AENGEVELT City Report Region Frankfurt Am Main No XXIX 2016-2017.Pdf

AENGEVELT-RESEARCH

CITY REPORT REGION FRANKFURT AM MAIN

2016/2017 No̱ XXIX

Immobilien für Ihren Erfolg „Die europäische Kulturgeschichte, die europäische Wirtschaftsgeschich- te, die Geschichte der europäischen Migration sind ohne Frankfurt nicht denkbar.“

Peter Feldmann, Oberbürgermeister der Stadt Frankfurt am Main, anlässlich der Eröffnung der Europäischen Zentralbank am 18. März 2015

„European cultural history, European economic history, the history of Eu- ropean migration would not be possible without Frankfurt.“

Peter Feldmann, Lord Mayor of the city of Frankfurt am Main at the opening of the European Central Bank on 18 March 2015 Contents Inhalt City Report City Report

Words of Welcome from Lord Mayor Peter Feldmann 4 Grußwort des Oberbürgermeisters Peter Feldmann 4

Management Letter 8 Brief der Geschäftsleitung 6

1. General market conditions 10 1. Rahmenbedingungen der Marktentwicklung 10

2. Basic market structures 16 2. Grundstrukturen des Marktes 16

3. Investment market 22 3. Investmentmarkt 22

4. The market for office space 30 4. Der Markt für Büroflächen 30

5. The market for retail space 38 5. Der Markt für Einzelhandelsflächen 38

6. The market for 6 . Der Markt für industrial and commercial space 46 Industrie- und Gewerbeflächen 46

7. The market for residential property 52 7. Der Markt für Wohnimmobilien 52

Sitz der Frankfurter AENGEVELT-Niederlassung in der Großen Gallusstraße 9 AENGEVELT´s Frankfurt office in Grosse Gallusstrasse 9

3 Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

Der hier vorliegende „City Report Region Frankfurt am Main No. XXIX 2016/2017“ aus der Feder von AENGEVELT-RESEARCH bildet in der Tradition seiner Vorberichte das vielfältige Immobiliengeschehen der Stadt ab und liefert einen wichtigen Beitrag zur Markttransparenz.

Diese Leistung ist umso höher einzuschätzen, als das Geschehen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt das hohe Tempo und die Vielfalt widerspiegelt, in der sich die Mainmetropole entwickelt. Daher wird man häufig nicht einem, sondern immer wieder parallelen und sich kreuzenden Trends begegnen. So bilden sich immer wieder lokale Schwerpunkte mit einer besonderen Dyna- mik heraus, die von den dort durchgeführten Projekten befeuert wird. So haben die Europäische Zentralbank und die Unter- nehmensansiedlungen an der Hanauer Landstraße auch profunde Einflüsse auf die Bauaktivitäten in anderen Sektoren wie dem Wohnungsmarkt in der näheren Umgebung. Ebenso erwarten wir, dass die „neue Altstadt“ sich als ein Gravitationszentrum erweisen wird, dessen Anziehungskraft weit über das eigentliche Baugebiet hinausgeht

Angesichts der positiven wirtschaftlichen Kennzahlen werden Frankfurt und das Rhein-Main-Gebiet auch weiterhin zu den ersten Anlaufadressen gehören und das Bevölkerungswachstum weiter antreiben. Dieses betrug in der Dekade zwischen 2005 und 2015 netto rund 96.000 Personen, ein Plus von etwa 15 Prozent. Die Arbeitslosigkeit ist im vergangenen Dezember in Frankfurt auf 6,4 Prozent gesunken, die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten seit 2005 um fast ein Fünftel angestiegen, und die Wachstumsprognose des BIP für die Metropolregion „FrankfurtRheinMain“ liegt für 2016 bei 2,1 Prozent und damit abermals über dem Bundesdurchschnitt. Das heißt, dass diese zusätzliche Bevölkerung vollständig vom Arbeitsmarkt absorbiert wurde. Vor diesem Hintergrund werden auch in der absehbaren Zukunft vor allem Menschen der jüngeren und mittleren Alters- gruppen in diejenigen Regionen umziehen, die ihnen die besten Zukunftschancen bieten.

Ein Grund für die Prosperität und damit verknüpften Attraktivität der Stadt liegt in der sehr breiten Aufstellung der regionalen Wirtschaft. Jenseits des Bankenstadtimages ist Frankfurt nach wie vor ein Industriestandort von Rang, ein weltweit vernetztes Kommunikations- und Logistikzentrum, deren große Akteure wiederum eine kaum überschaubare Bandbreite von Dienstleistern und Zulieferern um sich versammeln. Diese sehr differenzierte Struktur der regionalen Wirtschaft bietet Menschen ganz unter- schiedlicher Berufsgruppen und Qualifikationsstufen Arbeitsplätze, sowie Aufstiegs- und Wechselperspektiven, ohne dafür die Region verlassen zu müssen.

Wer auch immer hier arbeiten will und soll, muss auch hier wohnen können. Je stärker die großen Wirtschaftsregionen um qualifizierte Arbeitskräfte konkurrieren, desto mehr wird die Verfügbarkeit geeigneten und dem Einkommen angemessenen Wohnraums als Standortfaktor in den Fokus rücken. Daher wird die Schaffung von Wohnraum für die absehbare Zukunft die Baubranche dominieren. Bereits im vergangenen Jahr wurde die Hälfte der Bausumme in Wohnungen investiert, und es wurde die zweithöchste Anzahl an Wohnungen seit 50 Jahren genehmigt; die bisherige Rekordziffer von 2013 wurde nur knapp ver- fehlt. Wie sehr das den Immobilienmarkt in Bewegung hält, belegt auch das seit 2007 höchste Investment-Transaktionsvolumen in Frankfurt.

Hier wurde viel erreicht, es bleibt aber auch noch viel zu tun. Die Politik wird kaum um steuernde Eingriffe herumkommen, um die tendenziell nach oben ebenso unbegrenzten Renditeerwartungen der Investoren wie die nach unten orientierten Miethö- henvorstellungen der Bewohner auszubalancieren, damit Wohnen in Frankfurt auf Dauer für alle erschwinglich ist, die diese Stadt braucht, um zu funktionieren und als Wirtschafts- und damit auch als Immobilienstandort zukunftsfähig zu bleiben.

Peter Feldmann Oberbürgermeister der Stadt Frankfurt am Main

4 Dear readers,

Following the tradition of the reports preceding it, the present „City Report Frankfurt am Main Region No. XXIX 2016/2017“ by AENGEVELT-RESEARCH illustrates the varied real estate activities in the city and makes an important contribution to market transparency.

This achievement has to be appreciated even more because activities on Frankfurt‘s real estate market reflect the high speed and variety of development in the Main metropolis. Accordingly, one is likely to not only encounter one but several trends that, time and again, are parallel and intersecting. Local focal points with special dynamics spring up again and again, which are nurtured by the projects realised in these areas. For example, the European Central Bank and the establishment of companies at the Hanauer Landstraße also have a profound impact on construction activities in other sectors, such as the housing market in the local area. We also expect the „new historic city centre“ to prove itself to be a gravitational centre, whose power of attraction reaches far beyond the actual construction area.

Given the positive economic indicators, Frankfurt and the Rhine-Main region will continue to be among the first addresses and will promote an increase in population. In the decade 2005 to 2015, net growth of the population was about 96,000 people, corresponding to an increase of approximately 15 %. Unemployment in Frankfurt fell to 6.4 % this past December, the number of people in jobs subject to social security contributions has risen by almost a fifth since 2005 and GDP is forecast to increase by 2.1 % in the metropolitan region „FrankfurtRhineMain“ in 2016 - again, expected growth is stronger than the Germany-wide average. This means that the labour market has absorbed all of the additional population. Given this background, especially young and middle-aged people will continue to move to the regions which offer the best chances for their future over the next few years.

One reason for the prosperity and, in connection with it, attractiveness of the city is the very diverse positioning of the regional economy. Beyond its image as banking city, Frankfurt is still an important industrial location, a communication and logistics centre with links stretching around the world, whose important actors in turn gather such a large variety of service providers and suppliers around them that one can barely keep track. The highly differentiated structure of the regional economy offers jobs to people from vastly different professional backgrounds and qualification levels, as well as promotion and change prospects without having to leave the region.

Anyone who wants and has to work here must also be able to live here. The fiercer the competition of large economic regions for qualified workers is, the more important availability of suitable residential space in proportion to income will become as a location factor. Accordingly, the creation of residential space will dominate the construction industry for a foreseeable amount of time. Last year already more than half of construction investments went into residential properties and the second highest number of permission for flats in the past 50 years was granted; the current record from 2013 was only narrowly missed. Another proof of how much action that brings into the real estate market is the highest investment transaction volume since 2007 in Frankfurt.

Much was achieved here, but much still remains to be done. Politics will find it difficult to not engage in steering interventions in order to balance the return expectations of investors and the rent expectations of tenants - the former being unlimited in an up- ward direction, the latter focused on downward orientation - to make living in Frankfurt affordable in the long term for all those the city needs to be able to function and to remain sustainable as an economic and therefore real estate location in the future.

Peter Feldmann Mayor of the City of Frankfurt am Main

5 Immobilien für Ihren Erfolg

Sehr geehrte Kunden unseres Hauses, Sehr geehrte Immobilieninteressenten,

Frankfurt am Main gehört traditionell zu den gefragtesten Immobilienmärkten in Deutschland. Das belegt auch wiederum der Ihnen nunmehr vorliegende

City Report Region Frankfurt am Main No XXIX 2016/2017 aus der Feder von AENGEVELT-RESEARCH mit seinen umfassenden fundierten objektiven wissenschaftlichen Analysen zum überaus komplexen Immobiliengeschehen der Main-Metropole für das abgelaufene Jahr und für den Prognosezeit- raum 2016/2017. Der detaillierte Marktbericht soll Sie in den Jahrzehnten unabhängiger, professioneller Marktanalysen bei Ihren Immobilien-Dispositionen researchbasiert optimal unterstützen und insbesondere auf Chancen und Risiken, die das Marktgeschehen im Berichtszeitraum charakterisieren, aufmerksam machen.

Deutschland steht weiterhin im Fokus nationaler und internationaler Immobilien-Investoren. Das zeigen auch die aktuellen Top-Ergebnisse der bundesweiten Geldumsätze. Hiervon profitierte 2015 in besonderem Maße der Frankfurter Immobili- enmarkt, der sich weiterhin in zahlreichen Segmenten überaus dynamisch präsentiert:

So stieg das konventionelle Transaktionsvolumen (Asset-Deals) auf dem Grundstücksmarkt der Stadt Frankfurt am Main im Jahr 2015 nochmals um rd. EUR 120 Mio. auf EUR 6,07 Mrd. (2014: rd. EUR 5,95 Mrd.) und liegt sogar EUR 1,46 Mrd. bzw. 32% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: EUR 4,61 Mrd. p.a.) Hinzu kommen – nicht zuletzt auch als Folge der Vermeidung der erneut deutlich erhöhten Grunderwerbsteuer – knapp EUR 3 Mrd. aus Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen), so dass sich das Gesamttransaktionsvolumen auf rd. EUR 9 Mrd. stellt (2014: ca. EUR 8,0 Mrd.). Im Vergleich der jüngsten Dekade war dies das beste Transaktionsergebnis seit dem Rekordjahr 2007 (rd. EUR 9,2 Mrd.). Einen bedeutenden Anteil daran hat insbesondere der Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt, auch wenn der Geldumsatz aus Asset-Deals mit rd. EUR 3,46 Mrd. um etwa 9% gegenüber dem Vorjahreswert (2014: rd. EUR 3,82 Mrd.) zurückging. Indessen sind hier noch die genannten Share-Deals hinzuzurechnen, so dass das Gesamtsegment um 8% auf EUR 6,4 Mrd. zulegen konnte (2014: EUR 5,9 Mrd.). Im Bereich der Asset-Deals erzielte das Wohninvestmentsegment dabei mit rd. EUR 1 Mrd. eine neue Rekordmarke, die rd. EUR 213 Mio. über dem Vorjahreswert liegt. Demgegenüber sank das Transaktionsvolumen im Bereich der Gewerbeinvest- ments (Asset-Deals) um 19% auf EUR 2,46 Mrd. (2014: EUR 3,04 Mrd.). Der Frankfurter Büromarkt konnte 2015 mit einem Büroflächenumsatz von rd. 389.000 m² zwar den Vorjahreswert übertref- fen (2014: rd. 365.000 m²), liegt damit indessen immer noch 16% unter dem Mittel der jüngsten Dekade (2005-2014: Ø 463.000 m² p. a.). Gleichzeitig reduzierte sich am Frankfurter Büromarkt die kurzfristig verfügbare nominelle Angebotsreserve gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt deutlich um ca. 140.000 m² auf aktuell rd. 1,32 Mio. m². Die Leerstandsquote sank dementsprechend auf aktuell 10,9% (2013: 11,9%). Ungeachtet dieser Rückgänge rangiert Frankfurt damit hinsichtlich des absoluten Angebots- sockels unverändert an erster Position in Deutschland, und zwar vor Berlin (1,05 Mio. m² bzw. 5,7%) und München (1,04 Mio. m² bzw. 5,4%). Auch bei den Bürospitzenmieten belegt Frankfurt mit EUR 39,-/m² (2014: EUR 38,-/m²) bundesweit unverändert Platz 1 deutlich vor München (EUR 34,50/m²) und Düsseldorf (EUR 26,-/m²). Bei den Einzelhandelsmieten belegt Frankfurt mit bis zu EUR 320,-/m² gemeinsam mit Stuttgart den zweiten Platz hinter Miet- preisführer München (EUR 380,-/m²).

6 Auch im Wohnungssegment verzeichnet Frankfurt eine anhaltend hohe Nachfrage. Dies begründet sich u.a. in einer stetig wachsenden Einwohnerzahl, die zwischen 2003 und 2015 um über 100.000 auf rd. 732.000 Köpfe gestiegen ist. Die allein schon daraus resultierende Wohnungsnachfrage spiegelt sich u.a. auch im Segment der Eigentumswohnungen: Hier wurde 2015 mit rd. EUR 1,38 Mrd. ein neuer Rekordwert erzielt.

Die im Bericht erläuterten Analysen von AENGEVELT-RESEARCH zeigen die dynamischen und segmentspezifischen Ent- wicklungen am Frankfurter Immobilienmarkt. Und sie eröffnen Ausblicke auf die weitere Entwicklung der Einzelmärkte. Dabei zeigen die Analysen auch die im Vergleich mit anderen deutschen Zentren teilweise höhere Volatilität des Frankfur- ter Immobilienmarktes.

Zusammenfassend können wir feststellen, dass der Immobilienstandort Frankfurt am Main nicht nur bedeutendstes Fi- nanzzentrum des Landes ist, sondern auch im deutschen Immobilienmarkt in zahlreichen Segmenten eine Spitzenposition behauptet. Insgesamt bietet der Frankfurter Immobilienmarkt damit Chancen und Risiken gleichermaßen für Nutzer, In- vestoren und Projektentwickler.

Gleichzeitig steigt vor dem Hintergrund der aktuellen politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen und ihren speziell für die Immobilienbranche sehr schwer prognostizierbaren Auswirkungen der Bedarf an vollkommen unabhängiger, inter- disziplinärer und umfassender objektiver Beratung und Vernetzung der internationalen Immobilienwirtschaft weiter an. Hierfür steht Ihnen unser Haus auf dem Fundament seiner nunmehr in vierter Generation erarbeiteten Position in der Gruppe der Marktführer als weisungsfreier, inhabergeführter, international tätiger Immobiliendienstleister zur Verfügung. Profitieren Sie hierbei in Ihren Immobilien-Dispositionen in Frankfurt und bundesweit von dem 106-jährigen Know-how des Hauses AENGEVELT.

Unser Unternehmen bietet Ihnen professionell und engagiert die optimale Unterstützung und fachliche Begleitung Ih- rer Immobilien-Dispositionen von An- bzw. Vermietungsaufträgen, Immobilienan- und -verkäufen, Bewertungs- und Re- search-Aufträgen. Die stringent hohe Qualität unserer Leistungen wird dabei durch ein unternehmensweit ISO- und ICG- zertifiziertes Qualitätsmanagement- und ComplianceManagement-System gewährleistet und zudem durch regelmäßige Kundenzufriedenheitsanalysen geprüft und optimiert. Eine aktuelle Studie von FOCUS-MONEY bestätigt dabei unsere hohe Kundenorientierung: In dieser Studie wird AENGE- VELT wie bereits im Vorjahr erneut als fairster Immobilienmakler ausgezeichnet.

Wir danken allen Freunden, Geschäftspartnern, Kunden und Wegbegleitern sehr herzlich für Ihr wertvolles Vertrauen und Ihre stets herausfordernden Aufgabenstellungen. Beides stimuliert unser fachliches Engagement und ist damit Quelle unserer anhaltenden Berufs- und Lebensfreude. Wir versprechen Ihnen: Tradition, Innovation und Zukunft bleiben die klar profilierten Markierungen des Hauses AENGEVELT auf dem gemeinsam erfolgreichen Immobilienweg.

Frankfurt/Main, Düsseldorf, Berlin, Dresden, Leipzig, Magdeburg im März 2016

Dr. Lutz W. Aengevelt Dr. Wulff O. Aengevelt Mark L.W. Aengevelt Chiara F.J. Aengevelt

7 Immobilien für Ihren Erfolg

Dear AENGEVELT customers, Dear prospective property buyers,

Frankfurt am Main has traditionally been one of the most sought after property markets in Germany. The

City Report Region Frankfurt am Main No XXIX 2016/2017 compiled by AENGEVELT-RESEARCH, providing a comprehensive, well-researched and objective analysis of the property transactions on the complex property market of the Main metropolis over the past year with its forecast for the period 2016/2017, which you are now holding in your hands, is another proof of this. This detailed market report will serve as research-based support for you in your property decisions in the tradition of decades of independent, professional market analyses. In particular, it will draw your attention to the opportunities and risks that characterise the market situation in the report period.

Germany remains the focus of national and international property investors. One proof of this are the current top results of monetary turnover across Germany. In 2015, Frankfurt‘s property market in particular, which remains exceptionally dynamic in numerous segments, profited from this:

Conventional transaction volume (asset deals) on the plot of land market of the city of Frankfurt am Main again rose by about EUR 120 million in 2015 to EUR 6.07 billion (2014: about EUR 5.95 billion) and is thus even EUR 1.46 billion or 32 % higher than the average of the most recent decade (Ø 2005-2014: EUR 4.61 billion per year. Added to this are – not least also as consequence of the repeated drastic rise in property acquisition tax – the almost EUR 3 billion generated with share deals (sale of company shares), which brings overall transaction volume to a total of approx. EUR 9 billion (2014: about EUR 8.0 billion). Compared to the most recent decade, this was the best transaction result since the record year 2007 (about EUR 9.2 billion). Frankfurt‘s investment market in particular contributed a considerable amount to this, even though monetary turnover generated with asset deals, totalling about EUR 3.46 billion, fell by about 9 % when compared to the previous year (2014: about EUR 3.82 billion). The so-called share deals must be added to this, so that the entire segment saw an 8 % increase to EUR 6.4 billion (2014: EUR 5.9 billion). In the sector asset deals, the residential segment reported a new record high with about EUR 1 billion, which was EUR 213 million more than in the previous year. Transaction volume in the sector commercial investments (assets deals), on the other hand, fell by 19 % to EUR 2.46 billion (2014: EUR 3.04 billion). Frankfurt‘s office space market may have seen a higher value than last year with about 389,000 m² in 2015 (2014: about 365,000 m²), but it still falls 16 % short of the average of the most recent decade (2005-2014: Ø 463,000 m² per year). Simultaneously, the nominal supply reserve available at short notice on Frankfurt‘s office space market fell significantly by 140,000 m² to currently 1.32 million m² when compared to the previous year. Accordingly, the vacancy rate fell to currently 10.9% (2013: 11.9%). Irrespective of these reductions, Frankfurt remains the Germany-wide leader regarding absolute supply base, followed by Berlin (1.05 million m² or 5.7 %) and Munich (1.04 million m² or 5.4 %). Frankfurt also once again holds the top position in Germany as regards top rents for office space, with EUR 39.00/m² (2014: EUR 38.00/m²), at a notable distance followed by Munich (EUR 34.50/m²) and Düsseldorf (EUR 26.00/m²). As regards retail rents, Frankfurt ranks second with up to EUR 320.00/m² together with Stuttgart, behind the market leader Munich (EUR 380.00/m²).

8 Frankfurt also records continuous high demand in the residential segment. This is caused by, amongst others, a con- sistent increase of population, which grew by more than 100,000 between 2003 and 2015 to about 732,000 people. Demand for residential space caused by this development alone is reflected in the segment freehold flats, amongst others: Here, a new record was achieved with about EUR 1.38 billion in 2015.

The analyses of AENGEVELT-RESEARCH discussed in the report reveal the dynamic and segment-specific developments on Frankfurt‘s property market. They also provide insight into further developments on the individual markets. Moreover, the analyses also reveal the, in some cases, higher volatility of Frankfurt‘s property market compared to other German centres.

To summarise, we can say that Frankfurt am Main as a real-estate location is not only the most important financial centre in Germany, but in many segments also defends its top position on the German property market. Overall, Frankfurt‘s property market therefore offers both opportunities and risks for users, investors and project developers.

Simultaneously, demand for fully independent, interdisciplinary and comprehensive objective consulting services and net- working of international property markets continues to rise against a background of the current political and economic developments and their effects, which are extremely difficult to predict in regard to the property markets in particular. For this purpose, AENGEVELT provides its services based on its established position among the market leaders – now held for four generations – as an independent, owner-managed, internationally active real-estate consulting company. Benefit from AENGEVELT‘s 106 years of know-how and experience when making your property decisions in Frankfurt and throug- hout Germany.

With professionalism and dedication, our company offers you the best support and professional consulting for all your real-estate decisions: whether rental or leasing orders, property sales or acquisitions, valuation and research assignments. The rigorous high quality of our services is guaranteed through our company-wide ISO and ICG-certified quality management and compliance management system, and it is also regularly reviewed and optimised by customer satisfaction analyses. A current study of FOCUS-MONEY confirms our high degree of customer orientation: In this study, AENGEVELT is singled out as the fairest real estate agency - just like in the previous year.

We would like to thank all friends, business partners, customers and associates for their valuable trust in us and for their always challenging assignments. Both stimulate our professional commitment and therefore are the source of our constant satisfaction in our professional and private lives. We promise you: Tradition, innovation and future will remain the clear, unshakable pillars of AENGEVELT on our joint successful real estate path.

Frankfurt/Main, Düsseldorf, Berlin, Dresden, Leipzig, Magdeburg in March 2016

Dr. Lutz W. Aengevelt Dr. Wulff O. Aengevelt Mark L.W. Aengevelt Chiara F.J. Aengevelt

9 1. Rahmenbedingungen 1. General market der Marktentwicklung conditions

Die Rhein-Main-Agglomeration ist eine der bedeutendsten Metro- The Rhein-Main agglomeration is one of the most polregionen in Deutschland und Europa. Als Standort der internati- important metropolitan regions in Germany and Eu- onalen Finanzwirtschaft ist Frankfurt zusammen mit London, New rope. As the location for the international financial York und Tokio Mitglied des prominenten weltweiten Führungs- industry, Frankfurt is a member of the world‘s pro- quartetts. Die zentrale Lage mit exzellenten Anbindungen und dem minent leading quartet, alongside London, New York drittgrößten Flughafen Europas macht Frankfurt zum weltweit sig- and Tokyo. The central location with excellent con- nifikanten Knotenpunkt für globale Waren-, Dienstleistungs- und nections and the third largest airport in Europe make Geldströme und damit unabhängiger von konjunkturellen Entwick- Frankfurt a hub of worldwide significance for the glo- lungen als andere Wirtschaftsregionen in Deutschland. bal flow of goods, services and money, which makes Der Konjunkturaufschwung in Deutschland, der sich 2014 mit ei- it less dependent on economic developments than nem BIP-Wachstum von 1,6% manifestierte, konnte sich auch in other economic regions in Germany. 2015 fortsetzen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt stieg in The economic upturn in Germany, which manifested Deutschland in 2015 um 1,7%. itself in a GDP increase of 1.6 % in 2014, continued 92% der Unternehmen im IHK-Bezirk Frankfurt am Main gaben in 2015. In 2015, price-adjusted gross domestic pro- im Rahmen der IHK-Konjunkturumfrage im Herbst 2015 eine gute duct in Germany rose by 1.7 %. bis befriedigende Geschäftslage an. Dabei verbesserte sich das Ge- 92 % of the companies in the Frankfurt am Main schäftsklima von 122 Punkten im Herbst 2014 auf 127 Punkte im district of the Chamber of Industry and Commerce Herbst 2015. Zum Jahresausklang 2015 beurteilten 48% der Un- indicated a good to satisfactory business situation ternehmen ihre Lage als gut. Ende 2014 fiel diese Einschätzung mit in the Chamber of Industry and Commerce eco- rd. 46% verhaltener aus. Auch die Geschäftserwartungen haben nomic survey in autumn 2015. In this respect, the sich binnen Jahresfrist verbessert. So erwarteten im Herbst 2014 rd. business climate index rose from 122 points in autumn 2014 to 127 points in autumn 2015. At the end of 2015, 48 % of companies rated their situa- Vergleich der Beschäftigtenstruktur von Frankfurt am Main und Hessen (nach Anteilen sozialversicherungspflichtig Beschäftigter am Arbeitsort 2015) tion as good. At the end of 2014, this assessment Comparison of the employment structure in Frankfurt/Main and Hesse (by share of employees subject to social security at the location 2015) was slightly less positive with about 46 %. Business expectations also improved in the course of the in % 100 year. In autumn of 2014, about 22 % of the com- 90 panies expected positive business development, by 80 the end of 2015, this share had increased to 27 70 %. On the other hand, only 8 % of the companies 60 expected a worsening of their business situation at 50 40 the end of 2015. 30 20 Important services location 10 0 Frankfurt/Main Hessen An analysis of employees shows that the economic structure of Frankfurt is mainly characterised by the Öffentliche/Private Dienstleistungen Public/private service providers labour-intensive, growth-oriented and therefore va- Produzierendes Gewerbe lue-adding service providers. The employment share Producing sector of the services industry of 89 % in Frankfurt is strikin- Handel/Gastgewerbe/Verkehr/Nachrichten Commerce/catering/transport/news gly high. Finanzierung/ Unternehmensdienstleistungen In this context, the employment share in the credit Financing/business services and insurance sector as well as in company-related

Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Juni 2015 services in Frankfurt amounts to about 37 %. By Source: Federal Labour Office, June 2015 comparison, their share in the federal state of Hesse © AENGEVELT-Research is much lower, amounting to about 22 %.

10 1. General market conditions

Given its central location and hub function, Frankfurt 22% der Unternehmen eine positive Geschäftsentwicklung, zum is also one of the leading European locations for logi- Jahresende 2015 stieg dieser Wert auf 27% an. Dagegen erwarte- stics and transport services with exceedingly efficient ten lediglich 8% der Unternehmen Ende 2015 eine Verschlechte- connections to all modes of transport. rung ihrer Geschäftslage.

Arbeitslosenquote* im Vergleich Bedeutender Dienstleistungsstandort Umemployment rate* in comparison

in % Die Beschäftigtenanalyse zeigt, dass die Wirtschaftsstruktur 9,0 Frankfurts vor allem von den arbeitsplatzintensiven, wachstums- 8,0 orientierten und damit wertschöpfenden Dienstleistungsunter-

7,0 nehmen geprägt ist. Der Beschäftigtenanteil des Dienstleistungs- sektors liegt in Frankfurt markant hoch bei 89%. 6,0 Hierbei beträgt die Beschäftigtenquote im Bereich Kredit- und Ver- 5,0 sicherungsgewerbe sowie der unternehmensbezogenen Dienst- 4,0 leistungen in Frankfurt ca. 37%. Im Vergleich dazu liegt die Quote

3,0 im Bundesland Hessen mit rd. 22% deutlich niedriger. Frankfurt/Main Hessen Deutschland Frankfurt ist durch seine zentrale Lage und seine Hubfunktion Dezember 2014 zugleich einer der führenden europäischen Standorte für Logis- December 2014 tik- und Verkehrsdienstleistungen mit überaus leistungsfähigen Dezember 2015 December 2015 Anbindungen an alle Verkehrsträger.

*bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen *in proportion to all civilian employees Arbeitslosenquote sinkt

Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Dezember 2015 Source: Federal Labour Office, December 2015 Die Anzahl der Erwerbslosen in Deutschland ist binnen Jahresfrist © AENGEVELT-Research um ca. 83.000 auf 2,68 Millionen im Dezember 2015 gesunken. Auch die Arbeitslosenquote reduzierte sich von 6,4% auf aktu- Falling unemployment rate ell 6,1%. Entsprechend dem gesamtdeutschen Trend sank die Arbeitslosenquote in Frankfurt am Main binnen Jahresfrist von The number of unemployed people in Germany fell 6,9% auf 6,4%. Im Laufe des Berichtsjahres 2015 ging die ab- by about 83,000 over the course of a year to 2.68 solute Arbeitslosenzahl um rd. 1.050 auf 24.400 im Dezember million in December 2015. The unemployment rate 2015 zurück. also fell from 6.4 % to currently 6.1 %. In accordance Im Rahmen der konjunkturellen Stabilität ist die Zahl der ge- with the trend across Germany, the unemployment meldeten offenen Stellen in der Stadt Frankfurt am Main von rate in Frankfurt am Main fell from 6.9 % to 6.4 % in rd. 8.000 im Dezember 2014 um 12,5% auf ca. 9.000 im De- the past year. During the report year 2015, absolute zember 2015 deutlich angestiegen. Zugleich weist Frankfurt im unemployment figures fell by about 1,050 to 24,400 Vergleich westdeutscher Metropolen und mit Großstädten des in December 2015. Umlandes mit 1 zu 2,7 unverändert ein günstiges Verhältnis auf In the context of economic stability, the number of zwischen der Zahl gemeldeter offener Arbeitsstellen und der reported job vacancies in the city of Frankfurt rose Arbeitslosenzahl. considerably from about 8,000 in December 2014 by 12.5 % to about 9,000 in December 2015. Simulta- Anhaltendes Bevölkerungswachstum setzt sich fort neously, Frankfurt continues to exhibit a positive ratio of 1 to 2.7 of reported job vacancies to the number Seit 2003 wächst die Bevölkerungszahl der Stadt Frankfurt am of unemployed people, compared to other metropo- Main kontinuierlich. Von 2003 bis 2014 ist die Einwohnerzahl lises in western Germany and other cities in the sur- um rd. 89.000 Personen gestiegen, das entspricht einem Wachs- rounding areas. tum von ca. 14%. Für das Berichtsjahr 2015 wird ein Zuwachs

11 Gemeldete Arbeitsstellen* in ausgewählten deutschen Städten Population continues to grow Positions reported as open* in selected German cities

Anzahl in % Since 2003, the population of the city of Frankfurt am Number 20.000 40 Main has been rising continuously. Between 2003 and 17.500 35 2014, the number of inhabitants rose by about 89,000 15.000 30 people, which constitutes an increase of about 14 %. 12.500 25 For the report year 2015, an increase of about 14,500 10.000 20 inhabitants is determined, meaning that the populati- 7.500 15 on amounted to about 732,000 people at the turn of 5.000 10 the year 2015/2016, according to census-based pro- 2.500 5 jections of AENGEVELT-RESEARCH. Accordingly, the 0 0 constant increase in population in Frankfurt in recent Hamburg Köln Düsseldorf Darmstadt Wiesbaden years continued in the report year, as was forecast. It München Frankfurt/Main Stuttgart Offenbach is also noteworthy that the increase in population is Gemeldete Arbeitsstellen Announced jobs not only due to a positive migration balance, but also Relation due to a birth surplus since 2000. However, following Ratio extreme relocation of population to Frankfurt in recent *Anzahl sowie Relation zur Anzahl der Arbeitslosen, Stand: Dezember 2015 *Number and relative to number unemployed as at December 2015 years and the current migration of refugees to Frank- furt, the possibility of a meaningful population fore- Quelle: AENGEVELT-RESEARCH nach Bundesagentur für Arbeit Source: AENGEVELT-RESEARCH per Federal Labour Office cast until 2040 is limited. Depending on future migra-

© AENGEVELT-Research tion flows, it has to be assumed that the population of Frankfurt/Main will number about 830,000 people in von rd. 14.500 Einwohnern ermittelt, so dass die Bevölkerungs- 2040, based on information of a current regionalised zahl nach zensusbasierten Hochrechnungen von AENGEVELT- population projection 2015/2040. RESEARCH zur Jahreswende 2015/2016 rd. 732.000 Personen beträgt. Der anhaltende Bevölkerungsanstieg der letzten Jahre Bevölkerungsentwicklung in Frankfurt/Main 2006–2015 setzte sich damit in Frankfurt prognosegemäß auch im Berichts- Population development in Frankfurt/Main 2006–2015 jahr fort. Bemerkenswert ist zudem die Tatsache, dass das Be- Einwohner in Tsd. völkerungswachstum nicht allein aus einem positiven Wande- Inhabitants x 1000 rungssaldo, sondern seit dem Jahr 2000 zudem auch aus einem 740 Geburtenüberschuss resultiert. Aufgrund der in den letzten 720 Jahren erfolgten überdimensionalen Bevölkerungszuwanderung und der aktuellen Flüchtlingsmigration nach Frankfurt lässt sich 700 eine Bevölkerungsprognose bis 2040 aussagefähig nur einge- schränkt durchführen. In Abhängigkeit der zukünftigen Migrati- 680 onsströme ist davon auszugehen, dass die Bevölkerungszahl für Frankfurt/Main im Jahr 2040 nach Angaben der aktuellen Re- 660 gionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2015/2040 bei rd. 640 830.000 liegen wird. 620 Anstieg der Besucherzahlen und Übernachtungen 2006 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14* '15* Bevölkerungsentwicklung Population development Nach vorläufigen Zahlen der Tourismus+Congress GmbH (TCF) *eigene Hochrechnung sind die Gast- und Übernachtungszahlen der Stadt Frankfurt *own projection am Main im Berichtsjahr gestiegen. Für das Gesamtjahr 2015 Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt wird nach vorläufigen Angaben mit rd. 8,8 Mio. Übernachtun- Source: Hesse´s Statistics Office gen (+8% gegenüber dem Vorjahreszeitraum) und ca. 5,2 Mio. © AENGEVELT-Research Besuchern (+7%) gerechnet. Der in Frankfurt traditionell hohe Anteil internationaler Gäste an den Gesamtbesucherzahlen blieb Increase of numbers of tourists and nights stayed binnen Jahresfrist mit 43% konstant. Bei den Herkunftsländern ausländischer Besucher dominierten die USA, China, Großbritan- In accordance with preliminary figures of nien, Japan und die arabischen Golfstaaten. Tourismus+Congress GmbH (TCF), the numbers of

12 Visualisierung der Flughafenerweiterung durch den geplanten Terminal 3 © Fraport AG Visualisation of the airport expansion by the scheduled terminal 3 © Fraport AG tourists and nights stayed in the city of Frankfurt am Frankfurter Verkehrsinfrastruktur Main rose in the report year. Based on preliminary information, an overall figure of about 8.8 million Unsubstituierbarer Akzelerator für die Wirtschaft der Stadt ist zu- nights stayed (+8 % compared to the same period dem ihre exzellente Verkehrsinfrastruktur. Allein 14% aller SVP- of the previous year) and about 5.2 million visitors Beschäftigten in Frankfurt am Main arbeiten im Wirtschaftszweig (+7%) are expected for 2015. The share of interna- „Verkehr und Lagerei“. Im Bundesland Hessen ist dieser Wert un- tional guests of overall visitor numbers, which is tra- geachtet der Transitlage mit rd. 7% lediglich halb so groß. ditionally high in Frankfurt, remained stable at a level Signifikantestes Drehkreuz ist der Rhein-Main-Flughafen, der als of 43 % over the course of the previous year. The weitaus größter deutscher Flughafen auch weltweit eine heraus- main countries of origin of international tourists are ragende Rolle spielt. Im Berichtsjahr 2015 stieg die Passagierzahl the USA, China, the United Kingdom, Japan and the im Vergleich zum Vorjahr (59,6 Mio.) um 2,3 % auf 61,0 Mio. Arabic Gulf states. und stellte somit einen neuen Rekord auf. Indessen konnte im Bereich des Luftfrachtumschlages 2015 mit 2,11 Mio. Tonnen Traffic infrastructure of Frankfurt das Vorjahresniveau von 2,16 Mio. t am bundesweit traditionell marktführenden Airport nicht wiederholt werden (-2,3%). Also, an unsubstitutable accelerator for the city‘s eco- Vor dem Hintergrund seiner hohen Wachstumsdynamik wird der nomy is its excellent traffic infrastructure. The econo- Flughafen Rhein-Main weiter ausgebaut. Zur Bewältigung des mic sector „traffic and warehousing“ single-handed- kontinuierlichen Verkehrswachstums und der Erhaltung der in- ly employs 14 % of all employees in positions subject ternationalen Wettbewerbsfähigkeit des Airports leistet die Flug- to social security contributions in Frankfurt am Main. hafengesellschaft Fraport AG weiterhin erhebliche Investitionen Irrespective of the transit location, the share is only in die Flughafeninfrastruktur. Dazu gehört u. a der Bau des Ter- half as high with 7 % in the federal state of Hesse. minals 3 auf dem südlichen Gelände des Flughafens ab 2015. Im The most significant hub is the Rhein-Main airport, August 2014 wurde die Baugenehmigung erteilt, und im Okto- by far the largest airport in Germany which also plays ber 2015 erfolgte der Baubeginn. Da die derzeitigen Kapazitäten a crucial role on the global level. In the report year des Frankfurter Flughafens in den nächsten Jahren ausgeschöpft 2015, the number of passengers rose by 2.3 % com- sein werden, ist zunächst ein Terminalgebäude mit zwei Flugstei- pared to the previous year (59.6 million) and amoun- gen und einer Kapazität für zusätzlich 14 Millionen Passagiere ted to 61.0 million, thus achieving a new record level. geplant. Eine Erweiterung um zwei weitere Flugsteige auf eine However, air freight cargo handling at the traditio- Gesamtkapazität von dann 25 Millionen Passagiere p. a. ist zu nally leading airport on the German market did not einem späteren Zeitpunkt vorgesehen. Die Inbetriebnahme des achieve levels of the previous year, 2.16 million tons, ersten Bauabschnittes soll unter dem Gesichtspunkt der vollen with a volume of 2.11 million tons in 2015 (-2.3 %). Kapazitätsausschöpfung im Jahr 2022 erfolgen.

13 Given its strong growth dynamics, the Rhein-Main air- SVP-Beschäftigte am Wohn- und Arbeitsort sowie Pendlerquote* in den „Big Seven“ 2015 port continues to be expanded. In order to cope with Employees subject to social security by place of residence and employment and by commuter ratio* in the „Big Seven“ 2015 the continuous increase in traffic and in order to main- tain competitiveness of the airport on the internatio- Anzahl in 1000 in % Number x 1000 nal level, the airport operating company Fraport AG

1.400.000 70 continues to invest considerable amounts in airport infrastructure. Investments include the construction 1.200.000 60 of terminal 3 in the southern part of the airport pre- 1.000.000 50 mises, commencing in 2015. The building permit was granted in August 2014, construction commenced in 800.000 40 October 2015. As the current capacity of Frankfurt air- 600.000 30 port will be exhausted within a few years, initial plans envisage an additional terminal building with two 400.000 20 more gates and a capacity for an additional 14 million 200.000 10 passengers. An expansion including two more gates

0 0 and a total capacity of 25 million passengers per year Berlin München Frankfurt Düsseldorf is scheduled for a later point. Putting into operation Hamburg Köln Stuttgart of the first construction phase regarding full capacity utilisation is scheduled for 2022. SVP-Beschäftigte am Wohnort Employees subject to social security by place of residence The Rhein-Main transport association ensures optimal intraregional connection in the greater Frankfurt area. SVP-Beschäftigte am Arbeitsort Employees subject to social security by place of employment The fundamental importance of traffic development is

Pendlerquote* reflected by the number of commuters. Frankfurt am Commuter ratio* Main is the first among the „big seven“ with a commu- *Pendlersaldo in Relation zu den SVP-Beschäftigten am Arbeitsort ter surplus of about 265,000 people. About 350,000 *Net commuters commuters in proportion to employees subject to social security per place of employment people in positions subject to social security contributions are commuting to work every day in Frankfurt Quelle: AENGEVELT-RESEARCH nach Bundesagentur für Arbeit Source: AENGEVELT-RESEARCH per Federal Labour Office alone, while about 85,000 commute out of the city.

© AENGEVELT-Research Outlook Der Rhein-Main-Verkehrsverbund sorgt innerhalb des Großraums Frankfurt für eine optimale intraregionale Anbindung. Die zentrale Be- AENGEVELT-RESEARCH expects economic develop- deutung der verkehrlichen Erschließung spiegelt sich in den Pend- ment in Hesse to continue to develop at stable rates in lerzahlen wider. Unter den „Big Seven“ belegt Frankfurt am Main 2016, despite limiting economic conditions, in emer- den ersten Platz mit einem Pendlerüberschuss von rd. 265.000 ging countries, for example China, in particular. Signi- Personen. Allein nach Frankfurt pendeln arbeitstäglich ca. 350.000 ficant fundamental data for Hesse continues to remain SVP-Beschäftigte ein und von dort rd. 85.000 aus. positive. Good development on the labour market, increasing wage and salary levels, low inflation and cons- Perspektiven tant, historically low interest rate levels boosted private consumption in 2015 as well, which remains a pillar of AENGEVELT-RESEARCH erwartet, dass sich die hessische economic development. Domestic consumption is like- Konjunktur 2016 ungeachtet dämpfender wirtschaftlicher ly to continue to grow on a high level and to support Rahmenbedingungen vor allem in Schwellenländern, wie z. economic development in 2016 as well. According to B. China, weiter stabil entwickelt. Die signifikanten Funda- information of the panel of the Chamber of Industry mentaldaten in Hessen sind nach wie vor positiv. Die gute and Commerce Rhein-Main, it is to be expected that Arbeitsmarktentwicklung, ein steigendes Lohn- und Ge- price-adjusted gross domestic product in the metropoli- haltsniveau, eine niedrige Teuerungsrate und das anhaltend tan region „FrankfurtRheinMain“ continued to grow by historisch niedrige Zinsniveau stimulierten auch 2015 die pri- 2.0 % in the report year, compared to the previous year. vate Nachfrage, die sich weiterhin als Konjunkturstütze dar- Overall growth in Germany proceeded at lower rates of stellt. Der Binnenkonsum wird auch 2016 auf hohem Niveau 1.7 % in 2015. More notably above-average growth of weiter anziehen und die Konjunktur stützen. Laut Angaben 2.1 % per year is forecast for the metropolitan region in des IHK-Forums Rhein-Main ist davon auszugehen, dass das 2016 (Germany: 1.6 %, according to the annual expert preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt in der Metropolregion report 2015/2016 of the Council of Experts).

14 Frankfurts Hochhäuser prägen die Silhouette der Mainmetropole. © Christian Wolf, www.c-w-design.de [CC BY-SA 3.0 de (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0/de/deed.en)], via Wikimedia Commons Frankfurt‘s high-rise buildings shape the silhouette of the Main metropolis. © Christian Wolf, www.c-w-design.de [CC BY-SA 3.0 de (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0/de/deed.en)], via Wikimedia Commons

As regards employment subject to social security con- „FrankfurtRheinMain“ im Berichtsjahr um 2,0% gegenüber tributions, an increase of 1.3 % is expected for the dem Vorjahr gewachsen ist. Das deutschlandweite Wachstum metropolitan region „FrankfurtRheinMain“ for 2015 war 2015 mit 1,7% verhaltener. Für 2016 wird für die Me- (about +28,000 employees in positions subject to so- tropolregion erneut ein deutlich überproportionales Wachstum cial security contributions). The increase of employ- von 2,1% prognostiziert (Bund: 1,6%, laut Jahresgutachten ment levels is expected to continue at a higher rate 2015/2016 des Sachverständigenrates). by about 32,000 employees in positions subject to Bei der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung wird in der social security contributions (+1.5 %) in 2016. It is Metropolregion „FrankfurtRheinMain“ mit einem Zuwachs von expected that employment in the services sector and 1,3% im Jahr 2015 gerechnet (rd. +28.000 SVP-Beschäftigte). construction industry will increase at above-average Auch 2016 soll sich der Beschäftigungsaufbau mit einem Zu- levels of 2.0 % each in 2016. A more moderate deve- wachs um rd. 32.000 SVP-Beschäftigte (+1,5%) verstärkt fortset- lopment is forecast for trade (+0.7 %) and the indus- zen. Dabei wird die Beschäftigung 2016 in den Bereichen Dienst- trial sector (+0.2 %). leistungen und Baugewerbe mit jeweils 2,0% überproportional Given their high competitiveness on the internatio- wachsen. Eine moderatere Entwicklung ist beim Handel (+0,7%) nal level, regional business sectors which constitute und bei der Industrie (+0,2%) zu erwarten. the pillar of economic development managed to se- Durch ihre international hohe Wettbewerbsfähigkeit haben sich cure a higher share on the global markets. The cur- die konjunkturtragenden regionalen Unternehmensbereiche ei- rently only limited growth of global trade may weigh nen wachsenden Anteil auf den globalen Märkten sichern kön- down on the export activities of the industry in Hes- nen. Die aktuell nur noch schwache Expansion des Welthandels se, but economic development proves to be stable. belastet zwar die Exporttätigkeit der hessischen Industrie, doch It is expected that domestic demand, especially the die Konjunktur zeigt sich weiterhin robust. Auch im Jahr 2016 uninterrupted willingness to consume of private sollte die Binnennachfrage, vor allem die ungebrochene Kauflau- households, will remain the most important stability ne der privaten Haushalte, weiterhin der wichtigste Stabilitäts- factor for growth-oriented economic development in faktor für eine wachstumsorientierte Konjunkturentwicklung im the Rhein-Main region in 2016. Rhein-Main-Gebiet sein.

15 2. Grundstrukturen 2. Basic market des Marktes structures

Konventionelles Umsatzvolumen auf sehr hohem Niveau Conventional sales volume on a very high level

Nachdem im Jahr 2013 konjunkturbedingt das konventionel- After conventional transaction volume of real es- le Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (nur Asset- tate sales (asset deals only) in Frankfurt am Main Deals) in Frankfurt am Main auf ein mittleres Niveau von ca. fell to an average level of about EUR 4.22 billi- EUR 4,22 Mrd. gesunken war, stieg es im Vorjahr im Rahmen on in 2013 as a result of economic development, der Konjunkturbelebung auf rd. EUR 5,95 Mrd. Im Berichts- it rose to about EUR 5.95 billion in the previous jahr 2015 erhöhte sich der Transaktionsumsatz nach vorläu- year following an economic upturn. In the report figen Angaben des Gutachterausschusses erneut, allerdings year 2015, transaction volume rose again, albeit at deutlich moderater um 2% auf EUR 6,07 Mrd. Somit erhöh- much more moderate rates of 2 % to EUR 6.07 te sich das jüngste Transaktionsergebnis binnen Jahresfrist billion, according to preliminary information of um EUR 120 Mio. und liegt damit sogar EUR 1,46 Mrd. bzw. the Valuation Committee. Accordingly, the most 32% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: recent transaction result rose by EUR 120 million rd. EUR 4,61 Mrd. p. a.). in the course of a year and thus is even EUR 1.46 Das Transaktionsumsatzergebnis im Berichtsjahr 2015 ist billion or 32 % higher than the average values of bezüglich der registrierten konventionellen Asset-Deals das the most recent decade (Ø 2005-2014: about EUR zweithöchste der letzten 20 Jahre. Es ist vergleichbar mit den 4.61 billion p. a.). Boomjahren 2006 (rd. EUR 5,80 Mrd.) und 2014 (ca. EUR The transaction volume result of the report year 5,95 Mrd.) und wird nur vom Rekordjahr 2007 mit ca. EUR 2015 is the second highest in the past 20 years, as 7,77 Mrd. übertroffen. Das sehr gute Ergebnis im Berichtsjahr fas as registered conventional asset deals are concerned. It is comparable with the boom years 2006 (about EUR 5.80 billion) and 2014 (about EUR 5.95 Frankfurt/Main: Geldumsatz am Immobilienmarkt Frankfurt/Main: Money turnover on property market billion) and is only outperformed by the record year 2007 with about EUR 7.77 billion. Main reason for the very good result in the report year is the high- Mio. EUR EUR m er market volume of office buildings traded with a

10.000 turnover of about EUR 2.12 billion (2014: EUR 1.94 billion). But also the sector freehold flats was able 9.000 to exceed the high volume of the previous year by 8.000 about EUR 110 million and to generate about EUR 7.000 1.38 billion in total. Accordingly, the trade volume 6.000 recorded in the segment freehold flats exceeded

5.000 the turnover mark of EUR 1 billion for the fifth year running. 4.000

3.000 Transaction volume including share 2.000 deals is rising 1.000

0 It has to be noted that the most recent conventio- 2006 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 nal transaction result of EUR 6.07 billion only includes so-called asset deals, i.e. „classical“ property Share-Deals share deals sales, which are proven by corresponding notarial purchase contracts and are therefore registered Asset-Deals asset deals as property contracts with the Frankfurt Municipal Valuation Committee. Besides, several other im- Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt/Main und AENGEVELT-RESEARCH portant sales or transfers of ownership took place Source: Frankfurt/Main Municipal Valuation Committee and AENGEVELT-RESEARCH in form of share deals in the course of large port- © AENGEVELT-Research folio transactions, which totalled an estimated

16 Die Wohnkompanie Rhein-Main plant den Bau von 350 Wohnungen in Offenbach und wird in das Projekt knapp EUR 100 Mio. investieren. Standort des 42.000 m² BGF großen „Goethequartiers“ ist ein 1,9 ha großes Grundstück, das früherer von der Werkzeugmaschinenfabrik Collet & Engelhard genutzt wurde. Neben Wohnungen in sieben Stadtvillen sind im Quartier auch Gewerbeflächen sowie Einzelhandel für die Nahversorgung vorgesehen. © DIE WOHNKOMPANIE Rhein-Main GmbH The Wohnkompanie Rhein-Main is planning the construction of 350 residential units in Offenbach and will invest almost EUR 100 million into the project. Location of the „Goethequartier“ with a gross floor area of 42,000 sqm is a 1.9 ha plot which was formerly used by the machine-tool manufacturer Collet & Engelhard. In addition to residential units in seven urban villas, the quarter also envisages commercial and retail spaces for local supply. © DIE WOHNKOMPANIE Rhein-Main GmbH

EUR 2.94 billion. Compared to the previous year, ist vor allem auf das hohe Marktvolumen der gehandel- the absolute market volume generated with share ten Bürogebäude mit einem Umsatz von rd. EUR 2,12 Mrd. deals thus rose by about 43 % or EUR 900 milli- (2014: EUR 1,94 Mrd.) zurückzuführen. Aber auch im Bereich on (2014: about EUR 2.05 billion). This means that der Eigentumswohnungen konnte mit rd. EUR 1,38 Mrd. das share deals – not least as consequence of avoiding hohe Vorjahresniveau sogar noch um ca. EUR 110 Mio. über- real property transfer tax, which rose continuously troffen werden. Im fünften Jahr in Folge überstieg somit das in previous years – by now account for almost half im Segment Eigentumswohnungen kontrahierte Handelsvo- of conventional market volume. Including share lumen die Umsatzmarke von EUR 1 Mrd. deals, total real estate turnover in Frankfurt am Transaktionsvolumen inklusive Share-Deals legt zu Main amounted to about EUR 9.0 billion in the report year 2015 (2014: about EUR 8.0 billion) or is Es ist zu beachten, dass es sich beim jüngsten konventionel- EUR 1.6 billion or 12.5 % higher than the previous len Transaktionsergebnis von EUR 6,07 Mrd. ausschließlich um year‘s value. Compared to the most recent decade, sogenannte Asset-Deals, d. h. „klassische“ Immobilienverkäu- this was the best transaction result since the record fe handelt, die durch entsprechende notarielle Kaufverträge year 2007 with EUR 9.2 billion.

17 belegt sind und damit beim Frankfurter Gutachterausschuss Demand for developed plots falling als Immobilienkontrakte registriert wurden. Darüber hinaus fanden im Rahmen großer Portfoliotransaktionen zahlreiche In past years already, turnover activities on weitere bedeutende Verkäufe bzw. Eigentumsübertragungen Frankfurt‘s real estate market was mainly resulting in Form von Unternehmensanteilen (Share-Deals) in Höhe von from the high demand for developed plots. Average schätzungsweise rd. EUR 2,94 Mrd. statt. Im Vergleich zum transaction volume in the aforementioned market Vorjahr konnte damit das als Share-Deal abgewickelte abso- segment between 2005 and 2014 amounted to lute Marktvolumen um rd. 43% bzw. EUR 900 Mio. zulegen about EUR 3.20 billion per year, meaning that the (2014: rd. EUR 2,05 Mrd.). Damit machen die Share-Deals – turnover volume contracted in the report year, EUR nicht zuletzt auch als Folge der Vermeidung der in den letzten 3.78 billion (assets deals), was about 18 % higher Jahren kontinuierlich höheren Grunderwerbsteuer – mittler- than the aforementioned average. Compared to the weile nahezu die Hälfte des konventionellen Marktvolumens previous year (2014: about EUR 4.12 billion), the aus. Inklusive der Share-Deals stellt sich der Gesamtimmobili- most recent annual result in this segment is about enumsatz in Frankfurt am Main im Berichtsjahr 2015 somit auf EUR 340 million or 8 % lower. rd. EUR 9,0 Mrd. (2014: ca. EUR 8,0 Mrd.) bzw. liegt EUR 1,6 As the Frankfurt office property market, especially in regard to high-rise buildings, is one of the most sought-after investment locations both in Germany Frankfurt/Main: Verteilung der Geldumsätze* am Immobilienmarkt and in international location competition, the incre- Frankfurt/Main: Distribution of the money turnover* on the property market ase of turnover in regard to office buildings by 9 % to EUR 2,12 billion in the report year is important. Mio. EUR EUR m Analogously, the interest in hotel properties was exceptionally high as well (about EUR 148 million, 7.000 +23 %). Turnover generated with commercial and industrial properties (about EUR 96 million), on the 6.000 other hand, fell by about 44 % and trade property turnover (about EUR 58 million) by even 93 %. 5.000 A turnover increase of, in total, 22 % was recorded for the residential property segment (apartment 4.000 blocks and owner-occupied houses). Here, growth

3.000 rates varied between 27 % for apartment blocks and 10 % for owner-occupied houses. 2.000 Record turnover on residential 1.000 property market

0 The transaction volume trend on the market for 2010 '11 '12 '13 '14 '15 residential property (apartment blocks, owner-oc-

Unbebaute Grundstücke cupied houses including freehold flats), exceeding Undeveloped plots levels of EUR 2 billion p.a. since 2011, continued in

Bebaute Grundstücke the report year 2015 as well. With about EUR 2.70 Developed plots billion, current trade volume rose by about EUR 350 Wohnungseigentum million or 15 % when compared to the previous Apartment ownership year and thus recorded the highest turnover of the Teileigentum past 20 years in Frankfurt am Main. Partial freehold plots Money turnover in the market segment private Sonstiger Geschäftsverkehr properties (single- and two-family houses, semi- Other purchases detached houses as well as terraced houses) rose

* Asset-Deals in Frankfurt in 2015 when compared to the previ- * asset deals ous year. In total, 556 owner-occupied houses with a total value of about EUR 321 million were tra- Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt/Main Source: Frankfurt/Main Municipal Valuation Committee ded. While the number of sales fell by about 7 % in 2015 when compared to the previous year (44 © AENGEVELT-Research houses), monetary turnover rose by about EUR 28

18 million or about 10 % (2014: 600 sales and a turno- Mrd. bzw. 12,5% oberhalb des Vorjahreswertes. Im Vergleich ver of EUR 293 million) in the course of a year. der jüngsten Dekade war dies das beste Transaktionsergebnis An even stronger growth was recorded in the seg- seit dem Rekordjahr 2007 mit rd. EUR 9,2 Mrd. ment apartment blocks: Overall, 396 apartment blocks (+3 %) with a total value of exactly EUR 1 bil- Rückgang der Nachfrage nach lion (+27 %) were sold (2014: 384 sales, about EUR bebauten Grundstücken 788 million). This means that the EUR 1 billion mark was reached for the first time in the past years. Bereits in den letzten Jahren resultierte das Umsatzgeschehen The segment freehold flats also saw continuously am Frankfurter Immobilienmarkt vor allem aus der hohen high demand dynamics, as it did in previous years Nachfrage im Bereich bebauter Grundstücke. Das mittlere already. In the report year, 4,078 sales with a market Transaktionsvolumen erreichte im genannten Marktsegment volume of about EUR 1.38 billion were registered. im Zeitraum 2005 bis 2014 rd. EUR 3,20 Mrd. p. a., wobei das Corresponding figures of the previous year were kontrahierte Umsatzvolumen im Berichtsjahr mit rd. EUR 3,78 53 sales lower with 4,025 sales, monetary turnover Mrd. (Asset-Deals) ca. 18% über dem genannten realisierten with about EUR 1.27 billion was EUR 110 million lo- Durchschnitt lag. Verglichen mit dem Vorjahr (2014: rd. EUR wer than in the report year. The most recent con- 4,12 Mrd.) fällt das jüngste Jahresergebnis in diesem Segment tracted volume marks the highest turnover result of rd. EUR 340 Mio. bzw. 8% niedriger aus. the past 20 years and is about 60 % or about half Da der speziell auch hochhausgeprägte Frankfurter Büroim- a billion euro higher than the average turnover le- mobilienmarkt bundesweit und auch im internationalen vel of the most recent decade (Ø 2005-2014: about Standortwettbewerb traditionell zu den besonders begehr- EUR 864 million p. a.). ten Investmentplätzen zählt, ist hier das Umsatzwachstum bei Bürogebäuden um 9% auf EUR 2,12 Mrd. im Berichtsjahr Very high demand for undeveloped plots bedeutend. Analog dazu war auch das Interesse an Hotel- immobilien (rd. EUR 148 Mio., +23%) ausgesprochen hoch. Compared to the previous year, demand for unde- Demgegenüber fielen die Umsätze bei Gewerbe- und Indust- veloped plots rose markedly in 2015. Contracted rieimmobilien (ca. EUR 96 Mio.) um rd. 44% und bei Handels- market volume rose by about 67 % to about EUR immobilien (rd. EUR 58 Mio.) sogar um 93%. 724 million (2014: EUR 434 million) in the course Im Wohnimmobiliensegment (Mehrfamilienhäuser und Eigen- of a year. heime) ist insgesamt ein Umsatzzuwachs von 22% zu konsta- After development projects were held back pro- tieren. Dabei variierten die Zuwachsraten zwischen 27% bei cyclically between 2008 and 2010 - with the re- Mehrfamilienhäusern und 10% bei Eigenheimen. sult of reduced sales of between EUR 250 million and EUR 270 million p.a. - demand for spaces was Rekordumsatz am Wohnimmobilienmarkt higher than average in 2013 and 2014 with more than EUR 400 million respectively (Ø 2005-2014: Der Trend des seit 2011 auf einem Niveau von über EUR 2 about EUR 354 million p. a.). The report year 2015 Mrd. p. a. liegenden Transaktionsvolumens hat sich im Bereich now saw a turnover that was roughly 67 % (plus Wohnimmobilien (Mehrfamilienhäuser, Eigenheime inkl. Ei- EUR 290 million) higher than turnover of the pre- gentumswohnungen) auch im Berichtsjahr 2015 fortgesetzt. vious year (2015: EUR 724 million, 2014: EUR 434 Mit ca. EUR 2,70 Mrd. erhöhte sich das aktuelle Handelsvolu- million). This year‘s result comes close to the for- men gegenüber dem Vorjahr um rd. EUR 350 Mio. bzw. 15% mer record turnovers of the years 2000 and 2002 und erreichte somit den höchsten Umsatz der letzten 20 Jahre with EUR 764 million and EUR 753 million respec- in Frankfurt/Main. tively. The purchase of undeveloped plots for real Der Geldumsatz im Marktsegment Privatimmobilien (Ein- und estate development in 2016/2017 remains in the Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften sowie Reihenhäu- field of vision of project developers, given positi- ser) ist in Frankfurt 2015 gegenüber dem Vorjahr gestiegen. ve economic development and strong increase of Insgesamt wurden 556 Eigenheime für rd. EUR 321 Mio. ge- population. handelt. Während die Zahl der Verkaufsfälle 2015 gegenüber According to current information of the Valuation dem Vorjahr um rd. 7% (44 Häuser) sank, konnte der mone- Committee, prices for fully developed residential täre Umsatz um EUR 28 Mio. bzw. ca. 10% (2014: 600 Kauf- plots amount to, on average, EUR 590.00/m² for fälle und EUR 293 Mio. Umsatz) binnen Jahresfrist gesteigert single-family house plots and to between EUR werden. 620.00/m² and EUR 1,750.00/m² for apartment Ein noch größeres Wachstum ist im Bereich Mehrfamilienhäu- block plots (floor-space index 1.0). ser zu verzeichnen: Insgesamt wurden 396 Mehrfamilienhäuser

19 (+3%) im Gesamtwert von genau EUR 1 Mrd. (+27%) abge- Frankfurt/Main: Geldumsatz* am Markt für Wohnimmobilien setzt (2014: 384 Kauffälle, rd. EUR 788 Mio.). Damit wurde Frankfurt/Main: Money turnover* on the market for residential property zum ersten Mal in der langjährigen Reihe die 1-Mrd.-Marke erreicht. Mio. EUR Auch im Segment Eigentumswohnungen war wie in den Vor- EUR m jahren eine anhaltend hohe Nachfragedynamik zu beobach- 1.600 ten. Es wurden im Berichtsjahr 4.078 Transaktionen mit einem

Marktvolumen von rd. EUR 1,38 Mrd. verbucht. Hier lagen die 1.400 entsprechenden Vorjahreszahlen mit 4.025 Erwerbsvorgängen um 53 Verkaufsfälle niedriger, der Geldumsatz war mit ca. 1.200 EUR 1,27 Mrd. um EUR 110 Mio. geringer als im Berichtsjahr. Das jüngste Kontrahierungsvolumen markiert das höchste 1.000 Umsatzergebnis der letzten 20 Jahre und liegt ca. 60% bzw. rd. eine halbe Milliarde Euro über dem mittleren Umsatzni- 800 veau der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: rd. EUR 864 Mio. p. a.). 600

400 Sehr hohe Nachfrage nach unbebauten Grundstücken

200 Im Vergleich zum Vorjahr hat die Nachfrage nach unbebauten

Grundstücken in 2015 markant angezogen. Dabei stieg das kon- 0 trahierte Marktvolumen binnen Jahresfrist um rd. 67% auf ca. 2006 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 EUR 724 Mio. (2014: EUR 434 Mio.). Nachdem in den Jahren 2008 bis 2010 Developmentprojekte pro- Eigentumswohnungen Freehold apartments zyklisch zurückgehalten wurden - mit dem Ergebnis eines redu- Mehrfamilienhäuser (inkl. MFH mit anteilig gewerbli- zierten Umsatzes zwischen EUR 250 Mio. und EUR 270 Mio. p. a. cher Nutzung) - war die Flächennachfrage 2013 und 2014 mit jeweils über EUR Apartment buildings (incl. partial commercial use) Ein- und Zweifamilienhäuser 400 Mio. überdurchschnittlich hoch (Ø 2005-2014: rd. EUR 354 Single- and two-family-houses Mio. p. a.). Im Berichtsjahr 2015 wurde nun ein um rd. 67% bzw. * Asset-Deals EUR 290 Mio. höherer Umsatz als im Vorjahr erreicht (2015: EUR * asset deals 724 Mio.; 2014: EUR 434 Mio.). Das diesjährige Ergebnis reicht an Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt/Main die bisherigen Rekordumsätze der Jahre 2000 und 2002 mit EUR Source: Frankfurt/Main Municipal Valuation Committee 764 Mio. bzw. EUR 753 Mio. heran. Der Kauf unbebauter Grund- stücke zum Zweck der Immobilienentwicklung 2016/2017 ist im © AENGEVELT-Research Zuge der positiven Konjunkturentwicklung und der starken Bevöl- kerungszunahme weiterhin im Blickwinkel der Projektentwickler. Outlook Die Preise für vollerschlossenes Wohnbauland liegen nach aktuellen Angaben des Gutachterausschusses für Einfamilienhausgrund- For 2016, AENGEVELT-RESEARCH expects per- stücke bei durchschnittlich EUR 590,-/m² und für Mehrfamilienh- formance on the transaction market in Frankfurt ausgrundstücke (GFZ 1,0) in einer Spanne zwischen EUR 620,-/m² to remain stable on a high level or to increase und EUR 1.750,-/m². moderately:

Ausblick In the submarket of commercial investments (office, retail, industry), the focus will remain on Für das Jahr 2016 rechnet AENGEVELT-RESEARCH in Frankfurt core properties; here, an increasing orientation mit einer weiter steigenden Performance des Transaktionsmark- towards more high-risk investments can be ex- tes auf überdurchschnittlichem Niveau: pected given continuing scarcity in this segment.

20 According to analyses of AENGEVELT-RESEARCH, Im Teilmarkt der gewerblichen Investments (Büro, Einzelhandel, transaction volume regarding residential proper- Industrie) bleibt der Fokus auf Core-Immobilien, wobei bei anhal- ties will remain on a very high level (about EUR 2.5 tender Verknappung in diesem Segment eine zunehmende Ori- billion). entierung auf risikoaffinere Investments zu erwarten ist. Interest in undeveloped plots will remain high Das Transaktionsvolumen von Wohnimmobilien wird sich nach in 2016 as well. The consistently high increase of Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auch weiterhin auf sehr ho- Frankfurt‘s population, the number of completions hem Niveau (rd. EUR 2,5 Mrd.) bewegen. regarding reproduction rates of sufficient quality Das Interesse an unbebauten Grundstücken bleibt auch 2016 that have always been too low in the recent past weiterhin hoch. Das anhaltend hohe Bevölkerungswachstum as well as the corresponding increase of rent levels Frankfurts, die in der jüngsten Vergangenheit in Bezug auf qua- continue to suggest that location-adjusted project litätsgerechte Reproduktionsraten immer deutlich zu geringen developments with residential properties tailored to Fertigstellungen und die damit einhergehenden Mietniveaustei- meet demand have a very good chance in Frankfurt gerungen lassen in Frankfurt am Main vor dem Hintergrund am Main, given a backdrop of continuing demogra- anhaltender demografischer Marktkonsequenzen (gleichzeitige phic market consequences (simultaneous challen- Überlagerung von deutlicher Unterversorgung mit seniorenge- ges of a notable lack of supply of flats suitable for rechten Wohnungen, Wohnversorgung von Migranten und senior citizens, accommodation of migrants and re- Flüchtlingen, Fehlbestand an Studentenwohnungen, Fehlbestand fugees, lack of student accommodation, lack of ac- an wochenpendlergerechten Wohnungen, etc.) lagegerechte Pro- commodation suitable for weekly commuters etc.). jektentwicklungen mit bedarfsadäquaten Wohnimmobilien weiterhin als überaus chancenreich erscheinen. Taking all development trends in individual market segments into consideration, it seems likely for the Unter Berücksichtigung aller Entwicklungstrends in den ein- conventional part of Frankfurt‘s plot and real esta- zelnen Marktsegmenten ist im konventionellen Bereich des te market to achieve a transaction volume of about Frankfurter Grundstücks- und Immobilienmarktes 2016 ein EUR 6 billion in 2016. This would be another excel- Transaktionsvolumen von etwa EUR 6 Mrd. erreichbar. Das lent market performance, which would markedly wäre dann wieder eine sehr gute Marktperformance, die das exceed the average of the most recent decade (Ø jüngste Dekadenmittel (Ø 2006-2015: rd. EUR 4,85 Mrd. p. 2006-2015: about EUR 4.85 billion p.a.) by EUR 1.4 a.) um EUR 1,4 Mrd. bzw. um rd. 24% deutlich überträfe. billion or about 24 %. In the opinion of AENGEVELT- Die absoluten Spitzenvolumina aus dem Rekordjahr 2007 RESEARCH, the absolute top levels of the record (EUR 7,8 Mrd.) werden aus Sicht von AENGEVELT-RESEARCH year 2007 (EUR 7.8 billion) can only be achieved if nur bei vermehrtem Handel von Bürohochhausportfolien er- more high-rise office buildings are traded. reichbar sein.

3. Investmentmarkt 3 . Investment market

Unter Berücksichtigung aller Wohn- und Gewerbeinvestmentdeals Taking into account all residential and commercial invest- – allerdings ausschließlich Asset-Deals - wurde nach vorläufigen ment deals – but only including asset deals – preliminary Angaben des Gutachterausschusses in Frankfurt am Main im Be- information of the Valuation Committee of Frankfurt am richtsjahr 2015 ein Umsatzvolumen von rd. EUR 3,46 Mrd. reali- Main claims that a turnover volume of about EUR 3.46 siert. Das entspricht einem Rückgang von rd. 9% gegenüber dem billion was realised in the report year 2015. Compared Vorjahresergebnis (2014: EUR 3,82 Mrd.). Das diesjährige Ergebnis to the result of the previous year, this corresponds to a ist dennoch das vierthöchste Umsatzvolumen der letzten 20 Jahre decline by 9 % (2014: EUR 3.82 billion). Yet this year‘s in der Mainmetropole. Nur das Vorjahr sowie die Rekordjahre 2006 result is the fourth highest turnover volume in the Main (rd. EUR 4,5 Mrd.) und 2007 (ca. EUR 6,3 Mrd.) hatten noch hö- metropolis of the past 20 years nonetheless. Only the here Transaktionsvolumina vorzuweisen. Während im Berichtsjahr previous year and the record years 2006 (about EUR 4.5 2015 der Transaktionsumsatz im Bereich Gewerbeinvestments um billion) and 2007 (about EUR 6.3 billion) registered even rd. 19% gefallen ist, konnte das Segment Wohninvestments ein higher turnover volumes. While transaction turnover in Plus von rd. 27% verbuchen. the sector commercial investments fell by about 19 % Zu diesem ausschließlich aus Asset-Deals resultierenden „konven- in the report year 2015, the residential investment sector tionellen“ Marktvolumen sind nach Ermittlungen von AENGE- reported an increase of about 27 %. VELT-RESEARCH indessen noch weitere rd. EUR 2,94 Mrd. bzw. According to calculations of AENGEVELT-RESEARCH, 85% hinzuzurechnen, die sich vor allem aus Verkäufen von Un- another roughly EUR 2.94 billion or 85 % must be ad- ternehmensimmobilien bzw. Gesellschaftsanteilen (Share-Deals) ded to the „conventional“ market volume made up rekrutieren. exclusively of asset deals, which were mainly genera- Das am Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt 2015 kontrahierte ted with the sales of company property or shares (share Gesamtinvestitionsvolumen stellt sich also differenziert dar: Wäh- deals). rend der konventionelle Marktanteil um rd. EUR 360 Mio. sank, wuchs das via Share-Deals abgewickelte Marktsegment wie von Frankfurt/Main: Marktanteile der Wohninvestmentprodukte 2015 AENGEVELT-RESEARCH vor dem Hintergrund wiederholter Anhe- Frankfurt/Main: Market shares of residential products 2015 bungen der Grunderwerbsteuer schon vor Jahren prognostiziert in % und seitdem regelmäßig analysiert gegenüber dem Vorjahr um rd. 100 EUR 890 Mio. auf nunmehr rd. EUR 2,94 Mrd. Das gesamte Markt- volumen summiert sich somit nach ca. EUR 5,9 Mrd. in 2014 auf 90 rd. EUR 6,4 Mrd. im Berichtsjahr 2015 und legt damit binnen Jah- 80 resfrist um eine halbe Milliarde Euro bzw. 8% zu. 70 Das insgesamt wiederum sehr hohe Investitionsvolumen ist auch 60 ein Produkt der positiven Entwicklung des Frankfurter Bürovermie- 50 tungsmarktes in den letzten Jahren. Stabile Vermietungsumsätze 40 und gleichzeitig moderate Fertigstellungszahlen mit jeweils hohen 30 Vorvermietungsraten haben zu einem signifikanten Rückgang der 20 Büroleerstandsquote seit 2011 geführt. Die Kombination aus nied- 10 rigem Zinsniveau, Mangel an alternativen rentablen und zugleich 0 Kauffälle Geldumsatz wertdynamischen Anlageformen und stabiler ökonomischer Auf- Sales transactions Money turnover wärtsentwicklung in Deutschland schaffen ein positives Umfeld für Wohn- und Geschäftshäuser Investments in Gewerbeimmobilien. Nationale und internationale Apartments and commercial buildings

Investoren suchen in volatilen Zeiten nach nachhaltigen Investiti- Miethäuser und Wohnanlagen onschancen, wie sie Deutschland mit zahlreichen interessanten Rental apartment buildings and residential complexes Immobilienregionen als vergleichsweise sicherer Anlagehafen bie- Asset-Deals asset deals tet. Davon profitiert insbesondere auch Frankfurt als unbestrit- Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt/Main tener Finanzplatz Nr. 1 des Landes mit seinem breitgefächerten Source: Frankfurt/Main Municipal Valuation Committee

Immobilienangebot. © AENGEVELT-Research

22 Therefore, total investments made on the real esta- Frankfurt/Main: Entwicklung der Wohninvestments nach Geldumsatz Frankfurt/Main: Development in residential investment products by shares in te market in Frankfurt in 2015 have to be differen- money turnover tiated: While the conventional market share fell by Mio. EUR about EUR 360 million, the market segment share EUR m deals, as forecast by AENGEVELT-RESEARCH years 1.100 ago against the background of repeated increases 1.000 of property transfer tax and analysed at regular in- 900 tervals since then, grew by about EUR 890 million 800 to now roughly EUR 2.94 billion when compared to 700 the previous year. Accordingly, overall market volu- 600 me totals about EUR 6.4 billion in the report year 500 2015 after about EUR 5.9 billion in 2014 and thus 400 rose by half a billion euro or 8 % in the course of 300 a year. 200 The, in turn, very high total investment volume also 100 is a result of the positive development of the office 0 rental market in Frankfurt in recent years. Stable 2010 '11 '12 '13 '14 '15 rent turnover and simultaneously moderate com- Wohn- und Geschäftshäuser pletion numbers which come with high pre-letting Apartments and commercial buildings Miethäuser und Wohnanlagen rates resulted in a significant reduction of office Rental apartment buildings and residential complexes Asset-Deals vacancies since 2011. The combination of low inte- asset deals rest rates, lack of profitable alternative investment Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt/Main options with dynamic value and stable economic Source: Frankfurt/Main Municipal Valuation Committee upturn in Germany creates a positive environment © AENGEVELT-Research for investments in commercial properties. In times Rekordumsatz bei Wohninvestments of volatility, national and international investors are looking for sustainable investment opportuni- Auf dem Frankfurter Wohninvestmentmarkt (Mehrfamilienhäuser) ties, such as Germany offers with several interes- wurde im Jahr 2015 ein Umsatzvolumen von rd. EUR 1 Mrd. bei 396 ting real estate regions as comparatively secure in- Kauffällen (Asset-Deals) kontrahiert. Dies entspricht einem modera- vestment haven. Frankfurt as the undisputed top ten Anziehen der Verkaufsfälle binnen Jahresfrist um 12 Transakti- finance location of the country with its diverse real onen bzw. 3%. Analog dazu stieg auch der monetäre Umsatz ge- estate market stands to profit in particular. genüber dem Vorjahr an, und zwar deutlich überproportional um rd. EUR 213 Mio. bzw. 27% (2014: EUR 788 Mio.). Das jüngste Markt- Record turnover in residential investments geschehen erreichte damit das höchste Umsatzniveau der jüngsten 20 Jahre. About EUR 1 billion were contracted in 396 Stellt man den im Berichtsjahr im Bereich Wohnimmobilien kontra- purchases (asset deals) on Frankfurt‘s residential hierten Investmentumsatz von rd. 1 Mrd. in den Kontext einer Zehn- investment (apartment buildings) market in 2015. jahresbetrachtung, so liegt das jüngste Marktergebnis um rd. 49% This constitutes a moderate increase of the num- über dem mittleren Niveau der Zeitspanne 2005 bis 2014 (rd. EUR ber of purchases by 12 transactions or 3 % du- 673 Mio.). ring the year. Analogously, monetary turnover rose Das markant hohe Marktvolumen im Bereich Wohninvestments re- when compared to the previous year, at highly sultiert aus einem überproportionalen Zuwachs der Umsätze im Seg- above-average rates of 27 % or by EUR 213 milli- ment der Mehrfamilienhäuser mit ausschließlicher Wohnnutzung. on (2014: EUR 788 million). Accordingly, the most Mit 112 Verkaufsfällen im Segment Wohn- und Geschäftshäuser recent market activities saw the highest turnover (gemischte Nutzung mit vorwiegendem Wohnanteil) wurde im Jahr level of the past 20 years. 2015 ein Geldumsatz von rd. EUR 361 Mio. kontrahiert.

23 Damit ist das aktuelle Marktvolumen im Vergleich zum Vorjahr na- When the investment turnover of EUR 1 billion in hezu stabil geblieben (2014: 106 Kauffälle und rd. EUR 363 Mio. the report year generated with residential properties Geldumsatz). Der mittlere Verkaufspreis je Erwerbsfall fiel dennoch is seen in a ten-year context, the most recent mar- binnen Jahresfrist moderat um rd. 6% von ca. EUR 3,42 Mio. auf ket result is about 49 % higher than the average of rd. EUR 3,22 Mio. the period 2005 to 2014 (about EUR 673 million). Demgegenüber stieg das Umsatzvolumen im Bereich Mehrfamili- The markedly high market volume in the sector resi- enhäuser mit reiner Wohnnutzung binnen Jahresfrist markant um dential investments is a result of above-average tur- rd. EUR 215 Mio. bzw. 51% auf ca. EUR 640 Mio. im Berichtsjahr nover growth in the segment apartment buildings 2015. Da die Zahl der Kauffälle von 278 im Vorjahr 2013 lediglich used exclusively for residential purposes. um 2% auf 284 im Berichtsjahr stieg, zog der mittlere Kaufpreis 112 sales in the segment residential and commercial pro Erwerbsfall ebenfalls markant um ca. 47% von rd. EUR 1,53 buildings (mixed use with predominantly residential Mio. auf EUR 2,25 Mio. an. units) generated a monetary turnover of about EUR Der Anteil rein wohnwirtschaftlich genutzter Mehrfamilienhäuser 361 million in 2015. Accordingly, current market vo- am Gesamtumsatzvolumen im Mehrfamilienhaussegment erhöhte lume remained almost stable when compared to the sich im jüngsten Berichtszeitraum damit von 54% auf 64%. previous year (2014: 106 purchases and monetary turnover of about EUR 363 million). However, the

Frankfurt/Main: average sales price per purchase fell moderately by Frankfurt/Main: Development in commercial investment products by shares in money turnover 6 % from about EUR 3.42 million to about EUR 3.22 Mio. EUR million during the year. EUR m On the other hand, turnover volume in the segment 4.000 apartment buildings for residential use rose markedly during the year by EUR 215 million or 51 % to about EUR 640 million in the report year 2015. 3.000 As the number of purchases rose by only 2 % from 278 in 2013 to 284 in the report year, the average purchase price per purchase also rose markedly by 2.000 47 % from EUR 1.53 million to EUR 2.25 million. The share of purely residential apartment buildings of total turnover volume in the segment apartment

1.000 buildings thus rose from 54 % to 64 % in the most recent report period.

Office properties remain focus of demand on 0 2010 '11 '12 '13 '14 '15 the commercial investment market Gewerbe, Industrie Commercial, industry Handel, Hotel Trade, Hotel A market volume of about EUR 2.46 billion (asset Büro Office deals) was contracted on Frankfurt‘s commercial in- Asset-Deals asset deals vestment market in 2015. Compared to the previous Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt/Main Source: Frankfurt/Main Municipal Valuation Committee year, this corresponds to a fall of turnover by about © AENGEVELT-Research 19 % (2014: EUR 3.04 billion). The highest share of commercial investments was, as in previous years and Nachfrageschwerpunkt am Gewerbeinvestmentmarkt typical for Frankfurt, accounted for by office buil- bleiben Büroimmobilien dings transactions (86 % of total turnover). 134 asset deals were concluded in the classic com- Am Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt wurde 2015 ein Markt- mercial investment segment, i.e. office, trade and volumen von rd. EUR 2,46 Mrd. (Asset-Deals) kontrahiert. Dies ent- hotel properties or industrial and commercial proper- spricht einer Umsatzreduzierung gegenüber dem Vorjahr um rd. ties. Compared to the previous year, the number of 19% (2014: EUR 3,04 Mrd.). Der höchste Anteil der Gewerbeinves- registered asset deals thus rose by 3 % (2014: 130 titionen wurde frankfurttypisch wie schon in den vorhergehenden purchases). Jahren im Rahmen von Bürohaustransaktionen (86% des Gesamt- In absolute figures, the highest turnover in the report umsatzes) getätigt. year was generated in the market segment office 134 Asset-Verkäufe sind den klassischen Gewerbeinvestments, d. properties. The number of contracted purchases rose h. Büro-, Handels-, Hotel- bzw. Industrie- und Gewerbeimmobilien, from 62 to 72 transactions ( + 16 %). Here, monetary

24 turnover rose by about EUR 180 million from about zuzuschreiben. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Anzahl der regist- EUR 1.94 billion to about EUR 2.12 billion (+ 10 %). rierten Asset-Deals damit um 3% (2014: 130 Kauffälle) an. The average contracted property purchase price fell In absoluten Zahlen wurde im Berichtsjahr der größte Umsatz im from EUR 31.2. million to EUR 29.5 million. Marktbereich Büroimmobilien registriert. Die kontrahierten Fallzah- The highest relative increase of turnover on the com- len erhöhten sich von 62 auf 72 Transaktionen (+16%). Dabei stieg mercial investment market was registered for hotel der Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr um rd. EUR 180 Mio. von properties. Here, market volume rose by about 23% ca. EUR 1,94 Mrd. auf rd. EUR 2,12 Mrd. (+10%). Der mittlere kon- or EUR 34 million in the course of the report year trahierte Objektkaufpreis sank von EUR 31,2 Mio. auf EUR 29,5 Mio. (2015: EUR 182 million, 2014: EUR 148 million). The Der größte relative Umsatzzuwachs im Gewerbeinvestmentmarkt number of purchases also rose from 15 to 19 during wurde im Hotelimmobiliensegment analysiert. Hier stieg das Markt- the year. volumen innerhalb des Berichtsjahres um rd. 23% bzw. EUR 34 Mio. On the other hand, a reduction of number of tran- (2015: EUR 182 Mio., 2014: EUR 148 Mio.). Auch die Zahl der Kauf- sactions was registered in the segment commercial fälle erhöhte sich von 15 auf 19 binnen Jahresfrist. and industrial properties in the report year. While a Demgegenüber ist im Berichtsjahr im Segment der Gewerbe- und turnover of about EUR 170 million was registered Industrieimmobilien ein Rückgang der Transaktionen zu konstatie- in 2014, only about EUR 96 million were recorded ren. Wurden im Jahr 2014 Umsätze von rd. EUR 170 Mio. registriert, in 2015. This corresponds to almost a halving in the so waren es im Jahr 2015 lediglich rd. EUR 96 Mio. Dies bedeutet course of one year. On average, this segment genera- nahezu eine Halbierung des Umsatzvolumens binnen Jahresfrist. Im ted a turnover of EUR 214 million in the past decade Mittel der jüngsten Dekade (2005-2014) wurde in diesem Segment (2005-2014). ein Umsatz von EUR 214 Mio. generiert. The most important deals of 2015 include the fol- Zu den bedeutendsten Deals des Jahres 2015 gehörten u. a. folgen- lowing transactions, amongst others: de Transaktionen:

Madison International Realty and the Morgan Stanley Eurozone Office Fund sold the 47-storey high-rise office building „Trianon“ with about 66,000 m² of office space to the US investor North Star Realty Finance. This transaction was valued at about EUR 540 million. TRIUVA Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (formerly IVG Institutional Funds GmbH) acquired the 150 m high „Eurotower“, the former seat of the European Central Bank (ECB), as part of a share deal for a German pension fund. After refurbishment, the European banking regulator moved into this buildings at the end of 2015. Additionally, ECB had renewed the rental contract for about 47,000 m² of floor space in 2013. Seller was RFR Holding GmbH who retains a minority interest of 5.1 %. The sales prices is said to be EUR 455 million. Groß & Partner acquired the „Deutsche-Bank- Dreieck“ with about 16,200 m² of floor space at the Große Gallusstraße for a purchase price of about EUR 250 million. The area, formerly used as trading centre by Deutsche Bank, consists of, amongst others, a building in the Junghofstraße and a 21-storey high-rise office building in the Große Gallusstraße. Part of the area is to be util Der „Eurotower“ wurde 1977 erstmals von der Bank für Gemeinwirtschaft (BfG) be- ised by Deutsche Bank until 2017, before new zogen. Von 1998 bis zum Umzug in die neue EZB-Zentrale im Jahre 2014 war das Gebäude Sitz der Europäischen Zentralbank (EZB). © Epizentrum (Eigenes Werk) [CC construction will be executed on these plots in the BY-SA 3.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)], via Wikimedia Commons course of project development. The first tenant of the „Eurotower“ was the Bank für Gemeinwirtschaft (BfG) in 1977. From 1998 until its move to the new ECB headquarters in 2014, the building Curzon Capital Partners acquired the 126 m high was the seat of the European Central Bank (ECB). © Epizentrum (Eigenes Werk) [CC „Garden Tower“ in Frankfurt‘s banking district for BY-SA 3.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)], via Wikimedia Commons

25 Madison International Realty und der Morgan Stanley Eurozone EUR 175 million. The former headquarters of Hela- Office Fund haben das 47-stöckige und rd. 66.000 m² Büroflä- ba offers about 25,000 m² of office space and was che umfassende Bürohochhaus „Trianon“ an den US-Investor most recently owned by JP Morgan Asset Manage- North Star Realty Finance veräußert. Die Transaktion wird mit ment. The property serves as German headquar- ca. EUR 540 Mio. taxiert. ters for the French bank Société Générale. Die TRIUVA Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (ehemals IVG The „Main Airport Center“ (MAC) was purchased Institutional Funds GmbH) hat den 150 m hohen „Eurotower“, by an US American investment fund for a purchase den ehemaligen Sitz der Europäischen Zentralbank (EZB), im price of about EUR 155 million. Co-investor is the Rahmen eines Share-Deals für eine deutsche Pensionskasse er- German Finch Properties Asset Management. The worben. Nach der Sanierung ist dort die europäische Banken- 11-storey office building was completed in 2004, aufsicht Ende 2015 eingezogen. Dazu hatte die EZB im Jahr is located across from Frankfurt Airport and offers 2013 den Mietvertrag über rd. 47.000 m² Nutzfläche verlän- about 54,000 m² of rental space. Current tenants gert. Als Verkäufer fungierte die RFR Holding GmbH, die eine include Lufthansa, Dell, Nortel Networks, Master Minderheitsbeteiligung von 5,1% behält. Der Verkaufspreis Card Europe and others. Seller is the Royal Bank wird mit rd. EUR 455 Mio. beziffert. of Scotland. Groß & Partner hat das rd. 16.200 m² umfassende „Deutsche- Bank-Dreieck“ an der Großen Gallusstraße zu einem Kaufpreis Frankfurt‘s market is the focus of international von rd. EUR 250 Mio. erworben. Das bislang von der Deutschen investors Bank als Händlerzentrum genutzte Areal besteht u. a. aus einem Gebäuderiegel an der Junghofstraße und einem 21-stöcki- Given its, in a European comparison, exceptionally gen Bürohochhaus an der Großen Gallusstraße. Das Areal soll good general economic conditions, Germany with teilweise noch bis 2017 von der Deutschen Bank genutzt wer- its diverse real estate centres remains in the focus den, bevor das Gelände im Rahmen einer Projektentwicklung of international real estate investors. Here, the neu bebaut wird. share of cross border investments of market volu- Curzon Capital Partners hat für EUR 175 Mio. den 126 m home in Frankfurt rose during the year. In the report hen „Garden Tower“ im Frankfurter Bankenviertel erworben. year, about 55 % of both purchasers and sellers Der ehemalige Sitz der Helaba bietet rd. 25.000 m² Bürofläche were international investors on the investment und gehörte zuletzt JP Morgan Asset Management. Die Immo- market (2014: purchasers 42 %, sellers 45 %). bilie dient der französischen Bank Société Générale als deut- Given continuously high investigation activities of scher Hauptsitz. foreign investors, also from Asia, it has to be assumed that Frankfurt will continue to see an above- average share of international investors, at least on Frankfurt/Main: Marktanteile der Gewerbeinvestmentprodukte 2015 Frankfurt/Main: Market shares of commercial investment products 2015 the medium term. Regarding purchasers, private equity funds with in % 100 high capital resources (about 20 % of total turno- 90 ver), pension insurances/funds (about 18 %) and 80 asset managers/fund managers (about 15 %) were 70 the most active in the report year 2015. On the sel- 60 ler side, private equity funds (about 30 %), project 50 40 developers/ building contractors (about 16 %) and 30 banks with a share of about 14 % dominated the 20 transaction activities in Frankfurt in 2015. 10 0 Kauffälle Geldumsatz Sales transactions Money turnover Top returns fell again Gewerbe, Industrie Commercial, industry In the course of 2015, return levels in general Handel, Hotel Trade, Hotel again fell moderately on an already low level in the Büro course of ongoing dynamic transaction activities Office and strong focussing on attractive core properties Asset-Deals asset deals in the best locations. Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt/Main Source: Frankfurt/Main Municipal Valuation Committee Focus of demand on top locations and core proper- © AENGEVELT-Research ties with long-term rental contracts resulted in top

26 Als größte Einzeltransaktion in Frankfurt am Main 2015 gilt der Verkauf des „Trianon“ an einen US-Investor. © Mylius (Eigenes Werk) [GFDL 1.2 (http://www. gnu.org/licenses/old-licenses/fdl-1.2.html) oder FAL], via Wikimedia Commons The sale of the „Trianon“ to a US investor is deemed to have been the largest transaction in Frankfurt am Main in 2015. © Mylius (Eigenes Werk) [GFDL 1.2 (http://www.gnu.org/licenses/old-licenses/fdl-1.2.html) oder FAL], via Wikimedia Commons

27 Das „Main Airport Center“ (MAC) wurde von einem US-ame- returns of 4.2 % for office buildings in Frankfurt, rikanischen Investmentfonds zu einem Kaufpreis von ca. EUR meaning that top returns fell by 40 base points in 155 Mio. erworben. Co-Investor ist die deutsche Finch Pro- the course of 2015. perties Asset Management. Das gegenüber dem Frankfurter Flughafen gelegene und 2004 fertig gestellte elfstöckige Bü- Frankfurt/Main: Spitzenrenditen* von Büroimmobilien und rohaus umfasst insgesamt rd. 54.000 m² Mietfläche. Aktuelle Mehrfamilienhäusern Frankfurt/Main: Prime yields* for office properties and multi- Mieter sind u. a. Lufthansa, Dell, Nortel Networks und Master apartment buildings Card Europe. Verkäufer ist die Royal Bank of Scotland. in % Der Frankfurter Markt im Fokus internationaler 7,5 Investoren 7,0

Dank seiner im europäischen Vergleich überaus guten gesamt- 6,5 wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleibt Deutschland mit 6,0 seinen vielseitigen Immobilienzentren weiterhin im Fokus auslän- 5,5 discher Immobilieninvestoren. Dabei vergrößerte sich der Anteil von Cross-Border-Investments am Marktvolumen in Frankfurt 5,0 binnen Jahresfrist. Der Anteil ausländischer Investoren am Invest- 4,5 mentmarktvolumen lag im Berichtsjahr sowohl auf Käufer- wie 4,0 auf Verkäuferseite bei jeweils rd. 55% (2014: Käuferseite 42%, 3,5 Verkäuferseite 45%). Aufgrund der weiterhin regen Sondie- rungsaktivitäten ausländischer Investoren - auch aus dem asiati- 3,0 schen Raum - ist davon auszugehen, dass zumindest auch mittel- 2,5 fristig in Frankfurt mit einem weiterhin überproportional hohen ‚ ‚ ‚ ‚ ‚ ‚ ‚ ‚ ‚ ‚ Anteil internationaler Investoren zu rechnen ist. 2005 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Auf Käuferseite waren im Berichtsjahr 2015 vor allem eigenka- pitalstarke Private Equity Fonds (rd. 20% des Gesamtumsatzes), Bestandsmehrfamilienhäuser Pensionskassen/-fonds (ca. 18%) und Asset Manager/Fondsma- Existing multi-apartment buildings nager (rd. 15%) aktiv. Bei den Verkäufern dominierten 2015 Bürohäuser in Citylagen Private Equity Fonds (ca. 30%), Projektentwickler/Bauträger (rd. Office buildings in city centre locations 16%) und Banken mit einem Anteil von rd. 14% das Transakti- onsgeschehen in Frankfurt. * Nettoanfangsrendite * net initial yield Spitzenrenditen nochmals gesunken

Quelle: Eigene Erhebungen Im Jahresverlauf 2015 hat sich das Renditeniveau im Zuge des Source: Own surveys weiterhin dynamischen Transaktionsgeschehens und der starken

Fokussierung auf attraktive Core-Objekte in bester Lage in der © AENGEVELT-Research Regel auf niedrigem Niveau weiter moderat sinkend entwickelt. Die Konzentration der Nachfrage auf Top-Lagen und die Fokus- The return range for existing apartment houses in sierung auf Core-Objekte mit langfristigen Mietverträgen führte good locations was 4.35 % to 5.0 % at the end of in Frankfurt bei Bürogebäuden zu Deals im Spitzenrenditebereich 2015, with top returns of 4.0 %. In this real estate um 4,2%, so dass die Spitzenrendite im Jahresverlauf 2015 um segment as well returns fell by 15 base points by the 40 Basispunkte nachgab. end of 2015 when compared to the previous year. Die Renditespanne für Mehrfamilienhäuser im Bestand und guten Lagen lag Ende 2015 zwischen 4,35% und 5,0%, wobei sich Outlook die Spitzenrendite auf 4,0% stellt. Auch in diesem Immobilien- segment wurde gegenüber dem Vorjahr bis Ende 2015 eine wei- Irrespective of the international debt crisis and tere Renditekontraktion um 15 Basispunkte vollzogen. geopolitical risks, overall economic conditions in

28 Germany still point increasingly towards growth. Ausblick Interest rates will remain low in 2016 as well. Com- bined with continuously high liquidity levels, this re- Ungeachtet internationaler Schuldenkrise und geopolitischer sults in an increasing investment pressure. As fore- Risiken zeigen die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingun- cast by AENGEVELT-RESEARCH, properties suitable gen in Deutschland weiterhin verstärkt auf Wachstum. Das for the future continued to become more important niedrige Zinsniveau wird auch 2016 noch anhalten. Hierdurch as investment class in 2015. This trend will continue erhöht sich bei anhaltend hoher Liquidität der Anlagedruck on a high level in 2016. weiter. Die Bedeutung zukunftsadäquater Immobilien als An- Continuously strong economic development in lageklasse hat 2015 wie von AENGEVELT-RESEARCH prognos- 2016, high consumption levels and a trend towards tiziert weiter zugenommen. Dieser Trend setzt sich auch 2016 further reduction of unemployment render Germa- auf hohem Niveau fort. ny one of the most value-dynamic and therefore Die auch 2016 anhaltend positive Konjunkturentwicklung, still highly attractive targets for national and inter- das hohe Konsumniveau und die Tendenz der weiteren Redu- national real estate investors in the EU in 2016 as zierung der Arbeitslosigkeit machen Deutschland ungeachtet well, despite high additional expenses for the inte- kurz- und mittelfristig hoher zusätzlicher Kosten für die Integ- gration of migrants and refugees on the short and ration von Migranten und Flüchtlingen innerhalb der EU auch medium term. Given an ongoing scarcity of market- 2016 zu einem der wertdynamischsten und damit weiterhin adequate alternative investments due to historically hochattraktiven Zielgebiete für nationale und internationale low interest rates on the capital market, demand Entwickler und Immobilieninvestoren. Die Nachfrage nach si- for security-oriented real estate investments will cherheitsorientierten Immobilieninvestments wird angesichts remain very high in 2016. Following an increasing fortgesetzter Knappheit an marktadäquaten Alternativanlagen scarcity of properties, an ongoing strong willing- im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen auch 2016 ness to invest in core plus products as well as to ac- sehr hoch bleiben. Aufgrund der noch zunehmenden Objekt- cept higher risks in form of forward funding deals knappheit lässt sich eine anhaltend starke Hinwendungsbereit- for speculative office buildings or value-add existing schaft zu Core-Plus-Produkten sowie zu mehr Risiko in Form properties is apparent. von Forward-Funding-Deals für spekulative Büroprojekte oder As already forecast by AENGEVELT-RESEARCH in Value-Add-Bestandsimmobilien feststellen. previous reports, a rising demand for residential Wie von AENGEVELT-RESEARCH schon in den letzten Vorbe- properties is developing after the economic and fi- richten prognostiziert, entwickelt sich seit der Wirtschafts- und nancial crisis 2008/2009. Against this background, Finanzkrise 2008/2009 auch eine zunehmende Nachfrage nach strong growth regions like Frankfurt are seeing a Wohnimmobilien. Vor diesem Hintergrund sind in ausgespro- constant and considerable increase of value in re- chenen Wachstumsregionen wie Frankfurt im Bereich marktfä- gard to marketable residential properties. Given a higer Wohnimmobilien anhaltende deutliche Wertzuwächse zu continuous increase of the number of households analysieren. Angesichts der in Frankfurt auch in den nächsten in Frankfurt in upcoming years, this market assess- Jahren weiter ansteigenden Zahl der Haushalte ist diese Markt- ment is realistic. Positive outlooks for the economy einschätzung realistisch. Die gesamtwirtschaftlich insgesamt as a whole for 2016/2017 raise expectations that positiven Aussichten für 2016/2017 lassen erwarten, dass die transaction turnover in the segment residential pro- Transaktionsumsätze im Wohnimmobilienbereich im Jahresver- perties will remain on a high level in 2016 and will lauf 2016 auf hohem Niveau verbleiben und dabei segment- even continue to rise in some segments. spezifisch sogar noch weiter ansteigen.

29 4. Der Markt 4. The market für Büroflächen for office space

Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kai- According to analyses of AENGEVELT-RESEARCH, an serlei) wurde 2015 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH office space turnover of about 389,000 m² was ge- ein Büroflächenumsatz von rd. 389.000 m² erzielt. Gegenüber nerated on the office space market in Frankfurt (es- dem Vorjahr (365.000 m²) bedeutet dies einen Zuwachs um pecially Eschborn and Offenbach-Kaiserlei) in 2015. 24.000 m² bzw. 6,5%. Im Vergleich zum Mittel der jüngsten De- Compared to the previous year (365,000 m²), this cor- kade (2005-2014: Ø 463.000 m² p. a.) ist indessen ein Minus responds to an increase of 24,000 m² or 6.5 %. How- von rd. 16% zu konstatieren. ever, it constitutes a loss of about 16 % compared to Das verhaltene Ergebnis hängt u. a. mit der im langjährigen Ver- the average of the most recent decade (2005-2014: Ø gleich geringen Anzahl an Großabschlüssen zusammen. Nach- 463,000 m² p. a.). dem 2013 rd. 178.000 m² Bürofläche im Rahmen von 18 Ver- This moderate result was caused by, amongst others, mietungsdeals in der Größenordnung ab 5.000 m² vermittelt the relatively low number of large-scale transactions, wurden, waren es 2014 und 2015 jeweils nur 75.000 m² bis compared to long-term figures. After about 178,000 80.000 m² (vier bzw. neun Mietverträge). Das aktuelle Vermie- m² of office space had been let in the course of 18 tungsgeschehen ist im großvolumigen Flächensegment weiter- letting deals starting at 5,000 m² in 2013, only about hin von großer Zurückhaltung geprägt. 75,000 m² and 80,000 m² were let in 2014 and 2015 Im Rahmen einer insgesamt positiven Wirtschaftsentwicklung respectively (four and nine rental contracts respectively). in Deutschland, die 2015 ein BIP-Wachstum von 1,7% ermög- Current letting activities in the large space segment are lichte, haben sich die deutschen Bürovermietungsmärkte von still characterised by considerable hesitation. Unsicherheiten aufgrund geopolitischer und weltwirtschaftlicher In the course of overall positive economic development Risiken nur marginal beeinflussen lassen. Die Wachstumsorien- in Germany, allowing for a GDP increase of 1.7 % in tierung bleibt auch 2016 erhalten, so dass die gute fundamenta- 2015, German office rental markets were only margi- le Verfassung der Unternehmen in Verbindung mit einer weiter- nally influenced by insecurities arising from geopoliti- hin positiven Beschäftigtenentwicklung für ein sich fortsetzendes cal risks and risk regarding the global economy. The robustes Nachfrageniveau auf dem Frankfurter Büromarkt sorgt. German economy will continue to focus on growth in 2016, so that the sound fundamental condition of

Büromarktregion Frankfurt/Main: Entwicklung von Flächenumsatz*, companies, combined with a positive development of Angebotsreserve und Spitzenmiete** employment and wages, will continue to lead to stable Office market region Frankfurt/Main: Development in office turnover*, available reserves and prime rents** demand level on the office space market in Frankfurt.

Bürofläche in m² Miete (EUR/m²) Accordingly, AENGEVELT-RESEARCH expects a further Office space in sqm Rent (EUR/sqm) increase of activity on the letting market in the cur- 2.000.000 40 rent year 2016 and a turnover increase of about 10 1.800.000 39 1.600.000 38 % when compared to the previous year and an office 1.400.000 37 space turnover of at least 430,000 m². These figures 1.200.000 36 would be within sight (minus 5 %) of the turnover 1.000.000 35 levels seen in the most recent reference decade (Ø 800.000 34 600.000 33 2006-2015: 453,000 m² p.a.). 400.000 32 200.000 31 Geographical demand preferences 0 30 2012 2013 2014 2015 2016*** Angebotsreserve (m²) Spitzenmiete Regarding geographical location preferences, ana- Reserve (sqm) Prime rents lyses of AENGEVELT-RESEARCH continue to show Büroflächenumsatz (m²) Office space turnover* (sqm) that the focus of turnover remained on the Central * = inkl. Eigennutzer * = incl. own-occupier Business District (CBD) in 2015. With about 59 % or ** = Medianmiete des obersten Preissegments mit einem Marktanteil von 3 % 230,100 m², this area saw the largest share of con- ** = Median rent in the top price segment with a market share of 3 % *** = Prognose tracts concluded on the office space market, as is *** = Prognosis typical for the market (2014: 64 % or 233,300 m²). Quelle: Eigene Erhebungen Source: Own surveys The market share of the office centres Niederrad, © AENGEVELT-Research Eschborn and Offenbach-Kaiserlei rose slightly

30 4. The market for office space

So rechnet AENGEVELT-RESEARCH für das laufende Jahr 2016 mit einer weiteren Belebung des Vermietungsmarktes und einem zum Vergleich zum Vorjahr um rd. 10% steigenden Büroflächen- umsatz von mindestens 430.000 m². Dieser Umsatzwert läge in Sichtweite (minus 5%) des Umsatzniveaus der jüngsten Refe- renzdekade (Ø 2006-2015: 453.000 m² p. a.).

Räumliche Nachfragepräferenzen

Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatzschwerpunkt 2015 unver- ändert im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 59% bzw. rd. 230.100 m² markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert (2014: 64% bzw. 233.300 m²). Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Of- fenbach- Kaiserlei hat sich leicht von 12% (rd. 44.800 m²) im Vorjahr auf 13% bzw. rd. 49.900 m² im Jahr 2015 erhöht. Hier schlagen vor allem die Anmietungen der „Deutschen Gesell- schaft für Internationale Zusammenarbeit“ (GIZ) mit rd. 6.800 Das Finanzdienstleistungsinstitut Grüner Fisher Investments mietete ca. 550 m² im neu entstandenen St.-Martin-Tower in der m², des Weiterbildungsunternehmens „Management Circle“ Frankfurter City-West an. AENGEVELT war bei der Vermittlung (ca. 5.700 m²) und des Beratungsunternehmens „Zühlke“ (ca. beratend tätig. The financial services provider Grüner Fisher Investments rented about 550 sqm in the newly built St.-Martin-Tower in Frankfurt‘s City West. AENGEVELT acted as consultant in the brokering Büromarktregion Frankfurt/Main: Flächenumsatz* nach Bürobezirken Office market region of Frankfurt/Main: Turnover in space* according to office regions from 12 % (about 44,800 m²) in the previous year to 13 % or 49,900 m² in 2015. Here, especially the rental contracts concluded by „Deutsche Ge- OF-Kaiserlei sellschaft für Internationale Zusammenarbeit“ (GIZ) Eschborn

with about 6,800 m², the advance training compa- Flughafen ny „Management Circle“ (about 5,700 m²) and the Niederrad consulting company „Zühlke“ (about 3,800 m²) in Eschborn as well as the automobile association Süd „AvD“ (about 4,200 m²), the Spanish pharmaceu- Ost

tical and chemical company „Grifols“ (about 3,500 Nord m²) and „Deutsche Bahn“ (about 3,200 m²) are West contributing to the positive development. Turnover shares of the other office districts in 2015 CBD** were: East: about 9 % or 35,100 m² respectively, 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Airport: about 6 % or 23,200 m² respectively, West: about 6 % or 22,000 m² respectively, North: about 2013 2014 2015 5 % or 20,700 m² respectively and South/Sachsen- * = inkl. Eigennutzer * = incl. own-occupier hausen: about 2 % or 8,000 m² respectively. ** = Central Business District The district „Airport“ saw the largest increase of tur- ** = Central business district nover; its share of total space turnover tripled from Quelle: Eigene Erhebungen 2 % (2014: about 7,300 m²) to 6 % (2015: about Source: Own surveys 23,200 m²) in the space of a year. Here, rentals by © AENGEVELT-Research

31 3.800 m²) in Eschborn sowie des Automobilclubs „AvD“ (ca. the forklift manufacturer „Kion Group“ with 4.200 m²), des spanischen Pharma- und Chemieunterneh- about 6,600 m² in a project development in the mens „Grifols“ (ca. 3.500 m²) und der „Deutschen Bahn“ new city district „Gateway Gardens“ and the IT (rd. 3.200 m²) in Niederrad zu Buche. service provider „Atos Origin“ (about 6,300 m²) Die in 2015 erzielten Umsatzanteile der anderen Bürobezir- in the futuristic „The Squaire“, directly next to ke lauten: Ost: ca. 9% bzw. 35.100 m², Flughafen: rd. 6% Frankfurt Airport, had an major impact. bzw. 23.200 m², West: ca. 6% bzw. 22.000 m², Nord: rd. 5% bzw. 20.700 m² und Süd/Sachsenhausen: ca. 2% bzw. Space turnover by sectors 8.000 m². Den größten Umsatzzuwachs konnte das Teilgebiet „Flug- According to analyses of AENGEVELT-RESEARCH, hafen“ verbuchen, dessen Anteil am Gesamtflächenumsatz company and other service providers accounted for sich binnen Jahresfrist von 2% (2014: rd. 7.300 m²) auf 6% the largest share of demand on the office space mar- (2015: ca. 23.200 m²) verdreifachte. Hier schlugen sich v. a. ket of Frankfurt with 144,800 m² or a share of about die Anmietungen des Gabelstaplerherstellers „Kion Group“ 37 % in the report year 2015 (2014: 88,900 m², or mit rd. 6.600 m² in einer Projektentwicklung im neuen Stadt- 24 %). viertel „Gateway Gardens“ und des IT-Dienstleisters „Atos The market share of the financial services industry, Origin“ (ca. 6.300 m²) im futuristischen „The Squaire“ direkt which usually is highly visible on the market in Frank- am Frankfurter Flughafen nieder. furt, however, fell by half from 45 % in the previous year (162,700 m²) to currently 22 % or 84,100 m². Flächenumsatz nach Branchen Space turnover of companies in the communica- tions / IT industry rose markedly within the space of Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH präsentierten sich im a year from about 28,600 m² to now 44,600 m² in Berichtsjahr 2015 die unternehmensbezogenen und sonstigen 2015. Market share rose from 8 % to 11 %. Dienstleister mit rd. 144.800 m² bzw. einem Anteil von rd. 37% Demand from the sectors industry, trade and trans- am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am port also rose in 2015 when compared to the previ- Frankfurter Büromarkt (2014: 88.900 m² bzw. 24%). ous year, although dynamics in this segment were Der Marktanteil der in Frankfurt markttypisch sehr präsenten Finanzdienstleistungsbranche halbierte sich indessen gegen- Büromarktregion Frankfurt am Main: Flächenumsatz* nach Branchen über dem Vorjahr von 45% (162.700 m²) auf aktuell 22% Office market region of Frankfurt am Main: Turnover* by industry bzw. 84.100 m². in % Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/ 100 IT-Branche stieg markant von rd. 28.600 m² binnen Jahresfrist 90 auf nunmehr 44.600 m² im Jahr 2015. Die Marktquote erhöh- 80 te sich von 8% auf 11%. 70 60 Auch die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und 50 Transport erhöhte sich 2015 gegenüber dem Vorjahr, wobei 40 hier eine deutlich moderatere Dynamik zu verzeichnen war. 30 20 Die Marktquote nahm von 18% auf aktuell 19% zu (2015: 10 72.500 m², 2014: 65.100 m²). 0 Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen 2011 2012 2013 2014 2015 ohne Erwerbszweck erzielten 2015 mit rd. 43.600 m² eine Ver- Sonstige (u. a. Industrie, Handel, Transport) Other (e. g. industry, trade, transportation) dopplung des vorletztjährigen Volumens (2014: 19.700 m²). Unternehmensbezogene und sonst. Dienstleister Die Marktquote stieg dementsprechend von 5% auf 11%. Business related and other service provider

EDV, IT, Medien Stärkere Nachfrage nach kleineren Büroflächen EDV, IT, Media Finanzdienstleister Financial service providers Die Verteilung der kontrahierten Flächen in Frankfurt im Jahr 2015 Öffentliche Hand, Verbände lässt sich in folgenden Größenklassen darstellen: Public sector, associations

* = inkl. Eigennutzer bis 1.000 m² 46% (2014: 43%) * = incl. own-occupier 1.000 bis 3.000 m² 22% (2014: 23%) Quelle: Eigene Erhebungen 3.000 bis 5.000 m² 12% (2014: 13%) Source: Own surveys

über 5.000 m² 20% (2014: 21%) © AENGEVELT-Research

32 much more moderate. The market share rose from Zum Rückgang des Frankfurter Gesamtumsatzes hat - wie schon 18 % to currently 19 % (2015: 72,500 m²; 2014: im Vorjahr - die deutlich geringere Anzahl an Vermietungen über 65,100 m²). 5.000 m² beigetragen. Statt 18 Mietverträge wie noch in 2013 Companies in the public services sector as well as wurden in den letzten beiden Jahren nur vier bzw. neun Deals non-profit organisations doubled their demand vo- über 5.000 m² kontrahiert. Dementsprechend hat sich der Flä- lume of the year before last with about 43,600 m² chenanteil der großvolumigen Vermietungen 2014 und 2015 mit in 2015 (2014: 19,700 m²). Market share rose from jeweils rd. 20% gegenüber 2013 (40%) halbiert. 5 % to 11 % accordingly.

Büromarktregion Frankfurt am Main: Flächenumsatz* nach Größenklassen Rising demand for smaller office space Office market region of Frankfurt am Main: Turnover* according to size classes

in % The distribution of space contracted in Frankfurt in 100 2015 can be split into the following size categories: 90 80 up to 1,000 m² 46 % (2014: 43 %) 70 1,000 to 3,000 m² 22 % (2014: 23 %) 60 3,000 to 5,000 m² 12 % (2014: 13 %) 50 more than 5,000 m² 20 % (2014: 21 %) 40 30 As in the previous year, one factor contributing to the 20 fall of total turnover in Frankfurt was a considerably lo- 10 wer number of rental contracts for premises exceeding 0 5,000 m². Instead of 18 rental contracts as in 2013, 2011 2012 2013 2014 2015 only four and nine deals exceeding 5,000 m² respec- > 5.000 m² tively were concluded in the past two years. Accor- dingly, the share of overall space accounted for by 3.000 < 5.000 m² large-space rentals halved in the course of 2014 and 1.000 < 3.000 m² 2015 by about 20 % respectively when compared to 500 < 1.000 m² 2013 (40 %). < 500 m²

* = inkl. Eigennutzer * = incl. own-occupier Declining supply reserve Quelle: Eigene Erhebungen Source: Own surveys

As forecast by AENGEVELT-RESEARCH in the previous © AENGEVELT-Research report, the reduction of vacancies that commenced in 2011 continued in the report year. The overall reserve Sinkende Angebotsreserve of supply available on the short term in Frankfurt fell by about 140,000 m² when compared to the previous Wie von AENGEVELT-RESEARCH im Vorbericht prognostiziert, year and therefore currently amounts to a nominal va- setzte sich der 2011 begonnene Leerstandabbau im Berichtsjahr lue of about 1.32 million m² of total existing space of fort. Die kurzfristig insgesamt verfügbare Angebotsreserve sank in about 12.1 million m². Accordingly, the nominal va- Frankfurt gegenüber dem Vorjahr um ca. 140.000 m² und liegt cancy rate fell from 11.9 % to 10.9 % in the course damit aktuell bei nominell etwa 1,32 Mio. m² des Gesamtbe- of the year. stands von rd. 12,1 Mio. m². Somit reduzierte sich die nominelle Irrespective of these reductions, Frankfurt remains the Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 11,9% auf 10,9%. Germany-wide leader regarding the absolute supply Ungeachtet dieser Rückgänge rangiert Frankfurt damit hinsicht- base, followed by Berlin (1.05 million m² or 5.7 %) lich des absoluten Angebotssockels unverändert an erster Po- and Munich (1.04 million m² or 5.4 %). sition in Deutschland, und zwar vor Berlin (1,05 Mio. m² bzw. 5,7%) und München (1,04 Mio. m² bzw. 5,4%). After the largest share of vacancies in Frankfurt were located in the city centre area (Banking Dis- Nachdem der höchste Anteil am Frankfurter Gesamtleerstand von trict, City Centre, West End, Main Train Station) 2003 bis 2012 auf den Frankfurter Citybereich (Bankenviertel, In- between 2003 and 2012, the majority of the sup- nenstadt, Westend, Hauptbahnhof) entfiel, liegt der Schwerpunkt ply reserve has been located in the office centres der Angebotsreserve seit 2013 in den Bürozentren und Nebenla- and secondary locations since 2013: Central city gen: In den zentralen Stadtbereichen wurde im Berichtsjahr 2015

33 ein Anteil von rd. 31% des Gesamtleerstands analysiert, in den areas saw a total vacancy share of about 31% peripheren Bürozentren (Mertonviertel, Niederrad, Eschborn, Of- in the report year 2015; peripheral office centres fenbach-Kaiserlei und Flughafen) sind es rd. 39% . (Mertonviertel, Niederrad, Eschborn, Offenbach- Auf Cityrandlagen (City-West, Ostend, Sachsenhausen) entfallen Kaiserlei and Airport) saw a share of about 39 %. etwa 15%. Peripheral city centre locations (City West, East End, Der restliche Leerstand (rd. 15%) verteilt sich auf die Peripherie Sachsenhausen) accounted for about 15 %. und die sonstigen Frankfurter Stadtgebiete, wie z. B. die Büro- The remaining vacancies (about 15 %) are located marktzonen Frankfurt-Nord und Frankfurt-West sowie die Stadt- in the periphery and in other districts of Frankfurt, teile Rödelheim, Hausen und Sossenheim. for example the office market areas Frankfurt- Nord and Frankfurt-West as well as the districts Für das Jahr 2016 ist aufgrund einer zunehmenden Flächennach- Rödelheim, Hausen and Sossenheim. frage und eines unterdurchschnittlichen Fertigstellungsvolumens von einer weiteren moderaten Reduzierung des marktfähigen Given an increased demand for space and a below- Leerstands auszugehen. average number of construction completions, further moderate reduction of marketable vacancies is to be expected for 2016. Büromarktregion Frankfurt/Main: Räumliche Verteilung des Büroflächenleerstandes Office market region of Frankfurt/Main: Spatial distribution of vacant office space In addition to space absorption and development of construction activity, a detailed differentiation of in m² Bürofläche sqm office space vacancy structures is indispensable for a qualitative 1.800.000 evaluation of the supply situation. For this purpose, 1.600.000 AENGEVELT-RESEARCH developed the vacancy in- 1.400.000 dex „ARLEX“ („AENGEVELT-RESEARCH Leerstands- 1.200.000 index“) years ago, which differentiates vacancies in 1.000.000 regard to their widely different market effectiveness. 800.000 This index distinguishes the „regionalised fluctuation 600.000 reserve“, „latent vacancies“, „structural vacancies“ 400.000 as well as „market effective vacancies“: 200.000 0 2011 2012 2013 2014 2015 According to the index, about 515,000 m² of availa- Stadtrand ble demand-relevant space (about 4.3 % of a total City peripheral locations existing space of about 12.1 million m²) are required Bürozentren, Nebenlagen Office centers, secondary locations as „regional fluctuation reserve“ for smooth econo- Cityrand mic operation of the office space market in Frank- Peripheral centre furt. This is the effectively contracted dynamised City City space turnover of the respective last ten years, i.e. annual turnover that can be classified as „secured“ Quelle: Eigene Erhebungen Source: Own surveys on the long term.

© AENGEVELT-Research „Latent vacancies“ include space that was let at the time of analysis, but which are offered as sublet- Neben Flächenabsorption und Entwicklung der Bautätigkeit sind tings on the market (most often at reduced condi- zur qualitativen Bewertung der Angebotssituation detaillierte tions given limitations of use or/an relatively short Differenzierungen der Leerstandsstruktur unerlässlich. AENGE- contractual periods and short cancellation periods). VELT-RESEARCH hat deshalb schon vor Jahren den Leerstands- Latent vacancies fell to about 35,000 m² in the index „ARLEX“ („AENGEVELT-RESEARCH Leerstandsindex“) course of a year. entwickelt, der den Leerstand hinsichtlich seiner höchst unter- The share of „structural supply surplus“ in Frank- schiedlichen Marktwirksamtkeiten differenziert. Dabei wird un- furt amounts to approximately 180,000 m². This terschieden in die „regionalisierte Fluktuationsreserve“, den „la- vacancy category includes office space that is tenten Leerstand“, den „strukturellen Leerstand“ sowie in den (still) available on a mere physical basis and thus „marktwirksamen Leerstand“: has to be listed in the statistics until demolition and which are of extremely reduced or no mar- Danach sind am Frankfurter Büromarkt ca. 515.000 m² nach- ket relevance due to their insufficient location or fragerelevante Angebotsfläche (ca. 4,3% des Gesamtbestan- facility features that do not meet demand. The- des von rd. 12,1 Mio. m²) als „regionale Fluktuationsreserve“ se are vacant office spaces in buildings that have

34 seen more than at least 50 % of vacancies for für das marktwirtschaftlich reibungslose Funktionieren des more than 5 years (in the trade language: „mar- Marktes notwendig. Hierbei handelt es sich um den faktisch ket corpses“). kontrahierten dynamisierten Flächenabsatz der jeweils jüngs- ten zehn Jahre, das heißt, um den langfristig als „gesichert“ Taking all three different vacancy types analysed into einzustufenden Jahresumsatz. consideration, at best only about 590,000 m² of no- Der „latente Leerstand“ umfasst Flächen, die zum Beobach- minal vacancies (1.32 million m²) have to be classified tungszeitpunkt zwar vermietet sind, gleichwohl am Markt als as vacant market-effective supply base. This corre- Untermietflächen angeboten werden (sehr oft zu reduzierten sponds to only about 45 % of total vacancies and, Konditionen angesichts von Nutzungseinschränkungen oder/ instead of a nominal vacancy rate of about 10.9%, und relativ kurzen Vertragslaufzeiten und zeitnahen Kündi- to about 4.9 % of the existing office space of about gungsmöglichkeiten). Der latente Leerstand reduzierte sich 12.1 million m². binnen Jahresfrist auf rd. 35.000 m². In contrast to the purely nominal, undifferentia- Der Anteil der „strukturellen Angebotsüberhänge“ liegt in ted vacancy rate of 10.9 % of total existing office Frankfurt bei ca. 180.000 m². Zu dieser Leerstandskategorie space, the vacancy rate determined by AENGEVELT- zählen zwar rein physisch (noch) vorhandene und damit bis RESEARCH using ARLEX of 4.9 % in regard to market zum Abriss statistikwirksam zu erfassende Bürobestände, die effectiveness is the clearly more meaningful market indessen aufgrund ihrer bedarfsverfehlenden unzureichenden indicator for real estate economy purposes for all Lage- bzw. Ausstattungsmerkmale eine nur noch äußerst ein- practitioners. geschränkte bzw. überhaupt keine Marktrelevanz mehr haben. Es handelt sich hierbei um unvermietete Büroflächen in Gebäu- den, die seit mehr als 5 Jahren einen Leerstandanteil von min- Büromarktregion Frankfurt/Main: Leerstandsdifferenzierung nach Marktwirksamkeit destens 50% aufweisen (Fachjargon: „Marktleichen“). Office market region of Frankfurt/Main: Vacancy differentiation by market effectiveness Unter Berücksichtigung aller drei analysierten unterschiedlichen Leerstandskategorien sind vom nominellen Gesamtleerstand (1,32 Mio. m²) somit allenfalls rd. 590.000 m² als marktwirksam leerstehender Angebotssockel zu klassifizieren. Dies entspricht lediglich ca. 45% des Gesamtleerstandes und anstelle des nominellen Leerstands von 10,9% ca. 4,9% des Gesamtbüroflächen- bestandes von ca. 12,1 Mio. m² in Frankfurt. Im Gegensatz zu der oben erwähnten rein nominellen, undif- ferenzierten Leerstandsquote von 10,9% des Gesamtbüroflä- chenbestandes ist die von AENGEVELT-RESEARCH mittels ARLEX hinsichtlich Marktwirksamkeit ermittelte Leerstandsrate von rd. 4,9% für alle Praktiker die immobilienökonomisch eindeutig aus-

Fluktuationsreserve | 515.000 m² 39% sagefähigere Marktkennziffer. Fluctuation reserve Latenter Leerstand | 35.000 m² 3% Geringeres Fertigstellungsniveau Latent vacancy

Struktureller Leerstand | 180.000 m² 13% Structural vacancy Nachdem 2014 die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Aus- Aktiver marktwirksamer Leerstand | 590.000 m² 45% bau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 293.000 m² noch ei- Active market-effective vacancy nen überdurchschnittlichen Wert erreichte, wurde 2015 mit rd.

Quelle: Eigene Erhebungen 110.000 m² ein markant geringeres Fertigstellungsniveau analy- Source: Own surveys siert. Damit lag der jüngste Fertigstellungswert rd. 42% unter dem © AENGEVELT-Research langjährigen Durchschnitt (Ø 2005-2014: 191.000 m² p. a.). Rund 91% der fertiggestellten Büroflächen im Berichtsjahr ent- Lower completion level fallen auf den Frankfurter Citybereich. Nachdem die Bürozentren in Eschborn, Offenbach-Kaiserlei und der Frankfurter Flughafen After investment activities regarding new const- im Jahr 2014 noch einen Anteil am Büroneubau von 17% hat- ruction, renovation and expansion of office space ten, sank dieser im Berichtsjahr auf nunmehr 6%. Als bedeu- in Frankfurt was higher than average in 2014 with tende Fertigstellungen sind in Frankfurt u. a. der 18-geschossige about 293,000 m², a markedly lower completion level „St.-Martin-Tower“ am Katharinenkreisel (rd. 24.000 m² Büro- of about 110,000 m² was reached in 2015. Therefore, fläche), das neue Grünflächen- und Straßenbauamt der Stadt

35 Frankfurt („Zentrales Werkstatt- und Verwaltungsgebäude“) an the most recent completion levels are about 42 % der Adam-Riese-Straße (ca. 19.200 m²) und das 64 m hohe Bü- lower than the long-term average (Ø 2005-2014: rohaus „MainTor Panorama“ (rd. 13.500 m²) im MainTor-Quar- 191,000 m² p.a.). tier auf dem ehemaligen Degussa-Gelände zu nennen. About 91 % of the office space completed in the report Für das laufende Jahr 2016 ist im Vergleich zum Vorjahr mit ei- year are accounted for by the city centre area of Frank- nem höheren Neubauvolumen zu rechnen. Der Umfang der für furt. After the office centres in Eschborn, Offenbach- 2016 geplanten Neubaufertigstellungen beläuft sich auf ca. Kaiserlei as well as Frankfurt Airport accounted for 17 151.000 m². Zu Beginn des Jahres 2016 lag dazu eine Vorver- % of new office construction in 2014, their share fell marktungsquote von rd. 65% vor, so dass lediglich noch 35% to only 6 % in the report year. Important completions bzw. rd. 53.000 m² disponibel waren. Zu den 2016 in Frankfurt in Frankfurt include, amongst others, the 18-floor „St.- geplanten Fertigstellungen/Sanierungen gehört u. a. der 17-ge- Martin-Tower“ at Katharinenkreisel (about 24,000 m² schossige Büroturm der „Credit Suisse“ an der Taunusanlage mit of office space), the new Greens and Road Construc- rd. 25.000 m² Bürofläche. Hier hatte sich schon 2013 die Wirt- tion Office of the City of Frankfurt („Central Workshop schaftskanzlei „Linklaters“ rd. 9.000 m² vertraglich gesichert. and Administrative Building“) in the Adam-Riese-Stra- Des Weiteren entsteht im Europaviertel auf dem westlichen Teil- ße (about 19,200 m²) and the 64 m-high office buil- stück des Baufeldes 42c der neue Sitz der Kassenärztlichen Ver- ding „MainTor Panorama“ (about 13,500 m²) in the einigung Hessen. Die KVH wird als Hauptmieter rd. 16.000 m² MainTor-Quartier on the former Degussa premises. der insgesamt ca. 20.000 m² Mietfläche umfassenden Immobilie A higher volume of new completions than in the pre- selbst belegen. vious year is expected for 2016. About 151,000 m² Das sich im Bau befindliche neue Händlerzentrum der Deutschen of new buildings are envisaged to be completed in Bank („Main Zero“, „Deutsche Bank Campus“) an der Mainzer 2016. Furthermore, a pre-letting rate of 65 % was Landstraße soll für bis zu 2.000 Mitarbeiter als neues Domizil measured at the beginning of 2016, meaning that fungieren. Bis Ende 2016 wird die rd. 33.000 m² Gesamtfläche only 35 % or 53,000 m² were still available. Some umfassende Immobilie fertiggestellt. Dafür wird ein Bestandsob- of the buildings to be completed/renovated in Frank- jekt an der Weserstraße (Baujahr 2003) saniert und modernisiert furt in 2016 are the 17-floor office tower of „Credit sowie durch einen Neubau ergänzt. Suisse“ at the Taunuslage with about 25,000 m² of office space. The corporate law firm „Linklaters“ had contractually secured about 9,000 m² at this location Büromarktregion Frankfurt/Main: Fertigstellung* von Büroflächen nach Teilräumen Office market region of Frankfurt/Main: Completion* of office space to areas in 2013 already. In addition, the western part of the construction plot in m² in sqm 42c in the Europaviertel is seeing construction of the

350.000 new headquarters of Kassenärztliche Vereinigung Hes- sen. KVH will utilise about 16,000 m² itself as main 300.000 tenant in the property spanning some 20,000 m² of 250.000 rental space. 200.000 The new trading centre of Deutsche Bank („Main 150.000 Zero“, „Deutsche Bank Campus“) which is current-

100.000 ly being constructed at the Mainzer Landstraße is

50.000 scheduled to act as new workplace for up to 2,000 employees. The property with a total area of about 0 33,000 m² will be completed by the end of 2016. 2011 2012 2013 2014 2015 In the course of this project, an existing building at Stadtrand City peripheral locations the Weserstraße (built in 2003) is being renovated and modernised as well as supplemented by a new Bürozentren, Nebenlagen Office centers, secondary locations building. Cityrand Peripheral centre Rising top rents City City The weighted top rent in Frankfurt rose in the course * = Neubau, Umnutzung, Kernsanierung/Modernisierung * = New build, use conversion, core refurbishment/modernisation of the year and amounted to about EUR 39.00/m² at the end of 2015 (2014: EUR 38.00/m²). This means Quelle: Eigene Erhebungen Source: Own surveys that the office space market in Frankfurt, following

36 Das Weiterbildungsunternehmen „Management Circle“ mietete ca. 6.000 m² Bürofläche in der Projektentwicklung der Gertler Gruppe an der Düssel- dorfer Straße in Eschborn. © Gertler Gruppe The advance training company „Management Circle“ rented about 6,000 sqm of office space in the project development of Gertler Gruppe at the Düs- seldorfer Straße in Eschborn. © Gertler Gruppe been able to continue the positive trend for the sixth Steigende Spitzenmiete consecutive year, despite further crisis scenarios and fluctuating economic development. Overall, the Main Die gewichtete Spitzenmiete zog in Frankfurt binnen Jahresfrist an metropolis remains the most valuable office location und erreichte Ende 2015 rd. EUR 39,-/m² (2014: EUR 38,-/m²). Da- in Germany. mit konnte der Frankfurter Büromarkt nach der Mietpreisboden- Average rent in the city centre rose markedly by EUR bildung zum Jahreswechsel 2009/2010 die positive Tendenz trotz 1.80/m² and amounted to about EUR 24.30/m² at weiterer Krisenszenarien und Konjunkturschwankungen seit nun- the end of 2015 (2014: EUR 22.50/m²). mehr sechs Jahren halten. Insgesamt bleibt die Mainmetropole da- Average rent in peripheral city centre locations, on mit auch weiterhin der werthaltigste Bürostandort Deutschlands. the other hand, fell by EUR 0.40/m² to about EUR Die mittlere Miete im Citybereich zog markant um EUR 1,80/m² 13.60/m² at the end of 2015, according to analyses an und stellte sich zum Jahresende 2015 auf rd. EUR 24,30/m² of AENGEVELT-RESEARCH. (2014: EUR 22,50/m²). Average rent in the outskirts of the city also saw slight Dagegen ist die Durchschnittsmiete in Cityrandlagen nach Ana- negative development and fell from EUR 12.50/m² in lysen von AENGEVELT-RESEARCH um EUR 0,40/m² auf rd. EUR the previous year to EUR 12.30/m² at the end of 2015. 13,60/m² Ende 2015 gesunken. In the course of the economic upturn, the rents in the Auch in Stadtrandlagen entwickelte sich die Durchschnittsmiete top segment and in top locations in particular rose leicht negativ und ging von EUR 12,50/m² im Vorjahr auf EUR between 2010 and 2015. AENGEVELT-RESEARCH 12,30/m² Ende 2015 zurück. expects that especially top rents will continue to rise Im Zuge des wirtschaftlichen Aufschwungs konnten die Mietprei- moderately in 2016, due to ongoing limitation of se in den Jahren 2010 bis 2015 vor allem im Spitzensegment und supply of premium office space and the simultaneous in Toplagen zulegen. Für 2016 geht AENGEVELT-RESEARCH davon rise in demand. While marketing opportunities for aus, dass vor allem die Spitzenmiete aufgrund des begrenzt blei- modern office buildings with corresponding facilities benden Angebots an Premium-Büroflächen und der gleichzeitig in sought-after locations at competitive prices will de- wachsenden Nachfrage weiter moderat ansteigen wird. Während finitely remain good or very good, structural vacancy die Vermarktungschancen für moderne Bürogebäude mit entspre- levels in buildings less suited to meet demand, e.g. chender Ausstattung in gefragten Lagen zu marktgerechten Preisen outdated existing buildings with less than optimal durchaus gut bis sehr gut bleiben, ist in weniger nachfragegerech- connections and insufficient space and energy effici- ten, z. B. veralteten, suboptimal angebundenen Bestandsgebäuden ency etc., is likely to increase, given a lack of quality. mit unzureichender Flächen- und Energieeffizienz etc. qualitätsge- Modernisation and pricing pressure remains corres- schuldet mit einem Anstieg des strukturellen Leerstands zu rechnen. pondingly high. Entsprechend hoch bleiben hier Modernisierungs- und Preisdruck.

37 5. Der Markt für 5. The market Einzelhandelsflächen for retail space

Die Stadt Frankfurt am Main zählt zu den bedeutendsten Einzel- The city Frankfurt am Main is one of the most impor- handelsstandorten in Deutschland. Der Handel der Stadt profitiert tant retail locations in Germany. Trade in the city be- dabei von der priviligierten Lage innerhalb des Rhein-Main-Gebie- nefits from the privileged location in the Rhine-Main tes als strukturstarkem Wirtschaftsraum mit überdurchschnittlich area as a structurally strong economic region with hoher Kaufkraft und vergleichsweise hohen Zentralitätswerten. above-average purchasing power and comparatively So befinden sich im Großraum Rhein-Main parallel zu Frankfurt high centrality levels. In addition to Frankfurt, the noch weitere leistungsfähige Oberzentren wie die Landeshaupt- Rhine-Main region includes other high-performance städte Wiesbaden und Mainz sowie die Großstädte Darmstadt regional centres such as the federal state capitals und Offenbach, die allesamt als attraktive Einkaufsstädte mit ho- Wiesbaden and Mainz as well as the cities Darm- her überregionaler Kaufkraftbindung in Konkurrenz zu Frankfurt/ stadt and Offenbach, all of which are established Main etabliert sind. attractive shopping cities with high trans-regional purchasing power loyalty that are competing with Frankfurt am Main. Einzelhandelskaufkraft der Kommunen in der Region Frankfurt/Main Retail purchasing power of the municipalities in the Frankfurt region Large market and turnover potential Mio. EUR Index (Deutschland = 100) EUR m Index (Germany = 100) The city Frankfurt am Main recorded an absolute 5.500 180 purchasing power of about EUR 18.0 billion in 2015, 5.000 170 which the local population has at its disposal for con- 4.500 160 sumption, saving and insurance investments. The retail- 4.000 150 relevant purchasing power potential that can be derived 3.500 140 from this amounts to about 28 % of total purchasing 3.000 130 power in Frankfurt am Main and thus to approximately 2.500 120 EUR 5.05 billion (2014: about EUR 4.71 billion). 2.000 110 Given the trans-regional importance of the metropo- 1.500 100 lis on the banks of the Main, an analysis of the sur- 1.000 90 rounding municipalities and districts is indispensable 500 80 for an analysis of its retail trade relevance, as sizeable 0 70 purchasing power flows are exchanged with the sur- Darmstadt Offenbach Mainz Bad Homburg Hofheim v. d. H. am Taunus rounding areas, in addition to national and internatio- Frankfurt/Main Wiesbaden Hanau Oberursel nal purchasing power transfers. (Taunus) Relevant retail volume in Frankfurt rose by about EUR Kaufkraft Einzelhandel (absolut) 260 million in 2015 compared to the previous year and Purchasing power retail (absolutely) Kaufkraftindex Einzelhandel now amounts to about EUR 4.78 billion. The determi- Purchasing power index retail ned trade volume corresponds to a turnover share of about EUR 6,810 per inhabitant. Here, it becomes ap- Quelle: IFH, Köln, 2015 Source: IFH, Cologne, 2015 parent that there is still potential for growth compared © AENGEVELT-Research to alternative locations. Corresponding turnover values in other cities, both in the region (e.g. Darmstadt: Großes Markt- und Umsatzpotential about EUR 7,530/inhabitant and Wiesbaden: about EUR 7,160/inhabitant) as well as in a national compari- Die Stadt Frankfurt am Main weist für das Jahr 2015 ein ab- son (e.g. Cologne: about EUR 7,480/inhabitant, Stutt- solutes Kaufkraftvolumen von rd. EUR 18,0 Mrd. auf, das der gart: about EUR 7,790/inhabitant, Düsseldorf: about ortsansässigen Bevölkerung für Konsum, Sparen und Versiche- EUR 7,900/inhabitant and Munich: about EUR 8,260) rungsausgaben zur Verfügung steht. Das sich hieraus ableitende are still considerably higher. einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotential stellt sich in Frankfurt Taking the other important retail locations, Wiesba- auf etwa 28% der Gesamtkaufkraft und beträgt somit rd. EUR den, Mainz, Darmstadt and Offenbach, into account, 5,05 Mrd. (2014: rd. EUR 4,71 Mrd.). total turnover potential that can be activated in the

38 5. The market for retail space

Der Bekleidungsfilialist H&M hat in den ehemaligen Räumen der Santander Bank im Steinweg 5 eine 650 m² Verkaufsfläche umfassende Filiale seiner Toch- ter „& Other Stories“ eröffnet. The clothing chain H&M established a branch of its subsidiary „& other stories“ on the former premises of Santander Bank in the Steinweg 5, which offers a selling space of 650 sqm.

five mentioned regional centres alone amounts to a Aufgrund der überregionalen Bedeutung der Mainmetropole ist total of about EUR 9.9 billion. für die Analyse ihrer Einzelhandelsrelevanz die Betrachtung der Compared to the German average, Frankfurt also still umliegenden Gemeinden und Landkreise unerlässlich, da neben achieves a relatively high retail-relevant purchasing bundesweiten und internationalen Kaufkrafttransfers auch mit power index score with currently 109 points (German dem Umland massiv Kaufkraftströme ausgetauscht werden. average = 100 points), but a comparison with other Das in Frankfurt im Jahr 2015 relevante Einzelhandelsumsatzvolu- large cities in Germany shows that there still is potenti- men hat sich gegenüber dem Vorjahr um ca. EUR 260 Mio. erhöht al for catching up, at least to the leading metropolises und stellt sich damit aktuell auf rd. EUR 4,78 Mrd. Das ermittelte Munich (119) and Düsseldorf (111). Handelsvolumen entspricht einer Umsatzquote von rd. EUR 6.810 The retail location Frankfurt clearly benefits from the pro Einwohner. Hierbei zeigt sich, dass gegenüber Vergleichs- good to very good purchasing power level in its sur- standorten durchaus noch Wachstumspotentiale bestehen. So lie- rounding areas or affluent suburbs. For example, four gen beispielsweise die entsprechenden Umsatzwerte in anderen of the ten municipalities with the highest purchasing Großstädten sowohl im regionalen Umfeld (u. a. Darmstadt: rd. power (retail-relevant purchasing power index) with EUR 7.530/Ew. und Wiesbaden: rd. EUR 7.160/Ew.) als auch im more than 10,000 inhabitants in Germany are cities nationalen Vergleich (z. B. Köln: rd. EUR 7.480/Ew., Stuttgart: rd. and municipalities in the districts directly adjacent to EUR 7.790/Ew., Düsseldorf: rd. EUR 7.900/Ew. und München rd. Frankfurt. These are Königstein im Taunus (150 points), EUR 8.260/Ew.) zum Teil noch deutlich höher. Kronberg im Taunus (141 points) and Bad Homburg v. Unter Berücksichtigung der weiteren wichtigen Einzelhandels- d. Höhe (129 points) in the district Hochtaunuskreis as standorte Wiesbaden, Mainz, Darmstadt und Offenbach summiert well as Bad Soden am Taunus (137 points) in the dis- sich das aktivierbare Umsatzpotential allein in den fünf genannten trict Main-Taunus-Kreis. Hauptzentren der Region auf insgesamt rd. EUR 9,9 Mrd. The fact that retail in Frankfurt profits to an above- Gemessen am Bundesdurchschnitt weist Frankfurt mit aktu- average extent from the purchasing power potential in ell 109 Punkten (Bund = 100) zwar einen ebenfalls relativ ho- the entire region can also be seen in the high positive hen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftindex auf, doch zeigen

39 Vergleiche mit anderen Großstädten Deutschlands, dass auch centrality level. A centrality level of 110 (German ave- hier zumindest gegenüber den führenden Metropolen München rage = 100) reflects the, from the point of view of the (119) und Düsseldorf (111) durchaus noch Aufholpotentiale market in Frankfurt, advantageous regional distribu- bestehen. tion of turnover. At the same time and in regard to Der Einzelhandelsstandort Frankfurt profitiert eindeutig von dem the centrality level, it can be seen, analogously to the guten bis sehr guten Kaufkraftniveau seines Umlandes bzw. purchasing power level, that there is still potential for Speckgürtels. So befinden sich unter den zehn kaufkraftstärksten development compared to other cities. For example, Kommunen (einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex) mit mehr Munich (centrality index: 122), Düsseldorf and Colog- als 10.000 Einwohnern in Deutschland allein vier Städte und Ge- ne (both 125) and Stuttgart (128) generate a still much meinden aus den unmittelbaren Umlandkreisen Frankfurts. Dazu higher influx of turnover flows from outer regions. gehören Königstein im Taunus (150 Punkte), Kronberg im Tau- When comparing the seven largest retail locations nus (141 Pkt.) und Bad Homburg v. d. Höhe (129 Pkt.) aus dem in Germany (Big Seven), Frankfurt is located in mid- Hochtaunuskreis sowie Bad Soden am Taunus (137 Pkt.) aus dem field with regard to the purchasing power and, with Main-Taunus-Kreis. regard to centrality and turnover levels, on the lower ranks: Regarding the retail-relevant purchasing power score, Frankfurt ranks third; regarding turnover rates Zentralitäts-, Kaufkraft- und Umsatzkennziffern im Vergleich der „Big Seven“ 2015 Centrality rates, purchasing power index and turnover rates in comparision and centrality it even only occupies the sixth position. „Big Seven“ 2015 Here, it has to be taken into consideration that the

Index (Deutschland = 100) cities may differ widely in regard to population and Index (Germany = 100) urban structures as well as structures in the city-sur- 160 rounding areas relationship. For example, all Big Se-

140 ven cities, with the exception of Berlin, have a higher centrality level than Frankfurt does within the poly- 120 centric structure of the Rhine-Main region, where the 100 federal state capitals Wiesbaden and Mainz as well 80 as the regional centres Offenbach and Darmstadt tie 60 up a considerable part of available purchasing power

40 themselves, thanks to their complex ranges, irrespective of the attractiveness of Frankfurt. 20

0 München Stuttgart Köln Berlin Market situation in detail Düsseldorf Frankfurt/Main Hamburg It can be stated for the first eleven months of the Zentralitätskennziffer Centrality rates year 2015 that real turnover of retailers in Hesse rose by 2.4 % compared to the same period last year. Kaufkraftkennziffer (Einzelhandel) Purchasing Power Index (retail) A detailed examination of the situation in the first Umsatzkennziffer (Einzelhandel) the ten months shows that while nominal retail tur- Turnover rates (retail) nover generated with publication products, sports

Quelle: IFH, Köln, 2015 equipment and toys fell by 5.6 % over the course of Source: IFH, Cologne, 2015 a year, retailers saw turnover generated with other

© AENGEVELT-Research household devices, textiles, DIY and home products rise by 7.7 % and retail activities regarding devices Dass der Frankfurter Einzelhandel vom überdurchschnittlichen for information and communication technology even Kaufkraftpotenzial der Gesamtregion profitiert, zeigt sich u. saw a rapid increase of turnover by 8.9 % over the a. auch im hohen positiven Zentralitätsniveau. Mit einem Zen- space of one year. Mail-order and online trade, on tralitätswert von 110 (Bundesdurchschnitt = 100) wird die aus the other hand, suffered losses of 13.5 %. Frankfurter Marktsicht vorteilhafte regionale Umsatzverteilung The overall positive retail development also has stimu- reflektiert. Gleichzeitig zeigt sich, dass hinsichtlich der Zentrali- lating effects on the number of people in employment tätsrate – analog zum Kaufkraftniveau - im Vergleich zu anderen in the retail sector in Hesse, which rose by 1.7 % in the Großstädten noch Entwicklungspotenziale bestehen. So generie- report year compared to the previous year in full-time ren beispielsweise München (Zentralitätsindex: 122), Düsseldorf employment and by 1.1 % in part-time employment. und Köln (jeweils 125) und Stuttgart (128) noch deutlich höhere The GfK forecasts a nominal increase of purchasing Umsatzzuflüsse von außerhalb. power by about 2 % for all of Germany in 2016,

40 compared to the previous year. According to calcu- Im Vergleich der sieben größten deutschen Einzelhandelsstand- lations of the GfK purchasing power study 2016, orte (Big Seven) ist Frankfurt hinsichtlich des Kaufkraftniveaus im purchasing power is expected to increase by about Mittelfeld und hinsichtlich des Zentralitäts- und Umsatzniveaus EUR 430 per person when compared to 2015. Given auf den hinteren Plätzen positioniert: Bei der einzelhandelsre- an inflation rate of 1.0 % as forecast by the Euro- levanten Kaufkraftkennziffer belegt Frankfurt den dritten Platz, pean Commission and stable wage development, real bei der Umsatzkennziffer und der Zentralität sogar lediglich den increase of purchasing power is estimated to amount sechsten Platz. Dabei ist zu beachten, dass sich die Städte zum to 1.0 % as well. Accordingly, it can be assumed that Teil erheblich bzgl. Einwohnerzahl und urbaner Strukturen bzw. consumption will continue to develop positively in Stadt-Umland-Strukturen unterscheiden. So verfügen alle ande- 2016 as well. ren Big-Seven-Städte außer Berlin über eine höhere Zentralität als Frankfurt innerhalb des polyzentrisch strukturierten Rhein-Main- Superb retail locations in Frankfurt Gebietes, wo die Landeshauptstädte Wiesbaden und Mainz sowie die Oberzentren Offenbach und Darmstadt aufgrund ihres The metropolis Frankfurt am Main has traditionally komplexen Angebotes ungeachtet der Attraktivität Frankfurts been a popular location for national and internati- selbst einen erheblichen Teil der zur Verfügung stehenden Kauf- onal retailers and can point towards a high-perfor- kraft binden. mance retail range in the city centre in the wake of the attractive power of this popularity. The range co- Marktsituation im Einzelhandel vers several established shopping streets with different orientation. Structures that developed over time Für die ersten elf Monate des Jahres 2015 kann konstatiert wer- are continuously adjusted to new market demands den, dass die Umsätze der hessischen Einzelhändler im Vergleich on a high level. Demand for shop locations is cor- zum Vorjahreszeitraum real um 2,4% anstiegen. respondingly high. In clearly defined locations, the Während bei genauerer Betrachtung der ersten zehn Mona- city centre offers both consumption and luxury and te des Jahres der Einzelhandelsumsatz mit Verlagsprodukten, thus exercises the complex supply and regional centre Sportausrüstungen und Spielwaren binnen Jahresfrist nominal function of the city. The following shopping streets um 5,6% sank, erwirtschaftete der Einzelhandel mit sonstigen have traditionally been among the top locations in Haushaltsgeräten, Textilien, Heimwerker- und Einrichtungsbe- Frankfurt am Main: darf ein Plus von 7,7%, und der Einzelhandel mit Geräten der Informations- und Kommunikationstechnik verbuchte binnen Zeil Jahresfrist einen markanten Zuwachs von sogar 8,9%. Dem- Between Hauptwache and Konstablerwache, Zeil gegenüber musste der Versand- und Internethandel ein Minus is the most expensive retail location in the city. An von 13,5% verbuchen. extension into the pedestrian zone around An der Die insgesamt positive Einzelhandelskonjunktur hat auch stimu- Hauptwache and the now direct connection to the lierende Auswirkungen auf die Beschäftigtenzahl im hessischen Biebergasse increased activity in this section even Einzelhandel, die im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr um further and attractiveness continued to rise. The retail 1,7% bei der Vollzeitbeschäftigung und um 1,1% bei der Teil- location is characterised by a high number of pedest- zeitbeschäftigung zunahm. rians and a high concentration of retailers. With se- Die GfK prognostiziert deutschlandweit für das Jahr 2016 einen veral well-known chains, flagship stores and depart- Kaufkraftzuwachs um nominal rund 2% gegenüber dem Vor- ment stores, the Zeil is a classic consumption zone. jahr. Nach Berechnungen der GfK-Kaufkraftstudie 2016 wird sich der Kaufkraftanstieg im Vergleich zu 2015 auf ca. EUR 430 Goethestrasse pro Kopf belaufen. Angesichts der von der EU-Kommission pro- The Goethestraße is the luxury area of Frankfurt. gnostizierten Inflationsrate von 1,0% und der stabilen Lohnent- On a length of a good 300 metres, almost all well- wicklung wird der reale Kaufkraftzuwachs damit ebenfalls 1,0% known luxury brands can be found on either side betragen. Somit ist auch für 2016 von einer weiterhin positiven of the street. The limited amount of available space Konsumentwicklung auszugehen. meets stable demand independent from crises. 1A-Einzelhandelslagen in Frankfurt Steinweg / Biebergasse The Biebergasse can be seen as an extension of the Die Metropole Frankfurt am Main fungiert traditionell als be- Zeil and is characterised by retailers with large shops liebter Standort für nationale und internationale Einzelhändler in particular. The Steinweg, on the other hand, is a und kann im Sog dieser Wertschätzung auf ein leistungsstar- pedestrian zone and offers a trendier selection in kes innerstädtisches Einzelhandelsangebot verweisen. Dieses

41 Die zum französischen Luxusgüterkonzern LVMH gehörende Schweizer Uhrenmarke Hublot hat im Juni 2015 ein 300 m² großes Ladenlokal in der Goethestraße 4-8 eröffnet. The Swiss watch manufacturer Hublot, part of the French luxury products corporation LVMH, opened a 300 sqm shop in the Goethestraße 4-8 in June 2015. erstreckt sich über mehrere etablierte Einkaufsstraßen unter- small shops. Both shopping locations are characte- schiedlicher Ausrichtungen. Dabei werden die gewachsenen rised by low fluctuation and stable rent levels. Strukturen kontinuierlich an neue Marktanforderungen an- spruchsvoll angepasst. Die Nachfrage nach Ladenlokalen ist “Freßgass” dementsprechend hoch. In klar definierten Lagen bietet die In- Thanks to its wide selection of culinary treats, the Gro- nenstadt sowohl Konsum als auch Luxus und erfüllt damit die ße Bockenheimer Straße is simply known as „Freß- komplexe Versorgungs- und Oberzentrumsfunktion der Stadt. gass“ [roughly: ‚munching alley‘] among the peop- Folgende Einkaufsstraßen zählen traditionell zu den 1A-Lagen le. In addition to several restaurants, more and more in Frankfurt am Main: retailers have been establishing shops here for some time now (especially fashion shops), without a gastro- Zeil nomic range. High demand for retail space has led to Die Zeil ist im Abschnitt Hauptwache bis Konstabler Wache die a considerable increase of rent levels in this location. teuerste Einzelhandelslage der Stadt. Durch die Verlängerung der Fußgängerzone im Bereich An der Hauptwache und die nun Developments of ranges and locations direkte Anbindung an die Biebergasse hat die Frequenz in diesem Abschnitt noch zugenommen, und die Attraktivität ist wei- The well-known top locations of Frankfurt are listed ter gestiegen. Die Einzelhandelslage zeichnet sich durch hohe near the top of the expansion lists of the most im- Passantenfrequenz und Einzelhandelsdichte aus. Mit zahlreichen portant chains and investors. Following completion namhaften Filialisten, Flagshipstores und Warenhäusern zählt die of refurbishment of the Zeil in 2011, the location Zeil zur klassischen Konsumlage. Frankfurt was strengthened by further attractive developments and is also becoming increasingly im- Goethestraße portant in an international comparison. In addition Die Goethestraße ist die Luxuslage Frankfurts. Auf gut 300 Me- to the traditionally expansive textile chains, espe- ter Länge sind auf beiden Straßenseiten nahezu alle namhaften cially luxury brands and jewellers show a strong in- Luxusanbieter zu finden. Das begrenzte Flächenangebot trifft auf terest in retail space in luxury locations in Frankfurt. krisenunabhängig stabile Nachfrage. In 2014, Frankfurt decided in favour of the continuation

42 of the municipal retail and centre concept. The upda- Steinweg / Biebergasse ted plan that has to be prepared by 2016 is intended Die Biebergasse ist als Verlängerung der Zeil zu sehen und to be the assessment basis for city administration and zeichnet sich insbesondere durch großflächigen Einzelhandel municipal politics in regard to current and future plan- aus. Der Steinweg hingegen fungiert als Fußgängerzone und ning projects as well as to indicate possible develop- bietet ein eher trendiges Angebot auf kleinem Raum. Beide ment options and required construction and planning Einkaufslagen sind durch geringe Fluktuation und stabiles Miet- actions. preisniveau geprägt. Again, the city centre of Frankfurt was characterised by the opening of several retail ventures and conclusi- „Freßgass“ on of new leasing contracts in the report year. An in- Die Große Bockenheimer Straße wird aufgrund ihres breiten creased demand for space and thus a stronger positive Angebots an kulinarischen Köstlichkeiten im Volksmund kurz- development in the luxury location Goethestraße can um als „Freßgass“ bezeichnet. Neben einer Vielzahl an gast- be noted for the luxury segment in particular. In 2013, ronomischen Einrichtungen siedeln sich hier seit geraumer the luxury location of Frankfurt was expanded signifi- Zeit auch immer mehr Einzelhändler (v. a. Modeanbieter) ohne cantly by the opening of the „One Goetheplaza“. Ren- gastronomisches Angebot an. Die hohe Nachfrage nach Einzel- tal contracts in the retail and office property located at handelsflächen hat das Mietpreisniveau in dieser Lage deutlich the Goetheplatz which offers about 5,000 m² of retail steigen lassen. space were signed by, amongst others, „Louis Vuit- ton“, „Prada“, „Escada“, „Nespresso“ and „Omega“. Angebots- und Standortentwicklungen Another luxury brand was attracted by the letting of about 230 m² to the fashion label „Bottega Veneta“ Die bekannten Frankfurter Top-A-Lagen stehen auf den Expan- from mid-2015 onwards. The „Chanel“ branch in the sionslisten der bedeutendsten Filialisten und Investoren weit Goethestraße expanded its premises to 380 m². The oben. Nachdem die Sanierung der Zeil in 2011 abgeschlossen Italian fashion company „Salvatore Ferragamo“ also wurde, wird der Standort Frankfurt durch weitere attraktive intends to expand by acquiring the neighbouring pre- Entwicklungen gestärkt und gewinnt auch im internationa- mises of the former flower shop „Anne Fontaine“. The len Vergleich immer mehr an Bedeutung. Neben den traditi- Swiss watch and jewellery manufacturer „Chopard“ onell expansiven Textilfilialisten sind vor allem Luxuslabel und acquired the shop premises of the Italian jewellery Schmuckanbieter stark an Ladenflächen in den Frankfurter Lu- brand „Bulgari“ in the Goethestraße 16. Besides, the xuslagen interessiert. British fashion company „Belstaff“ opened a branch in 2014 hat die Stadt Frankfurt/Main die Fortschreibung des the Goethestraße 3 in 2015. kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes beschlos- The „Goethequartier“ is being developed as part of sen. Die bis 2016 zu erstellende Konzeptaktualisierung soll der the urban space expansion of the luxury zone into Stadtverwaltung und Kommunalpolitik als Bewertungsgrundla- neighbouring locations. This includes developments ge für aktuelle und zukünftige Planungsvorhaben dienen sowie at the Opernplatz, the new building „maro“ and the mögliche Entwicklungsperspektiven und erforderliche bau- und existing building „Junghof“. In this connection, the planungsrechtliche Handlungsnotwendigkeiten aufzeigen. luxury label „Etro“ from Milan opened a 400 m² mo- Auch im Berichtsjahr war die Frankfurter Innenstadt durch no-label store in the office and commercial building die Eröffnung zahlreicher Einzelhandelsprojekte und Neuan- Luginsland 1/corner Goethestraße in summer 2015, in mietungen gekennzeichnet. Insbesondere im Luxussegment addition to the cashmere fashion designer „Brunello ist eine verstärkte Flächennachfrage und damit eine verstärkt Cucinelli“ already established at this location. positive Entwicklung der Luxuslage Goethestraße zu konsta- The „Zeilgalerie“ (Zeil 112-114), constructed in 1992, tieren. 2013 wurde mit der Eröffnung des „One Goethepla- is being demolished and replaced by a new building. za“ die Frankfurter Luxuslage deutlich erweitert. In dem am The upper seven floors of the planned new building Goetheplatz befindlichen Einzelhandels- und Büroobjekt mit with a letting space of about 10,000 m² were rented rd. 5.000 m² Einzelhandelsfläche haben u. a. „Louis Vuitton“, by „Galeria Kaufhof“ in order to expand the neigh- „Prada“, „Escada“, „Nespresso“ und „Omega“ Mietverträge bouring department store. unterschrieben. Mit der Vermietung von rd. 230 m² an das The opening of the fully let shopping centre „Sky- Mode-Label „Bottega Veneta“ zur Jahresmitte 2015 konnte line Plaza“ in the emerging Europaviertel in 2013, eine weitere Luxusmarke gewonnen werden. Die „Chanel“- made about 38,000 m² of sales space for a total of Filiale in der Goethestraße hat ihre Räumlichkeiten auf 380 m² 170 specialist shops, service providers and restau- erweitert. Auch das italienische Modehaus „Salvatore Ferra- rants available. On two sales levels, one can find gamo“ plant eine Erweiterung durch die Übernahme der be- known anchor tenants such as „H&M“, „Zara“ and nachbarten Flächen des ehemaligen Blumengeschäfts „Anne

43 Fontaine“. Die Schweizer Uhren- und Schmuckmanufaktur „Peek & Cloppenburg“ as well as new establishment „Chopard“ hat die Ladenfläche der italienischen Schmuck- such as the Spanish fashion brands „Pull & Bear“ and marke „Bulgari“ in der Goethestraße 16 übernommen. Zu- „Mango Touch“ as well as the Swiss clothing manu- dem eröffnete 2015 das britische Modelabel „Belstaff“ in der facturer „Strellson“. In late 2015, the optician chain Goethestraße 3 eine Filiale. „Eyes+more“ opened a branch here as well. Another Im Rahmen der stadträumlichen Ausweitung der Luxuszone in unique feature of the shopping centre is the 7,300 m² die Seitenlagen wird das sog. „Goethequartier“ entwickelt. roof-top garden with a 1,600 m² restaurant. Nonethel- Hierzu gehören die Entwicklung am Opernplatz, der Neubau ess, two years after opening of the „Skyline Plaza“, „maro“ und das Bestandsgebäude „Junghof“. In diesem Zusam- the number of visitors and turnover figures fall short menhang eröffnete im Sommer 2015 im Büro- und Geschäfts- of the expectations. The centre management expects haus Luginsland 1/Ecke Goethestraße neben dem bereits hier considerable improvement, at the latest upon connec- ansässigen Cashmere-Modeanbieter „Brunello Cucinelli“ nun tion to the subway line to the Europaviertel. auch das Mailänder Luxus-Label „Etro“ einen 400 m² großen Monolabel-Store. Location-based development of rent levels Die 1992 erbaute „Zeilgalerie“ (Zeil 112-114) wird abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Die oberen sieben Geschosse As forecast by AENGEVELT-RESEARCH, the rent level des geplantes Neubaus mit insgesamt rd. 10.000 m² Mietfläche in the city centre of Frankfurt continued to increase, hat „Galeria Kaufhof“ gemietet, um das benachbarte Kaufhaus given the consistently high competitive pressure on zu erweitern. the retail market in the Frankfurt region. Nevertheless, Mit der Eröffnung des voll vermieteten Shopping-Centers „Sky- tenant fluctuation is relatively low due to the persis- line Plaza“ im entstehenden Europaviertel im Jahr 2013 stehen tent scarcity of premises in this area. Continuous- rd. 38.000 m² Verkaufsfläche für insgesamt 170 Fachgeschäfte, ly high to still increasing demand for space results in Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe zur Verfügung. Auf premises that become available in good or very good

44 Spitzenmieten* in den „Big Seven“ 2015 zwei Verkaufsebenen finden sich neben den bekannten Anker- Top rents* in the „Big Seven“ 2015 mietern wie „H&M“, „Zara“ und „Peek & Cloppenburg“ auch

EUR/m² Neuansiedlungen wie z. B. die spanischen Modelabels „Pull & EUR/sqm Bear“ und „Mango Touch“ sowie der Schweizer Bekleidungs- 400 hersteller „Strellson“. Ende 2015 hat hier auch die Optiker- 350 kette „Eyes+more“ eine Filiale eröffnet. Weitere Besonderheit

300 des Einkaufszentrums ist der 7.300 m² große Dachgarten mit

250 einem 1.600 m² großen Restaurant. Dennoch sind die Besu- cher- und Umsatzzahlen zwei Jahre nach Eröffnung des „Sky- 200 line Plaza“ hinter den Erwartungen zurück geblieben. Eine 150 deutliche Verbesserung der Frequenz erwartet das Centerma- 100 nagement spätestens durch den Anschluss an die U-Bahnlinie 50 ins Europaviertel. 0 Frankfurt/ Düsseldorf Köln Stuttgart Main Standortabhängige Mietpreisentwicklung Berlin Hamburg München

* Ladengeschäfte mit bis zu 100 m² Verkaufsfläche, ebenerdig, große Fenster- front, Top-1a-Lage Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert stieg auf- * Shops with up to 100 sqm selling space, ground floor, large shop window front, top 1a location grund des anhaltend hohen Konkurrenzdrucks am Einzelhan- delsmarkt in der Region Frankfurt das Mietpreisniveau in der Quelle: Eigene Erhebung Source: Own surveys Frankfurter City weiter an. Gleichwohl ist die Mieterfluktua-

© AENGEVELT-Research tion aufgrund der hier anhaltenden Flächenknappheit relativ gering. Die weiterhin anhaltend hohe bis weiter anziehende commercial locations being quickly - and usually „off Flächennachfrage bewirkt, dass freiwerdende Flächen in gu- market“ - let again before the moving out becomes ten bzw. sehr guten Geschäftslagen zeitnah - in der Regel „off known. Only the secondary locations segment (B and market“ - vor Bekanntwerden des Auszugs neu vermietet wer- C locations) may see temporary, sometimes also longer den. Lediglich im nachgeordneten Lagesegment (B- und C-La- marketing and also vacancy periods, depending on lo- gen) ist standort- und objektabhängig mit vorübergehenden, cation and object. teils auch längeren Vermarktungs- bzw. auch Leerstandszeiten Rents for retail spaces in preferred city centre locations zu rechnen. quickly reach top levels of up to EUR 320.00/m² for in Die Mietpreise für Einzelhandelsflächen in präferierten Citybe- the market segment for small premises at the moment reichen erreichen im kleinteiligen Angebotssegment aktuell (2014: EUR 320/m²). High-price A locations include Spitzenwerte von bis zu EUR 320,-/m² (2014: EUR 320,-/m²). the Zeil and the Goethestraße (EUR 255.00/m²). While Zu den hochpreisigen A-Lagen zählen Zeil sowie Goethestra- top rents reach a level of up to EUR 220.00/m² on the ße (EUR 255,-/m²). Während die Spitzenmiete auf der Großen Große Bockenheimer Straße („Freßgass“), top rents on Bockenheimer Straße („Freßgass“) Werte von bis zu EUR 220,-/ the Steinweg and the Biebergasse amount to about m² erreicht, werden auf dem Steinweg und in der Biebergasse EUR 165.00/m² or EUR 180.00/m². The Schillerstraße Spitzenmieten in Höhe von rd. EUR 165,-/m² bzw. EUR 180/m² reports rents of up to EUR 110.00/m². erzielt. In der Schillerstraße werden Mietpreise von bis zu EUR A comparison with the remaining Big Seven cities 110,-/m² erreicht. shows that, regarding rent levels, Frankfurt is direct- Ein Vergleich mit den anderen Big Seven-Städten zeigt, dass ly behind the market leading top shopping locations Frankfurt hinsichtlich des Mietpreisniveaus direkt den markt- in Munich. For the current report year, AENGEVELT- führenden Topeinkaufslagen von München folgt. AENGE- RESEARCH forecasts the rent level to remain at least VELT-RESEARCH prognostiziert für das laufende Berichtsjahr, stable on a high level, given the continuously high dass das Mietpreisniveau aufgrund des weiterhin hohen An- interest of new tenants and the limited availability of siedlungsinteresses und des begrenzten Flächenangebotes im space in the city centre of Frankfurt. Frankfurter City-Bereich mindestens auf hohem Niveau stabil In the city centre B locations of, for example, Neue bleiben wird. Kräme and central areas of Schweizer Straße in the In City-B-Lagen wie beispielsweise Neue Kräme und zentralen quarter Sachsenhausen, standard retail rents vary bet- Bereichen der Schweizer Straße im Stadtteil Sachsenhausen be- ween EUR 30.00/m² and EUR 70.00/m², depending on wegen sich die marktüblichen Einzelhandelsmieten standort- location and size. und größenabhängig zwischen EUR 30,-/m² und EUR 70,-/m².

45 6. Der Markt für Industrie- 6. The market for industrial und Gewerbeflächen and commercial space

Deutschland ist vor Großbritannien der größte europäische Lo- Followed by the United Kingdom, Germany is the lar- gistikmarkt. Große See- und Binnenhäfen, zahlreiche leistungs- gest logistics market in Europe. Large sea and inland fähige Frachtflughäfen, das dicht verzweigte Autobahnnetz, ports, several high-performance freight airports, the die polyzentrische Wirtschaftsstruktur sowie die Kern-Transitla- highly branched motorway network, a polycentric ge für die kontinentalen Nord-Süd- als auch West-Ost-Waren- economic structure and the core transit location for ströme sind unerlässliche Voraussetzungen für die Entstehung continental north-south as well as west-east flows zahlreicher bedeutender Logistikstandorte und -regionen. Be- of goods are indispensable preconditions for the sonders signifikant für den Warenverkehr sind dabei die großen development of many important logistics locations deutschen Wirtschaftsräume Berlin- Mitteldeutschland, Düs- and regions. Of particular significance for goods seldorf-Köln-Rhein-Ruhr, Hamburg-Bremen, Frankfurt-Rhein- traffic are the large German economic areas Berlin- Main, Stuttgart-Neckar und München. Central Germany, Düsseldorf-Cologne-Rhine-Ruhr, Die Globalisierung, die traditionell hohe Exportorientierung Hamburg-Bremen, Frankfurt-Rhine-Main, Stuttgart- der deutschen Wirtschaft, die Größe der nationalen Volkswirt- Neckar and Munich. schaft und die überaus leistungsfähige Verkehrsinfrastruktur Globalisation, the traditionally high export orientation of the German economy, the size of the national economy and extremely efficient traffic infrastruc- Verkehrsflughäfen in Deutschland : Luftfrachtaufkommen 2015 Commercial airports in Germany: airfreight volumes 2015 ture in Germany as typical transit area all contributed to the logistics industry now being the third largest 1.000 Tonnen tons x 1,000 economic sector after the automotive industry and mechanical engineering.

2.500 Here, the Frankfurt-Rhine-Main region with its central location in Germany is both one of the strongest

2.000 economic regions of the European continent and the third largest market for logistics space in the Germa- 1.500 ny, after Hamburg and Berlin. The region offers ideal combinations and connections to road, rail, ship and 1.000 air traffic. As the second largest freight airport in Eu- rope, Frankfurt‘s Rhine-Main Airport has been acting 500 as a significant driver in this respect for decades: The Rhine-Main Airport is the freight airport with 0 the by far highest turnover in Germany. With a car- Frankfurt/ Leipzig/ Köln/ München Hahn Düsseldorf go handling volume of about 2.11 million tonnes Rhein-Main Halle Bonn in 2015 (-2.3 % compared to the previous year), it exceeded volumes recorded at the airports on sub- * kumuliert angekommen und abgeflogen, inkl. Transit cumulative inbound and outbound incl. transit sequent ranks, Leipzig/Halle (about 0.99 million tonnes) and Cologne/Bonn (about 0.76 million tonnes) by about 110 % and 180 % respectively and achie- Quelle: ADV (Arbeitsgemeinschaft Deutscher Verkehrsflughäfen) Source: German Commercial Airports Working Group ved the exact average of the past ten years with its cargo handling volume in 2015 (Ø 2005-2014: 2.1 © AENGEVELT-Research million tonnes per year).

Deutschlands als typischer Transitraum haben dazu beigetra- Space turnover fell gen, dass sich der Logistiksektor mittlerweile zum drittgrößten deutschen Wirtschaftszweig nach der Automobilbranche und Total existing warehouse and logistics space in dem Maschinenbau entwickelte. Frankfurt and the surrounding region current- Dabei ist die Region Frankfurt-Rhein-Main mit ihrer zent- ly amounts to about 3.4 million m². Only about ralen binnendeutschen Lage zugleich eine der stärksten a quarter of premises of a size of at least 10,000

46 6. The market for industrial and commercial space

m² are located within the city of Frankfurt. On Flughafen Frankfurt Rhein-Main: Luftfrachtaufkommen the other hand, large warehouse complexes were Frankfurt Rhine-Main airport: Airfreight turnover constructed along the motorways A5 (north-south axis), A3 and A66 (east-west axis) in particular. The 1.000 Tonnen „Cargo City Süd“ at Frankfurt Airport has to be tons x 1,000 regarded as a special area. In terms of customs re- gulations, it is part of the airport, which conside- 3.000 rably facilitates the movement of goods. Logistics clusters outside the city of Frankfurt are concen- 2.500 trated, for example, at the Bad Homburger Kreuz, in Kelsterbach, Flörsheim, Darmstadt, Groß-Gerau, Dietzenbach, Groß-Ostheim, Obertshausen, Neu- 2.000 Isenburg, Rodgau and Alzenau. In the report period 2015, warehouse and logistics 1.500 space turnover in the Frankfurt region fell by about 15 % when compared to the record results of the 1.000 previous year. About 451,000 m² were traded in total (2014: 532,000 m²). This is also the fourth 500 highest market result ever recorded. Compared to a longer period, the current turnover level is about 0 28 % or 100,000 m² higher than the average of 2006 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 the past decade (Ø 2005-2014: about 351,000 m²). One reason for this fall of turnover is a lower * kumuliert angekommen und abgeflogen, inkl. Transit number of large-scale deals exceeding 10,000 m² cumulative inbound and outbound incl. transit when compared to the previous year. About 32 % of space turnover were accounted for by large- scale contracts exceeding 10,000 m² of floor space Quelle: ADV (Arbeitsgemeinschaft Deutscher Verkehrsflughäfen) (2014: about 60 %). On the other hand, the num- Source: German Commercial Airports Working Group ber of pre-lettings in owner-occupier projects and projects developments rose when compared to the previous year (2015: about 45 %, 2014: about 35 © AENGEVELT-Research %). When turnover is divided by industrial sectors, the Wirtschaftsregionen des europäischen Kontinents und dritt- dominating sectors in the Frankfurt region in the größter Markt für Logistikflächen in der Bundesrepublik hinter report year 2015 were companies in the transport, Hamburg und Berlin. Die Region bietet dabei ideale Kombina- storage and logistics industry with a roughly 48 % tionen und Anbindungen an den Straßen-, Schienen-, Schiff- share of total turnover. The trading sector ranked und Luftverkehr. Der Frankfurter Flughafen Rhein-Main als second with about 26 %. Here, the increasing im- zweitgrößter Frachtflughafen Europas nimmt in diesem Zusam- portance of „e-commerce“ for demand for storage menhang seit Jahrzehnten die signifikante Treiberrolle ein: and logistics spaces, which can also be observed at Der Flughafen Rhein-Main ist der mit Abstand umsatzstärkste other locations, becomes apparent. Industrial com- Frachtflughafen Deutschlands. Mit einem Umschlag von rd. panies rank third with a share of about 22 %. 2,11 Mio. Tonnen im Jahr 2015 (-2,3% gegenüber dem Vor- The contracts for the largest premises are main- jahr) übertraf er die rangnächsten Flughäfen Leipzig/Halle (ca. ly project rentals in new buildings or in owner- 0,99 Mio. t) und Köln/Bonn (rd. 0,76 Mio. t) um ca. 110% bzw. occupier developments. This is the category the 180% und lag mit seinem in 2015 realisierten Frachtumschlag largest conclusion in the report year falls into, genau im Mittel der jüngsten zehn Jahre (Ø 2005-2014: 2,1 which is located in the newly constructed logistics Mio. t p. a.).

47 Rückgang des Flächenumsatzes

Region Frankfurt/Main: Flächenumsatz Lager- und Logistikmarkt Der Gesamtbestand an Hallen- und Logistikfläche in Frank- Frankfurt/Main region: Space turnover warehouse and logistics market furt und der umliegenden Region stellt sich aktuell auf rd. 3,4 Mio. m². Lediglich ein Viertel der Flächen mit einer Min- destgröße von 10.000 m² aufwärts befindet sich im Frank- m² furter Stadtgebiet. Demgegenüber entstanden insbesondere 600.000 entlang der Autobahnen A5 (Nord-Süd-Achse), A3 und A66 (Ost-West-Achse) großflächige Hallenensembles. Als Son- 500.000 dergebiet ist die „Cargo City Süd“ am Flughafen Frankfurt 400.000 zu bezeichnen. Sie gehört zollrechtlich zum Flughafen, so dass die Abfertigung des Warenverkehrs deutlich erleichtert 300.000 wird. Außerhalb des Frankfurter Stadtgebietes konzentrieren 200.000 sich Logistikcluster z. B. am Bad Homburger Kreuz, in Kels- terbach, Flörsheim, Darmstadt, Groß-Gerau, Dietzenbach, 100.000 Groß-Ostheim, Obertshausen, Neu-Isenburg, Rodgau und 0 Alzenau. Der Lager- und Logistikflächenumsatz der Region Frank- 2010 '11 '12 '13 '14 '15 furt ist im Berichtszeitraum 2015 im Vergleich zum Rekord- Lager- und Logistikflächen Vorjahr um rd. 15% gesunken. Es wurden insgesamt rd. Space for warehouse and logistics 451.000 m² umgesetzt (2014: 532.000 m²). Dies ist zugleich das viertbeste jemals ermittelte Marktergebnis. Im langjähri- Quelle: Eigene Erhebungen gen Vergleich liegt das aktuelle Umsatzniveau rd. 28% bzw. Source: own surveys 100.000 m² über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2005- 2014: ca. 351.000 m²). Grund für den Umsatzrückgang ist © AENGEVELT-Research u. a. die im Vergleich zum Vorjahr geringere Anzahl an Groß- deals über 10.000 m². Ca. 32% des Flächenumsatzes entfie- centre „VGP-Park“ in Rodgau with about 93,000 len auf Großverträge mit über 10.000 m² Nutzfläche (2014: m². Here, the logistics services provider „Rhenus“ rd. 60%). Demgegenüber ist der Anteil der Vorvermietungen rented about 42,000 m² through its newly found- in Eigennutzerbauten und Projektentwicklungen gegenüber ed „Rhenus Pharma Serivce“, the drugstore chain dem Vorjahr gewachsen (2015: rd. 45%, 2014: ca. 35%). „Rossmann“ rented about 19,000 m² of warehouse Beim Umsatz nach Branchen dominierten in der Region space. Other deals worth mentioning are the pro- Frankfurt im Berichtsjahr 2015 Unternehmen der Branchen ject rental by „SLL System Lager Logistik“, a Rigte- Transport, Lager und Logistik mit einem Anteil von rd. 48% rink Group company in the „Gewerbegebiet West am Gesamtumsatz. Auf dem zweiten Platz folgt der Han- V“ in Flörsheim with about 39,000 m² and the delssektor mit ca. 26%. Hier zeigt sich der auch an anderen owner-occupier project of the packaging manufac- Standorten zu beobachtende Bedeutungszuwachs des „e- turer „DS Smith Packaging“ (about 40,000 m²) on Commerce“ für die Nachfrage nach Lager- und Logistikflä- the premises of the former air base Erlensee. chen. Auf Platz drei folgen Industrieunternehmen mit einem For 2016, AENGEVELT-RESEARCH forecasts a con- Anteil von ca. 22%. tinuation of current positive turnover development Bei den flächengrößten Verträgen handelt es sich um Projek- in the market segment warehouse and logistics tanmietungen im Neubau oder Eigennutzerentwicklungen. spaces in the Rhine-Main region. Ongoing positi- Hierunter fällt auch der größte Abschluss des Berichtsjahres ve economic development has a stabilising effect im neu entwickelten rd. 93.000 m² großen Logistikzentrum on this development. The market volume to be ex- „VGP-Park“ in Rodgau. Hier haben der Logistikdienstleis- pected for the current year is likely to reach the ter „Rhenus“ mit seinem neugegründeten „Rhenus Phar- same levels as that of the report year 2015, me- ma Service“ rd. 42.000 m² und die Drogeriemarktkette aning that it will exceed the average of the past „Rossmann“ ca. 19.000 m² Hallenfläche angemietet. Des decade considerably (Ø 2006-2015: about 377,000 Weiteren sind die Projektanmietung von „SLL System La- m² per year). The expansive trend of trading com- ger Logistik“, einem Unternehmen der Rigterink-Gruppe, panies in combination with a continuous positive im Flörsheimer „Gewerbegebiet West V“ mit rd. 39.000 m² overall economic environment and an increase of und das Eigennutzerprojekt des Verpackungsherstellers „DS actual wages supports and stimulates demand for

48 Mit seinen Logistik-Einrichtungen für Luftfracht ist der Frankfurter Flughafen als zweitgrößter multimodaler Verkehrsflughafen in Europa eingestuft. © Fraport AG, Fototeam Stefan Rebscher With its logistics facilities for air freight, the Airport Frankfurt was named the second largest multimodal commercial airport in Europe. © Fraport AG, Fototeam Stefan Rebscher qualified premises. Speculative new construction Smith Packaging“ (ca. 40.000 m²) auf dem Gelände des ehe- levels are expected to rise this year, which will relie- maligen Fliegerhorsts Erlensee zu nennen. ve stress on the supply side. Total supply of market- AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert für das Jahr 2016 in der adequate existing premises and modern project de- Rhein-Main-Region die Fortführung des aktuellen positiven velopments remains low nonetheless, which results Umsatztrends im Marktsegment Lager- und Logistikflächen. in current rents remaining stable at a high level. Hierbei wirkt sich der anhaltende Konjunkturaufschwung sta- bilisierend aus. Das im laufenden Jahr zu erwartende Markt- High rent levels volumen wird an das Ergebnis des Berichtsjahres 2015 heran- reichen und somit das jüngste Dekadenmittel (Ø 2006-2015: Rent levels for new and existing buildings in the rd. 377.000 m² p. a.) deutlich übertreffen. Die expansive Ten- segment storage and warehouse premises in denz der Handelsunternehmen in Zusammenhang mit einem Frankfurt remained stable in the report year 2015. weiterhin positiven gesamtwirtschaftlichen Umfeld und stei- Continuous above-average demand for new pre- genden Reallöhnen stützt und stimuliert die Nachfrage nach mises and a simultaneous reduction of market qualifizierten Flächen. Im laufenden Jahr wird die spekulative supply results in high rent levels. Top rents in the Neubautätigkeit zunehmen, so dass eine Entlastung auf der Rhine-Main region are, like last year, about EUR Angebotsseite stattfinden wird. Dennoch bleibt das Angebot 6.20/m². For comparison: The highest top rent in an marktgerechten Bestandsflächen und modernen Projekt- Germany of about EUR 6.70/m² is recorded in the entwicklungen insgesamt knapp, wodurch das aktuell hohe Munich region. Mietpreisniveau stabil bleibt.

49 Hohes Mietpreisniveau Rents of between EUR 5.00/m² and EUR 6.20/m² are charged for newly constructed premises in the seg- Im Berichtsjahr 2015 blieb das Mietpreisniveau für Neu- ment warehouse and storage space. Depending on und Bestandsbauten im Bereich Lager- und Hallenflächen in location and quality, rents of between EUR 3.00/m² Frankfurt stabil. Die weiterhin überdurchschnittliche Nachfra- and EUR 5.50/m² are paid for existing buildings. ge nach Neubauflächen bei gleichzeitig reduziertem Markt- angebot sorgt für ein hohes Mietpreisniveau. Die Spitzen- Project developments miete in der Region Rhein-Main liegt aktuell - wie schon im Vorjahr - bei rd. EUR 6,20/m². Zum Vergleich: Die deutsch- In 2016, the warehouse and logistics space market landweit höchste Spitzenmiete wird in der Region München in the Rhine-Main region will continue to profit from mit rd. EUR 6,70/m² registriert. the general economic upturn. As far as relevance for Für Neubauobjekte werden im Bereich Hallen- und Lagerflä- users is concerned, there is a clear preference for new chen Mieten zwischen EUR 5,-/m² und EUR 6,20/m² realisiert. buildings, as these usually are, despite moderately Für Bestandsobjekte werden in Abhängigkeit zur Lage und higher rents, more economic from an overall perspec- Qualität zwischen EUR 3,-/m² und EUR 5,50/m² gezahlt. tive due to even higher spatial efficiency and lower operating costs (e.g. energy cost optimisation). Addi- Projektentwicklungen tionally, logistics premises of the most recent generation, in typical clusters as result of optimised project Der Lager- und Logistikflächenmarkt in der Region Rhein- development, are even more flexible and designed Main wird 2016 weiterhin vom allgemeinen Konjunkturauf- for improved third-party use and are also mainly loca- schwung profitieren. Bezogen auf die Nutzerrelevanz werden ted at preferred motorway junctions. neue Gebäude deutlich bevorzugt, da diese i. d. R. ungeach- Some of the most important commercial develop- tet moderat höherer Mietpreise aufgrund noch besserer Flä- ment centres of the region at the moment are: cheneffizienz und zudem niedrigerem Betriebskostenniveau (u.a. durch Energiekostenoptimierung) insgesamt wirtschaft- In the report year 2015, the second construction licher sind. Darüber hinaus sind Logistikliegenschaften der phase (about 45,000 m²) of the multi-user logi- jüngsten Generation in typischen Clustern als Ergebnis opti- stics centre of „Fiege-Gruppe“ with a total floor mierter Projektentwicklung noch flexibler und besser drittver- space of 90,000 m² in Dieburg, the logistics wendbar konzipiert und befinden sich zudem überwiegend centre of the retailer „Lidl“ in the „Magna-Park an den präferierten Autobahnknotenpunkten. Rhein-Main“ in Butzbach as regional warehouse Zu den aktuell bedeutenden gewerblichen Entwicklungs- and central non-food warehouse for Germa- schwerpunkten der Region zählen u. a.: ny (about 43,000 m²), the second construction phase (about 22,000 m²) of a logistics centre of Im Berichtsjahr 2015 konnten u. a. der zweite Bauabschnitt „Alpha Industrial“ in Biebesheim with a floor (ca. 45.000 m²) des Multi-User-Logistikzentrums der „Fiege- space of 45,000 m² in total and the 18,000 m² Gruppe“ mit insgesamt 90.000 m² in Dieburg, das Logistik- logistics centre of the investor group Biskupek- zentrum des Einzelhandelsunternehmens „Lidl“ im „Ma- Scheinert for the US health service provider gna-Park Rhein-Main“ in Butzbach als Regionallager und „Henry Schein“ in Heppenheim were comple- Non-Food-Zentrallager für Deutschland (rd. 43.000 m²), der ted, amongst others. zweite Bauabschnitt (ca. 22.000 m²) eines insgesamt 45.000 In Langen, the commercial park „Multipark“ with m² großen Logistikzentrums durch „Alpha Industrial“ in Bie- about 15,000 m² of warehouses and about 4,000 besheim sowie das rd. 18.000 m² große Logistikzentrum der m² of office space is being constructed on 30 ha Investorengruppe Biskupek-Scheinert für den US-Gesund- until mid-2016. The logistics property is created heitsdienstleister „Henry Schein“ in Heppenheim fertig ge- with direct connection to the motorways A5 and stellt werden. A661, 15 minutes away from Frankfurt Airport and In Langen entsteht bis Mitte 2016 auf einem 30 ha großen with connection to the suburban train network in Areal der Gewerbepark „Multipark“ mit rd. 15.000 m² Hallen- the immediate vicinity. The Japanese grinding ma- sowie ca. 4.000 m² Bürofläche. Die Logistikimmobilie entsteht chine manufacturer „Okamoto Machine Tool Euro- mit direkter Anbindung an die Autobahnen A5 und A661, 15 pe GmbH“ rented about 1,000 m² of warehouses

50 Der Industriepark Höchst ist einer der größten Chemie- und Pharmastandorte Europas. © Infraserv GmbH & Co. Höchst KG The industrial estate Höchst is one of the largest chemistry and pharmaceutical locations in Europe. © Infraserv GmbH & Co. Höchst KG

and 500 m² of office space in this property. Minuten vom Frankfurter Flughafen und mit S-Bahnanschluss „Dietz AG“ will develop up to 40,000 m² of lo- in unmittelbarer Nähe. Der japanische Schleifmaschinenher- gistics space for rent in Hammersbach until early steller „Okamoto Machine Tool Europe GmbH“ hat hier rd. 2017. The project developer and investor secured 1.000 m² Hallen- und 500 m² Bürofläche gemietet. an about 72 ha plot at the A45 for this project. Die „Dietz AG“ wird bis Anfang 2017 bis zu 40.000 m² Logis- The US American investment and development tikmietfläche in Hammersbach entwickeln. Dafür hat sich der company „Hillwood“ develops the logistics cen- Projektentwickler und Investor ein ca. 72 ha großes Grund- tre „CENRA5LPARK“ in Weiterstadt with about stück an der A45 gesichert. 38,000 m² of warehouse space. Die US-amerikanische Investment- und Entwicklungsgesell- Besides development of new premises, existing in- schaft „Hillwood“ entwickelt das Logistikcenter „CENRA5L- dustrial estates are continuously restructured and PARK“ mit rd. 38.000 m² Hallenfläche in Weiterstadt. modernised. For example, the roughly 90 compa- Neben der Entwicklung neuer Flächen werden auch bestehen- nies in Frankfurt‘s „Industriepark Höchst“ with a de Gewerbegebiete fortlaufend umstrukturiert und moderni- total area of 460 ha and 22,000 employees inves- siert. So haben z. B. die rd. 90 Unternehmen im Frankfurter ted a total of about EUR 350 million in the report „Industriepark Höchst“ mit einer Gesamtfläche von 460 ha year alone. This means that since 2000, about EUR und 22.000 Beschäftigten allein im Berichtsjahr ca. EUR 350 6.7 billion have been invested in the expansion of Mio. EUR an Investitionen bereitgestellt. Insgesamt wurden the industrial location of worldwide renown for seit 2000 damit rd. EUR 6,7 Mrd. in den Ausbau des welt- companies in the chemical, pharmaceutical and bekannten Industriestandortes für Unternehmen aus der Che- process industry. mie-, Pharma- und Prozessindustrie investiert.

51 7. Der Markt für 7. The market for Wohnimmobilien residential property

Anstieg der Baugenehmigungen Higher number of building permits

Nachdem die Jahre 2008 und 2009 hinsichtlich der baugenehmigten After Frankfurt‘s residential property market saw, Einheiten am Frankfurter Wohnungsmarkt durch ein gemessen an compared to the average of the most recent deca- der jüngsten Dekade unterdurchschnittliches Ergebnis gekennzeich- de, below-average results for the number of building net waren, wurde von 2010 bis 2013 ein kontinuierlicher Anstieg der permits in 2008 and 2009, a continuous increase in Baugenehmigungen registriert. Nach einem markanten Rückgang the number of building permits was recorded bet- im Vorjahr wurden im Berichtsjahr 2015 nach Berechnungen von ween 2010 and 2013. Following a marked decline AENGEVELT-RESEARCH auf der Grundlage von Angaben des Hes- in the previous year, calculations of AENGEVELT- sischen Statistischen Landesamtes rd. 4.380 Neubauwohnungen in RESEARCH based on information of the Statistical Frankfurt genehmigt. Dieser Wert bedeutet ein markantes Wachstum Office of Hesse concluded that the construction of des Genehmigungsvolumens gegenüber dem Vorjahr (2014: 3.467 about 4,380 new flats was approved in Frankfurt Neubau-Genehmigungen) um rd. 26% und liegt sogar 59% über in the report year 2015. This number constitutes a dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 2.751 Neubau- considerable increase in the number of approvals by Genehmigungen p. a.). about 26 % compared to the previous year (2014: 3,467 new construction approvals) and it is therefore

Frankfurt/Main: Genehmigte Neubauwohnungen in Ein-, Zwei- und even 59 % higher than the average of the most re- Mehrfamilienhäusern cent decade (Ø 2005-2014: 2,751 new construction Frankfurt/Main: Approved construction of new apartments in single-, two- and multi-family-houses approvals p.a.).

Anzahl Analogous to new construction activities, the number Number of existing residential properties in Frankfurt rose to 5.000 4.500 about 381,000 units. But even though this constitu- 4.000 tes a continuation of increase in supply, the situation 3.500 in regard to supply of residential space remains noti- 3.000 2.500 ceably tense. Based on a number of about 411,000 2.000 private households, calculations result in a nominal 1.500 1.000 lack of about 30,000 flats. Taking a fluctuation or 500 mobility reserve of 3 % of total supply, which is custo- 0 2010 '11 '12 '13 '14 '15 marily required by the market, as well as the fact that Einfamilienhäuser about 1 % of total stock is usually not available in Single-family houses conurbations due to refurbishment, modernisations Zweifamilienhäuser Two-family houses and renovations, the actual shortage on Frankfurt‘s Mehrfamilienhäuser residential market is much higher: It is estimated to Multi-family houses amount to about 45,000 residential units or 12 % Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt Source: Hesse Statistics Office of existing stock. Accordingly, demand for residential

© AENGEVELT-Research space remains very high on the medium term at least, especially in preferred market segments or in prefer- Parallel zum Neubaugeschehen erhöhte sich der Wohnungsbe- red parts of the city. stand in Frankfurt auf rd. 381.000 Einheiten. Damit setzte sich zwar der kontinuierliche Angebotszuwachs fort, die Wohnraum- Development of population and number of versorgung bleibt indessen weiterhin deutlich angespannt. Ge- private households messen an ca. 411.000 Privathaushalten ergibt sich rein rechne- risch ein nomineller Fehlbedarf von etwa 30.000 Wohnungen. Since 2003, the population of the city of Frankfurt Unter Berücksichtigung einer marktüblich notwendigen Fluktua- am Main has been rising continuously. Between 2003 tions- bzw. Mobilitätsreserve in Höhe von 3% des Gesamtbestan- and 2014, the number of inhabitants rose by about des und der Tatsache, dass in Ballungskernen stets 1% des Be- 89,000 people, which constitutes an increase of about standes für Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen 14 %. A further increase by about 14,500 people is

52 7. The market for residential property

expected for the current report year, meaning that nicht angebotswirksam sind, liegt die Unterversorgungsquote am the population amounted to about 732,000 people Frankfurter Wohnungsmarkt faktisch noch deutlich höher: Sie ist at the end of the year 2015, according to census- mit ca. 45.000 Wohneinheiten bzw. rd. 12% des Bestandes anzu- based projections of AENGEVELT-RESEARCH. setzen. Der Nachfragedruck für Wohnungen bleibt somit vor al- Besides the number of inhabitants, also the change lem in den bevorzugten Marktsegmenten bzw. präferierten Stadt- of number and structure of private households plays teilen zumindest mittelfristig weiterhin sehr hoch. a significant role for demand development on the

residential market. According to calculations of AE- Frankfurt/Main: Entwicklung Wohnungsbestand und Privathaushalte Frankfurt/Main: Development in the housing stock and the number of private NGEVELT-RESEARCH, the Main metropolis was home households to about 411,000 private households in 2015. This Anzahl, Haushalte, WE means that the number of households increased by Number, private households, dwellings about 52,000 or 14.5 % since 2004. While the number of two-person households fell by 415.000 about 5 % since 2000, the number of single-person 410.000 households rose markedly by about 20 % over the 405.000 400.000 same period. Multi-person households with three 395.000 and more people saw a similarly dynamic growth by 390.000 about 16 %. This shows that residential offers in the 385.000 new urban development areas of Frankfurt are well 380.000 received and that many families living outside the city 375.000 so far are moving back into the city limits. 370.000 365.000 Residential construction potentials 360.000 355.000 350.000 It is not just because of the quality of its labour 345.000 market with its markedly growth-dynamic struc- 2010 '11 '12 '13 '14 '15* Wohnungsbestand ture that makes the city of Frankfurt one of the Housing stock popular and esteemed German metropolises, but Privathaushalte Private households it also is continuously becoming more attractive as * Schätzung Estimate residential location following targeted urban and Quelle: Statistisches Jahrbuch Frankfurt/Main city district developments. This means that the city Source: Statistical yearbook Frankfurt/Main can regain importance as residential location, also © AENGEVELT-Research compared to its surroundings. The city is becoming Entwicklung der Einwohnerzahl und der Privathaushalte a more attractive residential location for young families in particular. Given the results of the cur- Seit 2003 wächst die Bevölkerungszahl der Stadt Frankfurt am Main rent regionalised population projection 2015/2040 kontinuierlich. Von 2003 bis 2014 ist die Einwohnerzahl um rd. which forecasts a population of 830,000 in Frank- 89.000 Personen gestiegen, das entspricht einem Wachstum von furt in 2040, it is important to provide identified ca. 14%. Auch im aktuellen Berichtsjahr wird von einem weiteren space potential with demand-relevant specifica- Zuwachs um rd. 14.500 Einwohner gerechnet, so dass die Bevölke- tions under planning and construction law at con- rungszahl nach zensusbasierten Hochrechnungen von AENGEVELT- ditions suitable for the market in a timely manner RESEARCH zum Jahresende 2015 rd. 732.000 Personen betrug. in order to be able to fully tap the growth potential Für die Nachfrageentwicklung am Wohnungsmarkt spielt ne- of the metropolis in this regard as well. The „De- ben der Einwohnerzahl insbesondere die Veränderung der An- velopment Programme Residential Building Plots“ zahl und Struktur der Privathaushalte eine signifikante Rolle. Die (WEP) initiated for this purpose lists in its current- Mainmetropole zählte 2015 nach Berechnungen von AENGE- ly updated form from 2015 44 space potentials VELT-RESEARCH ca. 411.000 Privathaushalte. Seit 2004 ist die offering space for about 23,000 new residential Zahl der Haushalte damit um rd. 52.000 bzw. 14,5% gestiegen.

53 Während die Zahl der Zwei-Personen-Haushalte seit 2000 um rd. units. The WEP forecasts provision of building plots 5% sank, zog die Zahl der Ein-Personen-Haushalte im gleichen within a period of ten years (three thereof for legal Zeitraum markant um ca. 20% an. Ähnlich dynamisch wuchsen planning and two years each for land management auch die Mehrpersonenhaushalte mit drei und mehr Personen, and development) and serves as basis and tool for nämlich um rd. 16%. Hier zeigt sich, dass das Wohnungsange- space provision in Frankfurt. Restructured areas ac- bot in den neuen Stadtentwicklungsgebieten Frankfurts gut an- count for about a third of registered residential po- genommen wird und sich zahlreiche bislang auswärtig lebende tential. This mainly includes the restructuring and Familien wieder der Stadt zuwenden. rededication of the office city Niederrad/Lyoner Viertel/Hahnstraße (scheduled completion of about 3,000 residential units) and on the university pre- Frankfurt /Main: Entwicklung der Haushaltsgrößen Frankfurt/Main: Trends in size of households mises Bockenheim (about 1,000 residential units). Other large potentials are the residential construc-

Anzahl Privathaushalte tion areas „Bornheim-Seckbach“ (about 3,500 re- Number of households sidential units), south of the „Ferdinand-Hofmann- 225.000 Siedlung“ in the urban district Sindlingen (about 200.000 2,000 residential units), south of the Rödelheimer 175.000 Landstraße in Bockenheim (about 1,500 residen- 150.000 tial units), „Am Riedberg“ (about 1,400 residen- 125.000 tial units) and „Am Eschbachtal“ in Bonames Ost 100.000 (about 1,400 residential units). 75.000 As regards the listing of additional expansion are- 50.000 as for the city, there used to be a long-standing 2000 '07 '14 consensus that only marginal acquisitions would 1-Personen-Haushalte be approved in the future at best. In contrast, the 1-person-households focus of urban development in regard to residenti- 2-Personen-Haushalte al development remains on targeted restructuring 2-person-households of the city and further advanced functional and 3-u. mehr-Personen-Haushalte 3-and more-person-households creative development of the developed inner part of the city as part of the primacy of interior de- Quelle: Statistisches Jahrbuch Frankfurt/Main Source: Statistical yearbook Frankfurt/Main velopment (B plan areas, building construction in

© AENGEVELT-Research accordance with section 34 Building Code, construction in gaps between buildings) over exterior Wohnungsbaupotentiale development. Therefore, plans for the development of a new large residential area in the north Die Stadt Frankfurt zählt nicht allein wegen der Qualität ihres of Frankfurt at the Pfingstberg between Harheim, markant wachstumsdynamisch strukturierten Arbeitsmarktes zu Nieder-Eschenbach and Nieder-Erlenbach with a den populären und geschätzten deutschen Metropolen, sondern maximum of 25,000 residential units were no lon- wird auch als Wohnstandort durch gezielte Stadt- und Quar- ger pursued in 2015. However, given the increased tiersentwicklungen fortlaufend attraktiver. Hierdurch gewinnt influx of migrants, targeted and timely considera- die Stadt als Wohnort auch gegenüber ihrem Umland an Bedeu- tions are now required in regard to residential buil- tung zurück. Insbesondere auch für junge Familien wächst die ding plot planning that expands the city and may Attraktivität der Stadt als Wohnstandort. Angesichts der Ergeb- include suburban areas. nisse der aktuellen Regionalisierten Bevölkerungsvorausberech- nung 2015/2040, die eine Bevölkerungszahl in Frankfurt von Private residential properties on the rise 830.000 Einwohnern im Jahr 2040 prognostiziert, ist es wichtig, mit bedarfsadäquatem Planungs- und Baurecht ausgewiesene Sales of owner-occupier homes rose in the report Flächenpotentiale zu marktgerechten Konditionen zeitgerecht year when compared to the previous year. Total zur Verfügung zu stellen, um auch insoweit das Wachstumspo- monetary turnover amounted to about EUR 321 tential der Metropole voll auszuschöpfen. Das dazu initiierte million in 2015 (2014: about EUR 293 million) and „Wohnbauland-Entwicklungsprogramm (WEP)“ in seiner aktu- thus rose by EUR 28 million or about 10 % in the ellen fortgeschriebenen Fassung aus 2015 umfasst 44 Flächen- course of a year. The most recent market perfor- potentiale, die Raum für ca. 23.000 Wohneinheiten bieten. Das mance also exceeds the average turnover of the

54 most recent decade by 24 % in a long-term com- WEP prognostiziert die Baulandbereitstellung in einem Zeithori- parison (ø 2005-2014: EUR 259 million p.a.). zont von zehn Jahren (davon drei Jahre für die Rechtsplanung Average purchase prices for owner-occupier homes und jeweils zwei Jahre für die Bodenordnung und Erschließung) rose by about 18 % in 2015 when compared to und dient als Grundlage und Instrument der Flächenvorsorge the previous year (EUR 488,000) and amounted to in Frankfurt. An dem erfassten Wohnungspotential haben Um- about EUR 577,000. This value, which saw a rise strukturierungsgebiete einen Anteil von etwa einem Drittel. Hier- most recently, is as much as 53 % higher than the zu gehören v. a. die Umstrukturierung und Umnutzung in der average of the most recent decade (ø 2005-2014: Bürostadt Niederrad/Lyoner Viertel/Hahnstraße (Fertigstellung about EUR 378,000). von ca. 3.000 Wohneinheiten geplant) und auf dem Universitäts- Development on the private residential property gelände Bockenheim (rd. 1.000 WE). Weitere große Potentiale market proceeded highly differently on individually befinden sich in den Wohnungsbaugebieten „Bornheim-Seck- assessable market segments. The number of free- bach“ (ca. 3.500 Wohneinheiten), südlich der „Ferdinand-Hof- standing single-family home transactions rose by 5 mann-Siedlung“ im Stadtteil Sindlingen (rd. 2.000 WE), südlich % (2015: 129, 2014: 123). As regards semi-deta- der Rödelheimer Landstraße in Bockenheim (ca. 1.500 WE), „Am ched houses, the number of sales fell by as much Riedberg“ (rd. 1.400 WE) und „Am Eschbachtal“ in Bonames as a quarter (2015: 83, 2014: 111), while it remai- Ost (ca. 1.400 WE). ned more or less stable in regard to terraced hou- Bei der Ausweisung zusätzlicher Stadterweiterungsgebiete war ses (2015: 229, 2014: 226). es jahrzehntelang Konsens, in Zukunft allenfalls marginale Ar- Average realised purchase prices for free-standing rondierungen zu genehmigen. Schwerpunkte der Stadtentwick- single-family homes fell by 31 % in the course of lung im Bereich Wohnen bilden demgegenüber - im Rahmen des a year to currently EUR 566,000. Prices realised Primats der Innenentwicklung (B-Plan-Gebiete, Bebauung nach § with semi-detached houses showed a different 34 BauGB, Baulückenbebauung) vor Außenentwicklung - auch picture: They rose by about 28 % since last year zukünftig gezielter Stadtumbau und die weitere anspruchsvolle and reached an average of about EUR 482,000. For funktionale und gestalterische Entwicklung des bebauten Innen- terraced houses, the increase was much more mo- bereichs der Stadt. Pläne zur Entwicklung eines neuen großen derate at 3 % when compared to last year (EUR Wohngebietes im Frankfurter Norden am Pfingstberg zwischen 362,000). Harheim, Nieder-Eschenbach und Nieder-Erlenbach mit maxi- AENGEVELT-RESEARCH expects prices for residenti- mal 25.000 Wohneinheiten wurden 2015 dementsprechend al properties to continue to rise in the near future. nicht weiter verfolgt. Dennoch sind im Zuge der verstärkten Mi- Here, segment-specific development will depend grationsströme nun auch gezielte und zeitnahe Überlegungen on the economic situations of the parties to the zu einer stadterweiternden und ggf. außenbereichsbezogenen contracts, interest rate levels as well as the quality Wohnbaulandangebotsplanung anzustellen. parameters of what is offered in regard to location, structural features and marketability. Privater Wohnimmobilienmarkt im Aufwind

Record turnover in the segment freehold flats Der Verkauf von Eigenheimen stieg im Berichtszeitraum gegenüber dem Vorjahr an. Der Gesamtgeldumsatz belief sich im Jahr 2015 auf The market for freehold flats saw a new record ca. EUR 321 Mio. (2014: rd. EUR 293 Mio.) und zog damit binnen high in 2015. With 4,078 transactions and a mo- Jahresfrist um EUR 28 Mio. bzw. rd. 10% an. Die jüngste Marktleis- netary turnover of about EUR 1.38 billion, it gene- tung liegt auch im langjährigen Vergleich 24% über dem mittleren rated the best result of the past 20 years and an in- Umsatz der jüngsten Dekade (2005-2014: EUR 259 Mio. p. a.). crease by 53 notarial deeds and by about EUR 110 Die mittleren Kaufpreise für Eigenheime stiegen 2015 gegenüber million when compared to the previous year. When dem Vorjahr (EUR 488.000) um rd. 18% auf ca. EUR 577.000. Die- comparing the most recent market volume to the ser zuletzt wachsende Wert liegt sogar 53% über dem Mittelwert average of the most recent decade (2005-2014), der jüngsten Dekade (2005-2014: rd. EUR 378.000). sales rose by 546 deeds or 15 % (ø 2005-2014: Die Entwicklung am privaten Wohnimmobilienmarkt verlief in den 3,532 p.a.) and monetary turnover rose by about einzelnen auswertbaren Teilmarktsegmenten höchst unterschied- 60 % (ø 2005-2014: about EUR 864 million p.a.). lich. Im Segment der freistehenden Einfamilienhäuser stieg die Zahl The average purchase price for the freehold flats der Transaktionen um 5% (2015: 129, 2014: 123) an. Bei den Dop- sold rose over the course of the year. With about pelhaushälften sank die Zahl der Verkäufe dagegen um rd. ein Vier- EUR 339,000 in 2015, the average price was about tel (2015: 83, 2014: 111) und bei Reihenhäusern blieb sie nahezu 8 % higher than in the previous year (average price stabil (2015: 229, 2014: 226).

55 Die durchschnittlich realisierten Kaufpreise für freistehende Einfami- of about EUR 315,000) and even 41 % higher than lienhäuser sanken binnen Jahresfrist um rd. 31% auf aktuell EUR the average of the reference decade (ø 2005-2014: 566.000. Anders verhielten sich die realisierten Preise für Doppel- about EUR 240,000). haushälften: Sie stiegen gegenüber dem Vorjahr um rd. 28% und The average price per square metre of freehold bewegten sich im Mittel bei ca. EUR 482.000. Die Zuwachsrate bei flats rose in all building ages over the course of Reihenhäusern war viel moderater und betrug im Jahresvergleich le- the report year. The average price for older buil- diglich 3% (EUR 362.000). dings constructed before 1950 on sale amounted Für die kommende Periode erwartet AENGEVELT-RESEARCH insge- to about EUR 3,650/m² and thus was about 3 % samt ein weiter anziehendes Preisniveau für private Wohnimmobi- higher than in the previous year. Mean prices for lien. Die jeweils segmentspezifische Entwicklung hängt dabei von buildings of other age groups were the following: der wirtschaftlichen Situation der Vertragsparteien, des Zinsniveaus Buildings constructed between 1950 and 1974 sowie der Qualitätsparameter des Angebotes hinsichtlich Lage, Bau- (EUR 2,270.00/m², +2 %), buildings constructed ausstattung und Marktfähigkeit ab. between 1975 and 1999 (EUR 2,770.00/m², +3 %) and buildings constructed since 2000 - excluding Rekordumsatz im Segment Eigentumswohnungen new construction - (EUR 4,190.00/m², +6 %).

Auf dem Markt für Eigentumswohnungen konnte im Berichtsjahr Frankfurt/Main: Der Markt für Eigentumswohnungen 2015 eine neue Rekordmarke gesetzt werden. So wurde mit 4.078 Frankfurt/Main: The market for freehold apartments Transaktionen und einem Geldumsatz von ca. EUR 1,38 Mrd. das beste Ergebnis der letzten 20 Jahre und gegenüber dem Vorjahr eine Verkaufszahl in 10 Fällen Sales in 10 cases Steigerung um 53 Notarverträge und rd. EUR 110 Mio. erreicht. Der Vergleich der jüngsten Marktvolumina zum Mittel der jüngsten Deka- Umsatz in Mio. EUR 1.000 EUR je Verkauf Turnover in EUR m EUR x 1,000 per sale de (2005-2014) stellt sich bei den Verkaufsfällen auf ein Plus von 546 1.600 400 Beurkundungen bzw. 15% (Ø 2005-2014: 3.532 jährlich) und beim

Geldumsatz auf ein Plus von rd. 60% (Ø 2005-2014: rd. EUR 864 1.400 350 Mio. jährlich). Binnen Jahresfrist stieg der durchschnittliche Kaufpreis der veräußer- 1.200 300 ten Eigentumswohnungen an. Der mittlere Preis lag im Jahr 2015 mit rd. EUR 339.000 ca. 8% über dem Vorjahreswert von durchschnitt- 1.000 250 lich ca. EUR 315.000 und sogar rd. 41% über dem Mittelwert der Referenzdekade (Ø 2005-2014: rd. EUR 240.000). 800 200 Die mittleren Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen stiegen im Berichtsjahr in allen Baujahresklassen an. Der mittlere Preis für ver- 600 150 äußerte Altbauten mit Baujahr vor 1950 lag im Berichtsjahr bei EUR 400 100 rd. EUR 3.650,-/m² und damit um rd. 3% höher als im Vorjahr. Für die anderen Baujahresklassen waren die entsprechenden gemittel- 200 50 ten Werte folgendermaßen: Gebäude der Baujahre 1950 bis 1974

(EUR 2.270,-/m², +2%), Gebäude der Baujahre 1975 bis 1999 (EUR 0 0 2.770,-/m², +3%) und Gebäude der Baujahre ab 2000 - ohne Neu- 2010 '11 '12 '13 '14 '15 bau - (EUR 4.190,-/m², +6%). Die höchsten Kaufpreise für Neubauwohnungen werden im Nord- Geldumsatz in Mio. EUR und Ostend bei einer sehr geringen Anzahl von Verkäufen (durch- Money turnover in EUR m schnittlich EUR 7.600,-/m², Spitzenpreise bis zu EUR 8.800,-/m²) erzielt, gefolgt vom Westend mit durchschnittlich ca. EUR 5.700,-/m² Kauffälle (10 Fälle) (Top-Preise bei EUR 8.000/m²). Im Europaviertel, Sachsenhausen und Sales (10 cases) Riederwald liegen die kontrahierten mittleren Preise zwischen EUR Durchschnittlicher Kaufpreis (1.000 EUR) 4.600,-/m² und EUR 5.000,-/m². Average price (EUR x 1,000) Im Segment der Altbau-Eigentumswohnungen wurden die teuers- ten Objekte in Westend (durchschnittlich EUR 6.400,-/m²) sowie im Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt/Main Nordend und in Sachsenhausen (ca. EUR 4.300,-/m²) ermittelt. In der Source: Frankfurt/Main Municipal Valuation Committee Spitze werden hier auch vereinzelt bis zu EUR 7.900,-/m² erreicht.

56 Östliche Europa-Allee im Europaviertel in Frankfurt am Main. Blick nach Osten von der Emser Brücke. © Epizentrum (Eigenes Werk) [CC BY-SA 3.0 (http:// creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)], via Wikimedia Commons Eastern part of the Europa-Allee in the Europaviertel of Frankfurt am Main. Eastwards view from the Emser Brücke. © Epizentrum (Eigenes Werk) [CC BY- SA 3.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)], via Wikimedia Commons

The highest purchase prices for newly constructed Marktbereich Wohneigentum eine weiterhin steigende Preisent- flats are generated in the North End and East End wicklung. Dies betrifft vor allem die Nachfrage nach hochwertigen with a very low number of sales (on average EUR Eigentumswohnungen in bevorzugten Lagen. Außerdem spielen zu- 7,600.00/m², top prices of up to EUR 8,800.00/ nehmend auch entsprechende Entscheidungsparameter wie großzü- m²), followed by the West End with an average gige Wohnungsgrößen, Seniorengerechtigkeit, ökologische Nachhal- of about EUR 5,700.00/m² (top prices of EUR tigkeit und Energieeffizienz eine preisbildende und absatzrelevante 8,000.00/m²). In Europaviertel, Sachsenhausen and Rolle. Qualitäts- und Flächenansprüche des breiten Spektrums der Riederwald, average contracted prices amount to kauffähigen Haushalte steigen weiter an. between EUR 4,600.00/m² and EUR 5,000.00/m². The most expensive freehold flats in old buildings were found in the West End (on average EUR 6,400.00/m²) as well as in the North End and in Sachsenhausen (about EUR 4,300.00/m²). In individual cases, top prices of up to EUR 7,900.00/m² can be generated here. AENGEVELT-RESEARCH forecasts a further increase of prices in the market segment owner-occupier

57 flats for the current year. This applies to demand Vergleich Wohnungsmieten* in den „Big Seven“ Comparison residential rents* in the „Big Seven“ for high-end freehold flats in preferred locations in

EUR/m² particular. Also, corresponding decision parameters % such as generous flat sizes, suitability for senior ci- 16 tizens, ecological sustainability and energy efficien- 14 cy become more and more important for pricing 12 and sales. Quality and space demands of the wide 10 range of households that can afford a purchase 8 continue to rise. 6

4 Continuous rise in rents 2 0 Given the long-term stability of demand for resi- -2 dential space with simultaneous scarce supply of -4 residential space, normal rents on the market in Köln Stuttgart Berlin München Düsseldorf Hamburg Frankfurt/ Main preferred residential areas of the Main metropolis IV/2014 are exceptionally high, also in comparison to other IV/2015 large cities in Germany. According to the residenti- Wachstum p. a. in % Growth p. a. in % al market report 2015/2016 of the Chamber of In- * Neubau, 60-80 m², gehobene Ausstattung dustry and Commerce of Frankfurt am Main, some New Buildings, 60-80 sqm, high-end appointment districts of Frankfurt saw another slight increase Quelle: empirica-Mietpreisranking IV/2015 Source: empirica rent rankings IV/2015 of rent levels in the report year. However, rents remained stable in many districts. Slight increases in © AENGEVELT-Research the top range were registered in, for example, re- Weiterhin steigende Mietpreise sidential areas of the historic city centre, the city centre, Bahnhofsviertel, Bockenheim, Bornheim, Aufgrund der seit Jahren stabil hohen Wohnungsnachfrage bei Europaviertel, Gutleutviertel, Gallus, East End and gleichzeitig anhaltend knappem Wohnungsangebot liegen die Rebstock. Higher individual rents were registered marktüblichen Mietpreise in den bevorzugten Wohnlagen der in, e.g., the districts West End and Westhafen as Mainmetropole – auch im Vergleich zu anderen deutschen Groß- well as in some districts in the west and east of städten – ausgesprochen hoch. Laut Wohnungsmarktbericht Frankfurt. 2015/2016 der IHK Frankfurt am Main konnten im Berichtsjahr In Frankfurt, flats with medium to good furnishing in einigen Frankfurter Stadtteilen wieder leichte Mietpreisanstiege quality generate rents of between EUR 7.00/m² and festgestellt werden. In vielen Stadteilen blieben die Mietpreise je- EUR 16.50/m². Current market rents in the good to doch stabil. Leichte Anstiege in der Spitze wurden beispielsweise high-end residential areas of Frankfurt fall into the in den Wohnlagen Altstadt, Innenstadt, Bahnhofsviertel, Bocken- following ranges: Historic city centre and city cen- heim, Bornheim, Europaviertel, Gutleutviertel, Gallus, Ostend und tre (EUR 8.00/m² to EUR 16.50/m²), Europaviertel Rebstock festgestellt. Höhere Schwerpunktmieten wurden z. B. in (EUR 11.00/m² to EUR 15.50/m²), North End (EUR den Stadtteilen Westend und Westhafen sowie in einigen Stadttei- 8.50/m² to EUR 16.50/m²), Sachsenhausen (EUR len des Frankfurter Westens und Ostens registriert. 8.00/m² to EUR 15.50/m²), West End (EUR 10.00/ In Frankfurt werden für Wohnungen mittlerer bis guter Ausstat- m² to EUR 20.00/m²) and Westhafen (EUR 10.00/ tungsqualität Mietpreise zwischen EUR 7,-/m² und EUR 16,50/ m² to EUR 18.00/m²). Depending on furnishing m² erzielt. Die aktuellen Marktmieten in den guten bis sehr guten quality and location, these price ranges are excee- Wohnlagen Frankfurts bewegen sich innerhalb folgender Span- ded by far in the West End and in selected indivi- nen: Altstadt und Innenstadt (EUR 8,-/m² bis EUR 16,50/m²), Eu- dual cases. ropaviertel (EUR 11,-/m² bis EUR 15,50/m²), Nordend (EUR 8,50/ According to the empirica rent ranking, rents for m² bis EUR 16,50/m²), Sachsenhausen (EUR 8,-/m² bis EUR 15,50/ newly constructed flats in the cities of the Big Se- m²), Westend (EUR 10,-/m² bis EUR 20,-/m²) und Westhafen (EUR ven continued to rise in the report year 2015. In 10,-/m² bis EUR 18,-/m²). Je nach Ausstattungsqualität und Lage Munich, for example, rents offered for newly con- werden diese Preisspannen im Westend und in ausgesuchten Ein- structed flats (60-80 m² and high-end furnishings) zelfällen deutlich überschritten. amounted to, on average, EUR 15.20/m² in the

58 Frankfurts größtes Neubauwohngebiet „Riedberg“ wächst rasant. Derzeit leben rd. 9.000 Einwohner in etwa 5.000 neuen Wohnungen. Mit dem Bau von rd. 1.400 weiteren Wohneinheiten im letzten Bauabschnitt des Quartiers „Westflügel“ soll der neue Stadtteil bis 2017 fertig gestellt werden. © HA Stadt- entwicklungsgesellschaft mbH Frankfurt‘s largest newly constructed residential area „Riedberg“ is growing rapidly. Currently, about 9,000 people live in some 5,000 new residential units. With the construction of about 1,400 new residential units as part of the last construction phase of the „Westflügel“, the new district is scheduled to be completed by 2017. © HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH fourth quarter of 2015 and therefore were about Laut empirica-Mietpreisranking hat sich das Mietpreiswachstum bzgl. 4.2 % higher than in the previous year. The highest Neubauwohnungen im Berichtsjahr 2015 in den Big-Seven-Städten increase of rent when comparing the „Big Seven“ weiter verstetigt. So lagen z. B. in München die Angebotsmietpreise cities over the course of the year was recorded in für Neubauwohnungen (60-80 m² und gehobene Ausstattung) im Frankfurt am Main (EUR 12.60/m², + 6.7 %). vierten Quartal 2015 durchschnittlich bei EUR 15,12/m² und stiegen Given the positive development of population and somit um rd. 4,2% gegenüber dem Vorjahr an. Der größte Mietpreis- number of households analysed in more detail above anstieg im Vergleich der „Big Seven“-Städte wurde binnen Jahresfrist and the, based on demographic key figures, ongo- in Frankfurt am Main analysiert (EUR 12,60/m², +6,7%). ing shortage of residential space in some segments AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert angesichts der oben näher which is aggravated by persistently insufficient new analysierten positiven Entwicklung der Bevölkerungs- und Haushalts- construction and refurbishment activities and which zahlen und der sich aufgrund einer an demographischen Kennziffern will now exacerbate even more due to additional definierten auch weiterhin deutlich unzureichenden Neubau- und Sa- demand in the course of arrival of migrants, AENGE- nierungstätigkeit noch verschärfenden segmentspezifischen Wohn- VELT-RESEARCH forecasts a continuously high pres- raumunterversorgung, die sich nun auch aufgrund der zusätzlichen sure on demand for residential space, especially in Nachfrage im Zuge der Flüchtlingszuwanderung noch weiter inten- rent ranges and city districts where demand is high. siviert, einen weiterhin anhaltend hohen Wohnungsnachfragedruck Therefore, Frankfurt‘s residential market is expected vor allem in nachfrageintensiven Miet- und Stadtteilbereichen. Dem- to see a further increase of rents and purchase pri- zufolge ist am Frankfurter Wohnungsmarkt in bedarfsadäquaten Ob- ces as far as demand-relevant properties and loca- jekten und nachfragepräferierten Lagen mit einem weiter ansteigen- tions in high demand are concerned. den Miet- und Kaufpreisniveau zu rechnen.

59 Alle Dienstleistungen können Sie in Deutschland, Osteuropa und weltweit über unsere Niederlassun- gen und zusätzlich über unsere Partnernetzwerke

DIP • DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER sowie IPP – International Property Partners abrufen.

All services are available to you in Germany, Eas- tern Europe and worldwide through any of our branch offices and, in addition, through our part-

nerships with DIP • Deutsche Immobilien-Partner and IPP – International Property Partners.

60 Services Dienstleistungen at a Glance auf einen Blick

Exclusive Private Property Exklusive Private Immobilien Brokerage • Buying/Selling Vermittlung/Nachweis • Kauf/Verkauf • Immobilienbewertung Immobilienresearch Property Valuation • Property Research Site Arrondierungs- und Erschließungsmaßnahmen Acquisition Strategies and Servicing of Sites Vermittlung von Immobilienfinanzierung Brokerage of Financing Packages Verkauf von Bauträgermaßnahmen • Verkauf auf Rentenbasis Sale of Developments • Annuity Sales Objekttypen Types of Property Handled Villen • Ein- bis Dreifamilienhäuser • Eigentumswohnungen • Baugrundstücke Villas • Single to Three Family Detached Dwellings Freehold Apartments • Building Land Investment Vermittlung/Nachweis • Kauf/Verkauf Investment internationale + bundesweite Immobilienbewertung Immobilienresearch Brokerage • Buying/Selling • International and National Property Arrondierungs- und Erschließungsmaßnahmen Valuations • Property Research Vermittlung von Immobilienfinanzierung• Nutzungskonzepte Site Aquisition Strategies andServicing of Sites Beratung und immobilienwirtschaftliche Realisierung Brokerage of Financing Packages • Use Concepts von Revitalisierungsmaßnahmen • Portfolioberatung • Corporate Real Estate Consultancy and Profitable Realisation of Revitalisation Projects Bundesweite/Internationale Ausschreibungen Property Portfolio Advice • Corporate Real Esate Objekttypen National and International Tendering Mehrfamilienhäuser (mit u. ohne Gewerbeanteil) • Wohnanlagen Types of Property Handled Büro- und Geschäftshäuser • Gewerbeobjekte Multi-family properties (with/without commercial space) Apartment Büro- und Gewerbeparks • Logistikzentren Blocks • Office and Commercial Premises• Industrial Premises Groß- und Einzelhandelsobjekte • Spezialimmobilien Office and Business Parks • Logistic Centres Wholesale and Retail Developments Individual Properties Gewerbliche Vermietung Büro-/Lagerflächen Vermittlung/Nachweis • Vermietung Commercial Letting • Offices/Warehouse Space ImmobilienbewertungImmobilienresearch Standortbeschaffung Brokerage • Letting • Property Valuations • Property Research Serienaufträge • Umnutzung Site Acquisition • Serial Commissions • Conversions Neukonzeptionierung Erstellen von Marketing- und Strategiekonzepten New Use Concepts • Preparation of Marketing and Strategy Beratung und immobilienwirtschaftliche Realisierung Concepts Consultancy and Profitable Realisation of Divestment von Desinvestition und Revitalisierungen and Revitalisation Programmes Objekttypen Types of Property Handled Bürohäuser • Büro-, Lager-, Serviceflächen• Büro-, Gewerbe-, Office Blocks• Office, Warehouse and Service Space Technologie-, Logistik- und Themenparks Office, Business, Technology Logistics and Theme Parks Gewerbliche Vermietung Einzelhandel Commercial Letting – Retail Vermittlung/Nachweis • Vermietung Brokerage • Letting • Property Valuation • Property Research Immobilienbewertung Immobilienresearch Site Acquisition • Serial Commissions • Conversions • New Concept Standortbeschaffung Strategies • Preparation of Marketing and Strategy Concepts Serienaufträge Umnutzung Neukonzeptionierung Consultancy and Profitable Realisation of Divestment Erstellen von Marketing- und Strategiekonzepten and Revitalisation Programmes Beratung und immobilienwirtschaftliche Realisierung Types of Property Handled von Desinvestition und Revitalisierungen All kinds of retail space Objekttypen Einzelhandelsflächen aller Art Project Development Buying/Selling • Property Valuations • Property Research Projektentwicklung Site Acquisition Strategies and Servicing of Sites Kauf/Verkauf · Immobilienbewertung Brokerage of Financing Packages • Use Concepts Immobilienresearch Arrondierungs- und Erschließungsmaßnahmen Project Preparation • Project Management • Area Recycling Vermittlung von Immobilienfinanzierung · Nutzungskonzepte Management of Contaminated Waste and Demolition Works Projektaufbereitung · Projektmanagement · Flächenrecycling Feasbility Studies • Commercial, Altlasten- und Abbruchmanagement · Wirtschaftlichkeitsberechnungen Industrial and Light Industrial Business Locations Handels-, Industrie- und Gewerbeansiedlung Privatisation/Tendering of State Owned Property Privatisierung/Ausschreibung öffentlichen Grundbesitzes Standortbeschaffung Site Acquisition Serial Commissions Serienaufträge · Corporate Real Estate Corporate Real Estate Objekttypen Types of Property Handled Baugrundstücke für: Private und gewerbliche Bau- und Bauträgermaßnahmen Development land suitable for private and commercial z.B. für Eigenheime · Geschoßwohnungsbau development, e.g. private residential housing • multi-storey housing Büro-, Lager-, Produktionsobjekte · Gewerbeparks · Einzelhandel offices, warehouse and manufacturing facilities business parks• retail AENGEVELT-RESEARCH AENGEVELT-RESEARCH Standortanalysen • Marktanalysen • Nutzungskonzepte Site Analyses • Market Reports • Use Concepts • Forecasted Demand Bedarfsprognosen • Miet-, Kaufpreis- und Renditeermittlungen Estimates on Rents, Sales Prices and • Yields Profitability Forecasts immobilienwirtschaftliche Prognosen • Marketingkonzepte Marketing Strategies

61 Der Herausgeber stützt seine Angaben teilweise auf öffentliche Quellen und eigene Hochrechnungen, die sich aus seinen besonderen Marktkenntnissen ableiten. Diese Veröffentlichung erfolgt daher nach bestem Wissen, ohne jegliche Gewähr und Haf- tung auf die Richtigkeit aller Angaben und Prognosen. The publisher has based the information in this brochure in part on official sour- ces and their own estimates which have been arrived at using their best informed market knowledge. This publication has been made therefore in accordance with the knowledge available to the publisher without any guarantee or liability for the correctness of the statements and forecasts contained here in.

62 63 AENGEVELT IMMOBILIEN GMBH & CO. KG D 40476 Düsseldorf Kennedydamm 55/Ross-Straße Tel: +49 211 83 91-0 Fax: +49 211 83 91-255 E-Mail: [email protected] D 10117 Berlin Friedrichstraße 55 Tel: +49 30 201 93-0 Fax: +49 30 201 93-301 E-Mail: [email protected] D 01067 Dresden Altmarkt 10c Tel: +49 351 32 02 02-0 Fax: +49 351 32 02 02-10 E-Mail: [email protected] D 04103 Leipzig Salomonstraße 21 Tel: +49 341 997 76-0 Fax: +49 341 997 76-20 E-Mail: [email protected] D 39104 Magdeburg Breiter Weg 19d Tel: +49 391 568 78-0 Fax: +49 391 568 78-33 E-Mail: [email protected]

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