Kartläggning Av Transaktionsmarknaden I Stockholms Län 2019

EXAMENSARBETE SAMHÄLLSBYGGNAD, CIVILINGENJÖR FASTIGHETSEKONOMI OCH FASTIGHETSJURIDIK GRUNDNIVÅ, 15 HP STOCKHOLM, SVERIGE 2020

Kartläggning av transaktionsmarknaden i Stockholms län 2019

En analys av investeringspåverkande faktorer i olika lägen

Madeleine Jakobik, Johannes Sennerö

KTH

INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE Bachelor of Science thesis

Title Real Estate Transaction Market in Stockholm County 2019 Author(s) Madeleine Jakobik, Johannes Sennerö Department Real Estate and Construction Management TRITA number TRITA-ABE-MBT-20582 Supervisor Henry Muyingo Keywords Transactions, real estate investments, investment category, location classification

Abstract 2019 was a record year in transaction volume in Stockholm's commercial real estate market. A variety of investor categories were involved in transactions in Stockholm County. The locations where real estate investments are made are categorized by the municipality and its property type according to the location's attraction on a scale with AA, A, B, C, and D where AA is the most attractive location and D the least attractive location. An A-location in one municipality is not necessarily comparable with an A-location in another municipality, where the city in general has the most attractive locations. This has aroused interest in finding links between investor categories and the locations of real estate investments in Stockholm County as well as between Stockholm municipality and other municipalities in a comparison. As a deeper study, an analysis is carried out to explain how factors affecting real estate investment in an A-location can differ between different municipalities. Investments in A-locations are chosen to analyze since it no matter municipality is supposed to be an attractive location and A-locations have more available data than AA-locations. The method used to find links between investor categories and the locations of investments in Stockholm County, Stockholm Municipality, and its other municipalities has consisted of mapping and analyzing transaction data over Stockholm County 2019. To understand how factors affecting investments differ between A-locations in different municipalities in Stockholm County a survey based on the theory of investment influencing factors has been implemented. The transaction data shows a variation of investor categories in different locations, both in Stockholm municipality and other municipalities. Examples of what the data shows are that the most active investor categories in AA-locations were private real estate companies and “other investors”, and that the opportunistic real estate funds only were involved in transactions in B- locations in Stockholm municipality. The survey shows that there are some similarities in factors affecting the investments in industrial properties between municipalities. Investing in industrial properties in an A-location appears to be linked to all levels of the location: micro, neighborhood, and the attractiveness of the neighborhood. Furthermore, there was a general attitude that proximity to the highway and high technical standards were positive factors for investing in industrial property. Reasons for investing in a property for residential purposes appear to be strongly linked to how the detailed development plan in the area matches the investor's intention of buying the property, which in short-term doesn’t have anything with the location itself to do, but in the long term can affect the neighborhood. Other factors for investing in a property for residential purposes may be related to the neighborhood where community service and urban environment were considered attractive factors for a location. An interesting difference when it comes to real estate investments with housing development purposes is that the physical factors seem to have a lesser impact for the investor in Stockholm municipality, compared to Täby where the investor considered it very important. Acknowledgement

This thesis is written in the spring of 2020 for the Royal Institute of Technology in Stockholm. The thesis is part of the civil engineering program with a specialization in real estate economics and law. A big thank you to all the people who took the time to answer questions, contribute data for our analysis, and participated in the survey. Finally, we would also like to extend a big thank you to Henry Gonza Muyingo who served as our supervisor during this bachelor's thesis.

Stockholm, May 2020 Madeleine Jakobik, Johannes Sennerö

Examensarbete

Titel Kartläggning av transaktionsmarknaden i Stockholms län 2019 Författare Madeleine Jakobik, Johannes Sennerö Institution Fastigheter och Byggande TRITA nummer TRITA-ABE-MBT-20582 Handledare Henry Gonza Muyingo Nyckelord Transaktioner, fastighetsinvesteringar, investerarkategorier, lägesklassificeringar

Sammanfattning År 2019 var rekordår i transaktionsvolym på Stockholms kommersiella fastighetsmarknad där en mångfald av investerarkategorier var aktiva. De lägen där fastighetsinvesteringar görs kategoriseras kommunvis för fastighetstyper efter lägets attraktion på en skala som benämns AA, A, B, C, och D där AA är det mest attraktiva läget och D det minst attraktiva läget. Ett toppläge i en kommun kan inte jämföras med ett toppläge i en annan kommun trots att de båda kan ha samma klassificering, exempelvis A. Generellt för branschen är att de mest attraktiva lägena finns i Stockholms innerstad. Detta har väckt intresset för att finna samband mellan investerarkategorier och fastighetsinvesteringars lägen i Stockholms län som helhet samt mellan Stockholms kommun och Övriga kommuner i jämförelse. Som en fördjupning utförs en analys i hur investeringspåverkande faktorer i ett A-läge kan skilja sig mellan olika kommuner, där A-lägen valts för att det finns mer data att tillgå än för AA-lägen. Metoden som använts för att finna samband mellan investerarkategorier och investeringars lägen i Stockholms län, Stockholms kommun och dess övriga kommuner har bestått av att kartlägga och analysera transaktionsdata över Stockholms län 2019. För att ta reda på vilka investeringspåverkande faktorer som finns för att investera i ett A-läge i olika kommuner i Stockholms län har en enkätundersökning som grundar sig på teori om investeringspåverkande faktorer genomförts. Kartläggning av transaktionsdatan visar en spridd fördelning av investerarkategorierna i olika lägen både i Stockholms kommun och övriga kommuner. Exempel på vad kartläggningen visar är att de mest aktiva investerarkategorierna i AA-lägen var privata fastighetsbolag och övriga investerare samt att de opportunistiska fastighetsfonderna enbart genomförde transaktioner i B- lägen i Stockholms kommun. Enkätundersökningen visar att det finns vissa likheter i påverkande faktorer till att investera i industrifastigheterna mellan kommunerna. Faktorer som påverkade att investera i industrifastigheter i ett A-läge visar sig vara anknutna till samtliga nivåer av läget: mikroläge, närområde och närområdets attraktivitet. Vidare fanns en generell inställning att närhet till motorväg och hög teknisk standard var positiva faktorer för att investera i en industrifastighet i ett A-läge. Vidare framgår att påverkande faktorer för att investera i en fastighet för bostadsändamål har koppling till hur detaljplan i området möjliggör önskvärd användning, vilket på längre sikt kan innebära ett lyft för närområdet. Andra påverkande faktorer till att investera i en fastighet för bostadsändamål kan relateras till närområdet där samhällsservice och stadsmiljö ansågs attraktivt enligt investerarna. En intressant skillnad när det kommer till fastighetsinvesteringar för bostadsutvecklingsändamål är att de fysiska faktorerna i mindre grad verkade påverka investeraren i Stockholms kommun, jämfört med investeraren i Täby kommun där det ansågs vara väldigt viktigt.

4 Förord Denna kandidatuppsats är skriven under våren 2020 för Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Uppsatsen är en del av civilingenjörsutbildningen på samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning fastighetsekonomi och fastighetsjuridik.

Ett stort tack till alla de personer som tagit sig tid att svara på frågor, bidragit med data och deltagit i enkätundersökningen.

Slutligen vill vi även rikta ett stort tack till Henry Gonza Muyingo som varit vår handledare under detta kandidatarbete.

Stockholm, maj 2020

Madeleine Jakobik, Johannes Sennerö

Innehåll

1. Inledning ...... 8 1.1 Bakgrund...... 8 1.2 Syfte...... 9 1.3 Avgränsning ...... 9 1.4 Disposition ...... 9

2. Teori ...... 10 2.1 Marknadsanalys ...... 10 2.1.1 Omvärldsanalys ...... 10 2.1.2 Ortsanalys ...... 11 2.1.3 Objektsanalys ...... 11 2.2 Investeringspåverkande faktorer ...... 11 2.2.1 Ekonomiska faktorer ...... 11 2.2.2 Lägesspecifika faktorer ...... 14 2.2.3 Fysiska faktorer ...... 15 2.4 Lägespåverkande faktorer vid lokalisering av företag ...... 16 2.4.1 Generell lokalisering ...... 17 2.4.2 Exakt lokalisering ...... 20

3. Metod ...... 21 3.1 Kvantitativ studie ...... 21 3.2 Kvalitativ studie ...... 21

4. Lägen och investerarkategorier i allmänhet ...... 22 4.1 Lägen enligt Datscha ...... 22 4.2 Kommuner ...... 22 4.2.1 Stockholms kommun ...... 22 4.2.2 Täby kommun ...... 24 4.2.3 Sigtuna kommun ...... 24 4.2.4 Haninge kommun ...... 25 4.2.5 Upplands Väsby kommun ...... 25 4.3 Investerarkategorier...... 26 4.3.1 Noterade fastighetsbolag ...... 26 4.3.2 Privata fastighetsbolag ...... 27 4.3.3 Byggbolag ...... 27 4.3.4 Stat och kommuner ...... 27 4.3.5 Institutionella investerare ...... 27 4.3.6 Fastighetsfonder ...... 27 4.3.7 Obligationsemittenter ...... 28 4.3.8 Övriga investerare ...... 29

5. Datainsamling ...... 30 5.1 Lägen analyserade i enkät ...... 30 6

5.1.1 Stockholm kommun industrifastighet ...... 30 5.1.2 Haninge kommun industrifastighet ...... 31 5.1.3 Sigtuna kommun industri fastighet ...... 31 5.1.4 Stockholm kommun bostadsfastighet ...... 32 5.1.5 Täby kommun bostadsfastighet ...... 32 5.1.6 Upplands Väsby kommun industri-, butik- och kontorsfastighet ...... 33 5.2 Investerarkategorier i transaktionsdatan ...... 34 5.3 Fastighetstyper i transaktionsdatan...... 35

6. Resultat ...... 36 6.1 Resultat kartläggning ...... 36 6.2 Resultat enkät ...... 39 6.2.1 Initialt intresse ...... 39 6.2.2 Avsikt med förvärv ...... 40 6.2.3 Utvecklingspotential och exploateringsmöjligheter ...... 40 6.2.4 Ekonomiska faktorer ...... 41 6.2.5 Lägesspecifika faktorer ...... 42 6.2.6 Fysiska faktorer ...... 43

7. Diskussion ...... 45 7.1 Kartläggning investerarkategorier och lägen ...... 45 7.2 Investeringspåverkande faktorer i A-lägen i olika kommuner ...... 47 7.2.1 Marknadsmässiga förutsättningar ...... 47 7.2.2 Initialt intresse ...... 48 7.2.3 Avsikt med förvärv ...... 49 7.2.4 Utvecklingspotential och exploateringsmöjligheter ...... 49 7.2.5 Ekonomiska faktorer ...... 49 7.2.6 Lägesspecifika faktorer ...... 50 7.2.8 Fysiska faktorer ...... 52

8. Slutsats...... 53

9. Förslag till vidare studier ...... 54

10. Referenser ...... 55

11. Bilaga. Enkätfrågor ...... 56

1. Inledning I följande kapitel ges en bakgrund till transaktionsmarknaden i Stockholms län 2019 och hur marknaden består av flertalet olika investerarkategorier likväl hur lägen kategoriseras beroende på dess attraktivitet. Fortsättningsvis mynnar det ut i rapportens syfte och frågeställningar samt vilka avgränsningar som gjorts. Kapitlet avslutas med en disposition över rapporten.

1.1 Bakgrund Den svenska kommersiella fastighetsmarknaden hade 2019 ett rekordår sedan finanskrisen 2008 med en transaktionsvolym om ca 226 miljarder kronor. Detta är en ökning om 26 % från år 2018 och statistiken visar att intresset från internationella investerare har en fortsatt trend uppåt. Storstockholm hade också ett rekordår med en transaktionsvolym om ca 97 miljarder kronor vilket är en ökning med 42 % från motsvarande tidsperiod året innan1. Bakom alla transaktioner som sker ligger investerare som har olika affärsstrategi, mål och syften med att investera i fastigheter. Det finns enligt fastighetsrådgivaren Nordanö åtta olika investerarkategorier vilka är noterade fastighetsbolag, privata fastighetsbolag, byggbolag, stat och kommuner, institutionella investerare, fastighetsfonder, obligationsemittenter samt övriga investerare. Utöver detta kan man även klassa respektive investerarkategori i "svensk" eller "internationell"2. En investeringspåverkande faktor är läget. Det är därför vanligt vid investeringar att man gör en lägesanalys. Denna innefattar en undersökning av läget i tre dimensioner vilka är mikroläge, närområde och närområdets attraktivitet3. Enligt det fastighetsspecificerade informations- och analysverktyget Datscha kan man använda en funktion som visar marknadsinformation i hur "attraktivt" läget är i en skala med AA, A, B, C och D, där AA är mest attraktivt och D minst attraktivt. Denna kategorisering görs kommunvis utifrån dess fastighetstyp. Fastighetstyperna delas enligt Datscha upp i industri, bostäder, butik och kontor. Ett intresse har funnits i att ett läge är ett komplext fenomen samt att lägesklassificeringarna görs kommunvis och inte i ett större sammanhang som exempelvis Stockholms län4. Ett A-läge i Botkyrka kan således vara ett, rent objektivt, mindre attraktivt än ett D-läge i Stockholms kommun. Ett intresse för just A-lägen har funnits då ett A-läge, oavsett kommun, oavsett fastighetstyp, skall utgöra ett bra läge.

1 Datscha, Årsrapport Sverige 2019 Transaktionsmarknaden, s. 1 2 Nordanö, Transaktionsdata Stockholm 2019 3 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 98 4 Datscha, datscha.se 8

Sammantaget är frågeställningarna som skall besvara ovan förda problemställning följande: • Hur ser fördelningen ut mellan investerarkategorier och lägesklassificeringarna i Stockholms län i helhet, Stockholms kommun och övriga kommuner på transaktionsmarknaden år 2019? • Hur skiljer sig investeringspåverkande faktorer till fastigheter i A-lägen i olika kommuner i Stockholms län? 1.2 Syfte Syftet med denna uppsats är att kartlägga vilka samband som erfordras mellan investerarkategorier och lägen på Stockholms läns fastighetsmarknad i helhet samt mellan Stockholms kommun och dess övriga kommuner i jämförelse. Vidare syftar denna studie till att analysera hur investeringspåverkande faktorer kan skilja sig mellan olika kommuners A-lägen. 1.3 Avgränsning Där det gäller att ta reda på vilka investeringspåverkande faktorer som föreligger en investering i ett A-läge, och hur de skiljer sig mellan olika kommuner har avgränsning gjorts till att endast kolla på investerarkategorierna noterade fastighetsbolag, privata fastighetsbolag, byggbolag, institutionella investerare, fastighetsfonder, stat och kommun samt syndikeringssällskap. Detta innebär en uteslutning av kategorin “övriga investerare” som i transaktionsutfallen 2019 i Stockholm i synnerhet bestod av bostadsrättsföreningar som köpt loss sina fastigheter och ombildningar av hyresrätter. Vi ansåg detta vara en rimlig avgränsning med hänsyn till att dessa investerare inte aktivt valt sitt läge och således inte faller inom ramen för analysen. I linje med detta har avgränsning även gjorts till att endast kolla på de större fastighetstyperna bostad, butik, industri, lager, kontor, köpcentrum, logistik, mark och projekt. Detta innebär en uteslutning av kategorierna “hotell” och “övriga fastighetstyper”. För hotell kunde ej information om dess läge hämtas från Datscha och vad gäller övriga fastighetstyper bestod dessa främst av specialbyggnader vilka inte heller kunde kopplas till en direkt lägesklassificering. Det hade därav blivit en analys blivit svår att utföra. 1.4 Disposition Det inledande kapitlet ger en bakgrund av uppsatsens ämnesområde följt av en presentation av forskningsfrågorna. I kapitel två presenteras de teoretiska utgångspunkterna följt av en presentation av metoden som används i det tredje kapitlet. Kapitel fyra ger en introduktion till investerarkategorier och lägen. Kapitel fem presenterar datan som behandlats där en redogörelse av lägena som analyserats utifrån enkäten erfordras samt en presentation av de aktiva investerarkategorierna och lägesklassificeringarna enligt transaktionsdatan görs. Resultatet återfinns i kapitel sex och utifrån resultatet diskuteras och analyseras det i kapitel sju. Slutsatsen återfinns i kapitel åtta. Slutligen presenteras förslag till vidare studier i kapitel nio.

2. Teori Detta kapitel presenterar och behandlar de teoretiska utgångspunkterna som detta arbete grundar sig på. Kapitlet startar med marknadsanalysens tre delanalyser vid värdering av en fastighet. Fortsättningsvis presenteras de investeringspåverkande faktorerna och dess beståndsdelar som delats upp i ekonomiska, lägesspecifika samt fysiska faktorer. Därefter följer en redogörelse av lägespåverkande faktorer vid lokalisering av ett företag.

2.1 Marknadsanalys Marknadsanalysen delas in i tre delar där respektive del utgör en egen analysnivå. Den första utgörs av omvärldsanalysen som är den mest omfattande övergripande, den andra är ortsanalysen som analyserar fastighetsmarknaden i ortsnivå följt av den sista som analyserar marknaden på objektsnivå. Begrepp som driftnetto, avkastningskrav, riskpremie och utveckling (g) förklaras vidare mer på djupet i avsnitt om ekonomiska faktorer.

2.1.1 Omvärldsanalys Variationen i priser på fastighetsmarknaden härleds främst från efterfrågan. Anledningen till detta är att det tillgängliga fastighetsbeståndet på kort sikt inte påverkas nämnvärt av byggandet. Däremot har förändringar i efterfrågan en stor möjlighet att på mycket kort tid förändra priset, speciellt sätt till omvärldsfaktorer som ofta påverkar köpare och säljare på samma sätt. Faktorerna som påverkar efterfrågan kan delas in i fyra kategorier: makroekonomiska faktorer, finansiella faktorer, demografiska faktorer och nationella/internationella politiska faktorer. En analys av de makroekonomiska faktorerna ser till att bedöma den ekonomiska utvecklingen i landet samt att kartlägga trender som förklarar det ekonomiska läget. Ekonomisk tillväxt, inflation, sysselsättning samt konjunkturläge är de vanligaste faktorerna att analysera. Konjunkturläget är inte lika avgörande för fastighetsvärdeutvecklingen i dagsläget. Anledningen är att efter övergången till inflationsmål för penningpolitiken 1993, är vana att leva i en låginflationsekonomi. BNP samt BNP per capita, tillsammans med arbetslösheten, ger en bra uppfattning om konjunkturläget och vart ekonomin är påväg. Finansiella faktorer syftar till kostnaden för att finansiera en investering. Det som kan analyseras är Riksbankens styrräntor, låneräntor för fastighetslån och avkastningskrav för fastigheter. Demografiska faktorer är viktigt att beakta just på grund av att fastighetsbeståndet är trögrörligt. Därav kan befolkningsökningar ge upphov till högre priser, främst på lokal nivå. De politiska

10 faktorerna har en påverkan på efterfrågan främst genom möjligheter att ändra rättigheter och skyldigheter men även genom skatter, bidrag och subventioner5. 2.1.2 Ortsanalys I ortsanalysen studeras den lokala marknaden för lokaler, fastigheter och byggande. Utvecklingen av efterfrågan på marknaden styrs på lång sikt av ortens ekonomi, politik, miljö och befolkning. En uppfattning om risk och tillväxt i orten kan fås genom att studera de lokala priserna och avkastningskravet6. 2.1.3 Objektsanalys En avkastningsfastighet är en fastighet som ägs med syftet att generera avkastning. Den värderas genom marknadens avkastningskrav och fastighetens driftnetto. Därför analyseras främst dessa faktorer i objektsanalysen. Driftnettot och avkastningskravet analyseras utifrån omvärldsanalysen och ortsanalysen samt värderingsobjektets egenskaper. Utifrån ortsanalysen och omvärldsanalysen kan man göra en ansats att dra slutsatser om vilken utveckling man kan förvänta sig från driftnettots poster och hur man bedömer utvecklingen i delmarknaden. Vid bedömning av avkastningskrav ger ortsanalysen underlag till hur man ska bedöma riskpremien och utvecklingen (g) på delmarknaden. Omvärldsanalysen ger en uppfattning om hur man ska bedöma räntenivåer och avkastningskrav i allmänhet7.

2.2 Investeringspåverkande faktorer 2.2.1 Ekonomiska faktorer 2.2.1.1 Driftnetto Driftnetto är det överskott fastigheten genererar varje år utifrån dess intäkter och utgifter. På intäktssidan tittar man generellt på hyresintäkter, och på utgiftssidan tittar man på kostnader för drift och underhåll såsom exempelvis uppvärmning, städning, sophämtning8. Ett viktigt samband att förstå är att ett högre driftnetto genererar ett högre marknadsvärde för avkastningsfastigheter. Detta beror på att de värderas med avkastningsmetoden som har som grund att marknadsvärdet bedöms utifrån vilka framtida betalningsöverskott fastigheten kommer att generera samt vilket avkastningskrav marknaden har9. Avkastningsmetoden innebär lite mer exakt en uppdelning i två kassaflödeshorisonter. En kortsiktig som syftar till att mer detaljerat

5 Bengtsson, Fastighetsvärdering – om värdeteori och värderingsmetoder, s.244–248 6 Bengtsson, Fastighetsvärdering – om värdeteori och värderingsmetoder, s.248–249 7 Bengtsson, Fastighetsvärdering – om värdeteori och värderingsmetoder, s.250–251 8 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 22 9 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 27–29 11 nuvärdesberäkna de årliga betalningsöverskott som genereras till följd av den långsiktiga som innebär en schablonisering av ett konstant driftnetto, konstant tillväxt g och ett givet bestämt avkastningskrav r som tillsammans avgör vad du bedöms kunna sälja fastigheten för vid den första kassaflödeshorisontens slut. 2.2.1.2 Avkastningskrav Med avkastningskrav menar man den ränta per år en potentiell köpare vill ha för att förvärva och äga fastigheten över en given tidsperiod. Avkastningskravet ökar med risken, när risken bedöms öka så ökar avkastningskravet från investeraren för att kompensera för risknivån. Man kan härleda avkastningskravet dels från fastighetsmarknaden, dels från individuella preferenser. 2.2.1.2.1 Avkastningskravet härlett från fastighetsmarknaden Grundförutsättningarna i det här fallet är att fastigheter kan generera avkastningar på två olika sätt. Det första är genom det överskott fastigheten genererar i form av sitt driftnetto. Driftnettot i relation till marknadsvärdet ger oss direktavkastningskravet: 퐷푟푖푓푡푛푒푡푡표 퐷푖푟푒푘푡푎푣푘푎푠푡푛푖푛푔푠푘푟푎푣 = 푀푎푟푘푛푎푑푠푣ä푟푑푒

Det andra är i form av fastighetens marknadsvärdetillväxt, vilket i samband med fastighetsvärdering generellt betecknas g. Marknadsvärdetillväxt är den årliga procentuella ökningen man antar att fastigheten kommer att ha i oändlig tid givet ett standardiserat driftnetto. Det är således viktigt vid en bedömning av en fastighets avkastningskrav att ta reda på marknadens direktavkastningskrav och krav på värdetillväxt är10. 2.2.1.2.2 Avkastningskravet härlett från individuella preferenser Den andra metoden för att bedöma avkastningskravet är att härleda avkastningskravet från individuella preferenser genom att utgå från de två komponenterna tidspreferens och riskpremie11. Tidspreferensen även kallat tidsvärde uttrycker det val som den enskilde ställs inför i att konsumera tillgång idag eller i framtiden. För att avstå konsumtion idag kräver den enskilde avkastning för att vänta. Hur mycket avkastning den enskilde kräver för att avstå tillgången idag har flera förklarande faktorer som övergripande kan härledas till vilken långsiktighet och inställning man har på kapital. Man antar att de flesta människor normalt föredrar konsumtion idag över konsumtion imorgon12.

10 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 79.80 11 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 27 12 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 83 12 Den andra faktorn, riskpremie, är den kompensation den enskilde kräver för att utsättas för risken att det investerade kapitalet minskar i värde. Nivån på denne baseras på attityd man har till risk och nivån på den. Vad är då risk mer ingående? Risk är en kombination av sannolikheten att någonting negativt ska inträffa samt dess konsekvens av det. Exempel på risk för fastigheter är risk för vakans, där riskens påverkan på den enskildes avkastningskrav får utspel i dels hur stor är sannolikheten för vakans dels vad konsekvensen skulle bli av detta13. Risk kan med andra ord definieras genom att avkastningen är normalfördelad kring ett medelvärde. Itereras denna investering tillräckligt många gånger så kommer vi att få genomsnittlig avkastning. Spridningen runt medelvärdet kan ses som risken. Genom att studera två alternativ med samma förväntade avkastning kan detta illustreras. Investering ett har lika sannolikhet för att ge en avkastning på 3%, 4% och 5%. Investering två ger med säkerhet en avkastning på 4%. Båda Investeringarna har en förväntad avkastning på 4% men spridningen skiljer sig åt, det är med andra ord mindre riskfyllt att välja investering två. Risken kommer från läget på marknaden samt förhållandena för den specifika investeringen. Det kan för fastigheter handla om att intäkterna blir lägre än förväntat på grund av vakans i fastigheten eller risken för framtida vakans. Det kan även vara att avkastningskravet på marknaden höjs som ett resultat av att den allmänna räntenivån stiger, vilket i sin tur leder till ett att värdet på investeringen sjunker14. 2.2.1.3 Restvärde Restvärdet är en representation av alla framtida betalningsöverskott som uppstår efter kalkylperiodens slut. Restvärdet bedöms med fördel av Gordons formel som ser ut som följande: 퐷푟푖푓푡푛푒푡푡표 + 1 푅푒푠푡푣ä푟푑푒 å푟 푛 = 푛 푟 − 푔 där r är den av avkastningskravet bestämda kalkylräntan och g den tillväxten i det normaliserade driftnettot efter kalkylperiodens slut15. Det som söks är det långsiktigt hållbara driftnettot, vanligtvis används ett prognosticerat driftnetto eller det senast redovisade driftnettot. Detta kan dock inte användas om det finns tillfälliga inbetalningar eller utbetalningar som är avvikande från det normala, resultatet blir i sådant fall missvisande16.

13 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 81–83 14 Bengtsson, Fastighetsvärdering – om värdeteori och värderingsmetoder, s. 82–83 15 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 41 16 Bengtsson, Fastighetsvärdering – om värdeteori och värderingsmetoder, s. 617 13

2.2.2 Lägesspecifika faktorer Läget är en fundamental faktor i de allra flesta fastighetsinvesteringar och för att göra en så korrekt lägesanalys som möjligt delar man in läget i de tre delarna mikroläge, närområde och närområdets attraktivitet17.

Figur 1. Illustration av Brunes figur av lägesanalysens tre nivåer18

2.2.2.1 Mikroläge Med mikroläge avses det som är inom fastighetens omedelbara närhet såsom närliggande gata, park eller torg. Är dessa till för- eller nackdel för fastigheten? Faktorer kan vara belastningsgraden på gatan av bilar eller gångtrafikanter, om parkerna är attraktiva samt vad har fastigheten för utsikt19. 2.2.2 Närområde Närområdets viktigaste faktor beaktas av dess aktiviteter. Med aktiviteter menas exempelvis vilka slag av arbetsplatser som förekommer i området, vilken typ av service som erbjuds, vilka naturliga fördelar som finns vilka utgörs av sådant som samhället anser attraktivt. Sjöar, grönområden, sjöar eller utsiktsplatser är exempel20. 2.2.3 Närområdets attraktivitet Den tredje delen av lägesanalysen utgörs av närområdets attraktivitet. I en ort finns ofta ställen som dels är mer attraktiva dels mindre attraktiva. Handel, arbete och resor har olika sådana ställen där vi i Stockholm till exempel har Stureplan för handel, Solna för arbete samt Centralstationen för resor. Om fastighetens syfte är handel och den är belägen på Stureplan, ja då klassas närområdets attraktivitet som mycket högt21.

17 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 97–98 18 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 98 19 Ibid 20 Ibid 21 Ibid 14

2.2.3 Fysiska faktorer När det kommer till de fysiska egenskaperna är den främsta frågan vilka arkitektoniska kvaliteter fastigheten har. De arkitektoniska kvaliteterna delas in i aspekterna hållbarhet, funktion och skönhet vilka illustreras i figuren på nästa sida22.

Figur 2. Illustration av Brunes figur ”Tre hörnstenar i arkitektonisk kvalitet”23

2.2.3.1 Hållbarhet Begreppet hållbarhet syftar till hur beständig byggnaden är över tid vilket avgörs av kvaliteten på material och utförda arbeten24. Idag finns det många olika sätt att värdera fastigheten efter olika aspekter bland annat kvaliteten på materialet. Ett effektivt sådant är genom miljöklassificeringar. 2.2.3.1.1 Miljöklassificeringar i allmänhet Hur och vad miljöklassificeringarna bedömer skiljer sig mellan klassificeringarna. Det finns en mängd olika typer av miljöklassificeringssystem. Några av de vanligaste certifieringarna i Sverige är Miljöbyggnad, BREEAM och LEED. Benämningen “grön byggnad” likställs ofta med en byggnad som genomgått en certifieringsprocess25.

2.2.3.1.2 Miljöcertifieringars påverkan på fastighetsinvesterarens beteenden Byggnader svarar för nästan en fjärdedel av de totala koldioxidutsläppen ur ett globalt perspektiv samtidigt som de erbjuder en stor potential för minskning av utsläppen. I en

22 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 92 23 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 93 24 Ibid 25 Bonde, M. & Denell, A. Fastighetsekonomi och fastighetsrätt: fastighetsnomenklatur, s. 461–469. 15 studie i Singapore har man undersökt fastighetsinvesterares beteenden kopplat till en mängd egenskaper i synnerhet miljöklassificering hos en bostadsrättsenhet. Studien visar att investerare är beredda att betala mellan 3,78 och 7,98 % mer för fastigheten beroende på graden av miljöklassificering26. 2.2.3.2 Funktion Med funktion avses hur väl byggnaden eller fastigheten uppfyller dess syfte. Bostäder till exempel, syftar till att utgöra en bostad. Då avgörs dess funktion av hur väl den lämpar sig för att äta, sova, tvätta sig, umgås med mera. Viktiga faktorer för funktionen kan enkelt exemplifieras med just en bostadsfastighet. Viktiga faktorer för funktionen är tillgänglighet, funktion, bostadskomplement, klimatet och säkerheten. I tillgängligheten vägs aspekter som parkeringsplats, av- och på-lastningsplatser, entréer, handikappanpassning som bredd på dörrar och lutning i marken in. För funktionen handlar det till stor del om att toaletter och duschrum inte ska vara för trånga, kök inte ska skapa köbildning och hur planlösningen är utformad för en flexibel möblering. Bostadskomplement har i princip alla bostäder mer eller mindre beroende på boendeform. I lägenheter är förråd, tvättstuga, cykel- och barnvagnsförråd, garage och soprum vanliga komplement. Funktionen avgörs hur väl dessa fungerar såsom vart dessa komplement är förlagda i förhållande till bostaden och om de är tillräckligt stora för att enkelt användas. Ännu en viktig faktor för att funktionen skall vara hög är klimatet. Här räknas aspekter som en välfungerande ventilation, värme, ljudisolering in. Vid säkerhet beaktas för bostadssyfte inbrottsrisk, brandrisk, halkrisk och givetvis anpassning till funktionsnedsättning så att samma förutsättningar att inte utsättas för risk erfordras27. 2.2.3.3 Skönhet Skönhet är ett svårdefinierat begrepp som innehar drag av subjektivitet. En ansats till utredning av skönhet är definierat av de sju faktorerna: Material och detaljarbeten, omslutenhet och öppenhet, dagsljus, generalitet, siktlinjer, rörelse samt rumsorganisation28.

2.4 Lägespåverkande faktorer vid lokalisering av företag Den optimala lokaliseringen för fastigheter är baserad på en kombination av faktorer och kriterier. De aspekter som i flesta fall är avgörande vid lokalisering av ett företag beror på branschen och typen av företag. Beroende på företaget och dess verksamhet

26 Heinzle, Boey Ying Yip och Low Yu Xing, The Influence of Green Building Certification Schemes on Real Estate Investor Behaviors: Evidence from Singapore, s. 1970 (1) 27 Brunes, Fastighetsvärdering och marknadsanalys, s. 94 28 Forshed och Nylander, Bostadens omätbara värden 16

är vissa lokaliseringsbeslut i hög grad beroende av platsparametrar medan vissa inte utsätts för sådana begränsningar. Dessutom går det inte att säga att lokaliseringsanknutna faktorer är konstanta utan de förändras över tid i takt med att lagar, regleringar och marknadsförutsättningar förändras. Under de senaste årtionden har ett antal nya faktorer vuxit fram som beslutsfattare och forskare tidigare ignorerat men som idag spelar stor roll. Faktorer som dessa är till exempel ren miljö utan hög halt luftföroreningar och anställdas livskvalité i relation till sin arbetsplats. Processen för val av lokalisering för en viss verksamhetstyp är komplex, dynamisk och svår. Rent övergripande kan man säga att processen delas in i två faser. I den första fasen hittas den generella lokaliseringen genom att det görs en grövre indelning av områden som skulle kunna passa, vilket kan omfatta ett större geografiskt område. I den andra fasen gör man en djupare analys som slutligen leder till den exakta lokaliseringen för verksamheten29. 2.4.1 Generell lokalisering Faktorer som kan påverka den generella lokaliseringen för en fastighet delas in i två grupper. Den första är makroanknutna faktorer vilket avser närmiljön och den andra är mikroanknutna faktorer vilket avser den omedelbara miljön kring fastigheten. Makromiljön skapar de övergripande villkoren för affärsverksamheten och påverkar attraktiviteten för platserna i tid. Makromiljön styr över funktionalitet och utveckling för specifika affärsområden. Exempel på detta är att politik kan reglera olika marknader och affärsområden, tekniska framsteg kan påverka olika affärsområden, samt skattesystem påverkar olika branscher. Mikromiljöns platsfaktorer utgörs av vad det är för typ av fastighet och vad för verksamhetstyp som skall bedrivas. Företag vill hitta en plats som i bäst mån tillgodoser behoven i deras planerade verksamhet. Varje lokalisering har ett nyttjandevärde som representerar hur väl fastigheten kan tillgodose behovet för verksamheten. Dessa utgörs i sin tur av specifika utbud- och efterfrågefaktorer30.

29 Rymarzak och Siemin´ska, Factors affecting location of Real Estate, s. 214-216 30 Rymarzak och Siemin´ska, Factors affecting location of Real Estate, s. 217 17

Figur 3. Illustration av Rymarzak och Siemi´nskas figur av makro- och mikromiljöns påverkan på den generella lokaliseringen31

De mikroanknutna utbud- och efterfrågefaktorerna för olika verksamhetstyper är olika för verksamhetstyperna emellan och kan för till exempel industri exemplifieras med antal konsumenter, förväntad försäljning, pris på andra varor, inkomstnivåer, hushållningssammansättning och bostadsmarknaden på utbudssidan. Efterfrågefaktorer är till exempel för industri tillgänglighet och priser på naturresurser, transportmöjligheter, personalresurser, effektivitet och antal konsumenter och dess lokalisering. En fullständig redogörelse av exempel på utbud- och efterfrågefaktorer återfinns i tabellen på följande sida.

31 Ibid 18

Tabell 1. Illustration av Rymarzak och Siemi´nskas tabell över fastighetstypers utbud- och efterfrågefaktorer32

Fastighetstyp Utbudsfaktorer Efterfrågefaktorer

Antal konsumenter Tillgänglighet och priser på naturresurser Industri Förväntad försäljning Tillgänglighet bränslen, transportmöjligheter Säsongsberoende Personalresurser Pris på andra varor Effektivitet på produktionen Inkomstnivåer Antal konsumenter och dess lokalisering Hushållningssammansättning Bostadsmarknaden

Befolkning (invånarantal, ålder, tillväxt) Pris på produktionskomponenter Bostäder Bostadspolitik (lånemöjligheter) Produktivitet av produktion och teknik Pris på konkurrerande objekt Antal verksamma aktörer på marknaden Förväntningar om framtiden Aktörers förväntningade framtida försäljningar Rivningsobjekt Finansieringsmöjligheter Anslutning till infrastruktur

Detaljhandel Befolkning (invånarantal, ålder, tillväxt, Antal befintliga butiker utbildningsnivå) Butiksutformning såsom storlek Hushållen (sammansättning, storlek, Transportmöjligheter inkomstnivåer) Befintlig handelskonkurrens Kredit- och betalningsmöjligheter Vakansgrad Arbetslöshet Tillväxttakt för nya butiker In- och utvandring Marknadsandel för nya handelsanläggningar Mobilitet (tillgänglighet) Teknisk standard Konsumenters preferenser Parkeringsmöjligheter Pris på motsvarande varor

Arbetslöshet Antal befintliga kontorsbyggnader Kontor Antal lokala företag Tillgänglighet för användaren Antal nya företag som gör entré på Vakansgrad marknaden Tillväxttakt för nya kontor Kontorsyta per anställd Ålder Teknisk standard Parkeringskapacitet Marknadshyror Försäljningspriser Utvecklarens förväntningar Finansieringsmöjligheter

32 Rymarzak och Siemin´ska, Factors affecting location of Real Estate, s. 219 19

2.4.2 Exakt lokalisering Att fatta ett rationellt beslut om en verksamhetstyps lokalisering innebär att analysera de ekonomiska aspekterna, lokaliseringens attribut och tillgängligheten. Oavsett om företaget avser att hyra en lokal, köpa en fastighet eller bygga en anläggning själv finns det ekonomiska aspekter, kort- som långsiktiga att ta hänsyn till. Tabell 2. Illustration av Rymarzak och Siemi´nskas tabell över den exakta lokaliseringens påverkande attribut33

Ekonomi

Markkostnader, byggkostnader eller hyra Anpassning av lokalen för verksamheten Drift- och underhållskostnader Transporter och leveranser

Lägesattribut

Lokalisering i staden Grannområdet Utformning och område Funktion Insyn Miljömässiga aspekter Byggnadsstandard/ålder Synlighet Miljöklassificering

Tillgänglighet

Gångtrafikanter, olika typer av gångtrafikanter Biltrafikintensitet, typ av fordon Kapacitet på vägarna Närhet till kollektivtrafik Närhet till allmän parkering Närhet till handel, hotell, restaurang och service Naturliga och fysiska barriärer

33 Rymarzak och Siemin´ska, Factors affecting location of Real Estate, s. 221 20

3. Metod I följande kapitel redovisas metoden som har använts i arbetet. Metoden presenteras i två delar, en kvantitativ studie och en kvalitativ studie. Den kvantitativa studien ligger till grund för kartläggningen av investeringar och vilka samband som kan utläsas ur den kartläggningen. Den kvalitativa studien är kopplad till frågeställningen om vilka faktorer som ligger till grund för investeringar i olika A-lägen.

3.1 Kvantitativ studie Information om transaktionsmarknaden i Stockholms län 2019 har inhämtats med hjälp av fastighetsrådgivaren Nordanö i form av en excelfil bestående av information om fastighetsbeteckning, fastighetstyp, köpeskilling, vem som förvärvat samt vilken investerarkategori de tillhör samt motsvarande för den som avyttrat fastigheten. Denna information har sedan kompletterats med information om vilket läge fastigheterna är belägna i relaterat till dess fastighetstyp, kommun och klassificering. Fastighetstyperna som Datscha har en lägesklassificering för är industri, bostäder, kontor och handel. I datan från Nordanö var fastighetstypernas kategorisering något mer detaljerad. För handel fanns köpcentrum och för industri fanns logistik och lager. Dessa har kategoriserats i sin lägesklassificering till fastighetstypsindelningen enligt Datscha. Av den anledningen så har klassificering av specialbyggnader såsom skolor, vård inte kunnat göras. Ur denna data har samband mellan lägesklassificering, investerarkategori och lokalisering innanför eller utanför Stockholms kommun i Stockholms län gjorts. 3.2 Kvalitativ studie Den andra delen av undersökningen har bestått av att utföra en enkätundersökning med nyckelpersoner från transaktioner i A-lägen från kommuner i Stockholms län. Totalt gjordes 37 investeringar i A-läge i Stockholms län 2019. Av dessa 37 investeringarna utgjordes tio av övriga investerare, dessa utgör inte en del av den här studien, alltså beaktas inte de transaktionerna. Fem av de 27 transaktionerna som kvarstår utfördes av internationella investerare som inte heller varit del av enkätundersökningen. De transaktionerna som utgjort intresse för forskningsfrågan är med det sagt 22 till antalet, bakom dessa 22 transaktionerna finns 15 bolag. Samtliga 15 bolag har kontaktats och av dessa fick vi svar på enkäten från sex företag. Dessa sex bolag och dess investeringar är alltså de som ligger till grund för den andra forskningsfrågan. När undersökningen slutfördes har en sammanställning av resultatet gjorts. Enkäterna är uppbyggda utifrån de investeringspåverkande faktorerna som belysts i teorin. Värt att nämna är att vi i enkätfrågorna som motsvarar begrepp från teorin, som till exempel mikroläge, närområde och närområdets attraktivitet, har beskrivit hur vi definierar dessa begrepp i linje med hur teorin förklarar den för den berörda av enkäten, så att en enhetlig jämförelse med teorin kan åstadkommas.

4. Lägen och investerarkategorier i allmänhet Följande kapitel ”Lägen och investeringar” ger en redogörelse över investerarkategorierna och kommunerna. Kapitlet startar med att presentera hur Datschas klassificeringssystem är utformat samt vad som ligger till grund för vad som anses attraktivt för respektive fastighetstyp. Därefter följer en redovisning av de kommuner som är analyserade i rapporten och en karta över hur lägesklassificeringarna enligt Datscha är uppdelade i kommunen presenteras. Avslutningsvis ges en förklaring av respektive investerarkategori.

4.1 Lägen enligt Datscha Grunden för lägesklassificeringar enligt Datscha utgörs av fundamentala parametrar för respektive lokalslag, vad samhället anser vara attraktivt, hur området är marknadsfört samt hur mycket människor som rör sig där. När man vill få ut marknadsinformation i Datscha sorterar man på vilken lokalslag man vill fokusera sin analys på och därefter kan en bedömning av lägesklassificering AA, A, B, C eller D göras där AA är mest attraktivt och D minst attraktivt. Detta är möjligt att göra mellan kategorierna bostäder, kontor, butik och industri. Nedan följer en kort redogörelse av vilka fundamentala parametrar som styr klassificering av lägen. Tabell 3. Fundamentala lägespåverkande parametrar för fastighetstyper

Industri Bostäder Butik Kontor

Vägnät Närhet till natur Flöden av människor Närhet till service Skyltlägen Kommunikationer Kommunikationer Kommunikationer Distributionsläge Service Service Närhet till city Trygghet Belysning Antal brott

4.2 Kommuner I denna studie har den kvalitativa analysen berört ett antal lägen som presenteras närmare i avsnitt fem – datainsamling. I detta avsnitt följer en redogörelse av kommunerna som lägena är lokaliserade i för att översiktligt få en förståelse av hela kommunens lägesklassificeringar för dess berörda fastighetstyp. Vid avgränsningen mellan olika lägesklassificeringar illustreras detta med olika färger där AA-läge är rött, A-läge är rosa, B-läge är lila, C-läge är blått och D-läge är grönt. 4.2.1 Stockholms kommun Stockholms kommun, Sveriges huvudstad, tillhör Stockholms län och Södermanlands län. Stockholms kommun har en befolkning om 974 073 personer och består av en yta om cirka 215 kvadratkilometer. Kommunen är känd för stora ytor vatten där Östersjön ligger i öster och Mälaren i väster. I enkätundersökningen har respons från två aktörer

22 involverade i två olika transaktioner i ett A-läge erfordrats, dels av en investerare till en industrifastighet, dels av en investerare till en projektfastighet för kommande bostäder. Stockholms kommun har för industrifastigheter fem A-lägesområden följt av att resterande markområden är klassat som B och D, där D utgör den största delen till volym. För bostadsfastigheter gäller motsvarande att det finns fem A-lägen. Resterande lägen i Stockholms kommun för bostadsfastigheter är tre AA-lägen, tre B- lägen och fyra C-lägen. Notera att Stockholms kommun inte innefattas av några D- lägen för bostäder. Nedan följer två figurer som illustrerar en övergripande bild över Stockholm kommuns lägesklassificeringar för industrifastigheter och bostadsfastigheter.

Figur 4 Industrifastigheters lägesklassificeringar i Stockholms kommun

Figur 5 Bostadsfastigheter lägesklassificeringar i Stockholms kommun

4.2.2 Täby kommun Täby kommun ligger norr om Stockholm och är delvis känd för Roslagsbanan, deras spårvagnstrafik som förbinder Täby med Stockholm Stad. Kommunen gränsar till Östersjön och Österåker i öster, Vaxholms kommun i sydöst, Danderyds kommun i söder samt Vallentuna och Upplands Väsby i norr. Täby kommun utgörs av ett enda stort A-läge vilket illustreras i figuren nedan.

Figur 6 Bostadsfastigheters lägesklassificeringar i Täby kommun

4.2.3 Sigtuna kommun Sigtuna kommun ligger norr om Stockholm vid Mälaren. Kommunen är geografiskt nära belägen Arlanda flygplats. Sigtuna kommun representeras av tre A-lägen, samt ett C-läge vilket utgör den dominerande delen av kommunens yta. Nedan följer illustration av Sigtuna kommuns lägesklassificeringar för industrifastigheter. Sigtuna var en av de första städerna att bildas i Sverige.

Figur 7. Industrifastigheters lägesklassificeringar i Sigtuna kommun

4.2.4 Haninge kommun Haninge kommun är en skärgårdskommun söder om Stockholm. Centralort i Haninge är Handen. Haninge består av en befolkning om ca 90 000 fördelad på en stor yta mark och vatten. Nedan följer illustration av Haninge kommuns lägesklassificeringar för industrifastigheter som representeras av ett A-läge, två B-lägen samt ett C-läge där det sist nämnda utgör majoritet av kommunens yta. Nedan följer en övergripande bild över Haninge kommun med dess avgränsningar för industrifastigheters lägesklassificeringar.

Figur 8. Industrifastigheters lägesklassificeringar i Haninge kommun 4.2.5 Upplands Väsby kommun Upplands Väsby är en kommun norr om Stockholm. Europaväg 4 och Ostkustleden går igenom kommunen som ligger 45 km från Uppsala och 25 km från Stockholms kommun. Det bor cirka 45 000 personer i kommunen. Upplands Väsby utgörs för industri av två A-lägen, för butik av två A-lägen och ett B-läge samt för kontor av två A-lägen och ett B-läge. Avgränsningarna för butik och kontor är geografiskt motsvarande därav illustreras de i en karta medan avgränsningen för industri illustreras i en egen karta, se figurer nedan.

Figur 9.Industrifastigheters lägesklassificeringar i Upplands Väsby kommun

Figur 10. Butik- och kontorsfastigheters lägesklassificeringars i Upplands Väsby kommun

4.3 Investerarkategorier Fastighetsmarknaden i allmänhet består av en blandning av olika typer av investerare vilka delas in i kategorier. Dessa kategorier har olika syften och mål med sina investeringar samt i många fall olika finansiella strukturer. Genom en kartläggning av transaktionsmarknaden 2019 gjord av Hufvudstaden med hjälp av data från Nordanö har sex investerarkategorier fastställts vilka är följande: noterade fastighetsbolag, privata fastighetsbolag, institutionella investerare, fastighetsfonder, obligationsemittenter samt övriga investerare. Genom den data som erhållits över transaktionsmarknaden 2019 även här från Nordanö har investerarkategorierna byggbolag samt stat och kommuner tillkommit34. De investerarkategorier som behandlas i denna rapport är som tidigare nämnts taget av Nordanö. En direkt definition av dessa har dock ej erfordrats från Nordanö, nedan redovisas därav vår tolkning av samtliga investerarkategorier utifrån den kunskap utbildningen genererat. 4.3.1 Noterade fastighetsbolag Ett noterat fastighetsbolag är ett fastighetsbolag som är noterat på börsen. Detta innebär att bolaget är öppet för allmänheten att handla aktier i bolaget, vilket också medför skyldigheter för företaget, bland annat krav på att redovisa nyckeltal. Exempel på noterade fastighetsbolag är Castellum, Klövern och Balder.

34 Nordanö, Nordanopropertypartners.com 26

4.3.2 Privata fastighetsbolag Ett privat fastighetsbolag är ett bolag som genom att förvärva, äga och förvalta fastigheter vill generera vinst till bolaget. Begreppet privat innebär att det inte är noterat på börsen och därav inte går att som allmän person köpa aktier i bolaget. De privata fastighetsbolag som finns kan givetvis ha olika affärsstrategier men ovan förklaring är en generalisering. Exempel på privata fastighetsbolag är Einar Matsson, Landia och ICA Fastigheter. 4.3.3 Byggbolag Ett byggbolags huvudsyfte är till skillnad från noterade och privata fastighetsbolag inte att förvärva, äga och förvalta fastigheter utan att uppföra byggnaderna på fastigheten. Det genererar andra motiv till att äga fastigheten och i vilken tidpunkt det kan vara lämpligt för ett byggbolag att förvärva fastigheten i relation till byggprocessen. Även detta skiljer sig från byggbolag till byggbolag och har stor roll i dess storlek, kapitalstyrka och affärsstrategi. Exempel på byggbolag är JM, Skanska och NCC. 4.3.4 Stat och kommuner Stat och kommun är offentliga organ som investerar i allmännyttigt syfte. Stat och kommun kan antingen yttra sig direkt genom att staten eller kommunen är aktiv på fastighetsmarknaden, men något som också är vanligt är att det yttrar sig genom statligt och kommunalt ägda fastighetsbolag. Exempel på det är Stockholmshem, Botkyrkabyggen och Statens fastighetsverk. 4.3.5 Institutionella investerare Med institutionella investerare menas juridiska personer. Det kan bland annat handla om banker, försäkringsbolag eller pensionsfonder. Det är vanligt att institutionella investerare har stor kapitalförvaltning och inte enkom är aktiv i fastighetssektorn i syfte att sprida och diversifiera risker i olika segment. Exempel på institutionella investerare är Alecta, Folksam KPA och Humlegården. 4.3.6 Fastighetsfonder Det finns tre huvudtyper av fastighetsfonder vilka är “core”, “value add” och “opportunistisk”. Dessa är väsentligt olika vad gäller avkastningskrav vilket indirekt innebär att de har olika inställning till risk och långsiktighet. Generellt kan man säga att fastighetsfonder är diversifierade beroende på faktorer som vilka städer de investerar i, längd på hyreskontrakt och vilka fastighetssegment man fokuserar sina investeringar till. Fastighetsfonderna har därför fått utgöra sin egen investerarkategori efter dess typ av fastighetsfond den hör till. Vidare följer en förklaring av fondtyperna. Exempel på fastighetsfonder är Profi fastigheter, Areim och Europa Capitals. 4.3.6.1 Core fastighetsfonder Core fastighetsfonder har den mest konservativa strategin med lägst risk och avkastning. Dessa fonder investerar endast i välutvecklade och stabila storstadsmarknader i färdigutvecklade fastigheter med stabila hyresgäster på långa kontrakt. De vill investera med låg belåningsgrad. Man ser core fastighetsfonderna 27 som en mycket stabil placering av kapital. Det finns även en uppdelning av Core fastighetsfonderna i Core och Core + men i denna uppsats har avvägning gjorts att dessa utgår under en och samma kategori då de ingående fondernas avkastningskrav inte berörs i detalj. 4.3.6.2 Value add fastighetsfonder De fonder som klassas som value add söker sig till utvecklingsfastigheter. Kategorin innebär högre risk och potentiellt högre avkastning. Det kan exempelvis vara att investeraren söker en fastighet med högre vakansgrad än medel för marknaden, i hopp om att utveckling och förbättring av fastighetens funktion kommer att drastiskt öka värdet på fastigheten relativt förvärvspriset. Risken utgörs av sannolikheten att fastigheten inte lyckas locka till sig fler, stabilare, bättre hyresgäster i och med upprustningen och kassaflödet blir densamma. 4.3.6.3 Opportunistiska fastighetsfonder Den opportunistiska fastighetsfondens strategi är den mest exponerade mot risk med den högst potentiella avkastningen. Denna sorts investerare är villiga att ta ann stora och eller riskfyllda projekt med förväntningarna av kraftfullt ökad avkastning. De är inte ovanligt att de letar efter en fastighet att investera i innan någonting i projektet är klargjort eller säkerställt. De är också villiga att investera i snabbt föränderliga marknader och vara med i förändringen genom att sitta på risken i och med ägandet av fastigheten, men också med i den potentiella uppgången av värdet på fastigheten i och med en potentiell positiv utveckling. De opportunistiska fastighetsfonderna kan även ha en strategi om snabba affärer där de går in i en transaktion med mening att snabbt sälja fastigheten igen, en så kallad ”back to back” affär. 4.3.7 Obligationsemittenter Obligation är ett räntebärande vanligtvis på flera år löpande enkelt skuldebrev som intygar att innehavaren lånat ut pengar till en aktör, exempelvis staten. En emittent är en aktör som har rättigheten att låna ut dessa obligationer, med andra ord en utgivare och i detta fall utgivare av obligationer. Rent illustrerat kan man alltså säga att en investerare kan som alternativt investeringskapital till att låna pengar på banken, ge ut obligationskapital från det egna bolaget som andra köper och på så sätt finansiera sin investering. Ett motiv för en investerare att finansiera sin transaktion genom att emittera obligationer är att de får en spridning på sin belåning samt att det utifrån makroekonomiska faktorer kan vara billigare att låna pengar från kapitalmarknaden än från banken. På samma sätt kan det utifrån makroekonomiska faktorer vara bättre att ha sin belåning från banken, till exempel nu under utbrott av pandemin Covid-19 har kapitalmarknaden sjunkit drastiskt i värde och då motsvarar inte obligationsmarknaden alls värdet på fastigheterna man investerat i. Obligationsemittenter är en något svårklassificerad investerarkategori då det är investeringen i sig som investeras på det här viset som utgör dess klassificering snarare än bolagsstrukturen. Rättare sagt, om ett bolag är tillräckligt stort, kan vara till exempel noterat fastighetsbolag och i en investering klassas som obligationsemittenter i och med dess finansieringsstrategi. Enligt transaktionsdatan är exempel på obligationsemittenter Wilfast, NRP och Pareto. 28

4.3.8 Övriga investerare Under övriga investerare infaller enligt vår förståelse alla de investerare som inte faller under någon av ovanstående. Genom data som analyserats över transaktioner år 2019 i Stockholms län kan konstateras att majoriteten av de övriga investerarna är bostadsrättsföreningar som köper loss sina fastigheter samt hyresrätter som ställs inför en ombildning. En annan förekommande representation av övriga investerare från den analyserade data är då en kombination av olika investerarkategorier varit involverade i samma transaktion där ett exempel är ett privat fastighetsbolag och en BRF som tillsammans köpt loss en fastighet med kommersiella lokaler i bottenplan och bostadsrätter i övriga plan.

5. Datainsamling I följande kapitel presenteras datainsamlingen relaterad till lägena som analysen av investeringspåverkande faktorer i A-lägen i olika kommuner omfattats av. Utifrån de olika företagen som svarat på enkäten så presenteras i detta kapitel en mer specifik lägesinformation kring transaktionen. Datainsamlingen presenterar i vilket område fastigheten är belägen i, vilken fastighetstyp det rör sig om samt hur direktavkastning, hyra och vakans ser ut i området. Vidare presenteras även vilka investerarkategorier som varit aktiva under 2019 och även vilka fastighetstyper som varit del av transaktionsdatan.

5.1 Lägen analyserade i enkät De lägen som analyserats för att besvara hur investeringspåverkande faktorer till fastigheter i A-lägen ser ut i olika kommuner i Stockholm har dels enligt informations- och analysverktyget Datscha utsetts till A-läge för dess fastighetstyp och genomgått en transaktion år 2019 och dels så har vi genom enkätförfrågningar fått svar från nyckelpersoner i respektive transaktion. I nedan följande kartor representerar det rosa området A-lägets avgränsning. 5.1.1 Stockholm kommun industrifastighet Industrifastighet i Västberga, en stadsdel i söderort inom Stockholms kommun. A-läget gränsar till de två motortrafiklederna E20 och väg 75. Området är Stockholms största industri- och terminalområde. Området stadsplanerades år 1943 och är idag södra Stockholms viktigaste godsterminal.

Figur 11. A-läge industrifastigheter i Västberga i Stockholms kommun35

35 Datscha, Datscha.se 30

Tabell 4. Hyra, direktavkastning och vakans i följden hög, medel, låg36