DETALJREGULERING Ribehaugen boligområde kommune

Ole Johan Ribe Odd Gunnar Andreassen

Planbeskrivelse Utgave: 5 Dato: 2016-02-08

Planbeskrivelse 1

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 2

DOKUMENTINFORMASJON

Plantittel: Ribehaugen boligområde

Tiltakshaver: Ole Johan Ribe Ribe 4770 Høvåg Odd Gunnar Andreassen Ribe 4770 Høvåg Kontaktperson: Helge Reme Indresund 4770 Høvåg Tlf.: 909 28 875 Konsulent: Asplan Viak AS

Kystveien 14

Postboks 701 Stoa

4808 Arendal

Tlf.: 417 99 417

Epost: [email protected]

Oppdragsleder: Ing. Roar Melsom (tlf. 905 14 786)

Medarbeidere: L.ark. Helene Øhlenschlæger

Ing. Sidsel Urfjell

Geograf Øivind Hugsted

Leveranse: Reguleringsplan

Planbeskrivelse og bestemmelser

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Illustrasjonsplan

Arkiv Asplan Viak AS: O\531302

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 3

INNHOLDSFORTEGNELSE

Kap. Pkt. Overskrift Side 1 INNLEDNING………………………………………………. 4 1.1 Oppdraget 1.2 Hensikt med planarbeidet 1.3 Kort historikk 2 PLANOMRÅDET…………………………………………... 5 2.1 Beliggenhet 2.2 Dagens situasjon 2.3 Eiendommer 2.4 Topografi/terreng 2.5 Geologi, naturmangfold og kulturminner 2.6 Eksisterende bruk av området 2.7 Eksisterende bebyggelse 2.8 Barn og unges interesser 3 PLANSTATUS……………………………………………… 15 3.1 Kommuneplan 3.2 Reguleringsplaner 4 PLANFORSLAGET……………………………………….. 16 4.1 Fremstilling/virkning/hovedgrep 4.2 Planinnhold 4.3 Arealer 4.4 Illustrasjoner 4.5 Risiko- og sårbarhetsanalyse 5 KONSEKVENSER…………………………………………. 35 5.1 Landskap 5.2 Berggrunn 5.3 Naturmangfold 5.4 Kulturminner 5.5 Friluftsliv og tilgjengelighet 5.6 Kommersielt fiske 6 PLANPROSESS…………………………………………… 37 6.1 Innledning 6.2 Oppsummering merknader til oppstartmelding datert 18.10.2012 6.3 Behandling 7 REVISJONER………………………………………………. 44 7.1 Revisjon 28.03.14 7.2 Revisjon 18.02.15 7.3 Revisjon 22.06.15 7.4 Revisjon 01.08.16 8 VEDLEGG…………………………………………………. 51

Planbestemmelser Risiko- og sårbarhetsanalyse Merknader til melding om planarbeid e-post datert 01.07.13 fra Aust- fylkeskommune

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 4

1 INNLEDNING

1.1 Oppdraget

Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til detaljregulering for området Ribehaugen i Høvåg i Lillesand kommune, for grunneierne Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen. Oppdragsgivers kontaktperson har vært Helge Reme.

Medarbeidere i Asplan Viak AS har vært:

ing. Roar Melsom regulering/oppdragsledelse l.ark Helene Øhlenschlæger landskap/regulering/illustrasjoner ing. Sidsel Brabrand Urfjell veikonstruksjon/plankonstruksjon geograf Øivind Hugsted planbeskrivelse/ros-analyse/biologisk mangfold

Ribehaugen

Oversiktskart. Planområdet er vist med sort ring.

Planforslag datert 06.02.14, revidert 28.03.14 har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 09.09.14 – 22.10.14. Etter offentlig ettersyn er planforslaget revidert 18.02.15 og pånytt 22.06.15. Behandling og revisjon er beskrevet i kapittlene 6 og 7 bak i planbeskrivelsen.

1.2 Hensikt med planarbeidet

Ribehaugen utgjør et lite «nes» ut i Kåsefjorden helt vest i Lillesand kommune. Del av området, som fra tidligere er uregulert, er satt av til spredt boligbygging i arealdelen av kommuneplan for perioden 2011 – 2023.

Kommunen har fastsatt at området kan tilrettelegges for inn til 8 nye eneboliger.

1.3 Kort historikk

Området ble i 2006 foreslått regulert til 35 nye boliger basert på et innspill av 02.05.05 til revisjon av kommuneplanen. Et nytt forslag ble utarbeidet i 2012 med 8 eneboligtomter, med store tomter helt ned til sjøen. Ingen av planforslagene ble ferdigbehandlet i kommunen.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 5

2 PLANOMRÅDET

2.2 Beliggenhet

Ribehaugen ligger i Høvåg i Lillesand kommune, omtrent midtveis mellom Lillesand og sentrum, med ca. 22 km til hver bykjerne. Kjørelengden fra kryss med tidligere E18 ved Vestre Vallesverd utgjør ca. 10 km langs fv. 401 til Årsneskilen og videre på fv. 221 til Ribe.

Planområdet omfatter hele neset avgrenset i Ytreviga i syd, Kvåsefjorden i vest, Ribeviga i nord og fv. 221 i øst, og utgjør et landareal på ca.122 daa.

Ribehaugen

Kart over Ribehaugen.

2.3 Dagens situasjon

Det ligger i dag 5 eldre spredtbygde eneboliger innenfor det avsatte planområdet. Det er etablert private brygger langs land både i Ytrevika og i Ribevika.

Den ubebygde vestre delen av neset er bevokst med skog og bærer preg av å være lite benyttet til friluftsformål.

Panorama over Ribehaugen sett mot øst.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 6

2.4 Eiendommer

Reguleringsplanen omfatter følgende eiendommer med registrerte hjemmelshavere:

Gnr./bnr. Hjemmelshaver Adresse Poststed 77/4 Ingebjørg Ribe Ruudhaugen Ribe 4770 Høvåg 77/5, 9 Odd Gunnar Andreassen Ribe 4770 Høvåg 77/7 Eddie Ribe Ribe 4770 Høvåg 77/8 Ole Johan Ribe Ribe 4770 Høvåg 77/36 Lars Ramsdal Hellaveien 36 3240 Nøtterøy 77/61 Arve Syvertsen Ribe 4770 Høvåg 77/68 Frank Ribe Ribe 4770 Høvåg 77/76 Arild Kjell Ribe Ribe 4770 Høvåg 77/82 Kirsten Ribe Ribe 4770 Høvåg Eiendomsoversikt

Eiendomskart

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 7

2.5 Topografi / terreng

Ribehaugen er en tange som strekker seg om lag 350 meter ut i Kvåsefjorden. Fra sjøsiden fremstår Ribehaugen som et relativt markant landskapselement mellom Ribeviga i nord og Ytreviga i sør.

Strandsonen består av klippekyst/brattkyst. «Klippekyst» er bratt og utilgjengelig mens «brattkyst» har en 2-3 meter steil bergflate ned i sjøen. Kystlandskapet tilhører landskapstypen «Småfjord og storsundlandskap». Karakteristisk for denne landskapstypen er at den danner en bred farbar lei innaskjærs. Den store vannflata bidrar til at småskala arealbruk på landsida blir mindre framtredende sett fra leia.

Ribehaugen med det høyeste punktet på kote 37,5 utgjør et markant landskapselement, litt tilbaketrukket ca. 160 meter fra vannkanten i vest. Vest for selve Ribehaugen er det et flatere parti som danner en hylle på ca. kote 28 – 30. Derfra stuper terrenget bratt ned mot sjøen.

Mot øst, hvor den eksisterende bebyggelsen ligger, et det relativt flatt mellom fylkesveien og høyeste kolle (Ribehaugen).

2.6 Geologi, naturmangfold og kulturminner

Kapitlet inneholder informasjon og registreringer fra offentlige tilgjengelige databaser om geologi – sulfidholdige masser, naturmangfold og kulturminner.

2.6.1 Geologi – sulfidholdige masser Illustrasjonen ligger som vedlegg til kommuneplanen for 2011-2023 og viser en grov oversikt over områder som kan inneholde sulfid berggrunn.

Ribehaugen er vist som område med potensial for sulfidholdig berggrunn.

Bestemmelsene til planen fastsetter krav om tiltak.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 8

2.6.2 Naturmangfold Vegetasjonen består av blandingsskog, hovedsakelig furu, med middels bonitet og grunnlendt mark, med noe løvskog lengst øst i området, samt et mindre område med dyrka mark.

Mellom de større furutrærne er det, særlig i helningene mot fjorden, yngre trær som skaper et «kratt-aktig» uttrykk hvor det det stedvis er vanskelig å ta seg frem. Bunnsjiktet domineres av lyng.

Arealressurser (AR 50) Kilde NIJOS

Miljødirektoratet har følgende registreringer i Naturbasen innenfor planområdet:

Ålegress Ribeviga (BN00076097)

Strandeng og strandsump Rabbersvika (BN00006974)

Gråhegrekoloni / (”Rikt strandberg”) (Ribetangen (BN00007121)

Rikt Strandberg Ytreviga (BN00006975)

Rødlisteart Fiskemåke observert 1976

Utklipp fra Naturbase.

 Ålegress Ribeviga i Kvåsefjorden (BN00076097)

I Ribeviga er det registrert et mindre ålegressamfunn med flekkvise forekomster. Lokaliteten er gitt verdi C/lokalt viktig. Opplysningene i Naturbasens faktaark angir at det samlede areal er mindre enn 25 000 m² (avgrenset område er anslagsvis mellom 4 og 5 daa – ca. 2 daa av dette innenfor planområdet) og at det ikke er registrert gyteområde for torsk i fjordsystemet. Konklusjon: Området er avsatt med hensynssone H560_2 på plankartet.

 Strandeng og strandsump Rabbersviga (BN000006974)

Lokaliteten (BN00006974) ligger i bukten som på kartet heter Ribeviga, men som er oppgitt med navnet Rabbersviga i naturbasen. Naturbasen beskriver registreringen som grunn mudderbukt med for det meste steinsatte strandenger/jorder. Området er frodig med bl. a.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 9

soleihov, mjødurt, havstarr, vårkål, svartor, ask og lind. Stedet er kulturpåvirket med private hager og sjøboder nær inntil bukta.

Beskrivelse fra naturbasens faktaark: «Vegetasjonskartleggingsenhet: Havstrandvegetasjon. Undervanns-, strandeng- og strandsumpvegetasjon (U). Sumpstrand (U9) Verdivurdering:

Lav/middels sterk kulturpåvirkning. Lokaliteten betegnes som lokalt viktig.»

Konklusjon: Området er avsatt med hensynssone H560_1 på plankartet. Ribeviga. Spredte forekomster av Ålegress kan skimtes. Bilde: Google Earth.  Gråhegrekoloni/Rikt strandberg (BN00007121)

Beskrivelse fra Naturbasens fakta-ark: «Lokaliteten omfatter angivelig en Gråhegrekoloni på Ribetangen. Opplysninger fra Hallvard Vesterhus og Eldar Wrånes. Vegetasjonskartleggingsenhet: -. Verdivurdering: Høy. Undersøkt: 2.juni 1997.»

I fakta-arket beskrives lokaliteten som «Naturtype: Rikt strandberg». Dette stemmer imidlertid dårlig med den innledende teksten på fakta-arket, som beskriver en viltregistrering og ingen registreringer knyttet til planter eller andre naturtyper.

I referat fra oppstartmøtet til reguleringen den 03.12.12, skriver Lillesand kommune at lokaliteten med id BN00007121 i Naturbase kan slettes fordi den ikke har kvaliteter som tilsier naturtypeavgrensing, jfr. utklippet under. Det blir henvist til Biofokus sin rapport «Naturtypekartlegging i Lillesand kommune 2011».

Utklipp fra referat fra oppstartsmøte 03.12.2012.

Denne informasjon er videre benyttet i heftet «Vurdering av behov for planprogram og KU» datert 15.01.13 utarbeidet av Asplan Viak, der det ble lagt til grunn at dette var korrekt informasjon.

I sin merknad i brev av 10.06.13 skriver Fylkesmannen i Aust-Agder følgende:

«Det er opplyst at man ifølge referat av 03.12.2013 (korrekt år skal være 2012) fra oppstartsmøte 16.11.2013 (korrekt år skal være 2012), kan se bort fra lokalitet BN00007121 plassert på Ribehaugen. Vi har ikke mottatt dette referat, og det er ikke opplyst hvorfor man kan se bort fra lokaliteten.»

Asplan Viak tok på grunnlag av denne tilbakemeldingen kontakt med Biofokus for å kvalitetssjekke opplysningene fra kommunen. I rapport «Naturtypekartlegging i Lillesand kommune 2011 – Biofokus rapport 2012-2» er det satt opp en oversikt på sidene 7 – 9 (tabell

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 10

2) over eldre lokaliteter som skal slettes fra naturbasen. Lokaliteten BN00007121 er ikke oppført på denne listen.

I epost 26.06.13 skriver Miljødirektoratet v/Svein Båtvik dette om den aktuelle lokaliteten:

«Det ser videre ut for meg som at den omtalte lokaliteten (BN00007121) på Ribehaugen ganske riktig ikke skal registreres som en naturtype, men som en viktig vilt-område registrering, dersom det er dette som er den omtalte gråhegrekolonien. Lokaliteten skal vel da ikke `sletttes`, men omdefineres fra en naturtyperegistrering til en viltregistrering.»

Den 27.7.13 foretok Asplan Viak v/geograf Øivind Hugsted egen befaring for å se etter spor av gråhegre i området. Det ble ikke registrert noen tegn som kunne tyde på at det fortsatt finnes en Hegrekoloni på Ribetangen. Asplan Viak kontaktet deretter naturoppsynsmann Arild Pfaff, og han kjente heller ikke til noen hegrekoloni på stedet. Pfaff henviste videre til leder av Ornitologisk forening i Aust-Agder, Jan Helge Kjøstvedt.

Kjøstvedt kunne opplyse at den aktuelle hegrekolonien på Ribehaugen ble sett siste gang for 10 - 15 år siden, og at lokaliteten i naturbase er utdatert.

Konklusion: Lokaliteten er beskrevet både som Hegrekoloni og Rikt strandberg. Utfra de opplysninger som foreligger er naturtyperegistreringen feil. Når det gjelder hegrekolonien er det bekreftet at denne ikke har eksistert i området på 10 – 15 år og at registreringen dermed er «foreldet». Lokaliteten er ikke hensyntatt eller videreført med hensynssone i forslaget til detaljregulering.

 Rikt strandberg, Ytreviga (BN000006975)

Lokaliteten er beskrevet slik i naturbasens fakta-ark: «Lokaliteten har bratte berg med bl.a. blodstorkenebb og engtjæreblom. Vegetasjonskartleggingsenhet: Havstrandvegetsjon. Strandberg og kystnær, fuglegjødslet vegetasjon (X). Strandberg (X1). Rik utforming (X1b). Verdivurdering: Middels/høy.»

Utklipp fra referat fra rapport «Naturtypekartlegging i Lillesand kommune 2011 – Biofokus rapport 2012-2»

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 11

I rapporten «Naturtypekartlegging i Lillesand kommune 2011 – BioFokus rapport 2012-2» er det på sidene 7 - 9 en oversikt over eldre lokaliteter som skal slettes fra naturbasen. Her er lokaliteten BN00006975 nevnt i listen på side 7 (framhevet med blått på utklippet over).

Konklusion: Under henvisning til Bio Fokus sin rapport 2012-2 er denne lokaliteten ikke hensyntatt eller videreført med hensynssone i forslaget til detaljregulering. Vi legger til grunn at det også er denne lokaliteten Lillesand kommune har ment i referatet fra oppstartsmøtet.  Rødlisteart Observasjon av fiskemåke 1976

I e-post av 13.09.2013 skriver Svein Båtvik, som er seniorrådgiver i Seksjon for naturmangfold og klima i Miljødirektoratet, følgende: «Punktet viser til en observasjon av fiskemåke (NT, ‘nær truet’) som ble gjort av en NINA-ansatt 15. juni 1976.»

Konklusion:

Vi mener at en enkeltobservasjon av fiskemåke (en av norges vanligste måkearter) i 1976 ikke kan vektlegges i planforslaget.

 Oppsummering

Registreringene i naturbase er fulgt opp på følgende måte i planforslaget:

 Ålegress Ribeviga i Kvåsefjorden (BN00076097)

Avsatt med hensynssone H560_2 – bevaring naturmiljø, overført til plankartet med avgrensningen i naturbase.

 Strandeng og strandsump Rabbersviga (BN000006974)

Avsatt med hensynssone H560_1 – bevaring naturmiljø, overført til plankartet med avgrensningen i naturbase.

Registreringer som ikke er videreført i planforslaget:

 Gråhegrekoloni (« Rikt strandberg») (BN00007121)  Rikt strandberg, Ytreviga (BN000006975)  Rødlisteart, fiskemåke obersevasjon i 1976.

2.6.3 Kulturminner Riksantikvarens kulturminnesøk har ingen registreringer i basen for området Ribehaugen.

Kulturvernseksjonen ved Aust-Agder fylkeskommune skal foreta kulturhistoriske registreringer i forbindelse med offentlig ettersyn (etter avtale i e- postkorrespondanse 01.07.13).

Utklipp fra Kulturminnesøk.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 12

2.7 Eksisterende bruk av området

Området framstår generelt som lite benyttet, men det er noen mindre, til dels gjengrodde stier i området. Det er ikke registrert spor etter barns lek, bruk eller ferdsel i området og heller ingen tydelige spor etter andre former for fritidsaktiviteter. Tangen i den nordvestre delen blir noe benyttet som bade- og fiskeplass.

Strandsonen består som nevnt av klippekyst/brattkyst. Dette innebærer at det stedvis er mulig å ta seg i land fra båt, men det er ikke en idell plass for å legge til med småbåter.

2.8 Eksisterende bebyggelse

Innenfor området er det 5 boliger (77/68, 77/5, 77/7 og 77/61). Bebyggelsen er lokalisert sørøst i planområdet.

2.9 Barn og unges interesser

Området tilbyr muligheter for varierte friluftsaktiviteter på land og sjø.

Høvåg skole ligger ca. 3,2 km i retning nordover fra planområdet. Fra skolen er det etablert sammenhengende gang-/sykkelvei til Hæstadsvingen, en strekning på ca. 1,7 km.

Det er i dag skoleskyss med buss to ganger daglig på den såkalte «ringbanen» forbi planområdet. Ringbanen er et lokalt uttrykk for bussruten rundt fra Hæstadkrysset via Ribe, Skotteviga, Spannkjerr og tilbake til Hæstadkrysset.

Bussen trafikkerer sydover forbi Ribehaugen og stopper i veibanen rett syd for avkjøringen til Ribehaugen. Planforslaget legger opp til etablering av busslomme med fortau ved nytt kryss med Ribehaugen.

Nytt buss-stopp langs fv. 221(tidligere versjon). Planforslaget er senere justert ved revisjoner 18.02.15 og 22.06.15

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 13

Skolen er markert med blå ring og utbyggings- området med rød ring på kartet.

Hæstadkrysset

Høvåg skole ble oppført i 1967 og har 1 – 10 trinn med kapasitet til ca. 260 elever.

Skolen har SFO- ordning med ca. 60 plasser.

Skolen er i dag utvidet med nye lokaler for lærere og administrasjon.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 14

Uteområdene til skolen omfatter lekeplass, ballbane og idrettsanlegg.

Høvåg skole (11.12.13)

Det er i dag sammen- hengende gang-/sykkel- vei mellom skolen og Hæstadkrysset, en strekning på ca. 1,7 km.

Fv. 221 (11.12.13)

Idrettsanlegg på Hæstad (11.12.13)

På Hæstad ca. 1,5 km fra planområdet ligger kunstgressbane og klubbhus. Anlegget drives av idrettslaget Høvdingen IL.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 15

3 PLANSTATUS

3.1 Kommuneplan

Stort utsnitt av kommuneplanens arealdel

Kommuneplan for Lillesand for perioden 2011 - 2023, ble vedtatt av bystyret 11.10.2011.

Del av området Ribehaugen er avsatt til fremtidig «spredt bolig- bebyggelse» – SB15.

Kommunen har fastsatt at det innenfor området kan reguleres 8 nye boligenheter.

Utsnitt av kommuneplanens arealdel

Hensynsone H560 angir område for naturverdier - BN00007121 gråhegrekoloni - som utgår. Jfr. pkt. 2.5.2.

3.2 Reguleringsplaner

Verken det området som omfattes av planforslaget eller nærliggende områder er regulert pr. i dag.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 16

4 PLANFORSLAGET

4.1 Framstilling, planinnhold arealer mv.hovedgrep

4.1.1 Framstilling

Planen er framstilt som privat detaljregulering etter plan- og bygningslovens § 12-3. I flg. Ved endring av plan- og bygningsloven 01.01.15 gir private detaljreguleringer hjemmel for igangsettelse av bygge- og anleggstiltak i 10 år fra vedtak i kommunestyret.

4.1.2 Planavgrensning

Planområdets avgrensning er fastsatt i oppstartsmøte med Lillesand kommune den 16.11.12.

Hensikten med å regulere hele området mellom fylkesveien og sjøen er å samle eldre og nye avkjørsler i ett nytt kryss med fylkesveien, legge til rette for en mindre utvidelse av eksisterende brygger i Ribeviga og fastsette den regulerings- messige bruken av områdene som ikke skal bebygges.

4.1.2 Plangrep

Området som er satt av til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel er avgrenset av 100-metersbeltet. Dette medfører bl.a. at den høyeste toppen på kote 37,5 inngår som byggeområde.

Etter vårt skjønn har det ved fastsetting av ny kommuneplan vært hovedfokus på det generelle bygge- forbudet i 100-meters- beltet, og i mindre grad på terreng og landskap.

Skisseforslag datert 21.02.13

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 17

Satelittbilde fra nord – Ribehaugen markert med rød ring

Asplan Viak tok tidlig opp spørsmålet med Lillesand kommune om å «bytte arealer», slik at selve Ribehaugen ble opprettholdt som grønt område og at bebyggelsen i stedet legges på et naturlig lavere platå rundt selve kollen. Dette ble drøftet både i oppstartmøtet den 16.11.12 og i et senere møte 05.03.13, der en foreløpig skisse datert 21.02.13 ble lagt fram for å illustrere forslaget til plangrep.

Kommunen skriver dette i referatet fra oppstartmøtet:

Plangrepet, som kommunen har gitt sin tilslutning til, er i tråd med konklusjonene i den landskapsanalysen som ble utarbeidet i 2005. I analysen står følgende:

«Området generelt må karakteriseres som sårbart på grunn av sin beliggenhet, topografi og geologi. Frodig vegetasjon i deler av området reduserer sårbarheten. Den svært eksponerte beliggenheten krever at tiltak blir utført med god terrengtilpassing og klare føringer for inngrep i eksisterende vegetasjon.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 18

Det viktigste og overordnede målet for alle inngrep i forhold til landskapets sårbarhet, er hensynet til synlighet og silhuettvirkning. Nye boliger og infrastruktur må legges inn i terrenget slik at terreng og vegetasjon gir ”ryggdekning”.

Den foreslåtte utnyttelsen av området vil få konsekvenser for opplevelsen av landskapet, men med god styring av detaljplanleggingen og respekt for eksisterende landskap og vegetasjon, er det mulig å ta i bruk områdene uten at landskapsopplevelse forringes vesentlig. For å opprettholde dagens fjernvirkning av området er det viktig å vurdere alle inngrep i vegetasjonssonen nøye, spesielt i de bratte liene ned mot sjøen. Fra de omkringliggende omgivelsene vil vegetasjon i forkant av utbyggingen, dempe inngrepet og redusere synligheten. Vegetasjonstypen med mye høyreist furu er godt egnet for bevaring, da de slanke furustammene er til lite hinder for utsikten fra området.

Innspillet er basert på at det ved en eventuell regulering må legges detaljerte føringer for behandling av terreng og vegetasjon og for boligenes beliggenhet, høyde, form og orientering.

Uheldige terrenginngrep vil kunne gi en betydelig fjernvirkning fra observasjonspunkter utenfor området.»

Håndtegnet illustrasjon fra landskapsanalysen fra 2005

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 19

I konklusjonen i landskapsanalysen står følgende:

«Den foreslåtte utbyggingen kan gjennomføres uten vesentlig forringelse av landskapskvalitetene under forutsetning av at det legges stor vekt på detaljplanlegging og gjennomføring. Behandling av vegetasjonen i området må kontrolleres og uønskede inngrep unngås. Vegetasjonen er elementet som vil gi utbyggingen ryggdekning, hindre at boligene blir liggende i silhuett og dempe bebyggelsen sett fra sjøen. Topografien vil ikke gi den samme effekten, da store deler av byggeområdet vil bli liggende høyt i forhold til terrenget ellers i området.

Anbefalt utbyggingsområde er avgrenset etter én befaring i felten og må sees på som veiledende. Kartet viser det anbefalte prinsippet med å bevare de bratte liene inntakt, bevare høydedrag internt i området og legge bebyggelsen på de flatere partiene for å unngå silhuettvirkning og store terrenginngrep.

I en videre planprosess vil grensen mellom utbygging og uberørte områder kunne settes mer nøyaktig. Vegetasjon det er spesielt viktig å ta vare på, bør måles og gi føringer for reguleringsplanen. Stiforbindelser og tilgjengelighet til fellesareal må sikres.»

Kart med eiendomsgrenser, 5-meterskoter og vanndybder

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 20

4.2 Planinnhold

Planforslag datert 06.02.2014

Planforslag revidert 28.03.14

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 21

Etter offentlig ettersyn og befaring med representanter fra fylkeskommunen/fylkes- utvalget, fylkesmannen og planutvalget i Lillesand den 17.11.14, er atkomstveien og tomtene trukket tilbake slik at alle tomtene mot vest blir liggende med tomtegrensen godt innenfor brinken og skråningen ned mot sjøen. Revisjon er datert 18.02.15.

Etter dialog med fylkes- mannens miljøvernavdeling i e-postkorrespondanse 19.06.15, er planforslaget revidert på nytt 22.06.15.

Planforslag revidert 18.02.15

Ormåde B8 er tatt ut og område B7 er omarbeidet fra 5 til 7 tomter.

Planforslag revidert 22.06.15

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 22

Ved revisjon 08.02.16 er fornminneregistreringer i flg. rapport fra kulturminnevernseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune inntegnet og tilhørende krav/restriksjoner tatt inn i bestemmelsene, jfr. kapittel 7.

Planforslag revidert 08.02.16

4.2.1 Generelt Planforslaget inneholder 8 planlagte eneboligtomter. Samlet tomteareal utgjør 13,5 daa. Prinsippet er at området skal ha en spredtbygd struktur med store rom mellom bebyggelsen.

Den ca. 395 meter lange atkomstveien er regulert som privat fellesvei. Det er avsatt parkeringsplass med 6 plasser langs veien, primært for allmennheten og brukere av friluftsområdene. Deler av området i den nordvestre delen er tilgjengelig fra land, med fiske- og bademuligheter. Arealene langs sjøen i vest og syd er utilgjengelig på grunn av det svært bratte terrenget.

Det er avsatt et 490 m² stort areal til felles lek. Øvrige arealer utenom eksisterende boligeiendommer er foreslått regulert til friluftsformål (sosikode 5130) under Landbruks-, natur- og friluftsområder.

Eksisterende brygger i Ytreviga og Ribeviga er avsatt som Småbåtanlegg i sjø med tilhørende strandsone (sosikode 1588) under Bebyggelse og anlegg. Brygga i Ribeviga foreslås utvidet med ca. 120 m² ved å «rette ut» ytterkanten mot det bratte terrenget i den vestre delen. Nye bryggeplasser skal anlegges med utriggere uten behov for tiltak i

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 23 sjøbunnen. Gangatkomsten til den nye brygga er flyttet ved revisjon 18.02.15 (vist på illustrasjonsplanen).

Krav om tilrettelegging for allmennheten i friområdene er nedfelt med rekkefølgekrav i bestemmelsene.

4.2.2 Eksisterende bebyggelse Reguleringsforslaget omfatter følgende 5 eksisterende boligeiendommer: gnr./bnr. 77/5, 77/7, 77/36, 77/61 og 77/68. Eiendommene er regulert med sine nåværende grenser. Byggegrensene er generelt lagt 4 meter fra eiendomsgrense, men i noen tilfeller skjønnsmessig tilpasset eksisterende terreng. I område B1 er byggegrensen ved revisjon 18.02.15 satt til 23 meter fra senter av fv. 221. Dermed kan nåværende bebyggelse med nærmeste hjørne 8 – 9 meter fra senter, evt. erstattes med et nytt bygg i den sydvestre delen av tomten. Nåværende bygg kan opprettholdes men ikke ombygges eller gjenoppføres etter forfall, brann mv.

Tomtestørrelsene varierer mellom 1 030 m² og 2 370 m². Tillatt utnyttelse er fastsatt i %-BYA individuelt vurdert i forhold til tomtenes ulike størrelser. For den eksisterende bebyggelsen gjelder plan- og bygningslovens generelle bestemmelser om høyde.

Sett innover i Ytreviga

4.2.3 Planlagt boligbebyggelse Forslaget inneholder 8 planlagte eneboligtomter. 7 av tomtene varierer i størrelse mellom ca. 1,3 og 1,5 daa, en tomt utgjør ca. 3,5 daa. Utbyggingen har en spredt struktur med mulighet for å kunne bevare noe av det naturlige terrenget og vegetasjonen også inne på tomtene – og dermed bidra til at bebyggelsen og anlegg blir mindre synlig fra omgivelsene.

Bebyggelsen er på grunn av det bratte terrenget trukket naturlig inn fra strandsonen. Tomtene som vender direkte ut mot Kvåsefjorden vil ha Ribehaugen i bakkant, som gjør at en unngår silhuettvirkning.

Vegetasjon mellom tomtene og sjøen og det høyere terrenget med eksisterende vegetasjon bak tomtene vil medvirke til å dempe fjernvirkningen av bebyggelsen sett fra sjøen.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 24

Tomteinndeling og byggegrenser er tilpasset terreng og fastsatt på grunnlag av tomtens topografi og naturkvaliteter.

Forslag til plassering av bebyggelse er vist på illustrasjonsplan beskrevet i pkt. 4.4.

Merk: Illustrasjonsplanen er revidert sist 18.02.15 og er ikke korrigert iht. endring av reguleringsplanen 22.06.15.

I tillegg til at byggegrensene er trukket tilbake fra skråningene ned mot sjøen, fastsetter planforslaget begrensninger til byggehøyder og krav til terrengtilpassing. Tomt nr. 1 ligger på en naturlig hylle på kote 32 – 33 på nordsiden av Ribehaugen. Tomtene 2 – 7 ligger på et platå på kote 27 – 29 med atkomstveien i bakkant – inn mot terrenget nedenfor Ribehaugen.

Boligen på tomt nr. 8 skal oppføres med underetasje kombinert med mur som vist på illustrasjonsplanen, for å redusere behov for terrenginngrep og utfylling. På de øvrige tomtene er terrenget innenfor byggegrensene relativt flatt slik at bebyggelsen kan oppføres uten underetasje. Høyder for bebyggelsen på tomtene 1 – 8 er fastsatt i kote.

Evt. Murer skal oppføres i naturstein.

Terrenget rundt Ribehaugen

4.2.4 Tillatt utnyttelse Plankartet er framstilt med tomteinndeling og byggegrenser med krav til byggehøyder og tillatt utnyttelse. Byggegrensene gjelder for bygninger med tilhørende terrasser og for vesentlige terrengarbeider (inngrep og oppfylling).

Etter revisjon 28.03.14 er tillatt utnyttelse for de planlagte tomtene 1 – 7 fastsatt i BRA til 450 m² på hver tomt. BRA omfatter bolighuset, garasje/uthus, evt. biloppstillingsplass, terrasser /plattinger og ramper høyere enn 0,5 meter over terreng. Høyder for maks. møne og for gulv i første etasje (hovedetasje for boliger med underetasje) er fastsatt i kote. Gulvhøyden kan avvikes med +/- 0,5 meter ved utbygging, for å tilpasse bebyggelsen best mulig til terreng. Mønehøyden tilsvarer 6,5 meter over gulv for bebyggelse uten underetasje og 5,5 meter for bebyggelse med underetasje.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 25 For den eksisterende bebyggelsen er tillatt utnyttelse fastsatt i BYA i % av tomtestørrelsen og varierer mellom 10 og 22 % (etter revisjon 28.03.14). Plan- og bygningslovens generelle bestemmelser gjelder for maks høyde.

4.2.5 Atkomst og veinett Planforslaget legger opp til at området får en felles avkjørsel (kryss) fra fv. 221.

Det stilles krav om at den private veien ned til Ytreviga (langs område B1) legges om og knyttes til ny fellesvei f_V2.

I flg. rekkefølgekrav skal veien være lagt om før nye boliger tas i bruk.

Pilen markerer avkjørselen som skal stenges.

Nåværende kryss/avkjørsel fra fv. 221

Eksisterende avkjørsel til 77/5 som stenges og legges om via ny fellesvei.

Ved krysset er det foreslått å anlegge busslomme i kjøreretning syd. Busslomma skal være etablert før nye boliger tas i bruk.

Den private fellesveien inn i området anlegges med kjørebanebredde 5,0 meter og sideareal med bredde 2,0 meter.

Atkomstveiens lengdeprofil (revidert 18.02.15)

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 26

4.2.3 Brygger

Eksisterende brygge i Ribeviga og Ytreviga er avsatt som «småbåtanlegg i sjø». Den langsgående brygga med sjøboder benyttes av den nærliggende eldre bebyggelsen og har plass til i størrelsesorden 10 – 15 mindre fritids- og hobbyfiskebåter.

Forslag til utvidelse omfatter et areal på ca. 120 m². Bryggeplasser anlegges med utriggere med flyteelementer.

Sett utover Ribeviga

Ribeviga sett fra fylkesveien (foto 11.12.13)

4.2.4 Friluftsområder

Områder som ikke skal bygges ut eller opparbeides er avsatt til friluftsformål under landbruks-, natur- og friluftsområder. Store sammenhengende naturområder gir mulighet for lek og opphold og for etablering av stier og tråkk med atkomst til og langs sjøen der terrenget ikke er for bratt.

Det skal anlegges 6 parkeringsplasser for allmennheten samtidig med etablering av fellesveien, jfr. forslag til rekkefølgebestemmelser.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 27

Terrenget stuper stedvis bratt ned mot sjøen mot syd og vest

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 28

4.3 Arealer

4.3.1 Planområdet/formål Planområdet utgjør 166,52 daa, hvorav 44 daa i sjø. Arealene er fordelt slik på formålene (etter revisjon 22.06.15):

Formål Arealer i daa Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse 21,02 Energianlegg - trafo 0,10 Renovasjonsområde 0,06 Brygger 1,64 Lekeplass 0,49 Sum 23,31 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjørevei, parkering, fortau 4,35 Annen veigrunn – tekniske anlegg 2,21 Sum 6,56 Landbruks-, natur- og friluftsformål Friluftsformål 92,62 Bruk og vern av sjø og vassdrag Ferdsel 44,03 Sum alle områder 166,52

4.4 Illustrasjoner

4.4.1 Krav til dokumentasjon

Kommunen skriver i referatet fra oppstartmøtet at «fjernvirkning skal dokumenteres» og at «situasjonsplan og illustrasjoner må vedlegges».

Vi har på grunnlag av dette utarbeidet enkle 3D-studier som gir et inntrykk av hvordan tomter og bebyggelse er plassert i terrenget sett fra litt avstand (fjernvirkning). Hensikten er å synliggjøre bebyggelsens plassering på det naturlige platået under selve Ribehaugen, med det bratte terrenget ned mot sjøen i forkant.

Det er i tillegg utarbeidet illustrasjonsplan med snitt nord-syd og øst-vest gjennom Ribehaugen.

Bebyggelsen er vist med standard bygningsvolumer. Boligene på tomtene 6, 7 og 8 er vist med underetasje.

3D-illustrasjonene er revidert 18.02.15 etter offentlig ettersyn. Illustrasjonene er ikke korrigert etter senere planendringer.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 29

4.4.2 3D-illustrasjoner

3D-illustrasjonene viser bebyggelsens plassering i landskapet sett på avstand. Bildene viser eksisterende terreng uten vegetasjon. Modellen er også begrenset i omfang slik at det stigende landskapet lenger bak ikke vises.

Sett fra nordvest (havflaten)

Sett fra syd (havflaten)

Sett fra vest (havflaten)

Fugleperspektiv fra nordvest

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 30

4.4.3 Illustrasjonsplan

Illustrasjonsplan (tidligere versjon)

Illustrasjonsplan revidert 02.02.16

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 31

Illustrasjonsplan datert 18.02.15 med snitthenvisning

Illustrasjonsplanen viser forslag til plassering av bebyggelse og disponering tomtene, samt mulige tiltak i friluftsområdene. 2 snitt gjennom Ribehaugen viser plassering av bebyggelsen både sett i forhold til det høyeste terrenget og skråningene ned mot sjøen.

Snitt A – A datert 18.02.15

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 32

Snitt B – B datert 18.02.15

Snitt C – C datert 18.02.15

Illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende for arealbruk og anlegg, dersom det ikke er konkret henvises til illustrasjonsplanen i bestemmelsene til detaljreguleringen.

Tiltak som er vist på illustrasjonsplanen ligger til grunn for utforming av forslaget til detalj- regulering. Det er vist til illustrasjonsplanen når det gjelder krav om etablering av stier i området.

4.4.4 Renovasjon Renovasjon er basert på kildesortering og oppsamling ved hver bolig. For de 3 innerste boligene er det satt av fellesareal som gir mulighet for at disse boligene kan plassere sine oppsamlingsskap ved snuplass.

Den private atkomstveien er dimensjonert med kommunal standard med snuplass med tanke på bl.a. renovasjonsbiler, jfr. § 9 i Forskrift om renovasjon og slam i Lillesand kommune.

4.4.5 Strømforsyning Agder Energi AS ved Tom Ole Solberg opplyser at det må settes av plass til ny nettstasjon innenfor området.

Det er satt av areal til trafo langs atkomstveien.

Forslag til plassering klareres med energiverket i forbindelse med offentlig ettersyn eller ved gjennomføring.

Utsnitt av planforslag revidert 18.02.15

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 33

4.4.6 Tekniske anlegg

Felles vann- og avløpsnett etableres i atkomstveien fram til snuplassen.

Avløpet føres enten i borehull under Ribehaugen med selvfall tilbake i veien til ca. pel 180 i prinsippet som vist på utsnittet, alternativt i pumpeledning tilbake i veitraseen.

Et er også et alternativ å føre avløpet via sjøledning til det kommunale rense- anlegget i Ytreviga.

Pilen viser prinsippløsning med borehull for avløpet. Utsnitt av planforslag rev. 18.02.15

Det kommunale renseanlegget med tilhørende utslipp i Ytreviga forutsettes utvidet i samarbeid med Lillesand kommune.

Vann tilknyttes offentlig nett som i dag finnes både på Hæstad og på Skottevig camping.

Nytt høydebasseng er under utførelse ved barnehagen på Hæstad.

4.5 Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsanalyse foreligger som vedlegg til planforslaget. Analysen gir en oppsummering av ulike risikovurderinger.

Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig Sannsynlighet: 4. Svært sannsynlig 3. Sannsynlig

2. Mindre sannsynlig 1. Lite sannsynlig Hendelser i røde felt: Tiltak nødvendig Hendelser i gule felt: Tiltak vurderes ut fra kostnad i forhold til nytte Hendelser i grønne felt: ”Billige” tiltak gjennomføres

Risikovurderingene kan oppsummeres slik:’

Planområdet kan inneholde sulfidholdig berggrunn. Ved eventuell sprenging i sulfidholdige bergarter er det fare for sur avrenning og utfelling av aluminium/tungmetall, som kan være svært skadelig for vannlevende organismer. Før tiltak iverksettes må berggrunnen undersøkes og nødvendige avbøtende tiltak iverksettes dersom det er sulfidholdige bergarter i planområdet.

Fare for trafikkulykker hvor gående/syklende er involvert er knyttet til Fv.221 fram til Hæstadsvingen, en strekning på om lag 1,4 km. Fv.221 er på denne strekningen smal og svingete og har ikke gang-/sykkelvei. I ros-analysen er hendelsen ut fra en totalvurdering markert med gult felt. Et avbøtende tiltak i forbindelse med utbygging er etablering av

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 34

busslomme med av- og påstigningsfortau ved kryss med Ribehaugen. Det kan også være aktuelt å foreta en noe rensk langs fylkesveien etter Hæstadkrysset for å bedre siktforholdene enkelte steder (etter avtale med vegvesenet).

Forholdet til fornminner er uavklart. Det vil bli foretatt kulturhistoriske registeringer i forbindelse med offentlig ettersyn (iht. avtale med fylkeskommunen).

To potensielt sannsynlige/mindre alvorlige hendelser er knyttet til rekreasjonsområder/ friluftsliv og knytter seg til allmennhetens tilgjengelighet til strandsonen. Disse hensyn er ivaretatt i planutformingen.

For øvrig er det registrert en potensiell risiko knyttet til trafikkulykker ved påkjøring til Fv. 221. Risiko for trafikkulykker er håndtert i planarbeidet.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 35

5 KONSEKVENSER

5.1 Landskap

Ribehaugen strekker seg om lag 350 meter ut i Kvåsefjorden, med Ribebukta i nord og Ytreviga i sør. Strandsonen består hovedsakelig av klippekyst/brattkyst. «Klippekyst» er bratt og utilgjengelig mens «brattkyst» har n 2-3 meter steil bergflate ned i sjøen.

Områdene ytterst mot Kvåsefjorden fremstår i dag som urørte. Planforslaget innebærer at ny bebyggelse bryter det helhetlige naturpreget, men den vil fremstå som vesentlig mer skånsom enn dersom bygge- området hadde lagt i tråd med kommuneplanens arealdel. Ved avgrensningen av SB15 i kommuneplanens arealdel, antar vi at det var hensynet til 100-metersbeltet til sjø som ble vektlagt og ikke landskap og terreng (ref. figur).

Figur 1 Fra Konsekvensutredningen for kommuneplanens arealdel. Blå linje markerer 100-metersbeltet til sjø.

5.2 Berggrunn

Planområdet kan inneholde sulfidholdig berggrunn. Før tiltak iverksettes må berggrunnen undersøkes og nødvendige avbøtende tiltak iverksettes dersom det er sulfidholdige bergarter i planområdet. Planbestemmelsene stiller rekkefølgekrav til undersøkelser av berggrunnen og evt. sprengmasser, og til sikker håndtering av de utsprengte massene.

5.3 Naturmangfold Asplan Viak vurderer, med bakgrunn i de nye opplysningene at det er naturverdiene i Rabbersvika, BN00006974 og BN 00076097samt Ytreviga, BN00006975, som gjenstår som områder med lokalt viktige naturområder.

Planforslaget legger ikke opp til tiltak som vil berøre naturverdiene i Ytreviga. I Ribeviga er det foreslått utvidelse av eksisterende bryggeanlegg, langs strandsonen i form av en utkraget brygge. Fortøyde båter vil kunne gi noe skyggevirkning på sjøbunnen og reduserer vekstvilkårene for Ålegress. De mulige negative konskevenser dette medfører vil etter vårt skjønn være marginale. Forekomsten består av spredte ålegressplanter og er verdisatt som en C-lokalitet. At Ribeviga heller ikke er yngleområde for torsk underbygger denne vurderingen.

5.4 Kulturminner Det er ingen SEFRAK-bygninger innenfor planområdet. Et steingjerde blir berørt som følge av veiføringen fram til F6-F8

Kulturvernseksjonen skal foreta kulturhistoriske registreringer i forbindelse med offentlig ettersyn.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 36

5.5 Friluftsliv og tilgjengelighet Nye byggeområder vil ligge delvis innenfor 100-metersbeltet til sjø. Konsekvensene av dette anses imidlertid for å være svært små siden strandsonen i området stiger bratt opp fra sjøen og bebyggelsen blir lagt på naturlige terrasseringer i terrenget.

Dette medfører at selve strandsonen ikke blir berørt av utbyggingen. Det vil være mulig å gå langs sjøen og evt. legge til med båter der terrenget gir mulighet for det, uten å få direkte kontakt med bebyggelsen på platået mellom 20 og 30 meter opp fra sjøen.

Selv kollen (Ribehaugen) inngår i friluftsområdet og kan benyttes som utsiktspunkt og samlingssted for beboerne og turgåere. Det kan være aktuelt å tilrettelegge en sti/gangvei opp til kollen fra veiEndringen som er gjort i forhold til byggeområdet som er avsatt i kommuneplanens arealdel innebærer det høyeste punktet på tangen er avsatt til friomårde, ikke byggeområde.

På gunn av terrengets beskaffenhet er det ikke mulig å legge til rette for universelt utformet sti langs sjøen eller badeplass uten å foreta vesentlige terrenginngrep.

5.6 Kommersielt fiske Planforslaget innebærer en mindre utvidles av eksisterende bryggeanlegg. Dette vil etter vårt skjønn ikke innebære konflikt med kommersielt fiske.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 37

6 PLANPROSESS

6.1 Innledning Oppstartmøte ble avholdt med Lillesand kommune den 16.11.12.

Melding om planarbeid ble sendt ut ved brev av 22.4.13 og samtidig annonsert i Lillesandsposten. Frist for merknader var satt til 10.06.13.

Figur 2 Annonse med planavgrensning.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 38

Melding om planarbeid er sendt følgende privatpersoner:

Fornavn Etternavn Adresse PostNr Poststed G/Bnr(DIV1) Carl Asbjørn Longnes Ribe 4770 HØVÅG 77/2 og 77/3 Ingebjørg Ribe Rudihagen Ribe 4770 HØVÅG 77/4 Frode Reme Morildveien 49 4639 KRISTIANSAND S 77/6 Siri Linn Reme Tangen 20 4608 KRISTIANSAND S 77/6 Tone Frøysaa Reme Ribe 4770 HØVÅG 77/6 Tor Helge Reme Tangen 26 4608 KRISTIANSAND S 77/6 Ole Johan Ribe Ribe 4770 HØVÅG 77/8 Odd Gunnar Andreassen Ribe 4770 HØVÅG 77/5 og 77/9 Anne Lise W Andersen Snarehaugen 82 4018 STAVANGER 77/10 og 77/11 Rune Ribe Ribe 4770 HØVÅG 77/13 Rune Jakobsen Ribe 4770 HØVÅG 77/15 Jan Tørres Grønningsæter Baneheiveien 1 4613 KRISTIANSAND S 77/23 Nelly-anne Klungland Dalen 4770 HØVÅG 77/27 Lars Ramsdal Hellaveien 36 3140 NØTTERØY 77/36 Eddie Ribe Ribe 4770 HØVÅG 77/7 og 77/57 Arve Syvertsen Ribe 4770 HØVÅG 77/61 Frank Ribe Ribe 4770 HØVÅG 77/68 Anita Orgenie Kvalbein Ytre Årsnes 4770 HØVÅG 77/69 Arne Thomas Roger Ribe Ribe 4770 HØVÅG 77/69 Harald Ribe Høvåg 4770 HØVÅG 77/69 Brynhild Ribe Tobiassen Hæstad 4770 HØVÅG 77/69 Kjell Arild Ribe Ribe 4770 HØVÅG 77/76 Kirsten Ribe Ribe 4770 HØVÅG 77/82 Magne Godtfred Gundersen Hammaren 10 9300 FINNSNES 78/1

6.2 Oppsummering merknader til oppstartmelding datert 18.10.12 Mottatte uttalelser er kort gjengitt og kommentert av Asplan Viak (i kursiv). Uttalelsene følger som vedlegg til planbeskrivelsen. o Fylkesmannen i Aust-Agder, Miljøvernavdelingen – brev datert 10.06.13

 Miljøvernavdelingen

Miljøvernavdelingen er positiv til at en vil unngå bebyggelse på topper og søker å unngå store terrenginngrep. Miljøvernavdelingen er imidlertid på grunn av terrengets karakter skeptisk til plassering av 8 nye boliger i området, og ønsker derfor at det vurderes å redusere antallet boliger.

Det pekes på at oppstartmeldingen ikke har angitt konkret i hvilken retning en tenker å gå utover formålsgrensen eller hvor bebyggelsen er tenkt plassert. Miljøvernavdelingen vil vurdere både plassering og antall boliger når det foreligger mer informasjon og dokumentasjon om planlagte tiltak og konsekvensene av disse. Det samme gjelder for utvidelse av eksisterende brygge.

Kommentar: Lillesand kommune har lagt til grunn at området kan tåle en utbygging med 8 nye boliger. Ved den overordnede avgrensingen av området i kommuneplanens arealdel ble

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 39

byggeforbudet 100-metersbeltet til sjø lagt til grunn. Ut fra landskapshensyn viser denne avgrensningen seg å være uheldig, og det er derfor i samråd med Lillesand kommune foretatt en justering av byggeområdet slik at ny bebyggelse er bedre tilpasset terreng og landskap. Endret plassering vil medføre vesentlig mindre inngrep i landskapet og redusert synlighet fra sjøen og omgivelsen. Grunnlaget for å kunne akseptere 8 boliger er dermed styrket.  Samfunnssikkerhet og beredskap

Risiko- og sårbarhetsanalyse skal utføres i henhold til pbl. § 4-3.

Kommentar Ros-analyse følger som vedlegg til planforslaget.

 Barn og unge

Plan- og bygningsloven § 1-1, 5. ledd krever at hensynet til barn og unges oppvekstsvilkår skal ivaretas i planleggingen. Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og unges rettigheter skal legges til grunn i all kommunal planlegging. Fylkesmannen forventer at det i planbeskrivelsen gjøres rede for hvordan barn er sikret en sikker skolevei, og at det settes av tilfredsstillende lekeareal innenfor planområdet.

Kommentar Området ligger noe over 3 km fra skolen og kommer inn under skoleskyssordningen. Det går i dag buss 2 ganger daglig forbi området. Planforslaget legger opp til etablering av busslomme ved avkjøringen til området.

Det er avsatt lekeplass i området. I tillegg vil barn og unge ha rikelige muligheter for lek og rekreasjon i nærområdet. o Aust-Agder fylkeskommune – brev datert 28.05.13

Under forutsetning av at den høyeste kollen reguleres til friområde eller et annet «grønt» formål, støtter plan- og naturseksjonen forslaget om plassering av bebyggelsen på de flatere arealene rundt kollen.

Videre blir det pekt på at landskapsmessige og estetiske løsninger som ivaretar områdets egenart bør vurderes. Dette innebærer blant annet at det ikke kan anlegges boliger nærmere enn 100 meter fra Kvåsefjorden, men det kan aksepteres at bebyggelsen trekkes noe nærmere Ribeviga. Brygger i Ribeviga må anlegges på en skånsom måte.

Det vises videre til barn- og unges interesser, friluftsinteresser, allmennhetens tilgang til sjøen, at det foretas en vurdering av universell utforming av boliger og tilhørende arealer etter gjeldende regelverk, samt tilbørlig hensyn til Sefrak-registrerte bygninger.

Kulturminnevernseksjonen finner det nødvendig å foreta arkeologiske undersøkelser innenfor planområdet.

Kommentar: Dersom en ønsker å bevare toppen av Ribehaugen som grøntområde, og samtidig tilpasse tomt og bebyggelse best mulig til eksisterende terreng, mener vi det bør kunne aksepteres at boligene kan legges noe inn i 100-metersbeltet. 100-metersbeltet er fastsatt som en generell forbudssone utenfor regulerte områder der det ikke er gjort helhetlige og konkrete vurderinger mht. avstand til sjøen. I dette tilfellet mener vi det er dokumentert at en noe mindre avstand fra strandkanten ikke vil medføre redusert tilgjengelighet langs sjøen.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 40

Med den naturlige terrasseringen terrenget har med bratte skrenter ned mot Kvåsefjorden, vil planforslaget etter vårt skjønn ivareta hensynet både til landskapet og til friluftsinteressene på en god måte. Bebyggelsen vil dermed ikke redusere mulighetene for ferdsel siden den blir trukket inn mot toppen av «kollen» (Ribehaugen), og det vil være mulig å ferdes i strandsonen uten at komme i direkte kontakt med bebyggelsen ovenfor.

Øvrige merknader er etter vårt skjønn ivaretatt i planforslaget. o Statens vegvesen – brev datert 05.06.2013

Det vises til «Retningslinjer for behandling av avkjørsels- og byggegrensesaker», vedtatt av Aust-Agder fylkeskommune 26.2.2013, hvor byggegrense mot Fv 221 er 30 meter fra senter vei.

Utforming av nye kryss/avkjørsler skal skje i samsvar med gjeldende krav. Det bør være minimum 50 meter mellom kryssene. Frisiktsoner skal reguleres. Dersom det forventes en ÅDT over 50, skal avkjørselen fra fylkesvegen dimensjoneres som kryss.

Vegvesenet har stort fokus på å redusere antall kryss/avkjørsler på fylkesveinettet. Det stilles derfor krav til at en av de to eksisterende avkjørslene må stenges dersom ny avkjørsel etableres. Det skal redegjøres for sikker skolevei. Eventuelle tiltak må påregnes gjennomført sammen med utbyggingen.

Bestemmelser for frisiktsoner må innarbeides.

Kommentar Vegvesenets krav er ivaretatt i planforslaget. En eksisterende avkjørsel vil bli sanert. Ny avkjørsel er utformet/dimensjonert som kryss. o Kystverket Sørøst – brev datert 28.05.13

Kystverket har ut fra havne- og farvannsmessige synspunkter ikke vesentlige merknader til oppstartmeldingen.

Kommentar Tas til etterretning. o Fiskeridirektoratet Region Sør – brev datert 10.06.13

Fiskeridirektoratet viser til kartlegging av marine forekomster i sjøområdet. Innenfor planavgrensningen hvor det allerede er lokalisert båtplasser er det dokumentert en lokalt viktig ålegrasseng. Ålegrassenga er ikke tilknyttet noen gytefelt i fjorden, men det er viktig at det tas hensyn til biotopen i planarbeidet. Videre er det en kaste- og låssettingsplass i Ribeviga som det må tas hensyn til ved at bryggeanlegget ikke utvides ut over de 20 meterne som er angitt i oppstartmeldingen, eller at det legges til rette for moringer eller andre elementer som kan være til hinder for det kommersielle fisket.

Kommentar Nye båtplasser vil bli etablert i form av utkraget brygge. Det vil ikke bli etablert bryggeanlegg som strekker seg lengre ut i Ribeviga/ut over ålegressenga enn dagens brygge, eller som berører kaste- og låssettingsplassen. En kan derfor ikke se at en utvidelse av bryggeanlegget langs strandsonen vil være til hinder/ulempe for det kommersielle fisket.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 41

o Fortidsminneforeningen avd. Aust-Agder – brev datert 06.06.13

Ber om at området befares av arkeolog/fylkeskommunen for å avdekke eventuelle forekomster av fornminner i området.

Kommentar Kulturminnevernseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune vil foreta arkeologiske undersøkelser innenfor planområdet i forbindelse med offentlig ettersyn. o Elisabeth og Tørres B Grønningsæter, Baneheiveien 1, 4613 Kristiansand – brev datert 03.06.13.

Grønningsæter er som eiere av eiendommen gnr. 77/bnr. 23 og gjenboere til planområdet, viser til at Ribehaugen er et fremtredende landskapselement i Kvåsefjorden som må bevares/opprettholdes i størst mulig grad. Ny bebyggelse bør derfor trekkes inn mot midten av Ribehaugen slik som vist i kommuneplanens arealdel, og ikke nærmere Ytreviga slik som antydet i meldingsbrevet. Det vises til at det ved utforming av kommuneplanens arealdel ble lagt stor vekt på byggeforbudet i 100-metersbeltet, noe som må videreføres i detaljplanen. Bevaring av den høyeste kollen anses som en selvfølge.

Reguleringsbestemmelsene bør legge føringer for bevaring av eksisterende vegetasjon og terreng, samt høyder og farger på ny bebyggelse.

Kommentar Det vises til kommentarene til fylkesmannens og fylkeskommunens uttalelser.

6.3 Behandling Planforslaget ble behandlet av planutvalget i Lillesand kommune 02.09.14 sak PUV 061/14, og har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 09.09.14 – 22.10.14.

Fylkesmannen i Aust-Agder (brev av 10.10.14) og Statens vegvesen (brev av 29.10.14) har fremmet innsigelse til planforslaget. Aust-Agder fylkeskommune v/fylkesrådmannen har varslet i brev av 20.10.14 om at forslag om innsigelse vil bli fremmet for fylkesutvalget.

Fylkesmannen har begrunnet sin innsigelse med at forslag til utbygging av 5 av tomtene er i strid med hensynet bak byggeforbudet i 100-metersbeltet. Fylkesmannen kan ikke se at det er vesentlige samfunnsinteresser som kan oppveie for ulempene av bygging av de 8 eneboligene med angitt plassering i LNF-området og innenfor 100-metersbeltet,.

Vegvesenet har fremmet innsigelse til byggegrensen i område B1 og skriver at innsigelsen trekkes dersom konsekvensene ved en mindre byggegrense enn 30 meter utredes og synliggjøres i planforslaget, eller at byggegrensen settes til 30 meter. Busslomma rett syd for avkjørselen til Ribehaugen må justeres noe. Og stoppsikten i avkjørselen må rettes til 60 meter.

Aust-Agder fylkeskommune varsler innsigelse mot hele område B8 og tomtene 3, 4, 5 og 6 innenfor område B7 samt vei fram til område B8, begrunnet med det generelle bygge- forbudet i 100-metersbeltet langs sjøen.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 42

Lillesand kommunes planadministrasjon anmodet i e-post 04.11.14 til fylkesmannen og fylkeskommunen om befaring i området, med følgende forklaring:

«Tiltakshaver mener imidlertid at de planlagte tiltakene ikke tilsidesetter hensynene i lovverket i så stor grad at de ikke kan aksepteres. Det er særegne topografiske forhold på stedet som gjør prosjektet spesielt. Åpenbart er det slik at planforslaget og virkningene av den er vurdert annerledes hos fylkeskommunen og Fylkesmannen enn hos tiltakshaver og Lillesand kommune. Det har vi forståelse for. I denne saken er det imidlertid viktig å ha "vært til stede" i terrenget for å få et godt grunnlag i vurderingene hva angår landskapshensyn, tilgjengelighet, friluftsliv, strandsonen, m.m. Tiltakshaver og Lillesand kommune ønsker derfor å invitere representanter fra fylkeskommunen og Fylkesmannen til en felles befaring i planområdet.»

Befaring ble avholdt 17.11.14 med representanter fra fylkesrådmannen, fylkesutvalget (bl.a. ordfører Bjørgulv Sverdrup Lund), fylkesmannen og planutvalget i Lillesand kommune.

Både avstanden til sjøen og til brinken/skrenten ned til sjøen og tilgjengelighet for allmenn- heten til friluftsområdene, var blant temaene som ble drøftet under befaringen. Det ble etter befaringen enighet om at fylkeskommunen skulle få tilsendt et alternativt skisseforslag som viste hvordan de innspill som kom fram kunne imøtekommes.

Skisse sendt fylkesutvalget v/fylkesrådmannen i e-post 24.11.14

Skisseforslag ble sendt fylkesrådmannen i e-post 24.11.14 og skissen lagt fram i fylkesutvalget i møte 25.11.14.

Fylkesutvalget fattet følgende vedtak med 7 mot 2 stemmer:

1. Med bakgrunn i skisse datert 24.11.14 fremmes det ikke innsigelse til forslag til detaljreguleringsplan for Ribehaugen.

2. Fylkesutvalget oppfordrer kommunen til å vurdere å kreve at tomtene 6, 7 og 8 gis en tomtegrense lenger bort fra sjøen.

Det ble videre lagt opp til i samråd med kommunen, at revidert plan skulle sendes ut på en begrenset høring før ny behandling i planutvalget.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 43

Planforslag revidert 18.02.15 (i tråd med skisse oversendt fylkesutvalget 24.11.14) ble oversendt fylkesmannens miljøvernavdeling og vegvesenet i e-post 09.06.15 fra kommunen.

Statens vegvesen frafaller sin innsigelse i brev av 16.06.15.

Thomas Christian Kiland-Langeland i fylkesmannens miljøvernavdeling har i telefon- samtale med saksbehandler i Lillesand kommune, opplyst at miljøvernavdelingen ikke kan frafalle innsigelsen slik forslaget foreligger, spesielt med henvisning til tomtene 6, 7 og 8.

På grunnlag av dette utarbeidet Asplan Viak et skisseforslag datert 19.06.15, som ble oversendt fra Lillesand kommune til miljøvernavdelingen samme dag.

Skisseutkast datert 19.06.15

Miljøvernavdelingen skriver i e-post senere på dagen 19.06.15:

«Viser til oversendt forslag. Et planforslag med de endringene som foreslått i eposten under vil vi kunne akseptere. Ber om å få oversendt endelig planforslag som grunnlag for å frafalle innsigelsen.»

Planforslaget ble deretter revidert 22.06.15 og oversendt Lillesand kommune m/kopi til fylkesmannen i e-post 24.06.15.

I brev av 30.06.15 viser fylkesmannen til planforslag revidert 22.06.15 og finner å kunne frafalle innsigelsen.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 44

7 REVISJONER

7.1 Revisjon 28.03.14 Planforslaget er revidert etter tilbakemelding fra planadministrasjonen i e-post 18.03.14. Punktene ble gjennomgått i et møte i Lillesand rådhus 24.03.14. Kommunens kommentarer og de avklaringer som ble drøftet fram i møtet ble innarbeidet i planforslag revidert 28.03.14.

Risiko- og sårbarhetsanalysen er gjennomgått og korrigert.

7.2 Revisjon 18.02.15 (etter offentlig ettersyn)

Plankart revidert 18.02.15

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 45

Følgende endringer er utført ved revisjon 18.02.15:

 Siktsone er rettet opp iht. vegvesenets merknad.

 Busslomme er justert og tegnet opp iht. den løsningen som vegkontoret ønsker.

 Byggegrensen i område B1 er flyttet til 23 meter fra senter av fylkesveien.

Byggegrensene mot syd og vest er flyttet ut til 2 meter fra tomtegrense.

Dette gir mulighet for at et evt. nytt bygg kan føres opp i den sydvestre delen av tomten. Planens virkning er at eksisterende bygg kan bli stående, men ikke bygges om, renoveres eller til-/påbygges.

Bygget kan heller ikke gjenoppføres etter brann eller nedfall.

Tomten kan bare nyttes til uthus, garasje o.l.

Jfr. nytt avsnitt i bestemmelsenes punkt 3.1.

 Atkomstvei og tomter er flyttet vesentlig mot øst og bort fra den bratte skråningen ned mot sjøen i vest. Tegningen på nest side viser revidert planforslag med linjene for tomte- og byggegrenser fra forslaget som lå ute til offentlig ettersyn med rødt.

 Gangatkomsten til den nye bryggedelen er flyttet i tråd med ønsket/kravet fra eierne av eksisterende brygger.

 Bestemmelsenes punkter 5.1 og 5:2 er endret til:

Områder avsatt til friluftsformål nyttes til rekreasjon og friluftsliv. Forsiktig tilrettelegging for allmennhetens bruk i rekreasjonsøyemed er tillatt. Stitraséer som er vist på illustrasjonsplanen som følger som vedlegg til detaljreguleringen, skal opparbeides med grusdekke i bredde 1,0 meter. Stiene tilpasses i terrenget og anlegges med stigning primært ikke brattere enn 1:6. På steder med brattere stigning må monteres rekkverk og evt. terrengtrapper.

Rekkefølgebestemmelsenes punkt 8.1 er endret til:

Stier iht. punkt 5.2 skal være etablert før første bolig i områdene B6 – B8 tas i bruk.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 46

Planforslag revidert 18.02.15 med røde linjer som viser tomte- og byggegrenser i planforslag 28.03.14

7.3 Revisjon 22.06.15 Planforslaget er revidert på nytt 22.06.15 etter dialog mellom kommunen og fylkesmannens miljøvernavdeling i e-post 19.06.15.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 47

Revisjonen omfatter følgende endringer:

 Tomtene 7 og 8 (område B8) er tatt ut og område B7 omarbeidet fra 5 til 7 tomter. Atkomstveiens lengde er redusert fra ca. 435 lm til ca. 395 lm.

 Tidligere tomt 6 (ny tomt nr. 8) er redusert 2 180 m² til 1 570 m², dels ved at grensene er trukket inn fra syd og vest.

 Stitraséer er tatt ut på reguleringsplankartet (er forankret i illustrasjonsplanen).

 Tomt B1 er påført utnyttelsesgrad.

Plankart revidert 22.06.15

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 48

7.4 Revisjon 08.02.16 o Arkeologi Arkeologisk registrering er utført i oktober 2015. Rapport datert 13.01.16 er oversendt til Lillesand kommune ved brev 25.01.16 og i e-post samme dag til Asplan Viak. Rapporten viser til sammen 4 funn innenfor planområdet – en gravrøys datert til bronse- eller jernalder og 3 bosetnings-/aktivitetsområder datert til yngre steinalder.

Kartet under viser registreringenes beliggenhet.

Plankart revidert 08.02.16

Ved revisjon 08.02.16 er kulturminneområdene og tilhørende sikringssone avsatt med hensynssone H730_1 – 4, og fylkeskommunens krav om ekstra buffersone avsatt med hensynssone H530_1 – 4.

Bestemmelser til hensynssonene er tatt inn i nye punkter 7.4 og 7.5.

Plankartet og bestemmelsenes nye punkter 7.4 og 7.5 er klarert med fylkeskommunes kulturminnevernseksjon i e-post 29.01.16. Kulturminnevernseksjonen skriver at kartet «så langt fylkeskommunen kan se» er i samsvar med føringer gitt i uttalelsen av 25.01.16.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 49

Generell aktsomhetsplikt iht. kulturminnelovens § 8 er tatt inn i fellesbestemmelsene i nytt punkt 2.7, med følgende ordlyd:

«Hvis det under arbeidets gang skulle komme frem gjenstander eller andre spor fra eldre tid, skal arbeidet stanses og melding umiddelbart sendes Aust-Agder fylkeskommune v/kulturminnevern, jf. kulturminneloven § 8 annet ledd.»

Formuleringen er avklart med kulturminnevernseksjonen i e-post 29.01.16.

Asplan Viak stiller samtidig spørsmål om det er mulig å anlegge stier gjennom buffersonene. Kulturminnevernseksjonen er positiv til at det kan anlegges stier på terreng innenfor buffer- sonene, men krever at dette må gjøres i samarbeid med seksjon for kulturminnevern og fastsettes ved befaring i terrenget. Fylkeskommunen kan akseptere at dette gjøres etter planvedtak, men da kan ikke stier avmerkes på kartet eller bestemmelsene henvise til illustrasjonsplanen (tidligere versjoner). Fylkeskommunen foreslår derfor at punkter 5.2 og 8.7 fjernes.

Stier og annen tilrettelegging friluftsområdene har vært et viktig tema ved tidligere behandling av planforslaget, bl.a. er det tatt inn rekkefølgekrav til gjennomføring av tiltak (jfr. revisjon 18.02.15). Vi har derfor omarbeidet illustrasjonsplanen og omformulert bestemmelsene slik at disse også ivaretar fylkeskommunens krav.

Illustrasjonsplan revidert 01.02.16

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 50

Punkt 5.2 har følgende ordlyd (før revisjon 08.02.16):

«Stitraséer som er vist på illustrasjonsplan datert 18.02.15 som følger som vedlegg til detaljreguleringen, skal opparbeides med grusdekke i bredde 1,0 meter. Stiene tilpasses i terrenget og anlegges med stigning primært ikke brattere enn 1:6. På steder med brattere stigning må monteres rekkverk og evt. terrengtrapper.»

Ved revisjon er formuleringen i punkt 5.2 foreslått endret til:

«Stitraséer som er vist på illustrasjonsplan datert 01.02.16 som følger som vedlegg til detaljreguleringen, skal opparbeides med grusdekke i bredde 1,0 meter. Stiene tilpasses i terrenget og anlegges med stigning primært ikke brattere enn 1:6. På steder med brattere stigning må monteres rekkverk og evt. terrengtrapper.

Stitraséene skal etableres sammenhengende. Stier kan ikke anlegges innenfor områder avsatt med hensynssone H730_1 – 4. I områdene som er avsatt med hensynssone H570_1 – 4 kan traséen bare anlegges etter særskilt godkjenning av kulturminne- vernseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune.»

Punkt 8.7 har følgende ordlyd før revisjon 08.02.16:

«Stier iht. punkt 5.2 skal være etablert før første bolig i områdene B6 – B7 tas i bruk.»

Ved revisjon er formuleringen foreslått endret til:

«Stier iht. punkt 5.2 skal være etablert før første bolig i områdene B6 – B7 tas i bruk.»

Kulturminnevernseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune har i e-post 05.02.16 til Asplan Viak med kopi til Lillesand kommune, godkjent illustrasjonsplanen og forslaget til bestemmelser i punktene 5.2 og 8.7 (bestemmelsene er korrigert iht. uttalelsen fra fylkeskommunen).

o Annet

Kamilla og Magnar Silseth har i brev av 13.08.15 påpekt at bryggeanlegget SBS2 er kun vist på en mindre del av deres eiendom til tross for at bryggeanlegget fortsetter helt ut til grensen for eiendommen. Område SBS2 er utvidet slik at hele det eksisterende bryggearealet inngår. Silseth skriver videre at nesten 700 m² av tomten på 2 562 m² er satt av til friluftsformål. Hovedbygningen er noe upraktisk og det vil på sikt være aktuelt å søke om å bygge på huset. På grunn av topografi og atkomst vil vestsiden sannsynligvis være det eneste stedet det er mulig å bygge på, og da vil byggegrensen på denne siden være en utfordring. Det anmodes derfor om at byggelinjene på eiendommen forskyves noe mot vest. Mot øst er det uproblematisk å flytte linjen da det i hovedsak ikke vil være mulig å nytte denne delen av tomten til utbygging. Byggegrensen mot vest er flyttet til 0,5 meter fra tomtegrense. Byggegrensen mot øst er flyttet bort fra tomtegrense, slik at bebyggbart areal ikke økes.

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS

Planbeskrivelse 51

8 VEDLEGG

Vedlegg i heftet:

 Planbestemmelser datert sist 08.02.16  Plankart datert sist 08.02.16 (nedskalert)  Illustrasjonsplan (nedskalert)

Tidligere vedlegg:

 Risiko- og sårbarhetsanalyse  Merknader til melding om planarbeid  e-post datert 01.07.13 fra Aust-Agder fylkeskommune

Separate vedlegg:

 Plankart i målestokk 1:1000  Illustrasjonsplan i målestokk 1:1000

Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS