Observatoire foncier
Analyse détaillée du Pays du Bassin d’Arcachon
Juillet 2010
L'observatoire a pour mission de suivre les dynamiques à l'œuvre sur le département afin de donner des éléments pour définir et ajuster les politiques de développement. Les cartes ci-dessous reprennent les éléments structurants du Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre ainsi que les découpages territoriaux utilisés dans l’analyse.
Cartes n° 1 et n° 2 : Organisation territoriale du Pays du Bassin d’Arcachon
Source : Francièmes ; Traitement ASTYM.
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Ces représentations proposent 2 approches territoriales, utilisées dans l’analyse : niveau communal, échelle intercommunale.
Le Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre regroupe 17 communes. Celles-ci sont organisées en 4 cantons et 3 communautés de communes. 10 des 17 communes font partie du Parc Naturel Régional des Landes de Gascogne ; elles en constituent l’extrême nord. Sont concernées : l’ensemble des communes de la CDC du Val de l’Eyre, Le Teich au sein de la COBAS, Audenge, Biganos et Marcheprime au sein de la COBAN.
Le découpage intercommunal a été préféré au cantonal, ce dernier différant simplement du premier par une segmentation de la COBAS en deux 1. Ceci étant, nous porterons une attention particulière aux chefs-lieux de cantons (voir carte n° 1) : - Arcachon, - Audenge, - Belin-Beliet, - La Teste-de-Buch.
De plus, nous tiendrons compte du réseau viaire, en tant que facteur explicatif fréquent de l’urbanisation. Les principales voies de communication sont reprises sur la carte de la page précédente.
1 Arcachon constitue un canton à elle seule ; Gujan-Mestras, Le Teich et La Teste-de-Buch sont regroupées dans un second canton.
2 I. Une dynamique territoriale révélatrice de l'attractivité 1. Croissance démographique très importante, plus marquée à l’est La population du Pays s’est accrue de près de 18 % entre 1999 et 2007, hausse deux fois supérieure à la moyenne départementale (8,9 %) et trois fois plus importante que la moyenne nationale (5,6 %).
Carte n° 3 : Population 2007 et croissance démographique entre 1999 et 2007
Source : INSEE.
Répartition géographique de la population et du dynamisme démographique : En 2007 : 3/4 des habitants résident dans les communes littorales du Pays du Bassin d’Arcachon. Sur 1999-2007 : Le poids démographique de la COBAS a diminué, passant de 51 % à 46 %, au profit de la COBAN. La COBAN a accueilli plus de la moitié des habitants supplémentaires du territoire. Pôles de croissance au centre et au sud est du territoire, dans les communes bénéficiant de la double proximité d’Arcachon et de Bordeaux. Parmi elles, les deux chefs-lieux de canton (Audenge et Belin- Beliet) enregistrent la plus forte progression (+ 33 %). Plus faible évolution de la population pour les communes de l’ouest du Pays du Bassin d’Arcachon. Entre les deux dernières périodes inter-recensement (1990-1999 et 1999-2007) : Rythme d’accroissement de la population en baisse pour la COBAS. Inversion de tendance pour la ville d’Arcachon qui passe d’une décroissance à une croissance de sa population. Toutefois, la population 2007 demeure inférieure à celle de 1990. Très forte augmentation du rythme d’accroissement de la population dans le Val de l’Eyre (x 2,5).
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Tableau n° 1 : Croissance démographique du Pays du B assin d’Arcachon entre 1999 et 2007
Communauté de Nombre de Population Gain de population Croissance démographi- communes communes 2007 sur 1999-2007 que sur 1999-2007
COBAN 8 54 057 + 9 860 + 22,3 % COBAS 4 59 774 + 5 556 + 10,2 % VAL DE L'EYRE 5 15 900 + 4 040 + 34,1 % Ensemble Pays du 17 129 731 + 19 456 + 17,6 % Basin d'Arcachon
2. Activité économique et emploi : 2 pôles historiques au sud-ouest ; des projets de développement à l’est le long du réseau autoroutier Les questions économiques sont abordées ici parce qu’elles concernent le foncier de deux façons : d’une part, les activités économiques sont consommatrices de terrain, d’autre part, la polarisation des emplois entraîne certaines conséquences sur la localisation de l’habitat et sur les déplacements.
2 pôles d’emplois : Arcachon – La Teste-de-Buch et Le Barp. Le territoire d’étude compte 2 principaux pôles d’emplois : La Teste-de-Buch abrite plus de 10 000 emplois (pour 9 700 actifs occupés) et Arcachon plus de 6 000 (pour 3 300 actifs occupés). Le Barp abrite 2 400 emplois (pour 2 000 actifs occupés). Le CEA-CESTA , organisme dédié à la recherche appliquée dans le domaine militaire, accueille à lui seul 1 000 emplois.
Carte n° 4 : Emplois et ratio entre le nombre d’empl ois et le nombre d’actifs occupés en 2006
Source : INSEE.
4 Mis à part ces deux pôles ayant un ratio emplois / actifs occupés supérieur à un, le Pays dispose d’autres pôles d’emplois, sièges d’entreprises importantes : Biganos : Smurfit-Kappa , premier producteur européen de papier kraft, 450 emplois. Gujan-Mestras : Guy Couach , production de yatchs, 400 emplois. Belin-Beliet : Beynel-Manustock , exploitation forestière / scierie / fabrication de palettes, 200 emplois.
Tableau n° 2 : Données de cadrage sur l’emploi dans le Pays du Bassin d’Arcachon
Nombre d'emplois Ratio emplois / actifs Communauté de communes supplémentaires occupés en 2006 entre 1999 et 2006 BASSIN ARCACHON NORD 3 330 0,65 COBAS 3 830 0,96 VAL DE L'EYRE 1 360 0,76 Ensemble Pays du Basin 8 520 0,81 d'Arcachon Source : INSEE.
Malgré une progression du nombre d’emplois, le Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre présente un solde négatif d’environ 2 000 emplois par rapport au nombre d’actifs occupés qui résident sur le territoire. L’essentiel des actifs qui ne travaillent pas sur le territoire se rend dans la CUB, d’où des déplacements domicile – travail importants. Cela concerne plus particulièrement les communes de Marcheprime et de Mios, depuis lesquelles l’accessibilité à Bordeaux est facilitée par le réseau autoroutier. A l’inverse, le pôle d’Arcachon – La Teste-de-Buch constitue un bassin d’emplois suffisant pour offrir un travail à ses habitants et attire des actifs résidant dans le reste de la COBAS, le nord des Landes de Gascogne ou le Val de l’Eyre.
Une économie avant tout résidentielle Selon le SCoT en cours d’élaboration sur le Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre, l’activité sur ce territoire s’organise principalement autour de l’économie résidentielle.
Répartition des emplois par filière économique sur le Pays du Bassin d’Arcachon
Au sein de ces grandes catégories d’activités, certains secteurs sont caractéristiques du Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre : Emplois du secteur primaire : pêche, ostréiculture, sylviculture. Emplois de pointe, en lien avec les pôles de compétitivité (CEA-CESTA par exemple).
5 D’un point de vue géographique, Les entreprises tertiaires se concentrent sur le littoral. Les industries sont essentiellement implantées le long des axes routiers importants (A660 et RN250). L’agriculture et la sylviculture sont pour l’essentiel localisées dans le Val de l’Eyre. Cette activité bénéficie de la dynamique impulsée par le pôle de compétitivité aquitain Xylofutur , tourné vers les technologies et éco-développements des filières bois et papier.
Emplois salariés ( source : ASSEDIC ) : augmentation très supérieure à la moyenne départementale Au sein du territoire d’étude, l’activité économique s’organise autour d’un tissu important de PME. En moyenne, chaque établissement emploie 5 à 6 salariés. Entre 2000 et 2007, ce nombre moyen de salariés par entreprise est en légère hausse.
Tableau n° 3 : Répartition de la population et des emplois salariés en 2007
Part du nombre Part de la Communauté de communes de salariés population
BASSIN ARCACHON NORD 40 % 42 % COBAS 54 % 46 %
VAL DE L'EYRE 7 % 12 %
Ensemble Pays du Basin 100 % 100 % d'Arcachon
Sur la période 2000-2007, le territoire d’étude a connu une augmentation du nombre de ses établissements et des salariés y travaillant (respectivement + 18 % et + 23 %). Cette hausse est très supérieure à la croissance départementale (+ 9 % pour les entreprises et + 13 % pour les employés). L’évolution la plus notable concerne la COBAN : + 289 établissements, soit plus de 50 % des établissements créés sur le territoire d’étude. + 1 757 salariés, soit 47 % des emplois créés.
Zones d’activités (ZA) : environ 100 ha en projet ou en cours de développement
Zones d’activités existantes : (voir carte page suivante) Le Pays du Bassin d’Arcachon compte 28 zones d’activités, réparties sur 13 communes. Les plus importantes sont localisées sur l’axe autoroutier menant à Bordeaux. Plus de 600 ha dont 30 % sur la commune de La Teste-de-Buch. Seuls 60 % des surfaces disponibles en zones d’activités sont utilisées. Les 240 ha non occupés se trouvent pour un quart sur la commune de Belin-Beliet, pour 19 % à La Teste-de-Buch et autant à Biganos. Projets d’extension des zones d’activités existantes : + 100 ha, dont les communes du Barp et de Belin- Beliet devraient accueillir chacune 25 %.
6 Carte n° 5 : Localisation des zones d’activités act uelles
Source : A’URBA.
Disponibilités foncières et projets : Le Projet d’Agglomération 2003-2010 fait état d’un foncier économique rare sur le territoire de la COBAS. Seules sont mentionnées quelques disponibilités à Gujan-Mestras, au Teich et dans la deuxième tranche du parc d’activités de La Teste-de-Buch. Le SCoT en cours d’élaboration sur le Pays du Bassin d’Arcachon – Val de L’Eyre mentionne les disponibilités suivantes : Laséris (superficie totale : 28 ha) : 20 ha. Sylva 21, située au niveau de l’échangeur de Mios (superficie totale : 65 ha) : 52 ha. ZA Facture (77 ha répartis sur 4 sites) : 31 ha. ZA de La Teste-de-Buch (superficie totale : 135 ha) : 14 ha.
Les orientations définies en matière de développement économique vont dans le sens d’une spécialisation des ZA (non concurrence entre elles) et d’un aménagement paysager des ZA actuelles et futures. Les projets majeurs de ces dernières années s’inscrivent pleinement dans ce cadre.
La Teste-de-Buch. Le projet s’organise en trois secteurs : un pôle artisanal de 16 hectares : 87 lots de plus de 1 000 m² destinés à des PME et des artisans. un pôle commercial : 10 lots de 4 000 à 25 000 m². un pôle de services de 10 ha : une vingtaine de lots.
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Le Teich Une récente ZA, consacrée au tertiaire et à la haute technologie, s'étend sur 20 hectares. Dans la lignée des orientations du SCoT, la commune du Teich a veillé à l’insertion paysagère du projet. Un grand canal et des pistes cyclables doivent traverser le site ; le bois occupera une place importante dans les constructions.
Le Barp Le Barp est une des principales communes à faire partie du pôle de compétitivité La Route des Lasers . Orientée sur la filière optique-laser, ce pôle compte actuellement 40 entreprises et offre des milliers d’emplois. Le Barp en accueille 1 000, autour de l’élément structurant de ce pôle de compétitivité : le Laser Mégajoule (LMJ). Débuté en 2003, la construction du LMJ devrait s’achever fin 2012. Cette installation de recherche de niveau mondial est destinée à la Défense nationale ainsi qu’à la communauté scientifique française et internationale. Ce site constitue la principale opportunité nouvelle pour le développement économique local du Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre.
Les ZA Laséris 1 et 2 sont réalisées dans ce cadre. Jouxtant le CEA CESTA, ces projets accueillent d’ores-et- déjà des entreprises. Laséris 1 est destinée aux industriels spéciali- sés en optique/lasers. Laséris 2 à vocation à accueillir un espace de vie et de détente (hôtel- lerie, restauration, …).
Les points essentiels à retenir : La COBAS constitue le principal pôle économique et démographique du territoire d’étude. Les évolutions socio-économiques de la dernière décennie sont les plus marquées dans la COBAN et la CDC du Val de l’Eyre. Le Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre est un territoire très attractif (littoral, accessibilité, pôle d’emplois, …). Volonté de diversifier l’économie (aujourd’hui essentiellement résidentielle), dans les domaines de la haute technologie et du bois.
8 II. Le marché foncier, un indicateur de l’intérêt suscité par le territoire 1. Les transactions de terrains à bâtir (source : Perval) : forte hausse des prix Destination des terrains : l’habitat à plus de 75 %. En 2008 : L'habitat individuel correspond à 70 % des actes et 30 % des surfaces vendues. L'habitat collectif représente 5 % des actes et 38 % des surfaces vendues.
Précisions méthodologiques. Pour le reste de l’analyse, ne sont pris en compte que les terrains : destinés à l’habitat individuel (majorité des terrains et forme urbaine la plus consommatrice d’espace). dont l’acheteur est un particulier (moins enclin qu’un promoteur à lotir son terrain pour le revendre). d’une superficie de 200 m² à 1 ha (sélection de biens avec des caractéristiques comparables).
Un marché marqué spatialement Prix les plus élevés dans les communes littorales, notamment dans la COBAS Evolution des prix entre 1999 et 2008 (prix médian au m²) : o Forte croissance, notamment pour les terrains hors lotissement (prix multipliés par 7). o Hausse des prix la plus notable pour la COBAS. o Ralentissement du rythme d’augmentation des prix sur 2006-2008. o Creusement des écarts de prix entre la COBAS et le reste du territoire.
Tableau n° 4 et 5 : Evolution du marché entre 1999 et 2008
Terrains en lotissement
Prix au m² médian Surface médiane (m²) 1999 2006 2008 1999 2006 2008 COBAN 34 € 148 € 148 € 950 859 863 COBAS 37 € 178 € 205 € 922 857 1 000 VAL EYRE 19 € 68 € 94 € 1 517 1 360 852 Ensemble 36 € 141 € 152 € 950 901 878
Terrains hors lotissement
Prix au m² médian Surface médiane (m²) 1999 2006 2008 1999 2006 2008 COBAN 25 € 101 € 114 € 1 257 1 079 1 104 COBAS 33 € 173 € 208 € 984 888 724 VAL EYRE 9 € 59 € 50 € 2 264 1 683 1 928 Ensemble 14 € 78 € 120 € 1 616 1 323 1 066
Evolution de la surface médiane entre 1999 et 2008 : o Réduction globale, notamment pour les terrains hors lotissement (baisse de un tiers). o Pour les terrains en lotissement, baisse la plus importante pour le Val de l’Eyre où les lots proposés en 2008 sont de taille semblable à ceux du reste du territoire. o Sur la COBAS : augmentation de la surface médiane pour les terrains en lotissement dans le même temps où la surface des terrains hors lotissement baisse de façon continue et significative (surface médiane de 2008 inférieure hors lotissement qu’en lotissement).
Origine géographique des acquéreurs de terrains à vocation d’habitat Il est ici question des acquéreurs français.
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Tableau n°6 : Origine géographique des acheteurs particuliers
1999 2006 2008
Territoire d'étude 49 % 62 % 57 % Diagramme n°1 : CUB 27 % 18 % 22 % Origine géographique des acheteurs Reste Gironde 11 % 10 % 12 % issus du territoire d’étude. Hors Gironde 13 % 10 % 9 % Source : PERVAL. Les éléments présentés ici montrent que : - Le Pays présente les caractéristiques d’un pôle (services, équipements, emplois suffisants pour retenir la population) : plus de 50 % des acquéreurs en sont originaires. - Le territoire est relativement attractif pour les personnes venant de l’extérieur : plus d’un acquéreur sur cinq est originaire de la CUB en 2008. Toutefois, ce phénomène va en s’amenuisant. - A l’intérieur du territoire d’étude, les acheteurs sont de plus en plus nombreux à déménager dans une commune n’appar- tenant pas à la même communauté de communes que celle où ils résident (passage de 11% en 1999 à 21 % en 2008).
2. Les terrains agricoles (source : DRAF, SAFER) : 1 400 ha notifiés en artificialisation en 9 ans Ils revêtent une importance particulière du fait du regain d’activité agricole enregistré sur le territoire d’étude ces dernières années. Certes l’activité agricole y est limitée, sous-représentée par rapport à la moyenne girondine. Toutefois, tournée principalement vers la culture des légumes et du maïs, elle gagne de plus en plus de terrain sur les espaces forestiers. Les prairies sont également en déclin du fait de la pression urbaine et de la montée de l’agriculture intensive. Selon les données de la DRAF, en 2008, des agriculteurs de 12 des 17 communes ont bénéficié d’une aide financière pour soutenir leur activité. 4 500 ha de terres agricoles ont été subventionnés, dont 2/3 en maïs. Le volume des surfaces agricoles utiles aidées, stable sur 2000-2006, augmente fortement par la suite. Entre 2000 et 2007, la valeur des terres agricoles est globalement restée stable. Seul le territoire des Landes du Médoc a vu la valeur de ses terres augmenter à partir de 2006 (+ 5 % pour les terres labourables ; + 6 % pour les prairies). Tableau n° 7 : Valeur vénale en 2007
La commune de Lège-Cap-Ferret Terres labourables Prairies appartient à l’entité agricole des Landes du Médoc. Le reste du territoire du Pays du Grandes Landes 3 800 € / ha 1 500 € / ha Bassin d’Arcachon est constitutif du secteur des Grandes Landes . Landes du Médoc 4 000 € / ha 1 700 € / ha Source : Agreste.
Origine géographique des acquéreurs de terrains agricoles
En moyenne sur 2000-2008, la SAFER a reçu plus de 170 DIA par an, correspondant à 1 300 ha par an. Au total, sur l’ensemble de la période, plus de 12 000 ha ont été notifiés à la SAFER.
Source : SAFER. 10 Transactions avec maintien de l’usage agricole 41 % des DIA et 88 % des surfaces associées (10 600 ha). Surface moyenne des parcelles vendues : 17 ha. La COBAN regroupe 50 % des DIA et 64 % des surfaces notifiées. La forêt représente 85 % des DIA et 87 % des surfaces notifiées. Espaces les plus concernés : o COBAN : près de 6 200 ha notifiés ; 11 % de sa superficie totale. o Val d’Eyre : plus de 2 100 ha notifiés ; 4 % de sa superficie totale.
Evolution de la surface notifiée en DIA SAFER avec maintien de l’usage agricole entre 2000 et 2008
L’A’URBA a réalisé une étude sur les espaces agricoles et naturels girondins. Plusieurs indicateurs servent à catégoriser l’ensemble des communes du département en 8 classes, donnant un portrait synthétique de l’espace girondin. Selon cette segmentation, le Pays du Bassin d’Arcachon présente 3 de ces 8 catégories : Commune urbaine. Commune présentant un développement démographique et résidentiel soutenu. Commune présentant un important marché forestier. Entrent dans cette dernière catégorie les communes d’Arès et de Mios. L’étude de l’A’URBA précise qu’aucun indicateur de perturbation de l’espace rural n’a été mis en évidence sur cette zone.
Transactions en vue d’une artificialisation des terres agricoles 59 % des DIA et 12 % de la surface associée (1 400 ha). Surface moyenne des parcelles : 1,5 ha. 17 % des parcelles vendues sont déjà bâties ; 41 % d’entre elles sont des parcelles de plus de 1 ha.
Tableau n° 8 : Segmentations du marché de la SAFER classés en « artificialisation et non agricole » 1 Part des surfaces notifiées Source : SAFER.
Habitat groupé ou collectif, projet Habitat individuel Loisirs Non productif économique, équipement collectif 9 % 18 % 15 % 59 % 2
2 L’habitat individuel regroupe les biens de moins de 5 ha, bâtis, vendus à un non agriculteur et non loués. Le foncier « loisirs » correspond aux biens de moins de 1 ha, non bâtis, vendus à un non agriculteur et non loués. L’intitulé « non productif » désigne les biens bâtis de plus de 5 ha et non bâtis de plus de 1 ha, vendus à un non agriculteur et non loués. 11 La COBAN se distingue par rapport à la moyenne par une forte part de surfaces artificialisées pour de l’habitat groupé ou collectif, des projets économiques ou des équipements collectifs (33 %). A l’inverse, la CDC du Val de l’Eyre ne consacre que 5 % de ses surfaces artificialisées à ce type d’opérations ; 3/4 des surfaces notifiées dans cette CDC sont classées en « non productif ».
Les points essentiels à retenir : Hausse très forte des prix des terrains à bâtir, plus particulièrement dans la COBAS. Creusement des écarts de prix entre la COBAS et le reste du territoire. Attractivité du Val de l’Eyre où les prix des terrains à bâtir sont environ deux fois moindre que dans le reste du Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre. L’évolution à la baisse de la surface médiane des terrains sur cette partie du territoire est significative de cette dynamique. Artificialisation notable des terres agricoles (près de 1 400 ha en 9 ans). Tendance au développement d’une agriculture intensive, au détriment des espaces boisés et en prairies.
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III. L'impact foncier de la construction neuve (source : SITADEL)
1. Le logement : 160 ha de foncier consommé chaque année
Nombre de logements autorisés : 30 % à Gujan-Mestras et à La Teste-de-Buch
Localisation de la population et des logements autorisés sur la période 2000 -2008 CDC Part de la population Part des logements autorisés COBAN 42 % 48 % COBAS 46 % 40 % Val de l’Eyre 12 % 12 % Ensemble 100 % 100 %
Sur l’ensemble de la période 2000-2008 : Près de 20 000 logements autorisés, soit une moyenne de 2 160 logements autorisés par an. Près de 28 % des logements autorisés le sont sur les communes de Gujan-Mestras et de La Teste-de- Buch (COBAS).
Densité EPCI (hab / km²)
Tableau n° 9 : Densité de population en 2007 COBAN 96 Densité moyenne en 2007 : 90 habitants par km² COBAS 184 Val de l’Eyre 29
Evolution du nombre de logements autorisés : retournement de tendance en 2006 Croissance sur 2001-2006 puis baisse jusqu’en 2008. En 2008 : niveau semblable à celui de 2001 ; - 28 % de logements autorisés par rapport à 2000.
Evolution du nombre de logements autorisés entre 2000 et 2008
Volume de logements autorisés en 2008 par rapport à la moyenne sur la période 2005-2007 : Diminution de 45 % sur l’ensemble du territoire d’étude. Baisse la plus forte pour la COBAS (- 83 %). Seule la COBAN est peu touchée par la baisse survenue en 2008 (volume réduit de 6 %).
13 Typologie des logements autorisés : l’habitat individuel à 75 % Sur l’ensemble de la période 2000-2008 : L’habitat individuel (pur et groupé) représente près de 75 % du nombre de logements autorisés. Individuel pur : répartition géographique des logements autorisés différente de celle de la population : la COBAN a accueilli plus de la moitié des logements autorisés mais 42 % de la population ; la CDC du Val de l’Eyre se distingue avec 16 % des autorisations mais 12 % de la population du territoire. Individuel groupé : plus de la moitié des logements autorisés le sont dans la COBAN. Habitat collectif : plus de 50 % des logements autorisés le sont dans la COBAS.
Evolution du nombre de logements autorisés entre 2000 et 2008 : Habitat individuel (pur et groupé) : pic en 2005 (+ 50 % d’autorisations) puis baisse pour atteindre en 2008 un niveau semblable à celui de 2001, soit inférieur de 30 % à celui de 2000. Habitat collectif : pic de production sur la période 2005-2007, avec un volume d’autorisations (en moyenne, 1 215 logements par an) double des autres années.
Surface associée aux 11 905 logements autorisés entre 2004 et 2008 Surface consommée sur l’ensemble de la période : environ 790 ha, soit en moyenne 160 ha par an. L’habitat individuel représente près de 60 % des logements autorisations et plus de 80 % de la surface consommée. La surface médiane du terrain accueillant un logement individuel pur est semblable sur 2004-2008, autour d’une valeur de 1 000 m². La consommation foncière annuelle est en baisse depuis 2005. Cette diminution s’explique en grande partie par le ralentissement de la production.
Localisation des logements autorisés entre 2004 et 2008
Nombre de permis de construire autorisés Surface des terrains utilisés
Tableau n° 10 : Modalité de construction des logeme nts autorisés sur la période 2004-2008
Nombre de Surface de terrain logements autorisés associée (ha) ZAC et lotissement 2 311 200 Hors zone opérationnelle 9 594 590
14 Taux de construction : le plus élevé dans la COBAN Le taux de construction est un indicateur de la dynamique des territoires. Les zones connaissant les évolutions les plus rapides sont : Les chefs-lieux de canton des communes sous influence de pôles urbains Les communes littorales de la COBAN, dont Lège-Cap-Ferret, commune touristique présentant une part importante de résidences secondaires. On retrouve globalement la dynamique démographique, même si ces deux indicateurs ne sont pas directement liés. Ainsi, certaines communes avec un faible taux de construction ont pu connaître une croissance démographique assez forte, et vice versa.
Carte n° 6 : Taux de construction total pour la période 2004 -2008
2. Les locaux non résidentiels : production en hausse sur 2001-2008
Précisions méthodologiques. Ne sont pris en compte que les terrains : Identifiés en construction neuve. Hors locaux et stockages agricoles.
Nombre de locaux autorisés : plus de la moitié dans la COBAN Sur l’ensemble de la période 2001-2008 : Plus de 810 permis de construire délivrés. Plus de 50 % des permis de construire sont autorisés dans la COBAN. Près de 40 % des permis de construire sont autorisés dans la COBAS.
Evolution du nombre de permis de construire autorisés entre 2001 et 2008 : En hausse sur 2001-2008, avec des fluctuations liés à 2 pics : en 2002 et surtout en 2007. Baisse du nombre de permis de construire autorisés en 2008 : - 16 % par rapport à 2007, mais ce volume d’autorisations est supérieur de 4 % au niveau de 2006.
15 La crise économique survenue en 2008 ne semblent pas avoir touché l’ensemble du territoire : la COBAN enregistre un accroissement du nombre de permis de construire autorisés et le volume des locaux autorisés sur la CDC du Val de l’Eyre se maintient. Les projets économiques mentionnés précédemment (partie I Dynamique territoriale ) ainsi que la desserte autoroutière de ces secteurs expliquent cela.
Carte n° 7 : Locaux autorisés en 2008 et évolution par rapport à la moyenne sur 2005 -2007
4 communes = 46 permis autorisés en 2008. Evolution par rapport à 2005-2007 o Nombre de permis x 2,5. o Passage de 15 % à 40 % des autorisations du Pays.
SHON associée aux permis de construire autorisés : Sur la période 2001-2008 pour les locaux non agricoles : o Evolution : forte hausse à partir de 2004, avec un pic en 2007. 2008 = niveau de 2006, près de trois fois supérieur à la moyenne sur 2001-2003.
Tableau n° 13 : Décomposition des locaux autorisés non agricoles (SHON) sur le territoire d’étude entre 2001 et 2008
SHON autorisée par an en m² Bureaux 6 267 Commerces 12 338 Equipements 10 124 Bâtiment et stockage industriels 24 519 Hôtels 1 253 Autres 1 894 Total 56 395
16 Localisation des locaux autorisés entre 2001 et 2008 Nombre de permis de construire autorisés Surface des terrains utilisés
Tableau n° 12 : Modalité de construction des locaux autorisés sur la période 2001-2008
Part de la surface des terrains mobilisés
ZAC et lotissement 38 %
Hors zone opérationnelle 62 %
Les points essentiels à retenir : Construction neuve (logements et locaux non agricoles) = 920 ha de terrain utilisés sur 2004-2008. - 50 % de logements autorisés depuis 2006. Croissance globale des autorisations de locaux sur 2001- 2008. Logements et locaux autorisés pour environ 50 % dans la COBAN. Surface des terrains construits en zone U, AU ou NA : 74 % des logements et des locaux. Surface des terrains construits hors ZAC et lotissement : 75 % des logements et 62 % des locaux.
17 IV. Le développement urbain prévu dans les documents d'urbanisme et perçu par les collectivités locales 1. Etat des documents d'urbanisme Documents communaux : couverture complète du territoire
Carte n° 8 : Etat d es documents d’urbanisme en 2009
Source : Conseil Général de Gironde
L’ensemble des communes dispose d’un document d’urbanisme valide. On dénombre : 10 PLU et 7 POS. Documents d’urbanisme anciens : o la moitié a été approuvée avant 2003 et 40 % sur la période 2004-2005. o … dans certaines communes connaissant de fortes évolutions socio-économiques. Dynamique de mise à jour des documents d’urbanisme : 8 documents en révision et 3 PLU en élaboration.
Documents supra-communaux : SCoT et PLH en élaboration SCoT du Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre A ce jour, un Schéma de Cohérence Territoriale est en cours d’élaboration à l’échelle du Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre. Lancé en 2008, ce document devrait être approuvé d’ici fin 2010. Le SCoT envisage un accroissement démographique de 70 000 habitants d’ici COBAN 36 % 2030, ce qui nécessiterait la réalisation d’environ 40 000 logements et une COBAS 42 % consommation foncière de 4 300 ha en 20 ans . Le tableau ci-contre présente la répartition par intercommunalité de cette production de logements. Val de l’Eyre 22 % Cette production répond à un besoin d’accroissement de l’offre en volume et de diversification. Pour atteindre cet objectif quantitatif, le SCoT prévoit une densification des opérations (passage d’une densité de 10-30 logements / ha à 30-80 logements / ha) et davantage de programmes réalisés en renouvellement urbain. Le SCoT précise que la structuration du développement urbain constitue un enjeu majeur pour la COBAN.
18 Charte du Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre Elle a été adoptée en 2004. Elle fait plus particulièrement mention d’un défaut de logements à destination des jeunes et des personnes à faibles revenus. Le Val de l’Eyre paraît moins touché que le reste du territoire mais la Charte prévoit que ce secteur connaisse également des difficultés à répondre à la demande en logements dans les prochaines années. Les Programmes Locaux de l’Habitat en cours Dans le Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre, seule la COBAN dispose actuellement d’un PLH. Le SCoT du Pays du Bassin d’Arcachon – Val de l’Eyre mentionne pour les deux autres intercommunalités : o un projet de PLH sur le Val de l’Eyre, en réflexion en 2009. o une absence de projet de ce type sur le territoire de la COBAN. Sur la COBAS : o un PLH a été adopté en 2002. Il prévoyait la réalisation de 640 Arcachon 29 % logements par an dont 159 locatifs aidés publics et 50 logements en accession sociale. Le tableau ci-contre présente la répartition des Gujan - Mestras 36 % objectifs de production par commune. Le Teich 3 % o un nouveau PLH est en cours d’élaboration. Il devrait être validé durant La teste-de-Buch 32 % l’été 2010. Dispositifs complémentaires sur la COBAS Règlement d’intervention en faveur du logement social . Ce dispositif a permis d’aider à la réalisation de plus de 430 logements entre 2004 et 2007, opérations effectuées par des bailleurs différents et sur plusieurs communes de la COBAS. Parmi les mesures définies dans le cadre de ce règlement, une partie de l’aide est destinée à l’acquisition de foncier par les communes ou par l’intercommunalité. Cette aide financière est majorée sur le littoral nord-est. PIG loyers maîtrisés , mis en place pour la période 2005-2008. L’objectif fixé était la réalisation de 60 logements conventionnés par an 3.
3 Source : présentation PowerPoint Les automnales de l’habitat en Aquitaine , Rencontres de la Gironde, 24 novembre 2008, CODRA. 19