PERIZIA EDILGRITTI Immobili
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Ente: TRIBUNALE DI BERGAMO Data 16/01/2017 Riferimento: FALLIMENTO 206/2016 Protocollo 045/2016 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 34 di 88 Nominativo EDILGRITTI S.R.L. – Via Leonardo da Vinci, 3 – 24060 Carobbio degli Angeli (BG) Revisione 0 01 35 MATERIALE DA SMALTIRE LOTTO PIASTRELLE 143 (PROPRIETA’ DI TERZI) Le giacenze di magazzino come evidenziate, a mio avviso possono essere cedute ad un possibile acquirente in compensazione del lavoro di recupero del possibile materiale di valore da recuperare avendo già tenuto in considerazione i possibili costi di smaltimento, ben sapendo che l’ipotetico acquirente dovrà farsi carico di ritirare anche i componenti e i prodotti scaduti e/o deteriorati o non più utilizzabili e le macerie da smaltire in modo da “liberare” la procedura da eventuali successivi ulteriori costi di smaltimento e di pulizia dei locali. GLI IMMOBILI Il metodo di individuazione e accertamento della regolarità L’accertamento della reale consistenza e dell’esatta provenienza degli immobili in capo alla società fallita è stato eseguito mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con la lettura delle note di trascrizione e di iscrizione ipotecaria nel ventennio antecedente alla data di stesura del presente rapporto di valutazione, con l’individuazione e la ricostruzione della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso o abitazione e quindi dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, in grado di influenzare negativamente sia l’attribuzione di valore sia la possibilità certa di una futura e normale cessione a Terzi. La verifica di rispondenza, tra lo stato dei luoghi e la cartografia ufficiale in banca dati dell’Agenzia del Territorio, a confronto con la cartografia di cui ai provvedimenti autorizzativi Comunali, è stata personalmente effettuata, allo scopo di riscontrare eventuali difformità e suggerire le possibili regolarizzazioni. Geom. Enrico Ambrosini 24121 BERGAMO Via Clara Maffei, 11 -Tel. 035238112 PEC [email protected] C.F. MBRNRC53D05A794R Ente: TRIBUNALE DI BERGAMO Data 16/01/2017 Riferimento: FALLIMENTO 206/2016 Protocollo 045/2016 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 35 di 88 Nominativo EDILGRITTI S.R.L. – Via Leonardo da Vinci, 3 – 24060 Carobbio degli Angeli (BG) Revisione 0 01 La superficie è stata rilevata in loco utilizzando a riscontro la cartografia catastale e/o quella progettuale e in conformità alle linee guida per la misurazione contenute sia nel Codice delle Valutazioni Immobiliari IV edizione al cap. 19, paragrafo 4.10 Sistema Italiano di Misurazione, sia nelle Linee Guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – Nota 5.2. I criteri e la metodologia di valutazione applicata Per la valutazione ho utilizzato metodologie in grado non solo di rendere i contenuti del Rapporto di Valutazione Immobiliare dimostrabili e verificabili da terzi, ma di presentare soprattutto criteri di uniformità, in modo da risultare di generale accettazione e coerenti ed in accordo con quanto previsto dagli standard valutativi internazionali, quali quelli stabiliti dal “Codice delle Valutazioni Immobiliari” edito da Tecnoborsa, quarta edizione del luglio 2011 e in aderenza alle “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” di cui alla Circolare ABI del Maggio 2011, secondo il disposto di Basilea II, ricorrendo in particolare a due criteri valutativi, noti alla pratica estimativa, quali di seguito illustrati: "comparativo diretto", o meglio conosciuto come “Market Comparison Approach” (MCA o SCA); per gli immobili ultimati e basato cioè sul raffronto diretto tra i beni in questione e una molteplicità di beni similari caratterizzati da una suddivisione delle superfici lorde confrontabili e presenti nella medesima zona, di cui è stato possibile ricavare il prezzo medio di compravendita. “di trasformazione", dove il più probabile valore di mercato attuale dei compendi immobiliari è stato determinato attraverso la differenza tra i ricavi attesi e ottenibili al termine della possibile edificazione (vendita) determinato con i criteri di cui al paragrafo precedente, e i costi di produzione necessari l’ipotetica realizzazione, anche se in assenza di studi progettuali approfonditi, riconducendosi il tutto alla soluzione del seguente algoritmo: Vt = Vm - (Kc + Oc + Op + Of + P) (1+r)n avendo valorizzato per ogni intervento i singoli parametri, quali: Vm = valore di mercato dell’immobile ultimato, Kc = costo tecnico di costruzione comprensivo dell’utile dell’impresa esecutrice, Oc = oneri concessori, Op = onorari professionali del progettista e direttore dei lavori Of = oneri finanziari P = profitto, al lordo dei tributi, conseguito dal promotore immobiliare attore della ultimazione, r = saggio di remunerazione atteso da parte del promotore immobiliare; n = numero degli anni in cui, attuandosi l’operazione di trasformazione, il bene non produce reddito. Tale operazione di sconto trova giustificazione nel fatto che durante lo svolgimento dell’operazione immobiliare il promotore non percepisce redditività dall’investimento. Geom. Enrico Ambrosini 24121 BERGAMO Via Clara Maffei, 11 -Tel. 035238112 PEC [email protected] C.F. MBRNRC53D05A794R Ente: TRIBUNALE DI BERGAMO Data 16/01/2017 Riferimento: FALLIMENTO 206/2016 Protocollo 045/2016 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 36 di 88 Nominativo EDILGRITTI S.R.L. – Via Leonardo da Vinci, 3 – 24060 Carobbio degli Angeli (BG) Revisione 0 01 CAROBBIO DEGLI ANGELI (BG) – Via Leonardo da Vinci, 3 L’identificazione e la regolarità catastale In complesso commerciale-direzionale posto in fregio alla S.P. 91, Via Variante di Cicola, con accesso sia dalla Strada Provinciale che da Via Leonardo da Vinci, in comune di Carobbio degli Angeli, un locale uso ufficio a piano primo con annessa area esclusiva a piano terra, un locale archivio (al rustico) a piano interrato, un locale uso deposito a piano interrato ed un locale laboratorio con annesso spazio a negozio (al rustico) a piano secondo, il tutto inserito in banca dati dell’Agenzia delle Entrate – Gestione del Territorio di Carobbio degli Angeli, Catasto Fabbricati, in capo alla società “EDILGRITTI S.n.c. di Gritti Francesco & C.” con sede in Via Leonardo da Vinci, 3 a Carobbio degli Angeli, in provincia di Bergamo, per l’intera quota di proprietà e possesso e rilevabili alla Sezione CA, foglio 4, con i seguenti identificativi: SUPERFICIE MAPP. SUB. VIA PIANO CAT CL. CONSISTENZA R.C. € CATASTALE 2228 7 Leonardo da Vinci, 3 T-1 D/8 - - - 2.112,00 2228 10 Leonardo da Vinci, 3 S1 D/8 - - - 1.608,00 2228 15 Leonardo da Vinci, 3 S1 D/7 - - - 2.464,00 2228 706 Leonardo da Vinci, 3 2 D/8 - - - 480,00 2228 707 Leonardo da Vinci, 3 2 D/7 - - - 2.338,00 come di fatto e meglio rappresentate nelle planimetrie unite alla denuncia di costituzione, registrata presso l’U.T.E. di Bergamo in data 10 luglio 2006 al n. BG0151781 in atti dal 10/07/2006 (subb. 7, 10 e 15) e alla denuncia di variazione per divisione, fusione e diversa distribuzione degli spazi interni, registrata presso l’U.T.E. di Bergamo in data 29 gennaio 2010 al n. BG0027281 in atti dal 29/01/2010 (subb. 706 e 707), oltre alla quota pari a 12393/50000 di piena proprietà delle porzioni immobiliari al mappale 2228 sub. 28 (cabina Enel) e sub. 29 (area urbana di mq 2.680,00). Ai suddetti beni compete quota proporzionale della comproprietà dei beni comuni non censibili ai subb. 1 (locale contatori), 2 (area esterna), 3 (vano scala e ascensore, comune, tra gli altri, al sub 7), 4 (vano scala e ascensore, comune, tra gli altri, al sub 10), 5 (scivolo e area di manovra, comune, tra gli altri, ai subb 706 e 707), 704 (disimpegno di ingresso, comune, tra gli altri, al sub 706). La regolarità urbanistica e le concessioni edilizie L’immobile, di cui le unità immobiliari oggetto di valutazione fanno parte, è stato realizzato in forza della Concessione Edilizia n. 38/99, n. 1452/99 prot., rilasciata dal Sindaco del Comune di Carobbio degli Angeli in data 03 luglio 1999, mentre le opere di realizzazione della cabina enel e del parcheggio privato sono state realizzate in forza della Concessione Edilizia n. 68/99, n. 2469/99 prot., rilasciata dal Sindaco del Comune di Carobbio degli Angeli in data 13 luglio 1999, il tutto regolamentato dall’atto di Convenzione Urbanistica di Lottizzazione Geom. Enrico Ambrosini 24121 BERGAMO Via Clara Maffei, 11 -Tel. 035238112 PEC [email protected] C.F. MBRNRC53D05A794R Ente: TRIBUNALE DI BERGAMO Data 16/01/2017 Riferimento: FALLIMENTO 206/2016 Protocollo 045/2016 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 37 di 88 Nominativo EDILGRITTI S.R.L. – Via Leonardo da Vinci, 3 – 24060 Carobbio degli Angeli (BG) Revisione 0 01 stipulata con il Comune di Carobbio degli Angeli in data 29/09/1998, n. 21649/5224 di rep. Notaio Flavio Turconi, registrato a Bergamo in data 09/10/1998 al n. 9137/1 e ivi trascritto con nota in data 08/10/1998 ai nn. 35256/27462. Le opere di recinzione dell’area sono state realizzate in forza della D.I.A. n. 2876/99 del 15/06/1999 (lato sud-ovest) e della D.I.A. 3300/99 del 27/07/1999 (lato nord – fronte provinciale). Successivamente: in data 16 gennaio 2001 è stata presentata presso il Comune di Carobbio degli Angeli la Denuncia di Inizio Attività n. 1648, n. 307 prot. per “Nuovo capannone industriale Lotto 1 – Variante alla C.E. n. 38/99 del 03/07/1999”; in data 09 aprile 2005 è stata presentata presso il Comune di Carobbio degli Angeli la Denuncia di Inizio Attività n. 2215 prot. per “Demolizione edificio ai mappali 31 e 1421”; in data 14 ottobre 2005 è stata presentata presso il Comune di Carobbio degli Angeli la Denuncia di Inizio Attività n.