COMUNE DI OLBIA

PIANO URBANISTICO COMUNALE RELAZIONE ILLUSTRATIVA DEL PUC Progettisti incaricati: IL SINDACO Arch. Sergio Dinale (Studio D:RH architetti associati) Settimo Nizzi Arch. Paolo Falqui (Criteria srl) Prof. Giuseppe Scanu IL DIRIGENTE lng.Davide Molinari

Delibera di adozione n. del LUGLIO 2020 Delibera di approvazione n. del

Sergio Dinale Paola Rigonat Hugues Kristiana D’Agnolo Giulio Brocco

Paolo Falqui Maurizio Costa Paolo Bagliani Roberto Ledda Patrizia Carla Sechi Andrea Soriga Elisa Fenude Gianfilippo Serra Riccardo Frau Martina Giugliano Cinzia Marcella Orrù Veronica Saddi Antonio Pitzalis

PROF. GIUSEPPE SCANU Ser.Pro SrLS: Barbara Spanu Simone Cuccuru Gianluca Scanu Adriano Benatti

INDICE

1. INTRODUZIONE 7 1.1. Il percorso amministrativo ...... 7 1.1.1. Il Documento Programmatico Preliminare del 2014 7 1.1.2. La prima stesura del Piano urbanistico Comunale 9 1.1.3. L’aggiornamento del Quadro Programmatico Preliminare del 2018 10 1.1.4. La Legge regionale 1 del 2019 e il Piano Urbanistico Preliminare 10 1.2. Il percorso del riordino delle conoscenze ...... 19 1.3. Il percorso partecipativo ...... 20 2. IL QUADRO DI RIFERIMENTO 23 2.1. Il quadro territoriale ...... 23 2.1.1. Caratteristiche generali del territorio di Olbia 23 2.1.2. Demografia 23 2.1.3. Assetto socio-economico 27 2.1.4. Il settore turistico 30 2.2. Il quadro normativo ...... 33 2.2.1. Decreto assessoriale 22 dicembre 1983 n° 2266/U (Decreto Floris) 33 2.2.2. Legge regionale 11 ottobre 1985 n° 23 33 2.2.3. Legge regionale 22 dicembre 1989 n° 45 33 2.2.4. DPGR 3 agosto 1994: direttive per le zone agricole 34 2.2.5. Legge regionale 23 aprile 2015 n° 8 35 2.2.6. Legge regionale 11 gennaio 2019 n° 1 36 2.3. Il quadro programmatico ...... 40 2.3.1. Il programma operativo FESR 2014- 2020 40 2.3.2. Il Piano strategico comunale di Olbia 41 2.4. Il quadro della pianificazione e programmazione sovraordinata ...... 44 2.4.1. Il Piano Paesaggistico Regionale (PPR) 44 2.4.2. Il Piano di Assetto Idrogeologico (PAI) 46 2.5. Il quadro della pianificazione comunale ...... 49 2.5.1. Il Programma di Fabbricazione (PDF) 49 2.5.2. I principali strumento urbanistici attuativi 50 2.6. Le gestioni speciali ...... 51 2.6.1. L’area portuale di Olbia 51 2.6.2. L’aeroporto di Olbia – Costa Smeralda 52 2.6.3. La ferrovia 53 2.6.4. L’area industriale provinciale Nord-Est Sardegna (CIPNES Gallura) 54 2.6.5. I siti di Rete Natura 2000 e l’area Marina Portetta 56 3. LO STATO ATTUALE. ANALISI E VALUTAZIONE DELLE CRITICITA’ 59 3.1. Stato di attuazione del piano ...... 59 3.1.1. Il centro urbano di Olbia e Pittulongu 59 3.1.2. San Pantaleo 62 3.1.1. Rudalza e Porto Rotondo 65

3.1.2. Multa Maria 68 3.1.1. Berchideddu 71 3.2. Il rischio idraulico ...... 74 3.2.1. Il centro urbano e le zone esterne 74 3.2.2. Il rischio idraulico e le previsioni del Programma di Fabbricazione 76 3.3. Il quadro delle opere di mitigazione del rischio idraulico ...... 77 4. MAPPATURA DELLE CRITICITA’ E DELLE RISORSE LOCALI 80 4.1. Criticità e risorse locali: articolazione territoriali ...... 80 4.1.1. Area centrale: centro storico 80 4.1.2. Area centrale: Bandinu 82 4.1.3. Area centrale: Isticadeddu, Pesana, via Vittorio Veneto, via Barcellona 84 4.1.4. Area centrale: viale Aldo Moro 86 4.1.5. Area centrale: Poltu Quadu 88 4.1.6. Pittulongu 91 4.1.7. Berchideddu 93 4.1.8. San Pantaleo 94 4.1.9. Porto Rotondo e Rudalza 97 4.1.10. Multa Maria 99 4.2. Criticità e risorse locali: articolazione tematica ...... 102 4.2.1. Problematiche generali 102 4.2.2. Sviluppi progettuali 104 5. DIMENSIONAMENTO E ANALISI DELLA DOMANDA 108 5.1. Il dimensionamento abitativo allo stato attuale ...... 108 5.1.1. Individuazione del rapporto mc/abitante (teorico) 108 5.2. La domanda abitativa ...... 111 5.2.1. Previsioni relative all’andamento della popolazione residente 111 5.2.2. Previsioni relative all’andamento del numero di famiglie residenti 118 5.2.3. Domanda abitativa correlata alle dinamiche demografiche 119 5.3. Il dimensionamento delle aree per servizi allo stato attuale ...... 121 5.3.1. Riferimenti normativi, parametri, standard 121 5.3.2. Dotazione di aree per servizi 122 5.4. Il dimensionamento delle zone F-turistiche allo stato attuale ...... 130 5.4.1. La fruibilità ottimale del litorale di Olbia 130 5.4.2. Le volumetrie turistiche in zona F 136 5.4.3. La ricettività turistico-alberghiera 141 6. AMBITI DI PAESAGGIO 142 6.1. Premessa ...... 142 6.2. Articolazione degli ambiti di paesaggio...... 143 7. IL PROGETTO DI PIANO: STRATEGIE GENERALI 147 7.1. Il progetto territoriale ...... 147 7.2. Obiettivi e azioni: articolazione territoriali delle proposte di piano ...... 150 7.2.1. Olbia e Pittulongu 150 7.2.2. San Pantaleo e monti di Cugnana 159

7.2.3. Multa Maria 161 7.2.4. Berchideddu 163 7.2.5. Porto Rotondo e golfo di Cugnana, Rudalza 165 7.3. Obiettivi e azioni: articolazione tematica delle proposte di piano ...... 168 7.3.1. La mobilità 168 7.3.2. Le aree residenziali 169 7.3.3. Le aree produttive 174 7.3.4. Ricettività e settore turistico 176 7.3.5. Paesaggio e territorio rurale 179 7.3.6. Modelli insediativi e scelte tipologiche 179 8. IL PROGETTO DI PIANO: IL TESSUTO CONSOLIDATO 180 8.1. Gestione del territorio consolidato: riferimenti legislativi ...... 180 8.2. Articolazione urbanistica del territorio consolidato ...... 182 8.2.1. La zona A “Centro storico” 182 8.2.2. La zona B “Completamento residenziale” 182 8.2.3. La zona C “Espansione residenziale edificata” 183 8.2.4. Le Zone D produttive consolidate 183 8.2.5. Le zone F Turistiche 184 8.2.6. Le zone G per servizi generali 185 8.3. Progetto del territorio consolidato di Olbia ...... 186 8.3.1. L’area centrale 186 8.3.2. San Pantaleo 193 8.3.3. Multa Maria 196 8.3.4. Berchideddu 198 8.3.5. Porto Rotondo e Rudalza 202 9. IL PROGETTO DI PIANO: IL TERRITORIO IN TRASFORMAZIONE 204 9.1. Gestione degli ambiti interessati da trasformazione ...... 204 9.1.1. Il Piano di risanamento urbanistico di Rudalza 209 9.1.2. Le espansioni in programma a destinazione residenziale (C3a) 210 9.1.3. Le trasformazioni in programma a destinazione residenziale (C3b) 216 9.1.4. Le espansioni in programma a destinazione non residenziale (D3) 217 10. IL PROGETTO DI PIANO: SERVIZI E ATTREZZATURE PUBBLICHE 220 10.1. Criteri generali di progetto ...... 220 10.2. Ambiti destinati a servizi ...... 220 10.2.1. Zone S per servizi urbani 220 11. IL PROGETTO DI PIANO: IL SETTORE TURISTICO 228 11.1. Criteri generali di progetto ...... 228 11.2. Indirizzi e prescrizioni del PPR ...... 228 11.3. Progetto per le zone turistiche e articolazione in zone ...... 229 11.4. Riqualificazione degli insediamenti turistici ...... 230 11.5. Le zone di sviluppo turistico- ricettivo e implementazione dei servizi ...... 231 12. STRUMENTI ATTUATIVI: PEREQUAZIONE, COMPENSAZIONE, INCENTIVAZIONE 234 12.1. Perequazione urbanistica ...... 235

12.1.1. Obiettivi 235 12.1.2. Applicazione 237 12.2. Compensazione urbanistica ...... 238 12.2.1. Obiettivi 238 12.2.2. Applicazione 239 12.3. Misure di incentivazione ...... 240 12.3.1. Obiettivi 240 12.3.2. Applicazione 240 13. DIMENSIONAMENTO DEL PIANO 241

PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 7

1. INTRODUZIONE

1.1. Il percorso amministrativo Il percorso amministrativo che ha portato alla redazione del PUC può essere così sinteticamente riassunto: • Fase 1: Documento Programmatico Preliminare • Fase 2: Prima stesura del PUC • Fase 3: L’aggiornamento del Documento programmatico preliminare • Fase 4: La LR 1/2018 e il Progetto preliminare • Fase 5: stesura definitiva del PUC.

1.1.1. Il Documento Programmatico Preliminare del 2014 Il Documento programmatico preliminare votato dal Consiglio Comunale di Olbia rappresenta il punto di partenza e il riferimento di fondo nella predisposizione della presente relazione e della proposta progettuale in essa descritta. Tralasciando in questa sede le lettura interpretativa del territorio di Olbia riportata nella Parte I del Documento Programmatico, in questa sede è utile riassumere i punti direttamente riferibili ai contenuti propositivi. Essi sono contenuti nella Parte II, Indirizzi operativi e, in particolare, nel capitolo A “La strategie e gli obiettivi” e nel capitolo E “I progetti urbani”.

La strategie e degli obiettivi (II PARTE, Capitolo A) Il PUC di Olbia dovrà basarsi sui seguenti obiettivi specifici: • conservazione, tutela e valorizzazione dell’identità storica, culturale e insediativa • strategia di sviluppo sostenibile, tra identità urbana e innovazione o valorizzazione risorse culturali: costruzione di un sistema integrato dei luoghi della cultura o nuovo sistemi insediativi e riqualificazione dell’esistente o promozione di strategie di bioarchitettura e bioedilizia o potenziamento dei sistemi infrastrutturali

• controllo del consumo di suolo

• salvaguardia dei territorio extraurbani o connettere le aree agricole con il sistema produttivo e insediativo o recupero e valorizzazione dei percorsi tradizionale

• potenziamento e riorganizzazione del sistema turistico o migliorare la fruibilità e l’accessibilità o ampliare la durata della stagione turistica (valorizzare i settori storico/culturali, qualità paesaggistiche e ambientali della costa, offerta dell’entroterra) o creare itinerari turistici che coniughino turismo culturale con turismo ambientale (strutture golfistiche, talassoterapia, aromaterapia, strutture sportive, itinerari enogastronomici, ecc.)

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• migliorare la connessione fisica e funzionale tra le parti agendo su accessibilità e fruibilità o rafforzamento delle reti infrastrutturali dei servizi e attrezzature a supporto della vita comunitaria, del turismo, della produzione o rivisitare gli assi portatore di servizi e i punti generatori di utenze di traffico in modo da alleggerire la pressione sui quartieri della città

• utilizzare la perequazione e compensazione e le incentivazioni edilizie per avviare la rigenerazione diffusa del territorio costruito

Sintesi delle indicazioni sui progetti urbani (II PARTE, Capitolo E) Il Documento programmatico preliminare individua tre insiemi di progetti urbani:

• I Progetti urbani di ricerca: essi contengono le indicazioni attraverso le quali raffrontarsi con situazioni che hanno già una propria operatività ma che devono essere riviste all’interno di un disegno generale. Essi sono: o Le aree soggette a gestioni speciali: Porto, Aeroporto e zona industriale o I piani di risanamento

• I Progetti urbani guida: essi sono gli elementi guida per gli interventi in ambiti sensibili quali le aree di completamento della città compatta o gli ambiti esterni o marginali importanti sotto il profilo della continuità con il sistema paesaggistico e ambientale. Essi sono: o nelle aree urbane: ambiti periferici della pianura urbanizzata, ambiti suburbani di contaminazione tra territorio agricolo e territorio urbano, ecc. o nelle aree esterne: gli ambiti insediativi vicini alla costa (San Pantaleo, Multa Maria, Rudalza e Berchiddeddu) e gli ambiti insediativi costieri del golfo esterno

• I Progetti urbani: essi convergono delle forme dei successivi piani attuativi ed hanno lo scopo di introdurre da subito il progetto della città nelle sue forme concrete (piano operativo) e di affrontare situazioni particolarmente sensibili e urgenti. Essi sono: o L’ambito di Poltu Quadu: dall’insenatura di via Redipuglia fino alla foce del Padrongianu o L’ambito del Parco ferroviario: dall’artiglieria al Porto Romano o L’ambito di Fausto Noce: dal Porto Romano fino al Tillibas.

Il Documento programmatico preliminare prevede che, attraverso procedimenti separati, venga avviata l’attività di aggiornamento e di revisione di alcuni piani attuativi, dei Piani di Risanamento Urbanistico e del Piano per l’Edilizia Economica e Popolare.

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1.1.2. La prima stesura del Piano urbanistico Comunale La bozza di luglio 2015 A luglio 2015 è stata presentata la relazione illustrativa della proposta preliminare del Piano Urbanistico Comunale (PUC) di Olbia. La proposta preliminare è stata intesa come il documento attraverso il quale sono state recepiti e interpretati i contenuti dei documenti propedeutici alla stesura del PUC e in particolare del Documento Programmatico del Consiglio Comunale di Olbia di cui si riportano i contenuti essenziali nel successivo paragrafo 1.2. A partire dal Documento Programmatico, dal quadro conoscitivo fino ad allora messo a punto, dai sopralluoghi effettuati e dal confronto con la cittadinanza e le sue rappresentanze (la prima fase del processo partecipativo), si è quindi giunti ad un primo risultato interpretativo e progettuale, che non si è inteso proporre come bozza di Piano ma come primo ragionamento sulla città e il suo territorio e primi scenari di intervento. La proposta preliminare, che in quanto costitutiva del percorso di redazione del PUC ne fa parte integrante, è composta dalla relazione illustrativa e da alcune tavole progettuali alla scala territoriale ed alla scala urbana. La relazione conteneva: - la sintesi dei principali documenti politico programmatici; - il quadro di riferimento territoriale e socio economico; - il quadro normativo, programmatico e degli strumenti di pianificazione sovraordinati; - una prima rappresentazione e valutazione delle criticità dello stato attuale; - primi scenari dimensionali relativi al fabbisogno abitativo e di servizi; - primi scenari relativi al dimensionamento delle zone turistiche in relazione alle caratteristiche del settore costiero; - un primo schema di progetto, dalla scala territoriale a quella di dettaglio che sarà poi sviluppata nei progetti norma; - analisi e valutazione delle principali alternative; - la precisazione delle modalità e degli strumenti attuativi in relazione alla possibile classificazione normativa del piano. Le tavole progettuali contenevano una interpretazione complessiva del territorio comunale e alcune prime ipotesi di intervento per le parti urbane di Olbia e delle sue frazioni.

La versione definitiva di dicembre 2015 Successivamente alla stesura della proposta preliminare si è avviata la discussione attorno ai suoi contenuti progettuali nell’ambito della seconda fase del processo partecipativo. Tale discussione ha permesso di puntualizzare e specificare le proposte progettuali del piano. A seguito di tale discussione si è quindi giunti alla redazione della proposta definitiva che si avvia lungo il percorso di adozione del piano in Consiglio Comunale.

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La proposta definitiva si compone dei seguenti documenti: - relazione illustrativa - norme tecniche di attuazione - il repertorio dei progetti norma contenente le modalità di intervento nelle aree interessate da trasformazione urbanistica ed edilizia - tavole riportanti gli ambiti di applicazione della disciplina del PUC articolate in una scala territoriale, finalizzata ad una visione generale delle scelte di piano, a in una scala urbana, finalizzata ad una visione di dettaglio delle stesse scelte - tavole riportanti gli ambiti soggetti a vincoli.

1.1.3. L’aggiornamento del Quadro Programmatico Preliminare del 2018 La delibera del Consiglio Comunale n° 90 del 1/10/2018 che ha impartito ulteriori direttive per la redazione del PUC in adeguamento al PPR e al PAI. In sintesi tali direttive prevedono: • la razionalizzazione dell’edificato delle zone E, con specifico riferimento alle zone E4; • il potenziamento della viabilità primaria e secondaria in ambito urbano con la formulazione di una proposta progettuale che preveda la demolizione dei viadotti a mare e realizzazione di tunnel di collegamento alternativo; • maggiore dettaglio della parte normativa relativa all’attuazione dei progetti norma; • ulteriore contenimento delle aree di espansione dei centri urbani; • adeguamento del PUC in conformità alle disposizioni del Piano di Utilizzo dei Litorali; • adeguamento del PUC rispetto alle opere di mitigazione del rischio idraulico; • potenziamento del comparto turistico alberghiero; • potenziamento della portualità esistente e previsione di nuova portualità; di stabilire che il progetto di piano depositato sia accompagnato e integrato da ulteriori Progetti Norma, Progetti integrati e Progetti di Sviluppo con riferimento alle fasce a prevalente sviluppo lineare prospicienti ai corsi d’acqua oltre al Rio Gadduresu, Rio Seligheddu, Rio San Nicola e Canale Zozò, anche al Rio Pasana, Rio Tannaule e Rio Paule Longa.

1.1.4. La Legge regionale 1 del 2019 e il Piano Urbanistico Preliminare A seguito delle dell’entrata in vigore della L.R. 1/2019 (così detta legge di semplificazione) che ha sostituito l’art. 20 della L.R. 45/1989 modificando il procedimento di formazione del Piano Urbanistico Comunale (PUC), si è reso necessario predisporre il Piano Urbanico Preliminrae introdotto dalla legge stessa.

I contenuti del Piano Urbanistico Preliminare I principali contenuti progettuali del Piano Urbanistico Preliminare, in relazione alle direttive alla Delibera del Consiglio Comunale n° 90 sopra riportate, sono in sintesi i seguenti:

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Territorio urbano e forma dell’insediamento Sono previsti esclusivamente interventi di ri-marginatura della forma urbana. attuale. In particolare vengono completati i margini lungo le principali direttrici di uscita dal nucleo urbano principale abbandonando ogni ipotesi di saturazione delle aree comprese tra le direttrici urbanizzate stesse. Le aree non occupate dall’edificazione, interne all’area delimitata dalla circonvallazione rimangono destinate all’attività agricola; ciò anche ai fini della minore impermeabilizzazione dei suoli e quindi della salvaguardia idrogeologica.

Assetto viabilistico e della mobilità Relativamente alla rete viaria le proposte riguardano due livelli di intervento: a scala urbana-territoriale: • realizzazione del tracciato Olbia-Arzachena (variante SS 125) lungo la valle del rio San Giovanni • completo interramento della strada del lungo mare in modo da aprire sia il bacino del porto Romano sia il bacino di Redipuglia e in modo da completare la riqualificazione complessiva dell’affaccio verso il mare questi interventi si integrano con la riorganizzazione del tracciato della SS 597 (Sassari - Olbia) nel tratto di arrivo a Olbia e alla sistemazione tra la SS 597 stessa e la SS 125 a scala urbana-locale: • completamento della circonvallazione interna (da via Vicenza a sud a via Veronese a nord) • realizzazione del tracciato alternativo a via Aldo Moro finalizzato alla riduzione del traffico sulla stessa via Aldo Moro e a individuare una ulteriore alternativa al tracciato della SS 125 • un insieme di interventi di completamento della maglia viaria urbana i più rilevanti dei quali sono: o il prolungamento verso nord di via Veronese fino al suo congiungimento con l’area della Basa o l’individuazione di una nuova strada di accesso dalla SS 597 Olbia Sassari (congiungimento con via Vicenza e quindi con la circonvallazione interna) o la sistemazione del nodo di via Galvani • un insieme di nuovi tracciati di alternativi alla viabilità attuale i più rilevanti dei quali sono: o la realizzazione di nuovi tracciati viari di accesso a Porto Rotondo o la sistemazione dei nodi della SS 125 a Multa Maria o l’individuazione di una alternativa alla SS 125 in corrispondenza dell’Ospedale Mater Olbia o la realizzazione di una nuova strada di accesso al porto turistico Marina di Olbia.

Relativamente alla mobilità non automobilistica si prevede: la realizzazione della linea metropolitana di superficie, connessa alla linea

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 12 ferroviaria e di collegamento tra le grandi polarità urbane (stazione marittima dell’Isola Bianca, Aeroporto, Area produttiva CIPNES, Ospedale) • la realizzazione di una rete ciclopedonale

Portualità Sono previsti i seguenti interventi: • realizzazione di una nuova area portuale a sud del Molo Brin fino a coinvolgere il bacino di viale Redipuglia • ampliamento verso est del porto turistico Marina di Olbia

Strutture turistiche e ricettive Gli interventi di rafforzamento dell’offerta turistica sono indirizzati verso: • l’incremento di posti letto alberghieri; sono previste nuove strutture ricettive a Portisco, Porto Rotondo, la realizzazione di strutture turistiche, in particolare impianti golfistici, con annesse strutture alberghiere; questi impianti sono localizzati al confine nord con Arzachena, a Rudalza, a Pittulongu, a Multa Maria.

Rapporto con il Piano Utilizzazione dei Litorali (PUL) Il Piano Urbanistico integra le previsioni del Piano di Utilizzazione dei Litorali individuando un insieme di aree di retro-spiaggia dove collocare le strutture di supporto alla balneazione (parcheggi, chioschi, ecc.) liberando la spiaggia.

Territorio extraurbano Il territorio extraurbano è articolato in: zone di salvaguardia ambientale e paesaggistica zone agricole. Gli interventi in tali zone sono ammessi solo in funzione dell’attività agricola e agrituristica. Non si prevede di individuare ulteriore zone edificate in agro.

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Figura 1 – Schema progettuale complessivo del Progetto Preliminare del PUC di Olbia

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Figura 2 –Assetto insediativo e forma urbana

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Figura 3 – Viabilità automobilistica

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Figura 4 – Mobilità non automobilistica

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Figura 5 – Attrezzature turistico-ricettive

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Figura 6 – Nuovi porti turistici

L’iter del Progetto urbanistico preliminare Il progetto urbanistico preliminare è stato presentato in consiglio comunale il 29 luglio 2019 ed è stato approvato dal consiglio comunale il 29 agosto 2019 con Delibera n° 73. In data 8 ottobre 2019 si è svolta la conferenza di scoping. Si rinvia al Rapporto Ambientale per l’analisi dei principali contributi degli enti che hanno partecipato alla conferenza.

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1.2. Il percorso del riordino delle conoscenze Per la messa a punto delle valutazioni e delle analisi preliminari relative all’assetto idrogeologico, paesaggistico ambientale, storico culturale e insediativo (previste dalla riformulazione della Legge Urbanistica Regionale operata dalla recente LR 1/2019), si è utilizzato parte della documentazione relativa al quadro conoscitivo predisposta nel 2015. I risultati di tali studi mantengono per buona parte validità. Per alcune parti, in particolare quelle relative alle dinamiche demografiche, hanno avuto la necessità di essere aggiornate. Il Quadro conoscitivo è accompagnato dal riordino delle conoscenze il cui stato è il seguente: - Assetto ambientale: è stato definito in fase di copianificazione con la Direzione Generale dell’Urbanistica regionale; - Assetto Storico Culturale: deve essere integrato il verbale di copianificazione con i beni extra Repertorio di natura architettonica, in particolare si tratta quindi di integrare la Tabella 11, facendo riferimento alle tipologie di cui all'Allegato 3 alle NTA del PPR (beni paesaggistici: punti 1.5 e 1.6 - beni identitari: punti 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 e 2.1); - Assetto insediativo: sono stati predisposti gli elaborati conoscitivi funzionali alla rappresentazione della pianificazione urbanistica vigente e del suo stato di attuazione e la verifica dell’offerta di servizi di rango urbano e territoriale. Per quanto riguarda gli studi di adeguamento al Piano di Assetto Idrogeologico, gli stessi sono stati approvati definitivamente dall’Autorità del Distretto Idrografico della Sardegna (ADIS).

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1.3. Il percorso partecipativo

L’Amministrazione comunale si è impegnata a mobilitare la cittadinanza ed i portatori di interessi diffusi, pubblici e privati, in un processo di ascolto e coinvolgimento finalizzato a costruire il quadro delle criticità e delle opportunità presenti e rappresentare le aspettative di chi vive e lavora nel territorio e nella città di Olbia. Il Consiglio comunale nelle Linee programmatiche e procedure operative per la redazione del nuovo Piano, ha infatti previsto un’attività di comunicazione e partecipazione, consapevoli della necessità di un importante investimento comunicativo e di mobilitazione della comunità locale, ai fini di un’adeguata visibilità e legittimazione delle scelte del Piano. L’obiettivo generale è infatti quello di promuovere la partecipazione, sia presso gli attori direttamente coinvolti - ovvero coloro che si prevede abbiano un ruolo attivo nel processo di elaborazione dei contenuti del Piano - sia presso l'intera collettività. La condivisione del programma e degli esiti delle attività di partecipazione durante tutte le sue fasi è stata veicolata attraverso un sito web dedicato www.laboratorio-puc- olbia.it, mentre attraverso l’email dedicata ([email protected]) è stato possibile comunicare suggerimenti, approfondimenti, informazioni e proposte inerenti ai temi trattati nei tavoli.

Figura 7 – Homepage del sito www.laboratorio-puc-olbia.it

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Il Laboratorio di partecipazione sulla città e il territorio è organizzato in tre fasi distinte. La prima fase, conclusasi con l’incontro dell’11 luglio 2015, ha avuto lo scopo di puntualizzare le tematiche di interesse, selezionare e condividere le criticità e le opportunità della città e del territorio, acquisire informazioni e suggerimenti di cui tener conto nelle fasi di sviluppo del Piano. In questa fase il Laboratorio è stato organizzato secondo la seguente articolazione: - 2 tavoli introduttivi, che hanno coinvolto le associazioni d categoria e i comitati di quartiere; - 10 Tavoli d’ambito, focalizzati sul tema dell’abitare e dei servizi ai cittadini, di cui: - 5 dedicati ai principali quartieri di Olbia: Centro urbano, Poltu Quadu, Bandinu, Vittorio Veneto-Ospedale-Via Barcellona, Via Aldo Moro-Tilibas; - 5 dedicati alle principali frazioni: San Pantaleo e Portisco-Cugnana, Berchiddeddu, Multa Maria, Pittulongu, Rudalza-Porto Rotondo. - 8 Tavoli tematici, dedicati ai 5 temi di interesse per il Piano: - Turismo - Agricoltura - Ambiente e paesaggio - Produzione e Servizi - Mobilità.

A conclusione di questa fase sono state definite le scelte strategiche di governo e riqualificazione della città e del territorio, illustrate nella proposta preliminare, considerando tutte le sue componenti, ambientali, insediative, storico culturali, socio economiche, anche alla luce delle informazioni emerse durante gli incontri.

La seconda fase delle attività del Laboratorio ha avuto come principale finalità, la formulazione e lo sviluppo di idee e proposte progettuali a partire dai risultati conseguiti nella prima fase del Laboratorio. Il Laboratorio è stato organizzato secondo la seguente articolazione: - Laboratorio area urbana centrale (Olbia, Pittulongu, Multa Maria); - Laboratorio aree rurali, nuclei edificati, frazioni (San Pantaleo, Berchideddu, Rudalza); - Laboratorio ambiti turistici (Cugnana-Portisco, Porto Rotondo, Multa Maria). Le attività di partecipazione si sono svolte il 28 e il 29 di settembre presso la sede dell’Urban Center - Università delle Tre Età. Il laboratorio dedicato agli Ambiti turistici si è svolto invece il 10 novembre, presso la Sala Consiliare a Poltu Quadu. Questa seconda fase delle attività del Laboratorio è stata finalizzata a ricomporre in maniera unitaria il progetto del Piano per la città e il territorio, a partire dal quadro descrittivo delle problematiche e delle risorse del territorio comunale, costruito nella prima fase per ambiti tematici e locali. Ogni laboratorio ha trattato in modo integrato gli aspetti di interesse emersi nella prima fase di partecipazione, al fine di facilitare la proposizione di idee, progetti, strategie per i diversi contesti urbani e territoriali di riferimento per il Piano.

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Le attività del laboratorio sono state così organizzate: - illustrazione degli esiti della prima fase di partecipazione; - presentazione della proposta preliminare di progetto per la città e il territorio; - sviluppo di idee, proposte di integrazione e modalità di attuazione del progetto, attraverso una fase di discussione e confronto.

La terza fase del Laboratorio, che verrà attivata immediatamente a valle della consegna della proposta di PUC, ha il compito di accompagnare il processo di adozione, approvazione, valutazione e verifica del Piano e vede coinvolta la cittadinanza, l’Autorità competente nel procedimento di valutazione ambientale strategica, i soggetti competenti in materia ambientale e la Direzione regionale per la verifica di coerenza. Gli obiettivi della fase possono essere così sintetizzati: - illustrare obiettivi, strategie e azioni del Piano; - illustrare la struttura e i dispositivi normativi e attuativi del Piano; - accompagnare l’eventuale formulazione di osservazioni al Piano, o al Rapporto ambientale della VAS, anche attraverso la predisposizione di una Scheda tipo per le osservazioni; - rappresentare il quadro delle osservazioni e le relative implicazioni sul progetto di Piano. Il coinvolgimento della cittadinanza avverrà mediante gli incontri pubblici di post adozione, da realizzare nell’ambito della procedura di VAS, rivolti al pubblico ed al pubblico interessato. Si prevede la realizzazione di una Scheda tipo per la presentazione delle osservazioni, anche al fine di facilitare l’istruttoria e la formulazione delle controdeduzioni e le proposte di accoglimento o rigetto.

Figura 8 - Schema illustrativo delle fasi del processo di partecipazione in relazione alle principali fasi di elaborazione del Piano Urbanistico Comunale

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2. IL QUADRO DI RIFERIMENTO

2.1. Il quadro territoriale

2.1.1. Caratteristiche generali del territorio di Olbia Il territorio di Olbia rappresenta una delle cerniere dell’assetto territoriale della Sardegna che si è strutturato secondo una configurazione (a Y) definita dalla Strada Statale Carlo Felice e dalla SS13 DCN; Olbia rappresenta il polo nord orientale, con Cagliari a sud e Sassari e Alghero a nord ovest. La sua particolare collocazione geografica, prospiciente l’Italia continentale, ed il suo articolato sistema infrastrutturale, portuale e aeroportuale, ha fatto di Olbia la principale porta di accesso al territorio regionale. Le dominanti ambientali e paesaggistiche sono rappresentate da il golfo esterno, definito dalle rias (i paleo alvei), il golfo interno, la quinta dei rilievi collinari, il sistema idrografico, l’isola di Tavolara che, insieme a Capo Figari, definisce il golfo esterno. Il sistema costiero risulta caratterizzato da profondi ed articolati sistemi di insenature tipiche delle coste a rias, dove i tratti rocciosi sono intervallati a tratti di costa sabbiosa che si vanno a sviluppare in profonde insenature, la cui origine ed evoluzione è legata alle dinamiche fluviali dei corsi d’acqua. La tessitura del sistema idrografico definisce il rapporto tra i caratteri del sistema ambientale e quello insediativo. Nel territorio comunale di Olbia, oltre alla disposizione della città alla base di una profonda insenatura costiera, sono presenti lungo tutta la costa insediamenti turistici esterni all’insediamento preesistente. Olbia si caratterizza per essere un territorio multicentrico caratterizzato da molte frazioni e nuclei esterni tra cui quelli di San Pantaleo, Berchiddeddu, Sa Costanza, Mamusi, Multa Maria.

2.1.2. Demografia Il Comune di Olbia si estende su un territorio di superficie pari a 376,1 kmq, con una popolazione residente al 31 dicembre 2018 pari a 60.731 unità; a livello regionale il solo Comune di Sassari ha un’estensione territoriale superiore, mentre la popolazione residente è inferiore solo a quella rilevata nei Comuni di Cagliari, Sassari e Quartu Sant'Elena (anno 2018). Nel periodo compreso tra il 1994 e il 2018 l’andamento demografico mostra valori costantemente crescenti; l’incremento complessivo della popolazione residente nel periodo considerato è di oltre 18,3 mila unità, con tassi di variazione della popolazione residente mediamente all’1,5% circa.

Nel periodo considerato è soprattutto il saldo migratorio ad aver contribuito all’incremento demografico, facendo registrare valori costantemente positivi, con quattro fasi distinte: - la prima fase, dal 2001 al 2007, si caratterizza per valori tendenzialmente crescenti, sino a un valore massimo pari a circa 1,6 mila unità nel corso del 2007; - la seconda fase, dal 2008 al 2011, mostra andamento sensibilmente decrescente, con un minimo pari a 524 unità nel corso del 2011;

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- nel corso del triennio si registrano valori molto elevati del saldo migratorio, pari rispettivamente a 1,6 mila, 2,5 mila e 650 unità circa (in parte dovuto alla revisione dell’anagrafe della popolazione svolta dagli uffici comunali a seguito del 15° Censimento generale della popolazione e delle abitazioni). - Infine dal 2014 al 2018 si assiste ad un ulteriore lieve decremento del saldo che passa da circa 500 unità a 370 circa. Nel corso dell’ultimo ventennio a Olbia anche il saldo naturale mostra valori sempre positivi, contribuendo in misura abbastanza significativa all’incremento demografico complessivo; nel centro in esame, nel periodo considerato, il saldo tra nati e morti appare abbastanza stabile attorno a valori medi annualmente pari a circa 215 unità.

Popolazione residente nel Comune di Olbia al 31 dicembre dal 1994 al 2018

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Bilancio demografico nel Comune di Olbia al 31 dicembre dal 2001 al 2018

Negli stessi anni, gli indici di struttura mostrano un progressivo invecchiamento della popolazione residente nel Comune di Olbia, con valori dell’indice di vecchiaia crescenti ma costantemente inferiori rispetto al dato medio provinciale, regionale e nazionale, fino a raggiungere un valore pari al 113% al 1° gennaio 2018. Nel centro in esame, tale condizione di sostanziale equilibrio tra la popolazione in età giovane e quella anziana è attribuibile al mantenimento di buoni livelli dei tassi di fecondità, che nel corso dei due ultimi decenni fanno registrare valori tra i più elevati in ambito regionale.

Indice di vecchiaia al 1° gennaio dal 2012 al 2018 Indice di dipendenza al 1° gennaio dal 2012 al 2018

Il confronto dei dati relativi ai Censimenti dal 1971 al 2011 mostra una diminuzione in termini percentuali della popolazione residente appartenente alla classe di età inferiore ai 15 anni e, dal 1991 in poi, anche della popolazione di età compresa tra 15 e

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29 anni; la popolazione di età superiore a 64 anni nel periodo compreso tra il 2001 e il 2011 mostra la maggiore crescita percentuale, seguita dalla popolazione di età compresa tra 45 e 64 anni, che costituisce la classe di età con la più alta incidenza nel territorio in esame.

Incidenza di alcune classi di età ai Censimenti dal 1971 al Andamento di alcuni indici di struttura della popolazione 2011 residente ai Censimenti dal 1971 al 2011

128%

91% 27% 28%

41% 15% 16% 14%

14% 15%

tasso di senilità tasso di indice di indice di indice di presenza della vecchiaia dipendenza ricambio della popolazione totale popolazione < 15da 15 a 29 da 30 a 44 da 45 a 64 > 64 giovane attiva

Dal 2003 al 2018 il Comune di Olbia si caratterizza per un andamento costantemente crescente del numero di nuclei familiari, sino a un valore massimo pari a 28.260 unità; nello stesso periodo nel centro in esame la dimensione media dei nuclei familiari si mantiene sempre abbastanza in linea con il dato medio provinciale e al di sotto rispetto al dato medio regionale e nazionale, mostrando andamento costantemente decrescente, con valori che si riducono da quasi 2,5 componenti per famiglia nel 2003 a poco più di 2 componenti al 31 dicembre 2018.

II confronto delle piramidi di età nel Comune di Olbia al 1° gennaio nel 2007 e nel 2017 conferma un ridimensionamento nel tempo della struttura della popolazione residente per entrambi i sessi.

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Piramide d’età in valori assoluti della popolazione residente nel Comune di Olbia al 31 dicembre del 2007 e del 2017 Maschi Femmine

2007 2017

2.1.3. Assetto socio-economico Il Comune di Olbia al 9 ottobre 2011, data di riferimento del 15° Censimento Generale della Popolazione e delle Abitazioni (ISTAT, 2011), mostra valori del tasso di occupazione superiori rispetto al dato medio nazionale, regionale, provinciale e del Sistema Locale di Lavoro di riferimento; il dato, che supera il 48%, appare inferiore solo rispetto a quello rilevato nel Nord del Paese. Alla stessa data a Olbia il tasso di disoccupazione è pari al 17,7%, risultando inferiore solo rispetto al valore registrato nel Mezzogiorno e al dato medio regionale, denotando una condizione di crisi del tessuto socio-economico locale.

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Tasso di occupazione in diversi ambiti territoriali Tasso di disoccupazione in diversi ambiti territoriali al 9 ottobre 2011

Nord-est 51,5% Mezzogiorno 19,6%

Nord-ovest 49,5% Sardegna 18,6%

Comune di Olbia 48,5% Comune di Olbia 17,7%

Centro 47,1% SLL Olbia 17,5%

SLL Olbia 46,5% prov. di OT 17,1%

Italia 45,0% Italia 11,4%

prov. di OT 44,2% Centro 9,7%

Sardegna 40,6% Nord-ovest 7,3%

Mezzogiorno 36,8% Nord-est 6,5%

La costruzione e l’aggiornamento annuale del registro ASIA-unità locali, effettuati dall’ISTAT a partire dal 2004, rende disponibili informazioni, relative al numero di addetti e di unità locali delle imprese per i settori di attività economica riportati nella tabella sottostante, lievemente meno aggiornate rispetto al dato censuario ma in grado di consentire un’analisi diacronica delle dinamiche socio-economiche del territorio in esame. Settore di attività economica ATECO 2007 - sezione di attività economica B - Estrazione di minerali da cave e miniere C - Attività manifatturiere Attività manifatturiere ed estrattive, altre attività D - Fornitura di energia elettrica, gas, vapore e aria condizionata E - Fornitura di acqua; reti fognarie, attività di gestione dei rifiuti e risanamento Costruzioni F - Costruzioni G - Commercio all'ingrosso e al dettaglio; riparazione di autoveicoli e Commercio all'ingrosso e al dettaglio, motocicli trasporto e magazzinaggio, attività di H - Trasporto e magazzinaggio alloggio e ristorazione I - Attività dei servizi di alloggio e di ristorazione Servizi di informazione e comunicazione J - Servizi di informazione e comunicazione Attività finanziarie e assicurative K - Attività finanziarie e assicurative Attività immobiliari L - Attività immobiliari Attività professionali, scientifiche e tecniche, M - Attività professionali, scientifiche e tecniche attività amministrative e di servizi di supporto N - Noleggio, agenzie di viaggio, servizi di supporto alle imprese P - Istruzione Istruzione, sanità e assistenza sociale Q - Sanità e assistenza sociale R - Attività artistiche, sportive, di intrattenimento e divertimento Altre attività di servizi S - Altre attività di servizi A - Agricoltura, silvicoltura e pesca O - Amministrazione pubblica e difesa; assicurazione sociale obbligatoria T - Attività di famiglie e convivenze come datori di lavoro per personale - domestico; produzione di beni e servizi indifferenziati per uso proprio da parte di famiglie e convivenze U - Organizzazioni ed organismi extraterritoriali

I dati disponibili, relativi al periodo 2005÷2010, evidenziano per il Comune di Olbia una significativa crescita del numero di addetti alle unità locali delle imprese, in misura percentuale molto superiore rispetto al dato medio regionale e nazionale. Nello stesso

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periodo, nel Comune di Olbia appare percentualmente meno consistente, ma comunque significativa, la crescita del numero di unità locali delle imprese; anche in questo caso il dato appare superiore rispetto al SLL di riferimento, al dato medio regionale e nazionale.

Numero di addetti alle unità locali delle imprese dal 2005 Numero di unità locali delle imprese dal 2005 (=100%) al 2010 (=100%) al 2010

118% 118%

113% 113%

108% 108%

103% 103%

98% 98% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Un’analisi di maggior dettaglio mostra che, in larga misura, sono i settori di attività economica delle attività professionali, scientifiche e tecniche, attività amministrative e di servizi di supporto e delle attività manifatturiere ed estrattive, altre attività, con un aumento del numero di addetti pari rispettivamente a 448 e a 244 unità, ad aver contribuito al lieve incremento del numero di addetti nel Comune di Olbia nel 2010 rispetto al 2008; nonostante la riduzione rilevata, pari a oltre 400 addetti, il settore del commercio all'ingrosso e al dettaglio, trasporto e magazzinaggio, attività di alloggio e ristorazione conferma il proprio ruolo di attività economica prevalente, con 9.740 addetti nel 2010 pari al 46% circa dei complessivi 20.888 addetti alle 5.883 unità locali delle imprese ubicate nel Comune di Olbia.

Variazione percentuale del numero di addetti alle unità locali Variazione percentuale del numero di unità locali delle imprese delle imprese per settore di attività economica dal 2008 al 2010 per settore di attività economica dal 2008 al 2010

30% 30%

0% 0%

-30% -30%

-60% -60% B_C_D_E F G_H_I JKLM_N P_Q R_S B_C_D_E F G_H_I JKLM_N P_Q R_S

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Secondo i dati al 31 dicembre 2011, data di riferimento del 9° Censimento dell’Industria e dei Servizi (ISTAT), il settore delle costruzioni, le attività dei servizi di alloggio e di ristorazione e le attività immobiliari appaiono alcuni dei settori di attività trainanti per il tessuto economico del Comune di Olbia; si riporta di seguito un breve approfondimento relativo a uno dei tre settori citati, quello turistico, rappresentato attraverso alcuni indicatori in grado di descrivere la domanda e l’offerta ricettiva.

2.1.4. Il settore turistico L’analisi è volta all’individuazione degli andamenti e delle segmentazioni del mercato nazionale e straniero. I flussi turistici sono osservati in termini di arrivi e presenze turistiche sia per quel che riguarda il loro volume, sia in riferimento ai trend annuali e mensili. L’analisi si riferisce inoltre alla descrizione delle tipologie dei flussi turistici (italiani e stranieri) e i relativi ruoli e incidenze in termini di incremento dello sviluppo turistico dell’area.

La capacità degli esercizi ricettivi Nel 2018 sono 265 gli esercizi ricettivi in attività nel Comune di Olbia, suddivisi tra 57 esercizi alberghieri e 188 esercizi complementari, con un incremento pari a 81 strutture extralberghiere; le strutture presenti garantiscono un’offerta complessivamente pari a 9601 posti letto, pari al 8,5% del totale della provincia di Sassari e 4,5% rispetto al contesto regionale. I dati sui posti letto registrano, nell’ultimo anno, un lieve incremento per quelli relativi al settore alberghiero (14 con un totale nel 2018 pari a 6.606) ed extralberghiero (307 con un totale nel 2018 pari a 2995). Gli alberghi a 4 stelle rappresentano la tipologia prevalente, offrendo oltre il 41% dei posti letto disponibili (nel 2013 erano il 47%), seguono gli alloggi in affitto gestiti in forma imprenditoriale (1554) e gli alberghi a 3 stelle (1113). Rispetto al dato medio provinciale, regionale e nazionale a Olbia appare rilevante l’incidenza di posti letto presso gli alberghi a 5 stelle e 5 stelle lusso, a 4 stelle e presso le RTA, mentre risulta significativamente inferiore il dato relativo agli alberghi di seconda e terza categoria e ai campeggi e villaggi turistici. Dal 2006 al 2018 la capacità ricettiva presso gli esercizi alberghieri del Comune di Olbia mostra una crescita pari al 23% circa; nello stesso periodo la capacità ricettiva presso gli esercizi complementari appare sensibilmente decrescente, con una perdita pari al 50% circa fino al 2013, abbastanza in linea con il dato medio provinciale, ma successivamente si assiste ad un importante incremento nell’ultimo quinquennio (122%).

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Capacità degli esercizi ricettivi del Comune di Olbia per tipo di alloggio nel 2018

Capacità degli esercizi ricettivi del Comune di Olbia per comparto alberghiero e extralberghiero nel 2018

La caratterizzazione dei flussi turistici I dati, disponibili per gli anni compresi tra 2006 al 2017, mettono in evidenza che dal 2007 al 2009 a Olbia decresce il numero di presenze presso gli esercizi ricettivi in misura più accentuata rispetto all’andamento rilevato per il numero di arrivi, a causa di una graduale riduzione della permanenza media, pari ad appena 3,5 giorni nel 2009; nel corso del biennio successivo, nel centro in esame si rileva una lieve ripresa del numero di arrivi, di presenze e della permanenza media dei clienti negli esercizi ricettivi. Negli anni successivi si riscontra un incremento del 28% delle presenze nelle strutture ricettive, con un valore nel 2017 pari a oltre 800.000.

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Traffico passeggeri nel porto di Olbia Il porto di Olbia è il principale scalo regionale per il traffico passeggeri e nel corso del 2017, in presenza di un incremento dei volumi di traffico rispetto agli anni precedenti (282 mila passeggeri rispetto al 2014), si colloca al quarto posto a livello nazionale tra i porti più importanti (fonte ISTAT). Dal 2005 al 2010 il traffico passeggeri nel porto di Olbia appare tendenzialmente crescente, sino a un valore massimo pari a quasi 3,9 milioni di passeggeri nel corso del 2010; nel corso del triennio successivo si rilevano valori decrescenti, molto più accentuati nel corso del 2012; nel corso dell’ultimo triennio il traffico passeggeri nel porto di Olbia è stato lievemente crescente, con valori che si attestano nel 2017, ultimo anno di osservazione, poco inferiori a 2,8 milioni di unità.

Traffico passeggeri nell’aeroporto di Olbia Il traffico passeggeri nell’aeroporto di Olbia mostra un andamento decrescente nel periodo compreso tra il 2006 e il 2010, da valori superiori a 1,8 milioni di passeggeri a poco più di 1,6 milioni; segue una ripresa nel corso degli anni successivi, sino a un valore pari a circa 3 milioni di passeggeri nel corso del 2018. Durante l’intero periodo di osservazione l’aeroporto di Olbia si colloca al secondo posto per volume di traffico passeggeri a livello regionale, dopo l’aeroporto di Cagliari e prima dell’aeroporto di Alghero.

Traffico passeggeri negli aeroporti sardi dal 2006 al 2018 (fonte: ASSAEROPORTI - Associazione Italiana Gestori Aeroporti)

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2.2. Il quadro normativo Di seguito si riportano i principali riferimenti normativi regionali per il nuovo Piano Urbanistico Comunale di Olbia, da redigere in adeguamento al Piano Paesaggistico Regionale ed al Piano di Assetto Idrogeologico.

2.2.1. Decreto assessoriale 22 dicembre 1983 n° 2266/U (Decreto Floris) Il Decreto Floris, riprendendo in gran parte i contenuti previsti dal Decreto interministeriale 1444 del 1968, disciplina limiti e rapporti "relativi alla formazione di nuovi strumenti urbanistici ed alla revisione di quelli esistenti nei Comuni della Sardegna". In particolare il Decreto Floris: - classifica i Comuni in funzione della popolazione residente e prevista dal Piano, identificando 4 classi (Olbia ricade in Classe I - Comuni con oltre 20.000 abitanti); - definisce le Zone territoriali omogenee stabilendo limiti di densità edilizia, altezza dei fabbricati e relative distanze; - stabilisce la dotazione minima per spazi pubblici o riservati ad attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio; - stabilisce la capacità insediativa massima per le zone costiere sulla base della fruibilità ottimale del litorale.

2.2.2. Legge regionale 11 ottobre 1985 n° 23 La Legge n. 23/85, “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, di risanamento urbanistico e di sanatoria di insediamenti ed opere abusive, di snellimento ed accelerazione delle procedure espropriative”, introduce il Piano di Risanamento Urbanistico - PRU (art.32). Il PRU è uno strumento finalizzato al recupero del patrimonio edilizio esistente, realizzato in tutto o in parte abusivamente, attraverso la pianificazione e attuazione degli interventi di urbanizzazione ed il reperimento delle aree a standard necessarie a dotare i quartieri spontanei delle relative attrezzature pubbliche, servizi e aree verdi. Il PRU è uno strumento utilizzabile limitatamente alla sanatoria delle opere abusive previste all’art. 26 e trova attuazione laddove sia stato identificato il relativo ambito di intervento secondo le modalità previste dalla LR 23/85. Al fine di favorire la riqualificazione delle aree edificate abusivamente, il PRU poteva prevedere la realizzazione di volumetrie residenziali aggiuntive, di iniziativa privata e/o da destinare ad edilizia residenziale pubblica. Nel Comune di Olbia sono stati identificati 16 Piani di Risanamento Urbanistico che hanno trovato solo in parte attuazione a seguito dell’approvazione dello strumento urbanistico attuativo.

2.2.3. Legge regionale 22 dicembre 1989 n° 45 La Legge Regionale 45/1989, “Norme per l'uso e la tutela del territorio regionale” e sue modifiche e integrazioni, rappresenta il principale riferimento normativo per l’elaborazione del Piano Urbanistico Comunale di Olbia. L’articolo 4 definisce gli “Ambiti di competenza degli strumenti” di governo del territorio e stabilisce le funzioni del Piano Urbanistico Comunale:

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- assicura la equilibrata espansione dei centri abitati in coerenza con le direttive e i vincoli regionali; - in conformità alle previsioni del piano urbanistico provinciale regola l'uso del territorio agricolo e delle parti destinate allo sviluppo turistico e produttivo industriale - artigianale; - detta norme per il recupero e l'uso del patrimonio edilizio esistente, per una adeguata dotazione di servizi sociali e di carattere infrastrutturale del territorio comunale. Il Piano Urbanistico Comunale prevede inoltre, ai sensi dell’art. 19: - la prospettiva del fabbisogno abitativo; - la rete delle infrastrutture e delle principali opere di urbanizzazione primaria e secondaria; - la normativa di uso del territorio per le diverse destinazioni di zona; - l'individuazione degli ambiti da assoggettare alla pianificazione attuativa; - l'individuazione degli ambiti da sottoporre a speciali norme di tutela e di salvaguardia od al recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente; - le norme e le procedure per misurare la compatibilità ambientale dei progetti di trasformazione urbanistica e territoriale, ricadenti nel territorio comunale.

2.2.4. DPGR 3 agosto 1994: direttive per le zone agricole Il DPGR 3 agosto 1994 n. 228, “Direttive per le zone agricole”, in attuazione degli articoli 5 e 8 della LR n. 45/89, disciplina l’uso e l’edificazione del territorio agricolo dei Comuni della Sardegna e persegue le seguenti finalità: a. valorizzare le vocazioni produttive delle zone agricole garantendo la tutela del suolo e delle emergenze ambientali di pregio; b. incoraggiare la permanenza della popolazione rurale in condizioni civili ed adeguate alle esigenze sociali attuali; c. favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente sia per l’utilizzo aziendale che abitativo. Le Direttive stabiliscono in particolare i criteri per l’edificazione nelle zone agricole e per l’individuazione e classificazione delle relative sottozone, mediante valutazione dello stato di fatto, delle caratteristiche geopedologiche e agronomiche dei suoli e della loro attitudine e potenzialità colturale. Con la LR 8/2015 la Regione ha integrato la disciplina prevista dalle Direttive, al fine di consentire un corretto e razionale utilizzo del territorio e salvaguardare le aree agricole da un improprio sfruttamento. In particolare la Regione ha precisato la modalità di utilizzo di più corpi aziendali ai fini edificatori, ha stabilito in tre ettari l'edificazione per fini residenziali, consentita unicamente agli imprenditori agricoli e alle aziende svolgenti effettiva e prevalente attività agricola, ha vietato la realizzazione di punti di ristoro negli ambiti di paesaggio costieri, fino all'adeguamento dei Piani Urbanistici Comunali al Piano Paesaggistico Regionale.

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2.2.5. Legge regionale 23 aprile 2015 n° 8 Il Consiglio regionale ha recentemente approvato la Legge Regionale n.8/2015, recante "Norme per la semplificazione e il riordino di disposizioni in materia urbanistica ed edilizia e per il miglioramento del patrimonio edilizio". Il Titolo I contiene in particolare le modifiche alla LR n. 23/85 ed alla LR n. 45/89. Le modifiche alla Legge Regionale n. 23 del 1985 riguardano le funzioni di vigilanza e controllo sull'attività urbanistico-edilizia in capo al comune ed alla regione attraverso i servizi competenti, la disciplina dei titoli abilitativi e le relative procedura di rilascio, efficacia e durata, precisazioni sulle tipologie di intervento. Le modifiche alla LR 45/89 riguardano, in particolare, le procedure di formazione, adozione ed approvazione del Piano Urbanistico Comunale, gli strumenti di attuazione e le modalità di adeguamento del PUC al Piano Paesaggistico Regionale. Le disposizioni di salvaguardia dei territori rurali prevedono che l'edificazione per fini residenziali nelle zone agricole sia consentita unicamente agli imprenditori agricoli e alle aziende svolgenti effettiva e prevalente attività agricola, stabilendo la superficie minima di intervento in tre ettari. Il Titolo II contiene le norme per il miglioramento del patrimonio edilizio esistente. Il Capo I costituisce la proroga e aggiornamento del cosiddetto Piano casa e contiene gli interventi di incremento volumetrico, realizzabili mediante il superamento degli indici e dei parametri edilizi previsti dalle vigenti disposizioni comunali e regionali; gli interventi sono realizzabili entro il 31 dicembre 2016. Il Capo II contiene invece le disposizioni urbanistiche per il trasferimento e il rinnovamento del patrimonio edilizio; la LR 8/2015 promuove la riqualificazione e il miglioramento della qualità architettonica ed abitativa, l'efficienza energetica del patrimonio edilizio esistente, la limitazione del consumo del suolo e la riqualificazione dei contesti paesaggistici e ambientali compromessi, attraverso: Interventi di trasferimento volumetrico per la riqualificazione ambientale e paesaggistica; al fine di conseguire la riqualificazione del contesto, il miglioramento della qualità dell'abitare e la messa in sicurezza del territorio, l’art. 38 promuove il trasferimento del patrimonio edilizio esistente in aree sensibili (particolare valore paesaggistico, aree ad elevata o molto elevata pericolosità idrogeologica, aree prive di servizi, prossimità di emergenze ambientali, architettoniche, ecc.), mediante interventi di demolizione e ricostruzione con differente localizzazione degli edifici e incremento volumetrico del 40%; Rinnovo del patrimonio edilizio con interventi di demolizione e ricostruzione l’art. 39 promuove il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente mediante interventi di integrale demolizione degli edifici esistenti, privi di requisiti qualitativi, architettonici, energetici, tecnologici, di sicurezza strutturale, e successiva ricostruzione con un incremento volumetrico del 30%; Misure di promozione dei programmi integrati per il riordino urbano l’art. 40 promuove il ricorso a programmi integrati, al fine di conseguire la riqualificazione degli ambiti urbani e delle periferie caratterizzati dalla presenza di pluralità di funzioni e di tessuti edilizi disorganici, incompiuti, parzialmente utilizzati o degradati; il programma integrato, di iniziativa pubblica o privata, prevede interventi di riqualificazione, di sostituzione edilizia, di modifica di destinazione d'uso

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di aree e di immobili con un incremento volumetrico massimo del 40%. La volumetria può essere ulteriormente incrementata del 30% di quanto previsto dal Programma, qualora ricorrano.

2.2.6. Legge regionale 11 gennaio 2019 n° 1 La L.R. 1/2019 (così detta legge di semplificazione) ha sostituito l’art. 20 della L.R. 45/1989, modificando il procedimento di formazione del Piano Urbanistico Comunale (PUC). Inoltre la LR 1/2018 ha introdotto il Piano Urbanistico Preliminare quale strumento che accompagna l’avvio del procedimento di formazione del piano.

L'articolo 20 della legge regionale n.45 del 1989 è così sostituito:

"Art. 20 (Procedura di approvazione del piano urbanistico comunale o intercomunale)

1. Entro centoventi giorni dall'entrata in vigore della Legge di semplificazione 2018, i comuni, singoli o associati, deliberano l'avvio del procedimento per la formazione del PUC. Contestualmente i comuni, singoli o associati, comunicano all'autorità competente in materia ambientale l'avvio del processo di VAS del PUC e, laddove non si sia ancora dato corso, avviano l'elaborazione dello Studio comunale di assetto idrogeologico ai sensi degli articoli 8 e 37 delle Norme tecniche di attuazione del Piano di assetto idrogeologico (PAI). La mancata deliberazione di avvio del procedimento determina la decadenza dall'erogazione dei contributi economici di cui all'articolo 41 della legge regionale n.45del 1989.

2. Il PUC, nella sua stesura preliminare, è presentato dal sindaco al consiglio comunale entro i successivi centottanta giorni. Il Piano urbanistico preliminare contiene gli indirizzi per la pianificazione, le analisi e le valutazioni preliminari inerenti agli aspetti relativi all'assetto idrogeologico, agli aspetti paesaggistici, ambientali, storico-culturali e insediativi, richieste ai fini dell'adeguamento al PPR e il Rapporto ambientale preliminare comprendente le informazioni richieste dall'Allegato VI alla parte II del decreto legislativo n.152 del 2006.

3. Entro gli stessi termini il consiglio comunale adotta lo Studio comunale di assetto idrogeologico, di cui al comma l, e lo sottopone alla procedura di approvazione da parte del Comitato istituzionale dell'Autorità di bacino di cui all'articolo 7 della legge regionale 6 dicembre 2006, n.19 (Disposizioni in materia di risorse idriche e bacini idrografici). In attesa dell'adozione dello studio comunale di assetto idrogeologico da parte dell'Autorità di bacino regionale, nelle nuove aree di pericolosità il consiglio comunale prevede, quali misure di salvaguardia di cui al comma 7 dell'articolo 65 del decreto legislativo n.152 del 2006, l'applicazione delle relative norme del PAI.

4. Il consiglio comunale, entro i successivi trenta giorni, delibera sul Piano urbanistico preliminare e lo trasmette all'autorità competente in materia ambientale. Il Piano è pubblicato sul sito internet istituzionale del comune, dell'autorità competente in materia ambientale e della Regione, ai fini della consultazione preliminare di cui all'articolo 13 del decreto legislativo n.152 del 2006, ed è presentato, unitamente all'autorità competente in materia ambientale, in apposite sedute di consultazione pubblica.

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5. L'adozione preliminare dello Studio comunale di assetto idrogeologico da parte del Comitato istituzionale dell'Autorità di bacino costituisce l'atto necessario per la prosecuzione dell'iter approvativo del PUC.

6. Il comune predispone il PUC nel termine di centottanta giorni dalla approvazione del Piano preliminare. Il PUC è adottato con deliberazione del consiglio comunale.

7. Entro quindici giorni dall'adozione il PUC, corredato della deliberazione del Comitato istituzionale dell'Autorità di bacino relativa alla adozione preliminare della variante ai sensi dell'articolo 37 delle Norme di attuazione del PAI, del Rapporto ambientale, della sintesi non tecnica e, qualora necessario, dello Studio di incidenza ambientale, è depositato a disposizione del pubblico presso la segreteria del comune e presso la sede dell'autorità competente in materia ambientale anche ai fini del decreto legislativo n.152del 2006 e dell'articolo 37 delle Norme di attuazione del PAI. Dell'avvenuta adozione e del deposito è data notizia mediante pubblicazione di un avviso sul BURAS e sul sito internet istituzionale del comune, dell'autorità competente in materia ambientale e della Regione.

8. I piani urbanistici comunali adottati in assenza anche di uno dei sopracitati documenti, nonché della deliberazione del Comitato istituzionale dell'Autorità di bacino relativa alla adozione preliminare della variante ai sensi dell'articolo 37 delle Norme di attuazione del PAI, sono improcedibili e non possono essere sottoposti alla conferenza di copianificazione di cui al comma 9.

9. Entro il termine di sessanta giorni dalla pubblicazione dell'avviso di cui al comma 7 sul BURAS, chiunque può prendere visione del PUC adottato e presentare osservazioni in forma scritta. Entro lo stesso termine il comune convoca, ai sensi dell'articolo 2 bis, la conferenza di copianificazione.

10. Alla scadenza dei sessanta giorni dal deposito, l'Autorità di bacino convoca, laddove non si sia già proceduto, la conferenza programmatica finalizzata all'acquisizione dei pareri e all'esame e valutazione delle eventuali osservazioni pervenute in merito ai contenuti della variante di cui all'articolo 37 delle Norme di attuazione del PAI.

11. Il Comitato istituzionale dell'Autorità di bacino, anche sulla base delle risultanze della conferenza programmatica, delibera l'approvazione della variante al PAI, che viene successivamente approvata con decreto del Presidente della Regione, previa deliberazione della Giunta regionale. La variante al PAI diventa esecutiva alla data di pubblicazione sul BURAS del decreto del Presidente della Regione.

12. Entro quarantacinque giorni dalla scadenza del termine di cui al comma 9, il comune provvede ad una istruttoria preliminare delle osservazioni pervenute. Gli esiti della istruttoria preliminare sono trasmessi, unitamente ad una copia di tutte le osservazioni pervenute, all'autorità competente in materia ambientale e ai rappresentanti dell'Amministrazione regionale competenti alla verifica di coerenza degli atti di pianificazione, i quali si esprimono in sede di conferenza di copianificazione. Qualora il comune non provveda all'invio dell'istruttoria preliminare entro il termine indicato, i tempi del procedimento possono essere sospesi per un massimo di trenta giorni.

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13. Entro il termine di centoventi giorni dalla scadenza del termine di cui al comma 9, le autorità competenti in materia ambientale, i rappresentanti dell'Amministrazione regionale competenti alla verifica di coerenza degli atti di pianificazione e i rappresentanti degli organi ministeriali preposti alla tutela del paesaggio esprimono, in sede di conferenza di copianificazione, il proprio parere motivato sul piano adottato e sugli effetti derivanti dall'accoglimento o rigetto delle osservazioni. Su richiesta motivata dell'autorità competente in materia ambientale o della Regione il termine della conferenza di copianificazione può essere prorogato per non più di trenta giorni.

14. Il consiglio comunale approva con propria deliberazione le proposte motivate di accoglimento o rigetto delle osservazioni, conformandosi ai pareri espressi in sede di conferenza di copianificazione, e provvede alle opportune revisioni del piano.

15. Il PUC è approvato in via definitiva con deliberazione del consiglio comunale, entro il termine di quattro mesi dalla data di conclusione dei lavori della conferenza di copianificazione. Il piano è trasmesso alla struttura dell'Amministrazione regionale competente per la verifica di coerenza con le vigenti disposizioni in materia di governo del territorio.

16. La Direzione generale competente in materia di pianificazione urbanistica e paesaggistica accerta, nel termine di sessanta giorni, l'avvenuto recepimento nel piano delle osservazioni, prescrizioni e condizioni formulate nella conferenza di copianificazione e, al fine di valutare gli effetti derivanti dall'accoglimento delle osservazioni, convoca, ove necessario, una seconda conferenza di copianificazione.

17. In caso di mancato o incompleto recepimento delle osservazioni, prescrizioni e condizioni formulate nella seconda conferenza di copianificazione o qualora emergano nuovi elementi derivanti dall'accoglimento delle osservazioni, il comune è invitato, con provvedimento della Direzione generale della Regione competente in materia di pianificazione urbanistica e paesaggistica, a conformarsi ai pareri espressi entro il termine perentorio di trenta giorni provvedendo, con apposita deliberazione del consiglio comunale, ad integrare gli elaborati del piano. Il piano modificato è inoltrato alla Direzione generale della Regione competente in materia di pianificazione urbanistica e paesaggistica, che con propria determinazione riscontra l'adeguamento e procede alla pubblicazione di cui al comma 19.

18. Decorsi inutilmente i termini di cui al comma 17, o in caso di mancato adeguamento, la Direzione generale della Regione competente in materia di pianificazione urbanistica e paesaggistica provvede direttamente alla correzione degli elaborati di piano e alla pubblicazione di cui al comma 19.

19. Il PUC entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione sul BURAS da parte della Regione della deliberazione del consiglio comunale di approvazione definitiva e della determinazione di positiva conclusione della procedura di cui al comma 17. Il comune, l'autorità competente in materia ambientale e la Regione provvedono alla pubblicazione sui propri siti internet istituzionali del Piano, dei pareri espressi, della Dichiarazione di sintesi di cui all'articolo 17 del decreto legislativo n.152 del 2006 e delle misure adottate in merito al monitoraggio di cui all'articolo 18 del decreto legislativo n.152 del 2006.

20. In caso di mancata approvazione definitiva del Piano urbanistico da parte del consiglio comunale entro un anno dall'adozione, ovvero in caso di mancato svolgimento della conferenza di copianificazione di cui al comma 9 entro i nove mesi successivi, il Presidente della

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Regione esercita il potere sostitutivo previsto dall'articolo 9 della legge regionale 12 giugno 2006, n.9(Conferimento di funzioni e compiti agli enti locali),nominando, nei successivi trenta giorni, un commissario ad acta per l'espletamento di tutte le attività di competenza comunale che ancora non siano state effettuate.

21. Il piano urbanistico comunale o intercomunale è sottoposto a monitoraggio e a verifica con periodicità almeno triennale, al fine di verificare lo stato di attuazione delle relative previsioni e la necessità o meno di variarlo o sostituirlo.

22 - 34 …..omissis….

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2.3. Il quadro programmatico Il quadro programmatico costituisce lo sfondo strategico di riferimento per la definizione delle linee di sviluppo del Piano Urbanistico Comunale. In particolare il Programma Operativo FESR 2014 - 2020, attualmente in fase di condivisione da parte della Regione con gli organismi nazionali e comunitari competenti, identifica specifiche strategie e misure per le aree urbane e segnatamente per la città di Olbia, riconosciuta quale singolarità e nodo dell’armatura urbana regionale.

2.3.1. Il programma operativo FESR 2014- 2020 Il POR FESR Sardegna 2014-2020 è stato trasmesso ufficialmente alla Commissione Europea lo scorso mese di maggio. Il negoziato formale tra la Regione Sardegna, Centro Regionale di Programmazione, l'Agenzia per la Coesione Territoriale e la Commissione Europea, dovrebbe portare alla sua approvazione entro l'estate. La programmazione delle risorse FESR per il periodo 2014-2020 discende dalla strategia unitaria di sviluppo e si inserisce nel quadro degli strumenti di programmazione nazionali e comunitari e delle norme e regole definite dalla Commissione e dallo Stato centrale. Gli obiettivi chiave del Programma possono essere così sintetizzati: - investire sulle persone garantendo elevati livelli di istruzione scolastica ed universitaria e promuovendo le pari opportunità; - creare opportunità di lavoro valorizzando il capitale umano, favorendo la disposizione al cambiamento e all’innovazione, l’apertura ai mercati esterni ed una maggiore integrazione tra settori; - favorire l’innovazione, la competitività e l’internazionalizzazione del sistema produttivo; - promuovere una società inclusiva realizzando l’integrazione tra politiche sociali e sanitarie, contrastando la povertà e le discriminazioni e promuovendo l’integrazione e la coesione sociale; - promuovere la sostenibilità ambientale favorendo l’uso efficiente e consapevole di tutte le risorse in un’ottica di salvaguardia dell’ambiente, del territorio e del paesaggio; - sviluppare gli attrattori culturali e naturali e promuovere la crescita delle aree interne valorizzando le potenzialità e le risorse che rappresentano elementi identitari per l’isola e favorendo l’integrazione tra aree urbane ed aree interne nonché la messa a sistema delle politiche turistiche, ambientali e culturali; - promuovere lo sviluppo dei centri urbani con la finalità di accrescere la qualità di vita e di lavoro della popolazione residente migliorando gli standard qualitativi dei servizi offerti al cittadino; - potenziare le infrastrutture ponendo particolare attenzione alle reti immateriali di comunicazione e alla mobilità sostenibile; - accrescere la qualità istituzionale semplificando il sistema amministrativo, accrescendo, la trasparenza, il coinvolgimento degli stakehoders e la qualità dei servizi offerti ad imprese e cittadini.

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Il tema “urbano” La strategia per la Città delineata nel Position Paper dell’UE assegna alle città il compito di promuovere, in modo integrato, migliori condizioni di vita e di lavoro per i cittadini, e un ambiente favorevole all’innovazione delle imprese. Tali opzioni vanno perseguite riconoscendo alle città il ruolo di centri funzionali al di là delle delimitazioni amministrative tra città e centri limitrofi. Il documento di programmazione regionale riconosce una intrinseca debolezza del sistema urbano regionale; la struttura territoriale esprime una coerenza fra la trama dell’armatura urbana e la distribuzione dei servizi, secondo una configurazione a “Y”, ai cui vertici si trovano Cagliari, Sassari e Olbia. Si sottolinea, in particolare, il loro essere le “porte d’accesso” alla regione, con importanti implicazioni sull’economia isolana, testimoniate negli strumenti di Pianificazione Strategica e relativi PISU. La città di Olbia si presenta come una “singolarità”, che però condivide rilevanti potenzialità e problematiche di livello sovralocale con i comuni confinanti. Di tali agglomerazioni urbane la Regione intende esaltare ancora di più il ruolo di centri di eccellenza per una molteplicità di servizi, potenziando quelli esistenti e consentendo l’attivazione di quelli dei quali si avverte la carenza o l’inadeguatezza per raccogliere le più impegnative sfide contemporanee per lo sviluppo ed il miglioramento della qualità della vita.

Investimenti Territoriali Integrati Le azioni per lo sviluppo urbano sostenibile sono riferite alle tre aree urbane di Cagliari, Sassari e Olbia e privilegiano lo strumento degli Investimenti Territoriali Integrati - ITI, quali iniziative collegate a più assi e/o più programmi, in questo caso FESR e FSE. Gli ITI derivano da un disegno strategico preesistente, condiviso e sostenuto dai portatori di interessi, bisogni e responsabilità, predisposti in base a strumenti consolidati quali i Piani Strategici e i PISU, comunali e intercomunali. Le città sono considerate luogo centrale della competitività regionale e ne va esaltato il ruolo di promotrici di innovazione e di crescita economica, anche agendo negli ambiti colpiti da degrado fisico ed emarginazione socio-economica. Per l’attivazione degli Investimenti Territoriali Integrati sono state promosse attività di condivisione partenariale con gli Enti locali ed altri enti pubblici per tre iniziative ”pilota” riferite a quartieri disagiati di Cagliari, Sassari e Olbia. La strategia adottata nella definizione del programma prevede un duplice approccio: - “introverso”, per dare risposte innovative ed efficaci al fine di favorire l’inclusione sociale, agendo su problematiche di quartiere, con ricadute localizzate; - “estroverso”, dove le azioni non sono unicamente riferite al “cittadino residente”, ma anche al “cittadino frequente” ed al “cittadino occasionale”. L’accezione proposta vuole sottolineare e promuovere il senso della “cittadinanza di area vasta” o la “cittadinanza metropolitana” attraverso l’offerta di servizi di eccellenza, in senso ampio, a beneficio di universi più vasti di destinatari.

2.3.2. Il Piano strategico comunale di Olbia Il Piano Strategico del Comune di Olbia è il documento programmatico che disegna le linee di sviluppo della città e del suo territorio nel lungo periodo, realizzato attraverso

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 42 metodi e processi finalizzati ad aggregare e coinvolgere la comunità locale in una riflessione sul proprio futuro e sulle azioni e i progetti per realizzarlo. Il Piano Strategico è stato approvato mediante Delibera Comunale n.16 del 30 gennaio 2007. Il documento risulta articolato secondo visioni, linee strategiche e obiettivi. Di seguito si riporta una sintesi degli aspetti più significativi per la redazione del Piano, che potranno trovare uno specifico approfondimento, precisazione e riorientamento nella fase di gestione del coinvolgimento della cittadinanza, nella prefigurazione di scenari futuri e nella elaborazione degli obiettivi e strategie del Piano Urbanistico Comunale.

Visioni linee strategiche

1. Olbia città da vivere e da abitare 1.1. Promuovere la qualità urbana e territoriale in termini di sostenibilità ambientale ed ecologica (riqualificazione ambientale del golfo, recupero delle aree degradate creando zone verdi e reti ecologiche, gestione integrata delle risorse idrogeologiche ed energetiche); 1.2. Promuovere la qualità urbana (generazione di nuove centralità completando la riqualificazione del waterfront, creazione di servizi e funzioni ricreative, valorizzazione degli spazi pubblici e del patrimonio storico-culturale, migliorando le condizioni attuali delle periferie); 1.3. Promuovere la qualità urbana come welfare locale e senso di appartenenza (integrazione strutture sociali e assistenziali, formazione e comunicazione, promozione imprenditorialità);

2. Olbia terra d’accoglienza 2.1. Destagionalizzare il turismo (diversificazione dell’offerta identificando settori di mercato in grado di prolungare la stagione turistica, innalzando la qualità dei servizi turistici e promuovendo pacchetti personalizzati); 2.2. Favorire il consolidamento delle logiche di filiera turistica integrata; 2.3. Sviluppare il settore del marketing promozionale;

3. Olbia porta d’Europa 3.1. Potenziare la filiera logistica (integrando porto, aree interne e rafforzando le infrastrutture; 3.2. Potenziare l’integrazione fra i sistemi di trasporto

4. Olbia città competitiva 4.1. Rafforzare il sistema delle conoscenze e delle competenze specialistiche nei settori produttivi strategici (…) 4.2. Rafforzare il tessuto produttivo, artigianale e commerciale locale (pianificando un sistema di aree industriali più compatibili con l’ambiente, valorizzando i settori economici locali e favorendo percorsi di innovazione nelle imprese locali); 4.3. Puntare alla creazione e alla promozione di un Polo della Nautica (realizzando un porto turistico di primo livello e consolidando le logiche di filiera…);

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5. Olbia città della governance 5.1. Migliorare l’efficienza e l’efficacia della Pubblica Amministrazione; 5.2. Perseguire il coordinamento interistituzionale (Governance multilivello); 5.3. Favorire partnership pubblico-private (coinvolgimento degli attori territoriali nella definizione delle politiche territoriali, Laboratorio permanente sullo sviluppo della città - Urban Center).

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2.4. Il quadro della pianificazione e programmazione sovraordinata Il quadro della pianificazione illustra i principali strumenti di pianificazione sovraordinati che assumono una specifica rilevanza per l’elaborazione del Piano Urbanistico Comunale di Olbia, costituendo lo sfondo per la valutazione della coerenza delle scelte delineate dal Piano.

2.4.1. Il Piano Paesaggistico Regionale (PPR) Il Piano Paesaggistico Regionale (PPR) è stato approvato con Delibera della Giunta Regionale n. 36/7 del 5 settembre 2006 per il primo ambito omogeneo, l’area costiera. Il Piano Paesaggistico Regionale è entrato in vigore con la pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione Sardegna avvenuta l’8 settembre 2006. Il Piano Paesaggistico Regionale assicura la tutela e la valorizzazione del paesaggio del territorio regionale e si pone come quadro di riferimento e di coordinamento degli atti di programmazione e pianificazione per lo sviluppo sostenibile del territorio, fondato su un rapporto equilibrato tra i bisogni sociali, l’attività economica e l’ambiente. Il PPR ha contenuto descrittivo, prescrittivo e propositivo ed articola due principali dispositivi di piano: - gli Assetti Territoriali; distinti in Assetto Ambientale, Assetto Storico Culturale, Assetto Insediativo, costituiscono lo sfondo per il riconoscimento dei caratteri significativi del paesaggio, attraverso l’individuazione dei beni paesaggistici, dei beni identitari e delle componenti di paesaggio sulla base della “tipizzazione” del PPR (art. 134 d.lgs. 42/2004); - gli Ambiti di paesaggio; dispositivo di pianificazione del paesaggio e di indirizzo progettuale attraverso il quale il PPR orienta le azioni di conservazione, recupero o trasformazione. Il PPR ripartisce il territorio sardo in 27 Ambiti di Paesaggio; il territorio comunale di Olbia è compreso all’interno di due ambiti di paesaggio (si veda pagina 8 delle illustrazioni): - l’Ambito costiero n.17 “Gallura costiera nord-orientale”, interessa il settore nord- occidentale del territorio comunale; - l’Ambito costiero n. 18 “ Golfo di Olbia”, interessa il restante territorio comunale, l’isola amministrativa di Berchiddeddu e le isole di Tavolara e Molara. Sulla base del riconoscimento dell’elevata valenza del sistema paesaggistico costiero e delle opportunità di fruizione rappresentate dalle tipologie dei siti naturali ed insediativi, il PPR pone alla base del progetto d’Ambito: il riequilibrio dell’accessibilità e della fruizione del paesaggio della costa; Il recupero delle valenze naturalistiche, delle direttrici fluviali e dei sistemi delle zone umide; La riqualificazione e l’integrazione delle strutture insediative con le direttrici infrastrutturali.

Attuazione del Piano Paesaggistico Regionale Il Piano Urbanistico Comunale rappresenta il principale strumento di attuazione delle politiche, strategie e obiettivi del Piano Paesaggistico Regionale, insieme alla

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 45 pianificazione provinciale, ai Piani delle aree protette, alle intese tra Regione, Province e Comuni interessati. Gli obiettivi di tutela paesaggistica, a cui è diretta l’azione dei poteri pubblici per la conservazione, tutela, mantenimento, miglioramento o ripristino dei valori riconosciuti all’interno degli ambiti di paesaggio, sono perseguiti attraverso la definizione di un “Quadro delle azioni strategiche” (art. 7, NTA del PPR) che articolano le seguenti categorie: - conservazione che comprende il mantenimento delle caratteristiche, degli elementi costitutivi e delle morfologie, nonché gli interventi finalizzati al miglioramento strutturale e funzionale delle componenti di paesaggio; - trasformazione ambientale, agroforestale, urbanistica ed edilizia subordinata alla verifica della loro compatibilità e in armonia con i valori paesaggistici riconosciuti; - recupero, ricostruzione e rinaturalizzazione, volti a reintegrare i valori paesaggistici preesistenti ovvero ad attuare nuovi valori paesaggistici, compatibili con le finalità del PPR.

L’adeguamento del PUC al Piano Paesaggistico Regionale Il PUC in adeguamento al PPR prevede una fase di riordino delle conoscenze del territorio secondo i diversi assetti identificati dal PPR: ambientale, storico culturale, insediativo. La configurazione dell’Ufficio del Piano comprende una struttura incaricata delle attività specialistiche per il Riordino delle conoscenze, che ha già avviato ed in parte concluso il lavoro di ricognizione, sistematizzazione e restituzione. Il riordino delle conoscenze ha lo scopo di operare un’analisi, una raccolta e una classificazione delle risorse del territorio e costruire una base conoscitiva adeguata a promuovere un processo di pianificazione orientato alla tutela e valorizzazione delle preesistenze storico-culturali, naturalistiche e ambientali, materiali e immateriali che caratterizzano il territorio. Tale base conoscitiva è costituita da una banca dati informatizzata sviluppata in ambiente GIS ed implementata con i dati e la collaborazione del SITR della Regione. In particolare, in coerenza con la disciplina degli Assetti territoriali, contenuta nella normativa del PPR, le indagini specialistiche e gli approfondimenti disciplinari a supporto della redazione del Piano Urbanistico Comunale di Olbia, sono state articolate nei tre assetti: - Ambientale, costituito dall’insieme degli elementi territoriali di carattere biotico (flora, fauna ed habitat) e abiotico (geologico e geomorfologico); - Storico Culturale, costituito dalle aree, dagli immobili siano essi edifici o manufatti che caratterizzano l’antropizzazione del territorio a seguito di processi storici di lunga durata; - Insediativo, che rappresenta l’insieme degli elementi risultanti dai processi di organizzazione del territorio funzionali all’insediamento degli uomini e delle attività. Sulla base della ricognizione dei caratteri significativi del paesaggio, per ogni assetto sono quindi individuati i beni paesaggistici, i beni identitari e le componenti di paesaggio.

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Gli indirizzi e le prescrizioni contenute nella disciplina paesaggistica del PPR, da recepire nella pianificazione sottordinata, regolamentano le azioni di conservazione e recupero e disciplinano le trasformazioni territoriali, compatibili con la tutela paesaggistica e ambientale.

Le Linee guida per l’adeguamento dei PUC al PPR e al PAI Le Linee guida per l’adeguamento dei Piani Urbanistici Comunali al PPR e al PAI, redatte dalla Regione Sardegna, hanno la funzione di fornire una cornice di riferimento per l’elaborazione dei PUC. Tuttavia le linee guida regionali sono tuttora incomplete. Sono infatti previste distinte fasi riguardanti aspetti determinanti del processo di formazione del Piano, ma solo la Fase 1- Il riordino delle conoscenze è disponibile dal febbraio 2007 nel sito regionale, nella stesura in bozza. Le ulteriori fasi previste, riguardanti Fase 2 - Il riconoscimento dei paesaggi, Fase 3 - La domanda e Fase 4 - Le regole per la redazione dei PUC, risultano tuttora in corso di elaborazione.

2.4.2. Il Piano di Assetto Idrogeologico (PAI) Il Piano Stralcio di Bacino per l’Assetto Idrogeologico (approvato con DGR n. 54/33 del 30 dicembre 2004) ha valore di piano territoriale di settore e prevale sui piani e programmi di livello regionale e locale, in quanto le sue disposizioni hanno finalità di salvaguardia di persone, beni ed attività dai pericoli e dai rischi idrogeologici. Il PAI ha individuato, all’interno del territorio comunale di Olbia (sub-bacino 4 – Liscia), alcune aree a pericolosità da frana nel settore sud-occidentale (B4FR002 e B4FR020), a nord della città (B4FR004) e lungo la costa occidentale dell’isola di Tavolara (B4FR016- 017). Mentre, per quanto attiene le aree a pericolosità idraulica, ha delimitato le seguenti aree di esondazione: - Riu de San Nicola - Canale Zozò (B4TC022) e Riu de Seligheddu (B4TC023-024) nel centro abitato; - Fiume Padrogiano a Est dell’aeroporto (B4TC031) ed a Sud-Ovest della città (B4TC026, B4TC028, B4TC029 e B4TC035); - Riu Pelasole nell’isola amministrativa (B4TC027); - Riu di San Giovanni e al Riu Montilongu (B4TC021), nella porzione più “montana” del loro bacino, nella parte settentrionale del territorio comunale. Nello stesso ambito territoriale, il Piano Stralcio delle Fasce Fluviali (adottato con Delibera n.1 del 5 dicembre 2013 del Comitato Istituzionale dell’Autorità di Bacino della Regione Sardegna) ha delimitato ulteriori aree a pericolosità idraulica, nelle fasce di pertinenza di Riu di San Giovanni, Riu de Bados, Riu sa Pischina, Riu de San Nicola, Riu de Seligheddu, Fiume Padrogiano, Fiume Coghinas (si vedano illustrazioni a pag. 11). L’analisi comparata delle aree a pericolosità idraulica individuate da PAI e PSFF e delle aree allagate nel corso degli eventi alluvionali del novembre 2013, evidenzia come gli studi e le analisi hanno condotto ad una rappresentazione dell’impronta di piena non comprensiva dei fenomeni realmente avvenuti.

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Lo “Studio di Variante al Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico (PAI) e del Quadro delle Opere di Mitigazione del Rischio idraulico nel territorio comunale di Olbia” ha consentito di individuare e caratterizzare i tronchi critici del reticolo idrografico, confermandone l’inadeguatezza funzionale, e rappresentare la pericolosità idraulica coerentemente con i fenomeni alluvionali recenti.

L’adeguamento al Piano di Assetto Idrogeologico Nel processo di costruzione del PUC in adeguamento al PPR e al PAI, gli Studi di Compatibilità Idraulica e Geologica-geotecnica, costituiscono parte integrante dei documenti di Piano, secondo quanto previsto dall’art. 8 e dall’art. 24 delle NTA del PAI, nonché dalle “Linee guida per l’adeguamento del PUC al PAI” . Le aree di pericolosità idraulica e geologica individuate attraverso tali studi e la relativa disciplina definita dal PAI sono quindi assunte dal nuovo PUC che, dopo un primo adeguamento della programmazione urbanistica in funzione delle condizioni di dissesto idrogeologico presenti o potenziali evidenziate, introduce nella disciplina urbanistica del territorio le limitazioni d’uso previste dal PAI per gli ambiti a diversa pericolosità idraulica o da frana. La prevenzione dei fenomeni di dissesto idrogeologico si attua attraverso: - l’individuazione delle aree di pericolosità, cioè soggette a possibili esondazioni o a fenomeni franosi, nelle quali prevedere una disciplina urbanistica coerente con i livelli di pericolosità individuati e la determinazione degli interventi e delle attività compatibili; - l’individuazione degli elementi a rischio presenti nel territorio comunale che, messi in relazione con le differenti aree a pericolosità idrogeologica, consentono la determinazione delle aree a rischio idrogeologico, ovvero le aree in cui il verificarsi di un fenomeno di dissesto può comportare danni di entità variabile e per le quali si rende necessaria la definizione di una disciplina urbanistica e di un quadro di interventi finalizzati a mitigare e ridurre il rischio. L’adeguamento del PUC al PAI implica pertanto il rispetto delle limitazioni d’uso e delle procedure stabilite dalla normativa di attuazione; in particolare deve perseguire i seguenti obiettivi di sicurezza per la popolazione e le attività insediate: - evitare nuove situazioni di rischio idrogeologico, connesse alla previsione di ambiti di trasformazione urbanistica in aree a pericolosità; - non incrementare le situazioni di rischio esistente, contenendo il carico urbanistico complessivo nelle aree a pericolosità; - stabilire le condizioni urbanistiche necessarie alla realizzazione delle misure di mitigazione del rischio e consentire conseguentemente la messa in sicurezza del territorio; - contenere il consumo di suolo naturale, favorendo interventi di riqualificazione e riuso del tessuto edificato esistente anche attraverso strategie di densificazione; - ripristinare condizioni di permeabilità diffusa del suolo, attraverso la previsione di indici e parametri specifici; - adottare un approccio integrato alla difesa idrogeologica, mediante interventi di rinaturalizzazione e ripristino ambientale.

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Nelle aree di pericolosità idrogeologica di qualunque classe, sia idraulica che da frana, vige inoltre la disciplina di cui al Titolo III delle NTA del PAI, con la quale sono individuati sia gli interventi vietati, sia quelli consentiti e compatibili con il PAI, comprese le eventuali limitazioni o condizionamenti che possono imporre la redazione di specifico studio di compatibilità idraulica o geologico-geotecnico di dettaglio.

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2.5. Il quadro della pianificazione comunale

2.5.1. Il Programma di Fabbricazione (PDF) Lo strumento urbanistico generale vigente nel territorio comunale di Olbia è sostanzialmente riconducibile al Programma di Fabbricazione approvato nel corso del 1977, modificato in adeguamento al Decreto Soddu e Floris tra il 1983 e il 1986 e, negli anni successivi, variato in relazione a specifiche e contingenti esigenze di organizzazione dell’abitato e del territorio. Il primo Piano Regolatore Generale della Città di Olbia, redatto dall’architetto Vico Mossa e adottato dal Consiglio Comunale nel 1956, rimase in vigore per circa tre anni ma non fu mai approvato in via definitiva dal Ministero. A seguito della decadenza del PRG, avvenuta nel 1959, la crescita dell’abitato urbano si sviluppò attraverso piani di lottizzazione di iniziativa privata costituiti da schematiche planimetrie catastali in cui veniva tracciata la viabilità ed i lotti edificabili; l’abitato si sviluppò senza la realizzazione delle necessarie opere di urbanizzazione, sovente in aree prossime agli alvei fluviali obliterandone così il reticolo minore. Il primo Programma di Fabbricazione fu quindi redatto nel 1975 ed entrò in vigore nel corso del 1977 a seguito delle osservazioni dell’Assessorato regionale e delle controdeduzioni comunali, approvate definitivamente dalla Regione con Decreto 411/u del 23 giugno 1977. Oltre alla Zona A Centro storico, il PdF identificava ampie Zone B di completamento residenziale che ricompresero sia le aree edificate in precedenza, ma ancora prive di adeguate opere di urbanizzazione, sia vaste aree totalmente prive dei requisiti specifici. Il Programma identificava inoltre le zone di espansione residenziale, aree produttive e per servizi generali. A seguito dell’emanazione del Decreto Soddu e poi del Decreto Floris l’Amministrazione comunale adottò una Variante generale al Programma di Fabbricazione nel 1983. La Regione approvò la Variante al PdF nel 1986, estendendo le aree a standard e individuando 16 Piani di Risanamento Urbanistico in altrettanti ambiti interessati da edificazione abusiva, recependo quanto previsto dalla LR 23/85. La Variante entrò in vigore definitivamente nel 1987. L’aspetto più significativo della Variante generale fu l’identificazione di vaste aree destinate al reperimento degli Standard per le Zone A e B, da acquisire tramite procedura espropriativa, e la previsione dei Piani di Risanamento che tuttavia interessavano aree non sempre rispondenti ai requisiti di legge riguardanti la densità edilizia esistente. A seguito di numerose ma puntuali varianti al PdF, nel 2000 l’Amministrazione ha adottato una trasposizione digitale dello strumento urbanistico vigente, approvata definitivamente nel 2003. Ma nel mese di ottobre del 2003 il TAR Sardegna annulla il Programma di Fabbricazione approvato definitivamente dalla Regione Sardegna nel 1987, immediatamente riadottato dal Consiglio Comunale e divenuto efficace con la pubblicazione nel BURAS nel 2004. A seguito della decadenza dei vincoli imposti per il reperimento delle aree S a Standard, avvenuta nel 2009, il Consiglio Comunale nel 2014 ha provveduto alla loro reiterazione mediante adozione di una Variante generale, attualmente in fase di perfezionamento dell’iter di approvazione.

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Figura 9 - Rappresentazione del Programma di Fabbricazione vigente

2.5.2. I principali strumento urbanistici attuativi A seguito della previsione dei Piani di Risanamento Urbanistico, individuati e perimetrati dalla Regione nel 1987, l’Amministrazione comunale ha provveduto alla redazione degli strumenti urbanistici attuativi, approvati nel corso dei primi anni ’90 ed entrati in vigore tra il 1994 e il 2002 con la loro pubblicazione nel BURAS. Si è quindi proceduto al rilascio delle concessioni in sanatoria e per la realizzazione di nuove volumetria, pur non avendo completato le opere di urbanizzazione e l’acquisizione delle aree a standard. Il Piano Particolareggiato del Centro Storico di Olbia e San Pantaleo è stato invece adeguato al PPR ed è entrato in vigore nel 2013, mentre risulta ancora privo della pianificazione particolareggiato la restante parte del Centro di antica e prima formazione esterna alla Zona A.

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2.6. Le gestioni speciali Nel documento relativo alle linee programmatiche e operative per la redazione del nuovo PUC viene sottolineata la necessità di promuovere un "profondo cambiamento del metodo di pianificazione, che deve (…) muovere verso una concezione dialogica con altri saperi e altri soggetti istituzionali che hanno competenze generali o speciali nei territori della città". Questo nuovo approccio al progetto della città e del territorio implica la necessità di avviare una transizione verso un sistema cooperativo caratterizzato da forme di coordinamento fra diversi soggetti istituzionali. Nel processo di elaborazione del nuovo PUC di Olbia un livello di particolare importanza riguarda quindi il tema delle gestioni speciali che assumo una specifica rilevanza nella armatura urbana e infrastrutturale ma anche nel sistema delle tutele ambientali e naturalistiche. Il territorio di Olbia ospita infatti una serie di infrastrutture che contribuiscono a definire l’armatura urbana della città capoluogo: l’Area Industriale, il Porto, l’Aeroporto Costa Smeralda, le Ferrovie. Per quanto riguarda la sfera delle tutele ambientali il territorio comunale ospita invece l’Area Marina Protetta e le Aree SIC e ZPS. Il progetto del Piano deve quindi esplorare gli elementi di criticità e potenzialità e, attraverso un approccio cooperativo, individuare gli elementi di integrazione e riqualificazione delle relazioni fra il sistema urbano e le principali infrastrutture, quali requisiti costitutivi del progetto della città. Nell’ambito delle attività promosse dal Laboratorio PUC Olbia, processo di partecipazione attivato a supporto della elaborazione del nuovo Piano, sono stati previsti alcuni “tavoli speciali” specificamente dedicati alla trattazione delle tematiche riguardanti Area portuale, Aeroporto, Zona industriale, Ferrovia.

2.6.1. L’area portuale di Olbia Il porto di Olbia è il principale scalo regionale per il traffico passeggeri e nel corso del 2013 il traffico passeggeri ha fatto registrare valori di poco inferiori a 2,5 milioni, collocandosi al settimo posto a livello nazionale. L'area portuale, recentemente oggetto di un nuovo Piano Regolatore, si sviluppa lungo tutta la linea di costa del golfo interno ed è suddiviso in tre distinte aree: - Cocciani, inserito nel tessuto industriale della città; - il Porto interno, dove insiste anche l’antico porto romano, destinato al diportismo; - Isola Bianca, con nove banchine per le navi ro-ro per il trasporto passeggeri con auto al seguito, mezzi commerciali e altre tre per le navi da crociera.

Il Piano Regolatore del Porto Il nuovo Piano Regolatore prevede la razionalizzazione dell'esistente con la realizzazione di nuovi denti di attracco, la realizzazione del terminal crociere, il dragaggio dei fondali e interventi relativi alla sicurezza della navigazione. Ancora incerte le sorti del molo Brin che il nuovo PRP destina a piccole unità da crociera e mega yacht. Complessivamente all'interno del golfo il PRP prevede l’ormeggio contemporaneo di 2.300 imbarcazioni e navi da diporto. Ulteriori approdi sono localizzati tra l’insenatura settentrionale di Porto Romano e quella meridionale di via

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Redipuglia, utilizzate per l’ormeggio di natanti di piccole dimensioni; la sponda meridionale e la porzione di specchio acqueo prospiciente, invece, saranno dedicati ai servizi di assistenza tecnica e commerciale della nautica da diporto ed alle imbarcazioni da pesca.

Figura 10 - Estratto dal Piano Regolatore del Porto

2.6.2. L’aeroporto di Olbia – Costa Smeralda L'Aeroporto Olbia Costa Smeralda è il principale scalo aeronautico internazionale della Sardegna; situato ormai in continuità con il centro urbano di Olbia si sviluppa lungo la piana del Padrongianus su una superficie territoriale di circa 274 ettari. L’aeroporto si colloca al secondo posto regionale per volume di traffico passeggeri, dopo l’aeroporto di Cagliari e prima dell’aeroporto di Alghero, con un valore di 2,1 milioni di passeggeri nel corso del 2014 (20° posto nazionale). L'Aeroporto è gestito dalla GEASAR Spa, società operativa nel marzo 1989.

Il Piano di sviluppo aeroportuale Il Piano di sviluppo dell'Aeroporto "Costa Smeralda" rappresenta il principale strumento di pianificazione del suo potenziamento e sviluppo, sulla base delle previsioni di crescita del traffico aereo, nel breve, medio e lungo periodo. Il PSA si configura come uno strumento di programmazione sovraordinato a cui tutti i progetti per la realizzazione delle relative opere dovranno risultare conformi. Il PSA prevede il potenziamento per soddisfare un volume di traffico stimato (2020) di oltre 5 milioni di passeggeri/anno a fronte degli attuali 1.600.000. Per sostenere tale sviluppo di traffico il PSA prevede un notevole potenziamento delle dotazioni aeroportuali esistenti con interventi infrastrutturali sia air-side (allungamento pista di volo, nuovi piazzali di sosta e cargo, nuovo deposito carburanti, etc.) sia “land-side” (parcheggi, edifici e fabbricati di servizio, hangar).

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Figura 11 – Estratto dal Piano di Sviluppo Aeroportuale: Sistemi funzionali e destinazioni d’uso

2.6.3. La ferrovia La linea ferroviaria Cagliari-Golfo Aranci Marittima attraversa l’intero abitato di Olbia provenendo da sud-ovest per dirigersi a nord-est in direzione Golfo Aranci. All’interno del tessuto urbano la diramazione Olbia Marittima collega lo scalo portuale dell’Isola Bianca, tratto ferroviario oggi dismesso. Lungo il suo tracciato urbano sono presenti inoltre il deposito locomotive dello scalo ed il fascio di binari per il servizio merci.

Figura 12 - Planimetria della nuova Stazione ferroviaria e fasi realizzative Il tracciato ferroviario determina oggi una cesura di parti significative dell’abitato particolarmente problematica, sia per gli aspetti connessi alla fluidità del traffico veicolare sia per la discontinuità che comporta nel tessuto urbano consolidato. La stessa stazione ferroviaria, per localizzazione e dimensione del fascio ferroviario, costituisce un ulteriore elemento di discontinuità non riuscendo a rappresentare un elemento di centralità urbana. Tutto il sistema risulta inoltre sovradimensionato rispetto ai flussi di traffico di attraversamento in direzione Golfo Aranci.

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Il nuovo Piano deve quindi riconoscere e valorizzare le opportunità di riqualificazione urbana e ricucitura di parti significative della città che possono scaturire da un nuovo e diverso assetto delle funzioni e delle forme di mobilità connesse alla ferrovia. L’arretramento della stazione nell’area dell’attuale scalo merci apre infatti nuovi scenari progettuali che potranno consentire la ricucitura di significative parti urbane, l’integrazione modale con gli autobus, l’utilizzo della linea per un servizio di metropolitana leggera, nuove connessioni ambientali ed ecologiche.

2.6.4. L’area industriale provinciale Nord-Est Sardegna (CIPNES Gallura) Il Consorzio Industriale Provinciale Nord Est Sardegna Gallura (CIPNES Gallura), costituito ai sensi della L.R. n. 3/09 dal comune di Olbia, dalla Provincia di Olbia-Tempio, dal Comune di Monti e dal Comune di Buddusò, con i suoi 752 ettari di estensione, si colloca in un tratto di notevole valenza paesaggistica del golfo interno di Olbia. Il Consorzio, istituito dalla L.R. n. 10 del 2008, gestisce: - la progettazione e la realizzazione di opere di urbanizzazione, delle infrastrutture nelle aree industriali di interesse sovralocale e di spazi pubblici destinati ad attività collettive; - l’acquisizione di aree e la successiva assegnazione alle imprese degli spazi attrezzati per gli insediamenti produttivi; - la realizzazione e la gestione di impianti comuni per la fornitura di servizi, la riscossione dei corrispettivi dovuti per i servizi erogati, e più, in generale tutte le attività finalizzate a favorire lo sviluppo e la valorizzazione delle imprese industriali.

Figura 13 – Piano Regolatore Territoriale delle aree gestite dal CIPNES È stata avviata una variante del Piano Regolatore Territoriale delle aree industriali gestite dal Cipnes, in corso di approvazione definitiva.

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All’interno del perimetro del Consorzio, che ospita 550 aziende in esercizio e 150 in fase di insediamento e programmazione, sono presenti attività legate alla cantieristica nautica e all’allevamento dei mitili, al commercio, alla logistica, all’alimentare, all’estrazione e lavorazione del marmo e del granito e strutture ricettive e sportive di prestigio, tra cui un Resort con hotel a cinque stelle.

Figura 14 – Utilizzazione degli edifici all’interno dell’area CIPNES

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Figura 15 - Progetto della Piattaforma Tecnologica Europea

Nell’ultimo decennio si assiste ad un graduale processo di dismissione e riconversione delle attività più propriamente produttive e artigianali. Tale fenomeno ha sensibilmente modificato i caratteri funzionali dell’area industriale, diventando sempre più l’ambito di riferimento per le attività commerciali e di servizio e conseguentemente assumendo caratteri e ruolo sempre più urbani. Ne è testimonianza l’avvio della realizzazione della Piattaforma Tecnologica Europea che contribuirà a rafforzare il processo in atto, in assenza di una strategia di confronto con l’assetto urbano e di un disegno unitario.

2.6.5. I siti di Rete Natura 2000 e l’area Marina Portetta All'interno del territorio comunale di Olbia ricadono 2 Siti appartenenti alla Rete "Natura 2000": il Sito d'Interesse Comunitario (SIC) “Isole Tavolara, Molara e Molarotto" (ITB010010), la Zona di Protezione Speciale (ZPS) “Isole del Nord - Est tra Capo Ceraso e Stagno di San Teodoro" (ITB013019). Il soggetto gestore dei siti “Natura 2000” è l’Area Marina Protetta “Tavolara Punta Coda Cavallo” che ricade in parte nel territorio di Olbia. Il SIC “Isole Tavolara, Molara e Molarotto" (ITB010010) è un Sito marino costiero caratterizzato dalla presenza di numerosi habitat marini, in particolare l’habitat prioritario 1120* “Praterie di posidonie (Posidonion oceanicae)” che riveste particolare importanza in tutto il Mar Mediterraneo quale habitat di numerose specie marine anche di rilevanza internazionale. Il sito è inoltre di rilevante importanza per la presenza

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 57 di numerose specie animali (Tursiops truncatus, Caretta caretta) e vegetali (Alyssum tavolarae, specie esclusiva dell’Isola di Tavolara). Il Sic include il sistema di isole di natura calcarea e granitica prospiciente la costa di Olbia-San Teodoro. L'isola di Tavolara, che poggia nella parte occidentale sul basamento granitico, si eleva a 565 m. di quota con Punta Cannone a sud e a 510, a nord, con Punta Castellaccio, con falesie imponenti a picco sul mare. La morfologia è aspra e l'isola è per buona parte inaccessibile. Differente il paesaggio di Molara che si eleva a poco più di 150 m. di quota con morfologie meno marcate con affioramento di grandi massi e trovanti granitici. Poco distante lo scoglio di Molarotto egualmente di natura granitica.

Figura 16 – Siti della Rete Natura 2000 e Area Marina Protetta di Tavolara – Punta Cavallo

La ZPS “Isole del Nord - Est tra Capo Ceraso e Stagno di San Teodoro" (ITB013019), oltre a comprendere quasi interamente il SIC “Isole Tavolara, Molara e Molarotto" ed il SIC “San Teodoro” (ITB010011), interessa il sistema di aree umide costiere (Stagno Tartanelle e la Peschiera, le vecchie saline) nella parte settentrionale del SIC, in cui è presente habitat alofili che permettono la presenza di numerose specie avifaunistiche legate a tali ambienti. Nell’area costiera del Comune di Olbia, è presente inoltre l’Area Marina Protetta “Tavolara Punta Coda Cavallo” istituita con la Legge 979 del 1982, integrata dalla

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Legge 394 del 1991, con Decreto del Ministero dell’Ambiente, il 12 dicembre 1997 e successive modifiche. La zona protetta inizia da Capo Ceraso e arriva fino a Cala Finocchi, a Sud del territorio comunale di San Teodoro e comprende circa 15.000 ettari di mare e parte dei territori costieri di Olbia, Loiri Porto San Paolo e San Teodoro che costituiscono il Consorzio di Gestione. Nell’Area Marina Protetta vige un regolamento definitivo del Ministero dell'Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare (decreto legislativo del 03/12/2014) che regola nel dettaglio le diverse attività. Inoltre, all’interno dell’AMP è vietato la pesca subacquea, l’utilizzo delle moto d’acqua e gli sport acquatici con l’uso di attrezzature a rimorchio.

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3. LO STATO ATTUALE. ANALISI E VALUTAZIONE DELLE CRITICITA’

3.1. Stato di attuazione del piano Negli schemi e nelle tabelle a seguire sono riportati i dati relativi allo stato di attuazione del Piano di Fabbricazione vigente in riferimento alle aree di completamento (zone B), alle aree di espansione (zone C) e alle aree per servizi (zone S e G).

3.1.1. Il centro urbano di Olbia e Pittulongu Le Zone B di Completamento residenziale

Ambito volume di volume zona Nome zona area indice Volume urbano piano residuo Olbia B1 Zone residenziali da ristrutturare 149.578 3,00 448.733 709.087 -260.354 Zone residenziali esistenti e di Olbia B2 completamento dense 2.034.467 3,00 6.103.402 6.446.113 -342.711 Zone residenziali esistenti e di Olbia B3 completamento rade 676.236 2,10 1.420.097 1.336.427 83.670 Zone residenziali esistenti e di Olbia B5 completamento programmato 31.319 1,20 37.583 30.454 7.129 Zone residenziali esistenti e di Olbia B7 - B12 completamento programmato 5.221 vari 12.574 23.413 -10.839 Zone residenziali sogette a piano di Olbia BR riqualificazione 1.368 4,50 6.155 Zone residenziali sogette a piano di Olbia BR riqualificazione 33.641 4,50 148.633 72.594 76.039 Figura 17 – Le zone B di completamento residenziale del Piano di Fabbricazione

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Le Zone C di Espansione residenziale e le Zone D per attività artigianali e produttive

Ambito zonaNome zona Area stato attuativo urbano OlbiaCEspansioni urbane 4.276.185 convenzionata e/o completata Pittulongu CEspansioni urbane 1.540.630 convenzionata e/o completata OlbiaCEspansioni urbane 2.854.202 non convenzionata

OlbiaDInsediementi produttivi842.473 convenzionata e/o completata OlbiaDInsediementi produttivi1.161.542 non convenzionata OlbiaDInsediementi produttivi7.524.687 CIPNES

Figura 18 – Le zone C e D di espansione del Piano di Fabbricazione

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Le Zone S a Standard e Zone G per Servizi generali

amb_urb stato area olbiaStandard Realizzati 1.187.376 olbiaStandard Acquisiti non Realizzati 1.158.807 olbiaStandard non Acquisiti 1.125.847 pittulonguStandard non Acquisiti 10.445

Olbiaservizi generali realizzati 6.090.691 servizi generali non realizzati Olbia 205.074 (ospedale san raffaele)

amb_urb stato area olbiatotale servizi realizzati 7.278.067 olbiatotale servizi acquisiti non realizzati 1.363.881 olbiatotale servizi non acquisiti 1.125.847

pittulongutotale servizi non acquisiti 10.445

Figura 19 – Le zone S e G a servizi del Piano di Fabbricazione

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3.1.2. San Pantaleo

Le Zone B di Completamento residenziale

volume di volume zona Nome zona area indice Volume piano residuo San Zone residenziali esistenti e di completamento B7 126.157 1,20 151.389 157.679 -6.290 Pantaleo programmato

Figura 20 – Le zone B del Piano di Fabbricazione a San Pantaleo

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Le Zone C di Espansione residenziale

Figura 21 – Le zone C del Piano di Fabbricazione a San Pantaleo

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Le Zone S a Standard e Zone G per Servizi generali

San Pantaleo Standard Realizzati 10.934 San Pantaleo Standard Acquisiti non Realizzati 11.395 San Pantaleo Standard non Acquisiti 35.840

San Pantaleo servizi generali realizzati 2.517

totale servizi realizzati 13.451 San Pantaleo totale servizi acquisiti non realizzati 11.395 totale servizi non acquisiti 35.840

Figura 22 – Le zone S e G del Piano di Fabbricazione

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3.1.1. Rudalza e Porto Rotondo

Le Zone B di Completamento residenziale

volume di volume zona Nome zona area indice Volume piano residuo Zone residenziali esistenti e di completamento Porto Rotondo B6 295.287 1,25 369.109 349.819 19.290 di Porto Rotondo

Figura 23 – Le zone B del Piano di Fabbricazione

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Le Zone C di Espansione residenziale

Figura 24 – Le zone C del Piano di Fabbricazione

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Le Zone S a Standard e Zone G per Servizi generali

amb_urb stato area Rudalza Standard realizzati 548 Porto Rotondo Standard non acquisiti 11.596

totale servizi realizzati 548 totale servizi acquisiti non realizzati 0 totale servizi non acquisiti 11.596

Figura 25 – Le zone S del Piano di Fabbricazione

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3.1.2. Multa Maria

Le Zone B di Completamento residenziale

volume di volume zona Nome zona area indice Volume piano residuo Murta Zone residenziali esistenti e di completamento B4 101.232 1,20 121.478 113.794 7.684 Maria delle frazioni

Figura 26 – Le zone B del Piano di Fabbricazione

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Le Zone C di Espansione residenziale

Figura 27 – Le zone C del Piano di Fabbricazione

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Le Zone S a Standard e Zone G per Servizi generali

amb_urb stato area Murta Maria Standard Realizzati 21.902 Murta Maria Standard Acquisiti non Realizzati 68.503 Murta Maria Standard non Acquisiti 68.782

Murta Maria servizi generali realizzati 8.199

totale servizi realizzati 30.101 Murta Maria totale servizi acquisiti non realizzati 68.503 totale servizi non acquisiti 68.782

Figura 28 – Le zone S e G del Piano di Fabbricazione

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3.1.1. Berchideddu

Le Zone B di Completamento residenziale

volume di volume zona Nome zona area indice Volume piano residuo Berchideddu B1 Zone residenziali da ristrutturare 29.137 3,00 87.411 57.676 29.735 Zone residenziali esistenti e di completamento Berchideddu B4 34.863 1,20 16.200 delle frazioni 41.836 25.636 totale B 64.000 129.247 45.934

Figura 29 – Le zone B del Piano di Fabbricazione

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Le Zone C di Espansione residenziale e le Zone D per attività artigianali e produttive

Figura 30 – Le zone C del Piano di Fabbricazione

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Le Zone S a Standard e Zone G per Servizi generali

amb_urb stato area Berchideddu Standard Realizzati 23.013 Berchideddu Standard non Acquisiti 59.609

Berchideddu servizi generali realizzati 2.111

totale servizi realizzati 25.124 Berchideddu totale servizi acquisiti non realizzati 0 totale servizi non acquisiti 59.609

Figura 31 – Le zone S e G del Piano di Fabbricazione

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3.2. Il rischio idraulico

3.2.1. Il centro urbano e le zone esterne L’analisi comparata delle aree a pericolosità idraulica individuate da PAI e PSFF e delle aree allagate nel corso degli eventi alluvionali del novembre 2013, evidenzia come gli studi e le analisi, anche laddove cautelativi (fasce C del PSFF delimitate su base geomorfologica), hanno condotto ad una rappresentazione dell’impronta di piena non comprensiva dei fenomeni realmente avvenuti. Lo “Studio di Variante al Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico (PAI) e del Quadro delle Opere di Mitigazione del Rischio idraulico nel territorio comunale di Olbia”, in virtù della scala di riferimento per analisi idrologiche e modellazioni idrauliche, ha consentito di individuare e caratterizzare uno per uno i tronchi critici del reticolo idrografico. Lo Studio, coerente con lo scenario dell’autunno 2013, conferma la forte criticità funzionale della quasi totalità dei canali che attraversano l’ambito urbano, così come dei numerosi attraversamenti e tratti tombati. La rappresentazione della pericolosità idraulica che ne consegue, interessando diffusamente l’ambito densamente edificato di Olbia, comporta elevati livelli di rischio per la popolazione, le attività insediate, il patrimonio edilizio e le infrastrutture.

Figura 32 – Individuazione della pericolosità idraulica

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Figura 33 – Individuazione della pericolosità idraulica: dettaglio relativo al centro abitato di Olbia

Figura 34 – Individuazione della pericolosità idraulica: dettaglio relativo alla frazione di Multa Maria

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3.2.2. Il rischio idraulico e le previsioni del Programma di Fabbricazione Nello schema e nella tabella sottostanti è riassunta l’incidenza del rischio idraulico sulle zone di espansione residenziale di Olbia. Le porzioni di Zona C interessate da livelli di pericolosità ammontano a 948.755 mq, corrispondente a circa il 17% del totale delle zone di espansione del Centro di Olbia (con esclusione della zona CR di Pittulongu).

Figura 35 – Individuazione dell’incidenza della pericolosità idraulica sugli ambiti di espansione

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3.3. Il quadro delle opere di mitigazione del rischio idraulico

Nelle immagini sotto riportate sono rappresentate i due progetti di mitigazione del rischio idraulico: il così detto Piano Mancini (2014) e il piano alternativo redatto dal raggruppamento guidato dallo studio Technital (2018)

Figura 36 – Schema degli interventi programmati per la mitigazione del rischio idraulico. Il pano Mancini

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Figura 37 – Schema degli interventi programmati per la mitigazione del rischio idraulico. Il piano alternativo

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Figura 38 – Schema degli interventi programmati per la mitigazione del rischio idraulico. Il piano alternativo

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4. MAPPATURA DELLE CRITICITA’ E DELLE RISORSE LOCALI Le note e le considerazioni riportate nel presento capitolo derivano dai forum organizzati nel percorso di partecipazione. I forum sono stati articolati in funzione: • delle diverse parti del territorio (paragrafo 4.1): in tali forum sono stati individuate le principali tematiche relative ai diversi ambiti del comune • dei diversi temi di intervento (paragrafo 4.2): in tali forum sono stati individuati i diversi ambiti progettuali di intervento e delineati alcuni scenari progettuali.. Durante i vari incontri sono state rappresentate questioni tra loro differenti e che solo in parte potranno essere trattate all’interno di uno strumento urbanistico.

4.1. Criticità e risorse locali: articolazione territoriali

4.1.1. Area centrale: centro storico La pedonalizzazione del centro storico Uno dei temi più sentiti è sicuramente quello della necessità di una limitazione o eliminazione, parziale o totale, del traffico automobilistico nel centro storico. La semplice chiusura al traffico veicolare, senza prevedere incentivi e servizi, vanificherebbe i benefici dell’operazione in termini di sostenibilità sociale ed economica. Viene in proposito ricordato il recente tentativo di pedonalizzazione del centro, che però ha incontrato l’opposizione di una parte dei commercianti di via Regina Elena. La pedonalizzazione del centro storico potrebbe tuttavia generare un incremento del traffico nelle aree adiacenti; si deve pertanto verificare se la via Mameli, in seguito alla pedonalizzazione delle strade principali (via Principe Umberto e via Garibaldi), sia in grado di smaltire il traffico verso via Aldo Moro o se risulta necessario individuare una viabilità alternativa di connessione. La scelta di ubicare gli uffici comunali nel centro storico, è considerata critica da qualche partecipante al laboratorio, in quanto costituiscono importanti generatori di traffico e determinano un incremento del fabbisogno di parcheggi pubblici.

La valorizzazione turistica I partecipanti al laboratorio concordano sul fatto che la valorizzazione turistica del centro non rivesta esclusivamente un interesse economico, ma che si possa concretizzare attraverso un’integrazione degli aspetti storici, culturali e ambientali con quelli commerciali e abitativi. Le criticità emerse sono volte al superamento di un modello turistico di tipo stagionale e mirano ad un arricchimento dell’offerta di Olbia in termini di servizi, fruizione ambientale, culturale e commerciale.

L’edificazione nel centro storico Si richiede una particolare attenzione nella preservazione delle tipologie storiche e originarie (in particolare i tipici cortili interni) e nella distribuzione dei volumi; il tessuto storico viene percepito troppo densamente edificato in alcuni punti. Si rimandano ulteriori approfondimenti a questo riguardo, in sede di formazione del piano

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 81 particolareggiato esteso all’intero Centro di antica e prima formazione, in quanto riconosciuto come bene paesaggistico dal PPR.

Lo spostamento della stazione ferroviaria Il progetto per lo spostamento della stazione ferroviaria, già approvato e finanziato dall’Assessorato regionale ai trasporti, viene riconosciuto come un intervento positivo in termini di opportunità di ricucitura urbana e riqualificazione delle aree attualmente occupate dalla stazione e di utilizzo della linea ferroviaria come linea metropolitana di superficie, fino a Golfo Aranci. la reale e sentita necessità è che quest’area si trasformi in una occasione di connessione fra parti di città a fruizione collettiva.

Figura 39 - Individuazione delle criticità e delle risorse nell’area del centro storico

Piazza Mercato e Cinema Astra La quasi totalità dei partecipanti considera il Mercato coperto come un elemento formalmente estraneo al centro storico e potenzialmente pericoloso per il livello di degrado della struttura. Alcuni tuttavia apprezzano l’idea di inserire un elemento di modernità all’interno del tessuto tradizionale, magari da realizzarsi con una struttura meno massiccia e più contemporanea.

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Alcuni partecipanti propongono la riqualificazione di quest’area anche mediante la demolizione del mercato coperto.

L’area portuale La problematica principale riguarda la necessaria ricucitura e integrazione della città con le aree del lungomare. In particolare: • relativamente al Molo Brin viene evidenziato un utilizzo non appropriato, in relazione alla sua collocazione strategica all’interno del contesto urbano e paesaggistico. Viene infatti percepita come uno spreco la sua relegazione a parcheggio, spesso utilizzato dai camper come area di sosta, in particolare nella stagione estiva, in assenza di luoghi deputati; • la mancanza di una connessione tra il centro e gli isolotti della Peschiera a Mogadiscio; • la possibilità di acquisire l’edificio della Vecchia dogana, ora inutilizzato, per ospitare funzioni universitarie; • relativamente al museo archeologico se ne rimarca la scarsa valorizzazione.

Porto Romano La zona del Porto Romano viene indicata come un luogo strategico per la riqualificazione del rapporto tra la città e il mare, anche in riferimento alle funzioni che la rendevano viva nel passato, tra cui la presenza di un idroscalo e del Padiglione Nervi, ora completamente distrutto. Attualmente il lungomare Escrivà è completamente abbandonato e inaccessibile.

Villa Tamponi La Villa Tamponi è percepita come un elemento particolarmente importante all’interno del centro storico: per la sua posizione strategica, per il suo significato storico culturale, per la sua naturale vocazione a parco, all’interno di un tessuto carente di spazi verdi. In ogni caso tutti concordano sulla necessità di aprire la villa ed il parco ad una fruizione collettiva, attraverso qualunque tipo di iniziativa, nel rispetto dei caratteri storico culturali tutelati mediante iscrizione della villa nell’elenco dei beni paesaggistici.

4.1.2. Area centrale: Bandinu La maggior parte delle criticità segnalate per l’area di Bandinu, riguarda gli aspetti legati al rischio idrogeologico, in particolare: • il pericolo costituito dai ponti a mare che riducono le sezioni di deflusso idrico, • le scelte urbanistiche previste per i casi di lottizzazioni interne alle aree esondabili, che hanno già realizzato le urbanizzazioni; • lo scarso deflusso idrico delle vecchie peschiere. Emerge una critica diffusa alle scelte di governo del territorio assunte nel passato, soprattutto relativamente alla gestione della crescita insediativa all’interno delle aree

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 83 caratterizzate da pericolosità idrogeologica ed alle soluzioni idrauliche adottate nel corso del tempo per garantire il deflusso idrico (canalizzazioni, tombinamenti, ecc), opere che si sono rivelate del tutto inadeguate se non dannose (ad esempio Via Amba Alagi).

Figura 40 - Individuazione delle criticità e delle risorse nell’area di Bandinu

Durante l’incontro si registra la necessità di garantire al quartiere un affaccio al mare accessibile e attrezzato, da connettere all’intero sistema del lungomare alla scala urbana, attualmente frammentato e privo di servizi e spazi pubblici. Si auspica la realizzazione di una continuità ecologica e funzionale da sviluppare lungo il golfo interno, alla scala locale e urbana, anche attraverso forme di mobilità leggera. Si riconosce il valore naturalistico rappresentato dalla peschiera, il cui equilibrio ecosistemico è però minacciato da una gestione inadeguata, che determina un insufficiente ricambio idrico all’interno del bacino. Tale inefficienza causa un ristagno idrico e conseguenti cattivi odori, soprattutto durante la stagione estiva, nella quale si registra anche una minore presenza dei fenicotteri, presenti negli altri periodi dell’anno. La mancanza di manutenzione e gestione delle canalizzazioni che sfociano nella peschiera rappresenta invece un ostacolo al deflusso dell’acqua in situazioni di emergenza.

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Si segnala inoltre la presenza di un gelso ultracentenario nella piazza tra via Isernia e Via Lecce che è opportuno valorizzare.

Viene segnalata la carenza di collegamenti viari e pedonali con gli altri quartieri, che genera un sentimento diffuso di isolamento e una percezione di carenza di aree pubbliche e servizi. Inoltre viene evidenziata l’incerta definizione dei limiti della città. Si richiede la regolarizzazione e riqualificazione dell’insediamento spontaneo. In particolare viene trattato il tema della necessità di riqualificare l'ambito di ingresso alla città di Olbia da sud-ovest, lungo la Olbia-Sassari: al tema della ridefinizione degli insediamenti lungo quest'asse si aggiunge quello dell'accessibilità al cimitero per chi proviene da Sassari e in generale delle connessioni del cimitero con il centro.

Per quanto riguarda la visione strategica a livello urbano, i temi approfonditi riguardano la presenza della linea ferroviaria in città, attualmente percepita come un elemento di cesura e divisione tra parti di città.

4.1.3. Area centrale: Isticadeddu, Pesana, via Vittorio Veneto, via Barcellona La sicurezza idrogeologica dell’area La principale criticità riguarda gli aspetti legati alla sicurezza idrogeologica, in particolare: • la presenza di ostruzioni lungo i canali e l’ostacolo al deflusso costituito dai ponti a mare; • la preoccupazione per le conseguenze sul quartiere di Pasana determinabili dalla deviazione del rio Seligheddu, intervento previsto nel Quadro delle opere di mitigazione, in particolar modo per quanto riguarda le interferenze sulla rete dei sottoservizi; Per quanto riguarda il rapporto fra sicurezza idraulica e pianificazione urbanistica, si evidenziano le seguenti criticità/opportunità da considerare nello sviluppo del Piano: • le modalità con cui il nuovo PUC si potrà relazionare agli interventi previsti dal Quadro delle opere di mitigazione del rischio idraulico approvato; • le implicazioni urbanistiche per le aree di espansione che ricadono in zone a rischio idraulico, con particolare riferimento al piano di lottizzazione ubicato nei pressi della scuola elementare di Isticadeddu; • la possibilità di spostare in zone sicure, opportunamente identificate e pianificate, le volumetrie già realizzate in ambiti a rischio idraulico; • il tratto terminale del rio Seligheddu, dall’attuale sua foce fino alla linea ferroviaria, può rappresentare una opportunità per dare una maggiore connotazione di Olbia come città d’acqua e offrire una inedita modalità di accesso al parco dell’artiglieria

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La mobilità Emergono numerose considerazioni riguardanti il tema della mobilità, riassumibili nei seguenti punti: • congestione del traffico viario, soprattutto lungo la via Roma; • bassi livelli di accessibilità al nuovo Ospedale, anche se localizzato in prossimità del centro urbano; • presenza di numerose strade senza uscita che necessitano di una ricucitura con la trama viaria esistente, ad esempio via Marco Polo-via Barcellona in zona Tannauli; • inadeguatezza del tracciato di alcune strade, che necessitano di rettifiche all'assetto viario e di una maggiore manutenzione: in particolare si citano la via San Severino (ancora di proprietà privata, per la quale si chiede l’acquisizione da parte del Comune), via da Verrazzano, via Marco Polo, via Gessi , via Capuano; • isolamento del quartiere di Isticadeddu, anche per quanto riguarda la sua connessione con i servizi fondamentali; • assenza di collegamenti pedonali e ciclabili di sicura fruizione; in proposito si evidenzia la necessità di incentivare la mobilità ciclo-pedonale, anche a supporto delle piccole attività economiche e commerciali della zona; • necessità di una distribuzione più uniforme dei parcheggi; • realizzazione di un collegamento alternativo verso il liceo scientifico, a seguito della prossima eliminazione del sottopassaggio ferroviario.

I servizi In questa parte dell’abitato si registra una forte carenza di spazi verdi e spazi sociali; inoltre, la localizzazione degli standard all’interno dei Piani di Risanamento non soddisfa le reali necessità del quartiere.

La valorizzazione ambientale L’esistenza del Rio Siligheddu all’interno del tessuto urbano non dovrebbe rappresentare solo un elemento negativo o funzionale al deflusso idrico, ma dovrebbe rappresentare una opportunità di riqualificazione e connessione urbana ed essere restituito alla città come spazio pubblico di qualità tramite la realizzazione di un parco lineare. Una criticità ambientale riguarda la presenza di tralicci elettrici ad alta tensione, che attraversano il quartiere e la cui rimozione risulterebbe particolarmente gravosa.

Il tracciato ferroviario Viene evidenziato il ruolo che può assumere la rete ferrovia a seguito dello spostamento della stazione nell’area dello scalo ferroviario, in prossimità di via Sardegna, intervento già approvato e finanziato dall’Assessorato regionale ai trasporti; la realizzazione dell’intervento prefigura nuove opportunità di ricucitura urbana e riqualificazione delle aree attualmente occupate dalla stazione e di utilizzo della linea ferroviaria che prosegue fino a Golfo Aranci, ad esempio come linea metropolitana di

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 86 superficie. Inoltre viene evidenziata la necessità di ridurre la complessità dell’incrocio via San Simplicio/via Umberto I in considerazione della presenza di due passaggi a livello.

Figura 41 - Individuazione delle criticità e delle risorse nell’ambito del nuovo Ospedale, Pasana, Isticadeddu, via Vittorio Veneto, via Barcellona

4.1.4. Area centrale: viale Aldo Moro La sicurezza idrogeologica dell’area L’aspetto di maggiore problematicità è relativo al rischio idrogeologico. Viene segnalata la presenza di ostacoli nel canale San Nicola che intralciano il regolare deflusso idrico, in particolare in corrispondenza del restringimento della via Sereri, determinando un rischio idraulico in tutto il quartiere. Si registra il timore che la nuova sezione idraulica, prevista per il canale San Nicola, possa essere insufficiente rispetto alle portate idrauliche massime, per questo si propone uno sfogo alternativo, parallelo alla ferrovia. Si segnala inoltre la necessità di realizzare una rete di smaltimento delle acque bianche, adeguatamente dimensionata. Per quanto riguarda il rapporto fra pianificazione urbanistica e sicurezza idraulica, si evidenzia la necessità di una particolare attenzione circa le modalità con cui il nuovo Piano si potrà o dovrà relazionare agli interventi previsti dal Quadro delle opere di mitigazione del rischio idraulico approvato.

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La mobilità Gli aspetti legati alla mobilità interna al quartiere emersi durante il laboratorio, riguardano in particolare la presenza di un traffico diversificato, che solo in minima parte viene generato dai residenti per spostamenti interni all’ambito. La maggior parte dei rallentamenti alla viabilità risulta infatti determinata dai flussi di passaggio che hanno come destinazione altre zone della città (il centro, l’area industriale) o semplicemente attraversano il quartiere, generando situazioni di pericolo poco compatibili con la natura residenziale del quartiere (soprattutto in via Aldo Moro e Via Frà Giacomo Veronese). Ulteriori criticità riguardano: • l’isolamento del quartiere di Tilibbas, accessibile solo attraverso le arterie di scorrimento veloce; • l’esistenza, in zona Giovannelli, di un tratto di Strada Provinciale che potrebbe essere classificata come strada comunale, per evitare il verificarsi di incertezze gestionali connesse alla sua manutenzione; • la necessità di asfaltare la Via Mosca e connetterla al reticolo viario, attraverso il suo prolungamento fino a via Aldo Moro. Viene inoltre rilevata la scarsa connessione con parti contigue della città e la frammentazione del waterfront, dovuto all’assetto infrastrutturale, estremamente evidente soprattutto per chi arriva dal porto. Si evidenzia di conseguenza la necessità di ricostituire e rafforzare il rapporto con il centro storico della città, di predisporre una serie di collegamenti trasversali con l’area industriale e di ridurre l’ingombro degli svincoli attraverso la realizzazione di rotonde.

I servizi Per quanto riguarda l’organizzazione delle aree standard, si richiede una loro corretta localizzazione all’interno dell’insediamento o nelle dirette vicinanze, criticando l’attuale disposizione di alcune aree (come quella oltre la via Mosca). Si segnala inoltre, all’interno del PRU Sa Minda Noa, la presenza di un’area destinata a Servizi mai acquisita al patrimonio pubblico, con vincolo di esproprio reiterato da trent’anni.

La valorizzazione ambientale e archeologica Con riferimento alle risorse ambientali e culturali del territorio viene evidenziata l’assenza di politiche di valorizzazione adeguate. La valorizzazione del patrimonio storico culturale, archeologico ed ambientale può invece rappresentare una risorsa importante per lo sviluppo turistico e per la qualità urbana di Olbia. Si propone di superare un approccio limitato alla “incorniciatura” dei reperti (attraverso la costruzione di opere di pavimentazione e arredo urbano costose e poco significative) e sviluppare invece modalità maggiormente integrate volte a favorire la fruizione paesaggistica del bene. Relativamente all’ambito urbano in esame, si chiede che nel nuovo Piano l’area archeologica dell’acquedotto romano, in località Tlibbas, venga considerata in modo strategico e integrato all’interno di un’area a parco, che dovrà relazionarsi con i

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 88 margini urbani al confine del quartiere di via Aldo Moro, come occasione di riqualificazione urbana e paesaggistico ambientale.

Progetti strategici Per quanto riguarda la visione strategica di livello urbano, un aspetto molto sentito è quello relativo all’area CIPNES, proprio per la sua prossimità e stretta connessione, anche funzionale, con il quartiere. L’area industriale del CIPNES è considerata ormai come un punto di riferimento per molte funzioni anche non strettamente produttive (commercio, servizi), normalmente assolte all’interno dell’ambito urbano, e per questo necessita di una più capillare accessibilità, anche attraverso percorsi ciclopedonali e di trasporto pubblico. Emerge la necessità di rivedere la regolamentazione e pianificazione della zona industriale (CIPNES), al fine di riqualificare il sistema di relazioni con la città ed il golfo interno e migliorare il suo inserimento nel contesto paesaggistico ambientale. Un altro aspetto cruciale è quello del ruolo della linea ferroviaria per il futuro sviluppo di Olbia; la presenza della linea ferroviaria in città è attualmente percepita come un elemento di cesura e divisione tra parti di città, anche funzionale (nello specifico vengono segnalati problemi connessi alle autorizzazioni per l’allaccio alle condotte del gas di città). Sebbene problematica, la linea ferroviaria rappresenta comunque una risorsa infrastrutturale da conservare, anche per evitare l’incremento del movimento delle merci su gomma, che aggiungerebbe il livello di traffico e inquinamento in una città già congestionata. Viene infatti rilevata l’opportunità di usare la linea ferroviaria, oggi sottoutilizzata, in modo diverso, ad esempio facendo fermare i treni che arrivano a Olbia all’inizio del centro urbano e convertendo il resto della linea come elemento di trasporto locale a livello urbano.

Lo sviluppo insediativo L’area in esame è costituita da una varietà di tessuti e tipologie insediative che si configurano secondo modalità di sviluppo e relazioni urbane differenti. Emerge come sia ormai necessario abbandonare un modello insediativo che consuma territorio e che risulta caratterizzato da un’incidenza elevata dei costi di gestione dei servizi e del trasporto pubblico, a favore di interventi di recupero e densificazione delle aree già interne al centro urbano, anche in un ottica di una progressiva sostituzione e riqualificazione del patrimonio abitativo.

4.1.5. Area centrale: Poltu Quadu La struttura urbana Vengono evidenziate i seguenti elementi: • l’assenza di identità e unitarietà all’interno del quartiere, costituito da tre ambiti edificati ben distinti e riconoscibili: uno, prossimo al centro urbano, a carattere residenziale pubblico, uno di edilizia convenzionata e uno costituito per lo più da seconde case, a carattere turistico.

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• il quartiere risulta organizzato attorno a un vuoto centrale, interessato da un piano di lottizzazione approvato, la cui attuazione risulta condizionata dalla presenza di aree a pericolosità idraulico; • il ritardo nell’attuazione del Piano di risanamento e nell’acquisizione delle aree a standard; • l’assenza di connessioni pedonali con il centro urbano, adeguate ad una fruizione sicura ed alla qualità del sito • l’esistenza di un’area destinata a servizi ma utilizzata come parcheggio del centro commerciale, in forza di una convenzione stipulata con l’amministrazione comunale ormai scaduta. In tale ambito era prevista la realizzazione di alloggi di edilizia sociale da parte di Area (crica16.000 mc), intervento provvisoriamente bloccato dal consiglio comunale.

Figura 42 - Individuazione delle criticità e delle risorse nell’area di Poltu Quadu

I servizi A fronte di un vasto patrimonio edilizio comunale, si registra una forte necessità di luoghi di aggregazione e di servizi connessi alla residenza, come uffici bancari e postali. Le criticità segnalate riguardano:

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• l’isolamento dalla città dovuto alla mancanza di collegamenti ciclabili e pedonali sicuri; • la presenza di strutture pubbliche sottoutilizzate o in disuso, in alcuni casi fatiscenti, come il tribunale (oggetto di un ampliamento poco prima di essere parzialmente dismesso), l’ostello della gioventù, il Teatro Michelucci, l’ospizio, l’ex istituito dei Salesiani e l’ex istituto alberghiero e sede comunale; • lo stato di degrado in cui versano alcune piazze, come quella prospiciente l’ospizio, quasi impossibili da fruire; • le difficoltà che caratterizzano la gestione del Teatro Michelucci, interessato dal cono di atterraggio degli aerei e quindi non utilizzabile per la sua funzione originaria; • l’assenza di spazi per attività sportive (esiste solo una piscina, peraltro privata). Si riconosce comunque l’impatto positivo determinato dalla vicinanza dell’aeroporto, la cui connessione potrebbe essere ulteriormente rafforzata.

Il fronte mare Enorme potenzialità derivante dal rapporto del quartiere e dell’intera città con il golfo interno, rapporto fino ad oggi fortemente trascurato; Viene percepito il rischio di eutrofizzazione delle acque del golfo, in parte riconducibile a sversamenti a mare della rete fognaria che interessano anche la Peschiera, dovuti a carenza di manutenzione degli impianti di sollevamento. Si sottolinea inoltre la necessità di riqualificare il lungomare di Mogadiscio secondo un’ottica di valorizzazione naturalistica (birdwatching, passeggiate pedonali) anche per orientare gli abitanti verso modelli di mobilità sostenibili (si segnala a questo proposito il progetto dell’architetto Cervo per la riqualificazione e valorizzazione della Peschiera).

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Figura 43 – Sintesi delle criticità nell’area centrale di Olbia

4.1.6. Pittulongu Le proposte relative a Pittulongu sono state riportate e rappresentate in un documento predisposto dal comitato della frazione. Il documento riporta le seguenti proposte di carattere generale: • il miglioramento della qualità della vita, attraverso la realizzazione di centri di aggregazione; • il miglioramento della viabilità esistente, con l’ampliamento e l’ammagliamento delle strade esistenti; • la conferma e realizzazione degli standard indicati nel PRU; • la conferma della volumetria prevista nell’ambito della perimetrazione del PRU; • l’inserimento all’interno del PRU di zone già intensamente edificate, escluse dal perimetro originario e oggi prive di servizi e sottoservizi;

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• la previsione di un punto di approdo per piccole imbarcazioni, da realizzarsi mediante pontili galleggianti, gestito senza scopo di lucro da cittadini residenti; • la valorizzazione naturalistica dello stagno “Lo squalo” attraverso la realizzazione di una rete di sentieri; • il collegamento stradale di tutte le spiagge.

Gli insediamenti esterni al PRU Gli interventi dei partecipanti che abitano negli insediamenti esterni al PRU esprimono una generale richiesta di riconoscimento e consolidamento degli insediamenti mediante il loro inserimento all'interno del Piano di risanamento, o comunque in altro ambito "urbano", e contestuale riconoscimento di una dotazione volumetrica aggiuntiva, come ampliamenti o nuovi edifici di completamento.

I servizi e i sottoservizi Le criticità emerse dall’incontro mettono in luce le contraddizioni insite nella prosecuzione di un modello insediativo sparso non pianificato, che genera una progressiva richiesta di densificazione edilizia, in ambiti privi di servizi e aree verdi e adeguate reti infrastrutturali e produttive. In particolare si segnala: • l'inadeguatezza del reticolo viario a garantire una via di fuga in caso di emergenza; • la carenza di spazi per servizi, come un ufficio postale, una circoscrizione comunale, una farmacia; • la necessità di potenziare il sistema di trasporto pubblico di collegamento con Olbia.

La valorizzazione ambientale Nonostante le notevoli peculiarità ambientali e paesaggistiche dell'area, si segnala: • la presenza di una fascia retrodunale molto compromessa nella zona delle Spiagge di Mare e Rocce e del Pellicano, interessata tuttora dalla realizzazione di interventi edilizi; • la scomparsa delle zone umide retrostanti il litorale "la playa" e la presenza nella stessa area di attività private commerciali che ostacolano il ripristino dello stagno, utile anche per la protezione delle dune dal dilavamento operato dal deflusso delle acque; • l’assenza di una viabilità di tipo ciclo pedonale di collegamento tra Pittulongu e il Pozzo Sacro. • la necessità di valorizzare le specificità ambientali, mediante la realizzazione di parchi e spazi pubblici panoramici attrezzati (punti di ristoro e altri servizi, aperti tutto l’anno), anche come valorizzazione del patrimonio abitativo esistente.

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Figura 44 – Sintesi delle criticità di Pittulongu

4.1.7. Berchideddu A Berchiddeddu e nelle sub frazioni emerge soprattutto la matrice storica e agro pastorale dello sviluppo insediativo e produttivo, che si vorrebbe preservare il più possibile inalterato, anche in virtù del particolare contesto paesaggistico. Gli abitanti di Berchiddeddu e delle sub-frazioni (Sa Castanza, Su Carru, Sos Coddos, Pedru Gaias, Trainu Moltu, Battista, Mamusi) si identificano in modo molto stretto con i propri territori di appartenenza e contestano un modello di organizzazione dell'insediamento basato sull’accentramento dello sviluppo abitativo nella sola frazione di Berchiddeddu. Le criticità individuate riguardano: • il mancato riconoscimento e delimitazione dei borghi delle sub-frazioni, attualmente classificate come zone agricole, pur essendo dotate di chiese, cimiteri e di alcuni servizi connessi con la residenza; • l'inattuabilità delle vaste zone C individuate dal PdF, in relazione alla sussistenza di alcuni fattori insiti nel modello di vita tradizionale di questo contesto (elevato frazionamento dei terreni e la tendenza a non vendere i terreni di famiglia).

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In questo contesto viene espressa la carenza di aree per le attività produttive e artigianali, a supporto delle attività economiche e della vocazione agropastorale del territori, altrimenti costrette a localizzarsi nella zona industriale di Loiri - Porto San Paolo.

Figura 45 - Individuazione delle criticità e delle proposte per Berchiddeddu

4.1.8. San Pantaleo Il sistema insediativo Dalla discussione emergono alcuni aspetti critici relativi allo stato di fatto e alle possibilità di sviluppo del sistema insediativo: • la difficoltà di accesso all'abitazione da parte dei residenti di San Pantaleo, in parte dovuta alla presenza di una domanda concorrenziale di abitazioni turistico residenziali;

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• inattuabilità delle zone C di espansione e presenza di una struttura urbana disomogenea, che crea situazioni ambigue di "edificazione attesa"; • il rischio di uno sviluppo immobiliare speculativo, attraverso la realizzazione di grandi complessi ricettivi e alberghieri.

Figura 46 - Individuazione delle criticità e delle proposte per San Pantaleo

Lo sviluppo turistico Viene sentita la mancanza di una politica organizzativa o di incentivi da parte del Comune, per quanto riguarda la valorizzazione del centro attraverso una più elevata qualità urbana degli spazi pubblici.

La mobilità per quanto riguarda gli aspetti legati alla mobilità, si segnala: • il pericolo costituito dalle autovetture che accedono ad alta velocità al centro di San Pantaleo dalla via Zara; • la necessità di sopperire alla carenza di aree per parcheggi, soprattutto nella stagione estiva ed in occasione dello svolgimento del mercatino settimanale, in modo da tutelare la fruizione pedonale delle strade del centro.

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I servizi Dalla discussione emerge la richiesta di luoghi di socialità e in particolare di una palestra, utilizzabile anche per le attività scolastiche, che rappresenti uno spazio ricreativo e multifunzionale aperto alla popolazione residente.

Lo sviluppo delle attività agricole Nella piana agricola di San Giovanni si individuano le seguenti criticità: • presenza di vincoli imposti dalla zona H nelle aree a vocazione agricola, che impediscono lo sviluppo delle attività agro-pastorali (ad esempio, la costruzione di fabbricati per il ricovero del bestiame); • il rischio di un eccessivo frazionamento fondiario, finalizzato alla realizzazione di volumetrie non destinate alle attività delle aziende agricole; • la necessità di interpretare e valorizzare la complessità del sistema insediativo tradizionale dello stazzo Gallurese.

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Figura 47 - Individuazione delle criticità e delle proposte per San Pantaleo

4.1.9. Porto Rotondo e Rudalza Porto Rotondo Nel centro turistico consolidato di Porto Rotondo le problematiche emerse riguardano: - la percezione di una effettiva saturazione del centro in termini di edificazioni, caratterizzate peraltro da un'elevata tensione immobiliare (costo/mq molto alto). - il mancato riconoscimento del valore e del vantaggio sociale ed economico derivante dalla realizzazione e gestione dei servizi e degli spazi pubblici da parte del Consorzio di Porto Rotondo;

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Rudalza La frazione di Rudalza è costituita da un insediamento sparso di case indipendenti che interessa una superficie di circa 500 ha; l’insediamento risulta di difficile identificazione per il suo carattere diffuso sul territorio e per l’assenza di elementi chiaramente riconoscibili localizzati in prossimità delle principali direttrici viarie. In particolare si evidenzia: - l'assenza di un’identità e una riconoscibilità dell’insediamento, compresi i nuclei più antichi; - la necessità di coordinamento delle previsioni dei PUC di Olbia e di Golfo Aranci; - la richiesta di sviluppare volumetrie aggiuntive e ulteriori abitazioni sul proprio lotto, sulla base di una reinterpretazione del modello costruttivo tradizionale degli stazzi.

Dalla discussione emerge la necessità di prevedere servizi e aree in cui sviluppare attività commerciali, artigianali e di ristorazione, che costituiscano non solo una possibilità di sviluppo economico ma anche un elemento di riconoscibilità della frazione. Si individua come area strategica la spina centrale a cavallo del confine comunale, lungo la direttrice per Porto Rotondo, in cui sono localizzate la chiesa, la casa comunale e una serie di piccole attività commerciali.

Figura 48 - Individuazione delle criticità e delle proposte per Rudalza

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4.1.10. Multa Maria La forma urbana e i modelli insediativi La generale necessità di riqualificazione della borgata e implementazione dei servizi per i residenti viene affrontata attraverso la proposta di diverse strategie, anche contrastanti tra loro, come: • il completamento del tessuto insediativo mediante tipologie abitative a bassa densità (case indipendenti su lotto) con una cospicua presenza del verde privato all’interno degli insediamenti; • la riqualificazione dell’esistente e realizzazione dei servizi prima di qualunque ampliamento, per mitigare l'elevata presenza di un cospicuo patrimonio di seconde case completamente inutilizzate durante la bassa stagione; • la realizzazione di un progetto guida nella parte nord di Multa Maria, prospiciente le aree umide, che indirizzi verso una definizione più compatta del bordo urbano e garantisca la realizzazione dei servizi.

La viabilità Durante l’incontro si sottolinea la necessità di garantire collegamenti ciclabili tra Multa Maria e il centro urbano di Olbia e verso Marina Maria. Si richiede una particolare attenzione anche per le connessioni con le spiagge locali, ora difficilmente accessibili, attraverso una differenziazione dei percorsi pedonali e carrabili e mediante l’attivazione di bus navetta. Viene inoltre evidenziata l’inadeguatezza del reticolo stradale, costituito da molte strade senza uscita, potenzialmente pericolose in caso di incendio, sia per quanto riguarda l’accesso dei mezzi di soccorso sia per le inadeguate vie di fuga.

I servizi La carenza e la mancata attuazione di servizi e aree verdi viene percepita come una forte penalizzazione per i residenti, soprattutto per le categorie più svantaggiate, come bambini, anziani e disabili, che non dispongono di adeguati spazi di svago e socializzazione all’interno del centro abitato. Il problema è particolarmente sentito anche nella località di Marina Maria, per la quale si segnala un grave stato di abbandono e la carenza di aree per servizi dovuta alla mancata attuazione del PRU. Le richieste specifiche riguardano: • l’ubicazione di servizi igienici nella spiaggia di Porto Istana (già previsti dal PUL); • la realizzazione di una piazza davanti alla “Caffetteria della nonna”, prevista in origine dal Piano; • la generale necessità di parcheggi e aree per bambini; • la realizzazione di aree per servizi nella zona attorno alla rotatoria; • la realizzazione di un campeggi; • la valorizzazione di Punta Bunthe e Li Cuncheddi. Alcuni dei partecipanti suggeriscono che il Piano si basi su un bilancio economico sostenibile, che permetta la fattibilità degli interventi, mediante procedure che incentivino l'intervento privato a supporto della realizzazione di servizi che il Comune da solo non sarebbe in grado di attuare.

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Figura 49 – Sintesi delle criticità di Multa Maria

Sviluppo delle politiche turistiche La problematica principale individuata è quella della stagionalità del fenomeno turistico, per il cui superamento sono state proposte due strategie diverse ed in parte contrastanti: • potenziamento dei servizi: la prima è volta alla creazione di polarità sportive e di servizi specializzati per diverse categorie di utenti (campi da golf, centri per anziani, ecc.); • l’attivazione di una rete di servizi immateriali e di sinergie tra gli operatori turistici, agricoli e artigianali, in modo da configurare la costa come una sorta di vetrina di tutto l’entroterra.

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Si individua inoltre come opportunità da cogliere la realizzazione del progetto Mater Olbia, l'ex San Raffaele, in termini di richiesta di abitazioni e servizi per gli operatori coinvolti nel suo funzionamento.

La valorizzazione ambientale I presenti concordano nel riconoscere la grande potenzialità rappresentata dalla qualità ambientale del territorio di Multa Maria per l'elevata valenza naturalistica, da tutelare e valorizzare nell’ottica di una politica di offerta turistica basata sulla fruizione ambientale. Alcuni partecipanti però ritengono che si debba puntare a una valorizzazione attiva, non riferita a un modello di protezione basato esclusivamente sulla chiusura e l’abbandono delle aree. Nello specifico si propone: - la realizzazione di una o più aree in cui sia possibile parcheggiare l’auto e affittare una bici con cui vistare i parchi e le zone umide; - una maggiore sponsorizzazione del sistema ambientale del Parco del Padrongianus; - la protezione dall’edificazione dell’area dunale di Porto Istana; - un intervento propone la ciclabilità, l'equitazione e la valorizzazione dell'agricoltura come componenti di un turismo sostenibile. La discarica La presenza della discarica dello Spirito Santo rappresenta una grande criticità per la popolazione e per le funzioni turistiche e ospedaliere che si intende sviluppare nell’area. I problemi gestionali e il malfunzionamento della struttura costituiscono un disagio sia per quanto riguarda i miasmi provenienti dagli impianti sia per il rischio ambientale costituito dalla presenza di fenomeni di percolazione che potrebbero inquinare le falde acquifere. Gli abitanti chiedono almeno di prevedere strumenti di mitigazione dell’impatto attraverso interventi di fitodepurazione e aree verdi che contrastino la diffusione dei cattivi odori. Il tavolo di coordinamento specifica che le attività di discarica sono pianificate dal Piano Regionale della Gestione dei Rifiuti e si impegna a trattare questo tema con il consorzio industriale in occasione dei Tavoli dedicati alle gestioni speciali.

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4.2. Criticità e risorse locali: articolazione tematica

4.2.1. Problematiche generali Le questioni emergenti di carattere problematico generale, esito dei Tavoli tematici, sono i seguenti:

Tutela, valorizzazione e recupero dei luoghi identitari In molti tavoli è stata evidenziata la presenza diffusa in tutto il territorio di luoghi di eccellenza (o elevata potenzialità) ambientale, paesaggistica, archeologica che necessitano di interventi di tutela e/o valorizzazione come: la rete fluviale, i canali e le aree verdi integrate nel tessuto urbano, Monte Pino, la Peschiera, il Golfo di Olbia, Monte Plebi, Tavolara, le zone umide di Multa Maria, Capo Ceraso, il Parco del Padrongianus, le dune di Istana, il Belvedere di Gibuti, la costa e le aree umide di Pittulongu. L’ambito urbano interessato dalla riconversione degli spazi ferroviari è stato identificato come luogo critico che tramite azioni di recupero potrebbe assumere un ruolo strategico all’interno della sistema degli spazi pubblici e delle connessioni a livello urbano. Dai tavoli emerge anche la necessità di collegare i luoghi identitari, tra loro e con i quartieri, attraverso una rete di trasporto pubblico locale e un sistema di percorsi ciclopedonali che permettano una diversificazione dei flussi d’accesso verso il porto e l’aeroporto.

Intercomunalità Alla luce dei risultati dei tavoli, è stata evidenziata la necessità di contestualizzare le politiche e gli interventi proposti dal PUC all’interno di un quadro intercomunale che consideri Olbia come primus inter pares all’interno di un sistema unitario come quello della Gallura, soprattutto per quanto riguarda la gestione degli stazzi e del fenomeno turistico, anche in termini di mobilità. Tale approccio contribuirebbe all’attivazione di relazioni e reti immateriali in termini di produzione e sevizi e alla costruzione di una maggiore consapevolezza culturale volta allo sviluppo di tutto il territorio gallurese (istituzione della Facoltà di Agraria, valorizzazione delle produzioni a marchio locale, individuazione e tutela degli stazzi originari storici).

Coordinamento tra Enti Una delle maggiori criticità riscontrate trasversalmente all’interno dei temi affrontati riguarda la sovrapposizione di competenze tra i diversi Enti amministrativi e di gestione (Regione, Comune, Cipnes, Autorità Portuale, …) e l’assenza di coordinamento tra gli strumenti pianificatori (PPR, PUC, PUM, PUL, PPCS, …). Nello specifico si segnalano: - l’assenza di coordinamento con l’Autorità portuale per l’accessibilità delle aree demaniali; - la cesura tra il centro urbano e l’area industriale Cipnes e l’assenza di una strategia dei gestione condivisa per quanto riguarda la pianificazione del contesto di elevata qualità storica, paesaggistica e ambientale nella quale risulta inserito l’ambito produttivo e per servizi;

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- l’assenza di coerenza e coordinamento nel dimensionamento, programmazione e localizzazione delle attività economiche del Cipnes, causa di un regime concorrenziale sbilanciato, che sfavorisce l’attivazione delle zone D di competenza comunale; - la necessità di considerare gli interventi previsti dal Quadro delle opere di mitigazione del rischio idraulico (vasche di laminazione) nell’ottica della creazione di una rete di spazi a verde pubblico all’interno dell’ambito urbano; - l’opportunità di rimodulare l’assetto vincolistico stabilito dai Piani sovraordinati (PPR) alla luce di uno studio di dettaglio e di una più approfondita contestualizzazione territoriale.

Coordinamento tra PUC e strumenti attuativi L’aggiornamento del Piano Urbanistico comunale non può avvenire senza una profonda revisione degli strumenti attuativi (PdL e PRU), in modo da inserire le nuove zone di trasformazione nel disegno complessivo della città, stabilendo anche linee guida per garantire qualità e coerenza degli interventi dal punto di vista architettonico e programmatico. È emersa anche la necessità di coordinare gli interventi pubblici di valorizzazione dello spazio pubblico, in modo che non si configurano come progetti separati e indipendenti ma come tasselli, realizzabili con modalità e tempi diversi, di una visione unitaria della città e del territorio.

Accordi tra pubblico e privato Viene proposta una maggiore interazione tra i soggetti pubblici e privati finalizzata a incrementare la realizzazione e l’efficienza gestionale di progetti di recupero e valorizzazione dei luoghi strategici e di aree per servizi. La realizzazione degli accordi potrà essere guidata attraverso incentivi e disincentivi, ad esempio fiscali, legati alla realizzazione degli interventi, in modo da assicurarne l’auto-sostenibilità economica.

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Figura 50 – Sintesi delle criticità nell’area extraurbana

4.2.2. Sviluppi progettuali Il 28 e il 29 di settembre ed il 10 novembre si sono svolti i seguenti tavoli dedicati alla formulazione e lo sviluppo di idee e proposte progettuali a partire dai risultati conseguiti nella prima fase del Laboratorio: - Laboratorio area urbana centrale (Olbia, Pittulongu, Multa Maria); - Laboratorio aree rurali, nuclei edificati, frazioni (San Pantaleo, Berchideddu, Rudalza); - Laboratorio ambiti turistici (Cugnana-Portisco, Porto Rotondo, Multa Maria).

Laboratorio area urbana centrale (Olbia, Pittulongu, Multa Maria) Viene condivisa la necessità di definire un perimetro della città di Olbia, si chiede tuttavia che le aree dello schema di piano identificate come aree per servizi siano effettivamente fruibili come aree a parco. Viene manifestata la necessità di un "perfezionamento" del rapporto di Olbia e il mare, rapporto che appare ancora labile; è sentita inoltre la necessità di riqualificare il rapporto fra Olbia e il mare, attraverso il coinvolgimento dei principali soggetti che hanno una responsabilità nella gestione dell'affaccio sul mare della città, consolidando Olbia come città porto. Per risolvere le criticità idrogeologiche, in particolare per la zona di Baratta, si propone la delocalizzazione degli edifici in aree a rischio di esondazione attraverso la previsione di incentivi, anche di tipo fiscale, e premialità volumetriche. Si chiede inoltre di prestare

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 105 maggiore attenzione alle zone povere della città attraverso l'applicazione della medesima modalità attuativa illustrata per i centri agricoli (Zone E4). Evitare di densificare/edificare l'area parcheggio localizzata in prossimità del supermercato Auchan; si propone invece di destinarla a verde e servizi. Pittulongu Per quanto riguarda la frazione di Pittulongu viene apprezzata la strategia di integrazione e ricucitura fra le parti di città, tuttavia ciò non viene proposta in maniera ritenuta sufficiente per quanto riguarda la frazione di residenza. Viene pertanto richiesto di precisare come sarà ricucita Pittulongu alta con Pittulongu bassa. I residenti manifestano inoltre l’esigenza di integrare Pittulongu all'interno della fascia urbana, dando dignità ai quartieri satellite nell'agro. Alcuni partecipanti manifestano tuttavia che l'abbondanza volumetrica di Pittulongu bassa ha determinato una offerta abitativa maggiore rispetto alle effettive esigenze dei residenti; la frazione è vista da alcuni come un “quartiere dormitorio” che si ravviva in particolare nella stagione estiva. Viene condivisa dai partecipanti la volontà di riqualificare gli stagni di Pittulongu (che nel corso degli anni sono stati interessati da edificazione e sono stati in parte eliminati dal demanio marittimo) favorendo un processo di rinaturalizzazione.

Gli abitanti di Multa Maria manifestano la necessità di migliorare la connessione di Multa Maria con Olbia e condividono la strategia proposta volta a ridurre la velocità dei flussi di attraversamento al fine di limitare la pericolosità dell'orientale sarda. Viene evidenziata inoltre la necessità di realizzare percorsi pedonali e ciclabili lungo l'orientale, comunque già previsti nella proposta di piano. Sempre in tema di mobilità viene evidenziata l’esigenza di sistemare la viabilità minore, come ad esempio l'accessibilità per Marina Maria. Viene apprezzata la proposta di salvaguardare e riqualificare gli stagni e le zone umide costiere, che in parte subiscono effetti di inquinamento derivanti dal cattivo funzionamento del depuratore. Alcuni partecipanti si lamentano del fatto che molti interventi riguardavano aspetti e interessi particolari mentre sarebbe stato più opportuno dare attenzione agli interessi generali della collettività.

Laboratorio aree rurali, nuclei edificati, frazioni (San Pantaleo, Berchideddu, Rudalza) Si propone una diversa localizzazione dell'area produttiva di Berchiddeddu, in una zona maggiormente baricentrica rispetto al sistema delle frazioni. Per la frazione di Rudalza, si propone di precisare le scelte per le zone F e le zone H fra Rudalza e Porto Rotondo e identificare e perimetrare tutti i centri agricoli esistenti, consentendo così eventuali ampliamenti. Per quanto riguarda le attività artigianali, si propone una maggiore attenzione alla strada di collegamento Olbia - Golfo Aranci, dove sono già ubicate attività produttive. Si evidenzia che nei borghi sorti nelle zone agricole la viabilità è molto carente, sia per la sezione viaria sia per la sistemazione del fondo (assimilabili a dei tratturi), ciò determina condizioni di pericolosità per la circolazione.

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Viene suggerita una particolare attenzione al borgo di Santa Lucia, come quartiere di interesse paesaggistico per la vista che si gode sulla piana di Olbia e il golfo. Inoltre si suggerisce una maggiore attenzione agli insediamenti allo “stato brado” localizzati nelle aree agricole poste in prossimità della zona F in località Osseddu. Per quanto concerne le aree agricole si chiede la possibilità di consentire l'edificazione anche a chi non è coltivatore o imprenditore agricolo e di facilitare il cambio di destinazione d'uso; in proposito si richiama quanto previsto dal PPR in tema di riconversione e cambio di destinazione d'uso del patrimonio edilizio esistente. Nel settore a Nord del territorio comunale, caratterizzato dalla presenza dell’insediamento diffuso tradizionale degli stazzi, si lamenta il fatto che il piano vigente identifica alcune aree H di salvaguardia in contesti ad utilizzazione agricola, ciò ha determinato una limitazione per le aziende che operano in quei contesti. Per le Zone agricole in prossimità alle aree urbane, si propone di prevedere fasce di rispetto per evitare che la attività agricola possa determinare interferenze negative ai residenti. Si suggerisce inoltre di considerare con attenzione il rapporto fra interventi di mitigazione del rischio idrogeologico e assetto urbano complessivo; gli interventi di mitigazione del rischio cambieranno faccia alla città pertanto è bene porre particolare attenzione agli effetti sul sistema urbano. Gli aspetti emersi durante l’incontro dedicato alle frazioni ed all’insediamento in agro costituiscono uno spunto per lo sviluppo della proposta progettuale.

Laboratorio ambiti turistici (Cugnana-Portisco, Porto Rotondo, Multa Maria) I partecipanti condividono l'analisi delle criticità evidenziate dai redattori del Piano, riguardanti il fenomeno del turismo nel territorio di Olbia. In particolare viene sottolineata la forte stagionalità delle presenze turistiche, in parte dovuta alla scarsa dotazione di posti letto in strutture alberghiere ed all'assenza di servizi a supporto della fruizione turistica e per il tempo libero. Viene condivisa l'analisi del processo di sviluppo del sistema turistico costiero, che ha privilegiato un modello insediativo a forte prevalenza residenziale, rispetto alla ricettività alberghiera, e la quasi totale assenza dei servizi pubblici connessi. Viene inoltre evidenziato il ritardo della città di Olbia nell'assumere un ruolo di "Hub" per l'intero territorio gallurese, non solo come porta di accesso e transito ma per il ruolo che può assumere nell'offerta turistica di servizi rari e per la fruizione del territorio. In questo senso Olbia può offrire un grande contributo per la destagionalizzazione del fenomeno turistico, anche in relazione a nuove forme di fruizione della città e del suo territorio registrate solo in tempi recenti. Un'altra questione dibattuta è quella relativa al dimensionamento delle strutture alberghiere nel territorio, con particolare riferimento alla fascia costiera ed alla città di Olbia. Riguardo a questo tema viene evidenziata la necessità accompagnare l'approccio quantitativo, come definito dalla normativo urbanistica, con analisi del mercato turistico e della domanda potenziale al fine di prefigurare un modello di sviluppo condiviso. Alcuni interventi evidenziano invece la difficoltà di quantificare la domanda turistica e costruire scenari di sviluppo sufficientemente solidi, ponendo maggiore attenzione alle vocazioni del territorio, che fanno registrare delle eccellenze straordinarie di tipo

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 107 naturalistico. Per quanto riguarda le potenzialità connesse alle attività golfistiche, ancora tutte da valorizzare nel territorio di Olbia, vengono evidenziate alcune caratteristiche favorevoli della situazione ambientale, ad esempio la mitezza del clima e la minore ventosità rispetto ad alcuni sistemi territoriali ad elevato sviluppo turistico, principali competitor del territorio gallurese. Viene suggerito di porre particolare attenzione circa la possibilità di implementare i servizi per la fruizione turistica del territorio, evidenziando il fatto che la realizzazione di nuove strutture ricettive può diventare motore per l'implementazione e sviluppo dei servizi turistici. Inoltre viene evidenziata la grande importanza del Mater Olbia come opportunità di sviluppo del territorio di Olbia e del settore costiero di Multa Maria; il forte incremento delle presenze nel territorio, non solo di tipo stagionale, potrà rappresentare un aspetto favorevole per quanto riguarda lo sviluppo dei servizi alla persona e dei servizi per la fruizione turistica. Per quanto riguarda il sistema costiero di Porto Rotondo, viene evidenziata l'esigenza di un suo sviluppo verso il territorio interno, in particolare in relazione alla valorizzazione della "frazione" di Rudalza e dei centri rurali. Alcuni interventi si sono invece concentrati sulle problematiche della frazione di Pittulongu, in particolare per quanto riguarda la sua riqualificazione, valorizzazione e connessione con il sistema urbano di Olbia. Gli aspetti emersi durante l’incontro dedicato al turismo ed al settore costiero di Olbia, costituiscono uno spunto di grande interesse per la definizione della proposta progettuale.

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5. DIMENSIONAMENTO E ANALISI DELLA DOMANDA

5.1. Il dimensionamento abitativo allo stato attuale La città di Olbia negli ultimi decenni ha fatto registrare valori di crescita della popolazione residente costantemente in aumento, con un forte contributo del saldo migratorio e con un saldo naturale sempre positivo (valore medio di circa +220 abitanti/anno). Nel prossimo decennio si assisterà pertanto ad un’ulteriore crescita della popolazione residente che dovrà essere opportunamente stimata attraverso l’elaborazione di scenari e previsioni demografiche. Il dimensionamento del Piano ha quindi il compito di stabilire il fabbisogno abitativo (domanda abitativa) stimato per un arco temporale decennale per poter programmare, nell'ambito del nuovo PUC, l’edificabilità residenziale complessivamente realizzabile (offerta abitativa) per poter a soddisfare la domanda stimata. Il fabbisogno abitativo potrà essere soddisfatto sia attraverso la completa realizzazione delle volumetrie edificabili all’interno della città consolidata e nel contesto dei PdL/PRU già convenzionati sia attraverso nuove aree di riqualificazione e trasformazione urbanistica da prevedere nell’ambito del nuovo PUC. È tuttavia da rimarcare il fatto che il PPR prevede che nell’adeguamento del PUC si persegua il principio del “minor consumo di suolo”, effettuando un’analisi sul possibile utilizzo di volumi inutilizzati (articolo 74, NTA del PPR), per valutare i reali fabbisogni abitativi non soddisfatti dal consolidamento e recupero dell’esistente o da strategie di densificazione del tessuto urbano. Risulta pertanto particolarmente importante effettuare una ricognizione del Programma di Fabbricazione vigente al fine di stimare il “residuo urbanistico”, espresso in aree e relativi volumi realizzabili ad uso residenziale; conseguentemente il nuovo Piano dovrà stabilire le quantità volumetrica complessiva, coerentemente con la domanda abitativa stimata, realizzabile attraverso strategie di consolidamento e densificazione, riqualificazione e trasformazione urbanistica, massimizzando le ricadute positive per la collettività e la città pubblica.

5.1.1. Individuazione del rapporto mc/abitante (teorico) Per poter stimare la quantità volumetrica necessaria a soddisfare la domanda di abitazione, occorre definire alcuni parametri capaci di tradurre il fabbisogno abitativo stimato in quantità fisiche che possano essere utilizzate dal Piano attraverso quantità urbanistiche ed edilizie. Ai fini della determinazione del numero di abitanti insediabili all’interno del territorio comunale, il D.A. 22 dicembre 1983 n. 2266/U (Decreto Floris) fissa il parametro di 100 m3 ad abitante, salvo diversa dimostrazione in sede di elaborazione del Piano Urbanistico Comunale Per le Zone C - Espansione residenziale, il Decreto Floris prevede una suddivisine dei m3 abitante secondo la seguente ripartizione: - 70 m3 per la residenza - 20 m3 per servizi strettamente connessi con la residenza o per opere di urbanizzazione secondaria di iniziativa privata - 10 m3 per servizi pubblici.

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Volendo procedere ad una valutazione della volumetria media utilizzata dagli abitanti residenti nelle zone omogenee A, B e C di Olbia e delle principali frazioni, così come classificate dal Programma di Fabbricazione vigente, è possibile procedere mediante l’utilizzo di alcune distinte fonti di dati: ISTAT, Anagrafe comunale, rilevazione aerofotogrammetrica delle volumetrie realizzate. Sulla base dei dati riguardanti le volumetrie realizzate e gli abitanti residenti, ai fini di un primo dimensionamento del Piano Urbanistico Comunale, lo standard insediativo rilevato per le zone omogenee A, B e C, articolato fra centro urbano di Olbia e frazioni, risulta il seguente: Centro urbano di Olbia STATO FATTO mc ab mc/ab A1 insediamenti storici 228.720 440 520 B1 zone residenziali da ristrutturare 602.724 1.981 304 B2 zone residenziali esistenti e di completamento dense 5.801.501 24.196 240 B3 zone residenziali esistenti e di completamento rade 1.202.784 5.870 205 B5 zone residenziali esistenti e di completamento programmato 27.409 121 227 B8-B12 zone residenziali esistenti e di completamento programmato 21.071 30 702 BR zone residenziali soggette a piani di riqualificazione 65.334 297 220 C1 zone residenziali di espansione Olbia centro 765.139 2.616 292 C3 zone residenziali di espansione per l'edilizia economica e popolare 596.385 3.700 161 C4 zone residenziali di espansione Olbia centro 16.210 103 157 C5 zone residenziali di espansione Olbia centro 13.314 5 2.663 CR zone soggette a piani di risanamento urbanistico 1.179.409 6.062 195 CS zone residenziali di espansione Olbia centro 298.573 1.140 262 valori totali 10.818.571 46.561 232 Pittulongu STATO FATTO mc ab mc/ab CR zone soggette a piani di risanamento urbanistico 556.701 914 609 556.701 914 609 Berchiddeddu STATO FATTO mc ab mc/ab B1 zone residenziali da ristrutturare 49.025 167 294 B4 zone residenziali esistente e di completamento delle frazioni 23.073 98 235 C2 zone residenziali di espansione esterne a Olbia centro 2.909 26 112 CR zone soggette a piani di risanamento urbanistico 29.365 130 226 CSF zone residenziali di espansione delle frazioni 2.045 19 108 106.416 440 242 San Pantaleo STATO FATTO mc ab mc/ab A1 insediamenti storici 29.974 76 394 B7 zone residenziali esistenti e di completamento programmato 141.910 518 274 C2 zone residenziali di espansione esterne a Olbia centro 2.465 13 190 valori totali 174.349 607 287 Multa Maria

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 110

STATO FATTO mc ab mc/ab B4 zone residenziali esistenti e di completamento delle frazioni 102.415 297 345 C2 zone residenziali di espansione esterne a Olbia centro 106.995 133 804 CR zone soggette a piani di risanamento urbanistico 89.910 230 391 CSF zone residenziali di espansione delle frazioni - - - valori totali 299.320 660 454

Porto Rotondo STATO FATTO mc ab mc/ab B6 zone residenziali esistenti di Porto Rotondo 314.838 78 4.036 CR zone soggette a piani di risanamento urbanistico (non vigente) 24.391 71 344 339.229 149 2.277

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5.2. La domanda abitativa

5.2.1. Previsioni relative all’andamento della popolazione residente Può essere fissata intorno a 50.000 abitanti la “soglia” demografica che consente il calcolo dei parametri demografici sufficientemente “solidi” e stabili da un punto di vista statistico per poter alimentare un modello previsionale1. Pertanto, per l’ambito di Piano non si presentano i problemi di metodo nella realizzazione di previsioni propri delle piccole aree, che riguardano in primo luogo la possibilità teorica e la validità pratica di condurre previsioni demografiche per sub-aree appartenenti ad aggregati territoriali e di popolazione più vasti2. Quelle che generalmente vengono proposte a livello locale, più che vere e proprie previsioni, sono scenari tesi a valutare l’impatto della combinazione di specifiche ipotesi3 cui non possiamo attribuire un grado particolarmente elevato di probabilità o plausibilità. In altri termini, gli scenari di popolazione sono da intendersi come possibili alternative rispetto ad un’ipotesi iniziale: hanno lo scopo di far capire di quanto cambierebbe il quadro futuro se si modificassero gli andamenti della fecondità, della mortalità o della migratorietà. Le analisi demografiche hanno permesso di valutare i mutamenti della struttura demografica e le variazioni della consistenza della popolazione. In particolare emerge come nel corso dell’ultimo ventennio la popolazione residente nel comune di Olbia sia in progressivo aumento, come diretta conseguenza di saldi migratori costantemente positivi durante l’intero periodo di osservazione; negli stessi anni anche i saldi naturali contribuiscono, seppure in misura minore, all’incremento demografico del centro in esame, risultando anch’essi sempre positivi. Nel corso dell’ultimi anni si osserva un progressivo calo dei saldi naturali, sino a un valore minimo pari ad appena +61 unità nel corso del 2017, e la riduzione della componente migratoria; l’andamento delle due componenti può costituire un possibile segnale di attenuazione delle dinamiche demografiche rilevate nel corso degli anni precedenti. Inoltre, nonostante Olbia sia uno dei comuni con il più ridotto indice di vecchiaia della popolazione residente in ambito regionale4, è da rimarcare che aumenta con tassi annui crescenti il peso delle classi più anziane rispetto alla popolazione totale.

1 Bonaguidi Alberto e Valentini Alessandro, 2004, Dati e territorio: ricchezza e consistenza dell’informazione statistica, intervento presso la Scuola della Società Italiana di Statistica al corso su “Le previsioni per la popolazione locale per il governo del territorio e le esigenze di mercato”, Roma 21-25 Giugno 2004. 2 Golini Antonio, De Simoni A., Gesano Giuseppe (1982), Previsioni demografiche per aree sub-regionali, XXXI Riunione Scientifica SIS, Torino. 3 Terra Abrami Valerio, Le previsioni demografiche, editore: Il Mulino, collana: Strumenti, anno edizione: 1998. 4 Al 1° gennaio 2008 solo Sestu, Girasole, Villaspeciosa, Tissi e Uta mostrano valori inferiori dell’indice di vecchiaia inferiori rispetto a Olbia, dove è pari al 113%.

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Popolazione residente nel comune di Olbia al 1° gennaio dal 1998 al 2018

60.261

59.968

59.368

58.723

57.889

55.131

53.303

52.855

52.133

51.365

50.007

48.415

47.686

47.089

46.500

45.824

45.366

44.991

44.560

44.093

43.710

2018

2014

2017

2013

2016

2012

2015 2008

2011

2007

2010

2006

2009

2005

2001

2004

2000

2003

1999 2002 1998

Bilancio demografico nel Comune di Olbia al 31 dicembre dal 1997 al 2017

1.400 2.100 2.800

700

-

2017

2014

2016

2013

2015

2012

2011

2010

2007

2009

2006

2008

2005

2004

2003

2000

2002

1999

2001 1998 1997

Per previsione demografica si intende la determinazione della popolazione futura basata principalmente sulla variabilità delle componenti di crescita (nascite, decessi, immigrazioni, emigrazioni) che implica, non solo l’esplicitazione delle componenti di crescita di natura demografica, ma anche la capacità di considerare i loro effetti sulla struttura della popolazione. In termini di piano risulta infatti importante disporre non solo dell’ammontare complessivo della popolazione, ma anche dei valori per classi di età cui poter associare fabbisogni espressi in modo differenziale dai diversi segmenti di popolazione. Il modello di previsione demografica che si vuole utilizzare fa riferimento alle classi di età annuali della popolazione per ottenere la consistenza e i principali indicatori di

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 113 struttura della popolazione residente per ciascuno degli anni compresi tra il 2018 e il 2029. Il modello di previsione permette la costruzione di più scenari che conservano, comunque, alcuni fattori invarianti, individuati dalle probabilità di sopravvivenza per età e sesso, pari a quelle rilevate nella nuova provincia di Sassari nel corso del 2017, ultimo anno per cui risulta disponibile il dato, e dall’incidenza di nati per sesso, posta pari al valore medio rilevato nel comune di Olbia nel periodo compreso tra il 2002 e il 2017 (50,7% maschi, 49,3% femmine). Ė stato applicato il modello delle coorti di sopravvivenza, tramite il quale, considerando l’equazione di crescita della popolazione:

Pt1= Pt0 + [(Nt0-t1) - (Mt0-t1)] + [(It0-t1) - (Et0-t1)] è possibile far variare le componenti di crescita (natalità, mortalità e migratorietà) in funzione dell’età della popolazione, del sesso ed, eventualmente, del tempo. Il modello si basa sull’applicazione di una probabilità di sopravvivenza per ciascuna classe di età. Essa misura la probabilità che un individuo nella classe di età x raggiunga la classe di età x + n dove n rappresenta l’ampiezza delle classi di età prescelte (n = 1). Successivamente si determina il numero delle nascite in funzione di quozienti specifici di fecondità, applicati alle diverse classi di età della popolazione femminile per i segmenti fertili (15-50 anni); la procedura di calcolo avviene attraverso iterazioni successive di durata annuale.

Il bilancio demografico della popolazione residente fornisce i risultati della rilevazione annuale "Movimento e calcolo della popolazione residente" (modello Istat P.2) che l'Istat esegue presso gli uffici di anagrafe dei comuni italiani. Costituiscono oggetto della rilevazione la popolazione residente al 1° gennaio e al 31 dicembre, i nati vivi (da genitori residenti nel comune), i morti (già residenti nel comune), il saldo naturale, gli iscritti da altri comuni, gli iscritti dall'estero, gli iscritti per altri motivi, i cancellati per altri comuni, i cancellati per l'estero, i cancellati per altri motivi, il saldo migratorio e per altri motivi, le unità in più/meno dovute a variazioni territoriali, le famiglie, le convivenze, la popolazione residente in famiglia al 31 dicembre, la popolazione residente in convivenza al 31 dicembre e il numero medio di componenti per famiglia. In particolare, per gli iscritti per altri motivi si tratta di iscrizioni dovute non ad un effettivo trasferimento di residenza, ma ad operazioni di rettifica anagrafica. Tra queste sono comprese le iscrizioni di persone erroneamente cancellate per irreperibilità e successivamente ricomparse; le iscrizioni di persone non censite, e quindi non entrate a far parte del computo della popolazione legale, ma effettivamente residenti. Analogamente, per i cancellati per altri motivi si tratta non di effettivi trasferimenti di residenza, ma di cancellazioni dovute a pratiche di rettifica anagrafica. Tra queste sono comprese le persone cancellate perché non risultano residenti in seguito ad accertamenti anagrafici; le persone censite come aventi dimora abituale, ma che non hanno voluto o potuto (per mancanza di requisiti) iscriversi nel registro anagrafico dei residenti del comune nel quale erano state censite. Nel caso del comune di Olbia, come si può evincere dal grafico sottostante, tali operazioni di rettifica anagrafica negli anni successivi all’ultimo Censimento Generale della Popolazione e delle Abitazioni appaiono molto significative e tali da

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 114 compromettere, se non opportunamente ricalibrate, l’esito della definizione di scenari di previsione della popolazione residente nel prossimo decennio. Iscritti e cancellati per origine e destinazione al 31 dicembre dal 2007 al 2017

1.058 878

272 61 148 133

Iscritti da Iscritti Altri iscrittiCancellati Cancellati Altri altri comuni dall'estero per altri per l'estero cancellati comuni

A tal fine, nel centro in esame è apparso necessario operare una ridistribuzione tra gli anni compresi tra il 2002 e il 2017 degli iscritti e dei cancellati per altri motivi per tutti gli anni compresi tra il 2011 e il 2017, con lo scopo di ottenere un andamento più verosimile della serie storica del saldo migratorio annuo in ambito comunale rispetto a quella ricavabile con il dato ufficiale, come mostrato nel grafico sottostante.

Saldo migratorio nel comune di Olbia al 31 dicembre dal 1997 al 2017

2.527

1.589 1.400 2.100 2.800

766 649 493 425 409 700 304 452 477 386 437 395 232

151

-

2017

2016

2014

2015

2013

2012

2011

2010

2009

2007

2008

2006

2005

2004

2003

2002

2000

2001

1999 1998 1997

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 115

Sulla base dell’andamento del saldo migratorio con ridistribuzione delle operazioni di rettifica tra il 2002 e il 2017 è stato possibile definire, per ciascuno dei tre scenari di evoluzione della popolazione residente, flussi migratori (iscrizioni e cancellazioni anagrafiche) per età e sesso ipotizzati costanti per tutto il periodo di previsione e posti pari al valore medio rilevato nel comune di Olbia negli anni compresi: - tra il 2006 e il 2017 per lo scenario centrale; - tra il 2006 e il 2013 per lo scenario alto; - tra il 2014 e il 2017 per lo scenario basso.

Scenari di previsione Si descrivono di seguito le differenti ipotesi alla base di ciascuno dei tre scenari di previsione elaborati. Scenario centrale È stato ipotizzato un tasso specifico di fecondità per età della madre (15÷50 anni) costante per tutto il periodo di previsione e pari al valore medio rilevato nella ex provincia di Olbia negli anni compresi tra il 2006 e il 2016. I flussi migratori (iscrizioni e cancellazioni anagrafiche) per età e sesso sono stati ipotizzati costanti per tutto il periodo di previsione e posti pari al valore medio rilevato nel comune di Olbia negli anni compresi tra il 2006 e il 2017. Scenario alto È stato ipotizzato un tasso specifico di fecondità per età della madre (15÷50 anni) costante per tutto il periodo di previsione e pari al valore medio rilevato nella ex provincia di Olbia nel 2010 (anno con i tassi più alti tra il 2006 e il 2016). I flussi migratori (iscrizioni e cancellazioni anagrafiche) per età e sesso sono stati ipotizzati costanti per tutto il periodo di previsione e posti pari al valore medio rilevato nel comune di Olbia negli anni compresi tra il 2006 e il 2013, caratterizzati da saldi migratori positivi più elevati rispetto alla media. Scenario basso È stato ipotizzato un tasso specifico di fecondità per età della madre (15÷50 anni) costante per tutto il periodo di previsione e pari al valore medio rilevato nella ex provincia di Olbia nel 2015 (anno con i tassi più bassi tra il 2006 e il 2016). I flussi migratori (iscrizioni e cancellazioni anagrafiche) per età e sesso sono stati ipotizzati costanti per tutto il periodo di previsione e posti pari al valore medio rilevato nel comune di Olbia negli anni compresi tra il 2014 e il 2017, caratterizzati da saldi migratori positivi ma inferiori rispetto agli anni precedenti.

Sulla base delle ipotesi sopra descritte, per ciascun scenario sono stati elaborate le previsioni della popolazione residente per età e sesso nel comune di Olbia dal 1° gennaio 2018 al 1° gennaio 2029. Come mostra il grafico sottostante, tutti i tre scenari di previsione mostrano un incremento della popolazione residente in ambito comunale, con valori al 1° gennaio 2029 compresi tra circa 63,9 mila abitanti residenti (scenario basso) e 70,4 mila residenti (scenario alto).

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Previsione dell'andamento della popolazione residente nel comune di Olbia nei tre scenari al 1° gennaio dal 2018 al 2029

70,391 Migliaia 68,128

60,261 63,885

46 53 60 67 74

2004

2014

2009

2024 2019 2029

Popolazione residente nel comune di Olbia per classi di età al 1° gennaio 2018 e al 2029 nei tre scenari di previsione

8.758 17.287 24.350 9.866

popolazione

gennaio 2018 residente al 1°

scenario alto 8.461 20.067 27.639 14.223

scenario centrale 7.819 19.142 27.042 14.124

scenario basso 6.820 17.292 25.849 13.925 popolazione residente al 1° gennaio 2029

Il modello di previsione adottato consente di stimare per ciascun anno compreso tra il 2018 e il 2029, la popolazione residente in ambito comunale per età e sesso nei tre scenari; come mostrato dal grafico sovrastante, al 2029 in tutti i tre scenari di previsione rispetto al 1° gennaio 2018 si osserva un significativo incremento, mediamente pari al 43% circa, della popolazione residente di età superiore a 64 anni. Analogamente,

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 117 appare compreso tra il 6% (scenario basso) e il 13% (scenario alto) l’incremento della popolazione residente di età compresa tra 40 e 64 anni. Rispetto al 1° gennaio 2018, lo scenario di previsione basso si distingue per valori pressoché stazionari della popolazione residente di età compresa tra 15 e 39 anni, che appare in crescita, compresa tra l’11% e il 16% circa, nei due restanti scenari. Viceversa, per tutti gli scenari di previsione si osserva un decremento della popolazione di età inferiore a 15 anni, particolarmente accentuato nel caso dello scenario basso (- 22%), più ridotto per lo scenario alto (-3% circa). L’osservazione delle piramidi di età in valore assoluto della popolazione residente nel comune di Olbia al 1° gennaio 2018 e al 1° gennaio 2029 nei tre scenari di previsione consente di evidenziare la variazione della struttura della popolazione residente per entrambi i sessi per ciascuna fascia di età.

Piramidi di età della popolazione residente nel comune di Olbia al 1° gennaio 2018 e nei tre scenari al 1° gennaio 2029 femmine maschi

2018 2029 (scenario alto) 2029 (scenario centrale) 2029 (scenario basso)

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5.2.2. Previsioni relative all’andamento del numero di famiglie residenti In assenza di dati di fonte anagrafica che consentano di applicare il metodo di previsione basato sul numero dei capifamiglia5, un stima del numero di famiglie residenti nel comune di Olbia negli anni futuri è stata ottenuta mediante una proiezione sino al 2029 dell’andamento rilevato nel periodo compreso tra il 2005 e il 2018 del numero medio di componenti per famiglia, come illustrato nel grafico sottostante.

Proiezione del numero medio di componenti per famiglia nel comune di Olbia sino al 1° gennaio 2029

2,15

1,96

1,9 2,1 2,3 2,5

2005

2017

2011 2023 2029

Sulla base di tale proiezione si stima un numero medio di componenti per famiglia al 1° gennaio 2029 pari a 1,96 circa, cui corrisponde nei tre scenari di previsione un numero di famiglie al 1° gennaio 2029 compreso tra 32,6 mila (scenario basso) e 35,9 mila circa (scenario alto). Il processo in atto di frammentazione dei nuclei familiari unito all’incremento demografico, consentono pertanto di stimare In corrispondenza di tutti gli scenari di previsione una crescita del numero di famiglie residenti ad Olbia, compresa tra circa 4,6 mila e 7,9 mila famiglie, rispetto al valore rilevato al 1° gennaio 2018, pari a 27.953 nuclei familiari.

5 Noto come Headship rate method, consiste, una volta calcolata la popolazione futura per sesso ed età, nell’applicare alle singole classi i tassi specifici per sesso ed età di prevalenza di capi-famiglia previsti, in modo tale da ottenere, per l’anno desiderato, una stima dei capi-famiglia e, quindi, indirettamente anche una stima del numero delle famiglie.

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Stima della variazione del numero di famiglie residenti nei tre scenari tra il 2018 e il 2029

7.924

6.770

4.608

5.2.3. Domanda abitativa correlata alle dinamiche demografiche La domanda abitativa derivante dalle dinamiche demografiche precedentemente descritte può essere stimata attraverso la costruzione di tre distinti scenari di riferimento (scenario basso, scenario centrale o medio, scenario alto) che considerano sia il fabbisogno derivante dall’incremento della popolazione residente sia il fabbisogno derivante dalla frammentazione dei nuclei familiari. L’incremento della popolazione residente al 1° gennaio 2029 determina una domanda abitativa che può essere così stimata, in riferimento ai tre distinti scenari proposti: - scenario basso: 3.624 abitanti - scenario centrale o medio: 7.867 abitanti - scenario alto: 10.130 abitanti La domanda abitativa derivante dal processo di frammentazione dei nuclei familiari riguarda invece il numero di abitanti che, fuoriuscendo dalla famiglia di origine, costituiscono nuovi nuclei familiari. Questi abitanti e nuovi nuclei familiari esprimono una domanda di abitazione aggiuntiva rispetto all’incremento della popolazione residente. Le famiglie residenti ad Olbia al 1° gennaio 2018 ammontano a 27.953 unità composte mediamente da circa 2,15 componenti. Tra il 2018 e il 2029 l’attuale popolazione residente, attraverso il processo di frammentazione dei nuclei familiari precedentemente descritto, si stima che potrà costituire circa 2.761 nuove famiglie cui corrisponderanno approssimativamente 5.416 componenti. Non si tratta di popolazione aggiuntiva che esprime un proprio fabbisogno abitativo ma di una domanda generata da una riorganizzazione dell’attuale struttura familiare. Questa riorganizzazione comporta una domanda di nuove abitazioni corrispondente al

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 120 numero di nuovi nuclei familiari, quindi circa 2.761 abitazioni, che potrà trovare soddisfacimento: - in parte mediante una riorganizzazione dell’attuale struttura edilizio abitativa, volta ad incrementare il numero di abitazioni a parità di volumetria esistente (ove la normativa e le caratteristiche quali quantitative del patrimonio edilizio esistente lo consenta); - in parte attraverso la previsione di un nuovo stock abitativo e volumetrico.

I diversi scenari proposti considerano tre diverse stime del nuovo fabbisogno abitativo, in funzione della percentuale di nuclei familiari, e quindi di abitanti da insediare, che presumibilmente esprimerà una nuova domanda che non potrà essere soddisfatta attraverso una diversa riorganizzazione del patrimonio edilizio ed abitativo esistente: - scenario basso: 20% degli abitanti - scenario centrale o medio: 40% degli abitanti - scenario alto: 60% degli abitanti

Scenari della domanda abitativa al 2029 Previsione Previsione Previsione minima centrale o media massima

Incremento demografico 3.624 7.867 10.130 Frammentazione dei nuclei 1.083 2.167 3.250 Totale 4.708 10.034 13.380

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5.3. Il dimensionamento delle aree per servizi allo stato attuale Il Comune di Olbia è caratterizzato dalla presenza di importanti componenti dell’insediamento ad utilizzazione turistico residenziale ed alberghiero. Pertanto il dimensionamento e la distribuzione dei servizi all’interno della città e delle frazioni deve considerare le diverse popolazioni di utenti, residenti e turisti, sia le differenti esigenze di fruizione, anche in considerazione della stagionalità di utilizzazione. Le specifiche funzioni degli spazi pubblici previsti e programmati all'interno della città di Olbia e delle frazioni variano quindi a seconda che siano a servizio della popolazione residente e/o a servizio delle popolazioni turistiche. Nel primo caso devono, infatti, rispondere a fabbisogni legati alla presenza dei residenti nell’intero arco dell’anno, attraverso strutture per l'istruzione e per i servizi pubblici e sanitari, spazi di interesse comune, parchi urbani ed aree attrezzate per il gioco e lo sport, aree di sosta veicolare, ecc; nel secondo caso la funzione degli spazi pubblici è limitata ad una fruizione stagionale, in particolare per quanto riguarda spazi verdi e di interesse comune, mobilità e relative aree parcheggio. Pertanto l'analisi è volta a verificare l’effettiva disponibilità di zone S per servizi, i fabbisogni da soddisfare, la previsione complessiva di zone S, operando una distinzione degli stessi in considerazione della loro localizzazione all'interno dei diversi centri abitati che caratterizzano il comune di Olbia ed in funzione dei destinatari cui sono rivolti.

5.3.1. Riferimenti normativi, parametri, standard Il comune di Olbia, secondo la classificazione operata dal Decreto Floris6 (DA n. 2266/U del 20 dicembre 1983), appartiene alla classe I, comune con popolazione residente superiore a 20.000 abitanti. Sulla base della classe di appartenenza vengono definiti i rapporti minimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio, stabilendo uno standard minimo di superficie destinata a servizi pubblici per ogni abitante insediabile. Tale quantità complessiva minima va ripartita secondo le quantità riportate nella tabella sottostante, in riferimento alla seguente classificazione dei servizi pubblici: - S1 Aree per l'istruzione - S2 Aree per attrezzature di interesse comune - S3 Aree per spazi pubblici attrezzati a parco - S4 Aree per parcheggi pubblici.

Tabella 1 - Standard Zone S per classe comune

Zone Classe I e II Classe III e IV

S1 Aree per l'istruzione: asili nido, scuole materne e scuole dell'obbligo 4,5 m2/ab 4 m2/ab

Aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, S2 2 m2/ab 2 m2/ab assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi Aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, S3 9 m2/ab 5 m2/ab effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade 6 I classe – comuni con oltre 20.000 abitanti; II classe – comuni da 10.000 a 20.000 abitanti; III classe – comuni da 2.000 a 10.000 abitanti; IV classe – comuni fino a 2.000 abitanti.

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Aree per parcheggi pubblici, in aggiunta alla superficie a S4 2,5 m2/ab 1 m2/ab parcheggio prevista dall'art. 18 della L. 765 S Totale 18 m2/ab 12 m2/ab

La caratteristica policentrica dell’insediamento di Olbia, suggerisce tuttavia di adottare una modalità di verifica e programmazione delle aree standard differente fra la città e le frazioni. Infatti, mentre la città di Olbia per numero di abitanti ivi residenti appartiene alla classe I, le frazioni di San Pantaleo, Berchiddeddu, Multa Maria, avendo una popolazione residente e insediabile inferiore a 2.000 abitanti, appartengono alla classe IV, per la quale è sufficiente rendere disponibile una dotazione di 12 mq/abitante.

5.3.2. Dotazione di aree per servizi La crescita urbana che ha interessato la Città di Olbia dopo gli anni ’50, ha determinato le attuali condizioni di continuità insediativa e frammentazione delle aree verdi e per servizi pubblici. Il modello che ha governato il processo di crescita urbana è quello riferibile alle aree di completamento residenziale (Zone B), attuate prevalentemente per singoli interventi edilizi senza la contestuale realizzazione di opere di infrastrutturazione e cessione di aree per servizi. La medesima modalità attuativa ha riguardato l’attuazione dei Piani di Risanamento Urbanistico; per questo motivo gran parte dei PRU risultano carenti di aree per servizi e, dove presenti, le stesse sono particolarmente frazionate e disarticolate rispetto al tessuto insediativo. L’Amministrazione comunale di Olbia nel corso del 2014, per far fronte alla carenza di aree verdi e per servizi, ha reiterato il vincolo espropriativo su 55 ettari di aree S a standard, necessarie per le zona A e B, attraverso una Variante urbanistica in corso di approvazione definitiva. Tali aree andranno a integrarsi con l’attuale dotazione di aree S, che complessivamente occupano una superficie di poco inferiore a 170 ettari. La tabella sottostante riporta la dotazione di aree per servizi già acquisite al patrimonio comunale, che ammontano a circa 168,36 ettari; la dotazione di aree verdi e per servizi per la popolazione residente al 1° gennaio 2019 (60.731 ab), risulta complessivamente superiore agli standard stabiliti dal Decreto Floris (27,72 mq/ab).

Tabella 2 - Territorio comunale: dotazione aree per Servizi

Zona S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq) Zone A / B 79.567 19.953 518.646 32.649 650.815 Zona C 115.854 73.692 715.904 127.366 1.032.817 Totale 195.421 93.646 1.234.550 160.015 1.683.632

L’attuale disponibilità di aree per servizi nel territorio di Olbia, consentirebbe di soddisfare il fabbisogno di una popolazione di circa 93.500 abitanti, ben superiore alle previsioni di crescita della popolazione residente. La dotazione di aree per l'istruzione (S1) e per attrezzature di interesse comune (S2) risulta invece leggermente sottostandard per la popolazione residente al 2019.

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Tabella 3 - Territorio comunale: dotazione aree per Servizi per abitante

S1 (mq/ab.) S2 (mq/ab.) S3 (mq/ab.) S4 (mq/ab.) Totale (mq/ab.) Ab. 2019 (60.731) 3,21 1,54 20,33 2,63 27,72

Il sistema del patrimonio di aree verdi urbane risulta ulteriormente implementato per la presenza di oltre 18 ettari di aree verdi disposte lungo assi viari o all’interno di rotatorie, non direttamente fruibili, tuttavia qualificano complessivamente il sistema urbano di Olbia. Le aree verdi programmate, ma non ancora acquisite al patrimonio comunale, ammontano invece a circa 124 ettari complessivi, come da tabella sottostante. La realizzazione di tale previsione, rinviata in termini di quantificazione e modalità di reperimento al nuovo Piano Urbanistico Comunale, riuscirebbe comunque a far fronte ai sottostandard attuali e futuri.

Tabella 4 - Territorio comunale: aree per Servizi programmate ma non ancora acquisite

Zona S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq) Zone A / B 22.955 12.206 218.627 20.192 273.981 Zona C 55.796 51.193 773.270 84.100 964.360 Totale 78.752 63.399 991.897 104.292 1.238.340

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Figura 51- Territorio comunale: aree a standard prevista dal Programma di Fabbricazione

Centro urbano di Olbia La dotazione di aree per servizi e aree verdi del centro urbano di Olbia, rappresenta circa il 92% delle aree complessivamente disponibili nel territorio comunale, per una superficie complessiva pari a 123,8 ettari.

Tabella 5 - Centro urbano di Olbia: dotazione aree per Servizi

Zona S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq) Zone A / B 78.905 17.653 516.655 30.104 643.318 Zona C 97.231 73.692 609.978 124.614 905.516 Totale 176.136 91.346 1.126.633 154.718 1.548.833

Le aree verdi e per servizi del centro urbano sono disponibili sia per la popolazione residente all’interno del perimetro urbano, pari a 43.910 abitanti (fonte ISTAT 2011), sia per la popolazione che risiede nelle frazioni e nella fascia agricola periurbana di Olbia, pari a 4.221 abitanti, corrispondente ad una popolazione complessiva di 48.131 abitanti. La dotazione complessiva di Standard risulta ampiamente superiore ai minimi previsti dal Decreto Floris (32,18 mq/ab), sebbene si registri un lieve sottostandard per quanto riguarda le aree per istruzione (S1) e per servizi di interesse comune (S2), deficit comunque compensato dalla dotazione di Servizi generali (G).

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Tabella 6 - Centro urbano di Olbia: dotazione aree per Servizi per abitante

S1 (mq/ab.) S2 (mq/ab.) S3 (mq/ab.) S4 (mq/ab.) Totale (mq/ab.) Ab. 2011 (48.131) 3,66 1,90 23,41 3,21 32,18

Figura 52 – Centro urbano di Olbia: Aree per servizi acquisite e da acquisire

Berchiddeddu e le sub-frazioni L’isola amministrativa di Berchiddeddu è caratterizzata da un insediamento organizzato in piccoli nuclei o borghi rurali, ognuno dei quali dispone di alcuni servizi essenziali, quali ad esempio la chiesa. Tuttavia, a parte il centro di Berchiddeddu, tutte le altre frazioni ed i relativi servizi risultano classificate nel Programma di Fabbricazione genericamente come zone agricole. Attualmente, le uniche aree per servizi, risultano pertanto localizzate nell’ambito dell’insediamento di Berchiddeddu ed ammontano complessivamente a circa 23.000 mq.

Tabella 7 – Berchiddeddu e sub-frazioni: dotazione aree per Servizi

Zona S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq) Zone A / B 0 998 0 0 998 Zona C 4.778 0 17.237 0 22.015 Totale 4.778 998 17.237 0 23.013

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Alla data dell’ultimo censimento ISTAT (2011), la popolazione residente nell’isola amministrativa ammonta a 956 abitanti, dei quali poco più di 500 persone risiedono nella frazione di Berchiddeddu e circa 110 a Mamusi, ultima borgata abitata. La dotazione complessiva per servizi ad abitante insediato nell’intera frazione, risulta di poco superiore a 24,00 mq/ab, quindi superiore ai minimi di legge; si registra un sottostandard per le aree di interesse comune (S2) e per parcheggi (S4), sia considerando i parametri per la classe I di Olbia sia considerando i parametri della classi IV a cui apparterrebbe Berchiddeddu e frazioni se considerato come unità amministrativa autonoma (comuni fino a 2.000 ab.).

Tabella 8 - Berchiddeddu e sub-frazioni: dotazione aree per Servizi per abitante

S1 (mq/ab.) S2 (mq/ab.) S3 (mq/ab.) S4 (mq/ab.) Totale (mq/ab.) Ab. 2011 (956) 5,00 1,04 18,03 - 24,07

San Pantaleo Il centro abitato di San Pantaleo si colloca in un contesto ambientale e paesaggistico di grande qualità, nel quale costituisce l’unico borgo o nucleo insediativo strutturato. L’ambito è invece caratterizzato dalla presenza di numerosi stazzi, tipico modello insediativo diffuso a carattere agro pastorale della Gallura. Le aree per Servizi sono quindi totalmente localizzate in riferimento all’abitato di San Pantaleo e ammontano complessivamente a circa 22.330 mq.

Tabella 9 – San Pantaleo: dotazione aree per Servizi

Zona S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq) Zone A / B 662 0 1.991 528 3.181 Zona C 0 0 19.149 0 19.149 Totale 662 - 20.260 528 22.330

Alla data dell’ultimo censimento ISTAT (2011), la popolazione residente a San Pantaleo e nelle aree limitrofe risulta pari a 724 abitanti, di cui 70 risiedono negli stazzi o nelle case sparse intorno all’abitato principale. Complessivamente la dotazione di aree standard ammonta a circa 30,84 mq/ab., quindi abbondantemente superiore a quanto previsto dal Decreto Floris, ma sostanzialmente destinati ad aree verdi e per attività sportive; le altre destinazioni d’uso risultano invece sotto lo standard di legge.

Tabella 10 - San Pantaleo: dotazione aree per Servizi per abitante

S1 (mq/ab.) S2 (mq/ab.) S3 (mq/ab.) S4 (mq/ab.) Totale (mq/ab.) Ab. 2011 (724) 0,91 - 29,20 0,73 30,84

Critica risulta l’assenza di aree di interesse comune e per parcheggi, in particolare per la grande affluenza turistica nei mesi estivi, come confermato dai partecipanti al tavolo d’ambito dedicato a San Pantaleo.

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Multa Maria La frazione di Multa Maria si colloca lunga la direttrice viaria dell’Orientale sarda (SS 125) nel tratto a sud di Olbia. La frazione si sviluppa nell’ambito di un contesto ambientale e naturalistico di straordinario interesse, fattore di localizzazione di un insieme di insediamenti turistico residenziali che gravitano in rifermento all’abitato di Multa Maria, dove sono localizzate le aree verdi e per servizi a standard. Complessivamente la dotazione di aree ammonta a circa 89.456 mq, di cui il 75% destinati ad aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, tutte dislocate in riferimento all’abitato di Multa Maria.

Tabella 11 – Multa Maria: dotazione aree per Servizi

Zona S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq)

Zone A / B 0 1.302 2.017 3.318 Zona C 13.845 0 69.541 2.752 86.138 Zona F 0 0 0 0 0 Totale 13.845 1.302 69.541 4.769 89.456

Questa disponibilità di aree è destinata ad una popolazione residente di poco superiore alle 1.000 unità, alla data dell’ultimo censimento ISTAT (2011), comprendente i residenti delle frazioni turistiche costiere. Tuttavia è da sottolineare che la popolazione stagionale nel periodo estivo può raggiungere alcune migliaia di presenze e gli insediamenti turistico residenziali, tutti realizzati prima dell’entrata in vigore della Legge 6 agosto 1967 n. 765, sono privi di aree pubbliche o ad uso collettivo.

Tabella 12 - Multa Maria: dotazione aree per Servizi per abitante

S1 (mq/ab.) S2 (mq/ab.) S3 (mq/ab.) S4 (mq/ab.) Totale (mq/ab.) Ab. 2011 (1028) 13,47 1,27 67,65 4,64 87,02

Complessivamente la dotazione di aree standard ammonta a circa 87,02 mq per abitante residente; nel periodo estivo la disponibilità di aree per abitante si riduce sensibilmente (valori inferiori a 10 mq/ab.), considerando che su tali dotazioni gravita in parte la popolazione stagionale di Multa Maria (zone C a carattere prevalentemente turistico) e degli insediamenti turistici (Zone F). La disponibilità di aree per l’istruzione risulta ampiamente superiore agli standard di legge così come le aree per verde pubblico attrezzato; in questo caso questa ampia disponibilità risulta condizionata dalle esigenze di fruizione della popolazione stagionale. Carente risulta invece la disponibilità di aree per attività di interesse comune, così come per i parcheggi in particolare per la grande affluenza turistica nei mesi estivi.

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Figura 53 – Berchiddeddu, Multa Maria e San Pantaleo: Aree per servizi acquisite e da acquisire

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Porto Rotondo e Rudalza L’ambito di Porto Rotondo e Rudalza risulta totalmente privo di aree pubbliche per servizi ad uso collettivo. La Zona B di Porto Rotondo risulta infatti priva delle attrezzature e delle aree per servizi necessarie per la specifica zona omogenea; inoltre, le zone F Turistiche di Porto Rotondo, Cugnana e Portisco sono state realizzate prima dell’entrata in vigore della Legge 6 agosto 1967 n. 765, sono quindi prive di strumento urbanistico attuativo convenzionato e conseguentemente non hanno ceduto aree per servizi e verde pubblico. La tabella seguente riporta la previsione di aree per servizi da acquisire, quale dotazione della Zona B di Porto Rotondo.

Tabella 13 – Porto Rotondo: aree per Servizi programmate

Zona S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq) Zona B 0 0 9.072 2.524 11.596 Totale 0 0 9.072 2.524 11.596

La popolazione residente nell’ambito turistico costiero di Porto Rotondo, Rudalza, Cugnana e Portisco ammonta a poco più di 1.000 abitanti (ISTAT 2011); tuttavia la popolazione insediabile nelle Zone F turistiche può essere stimata in oltre 20.000 abitanti. Ciò determina una condizione di criticità, in particolare nella stagione estiva, in considerazione della totale assenza di aree pubbliche ad uso collettivo.

Tabella 14 - Porto Rotondo, Rudalza, Cugnana e Portisco: dotazione abitante aree per Servizi programmate

S1 (mq/ab.) S2 (mq/ab.) S3 (mq/ab.) S4 (mq/ab.) Totale (mq/ab.) Ab. 2011 (1028) - - 8,79 2,45 11,24

Attraverso la promozione di Piani di Riqualificazione (strumenti di attuazione per le zone turistiche costiere previsti dall’art. 90 comma 1b delle NTA del PPR), il Piano intende avviare la riqualificazione degli insediamenti turistici, attraverso la razionalizzazione funzionale e l’incremento delle aree pubbliche o ad uso collettivo e la previsione di aree per servizi private con vincolo di destinazione.

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5.4. Il dimensionamento delle zone F-turistiche allo stato attuale Il dimensionamento della capacità insediativa massima per le zone turistiche costiere è disciplinato dal Decreto Floris (D.A. 22 dicembre 1983 n. 2266/U), che norma “i limiti e i rapporti relativi alla formazione ed alla revisione degli strumenti urbanistici comunali”. L’Art. 4, in particolare, disciplina i limiti di densità edilizia per le diverse zone territoriali omogenee, fra le quali le zone F - turistiche in cui è possibile localizzare gli insediamenti di tipo prevalentemente stagionale. Per le zone turistiche la capacità insediativa (volumi complessivamente realizzabili) si calcola sulla base della fruibilità ottimale del litorale, determinando il numero di bagnanti in relazione alla morfologia della costa, sabbiosa o rocciosa, ed in relazione alla profondità dell’arenile secondo i seguenti parametri: - costa sabbiosa: - 2 bagnanti/ml, per costa sabbiosa con profondità di spiaggia superiore a 50 mt.; - 1,5 bagnanti/ml, per costa sabbiosa con profondità di spiaggia compresa tra 50 e 30 mt.; - 1 bagnante/ml, per costa sabbiosa con profondità di spiaggia inferiore a 30 mt.; - costa rocciosa: - 0,5 bagnanti/ml. Ad ogni bagnante così calcolato viene assegnata una quota volumetrica di 60 mc, di cui almeno il 20% della capacità insediativa complessiva così ottenuta, deve essere riservato ad attrezzature alberghiere, paralberghiere e villaggi turistici a rotazione d'uso. Con la LR 8/2004 la Regione ha provveduto a dimezzare le volumetrie complessivamente insediabili nelle zone F – turistiche7. L’art. 6 “Zone F turistiche” prevede infatti che le volumetrie degli insediamenti turistici ammissibili nelle zone F, non possa essere superiore al 50% di quanto consentito con l’applicazione dei parametri stabiliti dal Decreto Floris. La Legge Regionale 8/2015 ha confermato il dimezzamento delle volumetrie ammissibili all’interno delle Zone F, stimate mediante il calcolo della fruibilità ottimale del litorale di cui al Decreto Floris. Alla scala comunale deve quindi essere calcolata la volumetria turistica massima insediabile, sulla base delle caratteristiche morfologiche della costa (escludendo dal calcolo le aree non fruibili e tutte le emergenze minori quali isole e scogli) e mediante l’applicazione dei parametri previsti dal Decreto Floris come modificati dalla LR 4/2008. Deve inoltre essere effettuata una ricognizione dei volumi presenti nelle zone F, stimando l’eventuale volumetria residua ancora realizzabile.

5.4.1. La fruibilità ottimale del litorale di Olbia Il litorale di Olbia si sviluppa su due principali e distinti settori costieri, a sud e a nord del promontorio di Capo Figari, compreso all’interno del territorio comunale di Golfo Aranci.

7 La Regione ha infatti dimezzato le volumetrie complessivamente realizzabili mediante l’applicazione dei parametri del Decreto Floris, rinunciando tuttavia ad aggiornare l’approccio metodologico adottato sulla base dell’evoluzione metodologica e concettuale per la valutazione della fruibilità ottimale dei litorali e della capacità di carico dei sistemi territoriali costieri.

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A sud il litorale risulta contenuto all’interno del golfo esterno, definito dalla dominante ambientale dell'isola di Tavolara e dal promontorio di Capo Figari. All’interno di questo settore costiero è possibile distinguere quattro principali tratti litoranei: - il sistema insulare dell’arcipelago di Tavolara e Molara; - il tratto di costa che si sviluppa dalla Costa Corallina a sud fino alla foce del Padrongianus; - il golfo interno sul quale si affaccia la città di Olbia; - il tratto di costa che si sviluppa tra la Cala di Saccaia a sud e la Punta Bados al confine con il comune di Golfo Aranci. A nord il litorale si sviluppa dal Golfo di Marinella, condiviso con il Comune di Golfo Aranci, fino alla spiaggia di Razza di Juncu a nord. La costa risulta caratterizzata da profondi ed articolati sistemi di insenature, tipiche delle coste a rias, dove i tratti rocciosi sono intervallati a tratti di costa sabbiosa che vanno a svilupparsi in profonde insenature di origine fluviale: lungo tutto il settore litoraneo sono presenti insediamenti turistici, infrastrutture e attrezzature da diporto per la fruizione turistica marino-costiera, le cui relazioni con le risorse naturalistico-ambientali del territorio richiamano, talvolta, specifiche esigenze di riequilibrio funzionale. Di seguito viene stimata la fruibilità ottimale del litorale, sulla base delle analisi effettuate nell’ambito della redazione del Piano di Utilizzo dei Litorali, al fine di verificare la consistenza della popolazione turistica insediabile all’interno delle Zone F. Ciò consente di quantificare la volumetria turistica complessivamente realizzabile nelle medesime zone urbanistiche. La stima della fruibilità ottimale del litorale è calcolata in riferimento a distinti tratti di costa; il golfo interno, sul quale si affaccia la città di Olbia, non è considerato nell’ambito del dimensionamento di Piano in quanto interamente occupato dall’insediamento urbano e dalle infrastrutture portuali, da diporto e per le attività artigianali e di rimessaggio, pertanto non disponibile per una fruizione del litorale.

Figura 54 – Identificazione settori e tratti di litoranei

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Tratto A: Arcipelago di Tavolara e Molara Il tratto litoraneo comprende il sistema insulare dell’arcipelago di Tavolara e Molara, interamente compreso all’interno del Sito di Importanza Comunitaria (ITB010010) - Isole Tavolara, Molara e Molarotto e della Zona di Protezione Speciale (ITB013019) Isole del Nord - Est tra Capo Ceraso e Stagno di San Teodoro. Il sito marino costiero, caratterizzato da un sistema di isole di natura calcarea e granitica, fa parte dell’Area marina protetta Tavolara - Punta Coda Cavallo. L’Isola di Tavolara, la cui struttura è costituita da un basamento granitico ercinico e da un’importante serie carbonatica, domina il paesaggio del tratto litoraneo.

Tratto A: Fruibilità ottimale del litorale - Arcipelago di Tavolara e Molara

Tipo costa Sviluppo ml Parametri Floris Numero bagnanti Riduzione LR4/2008 Sabbiosa > 50 ml - 2 - - Sabbiosa 30/50 ml - 1,5 - - Sabbiosa < 30 ml 1.138 1 1.138 569 Rocciosa 19.175 0,5 9.588 4.794 Totale 20.313 10.726 5.363

Figura 55 - Tratto A: Arcipelago di Tavolara e Molara

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Tratto B: Costa Corallina - Foce Padrongianus Il tratto di costa che si sviluppa dalla Costa Corallina a sud fino alla foce del Padrongianus, risulta in parte compreso all’interno del Sito di Importanza Comunitaria (ITB010010) - Isole Tavolara, Molara e Molarotto e della Zona di Protezione Speciale (ITB013019) Isole del Nord - Est tra Capo Ceraso e Stagno di San Teodoro. Il tratto litoraneo comprende l’insenatura a rias e le cale sabbiose della Costa Corallina, la spiaggia di Porto Istana, il tratto di costa rocciosa del promontorio di Capo Ceraso con il sistema di pocket beach, la cala Li Cuncheddi e la spiaggia di Bunthe, la spiaggia de Le Saline e l’omonima Punta, la spiaggia del Lido del Sole ed il sistema sabbioso del delta fluviale del Padrongianus.

Tratto B: Fruibilità ottimale del litorale - Costa Corallina - Foce Padrongianus

Tipo costa Sviluppo ml Parametri Floris Numero bagnanti Riduzione LR4/2008 Sabbiosa > 50 ml 2.180 2 4.360 2.180 Sabbiosa 30/50 ml 1.817 1,5 2.726 1.363 Sabbiosa < 30 ml 3.537 1 3.537 1.769 Rocciosa 18.573 0,5 9.286 4.643 Totale 26.107 19.909 9.954

Figura 56 - Tratto B: Costa Corallina - Foce Padrongianus

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Tratto C: Cala Saccaia - Spiaggia di Bados Il tratto di costa che si sviluppa tra la Cala di Saccaia a sud e la Punta Bados, al confine con il comune di Golfo Aranci, comprende il promontorio roccioso della Vecchia Dogana e l’omonima spiaggia, la spiaggia della Giovanella, il lido di Pittulongu, la spiaggia dello Squalo con lo stagno retrostante, le spiagge del Pellicano e di Mare e Rocce, la spiaggia di Bados con l’omonima laguna retrostante.

Tratto C: Fruibilità ottimale del litorale - Cala Saccaia - Spiaggia di Bados

Tipo costa Sviluppo ml Parametri Floris Numero bagnanti Riduzione LR4/2008 Sabbiosa > 50 ml - 2 - - Sabbiosa 30/50 ml 891 1,5 1.337 668 Sabbiosa < 30 ml 1.507 1 1.507 754 Rocciosa 5.714 0,5 2.857 1.429 Totale 8.112 5.701 2.850

Figura 57 - Tratto C: Cala Saccaia - Spiaggia di Bados

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Tratto D: La Marinella - Razza di Juncu Il tratto di costa compreso fra la spiaggia di Marinella e la spiaggia di Razza di Juncu comprende al suo interno la propaggine rocciosa del promontorio di Rudalza e Porto Rotondo, con il sistema di pocket beach. Il Golfo di Cugnana, caratterizzato dalla omonima ria e dall’ampio sistema deltizio e lagunare, il sistema di costa bassa rocciosa di Portisco con gli approdi turistici e il sistema di spiagge di fondo baia di Portisco, Rena Bianca e Razza di Juncu.

Tratto D: Fruibilità ottimale del litorale - La Marinella - Razza di Juncu

Tipo costa Sviluppo ml Parametri Floris Numero bagnanti Riduzione LR4/2008 Sabbiosa > 50 ml 735 2 1.470 735 Sabbiosa 30/50 ml 770 1,5 1.155 578 Sabbiosa < 30 ml 2.454 1 2.454 1.227 Rocciosa 23.026 0,5 11.513 5.756 Totale 26.985 16.592 8.296

Figura 58 - Tratto D: La Marinella - Razza di Juncu

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Fruibilità ottimale del litorale di Olbia La stima della fruibilità ottimale complessiva del litorale di Olbia, calcolata mediante l’applicazione dei parametri stabiliti dal Decreto Floris e dimezzati dall’art. 6 della LR 4/2008, consentirebbe di insediare circa 26.463 bagnanti o abitanti equivalenti.

Fruibilità ottimale del litorale di Olbia

Tipo costa Sviluppo ml Parametri Floris Numero bagnanti Riduzione LR4/2008 Sabbiosa > 50 ml 2.915 2 5.830 2.915 Sabbiosa 30/50 ml 3.478 1,5 5.217 2.609 Sabbiosa < 30 ml 8.636 1 8.636 4.318 Rocciosa 66.488 0,5 33.244 16.622 Totale 81.517 52.927 26.463

5.4.2. Le volumetrie turistiche in zona F La fruibilità ottimale del litorale di Olbia, ammonta a circa 26.463 bagnanti o abitanti equivalenti. Il Decreto Floris stabilisce il parametro di 60 mc ad abitante per le zone F, dei quali 50 mc per residenza e 10 mc per servizi pubblici. La volumetria complessivamente ammissibile all’interno delle Zone F ammonta pertanto a 1.587.806 mc (26.463 * 60 mc). Il Decreto Floris stabilisce inoltre che una quota parte della volumetria realizzabile, non inferiore al 20%, debba essere riservato ad attrezzature alberghiere, paralberghiere e villaggi turistici a rotazione d'uso, corrispondente a circa 317.500 mc.

Previsione e attuazione delle Zone F Turistiche Le Zone F Turistiche sono così definite dal Decreto Floris: “Le parti del territorio di interesse turistico con insediamenti di tipo prevalentemente stagionale”. Le Zone F Turistiche di Olbia si dispongono lungo la fascia costiera, identificando tre distinti ambiti insediativi, organizzati in riferimento a specifici settori litoranei: - settore nord, compreso fra la Costa Corallina e la Foce del Padrongianus; - settore centrale, fra Cala Saccaia e la Spiaggia di Bados; - settore sud, compreso fra la spiaggia di Marinella e Razza di Juncu Le Zone F occupano complessivamente una superficie di poco inferiore a 3.000 ettari, distinti in 9 comparti urbanistici di attuazione. L’indice di edificabilità territoriale previsto dal Programma di Fabbricazione, pari a 0,10 mc/mq, avrebbe consentito la realizzazione di circa 2.990.000 mc, corrispondente a circa 50.000 posti letto equivalenti. La normativa del PdF consentiva inoltre di utilizzare una quota volumetrica aggiuntiva, prodotta da zone H contigue al comparto di attuazione, a fronte della loro cessione all’amministrazione a titolo gratuito; l’indice di edificabilità territoriale per la Zona H, è pari allo 0,01 mc/mq (indice 10 volte maggiore di quanto previsto per le Zone H in regime ordinario).

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Figura 59 - Distribuzione delle Zone F Turistiche lungo la fascia costiera

Questa modalità attuativa avrebbe consentito la realizzazione di ulteriori 60.000 mc a fronte di una cessione di oltre 6.000.000 di mq di aree di salvaguardia ambientale. La disciplina del Programma di Fabbricazione prevedeva la loro attuazione mediante Piano di Lottizzazione convenzionata, esteso all’intero ambito o sottozona urbanistica omogenea. Tuttavia, l’attuazione è avvenuta prevalentemente attraverso interventi in concessione diretta, edificati prima dell’entrata in vigore della Legge 6 agosto 1967 n. 765 (cosiddetta Legge Ponte).

Stato di attuazione dei comparti La volumetria complessivamente realizzata all’interno delle Zone F Turistiche, risulta di poco superiore a 1.870.000 mc, corrispondente a circa 31.200 posti letto equivalenti, valore sostanzialmente in linea con quanto consentito dalla normativa regionale vigente. L’unico Piano di Lottizzazione approvato, convenzionato e portato in attuazione riguarda il comparto F8 – Osseddu, la cui realizzazione ha consentito di rendere disponibili le aree per verde e servizi.

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Nel settore costiero compreso fra la spiaggia di Marinella e Razza di Juncu, sono presenti tre comparti di attuazione, F1 - Portisco, F2 - Cugnana e F3 - Porto Rotondo; il comparto di Portisco è suddiviso a sua volta in tre sub-comparti di attuazione, mentre quello di Porto Rotondo risulta suddiviso in due distinti ambiti ma compresi nel medesimo comparto. Questo settore costiero ospita la maggiore quantità di volumi turistico residenziali del territorio di Olbia, con circa 1.286.213 mc, corrispondenti a circa 21.400 posti letto equivalenti.

Zone F Turistiche e comparti di attuazione: settore litoraneo La Marinella - Razza di Juncu

Superficie Volume PdF Volume Posti letto Comparto Indice (i.f.) territoriale (mq) (mc) realizzato (mc) equivalenti F1 - Portisco 5.154.197 0,10 515.420 131.464 2.191 F2 - Cugnana 3.904.171 0,10 390.417 246.964 4.116 F3 - Porto Rotondo 7.930.158 0,10 793.016 907.785 15.130 Comparti Nord 16.988.526 1.698.853 1.286.213 21.437

Figura 60 - Zone F Turistiche e comparti di attuazione: settore litoraneo La Marinella - Razza di Juncu

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Nel settore costiero centrale, fra Cala Saccaia e la Spiaggia di Bados, ricadono due distinti comparti di attuazione, F4 Pittulongu, diviso in tre distinti sub-comparti, e F8 Osseddu. Complessivamente sono stati realizzati 78.636 mc, corrispondenti a circa 1.300 posti letto.

Zone F Turistiche e comparti di attuazione: settore litoraneo Cala Saccaia - Spiaggia di Bados

Superficie Volume PdF Volume Posti letto Comparto Indice (i.f.) territoriale (mq) (mc) realizzato (mc) equivalenti F4 - Pittulongu 2.555.701 0,10 255.570 11.286 188 F8 - Osseddu 558.699 0,10 55.870 67.350 1.123 Totale 3.114.400 311.440 78.636 1.311

Figura 61 - Zone F Turistiche e comparti di attuazione: settore litoraneo Cala Saccaia - Spiaggia di Bados

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Nel settore litoraneo compreso fra la Costa Corallina e la Foce del Padrongianus, sono presenti quattro distinti comparti di attuazione: F5 - Le Saline, F6 - Capo Ceraso, F7 - Porto Istana e F9 - Lido del Sole. Complessivamente nei comparti sono stati realizzati circa 508.000 mc, per una popolazione turistica insediabile corrispondente a circa 8.460 abitanti stagionali (posti letto equivalenti).

Zone F Turistiche e comparti di attuazione: settore litoraneo Costa Corallina - Foce del Padrongianus

Superficie Volume PdF Volume Posti letto Comparto Indice (i.f.) territoriale (mq) (mc) realizzato (mc) equivalenti F5 - Le Saline 1.135.505 0,10 113.551 70.846 1.181 F6 - Capo Ceraso 3.976.763 0,10 397.676 129.044 2.151 F7 - Porto Istana 4.636.260 0,10 463.626 279.883 4.665 F9 - Lido del Sole 92.257 0,10 9.226 27.821 464 Totale 9.840.785 984.079 507.593 8.460

Figura 62 - Zone F Turistiche e comparti di attuazione: settore litoraneo Costa Corallina - Foce Padrongianus

Complessivamente all’interno delle Zone F Turistiche di Olbia è stata realizzata una volumetria superiore a 1.870.000 mc. La volumetria complessivamente ammissibile all’interno delle Zone F, come stimata mediante l’applicazione dei parametri del Decreto Floris ridotti del 50%, ammonta invece a 1.587.806 mc (26.463 * 60 mc).

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5.4.3. La ricettività turistico-alberghiera Le Zone F Turistiche di Olbia sono state realizzate per singoli interventi edilizi a carattere prevalentemente residenziale, prima dell’entrata in vigore della Legge Ponte e del Decreto Floris e pertanto in assenza di pianificazione attuativa. L’unico Piano di Lottizzazione attuato riguarda il comparto F8 – Osseddu. All’interno delle Zone F sono state realizzate solo alcune strutture alberghiere, i cui posti letto risultano comunque inferiori a quanto previsto dal Decreto Floris (20%). Sono stati censiti all’interno delle Zone F, 15 strutture ricettive alberghiere, per una disponibilità complessiva pari a circa 2.219 posti letto.

Strutture ricettive alberghiere presenti all’interno delle Zone F Turistiche

Denominazione Tipologia Stelle Ubicazione Camere Posti lettomc/pl HOTEL ABI D'ORU Albergo 5 Marinella 103 247 188 HOTEL LI CUNCHEDDI Albergo 4 Capo Ceraso 60 120 122 HOTEL OLLASTU Albergo 4 Costa Corallina 30 90 99 HOTEL S'ASTORE Albergo 4 Porto Rotondo - Monte Ladu 12 24 168 PARK HOTEL Albergo 4 Porto Istana 32 96 143 HOTEL DOMINA HOME PALUMBALZA Albergo 4 Porto Rotondo 73 170 100 COLONNA HOTEL DU GOLFAlbergo residenziale4 Cugnana 106 200 58 HOTEL LE SIRENE Albergo 3 Portisco 45 102 53 HOTEL NURAGHE Albergo residenziale3 Porto Rotondo Spiaggia Ira 134 595 39 HOTEL STELLA DI GALLURAAlbergo residenziale3 Porto Rotondo - La Caletta 30 94 46 LA FENICE RESORT Albergo residenziale3 OSSEDDU 39 124 56 HOTEL COSTA RUJA Albergo residenziale3 Portisco 60 183 47 RESIDENCE EUROTEL ASFODELIResidence 3 Porto Rotondo 60 120 151 WHITE SAND Albergo residenziale2 Porto Istana 16 32 116 HOTEL IL TIMONE Albergo 2 Cugnana 12 22 97 812 2.219 85

La tabella precedente mostra analiticamente la disponibilità di posti letto in strutture ricettive alberghiere all’interno della fascia costiera classificata come Zona F Turistica. Assumendo la fruibilità ottimale del litorale di Olbia, pari a 26.463 posti letto, è possibile stimare in circa 5.293 posti letto la quota da localizzare all’interno delle strutture ricettive. Pertanto risulterebbero non ancora realizzati circa 3.000 posti letto all’interno delle strutture ricettive alberghiere. La tabella seguente riporta invece la disponibilità volumetrica per singolo posto letto, in riferimento alla diversa classificazione alberghiera. Questi dati possono essere assunti per dimensionare la volumetria necessaria per soddisfare il numero di posti letto ancora da localizzare, in funzione della qualità delle strutture ricettive e delle dotazioni di servizi turistici.

Strutture ricettive per classificazione: numero posti letto e volumetrie disponibili Stelle numero alberghi posti letto volume mc/posto letto 5 stelle 1 247 46.518 188 4 stelle 6 700 69.969 100 3 stelle 6 1.218 66.675 55 2 stelle 2 54 5.838 108 15 2.219 189.000 85

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6. AMBITI DI PAESAGGIO

6.1. Premessa Gli Ambiti locali di paesaggio identificano parti di territorio per le quali la morfologia ed i processi ambientali e insediativi determinano, pur nella complessità degli elementi e delle componenti costitutive, un funzionamento unitario. Costituiscono un approfondimento degli Ambiti di Paesaggio, definiti e riconosciuti dal PPR per il territorio di Olbia, attraverso il riconoscimento di una particolare interazione tra dimensione ambientale, insediativa e storico-culturale. Le Componenti elementari di paesaggio individuano singolarità funzionali e costituiscono la struttura dei sistemi stessi. All’interno di tali “porzioni” di territorio è inoltre possibile riconoscere elementi e singolarità, caratteri identitari, valori e criticità. Attraverso gli Ambiti locali di paesaggio si intende indirizzare, sulla base di un’idea strategica di progetto generale, le azioni di conservazione, recupero o trasformazione. In tal senso costituiscono il contesto di riferimento di una proposta di progetto fondata sul riconoscimento della specificità paesaggistica del territorio.

Figura 63 – gli ambiti locali di paesaggio

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6.2. Articolazione degli ambiti di paesaggio

1. Sistema insediativo di Olbia Il Golfo esterno di Olbia, teso tra le due singolarità calcareo-dolomitiche di Capo Figari a nord e Tavolara a sud, si connette alla ria di Olbia, l’antica valle fluviale che definisce il Golfo interno (1.1), principio insediativo matrice della città punica e romana (1.2). La città si distende secondo forme radiali sulla piana agricola, definita da una concatenazione di rilievi collinari. La rete idrografica di drenaggio e deflusso idrico della piana, che si immette all’interno del golfo interno, risulta in gran parte obliterata dagli sviluppi insediativi urbani e periurbani. L’ambito comprende il tessuto insediativo residenziale e si estende fino a comprendere a Sud l’area dell’Aeroporto (1.3), a Nord la fascia costiera che ospita l’insediamento produttivo del CIPNES (1.4), il Promontorio della Dogana Vecchia (1.5) fino al nucleo insediativo di Pittulongu (1.6) con l’omonimo lido e le aree umide di retro spiaggia. Il centro storico di fondazione di Olbia, l’antica Terranova, il porto antico, il tessuto urbano medievale, la chiesa romanica di San Simplicio e la chiesa primaziale di S.Paolo Apostolo costituiscono gli elementi principali del paesaggio storico-culturale della città.

2. Sistema agricolo e del parco fluviale del Padrongianus La piana fluviale del Padrongianus è caratterizzata da una trama agricola, principalmente utilizzata a prati e seminativi non irrigui, sulla quale spiccano affioramenti rocciosi e nuclei a più alta naturalità, che contribuiscono a realizzare una continuità ecologica tra la costa e le aree interne, anche attraverso i corridoi costituiti dalla vegetazione riparia degli affluenti del Padrongianus (2.2). All’interno si riconoscono alcuni elementi che caratterizzano il paesaggio, quali: - gli affioramenti rocciosi e gli addensamenti di naturalità di M.Perricone, P.ta Ruiu, M.S’Aspe col Castel Pedreso, M.S’Iscia Ruja, M.Chidade (2.1); - la Foce del Fiume Padrongianus, che comprende le aree di esondazione e lo sbarramento dunare della foce fluviale, formando un’estesa palude deltizia che sfocia all’interno del golfo interno (2.3); - la piana fluviale del Padrongianus e dei suoi affluenti minori; - il complesso di testimonianze storiche costituito dal castello di Pedres, dalla tomba di giganti di Su Monte de s’Ape e dal nuraghe Casteddu.

3. Massiccio del Monte Telti Il Massiccio di Monte Telti rappresenta la parte meridionale di un sistema orografico che, circondando la piana insediativa di Olbia, costituisce una quinta paesaggistica fortemente caratteristica e identitaria. Il Monte Telti chiude questa corona di rilievi, avanzando verso il sistema urbano con i rilievi del Monte San Michele, creando così una connessione ecologica e paesaggistica tra la città ed il sistema orografico di sfondo. L’ambito risulta caratterizzato dalla presenza del castello di Sa Paulazza (o Mont'a Telti) di età bizantina-altomedioevale, dal quale si domina la piana ed il golfo con un’ampia visione paesaggistica del territorio.

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4. Corona agricola periurbana Il territorio agricolo periurbano è disegnato da una articolata rete idrografica che, con andamento radiale, confluisce verso il golfo interno di Olbia, costituendo un sistema di corridoi ecologici ed ambientali: Rio sa Conciaredda-Rio Pinnittacci-Rio la Jacca Vecchia, Rio de Caprolu-Rio Ua Niedda-Rio S. Mariedda- Rio de Seligheddu (4.2). L’ambito presenta una diffusione insediativa localizzata sia ai margini dei versanti collinari sia nelle aree periurbane di pianura, organizzata in piccoli centri e nuclei, come Sa Istrana, Lu Sticcadu, Mannacciu, Putzolu, Monte Telti, Santa Lucia (Componente elementare 4.1) Nonostante la presenza delle infrastrutture irrigue consortili, l’area agricola si configura come una risorsa ancora poco valorizzata per le attività produttive, quali colture orticole e prati-pascoli utilizzati per l’allevamento bovino di tipo estensivo con superfici importanti coltivate a vite. Il sistema infrastrutturale viario è costituito da una successione di direttrici il cui tracciato si sviluppa sulla piana in modo radiale, mentre la Strada Statale 125 segue la linea di costa, delimitando l’ambito degli insediamenti turistico costieri. Gli elementi storico culturali dell’area sono rappresentati dalla teoria di chiese campestri, quali S. Lucia, Santa Maria di Terranova (o di Larenthanos), S. Vittore, che rivestono un interesse paesaggistico sia in termini architettonici sia per i percorsi e gli eventi periodici che ne fanno un riferimento antropologico identitario.

5. Sistema orografico di Monte Pino e Monte Plebi Il sistema orografico definisce il margine settentrionale della piana agricola di Olbia, separandola dalla valle del Rio San Giovanni, a Nord del territorio comunale. Il Monte Pino, sede di un cantiere forestale, è caratterizzato da una vegetazione a macchia mediterranea evoluta e boschi relitti, consociata al Pino marittimo che qui rappresenta un endemismo.

6. Sistema insediativo agro pastorale degli stazzi di Tanca Manna (della valle del San Giovanni) L’ambito comprende il corridoio vallivo del Rio San Giovanni, delimitato a est dal sistema ambientale dei Monti di Cugnana e a Ovest dai versanti orografici di Montilongu (6.1). La piana si sviluppa fino alle pendici dei Monti Plebi ed è suddivisibile in due settori, sulla base della vocazione agricola dei suoli: la porzione meridionale, incastonata tra i versanti montuosi, presenta soprattutto una copertura boschiva e aree seminaturali ed è attraversata dal Riu sa Conciaredda (6.2); la porzione settentrionale è caratterizzata da un paesaggio legato alle attività zootecniche di allevamento, di tipo estensivo, in prevalenza di razze bovine rustiche e caratterizzato dalla presenza degli stazzi e delle aree di pascolo, dove sono importanti anche le superfici destinate alla coltivazione della vite (6.3). La specificità insediativa degli stazzi caratterizza l’identità del paesaggio e delle tradizioni insediative e produttive locali.

7. Sistema insediativo e ambientale di San Pantaleo e dei monti di Cugnana L’ambito si sviluppa nel settore settentrionale del territorio comunale tra il Rio San Giovanni ad Ovest e il settore costiero di Portisco ad Est. Il paesaggio è dominato dagli aspri rilievi e affioramenti granitici ad inselberg di San Pantaleo (7.2), alle cui pendici sorge l’omonimo centro insediativo storico (7.1).

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8. Sistema costiero del promontorio di Porto Rotondo/Rudalza e del golfo di Cugnana L’ambito comprende il tratto di costa compreso fra la spiaggia di Marinella e la spiaggia di Razza di Juncu con la propaggine rocciosa del promontorio di Rudalza e Porto Rotondo, caratterizzato dal sistema di pocket beach. Gli elementi riconoscibili dell’ambito sono: la costa bassa della Scogliera di Portisco (8.1), caratterizzata da rocce granitoidi modellate dagli agenti esogeni, in cui domina la gariga costiera e sono localizzati gli insediamenti di Portisco e Cugnana; il sistema del Golfo di Cugnana (8.2), caratterizzato dalla omonima ria e dall’ampio sistema deltizio e lagunare delle foci del Rio La Conciaredda e del Rio Maronzu; il promontorio di Porto Rotondo (8.3), che comprende settori fortemente interessati da insediamenti turistico residenziali e ricettivi; il sistema di spiaggia di Marinella, cordone sabbioso ad arco di fondo baia, all’interno dell’omonimo golfo, con stagni retrodunari interessati dalla presenza di insediamenti turistici. Il sistema insediativo si organizza sia in forme compatte e riconoscibili (Porto Rotondo) che in forme diffuse non strutturate, come Rudalza (8.4 e 8.5). Inoltre l’insediamento è costituito dall’insieme dei centri e dei nuclei localizzati in prossimità della fascia costiera lungo le direttrici viarie (Cugnana Verde, I Ginepri).

9. Sistema orografico di Cabu Abbas L’ambito comprende il sistema dei rilievi di Cabu Abbas che definiscono il margine settentrionale del sistema urbano di Olbia. Caratterizzato dalla presenza di vasti affioramenti rocciosi, l’ambito risulta interessato dalla presenza del complesso turistico residenziale di Osseddu e dagli insediamenti diffusi di Pichicca e di stazzi tradizionali. Il complesso nuragico di Riu Mulinu, collocato in posizione dominante sul Monte di Cabu Abbas, costituisce un elemento di grande interesse archeologico e paesaggistico.

10. Fascia costiera di Capo Ceraso e delle zone umide di Multa Maria L’ambito costiero meridionale presenta tre principali sistemi ambientali: - il sistema dello Stagno di Tartanelle (10.1), che comprende gli stagni di retrospiaggia denominati Le Saline, Tartanelle e Peschiera Murta Maria, caratterizzati da una vegetazione alofila e alopsammofila con la presenza di specie rare e localizzati nella parte terminale della piana alluvionale dove sfociava il rio Castagna, attualmente immissario del Padrongiano; - il Promontorio di Capo Ceraso (10.2), che comprende la costa granitica dell’omonimo Capo, caratterizzato dalle emergenze rocciose di Punta Marcantonio, Monte Mandriolo e Monti Nieddu; - i sistemi di Spiaggia e degli stagni di retrospiaggia di Porto Istana (10.3); Il sistema insediativo si organizza in riferimento alla direttrice viaria dell’orientale sarda ed è costituito dai nuclei residenziali di Murta Maria-Lu Stazzereddu- Maltineddu, compresi tra gli elementi ambientali costieri e i territori boscati dei rilievi di Lisandraggiu (10.5). La presenza di un insieme di piccoli agglomerati a destinazione turistico residenziale e ricettiva caratterizza le aree in corrispondenza della risorsa marino litoranea.

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11. Arcipelago di Tavolara, Molara e Molarotto Sulla costa meridionale, un’articolazione di rias minori (porto Istana, porto Taverna e Porto San Paolo) crea la sponda continentale di fronte all’arcipelago di Tavolara e Molara, circoscritto a sud da Capo Coda Cavallo. L’arcipelago è interessato dalla presenza di SIC e ZPS e dall’Area Marina Protetta - Tavolara - Punta Coda Cavallo. L’Isola di Tavolara, la cui struttura è costituita da un basamento granitico ercinico e da un’importante serie carbonatica, ospita ginepreti, macchie, garighe, specie endemiche e di interesse fitogeografico molto numerose. Costituiscono un importante elemento storico culturale le emergenze presenti sull’isola di Molara quali il castello e la chiesa di San Ponziano con la peculiarità paesaggistica di Punta Castello.

12. Sistema insediativo e agroambientale di Berchideddu L’ambito comprende la porzione settentrionale dell’isola amministrativa, delimitata a Sud dai versanti orografici di Punta Sorilis; il nucleo abitato di Berchiddeddu si colloca all’interno di un sistema a carattere agroforestale (12.1), definito ad ovest dai rilievi di Monte Ruju, incisi dai corsi fluviali del Riu Micheli Altana (12.3), e ad est dal sistema orografico del Monte di Mezzo (12.4). I margini meridionali sono definiti dalla presenza del sistema agro-ambientale della valle del Rio Pelasole (12.2), caratterizzato dalla presenza di pascoli arborati a sughere, in cui sorge il sistema insediativo dei nuclei e centri rurali di Sa Castanza, Su Carru, Trainu Moltu, Sos Coddos, Pedru Gaias, Battista, Mamusi, organizzati lungo l’asse viario principale.

13. Versanti orografici di Punta Sorilis Il settore meridionale dell’isola amministrativa di Berchiddeddu è caratterizzato dalla presenza di estese superfici pianeggianti, spesso incise da valli incassate da vari corsi d’acqua a prevalente regime torrentizio. Il paesaggio è caratterizzato dalla presenza di roccia affiorante e pietrosità diffusa e importanti impianti di rimboschimenti di conifere e latifoglie, con estensioni spontanee di macchia a corbezzolo, fortemente degradata, in cui spiccano le punte granitiche di Monte di Pinu, Punta Tantariles e Monte Sa Pianedda.

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7. IL PROGETTO DI PIANO: STRATEGIE GENERALI

7.1. Il progetto territoriale Il territorio comunale di Olbia è oggi caratterizzato da una forte frammentarietà di situazioni e luoghi: l’area urbana di Olbia, il nucleo turistico di Porto Rotondo e quello rurale di Rudalza, le aree sviluppatesi lungo il golfo di Cugnana, il nucleo di San Pantaleo, il nucleo edificato di Pittulongu, la frazione di Multa Maria, la frazione di Berchiddeddu all’interno dell’omonima isola amministrativa. Infrapposte tra queste diverse situazioni alcuni episodi totalmente slegati dal contesto: tra tutti il nuovo ospedale posto tra Poltu Quadu e Multa Maria e gli insediamenti turistici sparsi. Ciascuna di queste situazioni è inserita in un differente contesto paesaggistico che rende le diverse situazioni tra loro autonome. La grande estensione territoriale del comune di Olbia, inoltre, contribuisce ad aumentare la percezione di discontinuità se non di frammentarietà insediativa. Il risultato è un territorio che non funziona nel suo complesso ma tende a funzionare per situazioni e parti isolate. Inoltre fa si che le diverse parti non vengano percepite come facenti parti di un unico territorio ma come situazioni autonome sia fisicamente sia funzionalmente. Obiettivo generale del Piano Urbanistico di Olbia è quello di ricucire le diverse situazioni. Si tratta di agire su un insieme di elementi: • la messa a punto della rete ecologica urbana ed extraurbana • il completamento della maglia stradale e la precisazione del ruolo dei tracciati che la compongono • la rete dei percorsi ciclopedonali • il tracciato ferroviario • il ruolo che può essere affidata ad alcune porzioni del territorio agricolo • il potenziamento degli interventi destinati alla realizzazione di servizi • la forma che può assumere il consolidamento del tessuto edilizio. Il raggiungimento di questo obiettivo permette: • di coinvolgere l’intero territorio nell’organizzazione dell’offerta turistica e, di conseguenza, di ottenere la dilatazione della stagione turistica stessa. Ad esempio rafforzare il ruolo del nucleo centrale di Olbia nell’offerta di servizi turistici (fenomeno già in parte avviato) permette di ampliare l’offerta di servizi (culturali, ricreativi, ecc.). Il coinvolgimento di Olbia nell’offerta turistica avviene oggi unicamente attraverso i collegamenti viari e non attraverso l’organizzazione insediativa e la distribuzione delle diverse attività (che segue logiche localizzative autonome) • di avviare una redistribuzione all’interno del patrimonio edilizio. Oggi molte parti del territorio edificato di Olbia vivono una stagionalità molto ristretta (un caso tra tutti è quello di Porto Rotondo) • di avviare un processo di inclusione dei diversi settori urbani di Olbia superando le attuali visioni localistiche che contrappongono gli abitanti delle diverse frazioni e nuclei • di avviare nuove economie connesse all’interazione tra le economie classiche

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• di far rientrare in una visione complessiva situazioni episodiche.

Il disegno a scala urbana che consegue a queste considerazioni si articola in diverse componenti territoriali.

Figura 64 – Studi per il progetto territoriale del PUC

L’ambito nord: connessioni di Olbia con Rudalza, Porto Rotondo e l’area di Cugnana Relativamente all’ambito nord si prevede: • la realizzazione di un’area da destinare servizi commerciali e ad attrezzature pubbliche o di interesse pubblico nell’ambito compresa tra il centro commerciale e il quartiere di Sa Minda Noa. Questo intervento è finalizzato a ricucire il centro commerciale con l’area urbana di Olbia; • la possibilità di realizzare strutture sportive e ricreative (tra i quali una struttura golfistica) nell’area compresa tra la ferrovia, viale Rudalza e la strada provinciale per Arzachena

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• la riconversione dell’area di Tilibbas compresa tra la ferrovia e il fronte est della zona industriale. • la riorganizzazione e rafforzamento del borgo di Rudalza lungo l’asse di connessione tra la stazione ferroviaria di Rudalza e la strada di accesso a Porto Rotondo (via Monte Ladu). In questo contesto il borgo di Rudalza assume il ruolo di cerniera tra la strada provinciale Olbia-Golfo Aranci/linea ferroviaria e Porto Rotondo • la riqualificazione dei nodi viari lungo la strada per Arzachena (dove già oggi sono insediate attività ricettive e commerciali) rafforzandone il ruolo di servizio turistico • la realizzazione di percorsi ciclopedonali lungo la strada per Arzachena in funzione del ruolo paesaggistico di questo tracciato e della presenza di attività turistiche consolidate • la caratterizzazione del tracciato ferroviario quale percorso panoramico di accesso alle strutture turistiche e ricreative e di loro connessione con il nucleo centrale di Olbia.

L’ambito est: connessioni di Olbia con Pittulongu Relativamente all’ambito est si prevede: • la sistemazione del tracciato viario di collegamento Olbia-Pittulongu-Golfo Aranci e la realizzazione di un percorso ciclo pedonale • l’individuazione di una area da destinare ad attività sportive e ricreative tra la zona del Pozzo Sacro, al limite della zona produttiva, e la frazione di Pittulongu • la realizzazione di un percorso di valorizzazione turistica e paesaggistica dell’area del promontorio di Sa Testa.

L’ambito sud: connessioni di Olbia con Multa Maria Relativamente all’ambito sud si prevede: • la sistemazione del tracciato stradale Orientale Sarda mediante la realizzazione di un percorso ciclo pedonale di connessione tra Olbia (Sa Marinedda) e Multa Maria • l’estensione del Parco Agricolo Padrongiano a ricomprendere l’intera area della foce del fiume • la salvaguardia delle zone umide comprese tra la foce del Padrongiano e Multa Maria • la riqualificazione delle zone turistiche che si sviluppano a partire da tracciato della Orientale Sarda, ortogonalmente alla linea di costa (Lido del Sole e Punta Saline, vecchie saline, Baia turchese, Porto Istana), mediante la realizzazione di percorsi, aree di sosta e riqualificazione delle strutture ricettive, attrezzature sportive (in particolare nell’area compresa tra porto Istana e Multa Maria).

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7.2. Obiettivi e azioni: articolazione territoriali delle proposte di piano

7.2.1. Olbia e Pittulongu L’ipotesi progettuale per il nucleo capoluogo di Olbia prende origine dal disegno dello spazio non edificato per ridefinire la forma e il funzionamento delle parti edificate. Questa ipotesi è definita attorno ad alcuni progetti complessivi che si articolano in un insieme di ambiti di intervento. Essi sono: • il progetto della dorsale verde esterna • il progetto delle penetranti verdi. • il progetto della dorsale interna del lungomare • il progetto della dorsale ferroviaria interna Nel loro insieme essi formano una rete di spazi pubblici prevalentemente “verdi”, una estesa “rete ecologica”, le cui finalità sono: • rendere coerente lo sviluppo urbano con la rete idrografica che attraversa il nucleo urbano assecondandone il disegno e il funzionamento • ridefinire il rapporto tra area urbana ed extraurbana • andare oltre la frammentarietà che ha caratterizzato lo sviluppo di Olbia sia sotto il profilo dell’offerta di spazi pubblici sia sotto il profilo dello spazio edificato • costruire nuove relazioni tra i diversi quartieri fino ad oggi basate quasi esclusivamente sulla mobilità automobilistica privata e quindi sullo sviluppo di nuove strade; queste nuove relazioni dovranno sviluppare la mobilità pedonale e ciclabile la quale si sovrapporrà alla rete verde • realizzare un progetto di spazio pubblico sul quale riaggregare la società olbiese e sul quale immaginare nuove economie (in particolare la valorizzazione della presenza turistica) • ricucire i margini e le frange urbane che oggi tendono a espandersi senza controllo verso il territorio esterno e che si configurano come un “rotolamento” dal nucleo urbano centrale verso l’esterno.

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Figura 65 – Olbia centro: la rete verde e gli ambiti di intervento

All’interno di ciascun progetto generale sono previsti degli ambiti di intervento (interventi di nuova espansione in parte su aree già edificabili del Piano di Fabbricazione vigente e delle quali si rivede l’assetto complessivo e in parte su aree attualmente non edificabili; interventi di riconversione e trasformazione di aree già edificate). Per ciascun ambito di intervento è stato definito uno schema di progetto ovvero un Progetto norma, che assume carattere prescrittivo. Questi progetti norma fanno parte integrante delle norme tecniche di attuazione del PUC.

Il progetto della dorsale verde esterna Lo sviluppo verso l’entroterra del nucleo capoluogo di Olbia si configura come una espansione dell’edificazione senza alcuna regola insediativa salvo la prossimità ai tracciati di uscita dal centro urbano (via Aldo Moro verso nord, via Barcellona e via Vittorio Veneto verso ovest, via Roma, via Venafiorita verso sud). Percorrendo la circonvallazione di Olbia l’impressione è quella di un confuso rotolamento di edifici, di manufatti stradali, di servizi e attrezzature, di differenti dimensioni usi e forme, dal centro verso la campagna, che la circonvallazione stessa a volte riesce a contenere, altre ne viene sopraffatta. D’altra parte il Piano di Fabbricazione vigente cerca di contenere questa espansione fissando il confine dell’area urbana nel tracciato della circonvallazione e classificando

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 152 le aree comprese tra la circonvallazione stessa e il margine urbano come zone inedificabili di rispetto dell’abitato (le zona H del Decreto Floris). Tale classificazione sembra essere più un tentativo di congelamento provvisorio della situazione attuale che un progetto di sistemazione complessiva di tale aree. Il progetto della dorsale verde esterna è costituta da un articolato insieme di spazi ed elementi che nel loro insieme tracciano e ridefiniscono questo confine. Il progetto della dorsale verde, inoltre, inserisce all’interno di un disegno urbano il cosìdetto “tracciato mediano” previsto dal Piano Urbano della Mobilità di Olbia. Questa proposta individua nel settore occidentale della città un insieme interconnesso di tracciati stradali, in parte esistenti e in parte di nuova realizzazione, aventi la funzione di collegamento tra le strade radiali che si dipartono dal centro di Olbia verso l'entroterra.

Figura 66 – Olbia centro: “La dorsale verde” e gli ambiti di intervento

La proposta del nuovo piano urbanistico ha come obiettivo la riorganizzazione dell'assetto insediativo del settore urbano a ovest attraverso il ridisegno urbano degli ambiti posti lungo la viabilità prevista dal piano della mobilità. Il progetto della dorsale verde esterna individua lungo il tracciato mediano gli ambiti afferenti al sistema urbano e quelli appartenenti al territorio rurale precisando i confini tra sistema insediativo e grande spazio aperto esterno. Negli ambiti interni alla viabilità di circonvallazione vengono inoltre distinti gli ambiti urbanizzati da consolidare e gli ambiti da preservare prevalentemente inedificati e da destinare a parchi attrezzati, giardini, ambiti naturali di tutela idraulica.

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Il progetto della dorsale verde esterna, all’interno di questo programma, non è quindi il progetto di un semplice tracciato viabilistico ma si caratterizza come elemento strutturante attraverso il quale definire nuove parti di città riorganizzando gerarchie, ruoli, relazioni e funzionamento dei diversi ambiti urbani. Il progetto della dorsale verde esterna, che si sviluppa sull’intero perimetro occidentale dell’area urbana del nucleo di Olbia, si articola nei seguenti elementi: • comparto nord di viale Aldo Moro: rappresenta il nodo di unione tra l’area urbana di Olbia e le zone turistiche a nord (il golfo di Cugnana e il promontorio di Porto Rotondo). • Da via Aldo Moro, attraverso il prolungamento di via Mosca, inizia il tracciato stradale mediano. In questa zona è prevista la realizzazione di un’area a servizi di interesse pubblico e la connessione tra i diversi ambiti urbanizzati mediante un intervento edilizio; L’obiettivo è la ricucitura tra le zone nord dell’abitato con l’area commerciale Terranova; • comparto ovest di via Veronese: rappresenta il secondo pezzo del tracciato mediano. Il nuovo tracciato viario è alternativo a via Veronese che in questo settore presenta una sezione stradale ristretta e la presenza di strutture pubbliche. L’intervento prevede la realizzazione di un’area verde interna all’edificato entro la quale si colloca il tracciato mediano; • tratto del tracciato mediano di collegamento tra via Nervi e via Barcellona: in questo comparto è il tracciato mediano, accompagnato dal percorso ciclabile e da una alberatura a segnare il perimetro dell’area urbana; • Isticadeddu-Pasana: il tracciato mediano entra all’interno dell’abitato e diventa elemento di distribuzione delle aree edificate oltre che asse di connessione. Si prevede il completamento edilizio finalizzato alla realizzazione di un’ampia area a verde pubblico di ricucitura dell’abitato esistente; • Bandinu: il tracciato mediano è accompagnato da un’area a verde pubblico che segna il limite ovest della frazione di Bandinu. Il tracciato mediano si chiude su via Venafiorita. E’ prevista la ricucitura delle aree a sud di Bandinu con le aree a sud (nuovo cimitero, comparti lungo la strada statale Olbia-Sassari, Aeroporto).

Il progetto delle penetranti verdi Lo spazio urbano del nucleo centrale di Olbia mostra una certa porosità che appare essere lo spazio di risulta del continuo processo di erosione degli ambiti di pertinenza dei canali che dall’entroterra sfociano nel golfo di Olbia. Le penetranti verdi sono costituite da sequenze continue di spazi prevalentemente verdi che connettono le aree extraurbane al mare attraverso il territorio urbanizzato. La loro individuazione parte dalla rete idrografica comunale e dagli spazi ancora inedificati esistenti. Il ruolo e la funzione delle penetranti verdi sono: • costruire uno spazio di rispetto agli elementi della rete idrografica evitando le saldature tra le diverse parti edificate contrapponendosi all’effetto della crescita a cipolla per fasce concentriche disposte a corona attorno e a partire dal centro storico;

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• individuare degli attraversamenti dell’area urbana con la funzione di collegamento tra il lungomare e il retroterra rurale. Le penetranti verdi possono accogliere percorsi pedonali e ciclabili; in prossimità della costa possono rappresentare nuove forme di rapporto tra la città e il mare; • rafforzare l’immagine di Obia “città dell’acqua” non solo in relazione al tradizionale affaccio sul bacino interno ma più in generale come città che si riappropria dei fiumi e dei rii che interessano l’intera area urbana; • realizzare nuove condizioni di affaccio delle parti edificate sulle aree a verde poste lungo i canali al fine di avviare una profonda riqualificazione dei modi di vivere e abitare lo spazio residenziale. Le aree verdi delle penetranti diventano gli spazi di affaccio delle abitazioni.

Figura 67 – Olbia centro: “Le penetranti verdi” e gli ambiti di intervento

Negli obiettivi del piano le Penetranti Verdi non sono quindi solo varchi inedificati residuali all'interno degli insediamenti, ma vere e proprie sequenze di spazi aperti contenenti attrezzature o spazi ad elevata componente naturalistica attorno ai quali consolidare nuovi modi di abitare, vivere e percorrere la città. Il progetto preliminare individua le seguenti penetranti verdi: • Rio Tilibbas – porto romano: si tratta dell’area di pertinenza del consorzio CIPNES posta tra il tracciato della ferrovia Olbia-Golfo Aranci e l’asse della strada statale 125. Al suo interno sono localizzati i resti dell’acquedotto romano e del

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serbatoio. L’obiettivo, compatibilmente con il piano del consorzio industriale, è quello di realizzare una connessione verde affacciata sul Porto Romano; questa penetrante verde si integra con le aree a verde comprese tra il retro degli insediamenti di viale Aldo Moro e la ferrovia per Golfo Aranci; • Torrente San Nicola - Parco Fausto Noce – Porto Romano: si tratta della riorganizzazione delle aree a verde lungo il rio San Nicola che nel loro insieme individuano un asse verde di collegamento tra le zone agricole nord-ovest e il primo bacino; • Rio Seligheddu- artiglieria-bacino di via Redipuglia: anche in questo caso si tratta della riorganizzazione delle aree lungo il rio Seligheddu che possono svolgere il ruolo di connessione tra i vari quartieri posti lungo la direttrice est-ovest e la loro riconnessione verso il mare. Il rio Seligheddu rappresenta l’estensione verso l’interno del bacino di Redipuglia e come asse di accesso dal mare all’area verde dell’artiglieria • Strada statale Olbia-Sassari: si prevede la riorganizzazione del comparto che si sta definendo lungo l’asse della SS 199 tra il bordo sud di Bandinu e l’aeroporto

Il progetto della dorsale interna del lungomare La dorsale interna del lungomare interessa e affronta unitariamente la linea di costa dalla foce del Padrongiano, e quindi della zona turistica sud, fino alle aree di Cala Saccaia, al Promontorio di Sa Testa e alla spiaggia di Pittulongu.

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Figura 68 –Olbia centro: “La dorsale interna del lungomare” e gli ambiti di intervento

Obiettivo generale del progetto della dorsale interna del lungomare è la riappropriazione all’uso urbano del bacino interno attraverso: • la realizzazione di un percorso di lungomare continuo, da Sa Marinedda a Pittulongu; • la valorizzazione dei principali ambiti di interesse ambientale e paesaggistico (il parco fluviale e la foce del Padrongiano, l’isola Manna e la vecchia peschiera); • il riuso e la valorizzazione dei servizi e delle attrezzature pubbliche localizzate lungo la costa (il teatro di Poltu Quadu, l’ex municipio, il tribunale, il mattatoio, la vecchia caserma dei pompieri, il museo archeologico con l’adiacente villa Tamponi, la piattaforma tecnologica in fase di realizzazione sul fronte mare della zona industriale; • il recupero dei borghi marinari affacciati sulla costa (via Tasso a sud, via dei Lidi a nord); • la connessione ciclopedonale prevista lungo la SP 82 all’interno della zona industriale CIPNES. Il progetto della dorsale interna del lungomare si articola nei seguenti interventi: • ambito di Poltu Quadu: si propone la riorganizzazione degli spazi pubblici lungo via Modena, la sistemazione dell’affaccio del nucleo verso il bacino interno, il rafforzamento delle relazioni con l’aeroporto. E’ prevista un’area di espansione all’interno della quale realizzare un parco urbano connesso con il quartiere. L’altimetria di Poltu Quadu consente di realizzare un insieme di spazi pubblici tra loro connessi anche in funzione della costruzione di punti panoramici verso il golfo interno di Olbia; • vecchia peschiera, Mogadiscio: si propone il l’utilizzo della peschiera come spazio pubblico, la riqualificazione delle zone di Mogadiscio e la costruzione di un percorso lungo la diga della peschiera (da riconnettere con l’aeroporto attraverso il prolungamento pedonale di via degli Astronauti all’interno di Poltu Quadu); • darsena di via Redipuglia: si propone la sua estensione verso l’interno in modo da ridefinire l’intero fronte sud dell’area dell’artiglieria. La foce del Rio Seligheddu viene ridisegnata come prolungamento della darsena di via Redipuglia e come accesso dal mare; • aree comprese tra via Genova e via Regina Elena: riconversione degli edifici esistenti finalizzata alla realizzazione di un sistema di piazze e corti pubbliche. Via Regina Elena assume il ruolo di asse di connessione tra il centro storico e il lungo mare in analogia al ruolo che oggi assume Corso Umberto; • molo Brin e fronte mare del centro storico mediante il quale si propone avviare la definitiva riqualificazione dell’affaccio di Olbia sul mare; • Porto Romano: si propone completamento della riqualificazione del fronte mare e, in particolare, la sistemazione di via Escrivà. Attraverso il riuso del sedime ferroviario si può ottenere la connessione pedonale tra il porto romano e l’area dell’artiglieria/bacino Redipuglia.

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Il progetto della dorsale ferroviaria interna Il nucleo urbano di Olbia è interessato dalla presenza della linea ferroviaria che attraversa la città da sud a nord. La linea ferroviaria rappresenta per Olbia una netta frattura, particolarmente riconoscibile e problematica nell’area centrale tra Corso Umberto e la zona di San Simplicio (il nodo via Vittorio Veneto/via San Simplicio). Tale frattura è oggi amplificata dallo stato di abbandono delle aree poste attorno alla linea ferroviaria. La stazione ferroviaria attuale svolge funzione di stazione di testa sia per la direttrice Olbia-Ozieri-Sassari-Cagliari (con frequenza alta) sia per la direttrice Olbia-Golfo Aranci (con frequenza bassa).

Figura 69 – Olbia centro: “La dorsale ferroviaria” e gli ambiti di intervento

Ci sono oggi nuove condizioni e nuove opportunità che consentono di rivedere il ruolo della ferrovia e di ripensare il suo rapporto fisico e funzionale con la città: • l’arretramento verso ovest della stazione ferroviaria previsto da RFI (Rete Ferroviaria Italiana); • il riuso degli spazi non più funzionali all’esercizio ferroviario che prevedono una riduzione del fascio dei binari lungo via D’Annunzio, strada sulla quale sono collocati due dei nodi viari più problematici di Olbia (nodo di via Nanni e nodo di via Barcellona-corso Umberto);

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• la rete di trasporto pubblico su sede propria proposta dal Piano Urbano della Mobilità che individua il tracciato attuale come dorsale sulla quale appoggiare le connessioni con l’aeroporto, il porto, il nuovo ospedale. L’arretramento verso ovest della stazione ferroviaria offre le seguenti opportunità: • sposta verso ovest il traffico ferroviario pur mantenendone la presenza nel centro urbano • riduce la frequenza di passaggi sul nodo via Vittorio Veneto – via San Simplicio (in particolare vengono eliminati i passaggi dei treni verso sud che sono i più frequenti) • permette di realizzare con spazi migliori e in un unico punto l’intermodalità tra treno e autobus (liberando via Vittorio Veneto da questa funzione). Il riuso degli spazi non più funzionali all’esercizio ferroviario offre le seguenti opportunità: • rende disponibile una notevole quantità di spazi lungo via D’Annunzio che può quindi assumere il ruolo di cerniera e spazio di ricucitura tra il centro storico (in particolare il corso Umberto I mediante il riuso della vecchia stazione degli autobus) e l’area della basilica di San Simplicio • consente di individuare un percorso ciclopedonale di collegamento tra il bacino del Porto Romano (con il parco di Fausto Noce) e il bacino di via Redipuglia (con il parco dell’artiglieria). La realizzazione di una rete di trasporto pubblico (metropolitana leggera) prevista dal Piano Urbano della Mobilità offre le seguenti opportunità: • rivedere l’offerta infrastrutturale limitando la realizzazione di nuove strade (la linea metropolitana leggera può introdurre nuove modalità di relazione tra quartieri); • costruire nuove relazioni tra i grandi servizi territoriali e il sistema paesaggistico e ambientale; • ridistribuire i pesi insediativi in relazione all’offerta di mobilità pubblica (ad esempio il fronte est del comparto urbano di via Aldo Moro direttamente relazionato alla ferrovia Olbia-Golfo Aranci oltre che alla prevista e contigua circonvallazione). Il progetto della Dorsale ferroviaria intermedia individua aree di rigenerazione urbanistica e propone la realizzazione di nuovi spazi a parco, completamenti residenziali, spazi pubblici centrali, infrastrutture per la mobilità sostenibile all'interno di una complessiva ricucitura strategica degli ambiti urbani disposti lungo il tracciato ferroviario.

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Il nucleo di Pittolongu Per il nucleo di Pittolongu si confermano le previsioni del PRU.

Figura 70 – Schema del verde urbano

7.2.2. San Pantaleo e monti di Cugnana Il centro di San Pantaleo è inserito in un contesto paesaggistico di elevato pregio che, supportato da una elevata qualità insediativa e architettonica del centro consolidato storico, ha determinato lo sviluppo di una forte vocazione turistica, che evidenzia

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 160 elementi di specificità e diversificazione rispetto ai modelli ricorrenti nelle località turistiche della costa. Il progetto si sviluppa a partire dal riconoscimento dei caratteri insediativi del tessuto storico e delle sue relazioni con il contesto ambientale e paesaggistico, in particolare: • il tessuto storico del centro di San Pantaleo; • la trama agricolo pastorale e l’insediamento diffuso degli stazzi; • i rilievi e affioramenti granitici ad inselberg e thor.

Figura 71 – Schema di progetto per San Pantaleo

Le scelte progettuali per San Pantaleo ed il suo territorio di riferimento comprendono: • la ridefinizione del tessuto edilizio consolidato, al fine di includere alcune aree contigue all’abitato legittimamente edificate; • la parziale revisione delle zone C di espansione residenziali esistenti, in modo da limitare l’impatto sul contesto insediativo storico tradizionale e sul sistema paesaggistico di riferimento; • l’inserimento di alcuni nuovi ambiti di trasformazione a carattere residenziale in aree adiacenti al tessuto del centro abitato associati alla sistemazione di alcuni assi stradali o al potenziamento dell’offerta di aree a parcheggio; • l’implementazione delle aree di interesse paesaggistico da tutelare e valorizzare; • l’identificazione delle aree ad effettiva e prevalente uso agricolo e pastorale.

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7.2.3. Multa Maria L’insediamento della frazione di Multa Maria si sviluppa lungo la direttrice viaria dell’Orientale sarda (SS125) mentre le zone di sviluppo turistico (Zone F) occupano tutto il tratto litoraneo, dal Lido del Sole fino alla Costa Corallina. Le Zone F hanno trovato attuazione unicamente mediante singoli interventi, in assenza di pianificazione attuativa; si tratta quindi di insediamenti carenti di aree per servizi o ad uso collettivo. Immediatamente a nord della frazione di Multa Maria si colloca la struttura ospedaliera Mater Olbia. L’insediamento ospedaliero è oggetto di una proposta di ampliamento. In relazione alla vicinanza della struttura ospedaliera con Multa Maria è ipotizzabile una nuova pressione espansiva. La proposta di piano cerca di collocare questa pressione espansiva all’interno di un progetto di riqualificazione complessiva della frazione mediante la generale revisione delle aree per servizio e il loro potenziamento. L’ambito costiero è costituito da un articolato e ricco sistema paesaggistico ambientale, riconosciuto dal PPR attraverso l’identificazione di un insieme di Beni paesaggistici costieri: promontori, zone umide deltizie e costiere e articolati sistemi di spiaggia. Il tratto litoraneo risulta inoltre interessato da SIC e ZPS per la presenza di specie e habitat di importanza comunitaria. La proposta progettuale per la frazione di Multa Maria e per gli insediamenti turistico residenziali e ricettivi localizzati fra la Costa Corallina e la Foce del Padrongianus, si costruisce, quindi, in riferimento al complesso e articolato sistema ambientale e paesaggistico del contesto sud di Olbia, ridefinendo il sistema di relazioni ecologico- ambientali e di organizzazione complessiva.

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Figura 72 – Schema di progetto per Multa Maria

Il progetto si costruisce in riferimento a quattro linee di intervento: • la riqualificazione della frazione di Multa Maria, attraverso una revisione delle ipotesi di ampliamento e qualificazione dei servizi; • la revisione delle zone F Turistiche, in considerazione dell’esaurimento delle potenzialità edificatorie, attraverso la ricognizione e delimitazione degli ambiti interessati dagli insediamenti turistici e la definizione di scenari di riqualificazione; • l’identificazione, salvaguardia e valorizzazione del sistema dei beni paesaggistici e identitari del PPR e degli ambiti di interesse paesaggistico ambientale comunque meritevoli di maggiore tutela e valorizzazione; • la definizione di strategie per l’implementazione e/o qualificazione dei servizi e delle attrezzature di supporto alla fruizione turistica, anche in riferimento alla prossimità della nuova struttura sanitaria del Mater Olbia. Le scelte di progetto per Multa Maria comportano: • la messa in sicurezza del tratto del tracciato stradale dell’Orientale sarda che attraversa il nucleo abitato mediante la realizzazione di nuove rotatorie aventi la funzione di rallentare il traffico e di riammagliare i tracciati stradali ortogonali alla strada principale; • la realizzazione di percorsi ciclopedonali lungo le principali strade di connessione;

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• la previsione di nuovi comparti residenziale, ai quali sono associati interventi di realizzazione di aree a verde e di completamento della maglia viaria; • la ricucitura delle aree edificate della frazione; in particolare la realizzazione di una nuova connessione viaria, alternativa al tracciato dell’Orientale sarda, di connessione dell’area del Piano di Risanamento Urbanistico localizzato a sud (PRU comparto 1) con la frazione e la realizzazione di una zona per servizi nell’area compresa tra i due tracciati stradali • l’individuazione di sue zone destinate alla realizzazione di strutture tutistico- ricettive.

7.2.4. Berchideddu L’ipotesi progettuale per l’ambito di Berchiddeddu considera l’articolazione complessiva dell’insediamento, in relazione alla struttura paesaggistico ambientale e agricolo produttiva del contesto, per ridefinirne l’organizzazione ed il funzionamento complessivo. L’ipotesi progettuale è formulata a partire dal riconoscimento degli elementi costitutivi della struttura insediativa e paesaggistica: • il centro abitato di Berchiddeddu quale centralità del sistema insediativo; • i nuclei consolidati a permanenza storica dei nuclei rurali di Sa Castanza, Su Carru, Sos Coddos, Pedru Gaias, Trainu Moltu, Battista, Mamusi, con i relativi servizi identitari (chiese, cimiteri) e collettivi (attività commerciali e piccole attrezzature sportive), organizzati in riferimento ai tracciati viari principali; • il sistema agricolo di Berchiddeddu a carattere agroforestale, definito ad ovest dai rilievi di Monte Ruju, incisi dai corsi fluviali del Riu Micheli Altana, e ad est dal sistema orografico del Monte di Mezzo; • il sistema agricolo ambientale della valle del Rio Pelasole, caratterizzato dalla presenza di pascoli arborati a sughere, in cui si sviluppa il sistema insediativo dei nuclei e centri rurali minori; • i sistemi ambientali e i luoghi identitari di interesse paesaggistico di tipo geomorfologico e ambientale. Il progetto per l’ambito dell’isola amministrativa di Berchiddeddu è definito a Sud dai versanti orografici di Punta Sorilis caratterizzato dalla presenza di estese superfici pianeggianti e importanti impianti di rimboschimenti. Il progetto, coerentemente con la visione di sviluppo alla scala territoriale, prevede per il centro di Berchiddeddu: • la revisione di alcune zone di espansione residenziale (Zone C) situate nel settore Nord dell’abitato e lungo la SP79, rimaste irrealizzate a causa della difficoltà attuativa (dimensione, posizionamento alla periferia del centro consolidato, assetti proprietari, modelli insediativi e dinamiche sociali ed economiche della zona); • l’identificazione di un asse di sviluppo dalla via Loira alla via Santa Maria, a collegamento dei principali centri di aggregazione dell’insediamento (la Chiesa della Beata Vergine Maria e il campo sportivo) e lungo il quale si prevede una zona residenziale e di servizi la valorizzazione degli spazi pubblici attorno alla chiesa e la realizzazione di un percorso pedonale e ciclabile;

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• il completamento della viabilità alternativa di circonvallazione dell’area centrale • l’inserimento di due ambiti di trasformazione non residenziale, destinato a piccole attività artigianali e produttive.

Figura 73 – Schema di progetto per Berchiddeddu

Per quanto riguarda i nuclei e centri rurali la proposta progettuale prevede il loro riconoscimento quali ambiti insediativi consolidati, per i quali consentire la possibilità di ristrutturazione, ampliamento e, localmente, nuova edificazione di completamento. Per tali nuclei viene quindi individuate delle zona A (a partire dai centri matrice individuati dal PPR) e, attorno ad esse, limitati ambiti di completamento classificati come zona B. Inoltre si prevede l’identificazione dei servizi collettivi e identitari esistenti e, ove necessario, ad integrazione e completamento. La proposta progettuale si completa mediante identificazione e caratterizzazione dei: • principali sistemi ad utilizzazione agricola o zootecnica, riconoscendo e salvaguardano i caratteri paesaggistici rurali del contesto; • sistemi ambientali e di interesse paesaggistico, Monte Ruju, Monte di Mezzo, versanti orografici di Punta Sorilis, quali elementi identitari che caratterizzano il contesto per i quali il progetto prevede strategie tutela, riqualificazione per quanto riguarda le specifiche componenti naturalistiche degradate (ad esempio per gli incendi) e valorizzazione.

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7.2.5. Porto Rotondo e golfo di Cugnana, Rudalza La proposta progettuale per il settore costiero compreso fra la spiaggia di Marinella e Razza di Juncu, si costruisce in riferimento al complesso e articolato sistema litoraneo, caratterizzato dalla presenza delle rias di Marinella e Cugnana, dal promontorio di Porto Rotondo/Rudalza e dal sistema di costa bassa rocciosa di Portisco. Gran parte del sistema costiero è riconosciuto dal PPR come Bene paesaggistico costiero, che in questo settore identifica promontori, zone umide costiere, sistemi di spiaggia e sistemi a baie e promontori. Su questa articolata struttura paesaggistico ambientale, l’insediamento turistico ha occupato una parte consistente degli ambiti urbanistici del PdF, attraverso la realizzazione di strutture ricettive e turistico residenziali, che rappresentano circa il 70% di quanto realizzato nelle Zone F di Olbia, edificate in prevalenza sul promontorio di Porto Rotondo. Nel settore più interno di Rudalza e Cugnana si registra la presenza di stazzi tradizionali, spesso alterati per ampliamenti o densificazione degli ambiti contigui. Il progetto si costruisce in riferimento alle seguenti strategie integrate: • definizione di requisiti di riqualificazione per la revisione e aggiornamento del Piano particolareggiato di Porto Rotondo e per l’implementazione delle aree verdi e per servizi ad uso collettivo; • identificazione delle zone F Turistiche, in considerazione dell’esaurimento delle potenzialità edificatorie, attraverso la ricognizione e delimitazione degli ambiti interessati dagli insediamenti turistici e la definizione di ambiti e scenari di riqualificazione paesaggistica; • definizione di strategie per l’implementazione e/o qualificazione dei servizi e delle attrezzature di supporto alla fruizione turistica-ricettiva; • identificazione, salvaguardia e valorizzazione del sistema dei beni paesaggistici e identitari del PPR e degli ambiti di interesse paesaggistico ambientale, comunque meritevoli di maggiore tutela e valorizzazione • definizione di scenari di fruizione del sistema ambientale; • riqualificazione dell’agglomerato diffuso di Rudalza, attraverso la definizione di obiettivi e requisiti progettuali per la riqualificazione paesaggistica e per la densificazione e organizzazione di servizi.

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Il nucleo di Rudalza Per il nucleo di Rudalza si prevede: • il recupero del Piano di Risanamento Urbanistico • l’individuazione di un ambito di intervento a completamento delle previsioni del Piano di Risanamento Urbanistico e ad esso adiacente. Obiettivo di intervento, comune ad entrambi gli interventi, è il consolidamento dell’edificazione lungo l’asse di connessione tra la stazione ferroviaria e la strada di accesso a Porto Rotondo; questo asse è già oggi il luogo di riferimento dei servizi pubblici (la stazione, la scuola, la chiesa, la sede comunale) anche se in gran parte localizzati nel territorio comunale di Golfo Aranci). L’insieme di questi interventi è finalizzato a identificare Rudalza come punto qualificato di accesso al promontorio di Porto Rotondo.

Figura 74 – Schema di progetto per Rudalza

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Porto Rotondo Per il nucleo di Porto Rotondo si propone: • la riperimetrazione dell’ambito di completamento (zona B) più coerente con le caratteristiche tipologiche e insediative dei diversi ambiti insediati. Si propone di classificare tale ambito come “nucleo matrice” dell’intero insediamento di Porto Rotondo • l’individuazione di alcuni ambiti da destinare al potenziamento dell’offerta ricettiva alberghiera • l’individuazione di un ambito di completamento residenziale connesso alla realizzazione di aree da destinare a verde pubblico.

Figura 75 – Schema di progetto per Porto Rotondo

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7.3. Obiettivi e azioni: articolazione tematica delle proposte di piano

7.3.1. La mobilità Nella figura sottostante sono riportati: • gli interventi di completamento della maglia viaria in relazione all’articolazione funzionale dei suoi elementi costitutivi • gli interventi connessi al trasporto pubblico su sede propria (ferrovia e ipotesi di tracciato della metropolitana leggera • la rete dei percorsi ciclopedonali; • le attrezzature portuali.

Figura 76 – La mobilità

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7.3.2. Le aree residenziali Nella figura sottostante sono riportati: • le aree residenziali consolidate • gli ambiti di intervento di espansione e di riqualificazione a prevalente destinazione residenziale

Figura 77 – La residenza - Olbia

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Figura 78 – La residenza – San Pantaleo

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Figura 79 – La residenza – Murta Maria

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Figura 80 – La residenza – Berchideddu

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Figura 81 – La residenza – Rudalza e Porto Rotondo

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7.3.3. Le aree produttive Nella figura sottostante sono riportati: • gli ambiti produttivi esistenti non di competenza comunale: il comparto CIPNES attuale e la proposta di un nuovo insediamento nei pressi di Vena Fiorita • gli ambiti produttivi di competenza comunale esistenti e previsi

Figura 82 – Le aree produttive

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Figura 83 – Le aree produttive – Berchideddu

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7.3.4. Ricettività e settore turistico Gli interventi relativi al settore turistico del PUC sono volti al perseguimento dei seguenti obiettivi: • riqualificare e rafforzare la capacità di accoglienza turistico ricettiva del settore costiero; • riqualificare gli insediamenti turistici esistenti dal punto di vista architettonico, ambientale e paesaggistico; • qualificare e potenziare le dotazioni territoriali destinata ad attrezzature sportive, per il tempo libero e per la fruizione ambientale e turistico ricreativa.

Il settore nord Gli interventi relativi al settore nord perseguono i seguenti obiettivi: • rafforzare l’offerta ricettiva alberghiera; • identificare aree da destinare a servizi e attrezzature connesse all’offerta turistica ed ala fruizione delle risorse naturalistiche (percorsi paesaggistici, aree per impianti sportivi, ecc.); • rafforzare le connessioni tra le diverse parti del settore nord e tra questo e il nucleo urbano di Olbia che deve identificarsi come principale centro dei servizi; • favorire forme di mobilità sostenibile attraverso la connessione con la rete ciclabile regionale, realizzazione di percorsi ciclo-pedonali e naturalistici, il riuso della linea ferroviaria ai fini di accesso alle zone turistiche e alle strutture di servizio. Nel loro insieme questi interventi mirano a costruire le condizioni per un uso temporalmente più esteso delle strutture turistiche e ricettive.

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Figura 84 – Studi di progetto per l’ambito turistico nord

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Il settore sud Gli interventi relativi al settore turistico per l’ambito sud perseguono i seguenti obiettivi: • rafforzare l’offerta ricettiva alberghiera; • individuare aree da destinare a servizi e attrezzature connesse all’offerta turistica (percorsi paesaggistici, aree per impianti sportivi, ecc.); • riqualificare i nuclei turistici lungo la costa; • incrementare l’offerta di mobilità ciclo-pedonale integrata ala rete della ciclabile regionale; • salvaguardare i sistema di aree umide; • valorizzare il parco fluviale del Padrongianus; • integrare all’interno del disegno territoriale complessivo l’insediamento ospedaliero Mater Olbia. Nel loro insieme questi interventi, come per il settore turistico nord, mirano a costruire le condizioni per un uso temporalmente più esteso delle strutture turistiche e ricettive.

Figura 85 – Studi di progetto per l’ambito turistico sud

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7.3.5. Paesaggio e territorio rurale Relativamente al territorio extraurbano si rinvia alla specifica relazione.

7.3.6. Modelli insediativi e scelte tipologiche Lo sviluppo più recente di Olbia ha privilegiato il modello insediativo dell’edificio su lotto e la tipologia edilizia della casa mono-bifamilare. Questo modello insediativo e tipologico è caratterizzato da modeste densità abitative. Le conseguenze sono: • costi urbanizzativi alti a fronte di bassa densità: a parità di abitanti insediati sono necessarie maggiori estensioni delle urbanizzazioni primarie (strade, reti tecnologiche) e di conseguenza maggiori costi sia di investimento sia di manutenzione; • forte consumo di suolo: a parità di abitanti insediati è necessario occupare porzioni più estese di suolo; • elevata sigillazione del suolo: la casa su lotto tende ad una maggiore impermeabilizzazione del suolo rispetto a modelli insediativi ad alta densità. I giardini delle case mono-bifamiliari sono spesso pavimentati e destinati a parcheggio; gli spazi condominiali sono più facilmente convertibili in spazi permeabili (solitamente i parcheggi sono localizzati al piede degli edifici o in garage sotterranei); • scarsa predisposizione a soluzione innovative di drenaggio del suolo: gli spazi collettivi degli edifici plurialloggio, per le loro dimensioni, possono essere destinati a funzioni di raccolta e drenaggio delle acque. In definitiva l’aver privilegiato i modelli insediativi e tipologici a bassa densità ha condotto all’attuale condizione di criticità e fragilità idraulica del territorio comunale. Il piano urbanistico di Olbia punta a invertire le modalità di sviluppo più recente privilegiando l’edificazione densa. Questa consente di destinare molta parte della superficie interessata da trasformazione urbanistica alla realizzazione di spazi a verde con la conseguenza di: • avviare la riqualificazione urbana puntando sulla formazione di una rete verde interna all’abitato • aumentare gli spazi aventi capacità drenante e sui quali localizzare infrastrutture quali bacini di raccolta dell’acqua, impianti di fitodepurazione, ecc. • ridurre l’esigenza di consumo di suolo.

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8. IL PROGETTO DI PIANO: IL TESSUTO CONSOLIDATO

8.1. Gestione del territorio consolidato: riferimenti legislativi La formazione dei piani urbanistici comunali è disciplinata dal Decreto dell’Assessore degli enti locali, finanze ed urbanistica del 20 dicembre 1983 n°2266/U (noto anche come decreto Floris). Tale Decreto prevede una suddivisione del territorio comunale in zone urbanistiche omogenee. Le Zone omogenee A, B e C identificano il tessuto urbano caratterizzato da una prevalente connotazione residenziale, suddivise in funzione delle diverse modalità e fasi di formazione:

• Zona A Centro storico. Sono così classificate “Le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico, di particolare pregio ambientale o tradizionale, o da porzione di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi”.

• Zona B di Completamento residenziale. Sono così classificate “Le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate diverse dalle zone A. Si considerano parzialmente edificate le zone in cui la volumetria degli edifici esistenti non sia inferiore al 20% di quella complessivamente realizzabile. La verifica della sussistenza del suddetto rapporto deve essere attuate, di norma, per superfici non superiori a 5.000 mc; tale superficie può essere elevata fino a 10.000 m2 in presenza di opere di urbanizzazione primaria già realizzate e di un assetto urbanistico totalmente definito nel rispetto degli standards urbanistici.”

• Zona C di Espansione residenziale. Sono così classificate “Le parti del territorio destinate a nuovi complessi residenziali, che risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie utilizzata richiesti per le zone B.” Rientrano all’interno del tessuto consolidato le parti urbane interessate da piani di lottizzazione, la cui attuazione ha definito e realizzato la rete viaria, le aree destinate ad ospitare funzioni residenziali o strettamente connesse con la residenza, le aree verdi e per servizi a standard.

Il sistema urbano consolidato si qualifica, inoltre, per la presenza di alcuni ambiti fortemente integrati con la componente residenziale, classificati in relazione alle funzioni ed alle attività pubbliche o private che vi si svolgono. In particolare: • Zona D per attività produttive, artigianali e commerciali. Sono così classificate “Le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali, artigianali, commerciali, di conservazione, trasformazione o commercializzazione di prodotti agricoli e/o della pesca.”

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• Zona G per servizi di carattere generale. Tali zone sono così definite dal Decreto Floris “Le parti del territorio destinate ad edifici, attrezzature ed impianti, pubblici e privati, riservati a servizi di interesse generale, quali strutture per l’istruzione secondaria, superiore ed universitaria, i beni culturali, la sanità, lo sport e le attività ricreative, il credito, le comunicazioni, o quali mercati generali, parchi, depuratori, impianti di potabilizzazione, inceneritori e simili.”

• Zone E. Identifica le parti del territorio destinate ad usi agricoli e quelle con edifici, attrezzature ed impianti connessi al settore agro - pastorale e a quello della pesca, e alla valorizzazione dei loro prodotti

• Zone F. Identifica le parti del territorio di interesse turistico con insediamenti di tipo prevalentemente stagionale

• Zone H. Identifica le parti del territorio non classificabili secondo i criteri in precedenza definiti e che rivestono un particolare valore speleologico, archeologico, paesaggistico o di particolare interesse per la collettività, quali fascia costiera, fascia attorno agli agglomerati urbani, fascia di rispetto cimiteriale, fascia lungo le strade statali provinciali e comunali. Il decreto Floris individua inoltre le zone S ovvero le aree riservate alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie.

In funzione delle caratteristiche riconosciute all’interno del tessuto urbano consolidato, il Piano articola le differenti Zone omogenee in Sottozone e Subzone. Il territorio urbano consolidato si attua prevalentemente attraverso singoli interventi edilizi pubblici e privati o in attuazione delle previsioni di specifici piani attuativi, piani di lottizzazione convenzionata o piani particolareggiati.

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8.2. Articolazione urbanistica del territorio consolidato

8.2.1. La zona A “Centro storico” Nel PPR le aree caratterizzate da insediamenti storici, i centri di antica e prima formazione, rientrano fra le aree di notevole interesse pubblico, da sottoporre a specifiche prescrizioni d'uso. All’interno di ogni singolo centro storico il Piano identifica eventuali specificità, in funzione dei caratteri tipologico costruttivi e dell’interesse storico tradizionale del patrimonio edilizio esistente. Le linee guida regionali prevedono infatti la possibilità di distinguere, all’interno del Centro matrice, le zone di conservazione, recupero e restauro dalle zone dove gli interventi dovranno essere orientati alla riqualificazione paesaggistica ed alla mitigazione delle incoerenze riconosciute, disciplinate più in dettaglio dalla pianificazione particolareggiata. Il PPR ha identificato il centro di antica e prima formazione di Olbia, di San Pantaleo e di alcune frazioni minori, come beni paesaggistici d’insieme, da sottoporre a specifica disciplina di tutela, salvaguardia e valorizzazione. Il Piano Urbanistico Comunale identifica nel territorio di Olbia i seguenti ambiti urbani aventi caratteri storico culturali o identitari: • Centro storico di Olbia; • Centro storico di San Pantaleo; • Centro storico di Berchiddeddu; • Centri matrice rurali di Sa Castanza, Su Carru, Trainu Moltu, Sos Coddos e Pedru Gaias; • Matrice insediativa di Porto Rotondo.

Il Piano riconosce all'interno del tessuto storico alcune differenze o specificità, in funzione dello stato di conservazione dei tessuti o delle singolarità architettonico o identitarie: A1 - Tessuti urbani con impianto storico urbanistico e architettonico conservato • A2 - Tessuti urbani alterati da riqualificare A3 - Singolarità storico architettoniche e identitarie La peculiarità dei tessuti urbani ed edilizi dei Centri storici e la loro particolare connotazione paesaggistica, richiama la necessità di procedere ad una pianificazione particolareggiata nel rispetto delle prescrizioni e degli indirizzi contenuti nel Piano Paesaggistico Regionale (artt. 52 e 53 delle NTA del PPR).

8.2.2. La zona B “Completamento residenziale” Le zone di completamento residenziale costituiscono una parte consistente del tessuto urbano di Olbia, a prevalente destinazione residenziale, che si sono realizzate per la maggior parte attraverso singoli interventi edilizi. Al suo interno è possibile ritrovare sia edilizia tradizionale sia edilizia di recente formazione.

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Il Piano prevede il suo completamento attraverso intervento edilizio diretto, salvo diversa indicazione o prescrizione riguardante alcune specifiche situazioni. Il Piano suddivide le zone di completamento residenziale secondo la seguente articolazione: • B1 - Zone di completamento residenziale da riqualificare • B2 - Zone di completamento residenziale dense B3 - Zone di completamento residenziale rade • B4 - Zone di completamento residenziale a bassa densità • B5 - Zone di completamento residenziale sature a loro volta ulteriormente articolate in: • B5a – Zone di completamento soggette a Piano Particolareggiato convenzionato • B5b – Zone di completamento di risanamento e manutenzione • B5c. – Zone di completamento soggette a Piano di Riqualificazione convenzionato • B# - Zone di completamento residenziale con mantenimento del volume esistente.

8.2.3. La zona C “Espansione residenziale edificata” Il Piano identifica i seguenti tessuti urbani consolidati a seguito di pianificazione attuativa: • C1 - Espansioni pianificate • C2 - Edificato spontaneo Le espansioni pianificate sono le parti del tessuto urbano realizzate a seguito di strumenti urbanistici attuativi di iniziativa pubblica o privata. Il Piano identifica il tessuto edificato consolidato che coincide con la superficie fondiaria individuata dai singoli piani di lottizzazione. All’interno del tessuto consolidato il Piano distingue le parti caratterizzate da edilizia residenziale pubblica o sociale. Fanno parte del tessuto consolidato della città anche le parti urbane realizzate a seguito di interventi di risanamento urbanistico, attuati all’interno di un quadro di pianificazione attuativa.

8.2.4. Le Zone D produttive consolidate Il Piano identifica le aree destinate agli insediamenti per impianti industriali, artigianali e commerciali come segue:

Area del Consorzio Industriale Provinciale Nord Est Sardegna - Gallura (CIPNES). In questo ambito valgono le norme e le disposizioni del Piano Territoriale di Coordinamento del nucleo di industrializzazione di Olbia

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D1 Tessuto produttivo consolidato pianificato Identifica le aree produttive commerciali e artigianali realizzate a seguito di strumento urbanistico attuativo di iniziativa pubblica o privata, attuati o in corso di attuazione. Sono fatti salvi gli strumenti urbanistici attuativi già approvati e convenzionati alla data di adozione del PUC da parte del Consiglio Comunale.

D2 - Tessuto produttivo consolidato non pianificato Sono le aree destinate agli insediamenti per impianti industriali, artigianali e commerciali realizzate in assenza di pianificazione attuativa, prima dell’entrata in vigore della “Legge ponte” ovvero oggetto di sanatoria edilizia. Il Piano classifica tali aree come segue: • D2.a - Insediamenti commerciali; • D2.b - Insediamenti produttivi artigianali; • D2.c - Insediamenti produttivi artigianali oggetto di sanatoria edilizia. Per tali Subzone sono consentiti unicamente gli interventi volti alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, mediante manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria e risanamento conservativo. L’approvazione di uno strumento urbanistico attuativo di iniziativa pubblica o privata, consente la nuova costruzione, la ristrutturazione e riqualificazione edilizia, il cambio di destinazione d’uso.

D4 – Aree interessate da attività di coltivazione e lavorazione di minerali Rappresentano le aree interessate da attività di cava esistenti.

8.2.5. Le zone F Turistiche Relativamente alle zone F interessate da insediamenti ricettivi o residenziali consolidati a carattere prevalentemente stagionale, le ipotesi del PUC sono volte a favorire interventi di riqualificazione architettonica, urbanistica e paesaggistico ambientale, nonché di interventi di completamento e integrazione dei servizi. Il Piano organizza le Zone F Turistiche consolidate secondo la seguente articolazione: • F1 - Insediamenti turistici pianificati: identifica gli insediamenti turistici realizzati mediante una pianificazione unitaria e realizzati sulla base di un Piano di Lottizzazione convenzionato; • F2 - Insediamenti turistici realizzati in assenza di pianificazione attuativa: identifica gli insediamenti turistici a carattere residenziale ed alberghiero, realizzati in assenza di strumenti di pianificazione attuativa o piani di lottizzazione convenzionata, prima dell’entrata in vigore della Legge 6 agosto 1967 n. 765 (Legge Ponte); • F3 - Campeggi: identifica le aree turistico ricettive attrezzate e dotate di servizi per il campeggio mediante tende, caravan, roulotte o camper.

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Mediante Piano di Riqualificazione degli Insediamenti Turistici (PRIT) convenzionato, previsto dall’art. 90, comma 1, lett. B delle NTA del PPR, sono consentiti interventi integrati e coordinati volti a qualificare gli insediamenti turistico alberghieri esistenti, in particolare: • riqualificazione architettonica, ambientale e paesaggistica; • potenziamento e qualificazione della dotazione dei servizi turistici; • miglioramento dei servizi tecnici, impiantistici e di accoglienza.

8.2.6. Le zone G per servizi generali Relativamente alle zone G per servizi generali le ipotesi del PUC sono: • potenziare la presenza di servizi generali in relazione al ruolo territoriale di Olbia • utilizzare i servizi generali per rafforzare le relazioni tra le diverse parti urbane • incrementare le relazioni e interconnessioni tra i diversi servizi generali (in particolare tra aeroporto, porto e porto turistico, le grandi attrezzature e centro urbano e le zone turistiche) attraverso la realizzazione del sistema di trasporto basato sulla rete metropolitana leggera e mediante la costruzione di una rete di percorsi ciclo-pedonali. Il PUC prevede la suddivisione della Zona G per Servizi generali, in funzione delle diverse destinazioni d’uso ammesse. nella seguente classificazione. Il PUC prevede la suddivisione della Zona G per Servizi generali, in funzione delle diverse destinazioni d’uso ammesse nelle seguenti: • Sottozona G1 - Attrezzature di servizio urbano: Identifica le parti del territorio comunale destinate ad edifici, attrezzature ed impianti di interesse generale, pubblici e privati, a servizio della popolazione residente nel territorio comunale, provinciale e regionale ed a servizio della popolazione turistica e stagionale • Sottozona G2 - Parchi, strutture per lo sport e il tempo libero: identifica le aree urbane attrezzate destinate al tempo libero e al miglioramento della qualità ambientale dei centri abitati • Sottozona G3 - Aree di presidio militare e per la sicurezza: G3 identifica le aree e gli impianti destinati alla difesa militare, al presidio ed alla sicurezza del territorio, agli impianti di segnalazione per la navigazione aeronautica e marittima • Sottozona G4 - Infrastrutture tecnologiche e d’area vasta: identifica le attrezzature e gli impianti tecnologici necessari per il funzionamento degli agglomerati urbani, quali le infrastrutture per la mobilità e di servizio di valenza territoriale e d’area vasta, impianti trattamento rifiuti, impianti di potabilizzazione, centrali elettriche e di telecomunicazione.

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8.3. Progetto del territorio consolidato di Olbia

8.3.1. L’area centrale

Il Centro di storico Il Piano Urbanistico Comunale ha identificato il Centro storico di Olbia, attraverso una verifica puntuale dell’ambito individuato dal Piano Paesaggistico Regionale come Centro di antica e prima formazione e bene paesaggistico d’insieme. Il Piano conferma e precisa alcune indicazioni regionali, integrando tale proposta, ma prevede anche una revisione del perimetro del Centro di antica e prima formazione, al fine di escludere alcune aree prive di interesse storico, tipologico e costruttivo. Il Centro di antica e prima formazione di Olbia, come identificato dal PPR 2006, insiste su un’area del tessuto urbano consolidato differente dalla zona A Centro storico, come disciplinata dal Programma di Fabbricazione e dal Piano Particolareggiato recentemente adeguato alla disciplina paesaggistica. All’interno del Centro antica e prima formazione sono infatti presenti porzioni del tessuto urbano, classificate zona B; viceversa sono escluse dal perimetro del Bene paesaggistico di insieme alcune porzioni del tessuto urbano, comprese invece all’interno della Zona A Centro storico. Il perimetro del Centro antica e prima formazione è stato oggetto di una proposta di revisione, in copianificazione con la Regione, al fine di precisare alcune incongruenze e renderlo maggiormente coerente con la disciplina urbanistica vigente; tuttavia la proposta formulata non ha completato l’iter procedurale e amministrativo necessario per la sua formalizzazione all’interno del PPR. Nella sua interezza il Centro storico di Olbia coincide solo in parte con il Centro di antica e prima formazione, identificato dal PPR come bene paesaggistico d’insieme. Il Piano amplia infatti tale perimetro inserendo al suo interno alcune porzioni di tessuto urbano, ad esempio il parco e la Villa Tamponi; mentre esclude alcune porzioni di tessuto urbano non significative per i caratteri edilizi e storico culturali, ad esempio le parti di tessuto consolidato poste a sud della Via Nanni, ricomprese all’interno del bene d’insieme dal PPR. Il Piano riconosce la seguente articolazione: • A1 - Tessuti urbani con impianto storico urbanistico e architettonico conservato Identifica il tessuto storico di Olbia, coincidente con il perimetro della Zona A identificato e disciplinato dal previgente Programma di Fabbricazione ed interessato dal Piano Particolareggiato del Centro Storico adeguato al Piano Paesaggistico Regionale. In questa porzione gli interventi sono orientati prevalentemente alla conservazione, restauro e risanamento conservativo. • A2 - Tessuti urbani alterati da riqualificare Identifica una porzione del tessuto urbano di Olbia, in parte alterato o trasformato, precedentemente classificata Zona B. Questa parte del Centro Storico presenta alcuni caratteri riconducibili ai dettati del comma 5 dell’art. 52 delle NTA del Piano Paesaggistico Regionale, pertanto gli interventi sono orientati al recupero, riqualificazione e ristrutturazione edilizia e urbanistica, in coerenza con i caratteri urbani ed edilizi del contesto. L’attuazione è subordinata all’approvazione della

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Variante al Piano Particolareggiato del Centro Storico esteso all’intera Sottozona A2. • A3 - Singolarità storico architettoniche e identitarie La Sottozona A3 identifica alcune singolarità presenti all’interno del tessuto urbano della città, nello specifico il parco e la Villa Tamponi, costruita sulle rovine punico romane dell'antica Civitas, e il giardino e la villa Bardanzellu Putzu. Gli interventi sono orientati alla conservazione, restauro e risanamento conservativo del patrimonio storico architettonico della Villa e degli elementi e dei manufatti costitutivi il parco e le aree di pertinenza. Anche in questo caso gli interventi sono subordinati all’estensione della disciplina del piano particolareggiato del Centro storico.

La aree di completamento residenziale Le aree di completamento residenziale costituiscono la parte più estesa del tessuto urbano consolidato di Olbia, anche per quanto riguarda la volumetria complessivamente realizzata, prevalentemente mediante singoli interventi edilizi diretti. Il tessuto consolidato si sviluppa secondo tre principali direttrici di crescita: • a Nord, lungo la Via Aldo Moro; • a Est lungo la Via Barcellona ed il Corso Vittorio Veneto e verso Sud-Est verso la darsena di Via Redipuglia; • a Sud, in zona Bandinu, in riferimento alle principali direttrici viarie. Una piccola porzione di tessuto consolidato di completamento si trova a Poltu Quadu. Il Piano identifica le seguenti Sottozone omogenee: • B1 - Zone di completamento residenziale da riqualificare. Sono le aree del tessuto urbano consolidato di Olbia che presentano valori storico ambientali da salvaguardare, ma che necessitano tuttavia di interventi di riqualificazione e recupero. Mediante intervento edilizio diretto il Piano consente unicamente gli interventi volti alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente; attraverso permesso di costruire convenzionato è invece ammesso l’ampliamento, fino al raggiungimento di 7 mc/mq, a seguito della cessione gratuita delle aree classificate come S3, interne rispettivamente al perimetro della Subzona B1.a e della Subzona B1.b. • B2 - Zone di completamento residenziale dense. Costituiscono la porzione del tessuto urbano consolidato a densità volumetrica elevata e che si estende su una superficie più ampia (circa 190 ettari); non presenta valori storico ambientali da salvaguardare pertanto il Piano consente interventi edilizi diretti di iniziativa pubblica o privata. L’edificabilità consentita è pari a 3,00 mc/mq. • B3 - Zone di completamento residenziale rade. Sono le aree del tessuto urbano consolidato, rade o a bassa densità. Non presentando particolare interesse storico ambientale il Piano prevede interventi edilizi diretti di iniziativa pubblica e privata. L’edificabilità consentita è pari a 2,10 mc/mq. • Sottozona B5 - Zone di completamento residenziale sature. Rappresentano piccole porzioni del tessuto urbano, che interessano ambiti ormai saturi o subordinati a particolari strumenti urbanistici attuativi convenzionati, in particolare: B5.a - Zone di completamento soggette a Piano Particolareggiato convenzionato

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B5.b - Zone di completamento di risanamento e manutenzione B5.c - Zone di completamento soggette a Piano di Riqualificazione convenzionato. Viene inoltre individuata la Sottozona B# - Zone di completamento residenziale con mantenimento del volume esistente per le, in relazione al mantenimento di determinate caratteristiche paesaggistici e/o ambientali sono consentiti i soli interventi di recupero dell’edificazione esistente.

La aree di espansione residenziale consolidate Le aree di espansione residenziale ormai consolidate, costituiscono una parte del tessuto urbano di Olbia che si è realizzata a seguito di strumenti urbanistici attuativi di iniziativa pubblica e privata. Sono ambiti realizzati in riferimento a due principali strumenti di attuazione: • i piani di lottizzazione convenzionata, realizzati su iniziativa privata; • i piani di risanamento urbanistico, realizzati su iniziativa pubblica per sanare situazioni diffuse di edificazione spontanea realizzata in assenza di titolo abilitativo. Coerentemente il Piano identifica le seguenti Sottozone omogenee: • C1 Espansioni pianificate. Sono le parti del tessuto urbano interessate da strumenti urbanistici attuativi di iniziativa pubblica o privata. Il Piano identifica le seguenti Subzone: C1.a Piani di lottizzazione attuati o in corso di realizzazione; C1.b Insediamenti di edilizia residenziale pubblica o sociale. Il Piano si attua mediante la realizzazione degli interventi previsti nei singoli strumenti urbanistici attuativi. • C2 Edificato spontaneo . Sono le aree del territorio comunale interessate da edificato spontaneo, realizzato in assenza di titolo abilitativo. Il Piano identifica le seguenti Subzone: Subzona C2.a - Ambiti sottoposti a Piano di Risanamento Urbanistico. Identifica le aree interessate da Piani di Risanamento Urbanistico, redatti ai sensi dell’art. 32 della Legge Regionale 11 ottobre 1985 n. 23. Il Piano si attua mediante la realizzazione degli interventi disciplinati dai singoli piani di risanamento. Subzona C2.c - Edificato spontaneo consolidato. Sono le aree edificate caratterizzate dalla presenza di insediamenti residenziali realizzati in assenza di pianificazione attuativa, prima dell’entrata in vigore della “Legge ponte”, oggetto di sanatoria edilizia o realizzati in ambiti agricoli contigui al tessuto urbano ormai consolidato. Il Piano consente gli interventi di manutenzione e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.

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Figura 86 – Olbia centro: Articolazione del tessuto consolidato (zone A, B, C)

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Volumi ZONA AREA i.f. Volumi totali Volumi realizzati realizzabili A1 69.348 387.655 361.040 26.615 A2 42.235 4,50 190.058 257.374 0 A3 31.018 6.514 7.284 0 B1 120.952 7,00 737.421 569.421 168.000 B2 1.931.014 3,00 5.793.042 5.785.584 0 B3 645.976 2,10 1.356.550 1.279.680 76.870 B5 62.836 vari 105.485 107.804 0 C1 1.012.190 vari 2.276.357 1.858.209 418.148 C2 1.168.243 vari 1.621.227 1.327.096 294.131 12.474.308 11.553.492 983.764 Tabella 15 – Verifica edificabilità dei tessuti consolidati. Olbia centro

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Le zone produttive

Figura 87 – Olbia centro: Articolazione del tessuto consolidato (zone D)

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Le zone per servizi generali

Figura 88 – Olbia centro: Articolazione del tessuto consolidato (zone G)

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8.3.2. San Pantaleo Il centro abitato di San Pantaleo si colloca in un contesto ambientale e paesaggistico di grande qualità, dominato dagli aspri rilievi e affioramenti granitici. L’abitato costituisce l’unico borgo insediativo strutturato, mentre l’ambito di riferimento è invece caratterizzato dalla presenza di singoli stazzi isolati. Il tessuto consolidato di San Pantaleo si organizza in riferimento al suo centro storico, identificato dal Piano Paesaggistico Regionale come bene d’insieme. Il nucleo più antico si adagia nel settore Nord, mentre le parti di completamento e sviluppo insediativo più recente, seguono prevalentemente le direttrici viarie verso la costa a Sud-Est (lungo la SP 73) e verso la valle di San Giovanni e l’orientale sarda a Sud-Ovest. Il Piano disciplina il tessuto urbano consolidato secondo l’articolazione seguente.

Il Centro di storico Identifica il nucleo originario della frazione di San Pantaleo e corrisponde al Centro di antica e prima formazione, identificato dal PPR come bene paesaggistico d’insieme. Il Piano identifica due distinte porzioni: • A1 - Tessuti urbani con impianto storico urbanistico e architettonico conservato Comprende interamente alla Zona A identificata e disciplinata dal previgente Programma di Fabbricazione e dal Piano Particolareggiato; corrisponde al tessuto urbano con impianto storico urbanistico e architettonico conservato e di elevato valore paesaggistico e identitario. Il Piano prescrive interventi orientati prevalentemente alla conservazione, restauro e risanamento conservativo. • A2 - Tessuti urbani alterati da riqualificare Comprende una parte del tessuto urbano di San Pantaleo, parzialmente modificato, esterna al vecchia Zona A nel quale gli interventi sono orientati al recupero, riqualificazione e ristrutturazione edilizia e urbanistica, in coerenza con i caratteri edilizi del nucleo originario. L’attuazione è subordinata all’estensione della disciplina del Piano Particolareggiato.

La aree di completamento residenziale Le aree di completamento residenziale di San Pantaleo si sviluppano prevalentemente nel settore meridionale dell’abitato. Il Piano Urbanistico Comunale identifica una sola Sottozona omogenea, corrispondente alla previgente Zone B. • B4 - Zone di completamento residenziale a bassa densità. Identifica il tessuto consolidato a bassa densità disciplinato in dettaglio dal Piano Particolareggiato, approvato con Decreto Regionale n. 1340/U del 25 ottobre 1989, che il Piano conferma integralmente.

La aree di espansione residenziale consolidate Le aree di espansione residenziale ormai consolidate, costituiscono una parte residuale del tessuto edificato di San Pantaleo che si sviluppa nel settore orientale dell’abitato, lungo la direttrice viaria della SP 73. Sono infatti pochi gli strumenti urbanistici attuativi di iniziativa privata, approvati e convenzionati, mentre non sono mai stati approvati piani attuativi di iniziativa pubblica, quali ad esempio Piani di Risanamento Urbanistico. Il Piano identifica le seguenti Sottozone e Subzone:

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• C1 Espansioni pianificate. Il Piano identifica il tessuto edificato consolidato, o in via di consolidamento, coincidente con la superficie fondiaria individuata dai singoli piani di lottizzazione; la Subzona di riferimento è la C1.a, Piani di lottizzazione attuati o in corso di realizzazione, per i quali valgono i parametri e le indicazioni contenute nei singoli strumenti attuativi. • C2 Edificato spontaneo. Nell’abitato di San Pantaleo non si sono registrati fenomeni di abusivismo, tali da giustificare l’identificazione di ambiti di risanamento; il Piano identifica unicamente singoli interventi edilizi realizzati prima dell’entrata in vigore della “Legge ponte”, oggetto di sanatoria edilizia o realizzati in ambiti agricoli contigui al tessuto urbano ormai consolidato. Il Piano classifica tali aree come Subzona C2.c - Edificato spontaneo consolidato, per le quali sono consentiti unicamente gli interventi volti alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.

Figura 89 – San Pantaleo: Articolazione del tessuto consolidato (zone A, B, C)

ZONA AREA i.f. Volumi totali Volumi realizzati Volumi realizzabili A1 20.034 36.863 34.659 2.204 B4 127.649 1,20 153.179 152.107 0 C1 17.945 vari 29.013 441 28.572 C2 5.772 vari 1.850 2.313 0 220.904 189.520 30.776 Tabella 16 – Verifica edificabilità dei tessuti consolidati. San Pantaleo

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Le zone per servizi generali

Figura 90 – San Pantaleo: Articolazione del tessuto consolidato (zone G)

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8.3.3. Multa Maria La frazione di Multa Maria si colloca lungo la direttrice stradale dell’Orientale sarda (SS 125), nel tratto viario a sud di Olbia. L’insediamento si è consolidato in tempi relativamente recenti e pertanto è privo di un suo centro matrice riconosciuto come bene paesaggistico d’insieme. Si sviluppa secondo due distinte direttrici viarie: • in direzione Nord-Ovest / Sud-Est lungo la direttrice dell’orientale sarda; • in direzione Nord-Est / Sud-Ovest, rispettivamente in direzione del settore costiero di Porto Istana e lungo la via Maltineddu in direzione dell’omonimo nucleo. Il Piano disciplina il tessuto urbano consolidato secondo l’articolazione seguente.

Completamento residenziale Le aree di completamento residenziale di Multa Maria si sono consolidate lungo la direttrice viaria dell’orientale sarda; più a sud si riconosce il nucleo consolidato di Maltineddu. Il Piano identifica una sola Sottozona omogenea, confermando i perimetri della previgente Zona B: • B4 - Zone di completamento residenziale a bassa densità. Sono le parti del tessuto urbano consolidato di Multa Maria e Maltineddu, realizzato prevalentemente mediante singoli interventi edilizi diretti. Il Piano conferma l’attuazione per intervento edilizio diretto di iniziativa privata, con un indice di edificabilità fondiaria pari a 1,20 mc/mq.

La aree di espansione residenziale consolidate Le aree di espansione residenziale ormai consolidate, si dispongono lungo direttrice viaria dell’orientale sarda, confermando la principale matrice dell’insediamento; il tessuto che si è via via consolidato anche per processi di edificazione spontanea, riconosce e rafforza anche la direttrice per Porto Istana e per Maltineddu. L’insediamento si è infatti consolidato nel tempo attraverso piani di lottizzazione privata e piani di risanamento di iniziativa pubblica. Il Piano identifica le seguenti Sottozone e Subzone: • C1 Espansioni pianificate. Sono le parti del tessuto urbano interessate da strumenti urbanistici attuativi di iniziativa pubblica o privata. Il Piano identifica la seguente Subzona: Subzona C1.a Piani di lottizzazione attuati o in corso di realizzazione. Il Piano identifica il tessuto edificato consolidato, o in via di consolidamento, coincidente con la superficie fondiaria individuata dai singoli piani di lottizzazione. Il Piano si attua nel rispetto delle previsioni del singolo piano attuativo. • C2 Edificato spontaneo. Sono le pari del territorio comunale interessato da edificazione residenziale, realizzata in assenza di titolo abilitativo. Il Piano identifica unicamente la seguente Subzona: Subzona C2.a - Ambiti sottoposti a Piano di Risanamento Urbanistico. Sono le aree interessate da Piani di Risanamento Urbanistico, redatti ai sensi dell’art. 32 della Legge Regionale 11 ottobre 1985 n. 23. Il Piano identifica il tessuto edificato consolidato, o in via di consolidamento, coincidente con la superficie fondiaria

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individuata dal singolo PRU. Il Piano si attua nel rispetto delle previsioni del singolo Piano di Risanamento Urbanistico.

Figura 91 – Multa Maria: Articolazione del tessuto consolidato (zone A, B, C)

ZONA AREA i.f. Volumi totali Volumi realizzati Volumi realizzabili B4 100.277 1,20 120.332 106.328 14.004 C1 106.056 vari 128.851 115.792 13.059 C2 123.269 vari 134.913 92.154 42.759 384.096 314.274 69.822 Tabella 17 – Verifica edificabilità dei tessuti consolidati. Multa Maria

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8.3.4. Berchideddu Il nucleo abitato di Berchiddeddu e le sub frazioni si collocano all’interno dell’isola amministrativa montana, contesto ambientale e paesaggistico nel quale la matrice agro pastorale dello sviluppo insediativo e produttivo risulta del tutto particolare. Il contesto ambientale risulta infatti caratterizzato dalla presenza di piccoli borghi rurali consolidati, riconosciuti dal PPR come singolarità insediative da riconoscere e salvaguardare. Il Piano conferma e consolida la configurazione dell’insediamento per nuclei abitati, organizzati all’interno di un sistema agropastorale caratterizzato dalla presenza di pascoli arborati.

Il Centro di storico Il Piano identifica il Centro storico del nucleo originario della frazione di Berchiddeddu, già classificato Zona B dal previgente strumento urbanistico, così come i Centri matrice rurali di Sa Castanza, Su Carru, Trainu Moltu, Sos Coddos e Pedru Gaias. I centri storici, classificati dal Piano come Zona A, corrispondono ai Centri di antica e prima formazione, individuati dal PPR come bene paesaggistico d’insieme. L’attuazione è subordinata all’approvazione di un Piano Particolareggiato esteso alle Zone A di Berchiddeddu e dei borghi rurali, redatto nel rispetto delle prescrizioni e degli indirizzi contenuti agli artt. 52 e 53 delle NTA del PPR.

La aree di completamento residenziale Le zone di completamento residenziale di Berchiddeddu si sviluppano intorno al centro matrice dell’insediamento. Il Piano Urbanistico Comunale identifica due distinte Sottozone urbanistiche: • B1 - Zone di completamento residenziale da riqualificare. Sono le parti del tessuto urbano consolidato di Berchiddeddu che, presentando valori storico - ambientali da salvaguardare, necessitano comunque di interventi di riqualificazione e recupero del patrimonio edilizio esistente. Il Piano conferma le disposizioni contenute nel Piano di Recupero della zona B1 di Berchiddeddu approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 67 del 3 agosto 1995. • B4 - Zone di completamento residenziale a bassa densità. Sono le parti del tessuto urbano di Berchiddeddu a bassa densità realizzato prevalentemente mediante singoli interventi edilizi diretti. Il Piano conferma le disposizioni contenute nel Piano di Recupero, approvato con decreto regionale n. 1342/ U del 25 ottobre 1989. Il Piano identifica inoltre, come zone di completamento residenziale a bassa densità, le aree edificate cresciute intorno ai nuclei originari dei Borghi rurali di Sa Castanza, Su Carru, Trainu Moltu, Sos Coddos e Pedru Gaias nonché Mamusi, borgo privo di centro matrice. Tali aree erano identificate dal piano previgente come zone agricole. In tali aree il Piano prevede la possibilità di intervenire mediante singoli interventi edilizi di piccola entità sulla base di indici di edificabilità distinti in funzione della densità edificata dei singoli borghi.

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La aree di espansione residenziale consolidate Le aree di espansione residenziale ormai consolidate, si collocano esclusivamente nelle aree esterne all’abitato di Berchiddeddu e riguardano esclusivamente porzioni di tessuto edificato oggetto di risanamento urbanistico. Il Piano identifica pertanto unicamente la Sottozona C2 Edificato spontaneo ed in particolare le parti dell’abitato consolidato, interessate da edificato diffuso, classificate come segue: C2.a - Ambiti sottoposti a Piano di Risanamento Urbanistico. Sono le aree interessate da Piani di Risanamento Urbanistico, redatti ai sensi dell’art. 32 della Legge Regionale 11 ottobre 1985 n. 23. Il Piano identifica il tessuto edificato consolidato, o in via di consolidamento, coincidente con la superficie fondiaria individuata dal singolo PRU. Il Piano si attua nel rispetto delle previsioni del singolo Piano di Risanamento Urbanistico.

Figura 92 – Berchideddu: Articolazione del tessuto consolidato (zone A, B, C)

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ZONA AREA i.f. Vol umi totali Volumi realizzati Volumi realizzabili A2 17.009 vari 31.546 35.658 0 B1 13.497 1,20 25.508 17.816 7.692 B4 33.693 1,20 50.492 24.915 25.577 C2 49.018 vari 49.600 30.528 19.072 157.146 108.917 52.341 Tabella 18 – Verifica edificabilità dei tessuti consolidati. Berchideddu

Volumi Volumi Volumi BORGO ZONA AREA i.f. totali realizzati realizzabili Battista B4 17.262 0,90 15.536 12.155 3.381 Mamusi B4 54.452 0,75 40.839 31.849 8.990 Pedru Gaias A2 3.183 6.271 2.050 4.221 Pedru Gaias B4 14.345 0,50 7.173 5.870 1.303 Sa Castanza A2 4.773 6.825 6.206 619 Sa Castanza B4 41.097 0,50 20.549 18.253 2.296 Sos Coddos A2 3.089 3.243 2.937 306 Sos Coddos B4 10.035 1,60 16.056 4.800 11.256 Su Carru A2 3.503 3.293 3.002 291 Su Carru B4 7.053 0,90 6.348 5.356 992 Trainu Moltu A2 6.242 6.492 5.887 605 Trainu Moltu B4 34.838 0,75 26.129 25.534 595 158.752 123.899 34.853 Tabella 19 – Verifica edificabilità dei tessuti consolidati. Nuclei rurali di Berchideddu

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Le zone produttive

Figura 93 – Berchideddu: Articolazione del tessuto consolidato (zone D) Le zone per servizi generali

Figura 94 – Berchideddu: Articolazione del tessuto consolidato (zone G)

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8.3.5. Porto Rotondo e Rudalza

Rudalza La frazione di Rudalza si colloca lungo la SP 99 (Olbia – Golfo Aranci) nel nodo di ingresso a Porto Rotondo. La frazione è in parte nel territorio comunale di Olbia e, in parte in quello di Golfo Aranci. La frazione è dotata di servizi commerciali minimi; è presente una chiesetta e la stazione ferroviaria. La frazione appare caratterizzata da una struttura insediativa diffusa nella quale non si riconosce un nucleo centrale.

Figura 95 – Porto Rotondo e Rudalza Articolazione del tessuto consolidato (zone A, B, C)

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Il PUC prevede: ▪ il mantenimento del Piano di Risanamento Urbanistico ▪ l’individuazione di una zona di espansione residenziale per rafforzare la presenza residenziale la realizzazione di un’area per servizi pubblici al fine di rafforzare l’asse verso la stazione e la chiesa

La matrice insediativa di Porto Rotondo Il Piano identifica la matrice insediativa turistico residenziale di Porto Rotondo come Zona A per la sua specificità urbanistico architettonica, meritevole di specifiche azioni di tutela e valorizzazione, pur nella consapevolezza che tale insediamento non possiede quei caratteri tipo-morfologici e costruttivi, generalmente ascrivibili ad un centro storico nella sua accezione consolidata. Tale classificazione, per la quale il Piano prevede una pianificazione particolareggiata di iniziativa pubblica, garantisce una maggiore tutela di quei caratteri architettonici e insediativi, anche in riferimento a politiche derogatorie che sovente eludono il livello di pianificazione comunale.

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9. IL PROGETTO DI PIANO: IL TERRITORIO IN TRASFORMAZIONE

9.1. Gestione degli ambiti interessati da trasformazione I progetti norma Per gli ambiti interessati da trasformazione urbanistica ed edilizia il Piano Urbanistico di Olbia prevede la predisposizione di un insieme di progetti norma intendendo per progetto norma un insieme di criteri, indirizzi e prescrizioni specifiche, corredate da schema grafico, che sintetizzano i caratteri degli interventi aventi valore strategico all’interno dello strumento urbanistico generale. I progetti norma non sono anticipazioni progettuali vincolanti che, in quanto tali, necessiterebbero di possedere fin dalla fase della programmazione urbanistica generale l’insieme di informazioni (rilievi di dettaglio, programmi funzionali specifici, ecc.) che sono invece propri della fase urbanistica attuativa. Essi sono strumenti di governo di processi complessi dove la prefigurazione fisica è solo una delle variabili in gioco. Gli obiettivi dei Progetti Norma nella nostra proposta sono i seguenti: • definire gli obiettivi pubblici sottesi all’attuazione delle previsioni, individuando gli obiettivi che non possono essere discussi (invarianti); • definire le quantità in gioco sia in termini di superficie (o volume) destinato a beni da destinare al mercato o a beni strumentali (destinati ad attività economiche) sia in termine di superfici (o volumi) da destinare a servizi e attrezzature pubbliche (con o senza possibili ricavi dalla gestione del servizio stesso) • fissare i principali elementi insediativi, morfologici e tipologici che dovranno essere sviluppati e puntualizzati nella successiva progettazione urbanistica attuativa; Il principale risultato che si attende dai progetti norma è quello di dotare l’amministrazione comunale di uno strumento con il quale affrontare efficacemente la fase di negoziazione con l’operatore privato che sempre più caratterizza l’azione amministrativa in fase di attuazione delle scelte pianificatorie generali. I Progetti Norma sono riportati nelle norme tecniche dei Piano Urbanistico Comunale di Olbia e riguardano: • le aree zone soggette a Piano di Risanamento Urbanistico di Rudalza (zone C2b di espansione in programma) • le zone di espansione a carattere prevalentemente residenziale soggette a piano attuativo (zone C3a di espansione in programma) • le zone di trasformazione a carattere prevalentemente residenziale soggette a piano attuativo (zone C3b di trasformazione in programma) • le zone di espansione a carattere produttivo soggette a piano attuativo (zone D3 di espansione non residenziale in programma) • le zone turistiche soggette a piano attuativo (Zone F5).

Criteri per l’edificabilità: zone di espansione (C3a) e trasformazione (C3b) L’indice di fabbricabilità per le zone di espansione e trasformazione, esteso all’intera area di intervento in applicazione dei principi perequativi, ha differenti componenti: • un’edificabilità di base modulata e differenziata in rapporto alle diverse zone

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• un’edificabilità negoziabile che si applica solo nel caso l’intervento consideri l’intero perimetro relativo alla zona di espansione o trasformazione • un’ulteriore edificabilità negoziale che deriva dall’applicazione di misure di incentivazione riferite a ulteriori interventi di interesse pubblico o al ricorso a procedure concorsuali per la definizione del progetto. Le misure di incentivazioni possono essere applicate solo mediante procedure negoziali e partecipative tra l’amministrazione comunale e il soggetto proponente l’intervento. L’edificabilità che consegue all’applicazione degli indici sopra indicati contiene una percentuale che deve essere destinata a finalità perequative ovvero al trasferimento di diritti edificatori derivanti da aree per servizi oggetto di cessione in alternativa all’esproprio. Il piano consente la monetizzazione del loro valore e in questo caso sarà il comune a farsi carico dell’acquisizione delle aree. Inoltre il 10% del volume generato in ciascuna area dall’applicazione dell’indice di edificabilità territoriale viene destinato a finalità pubbliche (realizzazione di spazi per attività pubbliche o per edilizia residenziale sociale) in coerenza con la normativa della regione Sardegna. Ai fini perequativi, inoltre, per ciascun ambito oggetto di Progetto Norma viene definita una percentuale della superficie territoriale dell’ambito stesso che deve essere ceduta gratuitamente all’amministrazione comunale. Tale superficie non può essere ricavata dalle aree destinate a servizi e può essere utilizzata dall’amministrazione per la realizzazione di interventi di interesse pubblico.

Criteri per l’edificabilità: zone di espansione a carattere produttivo soggette a piano attuativo (zone D3 di espansione non residenziale in programma) L’edificabilità è espressione dell’indice di copertura massimo da calcolare sulla superficie fondiaria e dell’altezza massima degli edifici.

Criteri per l’edificabilità: zone di espansione turistico-ricettive (zone F5) Le Sottozone F5 sono destinate alla realizzazione di Attrezzature ricettive alberghiere e di servizio per la fruizione turistica. L’attuazione è sottoposta alle indicazioni contenute nelle schede dei Progetti norma ed è subordinata all’approvazione di un piano urbanistico attuativo esteso all'intero ambito identificato nelle schede. L’ambito di intervento identificato nei Progetti Norma interessa aree a differente classificazione urbanistica. L’indice di fabbricabilità territoriale si applica alla sola Sottozona F5. L’indice territoriale, variabile in considerazione delle specifiche condizioni del contesto ambientale e paesaggistico, risulta variabile tra 0,34 e 0,40 mc/mq. Il Progetto Norma stabilisce inoltre il numero di posti letto realizzabili nei diversi ambiti turistico ricettivi identificati dal Piano.

Criteri per la realizzazione delle dotazioni territoriali: zone di espansione (C3a) e trasformazione (C3b) Ciascun intervento di trasformazione devono essere garantite le realizzazioni di dotazioni territoriali, le quali dovranno essere definite quantitativamente in riferimento alla Superficie lorda e alle funzioni insediabili. Tali dotazioni sono così definite: • Residenza e commercio di vicinato fino a 250 mq di superficie di vendita = 80%;

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• Produttivo = 20%; • Medio commercio con superficie di vendita compresa tra 250 e 2500 mq di superficie di vendita = 100% • Grande commercio = 200% Devono comunque essere cedute gratuitamente all’amministrazione comunale e realizzate dal soggetto proponente le dotazioni territoriali indicate graficamente in ciascuna scheda di intervento. Qualora l’acquisizione delle aree per servizi non risulti possibile o non sia ritenuta opportuna dal Comune in relazione alla loro estensione, conformazione o localizzazione, ovvero in relazione ai programmi comunali di intervento, l’Amministrazione Comunale può prevedere, in alternativa totale o parziale della cessione, la monetizzazione delle aree oggetto di mancata cessione. I proventi delle monetizzazioni sono utilizzati per l’acquisizione di aree da destinare a servizi e per la realizzazione degli interventi previsti dal piano o di altre opere di potenziamento e riqualificazione del sistema dei servizi che si dovessero rendere necessarie. La monetizzazione costituisce opzione facoltativa alla cessione delle aree ed è applicata a insindacabile giudizio del Comune. Nelle schede relative a ciascuna area di trasformazione è indicata espressamente la possibilità di monetizzare o meno le dotazioni territoriali.

Criteri per la realizzazione delle dotazioni territoriali: zone di espansione a carattere produttivo soggette a piano attuativo (zone D3 di espansione non residenziale in programma) Valgono le indicazioni riportate relativamente alle zone di espansione C3a e di trasformazione C3b, come sopra definite.

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Figura 96 – Le zone turistiche soggette a Progetto Norma

Criteri per la realizzazione delle dotazioni territoriali: zone di espansione turistico- ricettive (zone F5) La realizzazione delle dotazioni territoriali nelle Sottozone F5 di sviluppo turistico segue un doppio regime. Nelle zone urbanistiche classificate F5 il 50% della superficie territoriale deve essere destinato a spazi per attrezzature di interesse comune, per verde attrezzato a parco, gioco e sport e per parcheggi, di cui almeno il 60% devono essere pubbliche (quindi il 30% della superficie territoriale F5).

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All’interno dell’intero ambito del Progetto Norma devono essere destinate a spazi per attrezzature, per parcheggi, per verde ambientale, verde attrezzato per il gioco e per lo sport, almeno il 50% della superficie territoriale. Alla convenzione urbanistica è affidato il compito di stabilire più specifiche indicazioni, eventuali cessioni aggiuntive e modalità d’uso di tali aree.

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9.1.1. Il Piano di risanamento urbanistico di Rudalza Il Piano Urbanistico Comunale recupera la proposta di individuazione del Piano di Risanamento Urbanistico - PRU - di Rudalza che, a differenza degli altri PRU, non è mai stato convenzionato. Obiettivo del PRU è il rafforzamento della riconoscibilità della frazione di Rudalza mediante la realizzazione del relativo borgo.

Figura 97 – L’ambito interessato dal Piano di Risanamento Urbanistico di Rudalza

Dimensionamento aree zone soggette a Piano di Risanamento Urbanistico di Rudalza (zone C2b di espansione in programma) Superficie territoriale: 250.627mq Volume massimo: 50.125 mc (Indice di edificabilità territoriale massimo (comprensivo dell’esistente): 0,2 mc/mq)

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9.1.2. Le espansioni in programma a destinazione residenziale (C3a) Il Piano Urbanistico Comunale individua un insieme di ambiti di espansione a carattere residenziale (classificate come Zone C3a nelle tavole applicazione della disciplina urbanistica del piano) per i quali vengono definiti specifici Progetti Norma. Tali ambiti riguardano: • l’area centrale di Olbia (C3a.1) • la frazione di San Pantaleo (C3a.2) • la frazione di Multa Maria (C3a.3) • la frazione di Berchiddeddu (C3a.4) • la frazione di Rudalza e Porto Rotondo (C3a.5)

L’area centrale di Olbia (C3a.1) Relativamente all’area centrale di Olbia centro le aree di espansione in programma interessate da Progetti Norma sono state individuate sulla base dei seguenti criteri generali: • coerenza con la rete verde urbana formata dalla dorsale verde esterna, dalle penetranti verdi , dalla dorsale interna del lungo mare. Gli ambiti interessati da Progetti Norma hanno la finalità di recuperare le aree pubbliche necessarie per dare concreto significato alla formazione della rete verde urbana • contributo alla costruzione di spazi pubblici a servizio della residenza (corti verdi, piazze, ecc.) • completamento della maglia viaria urbana (in particolare il completamento del tracciato stradale mediano e le sue connessioni con la maglia locale) • la realizzazione di una rete di percorso ciclopedonali • la sistemazione paesaggistica mediante intervento di mitigazione e di definizione dei rapporti tra area urbanizzata e territorio extraurbano.

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Figura 98 – Le espansioni in programma (zone C3a) nell’area centrale di Olbia

Dimensionamento Ambiti di espansione a destinazione residenziale (C3a) di Olbia Centro Superficie territoriale: 1.664.819 mq Volume min: 842.328 mq - Volume max: 1.077.138 mq Aree per servizi minimo: 103.130 mq

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San Pantaleo (C3a.2) Relativamente alla frazione di San Pantaleo le aree interessate da Progetti Norma vengono individuate sulla base dei seguenti criteri generali: • Individuazione di aree per servizi, in particolare di aree legate a parcheggio finalizzate all’accesso alla zona centrale, • completamento della maglia viaria.

Figura 99 – Le espansioni in programma (zone C3a) a San Pantaleo

Dimensionamento Ambiti di espansione a destinazione residenziale (C3a) di San Pantaleo Superficie territoriale: 93.094 mq Volume min: 55.856 mq - Volume max: 74.475 mq Aree per servizi minimo: 7.131 mq

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Multa Maria (C3a.3) Relativamente alla frazione di Multa Maria le aree interessate da Progetti Norma vengono individuate sulla base dei seguenti criteri generali: • completamento del tessuto esistente anche in relazione alle necessità abitative dovute alla presenza dell’ospedale Mater Olbia, • ricucitura delle relazioni tra le diverse zone edificate, • incremento della dotazione di spazi a verde pubblico, • messa insicurezza dell’abitato in funzione della presenza del tracciato stradale della Orientale Sarda, • completamenti e riammagliamenti della rete viaria.

Figura 100 – Le espansioni in programma a Multa Maria

Dimensionamento Ambiti di espansione a destinazione residenziale (C3a) di Multa Maria Superficie territoriale: 519.801 mq Volume min: 282.161 mq - Volume max: 351.587 mq Aree per servizi minimo: 33.663 mq

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Berchideddu (C3a.4) Relativamente alla frazione di Berchiddeddu le aree interessate da Progetti Norma vengono individuate sulla base dei seguenti criteri generali: • completamento del tessuto esistente, • ricucitura delle relazioni tra le diverse zone edificate, • incremento della dotazione di spazi a verde pubblico.

Figura 101 – Le espansioni in programma a Berchiddeddu

Dimensionamento Ambiti di espansione a destinazione residenziale (C3a) di Berchiddeddu Superficie territoriale: 20.796 mq Volume min: 16.637 mq - Volume max: 20.796 mq Aree per servizi minimo: 1.991 mq

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Rudalza e Porto Rotondo (C3a.5) Relativamente alla frazione di Rudalza e Porto Rotondo le aree interessate da Progetto Norma vengono individuate al fine di • rafforzare il nucleo frazionale di Rudalza e • per incrementare la residenza non stagionale di Porto Rotondo • potenziare l’offerta di spazi pubblici di Porto Rotondo.

Figura 102 – Le espansioni in programma a Rudalza

Dimensionamento Ambiti di espansione a destinazione residenziale (C3a) di Rudalza Superficie territoriale: 40.477 mq Volume min: 24.286 mq - Volume max: 32.382 mq Aree per servizi minimo: 3.100 mq

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Figura 103 – Le espansioni in programma a Rudalza

Dimensionamento Ambiti di espansione a destinazione residenziale (C3a) di Porto Rotondo Superficie territoriale: 15.013 mq Volume min: 9.008 mq - Volume max: 12.010 mq Aree per servizi minimo: 1.150 mq

9.1.3. Le trasformazioni in programma a destinazione residenziale (C3b) Il Piano Urbanistico Comunale individua un insieme di ambiti di trasformazione urbanistica a carattere residenziale (classificate come Zone C3b nelle tavole applicazione della disciplina urbanistica del piano) per i quali vengono definiti specifici Progetti Norma. Tali ambiti riguardano essenzialmente l’area centrale di Olbia. Si tratta di aree già edificate che il Piano di Fabbricazione vigente classifica come zone produttive. In dettaglio gli interventi riguardano: • l’area a est di via Tavolara la cui riqualificazione permette la ricucitura della maglia viaria

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• l’area tra via Regina Elena e via Genova (affaccio urbano sulla darsena di Redipuglia) la cui riconversione rappresenta l’occasione della ricucitura tra le aree del centro storico e il fronte mare.

Figura 104 – Le trasformazioni in programma nell’area centrale di Olbia

Dimensionamento Ambiti di riqualificazione a destinazione residenziale (C3b) di Olbia Centro Superficie territoriale: 29.074 mq Volume min: 30.315 mq - Volume max: 36.750 mq Aree per servizi minimo: 3.519 mq

9.1.4. Le espansioni in programma a destinazione non residenziale (D3) Il Piano Urbanistico Comunale individua un insieme di ambiti di espansione a carattere produttivo (classificate come Zone D3 nelle tavole applicazione della disciplina urbanistica del piano) per i quali vengono definiti specifici Progetti Norma. Tali ambiti riguardano: • l’area centrale di Olbia • la frazione di Berchiddeddu.

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L’area centrale di Olbia Relativamente ad Olbia centro le aree interessate da Progetti Norma vengono individuate lungo la Strada Statale Olbia Sassari e hanno la finalità di valorizzare il punto di accesso a Olbia, oggi interessato da fenomeni di edificazione non pianificata, salvaguardando l’assetto paesaggistico rafforzando le misure di mitigazione.

Figura 105 – Le espansioni a destinazione non residenziale in programma nell’area centrale di Olbia

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Dimensionamento Ambiti a destinazione produttiva (D3) di Olbia Centro Superficie territoriale: 1.061.229 mq Aree per servizi: 406.405 mq

Berchideddu Relativamente a Berchiddeddu sono individuate due ambiti di interventi.

Figura 106 – Le espansioni a destinazione non residenziale in programma nell’area centrale di Olbia

Dimensionamento Ambiti a destinazione produttiva (D3) di Berchiddeddu Superficie territoriale: 37.736 mq Aree per servizi: 3.774 mq

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10. IL PROGETTO DI PIANO: SERVIZI E ATTREZZATURE PUBBLICHE

10.1. Criteri generali di progetto Il progetto delle aree verdi e per servizi che il nuovo Piano Urbanistico Comunale propone, è orientato a qualificare le dotazioni urbane complessive e favorire una loro riorganizzazione a rete, rafforzando le connessioni ecologiche fra sistema urbano e contesto territoriale. La costruzione del progetto della città pubblica intende quindi favorire la realizzazione di una rete ecologica di connessione fra gli elementi del sistema urbano e territoriale. Il progetto propone inoltre nuove regole relative alla città pubblica (servizi e attrezzature) modificando la strategia di acquisizione, qualificazione del sistema di aree e spazi pubblici, gestione dei servizi, integrazione funzionale, partecipazione di operatori pubblici e privati.

10.2. Ambiti destinati a servizi

10.2.1. Zone S per servizi urbani Il progetto del Piano per le aree verdi e per servizi si costruisce in riferimento a tre differenti tipologie di aree: - aree già disponibili, acquisite mediante procedura espropriativa o quale cessione a standard avvenuta nell’ambito di piani urbanistici attuativi; - previsioni di Piano non attuate e nuove previsioni, da acquisire tramite procedure espropriative o meccanismi di compensazione; si tratta delle aree non acquisite e confermate o di nuova previsione; - nuove previsioni di Piano, da acquisire tramite meccanismi perequativi nell’ambito delle procedure di attuazione degli ambiti di espansione o trasformazione regolati da Progetti norma. La tabella sottostante riporta la dotazione complessiva di aree per servizi di progetto, che ammontano a circa 560 ettari; la dotazione di aree verdi e per servizi per la popolazione residente al 1° gennaio 2019 (60.731 ab) e per quella prevista al 1° gennaio 2029 (70.391 ab), risulta complessivamente superiore agli standard stabiliti dal Decreto Floris (rispettivamente 92,20 mq/ab e 79,54 mq/ab). S5 Stato S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq) (mq) Disponibili 204.466 113.056 1.991.985 264.150 0 2.573.657 Da acquisire 68.578 32.479 1.396.881 171.360 755.038 2.424.336 Aree oggetto di cessione 601.189 obbligatoria Totale 273.044 145.535 3.388.866 435.510 755.038 5.599.182

Tabella 20 - Territorio comunale: previsione aree per Servizi. Non sono considerate le aree di cessione da meccanismi perequativi

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La dotazione di aree per l'istruzione (S1), per attrezzature di interesse comune (S2), per aree verdi e parchi (S3) e per parcheggi (S4) risulta sempre sovra standard, sia per la popolazione al 2019 sia per la popolazione stimata al 2029. S1 S2 S3 S4 S5 Totale

(mq/ab.) (mq/ab.) (mq/ab.) (mq/ab.) (mq) (mq/ab.) Ab. 2019 (60.731) 4,50 2,40 55,80 7,17 12,43 92,20 Ab. 2029 (70,391) 3,88 2,07 48,14 6,19 10,73 79,54

Tabella 21 - Territorio comunale: dotazione aree per Servizi per abitante

Il patrimonio di aree verdi urbane risulta ulteriormente implementato per la presenza di oltre 18 ettari di aree verdi disposte lungo assi viari o all’interno di rotatorie, non direttamente fruibili ma che tuttavia qualificano complessivamente il sistema urbano di Olbia. Le aree verdi di nuova previsione (S3), da acquisire tramite meccanismi compensativi o perequativi, costituiscono la parte più significativa. La dotazione di standard è superiore ai minimi di legge in coerenza con l’obiettivo di identificare e qualificare Olbia e il suo territorio come polo di interesse turistico di rango internazionale.

Centro urbano di Olbia La dotazione di servizi e aree verdi disponibili all’interno del centro urbano di Olbia, rappresenta circa il 70% delle aree disponibili nel territorio comunale, per una superficie complessiva pari a 294 ettari. Il progetto implementa ulteriormente tale dotazione prevedendo di acquisire circa 133 ettari, inoltre si prevedono circa 102 ettari di aree oggetto di cessione obbligatoria. S5 Stato S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq) (mq) Disponibili 193.012 94.842 1.554.742 254.047 0 2.096.643 Da acquisire 28.997 32.479 1.162.612 101.401 0 1.325.489 Aree oggetto di cessione 341.177 obbligatoria Totale 222.009 127.321 2.717.354 355.448 0 3.763.309

Tabella 22 - Centro urbano di Olbia: dotazione aree per Servizi. Non sono considerate le aree di cessione da meccanismi perequativi

Le aree verdi e per servizi del centro urbano sono programmate per assolvere al fabbisogno sia della popolazione residente all’interno del perimetro urbano, pari a 43.910 abitanti (fonte ISTAT 2011), sia della popolazione che risiede nelle frazioni e nella fascia agricola periurbana di Olbia, pari a 4.221 abitanti, corrispondente ad una popolazione complessiva di 48.131 abitanti. La dotazione complessiva di Standard programmata dal Piano risulta ampiamente superiore ai minimi previsti dal Decreto Floris e consente di assolvere ai sottostandard attualmente registrati per le aree per istruzione (S1) e per servizi di interesse comune (S2).

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Figura 107 – Nucleo centrale di Olbia: servizi (Zone S)

S1 S2 S3 S4 S5 Totale

(mq/ab.) (mq/ab.) (mq/ab.) (mq/ab.) (mq) (mq/ab.) Ab. 2011 (48.131) 4,61 2,65 56,46 7,39 0,00 78,19

Tabella 23 - Centro urbano di Olbia: dotazione aree per Servizi per abitante

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San Pantaleo Le aree per servizi e aree verdi di San Pantaleo attualmente disponibili ammontano complessivamente a circa 23.004 mq, mentre il Piano prevede una dotazione complessiva di circa 58.306 mq. Complessivamente la dotazione di aree standard programmata risulta pari a circa 80,53 mq ad abitante (popolazione al 2011), quindi ampiamente superiore a quanto previsto dal Decreto Floris.

Figura 108 – San Pantaleo: servizi (Zone S)

S5 Stato S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq) (mq) Disponibili 642 0 21.834 528 0 23.004 Da acquisire 0 0 13.037 15.134 0 28.171 Aree oggetto di cessione 7.131 obbligatoria Totale 642 0 34.871 15.662 0 58.306

Tabella 24 – San Pantaleo: dotazione aree per Servizi. Non sono considerate le aree di cessione da meccanismi perequativi

S1 S2 S3 S4 S5 Totale

(mq/ab.) (mq/ab.) (mq/ab.) (mq/ab.) (mq) (mq/ab.) Ab. 2011 (724) 0,89 0,00 48,16 21,63 0,00 80,53 Tabella 25 - San Pantaleo: dotazione aree per Servizi per abitante

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Multa Maria La dotazione di servizi e aree verdi attualmente disponibili a Multa Maria ammonta a circa 75.119 mq, di cui l’80% destinati ad aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport. Il Piano implementa tale dotazione prevedendo un incremento complessivo di circa 85 ettari.

Figura 109 – Multa Maria: servizi (Zone S)

S5 Stato S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq) (mq) Disponibili 4.618 1.008 62.272 7.221 0 75.119 Da acquisire 10.184 0 54.158 8.894 462.010 535.246 Aree oggetto di cessione 241.519 obbligatoria Totale 14.802 1.008 116.430 16.115 462.010 851.884 Tabella 26 – Multa Maria: dotazione aree per Servizi. Non sono considerate le aree di cessione da meccanismi perequativi Complessivamente la dotazione di aree standard programmata dal Piano ammonta a circa 828,68 mq per abitante residente. Questa nuova disponibilità di aree è destinata alla fruizione sia della popolazione residente sia della popolazione stagionale, che nel periodo estivo può raggiungere alcune migliaia di unità. S1 S2 S3 S4 S5 Totale

(mq/ab.) (mq/ab.) (mq/ab.) (mq/ab.) (mq) (mq/ab.) Ab. 2011 (1028) 14,40 0,98 113,26 15,68 449,43 828,68 Tabella 27 - Multa Maria: dotazione aree per Servizi per abitante

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Berchiddeddu e le sub-frazioni Le aree per servizi e standard risultano localizzate prevalentemente nell’ambito dell’insediamento di Berchiddeddu ed ammontano complessivamente a circa 24.314 mq. Il Piano prevede di raddoppiare l’attuale dotazione di standard (45.878 mq), prevedendo comunque una concentrazione nella frazione principale. La dotazione complessiva per servizi programmata dal Piano, risulta di 47.99 mq/ab, quindi anche in questo caso superiore ai minimi di legge. La nuova programmazione di aree per servizi consente inoltre di colmare i sottostandard attualmente registrati, in particolare per le aree di interesse comune (S2) e per parcheggi (S4).

Figura 110 – Berchideddu: servizi (Zone S)

S5 Stato S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq) (mq) Disponibili 4.772 1.003 17.761 778 0 24.314 Da acquisire 0 0 13.633 5.940 0 19.573 Aree oggetto di cessione 1.991 obbligatoria Totale 4.772 1.003 31.394 6.718 0 45.878

Tabella 28 – Berchiddeddu e sub-frazioni: dotazione aree per Servizi. Non sono considerate le aree di cessione da meccanismi perequativi

S1 S2 S3 S4 S5 Tot (mq/ab.) (mq/ab.) (mq/ab.) (mq/ab.) (mq/ab.) (mq) Ab. 2011 (956) 4,64 0,98 30,54 6,54 0,00 47,99 Tabella 29 - Berchiddeddu e sub-frazioni: dotazione aree per Servizi per abitante

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Porto Rotondo e Rudalza L’ambito di Porto Rotondo e Rudalza risulta attualmente privo di aree pubbliche per servizi ad uso collettivo. La tabella seguente riporta la previsione di aree per servizi programmata dal Piano sia da acquisire tramite procedure espropriative o compensative si attraverso i meccanismi perequativi previsti nell’ambito dei progetti norma.

Figura 111 – Porto Rotondo e Rudalza: servizi (Zone S)

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S5 Stato S1 (mq) S2 (mq) S3 (mq) S4 (mq) Totale (mq) (mq) Disponibili 0 0 0 1576 0 1.576 Da acquisire 0 0 19.324 5.940 0 25.264 Aree oggetto di cessione 9.371 obbligatoria Totale 0 0 19.324 7.516 0 36.211 Tabella 30 – Porto Rotondo e Rudalza: dotazione aree per Servizi. Non sono considerate le aree di cessione da meccanismi perequativi

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11. IL PROGETTO DI PIANO: IL SETTORE TURISTICO

11.1. Criteri generali di progetto Il progetto del Piano per il sistema turistico costiero di Olbia è volto a riqualificare e rafforzare la capacità di accoglienza ricettiva del settore alberghiero e qualificare e potenziare le dotazioni territoriali destinate ad attrezzature sportive, per il tempo libero e per la fruizione ambientale e turistico ricreativa. Le analisi specifiche riguardanti la struttura insediative delle Zone F Turistiche di Olbia, ha evidenziato che la volumetria complessivamente realizzata risulta superiore a quanto previsto dai parametri dalla normativa regionale vigente (Decreto Floris e LR 8/2004). La circolare esplicativa n. 40/GAB del 03/02/2005 dell’Assessorato Regionale degli Enti Locali Finanze ed Urbanistica precisa che la presenza di “un valore negativo nel calcolo dei volumi residuali” (volumi Floris detratti quelli realizzati) “indica il superamento della capacità insediativa massima delle zone F turistiche previste dal piano urbanistico generale, con la conseguenza che non potranno essere rilasciate nuove concessioni edilizie nei piani attuativi non ancora completati, in quanto non risulta soddisfatta la condizione prevista all’articolo 6 della legge” (LR 8/2004). Tuttavia all’interno delle Zone F turistico costiere di Olbia non è stata soddisfatta la quota di posti letto da riservare alla ricettività alberghiera. Il Decreto Floris prevede infatti che “Almeno il 20% della capacità insediativa (…) deve essere riservato ad attrezzature alberghiere, paralberghiere e villaggi turistici a rotazione d'uso”. La fruibilità ottimale del litorale di Olbia è pari a 26.463 posti letto complessivi, dei quali circa 5.293 posti letto riservati a strutture ricettive. La dotazione di posti letto alberghieri nelle Zone F turistiche di Olbia è invece pari a 2.219 unità, pertanto risulterebbero non ancora disponibili circa 3.000 posti letto. Il Decreto Floris stabilisce il parametro di 60 mc ad abitante per le zone F, dei quali 50 mc per residenza e 10 mc per servizi pubblici, salvo diversa dimostrazione in sede di elaborazione del PUC. In proposito il paragrafo 5.4.3 La ricettività turistico-alberghiera dimostra che la disponibilità volumetrica per posto letto nelle strutture ricettive con standard qualitativi elevati (4 e 5 stelle), risulta ampiamente superiore al parametro del Decreto Floris, con valori che arrivano a 140 mc/posto letto al netto dei servizi pubblici. Il Piano Urbanistico Comunale, volendo favorire la realizzazione di strutture ricettive alberghiere con elevati livelli qualitativi, in linea con gli standard dell’offerta turistica della Gallura, assume un parametro di progetto di 150 mc/posto letto, comprendenti la quota destinata a servizi pubblici.

11.2. Indirizzi e prescrizioni del PPR Gli insediamenti turistici rientrano all’interno dell’assetto insediativo che “rappresenta l’insieme degli elementi risultanti dai processi di organizzazione del territorio funzionali all’insediamento degli uomini e delle attività”. Il PPR prevede che i comuni costieri nell’adeguare la disciplina urbanistica delle zone turistiche si attengano alle seguenti prescrizioni (art. 89): a. favorire la riqualificazione degli insediamenti costieri esistenti, sotto il profilo architettonico, paesaggistico, ambientale e di destinazione d’uso anche ai fini dell’utilizzo turistico ricettivo; b. favorire le nuove localizzazioni turistiche in zone contigue e/o integrate agli insediamenti urbani.

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Gli indirizzi del PPR (art. 90) orientano inoltre lo sviluppo delle potenzialità turistiche del territorio verso un utilizzo degli insediamenti esistenti, quali centri urbani, paesi, frazioni e agglomerati, insediamenti sparsi del territorio rurale e grandi complessi dismessi del territorio. Inoltre si deve massimizzare la qualità urbanistica e architettonica degli insediamenti. La riqualificazione paesaggistica e funzionale degli insediamenti turistici è considerata dal PPR parte integrante e obbligatoria della pianificazione comunale dei Comuni costieri, al fine di reintegrare paesaggio e insediamento, massimizzando il ritorno socio economico dell’uso del bene pubblico ambientale e specificandole prescrizioni paesaggistiche alla scala comunale. Attraverso specifici di Piani di Riqualificazione, il PUC può prevedere ampliamenti degli insediamenti residenziali da convertire in strutture ricettive. L’art. 90 delle NTA del PPR, promuove infatti la trasformazione delle “seconde case” in strutture ricettive, consentendo l’incremento di cubatura fino 25% per le necessarie integrazioni funzionali, a fronte di significative compensazioni paesaggistiche o di razionalizzazione delle volumetrie disperse.

11.3. Progetto per le zone turistiche e articolazione in zone Le Zone F Turistiche identificano le parti del territorio comunale di interesse turistico in cui sono presenti insediamenti ricettivi o residenziali a carattere prevalentemente stagionale. Le Linee guida regionali per l’adeguamento del Piano Urbanistico Comunale al PPR suggerisce la seguente classificazione: - Zona F1 - Insediamenti turistici pianificati - Zona F2 - Insediamenti turistici realizzati in assenza di pianificazione attuativa - Zona F3 - Campeggi - Zona F4 - Insediamenti turistico alberghieri di nuovo impianto - Zona F5 - Attrezzature ricettive alberghiere e di servizio per la fruizione turistica Gli insediamenti turistici pianificati (Zona F1) sono realizzati sulla base di Piani di Lottizzazione convenzionati, approvati dal Comune, volti al coordinamento degli interventi edilizi, infrastrutturali e di organizzazione dei servizi. Le Zone F2 identificano gli Insediamenti turistici realizzati in assenza di strumenti di pianificazione attuativa o piani di lottizzazione convenzionati, edificati prevalentemente prima dell’entrata in vigore della Legge 6 agosto 1967 n. 765 (legge ponte). Le Zone F3 identificano i campeggi esistenti nel territorio comunale in località Cugnana e Multa Maria. Le zone F4 sono le aree di nuova previsione destinate ad accogliere unicamente strutture ricettive alberghiere. Le zone F5 identificano gli ambiti destinati ad attrezzature ricettive alberghiere ed alla realizzazione di attrezzature ricettive di servizio per la fruizione turistica, quali strutture sportive, per il tempo libero e per la fruizione ambientale e turistico ricreativa. In funzione della realizzazione delle previsioni di Piano, indicate all’interno della specifica scheda del Repertorio dei Progetti, è permessa la realizzazione delle strutture ricettive di supporto.

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Figura 112 – Settore turistico ricettivo Nord - zone F

11.4. Riqualificazione degli insediamenti turistici Per le Zone F turistiche interessate da insediamenti esistenti, il Piano promuove, coerentemente con gli indirizzi del PPR, interventi di riqualificazione architettonica, urbanistica, ambientale e paesaggistica, da realizzarsi mediante un insieme sistematico e integrato di interventi.

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Lo strumento di coordinamento è il Piano di Riqualificazione, previsto dal PPR, attraverso il quale sono consentiti interventi di: - riqualificazione paesaggistica e razionalizzazione funzionale degli insediamenti turistico-residenziali; - sistemazione, completamento e integrazione dei servizi necessari per elevare la qualità dell’offerta turistica. Mediante incrementi volumetrici, non superiori al 25% del volume esistente, sono consentiti inoltre gli interventi di: - trasformazione delle “seconde case” in strutture ricettive attraverso la realizzazione delle necessarie integrazioni funzionali (intervento consentito da parte di imprese turistiche in possesso di titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale di godimento); - rafforzamento delle dotazioni e dei servizi delle strutture alberghiere, per favorire l’allargamento della stagionalità, senza incremento del numero dei posti letto.

Strumenti di attuazione I Piani di Riqualificazione, previsti dall'art. 90 comma 1b delle NTA del PPR, sono uno strumenti di attuazione del PUC per le zone turistiche costiere, finalizzato alla riqualificazione architettonica, urbanistica, ambientale e paesaggistica degli insediamenti turistici esistenti nonché alla riqualificazione ed al rafforzamento delle dotazioni dei servizi per l’accoglienza, razionalizzazione funzionale ed incremento delle aree ad uso pubblico. I Piani di Riqualificazione consistono in un insieme sistematico di azioni e interventi organici e integrati, capaci di incidere significativamente sul patrimonio insediativo esistente e perseguono obiettivi di sostenibilità (economica, paesaggistico ambientale, sociale) e, ove consentiti, possono prevedere ampliamenti delle volumetrie esistenti. I Piani si attuano previa stipula di una convenzione fra soggetto proponente e amministrazione comunale contenente impegni reciproci, tempi e modalità di attuazione degli interventi.

11.5. Le zone di sviluppo turistico- ricettivo e implementazione dei servizi

Insediamenti turistico alberghieri di nuovo impianto (Sottozona F4) Il Piano Urbanistico Comunale identifica le aree di interesse turistico destinate alla realizzazione di strutture ricettive alberghiere di nuova realizzazione. Il Piano ha previsto i seguenti ambiti di intervento: - Ambito F4.1a: Porto Rotondo 1a - Ambito F4.1b: Porto Rotondo 1b - Ambito F4.2: Porto Rotondo 2 - Ambito F4.3: Porto Rotondo 3 - Ambito F4.4: Abi d’Oru - Ambito F4.5: Marinella - Ambito F4.6: S’Astore

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L’attuazione è subordinata all’approvazione ed al convenzionamento di uno strumento urbanistico attuativo, esteso all'intera Sottozona. L’indice di edificabilità territoriale è pari a 0,40 mc/mq, salvo diversa indicazione contenuta nelle Norme. Nelle zone urbanistiche classificate F4 il 50% della superficie territoriale deve essere destinato a spazi per attrezzature di interesse comune, per verde attrezzato a parco, gioco e sport e per parcheggi, di cui almeno il 60% devono essere pubbliche (il 30% della superficie territoriale F4).

Dimensionamento degli Insediamenti turistico alberghieri di nuovo impianto (F4) Zona F4 F4 areai.t.VolumiPosti lettomc/pl F4.1a Porto Rotondo 1a 43.192 0,40 17.277 115 150 F4.1b Porto Rotondo 1b 46.749 0,40 18.700 125 150 F4.2 Porto Rotondo 2 14.589 0,40 5.836 39 150 F4.3 Porto Rotondo 3 133.405 0,15 20.011 133 150 F4.4 Abi d’Oru 262.443 0,10 26.244 175 150 F4.5 Marinella 14.900 0,40 5.960 40 150 F4.6 S'Astore 19.948 0,40 7.979 53 150 Totale 515.278 102.006 680

Attrezzature ricettive alberghiere e di servizio per la fruizione turistica (Sottozona F5) Il Piano Urbanistico Comunale individua un insieme di ambiti di potenziamento dell’offerta di servizi turistici, per il tempo libero e per la fruizione naturalistico ambientale, ai quali è associata la possibilità di incremento dell’offerta ricettiva e per i quali vengono definiti specifici Progetti Norma. Tali ambiti riguardano: - l’area compresa tra Sa Testa (zona industriale di Olbia) e Pittulongu (ambito F5.1), - l’area compresa tra Multa Maria e Capo Ceraso (ambito F5.2) - l’area di Portisco (ambito F5.3)

Dimensionamento delle Attrezzature ricettive alberghiere e di servizio per la fruizione turistica (F5) Zona F5 PN area F5 area (mq) i.t. Volumi Posti letto mc/pl F5.1 Sa testa – Pittulongu 984.282 205.770 0,34 70.000 467 150 F5.2 Multa Maria – Capo Ceraso 3.924.635 355.918 0,39 140.000 933 150 F5.3 Portisco 492.333 215.535 0,40 86.000 573 150 Totale 5.401.250 777.223 296.000 1.973

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Figura 113 – Settore turistico ricettivo Sud - zone F

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12. STRUMENTI ATTUATIVI: PEREQUAZIONE, COMPENSAZIONE, INCENTIVAZIONE Nel periodo più recente la prassi urbanistica ha avuto una forte evoluzione ad opera dell’intensa fase di legiferazione regionale che ha sedimentato il dibattito disciplinare prefigurando nel contempo nuovi modelli di piano. Nell’impostazione tradizionale del piano, il principale valore che a tale strumento viene attributo è rappresentato dall’ordinato sviluppo del territorio: questo viene perseguito essenzialmente mediante la tecnica della zonizzazione (definita dal DM 1444/68 e ancora tradotto nella legislazione urbanistica della Sardegna attraverso il decreto Floris). In tale modello le previsioni urbanistiche si impongono in modo imperativo sulla proprietà privata in virtù della prevalenza del pubblico interesse. La classificazione dei suoli e la distinzione operata dal piano tra terreni edificabili e terreni destinati alla formazione dei programmi pubblici (e quindi vincolati a tale fine) è considerata un mero riflesso della decisione di piano. Il risultato è un piano che produce forti discriminazioni (sperequazioni) tra i diversi proprietari. L'idea sottesa a questa impostazione del piano è che la realizzazione dei servizi e delle infrastrutture pubbliche debba realizzarsi nel tradizionale percorso vincolo-esproprio- lavoro pubblico. Tale idea è entrata da tempo in crisi in relazione al progressivo ridursi delle risorse pubbliche e al contestuale allargamento del campo di intervento (anche a causa delle politiche più recenti che hanno assecondato, se non favorito, la diffusione insediativa). La pianificazione finisce per risolversi in un disegno della città e del territorio, incapace di promuovere l’effettiva acquisizione dei beni a fruizione collettiva e la formazione delle strutture destinate all'erogazione dei servizi pubblici. “La riconsiderazione del modello di piano deriva quindi da una considerazione di ordine pratico: la politica infrastrutturativa sconta un grave deficit di effettività, a cui si può ovviare solo cercando di strutturare una corrispondenza diretta tra vicende edificatorie e formazione delle dotazioni territoriali ed una comunanza di interessi tra proprietari delle aree edificabili e proprietari delle aree destinate alla città pubblica” (E. Boscolo, le perequazioni e le compensazioni). Il sempre più diffuso ricorso alle tecniche della perequazione, della compensazione e dell’incentivazione costituisce in questo percorso un nuovo modello di riferimento. Sebbene non tutte le leggi regionali abbiano recepito al proprio interno tali tecniche (tra queste quella della Sardegna) o non ne abbiano sancito l’obbligatorietà, importanti indicazioni sono arrivate dalla giurisprudenza amministrativa. E’ stato infatti rimarcato che, laddove il piano si prefigga l’obiettivo di acquisizione di vaste aree, il ricorso a questi strumenti pianificatori diviene necessario. La motivazione di una delibera di reiterazione di vincoli deve conseguentemente dare conto della “mancanza di possibili soluzioni alternative o di perequazione fra i proprietari espropriabili” (Consiglio di Stato) e, “laddove sia configurabile una alternativa all’esproprio, quest’ultima è senz’altro preferibile: la perequazione e la compensazione consentono infatti il più efficace perseguimento delle politiche pubbliche con il minor sacrificio della posizione dei proprietari. Ne consegue che l’unica ragione idonea a giustificare la riproposizione di una frusta impostazione vincolistica può essere rinvenuta solo in una comprovata inapplicabilità per ragioni strettamente urbanistico-territoriali della perequazione e della compensazione essenzialmente, per insussistenza di aree sulle quali far ‘atterrare’ diritti e crediti edificatori”. (E. Boscolo, cit.).

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La perequazione e la compensazione urbanistica (eventualmente associate alle misure di incentivazione) nascono come alternative alla tradizionale modalità di acquisizione dei terreni (esproprio) e hanno tradizionalmente una doppia finalità: • di equità: garantire omogeneità di trattamento alla proprietà fondiaria, • di efficacia: acquisire a basso costo, o a titolo gratuito, i suoli per la realizzazione delle previsioni pubbliche. Gli strumenti urbanistici caratterizzati dall’acquisizione di procedure perequative hanno come presupposto la necessità di acquisire suoli per rimediare ad un deficit di standard e, come conseguenza, la messa in campo di diritti edificatori trasferibili o di volumetrie edilizie aventi finalità compensative. La perequazione e la compensazione, in definitiva, sono impiegate come di strumenti utili a rendere indifferenti per i proprietari coinvolti le decisioni sulle destinazioni edificatorie e sulle localizzazioni delle infrastrutture e dei servizi pubblici. Il piano costruito attorno a questi strumenti comporta una doppia maglia pianificatoria: l’una finalizzata alla esplicitazione delle previsioni insediative e di infrastrutturazione, l’altra funzionale alla allocazione delle dotazioni volumetriche ed al riparto dei correlati oneri (in termini di servizi e infrastrutture) tra una base più ampia di proprietari.

12.1. Perequazione urbanistica

12.1.1. Obiettivi La perequazione urbanistica è essenzialmente una tecnica attraverso la quale vengono equamente distribuiti tra tutti i proprietari i diritti edificatori derivanti dalle scelte di trasformazione urbanistica. Nei piani perequativi la volumetria insediabile viene ripartita tra i fondi che generano volumetria (variamente denominati con termini quali fondi sorgente, terreno di decollo, sending areas, ecc.) e i fondi che ricevono volumetria (anche in questo caso variamente denominati con termini quali fondi accipienti, terreno di atterraggio receiving areas, ecc.). La permuta delle aree o lo scambio a titolo oneroso dei titoli o diritti edificatori rappresentativi di tale attribuzione originaria consentiranno, al momento della successiva concentrazione dei volumi nei soli fondi che ricevono volumetria, di garantire anche ai proprietari dei fondi che generano volumetria una frazione dei risultati dell’attività di trasformazione. Mediante l’apposizione di una previsione di servizio su un fondo entro un piano di matrice perequativa il pianificatore si limita a fissare un obiettivo di pubblico interesse a cui è condizionato il dispiegamento delle potenzialità edificatorie attribuite ai proprietari sia dei fondi sorgenti sia dei fondi accipienti. L’attuazione di un piano attuativo ha quindi un duplice effetto: • la specifica destinazione funzionale attribuita alle aree in funzione di un progetto non ingenera alcuna sperequazione tra i soggetti coinvolti. • le previsioni relative alla cessione di aree all’amministrazione in coincidenza con il dispiegamento delle potenzialità edificatorie sui fondi-accipienti (quelli che ricevono volumetria) non rappresentano vincoli in senso proprio. La perequazione garantisce ai proprietari risultati che rendono comunque vantaggiosa l’attuazione del piano e la decisione di adesione rimane volontaria. Il proprietario non subisce una iniziativa di matrice vincolistica: egli è tenuto a cedere l’area per la città

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 236 pubblica solo contestualmente al dispiegamento delle potenzialità volumetriche (sulle aree di concentrazione), ossia nel momento in cui tutti i soggetti coinvolti sono nelle condizioni di ripartirsi privatamente tanto i vantaggi quanto gli oneri correlati all’attuazione dell’assetto prefigurato dal piano. Questa ripartizione avviene mediante negozi di ricomposizione fondiaria ovvero mediante la circolazione di diritti edificatori. La perequazione configura una autentica alternativa al vincolo espropriativo dei piani di matrice tradizionale: la più immediata conseguenza sul piano urbanistico di tale carattere del piano perequativo è che questo tipo di previsioni non sono soggette a decadenza quinquennale. La perequazione urbanistica può essere generalizzata o parziale: essa può avvenire mediante la messa in circolazione dei diritti edificatori su tutta la porzione territoriale interessata dalla perequazione oppure all’interno di ambiti o piani attuativi. Schematizzando si può quindi parlare di perequazione d’ambito e di perequazione diffusa. La perequazione d’ambito trova applicazione entro ambiti variamente denominati (ambiti di trasformazione, piani attuativi, progetti norma, progetti speciali, ecc.) e, comunque, entro perimetri – anche discontinui - predeterminati dal piano. Il luogo di dispiegamento delle potenzialità volumetriche è dunque fissato ex ante dal pianificatore. Il meccanismo è relativamente semplice. Il piano urbanistico assegna una potenzialità volumetrica all’ambito nella sua interezza ed è poi il piano attuativo a ripartire tra tutti i proprietari delle aree interessate dagli interventi le capacità edificatorie e gli oneri correlati alla formazione delle dotazioni territoriali. I proprietari coinvolti, prima della presentazione del piano attuativo, provvedono – in piena autonomia – a porre in essere una ricomposizione fondiaria. In questo modello la capacità edificatoria non è assegnata a singoli lotti edificabili, bensì all’ambito (solitamente sotto forma di indice di edificabilità territoriale) nella sua interezza, con la conseguenza che non sono configurabili proprietari avvantaggiati e proprietari svantaggiati dal piano, ma solo soggetti coinvolti in una vicenda attuativa a cooperazione necessaria. A rendere indifferente la collocazione dello standard è l’essenzialità dell’adempimento dell’onere di cessione: in carenza di tale cessione nessuna area sarà materialmente trasformabile. Il fattore distributivo, vettore di equità, è rappresentato unicamente dall’incidenza percentuale delle aree riferibili a ciascun proprietario rispetto alla superficie complessiva dell’ambito e non dal carattere edificatorio delle stesse. La perequazione estesa si basa sul principio di smaterializzazione della dotazione volumetrica assegnata ad un fondo sorgente sotto forma di ‘diritto edificatorio’ cedibile a titolo oneroso. Il dispiegamento del diritto edificatorio assegnato ad un'area che il pianificatore non consente venga trasformata può avvenire su uno qualsiasi dei molteplici fondi accipienti previsti dal piano quali aree di concentrazione necessaria. L’attuazione del piano si frammenta in un insieme di iniziative individuali. Il piano si limita a prefigurare due macro-categorie di fondi ed è lasciata all’iniziativa individuale l’individuazione delle possibili soluzioni di atterraggio: il piano si astiene dunque dal predeterminare la destinazione puntuale dei diritti edificatori, limitandosi a prevedere che ogni trasformazione sia il risultato di un ‘atterraggio’ di diritti edificatori esogeni che si saldano alla (eventuale) dotazione intrinseca del fondo accipiente (comunque insufficiente a consentire la trasformazione dell’area). Dovendo regolamentare scambi tra quadranti territoriali con accentuate differenze morfologiche, questo tipo di piani devono necessariamente prevedere dei ‘coefficienti

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 237 di ponderazione’ sotto forma di indici fondiari differenziati, legati alle destinazioni concretamente insediabili ed alle differenze di posizione tra le diverse aree di atterraggio. Questa operazione, che si sostanzia nell'attribuzione di una consistenza differenziata ai diritti edificatori in ragione dell’area di atterraggio, serve a preservare il principio di eguaglianza in un orizzonte di circolazione dei titoli volumetrici in contesti molto eterogenei. Va aggiunto che la perequazione estesa istituisce un dinamismo aperto, che non contempla vincoli di contestualità rispetto a specifiche vicende attuative (come accade invece negli ambiti e nei piani attuativi). Un piano così impostato massimizza la libertà dei proprietari e in tal modo tende ad assecondare (anziché ingabbiare) i processi complessi che regolano i ritmi e gli itinerari di sviluppo di una città. Un piano di questa matrice è destinato a dare risultati organici in un periodo di anni non breve: va infatti messo in conto che l’attuazione proceda inevitabilmente per frammenti. In questa prospettiva si rafforza il ruolo della funzione di disegno territoriale. Il piano deve esprimere soluzioni ‘modulari’ per la strutturazione di un assetto urbano funzionale ma, d'altro canto, non deve vincolare eccessivamente il ventaglio delle possibilità di negoziazione tra i proprietari (non deve cioè predeterminare rigidamente l’ambito di possibile atterraggio di ciascun diritto edificatorio), onde scongiurare il manifestarsi delle tipiche “patologie del mercato” (monopolio, dipendenza, ecc.) che diverrebbero esiziali fattori di inceppamento del modello. Si può parlare di un ‘mercato’ dei titoli volumetrici, nel quale ciascun proprietario (tanto chi disponga di un fondo-accipiente, tanto chi sia titolare di diritti edificatori esportabili) deve poter immediatamente identificare un numero elevato di potenziali interlocutori (anzi proprio la ristrettezza ed asfitticità di questo ‘mercato’ finirebbe per far fallire il modello).

12.1.2. Applicazione Relativamente al piano di Olbia si propone di utilizzare il modello perequativo concentrato, applicato alle sole aree oggetto di trasformazione urbanistica. La nostra proposta di optare per il modello perequativo riferito alle sole aree di trasformazione deriva da: • difficoltà operative del modello perequativo diffuso che necessita di strumenti di controllo e gestione • una forte parcellizzazione dei suoli • una consuetudine di Olbia a ragionare per logiche di comparto sui binari di una prassi non diversa da quella tipica dei piani attuativi. Il principale obiettivo sotteso all’applicazione della perequazione urbanistica nel PUC di Olbia è quello di costruire un patrimonio di aree pubbliche mediante il quale: • controllare e determinare lo sviluppo urbano, in particolare lo sviluppo delle aree periferiche. L’acquisizione dei suoli lungo il perimetro esterno della città (nello specifico, per quanto riguarda il nucleo centrale, le aree della dorsale verde) permette di bloccare la dispersione incontrollata che ha caratterizzato lo sviluppo più recente della città di Olbia; • avere a disposizione un patrimonio di aree attraverso le quali potenziare l’intervento pubblico anche mediante l’accesso ai finanziamenti. L’assenza di un patrimonio disponibile di aree non consente di accedere celermente ed efficacemente alle diverse fonti di finanziamento.

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12.2. Compensazione urbanistica

12.2.1. Obiettivi La compensazione urbanistica è essenzialmente una tecnica attraverso la quale vengono riconosciuti diritti edificatori (o crediti edilizi) ai destinatari di previsioni pubbliche. La compensazione urbanistica consente che i proprietari di aree e/o edifici oggetto di vincolo espropriativo possano recuperare capacità edificatoria, in alternativa all’indennizzo, su altre aree e previa cessione all’amministrazione comunale delle aree oggetto di vincolo. La capacità edificatoria generata può prendere la forma del diritto edificatorio intendendo per tale una quantità volumetrica riconosciuta a seguito delle realizzazione degli interventi compensativi variamente intesi, liberamente commerciabile e oggetto di controllo pubblico mediante la convenzione o l’istituzione di un registro nel quale i crediti stessi vengono annotati. La compensazione affronta in termini nuovi il problema degli effetti delle previsioni urbanistiche sfavorevoli, assegnando ai proprietari interessati da scelte pianificatorie di segno negativo una alternativa in valori urbanistici preferibile rispetto all’ordinario indennizzo pecuniario. Analogamente alla perequazione urbanistica la compensazione urbanistica è quindi ispirata dall’intento di giungere all’indifferenza delle diverse previsioni di piano e di realizzare economie di spesa relativamente alle modalità di acquisizione del terreni finalizzati alla realizzazione di interventi pubblici. La compensazione urbanistica può essere finalizzata alla infrastrutturazione del territorio o alla riqualificazione paesaggistico-ambientale. Nella compensazione urbanistica finalizzata all’infrastrutturazione vengono identificate nel piano zone sulle quali avviare programmi pubblici, rispetto alle quali l’amministrazione non può rinunciare a priori al vincolo ed alla facoltà imperativa ed unilaterale di acquisizione coattiva delle aree; in queste fattispecie, si deve apporre il vincolo ed, entro il termine di cinque anni, fare ricorso all'espropriazione. Mediante la compensazione viene prevista la possibilità di ristoro del proprietario mediante l’attribuzione di diritti edificatori in luogo dell’usuale indennizzo pecuniario. La compensazione finalizzata alla infrastrutturazione interviene quindi in chiave indennitaria in presenza di incisioni autoritative su diritti, nell’ambito di fattispecie in cui ci si trova di fronte a situazioni in cui il proprietario non può rifiutare di aderire alla previsione dettata dal piano, in quanto è posto di fronte ad una alternativa vincolistico-ablatoria. Nella compensazione finalizzata alla riqualificazione paesaggistico-ambientale l’obiettivo è quello di rompere il tradizionale schema secondo cui il piano può produrre effetti solo sugli interventi di nuova previsione, essendo privo di incidenza sui manufatti preesistenti. Viceversa, ove si configurino dei detrattori ambientali o paesaggistici (ad esempio manufatti incongrui, in quanto suscettibili di snaturare la percezione di un luogo oppure localizzati in aree ad elevata pericolosità) si ritiene oggi possibile sollecitare azioni positive (dalla delocalizzazione alla riqualificazione), i cui oneri vengono integralmente compensati ancora una volta tramite l’attribuzione di diritti edificatori. Nella compensazione finalizzata alla riqualificazione paesaggistico-ambientale la

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PUC OLBIA. RELAZIONE ILLUSTRATIVA 239 compensazione funge da elemento volto a rendere economicamente neutra per i proprietari la decisione di conformazione – comunque volontaria – al piano: poiché un tale risultato può rivelarsi sub-ottimale rispetto alle preferenze dei proprietari, in queste fattispecie la compensazione è molto spesso associata a forme di incentivazione. Affinché i meccanismi perequativi siano efficaci occorre prevedere una sorta di ‘riserva’ di aree per l’atterraggio di diritti compensativi; i piani attuativi dovranno cioè prevedere l’allegazione di una certa aliquota volumetrica prodotta da diritti edificatori derivanti da compensazione.

12.2.2. Applicazione In relazione al piano urbanistico di Olbia la compensazione urbanistica può essere utilizzata: • nelle aree destinate a servizi di aree per servizi da acquisire o non ancora realizzate e che si intendono confermare nel nuovo strumento urbanistico; • nelle fasce lungo i canali qualora questi interessino zone edificate. In questo caso l’edificazione esistente può essere trasferita in zone più idonee specificatamente individuate dal piano o può sommarsi all’indice edificatorio delle zone. La volumetria interessata da trasferimento può essere incrementata attraverso specifici indici premiali; • nelle aree già interessate da precedenti ipotesi di espansione edilizia da parte del Piano di Fabbricazione e non ancora attuate (residui di piano) e oggi condizionate dal rischio idraulico. Il principale obiettivo sotteso all’applicazione della compensazione urbanistica nel PUC di Olbia è quello di ridurre il ricorso alle procedure espropriative per la realizzazione dei servizi pubblici e di avviare processi di trasferimento di volume dalle zone non idonee all’edificazione.

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12.3. Misure di incentivazione

12.3.1. Obiettivi La gamma degli strumenti innovativi si completa con le misure di incentivazione urbanistica introdotte sia dalla legislazione nazionale sia dalle legislazioni regionale (in particolare la L.R. n°8/2015 della Sardegna). Le misure di incentivazione attribuiscono all’ente locale un ruolo promozionale che non si persegue mediante l’ordinaria tecnica di regolazione-comando-controllo ma fa ricorso a strumenti tesi a stimolare l'iniziativa autonoma dei privati. L'obiettivo è quello di promuovere iniziative spontanee 'incentivate' dai proprietari sul versante dell'efficientamento energetico e della riqualificazione paesaggistica e del rinnovo edilizio. L’introduzione di meccanismi di incentivazione applicati a processi di trasformazione urbanistica si configura come stimolo nel sostenere politiche virtuose di miglioramento della qualità urbana, consentendo all’Amministrazione di indirizzare con maggior forza ed efficacia gli esiti delle pratiche negoziali verso obiettivi di condiviso interesse collettivo. Le misure di incentivazione sono tradizionalmente di due tipi e si basano su: • incrementi di volume o superficie; questi possono essere regolati in fase di pianificazione urbanistica • riduzione degli oneri concessori, i quali possono essere definiti anche successivamente alla fase di pianificazione urbanistica. Dal punto di vista normativo va fatto presente che nell’applicazione di misure di incentivazione il tradizionale indice di edificabilità non è univocamente prefissato ma oscilla in un range di valori che, a partire da un indice base, possono cumulare una dotazione di volumetria premiale incrementale, fino a raggiungere un indice massimo, in rapporto alle prestazioni garantite dall’intervento.

12.3.2. Applicazione Il principale obiettivo sotteso all’applicazione delle misure di incentivazione nel PUC di Olbia è quello di incrementare l’apporto dei privati nel processo di riqualificazione urbanistica ed edilizia della città. Si propone di utilizzare le misure di incentivazione in funzione del raggiungimento degli obiettivi di qualità paesaggistica così definiti: • rinnovo del patrimonio edilizio finalizzato, in particolare, al miglioramento delle sue prestazioni energetiche • maggiore articolazione funzionale degli edifici esistenti sia ai fini dell’incremento della quota di edilizia sociale sia dell’incremento di attività di interesse pubblico (asili nido, sedi di quartiere, ecc.) • trasferimento dell’edificazione esistente nelle aree di maggiore pericolosità idraulica; tale misura di incentivazione può essere associata a meccanismi compensativi come descritti in precedenza • miglioramento della qualità progettuale sia mediante lo stimolo a intervenire per comparti di dimensioni significative sia dal punto di vista della loro incidenza sull’assetto urbanistico sia dal punto di vista dell’adozione di procedure concorsuali per la messa a punto del progetto attuativo.

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13. DIMENSIONAMENTO DEL PIANO

In via preliminare si ribadisce che il Piano Urbanistico di Olbia non è stato definito attraverso la stima di un fabbisogno di zone residenziali (basata sulla proiezione decennale del trend demografico) alla quale corrisponde l’individuazione di aree di espansione (sulle quali cioè localizzare il volume corrispondente a tale stima). La stima di un fabbisogno peraltro non rappresenta un mero dato scientifico da applicare in modi banali; al contrario essa appare essere un costrutto ovvero risultato di una scelta che ha un forte contenuto politico. Il Piano di Olbia è stato cioè definito sulla base di un progetto di riordino territoriale e urbano al quale i diversi operatori (pubblici e principalmente privati) sono chiamati a contribuire. In questo senso il volume insediabile è strumento e non fine delle previsioni di piano. Nella distribuzione temporale di tale volume va inoltre tenuto conto del fatto che: • l’orizzonte temporale decennale è un orizzonte del tutto teorico considerando che solo la redazione del piano occupa gran parte di questo tempo, • molte previsioni sono condizionate dalla realizzazione di opere di mitigazione del rischio idraulico che richiedono molto tempo per essere realizzate.

Al fine della definizione del dimensionamento residenziale si sono utilizzate le seguenti indicazioni e considerazioni: ▪ il rapporto volume/abitante teorico (abitante insediabile) si è utilizzato il parametro medio di 250 mc/ab. Si tratta di un parametro medio come si evince dal paragrafo 5.1.1. della presente relazione ▪ il rapporto volume/abitante teorico utilizzato tiene conto della presenza di attività non residenziali ma con essa compatibili quali il commercio al dettaglio, la quota destinata alle attività pubbliche, le attività professionali, le attività ricettive minori (ad esempio i bed&breakfast) ▪ l’utilizzo della capacità edificatoria data dall’indice attribuito alle diverse zone non può dispiegarsi completamento per l’effetto di alcuni condizionamenti quali o l’incidenza di alcuni parametri edilizi quali le distanze tra edifici e confini, o l’altezza massima ammessa o la preferenza verso modelli insediativi a bassa densità o i tempi di realizzazione delle opere di urbanizzazione

Sulla base di queste considerazioni la volumetria teorica realizzabile, ai fini del dimensionamento, è stata considerata utilizzando alcuni parametri di riduzione; in particolare: ▪ per le zone A e B1 si è ipotizzato che nel periodo di validità del piano potrà essere realizzato il 50% del volume residuo ▪ per le altre zone B e per le zone C2 (ambiti interessati da piani di risanamento urbanistico) si è ipotizzato che nel periodo di validità del piano potrà essere realizzato l’80% del volume residuo ▪ per i piani attutivi vigenti e per le nuove previsioni si è ipotizzato che nel periodo di validità del piano potrà essere realizzato il 100% del volume residuo o previsto.

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Sulla base di queste indicazioni il dimensionamento residenziale complessivo 2.152.030 mc corrispondenti a 9.320 abitanti. Il dato analitico, articolato per zone urbanistiche e per i diversi ambiti del territorio comunale è riportato nella tabella della pagina successiva. Come si vede si tratta di un dato del tutto coerente con le previsioni di espansione demografica di Olbia riportate in altra parte della presente relazione.

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Stima Volume Abitanti i.f Volumi Volumi Volumi LOCALITA' ZONA AREA realizzabilità effettivament insediabili (250 (mc/mq) totali realizzati realizzabili reale % e realizzabili mc/ab) Olbia A1 69.348 5,59 387.655 361.040 26.615 50% 13.308 53 Olbia A2 42.235 4,50 190.058 257.374 0 0 - Olbia A3 31.018 0,21 6.514 7.284 0 0 - Olbia B1 120.952 7,00 737.421 569.421 168.000 50% 84.000 336 Olbia B2 1.931.014 3,00 5.793.042 5.785.584 0 0 - Olbia B3 645.976 2,10 1.356.550 1.279.680 76.870 80% 61.496 246 Olbia B5 62.836 vari 105.485 107.804 0 0 - Olbia C1 1.012.190 vari 2.276.357 1.858.209 418.148 100% 418.148 1.673 Olbia C2 1.168.243 vari 1.621.227 1.327.096 294.131 80% 235.305 941 Olbia C3 1.693.893 vari 872.642 15.000 857.642 100% 857.642 3.431 13.346.950 11.568.492 1.841.406 1.669.898 6.680

Pittulongu C2 1.117.564 677.111 454.574 222.537 80% 178.030 712 677.111 454.574 222.537 712

San Pantaleo A1 20.034 1,84 36.863 34.659 2.204 50% 1.102 4 San Pantaleo B4 127.649 1,20 153.179 152.107 0 0 - San Pantaleo C1 17.945 vari 29.013 441 28.572 100% 28.572 114 San Pantaleo C2 5.772 vari 1.850 2.313 0 0 - San Pantaleo C3 93.094 0,60 55.856 0 55.856 100% 55.856 223 276.761 189.520 86.632 85.530 342

Murta Maria B4 100.277 1,20 120.332 106.328 14.004 80% 11.204 45 Murta Maria C1 106.056 vari 128.851 115.792 13.059 100% 13.059 52 Murta Maria C2 123.269 vari 134.913 92.154 42.759 80% 34.207 137 Murta Maria C3 519.801 vari 282.168 0 282.168 100% 282.168 1.129 666.264 314.274 351.990 340.638 1.363

Berchideddu A2 17.009 vari 31.546 35.658 0 0 - Berchideddu B1 13.497 1,20 25.508 17.816 7.692 80% 6.154 25 Berchideddu B4 33.693 1,20 50.492 24.915 25.577 80% 20.462 82 Berchideddu C2 49.018 vari 49.600 30.528 19.072 80% 15.258 61 Berchideddu C3 20.796 0,80 16.637 0 16.637 100% 16.637 67 173.783 108.917 68.978 58.510 234

Rudalza C2 241.629 0,20 57.436 16.925 40.511 80% 32.409 130 Rudalza C3 55.490 0,60 33.294 0 33.294 Porto Rotondo 100% 33.294 133 90.730 16.925 73.805 65.703 263

Stima Abitanti i.e. Volumi Volumi Volumi LOCALITA' ZONA AREA realizzabilità volume insediabili (250 (mc/mq) totali realizzati realizzabili reale mc/ab) Battista B4 17.262 0,90 15.536 12.155 3.381 80% 2.705 11 Mamusi B4 54.452 0,75 40.839 31.849 8.990 80% 7.192 29 Pedru Gaias A2 3.183 1,97 6.271 2.050 4.221 50% 2.110 8 Pedru Gaias B4 14.345 0,50 7.173 5.870 1.303 80% 1.042 4 Sa Castanza A2 4.773 1,43 6.825 6.206 619 50% 310 1 Sa Castanza B4 41.097 0,50 20.549 18.253 2.296 80% 1.836 7 Sos Coddos A2 3.089 1,05 3.243 2.937 306 50% 153 1 Sos Coddos B4 10.035 1,60 16.056 4.800 11.256 80% 9.005 36 Su Carru A2 3.503 0,94 3.293 3.002 291 50% 145 1 Su Carru B4 7.053 0,90 6.348 5.356 992 80% 793 3 Trainu Moltu A2 6.242 1,04 6.492 5.887 605 50% 302 1 Trainu Moltu B4 34.838 0,75 26.129 25.534 595 80% 476 2 158.752 123.899 34.853 26.070 104

15.390.351 12.776.601 2.680.201 2.246.348 9.698

Prof. Giuseppe Scanu