AENGEVELT City Report Region Frankfurt Am Main No XXIX 2016-2017.Pdf
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AENGEVELT-RESEARCH CITY REPORT REGION FRANKFURT AM MAIN o̱ 2016/2017 N XXIX Immobilien für Ihren Erfolg „Die europäische Kulturgeschichte, die europäische Wirtschaftsgeschich- te, die Geschichte der europäischen Migration sind ohne Frankfurt nicht denkbar.“ Peter Feldmann, Oberbürgermeister der Stadt Frankfurt am Main, anlässlich der Eröffnung der Europäischen Zentralbank am 18. März 2015 „European cultural history, European economic history, the history of Eu- ropean migration would not be possible without Frankfurt.“ Peter Feldmann, Lord Mayor of the city of Frankfurt am Main at the ope- ning of the European Central Bank on 18 March 2015 Contents Inhalt City Report City Report Words of Welcome from Lord Mayor Peter Feldmann 4 Grußwort des Oberbürgermeisters Peter Feldmann 4 Management Letter 8 Brief der Geschäftsleitung 6 1. General market conditions 10 1. Rahmenbedingungen der Marktentwicklung 10 2. Basic market structures 16 2. Grundstrukturen des Marktes 16 3. Investment market 22 3. Investmentmarkt 22 4. The market for office space 30 4. Der Markt für Büroflächen 30 5. The market for retail space 38 5. Der Markt für Einzelhandelsflächen 38 6. The market for 6 . Der Markt für industrial and commercial space 46 Industrie- und Gewerbeflächen 46 7. The market for residential property 52 7. Der Markt für Wohnimmobilien 52 Sitz der Frankfurter AENGEVELT-Niederlassung in der Großen Gallusstraße 9 AENGEVELT´s Frankfurt office in Grosse Gallusstrasse 9 3 Sehr geehrte Leserinnen und Leser, Der hier vorliegende „City Report Region Frankfurt am Main No. XXIX 2016/2017“ aus der Feder von AENGEVELT-RESEARCH bildet in der Tradition seiner Vorberichte das vielfältige Immobiliengeschehen der Stadt ab und liefert einen wichtigen Beitrag zur Markttransparenz. Diese Leistung ist umso höher einzuschätzen, als das Geschehen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt das hohe Tempo und die Vielfalt widerspiegelt, in der sich die Mainmetropole entwickelt. Daher wird man häufig nicht einem, sondern immer wieder parallelen und sich kreuzenden Trends begegnen. So bilden sich immer wieder lokale Schwerpunkte mit einer besonderen Dyna- mik heraus, die von den dort durchgeführten Projekten befeuert wird. So haben die Europäische Zentralbank und die Unter- nehmensansiedlungen an der Hanauer Landstraße auch profunde Einflüsse auf die Bauaktivitäten in anderen Sektoren wie dem Wohnungsmarkt in der näheren Umgebung. Ebenso erwarten wir, dass die „neue Altstadt“ sich als ein Gravitationszentrum erweisen wird, dessen Anziehungskraft weit über das eigentliche Baugebiet hinausgeht Angesichts der positiven wirtschaftlichen Kennzahlen werden Frankfurt und das Rhein-Main-Gebiet auch weiterhin zu den ers- ten Anlaufadressen gehören und das Bevölkerungswachstum weiter antreiben. Dieses betrug in der Dekade zwischen 2005 und 2015 netto rund 96.000 Personen, ein Plus von etwa 15 Prozent. Die Arbeitslosigkeit ist im vergangenen Dezember in Frankfurt auf 6,4 Prozent gesunken, die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten seit 2005 um fast ein Fünftel angestiegen, und die Wachstumsprognose des BIP für die Metropolregion „FrankfurtRheinMain“ liegt für 2016 bei 2,1 Prozent und damit abermals über dem Bundesdurchschnitt. Das heißt, dass diese zusätzliche Bevölkerung vollständig vom Arbeitsmarkt absorbiert wurde. Vor diesem Hintergrund werden auch in der absehbaren Zukunft vor allem Menschen der jüngeren und mittleren Alters- gruppen in diejenigen Regionen umziehen, die ihnen die besten Zukunftschancen bieten. Ein Grund für die Prosperität und damit verknüpften Attraktivität der Stadt liegt in der sehr breiten Aufstellung der regionalen Wirtschaft. Jenseits des Bankenstadtimages ist Frankfurt nach wie vor ein Industriestandort von Rang, ein weltweit vernetztes Kommunikations- und Logistikzentrum, deren große Akteure wiederum eine kaum überschaubare Bandbreite von Dienstleistern und Zulieferern um sich versammeln. Diese sehr differenzierte Struktur der regionalen Wirtschaft bietet Menschen ganz unter- schiedlicher Berufsgruppen und Qualifikationsstufen Arbeitsplätze, sowie Aufstiegs- und Wechselperspektiven, ohne dafür die Region verlassen zu müssen. Wer auch immer hier arbeiten will und soll, muss auch hier wohnen können. Je stärker die großen Wirtschaftsregionen um qualifizierte Arbeitskräfte konkurrieren, desto mehr wird die Verfügbarkeit geeigneten und dem Einkommen angemessenen Wohnraums als Standortfaktor in den Fokus rücken. Daher wird die Schaffung von Wohnraum für die absehbare Zukunft die Baubranche dominieren. Bereits im vergangenen Jahr wurde die Hälfte der Bausumme in Wohnungen investiert, und es wurde die zweithöchste Anzahl an Wohnungen seit 50 Jahren genehmigt; die bisherige Rekordziffer von 2013 wurde nur knapp ver- fehlt. Wie sehr das den Immobilienmarkt in Bewegung hält, belegt auch das seit 2007 höchste Investment-Transaktionsvolumen in Frankfurt. Hier wurde viel erreicht, es bleibt aber auch noch viel zu tun. Die Politik wird kaum um steuernde Eingriffe herumkommen, um die tendenziell nach oben ebenso unbegrenzten Renditeerwartungen der Investoren wie die nach unten orientierten Miethö- henvorstellungen der Bewohner auszubalancieren, damit Wohnen in Frankfurt auf Dauer für alle erschwinglich ist, die diese Stadt braucht, um zu funktionieren und als Wirtschafts- und damit auch als Immobilienstandort zukunftsfähig zu bleiben. Peter Feldmann Oberbürgermeister der Stadt Frankfurt am Main 4 Dear readers, Following the tradition of the reports preceding it, the present „City Report Frankfurt am Main Region No. XXIX 2016/2017“ by AENGEVELT-RESEARCH illustrates the varied real estate activities in the city and makes an important contribution to market transparency. This achievement has to be appreciated even more because activities on Frankfurt‘s real estate market reflect the high speed and variety of development in the Main metropolis. Accordingly, one is likely to not only encounter one but several trends that, time and again, are parallel and intersecting. Local focal points with special dynamics spring up again and again, which are nurtured by the projects realised in these areas. For example, the European Central Bank and the establishment of companies at the Hanauer Landstraße also have a profound impact on construction activities in other sectors, such as the housing market in the local area. We also expect the „new historic city centre“ to prove itself to be a gravitational centre, whose power of attraction reaches far beyond the actual construction area. Given the positive economic indicators, Frankfurt and the Rhine-Main region will continue to be among the first addresses and will promote an increase in population. In the decade 2005 to 2015, net growth of the population was about 96,000 people, corresponding to an increase of approximately 15 %. Unemployment in Frankfurt fell to 6.4 % this past December, the number of people in jobs subject to social security contributions has risen by almost a fifth since 2005 and GDP is forecast to increase by 2.1 % in the metropolitan region „FrankfurtRhineMain“ in 2016 - again, expected growth is stronger than the Germany-wide average. This means that the labour market has absorbed all of the additional population. Given this background, especially young and middle-aged people will continue to move to the regions which offer the best chances for their future over the next few years. One reason for the prosperity and, in connection with it, attractiveness of the city is the very diverse positioning of the regional economy. Beyond its image as banking city, Frankfurt is still an important industrial location, a communication and logistics cen- tre with links stretching around the world, whose important actors in turn gather such a large variety of service providers and suppliers around them that one can barely keep track. The highly differentiated structure of the regional economy offers jobs to people from vastly different professional backgrounds and qualification levels, as well as promotion and change prospects wit- hout having to leave the region. Anyone who wants and has to work here must also be able to live here. The fiercer the competition of large economic regions for qualified workers is, the more important availability of suitable residential space in proportion to income will become as a location factor. Accordingly, the creation of residential space will dominate the construction industry for a foreseeable amount of time. Last year already more than half of construction investments went into residential properties and the second highest number of permission for flats in the past 50 years was granted; the current record from 2013 was only narrowly missed. Another proof of how much action that brings into the real estate market is the highest investment transaction volume since 2007 in Frankfurt. Much was achieved here, but much still remains to be done. Politics will find it difficult to not engage in steering interventions in order to balance the return expectations of investors and the rent expectations of tenants - the former being unlimited in an up- ward direction, the latter focused on downward orientation - to make living in Frankfurt affordable in the long term for all those the city needs to be able to function and to remain sustainable as an economic and therefore real estate location in the future. Peter Feldmann Mayor of the City of Frankfurt am Main 5 Immobilien für Ihren Erfolg Sehr geehrte Kunden unseres Hauses, Sehr geehrte Immobilieninteressenten, Frankfurt am Main gehört