Tribunale Di Milano Sezione Ii Civile

N. GEN. REP. n. 493/2013 ______TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE II CIVILE

PROCEDURA FALLIMENTARE

ECHINACEA S.r.l. in liquidazione

N. GEN. REP. 493/2013

Giudice Delegato: Dott. Francesca Mammone

Curatore Fallimentare: Dott. Pierpaolo G. Galimi

ELABORATO PERITALE del 29.02.2016

AGGIORNATO AL 14.10.2016

BENI IMMOBILI IN SPOTORNO (SV) VIA SERRA, N. 63 – VIA PROVINCIALE PINETA N. 58

CONDOMINIO BORGO LA SERRA

Tecnico incaricato: Ing. Vilma Laoretti iscritta all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Savona al n° 774 C.F. LRT VLM 58D59 D095W con studio in Carcare (SV), Piazza Pertini, n° 6 telefono 019.518655 fax 019.510193 e-mail: [email protected] e-mail pec: [email protected]

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 1 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______0. PREMESSA Il presente Elaborato peritale di stima, aggiornato al 14.10.2016, ha per oggetto i beni immobili ubicati nel Comune di Spotorno (SV), risultanti in piena proprietà della Soc. Echinacea S.r.l. in liquidazione, C.F./P.IVA 02616990137, da comprendere nei beni oggetto della Procedura Fallimentare R.G. n. 493/2013 in quanto estranei alle ipoteche fondiarie iscritte da Banco Popolare Società Cooperativa sui beni oggetto della Procedura Esecutiva pendente presso il Tribunale di Savona R.G.E. n. 326/2012: Ente Creditore: Banco Popolare Società Cooperativa - Ente Debitore: Fallimento Echinacea S.r.l. in liquidazione.

Pertanto, con riferimento alla procedura fallimentare R.G. n. 493/2013, sono stati individuati mediante la consultazione dei dati catastali, presenti nella Banca Dati dell’Agenzia delle Entrate – Territorio – Ufficio Provinciale di Savona, intestati alla Società Echinacea S.r.l. i seguenti cespiti:

CATASTO FABBRICATI del Comune di Spotorno – Foglio 10 Ubicazione Via Serra – Via Prov. Pineta

N. 1 – Unità Immobiliare Foglio 10 Mappale 1243 Subalterno 38 Cat. A/3 INT. 35

N. 2 – Unità Immobiliare Foglio 10 Mappale 1243 Subalterno 84 Cat. C/6 INT. 95

N. 3 – Unità Immobiliare Foglio 10 Mappale 1243 Subalterno 85 Cat. C/6 INT. 96

N. 4 – Unità Immobiliare Foglio 10 Mappale 1243 Subalterno 93 Cat. C/6 INT. 108

N. 5 – Unità Immobiliare Foglio 10 Mappale 1243 Subalterno 94 Cat. C/6 INT. 109

N. 6 – Unità Immobiliare Foglio 10 Mappale 1243 Subalterno 96 Cat. C/6 INT. 111

N. 7 – Unità Immobiliare Foglio 10 Mappale 1243 Subalterno 215 Cat. F/1

CATASTO TERRENI del Comune di Spotorno – Foglio 10

N. 8 – Appezzamento di terreno Foglio 10 Mappale 1355 Bosco alto 1 are 05 ca 65

N. 9 – Appezzamento di terreno Foglio 10 Mappale 601 Bosco alto 3 ca 80 ed inoltre CATASTO FABBRICATI del Comune di Spotorno – Foglio 10

N. 10 Aiuola condominiale Foglio 10 Mappale 1361 Cat. F/1

N. 11 Scalinata di accesso Foglio 10 Mappale 1363 Cat. F/1

N. 12 Area urbana Foglio 10 Mappale 1364 Cat. F/1

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 2 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______A seguito di preliminari verifiche peritali, inerenti la ricognizione dei beni immobili sopra indicati e posizionati nel Complesso Immobiliare denominato “Condominio Borgo La Serra”, in Via Serra, n. 63 – via Provinciale Pineta, n. 58, sulla scorta della documentazione catastale e dalle risultanze dei sopralluoghi effettuati, la scrivente ritiene prioritario esplicitare i riscontri di seguito riportati in quanto rilevanti ai fini dell’oggetto della stima.

0.1) L’Unità Immobiliare di cui al n. 6 censita al Catasto Fabbricati del Comune di Spotorno (SV) al Foglio 10 Mappale 1243 Subalterno 96, Categoria C/6, Classe 1, Consistenza mq 12, indirizzo catastale: Via Serra P.T. int. 111, non corrisponde, nello stato di fatto, ad alcun bene immobile esistente e, pertanto, non risulta includibile tra i beni oggetto di stima.

Nello specifico, la scrivente relaziona che, sulla scorta della planimetria catastale e dell’elaborato planimetrico, di cui alla Denuncia di Nuova Costruzione del 14.11.2007, n. 2407.1/2007 Prot. n. SV 0204629, relativamente all’Unità Immobiliare sopra indicata, non ha individuato, all’interno del complesso immobiliare Borgo La Serra, alcun posto auto o porzione di area che corrispondesse a tale cespite.

Proseguendo nell’esame della documentazione disponibile, relativa alle tabelle millesimali ed alla planimetria, allegata al regolamento di Condominio Allegato C dell’atto stipulato in data 19.12.2007 a rogito Notaio A. Firpo di Savona Rep. n. 46398 Raccolta n. 24176 registrato a Savona il 28.12.2007 al n. 9635/T e trascritto a Savona il 28.12.2007 ai nn. 15578/9183 e 15579/9184, ha potuto, altresì, verificare che non è presente alcun riferimento o rappresentazione di tale posto auto all’interno del complesso immobiliare condominiale, né corrispondente al numero interno 111, né come porzione di area. Con riferimento al Progetto assentito con P.d.C. n. 764 del 18.05.2004 e successiva variante P.d.C. 764V/2007 del 17.12.2007 relativi ai lavori di “SUA di iniziativa privata in zona TV1 di PRG strada e posti auto” non risulta presente alcun posto auto nella porzione di area corrispondente all’Unità Immobiliare Foglio 10 Mappale 1243 Subalterno 46 di cui si tratta. E’ pertanto plausibile che l’Unità Immobiliare sia stata censita, al Catasto Fabbricati del Comune di Spotorno, per errore, non corrispondendo, nella realtà, ad alcun bene immobile.

Risulta, pertanto, da conseguire la regolarizzazione catastale, mediante la presentazione all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Savona – Territorio, la pratica di aggiornamento catastale urbano (DOCFA) per soppressione dell’Unità Immobiliare Foglio 10 Mappale 1243 Subalterno 96 con costo di regolarizzazione pari ad € 75,00, comprensivo di oneri di legge.

0.2) Le Unità Immobiliari di cui ai punti n. 10-11-12 censite al Catasto Fabbricati del Comune di Spotorno (SV) al

Foglio 10 Mappale 1361 Categoria F/1 Consistenza mq 1,00 Rendita ------Foglio 10 Mappale 1363 Categoria F/1 Consistenza mq 44,00 Rendita ------Foglio 10 Mappale 1364 Categoria F/1 Consistenza mq 26,00 Rendita ------attualmente intestate ad Enel Distribuzione S.p.a. con sede in Roma (C.F. 05779711000), risultano da includere tra i beni oggetto di stima in quanto in piena proprietà per 1000/1000, alla Società Echinacea S.r.l., essendo pervenuti alla Società con Atto di rettifica in data 24.01.2011 a stipula Notaio A. Firpo Rep. n. 54201 Raccolta n. 29771 registrato a Savona il 15.02.2011 al n. 1214/1T e trascritto a Savona il 15.02.2011 ai nn. 1544/1047, ad oggi, non volturato al Catasto Fabbricati. Tali Unità Immobiliari, che corrispondono ad aree urbane, risultano individuate sul Foglio 10 del Catasto Terreni del Comune di Spotorno con le relative particelle 1361-1363 e 1364, e risultano rappresentate nell’elaborato planimetrico di cui alla Denuncia di Variazione catastale presentata in data 03.10.2008 n. 25136.1/2008 (Prot. n. SV 0198276), per essere state stralciate dal mappale 1287 del foglio 10 (ex 1287/a di mq 1, ex 1287/c di mq 44, ex 1287/d di mq 26). Sono altresì descritte nell’Atto di rettifica sopra indicato con le seguenti destinazioni: Mappale 1361 – aiuola condominiale (mq 1) Mappale 1363 – scalinata di accesso (mq 44) Mappale 1364 – giardino di pertinenza dell’alloggio interno 35 (mq 26). Da quanto sopra riportato, effettuati i necessari riscontri mediante sopralluogo, la scrivente reputa che le aree urbane, censite con i mappali 1361 e 1363 del foglio 10 di cui ai numeri 10 e 11, per destinazione e sistemazione non possono essere oggetto della presente stima in quanto funzionali ad un uso condominiale, e non suscettibili di valutazione di mercato in quanto connesse funzionalmente all’intervento edificatorio del complesso immobiliare denominato Borgo La Serra.

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 3 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______0.3) L’appezzamento di terreno di cui al N. 9, censito al Catasto Terreni del Comune di Spotorno Foglio 10 Mappale 601, Qualità/Classe Bosco Alto 3 Reddito Agrario € 0,01, Reddito Domenicale € 0,02, di mq 80, intestato ad Echinacea S.r.l. con sede in Milano, corrisponde, nella realtà, ad una porzione di sedime stradale confinante con la S.P. n. 45 “Finale Ligure – Spotorno”, avente funzione di area di accesso/uscita posta in corrispondenza dell’innesto della strada privata “Torbora” con al S.P. n. 45 stessa. Il mappale 601, corrispondente a tale area, risulta asservito, in quanto compreso all’interno del perimetro del SUA di iniziativa privata in zona TV1 (ora C6), sotto il profilo urbanistico-edilizio, all’intervento edificatorio del complesso immobiliare denominato “Condominio Borgo La Serra”, e quindi risulta priva di indice di edificabilità, nonché sottoposta, di fatto, a servitù apparente di passaggio pedonale e carraio. La sottoscritta ritiene che tale area, in quanto sedime stradale, e priva di indice edificatorio, non sia suscettibile di valutazione di mercato, non essendo individuabile alcun valore commerciale. Precisa altresì che, considerata la non corrispondenza della qualità colturale presente al Catasto Terreno “Bosco Alto” con lo stato di fatto “sedime stradale”, risulta da conseguire la regolarizzazione catastale dell’immobile mediante una pratica di aggiornamento al Catasto Terreni del Comune di Spotorno, c/o l’Agenzia delle Entrate – Territorio – Ufficio Provinciale di Savona, della qualità colturale del bene che comporta un costo della pratica di regolarizzazione pari ad € 75,00 compresi oneri di legge.

Confermando i contenuti dei precedenti punti 0.1 - 0.2 – 0.3, in rispondenza a quanto sopra premesso, la sottoscritta Ing. Vilma Laoretti, in qualità di perito incaricato, ha provveduto a redigere perizia riguardante i beni immobili posti nel complesso immobiliare denominato “Condominio Borgo La Serra” in Via Serra, n. 63 – Via Provinciale Pineta n. 58 del Comune di Spotorno (SV), di seguito elencati, avendo formato i relativi lotti, al fine di determinare il valore venale degli stessi (o valore di mercato) al 29.02.2016 ed aggiornato al 14.10.2016, nel rispetto di tutti i fattori influenti che, come in ogni procedura estimativa, devono essere soppesati congruamente ed obiettivamente, nonché delle disposizione di legge vigenti:

LOTTO 1

A) APPARTAMENTO INT. 35 – U.I. FOGLIO 10 MAPPALE 1243 SUBALTERNO 38 (Catasto Fabbricati)

B) POSTO AUTO INT. P 108 – U.I. FOGLIO 10 MAPPALE 1243 SUBALTERNO 93 (Catasto Fabbricati)

C) AREA URBANA – U.I. FOGLIO 10 MAPPALE 1364 (Catasto Fabbricati)

D) APPEZZAMENTO DI TERRENO – U.I. FOGLIO 10 MAPPALE 1355 (Catasto Terreni)

LOTTO 2

A) POSTO AUTO INT. P 109 – U.I. FOGLIO 10 MAPPALE 1243 SUBALTERNO 94 (Catasto Fabbricati)

LOTTO 3

A) PIAZZOLA – U.I. FOGLIO 10 MAPPALE 1243 SUBALTERNI 84-85 (Catasto Fabbricati)

LOTTO 4

A) AREA URBANA – U.I. FOGLIO 10 MAPPALE 1243 SUBALTERNO 215 (Catasto Fabbricati)

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 4 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______PROCEDURA N. GEN. REP. 493/2013 - MILANO LOTTO 2 BENI IN SPOTORNO

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Spotorno (SV), Via Serra, n. 63 – Via Provinciale Pineta, n. 58 Condominio Borgo La Serra

(Complesso immobiliare composto da due gruppi di edifici con i relativi parcheggi pertinenziali, denominati lotto A e lotto B, compresi in un’area privata delimitata da recinzione con cancelli di accesso carrabili e pedonali automatizzati, in cui si trovano le strade carrabili, i percorsi pedonali, le aree verdi e la piscina comuni).

A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di posto auto scoperto della superficie commerciale di 12,00 mq, pari alla superficie catastale, oltre proporzionali quote di comproprietà delle parti comuni per legge, uso e destinazione. L’unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, int. P109, in area scoperta complanare e contigua alla strada interna comune del complesso residenziale nel lotto A.

Identificazione catastale: Ÿ Foglio 10 Particella 1243 Subalterno 94 (Catasto Fabbricati) Categoria C/6 Classe 1 Consistenza 12 mq Rendita 54,54 Euro Indirizzo catastale: via Serra piano:T interno: 109 lotto:A edificio N Intestato a: ECHINACEA S.R.L. P.zza S. Maria Beltrade con sede in Milano c.f. 02616990137

Derivante da costituzione come da Denuncia di nuova costruzione del 14/11/2007 prot. n. SV0204629. Coerenze: a nord posto auto scoperto di proprietà Echinacea s.r.l, a est bene comune (strada carrabile), a sud posto auto scoperto di altra proprietà, a ovest bene comune

Immobile costruito tra il 2004 ed il 2007.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE - Consistenza commerciale complessiva unità principali mq 12,00 - Consistenza commerciale complessiva accessori mq 0.00 - Valore di mercato dell’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova escluse le spese di regolarizzazione urbanistica di cui al cap. 8 par. 8.3 € 17.250,00 - Valore di vendita giudiziaria dell’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova escluse le spese di regolarizzazione urbanistica di cui al cap. 8 par. 8.3 € 14.662,50 - Valore di vendita giudiziaria dell’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: escluse le spese di regolarizzazione urbanistica di cui al cap. 8 par. 8.3 € 15.412,50 - Data della valutazione 29.02.2016

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO Alla data del sopralluogo l’immobile risulta libero

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale: Nessuna ______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 34 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4 Altre limitazioni d’uso: Ÿ regolamento di condominio allegato C all’atto stipulato in data 19.12.2007 a rogito Notaio A. Firpo di Savona Rep. n. 46398 Racc. N. 24176 registrato a Savona il 28.12.2007 al n. 9635/1T e trascritto a Savona il 28.12.2007 ai nn. 15578/9183 e 15579/9184

4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1. Iscrizioni:

POSTO AUTO DI CUI AL PUNTO A) Ÿ Ipoteca iscritta a Savona in data 31.08.2004 al Registro Particolare n. 2630 (Ipoteca Volontaria) per complessivi Euro 2.880.000,00 (capitale euro 1.140.000,00 tasso interesse annuo 4% – spese euro 1.440.000,00 – durata 30 anni) a favore di San Paolo IMI S.p.a. con sede in Torino contro la Società Echinacea S.r.l. con sede in Lecco a garanzia di contratto di mutuo a rogito Notaio A. Firpo in data 30.08.2004 repertorio n. 37483

Ÿ Iscrizione contro, Registro Generale n. 1230 – Registro Particolare n. 157 – Presentazione n. 21 del 07.02.2012, di Atto Giudiziario (Ipoteca Giudiziale) derivante da Decreto Ingiuntivo a favore di Ferrando Luigi contro Echinacea S.r.l. a firma del Tribunale di Savona in data 16.12.2011 – N. di Rep. 2900 importo capitale € 99.729,95 Ÿ Iscrizione contro, Registro Generale n. 1389 – Registro Particolare n. 174 – Presentazione n. 6 del 10.02.2012, di Atto Giudiziario (Ipoteca Giudiziale) derivante da Decreto Ingiuntivo a favore di Spelta Luca contro Echinacea S.r.l. a firma del Tribunale di Genova in data 03.02.2012 – N. di Rep. 374 importo capitale € 220.000,00

Ÿ Iscrizione contro, Registro Generale n. 2602 – Registro Particolare n. 264 – Presentazione n. 15 del 12.03.2012, di Atto Giudiziario (Ipoteca Giudiziale) derivante da Decreto Ingiuntivo a favore di Ferrando Luigi contro Echinacea S.r.l. a firma del Tribunale di Savona in data 21.02.2012 – N. di Rep. 227 importo capitale € 7.631,45 Ÿ Iscrizione contro, Registro Generale n. 3720 – Registro particolare n. 422 – Presentazione n. 43 del 22.04.2013, di Atto Giudiziario (Ipoteca Giudiziale) derivante da Decreto Ingiuntivo a favore di GIVAL S.r.l. contro Echinacea S.r.l. a firma del Tribunale di Lecco in data 09.01.2013 – N. di Rep. 74/2013 importo capitale € 280.000,00

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

POSTO AUTO DI CUI AL PUNTO A) Ÿ Trascrizione contro, Registro Generale n. 10184 – Registro Particolare n. 7960 – Presentazione n. 3 del 24.10.2012, di Atto Giudiziario derivante da Verbale di Pignoramento Immobili a favore di Spelta Luca contro Echinacea S.r.l. a firma del Tribunale di Savona in data 01.10.2012 – N. di Rep. 3148/2012

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 35 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______Ÿ Trascrizione a favore e contro, Registro Generale n. 5917 – Registro Particolare n. 4373 – Presentazione n. 128 del 28.06.2013, di Atto Giudiziario derivante da Sentenza Dichiarativa di Fallimento a favore di massa dei creditori del fallimento Echinacea S.r.l. in liquidazione contro Echinacea S.r.l. in liquidazione a firma del Tribunale di Milano in data 20.05.2013 – N. di Rep. 572

4.2.3. Altre trascrizioni: POSTO AUTO DI CUI AL PUNTO A) Ÿ Trascrizione contro, Registro Generale n. 141 – Registro Particolare n. 109 – Presentazione n. 49 del 05.01.2012, di Atto Giudiziario derivante da Decreto di Sequestro Conservativo a favore di Condominio Borgo La Serra contro Echinacea S.r.l. a firma del tribunale di Savona in data 04.01.2012 – N. di Rep. 2881/2011 di tutti i beni immobili della Echinacea S.r.l. sino alla concorrenza dell’importo di € 1.500.000,00

Ÿ Trascrizione contro, Registro Generale n. 10813 – Registro Particolare n. 8290 – Presentazione n. 1 del 13.11.2012, di Atto Giudiziario derivante da Decreto di Sequestro Conservativo a favore di 1) Culacciati Maria Pia, 2) Zambarbieri Lucia, 3) Tomei Arnolfo 4) Palieri Paola, 5) Monti Giovanni Paolo, 6) Braga Bianca, 7) Sala Franco 8) Tessa Loretta, 9) Fasce Chiara, 10) Mazza Antonia, 11) Giudici Luigi Angelo 12) Frigerio Claudio, 13) Cazzola Gianfranco Sergio, 14) Morgantini Annamaria Luigina 15) Zucchetti Rosanna, 16) Cattaneo Irene, 17) Cattaneo Claudio 18) Colzani Anna Maria Patrizia, 19) Basaglia Lucio Maria, 20) Perego Antonella Edgarda 21) Barison Dino, 22) Caon Bruno, 23) Rizzin Lidia contro Echinacea S.r.l. in Liquidazione a firma del Tribunale di Savona in data 08.11.2012 – N. di Rep. 2756/2012 di tutti i beni immobili della Echinacea S.r.l. in liquidazione sino alla concorrenza dell’importo di € 1.500.000,00

Ÿ Trascrizione contro, Registro Generale n. 12109 – Registro Particolare n. 9274 – Presentazione n. 10 del 17.12.2012, di Atto Giudiziario derivante da Decreto di Sequestro Conservativo a favore di 1) Gigliotti Vittorio, 2) Rasetti Mirna contro Echinacea S.r.l. a firma del Tribunale di Savona in data 30.11.2012 – N. di Rep. 2798/12

4.2.4. Altre limitazioni d’uso: Nessuna Si precisa che risulta sottoscritto in data 19.09.2016 dal Comune di Spotorno l’Atto di Rinuncia al Ricorso R.G.R. 25/2014, sez. I, del Tribunale Amministrativo Regionale della Liguria, già notificata in data 24.12.2013 avverso il Fallimento della Soc. Echinacea S.r.l. ed altri, con deposito/notifica in corso.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE POSTO AUTO DI CUI AL PUNTO A) - Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile € 23,62 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute € 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia € 129,33 - Millesimi condominiali 0,29764

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 36 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______Ulteriori avvertenze: L’importo spese ordinarie annue corrisponde al totale spese condominiali di gestione ordinaria consuntivate dal 01.07.2015 al 30.06.2016. L’importo spese condominiali scadute ed insolute corrisponde al saldo delle spese di gestione ordinarie al 30.06.2016.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 6.1 Attuale proprietario: Ÿ Società Echinacea S.r.l. con sede in Milano, Via Rugabella, n. 1, C.F. 02616990137, proprietaria piena della quota di 1000/1000 per aver edificato gli immobili sui terreni siti in Spotorno (SV), Località Serra, della complessiva superficie catastale di mq 44.046, già censiti al Foglio 10 Mappali 479, 519, 540, 380, 1242, 1243, 1244, 1151, 378 e 1168 e, successivamente, in forza del Tipo Mappale approvato dall’Agenzia del Territorio di Savona in data 13.11.2006 n. 138603 già censiti al Catasto Terreni del Comune di Spotorno al Foglio 10 Mappale 1243, ed in forza del Tipo di Frazionamento – Tipo Mappale approvato dall’Agenzia del Territorio di Savona in data 24.01.2008 prot. n. 237182 censiti con i Mappali 1243 (E.U. mq 25.600), 1355 (bosco alto mq 565), 1356 (bosco alto mq 1.430), 1357 (pascolo cespuglioso mq 580), 1358 (bosco alto mq 540), 1359 (frutteto irriguo mq 10.461) del Foglio 10, pervenuti alla Società Echinacea S.r.l. in forza dei seguenti atti: - atto di acquisto da potere di Opera Pia Siccardi stipulato in data 06.03.2003 a rogito Notaio A. Firpo di Savona Rep. n. 33508, registrato a Savona il 25.03.2003 al n. 1020 e trascritto a Savona il 10.03.2003 ai numeri 3291/2534, 3292/2535 e 3293/2536, per la porzione già censita con i mappali 1168, 378, 380, 1242, 1243 e 1244 del foglio 10; - atto di acquisto da potere dei Signori Del Vitto Mario e Rocchetto Aldo stipulato in data 23.03.2004 a rogito Notaio A. Firpo di Savona Rep. n. 36296, registrato a Savona il 24.03.2004 al n. 1328/T e trascritto a Savona il 24.03.2004 ai numeri 3809/2234, per la porzione già censita con il mappale 540 del foglio 10; - atto di acquisto da potere dei Signori Orsi Giuseppe e Cuniberti Maria, si precisa che il sig. Orsi Giuseppe è per la quota di 1/1 del mappale 519 del foglio 10 e di ½ del mappale 479 e che la Sig.ra Cuniberti Maria è per la quota di ½ del mappale 479 del foglio 10, in data 23.03.2004 a rogito Notaio A. Firpo di Savona Rep. n. 36297 registrato a Savona il 24.03.2004 al n. 1322/1T e trascritto a Savona il 24.03.2004 ai numeri 3810/2235 per la porzione già censita con i mappali 479 e 519 del foglio 10; - atto di acquisto mediante permuta da potere della Sig.ra Terrizzani Matilde stipulato in data 23.03.2004 a rogito Notaio A. Firpo di Savona Rep. n. 36298 registrato a Savona il 29.03.2004 al n. 186 e trascritto a Savona il 24.03.2004 ai numeri 3813/2238 ed il 11.05.2004 ai numeri 5744/3562, per la porzione già censita con il mappale 1151 del foglio 10; si precisa che con detto atto di permuta la Soc. Echinacea ha concesso in permuta alla Sig.ra Terrazzini Matilde servitù di passaggio pedonale e carraio sull’area individuata con il mappale 1244 del foglio 10

6.2 Precedenti proprietari: Ÿ all’Opera Pia Siccardi, Ente Morale, quanto ceduto è pervenuto in forza di Denuncia di Successione in morte di Siccardi Maria fu Gio Batta, avvenuta il 18.01.1945, denuncia n. 99 Vol. 398 registrata e trascritta a Savona il 24.05.1946 al n. 660 Reg. Part.; Ÿ ai signori Del Vitto Mario e Rocchetto Aldo quanto ceduto è pervenuto in forza di: - atto di acquisto da potere dei Sigg.ri Angelillo Domenico e Angelillo Annunziata, a favore di Del Vitto Mario e Rocchetto Fioravante, stipulato in data 28.01.1962 a rogito Notaio Sansa di Varazze Rep. n. 6088 registrato a Savona il 14.02.1962 n. 4323 Vol. 96 e trascritto a Savona il 02.03.1962 al n. 1046 Re. Part.; - denuncia di successione in morte di Rocchetto Fioravante avvenuta il 29.08.1988 a favore di Rocchetto Aldo, fratello germano, per rinuncia dell’eredità fatta dal coniuge, dai figli e dai nipoti, denuncia n. 83 vol. 633 registrata a Borgomanero e trascritta a Savona il 02.03.2006 al n. 1565 Re. Part., la cui accettazione tacita è stata trascritta a Savona il 02.08.2004 al n. 5916 Reg. Part;

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 37 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______Ÿ ai signori Orsi Giuseppe e Cuniberti Maria quanto ceduto è pervenuto in forza di: - atto di acquisto da potere di Angelillo Domenico a favore di Orsi Giuseppe stipulato in data 23.12.1972 a rogito Notaio A. Bianchi di Savona Rep. n. 58128 registrato a Savona il 02.01.1973 al n. 94 e trascritto a Savona il 20.01.1976 al n. 1237 Reg. Part., per il mappale 519 del foglio 10; - atto di acquisto da potere di Massini Anna Maria a favore di Orsi Giuseppe e Cuniberti Maria, stipulato in data 28.09.1994 a rogito Notaio G. Oliva di Savona Rep. n. 90288, trascritto a Savona il 17.10.1994 al n. 4999 Reg. Part., per il mappale 479 del foglio 10, alla signora Massini Anna Maria tale immobile pervenne per atto di acquisto da potere di Angelillo Domenico stipulato in data 11.09.1960 a rogito Notaio Sansa di Varazze Rep. n. 5088, registrato a Savona il 16.09.1960 al n. 1314 Vol 90, trascritto a Savona il 24.09.1960 al n. 3719 Reg. Part.; Ÿ alla signora Terrizzani Matilde, quanto ceduto pervenne in forza di sentenza di acquisto per usucapione emessa dal Pretore di Savona in data 21 giugno 1994 Cron. 6028 Rep. n. 464 registrato a Savona il 20.07.1994 al n. 1650 trascritta a Savona il 13.01.1997 al n. 266 Reg. Part. 349

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA 7.1 Pratiche Urbanistiche: “Strumento Urbanistico Attuativo di iniziativa privata ai sensi della Legge Regionale 24/1987 “per la realizzazione di un complesso residenziale a Spotorno (SV), Località La Serra” presentato in data 01.06.2002 dalla Società Echinacea S.r.l. in Variante allo Strumento Urbanistico Generale (PRG) vigente per la zona TV1, approvato definitivamente con le relative varianti al S.U.G. in data 18.12.2003 mediante procedura di Conferenza dei Servizi, in seduta deliberante e successiva variante allo SUA presentata in data 14.06.2006 al prot. n. 8089, approvata definitivamente in data 12.02.2008 mediante procedura di Conferenza dei Servizi in seduta deliberante. Per l’attuazione dello SUA è stata stipulata, ai sensi degli artt. 16 e 18 della Legge Regionale della Liguria del 08.07.1987, n. 24 e s.m.i., tra il Soggetto Attuatore (Echinacea S.r.l.) ed il Comune di Spotorno, Convenzione Urbanistica a rogito Notaio Agostino Firpo di Savona in data 23.03.2004 Repertorio n. 36295 Raccolta n. 17235 registrata a Savona il 24.03.2004 al n. 1321/1T ed ivi trascritta in pari data ai numeri 3811/2236 e successiva Convenzione Urbanistica Integrativa stipulata con atto in data 05.11.2008, a rogito Notaio Agostino Firpo di Savona Repertorio n. 48553 Raccolta n. 25759 registrato a Savona il 13.11.2008 al n. 8420 ed ivi trascritto in pari data al n. 7818 in ordine alle cui obbligazioni risulta essere efficace in particolare per gli immobili attualmente di proprietà della Soc. Echinacea S.r.l. (ora Fallimento della Soc. Echinacea S.r.l.) l’Atto di Trascrizione sottoscritto in data 30.5.2016 tra Comune di Spotorno e Fallimento della Soc. Echinacea S.r.l. e Banco Popolare Soc. Cooperativa e Ferrando Luigi e Spelta Luca, a seguito dell’avvenuta sottoscrizione dell’Atto di transazione tra Comune di Spotorno e gli aventi causa del Fallimento Echinacea, della avvenuta stipula in data 01.06.2016 dell’Atto di trasferimento dell’interno mappale 1359 del foglio 10 a rogito Notaio Tony Smedile di Savona Rep. N. 4373 Raccolta n. 3584 e dell’avvenuta sottoscrizione in data 19.09.2016 da parte del Comune di Spotorno della rinuncia al Ricorso n. 25/2014 sez. I del Tribunale Amministrativo Regionale della Liguria con deposito/notifica in corso.

7.2 Pratiche Edilizie: 1) Permesso di Costruire n. 764 del 18.05.2004 Prot. n. 6674 per i lavori di “di SUA di iniziativa privata in zona TV1 di PRG strada e posti auto”; 2) Denuncia di Inizio Attività (Variante) n. 2978 del 03.03.2006 3) Autorizzazione alla Proroga del termine di Fine Lavori del 09.05.2007 prot. n. 6037 4) Permesso di Costruire n. 764V/2007 (variante) del 17.12.2007 prot. 16245 5) Dichiarazione di Fine dei Lavori parziale e certificazione di collaudo finale in data 17.12.2007 presentato in data 18.12.2007 (posti auto interni al lotto A)

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 38 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______7.3 Situazione urbanistica: a) Con riferimento alla Strumentazione Urbanistica Generale (S.U.G) di livello comunale risulta che: - a seguito delle Varianti apportate al PRG del Comune di Spotorno, connesse ai sensi dell’art. 8 legge regionale 08/07/1987 n. 24 s.m.i. ed approvate con le stesse modalità del SUA, per la zona TV1, gli immobili sono compresi in zona C6 (ex TV1): In base alle Norme di Attuazione del SUG, tale zona risulta edificabile, attraverso la redazione di un SUA, con i seguenti parametri: indice territoriale pari a 0,39 mc/mq, indice fondiario pari a 0,51 mc/mq, altezza massima 6,00 mt e numero dei piani a 2 (max). Le destinazioni funzionali dei fabbricati consentite sono: abitazione, uffici, pubblici servizi, ospitalità turistica, attrezzature pubbliche e quanto non in contrasto con il carattere residenziale della zona e dei singoli lotti; spettacolo, cultura, ricreazione e spostamento, assistenza sanitaria, attività commerciali. Si ritiene opportuno riportare che, precedentemente all’approvazione delle Varianti connesse al SUG di cui sopra,, la previsione urbanistico-edilizia per la zona TV1 comportava, oltre all’obbligo di SUA esteso all’intera zona, anche una destinazione funzionale dei fabbricati alberghiera- residenziale in quantità non inferiore ai ¾ della volumetria complessiva ed un indice di edificabilità pari a 0,30 mq/mq, altezza massima pari a 6,00 m, n. dei piani pari a 2 (max). - a seguito dell’adozione, con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 46 del 11.11.2014, del Progetto preliminare del Piano Urbanistico Comunale (PUC), ai sensi dell’art. 38 della L.R. 36/1997, l’immobile è compreso nell’ambito R1, Ambiti a destinazione prevalentemente residenziali saturi, ed in base alle relative Norme di Conformità, in tali aree non è ammesso l’intervento di nuova costruzione, mentre sono ammessi tutte le categorie d’intervento sul patrimonio edilizio esistente e le funzioni consentite sono: residenziale, turistico-ricettivo, commerciale-direzionale, produttivo (compatibile con la residenza). - in conformità dell’art. 42 (Misure di salvaguardia) della legge regionale della Liguria 04/09/1997 n. 36 e s.m.i., a salvaguardia delle indicazioni contenute nel progetto preliminare del PUC, ed in applicazione delle misure previste dalla Legge 03 novembre 1952, n. 1902 s s.m.i., fino all’entrata in vigore del Piano Urbanistico Comunale stesso, risultano vigenti per l’immobile le previsioni urbanistiche edilizie della zona C6 (ex TV1) di PRG vigenti per quanto non in contrasto con le previsioni urbanistico-edilizie dell’ambito R1 di PUC progetto preliminare

b) Con riferimento alla Strumentazione Urbanistica Attuativa del PRG gli immobili risultano compresi nel complesso immobiliare, inserito nello Strumento Urbanistico Attuativo, di iniziativa privata ai sensi della Legge Regionale 24/1987 “per la realizzazione di un complesso residenziale a Spotorno, Località Serra” approvato con le relative varianti allo S.U.G. in data 18.12.2003 mediante procedura di Conferenza dei Servizi,e successiva variante approvata in data 12.02.2008 mediante procedura di Conferenza dei Servizi. Si precisa, altresì, che le aree inserite nel SUA risultano prive di capacità edificatoria residua in quanto asservite, per effetto del SUA, all’intervento edificatorio previsto e realizzato in base al SUA stesso, e che non risulta essere stato formalizzato l’obbligo convenzionale contenuto nell’articolo tredicesimo della Convenzione urbanistica stipulata in data 23.03.2004 relativo all’asservimento delle aree necessarie all’edificazione del complesso immobiliare di SUA.

c) Con riferimento alla Strumentazione Urbanistica di livello territoriale, si precisa che, in base al Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico della Liguria, l’area inserita nel SUA risulta compresa nelle seguenti zone: - Assetto Insediativo: zona ID-MA (insediamento diffuso mantenimento) zona ID-CO (insediamento diffuso consolidamento) - Assetto Geomorfologico: zona MO-B (modificabilità di tipo B) - Assetto Vegetazionale: zona TRZ BAT (trasformazione Bosco di Angiosperne, Termofile: leccio, roverella)

d) Con riferimento ai Vincoli territoriali, gli immobili risultano collocati all’interno dell’area sottoposta a Vincolo Idrogeologico ai sensi del R.D. n. 3257/1923 e s.m.i.

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 39 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______8. GIUDIZI DI CONFORMITA’ 8.1 Conformità edilizia: Ÿ Sono state rilevate le seguenti difformità: la porzione di area su cui insiste il posto auto non risulta avere destinazione a parcheggio privato non pertinenziale, ma asservito all’intervento, con stato di progetto assentito con P.d.C. n. 764 del 18.05.2004e successive varianti per il quale è stata data la fine lavori. Le difformità sono regolarizzabili mediante: procedimento di Accertamento di Conformità ai sensi dell’art. 43 della L.R. 16/2008 s.m.i. per legittimare lo stato di fatto attuale dell’immobile in conformità alle norme urbanistico-edilizie vigenti. L’immobile risulta non conforme ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica di accertamento di conformità-sanzioni-diritti-oneri di legge: € 2.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 60 gg Criticità: media

8.2 Conformità catastale: Ÿ Sono state rilevate le seguenti difformità: 8.2.1 nell’intestazione catastale del posto auto risulta errata l’indicazione dell’indirizzo relativo alla sede legale in Milano della soc. Echinacea s.r.l. (da P.zza S. Maria Beltrade a via Rugabella n. 1). 8.2.2 Il posto auto risulta traslato planimetricamente rispetto alla posizione planimetrica riportata nell’elaborato planimetrico.

Le difformità sono regolarizzabili mediante:

per il precedente punto 8.2.1: voltura catastale per allineamento all’attualità dell’intestazione catastale; L’immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica di voltura –Diritti-oneri di legge € 200,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 10 gg Criticità Bassa

per il precedente punto 8.2.2: aggiornamento catastale per corretta rappresentazione; L’immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica DOCFA –Diritti-oneri di legge € 550,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 20 gg Criticità Media

8.3 Conformità urbanistica: Ÿ L’immobile risulta conforme. Criticità: nessuna Si ritiene che l’immobile sia regolare sotto il profilo urbanistico a seguito dell’intervenuta efficacia dell’atto di transazione sottoscritto in data 30.05.2016 tra Comune di Spotorno e Fallimento della Soc. Echinacea S.r.l. e Banco Popolare Soc. Cooperativa e Ferrando Luigi e Spelta Luca.

8.4 Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità 8.5 Altre conformità · conformità titolarità/corrispondenza atto: gli immobili risultano conformi criticità: nessuna

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 40 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______BENI IN SPOTORNO VIA SERRA N. 63 VIA PROVINCIALE PINETA N. 58 CONDOMINIO BORGO LA SERRA POSTO AUTO di cui al punto A

Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di posto auto scoperto della superficie commerciale di 12,00 mq, pari alla superficie catastale, oltre proporzionali quote di comproprietà delle parti comuni per legge, uso e destinazione. L’unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, int. P109, in area scoperta complanare e contigua alla strada interna comune del complesso residenziale nel lotto A.

Immobile costruito tra il 2004 ed il 2007.

Descrizione della zona Il complesso residenziale, in cui è ubicato l’immobile, è posizionato in una zona semiperiferica collinare a destinazione residenziale (distante circa 800 m dal centro storico del Comune di Spotorno in direzione sud), disposta su un versante, prossimo al mare (pertanto di pregio) nell’ambito territoriale della costa ligure di ponente, prospiciente il golfo di Bergeggi-Spotorno-Noli. La zona si sviluppa lungo la pendice sinistra del contesto vallivo attestato sul Rio Torbora, posto a confine con il Comune di Noli, ed è caratterizzata da insediamenti residenziali a bassa densità edilizia (con edifici isolati di tipo mono-quadrifamiliare o raggruppati in nuclei) costruiti a partire dagli anni ’60 fino ad oggi, nella fascia collinare a vegetazione spontanea, compresa entro la distanza di 1 km circa dalla linea di costa e dal mare. La zona è esposta a sud e sud-est ed include, in parte, le aree naturalistiche della “pineta di Spotorno”. Risulta servita sia dall’asse stradale di scorrimento della S.S. n. 1 “Aurelia” che si sviluppa, a sud, lungo la costa, che dalla Strada Provinciale n. 45 che si diparte dalla S.S. n. 1 e si sviluppa, a nord, nella parte collinare interna rispetto al mare in direzione Voze – Manie - Finale Ligure. A livello locale la zona risulta altresì servita dalla strada comunale Via Serra che consente il collegamento della zona con il centro storico ed il centro urbano del Comune di Spotorno, in cui sono collocati la maggior parte dei servizi e degli esercizi commerciali. Il traffico su Via Serra risulta di tipo locale mentre la adiacente S.S.n. 1 è di scorrimento, a traffico generalmente sostenuto, costituendo tale arteria la principale strada di collegamento dei comuni costieri liguri, risultando perciò particolarmente interessata da traffico intenso durante il periodo turistico estivo. I parcheggi presenti all’interno della zona sono principalmente di tipo pertinenziale e privato, mentre nella parte a sud sono presenti alcune aree, localizzate lungo la S.S. 1, destinate al parcheggio funzionale alle aree balneari costiere risultandone una discreta dotazione, anche in relazione alla presenza di aree per parcheggi, recentemente realizzate e/o in corso di realizzazione. Le zone limitrofe sono costituite da: - una zona a destinazione prevalentemente residenziale collinare, ubicata nel territorio del confinante Comune di Noli, a bassa densità edilizia, in cui sono collocate anche alcune strutture ricettive, avente conformazione similare a quella di cui trattiamo; - una zona collinare ubicata a monte della zona di cui trattiamo, caratterizzata dalla presenza dei versanti sommitali a vegetazione naturale spontanea e sostanzialmente non insediati; - una zona semi-pianeggiante, posta in direzione est, a destinazione mista, caratterizzata dalla presenza di alcuni insediamenti residenziali e ricettivi, dall’area sportiva comunale e dalla fascia costiera con spiagge naturali in cui, nel periodo estivo, sono presenti gli esercizi balneari. Tale zona si sviluppa nell’area di

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 41 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______fondovalle in sponda destra del Rio Crovetto, che limita il centro storico ed il centro urbano del Comune, posti nell’area di fondovalle in sponda sinistra; - una zona pianeggiante, di modesta estensione, posta in direzione sud, corrispondente alla fascia costiera in cui, oltre ad essere presenti gli assi stradali S.S. 1 e Via Serra, con le relative aree di parcheggio e di interconnessione viaria attualmente oggetto di parziale rifacimento, risulta esservi un terrapieno adiacente al mare, denominato “discarica della Serra”, utilizzato, soprattutto nel periodo estivo, per parco divertimenti.

Nella zona sono presenti le urbanizzazioni primarie funzionali alle zone residenziali, mentre le opere di urbanizzazione secondaria ed i servizi di interesse comunale riferibili ad una dotazione nella media, sia per la zona che per il Comune, sono localizzati nel centro urbano e nell’attiguo centro storico. Il Comune di Spotorno conta circa 3.800 abitanti e dista circa 10 km dal capoluogo di provincia, 3,5 km dal Comune di Bergeggi e 2,5 km dal Comune di Noli ed ha una vocazione prettamente turistica di tipo stagionale- estivo. Nell’ambito comunale sono presenti scuole dell’infanzia, primaria e secondaria di primo grado, area sportiva, aree verdi pubbliche (parchi) con lungomare pedonale ed esercizi commerciali di livello sufficiente, in relazione all’ambito comunale.

Collegamenti Aeroporto: Genova “Cristoforo Colombo” a 60 km nella media Autostrada: casello Spotorno – Noli A10 (Genova – Ventimiglia) a 3 km al di sopra della media Ferrovia: stazione di Spotorno, linea Savona – Ventimiglia, a 1 km al di sopra della media Autobus: fermata a 300 m nella media

Qualità e rating interno immobile Livello di piano: nella media Esposizione : buono Luminosità : ottimo Panoramicità : nella media Impianti tecnici: assenti Stato di manutenzione generale: buono Servizi: nella media

Descrizione dettagliata Posto auto scoperto con disposizione in linea, avente superficie di mq 12,00 circa, utilizzabile per parcheggio di autovetture/motocicli. Costituito da un’area pavimentata in asfalto avente accesso dalla strada carrabile, comune al complesso residenziale, delimitata da segnaletica orizzontale ed individuata da numerazione. L’area del posto auto, risulta in buona condizione e facilmente accessibile dalla strada interna comune, usufruisce dell’illuminazione notturna comune (ad accensione temporizzata).

Consistenza per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri:

- di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) – Codice delle Valutazioni immobiliari - di calcolo: D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138

DESCRIZIONE CONSISTENZA COEFFICIENTE COMMERCIALE Posto auto 12,00 x 100% 12,00 Totale 12,00 12,00

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 42 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______Valore di mercato Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima a corpo.

Interviste agli operatori immobiliari Ÿ Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) Banca dati delle quotazioni immobiliari – anno 2016 – Semestre 1 Valore minimo 1.350,00 Euro/mq Valore massimo 1.700,00 Euro/mq Note: valori di mercato di boxi in stato conservativo normale riferito alla superficie lorda – zona C2

Ÿ Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) Banca dati delle quotazioni immobiliari – anno 2015 – Semestre 1 Valore minimo 1.350,00 Euro/mq Valore massimo 1.700,00 Euro/mq Note: valori di mercato box in stato conservativo normale riferito alla superficie lorda – zona C2

Ÿ Agenzie Immobiliari ubicate nel Comune di Spotorno Valore minimo 30.000,00 Euro/mq Valore massimo 45.000,00 Euro/mq Note: valori di mercato di garage simili per autovetture posti nel centro abitato (usato e nuovo) riferito al bene a corpo.

Sviluppo valutazione: Per la determinazione del più probabile valore di mercato a corpo, in considerazione dell’andamento critico del mercato nel settore immobiliare locale (domande ed offerte mediocri con tempi di permanenza sul mercato di 1- 2 anni) e delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene immobile, in particolare per la specificità tipologica e in quanto posto auto, si è provveduto a comparare e soppesare i valori presenti nella banca dati delle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) ed i valori desunti dalle informazioni commerciali assunte presso le Agenzie immobiliari operanti nel Comune di Spotorno per immobili di analoga destinazione ma di tipologia differente oggetto di recenti contrattazioni, e, mediante il metodo sintetico- comparativo, si stima applicabile un valore di mercato a corpo pari a € 18.000,00 del bene.

Calcolo del valore di mercato lordo dell’intero: Valore superficie a corpo € 18.000,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti) € 18.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti) € 18.000,00

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 43 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO Per la valutazione dei beni si è assunto il criterio della stima sintetico comparativa. Pertanto, assunte le necessarie informazioni sul mercato immobiliare locale per beni similari e comparabili, tenendo conto di quanto ritenuto significativo per la determinazione del valore, nonché della quota proporzionale di comproprietà sulle parti comuni per legge, uso e destinazione (come determinate e precisate nel Regolamento di Condominio allegato sub. lett. C all’Atto stipulato in data 19.12.2007 a rogito Notaio A. Firpo Rep. n. 46398), e da quanto si è potuto accertare e constatare, si è provveduto alla stima dei beni

Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi ID Descrizione consistenza cons. valore intero Valore diritto accessori € € A posto auto mq 12,00 18.000,00 18.000,00

Totale mq 12,00 18.000,00

Spese di regolarizzazione delle difformità € 750,00

Valore di Mercato dell’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova € 17.250,00

Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza della vendita giudiziaria € 2.587,50 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell’acquirente € 0.00 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell’acquirente € 0.00

Valore di Vendita Giudiziaria dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova € 14.662,50

Valore di Vendita Giudiziaria dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura, € 15.412,50

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti Pag. 44 di 65 N. GEN. REP. n. 493/2013 ______

TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE II CIVILE

PROCEDURA FALLIMENTARE

ECHINACEA S.r.l. in liquidazione

N. GEN. REP. 493/2013

Giudice Delegato: Dott. Francesca Mammone

Curatore Fallimentare: Dott. Pierpaolo G. Galimi

ALLEGATI dell’elaborato peritale del 29.02.2016

AGGIORNATO AL 14.10.2016

BENI IMMOBILI IN SPOTORNO (SV) VIA SERRA, N. 63 – VIA PROVINCIALE PINETA N. 58

CONDOMINIO BORGO LA SERRA

______Giudice: Dott. Francesca Mammone Tecnico Incaricato: Ing. Vilma Laoretti

ELENCO DEI DOCUMENTI ALLEGATI

0.01 STRALCIO C.T.R. SCALA 1:5000

0.02 FOTOGRAFIE D’INSIEME

0.03 STRALCIO MAPPA CATASTALE Fg. 10 Mapp.1243 SCALA 1:2000

0.04 STRALCIO MAPPA CATASTALE PRECEDENTE Fg. 10 Mapp.1242‐1243‐1244‐380‐378‐ 1168‐1151‐540‐479‐519 SCALA 1:2000

0.05 STRALCIO PROGETTO PRELIMINARE P.U.C. – AMBITO R1 ‐

0.06 STRALCIO STRUMENTO URBNISTICO GENERALE P.R.G. – ZONA TV1

0.07 STRALCI PIANO TERRITORIALE DI COORDINAMENTO PAESISTICO

ASSETTI INSEDIATIVO‐ GEOMORFOLOGICO ‐ VEGETAZIONALE

0.08 ESTRATTO MAPPA – PERIMETRO S.U.A. DI INIZIATIVA PRIVATA IN ZONA TV1

0.09 STRALCIO PLANIMETRIA – VINCOLO IDROGEOLOGICO

0.010 VISURA PER SOGGETTO: ECHINACEA SRL

0.011 ESTRATTO DELL’ATTO DI TRANSAZIONE TRA COMUNE DI SPOTORNO E FALLIMENTO DELLA SOCIETA’ ECHINACEA S.R.L. E BANCO POPOLARE SOCIETA’ COOP. E FERRANDO LUIGI E SPELTA LUCA (pagg. 1‐2‐14‐15‐16‐17)

0.012 ESTRATTO ATTO DI TRANSAZIONE TRA COMUNE DI SPOTORNO E GLI AVENTI CAUSA DEL FALLIMENTO ECHINACEA

0.013 ESTRATTO DELL’ATTO NOTAIO TONY SMEDILE REP. 4373 RACC. 3584 DEL 01.06.2016

0.014 ESTRATTO DELL’ATTO DI RINUNCIA AL RICORSO R.G.R. N. 25/2014 SEZ. 1 T.A.R. LIGURIA (pagine 1‐2‐3)

PREMESSA 0.1) POSTO AUTO . P111 CATASTO FABBRICATI Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 96 IMMOBILE NON ESISTENTE

PLANIMETRIA GENERALE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ELABORATO PLANIMETRICO SCALA 1:500 PLANIMETRIA CATASTALE SCALA 1:200 0.2) AREA URBANA CATASTO FABBRICATI Fg. 10 Mapp. 1361(AIUOLA CONDOMINIALE mq 1) FG‐ 10 MAPP. 1363 (SCALINATA DI ACCESSO mq 44)

STRALCIO ATTO DI RETTIFICA VISURA PER SOGGETTO ENEL: ENEL DISTRIBUZIONE S.P.A. PLANIMETRIA GENERALE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA PLANIMETRIA CATASTO TERRENI SCALA 1:500 ELABORATO PLANIMETRICO SCALA 1:500

0.3) AREA CATASTO TERRENI Fg. 10 Mapp. 601 (SEDIME STRADALE INNESTO DELLA STRADA PRIVATA TORBORA CON STRADA PROVINCIALE N. 45 “FINALE LIGURE‐SPOTORNO”)

PLANIMETRIA GENERALE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA PLANIMETRIA CATASTO TERRENI SCALA 1:500

1. LOTTO 1

PLANIMETRIA GENERALE

ELABORATO PLANIMETRICO PER I PUNTI A E B

PUNTO A APPARTAMENTO INT. 35 CATASTO FABBRICATI Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 38

SCHEDA GRAFICA STATO DI FATTO SCALA 1:100 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA: RIPRESE ESTERNE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA: RIPRESE INTERNE PLANIMETRIA CATASTALE SCALA 1:200 STRALCIO PROGETTO ASSENTITO SCALA 1:100 ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA ISPEZIONE IPOTECARIA Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 38

PUNTO B POSTO AUTO P108 CATASTO FABBRICATI Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 93

SCHEDA GRAFICA STATO DI FATTO SCALA 1:100 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA: PLANIMETRIA CATASTALE SCALA 1‐:200 STRALCIO PROGETTO ASSENTITO SCALA 1:100 ISPEZIONE IPOTECARIA Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 93

PLANIMETRIA CATASTO TERRENI PER I PUNTI C E D

SCHEDA GRAFICA STATO DI FATTO PER I PUNTI C E D

PUNTO C AREA URBANA CATASTO FABBRICATI Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 1364

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA: ELABORATO PLANIMETRICO SCALA 1‐:500 ISPEZIONE IPOTECARIA Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 93 PUNTO D TERRENO CATASTO TERRENI Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 1355

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA: ISPEZIONE IPOTECARIA Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 93

2 LOTTO 2

PUNTO A POSTO AUTO . P109 CATASTO FABBRICATI Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 94

PLANIMETRIA GENERALE SCHEDA GRAFICA STATO DI FATTO SCALA 1:100 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ELABORATO PLANIMETRICO SCALA 1:500 PLANIMETRIA CATASTALE SCALA 1:200 STRALCIO PROGETTO ASSENTITO SCALA 1:100 ISPEZIONE IPOTECARIA Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 94

3 LOTTO 3

PUNTO A PIAZZOLA . P95 E P96 CATASTO FABBRICATI Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 84‐85

PLANIMETRIA GENERALE SCHEDA GRAFICA STATO DI FATTO SCALA 1:100 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA PLANIMETRIA CATASTO TERRENI SCALA 1:2000 ELABORATO PLANIMETRICO SCALA 1:500 PLANIMETRIE CATASTALI SCALA 1:200 STRALCIO PROGETTO ASSENTITO SCALA 1:100 ISPEZIONE IPOTECARIA Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 84‐85

4 LOTTO 4

PUNTO A AREA URBANA CATASTO FABBRICATI Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 215

PLANIMETRIA GENERALE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ELABORATO PLANIMETRICO SCALA 1:500 ISPEZIONE IPOTECARIA Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 215 VISURA STORICA DELL’U.I.

PREMESSA

0.1) POSTO AUTO . P111 CATASTO FABBRICATI Fg. 10 Mapp. 1243 sub. 96 IMMOBILE NON ESISTENTE

PLANIMETRIA GENERALE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ELABORATO PLANIMETRICO SCALA 1:500 PLANIMETRIA CATASTALE SCALA 1:200

PREMESSA

0.2) AREA URBANA CATASTO FABBRICATI Fg. 10 Mapp. 1361(AIUOLA CONDOMINIALE mq 1) FG‐ 10 MAPP. 1363 (SCALINATA DI ACCESSO mq 44)

STRALCIO ATTO DI RETTIFICA VISURA PER SOGGETTO:ENEL DISTRIBUZIONE S.P.A PLANIMETRIA GENERALE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA PLANIMETRIA CATASTO TERRENI SCALA 1:500 ELABORATO PLANIMETRICO SCALA 1:500

PREMESSA

0.3) AREA CATASTO TERRENI Fg. 10 Mapp. 601 (SEDIME STRADALE INNESTO DELLA STRADA PRIVATA TORBORA CON STRADA PROVINCIALE N. 45 “FINALE LIGURE‐SPOTORNO”)

PLANIMETRIA GENERALE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA PLANIMETRIA CATASTO TERRENI SCALA 1:500