TRIBUNALE DI BENEVENTO
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
PROMOSSA DA: ITALFONDIARIO S.P.A.
CONTRO:
N° GEN. REP. 132/2013
DATA UDIENZA EX ART. 569 C.P.C.: 02-10-2015
GIUDICE DELLE ESECUZIONI: DOTT. SSA SERENA BERRUTI
CA3 Serial#:
Ing. Adolfo Basile Via XXV Luglio 4 Benevento
Cel 333 3553425
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FirmatoDa: BASILE ADOLFO Emesso ARUBAPEC Da: S.P.A. NG 33ff07166ab36cfa2949822a87d62d0e
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RAPPORTO DI
VALUTAZIONE Lotto 001
Esperto alla stima: Ing. Adolfo Basile
Codice fiscale:
Studio in: Via F. Crispi n 97 - Napoli
Telefono: 081 -664107
Fax: 081-19247256
Email: [email protected]
Pec: [email protected]
Ing. Adolfo Basile Via XXV Luglio 4 Benevento
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2
INDICE SINTETICO
- Dati Catastali
Bene: Via Vicinale Borghetelle –Montesarchio (Bn) - 82016
Lotto. 001
Corpo: Unico
Categoria: immobili
Dati Catastali : L’unità immobiliare oggetto del pignoramento è sita in Montesarchio (Bn) in Via Vicinale Borghetelle individuata in catasto fabbricati , foglio 11, particella 553, sub 2 piani T/1/2 Categoria A/2
Classe 3 vani 8, rendita € € 681’72
- Possesso
Bene: Via Vicinale Borghetelle –Montesarchio (Bn) - 82016
Lotto : 001
Corpo: Unico
Possesso : Occupato con titolo
- Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili
Bene: Via Vicinale Borghetelle –Montesarchio (Bn) - 82016
Corpo: Unico
Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: non prevista
4. Creditori Iscritti
Bene: Via Vicinale Borghetelle –Montesarchio (Bn) - 82016 Lotto: 001
Corpo: Unico
Creditori Iscritti: Italfondiario Spa
5. Comproprietari
Bene: Via Vicinale Borghetelle –Montesarchio (Bn) - 82016
Lotto: 001
Corpo: Unico
Comproprietari :
1) omissis 87d62d0e
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3 2) omissis
3) omissis
6. Misure Penali
Bene: Via Vicinale Borghetelle –Montesarchio (Bn) - 82016
Lotto: 001
Corpo: Unico
Misure Penali: NO
7. Continuità delle trascrizioni
Bene: Via Vicinale Borghetelle –Montesarchio (Bn) - 82016
Lotto: 001
Corpo: Unico
Continuità delle trascrizioni: SI’
8 Prezzo
Bene: Via Vicinale Borghetelle –Montesarchio (Bn) - 82016
Lotto: 001
Corpo: Unico
Prezzo da libero: € 166'221,67
Prezzo da occupato: € 166'221,67
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PREMESSA
A.1) Io sottoscritto Adolfo Basile professionalmente domiciliato a Benevento alla Via XXV LUGLIO n° 4,
C.F. BSL DFL 68M30 F839X iscritto all’ordine degli Ingegneri della Provincia di Benevento con il n.1271 e regolarmente abilitato all’esercizio della professione, iscritto all’Albo dei CTU del Tribunale di Benevento a seguito d’incarico conferitogli in data 02-01-2014 dal GIUDICE DOTT. MICHELE CUOCO e successivo giuramento effettuato in data 09-01-2014 sono stato nominato esperto nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare n 132/2013 relativa alla richiesta di pignoramento da parte di ITALFONDIARIO S.p.A. quale procuratore del BANCO DI NAPOLI S.p.A . del fabbricato sito in Montesarchio (Bn) di vani 8 catastali censito in NCEU al foglio 11, particella 553 sub 2, Classe A/2 sito ivi alla Via Vicinale Borghetelle di piena proprietà di omissis per 4/6, omissis per 1/6 e omissis per 1/6 e quindi per 6/6 o 1000/1000
A.2) Considerati i quesiti posti dal giudice ho svolto indagini e ritirato documentazione presso l’Agenzia del
Territorio ( Catasto e Conservatoria) e presso l’Ufficio Tecnico Comunale – Settore Urbanistica di
Montesarchio ( Bn) e presso il Genio Civile di Benevento , ho effettuato , dopo aver avvisato le parti sopralluogo per prendere visione dei luoghi ed effettuare i rilievi e la documentazione fotografica necessaria allo svolgimento dell’incarico. In seguito alla presa visione di tutta la documentazione reperita ho redatto la presente relazione di perizia.
A.3) COMPLETEZZA DEI DOCUMENTI
Dopo aver esaminato tutta la documentazione prodotta dalla parte debitrice Italfondiario Spa (contratto di mutuo, atto di precetto, atto di pignoramento, certificazione notarile sostitutiva ex art 567, istanza di
vendita immobiliare, iscrizione a ruolo, relazione notarile preliminare e definitiva) posso affermare la completezza dei documenti di cui all’art 567 cpc .
Ing. Adolfo Basile Via XXV Luglio 4 Benevento Cel 333 3553425
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B) BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO
Provveda il tecnico all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione , ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo , previa autorizzazione del giudice ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale
BENI IN MONTESARCHIO (BENEVENTO) LOCALITÀ VIA VICINALE BORGHETELLE
Lotto: UNICO
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Intestazione: L’unità immobiliare oggetto del pignoramento è sita in Via Vicinale Borghetelle –
Montesarchio (Bn) individuata in catasto fabbricati
DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO N Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita urbana Cens. Zona € 1 11 553 2 A/2 3 8 681,72
Note: l’immobile in questione è un corpo unico per cui è il solo oggetto di pignoramento
Ing. Adolfo Basile
Via XXV Luglio 4 Benevento 6
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CONFINI:
L’immobile oggetto di pignoramento confina con restante proprietà della parte mutuataria su tutti e quattro i lati e
precisamente su tra lati confina con il giardino-selciato, il lato rimanente è annesso ad altra unità immobiliare
individuata in catasto fabbricati
DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO
N Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita urbana Cens. Zona
€ 1 11 553 2 A/2 3 6,5 553,90
Le due unità immobiliari insistenti sulla stessa particella sono completamente indipendenti e con accessi
indipendenti
Confinanti con la particella 553 dove insiste il fabbricato pignorato si ha :
PARTICELLA CONFINANTE N 1
DATI IDENTIFICAVI DATI DI CLASSAMENTO N Sezione Zona Micro Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita urbana Cens. Zona
1 11 220 A/3 2 8 € 790,18
INTESTATI: N DATI ANAGRAFICI DIRITTI ED ONERI 1 omissis Proprietà 500/1000 2 omissis Proprietà 500/1000
PARTICELLA CONFINANTE N 2
DATI IENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO 33ff07166ab36cfa2949822a87d62d0e N Sezione Zona Micro Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita urbana Cens. Zona 1 11 455 8 A/2 2 5,5 € 411,87 INTESTATI: N DATI ANAGRAFICI DIRITTI ED ONERI Nuda proprietà per 1/2 in 1 omissis regime di separazione di bene 1 omissis Usufrutto per 1/2 2 omissis Usufrutto per 1/2
Ing. Adolfo Basile
Via XXV Luglio 4 Benevento 7
Cel 333 3553425
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FirmatoDa: BASILE ADOLFO Emesso ARUBAPEC Da: S.P.A. NG CA 3 Serial#:
PARTICELLA CONFINANTE N 3
DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO N Sezione Zona Micro Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita urbana Cens. Zona 1 11 378 3 A/4 4 6,5 € 386,05 INTESTATI: N DATI ANAGRAFICI DIRITTI ED ONERI 1 omissis Proprietà per 1000/1000
2. DESCRIZIONI GENERALE DEL BENE - QUARTIERE E ZONA
Provveda il tecnico all’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto mediante
indicazione di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale
numero interno) degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze ed accessori,
degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le
caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone
confinanti. Con riferimento al singolo bene , verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della utilizzazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione,, le
caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando ab36cfa2949822a87d62d0e per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti la loro rispondenza alla vigente normativa ed in caso contrario i costi necessari al loro adeguamento;
L’unità immobiliare oggetto del pignoramento è sita in Via Vicinale Borghetelle –Montesarchio (Bn) individuata in catasto fabbricati
DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO N Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita urbana Cens. Zona € 1 11 553 2 A/2 3 8 681,72
Ing. Adolfo Basile
8 Via XXV Luglio 4 Benevento
Cel 333 3553425
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FirmatoDa: BASILE ADOLFO Emesso ARUBAPEC Da: S.P.A. NG CA 3 Serial#: 33ff07166 Sulla particella 553 oltre all’immobile sopra indicato sorge anche altro immobile attiguo sempre di proprietà dei signori omissis che sono completamenti indipendenti per quanto riguarda il loro ingresso. L’unità immobiliare oggetto della perizia presenta giardino indipendente, un box per auto con possibilità di parcheggio per altre auto.
La zona dove esso sorge che si può definire residenziale popolare è posta a Nord-Ovest del centro abitato di Montesarchio dal quale dista poco meno di 1 km ed è completamente edificata con la presenza per la maggior parte di fabbricati a due o tre piani fuori terra. Vi sono nelle vicinanze numerosi fabbricati in struttura ordinaria di tufo o in cemento armato costruiti per la maggior parte intorno agli anni ’80. Morfologicamente si presenta pianeggiante pertanto non si notano fenomeni di franosità in atto o potenziali. Non molto distante scorre il torrente Tesa che ha una quota inferiore di circa sette metri.
Identificativo corpo: sito in Montesarchio (Bn) Via Vicinale Borghetelle
Caratteristiche zona: residenziale popolare
Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria.
Importanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: nessuno.
Importanti centri limitrofi: Airola – Cervinara – San Martino Valle Caudina
Attrazioni storiche: Castello edificato nell'ottavo secolo dai Longobardi.
Altre attrazioni : Monte Taburno dove numerosi vigneti producono alcuni tra i vini più rinomati a87d62d0e
e pregiati d'Italia
Principali collegamenti pubblici: non vi è alcun tipo di collegamento pubblico
Infrastrutture presenti in zona: la zona è servita da tutte le infrastrutture: fogne, acquedotto, rete elettrica e telefonica
Ing. Adolfo Basile
Via XXV Luglio 4 Benevento 9
Cel 333 3553425
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FirmatoDa: BASILE ADOLFO Emesso ARUBAPEC Da: S.P.A. NG CA 3 Serial#: 33ff07166ab36cfa2949822
DESCRIZIONE DEL BENE SITO IN MONTESARCHIO (BENEVENTO) LOCALITÀ VIA VICINALE BORGHETELLE
L’immobile al quale si accede da due ingressi indipendenti uno pedonale ed uno carrabile è costituito da tre piani fuori terra così suddivisi:
1) PIANO TERRA di circa 80 mq escluso vano scala costituito da box-vano scala- bagno, tinello , cucina:
- Box o cantinola di circa 20 mq , altezza m 2,95, dotata di serranda manuale le cui pareti sono completamente intonacate, il piano di calpestio presenta massetto finito, il soffitto non è intonacato essendo visibili travetti e pignatte del solaio. Non vi sono altre aperture e non risulta alcun tipo di impianto elettrico
- Ingresso - Vano scala di circa 16 mq. All’unità immobiliare si accede mediante un portoncino in legno a doppia anta che presenta una scala con gradini rivestiti in marmo con corrimano in legno che conduce al primo piano.
Il piano di calpestio risulta costituito da pavimento in marmo uguale a quello dei gradini della scala. Il vano scala presenta un piccolo ripostiglio collocato sotto il ballatoio della scala al quale si accede da una porta in legno di altezza 1,35 m.
Dal vano scala si accede attraverso una porta in legno nella zona dove sono presenti bagno, tinello e cucina che non presentano porte ma risultano comunicanti attraverso tramezzi ad arco:
- Bagno di circa 6 mq dotato di lavabo, wc, lavatoio dotato di finestra ed una porta in legno, un radiatore e risulta completamente intonacato e pavimentato; - Vano – tinello di circa 16 mq dotato di finestra in alluminio a due ante, un radiatore e risulta completamente intonacato e pavimentato; - Cucina di circa 20 mq dotata di finestra in legno a due ante, un radiatore e risulta completamente intonacata e pavimentata.
2) PIANO PRIMO di circa 68 mq escluso vano scala costituito da tre vani, vano scala, bagno, corridoio
Ing. Adolfo Basile 10
Via XXV Luglio 4 Benevento
Cel 333 3553425 Pag. mail [email protected] pec [email protected]
FirmatoDa: BASILE ADOLFO Emesso ARUBAPEC Da: S.P.A. NG CA 3 Serial#: 33ff07166ab36cfa2949822a87d62d0e - Vano di circa 20 mq , altezza m 2,95, le cui pareti sono completamente intonacate, il piano di
calpestio si presenta pavimentato. Il soffitto presenta ampie macchie di umidità. la finestra-balcone risulta essere in legno e da questa si accede ad un balcone esterno che mette in comunicazione con l’altra unità immobiliare.
- Vano scala che presenta una scala con gradini rivestiti in marmo con corrimano in legno che conduce al sottotetto.
Il ballatoio del primo piano risulta costituito da pavimento in marmo uguale a quello dei gradini della scala. L’accesso della rampa al ballatoio del primo piano presenta una porta scorrevole in legno e sul ballatoio vi è una finestra in legno.
Dal ballatoio del vano scala si accede attraverso una porta in legno nella zona dove sono presenti bagno, corridoio, e due vani adibiti a stanze da letto.
- Vano adibito a stanza da letto di circa 11 mq dotato di finestra a due ante in legno , un radiatore e risulta completamente intonacato e pavimentato;
- Bagno di circa 6,5 mq dotato di lavabo, wc, vasca da bagno, bidet dotato di una finestra e di una porta in legno, un radiatore e risulta completamente intonacato e pavimentato;
- Vano adibito a stanza da letto di circa 22 mq che presenta dotato di finestra a due ante in legno ,
un radiatore e risulta completamente intonacato e pavimentato;
3) Piano secondo costituito da un terrazzo esterno, vano e due ripostigli oltre un sottotetto - Vano scala che presenta una scala con gradini rivestiti in marmo con corrimano in legno al ballatoio del sottotetto.
Il ballatoio risulta costituito da pavimento in marmo uguale a quello dei gradini della scala e sullo stresso vi è una finestra a due ante in legno in legno, una porta in alluminio che conduce sul terrazzo esterno ed una porta in legno che da accesso al vano e di conseguenza ai ripostigli del sottotetto. Le pareti sono intonacate ma in alcuni punti sono visibili tracce di umidità che hanno portato la caduta dell’intonaco.
- Vano di circa 19 mq dotato di finestra in legno a due ante, due porte in legno di accesso ai ripostigli del sottotetto e risulta completamente intonacato e pavimentato.
L’altezza di questo vano è variabile e va da m 2,67 al punto di massimo (falda del tetto) che è di m
3,25 per poi scendere a m 2,39 sulla parete che delimita il perimetro del ripostiglio del sottotetto.
- Vano – ripostiglio di circa 2,44 mq risulta intonacato completamente e pavimentato
- Vano di circa 2,25 mq risulta completamente intonacato e pavimentato e funge da antingresso per
un sottotettodeposito di circa 8,00 mq, che partendo da un’altezza di m 1,58 arriva a circa 35 cm
Ing. Adolfo Basile 11
Via XXV Luglio 4 Benevento g.
Cel 333 3553425 Pa mail [email protected] pec [email protected]
FirmatoDa: BASILE ADOLFO Emesso ARUBAPEC Da: S.P.A. NG CA 3 Serial#: 33ff07166ab36cfa2949822a87d62d0e essendo il tetto inclinato. Vi è una finestra di dimensioni 40x40 cm. La zona risulta da intonacare essendo visibili travi , pignatte e muratura in tufo.
- Terrazzo di circa 20 mq al quale si accede attraverso una porta in alluminio vetrata di dimensioni larghezza 85- altezza 93 cm che si presenta completamente impermeabilizzato con strato di impermeabilizzante.
Esternamente l’immobile presenta: giardino su due lati, su un lato giardino-piazzale dove è possibile parcheggiare ed un lato confinante con altro immobile della stessa proprietà che risulta completamente indipendente anche negli ingressi
Caratteristiche strutturale del bene: l’immobile oggetto di pignoramento costruito come ampliamento, segue il criterio costruttivo del fabbricato già esistente e risulta realizzato in muratura di tufo e solai in latero-cemento. La fondazione è in conglomerato cementizio. La muratura in elevazione è in tufo con malta cementizia con spessore che partendo da poco meno di 60 cm a piano terra arriva a circa 40 cm al tetto. I solai sono il latero-cemento e sui muri in corrispondenza dei solai sono stati
realizzati cordoli in cemento armato. Le strutture a sbalzo per la scala sono state realizzate in conglomerato cementizio armato
Stato di manutenzione dell’immobile si presenta esternamente in buono stato di manutenzione, internamente le condizioni sono buone al di là del sottotetto dove si evidenzia rigonfiamento dell’intonaco dovuto all’umidità nel vano scala
SUPERFICIE NETTA E SUPERFICIE COMMERCIALE
Nella tabella si indicano
- la superficie calpestabile netta;
- la superficie commerciale si ottiene sommando la superficie lorda dell’immobile e la superficie di locali non residenziali appartenenti all’immobile stesso quali aree esterne (balconi, terrazze, lastrici solari di proprietà esclusiva, giardini, posti auto) e pertinenze come cantine, soffitte, box auto
- la superficie ragguagliata che viene introdotta per ottenere ai fini di una semplificazione dei calcoli di stima una superficie totale omogenea: le diversità di destinazione e condizioni sono valorizzate dagli specifici coefficienti sono valorizzate dagli specifici coefficienti dati dal
rapporto tra il valore unitario di mercato della superficie e quello della superficie di riferimento,
Ing. Adolfo Basile 12
Via XXV Luglio 4 Benevento
Cel 333 3553425 Pag. mail [email protected] pec [email protected]
FirmatoDa: BASILE ADOLFO Emesso ARUBAPEC Da: S.P.A. NG CA 3 Serial#: 33ff07166ab36cfa2949822a87d62d0e a cui si attribuisce un coefficiente pari ad 1
- l’altezza netta per l’unità abitativa
Abbiamo come risulta dagli allegati ( all. 4 – 5)
SUPERFICIE NETTA
PIANO TERRA (mq) 79,97
PIANO PRIMO (mq) 67,95
SECONDO PIANO (mq) 28,69 TOTALE 176,61
SUPERFICIE COMMERCIALE
PIANO TERRA (mq) 90,72
PIANO PRIMO (mq) 90,38
SECONDO PIANO (mq) 40,94 SUPERFICI SCOPERTE (mq) 15,00
TOTALE 242,04
Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve poi considerare per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
- 15% dei giardini di appartamento - 10% dei giardini di ville e villini
Nel caso in questione la superficie scoperta è di circa 150,00 mq per cui la superficie commerciale riferita a questa voce sarà:
Sup. Commerciale = 150,00 mq x 10% = 15,00 mq
Ing. Adolfo Basile 13
Via XXV Luglio 4 Benevento
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FirmatoDa: BASILE ADOLFO Emesso ARUBAPEC Da: S.P.A. NG CA 3 Serial#: 33ff07166ab36cfa2949822a87d62d0e
3. REGOLARITA’ URBANISTICA
Provveda il tecnico alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in
quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza
della costruzione alla previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli stremi
degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il tecnico provvederà all’indicazione
dell’eventuale sanabilità ai sensi della legge n 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici
e dei relativi costi, assumendo le informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli
oneri economici necessari per l’eliminazione dell’abuso (ove non sanabile);
Effettuate le dovute ricerche presso il comune di Montesarchio ed il Genio Civile di Benevento relativamente all’immobile sito in Montesarchio (Bn) in Via Vicinale Borghetelle individuato in catasto fabbricati , foglio 11, particella 553, sub 2 piani T/1/2 Categoria A/2 Classe 3 vani 8,sono state rinvenute le seguenti pratiche edilizie.
1) Richiesta di licenza edilizia al Comune di Montesarchio effettuata in data 1-3-1968 dai coniugi omissis, per la costruzione di un fabbricato da adibirsi ad uso abitazione sito in Montesarchio alla Via San Giovanni con allegato progetto a firma del geometra Giuseppe Rapuano ed in pari data
trasmissione al Genio Civile di Benevento per approvazione; (all.17) 22a87d62d0e
2) Autorizzazione N 218 del 21 maggio 1968 rilasciata dal Comune di Montesarchio in relativamente alla costruzione di un fabbricato per civile abitazione con due piani fuori terra considerati: (all.18)
- il parere favorevole della Commissione Edilizia espresso nella seduta del 23-3-1968;
- il parere favorevole dell’Ufficiale Sanitario in data 7-3-1968;
- l’autorizzazione del Genio Civile di Benevento n 9706 del 4-5-1968
3) Richiesta di voltura della licenza edilizia n 218 del 21 maggio 1968 rilasciata ai coniugi omissis in data 26 aprile 1974 da parte dei coniugi omissis divenuti intanto proprietari con atto notarile 31 luglio 1972 Notaio Mario Giordano, per poter completare i lavori dell’immobile iniziati dai coniugi omissis. (all.19)
4) Certificato di abitabilità rilasciato dal Comune di Montesarchio in data 4 maggio 1978 considerata
Ing. Adolfo Basile 14
Via XXV Luglio 4 Benevento
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FirmatoDa: BASILE ADOLFO Emesso ARUBAPEC Da: S.P.A. NG CA 3 Serial#: 33ff07166ab36cfa29498 l’autorizzazione n 218 del 21 maggio 1968 ai sig omissis per la costruzione di un fabbricato per civile abitazione sito in Via S.Giovanni a Montesarchio (Bn). (all.20)
5) Dalla consultazione dei registri giacenti presso il Comune di Montesarchio risulta rilasciata al signor
omissis concessione edilizia 2353 del 24 settembre 1982 per costruzione fabbricato in Via Borghetelle nello stesso Comune, inoltre dal registro dei verbali della Commissione Edilizia in merito al verbale n
2082 viene emesso parere positivo in merito all’ampliamento del fabbricato in Via
Borghetelle ma il fascicolo della concessione edilizia (C.E.) 2353 del 24 -09-1982 per motivi sconosciuti non è stato reperito negli archivi comunali (come da attestazione rilasciata dal Comune di
Montesarchio in data 26 febbraio 2015 in allegato) (all.14)
6) Deposito presso il Genio Civile di Benevento in data 13 aprile 1983 del progetto relativo ai “lavori di ampliamento del fabbricato per abitazione alla Via Borghetelle di Montesarchio di proprietà della ditta omissis redatto dal geometra Nicola Migliore. (all.21)
7) Certificato di collaudo redatto dal geometra Ernesto Perone in data 19 dicembre 1986 e depositato presso ilo Genio Civile di Benevento in data 28 dicembre 1992. (all.22)
Esaminata tutta la documentazione descritta reperita presso i vari enti si può affermare che l’immobile
in questione risulta regolare sotto il profilo urbanistico.
4. REGOLARITA’ CATASTALE
Provveda il tecnico all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; qualora le opere di accatastamento richiedano una spesa superiore alla somma di euro 1.000,00 il consulente è autorizzato a richiedere l’anticipazione della stessa direttamente al creditore procedente, segnalando al GE l’eventuale omissione;
Intestazione: L’unità immobiliare oggetto del pignoramento è sita in Via Vicinale Borghetelle – : ARUBAPEC : S.P.A. NG CA 3 Serial#: 33ff07166ab36cfa2949822a87d62d0e Montesarchio (Bn) individuata in catasto fabbricati
Ing. Adolfo Basile 15
Via XXV Luglio 4 Benevento
Cel 333 3553425 Pag. mail [email protected] pec [email protected]
FirmatoDa: BASILE ADOLFO Emesso Da
DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO N Sezione Zona Micro Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita urbana Cens. Zona €
1 11 553 2 A/2 3 8 681,72
Si può affermare che esiste esatta rispondenza tra i dati specificati nell’atto del pignoramento e quelli di identificazione catastale. L’immobile in questione risulta regolare sotto il profilo catastale.
5. STATO DI POSSESSO
Il tecnico provveda all’indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da
terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o
locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per
l’eventuale disdetta , l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso
per il rilascio;
L’immobile oggetto di pignoramento allo stato attuale risulta occupato da uno dei debitori,Sig. omissis nella qualità di proprietario dell’immobile per 1/6 e dal suo nucleo familiare.
6. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Provveda il tecnico alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura;
6.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente
6.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
Pignoramento a favore di ITALFONDIARIO Spa contro omissis derivante dalla somma di € 65'272,64 oltre interessi contrattuali gravante sull’immobile sita in Montesarchio (Bn) in Via Vicinale Borghetelle individuata in catasto fabbricati , foglio 11, particella 553, sub 2 trascritto in data 14 agosto 2013 al n.7045 R.P.
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FirmatoDa: BASILE ADOLFO Emesso ARUBAPEC Da: S.P.A. NG CA 3 Serial#: 33ff07166ab36cfa2949822a87d62d0e 6.1.2 Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione casa coniugale: Nessuna
6.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
6.1.4 Altre limitazioni d’uso: Nessuna
6.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati e spese della procedura
6.2.1 Iscrizioni : Nessuna
6.2.2. Pignoramenti : Nessuno
6.2.3. Altre Trascrizioni: Nessuna
6.2.4. Aggiornamento della documentazione ipocatastale: Nessuna
7) ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Provveda il tecnico ad acquisire ogni informazione concernente:
L’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione ( es. spese condominiali ordinarie) Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; La individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio ed alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi ( data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione) e ciò sulla scorta della eventuale notazione notarile;
Spese ordinarie di gestione dell’immobile: considerando l’immobile e la sua volumetria si è calcolato che le spese annue di gestione ammontano annualmente a circa € 3'000,00
Spese straordinarie di gestione dell’immobile già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: non vi sono spese straordinarie di gestione dell’immobile al momento della perizia.
Spese condominiali scadute ed insolute: l’immobile risulta completamente autonomo, non è inserito in alcun contesto condominiale per cui non ci sono quote fisse o rate mensili
Accessibilità dell’immobile ai soggetti diversamente abili: non prevista
Attestazione prestazione energetica: non è presente l’attestato di certificazione energetica per cui lo scrivente ha provveduto di persona alla redazione dell’attestato di prestazione energetica
Indice di prestazione energetica: classe G
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17 7.1 ATTUALI PROPRIETARI
In base ad accertamenti svolti , esaminati i titoli di provenienza ed i registri del catasto ed ogni altro opportuno accertamento l’immobile sito in Montesarchio (Bn) in Via Vicinale Borghetelle individuata in catasto fabbricati , foglio 11, particella 553, sub 2 piani T/1/2 Categoria A/2 Classe 3 vani 8, risulta essere di proprietà di : a) omissis proprietario per quattro sesti (4/6) in virtù di:
1) costruzione su suolo foglio 11, particella 231 e 377 ex 124/c
2) acquistato in parte con atto stipulato dal Notaio Giordano Mario in data 31-07-1972 e
registrato a Benevento il 19-08-1972 al n 3847 e trascritto il 5-09-1972 al numero 8755
Registro Particolare;
3) in parte con atto a rogito dello stesso notaio in data 18-11-1981 registrato a Benevento il
27-11-1981 al numero 6545 e trascritto il 15-12-1981 al numero 10358 Registro
Particolare;
4) in parte per successione a omissis, giusta denuncia 44 volume 369, trascritta il 02-07-
1984 al numero 5532 Registro Particolare e successivamente rettificata con la denunzia
numero 3 volume 684, registrata a Benevento il 04-11.2002 b) omissis proprietario per un sesto (1/6) in virtù di:
8) successione a omissis, giusta denuncia 44 volume 369, trascritta il 02-07-1984 al numero 5532 Registro Particolare e successivamente rettificata con la denunzia numero 3 volume 684, registrata a Benevento il 04-11.2002 c) omissis proprietaria per un sesto (1/6) in virtù di:
9) successione a omissis, giusta denuncia 44 volume 369, trascritta il 02-07-1984 al numero 5532 Registro Particolare e successivamente rettificata con la denunzia numero 3 volume 684, registrata a Benevento il 04-11.2002
7.1.2 CRONISTORIA NEL VENTENNIO DEI TITOLI DI PROVENIENZA
L’attuale immobile riportato in Catasto Fabbricati al foglio 11 particella 553 sub 2, insiste sul terreno riportato in Catasto Terreni al foglio 11 particella 553 di are 7.90 con la qualifica di ente urbano, derivante dalla particella 553 ( fabbricato urbano da accertare di are 7,90) derivante a sua
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18 volta dall’unione delle particelle 377 di are 5.00 (derivante a sua volta dalla particella madre 124 di
Ha 1.39.20) e 231 di are 2,90 ( già di are 3.00)
1) Il terreno di arte 5.00 sito in Montesarchio (Bn) riportato in Catasto Terreni al foglio 11 particella 377 è pervenuto ai signori omissis ciascuno per una quota pari a 500/3000 della proprietà
, in virtù di successione mortis causa della signora omissis, denuncia presentata presso l’Ufficio del
Registro di Benevento in data 4 novembre 2002
2) Il terreno di are 5,00 sito in Montesarchio (Bn) alla contrada Via Borghetelle riportato in Catasto
Terreni al foglio 11 particella 377 (ex 124 c) è pervenuto al signor omissis in regime di Comunione legale dei beni con la moglie omissis nata il omissis da omissis e da omissis per l’intero della proprietà giusto atto di compravendita ai rogiti Notaio Mario Giordano del 18 novembre 1981 trascritto il 15 dicembre 1981 al n 10358 Registro Particolare
3) Il terreno di are 2,90 sito in Montesarchio (Bn) alla contrada San Giovanni riportato in Catasto
Terreni al foglio 11 particella 231 con retrostante la struttura di un fabbricato di nuova costruzione allo stato grezzo, senza pavimenti,infissi, intonaci, con tramezzature interne eseguite parzialmente, mancante di rete fognante ed elettrica, composta da piano terreno e primo piano è pervenuto ai
signori omissis ciascuno per una quota pari a 1/6 della proprietà , in virtù di successione mortis causa della signora omissis, denuncia presentata presso l’Ufficio del Registro di
Benevento in data 29 giugno 1984 e classificata al numero 44 volume 369 ed ivi trascritta il 02-07- 1984 al numero 5532 Registro Particolare.
4) Il terreno di are 3.00 (riportato in Catasto Terreni al foglio 11 particella 23) con retrostante la struttura di un fabbricato di nuova costruzione allo stato grezzo, senza pavimenti,infissi, intonaci, con tramezzature interne eseguite parzialmente, mancante di rete fognante ed elettrica, composta da piano terreno e primo piano sito in Montesarchio (Bn) alla contrada San Giovanni confinante con strada Comunale Borghetelle, coniugi omissis ed altri è pervenuto ai signori omissis da omissis e omissis giusto atto di atto di compravendita ai rogiti Notaio Mario Giordano del 31 luglio 1972 trascritto il 5 settembre 1972 al numero 8255 Registro Particolare
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19 8. STIMA
Provveda il tecnico alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente ed in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima , il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con l’indicazione dell’immobile, della superficie commerciale del valore a mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni;
8.1 Criteri e metodi
La presente perizia è un’elaborazione estimativa per la cui redazione si è proceduto ad effettuare vari sopraluoghi per rilevare la consistenza immobiliare, tenuto conto delle attuali condizioni di
conservazione e rifinitura dell’immobile pignorato rapportato al valore medio di mercato di immobili simili presenti sul territorio, e dei diversi metodi di stima, ha determinato il più probabile valore di mercato:
1) STIMA IN BASE ALLA BANCA DATI QUOTAZIONI IMMOBILIARI
Per esprimere al meglio il valore dell’immobile in oggetto, si è scelto di utilizzare un metodo di
valutazione definito come valore di mercato. Considerato che tale cespite sarà oggetto di compravendita, è necessario attuare un metodo rispondente a logiche di mercato che tenga conto delle dinamiche tra domanda ed offerta in un determinato arco temporale. Al fine di reperire informazioni attendibili e qualificate, sono stati raccolti dati sulle compravendite e sulle locazioni tra privati realizzate negli ultimi due anni nelle zone limitrofe per tipologie di immobili simili. Tali informazioni sono state reperite mediante l’accesso alle banche dati di intermediari specializzati nelle compravendite immobiliari (Gabetti, Tecnocasa, Toscano, CasaRe, Pm.mediocasa) e dal
Borsino Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate di Benevento, riferita al secondo semestre 2014.
Considerata la tipologia e lo stato di conservazione del bene oggetto di stima, ogni elemento comparativo sul prezzo non troverà mai piena corrispondenza con i valori determinati. E tanto in considerazione anche alle caratteristiche intrinseche dell’immobile che nella valutazione comparativa immobiliare, dovrà essere sempre considerata come parametro di riferimento.
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20 Provincia: BENEVENTO
Comune: MONTESARCHIO
Fascia/zona: Centrale/CENTRALE
Codice di zona: B1
Microzona catastale n.: 2
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Destinazione: Residenziale
Valore Valori Locazione Stato Mercato (€/mq) Superficie (€/mq x mese) Superficie Tipologia conservativo (L/N) (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE 800 1100 L 6,6 6,6 N Abitazioni di tipo NORMALE 680 830 L 2,9 4,3 N economico Box NORMALE 390 470 L 1,7 2,4 N Ville e Villini NORMALE 1200 1450 L 5,1 7,5 N
La suddetta tabella parametrica riferita ad immobili siti nel Comune di Montesarchio in stato conservativo normale e destinazione similare a quella del bene oggetto di stima, prevede un range che va da un minimo di € 800,00 ad un massimo di € 1’100,00 per superficie lorda. Ciò determina che il valore medio è dato da:
Val. Medio di Merc.= (800,00+1’100,00) €/mq = € 1’900,00/2= €/mq 950,00
Appurato che il valore di marcato medio è di €/mq 950,00 determinato dalla media dei prezzi correnti di mercato che indicano il costo di €/mq tra 800,00 e 1’100,00 per immobili analoghi rifiniti ed efficienti sulla zona, che in relazione al momento di estrema contingenza economica ed alla grave crisi monetaria che attraversa il paese, in un mercato di libero arbitrio non rispetta l’effettivo valore venale dell’immobile, perché lo stesso viene ad essere ridotto per la congiuntura attuale di scambio del mercato immobiliare. Partendo quindi da tutte le su esposte valutazioni e
considerazioni, esaminato la superficie totale dell’immobile, delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche ed il fatto che attualmente lo stesso è occupato (con titolo da uno dei proprietari) valutato altresì la sua ubicazione e che lo stesso è posto a circa 1 km di distanza dal centro, si determina che il costo medio indicato subirà una riduzione del 10% sul valore medio di mercato.
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21 Per cui il costo dell’immobile de quo nelle condizioni di fatto in cui si trova rispetto al valore medio di mercato (€/mq 950-0,10%), è di
Vm= (950,00-(950,00x0,10%)= ( 950,00 – 95,00) = 855,00 €/mq
Che rapportato alla superficie dell’immobile determinerà che il valore medio di mercato dello stesso
VALORE MEDIO DI MERCATO= (MQ. 191,61 x €/MQ 855,00) = € 163'826,55
Questo è il valore medio di mercato dell’immobile oggetto di stima, determinato adottando la metodologia di valutazione comparativa con beni immobili aventi le stesse caratteristiche ed ubicati nel quartiere, detratto della percentuale indicata.
2) STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI
E’ stato poi applicato un secondo metodo, quale il metodo analitico per la capitalizzazione dei
redditi, metodo che tiene conto del reddito medio lordo realizzabile dalla proprietà ed infine il reddito netto viene capitalizzato con il testo di capitalizzazione.
I fattori a cui fa riferimento detto metodo sono :
- La vetustà
- La superficie utile
- La tipologia costruttiva
- Grado di conservazione
- Costo base a mq
DETERMINAZIONE DEL REDDITO LORDO E DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE
ial#:
Prendiamo come riferimento i dati di intermediari specializzati nelle compravendite immobiliari ( gabetti, tecnocasa, toscano, casa re)e la tabella dell’agenzia delle entrate di Benevento sotto riportata, riferita la secondo semestre 2014.
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22
Provincia: BENEVENTO
Comune: MONTESARCHIO
Fascia/zona: Centrale/CENTRALE
Codice di zona: B1
Microzona catastale n.: 2
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Destinazione: Residenziale
Valore Valori Locazione Stato Mercato (€/mq) Superficie (€/mq x mese) Superficie Tipologia conservativo (L/N) (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE 800 1100 L 6,6 6,6 N Abitazioni di tipo NORMALE 680 830 L 2,9 4,3 N economico Box NORMALE 390 470 L 1,7 2,4 N Ville e Villini NORMALE 1200 1450 L 5,1 7,5 N
La formula di capitalizzazione dei redditi per beni immobili è
Vm = Rl/r
Vm = valore dell’immobile
Rl = reddito lordo dell’immobile
r = saggio di capitalizzazione ( di fruttuosità ) riferito al reddito lordo Rl
Considerando il valore di locazione min e max espresso dalla tabella sopra riportata abbiamo: Locazione min. 6,60 €/mq/mese
Locazione max 6,60 €/mq/mese
Rl min = 6,60 € x 191,61mq x 12 mesi = € 15'175,51
Rl max = 6,60 € x 176,61mq x 12 mesi = € 15'175,51
Rl medio = (( 6,60+6,60) € /2) x 120 mq x 12 mesi = € 15'175,51
Il reddito annuale lordo Rl = € 15'175,51
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23 A questo punto calcoliamo il saggio r da impiegare per la capitalizzazione del reddito lordo r = Rl/Vm
il valore di mercato medio per immobili simili come già desunto in precedenza dalla tabella è di
€/mq 950,00. In considerazione delle valutazioni fatte si determina che per le suddette carenze il costo medio indicato subirà una riduzione del 10% sul valore medio di mercato. Per cui il costo dell’immobile de quo nelle condizioni di fatto in cui si trova rispetto al valore medio di mercato
(€/mq 950,00-0,10%)= €/mq 855,00
rmin = Rl min/ (Vm * 120 mq) = € 15'175,51 /( € 855,00*191,61mq ) = 0,09 rmax =Rl max/ (Vm * 120 mq) = € 15'175,51 /( € 855,00*191 ,61mq) = 0,09 rmedio = (rmin + rmax) /2) = ( 0,09+0,09)/2 = 0,09 da cui ricaviamo
Vm = valore dell’immobile
Rl = reddito lordo dell’immobile
r = saggio di capitalizzazione ( di fruttuosità ) riferito al reddito lordo
Vm = Rl/r = € 15'175,51/ 0,09 = € 168'616,78
Dai valori di stima desunti dai due metodi sopradescritti, sulla scorta delle informazioni avute e
delle indagini svolte per accertare l’immobile periziato, si ritiene che per la problematiche riscontrate che il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto della presente stima sia il seguente:
Vm= (€ 163'826,55+€ 168'616,78)/2= € 166'221,67
Tenuto conto di quanto detto in precedenza si ottiene: a) Valore di mercato: € 166'221,67 b) Adeguamenti e correzioni della stima.
- Stato d’uso e manutenzione: € 0,00 P.A.NG CA 3 Serial#: - Oneri di regolarizzazione urbanistica: € 0,00 - Oneri di regolarizzazione catastale: € 0,00
- Stato di possesso: € 0,00
- Vincoli ed oneri giuridici € 0,00
------
€ 166'221,67
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CONCLUSIONI
Per l’unità abitativa oggetto della procedura esecutiva immobiliare pendente presso il Tribunale di
Benevento con il n. 132/2013 R.G.E. ubicata nel territorio del Comune di Montesarchio, dopo aver controllato la completezza dei documenti di cui all’art. 567 c.p.c.
Si è provveduto all’esatta individuazione;
È stata fornita una dettagliata descrizione del bene;
Si può ritenere la regolarità urbanistica e catastale della costruzione;
Non risultano problematiche di natura condominiali;
Sono stati individuati i proprietari nel ventennio,
Per il bene è stato stimato in € 166'221,67 il prezzo da porre a basa d’asta
Non esistono quote indivise
Avendo portato a termine in ogni sua parte il mandato ricevuto rassegno la presente relazione, restando a disposizione per eventuali chiarimenti e/o integrazioni.
Benevento 26 settembre 2015 in fede
ALLEGATI.
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1) Pianta stato di fatto con indicazione superficie commerciale
2) Incarico e giuramento
3) Planimetria generale
4) Raccomandata inviata al sig. omissis
5) Raccomandata inviata al sig. omissis
6) Raccomandata inviata alla sig.ra omissis
7) Richiesta proroga in data 9 gennaio 2015
8) Ispezione ipotecaria
9) Visura catastale del 01-10-2015
10) Planimetria catastale
11) Visura particella foglio 11 n 378
12) Visura particella foglio 11 n 455
13) Visura particella foglio 11 n 220
14) Visura particella foglio 11 n 231
15) Richiesta documentazione in data 8-01-2015 Ufficio Tecnico Comunale Montesarchio
16) Attestazione Ufficio Tecnico Comunale Montesarchio 26 febbraio 2015
17) Richiesta documentazione in data 01-10-2014 Ufficio Tecnico Comunale Montesarchio
18) Risposta Ufficio Tecnico Comunale Montesarchio del 8-10-2014
19) Richiesta accesso ai documenti amministrativi al Genio Civile di Benevento 08-04-2015
20) Autorizzazione agli atti del Genio Civile di Benevento 14-04-2015
21)
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