Tribunale Civile Di Spoleto

TRIBUNALE CIVILE DI SPOLETO

ESECUZIONE IMMOBILIARE

N. 109/2017 R.G. Es.

UDIENZA:

GIUDICE ES. Dr. Simone SALCERINI

Promossa da :

“BANCA POPOLARE DI SPOLETO S.p.a. con sede in Spoleto (PG)”

Sostituita da “2 WORLDS SRL Con sede in Congeliano Veneto (TV)” Avv. Pietro Morichelli , Via degli Eremiti, 2 - 06049 SPOLETO (PG) Pec: [email protected]

CONTRO

SIMCLA REAL ESTATE S.A.S. di Alessi Lucio & c. ------

CTU Perito Agrario Massetti Francesco Voc. Caccia, 46 06072 San Biagio d. Valle – MARSCIANO (PG)

tel.3923068071 FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

MANDATO Il sottoscritto Perito Agrario Massetti Francesco , con studio in Marsciano (PG) – 06072 Fraz. San Biagio della Valle – voc. Caccia, 46 - iscritto all’Albo professionale dei Periti Agrari e Periti Agrari Laureati della Provincia di Perugia al n. 746 , veniva incaricato in data 08/03/2018 , quale esperto per la valutazione di stima dall’Ill.mo dott. Simone Salcerini del Tribunale di Spoleto , Giudice delle Esecuzioni Immobiliari, nella procedura esecutiva n.109/2017 , promossa da BANCA POPOLARE DI SPOLETO S.p.a. con sede in Spoleto(PG), Piazza Pianciani n.5, soggetta a direzione e coordinamento di Banco di Desio e della Brianza S.p.a. e appartenente al Gruppo Gruppo Bancario di Desio e della Brianza S.p.a. - c.f. , P.IVA e : 01959720549 iscritta all’albo dei gruppi bancari al n 3440/5 , rappresentata e difesa dall’ Avv. Pietro Morichelli (C.f.: MRCPTR64T11E783A - fax. nr. 0743.49756, PEC: [email protected]) presso il cui studio legale in Spoleto è elettivamente domiciliata, ed afferente la stima di beni immobili di proprietà (1/1) di SIMCLA REAL ESTATE S.A.S. di Alessi Lucio & c. (P.Iva 02815820549), con sede in Foligno(PG), in persona del legale rappresentante sig. Alessi Lucio, residente in Foligno(PG), via Ferdinando Magellano nr. 9 ubicati in comune di Campello sul Clitunno(PG) : catasto dei fabbricati: - FG 20 part. 26 sub 7, 27 sub 2, 115 sub 4, 116 e 117 sub 5 (graffate), via del Tempio, p.s 1-t-1, cat. D/2, r.c. euro 8.201,34– Complesso albergo/ristorante catasto dei terreni: - FG 20 part 19; - FG 20 part 34; - FG 20 part 35; - FG 20 part 40; - FG 20 part 42; - FG 20 part 77. All’udienza del 08/03/2018 , per il giuramento e conferimento dell’incarico (allegato 1) , il sottoscritto esperto per la valutazione di stima prestava giuramento di rito “ Bene e fedelmente adempiere alle funzioni affidategli al solo scopo di far conoscere al Giudice la Verità” e quindi l’Ill.mo Magistrato incaricava l’esperto per la valutazione di stima a rispondere ai seguenti quesiti:

1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al creditore procedente i documenti e gli atti mancanti o inidonei; 2) provveda quindi subito all'integrazione; in particolare acquisisca, ove non depositati: 1) planimetria catastale e planimetria allegata all'ultimo progetto approvato o alla concessione in sanatoria; 2) anche se anteriore al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al debitore dell'immobile pignorato; 3) predisponga l'elenco .delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti ,

sequestri, domande giudiziali) gravanti sul bene, ivi compresi : i vincoli derivanti da contratti FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico- artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o limitazioni d'uso (oneri reali, servitu’, uso, abitazione, obbligazioni propter rem ecc.); 4) accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, nonché eventuali spese condominiali insolute relative all'ultimo biennio (stante il disposto dell'art. 63 secondo comma disp. att. C.c.); 5) rilevi l 'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 6) riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili a all’acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando i costi a ciò necessari; 7) descriva, previo necessario accesso all'interno, l'immobile pignorato indicando: comune, località, via, numero civico; scala, piano, interno; caratteristiche interne ed esterne: superficie commerciale in mq; altezza interna utile; superficie commerciale in mq ; esposizione; condizioni di manutenzione; confini (nel caso di terreni); dati catastali attuali; eventuali pertinenze accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di più immobili pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento, capannone ecc.); 8) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità : a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile; in quest'ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio pignorato; 9) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del proprietario; 10) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale, acquisendo, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica; 11) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l 'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descriva dettagliatamene la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile cd i relativi costi, assumendo informazioni presso gli uffici comunali competenti; 12) accerti lo stato di possesso del bene con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato; ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura agricola, e comunque in genere, lo stimatore assumerà infom1azioni presso i l debitore, il terzo occupante, i vicini o le associazioni di categoria, effettuando ricerche presso l'Ufficio del Registro con il nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte; 13) alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile, il certificato di stato libero o l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in cui non sia noto il Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo

sarà desunto dal certificato di matrimonio richiedibile nel Comune di residenza); in caso di FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

convenzioni matrimoniali particolari (non di semplice convenzione di separazione dei beni) acquisisca copia delle stesse presso i competenti uffici; 14) ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge assegnatario); 15) precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; 16) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia complessiva del bene come originariamente acquistato dal debitore esecutato (appartamento con garage e soffitta; villetta: ecc.) e comunque evitando eccessive frammentazioni in lotti (le quali possono anche determinare una perdita di valore del compendio). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti (passaggio pedonale e/o carraio sugli altri lotti, o su beni di terzi) evitando la creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa. Qualora abbia formato più lotti, verifichi se gli impianti elettrico, idrico termico risultano o meno in comune ai vari lotti, e se risultano in comune indichi le spese necessarie per la loro separazione; 17) determini il valore dell’ immobile, considerando lo stato di conservazione dello stesso e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione; quanto ai provvedimenti di assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura solo se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l 'immobile verrà valutato tenendo conto che l'immobile resterà nel godimento dell'ex coniuge e dei figli fino al raggiungimento dell'indipendenza economica - presumibilmente 28 anni - dell'ultimo dei figli) ed applicando, dopo aver determinato il valore del bene, un abbattimento forfettario (indicativamente del 15-20%), in considerazione dell'assenza di garanzia per vizi, della differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, e di quanto suggerito dalla comune esperienza circa le differenze fra libero mercato e vendite coattive; 18) se l'immobile è pignorato solo pro-quota : - dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. In tal caso l'esperto dovrà verificare ed analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche sulle quote non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia un'ipotesi di frazionamento, e solo una volta intervenuta l'approvazione da parte del giudice, sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza il consenso del proprietario, allegando i tipi debitamente approvati dall'Ufficio competente; - proceda, in caso contrario, alla stima dell'intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art. 577 c.p.c.; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera frazione del valore stimato per l'intero immobile; 19) nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore stimato dell'intero;

20) nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno. FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

SVOLGIMENTO DELL’INCARICO E OPERAZIONI SVOLTE L’incarico è iniziato in data 09/03/2018 con lo studio della documentazione presente nel fascicolo della documentazione tecnica. Successivamente:

- nello stesso giorno (09/03/2018) il sottoscritto si recava presso l’Agenzia del Territorio di Perugia servizi catastali via Canali effettuando la richiesta di visure catastali storiche e planimetrie catastali dei beni oggetto di causa. Si riscontrava subito la mancanza, in planimetria, della parte grafica del fabbricato posto a nord del complesso pignorato (il più grande dei tre) (allegato 2) . - in data 13/03/2018 veniva spedita alle parti la comunicazione di inizio delle operazioni peritali previste per la data del 26/03/2018 con inizio alle ore 16.00 (allegato 3), mediante raccomandata AR al soggetto esecutato e mediante PEC al legale del creditore procedente.

- In data 23/03/2018 a seguito del ricevimento della raccomandata, lo scrivente veniva contattato dalla Sig.ra Squadroni Marina, la quale dichiarava di essere delegata a presenziare ai rilievi dal Sig. Alessi Lucio, impossibilitato a presentarsi per motivi di salute. Pertanto, presi gli accordi, in data 26/03/2018 alle ore 16.00 lo scrivente effettuava l’accesso ai beni oggetto di causa potendo così dare inizio alle operazioni peritali . Giunti in loco, si individuavano i tre fabbricati, compreso quello posto a nord del complesso pignorato e con dimensioni notevolmente maggiori rispetto agli altri due, del quale non si era in possesso della planimetria, ma comunque individuabile perché posto sopra i terreni oggetto di esecuzione. I fabbricati, non occupati da diversi anni , a seguito

dell’intrusione di malintenzionati hanno subito importanti danneggiamenti e furti riguardanti

parti dell’impianto elettrico,,sanitario e diversi infissi. Sull’inizio delle operazioni veniva redatto il verbale del 26/03/2018 (allegato 4) e durante il sopralluogo acquisita la documentazione fotografica (allegato 5). - In data 27/03/2018 l’ufficio del Notaio Giuseppe Boemi, inviava copia dell’atto di provenienza a

mezzo posta elettronica (allegato 6); QUALIFICATASerial#: 2 960bfd

- A seguito dell’istanza di accesso agli atti presentata in data 05/04/2018, venivano presi accordi col competente ufficio Urbanistica del comune di Campello sul Clitunno per il ritiro delle concessioni edilizie e certificato di agibilità, ritirati in data 14/05/2018 (allegato 7); - Il 16/05/2018 veniva eseguito l’accesso all’agenzia delle entrate uffici di Perugia per eseguire l’ispezione ipotecaria aggiornata, successivamente venivano aggiornate in data 23/01/2019 (allegato 8); - In data 23/05/2018, a seguito della richiesta di accesso agli atti del 28/03/2018, ai sensi della

L.241/90, venivano rilasciate dall’agenzia del Territorio di Perugia le planimetrie dei subalterni FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMA

soppressi relative al fabbricato posto a Nord, il più grande dei tre del quale non esisteva planimetria catastale vigente. (allegato 9); - Dagli accertamenti svolti emergeva che la planimetria soppressa del fabbricato non era recuperabile, confermato anche dai tecnici dell’Agenzia del Territorio di Perugia. In data 02/07/2018, lo scrivente presentava istanza di proroga e chiedeva l’autorizzazione all’Ill.mo G.E. per procedere all’aggiornamento catastale. L’ill.mo Giudice in data 09/07/2018, sospendeva le operazioni peritali e convocava l’esperto all’udienza del 13/09/2018, successivamente rinviata al 25/10/2018.(allegato 10); - In udienza del 25/10/2018, l’Ill.mo Giudice, autorizzava lo scrivente a procedere con l’aggiornamento catastale, ponendo a carico del creditore procedente l’onere dell’anticipo; nominava inoltre, l’IVG di Perugia custode dei beni e in data 13/11/2018, autorizzava il CTU Massetti ad avvalersi di un ausiliario per i rilievi, a risposta dell’istanza del 12/11/2018.(allegato 11). - In data 06/12/2018, previo accordi con il custode Giulietti Roberto per IVG di Perugia, si procedeva con i rilievi dei 3 fabbricati e del manufatto sovrastante la particella ex 77(ora 946). Veniva emesso il verbale dal custode Giulietti e dal C.T.U. Massetti. (allegato 12). - Nella stessa data, all’ufficio urbanistica del comune di Campello sul Clitunno, veniva ritirato il CDU dei terreni, a seguito di richiesta del 22/11/2018. (allegato 13) - Venivano eseguiti gli aggiornamenti catastali nel seguente ordine: -28/11/2018 : redazione Pregeo per unificazione e corrispondenza catasto T/U part. 36 (ex 34, 35,

36, 40, 41 C.T.) (Allegato 14.a);

-12/12/2018 : redazione DOCFA per creazione planimetria dei tre fabbricati insistenti sulla particella 36, si creano i subalterni 2 e 3 (Allegato 14.b); -14/12/2018 :redazione Pregeo per la part. Ex 77(ora 946): eliminazione manufatto ad ovest(non presente) e conferma del fabbricato ad est(Allegato 14.c); -17/12/2018 : redazione DOCFA per creazione planimetria del manufatto presente sulla part. 946 ex.77 (chiusa sul fiume Clitunno di antica costruzione che permette il deflusso della acque tra il fiume e canale adiacente). (allegato 14.d) . Si allegano visure storiche e estratto di mappa aggiornati(allegato 14.e). ‐ In data 21/01/2019 il Dott. For. Francesco GROHMANN dell’ufficio usi civici regione dell’ Umbria inviava tramite PEC il verbale di accertamento concernente la verifica dell’esistenza di usi civici sui beni esecutati. I terreni risultano NON GRAVATI da uso civico. (allegato 15) ‐ In data 23/01/2019 lo scrivente veniva a conoscenza di un esproprio per pubblica utilità

riguardante la part. 946(ex77), successivamente riceveva via email il decreto di esproprio FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

n.130/2018 del 09/04/2018 e il verbale di immissione in possesso del 14/05/2018, emessi dal Consorzio di Bonificazione Umbra (allegato 16) ‐ dopo aver eseguito le indagini di mercato riferita all'attualità, per immobili simili a quello in oggetto, veniva determinato il valore di mercato delle unità immobiliari oggetto di pignoramento. Per una migliore identificazione della posizione del fabbricato stesso, si riporta nel seguito una

foto aerea con indicazione degli edifici in oggetto :

QUALIFICATASerial#: 2 960bfd

FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMA

RISPOSTE AI QUESITI Di seguito si relaziona in maniera distinta sui quesiti formulati dall’Ill.mo G.E.

In riferimento alla documentazione ex art. 567 c.p.c., è stato rilevato e segnalato che la planimetria dei fabbricati non era presente nel fascicolo e da quella ritirata in catasto successivamente si evidenziava che il fabbricato posto a nord del complesso pignorato , è stato soppresso benché fosse presente una rendita catastale. In particolare le planimetrie di detto fabbricato sono state soppresse in data 27/02/2001, prot. 57700 con atto di FUSIONE-APPARTAMENTO-ALBERGO (1156/1.2001). Nel fascicolo della documentazione tecnica è presente il certificato notarile a firma del Dott. Enrico Siracusano – Notaio in Messina(ME), le risultanze delle visure catastali dei registri immobiliari e la provenienza ventennale.

2) provveda quindi subito all'integrazione; in particolare acquisisca, ove non depositati: 1) planimetria catastale e planimetria allegata all'ultimo progetto approvato o alla concessione in sanatoria; 2) anche se anteriore al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al debitore dell'immobile pignorato;

DOCUMENTAZIONE URBANISTICO-CATASTALE Il sottoscritto ha provveduto pertanto ad acquisire i documenti catastali(All .02) consistenti in: - planimetria catastale degli immobili, che vista la situazione esposta al quesito precedente , è stata

oggetto di aggiornamento; - visure catastali storiche ; - estratto di mappa(vax) FG 20 del catasto terreni. - Documenti urbanistici (All. 07) costituiti da:  Concessione 105/Condono rilasciata dal comune di Campello sul Clitunno il 19/03/1991 a Flagiello Anna Maria;  Certificato di Agibilità nr. 105/condono rilasciato dal comune di Campello sul Clitunno in data 19/03/1991 a Flagiello Anna Maria ;  Concessione nr.76/93 (Opere interne di ammodernamento camere) rilasciata da comune di Campello sul Clitunno il 31/03/1993 a Flagiello Anna Maria;  Autorizzazione all’esecuzione dei lavori prot.n. 3900 MP5/5 rilasciata da “Ministero per i Beni Culturali e Ambientali” il 17/04/1993 a Studio Tecnico Geom. Ubaldo Severini. Il sottoscritto c.t.u. ha provveduto a reperire anche copia dell’atto di provenienza al debitore dell’immobile pignorato , che è stato inviato tramite email dallo studio del notaio Giuseppe Boemi.

L’atto è individuato al rep. 48151 del 09/10/2008. FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

3) predisponga l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti , sequestri, domande giudiziali) gravanti sul bene, ivi compresi : i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o limitazioni d'uso (oneri reali, servitu’, uso, abitazione, obbligazioni propter rem ecc.);

INDIVIDUAZIONE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI: In base alle indagini svolte presso l' ufficio di Pubblicità immobiliare di Perugia , di cui si allega la relativa visura ipocatastale – eseguita due volte - , (All. 8) è emerso che sugli immobili in oggetto non risultano iscritte altre formalità rispetto a quanto già riportato nel fascicolo della documentazione tecnica. In particolare : ‐ Alla società Simcla Real Estate s.a.s. di Alessi Lucio & c. con sede in Foligno (PG), gli immobili oggetto della procedura esecutiva, erano pervenuti con atto di vendita presso il Notaio Boemi Giuseppe del 09/10/2008 rep.nr. 48151/11194 trascritto il 14/10/2008 al nr. 5448/3532, da parte di di Rapanelli Paolo nato a Roma il 05/04/1943 Cod.Fisc. RPNPLA43D05H501K; ‐ Al sig. Rapanelli Paolo, gli immobili oggetto della procedura esecutiva erano pervenuti per successione in morte di Flagiello Anna Maria Amalia, nata a Genova il 19/09/1917 e deceduta il 07/07/1998, trascritta il 16/10/1999 ai nr. 3777/2657, devoluta per legge. Non risulta trascritta accettazione di eredità. Nel ventennio precedente gli immobili sono stati oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli: ‐ ISCRIZIONE Contro n. 1235/257 del 12/03/2009, ipoteca volontaria per € 4.000.000,00 a

garanzia di mutuo fondiario di € 2.000.000,00 della durata di anni 15, a favore di Banca Popolare di Spoleto, presso Notaio Boemi Giuseppe del 10/03/2009 rep.n. 48782/11603 ‐ TRASCRIZIONE Contro n 2090/1562 del 31/05/2017 nascente da verbale pignoramento immobiliare n.513/2 del 25/05/2017, a favore di Banca Popolare di Spoleto – Ufficiale Giudiziario c/o Tribunale di Spoleto (PG)

4) accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, nonché eventuali spese condominiali insolute relative all'ultimo biennio (stante il disposto dell'art. 63 secondo comma disp. att. C.c.);

A seguito di quanto verificato non è stata riscontrata la presenza di tali vincoli.

5) rilevi l 'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; Dalle verifiche svolte, in data 25/01/2018 si è venuti in possesso, del Decreto di esproprio n.130/2018 del 09/04/2018 (allegato 16) per pubblica utilità della part. 77 (ora 946) del FG. 20 del Comune di

Campello sul Clitunno, redatto dal Consorzio di Bonificazione Umbra per Demanio pubblico dello

FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd FirmatoDa:

Stato – Ramo idrico. Tuttavia il decreto alla data odierna non risulta registrato e pertanto nemmeno trascritto nei pubblici registri immobiliari. Risulta fra l’altro emesso anche il verbale di immissione in possesso da parte dell’ente espropriante, in data 14/05/2018. Sia il decreto di esproprio 130/2018 che il verbale di immissione in possesso del 14/05/2018 venivano inviati via email allo scrivente in data 25/01/2018. Si ricorda che è stata presentata istanza all’ill.mo G.E., in data 25/01/2019, in merito all’opportunità di escludere la part. 946 dal lotto di vendita. In data 04/12/2018 è stata fatta richiesta, a mezzo pec, all’ufficio usi civici della regione dell’Umbria circa l’esistenza di usi civici e, il 21/01/2019, questi dava risposta nella persona del Dott. For. Francesco Grohmann, allegando verbale di accertamento e dichiarando che i beni in oggetto di causa non sono gravati da uso civico . (allegato 15)

6) riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando i costi a ciò necessari;

Si riscontra la presenza dei seguenti vincoli: ‐ Ipoteca volontaria iscritta il 12/03/20019 al n. 1235/257 per € 4.000.000,00 a garanzia di mutuo fondiario di € 2.000.000,00 della durata di anni 15, a favore di Banca Popolare di Spoleto, presso Notaio Boemi Giuseppe del 10/03/2009 rep.n. 48782/11603. Gravante sull’intero lotto. ‐ Pignoramento n. 2090/1562 del 31/05/2017, nascente da Atto giudiziario del Tribunale di Spoleto n.513/2 del 25/05/2017, a favore di Banca Popolare di Spoleto – Ufficiale Giudiziario c/o Tribunale di Spoleto (PG)

I costi da sostenere per la cancellazione dei seguenti vincoli ammontano ad € 329,00 dati da: € 294,00 per cancellazione pignoramento ed € 35,00 tassa ipotecaria per cancellazione ipoteca volontaria.

7) descriva, previo necessario accesso all'interno, l'immobile pignorato indicando: comune, località, via, numero civico; scala, piano, interno; caratteristiche interne ed esterne: superficie commerciale in mq; altezza interna utile; superficie commerciale in mq ; esposizione; condizioni di manutenzione; confini (nel caso di terreni); dati catastali attuali; eventuali pertinenze accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di più immobili pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento,

capannone ecc.); FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

DESCRIZIONE DELLA ZONA :Il Complesso pignorato denominato “Residenza d’epoca Vecchio Molino” è ubicato nella zona pianeggiante di fondovalle distaccata dal centro abitato del Comune di Campello sul Clitunno, Fraz. Pissignano , circa 1,5 km a Nord rispetto al parco delle “Fonti del Clitunno”, seguendo la S.s. 3 Flaminia verso Foligno, in prossimità dello storico Tempio sul fiume Clitunno; precisamente in via del Tempio n 34°. Secondo il Piano di Fabbricazione, ancora vigente il complesso pignorato si trova in “zona per servizi privati”, tuttavia, vista l’importanza storica del sito, il comune di Campello sul Clitunno, con la parte strutturale del P.R.G. approvata ha stabilito che gli immobili ricadono in “insediamenti esistenti che rivestono valore storico-culturale-centro storico”.La particolarieta del sito è che il torrente clitunno attraversa il fabbricato , ed un tempo la corrente del fiume veniva utilizzata come forza motrice per molire cereali ed olive. Nel complesso esiste ancora la tecnologia di quel tempo. La zona dopo i recenti eventi sismici del 2016 ha subito una contrazione del turismo . Di norma il comune di Campello nei mesi estivi è oggetto di flussi turistici , anche itenerante che si spostano da Assisi a Spoleto. Durante i mesi invernali le presenze turistiche sono limitate.

SERVIZI DELLA ZONA: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. I beni pignorati si ubicano in zona ben collegata alla città d’arte di Spoleto e citta semi industrializzata come Foligno. Il piccolo centro abitato di Campello sul Clitunno, è dotato dei servizi di base : Farmacia, Poste, Banca . nella zona vi una buona presenza di aziende Agrituristiche .

COLLEGAMENTI PUBBLICI : I principali centri limitrofi sono Campello sul Clitunno (2km),

Spoleto(12Km) e Foligno(19km) serviti da autobus, piccola stazione ferroviaria della linea Foligno-Terni-

Roma , l’ aeroporto di Perugia ( S.Egidio) è distante 44km.

DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI: I beni pignorati che vanno a formare il lotto unico si estendono lungo il versante Ovest del Fiume Clitunno, con il quale confinano. Si accede da strada pubblica che si dirama da Via del tempio. Il complesso principale formato dalle part.lle 19, 36, 42 confina a Nord e Ovest con proprietà – Omissis -, ad Ovest e a sud con proprietà – Omissis -, ad Est con Fiume Clitunno, Il solo edificio “A” confina ad Est con proprietà Ministero educazione Nazionale R. Soprintendenza ai monumenti e gallerie (Tempietto sul Clitunno) e a Sud/est con strada pubblica. La part. 946 confina a Nord con proprietà – Omissis -, a Sud con Demanio pubblico dello stato – Ramo idrico, a Est con Fiume Clitunno e ad Ovest con acque pubbliche. I Dati catastali indicati nel pignoramento sono variati successivamente agli aggiornamenti catastali effettuati dallo scrivente, dettagliati ai prossimi quesiti 8 e 9.

Il complesso si trova al fg. 20 di Campello s. Clitunno ed è composto da: FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

- part. 36 sub. 1 – Corte comune dei tre edifici esecutati mq.811 – bene Comune non censibile dei sub.2 e 3 della part. 36; - part. 36 sub. 3 , Cat.D/2– Edificio principale (verrà chiamato edificio “A”) posto a nord della part. 36, composto da un piano sotto strada e due piani fuori terra; - part. 36 sub. 2/p, Cat.D/2– Edificio intermedio (verrà chiamato edificio “B”), che si trova appena a Sud dell’edificio “A” ed ha un piano seminterrato e un piano fuori terra; - part. 36 sub. 2/p, Cat.D/2– Edificio minore (verrà chiamato edificio “C”), che si trova a Sud della part. 36, formato dal pian terreno; - part. 19 catasto terreni, Qualità seminativo Irriguo Arborato- Giardino di mq. 1.150 che si sviluppa adiacente al fiume Clitunno, sul versante Ovest, a Nord dell’edificio “A”; - Part. 42 catasto terreni, qualità pascolo arborato - Scarpata sopra il fiume di mq 210, posta ad est della part. 36; - Part. 946 (ex77), Cat. E/9 - porzione che si estende per mq 70 sulla quale insiste una chiusa che

regola l’afflusso delle acque del fiume Clitunno al canale adiacente.

FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

DA CATASTO:

 CORTE COMUNE – part. 36 sub 1

È una pertinenza ad uso comune dei sub. 2 e 3 della part. 36,che si estende per mq. 811. È coperta da ghiaia fine e pavimento ciottolato nella parte est dell’edificio “B”. Al confine con il Fiume Clitunno è messa in protezione da un muro in pietra e laterizio e da un parapetto in ferro. Nella parte sud/ovest sono

presenti degli alberi con rami spezzati ed altri pericolanti che necessitano di manutenzione . FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

 EDIFICIO “A”- part. 36 sub. 3 L’edificio “A”, il più grande dei tre facenti parte del lotto, è anche quello su cui ricade il vincolo a favore del Ministero della Pubblica Istruzione-Direzione Generale Antichità e Belle Arti (ora Ministero per i Beni e le Attività Culturali) trascritto a Spoleto il 13 marzo 1973 al n. 2461 r.p. , gravante sulle part. 34, 35 e 36 (ora part. 36 sub 3), denominato “Molino presso il Tempietto”. La costruzione dell’edificio “A” , secondo le ricerche, risale ad epoca medioevale e fu ad opera del Comune di Spoleto, che volle la realizzazione del mulino per la lavorazione di granaglie ed olive, a fianco

del tempietto quattrocentesco che sorge sulla Via Flaminia.

Facciata dell’Ed.”A”, visibile il Tempietto a destra L’esterno dell’edificio ha una corte in ghiaia, e un’area verde in stato di abbandono formata da arbusti e piante alte (conifere ed altre varietà); La corte è delimitata e messa in protezione dal Fiume Clitunno da un muro in pietra e laterizio dall’altezza media di un metro. Esternamente il fabbricato si presenta in condizioni discrete, coperto parzialmente da piante rampicanti a causa della mancata manutenzione del

verde. La costruzione e fatta perlopiù in pietra, tuttavia alcuni architravi ed alcuni angoli sono in INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd laterizio. La copertura è fatta con orditura di travi in legno, pianelle e sistema di coppo e contro coppo in parte e parte con coppo e tegola Romana; allo stato attuale si evidenzia l’inizio di infiltrazioni nella parte nord e nord/ovest dell’edificio ; vista la zona molto umida e l’attuale stato di abbandono del fabbricato, si prevede che questa tipologia di copertura deperisca velocemente. I solai, come i tetti presentano un’orditura di travi in legno, sopra i quali sono disposte delle pianelle, massetto e pavimento; le condizioni sono discrete, ma anche per essi si prevede un veloce deperimento visto lo stato attuale dei

luoghi. Sul lato Est, l’edificio confina con il terrazzo pertinente al Tempietto, ma non sono comunicanti. FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa:

Nelle facciate Nord/ovest e Sud/Ovest, si evidenziano delle disconnessioni di muri perimetrali, sanabili con interventi di consolidamento, i canali di gronda si ammalorati e necessitano di essere sostituiti. Si accede alle sale ristorante, situate al PIANO PRIMO SOTTOSTRADA, attraverso il portone situato nel lato est, sotto il terrazzo del Tempietto, che si presenta con un architrave in pietra recante inciso lo stemma dell’allora comune di Spoleto ed una scritta in latino. La prima sala, nonché la più grande, presenta un’importante volta in laterizio per tutta l’ampiezza dell’ambiente, mentre, nei restanti locali della sala ristorante, i solai sono in legno. Degli archi in laterizio dividono i locali della sala ristorante, alcuni con luci importanti. In una delle sale vi è un reperto del Vecchio Molino, consistente in una macina assicurata al proprio asse che un tempo poteva ruotare tramite ingranaggi e rotismi; accanto si trova una superficie vetrata dalla quale è visibile lo scorrere delle acque del fiume, in passato botola di ispezione. Il tutto è messo in protezione da un parapetto in ferro battuto dell’altezza di 0,5mt. La porta situata a Nord/ovest con sbocco sul giardino (part.19) ha la vetrata rotta, e l’immobile ha subito l’ingresso di malintenzionati che hanno arrecato danni e furti all’impianto elettrico e a finiture di vario genere. Al Piano sottostrada è presente anche un piccolo locale adibito a bar, e una cantina/ripostiglio contigua a questo. Tutte le sale ristorante, compreso il bar presentano pavimento in cotto, pareti intonacate e tinteggiate con particolari in pietra e laterizio faccia vista. L’intonaco e la tinteggiatura subiscono un processo di deterioramento causato dalle infiltrazioni di umidità di risalita. Gli infissi, parte in ferro e parte in legno massello, sono di tipo a vetro singolo. Nel lato Ovest del piano sottostrada sono dislocate le cucine e i servizi relativi ad esse, i pavimenti sono i medesimi in cotto, mentre le pareti sono rivestite con piastrelle fino all’altezza di 2 mt. Le finestre in legno massello di tipo a vetro singolo , sono protette da

inferriate esterne ancorate ai muri perimetrali, le porte di ingresso/uscita, situate a sud e ad ovest sono di legno massello. Il sistema di climatizzazione dell’intero piano è composto da termoconvettori e “split” a parete che sono stati oggetto di furto, cosi come alcune parti terminali dell’impianto elettrico(quadri elettrici ed interruttori). Nella parte Nord/ovest del fabbricato si trova il locale centrale termica, accessibile soltanto dall’esterno, dove è presente il bruciatore marca “Riello” diesel, il funzionamento del quale è da verificare. L’altezza media dei locali è di circa 3mt, mentre per il salone a volta l’altezza media è di 5,10 mt.. Il PIANO TERRA è raggiungibile dalla scala interna situata nella sala ristorante e dalle porte situate nella facciata Sud che sboccano all’esterno, mentre la saletta posta a Nord-est del fabbricato è raggiungibile dalla scala esterna posta ad est e comunica con la sala principale del piano sottostrada tramite una scala interna. Il salone centrale del piano terra, ha pareti intonacate con particolari in pietra faccia vista, vi è inoltre un balcone che si affaccia dalla parete est con vista sulla sala principale del piano sottostrada, nella parete sud/est si trova un camino a legna. Il pavimento è in legno per questa sala ed è coperto da moquette color sabbia, gli infissi sono in legno massello con vetro singolo. Dal salone si accede alla zona camere,

uffici e servizi igenici; l’intero piano è costituito da: nr.1 salone centrale con camino e terrazzino, nr. 2 FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

salotti di cui uno con forno a legna ad igloo e uno con camino a legna, nr. 3 camere(dotate di wc), nr. 6 bagni, un corridoio e un disimpegno/antibagno. La pavimentazione è in cotto, parte rivestita con moquette color sabbia; le pareti sono tinteggiate e nei bagni è presente rivestimento in piastrelle o in sughero. Gli infissi interni sono di legno massello con maniglie in metallo, e sono stati in parte oggetto di furti. Le finestre sono anch’esse di legno massello color marrone scuro, hanno vetro singolo, scuri interni in legno e persiane. Il sistema di climatizzazione è composto da termoconvettori e split a parete che sono stati oggetto di furto, cosi come i frutti dell’impianto elettrico. L’altezza media dei locali è di circa 2,70 mt. Dalla scala interna si raggiunge il PIANO PRIMO che è costituito da un corridoio centrale lungo il quale si sviluppano nr. 8 camere con bagni ed armadi a muro, nr. 2 salotti con camino a legna e un ripostiglio. I pavimenti sono rivestiti in moquette color sabbia, fatte escluse le due camere più grandi che hanno pavimentazioni in parquet color marrone scuro. I bagni delle due camere principali sono rivestiti in piastrelle di gres porcellanato e hanno subito danni, asportazione e furto dei sanitari. I bagni delle restanti camere sono rivestiti in piastrelle e/o sughero. Gli infissi sono analoghi a quelli del piano terra precedentemente descritto, cioè in legno massello con vetro singolo di color marrone scuro, con scuro interno e persiana. Le porte, in legno massello e maniglia in ferro, sono state in parte oggetto di furti; in alcuni casi è stata asportata la sola maniglia . L’altezza media dei locali e di circa 3 mt. L’edificio “A” nel complesso necessita di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, in molti punti della struttura ci sono infiltrazioni di umidità di risalita che hanno danneggiato intonaci e tinteggiature. Sono da ripristinare gli impianti elettrico e termico , i canali di gronda e i pluviali necessitano di essere sostituiti e la copertura necessita di essere impermeabilizzata con guaina bituminosa.

Ci sono inoltre da effettuare lavori di consolidamento murature, in particolare nell’area Nord-ovest dell’edificio. Gli interventi di manutenzione straordinaria, oltre che essere autorizzati dai permessi edilizi previsti per legge, dovranno essere esaminati ed autorizzati dal Ministero per i Beni e le Attività Culturali. Si segnala che non è presente impianto antincendio e CPI – certificato prevenzione incendi.

 EDIFICIO “B”part. 36 sub 2/parte

L’edificio “B” individuato catastalmente alla part. 36 sub. 2/parte, è situato pochi metri a sud rispetto all’edificio “A” con il quale condivide la corte. La sagoma rettangolare, con il portico triangolare (situato a Nord), sviluppa la sua massima lunghezza secondo l’asse Nord/Ovest- Sud/Est. L’epoca di costruzione è presumibilmente analoga a quella del fabbricato

“A” e, la tecnica FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

Costruttiva utilizzata è la medesima, ovvero muri portanti in pietra e laterizio, copertura con orditura di travi in legno, pianelle in laterizio e manto di copertura con coppo e controcoppo, solai con orditura in legno e tamponatura con pianelle in laterizio, massetto e piastrelle. Esternamente, sul lato est, si trova un pavimento fatto di ciottoli e bordi in laterizio, delimitato dal Fiume Clitunno da un parapetto in ferro, nel lato Nord è presente la corte ghiaiata, e nei lati ovest e sud è presente vegetazione di arbusti e alberi (conifere ed altre specie) , alcuni dei quali caduti a terra ed altri pericolanti e che necessitano di manutenzione. L’accesso al PIANO SOTTOSTRADA è permesso dalla aperture poste a Nord e a Sud, corredate da portoni in legno massello. Da Nord si accede dal portico di forma triangolare e prima della sala vi è un disimpegno vetrato. Al centro della sala vi sono due colonne portanti rettangolari che sorreggono il solaio in legno a vista, nella parte est vi sono delle nicchie nella parete, mentre nella parte ovest la parete è finestrata con architravi in legno. Nell’angolo sud/est del Salone è presente una cascata di acqua naturale che attinge acqua dal fiume e la riversa in una fossa provvista di scarico. Oltrepassando l’apertura di pietra faccia vista posta nella parete sud della sala, si accede alla zona bar e servizi igienici, dove è presente la scala a chiocciola che porta al piano superiore e, un ampio focolare a ridosso della parete sud. Al di fuori dell’uscita posta a sud, vi è un piccolo portico e la porta del locale centrale termica, il cui funzionamento è da verificare. Il piano sottostrada si compone quindi di : nr.2 portici presso gli ingressi Nord e Sud, nr. 1 sala Ricevimento con cascata di acqua naturale, nr. 1 locale antistante i servizi igienici, nr. 2 bagni, nr. 1 locale adibito a bar e nr. 1 locale centrale termica. I pavimenti sono fatti con piastrelle in cotto, le pareti sono miste tinteggiate/faccia vista, solai in legno a vista, gli infissi sono in legno marrone scuro con vetro singolo e protette da inferriate esterne. Il riscaldamento è affidato a

termoconvettori. L’altezza media dei locali è di 3 mt. AL PIAN TERRENO si accede dalla scala a chiocciola interna o dalle scale esterne con pianerottolo. Salendo dalla scala interna si accede all’ampio soggiorno con camino a legna e proseguendo verso nord si susseguono le camere con i servizi. Il terrazzo posto a sud è accessibile dal soggiorno principale e dall’esterno. Il pian terreno conta la presenza dei seguenti ambienti: nr. 2 soggiorno con camino a legna, nr. 1 terrazzo, nr. 3 camere, nr. 5 wc e locali di disimpegno. L’intero piano è controsoffittato e, al disopra si trova l’orditura in legno del tetto. I locali del piano terra sono rivestiti da moquette color sabbia, tranne i wc che sono piastrellati, le pareti sono tinteggiate. Gli infissi sono analoghi al fabbricato precedentemente descritto, in legno massello color marrone scuro, con vetro singolo, scuro e persiana. Le porte interne, cosi come i portoncini di ingresso esterni sono in legno massello. Per il riscaldamento ci sono termoconvettori e split a muro che sono stati oggetto di furti. I punti luce interni ed esterni sono stati oggetto di furti. L’altezza media dei locali è di 3 mt. L’edificio “B” nel complesso necessita di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Le infiltrazioni di umidità di risalita sono molto importanti e hanno arrecato danni a intonaci e tinteggiature.

Sono da ripristinare gli impianti elettrico e termico , lo stesso dicasi per i canali di gronda. Come già FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

espresso per l’edificio precedente, l’alta percentuale di umidità di risalita e lo stato di abbandono in cui i fabbricati versano, fanno si che il deperimento delle strutture sia stato rapido. Si segnala che non è presente impianto antincendio e CPI – certificato prevenzione incendi.

 EDIFICIO “C”- part. 36 sub 2/parte

Individuato catastalmente alla part. 36 sub. 2/parte, è situato a sud della part. 36, di forma rettangolare sviluppa la sua lunghezza massima in direzione dell’asse Nord/Est – Sud/Ovest. Condivide l’area della corte comune con gli altri due edifici, con le medesime caratteristiche del rigoglio della vegetazione circostante e alberi pericolanti che necessitano di interventi di manutenzione. Trattasi di edificio di antica costruzione, in passato usato come luogo di culto, ad oggi è sconsacrato e adibito a sala riunioni. La struttura è costruita con pietre del luogo e particolari in laterizio, la copertura è in laterizio con orditura di travi in legno. Si accede all’interno dalle porte in ferro vetrate situate nella parete Nord/Ovest. La

struttura presenta al suo interno un'anticamera che porta alla sala con pavimento in cotto, pareti in pietra faccia vista e travi in legno a vista. Nelle pareti lunghe dell’ambiente ci sono due finestre e nelle pareti corte una, nella parete Ovest ci sono sei feritoie a diverse altezze comunicanti con l’esterno. Al centro della sala è presente un gradino di 15cm per tutta la larghezza dell’ambiente; per i servizi igienici si appoggia all’edificio “B” precedentemente descritto. È presente l’impianto elettrico e di illuminazione (faretti alogeni). Le condizioni generali e di manutenzione sono buone.

 GIARDINO- part. 19 Il giardino si estende per mq. 1.150, sul retro dell’Edificio “A” in direzione Nord/Ovest, una fascia larga

mediamente 10 mt e lunga 105 mt, parallela al corso del fiume Clitunno. Sono presenti specie arbustive e essoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd a portamento arboreo, tra cui salici, palme e cipressi. È presente un percorso illuminato da lampioni a luce alogena stile inglese e ci sono delle aree con strutture in ferro ombreggianti (gazebo). Lo stato di manutenzione del verde in cui versa è pessimo, ed è pressoché inaccessibile a causa del disordinato

rigoglio vegetativo. FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI Em

 SCARPATA SU F.CLITUNNO- part. 42 Trattasi di una particella di forma triangolare estesa per 210mq , posta in prossimità del complesso pignorato ma nel versante Est del fiume e quindi distaccata. Scendendo dalla strada pubblica di accesso verso il vecchio molino, si trova a sinistra. Sono presenti specie a portamento arbustivo ed arboreo, tra cui pioppi.

 CHIUSA SUL F. CLITUNNO- part. 946 (EX 77) Trattasi di una porzione di terreno di mq 70 situata circa 150 mt a sud del complesso pignorato, ed è compresa in una fascia di terra compresa tra il Fiume Clitunno ed il Fosso della Fiumicella, ad Est della particella vi è una chiusa di antica costruzione che regolava l’afflusso delle acque del F.Clitunno al Fosso della Fiumicella. La struttura è realizzata in laterizio e la parte che regola l’afflusso è in ferro. Ad ovest è presente un piccolo ponte in C.A. di servizio alla strada/pista ciclabile. Si ricorda che è stata presentata istanza all’ill.mo G.E., in data 25/01/2019, in merito all’opportunità di escludere la part. 946 dal lotto di vendita, in quanto è stato emesso decreto di esproprio da parte del Consorzio della Bonificazione Umbra, non risultando, però trascritto alla conservatoria dei registri immobiliari.

CRITERI PER IL CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE :

Per il computo della superficie commerciale, si assume la metodologia basata sul sistema di calcolo della “superficie commerciale” , redatto secondo il codice delle valutazioni immobiliari” (edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle Entrate) che prevede : - la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superficie occupate dai muri interni e perimetrali; - le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; - le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box,(ecc). Il computo delle superfici coperte è stato effettuato con i seguenti criteri: a) 100% delle superfici calpestabili; b) 100% delle superfici pareti divisorie interne ed esterne; Per il computo delle superfici scoperte ed accessorie non abitative sono utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:

60% del garage FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

25% dei balconi e terrazze scoperti; 40% balconi e terrazze chiusi su 3 lati; 30% della soffitta h media < m 2,40 e cantina ; 35% porticati 10% dei giardini. Per Superficie Commerciale Vendibile (SCV) deve intendersi una superficie basata sulla somma delle "superfici ponderate" che compongono l'immobile. Rappresenta un parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali. E’ stata inoltre evidenziata in tabella anche la superficie interna calpestabile di ogni vano, determinata al netto dei muri sia perimetrali che divisori interni.

DETERMINAZIONE DELLE CONSISTENZE DEL LOTTO UNICO

EDIFICIO "A" SUPERFIC IE SUPERFICIE DESTINAZIONE PIANO SUP. LORDA MQ COEFF. PARAMETRATA (CO MMERC IALE) CALPEST ABILE mq mq Vani uso ristorante -1 460,38 1,00 460,38 383,51 albergo centrale termica -1 9,50 0,25 2,38 7,20 Cantina -1 5,60 0,30 1,68 4,30 Legnaia -1 5,12 0,30 1,54 4,09 Vani uso ristorante T 354,10 1,00 354,10 286,82 albergo Vani uso ristorante 1 268,80 1,00 268,80 223,10 albergo

TOTALI 1103,50 1.088,87 909,02

EDIFICIO "B" SUPERFIC IE PARAMETRATA SUPERFICIE DESTINAZIONE PIANO SUP. LORDA MQ COEFF. (CO MMERC IALE) CALPEST ABILE mq mq Vani uso ristorante -1 178,20 1,00 178,20 145,15 albergo Portico -1 32,70 0,30 9,81 29,70 Portico -1 8,30 0,30 2,49 7,04 Centrale termica -1 11,50 0,25 2,88 9,58 Vani uso ristorante 1 185,62 1,00 185,62 150,38 albergo Terrazzo 1 10,17 0,30 3,05 10,17 TOTALI 426,49 382,05 352,02

EDIFICIO "C" SUPERFIC IE PARAMETRATA SUPERFICIE DESTINAZIONE PIANO SUP. LORDA MQ COEFF. (CO MMERC IALE) CALPEST ABILE mq mq Vani uso sala T 81,60 1,00 81,60 65,84 Riunioni TOTALI 81,60 65,84

81,60 Da: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd Firmato

8) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità : a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile; in quest'ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio pignorato;

Gli immobili oggetto di causa sono individuati correttamente per quanto riguarda la consistenza e classe catastale. Le particelle 34, 35, e 40 , citate nel’atto di pignoramento, censite al catasto terreni al fg. 20 corrispondevano a parte delle part. 26 sub 7, 27 sub 2, 115 sub 4, 116 e 117 sub 5 graffate(cat. D/2, rendita 8.201,34) dell’urbano e riportavano la dicitura “F U D ACCERT”(fabbricato urbano da accertare), si trovavano in una fase di variazione catastale non completata. Le particelle del catasto terreni 36 e 41, riportavano la dicitura “ENTE URBANO” . Anche la particella 77 del catasto terreni riportava la dicitura “F U D ACCERT”. A seguito degli aggiornamenti catastali autorizzati ed eseguiti dallo scrivente (allegati14.a, 14.b), le part.lle 26 sub 7, 27 sub 2, 115 sub 4, 116 e 117 sub 5 graffate(cat. D/2, rendita 8.201,34) unitamente alle 34,35, 36, 40 e 41(cat. Terr.) , sono soppresse ed accorpate e vanno a formare la part. 36 sub 1, (Corte comune-bene comune non censibile ),36 sub 2 (Cat. D/2 rendita € 3.768,00),36 sub3 (Cat. D/2 rendita € 8.330,00). La particella 77, a seguito dell’accertamento ed aggiornamento svolto ha dato origine alla 946 (cat. E/9). Le particelle 19 e 42 restano invariate. Gli aggiornamenti catastali

svolti vengono dettagliati al quesito seguente. FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

CAMPELLO SUL CLITUNNO FG. 20 PARTICELLE DERIVATE PARTICELLE ORIGINARIE DALL'AGGIORNAMENTO CATASTALE part sub Cat. T/U part sub Cat. T/U 26 7

27 2

115 4 D/2 U

116 Graffate HANNO sub.1 117 5 ORIGINATO 36 sub.2 D/2 U 34 T ‐> sub.3 35 T 36 T 40 T 41 T HA ORIGINATO 77 T ‐> 946 E/9 U 19 T INVARIATA 19 T 42 T INVARIATA 42 T

La seguente tabella viene riportata a scopo illustrativo ed esemplificativo, riassumendo la storia catastale del compendio pignorato.

9) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del proprietario;

Nella planimetria vigente al momento della presa in carico del fascicolo della documentazione tecnica (08/03/2018), i tre edifici esecutati risultavano accorpati (FG 20 part. 26 sub 7, 27 sub 2, 115 sub 4, 116 e 117 sub 5 graffate, via del Tempio, p.s 1-t-1, cat. D/2, r.c. euro 8.201,34– Complesso albergo/ristorante ), veniva però a mancare la parte grafica del fabbricato posto a Nord rispetto agli altri due, rendendo la planimetria non idonea alla stima in quanto incompleta(allegato 2). In data 23/05/2018, in seguito alla richiesta di accesso agli atti del 28/03/2018, ai sensi della L. 241/90, venivano rilasciate dall’agenzia del territorio uffici di Perugia le planimetrie dei subalterni soppressi con “atto di fusione appartamento-albergo” n.1156.1/2001 del 26/02/2001, prot. 57.700, riguardanti il fabbricato più grande posto a nord(allegato 9). Si rendeva quindi necessario eseguire i rilievi interni ed esterni , redigere una docfa per poi ottenere la restituzione grafica aggiornata ad oggi. Le particelle del catasto terreni censite al fg. 20 part. 34, 35 e 40, sopra le quali insistevano i fabbricati, dal catasto censuario risultavano da accertare (allegato 2). Anche la part. 77 del catasto terreni del medesimo foglio di mappa, situata circa 200 metri a sud del complesso principale, risultava “da

accertare”. Nell’estratto di mappa(allegato 2) erano riportati graficamente due piccoli manufatti, uno ad FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

est e l’altro ad ovest; di fatto in loco, era edificata una chiusa nel lato est, che regola l’afflusso delle acque del fiume Clitunno al canale adiacente, mentre nel lato ovest non era presente alcun manufatto.

Per i motivi elencati, veniva chiesta l’autorizzazione all’ill.mo Giudice per procedere all’aggiornamento catastale, con istanza del 02/07/2018; L’ill.mo Giudice sospendeva le operazioni peritali per convocare il professionista all’udienza del 13/09/2018, poi rinviata al 25/10/2018. All’udienza del 25/10/2018 venivano autorizzati gli aggiornamenti catastali e successivamente, in risposta all’istanza del 12/11/2018, in data 13/11/2018, veniva concesso al ctu di avvalersi di un ausiliario, per procedere poi alle operazioni di rilievi interni ed esterni degli immobili e successivamnte con restituzione grafica e predisposizione docfa.

I lavori di aggiornamento catastali iniziavano in data 28/11/2018, con la redazione del tipo mappale n. 125508.1/2018 prot. PG0125505, che veniva redatto per accorpare tutte le particelle censite al catasto con il numero 34,35,36,40 e 41 che insistevano nella mappa del catasto terreni e creare un unico lotto, da censire con la particella 36(allegato 14.a). In seguito ai rilievi del 06/12/2018, veniva redatta la procedura docfa n. 122687689 prot. 2018PG0140618 del12/12/2018 per trattare tutte le unita immobiliari corrispondenti a quanto descritto in precedenza e censite al catasto urbano con il numero 26 sub7, 27sub2, 115 sub4, 116 e 117 sub 5; venivano censite con la particella 36, al fine di un esatta corrispondenza tra il catasto terreni e quello urbano, come previsto dalla vigente normativa. Si precisa che i rilievi e la procedura docfa citata, hanno

riguardato tutti gli edifici esecutati, compresi quelli per cui era dapprima presente la planimetria, in

quanto, con la procedura di fusione del 2001, erano stati accorpati e non era possibile sopprimere la sola porzione sprovvista di planimetria (fabbricato nord). Si ottenevano tre unità immobiliari: Part 36 sub 1 (Corte-Bene Comune non Censibile ai sub 2 e 3), part. 36 sub. 2 ( fabbricati al centro e a sud della part. 36) e part. 36 sub. 3 (fabbricato a nord della particella 36) (allegato 14.b).

In data 12/12/2018, con ist. 124457/2018, veniva soppresso il fabbricato ovest riportato in mappa alla T T FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd part. 77 dei terreni, a seguito dell’istanza presentata dallo scrivente il 27/11/2018 all’agenzia del territorio uffici di Perugia. Successivamente, veniva prodotto un tipo mappale del 14/12/2018 n.122776881 prot. PG0141426 per conferma della costruzione situata nella parte est della particella (chiusa), già in mappa (allegato 14.c). In ultimo, Con la docfa n. 128842043 prot. 2018PG0142070 del 17/12/2018, si andava a restituire graficamente la pianta del manufatto e a variare la numerazione; veniva soppressa la particella 77 e nasceva la part. 946 (allegato 14.d).

10) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale, acquisendo, nel caso di

terreni, il certificato di destinazione urbanistica; FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCER

Secondo il vigente strumento urbanistico comunale (Programma di fabbricazione approvato con D.P.G.R. n. 479 del 09/10/1985 e successive varianti parziali come da ultime approvate con atti di C.C. N°24/1999 e C.C. N°34/2013) e secondo il P.R.G. parte strutturale del Comune di Campello sul Clitunno approvato con atto di C.C. n. 54 del 19/12/2016 e visto l’art. 30 del D.P.R. n. 380 del 06/06/2001 e s.m.i., il responsabile del servizio tecnico urbanistica del Comune di Campello certifica che i terreni siti nel comune di Campello sul Clitunno, distinti in catasto al Foglio 20, Particelle n. 19, 36(ex. 34,35,40 e 41), 42 e 946 (ex. 77) hanno la seguente destinazione urbanistica: - In base al P.d.f. vigente : ricadono in zona per “i servizi privati”; - In base al P.R.G. parte strutturale approvato: ricadono in “insediamenti esistenti che rivestono valore storico-culturale-centro storico” . Si segnala inoltre che da ricerche effettuate, sui beni pignorati risultano iscritti i seguenti vincoli: - vincolo a favore del Ministero della Pubblica Istruzione-Direzione Generale Antichità e Belle Arti (ora Ministero per i Beni e le Attività Culturali), ai sensi della L.1089/39 art.2 e 3, trascritto a Spoleto il 13 marzo 1973 al n. 2461 r.p. , gravante sulle part. 34, 35 e 36 (ora part. 36 sub 3), denominato “Molino presso il Tempietto”; - Vincolo Paesaggistico N° 29 della Regione Umbria denominato “Fonti del Clitunno”,ai sensi dell’art. 136, c.1, lett.c,d del Dlgs 42/2004, ex L. 1497/39, apposto con D.M. del 16 maggio 1936 e ricadente su fogli di mappa nr. 20-21-30-31-35 del comune di Campello sul Clitunno. - I beni pignorati si trovano all’interno dell’area sottoposta a vincolo per scopo idrogeologico ai

sensi dell’art. I del R.D. del 30 dicembre 1923 n. 3267.

Estratto del PRG in cui è evidenziata l’area soggetta a vincolo idrogeologico FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

- L’intero complesso oggetto di pignoramento si trova all’interno di un’ “area di rispetto coste e corpi idrici”, ai sensi dell’art. 142, c.1, punto c, D.lgs 42/2004

Estratto del PRG in cui sono evidenziate le aree ricadenti in fasce di rispetto dei corsi d’acqua

11) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l 'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descriva dettagliatamene la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile cd i relativi costi, assumendo informazioni presso gli uffici comunali competenti;

La costruzione dei 3 edifici è antecedente al 1°settembre 1967, ed è stata regolarizzata con la Sanatoria ai sensi della L. 47/1985, e sono stati prodotti i seguenti documenti:  Concessione edilizia in sanatoria n. 105/Condono rilasciata a Flagiello Anna Maria Amalia in data 19/03/1991;  Certificato di agibilità n. 105/condono del 19/03/1991 rilasciato a Flagiello Anna Maria Amalia ;  Autorizzazione n. 3900 MP5/5 del 01/03/1993 a eseguire opere interne di ammodernamento, rilasciato allo Studio Tecnico Geom. Ubaldo Severini da Ministero per i Beni Culturali e Ambientali ;  Concessione edilizia n. 76/93, prat.n.32/1993, Prot. 4382 del 31/03/1993, rilasciata a Flagiello Anna Maria, per eseguire opere di ammodernamento, precedentemente autorizzate da Ministero per i Beni Culturali e Ambientali Gli edifici sono sostanzialmente conformi ai permessi edilizi rilasciati . Si ricorda che i fabbricati, pur essendo corredati di certificato di agibilità del 1991, secondo quanto emerso dai sopralluoghi, a parere del

sottoscritto gli impianti sono da adeguare alle normative vigenti.

FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd FirmatoDa:

12) accerti lo stato di possesso del bene con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato; ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura agricola, e comunque in genere, lo stimatore assumerà infom1azioni presso i l debitore, il terzo occupante, i vicini o le associazioni di categoria, effettuando ricerche presso l'Ufficio del Registro con il nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte;

Gli edifici e i terreni esecutati non sono attualmente occupati.

13) alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile, il certificato di stato libero o l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in cui non sia noto il Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal certificato di matrimonio richiedibile nel Comune di residenza); in caso di convenzioni matrimoniali particolari (non di semplice convenzione di separazione dei beni) acquisisca copia delle stesse presso i competenti uffici;

I seguenti documenti non vengono allegati in quanto il soggetto esecutato è una società.

14) ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge assegnatario);

Provvedimento non presente.

15) precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;

Le utenze sono disattivate e non è stato possibile verificare il funzionamento degli impianti. Si riporta di seguito quanto è stato possibile verificare visivamente:

Caratteristiche Impianti edifici Antenna TV.: presente negli edifici “A”e”B”, di tipo sottotraccia. Da ripristinare Citofono: non presente Telefonico: presente negli edifici “A”e”B”, di tipo sottotraccia. Da ripristinare Antifurto : assente Elettrico: Presente in tutti gli edifici, di tipo sottotraccia, da verificare il funzionamento. Da ripristinare: frutti, punti luce e alcuni quadri. Da adeguare alle vigneti normative; Idrico: presente negli edifici “A”e”B”, funzionamento da verificare, da adeguare alle vigenti normative.. apparecchi sanitari: servizi igienici presenti negli edifici “A”e”B”, in alcuni casi da ripristinare causa furti e danneggiamenti Termico: Bruciatori Diesel posti nei locali centrale termica degli edifici “A”e”B”, il cui funzionamento è

da verificare. La diffusione del calore negli ambienti è affidata a termoconvettori e split a muro, questi FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

ultimi fungono anche da impianto di climatizzazione. Gli split a muro sono stati oggetto di furto e l’intero impianto è da ripristinare e adeguare alle vigneti normative. Si ricorda che pur esistendo un certificato di agibilità del 1991, gli impianti necessitano di ripristino e messa a norma, anche a causa dei danneggiamenti e dei furti. Per quanto potuto ispezionare visivamente durante i sopralluoghi effettuati, tenuto conto che gli immobili si presentano disabitati da diversi anni e con tutte le utenze disattivate, considerati gli aspetti che allo stato attuale non è possibile determinare e che influenzano la valutazione dei costi da sostenere per il ripristino e adeguamento alle normative vigenti, con l’ausilio dell’ultimo Elenco regionale dei prezzi e dei costi per la sicurezza della Regione Umbria, sulla base di indagini a ditte specializzate è possibile stimarli sommariamente in: - Costi per il ripristino e adeguamento alle norme vigenti impianto elettrico, idrico e termico € 35.000,00; - Costi per la realizzazione di impianto antincendio e ottenimento CPI € 10.000,00 . Si ricava così un costo complessivo di circa € 45.000,00 , oltre IVA, costi per la sicurezza e spese tecniche.

16) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia complessiva del bene come originariamente acquistato dal debitore esecutato (appartamento con garage e soffitta; villetta: ecc.) e comunque evitando eccessive frammentazioni in lotti (le quali possono anche determinare una perdita di valore del compendio). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti (passaggio pedonale e/o carraio sugli altri lotti, o su beni di terzi) evitando la creazione di lotti interclusi e redigendo

apposita planimetria esplicativa. Qualora abbia formato più lotti, verifichi se gli impianti elettrico,

idrico termico risultano o meno in comune ai vari lotti, e se risultano in comune indichi le spese necessarie per la loro separazione;

Vista la natura degli edifici e lo scopo cui sono destinati, questi si integrano vicendevolmente; si ritiene perciò che la vendita debba essere effettuata in UNICO LOTTO.

17) determini il valore dell’ immobile, considerando lo stato di conservazione dello stesso e come

opponibili alla procedura i soli contratti di locazione; quanto ai provvedimenti di assegnazione della INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura solo se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l 'immobile verrà valutato tenendo conto che l'immobile resterà nel godimento dell'ex coniuge e dei figli fino al raggiungimento dell'indipendenza economica - presumibilmente 28 anni - dell'ultimo dei figli) ed applicando, dopo aver determinato il valore del bene, un abbattimento forfettario (indicativamente del 15-20%), in considerazione dell'assenza di garanzia per vizi, della differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, e di

quanto suggerito dalla comune esperienza circa le differenze fra libero mercato e vendite coattive; FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa:

PROCEDURA DI STIMA Il metodo di stima adottato per la determinazione dei valori di mercato dei beni immobili, è quello ‘’sintetico-comparativo’’: in pratica raffrontando il bene precedentemente descritto, con le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ad altri immobili simili o quasi simili a quello in esame, oggetto di recenti valutazioni. Vista la rarità dello scambio di beni simili(categoria D2 albergo/ristorante) nel marcato immobiliare odierno, vista anche la situazione generata dai recenti eventi sismici, si è fatto riferimento al mercato immobiliare delle costruzioni adibite all’ abitativo . L’aspetto economico preso in considerazione è quello del più probabile valore di mercato ricercato mediante il criterio di stima per confronto diretto, ricercati su base comparativa, mirando innanzi tutto a determinare il valore ordinario dei beni in oggetto e cioè il più probabile valore di mercato degli immobili supposti in condizioni normali. Per quanto sopra ed in conformità al criterio adottato, il sottoscritto ha eseguito un'accurata indagine di mercato, sia nelle zone in cui sono posti gli immobili che in altre ad esse assimilabili, al fine di reperire valori attendibili, realmente praticati nel corso di compravendite di beni aventi caratteristiche sia intrinseche che estrinseche similari a quelli in oggetto. Il parametro tecnico cui la stima viene riferita è il metro quadrato commerciale di superficie come sopra determinata. I valori unitari, che di seguito saranno applicati, derivano da un calcolo analitico desunto dall’interpolazione con le comparazioni individuate. Si precisa che nella determinazione del più probabile valore di mercato, si è tenuto conto delle condizioni

intrinseche ed estrinseche, nonchè di fattori di incremento e di decremento, della destinazione urbanistica e dei vincoli presenti. È stata tenuta in considerazione la corte e gli accessi, l’unicità e l’importanza storica del complesso (vista anche la vicinanza con il più noto “Tempio sul Clitunno”), particolare attenzione è stata data alle caratteristiche architettoniche e le particolari finiture di alcuni ambienti. Sono state valutate le condizioni manutentive degli edifici, in particolare “A” e “B”, che per rispondere alle condizioni di ordinarietà, necessitano di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria: -Sistemazione corte e manutenzione del verde; -Sostituzione canali di gronda, pluviali e impermeabilizzazione manti di copertura(ed.”A”e”B”); -Ripristino e messa a norma impianti elettrico, termico e di climatizzazione (ed.”A”e”B”); -Opere di consolidamento murario di lesioni dovute a vetustà (parte nord/ovest ed.”A”); -Tinteggiature interne, restauri murari, sostituzione infissi ammalo rati e derubati;

-Realizzazione impianto antincendio e ottenimento certificato prevenzione incendi. FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd

DETERMINAZIONE DEI PREZZI UNITARI DEI FABBRICATI Per gli edifici “A” e “B” dalle indagini svolte presso Notai, agenzie immobiliari , listino OMI, listino immobiliare CCIAA è scaturito un valore unitario per l’abitativo di €/mq 900,00 , e di €/mq 700,00 per l’edificio “C”, data l’assenza dei servizi. Si precisa inoltre che gli edifici sono corredati di certificato di agibilità del 1991, ma da quanto emerso dai sopralluoghi del 26/03/2018 e 06/12/2019, a parere del sottoscritto, gli impianti sono da adeguare alle vigenti normative. Per i terreni è stato preso atto dell’attuale destinazione urbanistica, dall’utilizzazione e solamente per la part. 19, alla funzione che riveste data la vicinanza all’edificio “A” ovvero di “giardino pertinente all’edificio”. Nella determinazione dei valori di stima si ha inoltre riguardo all’andamento delle aste giudiziarie, svolte nel circondario del Tribunale di Spoleto; è agevole costatare che se la stima non corrispondesse al più probabile valore di mercato, l’asta andrebbe deserta sino a quando il prezzo d’offerta non si riduca a quello che i partecipanti considerano reale e conveniente. Il valore di stima, che costituisce il prezzo-base d’asta, deve sollecitare la partecipazione alla gara del maggior numero degli aspiranti acquirenti, così da poter pervenire all’assegnazione sin dai primi

esperimenti .

matoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd Fir

CONTEGGI DI STIMA

CALCOLO DEL VALORE COMMERCIALE DEL LOTTO UNICO SUPERFICIE VALORE VALORE IMMOBILE STATO D'USO COMMERC. UNITARIO COMPLESSIVO € mq €\mq Compreso nel Corte comune ai sub Discreto 811,00 valore degli - 2e3 part. 36 edifici Edificio "A" Mediocre 1088,87 900,00 979.983,00 Edificio "B" Mediocre 382,05 900,00 343.845,00 Edificio "C" Discreto 81,60 700,00 57.120,00 Giardino- part. 19 Mediocre 1150,00 6,00 6.900,00 Part. 42 Mediocre 210,00 0,30 63,00 Part. 946 Buono 70,00 2,00 140,00 Valore dell'intero € 1.388.051,00

STIMA DELLE VOCI DI DEPREZZAMENTO Modalità di COSTO IMMOBILE Descrizione interventi K (%) calcolo DELL'INTERVENTO incidenza Intero lotto Assenza garanzia vizi percentuale sul 15,00% 208.207,65 valore Valore di base d'asta proposto € 1.179.843,35 Il valore dei manufatti, quantificato in totale di € 1.388.051,00 viene adeguato e corretto in misura

forfetaria sulla base della differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, dell’assenza di garanzia vizi ecc.

In conseguenza di tali considerazioni, il valore dei beni viene abbattuto forfetariamente del 15% : erial#: 960bfd 1.388.051,00 X 15% = 208.207,65 ; ne consegue che il valore di base d’asta sarà: 1.388.051,00 -208.207,65=€ 1.179.843,35 Arrotondato a : € 1.180.000,00 (Diconsi #unmilionecentottantamila//00##)

Si ricorda che è stata presentata istanza all’ill.mo G.E., in data 25/01/2019, in merito all’opportunità di escludere la part. 946 dal lotto di vendita, in quanto è stato emesso decreto di esproprio da parte del Consorzio della Bonificazione Umbra, non risultando, però trascritto alla conservatoria dei registri

immobiliari. FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA S 2

18) se l'immobile è pignorato solo pro-quota : - dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. In tal caso l'esperto dovrà verificare ed analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche sulle quote non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia un'ipotesi di frazionamento, e solo una volta intervenuta l'approvazione da parte del giudice, sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza il consenso del proprietario, allegando i tipi debitamente approvati dall'Ufficio competente; - proceda, in caso contrario, alla stima dell'intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art. 577 c.p.c.; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera frazione del valore stimato per l'intero immobile;

Gli immobili sono pignorati per intero.

19) nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore stimato dell'intero;

Non risultano ulteriori vincoli sugli immobili pignorati rispetto a quanto contenuto nella visura ipocatastale.

20) nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno.

Non sono stati rilevati abusivismi .

Conclusioni: Nel consegnare alla S.V. Ill./ma la presente relazione di consulenza tecnica, il sottoscritto perito ritiene di aver adempiuto all’incarico con serena obiettività e restando a disposizione per eventuali chiarimenti che si rendessero necessari, in fede si firma.

Marsciano (PG), 22/03/2019 il C.T. U. Perito Agrario Massetti Francesco

ALLEGATI n. 16 FirmatoDa: FRANCESCO MASSETTI EmessoDa: INFOCERT FIRMAQUALIFICATA Serial#: 2 960bfd