Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

TEMA: INSTITUTIONERNAS FASTIGHETSINVESTERINGAR VÅREN 2017 Innehåll Sid Välkommen till Analyschefen har ordet 1 Om NAI Svefa 2 Svensk Fastighetsmarknad! Urval av referensuppdrag 3 Om Sensa 4 Om Fasticon 5 Det råder fortsatt högtryck på den svenska fastighetsmarknaden. Efterfrågan NAI Svefa Fastighetsindex 6 på fastigheter att förvärva, projekt att utveckla och kompetenta personer Den svenska ekonomin 8 att anställa har sällan eller aldrig varit större. För att vara konkurrenskraftig Institutionernas gäller det att ha bästa möjliga marknadskännedom och det är vad vi vill fastighetsinvesteringar 10 ge med Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter. Sedan hösten 2009 Institutionernas investeringar ger vi två gånger om året ut rapporten som sannolikt är den bredaste i bostadsutveckling 14 sammanställningen i en öppen redovisning av den svenska fastighetsmark- Institutionernas roll som naden. Vi presenterar fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda infrastrukturbyggare i framtiden 16 värden med mera. Till det kopplar vi trender och möjligheter för att bidra till nya affärsupplägg för alla som har någon koppling till fastigheter vare sig Stockholm 18 man är fastighetsägare, hyresgäst eller brukare, offentlig eller privat. NAI Göteborg 20 Svefa vill vara hela Sveriges ledande fastighetskonsult och därför redovisar Malmö 22 vi marknadsinformation för Sveriges viktiga regionala marknader och inte Uppsala 24 bara storstadsregionerna. Linköping 26 För att möta den ökande efterfrågan på NAI Svefas tjänster har vi under Västerås 28 2016 anställt närmare 25 konsulter till vårt rikstäckande kontorsnät med Örebro 30 17 kontor från Luleå i norr till Malmö i söder. Marknaden efterfrågar Helsingborg 32 också nya tjänster och för att bredda och förbättra möjligheterna till den Norrköping 34 bästa helhetslösningen för våra kunder förvärvade vi under det gångna Jönköping 36 året Sensa Corporate Advisors och Fasticon. Vi kommer fortsätta växa Umeå 38 organiskt och genom förvärv för att bli både bredare och djupare i vår Lund 40 rådgivning. Borås 42 Vi tackar våra kunder och samarbetspartners för det förtroende ni visar Eskilstuna 43 oss. I över 20 år har vi skapat värden tillsammans och det är tack vare er Gävle 44 som vi utvecklats till hela Sveriges ledande fastighetskonsult. Sundsvall 45 Halmstad 46 Karlstad 47 Växjö 48 Luleå 49 Kalmar 50 Östersund 51 Trollhättan 52 Falun 53 Mikael Lundström Om Svensk Fastighetsmarknad 54 VD, NAI Svefa Svefa RealEstate 55 Om NAI Svefa Analys 56 Kontaktuppgifter 57

Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) Utgivare: Svefa Holding AB om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att Ansvarig utgivare: Mikael Lundström utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt Grafisk form: Soformia AB eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan Tryck: Sib-Tryck Holding AB teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. B n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Fokus 24 orter Tema: Institutionernas fastighetsinvesteringar

Välkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Här beskriver vi vår syn på marknaden med en sammanfattning av nuläget och utvecklingen samt aktuella trender, utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige utvalda efter storleken på respektive delmarknad, med undantag för ett par orter som ligger NAI Svefa särskilt varmt om hjärtat. Vi redovisar vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. Detta nummer handlar om institutionerna som de senaste åren varit dominerande på svensk fastighetsmarknad.

2016 går till historien som ett rekordår på svensk fastighetsmarknad. NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den Rekordlåga räntor har inneburit ett rekordstort gap mellan vad det svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag avkastar att äga fastigheter och vad det kostar att äga dem och för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen ett mycket gynnsamt klimat för investeringar i fastigheter. Det låga hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar. ränteläget samt avkastningsmöjligheterna som en fastighetsinveste- Stockholm är fortsatt etta med 89 av 100 möjliga poäng. Återigen ring erbjudit relativt andra tillgångsslag har inneburit att kapitalet har ökar avståndet gentemot övriga landet vilket kan vara ett tecken på flödat till fastighetssegmentet och transaktionsvolymen summeras till att vi har passerat konjunkturtoppen. Göteborg placerar sig som rekordhöga 218 mdkr. Den andel som svenska investerare står för Sveriges andra fastighetsmarknad med 69 poäng följt av Uppsala överstiger ensamt totalvolymen under det tidigare rekordåret 2006. och Malmö. Motsvarande index presenterar vi också för samtliga förortskommuner till våra tre storstäder. Förutsättningarna ser fortsatt goda ut men osäkerheten i omvärlden är fortfarande väsentlig. Ovissheten kring utvecklingen på svensk Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar fastighetsmarknad framåt och marknadens agerande är stor. till nya och spännande fastighetsaffärer. I avsnittet om Sveriges ekonomi och utvecklingen på fastighetsmark- naden kan du läsa vår sammanfattning av nuläget och vår prognos för utvecklingen framåt.

I vårens tema fokuserar vi på institutionernas fastighetsinvesteringar. De institutionella aktörerna har sedan finanskrisen varit ett domine- rande inslag på svensk fastighetsmarknad och har under de senaste åren ökat sina innehav i fastigheter både i och utanför Sverige. Till de största institutionella aktörerna på den svenska fastighetsmarknaden hör framför allt försäkringsbolag och pensionsfonder som genom långsiktig kapitalförvaltning agerar viktig mellanhand för en stor grupp privatpersoner. I denna rapport har vi valt att djupdyka i fastighets- beståndet hos de allmänna pensionsfonderna och tio av de största privata institutionerna på den svenska fastighetsmarknaden för att skapa en bättre bild om hur, var och i vad det institutionella kapitalet Åsa Henninge Analyschef allokeras. I rapporten finner du åtta temasidor om institutionernas fastighetsinvesteringar med en kartläggning av innehaven, hur institutionerna placerar kapital i bostadsutveckling och deras intresse för investeringar i infrastruktur i framtiden. Temat löper också genom hela rapporten med exempel kring institutionella fastighetsinveste- ringar I Fokus på respektive delmarknad.

Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Tryck: Sib-Tryck Holding AB

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 1 Om NAI Svefa

NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, fastighetsutveckling & samhälls- byggnad, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade marknadsledande informationssystem, baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.

STRATEGISK RÅDGIVNING & ANALYS Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans kompetens och marknadens bästa databaser, kan vi erbjuda med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser gör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för strategin ut för kundens fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan alla inblandade parter. skapas utifrån fastighetstillgångarna? Vilka marknader ska kunden Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är kundens förvaltning fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och lotsar och organisation effektiv? kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. Vi är särskilt VÄRDERING specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla inblandade att Vi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighets- komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst värderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING Transaktioner arbetar med kvalificerad rådgivning vid sälj och köp av överblick av den svenska fastighetsmarknaden. kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i samband med transak- av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag tioner. Vi arbetar i nära samarbete med bolagets övriga kompetenser och i rättssituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning. kan därmed erbjuda en bred rådgivning i samband med transaktioner, tillsammans med lokal närvaro. I anslutning till en transaktion eller som FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNAD del av fastighetsutveckling eller som fristående tjänst genomför vi även Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomför- uthyrning av kommersiella lokaler. ande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det KONCERNLEDNING gäller privata som kommunala aktörer. Mikael Lundström VD Gustav Källén Vice VD / Transaktioner Ylva Melhus CFO Åsa Henninge Analys FAKTA Jörgen Sigvardsson Fasticon Ägare: Personalägt sedan 1997 Peter Möller Fastighetsinformation Antal anställda: 160 Helena Dalhamn Samhällsbyggnad & Fastighetsutveckling Andreas Hagberg Sensa Omsättning: 240 MSEK Paul Nord Skog & Lantbruk Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001 Jan Tärnell Värdering Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder

2 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Urval av referensuppdrag

BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING

Bokslutsvärdering av ett antal Bokslutsvärdering av en portfölj av Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Uppsala, Göteborg och fastigheter i bland annat Malmö, fastigheter i Stockholm och Göte- Stockholms innerstad. Fastigheterna Göteborg, Örebro, Jönköping och borg. Fastigheterna utgörs i första utgörs i första hand av kontorsfastig- Stockholm. hand av kontorsfastigheter. heter med inslag av handel.

FASTIGHETSBILDNING STADSUTVECKLING STADSUTVECKLING

Fastighetsrättslig rådgivning samt Delprojektledning, markförsäljning Analys och förslag till utbyggnads- biträde vid lantmäteriförrättningar och exploateringsstöd i Väsjön, strategier och exploateringsekonomi bl.a. i Nacka, Uppsala och Kalmar Sollentuna kommuns största i Nyhamnen i Malmö. efter genomförda förvärv. satsning på bostadsbyggande.

FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING MARKNADSSTRATEGI

Marknadsanalyser inför beslut om Utredning av förutsättningar för Framtagande av kommunala riktlinjer förvärv samt rådgivning i vidareut- kommersiell service och kontor i för markanvisningar och riktlinjer veckling av projekt. Veddesta. Området ska omvandlas för exploateringsavtal. Arbetet har till en ny stadsdel med bostäder, skett i samverkan med kommunens service och kontor intill den nya tjänstemän och med byggherrar tågstationen, Stockholm Väst. verksamma inom kommunerna.

SÄLJRÅDGIVNING OCH SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING FASTIGHETSUTVECKLING

Försäljning av del av Bergvik Köp- Försäljningen av skolfastigheten Mosås Försäljningsrådgivning samt uthyr- centrum med ett värde om 600 mkr. 8:28 i Örebro (Mosjö Skola). Skolan som ningsarbete av två logistikfastigheter Fastighetsutveckling för att möjliggöra omfattar cirka 3 000 kvadratmeter är belägna i Stockholm respektive nytt exploateringsområde i centrala uthyrd till Örebro kommun. Göteborg. Karlstad.

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 3 Om Sensa Corporate Advisors

Tillsammans med dotterbolaget Sensa Corporate Advisors kan NAI Svefa bistå med ett helhetsgrepp kring våra uppdragsgivares strategiska utmaningar. Sensa är ett svenskt managementkonsultföretag som bistår företag och organisationer med kvalificerad rådgivning inom framförallt fastighetssektorn och energibranschen. Sensas med- arbetare har sina rötter i flera tidigare nordiska managementkonsultfirmor som gått i spetsen för ett pragmatiskt och nydanande arbetssätt.

KVALIFICERAD RÅDGIVNING Sensas uppdragsgivare återfinns inom såväl privat som offentlig verk- samhet och uppdragen består i flertalet fall av att bistå uppdragsgivare med analyser, utredningar och rådgivning i strategiska och organisato- riska frågor. Sensa genomför även finansiella analyser samt rådgivning inom andra verksamhets- och organisationsrelaterade områden, till exempel i frågeställningar som finns i gränslandet mellan politik och näringsliv. Rådgivningen baseras bland annat på utförliga marknads- och branschanalyser, nulägeskartläggningar samt gedigen erfarenhet.

Läs mer på www.sensa.se.

KONTAKTPERSONER Andreas Hagberg VD 070-773 29 95 n Strategisk rådgivning n Verksamhetsanalys Göran Hult Senior rådgivare 070-618 16 29 Christer Samuelsson Senior rådgivare 070-618 16 27 n Konkurrentanalys n Organisationsanalys

n Marknadsanalys n Nulägeskartläggning

n Omvärldsanalys n Strategi- och visionsutformning

Urval av referensuppdrag

STRATEGISK RÅDGIVNING STRATEGISK RÅDGIVNING STRATEGISK RÅDGIVNING

Framtagande av strategiska styr- Utredning av och rådgivning kring Rådgivning och strategiskt stöd i dokument samt stöd i utarbetande strategiska utmaningar och vägval, affärs- och projektutveckling inklu- av ägardirektiv. Analys och framta- stöd i utvecklade och framtagande derande bland annat affärsplane- gande av finansiell målbild baserat av ett antal olika strategiska dokument. arbete och finansiell planering. på bolagets investeringsbehov och finansiella förutsättningar.

4 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Om Fasticon

Genom Fasticon tar NAI Svefa ett stort steg mot bolagets långsiktiga mål att bli den ledande fastighetsrådgivaren för både offentlig och privat sektor i Sverige. Genom att addera kompetens och erfarenhet avseende kvalificerad förvalt- ningsrådgivning breddas och fördjupas vårt kunnande och förståelse för våra kunders samlade utmaningar. Fasticon är specialiserade på helhetslösningar kring affärsutveckling, upphandling och optimering av förvaltningsorganisationer. Flertalet medarbetare har en bakgrund från befattningar inom olika typer av fastighetsföretag.

KVALIFICERAD FÖRVALTNINGSRÅDGIVNING Med drygt 40 års erfarenhet har Fasticon byggt upp en bred och djup kunskap om fastighetsbranschens alla viktiga delar. Fasticons konsulter är rådgivare och stödjande specialister till fastighetsföretagare i hela fastighetsprocessen. Fasticon har baserat sitt tjänsteutbud på att stödja fastighetsföretagandets behov av affärsstöd, upphandlingsstöd och förvaltningsstöd/FM-tjänster. Rådgivningen utgår från en ingående kunskap om förekommande branschregelverk där unika verktyg och nyckeltal tagits fram för att främja ett affärsmässigt och kostnadseffektivt fastighetsföretagande. Läs mer på www.fasticon.se.

Fasticon har också ett strategiskt samarbete i kompetensfrågor med Fasticon Kompetens AB som för cirka ett år sedan såldes till annan ägare.

KONTAKTPERSONER n Förstudier n In- och outsourcing Jörgen Sigvardsson VD 08-556 706 00 Roger Bengtsson Senior rådgivare 070-760 10 09 n Benchmarking n Utbildning Per Ollas Senior rådgivare 070-822 67 62 n Förvaltningsstrategi n Underhållsplanering Jahn Wahlbäck Senior rådgivare 070-870 25 75 Bo Magnus Persson Senior rådgivare 073-415 43 25 n Branschregelverk, Aff, LoU m.fl. n Upphandling

Urval av referensuppdrag

ORGANISATIONSUTVECKLING STRATEGI FACILITY OUTSOURCING – UPPHANDLING MANAGEMENT

IKEA Centres Europe Rådgivning och strategiskt stöd i sam- band med outsourcing av fastighets- Strategisk rådgivning vid utveckling Rådgivning avseende och utarbetande teknik och FM-tjänster med verksam- av stadens funktioner avseende av sourcingstrategi samt rådgivning vid hetsövergång av cirka 600 personer. fastighetsägande, fastighets- implementering och genomförande av Återkommande statuskontroller, förvaltning och lokalförsörjning. lokala lösningar. utbildningar och löpande rådgivning.

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 5 NAI Svefa Fastighetsindex 2017

Placering Våren Hösten Våren Våren Våren 2017 Kommun 2017 2016 2016 2015 2014

1 Stockholm l 89 88 92 91 91 2 Göteborg l 69 71 68 64 62 3 Uppsala l 67 67 66 58 60 4 Malmö l 61 63 63 48 47 5 Umeå s l 59 59 57 49 47 6 Lund t l 58 61 63 54 53 7 Linköping l 56 54 54 51 47 8 Helsingborg t l 55 54 53 52 51 9 Jönköping l 54 53 49 52 53 10 Örebro t l 51 53 54 46 43 10 Växjö s l 51 51 51 34 34 12 Luleå t l 49 51 53 47 44 13 Västerås l 48 48 49 42 39 14 Karlstad t l 47 48 49 38 38 15 Halmstad s l 44 44 44 48 48 15 Kalmar l 44 47 44 32 30 17 Sundsvall t l 41 45 39 33 30 17 Norrköping s l 41 43 41 36 34 19 Östersund l 38 39 38 38 34 20 Borås l 37 38 35 34 36 21 Gävle l 33 33 30 29 27 22 Falun l 27 29 28 29 27 23 Eskilstuna l 23 21 23 23 24 24 Trollhättan t l 19 21 17 18 19

s t Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållande utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än hösten 2016. genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.

6 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 STOCKHOLMSREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Stockholm l 89 Solna l 76 Sundbyberg l 68 Täby l 66 Sollentuna l 66 Nacka l 65 Upplands Bro Järfälla l 56 Upplands Väsby Vallentuna l Danderyd 56 Sollentuna Österåker Huddinge l 54 Järfälla Täby Vaxholm l Sundbyberg Danderyd Lidingö 51 Ekerö Lidingö Solna Nacka Upplands Väsby l 51 Stockholm Värmdö Huddinge l Salem Värmdö 50 Tyresö Botkyrka Ekerö l 48 Haninge Tyresö l 45 Södertälje Haninge l 45 Vaxholm l 43 Nynäshamn Österåker l 41 Vallentuna l 39 Södertälje l 39 Upplands-Bro l 38 Salem l 34 Nynäshamn l 33 Botkyrka l 29

Ale Kungälv GÖTEBORGSREGIONEN Göteborg Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Lerum l Öckerö Göteborg 69 Bollebygd Partille Mölndal l 55 Härryda Härryda l 47 Mölndal Partille l 40 Kungsbacka Kungälv l 39 Kungsbacka l 38 Lerum l 33 Ale l 33 Bollebygd l 24 Öckerö l 21

MALMÖREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Malmö l 61 Lomma l 43 Lomma Vellinge l 42 Burlöv Staffanstorp Staffanstorp l 36 Malmö Burlöv l 32 Svedala Svedala l 28 Vellinge

Poängsättningen för kommunerna i Storstadsindexet är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jämföra till exempel Härryda med Upplands-Bro.

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 7 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden

2016 går till historien som ett rekordår på svensk fastighetsmarknad. Rekordlåga räntor har inneburit ett rekordstort gap mellan vad det avkastar att äga fastigheter och vad det kostar att äga dem och ett mycket gynnsamt klimat för investeringar i fastigheter. Kapitalet har flödat till svensk fastighetsmarknad och transaktionsvolymen summeras till rekordhöga 218 mdkr. Förutsättningarna ser fortsatt goda ut men osäkerheten i omvärlden och risken för bakslag är fortfarande väsentlig. Ovissheten kring utvecklingen på svensk fastighetsmarknad framåt och marknadens agerande är stor. Stigande räntor bör rimligen räknas in i förväntansbilden och sannolikt kommer vi se en avmattning i prisutvecklingen inom flera segment då antalet nettosäljare ökar.

Konjunkturen i omvärlden fortsätter att stärkas, om än i relativt lång- För kommuner och landsting föreligger utmaningar till följd av befolk- sam takt. Den globala tillväxten för 2016 beräknas enligt Riksbanken ningstillväxt och demografiska förändringar. Enligt Sveriges Kom- uppgå till 3,1 procent och är till stor del resultatet av en fortsatt muner och Landsting går utvecklingen nu in i ett skede som innebär expansiv penningpolitik från flera centralbanker. I flera länder hålls att kostnaderna för demografin ökar snabbare än intäkterna, främst tillväxten fortsatt tillbaka av sviterna efter finanskrisen i form av höga till följd av den historiskt stora flyktinginvandringen men också ett privata och offentliga skulder men även av andra faktorer som till ökat barnafödande. En bit in på 2020-talet förvärras läget ytterligare exempel en ogynnsam demografisk utveckling. Sammantaget väntas då ökningen av antalet äldre tar fart. BNP‐tillväxten i världen stiga gradvis under de kommande åren i takt Sveriges Riksbank har infört historiskt kraftfulla åtgärder för att med tilltagande inhemsk efterfrågan i flera länder. uppnå målsättningen om 2 procents inflation och har under en lång Samtidigt är den politiska osäkerheten i omvärlden och risken för tid fört en penningpolitik som är en av världens mest expansiva. bakslag fortfarande stor, framför allt till följd av resultatet i det ame- Sedan ett drygt år ligger reporäntan på -0,5 procent. I räntebeske- rikanska presidentvalet. Det råder osäkerhet om den slutliga utform- det från februari i år meddelar Riksbanken att man fortsatt värnar ningen av presidentens politiska förslag och i vilken utsträckning de om inflationsmålet. Räntan ligger kvar oförändrad och köpen av kommer att realiseras. De positiva effekterna från en mer expansiv statsobligationer fortsätter enligt plan. Till följd av den osäkerhet finanspolitik med utlovade skattelättnader och infrastrukturinveste- som råder bedömer Riksbanken att det kommer dröja till 2018 innan ringar å ena sidan vilket skulle motverkas av en mer protektionistisk långsamma höjningar av reporäntan kan inledas. politik å andra sidan. Utvecklingen på svensk arbetsmarknad har varit fortsatt stark Tillväxten i svensk ekonomi har med stöd av en fortsatt expansiv under 2016 och antalet sysselsatta har ökat i hög takt. Den goda penningpolitik varit förhållandevis stark och till stor del driven av efterfrågan har medfört att bristen på utbildad arbetskraft har ökat, offentlig konsumtion och bostadsinvesteringar samtidigt som den framför allt inom den offentliga tjänstesektorn men även de privata privata konsumtionen varit fortsatt god. Sammantaget uppgår BNP- arbetsgivarna signalerar en ökande brist på arbetskraft, till exempel tillväxten till 3,4 procent under det gångna året och Riksbankens inom byggsektorn. Arbetsförmedlingens intervjuundersökning ställd prognos är en successiv avmattning till 2,1 procent under 2019. till 10 000 arbetsgivare i hela landet under hösten 2016 pekar på en fortsatt god efterfrågan på arbetskraft under 2017 och 2018 och nya jobb växer fram över hela landet. Jobben bedöms öka i huvudsak inom privat och offentlig tjänstesektor och sysselsättningen bedöms DEN SVENSKA EKONOMIN 2002 – 2017 öka mest i Stockholms, Uppsala, Västra Götalands, Skåne och % % 12 12 Östergötlands län, det vill säga i regioner där tjänstesektorerna är 10 10 8 8 stora. Sysselsättningen bedöms också öka inom byggsektorn men 6 6 bristen på byggarbetskraft bromsar utvecklingen. Då antalet inrikes 4 4 2 2 födda i arbetsför ålder fortsätter att minska kommer hela tillskottet 0 0 -2 -2 till arbetskraften från utrikes födda. Arbetslösheten bedöms minska -4 -4 -6 -6 till 6,8 procent 2017 men till följd av ett än större arbetskraftstillskott -8 -8 under 2018 bedöms arbetslösheten öka till 6,9 procent. 2002 2005 2008 2011 2014 2017 Det gångna året summeras som ett rekordår på svensk fastighets- Relativt arbetslöshetstal Reporänta BNP Inflation (KPI) marknad. Det låga ränteläget samt avkastningsmöjligheterna som en fastighetsinvestering erbjudit relativt andra tillgångsslag har inneburit

8 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 att kapitalet har flödat till fastighetssegmentet. Transaktionsvolymen det framtida tillskottet av bostäder. Hushållens ekonomi och hur stor summeras till rekordhöga 218 mdkr (transaktioner >10 mkr) och den andel av betalningssvaga grupper som svarar för bostadsbehovet är andel som svenska investerare står för överstiger ensamt totalvoly- väsentliga parameterar att beakta. För flera av bostadsutvecklarna är men under det tidigare rekordåret 2006. det av avgörande betydelse att de högt uppskruvade projektvärdena möts av en efterfrågan och betalningsvilja. Enligt MSCI/IPD Svenskt Fastighetsindex uppgick totalavkastningen på fastighetsinvesteringar till cirka 13,9 procent under 2016. Värdeut- Den positiva utvecklingen som vi ser på lokalhyresmarknaden i våra vecklingen ökade från 8,7 procent under 2015 till 9,1 procent medan storstäder samt i starka regionstäder bedöms till större del vara direktavkastningen uppvisade den lägsta nivån sedan 1990 och driven av en moderniseringstrend och yteffektivisering än av en ökad uppgick till 4,4 procent. Högst totalavkastning uppvisade kontor med underliggande efterfrågan. När den genomsnittliga kontorsarean per 16 procent. Totalavkastningen för bostäder minskade och uppgick anställd minskar uppstår, allt annat lika, en motsvarande potential till 11,9 procent. Direktinvesteringar i fastigheter uppvisade fortsatt till hyresökning. I delmarknader med en växande tjänstesektor syns en högre avkastning än aktiemarknaden generellt under 2016, 13,9 ett stort investeringsintresse i moderniserings- och nybyggnadspro- procent jämfört med 9,6 procent enligt SIXRX. jekt. Samtidigt ökar riskerna för fastigheter i mellansegmentet med konkurrerens från såväl nyproduktion med moderna lokaler och hög Sammantaget kan vi nu summera sju goda år på svensk fastighets- flexibilitet som från det äldre beståndet med låga hyror. I Stockholm marknad med sjunkande avkastningskrav och positiv värdeutveckling. och Göteborg ser vi flera exempel på rivning av fullt fungerande men Utifrån en historisk tillbakablick över fastighetsmarknadens cykler befin- ineffektiv bebyggelse från 1970- och 80-talet. ner vi oss relativt tidigare konjunkturuppgångar på övertid, en tid som normalt brukar vara förknippad med ett stort risktagande i jakten på Behov av kapital för utbyggnad av social och teknisk infrastruktur och avkastning och med många mindre erfarna eller nogräknande aktörer. en balansakt att investera i fastigheter eller samhällsservice är tuffa utmaningar för flera av landets kommuner och landsting. Allt fler kom- I bostadssegmentet som varit det dominerande investeringsslaget muner tittar på olika handlingsalternativ att möta investeringsutma- på svensk fastighetsmarknad sedan finanskrisen syns inte samma ningarna utifrån fastighetstillgångarna. Vi ser ett ökat antal offentliga cyklicitet. Här har prisutvecklingen på privatbostadsmarknaden varit säljare och enligt NAI Svefas kommunenkät 2016 planerar drygt 70 positiv sedan 1996 och totalavkastningen för bostadshyreshus, procent av kommunerna att sälja fastigheter under de kommande undantaget 2008, sedan 1993. För 90-talslisterna på väg in på fem åren. Vi ser också flera exempel på bolagisering av kommunal svensk bostadsmarknad har prisuppgången varat för evigt. Riskapti- fastighetsverksamhet i syfte att frikoppla fastighetsverksamheten ten har ökat påtagligt vilket syns bland annat i att miljonprogrammets från kärnverksamheten och den offentliga budgeten samt i syfte att fastigheter, trots stora underhållsbehov, utgör attraktiva investerings- tillföra externt kapital. NAI Svefas bedömning är att vi kommer se en objekt i delmarknader med stark befolkningstillväxt och liten hyresrisk. fortsatt hög aktivitet bland de offentliga fastighetsägarna under 2017. Det syns också i ett antal stora affärer på mindre delmarknader. Flera aktörer har valt att bredda sin verksamhet med satsningar Sammantaget är osäkerheten kring utvecklingen på svensk på bostadsutveckling och tillskottet av nya aktörer är stort med en fastighetsmarknad och marknadens agerande framåt stor. Med tilltagande risk för överetablering. Med ett kraftigt ökat bostadsbyg- en expansiv penningpolitik kommer räntemiljön fortsatt utgöra ett gande ser vi risk för ett tillskott som kan skapa obalans mellan utbud gynnsamt klimat för att äga och investera i fastigheter. Stigande och efterfrågan då byggherrar förlitar sig på att behovet motsvarar räntor bör dock rimligen räknas in i förväntansbilden och sannolikt efterfrågan i för hög grad. Riskkapitalets vilja att investera i hyresbos- kommer vi se en minskad press nedåt på direktavkastningskraven täder, något som tidigare stat och kommun tagit stor del av ansvaret och en avmattning i prisutvecklingen i flera segment då fler väljer att för, är oroväckande beaktat förutsättningarna med gällande system hämta hem vinster och antalet nettosäljare ökar. Prognoser om en för hyressättning samt att det huvudsakliga behovet kommer från avmattning i BNP-tillväxt samt en svagare utveckling på arbetsmark- betalningssvaga hushåll. Boverket har kalkylerat ett bostadsbehov naden respektive stigande kostnader och en avmattning i hushål- om cirka 700 000 nya lägenheter under perioden 2016 till 2025. lens förmögenhetsutveckling samt en ökad andel betalningssvaga Boverket anger dock att ”Det är inte säkert, eller kanske ens troligt, hushåll innebär en osäkerhet kring hur den underliggande efterfrågan att bostadsefterfrågan kommer att nå upp till det prognosticerade kommer att utvecklas. Osäkerheten i sig och en kollektiv avvaktande behovet. Hur stor efterfrågan blir beror av hushållens ekonomi och inställning kan, trots oförändrade förutsättningar i egentlig mening, en rad andra förhållanden.” Behov och efterfrågan är inte samma sak leda till en viss avmattning och en mer normaliserad utveckling på och Boverkets prognos kan således inte användas som grund för svensk fastighetsmarknad under 2017.

TOTALAVKASTNING % % 60 60 Butiker 40 40 Kontor

20 20 Industrier Bostäder 0 0 Alla fastigheter

-20 -20 SIXRX Fastighets- -40 -40 branschindex 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 9 Institutionernas fastighetsinvesteringar

De institutionella aktörerna är stora kapitalplacerare på fastighetsmarknaden och har under de senaste åren ökat sina innehav i fastigheter både i och utanför Sverige. Till de största institutionella aktörerna på den svenska fastig- hetsmarknaden hör framför allt försäkringsbolag och pensionsfonder som genom långsiktig kapitalförvaltning agerar viktig mellanhand för en stor grupp privatpersoner. I denna rapport har vi valt att djupdyka i fastighetsbeståndet hos de allmänna pensionsfonderna och tio av de största privata institutionerna på den svenska fastighetsmarknaden för att skapa en bättre bild om hur, var och i vad det institutionella kapitalet allokeras.

Det finns sex allmänna pensionsfonder varav Första till Fjärde AP- Samtliga utvalda institutioner förvaltar en portfölj av tillgångar som fonden sam Sjätte AP-fonden är aktiva på den svenska fastighets- huvudsakligen består av aktier, obligationer och alternativa tillgångar marknaden. Dessa fonder ansvarar för att förvalta det kapital som finns i vilket fastigheter utgör en del. Förutom de lagar och regler som styr inom inkomstpensionssystemet vilket finansieras av skattepengar. De institutionerna finns även direktiv från ägare och styrelse som styr hur allmänna pensionsfonderna förvaltar även buffertfonder som används kapitalet ska placeras där riktlinjerna för respektive institution skiljer sig till att jämna ut det underskott som kan uppstå mellan inbetalningar åt. I en portfölj vilken utgörs av en blandning av aktier, obligationer och av pensionsavgifter och utbetalningar av pensioner samt bidrar till alternativa tillgångar anses fastigheter inneha fördelaktiga egenskaper att pensionssystemet är i balans över tid. Samtliga AP-fonder ägs för att uppnå en bra diversifierad portfölj eftersom fastigheter har en av svenska staten. låg korrelation med andra tillgångsklasser. Kombinationen bedöms reducera portföljernas totala risk och samtidigt ge en stabil avkastning Majoriteten av de institutionella fonderna förvaltas av privata bolag över tid, något som har blivit allt mer attraktivt under de senaste åren som huvudsakligen förvaltar tjänstepensioner och privata pensions- med hänsyn till den låga räntan. försäkringar. De tio privata institutioner som vi valt ut och som är aktiva på den svenska fastighetsmarknaden är AFA Försäkring, Alecta, De institutionella investerarna exponerar sig mot fastighetsmarknaden AMF Pensionsförsäkring, Folksamgruppen, KPA Pension, Kåpan i huvudsak på tre olika sätt. Direkt genom att förvärva fastigheten Pensioner, Länsförsäkringargruppen, SEB Trygg Liv, Skandia Liv samt genom lagfart eller majoriteten i det fastighetsägande bolaget. Indirekt SPP Pension & Försäkring. Dessa institutioner ägs huvudsakligen genom att förvärva aktier och andelar av fonder med fastigheter som ömsesidigt av medlemmarna/kunderna eller av fackförbund och underliggande tillgång. Under de senaste åren har joint ventures blivit arbetsgivarorganisationer. allt mer populärt vilket är en blandning av direkt och indirekt ägande där bolag går samman och samäger fastighetsbolag. Genom joint Institutionerna är viktiga aktörer inom samhällsekonomin med uppgift ventures uppnås en ökad riskdelning mellan parterna jämfört med att förvalta enskilda individers kapital något som är förenat med åta- direkt fastighetsägande samtidigt som ökad kontroll erhålls jämfört gande om att kapitalet på lång sikt ska betalas tillbaka i form av bland med indirekt fastighetsägande. En förutsättning för joint venture är annat pensioner och ersättningsutbetalningar. Deras investerings- bland annat att de ingående parterna har en samsyn gällande inves- strategi präglas av förmågan att matcha åtaganden gentemot sina teringshorisont där institutionernas huvudsyfte är att placera kapitalet tillgångar. Följaktligen gör de långsikta placeringar för att balansera på ett långsiktigt och avkastningsmässigt bra sätt. risk och avkastning på bästa sätt med avsikten att uppnå högsta möjliga riskjusterad avkastning. Enligt regeringens redovisning av AP-fondernas verksamhet till och med 2015 framgår det att Första till Fjärde AP-fonden succesivt har Institutionernas betydelse i samhället medför att de måste följa lagar ökat tillgångsallokeringen mot alternativa investeringar, såsom fastig- och riktlinjer om hur kapitalet får placeras med hänsyn till att infria sina heter, jordbruk och infrastruktur från omkring 3 procent under perioden åtaganden vilket gör att institutionerna först och främst anses vara 2001 – 2005 till 10 procent 2010 och 21 procent 2015. Samma trend riskminimerare och därefter avkastningsoptimerare. I det regelverk finns bland de privata institutionerna vars andel stigit under senare år som institutionerna berörs av finns ingen specifik regel gällande och idag ligger på cirka 10 procent vilket är en förhållandevis låg nivå fastighetsinvesteringar dock medför andra regler att det inte går att jämfört med deras långsiktiga mål. Att efterfrågan på fastigheter har investera obegränsat i denna tillgångsklass. ökat bland de institutionella aktörerna kan, bortsett från den ökade diversifieringen, även förklaras av att den låga räntan ökat intresset för avkastningsgenererande tillgångar.

10 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Special- Institution fastigheter, Taxeringsvärde, Bedömt värde, Bolag (ägarandel) Geografisk spridning Kvm antal kronor kronor Första AP-fonden Det sammanlagda beståndet är utspritt i ett 20-tal Vasakronan (25%) kommuner med fokus på de tre storstadsregionerna 629 017 28 12 488 428 000 26 000 000 000 Secore Fastigheter AB (50%) Stockholm, Göteborg och Malmö. 25 581 0 116 680 000 *189 300 000 Willhem (100%) 1 325 483 13 8 894 977 000 18 203 000 000

Andra AP-fonden Vasakronans innhav är huvudsakligen fördelat på orterna Vasakronan (25 %) Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. 629 017 28 12 488 428 000 26 000 000 000 Majoriteten av beståndet är hänfört till Stockholm.

Tredje AP-fonden Det totala fastighetsbeståndet är utspritt på cirka 150 Vasakronan (25 %) kommuner. De största delarna av beståndet återfinns i 629 017 28 12 488 428 000 26 000 000 000 Hemsö (85%) storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö 1 115 792 232 1 025 508 000 19 596 800 000 följt av Västerås och Lund. Fastighets AB Regio (80%) 63 782 2 435 311 000 773 600 000 Trophi Fastighets AB (100%) 400 231 1 1 899 083 000 5 200 000 000

Fjärde AP-fonden Det sammanlagda beståndet återfinns i cirka 50 Vasakronan (25%) kommuner spridda över hela landet med fokus på 629 017 28 12 488 428 000 26 000 000 000 regionerna Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Rikshem (50%) 987 500 192 5 026 071 000 18 500 000 000 LSTH Svenska Handelsfastigheter AB (n/a) – 0 – –

Sjätte AP-fonden Sjätte AP-fonden äger del av fastigheten Göteborg Johanneberg Campusbo KB (79%) Johanneberg 31:12 vilken är belägen invid Chalmers 14 928 0 284 907 000 *659 300 000 Tekniska Högskola.

AFA Försäkring AFA Försäkrings sammanlagda bestånd finns i knappt AFA Sjukförsäkringsaktiebolag (100%) 10 kommuner med den övervägande delen i Stockholms- 612 113 5 15 492 437 000 27 600 000 000 regionen.

Alecta Alectas bestånd är hänfört till cirka 80 kommuner med den Alecta Pensionsförsäkring (100%) större delen i Stockholmsregionen. Resterande delar av 673 462 8 10 167 145 000 *23 528 800 000 Ancore Fastigheter AB (50%) beståndet återfinns huvudsakligen i Göteborg samt kring 122 403 0 759 283 000 *1 757 100 000 regionsstäderna Jönköping, Helsingborg och Kalmar. Långeberga Logistik AB (50%) 34 903 0 204 000 000 887 200 000 Nordhalla Fastigheter AB (33%) 174 220 5 622 403 000 2 013 000 000 Profi III Infracity AB (39%) 74 100 0 500 056 000 720 700 000 Fastighets AB Stenvalvet (26%) 133 412 66 392 035 000 1 962 500 000

AMF Pensionsförsäkring Beståndet återfinns i ett 20-tal kommuner med majoriteten i AMF Pensionsförsäkring AB (100%) exkl. Rikshem Stockholmsregionen, följt av Uppsala och Helsingborg. 750 400 1 21 337 704 000 43 400 000 000 Rikshem (50%) 987 500 192 5 026 071 000 18 500 000 000

Folksamgruppen Folksamgruppens fastighetsbestånd är till största del hänfört Folksam Ömsesidig Livförsäkring (100%) exkl. KPA till Stockholmsregionen följt av Malmö och Eskilstuna. 327 482 5 6 380 027 000 *10 000 000 000 Folksam Ömsesidig Sakförsäkring (100%) 129 202 1 1 666 200 000 *1 700 000 000

KPA Huvuddelen av beståndet är hänfört till Stockholmsregionen KPA Pensionsförsäkring AB (100%) samt Staffanstorps kommun. Sammantaget återfinns 171 328 4 3 090 075 000 5 200 000 000 fastighetsbeståndet i cirka 30 kommuner från Hudiksvall i norr till Simrisham i söder.

Kåpan Pension Det sammanlagda beståndet är utspritt i ett 70-tal LSTH Svenska Handelsfastigheter AB (n/a) kommuner. Den största koncentrationen återfinns i – 0 – – Fastighets AB Stenvalvet (22%) kommunerna Eskilstuna, Kalmar, Västerås och Falun. 112 887 66 327 198 000 1 660 600 000

Länsförsäkringsgruppen Länsförsäkringsgruppens fastighetsbestånd är utspritt Länsförsäkringar AB (100%) i ett 30-tal kommuner med övervägande del hänfört till 99 785 0 1 710 000 000 3 700 000 000 Humlegården Fastigheter AB (100%) Stockholmsregionen. Resterande delar återfinns 436 874 3 7 322 816 000 15 600 000 000 huvudsakligen i Linköping, Västerås och Växjö. Lokala länsförsäkringsbolag (100%) 423 791 1 3 183 386 000 *5 165 400 000

SEB Trygg Liv Fastighetsbeståndet är hänfört till storstäderna Stockholm, Gamla Livförsäkringsbolaget Göteborg och Malmö samt Helsingborg och Uppsala med 506 837 3 10 173 697 000 *23 544 000 000 SEB Trygg Liv (100%) övervägande del beläget i Stockholm.

Skandia Liv Skandia Livs samlade fastighetsbestånd är huvudsakligen Skandiafastigheter Holding AB (100%) hänfört storstadsregionerna Stockholm och Göteborg. 1 131 000 16 20 762 524 000 *42 710 000 000 Sammantaget är hela beståndet utspritt i cirka 20 kommuner från Uppsala i norr till Trelleborg i söder.

SPP Pension & Försäkring SPP:s fastighetsbestånd är relativt jämnt fördelat på flera SPP Fastigheter AB (92%) orter med majoriteten i Uppsala och Sigtuna. Sammanlagt 114 333 1 2 418 141 800 * 4 692 000 000 återfinns beståndet i knappt 10 kommuner.

* Bedömt marknadsvärde utifrån taxeringsvärde enligt följande beräkningsformel: Taxeringsvärde * 1,33 * Prisutvecklingsfaktor SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 11 För att ge en ögonblicksbild om var och i vad de institutionella aktö- Historiskt har AP-fondernas kommersiella del i huvudsak utgjorts av rerna investerar har vi sammanställt information om deras innehav i kontorsfastigheter som varit koncentrerade till någon av storstadsre- tabellen på föregående sida. Informationen är sammanställd i största gionerna men under senare år har intresset ökat för handelsfastigheter möjliga mån utifrån tillgänglig information på respektive institutions ute i landet. 2015 bildade Första AP-fonden ett med ICA Fastigheter eller underliggande fastighetsbolags hemsida eller årsredovisning. I samägt fastighetsbolag, Secore Fastigheter, vars syfte är att förvärva tabellen redovisas institutionernas fastighetsinnehav sett till area och och äga ICA-butiker i strategiska lägen. Samma år bildade Tredje bedömt marknadsvärde viktat på respektive aktörs andel i de enskilda AP-fonden Fastighets AB Regio tillsammans med Sveafstigheter ett fastigheterna och bolagen. bolag med fokus på ägande av kontors- och handelsfastigheter i växande regionstäder. Tredje AP-fonden äger även Trophi Fastighets Beaktande det bedömda fastighetsvärdet hör de statligt ägda AP- AB som är inriktat på livsmedelsbutiker i Sverige och Finland. Under fonderna till de institutioner som placerat mest kapital på den svenska 2016 gick både Fjärde AP-fonden samt Kåpan Pension in i bolaget fastighetsmarknaden. Dock minskade deras samlade fastighetsvärden Svenska Handelsfastigheter som äger och utvecklar handelsplatser i Sverige efter Andra och Sjätte AP-fondens försäljning av Norrporten. runt om i landet. Dessa två fonders svenska innehav har nu begränsats till ägande i Vasakronan respektive en fastighet i Göteborg. Första till Fjärde Sammantaget innehar Första, Tredje och Fjärde AP-fonden samt AMF AP-fonden äger tillsammans Sveriges största fastighetsägande bolag Pensionsförsäkring och Skandia Liv de största fastighetsbestånden Vasakronan som äger, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter sett till bedömda marknadsvärden. i Stockholm, Uppsala, Göteborg, Malmö och Lund. Enligt sammanställningen har AMF Pensionsförsäkring, genom AMF De övriga AP-fonderna innehar ett blandat fastighetsbestånd sett till Fastigheter och Rikshem, det största fastighetsinnehavet i Sverige både segment och geografisk spridning. Av samtliga utvalda institu- sett till det bedömda värdet. AMF Fastigheter är ett av Sveriges tioner är Första AP-fonden störst inom segmentet bostadsfastigheter största fastighetsbolag med kommersiella fastigheter i Stockholm genom det helägda Willhem som äger, förvaltar och utvecklar bostäder och Sundbyberg. Till de mindre privata institutionerna hör Kåpan i tolv olika tillväxtområden i landet. Tredje AP-fondens fastighetsinnehav Pensioner, KPA och SPP Pension & Försäkring. är utspritt i cirka 150 kommuner och utgör den största institutionella AFA Försäkring, Folksamgruppen, Skandia Liv och Gamla Livför- aktören inom segmentet samhällsfastigheter genom delägande i fastig- säkrings AB SEB Trygg Liv har alla ett geografisk relativt begränsat hetsbolaget Hemsö. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar fastigheter för fastighetsbestånd som är hänfört till en eller flera av storstadsre- äldreboende, utbildning, vård och rättväsende. Även Fjärde AP-fonden gionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Deras bestånd utgörs är stor inom segmentet samhällsfastigheter genom Rikshem som ägs tillsammans med AMF Pensionsförsäkring.

12 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 huvudsakligen av kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter om cirka 2 mdkr. Sammanlagt förvärvade fondens underliggande både i form av direktägda fastigheter och samägda fastighetsbolag. bolag fastigheter till ett värde om cirka 9,5 mdkr. Fonden har även varit aktiv på säljsidan genom bland annat Hemsös försäljning av en Alecta, AMF Pensionsförsäkring, Kåpan Pensioner och Länsförsäk- fastighetsportfölj omfattande 35 fastigheter till Samhällsbyggnads- ringargruppen har ett betydligt mer diversifierat fastighetsbestånd bolaget. Köpeskillingen uppgick till 1,5 mdkr. sett till både segment och geografisk spridning. Alecta är den privata institution med störst geografisk spridning genom både helgägda Det av Första AP-fonden helägda Willhem är det institutionellt ägda samt flera delägda fastighetbolag vars samlade bestånd fördelar sig bolag som varit mest offensivt under det gångna året genom förvärv på kommersiella-, bostads- samt samhällsfastigheter. av fastigheter till ett värde om nästan 9 mdkr. Bolaget tillträdde den 30 september cirka 4 300 lägenheter som bolaget förvärvat av Akelius, De utvalda institutionella aktörerna äger fastigheter i över 200 av i Göteborgsområdet, Borås, Skövde, Trollhättan och Karlstad till landets 290 kommuner. Majoriteten av beståndet är hänförligt till ett fastighetsvärde om 5 mdkr. I oktober förvärvades en portfölj storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Förutom bostadsfastigheter i Halmstad och Eskilstuna, även det av Akelius storstadsregionerna återfinns stora delar av det institutionella fast- till ett överenskommet fastighetsvärde om 2,8 mdkr. Vidare har avtal ighetsinnehavet kring flera av landet regionstäder. Störst geografisk tecknats om att förvärva 530 nyproducerade hyresrätter i Karlstad, spridning i fastighetsbeståndet har Tredje AP-fonden genom ägande Linköping och Malmö till ett fastighetsvärde om cirka 1 mdkr från i både Hemsö och Trophi Fastighets AB. Bonava. Det mest populära segmentet på den svenska fastighetsmarknaden Även de privata institutionerna har varit aktiva på transaktionsmarkna- bland samtliga institutionerna är kommersiella fastigheter. Historisk den och till de största affärerna hör det nya fastighetsbolaget Lansa har detta bestånd huvudsakligen varit koncentretat till storstadsre- Fastigheters förvärv av bostadsfastigheter för 1,6 mdkr från Slättö. gionerna Stockholm, Göteborg och Malmö men under senare år har Lansa Fastigheter ägs av flera lokala försäkringsbolag inom Läns- den geografiska spridningen ökat genom ägande i handelsfastigheter försäkringargruppen. En annan stor transaktion är Folksams förvärv ute i landet, vars underliggande tillgång utgörs av etablerade handels- av Kungshuset på Kungsgatan mitt i Stockholm, vars köpeskilling fastigheter med stabila hyresgäster. Dock utgör dessa fastigheter en uppgick till cirka 1,5 mdkr. fortsatt liten andel i det totala beståndet. Under 2016 förvärvade institutionerna och dess underliggande bolag Under senare år har institutionernas intresse ökat för framförallt fastigheter till ett värde om drygt 47 mdkr. Det underliggande fastig- bostads- och samhällsfastigheter. Sedan början av 2000-talet har hetsvärdet hos de försålda fastigheterna uppgick till cirka 32 mdkr andelen privat ägande av samhällsfastigheter ökat, kommunerna och de utvalda institutionerna var därmed nettoköpare med cirka 15 har valt att sälja delar av sina bestånd och det har bildats bolag mdkr under 2016. Totalt medverkade institutionerna i förvärv och med huvudsaklig inriktning att äga och förvalta samhällsfastigheter. försäljningar till ett värde om cirka 79 mdkr vilket utgör mer än en Flera av dessa bolag har institutionellt kapital bakom sig och till de tredjedel av den sammanlagda transaktionsvolymen på den svenska största bolagen hör Hemsö och Rikshem. Fjärde AP-fonden och AMF fastighetsmarknaden under 2016. Pensionsförsäkring äger tillsammans Rikshem vars bestånd idag uppgår till 37 mdkr och med ett långsiktigt mål att fastighetsbeståndet Flera av institutionerna och deras underliggande fastighetsbolag har ska växa till 50 mdkr. uttryckligen en vilja om att fortsätta förvärva fastigheter under de närmaste åren. Jämfört med andra aktörer på den svenska fastig- Under det gångna året har institutionerna varit relativt aktiva på den hetsmarknaden är inte institutionerna i lika stor utsträckning beroende svenska transaktionsmarknaden med de statliga AP-fonderna i täten. av belåning. Den låga räntan har dock medfört gynnsamma finansie- Under 2016 såldes det av Andra och Sjätte AP-fonden ägda Norrpor- ringsmöjligheter för belånade bolag, vilket i sin tur främjat aktiviteten ten, som vid försäljningstillfället hade ett underliggande fastighetsvärde på transaktionsmarknaden och bidragit till stigande fastighetspriser. om cirka 26 mdkr, till Castellum. Transaktionen är den största i Sverige Till följd av detta kan den svenska fastighetsmarknaden anses vara under senare år och genom affären blir Andra AP-fonden största högt värderad. Likväl medför det låga ränteläget att institutionerna aktieägare i Castellum. söker efter avkastningsgenererande tillgångar varför fastigheter, relativt Tredje AP-fonden har varit bland de mest aktiva på köpsidan. Det andra tillgångsklasser, kan anses som minst övervärderat. helägda fastighetsbolaget Trophi Fastighets AB förvärvade sex han- Institutionernas målsättning om en ökad viktning mot fastigheter delsfastigheter till ett värde av cirka 3,1 mdkr och bostadsbolaget och de gynnsamma förutsättningarna för fastighetsinvesteringar som samägs med Balder förvärvade en portfölj bostadsfastigheter relativt andra tillgångsslag innebär sammantaget att vi bedömer att institutionerna kommer vara fortsatt stora nettoköpare under 2017. De stora investeringarna i nyproduktion av bostäder kommer med TRANSAKTIONSVOLYM 2016 största sannolikhet fortsätta att involvera institutionellt kapital då Totalt 47,2 Mdkr nyproducerade bostäder är ett tillgångsslag som är lämpligt för insti- Mark & övrigt Special 5,6 Mdkr tutionella investerare sett till hur kapitalkrävande det är och samtidigt 0,4 Mdkr förhållandevis enkelt att äga och förvalta. Ett orosmoln kan vara det Industri 4,3 Mdkr institutionella kapitalets mer finansiella perspektiv på fastigheter och Bostäder Lokaler 23,9 Mdkr dess relativt begränsade fastighetsorganisationer som gör det mer 13,1 Mdkr flyktigt och ett trendbrott i den goda historiska avkastningen skulle kunna leda till en generell omallockering från fastigheter.

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 13 Institutionernas investeringar i bostadsutveckling

Under de senaste åren har institutionellt kapital i ökande utsträckning allokerats till alternativa tillgångar vilket har resulterat i en ökad exponering mot fastigheter både hos svenska och utländska institutioner. Majoriteten av det kapital som placeras i fastighetssektorn avser befintliga fastighetsbestånd med stabil avkastning. Under senare år har vi dock sett ett allt större intresse från institutioner att investera i nyproducerade bostäder, ett tillgångsslag som bedöms attraktivt för de institutionella investerarna med anledning av dess kapitalkrävande karaktär samtidigt som de är förhållandevis enkla att äga och förvalta. Investeringarna sker direkt genom institutionernas fastighetsägande bolag och i allt ökande omfattning genom samarbete mellan institutioner och bostadsbolag eller renodlade bostadsutvecklare.

Pensionsfonder och andra institutioner har under lång tid varit en har dock investeringar i fastighetstillgångar genererat en mycket god betydande del av den svenska fastighetsmarknaden och under de avkastning, inte minst under de senaste åren. senaste åren har institutionella fastighetsinvesteringar ökat såväl De två största institutionellt ägda bostadsbolagen Rikshem, ägt av vad gäller kommersiella lokaler som bostäder och såväl direkt som Fjärde AP-fonden och AMF Pensionsförsäkring, och Willhem, ägt av indirekt. Flera fastighetsbolag har bildats och kapitaliserats med Första AP-fonden, har båda varit stora nettoköpare av bostadsfastig- hjälp av institutionellt kapital. heter under de gångna åren. Båda bolagen bedriver numera också I takt med sjunkande avkastningskrav och stigande priser på befint- egen nyproduktion på ett flertal geografiska marknader. Willhems liga fastigheter och bestånd förefaller investeringar i nyproduktion inriktning mot nyproduktion som ett komplement till den förvaltande som allt mer attraktivt. En ökande befolkning och en förhållandevis och förvärvande verksamheten initierades under 2015 med ett lång- låg nyproduktionstakt under längre tid har därtill genererat ett stort siktigt mål att byggstarta 250 bostäder årligen, i första hand på de utbudsunderskott på bostäder i flera delmarknader. Sammantaget tolv delmarknader som bolaget redan idag är aktivt på. Rikshems har utvecklingen lett till ett ökande antal aktörer inom bostadsutveck- projektportfölj är klart större och innefattar, förutom hyresrättsprojekt, ling och under de senaste åren har också det institutionella kapitalet i även projekt innehållandes bostadsrätter och samhällsfastigheter. högre grad sökt sig mot nyproduktionsmarknaden. Ett flertal exempel Investeringar sker bland annat i bolagets ursprungliga geografiska finns där institutioner tillsammans med projektutvecklande bolag marknader Stockholm, Uppsala och Göteborg, men även i regions- gemensamt investerar i stads- och bostadsutveckling vilket både täder såsom Halmstad, Kalmar och Luleå. leder till ett effektivt resursutnyttjande samtidigt som projektrisken Under de senaste åren har joint ventures blivit allt mer populärt för den enskilda aktören reduceras. Institutionernas finansiella vilket är en blandning av direkt och indirekt ägande där bolag går förutsättningar och förvaltningsorganisation är i många fall något samman och samäger fastighetsbolag. Genom joint ventures annorlunda jämfört med de traditionella fastighetsbolagen. Samtidigt uppnås en ökad riskdelning mellan parterna jämfört med direkt som institutionerna besitter ett stort ekonomiskt kapital är som regel fastighetsägande samtidigt som ökad kontroll erhålls jämfört med humankapitalet väsentligt mindre, då både ekonomisk och teknisk indirekt fastighetsägande. I bostadsegmentet ser vi flera exempel på förvaltning ofta sker med hjälp av externt upphandlad kompetens. institutionellt kapital som investeras i utvecklingsprojekt genom joint Dessa egenskaper torde göra nyproducerade bostäder med dess ventures och liknande samarbeten mellan institutioner och projekt- kapitalkrävande karaktär samtidigt som de är förhållandevis enkla att utvecklande bolag. De ofta kapitalstarka institutionerna bereds då äga och förvalta som mycket attraktiva tillgångsslag att investera i för möjlighet att öka exponeringen mot den i dagsläget starka svenska de institutionella investerarna. Den högre viktningen mot fastigheter bostadsmarknaden samtidigt som de även drar nytta av den kom- och bostadsutvecklingsprojekt medför dock en stor exponering mot petens som finns i de projektutvecklande bolagen och som utgör en och samma bransch för exempelvis pensionsfondernas tagare. deras huvudsakliga affärsinnehåll. Genom tillskjutandet av kapital Den genomsnittliga pensionsspararen är rimligen redan själv starkt ges även de projektutvecklande bolagen finansiella möjligheter att exponerad mot den i nuläget starka bostadsmarknaden i form av det förvärva mark, delta vid fler markanvisningar och starta fler projekt egna boendet och ett trendbrott i den historiskt goda värdeutveck- samtidigt som projektrisken reduceras för bägge parter. lingskurvan skulle således kunna generera ett minskat tillgångsvärde ur flera aspekter. Med beaktande av prisstegringen på såväl småhus Ett exempel på institutionellt kapital som allokerats till bostadsutveck- och bostadsrätter som flerbostadshus och kommersiella fastigheter lingsprojekt är bolaget Grön Bostad, i vilket AFA Fastigheter tillsam-

14 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 mans med ByggVesta investerar i nyproduktion av hyresrätter och Samtidigt som den långsiktiga, lokala närvaron fyller en viktig funktion studentbostäder i Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping kan även det institutionella kapitalets intresse ses som en bekräftelse och Västerås. Inriktningen är, som namnet antyder, miljövänliga och på att orten är attraktiv ur ett investerarperspektiv. Kapitalinflödet långsiktigt hållbara bostäder vilket bland annat innebär energieffektiva bidrar även till att fler aktörer medverkar till kommunernas utveckling hus och gröna kontrakt. och till en potentiellt högre byggtakt. Även om det institutionella kapitalet kan ses som mer flyktigt är vår uppfattning att kommunerna Den huvudsakliga fokuseringen på de tre storstadsregionerna och uppfattar de institutionella investerarna som en pålitlig motpart. större tillväxtorter är något som märks även i andra liknande samar- beten. Det institutionellt delägda Tornet, ett samarbete mellan Balder, ”Kommunerna är positiva till att pensionspengar investe- Folksam, Peab och Riksbyggen, har till exempel geografiskt fokus ras i bostadsprojekt. Min bedömning är att kommuner i på Stockholm, Mälardalen, Göteborg samt den svenska delen av Öresundsregionen. Under slutet av 2015 inledde Folksam genom många fall litar mer på pensionsfonder än på traditionella dotterbolaget KPA Pension ett samarbete med Skanska Hyres- bostadsrättsutvecklare. Pensionsfonder har motsvarande bostäder vilket innebar förvärv av 600 nyproducerade lägenheter. ”etiska” agenda som kommuner - att förvalta gemensamt Projekten är belägna i Stockholm och Skåneregionen, områden som ägda tillgångar. Hur långsiktiga de är beträffande bostäder Folksam identifierat som strategiskt intressanta för fastighetsport- vet vi ännu inte. Det får framtiden utvisa.” följens fortsatta tillväxt, och kommer färdigställas mellan 2017 och Bengt Andrén, senior rådgivare på Andrén Stadsbyggnad 2019. Samarbete sker även mellan Tredje AP-fonden och Balder som tillsammans bland annat förvärvat 1 200 lägenheter i Stockholm och Öresundsregionen för cirka 2 mdkr. Sedan början av föregående INVESTERINGAR FRAMGENT år inledde parterna dessutom ett samarbete med Bygg-Fast som Den svenska fastighets- och bostadsmarknad är i dagsläget gynnad ska resultera i nyproduktion av hyresrätter på tillväxtorter i landet. av rådande lågräntepolitik, en god tillväxt och en stark efterfrågan Stora delar av det institutionella kapitalet är allokerat till just inves- på bostäder. Vad händer när långräntan så småningom stiger och teringar i hyresrättsprojekt. Convea, ägt av Alecta och Veidekke yieldgapet krymper? För det fall styrräntan stiger i snabbare takt Bostad, satsar dock även på utveckling av bostadsrättsprojekt som än nuvarande prognoser finns risk att kapital allokeras till säkrare en del av den totala projektportföljen. Liksom flertalet övriga konstel- tillgångar med något lägre, men i sammanhanget relativt god avkast- lationer är även Conveas geografiska fokus inriktat på större städer, ning. Och hur agerar institutionerna när det bostadsbehov Sverige i detta fall i Mälardalen, Västra Sverige och Skåne. nu bygger för att tillgodose inte längre möts av en efterfrågan? I det fall ingen intern förvaltningsorganisation byggs upp i samband Förra årets största samarbete avseende bostadsutvecklingsprojekt med investering torde steget att lämna marknaden vara klart mindre skedde mellan delvis institutionellt ägda Slättö och Magnolia Bostad. i jämförelse med ett förvaltningsinriktat bolag. Det institutionella Det ramavtal som då tecknades sträcker sig till våren 2020 och kapitalets mer finansiella perspektiv på fastigheter, ofta inkluderat en innebär att Slättö förvärvar bostadsprojekt till ett initialt värde av exitstrategi, och dess relativt begränsade fastighetsorganisationer minst 5 mdkr men som kan komma att öka till 14 mdkr. De 13 gör det såldes mer flyktigt och kapitalet kan på ett enklare sätt projekt som ingår i portföljen är lokaliserade i Stockholm, Uppsala omallokeras för det fall fastighetsmarknaden viker, anses fullvärde- och Öresundsregionen. Överenskommelsen innebär att Magnolia rad eller på annat sätt inte längre ses som lika attraktiv ur ett rent Bostad uppför totalt cirka 7 000 lägenheter varav cirka 25 procent finansiellt perspektiv. I vilken omfattning det institutionella kapitalet väntas upplåtas med bostadsrätt och resterande med hyresrätt som även fortsättningsvis anser det gynnsamt att investera i fastigheter ska förvaltas av Slättö. och bostadsutveckling återstår att se. Ett naturligt och välkommet nästa steg i institutionernas investeringsstrategi vore enligt NAI Svefa UR KOMMUNERNAS SYNVINKEL Hur ser då kommunerna på det institutionella kapitalet som exploatör en breddning mot stadsutveckling och investeringar i social och och fastighetsägare? Inom ramen för kommunernas markanvisningar teknisk infrastruktur, det som i Sverige traditionellt är skattefinan- ställs ofta krav kring det exploaterande bolagets ekonomiska förut- sierade investeringar och en allt större utmaning för stat, landsting sättningar och att bolaget har förståelse för kommunens intentioner och kommuner. Mer om det i nästa avsnitt om ”Institutionernas roll och visioner för det område som ska exploateras. som infrastrukturbyggare i framtiden”.

”Kommunerna ser gärna att kapital investeras långsiktigt i kommunen och att de bolag som är representerade på den lokala marknaden har en tydlig strategi att under lång tid verka i kommunen och bidra till dess utveckling genom ett långsiktigt och tillförlitligt fastighetsägande. Aktörer med långsiktighet och lokalt engagemang kan även ikläda sig rollen som diskussionspart med kommunen då de besitter god kunskap om ortens styrkor och utmaningar och hur det eventuellt kan ha bäring på planering och samhällsbyggnad.” Lars Svensson, senior rådgivare NAI Svefa

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 15 Institutionernas roll som infrastrukturbyggare i framtiden

I Svensk Fastighetsmarknad våren 2015 skrev vi om privata investeringar i infrastruktur under rubriken ”Infrastruk- tur – nästa investeringsvåg?”. Slutsatsen den gången var att investeringar i statlig infrastruktur troligen inte var en marknad som under den närmaste tiden skulle öppna upp sig för privat finansiering men att vi inom kommunernas och landstingens infrastruktur mycket väl skulle komma att se en breddning av den trend vi sett med ökande grad privata ägare av samhällsfastigheter. Med två statliga utredningar kring finansiering av offentlig infrastruktur och flera aktörer, inte minst bland institutionella investerare, som signalerar ett breddat investeringsintresse är ämnet högst aktuellt igen.

Även om transportinfrastruktur som vägar, broar, flygplatser och minst 25 år vilket ur ett fondperspektiv är mycket långt. Ett annat järnvägar kanske är det som först dyker upp i tankarna när ordet exempel är EQT:s båda infrastrukturfonder som tillsammans har ”infrastruktur” nämns är det endast ett av flera delsegment. Infra- cirka 30 mdkr i investerat kapital varav cirka två tredjedelar kommer strukturen täcker även in exempelvis system kopplat till energi, vatten från pensionsfonder och statliga investeringsfonder. Såväl Fjärde och avlopp, telefoni och internet. Begreppet är dock vidare än så. AP-fonden som Folksam, SEB Trygg Liv och Skandia Liv finns bland Även fastigheter där samhällsfunktioner som vård, skola, omsorg investerarna. Nyligen lanserade EQT även en tredje infrastrukturfond och rättsväsende bedrivs i räknas till infrastrukturen, då ofta kallad med knappt 40 mdkr ytterligare i investerat kapital. EQT förefaller ”social infrastruktur”. Det relativt nyligen myntade begreppet sam- investera i alla segment av infrastruktur och i stora delar av världen. hällsfastigheter kan alltså i stor utsträckning ses som en synonym Savills Investment Management är ytterligare ett exempel på en kapi- till begreppet social infrastruktur. Andra fastighetstillgångar som talförvaltare som i allt högre grad siktar in sig på social infrastruktur i en vidare bemärkelse kan räknas till infrastruktur är exempelvis ur ett paneuropeiskt perspektiv. distributionscentraler och kombiterminaler. Inte bara ur ett investerarperspektiv är infrastruktursegmenten snar- Hur vanliga privata investeringar i infrastruktur är beror alltså på lika. Potentiella säljare, det vill säga främst kommuner och landsting vilket segment av infrastruktur som åsyftas. Inom såväl energi, kom- i dagsläget, har också snarlika utmaningar i att underhålla och på munikation och social infrastruktur är privata investeringar sedan en ett effektivt sätt förvalta tillgångarna. Inom segmenten bostäder och tid tillbaka ett naturligt inslag och där är finansiering via brukaravgifter samhällsfastigheter har vi sedan några år tillbaka sett ett ökat behov eller hyresförhållanden vanliga. Investeringar i VA-nätet är inte möjligt av att se över finansieringen av nyproduktion och underhåll. Vi har i nuläget med rådande lagstiftning vilket gör att detta segment är också sett en ökad förståelse och acceptans för att privata aktörer stängt trots att det i hög grad är snarlikt energisegmentet. har möjlighet att uppnå en högre förvaltningseffektivitet, riskspridning och andra stordriftsfördelar, vilket balanserar det faktum att privat Ur ett operativt perspektiv är det stora skillnader mellan social kapital ofta har högre avkastningskrav på sin investering. Önske- infrastruktur och vad som kan benämnas som teknisk infrastruktur målet att fokusera på sin kärnverksamhet och därmed uppnå högre då förvaltningen av dessa tillgångar skiljer sig väsentligt. Ur ett inves- effektivitet även i denna bör ha bäring på alla delar av infrastrukturen. terarperspektiv är det dock snarlika segment. Det är kapitalkrävande tillgångar med lång avskrivningstid som förvisso är lågavkastande Infranode har i dagsläget en genomförd investering i Vasa Värme men med en hög grad av förutsägbarhet om kassaflödet på lång som äger och driver fjärrvärmesystemet i fem svenska orter och sikt tack vare dess grundläggande funktion i samhället. I dagens har som ambition att expandera detta genom förvärv av befintliga ränteläge och med redan stora allokeringar till fastigheter är det ett anläggningar i Sverige. Infranode uppger även att man är i processer högintressant realt tillgångsslag för institutionellt kapital. Ett exempel med ett antal svenska kommuner och motsvarigheter i Finland och på det är Infranode som nyligen erhöll investeringar från Folksam, Norge. Utformningen av en affär är till stor del beroende av den KPA Pension och den Europeiska investeringsbanken EIB och som potentiella säljarens utmaningar. Exempelvis kan konsolidering av därmed närmar sig målet att samla in 4 mdkr i sin första infrastruktur- Sveriges cirka 150 elnätsbolag ske både genom att kommuner väljer fond. Fonden är den första i sitt slag i Sverige och fokuserar främst på att sälja sitt elnät för att frigöra kapital eller väljer att tillskjuta detta investeringar i transport-, energi- och telekominfrastruktur. Mandatet mot en ägarandel i vad som blir ett regionalt bolag och därmed ta innefattar även social infrastruktur och investeringshorisonten är del av stordriftsfördelar.

16 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 I hög grad är det dock de stora statliga åtagandena i transportin- ighetsägarnas intresse är dock i grunden att infrastruktursatsningarna frastruktur som är på agendan i den allmänna debatten. I juni 2016 antas leda till högre hyresintäkter idag eller i framtiden. De högre gav regeringen en kommitté i uppdrag att utreda två frågeställningar hyresintäkterna beror i sin tur på att hyresgästerna, medarbetare kring finansiering av offentliga infrastrukturinvesteringar. och kunder ser läget som bättre. Givet de potentiella mätproblem som lyfts fram i direktiven, vore då inte brukaravgifter en mer direkt Den första frågan berör huruvida större offentliga infrastrukturinves- och träffsäker åtgärd för att fånga upp den ökade nyttan som fast- teringar kan finansieras genom uttag av en särskild skatt eller avgift ighetsägarnas kunder erhåller? Uppdraget kring ovanstående fråga riktad mot kommersiella fastighetsägare vars fastigheter har ökat ska redovisas senast den 28 februari 2018. i värde eller som på annat sätt dragit nytta av infrastrukturinveste- ringen. Regeringen lyfter förvisso fram att värdestegringar redan Den andra frågan i direktivet gäller förutsättningarna för att involvera idag leder till ökade skatteintäkter genom höjda taxeringsvärden och privat kapital i finansieringen av statlig transportinfrastruktur. I direk- därmed fastighetsskatt men anger samtidigt att det är diskutabelt tiven anges att regeringen bedömer att det finns ett intresse från huruvida dessa värdestegringar fångas upp tillräckligt snabbt av exempelvis pensionsfonder och livbolag, tack vare långsiktigheten, dagens fastighetstaxeringssystem. För de som inte är helt insatta stabiliteten och att staten är motpart. Kommittén ska undersöka vilka i dagens fastighetstaxeringssystem är det för hyreshusfastigheter alternativ eller modeller som finns, redogöra för för- och nackdelar i princip 2–5 års eftersläpning mellan faktisk värdeökning och att med dessa samt analysera privata finansiärers avkastningskrav för denna får genomslag i ökat taxeringsvärde då taxeringsvärdet för investering. Redovisningen av detta deluppdrag sker senast den 28 2016 baseras på data från 2014 och sedan gäller för de näst- februari 2017. Detta råkar även vara datumet då denna upplaga av kommande tre åren och så vidare. Det framstår dock inte som Svensk Fastighetsmarknad går till tryck. Vi kan således konstatera att frekvensen i taxeringstillfällena är under utredning utan snarare att deluppdraget redovisats när ni läser detta. Givet att regeringen huruvida det finns möjligheter att lägga till en särskild skatt utöver inte avser att låna upp privat kapital kopplar frågan också an till på den befintliga fastighetsskatten eller om det går att ta ut skatten på vilket sätt avkastningen ska skapas. ett schabloniserat underlag i de fall det är omöjligt eller olämpligt Då vi ännu inte känner till utfallet av delbetänkandet i utredningen att fastställa faktiska värdeökningar. Vad som avses med att en får vi nöja oss med att konstatera att utredningen i sig bör kunna kommersiell fastighetsägare kan ha dragit nytta av infrastruktur- ses som ett steg på vägen mot att privata investerare ges möjlighet investeringen på annat sätt som inte ger inverkan på fastighetens att investera i svensk transportinfrastruktur samt ett tydligt tecken marknadsvärde framgår inte. på att staten ser behovet att finna nya finansieringsformer. Det är Om vi ytterligare dröjer oss kvar något vid denna första frågeställning också ett tecken på det starka intresset från institutionellt kapital är det intressant att fundera på varför kommersiella fastighetsägare att investera i olika former av infrastruktur. Erfarenheten från det ses som en naturlig medfinansiär av statlig infrastruktur. Det är sociala segmentet av infrastrukturen, samhällsfastigheterna, säger förvisso sant att ”En väl fungerande infrastruktur gynnar såväl det oss att det till stor del är den förvaltningsmässiga effektiviteten som allmänna som privata fastighetsägare och båda parter kan därför ha är den avgörande faktorn för att det ska framstå som fördelaktigt ett intresse av att infrastruktursatsningar snabbare realiseras.” – som för offentlig sektor att tillåta privata investeringar. anges i direktivets bakgrundsbeskrivning. Orsaken till de privata fast-

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 17 Stockholm 89

Jonas Åkerberg [email protected]

Fastighetsmarknaden i Stockholm upplever ett fortsatt mycket stort intresse, såväl vad gäller bostadsfastigheter som kommersiella fastigheter. De låga vakanserna och höga hyresnivåerna motiverar utveckling av nya bostads-, kontors- och verksamhetsområden i regionen.

BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX I Stockholm hör D. Carnegie & Co, Einar Mattsson, Ikano, Olov 2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1 Lindgren och SKB till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter. Marknaden för ombildning av hyresrätter till bostadsrätter är Index 89 88 92 91 91 fortsatt stark i Stockholmsområdet som helhet. En av de större Placering 1 1 1 1 1 affärerna under hösten är försäljningen av Järntorgets nyproduktion i Gustavsberg, öster om Stockholms centrum. Köpeskillingen uppgick MARKNADSDATA MARS 2017 till cirka 52 000 kr/kvm och projektet omfattar 125 lägenheter med en total boarea om cirka 7 800 kvadratmeter. Akelius har under hösten Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm och i början av 2017 förvärvat 12 bostadsfastigheter med totalt KONTOR cirka 440 lägenheter. Köpet har genomförts i två separata affärer AA-läge 5 000 – 6 500 3,50 – 4,25 70 000 – 120 000 och köpeskillingen uppgick till drygt 1,2 mdkr. Säljare var privatper- soner i de båda affärerna. I Järfälla har kommunen skrivit avtal om A-läge 3 500 – 6 000 3,75 – 4,50 50 000 – 90 000 tidiga markanvisningar med fem byggbolag för att säkerställa att B-läge 2 500 – 3 700 4,25 – 5,50 30 000 – 60 000 detaljplanerna för Barkarbystaden III och IV fullföljs. Detaljplanerna omfattar totalt cirka 6 000 bostäder. C-läge 1 300 – 2 500 4,75 – 6,75 11 000 – 35 000

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER BUTIKER Till de stora privata ägarna inom segmentet hör AMF Fastigheter, AA-läge 2 800 – 20 000 3,75 – 4,75 60 000 – 200 000 Atrium Ljungberg, Fabege, Klövern och Vasakronan. I Hammarby Sjöstad, med närhet till bland annat Gullmarsplan, har Skanska A-läge 2 000 – 8 000 4,00 – 5,00 40 000 – 120 000 investerat cirka 1,3 mdkr i byggnationen av kontorshuset Sthlm 01 B-läge 1 300 – 5 000 5,00 – 6,50 26 000 – 47 000 vilket väntas bli en ikonbyggnad för Stockholm. Byggnaden ska innehålla en uthyrningsbar area om cirka 26 000 kvadratmeter. Själva C-läge 800 – 2 100 6,00 – 7,50 10 000 – 25 000 byggkontraktet bedöms vara värt cirka 1 mdkr. Inflyttning sker under INDUSTRI 2020. Hammarby Sjöstad fortsätter att expandera som kontors- marknad och i närområdet planeras ytterligare cirka 100 000 kva- A-läge 800 – 1 400 5,75 – 8,00 5 500 – 13 000 dratmeter att uppföras i olika etapper. I centrala Stockholm har M&G B-läge 650 – 900 6,25 – 8,00 5 000 – 8 500 Real Estate förvärvat tomträtten till Blekholmen 1 till en köpeskilling om cirka 2,2 mdkr, motsvarande cirka 65 000 kr/kvm. Objektet C-läge 600 – 900 6,50 – 8,25 3 500 – 6 500 innehåller cirka 34 000 kvadratmeter kontor, företags-bostäder och konferenslokaler. Säljare var Niam. Förvärvet av Blekholmen 1 medför BOSTÄDER (1990 – 2008) att köparen kraftigt utökar sin portfölj av svenska fastigheter. AA-läge 1 425 – 2 450 1,00 – 3,50 23 000 – 55 000

A-läge 1 250 – 2 350 1,00 – 3,50 22 000 – 50 000

B-läge 1 125 – 1 785 2,50 – 4,50 14 000 – 38 000

C-läge 1 100 – 1 550 3,50 – 5,00 8 500 – 30 000

18 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Akademiska Hus, Fabege, Hemsö, Jernhusen och SISAB är några Till de etablerade aktörerna på industri- och lagermarknaden hör av de stora ägarna inom segmentet. Sterner Stenhus har förvärvat Castellum, Catena, Corem, Klövern och Sagax. Stendörren Fastig- en vårdfastighet i Tumba, i Botkyrka kommun. Fastigheten Sama- heter har avyttrat två fastigheter i Haninge, Årsta 1:73 och 1:89, inom riten 1 omfattar cirka 23 000 kvadratmeter, huvudsakligen särskilt vilka det finns en byggrätt om cirka 22 000 kvadratmeter. Köparen, boende inom vård och omsorg. Köparen kommer att genomföra Fuchs Lubricants, har förvärvat fastigheterna i syfte att uppföra en en omfattande ombyggnation och modernisering. Kommunen har produktionsanläggning för den egna verksamheten. Fastigheterna tecknat avtal om att hyra lokaler för cirka 120 vård- och omsorgs- är belägna intill riksväg 73 med goda kommunikationsmöjligheter. platser. Köpeskillingen uppgick till 299 mkr vilket motsvarar cirka Köpeskillingen uppgick till 42,5 mkr. I Brunna industriområde i 13 000 kr/kvm. I Nacka kommun förvärvade Hemsö en portfölj med Upplands-Bro har Castellum förvärvat en obebyggd fastighet om samhällsfastigheter innehållande skolor, särskilda boenden och en drygt 130 000 kvadratmeter planlagd mark inom vilket det finns ishall. Kommunen kommer att vara den huvudsakliga hyresgästen möjlighet att uppföra lokaler om cirka 60 000 kvadratmeter. Säljaren och köparen förbinder sig att renovera och bygga om i enlighet med var Kilenkrysset och köpeskillingen uppgick till 205 mkr. Området är kommunens vision. Den uthyrningsbara arean uppskattas till cirka fortfarande under utveckling och tillgängligheten bedöms förbättras 34 000 kvadratmeter efter ombyggnation. Köpeskillingen uppgick ytterligare då Förbifart Stockholm står klar. till 612 mkr.

I FOKUS

I slutet av juni 2016 förvärvade Folksam, genom dotterbolaget KPA Pension, nyrenoverade Kungshuset från GIC Real Estate till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1,5 mdkr, motsvarande drygt 91 000 kr/kvm. Fastigheten är belägen inom CBD, vid korsningen Kungsgatan-Regeringsgatan, och har en total uthyrningsbar area om cirka 16 600 kvadratmeter. 10 600 kvadratmeter är kontor medan resterande 6 000 kvadratmeter består av biograf, restaurang och parkering. Hyresgästerna utgör varierande stabila verksamheter varav en av de större är Länsstyrelsen som hyr 8 000 kvadratmeter på ett femårigt hyresavtal med option på ytterligare fem år. GIC förvärvade i sin tur fastigheten under 2007 för cirka 1,13 mdkr.

Förvärvet av Kungshuset innebär att Folksam ökar antalet fastigheter inom CBD i Stockholm från fyra till fem. Folksamgruppen innehade vid årsskiftet 2016/2017 en fastighetsportfölj till ett värde om cirka 26 mdkr och har som mål att under de närmsta 2 – 3 åren öka fastighetstillgångarna med ytterligare 10 mdkr. För att uppnå detta tillsatte Folksam under förra året ett team vars fokus är att utveckla bolagets fastighetsbestånd genom att bland annat ta fram nya projektmöjligheter och att aktivt förvalta lokalhyresportföljen. Under 2016 förvärvade bolaget fastigheter till ett värde om cirka 4 mdkr, större delen under första halvåret. Värdeutvecklingen på bolagets fastigheter under 2016 är den högsta hittills och målet att öka fastighetstillgångarna med ovan nämnda 10 mdkr har därmed gått fortare än förväntat.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2016 2015 Transaktionsvolymen i Stockholms stad begränsas av Totalt 37,9 Mdkr Totalt 36,9 Mdkr Mark & övrigt få säljare, särskilt av centralt belägna kontorsfastigheter. Mark & övrigt Special 3,2 Mdkr 2,7 Mdkr Special 1,4 Mdkr 5,3 Mdkr Industri 1,9 Mdkr En viss ökning av den totala volymen gentemot 2015 Bostäder kan dock skönjas och det är bostadssegmentet som Industri 5,5 Mdkr 1,9 Mdkr Bostäder sticker ut sett till såväl transaktioner av förvaltningsob- 8,7 Mdkr jekt som byggrättsförsäljningar till följd av den historiskt Lokaler Lokaler 18,7 Mdkr 25,3 Mdkr starka nyproduktionsmarknaden. Blackstones förvärv av majoritetsägandet i D. Carnegie & Co, vilka vid tillfället ägde cirka 200 000 kvadratmeter bostäder i Stockholm, bidrar också.

TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Blekholmen 1 Kontor jan -17 2 200 000 34 000 Niam M&G Real Estate

2 Samariten 1 Vård- och omsorgsboende jan -17 299 000 23 000 Botkyrka Kommun Sterner Stenhus

3 Örnäs 1:17 Industrimark dec -16 205 000 132 000 Kilenkrysset Castellum

4 Kvadraten 2 Handel sep -16 930 000 49 400 Niam Cavendo, Capman & Varma OY

5 Sicklaön 13:80 Bostäder sep -16 415 000 10 240 Carlyle Group Brf Himmelsbågen

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 19 Göteborg 69

Erik Norrman [email protected]

Göteborgs fastighetsmarknad går fortsatt mycket starkt, såväl vad gäller hyres- som investeringsmarknaden, vilket har medfört sjunkande avkastningskrav och stigande priser inom samtliga segment under 2016. På projektsidan råder stor aktivitet då marknadens aktörer kraftsamlar inför det stora 400-årsjubileet 2021.

BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata fastighetsägarna hör Balder, Stena Fastigheter, 2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1 Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem. Bostadsmarknaden i Göteborg har under den senaste tolvmånaders- Index 69 71 68 64 62 perioden uppvisat en fortsatt press nedåt på direktavkastningskraven Placering 2 2 2 2 2 och trenden, likt stora delar av landet i övrigt, har varit att B- och C-lägen sett störst förändringar. Trenden med ökande priser i mer MARKNADSDATA MARS 2017 sekundära lägen kan även skönjas på den privata bostadsmarkna- Hyra Direktavkastning Bedömda värden den där bostadsrättspriserna procentuellt sett har ökat mer än för kr/kvm % kr/kvm bostadsrätter i innerstaden. Den bostadsbrist som råder har inte KONTOR förbättrats nämnvärt under den senaste tiden även om det under AA-läge 1 800 – 3 000 4,00 – 5,25 30 000 – 55 000 2016 färdigställdes 2 680 lägenheter vilket var den högsta noteringen A-läge 1 600 – 2 700 4,25 – 5,50 20 000 – 45 000 på 20 år. Noterbart är att det påbörjades färre nybyggen under 2016 jämfört med 2015 och än så länge tyder statistiken på att det är B-läge 1 000 – 2 200 5,00 – 6,50 13 000 – 35 000 en bit kvar till att klara kommunens behov om 3 000 – 4 000 nya C-läge 900 – 1 700 6,00 – 8,00 8 000 – 20 000 bostäder per år. En käpphäst verkar fortfarande vara planprocessen.

BUTIKER KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Balder, Castellum, Platzer, Skandia Fastigheter, Vasakronan och AA-läge 3 500 – 12 000 4,00 – 5,00 40 000 – 100 000 Wallenstam är stora kommersiella fastighetsägare i Göteborg. A-läge 1 500 – 7 500 4,25 – 6,25 20 000 – 75 000 Transaktionsmarknaden under det senaste halvåret uppvisar ett minskande antal större affärer, men den kommersiella marknaden B-läge 1 000 – 4 000 5,00 – 6,75 10 000 – 30 000 bedöms alltjämt som mycket attraktiv. Direktavkastningskraven för C-läge 700 – 1 500 6,25 – 7,50 2 500 – 15 000 de mest attraktiva kommersiella fastigheterna bedöms nu emel- lertid ha bottnat på nivån 4,0 – 4,25 procent. Hyresmarknaden för INDUSTRI kontor uppvisar en fortsatt historiskt låg vakansgrad. Det planerade A-läge 475 – 1 100 6,25 – 7,75 6 000 – 14 000 nytillskottet under de kommande 1 – 2 åren är lågt vilket tillsammans med rådande konjunktur och goda sysselsättningsgrad bäddar för B-läge 475 – 1 000 6,50 – 8,00 5 000 – 9 000 en fortsatt god hyresutveckling det kommande året. I dagsläget finns C-läge 425 – 700 7,00 – 8,50 3 000 – 7 000 det endast ett begränsat antal alternativ för större företag som i närtid söker yteffektiva och välbelägna lokaler, något som är hämmande för BOSTÄDER (1990 – 2008) Göteborgs utveckling. Först kring 2019 – 2021, i tid till jubileumsåret, AA-läge 1 150 – 1 775 1,75 – 3,50 25 000 – 48 000 ser det ut som att flera större kontorsprojekt kan bli förverkligade. A-läge 1 100 – 1 715 1,75 – 3,75 20 000 – 43 000

B-läge 1 050 – 1 675 2,50 – 4,50 17 000 – 38 000

C-läge 975 – 1 450 3,75 – 5,75 9 000 – 20 000

20 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus, Chalmers- Balder, Castellum, Geely, Platzer, SKF och Volvo är stora ägare av fastigheter, Göteborgs Stad, Hemsö, landstinget, Vasakronan och industri- och lagerfastigheter i Göteborg. En av Göteborgs största Wallenstam. I december kommunicerades en affär mellan Samhälls- transaktioner någonsin genomfördes i oktober då Platzer förvär- byggnadsbolaget (SBB) och Klövern avseende samhällsfastigheten vade en fastighetsportfölj i Torslanda, Arendal och Säve av Volvo. Majorna 220:5. Fastigheten är fullt uthyrd till Västra Götalands Läns Portföljen inrymmer såväl kontor som industri- och logistiklokaler Landsting och inrymmer cirka 4 400 kvadratmeter samt 2 700 och förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 2,8 kvadratmeter garage. SBB köpte fastigheten så sent som i augusti mdkr. Utöver lokaler om 338 000 kvadratmeter ingår mark om hela 2016 av Alecta tillsammans med en lagerfastighet i Sisjön och säljer 3 600 000 kvadratmeter. Uthyrningsgraden vid förvärvet var 94 nu efter ett kort innehav den vidare till en köpeskilling om 150 mkr, procent och direktavkastningen uppges till strax över 7 procent. En motsvarande cirka 34 000 kr/kvm. Stadens stolthet Liseberg står trend att notera under senare tid är att allt fler industrifastigheter i inför en spännande utveckling framöver där ägaren, kommunägda kommunikationsnära och centrumnära lägen i Göteborg med omnejd bolaget Liseberg AB, planerar för stora investeringar med en börjat förvärvas med förväntningar om att utveckla fastigheterna vattenpark och ett nytt hotell med cirka 450 rum. Projektkostnaden med bostäder. Denna möjlighet finns sannolikt i Platzer långsiktiga beräknas till 1,9 mdkr och den nya anläggningen ska vara klar till affärsplan för delar av det förvärvade beståndet. jubileumsåret 2021.

I FOKUS

Skandia Fastigheter äger, förvaltar och utvecklar kontor, köpcentrum, bostäder och samhällsfastigheter inom storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Vid årsskiftet 2016/2017 omfattade Skandia Fastigheters totala bestånd 127 fastigheter med drygt 1 200 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Beståndets värde uppgår till cirka 50 mdkr. Bolagets fastighetsinnehav i Göteborg består av ett antal köpcentrum samt cirka 2 000 lägenheter vilka bland annat är belägna i områdena Annedal, Krokslätt och Stampen. Bland de köpcentrum bolaget äger runtom i Sverige finns det största, Frölunda org,T just i Göteborg och innehåller omkring 200 butiker.

I januari 2016 förvärvade Skandia Fastigheter ett utvecklingsområde från KF Fastigheter till ett värde om cirka 1 mdkr. Förvärvet avsåg två handelsfastigheter med en total tomtarea om drygt 90 000 kvadratmeter och cirka 26 000 kvadratmeter uthyrningsbar area på Backaplan i Göteborg. Den ena fastigheten, Backa 172:1, innehåller i dagsläget köpcentrumet Backa 2 med Coop Forum och omkring 45 butiker. Backaplan är en del av vision Älvstaden, ett av Nordens största stadbyggnadsprojekt som när det är färdigbyggt kommer inrymma 25 000 nya lägenheter och 45 000 nya arbetsplatser. Den första delen av Backaplansområdet, Kvillebäcken, är redan nu under utveckling och kommer 2019, när området är utbyggt, innehålla cirka 2 000 bostäder. Backaplan kommer på sikt att utvecklas från en ren handelsplats till en tätbebyggd stadsmiljö och är en del i stadens mål att knyta ihop Hisingen med centrala Göteborg.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2016 2015 Generellt sett såg vi endast en liten andel Göteborgs- Totalt 12,4 Mdkr Totalt 12,2 Mdkr Mark & övrigt fastigheter i årets stora portföljtransaktioner, vilket är en Mark & övrigt Special 0,6 Mdkr Special 0,5 Mdkr 2,2 Mdkr 0,7 Mdkr förklaring till en något blygsam utveckling i förhållande Bostäder Industri Bostäder till den nationella volymen. Platzers förvärv från Volvo, till 1,9 Mdkr 2,5 Mdkr Industri 3,1 Mdkr ett underliggande fastighetsvärde om 2,8 mdkr, är en av 2,8 Mdkr de största affärerna i stadens historia och bidrar starkt Lokaler till årets volym. Några stora förvärv av utvecklingsfastig- 4,9 Mdkr Lokaler 5,4 Mdkr heter, främst Skandia Fastigheters köp vid Backaplan från KF Fastigheter samt att Serneke överlåtit 50 procent av Karlastaden-projektet till NREP, höjer marksegmentet väsentligt.

TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Portfölj i Arendal, Torslanda & Säve Lager, Kontor & Industri okt -16 2 800 000 338 000 AB Volvo Platzer

2 Vasastaden 27:12 Bostäder sep -16 185 000 3 685 Privatpersoner Sigillet

3 Lindholmen 30:5 Kontor juni -16 373 000 66 000 North Star Realty Platzer

4 Lindholmen 29:1 Kontor maj -16 400 000 12 400 BNP Paribas REIM Balder

5 Gårda 13:6 Kontor maj -16 1 177 000 34 300 Niam Technopolis

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 21 Malmö 61

Per Wieslander [email protected]

Bostadsbyggandet i Malmö ligger på en hög nivå. Den höga produktionstakten väntas fortsätta vilket också ställer stora krav på kompletterande teknisk och social infrastruktur. När persontågstrafik åter börjar rulla på Kontinentalbanan kommer det dessutom att öppnas upp många nya förtätningsmöjligheter kring stationerna.

BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Stena Fastigheter är den största privata ägaren av flerbostadshus 2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1 i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB Sundsfastigheter och Willhem är andra stora privata aktörer. Bostadsbyggandet ökar i hela landet, Index 61 63 63 48 47 och för Malmö är produktionen av nya bostäder den högsta sedan Placering 4 4 4 9 9 uppförandet av miljonprogrammet avslutades i slutet på 1970-talet. De områden som nu är mest expansiva är Hyllie, Västra Hamnen, MARKNADSDATA MARS 2017 Norra Sorgenfri och Limhamn. Av de 3 100 bostäder som började byggas förra året avser 2 000 hyresrätter och 1 000 bostadsrätter. Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm Endast ett hundratal bostäder avser småhus. Även antalet bygglovs- KONTOR ansökningar ökade under förra året. Uppemot 4 000 bygglov bevil- AA-läge 2 200 – 2 850 4,25 – 4,75 32 500 – 57 500 jades vad gäller nybyggnation, ombyggnad och tillfälliga bygglov. Byggtakten under 2017 väntas hålla i sig. Malmös stad räknar med A-läge 1 900 – 2 700 4,75 – 5,75 25 000 – 47 500 byggstart för uppemot 3 000 bostäder under året. Bland annat drar B-läge 1 200 – 2 300 5,50 – 7,00 10 000 – 25 000 flera byggherrar igång arbeten i kvarteret Spårvägen på den gamla industritomten vid Nobelvägen och Industrigatan i Norra Sorgenfri. C-läge 800 – 1 300 7,00 – 8,50 6 000 – 12 000 Flertalet projekt avser hyresrätter. BUTIKER

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER AA-läge 3 500 – 5 750 4,75 – 5,25 40 000 – 60 000 Stora privata ägare av kommersiella fastigheter i Malmö är Castellum, Steen & Ström, Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Hyllie A-läge 3 000 – 4 500 5,00 – 5,75 30 000 – 40 000 är för tillfället det mest expansiva området, till stor del tack vare det B-läge 1 200 – 2 500 5,25 – 7,00 10 000 – 20 000 strategiska kommunikationsläget med endast några minuters bilväg från Malmö centrum och med goda tågkommunikationer till Kastrup C-läge 700 – 1 300 7,00 – 8,50 5 000 – 15 000 och centrala Köpenhamn. I början av året förvärvade Kungsleden INDUSTRI ”Emporia Office” från Steen & Ström. Lokalerna omfattar cirka 10 250 kvadratmeter kontor vilka i stort sett är fullt uthyrda. Det pågår A-läge 750 – 1 100 6,50 – 7,50 7 500 – 14 000 nu en tredimensionell fastighetsbildning för att skilja lokalerna från B-läge 500 – 800 7,50 – 8,50 5 000 – 10 000 fastigheten Malmö Marknadsplatsen 1 som i övrigt utgörs av köp- centrumet Emporia. Tillträde sker då förrättningen är klar, sannolikt C-läge 400 – 700 8,50 – 9,50 3 500 – 6 000 under andra kvartalet. Intresset för Hyllie är mycket stort, från såväl investerare som potentiella hyresgäster. Här finns också fortsatta BOSTÄDER (1990 – 2008) projektmöjligheter. Direktavkastningskraven bedöms vara väl i nivå AA-läge 1 400 – 1 700 2,50 – 3,25 32 500 – 42 500 med de försäljningar som skett i centrala Malmö. A-läge 1 400 – 1 700 3,00 – 4,25 25 000 – 37 500

B-läge 1 200 – 1 550 3,75 – 5,25 15 000 – 25 000

C-läge 1 200 – 1 550 5,00 – 6,00 8 000 – 15 000

22 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Folksam, Hemsö, Malmö Stad, landstinget och Wihlborgs är stora Castellum, Klövern, SveaReal och Wihlborgs är stora ägare av indu- ägare av specialfastigheter i Malmö. I Västra Hamnen har Malmö stri- och lagerfastigheter i Malmö. Norama Real Estate Fund, som Stad förvärvat mark av Varvsstaden AB, ett bolag som ägs gemen- förvaltas av Amenea, förvärvade i december sex industrifastigheter i samt av Balder och Peab, för 45 mkr. Tomten avser cirka 11 150 Malmö av Catena. Priset uppgick till 250 mkr. Fastigheterna omfattar kvadratmeter inom det gamla Kockumsområdet där kommunen totalt 18 700 kvadratmeter och ligger i etablerade industriområden nu planerar att uppföra en skola för 550 elever och en förskola för som Fosie, Bulltofta och Lockarp. Lokalerna är fullt uthyrda med cirka 80 barn. I samband med detta har även ett ramavtal tecknats långa avtal till väletablerade hyresgäster. Kommunen håller på att som reglerar genomförandefrågor och fördelningen av kostnader för ta fram en ny detaljplan i Lockarp för att kunna erbjuda större indu- infrastruktursatsningar i, och i anslutning till, området. Tillsammans stritomter i Malmö. Syftet är att etablera ett verksamhetsområde med kommande detaljplaner och exploateringsavtal anger det förut- i anslutning till redan existerande område vid Lockarps bageri. sättningarna för byggande och utbyggnad av området. Varvsstaden Planförslaget innebär att en större verksamhet och ett antal mindre är ett av Malmös viktiga utvecklings- och omvandlingsområden. Den verksamheter ska kunna växa fram i området. Det nya området kommande exploateringen låter Gamla Staden och Västra Hamnen omfattar cirka 70 000 kvadratmeter med god tillgång till infrastruktur, växa ihop vilket betyder mycket för utvecklingen av centrala Malmö. både väg och järnväg.

I FOKUS

I maj 2016 förvärvade Folksam, genom dotterbolaget Folksam Sak, fastigheten Långan 1 på Universitetsholmen till ett underliggande fastighetsvärde om 580 mkr, motsvarande cirka 58 000 kr/kvm. Säljare var Skanska. Fastigheten är centralt belägen i det nya kulturkvarteret Malmö Live, granne med den nya kongress- och konsertanläggningen och nära Citytunneln vilket genererar goda kommunikations- möjligheter. Fastigheten inrymmer cirka 10 000 kvadratmeter och är fullt uthyrd till stabila hyresgäster med relativt långa hyresavtal. De största hyresgästerna utgörs av Trafikverket, Swedbank och MAQS Advokatbyrå.

Under slutet av 2016 förvärvade Vasakronan tre projektfastigheter från Malmö stad vid Triangeln strax söder om centrum för drygt 77 mkr. Kvarteret som ska omvandlas heter Priorn och omfattar cirka 15 600 kvadratmeter BTA. Byggnaden kommer att miljöcertifieras enligt LEED Platinum. Hälften av ytorna är redan i nuläget uthyrda till Region Skåne och COWI. Byggstart förväntas ske under hösten 2017 med första inflyttning beräknad till 2019/2020. I området finns sedan tidigare bland annat Triangeln och Malmö Konsthall. Vasakronan har även ett planerat projekt i Hyllie. Hyllie Connect är beläget precis vid Hyllie stationstorg och kommer att inrymma omkring 12 000 kvadratmeter fördelat på åtta våningsplan. Färdigställande och inflytt beräknas ske under 2019. Även detta projekt kommer att miljöcertifieras enligt LEED. Bolaget äger sedan tidigare fastigheter i bland annat centrum, kring Triangeln och i Västra Hamnen.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2016 2015 Transaktionsmarknaden i Malmö har varit mycket stark Totalt 13,0 Mdkr Totalt 8,3 Mdkr Mark & övrigt det senaste året. Till skillnad mot många stora städer med Mark & övrigt 0,5 Mdkr Special 0,7 Mdkr 0,9 Mdkr Special 0,2 Mdkr kraftigt tilltagande volym är det inte främst stora portfölj- Industri 1,4 Mdkr affärer som ligger bakom. Inslaget av bostadsfastigheter Bostäder Industri Bostäder 3,2 Mdkr 1,9 Mdkr är fortsatt stort, främst på grund av MKB:s försäljning 2,5 Mdkr av 1 660 lägenheter till ett bolag bildat tillsammans med tre ytterligare framträdande bostadsaktörer, som ett led Lokaler 7,2 Mdkr Lokaler 2,8 Mdkr i förverkligandet av ”Culture Casbah”. Skanska har sålt Klipporna samt Malmö Live till Ikano respektive Folksam till ett sammanlagt värde av 1,58 mdkr.

TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Bestånd om sex industrifastigheter Industri dec -16 250 000 18 980 Catena Fastigheter Norama Real Estate

2 Elinegård & Hyllie Projekt (bostäder) nov -16 391 000 9 490 Bonava Willhem

3 Del av Hyllie 4:2 Byggrätt (bostäder & handel) nov -16 85 000 2 500 Malmö kommun EuroGross

4 Törnrosen, Örtagården Bostäder okt -16 1 100 000 140 175 MKB Fastighets AB Balder, Heimstaden, & Rosengård Viktoria Park & MKB

5 Stjärnan 1, 5, 8 & 9 Restaurang okt -16 146 000* 2 600 Privatperson Lindström Proprty

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 23 Uppsala 67

Jimmie Nordensky [email protected]

Bostadsbyggandet i Uppsala är inne i en intensiv fas och den höga ambitionen framöver märks i den nya över- siktsplanen. Tobin Properties har förvärvat ett antal fastigheter i syfte att omvandla dessa till bostäder. Det utdragna projekteringsarbetet med Uppsala Eventcenter kan intensifieras nu när finansieringen är klar.

BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata fastighetsägarna av bostäder i Uppsala hör AMF, 2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1 D. Carnegie & Co, HSB Uppsala, Nordhalla och Stena Fastigheter. Uppsalas nya översiktsplan beskriver ett mål om cirka 3 000 nya Index 67 67 66 58 60 bostäder per år vilket bland annat kan bli verklighet genom omvand- Placering 3 3 3 3 3 ling av verksamhetsområden till nya bostadsområden. Industriom- rådet Börjetull planeras bli en blandad stadsdel med cirka 1 500 MARKNADSDATA MARS 2017 nya bostäder och 9 000 kvadratmeter kontor samt förskolor och grönområden. I november förvärvade Tobin Properties fastigheten Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm Dragarbrunn 4:11 i centrala Uppsala för en köpeskilling om 185 mkr, KONTOR motsvarande cirka 32 000 kr/kvm. Fastigheten omfattar cirka 6 000 A-läge 1 800 – 3 000 4,75 – 6,00 11 000 – 43 000 kvadratmeter. Inom fastigheten har det tidigare bedrivits hotellverk- samhet, men denna är nu nedlagd vilket ger bolaget möjlighet att B-läge 1 300 – 2 200 5,25 – 6,75 7 500 – 23 000 utveckla bostäder i absolut toppläge. I slutet av december förvär- C-läge 900 – 1 400 5,75 – 7,25 5 000 – 11 500 vade Tobin Properties ytterligare tre utvecklingsfastigheter om totalt

7 800 kvadratmeter i centrala Uppsala till ett pris motsvarande drygt BUTIKER 28 000 kr/kvm. A-läge 2 200 – 4 500 4,75 – 6,00 25 000 – 60 000

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 800 – 3 600 5,25 – 7,00 7 000 – 40 000 Stora privata ägare av kommersiella fastigheter i Uppsala är Atrium Ljungberg, Castellum, Klövern, Skandia Fastigheter och Vasakronan. C-läge 700 – 1 200 6,50 – 7,50 5 000 – 11 500 I Gränbystaden byggs det i hög takt. Atrium Ljungberg uppför 3 000 kvadratmeter kontor med planer för ytterligare 7 000 kvadratmeter. INDUSTRI Hösten 2017 kommer det första kontorshuset att stå klart med A-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,25 6 000 – 15 000 Swedbank och Fastighetsbyrån som hyresgäster. I centrala Uppsala, B-läge 600 – 1 000 6,50 – 7,50 4 000 – 10 000 med närhet till Resecentrum, låter Castellum uppföra kontorshuset Kungspassagen med en uthyrbar area på 8 000 kvadratmeter. C-läge 500 – 900 7,00 – 8,00 3 000 – 7 000 Byggnaden kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad Guld eller mot- svarande. Färdigställande är planerat till 2018. Största hyresgäst är BOSTÄDER (1990 – 2008) Bjerking som har tecknat ett grönt hyresavtal om 3 000 kvadratmeter. A-läge 1 050 – 1 700 2,50 – 3,75 17 500 – 35 000 Uppsala är en av Sveriges snabbast växande städer och etablering B-läge 1 050 – 1 550 2,75 – 4,75 13 000 – 25 000 av handel fortsätter utanför stadskärnan i Gränby, Gottsunda och Boländerna. Castellum bygger drygt 5 000 kvadratmeter handel i C-läge 1 050 – 1 450 4,00 – 5,50 10 000 – 20 000 Boländerna där 93 procent av de nya lokalerna redan är uthyrda.

24 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna av specialfastigheter hör Akademiska Hus, Castellum, General Electric, Klövern och Lantmännen är några av AMF, Uppsala kommun och Uppsala läns landsting. Sedan 2008 de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Uppsala. I Östra har projektet Uppsala Eventcenter drivits i samarbete med Upp- Fyrislund har Castellum förvärvat 30 000 kvadratmeter industrimark. sala kommun. I december blev finansieringen klar vilket innebär Bolaget har i ett första skede påbörjat byggnation av en distributions- att projekteringsarbetet nu intensifieras. Anläggningen kommer anläggning åt PostNord inom 20 000 kvadratmeter. Anläggningen att vara belägen i Gränbystaden. Investeringen beräknas till 800 förväntas vara färdigställd i mars 2018 och kommer att omfatta cirka mkr, varav kommunens ekonomiska åtagande uppgår till 150 mkr 6 000 kvadratmeter. Hyreskontraktet sträcker sig över 10 år med i kapitaltillskott och sedan en årlig hyra på 15 mkr i 25 år. Entre- ett årligt hyresvärde om 7,8 mkr. Övrig mark lämnas för närvarande prenör för projektet är NCC. Även Samhällsbyggnadsbolaget är obebyggd för att kunna utformas efter framtida hyresgäster öns- delaktigt i projektet. Eventcentret kommer att omfatta cirka 30 000 kemål. I september förvärvade Pareto Securities tre av Upplands kvadratmeter med 6 800 fasta platser vid idrott och 7 500 platser Motors anläggningar, varav en är belägen i Uppsala. Den berörda vid evenemang. Förhoppningen från kommunen är att den nya fastigheten avser Kungsängen 34:4 belägen intill E4. Upplands Motor anläggningen sätter Uppsala på evenemangskartan och gör staden har tecknat ett hyresavtal som löper till 2031 och kommer därmed aktuell för prestigeuppdrag som internationella idrottsevenemang att fortsätta sin verksamhet inom lokalerna. och stora konferenser.

I FOKUS

I april 2016 förvärvade Skandia Fastigheter fastigheten Dragarbrunn 10:3 från Lundbergs till ett underliggande fastighetsvärde om 436 mkr, motsvarande cirka 29 600 kr/kvm. Fastigheten består av totalt fyra byggnader, uppförda mellan 1960 – 1965, med 11 600 kvadratmeter kommersiella lokaler och 3 100 kvadratmeter bostäder samt garage och parkeringsplatser. Fastigheten finns belägen i ett av stadens mest centrala och välkända kvarter mellan Fyrisån och gågatan. Hyresgästerna utgörs av bland andra KPMG och Uppsala kommun samt handelsinriktade verksamheter som Din Sko, Webbhallen och Kronans apotek. Genom denna affär har Lundbergs avyttrat sin enda fastighet i Uppsala och därmed helt lämnat orten.

Utöver den förvärvade fastigheten äger Skandia Fastigheter även ett köpcentrum, en hotellfastighet, cirka 260 bostadslägenheter samt en blandfastighet i Uppsala. Köpcentrumet, S:t Per Gallerian, om totalt cirka 32 000 kvadratmeter är beläget mitt i Uppsala vid den stora gågatan Svartbäcksgatan. Hyresgästerna utgörs av en blandning mellan restaurang-, butiks- och kontorshyresgäster. Hotellfastigheten ligger centralt beläget på Trädgårdsgatan och erbjuder både hotell- och vandrarhemsrum. Bostadslägenheterna är fördelade på områdena Eriksberg, Fålhagen och Sävja. Intill Stora Torget och Fyrisån i Uppsala är bolagets blandfastighet, som inrymmer både kommersiella lokaler och bostäder, belägen. I övrigt är största delen av bolagets bestånd lokaliserat till storstadsregionerna Göteborg, Malmö och Stockholm.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2016 2015 Uppsala har uppvisat en kraftig tillväxt de senaste Totalt 7,6 Mdkr Totalt 4,9 Mdkr Mark & övrigt åren. Från att det var bostäder som i första hand drog Mark & övrigt Special 1,1 Mdkr 0,3 Mdkr Special 0,4 Mdkr transaktionsvolymen är det nu istället kommersiella fast- 1,1 Mdkr Industri igheter som till övervägande del sålts under 2016. För- Industri Bostäder 1,3 Mdkr klaringen till detta ligger i en rad transaktioner. Lundbergs 1,4 Mdkr 0,8 Mdkr Bostäder 2,2 Mdkr försäljning av Dragarbrunn 10:3 för 436 mkr till Skandia Lokaler Fastigheter, Trophis förvärv i Boländerna från Starwood 3,2 Mdkr Lokaler 0,7 Mdkr samt Balders köp av Hedin Bil-beståndet för att nämna några. Andelen samhällsfastigheter och bostadsutveck- lingsfastigheter har också ökat kraftigt.

TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Skogstibble 11:2 Skola feb -17 6 000 12 755 Eqwin iEstate I Fastigheter

2 Svartbäcken 42:11 Industri & Lager dec -16 36 000 1 075 Urental Peab

3 Fjärdingen 27:5, 27:6 & 29:1 Bostäder dec -16 225 000 7 800 Uppsala Läns Landsting Tobin Properties

4 Kungsängen 44:1 Projekt (bostäder) dec -16 117 000 6 000 Magnolia JM

5 Dragarbrunn 4:11 Hotell nov -16 185 000 5 710 Cartera Tobin Properties

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 25 Linköping 56

Petter Öhman [email protected]

Linköping fortsätter vara en stark regionstad. Bostadsbyggandet fortsätter i hög takt och under året öppnar de första delarna av Vallastaden. I Tannefors planeras nya utbyggnadsområden och ett ökat intresse för området väntas i och med att planerna för Ostlänken fortskrider och med detta ett nytt resecentrum öster om Stångån.

BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX I Linköping är BoTrygg, HSB, Länsförsäkringar, Mannerssons, Riks- 2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1 byggen, Victoria Park och Willhem stora ägare av bostadsfastigheter. Transaktionsaktiviteten har under hösten och vintern varit relativt lugn. Index 56 54 54 51 47 Under november sålde Slättö Fastigheter ett större bostadsbestånd Placering 7 7 7 7 7 till Lansa Fastigheter. I portföljen ingick Linköping Ishalkan 18 med en nyproducerad bostadsbyggnad om cirka 4 700 kvadratmeter MARKNADSDATA MARS 2017 fördelat på 71 lägenheter. Lansa är ett relativt nytt bolag som ägs av länsbolag inom Länsförsäkringsgruppen. Detta var deras första Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm förvärv. Länsförsäkringar Östgöta förvärvade även under sommaren KONTOR fastigheten Armenien 4 i Vasastaden av en privatperson. Fastigheten A-läge 1 200 – 2 100 5,50 – 6,00 10 000 – 23 000 omfattar cirka 1 800 kvadratmeter fördelat på 23 lägenheter. Nypro- duktionstakten under senare år har varit hög. Under 2015 påbörjades B-läge 900 – 1 550 6,50 – 7,00 7 000 – 15 000 drygt 2 400 nya bostäder och drygt 1 000 bostäder färdigställdes C-läge 600 – 900 7,00 – 8,00 5 000 – 9 000 under 2016. Den höga utbyggnadstakten väntas fortsätta under

2017 med såväl färdigställda projekt som påbörjad nyproduktion. BUTIKER

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER A-läge 1 500 – 5 000 5,50 – 6,75 15 000 – 40 000 Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Castellum, Ikano, B-läge 1 000 – 2 500 6,25 – 7,00 6 000 – 15 000 Intea Fastigheter, Lilum Fastigheter, Klövern och Lundbergs. Intea klev in på topplistan i och med förvärvet av Garnisonsområdet, C-läge 600 – 1 100 7,00 – 8,00 3 000 – 10 000 fastigheten Smedstad 2:1, från Blackstone/Areim. Garnisonsområdet omfattar drygt 84 000 kvadratmeter och är huvudsakligen uthyrt INDUSTRI till Linköpings kommun och olika statliga myndigheter. I december A-läge 400 – 800 7,00 – 8,00 3 000 – 7 500 förvärvade Aberdeen handelsfastigheten Glasbruket 3 i Tornby. B-läge 350 – 700 7,50 – 8,25 2 500 – 4 500 Fastigheten var vid förvärvet under produktion och fullt uthyrd till Club XPRS, Subway, ÖoB, Yoump och Nordic Wellness. Lokalarean C-läge 300 – 500 7,50 – 8,50 1 800 – 3 500 kommer att omfatta cirka 10 000 kvadratmeter. Tornby fortsätter vara ett starkt område för externhandel där Ikano nu planerar för en BOSTÄDER (1990 – 2008) utbyggnad av i-Huset. Hotellmarknaden är stark, framförallt under A-läge 1 125 – 1 475 3,00 – 4,00 12 000 – 25 000 veckodagarna, och flera aktörer expanderar med både ny- och B-läge 1 125 – 1 375 3,50 – 4,50 9 000 – 20 000 tillbyggnation. Nyproduktionen av kontor har varit låg. Vakanserna i Mjärdevi har dock minskat under året vilket talar för kommande C-läge 1 075 – 1 350 4,50 – 5,50 5 500 – 12 000 behov av nya lokaler.

26 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter i Linköping är Akademiska Hus, Stora ägare inom segmentet är egenanvändare som Arla, Cloetta, Bonäsudden, Botrygg, Lejonfastigheter och Östergötlands läns Ericsson, Saab och Scan. Vad gäller förvaltningsfastigheter är Catena, landsting. I samband med köpet av Högkullen Omsorgsfastigheter Klövern och SveaReal stora ägare. Transaktionsaktiviteten har varit har Samhällsbyggnadsbolaget övertagit tre mindre vårdfastigheter relativt lugn. Under september köpte Balder samtliga fastigheter inom i Linköping om totalt 990 kvadratmeter. Efterfrågan på skolplatser Anders Hedin Invest AB, huvudsakligen uthyrda till Hedin Bil. Två är stor och ökar i och med befolkningstillväxten. Under 2016 har av dessa låg i Kallerstad och omfattar totalt 13 500 kvadratmeter. Lejonfastigheter tillskapat platser för 1 120 elever i nya förskolor och Tillgången på byggbar industrimark i Linköping bedöms som god. skolor i bland annat Brokind, Ryd och Skäggetorp. Lejonfastigheter Sankt Kors har meddelat sin vision med Linköping Aviation Park är även ute med arkitekttävling för kvarteret Kungsberget i Tannefors som bygger på två områden söder och norr om Linköping City som är tänkt att bli ett nav för utbildning, idrott och kultur med Airport. Det södra, som ligger i anknytning till terminalen, lämpar sig plats för 1 800 högstadie- och gymnasieelever. Under hösten 2017 för kontor och lättare industri. Det norra lämpar sig för lokaler med beräknas byggnation av Linköpings nya simhall, Vågen, påbörjas produktions- och logistikinriktning. Tornby är ett attraktivt område inom stadsdelen Folkungavallen. Byggnaden ska förutom simhall för lager- och logistikverksamheter. Arla investerar nu drygt 35 mkr även innehålla kontor och restauranger. i sin anläggning inom området.

I FOKUS

Under 2016 förvärvade Willhem två nyproduktionsprojekt, ett i Linköping och ett i Karlstad, från Bonava för knappt 600 mkr. Den del av affären som berörde Linköping omfattade drygt 130 lägenheter under uppförande i Södra Ekkällan. Tillträde till lägenheterna kommer att ske successivt i takt med färdigställande. Bolagets bestånd i kommunen består därmed av totalt 30 fastigheter med en uthyrningsbar area om 260 000 kvadratmeter, varav merparten utgörs av bostäder. Det första förvärvet som Willhem genomförde i Linköping avsåg stora delar av bostadsområdet Skäggetorp, inklusive Skäggetorps centrum. Bolagets bestånd i Linköping omfattar nu drygt 3 300 lägenheter. Merparten av dessa, nästan 2 500 lägenheter, är belägna i Skäggetorp. Beståndet innefattar även lägenheter i Tallboda, Gottfridsberg, Hejdegården, Lambohov, Valla, Tannefors och Duvkullen.

Det nyligen bildade Lansa Fastigheter genomförde i slutet av 2016 sitt första förvärv. Affären omfattade Slättö fond 1 och 3 vilka innehåller 720 nyproducerade lägenheter med en total area om 41 000 kvadratmeter belägna på sex tillväxtorter i landet. Största delen av det förvärvade beståndet finns i Örebro och Karlstad, men en fastighet är belägen i Linköping. Denna omfattar 72 lägenheter i Lambohov, i de södra delarna av Linköping. Förvaltningen av fastigheterna kommer även framgent att ombesörjas av Slättö. Lansa Fastigheter ägs av flera länsbolag inom Länsförsäkringsgruppen. Bolagets strategi är att investera i såväl bostäder som samhällsfastigheter på den svenska marknaden.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2016 2015 Transaktionsvolymen i Linköping fortsätter att öka stadigt. Totalt 4,3 Mdkr Totalt 3,7 Mdkr Mark & övrigt Segmentet specialtaxerade fastigheter, vilket i viss mån Mark & övrigt 0,04 Mdkr 0,05 Mdkr Special 0,09 Mdkr kan likställas med samhällsfastigheter, såg en kraftig Industri Industri Special Bostäder 0,5 Mdkr uppgång. Detta främst på grund av Vacses förvärv av 0,1 Mdkr 1,2 Mdkr 0,7 Mdkr Vallastadens skola från Skanska för cirka 200 mkr, samt Lokaler Intea Fastigheters stora förvärv av Garnisonen som till 1,7 Mdkr ungefär hälften tillskrivits epitetet. På bostadssidan kan Bostäder Lokaler 2,3 Mdkr nämnas att Lansa Fastigheter och Willhem köpt cirka 100 1,2 Mdkr nyproducerade hyresrätter vardera från Slättö respektive Bonava.

TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Glasbruket 3 Handel dec -16 150 000* 10 000 NCC Aberdeen

2 Ishalkan 18 Bostäder nov -16 130 000* 4 700 Slättö Fastigheter Lansa Fastigheter

3 Papegojan 1 & Paletten 2 Handel sep -16 150 000* 13 500 Anders Hedin Invest Balder

4 Vallastadens skola Skola aug -16 200 000 7 300 Skanska Vacse

5 Armenien 4 Bostäder juli -16 40 000 1 900 Privatperson Länsförsäkringar Östgöta

* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 27 Västerås 48

John Eriksson [email protected]

Bostadsproduktionen är fortsatt hög till följd av den stabila befolkningstillväxten. Med flera genomförda markanvisningar väntas nyproduktionstakten fortsätta. Det planerade stationsområdet väntas bli ett lyft för staden med nytt resecentrum, kontor, handel och bostäder i ett attraktivt läge mellan Mälaren och stadskärnan.

BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX AMF, Aroseken, Bostjärnan, Bovista, Ikano och Kvarnvreten hör till 2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1 de stora aktörerna. Kommunen genomförde ett flertal stora mark- anvisningar under förra året. Vid Iggebygärdet har HSB tilldelats en Index 48 48 49 42 39 byggrätt till ett pris om 3 000 kr/kvm tillåten BTA. Fastigheten Kungs- Placering 13 13 12 13 13 ljuset 2, gamla Gideonsbergsskolan, har anvisats till Bergslagsparken Exploatering AB, ett konsortium bestående av Bostjärnan, HSB, MARKNADSDATA MARS 2017 Rikshem och Trillit. Priset, enligt anbud, uppgick till 2 350 kr/kvm tillåten BTA för bostadsrätter respektive 1 500 kr/kvm tillåten BTA för Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm hyresrätter. Riksbyggen vann markanvisningstävlingen om att bygga KONTOR cirka 67 lägenheter vid Björskogsgatan, nära Malmabergsskolan, A-läge 1 150 – 1 800 5,75 – 7,00 9 000 – 20 000 till ett pris motsvarande cirka 3 000 kr/kvm BTA. I Karlsdal såldes ett mindre hyreshus för ett pris motsvarande cirka 35 800 kr/kvm. B-läge 950 – 1 450 6,50 – 8,00 6 000 – 15 000 Direktavkastningen bedöms understiga 3 procent. Köpare och säljare C-läge 800 – 1 200 7,25 – 9,00 4 000 – 10 000 var båda privatpersoner. I områdena Jakobsberg och Skiljebo har två mindre hyreshus sålts för direktavkastningskrav runt 4 procent. BUTIKER

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER A-läge 1 000 – 4 000 5,25 – 6,50 15 000 – 35 000 Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Västerås hör Agora, B-läge 850 – 2 000 5,75 – 7,25 10 000 – 20 000 Castellum, Hemfosa, Ikano, Klövern och Kungsleden. Efter ett par år där samtliga citygallerior i Västerås bytt ägare, senast Agoras förvärv C-läge 700 – 1 000 7,00 – 8,50 5 000 – 10 000 av galleriorna Punkt och Gallerian till en bedömd direktavkastning om cirka 5,75 procent, väntas större fokus hamna på kontorsmarknaden. INDUSTRI Utvecklingen av stationsområdet, som ligger mellan stadskärnan A-läge 550 – 800 7,00 – 8,50 4 000 – 8 000 och Mälaren, väntas bli ett lyft för staden. Detaljplanen för det nya B-läge 400 – 700 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000 resecentrumet beräknas vara klar till slutet av 2017. Förutom ett nytt resecentrum kommer området även att innehålla bostäder, C-läge 350 – 550 8,00 – 10,00 1 500 – 4 000 kontor, handel och parker. Eurocommercial har sålt gallerian Hälla Shopping i stadens östra del för 118,3 mkr, motsvarande drygt BOSTÄDER (1990 – 2008) 18 450 kr/kvm. Köpare var Maxfast. Sveafastigheter har genomfört A-läge 1 025 – 1 575 3,50 – 4,50 12 000 – 25 000 en uthyrning till EKO Stormarknad inom handelsområdet Erikslund B-läge 1 025 – 1 525 4,00 – 5,25 10 000 – 20 000 i stadens västra del. Det tioåriga hyresavtalet omfattar cirka 8 300 kvadratmeter, varav cirka 5 000 kvadratmeter utgör nyproduktion. C-läge 900 – 1 400 4,75 – 6,00 7 000 – 15 000

28 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER AMF, Hemfosa, Hemsö, Kungsleden, Lönnbacken och Rikshem Till stora ägare av industri- och lagerfastigheter hör Castellum, hör till de stora privata aktörerna inom segmentet. Hemsö har Klövern, Kungsleden och NPF. Kungsleden har på senare tid tecknat av Västerås stad fått i uppdrag att uppföra Widénska gymnasiet nya hyresavtal i Västerås om totalt cirka 5 400 kvadratmeter, varav med plats för 480 elever. SPP Fastigheter har köpt en portfölj för- den största uthyrningen avser 3 000 kvadratmeter till Migrations- skole- och skolfastigheter av Actus Fastigheter till en köpeskilling verket. Kungsledens bestånd i Västerås omfattar 525 000 kvadrat- om 710 mkr. Fastigheterna är fullt uthyrda med drygt hälften av meter, med 236 000 kvadratmeter belägna i Finnslätten som bedöms hyresintäkterna från kommunala verksamheter. Genomsnittlig löptid utgöra ett B-läge för industri. Londonbaserade Round Hill Capital har för hyreskontrakten är cirka 15 år. Av de ingående fastigheterna är förvärvat hela norska NLI Eiendomsinvest AS som äger 18 industri- Folkets Park 2 (Rotundaskolan om cirka 2 000 kvadratmeter) och och lagerfastigheter i Sverige, Norge och Danmark, däribland Jollen 1 (Förskola Emilia Öst om cirka 900 kvadratmeter) belägna fastigheten Finnslätten 6 i Västerås om cirka 50 000 kvadrat- i Västerås. En ny idrottshall kommer att uppföras vid Önstaskolan meter. Klövern har i en paketaffär sålt special- och lagerfastigheten med beräknat färdigställande till hösten 2018. Idrottshallen är tänkt Briggen 3 till Samhällsbyggnadsbolaget. Kommande nyproduktion att kunna rymma såväl skolverksamhet på dagarna som föreningsliv av industrilokaler i Västerås väntas till övervägande del vara kon- på kvällarna. Preliminär projektkostnad uppgår till 43 mkr. centrerad till områdena Gilltuna och Långängarna samt Tunbytorp.

I FOKUS

Det av Tredje AP-fonden delägda Hemsö äger och har uppfört ett antal skolbyggnader runt om i Sverige. Fastighetsbolaget har nu fått i uppdrag av Västerås Stad att uppföra Widénska gymnasiet. Skolan, som ska ligga intill Vasagatan med närhet till stadsbiblioteket och Högskolans campus, beräknas ha plats för cirka 480 elever. Byggnaden kommer ha en uthyrningsbar area på cirka 5 800 kvadratmeter och ska stå färdig under 2018. Hemsös investering uppgår till cirka 150 mkr. Västerås Stad har tecknat ett hyresavtal på 15 år för lokalerna. För närvarande har Hemsö fyra aktiva skolprojekt i Sverige.

En annan stor aktör inom segmentet samhällsfastigheter är Hemfosa som ägs av Fjärde AP-fonden, Länsförsäkringar Fondförvaltning AB, AMF Försäkring, Kåpan Pensioner och Lannebo Fonder vilka tillsammans kontrollerar drygt 30 procent av aktiekapitalet och nästan 35 procent av rösterna. Hemfosa äger samhällsfastigheter på ett flertal orter i Sverige med tyngdpunkt på bland annat Stockholms-, Göteborgs-, och Öresundsregionerna samt Västerås, Karlstad och Sundsvall/Härnösand. I maj 2016 förvärvade Hemfosa 13 skolfastigheter från Turako Skolfastigheter AB till ett värde om 444 mkr, motsvarande drygt 27 800 kr/kvm, med en uthyrningsbar area om drygt 16 000 kvadratmeter. Två av fastigheterna är belägna i Västerås och resterande i Stockholm och Lund. Affären är förenlig med bolagets strategi att öka sitt ägande i samhällsfastigheter så att detta fastighetsslag utgör 75 procent av bolagets totala fastighetsvärde.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2016 2015 Västerås har uppvisat god tillväxt i transaktionsvolymen Totalt 3,0 Mdkr Totalt 2,2 Mdkr gentemot 2015. Under 2016 är det främst kommersi- Mark & övrigt Mark & övrigt 0,1 Mdkr Special 0,5 Mdkr 0,1 Mdkr Special 0,1 Mdkr ella lokaler och då framförallt handelsfastigheter som Bostäder Industri Industri 0,3 Mdkr bytt ägare. Den största affären är Agoras köp av de 0,5 Mdkr Bostäder 0,5 Mdkr två city-galleriorna ”Punkt” och ”Gallerian” från Carlyle 0,2 Mdkr Group för 850 mkr. Därutöver köpte Partners Group Lokaler en cirka 28 000 kvadratmeter stor handelsfastighet i 1,2 Mdkr Lokaler 1,8 Mdkr Erikslunds Handelsområde, innehållande bland andra Media Markt och XXL Sport, från Sveafastigheter som en del i en större portföljaffär.

TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Likströmmen 6 Handel & Industri okt -16 32 968 3 200 Fastighetsaktiebolaget Norrtull Goldcup 13040

2 Kungsljuset 2 Byggrätt (bostäder) aug -16 57 800 35 610 Västerås kommun Bergslagsparken Exploatering

3 Mats 5 (Punkt) & Loke 24 (Gallerian) Handel juli -16 850 000 40 000 Carlyle Agora

4 Storspoven 1 & 2 Friköp (bostäder) juni -16 43 300 69 000 Västerås kommun HSB Brf Storspoven i Västerås

5 Rättikan 7 Bostäder juli -16 13 800 351 Privatperson Brf Rättikan 7 i Västerås

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 29 Örebro 51

Stefan Dahlman [email protected]

Befolkningstillväxten hör till de högsta i landet. Om nuvarande takt håller i sig kan kommunen ha upp mot 250 000 invånare till 2050. Den höga befolkningstillväxten har medfört mycket låga vakanser på bostadsmarknaden. På kontorsmarknaden råder hög efterfrågan, i synnerhet vad gäller moderna lokaler i goda lägen.

BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Det kommunala bostadsbolaget Örebrobostäder dominerar hyres- 2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1 marknaden i Örebro och äger med sina dryga 23 000 lägenheter ungefär 60 procent av stadens hyresrätter. Bland de större privata Index 51 53 54 46 43 aktörerna inom segmentet hör Asplunds, Behrn, Ekström, Husherren, Placering 10 9 7 12 12 LG Söderberg, Melins, PG Jönsson och Ragnarsson. Bostadsbristen är till följd av de senaste årens stora inflyttning fortsatt stor med låga MARKNADSDATA MARS 2017 vakanser till följd. I princip råder det endast omflyttningsvakanser på de flesta delmarknader. De senaste fem åren har befolkningen Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm ökat med i genomsnitt 1 750 personer per år och det genomsnittliga KONTOR produktionsunderskottet har legat på cirka 200 lägenheter per år. A-läge 1 100 – 2 000 5,75 – 6,75 10 000 – 25 000 Nyproduktionen i Örebro kommun under perioden 2006 – 2015 upp- gick till nästan 6 000 bostäder, vilket innebär ett årligt genomsnittligt B-läge 850 – 1 450 6,00 – 7,00 8 000 – 16 000 tillskott på cirka 600 bostäder. Produktionstakten har emellertid ökat C-läge 800 – 1 200 6,50 – 7,50 6 000 – 10 000 under senare år. Enligt statistik från SCB är Örebro den kommun i Sverige som – efter Stockholm, Göteborg och Malmö – bygger BUTIKER flest nya bostäder. A-läge 2 000 – 4 500 5,25 – 6,25 15 000 – 35 000

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 900 – 1 900 6,00 – 7,25 10 000 – 20 000 Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Alecta, Behrn, Castellum, Husman, Klövern, Steen & Ström, W-Invest och Örebro- C-läge 700 – 1 100 6,75 – 7,75 6 000 – 10 000 porten. I Örebro råder en fortsatt hög efterfrågan på kontor, i första hand moderna lokaler i bra lägen. Trots senare års starka trend mot INDUSTRI yteffektivisering, samt att det skett en hel del nyproduktion som lett A-läge 525 – 900 6,75 – 7,75 5 000 – 11 000 till omflyttningar, har ingen synbart ökande vakansgrad noterats B-läge 400 – 700 7,25 – 8,25 4 000 – 8 000 på kontorsmarknaden. Vakansgraden är totalt sett mycket låg i både A- och B-lägen. BJC Group AB och Karaffen Förvaltnings AB C-läge 300 – 550 7,75 – 8,75 3 000 – 6 000 har nyligen färdigställt cirka 5 500 kvadratmeter kontor vid idrotts- området Behrn Arena. Castellum planerar att starta nyproduktion av BOSTÄDER (1990 – 2008) en kontorsfastighet vid Örebro centralstation – Citypassagen – om A-läge 1 075 – 1 550 3,50 – 4,50 15 000 – 29 000 cirka 14 500 kvadratmeter. Örebro kommun kommer att flytta sin B-läge 1 000 – 1 375 4,00 – 5,00 12 000 – 25 000 verksamhet från Stadsbyggnadshus 1 och hyra knappt hälften av lokalerna. Investeringen beräknas uppgå till 420 mkr. Byggnaden, C-läge 925 – 1 225 4,25 – 5,25 10 000 – 17 000 som ska certifieras enligt Miljöbyggnad, beräknas vara klar under första kvartalet 2019.

30 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Akademiska Hus, Futurum, landstinget, Länsgården och Örebro- Till de stora aktörerna inom segmentet hör Castellum, Catena, porten är stora aktörer inom segmentet. I september invigdes det nya Husman, Lantmännen och Örebroporten. Örebroregionen rankades vård- och omsorgsboendet ”Trädgårdarna” inom fastigheten Örebro 2017 som landets näst bästa logistikläge, efter Stor-Göteborg, av Ratten 4. Örebro kommun upphandlade Skanska som avtalspart för branschtidningen Intelligent Logistik. Detta tack vare bra infrastruktur genomförande och ägande av projektet där kommunen själv står som med E18/E20 och järnvägar, landets största kombiterminal och en hyrespart för verksamheterna under 15 år. Upphandlingen föregicks av Sveriges största fraktflygplatser. Fastigheten Örebro Atomen 1 av en arkitekttävling där det vinnande förslaget låg till grund för den med adress Argongatan 26 förvärvades under november av Fortifi- fortsatta upphandlingen. Fastigheten förvärvades sedermera av SPP kationsverket till ett underliggande fastighetsvärde av 28 mkr. Säljare Fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde av 180 mkr. Den var Örebroporten Fastigheter AB. Objektet omfattar cirka 3 700 färdigställda bebyggelsen omfattar cirka 5 780 kvadratmeter med kvadratmeter och innehåller bland annat lager, kontor och restaurang. ett 80-tal boenderum. Priset motsvarar cirka 31 150 kr/kvm och Fortifikationsverket är största hyresgäst. Objektet bedöms som direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga helhet ha ett bra skick och bra standard. Priset motsvarar cirka parametrar, till cirka 5 procent. Örebro kommun har avyttrat ytterligare 7 600 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av ett antal skolfastigheter till Futurum under hösten. marknadsmässiga parametrar, till cirka 7,5 procent.

I FOKUS

Ancore Fastigheter, ett bolag som samägs av ICA Fastigheter och Alecta, förvärvade i februari 2017 två fastigheter från Unibail- Rodamco. Beståndet omfattar fastigheten Argonet 7 och del av fastigheten Argonet 2 med en total uthyrningsbar area om cirka 15 400 kvadratmeter belägna i Eurostop i Örebro. De förvärvade lokalerna är fullt uthyrda och hyresgästerna utgörs av bland andra ICA Maxi, Jysk och Cirkle K. Tillträde är beräknat till hösten 2017 efter genomförd fastighetsreglering där delar av den ena fastigheten ska bli tredimensionell. Ancore Fastigheters förvärv omfattar handelsdelen av centret och Unibail-Rodamco kommer fortsatt att äga den del som omfattar hotellet med Best Western som hyresgäst. Efter förvärvet uppgår Ancore Fastigheters samlade fastighetsvärde till 6 mdkr. Bolaget äger fastigheter i totalt 30 kommuner från Malmö i söder till Skellefteå i norr. Bolaget strategi är att förvärva färdigutvecklade och kassaflödesgenererande handelsfastigheter samtidigt som investeringar sker i befintliga. Fokus är fastigheter med långa hyresavtal där just ICA är huvudsaklig hyresgäst.

I september 2016 förvärvade Slättö ett nybyggnadsprojekt från Magnolia Bostad till ett värde om 350 mkr. Projektet, som ännu är under uppförande, omfattar 217 bostäder som beräknas vara klara för inflyttning 2018. Slättö har sedan tidigare 350 lägenheter under uppförande i Örebro och har även erhållit markanvisningar. Genom förvärvet utökar bolaget sin portfölj på orten som nu uppgår till strax över 900 lägenheter.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2016 2015 Örebro är traditionellt sett en stad vars transaktionsvolym Totalt 4,2 Mdkr Totalt 2,2 Mdkr Mark & övrigt begränsas av dess ägarstruktur, med en hög andel kom- Mark & övrigt Special 0,3 Mdkr 0,1 Mdkr Special 0,07 Mdkr munalt ägande och ett fåtal dominerande lokala aktörer. 0,4 Mdkr Industri Industri Bostäder Under 2016 tilltog transaktionsvolymen markant. Till 0,3 Mdkr Bostäder 0,5 Mdkr 0,6 Mdkr stor del är ökningen hänförlig till Norrporten-affären, där 1,1 Mdkr Castellum köpte knappt 100 000 kvadratmeter centralt Lokaler belägna kontorslokaler. Utöver detta har Slättö genomfört 2,1 Mdkr Lokaler 0,9 Mdkr två stora bostadsaffärer, köpt ett pågående projekt från Magnolia med leverans 2018 samt avyttrat ett färdigställt till Lansa Fastigheter.

TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Aldebaren 11 Bostäder dec -16 44 105 4 280 Privatperson Snabbt & Gott i Örebro

2 Kajan 7 Bostäder nov -16 14 900 615 Privatperson Privatperson

3 Siskan 21 Bostäder okt -16 8 400 320 L. Lagefjäll AB Södermalmstornet

4 Ratten 4 Vård- och omsorgsboende okt -16 180 000 5 780 Skanska SPP Fastigheter

5 Mosås 8:28 Skola juli -16 62 000 3 000 JM Hemfosa Fastigheter

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 31 Helsingborg 55

Thomas Green [email protected]

Helsingborg växer och med det även behovet av vård, skola och omsorg. Efter genomförda markanvisningar kommer tre nya förskolor att uppföras för att möta befolkningstillväxten. Inom Långeberga, ett av de mindre industri- och verk- samhetsområdena i Helsingborg, har det varit stor aktivitet med förvärv från Wihlborgs och Corem.

BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Akelius, BroGripen, Erik Selin Fastigheter, Garnito och Rikshem 2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1 hör till de stora privata ägarna av förvaltningsfastigheter. Det råder hög aktivitet på marknaden för byggrätter. Rikshem, som är ett Index 55 54 53 52 51 av Helsingborgs ledande bostadsbolag, har avyttrat byggrätter på Placering 8 7 9 5 6 Fredriksdal till K-fastigheter som nu planerar att uppföra 185 hyres- och bostadsrätter. Fortsatta utbyggnadsmöjligheter finns inom områ- MARKNADSDATA MARS 2017 det. Magnolia har förvärvat en industrifastighet i Olympia, Filborna

28:4, med en tomtarea om 26 700 kvadratmeter bebyggd med cirka Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm 6 500 kvadratmeter lokaler. En ny detaljplan ska tas fram i syfte att KONTOR omvandla fastigheten med bostäder. På ett av Helsingborgs bästa A-läge 1 500 – 2 500 5,50 – 6,25 12 000 – 28 000 bostadslägen uppför JM nyproduktion till en bostadsrättsförening omfattande två hus med total 53 lägenheter, en mindre lokal samt B-läge 1 000 – 1 500 6,00 – 7,75 9 000 – 15 000 garage i källare. Den totala anskaffningskostnaden – det vill säga C-läge 800 – 1 100 7,50 – 9,00 5 000 – 10 000 insatser och föreningens lån – uppgår till 302 mkr, motsvarande drygt

67 000 kr/kvm, vilket får ses som en mycket hög nivå i Helsingborg. BUTIKER

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER A-läge 2 750 – 4 000 5,00 – 6,25 28 000 – 37 000 Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Helsingborg hör B-läge 1 200 – 3 000 5,50 – 7,00 9 000 – 15 000 Alecta, Castellum, Jefast, Skandia Fastigheter och Wihlborgs. Fastighets AB Ankaret har genom förvärvet av Magnus Stenbock 8 C-läge 600 – 900 7,00 – 9,00 4 000 – 10 000 kompletterat sitt bestånd i centrala Helsingborg. Fastigheten omfat- tar cirka 1 630 kvadratmeter med butiker, kontor och bostäder på INDUSTRI ett mycket attraktivt läge längs Kullagatan. Köpeskillingen har inte A-läge 500 – 800 6,50 – 7,75 5 000 – 10 000 offentliggjorts, men direktavkastningskraven längs Kullagatan hör till B-läge 400 – 600 7,00 – 8,25 3 000 – 6 000 de lägsta i Helsingborg. I oktober förvärvade Backerhof fastigheten Helsingborg Aron 27 som inrymmer en livsmedelsbutik om cirka C-läge 350 – 550 8,50 – 10,00 2 500 – 4 000 1 285 kvadratmeter. Säljare var ett bolag ägt av Backahill. Köpe- skillingen uppgick till 22,5 mkr, motsvarande drygt 17 500 kr/kvm. BOSTÄDER (1990 – 2008) Direktavkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parameterar, A-läge 1 175 – 1 550 2,50 – 3,75 18 000 – 30 000 uppgå till omkring 7 procent. Ombyggnationen av Söderpunkten B-läge 1 175 – 1 550 3,25 – 4,50 14 000 – 22 500 har nu kommit igång. Ett ökat fokus på Söder, med bland annat ett 20-tal butiker inom Söderpunkten, väntas ge cityhandeln ytterligare C-läge 1 025 – 1 525 4,50 – 6,50 8 000 – 15 000 konkurrens.

32 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Helsingborgs stad och Region Skåne är de stora ägarna inom seg- Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter hör Castel- mentet. Det privatägda beståndet är spritt på aktörer med mindre lum, Catena och Wihlborgs. Några av ortens stora industri- och bestånd, ofta för användning i den egna verksamheten. Wihlborgs handelsaktörer har också betydande fastighetsinnehav. Under vintern genomför en om- och tillbyggnad av Helsingborgs Tingsrätt på har Wihlborgs etablerat sig inom Långeberga genom förvärv av tre Konsul Perssons plats. Entreprenaden utförs av Peab till en bedömd fastigheter med en total uthyrbar area om cirka 6 500 kvadratmeter kostnad om cirka 180 mkr. Ett 20-årsavtal har tecknats för lokalerna lager och kontor. En annan aktör som varit aktiv inom Långeberga som väntas bli klara till våren 2019. Brinova tilldelades mot slutet av är Corem som förvärvat Ackumulatorn 2 och 8 med cirka 20 000 2016 en byggrätt avseende en ny förskola om 1 100 kvadratmeter kvadratmeter fullt uthyrda logistiklokaler. Det underliggande fast- inom fastigheten Tenoren 1 i Ödåkra. Priset uppgick till drygt 1 000 ighetsvärdet uppgick till drygt 13 900 kr/kvm vilket får ses som kr/kvm tomtarea. Ett hyresavtal har tecknats med Tenoren Förskola till en hög nivå i ett av Helsingborgs B-lägen. Catena har förvärvat ett årligt hyresvärde om drygt 2 mkr. Under hösten har Helsingborgs Vångagärdet 20 som inrymmer cirka 28 000 kvadratmeter logistik- stad genomfört ytterligare två markanvisningar avseende förskole- och kontorslokaler, men med en del vakanser. Bolaget kommer ändamål; i Ramlösa till Midroc och på Råå till GS Fastigheter. Priset att flytta sitt huvudkontor till fastigheten. Det underliggande fastig- för dessa uppgick till 1 200 kr/kvm tomtarea. hetsvärdet uppgick till drygt 3 650 kr/kvm. Säljare var Aller Media.

I FOKUS

Intresset för fastighetsinvesteringar i Helsingborg har under de senaste åren varit stort. Institutionella aktörer som SPP Fastigheter och Willhem har gjort betydande förvärv.

Under våren 2016 tecknade SPP Fastigheter ett avtal med Magnolia Bostad gällande försäljning av 345 lägenheter som kommer uppföras inom fastigheterna Antikvarien 1 och Arkeologen 1 i Maria station. Fastighetsvärdet vid färdigställandet uppgår till cirka 550 mkr. Bostäderna kommer att certifieras enligt miljömärkningen Svanen. Magnolia Bostad tecknade i anslutning till affären ett marköverlåtelseavtal med Helsingborgs kommun avseende de aktuella fastigheterna.

Under 2015 tog Willhem sitt första steg in på bostadsmarknaden i Helsingborg. Inträdet skedde genom förvärv av 27 fastigheter innehål- lande 610 hyreslägenheter från Teglet Fastighets AB till ett bedömt värde om cirka 600 mkr. Den totala uthyrningsbara arean är cirka 43 000 kvadratmeter med hälften av beståndet i centrala Helsingborg och den andra hälften utanför Helsingborg, främst i Påarp och Ödåkra. Samma år genomfördes ytterligare en affär då bolaget förvärvade hela Wallenstams bestånd på orten. Portföljen omfattade totalt 380 lägenheter, varav knappt hälften var under produktion, samt kommersiella lokaler. Det sammanlagda fastighetsvärdet, då samtliga projekt färdigställts, beräknades uppgå till 1,3 mdkr. För att öka bolagets närvaro ytterligare kommer Willhem öppna ett lokalkontor med egen personal för att sköta den löpande fastighetsförvaltningen samt bistå hyresgästerna med service.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2016 2015 Helsingborg tangerar i princip sin starka transaktionsvolym Totalt 5,3 Mdkr Totalt 5,3 Mdkr Mark & övrigt Mark & övrigt 0,1 Mdkr från föregående år. Förra årets kraftiga förskjutning mot Special 0,3 Mdkr Special 0,04 Mdkr 0,6 Mdkr Industri 0,3 Mdkr bostadssegmentet har pendlat tillbaka under 2016, då det Industri återigen var kommersiella lokaler som stod för den största 0,3 Mdkr Bostäder 1,1 Mdkr Lokaler andelen av volymen. Bakom lejonparten av volymen för 1,5 Mdkr Bostäder lokaler hittar vi Castellums förvärv av Norrporten. Del- 3,4 Mdkr portföljen omfattar cirka 100 000 kvadratmeter lokalarea Lokaler 2,9 Mdkr vilket gör Castellum till stadens absolut största ägare av centralt belägna kommersiella fastigheter.

TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Bössan 3 Lager dec -16 6 800 630 Taxi Helsingborg AH & MH Fastighet

2 Ljungholmen 3 & Sandholmen 6 Bostäder nov -16 65 035 1 970 Lindvika Syd Ekonomisk Förening Brf Havsbrisen i Rydebäck

3 Vångagärdet 20 Logistik & Kontor nov -16 102 000 28 140 Aller Media Catena

4 Nätet 8 Bostäder nov -16 8 800 300 Privatpersoner LTC Fastighet Nätet

5 Dalarö 1 Byggrätt (bostäder) okt -16 5 800 4 800 Helsingborg kommun AB Helsingborgshem

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 33 Norrköping 41

Elenore Pellams [email protected]

I de centrala delarna av Norrköping syns byggkranar på många håll. Ett av de större projekten i startgroparna är om- och tillbyggnaden av den gamla yllefabriken intill strömmen. Tyréns har nominerats till Mies van der Rohe Award, ett europeiskt pris för samtida arkitektur, för projektet Hörsalsparken.

BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora fastighetsägarna i Norrköping hör AMF, D. Carnegie 2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1 & Co, Eklöf Fastighets AB, HSB, Heimstaden, Hyresbostäder och Lundbergs. I december förvärvade Heimstaden kvarteret Enen i Index 41 43 41 36 34 centrala Norrköping till ett underliggande fastighetsvärde om 275 Placering 17 18 17 16 16 mkr. Säljare var Magnentus. Priset motsvarar cirka 30 000 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parametrar, MARKNADSDATA MARS 2017 till cirka 3,25 procent. Eklöf Fastigheter har förvärvat fastigheterna

Målaren 2 och 4. Köpet genomfördes till ett underliggande fastig- Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm hetsvärde om 26 mkr. Objektet är beläget på söder och omfattar KONTOR cirka 1 600 kvadratmeter. Priset motsvarar cirka 17 000 kr/kvm A-läge 1 100 – 1 800 5,50 – 7,00 9 000 – 18 000 och en bedömd direktavkastning om cirka 3,5 procent. Söder om Vrinnevisjukhuset i det nya bostadsområdet Björkalund har HSB B-läge 900 – 1 350 6,50 – 7,50 5 500 – 12 000 och Hökerum Bygg vunnit en markanvisningstävling till priser om C-läge 700 – 950 6,75 – 8,50 4 000 – 8 000 1 500 – 2 000 kr/kvm BTA. I Åby, strax norr om staden, har Riksbyggen påbörjat byggnation av projektet Bonum Furuhöjden inom vilket det BUTIKER uppförs ett 50-tal seniorbostäder. A-läge 1 500 – 4 200 6,00 – 6,75 10 000 – 35 000

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 900 – 3 000 6,00 – 7,50 6 000 – 12 000 I Norrköping är Castellum, Hemfosa, Hyresbostäder, Klövern, Kungsleden, Lundbergs, Olav Thon Gruppen och Magnentus C-läge 600 – 1 000 7,50 – 8,50 3 500 – 7 000 stora fastighetsägare på den kommersiella marknaden. Ingelstad Handelsområde, omfattande lokaler om cirka 37 000 kvadratmeter INDUSTRI inom Adaptern 2 och Reläet 18, har förvärvats av Standard Life. A-läge 450 – 725 7,00 – 8,00 3 500 – 7 500 Säljare var AxFast. Underliggande fastighetsvärde bedöms till 520 B-läge 400 – 600 7,50 – 8,50 2 500 – 5 000 mkr, motsvarande drygt 14 000 kr/kvm och en bedömd direktavkast- ning om cirka 6 procent. Här finns hyresgäster som Willys, Lager 157, C-läge 375 – 550 8,00 – 8,50 1 500 – 3 000 Rusta och Bauhaus. Magnentus har genomfört ett antal uthyrningar, bland annat till Norrevo Fastigheter om 4 000 kvadratmeter inom BOSTÄDER (1990 – 2008) kvarteret Lammet samt till Sweco och ÅWL Arkitekter AB inom A-läge 1 050 – 1 450 3,25 – 4,25 11 000 – 22 000 Magnentus Tower. ED Gruppen AB har förvärvat en fastighet i B-läge 950 – 1 325 4,00 – 5,00 6 000 – 14 500 centrala Norrköping av Goodtemplares Byggnadsförening. Här har IOGT och Lilla Teatern tidigare huserat. Köpet genomfördes till ett pris C-läge 925 – 1 250 4,50 – 5,50 5 000 – 10 000 om cirka 11 500 kr/kvm och en bedömd direktavkastning, beaktat marknadsmässiga parametrar, om cirka 5,75 procent.

34 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Ägare av specialfastigheter i Norrköping är Akademiska Hus, Hemsö, Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Norrköping hör Jernhusen, kommunen, landstinget, Mård Lind Förvalting och Nordic BillerudKorsnäs, Erik Selin Fastigheter, Klövern, Lantmännen, Lund- Care Holding med flera. I Smedby kommer det eventuellt att uppföras bergs och Wirström Invest. Scius har tecknat avtal med PostNord en grundskola med internationell profil. Skolverket har gett Nordic om logistiklokaler på Ingelsta inom fastigheten Tråden 11 belägen International School klartecken att starta skolverksamhet för årskurs utmed Ståthögaleden. En elektrifierad järnväg och ny godsbangård 4 – 9. Bakom projektet står Fria Läroverken. Invid Enebyskolan i anslutning till hamnen, den så kallade Kardonbanan, ska börja ska en ny idrottshall byggas och stå klar till höstterminen 2018. I byggas under 2017 vilket möjliggör en mer effektiv godshantering. I kvarteret Järven på Norr ska cirka 100 lägenheter för omsorgs- och industriområdet Klinga har kommunen beslutat utfärda en köpoption trygghetsboende byggas då den tidigare vitaminfabriken omvandlas om 1,5 hektar till ett bolag som vill uppföra cirka 2 000 kvadratmeter till bostäder. Ägaren, Samhällsbyggnadsbolaget, har tecknat avtal lager och kontor. Bolaget som står bakom projektet är Golf Drive med Aleris Omsorg. Invid Östgötaporten uppför ED Bygg ett äldre- Sweden AB, men enligt ägarna kommer det inte handla om golf. boende åt kommunen. Huset byggs i fem plan innehållande cirka Transaktionsaktiviteten för industri- och lagerfastigheter har varit 80 lägenheter. ED Bygg bygger även i Åby Fridtuna ett äldreboende relativt låg under året. För de fastigheter som sålts ligger genom- åt kommunen vilket omfattar cirka 60 lägenheter. snittspriset kring 6 500 kr/kvm.

I FOKUS

Det delvis institutionellt ägda Slättö har under det gångna året varit aktivt på såväl projekt- som transaktionsmarknaden i Norrköping. I slutet av 2016 avyttrande bolaget fastigheten Stadsvakten 4, belägen i centrala Norrköping, till Västerkulla Hotell. Fastigheten renoverades under 2014 och inrymmer ett hotell med 76 rum samt restaurang och övriga verksamhetsrelaterade funktioner. Den sammanlagda arean uppgår till cirka 3 100 kvadratmeter.

I mitten av 2015 stod det klart att Slättö blir en av totalt åtta byggherrar som kommer vara med och utveckla Inre Hamnen i Norrköping. Just nu pågår arbetet med detaljplanen för den första etappen som ska ge plats för omkring 800 bostäder.

I juni 2016 erhöll Slättö, tillsammans med tre andra byggföretag, ytterligare en markanvisning i Norrköping. Denna gång tilldelades bolaget mark motsvarande cirka 8 500 kvadratmeter BTA vid Sandtorp som ligger väster om Kneippen och två kilometer från Norrköpings centrum. Bolaget har för avsikt att uppföra 115 hyreslägenheter på området med kylrum för matleveranser samt bil- och cykelpool. Förhoppningen är att dessa kringprojekt ska hjälpa bolaget att skapa ytterligare mervärden för de framtida hyresgästerna i området.

Vidare blev Slättö i januari 2017 en av fem byggherrar som gick vidare i en arkitekttävling avseende ytterligare en marktilldelning från Norrköpings kommun. Markanvisningen avser bostadsbebyggelse i kvarteret Garvaren och är den tredje arkitekttävlingen avseende bostäder i Industrilandskapet som kommunen genomför.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2016 2015 Norrköpings transaktionsmarknad har haft en negativ Totalt 3,7 Mdkr Totalt 4,0 Mdkr Mark & övrigt volymutveckling det senaste året. Standard Life köpte Mark & övrigt 0,3 Mdkr Special 0,06 Mdkr 0,3 Mdkr Special 0,4 Mdkr Ingelsta Handelscentrum från Axfast för cirka 580 Industri Industri Bostäder 0,5 Mdkr mkr. Heimstaden följde upp föregående års transak- 0,3 Mdkr 1,6 Mdkr Bostäder tionsaktivitet i staden med att förvärva det centrala 1,0 Mdkr kvarteret Enen, innehållande 149 lägenheter och cirka

2 100 kvadratmeter bostadsbyggrätter, från Magnentus för Lokaler 1,5 Mdkr Lokaler 1,8 Mdkr 275 mkr. Heimstaden avyttrade sin hälftendel i CORHEI, innehållande kommersiella lokaler i Linköping och Norrkö- ping, till delägaren Castellum.

TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Vattnet 8 Projekt dec -16 6 700 225 Norrköpings kommun TG XXV Förvaltning

2 Kv Enen Bostäder dec -16 275 000 9 000 Magnentus Heimstaden

3 Målaren 2 & 4 Bostäder okt -16 26 000 1 600 Privatperson Eklöf Fastigheter

4 Sanden 2 Industri okt -16 18 650 1 600 Ferroweld i Slottshagen Novasan Fastighets AB

5 Ingelsta Handelsområde (Adaptern 2 & Reläet 18) Handel juni -16 256 000 37 000 AxFast Standard Life

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 35 Jönköping 54

Christina Lennéer Lind [email protected]

Det råder god efterfrågan på nyproducerade lokaler och bostäder. Flera bostadsrättsprojekt har sålt slut på kort tid där några lägenheter köpts i spekulationssyfte för att säljas vidare innan inflyttning. Yteffektivisering skapar vakanser, men också möjlighet till omställning; från kontor till bostäder, från butiker till kontor.

BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Stora privata ägare är Brandtornet, CA Fastigheter, Ekblads, HSB, 2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1 Jönköpings Bygginvest, Lundbergs, Lustgården, M2 Gruppen, Vätterbygdens Byggnads AB och Willhem. Kommunen har som mål Index 54 53 49 52 53 att i genomsnitt påbörja 800 bostäder per år fram till 2020. Under Placering 9 9 12 5 4 slutet av 2016 pågick byggnation av cirka 1 060 lägenheter. Wood & Hill Fastigheter har förvärvat Drotten 10 på Östra Kålgården från MARKNADSDATA MARS 2017 Vättersnäs Förvaltnings AB till ett underliggande fastighetsvärde om 72 mkr. Objektet såldes i princip tomställt och i november 2016 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm fastställdes en ny detaljplan med byggrätt för cirka 200 lägenheter. KONTOR Den första etappen, 41 bostadsrättslägenheter som uppförs av Peab, A-läge 1 300 – 2 000 5,25 – 6,25 12 000 – 22 000 sålde snabbt slut. HSB Götas sista etapp inom Kålgårdsområdet är Glasblåsaren där 39 bostadsrätter har släppts till försäljning. Under B-läge 800 – 1 800 6,00 – 7,50 6 000 – 14 000 det senaste året har Riksbyggen sålt cirka 200 bostadsrätter i C-läge 800 – 1 200 6,50 – 8,00 4 000 – 10 000 Munksjöstaden. Intresset för nya bostadsrättslägenheter är stort, något som blir tydligt då lägenheter säljs vidare med vinst innan BUTIKER byggnationen färdigställts. A-läge 1 500 – 4 500 5,00 – 6,50 15 000 – 40 000

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 800 – 1 800 6,00 – 7,00 8 000 – 18 000 Till de stora aktörerna på lokalmarknaden i Jönköping hör Alecta, Castellum, Ekblads, Lundbergs och Tosito. Det är framför allt moderna, C-läge 600 – 1 100 6,75 – 8,50 5 000 – 10 000 flexibla och miljöriktiga lokaler i kommunikationsnära lägen som efter- frågas. Ett antal nyproducerade kontor samt butiker i externläge har INDUSTRI ökat konkurrensen om större etableringar/uthyrningar och hyresgäs- A-läge 450 – 800 6,00 – 7,50 4 000 – 9 000 ternas krav på teknisk standard blir allt högre. Under 2016 har några B-läge 350 – 600 7,00 – 9,00 3 000 – 6 000 butiker i centrum valt att flytta till externa handelsområden. Intersport, Stadium och McDonald’s lämnar Östra Centrum. Delar av de tom- C-läge 300 – 550 7,00 – 9,00 2 000 – 4 500 ställda lokalerna kommer att konverteras till kontor. Det expansiva IT-företaget Consid flyttar in i Atollen efter att Team Sportia flyttar till BOSTÄDER (1990 – 2008) annat läge i Atollen. De nya lokalerna omfattar 1 100 kvadratmeter i A-läge 950 – 1 450 3,00 – 4,00 13 000 – 27 000 Ekblads kvarteret Asken med utsikt över Munksjön. Option finns på B-läge 900 – 1 450 3,50 – 4,50 11 000 – 22 000 ytterligare 400 kvadratmeter. Nordea har stängt kontoren i centrum och fyller istället tre våningsplan i Tositos nybyggda 16 våningar höga C-läge 850 – 1 300 4,00 – 5,25 8 000 – 16 000 ”Munksjötornet” i Munksjöstaden.

36 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Castellum, Högskolefastigheter i Jönköping, landstinget och Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Jönköping hör Månsarps Förvaltning hör till de stora ägarna av specialfastigheter Castellum, Husqvarna och Ikea. Arla Foods investerar cirka 40 mkr i kommunen. Jönköpings kommun bygger en ny sortergård på för att utveckla mejeriet i Jönköping med förbättrad arbetsmiljö samt Råslätt. Samtidigt stängs sortergården vid Simsholmen i Södra effektivare utrustning. Mejeriet i Jönköping har cirka 480 anställda Munksjön. Den nya anläggningen omfattar 23 containerplatser och och byggdes 1985. AD Sverige AB flyttar sin lagerverksamhet från cirka 18 000 kvadratmeter till en kostnad om cirka 29 mkr. Fotbolls- Varberg till Jönköping. Flytten sker i december 2017. AD levererar arenan Stadsparksvallen uppfyller inte de arenakrav som ställs på bildelar och biltillbehör till butiker i hela landet och 32 anställda berörs spel i Allsvenskan. Dessutom visar en utredning att Stadsparksvallen av flytten. Bilföretaget Hedin Bil har öppnat en bilanläggning samt inte är en lämplig plats för elitarena då det medför negativ inverkan transport- och lastbilscenter utmed E4 vid A6-området. Med totalt på parkverksamheten samt kräver investeringar i infrastruktur och 23 000 kvadratmeter är detta Hedins största anläggning. Flytten parkering. Bedömningen är att Jordbrovallen är den bästa place- från gamla anläggningen på Ljungarum till den nya har inneburit 20 ringen av tillgängliga alternativ, även om detta kräver ny detaljplan. nyanställningar. Hedin Bil är ett av de största bilföretagen i Sverige. Ett framtaget detaljplaneförslag har varit ute på samråd och ett I Jönköping säljer Hedin Bil bland annat Mercedes Benz, Kia, Jeep antagande kan komma våren 2017. och Jaguar.

I FOKUS

De institutionella investerarna har varit aktiva i Jönköping under senare tid, såväl vad gäller förvärv som ny- och ombyggnation. Bostads- bolaget Willhem förvaltar cirka 1 100 lägenheter i kommunen fördelat på 18 fastigheter. Nu uppförs 66 hyresrättslägenheter på Dalvik, strax väster om centrum, vilket är bolagets första projekt inom affärsområdet nyproduktion. Beräknad inflyttning är under vintern 2018.

Stenvalvet genomförde i januari sitt första förvärv i Jönköping då bolaget förvärvade två samhällsfastigheter, Apeln 37 och Graniten 15, i centrala Jönköping. Säljare var Länsförsäkringar Jönköpings fastighetsbolag EII-Eff. Fastigheterna har en total uthyrbar area om cirka 9 000 kvadratmeter och inrymmer bland annat Göta Hovrätt och Kammarrätten samt en skola och ett HVB-boende.

Det etablerade köpcentret A6 har sedan öppningen 1987 ägts av tjänstepensionsföretaget Alecta som nu genomför en omfattande modernisering och expansion av centret. Till- och ombyggnationen omfattar sammanlagt 36 000 kvadratmeter fördelat på tre etapper. Första etappen omfattar 29 000 kvadratmeter och beräknas vara färdig hösten 2017. Ett av målen med omvandlingen är att förbättra besökarnas matuppleverser genom att utöka utbudet med ett flertal matkoncept.

I början av 2016 förvärvade Skandia Fastigheter tre fastigheter i Solåsen som ligger i anslutning till det kraftigt expansiva Södra Munksjön. Fastigheternas sammanlagda area uppgår till cirka 35 000 kvadratmeter och inrymmer bland annat butiker som Media Markt, Rusta och XXL.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2016 2015 Transaktionsvolymen i Jönköping har i princip fördubb- Totalt 4,8 Mdkr Totalt 2,5 Mdkr Mark & övrigt Mark & övrigt lats under 2016 i förhållande till föregående år. Även här Special 0,5 Mdkr 0,1 Mdkr 0,07 Mdkr ligger Castellums Norrporten-förvärv till stor del bakom Industri Bostäder Special 0,6 Mdkr uppgången. Delportföljen innefattar cirka 100 000 kva- 0,5 Mdkr Industri 0,7 Mdkr dratmeter lokalarea, vilket gör att Castellum förstärker sin 1,0 Mdkr position som stadens största ägare av centralt belägna Bostäder 0,2 Mdkr kommersiella fastigheter med ett fördubblat bestånd på Lokaler 3,1 Mdkr Lokaler orten. Värt att notera i övrigt är att den stora andelen 0,4 Mdkr logistiktransaktioner som varit utmärkande föregående år nu minskat väsentligt.

TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Dvärgen 15 Bostäder dec -16 20 000 – 23 000* 900 Lukic Invest Jönköpingsbo

2 Härbärget 9 Bostäder nov -16 6 100 280 Johben Konsult AB Privatperson

3 Hedenstorp 2:16 Lager & Logistik juni -16 86 600 8 100 Reach For The Stars Fastigheter Estea Sverigefastigheter

4 Tigern 7, Björnen 6 Bostäder mars -16 320 000 31 140 Balder Hökerum Fastigheter & Lejoninnan 10 m.fl. i Ulricehamn

5 Övergången 9 & Övertiden 6 Industri & Lager mars -16 180 000 14 500 Tommy Hegestrand AB Södra Munksjöns Utvecklingsbolag

* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 37 Umeå 59

Andreas Rutström [email protected]

Umeå är idag Norrlands starkaste fastighetsmarknad. Under 2016 omsattes fastigheter för miljarder och det stora intresset väntas kvarstå under det kommande året. Flera starka, lokala aktörer har planer på fortsatta satsningar i Umeå. Detta gäller både den kommersiella marknaden – kontor och handel – som bostadsmarknaden.

BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till privata aktörer med stora bestånd i Umeå hör Franklin Fastigheter, 2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1 Lerstenen, Riksbyggen, Rikshem och Umehem. Det allmännyttiga bostadsbolaget Bostaden i Umeå är emellertid den klart största och Index 59 59 57 49 47 mest aktiva byggaren med drygt hälften av hyresmarknaden. För Placering 5 6 6 8 9 Bostadens del har inflyttningen skett vid första etappen av de totalt 180 lägenheterna vid Böleäng, ett projekt som är Sveriges största MARKNADSDATA MARS 2017 Kombohus enligt SABO:s nyckelfärdiga koncept. Övriga lägenheter kommer att färdigställas under året. Till andra projekt som Bostaden Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm har på gång hör Östra Norrlandsgatan där bolaget avser att uppföra KONTOR cirka 160 lägenheter. Slättö har i Tomtebo uppfört 110 lägenheter i A-läge 1 200 – 2 000 5,00 – 5,75 12 000 – 21 000 kvarteret Sjöråt. Inom Pysslingen – Slättös nästa projekt i Tomtebo – uppförs ytterligare ett 90-tal lägenheter, huvudsakligen 2 – 3 rok, B-läge 950 – 1 400 5,75 – 6,25 9 000 – 13 000 fördelat på sex byggnader. HSB Umeå har fusionerats med HSB C-läge 750 – 950 6,75 – 7,75 4 000 – 8 000 Norr (Skellefteå, Luleå, Kalix, Gällivare och Haparanda) vilket kan skapa långsiktiga möjligheter till expansion och ökad konkurrenskraft. BUTIKER

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER A-läge 2 000 – 3 800 5,25 – 6,00 20 000 – 30 000 Balticgruppen, Diös, Lerstenen, NP3 Fastigheter och Umehem B-läge 900 – 2 000 5,50 – 6,50 8 000 – 20 000 hör till de stora aktörerna på den kommersiella marknaden. Diös har tillträtt de fastigheter som förvärvats från Castellum. Beståndet C-läge 700 – 1 100 6,50 – 7,50 4 500 – 8 000 omfattar cirka 87 000 kvadratmeter vilket gör bolaget till den största privata aktören på orten. Balticgruppen fortsätter att växa genom INDUSTRI att köpa in sig i Scherdins Fastigheters bestånd omfattande 18 300 A-läge 550 – 850 6,25 – 7,75 5 000 – 9 000 kvadratmeter med bland andra SF Bio och Nordea som hyresgäster. B-läge 550 – 750 6,50 – 8,25 2 500 – 6 000 Vidare har Balticgruppen kommit ett steg närmare sin byggnation av ett kontorshus inom kvarteret Laxen då man tecknat hyresavtal C-läge 450 – 700 7,50 – 9,50 1 500 – 4 500 med WSP. När Ikeas varuhus Avion Shopping öppnade 2016 var det flera av handlarna från handelsområdet Strömpilen som valde BOSTÄDER (1990 – 2008) att omlokalisera. Nu har emellertid hyresavtal tecknats med Lager A-läge 1 025 – 1 550 3,00 – 4,25 15 000 – 28 000 157 och Blomsterlandet om totalt cirka 2 800 kvadratmeter. Citycon B-läge 825 – 1 400 4,00 – 4,75 11 000 – 18 000 har avyttrat Länken 1 inom Ersboda om cirka 12 500 kvadratmeter till en köpeskilling om 235 mkr och en bedömd direktavkastning om C-läge 825 – 1 200 4,50 – 5,50 8 500 – 13 500 cirka 7 procent. Säljare var Regio.

38 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Akademiska Hus är den största och mest aktiva aktören inom Stora ägare av förvaltningsfastigheter är Catena och NP3 Fastigheter. segmentet. Till stora privata aktörer hör Bäckbacka, Gazette Stora industribolag som Norrmejerier, SCA och Volvo är också (Balticgruppen) och Hemsö. Stora investeringsprojekt pågår vid Umeå betydande fastighetsägare. Catena, som tidigare endast hade universitets campusområde där Akademiska Hus för närvarande en fastighet i sitt bestånd, Mätaren 6 om cirka 25 000 kvadrat- satsar närmare 500 mkr på ett nytt Medicinskt Biologiskt Centrum meter, har utökat sitt innehav. Bolaget förvärvade i december sex och en ny polishögskola. Inom Norrlands Universitetssjukhus pågår logistikfastigheter av DHL, varav Batteriet 7 och 8 återfinns i Umeå. ombyggnationer om 5 200 kvadratmeter samt tillbyggnationer av DHL finns kvar som hyresgäst i de båda fastigheterna. Volvo har 1 600 kvadratmeter. Fondamentor & Roosgruppen Fastigheter har beslutat om en utbyggnad av sin lastvagnsfabrik med cirka 3 000 förvärvat Snoken 2 i Umeå (Rikets Sal) av Jehovas Vittnen. Fastig- kvadratmeter. Investeringen, som totalt omfattar 435 mkr, sker i heten har en lokalarea om 2 300 kvadratmeter med flertalet salar måleriet och innebär en ny linje för ytbehandling. Rivningsarbetet och mötesrum där Jehovas Vittnen har tecknat ett hyresavtal fram till av en mindre befintlig byggnad har inletts och hela anläggningen november 2018. Köparna har planer på att vidareutveckla fastigheten skall stå klar senhösten 2018. Umeå Logistikpark har tecknat ett då det goda läget vid E12/E4 samt handelsområdet Stora Birka (före nytt 8-årigt hyresavtal med Bilfrakt om 800 kvadratmeter kontor, detta Ersboda handelsområde) skapar förutsättningar för handel. 10 000 kvadratmeter mark samt en godsterminal. Inflyttning sker i maj.

I FOKUS

Rikshem inledde i början av 2017 byggnation av tre bostadshus i trä på Mariehem i Umeå. Byggnaderna kommer sammanlagt inrymma 142 lägenheter, varav 110 hyresrätter och 32 bostadsrätter. Enligt Rikshem är en av nyckelfaktorerna för att skapa hållbara samhällen att blanda båda upplåtelseformerna. Lägenheterna kommer vara ljusa och yteffektiva med en genomsnittlig storlek på 42 kvadratmeter. Ett av de planerade bostadshusen kommer med sina åtta våningar att bli det högsta trähuset i norra Sverige. Första inflyttning är beräknad till december 2017 och alla tre bostadshusen kommer bli Green Building-certifierade.

I januari förvärvade Rikshem ett större fastighetsbestånd från Lerstenen Hus AB, ett bolag samägt av Lerstenen Invest, Areim Fastigheter 3 och Blackstone Real Estate Partners Europe IV. Beståndet omfattade 23 bostadsfastigheter innehållande 800 lägenheter. Total uthyrningsbar area uppgår till cirka 63 000 kvadratmeter, varav 84 procent utgör bostäder. Affären är i linje med bolagets strategi att växa på tillväxtorter där Rikshem redan är positionerade. Totalt förvärvade bolaget fastigheter till ett värde om över 4 mdkr under 2016. Umeå är en av utvalda delmarknader där Rikshem letar efter nya förvärvsmöjligheter. I och med det senaste förvärvet äger Rikshem numera totalt cirka 1 400 lägenheter i Umeå och är det största privata bostadsbolaget på orten. Expansionen i Umeå innebär också att bolaget ges möjligheten till att etablera en större och mer effektiv förvaltningsorganisation i kommunen.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2016 2015 Umeå fortsätter att uppvisa en kraftig tillväxttakt i trans- Totalt 7,3 Mdkr Totalt 4,8 Mdkr Mark & övrigt Mark & övrigt aktionsvolym. 2015 var det Blackstone-portföljen, med 0,4 Mdkr Special 0,03 Mdkr 0,06 Mdkr Special 0,2 Mdkr en väsentlig andel belägen i Umeå, som var den största Industri Industri 0,4 Mdkr 0,2 Mdkr Bostäder orsaken till tillväxten. I år var det vidareförsäljning av den 2,0 Mdkr Bostäder nyss nämnda portföljen till Rikshem samt Castellums Lokaler Lokaler 1,1 Mdkr 3,0 Mdkr förvärv av Norrporten vars Umeåandel såldes vidare till 4,8 Mdkr Diös några månader senare som stod för merparten av volymen. Givet att portföljerna inte säljs vidare i samma tempo framöver har vi alltså anledning att förvänta oss en lugnare transaktionstakt framöver.

TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 23 fastigheter med 800 lägenheter Bostäder dec -16 800 000* 62 720 Lerstenen/Blackstone/Areim Rikshem

2 Länken 1 Handel dec -16 235 000 12 500 Citycon Regio

3 Balder 4 & 8, Handel, Kontor & Bostäder dec -16 200 000** 18 300 Scherdin Holding Balticgruppen / Audumbla 4 samt Ägir 18 Scherdin Holding

4 Bestånd om 13 fastigheter, Kontor & Handel nov -16 1 900 000 – 87 000 Castellum Diös f.d. Norrporten 2 100 000*

5 Snoken 2 Specialfastighet nov -16 16 500 2 300 Jehovas Vittnen Fondamentor & Roosgruppen

* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling ** Scherdin säljer till ett gemensamt ägt bolag med Balticgruppen

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 39 Lund 58

Thomas Green [email protected]

Kring Campus LTH råder det stor aktivitet på bostadsmarknaden med flera pågående och planerade projekt, av naturliga skäl till stor del riktade mot studenter och forskare. Inom flera bostadsprojekt inryms även förskolelokaler. Castellum har renodlat sitt bestånd i Lund och avyttrat såväl industri- som kontorsfastigheter.

BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör AF Bostäder, 2017:1 2016:2 2016:1 2015:1 2014:1 Akelius, Arne Paulsson Förvaltning, HSB Skåne och Stena Fastig- heter. De olika studentnationerna innehar tillsammans ett betydande Index 58 61 63 54 53 bestånd. I ett av LKF:s många projekt uppförs cirka 130 lägen- Placering 6 5 4 4 5 heter samt en förskola inom kvarteret Sofieberg vid Tunaparken. I närområdet finns även andra pågående och planerade projekt. MARKNADSDATA MARS 2017 Medicon Village har tilldelats byggrätter vid Sparta för att uppföra

200 lägenheter. Vid korsningen Tuna-/Tornavägen har AF Bostäder Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm förvärvat en fastighet från Akademiska Hus i syfte att utveckla KONTOR den med studentbostäder. Inom Galgevången 2:10 vid Tuna har A-läge 1 500 – 2 500 5,50 – 6,50 15 000 – 30 000 Byggnads AB Tornahem för avsikt att uppföra cirka 40 hyresrätter samt en förskola. Investeringsintresset för bostadsfastigheter är B-läge 750 – 1 500 6,50 – 7,50 10 000 – 18 000 stort, men utbudet är relativt litet. Många aktörer har ett långsiktigt C-läge 700 – 1 200 7,25 – 8,25 5 000 – 12 000 perspektiv och innehar ett bestånd med fastigheter som sällan, eller aldrig, kommer ut till försäljning. Direktavkastningskraven bedöms BUTIKER ha fortsatt sjunka under det senaste året. A-läge 1 700 – 3 500 5,50 – 6,25 20 000 – 30 000

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 800 – 1 500 6,25 – 7,50 8 000 – 15 000 Balder, Castellum, Kungsleden, Vasakronan och Wihlborgs hör till de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Lund. I december C-läge 700 – 1 300 7,50 – 8,50 6 000 – 10 000 förvärvade Midroc fastigheten Färgaren 25, mer känd som det före detta Åhléns-huset, i centrala Lund till en köpeskilling om 203 mkr, INDUSTRI motsvarande cirka 23 350 kr/kvm. Fastigheten har utvecklings- A-läge 600 – 900 6,75 – 7,75 5 000 – 10 000 potential då lokalerna delvis står tomma efter Åhléns omlokalisering. B-läge 400 – 750 7,25 – 9,00 3 000 – 6 000 Säljare var AxFast. Castellum har renodlat sitt bestånd genom att avyttra sju fastigheter i nordvästra Lund om totalt 26 000 kvadrat- C-läge 350 – 500 8,50 – 10,00 2 500 – 4 000 meter kontor och industri/lager. Köpare var Klövern som därmed fördubblade sitt bestånd i Lund. I en separat affär har Castellum BOSTÄDER (1990 – 2008) även avyttrat fastigheten Smörkärnan 1, en kontorsfastighet om cirka A-läge 1 150 – 1 550 2,25 – 3,75 20 000 – 32 500 7 800 kvadratmeter inom Öresundsvägens verksamhetsområde. B-läge 1 150 – 1 550 3,50 – 4,75 15 000 – 25 000 Köpare var Ikano Bostad som planerar att omvandla fastigheten till bostadskvarter då lokalerna tomställs. Priset uppgick till drygt C-läge 1 125 – 1 475 4,75 – 5,75 8 000 – 17 500 13 700 kr/kvm, men med möjlig tilläggsköpeskilling beroende på kommande detaljplan.

40 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I en universitetsstad som Lund är Akademiska Hus en av de stora Till de stora ägarna av lager- och industrifastigheter hör Castellum, fastighetsägarna. Lunds kommun och Region Skåne har stora Corem, Sagax och Wihlborgs samt egenanvändare som Tetra Pak. bestånd. Privata aktörer äger främst mindre vård- och omsorgs- Vid Trafikplats Råby, öster om E22, har det länge funnits planer på enheter. Inom kvarteret Posthornet uppför Wihlborgs ett kontors- att etablera ett nytt verksamhetsområde. Planarbetet är för närva- projekt om cirka 11 000 kvadratmeter inom vilket Folktandvården rande vilande, men med den kommande omvandlingen av centrala har tecknat ett 15-årsavtal om cirka 4 800 kvadratmeter för vård, verksamhetsområden som Öresundsvägen och Margretedal finns forskning och utveckling. Socialhögskolan samlokaliserar till cirka det ett allt större tryck på centralt belägna industri- och verksam- 4 000 kvadratmeter inom Akademiska Hus lokaler i kvarteret Paradis. hetstomter med nära koppling till god infrastruktur. Detta särskilt nu Lokalerna kommer att genomgå en omfattande om- och tillbyggnad när Gastelyckan i princip är färdigexploaterat och utvecklingen av för att motsvara dagens krav på moderna utbildningslokaler. Inom Hasslanda pågår för fullt med förhoppningen att kunna fördela mark kvarteret Hardebergabanan i södra Lund har detaljplan vunnit laga inom Hasslanda III under våren. Först ut i området är Region Skåne kraft för en förskola om cirka 850 kvadratmeter BTA. I Dalby finns som förvärvar en tomt om cirka 17 000 kvadratmeter till ett pris om det planer på en ny förskola/skola samt idrottshall. I väntan på inves- 1 200 kr/kvm. I övrigt har såväl projekt- som transaktionsaktiviteten teringsbeslut kommer nuvarande verksamhet inom Påskagänget under det senaste året varit låg. att utökas.

I FOKUS

Vasakronan, som ägs till lika delar av Första till Fjärde AP-fonden, hör till de största ägarna av kommersiella fastigheter i Lund. Beståndet utgörs främst av kontorsfastigheter i områdena runt Ideon och Brunnshög, men även av lokaler i centrala Lund. I början av 2016 sålde Vasakronan fastigheten Sandryggen 1, även kallad Skatteskrapan, till Norama Real Estate AB för en köpeskilling om 105 mkr. Byggnaden uppfördes ursprungligen som studentbostadshus och konverterades till kontor på 70-talet då Skatteverket flyttade in. I dagsläget hyr Försäkringskassan merparten av fastigheten. Byggnaden omfattar tio våningar med en uthyrbar area om cirka 5 300 kvadratmeter. Under 2015 avyttrade Vasakronan tre fastigheter i södra Lund om sammanlagt 6 200 kvadratmeter kontor till Tetra Pak för 144 mkr. Till det återstående beståndet hör främst Nya Vattentornet 2 och 4 omfattande 52 000 kvadratmeter moderna kontorslokaler i Brunnshög.

Under 2016 förvärvade Tredje AP-fonden och Balder genom ett samägt bolag en portfölj med 20 bostadsfastigheter omfattande cirka 71 000 kvadratmeter fördelat på 1 200 lägenheter. Fastigheterna är belägna inom Öresunds- respektive Stockholmsregionerna. Köpeskillingen för portföljen uppgick till 2 mdkr. Säljare var Aberdeen. Beståndet i Lund utgjordes av Nordanvinden 4 på Klostergården och Landsdomaren 10 på Möllevången. Fastigheterna inrymmer omkring 440 lägenheter fördelat på cirka 17 200 kvadratmeter. De båda fastigheterna ingick i ett bestånd som Aberdeen förvärvade av Akelius under 2013.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2016 2015 Transaktionsaktiviteten i Lund är fortsatt låg i förhållande Totalt 2,5 Mdkr Totalt 2,8 Mdkr Mark & övrigt Mark & övrigt till stadens storlek. Framförallt är det inom kommersiella 0,01 Mdkr 0,2 Mdkr Special 0,01 Mdkr Special lokaler som transaktionsvolymen begränsats under året Industri Industri 0,1 Mdkr Bostäder 0,3 Mdkr samtidigt som övriga segment har haft en god tillväxt. 0,3 Mdkr 0,5 Mdkr Balder förvärvade omkring 440 lägenheter, fördelat på Bostäder två fastigheter, från Aberdeen som en del i ett större Lokaler 0,8 Mdkr portföljförvärv. Även Samhällsbyggnadsbolaget och 1,0 Mdkr Lokaler 1,9 Mdkr Klövern har gjort stora förvärv i staden som en del i port- följaffärer. Årets största styckesförvärv gjorde Midroc när de förvärvade Färgaren 25 från Axfast för cirka 200 mkr.

TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Eocen 1 Bostäder jan -17 51 120 1 600 Dörebev Exploatering Brf Annelundsparken 1

2 Medlingen 2 Handel dec -16 66 000 3 115 Rockspring / Vencom Aberdeen

3 Flygmotorn 1 Industrimark nov -16 13 000 13 000 Lunds kommun Toveks Fastigheter i Syd

4 Dövstumskolan 11 Skola okt -16 57 000 – Nordrike 4 Fastighets AB Lunds kommun

5 Färgaren 25 Butik & Kontor sep -16 203 000 8 700 AxFast Midroc

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 41 Borås 37

Viktor Skult [email protected]

BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Den privata bostadsmarknaden i Borås domineras av CA Fastigheter, Under 2016 förvärvade Willhem ett fastighetsbestånd av Akelius till HSB Göta, Weland Fastigheter, Victoria Park och Willhem. I novem- ett underliggande fastighetsvärde om 5 mdkr, motsvarande cirka ber togs första spadtaget för Cerneras bostadsprojekt Stallbacken i 16 100 kr/kvm. Förvärvet omfattade 119 fastigheter innehållande Vasastaden. Totalt omfattar projektet två elvavåningshus med totalt cirka 4 300 lägenheter och drygt 30 000 kvadratmeter lokaler belägna 118 lägenheter och ett parkeringsgarage i två plan. Storleken på i Göteborgsområdet, Borås, Trollhättan, Skövde, Lysekil och Karlstad. lägenheterna varierar från 42 till 115 kvadratmeter. Projektet väntas Störst antal lägenheter, nästan 1 500, är belägna i Borås och förvärvet vara inflyttningsklart till hösten 2018. Serneke har fått i uppdrag av innebär att Willhems lägenhetsbestånd på orten i princip fördubblas. Cernera Fastigheter och Mjöbäcks Entreprenad att uppföra ytterligare Till följd av affären växer Willhems totala bestånd både runt Göteborg 80 bostäder, såväl lägenheter som radhus, i Trädgårdsstaden Hestra. och i Borås samtidigt som bolaget tar sig in på nya orter såsom Ordervärdet uppgår till 130 mkr. Byggstart sker till våren. Genom Trollhättan och Skövde. Detta är förenligt med bolagets tillväxtstra- en gemensam affär med MPB Invest & Förvaltning har Cernera tegi; att växa på orter bolaget redan är etablerat på samtidigt som utökat sitt bestånd i centrala Borås genom förvärv av fastigheten expansion sker på nya marknader. Efter ingånget avtal uppgick Lommen 8 i korsningen Sturegatan/Södra Kyrkogatan. Fastigheten värdet på Willhems fastighetsbestånd till 23,2 mdkr vilket motsvarar har en uthyrbar area om cirka 1 500 kvadratmeter, varav huvuddelen en ökning med 27 procent sedan årsskiftet 2015/2016. Bolaget avser bostäder. satsar sedan 2015 även på nyproduktion i egen regi och bygger för närvarande 28 nya lägenheter i närheten av Knalleland, norr om KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Inom det kommersiella segmentet hör Alecta, CA Fastigheter, Castel- Borås centrum. lum och Cernera Fastigheter till de stora aktörerna. Drygt ett år efter MARKNADSDATA MARS 2017 det första spadtaget på en omfattande om- och tillbyggnad öppnar Pallas Shopping i centrala Borås. I november var det invigning av Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm Åhléns och Cerveras nya butiker i Pallashuset med fler premiärer KONTOR att vänta till våren. I projektet ingår även byggnation av cirka 200 A-läge 850 – 1 500 5,75 – 7,50 10 000 – 20 000 lägenheter och renovering av parkeringsgaraget. Castellum har under vintern tecknat flera nya hyresavtal i centrala Borås, bland B-läge 650 – 1 025 6,50 – 8,00 5 000 – 9 500 annat med Borås stad, Svenska Bio, HSB, Advokatbyrån Eriksson & C-läge 500 – 750 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000 Bengtsson, Dressman och BikBok. Totalt avser uthyrningarna cirka 5 000 kvadratmeter. Fastighetsbolaget Genova har tillsammans med BUTIKER Järngrinden AB förvärvat Gulmåran 7 på Bergsäter. Fastighetens uthyrbara area uppgår till cirka 13 500 kvadratmeter med 39 000 A-läge 1 200 – 2 500 5,50 – 7,25 11 000 – 25 000 kvadratmeter mark och har idag stora hyresgäster som Coop och B-läge 700 – 1 500 6,50 – 7,50 5 000 – 11 000 Dollarstore med långa hyresavtal. C-läge 500 – 800 7,75 – 9,25 3 000 – 6 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER SveaReal, Castellum, PFA-fonden och CA Fastigheter hör till de stora INDUSTRI ägarna av industri- och lagerfastigheter i Borås. I slutet av september A-läge 400 – 750 6,50 – 8,00 3 500 – 9 000 kom beskedet att Ericsson planerar att lägga ner tillverkningen i bland B-läge 350 – 550 7,25 – 9,00 2 500 – 6 000 annat Borås. För fastighetsägaren Corem innebär det att man har två och ett halvt år på sig att hyra ut de 31 000 kvadratmeterna innan C-läge 275 – 425 8,00 – 10,50 1 500 – 3 500 kontrakten löper ut. Utbyggnaden av Viared fortsätter där 80 hektar industrimark förbereds för byggnation, varav en stor del redan är BOSTÄDER (1990 – 2008) tillgänglig. Castellum och Klövern genomförde i februari en bytesaffär A-läge 925 – 1 550 3,25 – 4,50 13 000 – 20 000 där Castellum förvärvade 14 fastigheter i Borås till ett värde av 480 mkr. Genom affären befäster Castellum sin starka position i Borås, B-läge 900 – 1 425 3,50 – 5,25 9 000 – 16 000 medan Klövern helt lämnar orten. C-läge 850 – 1 125 4,50 – 5,50 6 000 – 11 000

42 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Eskilstuna 23

John Eriksson [email protected]

BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Akelius, D. Carnegie & Co, Lundbergs och Victoria Park hör till I Norra Munktellstaden utvecklar Magnolia Bostad ett projekt om 260 de stora privata ägarna av bostadsfastigheter inom kommunen. bostäder som under 2016 har sålts till Slättö. Affären innefattade Eskilstuna Kommunfastigheter har tilldelat Byggpartner en totalen- fastigheterna Nätet 7 och 8 vars totala fastighetsvärde vid färdigstäl- treprenad avseende en tillbyggnad omfattande 20 nya vårdplatser lande beräknas uppgå till cirka 450 mkr, motsvarande cirka 31 300 inom Spångagårdens vård- och omsorgsboende. Inom Västra kr/kvm. Norra Munktellstaden är ett område under utveckling som på Munktellstaden har Riksbyggen aviserat att man i första etappen sikt kommer att innehålla 1 200 bostäder och vara en stadsdel med uppför ett 40-tal bostadsrättslägenheter. Inflyttning är beräknad till fokus på upplevelsenäring, kunskapsföretag, kultur, idrott och fritid. våren/sommaren 2019. På sikt kommer Västra Munktellstaden att Slättö, ägt av nordiska institutioner och investerare, äger och förval- omfatta cirka 400 lägenheter, både hyres- och bostadsrätter. Willhem tar nya bostäder och projektfastigheter i svenska tillväxtområden. har förvärvat en portfölj med totalt 1 763 lägenheter i Halmstad och Bolagets portfölj omfattar drygt 4 000 lägenheter till ett bedömt Eskilstuna för 2,8 mdkr. Säljare var Akelius. Beståndet i Eskilstuna marknadsvärde om knappt 10 mdkr. Förutom Eskilstuna äger bolaget omfattar 603 centralt belägna lägenheter fördelade på 119 100 även fastigheter i Karlstad, Linköping, Helsingborg, Lund, Umeå, kvadratmeter. HSB Sörmlandsbostäder har förvärvat Vipan 11 för Västerås, Örebro och i Stockholmsregionen. Slättö och Magnolia 43,5 mkr. Fastigheten inrymmer drygt 2 000 kvadratmeter, relativt Bostad har sedermera fördjupat sitt samarbete då parterna i jämnt fördelat mellan bostäder och butiker. november 2016 tecknade ett ramavtal om 13 projekt, totalt 7 000 lägenheter, med geografisk koncentration till Stockholm, Uppsala KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Akelius, Kungsleden, Redito, Roxanne och TH Real Estate hör och Öresundsregionen. till segmentets stora aktörer. Konkurrensen om nya och befintliga MARKNADSDATA MARS 2017 hyresgäster på kontorsmarknaden i Eskilstuna är hög. I dagsläget finns ett flertal kända vakanta kontorslokaler inom centrala lägen som Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm överstiger 1 000 kvadratmeter. Dessutom uppkommer större vakanser KONTOR i samband med att Energimyndigheten lämnar nuvarande lokaler A-läge 1 000 – 1 450 6,00 – 7,00 6 500 – 12 000 på Kungsgatan samt på Tullgatan där Trafikverket yteffektiviserar och lämnar delar av nuvarande förhyrning. Att några av de större B-läge 950 – 1 350 6,50 – 7,50 5 500 – 10 000 myndigheterna som verkar på orten nyligen tecknat långa hyresavtal C-läge 700 – 1 100 7,00 – 9,00 3 500 – 7 000 verkar dessutom begränsande på kommande efterfrågan. Vad gäller handeln har omsättningsutvecklingen i Eskilstunas innerstad, tvärtemot BUTIKER handeln i stort, varit negativ de senaste åren. Förutsatt att trenden fortgår väntas detta medföra sämre marknadsförutsättningar även för A-läge 1 000 – 4 000 5,75 – 6,75 12 000 – 25 000 lokalhyresmarknaden. Externhandelsområdet Tuna Park har fortsatt B-läge 700 – 1 750 6,00 – 7,50 9 000 – 12 500 stark marknadsdominans i Eskilstuna. C-läge 600 – 1 000 7,00 – 9,00 5 000 – 10 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora aktörer inom segmentet är Assa Abloy, Brunnsta Industrihus INDUSTRI (Volvo), Hemfosa, Kilenkrysset och Outokompu. Fastighetsut- A-läge 500 – 750 7,00 – 9,00 3 000 – 7 000 vecklingsbolaget Bockasjö bygger 23 000 kvadratmeter lager åt B-läge 450 – 700 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000 e-sportbutiken Sportamore i Eskilstuna Logistikpark. Lagret hyrs på ett långt kontrakt och ytorna kan fördubblas vid behov framöver. C-läge 400 – 600 8,00 – 10,00 1 500 – 4 500 Anläggningen ska stå klar i juli. Catena har tecknat avtal med DHL om att förvärva sex logistikfastigheter, spridda runt om i landet, om BOSTÄDER (1990 – 2008) totalt 49 000 kvadratmeter för 474 mkr. I portföljen ingår Eskilstuna A-läge 1 000 – 1 500 4,25 – 5,25 9 000 – 19 000 Ekeby 2:2 om cirka 8 000 kvadratmeter. Samtliga fastigheter är uthyrda till DHL Freight med en genomsnittlig kontraktstid om cirka B-läge 950 – 1 425 4,50 – 5,50 7 500 – 15 000 13 år. Årshyran uppgår till cirka 34 mkr. C-läge 925 – 1 325 5,00 – 6,00 5 500 – 10 000

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 43 Gävle 33

Mikael Jonsson [email protected]

BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Gävle hör Din Ett av de stora institutionellt ägda bolagen med förvaltningsbestånd Bostad (Balder), Gästrike Fastigheter, IHF Bostad Gävle, Heimstaden i Gävle är Hemsö. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar samhälls- och HSB. Markanvisning planeras för att utveckla Kungsbäck i centrala fastigheter där stat, kommun och landsting är hyresgäster eller Gävle. Intill högskolan planeras för cirka 400 lägenheter, varav drygt uppdragsgivare för verksamheter inom äldreomsorg, utbildning, vård 300 blir studentlägenheter. Detaljplanen för området kommer även och rättsväsende. Bolaget ägs till 70 procent av Tredje AP-fonden. att möjliggöra livsmedelshandel om 1 000 kvadratmeter. I Södra Vid årsskiftet 2016/2017 ägde bolaget 356 fastigheter till ett värde Hemlingby planeras för en ny stadsdel med cirka 550 bostäder samt om 33,6 mdkr vilket innebär att portföljen under 2016 utökats med service i anslutning till Hemlingby köpcentrum. Utveckling av den 39 fastigheter och marknadsvärdet ökat med nästan 27 procent. första etappen har påbörjats. I oktober förvärvade Gavlegårdarna Störst andel av fastigheterna, cirka 40 procent, avser äldreboenden. den före detta Hemköpstomten, numera kallad Sörby Backe. Bolaget Fastigheterna är belägna i Sverige, Finland och Tyskland varav största uppför här 117 lägenheter, inklusive gruppboende, med planerad delen av beståndet, 83 procent, finns i Sverige. inflyttning till december 2018. Gavlegårdarna har även andra projekt Under våren 2015 tecknade Hemsö tre nya hyresavtal med Gävle på gång för olika typer av särskilt boende; gruppboende i Forsbacka, kommun och ett med det privata äldreomsorgsföretaget Vardaga trygghetsboende på Pukslagarvägen samt vård- och omsorgsboende avseende totalt 15 000 kvadratmeter i Gävle. Kontrakten med kom- inom Gävle Strand. munen avsåg bland annat ett nytt vård- och omsorgsboende medan kontraktet med Vardaga avsåg ett nytt äldreboende, Villa Vallonen, KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till några av de stora privata ägarna inom segmentet hör Castellum, innehållande 54 lägenheter som färdigställdes i februari 2017. Diös, Gästrike Fastigheter, Hemfosa och NP3 Fastigheter. Gävle MARKNADSDATA MARS 2017 kommun har under oktober avyttrat fastigheten Kungsbäck 2:14, även kallad Uppfinnaren, som utgör en stor del av Teknikparken. Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm Köpare var det lokala fastighetsbolaget Holmsund Property AB. KONTOR Kommunen hade ursprungligen för avsikt att Teknikparken skulle A-läge 1 000 – 1 800 5,25 – 6,50 7 500 – 14 000 bli ett centrum för forskning och näringslivsutveckling. Upp- finnaren har emellertid huvudsakligen fungerat som företagshotell. B-läge 900 – 1 350 6,00 – 7,00 5 500 – 10 000 Fastigheten omfattar cirka 12 800 kvadratmeter och inrymmer C-läge 700 – 950 7,00 – 8,00 3 000 – 6 000 80 företag, varav de flesta är mindre företag och många arbetar med GIS. Köpeskillingen uppgick till 115 mkr vilket motsvarar cirka BUTIKER 9 000 kr/kvm. I samma område, på Nobelvägen 1, har Diös tecknat ett hyreskontrakt med Region Gävleborg som omfattar lokaler om A-läge 1 500 – 4 000 5,50 – 6,50 10 000 – 30 000 cirka 5 300 kvadratmeter. Hyresperioden är fyra år och det totala B-läge 800 – 3 300 5,75 – 7,75 6 000 – 13 000 hyresvärdet under perioden kommer att uppgå till 27 mkr. C-läge 600 – 900 7,00 – 8,50 3 000 – 6 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER De lokala industribolagen BillerudKorsnäs, Kraft Food och Stora INDUSTRI Enso är också några av de stora fastighetsägarna. Till ägare med A-läge 500 – 800 7,00 – 8,00 3 500 – 7 000 stora förvaltningsbestånd hör bland annat FastPartner och Diös. B-läge 450 – 750 7,00 – 8,50 3 000 – 4 500 FastPartner har under hösten förvärvat fastigheten Hemsta 9:4 inrym- mande cirka 1 000 kvadratmeter med PostNord som hyresgäst. C-läge 400 – 650 8,00 – 9,00 1 500 – 3 000 Även NP3 Fastigheter har utökat sitt bestånd i Gävle. I oktober förvärvades en industrifastighet om cirka 2 400 kvadratmeter vid BOSTÄDER (1990 – 2008) Fjällbackens industriområde. Fastigheten ingick i en affär med Sagax A-läge 1 050 – 1 575 4,00 – 5,50 8 000 – 16 000 som omfattade tre fastigheter, varav två är belägna i Borlänge. Affären finansierades genom en riktad nyemission till Sagax som därmed B-läge 1 000 – 1 475 4,25 – 5,75 6 500 – 13 000 blir den fjärde största ägaren i NP3 Fastigheter. C-läge 875 – 1 250 4,50 – 6,00 5 500 – 8 000

44 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Sundsvall 41

Rickard Hellström [email protected]

BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Sundsvall hör I april 2016 stod det klart att Castellum förvärvar Norrporten av Balder, Hedern, HSB, ersätt med Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) Andra och Sjätte AP-fonden, detta trots långt gångna planer på och Tvättbjörnen. Efter flera år med lågt byggande syns det nu att börsnotera Norrporten. Försäljningslikviden utgjordes av 10,4 lyftkranar på många håll runt om i Sundsvall. Såväl kommunala mdkr kontant betalning och 23,4 miljoner Castellumaktier. Värdet Mitthem som privata bolag uppför hyresrätter, men bostadsrätter står för Norrportens fastigheter beräknades vid försäljningstillfället uppgå för den största delen av nyproduktionen. Flera bostadsrättsprojekt till 26 mdkr. Beståndet består främst av kontorsfastigheter, dels i har på kort tid kommit ut på marknaden och nu kan det noteras en regionstäder som Sundsvall, men även på större marknader som klar avmattning på efterfrågan av nyproducerade bostadsrätter. Även Stockholm och Köpenhamn. Andra och Sjätte AP-fonden är efter projekt i bästa läge upplever en långsammare försäljningstakt än affären de två största svenska ägarna i Castellum med ett innehav tidigare. Marknaden bedöms nu ha intagit en avvaktande inställning om 5,6 respektive 5 procent av aktierna. till nya projekt. Några projektstarter är inte att vänta förrän efterfrågan Efter Norrporten-affären aviserade Castellum att bolaget hade för tar fart igen. I slutet av 2016 förvärvade SBB, med Ilija Batljan i avsikt av avyttra fastigheter för minst 4 mdkr. Som ett led i detta spetsen, Gimmels fastighetsbestånd i Sundsvall och blev därmed avyttrades i november ett bestånd om 32 fastigheter belägna i en av stadens stora hyresvärdar. Totalt omfattar beståndet cirka 800 Sundsvall, Umeå och Luleå till ett värde om 4,5 mdkr. Köpare var lägenheter, primärt i ytterområden som Skönvik och Ljustadalen. Diös. Ytterligare renodling av Norrlandsbeståndet gjordes strax därefter då NP3 Fastigheter förvärvade fyra fastigheter i Sundsvall KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Utöver Sundsvalls kommun och landstinget återfinns Diös och och sex i Östersund till ett värde om drygt 470 mkr. Norrporten som stora aktörer inom segmentet. Även Hemfosa, MARKNADSDATA MARS 2017 Hedern, NP3 Fastigheter och Tvättbjörnen har betydande bestånd. Hyra Direktavkastning Bedömda värden Kontorsmarknaden är relativt stabil och präglas av några större kr/kvm % kr/kvm hyresgästförflyttningar. Utbudet av kontorslokaler minskar något i takt KONTOR med att lokala fastighetsägare konverterar lokaler i äldre byggnader A-läge 1 400 – 1 975 5,25 – 6,25 8 000 – 16 000 till bostäder. Innan Ikea öppnade i Umeå förutspåddes att handeln i Birsta skulle få det svårt. Än så länge kan inga större effekter skönjas B-läge 1 300 – 1 700 6,25 – 7,25 5 000 – 9 000 på marknaden och Birsta fortsätter att växa med nyproduktion och C-läge 775 – 1 100 7,00 – 8,00 2 500 – 7 000 nyetableringar. Centrumhandeln har det mer besvärligt, något som delvis vägs upp av restaurangetableringar vilket har medfört att BUTIKER Sundsvall numera är Norrlands restaurangtätaste stad. Transak- A-läge 1 300 – 2 600 5,75 – 6,50 9 000 – 20 000 tionsaktiviteten under 2016 präglades av Castellums storaffärer, men bedöms i övrigt ha varit normal. Prognosen för 2017 är en fortsatt B-läge 800 – 1 500 5,75 – 7,25 6 000 – 11 000 likvid transaktionsmarknad. C-läge 600 – 1 000 6,75 – 8,75 2 500 – 7 000

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER INDUSTRI Stora ägare av förvaltningsfastigheter är Diös och NP3 Fastigheter samt industribolag och egenanvändare som AkzoNobel och SCA. A-läge 550 – 950 6,75 – 7,75 3 000 – 7 000 Industrimarknaden har utvecklats positivt under 2016 och inledningen B-läge 375 – 825 7,00 – 8,25 2 500 – 4 500 av 2017 med högre hyresnivåer och något minskade vakanser. SCA investerar 8 mdkr i en utbyggnad av Östrandsfabriken vilket C-läge 300 – 650 8,00 – 9,50 1 500 – 3 000 fått följdeffekter även på fastighetsmarknaden, till exempel genom att efterfrågan på tillfälliga bostäder har stigit kraftigt då den lokala BOSTÄDER (1990 – 2008) arbetsmarknaden inte klarar att förse bygget med arbetskraft. Beträf- A-läge 1 000 – 1 750 3,75 – 4,75 8 000 – 17 000 fande mindre, enklare industrier är det allt fler egenanvändare som B-läge 900 – 1 600 4,50 – 5,00 6 000 – 13 000 uppför nya byggnader samtidigt som NP3 Fastigheter fortsätter att växa inom segmentet genom förvärv. C-läge 800 – 1 250 5,00 – 5,75 5 000 – 8 000

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 45 Halmstad 44

Erik Norrman [email protected]

BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Esswell, Jana Fastigheter och Willhem hör till några av de stora Under hösten 2016 ingick Willhem avtal gällande förvärv av ett privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Halmstad. Under 2016 har bestånd om 1 763 lägenheter fördelade på 31 fastigheter belägna i både nyproduktions- och transaktionsaktiviteten gällande bostads- Halmstad och Eskilstuna till ett underliggande fastighetsvärde om 2,8 fastigheter i Halmstad varit god. På transaktionsmarknaden har mdkr. Säljare var Akelius. Merparten av lägenheterna, 1 160 stycken, Willhem stått för den största affären genom förvärvet av Akelius återfinns i Halmstad där förvärvet även omfattade ett pågående bestånd på orten. Gällande nyproduktion färdigställdes 722 bostäder projekt om 72 lägenheter. De fastigheter som ingick i beståndet i i Halmstad under 2016 vilket är en markant ökning från tidigare år. Halmstad är i huvudsak belägna i stadsdelarna Nyhem och Linehed Bostadsbehovet är dock fortsatt stort vilket har lett till att kommunen samt kring de centrala delarna av staden. Den genomförda affären höjt målet från tidigare 400 till 750 bostäder per år fram till 2020. innebär att Willhem blir den största privata bostadsaktören i Halm- Majoriteten av de planerade bostäderna kommer uppföras inom stad då bolaget nästintill fördubblar sitt fastighetsbestånd på orten. tätorten samt inom de båda bostadsområdena Ranagård och Fyllinge Tillträde till de aktuella fastigheterna väntas ske i mars och affären som tillsammans kommer inrymma 550 till 650 bostäder. Enligt ett innebär även att Akelius personal i Halmstad övergår till Willhem. förslag till detaljplan planeras det för cirka 400 bostäder och cirka Bolaget äger sedan tidigare knappt 1 400 lägenheter, fördelat på 7 500 kvadratmeter kontor, handel och service vid Flygaregatan i 14 fastigheter, i kommunen varav merparten finns i Andersberg. centrala Halmstad. Utöver detta ingår även studentlägenheter på Bolmensgatan och Fjädringsstigen samt hyreslägenheter på Nyhem och i Linehed i det KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER befintliga beståndet. Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Fastighetsstaden i Halmstad, Fem Hjärtan, Eurocommercial och Tre Grevar. Utbygg- MARKNADSDATA MARS 2017 naden av Eurostop fortsätter och under hösten invigdes den första Hyra Direktavkastning Bedömda värden etappen med nya hyresgäster som Panduro, Akademibokhandeln, kr/kvm % kr/kvm Wayne’s Coffee och Tele2. Den stora invigningen av det nya köp- KONTOR centrumet beräknas ske till hösten 2017. Vid färdigställande kommer A-läge 1 000 – 1 700 5,75 – 6,75 8 000 – 18 000 köpcentrumet ha byggts ut med 16 000 kvadratmeter och omfattar B-läge 800 – 1 400 6,50 – 8,00 6 000 – 11 000 då totalt cirka 40 000 kvadratmeter vilket ökar utbudet från 30 till 90 butiker, caféer och restauranger. I anslutning till Halmstads nya C-läge 600 – 1 400 7,25 – 8,75 4 000 – 8 000 resecentrum planerar det lokala fastighetsbolaget Fastighetsstaden att utveckla kvarteret Kilot med restauranger, handel, kontor och BUTIKER bostäder. Detaljplanen för kvarteret, som beräknas vinna laga kraft A-läge 1 150 – 3 300 5,00 – 6,75 15 000 – 30 000 under 2017, möjliggör bland annat byggnation av en hotell- och konferensanläggning i elva våningar. Preliminär byggstart för projektet B-läge 750 – 2 000 6,00 – 8,00 6 000 – 17 500 är satt till hösten 2017. C-läge 650 – 1 150 7,00 – 8,50 4 000 – 9 000

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER INDUSTRI Albany Nordiskafilt, AxFast, Biltema och Stena Metall hör till de stora privata ägarna inom segmentet. I den nyligen antagna översikts- A-läge 350 – 750 7,00 – 8,50 4 000 – 8 000 planen ”Framtidsplan 2030” pekas de centrala industriområdena B-läge 300 – 650 7,00 – 8,75 2 500 – 6 000 Larsfrid och Vilhelmsfält ut som omvandlingsområden, från verk- C-läge 250 – 450 8,00 – 9,50 2 000 – 4 000 samheter till blandad bebyggelse med bostäder. Detta innebär att befintliga verksamheter på sikt måste flytta. Halmstad kommun BOSTÄDER (1990 – 2008) planlägger i dag industrimark i anslutning till befintliga industri- och verksamhetsområden. Bland annat har kommunen arbetat fram ett A-läge 1 000 – 1 550 3,00 – 4,25 12 000 – 23 000 planprogram för utökning av Kistinge industriområde som antogs B-läge 900 – 1 400 3,50 – 4,75 9 000 – 20 000 under hösten 2016. Vidare skapar kommunen ett nytt verksamhets- område i anslutning till Flygstadens industriområde. C-läge 850 – 1 200 4,50 – 5,50 7 500 – 13 000

46 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Karlstad 47

Pär Höijer [email protected]

BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Willhem är den största privata hyresvärden med ett bestånd om I oktober 2016 förvärvade Vacse ett kontorsprojekt av Skanska till ett drygt 2 300 lägenheter. Andra stora ägare är Din Bostad (Balder), värde av 250 mkr, motsvarande cirka 29 400 kr/kvm. Kontorsbygg- Samhällsbyggnadsbolaget och Wermlands Invest. Byggaktiviteten naden kommer bestå av fem våningar med en total lokalarea om är hög, men bedöms vara otillräcklig. Kommunen räknar med att 8 500 kvadratmeter. Byggnaden, som är belägen inom stadsdelen behovet ligger på cirka 1 000 lägenheter per år den närmaste tiden Tullholmsviken, uppförs med målet att certifieras enligt LEED Gold och under 2017 väntas cirka 700 – 800 lägenheter färdigställas. och beräknas stå klar under andra kvartalet 2018 då även Vacse Nya bostadsområden bildas och ett intressant område är exem- tillträder fastigheten. Myndigheten för samhällsskydd och beredskap pelvis Kanikenäsholmen (kvarteret Varvet) där en helt ny stadsdel kommer vara ensam hyresgäst i byggnaden och lämnar i samband växer fram. I det historiska varvs- och hamnområdet skapas en med inflyttning till de nya lokalerna en befintlig förhyrning om 11 000 unik boendemiljö i direkt anslutning till Vänern samtidigt som det kvadratmeter hos Hemfosa. är gångavstånd till centrum. Inom området bygger Magnolia 316 Vacse grundades 2009 av sju svenska pensionsstiftelser knutna till lägenheter, fördelat på 152 hyresrätter respektive 164 bostadsrätter. Apoteket, Atlas Copco, Ericsson, Sandvik, Skanska, Stora Enso och I den första etappen med 92 bostadsrätter motsvarar föreningens Volvo. Vid årsskiftet 2016/2017 ägde bolaget 13 fastigheter med förvärvspris cirka 43 500 kr/kvm där lägenhetsinsatserna uppgår en total uthyrningsbar area om cirka 157 000 kvadratmeter till ett till cirka 31 000 kr/kvm och föreningens lån ligger på cirka 12 500 värde om drygt 5 mdkr. Majoriteten av fastigheterna består av rätts- kr/kvm. fastigheter, varav fem polishus, med bland annat Polismyndigheten, Kriminalvården och Domstolsverket som betydande hyresgäster. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Inom kontorssegmentet är Hemfosa, Klövern och Lundbergs de MARKNADSDATA MARS 2017 största aktörerna samt Vacse som tillträder ett nybyggt objekt under 2018. Stora privata aktörer på den kommersiella marknaden med Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm fokus på handelsfastigheter är Albèr Fastigheter och Olav Thon KONTOR Gruppen. Under våren säljer emellertid Albèr sina handelsfastigheter A-läge 1 200 – 1 800 5,75 – 6,75 10 000 – 20 000 till Stadsrum Fastigheter, ett bolag som ägs av finska Keva och HEA Property. Beståndet omfattar fyra centrumfastigheter vilka sam- B-läge 900 – 1 200 6,25 – 7,50 7 000 – 13 000 mantaget inrymmer lokaler om cirka 26 000 kvadratmeter samt C-läge 700 – 950 7,25 – 8,00 6 000 – 8 000 parkeringshus. Omvandlingen i området Bryggudden/Inre hamn befinner sig i en intensiv fas. Förutom alla pågående bostadsprojekt BUTIKER och Klöverns kontorskomplex Skeppet fortsätter Löfberg Fastigheter att förädla industrilokaler och omvandla dessa för andra ändamål. A-läge 2 000 – 4 000 5,50 – 6,50 15 000 – 35 000 Exempelvis bygger man om en magasinsbyggnad som under våren B-läge 900 – 2 800 6,00 – 7,25 8 000 – 18 000 står klar för inflyttning. Det rör sig om cirka 5 000 kvadratmeter avsett för restaurang, kontor och butik. C-läge 600 – 1 000 7,00 – 8,00 6 000 – 9 500

INDUSTRI INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Bröderna Löfberg, Helmia, Klövern, Tain Swedish Property och A-läge 450 – 800 7,25 – 8,75 3 500 – 9 000 Valmet Svenska hör till de stora privata ägarna av industri- och B-läge 400 – 775 7,50 – 9,00 3 000 – 8 000 lagerfastigheter. Sedan en tid tillbaka kan en ökad byggaktivitet konstateras inom industrisegmentet. Nyproduktionen avser främst C-läge 375 – 575 8,50 – 10,00 2 000 – 4 500 små till medelstora objekt och utgör förtätningar inom etablerade industri- och handelsområden som Örsholmen, Våxnäs, Gräsdalen BOSTÄDER (1990 – 2008) och Ilanda. Ett projekt som kan nämnas är ett industrihotell om cirka A-läge 1 100 – 1 575 3,50 – 4,75 13 000 – 25 000 2 200 kvadratmeter som uppförts på Örsholmen invid den tilltänkta nya sträckningen och förlängningen av Välsviksleden med ny bro över B-läge 1 050 – 1 500 3,75 – 5,00 10 000 – 20 000 Örsholmsälven. Byggnaden är anpassad för ett tiotal hyresgäster C-läge 1 000 – 1 350 4,75 – 6,25 9 000 – 15 000 och byggkostnaden har uppgetts till nästan 8 000 kr/kvm.

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 47 Växjö 51

Johanna Artell [email protected]

BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata aktörerna på bostadsmarknaden hör CA Fastighetsbolaget Hemsö, med Tredje AP-fonden som majoritets- Fastigheter, Heimstaden, ICA Fastigheter, Studentbostäder i Växjö ägare, är en av Sveriges ledande privata ägare av samhällsfastigheter. och Victoria Park. De slutgiltiga avtalen mellan Växjöbostäder och Bolaget, som sedan tidigare äger och förvaltar både ett äldreboende Heimstaden respektive Victoria Park undertecknades i slutet av sep- och en skolfastighet i kommunen, har under 2016 förvärvat ytterligare tember förra året. Tillträde skedde i december. Heimstadens förvärv en fastighet i syfte att uppföra ett äldreboende inom denna. Den av totalt cirka 59 000 kvadratmeter skedde till ett underliggande färdiga byggnationen kommer att få en uthyrningsbar area om 3 600 fastighetsvärde om 735 mkr, motsvarande cirka 12 460 kr/kvm. kvadratmeter. Attendo har tecknat ett 15-årigt hyresavtal för samt- Direktavkastningen bedöms till 3,8 procent. Victoria Parks förvärv liga lokaler. Byggnationen beräknas vara klar i juni 2018 till en total av drygt 70 000 kvadratmeter skedde till ett underliggande fast- investering om cirka 127 mkr. Efter färdigställande kommer bolagets ighetsvärde om 840 mkr. Priset motsvarar cirka 11 750 kr/kvm samlade bestånd på orten att uppgå till cirka 24 700 kvadratmeter. och direktavkastningen bedöms till cirka 3,9 procent. En mark- Inom segmentet samhällsfastigheter är även fastighetsbolaget anvisningstävling pågår i Bredvik, en ny stadsdel i Växjös västra delar Stenvalvet verksamt i kommunen där man innehar tre fastigheter där det planeras för totalt 400 bostäder. Markanvisningen avser två vilka erhölls genom en bytesaffär med Norrporten 2015. Den enskilt fastigheter med huvudsakligen bostäder i 3 – 4 våningar. Markpriset största fastigheten, Gunnar Gröpe 9, är belägen på Kronobergsgatan är satt till 1 000 kr/kvm BTA. och har bland Domstolsverket och Länsstyrelsen som hyresgäster. Hyresgäster i de övriga två fastigheterna är bland annat Växjö KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER CA Fastigheter, Castellum, Eurocommercial, Hemfosa och Kungsleden kommun och Skatteverket. hör till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Växjö. MARKNADSDATA MARS 2017 ArtOn24 har färdigställt 4 600 kvadratmeter kontor i Arenastaden. Bland hyresgästerna återfinns IT-företaget Fortnox. Byggstart av Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm en andra etapp, omfattande ytterligare 4 600 kvadratmeter kontor, KONTOR väntas ske under 2017. White Arkitekter vann arkitekttävlingen A-läge 1 000 – 2 000 5,75 – 6,75 9 000 – 20 000 för Växjös nya stads- och stationshus, en byggnad om 14 000 kvadratmeter med plats för 600 arbetsplatser. Bakom projektet B-läge 700 – 1 200 6,75 – 7,75 5 000 – 13 000 står Växjö kommun, Vöfab och Jernhusen. Det vinnande förslaget C-läge 500 – 800 7,00 – 9,00 3 000 – 7 000 är en byggnad i trä och glas med olika funktioner, som solceller och solskydd. Det står även klart att Skanska tilldelats uppdraget BUTIKER som byggentreprenör. Ett samarbete inleds under våren med bygg- start planerad till hösten 2017 och färdigställande kring årsskiftet A-läge 1 200 – 2 500 5,25 – 7,00 12 000 – 28 000 2019/2020. Det gamla kommunhuset i kvarteret Ansgarius kommer B-läge 750 – 1 700 5,75 – 7,50 7 000 – 15 000 byggas om och ge plats åt cirka 220 lägenheter. C-läge 600 – 900 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Catena, Corem, Hemfosa, Vikstaden och Volvo hör till några av INDUSTRI de stora privata ägarna av industri- och lagerfastigheter i Växjö. A-läge 450 – 650 7,00 – 8,00 3 000 – 8 000 Ekebergs företagspark, beläget utmed riksväg 27 cirka två kilometer B-läge 350 – 500 7,50 – 8,50 2 500 – 6 000 sydost om Växjö centrum, är kommunens stora utvecklingsområde för verksamheter. I södra Ekeberg säljs tomtmark för 200 kr/kvm C-läge 250 – 400 8,00 – 10,00 2 000 – 4 000 tomtarea och grovterrasserad mark för 300 – 350 kr/kvm tomtarea. Utbyggnad av området i norra Ekeberg pågår med beräknat färdig- BOSTÄDER (1990 – 2008) ställande och försäljningsstart till sommaren 2018. I Öjaby, cirka sju A-läge 975 – 1 450 3,25 – 4,25 12 000 – 24 000 kilometer nordväst om centrum vid flygplatsen, finns tomtmark till försäljning för 200 – 300 kr/kvm tomtarea. Ytterligare planläggning B-läge 900 – 1 250 4,00 – 5,00 10 000 – 18 000 av mark för verksamhet i området pågår. C-läge 850 – 1 150 4,50 – 5,50 8 000 – 12 000

48 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Luleå 49

Andreas Rutström [email protected]

BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Betydande privata aktörer på orten är DN Fastigheter, Galären, Rikshem förvaltar och utvecklar bostäder och samhällsfastigheter Heimstaden, HSB Norr, Lindbäcks och Rikshem. Allmännyttiga på utvalda tillväxtorter i Sverige. Bolaget ägs till 50 procent vardera bostadsbolaget Lulebo har gått från att inneha cirka 80 procent av av Fjärde AP-fonden och AMF. Det långsiktiga målet är att uppnå hyresmarknaden till att efter flertalet försäljningar under den senaste ett förvaltningsbestånd om 50 mdkr. Vid årsskiftet 2016/2017 ägde tioårsperioden idag inneha cirka hälften av hyresmarknaden. Akade- bolaget ett bestånd om 361 fastigheter till ett värde om knappt 38 miska Hus har tagit fram en detaljplan inne på universitetsområdet mdkr, varav 70 procent av värdet avsåg bostäder, 28 procent avsåg för att möjliggöra byggnation av 160 studentlägenheter. I december samhällsfastigheter och resterande 2 procent utgjordes av lokaler. genomförde Galären ett strategiskt förvärv av tre mindre fastigheter Rikshem bildades 2010, då under namnet Dombron, i samband som angränsar till deras befintliga bestånd. Marken utgör framtida pro- med att Vasakronan renodlade sitt dåvarande bestånd och avyttrade jektmöjligheter. Lulebo har påbörjat byggnationer av trygghetsboende samtliga bostadsfastigheter. om 120 lägenheter vid Bergnäset, 32 lägenheter på Björkskatan samt Bolagets mest omfattande affär i Luleå skedde under sommaren 61 lägenheter vid Kallkällan. Rikshem kommer att bygga 94 hyresrätter 2015 då bolaget förvärvade ett fastighetsbestånd om cirka 1 600 vid Klintbacken. MAF Fastigheter har tilldelats en markanvisning vid lägenheter samt samhällsfastigheter från det allmännyttiga bostads- Gültzauudden inom centrumhalvön i centrala Luleå för byggnation bolaget Lulebo till ett värde om 1,6 mdkr. De aktuella fastigheterna av bostäder. är i huvudsak belägna i bostadsområdena Kallkällan, Mjölkudden, Porsön, Radiomasten, Tunastigen och Lövskatan. Som en del i KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Diös, Galären och NP3 Fastigheter hör till de stora ägarna av kom- affären åtog sig dessutom Rikshem att bygga minst 560 lägenheter mersiella fastigheter. Efter Castellums stora förvärv av Norrporten i kommunen inom en sjuårsperiod. har bolaget under november och december sålt vidare samtliga MARKNADSDATA MARS 2017 fastigheter i Luleå. Köpare var Diös och Specialfastigheter. Special- fastigheter förvärvade Lejonet 11 med bland andra Domstolsverket, Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm Polismyndigheten och Kronofogdemyndigheten som största hyres- KONTOR gäster. Diös förvärvade de övriga nio fastigheterna vilket gör att A-läge 1 150 – 1 700 5,50 – 6,50 11 000 – 18 000 bolaget numera är den klart största aktören på den kommersiella marknaden. Innehavet omfattar stadens tre citygallerior, majoriteten B-läge 900 – 1 400 6,25 – 8,25 7 500 – 12 000 av stadens kontorsfastigheter samt majoriteten av fastigheterna vid C-läge 650 – 950 7,50 – 9,50 3 500 – 7 500 Luleå Science Park. Under januari har Hemsö tecknat avtal med Luleå kommun om att förvärva fem samhällsfastigheter med en BUTIKER total uthyrningsbar area om cirka 15 000 kvadratmeter. Dessutom har bolaget erhållit en markanvisning för att uppföra ett nytt äldre- A-läge 1 600 – 3 000 5,75 – 6,50 10 000 – 24 000 boende om cirka 10 000 kvadratmeter. Investeringen bedöms till B-läge 900 – 1 500 6,00 – 8,25 7 000 – 12 000 cirka 370 mkr. C-läge 600 – 1 000 7,50 – 9,50 2 500 – 6 500 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora privata ägare av industri- och lagerfastigheter är Galären, INDUSTRI NP3 Fastigheter och Notvikens Fastigheter. Kommunen har för A-läge 550 – 900 6,75 – 8,25 4 000 – 8 500 närvarande brist på planlagd mark för industriändamål. Stora sats- B-läge 500 – 750 7,00 – 9,25 3 500 – 6 000 ningar inom stadens VA-nät pågår för att möjliggöra en utbyggnad av såväl befintliga som nya industriområden. Vidare har kommunen C-läge 425 – 625 7,75 – 10,25 2 000 – 5 000 lämnat ett planförslag och samrådshandlingar för omlokalisering av stadens brandstation respektive återvinningscentral till Porsödalen. BOSTÄDER (1990 – 2008) Brandstationen är idag belägen i stadens centrum där Galären och A-läge 1 075 – 1 550 3,50 – 4,75 14 000 – 23 000 Lerstenen har visat intresse för att konvertera området. Den nuva- rande återvinningscentralen är belägen inom Kronandalen där en B-läge 1 025 – 1 500 4,00 – 5,00 9 500 – 15 500 omställningsprocess till ny stadsdel pågår. C-läge 975 – 1 350 4,75 – 6,00 6 500 – 11 500

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 49 Kalmar 44

Per Wieslander [email protected]

BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS CA Fastigheter, Glebes Fastigheter, HSB Sydost, LW Bostäder och I november 2016 avyttrade Sveafastigheter, genom Sveafastig- Rikshem är några av de stora privata ägarna av bostadsfastigheter. heter Fund III, ett fastighetsutvecklingsprojekt till Länsförsäkringar Markanvisningstävlingen för Fredriksskans är nu avslutad. Området Kalmar län, IngaBritt och Arne Lundbergs Forskningsstiftelse, ligger precis vid Malmfjärden, centralt beläget i Kalmar med ett P&E Persson AB samt Postens pensionsfond. Projektet avser mycket attraktivt läge. Detaljplanen möjliggör ny bebyggelse för en ny- och tillbyggnad av Eldaren 1 om 23 000 kvadratmeter för cirka 200 – 300 bostäder samt park och idrott. De som tilldelats Linnéuniversitetet i Kalmar som i och med förvärvet samlokaliserar byggrätter är Riksbyggen som ska bygga cirka 125 lägenheter, varav universitetets utbildningslokaler. I oktober 2015 tecknades, efter 45 upplåts med hyresrätt. Grenoligruppen – som utgörs av de lokala regeringens godkännande, ett 20-årigt hyresavtal mellan fonden bolagen LW Fastigheter i Kalmar, Multibygg Sydost, ML i Kalmar och Linnéuniversitetet. Under 2018 beräknas lokalerna vara klara för och Projektbyggaren i Blekinge – ska bygga cirka 110 lägenheter, första inflyttning. Sveafastigheter köpte fastigheten av Akademiska varav cirka 50 kommer upplåtas med hyresrätt. Slutligen kommer Hus 2013. Vid den tidpunkten omfattade den uthyrningsbara ytan ytterligare en lokal aktör, Prospecta Fastighetskapital, att uppföra 41 cirka 12 000 kvadratmeter. lägenheter, samtliga upplåtna med hyresrätt. Markpriserna i tävlingen Regio, som ägs av Tredje AP-fonden och Sveafastigheter, förvärvade var satta till 2 500 kr/kvm BTA för hyresrätter och lokaler och 3 500 i april 2016 Baronen köpcenter, fastigheten Vedgårdsholmen 15, kr/kvm BTA för bostadsrätt. från CBRE Global Investors. Fastigheten inrymmer totalt 21 000 kvadratmeter fördelat på 40 butiker, kontor, hotell, restaurang och KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Kalmar biograf. Bland hyresgästerna finns bland annat Lagerhaus, Coop hör Alecta, Ikea Fastigheter, Klövern och Stenvalvet. I Kalmar har Baronen och Clas Ohlson. transaktionsaktiviteten varit relativt hög under senare tid. Lokala LW MARKNADSDATA MARS 2017 Fastigheter förvärvade under november fastigheten Mästaren 30 i centrala Kalmar omfattande cirka 6 600 kvadratmeter butik och Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm kontor. Fastigheten är belägen utmed gågatan, nära Stortorget. KONTOR Säljare var NA 2 Mästaren som är ett bolag inom Valad-koncernen. A-läge 900 – 1 600 5,75 – 7,25 8 000 – 17 000 En av de större hyresgästerna i fastigheten är Åhléns. Under våren kommer nya butiker att öppna i Hansa City. Det är butikskedjorna B-läge 600 – 1 200 6,75 – 8,00 5 000 – 10 000 Jula och Lager 157 som tecknat hyresavtal om 3 100 respektive C-läge 400 – 700 7,75 – 9,00 3 000 – 7 000 1 700 kvadratmeter. Inom handelsområdet har tidigare även XXL etablerat sig med en förhyrning om 3 800 kvadratmeter. En av de BUTIKER befintliga hyresgästerna i området som under hösten valt att omför- handla sitt avtal är City Gross som har förlängt sitt hyresförhållande A-läge 1 200 – 2 300 5,75 – 7,00 12 000 – 25 000 med ytterligare tio år. B-läge 800 – 1 200 6,25 – 8,00 6 000 – 12 000

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER C-läge 500 – 700 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000 Arla, Danish Agro, Klövern, Lantmännen Fastigheter och Nordfjord Holding är några av de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter INDUSTRI i Kalmar. I september förvärvade Mekka Traffic AB den obebyggda A-läge 400 – 750 7,00 – 9,00 4 000 – 7 000 industrifastigheten Elefanten 5 från Neokapital AB. Köpeskillingen B-läge 300 – 500 7,75 – 9,50 2 500 – 4 500 uppgick till 7 mkr för 10 560 kvadratmeter vilket ger ett pris om cirka 665 kr/kvm. Fastigheten är belägen i Gamla industriområdet C-läge 250 – 350 8,50 – 10,00 2 000 – 3 000 i de mer centrala delarna av Kalmar. Enligt översiksplanen utgör Gamla industriområdet det viktigaste området att utveckla för att BOSTÄDER (1990 – 2008) stärka Kalmars roll som regioncentra och universitetsstad. Det har A-läge 1 000 – 1 600 3,50 – 4,75 12 000 – 23 000 potential för såväl verksamheter som bostäder, service och kultur, förutsatt att även infrastrukturen utvecklas. B-läge 1 000 – 1 500 4,00 – 5,00 10 000 – 17 000 C-läge 900 – 1 250 4,50 – 5,50 7 000 – 12 000

50 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Östersund 38

Marie Mattsson [email protected]

BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Akelius, Diös, Rikshem och Rydells Fastighetsförvaltning hör till de Institutionellt ägda Rikshem har under senare år genomfört två stora stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Östersund. Efter allmän- portföljförvärv i Östersund. Första affären genomfördes i november nyttiga Östersundshems uppmärksammade försäljning av nästan 2015 då bolaget förvärvade ett fastighetsbestånd av Akelius till ett 1 700 lägenheter till Rikshem fortsätter arbetet med nyproduktion. värde av knappt 1,9 mdkr, motsvarande 15 500 kr/kvm. Förvärvet Cirka 300 nya bostäder med olika upplåtelseform ska uppföras under omfattade 47 bostadsfastigheter innehållande knappt 1 700 lägen- 2017. På Remonthagen färdigställs i vinter de två sista punkthusen heter som, förutom Östersund, är belägna i Umeå och Haparanda. med totalt 74 hyreslägenheter. Hyrorna i Remonthagen ligger på Störst antal lägenheter, cirka 970, finns dock i Östersund och affären cirka 1 500 – 1 740 kr/kvm. På Tallåsen byggs 97 hyresrätter och 48 var Rikshems första steg in på hyresmarknaden på orten. Affären bostadsrätter med planerad inflyttning till sommaren 2017. Kommande följdes upp av ytterligare en stor transaktion i februari 2016 då utbyggnadsetapper på Remonthagen och Tallåsen går enligt uppgift Rikshem förvärvade 28 fastigheter innehållande 1 700 lägenheter snart ut på anbud då ytterligare cirka 100 respektive 300 lägenheter av det kommunala bostadsbolaget Östersundshem till en köpeskilling ska uppföras. Detaljplanering av den andra etappen av Storsjö Strand om drygt 1,1 mdkr, motsvarande cirka 9 200 kr/kvm. De förvärvade har påbörjats. Etappen, kallad Sjöparken, omfattar cirka 300 bostäder. bostäderna är belägna i områdena Odensala, Odenslund, Körfältet Kommunens femte och sista etapp av småhustomter i Brittsbo är och Torvalla. Affären omfattade även ett åtagande från Rikshem slutsåld. att bygga 300 lägenheter i kommunen. Utöver dessa har Rikshem även åtagit sig att bygga 300 lägenheter via ett bolag samägt med KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Östersundshem. Till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Östersund hör Aberdeen, Diös, Kungsleden och Persson Invest. I november MARKNADSDATA MARS 2017 förvärvade NP3 Fastigheter sex fastigheter i Stadsdel Norr omfat- Hyra Direktavkastning Bedömda värden tande cirka 35 000 kvadratmeter med friskolan Prolympia som största kr/kvm % kr/kvm hyresgäst. Säljare var Castellum. Fastigheterna ingick i en portfölj KONTOR tillsammans med fyra fastigheter i Sundsvall för drygt 475 mkr. Affären A-läge 900 – 1 800 6,25 – 7,00 7 000 – 13 000 innebär att Castellum lämnar Östersund samt att NP3 Fastigheter B-läge 700 – 1 300 6,75 – 7,75 5 000 – 8 500 stärker sin position som en av de mer framträdande fastighetsägarna i kommunen. I november utökade även Intea Fastigheter sitt bestånd C-läge 550 – 950 7,25 – 8,25 3 000 – 6 000 i Östersund genom förvärv av fyra centralt belägna kontorsfastigheter inrymmande bland annat Skatteverket, Länsstyrelsen och tingsrätten. BUTIKER Beståndet omfattar totalt cirka 18 700 kvadratmeter. Priset uppgick A-läge 1 000 – 2 400 5,75 – 6,50 10 000 – 20 000 till cirka 256 mkr. I Östersunds centrum pågår diskussioner för att öppna upp centralt belägna innergårdar för småskalig handel och B-läge 900 – 1 600 6,75 – 8,00 5 000 – 10 000 restaurangverksamhet. C-läge 500 – 1 000 7,50 – 8,50 3 000 – 5 500

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER INDUSTRI Stora ägare av förvaltningsfastigheter är Diös, Kungsleden, NP3 Fastigheter, Persson Invest och Vallsundet. Arla är ett exempel på A-läge 350 – 800 7,00 – 8,50 2 000 – 5 500 bolag som äger egna produktionsfastigheter. Hallströms Verkstä- B-läge 300 – 650 7,50 – 8,75 1 500 – 4 000 der har flyttat in i sina nybyggda lokaler vid Åskrysset. Byggnaden C-läge 250 – 400 8,00 – 10,75 1 000 – 2 500 omfattar 12 800 kvadratmeter och inrymmer i huvudsak lager- och produktionslokaler. Till det kommer ett kallager omfattande totalt BOSTÄDER (1990 – 2008) 3 500 kvadratmeter. Nybyggnation av industrifastigheter i denna storlek är ovanlig i länet. Östersunds kommun säljer detaljplanelagd A-läge 950 – 1 475 4,25 – 5,25 9 000 – 18 000 industrimark i Verksmon och Torvalla, belägen intill E14 knappt 10 B-läge 900 – 1 200 4,25 – 5,75 7 000 – 12 000 kilometer från centrum, för 100 – 140 kr/kvm. Mark finns även till försäljning i Lugnviks industriområde. C-läge 875 – 1 150 5,50 – 6,75 5 500 – 9 000

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 51 Trollhättan 19

Sven Jungland [email protected]

BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata fastighetsägarna hör Balder och lokala Lundqvist Regio är ett fastighetsbolag som grundades 2015 av Sveafastigheter Byggförvaltning samt, efter förvärvet av 700 lägenheter från Akelius, och Tredje AP-fonden. Bolagets fokus är kontors- och handels- nu även Willhem. Kommunala Eidar är expansivt. I kvarteret Skörde- fastigheter i växande medelstora svenska städer samt i storstädernas tröskan uppförs radhus, i anslutning till resecentrum inom kvarteret ytterområden. Under sommaren 2015 investerade bolaget omkring Mars byggs ett punkthus om 17 våningar och i centrala Herkules 700 mkr genom förvärv av sammanlagt 17 fastigheter belägna i genomförs ett omfattande renoveringsprojekt. Till andra aktiva aktörer Eskilstuna, Skövde, Halmstad, Trollhättan, Östersund och Karlskrona. hör HSB som uppför 50 lägenheter för Brf Zebran. Peab har projekt Under 2016 förvärvade bolaget ytterligare fastigheter, bland annat på gång inom Källstorp och Hälltorp samt detaljplanearbete för i Södertälje, Uppsala och Skellefteå. 200 – 250 nya bostäder inom södra Innovatum. Antalet lagfarna I februari 2017 utökade bolaget beståndet i Trollhättan genom försäljningar är begränsat, men bedöms ha ökat under senare tid. I förvärv av två fastigheter om totalt cirka 6 000 kvadratmeter från centrala lägen noteras en del överlåtelser för ombildning av hyresrätt Erik Hemberg Fastighets AB till en köpeskilling om 95 mkr. Fastig- till bostadsrätt. Annars avser överlåtelser av bostadshyresfastigheter heterna – Diana 3 och 6 – är belägna på Österlånggatan respektive huvudsakligen mindre objekt mellan lokala aktörer. Senaste hyres- Kungsgatan och innehåller bostäder, handel och kontor. Säljaren har förhandlingen innebar ett tvåårsavtal med 0,75 procent höjning för under ett antal år byggt nya butiker, restaurang och lägenheter samt både 2017 och 2018. ett nytt kontor åt Arbetsförmedlingen. Bland hyresgästerna finns även Skatteverket och Försäkringskassan. Affärerna innebär att Regio KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Stora privata fastighetsägare är bland andra Balder och Olav Thon har förvärvat fastigheter till ett värde av drygt 4 mdkr sedan starten. Gruppen. Förutom handeln på Överby och den planerade expan- MARKNADSDATA MARS 2017 sionen på Överby Västra kretsar mycket kring den fortsatta vidare- utvecklingen av Innovatum-området. Trollhättans Tomt AB uppför Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm kontor och vidareutvecklar det befintliga beståndet inom området. KONTOR Planer finns även på ytterligare kontorsbyggnation av lite mer spek- A-läge 950 – 1 450 6,75 – 8,00 6 000 – 11 000 takulär, modern utformning med glasfasader och solpaneler. Fortsatt finns en del vakanta kontorslokaler tillgängliga även i centrala lägen. B-läge 800 – 1 150 7,25 – 8,50 5 000 – 8 000 Kontor finns även i Karlstorp inom den tidigare landstingsfastigheten C-läge 650 – 900 7,50 – 9,00 4 000 – 6 000 som numera ägs av Kungsleden. Den pågående trenden med gym och träningslokaler i centrala lägen noteras också i Trollhättan BUTIKER samt i grannorterna Uddevalla och Vänersborg. I gallerian Oden på Kungsgatan ska enligt uppgift kedjan Nordic Wellness hyra cirka A-läge 800 – 2 200 6,25 – 7,75 8 000 – 22 000 1 000 kvadratmeter. Gallerian, som ägs av Agora, omfattar 15 400 B-läge 800 – 1 450 6,50 – 8,00 5 000 – 12 000 kvadratmeter lokaler och 37 butiker. C-läge 600 – 900 7,25 – 8,50 3 000 – 7 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora fastighetsägare är industribolag som Automobile Property INDUSTRI (NEVS) och GKN Aerospace Sweden. Trollhättan har till stor del A-läge 375 – 650 8,00 – 9,50 2 500 – 6 000 återhämtat sig efter Saabs konkurs, något som tydliggjorts med B-läge 350 – 600 8,25 – 9,75 2 000 – 5 000 den stora förbättringen i Tillväxtverkets ranking av sårbara kom- muner. Elbilstillverkaren NEVS är optimistiska, men produktionen i C-läge 300 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 3 500 Saabs gamla lokaler har svårt att ta fart. GKN rapporterar om avtal med FMV rörande flygmotorer till Gripen samt avtal med Finnair. På BOSTÄDER (1990 – 2008) Skogstorpa industriområde lämnar Centralen sin fastighet för flytt A-läge 1 025 – 1 425 3,75 – 5,00 9 000 – 19 000 till Trestadscenter där man uppför en åkeriterminal om cirka 5 000 kvadratmeter. På Grafiten 11, med bra läge vid E45, finns planer att B-läge 975 – 1 425 4,00 – 5,25 8 000 – 15 000 uppföra drygt 2 230 kvadratmeter för grossistverksamhet. C-läge 950 – 1 275 4,75 – 6,50 6 000 – 10 000

52 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Falun 27

Mikael Jonsson [email protected]

BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata aktörerna på bostadsmarknaden hör Gläntan, I oktober 2016 förvärvade Stenvalvet fastigheten Norslundsskogen 5 HSB, Masmästaren, Riksbyggen och Trumbäcken. Mellan sjön Runn i Falun från Landstinget Dalarna. Fastigheten inrymmer bland annat och Källviksbacken utvecklas det nya bostadsområdet Lilla Källviken, en vårdcentral och ett vårdboende, med Landstinget Dalarna och beläget cirka fem kilometer från centrala Falun. Området utvecklas i Falu kommun som hyresgäster, på en total lokalarea om cirka 7 100 samverkan mellan Falu kommun och Lilla Källviken AB. När samtliga kvadratmeter. Bolaget äger efter förvärvet sex fastigheter på orten etapper är färdigbyggda kommer området att bestå av cirka 400 varav den största är Badhuset 11 med Polisen och Kriminalvårds- bostäder fördelade på såväl radhus, kedjehus och friliggande villor styrelsen som hyresgäster. som flerbostadshus. I samband med att Försvarsmakten lämnat en Stenvalvet äger, förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter och del av skjutfältet i Falun har arbetet med en ny detaljplan för området innehar ett fastighetsbestånd med ett hundratal fastigheter och en på nordvästra Myran påbörjats. Området ligger knappt en kilometer uthyrbara area om cirka 530 000 kvadratmeter till ett värde om cirka från Falu centrum, strategiskt beläget mellan Lugnet och Dalregemen- 8,7 mdkr. Bolagets ägare är de institutionella investerarna AI Pension, tet och skulle kunna binda ihop dessa två områden. Kommersiella Alecta, Kyrkans Pensionskassa, Kåpan Pensioner och Stiftelsen verksamheter och service föreslås närmast de större vägarna med för Strategisk Forskning. De huvudsakliga hyresgästerna är stat, bostäder längre in i området. Totalt kan upp mot 250 bostäder komma kommun och landsting som antingen själva är hyresgäster eller är att byggas inom området. uppdragsgivare för verksamheter som bedriver samhällsservice inom bland annat vård, skola och rättsväsende. Bolagets fastigheter är KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Stora privata fastighetsägare är bland andra Diös, Masmästaren, uppdelade i fyra regioner; Mälardalen, Skåne, Öst och Väst-Dalarna. NP3 Fastigheter, Stenvalvet och Trumbäcken. Det har varit fortsatt MARKNADSDATA MARS 2017 relativt låg aktivitet på transaktionsmarknaden i Falun under hösten, men nya hyresavtal öppnar för utveckling och förändring av de kom- Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm mersiella lokalerna. I april flyttar Swedbank till nya lokaler i centrala KONTOR Falun. Diös och Swedbank utvecklar gemensamt de nya lokalerna. A-läge 900 – 1 300 6,75 – 7,75 7 000 – 9 500 Omlokaliseringen ger samtidigt Diös möjligheter att utveckla ban- kens tidigare lokaler inom Bergströms galleria med kompletterande B-läge 800 – 1 100 7,25 – 8,50 5 000 – 7 000 handel. Bolagets planer för gallerian kommer att presenteras senare C-läge 750 – 900 8,25 – 9,25 3 000 – 5 000 under året. NP3 Fastigheter har avyttrat fastigheten Majoren 1 till Svenska Handelsfastigheter AB. Majoren är Faluns största köp- BUTIKER centrum för externhandel med en uthyrningsbar area om cirka 12 000 kvadratmeter till en genomsnittlig hyra om cirka 1 200 kr/kvm. A-läge 1 300 – 2 500 6,25 – 7,25 10 000 – 22 000 Köpeskillingen motsvarar cirka 15 200 kr/kvm vilket överstiger den B-läge 850 – 1 300 6,75 – 8,25 8 000 – 11 000 senaste värderingen med 9 mkr. C-läge 600 – 800 8,25 – 9,25 3 000 – 6 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare av förvaltningsfastigheter är Corem, Hemfosa, Möller & INDUSTRI Partner och NP3 Fastigheter. Ankarhagen har utökat sitt innehav av A-läge 400 – 700 8,00 – 9,75 2 500 – 5 000 industrifastigheter i Falun. Genom en portföljaffär med OK Ekonomisk B-läge 350 – 550 8,75 – 10,25 1 500 – 3 000 Förening förvärvades bland annat tre fastigheter belägna i Ingarvets industriområde. Fastigheterna omfattar totalt 7 260 kvadratmeter, C-läge 300 – 500 9,25 – 10,75 1 000 – 2 000 fullt uthyrda till olika verksamheter med inriktning mot bilhandel. Största hyresgäst är Bilia. I anslutning till Västermalmsverket har BOSTÄDER (1990 – 2008) EcoDataCenter förvärvat mark av Falu Energi & Vatten för att bygga A-läge 1 075 – 1 350 4,75 – 6,00 8 000 – 12 000 ett nytt klimateffektivt datacenter. Totalt rör det sig om 25 000 kva- dratmeter industrimark där man planerar att uppföra världens första B-läge 1 000 – 1 300 5,25 – 6,50 6 000 – 9 000 klimatpositiva datacenter. C-läge 900 – 1 300 6,00 – 7,00 4 000 – 6 000

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 53 Om Svensk Fastighetsmarknad

Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess getts ut två gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som ges ut en gång om året och där senaste rapporten publicerades i augusti. Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter våren 2017 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden i mars 2017.

För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna för NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets direktav- svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för kastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en bedömning framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. Inom samma ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs till stor del kommun kan flera delmarknader förekomma med samma lägesbe- av kommunstatistik och investeringsdata från respektive fastighets- dömning och med samma eller något varierande nivåer. För varje ort marknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Varje och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och grupp av underliggande parametrar ger 0–10 poäng och maximalt maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra NAI Svefa Fastighetsindex uppgår till 100 poäng. en normalfördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar Kartläggningen av institutionernas fastighetsinnehav baseras i sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna, alltså första hand på årsredovisningen för 2015 för respektive aktör samt inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt speglar maxnivån Finansinspektionens lista avseende ägarandelar och marknadsvärde ett genomsnitt av de högre noteringarna. i noterade bolag. Informationen från årsredovisningen har komplet- Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande terats med fastighetsinformation från Datscha och NAI Svefa Real lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller Estate samt även vid behov från respektive underliggande bolags att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 hemsida. I de fall endast taxeringsvärde finns tillgängligt har detta samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För räknats om till marknadsvärde enligt följande: taxeringsvärde*1,33 bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och *prisutvecklingsfaktor. med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 kvadrat- meter med en normal standard för åldersklassen.

Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med

RUBRIK A typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen i Svensk Fastighetsmarknad gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75 procent – Fokus Skog 2016 av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de Svensk Fastighetsmarknad senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka – Fokus 24 orter

150–300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett Svensk FastighetsmarknadTEMA: HÅLLBARHET – FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR EN HÅLLBAR BLANDSTAD HÖSTEN 2016 – Fokus 24 orter kontor byggt under de senaste tio åren.

TEMA: INSTITUTIONERNAS FASTIGHETSINVESTERINGAR VÅREN 2017 Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal på cirka 400–1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd någon gång under de senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår, förutom produktions- eller lagerlokalerna, även tillbörliga kontors- och personalutrymmen.

Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på ”normala lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det i hyresnivån.

54 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Svefa RealEstate

Vad händer på marknaden? Hur ser prisutvecklingen ut och vilka överlåtelser har skett? Exakt, uppdaterad och lätttillgänglig information om fastigheter är en grundförutsättning för varje framgångsrik aktör på fastighetsmarknaden.

FASTIGHETSTRANSAKTIONER ett stort antal aktörer verksamma på den svenska fastighetsmark- För att kunna leverera knivskarpa analyser och produkter som berör naden såsom banker, fastighetsbolag, myndigheter, kommuner och fastighetsmarknaden är naturligtvis kvalitén på den underliggande fastighetskonsulter. informationen av största vikt. NAI Svefa använder sig idag av det egenutvecklade fastighetssystemet RealEstate, vilket är vårt web- INFÖRSKAFFNING AV LICENS baserade moduluppbyggda ortsprissystem. RealEstate innehåller RealEstate kan alltså komma er organisation eller företag till nytta på detaljerade uppgifter om samtliga lagfarna transaktioner för samtliga flera plan. NAI Svefa erbjuder skräddarsydda licensutformningar för fastigheter sedan 1988 samt uppgifter om bostadsrättsöverlåtelser era faktiska behov. Exempelvis kan olika moduler sättas samman från Mäklarstatistik AB sedan 2005. Systemet levererar dagsfärsk med enbart de fastighetstyper och marknader som ni efterfrågar. prisinformation om alla fastighetstyper – storhus, småhus, bostads- TESTVERSION rätter och lantbruksfastigheter. Med en stor mängd utsökningskri- Med syfte att demonstrera systemet och dess många fördelar har terier och en lättöverskådlig presentation är RealEstate en värdefull vi ett demonstrationskonto, som innehåller alla moduler och skarp partner för professionella aktörer på fastighetsmarknaden. data, men som är begränsat geografiskt till Örebro kommun. Här

MARKNADSINFORMATION kan intresserade kostnadsfritt pröva på systemet och bekanta sig RealEstate innehåller även en modul med marknadsinformation för med alla dess fördelar och möjligheter. För att få tillgång till använ- kommersiella fastigheter där NAI Svefas rikstäckande konsultkår varje darnamn och lösenord till testversionen vänligen kontakta Peter kvartal bedömer avkastningskrav, vakanser, hyresnivåer och DoU Möller, ansvarig för affärsområdet Fastighetsinformation, via e-post för olika typer av fastigheter och lägen. Idag används systemet av [email protected] eller telefon 070-564 16 49.

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 55 Om NAI Svefa Analys

Bakom en långsiktig fastighetsstrategi och ett framgångsrikt fastighetsföretagande finns alltid en analys av marknadens och de enskilda fastigheternas förutsättningar för ekonomiska avkastning. NAI Svefa Analys arbetar över hela Sverige och tillsammans med såväl offentliga som privata uppdragsgivare. Vårt erbjudande sträcker sig från marknadsanalyser i tidiga skeden till analyser av fastighetsportföljer och rådgivning inför omstrukturering av fastighetsinnehav, beslut om investering och försäljning eller vid framtagande av en långsiktig fastighets- och förvaltningsstrategi.

NAI Svefa Analys har stor erfarenhet av att på kort tid sätta samman MARKNADSANALYS projektteam för olika typer av komplexa fastighetsutredningar. Vi Orts-, delmarknads-, pris- och efterfrågeanalyser. Beskrivning av har gedigen erfarenhet av och specialistkompetenser för strategisk marknadsförutsättningar inför investeringsbeslut eller som underlag analys av såväl privata som offentliga och allmännyttiga fastighetsin- för årsredovisning, affärsplane- och strategiarbete. Analyser i tidiga nehav samt för fastighetsutredningar i tidiga skeden. skeden i syfte att skapa förutsättningar för ekonomisk genomförbar- het samt värdeskapande stads- och fastighetsutveckling. Inom affärssegmentet Portföljanalys och fastighetsstrategi har vi under lång tid samlat på oss en erfarenhetsdatabas över handlings- PORTFÖLJANALYS OCH FASTIGHETSSTRATEGI alternativ, framgångsfaktorer och fallgropar för offentligt fastighetsä- Analys av fastighetsinnehavet i syfte att identifiera möjligheter och gande och har utarbetat en metodik för framarbetande av en för handlingsalternativ som kan skapas utifrån fastighetstillgångarna. uppdragsgivaren hållbar fastighetsstrategi. Tillsammans med kompe- Analysen ligger till grund för fastighetstrategin och för beslut om tens från Fasticon och Sensa breddas och förbättras möjligheterna förändringar i fastighetsportföljen, ägandestrukturen eller förvalt- till den bästa helhetslösningen för våra kunder. Vi är väl införstådda ningsorganisationen. Analysen innehåller förslag på vilka fastigheter med den komplexa verklighet som offentliga verksamheter lever som långsiktigt bör ägas, utvecklas eller avyttras. i och har stor vana av uppgiften som föredragande i beslutande organ samt att involvera och förankra olika handlingsalternativ tidigt TAXERINGSRÅDGIVNING i arbetsprocessen. Analys av fastighetens särskilda förutsättningar och säregna förhål- landen, bebyggelse och utformning samt hyresförhållande som Tillsammans med ämnesexperter inom samhällsbyggnad på NAI underlag för fastighetsdeklaration samt för justering av fastighets- Svefa genomför vi analyser av marknadens förutsättningar och taxeringsbeslut. efterfrågan inför planläggning eller stads- och fastighetsutveckling.

Vår analys och rådgivning skräddarsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov.

MARKNADSANALYS MODELL FÖR DELFINANSIERING PORTFÖLJANALYS OCH AV KOMMUNAL INFRASTRUKTUR FASTIGHETSSTRATEGI

Analys av inverkan på fastighetsvärden vid kom- Portföljanalys som underlag för strategi kring munens utbyggnad av infrastruktur samt möjlig- ägande och utveckling där fastighetsbeståndets Analys av marknadsförutsättningar och utsikter för heterna att delfinansiera utbyggnaden genom ut- användning på ett optimalt sätt såväl ska stödja nyproduktion av hyresrätter i Sverige och på ett an- tag av bidrag från berörda fastighetsägare i form som följa en önskad långsiktig utveckling för tal utvalda delmarknader på uppdrag av Skanska av värdestegringsersättning. Analysen resulterar i Sollentuna kommun. Analysen syftar till att få en Hyresbostäder. Analysen ligger till grund för bola- en modell för uttag av infrastrukturbidrag och en strategisk utgångspunkt för val av handlingsalter- gets affärsplan. bedömning av hur stor del av projektet som kan nativ avseende ägandestruktur och huvudman- finansieras på detta sätt. naskap för nyproduktion.

KONTAKT

Åsa Henninge Andreas Strömberg Jacob Geijer Joachim Wallmark Lena Egerström Thomas Green Affärsområdeschef Analys [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] 010-603 86 50 010-603 86 42 010-603 87 18 010-603 86 31 010-603 86 46 010-603 86 51

56 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Här finns vi

STOCKHOLM MALMÖ ÖREBRO HUVUDKONTOR Nordenskiöldsgatan 6 Vasastrand 11 Mäster Samuelsgatan 60 211 19 Malmö Box 493 Box 3316 701 49 Örebro 103 66 Stockholm MORA Tel: 010-603 86 00 Strandgatan 8 ÖSTERSUND 792 30 Mora Postgränd 8A FALUN 831 30 Östersund Pelle Bergs Backe 3 NORRKÖPING 791 50 Falun Skolgatan 1B 602 25 Norrköping GÄVLE

Kyrkogatan 12 SUNDSVALL 803 20 Gävle Sjögatan 23 852 34 Sundsvall GÖTEBORG

Ullevigatan 19 UMEÅ 411 40 Göteborg Västra Norrlandsg. 11D 903 27 Umeå HÄRNÖSAND

Brunnshusgatan 6 VÄNERSBORG 871 31 Härnösand Sundsgatan 16 462 33 Vänersborg JÖNKÖPING Södra Strandgatan 3 VÄXJÖ 553 20 Jönköping Videum Science Park P G Vejdes väg 15 KARLSTAD 351 96 Växjö Våxnäsgatan 3, 2 tr 653 40 Karlstad

LULEÅ Box 11034 976 27 Luleå

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 57 www.naisvefa.se