AJUNTAMENT DE MONTAGUT I OIX PLA D’ORDENACIÓ URBANÍSTICA MUNICIPAL Aprovació inicial gener 2011
1 Memòria descriptiva i justificativa 2 Memòria social 3 Annexes: Estudi de la mobilitat generada Estudi d’inundabilitat del veïnat de Fluvià Inventari de camins de Montagut i Oix 4 Normes urbanístiques 5 Catàleg de béns protegits 6 Plànols d’informació i d’ordenació 7 Agenda i avaluació econòmica i financera 8 Documentació ambiental
Memòria social Pla d’Ordenació Urbanística Municipal – Montagut i Oix [2]
1. INTRODUCCIÓ
2. NECESSITAT I OBJECTIUS DE LA POLÍTICA D’HABITATGE SOCIAL
2.1. Els preus del mercat de l’habitatge 2.2. Règim de tinença de l’habitatge 2.3. Producció d’habitatge 2.4. Dinàmiques migratòries 2.5. Quantificació de les necessitats d’habitatge social
3. MESURES DE FOMENT DE L’HABITATGE ASSEQUIBLE
Memòria social Pla d’Ordenació Urbanística Municipal – Montagut i Oix [3]
1. INTRODUCCIÓ
El Pla d’Ordenació Urbanística Municipal proposat per a Montagut i Oix té ben present la necessitat de contribuir des dels instruments de planejament urbanístic a pal·liar les dificultats d’accés a l’habitatge, que constitueix actualment un problema social de primer ordre. D’aquesta manera, al costat dels objectius d’actualitzar l’estructura urbana i cohesionar els assentaments urbans com a fonament del desenvolupament del municipi, el POUM de Montagut i Oix integra també l’objectiu de l’equitat social. Els diversos grups que constitueixen la població de Montagut i Oix han de poder participar tots de les dinàmiques de revitalització i millora de la qualitat de vida que el POUM pretén impulsar. I la política d’habitatge social és una eina fonamental per aconseguir-ho. És per això que el POUM de Montagut i Oix comprèn diverses mesures destinades a potenciar l’habitatge social.
D’aquesta manera, el POUM de Montagut i Oix s’insereix plenament en l’esperit i el contingut de la Llei d’Urbanisme, d’acord amb el Text refós de la Llei d’urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, la qual té entre les seves principals raons de ser la voluntat d’impulsar les polítiques d’habitatge social. Responent als requeriments d’aquesta Llei, el POUM incorpora aquesta memòria social per explicitar i justificar els objectius i les propostes relatives a la producció d’habitatge assequible, d’acord amb el que disposa l’article 59.1.h del Text refós de la Llei d’urbanisme.
2. NECESSITAT I OBJECTIUS DE LA POLÍTICA D’HABITATGE SOCIAL
A l’hora d’avaluar la necessitat d’habitatge assequible cal considerar diversos indicadors com ara els preus de mercat, el règim de tinença, la producció d’habitatge protegit en els darrers anys i el pes de la immigració.
2.1. Els preus del mercat de l’habitatge
Montagut i Oix presenta uns preus moderats de l’habitatge. Segons un estudi de mercat realitzat a través de diverses immobiliàries, els preus de l’habitatge a Montagut i Oix es troben a la franja baixa respecte als dels municipis de referència analitzats de les comarques gironines. De totes maneres, es fa difícil valorar el preu mitjà obtingut de l’estudi ja que al municipi hi ha molts nuclis de poblament (la majoria, de petita dimensió) amb característiques ben diverses pel que fa a qualitats paisatgístiques, bona accessibilitat viària i relació amb les zones industrials i/o centres de serveis.Tot i així, el preu mitjà de l’habitatge és prou elevat com per ser un dels factors que dificulten l’accés a l’habitatge.
Preus de mercat de l’habitatge nou
Àmbit Habitatge nou (€/m2)
Montagut i Oix 1.772
Les Preses 1.743
Olot 1.974
Banyoles 1.870
Figueres 2.007 Font: elaboració pròpia a partir de preus immobiliaris de juny de 2010
2.2. Règim de tinença de l’habitatge
El percentatge de llars en règim de lloguer a Montagut i Oix és inferior al del conjunt de la Garrotxa però tots dos percentatges se situen per sobre de la mitjana catalana. Tot i així, l’habitatge en règim de lloguer segueix essent molt inferior respecte a l’habitatge de propietat, constituint un segon factor que contribueix a la dificultat d’accés a l’habitatge.
Memòria social Pla d’Ordenació Urbanística Municipal – Montagut i Oix [4]
Règim de tinença de les llars
Àmbit En propietat De lloguer Altres
Montagut i Oix 75% 18% 7%
La Garrotxa 75% 20,8% 4,2%
Catalunya 79,1% 16,6% 4,3% Font: dades IDESCAT de 2001
2.3. Producció d’habitatge
Però el factor determinant que dificulta l’accés a l’habitatge a Montagut i Oix, i un factor distintiu respecte d’altres municipis, és el lent ritme de producció d’habitatges. Analitzant les dades de producció d’habitatges dels darrers 17 anys es pot observar que el nombre d’habitatges construïts per any per cada 1.000 habitants només assoleix la xifra de 10 (un valor propi d’un municipi amb una producció d’habitatges sostinguda) en 2 anys. En la mitjana d’aquests darrers 17 anys, aquest indicador no arriba als 6 habitatges per cada 1.000 habitants i any, una xifra realment baixa.
Aquesta feble producció d’habitatges s’explica perquè el mercat immobiliari de Montagut i Oix encara està molt dominat per iniciatives individuals vinculades a les necessitats familiars (i es tracta d’habitatges unifamiliars, és clar), i les poques promocions immobiliàries que posen habitatges al mercat també produeixen sobretot habitatges unifamiliars: el nombre d’habitatges final és menor i el preu més elevat.
Aquesta poca oferta i la seva tipologia provoquen que no hi hagi prou habitatges a preus assequibles per als col·lectius amb menor poder adquisitiu, tals com els joves que vulguin emancipar-se, i per tant dificulten que aquests puguin quedar-se a viure al municipi.
Per fer front a aquesta dificultat, la producció d’habitatge protegit ha estat clarament insuficient. En la mitjana dels darrers 17 anys, el nombre d’habitatges protegits construïts ha representat tan sols el 4,8% del total d’habitatges construïts. És d’esperar que les noves mesures de foment de l’habitatge assequible previstes per la legislació urbanística vigent puguin trobar un bon desenvolupament a Montagut i Oix.
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Hab. protecció 0 1 0 1 0 0 1 0 0
Hab. lliure 3 1 4 4 1 5 2 6 4
Hab.construïts 3 2 4 5 1 5 3 6 4
% protecció 0,0% 50,0% 0,0% 20,0% 0,0% 0,0% 33,3% 0,0% 0,0%
Hab/1000hab.any 3,8 2,5 5,0 6,3 1,2 6,2 3,8 7,5 5,1
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Total
Hab. protecció 0 0 0 0 0 1 0 0 4
Hab. lliure 8 1 4 10 11 6 5 4 79
Hab.construïts 8 1 4 10 11 7 5 4 83
% protecció 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 14,2% 0,0% 0,0% 4,8%
Hab/1000hab.any 9,6 1,1 4,6 11,4 12,1 7,4 5,2 4,1 Font: dades IDESCAT
Memòria social Pla d’Ordenació Urbanística Municipal – Montagut i Oix [5]
2.4. Dinàmiques migratòries
La immigració té un pes important en l’evolució demogràfica de Montagut i Oix en els darrers anys, en què els increments moderats de població es deuen exclusivament als saldos migratoris positius, en la mesura que des de l’any 2000 el saldo natural és sempre negatiu (amb l’ única excepció del 2004). Tot i que si s’aconsegueix estabilitzar la població jove és d’esperar que es pugui recuperar un saldo natural positiu durant la vigència del POUM, la immigració serà òbviament el factor demogràfic determinant en cas d’assolir-se l’augment de població que planteja el POUM.
Variacions de població a Montagut i Oix Saldo Saldo Any Naixements Defuncions Immigrants Emigrants Saldo total natural migratori 2008 5 9 -4 71 60 11 7
2007 0 7 -7 82 60 22 15
2006 12 14 -2 95 47 48 46
2005 6 7 -1 69 45 24 23
2004 7 5 2 61 45 16 14
2003 8 9 -1 54 44 10 9
2002 7 14 -7 44 34 10 3
2001 8 11 -3 52 22 30 27
2000 3 6 -3 24 23 1 -2 Font: dades IDESCAT
Al mateix temps, les dades sobre l’origen de la població resident a Montagut i Oix posen de manifest que si bé la major part dels immigrants que van arribant provenen de la resta de Catalunya, l’arribada de població estrangera ha passat a ser significativa en els darrers anys. El percentatge de població nascuda a l’estranger ha crescut de forma continuada des del 2001: mentre que el 2001 representava el 2,81% dels residents a Montagut i Oix,l’any 2009 assolia gairebé el 10%.
Lloc de naixement de la població resident a Montagut i Oix
Any La Garrotxa Resta Catalunya Resta Espanya Estranger
2009 62,92% 21,32% 5,77% 9,99%
2008 63,23% 22,19% 6,15% 8,43%
2007 64,36% 20,74% 6,49% 8,41%
2006 64,78% 20,16% 6,20% 8,86%
2005 67,20% 18,51% 6,63% 7,66%
2004 67,83% 19,00% 6,64% 6,53%
2003 69,49% 18,83% 6,67% 5,01%
2002 72,28% 16,95% 6,78% 3,99%
2001 74,10% 16,71% 6,38% 2,81% Font: dades IDESCAT
Memòria social Pla d’Ordenació Urbanística Municipal – Montagut i Oix [6]
Aquesta immigració constitueix, doncs, un col·lectiu plenament afectat per les dificultats d’accés a l’habitatge i receptor de les polítiques d’habitatge assequible. És per això que no només la quantitat d’habitatge protegit és important, sinó també la seva distribució en el municipi. Afavorir la màxima distribució de l’habitatge assequible, en lloc de concentrar-lo en determinats barris, és una mesura fonamental per evitar la segregació espacial i per contribuir a la inserció de les noves poblacions d’immigrants.
De la consideració d’aquests diversos indicadors se’n dedueix en primer lloc que la problemàtica de l’accés a l’habitatge, comuna a la pràctica totalitat de municipis catalans, és també present a Montagut i Oix. La poca oferta d’habitatges que es genera anualment i el fet que la majoria són cases unifamiliars fan necessària una decidida política a favor de l’habitatge assequible a Montagut i Oix.
2.5. Quantificació de les necessitats d’habitatge social
Una vegada constatada l’existència d’una problemàtica d’accés a l’habitatge a Montagut i Oix, és necessari realitzar una aproximació quantitativa per tal d’estimar aquesta demanda.
El POUM preveu la creació d’un màxim de 156 habitatges. S’ha realitzat un estudi de projecció demogràfica per veure quines variables poblacionals farien plausible el creixement que admet l’increment proposat del parc d’habitatges i per estimar l’estructura de la població resultant.
D’entrada, cal considerar el rendiment del parc d’habitatges, és a dir, la relació entre el nombre d’habitatges principals i el total del parc d’habitatges. A Montagut i Oix, aquest rendiment se situava el 2001 en un 87%. Suposant aquest mateix valor, del màxim previst de 156 habitatges nous, 136 serien habitatges principals.
Sobre la base d’aquest parc d’habitatges, el model de projecció demogràfica emprat situa l’augment de població entre el 2011 i el 2029 al voltant dels 400 habitants. Això vol dir que la població de Montagut i Oix podria assolir uns 1.420 habitants l’any 2029.
Projecció del creixement demogràfic de Montagut i Oix
Any Nombre d’habitants
1989 805
1994 805
1999 781
2004 858
2009 971
2014 1.068
2019 1.175
2024 1.292
2029 1.421 Font: dades IDESCAT
Per a l’elaboració de la projecció demogràfica, s’ha utilitzat la fita de l’any 2029 ja que és la xifra de referència al llarg de tot el POUM i s’ha suposat un ritme de creixement de població quinquennal d’un 10%, basat en les dades de població actuals. En els últims deu anys, la població de Montagut i Oix ha experimentat un creixement significatiu (a un ritme d’un 11,5% quinquennal) però cal tenir en compte que això ha esdevingut després d’anys de creixement nul o negatiu.
En base a aquestes previsions demogràfiques, i tenint en compte el nivell de renda de Montagut i Oix, s’estima que entre el 45% i el 60% de la població que cerca habitatge pot acollir-se a algun règim d’habitatge assequible, ja es tracti d’habitatge protegit o concertat. Aplicant aquests percentatges a l’augment estimat de 136 habitatges principals entre 2011 i 2029, es necessitarien a Montagut i Oix entre 61 i 82 habitatges assequibles. Memòria social Pla d’Ordenació Urbanística Municipal – Montagut i Oix [7]
Un altre aspecte a tenir en compte és el percentatge d’habitatge assequible de lloguer necesari per fer front a la demanda temporal de determinats segments de població, i en especial dels joves durant el període d’emancipació. Tenint en compte que la principal problemàtica d’habitatge assequible a Montagut i Oix se centra en els joves i en la necessitat d’evitar que abandonin la població per frenar l’evelliment de la població, és important garantir que una part dels habitatges socials siguin de lloguer i es destinin a aquest segment de població.
Finalment, pel que fa a la previsió d’habitatges tutelats és possible fer les següents previsions. La població major de 65 anys constitueix actualment prop del 20% de la població. Preveient que s’aconsegueix frenar frenar progressivament la marxa dels joves i que la immigració que suposarà la principal font de l’increment de població també rejovenirà la piràmide d’edat, es pot estimar que durant el període de vigència del POUM el segment d’habitants majors de 65 anys se situï en el 18%, un màxim de 256 persones si s’assolissin els 1.421 habitants previstos pel POUM. Segons els criteris aplicats per la Diputació de Barcelona, el 5% de les persones de més de 65 anys es troben en situació crítica o de necessitat d’allotjament en residències assistides. En cas que es volgués cobrir tota la demanda amb servei públic les necessitats serien de 12 places. El fet que les dimensions més eficients per aquest tipus d’equipaments siguin de 90-120 places fa difícil pensar en una previsió d’habitatges tutelats per a gent gran.
D’acord amb aquestes premisses, el POUM de Montagut i Oix es fixa com a objectius en matèria d’habitatge assequible destinar com a mínim el 20% del sostre residencial de nova implantació a habitatge protegit i un altre 10% del sostre residencial de nova implantació a habitatge concertat. Per tal de garantir la màxima distribució dels habitatges assequibles, el POUM no estableix reserves genèriques sinó que proposa precisar la ubicació de la major part d’aquests habitatges.
Atesa l’escassa complexitat del municipi, el POUM no preveu com a sistemes urbanístics reserves de terrenys destinats a habitatges dotacionals públics.
3. MESURES DE FOMENT DE L’HABITATGE ASSEQUIBLE
A causa de la manca de capacitat inversora que tenen fonamentalment els ajuntaments dels petits municipis, i l’Ajuntament de Montagut i Oix no n’és una excepció, el POUM no es basa tant en actuacions d’iniciativa exclusivament municipal sinó que integra totes les intervencions proposades en sectors de planejament derivat que poden ser desenvolupats amb el finançament del sector privat. Això inclou també les actuacions de producció d’habitatge assequible.
El POUM defineix l’habitatge assequible que han de generar cadascun dels diversos àmbits de planejament derivat proposats, tal i com queda resumit en la taula següent:
Total habitatges nous Hab. protecció oficial Habitatges concertats Sectors Sostre (m2) Habitatges Sostre (m2) Habitatges Sostre (m2) Habitatges
PMU 1 1.530 12 306 3 153 1
PMU 2 1.785 17 357 4 179 2
PAU 2 3.127 26 625 5 313 3
SUD 1 6.884 32 1.377 11 688 6
SUD 2 2.592 13 518 4 259 2
SUD 3 2.446 20 489 4 245 2
SUD 5 5.750 27 1.150 10 575 5 147 Total 24.114 4.822 41 2.412 21
Des d’un punt de vista quantitatiu, es constata que el POUM preveu que es destinin 4.822m2 de sostre residencial a habitatge protegit de règim general i/o especial i 2.412m2 de sostre residencial a habitatge de preu concertat. Aquests sostres resulten d’aplicar una reserva per a habitatge de protecció pública del 30% Memòria social Pla d’Ordenació Urbanística Municipal – Montagut i Oix [8]
del sostre d’ús residencial de nova implantació a tots els sectors de planejament derivat, del qual un 20% es destina a habitatges amb protecció oficial de règim general i/o especial i un 10% a habitatges amb protecció oficial de preu concertat, tal i com queda regulat al Text refós de la Llei d’urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost.
Al costat de les reserves per a habitatge de protecció pública, el POUM també considera, a través de l’article 21.3 de la Normes urbanístiques, la constitució del patrimoni municipal de sòl i d’habitatge, al qual s’incorporen les cessions d’aprofitament urbanístic en sectors residencials, d’acord amb l’article 163 del Text refós de la Llei d’urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost. Aquestes cessions permetran a l’Ajuntament de Montagut i Oix, en col·laboració amb d’altres Administracions i entitats d’interès social, començar una política de promoció d’habitatge públic.
Amb aquest conjunt de mesures, i considerant una dimensió dels habitatges assequibles d’entre 90 i 120m2 construïts (depenent de la tipologia edificatòria i incloent-hi plaça d’aparcament), Montagut i Oix podria construir durant el període de desplegament del POUM uns 41 habitatges protegits i uns 21 habitatges concertats. Es generen, doncs, uns 62 habitatges assequibles, xifra que se situa en la franja de la demanda d’habitatge assequible al municipi, estimada entre 61 i 82 habitatges.
Quantificació dels habitatges assequibles generats pel POUM
Habitatges protegits 41
Habitatges concertats 21
Total habitatges assequibles 62
Total habitatges generats pel POUM 147
% habitatge assequible / hab.generats pel POUM 42,2%
Al costat d’aquesta valoració quantitativa de les propostes del POUM sobre habitatge social, també resulta important la valoració de la distribució d’aquests habitatges dins el municipi. En la mesura que el POUM no estableix reserves genèriques, sinó que concreta les reserves d’habitatges assequibles per sectors de planejament derivat, fa un esforç important per garantir la distribució equitativa d’aquests habitatges. Si bé en alguns sectors amb tipologies d’habitatges unifamiliars podria semblar difícil localitzar els habitatges assequibles dins el propi sector, el POUM preveu que els planejaments derivats d’aquests sectors puguin definir uns paràmetres d’edificació per a tipologies d’habitatge assequible integrables en entorns de cases unifamiliars (com ara cases adossades de petites dimensions). D’aquesta manera la totalitat d’habitatges assequibles poden localitzar-se dins els àmbits que els generen.
En la taula següent es pot observar com l’habitatge assequible es reparteix entre els quatre nuclis que constitueixen el sòl urbà i urbanitzable de Montagut i Oix. Es constata que el nucli de Montagut és el que acull més habitatge assequible ja que també és el que té més possibilitats de creixement urbanístic.
Sector Nº habit. assequibles Percentatge d’habitatge Nucli assequible SUD 1 17
SUD 2 6 Montagut 46,8% SUD 3 6
PMU 1 4
Oix 19,3% PAU 2 8
SUD 5 15 La Cometa 24,2% PMU 2 6 Veïnat de Fluvià 9,7%
Memòria social Pla d’Ordenació Urbanística Municipal – Montagut i Oix [9]
Amb aquestes mesures, el POUM fomenta decididament la producció d’un habitatge assequible que faciliti l’accés a l’habitatge de les capes socials més desafavorides, que respongui a les demandes de la nova immigració, i que sobretot ofereixi als joves millors possibilitats d’emancipació dins mateix de Montagut i Oix. Al mateix temps, la distribució d’aquest habitatge assequible constitueix una eina de cohesió espacial i social. Es tracta de mesures que reflecteixen i concreten l’objectiu d’equitat social que fonamenta el POUM.