulteriori avvertenze: Il bene oggetto di stima è una abitazione unifamiliare con lotto di terreno di proprietà esclusiva. Nle corso delle operazioni di sopralluogo si è evidenziata la presenza di un allaccio del contatore dell'acqua provvisorio con proprietà limitrofa non oggetto di esecuzione. L'acquirente dovrà realizzare nuovo allaccio all'acquedotto mediante linea separata che dovrà partire dalla via San Genesio, punto di stacco dell'acquedotto pubblico. Lo scarico nella fognatura pubblica risulta essere in comune con le proprietà limitrofe poste sulla via Cherubini, la cui manutenzione è a carico in quota proporzionale

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 ciascuno, in forza di atto di compravendita (dal 27/12/2007), con atto stipulato il 27/12/2007 a firma di dott Novara Marco notaio in Castellanza ai nn. 54678/21649 di repertorio, trascritto il 25/01/2008 a Milano 2 ai nn. 10421/5762, in forza di atto di compravendita. La sig.ra Croce Valeria acquista dalle sig.re Colombo Maria Angela e Colombo Giuliana *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di cessione di quota di immobile in esecuzione a decreto di omologazione di separazione consensuale tra i coniugi (dal 20/06/2012), con atto stipulato il 17/08/2013 a firma di dott Novara Marco notaio in Castellanza ai nn. 61736/27353 di repertorio, registrato il 06/07/2012 a Busto Arsizio ai nn. 3205 serie 1T, trascritto il 09/07/2012 a Milano 2 ai nn. 69723/47298, in forza di cessione di quota di immobile in esecuzione a decreto di omologazione di separazione consensuale tra i coniugi

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di donazione e divisione ( fino al 20/02/2005), con atto stipulato il 16/02/1952 a firma di notaio Filippo Jaffei ai nn. 62073 di repertorio, trascritto il 17/03/1952 a Milano 3 ai nn. 8021/6909, in forza di donazione e divisione. Il sig. Colombo Pietro è divenuto proprietario in parte per atto di donazione e divisione dai sig.ri Colombo Carlo, Colombo Luigi e Colombo Celestino con usufrutto a favore di Colombo Carlo a rogito notaio Filippo Jaffei di Somma Lombardo del 16/02/1952 repertorio 62073 e trascritto a Milano 3 il 17/03/1952 ai n.ri 8021/6909 e successiva riunione di usufrutto del sig. Colombo Carlo deceduto il 29/05/1955 con successione registrata a Busto Arsizio il 21/09/1955 al numero 49 volume 76; in parte con atto di compravendita dai sig.ri Airaghi Angelo, Airaghi Francesco, Airaghi Giuseppe, Airaghi Vittorio e Airaghi Arturo stipulato il 01/05/1949 repertorio 16112/7309 trascritto a Milano 3 il 27/05/1949 ai n.ri 10251/8385 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/3 ciascuno, in forza di denuncia di successione (dal 20/02/2005 fino al 30/11/2006), con atto stipulato il 20/02/2005 a firma di successione inmorte di Colombo Pietro, registrato il 14/02/2006 a Busto Arsizio ai nn. 90/2006, trascritto il 02/09/2006 a Milano 2 ai nn. 137185/73152, in forza di denuncia di successione.

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Successivamente accettazione tacita di eredità trascritta a Milano 2 il 28/12/2006 ai n.ri 200911/105214 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 ciascuno, in forza di atto di divisione (dal 30/11/2006 fino al 27/12/2007), con atto stipulato il 30/11/2006 a firma di dott Novara Marco notaio in Castellanza ai nn. 52492/19822 di repertorio, trascritto il 28/12/2006 a Milano 2 ai nn. 200912/105215, in forza di atto di divisione. Le sig.re Colombo Maria Angela e Colombo Giuliana acquistano la quota di 1/2 ciascuna dal sig. Colombo Davide Carlo con atto di divisione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 ciascuno, in forza di atto di compravendita (dal 27/12/2007 fino al 20/06/2012), con atto stipulato il 27/12/2007 a firma di dott Novara Marco notaio in Castellanza ai nn. 54678/21649 di repertorio, trascritto il 25/01/2008 a Milano 2 ai nn. 10421/5762, in forza di atto di compravendita. Il sig. Nigro Roberto acquista dalle sig.re Colombo Maria Angela e Colombo Giuliana

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

L’immobile di cui alla presente risulta quale nuova edificazione su lotto libero la cui pratica iniziale è la DIA PE151/2008, presentata contestualmente ad altra pratica per la costruzione di condominio limitrofo le cui verifiche planivolumetriche sono uniche per entrambile edificazioni. Precedentemente alla edificazione è stata richiesta ed ottenuta dalla provincia l’autorizzazione alla realizzazione di due sonde geotermiche. Successivamente è stata presentata la variante finale con la DIA PE 14/2010. Dall’’esame della documentazione presente agli atti si evince inoltre che per la realizzazione del fabbricato è stata presentata la pratica dei cementi armati n. 373/2008 con fine lavori delle opere in cemento armato in data 28/05/210 e successivo colluado statico in data 07/06/2010 prot 9093. Dalla variante finale del presente fabbricato e del condominio limitrofo risultano che sull’intera estensione del terreno sono disponibili un totale di mq 80 circa di superficie coperta e circa mc 50 di volumetria (si precisa che tali valori sono da intendersi ad uso del presente lotto in proporzione con il lotto limitrofo del condominio non oggetto di esecuzione immobiliare). Non risulta rilasciata l’agibilità in quanto la richiesta presentata è carente della documentazione di cui alla lettera del Comune di Olgiate Olona 23/06/2010 prot 10152. Esaminato l’elenco con il tecnico comunale, risulta che per il perfezionamento dell’agibilità devono essere prodotti: - certificazioni degli impianti elettrico, termico, idrico e adduzione gas; - certificazione energetica; - autorizzazione allo scarico in fognatura (verifidcare se già richiesto dal condominio limitrofo); - diritti e marche da bollo. Esaminando i singoli punti per l’ottenimento/completamento dell’agibilità occorre: - certificazioni impianti: mancano le dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti installati, in particolare per quanto attiene la relazione di cui all’art. 28 della legge 10/91 è prevista l’installazione dei pannelli solari che alla data del sopralluogo sono mancanti, mentre il riscaldamento avviene mediante caldaia a gas in sostituzione dell’originario progetto di geotermico che alla data del sopralluogo non risulta funzionante per difetto/rottura di una sonda geotermica. Da verificare inoltre se le dimensioni degli impianti sono soggetti a preventivo deposito del progetto degli stessi, anche in relazione alla destinazine abitativa; - predisporre la certificazione energetica dell’immobile; - autorizazione allo scarico in fognatura che dall’aesame della documentazione presente agli atti risulta in comune con il condominio vicino.

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

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Denuncia di inizio Attviità N. PE151/2008 DIA, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di costruzione di villa unifamiliare in via Cherubini, presentata il 04/09/2008 con il n. 13758 di protocollo. Prima pratica per la costruzione del fabbricato residenziale sul lotto di proprietà. Il tecnico comunale ha richiesto ai proprietari pratiche separate per la costruzione della presente casa e del condominio limitrofo. Allegato alla pratica di costruzione del condominio sono riportati i calcoli planovolumetricie e le verifiche anche della presente. Denuncia di inizio Attviità N. PE14/2010 DIA variante finale, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di variante per costruzione di villa unifamiliare in via Cherubini, presentata il 01/02/2010 con il n. 1731 di protocollo. Variante finale per la costruzione della costruzione unifamiliare Nuova costruzione N. 373/2008, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di denuncia realizzazione opere in cemento armato, presentata il 30/10/2008 con il n. 317058 di protocollo. Presentata comunicazione di fine lavori delle opere in cemento armato in data 28/05/2010 prot 8702 e depositato collaudo in data 07/06/2010 prot 9093 a nome ing. Orvi.

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera Consiglio Comunale n. 21 del 19/03/2012 pubblicato sul BURL del 06/06/2012, l'immobile ricade in zona B2. Norme tecniche di attuazione ed indici: art. 13 delle NTA vigenti a cui si rimanda per la lettura. Si precisa che dalla verifica presso lo sportello dell'edilizia del comune di Olgiate Olona con la pratica edilizia presentata per la costruzione del fabbricato, risulta pressochè satura la volumetria

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

Nella presente sezione sono indicati i costi relativi alle difformità edilizie e catastali rilevate. In relazione al completamento degli impianti, gli stessi non sono da considerare difformità, ma elementi di completamento necessari per l'ottenimento dell'agibilità. Per tale ragione si indicheranno i costi relativi nella sezione relativa alle decurtazioni del valore del bene

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: ALTA Sono state rilevate le seguenti difformità: Presenza di pergolato esterno coperto, altezze non conformi alla pratica edilizia per il piano primo, lievi difformità dei tavolati interni, presenza di soppalco interno alla camera matrimonile, velux nella camera matrimoniale (normativa di riferimento: DPR 380/01) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione di CILA tardiva con opere di adeguamento L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l sanzione CILA tardiva: €.1.000,00

l onere professionali del tecnico: €.2.500,00

l rimozione della copertura per ripristinare il pergolato esterno: €.3.000,00

l realizzazione della controsoffittatura all'interno degli ambienti del primo piano per ripristino altezze conformi alla pratica edilizia: €.10.000,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 120 giorni

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

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CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: Lievi difformità nella distribuzione interna dei tavolati e di rappresentazione delle aperture sulla facciate (lato box auto) (normativa di riferimento: L 1249/39 e successive) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Aggiornamento delle schede con procedura Doc.fa L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l docfa compreso diritti : €.600,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: 60 giorni

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN OLGIATE OLONA VIA LUIGI CHERUBINI 28 VILLA SINGOLA

DI CUI AL PUNTO A villa singola a OLGIATE OLONA via Luigi Cherubini 28, della superficie commerciale di 303,81 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Villa unifamiliare su più livelli con box e terreno di proprietà di ampia metratura. Il piano rialzato è composto da: soggiorno con camino, zona cottura con lavanderia e bagno, camera matrimoniale su piano amezzato con soppalco, cabina armadio, bagno e balcone. Il piano seminterrato è composto da zona a taverna con forno e camino, bagno, piccolo ripostiglio, locale impianti tecnologici e collegamento al box auto doppio. Al primo piano si trovano tre camere con due bagni e disimpegno – hobby, con precisazione che le camere del primo piano devono essere riportate a locali hobby in quanto l’intera superficie del piano non è assentita come abitabile ma solo agibile (altezza media ponderale di cm 250 max). Compete inoltre alla casa terreno di proprietà in parte ad uso per accesso all’autorimessa in parte a verde e camminamenti. Il fabbricato è una nuova costruzione terminata nel 2010, con finiture interne ed esterne di buona fattura e qualità, ivi compresa la dotazione impiantistica, in buone condizioni di manutenzione e conservazione. Alla data del sopralluogo l’immobile è abitato, con impianti funzionanti precisandosi che: - il previsto impianto geotermico di riscaldamento con sonde in falda non funziona ed è stato riconvertito con caldaia murale funzionante a gas metano da rete; - mancano i previsti pannelli solari in copertura come da relazione legge 10/91 consegnata in Comune; - la fornitura dell’acqua potabile avviene con allaccio a rete di altra proprietà, dovrà essere realizzato un nuovo allaccio indipendente Identificazione catastale: l foglio 7 particella 9613 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 3, consistenza 9,5 vani, rendita 883,14 Euro, indirizzo catastale: via Cherubini Luigi, snc, piano: S1-T-1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da nuova costituzione del 12/04/2010 Coerenze: a corpo con riferimento alla mappa del catasto terreni, a nord ed a Est il mappale 9619, a Sud i mappali 8037 e 8036, a ovest il mappale 1579

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Coerenze: a corpo con riferimento alla mappa del catasto terreni, a nord ed a Est il mappale 9619, a Sud i mappali 8037 e 8036, a ovest il mappale 1579

DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

SERVIZI centro sportivo nella media municipio nella media

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: al di sotto della media esposizione: nella media luminosità: nella media panoramicità: al di sotto della media impianti tecnici: nella media stato di manutenzione generale: nella media servizi: nella media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Villa unifamiliare su più livelli con box e terreno di proprietà di ampia metratura. Il piano rialzato è composto da: soggiorno con camino, zona cottura con lavanderia e bagno, camera matrimoniale su piano amezzato con soppalco, cabina armadio, bagno e balcone. Il piano seminterrato è composto da zona a taverna con forno e camino, bagno, piccolo ripostiglio, locale impianti tecnologici e collegamento al box auto doppio. Al primo piano si trovano tre camere con due bagni e disimpegno – hobby, con precisazione che le camere del primo piano devono essere riportate a locali hobby in quanto l’intera superficie del piano non è assentita come abitabile ma solo agibile (altezza media ponderale di cm 250 max). Compete inoltre alla casa terreno di proprietà in parte ad uso per accesso all’autorimessa in parte a verde e camminamenti. Alla data del sopralluogo l’immobile è abitato, con impianti funzionanti precisandosi che: - il previsto impianto geotermico di riscaldamento con sonde in falda non funziona ed è stato riconvertito con caldaia murale funzionante a gas metano da rete; - mancano i previsti pannelli solari in copertura come da relazione legge 10/91 consegnata in Comune; - la fornitura dell’acqua potabile avviene con allaccio a rete di altra proprietà, dovrà essere realizzato un nuovo allaccio indipendente. L’edificio è una nuova edificazione con fine lavori del 2010, ricade in ambito residenziale, il lotto risulta pressoché saturo in quanto la residua volumetria e superficie coperta sono in condivisione con il fabbricato condominiale vicino con cui sono state condivise le verifiche planivolumetriche in sede di presentazione del progetto.

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STRUTTURA DEL FABBRICATO L’edificio di rettangolare con parte del lato nord curvo in corrispondenza della scala interna di forma ellittica, realizzato su più livelli con struttura in cemento armato con pratica n. 373/2008 e collaudo a fine lavori depositato in data 07/06/2010 prot 9093. L’immobile è stato realizzato su lotto di terreno avente andamento a scendere da ovest verso est con dislivello di circa mt 3,00, con ingresso pedonale e carraio posto sulla via Luigi Cherubini (lato Est della proprietà). La struttura portante ha solai in latero cemento realizzata su più livelli con ingresso su via Cherubini pressoché complanare alla quota del piano seminterrato (zona taverna e locale impianti). La copertura è in parte piana,nella zona centrale racchiusa dal perimetro in mattoni a vista e porzioni in tetto a falde con coperture in tegole portoghesi anticate, lattonerie in rame. Le finiture esterne delle facciate sono in parte in intonaco alla civile tinta chiara ed in parte con rivestimento in mattoni a vista, con zoccolatura in serizzo, come i davanzali, soglie e le scale esterne di raccordo tra i differenti livelli del terreno. I serramenti sono in legno e vetri con oscuranti ad ante a pacchetto colore grigio chiaro, alcune aperture sono prive degli oscuranti. I pavimenti dei balconi, terrazzi e camminamenti perimetrali sono in gres porcellanato grigio chiaro, le lattonerie sono in rame, la porta d’ingresso è di tipo blindato e la porta del box auto è basculante del tipo sezionale a pannelli coibentati, i parapetti esterni sono in ferro verniciato, in alcuni punti sono mancanti le protezioni verso il vuoto. La proprietà è recintata in parte con muratura a tutt’altezza con finitura ad intonaco strollato e in parte con muretto in cls e sovrastante recinzione in ferro verniciato. La proprietà ha accesso carraio con cancello ad anta in ferro verniciato e cancelletto pedonale separato con protezione in lastra di pietra su muretto in cls e in parte in mattoni a vista. DESCRIZIONE DELLA ZONA La posizione del fabbricato è in zona periferica di Olgiate Olona verso la valle del fiume Olona in zona con traffico solo locale essendo la via Cherubini a fondo cieco al servizio dei soli edifici presenti nella zona e creata con servitù di passo su lotti di differenti proprietari. La via principale da cui si dovrà anche chiedere l’allaccio del contatore dell’acqua (salvo diversi accordi con l’azienda erogatrice del servizio) è la via san Genesio, anch’essa poco frequentata solo a traffico locale. L’ambito di zona è a carattere misto con zona verso nord residenziale con abitazioni unifamiliari e in condominio, a Sud è presente un complesso artigianale-terziario. I parcheggi della zona sono in numero sufficiente per la zona, il bene ha cortile interno con possibilità di posizionare l’auto all’interno oltre al box citato. La parte a cortile destinata al transito veicoli è con finitura in stabilizzato e ghiaietto da completare e rifinire, nella zona Ovest (parte a quota più alta) è presente l’area a verde con prato e piantumazioni e con una tettoia da regolarizzare mediante la rimozione delle lastre di copertura, mantenendo l’orditura a travetti per la creazione di pergolato scoperto. CARATTERISTICHE INTERNE DELL’UNITA’ L’edificio è disimpegnato verticalmente da scale interne ed esterne per il raccordo dei vari dislivelli, nel dettaglio le caratteristiche dei vari ambienti sono quelli di seguito descritte. Spazi esterni Si accede alla proprietà con accesso pedonale posto sul alto Est della proprietà (su via Cherubini al civico n. 28). Da cancelletto in ferro verniciato colore grigio chiaro si entra in vialetto in autobloccanti grigi con lieve dosso che raccorda l’ingresso con il piano del seminterrato (zona taverna) di mq 93,00 circa con accesso allo spazio taverna/cantina da porta-finestra. La porzione di cortile ha finitura in autobloccanti grigi con aiuole/aree a verde delimitate da traversine in legno. Per accedere alla zona alta dell’area a verde a ovest della proprietà o la zona giorno della casa è presente una scala esterna con alzate e pedate in serizzo. Sempre dall’ingresso pedonale, sulla destra è presente la scala esterna principale con alzate e pedate in serizzo che raggiunge l’ingresso dal piano rialzato, superando un dislivello di circa mt. 3,00. Non sono presenti rampe a norma disabili e/o altri meccanismi di sollevamento aventi funzione di eliminazione delle barriere architettoniche. Dall’ingresso carraio sempre posto sul lato est della proprietà, in concomitanza con l’ingresso

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pedonale si entra con breve rampa di modesta pendenza la zona di cortile di mq 167,00 circa per accedere all’autorimessa posta a quota di circa mt. + 1,60 rispetto il piano d’ingresso da strada. La rampa e la zona cortile è in parte terrabattuto e in parte con ghiaietto e stabilizzato che sono da ripulire e completare in alcuni punti. Il contenimento della zona a verde più alta rispetto la zona cortile di accesso al box auto (dislivello di circa mt. 1.50) è realizzato con blocchi di pietra privo di delimitazioni e/o protezioni verso il vuoto, sono pure privi di protezione la rampa di scala esterna e ripiano posto sul lato Nord della casa a ridosso del tratto curvo della muratura in mattoni a vista. Completa l’area esterna la zona alta a Ovest della proprietà sistemata a prato con piantumazioni di circa mq 213,00, compresa la tettoia da regolarizzare già menzionata. L’area risulta pressoché complanare con il piano del soggiorno e della zona cucina a vista della casa. Piano seminterrato/interrato Il piano ha il lato Sud della taverna/cantina completamente libero, mentre i restanti lati risultano pressoché interrati con pareti contro terra, la zona ha finiture alla civile, con zona attrezzata con forno pizza e caminetto incassato in struttura di muratura con parti rivestite in listelli di mattoni a vista e parti intonacate, con piani in granito tipo bianco sardo avente superficie di circa mq 45,50. Sono presenti pure parti di controsoffittatura in cartongesso, il pavimento è in cotto con posa a spina di pesce. Al piano è presente un bagno di mq 3,70 con wc e bidet sospesi, lavabo a colonna, rivestimento in piastrelle altezza di cm 160 circa oltre doccia di mq 2,40 al rustico da completare sia negli allacci che nel rivestimento (solo intonaco rustico). Il locale ha piccola finestra alta sul lato Sud apribile per l’aerazione. A lato del bagno è presente un piccolo ripostiglio di mq 3,20 con finiture alla civile. Le porte interne sono del tipo tamburato ad ante cieche lische colore noce a telaio stondato e ferramenta in acciaio satinato, l’altezza interna è di mt. 2,50 circa. Dal punto di vista urbanistico autorizzato il piano è da considerare agibile non abitabile. La zona taverna non potrà costituire porzione con presenza fissa di persone ovvero potrà essere utilizzata con presenza saltuaria. Al piano è pure presente il locale impianti tecnologici di mq 20,50 circa con presenza degli impianti sia quelli originariamente previsti per la geotermia che l’attuale caldaia murale con relativi accumuli. Dal piano seminterrato tramite rampa di scala a L con alzate e pedate in cotto si supera il dislivello di circa mt. 1,60 per raggiungere la quota intermedia del piano box auto della superficie netta di circa mq 36,40. Il box auto è raggiungibile dall’interno tramite porta REI, ha finiture alla civile con pavimento in piastrelle in gres colore chiaro, altezza interna di cm 250, porta basculante sezionale scorrevole orizzontale a pannelli coibentati avente larghezza di cm 450. Dal piano box auto si raggiunge il piano zona giorno con rampa di scala curva (andamento ellittico), composto da dieci gradini con pedate rivestite in legno e alzata intonacata alla civile. Piano rialzato/terra E’ il piano principale autorizzato come abitabile su due livelli sfalsati di circa mt. 1,50, con zona giorno bassa composta dal soggiorno e cucina a vista e camera matrimoniale posta al livello rialzato. Dal cancello pedonale si raggiunge l’ingresso tramite scala esterna con dislivello di circa mt. 3,00, si accede da porta blindata in piccolo ingresso di mq 2,10 con armadio sulla destra di mq 1,00, quindi si entra nel soggiorno con porta scorrevole a vetri. Il soggiorno pranzo con camino centrale bifronte e la cucina a vista con parete attrezzata sull’angolo Nord Ovest hanno superficie di circa mq 59,30. Sui lati Sud e Ovest sono presenti le porte finestre di collegamento rispettivamente con balcone lato sud di mq 20,50 e contestuale camminamento verso la zona veranda a Ovest con pergolato di mq 12,00 composto da due pilastri in mattoni a vista e travetti in legno (opera da regolarizzare mediante rimozione dello strato di copertura) Il soggiorno-cucina ha pavimento in legno tipo rovere chiaro lucido, finitura delle pareti alla civile con tinteggiatura, zone controsoffittate e camino centrale a suddivisione della zona pranzo-cucina dalla zona soggiorno. Al piano è presente una lavanderia di mq 5,30, un wc con lavabo di mq 1,70 con porta di collegamento verso l’esterno sul lato Nord della proprietà, con rivestimento pareti in mosaico Bisazza colore marrone scuro, porta a libro colore chiaro. Il piano ha altezza di cm 270 con zone controsoffittate ribassate. Dal soggiorno, tramite rampa di scala a forma ellittica posta a vista si arriva alla camera matrimoniale posta a quota mt. + 1,50 dal piano soggiorno, la scala ha pedate rivestite in legno chiaro come il soggiorno e alzate con finitura in intonaco alla civile. Il nocciolo centrale di mq 7,30 circa della scala è

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anch’esso posto a quota del piano camera, risultando quale volume elicoidale emergente rispetto il piano soggiorno e costituendo parziale parapetto che dovrà essere corredato da almeno un corrimano laterale. Tale zona priva di protezione contro la caduta verso il vuoto (dislivello di circa mt. 1,50) è in parte attrezzato con libreria in struttura di cartongesso. La camera matrimoniale di mq 12,40 ha pavimento in legno chiaro, finitura delle pareti alla civile, soffitto con profilo del tetto con finitura in cartongesso e velux ad integrazione della porta finestra di accesso al balcone di uso esclusivo lato Est. Alla camera sono pure collegati un bagno di mq 5,00 e una cabina armadio di mq 4,00 di uso esclusivo. Il bagno ha pavimentazione e rivestimento con tessere tipo Bisazza colore misto bianco marrone, i sanitari sono sospesi con doppio lavabo appoggiato su piano in muratura e doccia di grande dimensione. Data l’altezza del locale, circa mt. 3.80 di altezza media, nella zona d’ingresso della camera è stato realizzato un piccolo soppalco di mq 6,00 con piano in legno e struttura in ferro con scaletta sempre in ferro e rivestita con pedate in legno (da regolarizzare), da completare in quanto privo delle protezioni verso il vuoto. Deve essere verificata la sua estensione in relazione alla dimensione del locale principale (camera) e altezze minime prescritte dai regolamenti locali in luogo della sua rimozione. Il balcone di mq 10,90 a cui ha accesso la camera ha parapetto in muratura con finiture alla civile, copertina in serizzo e pavimento in gres porcellanato colore grigio chiaro, il serramento porta-finestra è dotato di oscurante esterno ad ante a pacchetto in legno colore grigio. Dalla quota del piano della camera matrimoniale la scala di forma ellittica prosegue al piano primo di sottotetto con destinazione assentita agibile non abitabile che deve avere altezza media ponderale pari a cm 250 massimo per rispettare il regolamento. La finitura della rampa di scala è medesima del piano soggiorno con pedate in legno e alzate con finitura alla civile, risulta compresa tra muro esterno con aperture per la luce e parete libreria verso l’interno. Piano primo In arrivo al primo piano di sottotetto con zona hobby di mq 19,80 circa avente pavimento in legno tipo rovere chiaro, soffitto piano altezza cm 250 circa con pareti e soffitto finite alla civile, la parte terminale del parapetto della scala ha funzione di protezione e di fioriera. Al piano sono presenti tre camere rispettivamente di mq 13,20 la camera 1, di mq 12,75 la camera 2 e di mq 12,90 la camera 3, con soffitto in cartongesso finitura alla civile inclinati secondo le falde della copertura con altezza variabile dal piano d’imposta a circa cm 230 al punto di colmo posto a circa cm 330. Secondo quanto previsto dalla pratica edilizia e dai conteggi planovolumetrici, il piano deve avere destinazione agibile non abitabile, ovvero l’altezza media ponderale non può superare i mt. 2,50. Nel capitolo dedicato alle regolarizzazioni si è inserito l’onere per ripristinare un soffitto piano avente le caratteristiche previste da pratica edilizia. Il pavimento delle camere è similare e continuo in legno chiaro per tutto il piano, così come per le finiture delle pareti e del soffitto alla civile tinteggiate. Le camere 02 e 03 a Ovest hanno accesso al balcone lato Ovest di mq 16,70 del primo piano con parapetto in muratura, copertina in serizzo e pavimento in gres porcellanato colore grigio chiaro. I serramenti del piano sono in legno con vetri isolati e oscuranti esterni ad ante pieghevoli in legno colore grigio chiaro. Al piano sono presenti due bagni: - il bagno 03 di mq 6,75 ha pavimento in legno tipo rovere chiaro come tutto il piano, sanitari e lavabo sospesi, vasca e box doccia in muratura con finestra su parete per l’aeroilluminazione diretta, rivestimento fino di cm 150 circa con tessere mosaico Bisazza colore blu; - il bagno 04 di mq 4,30 ha pavimento in parte in legno a prosecuzione del pavimento del piano e parte in tessere di mosaico Bisazza colore blu, ripreso nella parte di rivestimento fino ad altezza di cm 150, sanitari sospesi con box doccia in muratura e velux per l’aerazione. Le porte del piano sono ad ante cieche lisce colore bianco con ferramenta in acciaio satinato. DOTAZIONE IMPIANTI. Il fabbricato è stato progettato per avere con impianto geotermico di climatizzazione mediante due sonde in falda e funzionamento caldo e freddo a pompa di calore. Alla data del sopralluogo l’impianto non risulta funzionante per difetto di una della due sonde, è stato riconvertito con produzione del calore mediante caldaia a gas metano da rete il cui contatore è posto all’esterno della recinzione nel vano in angolo Nord-Est. Il riscaldamento dei piani è a pavimento, con integrazione di termosalviette nei bagni.

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Nel locale impianti tecnologici del piano seminterrato sono presenti tutte le canalizzazione dell’impianto originario con le mandate e riprese dell’aria, oltre alla nuova caldaia murale a gas metano. Tutti gli impianti sono privi delle certificazioni, necessari tra l’altro per il conseguimento dell’agibilità. L’edificio risulta già allacciato alla fognatura comune con il condominio di cui al mappale 9619, che si collega con la fognatura pubblica presente sulla via San Genesio posta circa 70 mt dalla presente proprietà. Alla data del sopralluogo gli impianti erano funzionanti nel modo descritto. Si precisa che allo stato attuale l’acqua potabile è allacciata provvisoriamente con contatore posto su altra proprietà. In fase di valutazione si prevede una decurtazione per la realizzazione di un contatore dell’acqua indipendente e separato, non costituendo l’allaccio esistente una servitù, ovvero non avendo reperito elementi tali da poter confermare la presenza di tale servitù. L’onere del nuovo allaccio prevede che la rete deve essere allacciata sulla rete pubblica presente sulla via San Genesio posta a circa 70 metri dalla presente STATO MANUTENTIVO DEL BENE. Il fabbricato è occupato dalla debitrice è di buona fattura realizzativa per i materiali impiegati, estetica per la conformazione degli ambienti e la disposizione volumetrica, manutentiva e conservativa salvo qualche lieve intervento di riparazione o di completamento. La maggiore carenza riscontrata è il mancato funzionamento dell’originario impianto geotermico, che comporta un costo rilevante il suo eventuale ripristino vista la problematica legata ad una delle due sonde geotermiche che non funziona come in origine. La proprietaria riferisce in sede di sopralluogo che i primi due anni ha funzionato correttamente tutto l’impianto che successivamente si è guastato ed è stato necessario riconvertire il tutto con il riscaldamento a gas metano con caldaia murale. Da sottolineare inoltre che ai fini dell’ottenimento dell’agibilità finale del bene è necessario reperire le certificazioni degli impianti come detto, nonché installa rei pannelli solari così come previsto dalla relazione di cui all’art 28 della legge 10/91 deposita unitamente al progetto di contenimento dei consumi energetici. Sono inoltre da completare e regolarizzare le opere descritte nell’apposito capitolo, si rimanda anche agli allegati schemi di rilievo per la sanatoria delle piccole difformità interne ed esterne rilevate nel corso del sopralluogo. COEFFICIENTI DI OMOGENEIZZAZIONE UTILIZZATI AI FINI DELLA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE COMPLESSIVA. Sono stati applicati per quanto possibile i parametri previsti dal DPR 138/98, adottando poi dei coefficienti di omogeneizzazione personalizzati per tenere conto delle finiture, stato manutentivo e conservativo del bene i cui parametri non sono previsti nel DPR citato. Al fine di omogeneizzare la superficie commerciale, sono stati ponderati i seguenti coefficienti che hanno permesso di uniformare al parametro base del valore di mercato adottato lo stato delle finiture e destinazione d’uso dei singoli locali. Per tutti i piani (interrato, terra e primo) la superficie commerciale è stata calcolata al lordo dei tavolati e divisori interni di separazione e dei muri perimetrali esterni. I coefficienti di omogeneizzazione utilizzati sono: - superfici abitabili o aventi funzione principale e in buono stato di manutenzione: al lordo delle murature con coefficiente pari a 100% della effettiva superficie lorda. - la superficie del primo piano (sottotetto) avente ottime finiture ed in buono stato di manutenzione: coefficiente 75% della effettiva superficie lorda) (secondo codice valutazioni immobiliari edito da Tecnoborsa varia da un minimo del 70% ad un massimo del 80%). Si è tenuto conto nel capitolo relativo alle regolarizzazioni dell’incidenza per la realizzazione del controsoffitto per ripristinare l’altezza media ponderale prescritta dai vigenti regolamenti - la superficie al piano interrato adibita a zona taverna e bagno: coefficiente 60% della effettiva superficie lorda) (secondo codice valutazioni immobiliari edito da Tecnoborsa). L’ambiente non necessità di regolarizzazioni salvo le diverse disposizioni interne, potrà essere utilizzato come locale

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con presenza saltuari di persone non quale locale abitabile - la superficie dei locali impianti tecnologici e del box auto, quali accessori diretti: coefficiente 50% della effettiva superficie lorda). - la superficie di balconi: coefficiente 25% della effettiva superficie. - la superficie esterna a giardino, aree pavimentate e camminamenti fino all’incidenza pari alla superficie coperta abitabile (pari a mq 140 circa) : coefficiente 10 % della effettiva superficie. - la superficie esterna a giardino, aree pavimentate e camminamenti OLTRE l’incidenza pari alla superficie coperta abitabile (pari a mq 140 circa) : coefficiente 2 % della effettiva superficie (da: “Tecniche di stima e del valore commerciale d'acquisto e/o locazione dei fabbricati e terreni” di Congiu Giangiacomo, pubblicazione ISP Italia s.r.l., anno 2003”, dove viene riportato: “... da coeff. 0,10 a coeff. 0,05 in rapporto alla superficie (aumentando la superficie oltre i 250mq il coefficiente diminuisce proporzionalmente...”)

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato

descrizione consistenza indice commerciale piano terra zona soggiorno, 129,80 x 100 % = 129,80 cucicna e camera matrimoniale

piano primo autorizzato come 88,70 x 75 % = 66,53 agibile non abitabile

piano seminterrato zona taverna/cantina zona agibile non 67,00 x 60 % = 40,20 abitabile

locale caldaia/impianti al 25,20 x 50 % = 12,60 seminterrato

box auto 44,00 x 50 % = 22,00

balcone lato Est piano rialzato 10,90 x 25 % = 2,73 camera matrimoniale

balcone lato Sud piano rialzato 20,50 x 25 % = 5,13

balcone lato Ovest primo piano 16,70 x 25 % = 4,18

area pertinenziale lato ovest a verde fino all'incidenza della 140,00 x 10 % = 14,00 superficie coperta

area pertinenziale lato ovest a verde OLTRE l'incidenza della 73,00 x 2 % = 1,46 superficie coperta

area di proprietà lato ingresso 167,00 x 2 % = 3,34 carraio e zona box auto

area di proprietà in

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autobloccanti e verde lato Sud in 93,00 x 2 % = 1,86 zona taverna/cantina

Totale: 875,80 303,81

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 15/03/2018 Fonte di informazione: sito internet immobiliare.it annuncio EK-66359291 immobilstudio classe energetica D Descrizione: villa singola ampia metratura Superfici principali e secondarie: 300 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 440.000,00 pari a 1.466,67 Euro/mq

COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 15/03/2018 Fonte di informazione: sito immobiliare.it Descrizione: trilocale con giardino Indirizzo: via Cherubini Superfici principali e secondarie: 90 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 189.000,00 pari a 2.100,00 Euro/mq

INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: OMI Agenzia delle Entrate (15/03/2018) Domanda: Abitazione unifamiliari a Olgiate Olona Offerta: Ville e villini a Olgiate Olona Valore minimo: 1.100,00 Valore massimo: 1.400,00 CCIA di Varese (15/03/2018) Domanda: unità abitative nuove unifamiliari Offerta: unità abitative nuove o ristrutturate Valore minimo: 1.500,00 Valore massimo: 1.950,00 borsno immobiliare.it (15/03/2018) Domanda: unità abitative nuove unifamiliari Offerta: abitazioni in ville e villini in buono stato Valore minimo: 987,00

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Valore massimo: 1.275,00

SVILUPPO VALUTAZIONE: Il criterio di stima adottato è per comparazione, basato sul reperimento di valori unitari di mercato che beni di caratteristiche similari a quelle del cespite da stimare meritano in libere trattative di compravendita, tenuto conto della ubicazione, consistenza, destinazione d'uso e urbanistica, vetustà, livello di piano, stato d'uso, occupazione dei locali e tutti gli altri parametri che possono influenzare positivamente o negativamente il prezzo base. Dall'indagine è emersa una serie di prezzi di mercato con riferimento ad immobili aventi caratteristiche estrinseche ed intrinseche assimilabili ed applicabili ai beni oggetto di stima. I prezzi ricercati nel mercato hanno riguardato immobili in buone consizioni di manutenzione e con caratteristiche e finiture similari a quello da stimare. Vista anche la presenza di annuncio immobiliare avente caratteristiche molto simili al bene da stimare, con un prezzo base di circa 1500 eurto al mq, si ritiene che in sede di vendita giudiziaria visti i tempi più ristretti sia opportuno fisare il prezzo della presente stima a €/mq 1350,00

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 303,81 x 1.350,00 = 410.143,50

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 410.143,50 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 410.143,50

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Il criterio di stima adottato è del tipo comparativo monoparametrico in base al prezzo medio, basato sul reperimento di valori unitari di mercato che beni di caratteristiche similari a quelle da stimare meritano in libere trattative di compravendita, tenuto conto della ubicazione, consistenza, destinazione d'uso e urbanistica, vetustà, livello di piano, stato d'uso, occupazione dei locali e tutti gli altri parametri che possono influenzare positivamente o negativamente il prezzo base. Dall'indagine si ricavano una serie di prezzi di mercato con riferimento ad immobili aventi caratteristiche similari e vengono poi applicati i coefficienti, opportunamente ponderati, in base alla tipologia dell'edificio, la dotazione impiantistica, i servizi, la tipologia e qualità dei materiali utilizzati al fine di uniformare il valore trovato con il bene da stimare. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, ufficio del registro di Busto Arsizio, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Comune di Olgiate Olona, osservatori del mercato immobiliare OMI e CCIAA di Varese, ed inoltre: siti internet specializzati

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o

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collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A villa singola 303,81 0,00 410.143,50 410.143,50

410.143,50 € 410.143,50 €

ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO:

descrizione importo Completamento impianti con pannelli solari -15% -61.521,53

Decurtazione per nuovo allaccio acqua potabile -5% -20.507,18 indipendente

Arrotondamento di stima -14,80

82.043,50 €

Giudizio di comoda divisibilità della quota: Il bene è valutato per l'intero come da incarico ricevuto

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 17.100,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 311.000,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore €. 0,00 di realizzo): Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e €. 311.000,00 di diritto in cui si trova: Ulteriore riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base €. 62.200,00 catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo): Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 248.800,00 di fatto e di diritto in cui si trova: data 20/03/2018

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