Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A)

CIMA Beratung + Management GmbH Handlungsprogramm Eupener Straße 150 50933 Köln T 0221-937296-20 F 0221-937296-21 „Wohnen in Herscheid“ www.cima.de

Stadtentwicklung

Marketing

Regionalwirtschaft

Einzelhandel

Wirtschaftsförderung

Bearbeitung: Stadtentwicklung Citymanagement Dr. Wolfgang Haensch Marketing Dipl.-Ing. Raum- und Umweltplanung Dennis Metzler Immobilien Birte Rötzmeier (M.Sc. Geographie) Regionalwirtschaft

Organisationsberatung Einzelhandel

Kultur Wirtschaftsförderung

Tourismus Citymanagement

Immobilien

Köln, den 17. Februar 2015 Organisationsberatung

Kultur

Tourismus Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Inhalt

1 Einführung 5

1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung 5

1.2 Projektansatz 6

1.3 Projektablauf 8

2 Wohnungswirtschaftliche Trends 9

3 Rahmenbedingungen 12

3.1 Kurzprofil der Gemeinde Herscheid 12

3.2 Demografische Rahmenbedingungen 13

3.3 Sozioökonomische Rahmenbedingungen 18

3.4 Infrastrukturelle Rahmenbedingungen 20

3.5 Bevölkerungsprognosen 21

3.6 Fazit zu den Rahmenbedingungen und Ableitung von Handlungserfordernissen 25

4 Wohnungsbestand, Wohnungs- und Immobilienmarkt, Wohnbauflächen 27

4.1 Wohnungsbestand 27

4.2 Wohnungs- und Immobilienmarkt 33

4.3 Wohnbauflächen, Flächenreserven 34

4.4 Spezielle Wohnraumangebote 35

4.5 Potenzialflächen der Innenentwicklung: Ehemaliges Presswerk und Alter Schulplatz 36

4.6 Fazit zum Wohnungsbestand und Wohnungsmarkt und Ableitung von Handlungserfordernissen 37

5 Wohnraumqualitätsatlas Herscheid 39

5.1 Quartierssteckbriefe 40

5.2 Wohnraumqualitätsatlas – Gesamtschau 58

5.3 Wohnraumqualitätsatlas – Prognosen und Ableitung von Handlungserfordernissen 59

2 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

6 Nachfrage verschiedener Altersgruppen und „Wohnen im Alter“ 62

6.1 Nachfrage verschiedener Altersgruppen 62

6.2 „Wohnen im Alter“ 65

7 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“ 67

3 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abbildungen

Abb. 1: Befragte nach Wohnstandorte 7 Abb. 2: Befragte nach Alter 7 Abb. 3: Befragte nach Geschlecht 7 Abb. 4: Befragte nach Familienstand 7 Abb. 5: Befragte nach Berufsstatus 7 Abb. 6: Zahl der Privathaushalte und durchschnittliche Haushaltsgröße in Deutschland 1991 bis 2030 11 Abb. 7: Bevölkerungsentwicklung Herscheid 1985-2013 13 Abb. 8: Bevölkerungsentwicklung Herscheid und Vergleichsregionen 13 Abb. 9: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung 14 Abb. 10: Wanderungsbilanz Herscheid nach Ziel- und Herkunftsort (2013) 15 Abb. 11: Altersspezifische Wanderungen Herscheid (2003 – 2013) 16 Abb. 12: Altersstruktur Herscheid und Vergleichsregionen (2013) 16 Abb. 13: Bevölkerungspyramide Gemeinde Herscheid 2013 17 Abb. 14: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten 18 Abb. 15: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Bürgerbefragung) 19 Abb. 16: Entwicklung der Bevölkerungszahlen, Gemeindemodellrechnung 2011 - 2030 21 Abb. 17: Bevölkerungspyramide 2030 22 Abb. 18: Vergleich der Bevölkerungsprognosen 23 Abb. 19: cima-Modellrechnung 24 Abb. 20: Leerstände Herscheid und Vergleichsregionen 27 Abb. 21: Wohnart (Bürgerbefragung) 28 Abb. 22: Wohnen im Eigentum (Bürgerbefragung) 28 Abb. 23: Wohndauer in Wohnung/ Haus (Bürgerbefragung) 28 Abb. 24: Größe der Wohnfläche (Bürgerbefragung) 29 Abb. 25: Anzahl der Zimmer (Bürgerbefragung) 29 Abb. 26: Ausstattungsmerkmale (Bürgerbefragung) 29 Abb. 27: Zustand/ Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 5 Jahren 29 Abb. 28: Umzugsplanung (Bürgerbefragung) 30 Abb. 29: Umzugsgründe (Bürgerbefragung) 30 Abb. 30: Zufriedenheit mit der Wohnung/Haus (Bürgerbefragung) 31 Abb. 31: Wohnbaufertigstellungen in Herscheid 1995 - 2013 31 Abb. 32: Bautätigkeit Herscheid und Vergleichsregionen 32 Abb. 33: Immobilienscout Nachfrageindex Mietangebote 33 Abb. 34: Immobilienscout Nachfrageindex Kaufangebote 33 Abb. 35: Monatliche Warmmiete (Bürgerbefragung) 34 Abb. 36: Ortsbezogener Gesamtbestand stationäre Pflegeplätze (Stand: 15.12.2011) 35 Abb. 37: Einwohner 65 Jahre und älter je Pflegeplatz (Stand: 15.12.2011) 36 Abb. 38: Zufriedenheit mit dem näheren Umfeld (Bürgerbefragung) 59 Abb. 39: Prognose der Wohnquartiere 61 Abb. 40: Altersgruppen und Wohnansprüche am Beispiel einer schematischen Bevölkerungspyramide 63 Abb. 41: Bedeutung von Merkmalen bei der Wahl einer neuen Wohnung 64 Abb. 42: Bevorzugte Wohnformen im Alter 65 Abb. 43: Zielkatalog des Handlungskonzeptes „Wohnen in Herscheid“ 67 Abb. 44: Übersicht Projektvorschläge 68

4 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

1 Einführung

1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung

Die Entwicklung der Gemeinde Herscheid als Wohnstandort wird maßgeblich bestimmt durch die Größe der Gemeinde (rd. 7.200 Einwohner) und die Nähe zu den deutlich größe- ren Städten im direkten Umfeld, insbesondere Lüdenscheid und Plettenberg. Die nächsten Oberzentren sind die Städte Hagen und Dortmund. Die Siedlungsschwerpunkte der Ge- meinde sind zum einen der Ortskern Herscheid, der mit seiner Versorgungsfunktion eine zentrale Bedeutung für die Gesamtgemeinde einnimmt und auch mit Abstand die meisten Einwohner beherbergt, und zum anderen der Ortsteil Hüinghausen. Ergänzt werden diese Ortsteile durch mehrere kleinere Ortslagen.

Die Gemeinde Herscheid ist stark vom demografischen Wandel betroffen. So verzeichnet sie nicht nur in den vergangenen Jahren rückläufige Einwohnerzahlen; auch nach einer Prognose des Landes (Gemeindemodellrechnung 2011-2030) ist für Herscheid ein Bevölke- rungsrückgang von 26 % zum Jahre 2030 zu erwarten. Die maßgeblichen Gründe für den Rückgang der Einwohnerzahl sind sowohl die erwartete negative natürliche Bevölkerungs- entwicklung als auch ein negatives Wanderungssaldo. Auch die Bertelsmann Stiftung prognostiziert einen deutlichen Bevölkerungsrückgang – mit -15,3 % jedoch nicht so gravierend wie die Gemeindemodellrechnung. Der demografische Wandel macht sich darüber hinaus in der Altersstruktur bemerkbar. Derzeit ist nur etwa ein Viertel der Bevölkerung jünger als 25 Jahre, während die über 60-jährigen bereits fast ein Drittel der Bevölkerung ausmachen.

Diese negative Einwohnerentwicklung hatte in der Vergangenheit unmittelbare Auswirkungen auf die Wohnbaulandnachfrage bzw. die Wohnbaufertigstellungen. So fällt der Wohnungs- neubau in der Gemeinde Herscheid in den vergangenen Jahren sehr gering aus, sodass das Wohnraumangebot in Herscheid vor allem durch Bestandsimmobilien geprägt wird.

Um die Zukunftsfähigkeit der Gemeinde mittel- und langfristig zu sichern, hat die Gemein- de bereits in der Vergangenheit die CIMA Beratung + Management GmbH zusammen mit dem Büro pp|as Pesch Partner Architekten Stadtplaner mit der Erarbeitung eines Gemein- deentwicklungskonzepts Herscheid 2025 beauftragt; dieses wurde im Juli 2012 fertiggestellt und verabschiedet. Aufbauend auf einer ausführlichen Bestandsanalyse wurden Handlungs- schwerpunkte, Schlüsselprojekte und kleinere Einzelmaßnahmen zur Weiterentwicklung der Gemeinde Herscheid erarbeitet. Der Erhalt der Attraktivität der Gemeinde Herscheid als Wohnstandort wurde darin als bedeutende Zielsetzung formuliert. Eine der vorgeschlagenen Maßnahmen war demnach die Erarbeitung eines Handlungsprogramms zum Thema Woh- nen, um mit einer aktiven Wohnungsmarktentwicklung dem demografischen Wandel entgegenzuwirken.

Mit dem vorliegenden Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“ wird die Handlungsemp- fehlung des Gemeindeentwicklungskonzepts 2012 aufgegriffen. Zukunftsorientierte Strategien und Maßnahmen zur Stabilisierung des lokalen Wohnungsmarkts und damit zur mittel- und langfristigen Förderung des Wohnstandorts Herscheid werden aufgezeigt. Adressaten des Konzeptes sind gleichermaßen Entscheidungsträger und Verantwortliche in Verwaltung und Politik wie auch private Hauseigentümer, Wohnbauunternehmen und Investoren.

5 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

1.2 Projektansatz

Für die Bearbeitung des vorliegenden Handlungsprogramms Wohnen in Herscheid wurde ein Untersuchungsdesign gewählt, welches sich an den Empfehlungen des Ministeriums für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen in der Entscheidungshilfe Kommunale Handlungskonzepte „Wohnen“ orientiert. Es wurde dabei ein Methodenmix angewendet, be- stehend aus

. Daten- und sekundärstatistischen Analysen . Auswertung von Immobiliendatenbanken (z.B. Immobilienscout24) . Literatur- und Quellenanalyse . Experteninterviews . Schriftliche Bürgerbefragung . Vor-Ort-Begehungen

Bürgerbefragung

Während des Erarbeitungsprozesses des Handlungsprogramms Wohnen in Herscheid wurde eine Bürgerbefragung durchgeführt, um die Wohnsituation und -zufriedenheit sowie die Prä- ferenzen der Herscheider für das Wohnen in der Zukunft festzustellen. Ein eigens für Herscheid erarbeiteter, aus 19 Fragen bestehender Fragebogen wurde an 1.000 per Zufall ausgewählte Bürgerinnen und Bürger (ab 16 Jahre) verschickt. Mit 302 beantworteten Fra- gebögen betrug die Rücklaufquote 30 %, was nach Erfahrungen der cima mit vergleichba- ren Umfragen eine gute Beteiligungsquote darstellt. Die Ergebnisse der Befragung sind als repräsentativ zu bezeichnen, denn die Merkmalsausprägungen der Rückläufer im Hinblick auf Wohnort und Geschlecht unterscheiden sich kaum von den amtlichen Statistiken (vgl. Abb. 1, Abb. 2 und Abb. 3). Bei der Altersverteilung sind jedoch leichte Unterschiede zwischen der Befragung und der Bevölkerungsstruktur erkennbar, da in den Befragungsergeb- nissen die Altersgruppe der 18 bis 29-jährigen unter- und die der über 65-jährigen über- repräsentiert ist.

86 % der Befragten leben entweder zusammen mit ihrem Partner oder im Kreise der Fa- milie; nur 12 % der Befragten lebt alleine (vgl. Abb. 4). Ungefähr die Hälfte der Befragten sind Arbeitnehmer; 36 % sind Rentner (vgl. Abb. 5). Hier spiegelt sich die bereits in der Altersverteilung erkennbare leichte Überrepräsentierung der Senioren wider.

6 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 1: Befragte nach Wohnstandorte Abb. 2: Befragte nach Alter

80% 40% 63% 33% 33% 59% 32% 60% 27% 30% 26% 26% 40% 27% 21% 20% 15% 20% 13% 13% 10% 5% 0% 2% 3% Kernort Hüing- Übrige 0% hausen Ortsteile 16 - 18 18 - 29 30 - 49 50 - 64 65 J. J. J. J. J. und Anteil Befragte älter Anteil Gesamtbevölkerung Herscheid Anteil Befragte Anteil Gesamtbevölkerung Herscheid

Quelle: IT.NRW, CIMA; Bearbeitung: cima (2014); n=302, Quelle: IT.NRW, CIMA; Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur gültige Fälle nur gültige Fälle

Abb. 3: Befragte nach Geschlecht Abb. 4: Befragte nach Familienstand

100% Sonstige; alleine; 2% 12% 80%

60% 49% 53% 51% 47% mit 40% Familie; 38% 20%

0% Männlich Weiblich mit Anteil Befragte Partner; Anteil Gesamtbevölkerung Herscheid 48%

Quelle: IT.NRW, CIMA; Bearbeitung: cima (2014); n=302, Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur nur gültige Fälle gültige Fälle

Abb. 5: Befragte nach Berufsstatus

5% 1% 7% Arbeitnehmer Schüler/ Student Rentner

Selbständig

Hausmann/ 36% -frau 49% arbeitslos

Beamter 2%

Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur gültige Fälle

7 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Ziel der Bürgerbefragung war es, einerseits ein umfassendes Bild über die aktuelle Wohnsi- tuation der Herscheider Bürger zu erlangen und andererseits die Vorstellungen der Bürger über das zukünftige Wohnen in Herscheid zu ermitteln. Aus methodischen Überlegungen werden die Ergebnisse der unterschiedlichen Fragen nicht als eigenes Kapitel vorgestellt, sondern an den Stellen in dem Bericht aufgeführt, an denen sie die übrigen Analyseer- gebnisse ergänzen.

Wohnraumqualitätsatlas Herscheid

Im Rahmen der Bestandsaufnahme erstellte die cima einen Wohnraumqualitätsatlas für Herscheid in Form von standardisierten Steckbriefen von neun Wohnquartieren. Hierbei werden die Quartiere jeweils mit den Merkmalen Lage, Standortcharakterisierung, städte- bauliche Struktur, Versorgung, Infrastruktur, Verkehr, Defizite und Potenziale beschrieben und bewertet. Die Steckbriefe dienen als Grundlage für die Identifizierung von Potenzialen und Defiziten sowie der anschließenden Formulierung von Handlungserfordernissen.

1.3 Projektablauf

Das vorliegende Handlungsprogramm Wohnen in Herscheid wurde in Zusammenarbeit mit den Entscheidungsträgern der Gemeinde Herscheid erarbeitet. Es sind u.a. folgende pro- jektbegleitende Veranstaltungen und Fachgespräche zu nennen:

. Auftaktgespräch mit der Verwaltung am 22.05.2014 . von der cima durchgeführte Expertengespräche und Ortsbegehungen während des gesamten Projektverlaufs . Zwischenpräsentation und Abstimmungsgespräch mit Verwaltungsmitarbeitern am 02.09.2014 . Bürgerforum am 04.11.2014; in der Veranstaltung wurde interessierten Bürgern die Ergebnisse der Analyse und die Projektvorschläge vorgestellt und ihnen die Mög- lichkeit gegeben, in Einzelgesprächen mit den Beratern und Mitarbeitern der Verwal- tung die Vorschläge zu diskutieren . Vorstellung der Ergebnisse vor dem Planungs-, Bau- und Umweltausschuss am 24.11.2014

Fotos: cima (2014)

8 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

2 Wohnungswirtschaftliche Trends

Die Wohnungsmärkte in Deutschland sind aktuell starken Veränderungsprozessen unterwor- fen, die von Region zu Region und von Kommune zu Kommune unterschiedliche Dynami- ken und Ausprägungen aufweisen. Sowohl soziodemografisch als auch durch die Verände- rung der Wohnansprüche der Menschen bedingt, schlagen sich diese Prozesse auf die Nachfragesituation auf den Wohnungsmärkten nieder. So stehen wachsende und mit Woh- nungsengpässen kämpfende Wohnungsmärkte denen gegenüber, die durch Stagnation, Schrumpfung und Leerstände gezeichnet sind. Dabei geht es nicht nur um die quantitative Nachfrage nach Wohnraum, auch die Qualität und die Ausstattung des Hauses oder der Wohnung sind Parameter, die den Markt bestimmen. Nicht zuletzt sind ein gestiegenes Umweltbewusstsein in weiten Teilen der Bevölkerung in Verbindung mit steigenden Energie- preisen Einflussfaktoren bei der Wohnraumsuche.

Geänderte Anforderungen an das Wohnen: „Wir werden weniger, älter und bunter“

Die Bevölkerungsentwicklung Deutschlands befindet sich in einem demografischen Wandel. Sie ist geprägt durch eine niedrige Geburtenrate, welche die Anzahl der Sterbefälle nicht mehr ausgleichen kann. Neben der damit einhergehenden Schrumpfung der Bevölkerungs- zahl altert die Gesellschaft, weil immer weniger junge Menschen nachkommen und gleichzeitig die Lebenserwartung der Menschen stetig ansteigt.

Es ist davon auszugehen, dass ein großer Teil des aktuellen Wohnungsbestands nicht geeignet ist, die aus einer älter werdenden Gesellschaft resultierenden Änderungen der Wohnansprüche zu erfüllen.1 Barrierefreies Wohnen bzw. die Anpassung der Wohnung an die Bedürfnisse der Älteren (wie z.B. durch den Einbau einer bodengleichen Dusche oder eines Aufzugs) werden in der Zukunft eine immer stärkere Rolle spielen.

Anspruchsvolle Senioren versus Bedrohung durch Altersarmut

Einerseits sind Senioren und Hochbetagte immer länger in der Lage, eigenständig und selbstbestimmt zu wohnen und möchten dies am liebsten in der gewohnten Umgebung tun. Aufgrund der aktuell noch gesicherten Renten und Pensionen sind vor allem jene, die im Eigentum wohnen bzw. Eigentumswohnungen an andere vermieten, oftmals in einer ausgezeichneten wirtschaftlichen Lage, was nicht zuletzt die Werbe- und Konsumgüterin- dustrie erkannt hat. Andererseits nimmt gleichzeitig jedoch auch die Zahl derer zu, die z.B. aufgrund von Teilzeitjobs oder Langzeitarbeitslosigkeit von Altersarmut betroffen sind; auch Menschen mit Migrationshintergrund haben überdurchschnittlich oft ein Armutsrisiko im Rentenalter. Für beide Gruppen müssen lokal angepasste und tragfähige Wohnkonzepte geschaffen werden. Für die wirtschaftlich besser gestellten Senioren sind oftmals großzügige Wohnungen im Stadt-/ Ortszentrum attraktiv, da sie hier Versorgungs- und Unterhaltungs- angebote in fußläufiger Entfernung finden. Für eine solche Wohnung sind viele bereit, das klassische Einfamilienhaus am Stadtrand zu verlassen bzw. zu verkaufen. Für die zweite genannte Gruppe ist es wichtig, günstige und/ oder auch kleinere Wohnungen z.B. für alleinstehende oder verwitwete Personen vorzuhalten.

1 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) (Hrsg.) (2011): Wohnen im Alter. For- schungen Heft 147, S. 23.

9 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Konkurrenz um die Einwohner unter 45 Jahre

Nichtsdestotrotz müssen die vom demografischen Wandel stärker betroffenen Städte und Gemeinden gleichzeitig weiter attraktive Wohnangebote für Junge und Familien vorhalten, da ihnen ansonsten ein wichtiges demografisches Nachwuchspotenzial verloren geht. Aller- dings nimmt die Zahl der unter 45-jährigen, also jener Personen, die Familien gründen und Wohneigentum bilden, in den nächsten Jahren besonders stark ab. Durch eine zusätzliche Arbeitsplatzmobilität und verschiedenste Lebensmodelle verlieren einige Regionen erheblich an Einwohnern und damit an Wohnraumnachfragern; dies gilt gerade für strukturschwache Bereiche oder den ländlichen Raum. Für Städte, Gemeinden, Wohnungsunternehmen und andere an der Immobilienwirtschaft Beteiligte wird in diesen Regionen die Konkurrenz um Einwohner bzw. Kunden immer größer, da das Leerstandsrisiko von Wohnraum immer grö- ßer wird.

Für die Ballungsräume ist dieses Risiko in der Regel gering; hier ist die Nachfrage nach (Miet-) Wohnungen vor allem von jüngeren Haushaltsgruppen recht stabil. Einige Städte haben – auch aufgrund zahlreicher nicht mehr marktfähiger Wohnungen für die nun Ersatz geschaffen werden muss – eine regelrechte Wohnungsnot. In weniger dynamischen Städten und im ländlichen Raum müssen allerdings individuelle Konzepte – auch auf Quartiers- oder Nachbarschaftsebene – geschaffen werden, um sich gegenüber anderen Wohnorten abzuheben.

Multioptionalität der Lebensstile führt zu hoher Pro-Kopf-Wohnfläche

Darüber hinaus sind die Schlagwörter „Pluralisierung der Lebensstile“, „Individualisierung“ und „Singularisierung“ zu nennen. Immer mehr Menschen wollen oder müssen alleine leben. In Deutschland beträgt die Zahl der Singlehaushalte bereits heute ca. 14 Millionen; dies entspricht einem Anteil von 37 % aller Haushalte.2 In der Trendvariante der Voraus- berechnung der Haushalte in Deutschland erwartet das Statistische Bundesamt einen An- stieg der Einpersonenhaushalte auf ca. 43 % zum Jahr 2030.3 Damit einher geht auch die Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen. Waren es in Deutschland Anfang der 1990er noch 2,3 Personen pro Haushalt im Schnitt, hat sich diese Zahl heute auf bereits 2,0 Personen verringert. Es wird prognostiziert, dass sich die durchschnittliche Haushalts- größe in Deutschland bis zum Jahr 2030 auf ca. 1,9 weiter verringern wird (vgl. Abb. 6). Vor allem klassische Familienhaushalte mit mindestens drei Haushaltsmitgliedern nehmen weiter ab.

Durch diese Entwicklungen steigt gleichzeitig die Pro-Kopf-Wohnfläche, denn kleine Haus- halte benötigen mehr Fläche als große Haushalte. Standen 1998 jedem Einwohner noch 39 m² zur Verfügung, so ist die Pro-Kopf-Wohnfläche mittlerweile auf 45 m² angewachsen.4 Demnach wird in einigen Regionen und Kommunen trotz des Bevölkerungsrückgangs die Nachfrage nach Wohnraum weiter wachsen, da die erhöhten Ansprüche an die Wohnungs- größe sowie eine veränderte Haushaltsstruktur die maßgeblichen Bestimmungsgrößen dar- stellen.

2 Vgl. Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2014): Zensus 2011. 3 Statistisches Bundesamt (2011): Bevölkerung und Erwerbstätigkeit – Entwicklung der Privathaushalte bis 2030, Ergebnisse der Haushaltsvorausberechnung. Wiesbaden. S. 10. 4 Vgl. Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (2013): Pressemitteilung Nr. 9/2013. Wiesbaden.

10 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 6: Zahl der Privathaushalte und durchschnittliche Haushaltsgröße in Deutschland 1991 bis 2030

Quelle: Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (2014)

Wohneigentumsbildung wird aufgeschoben

Weiterhin ist in Zukunft mit einer Schwächung der Wohneigentumsbildung junger Haushalte zu rechnen. So erfolgt vor dem Hintergrund des demografischen Wandels nicht nur eine quantitative Verringerung der Gruppe der potentiellen Wohneigentumserwerber; durch private Flexibilität einhergehend mit einem steigenden Anspruch an die Wohnqualität und die heutzutage geforderte berufliche Mobilität steht diese Gruppe zusätzlich vor dem Konflikt zwischen Immobilienkauf und der Aufgabe dieser Flexibilität und Entscheidungsfreiheit. War es früher noch üblich, spätestens mit Mitte 30 über den Erwerb von Wohneigentum nach- zudenken, so verschiebt sich dies zukünftig in die älteren Altersgruppen. Dann allerdings steigt neben der Pro-Kopf-Wohnfläche auch die Eigentümerquote; vor allem bei den zwischen 45- bis unter 60-jährigen wird die Eigentümerquote in den kommenden Jahren auf über 60 % prognostiziert.5 Zukünftig werden es vermehrt Immobilienkäufer sein, die erst spät Eigentum bilden oder sich nach dem Auszug der Kinder und dem Verkauf des Fami- lien-Eigenheims mit einer Eigentumswohnung verkleinern möchten.

5 Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2010): Wohnungsmärkte im Wandel. Zentrale Ergebnisse der Wohnungsmarktprognose 2025. Bonn. S. 4.

11 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

3 Rahmenbedingungen

3.1 Kurzprofil der Gemeinde Herscheid

Die im Westen des Sauerlands gelegene Gemeinde Herscheid ist eine von 15 Gemeinden des Märkischen Kreises. Als Grundzentrum grenzt sie an die mittelzentralen Nachbarge- meinden Werdohl, Plettenberg, Attendorn (Kreis Olpe), Meinerzhagen und Lüdenscheid. Das nächstgelegene Oberzentrum ist Hagen in ca. 40 km Entfernung. Das statistische Lande- samt NRW definiert Herscheid als „kleine Landgemeinde“. An das überregionale Straßen- netz ist Herscheid über die Autobahnanschlussstelle Lüdenscheid-Süd (BAB 45 - Sauerland- linie) angebunden, die das Gemeindegebiet in sechs Kilometern Entfernung im Westen pas- siert. Die ebenfalls viel frequentierte Landesstraße L 561 verbindet Herscheid mit den Mit- telzentren Lüdenscheid und Plettenberg. Eine verkehrliche Anbindung an das Schienennetz besteht nicht.

Die Gemeinde ist stark durch ihr landschaftliches Erscheinungsbild geprägt. Mit einer Aus- dehnung von rund 59 Quadratkilometern liegt sie mitten im Naturpark Ebbegebirge. Südlich der Gemeinde erhebt sich die Nordhelle, mit 663 m der höchste Berg des Naturparks. Dort entspringt der Oesterbach, der an der östlichen Gemeindegrenze zur Oestertalsperre aufgestaut wird. Die Verse- und Fürwiggetalsperren liegen westlich von Herscheid. Im Nordwesten fließt die Schwarze Ahe.

Wald- und landwirtschaftliche Flächen nehmen die größten Anteile des Gemeindegebiets ein. Der Siedlungsraum für die knapp 7.300 Einwohner umfasst dagegen nur rund fünf Prozent der gemeindlichen Flächen.6

Als Siedlungsschwerpunkte sind der Kernort mit ca. 4.400 Einwohnern und der Ortsteil Hüinghausen an der Gemeindegrenze zur Stadt Plettenberg mit ca. 960 Einwohnern zu nennen. Beide Siedlungsschwerpunkte liegen verkehrsgünstig an der von Westen nach Os- ten verlaufenden L 561. Die übrige Bevölkerung verteilt sich über die weitläufige Siedlungs- struktur von Herscheid, die zahlreiche kleinere Ortslagen und drei Wochenendhausgebiete umfasst. Mit 119 Einwohnern je Quadratkilometer ist Herscheid die Gemeinde mit der geringsten Bevölkerungsdichte im Märkischen Kreis.

6 IT.NRW (2014): Kommunalprofil Herscheid. Düsseldorf.

12 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

3.2 Demografische Rahmenbedingungen

Die Einwohnergröße und deren Entwicklung stellt bei der Analyse des Wohnungs- und Im- mobilienmarkts einer Gemeinde eine wichtige Bestimmungsgröße dar. In der Gemeinde Herscheid leben aktuell 7.237 Einwohner (Stand 31.12..2013)7. Während die Gemeinde zwischen 1985 und 2002 ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum verzeichnen konnte, war die Bevölkerungszahl in den vergangenen zehn Jahren rückläufig; Herscheid hat in diesem Zeitraum ca. 6 % seiner Bevölkerung verloren (vgl. Abb. 7). Die Bevölkerungsentwicklung verlief in den vergangenen Jahren somit in ähnlicher Weise wie im Märkischen Kreis oder in den ausgesuchten Vergleichsstädten (vgl. Abb. 8). In Herscheid begründet sich dies zum einen durch eine negative natürliche Bevölkerungsentwicklung (Verhältnis von Geburten zu Sterbefällen; Schnitt 2006 - 2013: -37 Personen) und zum anderen durch einen negativen Wanderungssaldo (Verhältnis von Zuzügen zu Fortzügen; Schnitt 2006 - 2013: -28 Perso- nen), wenngleich letzterer im Jahr 2013 erstmals wieder positiv war (+27 Personen) (vgl. Abb. 9).

Abb. 7: Bevölkerungsentwicklung Herscheid 1985-2013

8000 7672

7500 7237

7000

6769 6500

6000 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

Abb. 8: Bevölkerungsentwicklung Herscheid und Vergleichsregionen

102

100

2005 = 100 = 2005 96

92 Indexwerte 90 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Herscheid Nachrodt-Wiblingwerde Schalksmühle Plettenberg Märkischer Kreis

Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

7 IT.NRW (2014): Bevölkerungsfortschreibung Basis Zensus 2011. Düsseldorf.

13 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 9: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung

500

403 400 376 300

200

81 100 63 27 0 -18 -100 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Geborene Gestorbene Saldo Geborene/Gestorbene

Zuzüge Fortzüge Saldo Zuzüge/Fortzüge

Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

Die häufigsten Zielorte bei Fortzügen aus Herscheid waren im Jahr 2013 Lüdenscheid und Plettenberg mit je 80 Personen. Diese Städte stellen gleichzeitig auch die wichtigsten Zu- zugsorte dar, so zogen 97 Personen aus Lüdenscheid und 96 Personen aus Plettenberg nach Herscheid (vgl. Abb. 10). Die nahegelegenen Oberzentren spielen bei den Wande- rungsbewegungen eine vergleichsweise geringe Rolle; lediglich die Wanderungsbewegungen nach Dortmund mit der Bedeutung als Universitätsstadt etc. sind hier nennenswert.

Bei der Untersuchung der altersspezifischen Wanderungen zwischen 2003 und 2013 sind zunächst deutliche Wanderungsverluste bei den 18- bis 25-jährigen (sog. Starterhaushalte) zu erkennen (vgl. Abb. 11). Es ist davon auszugehen, dass Personen dieser Altersgruppe die Gemeinde vorwiegend zum Studium oder zur Ausbildung verlassen. Leichte Wande- rungsverluste sind darüber hinaus bei den 25- bis 30-jährigen – den jungen Familiengrün- dern und Berufseinsteigern – zu verzeichnen. Diesen Personen fehlen nach ihrer Berufs- ausbildung u.U. die berufliche Perspektive oder qualifizierte Arbeitsplätze in der Region. Andere Gründe für den Fortzug in dieser Altersklasse können fehlende Bauplätze oder Kaufimmobilien sein, die in der Phase der Familiengründung verstärkt nachgefragt werden. Weitere Wanderungsverluste im Zeitraum von 2003 bis 2013 verzeichnet die Altersklasse der 50- bis 65-jährigen und die Altersgruppe der Senioren (65 Jahre und älter). Hier ist darauf hinzuweisen, dass Herscheid sowohl bei den barrierefreien bzw. altengrechten Woh- nungen als auch bei den Pflegeheimplätzen ein Angebotsdefizit besitzt. Dies hat zur Folge, dass diese Gruppen in die Nachbarkommunen ziehen müssen, wenn sie ein solches Ange- bot in Anspruch nehmen möchten.

14 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 10: Wanderungsbilanz Herscheid nach Ziel- und Herkunftsort (2013)

Zugezogen von Fortgezogen nach Saldo

Märkischer Kreis 258 209 49

Lüdenscheid, Stadt 97 80 17

Plettenberg, Stadt 96 80 16

Werdohl, Stadt 14 7 7

Kierspe, Stadt 9 3 6

Hemer, Stadt 5 - 5

Halver, Stadt 4 - 4

Balve, Stadt 2 - 2

Menden (Sauerland), Stadt 3 1 2

Nachrodt-Wiblingwerde 4 2 2

Schalksmühle 2 1 1

Neuenrade, Stadt 5 5 0

Altena, Stadt 4 7 -3

Meinerzhagen, Stadt 10 14 -4

Iserlohn, Stadt 3 9 -6

Köln, krfr. Stadt 4 2 2

Dortmund, krfr. Stadt 5 19 -14

Düsseldorf, krfr. Stadt 3 6 -3

Hagen, krfr. Stadt - - -

Nordrhein-Westfalen 334 295 39

Deutschland ohne NRW 32 42 -10

Deutschland 366 337 29

Ausland 37 39 -2

Insgesamt 403 376 27 Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

Wanderungsgewinne hingegen sind bei den 30- bis unter 50-jährigen (den wichtigsten Nachfragern nach Wohneigentum) zu erkennen. Hiermit verbunden sind auch die leichten Wanderungsgewinne in der Gruppe der unter 18-jährigen (Kinder der Familien). In diesem Zusammenhang bemerkenswert ist der Wanderungsüberschuss in diesen beiden Altersgrup- pen im Jahr 2013. Hier verzeichnete Herscheid einen positiven Saldo von 23 Personen bei den unter 18-jährigen und 38 Personen bei den 30- bis unter 50-jährigen.

15 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 11: Altersspezifische Wanderungen Herscheid (2003 – 2013)

unter 18 Jahre 705 643

18 bis unter 25 Jahre 676 941

25 bis unter 30 Jahre 557 589

30 bis unter 50 Jahre 1390 1303

50 bis unter 65 Jahre 407 448

65 Jahre und mehr 337 373

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600

Zugezogene Fortgezogene

Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

Nichtsdestotrotz macht sich der demografische Wandel in Herscheid bereits bemerkbar: in der Bevölkerungspyramide ist die für eine überalternde Bevölkerungsstruktur typische Ur- nenform zu erkennen (vgl. Abb. 13). Weniger als ein Viertel der Bevölkerung ist jünger als 25 Jahre, wohingegen die über 60-jährigen mit 29,5 % die größte Altersgruppe stellen. Im kreis- und landesweiten Vergleich sind eine Unterrepräsentierung der jungen Bevölkerung und eine Überrepräsentierung der älteren Bevölkerung in Herscheid festzustellen (vgl. Abb. 12).

Abb. 12: Altersstruktur Herscheid und Vergleichsregionen (2013)

Altersgruppe NRW Märkischer Kreis Herscheid

unter 6 Jahre 5,0 % 4,8 % 4,1 %

6 bis unter 18 J. 11,8 % 12,3 % 11,5 %

18 bis unter 25 J. 8,2 % 8,1 % 6,5 %

Summe bis 25 J. 25,0 % 25,2 % 22,1 %

25 bis unter 30 J. 5,9 % 5,4 % 4,4 %

30 bis unter 40 J. 11,6 % 10,7 % 9,7 %

40 bis unter 50 J. 16,2 % 16,4 % 18,4 %

50 bis unter 60 J. 14,9 % 15,3 % 15,9 %

Summe 25 bis 60 J. 48,6 % 47,8 % 48,4 %

60 bis unter 65 J. 6,0 % 6,1 % 6,7 %

65 J. und älter 20,4 % 20,9 % 22,7 % Summe über 60 J. 26,4 % 27,0 % 29,5 % Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

16 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Im Gegensatz zum Märkischen Kreis mit einem Ausländeranteil von ca. 10 % weist Herscheid mit 5 % einen unterdurchschnittlichen Ausländeranteil auf.8

Abb. 13: Bevölkerungspyramide Gemeinde Herscheid 2013

78 bis unter 79 Jahre 76 bis unter 77 Jahre 74 bis unter 75 Jahre 72 bis unter 73 Jahre 70 bis unter 71 Jahre 68 bis unter 69 Jahre 66 bis unter 67 Jahre 64 bis unter 65 Jahre 62 bis unter 63 Jahre 60 bis unter 61 Jahre 58 bis unter 59 Jahre 56 bis unter 57 Jahre 54 bis unter 55 Jahre 52 bis unter 53 Jahre 50 bis unter 51 Jahre 48 bis unter 49 Jahre 46 bis unter 47 Jahre 44 bis unter 45 Jahre 42 bis unter 43 Jahre 40 bis unter 41 Jahre 38 bis unter 39 Jahre 36 bis unter 37 Jahre 34 bis unter 35 Jahre 32 bis unter 33 Jahre 30 bis unter 31 Jahre 28 bis unter 29 Jahre 26 bis unter 27 Jahre 24 bis unter 25 Jahre 22 bis unter 23 Jahre 20 bis unter 21 Jahre 18 bis unter 19 Jahre 16 bis unter 17 Jahre 14 bis unter 15 Jahre 12 bis unter 13 Jahre 10 bis unter 11 Jahre 8 bis unter 9 Jahre 6 bis unter 7 Jahre 4 bis unter 5 Jahre 2 bis unter 3 Jahre unter 1 Jahr -100 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100

Männer Frauen

Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

8 Eigene Berechnung nach IT.NRW (2014): Bevölkerung nach Altersgruppen und Nationalität, Zensus 2011, Stich- tag 09.05.2011. Düsseldorf.

17 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

3.3 Sozioökonomische Rahmenbedingungen

Zur Untersuchung der Nachfragesituation im Hinblick auf den Wohnungs- und Immobilien- markt ist es zweckdienlich, die sozioökonomischen Rahmenbedingungen einer Gemeinde zu beachten. Im vorliegenden Fall werden die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Be- schäftigten, die Bilanz der Ein- und Auspendler, die Arbeitslosenzahlen sowie das durchschnittliche Haushaltseinkommen untersucht.

Die wirtschaftliche Situation Herscheids wird analog zum Märkischen Kreis stark vom produzierenden Gewerbe geprägt. Vor allem die metallverarbeitende Industrie, die hier im We- sentlichen aus mittelständischen Automobilzulieferern besteht, ist entscheidend. So waren 2012 fast 70 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im produzierenden Gewerbe tätig.9

Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Herscheid war in den vergangenen Jahren rückläufig. Von 1.984 Beschäftigten im Jahr 2003 verringerte sich die Zahl auf 1.793 im Jahr 2012, was einen Rückgang von 10 % bedeutet. Dies stellt kreisweit den größten Rückgang dar, wenngleich in Herscheid analog zu den Vergleichsregionen seit 2009 wieder eine positive Entwicklung zu erkennen ist (vgl. Abb. 14).

Abb. 14: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten

115

110 105 100

2003 = 100 = 2003 95 90

85 Indexwerte 80 75 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Herscheid Nachrodt-Wiblingwerde Plettenberg Schalksmühle Märkischer Kreis

Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

In Herscheid arbeiten 1.428 Einpendler, denen 2.622 Berufsauspendler gegenüberstehen, sodass sich für Herscheid ein deutlicher Auspendlerüberschuss von 1.194 Berufstätigen ergibt.10 Die Pendlerverflechtungen ergeben sich dabei hauptsächlich mit den mittelzentralen Nachbargemeinden Lüdenscheid, Plettenberg und Werdohl, wohingegen die Verflechtun- gen mit den nächstgelegenen Oberzentren Hagen, Wuppertal und Dortmund nur eine un- tergeordnete Rolle spielen.

9 Eigene Berechnung n. IT.NRW (2014): Kommunalprofil Herscheid. Düsseldorf. 10 IT.NRW (2014) Berufseinpendler/Berufsauspendler (Tagespendler) nach Geschlecht, Entfernung und Quelle/Ziel zum 30.06.2012. Düsseldorf.

18 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Im Geschäftsstellenbezirk Plettenberg der Agentur für Arbeit – hierzu gehören die Gemein- de Herscheid und die Stadt Plettenberg – betrug die Arbeitslosenquote im März 2014 5,3 % und liegt damit deutlich unter der Arbeitslosenquote des Märkischen Kreises mit 7,9 %.11 In Herscheid waren zu diesem Zeitpunkt 144 Personen von Arbeitslosigkeit betrof- fen12.

Jedem Herscheider Haushalt standen im Jahr 2013 im Schnitt 4.119 Euro (Netto) pro Mo- nat zur Verfügung. Im Vergleich dazu lag der Märkische Kreis bei 3.705 Euro.13 Diese wirtschaftliche solide Situation vieler Herscheider wird auch durch die Ergebnisse der Bürger- befragung belegt: 43 % der Befragten gaben an, über ein Haushaltsnettoeinkommen von mehr als 3.000 Euro pro Monat zu verfügen (vgl. Abb. 15).

Abb. 15: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Bürgerbefragung)

45% 43%

40%

35% 30% 30% 24% 25%

20%

15%

10% 4% 5%

0% weniger als zw. 1001 € und zw. 2001 € und mehr als 1000 € 2000 € 3000 € 3000 € Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur gültige Fälle

11 Agentur für Arbeit (2014): Arbeitslosigkeit auf lokaler Ebene, Presseinfo 053/2014. 12 IT.NRW (2014): Arbeitsmarktstatistik. Düsseldorf. 13 Mikromarktdaten, Acxiom Deutschland GmbH, Stand: 4. Quartal 2013

19 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

3.4 Infrastrukturelle Rahmenbedingungen

Nachfolgend werden die für die Bevölkerungs- und Wohnbauentwicklung wesentlichen lokalen Rahmenbedingungen in Form der Angebote in den Bereichen Einzelhandel, Dienstleis- tungen, Gastronomie, Freizeit sowie soziale Infrastruktur kurz umrissen:

. Einzelhandel: Das Einzelhandelsangebot in der Gemeinde Herscheid beschränkt sich weitgehend auf die Anbieter des täglichen Bedarfs. Die im Gemeindegebiet vorhandenen rd. 30 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd. 4.300 m² erwirtschaften nach cima-Berechnungen einen Einzelhandelsumsatz von rd. 17,1 Mio. €. Die Anbieter konzentrieren sich fast vollständig auf den Kernort. Während das Angebot in den Wa- rengruppen des täglichen Bedarfs u.a. durch die Anbieter KAUFPARK und NETTO noch als befriedigend und typisch für ein Grundzentrum der Größe von Herscheid einzustufen ist, sind viele Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs nicht oder nur rudi- mentär besetzt. . Dienstleistungen: Neben der Gemeindeverwaltung wird der Ortskern Herscheid von ein- zelhandelsnahen Dienstleistungen (Banken, Versicherungen, Frisör etc.) sowie einem aus- reichenden Angebot im Bereich der Gesundheitsversorgung ergänzt. Hierzu zählen All- gemeinmediziner, Fachärzte und Zahnärzte, physiotherapeutische Praxen, Fußpflege- und Kosmetikinstitute. Darüber hinaus gibt es vereinzelte Spezialangebote, wie z.B. ein Fit- nesscenter. . Gastronomie: Das gastronomische Angebot im Gemeindegebiet bilden Landgasthöfe, Ca- fés, Imbisse und Kioske, die sich sowohl im Ortskern als auch z.T. in den peripheren Ortsteillagen befinden. . Schulen und Kindertagesstätten: Die Ausstattung mit Kindertageseinrichtungen und Schulen in Herscheid ist sehr unterschiedlich: während die drei Kindertagesstätten (zwei im Ortskern und eine in Hüinghausen) und die beiden Grundschulen (jeweils eine in Herscheid und Hüinghausen) für jüngere Kinder eine gute Versorgung bilden, fehlen die weiterführenden Schulen komplett. Seit die Rahlenbergschule (Hauptschule) zum Ende des Schuljahres 2013/14 geschlossen wurde, müssen die Schüler nach Abschluss der Grundschule nach Plettenberg oder Lüdenscheid fahren. . Freizeitangebot: Aufgrund der naturräumlichen Qualitäten besitzt Herscheid für bestimm- te Freizeitaktivitäten (Wandern, Radfahren) – wie auch die Nachbarkommunen - beson- dere Vorzüge. Das örtliche Freizeitangebot wird fast ausschließlich durch ehrenamtliche Vereinstätigkeiten abgedeckt. Es gibt zahlreiche Turn- und Sportvereine mit Kinder- und Jugendabteilungen. Hervorzuheben ist das von der Gemeinde getragene Jugendzentrum „Pappkiste“. Es bietet ergänzend zu den lokalen Angeboten der Vereine Ferienprogram- me, Workshops, Bewerbungstrainings etc. an. Hinsichtlich des Freizeitangebotes ist da- rüber hinaus das Freibad zu nennen.

20 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

3.5 Bevölkerungsprognosen

Auf Basis der Daten der Gemeindemodellrechnung 2011 – 2030 des Statistischen Lande- samts NRW wird für Herscheid ein Bevölkerungsrückgang von 27 % bis zum Jahre 2030 prognostiziert, auf dann 5.279 Einwohner (vgl. Abb. 16). Die Folgen des demografischen Wandels zeigen sich zusätzlich in der zukünftigen Altersstruktur: waren 2012 noch 22,1 % der Einwohner Herscheids unter 25 Jahre alt, so werden es 2030 nur noch 18 % sein. Deutlicher zeigt sich die Entwicklung jedoch bei den über 65-jährigen. Hier steigt der Anteil an der Gesamtbevölkerung von 22,7 % im Jahre 2012 auf 31 % im Jahre 2030.14 Die Be- völkerungspyramide für das Jahr 2030 verdeutlicht die Verschiebung „nach oben“ (vgl. Abb. 17).

Abb. 16: Entwicklung der Bevölkerungszahlen, Gemeindemodellrechnung 2011 - 2030

105

100

90 2011 = 100 = 2011 85

80 Indexwerte 75

70 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029

Herscheid Nachrodt-Wiblingwerde Schalksmühle Plettenberg Märkischer Kreis

Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

14 Eigene Berechnung nach IT.NRW (2014): Gemeindemodellrechnung 2011 bis 2030. Düsseldorf.

21 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 17: Bevölkerungspyramide 2030

Männer Frauen

Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

In einer Prognose der Bertelsmann-Stiftung verliert die Gemeinde Herscheid - ausgehend vom Basisjahr 2009 - bis 2030 15,3 % ihrer Einwohner, also einen Rückgang auf 6.180 Einwohner. Im Hinblick auf die zukünftigen Anteile der Altersgruppen ist diese Prognose mit der Gemeindemodellrechnung vergleichbar. So prognostiziert auch die Bertelsmann Stiftung einen Anstieg des Anteils der über 65-jährigen an der Gesamtbevölkerung auf rund 32 % und eine Verringerung des Anteils der unter 25-jährigen auf ca. 19 %.

Methodische Unterschiede zwischen beiden Prognosen bestehen hinsichtlich der Basisjahre (IT.NRW: 2011; Bertelsmann: 2009) sowie der benutzten Daten aus der Vergangenheit (IT.NRW: 2006 – 2010; Bertelsmann: 2006 – 2009). Beiden Prognosen gemein ist jedoch die Nichtberücksichtigung der Zensuszahlen, sodass die leichte Stabilisierung der Einwoh- nerzahl von Herscheid in den letzten drei Jahren nicht Berücksichtigung gefunden hat.

22 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 18: Vergleich der Bevölkerungsprognosen

8000 6.960 6.821 6.690 7000 6.430 6.329 6.180 5.815 6000 5.279 5000

4000

3000

2000

1000

0 01.01.2015 01.01.2020 01.01.2025 01.01.2030

IT.NRW Bertelsmann

Quelle: IT.NRW, Bertelsmann-Stiftung; Bearbeitung: cima (2014)

Die deutlichen Ergebnisunterschiede zwischen beiden Prognosen erklären sich folgender- maßen:

. Für die natürliche Bevölkerungsentwicklung (Verhältnis Geburtenzahlen zu Sterbefälle) geht die Gemeindemodellrechnung von einer kontinuierlichen Erhöhung auf -70 Perso- nen pro Jahr zum Jahre 2029 aus. Die Bertelsmann-Stiftung prognostiziert für 2030 einen Saldo von -60 Personen pro Jahr. . Mit Blick auf die Wanderungsbewegungen prognostiziert das Statistische Landesamt einen vergleichsweise konstant bleibenden Saldo zwischen -47 Personen im Jahr 2015 und -40 Personen im Jahr 2029. Im Gegensatz dazu prognostiziert die Bertelsmann Stiftung eine Verbesserung des Wanderungssaldos von -10 im Jahr 2015 auf +10 Per- sonen im Jahr 2030. . In der Summe ergibt sich in der Prognose des Statistischen Landesamts im Betrach- tungsraum 2011 bis 2030 eine Bevölkerungsentwicklung zwischen -95 und -110 Perso- nen pro Jahr. Hierzu tragen die natürliche Bevölkerungsentwicklung und die Wanderun- gen gleichermaßen bei. . Dieser Korridor liegt in der Bertelsmann-Prognose hingegen zwischen -111 Personen im Jahr 2009 und -49 Personen im Jahr 2030. Da sich die Wanderungsbilanzen über den Betrachtungszeitraum zum größten Teil ausgleichen, wird diese Prognose nahezu aus- schließlich von der natürlichen Bevölkerungsentwicklung bestimmt. Wenn sich die Rahmenbedingungen innerhalb der Gemeinde (z.B. Betriebsansiedlungen, Ausweisung größerer Baugebiete o.ä.) nicht ändern, erscheint die Prognose der Bertels- mann-Stiftung – also die Erwartung eines Wanderungsgewinns ab dem Jahr 2025 – wenig plausibel. Vor dem Hintergrund der Stabilisierung der Einwohnerzahl in den vergangenen drei Jahren ist jedoch auch nicht davon auszugehen, dass sich die vom Landesamt prognostizierte Entwicklung in dieser Dimension bewahrheiten wird.

23 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Auf Basis einer eigenen Berechnung, die Parameter aus beiden genannten Prognosen be- rücksichtigt, geht die cima davon aus, dass sich die Bevölkerungszahl von Herscheid bis zum Jahr 2030 auf ca. 6.000 Einwohner verringern wird (vgl. Abb. 19). Der cima- Modellrechnung liegen folgende Ansätze zugrunde:

. Die Gemeindemodellrechnung von IT.NRW und die Bertelsmann-Prognose wurden auf der Basis der aktuellen Einwohnergröße von Herscheid (31.12.2013: 7.237 Einwohner) fortgeschrieben. . Für die Jahre 2015, 2020, 2025 und 2030 wurden anschließend die Mittelwerte der beiden Prognosen berechnet; es wird von einer Abweichung von +/- 5 % von dem Mit- telwert ausgegangen. Abb. 19: cima-Modellrechnung

2013 2015 2020 2025 2030

7.100 – 7.200 6.700 – 6.800 6.300 – 6.400 5.900 – 6.000 7.237 Ew. Ew. Ew. Ew. Ew.

Quelle: Eigene Berechnung (2014)

Entwicklung der Haushalte in Herscheid

Die Gemeinde Herscheid verzeichnete zum Berichtszeitpunkt des Zensus 2011 eine Ein- wohnerzahl von 7.363 Personen.15 Diese teilten sich auf 3.305 Haushalte auf, sodass sich für das Jahr 2011 eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,22 Personen pro Haushalt ergab.

Geht man davon aus, dass sich die Zahl der Personen pro Haushalt bis 2030 nicht ver- ändert, bedeutete dies für Herscheid eine Verringerung um ca. 600 Haushalte auf etwa 2.700 Haushalte, ausgehend von einer Einwohnerzahl von rd. 6.000 Bürgern. Vor dem Hin- tergrund der eingangs beschriebenen wohnungswirtschaftlichen Trends und Haushaltsent- wicklungen ist diese Annahme jedoch unrealistisch. So ist auch in Herscheid mit einem Rückgang der durchschnittlichen Haushaltsgrößen zu rechnen, wenngleich sie als Gemeinde im ländlichen Raum auch weiterhin eine andere Haushaltsgrößenstruktur aufweisen und die zum Jahr 2030 für Deutschland prognostizierte durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,9 voraussichtlich nicht erreichen wird. Nichtsdestotrotz wird sich alleine aufgrund des demografischen Wandels die Zahl der Einpersonenhaushalte in Herscheid signifikant erhöhen.

Geht man davon aus, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße in Herscheid 2030 in einem Bereich zwischen 2,0 und 2,1 Personen liegen wird, würde dies eine Verringerung von ca. 300 bis 450 Haushalten im Vergleich zu 2011 bedeuten. Für das Jahr 2030 ist damit von 2.850 – 3.000 Haushalten in Herscheid auszugehen.

15 Da für die Anzahl der Haushalte noch keine Fortschreibungsdaten des Zensus existieren, wurden aus Gründen der besseren Vergleichbarkeit hier die Ergebnisse des Zensus 2011 zum Berichtszeitpunkt 9. Mai 2011 ver- wendet.

24 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Eine Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße geht mit einer Vergrößerung der durchschnittlichen Pro-Kopf-Wohnfläche einher; aktuell liegt diese bei ca. 45 m² (s. Kap. 2). Es muss einerseits zwar mit einer Verringerung der Zahl der Haushalte auf rd. 3.000 im Jahr 2030 gerechnet werden, andererseits wird der Wohnflächenbedarf aufgrund des an- haltenden Trends der wachsenden Pro-Kopf-Wohnfläche nicht proportional sinken. Es wird allerdings wichtig sein, dass vielfältige Wohnraumangebote in unterschiedlichen Gebäudear- ten und mit flexiblen Wohnflächen auf dem Herscheider Immobilienmarkt verfügbar sind. Dazu gehören sowohl großflächige Einfamilienhäuser als auch adäquate Eigentums- und Mietwohnungen mit 60 bis 80 m² Wohnfläche.

3.6 Fazit zu den Rahmenbedingungen und Ableitung von Handlungserfordernissen

Die Gemeinde Herscheid durchläuft – wie auch die ganze Region – den Prozess des demografischen Wandels. So wiesen in den vergangenen Jahren beide Determinanten der Bevölkerungsentwicklung – die natürliche Bevölkerungsentwicklung und die Wanderungsbe- wegungen – negative Salden auf. In Anbetracht der geringen Geburtenzahlen zwischen 2003 und 2013 ist davon auszugehen, dass sich die in der Vergangenheit durchgehend negative natürliche Bevölkerungsentwicklung in ähnlicher Weise fortsetzt. Dies bestätigen auch die Prognosen des Statistischen Landesamtes und der Bertelsmann Stiftung, die beide einen deutlichen Rückgang der Bevölkerungszahlen bis zum Jahr 2030 erwarten. Herscheid müsste zukünftig deutliche Wanderungsgewinne verzeichnen, um eine stabile Einwohnerentwicklung zu erreichen. Wenngleich die Wanderungssalden in der Gesamtheit negativ waren, profitiert Herscheid jedoch von Zuzügen aus den unmittelbaren Nachbarge- meinden Plettenberg und Lüdenscheid und - im Hinblick auf altersspezifische Wanderungen – von Zuzügen junger Familien. Dagegen leidet Herscheid v.a. unter dem Wegzug der jungen Bevölkerung zwischen 18 und 25 Jahren. Herscheid wird „weniger“ und „älter“, aber nicht „bunter“.

In wirtschaftlicher Hinsicht ist Herscheid stark abhängig vom produzierenden Gewerbe. Mehr als ein Drittel aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Herscheid sind in diesem Bereich tätig. Darüber hinaus leidet die Gemeinde an einem Rückgang der Arbeitsplät- ze, wenngleich – dem allgemeinen Trend folgend – eine leicht positive Entwicklung in den vergangenen Jahren zu verzeichnen ist. Der starke Auspendlerüberschuss sowie das Ver- hältnis der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort zu denen am Arbeitsort führt dazu, dass Herscheid in erster Linie als Wohnstandort und nur nachgeordnet als Gewerbestandort zu positionieren ist.

Bezugnehmend auf die Bevölkerungsprognosen des Statistischen Landesamtes und der Bertelsmann-Stiftung sollte es realistisches Ziel der Gemeinde Herscheid sein, die Einwoh- nerzahl zum Jahr 2030 im Bereich „6.000 Plus“ zu halten.

In Verbindung damit und vor dem Hintergrund der demografischen und sozioökomischen Rahmenbedingungen muss die Stabilisierung der Bevölkerungsentwicklung mit einer aktiven Wohnungsmarktpolitik gesteuert werden, indem die Gemeinde Herscheid

. ihre Attraktivität für Zuzüge aus der Region erhält und attraktive Wohnangebote für junge Familien schafft bzw. vorhält,

25 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

. Wohnangebote für ältere Bevölkerungsgruppen („Wohnen im Alter“) schafft, . den Immobilienbestand für die bereits ansässige Bevölkerung weiterhin attraktiv gestaltet und modernisiert, . mit Blick auf die demografische Entwicklung ggf. altengerecht ausbaut und dadurch eine Abwanderung von Bevölkerungsteilen in der Zukunft vermeidet sowie . vor dem Hintergrund der niedrigen Arbeitslosenquote und einer guten wirtschaftlichen Situation der privaten Haushalte vermehrt höherwertigen Wohnraum schafft.

26 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

4 Wohnungsbestand, Wohnungs- und Im- mobilienmarkt, Wohnbauflächen

4.1 Wohnungsbestand

Der Bestand an Wohnungen in Herscheid betrug zum Ende des Jahres 2011 3.646 Woh- nungen. Hiervon standen 186 Wohnungen leer, sodass sich eine Leerstandsquote von 5,1 % ergibt. Damit liegt die Gemeinde Herscheid in etwa auf dem gleichen Niveau wie der Märkische Kreis und die untersuchten Vergleichsregionen, jedoch deutlich über der Quote des Landes NRW insgesamt (vgl. Abb. 20).

Abb. 20: Leerstände Herscheid und Vergleichsregionen

Wohnungen Leerstände Leerstandsquote

Herscheid 3.646 186 5,10 %

Nachrodt-Wiblingwerde 3.119 154 4,94 %

Schalksmühle 5.409 270 4,99 %

Plettenberg 13.055 760 5,82 %

Märkischer Kreis 210.142 11.253 5,35 %

Nordrhein-Westfalen 8.722.211 322.420 3,70 % Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

Wie in einer Gemeinde im ländlichen Raum zu erwarten, dominieren in Herscheid Ein- und Zweifamilienhäuser mit insgesamt 86 % den vorhandenen Gebäudebestand.16 Dieser hohe Anteil spiegelt sich auch in den Ergebnissen der Bürgerbefragung wider. 78 % der Befrag- ten gaben an, entweder in einem Ein- oder einem Zweifamilienhaus zu wohnen (vgl. Abb. 21).

16 Eigene Berechnung n. IT.NRW (2014): Zensus 2011 Regionalergebnisse. Düsseldorf.

27 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 21: Wohnart (Bürgerbefragung) Abb. 22: Wohnen im Eigentum (Bürgerbe-

1% 2% fragung) 19% Nein; 27%

49%

29% Ja; Einfamilienhaus Zweifamilienhaus 73%

Mehrfamilienhaus Seniorenzentrum

Sonstiges

Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur gültige Fälle gültige Fälle

Abb. 23: Wohndauer in Wohnung/ Haus (Bürgerbefragung)

22%

61% 14%

weniger als 1 Jahr 1-5 Jahre

6-10 Jahre mehr als 10 Jahre

Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur gültige Fälle

59 % der Herscheider wohnen im Eigentum. Im Vergleich zu den übrigen Gemeinden im Märkischen Kreis besitzt Herscheid damit die höchste Eigentumsquote; kreisweit beträgt die Eigentumsquote 46 %.17 Auch in den Ergebnissen der Bürgerbefragung zeigt sich die hohe Eigentumsquote, wobei hier mit 73 % der Befragten eine Überrepräsentanz von Wohnei- gentümern vorherrscht (vgl. Abb. 22). In Bezug auf die Wohndauer in der aktuell bewohn-

17 IT.NRW (2014): Zensus 2011 Regionalergebnisse. Düsseldorf.

28 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

ten Immobilie zeigt sich ebenfalls eine Tendenz der Herscheider hin zu langfristigen Wohn- lösungen: fast zwei Drittel der Befragten gaben an, schon länger als zehn Jahre in ihrer Wohnung bzw. ihrem Haus zu wohnen (vgl. Abb. 23).

Abb. 24: Größe der Wohnfläche (Bürgerbe- Abb. 25: Anzahl der Zimmer (Bürgerbefra- fragung) gung)

18% 60% 16% 53% 16% 14% 50% 14% 13% 13% 14%

12% 11% 40%

10% 8% 30% 8% 20% 5% 18% 6% 5% 20%

4% 10% 8% 2% 1% 0% < 60 60 - 80 - 100 - 120 - 140 - 160 - 180 - > 200 0% m² 79 m² 99 m² 119 139 159 179 199 m² 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer mehr als m² m² m² m² m² 4 Zimmer

Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur gültige Fälle gültige Fälle

Abb. 26: Ausstattungsmerkmale (Bürgerbe- Abb. 27: Zustand/ Modernisierungsmaß- fragung) nahmen in den letzten 5 Jahren (Bürgerbe- fragung)

Abstellraum/Keller 90% 20%

Bad mit Badewanne 90%

Balkon/Terrasse 88% 43% Isolierverglasung 84%

Garten 80%

Garage/Carport 78%

PKW-Stellplatz 72% 37%

Tageslichtbad 72% neuwertig, Vollsanierung innerhalb der letzten 5 Jahre Gäste-WC 68% Teilsanierung (z.B. Küche o. Bad) innerhalb der Aufzug im Haus 2% letzten 5 Jahre

0% 20% 40% 60% 80% 100% Keine Sanierung innerhalb der letzten 5 Jahre

Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur gültige Fälle; Mehrfachnennungen möglich gültige Fälle

29 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Sowohl die hohe Eigentumsquote als auch die Dominanz der Ein- und Zweifamilienhäuser haben zur Folge, dass in Herscheid Wohnungen und Häuser mit verhältnismäßig großer Wohnfläche vorherrschen. So gab mehr als die Hälfte der Befragten an, über mehr als 120 m² Wohnfläche zu verfügen; über ein Viertel der Befragten wohnt gar auf mehr als 160 m² (vgl. Abb. 24). Es ist somit nicht überraschend, dass mehr als die Hälfte der Be- fragten angab, über mehr als vier Zimmer zu verfügen (vgl. Abb. 25).

Darüber hinaus wird der Ausstattungsstandard der Wohnungen in der Befragung überwie- gend als gut bezeichnet (vgl. Abb. 26). Nahezu die Hälfte der Befragten gab jedoch an, dass innerhalb der letzten fünf Jahre keine größeren Modernisierungsmaßnahmen erfolgten (vgl. Abb. 27).

Als Konsequenz der bereits erwähnten Merkmale des Herscheider Wohnungsbestands ist eine hohe Zufriedenheit der Befragten mit ihrer Wohnsituation zu konstatieren. Lediglich 10 % der Befragten gaben an, innerhalb der nächsten 12 Monate umziehen zu wollen (vgl. Abb. 28). Als Gründe für einen Umzug wurde weniger die Unzufriedenheit mit der Wohnung sondern v.a. die Änderung der Lebenssituation (z.B. Jobwechsel, Trennung etc.) genannt (vgl. Abb. 29). Aspekte wie Wohnungs-/ Hausgröße und Ausstattung werden in der Befra- gung nahezu ausnahmslos positiv bewertet. Wohnkosten und Barrierefreiheit werden zwar auch überwiegend positiv eingeschätzt, hier mehren sich jedoch die negativen Bewertungen (vgl. Abb. 30).

Abb. 28: Umzugsplanung (Bürgerbefragung) Abb. 29: Umzugsgründe (Bürgerbefragung)

Ja; 10% Änderung 63% der Lebenssituation

Unzufriedenheit mit 20% Wohnung

Unzufriedenheit mit 13% Wohnumgebung

zu große Entfernung 7% zum Arbeitsplatz

Sonstiger Umzugsgrund 40%

Nein; 0% 20% 40% 60% 80%

90% Quelle und Bearbeitung: cima (2014); in % der Bürger, die Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur in den nächsten 12 Monaten einen Umzug planen; n=30; gültige Fälle Mehrfachantworten möglich

30 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 30: Zufriedenheit mit der Wohnung/Haus (Bürgerbefragung)

Größe Wohnung/Haus 56% 38% 2% 3%

Wohnungsausstattung 36% 56% 3%4%

Nachbarschaft 34% 51% 9% 4%2%

Wohnkosten/Warmmiete 24% 46% 15% 13% 3%

Barrierefreiheit 15% 37% 25% 15% 8%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

sehr zufrieden zufrieden weder noch weniger zufrieden gar nicht zufrieden

Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur gültige Fälle

Herscheid ist in den letzten Jahren geprägt von einer geringen Neubautätigkeit. Während zwischen 1995 und 2004 schwankende Zahlen bei den Wohnbaufertigstellungen zu verzeichnen waren, pendelte sich die Anzahl ab 2005 an der Grenze zum einstelligen Bereich ein (vgl. Abb. 31). Im kreisweiten Vergleich stellt diese geringe Zahl der realisierten Bau- vorhaben jedoch keine Ausnahme dar (vgl. Abb. 32). In der Folge wird das Wohnrauman- gebot in Herscheid durch Bestandsimmobilien geprägt.

Abb. 31: Wohnbaufertigstellungen in Herscheid 1995 - 2013

100 90 86 80 70 68

60 50

Anzahl 40 30 20 6 10 12 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

31 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 32: Bautätigkeit Herscheid und Vergleichsregionen

Neubau- Wohnungsneubauten Woh- ten nungen je 1.000 pro EW und

Jahr Jahr (Mittel (Mittel 2009- 2009- Einwohner 2009 2010 2011 2012 2013 2013) 2013)

Herscheid 7.228 7 6 4 9 6 6 0,9

Nachrodt- 6.608 15 10 33 4 9 14 2,1 Wiblingwerde

Schalksmühle 10.665 8 5 4 7 8 6 0,6

Plettenberg 25.968 17 11 20 20 11 16 0,6

Märkischer 419.976 364 309 261 490 298 344 0,8 Kreis

Nordrhein- 17.554.329 31.916 33.685 34.442 37.242 39.161 35.289 2,0 Westfalen Quelle: IT.NRW; Bearbeitung: cima (2014)

32 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

4.2 Wohnungs- und Immobilienmarkt

In Herscheid konnte 2013 für eine mittelgroße Wohnung (65 m²) mit mittlerer Ausstattung je nach Wohnlage eine Miete zwischen 4,99 Euro/ m² und 5,51 Euro/ m² erzielt werden.18 Neben diesem niedrigen Mietpreisniveau stellt sich zudem auch die Nachfrage nach Miet- objekten unterdurchschnittlich dar (Nachfrageindex 45; im Vergleich zu Deutschland insgesamt) (vgl. Abb. 33), während bei den Kaufobjekten eine Annäherung an den Bundesindex (100) erreicht wird (Herscheid: 88).

Abb. 33: Immobilienscout Nachfrageindex Abb. 34: Immobilienscout Nachfrageindex Mietangebote Kaufangebote

Quelle: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, auf der Grundlage von Mietspiegel; ImmobilienScout24, Immobilien Scout GmbH, Berlin (Stand: Juni 2014)

In der Bürgerbefragung gaben 60 % der befragten Mieter an, eine monatliche Warmmiete von unter 600 Euro zu zahlen (vgl. Abb. 35). Vor dem Hintergrund der großen Haus- und Wohnungsgrößen in Herscheid offenbart sich somit das niedrige Mietniveau auch in den Ergebnissen der Bürgerbefragung. Im LEG Wohnungsmarktreport NRW 2014 wird Herscheid nach der Nachbargemeinde Werdohl als Gemeinde mit den geringsten Wohnkosten im Märkischen Kreis aufgeführt.

18 GBS-D Grundstücks-Bewertungs-Spiegel Deutschland, F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg.

33 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 35: Monatliche Warmmiete (Bürgerbefragung)

30% 27% 27%

25%

20% 18%

15% 12% 10% 10% 6% 5%

0% < 400 € 400 € - 500 € - 600 € - 700 € - 800 € 499 € 599 € 699 € 799 € und mehr

Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur gültige Fälle

Zum Zeitpunkt der Erarbeitung des vorliegenden Handlungsprogramms wurden auf der Im- mobilienbörse ImmobilienScout24 (IS24) in Herscheid sieben Mietwohnungen zwischen 39 m² und 83 m² zu einer Kaltmiete zwischen 200 Euro und 369 Euro angeboten (Stand September 2014). Alle Angebote stammten dabei von Wohnungsunternehmen.

Im Gegensatz dazu gestaltet sich der Markt für Kaufobjekte besser; hier lag die Nachfra- gesituation im Zeitraum Januar bis Juni 2014 mit einem Indexwert von 88 nur wenig unter dem Bundesdurchschnitt (vgl. Abb. 34). In diesem Zeitraum wurden in Herscheid 40 Wohn- immobilien auf IS24 zum Kauf angeboten, zumeist Häuser mit über 120 m² Wohnfläche. Der durchschnittliche Angebotspreis von Wohnimmobilien lag bei 1.117 Euro/ m².19 Zum Zeitpunkt der Erarbeitung des vorliegenden Konzepts standen auf IS24 in Herscheid 14 Bestandsimmobilien (EFH, ZFH, MFH) mit Wohnflächen zwischen 97 und 301 m² zum Ver- kauf an. Die Angebotspreise variierten dabei zwischen 485 Euro/ m² und 1789 Euro/ m². Darüber hinaus wurden zwei Eigentumswohnungen angeboten (Stand September 2014).

4.3 Wohnbauflächen, Flächenreserven

Neben nur wenigen Baulücken im Bestand verfügt die Gemeinde Herscheid aktuell (Stand September 2014) über zwei Baugebiete (OT Hüinghausen „Grenzweg“, OT Friedlin „Friedli- ner Straße“), in denen insgesamt weniger als zehn Baugrundstücke zum Verkauf stehen. Die Größe der noch verfügbaren Baugrundstücke variiert zwischen 396 m² und 868 m², bei einem Kaufpreis von 103 Euro/ m² inkl. Erschließungsbeiträgen im Baugebiet Friedliner Straße und 123 Euro/ m² bei eingeschossiger bzw. 136,25 Euro/ m² (inkl. Erschließung) bei zweigeschossiger Bebaubarkeit im Baugebiet Grenzweg.20 Die Baulandpreise im liegen Vergleich zu anderen Gemeinden im Märkischen Kreis im Mittelfeld.

19 ImmobilienScout24, Immobilien Scout GmbH, Berlin. . 20 Homepage der Gemeinde Herscheid, Stand 10.09.2014.

34 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Der Gebietsentwicklungsplan (GEP) Regierungsbezirk Arnsberg beinhaltet für den Kernort Herscheid Wohnbaulandreserveflächen im Bereich „Rahlenberg“, „An der Helle/ Haselweg“ und „In der Mark“. Auch im Bereich „Müggenbruch - Höh“ sind Reserveflächen vorhanden, welche jedoch nur bedingt für eine Wohnbauentwicklung geeignet sind. Die Bereiche „Rahlenberg“ und „An der Helle“ sind im Flächennutzungsplan der Gemeinde Herscheid in der aktuellen Fassung der 20. Änderung nicht als Wohnbauflächen dargestellt. Darüber hinaus beinhaltet der FNP im Osten des Ortsteils Hüinghausen („Grenzweg“) eine größere Flächenreserve für den Wohnungsbau.

Derzeit befindet sich jedoch der Flächennutzungsplan der Gemeinde Herscheid in der Neu- aufstellung. So werden in der 22. Änderung des FNPs die Wohnbauflächen Müggenbruch - Höh sowie östlich des Grenzwegs im Ortsteil Hüinghausen zurückgenommen (7,0 ha). Im Gegenzug werden Wohnbauflächen nördlich der Bergstraße auf dem Rahlenberg und am Haselweg neu ausgewiesen (4,6 ha). Den Vorgaben des Entwurfs zum LEP NRW folgend, geht der Flächentausch demnach einher mit einer Verringerung der Wohnbauflächenreser- ven im Verhältnis von 1:1,5.

4.4 Spezielle Wohnraumangebote

Spezielle Wohnraumangebote in Herscheid existieren lediglich in Form eines Seniorenzent- rums mit 60 stationären Pflegeplätzen im Kernort. Im Vergleich zu den Gemeinden im Mär- kischen Kreis wird deutlich, dass die Gemeinde Herscheid über eine unterdurchschnittliche Anzahl an Pflegeplätzen verfügt. Um den Versorgungsstandard des Märkischen Kreises (ca. 20 Einwohner über 65 Jahre je Pflegeplatz; vgl. Abb. 37) zu erreichen, benötigt Herscheid bereits heute 83 Pflegeplätze.

Abb. 36: Ortsbezogener Gesamtbestand stationäre Pflegeplätze (Stand: 15.12.2011)

Dauerpflegeplätze Dauerpflegeplätze Stadt / Gemeinde Stadt / Gemeinde Bestand Bestand

Altena 143 Meinerzhagen 152 Balve 109 Menden 380 Halver 163 Nachrodt-Wiblingwerde 129 Hemer 344 Neuenrade 74 Herscheid 60 Plettenberg 220 Iserlohn 1.130 Schalksmühle 96 Kierspe 157 Werdohl 213 Lüdenscheid 1.139 Märkischer Kreis 4.509 Quelle: Märkischer Kreis (2012, S. 22): Pflegemarktbeobachtung für den Märkischen Kreis 2012, Lüdenscheid.

35 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 37: Einwohner 65 Jahre und älter je Pflegeplatz (Stand: 15.12.2011)

35 32,1 30,5 30,6

30 27,5 27,1 25,6 24,3 25 21,1 20,8 20,8 19,5 19,8 20 18 17,9

15 13,9 10,5 10

Quelle: Märkischer Kreis (2012, S. 23): Pflegemarktbeobachtung für den Märkischen Kreis 2012, Lüdenscheid.

4.5 Potenzialflächen der Innenentwicklung: Ehemaliges Presswerk und Alter Schulplatz

Im Sinne einer möglichen Wohnraumentwicklung im Bestand gilt es, Potenzialflächen zu identifizieren, auf denen Neubauprojekte ermöglicht werden können. Potenzielle Entwick- lungsflächen hierfür sieht die cima im Bereich „Alter Schulplatz“ (ca. 3.000 m² Grund- stücksfläche) und des ehemaligen Presswerks (ca. 4.200 m² Grundstücksfläche). Einzelne Baulücken im Bestand sind in Privatbesitz und stehen einer gesteuerten Entwicklung kaum zur Verfügung.

. Ehemaliges Presswerk: Die Fläche des ehemaligen Presswerks umfasst ca. 4.200 m², liegt ortszentrumsnah und wird über die Hohle Straße erschlossen. Im Süden der Fläche verläuft die Landesstraße L 561. Es handelt sich hierbei um das Betriebsgelände eines ehemaligen Kunststoffpresswerkes mit aufstehenden Fabrikations-, Lager-, Sozial- und Verwaltungsbereichen. Zum Zeitpunkt der Erarbeitung des vorliegenden Handlungspro- gramms befand sich das Presswerk im Zwangsversteigerungsverfahren mit einem Ver- kehrswert von 83.000 Euro.21 Im FNP der Gemeinde Herscheid ist die Fläche als GE- Gebiet dargestellt, ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan besteht nicht. Laut Verkehrs-

21 Gutachten über den Verkehrswert, Gutachten-Nr. 13/02/02 Amtsgericht Plettenberg, Aktenzeichen 002 K 025/12

36 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

wertgutachten ist eine Weiternutzung der vorhandenen Baumasse nicht möglich; auch eine Sanierung wird als unwirtschaftlich erachtet. Es wird daher der vollumfängliche Ab- riss der Baukörper empfohlen. Aufgrund der Lage der Fläche zum Ortskern erachtet es das Verkehrswertgutachten als möglich, nach Abbruch der Baumasse die Fläche einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung zuzuführen. Hierbei spielt die Nähe der Fläche zum Ortskern eine wichtige Rolle, da sie planungsrechtlich problemlos dem angrenzenden Kerngebiet zugeordnet werden könnte. Damit einher ginge eine Erhöhung des Boden- richtwertes von 36 Euro/ m² des GE-Gebietes auf 95 Euro/ m² des MK-Gebietes, sodass sich ein angenommener Bodenwert für die komplette Fläche von 393.000 Euro ergibt. . Alter Schulplatz: Der Alte Schulplatz liegt im Ortszentrum von Herscheid (FNP: MK- Gebiet) und verfügt insgesamt über eine Fläche von ca. 3.000 m². Sollte bei einer Ent- wicklung der Platz gänzlich erhalten bleiben, könnte die ihn im Süden begrenzende Grünfläche mit einer Größe von ca. 1.000 m² bebaut werden.22 Dies wäre insofern sinnvoll, als dass eine Bebauung hier den Platz städtebaulich fassen und eine Akzentuie- rung erreichen würde. Darüber hinaus ließen sich die Baukörper bzw. Wohnungen wunschgemäß nach Süden ausrichten. Die zur Disposition stehende Grünfläche befindet sich im Eigentum einer regionalen Wohnungsbaugesellschaft.

4.6 Fazit zum Wohnungsbestand und Wohnungsmarkt und Ableitung von Handlungserfordernissen

Der Herscheider Wohnungsbestand wird dominiert von Ein- und Zweifamilienhäusern, die sich durch große Wohnflächen und überwiegend guten Ausstattungsstandards auszeichnen, was sich in einer hohen Wohnzufriedenheit der Bevölkerung niederschlägt. Auch wenn eine Leerstandsquote zwischen 2 und 3 % als Merkmal eines funktionstüchtigen Wohnungs- marktes angesehen wird (sog. Fluktuationsreserve)23, ist die Leerstandsquote Herscheids von 5,1 % (noch) nicht als alarmierend zu betrachten. Die geringe Nachfrage nach Mietwohnungen und die bereits existierende hohe Eigentums- quote lassen den Schluss zu, dass Immobiliensuchende in Herscheid in der Regel kaufen und nicht mieten. Dafür spricht auch die Nachfrage nach Kaufobjekten, die im Gegensatz zur Mietobjektnachfrage nur wenig unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Im Zuge der 22. Änderung des Flächennutzungsplanes werden aufgrund der Exposition, Hanglage und der Entfernung zur Ortsmitte wenig geeignete Wohnbauflächen (v.a. Müggenbruch - Höh) mit für die Wohnbauentwicklung besser geeigneten Wohnbauflächen im Umfang von 4,6 ha getauscht. Als wesentliche Handlungserfordernisse ergeben sich für die Gemeinde Herscheid demnach: . Im Sinne einer nachfrageorientierten Wohnungspolitik sollte es ein weiteres Ziel der Gemeinde Herscheid sein, auch zukünftig die Eigentumsbildung zu fördern. . Der Mietwohnungsmarkt wird nahezu ausschließlich von Wohnungsbauunternehmen bedient. Es empfiehlt sich, zukünftige wohnungsmarktpolitische Strategien und Ziele der

22 Die Bebauung der Grünfläche wurde bereits in den Konzeptplanungen im Jahre 2006 angeregt. 23 BBSR (2009): Wohnungsleerstand, Fachbeitrag Mai 2009.

37 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Gemeinde mit diesen abzustimmen und ggf. in konkrete gemeinsame Projekte münden zu lassen. . Im Sinne der Maßgabe „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ sollten als wesentliche Potenzialflächen der Alte Schulplatz und das ehemalige Presswerk entwickelt werden. Einzelne Baulücken sind in Privatbesitz und nur schwer mobilisierbar. . Durch den Flächentausch auf FNP-Ebene stehen der Gemeinde zukünftig sowohl quantitativ als auch qualitativ (ortszentrumsnah, gute Exposition) ausreichende Wohnbauland- reserven für die Realisierung neuer Baugebiete zur Verfügung. Vor dem Hintergrund der geringen Anzahl an Wohnbaufertigstellungen in den vergangenen Jahren sollte jedoch ein verantwortungsvoller Umgang mit der Erschließung neuer Wohnbaugebiete erfolgen. . Die Anzahl an stationären Pflegeplätzen in Herscheid ist im Vergleich zum Märkischen Kreis unterdurchschnittlich. Um den Versorgungsstandard des Märkischen Kreises zu erreichen, müssten in Herscheid bereits heute 23 weitere Pflegeplätze zur Verfügung stehen. . Um adäquate Angebote für Ältere zu schaffen, sollte nach Möglichkeiten gesucht werden, barrierefreie Wohnungen in der Ortsmitte zu schaffen. Dies könnte den Wegzug der Senioren aus Herscheid entgegenwirken. Gleichzeitig könnte durch die frei werdenden (großen) Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnraum für junge Familien geschaffen werden.

38 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

5 Wohnraumqualitätsatlas Herscheid

Im Rahmen der Erhebungen wurde der nachfolgende Wohnraumqualitätsatlas Herscheid in Form von Quartierssteckbriefen erstellt. Dieser dient als Grundlage der anschließenden konzeptionellen Überlegungen und wurde durch eine intensive Inaugenscheinnahme der Wohnimmobilien in standardisierter Form aufgenommen. Als Ergebnis liegt eine für neun Teilräume differenzierte Analyse der Merkmale in Bezug zur räumlichen Lage, der Stand- ortcharakterisierung, der städtebaulichen Struktur, der Versorgung, der Infrastruktur, des Verkehrs sowie der Defizite und Potenziale des Quartiers vor.

39 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

5.1 Quartierssteckbriefe

Ortsmitte Herscheid

Standorttyp: Gemischter Be- reich aus Wohnen und Han- del; Immobilien sehr unterschiedlichen Alters

Prognose/ Handlungsbedarf: mittelfristig gefährdet – Stabi- lisierung durch frühzeitiges Handeln . Lage . Die Ortsmitte von Herscheid erstreckt sich entlang der Lüdenscheider und Plettenberger Straße . Die Gemeinschaftshalle bildet in etwa die westliche Grenze, östlich wird die Ortsmitte von der Kreuzung Plettenberger Straße/ L 561 begrenzt. . Die L 561 begrenzt die Ortsmitte in südlicher Rich- tung, während nördlich nur noch die Gebäude unmittelbar an der Plettenberger und Lüdenscheider Straße bzw. Auf der Nacht und Am Kirchplatz zur Ortsmitte zu zählen sind.

Standortcharakterisierung . Die Ortsmitte von Herscheid ist insgesamt als inhomogen, aber überwiegend gepflegt zu bezeichnen. . Es gibt sowohl Ein- und Zweifamilien- als auch Mehr- familienhäuser unterschiedlichster Altersklassen und Sanierungszustände. Einige Gebäude, vor allem im Be- reich der Kirche und Am Markt, weisen neben der Wohnnutzung auch Gewerbe-, Büro- oder Gastronomienutzungen auf.

Städtebauliche Struktur des . Bereits das Gemeindeentwicklungskonzept hat auf die Wohnquartiers Notwendigkeit einer städtebaulichen Neugestaltung der Plätze und Straßenzüge in der Ortsmitte hingewiesen. . Die Ortsmitte ist durch eine überwiegend enge Be- bauung gekennzeichnet. Lediglich die Gebäude in den Randbereichen weisen größere Gartenanlagen auf. . Ausnahmen bilden die Häuser nördlich der Kampstra- ße; hier gibt es Ein- und Zweifamilienhäuser mit gro- ßen Gärten und einer hohen Durchgrünung. . Oberhalb des östlichen Teils der Plettenberger Straße befinden sich einige ältere, überwiegend gut gepflegte Villen. . Im Kreuzungsbereich Plettenberger Straße/ Auf dem

40 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Rode gibt es einige neuere Einfamilienhäuser sowie einen kleineren, an den Friedhof angrenzenden unbebauten Bereich.

Versorgung . Innerhalb der Ortsmitte befinden sich nahezu alle Ein- zelhandels- und Versorgungsangebote von Herscheid. Der NETTO-Discounter sowie der KAUFPARK- Supermarkt und der Getränkemarkt befinden sich am Rande der Ortsmitte im Kreuzungsbereich L 561/ Neuer Weg.

Infrastruktur . Gemeinschaftshalle, Gemeindeverwaltung, Evangelische Kirche Herscheid, Martin-Luther-Haus, Evangelische Kindertageseinrichtung „Unterm Regenbogen“

Verkehr . Die Lüdenscheider Straße und die Plettenberger Stra- ße bilden die Hauptstraßen von Herscheid. Der übe- rörtliche Verkehr verläuft über die L 561 am Ortskern vorbei, sodass dieser nicht vom Durchgangsverkehr belastet wird. . Auf beiden Seiten der Plettenberger und Lüdenschei- der Straße gibt es nahezu durchgehend Parallelpark- streifen entlang der Fahrbahn. Hierdurch wird der Straßenraum gegliedert; die Stellplätze und die ergän- zenden Baumscheiben wirken verkehrsberuhigend. . Das Stellplatzangebot ist als ausreichend zu bewerten.

Defizite des Quartiers . Die Geschäfte, Gastronomiebetriebe und ergänzende Einrichtungen sind z.T. sehr weit voneinander entfernt, sodass eine fußläufige Verbindung schwierig ist. . Einige Leerstände im unmittelbaren Zentrum. . Mindergenutzter Bereich Am Alten Schulplatz, Leer- stand des ehemaligen Presswerks.

Potenziale des Quartiers . Zahlreiche gut erhaltene und gepflegte Gebäude. . Konzentration der Versorgungsangebote auf den Orts- kern.

Fotos: cima (2014)

41 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Bereich Räriner Straße/ Bergstraße/ Falkenweg

Standorttyp: homogenes Wohngebiet in Hanglage mit Immobilien älteren Baujahrs

Prognose/ Handlungsbedarf: mittelfristig gefährdet – Sta- bilisierung durch frühzeitiges Handeln . Lage . Der Bereich rund um Räriner Straße, Bergstraße und Falkenweg befindet sich in einer Hanglage zwischen Ortsmitte und nördlichem Ortsrand.

Standortcharakterisierung . Diese Wohnlage ist als weitestgehend homogen zu bezeichnen. Neben größeren Mehrfamilienhäusern am Fal- kenweg und Fasanenweg befinden sich hier überwie- gend freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. . Bis auf einzelne Ausnahmen sind die Häuser etwa in den 1960er und 1970er Jahren gebaut worden und verfügen über Garagen und/oder PKW-Stellplätze. . Der überwiegende Teil der Häuser befindet sich in einem akzeptablen Sanierungszustand; einige Häuser sind bereits aufwändig saniert worden, während bei anderen Handlungsbedarf besteht.

Städtebauliche Struktur des . Das Gebiet ist durch freistehende Häuser mit recht Wohnquartiers großzügigen Gärten und einer hohen Durchgrünung gekennzeichnet. . Vereinzelt sind noch freie Grundstücke zu erkennen, von denen eines aktuell jedoch bebaut wird. . Die steile Hanglage erschwert den barrierefreien Zu- gang vor allem zu den oberhalb der Straße gelegenen Häusern.

Versorgung . Innerhalb des Quartiers bestehen keine Versorgungsan- gebote.

Infrastruktur . Seniorenwohnheim, Schulzentrum Herscheid, Friedhof (am Rand)

Verkehr . Die Räriner Straße und die Bergstraße erschließen das Quartier. Zwischen diesen beiden etwas größeren Stra- ßen gibt es zahlreiche kleinere Verbindungsstraßen und Sackgassen. . Da nicht alle Anlieger über eine ausreichende Anzahl

42 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

an Stellplätzen auf dem eigenen Grundstück verfügen, darf meistens auch parallel zur Fahrbahn geparkt werden. Diese Stellplätze wirken auf das gesamte Quartier verkehrsberuhigend.

Defizite des Quartiers . Fehlende Nahversorgungsangebote innerhalb des Quar- tiers sind vor allem für weniger mobile Menschen problematisch. . Die Hanglage erschwert die Mobilität zusätzlich.

Potenziale des Quartiers . Die räumliche Nähe zu den Schulen ist ein Vorteil für Familien mit Kindern. . Zahlreiche gut erhaltene und gepflegte Gebäude. . Südexposition ermöglicht viele Sonnenstunden pro Tag, so dass bei einer umfassenden Sanierung auch eine Solar- oder Photovoltaikanlage installiert werden könn- te.

Fotos: cima (2014)

43 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Bereich zwischen Räriner Stra- ße, Elsener Straße, Auf dem Rode

Standorttyp: ruhiges Neubau- gebiet mit Ein- und Zweifami- lienhäusern

Prognose/ Handlungsbedarf: sehr gut - kein Handlungsbe- darf . Lage . Der Bereich rund um Ginsterweg, Espenweg, Holun- derweg, Weißdornweg und Schlehenweg befindet sich z.T. in einer steilen Hanglage und z.T. in einer flache- ren Lage am Nord-Ost-Rand von Herscheid.

Standortcharakterisierung . Diese Wohnlage ist als homogen zu bezeichnen. Sie besteht hauptsächlich aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern. In den Randbereichen befinden sich zusätzlich vereinzelt größere Mehrfamilienhäuser. . Der überwiegende Teil der Gebäude in diesem Be- reich ist maximal zehn Jahre alt, so dass von einem guten Zustand ausgegangen werden kann.

Städtebauliche Struktur des . Das Gebiet ist durch freistehende Häuser gekenn- Wohnquartiers zeichnet. . Im Vergleich zu anderen Gegenden sind die Gärten und Grünflächen zwischen den Häusern kleiner. . Die teilweise steile Hanglage erschwert z.T. den barrierefreien Zugang zu den Häusern.

Versorgung . Innerhalb des Quartiers bestehen keine Versorgungs- angebote.

Infrastruktur . Seniorenwohnheim (am Rande des Bereichs)

Verkehr . Die Straßen Auf dem Rode und die Elsener Straße erschließen das Quartier. Von diesen gehen die anderen Straßen als Sackgassen mit Wendehammer ab. . Die meisten Anlieger verfügen über Stellplätze auf dem eigenen Grundstück. Darüber hinaus darf von Besuchern etc. an den meisten Stellen parallel zur Fahrbahn geparkt werden. Diese Stellplätze wirken verkehrsberuhigend. . Die Elsener Straße ist die einzige Durchgangsstraße; sie verbindet den Kernort mit dem Ortsteil Elsen.

44 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Defizite des Quartiers . Fehlende Nahversorgungsangebote innerhalb des Quartiers sind vor allem für weniger mobile Men- schen problematisch. . Die Hanglage erschwert die Mobilität zusätzlich.

Potenziale des Quartiers . Die Nähe zum Ortszentrum und die ruhige Wohnlage kennzeichnen das Gebiet.

Fotos: cima (2014)

45 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Bereich Eichenweg/ Spielberg- weg sowie neue Häuser Auf dem Rode

Standorttyp: ruhiges Gebiet mit Ein- und Zweifamilienhäusern sowie einigen Neubauten

Prognose/ Handlungsbedarf: (sehr) gut – kein bzw. geringer Handlungsbedarf

. Lage . Der Bereich rund um Birkenweg, Eichenweg und Spielbergweg liegt oberhalb der Plettenberger Straße und des Rathauses. Die Bebauungsgrenze ist gleichzeitig die östliche Grenze des Hauptorts Herscheid. . Vor allem die Grundstücke der Straßen Spielbergweg und Unter dem Spielberg sind durch eine steile Hangneigung gekennzeichnet.

Standortcharakterisierung . Insgesamt ist diese Wohnlage als homogen zu bezeichnen, wenngleich es unterschiedliche Gebäude- formen sowie Haus- und Grundstücksgrößen gibt. . Im Bereich Eichenweg und Birkenweg stammt der überwiegende Teil der Gebäude etwa aus den 1970er und 1980er Jahren; vereinzelt wurden Baulücken erst in jüngerer Zeit geschlossen. . Im Bereich Unter dem Spielberg gibt es zusätzlich einzelne, wesentlich ältere Häuser. . In unmittelbarer Nähe zum Friedhof sind jüngst mehrere hochwertige Einfamilienhäuser entstanden.

Städtebauliche Struktur des . Der überwiegende Teil des Gebiets ist durch freiste- Wohnquartiers hende Ein- und Zweifamilienhäuser gekennzeichnet. . Im Bereich Eichenweg sind größere Bereiche jedoch auch mit Doppel- oder Reihenhäusern bebaut. Darü- ber hinaus sind mehrere Mehrfamilienhäuser vorzufinden. . Die Gärten und Grünanlagen sind überwiegend groß- zügig angelegt, vor allem die Häuser an der Orts- grenze verfügen über große, rückwärtig liegende Frei- flächen.

46 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

. Wie in den meisten Wohnlagen Herscheids erschwert die teilweise steile Hanglage den barrierefreien Zu- gang zu den Häusern. . Im Zuge einer Sanierung oder Renovierung wurden mehrere Häuser bereits mit Solar- oder Photovoltaikanlagen ausgestattet. . Die neuen Häuser Auf dem Rode zeichnen sich durch hochwertige, individuelle Architektur aus.

Versorgung . Innerhalb des Quartiers bestehen keine Versorgungs- angebote.

Infrastruktur . Gemeindeverwaltung (am Rand)

Verkehr . Die Straße Auf dem Rode führt am Rande des Quar- tiers vorbei und erschließt es. Von ihr gehen sowohl der Eichenweg als auch der Spielbergweg ab, die eine Rundfahrt ermöglichen. . Von diesen beiden Straßen zweigen mehrere kleinere Straßen ab, z.T. als Sackgassen mit Wendehammer. . Die meisten Anlieger verfügen über Stellplätze auf dem eigenen Grundstück. Darüber hinaus darf von Besuchern etc. an vielen Stellen parallel zur Fahrbahn geparkt werden. Diese Stellplätze wirken verkehrsberuhigend.

Defizite des Quartiers . Fehlende Nahversorgungsangebote innerhalb des Quartiers sind vor allem für weniger mobile Men- schen problematisch. . Die Hanglage erschwert die Mobilität zusätzlich.

Potenziale des Quartiers . Zahlreiche gut erhaltene und gepflegte Gebäude.

Fotos: cima (2014)

47 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Bereich An der Helle/ Am Blumenhang

Standorttyp: ruhiges Wohn- quartier der 1950er und 1960er Jahre

Prognose/ Handlungsbedarf: gut - geringer Handlungsbedarf

. Lage . Der Bereich zwischen den Straßen An der Helle, Im Uerp und Nelkenweg liegt am westlichen Ortsrand von Herscheid.

Standortcharakterisierung . Insgesamt ist diese Wohnlage als homogen zu bezeichnen. . Geprägt ist der Bereich durch enge, verwinkelte Stra- ßen und unterschiedlichste Grundstückszuschnitte. . Der überwiegende Teil der Gebäude wurde etwa in den 1950er und 1960er Jahren erbaut.

Städtebauliche Struktur des . Der überwiegende Teil des Gebiets ist durch freiste- Wohnquartiers hende Ein- und Zweifamilienhäuser gekennzeichnet. . Die Häuser verfügen über große Freiflächen. . Der Sanierungszustand ist überwiegend als zufriedenstellend zu bezeichnen; an einigen Häusern gibt es jedoch einen Sanierungsbedarf

Versorgung . Innerhalb des Quartiers bestehen keine Versorgungs- angebote.

Infrastruktur . DRK Kindertageseinrichtung

Verkehr . Die Straßen Im Uerp und An der Helle erschließen das Gebiet. . Die weiteren kleineren Straßen führen, z.T. als Ein- bahnstraße in das Gebiet herein und ermöglichen eine Rundfahrt. Lediglich der Rosenweg und der Nel- kenweg enden als Sackgasse.

Defizite des Quartiers . Fehlende Nahversorgungsangebote innerhalb des Quartiers sind vor allem für weniger mobile Men- schen problematisch.

Potenziale des Quartiers . Zahlreiche gut erhaltene und gepflegte Gebäude.

48 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Fotos: cima (2014)

49 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Bereich Jahnstraße/ Unter- dorfstraße

Standorttyp: weitestgehend homogenes Wohnquartier mit Häusern der Vor- und frühen Nachkriegszeit

Prognose/ Handlungsbedarf: mittelfristig gefährdet – Stabili- sierung durch frühzeitiges Handeln . Lage . Die Wohngegend rund um Jahn- und Unterdorfstraße liegt südlich der L 561 und der Ortsmitte von Herscheid.

Standortcharakterisierung . Insgesamt ist diese Wohnlage als homogen zu bezeichnen, wenngleich es unterschiedliche Gebäude- formen sowie Haus- und Grundstücksgrößen gibt. . Im niedriger gelegenen Bereich an der Unterdorf-, Garten- und unteren Jahnstraße sind sowohl Ein- und Zweifamilienhäuser als auch mehrere größere Wohn- gebäude aus der Vorkriegs- und frühen Nachkriegs- zeit vorzufinden. . Die Häuser am oberen Bogen der Jahnstraße schei- nen die ehemalige Baugrenze von Herscheid darzu- stellen; hier überwiegen Gebäude etwa aus den 1960er Jahren. . Einzelne Baulücken wurden zu späterer Zeit geschlossen.

Städtebauliche Struktur des . Der höher gelegene Teil des Gebiets ist durch frei- Wohnquartiers stehende Ein- und Zweifamilienhäuser gekennzeichnet. . Die Gärten und Grünanlagen sind überwiegend groß- zügig angelegt, vor allem die Häuser an der ehemaligen Ortsgrenze verfügen über große, rückwärtig liegende Freiflächen. . Wie in den meisten Wohnlagen Herscheids erschwert die teilweise steile Hanglage den barrierefreien Zu- gang zu den Häusern. . Der Renovierungszustand der Gebäude weist sehr große Unterschiede auf: während einige Häuser kürz- lich modernisiert wurden oder aktuell Arbeiten ausge- führt werden, gibt es bei anderen Häusern einen großen Sanierungsbedarf.

Versorgung . Innerhalb des Quartiers bestehen keine Versorgungs-

50 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

angebote.

Infrastruktur . Freibad, Jugendzentrum Herscheid, Katholische Kir- che, Minigolfanlage

Verkehr . Die Unterdorf-, Garten- und Jahnstraße führen in großen Bögen durch das gesamte Gebiet. . Zusätzlich gibt es kleinere, steile Verbindungsstraßen zwischen dem unteren und oberen Teil der Jahnstra- ße.

Defizite des Quartiers . Gerade im niedriger gelegenen Teil gibt es mehrere Gebäude mit Anbauten aus verschiedenen Zeiten, die die Straßenzüge sehr inhomogen wirken lassen. . Einige Mehrfamilienhäuser sind aufgrund ihrer stark abweichenden Form (mit Flachdach) schlecht in die übrige Bebauung integriert.

Potenziale des Quartiers . Teilweise gut erhaltene Gebäude, die für kaufinteres- sierte, junge Familien geeignete Eigenheime darstel- len. . Im niedriger gelegenen Bereich besteht eine fußläufi- ge Anbindung zu den Lebensmittelanbietern im Be- reich Hohle Straße/ Neuer Weg.

Fotos: cima (2014)

51 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Bereich An der Schmachtekorste/ Am Rohbusch

Standorttyp: homogenes, ruhiges Wohnquartier der mit Ge- bäuden aus den letzten 15 Jahren

Prognose/ Handlungsbedarf: sehr gut - kein Handlungsbe- darf .

Lage . Diese Wohngegend liegt oberhalb der Jahnstraße und bildet den südwestlichen Ortsrand von Herscheid.

Standortcharakterisierung . Insgesamt ist diese Wohnlage als sehr homogen zu bezeichnen. . Es dominieren freistehende Ein- und Zweifamilienhäu- ser, die in den vergangenen 15 Jahren gebaut wurden; einzelne befinden sich noch im Bau. . Lediglich die Gebäude westlich der Straße in der Mark sind älter und müssen in der Vergangenheit eine isolierte Lage außerhalb der geschlossenen Be- bauung dargestellt haben. . Einzelne Mehrfamilienhäuser befinden sich im vorde- ren Bereich der Straße Am Rohbusch; die Architektur ist an die umgebenden Häuser angepasst.

Städtebauliche Struktur des . Der am Ortsrand gelegene Teil des Gebiets ist durch Wohnquartiers freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser gekennzeichnet. . Die Gärten und Grünanlagen sind im Vergleich zu früher erschlossenen Wohngebieten etwas kleiner, bieten aber ausreichende Freiflächen zwischen den Gebäuden. . Wie in den meisten Wohnlagen Herscheids erschwert die teilweise steile Hanglage den barrierefreien Zu- gang zu den Häusern.

Versorgung . Innerhalb des Quartiers bestehen keine Versorgungs- angebote.

Infrastruktur . Das Quartier verfügt über keine besonderen Infra- strukturangebote.

Verkehr . Die Straße In der Mark führt in das Gebiet hinein und geht dann am Ortsrand in einen land- und

52 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

forstwirtschaftlichen Weg über. . Die Straßen An der Schmachtekorste und am Rohbusch, an denen der Großteil der Wohngebäude liegt, sind hangparallel angelegt und enden als Sack- gassen mit Wendehammer.

Defizite des Quartiers . Große Entfernung zur Ortsmitte und den Lebensmit- telanbietern

Potenziale des Quartiers . Überwiegend gute, neuwertige Bausubstanz. Sollte eins der Häuser zum Verkauf stehen, wird sich rasch ein neuer Eigentümer finden. . Ebene, nicht durchgehende Straßen (Sackgassen) eignen sich auch zum Spielen, Radfahren etc. für Kinder

Fotos: cima (2014)

53 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Bereich Breslauer Straße/ Müggenbrucher Weg

Standorttyp: wenig homogenes Wohnquartier mit großem An- teil an Mehrfamilienhäusern, z.T. Sanierungsbedarf

Prognose/ Handlungsbedarf: mittelfristig gefährdet – Stabili- sierung durch frühzeitiges Handeln

. Lage . Der Bereich befindet sich im Ortsteil Müggenbruch.

Standortcharakterisierung . Diese Wohnlage ist als wenig homogen zu bezeichnen. Der höher gelegene Bereich oberhalb der Breslauer Straße ist durch eine kleine Anzahl an Ein- und Zwei- familienhäusern überwiegend ca. aus den 1960er Jah- ren geprägt. . Die Bebauung unterhalb der Breslauer Straße sowie am Müggenbrucher Weg besteht aus größeren Mehr- familienhäusern. . Eigentümer eines großen Teils der Mehrfamilienhäuser sind die LEG Immobilien AG sowie die gwu (Gemein- nütziges Wohnungsunternehmen) Plettenberg eG.

Städtebauliche Struktur des . Die Ein- und Zweifamilienhäuser sind überwiegend frei- Wohnquartiers stehend und verfügen über relativ große, rückwärtig liegende Gärten. . Die Mehrfamilienhäuser sind vermehrt als Doppel- und Reihenhäuser angeordnet. . Insbesondere bei den Mehrfamilien- aber auch vereinzelt bei den Ein- und Zweifamilienhäusern besteht zum Teil erheblicher Sanierungsbedarf. . Die teilweise steile Hanglage erschwert vor allem oberhalb der Straßen den barrierefreien Zugang zu den Häusern.

Versorgung . Innerhalb des Quartiers bestehen keine Versorgungs- angebote.

Infrastruktur . Das Quartier verfügt über keine besonderen Infrastruk- turangebote.

54 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Verkehr . Die Straßen Müggenbrucher Weg und Breslauer Straße erschließen das Quartier und ermöglichen eine Rund- fahrt. Von diesen beiden Straßen gehen einzelne andere Straßen als Sackgassen mit Wendehammer ab. . Die Ein- und Zweifamilienhäuser verfügen über Stell- plätze auf dem eigenen Grundstück. Auch vor einigen Mehrfamilienhäusern befinden sich Stellplatzanlagen. Darüber hinaus darf von Anwohnern und Besuchern an den meisten Stellen parallel zur Fahrbahn geparkt werden. Diese Stellplätze wirken verkehrsberuhigend, teilweise jedoch auch verkehrsbehindernd.

Defizite des Quartiers . Vereinzelt erheblicher Sanierungsbedarf. . Durch Gewerbe und Sportplatz isolierte Lage. . Fehlende Nahversorgungsangebote innerhalb des Quar- tiers sind vor allem für weniger mobile Menschen problematisch. . Die Hanglage erschwert die Mobilität zusätzlich.

Potenziale des Quartiers . Günstiger Wohnraum z.B. für Starterhaushalte. . Seit 2014 Quartiersinitiative beider Wohnungsbauge- sellschaften (u.a. Quartiers-/ Straßenfest).

Fotos: cima (2014)

55 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Bereich Mozartstraße/ Hinde- mithstraße

Standorttyp: homogenes Wohnquartier mit überwiegend 20 – 30 Jahre alten Ein- und Zweifamilienhäusern

Prognose/ Handlungsbedarf: gut – geringer Handlungsbe- darf

. Lage . Der Bereich befindet sich im östlichen Bereich des Ortsteils Müggenbruch.

Standortcharakterisierung . Diese Wohnlage ist als homogen zu bezeichnen. Der höher gelegene Bereich rund um die Mozart- und Wagnerstraße besteht aus gepflegten Ein- und Zwei- familienhäusern, die überwiegend in den 1980er und 1990er Jahren gebaut wurden. . Auch an der Hindemithstraße befinden sich aus- schließlich Ein- und Zweifamilienhäuser, die jedoch maximal zehn Jahre alt sind.

Städtebauliche Struktur des . Die Ein- und Zweifamilienhäuser an der Mozart- und Wohnquartiers Wagnerstraße sind überwiegend freistehend und ver- fügen rundherum um Gärten. . In der Hindemithstraße ist die Bebauung (bisher) nur auf der östlichen Straßenseite erfolgt; die vorhandenen Gärten sind eher klein.

Versorgung . Innerhalb des Quartiers bestehen keine Versorgungs- angebote.

Infrastruktur . Das Quartier verfügt über keine besonderen Infra- strukturangebote.

Verkehr . Der Müggenbrucher Weg führt in das Gebiet hinein; die Mozartstraße zweigt an zwei Stellen ab, sodass eine Ruhrfahrt ermöglicht wird. Die Wagnerstraße wie- derum zweigt von der Mozartstraße ab und ist als Durchgangsstraße erschlossen. . Die Hindemithstraße ist eine schmale Sackgasse mit ausreichender PKW-Wendemöglichkeit. . Die Ein- und Zweifamilienhäuser verfügen über Stell-

56 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

plätze auf dem eigenen Grundstück. Darüber hinaus darf von Anwohnern und Besuchern an den meisten Stellen parallel zur Fahrbahn geparkt werden. Diese Stellplätze wirken verkehrsberuhigend.

Defizite des Quartiers . Durch Gewerbe und Sportplatz isolierte Lage. . Fehlende Nahversorgungsangebote innerhalb des Quartiers sind vor allem für weniger mobile Menschen problematisch.

Potenziale des Quartiers . Sowohl an der Mozart- als auch an der Hindemith- straße sind noch einzelne freie Baugrundstücke vorhanden.

Fotos: cima (2014)

57 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

5.2 Wohnraumqualitätsatlas – Gesamtschau

In der Gesamtschau kann für die untersuchten Wohnquartiere in Herscheid grundsätzlich ein positives Bild gezeichnet werden. Während sich die Wohnlagen bis auf wenige Aus- nahmen (Ortsmitte, Bereich Breslauer Straße – Müggenbrucher Weg) durch ein homogenes Erscheinungsbild auszeichnen, ist auch der überwiegende Teil der Gebäude zumindest in einem akzeptablen Sanierungszustand, wenngleich vereinzelt „Problemimmobilien“ im Sinne von sanierungsbedürftigen Fassaden und Außenanlagen bestehen. Im Hinblick auf die städ- tebauliche Struktur ist festzustellen, dass sich Herscheid aus verschiedenen, fast aus- schließlich von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägten Wohnquartieren zusammensetzt, welche typischerweise über großzügig geschnittene Grundstücke und Freiflächen verfügen.

In der Ortsmitte konzentrieren sich alle Einzelhandels- und Versorgungsangebote Herscheids; außerhalb sind keine Versorgungseinrichtungen zu finden. Vereinzelte Infra- struktureinrichtungen verteilen sich über die verschiedenen Wohnquartiere.

Die in Herscheid häufig anzutreffende Erschließung der Wohnlagen mithilfe von Stichstra- ßen führt zu einer Verringerung des Durchgangs- und Schleichverkehrs innerhalb der Quar- tiere. Aufgrund der großen Grundstücksflächen verfügen die meisten Wohngebäude über eigene PKW-Stellplätze; darüber hinaus sind die Verkehrswege ausreichend dimensioniert um PKWs parallel zur Fahrbahn abzustellen. Ein Stellplatzdefizit besteht in keinem der Wohnquartiere.

Die maßgeblichen Defizite liegen in einigen Quartieren hauptsächlich in der (fußläufigen) Entfernung zum Ortskern und damit zu den Versorgungseinrichtungen. Die Topographie erschwert die Mobilität innerhalb des Orts oftmals zusätzlich, sodass die sich in Hanglage befindlichen Quartiere (z.B. Bergstraße) für mobilitätseingeschränkte Personen nur bedingt zum Wohnen eignen. Die Ortsmitte weist zwei Entwicklungsflächen auf (Alter Schulplatz und ehemaliges Presswerk); wie bereits in dem Gemeindeentwicklungskonzept dargestellt wurde, sollte mit einer städtebauliche Neugestaltung die Zentrumsfunktion des Ortskerns gestärkt werden.

Das überwiegend positive Gesamtbild der Herscheider Wohnquartiere spiegelt sich in den Ergebnissen der Bürgerbefragung wider. So wurden die Befragten gebeten, das nähere Um- feld ihrer Wohnung/ ihres Hauses zu bewerten (vgl. Abb. 38). Erkennbar ist hier die über- aus positive Bewertung des Angebots an Grün- und Erholungsflächen, der Ruhe zum Woh- nen und der Sicherheit. Weniger positiv wurden sowohl die Angebote für Senioren sowie für Kinder und Jugendliche, als auch das gastronomische Angebot bewertet.

58 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 38: Zufriedenheit mit dem näheren Umfeld (Bürgerbefragung)

Grün- und 78% 15% 4% Erholungsflächen

Ruhe zum Wohnen 64% 25% 3% 5% 3%

Sicherheit 26% 40% 17% 13% 4%

Einkaufsmöglichkeiten 35% 31% 12% 18% 5% Lebensmittel

ÖPNV-Angebot 18% 31% 25% 18% 8%

Angebote/ Einrichtungen 17% 31% 28% 14% 10% für Senioren Angebote/ Einrichtungen 19% 28% 26% 18% 9% für Kinder und Jugendliche Ausstattung 20% 26% 18% 23% 13% Gastronomie

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

gut eher gut weder noch eher schlecht schlecht Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur gültige Fälle

5.3 Wohnraumqualitätsatlas – Prognosen und Ableitung von Handlungserfordernissen

Auf Basis der intensiven Inaugenscheinnahme der Wohnimmobilien sowie aufgrund der städtebaulichen Struktur Herscheids wurden die Quartiere hinsichtlich des aktuellen Stands vier Kategorien zugeordnet (vgl. Abb. 39). Für die Prognose und den Handlungsbedarf werden den Wohngegenden die Attribute „kein Handlungsbedarf“, „geringer Handlungsbedarf“, „Stabilisierung durch frühzeitiges Handeln“ und „sofortige Gegensteuerung notwendig“ zugeordnet. Bereits hier ist zu betonen, dass kein Gebiet in die letztgenannte Kategorie „sofortige Gegensteuerung notwendig“ eingeordnet wurde.

Neben dem von außen sichtbaren baulichen Zustand der jeweiligen Immobilie (z.B. Beschaf- fenheit von Dach, Fenstern etc.) wurde die Lage im Ort, die Nähe zum Ortszentrum, die Infrastrukturausstattung und der Gesamteindruck des Quartiers berücksichtigt. Die abgege- bene Zukunftsprognose der untersuchten Quartiere wird maßgeblich bestimmt von der Ent- stehungszeit der Häuser, dem bereits durchlaufenen Stadium des Generationenwechsels und der fußläufigen Erreichbarkeit des Ortszentrums. Auch städtebauliche Defizite wie z.B. das leer stehende ehemalige Presswerk in der Ortsmitte führen zur Einordnung eines Quartiers in die entsprechende Kategorie und Zuordnung von Handlungsempfehlungen.

Um den aktuellen, überwiegend guten Zustand der Quartiere und Immobilien zu erhalten, sollten von Seiten der Gemeinde bereits frühzeitig geeignete Maßnahmen entwickelt wer-

59 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

den. Hierzu zählen beispielsweise Fördermöglichkeiten für ortstypische und/ oder energetische Sanierungen der Häuser, um den Immobilienwert zu erhalten oder zu steigern, sowie Programme, die es jungen Familien vereinfachen, eine gebrauchte Immobilie zu finden und zu erwerben.

Für die Ortsmitte von Herscheid wäre es zur Stabilisierung des aktuellen Zustands neben der Entwicklung der Areale Am alten Schulplatz und des ehemaligen Presswerks sinnvoll, ein Sanierungsprogramm aufzustellen, um die ursprüngliche, kleinteilige dörfliche Struktur zu erhalten. Ein Förderprogramm für energetische Sanierungen oder den Erwerb von Be- standsimmobilien könnte für das gesamte Gemeindegebiet gelten.

Dass einigen Quartieren aktuell kein oder nur geringer Handlungsbedarf attestiert wird, ist u.a. auf folgende Parameter zurückzuführen:

. Die vorherrschende Immobilienart sind Ein- und Zweifamilienhäuser, die in den letzten 20 Jahren gebaut wurden und sich somit in einem guten baulichen Zustand befinden, . die Immobilien sind älteren Baujahrs, aber z.B. im Rahmen eines Besitzerwechsels auf- wändig saniert worden, . es gibt keine offensichtlichen Leerstände in größerem Umfang und . die Erreichbarkeit ist zufriedenstellend. Es ist davon auszugehen, dass für frei werdende Immobilien in Gebieten mit geringem Handlungsbedarf zeitnah ein geeigneter Käufer gefunden werden kann.

Neben den vier Gebieten im Ortszentrum, für die eine Stabilisierung durch frühzeitiges Handeln empfohlen wird, gehört auch die Ortsmitte von Hüinghausen in diese Kategorie. Die derzeit dort mit der Kindertageseinrichtung und der Grundschule sowie dem Dorfladen vorhandene Ausstattung gilt es zu sichern und zu unterstützen.

60 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 39: Prognose der Wohnquartiere

Quelle und Bearbeitung: cima (2014)

61 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

6 Nachfrage verschiedener Altersgruppen und „Wohnen im Alter“

6.1 Nachfrage verschiedener Altersgruppen

Unterschiedliche Altersgruppen haben verschiedene, z.T. schwer miteinander vereinbare An- sprüche an ihre Wohnungen. Altersgruppen und deren Wohnansprüche können pauschal folgendermaßen formuliert werden:

. Die unter 16-jährigen wohnen gewöhnlich bei ihren Eltern und fragen demnach keine eigenen Wohnungen nach. . In der Altersgruppe der 16 bis ca. 30-jährigen – die sog. „Starterhaushalte“ - werden i.d.R. kleine Mietwohnungen nachgefragt. . Im Alter zwischen ca. 30 und ca. 50 Jahren erfolgt i.d.R. die Gründung einer Familie und der Wunsch der Bildung von Eigentum. Dementsprechend werden hier vermehrt Häuser oder große Mietwohnungen nachgefragt. . Die Phase zwischen ca. 50 und ca. 65 Jahren ist i.d.R. gekennzeichnet von einer Stabi- lisierung der Wohnverhältnisse, sodass keine hier keine großen Veränderungen erfolgen. Vor dem Hintergrund immer höherer Trennungs-/ Scheidungsraten ist jedoch zu be- obachten, dass in diesem Alter vermehrt auch kleine Singlewohnungen zur Miete nachgefragt werden. . Im Alter zwischen ca. 65 und ca. 75 Jahren dominiert der Wunsch, weiterhin eigenstän- dig wohnen zu können, vorzugsweise in der eigenen, bisherigen Wohnung. Aufgrund der besseren Versorgungsmöglichkeiten in den Städten und Ortsmitten sind viele Senioren auch bereit, ihre Wohnung zu verlassen und in die Stadt- oder Ortsmitte zu ziehen. . Die über 75-jährigen sind oftmals nicht mehr in der Lage eigenständig zu wohnen. Dementsprechend sind hier Pflegeeinrichtungen oder betreutes Wohnen von großer Be- deutung.

62 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Abb. 40: Altersgruppen und Wohnansprüche am Beispiel einer schematischen Bevölke- rungspyramide

Quelle und Bearbeitung: cima (2014)

Um diese generelen Aussagen auf die Gemeinde Herscheid übertragen zu können und ggf. Unterschiede zu identifizieren, wurde im Rahmen der Bürgerbefragung untersucht, welche Bedeutung verschiedene Aspekte bei einem potenziellen bzw. bei einem tatsächlich stattge- fundenen Umzug gespielt haben (vgl. Abb. 41). Die nachgefragten Aspekte beschränken sich dabei nicht nur auf die Entscheidung zwischen Miete und Eigenheim sowie Wohnungs- größe, sondern beinhalten darüber hinaus auch Aspekte wie die ÖPNV-Anbindung und fuß- läufige Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen etc.

Es zeigt sich hierbei, dass das Wohnen in den eigenen vier Wänden altersgruppenübergrei- fend als wichtigster Aspekt bei der Wahl einer Wohnung angesehen wird. Die Bedeutung der Möglichkeit zur Pflege bzw. Unterstützung werden von den verschiedenen Altersgruppen naturgemäß unterschiedlich bewertet: Für die über 64-jährigen spielt dies eine große Rolle, während es für die jüngeren Bevölkerungsgruppen einen vernachlässigbaren Aspekt darstellt. Altersgruppenspezifische Unterschiede sind weiterhin bei der Anbindung an den ÖPNV sowie der fußläufigen Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen zu erkennen. Für die älteren, möglicherweise bereits mobilitätseingeschränkten Bevölkerungsgruppen sind diese Themen von maßgeblicher Bedeutung.

Auch bei der Wohnungsgröße sind altersspezifische Unterschiede ersichtlich. Während die Älteren eine kleinere Wohnung als bisher beziehen möchten, streben die jüngeren Befrag- ten nach einer größeren Wohnung. Dies lässt sich dadurch erklären, dass sich die älteren Bevölkerungsgruppen nach dem Auszug ihrer Kinder oftmals eine kleinere und günstiger zu unterhaltende Wohnung wünschen. Dagegen befinden sich die jüngeren Bevölkerungsgrup- pen in der Phase, in der Familien gegründet und vergrößert werden, und sich somit ein erhöhter Platzbedarf ergibt. Im Gegensatz zu den anderen Altersgruppen erachtet die

63 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Gruppe der unter 29-jährigen die Nähe zu Familie und Freunden als wichtigsten Aspekt bei der Wahl einer Wohnung bzw. eines Hauses.

Schließlich ist der Aspekt der Barrierefreiheit der Wohnung bzw. des Hauses bei den verschiedenen Altersgruppen unterschiedlich bedeutsam. So wird er von den jüngeren Grup- pen als unwichtig erachtet. Für die über 64-jährigen (hier ist die Barrierefreiheit der wich- tigste Aspekt überhaupt!) hingegen, aber auch für die 50 - 64-jährigen, spielt die barrierefreie bzw. barrierearme Ausstattung der Wohnung (bspw. mit bodengleichen Du- schen, Fahrstühlen, breiteren Türen, stufenlosen Eingängen etc.) eine große Rolle.

Abb. 41: Bedeutung von Merkmalen bei der Wahl einer neuen Wohnung – Mittelwerte von 1 (ausschlaggebend) bis 5 (unwichtig) (Bürgerbefragung)

Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur gültige Fälle

64 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

6.2 „Wohnen im Alter“

Mit dem demografischen Wandel wird das Themenfeld „Wohnen im Alter“ bei wohnungsmarktpolitischen Überlegungen zukünftig eine immer größere Rolle spielen, so auch in Herscheid. Wie bereits im voranstehenden Abschnitt erläutert, wünschen sich die älteren Bevölkerungsgruppen eigenständiges Wohnen im Eigentum, jedoch in einer kleineren Woh- nung/ Haus als bisher. Darüber hinaus spielt die barrierefreie Ausstattung eine ebenso große Rolle wie die Anbindung an den ÖPNV und die fußläufige Erreichbarkeit von Versor- gungsangeboten. Neben der Nähe zur Familie, Kindern und Freunden wünschen sich diese Altersgruppen auch Möglichkeiten, bei Bedarf gepflegt und unterstützt zu werden.

Abb. 42: Bevorzugte Wohnformen im Alter – Mittelwerte von 1 (am meisten bevorzugt) bis 5 (gar nicht) (Bürgerbefragung)

Quelle und Bearbeitung: cima (2014); n=302, nur gültige Fälle

Hinsichtlich der bevorzugten Wohnform im Alter (vgl. Abb. 42) wird von den Befragten er- wartungsgemäß das Wohnen in der jetzigen Wohnung präferiert. Dem folgen betreute Wohnanlagen und das Wohnen in einer anderen, altengerechten Wohnung. „Gemein- schaftslösungen“ (z.B. Senioren-Wohngemeinschaften) werden weniger bevorzugt, wenngleich sich die 50- bis 64-jährigen eine solche Wohnform eher vorstellen können als die über

65 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

64-jährigen. Hier ist jedoch davon auszugehen, dass beide Altersgruppen u.a. aufgrund eines bestehenden Informationsdefizits diese Wohnformen kritisch betrachten. Hier sollte die Gemeinde als Impulsgeber für verschiedene Angebote und als Vermittler zwischen interessierten Bürgern eine maßgebliche Rolle spielen. Am wenigsten bevorzugt werden das Woh- nen in einem Seniorenheim - womöglich ebenfalls imagebedingt - und das Wohnen im Haushalt der Kinder.

66 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

7 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Im Zuge des demografischen Wandels wird die Gemeinde Herscheid zukünftig einerseits mit einer deutlichen Verringerung der Einwohnerzahl und andererseits mit der Verschiebung der Altersstruktur rechnen müssen. Dies wird sich sowohl auf die gesamtörtliche, als auch auf die objektbezogene Ebene auswirken. Strategischer Ansatzpunkt der Gemeinde Herscheid muss es demnach sein, ein alle Ebenen integrierendes Zielsystem zu verfolgen. Auf Basis der in der Analyse festgestellten heutigen und zukünftigen Rahmenbedingungen in Herscheid können drei Zieldimensionen identifiziert werden: wohnungsmarktpolitische Zie- le, gemeindeentwicklungspolitische Ziele und immobilienbezogene Ziele.

Abb. 43: Zielkatalog des Handlungskonzeptes „Wohnen in Herscheid“

Wohnungsmarktpolitische Ziele . Herscheid stabilisiert mit einer aktiven Wohnungsmarktpolitik die Bevölkerungsentwick- lung (Ziel 2030: 6.000 Plus). . Herscheid bietet ein quantitativ ausreichendes und differenziertes Angebot für das Wohnen im Alter. Dies umfasst sowohl Pflegeplätze als auch alternative Wohnformen für das Wohnen im Alter. . Herscheid bleibt attraktiv für Familien aus Herscheid und Neubürger aus dem Umland. . Herscheid unterstützt die Anpassung der Wohnungen an die verschiedenen Lebenspha- sen und veränderte Lebensstile.

Gemeindeentwicklungspolitische Ziele . „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ – für Herscheid bedeutet dies insbesondere die frühzeitige Gegensteuerung möglicher Funktionsverluste bestehender Wohngebiete, die Entwicklung/ Nachverdichtung von Potenzialflächen sowie ein verantwortungsbewusster Umgang mit der Neuerschließung von Wohngebieten. . Zum Erhalt und zur Stärkung der Ortsmitte von Herscheid und des Ortsteils Hüing- hausen ist deren Wohnfunktion zu fördern. . Die übrigen Ortslagen haben ergänzende Wohnfunktion; ein aktiver Ausbau des Wohn- raumangebotes wird nicht verfolgt.

Immobilienbezogene Ziele . Weiterentwicklung und Stabilisierung des Wohnungsbestands durch Bestandsmodernisie- rungen. . Förderung der ortstypischen Gestaltung und energetischen Sanierung von Wohngebäu- den. . Erhalt der Immobilienwerte vorhandener Gebäude durch Quartiersinitiativen, Ortsmitten- gestaltungen etc. vorzugsweise in Zusammenarbeit mit lokalen Wohnungsbauunterneh- men.

Quelle: cima (2104)

67 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Zur Erreichung der wohnungsmarktpolitischen, gemeindeentwicklungspolitischen und immobi- lienbezogenen Ziele werden von der cima Maßnahmenvorschläge/ Projekte formuliert, die sich aufgrund ihrer thematischen Ausrichtung in vier Handlungsfelder gruppieren lassen: . Handlungsfeld 1: Zielgruppenspezifische Angebote . Handlungsfeld 2: Bestandspflege . Handlungsfeld 3: Neubaulandentwicklung . Handlungsfeld 4: Beratung/ Koordination/ Information

Es ist dabei zu beachten, dass die Handlungsfelder nicht nur jeweils einem konkreten Ziel dienen, sondern i.d.R. zur Erreichung mehrerer Ziele beitragen. Insbesondere Handlungsfeld 4 ist als zielübergreifendes Handlungsfeld anzusehen.

Die nachfolgenden Projektvorschläge bilden den Kern des Handlungsprogramms Wohnen in Herscheid. Die Projekte sollen es den lokal Verantwortlichen ermöglichen sicherzustellen, dass die definierten Ziele erreicht werden und das Wohnraumangebot in Herscheid auch zukünftig den Bedürfnissen und Wünschen der Bewohner entspricht. Abb. 44 enthält alle Projektvorschläge und ordnet sie in die jeweiligen Handlungsfelder ein.

Abb. 44: Übersicht Projektvorschläge

Handlungsfeld 1 – Handlungsfeld 4 – Handlungsfeld 2 – Handlungsfeld 3 – Zielgruppenspezifische Beratung/ Koordinati- Bestandspflege Neubaulandentwicklung Angebote on/ Information

Projekt 1.1 Projekt 2.1 Projekt 3.1 Projekt 4.1

Wohnanlage Aktivierung/ Nachver- Planungsrechtliche Herscheider ehemaliges Presswerk dichtung Alter Schul- Sicherstellung von Wohnlotse platz Wohnbaulandreserven

Projekt 1.2 Projekt 2.2 Projekt 3.2 Projekt 4.2

Initiative „Jung kauft Quartiersentwicklung Erschließung und Ver- Wohnungsmarktreport Alt“ Müggenbruch marktung von Neu- Herscheid baugrundstücken

Projekt 1.3 Projekt 2.3 Projekt 4.3

Mehrgenerationen- Hof- und Fassaden- Runder Tisch Wohnen wohnen in Herscheid programm Herscheid

Projekt 2.4 Projekt 4.4

Umnutzung von ge- Dokumentation vorbild- werblichen Leerstän- licher Sanierungen/ den Wohnprojekte

Projekt 2.5

Förderung der energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien

Quelle: cima (2014)

68 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 1 – Zielgruppenspezifische Angebote

Projekte

Projekt 1.1: Wohnanlage ehemaliges Presswerk

Projekt 1.2: Initiative „Jung kauft Alt“

Projekt 1.3: Mehrgenerationenwohnen in Herscheid

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Handlungsfeld 1 - Zielgruppenspezifische Angebote

Projekt 1.1: Wohnanlage ehemaliges Presswerk

. Schaffung von Angeboten für das Wohnen im Alter Zielbeitrag . Entwicklung von Potenzialflächen

. Die Analyse hat aufgezeigt, dass vor dem Hintergrund des demografischen Wandels in Herscheid attraktive Wohnangebote für ältere Be- völkerungsgruppen geschaffen werden müssen. . In Herscheid ist bereits ein Seniorenzentrum mit 60 stationären Pfle- geplätzen und 21 Service-Wohnungen vorhanden. Um die durchschnittliche Versorgungsquote pro Einwohner des Märkischen Kreises zu erreichen, würden in Herscheid bereits heute 83 stationäre Pfle- geplätze benötigt. Auch aus den geführten Expertengeprächen gibt hervor, dass zusätzlich zu den in Herscheid bereits vorhandenden Pflegeplätzen bis zu weitere 40 Plätze in Form von Pflegeplätzen und betreuten Wohnens tragfähig sind. . Die Fläche des ehemaligen Presswerkes umfasst eine Fläche von ca. 4.200 m². Erschlossen wird die Fläche über die Hohle Straße; im Sü- den führt die Landesstraße 561 vorbei. Im Norden und Westen schließen sich unmittelbar Wohnbereiche an, während im Osten ein Lebensmitteldiscounter angrenzt. Die aufstehenden Gebäudekörper des ehemaligen Kunststoffpresswerkes sind laut Verkehrswertgutach- ten abgängig und einer wirtschaftlichen Weiternutzung nicht zuzufüh- ren, sodass bei einer Entwicklung der Fläche von einer vollumfängli- Ausgangslage cher Räumung ausgegangen wird. . Aufgrund der ortszentrumsnahen Lage und Nähe zu Versorgungs- und Dienstleistungsangeboten ist die Fläche des ehemaligen Press- werks prädestiniert für innerörtliches Wohnen. Die Größe und Lage des Grundstücks legen die Entwicklung einer Wohnanlage für Senio- ren nahe, weil sowohl genügend Platz für ergänzende zentrale Diens- te (Ärzte, Therapeuten etc.) ist als auch eine fußläufige Erreichbarkeit der wesentlichen Versorgungsangebote gegeben ist.

Fotos: cima (2014)

. Ziel der Maßnahme ist die Schaffung von zusätzlichen stationären Zielsetzung Pflegeplätzen, die den heutigen, kurzfristigen Bedarf in Herscheid ab-

70 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

decken. Mit den zusätzlichen Service-Wohnungen werden darüber hinaus alternative Wohnangebote für Ältere geschaffen. . Zur Entwicklung einer Wohnanlage für Senioren muss die im gültigen FNP derzeit als GE-Gebiet dargestellte Fläche umgewidmet werden. Planungsrechtlich praktikabel wären hierbei die Ausweisung der Flä- che als Sondergebiet (SO) „Seniorenzentrum“ oder als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“. . Auf der Fläche des ehemaligen Presswerks stehen insgesamt ca. 4.200 m² zur Verfügung. Unter Zugrundelegung einer notwendigen Absetzung der neuen Baukörper gegenüber der Landesstraße sollte jedoch nicht das gesamte Grundstück überbaut werden. So sieht das von der cima vorgeschlagene Nutzungskonzept einen breiten Grün- streifen/ Park zwischen den südlichen Gebäudekanten und der Lan- desstraße vor. Die Neubebauung öffnet sich demnach zur Hohlen Straße und wird auch über diese erschlossen. Das Konzept sieht eine Mischung aus Service-Wohnungen und Wohneinheiten für die statio- näre Pflege sowie ggf. ergänzenden Diensten vor. . Mit der vorgestellten Konzeption wird der Nachfragewunsch sowie der durch die Analyse festgestellte Bedarf bedient, betreute Wohnangebo- te für Senioren zu schaffen. Durch die ortszentrumsnahe Lage sind die maßgeblichen Versorgungseinrichtungen fußläufig erreichbar – eine in Herscheid u.a. aufgrund der vorhandenen Topographie an an- derer Stelle nicht vorhandene Möglichkeit. Darüber hinaus wird mit Konzeptansatz der vorgesehenen stationären Pflegeeinrichtung in Form von Hausge- meinschaften eine Ergänzung zu konventionellen Pflegeheimen geschaffen und der kurzfristige Bedarf an weiteren zeitgemäßen Pflege- plätzen in Herscheid gedeckt. Städtebaulicher Testentwurf der cima (s. nachfolgende Plandarstellung)

. Die beiden Punkthäuser weisen Wohnungsgrößen zwischen 45 und 65 m² auf. Bei einer dreigeschossigen Bebauung ergeben sich 18 Wohnungen, die aufgrund ihres Zuschnitts sowohl für Alleinstehende als auch für Paare ohne Kinder geeignet sind. . Das östliche Gebäude besteht aus insgesamt 21 Wohneinheiten für die stationäre Pflege, aufgeteilt auf drei Hausgemeinschaften. Die in- dividuellen Appartements haben hier eine Größe zwischen 20 und 25 m². Um dem Charakter einer Hausgemeinschaft gerecht zu werden, sind zentrale Gemeinschaftsflächen in Form von Wohnküchen und Aufenthaltsräumen vorgesehen. Bei einer konzipierten Grundriss- fläche von ca. 370 m² stehen somit ca. 52 m² pro Bewohner zur Verfügung. . Um die von der Landesstraße ausgehenden Lärmimmissionen zu verringern, sind sowohl aktive (z.B. Schallschutzwand an der Landesstra- ße) als auch passive Schallschutzmaßnahmen (z.B. Schallschutzfens- ter) notwendig.

71 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

. Der Testentwurf weist nach, dass auf der Fläche des ehemaligen Presswerkes ein Angebot für das „Wohnen im Alter“ unter Beachtung städtebaulicher Aspekte geschaffen werden können.

cima-Testentwurf für „Wohnen im Alter“ auf dem Gelände des ehemaligen Presswerkes

Quelle: cima (2014) . Gemeinde Herscheid Umsetzung . Privater Entwickler

72 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 1 - Zielgruppenspezifische Angebote

Projekt 1.2: Initiative „Jung kauft Alt“

. Schaffung von Angeboten für Familien Zielbeitrag . Stärkung der Wohnfunktion des Kernortes und des Ortteils Hüinghausen

. Aufgrund des demografischen Wandels muss sich Herscheid auf eine schrumpfende und alternde Bevölkerung einstellen. Dies wird langfristig einhergehen mit leer stehenden Wohngebäuden und dem Verfall der Immobilienwerte, vor allem in Ortsteilen mit älteren Immobilien. Dementsprechend muss es Ziel der Gemeinde sein, dieser vorherseh- baren Entwicklung bereits im Anfangsstadium entgegenzuwirken. . Es muss ein Anreiz für junge Familien geschaffen werden, sich nicht notwendigerweise auf den Neubau eines Wohnhauses zu konzentrieren, sondern auch ältere Bestandsimmobilien in gewachsenen Nach- barschaften als Alternative der Eigentumsbildung aufzufassen. . Bestandsimmobilien in Herscheid sind für Familien attraktiv: zum Großteil handelt es sich hierbei um freistehende Einfamilienhäuser mit Ausgangslage großen Wohnflächen, ausreichender Zimmeranzahl und großzügigen Freiflächen. . Die Grundidee und Attraktivität der Initiative „Jung kauft Alt“ liegt für junge Familien darin begründet, dass sie eine finanzielle Förderung zum Erwerb einer Bestandsimmobilie in zentraler Lage und in einer gewachsenen Nachbarschaft erhalten. Der Kaufpreis einer solchen Immobilie liegt dabei oftmals unter dem Preis eines Neubaus. Nicht zuletzt entfallen häufig auch die Erschließungskosten für das Grund- stück. . Für die Gemeinde Herscheid bietet ein solches Förderprogramm die Möglichkeit, den Ortskern bzw. die Wohnquartiere zu beleben und zu verjüngen. Der Erhalt vorhandener Infrastruktur (z.B. Kindergärten und Schulen) wird gesichert.

. Ziel der Maßnahme ist die Schaffung von preiswertem Wohnraum für Familien durch die Gründung einer Initiative „Jung kauft Alt“. Familien Zielsetzung werden beim Erwerb einer älteren Bestandsimmobilie durch die Ge- meinde finanziell unterstützt. . Die Grundstruktur eines solchen Programms besteht aus zwei Bau- steinen. Mit der finanziellen Förderung von Wertgutachten für den Ankauf von in Frage kommenden Objekten soll der fehlenden Trans- parenz hinsichtlich des Sanierungsaufwandes bei Altbauten entgegnet Konzeptansatz werden. So werden Ortsbegehung, Bestandsaufnahme, Modernisie- rungsempfehlung und Kostenschätzung eines Objekts durch einen Sachverständigen von der Gemeinde finanziell bezuschusst. . Mit dem zweiten Baustein wird der Erwerb einer Bestandsimmobilie in Form eines jährlichen Zuschusses gefördert. Die Förderhöhe und

73 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

–dauer, die Anspruchsberechtigten, das erforderliche Gebäudealter und evtl. der Geltungsbereich des Förderprogramms werden in einer von der Gemeinde zu erarbeitenden Förderrichtlinie definiert.

Vorbild: Gemeinde Hiddenhausen (Kreis Herford, 19.600 Ew) . Innerhalb von 5 Jahren wurden 21 Gutachten gefördert und 165 Er- werbsfälle bezuschusst. . Es wurde Wohnraum für 312 Erwachsene, 154 Kinder und 25 Neuge- borene (491 Bürger) geschaffen. . Für das Projekt wurden Haushaltsmittel im Umfang von 20.000 € - 170.000 €/ Jahr aufgewendet.

Quelle: Neue Westfälische (2009)

74 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Quelle: Neue Westfälische (2007)

Orientierungswerte für eine Förderrichtlinie in Herscheid . Mindestalter des zu begutachtenden/ zu erwerbenden Objekts: 25 Jahre (älter als Baujahr 1990) . Anspruchsberechtigte: natürliche Personen, sowohl eheliche als auch nichteheliche Lebensgemeinschaften mit und ohne Kinder . Baustein 1: Kosten für Immobiliengutachten (max. 1.500 €) . Baustein 2: Jährlicher Zuschuss für die Immobilienfinanzierung . Grundbetrag: 600 €/ Jahr . Je Kind: zusätzlich 300 €/ Jahr . Max. 1.500 €/ Jahr Beispielrechnung Familie Muster Altbaugutachten 1.500 € Förderung 1. Jahr (1 Kind) 900 € Förderung 2. Jahr (1 Kind) 900 € Förderung 3. Jahr (2 Kinder) 1.200 € Förderung 4. Jahr (2 Kinder) 1.200 € Förderung 5. Jahr (2 Kinder) 1.200 € Förderung 6. Jahr (2 Kinder) 1.200 € Gesamtförderung 8.100 €

Finanzieller Aufwand für die Gemeinde Herscheid . Annahme: fünf geförderte Gutachten pro Jahr, drei angenommene Anträge für eine laufende Förderung pro Jahr

. Benötigte Haushaltsmittel pro Jahr: 10.650 € - max. 26.400 €

Umsetzung . Gemeinde Herscheid

75 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 1 - Zielgruppenspezifische Angebote

Projekt 1.3: Mehrgenerationenwohnen in Herscheid

Zielbeitrag . Schaffung von Angeboten alternativer Wohnformen . Die Individualisierung und Ausdifferenzierung der Lebensstile wirkt sich auch auf qualitative Aspekte des Wohnens aus. Die Wohnbe- dürfnisse und Ansprüche unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen unterscheiden sich zukünftig immer stärker voneinander. Es gilt, das Ausgangslage Wohnungsangebot für alternative Wohnformen - im Hinblick auf den demografischen Wandel vor allem für Ältere – zu öffnen. Beispiele für solche alternative Wohnformen sind generationenübergreifende Ge- meinschaftslösungen.

. Ziel der Maßnahme ist die Schaffung eines gemeinsamen, aber ei- genständigen Wohnens von Familien und älteren Mitbürgern als mo- Zielsetzung dellhaftes Projekt der Schaffung eines Wohnraumangebotes für verschiedene Altersgruppen.

. Aufgreifen des Projektvorschlag 2 des Gemeindeentwicklungskonzepts Herscheid . Wohn- und Nachbarschaftsgemeinschaft mehrerer Generationen . Initiierung durch gezieltes Zusammenführen interessierter Bürger . Benötigte Grundstücksgröße von rd. 2.000 m² in Herscheid im Be- stand nicht verfügbar, demnach ist ein solches Projekt im Neubauge- biet zu entwickeln Vorbild: Wohnhof Kastellaun

Konzeptansatz

Foto: www.wohnhof-kastellaun.de Quelle: www.bing.com . Das Mehrgenerationenprojekt umfasst fünf unterschiedlichen Wohn- einheiten auf einem Grundstück von ca. 2.200 m²; die Wohnfläche pro Haus beträgt 80 – 130 m². Die Gebäude wurden auf einem an- teilig finanzierten, aber nicht parzellierten oder abgegrenzten Grund- stück errichtet . Als Rechtsform wurde eine GbR gewählt; jeder Einzelne verantwortet sein Objekt als Sondereigentum.

76 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

. Merkmale des Projektes sind u.a. nachbarschaftliche Aktivitäten, gegenseitige Hilfe, gemeinschaftliches kostensparendes Bauen, integrier- te Pflegemöglichkeiten und ökologische Ausrichtung.

. Gemeinde Herscheid Umsetzung . Privater Entwickler, evtl. Genossenschaft

77 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 2 – Bestandspflege

Projekte

Projekt 2.1: Aktivierung/ Nachverdichtung Alter Schulplatz

Projekt 2.2: Quartiersentwicklung Müggenbruch

Projekt 2.3: Hof- und Fassadenprogramm Herscheid

Projekt 2.4: Umnutzung von gewerblichen Leerständen

Projekt 2.5: Förderung der energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien

78 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 2 - Bestandspflege

Projekt 2.1: Aktivierung/ Nachverdichtung Alter Schul- platz

. Entwicklung einer Potenzialfläche Zielbeitrag . Stärkung der Wohnfunktion des Kernorts

. Der Alte Schulplatz liegt in zentraler Lage in Herscheid, wird zurzeit jedoch ausschließlich als Parkplatz genutzt. . Das städtebauliche Erscheinungsbild entspricht nicht der Lagequalität und ist verbesserungswürdig.

Ausgangslage . Aufgrund der fußläufigen Erreichbarkeit der relevanten Versorgungs- angebote ist der Alte Schulplatz als Standort prädestiniert für inne- rörtliches Wohnen. . Das an den Schulplatz angrenzende Grundstück eines Getränkemark- tes wird in naher Zukunft zur Verfügung stehen und kann in die Ge- samtplanung einbezogen werden.

Fotos: cima (2014)

. Ziel der Maßnahme ist die Schaffung von attraktivem Wohnraum in Zielsetzung der Ortsmitte und gleichzeitig die Aktivierung des Alten Schulplatzes als innerörtlicher Platz.

. Aufgreifen der Konzeptideen von 2006: - 10 - 11 Wohneinheiten à 70 - 80 m² - Eigentumswohnungen für Eigennutzung oder Vermietung Konzeptansatz - optional: Gastronomie im EG - attraktive Platzneugestaltung (vgl. Projektvorschlag 17 des Gemein- deentwicklungskonzepts Herscheid) . Einbeziehung des frei werdenden Grundstücks des Getränkemarkts

Umsetzung . Privater Entwickler, evtl. Genossenschaft

79 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 2 - Bestandspflege

Projekt 2.2: Quartiersentwicklung Müggenbruch

. Stabilisierung eines vorhandenen Wohnquartiers

Zielbeitrag . Verhinderung von Funktionsverlusten . Erhalt der Immobilienwerte

. Ein erheblicher Anteil der Wohnungen gehört zum Bestand der Ge- meinnützigen Wohnungsunternehmen Plettenberg (GWU) und der LEG. . Die Wohnungen im Quartier Müggenbruch wurden z.T. bereits saniert; Ausgangslage zum Teil besteht aber auch erheblicher Sanierungsbedarf. . Schwächen des Quartiers: fehlende Versorgungsangebote, Entfernung zur Ortsmitte, kein gutes Image als Wohnlage

Fotos: cima (2014)

Zielsetzung . Ziel der Maßnahme ist die Attraktivierung des Quartiers Müggenbruch als attraktiver und zukunftsfähiger Wohnstandort.

. Fortsetzung der eingeleiteten Maßnahmen der beiden Wohnungsun- ternehmen: - Ortsteilbüro mit Ansprechpartner vor Ort (regelmäßige Präsenz) in Konzeptansatz Kooperation mit Diakonie - lokale Aktionen, wie z.B. Quartiersfeste - Förderung des ehrenamtlichen Engagements - laufende Sanierung frei werdender Wohnungen . Wohnungsbauunternehmen Umsetzung . Sozialträger

80 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 2 - Bestandspflege

Projekt 2.3: Hof- und Fassadenprogramm Herscheid

. Erhalt der Immobilienwerte . Stabilisierung des Wohnungsbestands durch Modernisierungen Zielbeitrag . Stärkung der Wohnfunktion des Kernorts und in Hüinghausen . Förderung der ortstypischen Gestaltung von Wohngebäuden

. Eine Modernisierung des Bestands bei gleichzeitiger Erhaltung der Ausgangslage ortstypischen Elemente ist in vielen Fällen geboten, um dauerhafte Leerstände in zentralen Ortslagen zu vermeiden.

Fotos: cima (2014) . Ziel der Maßnahme ist die optische Aufwertung/ Attraktivierung der Zielsetzung Ortsmitte und der Ortsteile sowie die Inwerthaltung von Gebäuden und privaten Freiflächen.

. Erarbeitung einer Gestaltungsfibel zur Unterstützung der Bewohner in Gestaltungsfragen zu ortstypischen Möglichkeiten der Umgestaltung (= Projektvorschlag Gemeindeentwicklungskonzept Herscheid) Konzeptansatz . Finanzierungsberatung . optional: Finanzielle Förderung durch gemeindliches Förderprogramm

Umsetzung . Gemeinde Herscheid

81 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 2 - Bestandspflege

Projekt 2.4: Umnutzung von gewerblichen Leerständen

. Stärkung der Wohnfunktion des Kernorts und in Hüinghausen

Zielbeitrag . Verhinderung von Funktionsverlusten . Erhalt der Immobilienwerte

. In Herscheid sind ungenutzte Gewerbeimmobilien vorzufinden, deren Weiternutzung als Gewerbeobjekte in Frage zu stellen ist Ausgangslage . Diese leer stehenden Gewerbeimmobilien befinden sich oftmals in zentraler Lage und bieten sich daher als zentrumsnahe Wohnimmobi- lien an.

Fotos: cima (2014) . Ziel ist die Schaffung von Wohnraum in den Ortsmitten Herscheid- Zielsetzung Kernort und Hüinghausen sowie die Verringerung der Anzahl von Leerständen

. Förderung der Umnutzung von gewerblichen Leerständen zur Wohn- nutzung durch Beratung der Eigentümer Konzeptansatz . musterhafte Planung der Umnutzung ungenutzter Ladenlokale durch Kooperationen mit einer Hochschule, Architektenkammer etc.

. Gemeinde Herscheid Umsetzung . Eigentümer

82 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 2 - Bestandspflege

Projekt 2.5: Förderung der energetischen Sanierung von

Bestandsimmobilien

. Erhalt der Immobilienwerte Zielbeitrag . Stabilisierung des Wohnungsbestands durch Modernisierungen

. In Anbetracht steigender Energiekosten sowie zum nachhaltigen Wert- erhalt von Immobilien ist es erforderlich, Modernisierungsmaßnahmen im Bereich der Energieeffizienz anzustoßen. Vor dem Hintergrund von Energiesparmaßnahmen, Wärmedämmung und Modernisierungsaufla- Ausgangslage gen ist es jedoch nicht einfach, die Häuser den neuesten Anforde- rungen anzupassen. Dementsprechend weist die Gemeinde Herscheid einen signifikanten Bestand an Immobilien mit offensichtlichem Sanie- rungsstau auf.

. Ziel der Maßnahme ist die Modernisierung von Bestandsimmobilien in Zielsetzung Herscheid zur Minimierung des Energieverbrauchs.

. Beratung der Eigentümer zur energetischen Sanierung (z.B. Beratungs- tage der Sparkasse) . Erstellung von Energieausweisen für Immobilien durch Energieberater Konzeptansatz . Energetische Sanierung von Dächern, Fenstern, Wänden etc. zur Mi- nimierung des Energieverbrauchs . Staatliche Förderung: KfW-Darlehen für Immobilienbesitzer

Quelle: Wikipedia (2014) . Eigentümer Umsetzung . Gemeinde Herscheid, evtl. mit Partnern (z.B. Sparkasse)

83 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 3 – Neubaulandentwicklung

Projekte

Projekt 3.1: Planungsrechtliche Sicherstellung von Wohnbaulandreserven

Projekt 3.2: Erschließung und Vermarktung von Neubaugrundstücken

84 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 3 - Neubaulandentwicklung

Projekt 3.1: Planungsrechtliche Sicherstellung ausreichender Wohnbaulandreserven

. Schaffung von nachgefragten Grundstücksangeboten für interessierte Eigenheimbauer Zielbeitrag . verantwortungsbewusster Umgang mit der Neuerschließung von Wohngebieten

. Die im Flächennutzungsplan bisher ausgewiesenen Wohnbauflächen am Müggenbruch-Höh und am Grenzweg sind aufgrund ihrer Lage Ausgangslage und topographischen Gegebenheiten nur bedingt für die Entwicklung neuer Baugebiete geeignet.

. Ziel der Maßnahme ist die planungsrechtliche Sicherstellung ausrei- Zielsetzung chender Wohnbaulandreserven in Herscheid sowie die Begrenzung der Freiflächeninanspruchnahme.

22. Änderung des Flächennutzungsplans . Ausweisung von Wohnbauflächen am Rahlenberg und am Haselweg (insg. 4,6 ha) . Rücknahme von Wohnbauflächen am Müggenbruch-Höh und am Grenzweg in Hüinghausen (insg. 7,0 ha) . Die FNP-Änderung beinhaltet einen Flächentausch von 1:1,5; das Ziel Konzeptansatz des Freiraumschutzes wird erfüllt. . Verfahrensstand: Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit am 30.10.2014 . Durch den Flächentausch stehen der Gemeinde zukünftig sowohl quantitativ als auch qualitativ (ortszentrumsnah, gute Exposition) ausreichende Wohnbauflächenreserven für die Realisierung neuer Bauge- biete zur Verfügung.

Ausweisung Rahlenberg 3,4 ha Ausweisung Haselweg 1,2 ha

Quelle: Gemeinde Herscheid

85 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Rücknahme Müggenbruch 5,5 ha Rücknahme Grenzweg 1,5 ha

Quelle: Gemeinde Herscheid Umsetzung . Gemeinde Herscheid

86 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 3 - Neubaulandentwicklung

Projekt 3.2: Erschließung und Vermarktung von Neu- baugrundstücken

. Schaffung von nachgefragten Grundstücksangeboten für interessierte Eigenheimbauer Zielbeitrag . verantwortungsbewusster Umgang mit der Neuerschließung von Wohngebieten

. In Herscheid erfolgten zwischen 2009 und 2013 durchschnittlich sechs Wohnbaufertigstellungen pro Jahr . Flächenpotenziale bieten zwei neuere Baugebiete (OT Hüinghausen Ausgangslage „Grenzweg“, OT Friedlin „Friedliner Straße“); in den bestehenden Wohnquartieren finden sich nur noch einzelne freie Grundstücke in Privatbesitz.

. Ziel der Maßnahme ist die Schaffung von Wohnraum für interessierte Eigenheimbauer. Vor dem Hintergrund der geringen Anzahl an Woh- Zielsetzung nungsbaufertigstellungen in den vergangenen Jahren muss jedoch ein verantwortungsvoller Umgang bei der Erschließung neuer Baugebiete erfolgen.

. Die Gemeinde Herscheid soll weiterhin über ein bedarfsgerechtes An- gebot an unbebauten Grundstücken verfügen; die cima empfiehlt, für interessierte Käufer stets ca. 10 – 15 erschlossene Grundstücke vor- Konzeptansatz zuhalten. . Die Standorte Rahlenberg, Haselweg und Grenzweg sind sukzessiv zu erschließen.

Fotos: cima (2014) Umsetzung . Gemeinde Herscheid

87 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 4 – Beratung/ Koordinati- on/ Information

Projekte

Projekt 4.1: Herscheider Wohnlotse

Projekt 4.2: Wohnungsmarktreport Herscheid

Projekt 4.3: Runder Tisch Wohnen

Projekt 4.4: Dokumentation vorbildlicher Sanierungen/ Wohnprojekte

88 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 4 – Beratung/ Koordination/ Information

Projekt 4.1: Herscheider Wohnlotse

Zielbeitrag . Zielübergreifend . Das Handlungsprogramm richtet sich an verschiedene Akteure (Ver- waltung, Politik, Hauseigentümer, Immobilienwirtschaft); nachhaltige Er- folge sind nur bei einer konsequenten Umsetzung des Konzeptes zu erwarten. Ausgangslage . Innerhalb der Gemeindeverwaltung fällt die Förderung und Steuerung der Wohnbauentwicklung bislang in den Zuständigkeitsbereich der Bauverwaltung. An dieser Regelung sollte grundsätzlich weiterhin fest- gehalten werden.

. Ziel der Maßnahme ist es, einen Ansprechpartner für die Herscheider Zielsetzung Bürger zu Wohnfragen zu schaffen, der auch die Koordination der Umsetzung des Handlungsprogramms übernimmt.

. Wohnlotse fungiert als „Kümmerer“ bzw. Ansprechpartner für die Bür- ger in den Themenbereichen - altengerechtes Wohnen - barrierefreier Umbau der eigenen Wohnung - Energetische Sanierung Konzeptansatz - Weitergabe von Immobilien (vermieten, verkaufen, vererben, erben, „Jung kauft alt“) - Fördermöglichkeiten . Wohnlotse koordiniert und fördert die Umsetzung der Projektvor- schläge durch gezielte Ansprache der Wohnungsbaugesellschaften, Eigentümer, Sozialträger, Fachstellen Märkischer Kreis etc.

Umsetzung . Gemeinde Herscheid

89 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 4 – Beratung/ Koordination/ Information

Projekt 4.2: Wohnungsmarktreport Herscheid

Zielbeitrag . Zielübergreifend . Die Wechselwirkungen der demografischen Entwicklung und des Woh- nungsmarkts bzw. –bestands sind komplex. Es können nur dann sinn- Ausgangslage volle wohnungswirtschaftliche und wohnungspolitische Entscheidungen getroffen werden, wenn aktuelle und umfassende Informationsgrund- lagen über den örtlichen Wohnungsmarkt vorliegen.

. Ziel der Maßnahme ist es, eine regelmäßige Informationsbasis für Zielsetzung kommunale Entscheidungsträger und private Akteure über aktuelle Entwicklungen des Wohnens in Herscheid zu schaffen.

. In einem alle 1 - 2 Jahre erstellten Report (8 - 10 Seiten) werden relevanten Kennzahlen und Trends aufgezeigt: - Bevölkerungsentwicklung - Wohnungsbaufertigstellungen - Wohnungsmarktentwicklung (Mietpreise, Kaufpreise) - Sonderthemen/ Trends Konzeptansatz . Die Daten für diese Untersuchungsgegenstände sind über die statistischen Ämter und Dienstleister verfügbar. Eigene Erhebungen sind nicht notwendig. . Der Wohnungsmarktreport richtet sich an kommunale Entscheidungs- träger, Wohnungsunternehmen, Eigentümer- und Mieterverbände, Ar- chitekten und Stadtplaner, Fachabteilung der Verwaltung, potentielle Investoren etc.

Umsetzung . Gemeinde Herscheid, evtl. externe Vergabe

90 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 4 – Beratung/ Koordination/ Information

Projekt 4.3: Runder Tisch Wohnen

Zielbeitrag . Zielübergreifend . Kommune und wohnungswirtschaftliche Akteure müssen sich über die Entwicklungsvoraussetzungen und Gestaltungsmöglichkeiten verständi- gen, um die örtliche Wohnungsmarktsituation weiterzuentwickeln. Die sich wandelnden Wohnungsmärkte und die zunehmende Individualisie- Ausgangslage rung der Nachfragen erhöhen den Bedarf an aussagekräftigen Infor- mationen. Gegenseitige Information und Kommunikation müssen daher entscheidende Bestandteile der Wohnungspolitik und der Wohnbau- landentwicklung in Herscheid werden.

. Ziel der Maßnahme ist die Information und Netzwerkförderung der re- Zielsetzung levanten lokalen Akteure in Herscheid sowie die Schaffung von Transparenz und Verständigung.

. Jährliches Treffen lokaler Akteure (Wohnungsunternehmen, Verwal- tung, Makler, Planer, Ratsmitglieder, Experten etc.) zur Information über aktuelle Entwicklungen und gegenseitigen Austausch Konzeptansatz . wechselnde Schwerpunktthemen, offener Dialog . Input liefern der Wohnungsmarktreport und die Beiträge der Teilneh- mer über laufende Projekte

Beispielhafte Zusammensetzung eines Runden Tisches Wohnen Umsetzung . Gemeinde Herscheid

91 Handlungsprogramm „Wohnen in Herscheid“

Handlungsfeld 4 – Beratung/ Koordination/ Information

Projekt 4.4: Dokumentation vorbildlicher Sanierungen/

Wohnprojekte

Zielbeitrag . Zielübergreifend . Die Gebäude einer Gemeinde spiegeln ihre Geschichte wider und tragen zur Wohn- und Lebensqualität bei. Der Erhalt von historischer Bausubstanz ist demnach eine wichtige Zielsetzung der Gemeindeent- wicklung. Ausgangslage . Einzelne vernachlässigte und mindergenutzte Gebäude beeinträchtigen ihre unmittelbare Nachbarschaft. Eine vorbildlich durchgeführte Sanie- rung eines Altbaus macht den Nachbarn hingegen Mut, ebenfalls mit- zuziehen und damit das Image eines Straßenzugs oder Quartiers und seinen Wohnwert durch Investitionen zu fördern und zu verbessern.

. Ziel der Maßnahme ist die Mobilisierung von Hauseigentümern in Zielsetzung Herscheid zur (energetischen) Sanierung mit Hilfe der Vorstellung von Positivbeispielen sowie der Auslobung eines Preises.

. Dokumentation vorbildlicher Sanierungen von Altbauobjekten und Wohnprojekten in Herscheid; Veröffentlichung auf der Webseite der Gemeinde Herscheid oder als Broschüre Konzeptansatz . Öffentliche Auszeichnung beispielhafter Projekte, ggf. in Kooperation mit den Wohnungsbauunternehmen, Architektenvereinigung, Märkischer Kreis etc.

Umsetzung . Gemeinde Herscheid