EINZELHANDELSGUTACHTEN FÜR DIE GEMEINDE A) STUTTGART A)

Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel 29. Oktober 2012 Wirtschaftsförderung CIMA 2012 CIMA Immobilienentwicklung Dipl.-Geograph Martin Kremming, Projektleiter und Partner ( RIED MÜNCHEN LÜBECK LEIPZIG KÖLN Personalberatung Tourismus Dipl.-Geograph Mark Hädicke, Berater 1 Dipl.-Geographin Katharina Lauckner, Projektassistentin Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Uetze Vorbemerkung

© CIMA Beratung + Management GmbH Auftraggeber Gemeinde Uetze

Auftragnehmer Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg 34 und Verbreitung innerhalb seiner Organisation und ggf. 23568 Lübeck gesondert schriftlich mit der CIMA vereinbarte Tel: 0451 / 389 680 Fax: 0451 / 389 68 28 Bestimmungszwecke verwenden. Jegliche gewerbliche oder www.cima.de entgeltliche Nutzung, insbesondere durch andere Gutachter [email protected] Bearbeitungszeitraum und Beratungsbüros zu Vergleichszwecken o.ä., ist nicht April 2012 bis Oktober 2012 gestattet. Projektleitung: Dipl.-Geogr. Martin Kremming

Bearbeitung: Dieser Bericht fällt unter § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Dipl.-Geogr. Mark Hädicke Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Er ist dem Dipl.-Geogr. Katharina Lauckner Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA 2012 CIMA

2 Inhalt

1. Auftrag S. 4

2. Rahmendaten zum Einzelhandelsstandort S. 6

3. Angebots- und Nachfrageanalyse S. 9

4. Zentrenkonzept S. 21

5. Entwicklungsstrategien S. 32

Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel 6. Methodik S. 34 Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung 2012 CIMA Personalberatung Tourismus 3 1. Auftrag

Erstellung eines kommunalen Einzelhandelsgutachtens für die Gemeinde Uetze:

Analyse des Einzelhandelsstandortes Uetze  Angebots- und Nachfrageanalyse im gesamten Gemeindegebiet  Bewertung der Einzelhandelssituation  Potenzialanalyse Einzelhandelskonzept  Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche und sonstiger Einzelhandelslagen  Aufzeigen der Stärken und Schwächen des Einzelhandelsstandortes Uetze sowie Benennung von Potenzialen  Aussagen zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung – Aufzeigen von Branchenlücken und Branchenpotenzialen – Aufzeigen von Potenzialen für die Entwicklung des Zentrums – Aufzeigen von Potenzialen im Bereich Nahversorgung – Empfehlungen für Sortiments-, Flächen- und Branchenbeschränkungen an einzelnen Standorten  Betrachtung möglicher Auswirkungen von geplanten Verkaufsflächenerweiterungen CIMA 2012 CIMA

4 1. Auftrag Methodik

Lebensmittel  Reformwaren Bestandsaktualisierung in der Gemeinde Uetze Arzneimittel (Apotheken)  Drogerie- und Parfümeriewaren Aufbereitung/ Zusammenfassung in 15 Warengruppen Schnittblumen, Floristik  Zeitschriften, Zeitungen Berechnung von Umsatz- und Angebotsvolumen Oberbekleidung  Berechnung des Nachfragepotenzials Wäsche, sonst. Bekleidung Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf  Analyse Makrostandort, raumordnerische Einordnung Sportartikel Schuhe  Einschätzung der regionalen Wettbewerbssituation Sanitätswaren Bücher  Ermittlung der Kaufkraft Zu- und Abflüsse Schreibwaren Spielwaren  Die Ermittlung der Leistungsdaten basiert auf einer von der CIMA im April Zoobedarf Möbel 2011 durchgeführten Einzelhandelsbestandserhebung sowie fortlaufenden Antiquitäten, Kunstgegenstände Eisenwaren, Baumarktartikel Aktualisierungen der Daten im Jahr 2012. Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat, Geschenkartikel  Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche Die Berechnung der Umsätze im Einzelhandel in Uetze erfolgt auf Basis der Elektrogeräte, Leuchten Flächenproduktivitäten für das Jahr 2012 für insgesamt 32 Branchen. Diese Unterhaltungselektronik Foto Flächenproduktivitäten werden durch Betriebsvergleiche ermittelt, mit Optik, Hörgeräteakustik Uhren, Schmuck Echtzahlen verglichen und ergänzt sowie jährlich durch aktuelle Lederwaren Forschungsergebnisse und die Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies Fahrräder samt Zubehör durch die CIMA aktualisiert. Kfz-Zubehör Computer, Büro-/ Telekommunikation Pflanzen, Gartenbedarf Abb: Sortimentssystematik der CIMA 2012 CIMA 2012 CIMA

5 2. Rahmendaten zum Einzelhandelsstandort Zentralörtliche Bedeutung

 Gemeinde Uetze ist Grundzentrum  keine Versorgungsaufgaben über Gemeindegebiet hinaus  Lage im ländlich strukturierten Raum mit disperser Siedlungsstruktur  Das räumliche Gefüge wird durch benachbarte Ober- und Mittelzentren strukturiert: − Oberzentrum Hannover (Entfernung ca. 33 km), − Oberzentrum Braunschweig (ca. 30 km), − Mittelzentrum (ca. 20 km), − Mittelzentrum (ca. 24 km), − Mittelzentrum Quelle: Regionales Raumordnungsprogramm der Region Hannover, 2005 (ca. 16 km) Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 − Mittelzentrum

(ca. 14 km), 2012 CIMA − Mittelzentrum (ca. 18 km)  Uetze ist im Raum relativ solitär positioniert 6 2. Rahmendaten zum Einzelhandelsstandort Makrostandort Uetze

 Die Gemeinde Uetze liegt in der Region Hannover, breitet sich mit ihren neun Ortsteilen und rund 20.000 Einwohnern am Südrand der Lüneburger Heide aus.  Uetze wird in seiner Entwicklung maßgeblich durch die benachbarten Ober- und Mittelzentren beeinflusst.  Die Ortschaft Uetze liegt an der B 188 von Burgdorf nach Meinersen, Gifhorn und . Im östlichen Gemeindegebiet verlaufen die B 214 von Braunschweig nach Celle und die B 444 von Peine und Edemissen. Die Bahnstrecke Hannover-Berlin verläuft durch das Gemeindegebiet mit den Bahnhöfen Dollbergen und Dedenhausen. Ergänzt wird das Angebot durch das Busliniennetz des Großraum-Verkehrs Hannover.  Die Suburbanisierungsbezüge im Großraum Hannover prägen die Gemeinde Uetze maßgeblich. So wird Uetze stark durch seine Funktion als Wohnstandort beeinflusst  deutlicher Auspendler-Überschuss (vgl. S. 8). CIMA 2012 CIMA

7 Quelle: CIMA GmbH 2012 2. Rahmendaten zum Einzelhandelsstandort Sozioökonomische Rahmendaten

Sozioökonomische Rahmendaten der Gemeinde Uetze im Vergleich  Bevölkerungsentwicklung 2005-2011: Gemeinde Region Indikatoren Niedersachsen Uetze Hannover -1,58 % in der Gemeinde Uetze, damit entgegen Bevölkerungs- 31.12.2005 20.413 1.128.543 7.993.946 dem Trend in der Region Hannover (+0,66 %) entwicklung 31.12.2007 20.313 1.130.039 7.971.684 31.12.2009 20.247 1.130.262 7.928.815  Bevölkerungsentwicklung 1990-2005: fast +20 % * 31.12.2011 20.091 1.135.967 7.913.502 (v.a. Zuzug junger Familien, Suburbanisierung) +/- in % 2005-2011 -1,58 0,66 -1,01 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Stand: 03.09.2012  Prognose *: Einwohnerzahl in Uetze wird zwischen sozialversicherungs- 30.06.2005 2.618 415.602 2.305.451 2009 und 2030 um 7,5% auf etwa 18.700 absinken pflichtig 30.06.2007 2.746 418.684 2.356.527 Beschäftigte 30.06.2009 2.726 426.035 2.416.282 (am Arbeitsort) 30.06.2011 2.962 441.415 2.531.597  Zahl der sozialversicherungspflichtig +/- in % 2003-2011 13,14 6,21 9,81 Beschäftigten 2005-2011 liegt bei +13,14 %, Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: 03.09.2012 Einpendler 30.06.2005 1.196 98.878 200.513 damit überdurchschnittlich positive Entwicklung Auspendler 30.06.2005 5.084 39.443 321.213 im Vergleich mit Region Hannover und Land Saldo -3.888 59.435 -120.700 Einpendler 30.06.2007 1.307 102.078 214.493 30.06.2007 5.237 43.942 340.688 Auspendler  deutlicher Auspendlerüberschuss : In der Saldo -3.930 58.136 -126.195 Einpendler 30.06.2009 1.274 105.830 227.557 Pendlerbilanz übersteigen die Auspendler die Auspendler 30.06.2009 5.302 48.093 356.674 Einpendler fast um das Vierfache. Die Bedeutung Saldo -4.028 57.737 -129.117 der Gemeinde Uetze liegt in ihrer Funktion als Einpendler 30.06.2011 1.420 108.843 239.462 Auspendler 30.06.2011 5.453 50.679 366.897 Wohnstandort (Berufs-Auspendler: Mehr als drei Saldo -4.033 58.164 -127.435 Viertel der sozialversicherungspflichtig Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: 03.09.2012 Beschäftigten haben ihren Arbeitsplatz

andernorts *. 2012 CIMA

8 *vgl. StadtRegion: Demographiebericht Uetze 2010 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Marktgebiet und Wettbewerbsstandorte

 Das Marktgebiet* der Gemeinde Uetze wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese sind vor allem: − Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Uetze, − Branchenmix, − Sogkraft ansässiger (Groß-)Betriebe, − Lage zu anderen zentralen Orten, − Verteilung der Bevölkerung im Raum, − Verkehrsinfrastruktur, − Mobilität der Bevölkerung im Raum, − Pendlerbewegungen (arbeits- und ausbildungsbedingt), − Nähe zu Konkurrenzorten sowie − die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten.

 Das Marktgebiet Uetzes entspricht der Ist-Situation und bildet ab, welches Einzugsgebiet der Durchschnitt aller Uetzer Betriebe erreichen kann.

→ Uetze ist ein Grundzentrum und verfügt über keine Versorgungsaufgaben über das Gemeindegebiet hinaus. Das Marktgebiet von Uetze beschränkt sich somit auf das eigene Gemeindegebiet.  Die Einkaufsorientierung der Uetzer Bevölkerung erstreckt sich im aperiodischen Bereich über die Gemeindegrenzen hinaus auf benachbarte Mittel- und Oberzentren wie v.a. Hannover, Burgdorf und Lehrte . Im periodischen Bedarfsbereich konzentriert sich das Einkaufverhalten im Wesentlichen auf das Gemeindegebiet Uetzes.

*Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Computersimulationssystems nach Huff, mit dem regionale Kaufkraftströme CIMA 2012 CIMA berechnet werden. Die CIMA interpretiert das ökonometrische Prognosemodell nach Huff (Dr. David L. Huff: „Defining and Estimating a Trading Area“) als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. Daher wurden die Berechnungen mit den Ergebnissen der Ortsbegehungen, den Angaben 9 aus den Expertengesprächen, den Ergebnissen früherer Einzelhandelsuntersuchungen usw. abgestimmt. 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Marktgebiet der Gemeinde Uetze CIMA 2012 CIMA

10 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Kaufkraftniveau der Gemeinde Uetze im regionalen Vergleich

Die Kaufkraft einer Region  Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Gemeinde Uetze liegt ist abhängig vom mit 98,3 % leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 100 %. Einkommen der jeweiligen  Somit liegt auch der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel Bevölkerung. Dies wiederum pro Einwohner mit 5.412 € (brutto, jährlich) in der Gemeinde Uetze leicht ist unter anderem abhängig unter dem Bundesdurchschnitt (= 5.506 € pro Einwohner). von der wirtschaftlichen  Entwicklung der Region bzw. Im Vergleich zu den umgebenden Kommunen liegt die Kaufkraftkennziffer der Stadt oder der der Gemeinde Uetze im mittleren Bereich: Gemeinde.

Stadt Burgdorf 106,0

Stadt Lehrte 103,3

Gemeinde Edemissen 102,4

Gemeinde Bröckel 98,9

Gemeinde Uetze 98,3

Gemeinde Meinersen 96,8

Gemeinde Langlingen 94,8

Gemeinde Wathlingen 94,4 CIMA 2012 CIMA

0 20 40 60 80 100 120 11 *Quelle: MB Research 2011 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Nachfragepotenzial der Gemeinde Uetze

Gemeinde  CIMA Warengruppen 108,7 Mio. € einzelhandelsrelevantes Uetze Nachfragepotenzial der Uetzer Bevölkerung, davon: Periodischer Bedarf 58,6 − 58,6 Mio. € im periodischen Bedarfsbereich, Lebensmittel, Reformwaren 40,3 Gesundheit und Körperpflege 16,5 − 50,2 Mio. € im aperiodischen Bedarfsbereich. übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen, 1,8 Zeitschriften, etc.) Persönlicher Bedarf insgesamt 14,6 Bekleidung, Wäsche 9,5 Schuhe, Lederwaren 2,7 Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte 2,4 Medien und Technik insgesamt 12,3 Bücher, Schreibwaren 2,6 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, 9,8 Foto, Computer und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby insgesamt 4,4 Sportartikel 2,0 Spielwaren 1,1 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 1,3 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,8 Einrichtungsbedarf 7,7 Möbel, Antiquitäten 6,1 Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 1,6 Baumarktspezifische Sortimente 9,4

SUMME 108,7 2012 CIMA

EINWOHNER 20.091 12 Quellen: CIMA GmbH 2012, MB-Research 2011, LSKN 2012 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Einzelhandelsangebot in der Gemeinde Uetze

Anzahl der Verkaufs- Umsatz in  Angebotsschwerpunkt im CIMA Warengruppe Betriebe fläche in m² Mio. € periodischen Bedarfsbereich : Periodischer Bedarf 56 11.220 54,4 77,2 % (54,4 Mio. €) des Umsatzes Lebensmittel, Reformwaren 44 9.115 41,2 und 61,8 % (11.220 qm) der Gesundheit und Körperpflege 5 1.620 11,7 Verkaufsfläche übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen,  7 485 1,5 bedeutendste Warengruppe: Zeitschriften, etc.) Lebensmittel und Reformwaren mit Aperiodischer Bedarf insgesamt 49 6.940 16,1 58,5 % (41,2 Mio. €) Umsatzanteil Persönlicher Bedarf insgesamt 14 2.505 6,1 und 50.2 % (9.115 qm) Bekleidung, Wäsche 8 2.060 4,3 Verkaufsflächenanteil Schuhe, Lederwaren 1 230 0,5 Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte 5 215 1,3 Medien und Technik insgesamt 14 1.020 3,6 Bücher, Schreibwaren 4 320 1,1 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, 10 700 2,5 Foto, Computer und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby insgesamt 6 725 1,9 Sportartikel 1 40 0,1 Spielwaren 3 325 0,8 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 2 360 0,9 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 4 635 1,3 Einrichtungsbedarf 4 730 1,2 Möbel, Antiquitäten 2 100 0,2 Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 2 630 1,0 CIMA 2012 CIMA Baumarktspezifische Sortimente 7 1.325 2,0 Einzelhandel insgesamt 105 18.160 70,5 13 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Einzelhandelszentralität

Nachfrage- Handels- Umsatz in CIMA Warengruppe volumen zentralität Mio. € in Mio. € in % 2012 Periodischer Bedarf 54,4 58,6 93 Lebensmittel, Reformwaren 41,2 40,3 102 Gesundheit und Körperpflege 11,7 16,5 71 übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen, 1,5 1,8 84 Zeitschriften, etc.) Aperiodischer Bedarf insgesamt 16,1 50,2 32 Persönlicher Bedarf insgesamt 6,1 14,6 42 Bekleidung, Wäsche 4,3 9,5 45 Schuhe, Lederwaren 0,5 2,7 19 Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte 1,3 2,4 54 Medien und Technik insgesamt 3,6 12,3 29 Bücher, Schreibwaren 1,1 2,6 44 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, 2,5 9,8 25 Computer und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby insgesamt 1,9 4,4 43 Sportartikel 0,1 2,0 7 Spielwaren 0,8 1,1 73 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 0,9 1,3 70 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,3 1,8 73 Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Einrichtungsbedarf 1,2 7,7 16 Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes Möbel, Antiquitäten 0,2 6,1 3 zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 1,0 1,6 64

per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die 2012 CIMA Baumarktspezifische Sortimente 2,0 9,4 21 Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht Einzelhandel insgesamt 70,5 108,7 65 durch die Zuflüsse kompensiert werden können. 14 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Einzelhandelszentralität

 Einzelhandelszentralität in Ø Einzelhandelszentralität Uetze 100 %-Saldolinie Uetze über alle Branchen: Lebensmittel, Reformwaren 102  65 % saldiert deutliche Schnittblumen, Zeitschriften 84 Kaufkraftabflüsse Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 73  In der nahversorgungs- Spielwaren 73 relevanten Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren Gesundheit und Körperpflege 71 kann mit 102% bereits eine Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 70 vollständige Bedarfsdeckung Einzelhandel insgesamt 65 festgestellt werden. Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 64  In der ebenfalls Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte nahversorgungsrelevanten 54 Warengruppe Gesundheit/ Bekleidung, Wäsche 45 Körperpflege sind mit 71 % Bücher, Schreibwaren 44 hingegen deutliche Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, … 25 Kaufkraftabflüsse ablesbar. Hier bestehen weitere Baumarktspezifische Sortimente 21 Ansiedlungspotenziale . Schuhe, Lederwaren 19  Insbesondere bei vielen Sportartikel 7 aperiodischen Warengruppen Möbel, Antiquitäten 3 Angaben in % sind sehr geringe Zentralitäten und somit 0 20 40 60 80 100 120 erhebliche Kaufkraftabflüsse CIMA 2012 CIMA festzustellen. Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so 15 existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Verkaufsflächendichte im regionalen Vergleich

Verkaufsfläche je Einwohner im periodischer Bedarf: SG Wathlingen 0,63

 Die Verkaufsflächendichte (= Gemeinde Uetze 0,56 Verkaufsfläche je Einwohner) im periodischen Bedarf der Stadt 0,54 Gemeinde Uetze wurde zum Gemeinde 0,51 Vergleich den Werten der angrenzenden Grundzentren Stadt 0,50 bzw. der Grundzentren in der Stadt Region Hannover gegenüber- 0,50 gestellt. Gemeinde 0,49  Im regionalen Vergleich weist Gemeinde Edemissen 0,47 die Gemeinde Uetze im periodischen Bedarf eine Stadt 0,46 gute Verkaufsflächendichte SG Meinersen auf. 0,42  Die Verkaufsflächendichte Stadt 0,41 weist – ebenso wie die Stadt 0,40 Einzelhandelszentralität – auf eine quantitativ SG Flotwedel 0,39 ausreichende Ausstattung im periodischen Bedarf in der Gemeinde 0,39 Angaben in qm/Ew. Gemeinde Uetze hin. 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 2012 CIMA

16 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Verkaufsflächendichte im regionalen Vergleich

Verkaufsfläche je Einwohner im aperiodischer Bedarf: Gemeinde Isernhagen 4,25

 Die Verkaufsflächendichte (= Stadt Hemmingen 1,22 Verkaufsfläche je Einwohner) im aperiodischen Bedarf der Stadt Ronnenberg 0,97 Gemeinde Uetze wurde zum Vergleich den Werten der Gemeinde Wennigsen 0,94 angrenzenden Grundzentren Stadt Sehnde 0,60 bzw. der Grundzentren in der Region Hannover gegenüber- Gemeinde Wedemark 0,58 gestellt. Stadt Pattensen 0,49  Im regionalen Vergleich weist die Gemeinde Uetze im SG Flotwedel 0,37 aperiodischen Bedarf eine Gemeinde Uetze eher unterdurchschnittliche 0,34 Verkaufsflächendichte auf. Stadt Gehrden 0,33  Der Vergleich zeigt, dass in SG Wathlingen 0,29 der Gemeinde Uetze aus quantitativer Sicht Potenziale Stadt Seelze 0,28 zum Ausbau der Angebots- strukturen im aperiodischen SG Meinersen 0,26 Bedarf bestehen. Gemeinde Edemissen 0,18 Angaben in qm/Ew. CIMA 2012 CIMA 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0 17 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Kaufkraftbindung

 Insbesondere in den Lebensmittel, Reformwaren 92 Warengruppen des periodischen Bedarfs , aber Schnittblumen, Zeitschriften 79 auch in den Warengruppen Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 69 „Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat“ Gesundheit und Körperpflege 68 und „Spielwaren“, weist Uetze Spielwaren 65 gute Kaufkraftbindungs- quoten auf. D.h., dass in Einzelhandel insgesamt 58 diesen Warengruppen vergleichsweise wenig Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 53 örtliche Kaufkraft aus dem Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte 48 Gemeindegebiet abfließt. Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 45  In vielen Warengruppen des aperiodischen Bedarfs ist nur Bekleidung, Wäsche 42 eine geringe Kaufkraft- bindung festzustellen. Bücher, Schreibwaren 41  Signifikante Ausbau- Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, … 23 potenziale sind insbes. in Baumarktspezifische Sortimente 16 den Warengruppen „Elektro- artikel/Unterhaltungsel.“, Schuhe, Lederwaren 15 „Baumarktspezifische Sortimente“, „Schuhe/ Sportartikel 3 Angaben in %

Lederwaren“, „Sportartikel“ Möbel, Antiquitäten 1 2012 CIMA sowie „Möbel“ ablesbar. 0 20 40 60 80 100 18 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Entwicklung seit 2002

 In der nebenstehenden periodischer aperiodischer Einzelhandel Berdarf Bedarf insgesamt Tabelle sind die aktuellen Daten der Angebots- und 2002 (Gesa*) 45,1 51,0 96,1 Nachfragepotenzial 2007 (CIMA**) 55,3 47,6 102,8 Nachfrageseite zum Vergleich (in Mio. €) 2012 (CIMA) 58,7 50,3 108,9 den Werten aus 2007 und 2007 - 2012 ↗ ↗ ↗ 2002 gegenübergestellt. 2002 (Gesa*) k.A. k.A. 88 Anzahl 2007 (CIMA**) 63 53 116  Hinweis: Aufgrund der Betriebe 2012 (CIMA) 56 49 105 methodischer Unterschiede 2007 - 2012 ↘ ↘ ↘ sind die CIMA-Daten mit den 2002 (Gesa*) 8.710 4.760 13.470 Daten der Gesa (2002) nur Verkaufsfläche 2007 (CIMA**) 11.280 8.155 19.435 bedingt vergleichbar. (in qm) 2012 (CIMA) 11.220 6.940 18.160 2007 - 2012 → ↘ ↘ 2002 (Gesa*) 38,1 13,9 52,0 → Verglichen mit 2002 ist eine Umsatz 2007 (CIMA**) 56,9 17,6 74,5 (in Mio. €) 2012 (CIMA) 54,4 16,1 70,5 positive Entwicklung des 2007 - 2012 ↘ ↘ ↘ Einzelhandels in Uetze 2002 (Gesa*) 85 27 54 Einzelhandels- festzustellen, was zu einem 2007 (CIMA**) 103 37 73 zentralität Großteil auf die Entwicklung 2012 (CIMA) 93 32 65 (in %) ↘ ↘ ↘ am Schapers Kamp 2007 - 2012 2002 (Gesa*) 0,42 0,23 0,65 zurückgeführt werden kann Verkaufsflächen- 2007 (CIMA**) 0,55 0,40 0,95 dichte → Verglichen mit 2007 ist 2012 (CIMA) 0,56 0,34 0,90 (in qm/Ew.) jedoch – insbesondere im 2007 - 2012 → ↘ ↘ aperiodischen Bedarf – ein 2002 (Gesa*) 79,0 24,0 49,8 negativer Trend ablesbar, Bindungsquote 2007 (CIMA**) 86,5 27,4 59,2 (in %) 2012 (CIMA) 84,9 27,6 58,4 2012 CIMA dem es durch geeignete 2007 - 2012 ↘ → → Maßnahmen entgegen zu 19 * Quelle: Gutachterliche Stellungnahme Einzelhandelsgutachten 31311 Uetze. Gesa GmbH, 2002 wirken gilt. **Quelle: Aktualisierung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für die Region Hannover. CIMA GmbH , 2007 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Entwicklung seit 2002

Vergleicht man die aktuellen Kennzahlen der Angebots- und Nachfrageseite des Uetzer Einzelhandels mit den Werten aus 2002 (Gesa GmbH), so zeigt sich eine durchweg positive Entwicklung. Diese Entwicklung bezieht sich allerdings überwiegend auf den Zeitraum von 2002 bis 2007, in dem unter anderem die großflächigen Ansiedlungen am Schapers Kamp (Verbrauchermarkt Famila und Lebensmitteldiscounter Lidl) erfolgten. Nach dieser deutlich positiven Entwicklung ist seit 2007 bis 2012 ist hingegen wieder eine leicht negative Entwicklung der Kennzahlen zu erkennen. Von 2002 bis 2007 war eine deutliche Zunahme der Anzahl von Einzelhandelsbetrieben zu verzeichnen. Seit 2007 ist hingegen eine Abnahme der Einzelhandelsbetriebe sowohl im periodischen als auch im aperiodischen Bedarf zu verzeichnen. Hierbei handelt es sich jedoch nicht um ein Anzeichen für strukturelle Probleme in der Gemeinde Uetze – vielmehr handelt es sich um einen bundesweit zu beobachtenden Trend eines Strukturwandels im Einzelhandel. Dieser betrifft überwiegend kleinflächige Betriebe, die bei einer verschärften regionalen Wettbewerbssituation und gestiegenen Kundenansprüchen (Auswahl/ Angebotsbreite, Warenpräsentation/ Ladengestaltung, Öffnungszeiten usw.) nicht mehr mithalten können. Dementsprechend ist trotz gesunkener Anzahl der Betriebe seit 2007 kein signifikanter Rückgang der Verkaufsflächen im periodischen Bedarf zu verzeichnen. Dies bedeutet, dass die durchschnittliche Betriebsgröße seither zugenommen hat. Die starke Zunahme der Verkaufsflächen im Zeitraum 2002 bis 2007 ist vor allem auf die Ansiedlungen am Standort Schapers Kamp (Famila und Lidl) zurückzuführen. Durch die Ansiedlung neuer, zeitgemäßer Betriebe konnten die durch den bundesweiten Strukturwandel bedingten Geschäftsaufgaben kleinflächiger Betriebe somit aufgefangen werden. Bei den Verkaufsflächen im aperiodischen Bedarf war im Zeitraum 2002 bis 2007 ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen (um über 70 %), seither ist jedoch wieder ein signifikanter Rückgang zu erkennen, was unter anderem auf eine verschärfte regionale Wettbewerbssituation zurückgeführt werden kann. Kunden, die eine gewisse Auswahl oder spezialisierte Angebote wünschen, fahren vermehrt nach Burgdorf, Lehrte, Hannover usw. Dieser Entwicklung kann nur durch gezielte und geeignete Neuansiedlungen in Uetze entgegengewirkt werden. Ähnlich wie die Entwicklung der Verkaufsflächen verlief auch die Umsatzentwicklung im Uetzer Einzelhandel. Im Zeitraum von 2002 bis 2007 konnte der Umsatz im periodischen Bedarf signifikant gesteigert werden, was insbesondere auf die Ansiedlung der Lebensmittelmärkte am Schapers Kamp zurückzuführen ist. Seit 2007 ist jedoch – trotz gestiegenem Nachfragepotenzial – wieder ein sinkender Umsatz im periodischen Bedarf zu verzeichnen, was somit auch zu einer rückläufigen Einzelhandelszentralität im periodischen Bedarf führt. Die zuletzt negative Entwicklung beruht unter anderem auf der insolvenzbedingten Schließung des

Schlecker Drogeriemarktes in Hänigsen; seither ist im gesamten Gemeindegebiet nur noch ein Drogeriemarkt (Rossmann, 2012 CIMA Kaiserstraße) mit nicht mehr zeitgemäßer Verkaufsflächengröße vorhanden. Insbesondere in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege sind also die Angebotsstrukturen nicht entsprechend der stetig steigenden Nachfrage (demographischer Wandel!) 20 mitgewachsen, was einen deutlichen Anstieg der Kaufkraftabflüsse in dieser Warengruppe bedeutet. 3. Angebots- und Nachfrageanalyse Entwicklung seit 2002

Ohne die Ansiedlung eines leistungsfähigen Koppelstandortes (Famila + Lidl) am Schapers Kamp und zuletzt die zeitgemäße Neupositionierung des Edeka-Marktes in Hänigsen wäre eine deutlich negativere Entwicklung der Kennwerte im periodischen Bedarf anzunehmen. Auch zukünftig sollten daher zeitgemäße Umstrukturierungen und Marktanpassungen angestrebt werden, um einer Negativentwicklung entgegenzuwirken. Auch die Umsatzentwicklung im aperiodischen Bedarf verlief von 2002 bis 2007 deutlich positiv, ist jedoch seit 2007 rückläufig. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Einzelhandelszentralität im aperiodischen Bedarf wider. Die Verkaufsflächendichte im periodischen Bedarf konnte seit 2002 (0,42 qm/Ew.) durch die Ansiedlung der Lebensmittelmärkte am Schapers Kamp auf einen guten Wert von 0,55 qm/Ew. (2007) bzw. 0,56 qm/Ew. (2012) gesteigert werden. Dieser Wert deutet auf eine ausreichende Versorgung der Uetzer Bevölkerung im periodischen Bedarf hin. Allerdings ist diese rein quantitative Kennziffer vor allem auf die gute Angebotssituation in der Warengruppe „Lebensmittel und Reformwaren“ zurückzuführen. In der Warengruppe „Gesundheit und Körperpflege“ (Drogerie- und Parfümeriewaren, Arzneimittel, Sanitätswaren) ist hingegen – wie oben beschrieben – die Angebotssituation aktuell hinter der gestiegenen Nachfrage zurückgeblieben. Hier besteht Bedarf für zeitgemäße Neuansiedlungen. Bei der Verkaufsflächendichte im aperiodischen Bedarf ist seit 2007 ein leichter Rückgang zu verzeichnen (auf aktuell rd. 0,34 qm/Ew.), während von 2002 bis 2007 noch nahezu eine Verdopplung des Kennwertes (von 0,23 auf 0,40 qm/Ew.) erreicht werden konnte. Damit weist Uetze heute im aperiodischen Bedarf eine eher unterdurchschnittliche Verkaufsflächendichte auf (vgl. S. 17). Auch hier besteht somit bedarf für zeitgemäße Neuansiedlungen, die in der Lage sind, die Kaufkraftbindung vor Ort zu erhöhen und die Abflüsse in die Nachbargemeinden zu reduzieren. Die Kaufkraftbindungsquote im periodischen Bedarf konnte seit 2002 (79,0 %) deutlich gesteigert werden. U.a. durch die Entwicklung am Schapers Kamp konnte die Kaufkraftbindung 2007 auf 86,5 % erhöht werden. Gegenwärtig ist wieder ein leichter Rückgang der Kaufkraftbindung auf aktuell 84,9 % zu verzeichnen, was insbesondere auf die schwach ausgeprägten Angebotsstrukturen in der Warengruppe „Gesundheit und Körperpflege“ zurückzuführen ist. Zwar ist vor dem Hintergrund der regionalen Wettbewerbssituation zukünftig keine erhebliche Steigerung der Bindungsquoten im periodischen Bedarf zu erwarten, ohne eine aktive Verbesserung der örtlichen Angebote muss jedoch von einer weiteren Abnahme der Kaufkraftbindung ausgegangen werden. Die Kaufkraftbindungsquote im aperiodischen Bedarf konnte seit 2007 – trotz einem Rückgang der Verkaufsflächen – auf einem stabilen Niveau gehalten werden. Dies lässt auf eine qualitative Verbesserung der verbliebenen Angebote schließen, sodass trotz geringerer Quantität in ungefähr gleichem Maße örtliche Kaufkraft gebunden werden konnte. Allerdings stagniert die Bindungsquote CIMA 2012 CIMA im aperiodischen Bedarf bei 27,6 % auf einem vergleichsweise geringen Niveau. Ein gezielte Schließung von Angebotslücken – etwa in den Warengruppen Schuhe/Lederwaren, Sportartikel oder Baumarktspezifische Sortimente – könnte zu einer deutlichen Steigerung 21 der Bindungsquoten führen. Werte von über 50 % bis etwa 70 % sind für gut positionierte Grundzentren nicht unrealistisch. 4. Zentrenkonzept Einführung

Was sind zentrale Versorgungsbereiche? Allgemein handelt es sich bei zentralen Versorgungsbereichen um „räumlich abgrenzbare Bereiche einer Kommune, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen (häufig ergänzt durch Dienstleistungsbetriebe und gastronomische Betriebe) eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt“ (vgl. OVG Münster, 11. Dezember 2006: 7 A 964/05; BVerwG vom 11. Oktober 2007: 4 C 7.07). Dieser Bereich kann sowohl anhand vorhandener Betriebe als auch anhand planerischer Zielsetzungen der Gemeinde festgesetzt werden. Somit können sich Zentrale Versorgungsbereiche ergeben aus: − bestehenden Bauleitplänen, d.h. aus der Darstellung in B-Plänen, insbesondere aber auch aus der Darstellung im F-Plan, − Rahmenvorgaben in den Raumordnungsplänen/ Regionalplänen, − der tatsächlichen Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand). Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein müssen, sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, wurden von der CIMA die folgenden Bewertungsmaßstäbe angelegt: − Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes/ Umfang der bestehenden Versorgungsfunktion − Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes − Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur − Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Nähe zu Wohngebieten Dem zentralen Versorgungsbereich muss für die Versorgung der Bevölkerung eine „zentrale Funktion“ zukommen, eine bloße Agglomeration von Betrieben reicht nicht aus. Dabei muss die Gesamtheit der Nutzungen in einem zentralen Versorgungsbereich die Funktion besitzen, das „gesamte Gemeindegebiet oder einen Teilbereich mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs“ zu versorgen (vgl. OVG Münster, 11. Dezember 2006: 7 A 964/05; BVerwG vom 11. Oktober 2007: 4 C 7.07).

Um eindeutig zuordnen zu können, ob einzelne Betriebe oder Grundstücke in einem zentralen Versorgungsbereich liegen und 2012 CIMA somit „schützenswert“ (im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO bzw. § 34 Abs. 3 BauGB) sind, ist die grundstücksscharfe Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche notwendig. Kreisförmige Markierungen oder vage Bezeichnung des jeweiligen Bereiches reichen 22 nicht aus (vgl.: Geyer“, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel.“ In: PlanerIn 3/2005, Dortmund, S. 16). 4. Zentrenkonzept Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Uetze CIMA 2012 CIMA

23 4. Zentrenkonzept Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Uetze

 Im ZV Hauptzentrum Uetze sind 36 Betriebe mit 4.740 qm Verkaufsfläche ansässig. Sie erzielen einen Umsatz von rund 17,3 Mio. €.  (Nah-)Versorgungssituation: EDEKA-Lebensmittelmarkt in zentraler Lage, zwei Bäckereien und ein Fleischer  Ankermieter im ZV Hauptzentrum Uetze: EDEKA, Rossmann Kaiserstraße, Uetze  ZV Hauptzentrum Uetze liegt auch räumlich im Ortszentrum, hat eine Quelle: CIMA GmbH 2012 langgezogene Struktur, zentraler Platz ist der Hindenburgplatz, weiterer Platzbereich liegt am La Rocca  Im Verlauf der Kaiserstraße in Richtung Norden vermehrt Leerstände und weniger Einzelhandel.  34 % der Uetzer Betriebe, 26 % der Uetzer Verkaufsfläche und 24 % des Uetzer Einzelhandelsumsatzes liegen im ZV Hauptzentrum  Im ZV-Bereich sind zahlreiche Dienstleister, u.a. Geldinstitute, ein Schuster Nahversorger EDEKA, Uetze und Versicherungen, ansässig. Quelle: CIMA GmbH 2012  Im ZV-Bereich sind mehrere Gastronomiebetriebe ansässig, zunehmend Richtung Norden entlang der Kaiserstraße. CIMA 2012 CIMA

Hindenburgplatz, Uetze 24 Quelle: CIMA GmbH 2012 4. Zentrenkonzept Hauptzentrum Uetze: Entwicklungsmöglichkeiten

Entwicklungsmöglichkeiten:  Schaffen einer kompakteren Struktur/ Konzentration des Einzelhandels im Kernbereich  gezielte Ansiedlung von ergänzenden Betrieben im zentralen Versorgungsbereich (Potenzialflächen)  Lückenschluss zur Kaiserstraße ist nötig  Schaffen einer kompakteren Struktur/ Konzentration des Einzelhandels im Kernbereich

Mögliche Potenzialflächen:  Winkelstraße 3 (aktuell Mazda Auto Zentrum Uetze): städtebaulich integrierter Standort, zentrale Lage im ZV Hauptzentrum, P gute fußläufige Erreichbarkeit P  Parkplatzfläche Kaiserstraße 16: städtebaulich integrierter Standort, zentrale Lage im ZV Hauptzentrum, gute fußläufige Erreichbarkeit, direkt an der Haupteinkaufsstraße Kaiserstraße, Bebauung würde eine Lückenschließung auf der südlichen Seite der Kaiserstraße bewirken und damit eine weitere Verdichtung des Einkaufsbereiches ermöglichen CIMA 2012 CIMA

25 4. Zentrenkonzept Uetze, Sonderstandort Schapers Kamp CIMA 2012 CIMA

26 4. Zentrenkonzept Uetze, Sonderstandort Schapers Kamp

 Aktuell sind hier Famila (inkl. Getränkemarkt) und Lidl ansässig, gekoppelt mit Famila-Tankstelle /Tankstellenshop  verkehrsgünstig gelegen (an der Zufahrt zur Bundesstraße 188)  teilintegrierte Lage im Westen der Ortschaft Uetze

 Standort Schapers Kamp wird als Sonderstandort klassifiziert. Neuansiedlungen sollten sich primär auf den aperiodischen Bedarfsbereich konzentrieren. Nahversorgungsrelevante Neuansiedlungen sollten nur erfolgen, wenn hierfür keine geeigneten Flächen im ZV Hauptzentrum zur Verfügung stehen.  Der Sonderstandort soll somit primär flächenintensiven Fachmarkt-Konzepten vorbehalten sein.  Dadurch soll der Sonderstandort eine sinnvolle Ergänzung zum ZV Hauptzentrum bilden, keine Konkurrenz. CIMA 2012 CIMA

27 4. Zentrenkonzept Solitäre Nahversorgungsstandorte im Gemeindegebiet

Bei den solitären Nahversorgern in der Gemeinde Uetze handelt es sich um:

 REWE + Aldi , Burgdorfer Straße, Ortsteil Uetze − verkehrlich gut gelegener Koppelstandort zwischen dem Ortszentrum und dem Famila+Lidl-Standort − wichtiger Beitrag zur fußläufigen Nahversorgung  EDEKA , Am Kindergarten, Ortsteil Hänigsen − Neuer Standort nach Umzug und Erweiterung  Netto , Rälingser Straße, Ortsteil Hänigsen − Standort in Seitenstraße der Bundesstraße gelegen, eingeschränkter Sichtbezug zur Bundesstraße − Große Parkflächen, Orientierung auf „motorisierten Einkauf“  Penny , Burgdorfer Berg, Ortsteil Hänigsen − Randlage im Westen Hänigsens − Wird ergänzt durch einen Getränkemarkt  EDEKA , Fuhsestraße (integrierte Lage), Dollbergen − Kleinflächig, eher „Tante Emma“-Charakter

→ hierbei handelt es sich um solitäre Nahversorgungsstandorte, nicht um zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 III BauGB bzw. § 11 III BauNVO CIMA 2012 CIMA

28 4. Zentrenkonzept Ortsteil Hänigsen

 Mit über 6.000 Einwohnern ist Hänigsen der zweitgrößte Ortsteil der Gemeinde (Ortsteil Uetze: knapp 7.400 Ew.*).  Der Ortsteil Hänigsen ist neben dem Ortsteil Uetze der zweite Siedlungs- schwerpunkt und auch Standort zahlreicher Einrichtungen der öffentlichen und privaten Daseinsvorsorge.  Lebensmittelnahversorger im Ort sind Penny (Burgdorfer Berg), Netto (Rälingser Straße ) und Edeka aktiv markt (Am Kindergarten).  Infolge der Neueröffnungen von Edeka und Netto sind Leerstände von ehemaligen Lebensmittelmärkten entstanden (ehem. NP, Windmühlenstraße sowie Edeka-Altstandort Obershagener Straße). Ein weiterer bedeutender Leerstand befindet sich an der Henighuser Straße (ehem. Schlecker).  Die historische Ortsmitte Hänigsens ist im Bereich der Henighuser Straße zwar noch erkennbar, nach der Schließung des Schlecker-Marktes fehlen aktuell aber signifikante Einzelhandelsnutzungen. Einzelhandelsbetriebe im Ortskern sind aktuell ein Schreibwarengeschäft mit Post-Shop und ein Sanitätshaus, daneben sind hier u.a. zwei Bankfilialen, eine Fahrschule, ein Gastronomiebetrieb sowie ein Spielcasino ansässig.  Aktuell zeichnet sich die Entstehung eines neuen Ortszentrums im Bereich Burgdorfer Berg/ Windmühlenstraße ab. Hier sind neben dem Penny-Markt u.a. ein Getränkemarkt, eine Tankstelle, eine Apotheke und ein Eiscafé vorhanden. Aktuell fehlen jedoch die städtebauliche Dichte und der räumlich-funktionale

Zusammenhang der Nutzungen, um den Standort als zentralen 2012 CIMA Versorgungsbereich einzustufen. 29 * Quelle: Demographie-Bericht Uetze, StadtRegion Büro für Raumanalysen und Beratung, 2010; Stand 31.12.2009 4. Zentrenkonzept Einzelhandelsstandorte im übrigen Gemeindegebiet

 Neben den beschriebenen Lebensmittelmärkten in den Ortsteilen Uetze und Hänigsen befindet sich lediglich ein weiterer Lebensmittelnahversorger im Gemeindegebiet: ein kleiner Edeka nah & gut im Ortsteil Dollbergen. Aufgrund der geringen Verkaufsfläche von weniger als 500 qm ist der langfristige Fortbestand dieses Marktes fraglich. (Neue Lebensmittelvollsortimenter weisen i.d.R. Verkaufsflächen von mindestens rd. 1.200 qm bis ca. 1.800 qm auf.)  Darüber hinaus wird die wohnortnahe Grundversorgung durch mehrere Kioske, Bäcker und Fleischer in den Ortsteilen Dedenhausen, Dollbergen, Eltze, Katensen und Obershagen wahrgenommen.  Im aperiodischen Bedarf ist (außer einem kleinen Otto-Shop in Eltze) lediglich ein Einzelhandelsbetrieb im Gemeindegebiet von Uetze außerhalb der Ortsteile Uetze und Hänigsen ansässig. Dabei handelt es sich um einen großflächigen Second-Hand-Shop im Ortsteil Dedenhausen.  Aufgrund der geringen Einwohnerzahlen in den Uetze 7.358 weiteren Ortsteilen von Uetze ist die Hänigsen 6.064 Etablierung angemessener Nahversorgungs- Dollbergen 2.323 strukturen hier nicht umsetzbar. Die Eltze 1.436 Einzelhandelsangebote in den einwohner- Obershagen 923 reicheren Ortsteilen Uetze und Hänigsen müssen daher auch zukünftig die Versorgungs- Dedenhausen 900 funktion für die übrigen Ortsteile der Gemeinde Katensen 781 mit übernehmen. Gelingt dies, z.B. aufgrund Schüblingsen 618 unattraktiver Angebotsstrukturen, nicht, so ist Altmerdingsen 578 von erhöhten Kaufkraftabflüssen in die

0 2.000 4.000 6.000 8.000 benachbarten Kommunen auszugehen. 2012 CIMA

Quelle: Demographie-Bericht Uetze, StadtRegion Büro für Raumanalysen und Beratung, 2010; Stand 31.12.2009 30 4. Zentrenkonzept Übersicht der Einzelhandelsstandorte in der Gemeinde Uetze CIMA 2012 CIMA

31 5. Entwicklungsstrategien

 Der Verkaufsflächenanteil des Zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum Uetze an der gesamten Verkaufsfläche der Gemeinde ist mit rund 26 % verhältnismäßig gering. Dies lässt sich jedoch vornehmlich auf die in diesem Bereich kleinteilige Bebauungsstruktur zurückführen, welche die Etablierung größerer Verkaufsflächen kaum zulässt. Größere Neuansiedlungen innerhalb des Hauptzentrums wären derzeit nur durch eine Bebauung der ausgewiesenen Potenzialflächen (vgl. S. 25) möglich.  Das abgegrenzte Hauptzentrum Uetze wird unter einen besonderen baurechtlichen Schutz gestellt. Das heißt, dass nach § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO von Neuansiedlungen im unbeplanten Innenbereich und großflächigen Einzelhandelsbetrieben in Sondergebieten keine schädlichen Auswirkungen auf diesen zentralen Versorgungsbereich ausgehen dürfen.  Grundsätzlich gilt bei Neuansiedlungen in der Gemeinde Uetze die Devise „je zentraler, desto besser“. Ein besonderer Fokus der Einzelhandelsentwicklung sollte daher auf die genannten Potenzialflächen und weitere Freiflächen innerhalb des Hauptzentrums liegen.  Zentrenrelevante Neuansiedlungen außerhalb des Hauptzentrums sollten nur dann erflogen, wenn dafür nachweislich keine geeigneten Flächen innerhalb dieses zentralen Versorgungsbereiches zur Verfügung stehen.  Zudem sollten großflächige Neuansiedlungen außerhalb des Hauptzentrums räumlich konzentriert werden. Als mögliche Standorte bieten sich somit der Sonderstandort Schapers Kamp sowie die Einzelhandelslagen im Ortsteil Hänigsen an. Durch die räumliche Konzentration sollen die etablierten Standorte gestärkt und die Entstehung neuer Einzelhandelslagen vermieden werden. Die Konzentration auf wenige, starke Einzelhandelsstandorte soll die Magnetwirkung und damit Kaufkraftbindung im Gemeindegebiet erhöhen.  Die Neuansiedlung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel zur Verbesserung der wohnortnahen Grundversorgung sollte in Wohn- und Mischgebieten (also an Standorten mit fußläufiger Versorgungsfunktion) grundsätzlich möglich sein.  Neuansiedlungen von Lebensmitteldiscountern oder -vollsortimentern sollten vorerst nicht mehr erfolgen, da die vorhandenen Nachfragepotenziale bereits ausgeschöpft sind. Verkaufsflächenerweiterungen der bestehenden Lebensmittelmärkte sollten ermöglicht werden, um die Betriebe an aktuelle Marktanforderungen anzupassen und ihren Fortbestand langfristig zu sichern.  In unterversorgten Ortschaften sollte die Realisierung alternativer Nahversorgungskonzepte (z.B. Bringdienste, mobile

Verkaufsstellen, Bäckerei/ Fleischerei/Kiosk mit erweitertem Lebensmittelsortiment, Sicherung/ Verbesserung des Nahverkehrs) 2012 CIMA geprüft werden. 32 5. Entwicklungsstrategien

 Ausbau der ergänzenden Angebote im Hauptzentrum v.a. im mittelfristigen Bedarfsbereich: − besondere Priorität für Sortimente, die heute nicht, kaum bzw. nur im Randsortiment im Hauptzentrum ansässig sind (z.B. Sportartikel, Bücher, Wäsche) − Ansiedlung weiterer Betriebe in den „Leitsortimenten“ Bekleidung und Schuhe (wichtige Agglomerationseffekte)  Ansiedlung und Aufwertung von ergänzenden Nutzungen, die Kundenfrequenz erzeugen und zu Kopplungsaktivitäten im Hauptzentrum animieren. Besonders geeignet sind: − Einzelhandelsnahe Dienstleistungen (z.B. Kreditinstitute, Versicherungen und EDV-Dienstleister, Videothek, Reinigung, Schlüsseldienst, Schneiderei, Friseur, Kosmetiksalon usw.) − Gastronomie und Hotellerie − Einrichtungen des Gesundheitswesens, öffentliche und soziale Einrichtungen  Gestaltung öffentlicher Raum: Umgestaltung Ortsdurchfahrt, Umgestaltung und Aufwertung der Platzbereiche, neue Parkplätze im Umfeld des Hauptzentrums, weitgehende Barrierefreiheit  Gestaltung privater Raum: Ausdifferenzierung der Ladenlokalgrößen gemäß aktuellen Anforderungen (u.U. Um-/ Anbau, Zusammenlegung, Abriss und Neubau), Erhöhung des Anteils von Flächen mit 100 bis 400 qm VK, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen  Marketing: Entwicklung und Umsetzung eines Profils zur Positionierung Uetzes als Einkaufsstandort CIMA 2012 CIMA

33 6. Methodik

Die Analyse des Einzelhandels in der Gemeinde Uetze wurde auf der Basis der wichtigsten Kennzahlen vorgenommen, die sich auf die Angebots- und die Nachfrageseite des Einzelhandels beziehen. Die Kennzahlen 2007 beruhen auf Bestandserhebungen im Rahmen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für die Region Hannover. Für die Erarbeitung des vorliegenden kommunalen Einzelhandelsgutachtens erfolgte eine vollständige Bestandsaktualisierung im Juli 2012 auf Basis von Daten, die im Rahmen der Aktualisierung und Fortschreibung des Konsensprojektes großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover erhoben wurden. In diesem Kapitel sollen die Datengrundlagen und die Berechnungsmethoden dargelegt und Veränderungen in der Methodik im Vergleichszeitraum erläutert werden. Analyse der Angebotsseite: Die Ermittlung der Daten auf der Angebotsseite erfolgt über die Bestandserhebung im Einzelhandel:  Vollständige Bestandserhebung im gesamten Gemeindegebiet  Bestandsaktualisierung im September 2011  Erfassung von einzelnen Sortimenten im Geschäft  Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe („im engeren Sinne“) und Leerstände  Branchenmix (32 Sortimente, Zusammenfassung auf 15 CIMA-Warengruppen)  Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten, „Regionalisten“, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB-Warenhäuser)  Bewertung der Nahversorgungsqualität  Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe während der Erhebung  Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt und Einschätzung durch Experten

→ Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sortimente in den periodischen Bedarf (kurzfristiger Bedarfsbereich) 2012 CIMA und den aperiodischen Bedarf (mittel- und langfristiger Bedarfsbereich) 34 6. Methodik

1 Lebensmittel 2 Reformwaren 3 Arzneimittel (Apotheken) 4 Drogerie- und Parfümeriewaren CIMA Warengruppe Branchen 5 Schnittblumen, Floristik 6 Oberbekleidung Periodischer Bedarf insgesamt 7 Wäsche, sonst. Bekleidung 8 Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf Lebensmittel, Reformwaren 1, 2 9 Sportartikel Gesundheit und Körperpflege 3, 4, 11 übriger periodischer Bedarf 10 Schuhe 5, 33 11 Sanitätswaren (Schnittblumen, Zeitschriften, etc.) 12 Bücher Aperiodischer Berdarf insgesamt 13 Schreibwaren 14 Spielwaren Persönlicher Berdarf 15 Zoobedarf Bekleidung, Wäsche 6, 7 16 Möbel Zusammenfassung Schuhe, Lederwaren 10, 26 17 Antiquitäten, Kunstgegenstände der 32 Sortimente Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 24, 25 18 Eisenwaren, Baumarktartikel zu den 15 CIMA- Medien und Technik 19 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat, Geschenkartikel Bücher, Schreibwaren 12, 13 20 Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche Warengruppen Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, 21, 22, 23, 30 21 Elektrogeräte, Leuchten Foto, Computer und Zubehör, Neue Medien 22 Unterhaltungselektronik Spiel, Sport, Hobby 23 Foto Sportartikel 9 24 Optik, Hörgeräteakustik Spielwaren 14 25 Uhren, Schmuck Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 27, 28, 31 26 Lederwaren Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat, Geschenkartikel 27 Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies Einrichtungsbedarf 28 Fahrräder samt Zubehör Möbel, Antiquitäten 16, 17 29 Kfz-Zubehör Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 8 30 Computer, Büro-/ Telekommunikation Baumarktspezifische Sortimente 15, 18, 20, 29, 32 32 Pflanzen, Gartenbedarf 33 Zeitschriften, Zeitungen CIMA 2012 CIMA

35 6. Methodik

Erfassung der Verkaufsflächen: Die Erhebung der Verkaufsflächengrößen erfolgte gemäß den Vorgaben der CIMA Standard-Arbeitshilfe Verkaufsfläche. Diese Definition des Begriffes Verkaufsfläche wurde im Rahmen einer Studie der CIMA erarbeitet und spiegelt die herrschende Meinung in Forschung, Praxis und Rechtsprechung wider. Um einen Überblick über die bestehenden Definitionen zu erhalten, wurden die Expertenmeinungen von mehr als 20 Einzelhandelsgutachtern, Instituten, Verbänden und Rechtsanwälten eingeholt, aber auch behördliche Erlasse sowie richterliche Urteile und Beschlüsse ausgewertet. Als Verkaufsfläche wird demnach die Fläche definiert, die für den Kunden begehbar ist und dem Ziel dient, Verkaufsabschlüsse zu fördern. Dazu gehören:  der Eingangsbereich mit der entsprechenden Kundenlauffläche,  Standflächen für Einrichtungsgegenstände,  Auslage- und Ausstellungsfläche (soweit sie dem Kunden zugänglich ist),  Schaufenster, soweit sie dem Kunden zugänglich sind,  die Fläche von Bedientheken und dahinter liegenden Warenträgern (ohne die dazwischen liegende Lauffläche der Verkäufer),  Umkleidekabinen,  dem Kunden zugängliche Gänge,  die Kassenzone,  der Bereich nach der Kassenzone („Pack- und Entsorgungszone“),  Windfänge und  Freiverkaufsflächen, die dem Kunden zugänglich sind und nicht nur vorübergehend genutzt werden. Erfasst wurden jedoch nur reine Einzelhandelsbetriebe und Ladenhandwerk (Einzelhandel im engeren Sinne). Großhandelsnutzungen,

Dienstleister und Baustoffhandel sowie Betriebe im Bereich des Kfz-Handels wurden nicht berücksichtigt. 2012 CIMA

36 6. Methodik

Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen:  Fachgeschäft: Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice.  Fachmarkt: Größeres Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung.  Supermarkt (Lebensmittel-Vollsortimenter): Verkaufsfläche 400 bis unter 1.500 qm, Lebensmittelvollsortiment inklusive Frischfleisch, in der Regel ab 800 qm Verkaufsfläche bereits zunehmender Non-Food-Anteil.  Lebensmittel-Discounter: Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 300 und 1.000 qm Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen.  Verbrauchermarkt: Verkaufsfläche 1.500 bis unter 5.000 qm, Lebensmittelvollsortiment und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abteilungen (Gebrauchsgüter).  Fachmarktzentrum: Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen, i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem Lebensmittel-Discounter, viele Parkplätze.  SB-Warenhaus: Verkaufsfläche ab 5.000 qm, neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food- Abteilungen, Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen.  Warenhaus: In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 qm, Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non- Food-Abteilungen, in der Regel zentrale Standorte.  Kaufhaus: In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 qm, breites und tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt.  Shopping-Center: Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. CIMA 2012 CIMA

37 6. Methodik

Analyse der Nachfrageseite: Die Berechnung der Kennzahlen der Nachfrageseite erfolgt mit der folgenden Methodik:  Aktuelle Einwohnerzahl  Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) in % (Bundesdurchschnitt = 100 %)  Ausgabesatz im Einzelhandel: Pro-Kopf-Ausgaben in €/Einwohner p. a. (gemäß statistischer Warenkorb für 2011) − Periodischer Bedarf: 2.886 €/Einwohner p. a. − Aperiodischer Bedarf: 2.620 €/Einwohner p. a. − Ausgabesatz gesamt: 5.506 €/Einwohner p. a.  Berechnung des Nachfragepotenzials: Einwohner × Ausgabesatz (gewichtet mit der KKZ) Die Kaufkraftbindung ist der Anteil des Nachfragepotenzials, der von den Einwohnern im lokalen Einzelhandel ausgegeben wird. Sie wird in % oder in Mio. € ausgewiesen. Der Rest des Nachfragepotenzials fließt in andere Einkaufsorte ab.

Weitere Kennzahlen: Mittels der Handelszentralität erfolgt die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage. Dort wird die Höhe des Umsatzes im Einzelhandel (in Mio. €) mit dem Nachfragepotenzial (in Mio. €) ins Verhältnis gesetzt:

Darüber hinaus werden folgende Kennzahlen ausgewiesen:  Versorgungsgrad/Verkaufsflächendichte: Wird in Verkaufsfläche (in qm) je Einwohner dargestellt.

 Flächenproduktivität: Stellt den Umsatz (in Euro) je qm Verkaufsfläche (brutto p.a.) dar. 2012 CIMA  Kaufkraftstromanalyse: Stellt das Nachfragepotenzial eines Ortes abzüglich der Kaufkraftabflüsse und zuzüglich der 38 Kaufkraftzuflüsse dar, was den Umsatz im Einzelhandel des Ortes ergibt, dargestellt in Mio. Euro. Haftungserklärung

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