Verkenning Ruimte- lijke Kwaliteit Bedrij- venterreinen

Juni 2020

Bedrijventerreinen

Ruimtelijke Kwaliteit Kwaliteit Ruimtelijke Verkenning Verkenning Inhoud

Inleiding 3 3 – Instrumenten en mogelijkheden 15 1 – Ruimtelijke kwaliteit op bedrijventer- reinen 5 3.1 Instrumenten voor gemeenten voor organisatie van het collectief 15 1.1 Ruimtelijke kwaliteit per doelgroep 3.2 Instrumenten om te komen tot een Ondernemers 5 gedeelde visie 16 Investeerders 6 3.3 Instrumenten in de uitvoering 16 Werknemers en bezoekers 6 Burgers 6 4 – Casuïstiek 18 Provincies 7 Gemeenten 7 Bedrijvenpark Medel – 18 Hessenpoort – 20 1.2 De staat van de ruimtelijke kwaliteit 7 De Schaft – Houten 21 Tatelaar-Hengelder – 23 2 – Kansen en knelpunten 9 CapelleXL – Capelle aan den IJssel 25 2.1 Organisatie 9 2.2 Ruimtelijke structuur 10 5 – Conclusies en aanbevelingen 2.3 Transformatie 11 27 2.4 Segmentering 12 2.5 Kavelniveau 12 6 – Bronnen 29

Omgevingskwaliteit langs de lat van de Colofon 30 Nationale Omgevingsvisie 13

Inleiding

Eén tiende van de Nederlandse bedrijven is Tegenwoordig lijkt er bij de aanleg en revitali- gevestigd op een bedrijventerrein. Samen sering van bedrijventerreinen vaker aandacht zorgen deze bedrijven voor ruim dertig pro- te zijn voor de ruimtelijke kwaliteit, hoewel be- cent van de werkgelegenheid1. Miljoenen paald nog geen gemeengoed. Aan de rela- werknemers betreden bijna dagelijks een be- tief grote terreinen die in regionaal verband drijventerrein. Toch zijn de bedrijventerreinen worden aangelegd, zijn vaak wel ruimtelijke- in ons land zelden pareltjes van ruimtelijke kwaliteitsambities verbonden. kwaliteit. De stedenbouwkundige aandacht en de transformatie budgetten voor hoogwaardige architectuur zijn altijd beperkt geweest. Het zijn monofunc- In de loop van de tijd veranderen veel bedrij- tionele gebieden, die meestal geen bijdrage venterreinen van karakter, bijvoorbeeld door leveren aan de identiteit van steden of dor- de komst van detailhandel (bouwmarkten, pen. Er zijn steden en regio’s die hun identiteit tuinbedrijven, meubelzaken), of er vindt trans- juist in hoge mate ontlenen aan bedrijvigheid formatie tot een meer gemengd stedelijk mi- (zoals de Rijnmond, de regio , de lieu plaats. Elders verandert het karakter door- Zaanstreek en Sittard-Geleen), maar het zijn dat er onvoldoende geïnvesteerd is in het ter- uitzonderingen. rein en een deel van de oorspronkelijke be- De aandacht voor ruimtelijke kwaliteit richt drijven naar elders trekt. Leegkomende ge- zich doorgaans op woongebieden, stedelijke bouwen bevinden zich dan aan de onder- centra, prestigieuze kantorenlocaties en het kant van de markt en zijn interessant voor landelijk gebied. In 2005 noteerde Noud de startende ondernemers, kunstenaars of bedrij- Vreeze, toenmalig directeur van de Stichting ven met een lage omzet. Welstandszorg Noord-Holland, waar dat toe Dit soort veranderingen speelt zich af tegen leidde. “Probleem van de meeste bedrijven- de achtergrond van de grote maatschappe- terreinen is, naast de armoedige vormgeving lijke transities met betrekking tot energievoor- van de afzonderlijke gebouwen, vooral de ar- ziening, klimaatadaptatie, mobiliteit, duur- moedige compositie van het geheel in com- zaamheid, biodiversiteit, gezondheid en land- binatie met de hoeveelheid, de volumineuze schap. uitgebreidheid van de terreinen en de mee- De afspraken in het klimaatakkoord, waarin dogenloze schade die ontstaat in het land- de energieproductie in Nederland in 2050 schap rond dorpen en steden”2. energieneutraal dient te geschieden en ons land zich heeft beschermd tegen de effecten

1 LISA-nieuws 36, mei 2019 2 ‘De logica van de lelijkheid; de ontwikkeling van bedrijven- terreinen in Noord-Holland’, WZNH 2006. WZNH is het te- genwoordige MOOI Noord-Holland. Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 3 van de klimaatverandering betekenen ook thermometer gestoken in vijf cases. Daarbij voor ondernemers grote uitdagingen. Ook op zijn gesprekken gevoerd met diverse bestaande bedrijventerreinen zal de ko- stakeholders. mende dertig jaar geïnvesteerd worden in De vijf geselecteerde terreinen hebben alle- isolatie, duurzame energieopwekking, circu- maal een revitaliserings- of groeiopgave, laire economie, en in waterbuffers en ver- waarbij op verschillende manieren gewerkt is groening. of gewerkt wordt aan de ruimtelijke kwaliteit. De investeringen die hiermee gepaard gaan Omdat de vijf terreinen qua profiel, opgave bieden een grote kans voor een koppeling en aanpak uiteenlopen, ontstaat inzicht in de aan (verbetering van de) ruimtelijke kwaliteit. succes- en faalfactoren en waar die van af- Het is leerzaam om te onderzoeken welke hankelijk zijn. concrete ruimtelijke kwaliteitsambities hieraan worden verbonden, van welke partijen de Federatie Ruimtelijke Kwaliteit ambities afkomstig zijn, welke instrumenten worden ingezet en hoe effectief die zijn. Kwaliteit van bedrijventerreinen is corebusi-

ness voor de leden van de Federatie Ruimte- Het ministerie van BZK heeft de Federatie lijke Kwaliteit: de onafhankelijke adviesorga- Ruimtelijke Kwaliteit gevraagd om een ver- nen voor lokale en provinciale overheden op kenning te doen naar het vraagstuk van ruim- het gebied van ruimtelijke kwaliteit. De FRK telijke kwaliteit en welstandsbeleid van bedrij- ziet het als haar taak om gemeenten te sti- venterreinen, mede in relatie tot energietran- muleren om aan de slag te gaan met bedrij- sitie en klimaatadaptatie. Hiermee wil ze het venterreinen waar de ruimtelijke kwaliteit in inzicht vergroten in de motivatie van ge- een negatieve spiraal dreigt te komen. meenten, parkmanagers en andere partijen De FRK heeft een goed dekkend landelijk net- om hiermee aan de slag te gaan. De FRK werk van adviescommissies en adviseurs en heeft een verkenning uitgevoerd naar: heeft veel kennis en ervaring in dit specifieke

werkveld. Deze verkenning is uitgevoerd door a. de staat van de ruimtelijke kwaliteit op medewerkers van verschillende aangesloten bedrijventerreinen, organisaties (Gelders Genootschap, Het b. de knelpunten en kansen voor ver- Oversticht, Dorp Stad & Land, MOOI Noord- nieuwend ruimtelijk kwaliteitsbeleid in combi- Holland). Zij onderzochten de vijf bedrijventer- natie met energietransitie en klimaatopgaven reinen en konden uit ervaringen in hun en met transitie naar woongebieden, mede dagelijkse werkpraktijk. Ze konden bovendien in het licht van de afwegingsprincipes uit de terugvallen op uitgebreid onderzoekswerk Nationale Omgevingsvisie; van de FRK in de afgelopen jaren, onder an- c. de instrumenten en mogelijkheden dere voor het pleidooi Mooiwaarts en het om vorm te geven aan vernieuwend ruimtelijk Schetsboek Omgevingsplan op Kwaliteit kwaliteitsbeleid, zowel voor bestaande als (OOK). Deze onderzoeken bieden veel inzicht nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. in de mogelijkheden om een ‘goede omge- Om deze vragen te beantwoorden, hebben vingskwaliteit’ te borgen onder de Omge- we literatuuronderzoek gedaan en de vingswet. Vijf geselecteerde bedrijventerreinen

1. Medel in Tiel. Een grootschalig regionaal bedrijventerrein met een nadruk op logistieke bedrij- vigheid. 2. Hessenpoort in Zwolle. Een groot bedrijventerrein met een functie voor de regio, dat al jaren- lang gestaag groeit. 3. De Schaft in Houten. Een klein bedrijventerrein uit het begin van de jaren 80 dat dichtbij het centrum van Houten ligt, in het verleden al eens een revitaliseringsoperatie doormaakte en nu voor een volgende slag staat. 4. Tatelaar en Hengelder in Zevenaar. Twee naast elkaar gelegen oudere terreinen die in een nieuwe positie terecht komen als gevolg van de aanleg van het bedrijventerrein 7Poort. 5. CapelleXL in Capelle aan den IJssel. Een gemêleerd, langgerekt bedrijventerrein in een omge- ving met een grote stedelijke dynamiek.

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 4 1 Ruimtelijke kwali- teit op bedrijven- terreinen

Er heerst een intuïtief beeld dat de 3500 be- groot deel van haar geld. Juist daarom ver- drijventerreinen van ons land lelijk zijn. Dat ze dient ruimtelijke kwaliteit hier alle aandacht. geen ruimtelijke kwaliteit hebben en dat hier Maar wat bedoelen we met ruimtelijke kwali- alles maar moet kunnen. Maar het zijn wel teit als we het over een bedrijventerrein heb- plekken waar dagelijks grote groepen men- ben? sen werken. De BV Nederland verdient er een

Ruimtelijke kwaliteit en omgevingskwaliteit

Uit het Schetsboek Omgevingsplan op Kwaliteit (OOK): “Het kwaliteitsbegrip kan smal, breed of in- tegraal worden opgevat. De smalle benadering heeft betrekking op de visuele beleving van de omgeving, het aanzien, de esthetiek, de beeldkwaliteit. In de brede benadering gaat het over de beleving, betekenis en functioneren van de ruimtelijke omgeving als geheel: over cultureel erf- goed, landschap, stad of dorp, openbare ruimte en infrastructuur en de ruimtelijke inpassing van nieuwe ontwikkelingen. In de integrale benadering wordt kwaliteit gezien als een uiting van duur- zame ontwikkeling, waarbij alle aspecten van de fysieke leefomgeving worden betrokken, dus in- clusief veiligheid, gezondheid, sociale kwaliteit, economie etc.”

Als wij in deze verkenning spreken over ruimtelijke kwaliteit, dan gaat het om de brede, integrale benadering, waarbij onze blikrichting altijd ook de ontwerpkwaliteit van gebouw, inrichting van het terrein, structuur en landschap omvat.

1.1 Ruimtelijke kwaliteit per doelgroep Verschillende doelgroepen hebben andere De vraag wat ruimtelijke kwaliteit op een be- ideeën over de ruimtelijke kwaliteit van een drijventerrein behelst, is niet zo eenduidig te bedrijventerrein. We lopen een aantal groe- beantwoorden. Verschillende groepen be- pen af. trokkenen leggen verschillende accenten. Schoonheid speelt een rol, maar is niet alles- • Ondernemers zijn in de eerste plaats bepalend. Ruimtelijke kwaliteit omvat ook gericht op het functioneren van hun bedrijf. functionaliteit en duurzaamheid. Lelijkheid wordt een probleem als het het welbevinden De uitstraling van een terrein speelt wel een van werknemers schaadt, de bedrijfsvoering rol bij de keuze van een ondernemer om zich raakt (bijvoorbeeld door tekortschietende re- ergens te vestigen, maar belangrijker zijn de presentativiteit), het een gewenst publiek ge- bereikbaarheid, de veiligheid en de ruimte bruik in de weg staat of het landschapsbeeld om het bedrijf op een doelmatige manier te wordt aangetast. runnen. Men wil de eigen kavel zo kunnen

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 5 inrichten, dat die het beste past bij het functi- werknemer fijn als hij of zij tussen de middag oneren van het bedrijf. Voor veel categorieën een pauzewandeling kan maken in een om- bedrijven is de ruimtelijke uitstraling een bij- geving met een menselijke schaal en een zaak. Men wil dat het er netjes uitziet, maar groene aankleding3. De groenstroken van het moet niet te veel kosten. Richtlijnen voor CapelleXL worden bijvoorbeeld goed ge- ruimtelijke kwaliteit worden al snel als betutte- bruikt. Kantines en kantoorgedeelten zijn erop lend ervaren. Terreinen waar de ondernemers georiënteerd, er staan picknicktafels en er zwak georganiseerd zijn, maar wel veel ruimte voeren langzaamverkeerroutes doorheen, die krijgen van het gemeentebestuur, lijken de ook gebruikt worden als verbinding tussen de terreinen met het grootste risico op een ge- stadsdelen aan weerszijden. brekkige ruimtelijke kwaliteit. Op oudere be- Ook kan het prettig zijn als er bepaalde facili- drijventerreinen (van voor ongeveer 1995) is teiten aanwezig zijn op het terrein, zoals een dit nogal eens het geval. fitnesscentrum, een restaurant of een tanksta- tion. Het gaat in het algemeen om collec- • Investeerders kiezen voor neutrale be- tieve of publieke voorzieningen, waar een in- bouwing. dividueel bedrijf niet veel in kan betekenen. De meeste bezoekers van bedrijventerreinen Een belangrijke groep die je niet direct ziet, zijn zakelijke contacten. Hun voorkeuren ten zijn de investeerders die de bedrijfspanden aanzien van de bereikbaarheid zijn vergelijk- verhuren. Zij zijn geïnteresseerd in de waarde baar met die van werknemers. Het is prettig van het vastgoed. Bij investeringen in bouw, dat de ontvangst makkelijk te vinden is en aanleg en onderhoud kijkt men vooral naar dat je daar dichtbij kunt parkeren. het rendement. De mogelijkheden voor door- verhuur als de eerdere gebruiker vertrekt zijn • Burgers willen een bedrijventerrein belangrijker dan een karaktervolle uitstraling. doorgaans niet zien, horen, ruiken of voelen. Dit leidt tot de neutrale dozen die men overal ziet. Zolang de huuropbrengst voldoende is, is De aantasting van landschapskwaliteit en er geen noodzaak om te investeren in groot open ruimte waar de aanleg van een bedrij- onderhoud en renovatie, laat staan in de re- venterrein meestal toe leidt, ervaren veel vitalisering van het terrein als geheel. Het- mensen als een verlies. De realiteit van de zelfde verschijnsel zien we in de winkel- en meeste bedrijventerreinen is ver verwijderd kantorenmarkt. De relatief lage huren zijn van het idyllische beeld waar burgers zich gunstig voor sommige ondernemersgroepen, doorgaans toe aangetrokken voelen. Passan- zoals starters. Maar een geringe investerings- ten en omwonenden willen die realiteit liever bereidheid kan een ouder bedrijventerrein in niet zien, horen, voelen of ruiken. Daarom een negatieve spiraal terecht brengen, zoals worden bedrijventerreinen soms aan het zicht zichtbaar is op bijvoorbeeld Hengelder in Ze- onttrokken door een landschappelijke zone venaar. eromheen. Grotere terreinen, zoals Hessen- poort in Zwolle, trekken die groenstructuur ook • Werknemers en bezoekers waarderen nog wel eens door tot op het terrein, om een een omgeving met een menselijke schaal en ruimtelijke geleding aan te brengen. Daar- een groene aankleding, en willen gemakkelijk mee ontstaan ook recreatieve wandel- en op hun werk kunnen komen. fietsroutes. Soms heeft een bedrijf faciliteiten om burgers Voor werknemers is het eerste belang dat ze te laten kennismaken met wat het bedrijf op een prettige manier vanuit huis op het doet of maakt. Dit vraagt dan om een zekere werk kunnen komen. Een goede bereikbaar- representatieve uitstraling4. Bij bedrijven die heid per auto, openbaar vervoer of fiets telt een groter publiek aantrekken, is de mense- dan, hoewel veel oudere bedrijventerreinen lijke schaal en een groene aankleding van nog slecht met de fiets of openbaar vervoer het terrein belangrijker. bereikbaar zijn. En natuurlijk is het voor een

3 Robbert Snep op een weblog van UR (2017): “Werk- is al belangrijk. Zeker voor een bedrijf waarbij mensen de belangrijk- nemers waarderen een groene werkomgeving. Het komt ook hun ste productiefactor zijn, is een groene werkplek dus onmisbaar.” gezondheid ten goede, omdat het uitnodigt tot een wandeling tijdens 4 Een recent voorbeeld is de PlantXperience van plantveredelings- de lunch en stress reduceert, en hun welzijn. Zelfs uitzicht op groen bedrijf Schoneveld Breeding in Wilp. Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 6 • Provincies bevorderen een regionale vestgingsregels voor het nieuwe bedrijventer- aanpak en hebben een voorkeur voor snel- rein 7Poort. weglocaties. Bij veel bedrijventerreinen is de zorg voor goede ruimtelijke kwaliteit beperkt: wel- Provincies doen hun best om grotere bedrij- standsregels ontbreken, of zijn onvoldoende ven te clusteren op regionale bedrijventerrei- afgestemd op de ruimtelijke structuur. Voor nen. Ruimtelijke kwaliteit is daarbij beslist een zichtlocaties geldt doorgaans wel welstands- aandachtspunt. Provincies willen versnippe- toezicht. ring van het landschap voorkomen, maar te- gelijkertijd zien we een sterke voorkeur voor 1.2 De staat van de ruimtelijke kwaliteit zichtlocaties. Vanuit de economische hoek ziet men hierin een kans om zich te profileren • Economische doelmatigheid staat als bedrijvige regio5. Het aantal bedrijven meestal voorop waarvoor een locatie aan de snelweg een • Op recente terreinen wordt meer werk essentieel belang dient, is echter helemaal gemaakt van ruimtelijke kwaliteit • Aandacht voor ruimtelijke kwaliteit ont- niet zo groot. Het zijn vooral logistieke bedrij- staat ook bij terreinen die een meer pu- ven die baat hebben bij een directe aanslui- blieke functie krijgen ting op de snelweg, en andersom dient het een publiek belang dat het vrachtverkeer het De conclusie is dat het vermeende gebrek onderliggende wegennet minimaal belast. aan ruimtelijke kwaliteit vooral voortkomt uit Toch zijn de afgelopen decennia juist langs directe economische afwegingen van onder- snelwegen veel terreinen ontwikkeld. De vijf in nemers en investeerders. Voor hen staat doel- deze verkenning opgenomen terreinen lig- matigheid voorop, en ontbreken voldoende gen, met uitzondering van De Schaft in Hou- prikkels om voorbij de grenzen van de eigen ten, allemaal aan een snelweg – alleen Me- kavel of het huidige gebruik te kijken. De nei- del is niet zichtbaar vanaf de snelweg, omdat ging bij gemeenten om de drempel voor be- het grondlichaam van de er tus- drijfsvestiging laag te houden, remt hen om senin ligt. Het resultaat is wat in de volksmond zich al te actief te bemoeien met de staat ‘snelwegarchitectuur’ wordt genoemd. ‘Wie van bedrijventerreinen. heeft dat eigenlijk besteld?’, om met Adriaan Uit ondernemersoogpunt is een gebrek aan 6 Geuze te spreken . Dit geeft de burger het ruimtelijke kwaliteit pas problematisch bij ver- gevoel dat het landschap dichtslibt. loedering of leegstand – dan is blijkbaar geen doelmatig economisch gebruik meer moge- • Gemeenten hechten in de eerste lijk. Dit is wel een eenzijdige benadering van plaats belang aan de werkgelegenheid. ruimtelijke kwaliteit, die aspecten van bele- ving en duurzaamheid ondergeschikt ver- Bij de meeste gemeenten staat het belang klaart. Het maakt bedrijventerreinen tot (al van werkgelegenheid centraal. Ze willen lo- dan niet afgeschermde) enclaves in de stad kale bedrijven behouden en nieuwe aantrek- of het landschap. Niet iedereen neemt daar ken. Men heeft daar veel voor over en dan genoegen mee – ook ondernemers zelf niet. komt ruimtelijke kwaliteit niet op de eerste De voorbeelden van Medel (Tiel) en Hessen- plaats. Bovendien speelt soms mee dat ge- poort (Zwolle) laten zien dat ondernemers be- meenten een financieel belang hebben bij reid zijn te investeren in de kwaliteit van hun de verkoop van gronden. Gedurende de cri- terrein, als het gebeurt in collectief verband sis zijn veel bestemmingsplannen flexibeler en het bedrijfsleven zelf (mede) de hand gemaakt, beeldkwaliteitsplannen versoepeld heeft in het doel van de investeringen. Maar en kwaliteitsteams afgebouwd. De gemeente ook solitair gevestigde bedrijven begrijpen in Zevenaar versoepelde bijvoorbeeld de toenemende mate dat hun huisvesting het

5 De zone langs de A1 tussen en wordt bijvoor- de bedrijvigheid in verhouding wordt gezet met landschap, duur- beeld ontwikkeld als ‘icoon van de Cleantechregio’, met een hoofd- zaamheid en de verbreding van de snelweg. rol voor bestaande en nieuwe bedrijventerreinen. In 2008 bestem- 6 Tijdens VPRO’s Zomergasten, 16-8-2015, sprak Geuze over het pelde minister Cramer van VROM deze zone nog als beschermd dichtgeslibde beeld langs de snelweg bij Leiderdorp: de procedures ‘snelwegpanorama’. De partners in de regio zetten ontwerpkracht in zijn voorbeeldig gevolgd, maar het resultaat brengt Geuze in paniek, om een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling te realiseren, waarbij ondanks dat aan elk afzonderlijk gebouw wel degelijk intensief ont- worpen is. Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 7 draagvlak in de samenleving beïnvloedt. Dat geldt in het bijzonder voor bedrijven die sterk Prodent-fabrieksterrein, geworteld zijn in de lokale samenleving7. Op- De Nieuwe Stad vallend is dat bij de “goede” voorbeelden vooral terreinen zitten, die na 1990 ontwikkeld zijn. Ontwikkeling en beheer zijn daarbij vaak meer structureel geregeld, vanuit een bre- dere maatschappelijke doelstelling.

Tegenwicht tegen de nadruk op economi- sche doelmatigheid ontstaat ook naarmate een bedrijventerrein een meer publieke func- tie krijgt. Dan wordt de ervaring van ruimte- lijke kwaliteit door andere groepen relevan- ter. Vooral bij oudere terreinen die een meer centrale positie in de stad hebben gekregen, kan dat het geval zijn. In De Schaft in Houten en Tatelaar in Zevenaar zijn meer bedrijven gekomen die hun clientèle ter plaatse ont- vangen (zoals een tandartspraktijk, een kin- derdagverblijf of detailhandel). Er ontstaat dan een gecombineerd belang voor de gemeente en de ondernemers om te investeren in het bedrijventerrein: voor de ge- meente om tot meer functiemenging te ko- men en zo de ruimte efficiënt te gebruiken, en voor ondernemers om een prettige omge- ving voor werknemers en bezoekers te cre- eren.

7 Voorbeelden zijn de uitbreiding van de CONO-kaasfabriek in Westbeemster (2014) en de nieuwbouwplannen van de grootscha- lige kampeerhandel Obelink in . Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 8 2 Kansen en knel- punten

Er is voldoende aanleiding om te werken aan • Klimaatadaptatie, energietransitie en cir- een betere ruimtelijke kwaliteit van bedrijven- culariteit kunnen een motor voor veran- terreinen. Zo bevat de nieuwe Omgevingswet dering zijn, en een aanleiding om het col- een ‘zorgplicht’ voor de fysieke leefomge- lectieve belang te organiseren. ving. Dat betekent kortweg dat iedereen ver- • De kans om tot een krachtige collectieve plicht is om negatieve gevolgen van zijn of organisatie te komen, is sterk afhankelijk van de eigendomsverhoudingen op het haar activiteiten op de leefomgeving te voor- bedrijventerrein. komen, ook als er geen expliciet beschermde waarden in het geding zijn. Deze wet gaat er ‘Kwaliteit is mensenwerk: elkaar opzoeken en bovendien van uit dat ‘kwaliteit’ niet voort- uitdagen, prikkelen, kennis, passie en creativi- komt uit een top-down opgelegd regime, teit bundelen’8. Waar het collectieve belang maar tot stand komt via participatie van alle is georganiseerd in de vorm van een vereni- betrokkenen. ging van eigenaren, parkmanagement en/of Deze principes gelden op alle schaalniveaus. een gemeenschappelijke regeling, kunnen Dus zowel bij het opstellen van een omge- publieke en private partijen systematisch wer- vingsvisie die de ruimtelijk-economische koers ken aan ruimtelijke kwaliteit. van een provincie, regio of gemeente be- Organisatie van het collectieve belang is een paalt en de bedrijventerreinen ten opzichte voorwaarde om tot verbetering te komen. van elkaar positioneert, als bij het ontwikkelen Knelpunten ontstaan wanneer dit ontbreekt. of revitaliseren van een concreet terrein. Zonder collectieve organisatie heeft de ge-

meente geen aanspreekpunt. Dan is het ri- Maar wat is dan een effectieve aanpak, wat sico groot dat gemeentelijke voornemens zijn realistische ambities? We groeperen de stranden op budgettaire beperkingen of on- belangrijkste kansen en knelpunten hieronder begrepen regels. Andersom zijn er ook terrei- in vijf categorieën: de organisatie, de ruimte- nen waar samenwerkende ondernemers zich lijke structuur (infrastructuur, groen, water), geremd voelen door de bureaucratie van de functiemenging, het type bedrijvigheid en de overheid. Ook zij hebben een aanspreekpunt afzonderlijke kavel. nodig bij de gemeente. Idealiter trekken be- drijven en overheid samen op, in dezelfde dy- 2.1 Organisatie namiek.

• Organisatie van het collectieve belang is Drie van de vijf onderzochte terreinen heb- een voorwaarde om tot verbetering van de ruimtelijke kwaliteit te komen. ben een sterke collectieve organisatie: Hes- senpoort, Medel en CapelleXL. In Capelle

8 Citaat uit het Schetsboek Omgevingsplan op Kwaliteit (OOK) van Mooiwaarts/Federatie Ruimtelijke Kwaliteit. Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 9 richt het collectief zich echter niet zozeer op reinwaterkelder aangelegd voor de eigen ruimtelijke kwaliteit. In Zevenaar is de collec- sprinklerinstallatie, waarop vervolgens ook an- tieve organisatie ontbonden en in Houten is dere bedrijven zijn aangesloten. Organisatie die niet aanwezig. in een ondernemerscollectief krijgt dan een De kans om tot een krachtige collectieve or- economische doelmatigheid. ganisatie te komen, is sterk afhankelijk van de eigendomssituatie op het bedrijventerrein. In 2.2 Ruimtelijke structuur het algemeen zullen ketenbedrijven en an- dere eigenaren op afstand minder genegen • Aan de basis van een goede ruimtelijke zijn om aan zo’n collectief mee te doen, dan kwaliteit staat een robuuste ruimtelijke lokale verhuurders of eigenaar-gebruikers. De structuur voor verkeer, groen en water ervaring in Hessenpoort (Zwolle) is dat bedrij- • Een sterke landschappelijke of steden- ven waarvan het hoofdkantoor elders is ge- bouwkundige structuur draagt bij aan de inpassing en de verduurzaming vestigd (ongeveer een derde van de bedrij- • Daarvoor zal het percentage uitgeefbaar ven) minder slagkracht en verbondenheid to- terrein normaal gesproken lager moeten nen dan zelfstandige ondernemers of bedrij- zijn dan de 80% die in de praktijk vaak ven met hun hoofdkantoor op het terrein zelf. voorkomt Meer in het algemeen bevordert een relatief homogene samenstelling de kansen op een Het valt op dat de twee onderzochte bedrij- collectieve organisatie – het lokale MKB werkt venterreinen waar veel werk wordt gemaakt onder elkaar gemakkelijker samen dan met van de ruimtelijke kwaliteit (Hessenpoort en een CEO op afstand of het management van Medel), beide sterk inzetten op de openbare een groot regionaal bedrijf. ruimte en dan in het bijzonder op de groen- structuur. Het maakt ook verschil of er een directe aan- leiding is voor ondernemers om zich te organi- De aanwezigheid van een sterke ruimtelijke seren. Praktische zaken als beveiliging en ver- structuur is bepalender voor de uitstraling van voersmanagement kunnen dat zijn, misschien een terrein als geheel, dan de architectuur eerder dan een ambitie van ruimtelijke kwali- van de afzonderlijke gebouwen. Zo’n struc- teit die verder van de ondernemer af staat. tuur biedt rust in het straatbeeld en schept Een komende revitalisering kan ook reden zijn ruimte voor verschillende bedrijven om zich om de krachten te bundelen, mits de onder- doelmatig te kunnen ontwikkelen. Een ro- nemers daar financieel toe in staat zijn. Juist buuste ruimtelijke structuur maakt het bijvoor- verouderende terreinen zijn in trek bij financi- beeld ook gemakkelijker om de toenemende eel minder draagkrachtige ondernemers. schaalgrootte van bedrijfsvestigingen op te vangen. Onder bepaalde voorwaarden, zo- Uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is interes- als een sterk gethematiseerd terrein of een sant dat opgaven zoals klimaatadaptatie, hoog aandeel kantoren, kan ook worden ge- energietransitie en circulariteit een motor kozen voor collectieve ontwikkeling van het voor verandering kunnen zijn. Deze opgaven bedrijfsvastgoed10. zetten aan tot samenwerking tussen onderne- mers, via gezamenlijke voorzieningen of uit- Robuuste landschappelijke structuren langs wisseling. Ze vormen daarmee een directe ontsluitingswegen, snelwegen en randen dra- aanleiding, zo niet een noodzaak om het col- gen bovendien sterk bij aan een goede in- lectieve belang goed te organiseren. Data- passing. Ze dragen bij aan de waterberging, centers kunnen bijvoorbeeld optreden als le- de biodiversiteit, maar ook de beeldkwaliteit. verancier van restwarmte en georganiseerde Door deze zones kunnen bijvoorbeeld recrea- bedrijven kunnen samen zonne-energie op- tieve routes of snelfietsroutes worden aange- 9 wekken . Een ander voorbeeld komt van het legd. Doorgaande routes langs en over het bedrijventerrein Stepelerveld in . bedrijventerrein, voor snel- en langzaam ver- Daar heeft vloerenbedrijf Uzin Utz een keer, nodigen uit om een aantrekkelijk profiel

9 Een inspirerend voorbeeld is het ontwerponderzoek ‘Ontwerp- Hoorn: energietransitie als opstap naar ruimtelijke kwaliteit. Uitgege- kracht voor bedrijventerreinen’ over het bedrijventerrein Hoorn80 in ven door BNA, 2019. 10 Dat is bijvoorbeeld gebeurd bij Flight Forum in Eindhoven Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 10 te realiseren. Bedrijven reageren daarop. In Schaft ook de stap zetten naar inpassing van CapelleXL is te zien dat de meer representa- woonfuncties. Bij terreinen in regio’s met veel tieve bedrijven langs de snelweg A20 en de schaarste aan bouwgrond, zie je dat zo’n stedelijke hoofdontsluitingsroute gevestigd transformatie min of meer vanzelf op gang zijn. komt.

Knelpunten doen zich voor waar deze struc- De komst van nieuwe stedelijke functies kan turen ontbreken of te weinig robuust zijn. Een een motor zijn voor een substantiële kwali- zwakke ruimtelijke structuur is vaak het gevolg teitsverbetering. In Berkel en Rodenrijs ligt bij- van min of meer toevallige beslissingen en/of voorbeeld een bedrijventerrein dat sterk inge- niet vooraf geplande groei van het terrein. bed is in het stedelijke netwerk, onder meer Ook is het standaardpercentage uitgeefbaar door de nabijheid van het Randstadrail-sta- terrein (80%) te hoog om een robuuste struc- tion Rodenrijs. De bedrijven hebben op dit ter- tuur te kunnen realiseren, zeker als ook te zui- rein gezelschap gekregen van onder meer nig wordt omgegaan met normen voor par- een P&R-garage, een middelbare school en keren op eigen terrein. Om alsnog zo’n struc- een regionaal gezondheidscentrum. Deze tuur te realiseren, is een intensieve herstructu- goede bereikbaarheid voor langzaam ver- rering nodig. keer en openbaar vervoer is uitzonderlijk. De meeste van zulke terreinen zijn veel minder 2.3 Transformatie goed ontsloten, maar dankzij hun centrale lig- ging is de bereikbaarheid wel verbeterbaar. • Bedrijventerreinen waarvan de kwaliteit Dat kan een middel zijn om het toekomstper- afglijdt vragen meer aandacht van de spectief te verbeteren. gemeente • Oudere, relatief centraal gelegen terrei- Waar minder druk is op bouwgrond en weinig nen verschieten van kleur en krijgen een aandacht is uitgegaan naar de ruimtelijke meer publieksgericht profiel kwaliteit, treedt al snel veroudering in. Vaak

gaat dat gepaard met leegstand en gebrek- kig onderhoud. Zodra eigenaren en hun huur- Oudere terreinen zijn op den duur vaak meer ders onvoldoende perspectief meer zien, zijn centraal komen te liggen in het bebouwde ze weinig geneigd tot investeren in hun eigen gebied van de stad of het dorp. Deze terrei- pand, laat staan in de ruimtelijke kwaliteit. Zij nen zijn vaak relatief kleinschalig van karakter zullen eerder kiezen voor verhuizing, met en meer gemengd met detailhandel, dien- nieuwe leegstand tot gevolg. sten en horeca. In Houten wil de gemeente bij de volgende herstructurering van De

De Elsmoat, Rijssen-Enter

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 11 Gemeenten zouden eigenlijk veel meer alert Als bedrijven gelijksoortige wensen hebben moeten zijn op zulke afglijdende terreinen. Ze ten aanzien van bijvoorbeeld kavelgrootte, bieden kansen voor functies die baat hebben bereikbaarheid en representativiteit, is het ge- bij ligging dichtbij woonwijken, zoals city-hubs makkelijker om te komen tot gezamenlijke af- voor de stadsdistributie of grootschalige de- spraken over de gewenste ruimtelijke kwali- tailhandel. Met het aanbod van goedkope teit. Maar het blijkt vaak moeilijk om hieraan accommodaties hebben ze een specifieke vast te houden, alleen al omdat de markt rol in de markt voor bedrijfshuisvesting. voor bedrijfsvastgoed onvoorspelbaar is en Gemeenten proberen soms wel het tij te ke- snel kan veranderen. De korrelgrootte van ren, maar aarzelen om te veel te sturen, om- bedrijven neemt recent bijvoorbeeld sterk dat ze bang zijn bedrijven in de weg te zitten. toe. De opkomst van de (X)XL-dozen is een Bij transformatie bestaat immers het risico op relatief nieuw verschijnsel, waar Medel bij- verlies van bedrijvigheid (afhankelijk van an- voorbeeld mee te maken heeft11. Maar op dere mogelijkheden voor bedrijfsvestiging in een ander niveau is hetzelfde te zien in Hou- de regio en de ambities met het bedrijventer- ten, waar een kantoorgebouw staat dat zich rein zelf). Maar als de terreinen verder afglij- qua schaal onttrekt aan de omgeving. den, is het verlies aan ruimtelijke kwaliteit op den duur veel lastiger te keren. Dat neemt niet weg dat bij nieuwe terreinen Volgens de Omgevingswet is de overheid ver- te sturen valt op type bedrijfsvestiging. Op antwoordelijk voor ‘een evenwichtige toede- bestaande terreinen is dat lastiger. CapelleXL ling van functies aan locaties’. Zo’n ‘even- is een voorbeeld van een groot terrein met wichtige toedeling’ kan een noodzaak om te veel verschillende soorten bedrijven. Van- transformeren met zich meebrengen, met wege de stapsgewijze groei zijn bedrijven een passend alternatief voor bedrijven die door elkaar heen gevestigd. Alleen de afzon- niet mee kunnen met die transformatie. derlijke delen Capelle Office Park en Capelle Trade Center hebben een herkenbaar onder- 2.4 Segmentering scheidend profiel. Het is echter een brug te ver om zo’n segmentering achteraf aan te • Segmentering of clusteren tussen of bin- brengen – het zou te veel bedrijfsverplaatsin- nen terreinen is een zwaar maar effectief gen en daaraan verbonden ongemak ver- middel bij revitalisering oorzaken.

Een zwaar maar effectief middel dat kan bij- Voor veel bedrijven is de regio het zoekge- dragen aan ruimtelijke kwaliteit, is segmente- bied bij huisvestingsvragen. Dat vergroot de ring of clusteren. In het verleden zijn bedrij- mogelijkheden voor segmentering, mits de venterreinen nog wel eens volgelopen met gemeenten in een regio daar actief in sa- allerhande bedrijven, door elkaar heen. Ter- menwerken. Er zijn echter ook bedrijven die reinen waren vooral gezoneerd op basis van sterk aan hun dorp of stad verbonden zijn, bij- de milieucategorie. voorbeeld vanuit hun traditie, familiebanden Segmentering of clusteren betekent het ac- of personeelssamenstelling. Ondernemers uit tief bevorderen van een groepering van be- bleken in het verleden bijvoorbeeld drijven, die iets voor elkaar (kunnen) beteke- niet happig op een verhuizing naar Zwolle. nen. Hierbij kan het gaan om bedrijven in een bepaalde sector. Zo is er in Opheusden een 2.5 Kavelniveau terrein voor bedrijven in de laanboomteelt. Het kan ook gaan om clustering van bedrij- • Het meest effectieve welstandssysteem ven, die vergelijkbare of gezamenlijke belan- bestaat uit een eenvoudige set regels die gen hebben m.b.t. ruimtegebruik, energie, de ruimtelijke structuur ondersteunt circulariteit etc. Vaak is ruimtelijke kwaliteit • Maatregelen op kavelniveau kunnen ook niet de hoofdreden om dit te doen en het de verduurzaming van een bedrijventer- werkt vooral als het vanaf het begin wordt in- rein ondersteunen gezet en daarna ook volgehouden.

11 Uit het onderzoek van het College van Rijksadviseurs naar (X)XL- name voor logistieke bedrijven explosief groeit. In 2018 is in opper- dozen blijkt dat het areaal van ‘dozen’ groter dan 20.000 m2 met vlakte bijna acht keer zoveel bijgebouwd als in 2014. Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 12 Natuurlijk kunnen op bedrijventerreinen, net ze doorgaans begrepen en geaccepteerd als in woonwijken, kantorencentra of cen- door de ondernemers. trumgebieden, beeldkwaliteitsregels gesteld worden aan afzonderlijke bouwwerken. Als Ook bij verduurzamingsoperaties kan het ni- een initiatief daar niet aan voldoet, wordt veau van de kavel een ondersteunende rol geen omgevingsvergunning verstrekt. spelen. Het spreekt voor zich dat de daken Deze traditionele welstandszorg kan ook op van bedrijfsgebouwen voorzien kunnen wor- bedrijventerreinen haar waarde bewijzen. den van zonnepanelen, en dat dat de voor- Maar zonder robuuste ruimtelijke structuur en keur heeft boven een zonneveld op de met een mengelmoes van soorten bedrijven, grond. Een andere optie is een zonnedak bo- is welstand geen panacee om toch een vol- ven een parkeerterrein. Daarnaast kan groen doende ruimtelijke kwaliteit te bereiken. of natuurinclusief bouwen worden gestimu- leerd bij de inrichting van bedrijfskavels, ge- Het meest effectief blijkt een eenvoudige set vels en daken. Dit draagt bij aan de ruimte- welstandsregels die de ruimtelijke structuur lijke kwaliteit, de biodiversiteit en het vasthou- ondersteunt. Voorwaarden aan hekken, re- den van water. clame-uitingen, parkeren en opslag hebben al snel een aanzienlijk effect op de rust en de Kavels die (nog) niet in gebruik zijn, hoeven samenhang in het straatbeeld. Ook valt te niet braak te liggen. Ze kunnen tijdelijk wor- denken aan regels voor bedrijfsentrees, kan- den ingeplant ten behoeve van bijvoorbeeld toorgedeeltes van bedrijfspanden, verlich- landbouw, biodiversiteit of biomassa. ting, beplanting, bestrating, enzovoort. Zo- lang de regels overzichtelijk blijven, worden

Omgevingskwaliteit langs de lat van de Nationale Omgevingsvisie

Goed draaiende, vitale en duurzame bedrijventerreinen hebben betekenis voor alle prioriteiten uit de Nationale Omgevingsvisie: - ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie, - de economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden, - onze steden en regio’s sterker en leefbaarder maken, - het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Een goede ruimtelijke kwaliteit is een voorwaarde om ook op lange termijn effectief bij te dragen aan deze vier prioriteiten. De Nationale Omgevingsvisie noemt drie principes voor het wegen van belangen met het oog op een goede omgevingskwaliteit. In de context van een bedrijventerrein kunnen die als volgt concreet worden gemaakt.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies Voor veel bedrijven is een bedrijventerrein de meest doelmatige plek om te zitten, juist vanwege de monofunctionaliteit. Ze hebben er het rijk als het ware alleen. Dat staat op gespannen voet met dit eerste afwegingsprincipe. Als we alle ruimteclaims optellen en verdelen over de beschikbare hectares in Nederland, ontstaat een groot ruimtetekort. Het heeft daarom de voorkeur om functies te combineren. Ook op bedrijventerreinen. Op oudere terreinen zien we vaak zo’n functiemix ontstaan. Een van de grootste belemmeringen daarvoor is de milieuzonering, die woningen of andere activiteiten waar veel mensen op afkomen in de weg staat. Op die terreinen zijn andere opties voor functiemenging: bijvoorbeeld energieop- wekking, waterberging of biodiversiteit (de haven van kent bijvoorbeeld belangrijke na- tuurwaarden). Vaak leveren die functiecombinaties een omgeving op die tegelijk aantrekkelijker is om te bezoeken. Andersom zien we ook veel activiteiten op bedrijventerreinen die prima zouden passen in stedelijke centra en woongebieden. De reden dat die daar zitten is enerzijds omdat bedrijfsruimte daar goedkoper is, en anderzijds omdat vestiging buiten bedrijventerreinen allerlei gedoe met zich mee- brengt. We zijn er niet meer aan gewend om bedrijven in onze woonomgeving te hebben.

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 13 Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal Wat ruimtelijke kwaliteit betreft, staan bedrijventerreinen niet hoog aangeschreven. Ze heten uitwis- selbaar te zijn in hun identiteit en ruimtelijke kenmerken. Anderzijds koesteren we het ambachtelijke en zijn vroeger verguisde, oude werklocaties hip. We logeren, eten of congresseren tegenwoordig graag in een rauw industrieel decor. Blijkbaar ontstaat er pas waardering voor dit soort terreinen als er niet meer echt gewerkt wordt. Soms is dat ook letterlijk het moment dat de poorten opengaan voor het publiek. Waardering voor erfgoed verandert in de tijd. Wat we vroeger lelijk vonden vinden we nu waarde- vol. De vraag is of dat de huidige bedrijventerreinen ook zal overkomen. Een campagne om beter zicht te krijgen op jong industrieel erfgoed kan best eens wat opleveren. Maar feit is wel dat de meeste bedrijventerreinen gebouwd zijn zonder architectonische ambitie, zonder veel rekenschap van de omgeving, en bedoeld zijn voor footloose bedrijvigheid die niet aan een specifieke locatie gebonden is. Dat verklaart de uniformiteit in de uitstraling. Bij nieuwe ontwikkeling, transformatie of revitalisering kunnen er streekgebonden identiteiten en kenmerken in het terrein worden gelegd. Dat kan bijvoorbeeld door terug te grijpen op historische landschapsstructuur of door de samenhang op te zoeken met het omliggende landschap. Een creatieve aanpak kan ook tot een geheel nieuwe identiteit leiden, bijvoorbeeld via een innovatief vervoersconcept of een nieuwe manier om circulariteit of klimaatadaptatie vorm te geven.

Afwentelen wordt voorkomen Uit onze verkenning komt naar voren dat bij oudere bedrijventerreinen het risico aanwezig is dat de ruimtelijke kwaliteit afglijdt. Het zijn vaak terreinen met een gebrekkige organisatiegraad, die door hun ligging midden in het stedelijk gebied wel kansen bieden. Voor gemeenten is het aantrekkelijk om hiervoor een politiek van laissez faire aan te houden, omdat het veel energie en geld vraagt om hier iets op gang te brengen. Gemeenten stuiten al gauw op weerstand van de zittende on- dernemers. Maar als de negatieve spiraal eenmaal ingezet is, zal het in de toekomst steeds meer geld en moeite kosten om de ontwikkeling te keren. Als “afwentelen wordt voorkomen” het uitgangspunt is, moet er werk gemaakt worden van de revi- talisering van oudere terreinen. We hebben gezien dat juist duurzaamheidsopgaven hier een aan- jagende rol in kunnen spelen: energietransitie, klimaatadaptatie, circulariteit en biodiversiteit. Zo snijdt het mes aan twee kanten.

Overveld, (O)

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 14 3 Instrumenten en mogelijkheden

Uit de verkenning komt een aantal uitvoe- Die afspraken kunnen worden uitgebreid ringsinstrumenten naar voren dat een ge- naar aspecten van ruimtelijke kwaliteit, bij- meente kan inzetten om de ruimtelijke kwali- voorbeeld aanleg en beheer van groen en teit op bedrijventerreinen op orde te houden de beeldkwaliteit. Afspraken tussen bedrijven of te brengen. Enkele daarvan zijn voorbe- onderling zijn niet per se soepeler dan wat houden aan gemeenten, andere zijn ook een gemeente zou voorschrijven. In Medel bruikbaar voor samenwerkende bedrijven. (Tiel) stellen ondernemers uit eigener bewe- Draagvlak onder de ondernemers bevordert ging strengere regels. de trefzekerheid van deze uitvoeringsinstru- menten. In het algemeen zijn er twee condi- Oudere terreinen die toe zijn aan revitalise- ties waaronder dat draagvlak zich kan ont- ring, hebben nog wel eens te maken met een wikkelen: matige of slechte organisatiegraad. Het eer- 1. Een hoge organisatiegraad, ste wat een gemeente dan te doen staat, is 2. Een duidelijke en gedeelde visie op om die samenwerking alsnog van de grond de ontwikkeling van het terrein. te krijgen. Stimuleer een proces van onderop, waarbij eigenaren en huurders samen de kar 3.1 Instrumenten voor gemeenten voor de gaan trekken voor hun terrein. Zorg dat er organisatie van het collectief een organisatie wordt opgetuigd met bijvoor- beeld een VvE. • Stimuleer een proces van onderop, via parkmanagement en/of een vereniging Een concreet instrument is de Bedrijfsinveste- van ondernemers of eigenaren ringszone (BIZ, onder meer toegepast in Ca- • Honderd procent deelname kan bereikt pelleXL en Hessenpoort, Zwolle). Dit is een worden via een Bedrijfsinvesteringszone wettelijk verankerd instrument waarmee on- (BIZ) dernemers verplicht bijdragen aan gezamen- Veel bedrijventerreinen beschikken over een lijke investeringen in bijvoorbeeld ruimtelijke sterk parkmanagement, of een goed draai- kwaliteit. De gemeente stelt via een verorde- ende ondernemersvereniging of Vereniging ning een BIZ in. Die verordening wordt pas van Eigenaren. De onderzochte voorbeelden van kracht, nadat gebleken is dat die over suggereren dat dit vooral de meer recente voldoende steun onder de betrokken onder- terreinen zijn. Ondernemers maken in deze nemers beschikt. Het grote voordeel van een samenwerkingsverbanden afspraken over BIZ is dat alle ondernemers deelnemen. praktische zaken als beveiliging, energievoor- ziening en vervoersmanagement, en ze be- hartigen de belangen van de bedrijven bij bij- voorbeeld de gemeente.

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 15 3.2 Instrumenten om te komen tot een ge- Ontwerpend onderzoek kan hierbij ondersteu- deelde visie nend zijn. Het wenkende toekomstperspectief dat hieruit voortkomt, kan ook een breekijzer • Een gemeentelijke of provinciale Omge- zijn om afwachtende ondernemers in bewe- vingsvisie biedt houvast bij het positione- ging te brengen. ren van een bedrijventerrein • Kansen en kwaliteiten kunnen in beeld 3.3 Instrumenten in de uitvoering worden gebracht met een SWOT-analyse • Als er nog veel open ligt en de opgave • Een beeldkwaliteitsplan kan zowel publiek veeleisend is, kan ontwerpend onderzoek als privaat opgesteld en gehandhaafd uitkomst bieden worden • Stedelijke kavelruil biedt een oplossing als Waar het bedrijfsleven voldoende georgani- er spanning ontstaat tussen maat en ge- seerd is, kan een gemeente samen met het bruik van de kavels en de beoogde ruim- ondernemerscollectief de ambitie vaststellen. telijke structuur Die kan gaan over punten als functiebehoud • Via een overhevelingsbijdrage kan de of functiemenging, economisch profiel, ener- verkoop van nieuwe kavels bijdragen aan gietransitie, klimaatbestendigheid, biodiversi- de revitalisering van een ouder terrein- teit, mobiliteit, werkgelegenheid, enzovoort. deel De ambitie komt voort uit een visie op de po- sitie van het bedrijventerrein in groter ver- Afspraken worden normaal gesproken vast- band (gemeentelijk of regionaal), maar ook gelegd in een plan. Dat kan bijvoorbeeld een uit inzicht in de kenmerken van de locatie beeldkwaliteitsplan zijn (zoals in Tiel) of een zelf. groenplan (zoals in Zwolle en Capelle aan Om de positie in groter verband te bepalen, den IJssel). Om die afspraken te handhaven, is de gemeentelijke Omgevingsvisie het geëi- kan worden gekozen voor een supervisor of gende instrument. De Omgevingswet (van een kwaliteitsteam. De opdrachtgever kan kracht vanaf 2021) stelt deze verplicht. Aan zowel de overheid zijn als een ondernemers- de vaststelling daarvan gaat een participa- collectief, of een combinatie van beide. tieproces vooraf, waarin ook het bedrijfsleven zijn stem kan laten horen. Inbreng van de gemeente is altijd nodig, ook als een ondernemerscollectief het voortouw Bemoei je als gemeente in eerste instantie neemt. Al was het maar om de afspraken te niet met de vraaganalyse van een locatie. vertalen in het juridisch bindende bestem- Bied desgewenst adviseurs aan die het col- mingsplan (of, in de toekomst, Omgevings- lectief hierbij kunnen helpen. plan). Als gekozen wordt voor publiekrechte- Dit collectief kan bijvoorbeeld een analyse lijke kwaliteitszorg, komt de welstandscommis- naar sterktes, zwaktes, kansen en bedreigin- sie of Commissie Ruimtelijke Kwaliteit in beeld. gen (een ‘SWOT-analyse’) laten uitvoeren, op Deze opereert in de toekomst als ‘gemeente- basis van interviews met eigenaren, huurders, lijke adviescommissie’ onder de Omgevings- de gemeentelijke bedrijfscontactfunctionaris wet. Deze commissie valt terug op een ge- en andere stakeholders. Dat is bijvoorbeeld meentelijke welstandsnota of een aan het gebeurd voor CapelleXL. Daarbij kunnen bestemmingsplan (cq omgevingsplan) ver- punten aan de orde komen die de ruimtelijke bonden beeldkwaliteitsplan. kwaliteit raken, zoals de water- en groenstruc- tuur, bebouwingsvoorschriften, mobiliteit en Als er spanning ontstaat tussen de maat en functionaliteit. het gebruik van de bedrijfskavels met de be- Via die lijn kunnen ook andere partijen in oogde ruimtelijke structuur, kan stedelijke her- beeld komen om bij te dragen aan de ont- verkaveling (of: stedelijke kavelruil) een oplos- wikkeling, zoals landschaps- of natuurorgani- sing bieden. Dit instrument krijgt met de invoe- saties of burgercollectieven. ring van de Omgevingswet een wettelijke ba- sis. Grondeigenaren verschuiven hun kavel- Zeker als er nog veel open ligt en de opgave grenzen zodanig dat er een efficiëntere inde- veeleisend is, kan het zinvol zijn om verschil- ling ontstaat, of meer ruimte voor publieke lende scenario’s te onderzoeken. voorzieningen. Zowel de overheid als de

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 16 grondeigenaren zelf kunnen hier het initiatief toe nemen. De afgelopen periode zijn pilots uitgevoerd, waaruit blijkt dat stedelijke kavelruil bij versnip- perd grondeigendom goed kan werken12. In Zevenaar kwam het echter niet van de grond. De condities van een hoge organisa- tiegraad en een gedeelde visie op de toe- komst ontbraken daar. Bovendien sloten de investeringscycli van de ondernemers niet voldoende op elkaar aan. Als recent geïnves- teerd is in de bedrijfshuisvesting, komt kavelruil neer op kapitaalvernietiging.

Een interessante optie om de revitalisering van een bedrijventerrein te financieren, is de Overhevelingsbijdrage. In is die met succes toegepast bij de ontwikkeling van bedrijvenpark A18. Uit de opbrengst van de kavelverkoop wordt een deel van de revitali- sering van oudere terreinen in de deelne- mende Achterhoekse gemeenten gefinan- cierd.

Aluminium-centrum, architect Micha de Haas, bedrijvenpark Het Rondeel, Houten

12 Het Kadaster, “Stedelijke herverkaveling, aanpak en eerste pro- jecten”, 2019 Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 17 4 Casuïstiek

Bedrijvenpark Medel, Tiel

Periode van aanleg: 1998-heden Bruto oppervlakte: 276 ha Milieucategorie: t/m 5 Type bedrijvigheid: primair logistiek, daarnaast productie, bouw, handel en nijverheid Ligging: tussen de Betuweroute en het -Rijnkanaal, buiten de stad Schaal: regionaal, kavels van 0,2 tot en met 20 ha, korrelgrootte neemt toe Opgave: in ontwikkeling, plannen voor verdere groei Samenwerking: parkmanagement via coöperatie met verplichte deelname; gemeen- schappelijke regeling gemeenten Tiel en Neder-Betuwe Specifieke instrumenten: beeldkwaliteitsplan, landscaping

Bedrijvenpark Medel, Tiel

Medel is te karakteriseren als een middelgroot achterland. Het is een van de terreinen logistiek cluster, georiënteerd op de economi- waarop de schaalvergroting in de bedrijfs- sche corridor tussen het westen en het Duitse huisvesting zichtbaar is. Bouwhoogtes zijn nu Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 18 12 tot 14 meter, maar gaan vanwege de ro- het Amsterdam-Rijnkanaal zijn hard; het be- botisering naar 28 meter. Landschappelijk is drijventerrein is er qua ontwerp niet op geori- dat lastig in te passen. enteerd. Rondom het oude buurtschap Me- Het beeldkwaliteitsplan is opgesteld door het del is een campuszone aangelegd die het Industrieschap Medel, een samenwerking tus- bedrijventerrein een duidelijk hart geeft. Me- sen de gemeenten Tiel en Neder-Betuwe, en del leent zich dankzij de groen- en water- later opgenomen in de welstandsnota van structuur voor licht recreatief medegebruik Tiel. Bouwregels uit dit plan en het bestem- (sportvisserij, vliegerwedstrijden, archeolo- mingsplan worden nog wel eens ervaren als gisch schatzoeken e.d.). knellend. Daarom is het belangrijk de doelen helder vast te leggen en daarbinnen ruimte te bieden voor afwijking van specifieke re- gels. Opvallend is overigens dat de coöpera- tie zelf een hoger kwaliteitsniveau voor de openbare ruimte hanteert dan de gemeente Tiel. Uitgangspunt is een krachtige ruimtelijke hoofdstructuur, waarbinnen ruimte is voor veel verschillende invullingen. Deze is geba- seerd op de historische landschapsstructuur. Aan de zijde van de is sprake van con- tact met het Betuwse landschap. Grenzen aan de zijden van de Betuweroute/A15 en

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 19 Hessenpoort, Zwolle

Periode van aanleg: vanaf circa 2000 Bruto oppervlakte: 297 ha Milieucategorie: t/m 5 Type bedrijvigheid: logistiek, groothandel, detailhandel, lichte industrie Ligging: aan de A28, buiten de stad Schaal: regionaal, kavels van 0,25 tot en met 3 ha Opgave: in ontwikkeling (nog niet alle kavels uitgegeven) Samenwerking: ondernemersvereniging op basis van een BIZ, parkmanager Specifieke instrumenten: beeldkwaliteitsplan, groenstructuur, zonering, visie op biodiversiteit, energieneutraliteit

Hessenpoort kent een stedenbouwkundige opzet die gerelateerd is aan de ligging in het landschap. Er zijn drie deelgebieden te on- derscheiden: Hessenpoort-Zuid, -Midden en -Noord. Deze geleding wordt ondersteund door een radiaalvormige waterstructuur, waaraan ontsluitingsroutes en recreatieve routes zijn gekoppeld. Er geldt een beeldkwa- liteitsplan (2016) dat stelt dat de uitstraling van Hessenpoort wordt bepaald door de op- zet en inrichting van de openbare ruimte, de inrichting van de individuele kavels en de be- bouwing. Randvoorwaarden zijn eenvoudig

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 20 van opzet en richten zich op hoofdlijnen van de ondernemersvereniging samen met de kwaliteit, niet op details. Stichting Avifauna Zwolle, de Koninklijke Na- De ondernemersvereniging heeft de ambitie tuurhistorische Vereniging Zwolle, Natuur en om Hessenpoort duurzamer en groener te Milieu en diverse andere organisa- maken. Ze heeft samen met NL Greenlabel ties. de visie ‘Hessenpoort Natuurlijk!’ met uitvoe- ringsagenda opgesteld (2016). Hiervoor werkt

Wehkamp op Hessen- poort, Zwolle

De Schaft, Houten

Periode van aanleg: ca 1980 Bruto oppervlakte: 10 ha Milieucategorie: 2 Type bedrijvigheid: groothandel, lichte productie, bouw, dienstverlening (ook kantoren) Ligging: centraal in de stad Schaal: lokaal, kavels 500-1500 m2 Opgave: tweede herstructurering: omslag naar meer multifunctionaliteit (klein- schalige, ambachtelijke en consumentgerichte bedrijven, zorg, wonen) Samenwerking: ondernemerskring op gemeenteniveau Specifieke instrumenten: visiedocument Ruimtelijke Koers Houten in voorbereiding

De Schaft is het oudste bedrijventerrein van terrein staat een kantoorgebouw van circa Houten. Het is ingeklemd geraakt tussen 30.000 m2, dat qua schaal detoneert. Dit woonbebouwing. Sinds vijftien jaar vindt een komt binnenkort leeg te staan. herstructurering plaats waarbij transportbedrij- De gemeente Houten werkt aan een nieuwe ven en zwaardere ambachtelijke functies visie en strategie voor de gemeente onder de plaatsmaken voor nieuwe bedrijven en kan- noemer Ruimtelijke Koers Houten. Hierin wordt toren, en publieksfuncties. Een deel van de ook De Schaft geherpositioneerd. De ge- oude bebouwing bestaat nog. Parkeerplaat- dachten gaan uit naar een meer multifuncti- sen domineren het openbaar gebied. Op het oneel karakter met kleinschalige,

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 21 ambachtelijke en consumentgerichte bedrij- ven, zorg en wonen. Omwille van de leef- baarheid is ook een verbetering van de openbare ruimte nodig. Nieuwe groene ver- bindingen in de vorm van wandelrondjes en uitwisseling tussen de woonwijk en De Schaft moeten hiervoor gaan zorgen. Een centrale parkeergarage zou in de parkeerbehoefte kunnen voorzien.

Wok-to-go op De Schaft, Houten

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 22 Tatelaar-Hengelder, Zevenaar

Periode van aanleg: 1970-‘82 (Tatelaar), 1977-’95 (Hengelder) Bruto oppervlakte: tezamen 90 ha Milieucategorie: 4 Type bedrijvigheid: gemengd Ligging: aan A12, deels nabij centrum Zevenaar Schaal: relatief kleinschalig, Tatelaar meer dan Hengelder Opgave: Tatelaar: deels gerevitaliseerd, Hengelder: geen bijzondere actie Samenwerking: Tatelaar: VVE bij revitalisering, nu ontbonden Specifieke instrumenten: pilot stedelijke kavelruil

Tatelaar-Hengelder, Zevenaar

Tatelaar is een oud bedrijventerrein dat aan door de vele wisselingen van bedrijfseigena- de kant van de stedelijke bebouwing een re- ren en door onderverhuur van de panden. Tij- vitalisatie heeft ondergaan. Grotere panden dens de revitalisering is een VVE opgezet, zijn hier vervangen door kleinere blokken, zo- maar deze is daarna weer ontbonden. dat de aansluiting op de naastgelegen Hengelder ligt naast Tatelaar, maar is jonger woonwijken zachter is. Bedrijven die niet meer en grootschaliger van opzet. Er zijn geen revi- in het centrumgebied passen (tandartsen, taliseringsplannen, hoewel het terrein daar meubelstoffeerders) kunnen op Tatelaar te- wel aan toe is. Het onderhoudsniveau van recht. Het bedrijventerrein wordt omzoomd sommige gebouwen en terreinen is laag. Dat door een mooie groenstructuur, met enkele lijkt te wijzen op verborgen leegstand. Hen- voetbalvelden langs de A12. Het mist echter gelder kampt met wateroverschot, hittestress kwaliteit in de tussengebieden. en te weinig groen. De gemeente is op zoek In het verlengde van gemeentelijke investe- naar een manier om een overlegstructuur op ringen in het stratenpatroon en het parkeren, te zetten voor de ondernemers, maar tot op investeerden ondernemers in hun huisvesting. heden zonder succes. De gemeente heeft vele pogingen gedaan om bedrijfseigenaren ook te stimuleren om in In 2017 waren Tatelaar en Hengelder een pi- de openbare ruimte te investeren, maar met lot in Gelderse proefprogramma ‘Stedelijke beperkt resultaat. Dit komt onder andere Herverkaveling’. Dit was ook een proefproject Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 23 voor het ministeriële programma Stedelijke Kavelruil. Bedrijven die op de bestaande ter- reinen uit hun jasje groeien, zouden naar het nieuwe bedrijventerrein 7Poort verplaatst kun- nen worden. Zo zou ruimte ontstaan om de ruimtelijke structuur rond de nieuw aan te leg- gen aansluiting op de A12 te verbeteren. Er zijn wel enkele bedrijven verkast, maar van systematische kavelruil is (nog) geen sprake. De gemeente Zevenaar is niet van plan om in de toekomst dwingender op te treden. Om- wille van de werkgelegenheid wil ze grotere bedrijven binnen de grenzen houden. Daarom worden concessies gedaan over schaal, materiaalgebruik, parkeerbeleid, et cetera. Dit gaat ten koste van kwaliteitsas- pecten zoals uitstraling, schaal en schoon- heid.

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 24 CapelleXL, Capelle aan den IJssel

Periode van aanleg: vanaf jaren 80, met uitbreidingen rond 2000 Bruto oppervlakte: 52 ha Milieucategorie: 3 Type bedrijvigheid: grootschalige detailhandel, kantoren, veel productie en distributie Ligging: langs de A20, in de stad Schaal: lokaal tot regionaal Opgave: revitalisering, beheer en ontwikkeling Samenwerking: BIZ, parkmanagement Specifieke instrumenten: Meerjarenplan Groen 2015-2019

Twee maal Capelle XL, Capelle aan den IJssel

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 25 CapelleXL is het grootste bedrijventerrein van Deze laatste twee gedeeltes zijn uitgesloten Capelle aan den IJssel en kent een zeer ge- van de BIZ (Bedrijfsinvesteringszone) die voor varieerd gebruik. Er zijn zowel lokale am- CapelleXL is ingesteld. De kwaliteit van de bachtslieden en zzp’ers gevestigd als interna- buitenruimte is een van de prioriteiten van de tionaal opererende kantoren. In het sinds de Stichting BIZ CapelleXL. Onderdeel daarvan is jaren tachtig gegroeide, langgerekte ge- het Meerjarenplan Groen, dat in overleg met deelte staan deze bedrijven allemaal door el- de gemeente is opgesteld en waaraan de kaar, hoewel langs de belangrijkste autowe afgelopen jaren uitvoering is gegeven. De gen (de snelweg en de stedelijke hoofdont- openbare ruimte heeft hierdoor een impuls sluiting) relatief veel representatieve bedrijven gekregen. Het gebrek aan samenhang als gevestigd zijn. Rond 2000 zijn twee gedeeltes gevolg van de ontwikkelingsgeschiedenis toegevoegd met een eigen karakter: het Ca- wordt wel onderkend, maar ook geaccep- pelle Trade Center en het Capelle Office teerd. Er bestaat in Capelle geen behoefte Park. aan een grootscheepse verplaatsingsopera- tie.

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 26 5 Conclusies en aanbevelingen

De verkenning naar ruimtelijk kwaliteitsbeleid ook bij oudere te revitaliseren terreinen. op bedrijventerreinen leidt tot een aantal Sluit aan op landschappelijke structuren. conclusies. Daaraan zijn aanbevelingen ver- bonden voor zowel gemeenten als onderne- Werk als overheid en bedrijfsleven samen mers. De belangrijkste conclusie is dat ruimte- aan zo’n structuur, zodat die zowel pu- lijke kwaliteit nooit op zichzelf staat. Het ver- blieke doelen dient als bijdraagt aan be- beteren van ruimtelijke kwaliteit moet altijd hoeften van bedrijven en hun werkne- mers. samengaan met het werken aan andere maatschappelijke opgaven, zoals klimaat, gezondheid en duurzaamheid. Anderzijds • Als er zo’n robuuste ruimtelijke structuur creëert een goed ruimtelijk ontwerp meer- ligt, volstaat een klein aantal eenvoudige waarde op andere maatschappelijke beeldkwaliteitsregels op kavelniveau. thema’s. Het onderzoek heeft de vorm van een ver- Formuleer in samenhang met de ruimte- kenning. Dat betekent dat conclusies en aan- lijke structuur een set eenvoudige beeld- bevelingen vooral staan voor denkrichtingen. kwaliteitsregels op kavelniveau (bijvoor- Het Ministerie van BZK, de opdrachtgever beeld voor parkeren, opslag, hekwerken voor deze verkenning, kan ze verder uitwer- en reclame-uitingen), die ondernemers ken, bijvoorbeeld in de vorm van een Hand- begrijpen en accepteren. Dat brengt rust reiking Ruimtelijke Kwaliteit op Bedrijventerrei- en samenhang in het straatbeeld. nen voor gemeenten en parkmanagers.

• Energietransitie, circulariteit en klimaat- • Een robuuste ruimtelijke structuur (groen, adaptie kunnen een motor zijn voor ver- water, infrastructuur) is de drager van de betering van de ruimtelijke kwaliteit. ruimtelijke kwaliteit. Zoek de kansen van het collectief op voor Hang het ontwerp van een nieuw bedrij- een klimaatbestendige bedrijfsvoering, venterrein op aan een samenhangende bijvoorbeeld op het gebied van de ener- structuur van verkeer, groen en water. Dit gievoorziening en circulariteit. Dat voegt heeft ook grote voordelen voor o.a. kli- ruimtelijke en economische waarde toe maat, biodiversiteit en gezondheid. Een aan het bedrijventerrein en geeft onder- robuuste structuur vormt ook een kapstok nemers een direct economisch belang bij voor segmentering en een fasegewijze samenwerking. aanleg en herontwikkeling.

Zet zo nodig ontwerpend onderzoek in om zo’n ruimtelijke structuur te creëren, Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 27

• Een robuuste ruimtelijke structuur is de be- • De inbreng van de overheid bij het formu- langrijkste voorwaarde voor een grotere leren van ruimtelijke kwaliteitsregels kan publieke betekenis van een bedrijventer- bescheidener zijn naarmate de onderne- rein. mers beter zijn georganiseerd.

Investeer via het groen en het water in de Ondernemers: wees georganiseerd. Zet publieke betekenis van het bedrijventer- een BIZ op. rein. Dat komt werknemers ten goede en vergroot de maatschappelijke accepta- Gemeenten: durf los te laten als onderne- tie van het terrein. mers zelf hun zaken goed op orde heb- ben. Zo niet: jaag de samenwerking aan Zoek de samenwerking op met maat- en investeer in een goed proces. schappelijke organisaties op het gebied van bijvoorbeeld geschiedenis, land- schap en natuur. • De effectiviteit van ruimtelijke kwaliteitsin- strumenten is sterk afhankelijk van de ver- houdingen op een bedrijventerrein. • Een sterke profilering of segmentering van een bedrijventerrein vergroot de mogelijk- Analyseer voorafgaand aan een revitali- heden voor verbetering van de ruimtelijke seringsoperatie de homogeniteit van het kwaliteit. bedrijfsleven: eigenaar-gebruikers en huurders, zelfstandige bedrijven en ne- Werk in regionaal verband aan een profi- venvestigingen, MKB en grote bedrijven, lering van bedrijventerreinen. Dat bevor- de verdeling over branches, enzovoort. dert de gelijkgestemdheid onder de on- Stem de beoogde samenwerking en de dernemers en de herkenbaarheid voor de inzet van instrumenten daarop af. buitenwereld.

Onderzoek de mogelijkheden voor be- drijfsverplaatsing binnen het terrein of daarbuiten, als er weinig samenhang be- staat tussen de op een terrein gevestigde bedrijven.

Uzin Utz, de groenste fabriek van Nederland, Haaksbergen

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 28 6 Bronnen

6.1 Interviews LISA; Werkgelegenheid op bedrijventerrei- nen; LISA Nieuws 36, mei 2019 Reinier Gerritsen, Topia, stedenbouwkun- Meinsma, H.; De logica van de lelijkheid, dige bij revitalisatie bedrijventerreinen Ze- ontwikkeling van bedrijventerreinen in venaar Noord-Holland. Studie in opdracht van Peter Hiemstra, accountmanager bedrij- Stichting WZNH, 2006 ven, gemeente Zevenaar Mooiwaarts/Federatie Ruimtelijke Kwali- Ilse Sijtsema, parkmanager Hessenpoort teit; Schetsboek voor een Omgevingsplan Fred van de Water, projectleider sport – op Kwaliteit; 2017 en werklandschap Meerpaal, gemeente Pen, Cees-Jan; Koester de Blokkendozen; Houten Binnenlands Bestuur, 8 juni 2018 Jeroen Zwart, gebiedsmanager Werkge- Renes, Gusta; De Toekomst van Bedrijven- bieden, gemeente Houten terreinen; Planbureau voor de leefomge- Nanne Zwiep, directeur Bedrijfschap Me- ving, presentatie, 2009 del Servicepunt Duurzame Energie; In 4 stap- pen starten naar een circulair bedrijven- 6.2 Literatuur terrein; Provincie Noord-Holland, 2019 Snep, Robbert; Groen bedrijventerrein BNA Onderzoek en Hoorn80; Ontwerp- werkt beter; Wageningen Environmental kracht voor Bedrijventerreinen, De ener- Research, 2017, https://weblog.wur.nl/uit- gietransitie als opstap naar ruimtelijke gelicht/groen-bedrijventerrein-werkt-be- kwaliteit; 2019 ter/ Buck Consultants; Ruimte voor economi- sche activiteit tot 2030, Verkenning van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen en kantoren. Economisch Instituut voor de Bouw, 2019 Buro Lubbers Landschapsarchitectuur en Stedenbouw; Bedrijventerreinen met Meerwaarde, 2016 College van Rijksadviseurs; (X)XL-Verdo- zing, Minder, compacter, geconcentreer- der, multifunctioneler; 2019 Heide, Pieter van der; Wat zijn de vesti- gingscriteria van bedrijven in de circulaire economie; Bureau Stedelijke Planning, 2016 Het Kadaster; Stedelijke herverkaveling, aanpak en eerste projecten, 2019

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 29 Colofon

Uitgave Federatie Ruimtelijke Kwaliteit

Werkgroep Ingrid Langenhoff, beleidscoördinator, MOOI Noord-Holland Rik Onderdelinden, adviseur ruimtelijke kwali- teit, Het Oversticht Karen van Vliet, stedenbouwkundige, Dorp Stad en Land Jan Wabeke, stedenbouwkundige, Gelders Genootschap Marieke van Zuiden, landschapsontwerper, TLU landschapsarchitecten

Redactie Peter Paul Witsen, Bureau Westerlengte

Afbeeldingen Flip ten Cate, Jan Wabeke, Erwin Zijlstra, Peter Schipper, Ron Meerbeek

Amsterdam, 2020

Federatie Ruimtelijke Kwaliteit Herengracht 62 1015 BP Amsterdam Tel. 020 412 49 64 [email protected]

Verkenning ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen 30