Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter TEMA: INSTITUTIONERNAS FASTIGHETSINVESTERINGAR VÅREN 2017 Innehåll Sid Välkommen till Analyschefen har ordet 1 Om NAI Svefa 2 Svensk Fastighetsmarknad! Urval av referensuppdrag 3 Om Sensa 4 Om Fasticon 5 Det råder fortsatt högtryck på den svenska fastighetsmarknaden. Efterfrågan NAI Svefa Fastighetsindex 6 på fastigheter att förvärva, projekt att utveckla och kompetenta personer Den svenska ekonomin 8 att anställa har sällan eller aldrig varit större. För att vara konkurrenskraftig Institutionernas gäller det att ha bästa möjliga marknadskännedom och det är vad vi vill fastighetsinvesteringar 10 ge med Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter. Sedan hösten 2009 Institutionernas investeringar ger vi två gånger om året ut rapporten som sannolikt är den bredaste i bostadsutveckling 14 sammanställningen i en öppen redovisning av den svenska fastighetsmark- Institutionernas roll som naden. Vi presenterar fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda infrastrukturbyggare i framtiden 16 värden med mera. Till det kopplar vi trender och möjligheter för att bidra till nya affärsupplägg för alla som har någon koppling till fastigheter vare sig Stockholm 18 man är fastighetsägare, hyresgäst eller brukare, offentlig eller privat. NAI Göteborg 20 Svefa vill vara hela Sveriges ledande fastighetskonsult och därför redovisar Malmö 22 vi marknadsinformation för Sveriges viktiga regionala marknader och inte Uppsala 24 bara storstadsregionerna. Linköping 26 För att möta den ökande efterfrågan på NAI Svefas tjänster har vi under Västerås 28 2016 anställt närmare 25 konsulter till vårt rikstäckande kontorsnät med Örebro 30 17 kontor från Luleå i norr till Malmö i söder. Marknaden efterfrågar Helsingborg 32 också nya tjänster och för att bredda och förbättra möjligheterna till den Norrköping 34 bästa helhetslösningen för våra kunder förvärvade vi under det gångna Jönköping 36 året Sensa Corporate Advisors och Fasticon. Vi kommer fortsätta växa Umeå 38 organiskt och genom förvärv för att bli både bredare och djupare i vår Lund 40 rådgivning. Borås 42 Vi tackar våra kunder och samarbetspartners för det förtroende ni visar Eskilstuna 43 oss. I över 20 år har vi skapat värden tillsammans och det är tack vare er Gävle 44 som vi utvecklats till hela Sveriges ledande fastighetskonsult. Sundsvall 45 Halmstad 46 Karlstad 47 Växjö 48 Luleå 49 Kalmar 50 Östersund 51 Trollhättan 52 Falun 53 Mikael Lundström Om Svensk Fastighetsmarknad 54 VD, NAI Svefa Svefa RealEstate 55 Om NAI Svefa Analys 56 Kontaktuppgifter 57 Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) Utgivare: Svefa Holding AB om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att Ansvarig utgivare: Mikael Lundström utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt Grafisk form: Soformia AB eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan Tryck: Sib-Tryck Holding AB teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. B n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 Fokus 24 orter Tema: Institutionernas fastighetsinvesteringar Välkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Här beskriver vi vår syn på marknaden med en sammanfattning av nuläget och utvecklingen samt aktuella trender, utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige utvalda efter storleken på respektive delmarknad, med undantag för ett par orter som ligger NAI Svefa särskilt varmt om hjärtat. Vi redovisar vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. Detta nummer handlar om institutionerna som de senaste åren varit dominerande på svensk fastighetsmarknad. 2016 går till historien som ett rekordår på svensk fastighetsmarknad. NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den Rekordlåga räntor har inneburit ett rekordstort gap mellan vad det svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag avkastar att äga fastigheter och vad det kostar att äga dem och för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen ett mycket gynnsamt klimat för investeringar i fastigheter. Det låga hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar. ränteläget samt avkastningsmöjligheterna som en fastighetsinveste- Stockholm är fortsatt etta med 89 av 100 möjliga poäng. Återigen ring erbjudit relativt andra tillgångsslag har inneburit att kapitalet har ökar avståndet gentemot övriga landet vilket kan vara ett tecken på flödat till fastighetssegmentet och transaktionsvolymen summeras till att vi har passerat konjunkturtoppen. Göteborg placerar sig som rekordhöga 218 mdkr. Den andel som svenska investerare står för Sveriges andra fastighetsmarknad med 69 poäng följt av Uppsala överstiger ensamt totalvolymen under det tidigare rekordåret 2006. och Malmö. Motsvarande index presenterar vi också för samtliga förortskommuner till våra tre storstäder. Förutsättningarna ser fortsatt goda ut men osäkerheten i omvärlden är fortfarande väsentlig. Ovissheten kring utvecklingen på svensk Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar fastighetsmarknad framåt och marknadens agerande är stor. till nya och spännande fastighetsaffärer. I avsnittet om Sveriges ekonomi och utvecklingen på fastighetsmark- naden kan du läsa vår sammanfattning av nuläget och vår prognos för utvecklingen framåt. I vårens tema fokuserar vi på institutionernas fastighetsinvesteringar. De institutionella aktörerna har sedan finanskrisen varit ett domine- rande inslag på svensk fastighetsmarknad och har under de senaste åren ökat sina innehav i fastigheter både i och utanför Sverige. Till de största institutionella aktörerna på den svenska fastighetsmarknaden hör framför allt försäkringsbolag och pensionsfonder som genom långsiktig kapitalförvaltning agerar viktig mellanhand för en stor grupp privatpersoner. I denna rapport har vi valt att djupdyka i fastighets- beståndet hos de allmänna pensionsfonderna och tio av de största privata institutionerna på den svenska fastighetsmarknaden för att skapa en bättre bild om hur, var och i vad det institutionella kapitalet Åsa Henninge Analyschef allokeras. I rapporten finner du åtta temasidor om institutionernas fastighetsinvesteringar med en kartläggning av innehaven, hur institutionerna placerar kapital i bostadsutveckling och deras intresse för investeringar i infrastruktur i framtiden. Temat löper också genom hela rapporten med exempel kring institutionella fastighetsinveste- ringar I Fokus på respektive delmarknad. Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Tryck: Sib-Tryck Holding AB SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2017 n 1 Om NAI Svefa NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, fastighetsutveckling & samhälls- byggnad, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade marknadsledande informationssystem, baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt. STRATEGISK RÅDGIVNING & ANALYS Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans kompetens och marknadens bästa databaser, kan vi erbjuda med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser gör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för strategin ut för kundens fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan alla inblandade parter. skapas utifrån fastighetstillgångarna? Vilka marknader ska kunden Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är kundens förvaltning fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och lotsar och organisation effektiv? kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. Vi är särskilt VÄRDERING specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla inblandade att Vi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighets- komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst värderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING Transaktioner arbetar med kvalificerad rådgivning vid sälj och köp av överblick av den svenska fastighetsmarknaden. kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i samband med transak- av skog och lantbruk.