Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade The production of condominiums club in São Paulo in the XXI century - The case of Vila Andrade Maria Laura Sonna* e Maria Carolina Maziviero**
Resumo Abstract
O objetivo deste trabalho é analisar a produção de The objective of this work is to analyze the produc- condomínios-clube, visando entender a relação do tion of club-condominiums, aiming to understand modelo com o espaço público na Vila Andrade, dis- the relation of the model with the public space trito da cidade de São Paulo. A partir dos levanta- in Vila Andrade, district of the city of São Paulo. mentos realizados e do mapeamento dos empreen- Based on surveys and mapping of the projects dimentos construídos no distrito ao longo da década built in the district during the 2000s, the relation- de 2000, analisa-se a relação do modelo com três ship of the model with three aspects is analyzed: aspectos: 1) a segregação espacial; 2) o aumento da 1) spatial segregation; 2) the increase of violence violência no espaço público; 3) os espaços livres pú- in the public space; 3) public leisure spaces. The *Arquiteta Urbanista forma- Tadeu de São Paulo. Membro blicos de lazer. Utilizou-se como base para análise, conditions used by Jane Jacobs to ensure the da pela Universidade São do corpo docente da Gradu- as condições defendidas por Jane Jacobs para ga- diversity of people and the use of public spaces Marcos em 2001. Membro ação e do Programa de Pós rantir a diversidade de pessoas e o uso dos espaços in the districts were used as a basis for analysis. do corpo docente do ensino Graduação em Arquitetura e públicos nos distritos. Deflagrou-se com isto, que o It was thus revealed that the Condomínio-Clube, profissionalizante no curso de Urbanismo (Stricto Sensu). Condomínio-Clube entendido como uma tipologia understood as an urban typology, in the sense paisagismo do Senac, desde Graduado em Arquitetura urbana, no sentido de que suas configurações es- that its spatial configurations in the local context 2008. Mestranda no progra- e Urbanismo pela Universi- paciais no contexto local têm induzido novas dinâ- have induced new territorial dynamics guided by ma de pós-graduação em dade Estadual de Londrina micas territoriais guiadas pela segregação espacial spatial segregation and social exclusion, has col- Arquitetura e Urbanismo pela (UEK/2003) especializada e pela exclusão social, tem colaborado para a redu- laborated to reduce the supply of spaces Opened by the municipality. First, the new spatial dynam- Universidade São Judas Ta- pela Universidade Católi- ção da oferta de espaços abertos pelo município. Primeiramente analisaram-se as novas dinâmicas ics occurred in Vila Andrade and a characteriza- deu. Integrante do grupo do ca de Santos–UNISANTOS espaciais ocorridas na Vila Andrade e se fez uma ca- tion of the district was analyzed; Later the rela- CNPQ na linha de pesquisa (2005), Mestre (2008) e Dou- racterização do distrito; posteriormente analisou-se tionship of the Villaggio Panamby Condominium Urbanismo Insurgente: novas tora (2013) em Arquitetura e a relação do Condomínio Villaggio Panamby com o with the public space was analyzed. formas de ação na cidade. Urbanismo pela Universidade espaço público. Keywords: Real Estate Market, Condominium- **Professora Tempo Integral de São Paulo, FAUUSP. Palavras-chave: Mercado Imobiliário, Condomínio- -Club, Public Space, São Paulo, Vila Andrade. da Universidade São Judas -Clube, Espaço Público, São Paulo, Viloa Andrade. usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 28 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
Introdução
Na segunda metade da década de 2000 a capi- tor imobiliário, medida que as obrigou a desen- tal paulista quase dobrou o número de unidades volver projetos de grande porte. Foi necessária habitacionais. A produção passou de 175.103 a criação de um banco de terra para dar credi- 1 Entre as medidas adotadas dor conserva a propriedade para 278.056 no período de 2007 a 2014. Um au- bilidade às operações perante os investidores. A pelo governo Lula, destaca- em seu nome até que seja mento de 58% em relação ao período anterior. A inexistência de terrenos para a construção dos -se a valorização da mão- integralmente quitada pelo -de-obra de base e o cres- comprador, sem precisar de possibilidade de aquisição da casa própria se es- grandes empreendimentos nos tradicionais bair- cimento do mercado formal hipoteca o que torna o pro- tendeu a quase todas as camadas sociais devido ros das elites, obrigou às incorporadoras a dis- de trabalho, a população cesso judicial muito demo- a influência de três fatores: 1) aumento da ren- putar terrenos em áreas periféricas e municípios economicamente ativa em- rado. Na alienação fiduciá- pregada aumentou 9% no ria, o processo em caso de da e a diminuição da desigualdade econômica, vizinhos da cidade. Tanto os tradicionais bairros período de 2003 a 2010 e inadimplência corre extraju- a partir das políticas implementadas no governo industriais, pela disponibilidade de grandes lotes, os trabalhadores registrados dicial, tornando-o mais ágil. Lula (2003 a 2010)1; 2) Revisão do marco jurídico infraestrutura e boa localização, como bairros de em carteira de trabalho au- 3 Entre 1983 e 2005 o SBPE mentou em 18% no mesmo (Sistema Brasileiro de Pou- imobiliário, com a introdução do patrimônio de antigas chácaras que possuíam estoques de ter- período (FIX, 2011). pança e Empréstimo) finan- afetação e da alienação fiduciária2; 3) O cresci- renos a espera de sua valorização e as áreas de 2 Segundo Alas (2013), a Lei ciou anualmente 56.949 uni- mento do crédito habitacional, com a progressiva periferia consolidada da cidade, passaram a abri- 9.514 de 1997 foi alterada dades em média. Em 2002 o 3 pela Medida Provisória 2.223 Governo Lula obrigou os ban- flexibilização dos parâmetros de financiamento . gar os novos empreendimentos. Somando-se a de 2001 e pela Lei 10.931 de cos a gradativamente retoma- este quadro o conjunto da legislação municipal, 2004 que institui a alienação rem o financiamento habita- Estes fatores deram mais segurança aos traba- estadual e federal, possibilitou-se a criação de fiduciária para bens imóveis, cional com recursos captados instrumento que permite com caderneta de poupança lhadores e criaram as condições para demanda um modelo residencial vertical com ampla área maior segurança jurídica a até cumprirem a exigência de por habitação; o que exigiu mudanças no setor de lazer que se denomina aqui “Condomínio-clu- instituições financeiras. Con- aplicação de pelo menos 65% imobiliário. Entre estas, destaca-se a abertura de be”, modelo que vem sendo seguido nas cidades siste na venda sob reserva destes fundos neste tipo de de domínio. Isto é, o vende- credito (FIX, 2011). capital em bolsa por parte das empresas do se- brasileiras contemporâneas. usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 29 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
Os empreendimentos caracterizam-se por apre- de desejo e consumo de todas as camadas so- sentarem duas ou mais torres de apartamentos, ciais, correspondendo a um suposto “novo modo amplo lazer nas áreas comuns das edificações, de morar”, legitimado pela sensação de medo e grandes perímetros murados que formam ilhas insegurança dos moradores da cidade. Surgem destacadas do tecido urbano e do entorno (Figu- como sintomas de evasão dos conflitos sociais e ra 1). Configuram espaços privados, exclusivos, urbanos da cidade contemporânea. protegidos por barreiras de segurança (muros, cercas elétricas, guaritas 24 horas, segurança Desde 2013, período no qual, diversas mani- privada, etc.). Recriam intramuros, verdadeiras festações sociais retomam as ruas das cidades cidades dentro da cidade pela infinidade de usos brasileiras para reivindicar direitos sociais, vive- de lazer e serviços, distanciando-se do ideal de -se um processo de ressignificação do espaço vida em sociedade. Tornam-se privativo, não só público pela sociedade civil. Diversos coletivos Figura 1 - Condomínio-clube Jardins Do Morumbi. Vila Andra- os espaços internos do condomínio, se não tam- artísticos e arquitetônicos plantam projetos de de, São Paulo. Fonte: Google mapas. Acesso em 2016. bém, as calçadas, as praças, os parques e tudo reconfiguração urbana à margem do poder públi- que esteja a sua volta. Homogeneízam o espaço co e buscam se apropriar da rua e dos espaços da rua, já que, os seus habitantes são seletos. livres de uso comum. Há uma retomada da ci- Embora os empreendimentos sejam residên- dade como palco dos encontros, das trocas so- cias coletivas, são direcionados a pessoas que ciais, da diversidade social e da diversidade de apresentam o mesmo poder aquisitivo. Os mu- atividades e usos. Esta revalorização do espaço ros, os edifícios voltados para o seu interior e as público pelo público, ou seja, pelas pessoas que fachadas cegas, apresentam uma interface que moram, trabalham e se divertem diariamente na prejudica a relação do edifício com a calçada, cidade, opõe-se à vida intramuros propostas pe- criando um ambiente árido e hostil que pode ini- los condomínios. O Plano Diretor de São Paulo bir o uso pelas pessoas que transitam pelo bairro elaborado em 2015 incorpora esta revalorização e aumentar a sensação de insegurança da rua. do espaço público e propõe pela primeira vez, Comprometendo assim, a função da rua como instrumentos de desenho urbano como a facha- lugar de encontro, de convivência, de troca, de da ativa e a fruição pública, para reverter a lógica tolerância às diferenças, dos múltiplos usos que como a cidade vinha sendo planejada. Visando ocorrem na relação cotidiana com a cidade, de entender esta contradição, o artigo busca com- trabalho, transporte e lazer. A forma como os con- preender a questão da permanência da produção domínios-clube se inserem no entorno, cria uma e reprodução da cidade a partir dessa “forma de nova dinâmica nos espaços pela segregação que morar intramuros” no momento de retomada do provocam. Vêm internalizando-se como objeto espaço público. usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 30 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
Apesar do condomínio-clube, ser um modelo de As mudanças no âmbito político, econômico, so- empreendimento que vem sendo observado em cial e cultural ocorridas desde a década de 1961 todas as cidades brasileiras, optou-se por ana- em que foi lançado o livro de Jacobs, “Morte e lisar a produção na metrópole paulista por con- Vida de grandes cidades”, não invalidam alguns centrar ao longo da década de 2000 aproximada- princípios urbanos defendidos pela autora e que mente 40% da produção do mercado imobiliário continuam vigentes na atualidade. Entre os acon- formal nacional4 (ALAS, 2010). Para tal, analisam- tecimentos mais relevantes, segundo Maricato -se as dinâmicas territoriais na Vila Andrade por (2001) destacam-se: ser o distrito que corresponde às novas áreas de expansão da cidade e de maior concentração de 1) o movimento ambientalista, que criou uma condomínios-clube ao longo da década de 2000 nova consciência social e numa nova institu- na capital paulista. Apresentam-se os resultados cionalidade e 2) a reestruturação produtiva in- obtidos da pesquisa realizada em campo, a par- ternacional, conhecida por globalização, que, tir do exemplo de um dos condomínios de maior impulsionada pelas novas tecnologias, concen- porte encontrado no distrito da Vila Andrade: o tradas em determinadas mãos, trouxe mudan- condomínio-clube “Villaggio Panamby”, com ças nas relações de poder sobre o território. área de 230.000 m², equivalente a 20 quarteirões. (MARICATO, 2001. P.1). Como critérios de análise buscou-se entender a relação dos condomínios-clube com o espaço Jacobs (2000), ao aproximar a sua análise das público sob três aspectos: 1) a segregação espa- questões comuns e cotidianas sobre o funciona- cial; 2) a violência urbana; 3) o uso das áreas de mento das cidades, é capaz de desvendar quais lazer existentes no distrito. Para tal, foi utilizado o ações de planejamento e iniciativas de reurbani- método comparativo. Utilizaram-se como instru- zação que conseguem promover a vitalidade so- mentos analíticos, os princípios defendidos por cioeconômica das cidades e quais ações ou ini- Jane Jacobs, necessários para o desenvolvimen- ciativas a inviabilizam. Parte da observação dos to da vida pública e da diversidade nas ruas, nos problemas urbanos que decorrem da setorização 4 Pesquisa realizada em 2010 distritos e cidades. espacial dos principais usos da cidade (habitar, pela imobiliária Lopes. Com trabalhar, recrear e circular), da especialização das base neste estudo a RMSP Apesar das diferentes circunstâncias de contex- respondeu por 76.000 das cidades ou de sua reestruturação através de vias 202.000 unidades comerciais to entre as cidades americanas e brasileiras, os expressas como as propostas por Robert Moses. e residenciais lançadas. Dispo- problemas urbanos que decorrem do urbanismo nível em: http://blogdemerca- e planejamento moderno, que resultaram em ci- do.lopes,com.br/2011_02_01_ As críticas realizadas em 1961 por Jacobs (2000), archive.html>. dades sem vitalidade urbana, são semelhantes. somavam-se às críticas que se intensificavam ao usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 31 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
longo da década de 1950 e se dirigiam principal- Contrariamente às ideias de Howard, Le Corbu- mente a um dos princípios básicos contidos na sier introduz a verticalização e a torna viável em Carta de Atenas - documento que sintetizava o locais de adensamento populacional da cidade. pensamento urbanístico do CIAM: a organização Propõe uma cidade formada por altos edifícios espacial da cidade segundo suas funções. Nesse dispostos no meio de um parque, com o solo sentido, Jacobs, se opõe ao modelo de Cidade livre das edificações, levantadas em “pilotis”, Jardim ideado por Ebenezer Howard em 1898, a circulação de pedestres separada do trânsito que remete aos subúrbios americanos e ingle- rápido de veículos, a setorização monofuncional 5 A Cidade Jardim consistia ses e a Ville Radieuse de Le Corbusier, por serem das atividades como: trabalho, moradia, recrea- num pequeno núcleo urba- propostas que contém uma ideia bucólica de ci- ção, transporte, administração e cívica. Embora, no de 32.000 habitantes cujo dade, descentralizada e reintegrada à natureza. crescimento era contido por como afirma Caldeira, a Ville Radieuse de Le Cor- um cinturão agrícola que ro- busier, mantinha alguns elementos em comum deava a cidade. As atividades Segundo Caldeira (2000), as ideias contidas no com a Cidade Jardim: residenciais, econômicas e modelo de Cidade Jardim5, inspiraram os atuais administrativas seriam sepa- radas por áreas verdes, e no condomínios fechados construídos tanto na In- Antipatia pela rua e destruição de sua unida- centro da cidade estariam glaterra e nos Estados Unidos, como nas cidades de; segmentação espacial das funções; ênfase dispostos os edifícios públi- cos, para todos terem acesso latino-americanas e em especial no Brasil. Po- na cidade como um parque e na existência de e desenvolvessem o espírito rém, a influência do modelo de “Cidade Jardim” áreas verdes intercaladas a áreas construídas; cívico. As casas deviam estar nos condomínios fechados não se dá de forma a e necessidade de um plano integral continu- afastadas da rua considerada insalubre e perigosa, e viradas manter suas características originais e sim com amente controlado por autoridades públicas para dentro do lote permea- uma série de modificações: (CALDEIRA, 2000, p.310). das por área verde. O traçado urbano deve seguir a unida- de básica da quadra e não o Entre estas, destacam-se os muros e o caráter Alguns dos elementos propostos na Cidade Jar- da rua. O comércio devia ser privado dos empreendimentos atuais, a ausên- dim e na Ville Radieuse estão presentes nos con- separado das residências e cia de preocupação com uma ordem urbana domínios-clube: as torres de apartamentos sepa- das áreas verdes. As áreas residenciais deviam ser tran- como um todo, e o estilo de vida exclusivo e radas e voltadas para dentro do lote e dispostas quilas, isoladas para garantir a excluidor contradizem diretamente os ideais em meio a uma grande área livre de lazer; a cir- privacidade como nos subúr- originais” (CALDEIRA, 2000. P. 309). culação de pedestres é desestimulada pela falta bios. A presença de um gran- de número de pessoas só se ou más condições das calçadas e pelos grandes fazia necessário nas áreas de Entre as semelhanças, Caldeira (2000), cita o ca- perímetros murados dos empreendimentos e as comércio e serviço. O plane- ráter autocontido (mais não fechado, ideado por tecnologias de segurança que colaboram para jamento devia garantir que a comunidade seja ilhada como Howard), o planejamento geral e o desprezo pelo desencorajar a interação pública. Os muros têm uma unidade autossuficiente. tecido urbano. por objetivo isolar o espaço do condomínio das usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 32 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
pessoas indesejadas, selecionar os grupos ho- nos princípios que Jacobs (2000), desenvolve mogêneos dentro do seu espaço e produzir de- como necessários para a vitalidade urbana. Os sigualdade. A ideia de comunidade presente nas critérios de análise foram: propostas do movimento moderno em arquitetu- ra e urbanismo, não faz parte dos condomínios- 1- Caracterização do distrito da Vila Andrade -clube, não são associados a valores de vida em comunidade e nem anunciados como comunida- - Para analisar as características físico-espaciais des, como é o modelo americano que é denomi- do distrito da Vila Andrade, foram utilizados nado de “gated communities”. como instrumentos de análise comparativa as quatro condições necessárias para gerar diversi- Contrariamente a este modelo de “anticidade” dade abundante nas ruas e nos distritos defendi- que se opunha à modernidade; condenava a ci- das por Jacobs (2000): 1) a necessidade de usos dade; expressava uma enorme antipatia pela rua principais combinados - o distrito deve atender e contribuía para sua desvitalização; Jacobs, de- a mais de uma função principal para garantir um fendia a metrópole, a vida intensamente urbana. certo número de pessoas nas ruas em todos os Defendia um urbanismo pensado na escala do horários do dia; 2) a necessidade de quadras cur- pedestre, um desenho urbano que traduzia um tas – “as oportunidades de virar as esquinas de- ideal de cidade capaz de aproximar pessoas e vem ser frequentes”; 3) a necessidade de prédios cidades. Desta forma, este ideal de cidade, ape- antigos – “o distrito deve ter uma combinação de sar de ter sido desenvolvido em espaço e tempo edifícios com idades e estados de conservação diferentes, por ser universal pode ser aplicado a variados”. 4) a necessidade de concentração – todas as cidades. “determinada densidade é necessária para o flo- rescimento da diversidade”. O objetivo é analisar uma das áreas de expansão das dinâmicas imobiliárias formais que mais con- 2- Relação dos condomínios-clube com o espa- centraram lançamentos da tipologia de condomí- ço público da Vila Andrade. nios-clube ao longo da década de 2000, assim como analisar a relação do modelo com o espa- Este critério foi dividido em três categorias: ço público e desta forma identificar as iniciativas de planejamento que inviabilizaram a diversidade 1) A segregação espacial: para analisar a rela- e vitalidade do espaço público das calçadas e ção dos condomínios-clube com a segregação parque no distrito da Vila Andrade. Para tal, uti- espacial no distrito da Vila Andrade, utilizou-se lizaram-se os instrumentos de análise com base como método a elaboração de mapas de uso e usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 33 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
ocupação do solo e de fluxos de pedestres. Este com os espaços livres públicos, foram utilizados último, com o objetivo de avaliar as distâncias como instrumentos de análises para o uso do percorridas a pé pelos moradores desde as áreas parque Burle Marx: 1- entrevista de campo: foi internas ao condomínio até os estabelecimentos realizada uma entrevista em 17 de julho de 2016 comerciais, institucionais e de serviços como: para verificar os motivos que levam os morado- supermercado, escolas, parques, praças e pon- res da Vila Andrade e visitantes de outros bairros tos de ônibus próximos aos condomínios. a fazerem uso do parque Burle Marx. Foi aplicado um questionário a 15 pessoas em dois períodos: 2) A violência urbana: Para analisar a relação dos durante a manhã e à tarde. A escolha destes pe- condomínios-clube com a violência urbana no dis- ríodos deveu-se a que o parque durante os finais trito da Vila Andrade, foram utilizados como instru- de semana é frequentado de manhã pela classe mentos de análise as três características, que se- média e alta da região e no período da tarde pela gundo Jacobs (2000), a rua deve possuir para ter classe baixa que mora nas favelas do distrito. segurança: 1- a demarcação clara do que é públi- Desta forma seria possível conhecer os motivos co e privado; 2- os chamados “olhos da rua” que que levam a maioria das classes sociais da região são os donos de padarias, mercearias, lojas, pe- a frequentar o parque. 2- Foram utilizados como quenos serviços que controlam o comportamento instrumentos de análise os princípios defendidos dos habitantes e dos visitantes e propiciam um por Jacobs (2000), para que os parques garantam ambiente urbano seguro pela “vigilância espontâ- o uso frequente em todos os períodos do dia: a) nea” que exercem sobre a rua; 3- a rua deve ter a a necessidade de um entorno com variedade de calçada com trânsito ininterrupto de pedestres na usos dos edifícios. Os usos exclusivamente resi- maior parte do dia, tanto para aumentar o número denciais ou exclusivamente comerciais dos edifí- de olhos atentos, quanto para induzir as pessoas cios do entorno do parque, impactam no seu uso de dentro dos edifícios a observarem as calçadas. negativamente, devido a que, a frequência dos usuários se dá apenas em determinados horários 2) Foi realizado um levantamento de dados sobre do dia, esvaziando o lugar na maior parte do tem- assaltos e roubos no espaço público do Distrito da po. b) condições visuais. c) mudanças de nível no Vila Andrade junto ao 89º Departamento de Polícia piso. d) agrupamento de árvores. e) espaços que do Morumbi, com o objetivo de mapear os pontos abrem perspectivas variadas. f) sol no inverno e de maior incidência de assaltos e roubo na região. sombra no verão. g) construções que envolvam a área. 3- Foi feito um levantamento da relação 3) O uso das áreas de lazer existentes no distrito. das áreas verdes do município de São Paulo por Para analisar a relação dos condomínios-clube habitantes junto à Secretaria do verde e do Meio usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 34 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
Ambiente (SVMA) e aplicou-se um questionário do automóvel para realizar as atividades cotidia- no Parque Burle Marx para verificar a frequência nas pelas grandes distâncias a serem percorridas de uso pelos moradores. a pé. Os roubos e assaltos contra o patrimônio são frequentes na região. Desta forma, as con- Jacobs (2000), desenvolve a teoria sobre os prin- figurações físico-espaciais do distrito possibili- cípios necessários para garantir a diversidade taram a aplicação do método comparativo, utili- nas cidades, em oposição aos projetos que vi- zando como instrumentos analíticos os princípios nham sendo realizados nas cidades americanas defendidos por Jane Jacobs, necessários para o e que consistiam na renovação e recuperação desenvolvimento da vida pública e da diversida- de áreas urbanas que implicavam na remoção de nas ruas, nos distritos e cidades. da população dos seus lugares de moradia, para implantar monótonos conjuntos habitacionais, ao O Distrito da Vila Andrade: Uma análise das invés de valorizar revitalizações, que consideras- novas dinâmicas espaciais sem a participação dos moradores, a reciclagem dos edifícios e a manutenção dos habitantes no Ao analisar a produção residencial vertical na local. O desenho urbano e o planejamento mo- cidade de São Paulo, verifica-se que a partir da derno denominados por ela de ortodoxo, seriam década de 2000 o espaço da capital paulista é responsáveis pela monotonia, padronização, es- palco de novas dinâmicas imobiliárias derivadas paços monumentais, sem vida, “da cidade sem da produção habitacional em grande escala. cidade” que desprezam a vitalidade urbana e a interação de usos. Entre 2004 e 2010 houve uma inversão da concen- tração da produção dos empreendimentos imobi- A Vila Andrade apresentou a partir de 1997 um liários na capital, passando a se concentrar nos grande crescimento imobiliário e populacional. Municípios vizinhos da Região Metropolitana de Porém, o crescimento do distrito derivou num São Paulo como: Guarulhos, Alphaville, Santo An- espaço funcionalmente segregado, com baixa dré, Osasco e São Bernardo do Campo. Segundo densidade habitacional, com enormes e monóto- Sígolo (2014), a produção nestes municípios, an- nos conjuntos habitacionais, que apresentam as teriormente era limitada pela reduzida disponibili- torres viradas para dentro do lote, negando o uso dade de crédito habitacional para as camadas de do espaço da rua como lugar de convívio social. classe média e baixa. Motivo pelo qual a produção Apresenta um espaço público sem vitalidade. As se concentrava em áreas consolidadas e valoriza- ruas e parque não possuem um uso intenso em das da capital, já que o credito habitacional era todos os períodos do dia, as pessoas dependem direcionado para as camadas de renda alta. usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 35 Perdizes, Jardim Paulista, Morumbi e Pinheiros, na zona oeste, Moema, na zona sul, Santa Cecília, e Consolação na zona central, e no Tatuapé na região leste, o número de UHs. não cresce de forma considerável ou até diminui. Isto se deve a que a nova escala das incorporações obrigou as empresas do setor imobiliário a procurarem terrenos de grandes dimensões, dificilmente encontrados nas áreas consolidadas das elites. Já os investimentos, se mantiveram estáveis ou cresceram significativamente nos bairros industriais e periféricos da cidade como: Vila Andrade, Barra Funda, Vila Prudente e Sacomã, que por apresentarem grandes lotes das antigas fábricas e terrenos a espera de valorização, dobraram ou triplicaram as UHs. lançadas (Figura 2).
O distrito da Vila Andrade dobrou a produção em 7 anos. Passou de 9.025 UHs Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube nano cidade período de de São1998 Paulo a 2006 no para século 15.950 XXI no –período O caso de da2007 Vila a 2014. Andrade Por ser uma das áreas de expansão imobiliária que apresentou maior número de UHs lançadas foi definido como estudo de caso para análise do espaço público.
A expansão territorial do mercado formal de ha- Distritos UHs 1998 a 2006 UHs 2007 a 2014 Vila Andrade 9.025 15.950 bitação ocorreu também dentro da área do mu- Santo Amaro 4.117 6.212 nicípio de São Paulo. Bairros que no período de Vila Mariana 8.161 8.376 Sacomã 3.851 8,069 1998 a 2004 apresentavam reduzido número de Campo Grande 4,918 7.309 Campo Belo 4.085 6.816 lançamentos de unidades habitacionais, passa- Saúde 7.139 5.391 Tatuapé 7.903 7.089 ram no período seguinte a concentrar uma pro- Mooca 5.058 5,538 dução significativa de UHs. lançadas entre 2005 Vila Prudente 3.467 5.974 Itaim Bibi 11.050 14.180 e 2014. Enquanto que nos bairros tradicionais da Barra Funda 1.112 8.720 Vila Sônia 5.205 6.125 região sudeste da capital como Perdizes, Jardim Lapa 4.749 5.581 Paulista, Morumbi e Pinheiros, na zona oeste, FiguraFigura 2. 2. Distritos com com concentração concentração acentuada deacentuada UHs lançadas de entre UHs 2007 lan e 2014.- Fonte: elaboração da autora a partir de dados da EMBRAESP. Moema, na zona sul, Santa Cecília, e Consolação çadas entre 2007 e 2014. Fonte: elaboração da autora a partir de dados da EMBRAESP. na zona central, e no Tatuapé na região leste, o Caracterização da Vila Andrade
número de UHs. não cresce de forma conside- CaracterizaçãoA Vila Andrade da pertence Vila Andrade ao distrito da Subprefeitura do Campo Limpo, rável ou até diminui. Isto se deve a que a nova localizado na zona sul da cidade de São Paulo, perto da Marginal Pinheiros (Figura 3). escala das incorporações obrigou as empresas AFaz Vila divisa Andrade ao norte com pertence o distrito doao Morumbi, distrito o cemitério da Subprefei do Morumbi- e o Parque Burle Marx. Compreende os bairros de Jardim Ampliação, Jardim Fonte do Morumbi, do setor imobiliário a procurarem terrenos de turaJardim do Parque Campo Morumbi, Limpo, Jardim localizado Santo Antônio, na Jardim zona Vitória sul Régia, da Panambi, grandes dimensões, dificilmente encontrados cidade de São Paulo, perto da Marginal Pinhei- nas áreas consolidadas das elites. Já os inves- ros (Figura 3). Faz divisa ao norte com o distrito timentos, se mantiveram estáveis ou cresceram do Morumbi, o cemitério do Morumbi e o Parque significativamente nos bairros industriais e perifé- Burle Marx. Compreende os bairros de Jardim ricos da cidade como: Vila Andrade, Barra Funda, Ampliação, Jardim Fonte do Morumbi, Jardim Vila Prudente e Sacomã, que por apresentarem Parque Morumbi, Jardim Santo Antônio, Jardim grandes lotes das antigas fábricas e terrenos a Vitória Régia, Panambi, Paraíso do Morumbi, Pa- espera de valorização, dobraram ou triplicaram raisópolis, Parque Bairro do Morumbi, Parque do as UHs. lançadas (Figura 2). Morumbi, Retiro Morumbi, Vila Andrade, Vila Er- nesto, Vila Palmas, Vila Plana, Vila Suzana. O distrito da Vila Andrade dobrou a produção em 7 anos. Passou de 9.025 UHs no período de 1998 A retificação do Rio Pinheiros na década de 1940, a 2006 para 15.950 no período de 2007 a 2014. possibilitou a chegada dos empreendimentos Por ser uma das áreas de expansão imobiliária das classes altas ao bairro que vinham ocupan- que apresentou maior número de UHs lançadas do a cidade no sentido sudoeste, partindo dos foi definido como estudo de caso para análise do bairros nobres das áreas centrais como: Campos espaço público. Elíseos, Santa Cecilia, Pacaembu, Jardim Améri- usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 36 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
ganham mais de 20 salários mínimos e 30,02% ganham menos de 3 salários mínimos.
A infraestrutura da área é bastante precária, ape- nas 57,6% dos domicílios estão ligados à rede de esgoto, muitas das ruas em que são construídos os novos empreendimentos não tem calçadas. O trânsito é intenso, e os congestionamentos cada vez mais frequentes. A via de acesso ao distrito se dá pela Marginal Pinheiros que o liga às áre- as centrais da cidade, porém é insuficiente, e o transporte coletivo é de baixa qualidade. Os mo- radores dependem do automóvel para realizar todas as atividades cotidianas, como abasteci- mento de alimentos, transporte das crianças e Figura 3. Mapa do Município de São Paulo. Em destaque o ca, Jardim Europa e Jardim Paulistano. Segundo adolescentes para a escola, etc. distrito da Vila Andrade. Fonte: Secretaria Municipal de De- Gonçalves (1998), a Várzea do Rio Pinheiros e a senvolvimento Urbano (SMDU). região do Morumbi eram compostas por grandes A desigualdade social que apresenta a Vila An- chácaras, cujos proprietários reservaram os ter- drade, a infraestrutura escassa e o congestiona- renos esperando a valorização das terras até a mento das principais vias de acesso, caracteriza década de 1990, ano em que começa a ser cons- as novas áreas de expansão imobiliária, onde os truída a região. A partir do ano de 2000 o distri- apartamentos de luxo estão sendo construídos to apresentou um crescimento populacional de ao lado de favelas e bairros pobres, com baixa 72%, passou de 73.649 habitantes para 127.015 densidade habitacional e urbanização precária. habitantes em 2010, dos quais 33,21% residem Situação semelhante foi encontrada nos distritos na favela de Paraisópolis (FERREIRA, 2012). que apresentam grande crescimento imobiliário no período mencionado como: Sacomã, Campo Caracteriza-se por uma ocupação residencial de Grande, Vila Pudente e Barra Funda. alto padrão e favelas. O bairro nobre de Panamby convive ao lado do bairro de baixa renda, Jardim No mapeamento dos condomínios-clube reali- Santo Antônio, localizado perto da Avenida João zado na Vila Andrade constatou-se a existência Dias. Detém uma renda média de 17,94 salários de empreendimentos de Condomínios-clube mínimos, sendo que 26,2% dos chefes de família em terrenos acima de 2.500 m², com duas tor- usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 37 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
res; em terrenos de 10.000 m² com 3 torres de pessoas nas ruas em todos os horários do dia”; apartamentos; em terrenos acima de 20.000 m², 2) Quadras curtas - “para que as oportunidades com 4 a 9 torres de apartamentos e em terreno de virar as esquinas sejam frequentes”; 3) Com- de 230.000 m² com 15 torres de apartamentos binação de edifícios com idades e estado de como o condomínio-clube Villaggio Panamby. conservação variados; 4) Densidade necessária Os empreendimentos possuem cercamento de para o florescimento da diversidade. áreas significativas do tecido urbano e espaços de lazer privativos no térreo das edificações. Os Utilizando-se como instrumento de análise a com- edifícios diferenciam-se por apresentarem alto ou paração destas quatro condições defendidas por médio padrão. Jacobs, com o distrito da Vila Andrade. Verificou- -se que o mesmo apresenta uma situação inversa O traçado urbano sinuoso do distrito da Vila An- às condições necessárias para gerar diversidade: drade apresenta quadras acima de 20.000m², 1) não apresenta mistura de usos que permitam ruas em cul-de-sac e os edifícios construídos em a circulação ininterrupta de pessoas a pé pelas grandes lotes, afastados da rua e com as torres ruas; 2) apresenta um uso predominantemente voltadas para as áreas verdes e de lazer. residencial; 3) os usos residenciais, comerciais, institucionais, lazer e serviços estão segregados Isolados em verdadeiras ilhas muradas do co- por setores, geograficamente distantes entre si. mercio local e da diversidade social em um dis- São acessados unicamente por automóvel des- trito homogêneo de classe média alta, os con- de as áreas residenciais. Desta forma, as pessoas domínios-clube da região impedem que seus não têm motivos para circularem pelas calçadas; moradores estabeleçam qualquer contato com 4) não existem estabelecimentos de interesse que seus vizinhos pobres que moram nas favelas. as atraia. Mesmo que estes estabelecimentos O acesso é controlado por guaritas e seguran- existissem, não poderiam ser frequentados a pé. ça privada que solicitam a identificação dos vi- O trajeto que uma pessoa pode realizar a pé con- sitantes e prestadores de serviços que desejam fortavelmente é de quatro quarteirões ou 400m. O ingressar ao local. que não é possível no distrito devido ao grande tamanho dos quarteirões existentes (300m x 100m Segundo Jacobs (2000), para que as ruas, os em média); 5) as quadras longas, que abundam no distritos e as cidades possam ter diversidade, distrito, impedem a mistura de usos, já que, au- é necessário que atendam a quatro condições tomaticamente separam as pessoas por trajetos, concomitantemente: 1) Combinação dos usos que raras vezes se cruzam. De modo que usos principais – “para garantir um certo número de diversos geograficamente próximos são inibidos. usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 38 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
Como observado por Jacobs, “[...] é a influência zer, colabora para o aumento da sensação de de usos e a confluência de trajetos, não a homo- insegurança da rua e a torna um espaço a ser geneidade arquitetônica, que fazem as vizinhan- evitado pelas pessoas. A realização de ativida- ças constituírem combinações de usos urbanos, des cotidianas no distrito como: levar as crian- mesmo que estas áreas sejam predominante- ças à escola, fazer compras no supermercado, mente de trabalho ou de moradia” (JACOBS, frequentar os parques, praças, bares ou restau- 2000 P.201). As quadras longas e o uso predo- rantes, depende do automóvel, devido a segre- minantemente residencial da Vila Andrade, são gação espacial destes locais das áreas de resi- incapazes de formar as complexas combinações dência (Figura 5). Figura 4. Condomínio Villaggio Panamby. Fonte: Site Villag- de usos que atraem o pequeno comercio local, gioPanamby.net. Acesso em 2016. o qual, precisa de cruzamentos abundantes de Tomando-se como exemplo o edifício do condo- pedestres para atrair fregueses. mínio Villaggio Panamby mais distante da porta- ria, observa-se que é necessário fazer um per- A Relação dos Condomínios-clube da Vila An- curso de 300m da residência só para chegar à drade com a segregação espacial calçada. Para acessar à área de comércio e ser- viço é necessário percorrer 2.500m e caminhar Para analisar a relação dos condomínios-clube mais de 1,5 quilômetros para chegar ao Parque com a segregação espacial no distrito da Vila An- Burle Marx. A distância até o colégio mais pró- drade, utilizou-se como método, a elaboração de ximo (Visconde de Porto Seguro) é de 1.600m, o mapas de uso e ocupação do solo e de fluxos de que impossibilita ao estudante morador do con- pedestres nos quais foi possível avaliar as distân- domínio ir e voltar a pé. cias a pé desde as áreas internas ao condomínio Figura 5. Mapa Fluxos de pedestres – Condomínio Villaggio até os estabelecimentos comerciais, institucio- Chegar ao empreendimento de transporte coleti- Panamby. Vila Andrade, São Paulo. Fonte: Autora. 2016. nais e de serviços próximos aos condomínios. vo não é uma tarefa fácil, apenas duas linhas de Apresenta-se o caso extremo dos condomínios ônibus6 e van circulam pelas ruas próximas ao analisados: o condomínio-clube Villagio Panam- condomínio. As calçadas do empreendimento, by, por ser o de maior impacto no espaço público apresentam obstáculos, falta de pavimentação, do distrito da Vila Andrade. falta de acesso para deficientes físicos e pessoas Chegar ao empreendimento sentam obstáculos, falta de com mobilidade reduzida, demonstrando a falta de transporte coletivo não é pavimentação, falta de aces- uma tarefa fácil, apenas duas so para deficientes físicos e Os grandes perímetros murados deste condo- de prioridade para a circulação de pedestres. linhas de ônibus6 e van cir- pessoas com mobilidade re- mínio e os edifícios recuados da calçada, assim culam pelas ruas próximas duzida, demonstrando a falta como a inexistência nas quadras do uso misto A relação dos condomínios-clube com a vio- ao condomínio. As calçadas de prioridade para a circula- do empreendimento, apre- ção de pedestres. de comércio, serviço e espaços públicos de la- lência urbana usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 39 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
O medo e a violência são as principais peças 1.382 furtos, e em 2013 o número aumentou do marketing imobiliário e das razões que levam 20%. O que significa que os moradores do dis- ao consumidor a desejar este tipo de moradia. trito foram furtados em média mais de uma vez. Porém, se por um lado as pessoas se sentem De janeiro a setembro de 2015 a 89° DP Portal do mais seguras dentro do condomínio, por outro, Morumbi, registrou 11.843 ocorrências nos dis- a maneira como a tipologia se isola provocando tritos da Vila Andrade e Morumbi. Os delitos in- cisões no tecido urbano e nas relações sociais, cluem assaltos a mão armada, arrastões, roubos contribui para o aumento da violência urbana. de carros. Principalmente os assaltos acontecem nas ruas onde se localizam os condomínios ana- Os índices de criminalidade da cidade de São lisados no trabalho. Paulo são alarmantes. A maioria dos crimes são praticados contra pessoas. Este é o tipo de cri- O setor compreendido entre o cruzamento das me que faz com que a população tenha medo ruas Itapaiúna e a Rua Doná Helena Pereira de de sair às ruas. No período de 2014 ao primeiro Moraes, tem sido apontado como o mais insegu- semestre de 2016 foram registrados índices de ro da região pelos assaltos a pedestres e moto- furto de 443.034 por cada 100 mil habitantes e ristas. Neste trecho estão localizados empreen- um índice de roubos de 380.228 por cada 100 dimentos de grande porte que abarcam grandes mil habitantes. Os índices de homicídios dolosos perímetros murados, como: o condomínio-clube representam 2.497 por cada 100 mil habitantes e Villagio Panamby (230.000m²), o condomínio-clu- os de estupro de 5.251 por cada 100 mil habitan- be Parque Brasil (40.875m²) e o colégio Visconde tes, segundo dados da Secretaria de Segurança de Porto Seguro (63.75m²). Pública do Governo do Estado de São Paulo, o que representa uma média de 14.768 furtos, 12. As ruas do distrito no geral, possuem uma de- 672 roubos e 1 homicídio devido a roubo por marcação clara do que é público e privado. A mês! Enquanto que no Estado de São Paulo o ín- área das calçadas está bem delimitada por cer- dice de criminalidade por cada 100 mil habitantes cas e muros dos edifícios. Isto significa que o no mesmo período era de 1.225,000 para furto, espaço público a ser vigiado está fisicamente 752.000 roubos, 9.441 para homicídio doloso e diferenciado do espaço privado. Porém, os mu- 23.216 estupros. ros não apresentam transparência que permita o contato visual entre as pessoas que circulam A Vila Andrade também apresentou elevados na calçada e os moradores dos edifícios, im- índices de criminalidade nos últimos anos. Só pedindo a relação entre o espaço público e o no primeiro semestre de 2012 foram noticiados privado e consequentemente os ”olhos atentos” usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 40 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
voltados para o espaço público. Por outro lado, diversidade de usos no térreo das edificações e os edifícios estão isolados no meio do lote e vi- da falta de proximidade das mesmas com a rua, rados para as áreas de lazer, o que dificulta a tem-se como resultado ruas desertas em quase observação dos moradores dos edifícios para todos os períodos do dia. as calçadas por mais delimitadas que estejam. Com base no segundo critério de análise, as A rua Itapaiúna, por exemplo, onde se localiza o ruas do distrito também não possuem em toda condomínio-clube Villaggio Panamby, foi aponta- sua extensão um número substancial de estabe- da pelo policial da 89º Departamento de Polícia lecimentos e locais públicos que deem as pes- Portal do Morumbi, como uma rua perigosa em soas motivos concretos para utilizarem a rua em toda sua extensão e principalmente o trecho per- diferentes períodos do dia. O uso residencial é to do condomínio. Os assaltos acontecem tanto predominante. a pessoas que andam na rua como aos carros, na grande maioria por assaltantes que passam em As ruas do distrito também não atendem ao ter- moto. Segundo o policial, as pessoas que moram ceiro critério de análise, pois as calçadas não neste condomínio relatam sentirem-se seguras apresentam um grande número de usuários dentro do condomínio, mas não quando saem transitando ininterruptamente durante todos os das suas casas, já que, alguns moradores sofre- períodos do dia pelas calçadas, tanto para au- ram assaltos dentro do carro do lado de fora da mentar a vigilância da rua como para induzir as portaria do condomínio. pessoas dos edifícios a observarem as calçadas. A integração entre os edifícios e a calçada cria Podemos apontar alguns fatores que atuam de oportunidade de estabelecer contatos físicos e forma simultânea no distrito da Vila Andrade e visuais entre o espaço público e o privado. Po- podem ter colaborado para a insegurança no rém, esta integração acontece pelos usos diver- espaço público: 1) a monotonia das ruas anali- sificados da área do térreo dos edifícios. Sem sadas no distrito, pelos contíguos trechos resi- eles, não há entrada e saída de pessoas que denciais as destitui de motivos concretos para aumente a circulação de pessoas nas calçadas serem utilizadas e observadas; 2) a inexistência e ajude na segurança. A maioria dos moradores de estabelecimentos nas ruas do entorno do do distrito não realiza as atividades cotidianas condomínio Villaggio Panamby que obriguem a pé, sem necessidade de utilizar o espaço da as pessoas a passarem por áreas que por si só calçada para ir ao mercado, a padaria, realizar não tem interesse público, mas que se tornam compras no comércio local, levar as crianças à frequentados apenas por serem caminhos para escola ou ao parque, somando-se isto, a falta de outros lugares; 3) edifícios implantados com as usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 41 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
torres viradas para dentro do lote; 4) áreas insti- O Parque Burle Marx é utilizado como um dos tucionais que ocupam grandes perímetros e não elementos atrativos da região para a valorização se integram ao tecido urbano; 5) a escassa ou dos empreendimentos imobiliários, o que fica vi- nenhuma presença de pequenos comerciantes sível nos anúncios publicitários dos empreendi- nas ruas do distrito, aumenta a sensação de in- mentos anunciados no site da empresa Camargo segurança nas calçadas por romper a “vigilância Corrêa: “Respire mais verde em uma região com natural” descrita por Jacobs. ruas arborizadas, praças a poucos minutos do Parque Burle Marx”7. As ruas mencionadas como perigosas durante a pesquisa de campo, dão oportunidades para O Parque recebe um público de 20.000 usuários que aconteçam os crimes devido a inexistência por mês, entre pessoas do bairro, de outros bair- de usos por um grande número de pessoas. Os ros da cidade e frequentadores dos eventos que muros altos dos condomínios e os recuos dos acontecem para manutenção do parque, como edifícios com relação à rua, impedem as pes- filmagens publicitarias, fotos, eventos sociais, soas, vítimas de assaltos, de serem vistas pe- culturais e corporativos. las janelas dos apartamentos, e desta forma, os moradores tomarem providências a respeito. Como é um parque residencial, é bastante fre- Por outra parte, os moradores do bairro mantêm quentado por mães que levam as crianças ao entre si um isolamento ao invés de um contato playground ou para tomarem sol da manhã ou que favoreça as amizades ou oferecer eventual- à tarde no gramado central. Durante os dias de mente ajuda. “Como resultado disso deixam de semana o parque fica vazio em períodos em que realizar as obrigações públicas comuns” (JACO- as mães se ausentam durante os horários de al- BS, 2000 p. 70). moço e descanso das crianças e pela falta de tempo que elas dispõem para estas atividades. A Relação dos Condomínios-Clube com os Ficam aproximadamente de duas a três horas Espaços Livres Públicos com as crianças no parque. Diferente dos finais de semana, que é frequentado por pessoas de O distrito da Vila Andrade conta com escassas vários bairros da cidade para lazer das crianças, áreas verdes para uso recreativo. Apenas cum- encontros com amigos, fazer caminhadas, pi- prem esta finalidade o Parque Burle Marx e a quenique, ou para conhecer o lugar. Dentre os 7 Camargo Corrêa Empreen- praça Vinicius de Moraes, que possuem equipa- entrevistados, 13% não frequentam o parque e dimentos Imobiliários. Site: ccdi.com.br. Acesso em 24. mentos comunitários e espaços para recreação, 27% o frequentam às vezes, principalmente aos Agosto. 2016. descanso e lazer da população. finais de semana. usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 42 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
Os motivos que levam a frequentar o parque nos distrito ficam vazias a maior parte do dia devido finais de semana, segundo os entrevistados, são em grande parte às grandes distancias que os principalmente, porque o parque constitui um lu- moradores precisam percorrer para realizarem as gar agradável, bonito e arborizado para 91% dos atividades cotidianas. entrevistados, enquanto que para 25% é a única opção de lazer perto da residência e é frequenta- Podemos apontar como motivo para esta baixa do com a finalidade de lazer das crianças. frequência do Parque Burle Marx nos finais de semana, a pouca atração que ele exerce devido Chama a atenção a frequência dos usuários do ao número restrito de atividades de lazer, difi- parque. 25% frequentam-no uma vez por mês, culdade de acesso ao local e de frequentadores 4% todos os finais de semana e uma vez por se- potenciais. Isto segundo Jacobs (2000), torna o mana, enquanto 1% dos entrevistados o visitava lugar entediante, pela falta de animação e pela pela primeira vez ou realizava atividades a cada 2 monotonia provocada pela ausência de uma mis- meses ou uma vez por ano. tura funcional do entorno, e a presença ampla de frequentadores que povoem o parque o dia intei- Os dados obtidos nas entrevistas realizadas aos ro. Os parques localizados em áreas da cidade usuários do parque, demonstraram que a fre- onde há movimentação de pessoas devido aos quência não se dá todos os finais de semana. A escritórios, atividades culturais, residenciais e de maioria o frequenta uma vez por mês. É utilizado comercio, são mais propícios a terem seu uso in- no período da manhã desde o horário de aber- tensificado durante todos os períodos do dia du- tura até as 11h, por adultos, pela terceira idade rante os dias de semana e serem mais frequen- e pelas mães que levam as crianças entre o ho- tados nos finais de semana. “Só uma conjuntura rário das 9 ou 10 horas, após este período fica genuína de diversidade econômica e social, que vazio. O parque volta a ter uso à tarde quando resulta em pessoas com horários diferentes, faz as mães voltam para levar as crianças e perma- sentido para um parque e tem o poder de conce- necem durante 3 horas. O período de utilização der-lhe a dádiva da vida” (JACOBS, 2000 p.110). do parque se ressume a 5 horas por dia. A utiliza- ção do parque em períodos curtos de tempo em Os demais princípios defendidos por Jacobs, apenas determinados horários do dia se deve ao como condições visuais, mudanças de nível uso exclusivamente residencial do seu entorno. no piso, agrupamento de arvores, espaços que A Vila Andrade caracteriza-se por ser um distri- abrem perspectivas variadas, sol no inverno e to com uso e ocupação do solo predominante- sombra no verão, construções que envolvam a mente residencial e segregado. As calçadas do área, estão presentes na planta do parque e são usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 43 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
atrativos de permanência principalmente para os por habitante. Estabelecendo uma relação direta visitantes nos finais de semana. A maioria dos entre os empreendimentos e a falta de espaços usuários entrevistados fez referência a estas qua- públicos de lazer. lidades como atrativos do lugar. Conclusão Observa-se que, a maioria das áreas livres pú- blicas como praças, parques e ruas da Vila An- As análises sobre a produção de condomínios- drade, resultam num espaço público de baixa -clube e sua relação com o espaço público no qualidade de uso. A exceção da Praça Vinicius distrito da Vila Andrade, demonstraram que a se- de Morais, a maioria das praças do distrito en- gregação espacial e o desestímulo ao uso destes contram-se muradas, descuidadas e resultam de espaços públicos estão associados a uma condi- retalhos do sistema viário e dos loteamentos. As ção de contexto específico deste distrito. Porém, Figura 6. Calçadas de pequenas dimensões e mal estado de calçadas além de serem estreitas, encontram-se o número expressivo de lançamentos nos últimos conservação. Vila Andrade. Fonte: Autora, 2016 em situação irregular, dificultando o acesso de 15 anos, com as características tipológicas que o pedestres (Figura 6). condomínio-clube assumiu, agravou ainda mais essa condição de contexto já hostil. A maneira Muitas ruas do distrito ainda não estão asfaltadas, como estes empreendimentos se inserem no te- terrenos desocupados utilizados como deposito cido urbano, pelos grandes perímetros murados de lixo e entulho das obras, praças não implanta- que ocupam para viabilizar a enorme quantidade das e utilizadas pelos moradores para cortar cami- de itens de serviço e lazer, sua relação com o im- nho, compõem o espaço público da região. pacto na segregação, desmotivação ao uso dos espaços públicos das ruas e parque e na cola- Embora esta situação não seja homogênea, boração com a insegurança urbana, dependen- pode ser identificada em todo o distrito. Dados do do contexto em que forem inseridos, podem do levantamento das áreas verdes do município ser estendidos aos espaços públicos dos demais de São Paulo por habitantes obtidos junto à Se- distritos das cidades brasileiras, participantes cretaria do verde e do Meio Ambiente (SVMA), das novas dinâmicas imobiliárias formais que foram cruzados com o número de unidades ha- vierem a concentrar grande número de empreen- bitacionais lançadas fornecido pela EMBRAESP dimentos. Observou-se que as críticas desenvol- e o número de habitantes por distrito. O resul- vidas por Jacobs, às ideias de cidade que per- tado revelou que nos distritos que concentraram mearam o planejamento ortodoxo, encontram-se maior número de lançamentos entre as décadas presentes nas análises realizadas sobre a relação de 2004 a 2015 apresentaram menor área verde entre os condomínios-clube estudados e o espa- usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 44 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
ço público da Vila Andrade com algumas diferen- gosos porque permitem o acesso de desem- ças: no século XXI, isolamento, homogeneidade pregados, moradores de rua e todo tipo de social e enclausuramento dos espaços privados, marginalidade social, os quais serão evitados fortemente murados em relação aos espaços ao máximo pelos moradores dos condomínios- públicos das ruas, conferem status e distinção -clube. De maneira geral, o paulistano se res- social aos condomínios-clube, respondendo aos tringe cada vez mais à própria residência em anseios de determinadas camadas sociais de se seus momentos livres, o que traz como resul- distanciar das pessoas indesejadas e de evasão tado o abandono do espaço público, a diminui- dos problemas urbanos. ção da diversidade de situações vividas, das possibilidades de encontro, das experiências Neste sentido, a falta de cuidado com o espa- culturais” (LEITE, 2011 p.171). ço público parece refletir a impossibilidade dos moradores de alta e média renda do bairro con- Referencias viverem com os vizinhos mais pobres, uma vez que a região da Vila Andrade conta com várias ALAS, Paulo. O Fenômeno dos Supercondo- favelas espalhadas no tecido urbano, tais como mínios: Verticalização na Metrópole Paulista no Paraisópolis. A baixa tolerância com o outro da início do século XXI. Dissertação (Mestrado em cidade, com o diferente, reafirma o discurso do Paisagem e Ambiente) - Faculdade de Arquitetu- medo através dos condomínios, e os moradores ra e Urbanismo de São Paulo. São Paulo, 2013. acabam por realizar suas atividades de lazer den- tro das áreas privadas dos condomínios-clube. CALDEIRA, Tereza P. Do Rio. Cidade de Muros: Crime, segregação e cidadania em São Paulo. Segundo Leite (1993), o poder público agrava São Paulo: Edusp, 2000. ainda mais a situação ao colocar muros, grades ou procedimentos de vigilância nos espaços de FIX, Mariana de Azevedo Barreto. Financeiriza- uso público, em atendimento a argumentos dis- ção e Transformações Recentes no Circuito criminatórios como a falta de segurança nos par- Imobiliário no Brasil. Tese (Doutorado em De- ques e praças ocasionada pelos usuários ‘deso- senvolvimento Econômico) - Universidade Esta- cupados’ ou ‘suspeitos’. Segundo a autora: dual de Campinas, Instituto de Economia. Cam- pinas. São Paulo, 2011. Ao mesmo tempo em que morar perto de um parque ou praça significa uma valorização do HADDAD, Emílio; MEYER, João F.P. The financial imóvel, estes espaços significam lugares peri- crisis and Brazil’s expanding market. In: Bard- usjt • arq.urb • número 18 | janeiro - abril de 2017 45 Maria Laura Sonna e Maria Carolina Maziviero | A produção de condomínios-clube na cidade de São Paulo no século XXI – O caso da Vila Andrade
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