HIAG IMMOBILIEN

Masterplan Reichhold-Areal

Bericht

Der Masterplan besteht aus: •• Bericht •• Übersichtskarte

25. November 2014 Impressum

Auftraggeber: HIAG Immobilien Herr Alex Römer Löwenstrasse 51 8001 Zürich

Begleitgruppe: Danièle Zatti, DVI Kt. AG, Standortförderung Sabina Erny, DVI Kt. AG, Standortförderung Reto Candinas, BVU Kt. AG, Amt für Raumentwicklung, Kreisplaner Götz Timcke, BVU Kt. AG, Abteilung Verkehr Eugen Bless, Gemeindeammann Hausen Roland Biolley, PBK Hausen Sacha Peter, PBK Hausen Richard Plüss, Gemeindeammann Lupfig Rahel Schneider, Reg. Bauverwaltung Birr Martin Bhend, Knecht Bau AG, Immobilien Adrian Suter, Grundeigentümer Walter Renold, Grundeigentümer

Auftragnehmer: ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern Telefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81 www.ecoptima.ch, [email protected]

Bearbeitung: Marco Rupp, ecoptima ag Richard Tillmann, ecoptima ag David Stettler, ecoptima ag Walter Tschudin, Tschudin + Urech AG Stefan Dasen, SNZ Ingenieure und Planer AG

Aufträge aktuell\HIAG Immobilien AG\Reichhold-Areal Masterplan 04997\4_Resultate\04997_B_Masterplan_ RCI_ 141125.indd\ds HIAG Immobilien ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Inhalt

1. Bedeutung, Aufbau und Verbindlichkeit 5 1.1 Bedeutung Masterplan 5 1.2 Ziele und Zweck Masterplan 5 1.3 Aufbau Instrument und Verbindlichkeit 5 1.4 Verfahren 6 1.5 Einbezug Öffentlichkeit 6 1.6 Geltungsbereich 6

2. Übergeordnete planerische Grundlagen 8 2.1 Richtplan Kanton Aargau 8 2.2 ESP-Planung Kanton Aargau 12 2.3 Hightech-Strategie Kanton Aargau 14 2.4 Agglomerationsprogramm Siedlung und Verkehr 15 2.5 Kantonale Verkehrsplanung 17 2.6 Bau- und Zonenordnung beider Gemeinden 18

3. Ziele und Strategie Entwicklung RCI-Areal 20 3.1 Siedlung und Gestaltung 21 3.2 Grün- und Freiräume 22 3.3 Gesamtverkehr 23

4. Konzeptinhalte und Massnahmen 25 4.1 Siedlung und Gestaltung 25 4.2 Grün- und Freiraum 28 4.3 Motorisierter Individualverkehr 30 4.4 Öffentlicher Verkehr 33 4.5 Fuss- und Veloverkehr 35 4.6 Verkehrs- und Mobilitätsmanagement 37 4.7 Güterverkehr 39 4.8 Energie 41 4.9 Ver- und Entsorgung 42 4.10 Altlasten, Archäologie und Ökologie 43

5. Konzeptkarte 45

6. Absichtserklärung Projektpartner 46 6.1 Gemeinden 46 6.2 Grundeigentümer 46

Anhang 47 Anhang 1 Grundlagen 47 Anhang 2 Abkürzungsverzeichnis 48 Anhang 3 ÖV-Güteklassen Ist-Zustand 49 Anhang 4 Flächen- und Baumassennnachweis 50 Anhang 5 Grünflächennachweis 52

HIAG Immobilien 5 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

1. Bedeutung, Aufbau und Verbindlichkeit

1.1 Bedeutung Masterplan

Der Masterplan «Reichhold-Areal» ist ein Abstimmungs- und Koordinati- onsinstrument im Sinne eines kommunalen Richtplans. Der Masterplan bindet die kommunalen Behörden und die Grundeigentümer soweit es in ihrer Kompetenz liegt.

Der Masterplan ist eine wichtige Grundlage zur Koordination der Sied- lungs- und Verkehrsplanung der beiden Gemeinden Hausen und Lupfig sowie des Kantons.

1.2 Ziele und Zweck Masterplan

Der Masterplan hat zum Ziel, für das Gebiet des Reichhold-Areals (vgl. Perimeter) eine nachhaltige Arbeitszone herbeizuführen und die Anforde- rungen der Gemeinden, des Kantons und der Grundeigentümer aufeinan- der abzustimmen. Der Masterplan ist Grundlage für die nachgelagerten Gestaltungspläne.

Der Masterplan beschreibt einen zukünftigen Zielzustand des Reichhold- Areals (15 bis 20 Jahre) und legt die dafür notwendigen räumlichen Ent- wicklungsstrategien und Massnahmen für die Bereiche Siedlung, Verkehr sowie Natur und Landschaft fest. So werden diese Entwicklungsparameter aufeinander abgestimmt und zeitlich koordiniert.

1.3 Aufbau Instrument und Verbindlichkeit

Der Masterplan «Reichhold-Areal» setzt sich aus dem Masterplan-Bericht mit für die Planungspartner verbindlichen sowie erläuternden Texten und Abbildungen zu den folgenden zehn Bereichen zusammen:

–– Siedlung und Gestaltung; –– Grün- und Freiräume; –– Motorisierter Individualverkehr (MIV); –– Öffentlicher Verkehr (ÖV); –– Velo- und Fussverkehr (LV); –– Mobilitätsmanagement; –– Güterverkehr; –– Energie; –– Ver- und Entsorgung; –– Altlasten, Archäologie und Ökologie.

Des Weiteren ist eine Konzeptkarte, welche übergeordnete Inhalte und Hinweise sowie für die Planungspartner verbindliche Konzeptinhalte zu den oben genannten Bereichen abbildet, Bestandteil des Masterplans. HIAG Immobilien 6 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

vvve Inhalte Für die Planungspartner verbindliche Texte und Abbildungen des Berichts sind mit einem sind jeweils mit einem grauen Balken am Seitenrand markiert. Die ver- grauen Balken bindlichen Inhalte des Masterplans zu den zehn Themenbereichen sind für am Seitenrand nachgelagerte Verfahren (z.B. Gestaltungsplan) wegleitend. Zudem sind sie markiert im Rahmen der Ortsplanungsrevisionen der beiden Gemeinden zu berück- sichtigen.

1.4 Verfahren

Der Masterplan wird vom Gemeinderat Hausen und vom Gemeinderat Lupfig sowie von allen Grundeigentümern des Areals (HIAG Immobilien, Knecht Bau AG, A. Suter, EG W. Renold) beschlossen und weist die unter Kap. 1.3 beschriebenen für die Planungspartner verbindlichen Inhalte auf. An veränderte Entwicklungen kann der Masterplan im gleichen Verfahren angepasst werden.

Der Kanton Aargau nimmt vom Masterplan im Rahmen einer informellen Vorprüfung zustimmend Kenntnis. Zuständige Amtsstelle dafür ist die Ab- teilung Raumentwicklung (ARE).

1.5 Einbezug Öffentlichkeit

Die Behörden der beiden Gemeinden stellten die Beteiligung der Bevöl- kerung am Verfahren sicher. Insbesondere wurde die Öffentlichkeit über Grundlagen, Ziele und Massnahmen orientiert. Nebst der schriftlichen Information erfolgte dies im Rahmen einer Informationsveranstaltung. Zudem nahmen die kommunalen Behörden Einwendungen und Vorschläge im Sinne einer Mitwirkung entgegen und prüften diese bei der weiteren Bearbeitung (§ 3 BauG). Dasselbe gilt bei Anpassungen am Masterplan zu einem späteren Zeitpunkt.

1.6 Geltungsbereich

Der Masterplan umfasst das gesamte Gebiet des Reichhold-Areals (vgl. Abb. 1) und wird in die Teilareale «Hausen» und «Lupfig» unterteilt. Der Ge- samtperimeter des Reichhold-Areals kann in mehrere Teilgestaltungspläne («Gestaltungsplan 1», «Gestaltungsplan 2», «Gestaltungsplan 3» etc.) unter- teilt werden. Dadurch entsteht automatisch eine etappierte Bebauung des Reichhold-Areals, was die Koordination und Abstimmung mit dem Ausbau der Verkehrsinfrastruktur erleichtert. HIAG Immobilien 7 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

MASTERPLAN REICHHOLD-AREAL HIAG IMMOBILIEN

Übersichtskarte Perimeter Reichhold-Areal

Grenzen und Gewässer

Gemeindegrenze Oberflächengewässer (Süssbach)

Perimeter

Perimeter Gesamtareal «Reichhold-Areal» (Masterplan) Perimeter Teilareal «Hausen» Perimeter Teilareal «Lupfig»

0 40 m 80 m N

Kartengrundlage: Geoportal Kt. AG, AV-Daten, 1 : 2’500 Kartengrundlage: Geoportal AV-Daten, AG, Kt. 29.10.2013/rti

Abb. 1 Perimeter Gesamtareal «Reichhold-Areal», Teilareal «Hausen» und Teilareal «Lupfig». (Kartengrundlage: Geoportal Kt. AG)

Der Perimeter «Reichhold-Areal» umfasst nebst den Parzellen der Hauptei- gentümerin, der HIAG Immobilien, ebenfalls Parzellen Dritter (Parzellen 840, 916, 921, 1557, 2277). Diese Flächen und deren Grundeigentümer werden in die Masterplanung miteinbezogen. HIAG Immobilien 8 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

2. Übergeordnete planerische Grundlagen

2.1 Richtplan Kanton Aargau

Der Richtplan ist das zentrale Planungsinstrument des Kantons. Er zeigt, wie die Tätigkeiten des Bundes, des Kantons und der Gemeinden aufein- ander abgestimmt werden. Zudem enthält er Hinweise zu welchem Zeit- punkt und mit welchen Mitteln die raumwirksam öffentlichen Aufgaben erfüllt werden. Der Richtplan wird laufend den Entwicklungen angepasst.

Der kantonale Richtplan setzt sich zusammen aus der Richtplan-Gesamt- karte und dem Richtplantext mit den Richtplan-Teilkarten. Für den Master- plan «Reichhold-Areal» sind die folgenden Kapitel des Richtplantextes von Bedeutung:

–– R1: Raumkonzept Aargau; –– H1: Zukunftsorientierte Raumstrukturen; –– S 1.3: Wirtschaftliche Entwicklungsschwerpunkte (ESP) von kantonaler und regionaler Bedeutung sowie Bahnhofgebiete (vgl. Masterplan «Reichhold-Areal» Kap. 2.2); –– S 1.4: Arealentwicklung.

2.1.1 Raumkonzept Aargau (Kapitel R1)

Das Raumkonzept Aargau (vgl. Abb. 2) ist Bestandteil des kantonalen Richtplans und zeigt die Grundzüge der anzustrebenden künftigen räum- lichen Entwicklung des Kantons, bezeichnet Schwerpunkte und formuliert Strategien zu den einzelnen Räumen. Das Raumkonzept unterscheidet zwischen verschiedenen funktionalen Raumtypen.

Fazit Reichhold-Areal Der Standort Reichhold-Areal wird dem Raumtyp URBANE ENTWICKLUNGS- RÄUME zugeteilt. Dessen Funktionen werden wie folgt beschrieben (vgl. Kantonaler Richtplan, Kapitel R1):

«URBANE ENTWICKLUNGSRÄUME sind Standorte für urbanes Wohnen und bieten dem umliegenden ländlichen Raum Arbeitsplätze, Absatzmärkte, Dienstleistungen und wichtige Infrastrukturen. Ein grosser Teil des Bevöl- kerungs- und Arbeitsplatzwachstums findet in diesem gut erschlossenen Raum statt. Die urbanen Entwicklungsräume sind stark durch den Verkehr belastet und sollen städtebaulich aufgewertet werden.»

2.1.2 Zukunftsorientierte Raumstrukturen (Kapitel H1)

Im Kapitel H1 des kantonalen Richtplans hält der Kanton Aargau fest, dass die Umnutzung von Industrie- und Gewerbearealen erleichtert werden soll (vgl. Strategie H 1.3). HIAG Immobilien 9 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Fazit Reichhold-Areal Die Umnutzung des Reichhold-Areals entspricht dem übergeordneten Interesse des Kantons Aargau und soll unter erleichterten Bedingungen realisiert werden können.

Reichhold- Areal

Abb. 2 Ausschnitt Raumkonzept Aargau. (Quelle: Kanton Aargau 2011)

2.1.3 Arealentwicklung (Kapitel S 1.4)

Gestützt auf der Strategie «raumentwicklungAARGAU» (2006) hält der Kan- ton Aargau im Richtplankapitel S 1.4 fest, dass dem Markt geeignete, gut erschlossene und verfügbare Flächen u.a. als Gewerbebauland zugänglich gemacht werden müssen, um im verschärften Standortwettbewerb beste- hen zu können. Zudem weist der Kanton darauf hin, dass auch im Aargau diverse Reserven liegen, insbesondere leerstehende oder unternutzte alte Industrie- und Gewerbeanlagen, die umgenutzt werden könnten. HIAG Immobilien 10 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Fazit Reichhold-Areal Die Entwicklung des Reichhold-Areals entspricht dem übergeordneten Interesse des Kantons Aargau. Das Areal soll im Sinne der Gleichbehand- lung zu anderen Gewerbegebieten im Kanton Aargau möglichst rasch zur Marktreife herangeführt werden.

2.1.4 Richtplan-Gesamtkarte

Die Richtplan-Gesamtkarte (vgl. Abb. 3) zeigt die Ausgangslage des Kan- tons Aargau, die räumlich lokalisierbaren Projekte und die kartografisch darstellbaren Richtplanbeschlüsse.

Fazit Reichhold-Areal Für den Masterplan «Reichhold-Areal» sind die folgenden Inhalte der Richtplan-Gesamtkarte von Bedeutung:

–– Arbeitsgebiet; –– Kantonales Interessengebiet für Grundwassernutzung. HIAG Immobilien 11 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Reichhold- Areal

Abb. 3 Ausschnitt Richtplan-Gesamtkarte. (Quelle: Kanton Aargau 2011) HIAG Immobilien 12 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

2.2 ESP-Planung Kanton Aargau

In Kapitel S 1.3 des kantonalen Richtplans bzw. im Raumkonzept Aargau sind 16 Standorte von kantonaler und 10 Standorte von regionaler Bedeu- tung als wirtschaftliche Entwicklungsschwerpunkte (ESP) vorgesehen. Das Reichhold-Areal ist eine wichtige Teilfläche des kantonalen Entwicklungs- schwerpunktes «ESP Eigenamt».

Die Eignung der ESP für verschiedene Nutzungen hängt von den Stand- ortqualitäten und den rechtlichen Rahmenbedingungen ab. Nicht alle ESP sind gleichermassen für alle Nutzungen geeignet. Generell gelten folgende Eignungsgrundsätze:

–– Grundsätzlich eignen sich alle ESP für produzierende und verarbeitende Nutzungen. –– Arbeitsplatzintensive Nutzungen sind vorwiegend in ESP mit guter Eisenbahn-Erschliessung anzusiedeln. –– Nutzungen mit hohem Güterverkehr sind vorwiegend in ESP mit gutem Anschluss ans Kantonsstrassennetz, ohne Ortszentrums- oder Wohn- gebietsdurchfahrten beziehungsweise mit Gleisanschluss anzusiedeln (abhängig vom Transportvolumen und von der Schienenkapazität). –– Nutzungen mit hohem Personenverkehr sind in den Kern- und Zen- trumsgebieten des urbanen Entwicklungsraums und der ländlichen Zentren sowie in Bahnhofsgebieten anzusiedeln. Sie sind auf die Erschliessbarkeit und die Kapazitäten des übergeordneten Verkehrssys- tems abzustimmen. –– Flächenreserven in bestehenden unter- oder zwischengenutzten Indus- trie- und Gewerbeanlagen sind bei der Eignungsprüfung zu berücksich- tigen.

Basierend auf diesen Grundsätzen wird der ESP Eigenamt mit der Teil- fläche Reichhold-Areal im kantonalen Richtplan (vgl. Abschnitt «Pla- nungsanweisungen und örtliche Festsetzungen», Kapitels S 1.3) mit den Vorrangnutzungen «produzierende und verarbeitende Nutzungen» sowie «Nutzungen mit hohem Güterverkehr und Flächenbedarf» festgesetzt.

Des Weiteren steht im kantonalen Richtplan (vgl. Kapitel S 1.3), dass für die Aargauer Wirtschaftsentwicklung u.a. die Verfügbarkeit von grösseren Industrie- und Gewerbeflächen zentral ist. Deshalb soll für innovative und wertschöpfungsintensive Ansiedlungen ein international wettbewerbsfä- higes Mindestangebot an zusammenhängenden und baureifen Flächen in der Grössenordnung ab jeweils ca. 5 ha in bestehenden, verkehrsgünstig gelegenen Industrie- und Gewerbezonen im Kanton Aargau entwickelt werden. Um dieses Ziel zu erreichen werden einige wenige ESP-Gebiete, zu denen auch der ESP Eigenamt zählt, als «Vorzugsgebiete Spitzentech- nologie und grössere Ansiedlungen» unterstützt. HIAG Immobilien 13 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Der kantonale Richtplan hält fest (vgl. Planungsgrundsatz D, Kapitel S 1.3), dass die Standortgemeinden regional abgestimmt für die planerische, or- ganisatorische und infrastrukturelle Entwicklung der ESP-Gebiete sorgen. Zudem sollen die Gemeinden Qualitätsanforderungen für Industrie- und Gewerbezonen in den Nutzungsordnungen schaffen.

Die Gemeinden im Raum des ESP «Eigenamt» haben mit dem «Konzept für die räumliche Entwicklung» (Brugg Regio, 2007 vgl. Abb. 4) Entwicklungs- strategien und zugehörige Massnahmen für das Gebiet festgelegt. Sie ha- ben sich mit dem Konzept verpflichtet, die konzeptionellen Überlegungen zum ESP zu unterstützen und in den kommunalen Planungsinstrumenten umzusetzen.

Abb. 4 Beispiel zur Siedlungs- und Landschaftsstrategie «Konzentration» des ESP EIgenamt. (Quelle: Brugg Regio 2007)

Einige Massnahmen betreffen das Reichhold-Areal. Die wichtigsten Bestandteile des Entwicklungskonzepts sind diesbezüglich die gemeinde- übergreifenden Zonenvorschriften der Gemeinden Lupfig und Hausen für die Arbeits- und Industriezonen sowie eine Gestaltungsplanpflicht über das Reichhold-Areal. HIAG Immobilien 14 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

2.3 Hightech-Strategie Kanton Aargau

Mit der Initiative «Hightech Aargau» (vgl. Regierungsrat Kt. Aargau 2012) will der Regierungsrat des Kantons Aargau die Qualität des Produktions- und Forschungsstandorts Aargau auch in Zukunft sichern. Bestehende und neue Unternehmen im Kanton Aargau sollen von optimalen Rahmen- bedingungen und Dienstleistungen im Bereich der Innovationsförderung und des Technologietransfers profitieren. «Hightech Aargau» fördert den Austausch und die Zusammenarbeit zwischen KMU, Hochschulen und Forschungseinrichtungen sowie international ausgerichteten Grossunter- nehmen.

Oberstes Ziel von «Hightech Aargau» ist es, den Aargauer Unternehmen, insbesondere KMU, einen optimalen Zugang zu den besten verfügbaren Technologien zu ermöglichen, damit sie ihre Leistungs- und Wettbewerbs- fähigkeit erhöhen können. Dadurch wird die Standortattraktivität des Kan- tons Aargau für innovative Unternehmen weiter gestärkt. Hightech Aargau soll dazu beitragen, dass im Aargau durch eine hohe Wertschöpfung bei tiefem Ressourcenverbrauch in den nächsten Jahren ein qualitatives Wirt- schaftswachstum stattfinden kann.

In der Sitzung vom 19. Juni 2012 hat der Grosse Rat einem Kredit über Fr. 37.92 Mio. zur Umsetzung von Hightech Aargau mit 99 zu 20 Stimmen deutlich zugestimmt. Das geschnürte Massnahmenpaket enthält Massnah- men zu den folgenden vier Schwerpunktfeldern:

–– Hightech-Forschung: Unterstützung der Hightech-Forschung (Freie- Elektronen-Röntgenlaser-Entwicklung SwissFEL, Paul Scherrer Institut PSI); –– Hightech-Areale: Dienstleistungen und koordinierte Massnahmen zur Entwicklung von unternutzten Gewerbeflächen und Revitalisierung von Industriebrachen zu Hightech-Arealen für Erweiterung und Ausbau von bestehenden beziehungsweise für die Ansiedlung neuer Unternehmen; –– Hightech-Zentrum: Gründung eines verwaltungsexternen Hightech- Zentrums für Innovationsabklärung und -beratung, Nanotechnologie und Energietechnologie; –– Hightech-Kooperation: Hightech-Kooperation mit den Kantonen der Nordwestschweiz im Rahmen des Vereins «i-net» zur interkantonalen Zusammenarbeit und Vernetzung im Bereich Innovations-. und Techno- logieförderung; Aufwertung des Technoparks Aargau und Aufstockung des kantonalen Forschungsfonds.

In Abhängigkeit der potenziellen Nutzer, könnte das Massnahmenpaket dereinst auch von Beduetung für das Reichhold-Areal sein. HIAG Immobilien 15 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

2.4 Agglomerationsprogramm Siedlung und Verkehr

Unter der Federfühtung des Kantons Aargau wurden für das Gebiet «Aar- gau-Ost», zu welchem die Agglomerationen Lenzburg und Wohlen sowie die Teilagglomerationen Baden, Brugg und Mutschellen gehören, bereits zwei Agglomerationsprogramme erarbeitet (vgl. BVU 2012 bzw. 2007). Der Standort Reichhold-Areal liegt innerhalb des Perimeters der Teilagglome- ration Brugg. Aus diesem Grund sind bei der kurz- bis mittelfristigen Wei- terentwicklung des Reichhold-Areals einige Massnahmen zur Abstimmung von Siedlung und Verkehr entlang der Achse Brugg – Hausen – Eigenamt zu berücksichtigen.

Massnahmen 1. Generation Bei der Weiterentwicklung des Reichhold-Areals sind die folgenden Mass- nahmen aus dem Agglomerationsprogramm Aargau-Ost der 1. Generation zu berücksichtigen (vgl. Abb. 5):

Nr. Massnahmenbeschrieb Zeithorizont 15.01.ÖV/MIV Interkommunales und verkehrspla- Vor 2011 (Vorleistung) nerisches Entwicklungskonzept 15.02.MIV NK395 Birr Industriestrasse 6 Vor 2011 (Vorleistung) 15.13.MIV Knotenausbau Bahnhofstrasse (In- 2011 – 2014 (A-Liste) dustriekreisel) Lupfig 15.11.ÖV/MIV Verkehrsmanagement Brugg Regio 2011 – 2014 (A-Liste) (Sicherung der Strassenkapazitäten K 118) 15.12.LV Subregionales Langsamverkehrskon- 2011 – 2014 (A-Liste) zept Eigenamt umsetzen 15.14.MIV Mobilitätsmanagement Eigenamt 2011 – 2014 (A-Liste) 15.15.S Umsetzung Entwicklungskonzept ESP 2011 – 2014 (A-Liste) EIgenamt 15.31.MIV Verbindung K399 / K398 2015 – 2018 (B-Liste) 15.41.MIV Neuanschluss an die K118 (zwischen 2019 – 2022 (C-Liste) Birr und Brunegg)

Massnahmen 2. Generation Bei der Weiterentwicklung des Reichhold-Areals sind die folgenden Mass- nahmen aus dem Agglomerationsprogramm Aargau-Ost der 2. Generation zu berücksichtigen (vgl. Abb. 6):

Nr. Massnahmenbeschrieb Zeithorizont S_4 ESP EIgenamt (Birrfeld/Mägenwil) Vor 2015 (Eigenleistung) Ae.2.01.MIV Südwestumfahrung Brugg Vor 2015 (Vorleistung) C.2.01.MIV Nordumfahrung Windisch NK 118 Nach 2023 (C-Liste) HIAG Immobilien 16 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Abb. 5 Ausschnitt Übersichtskarte «Massnahmen Agglomerationsprogramm Aargau-Ost 1. Generation». (Quelle: BVU 2007)

Abb. 6 Ausschnitt Übersichtskarte «Massnahmen Agglomerationsprogramm Aargau-Ost 2. Generation». (Quelle: BVU 2012) HIAG Immobilien 17 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

2.5 Kantonale Verkehrsplanung

Nebst den Bestimmungen im kantonalen Richtplan (z.B. S 1.3, S 1.4, S 3.1), die ebenfalls Aspekte der Verkehrsplanung und -entwicklung beinhalten, und den Massnahmen der beiden Agglomerationsprogramme zur Ab- stimmung von Verkehr und Siedlung entlang der Achse Brugg – Hausen – Eigenamt, sind bei der Arealentwicklung aus verkehrlicher Sicht ebenfalls die folgenden Paragraphen aus dem BauG und der BauV von übergeordne- ter Bedeutung:

–– § 32 ff: Baureife und Erschliessung eines Grundstückes im Zusammen- hang mit § 46 BauV (Kapazitätsnachweis); –– § 54a: Kommunaler Gesamtplan Verkehr; –– §§ 55 – 58: Parkplatzerstellungspflicht und damit verknüpfte Artikel (Herleitung Parkplatzzahlen, Gestaltung etc. vgl §§ 43 – 45 BauV); –– § 90: Verursacherprinzip bei Infrastrukturfinanzierungen; –– § 92: Beschaffenheit von Strassen, Wegen usw. im Zusammenhang mit §§ 41 – 42 BauV;

Kapazitätsnachweis gemäss § 46 BauV Ein relativ neues Instrument der kantonalen Verkehrsplanung ist der Kapazitätsnachweis gemäss § 46 der BauV. Dieser besagt (vgl. Abs. 1), dass die Bauherrschaft für Bauvorhaben, die ein motorisiertes Verkehrs- aufkommen von mehr als 1´500 Fahrten pro Tag (im Durchschnitt über die Betriebstage; Zu- und Wegfahrt zählen als zwei Fahrten) erwarten lassen, den Nachweis zu erbringen haben, dass die Kapazitäten des Strassennet- zes ausreichen (vgl. Abb. 7). Als Grundlage für den Nachweis dienen (vgl. Abs. 2) Erfahrungswerte, erhobene Verkehrsdaten oder die Verkehrsdaten des periodisch aktualisierten kantonalen Verkehrsmodells, das auf den Siedlungsdaten, dem Verkehrsangebot und den Gesetzmässigkeiten des Mobilitätsverhaltens beruht.

Abb. 7 Vorgehen zur Beurteilung der Notwendigkeit eines Kapazitätsnachweises. (Quelle: BVU 2011) HIAG Immobilien 18 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Für die korrekte Anwendung des Kapazitätsnachweises, hat das Depar- tement BVU 2011 einen Leitfaden mit Empfehlungen herausgegeben. Ein entsprechender Kapazitätsnachweis wurde vom Büro SNZ Ingenieure und Planer für das Reichhold-Areal im Rahmen der Masterplanung erarbeitet.

2.6 Bau- und Zonenordnung beider Gemeinden

Bezüglich Bau- und Zonenordnung der beiden Gemeinden sind im Zusam- menhang mit der Masterplanung Reichhold-Areal die folgenden Grundla- gen massgebend:

–– Bau- und Nutzungsordnung von Hausen AG, 22.9.2010 –– Bauzonenplan von Hausen AG, 22.9.2010 –– Bau- und Nutzungsordnung von Lupfig, 12.05.1998 –– Bauzonenplan von Lupfig, 12.05.1998

Gemeinde Hausen Die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Hausen wurde in der letzten Teilrevision auf der Grundlage der «Muster Bau- und Nutzungsordnung» (M-BNO) des Kantons angepasst. Die Zonenvorschriften für die Arbeitszo- ne begrenzen bestimmte Nutzungsarten und schliessen publikumsinten- sive Einrichtungen und grössere Verkaufsgeschäfte aus. Reine Lagerbau- ten, Verteil- und Logistikzentren sowie Anlagen für Sport und Freizeit mit einem grossen Flächenbedarf sind nur im Rahmen eines Gestaltungsplans zulässig.

Abb. 8 Ausschnitt Bauzonenplan 2010 Hausen (violett/rosa = Arbeitszone A, gelb und rot = W2 und W3, schwarzer Perimeter = Gestaltungsplanpflicht).

Für das Reichhold-Areal besteht eine Gestaltungsplanpflicht (vgl. Bauzo- nenplan Abb. 8) und Vorgaben zum Verkehr, der Ausnützung sowie der Durchgrünung sind bereits in den Bestimmungen enthalten. Die Vorgaben mit Bestimmungen zur Ausnützung ermöglichen eine hohe bauliche Dich- te. HIAG Immobilien 19 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Gemeinde Lupfig Gleich wie in Hausen verlangen die Zonenvorschriften der Gemeinde Lup- fig zur Bebauung der Industriezone einen rechtskräftigen Gestaltungsplan (vgl. Bauzonenplan Abb. 9). Die Bestimmungen zum Gestaltungsplan sind bisher nicht weiter ausgeführt.

Abb. 9 Ausschnitt Bauzonenplan 1998 Lupfig (blauviolett = Industriezone, roter Perimeter = Gestaltungsplanpflicht, blau = Gemeindegrenze). HIAG Immobilien 20 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

3. Ziele und Strategie Entwicklung RCI-Areal

Ausgehend vom übergeordneten Ziel (vgl. Kap. 1.2), für das Gebiet des Reichhold-Areals eine nachhaltige industrielle Arbeitszone herbeizuführen und die Anforderungen der Gemeinden, des Kantons und der Grundeigen- tümer aufeinander abzustimmen, werden im Folgenden bereichsspezifi- sche Ziele und die dafür notwendigen Entwicklungsstrategien definiert. Die Ziele und Strategien werden nach den Themenbereichen Siedlung und Gestaltung, Grün- und Freiraum sowie Gesamtverkehr unterschieden. Es handelt sich dabei um die strategischen Handlungsanweisungen wie aus dem heute brach liegenden, ehemaligen Industrieareal (Ist-Zustand), zu- künftig ein modernes Arbeitsgebiet (Ziel-Zustand) werden kann.

Im Ziel-Zustand soll das Reichhold-Areal über ein Nutzungsprofil verfügen, das sich aus spezialisierten Industriebetrieben, Hightech Unternehmen, betriebsnotwendigen Logistiknutzungen und Dienstleistungsbetrieben zusammensetzt. Gleichzeitig soll dieses moderne Arbeitsgebiet als neuer Ortsteil von Hausen und Lupfig einen gestalterischen Akzent innerhalb der beiden Ortsbilder setzen.

Ist-Zustand 2014

Konzept Groberschliessung Areal

Abb. 10 Angestrebte Groberschliessung in Masterplanung Reichhold-Areal.

Der angestrebte Ziel-Zustand bezieht sich auf das Gesamtareal, d.h. die Überbauung der Teilareale «Hausen» und «Lupfig». Der angestrebte Zeitho- rizont, um dieses Ziel zu erreichen, ist das Jahr 2030. HIAG Immobilien 21 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

3.1 Siedlung und Gestaltung

3.1.1 Ziele Siedlung und Gestaltung

Ziel S 1 Das Reichhold-Areal soll ein attraktives Arbeitsgebiet sein, das sowohl den baulichen und gestalterischen Anforderungen der Unternehmen, als auch den gestalterischen Anforderungen der beiden Gemeinden ent- spricht (vgl. Anforderungen § 21 BauG).

Ziel S 2 Das Reichhold-Areal soll Raum für die Ansiedlung von Unternehmen aus den Bereichen spezialisierte Industrie, Hightech (mindestens 50% der Arbeitsplätze), betriebsnotwendige Logistik und Dienstleistung bieten. Dieser Nutzungsmix soll Arbeitsplätze generieren, jedoch kein überdurch- schnittliches Publikumsaufkommen.

Ziel S 3 Das Reichhold-Areal mit den Teilarealen «Hausen» und «Lupfig» soll über flexible Baubereiche verfügen, die auf die Bedürfnisse der zukünftigen Nutzer abgestimmt werden können.

Ziel S 4 Als gestalterischer Akzent und neues Quartier der Gemeinde Hausen soll das Reichhold-Areal den neuen Ortseingang der Gemeinde Hausen bilden. Bei der architektonischen und gestalterischen Ausarbeitung der einzelnen Bauobjekte ist gegenüber dem öffentlichen Raum grosse Sorgfalt geboten.

Ziel S 5 Das Reichhold-Areal soll nebst den Flächen, die primär der industriellen und gewerblichen Nutzung dienen, ebenfalls ein öffentliches Erschlies- sungsnetz aufweisen.

Ziel S 6 Das Reichhold-Areal soll etappenweise zur Baureife herangeführt werden und mit der Unterstützung der Standortförderung vermarktet werden.

3.1.2 Strategie Siedlung und Gestaltung

Strategie S 1 Das Masterplan- und Gestaltungsplanverfahren garantieren die gestal- terische Qualität des Areals. Im Rahmen der Bestimmungen dieser Inst- rumente und der Bau- und Nutzungsordnung sind die Bauprojekte unter Beizug der zukünftigen Nutzer auszuarbeiten.

Strategie S 2 Der Grundeigentümer sorgt für einen ausgewogenen Nutzungsmix, der Arbeitsplätze generiert. Bei der Ansiedlung von Unternehmen achtet der Grundeigentümer insbesondere auf den Hightechbereich.

Strategie S 3 Der Masterplan legt eine minimale Arealstruktur für die innere Erschlie- ssung sowie Verkehrs- und Grünflächen fest. Diese Bereiche sind von Hochbauten freizuhalten. Alle übrigen Flächen sind Baubereiche und kön- nen im Rahmen der baurechtlichen Bestimmungen flexibel und bedarfsge- recht bebaut werden. HIAG Immobilien 22 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Strategie S 4 Um entlang der Haupt-/Hauserstrasse eine gestalterisch attraktive Achse zu realisieren, wird im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens die Vertei- lung der Bauvolumina und der Freiräume festgelegt.

Strategie S 5 Das Reichhold-Areal ist von verschiedenen Seiten her für die Öffentlich- keit zugänglich und verfügt über ein inneres Erschliessungsnetz mit öffentlichem Charakter. Dieses wird im Rahmen des Masterplans konzep- tionell festgelegt.

3.2 Grün- und Freiräume

3.2.1 Ziele Grün- und Freiräume

Ziel G 1 Das Reichhold-Areal soll über ein ausreichendes Grünflächenangebot ver- fügen. Die Grünräume erfüllen dabei sowohl eine gestalterische, als auch eine ökologische Funktion. Das Grünflächenangebot ist auf die Grünflä- chenziffern gemäss BNO abzustimmen und soll über das Gesamtareal (inkl. Wildtierkorridor) ermittelt werden.

Ziel G 2 Das Reichhold-Areal soll für die Beschäftigten über ausreichend Freiräu- me mit Aufenthaltsqualität verfügen.

Ziel G 3 Das Reichhold-Areal soll sich in die umliegenden Landschaftsräume einfügen. Die Gestaltung der Grünräume soll Beziehungen zum landschaft- lichen Umfeld herstellen.

Ziel G 4 Das Reichhold-Areal soll die Anliegen der Natur und Landschaft im direk- ten Umfeld des Areals berücksichtigen.

3.2.2 Strategie Grün- und Freiräume

Strategie G 1 Auf dem Reichhold-Areal sind Grünflächen auszuscheiden, die von Hoch- bauten freizuhalten sind und mit gezielter Bepflanzung (z.B. Baumreihe) das gestalterische Erscheinungsbild des Areals mitprägen. Jeder Grund- eigentümer trägt anteilsmässig zum Grünflächenangebot bei. Zusätzli- che Grünflächen von siedlungsökologischer Bedeutung können auf den Gebäudedächern realisiert werden.

Strategie G 2 Entlang dem inneren, öffentlichen Erschliessungsnetz sind für die Be- schäftigten begrünte Freiräume zu gestalten.

Strategie G 3 An den Rändern des Reichhold-Areals ist darauf zu achten, dass ein ge- stalterischer Übergang zum Landschaftsumfeld entsteht. Beispielsweise sind diese Gebiete mit hochstämmiger Bepflanzung auszustatten.

Strategie G 4 Mit der gezielten Anordnung eines Grünraums und dem Verzicht auf unnö- tige Strassenräume im Süden des Areals, wird ein Beitrag zur Vernetzung tierischer Lebensräume (Wildtierkorridor) geleistet. HIAG Immobilien 23 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

3.3 Gesamtverkehr

3.3.1 Ziele Gesamtverkehr

Ziel V 1 Das Reichhold-Areal soll sowohl für den motorisierten Individualverkehr (MIV), als auch für den gewerblichen Verkehr mit Lastwagen (LW) in Rich- tung Autobahn A3 erschlossen werden.

Ziel V 2 Das Reichhold-Areal ist dank guter ÖV-Erschliessung ein attraktiver Standort für mit dem ÖV Pendelnde. Bei Bedarf soll eine neue, ergänzen- de Bushaltestelle angelegt werden. Die genaue Lage soll im Rahmen des ersten Gestaltungsplanverfahrens auf dem Teilareal «Lupfig» verbindlich festgelegt werden.

Ziel V 3 Das Reichhold-Areal soll für den Fuss- und Veloverkehr gut erschlossen sein. Die LV-Erschliessung erfolgt auf direktem Weg und unter Berücksich- tigung mehrerer Anschlusspunkte an das kommunale Fuss- und Veloweg- netz.

Ziel V 4 Bei Bedarf soll der Verkehr im Innern des Reichhold-Areals mittels geziel- ter Massnahmen betrieblich optimiert werden. Zudem soll die Verkehrssi- cherheit für alle Verkehrsteilnehmenden sichergestellt werden.

Ziel V 5 Mittels gezielter Mobilitätsmanagementsmassnahmen soll der Modal- split des Reichhold-Areals positiv beeinflusst werden, indem ein hoher Anteil des neu induzierten Verkehrs auf die Verkehrsträger ÖV und LV gelenkt werden. Ein weiteres Ziel ist die Dämpfung der Verkehrsspitzen. Das Mobilitätskonzept wird im Rahmen des jeweiligen Gestaltungsplanver- fahrens ausgearbeitet und verbindlich festgelegt.

Ziel V 6 Das innere öffentliche Erschliessungsnetz hat sowohl eine verkehrliche, als auch gestalterische und freiräumliche Funktion. Als Verkehrsfläche soll dieses allen Verkehrsteilnehmenden dienen und deren Sicherheit garan- tieren. Darauf soll bei der Verkehrsgestaltung und -regulierung besonderer Wert gelegt werden.

3.3.2 Strategie Gesamtverkehr

Strategie V 1 Entlang der Achse Haupt-/Hauserstrasse ist eine ausreichende Zahl Ein-/ Ausfahrten für MIV und LW zur Erschliessung des Areals in Richtung Au- tobahn A3 anzulegen, ohne die Verkehrssicherheit zu gefährden und den Verkehrsfluss zu behindern.

Strategie V 2 Um die ÖV-Erschliessung des Reichhold-Areals zu optimieren ist bei aus- gewiesenem Bedarf optional eine Bushaltestelle innerhalb des Areals anzulegen. Die genaue Lage ist im Rahmen des entsprechenden Gestal- tungsplanverfahrens zu definieren. Die Ausgestaltung der Bushaltestelle ist gemäss der kantonalen gesetzlichen Bestimmungen vorzunehmen. HIAG Immobilien 24 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Strategie V 3 Die Ein-/Ausfahrten für den MIV und das innere, öffentliche Erschlies- sungsnetz sollen ebenfalls dem Langsamverkehr dienen und möglichst fuss- und velofreundlich gestaltet werden. An der Peripherie des Reich- hold-Areals sind die Übergänge zum kommunalen LV-Netz baulich sicher- zustellen.

Strategie V 4 Bei Bedarf wird mit Hilfe von Verkehrsmanagementsmassnahmen (z.B. Dosierung, Verkehrssteuerung) der Verkehrsabfluss des Areals gesteuert.

Strategie V 5 Der Grundeigentümer erarbeitet unter Beizug der zukünftigen Nutzer des Areals und der kantonalen Mobilitätsplattform (aargaumobil) ein Mobi- litätskonzept mit Mobilitätsmanagementsmassnahmen (z.B. verbilligte Abonnemente, Ladestation für E-Bikes, Car-Sharing, Carpooling, Flexibili- sierung der Arbeitszeiten), das Anreize für eine umwelt- und ressourcen- schonende Mobilität setzt.

Strategie V 6 Bei Bedarf wird mit Hilfe von gestalterischen und betrieblichen Mass- nahmen (z.B. Markierung von Fussgängerbereichen, Tempo 30) die Ver- kehrssicherheit auf dem inneren, öffentlichen Erschliessungsnetz verbes- sert. Auf den übrigen Verkehrs- bzw. Betriebsflächen des Areals haben der gewerbliche Verkehr (z.B. LW) und dessen Eigenarten (z.B. Anlieferungs- manöver) Priorität. HIAG Immobilien 25 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

4. Konzeptinhalte und Massnahmen

4.1 Siedlung und Gestaltung

Ausgangslage

Das Reichhold-Areal verfügt über eine Gesamtfläche von 75´000 m2 (vgl. Anhang 4 Flächen- und Baumassennachweis). Ca. 62´000 m2 sind heute in Besitz der HIAG Immobilen, die rest- lichen ca. 13´000 m2 gehören Dritten (Parzellen 840, 916, 921, 1557 und 2277). Ca. 32´000 m2 (43%) der Gesamtfläche liegen auf dem Gemeindegebiet von Hausen (Teilareal «Hausen»), ca. 43´000 m2 (57%) auf demjenigen von Lupfig (Teilareal «Lupfig»).

Die BNO von Hausen lässt in der Arbeitszone «Reichhold» eine Baumassenziffer (BMZ) von 4 m3/m2 und eine maximale Bauhöhe von 16 m zu. In der Industriezone «Reichhold» ist ge- mäss der geltenden BNO von Lupfig eine BMZ von 7 m3/m2 und eine maximale Bauhöhe von 25 m zulässig.

Die ehemaligen Industriebauten der Rechhold Chemie AG, die sich grösstenteils auf dem Gemeindegebiet von Lupfig befanden, wurden bereits bodeneben zurückgebaut. Auf den Parzellen 1557 und 840 befinden sich Hochbauten, die vorläufig bestehen bleiben. Ein gro- sser Teil des Hausener Teilareals ist «Brachfläche».

Teilziele

Gemäss Kapitel 3 wurden für das Reichhold-Areal die folgenden Teilziele betreffend Sied- lung und Gestaltung definiert: –– Entstehung eines attraktiven Arbeitsgebiets –– Ansiedlung von spezialisierten Industriebetrieben, Hightech Unternehmen (50%), be- triebsnotwendigen Logistiknutzungen und Dienstleistungsbetrieben (Nutzungsmix) –– Flexible Baubereiche –– Neues Quartier am Ortseingang von Hausen mit gestalterischem Akzent –– Öffentliche Erschliessung –– Etappenweise Heranführung an Baureife und Arealentwicklung vermarkten

Bestimmungen und Massnahmen

Um die oben genannten Teilziele einzuhalten, gelten für das Reichhold-Areal die folgenden Bestimmungen und Massnahmen: 1. Bauprojekte sind auf der Basis des Masterplans «Reichhold-Areal» und des entsprechen- den Gestaltungsplans unter Beizug der zukünftigen Nutzer auszuarbeiten. Für das Teila- real «Hausen» sind maximal zwei, für das Teilareal «Lupfig» maximal drei Gestaltungsplä- ne zulässig. 2. Für das zukünftige Reichhold-Areal wird eine minimale innere Arealstruktur im Sinne ei- nes verbindlichen Konzeptes festgelegt (eine Quer- und eine Längsachse mit drei Armen). Diese Bereiche dienen nebst der gestalterischen Struktur ebenfalls der inneren Area- lerschliessung für alle Verkehrsteilnehmenden sowie dem Anschluss des Areals an die Haupt- bzw. Hauserstrasse. Das arealinterne Erschliessungsnetz übernimmt aber auch Funktionen des öffentlichen Raums und ist entsprechend zu gestalten und zu möblie- ren. Das Netz wird zu einem späteren Zeitpunkt ergänzt, insbesondere auf dem Teilareal «Lupfig». HIAG Immobilien 26 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

3. Entlang der Gemeindestrasse Haupt-/Hauserstrasse sind die Hochbauten in der Regel an die Grenzlinie der Baubereiche anzubauen. Zudem sind im Gebiet der ersten Bautiefe vorzugsweise Büro- und Dienstleistungsgebäude anzusiedeln, während die Vorzugsgebie- te für Multifunktionshallen dahinter liegen. Damit wird entlang der Front des Reichhold- Areals die Gestaltung einer attraktiven Achse angestrebt. 4. Auf dem Reichhold-Areal wird eine haushälterische Dichte bzw. Überbauung angestrebt. Wenn möglich ist bei der Realisierung die maximale Bebauungsdichte zu realisieren. Das maximale Bauvolumen des Teilareals «Hausen» ist nach heute gültiger BNO (vgl. Anhang 4 Flächen- und Baumassennachweis) 125´000 m3. Dasjenige des Teilareals «Lupfig» be- trägt 290´000 m3. 5. Bei einer maximalen Bebauunsgdichte des Reichhold-Areals dürfen Betriebsflächen im Sinne einer Doppelnutzung auch als Abstellplätze für Fahrzeuge benutzt werden und bei der Berechnung des Parkplatzbedarfs als «betriebsnotwendige Abstellplätze» angerech- net werden. 6. Die Grundstückbereiche des inneren Erschliessungsnetzs des Reichhold-Areals, die für die Öffentlichkeit uneingeschränkt zugänglich sein sollen, sind durch die Gemeinden Hausen und Lupfig zu übernehmen, betreiben und unterhalten. Im Gegenzug erhält die MASTERPLANHIAG REICHHOLD-AREALdie Parzellen 2277 (Hausen) und 916 (Lupfig). HIAG IMMOBILIEN 3. Entwurf 7. Um die Grenzziehung zwischen den beiden Gemeinden mit der inneren Arealstruktur zu Übersichtskarte harmonisieren wird die Gemeindegrenze verschoben. Das dafür notwendige Verfahren Masterplan Reichhold-Areal

ist via Nachführungsgeometer von der Grundeigentümerin zu initiieren und durch die Hinweise / über- Konzeptinhalte zuständigen Behörden beider Gemeinden sowie des Kantons zu genehmigen. geordnete Inhalte Siedlung Bestehende Gebäude Baubereiche RCI-Areal

Verkehr

Nationalstrasse Ein-/Ausfahrt MIV und LV Kantonsstrasse (ungefähre Lage) Gemeindestrasse Option Ausfahrt MIV Knoten Seebli Linksabbiegeverbot

Buslinien und Option neue Bushalte- stelle Reichhold-Areal B bestehende Haltestellen Schienennetz Personen- und Güterverkehr Möglicher Anschluss B Güterverkehr Velo- und Fuss- Anschluss LV-Netz verkehrsnetz Innere Struktur Areal, Verkehrsmanagement Erschliessungsnetz B (Dosierung mit sepa- (öffentlich zugänglich) M rater Busspur geplant)

Natur und Landschaft

Wildtierkorridor Grünräume Archäologische Reichhold-Areal M Verdachtsflächen Hochstämmige Oberflächengewässer Bepflanzung (Süssbach)

Grenzen und Perimeter

Gemeindegrenze Verschiebung Gemeindegrenze Perimeter Gesamtareal Perimeter GP 1 Perimeter GP 2

0 40 m 80 m N 14.01.2014/rti HIAG Immobilien 27 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Zuständigkeit und Beteiligte

HIAG Immobilien Massnahmen 1 bis 7 Kanton Massnahmen 5, 7 Gemeinden Massnahmen 5, 6, 7 Dritte –

Grundlagen

–– Gemeinde Hausen, 2010: Bau- und Nutzungsordnung. –– Gemeinde Lupfig, 2001: Bau- und Nutzungsordnung. HIAG Immobilien 28 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

4.2 Grün- und Freiraum

Ausgangslage

Die Gemeinden Hausen und Lupfig sind Teil der Landschaft, die zwischen Aare (im Westen) und Reuss (im Osten) liegt und Birrfeld genannt wird. Das Birrfeld wird durch eine dominan- te Entwicklungsachse aus SIedlungs-/Industriegebieten und Infrastrukturanlagen von Brugg (im Norden) bis Mägenwil / Othmarsingen (im Süden) praktisch vollständig zerschnitten. Das Reichhold-Areal ist Bestandteil dieser Entwicklungsachse.

Im Norden schliesst das Reichhold-Areal an das Siedlungsgebiet der Gemeinde Hausen an. Gegen Westen wird es von Süssbach, Eisenbahn und Autobahn vom dahinter liegenden Landwirtschafts- und Waldgebiet des Raums Habsburg abgeschnitten. Südlich folgt die Gewerbezone «Seebli» und der Verkehrsknoten «Seebli» mit Autobahnanschluss. Im Osten befindet sich das Landwirtschafts- und Waldgebiet des Raums Eitenberg.

Die Regionale Standortförderung «Brugg Regio» hat im Jahr 2003 ein Landschaftsentwick- lungsprogramm (LEP) veröffentlicht. Dieses verfolgt u.a. das Ziel, den Raum Habsburger- wald/Gubberhügel wieder mit dem Raum Eitenberg / Reusstal zu verbinden und so eine Durchgängigkeit für verschiedene Tierarten zu gewährleisten. Im kantonalen Richtplan ist für den Bereich Reichhold-Areal kein solcher Wildtierkorridor ausgeschieden.

Die BNO von Hausen schreibt in der Arbeitszone «Reichhold» eine Grünflächenziffer (GZ) von 0.25 m2/m2 vor. In der Industriezone «Reichhold» ist gemäss der geltenden BNO von Lupfig eine GZ von 0.15 m2/m2 Vorschrift. Demzufolge sollte das Gesamtareal eine minimale Grünfläche von ca. 14´000 m2 aufweisen (vgl. Anhang 5 Grünflächennachweis).

Teilziele

Gemäss Kapitel 3 wurden für das Reichhold-Areal die folgenden Teilziele betreffend Grün- und Freiraum definiert: –– Ausreichend Grünflächen auf dem Gesamtareal –– Für die Beschäftigten ausreichend Freiräume mit Aufenthaltsqualität –– Einfügung des Areals in die umliegenden Landschaftsräume –– Anliegen der Natur und Landschaft im direkten Umfeld des Areals berücksichtigen

Bestimmungen und Massnahmen

Um die oben genannten Teilziele einzuhalten, gelten für das Reichhold-Areal die folgenden Bestimmungen und Massnahmen: 1. Entlang der Nord-, Ost- und Südseite des Reichhold-Areals ist ein Grünstreifen von ca. 11´000 m2 einzuplanen. Der Grünstreifen wird mit hochstämmiger Bepflanzung ergänzt. Das bestehende Grünflächendefizit des Gesamtareals von ca. 3´000 m2 (vgl. Anhang 5) wird anteilsmässig auf die Grundeigentümer aufgeteilt und ist im Rahmen des Gestal- tungsplanverfahrens zu regeln. 2. Entlang der Haupt-/Hauserstrasse (Ostseite des Reichhold-Areals) wird eine Baumreihe angelegt, wodurch die gestalterische Situation zusätzlich attraktiviert wird. Zudem ist eine gute Gestaltung des Strassenraums anzustreben. HIAG Immobilien 29 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

3. Bei der Gestaltung der Grünstreifen sind die umliegenden Siedlungs- und Landschafts- räume miteinzubeziehen.

MASTERPLAN4. Der Grünstreifen REICHHOLD-AREAL an der Südseite des Areals ist wenn möglich von Strassen und Wegen HIAG IMMOBILIEN für MIV und LV freizuhalten, um der uneingeschränkten Funktion eines Wildtiervernet- 3. Entwurf zungskorridors nachzukommen. Ausnahme bildet der Bereich der optionalen MIV-Aus- Übersichtskarte Masterplan Reichhold-Areal fahrt (vgl. Kap. 4.3). Hinweise / über- Konzeptinhalte 5. Der Bereich des inneren öffentlichen Erschliessungsnetzes ist aus gestalterischen und geordnete Inhalte

siedlungsökologischen Gründen zu begrünen. Siedlung

Bestehende Gebäude Baubereiche RCI-Areal

Verkehr

Nationalstrasse Ein-/Ausfahrt MIV und LV Kantonsstrasse (ungefähre Lage) Gemeindestrasse Option Ausfahrt MIV Knoten Seebli Linksabbiegeverbot

Buslinien und Option neue Bushalte- bestehende Haltestellen stelle Reichhold-Areal Schienennetz Personen- und Güterverkehr Möglicher Anschluss Güterverkehr

Velo- und Fuss- Anschluss LV-Netz verkehrsnetz Innere Struktur Areal, Verkehrsmanagement Erschliessungsnetz (Dosierung mit sepa- (öffentlich zugänglich) rater Busspur geplant)

Natur und Landschaft

Wildtierkorridor Grünräume Archäologische Reichhold-Areal Verdachtsflächen Hochstämmige Oberflächengewässer Bepflanzung (Süssbach)

Grenzen und Perimeter

Gemeindegrenze Verschiebung Gemeindegrenze Perimeter Gesamtareal Perimeter GP 1 Perimeter GP 2

0 40 m 80 m N 14.01.2014/rti

Zuständigkeit und Beteiligte

HIAG Immobilien Massnahmen 1, 2, 3, 5 Kanton Massnahme 4 Gemeinden Massnahme 1, 5 Dritte 1

Grundlagen

–– Brugg Regio, 2003: Landschaftsentwicklungsprogramm (LEP) Brugg Regio. HIAG Immobilien 30 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

4.3 Motorisierter Individualverkehr

Ausgangslage

Das Reichhold-Areal ist für den motorisierten Individualverkehr (MIV) über die Haupt- bzw. Hauserstrasse (Gemeindestrasse) erschlossen. Im Rahmen des Masterplans sind die Anzahl Ein-/Ausfahrten des Areals und spezifische betriebliche Massnahmen festzulegen. Die Kan- tonsstrasse Brugg – Lupfig – Mägenwil (A1-Anschluss) umfährt das Areal und das Siedlungs- gebiet von Hausen an deren Ostseite. Gemeinde- und Kantonsstrasse treffen am Knoten «Seebli», der knapp 300 m vom Reichhold-Areal entfernt ist, aufeinander.

Am Knoten Seebli befindet sich ebenfalls der nächst gelegene Autobahnanschluss des Areals, der A3-Anschluss «Lupfig / Brugg». Von dort sind es nur wenige Kilometer bis zum Autobahndreieck Birrfeld, von wo aus über die A1 das ganze Schweizer Mittelland erreicht werden kann. Über das bestehende, gut ausgebaute Strassennetz wird die nähere und weitere Umgebung inkl. des süddeutschen Raums gut angebunden. Die beschlossene Süd- westumfahrung Brugg (vgl. Agglomerationsprogramm Kap. 2.4) wird diese Situation zusätz- lich verbessern.

Der Knoten Seebli, als Teil des übergeordneten Nationalstrassennetzes im Eigentum des AS- TRA, ist zum heutigen Zeitpunkt (DTV 2013: 64´800 Fahrten pro Tag) stark ausgelastet. Das ASTRA plant an diesem Knoten einen Kapazitätsausbau. Mit dessen Realisierung ist jedoch vor 2020 nicht zu rechnen. Weitere Knoten und Hauptachsen im Umfeld des Reichhold- Areals sind zum heutigen Zeitpunkt ebenfalls hochbelastet bzw. überbelastet. Die Situation wird sich aber dank der Südwestumfahrung und dem regionalen Verkehrsmanagement sta- bilisieren bzw. verbessern. Anders verhält sich hingegen die Situation auf der Hauptstrasse nach Hausen, an der das Reichhold-Areal angeschlossen wird. Diese verfügt zur Zeit und auch in Zukunft über ausreichend Kapazitäten.

Insgesamt wurde im Rahmen des Kapazitätsnachweises gemäss §46 BauV nachgewiesen, dass das umliegende Strassennetz und die umliegenden Knoten aufgrund der Entwicklun- gen auf dem Reichhold-Areal nicht unzulässig belastet werden bzw. die Leistungsfähigkeit der Strassen und Knoten nicht untragbar beeinträchtigt werden.

Teilziele

Gemäss Kapitel 3 wurden für das Reichhold-Areal die folgenden Teilziele betreffend motori- siertem Verkehr definiert: –– Erschliessung des Areals für MIV und LW in Richtung Autobahn A3 –– Bei Bedarf Verkehr im Innern des Reichhold-Areals mittels gezielter Massnahmen be- trieblich optimieren und Verkehrssicherheit sicherstellen –– Sicherheit für alle Verkehrsteilnehmenden auf dem inneren öffentlichen Erschliessungs- netz garantieren

Bestimmungen und Massnahmen

Um die oben genannten Teilziele einzuhalten, gelten für das Reichhold-Areal die folgenden Bestimmungen und Massnahmen: HIAG Immobilien 31 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

1. Das Reichhold-Areal wird über drei Ein-/Ausfahrten an der Ostseite des Areals an die Haupt-/Hauserstrasse angeschlossen. Eine Ein-/Ausfahrt («Nord») ist zwischen der Parzelle 1557 und dem an die Hauptstrasse angrenzenden Baubereich des Teilareals «Hausen» anzulegen. Eine weitere («Mitte») befindet sich zwischen diesem vorderen Baubereich des Teilareals «Hausen» und der verschobenen Gemeindegrenze (vgl. Kap. 4.1). Die dritte Ein-/Ausfahrt («Süd») ist zwischen dem an die Hauserstrasse angrenzen- den Baubereich des Teilareals «Lupfig» und der Parzelle 921. Die Ein-/Ausfahrt «Nord» ist auf die Lage der Dosierungsanlage auf der Hauptstrasse bzw. umgekehrt (vgl. Kap. 4.6) abzustimmen, die Ein-/Ausfahrt «Süd» auf die Lage einer möglichen zusätzlichen Bushal- testelle (vgl. Kap. 4.4). 2. An der Südseite des Reichhold-Areals ist die Option einer weiteren Ausfahrt freizuhal- ten. Deren arealinterne, öffentliche Erschliessung ist im Rahmen der Gestaltungspläne im «Teilareal Lupfig» sicherzustellen. Als Einfahrt ist die Lage in der Kurve für grössere Fahrzeuge ungeeignet. 3. Die Ein-/Ausfahrt «Nord» ist mit einem Linksabbiegeverbot zu versehen, damit die ge- plante Dosierungsanlage auf der Hauptstrasse (Wirkung in Richtung Dorf) nicht umfahren werden kann, und damit der Verkehrsabfluss des Reichhold-Areals möglichst in Richtung Knoten «Seebli» gelenkt wird. 4. Auf dem inneren öffentlichen Erschliessungsnetz (vgl. Kap. 4.1) ist ein Tempo 30-Regime zu verordnen, bei dessen Umsetzung auf die Verträglichkeit mit dem Gewerbeverkehr zu achten ist. Bei Bedarf sind weitere gestalterische und betriebliche Massnahmen zu ergreifen, um die Sicherheit aller Verkehrsteilnehmenden (MIV, LW, LV) sicherzustellen. 5. Auf dem übrigen inneren Erschliessungsnetz ist der Gewerbeverkehr zu priorisieren. Es gelten die betriebsspezifischen Verkehrssicherheitsbestimmungen der übergeordneten Gesetzgebung. 6. 4´000 Fahrten pro Tag bilden den Rahmen des Reichhold-Areals und sind kein Zielwert. 1´300 Fahrten pro Tag werden dem Teilareal «Hausen» zugeteilt und 2´700 Fahrten pro Tag dem Teilareal «Lupfig». Zur Erhöhung der Flexibilität der Nutzungen können zwischen den einzelnen Grundeigentümern 10% der Fahrten transferiert werden und zwischen den bei- den Teilarealen maximal 20%. Die Berechnung des Fahrtenaufkommens wird im Rahmen der nachfolgenden Verfahren aufgezeigt. 7. Mit jedem Gestaltungsplan ist ein Erschliessungsplan nach Art. 17 BauG einzureichen. Dieser regelt im Minimum die hinreichende Erschliessung des Gestaltungsplangebiets unter Berücksichtigung der Interessen der benachbarten Gestaltungsplangebiete sowie die Ausgestaltung der internen Erschliessung des Gestaltungsplangebiets. HIAG Immobilien 32 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

MASTERPLAN REICHHOLD-AREAL HIAG IMMOBILIEN 3. Entwurf Übersichtskarte Masterplan Reichhold-Areal

Hinweise / über- Konzeptinhalte geordnete Inhalte

Siedlung

Bestehende Gebäude Baubereiche RCI-Areal

Verkehr

Nationalstrasse Ein-/Ausfahrt MIV und LV Kantonsstrasse (ungefähre Lage) Gemeindestrasse Option Ausfahrt MIV Knoten Seebli Linksabbiegeverbot

Buslinien und Option neue Bushalte- bestehende Haltestellen stelle Reichhold-Areal Schienennetz Personen- und Güterverkehr Möglicher Anschluss Güterverkehr

Velo- und Fuss- Anschluss LV-Netz verkehrsnetz Innere Struktur Areal, Verkehrsmanagement Erschliessungsnetz (Dosierung mit sepa- (öffentlich zugänglich) rater Busspur geplant)

Natur und Landschaft

Wildtierkorridor Grünräume Archäologische Reichhold-Areal Verdachtsflächen Hochstämmige Oberflächengewässer Bepflanzung (Süssbach)

Grenzen und Perimeter

Gemeindegrenze Verschiebung Gemeindegrenze Perimeter Gesamtareal Perimeter GP 1 Perimeter GP 2

0 40 m 80 m N 14.01.2014/rti

Zuständigkeit und Beteiligte

HIAG Immobilien Massnahmen 1 bis 6 Kanton Massnahme 6 Gemeinden Massnahmen 1 bis 6 Dritte Massnahmen 1, 5

Grundlagen

–– SNZ Ingenieure und Planer AG, 2013: Kapazitätsnachweis gemäss §46 BauV. –– Departement Bau, Verkehr und Umwelt, 2010: Verkehrsmanagement Regio Brugg inkl. Leistungsoptimierung Brugg-Windisch – Synthesebericht. HIAG Immobilien 33 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

4.4 Öffentlicher Verkehr

Ausgangslage

Das Reichhold-Areal ist zum heutigen Zeitpunkt dank den beiden Bushaltestellen «Hau- sen, Stollen» und «Lupfig, Seeblizentrum» gut durch den öffentlichen Verkehr erschlossen. Während die Haltestelle «Hausen, Stollen» direkt an den nördlichen Rand des Areals grenzt, liegt die Haltestelle «Lupfig, Seebli» ca. 200 m vom südlichen Rand des Reichhold-Areals entfernt. Mit Ausnahme eines schmalen Streifens im Teilareal «Lupfig» verfügt das Gesamt- areal über die ÖV-Güteklasse C und übertrifft somit die gesetzlichen Anforderungen an die ÖV-Erschliessung einer Arbeits- bzw. Industriezone.

Das ÖV-Angebot der Postauto AG verbindet die beiden bestehenden Bushaltestellen tags- über im Viertelstundentakt direkt mit dem Bahnhof Brugg sowie mit den Ortschaften Birr, Lupfig, Hausen, Windisch und Brugg. Der Bahnhof Lupfig (S-Bahn) liegt 800 m in südlicher Richtung vom Reichhold-Areal enfernt, derjenige von Brugg (IR/S-Bahn) weniger als 3 km Luftlinie in nördlicher Richtung.

Im Rahmen der Vorarbeiten zum Masterplan wurden verschiedene Varianten für eine zu- sätzliche optionale Bushaltestelle gepürft. Eine zusätzliche Bushaltestelle würde insbeson- dere die Fusswegdistanz zwischen Haltestelle und Zielorten im Teilareal «Lupfig» verkürzen sowie den Modalsplit zu Gunsten des öffentlichen Verkehrs gegenüber dem MIV verändern.

Teilziele

Gemäss Kapitel 3 wurden für das Reichhold-Areal die folgenden Teilziele betreffend öffentli- chem Verkehr definiert: –– ÖV-Benutzung fördern –– Bei ausgewiesenem Bedarf optional eine neue Bushaltestelle anlegen

Bestimmungen und Massnahmen

Um die oben genannten Teilziele einzuhalten, gelten für das Reichhold-Areal die folgenden Bestimmungen und Massnahmen: 1. In der Nähe der Ein-/Ausfahrt «Süd» ist eine neue Bushaltestelle auf dem inneren Er- schliessungsnetz zu errichten, falls diese aufgrund der künftigen, konkreten Nutzungen des Areals nicht unzweckmässig ist. Diese Option einer neuen Bushaltestelle und deren genaue Lage sind im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens für das Teilareal «Lupfig» zu thematisieren und allenfalls verbindlich festzulegen. Kanton (AVK), Gemeinden und Trans- portunternehmungen (Postauto AG) sind früh genug in die Planung miteinzubeziehen. HIAG Immobilien 34 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

MASTERPLAN REICHHOLD-AREAL HIAG IMMOBILIEN 3. Entwurf Übersichtskarte Masterplan Reichhold-Areal

Hinweise / über- Konzeptinhalte geordnete Inhalte

Siedlung

Bestehende Gebäude Baubereiche RCI-Areal

Verkehr

Nationalstrasse Ein-/Ausfahrt MIV und LV Kantonsstrasse (ungefähre Lage) Gemeindestrasse Option Ausfahrt MIV Knoten Seebli Linksabbiegeverbot

Buslinien und Option neue Bushalte- bestehende Haltestellen stelle Reichhold-Areal Schienennetz Personen- und Güterverkehr Möglicher Anschluss Güterverkehr

Velo- und Fuss- Anschluss LV-Netz verkehrsnetz Innere Struktur Areal, Verkehrsmanagement Erschliessungsnetz (Dosierung mit sepa- (öffentlich zugänglich) rater Busspur geplant)

Natur und Landschaft

Wildtierkorridor Grünräume Archäologische Reichhold-Areal Verdachtsflächen Hochstämmige Oberflächengewässer Bepflanzung (Süssbach)

Grenzen und Perimeter

Gemeindegrenze Verschiebung Gemeindegrenze Perimeter Gesamtareal Perimeter GP 1 Perimeter GP 2

0 40 m 80 m N 14.01.2014/rti

Zuständigkeit und Beteiligte

HIAG Immobilien Massnahme 1 Kanton Massnahme 1 Gemeinden Massnahme 1 Dritte Massnahme 1

Grundlagen

–– ecoptima, 2013: Reichhold-Areal – Varianten ÖV-Erschliessung (Arbeitspapier). –– SNZ Ingenieure und Planer AG, 2013: Kapazitätsnachweis gemäss §46 BauV. HIAG Immobilien 35 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

4.5 Fuss- und Veloverkehr

Ausgangslage

Das Reichhold-Areal verfügt zum heutigen Zeitpunkt über ein minimales Fusswegnetz. Ent- lang dem Süssbach (Westseite) verläuft ein Gehweg, welcher in die Hauserstrasse mündet. Entlang der Hauptstrasse (Ostseite) besteht ein Trottoir. Der Heuweg verbindet die Hauptst- strasse via Reichhold-Areal mit dem Süssbach-Weg (Bereich Gemeindegrenze). Für die Que- rung der SBB-Linie ist auf der Südseite des Areals eine Unterführung entlang der Autobahn A3 vorhanden.

Die Wegverbindungen entlang dem Süssbach sowie die Querungsrouten des Areals und der SBB-Linie werden ebenfalls durch Velofahrerinnen und Velofahrer benutzt. Hingegen verläuft die kantonale Veloroute in Hausen auf der Hauptstrasse (Ostseite des Areals) als Kernfahrbahn und zweigt bei der Gemeindegrenze zu Lupfig in den Trottenweg ab, der da- nach entlang der Autobahn A3 weiterverläuft (in beide Richtungen).

In Bezug auf den Fuss- und Veloverkehr ist das Fehlen von direkten Verbindungen rund um das Areal eine Schwachstelle. Weitere Schwachstellen sind die Gestaltung der bestehenden Fuss- und Velowege (Belag, Breite), die geringe Anzahl an direkten LV-Anschlüssen an das Areal (2 Anschlüsse) und das Fehlen einer direkten Fussverbindung zum südlich gelegenen Einkaufszentrum «Seebli» bzw. Bahnhof Lupfig. Im Hinblick auf die zukünftige Arealnutzung gilt es, diese Schwachstellen zu verbessern.

Teilziele

Gemäss Kapitel 3 wurden für das Reichhold-Areal die folgenden Teilziele betreffend Fuss- und Veloverkehr definiert: –– Gut erschlossen für Fuss- und Veloverkehr –– Anschluss an das kommunale LV-Netz sicherstellen

Bestimmungen und Massnahmen

Um die oben genannten Teilziele einzuhalten, gelten für das Reichhold-Areal die folgenden Bestimmungen und Massnahmen: 1. Die bestehenden Wege entlang des Süssbachs und der Hauptstrasse (Trottoire) werden auf die Bedürfnisse des Velo- und Fussverkehrs abgestimmt. Mittels der Realisierung ei- nes neuen Wegstücks entlang der Nordseite des Areals entsteht ein attraktives Fuss- und Velowegnetz für das Reichhold-Areal. 2. Für das Reichhold-Areal sind mehrere Anschlüsse an das kommunale Fuss- und Velonetz sicherzustellen. Entlang der Ostseite dienen die drei Ein-/Ausfahrten für den MIV eben- falls dem Fuss- und Veloverkehr. Zwei neue LV-Anschlüsse sind entlang der Nordseite (in den beiden Ecken des Areals) zu realisieren und je ein Anschluss ist entlang der Süd- bzw. Westseite (Anschluss an inneres öffentliches Erschliessungsnetz) zu realisieren. Die arealinterne Erschliessung des LV-Anschlusses «Süd» ist im Rahmen der Gestaltungsplä- ne im «Teilareal Lupfig» sicherzustellen. HIAG Immobilien 36 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

MASTERPLAN REICHHOLD-AREAL HIAG IMMOBILIEN 3. Die LV-Erschliessung des Reichhold-Areals ist auf die übergeordnete LV-Planung (Ge- 3. Entwurf meinde, Region, Kanton) abzustimmen. Die Übergänge zum übergeordneten LV-Netz sind Übersichtskarte Masterplan Reichhold-Areal sicherzustellen (z.B. kantonale Veloroute, Verbindung Seeblizentrum – Bahnhof Lupfig, Hinweise / über- Konzeptinhalte Treppenabgang an Südseite des Areals in Unterführung des A3-Tunnels für Zu Fuss Ge- geordnete Inhalte

hende). Siedlung

Bestehende Gebäude Baubereiche RCI-Areal

Verkehr

Nationalstrasse Ein-/Ausfahrt MIV und LV Kantonsstrasse (ungefähre Lage) Gemeindestrasse Option Ausfahrt MIV Knoten Seebli Linksabbiegeverbot

Buslinien und Option neue Bushalte- bestehende Haltestellen stelle Reichhold-Areal Schienennetz Personen- und Güterverkehr Möglicher Anschluss Güterverkehr

Velo- und Fuss- Anschluss LV-Netz verkehrsnetz Innere Struktur Areal, Verkehrsmanagement Erschliessungsnetz (Dosierung mit sepa- (öffentlich zugänglich) rater Busspur geplant)

Natur und Landschaft

Wildtierkorridor Grünräume Archäologische Reichhold-Areal Verdachtsflächen Hochstämmige Oberflächengewässer Bepflanzung (Süssbach)

Grenzen und Perimeter

Gemeindegrenze Verschiebung Gemeindegrenze Perimeter Gesamtareal Perimeter GP 1 Perimeter GP 2

0 40 m 80 m N 14.01.2014/rti

Zuständigkeit und Beteiligte

HIAG Immobilien Massnahmen 1, 2 Kanton Massnahme 3 Gemeinden Massnahmen 1, 2, 3 Dritte –

Grundlagen

–– SNZ Ingenieure und Planer AG, 2013: Kapazitätsnachweis gemäss §46 BauV. –– Gemeinden Hausen und Lupfig, 2012: Langsamverkehr Hausen Lupfig. HIAG Immobilien 37 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

4.6 Verkehrs- und Mobilitätsmanagement

Ausgangslage

Eine Analyse des Verkehrsdrucks im Rahmen des Syntheseberichts «Verkehrsmanagement Regio Brugg» hat den grossen Nachfrageüberhang von bis zu 1´200 Fz/h im Abschnitt K117 der Zürcherstrasse (Windisch) gezeigt. Infolgedessen weicht der Verkehr über Hausen und andere Ortsdurchfahrten aus. Der Kanton plant diesem Problem mit geeigneten Verkehrs- managementmassnahmen, die ebenfalls das Umfeld des Reichhold-Areals betreffen, entge- genzuwirken.

Teilziele

Gemäss Kapitel 3 wurden für das Reichhold-Areal die folgenden Teilziele betreffend Ver- kehrs- und Mobilitätsmanagement definiert: –– Bei Bedarf Verkehr im Innern des Reichhold-Areals mittels gezielter Massnahmen be- trieblich optimieren und Verkehrssicherheit sicherstellen –– Modalsplit des neu induzierten Verkehrs mittels Mobilitätsmassnahmen zugunsten von ÖV und LV beeinflussen sowie Verkehrsspitzen dämpfen

Bestimmungen und Massnahmen

Um die oben genannten Teilziele einzuhalten, gelten für das Reichhold-Areal die folgenden Bestimmungen und Massnahmen: 1. Der Kanton plant mittels der Installation einer Lichtsignalanlage auf der Hauserstrasse (Ostseite des Reichhold-Areals, ca. Höhe Ein-/Ausfahrt «Süd») den Verkehrszufluss in Richtung Hausen Zentrum am Siedlungsrand zu dosieren. 2. Im Rahmen des vorliegenden Masterplans wird dem Kanton empfohlen, die Dosierungs- anlage näher am Siedlungsrand von Hausen (im Bereich Ein-/Ausfahrt «Nord») anzubrin- gen, damit diese durch die Verkehrsteilnehmenden nicht via Reichhold-Areal umfahren werden kann bzw. die Zufahrt ins Reichhold-Areal von Norden via Ortsdurchfahrt attrakti- ver wird. 3. Der Grundeigentümer erarbeitet unter Beizug der zukünftigen Nutzer des Areals und der kantonalen Mobilitätsplattform (aargaumobil) ein Mobilitätskonzept inkl. Mobilitätsma- nagementsmassnahmen. Das Mobilitätkonzept wird im Rahmen des Gestaltungsplan- verfahrens festgesetzt und im Baubewilligungsverfahren ausgestaltet. Mögliche Mass- nahmen sind z.B. gedeckte Veloabstellplätze, Ladestationen für E-Bikes, direkte Zugänge zu Haltestellen, verbilligte Abonnemente, Car-Sharing, Carpooling, Flexibilisierung der Arbeitszeiten. HIAG Immobilien 38 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

MASTERPLAN REICHHOLD-AREAL HIAG IMMOBILIEN 3. Entwurf Übersichtskarte Masterplan Reichhold-Areal

Hinweise / über- Konzeptinhalte geordnete Inhalte

Siedlung

Bestehende Gebäude Baubereiche RCI-Areal

Verkehr

Nationalstrasse Ein-/Ausfahrt MIV und LV Kantonsstrasse (ungefähre Lage) Gemeindestrasse Option Ausfahrt MIV Knoten Seebli Linksabbiegeverbot

Buslinien und Option neue Bushalte- bestehende Haltestellen stelle Reichhold-Areal Schienennetz Personen- und Güterverkehr Möglicher Anschluss Güterverkehr

Velo- und Fuss- Anschluss LV-Netz verkehrsnetz Innere Struktur Areal, Verkehrsmanagement Erschliessungsnetz (Dosierung mit sepa- (öffentlich zugänglich) rater Busspur geplant)

Natur und Landschaft

Wildtierkorridor Grünräume Archäologische Reichhold-Areal Verdachtsflächen Hochstämmige Oberflächengewässer Bepflanzung (Süssbach)

Grenzen und Perimeter

Gemeindegrenze Verschiebung Gemeindegrenze Perimeter Gesamtareal Perimeter GP 1 Perimeter GP 2

0 40 m 80 m N 14.01.2014/rti

Zuständigkeit und Beteiligte

HIAG Immobilien Massnahmen 2, 3 Kanton Massnahmen 1, 2 Gemeinden Massnahmen 1, 2, 3 Dritte Massnahme 3

Grundlagen

–– SNZ Ingenieure und Planer AG, 2013: Kapazitätsnachweis gemäss §46 BauV. –– Departement Bau, Verkehr und Umwelt, 2010: Verkehrsmanagement Regio Brugg inkl. Leistungsoptimierung Brugg-Windisch – Synthesebericht. HIAG Immobilien 39 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

4.7 Güterverkehr

Ausgangslage

Vom Bahnhof Lupfig führt ein Gleisanschluss ins Reichhold-Areal, welcher seit über 20 Jah- ren nicht mehr in Betrieb ist. Die Gleise und der Gleiskopf auf dem Reichhold-Areal wurden im Zuge des Rückbaus der Gebäude verlegt und führen heute nur noch wenige Meter ins Reichhold-Areal hinein. Zudem führt das Anschlussgleis heute ab der Arealgrenze auf das vor einigen Jahren neu erstellte Ausgzugsgleis der Bertschi AG. Die Weiche, die das An- schlussgleis des Reichhold-Areals mit dem Netz der SBB verbindet, ist vorhanden jedoch derzeit nicht eingebaut. Die Wiederinbetriebnahme des Gütergleisanschlusses wird zum heutigen Zeitpunkt als unwahrscheinlich beurteilt.

Für eine allfällige Nutzung des Anschlussgleises sind verschiedene Aspekte zu berücksichti- gen. Erstens gilt es die Gleisinfrastruktur auf dem Gelände und die Verbindung ans Netz der SBB zu gewährleisten und zu regeln. Ansprechpartnerin in diesen Fragen ist die SBB Infra- struktur. Zweitens ist der Gütertransport mit SBB Cargo als Anbieter der Transportdienstleis- tung zu regeln. Drittens ist eine Absprache mit der Firma Bertschi AG vorzunehmen.

Gespräche mit den SBB haben bestätigt, dass die Bahn am Erhalt der Gleisanschlüsse nach wie vor interessiert ist.

Teilziele

Gemäss Kapitel 3 wurden für das Reichhold-Areal die folgenden Teilziele betreffend Güter- verkehr definiert: –– Gute Erschliessung für gewerblichen Verkehr

Bestimmungen und Massnahmen

Um die oben genannten Teilziele einzuhalten, gelten für das Reichhold-Areal die folgenden Bestimmungen und Massnahmen: 1. Der mögliche Anschluss an den Güterverkehr ist im Rahmen des Gestaltungsplanverfah- rens zu regeln. 2. Als Grundeigentümerin der heutigen Gleisanlage pflegt die HIAG Immobilien den Kontakt zu «SBB Infrastruktur» sowie der Firma Bertschi AG und leitet das für eine Wiederinbe- triebnahme bzw. für den Umbau des Güterverkehrsanschlusses notwendige Verfahren rechtzeitig ein. HIAG Immobilien 40 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

MASTERPLAN REICHHOLD-AREAL HIAG IMMOBILIEN 3. Entwurf Übersichtskarte Masterplan Reichhold-Areal

Hinweise / über- Konzeptinhalte geordnete Inhalte

Siedlung

Bestehende Gebäude Baubereiche RCI-Areal

Verkehr

Nationalstrasse Ein-/Ausfahrt MIV und LV Kantonsstrasse (ungefähre Lage) Gemeindestrasse Option Ausfahrt MIV Knoten Seebli Linksabbiegeverbot

Buslinien und Option neue Bushalte- bestehende Haltestellen stelle Reichhold-Areal Schienennetz Personen- und Güterverkehr Möglicher Anschluss Güterverkehr

Velo- und Fuss- Anschluss LV-Netz verkehrsnetz Innere Struktur Areal, Verkehrsmanagement Erschliessungsnetz (Dosierung mit sepa- (öffentlich zugänglich) rater Busspur geplant)

Natur und Landschaft

Wildtierkorridor Grünräume Archäologische Reichhold-Areal Verdachtsflächen Hochstämmige Oberflächengewässer Bepflanzung (Süssbach)

Grenzen und Perimeter

Gemeindegrenze Verschiebung Gemeindegrenze Perimeter Gesamtareal Perimeter GP 1 Perimeter GP 2

0 40 m 80 m N 14.01.2014/rti

Zuständigkeit und Beteiligte

HIAG Immobilien Massnahmen 1, 2 Kanton – Gemeinden – Dritte Massnahme 2

Grundlagen

–– SBB, 2012: Merkblatt über das Verfahren beim Projektieren, Bau oder Umbau von An- schlussgleisen, die ans Netz der SBB anschliessen. –– Ingenieur Eichenberger AG Lenzburg / SBB Infrastruktur: Kenntnisse der aktuellen Situati- on (Fertigstellung Auszugsgleis Bertschi AG). HIAG Immobilien 41 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

4.8 Energie

Ausgangslage

Bestandteil der Vision der HIAG Immobilien bezüglich ihrer Tätigkeit im Bereich Arealent- wicklung ist, dass das Management zusammen mit seinen Partnern nachhaltige Mehrwerte für Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt schafft. Dieser Aspekt gilt insbesondere auch für den Bereich Energie.

Teilziele

Gemäss Kapitel 3 wurden für das Reichhold-Areal die folgenden Teilziele betreffend Energie definiert: –– Für das Reichhold-Areal eine nachhaltige Arbeitszone herbeiführen

Bestimmungen und Massnahmen

Um die oben genannten Teilziele einzuhalten, gelten für das Reichhold-Areal die folgenden Bestimmungen und Massnahmen: 1. Im Reichhold-Areal ist ein hoher Anteil an erneuerbaren Energiequellen zur Deckung des

gesamten Energiebedarfs (Wärme, Elektrizität, Warmwasser) und zur CO2-Reduktion anzu- streben. Durch bauliche Massnahmen wird der Energieverbrauch zusätzlich reduziert und eine hohe Energieeffizienz erreicht. 2. Für Neu- und grössere Umbauten sind der Einsatz von erneuerbaren Energieträgern an- zustreben (z.B. Sonne, Holz, Erdwärme, Wasser) und die Vorgaben des aktuellsten Ener- giestandards einzuhalten (Versorgungskonzept).

Zuständigkeit und Beteiligte

HIAG Immobilien Massnahmen 1, 2 Kanton – Gemeinden – Dritte Massnahme 4

Grundlagen HIAG Immobilien 42 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

4.9 Ver- und Entsorgung

Ausgangslage

Als ehemaliges Industriegebiet verfügt das Reichhold-Areal zum heutigen Zeitpunkt nicht über die notwendigen Werkanschlüsse für Strom und Wasser. Ebenfalls fehlt für das Gebiet ein Abfallkonzept.

Teilziele

Gemäss Kapitel 3 wurden für das Reichhold-Areal die folgenden Teilziele betreffend Ver- und Entsorgung definiert: –– Für das Reichhold-Areal eine nachhaltige Arbeitszone herbeiführen

Bestimmungen und Massnahmen

Um die oben genannten Teilziele einzuhalten, gelten für das Reichhold-Areal die folgenden Bestimmungen und Massnahmen: 1. Das Reichhold-Areal wird auf ressourcenschonende Art und Weise an das Ver- und Ent- sorgungsnetz der beiden Gemeinden angeschlossen. 2. Bei der Erschliessung des Reichhold-Areals für die Ver- und Entsorgung ist auf möglichst kurze Wege und die Schonung archäologischer Funde (vgl. Kap. 4.10) zu achten.

Zuständigkeit und Beteiligte

HIAG Immobilien Massnahmen 1, 2 Kanton Massnahmen 1, 2 Gemeinden Massnahmen 1, 2 Dritte Massnahmen 1, 2

Grundlagen HIAG Immobilien 43 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

4.10 Altlasten, Archäologie und Ökologie

Ausgangslage

Altlasten Aufgrund der industriellen Herstellung von chemischen Harzen und Weichmachern zwi- schen 1938 und 1992, weisen die Flächen im Bereich der ehemaligen Produktionsgebäude der Reichhold-Chemie, trotz durchgeführter Altlastensanierung, hohe Belastungen auf. Einige der Flächen unterliegen weiterhin der Pflichtsanierung und müssen zwingend saniert werden. Bei den übrigen Teilflächen sind die weiteren Massnahmen von der Art der Bebau- ung und der Nutzung abhängig. Falls keine Totalsanierung des Standortes erfolgt und einige Teilflächen als belastete Böden bestehen bleiben, ist diesem Umstand bei der Abwasser- versickerung Rechnung zu tragen. Gemäss Umweltschutzgesetz Art. 34, Abs. 1 muss die Abwasserversickerung gegebenfalls auf der unbelasteten Arealfläche erfolgen. Die HIAG Immobilien liess unlängst zum Thema Altlasten einen Synthesebericht durch einen externen Experten (Ecosens) erarbeiten. Dieser Synthesebericht wurde dem Kanton im November 2013 eingereicht. Darauf basierend soll eine Strategie für die Sanierung der Altlasten und die Koordination des weiteren Vorgehens definiert werden.

Archäologie Auf dem Reichhold-Areal besteht die Möglichkeit, bei Tiefbauarbeiten auf archäologische Funde zu stossen. Bisher sind zwei aktenkundige archäologische Fundstellen aus der An- tike bekannt. Einerseits handelt es sich um die sogenannte «römische Wasserleitung», die das Teilareal «Hausen» von Norden her durchkreuzt und im Bereich des Teilareals «Lupfig» das Areal in westlicher Richtung verlässt. Anderseits handelt es sich um ein wohl römischer Strassenkörper nach Vindonissa. Im Bauzonenplan der Gemeinde Lupfig von 2009 sind zu- dem weitere archäologische Verdachtsstellen ausgeschieden.

Ökologie Bestandteil der Vision der HIAG Immobilien bezüglich ihrer Tätigkeit im Bereich Arealent- wicklung ist, dass das Management zusammen mit seinen Partnern nachhaltige Mehrwerte für Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt schafft. Das Einhalten gewisser ökologischer Stan- dards ist demzufolge Bestandteil der Entwicklungsabsichten auf dem Reichhold-Areal.

Teilziele

Gemäss Kapitel 3 wurden für das Reichhold-Areal die folgenden Teilziele betreffend Altlas- ten, Archäologie und Ökologie definiert: –– Für das Reichhold-Areal eine nachhaltige Arbeitszone herbeiführen

Bestimmungen und Massnahmen

Um die oben genannten Teilziele einzuhalten, gelten für das Reichhold-Areal die folgenden Bestimmungen und Massnahmen: 1. Eine Strategie zur Sanierung der verbleibenden Altlasten bzw. zum Umgang mit diesen ist in Zusammenarbeit mit der Sektion «Abfälle und Altlasten» der BVU zu erarbeiten und umzusetzen. HIAG Immobilien 44 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

2. Die archäologischen Verdachtsflächen sind unter Beizug der Leitung der Ausgrabungen von Vindonissa zu untersuchen und zu dokumentieren, bevor mit den Tiefbauarbeiten be- gonnen wird. Falls bei Bauarbeiten archäologische Funde gemacht werden ist die Leitung der Ausgrabungen von Vindonissa zu kontaktieren.

MASTERPLAN3. Bei der REICHHOLD-AREAL Planung ist eine hohe Flexibilität für verschiedene Raum- und Nutzungsbedürf- HIAG IMMOBILIEN nisse vorzusehen, um einen möglichst langen Lebenszyklus der Bauten zu erreichen. Bei 3. Entwurf der Wahl der Baustoffe wird auf die Verwendung umweltfreundlicher, möglichst schad- Übersichtskarte Masterplan Reichhold-Areal stofffreier und gesundheitlich unbedenklicher Materialien geachtet. Der Verbrauch von Hinweise / über- Konzeptinhalte Ressourcen bei der Erstellung, Nutzung und Beseitigung von Gebäuden ist durch geeig- geordnete Inhalte

nete Materialwahl zu minimieren. Siedlung

Bestehende Gebäude Baubereiche RCI-Areal

Verkehr

Nationalstrasse Ein-/Ausfahrt MIV und LV Kantonsstrasse (ungefähre Lage) Gemeindestrasse Option Ausfahrt MIV Knoten Seebli Linksabbiegeverbot

Buslinien und Option neue Bushalte- bestehende Haltestellen stelle Reichhold-Areal Schienennetz Personen- und Güterverkehr Möglicher Anschluss Güterverkehr

Velo- und Fuss- Anschluss LV-Netz verkehrsnetz Innere Struktur Areal, Verkehrsmanagement Erschliessungsnetz (Dosierung mit sepa- (öffentlich zugänglich) rater Busspur geplant)

Natur und Landschaft

Wildtierkorridor Grünräume Archäologische Reichhold-Areal Verdachtsflächen Hochstämmige Oberflächengewässer Bepflanzung (Süssbach)

Grenzen und Perimeter

Gemeindegrenze Verschiebung Gemeindegrenze Perimeter Gesamtareal Perimeter GP 1 Perimeter GP 2

0 40 m 80 m N 14.01.2014/rti

Zuständigkeit und Beteiligte

HIAG Immobilien Massnahmen 1, 2, 3 Kanton Massnahmen 1, 2 Gemeinden – Dritte Massnahmen 1, 2, 3

Grundlagen

–– Ecosens, 2013: Synthesebericht Altlasten Reichhold-Areal. –– Gemeinde Lupfig, 2009: Bauzonenplan – Archäologische Verdachtsflächen. HIAG Immobilien 45 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

5. Konzeptkarte MASTERPLAN REICHHOLD-AREAL HIAG IMMOBILIEN Die Übersichtskarte des Masterplans «Reichhold-Areal» gibt die Konzept- inhalte aus Kapitel 4 wieder. Sie befindet sich als A3-Karte am Schluss diesesÜbersichtskarte Berichts. Im Folgenden wird die Legende abgebildet, die auf die KarteninhalteMasterplan schliessen Reichhold-Areal lässt.

Hinweise / über- Konzeptinhalte geordnete Inhalte

Siedlung

Bestehende Gebäude Baubereiche RCI-Areal Vorzugsgebiete «Büro- und B Dienstleistungsgebäude» M Vorzugsgebiete «Multifunktionshallen» Verkehr

Nationalstrasse Ein-/Ausfahrt MIV und LV Baulinien A3 (UVEK) (ungefähre Lage) Kantonsstrasse Option Ausfahrt MIV Gemeindestrasse Linksabbiegeverbot Knoten Seebli (LSA) B Buslinien und beste- Option neue Bushalte- hende Haltestellen stelle Reichhold-Areal Schienennetz Personen- (Lage zu definieren) B und Güterverkehr Möglicher Anschluss Güterverkehr

B Velo- und Fuss- Anschluss LV-Netz verkehrsnetz Innere Struktur Areal, M Verkehrsmanagement Erschliessungsnetz (Dosierung mit ÖV- (öffentlich zugänglich) Bevorzugung)

Natur und Landschaft

M Wildtierkorridor Grünräume Archäologische Reichhold-Areal Verdachtsflächen Hochstämmige Oberflächengewässer Bepflanzung mit Grünraum Begrünung innere (Süssbach) Struktur Areal

Grenzen und Perimeter

Gemeindegrenze Verschiebung Gemeindegrenze Perimeter Gesamtareal Perimeter Teilareal «Hausen» Perimeter Teilareal «Lupfig» Starkstromleitung 0 40 m 80 m N Kartengrundlage: Geoportal Kt. AG, AV-Daten, 1 : 2’500 Kartengrundlage: Geoportal AV-Daten, AG, Kt. 03.09.2014/ds HIAG Immobilien 46 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

6. Absichtserklärung Projektpartner

6.1 Gemeinden

Eugen Bless Christian Wernli Gemeindeammann Hausen Gemeindeschreiber Hausen

Richard Plüss Toni Bossard Gemeindeammann Lupfig Gemeindeschreiber Lupfig

6.2 Grundeigentümer

Alex Römer Sarah Berger Arealentwickler HIAG Immobilien Arealentwicklerin HIAG Immobilien Parzellen Nr. 327, 769, 918, 1445, 1458, 1459, 1478, 1507

Daniel Knecht Linus Schmid Mitglied VR Knecht Bau AG Leitung Immobilien Knecht Bau AG Parzelle Nr. 921 (Lupfig)

Adrian Suter Rosmarie Sutter Parzelle Nr. 840 (Lupfig)

Markus Renold Erbengemeinschaft Walter Renold Parzelle Nr. 1557 (Hausen)

Hausen/Lupfig, den 25. November 2014 HIAG Immobilien 47 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Anhang

Anhang

Anhang 1 Grundlagen

Brugg Regio, 2007: Entwicklungsschwerpunkt Eigenamt – Konzept für die räumliche Entwicklung.

Brugg Regio, 2003: Landschaftsentwicklungsprogramm (LEP) Brugg Regio.

Departement Bau, Verkehr und Umwelt, 2012: Agglomerationsprogramm Aargau-Ost, 2. Generation. Hauptbericht.

Departement Bau, Verkehr und Umwelt, 2011: Kapazitätsnachweis, § 46 BauV – Empfehlungen.

Departement Bau, Verkehr und Umwelt, 2010: Verkehrsmanagement Regio Brugg inkl. Leistungsoptimierung Brugg-Windisch – Synthesebericht.

Departement Bau, Verkehr und Umwelt, 2007: Agglomerationsprogramm Aargau-Ost, Siedlung und Verkehr. Schlussbericht.

Departement Volkswirtschaft und Inneres, Amt für Wirtschaft und ARbeit, 2012: Masterplanung «Reichhold-Areal» – Pflichtenheft Masterplan. ecoptima, 2013: Reichhold-Areal – Varianten ÖV-Erschliessung (Arbeitspa- pier).

Ecosens, 2013: Synthesebericht Altlasten Reichhold-Areal

Gemeinde Hausen, 2010: Bau- und Nutzungsordnung.

Gemeinde Hausen, 2010: Bauzonenplan.

Gemeinden Hausen und Lupfig, 2012: Langsamverkehr Hausen Lupfig.

Gemeinde Lupfig, 1998: Bauzonenplan.

Gemeinde Lupfig, 1998: Bau- und Nutzungsordnung.

Grosser Rat Kanton Aargau, Stand 1. Januar: Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG).

Kanton Aargau: Geoportal, www.ag.ch/de/dfr/geoportal/geoportal.jsp.

Kanton Aargau, 2011: Richtplan Kanton Aargau.

Regierungsrat Kanton Aargau, Stand 1. Januar 2013: Bauverordnung (BauV). HIAG Immobilien 48 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Anhang

Regierungsrat Kanton Aargau, 21. März 2012: Hightech Aargau – Eine Ini- tiative zur Förderung des Standorts Aargau; Botschaft an den Grossen Rat.

SBB, 2012: Merkblatt über das Verfahren beim Projektieren, Bau oder Um- bau von Anschlussgleisen, die ans Netz der SBB anschliessen.

SNZ Ingenieure und Planer AG, 2013: Kapazitätsnachweis gemäss § 46 BauV.

Stiftung VISIONMITTE, 2006: Entwicklungsrichtplan (ERP), Richtplankarten und Bestimmungen.

Anhang 2 Abkürzungsverzeichnis

ARE Abteilung Raumentwicklung ASTRA Bundesamt für Strassen AVK Abteilung Verkehr AZ Ausnutzungsziffer (m2/m2) BauG Baugesetz Kanton Aargau BauV Bauverordnung Kanton Aargau BNO Bau- und Nutzungsordnung BVU Departement Bau, Verkehr und Umwelt Kanton Aargau BMZ Baumassenziffer (m3/m2) ESP Wirtschaftliche Entwicklungsschwerpunkte GP Gestaltungsplan GF Grünfläche (m2) GZ Grünflächenziffer (m2/m2) HIAG Holzindustrie Aktiengesellschaft LV Langsamverkehr LW Lastwagen MIV Motorisierter Individualverkehr MM Mobilitätsmanagement MP Masterplan ÖV Öffentlicher Verkehr VM Verkehrsmanagement HIAG Immobilien 49 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Anhang

Anhang 3 ÖV-Güteklassen Ist-Zustand HIAG Immobilien 50 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Anhang

Anhang 4 Flächen- und Baumassennnachweis

Grundeigentümer per Parzellennr. Gemeinde Fläche in m2 Februar 2014 1445 HIAG Hausen 10´812 1507 HIAG Hausen 6´701 1458 HIAG Hausen 3´334 1478 HIAG Hausen 5´429 1459 HIAG Hausen 959 1557 Renold Hausen 2´703 2277 (Weg) Gmd. Hausen Hausen 2´106 Total in Hausen 32´044 327 HIAG Lupfig 25´978 769 HIAG Lupfig 6´279 918 HIAG Lupfig 2´676 840 Suter Lupfig 2´090 921 Knecht Lupfig 4´151 916 (Weg) Gmd. Lupfig Lupfig 1´272 Total in Lupfig 42´446 Total Reichhold-Areal 74´490

Grundeigentümer per Gemeinde (BMZ) Fläche in m2 Baumasse in m3 Februar 2014 HIAG * Hausen (4m3/m2) 28´359 113´436 Renold Hausen (4m3/m2) 2´703 10´812 Total in Hausen 31´062 124´248 * inkl. Anteil von 1´124 m2 der Parzelle 2277 HIAG Lupfig (7m3/m2) 34´933 244´531 Suter Lupfig (7m3/m2) 2´090 14´630 Knecht Lupfig (7m3/m2) 4´151 29´057 Total in Lupfig 41´174 288´218 Total Reichhold-Areal 72´236 412´466 Hauserstrasse Seebli HIAG Immobilien 51 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht SBB 69 Anhang 914 1750 3 2046 N NS 1759 925 920 917 918 470 244 769 921 3 2 m 531 933 m ' 244 ' 34 = = Fuchshaldenweg 353 922 Hauserstrasse LUPFIG

HIAG

7 . * SBB PARZ BMZ TOTAL 916 1757 Süessbach Lupfig . 410401757 306 325 Gmd 405 3 3 2 2 913 m m m 915 057 630 ' ' 090 m 151 ' ' 907 840 14 2 4 29 = = = = 3592 Trottenweg LUPFIG 457 456 2120 118 LUPFIG KNECHT , , 7 K 2381 81

840 921 7 7 . . * * 2 Lupfig Industriezone BMZ

104

PARZ BESTAND BMZ PARZ BESTAND BMZ

Grenzverlauf . . best 222 m 1459 ' 1 258 2 1982 2127 2128 222 m ' 2137 1 A 3 2 2 m 2 m m 2126 m 143 96 436 ' 359 235 ' 124 1458 ' 27 113 28 ' 1 4 = = = + 2139 kV Hausen Arbeitszone BMZ 132 2

SBB m Hausen 56 GMD . .

GDE . . 1478 123 ' 2277 1 . Gmd HAUSEN 1507 PARZ

HIAG , GRENZBER 4 . * Hauptstrasse PARZ ANTEIL BMZ NACH 2490 2332 2333 2136 152 3 2 Heuweg 812 m ' 2148 703 m ' 2 10 1506 1445 = = 3050 NC 1557 88 135 HAUSEN Hausen . 1989 120 , RENOLD NG 587 1 2277 Gmd NC 151 86

Stollen 1557 2135 4 . 421 Münzentalstrasse * Rest . 774 2331 Süessbach 69 PARZ BESTAND BMZ 61 775 779 118 3 A K 1 1933 155 640 84 2104 100 1951 Schützenhausstrasse 1401 2000 2489 617 1999 1586 1948 . u 1577 2098 A 3 619 2 729 82 913 616 3 922 2504 1587 2209 898 67 175 . u Wiesenweg 2329 1760 2458 1585 178 4

30

/

84

. 120

1000

:

MASSSTAB 1 FORM ch 74 . - u 23

LUPFIG 441

- arch - t URECH 056 + urech @ FAX FAX hr . - -

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,

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AG E - Mail : 11 ch

8001 8001 . 442

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51 TSCHUDIN 056 60

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REICHHOLD 6 24 Y Y / / 02 01

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LÖWENSTRASSE 5200

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66 KATASTERPLAN GRENZBEREINIGUNG REV

X

65

X HIAG HIAG HIAG HIAG HIAG HIAG Renold HIAG HIAG Sutter Knecht Gmd Gmd

64

X

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X

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X

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IMMOBILIEN

59

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52 aufheben

X QS 02 / X50

2 QS 02 / X50

51 m m m m m m m

HIAG AREALENTWICKLUNG PLAN 3 GEZ

X /

50

X

49

X . .

48

X 978 812 m

47

X ' ' ARCHITEKTURBÜRO

46 Internet : INDUSTRIESTRASSE INDUSTRIESTRASSE

X 279 676 151 272 090 m 701 334 429 m 106 703 m

45 ' ' ' ' ' ' ' ' ' '

X

44

X 6 959 m 25 2 4 1 10 2 6 3 5 2 2

43

X best best neu

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.

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X

.

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X

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NR 12

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X

Lupfig 38

X Hausen

05

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X

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X

.

35

X Agis

34

X 33 X

BAUHERR OBJEKT OBJEKT 5612 DAT 32 X 31 X 30 X 29 X

28 X 27

X

QS 01 / X25 QS 01 / X25 nach 26 X

25 X 24 S X 23 X 22 X 1507 769 1458 1478 1459 327 918 921 2277 916 1445 1557 840 21 X 20 X 19 X

18 X

Gemeindegrenze Gemeindegrenze Gemeindegrenze 17 X 16 O X 15 X Flächen 14 X 13

X

12 X

11 W X 10 X 9 X 8 X 7 X 6 X

5 X

4 X 3 N X 2 X 1 X

9 8 7 6 5 4 3 2 1 Parzelle Parzelle Parzelle Parzelle Parzelle Parzelle Parzelle Parzelle Parzelle Parzelle Legende Parzellenflächen Parzelle Parzelle Parzelle

11

29 28 27 26 25 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 10

Y Y Y Y Y Y Y Y Y

24

Y

Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y

Y Y 6 Y 24 / / 02 01 LS LS HIAG Immobilien 52 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht

Anhang

Anhang 5 Grünflächennachweis

Arealfläche in m2 Minimum an Grünflä- Gebiet GZ gemäss BNO (vgl. Anhang 4) che in m2 gemäss BNO Teilareal Hausen 0.25 m2/m2 31´062 7´765.5 Teilareal Lupfig 0.15 m2/m2 41´174 6´176.0 Gesamtareal 72´236 13´941.5

Minimum an GF in GF in m2 gemäss Defizit GF in m2 ge- Gebiet m2 gemäss BNO Masterplan mäss Masterplan Teilareal Hausen 7´765.5 4´094 –3´671.5 Teilareal Lupfig 6´176.0 6´820 +644.0 Gesamtareal 13´941.5 10´914 –3´027.5 rstrass e bl i ee H aus e HIAG ImmobilienS 53 ecoptima Masterplan Reichhold-Areal Bericht SBB 9 6 4 1

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