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Bebauungsplannr45 005.Pdf

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Bebauungsplannr45 005.Pdf Planvorhaben des Lebensmitteleinzelhandels in Schwalmstadt-Treysa Städtebauliches Verträglichkeitsgutachten zu den kumulativen Auswirkungen einer Umstrukturierung Wissen bewegt. im Auftrag der WERNER Projektentwicklung GmbH Hamburg, 19. Juni 2018 Planvorhaben des Lebensmitteleinzelhandels in Schwalmstadt-Treysa Städtebauliches Verträglichkeitsgutachten zu den kumulativen Auswirkungen einer Umstrukturierung Projektnummer: 18DLP2393 Exemplarnummer: 01 Projektleitung und -bearbeitung: Sandra Emmerling Bearbeitet unter Mitarbeit von: David Kamin im Auftrag der WERNER Projektentwicklung GmbH Dalbergstraße 7 - 36037 Fulda erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Friedrich-Ebert-Damm 311 · 22159 Hamburg Altmarkt 10d · 01067 Dresden Prinzenallee 7 · 40549 Düsseldorf Königstraße 10c · 70173 Stuttgart Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auf- traggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbe- werber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unter- nehmens- und Kommunalberatung mbH erlaubt. Inhalt Abbildungsverzeichnis III Tabellenverzeichnis IV 1 Einführung 1 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 1 1.2 Vorgehensweise 4 2 Analyse von Mikrostandort und Vorhaben 6 2.1 Mikrostandort Friedrich-Ebert-Straße 6 2.2 Mikrostandort Schmelzaue 10 2.3 Vorhabenkonzeption 14 3 Rahmendaten des Makrostandorts 17 3.1 Lage im Raum 17 3.2 Sozioökonomische Rahmendaten 18 3.3 Zentrensystem und Verflechtungsbereich 19 4 Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial 21 4.1 Methodische Vorbemerkungen 21 4.2 Wettbewerb im Raum 21 4.3 Herleitung des Einzugsgebiets 23 4.4 Vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial 25 5 Analyse der Angebotsstrukturen im Einzugsgebiet (2018) 26 5.1 Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächenstruktur im Einzugsgebiet 26 5.2 Nahversorgungsrelevante Umsatzstruktur im Einzugsgebiet 31 Städtebauliches Verträglichkeitsgutachten zu den kumulativen Auswirkungen einer Umstrukturierung I 5.3 Städtebauliche/versorgungsstrukturelle Ausgangslage in den zentralen Versorgungsbereichen 32 5.3.1 ZVB Hauptzentrum Treysa 32 5.3.2 ZVB Nebenzentrum Ziegenhain 35 5.4 Nahversorgungsrelevante Planvorhaben 37 6 Vorhaben- und Wirkungsprognose 2020 38 6.1 Marktanteils- und Umsatzprognose 38 6.2 Wirkungsprognose 43 6.2.1 Vorbemerkungen 43 6.2.2 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Gesamtvorhabens im periodischen Bedarf 45 7 Bewertung des Vorhabens 48 7.1 Zu den Bewertungskriterien 48 7.2 Zur zentralörtlichen Zuordnung 50 7.3 Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungbereiche und die Nahversorgung 51 7.4 Zur städtebaulichen und siedlungsstrukturellen Integration des Vorhabenstandorts 53 7.5 Zur Kompatibilität mit dem kommunalen Einzelhandelskonzept 55 8 Fazit 58 Städtebauliches Verträglichkeitsgutachten zu den kumulativen Auswirkungen einer Umstrukturierung II Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lage des Mikrostandorts des Lebensmittelmarkts in der Friedrich-Ebert-Straße 6 Abbildung 2: Vorhabenstandort an der Friedrich-Ebert-Straße (Altstandort Tegut) 8 Abbildung 3: Benachbarter Hagebaumarkt am Vorhabenstandort in der Friedrich-Ebert-Straße 9 Abbildung 4: Lage des Mikrostandorts des Tegut-Verbrauchermarkts am Standort Schmelzaue (Planvorhaben) 10 Abbildung 5: Vorhabenstandort im Bereich Schmelzaue 12 Abbildung 6: Benachbarter Kik-Textilfachmarkt am Vorhabenstandort Schmelzaue 13 Abbildung 7: Lage im Raum 17 Abbildung 8: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum (2017) 22 Abbildung 9: Einzugsgebiet des Vorhabens 23 Abbildung 10: Vorhabenrelevante Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet (Stand April 2018) 28 Abbildung 11: Aldi-Lebensmitteldiscounter im ZVB Treysa 29 Abbildung 12: Lidl-Lebensmitteldiscounter im ZVB Ziegenhain 29 Abbildung 13: Aldi-Lebensmitteldiscounter im ZVB Ziegenhain 30 Abbildung 14: Kaufland-Verbrauchermarkt in Streulage 30 Abbildung 15: Schwalm-Galerie im ZVB Treysa 34 Abbildung 16: Blick entlang der Bahnhofstraße im ZVB Treysa 34 Abbildung 17: Blick entlang der Landgraf-Philipp-Straße im ZVB Ziegenhain 36 Abbildung 18: Tegut-Verbrauchermarkt im ZVB Ziegenhain 36 Städtebauliches Verträglichkeitsgutachten zu den kumulativen Auswirkungen einer Umstrukturierung III Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Verkaufsflächenstruktur nach Realisierung des Gesamtvorhabens 14 Tabelle 2: Veränderung der Verkaufsflächenstruktur des Gesamtvorhabens 15 Tabelle 3: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich 18 Tabelle 4: Kundenpotenzial der Vorhaben in Treysa 24 Tabelle 5: Nachfragepotenzial zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit 25 Tabelle 6: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächenstruktur innerhalb des prospektiven Einzugsgebiets 27 Tabelle 7: Nahversorgungsrelevante Umsatzstruktur des Einzelhandels 31 Tabelle 8: Marktanteile des Gesamtvorhabens innerhalb des Einzugsgebiets (nach Vorhabenrealisierung) 39 Tabelle 9: Umsatzstruktur des Gesamtvorhabens (nach Vorhabenrealisierung) 40 Tabelle 10: Umsatzstruktur des Gesamtvorhabens (Status quo) 41 Tabelle 11: Veränderung der Umsatzstruktur des Gesamtvorhabens durch Vorhabenrealisierung 42 Tabelle 12: Marktanteilsveränderung durch die Vorhabenrealisierung 42 Tabelle 13: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Gesamtvorhabens (2020) 46 Städtebauliches Verträglichkeitsgutachten zu den kumulativen Auswirkungen einer Umstrukturierung IV 1 Einführung 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung Die WERNER Projektentwicklung GmbH (i.F. WPE) beabsichtigt in der Stadt Schwalmstadt (Schwalm-Eder-Kreis), Ortsteil Treysa, zwei Projektentwicklungen umzusetzen. Beide Projekte bestehen in wesentlichen Teilen aus Flächen für Le- bensmitteleinzelhandel: Am Standort „Schmelzaue“ im Walkmühlenweg plant WPE auf dem Gelände des ehemaligen Ford-Autohauses die Ansiedlung eines Tegut-Marktes mit einer Ver- kaufsfläche von ca. 1.800 qm, eines Cafés (davon Einzelhandelsrelevante VKF von max. 60 qm), eines Bürofachmarktes sowie weiterer Dienstleistungsflächen. Bei der Tegut -Ansiedelung handelt es sich um eine Verlagerung vom bisherigen Standort in der Friedrich-Ebert-Straße an den Standort „Schmelzaue“. Gleiches gilt für den Bürofachmarkt Joneleit, welcher derzeit im Gewerbegebiet „Saure Wiesen“ ansässig ist. Durch die Umverlagerung nimmt Tegut eine Reduzierung seiner Verkaufsflächen von derzeit rund 2.240 qm VKF auf rund 1.860 qm VKF vor. Für den Standort des derzeitigen Tegut-Marktes in der Friedrich-Ebert-Straße ist die Nachnutzung durch einen Lebensmitteldiscounter mit 1.200 qm Verkaufsflä- che (zzgl. Bäckerei, ca. 40 qm) geplant. Beide Planungen wurden in der Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 19.04.2017 durch WPE vorgestellt. Durch Beschlusslage wurde der Ausweisung von Sondergebieten an beiden Standorten zugestimmt, sofern die Verträglichkeit beider Projekte gutachterlich nachgewiesen werden kann. Der Vorhabenstandort an der Friedrich-Ebert-Straße befindet sich im Geltungsbe- reich des Bebauungsplans Nr. 29.1 der Stadt Schwalmstadt „Südlich der Fried- rich-Ebert-Straße“ und weist ein Sondergebiet „Einkaufen“ gem. BauNVO 1990 aus. Im Sinne des B-Plans sind in dem Sondergebiet folgende Betriebe bei einer maximalen Bruttogeschossfläche von 3.600 qm zulässig: Einzelhandelsbetriebe der Branche Lebensmittel; Sonstige Branchen des Einzelhandels als Nebensortiment der Lebensmittel mit maximal von je 100 qm Verkaufsfläche; Restaurant. Städtebauliches Verträglichkeitsgutachten zu den kumulativen Auswirkungen einer Umstruk- turierung Seite 1 | 59 Weiterhin existiert ein Aufstellungsbeschluss zur 2. Änderung des Bebauungs- plans Nr. 29 „Südlich der Friedrich-Ebert-Straße“ vom 03.07.2014 u.a. mit der Empfehlung die zulässige Verkaufsfläche für zentren- und nahversorgungsrele- vante Sortimente auf den Bestand zu begrenzen. Aufgrund des heute bereits bestehenden Planungsrechts müsste bei Verlagerung von Tegut an den Standort „Schmelzaue“ mit der Aufnahme einer gleichartigen bzw. typähnlichen Nachnutzung gerechnet werden. Dies gilt es bei der mögli- chen Anpassung des Bebauungsplans (Überführung des bisherigen Geltungsbe- reichs in einen rechtssicheren Bebauungsplan) zu beachten. Für das Vorhaben am Standort „Schmelzaue“ ist zur Umsetzung der Planung der bisherige Bebauungsplan mit Ausweisung eines Gewerbegebiets in die Darstel- lung eines Sondergebiets für den großflächigen Einzelhandel zu überführen. Be- reits im Jahr 2014 wurde im Zuge der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Schwalmstadt, durch das Büro Stadt+Handel die grundsätzliche Verträg- lichkeit der Umverlagerung des Tegut-Marktes an den Standort „Schmelzaue“ nachgewiesen. Im Einzelhandelskonzept der Stadt Schwalmstadt ist der Bereich „Schmelzaue“ als „Entwicklungsbereich des Hauptzentrums“ ausgewiesen. Der Standort in der Friedrich-Ebert-Straße ist laut Einzelhandelskonzept Teil ei- ner „bedeutenden Einzelhandelsagglomeration“ und Teil der Nahversorgungs- struktur Schwalmstadts (Abb. 33, EHK). Das Einzelhandelskonzept empfiehlt in diesem Bereich einen „restriktiven Umgang“ mit zentrenrelevanten Sortimenten. Gleichzeitig
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