P1810-4915 Lilienthal E-Center Wia Aktualisierung EV 2018-10-25, 00

bulwiengesa

TEILAKTUALISIERTE STANDORT-, MARKT- UND WIRKUNGSANALYSE

Erweiterter Neubau eines E-Centers in 28865 Lilienthal, Falkenberger Landstr. 7a

Vorstand: Aufsichtsrat: bulwiengesa AG Ralf-Peter Koschny Bernhard H. Hansen Hauptsitz: Berlin Moorfuhrtweg 13 Thomas Voßkamp (Vorsitzender) Rechtsform: AG HypoVereinsbank München Member of GCSC e.V. 22301 Hamburg [email protected] Hartmut Bulwien USt-ID: DE 164508347 BIC: HYVEDEMMXXX Tel. +49 40 42 32 22-0 www.bulwiengesa.de (Ehrenvorsitzender) Charlottenburg HRB 95407 B IBAN: DE13700202704410433058 Fax +49 40 42 32 22-12 Lilienthal – E-Center bulwiengesa

erstellt für: Siegfried Schausberger Grundstücks GmbH Westerweder Losdamm 18 28865 Lilienthal

Projekt-Nr.: P1810-4915

Hamburg, 25. Oktober 2018

bulwiengesa AG Moorfuhrtweg 13 22301 Hamburg Tel. +49 40 42 32 22-0 Fax +49 40 42 32 22-12 Lilienthal – E-Center bulwiengesa

VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN

AV Ausgabenvolumen LROP Landes-Raumordnungsprogramm ALQ Arbeitslosenquote MA Marktanteil ASB Allgemeiner Siedlungsbereich MF Mietfläche BA Bauabschnitt MI Mischgebiet BAB Bundesautobahn MIV Motorisierter Individualverkehr BfLR Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (jetzt: BBR) MZ Mittelzentrum BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung NLS Niedersächsisches Landesamt für Statistik BGF Bruttogeschossfläche OG Obergeschoss BIP Bruttoinlandsprodukt ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr BHM Bau- und Heimwerkermarkt OTZ Ortsteilzentrum DIY Do-it-yourself (Bau- und Heimwerkersortiment) PH Parkhaus EFH Einfamilienhaus Pkw Personenkraftwagen EG Erdgeschoss; auch Einheitsgemeinde bzgl. Gebietsgliederung PP Parkplätze/Stellplätze EH Einzelhandel qm Quadratmeter EKZ Einkaufszentrum ROG Raumordnungsgesetz EW Einwohner SBWH Selbstbedienungswarenhaus EZG Einzugsgebiet SG Samtgemeinde FGZ Fußgängerzone SM Supermarkt FM Fachmarkt SO Sondergebiet GE Gewerbe SVP Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte GfK Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg UE Unterhaltungselektronik GG Gebrauchsgüter UKZ Umsatzkennziffer GPK Glas, Porzellan, Keramik VA Verbrauchsausgaben GVZ Güterverkehrszentrum VG Verkehrsgemeinschaft (süddeutsch: Verwaltungsgemeinschaft) GZ Grundzentrum VKF Verkaufsfläche HAKA Herrenoberbekleidung VM Verbrauchermarkt HWS Hauptwohnsitz VZ Versorgungszentrum KES Komplexer Einzelhandelsstandort WA Allgemeines Wohngebiet KIKA Kinderbekleidung WPR Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Kfz Kraftfahrzeug WZ Wohnnahes Zentrum KKZ Kaufkraftkennziffer ZVB Zentraler Versorgungsbereich Konz. Konzessionär ZUP Zentraler Umsteigepunkt LEP Landesentwicklungsplan, Landesentwicklungsprogramm (Bayern, Baden-Württemberg) LK/Lkr. Landkreis LM/VG Lebensmittel/Verbrauchsgüter

URHEBERRECHTLICHER HINWEIS

Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen.

Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutach- ten ist urheberrechtlich geschützt und bei der bulwiengesa AG regis- triert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Aus- züge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß An- gebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben.

Hamburg, der 25. Oktober 2018

INHALTSVERZEICHNIS

Seite 8 SPIEGELUNG DES VORHABENS AN DEN VORGABEN DER LANDESPLANUNG / REGIONALPLANUNG / DES 1 VORBEMERKUNG 1 EINZELHANDELSKONZEPTES 39 8.1 Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) 2 MAKROSTANDORT LILIENTHAL 5 Landkreis Osterholz 2011 39 3 MIKROSTANDORT UND PLANVORHABEN 11 8.2 Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2017 39 3.1 Mikrostandort 11 8.3 Einzelhandelskonzept 2020 Lilienthal – Leitlinien 41 3.2 Planvorhaben 16 8.4 Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen 2014 (Fortschreibung) und IMAGE-Moderations- 4 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGE 19 verfahren 42 4.1 Abgrenzung des Einzugsgebietes 19 4.2 Projektrelevantes Nachfragevolumen im Kernsortiment 9 ERGEBNIS 44 Periodischer Bedarf 20 ANHANG 48 5 WETTBEWERBSSITUATION 22 5.1 Relevanter Wettbewerb innerhalb des Einzugsgebietes 22 5.2 Relevanter Wettbewerb außerhalb des Einzugsgebietes 23

6 MARKTVERTEILUNG/KAUFKRAFTBINDUNG IM EINZUGSGEBIET – AUSGANGSLAGE 29

7 WIRKUNGSANALYSE 30 7.1 Umsatzschätzung und Tragfähigkeit des Planvorhabens 30 7.2 Marktverteilung / Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet – Prognose nach Markteintritt des Vorhabens 33 7.2.1 Umsatzrekrutierung 33 7.2.2 Umsatzumverteilung 34

1 VORBEMERKUNG Als Entscheidungsgrundlage für Gremien und Planungsbehörden sowie als Abwägungsgrundlage im Bauleitverfahren wurde bereits am Auftraggeber und Aufgabenstellung 10. Juni 2015 von der bulwiengesa AG eine projektbezogene Wir- kungsanalyse auf Basis der damals bekannten Projektdaten vorge- In der Gemeinde Lilienthal besteht die Absicht, den überlasteten in- legt. Diese sollte die Tragfähigkeit des Vorhabens im gegebenen Ver- nerörtlichen Edeka Lebensmittelmarkt mit derzeit rund 2.350 qm Ge- sorgungsraum Lilienthal verifizieren, die Auswirkungen der Neuauf- samt-VKF durch einen auf rund 3.635 qm VKF erweiterten Neubau zu stellung inkl. Erweiterung auf das umgebende Nahversorgungsnetz ersetzen. Der Standort des Bestandsmarktes an der Ortsdurchfahrt und auf zentrale Versorgungsbereiche in seinem Einflussgebiet unter- Falkenberger Landstraße ist im aktuellen Regionalen Zentren- und suchen sowie die Konformität mit lokalen und regionalen Zielen zur Einzelhandelskonzept für die Region Bremen als „Ergänzungsbereich“ Einzelhandelsentwicklung prüfen. Hierzu zählte v. a. die Prüfung auf zum Lilienthaler Ortszentrum ausgewiesen und somit Bestandteil des Konformität mit den einschlägigen Zielsetzungen des LROP Nieder- innerörtlichen „zentralen Versorgungsbereiches“ (ZVB). sachsen 2008 insbesondere im Hinblick auf Konzentrationsgebot, In- tegrationsgebot sowie auf das Beeinträchtigungsverbot. Prüfgrundla- Das Objektgrundstück ist rückseitig durch einen Fuß- und Radweg be- ge war ferner das RROP für den Landkreis Osterholz 2011, welches grenzt, welcher auf einer in den 1950er Jahren aufgegebenen Klein- die Landesziele aufnimmt und um regionale Zielsetzungen zur Einzel- bahntrasse parallel zur Ortsdurchfahrt verläuft. Die Erweiterung kann handelsentwicklung ergänzt. Das RROP beinhaltet auch ein Äquiva- durch die Hinzunahme eines Grundstücks jenseits dieser Trasse erfol- lent zum landesplanerischen Kongruenzgebot, welches auf Ebene gen. Der Fuß/Radweg würde um den erweiterten Baukörper herumge- des LROP als zu beachtendes landesplanerisches Ziel damals sus- führt. Mit der Maßnahme würde der bisher durch die ehemalige Klein- pendiert war. Das Gutachten prüfte das grundzentrale Kongruenzge- bahntrasse eingegrenzte ZVB an dieser Stelle geringfügig erweitert. bot damals gleichwohl auf Basis eines auf die Einheitsgemeinde Lili- enthal beschränkten Kongruenzraumes, welcher durch das fortge- Der Vorhabenstandort ist lt. Flächennutzungsplan der Gemeinde Lili- schriebene LROP 2017 für Grundzentren in Einheitsgemeinden bestä- enthal (Stand 02.01.2018) bisher als „Sonderbaufläche“ (Grundstück tigt wird. Da sich auch die übrigen Ziele des LROP Kap. 2.3, soweit es Bestandsmarkt) sowie als „Fläche für den Gemeinbedarf“ ausgewie- die Charakteristik des geprüften Objektes und seines integrierten sen (zusätzliches Grundstück). Der vorhabenbezogene Bebauungs- Standortes innerhalb des Grundzentrums Lilienthal betrifft, substan- plan Nr. 132 Edeka-Center für großflächigen Einzelhandel nach § 11 ziell nicht verändert haben, hat die damalige Zielprüfung im Ergebnis Absatz 3 BauGB liegt als Auslegungsfassung vor. Im Rahmen der Er- auch heute noch Bestand. weiterungsplanung soll eine Anpassung des Flächennutzungsplans Die Gemeinde Lilienthal ist Mitglied des Kommunalverbundes Nieder- (Einschluss des Nachbargrundstückes in das SO-Gebiet) vorgenom- sachsen/Bremen, der 2014 die 1. Fortschreibung des Regionalen men werden. Die Änderung des FNP (52. Änderung) liegt bereits als Zentren- und Einzelhandelskonzeptes für die Region Bremen vorge- Vorentwurf vor. legt hat. Demzufolge soll die Entwicklung von Einzelhandelsgroßpro-

jekten regional abgestimmt und gemäß dem so genannten IMAGE- Die Differenz von immerhin +12 % legt im Interesse einer ausreichen- Prüfverfahren beurteilt werden. Kriterien für die Überprüfung waren den Abwägungssicherheit eine Anpassung der damaligen Auswir- u. a. der Standort, das Kernsortiment und die Dimensionierung des kungsanalyse nahe. In diesem Zuge werden schlüssigerweise auch Vorhabens. die Marktrahmendaten (Einwohner, Nachfragevolumen, wesentlicher Wettbewerb) aktualisiert und der landesplanerische Zielrahmen an Im Rahmen der Auswirkungsanalyse wurde das Einzelhandelsvorha- das LROP 2017 angepasst, wenngleich wie eingangs bereits darge- ben in der Gemeinde Lilienthal entsprechend den Prüfkriterien des legt, diese Anpassung in diesem konkreten Fall keine Auswirkung auf IMAGE-Verfahrens auf seine regionale Unbedenklichkeit beurteilt. das Prüfergebnis und insoweit nur nachrichtlichen Charakter hat. Dies Hinzu trat eine Spiegelung an den Zielvorgaben des Einzelhandels- war allerdings auch zuvor bereits bekannt und durch eine gesonderte konzeptes 2020 der Gemeinde Lilienthal aus dem Jahr 2011. Auch Stellungnahme der bulwiengesa AG bestätigt. Das Erfordernis einer diese Ressourcen haben heute noch Bestand, soweit die jeweiligen Gutachtenaktualisierung entsteht insoweit aus der gegenüber 2015 Leitlinien nicht den Zielen des 2017er LROP entgegenstehen. größeren Gesamt-Verkaufsfläche des Vorhabens.

Im Rahmen der zwischenzeitlichen Konkretisierung des Vorhabens Am 11.10. 2018 beauftragte deshalb die Schausberger Grundstücks und der Ausarbeitung der Entwurfsfassung des o. g. Bebauungspla- GmbH aus 28865 Lilienthal die bulwiengesa AG mit der Aktualisierung nes wurde die textliche Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung der Standort- Markt- und Wirkungsanalyse aus 2015. präzisiert. Daraus ergab sich, dass die damals geprüfte VKF von 2.900 qm für den Verbrauchermarkt tatsächlich nur die betriebswirt- schaftliche Verkaufsfläche innerhalb der Kassenlinie covert, welcher Untersuchungsinhalt noch Windfang und Vorkassenbereich („Mallfläche“) hinzuzurechnen ist. Das 2015er Gutachten ging insoweit implizit davon aus, dass die- Die durchgeführte Analyse folgt einschlägigen Standards, die u. a. ge- se Flächen bereits Bestandteil der damals untersuchten Gesamt-VKF richtlich an projektbezogene Wirkungsanalysen für großflächige Ein- von 2.900 qm sein würden und damit die umsatzerzeugende betriebs- zelhandelsprojekte gestellt werden1. Sie beinhaltet folgende wesentli- wirtschaftliche Verkaufsfläche innerhalb der Kassenlinie des Verbrau- che Untersuchungsinhalte: chermarktes deutlich unterhalb der aktuell geplanten 2.900 qm gelegen haben müsse. – Kurzcharakteristik des Makrostandortes Gemeinde Lilienthal mit Ferner hat sich die geplante Konzessionärsfläche leicht von damals Darstellung siedlungs- und raumstruktureller Aspekte, der Ver- 350 qm auf aktuell 410 qm erhöht. kehrsanbindung im Motorisierten Individualverkehr (MIV) und 1 U. a. BVerwG (A 64.07 vom 12.08.2009), aufgenommen vom OVG Rheinland-Pfalz Insgesamt ergibt sich im Vergleich zur geprüften Ausgangslage in (C 10758 vom 17.04.2013). Von einer gutachterlichen Untersuchung könne verlangt werden, dass sie mit den zurzeit ihrer Erstellung verfügbaren Erkenntnismitteln unter Beachtung der 2015 mit damals rd. 3.250 qm nunmehr eine planungsrechtliche Ge- dafür erheblichen Umstände sachgerecht und damit methodisch fachgerecht entwickelt wor- samt-Verkaufsfläche von 3.635 qm. den ist. Insoweit beschränke sich die gerichtliche Kontrolle der Untersuchung darauf, ob eine geeignete fachspezifische Methode gewählt wurde, ob die Prognose nicht auf unrealisti- schen Annahmen beruhe und ob das Prognoseergebnis einleuchtend begründet worden sei.

ÖPNV sowie wesentlicher soziodemografischer und -ökonomi- mit unterschiedlicher Elastizität auf Veränderungen des Einkom- scher Rahmendaten. mensniveaus reagieren, zusätzlich durch einen Elastizitäts- koeffizienten2. Kurzanalyse und Klassifikation des Mikrostandortes des Projekt- – Aktualisierte Leistungsbewertung (Umsatzschätzung) des vor- vorhabens unter marktanalytischen, verkehrlichen und städtebau- handenen Einzelhandels im untersuchungsrelevanten Sortiment lichen Gesichtspunkten. Periodischer Bedarf im Einzugsgebiet sowie in relevanten Lage- bereichen im Umfeld, gegliedert nach Lagebereichen. Soweit ver- – Projektanalyse in Form einer Darstellung wesentlicher Grund- fügbar werden, reale Umsätze herangezogen; ansonsten erfolgt züge der Planung wie Dimensionierung, Sortimentsgliederung, die Umsatzbewertung des Wettbewerbsnetzes durch die Gewich- Funktionalität, Verkehrserschließung. tung der Verkaufsflächen mit betreiber-, betriebstypen- und bran- chenspezifischen Flächenproduktivitäten, gewichtet um Lage- – Bestimmung und Abgrenzung eines vorhabenrelevanten Einzugs- und Objektmerkmale. gebietes auf Basis einer fachlichen Einschätzung unter Heranzie- hung topografischer, siedlungsstruktureller und verkehrlicher Fak- – Ermittlung der Kaufkraftbindung im Kernsortiment Periodischer toren sowie der Analyse des umgebenden Wettbewerbsnetzes im Bedarf im Rahmen einer plausiblen Kaufkraftstrom-Modellrech- Periodischen Bedarf. nung für die Ausgangslage. Die Kaufkraftstrom-Modellrechnung ist eine weiterentwickelte Gravitationsrechnung auf Basis der von – Berechnung der ladenhandelsrelevanten Nachfragevolumina im Prof. Bruno Tietz entwickelten so genannten Einkaufspendler- Einzugsgebiet für das projektrelevante Kernsortiment Periodi- matrizen3. scher Bedarf. Hierzu zählen die Teilsortimente Für die Ausgangslage modelliert sie die Verteilung des Nachfra- • Nahrungs- und Genussmittel, gevolumens aus dem Projekt-Einzugsgebiet auf das zur Verfü- • Drogerieartikel/Kosmetik, gung stehende Wettbewerbsnetz und erklärt damit gleicher- • Zeitungen/Zeitschriften, maßen plausibel Umsatzhöhe und -herkunft der Wettbewerber. • Freiverkäufliche Pharmaziewaren und Die Modellrechnung wird über Kaufkraftabschöpfungsquoten ge- • Heimtierfutter. steuert, welche die Einkaufspräferenzen der Haushalte im Ein- Diese Warengruppe bildet zu etwa 90 % das Standardsortiment zugsgebiet widerspiegeln und sich aus Parametern wie vertrieb- eines großen Supermarktes ab. liche Attraktivität, Vertriebstypen/Angebotsgenre, Erreichbarkeit, Anfahraufwand ergeben. Die Ermittlung des zugehörigen Nachfragevolumens erfolgt durch Gewichtung bundesdurchschnittlicher Pro-Kopf-Ausgaben für die- 2 Der Elastizitätskoeffizient wird von bulwiengesa regelmäßig berechnet, indem das Ausgabe- verhalten privater Haushalte im Rahmen der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe des se Warengruppe durch den lokalen Kaufkraftindex und, weil die Statistischen Bundesamtes (EVS) nach Einkommensklassen ausgewertet wird. Ausgaben für unterschiedliche Konsumgüter nicht linear sondern 3 Vgl. en Detail Bruno Tietz, Die Standort- und Geschäftsflächenplanung im Einzelhandel, Rüschlikon-Zürich 1969

– Wirkungsanalyse mit Simulation des Markteintritts des E-Centers aus 2017 und 2018 sowie Desk-Research bzgl. des Angebotes und Ableitung eines am Standort unter den gegebenen Marktrah- im Kernsortiment Periodischer Bedarf innerhalb des Einzugsge- men- und Standortbedingungen erzielbaren Zielumsatzes sowie bietes sowie wesentlicher Wettbewerbsstandorte an dessen Peri- Aussage zur absatzwirtschaftlichen und marktseitigen Tragfähig- pherie. keit. – Auswertung relevanter Statistiken, zugänglicher Unterlagen und – Ermittlung und Bewertung der durch das Vorhaben induzierten Materialien sowie handelsspezifischer Kenndaten. Umverteilungseffekte im Kernsortiment Periodischer Bedarf auf das Wettbewerbsnetz, im Besonderen auf zentrale Standorte im – Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) Niedersachsen 2017. Einflussbereich sowie auf die wohnortnahe Versorgung mit Gü- tern des Periodischen Bedarfs. – RROP für den Landkreis Osterholz 2011. Die Kaufkraftstrom-Modellrechnung für die Ausgangslage sowie die Prognosesituation sind diesem Gutachten beigefügt. – Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen - 1. Fortschreibung Stand 22. Oktober 2014. – Abschließende Prüfung des Vorhabens auf seine städtebauliche – Kommunales Zentren- und Nahversorgungskonzept für die Freie und raumordnerische Verträglichkeit, insbesondere auf Hansestadt Bremen 2009 (10/2009)

• Konformität mit einschlägigen landesplanerischen Zielset- – Einzelhandelskonzept 2020 Lilienthal (11/2011). zungen, hier LROP Niedersachsen 2017 und RROP für den Landkreis Osterholz 2011 und – Informationsgespräche mit der Gemeinde Lilienthal.

• den Ansiedlungsregeln des Einzelhandelszielkonzeptes – Angaben und Unterlagen der Auftraggeberin bzw. des Vorhaben- 2020 Gemeinde Lilienthal sowie des Regionalen Zentren- trägers zum Untersuchungsvorhaben. und Einzelhandelskonzeptes Region Bremen - 1. Fortschrei- bung.

Die Erstuntersuchung wurde im zweiten Quartal 2015 durchgeführt; Die Aussagen, Berechnungen und Einschätzungen beruhen auf fol- die auf der Erstuntersuchung basierende Aktualisierung erfolgte im genden Ressourcen: vierten Quartal 2018.

– Ausgehend aus der projektinduzierten Vollerhebung in 2015 Aus- wertung von bulwiengesa Marktanalysen im Untersuchungsraum

2 MAKROSTANDORT LILIENTHAL Lilienthal ist Mitglied des Kommunalverbundes Niedersachsen / Bre- men e.V., der einen Zusammenschluss aus 30 Städten und Gemein- Lage im Raum und zentralörtliche Positionierung den der Region Bremen darstellt und durch enge Kooperation Zusam- menhalt und regionale Wettbewerbsfähigkeit stärken will. Die an der Wümme gelegene und nördlich an die Hansestadt Bremen angrenzende Gemeinde Lilienthal ist dem Landkreis Osterholz ange- hörig und zählt lt. Statistischem Landesamt zum Stichtag 31.12.2017 Verkehr 19.061 Einwohner (Basis: Fortschreibung Zensus 2011). Die Gemeinde Lilienthal ist durch ein Netz aus Landes- und Kreisstra- Die Gemeinde Lilienthal besteht neben dem Kernort aus weiteren ein- ßen mit dem weiteren Kreisgebiet sowie der Stadt Bremen verbunden. gemeindeten Ortsteilen. Der Einwohnerschwerpunkt befindet sich im südlichen Gemeindegebiet an der Stadtgrenze zu Bremen. Das Lilien- Innerörtlicher Hauptverkehrsträger ist die lang gestreckte Ortsdurch- thaler Siedlungsgebiet ist dabei strukturell vom Bremer Siedlungsge- fahrt der L 133 (Falkenberger Landstr./Hauptstr.). Diese verläuft von biet des angrenzenden Stadtteils Bremen-Borgfeld durch den Verlauf Bremen kommend durch Lilienthal in Richtung Grasberg und Worps- der Wümme getrennt. wede. Im Bereich der Kernortschaft Lilienthal besteht mit der Lilientha- ler Allee eine Ortsumgehungsstraße. Diese zweigt nördlich von Lilien- Das Lilienthaler Gemeindegebiet ist relativ weitläufig und zeigt vor al- thal von der L 133 ab umläuft den Kernort Lilienthal im Westen bevor lem in den Ortsteilbereichen Worphausen, St. Jürgen, Seebergen und die Umgehung auf Höhe der Wümme an der Stadtgrenze zu Bremen Heidberg eine stark ländliche und dispers besiedelte Prägung. wieder auf die L 133 trifft.

Der Untersuchungsraum wird aus raumstruktureller Sicht stark durch Im weiteren südlichen Verlauf der L 133 besteht auf Bremer Stadtge- das benachbarte Oberzentrum Bremen geprägt. Die Gemeinde Lilien- biet Anbindung an das Fernstraßennetz über die BAB 27 (Cuxhaven – thal ist lt. Regionalem Raumordnungsprogramm für den Landkreis Os- Bremerhaven – Bremen – Verden – Walsrode). Eine direkte Anbindung terholz 2011 als Grundzentrum mit den besonderen, über das Ge- an das Bundesstraßennetz besteht nicht. meindegebiet hinausgehenden Entwicklungsaufgaben für die Gesund- heitsvorsorge, Wohnen und das Bildungswesen ausgewiesen. Nördlich des Hauptsiedlungsgebietes von Lilienthal zweigt die L 153 von der L 133 ab und verbindet Lilienthal mit Worpswede. Ferner ist Die umgebenden Gemeinden Grasberg (Distanz zwischen den Orts- Lilienthal in Richtung Westen über die K 8 mit Ritterhude und Oster- kernen ca. 6,5 km), Worpswede (Distanz ca. 9 km) und Ottersberg holz-Scharmbeck verbunden. Im Osten besteht über die L 154 Ver- (Distanz ca. 16 km) haben lt. Regionalem Raumordnungsprogramm knüpfung mit dem Grundzentrum Ottersberg. ebenfalls grundzentralen Status.

Makrostandort – Lage im Raum und zentralörtliche Hierarchie

OZ Oberzentrum

MZ Mittelzentrum

GZ Grundzentrum Ländlicher Zentralort Kartengrundlage: © dds © NAVTEQ bearbeitet durch bulwiengesa AG

Standort

Raumordnerische Aspekte Kennzahlen Pendler Pendlersaldo 30.06.2017: -1.772 Stadt/Gemeinde: Lilienthal Landkreis: Osterholz Quelle: Agentur für Arbeit

Raumordnung: Grundzentrum Bundesland: Niedersachsen Einwohnerbestand und -entwicklung

Verkehrsanbindung EW-Bestand (31.12.2017): 19.061 EW EW-Entwicklung 2011 bis 2017: 5,3 % Motorisierter Die L 133 verläuft in Nord-Süd-Richtung durch Lilienthal. In ca. 6 km Individualverkehr Entfernung befindet sich die Autobahnauffahrt Bremen-Horn-Lehe 108 mit dem Anschluss zur Bundesautobahn 27, die in nördliche Rich- Lilienthal Zensus '11 tung bis nach Cuxhaven und in südliche Richtung bis zur A 7 ver- 104 läuft. In circa 30 Minuten Fahrzeit ist die Bremer Innenstadt zu errei- LK Osterholz Zensus '11 chen. 100 Niedersachsen Zensus '11

ÖPNV Lilienthal ist mit der Linie 4 an das Straßenbahnnetz des Verkehrs- verbundes Bremen/Niedersachsen angeschlossen. Darüber hinaus 96 existieren mit den Regionalbuslinien 670 und 630 weitere An- 11 12 13 14 15 16 17 schlussmöglichkeiten in Richtung Zeven und Worpswede. Darstellung im regionalen Vergleich in Indexform; 2006 = 100; Stand zum 31.12. des Jahres Quelle: Statistisches Landesamt Kaufkraft Einwohnerprognose

115 EW-Prognose 2016 bis 2026: 1.362 EW bzw. + 7,2 %

110 110 105 105 Lilienthal 100 111,1 LK Osterholz 95 100 101,7 Niedersachsen 97,0

90 95 Kaufkraftkennziffer 2018 Kaufkraftkennziffer 2016 2021 2026 85 Lilienthal LK Osterholz Niedersachsen Darstellung im regionalen Vergleich in Indexform; 2016 = 100; auf Basis der kleinräumigen koordinierten Bevölkerungsvorauberechnung für die Jahre 2021 und 2026 Quelle: lt. MB-Research 2018, Nürnberg, Durchschnitt BRD = 100 Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen Quelle: Statistisches Landesamt

Aufgrund der räumlichen Nähe Lilienthals zum Bremer Stadtgebiet be- Eckdaten zu Beschäftigung und Pendlerverflechtungen steht seit dem Ausbau der Straßenbahnlinie 4 (Stadtzentrum Bremen – Bremen-Borgfeld – Lilienthal – Lilienthal-Falkenberg) in 2014 eine 2013 2014 2015 2016 2017 sehr gute Integration Lilienthals in das ÖPNV-Netz von Bremen. Die SVP-Beschäftigte 4.613 4.633 4.819 4.993 5.216 Linie 4 führt entlang der Ortsdurchfahrt der L 133. am Arbeitsort SVP-Beschäftigte 6.311 6.518 6.672 6.760 6.986 am Wohnort Bevölkerungsentwicklung/-prognose und Kaufkraft Einwohner 18.304 18.528 18.819 18.796 19.061 Arbeitsplatzquote (Beschäftigte am 25,2 % 25,0 % 25,6 % 26,6 % 27,4 % Auf Basis der Zensusfortschreibung 2011 zählt die Gemeinde Lilien- Arbeitsort/Einwohner) thal zum 31.12.2017 19.061 Einwohner. Im Betrachtungszeitraum Arbeitsplatzzentralität (Beschäftigte am Arbeitsort/ 73 71 72 74 75 2011 bis 2017 stieg die Bevölkerung der Gemeinde um rd. 5.3 %. Die Beschäft. am Wohnort x 100) Bevölkerungsprognose geht mit + 7,2 % von einer weiter deutlichen Einpendler 3.177 3.172 3.336 3.492 3.661 Zunahme um 7,3 % im Zeitraum 2016 bis 2026 aus. Auspendler 4.875 5.058 5.190 5.260 5.433 Das Kaufkraftniveau der Gemeinde Lilienthal fällt mit einer Kennziffer Auspendlerquote von 111,1 Punkten im Vergleich zum Bundesdurchschnitt überdurch- (Auspendler/Beschäftigte 77,2 % 77,6 % 77,8 % 77,8 % 77,8 % am Wohnort) schnittlich hoch aus. Das Kaufkraftniveau im gesamten Landkreis Pendlersaldo -1.698 -1.886 -1.854 -1.768 -1.772 Osterholz liegt mit 101,7 noch leicht über dem Bundesdurchschnitt. Quellen: Statistisches Landesamt, Agentur für Arbeit

Pendlerverflechtungen Knapp 1.350 Beschäftigte pendeln zum Arbeitsort Lilienthal vornehmlich aus den benachbarten Gemeinden sowie dem übrigen Kreis Os- Das Pendlersaldo fällt mit -1.772 SVP Beschäftigten in 2017 deutlich terholz ein. Ein positiver Pendlersaldo besteht insbesondere zu den negativ aus. Die Pendler sind ganz überwiegend in die Stadt Bremen Nachbargemeinden Worpswede und Grasberg. Ca. 1.550 sozialversi- orientiert. Nachrangige Auspendelziele sind das Mittelzentrum Oster- cherungspflichtig Beschäftigte wohnen und arbeiten in Lilienthal. holz-Scharmbeck sowie die Gemeinden Grasberg und Worpswede. Die mit ca. 75 % geringe Arbeitsplatzzentralität und eine hohe Aus- pendlerquote von ca. 78 % stehen für eine vornehmliche Wohnfunkti- on Lilienthals.

Pendlerverflechtungen (SVP-Beschäftigte) Konzeptionelle Grundlagen Einzelhandelskonzept 2020 Lilienthal Einpendler Auspendler Saldo Wohnort/Arbeitsort aus nach Die Gemeinde Lilienthal erarbeitete im Jahre 2011 ein Einzelhandels- Grasberg 471 172 299 konzept zur räumlichen Entwicklung des Einzelhandels. Die Analyse Osterholz-Scharmbeck, Stadt 319 268 51 der Einzelhandelsstruktur wies neben dem zentralen Versorgungsbe- Ritterhude 101 46 55 reich Klosterstraße/Ergänzungsbereich Moorhauser Landstraße meh- Schwanewede 37 29 8 rere Sonderstandorte im Gemeindegebiet auf. Weiterhin bestanden Worpswede 324 132 192 weitere solitäre Lebensmittelmärkte im Siedlungsgebiet von Lilienthal. Sonstige LK Osterholz 96 8 88 Tarmstedt 93 15 78 Der zentrale Versorgungsbereich der Gemeinde Lilienthal zeigte eine Zeven 29 21 8 Sonstige LK Rotenburg (Wümme) 228 102 126 dichte, zusammenhängende und kleinteilige Handels- und Dienstleis- Achim, Stadt 42 64 -22 tungsstruktur und umfasst den Bereich entlang der Hauptstraße zwi- Ottersberg, Flecken 78 78 0 schen Torneestraße und Konventshof. Der nördlich daran anschlie- Oyten 28 43 -15 ßende Abschnitt der Hauptstraße wies in der Analyse eine geringere Sonstige LK Verden 39 44 -5 Besatzdichte auf. Der Ergänzungsbereich Moorhauser Landstraße Delmenhorst 38 37 1 des zentralen Versorgungsbereiches ist wiederum durch eine hohe Oldenburg, Stadt 16 26 -10 Besatzdichte geprägt. Hier ist auch das Untersuchungsobjekt verortet. LK Oldenburg 15 23 -8 LK Diepholz 103 92 11 Die Handlungsleitlinien zur Einzelhandelsentwicklung enthalten fol- LK Cuxhaven 148 25 123 gende wesentliche Empfehlungen (Auszug): Sonstige Niedersachsen 88 173 -85 Bremen 1.170 3.645 -2.475 Sonstige 198 390 -192 – Erhaltung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche gem. Ein-/Auspendler gesamt 3.661 5.433 -1.772 § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB. Wohn- und Arbeitsort 1.553 1.553 Beschäftigte am Arbeits- / Wohnort 5.214 6.986 -1.772 – Die grundzentrale Versorgung der Bevölkerung in der Gemeinde Quelle: Agentur für Arbeit, Stichtag 30.6.2017 Lilienthal ist unter Berücksichtigung der Aufgabenteilung zwischen dem zentralen Versorgungsbereich Klosterstraße, dem Er- gänzungsbereich Moorhauser Landstraße sowie dem Nebenzen- trum Gutenbergstraße dauerhaft zentrenverträglich zu sichern und zu entwickeln. Das Waren- und Dienstleistungsangebot ist an dem städtebaulichen Ziel einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung auszurichten.

– Großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortiment Die Entwürfe des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes ist nur innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zulässig. Im (RZEK) wurden im Herbst 2012 in die politische Beratung gegeben übrigen Gemeindegebiet sind großflächige Einzelhandelsbetriebe und am 04.12.2013 ein entsprechender raumplanerischer Vertrag ge- (Lebensmittel) zulässig, sofern sie der Ergänzung der Nahversor- schlossen. gung dienen. Am 22. Oktober 2014 hat der Regionalbeirat die 1. Fortschreibung – Weitere großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrele- des RZEHKs beschlossen. Mit Beschluss des Regionalbeirats (gemäß vanten Sortimenten sind vorzugsweise im Sonderstandort Ge- Beschlussverfahren der Anlage zum Raumplanerischen Vertrag vom werbegebiet Moorhausen anzusiedeln. 4. Dezember 2013, S. 29) ist die Fortschreibung damit in Kraft getre- ten.

Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen Fazit Rahmenbedingungen Makro-Standort In der Region Bremen verfolgen die Mitglieder des Kommunalverbun- des Niedersachsen/Bremen e.V. eine gemeinsame Steuerung der re- Die von der Landesplanung als Grundzentrum eingestufte Gemeinde gionalen Einzelhandelsentwicklung, so dass die Innenstädte und Orts- Lilienthal schließt unmittelbar nördlich an den Bremer Stadtteil Borg- zentren gestärkt und die Versorgungsfunktion auch vor dem Hinter- feld an. grund des demografischen Wandels wohnortnah gesichert und weiter- entwickelt werden soll. Die Gemeinde Lilienthal ist Mitglied des Kom- Lilienthal weist ein relativ weitläufiges, tlw. sehr ländlich geprägtes und munalverbundes. dispers besiedeltes Gemeindegebiet auf. Der Kernort Lilienthal ist ein- deutiger Siedlungsschwerpunkt. Hier ist entlang der Hauptstraße auch Ziel ist eine dezentrale und konzentrierte Einzelhandelsstruktur sowie der zentralörtliche Versorgungsbereich vertreten. die Stützung der Wohn-, Arbeits-, Einkaufs- Versorgungs- und kulturel- len Funktionen der Innenstädte und Ortskerne (zentrale Versorgungs- Als Gemeinde im suburbanen Raum mit enger Verknüpfung zum Bre- bereiche). Planungen und Maßnahmen zur Entwicklung der regiona- mer Stadtgebiet ist Lilienthal als Wohnstandort für relativ kaufkraftstar- len Einzelhandelsstruktur sollen zu nachhaltigen Versorgungsstruktu- ke Bevölkerungsschichten zu qualifizieren. Leitlinien und Grundsätze ren und zur Wettbewerbsfähigkeit beitragen. zur Einzelhandelsentwicklung sind im lokalen Konzept sowie im REHK 2014 verankert. Die Entwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten soll nur an städte- baulich und funktional geeigneten Standorten erfolgen und so ausgerichtet sein, dass zentrale Versorgungsbereiche und die verbrauchernahe Versorgung langfristig erhalten bleiben und gestärkt werden.

3 MIKROSTANDORT UND PLANVORHABEN verkehrsachse Hauptstraße/Falkenberger Landstraße durch die Orts- mitte von Lilienthal. Im weiteren Verlauf ist sie teilweise auf eigener 3.1 Mikrostandort Trasse geführt. Eine Haltestelle befindet sich unmittelbar vor dem Pro- jektgrundstück.

Der Standort des Vorhabens in der Falkenberger Landstraße 7a liegt Durch die westliche Umgehungsstraße Lilienthaler Allee wurde die voll integriert im zentralen Siedlungsbereich von Lilienthal und befin- Ortsdurchfahrt der L 133 Hauptstraße/Falkenberger Landstraße und det sich im so genannten Ergänzungsbereich des Einzelhandels-Orts- somit das Ortszentrum vom regionalen Durchgangsverkehr in Rich- kerns der Gemeinde Lilienthal. Er ist damit auch Bestandteil des zent- tung Bremen entlastet und konnte im Zuge der Strab-Verlängerung ralen Versorgungsbereiches lt. Regionalem Zentren- und Einzelhan- von HB-Borgfeld nach Lilienthal und einer vollständigen Neugestal- delskonzept Region Bremen – 1. Fortschreibung Stand 22. Oktober tung verkehrsberuhigt werden. Insbesondere ist die Durchfahrt in 2014. Das direkte Grundstücksumfeld ist durch weiteren Einzelhan- Richtung Bremen nicht mehr auf voller Länge möglich. Auf Projekthö- delsbesatz sowie gemischte Wohn-/Gewerbenutzungen geprägt. he ist die Ortsdurchfahrt in beide Richtungen befahrbar; somit ist auch der Lebensmittelmarkt sowohl aus Richtung Bremen wie auch aus Planungsrechtlich befindet sich das Bestandsgrundstück lt. Flächen- Richtung des nördlichen Gemeindegebietes uneingeschränkt anfahr- nutzungsplan in einem Sondergebiet SO Sonderbaufläche, das nördli- bar. U. a. durch zahlreiche ampelgeregelte Fußgängerquerungen ist che für das Vorhaben inbegriffene Nachbargrundstück wird noch als die Durchflussgeschwindigkeit im Zentrumsbereich jedoch zusätzlich Fläche für Gemeinbedarf ausgewiesen. Der vorhabenbezogenen Be- gehemmt, womit seine Querung für durchfahrende Pkw unattraktiv ist. bauungsplanes Nr. 132 Edeka-Center für großflächigen Einzelhandel Der Durchgangsverkehr ist insoweit weitestgehend auf die Umge- nach § 11 Absatz 3 BauGB liegt als Auslegungsfassung vor. Im Rah- hungsstraße verlagert. Für den Lebensmittelmarkt bedeutet dies eine men der Erweiterungsplanung soll eine Anpassung des Flächennut- reduzierte überörtliche Reichweite, insbesondere einen weitgehenden zungsplans (Einschluss des Nachbargrundstückes in das SO-Gebiet) Entfall von Umsätzen mit vorüberfahrenden Gelegenheits- und Im- vorgenommen werden. Die Änderung des FNP (52. Änderung) liegt pulskunden. bulwiengesa berücksichtigt diesen Umstand bei der Be- bereits als Vorentwurf vor. messung des projektbezogenen Einzugsgebietes sowie auch bei der Die Maßnahme fällt somit in den Regelungskreis der einschlägigen räumlichen Umsatzrekrutierung. Ziele zur Entwicklung großflächigen Einzelhandels gemäß LROP 2017 Abschnitt 2.3 „Entwicklung der Versorgungsstrukturen“. Die vollständige städtebauliche Integration in Ortskernlage bewirkt zudem eine sehr gute fußläufige wie auch fahrradgestützte Siedlungsan- Die verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes ist über alle Verkehrs- bindung des Standortes. Die Falkenberger Landstraße ist von kombi- arten als gut zu bewerten. Hervorzuheben ist eine sehr gute Anbin- nierten Fuß/Radwegen gesäumt. Der Fahrrad-„Durchgangsverkehr“ dung an das ÖPNV-Netz, welche über die Straßenbahnlinie 4 sowie ist jedoch sehr komfortabel auf der parallel zur Ortsdurchfahrt liegen- die Regionalbuslinien 630 und 670 erfolgt. Sie bindet Lilienthal an die den ehemaligen Kleinbahntrasse Jan-Reiners-Weg, welcher das Pro- benachbarte Metropole Bremen an und verkehrt entlang der Haupt- jektgrundstück unmittelbar berührt, möglich.

Lageklassifikation Grundstückszuschnitt/Topografie Der Vorhabenstandort liegt in integrierter Lage im Kernort Lilienthal im Ergänzungsbe- Das ebenerdige Projektgrundstück an der Falkenberger Landstraße weist einen reich des Einzelhandels-Ortskerns der Gemeinde Lilienthal und ist somit Bestandteil des rechtwinkligen Zuschnitt auf und befindet sich zwischen den Falkenberger Landstraße im zentralen Versorgungsbereiches für den Ortskern Lilienthal lt. RZEHK Region Bremen. Süden sowie direkt anliegenden Wohnbauflächen im Westen und Osten. Im Norden befindet sich eine größere Freifläche zwischen dem Vorhabengrundstück und anschließen- der Wohnbebauung. Planungsrecht Das Grundstück des Bestandsmarktes ist im Flächennutzungsplan der Gemeinde als Sonderbaufläche Verbrauchermarkt ausgewiesen. Im Rahmen der Erweiterungsplanung Grundstückserschließung soll eine Anpassung des Flächennutzungsplans (Einschluss des Nachbargrundstückes in Das Projektgrundstück wird vom Kunden- und Lieferverkehr über die Falkenberger Land- das SO-Gebiet) vorgenommen werden. Der Bebauungsplans Nr. 132 „Edeka-Center“ für straße erschlossen. Die Grundstückseinfahrt bleibt unverändert im südlichen Teil beste- großflächigen Einzelhandel nach § 11.3 BauNVO liegt als Auslegungsfassung vor. Eben- hen. Eine zusätzliche Möglichkeit zur Anlieferung besteht grundsätzlich über eine anlie- so liegt eine Änderung des Flächennutzungsplans (52. Änderung) als Vorentwurf vor. gende Grundstückserschließungsstraße an der nordöstlichen Grundstücksgrenze.

Verkehrliche Erreichbarkeit Umfeldnutzung Motorisierter Gute Erreichbarkeit über innerörtlichen Hauptverkehrsträger Individualverkehr Falkenberger Landstraße mit einer einspurigen Verkehrs- Der Projektstandort weist direkten Wohngebietsbezug auf. Im Kreuzungsbereich zur führung in beide Fahrtrichtungen. Moorhauser Landstr. befindet sich weiterer Einzelhandel- (Apotheke, Fleischer, Haus- haltswaren-/Dekogeschäft, Spielwarengeschäft) und Dienstleistungsbesatz. Im weiteren südlichen Verlauf der Falkenberger Landstr/Hauptstraße erstreckt sich der zentrale Ver- sorgungsbereich der Region der Gemeinde Lilienthal. Auf der gegenüberliegenden süd- Öffentlicher Eine Straßenbahnhaltestelle Falkenberger Landstraße be- westlichen Straßenseite der Falkenberger Landstraße befindet sich der kirchliche Fried- Personennahverkehr findet sich direkt am Objekt und verkehrt vom Bremer hof und ein Grüngürtel. Nordwestlich rd. 250 m entfernt befindet sich die Klinik Lilienthal. Hauptbahnhof über HB-Borgfeld durch den Ortskern Lilien- thal bis zum Ortsteil Lilienthal-Falkenberg. Die Haltestelle der Regionalbuslinien 630 und 670 ist fuß- Werbesichtanbindung läufig in der Moorhauser Landstraße 8 erreichbar. Exponierte Lage an der weiterhin gut frequentierten Falkenberger Landstraße ermöglicht sehr gute Sichtbarkeit des Vorhabenstandortes trotz eines leicht niedrigeren Gelände- Erreichbarkeit für Gut ausgebauter beidseitiger kombinierter Fuß-/Fahrrad- niveaus des Projektgrundstückes. Fußgänger und Radfahrer weg entlang der Falkenberger Landstraße sowie parallel zur Falkenberger Landstraße auf der nördlichen Rückseite des Untersuchungsobjektes eine in den 1950er Jahren auf- gelassene Bahnstrecke und mittlerweile gut ausgebauter Radweg von Lilienthal bis Bremen.

Klinik Lilienthal

Standort Kirche

Friedhof

ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsbereich Lilienthal

Mikrostandort E-Center Lilienthal Falkenberger Landstraße 7a 28865 Lilienthal Zentraler Versorgungsbereich (schematisch) lt. RZEHK Bremen - 1. Fortschreibung 2014

N Projektgrundstück

Flächennutzungsplan Gemeinde Lilienthal (Stand 02.01.2018) Regionales Raumordnungsprogramm für den Landkreis Osterholz 2011 (S. 57)

Standort

Lage des Projektgrundstückes in „SO Sonderbaufläche Verbrauchermarkt“ Lage des Standortes innerhalb des Zentralen Siedlungsbereiches und „Fläche für Gemeinbedarf“ nach RROP Osterholz 2011

Fotodokumentation des Mikrostandortes

Kreuzungsbereich Falkenberger Landstraße/Moorhau- Einfahrt Edeka, Falkenberger Landstraße: Straßen- Kreuzungsbereich Falkenberger Landstraße/Moorhau- ser Landstraße Blickrichtung Nordosten: Beidseitiger bahn-Haltestelle Linie 4 mit signalgeregeltem Fußgän- ser Landstraße: Benachbarter Einzelhandelsbesatz ei- kombinierter Fuss-/Radweg mit gesichertem Übergang gerübergang ner Fleischerei und Apotheke

Kreuzungsbereich Falkenberger Landstraße/Moorhau- Hauptstraße Blickrichtung Süd: Ergänzender Einzel- Moorhauser Landstraße/Radweg: Benachbarter Einzel- ser Landstraße: Benachbarter Einzelhandels-/Dienst- handels- und Dienstleistungsbesatz in direkter Nach- handelsbesatz einer Fleischerei und Apotheke plus leistungsbesatz barschaft zum Projektstandort Fußgängerüberweg Fotos: Quelle bulwiengesa AG

3.2 Planvorhaben Flächenübersicht Erweiterungsneubau E-Center Falkenberger Landstraße in Lilienthal

Projektiert ist die Neuerrichtung/Erweiterung eines ca. 3.225 qm VKF Bestand ∆ Planung messenden Edeka-Supermarktes (inkl. Mall/Windfang) mit einer ca. Verkaufsfläche Verkaufsfläche Verkaufsfläche 410 qm VKF messenden Konzessionärszone im Ergänzungsbereich qm qm qm des Einzelhandels-Ortskerns der Gemeinde Lilienthal. Neben einem E-Center – Kernsortiment 2.000 1.025 3.025 Backshop/Café sind in der Vorkassenzone ein Feinkostgeschäft, ein Konzessionäre (Bäcker/Kiosk/Feinkost) 40 120 160 Kiosk bzw. alternativ zum Kiosk ein Friseur vorgesehen. Ein Backshop ∑ Periodischer Bedarf 2.040 1.145 3.185 in der Konzessionärszone ist schon im bestehenden Markt ansässig und wird übernommen. E-Center – Gebrauchsgüter 200 200 Blumen 60 -60 Der Baukörper soll gedreht und unter Hinzunahme des Erweiterungs- ∑ Einzelhandelsnutzungen 2.300 1.085 3.385 grundstücks neu errichtet werden. Der aktuell bestehende Baukörper Backshop/Feinkost – 50 200 250 wird abgerissen und durch Parkplatzflächen ersetzt. Das Neuobjekt Sitzbereich (Gastronomie) innen/außen Gesamt 2.350 1.285 3.635 öffnet sich somit nach Süden zur Falkenberger Landstraße. Dem Quelle: bulwiengesa nach B-Plan und Auftraggeber Markt südlich vorgelagert befindet sich der Stellplatzbereich. Die Ne- benflächen (Personalräume, Lager, Tiefkühlräume) sind an der östli- Dimensionierung und Auslastung chen Gebäudekante sowie im 1. Obergeschoss angeordnet. Der vor- Die Projektplanung zielt auf die Anpassung an aktuelle Betreiberstan- liegende Objektplan sieht eine Gesamtverkaufsfläche inkl. des Gas- dards, die langfristige Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit und dient tronomiebereichs von ca. 3.695 qm vor: somit auch dem Standorterhalt in Lilienthal. E-Center-Supermarkt inkl. Mall/Windfang: ca. 3.225 qm VKF Im Zuge der Erweiterung wird der bisher in Regie geführte Markt von Backshop/Café mit Außenbereich: ca. 240 qm VKF Aktiv Discount auf die Marke E-Center umgestellt und künftig von ei- Feinkostgeschäft mit Sitzbereich: ca. 120 qm VKF nem selbstständigen Kaufmann vor Ort geführt. Er kann damit stärker Kiosk: ca. 50 qm VKF auf lokale Kundenbedürfnisse ausgerichtet geführt werden. Der Bestandsmarkt inkl. Konzessionäre weist eine aktuelle Verkaufs- fläche von ca. 2.350 qm auf. Die Erweiterung beinhaltet eine Auswei- tung der Gesamtverkaufsfläche um knapp 1.300 qm.

Baulich-funktionales Konzept Verkehrserschließung Projektiert ist die Neuerrichtung/Erweiterung eines ca. 3.225 qm VKF messenden Edeka- Die Zu-/Abfahrt zum Projektgrundstück erfolgt über die Falkenberger Landstraße. Die Zu- Supermarktes (inkl. Mall/Windfang) mit einer ca. 410 qm VKF messenden Konzessio- fahrt ist aus beiden Fahrtrichtungen möglich. Es besteht eine separate Linksabbiegerspur närszone. Der derzeitige Edeka-Markt (inkl. Konzessionäre) weist eine Gesamtverkaufs- zum Grundstück. Die Ausfahrt erfolgt wie schon heute im Bestand durch eine Lichtsignal- fläche von rd. 2.350 qm auf. Der geplanten Backshop in der Konzessionärszone ist heute anlage unterstützt mit separter Links- und Rechtsabbiegerspur. schon im bestehenden Markt ansässig. Neben einem Backshop/Cafe ist hier zukünftig ein Feinkostgeschäft, ein Kiosk bzw. alternativ zum Kiosk ein Friseur vorgesehen. Die Anbindung für Radfahrer/Fußgänger ist sehr gut. Eine signalgeregelte Querungs- möglichkeit der Falkenberger Landstraße besteht direkt vor dem Objekt zur gegenüber- Die Projektplanung zielt auf die Anpassung an aktuelle Betreiberstandards und die liegenden Straßenbahnhaltestelle. langfristige Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit und somit dem Standorterhalt in Lilien- thal ab. Eine Abzweigung vom im Rahmen des Projektes zu verlegenden Jan-Reiners-Radweg (historische Bahntrasse) nördlich vom Objekt ermöglicht die direkte Radwegeanbindung Der solitäre Markt soll gedreht und auf dem Projektgrundstück an der nördlichen, rück- zum Supermarkt des gesamten Siedlungsbereiches des Kernortes Lilienthals. Die Halte- wärtigen Grundstücksgrenze neu errichtet werden. Das Objekt öffnet sich nach Süden stelle der Regionalbuslinien 630 und 670 (mo. bis sa.) in der Moorhauser Landstraße ist zur Falkenberger Landstraße. Dem Markt südlich vorgelagert befindet sich der Stellplatz- ebenfalls über den Jan-Reiners-Weg erreichbar. bereich. Die Nebenflächen (Personalräume, Lager, Tiefkühlräume) sind an der östlichen Gebäudekante sowie im 1. Obergeschoss angeordnet.

Flächenbilanz (geringe Abweichung zum Projektplan): Stellplatzangebot E-Center-Supermarkt (inkl. Mall/Windfang): ca. 3.225 qm VKF Das Stellplatzangebot ist mit rd. 200 Einheiten dem Markt auf einer ebenerdigen Fläche Backshop/Cafe mit Außenbereich: ca. 240 qm VKF südlich vorgelagert. Davon sind ca. 20 Stellplätze als Mitarbeiterparkplätze auf dem nord- Feinkostgeschäft mit Sitzbereich: ca. 120 qm VKF östlichen Grundstücksteil der Ladezone positionert. Kiosk: ca. 50 qm VKF Der Stellplatzschlüssel von ca. 5,0 Kundenstellplätzen je 100 qm VKF ist branchenüblich und auch für ein erhöhtes Aufkommen in Spitzenzeiten ausreichend.

Objekterschließung Im Vergleich zum Bestandsmarkt (ca. 130 Stellplätze, 5,5 Kundenstellplätze/100 qm CKDF) wird der Stellplatzschlüssel insoweit leicht verringert. Der Zutritt zum Objekt ist vom südlich vorgelagertem Parkplatz aus vorgesehen. Der Ein- gang zum Supermarkt befindet sich mittig an der südlichen Gebäudekante. Die Konzes- sionäre sind in der Eingangszone des E-Centers angesiedelt. Ladezone / Lieferverkehr Der Zugang zu den Nebenflächen erfolgt über die Ladezone an der östlichen Gebäude- Die Anlieferungszone wird an der östlichen Gebäudeseite abgewickelt. Der Lieferverkehr seite. erfolgt dabei grundsätzlich über den Stellplatzbereich. Optional ist eine Anfahrt auch über die östlich angrenzende Erschließungsstraße anvisiert.

B-Plan-Entwurf (Aussschnitt)

Quelle: INSTARA

4 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGE Teile des Ortsteils Lilienthal (Siedlungen Lilienthal, Trupe, Feld- hausen, Moorhausen, Truperdeich, teilweise Falkenberg, Buten- 4.1 Abgrenzung des Einzugsgebietes diek) bis zur Gemeindegrenze mit Bremen im Süden sowie bis zur Lilienthaler Allee im Norden.

Das vorhabenbezogene Einzugsgebiet (EZG) wird marktanalytisch – Die EZG-Zone 2 besteht aus dem nordöstlich anschließenden unter Berücksichtigung der siedlungsstrukturellen Situation, der Lage Teil von Falkenberg und Trupermoor sowie die siedlungsstruktu- des Vorhabens im Raum, bezüglich verkehrlicher und topografischer rell weit abgesetzten Ortsteile Worphausen, St. Jürgen, Heidberg Kriterien sowie hinsichtlich der Wettbewerbssituation des Einzelhan- und Seebergen. dels im näheren und weiteren Umfeld abgegrenzt. Hierbei spielen die Eigenversorgung in den benachbarten Zentren und in Bremen(-Borg- – Kunden aus dem Umland werden in Form von Streuzuflüssen be- feld) durch Vollsortimenter eine Rolle sowie insbesondere auch die rücksichtigt. Auf Grund des Wettbewerbsnetzes (s. Kapitel 5) und Lage an der verkehrsberuhigten Ortsdurchfahrt, welche weitestge- der im überörtlichen Kontext verkehrlich relativ introvertierten hend nur von Anwohnern und Zielkunden des Ortszentrums befahren Lage des Marktes gehen wir nicht von einer überörtlichen Markt- werden dürfte. Dadurch werden die überörtliche Reichweite und durchdringung aus, die über geringfügige Streuverflechtungen hi- Marktdurchdringung durch Impuls- und Gelegenheitskäufe des Durch- nausgehen. Einzugsgebiet und Marktdurchdringung dürften inso- gangsverkehrs stark eingeschränkt. weit auch mit dem benachbarten Ortszentrum korrelieren, wel- Ein ausschlaggebender Faktor für die interne Gliederung des Ein- ches primär örtlich ausgerichtet ist und in welchem einzelne profi- zugsgebietes ist zudem die siedlungsstrukturelle Gliederung Lilien- lierte Fachgeschäfte (z. B. das nahe dem Projektstandort gelege- thals, hierbei auch die Unterbrechung des Siedlungsbandes auf Höhe ne Haushaltswaren- und Spielwarenfachgeschäft Haar) zwar indi- der Lilienthaler Allee zur Siedlung Falkenberg sowie der Nahbereich viduell überörtliche Reichweiten generieren, dies jedoch keinen des kleineren, aber typgleichen Edeka-Marktes in Lilienthal-Falken- signifikanten Einfluss auf überörtliche Kundenfrequenzen im Orts- berg. zentrum haben dürfte. Aus Perspektive des benachbarten Bremer Stadtteils Borgfeld Das abgegrenzte Einzugsgebiet umfasst in toto 19.061 Einwohner mit liegt der Vorhabenstandort nicht nur entgegen der generellen 4 Hauptwohnsitz und wurde in zwei Zonen mit unterschiedlicher, in sich räumlichen Ausrichtung der Pendler- und Einkaufsverkehre auf etwa homogener Einkaufsorientierung auf den Projektstandort Falken- Bremen, sondern wird zudem auch durch die abgewandte Lage berger Landstraße 7a in 28865 Lilienthal gegliedert: jenseits des eigentlichen Ortskerns gefiltert. Der Anfahraufwand dürfte i. d. R eine für Lebensmittelmärkte akzeptierte 10-Minuten- – Die Kernzone 1 mit rund 10.725 Einwohnern besteht aus einem Isochrone überschreiten. Daher ist Borgfeld nicht dem Einzugs- fußläufig und per Fahrrad erreichbaren Umkreis des Projekt- gebiet zugerechnet; Streukundenbeziehungen sind jedoch wie standortes bis maximal 2 km Luftlinienentfernung. Sie umfasst auch aus dem weiteren ländlichen Umland anzunehmen. 4 Datengrundlage: Landesamt für Statistik Niedersachsen, Stichtag 31.12.2017

4.2 Projektrelevantes Nachfragevolumen im Kernsortiment Kopf-Verbrauchsausgaben in der Warengruppe Periodischer Bedarf5 Periodischer Bedarf von durchschnittlich ca. 1 bis 2 % p. a. verstärkt werden. Damit entwickelt sich die Nachfrageplattform für die Nahversorgung Unter Beachtung des gebietsspezifischen Kaufkraftniveaus ermittelt mit hoher Wahrscheinlichkeit weiterhin positiv. sich für den vorhabenbezogenen nahversorgungsrelevanten Bedarfs- bereich ein ladenhandelsrelevantes Nachfragevolumen von ca. 55,8 Daten zum Einzugsgebiet E-Center Lilienthal Mio. Euro p.a. in der Gemeinde Lilienthal. Sortiment: Periodischer Bedarf Einwohner, Verbrauchsausgaben und Ausgabenvolumina p. a. 2017 Für das Vorhaben liegt somit eine voll ausreichende Einwohner- Einwohner Verbr.- Ausg.- Verteilung 31.12.2017 Ausgaben Volumen respektive Nachfrageplattform vor. Nachfragepotenziale durch Zufalls- Zone Gebiet /Durchgangskunden werden wie vordem bereits beschrieben im Rah- Euro/Ew. Tsd. Euro. % men externer Zuflüsse in angemessener Höhe berücksichtigt. Zone 1 Kern-Einzugsgebiet (Teile 10.725 2.930 31.423 56,3 max. 2 km Kernortschaft Lilienthal) Teile Kernortschaft Lilienthal, Die Warengruppe Periodischer Bedarf umfasst Nahrungs- und Ge- Zone 2 Ortschaften St. Jürgen, Worpshausen, Heidberg, 8.336 2.930 24.423 43,7 nussmittel, Körper- und Gesundheitspflege (inkl. freiverkäuflicher Arz- max. 8,4 km Seebergen 19.061 2.930 55.846 100,0 neimittel), Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Zeitungen/Zeitschrif- EZG Alle Marktzonen 19.061 2.930 55.846 100,0 ten sowie Heimtiernahrung und deckt das Sortiment eines typischen Verbrauchsausgaben p. a. (Ø BRD 2017): 2.860 €/Ew. p. a. Elastizität: 0,22 Lebensmittel-Vollsortimenters zu rund 90 % ab. Kaufkraftkennziffer Zone 1: 111 2.930 €/Ew. p. a. 11,1 (Ø BRD =100) Zone 2: 111 2.930 €/Ew. p. a. 11,1 ∑ Zone 2:5:6:1: €/Ew. p. a. 100 Nachstehende Übersicht zeigt die Berechnung des Nachfragevolu- Quelle: Berechnungen bulwiengesa, Kaufkraftkennziffer MB-Research, Nürnberg mens und seine Verteilung über die einzelnen Zonen des Einzugsge- bietes.

Ausblick Nachfrageentwicklung

Wie in Kap. 2 „Makrostandort“ ausgeführt, gehen wir von einer weiterhin steigenden Einwohnerperspektive in Lilienthal aus. Der erwartete Anstieg kann im mittelfristigen Trend zudem durch zunehmende Pro-

5 Die bulwiengesa AG berechnet jährlich die bundesdurchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben für rund 50 einzelhandelsrelevante Konsumgütersortimente. Berechnungsbasis sind branchen- bezogene Handelspanels, Marktzahlen des HDE (Handelsverband Deutschland) sowie ver- schiedene Handels- und Konsumstatistiken des Statistischen Bundesamtes, darunter die Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS).

Zone 2

Einzugsgebiet Zone 1 10.725 EW Zone 2 8.336 EW Zone 3 Zone 1 gesamt 19.061 EW

Standort RZEHK Region Bremen 2014: EH-Ortskern (ZVB) Ergänzungsbereich (ZVB) Entwicklungsbereich (ZVB) Fachmarkt-Sonderstandort NVZ Bremen-Borgfeld Kommunales Zentren-/ Nahversorgungskonzept Bremen 2009: N Nahversorgungszentrum (ZVB) Quelle: © dds © NAVTEQ NVZ Bremen-Edisonstraße bearbeitet durch bulwiengesa AG

5 WETTBEWERBSSITUATION 5.1 Relevanter Wettbewerb innerhalb des Einzugsgebietes

Das 2015 erhobene Wettbewerbsnetz wurde anlässlich dieses Gut- Zone 1 (Nahbereich, fußläufig/per Rad): achtens um wesentliche Bestandsveränderungen aktualisiert. Demnach ermittelt sich in der Warengruppe Periodischer Bedarf in der Im Kernbereich des zentralen Versorgungsbereiches von Lilienthal Gemeinde Lilienthal ein aktueller Verkaufsflächenbesatz von ca. agieren im alten und im Straßenraum beengten Ortskern im Bereich 8.910 qm. Das Umsatzvolumen (Periodischer Bedarf) wird auf ca. der Straßenzüge Hauptstraße, Klosterstraße, Stadskanaal, Apothe- 47,9 Mio. Euro eingeschätzt.6 Daraus ergibt sich eine recht hohe kenstraße neben einem Rossmann-Drogeriemarkt eine Reihe kleine- Flächenleistung von etwa 5.380 Euro/qm Verkaufsfläche in Kombinati- rer Lebensmittelfachgeschäfte. Mehrere Bäcker, Apotheken sowie on mit einer deutlich unter einschlägigen Benchmarks liegenden Flä- Fleischer und Biofachgeschäfte werden durch weitere Angebote im chendichte von ca. 0,47 qm/EW7, welche allerdings auch auf weitge- Aperiodischen Bedarfsbereich und der Gastronomie ergänzt. Das Zu- hend fehlende Umland-Versorgungsfunktionen zurückgeführt werden sammenspiel des Drogeriemarktes Rossmann mit Anbietern des ape- kann (Lilienthal schließt an Bremen an und ist ansonsten vollständig riodischen Bedarfsbereichs (u. a. Modehaus Platzhirsch, Kik) sowie von weiteren Grundzentren umgeben). ein umfangreicher Dienstleistungs- (Rathaus, Ärztehäuser) und Gast- ronomiebesatz führen zu einer guten Frequentierung des Ortszen- Knapp die Hälfte des Verkaufsflächenbesatzes der Gemeinde Lilien- trums. Lebensmittelmärkte sind dort mangels ausreichenden Flächen- thal befindet sich im ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereich, potenzialen jedoch nicht verortet; aus diesem Grund ist der Projekt- wovon wiederum ca. ein Drittel im Kernbereich des zentralen Versor- standort als Ergänzungsbereich zum eigentlichen Ortskern ausgewie- gungsbereiches ansässig ist. Die relevante Verkaufsfläche im Seg- sen. ment Periodischer Bedarf beträgt im ZVB EH-Ortskern inkl. Ergän- zungsbereich bei einem Umsatz von rd. 18,5 Mio. Euro p. a. rund In diesem Ergänzungsbereich agieren neben dem Untersuchungsob- 3.120 qm. Die Flächenleistung wird dort auf ø rd. 5.930 Euro/qm ge- jekt Edeka eine Fleischerei und eine Apotheke im Kreuzungsbereich schätzt. der Falkenberger Landstraße/Moorhauser Landstraße.

Im weiteren Verlauf der Falkenberger Landstraße in Richtung Nord- osten folgen zwei weitere Nahversorgungsstandorte. Auf Höhe des Gymnasiums Schoofmoor befinden sich neben einem Lidl-Discounter der Biomarkt Aleco sowie arrondierender Kleinhandel. Davon rd. 6 Bei Supermärkten, Discountern und Drogeriemärkten wurden Verkaufsflächen und Umsätze 800 m entfernt agiert ein auf 1.200 qm vergrößerter Aldi-Discounter im bereinigt um aperiodische Sortimente; Apotheken wurden nur mit einem Umsatzanteil für Standortverbund mit einem Hol ab Getränkemarkt sowie dem Tier- freiverkäufliche Arzneimittel berücksichtigt, fachmarkt Futterhaus. Beide Standorte stellen leistungsstarke Nahver- 7 Aus langjähriger Erfahrung der bulwiengesa AG ermittelt sich für Grundzentren für die Wa- rengruppe Periodischer Bedarf eine mittlere Flächenausstattung von rund 0,8 qm/Einwohner sorgungsstandorte dar. mit zunehmender Tendenz.

Am nördlichen Siedlungsrand der Kernortschaft Lilienthal agiert ein 5.2 Relevanter Wettbewerb außerhalb des Einzugsgebietes Netto-Lebensmittelmarkt plus Konzessionär in Solitärlage. Im nördlich anschließenden Gewerbegebiet Moorhausen ist ein Raiffeisen-Markt Bremen-Borgfeld/-Lehesterdeich ansässig. Weiterer Kleinhandel befindet sich in siedlungsintegrierten Streulagen von Lilienthal. Im Stadtteil Bremen-Borgfeld befindet sich das Nahversorgungszen- trum Bremen-Borgfeld mit dem Ankerbetrieb Rewe. Das gut frequen- tierte Nahversorgungszentrum im alten Ortskern des in den letzten Zone 2 (Restl. Gemeindegebiet Lilienthal): Jahren durch starke Neubauaktivitäten gekennzeichneten Stadtteils ist durch einen attraktiven Mix an diversen kleinen, teilweise hochwer- Nahe des Strab-Endhaltepunktes Lilienthal-Falkenberg agiert ein wei- tigen Fachgeschäften gekennzeichnet. terer Edeka-Supermarkt verkehrsgünstig am Verkehrskreisel der Fal- kenberger Landstraße/Trupermoorer Landstraße/Heidberger Straße. Im Periodischen Bedarfsbereich stellt der Rewe Markt mit einem se- Der von einem selbstständigen Kaufmann individuell geführte Markt paraten Rewe-Getränkemarkt eine leistungsstarke Nahversorgungs- (2.000 qm VKF) wird rückwärtig erschlossen und hebt sich durch ein komponente dar. Rewe agiert auf rd. 1.800 qm Verkaufsfläche und erweitertes Randsortiment (Landhandel, Werkzeug, Gartenbedarf) verfügt über einen großen vorgelagerten Stellplatzbereich. Diverse von üblichen Lebensmittel-Vollsortimentern ab. Seine Herkunft aus ei- Bäcker, Fleischer, eine Apotheke, Kiosk und weitere Lebensmittelfach- nem Mühlenbetrieb/Landhandel ist insoweit noch erkennbar. Das Le- geschäfte runden das umfangreiche Angebot ab. Ergänzt um weitere bensmittel-Kernsortiment ist dort nicht so ausgebaut, wie es auf der Nutzungen (Bekleidungsgeschäfte, Reisebüro, Sparkasse, Buchge- vorhandenen Fläche möglich wäre; die Versorgungsfunktion ist daher schäft, Textilpflege, Goldschmiede, Optiker, Pflanzengeschäft) stellt stärker lokal beschränkt, als die Betriebsgröße auf den ersten Blick das NVZ Bremen-Borgfeld eine leistungsstarke Nahversorgungslage vermuten lassen würde. Sie schließt allerdings auf Grund der verkehr- ohne erkennbare Leerstände dar. Der umgebende Stadtteil ist ver- lich guten Lage umgebende eingemeindete Ortschaften ein. gleichsweise kaufkraftstark.

Weiterer Besatz im Periodischen Bedarfsbereich beschränkt sich auf Ein Netto-Markt an der Hauptverkehrsachse der Borgfelder Heerstra- einzelne kleinteilige Einheiten (v. a. Hofläden/Backshops) in den länd- ße von Bremen nach Lilienthal sowie ein Aldi-Discounter im davon lichen Ortsteilen Seebergen, Heidberg, St. Jürgen, Worphausen. westlich neu errichteten Wohngebiet sind die weiteren prägnanten Versorgungsmöglichkeiten in Bremen-Borgfeld. In Streulage agieren ferner noch ein Bäcker plus Jaques Weindepot.

Im südlich angrenzenden Stadtteil Bremen-Lehesterdeich besteht das Im Entwicklungsbereich des Zentrums (westl. Findorffstraße) agiert Nahversorgungszentrum Bremen-Edisonstraße. Magnetbetrieb ist ein seit 2014 ein Rossmann-Drogeriemarkt sowie ergänzender Kleinhan- modernisierter Penny-Discounter, welcher um Bäcker, Kiosk und Apo- del (Kiosk, Bäcker, Apotheke) auf insgesamt rd. 800 qm Verkaufsflä- theke sowie weitere Angebote arrondiert wird (u. a. Änderungsschnei- che im Sortiment Periodischer Bedarf. derei, Schreibwarengeschäft, Radgeschäft, Shell-Tankstelle). In Streulage finden sich weiterhin ein Bioladen, Apotheke sowie eine Der Bremer Untersuchungsbereich weist zwar selbst keine ausge- Fleischerei. sprochenen Großflächen auf, eine lokale Besonderheit ist jedoch (bereits außerhalb der Kartendarstellung gelegen) das sehr gut besuchte und vor allem qualitativ anspruchsvollere Kunden ansprechende Gemeinde Grasberg Lestra Kaufhaus mit rund 3.000 qm VKF im Stadtteil Horn, Horner Landstraße. Die Bezeichnung „Kaufhaus“ täuscht; tatsächlich handelt Der zentrale Versorgungsbereich Einzelhandels-Ortskern Grasberg es sich im Kern um einen als großflächigen Feinkostmarkt geführten umfasst neben dem Kreuzungsbereich der Wörpedorfer Straße und sehr leistungsfähigen Lebensmittel-Vollsortimenter mit hoher Aus- (L 133)/Kirchdamm auch den anschließenden nördlichen Abschnitt strahlung, welcher die Orientierung aus Borgfeld in Richtung Lilienthal der nach Süden verlaufenden Speckmannstraße. Im Zentrum agieren für das Lebensmittel-Vollsortiment stark limitiert. neben dem Edeka Böschen&Kühl (1.600 qm VKF) die Discounter Lidl/ Aldi (jeweils 800 qm VKF) sowie mehrere Bäcker. Lt. B-Plan ist für den Lidl-Markt eine max. Verkaufsfläche von 1.050 qm zulässig und Gemeinde Worpswede wurde entsprechend als Verkaufsfläche in Ansatz gebracht. In Streulage im Kernort Grasberg ist zusätzlich nur noch ein Bäcker Das maßgebliche Angebot im Kernort Worpswede befindet sich im ansässig; der in 2015 noch vorhandene NP-Lebensmitteldiscounter zentralen Versorgungsbereich Einzelhandels-Ortskern Worpswede. mit rd. 900 qm VKF wurde Ende 2016 aus wirtschaftlichen Gründen Neben Märkten von Edeka, Aldi und Lidl agieren ferner noch ein Hol geschlossen. ab Getränkefachmarkt sowie diverse Bäcker und ein Lebensmittel- fachgeschäft entlang der Ortsdurchfahrt im Zentrum (Findorffstraße/ Osterwerder Straße). Der Aldi-Markt soll gemäß gültigem B-Plan Nr. Flecken Ottersberg 50 „Einkaufsmarkt Findorffstraße“, 2. Änderung, von rd. 750 qm auf 1.100 qm VKF vergrößert werden. Die Erweiterungsplanung wurde als Im Kernort des Flecken Ottersberg findet sich nahezu der gesamte „wahrscheinlich in den Markt eintretend“ bereits für die Ausgangslage Besatz im Periodischen Bedarf im zentralen Versorgungsbereich. Dort berücksichtigt. agieren Filialen von Rewe, Aldi, Netto und Biomarkt Aleco. Es beste- hen aktuell Planungen sowohl den Rewe-Vollsortimenter (auf 1.740 qm VKF) als auch die beiden Discounter Aldi (auf 1.300 qm) und Net-

Lagebereiche Relevanter Wettbewerb (Auswahl)

RZEHK Region Bremen 2014: 1 Erweiterungsvorhaben Edeka EH-Ortskern (ZVB) 2 Lidl Ergänzungsbereich (ZVB) Biomarkt Aleco Entwicklungsbereich 3 Netto Kommunales Zentren-/ 4 Aldi Nahversorgungskonzept Bremen 2009: 5 Edeka Nahversorgungszentrum (ZVB) 6 Aldi 7 Rewe 8 Netto 9 Penny 10 Rewe City Schubert 11 Aldi 12 Lidl-Erweiterung 13 Edeka Böschen & Kühl 14 ex NP (geschlossen) 15 Aldi-Erweiterung 16 Lidl 14 17 Edeka 18 Nah & Gut Borgfeldt 19 Biomarkt Aleco 20 Rewe-Planung 21 Netto-Planung 22 Aldi-Planung 23 Rewe 24 Aldi 25 Edeka Lohmann 26 „Kaufhaus Lestra“ Quelle: © dds © NAVTEQ bearbeitet durch bulwiengesa AG Standort

NVZ Bremen-Borgfeld

N NVZ Bremen-Edisonstraße

Wettbewerbsübersicht im Kernsortiment Periodischer Bedarf Lagebereiche, Verkaufsflächen, Flächenproduktivität, Umsätze Teilraum /Standortbereich Zone VKF Raum- Umsatz Bemerkungen Periodischer leistung Period. Bedarf Bedarf qm qm Euro/qm p. a. Tsd. Euro p. a. EdekaKonzessionär (Bäcker) 1 2.00040 5.7508.500 11.500340 ∑ Bestand Edeka inkl. Konz. 1 2.040 6.304 12.860 E-CenterKonzessionäre∑ PROJEKT E-Center (Bäcker/Kiosk) inkl. Konz. 1 0 NUM! 0 Sonstige Anbieter Ergänzungsbereich 1 70 5.429 380 Fleischer, Apotheke ∑ Ergänzungsbereich 1 2.110 6.275 13.240 Anbieter EH-Ortskern 1 1.010 5.218 5.270 Rossmann, div. Bäcker, Fleischer, Biofachgeschäft, Apotheken ∑ ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsbereich 1 3.120 5.933 18.510 LM-Märkte Zone 1 1 3.050 5.754 17.550 Lidl, Aldi, Netto, Biomarkt Aleco Sonstige Anbieter Zone 1 1 995 3.226 3.210 Hol ab, Das Futterhaus, Raiffeisen, div. Bäcker, Fleischer, Kiosk, Apotheke, Lebensmittelfachgeschäfte ∑ Zone 1 (Nahbereich) 1 7.170 5.477 39.270 Sonstiger Handel Zone 2 (inkl. Edeka) 2 1.740 4.971 8.650 Edeka, div. Bäcker, Fleischer NUM! 0 ∑ Zone 2 2 1.740 4.971 8.650 NUM! 0 EZG GESAMT(Gemeinde Lilienthal) 1+2 8.910 5.378 47.920

Außerhalb des Einzugsgebietes Lidl, Aldi (erweitert), Edeka Winkler, Hol ab, div. Bäcker, Lebensmittelfachge- Worpswede – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsb. 4.470 4.620 20.650 schäft Worpswede – Sonstige Lagen 1.140 4.404 5.020 Rossmann, Bäcker, Fleischer, Apotheken, Kiosk, Lebensmittelfachgeschäfte ∑ Worpswede, Kernort 5.610 4.578 25.680 Grasberg – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsb. 3.310 5.003 16.560 Edeka Böschen&Kühl, Lidl (erweitert), Aldi, div. Bäcker, Apotheke, Kiosk Grasberg – Sonstige Lagen 20 7.000 140 Bäcker ∑ Grasberg, Kernort 3.330 5.015 16.700 Ottersberg – ZVB EH-Ortskern 5.590 4.315 24.120 Rewe (erweitert), Biomarkt Aleco, Aldi (erweitert), Netto (erweitert), div. Bä- cker, Apotheken, Reformhaus, Fleischer Ottersberg – Sonstige Lagen 260 4.962 1.290 div. Fleischer, Bäcker ∑ Ottersberg, Kernort 5.850 4.344 25.410 NVZ Bremen-Borgfeld 2.040 5.358 10.930 Rewe, Rewe-Getränkemarkt, div. Bäcker, Lebensmittelfachgeschäfte, Flei- scher, Apotheke, Kiosk Sonstiger Handel Bremen-Borgfeld 1.620 6.204 10.050 Netto, Aldi, Jaques Weindepot, Bäcker, Apotheke ∑ Bremen-Borgfeld 3.660 5.732 20.980 NVZ Bremen-Edisonstraße 500 6.300 3.150 Penny, Bäcker, Kiosk, Apotheke NUM! Quelle: bulwiengesa AG

Edeka, Heidberger Straße, Lilienthal-Falkenberg: Rück- Lidl, Falkenberger Landstr: Großer Stellplatzbereich Biomarkt Aleco, Falkenberger Landstr.: Kleinflächiger wärtige Erschließung mit großen Stellplatzbereich und und moderne Objektbedingungen Anbieter in direkter Nachbarschaft zu Lidl; erhöhtem Randsortimentsanteil Integriert in Ladenzeile mit Kiosk/BäckerCafe

Standortverbund Aldi/Futterhaus/Hol ab, Falkenberger Netto, Heidloge: Moderne Objektbedingungen Rewe+Getränkemarkt, Borgfelder Heerstr, Nahversor- Landstr.: Rückwärtige Erschließung und großer Stell- gungszentrum Bremen-Borgfeld: Großer Stellplatzbe- platzbereich reich und Lage im attraktiven Nahversorgungszentrum Fotos: Quelle bulwiengesa AG

to (auf 1.050 qm) zu vergrößern8. Ein Rossmann-Drogeriemarkt sowie nördlichen Siedlungsbereich von Lilienthal ist der Edeka-Markt in der ein Hol ab Getränkefachmarkt komplettieren mit weiterem Kleinhandel Falkenberger Landstraße der nächste Lebensmittelmarkt. (2xBäcker, 2xApotheke, Fleischer, Reformhaus) ein insgesamt um- fangreiches Angebot. Unter Berücksichtigung der drei Erweiterungs- planungen beträgt die Verkaufsfläche an diesem Standortbereich im Der Wettbewerb in den angrenzenden Gemeinden Worpswede, Gras- periodischen Bedarfssegmentbereich knapp 5.600 qm. Das Zentrum berg, Ottersberg bzw. Bremen-Borgfeld ist leistungsfähig aufgestellt erstreckt sich über die Straßenzüge Am Damm, Grüne Straße und und stabil positioniert und befindet sich offenbar in stetiger Fortent- Große Straße. wicklung. Eine Vorschädigung von zentralen Versorgungsbereichen im Einzugsgebiet und umliegender Gemeinden ist nicht erkennbar. Weiterer Kleinhandel findet sich in Streulage. Aufgrund der eigenen Edeka-Netzdichte, des im weiteren Umfeld recht gut ausgebauten und weiter in Entstehung befindlichen Wettbe- werbsnetzes sowie einer verkehrlich im übergeordneten Kontext rela- Fazit Wettbewerbssituation tiv introvertierten Lage beschränkt sich die Ausstrahlung des zukünfti- gen E-Centers an der Falkenberger Landstraße weitgehend auf das In der Gemeinde Lilienthal besteht in Kombination mit einer guten Flä- Lilienthaler Gemeindegebiet. chenauslastung eine insgesamt unterdurchschnittliche Nahversor- gungsausstattung von ca. 0,47 qm Verkaufsfläche je Einwohner im Periodischen Bedarfsbereich.

Der Ortsteil Lilienthal ist der Siedlungsschwerpunkt des insgesamt weitläufigen Gemeindegebietes und Sitz des Ortszentrums, welchem auch der Untersuchungsstandort als Ergänzungsbereich funktional zugeordnet ist. Die verbleibenden Ortsteile St. Jürgen, Worphausen, Heidberg und Seebergen weisen lediglich Kleinhandelsbesatz auf.

Die insgesamt fünf Lebensmittelmärkte plus Biomarkt der Gemeinde Lilienthal befinden sich jeweils im Ortsteil Lilienthal. Die Wettbewerber des Untersuchungsvorhabens weisen durchweg marktgerechte Ob- jekt- und Standortbedingungen auf. Es besteht eine insgesamt gute räumliche Nahversorgungsabdeckung im Ortsteil Lilienthal. Für den

8 vgl. Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 115 „Einzelhandel am Damm“.

6 MARKTVERTEILUNG/KAUFKRAFTBINDUNG Die Modellrechnung weist auch den geschätzten Umsatzbeitrag exter- IM EINZUGSGEBIET – AUSGANGSLAGE ner Kunden aus. Er wird in Lilienthal gegenwärtig insgesamt auf rund 3,3 Mio. Euro p. a. geschätzt. Gemessen am städtischen Gesamtum- satz von rund 47,9 Mio. Euro entspricht dies einem vergleichsweise Die gegenwärtigen Kaufkraftverflechtungen zwischen Lilienthal und geringen Umsatzanteil von ca. 7 %. dem Umland sowie innerhalb des Einzugsgebietes bildet die nachstehende Kaufkraftstrom-Modellrechnung ab (zur Lesart der Rechnung s. erläuterte Mustertabelle im Anhang). Rd. 31 % der Lilienthaler Kaufkraft wird im zentralen Versorgungsbe- reich („EH-Ortskern“ zzgl. Ergänzungsbereich) gebunden. Dies ent- Die Gemeinde Lilienthal weist in der Ausgangslage eine Kaufkraftbin- spricht einem jährlichen Umsatz von knapp 17,1 Mio. Euro im Periodi- dung von knapp 80 % auf. Damit werden ca. 44,6 Mio. Euro des ge- schen Bedarfsbereich. Inklusive der Umsätze externer Kunden weist samten Nachfragevolumens in Höhe von ca. 55,8 Mio. Euro im Ge- der zentrale Versorgungsbereich einen Marktanteil von rd. 38,6 % auf. meindegebiet durch die ansässigen Anbieter gebunden. So fließt ins- Ein Großteil dieses Umsatzes wird dabei im Ergänzungsbereich um- gesamt rd. ein Fünftel der Kaufkraft im Kernsortiment Periodischer Be- gesetzt. darf aus der Gemeinde Lilienthal ab. Als Ursachen kommen Pendler- Verflechtungen, eine allgemein starke Ausrichtung auf Bremen sowie Im eher kleinstrukturierten Ortskern von Lilienthal fehlen die räumli- auch die Umfahrung des Lilienthaler Ortskerns in Betracht. Das Gros chen Gegebenheiten zur Betreibung eines marktgerechten Lebens- der Lebensmittelmärkte konzentriert sich entlang der Ortsdurchfahrt mittelmarktes. Dies hat vor dem Hintergrund eines geänderten Ver- der L 133 und erfordert auch von vielen ortsansässigen Kunden eine braucherverhaltens in der Vergangenheit zur Aufgabe von Betrieben gezielte Anfahrt. geführt, so dass der projektierte Ausbau des Edeka-Marktes im nördli- chen Ergänzungsbereich zukünftig der Bindung von Kaufkraft im zent- Die Nahbereichs-Zone 1 weist im Vergleich zur Zone 2 naturgemäß ralen Versorgungsbereich der Region dient. geringere Abflüsse auf, weil sie den besseren, auch fußläufigen Zu- gang zum Nahversorgungsnetz aufweist.

Aus der Zone 2 fließen rd. 13 % der Nachfrage in umliegende Wettbe- werbsstandorte nach Bremen sowie die umliegenden Gemeinden Worpswede, Grasberg und Ottersberg ab. Neben Pendlerverflechtun- gen ist dies insbesondere der innergemeindlichen Siedlungsstruktur geschuldet. Insbesondere der Ortsteil Worphausen nahe des Kernor- tes Worpswede fällt hierbei ins Gewicht.

7 WIRKUNGSANALYSE Umsatzschätzung Planvorhaben E-Center inkl. Konzessionäre (nur Einzelhandel)

Zone Einwohner Ausgaben- Kaufkraft- Umsatzchance Umsatz- Methodische Vorbemerkung volumen bindung zusammensetzung nach ... % Im Folgenden wird dargelegt, welche (modellhaften) Auswirkungen Kern-/ das Vorhaben auf die Nahversorgungsstrukturen im Einzugsgebiet Tsd. € p. a. % Tsd. € p. a. Herkunft Rand- und speziell auf die zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstand- sortiment orte im Umfeld des Einzugsgebietes sowie die wohnortnahe Versor- 1 10.725 31.423 29,6 9.300 58,4 2 8.336 24.423 19,9 4.860 30,5 gungsstruktur hat, und wie diese gemäß den relevanten städtebauli- ∑ 1+2256 19.061 55.846 25,4 14.160 88,9 chen und raumordnerischen Kriterien zu bewerten sind. EZG 19.061 55.846 25,4 14.160 88,9 plus externer Zufluss 1.760 11,1 Basis hierfür ist der modellanalytisch-rechnerisch simulierte Marktein- Umsatz Periodischer Bedarf p. a. 15.920 100,0 95,2 tritt des Planvorhabens in die Kaufkraftstrom-Modellrechnung der Aus- zzgl.Gesamtumsatz Gebrauchsgüter p. a. 16.720800 100,04,8 Dimensionierung und Auslastung gangslage und damit die Ableitung der Kaufkraftstrom-Modellrech- nung für die Prognosesituation für das untersuchungsrelevante Sorti- Sortiment Umsatz Verkaufsfläche Raumleistung Tsd. € p. a. qm €/qm VKF p. a. ment Periodischer Bedarf. E-Center – Kernsortiment 14.960 3.025 4.945 Konzessionäre (Bäcker/Kiosk/Feinkost) 960 160 6.000 7.1 Umsatzschätzung und Tragfähigkeit des Planvorhabens ∑ Periodischer Bedarf 15.920 3.185 4.998 E-Center – Gebrauchsgüter 800 200 4.000 Die Umsatzschätzung leitet sich ab aus dem Nachfragevolumen im ∑ Einzelhandelsnutzungen 16.720 3.385 4.940

Kernsortiment Periodischer Bedarf, der Wettbewerbssituation in der Backshop/Feinkost – 250 Ausgangslage sowie der Berücksichtigung von Neben- und Aktions- Sitzbereich (Gastronomie) innen/außen sortimenten in betriebstypischer Größenordnung. Gesamtprojekt 3.635 Quelle: bulwiengesa AG Für das erweiterte E-Center Lilienthal ermittelt sich im untersuchungsrelevanten Kernsortiment Periodischer Bedarf eine Umsatzchance von ca. 15,9 Mio. Euro p. a. Inklusive branchenüblicher Nonfood- Randsortimente dürfte sich die realistische Umsatzchance des E-Cen- ter Lilienthal inkl. Shops auf ca. 16,7 Mio. Euro p. a. belaufen. Nicht berücksichtigt sind Gastronomie- und Dienstleistungsumsätze aus dem Bistrobereich des Backshops und des Feinkostgeschäfts.

Kaufkraftstrom-Modellrechnung im Periodischen Bedarf für das Einzugsgebiet E-Center Lilienthal – Ausgangslage Verteilung der Nachfragevolumina je Marktzone in den Spalten – Erklärung der Umsatzherkunft an den einzelnen Standortbereichen in den Zeilen Zone 1 Zone 2 Einzugsgebiet Externer Umsatz Nahbereich Restl. Gemeindegebiet total Zufluss Total Standortbereich (2 km Umkreis) Lilienthal Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Umsatz Umsatz/Marktanteil Tsd. Euro p. a. % Tsd. Euro p. a. %Tsd. Euro p. a. % Tsd. Euro p. a. % Tsd. Euro p. a. Tsd. Euro p. a. % Edeka 7.856 25,0 3.663 15,0 11.519 20,6 973 12.492 26,1 Konzessionär (Bäcker) 220 0,7 122 0,5 342 0,6 27 369 0,8 ∑ Bestand Edeka inkl. Konz. 8.076 25,7 3.786 15,5 11.861 21,2 1.000 12.861 26,8 E-CenterKonzessionäre∑ PROJEKT E-Center (Bäcker/Kiosk) inkl. Konz. Sonstige Anbieter Ergänzungsbereich 220 0,7 147 0,6 366 13,0 14 380 0,8 ∑ Ergänzungsbereich 8.296 26,4 3.932 16,1 12.228 21,9 1.013 13.241 27,6 Anbieter EH-Ortskern 2.828 9,0 2.027 8,3 4.855 8,7 413 5.268 11,0 ∑ ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsbereich 11.124 35,4 5.959 24,4 17.083 30,6 1.426 18.509 38,6 LM-Märkte Zone 1 10.212 32,5 6.448 26,4 16.660 29,8 890 17.550 36,6 Sonstige Anbieter Zone 1 1.791 5,7 1.221 5,0 3.012 5,4 195 3.207 6,7 ∑ Zone 1 (Nahbereich) 23.127 73,6 13.628 55,8 36.755 65,8 2.511 39.266 81,9 Sonstiger Handel Zone 2 (inkl. Edeka) 2.639 8,4 5.202 21,3 7.842 14,0 811 8.653 18,1 ∑ Zone 2 2.639 8,4 5.202 21,3 7.842 14,0 811 8.653 18,1 Umsatz/KKB im EZG (Gemeinde Lilienthal) 25.766 82,0 18.830 77,1 44.597 79,9 3.322 47.919 100,0 Abfluss nach ... Worpswede – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsbereich 126 0,4 1.099 4,5 1.225 2,2 19.428 20.653 Worpswede – Sonstige Lagen 63 0,2 269 1,1 331 0,6 4.691 5.022 ∑ Worpswede, Kernort 189 0,6 1.368 5,6 1.556 2,8 24.119 25.675 Grasberg – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsbereich 157 0,5 611 2,5 768 1,4 15.788 16.555 Grasberg – Sonstige Lagen 31 0,1 98 0,4 129 0,2 15 144 ∑ Grasberg, Kernort 189 0,6 708 2,9 897 1,6 15.802 16.699 Ottersberg – ZVB EH-Ortskern 98 0,4 98 0,2 24.022 24.120 Ottersberg – Sonstige Lagen 24 0,1 24 0,0 1.266 1.290 ∑ Ottersberg, Kernort 122 0,5 122 0,2 25.288 25.410 NVZ Bremen-Borgfeld 1.163 3,7 562 2,3 1.724 3,1 9.206 10.931 Sonstiger Handel Bremen-Borgfeld 880 2,8 318 1,3 1.197 2,1 8.854 10.051 NVZ Bremen-Edisonstraße 94 0,3 73 0,3 168 0,3 2.984 3.151 Regionale Abflüsse gesamt 2.514 8,0 3.151 12,9 5.787 10,4 91.917 Diffuser Abfluss 3.142 10,0 2.442 10,0 5.462 9,8 Distanz-/Onlinehandel Ausgabenvolumen 31.423 100,0 24.423 100,0 55.846 100,0 Quelle: bulwiengesa AG KKB = Kaufkraftbindung

Vor dem Hintergrund einer innerhalb des Einzugsgebietes relativ ent- Daraus ergibt sich für das geplante E-Center Lilienthal inkl. Konzessi- spannten Wettbewerbssituation dürfte das Projektvorhaben E-Center onäre (ohne Gastronomie und Dienstleistungsanteile) eine Flächen- Lilienthal inkl. Konzessionäre eine beachtliche Kaufkraftbindung im produktivität, d. h. der pro Quadratmeter Verkaufsfläche generierte Gesamt-Einzugsgebiet von ø rd. 25,4 % generieren können. Umsatz, von etwa 4.940 Euro/qm, die dem Projektvorhaben eine wirt- schaftlich voll ausreichende Tragfähigkeit bescheinigt. Diese Größenordnung ist durchsetzbar, weil im südlichen Lilienthaler Siedlungsgebiet kein weiterer Lebensmittelmarkt ansässig ist und im Das Projekt rekrutiert seinen Umsatz zu ca. 89 % aus dem Gemeinde- fußläufig und per Rad erreichbaren Nahumfeld die Einkaufsorientie- gebiet von Lilienthal. Rd. 11 % des Umsatzes im Kernsortiment Peri- rung somit stark auf diesen Standort ausgerichtet ist. odischer Bedarf dürften mit externen Streukunden mit Hauptwohnsitz außerhalb der Gemeinde Lilienthal erwirtschaftet werden. Der Zielumsatz im Kernsortiment setzt sich räumlich nach Marktzonen differenziert wie folgt zusammen: Würde man den grundzentralen Verflechtungsbereich der Gemeinde Lilienthal mit dem Gemeindegebiet gleichsetzen, würden zur Prüfung – Aus der Nah-Zone 1 des EZG werden rd. 29,6 % der Kaufkraft des Kongruenzgebotes die Umsätze mit externen Kunden als auswär- gebunden. tige Umsätze im Sinne des LROP gewertet. Sie machen zusammen etwa 11 % des Vorhabenumsatzes aus und bewegen sich damit in ei- – Aus der Zone 2 des Einzugsgebietes werden noch 19,9 % des nem zulässigen Rahmen. Nachfragevolumens gebunden. Lt. LROP 2017 liegt ein Verstoß gegen das Kongruenzgebot vor, wenn – Hinzu kommen im Kernsortiment ca. 1,8 Mio. Euro p. a. durch ex- bei einem Einzelhandelsgroßprojekt der Einzugsbereich der Ansied- terne Streukunden mit Hauptwohnsitz außerhalb des Einzugsge- lungsgemeinde „wesentlich überschritten“ wird. Von einer wesentli- bietes. chen Überschreitung ist dann auszugehen, wenn zu erwarten ist, dass – Für betriebstypen-/ betreibertypische Nonfood-Rand-/Aktionssor- mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des jeweiligen timente wird ein Umsatzvolumen von ca. 0,8 Euro p. a. angenom- zentralörtlichen Verflechtungsbereiches erzielt wird. Diese Größenord- men. Hierzu zählen u. a. Papier-/Büro-/Schreibwaren, Elektroarti- nung wird voraussichtlich nicht erreicht. kel, Textilien, Heimwerkerbedarf und Blumen/Pflanzen in (saiso- nal) wechselnder Zusammensetzung. Sie machen typischerweise 5 bis max. 10 % des Umsatzes eines Vollsortimenters dieser Grö- ßenordnung aus.

7.2 Marktverteilung / Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet – 3,0 Mio. Euro davon entfallen auf das untersuchungsrelevante Kern- Prognose nach Markteintritt des Vorhabens sortiment Periodischer Bedarf. Nach Simulation des Markteintritts dürften davon gemäß Modellrech- Mit der Projektrealisierung wird ein angemessener Ausbau des Ange- nung (s. Kap. 7.2.2) rund 2,0 Mio. Euro p. a. örtlich umverteilt werden, botes im Periodischen Bedarf stattfinden, was eine Verbesserung der weitere 0,8 Mio. Euro bei umgebenden Einkaufsalternativen innerhalb Nahversorgung im Einzugsgebiet und damit zu einer leichten Erhö- des Untersuchungsraumes und zwischen 0,2 und 0,3 Mio. Euro diffus hung der Kaufkraftbindung führen wird. außerhalb des Untersuchungsraumes. Wir gehen im Sinne eines Worst-case-Ansatzes insoweit von einer vorwiegend lokal fokussierten Die Kaufkraftbindung in Lilienthal steigt mit Realisierung des Vorha- Wirkung aus und stellen – gleichwohl mögliche – weiträumige Ver- bens und nach Abzug der Kompensationswirkungen (örtliche Umver- drängungswirkungen in Folge Rückführung pendlerbedingter Kauf- teilung) um geringfügige 0,6 %-Punkte an. Der Anstieg in der Zone 2 kraftabflüsse oder durch neu zum Standort orientierte Streukunden ist dabei höher als in der Zone 1, da die Attraktivität für Kunden aus aus entfernteren Räumen in ihrer Bedeutung in den Hintergrund. Die- der Zone 2, sich stärker im Kernort Lilienthal zu versorgen, zugenom- se Annahme korrespondiert mit dem nach der Verlagerung des Durch- men hat. gangsverkehrs verkehrlich recht introvertierten Standort des Marktes.

Umsatzrekrutierung des projektierten Vorhabens 7.2.1 Umsatzrekrutierung im Kernsortiment Periodischer Bedarf Umsatz Potenziell verdrängungswirksam und damit untersuchungsrelevant ist ca. Mio. Euro Umsatzanteil der mit der Erweiterung verbundene Mehrumsatz am Standort. Projektumsatz durch: p. a. % Umverteilung im EZG (Gemeinde Lilienthal) 2,00 12,6 Bisher dürften dort (inkl. Konzessionäre) um 12,9 Mio. Euro mit Gü- 0,0 Umverteilung bei betrachteten 0,82 5,2 tern des Periodischen Bedarfs erwirtschaftet worden sein. Hinzu kom- Einkaufsalternativen außerhalb des EZG men schätzungsweise ca. 0,6 Mio. Euro für Nonfoods (deren Umsatz- Zwischensumme Umverteilung im EZG 2,82 17,7 mehrung auf Grund der Geringfügigkeit nicht wirkungsanalytisch un- + konkret betrachtete Lagebereiche außerhalb tersucht wird). Der Gesamt-Umsatz bewegt sich gegenwärtig demzu- Diffuse Umverteilung außerhalb des Untersuchungs- 0,23 1,4 folge bei rd. 13,5 Mio. Euro p. a. raumes/zusätzliche externe Streuzuflüsse Umsatz aus Umverteilung 3,05 19,2 Die erweiterungsbedingte Umsatzmehrung beläuft sich für den Einzel- Übertragsumsatz aus Altobjekt 12,86 80,8 handel (ohne Gastronomieumsätze des Backshops und des Feinkost- Edeka, Falkenberger Landstr. 7a geschäftes) voraussichtlich auf rund 3,2 Mio. Euro p. a. (+24 %). Rund Zielumsatz im Kernsortiment Periodischer Bedarf 15,92 100,0 Quelle: Berechnungen bulwiengesa AG; Rundungsdifferenzen möglich

7.2.2 Umsatzumverteilung Aus den Ergebnissen wurde die Schlussfolgerung gezogen, dass sich für innenstadtrelevante Sortimente der Schwellenwert von 10 % Um- Methodische Vorbemerkung satzumverteilung bzw. 20 % bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten (wie in Baden-Württemberg) im Grundsatz zu verwenden ist; jedoch Im Folgenden legen wir dar, welche (modellhaften) Auswirkungen das wurde ergänzt, dass die Auswirkungen durch Einzelfallprüfungen zu Vorhaben auf die Versorgungsstrukturen im Einzugsgebiet und dort je- verifizieren, also nicht ohne Weiteres pauschal zu übertragen sind und weils speziell auf die zentralen Versorgungsbereiche hat und wie die- eine „Vorschädigung Zentraler Versorgungsbereiche“ zu berücksichti- se gemäß den relevanten städtebaulichen und raumordnungsplaneri- gen ist. schen Kriterien zu bewerten sind. So hat das OVG Nordrhein-Westfalen in einem Urteil vom Da es sich bei dem Vorhaben um ein großflächiges Einzelhandels- 01.02.201010 festgestellt, dass bereits ein Kaufkraftabfluss von -7,9 % projekt handelt, ist gemäß baurechtlichen und raumordnerischen Vor- bis -8,8 % in dem betroffenen Warenbereich zu einer städtebaulich gaben zu prüfen, ob durch das Projekt zentrale Versorgungsbereiche nachhaltigen Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit eines Zentralen im Einflussbereich des Vorhabens geschädigt werden. Versorgungsbereiches führen kann, wenn dieser schon erheblich „vor- Basis hierfür ist der modellanalytisch-rechnerisch simulierte Marktein- geschädigt“ ist. Dieses Urteil zeigt auf, dass es nicht möglich ist, for- tritt des Planvorhabens in die Marktverteilungsrechnung der Aus- melhaft auf bekannte Kennzahlen aus der Rechtsprechung zurückzu- gangssituation (siehe Kap. 6) und damit die Ableitung der Marktvertei- greifen, sondern es müssen die konkreten Besonderheiten des Sach- lungsrechnung für die Prognosesituation (siehe Kap. 7.2.2) für das verhaltes in die Betrachtung einbezogen werden. Je nach konkreter Kernsortiment Periodischer Bedarf. Situation können demnach auch schon unter oder ggf. erst deutlich über der 10 %-Schwelle Strukturschädigungen angenommen werden. In zahlreichen Gutachten und gerichtlichen Urteilen basiert die Einord- nung und Bewertung, ab dem gemäß den relevanten städtebaulichen Bei den nachfolgenden detaillierten Ausführungen zu den möglichen und raumordnungsplanerischen Kriterien im Regelfall Strukturschädi- Auswirkungen ist zu berücksichtigen, gungen (z. B. maßgebliche Forcierung der Leerstandssituation) un- terstellt werden, auf der „Maßgeblichkeitsschwelle“ von ca. 10 % Um- – dass Auswirkungen gegenüber typähnlichem Besatz deutlich satzumverteilung. stärker als gegenüber typunähnlichem Besatz stärker ausfallen; Der Grenzwert von 10 % basiert auf einer vom Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V., Berlin, heraus- – dass die Auswirkungen mit abnehmender Erreichbarkeit sowie gegebenen Langzeitstudie.9 der Zunahme der Angebotsalternativen im weiteren Umfeld zu- rückgehen; 9 vgl. DSSW-Studie: Langzeitwirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Kurzfassung der von der GMA initiierte und in Kooperation mit DSSW/DV durchgeführten Langzeitstudie, Herausgeber_ Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V., Berlin 2017, S. 6 10 Az.: 7A 1635/07

– dass die Wettbewerbsintensität in der Ausgangslage auf lokaler Umverteilungseffekte im Einzugsgebiet Ebene noch nicht besonders ausgeprägt und die Verkaufsflä- chendichte in Lilienthal noch relativ niedrig ist; Zone 1:

– dass die Flächenauslastung des Wettbewerbsnetzes recht hoch Die Umverteilungswirkungen innerhalb der Zone 1 fallen unterschied- und die Wettbewerber im Allgemeinen als robust einzuschätzen lich hoch aus. Die im Umfeld des Projektvorhabens arrondierten Be- sind; triebe profitieren grundsätzlich durch Kopplungseffekte zusätzlicher Kunden, werden aber gleichzeitig auch durch Konkurrenzeffekte be- – dass keine Anzeichen von Vorschädigungen in den untersu- lastet. Eine im Saldo noch recht geringe Umsatzabgabe von insge- chungsrelevanten zentralen Versorgungsbereichen vorliegen; samt ca. -4,1 % ist im näheren Standortumfeld zu erwarten, welche einzelbetrieblich gut aufgefangen werden dürfte. – dass die Nachfrageplattform im Untersuchungsraum mindestens stabil, voraussichtlich jedoch sogar leicht steigend sein wird, mit- Anbieter im südlich an den Ergänzungsbereich anschließenden Orts- hin keine nachfragebedingten zusätzlichen Belastungen des zentrum von Lilienthal werden durch eine Umsatzabgabe von ca. - Marktes zu erwarten sind. 4,2 % tangiert. Allerdings könnten nicht direkt konkurrierende Betriebe im Ortszentrum von Kopplungskäufen zusätzlicher Kunden profitieren. Insoweit wäre der Schwellwert für potenziell kritische Verdrängungs- wirkungen im vorliegenden Falle tendenziell höher als üblich anzuset- Der projektierte Supermarkt steht insbesondere zu den Lebensmittel- zen. märkten im weiteren nördlichen Verlauf des Hauptsiedlungsbereiches von Lilienthal im Wettbewerb. Von den Märkten in Zone 1 dürften etwa -5,0 % des gegenwärtig getätigten Umsatzes an das Planvorhaben abgegeben werden.

Die sonstigen Anbieter in Zone 1 werden durchschnittlich mit -3,7 % Umsatzeinbußen belastet. Neben einem Kleinhandelsanteil sind dies u. a. die Filialen von Hol ab und Futterhaus.

Allgemein liegen die zu erwartenden Belastungsquoten im Kernort Lili- enthal und auch im Ortszentrum somit in einem niedrigen bis mäßigen Bereich und dürften vom Wettbewerbsnetz aufgefangen werden kön- nen. Schädigende städtebauliche Wirkungen im eingangs genannten

Sinne können mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausge- Umverteilungswirkungen durch das Projektvorhaben schlossen werden. im Kernsortiment Periodischer Bedarf Umsatz Umsatz Projekt- Umver- IST KÜNFTIG umsatz teilungs- Standort-/Lagebereich durch quote Zone 2: Umverteil.

Gegenüber des Einzelhandelsbesatzes in der Zone 2 mit dem zweiten EdekaKonzessionär (Bäcker) Mio.11,5 Euro0,3 Mio.13,8 Euro0,6 Mio. -2,3-0,3Euro %20,076,3 und hinsichtlich der Betriebstypik mit dem Planvorhaben vergleichba- Sonstige Anbieter Ergänzungsbereich 0,4 0,4 0,02 -4,1 ren, vertrieblich jedoch unterlegenen Edeka Markt in Lilienthal-Falken- Anbieter EH-Ortskern 5,3 5,0 0,22 -4,2 berg, Heidberger Straße sind etwas erhöhte Belastungsquoten von LM-Märkte Zone 1 17,5 16,7 0,88 -5,0 etwa -8,9 % möglich, weil pkw-gestützte Umsätze in das zwar weiter Sonstige Anbieter Zone 1 3,2 3,1 0,12 -3,7 entfernte, künftig aber deutlich attraktiver und mit größerem Sortiment Zwischensumme Zone 1 26,4 25,2 1,24 -4,7 aufgestellte E-Center verlagert werden. Mit einer Standortaufgabe und Sonstiger Handel Zone 2 (inkl. Edeka) 8,7 7,9 0,77 -8,9 0,00 NUM! somit einer Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes ist gleichwohl Zwischensumme Zone 2 8,7 7,9 0,77 -8,9 0,0 0,0 0,00 NUM! nicht zu rechnen. Allerdings erhöht sich der Druck, diesen Markt ei- Summe EZG gesamt 35,1 33,1 2,00 -5,7 nem Relaunch zu unterziehen. Aus Kundensicht ist dies jedoch kein Worpswede – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsb. 20,7 20,3 0,31 -1,5 Nachteil, sondern würde eher zu einer weiteren Aufwertung der Nah- Worpswede – Sonstige Lagen 5,0 5,0 0,05 -1,0 versorgung führen. Der Standort bleibt für einen Nahversorger auf je- ∑ Worpswede, Kernort 25,7 25,3 0,36 -1,4 den Fall ausreichend tragfähig. Grasberg – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsb. 16,6 16,4 0,16 -1,0 Grasberg – Sonstige Lagen 0,1 0,1 0,00 -0,0 ∑ Grasberg, Kernort 16,7 16,5 0,16 -1,0 Ottersberg – ZVB EH-Ortskern 24,1 24,1 0,01 -0,1 Ottersberg – Sonstige Lagen 1,3 1,3 0,00 -0,1 ∑ Ottersberg, Kernort 25,4 25,4 0,02 -0,1 NVZ Bremen-Borgfeld 10,9 10,8 0,17 -1,6 Sonstiger Handel Bremen-Borgfeld 10,1 9,9 0,11 -1,1 NVZ Bremen-Edisonstraße 3,2 3,1 0,00 -0,1

Summe betrachtete Standorte 91,9 91,1 0,82 -0,9 außerhalb des EZG Quelle: Berechnungen bulwiengesa AG Rundungsdifferenzen möglich

Umverteilungseffekte an relevanten Wettbewerbsstandorten/ Lagebereichen außerhalb des Einzugsgebietes

Außerhalb Lilienthals schwächt sich der Umverteilungsdruck erheblich ab. Betroffen sind lediglich die Rückführung bzw. Umlenkung von Streuverflechtungen. In den Nachbargemeinden Worpswede, Gras- berg und Ottersberg sind insoweit nur geringfügige Umsatzumlenkun- gen von <-1,5 % zu erwarten, welche somit unterhalb einer abwä- gungsrelevanten Größenordnung liegen. Dies gilt ebenso für die La- gebereiche im südlich angrenzenden Stadtteil Bremen-Borgfeld/-Le- hesterdeich. Das leistungsstarke Nahversorgungszentrum Bremen- Borgfeld kann eine marginale Umsatzabgabe von -1,6 % sehr gut auf- fangen.

Fazit

Das Projektvorhaben der Neuaufstellung des Edeka-Marktes in Lilien- thal im zentralen Versorgungsbereich der Region von Lilienthal ist insoweit insgesamt als ausreichend tragfähig und verträglich zu bewerten. Eine projektinduzierte Gefährdung der lokalen und überörtlichen Nahversorgung sowie schädigende Auswirkungen auf zentrale Versor- gungsbereiche können ausgeschlossen werden. Das Vorhaben trägt per Saldo zu einer Stärkung des Ortszentrums von Lilienthal bei.

Kaufkraftstrom-Modellrechnung im Periodischen Bedarf für das Einzugsgebiet E-Center Lilienthal – PROGNOSE Verteilung der Nachfragevolumina je Marktzone in den Spalten – Erklärung der Umsatzherkunft an den einzelnen Standortbereichen in den Zeilen Zone 1 Zone 2 Einzugsgebiet Externer Umsatz Projektbedingte Nahbereich Restl. Gemeindegebiet total Zufluss Total Veränderung Standortbereich (2 km Umkreis) Lilienthal Umsatz/KKB* Umsatz/KKB*Umsatz/KKB* Umsatz/KKB* Umsatz Umsatz/Marktanteil Umsatz/Marktanteil Tsd. Euro p. a. % Tsd. Euro p. a. Tsd. % Euro p. a. %Tsd. Euro p. a. % Tsd. Euro p. a. Tsd. Euro p. a. % Tsd. Euro p. a. % E-Center 8.798 28,0 4.518 18,5 13.317 23,8 1.643 14.959 30,5 2.468 19,8 Konzessionäre (Bäcker/Kiosk) 503 1,6 342 1,4 845 1,5 117 962 2,0 593 160,5 ∑ Bestand Edeka inkl. Konz. 9.301 29,6 4.860 19,9 14.161 25,4 1.760 15.921 32,5 3.060 23,8 E-CenterKonzessionäre∑ PROJEKT E-Center (Bäcker/Kiosk) inkl. Konz. NUM! Sonstige Anbieter Ergänzungsbereich 207 0,7 144 0,6 351 0,6 13 365 0,7 -15 -4,1 ∑ Ergänzungsbereich 9.508 30,3 5.004 20,5 14.513 26,0 1.773 16.286 33,3 3.045 23,0 Anbieter EH-Ortskern 2.702 8,6 1.929 7,9 4.632 8,3 413 5.044 10,3 -223 -4,2 ∑ ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsbereich 12.211 38,9 6.934 28,4 19.145 34,3 2.186 21.330 43,6 2.821 15,2 LM-Märkte Zone 1 9.710 30,9 6.081 24,9 15.791 28,3 879 16.670 34,0 -880 -5,0 Sonstige Anbieter Zone 1 1.697 5,4 1.197 4,9 2.894 5,2 195 3.088 6,3 -119 -3,7 ∑ Zone 1 (Nahbereich) 23.617 75,2 14.212 58,2 37.829 67,7 3.260 41.089 83,9 1.823 4,6 Sonstiger Handel Zone 2 (inkl. Edeka) 2.294 7,3 4.860 19,9 7.154 12,8 733 7.887 16,1 -766 -8,9 NUM! ∑ Zone 2 2.294 7,3 4.860 19,9 7.154 12,8 733 7.887 16,1 -766 -8,9 NUM! Umsatz/KKB im EZG (Gemeinde Lilienthal) 25.911 82,5 19.072 78,1 44.983 80,5 3.993 48.976 100,0 1.057 2,2 Abfluss nach ... Worpswede – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsbereich 94 0,3 977 4,0 1.071 1,9 19.275 20.346 -307 -1,5 Worpswede – Sonstige Lagen 63 0,2 244 1,0 307 0,5 4.666 4.973 -49 -1,0 ∑ Worpswede, Kernort 157 0,5 1.221 5,0 1.378 2,5 23.941 25.319 -356 -1,4 Grasberg – ZVB EH-Ortskern/Ergänzungsbereich 126 0,4 562 2,3 687 1,2 15.707 16.394 -161 -1,0 Grasberg – Sonstige Lagen 31 0,1 98 0,4 129 0,2 15 144 -0,0 ∑ Grasberg, Kernort 157 0,5 659 2,7 817 1,5 15.722 16.538 -161 -1,0 Ottersberg – ZVB EH-Ortskern 93 0,4 93 0,2 24.013 24.106 -14 -0,1 Ottersberg – Sonstige Lagen 24 0,1 24 0,0 1.265 1.289 -1 -0,1 ∑ Ottersberg, Kernort 117 0,5 117 0,2 25.278 25.395 -15 -0,1 NVZ Bremen-Borgfeld 1.100 3,5 537 2,2 1.637 2,9 9.119 10.756 -175 -1,6 Sonstiger Handel Bremen-Borgfeld 848 2,7 293 1,2 1.141 2,0 8.798 9.939 -112 -1,1 NVZ Bremen-Edisonstraße 94 0,3 73 0,3 168 0,3 2.981 3.149 -3 -0,1 Regionale Abflüsse gesamt 2.357 7,5 2.901 11,9 5.375 9,6 Diffuser Abfluss 3.155 10,0 2.450 10,0 5.487 9,8 Distanz-/Onlinehandel Ausgabenvolumen 31.423 100,0 24.423 100,0 55.846 100,0 Quelle: bulwiengesa AG KKB = Kaufkraftbindung

8 SPIEGELUNG DES VORHABENS AN DEN neubau, gilt der Zielrahmen des Kapitel 2.3 „Entwicklung der Versor- VORGABEN DER LANDESPLANUNG / gungsstrukturen des Einzelhandels“ sowie hinsichtlich des Kongru- enzgebotes in Verbindung mit Kapitel 2.2 „Entwicklung der Daseins- REGIONALPLANUNG / DES EINZELHAN- vorsorge und Zentralen Orte“. DELSKONZEPTES

8.1 Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) Landkreis Osterholz 2011

Die Gemeinde Lilienthal ist Teil des Landkreises Osterholz und liegt insoweit im Geltungsbereich des Regionalen Raumordnungs- programms (RROP) für den Landkreis Osterholz 2011. Die Gemeinde Lilienthal ist im RROP als Grundzentrum eingestuft.

Das Regionale Raumordnungsprogramm geht im Bereich der Zielset- zungen bezüglich Einzelhandel nicht über landesplanerische Vorga- ben des seinerzeit geltenden LROP 2008 hinaus; ferner sind diese durch das LROP 2017 z. T. überholt. Sie werden im nachfolgenden Kapitel abgehandelt.

8.2 Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2017

Am 17. Februar 2017 trat das fortgeschriebene Landes-Raumord- nungsprogramm Niedersachsen 2017 in Kraft und löste den Vorgän- ger 2008/12 ab. Allerdings ergeben sich für – wie in vorliegendem Fall – Vorhaben an integrierten Standorten allerdings nur wenige Ände- rungen des Zielrahmens gegenüber dem Vorgängerprogramm, dabei hauptsächlich das erneuerte Kongruenzgebot betreffend.

Für großflächige Einzelhandelsprojekte mit zentrenrelevanten Kern- sortimenten, darunter fällt der hier untersuchte Edeka-Erweiterungs-

█ Ziffer 03 (S. 14) Kongruenzgebot: █ Ziffer 04 (S. 15) Konzentrationsgebot:

„In einem Grundzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzel- „Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen handelsgroßprojektes den grundzentralen Verflechtungsbereich ge- Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig (Konzen- mäß Abschnitt 2.2 Ziffer 03 Sätze 8 und 9 als Kongruenzraum nicht trationsgebot).“ wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot grundzentral). █ Ziffer 05 (S. 15) Integrationsgebot: Als grundzentraler Kongruenzraum einer Einheitsgemeinde ist ver- bindlich das Gebiet der Einheitsgemeinde festgelegt. „Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentrenrele- Der Edeka-Markt dient der Versorgung der Gemeinde Lilienthal. vant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zu- Rd. 89 % des Umsatzes des Gesamtvorhabens wird mit Kunden aus lässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müssen in das Netz des öf- der Standortgemeinde erwirtschaftet. Nur rd. 11 % des Umsatzes wird fentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein.“ mit Kunden generiert, die ihren Hauptwohnsitz außerhalb des Ge- meindegebietes haben und liegt damit innerhalb einer im LROP vor- Das Vorhaben befindet sich im zentralen Siedlungsgebiet der Ge- gegebenen Toleranzquote von rd. 30 %. Das Kongruenzgebot wird meinde Lilienthal als auch innerhalb des abgegrenzten zentralen Ver- damit vollumfänglich eingehalten. sorgungsbereiches des Ortszentrums (lt. REZK Region Bremen 1. Fortschreibung 2014) und dem zentralen Versorgungsbereich/Ergän- zungsbereich des EHK 2020 Lilienthals. Über die Straßenbahn- und Ziel wird erfüllt. ✓ Bushaltestelle Lilienthal Trupe am Vorhabenstandort besteht Anbin- dung in das ÖPNV-Netz. Das Vorhaben inkl. des nördlichen Teilgrund- stückes befindet sich somit in integrierter Lage im Sinne des RROP Osterholz 2011.

✓ Ziele werden erfüllt.

█ Ziffer 08 (S. 16) Beeinträchtigungsverbot 8.3 Einzelhandelskonzept 2020 Lilienthal – Leitlinien

„Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die █ Erhaltung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche gem. Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versor- § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB. gungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölke- rung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich Das Vorhaben ist Teil des zentralen Versorgungsbereiches. Mit Pro- beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot).“ jektumsetzung wird zukünftig mehr Kaufkraft in diesem Zentrumsbe- reich umgesetzt werden. Ein zukünftiger attraktiverer Marktauftritt des Für das Einzugsgebiet des Vorhabens wurde eine zukünftige stabile Edeka-Marktes stärkt insoweit das gesamte Zentrum. Zudem ist das Nachfrageentwicklung im Kernsortiment Periodischer Bedarf nachge- Untersuchungsobjekt der einzige Lebensmittelmarkt im zentralen Ver- wiesen. sorgungsbereich. Die ermittelten Umsatzumverteilungen liegen für sämtliche betrachteten zentralen Versorgungsbereiche sowie das umgebende Nahversor- Leitlinie wird erfüllt. gungsnetz in einem gut verträglichen Bereich. Städtebauliche Risiken ✓ sind insoweit nicht zu erwarten. █ Dauerhaft zentrenverträgliche Sicherung und Entwicklung der ✓ Ziel wird erfüllt. grundzentralen Versorgung der Bevölkerung. Städtebauliches Ziel einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung.

█ Ziffer 07 (S. 16) Abstimmungsgebot: Das Vorhaben entspricht den Vorgaben einer zentrenverträglichen Entwicklung der Versorgungsstrukturen sowie dem Ziel einer verbrau- „Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind abzustimmen (Abstimmungs- chernahen Versorgung der Bevölkerung. Das Vorhaben erweist sich gebot).“ hinsichtlich seiner Markteinflussnahme auf umgebende zentrale Ver- sorgungsbereiche ebenso wie auf das umgebende Nahversorgungs- O Ziel wird im Bebauungsplanverfahren umgesetzt. netz als voll verträglich.

✓ Leitlinie wird erfüllt.

█ Großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortiment Das Vorhaben bewegt sich im Rahmen dieser Leitlinie und erfüllt so- ist nur innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zulässig. mit grundsätzlich die Voraussetzungen des so genannten „Standort- typ 1 Zentraler Versorgungsbereich der Region“: Das Vorhaben ist Teil des zentralen Versorgungsbereiches für das Lili- enthaler Ortszentrum. Mit Projektumsetzung wird zukünftig mehr Kauf- • Der Standort befindet sich lt. RROP Osterholz 2011 im zentralen kraft in diesem Zentrumsbereich umgesetzt werden. Ein zukünftiger Siedlungsgebiet des Grundzentrums Lilienthal. attraktiverer Marktauftritt des Edeka-Marktes stärkt insoweit das Zen- Ferner liegt der Bestandsmarkt vollständig im Ergänzungsbereich trum, sichert seine Wettbewerbsfähigkeit und somit in die Zukunft ge- des EH-Ortskerns von Lilienthal und ist somit Bestandteil des richtet auch den Standort für einen Lebensmittel-Vollsortimenter. zentralen Versorgungsbereiches der Region Lilienthal nach dem RZEHK für die Region Bremen 1. Fortschreibung 2014. Durch die Hinzunahme des Nachbargrundstückes im Rahmen der geplan- Leitlinie wird erfüllt. ✓ ten Erweiterungsmaßnahme bzw. Neuerrichtung des Marktes würde sich der Ergänzungsbereich des EH-Ortskerns und somit auch der zentrale Versorgungsbereich der Region von Lilienthal geringfügig erweitern. 8.4 Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen 2014 (Fortschreibung) und IMAGE-Moderations- • Der Standort weist eine siedlungsintegrierte Lage innerhalb des verfahren zentralen Siedlungsgebietes von Lilienthal auf, versehen mit einem einwohnerstarken Nahbereich sowie einer sehr guten Anbin- █ Einordnung des Standortes in die Systematik des Regionalen dung an den ÖPNV. Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Region Bremen • Der Edeka-Markt ist der wichtigste Nahversorger und der einzige Laut Regionalem Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen Lebensmittelmarkt im südlichen Hauptsiedlungsgebiet von Lilien- sollen Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Kernsorti- thal. Hierin besteht vornehmlich auch seine Ergänzungsfunktion menten ausschließlich und großflächige Nahversorgungsprojekte über zum eigentlichen Ortszentrum, welches für einen Lebensmittel- 800 qm VKF grundsätzlich in den zentralen Versorgungsbereichen vollsortimenter keine geeigneten Standorte aufweist. der Region angesiedelt werden. Außerhalb dieser Versorgungsberei- che kann ein Nahversorgungsprojekt über 800 qm Verkaufsfläche unter bestimmten Bedingungen an Standorten zur Nahversorgung ange- ✓ Regel wird eingehalten. siedelt werden.

█ Aufgreifschwelle für das regionale IMAGE Moderationsverfahren – Maßstäblichkeit im Hinblick auf den bereits existenten zentralen Das RZEHK für die Region Bremen 1. Fortschreibung 2014 sieht bei Versorgungsbereich (es handelt sich lediglich um die Grund- nahversorgungsrelevanten Vorhaben des Standorttyps 1 für Gemein- stückserweiterung eines Einzelbetriebes) den mit einer Einwohnerzahl zwischen 10.000 bis 20.000 Einwohnern eine Aufgreifschwelle von 1.500 qm Verkaufsfläche vor, oberhalb de- – Begründete planerische Zielvorstellung (die Maßnahme dient rer eine „regionale Bedenklichkeit“ angenommen wird und insoweit die dem Ausbau der Nahversorgung und der langfristigen Sicherung Einleitung des regionalen Moderationsverfahrens vorgesehen ist. des einzigen Lebensmittel-Vollsortimenters und somit eines sehr Eine Schwellenüberschreitung wirkt hierbei nicht als Ausschlussgren- wichtigen Ankerbetriebes im Bereich des Lilienthaler Ortszen- ze von Vorhaben und Planungen. trums)

Die vorliegende Wirkungsanalyse hat ergeben, dass sich keine signifi- – Hinreichende baulich-funktionale Anbindung des Erweiterungsbe- kanten städtebaulichen und raumordnerischen Risiken durch die ge- reiches an den vorhandenen Zentralbereich, welche sich aus plante Erweiterung des Edeka-Marktes ergeben. dem Projekt selbst ergibt; das Ergänzungsgrundstück dient unmittelbar der baulichen Erweiterung des bestehenden Lebensmit- Die erwartbaren Umsatz-Umverteilungswirkungen liegen für sämtliche tel-Vollsortimenters zentralen Versorgungsbereiche und das umgebende Nahversor- gungsnetz in einem gut verträglichen Bereich. Ferner strahlt der Markt Regel wird eingehalten. auch nach einer Erweiterung nur mäßig überörtlich aus und bewegt ✓ sich hinsichtlich des erwartbaren auswärtigen Kundenanteils innerhalb der vom aktuellen Kongruenzgebot des LROP gezogenen Toleranz- grenze von 30 % Umsatzanteil.

Auch die mit dem Vorhaben verbundene (geringfügige) Erweiterung des zentralen Versorgungsbereiches in Lilienthal ist Gegenstand der regionalen Abstimmung.

Das Vorhaben erfüllt dabei aus Gutachtersicht die einschlägigen Prüf- merkmale:

– Städtebaulich integrierter Standort mit unmittelbarem Anschluss an einen bereits bestehenden zentralen Versorgungsbereich

9 ERGEBNIS des Projektgrundstückes und liegt direkt angrenzend außerhalb der heutigen Grenzen des zentralen Versorgungsbereiches. Mit Gegenstand der Untersuchung ist die Erweiterung/Neubau des Projektumsetzung würde sich der zentrale Versorgungsbereich Edeka-Lebensmittelmarktes in der Falkenberger Landstraße 7a von der Region um das hinzugenommene Nachbargrundstück erwei- ca. 2.350 qm auf ca. 3.635 qm Gesamtverkaufsfläche. Neben dem zu- tern. künftigen E-Center mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.225 qm sind in einer integrierten Shopzeile (410 qm VKF) weitere Geschäfte vorge- – Das Einzugsgebiet des Erweiterungsvorhaben Edeka beschränkt sehen (Backshop/Café, Feinkostgeschäft, TotoLotto oder Friseur). sich aufgrund des Angebots in den benachbarten Grundzentren und in Bremen-Borgfeld sowie der Lage an der verkehrsberuhig- Die durchgeführte Markt- und Wirkungsanalyse kommt zu folgenden ten Ortsdurchfahrt auf das Gemeindegebiet Lilienthals und deckt Ergebnissen: sich insoweit in diesem Fall auch mit dem zugeordneten grundzentralen Kongruenzraum. In einem fußläufig und per Fahrrad er- – Lilienthal ist eine einwohnerstarke Gemeinde im Landkreis Oster- reichbaren Nahbereich (Zone 1 des Einzugsgebiets) wohnen rd. holz und weist stabile makrostandortseitige Rahmenbedingungen 10.700 Einwohner. In diesem Bereich ist das Untersuchungsob- und ein stabile Nachfrageplattform auf. jekt der einzige vollsortierte Lebensmittelmarkt und nimmt dadurch eine wichtige Versorgungsfunktion für den Kernort Lilien- – Die Gemeinde ist als Grundzentrum eingestuft, liegt am Rand thal wahr. des Kreises Osterholz und des Bundeslandes Niedersachsen und grenzt direkt an das Oberzentrum Bremen an. – Insgesamt entspricht das Vorhaben den landes- und regionalpla- – Der Projektstandort grenzt unmittelbar an Wohnbebauung an und nerischen Vorgaben: liegt siedlungsstrukturell voll integriert in der Kernortschaft Lilien- thal. Der Standort befindet sich in mittiger Wohngebietslage mit • Das Vorhaben entspricht dem Kongruenzgebot. Es erwirt- direkter Anbindung an den ÖPNV (Straßenbahnlinie 4 und Regio- schaftet voraussichtlich rd. 11 % seines Umsatz mit Kunden, nalbuslinien 630 + 670). Der Vorhabenstandort ist damit städte- die ihren Hauptwohnsitz außerhalb des Gemeindegebietes baulich und funktional der umliegenden Wohnbebauung zugeord- haben und liegt damit innerhalb einer im LROP vorgegebe- net. nen Toleranzquote von rd. 30 %.

– Ferner liegt der Grundstücksteil des heute schon bestehenden • Das Projekt befindet sich im zentralen Siedlungsbereich lt. Edeka-Marktes im Ergänzungsbereich des EH-Ortskerns der Ge- RROP Osterholz 2011 bzw. im Ergänzungsbereich des zent- meinde Lilienthal und ist damit Teil des zentralen Versorgungsbe- ralen Versorgungsbereiches der Region Lilienthal lt. RZEHK reiches der Region. Ein zweites benachbartes Grundstück ist Teil Region Bremen 1. Fortschreibung 2014 und erfüllt damit die

Anforderungen des Konzentrations- und des Integrationsge- geplanten Erweiterungsmaßnahme bzw. Neuerrichtung des botes. Der Ergänzungsbereich/zentrale Versorgungsbereich Marktes würde sich der Ergänzungsbereich des EH-Orts- würde sich mit Projektumsetzung unwesentlich um das inbe- kerns und somit auch der zentrale Versorgungsbereich der griffene nördliche Teilgrundstück neben dem bestehenden Region von Lilienthal geringfügig erweitern. Bestandsgrundstück erweitern. • Der Standort weist eine siedlungsintegrierte Lage innerhalb • Die ermittelten Umsatzumverteilungen liegen für sämtliche des zentralen Siedlungsgebietes von Lilienthal auf, versehen betrachteten zentralen Versorgungsbereiche sowie das um- mit einem einwohnerstarken Nahbereich sowie einer sehr gebende Nahversorgungsnetz in einem gut verträglichen Be- guten Anbindung an den ÖPNV. reich. Städtebauliche Risiken sind insoweit nicht zu erwarten. Das Beeinträchtigungsverbot wird insoweit vollumfäng- • Der Edeka-Markt ist der wichtigste Nahversorger und der lich erfüllt. einzige Lebensmittelmarkt im südlichen Hauptsiedlungsge- biet von Lilienthal.

– Einordnung des Standortes in die Systematik des Regionalen • Das RZEHK für die Region Bremen 1. Fortschreibung 2014 Zentren- und Einzelhandelskonzeptes für die Region Bremen sieht bei nahversorgungsrelevanten Vorhaben des Standort- typs 1 für Gemeinden mit einer Einwohnerzahl zwischen Laut Regionalem Zentren- und Einzelhandelskonzept Region 10.000 bis 20.000 Einwohnern eine Aufgreifschwelle von Bremen sollen Einzelhandelsgroßprojekte ausschließlich in den 1.500 qm Verkaufsfläche vor. Deren Überschreitung lässt lt. zentralen Versorgungsbereichen der Region angesiedelt werden. RZEHK für die Region Bremen erwarten, dass die Dimensi- Außerhalb dieser Versorgungsbereiche kann ein Nahversor- on des Einzelhandelsprojektes regional bedenklich ist. Sie gungsprojekt über 800 qm Verkaufsfläche unter bestimmten Be- wirken nicht als Ausschlussgrenze von Vorhaben und Pla- dingungen an Standorten zur Nahversorgung angesiedelt werden nungen. Die Wirkungsanalyse hat ergeben, dass sich keine Das Vorhaben erfüllt die Voraussetzungen des Standorttyp 1 städtebaulichen Risiken durch die geplante Erweiterung des Zentraler Versorgungsbereich der Region: Edeka-Marktes ergeben. Die Umverteilungswirkungen liegen für sämtliche zentralen Versorgungsbereiche und das umge- • Der Standort befindet sich lt. RROP Osterholz 2011 im zent- bende Nahversorgungsnetz in einem gut verträglichen Be- ralen Siedlungsgebiet des Grundzentrums Lilienthal. Der Be- reich. standsmarkt liegt vollständig im Ergänzungsbereich des EH- Ortskerns von Lilienthal und ist somit Bestandteil des zentra- Aus Gutachtersicht steht das Vorhaben des E-Centers in der Falken- len Versorgungsbereiches der Region Lilienthal nach dem berger Landstraße 7a in Lilienthal im Einklang mit dem LROP 2017, RZEHK für die Region Bremen 1. Fortschreibung 2014. Un- dem RROP für den Landkreis Osterholz 2011, dem RZEHK Region ter Hinzunahme des Nachbargrundstückes im Rahmen der Bremen 1. Fortschreibung 2014 sowie dem EHK 2020 Lilienthal.

Die ermittelten Auswirkungen sind durchweg als verträglich einzu- schätzen, weshalb aus einzelhandelsanalytischer Perspektive gemäß § 11 (3) BauNVO keine nachhaltigen Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche im Einflussbereich des Vorhabens sowie der verbraucher- respektive wohngebietsnahen Versorgungsstrukturen zu erwarten sind.

Das Erweiterungsvorhaben ist insoweit als ausreichend tragfähig und verträglich zu bewerten.

ANHANG

bulwiengesa AG Moorfuhrtweg 13 22301 Hamburg Tel. +49 40 42 32 22-0 Fax +49 40 42 32 22-12

Erläuterungen zur Kaufkraftstrom-Modellrechnung: Interpretationshilfe zum Verständnis der im Anhang beigefügten Kaufkraftstrom-Modellrechnung anhand einer fiktiven Beispielrechnung. Vgl. auch Kap. 1 Vorbemerkung.

Marktverteilung im Einzugsgebiet von Musterstadt – Ausgangslage

Musterstadt Musterstadt Musterstadt Umland- Einzugsgebiet Umsätze Umsatz/Marktanteil Nord Süd gesamt Einzugsgebiet gesamt mit externen Kunden Wettbewerber Tsd. Euro p. a. % Tsd. Euro p. a. % Tsd. Euro p. a. % Tsd. Euro Tsd.p. a. Euro % p.Tsd. a. %Euro p. a. % Tsd. Euro p. a. Tsd. Euro p. a. % SkyAldiKleinhandel 2.4162.8991.933 10,012,08,0 1.7532.1031.402 5,06,04,0 4.1685.0023.335 7,08,45,6 1.012675506 2,03,01,5 4.8436.0143.841 5,26,54,1 357386159 5.2006.4004.000 5,56,84,3 Gesamtumsatz eines Lagebereiches und seine ZVB Innenstadt 7.247 30,0 5.258 15,0 12.505 21,1 2.193 6,5 14.698 15,8 902 15.600 16,6 räumliche Herkunft. FamilaPennyKleinhandel 4.8312.4161.208 20,010,05,0 4.2071.402701 12,04,02,0 9.0383.8181.909 15,36,43,2 1.012337 3,01,0 10.0504.1552.246 10,84,52,4 1.250445254 11.3004.6002.500 12,04,92,7 Hier: In der Innenstadt von Musterstadt werden Fachmarktzentrum 8.455 35,0 6.310 18,0 14.765 24,9 1.687 5,0 16.452 17,7 1.949 18.401 19,6 15,6 Mio. Euro p. a. umgesetzt. Kleinhandel 1.208 5,0 701 2,0 1.909 3,2 337 1,0 2.246 2,4 54 2.300 2,4 Davon stammen: • 7,2 Mio. Euro aus dem nördlichen Stadtgebiet Bezirk Nord (Bestand) 16.910 70,0 12.269 35,0 29.179 49,3 4.217 12,5 33.396 35,9 2.905 36.301 38,6 • 5,3 Mio. Euro aus dem südlichen Stadtgebiet Untersuchungsprojekt - in der Ausgangslage noch nicht marktwirksam - • 2,2 Mio. Euro aus dem Umland-Einzugsgebiet Bezirk Nord gesamt 16.910 70,0 12.269 35,0 29.179 49,3 4.217 12,5 33.396 35,9 2.905 36.301 38,6 • 0,9 Mio. Euro aus externen Zuflüssen NettoNeukaufKleinhandel Rot 1.208725483 3,05,02,0 3.5065.258 10,015,0 4.2306.4663.989 10,97,16,7 337169 1,00,5 4.5686.6354.326 4,97,14,7 432765274 5.0007.4004.600 5,37,94,9 Streulagen Süd 2.416 10,0 12.269 35,0 14.685 24,8 843 2,5 15.528 16,7 1.471 16.999 18,1 LidlKleinhandel 725483 3,02,0 4.5573.506 13,010,0 5.2823.989 8,96,7 169337 0,51,0 5.4514.326 5,94,7 449374 5.9004.700 6,35,0 ZVB OTZ Süd 1.208 5,0 8.063 23,0 9.270 15,7 506 1,5 9.777 10,5 823 10.600 11,3 Bezirk Süd gesamt 3.624 15,0 20.332 58,0 23.955 40,5 1.349 4,0 25.305 27,2 2.294 27.599 29,3 Musterstadt gesamt 20.533 85,0 32.601 93,0 53.134 89,7 5.567 16,5 58.701 63,2 5.199 63.900 67,9 Gesamtumsatz in Musterstadt ZVB Hinterbüttel 121 0,5 175 0,5 296 0,5 8.434 25,0 8.730 9,4 2.270 11.000 11,7 GE Hinterbüttel 966 4,0 0,5 1.142 1,9 8.097 24,0 9.238 9,9 2.962 12.200 13,0 Gesamtumsatz in Hinterbüttel - einem Streulagen Hinterbüttel 242 1,0 242 0,4 3.374 10,0 3.615 3,9 385 4.000 4,3 nachgeordneten Zentralort im ländlichen Hinterbüttel gesamt 1.329 5,5 351 1,0 1.679 2,8 19.905 59,0 21.584 23,2 5.617 27.201 28,9 Einzugsgebiet von Musterstadt, der im Wesentlichen sich selbst sowie Teile des Kleinhandel Nebendorf 121 0,5 121 0,2 2.699 8,0 2.820 3,0 180 3.000 3,2 ländlichen Einzugsgebietes versorgt. Umsatz/KKB im EZG 21.983 91,0 32.952 94,0 54.934 92,8 28.170 83,5 83.105 89,4 10.996 94.101 100,0 GesamtumsatzEr verfügt zudem in Musterstadt über eine einschließlich Gewerbege- desbietslage, umgebenden deren Einzugsgebietes. Fachmärkte in begrenz- Abfluss nach B-Burg 242 1,0 175 0,5 417 0,7 337 1,0 754 0,8 tem Umfang auch in den nördlichen Abfluss in das EKZ 483 2,0 175 0,5 658 1,1 1.687 5,0 2.345 2,5 Stadtbezirk von Musterstadt ausstrahlen. Immerhin 4 % des Nachfragevolumens Abfluss nach Fernerliefen 242 175 0,5 417 0,7 1.687 5,0 2.104 2,3 aus diesem Stadtbezirk fließen dorthin. Diffuser Abfluss 1.208 5,0 1.577 4,5 2.785 4,7 1.856 5,5 4.641 5,0 Ausgabenvolumen 24.157 100,0 35.055 100,0 59.212 100,0 33.737 100,0 92.949 100,0

Die Kaufkraftbindung steuert das Rechenmodell. Der an einem Standort durchsetzbare Anteil der Kauf- Knapp 90 % der in Musterstadt ansässi- Gesamtumsatz in Musterstadt einschließ- Die Einwohner des nördlichen Stadtgebietes verfügen kraftbindung im umgebenden Einzugsgebiet oder ein- gen Nachfrage werden bereits im Stadt- lich seines ländlichen Einzugsgebietes, in über ein Nachfragevolumen von knapp 24,2 Mio. Euro p. zelnen Marktzonen dieses Einzugsgebietes ist dabei gebiet umgesetzt - rund 85 % sind es im dem sich der ländliche Zentralort Hinter- a. Davon werden 30 % in der Innenstadt ausgegeben. von einer Vielzahl von Determinanten abhängig, deren Bezirk Nord und 93 % im Bezirk Süd. Die büttel sowie die kleine Gemeinde Neben- Daraus resultiert dort ein Umsatzbeitrag von rund 7,2 Relevanz für die Einkaufstättenwahl zudem in den ver- Differenz erklärt sich in diesem fiktiven dorf befinden. Mio. Euro p. a. schiedenen Handelsbranchen unterschiedlich ausge- Beispiel aus nördlich vorgelagerten Kon- Nicht nur die Verwendung der Nachfrage Ein Fachmarktzentrum ist noch vor der Innenstadt ein prägt ist. Herausragende Einflussfaktoren sind Distanz/ kurrenzzentren (Gewerbegebiet Hinter- - auch die Höhe und die räumliche Zu- weiterer wichtiger Lagebereich mit 35 % Kaufkraftbin- Erreichbarkeit, Betriebstypik, Zentralität des jeweiligen büttel, EKZ), die in begrenztem Umfang sammensetzung der im Untersuchungs- dung. Alle weiteren Lagebereiche sind nachrangig. Lagebereiches. Sie bestimmen die Ausprägung der Kaufkraft aus Musterstadt-Nord abziehen. raum getätigten Umsätze wird im Modell Die Modellrechnung erklärt die Verteilung des Nachfrage- Kaufkraftbindung. Wo immer möglich, wird das Re- Für das in der anschließenden Wirkungs- schlüssig erklärt. Das Modell ist insoweit volumens schlüssig auf die in Betracht kommenden Ein- chenmodell durch die Auswertung realer Befunde z. B. analyse in das Rechenmodell einzustel- selbstreferentiell - beide Perspektiven kaufsalternativen. zur Kunden- und Umsatzherkunft an bestehenden lende Planvorhaben ist bereits im Vorwe- müssen letztlich stimmig sein. Standorten kalibriert. ge erkennbar: Die KKB in Musterstadt ist kaum mehr steigerbar - hohe lokale Ver- drängung ist zu erwarten.