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Rapport Definitif

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Rapport Definitif REPUBLIQUE DU BENIN *-*-*-*-*-* MINISTERE DE L’ECONOMIE ET DES FINANCES *-*-*-*-*-* UNITE DE GESTION DE LA REFORME DU SYSTEME DE GESTION DES FINANCES PUBLIQUES *** ACTUALISATION DU REFERENTIEL DES PRIX DE CESSION /LOCATION DES IMMEUBLES DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT. RAPPORT DEFINITIF Présenté Par : 05 BP 514 Tél/fax : (229) 21 33 72 31 E-mail : [email protected] COTONOU, République du Bénin MARS 2020. 0 Edition Nom Date Changements / Commentaires Correction et complément du rapport final version Jean Bosco TODJINOU et Jean-Luc Préparé 07 au 18 Mars 2020 corrigée et complétée suivant les observations de KOUTCHORO l’atelier de validation du 06 mars 2020. Naomi ADJIBI FASSINOU et Révisé 19 Mars 2020 Florentin Essè DISSOU Approuvé Jean Bosco TODJINOU 20 Mars 2020 L’original du document technologique que nous vous transmettons a été authentifié et sera conservé par ECOPLAN pour une période minimale de dix ans. Etant donné que le fichier transmis n’est plus sous le contrôle d’ECOPLAN et que son intégrité n’est pas assurée, aucune garantie n’est donnée sur les modifications ultérieures qui peuvent y être apportées. 1 TABLE DES MATIERES 0. INTRODUCTION ........................................................................................................................... 3 0.1. Le contexte de la mission d’actualisation du référentiel des prix .................................. 3 0.2. La consistance de la mission............................................................................................... 4 0.3. Les résultats attendus .......................................................................................................... 4 0.4. La démarche méthodologique adoptée ............................................................................. 4 0.4.1. Les activités de la phase 1 : Recherche documentaire et enquêtes de terrain ... 5 0.4.2. Les activités de la phase 2 : Traitement et analyse des données .......................... 5 0.4.3. Les activités de la phase 3 : Construction du référentiel foncier et immobilier ... 6 1. LES ENQUETES FONCIERES DANS LES DOUZE DEPARTEMENTS .................................. 7 1.1. Démarche utilisée pour réaliser les enquêtes foncières ................................................. 7 1.1.1. Identification des détenteurs d’information et prise de contact ............................. 7 1.1.2. Méthode de collecte des informations ....................................................................... 7 1.2. Compte-rendu des enquêtes foncières ............................................................................. 7 1.2.1. Département de l’Alibori .............................................................................................. 7 1.2.2. Département du Borgou .............................................................................................. 8 1.2.3. Département de l’Atacora ............................................................................................ 8 1.2.4. Département de la Donga ............................................................................................ 9 1.2.5. Départements du Zou et des Collines ........................................................................ 9 1.2.6. Département du Littoral ............................................................................................... 9 1.2.7. Département Ouémé/Plateau .................................................................................... 10 1.2.8. Département Mono/Couffo ........................................................................................ 10 1.2.9. Département Atlantique ............................................................................................. 10 2. TRAITEMENT ET ANALYSE DES DONNEES RECUEILLIES ................................................ 11 2.1. Traitement des données recueillies ................................................................................. 11 2.2. Analyse des valeurs des transactions foncières ............................................................. 11 2.2.1. Analyse des valeurs foncières du Département de l’Alibori ................................. 12 2.2.2. Valeurs moyennes de référence : Département de l’Atacora .............................. 14 2.2.3. Valeurs moyennes de référence : Département de l’Atlantique .......................... 19 2.2.4. Valeurs moyennes de référence : Département du Borgou ................................. 24 2.2.5. Valeurs moyennes de référence : Département des Collines .............................. 27 2.2.6. Valeurs moyennes de référence : Département du Couffo .................................. 30 2.2.7. Valeurs moyennes de référence : Département de la Donga .............................. 33 2.2.8. Valeurs moyennes de référence : Département du Littoral .................................. 35 2.2.9. Département du Mono ............................................................................................... 38 2.2.10. Valeurs moyennes de référence : Département de l’Ouémé ........................... 42 2.2.11. Valeurs moyennes de référence : Département du Plateau ............................. 50 2.2.12. Valeurs moyennes de référence : Département du Zou ................................... 54 3. PROPOSITION DES PRIX DE CESSION ET DE LOCATION ................................................ 59 3.1. Les prix de cession ............................................................................................................. 59 3.1.1. Méthode générale de détermination des valeurs de cession proposées ........... 59 3.1.2. Pondérations liées aux facteurs de valorisation foncière ...................................... 60 3.2. Les prix de location............................................................................................................. 62 4. PROPOSITION DE REFERENTIEL DE PRIX DE CESSION ET DE LOCATION .................. 65 4.1. Contenu du référentiel de la loi de finances exercice 2019 ......................................... 65 4.2. Proposition de valeurs pour le nouveau référentiel ....................................................... 68 5. MODALITES DE MISE EN VALEUR FONCIERE ET D’ACTUALISATION DES PRIX ...... 233 5.1. Modalités de mise en valeur foncière ............................................................................ 234 5.2. Modalités d’actualisation des prix ................................................................................... 235 ANNEXES ........................................................................................................................................... 237 2 INTRODUCTION 0.1. Le contexte de la mission d’actualisation du référentiel des prix La présente mission est destinée à actualiser le référentiel des prix de cession et des prix de location des immeubles du domaine privé de l’Etat au Bénin. Elle intervient après trois années de publication d’un référentiel des prix officiels à l’occasion des lois de finances (rectificative 2016 pour Cotonou et environs, exercice 2017, exercice 2018, exercice 2019 pour tout le territoire national). La publication d’un référentiel est prévue par le code foncier et domanial en son article 313 qui dispose : « Hormis les conditions particulières auxquelles elle peut être soumise, l’aliénation des biens immeubles de l’Etat et des collectivités territoriales donne lieu au paiement de droits et taxes prévus par les textes en vigueur et conformément au référentiel des prix. Un référentiel des prix de cession des immeubles relevant du domaine privé de l’Etat et des collectivités territoriales est établi par les ministres en charge du foncier et des finances et adopté par loi de finances. Le référentiel des prix visé à l'alinéa précédent se fait suivant le zonage de chaque commune établi par l'ANDF et est actualisé tous les trois ans En tout état de cause, toute aliénation des biens immeubles de l’Etat et des collectivités territoriales sur la base d'un référentiel de prix datant de plus de trois ans est nulle et de nul effet. » En conséquence, le référentiel des prix doit être actualisé tous les trois ans au plus par une loi de finances. Le besoin d’un référentiel des prix s’explique par la grande variabilité et le caractère fantaisiste des prix observés par le passé en matière de cession du patrimoine privé de l’Etat. Cet objectif ne sera véritablement atteint que si la périodicité d’actualisation triennale est respectée. C’est donc pour respecter la périodicité triennale que la présente mission a été initiée en vue de l’utiliser pour la loi de finances exercice 2020. Actualiser les valeurs du référentiel signifie que de nouvelles valeurs seront retenues par l’Etat, compte tenu de la situation actuelle des valeurs du marché foncier et du marché de la location immobilière. Pour disposer de ces données qui varient selon chaque partie du territoire national, il importe de réaliser une enquête foncière et immobilière globale couvrant tout le pays et donc tous les départements et si possible toutes les communes. EXTRAIT DU CODE FONCIER ET DOMANIAL (Loi 2017-15 modifiant et complétant la loi, 2013-01 du 14 août 2013 portant code foncier et domanial en République du Bénin) Article 284 nouveau : Le domaine privé immobilier de l’Etat comprend des terres et des biens immeubles situés à l’intérieur des limites du territoire national ainsi qu’à l’étranger. Il est composé : - des terres et biens immeubles disposant de titre foncier au nom de l’Etat ou d’un titre de propriété ; - des terres et biens immeubles acquis par l’Etat ou à lui transmis
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