Årsrapport 2019
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2019 BREDGADE 30, 1260 KØBENHAVN K CVR-NR. 14 24 60 45 INDHOLD LEDELSESBERETNING 4 Forord 6 Hoved- og nøgletal 8 Regnskabsberetning 16 Risikofaktorer 28 Ejendomsmarkedet i København 36 Økonomiske mål og strategi 48 Ejendomme og kunder 60 Aktionærforhold 65 Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse 78 Ledelse 85 Organisation REGNSKAB 91 Ledelses- og revisionspåtegninger 95 Regnskab 100 Noter 4 Forord – Jeudan Årsrapport 2019 FORORD 2019 har været et tilfredsstillende år med gode resultater. liteter, der giver nye muligheder for byens borgere og alle dens Jeudan fremlægger i dag et regnskab med indtjeningsmæssig gæster. Det gælder blandt andet TorvehallerneKBH på Israels fremgang , hvilket bekræfter, at forretningsmodellen er robust. Plads, omlægningen af Sankt Annæ Plads i Frederiksstaden og fornyelsen af Kvæsthusmolen der i dag er kendt som Ofelia Jeudan er en børsnoteret ejendoms- og servicevirksomhed med Plads. Vi involverer os jævnligt i aktiviteter som medvirker til en stabil ejerkreds, bygget på et solidt fundament af respekt, at stimulere byens liv og skabe plads og attraktive omgivel- ordentlighed og stor interesse for København. Dagligt er der ser. Både fordi vi mener det er vores samfundsansvar at sikre mere end 100.000 mennesker, der besøger, arbejder, handler hovedstadens fortsatte udvikling, men også fordi vi slet ikke eller bor i en af vores ejendomme. Som en af de større virksom- kan lade være. heder i hovedstaden påtager vi os et samfundsmæssigt ansvar i forhold til vores aktiviteter. I Jeudan tager vi hver dag på arbejde med et fælles mål om at drive en virksomhed der bidrager til en stabil og bæredygtig Hver dag gør næsten 600 medarbejdere sig umage for at holde udvikling – til gavn for vores kunder, vores ejere og for samfun- vores bygninger og omgivelserne pæne og ordentlige, vores det. Vi efterlever vores eget løfte om, at ordentlighed forpligter. kunder tilfredse og vores ejere stolte. Det gør vi ikke kun for Det betyder blandt andet, at vi som en selvfølge betaler vores vores kunders og ejeres skyld, men også for byen, borgerne og skatter og afgifter efter de gældende love og regler og inten- samfundet – og dermed i sidste ende for os alle sammen. tionerne heri. Vi tager afstand fra enhver form for korruption eller aggressiv skatteplanlægning. Ordentlighed betyder også, Det er afgørende for os, at vi er med til at bevare hovedstadens at vi er ambitiøse og målrettede i forhold til at reducere vores historie, styrke dens nutid og sikre dens fremtid. Vores ca. 200 direkte og indirekte klima- og miljøaftryk. Vi prioriterer særligt ejendomme, som vi ejer på lang sigt, er primært placeret i Indre at nedbringe energiforbruget til belysning, maskiner, køretøjer By i København og på Frederiksberg. Vi investerer hvert år et og varme, og vi anvender bæredygtige materialer ved byggeri større trecifret millionbeløb i at vedligeholde, istandsætte og indretning, anvender altid svanemærkede varer i den daglige og forbedre dem. Vi ser det som et vigtigt samfundsansvar drift og sikrer en miljørigtig håndtering af alt affald. Vi er ikke i at være med til at bevare denne fælles kulturarv og sikre, at mål og øger derfor investeringerne i energi- og miljøområdet i de klassiske og ofte fredede og bevaringsværdige bygninger 2020 og styrker organisationen med specialister. fremstår velholdte og anvendelige langt ind i fremtiden. Hos Jeudan tolererer vi ikke nogen form for diskrimination. Det På det historiske plan er alle vores ejendomme på forskellig vis glæder os, at det afspejles i et sundt arbejdsmiljø hvor vi taler en del af vores fælles danske historie. Udover at vi vedligehol- pænt, opfører os ordentligt og respekterer hinanden på tværs der og bevarer den arv, er vi i 2019 gået i gang med at opsætte af faggrænser, alder, køn, uddannelsesniveau, etnicitet og reli- plaketter på de ejendomme, der har en helt særlig historie, så gion. Hos os bidrager mangfoldighed til både nytænkning og alle forbipasserende kan få glæde af fortællingerne. Det var forretningsudvikling. eksempelvis i Amaliegade 27 det tidligere Frederiks Hospital, hvor filosof Søren Kierkegaard blev indlagt i oktober 1855 og På den resultatmæssige side er vi tilfredse med, at den forret- døde en uge senere. I Højbro Plads 21 boede H.C. Andersen ad ningsvækst der følger med nye investeringer, kombineret med flere omgange hos grosserer Moritz G. Melchior. I Øster Fari- vores faste strategi og målrettede finansielle styring, slår igen- magsgade 5, det tidligere Kommunehospital, sov Kong Frederik nem i de regnskabsmæssige resultater. I 2019 endte resultatet IX stille ind i 1972. (Læs flere historier på www.jeudan.dk). før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 729 mio. En stigning på 11 % i forhold til 2018. De seneste fem år har Jeudan På det fremtidsmæssige plan føler vi også et ansvar overfor styrket sin position, og resultatet af den grundlæggende for- byen. Vi deltager i etablering og drift af åbne bymiljøer og faci- retning er øget med 60 %. xxxxxxxxxForord – Jeudan Årsrapport 2019 5 Jeudans fokusområde, København, var i 2019 præget af fortsat Jeudans fremgang bygger på langvarige og tillidsfulde relatio- faldende afkastniveauer, og vi kunne konstatere flere ejen- ner til vores kunder og samarbejdspartnere, herunder relevan- domshandler i markedet til lavere afkastniveauer end i 2018. te myndigheder og finansielle samarbejdspartnere. Ledelsen Denne tendens samt det fortsat faldende og lave renteniveau og vores næsten 600 uundværlige medarbejdere ser frem til et har tillige forstærket denne udvikling. Jeudan har på den bag- fortsat godt samarbejde, og med aktionærernes opbakning vil grund reduceret afkastprocenterne på en større del af vores vi fortsætte den gode linje i de kommende år – til gavn for både ejendommene i København. Den samlede opskrivning blev på kunder, aktionærer og samfundet. DKK 1,3 mia. Det i 2019 faldende og lave renteniveau medførte negative reguleringer af prioritetsgælden med DKK 0,9 mia. 28. februar 2020 Samlet set fik Jeudan et tilfredsstillende resultat før skat på DKK 1,1 mia., og egenkapitalen nærmede sig DKK 7,5 mia. Årets Niels Jacobsen Per W. Hallgren resultat efter skat forrentede hermed egenkapitalen med 12 %. Formand for bestyrelsen Adm. direktør I et ejendomsmarked med et stort likviditetsoverskud blandt mange investorer er det tilfredsstillende, at vi, i overens- stemmelse med strategien om langsigtet ejerskab af vores ejendomme, har kunnet foretage køb af gode, velbeliggende ejendomme i København for DKK 1 mia. i det forgangne år. Og vi har appetit på mere. Med udgangspunkt i de tilfredsstillende resultater for 2019 indstiller bestyrelsen til generalforsamlingen, at Jeudan udbe- taler et ordinært udbytte på DKK 12 pr. aktie. Jeudan-aktiens kursværdi steg i 2019 med 33 %. Set over de seneste fem år har afkastet af en Jeudan-aktie gennemsnitligt været på 20 % p.a., og markedsværdien af aktierne udgjorde ved årsskiftet ca. DKK 14 mia. I 2020 forventer vi fortsat vækst i indtjeningen med et resultat før kurs- og værdireguleringer i niveauet DKK 740-770 mio. Vi vil også benytte 2020 til at ajourføre Jeudans strategi for at frem- tidssikre virksomheden og udbygge vores position i København som en robust og samfundsansvarlig virksomhed. De opnåede resultater og de betydelige beløb der anvendes til at istandsætte ejendomme og udvikle bymiljøer er med til at få byen til at fremstå attraktiv for såvel virksomheder, beboere, offentligheden og gæster. Hermed skabes en langsigtet, bære- dygtig og rentabel forretning for Jeudan til gavn for Jeudans kunder, medarbejdere og Jeudans stabile ejerkreds. 6 Jeudan Årsrapport 2019 – Hoved- og nøgletal HOVED- OG NØGLETAL Resultatopgørelse 2015 2016 2017 2018 2019 Nettoomsætning DKK mio. 1.208 1.237 1.333 1.583 1.566 Bruttoresultat DKK mio. 809 827 874 954 966 Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK mio. 710 724 768 834 836 Finansielle nettoomkostninger DKK mio. -151 -118 -159 -179 -107 Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) DKK mio. 559 606 609 655 729 Kurs- og værdireguleringer DKK mio. 502 -221 341 111 351 Resultat før skat DKK mio. 1.060 385 950 766 1.080 Årets resultat DKK mio. 819 299 741 597 842 Balance Investeringsejendomme inkl. igangværende projekter DKK mio. 20.107 20.996 23.403 24.027 26.362 Aktiver i alt DKK mio. 20.306 21.165 23.593 24.263 26.702 Egenkapital i alt DKK mio. 5.193 5.370 6.244 6.707 7.416 Forpligtelser i alt DKK mio. 15.113 15.795 17.349 17.556 19.286 Pengestrømme Driftsaktiviteter DKK mio. 534 636 589 590 683 Investeringsaktiviteter DKK mio. -874 -785 -2.142 -536 -1.175 Finansieringsaktiviteter DKK mio. 679 -9 1.646 -346 586 I alt DKK mio. 339 -158 93 -292 94 Nettoomsætning og bruttomargin EBIT og EBIT pr. aktie DKK mio. DKK mio. DKK 1.700 70 % 900 82 1.600 67 % 850 76 1.500 64 % 1.400 61 % 800 70 1.300 58 % 750 64 1.200 55 % 1.100 52 % 700 58 1.000 49 % 650 52 900 46 % 800 43 % 600 46 700 40 % 550 40 2015 2016 2017 2018 2019 2015 2016 2017 2018 2019 Nettoomsætning Bruttomargin EBIT EBIT pr. aktie Hoved- og nøgletal – Jeudan Årsrapport 2019 7 Regnskabsrelaterede nøgletal 2015 2016 2017 2018 2019 Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital % 11,7 11,5 10,5 10,2 10,4 Forrentning af egenkapital (ROE) % 17,1 5,7 12,8 9,3 12,0 Egenkapitalandel % 25,6 25,4 26,5 27,6 27,8 Rentedækning X 4,66 5,18 4,39 4,60 7,52 Bruttoresultat / nettoomsætning % 66,9 66,9 65,6 60,2 61,7 Salgs- og administrationsomkostninger / nettoomsætning % 8,2 8,4 8,0 7,6 8,3 Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning % 58,7 58,5 57,6 52,7 53,4 Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning % 46,2 49,0 45,6 41,4 46,6 Resultat før skat / nettoomsætning % 87,8 31,1 71,2 48,3 68,9 Årets resultat / nettoomsætning % 67,7 24,2 55,6 37,7 53,8 Investering i materielle anlægsaktiver DKK mio.