Ribehaugen Boligområde Lillesand Kommune
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
DETALJREGULERING Ribehaugen boligområde Lillesand kommune Ole Johan Ribe Odd Gunnar Andreassen Planbeskrivelse Utgave: 5 Dato: 2016-02-08 Planbeskrivelse 1 Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS Planbeskrivelse 2 DOKUMENTINFORMASJON Plantittel: Ribehaugen boligområde Tiltakshaver: Ole Johan Ribe Ribe 4770 Høvåg Odd Gunnar Andreassen Ribe 4770 Høvåg Kontaktperson: Helge Reme Indresund 4770 Høvåg Tlf.: 909 28 875 Konsulent: Asplan Viak AS Kystveien 14 Postboks 701 Stoa 4808 Arendal Tlf.: 417 99 417 Epost: [email protected] Oppdragsleder: Ing. Roar Melsom (tlf. 905 14 786) Medarbeidere: L.ark. Helene Øhlenschlæger Ing. Sidsel Urfjell Geograf Øivind Hugsted Leveranse: Reguleringsplan Planbeskrivelse og bestemmelser Risiko- og sårbarhetsanalyse Illustrasjonsplan Arkiv Asplan Viak AS: O\531302 Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS Planbeskrivelse 3 INNHOLDSFORTEGNELSE Kap. Pkt. Overskrift Side 1 INNLEDNING………………………………………………. 4 1.1 Oppdraget 1.2 Hensikt med planarbeidet 1.3 Kort historikk 2 PLANOMRÅDET…………………………………………... 5 2.1 Beliggenhet 2.2 Dagens situasjon 2.3 Eiendommer 2.4 Topografi/terreng 2.5 Geologi, naturmangfold og kulturminner 2.6 Eksisterende bruk av området 2.7 Eksisterende bebyggelse 2.8 Barn og unges interesser 3 PLANSTATUS……………………………………………… 15 3.1 Kommuneplan 3.2 Reguleringsplaner 4 PLANFORSLAGET……………………………………….. 16 4.1 Fremstilling/virkning/hovedgrep 4.2 Planinnhold 4.3 Arealer 4.4 Illustrasjoner 4.5 Risiko- og sårbarhetsanalyse 5 KONSEKVENSER…………………………………………. 35 5.1 Landskap 5.2 Berggrunn 5.3 Naturmangfold 5.4 Kulturminner 5.5 Friluftsliv og tilgjengelighet 5.6 Kommersielt fiske 6 PLANPROSESS…………………………………………… 37 6.1 Innledning 6.2 Oppsummering merknader til oppstartmelding datert 18.10.2012 6.3 Behandling 7 REVISJONER………………………………………………. 44 7.1 Revisjon 28.03.14 7.2 Revisjon 18.02.15 7.3 Revisjon 22.06.15 7.4 Revisjon 01.08.16 8 VEDLEGG…………………………………………………. 51 Planbestemmelser Risiko- og sårbarhetsanalyse Merknader til melding om planarbeid e-post datert 01.07.13 fra Aust-Agder fylkeskommune Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS Planbeskrivelse 4 1 INNLEDNING 1.1 Oppdraget Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til detaljregulering for området Ribehaugen i Høvåg i Lillesand kommune, for grunneierne Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen. Oppdragsgivers kontaktperson har vært Helge Reme. Medarbeidere i Asplan Viak AS har vært: ing. Roar Melsom regulering/oppdragsledelse l.ark Helene Øhlenschlæger landskap/regulering/illustrasjoner ing. Sidsel Brabrand Urfjell veikonstruksjon/plankonstruksjon geograf Øivind Hugsted planbeskrivelse/ros-analyse/biologisk mangfold Ribehaugen Oversiktskart. Planområdet er vist med sort ring. Planforslag datert 06.02.14, revidert 28.03.14 har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 09.09.14 – 22.10.14. Etter offentlig ettersyn er planforslaget revidert 18.02.15 og pånytt 22.06.15. Behandling og revisjon er beskrevet i kapittlene 6 og 7 bak i planbeskrivelsen. 1.2 Hensikt med planarbeidet Ribehaugen utgjør et lite «nes» ut i Kåsefjorden helt vest i Lillesand kommune. Del av området, som fra tidligere er uregulert, er satt av til spredt boligbygging i arealdelen av kommuneplan for perioden 2011 – 2023. Kommunen har fastsatt at området kan tilrettelegges for inn til 8 nye eneboliger. 1.3 Kort historikk Området ble i 2006 foreslått regulert til 35 nye boliger basert på et innspill av 02.05.05 til revisjon av kommuneplanen. Et nytt forslag ble utarbeidet i 2012 med 8 eneboligtomter, med store tomter helt ned til sjøen. Ingen av planforslagene ble ferdigbehandlet i kommunen. Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS Planbeskrivelse 5 2 PLANOMRÅDET 2.2 Beliggenhet Ribehaugen ligger i Høvåg i Lillesand kommune, omtrent midtveis mellom Lillesand og Kristiansand sentrum, med ca. 22 km til hver bykjerne. Kjørelengden fra kryss med tidligere E18 ved Vestre Vallesverd utgjør ca. 10 km langs fv. 401 til Årsneskilen og videre på fv. 221 til Ribe. Planområdet omfatter hele neset avgrenset i Ytreviga i syd, Kvåsefjorden i vest, Ribeviga i nord og fv. 221 i øst, og utgjør et landareal på ca.122 daa. Ribehaugen Kart over Ribehaugen. 2.3 Dagens situasjon Det ligger i dag 5 eldre spredtbygde eneboliger innenfor det avsatte planområdet. Det er etablert private brygger langs land både i Ytrevika og i Ribevika. Den ubebygde vestre delen av neset er bevokst med skog og bærer preg av å være lite benyttet til friluftsformål. Panorama over Ribehaugen sett mot øst. Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS Planbeskrivelse 6 2.4 Eiendommer Reguleringsplanen omfatter følgende eiendommer med registrerte hjemmelshavere: Gnr./bnr. Hjemmelshaver Adresse Poststed 77/4 Ingebjørg Ribe Ruudhaugen Ribe 4770 Høvåg 77/5, 9 Odd Gunnar Andreassen Ribe 4770 Høvåg 77/7 Eddie Ribe Ribe 4770 Høvåg 77/8 Ole Johan Ribe Ribe 4770 Høvåg 77/36 Lars Ramsdal Hellaveien 36 3240 Nøtterøy 77/61 Arve Syvertsen Ribe 4770 Høvåg 77/68 Frank Ribe Ribe 4770 Høvåg 77/76 Arild Kjell Ribe Ribe 4770 Høvåg 77/82 Kirsten Ribe Ribe 4770 Høvåg Eiendomsoversikt Eiendomskart Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS Planbeskrivelse 7 2.5 Topografi / terreng Ribehaugen er en tange som strekker seg om lag 350 meter ut i Kvåsefjorden. Fra sjøsiden fremstår Ribehaugen som et relativt markant landskapselement mellom Ribeviga i nord og Ytreviga i sør. Strandsonen består av klippekyst/brattkyst. «Klippekyst» er bratt og utilgjengelig mens «brattkyst» har en 2-3 meter steil bergflate ned i sjøen. Kystlandskapet tilhører landskapstypen «Småfjord og storsundlandskap». Karakteristisk for denne landskapstypen er at den danner en bred farbar lei innaskjærs. Den store vannflata bidrar til at småskala arealbruk på landsida blir mindre framtredende sett fra leia. Ribehaugen med det høyeste punktet på kote 37,5 utgjør et markant landskapselement, litt tilbaketrukket ca. 160 meter fra vannkanten i vest. Vest for selve Ribehaugen er det et flatere parti som danner en hylle på ca. kote 28 – 30. Derfra stuper terrenget bratt ned mot sjøen. Mot øst, hvor den eksisterende bebyggelsen ligger, et det relativt flatt mellom fylkesveien og høyeste kolle (Ribehaugen). 2.6 Geologi, naturmangfold og kulturminner Kapitlet inneholder informasjon og registreringer fra offentlige tilgjengelige databaser om geologi – sulfidholdige masser, naturmangfold og kulturminner. 2.6.1 Geologi – sulfidholdige masser Illustrasjonen ligger som vedlegg til kommuneplanen for 2011-2023 og viser en grov oversikt over områder som kan inneholde sulfid berggrunn. Ribehaugen er vist som område med potensial for sulfidholdig berggrunn. Bestemmelsene til planen fastsetter krav om tiltak. Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS Planbeskrivelse 8 2.6.2 Naturmangfold Vegetasjonen består av blandingsskog, hovedsakelig furu, med middels bonitet og grunnlendt mark, med noe løvskog lengst øst i området, samt et mindre område med dyrka mark. Mellom de større furutrærne er det, særlig i helningene mot fjorden, yngre trær som skaper et «kratt-aktig» uttrykk hvor det det stedvis er vanskelig å ta seg frem. Bunnsjiktet domineres av lyng. Arealressurser (AR 50) Kilde NIJOS Miljødirektoratet har følgende registreringer i Naturbasen innenfor planområdet: Ålegress Ribeviga (BN00076097) Strandeng og strandsump Rabbersvika (BN00006974) Gråhegrekoloni / (”Rikt strandberg”) (Ribetangen (BN00007121) Rikt Strandberg Ytreviga (BN00006975) Rødlisteart Fiskemåke observert 1976 Utklipp fra Naturbase. Ålegress Ribeviga i Kvåsefjorden (BN00076097) I Ribeviga er det registrert et mindre ålegressamfunn med flekkvise forekomster. Lokaliteten er gitt verdi C/lokalt viktig. Opplysningene i Naturbasens faktaark angir at det samlede areal er mindre enn 25 000 m² (avgrenset område er anslagsvis mellom 4 og 5 daa – ca. 2 daa av dette innenfor planområdet) og at det ikke er registrert gyteområde for torsk i fjordsystemet. Konklusjon: Området er avsatt med hensynssone H560_2 på plankartet. Strandeng og strandsump Rabbersviga (BN000006974) Lokaliteten (BN00006974) ligger i bukten som på kartet heter Ribeviga, men som er oppgitt med navnet Rabbersviga i naturbasen. Naturbasen beskriver registreringen som grunn mudderbukt med for det meste steinsatte strandenger/jorder. Området er frodig med bl. a. Ole Johan Ribe og Odd Gunnar Andreassen Asplan Viak AS Planbeskrivelse 9 soleihov, mjødurt, havstarr, vårkål, svartor, ask og lind. Stedet er kulturpåvirket med private hager og sjøboder nær inntil bukta. Beskrivelse fra naturbasens faktaark: «Vegetasjonskartleggingsenhet: Havstrandvegetasjon. Undervanns-, strandeng- og strandsumpvegetasjon (U). Sumpstrand (U9) Verdivurdering: Lav/middels sterk kulturpåvirkning. Lokaliteten betegnes som lokalt viktig.» Konklusjon: Området er avsatt med hensynssone H560_1 på plankartet. Ribeviga. Spredte forekomster av Ålegress kan skimtes. Bilde: Google Earth. Gråhegrekoloni/Rikt strandberg (BN00007121) Beskrivelse fra Naturbasens fakta-ark: «Lokaliteten omfatter angivelig en Gråhegrekoloni på Ribetangen. Opplysninger fra Hallvard Vesterhus og Eldar Wrånes. Vegetasjonskartleggingsenhet: -. Verdivurdering: Høy. Undersøkt: 2.juni 1997.» I fakta-arket beskrives lokaliteten som «Naturtype: Rikt strandberg». Dette stemmer imidlertid dårlig med den innledende teksten på fakta-arket, som beskriver en viltregistrering og ingen registreringer knyttet til planter eller andre naturtyper. I referat fra oppstartmøtet til reguleringen den 03.12.12, skriver Lillesand kommune at lokaliteten med id BN00007121 i Naturbase kan slettes