Qualifizierter Mietspiegel 2020 Gültig vom 1. Dezember 2020 bis 30. November 2022 Inhaltsverzeichnis Seite Anwendung 3 Nettokaltmiete 4 Mieterhöhungsverfahren 4 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 6 Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus nach Wohnungsgröße 6 Ermittlung von Zu-/Abschlägen je nach Wohnungsqualität 8 Ermittlung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete 12 Spannbreite 13 Berechnungshilfen 15 Ermittlung der Wohnfläche 16

Auskunft und Beratung 18

Erstellt in Zusammenarbeit mit: ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH Haus- und Grundbesitzerverein Waiblingen, und Umgebung e.V. DMB Mieterverein Waiblingen und Umgebung e. V. KreisbaugesellschaftErstellt in Zusammenarbeit Waiblingen mit mbH Stadt• ALPWaiblingen, Institut Fachbereich für Wohnen Büro und Oberbürgermeister Stadtentwicklung GmbH

Herausgeber• Haus- und Grundbesitzerverein Waiblingen, Winnenden und Umgebung e.V. Stadt• DMBWaiblingen Mieterverein Waiblingen und Umgebung e. V. Fachbereich Büro Oberbürgermeister Abteilung• Kreisbaugesellschaft Gremiendienste Waiblingen mbH K• urzeStadt Straße Waiblingen, 33 Fachbereich Büro Oberbürgermeister 71332 Waiblingen • Stadt Waiblingen, Fachbereich Hochbau und Gebäudemanagement DatenanalyseHerausgeber und Auswertung ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH SteintwietenhofStadt Waiblingen, 2 Fachbereich Büro Oberbürgermeister, Abteilung Gremiendienste, 2Kurze0459 Hamburg Straße 33, 71332 Waiblingen

FDatenanalyseotos und Auswertung NameALP Institut, Pressestelle für Wohnen Waiblingen und? Stadtentwicklung GmbH, Steintwietenhof 2, 20459 Hamburg

CopyrightCopyright beim beim Herausgeber Herausgeber Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigung (auch auszugsweise) und SpeicherungAlle Rechte in vorbehalten. elektronische Vervielfältigung Systeme nur mit ausdrücklicher(auch auszugsweise) und Speicherung in elektronische Systeme nur Genehmigungmit ausdrücklicher des Herausgebers. Genehmigung des Herausgebers.

DieserDieser qualifizierte qualifizierte Mietspiegel Mietspiegel wurde wurdegefördert gefördert durch durch

DieDie Mittel Mittel stammen stammen aus aus dem dem baden baden-württembergischen-württembergischen Staatshaushalt, Staatshaushalt, den den der Landtag von Baden-Württem- der Landtag von Baden-Württemberg beschlossen hat. berg beschlossen hat. Als qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB anerkannt durch die Stadt WaiblingenAls qualifizierter sowie durch Mietspiegel die Interessenvertreter nach § 558 d derBGB Vermiet anerkannter und durchder Mieter. die Stadt Waiblingen sowie durch die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter. Gültig ab 1. Dezember 2020. Gültig vom 1. Dezember 2020 bis 30. November 2022. 2

Seite 1

Oberbürgermeister Homepage: städtischen Hesky Andreas Ihr der auf ebenfalls ihn finden https://www.waiblingen.de/de/Das-Rathaus/Buergerservice/Bauen-Wohnen/Mietspiegel Sie erleichtert. Mietspiegels des dung der Ihnen Anwen die programmiert, Online-Mietspiegelrechner ein wurde cher Service zusätzli Als werden. abgeholt kostenfrei Ortschaften der und Kernstadt der häusern Waiblingen der zur der Homepage auf zum Stadt Verfügung oderin den Download kann Rat- Dezember er sofort steht ab November vomzum bis ist gültig, 1. 30. 2020 Der Mietspiegel 2022 lokalen Vergleichsmiete. ortsüblichen der den Bestimmung über Übersicht transparente eine Wohnungsmarkt in Waiblingen und Mieter Instrument Vermieter zur für und ist verlässliches ein bietet Mietspiegel qualifizierte vorliegende Der undder Mieter Vermieter, haben. begleitet sachkundig Erstellung die die Interessenvertretern den insbesondere Mietspiegel, Arbeitskreis dem gilt Dank weiterer Ein haben. teilgenommen Befragung der an die Bürgern, und Bürgerinnen allen gilt Dank besonderer Mein stellen. zu Datenbasis fundierte möglichst eine auf Mietspiegel qualifizierten den um durchgeführt, befragung Mieter- und Vermieter eine umfangreiche wurde Junilingen Von 2020 bis mbH eingerichtet. März Waib- Umgebung e.V., Kreisbaugesellschaft der und Waiblingen , Stadt der Gemeinde der und Winnenden Waiblingen, Umgebung e.V., und Waiblingen Grundbesitzervereins und Haus- des Mietervereins des DMB Vertretern mit „Mietspiegel“ Arbeitskreis begleitender ein und wurde es Miet- qualifizierten des Erstellung Korb aus der beauftragt, Hamburg Wohnen für Institut und Stadtentwicklung ALP spiegels das wurde Gemeinde Mit der gefördert. mit Baden-Württemberg Kooperation Land vom in wurde erfolgte und Mietspiegels qualifizierten des Erstellung Die anerkannt. Vermieter und Mieter der Interessensvertretern den und Waiblingen Stadt der Gemeinderat vom und erstellt Grundsätzen wissenschaftlichen anerkannten nach BGB Er d gerecht. 558 § Anforderungen gemäß wurde diesen wird Waiblingen Stadt der Mietspiegel qualifizierte erste Der und Mieter Vermieterhat für eine noch höhere damit gewonnen. Bedeutung ist, gefährdet besonders Vergleichsmiete über ortsübliche die Auskunft daher Eine Mietpreisbremse. die rechtssichere gilt es Bedingungen angemessenen zu Mietwohnungen mit Bevölkerung der Versorgung ausreichende die denen in Wohnungsmärkten, angespannten mit berg Baden-Württem in Kommunen 89 den zu Waiblingen Stadt die gehört 2020 Seit Wohnraum. bezahlbarem an Nachfrage hohen einhergehenden damit einer und Einwohnerzahl steigenden Jahren seit der an besonders sich zeigt Das zum Leben und Arbeiten. und Ort deshalbbegehrter sehr ein guten Infrastruktur, einer mit in der Metropolregion Waiblingen Stadt eine dynamische ist Mitbürger, und Mitbürgerinnen Liebe -

- - -

Seite 2 Seite

Qualifizierter Mietspiegel Waiblingen 2020 Anwendung Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558 c und 558 d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Aus- stattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaf- fenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind. Der Mietspiegel liefert Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete verschiede- ner Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebun- denen Wohnungsbestand transparent zu machen, Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Er dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten. Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem freien, also dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich zwischen 25 m² und 130 m². Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels: • Preisgebundener Wohnraum, für den ein Berechtigungsschein notwendig ist oder Wohnraum mit einer Mietobergrenze (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB), z. B. Sozialwohnungen; • Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB); • Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB); • Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mie- ter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB); • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbe- darf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohn- raumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht erfasst wurden: • Wohnungen, die teilweise zu Geschäftszwecken genutzt werden (das sog. „Arbeitszimmer“ gehört nicht dazu); • Wohnraum, der verbilligt oder kostenlos überlassen wird (z. B. Dienst- oder Werkswohnungen, deren Mietvertrag/Miethöhe an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden ist); • Möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Kücheneinrichtung und/oder Einbauschränke);

Seite 3 Die vorgenannten Bestimmungen gelten nicht für Mieterhöhungen infolge einer Modernisierung Modernisierung einer maßgebend. Bedingungen besondere Für sind diese Betriebskosten. gestiegener infolge sowie Mieterhöhungen für nicht gelten Bestimmungen vorgenannten Die • • • wenn verlangen, Mieterhöhung Nach den mietrechtlichen Vorschriften (§§ Das Mieterhöhungsverfahren werden. bereinigt Betriebskosten enthaltenen entsprechend die um Mietspiegels des Anwendung vor der betrag Miet Teilinklusivmiete), oder geleistete der muss (= Brutto-/Inklusivmiete enthalten Mietzahlung in der Betriebskosten beispielsweise Sind gestaltet. unterschiedlich sind in der Praxis Mietverträge der Möblierung. eine angemessene den für Wertverlust Abschreibung voraussichtliche die dabei Nutzungsdauer, eine sind angemessene sowie Verzinsung Kapitals des eingesetzten für die Möblierung berücksichtigen Zu erhöhen. zu Möblierung der Wert dem nach Zuschlag entsprechenden einem mit und festzustellen Wohnung unmöblierten der Mietwert der ist Wohnraum vermietetem möbliert Bei enthalten. nicht ebenfalls Nettokaltmiete der in sind schläge Untermietzu und Möblierungs- etwaige sowie Stellplatz einen bzw. Garage eine für Mietpreis Der Betriebskosten. laufenden sonstigen der und bzw. Gemeinschaftsantenne Kabelfernsehen für Kosten hausbezogenen der laufenden der Versicherungen, Schornsteinreinigung, der leuchtung, Hausbe der Gartenpflege, der und Hausreinigung der Hausmeisters, des Müllabfuhr, der nigung, Straßenrei der Aufzugs, des Warmwasserversorgung, und Heizung zentralen der und Entwässerung, Wasserversorgung der Kosten (Grundsteuer), Grundstücks des Lasten öffentliche Laufende sind folgende somit enthalten Betriebskosten: Nicht (Betriebskostenverordnung). gemäß Betriebskosten § 2BetrKV ohne jedoch sämtliche haltung, Instand für Aufwendungen sowie Verwaltungskosten die sung der Wohnung, Mietausfallrisiko, das Quadratmeter Wohnfläche (€/m²). Unter derNettokaltmiete versteht man das Entgeltfür die Überlas in € pro umNettokaltmieten sich monatliche es handelt im Mietspiegel den Mietpreisangaben Bei Nettokaltmiete • • • 1 bei Mieterhöhungen (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg – KappVO BW) vom 16. Juni 2020. Juni 16. vom BW) –KappVO Baden-Württemberg (Kappungsgrenzenverordnung Mieterhöhungen bei Siehe § Siehe von um nicht mehr Jahren 15 drei innerhalb Zeitraums eines sich als Miete die geändert abgesehen) und sind, worden Betriebskostenerhöhungen (von oder vereinbart Jahren sechs letzten in den und Beschaffenheit der energetischen einschließlich Ausstattung und Lage schaffenheit Be Ausstattung, Größe, Art, vergleichbarer Wohnraum für Gemeinde vergleichbaren einer in in der die Gemeinde oder Vergleichsmiete übersteigt, nicht ortsübliche die Miete verlangte die mindestens seit soll, und ist, eintreten unverändert Monaten 15 Erhöhung die dem zu Zeitpunkt, dem zu Miete bisherige die oder sonstigeHeime. Obdachlosen- Alten(pflege)-, Wohnen“; Wohnungen„Betreuten im Einzelzimmer, die Teil einer Wohnungkompletten sind oder Wohnungen ohne eigenen Eingang;

1 der Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze Kappungsgrenze 1 der abgesenkter zur mit der Gebiete Bestimmung Verordnung der Landesregierung 557 557 ff. BGB) kann der Vermieter die Zustimmung zu einer % 1 erhöht. ------Seite 4 Seite

Qualifizierter Mietspiegel Waiblingen 2020 Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend machen und begründen. Als Begründungsmittel gesetzlich anerkannt sind Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Benennung der Mietpreise von mindestens drei Vergleichswohnungen oder von Mietdatenbanken sowie einfache und qualifizierte Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 d BGB setzt voraus, dass er nach anerkannten wis- senschaftlichen Grundsätzen erstellt ist, von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt wurde, nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben und alle 4 Jahre neu erstellt wird. Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Zwar kann der Vermieter, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, weiterhin ein anderes der angeführten Begründungsmittel wählen. In diesem Fall muss er dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungs- schreiben hinweisen. Der Mieter hat zur Prüfung, ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll, eine Überlegungs- frist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Stimmt der Mieter der geforderten Erhöhung innerhalb der Frist zu, muss er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats zahlen, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Bei Nichtzustimmung kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen und das Gericht befindet dann über das Mieterhöhungsverlangen. Bei Neuvermietungen kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Hierbei sind jedoch die Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes und des Strafgesetzbuches hinsichtlich Mietpreis- überhöhung und Mietwucher zu beachten. Der Mietspiegel kann dabei als Orientierungshilfe herangezogen werden. In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, die durch Rechtsverordnung der Landes- regierung bestimmt werden, darf nach § 556 d BGB die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (Mietpreisbremse). Von den beiden Kommunen, die den Mietspiegel gemeinsam erstellt haben, ist ausschließlich die Stadt Waiblingen – nicht aber die Gemeinde Korb – in der entsprechenden Verordnung des Landes Baden-Württemberg, die bis zum 30. Juni 2025 gilt, aufgeführt. Die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses darf in Waiblingen nach § 556 d BGB entsprechend maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Regelung nach § 556 e und f BGB ausgenommen sind: • Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. • Umfassend modernisierte Wohnungen (als umfassend modernisiert gilt eine Wohnung dann, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau betragen). • Wohnungen, bei denen die Vormiete höher war als die aktuell zulässige Miete; hier darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unbe- rücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

Seite 5 Waiblingen €/m 8,81 in beträgt Wohnwertmerkmalen von unabhängig allen Nettokaltmiete durchschnittliche Die wieder.€/m² Monat und Wohnflächen bestimmte für in (= Basis-Nettokaltmiete) Nettokaltmietniveau durchschnittliche Tabelle das gibt Sie des Mietspiegels. Grundlage die 1ist Wohnungsgröße nach Mietniveaus durchschnittlichen des Ermittlung der Wohnfläche). zur Ermittlung Vorschriften setzlichen Tabellen drei die an Im Anschluss (ein folgen Berechnungshilfen Anwendungsbeispiel und ge- die 3. 2. 1. über Tabellen: drei im Mietspiegel Vergleichsmiete eine konkrete für Wohnung Berechnung derDie ortsüblichen erfolgt Vergleichsmiete der ortsüblichen Ermittlung Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind die gesetzlichen Bestimmungen zu beachten, die im beachten, zu Bestimmungen gesetzlichen sind. angeführt „Berechnungshilfen“ die Abschnitt sind Wohnfläche der Ermittlung der Bei übliche Vergleichsmiete für jede individuelle Wohnung Vergleichsmieteübliche jede individuelle für zu berechnen. In Tabelle 3werden Ergebnisse die aus Tabelle orts die um daraus 1und 2zusammengefasst, Tabelle 1eingebracht. aus Mietniveau werden in Tabellelage durchschnittliche dieses auf und Abschläge 2über Zu- Besonderheiten Wohnung der Wohn- der und Art der irgendwelche Ausstattung, der Beschaffenheit, der bei Besonderheiten ohne Wohnung eine für bestimmt. Wohnfläche der von Abhängigkeit nur in Nettokaltmiete) (= Basis- Nettokaltmietniveau In Tabelle durchschnittliche das 1wird 2 zum Zeitpunkt der Datenerhebung. der zum Zeitpunkt -

Seite 6 Seite

Qualifizierter Mietspiegel Waiblingen 2020 → Anwendungsanleitung für Tabelle 1 Ordnen Sie Ihre Wohnung zunächst nach der Wohnfläche in die zutreffende Zeile ein. Sofern Sie Ihre Wohnfläche nicht exakt kennen, verwenden Sie die Berechnungshilfe am Ende des Mietspiegels. Zur späteren Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete übertragen Sie den abgelesenen Wert in Zeile A von Tabelle 3.

Tabelle 1 Monatliche Basis-Nettokaltmiete in Abhängigkeit von der Wohnfläche

Wohn- Netto- Wohn- Netto- Wohn- Netto- Wohn- Netto- Wohn- Netto- fläche kaltmiete fläche kaltmiete fläche kaltmiete fläche kaltmiete fläche kaltmiete in m²* in €/m² in m²* in €/m² in m²* in €/m² in m²* in €/m² in m²* in €/m² 25 12,31 48 9,26 71 8,64 94 8,58 117 8,69 26 12,04 49 9,21 72 8,63 95 8,59 118 8,70 27 11,79 50 9,16 73 8,62 96 8,59 119 8,70 28 11,56 51 9,12 74 8,62 97 8,59 120 8,71 29 11,34 52 9,07 75 8,61 98 8,60 121 8,71 30 11,15 53 9,03 76 8,60 99 8,60 122 8,72 31 10,97 54 9,00 77 8,60 100 8,60 123 8,73 32 10,80 55 8,96 78 8,59 101 8,61 124 8,73 33 10,64 56 8,93 79 8,59 102 8,61 125 8,74 34 10,50 57 8,90 80 8,58 103 8,62 126 8,74 35 10,37 58 8,87 81 8,58 104 8,62 127 8,75 36 10,24 59 8,84 82 8,58 105 8,63 128 8,76 37 10,13 60 8,82 83 8,58 106 8,63 129 8,76 38 10,02 61 8,80 84 8,58 107 8,64 130 8,77 39 9,92 62 8,78 85 8,57 108 8,64 40 9,82 63 8,76 86 8,57 109 8,65 41 9,74 64 8,74 87 8,57 110 8,65 42 9,65 65 8,72 88 8,57 111 8,66 43 9,58 66 8,70 89 8,58 112 8,66 44 9,51 67 8,69 90 8,58 113 8,67 45 9,44 68 8,68 91 8,58 114 8,67 46 9,38 69 8,66 92 8,58 115 8,68 47 9,32 70 8,65 93 8,58 116 8,68 *Es gilt die kaufmännische Rundung.

Seite 7 • • • • • • • • • • Abschlagsmerkmale sind: • • • • • • • Zuschlagsmerkmale sind: Wohnungsausstattung Im Folgenden genannt: werden anrechenbaren die Merkmale Ausstattungsklasse. jeweilige die sich ergibt Minuspunkte und Plus- der Addition der Aus werten. zu be einem Minuspunkt mit Abschlagsmerkmale einem sind Pluspunkt, mit Zuschlagsmerkmale gegeneinander aufgerechnet undwerden. Abschlagsmerkmale müssen zunächst Zu- die jeweils gehoben, (einfach, etc.) durchschnittlich, der Wohnungs-Für und Ermittlung die Sanitärausstattung und Zustand. Qualität hinsichtlich Punktwerte um durchschnittliche jeweils sich es handelt schlägen und Ab vorhanden. den nicht ausgewiesenen Bei Zu- als so gelten Ausstattungsmerkmale diese tungsmerkmale selbst – geschaffen ohne dass die Kosten vom hierfür Vermieter wurden –, erstattet vom die sind Vermieter nurMaßgeblich Merkmale, einzelne werden. Mieter ein Ausstat gestellt Hat vorlagen. fürAuswertung die haben Anzahl und herausgestellt in ausreichendereinflussend Tabelle mietpreisbe im Rahmen als sich nur die der Auswertungen Wohnwertmerkmale, 2enthält aus. Wohnwertmerkmale besonderer Vorhandenseins des aufgrund werten in Form von Punkt einer Wohnung. Tabelle zur Basis-Nettokaltmiete oder Abschläge Zu- 2weist (vor und Baujahr) der das Wohnlage allem den Mietpreis der Beschaffenheit nung, der Ausstattung, Neben der Artbei auchdes WohnflächeBesonderheiten derbeeinflussen bzw. Gebäudes der Woh Wohnungsqualität nach je von Zu-/Abschlägen Ermittlung Überwiegende Beheizung durch Einzelöfen oder Nachtspeicherheizung Überwiegende (Strom, Wasser, verlegt Installationsleitungen über Putz freiliegend Gas) überwiegend Heizung installierte ohne fest Zimmer ein Mindestens Räume der Hälfte der mindestens in Kein Bodenbelag Gemeinschaftsantenne oder Satellitenschüssel Kein Kabelanschluss, Keine Gegensprechanlage Türöffner mit in der Küche Boiler, (z. B. Warmwasserversorgung Dezentrale Durchlauferhitzer) Wohnung im Erdgeschoss liegt Wohnung im Gartengeschoss liegt Wohnung im Keller liegt Reihenhaus) einem oder Doppelhaushälfte einer haus, Zweifamilien oder Ein- einem in nicht sich befindet (Wohnung Nutzung alleinigen zur Garten in Gebäuden weniger 5Geschossen mit als Aufzug Räume der Hälfte der mindestens Fußbodenheizung in Räume der Hälfte der mindestens in Schallschutzfenster innerhalb der WohnungAbstellraum (außerhalb der Küche, kein mind. Einbauschrank, 1m²) Vinyl-/Designböden) Kork, Natursteine, oder gleichwertige Marmor dielen, Holz der Räume Parkettboden, (z. B. Fußbodenbelag in mindestens derHochwertiger Hälfte Maisonette-Wohnung ------Seite 8 Seite

Qualifizierter Mietspiegel Waiblingen 2020 Eine durchschnittliche Wohnungsausstattung ist gegeben, wenn in der Summe kein oder ein Zu- bzw. Abschlagsmerkmal vorliegt. Liegen in der Summe zwei oder drei Abschlagsmerkmale vor, handelt es sich um eine einfache, bei mindestens vier Abschlagsmerkmalen um eine sehr einfache Wohnungsausstattung. Wohnungen mit zwei oder drei Zuschlagsmerkmalen im Ergebnis gelten als gehoben, ab mindestens vier Zuschlagsmerkmalen sind sie sehr gehoben.

Sanitärausstattung Zuschlagsmerkmale sind: • Zwei Bäder • Zweites WC (Gäste-WC) • Handtuchheizkörper • Fußbodenheizung • Badewanne und separate Einzelduschkabine vorhanden • Bodengleiche Dusche (ohne Schwelle)

Abschlagsmerkmale sind: • Wände sind im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte (Badewanne, Dusche, Waschbecken, Toilette) nicht geschützt (z. B. Fliesen) • Fußboden nicht gefliest • Keine Heizmöglichkeit • Dezentrale Warmwasserversorgung (z. B. Boiler, Durchlauferhitzer)

Eine durchschnittliche Badausstattung ist gegeben, wenn die Summe aus den Zu- und Abschlags- merkmalen 0 ist oder wenn ein Zuschlagsmerkmal mehr vorliegt. Überwiegen im Ergebnis die Abschlagsmerkmale gilt das Bad als einfach (ein oder zwei Abschlagsmerkmale) bzw. sehr einfach (drei oder vier Abschlagsmerkmale) ausgestattet. Bei einer Überzahl von zwei oder drei Zuschlags- merkmalen handelt es sich um eine gehobene, ab vier Zuschlagsmerkmalen um eine sehr gehobene Sanitärausstattung.

→ Anwendungsanleitung für die Tabelle 2 1. Überprüfen Sie, ob die angeführten mietpreisbeeinflussenden Wohnwertmerkmale auf die Wohnung zutreffen. Falls ja, tragen Sie die entsprechenden Punktwerte in die weißen Felder der Spalte „Konkrete Wohnung“ am rechten Rand von Tabelle 2 ein. 2. Bilden Sie am Ende der Tabelle 2 jeweils die Punktsumme der Zu- bzw. Abschläge in der Spalte „Konkrete Wohnung“. 3. Übertragen Sie diese Ergebnisse in Zeile B von Tabelle 3.

Seite 9

*

Baujahr 2016 bis 2019 bis 2016 Baujahr 2015 bis 2010 Baujahr 2009 bis 2002 Baujahr 2001 bis 1995 Baujahr 1978 1994 bis Baujahr 1977 bis 1949 Baujahr 1948 bis Baujahr Baujahr* Liegt die Wohnung in einem aufgestockten oder angebauten Gebäudeteil, gilt das Jahr der Aufstockung bzw. des des bzw. Aufstockung der Jahr das gilt Gebäudeteil, angebauten oder aufgestockten einem in Wohnung die Liegt Anbaus; bei Ausbau des Dachgeschosses gilt das Jahr des Ausbaus. Modernisierungsmaßnahmen beeinflussen beeinflussen Modernisierungsmaßnahmen Ausbaus. nicht das Baujahr! des Jahr das gilt Dachgeschosses des Ausbau bei Anbaus; Maßgebend ist das Jahr der Bezugsfertigkeit. War die Wohnung im Krieg zerstört, gilt das Jahr des Wiederaufbaus. Tabelle 2 Punktesystem für den Mietpreis beeinflussende Wohnwertmerkmale beeinflussende Mietpreis den für Punktesystem

Hegnach -6 Kernstadt +-0 Waiblingen Zwischensumme = der Zuschläge Zuschlag

13 26 6 2 Punktwert ±0 Zwischensumme der Abschläge = Zwischensumme der Abschläge Hohenacker -6 Abschlag Bittenfeld -10Bittenfeld 10 8 Neustadt -6 Neustadt Beinstein -5 Beinstein Zuschlag Wohnung Konkrete Abschlag

Seite 10 10 Seite

Qualifizierter Mietspiegel Waiblingen 2020

Punktwert Konkrete Wohnung Zuschlag Abschlag Zuschlag Abschlag Übertrag von vorheriger Seite Modernisierung Durch den Vermieter vorgenommene Modernisierungen seit dem 01.01.2010: • Sanitäreinrichtungen • Elektroinstallation (Weitere Voraussetzungen: Nur für Wohnungen bis Baujahr 2010, Maßnahmen müssen zu einer wesentlichen Gebrauchswerterhöhung im Vergleich zum ursprünglichen Zustand der Wohnung geführt haben) Eine der Modernisierungen wurde durchgeführt 5 (Sanitäreinrichtungen oder Elektroinstallation) Beide Modernisierungen wurden durchgeführt 10 (Sanitäreinrichtungen und Elektroinstallation) Ausstattung der Wohnung (hierzu Erläuterungen auf Seite 8 und 9 beachten) Sehr einfache Wohnungsausstattung 4 (ab 4 Abschlagsmerkmalen) Einfache Wohnungsausstattung 2 (2 oder 3 Abschlagsmerkmale) Durchschnittliche Wohnungsausstattung ±0 (kein oder 1 Zu- bzw. Abschlagsmerkmal) Gehobene Wohnungsausstattung 2 (2 oder 3 Zuschlagsmerkmale) Sehr gehobene Wohnungsausstattung 4 (ab 4 Zuschlagsmerkmalen) Sanitärausstattung der Wohnung (hierzu Erläuterungen auf Seite 9 beachten) Sehr einfache Sanitärausstattung 3 (ab 3 Abschlagsmerkmalen) Einfache Sanitärausstattung 2 (ab 1 oder 2 Abschlagsmerkmale) Durchschnittliche Sanitärausstattung ±0 (kein oder 1 Zuschlagsmerkmal) Gehobene Sanitärausstattung 2 (2 oder 3 Zuschlagsmerkmale) Sehr gehobene Sanitärausstattung 3 (ab 4 Zuschlagsmerkmalen) Besondere Wohnwertmerkmale Komplette Einbauküche (Herd, Spüle, Schränke und 9 Einbaukühlschrank) Zwischensumme der Zuschläge = Zwischensumme der Abschläge =

Seite 11 Tabellen 1 und 2 die durchschnittliche ortsübliche VergleichsmieteTabellen ermittelt. ortsübliche 1und durchschnittliche 2die der Ergebnissen den Tabelle aus in wird 3 Berechnungsschemas nachfolgenden des Anhand Vergleichsmiete ortsüblichen der durchschnittlichen Ermittlung

Hegnach, Hohenacker,Hegnach, Neustadt Bittenfeld Beinstein Waiblingen Kernstadt Wohnlage Seite von vorheriger Übertrag → Anwendungsanleitung Tabelle die für 3 Zeile D:Zeile C: Zeile B: Zeile Zeile A: A: Zeile

E: Zeile

Berechnen Sie die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete m pro ortsübliche monatliche durchschnittliche die Berechnen Sie sein. negativ wieder kann bzw. Abschlagsbetrag Zu- Der resultierende teilen. durch 100 (Ergebnis A) mit der Punktedifferenz (Ergebnis und anschließend B) multiplizieren (Ergebnis der Punktedifferenz mit A) um, Basis-Nettokaltmiete indem die Sie in €/m² Rechnen Punktedifferenz die Sie annehmen, überwiegen. wenn Abschläge die (Ergebnis B) Wert auch einen negativen kann Punktedifferenz ab. Die Abschläge der Punktsumme von die anschließend der der Sie Ziehen Zuschläge Punktsumme in Tabelle diese Sie übertragen 3. in Tabelle bzw. der der Zu- Punktsumme Abschläge die jeweils Sie 2und Ermitteln Tabelle 3. Wählen Sie die Basis-Nettokaltmiete in Tabelle in diese Sie 1aus und übertragen Wählen Basis-Nettokaltmiete die Sie (Ergebnis E), indem Sie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete m pro (Ergebnis ortsübliche E), durchschnittliche indem die Sie Vergleichsmiete Monat pro ortsübliche durchschnittliche die Berechnen Sie (Ergebnis C) bilden. schlagsbetrag (Ergebnis und A) dem Zu-/Ab- aus Basis-Nettokaltmiete eine Differenz) betrags (Ergebnis D), Summe indem die Sie (bzw. Abschlag- im Falle negativen eines und (Ergebnis Monat D) der Wohnfläche mit der Wohnung multiplizieren. Punktsumme der Zuschläge = der Zuschläge Punktsumme Zuschlag Punktwert ±0 Punktsumme der Abschläge = der Abschläge Punktsumme Abschlag 10 6 5 Zuschlag Wohnung Konkrete Abschlag

2

2

Seite 12 12 Seite

Qualifizierter Mietspiegel Waiblingen 2020 Tabelle 3 Berechnungsschema zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis A aus Tabelle 1: Basis-Nettokaltmiete von der Wohnfläche in €/m² Punktsumme der Zuschläge – Punktsumme der Abschläge = B aus Tabelle 2: – =

Umrechnung der Punktedifferenz Ergebnis A x Ergebnis B = C 2 der Zu- bzw. Abschläge in €/m : x : 100

Durchschnittliche monatliche ortsübliche Ergebnis A + Ergebnis C = D 2 2 Vergleichsmiete pro m (€/m ): + Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete Ergebnis D x Wohnfläche = E pro Monat (€): x

Spannbreite Bei dem in Tabelle 3 (Zeile E) ermittelten Vergleichswert handelt es sich um die durchschnittli- che ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Be- schaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die wissenschaftliche Auswertung zeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren. Dies liegt zum einen am freien Wohnungsmarkt und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohn- wertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen. Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne beläuft sich in Waiblingen im Schnitt auf ± 15 % um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in Tabelle 3 (Zeile E). Um von der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete abzuweichen, muss mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt sein: • Merkmale liegen vor, die durch den Mietspiegel nicht abgebildet werden und/oder • die Qualität und/oder der Zustand eines oder mehrerer der im Mietspiegel ausgewiesenen Wohnwertmerkmale weicht gegenwärtig nicht unerheblich vom heute üblichen Standard ab. Im Folgenden werden beispielhaft wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale ge- nannt, die ein Abweichen von der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete in Tabelle 3 (Zeile E) um bis zu ± 15 % rechtfertigen können. Die Liste beruht auf der Expertise der an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Akteure und gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels. Die Aufzählung ist nicht abschließend, sondern kann im Einzelfall um weitere Merkmale ergänzt werden.

Seite 13 • • • • • • Merkmale Wohnwerterhöhende • • • • • • • • Merkmale Wohnwertmindernde Geschossdecke, der Kellerdecke; Hinweis: nur Wohnungen für 2002) Baujahr bis obersten Dachs/der des Fenster, der Außenwand, der Dämmung Austausch installation, Erneuerung (z. B. der Heizungs saniert Gebäude bzw. Wohnung dem ab 01.01.2002 wurde Wohnung 18040-2 nach DIN Barrierefreie (vom Vermieter bezahlt) vorhanden Gebäude im E-Autos für Ladeanschluss mentfernt oder zu 500 bis Bildungseinrichtungen Kinderbetreuungs- ÖPNV-Anbindung, Bedarf, täglichen den für Einkaufsmöglichkeiten oder Gärten Parkanlagen) größeren bei auch (insbesondere Lage durchgrünte und bebaute Aufgelockert und Aussichtslagen Höhen- Ruhige Wohnlage kein (z.Verkehrslärm, wesentlicher B. geringe Immissionsbelastung), vorhanden Kein Internetanschluss Kein oder Kellerraum Speicherabteil werbelärm, Müllverbrennungs-, Kläranlage) Ge oder Bahnlinie, einer an Hauptverkehrsstraße Lage (z. B. Hohe Lärm-/Geruchsemission entfernt m 500 als mehr dungseinrichtungen Einkaufsmöglichkeiten für den Bedarf, täglichen Kinderbetreuungs- ÖPNV-Anbindung, oder Bil des Gebäudes und baulicher Schlechter optischer Zustand Hochhäuser) B. (z. Wohneinheiten große Sehr umgeben vonHäusern) hohen Häuser kleine Wohnung bzw. mittige in Hochhäusern, (z. B. Wohnung dunkle Schattige wenig Lichteinfall mit entfernt weit Grünflächen Bebauung ohne öffentliche Dichte Begrünung, Seite 14 Seite - - -

Qualifizierter Mietspiegel Waiblingen 2020 Berechnungshilfen Anwendungsbeispiel Zur Veranschaulichung wird die Vorgehensweise an einer fiktiven Wohnung illustriert:

Schritt Wohnwertmerkmale Konkrete Angaben Tabellenwerte Tabelle 1 Wohnfläche 60 m2 8,82 €/m2 Zuschlag Abschlag Tabelle 2 Baujahr 1995 2 Durchschnittliche Maisonette-Wohnung in einem Wohnungsausstattung Mehrfamilienhaus, Garten zur alleinigen Nutzung, keine ±0 Gegensprechanlage mit Türöffner

Gehobene Handtuchheizkörper, Sanitärausstattung Fußbodenheizung 2 Wohnlage Wohnung liegt in Waiblingen Kernstadt ±0

Punktsumme der Zuschläge bzw. der Abschläge 4 0

Exemplarische Ermittlung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete:

Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis A aus Tabelle 1: Basis-Nettokaltmiete von der Wohnfläche in €/m² 8,82 Punktsumme der Zuschläge – Punktsumme der Abschläge = B aus Tabelle 2: 4 – 0 = 4 Umrechnung der Punkte- Ergebnis A x Ergebnis B : 100 = C differenz der Zu- bzw. Ab- schläge in €/m2: 8,82 x 4 : 100 0,3528

Durchschnittliche monatliche ortsübliche Ergebnis A + Ergebnis C = D 2 2 Vergleichsmiete pro m (€/m ): 8,82 + 0,3528 9,1728

Durchschnittliche ortsübliche Vergleichs- Ergebnis D x Wohnfläche = E miete pro Monat (€): 9,1728 x 60 550,37

Aufgrund der Spannbreite von ± 15 % liegt die ortsübliche Vergleichsmiete zwischen 550,37 € ± 82,56 €, also zwischen 467,81 € und 632,93 €.

Seite 15

(3) (2) (1) § 3 (3) (2) (1) § 2 2346): S. I Auszug aus derNovember(BGBl. vom Wohnflächenverordnung 25. (WoFlV) 2003 angewendet werden. Wohnungsmarkt freien dem auf der auch können bei und Wohnfläche verbindlich der Wohnraumförderung Berechnung die für sind Vorschriften gesetzlichen nachstehenden Die Wohnfläche der Ermittlung Die

1. Schornsteinen, 1. Vormauerungen, und Säulen, Bekleidungen, freistehenden wenn Pfeilern sie GrundflächenBetracht bleiben die außer von der Grundflächen der Ermittlung Bei ortsgebundenen, nicht 6. versetzbaren Raumteilern. Einbaumöbeln5. und Installationen, freiliegenden 4. 3. 3. fest eingebauten Gegenständen, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder und Schrammleisten, Sockel- Fuß-, 2. Tür-1. und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen, einzubeziehen sind namentlich der Grundfläche der Ermittlung Bei Grundflächen die von Abschluss ist zu derBauteilen bauliche Grunde zu legen. begrenzenden fehlenden Bei auszugehen. Bauteile der Bekleidung der Vorderkante der von Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist dabei ermitteln; zu Bauteilen den zwischen Maßen lichten den nach ist Grundfläche Die der Grundfläche Ermittlung Geschäftsräume. 3. Bauordnungs- des Anforderungen stellenden zu Nutzung ihre an den nicht die Räume, 2. 1. Zubehörräume, insbesondere: a) Kellerräume, b) Abstellräume und Kellerersatzräume Kellerersatzräume und Abstellräume b) Kellerräume, a) insbesondere: Zubehörräume, 1. Zur Wohnflächefolgender gehörenGrundflächen die Räume: nicht Wohnung der zu ausschließlich sie wennTerrassen, und Dachgärten Loggien, Balkonen, 2. 1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen geschlossenen Seiten allen nach ähnlichen und Schwimmbädern Wintergärten, 1. Zur Wohnfläche gehörenGrundflächen die von auch dieser Wohnung gehören. […] zu ausschließlich die Räume, der Grundflächen die umfasst Wohnung einer Wohnfläche Die Zur Wohnfläche gehörendeGrundflächen meterbeträgt, eine Höhe von undMeternmehr aufweisen ihre als 1,50 Grundfläche mehrals 0,1 Quadrat- Duschwannen, rechts der Länder genügen, sowie räume und g) Garagen, Heizungs-Trockenräume,e) Bodenräume, d) f) Waschküchen,Wohnung,c) der außerhalb […]gehören. sowie Seite 16 16 Seite

Qualifizierter Mietspiegel Waiblingen 2020 2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze, 3. Türnischen und 4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind. (4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese 1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und 2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermög- lichen. Ist die Grundfläche nach der Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

§ 4 Anrechnung der Grundflächen Die Grundflächen 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll- ständig, 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten ge- schlossenen Räumen sind zur Hälfte, 4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

§ 5 Überleitungsvorschrift Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 […], zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 […] in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

Seite 17 https://www.waiblingen.de/de/Das-Rathaus/Buergerservice/Bauen-Wohnen/Mietspiegel Sie findenunter: des Mietpreises Einen Onlinerechner zur Ermittlung erhältlich. kostenfrei verwaltungen im Bürgerbüro des Rathauses Waiblingen ist und in den Ortschafts- Mietspiegel-Broschüre Die werden. übernommen nicht kann Rechtsberatung erforderliche Einzelfall den für Eine und geben. zum Hinweise Mietspiegel nur allgemeine Auskünfte darf Stadtverwaltung Die beachten Sie: Bitte www.waiblingen.de Internet: [email protected] E-Mail: Tel: 1200 5001 07151 Waiblingen 71332 33 Straße Kurze Gremiendienste Abteilung Oberbürgermeister Büro Fachbereich Waiblingen Stadt www.hausundgrundwnwi.de Internet: [email protected] E-Mail: Tel: 9828700 07151 Waiblingen 71332 22 Fronackerstraße V. e. Umgebung und Winnenden Waiblingen, Grundbesitzerverein und Haus- www.dmb-mieterverein-waiblingen.de Internet: [email protected] E-Mail: Tel: 15758 07151 Waiblingen 71332 12 Fronackerstraße V. e. Umgebung und Waiblingen Mieterverein DMB bei Sie erhalten Mietspiegel zum Beratung und Auskunft

Seite 18 18 Seite

Qualifizierter Mietspiegel Waiblingen 2020