Bankovní institut vysoká škola Praha
Katedra financí a ekonomie
Odhad hodnoty pozemku
Diplomová práce
Autor: Bc. Kateřina Jelínková Finance
Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D.
Praha Červen 2014
Prohlášení:
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu.
Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze, dne 30. června 2014 Bc. Kateřina Jelínková
Poděkování
Na tomto místě bych ráda poděkovala vedoucímu diplomové práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za odborné vedení, cenné připomínky a rady, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce.
Anotace
Předkládaná diplomová práce je rozčleněna na teoretickou a praktickou část. V teoretické části má za úkol zpřehlednit problematiku oceňování pozemků, popsat základní oceňovací přístupy a podrobně vysvětlit jednotlivé v úvahu přicházející metody, které se odvíjí ze všech tří přístupů na tržních principech. Praktická část se zaměřuje na analýzu trhu s pozemky, které se nacházejí v oblasti postižené těžebním průmyslem v okrese Chomutov, kde je nastíněn vývoj cen pozemků a jejich aktuální tržní ceny. V závěru práce je provedeno vlastní ocenění stavebního pozemku ve městě Chomutov.
Klíčová slova: pozemek, cena, nemovitost, oceňování, analýza, porovnávací metoda, odhad.
Annotation
Presented diploma thesis is divided into theoretical and practical parts. The theoretical part is to clarify the issue of land valuation, describe the basic valuation approaches and explain in detail the various conceivable method which is derived from all three approaches to market principles. The practical part focuses on the analysis of the land market, which are located in areas affected by the mining industry in the district of Chomutov, which outlines the development of land prices and the current market price. The conclusion made its own valuation of building land in Chomutov.
Keywords: land, price, real estate, valuation, analysis, comparative method, estimate.
Obsah
Úvod ...... 8
1 Definice a členění pozemku ...... 10
1.1 Pozemek ...... 10
1.2 Členění pozemků pro účely oceňování nemovitostí ...... 10
2 Cena a hodnota ...... 11
2.1 Definování ceny a hodnoty ...... 11
2.2 Nejdůležitější definice tržní hodnoty:...... 13
2.3 Hodnota pozemku ...... 15
3 Katastr nemovitostí ...... 17
3.1. Předmět a obsah katastru nemovitostí ...... 19
3.2 Hlavní zásady vedení katastru nemovitostí ...... 20
3.3 Zápisy do katastru nemovitostí ...... 20
4 Oceňování pozemků ...... 22
4.1 Administrativní oceňování pozemků ...... 22
4.2 Tržní oceňování pozemků ...... 22
4.3 Metody oceňování pozemků ...... 23
5 Administrativní oceňování pozemků dle cenového předpisu ...... 23
5.1 Oceňování stavebních pozemků ...... 23
5.2 Oceňování zemědělského pozemku ...... 24
5.3 Oceňování lesního pozemku ...... 26
5.4 Oceňování pozemků vodní plochy ...... 26
5.5 Oceňování jiných pozemků ...... 27
6 Tržní oceňování pozemků ...... 28
6.1 Oceňovací přístupy používané při odhadu hodnoty pozemku ...... 28
6.2 Porovnávací přístup ...... 30
6.2.1 Porovnávací proces ...... 31
6.2.2 Přímé porovnání ...... 32
6.2.3 Nepřímé porovnání ...... 33
6.2.3.1 Cenové mapy pozemků ...... 34
6.2.3.2 Indexové metody ...... 35
6.2.3.3 Testování porovnáním ...... 38
6.3 Výnosový přístup ...... 40
6.3.1 Kapitalizace a diskontování pozemkové renty ...... 41
6.3.2 Reziduální hodnota pozemků na bázi výnosů ...... 43
6.4 Nákladový přístup ...... 45
6.4.1 Stavebnicový způsob ...... 45
6.4.2 Reziduální přístup na bázi nákladů ...... 47
6.4.2.1 Alokace a extrakce ...... 49
6.4.2.2 Nägeliho metoda ...... 50
6.4.2.3 Sametova metoda ...... 55
6.4.2.4 Subdivision development ...... 56
7 Závěrečná analýza metod ...... 58
8 Analýza trhu s pozemky v oblastech postižených těžebním průmyslem ...... 61
8.1 Analýza trhu s pozemky v okrese Chomutov ...... 62
8.1.1 Charakteristika okresu Chomutov ...... 62
8.1.2 Analýza trhu s pozemky v okrese Chomutov ...... 65
8.1.2.1 Město Chomutov ...... 67
8.1.2.2 Město Jirkov ...... 67
8.1.2.3 Město Kadaň ...... 68
8.1.2.4 Město Klášterec nad Ohří ...... 69
8.1.2.5 Okres Chomutov mimo předchozích měst ...... 69
8.2 Odhad vývoje cen pozemků v okrese Chomutov ...... 69
9 Návrh metodiky ocenění pozemku ...... 71
9.1 Popisné informace ...... 71
9.2 Porovnávací část ...... 72
9.2.1 Volba vhodného způsobu porovnání a stanovení jednotky ...... 72
9.2.2 Nalezení cenotvorných odlišností a aplikace porovnávací analýzy ...... 73
9.3 Vyhodnocení tržní hodnoty ...... 76
Závěr ...... 78
Seznam použité literatury ...... 80
Seznam příloh ...... 82
Úvod
Samotné oceňování se uskutečňuje v legislativně stanovených procesech, které na základě daných nařízení a doporučení vyúsťují ve formě stanovení hodnoty posuzované nemovitosti a proto je nutné se v celkové právní úpravě orientovat. Jedná se o činnost odborně prováděnou odhadci či znalci. Obor oceňování je nedílnou součástí tržní ekonomiky, protože právě hodnota je jejím hlavním stavebním kamenem. Význam oceňování se začal rozvíjet v České republice zejména po roce 1989, kdy došlo ke změně režimu. Do tohoto roku docházelo k regulacím cen ze strany státu a v podstatě se nedalo hovořit o trhu s nemovitostmi. V centrálně plánované ekonomice neměla cena za zboží vztah k trhu, ani k momentálnímu stavu nabídky a poptávky. Teprve s převratnými majetkovými změnami se zvyšuje potřeba znalosti tržních cen.
Cílem diplomové práce s názvem „Odhad hodnoty pozemku“ je poskytnout čtenáři komplexní informace o problematice oceňování pozemků se zpřehledněním přístupů a metod, kterými lze provést odhad hodnoty pozemku. Dalším cílem práce je analýza trhu s pozemky v oblastech postižených těžebním průmyslem a jejich vývoj cen. Jelikož je to obsáhlé téma, práce se bude soustředit na pozemky v oblastech postižených těžebním průmyslem v okrese Chomutov. Bude popsána charakteristika okresu Chomutov a současná analýza trhu s pozemky. Zjištěné informace budou využity pro odhad budoucího vývoje cen pozemků. Logickým vyústěním diplomové práce bude stanovení vhodné metody a ocenění konkrétního stavebního pozemku ve městě Chomutov.
Samotná diplomová práce je rozdělena na dvě části. První teoretická část se bude věnovat základním pojmům používaných při oceňování, jako je definice pozemků a jeho rozčlenění. Dále si klade za cíl podrobněji se věnovat pojmům ,,cena“ a ,,hodnota“, popsat katastr nemovitostí, vytyčit přístupy a jejich metody používané při oceňování pozemků na tržních principech.
Druhá část má praktický charakter. V souladu s cílem diplomové práce se zabývá analýzou trhu s pozemky v okrese Chomutov, pro který jsou uhelná ložiska charakteristická už od patnáctého století. Pro lepší seznámení se situací nejprve uvádí krátkou historii těžebního průmyslu v okrese a důležité faktory, které ceny pozemků ovlivňují. Poté analyzuje současné ceny pozemků v okrese Chomutov a nakonec je
8 doplněná o odhad dalšího možného vývoje. V neposlední řadě se věnuje vlastnímu ocenění pozemku ve městě Chomutov, kde je vybrána vhodná metoda ocenění a stanovena tržní cena pozemku.
V příloze je uveden výpis a snímek z katastru nemovitostí, týkající se oceňovaného stavebního pozemku ve městě Chomutov.
Tato práce vychází ze studia odborné literatury, odborného tisku a jiných dostupných zdrojů, jejichž výčet je součástí práce v kapitole ,,Seznam použité literatury“.
9 1 Definice a členění pozemku
Pro lepší orientaci v dané problematice oceňování pozemků je třeba vysvětlení základních pojmů, které jsou úzce spjaty s daným oborem.
1.1 Pozemek
Pozemek je přirozená část zemského povrchu, která je oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky, hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, dále hranicí druhu využití pozemků a hranicí rozsahu práva stavby. Součást pozemků tvoří porosty a jejich neoddělené plody. Pozemek, který je geometricky i polohově určen, je označen parcelním číslem, zapsán v katastru nemovitostí a zobrazen v katastrální mapě, se nazývá parcela .
Pozemek je z ekonomického hlediska velmi vzácný statek, neboť jeho množství je omezené (není reprodukovatelný). Pozemek je specifické zboží, které se od pojmu stavba liší v mnoha pohledech. Odlišnost pozemku od staveb spočívá v tom, že je nereprodukovatelný, nepřemístitelný, neopotřebovává se, jeho nabídka je konečná a má nekonečnou životnost. To ale neznamená, že by pozemek nemohl ztrácet na hodnotě. Možností jeho ztráty na hodnotě mohou být důsledky vývoje ekonomiky cen pozemků, vyčerpání jeho užitkového potenciálu a různé ekologické zátěže pozemku. Je třeba si uvědomit, že pozemek je velmi specifickým zbožím a jediná společná vlastnost pozemku a stavby je ta, že obojí je považováno v případě podnikatelské činnosti za výrobní faktor. Aby mohla vzniknout stavba, je potřeba půda, a z toho vyplývá, že existence stavby je podmíněna existencí pozemku.
1.2 Členění pozemků pro účely oceňování nemovitostí1
a.) stavební pozemky , kterými jsou: 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 1 Tato kapitola byla zpracována podle zákona § 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů 10 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy staveniště nebo ostat ní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky , kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) vodní plochy pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) jiné pozemky , kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina.
2 Cena a hodnota
Při oceňování nemovitostí je možné se setkat s různými druhy cen a hodnot. Je tedy třeba vymezit tyto dva pojmy v holém základu a odlišit cenu od hodnoty, aby nedocházelo k jejich zaměňování.
2.1 Definování ceny a hodnoty
Cena vyjadřuje konkrétní peněžní částku. Je to požadovaná nebo skutečně zaplacená částka za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena je nejčastěji stanovena dohodou mezi kupujícím a prodávajícím.
Hodnota není skutečně zaplacenou, nabízenou nebo požadovanou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami. Hodnota je dána dvěma základními vlastnostmi nemovitostí a to:
schopností přinášet užitek
11 a omezeným množstvím tohoto statku.
Užitek, který nemovitost přináší, posuzuje každý na trhu individuálně. Platí, že čím vyšší užitek nemovitost kupujícímu přináší, tím má pro něj vyšší hodnotu a naopak. Co se týče omezeného množství statků, platí to nejvíce o pozemcích, vzhledem k tomu, že množství pozemků je omezeno zemským povrchem. Případný nedostatek pozemků je spojen s omezením vzniku nových staveb.
Existuje celá řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. výnosová hodnota, věcná hodnota, střední hodnota, tržní hodnota apod.), přitom každá z nich může být vyjádřena úplně jiným číslem. Z tohoto důvodu je vždy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována při oceňování.
Druhy cen
Cena administrativní neboli cena zjištěná podle cenového předpisu. V současné době je tímto předpisem zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Ve vyhlášce Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb., nejsou specifikovány případy, kdy je ji třeba použít. Odkazuje se na ni zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění dalších předpisů, a některé další předpisy.
Cena pořizovací (”historická”) je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení např. u staveb, cena v době jejich postavení. Nejčastěji se vyskytuje v účetní evidenci.
Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Pojem reprodukční cena souvisí věcně pouze se stavbami, protože pozemky nejsou reprodukovatelné. Zjišťuje se buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů – jednotkových cen za 1 m³ obestavěného prostoru a 1 m² zastavěné plochy.
Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena stavby snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci.
12 Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku, kapitalizovaný zisk) představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Jedná se o součet všech čistých budoucích příjmů z nemovitosti, které jsou diskontovány na současnou hodnotu. U nemovitostí se zjistí z dosaženého ročního nájemného, které se sníží o roční náklady na provoz stavby. Do těchto nákladů se započítávají odpisy, správa nemovitosti, daň z nemovitosti a další.
Obvyklá cena (tržní hodnota) je dle zákona cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, nebo obdobného majetku, při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceňování. Do výše ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího a přírodní či jiné kalamity. Osobní poměry jsou pak majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní obliba je zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.
Hlavní vlivy na hodnotu pozemku jsou:
Velikost a význam obce Územní plán obce Poloha pozemku v obci Velikost a tvar pozemku Možnost napojení na inženýrské sítě a jejich kapacitu Orientace a svažitost pozemku Technické vlivy a omezení např. poddolování, sesuvné svahy, kontaminace
2.2 Nejdůležitější definice tržní hodnoty:
1.)Definice podle práva Evropské unie
Definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Česká republika je členem Evropské unie a z toho vyplývá nadřazenost komunitárního práva nad právem národním, tudíž je tato definice pro Českou republiku závazná. Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění. A to vše za předpokladu, že majetek je veřejně
13 vystaven na trhu, tržní podmínky dovolují řádný prodej a obvyklá lhůta je dosažitelná při jednáních o prodeji.
2.)Definice podle IVSC/TEGoVA
Tato definice komentuje a rozšiřuje definice Evropské unie tak, aby byla platná a použitelná na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců.
Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi kupujícím a prodávajícím v nestranné transakci, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.
3.)Definice z českého zákona o oceňování majetku 2
„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Rozumí se tím cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“
I tuto definici je třeba znát, protože z ní vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku a hlavně jí musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek na území České republiky.
Tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno jí přesně určit.
Rozdíl mezi tržní cenou a tržní hodnotou – cena je dosažený a realizovaný fakt, kdežto hodnota zahrnuje návrh nebo názor. Tržní hodnota vyjadřuje střední hodnotu předpokládaných tržních cen. Tržní ceny dosáhneme v určitém čase, za konkrétních podmínek a za konkrétní statek. Tržní cena je pak stanovena na základě dohody mezi prodávajícím a kupujícím, tedy kdy strana nabídky i poptávky je spokojená a dojde k obchodu. Vztah mezi tržní hodnotou a tržní cenou si můžeme ukázat na níže hojně publikovaném schématu:
2 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 14 Dolní limit poptávky HODNOTA Horní limit poptávky
C E N A
Výchozí cena je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, tj. cena nákladová. Od výchozí ceny, zejména pro výpočet věcné hodnoty představující technickou stránku nemovitosti, se odečítá opotřebení (znehodnocení). Na znehodnocení má vliv stáří staveb, životnost i technický stav stavby 3.
Stopcenou se rozuměla cena, vycházející z nařízení vlády č.175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Tímto nařízením bylo ke dni 20.6.1939 zakázáno zvyšovat ceny. Nebyla vydána oficiální metodika, jak stopceny stanovit. U pozemků se vycházelo z cenových map. Pokud mapy ke konkrétním pozemkům nebyly, byla odhadci vypracována a používána náhradní metodika.
Jednotková cena je cena za jednotku (m³, m², m, ks, ha, t).
2.3 Hodnota pozemku
Pozemky jsou omezené rozlohou v daném územním celku (obec, město, region, stát). Pozemky nelze libovolně rozšiřovat nebo vyrábět. Vzhledem k této situaci se vlastnictví půdy stává zvláštní formou monopolu, ze kterého se odvíjí pozemková renta. Pozemková renta je dvojího druhu a to absolutní a diferenční.
Absolutní renta je výnos, který má každý pozemek, bez ohledu na jeho kvalitu a polohu.
Diferenční renta je výnos, který je odlišený podle bonity (kvality) půdy. Jako příklad se může uvést dodatečný mimořádný čistý důchod, který vzniká v zemědělském podniku v důsledku intenzivnějšího hospodaření (hnojiva, chemizace) na půdě.
Vzhledem k tomu by bylo zřejmě optimální oceňovat pozemky metodou výnosovou, s tím, jako by byly pronajaty. K použití výnosové metody však v převážné 3 Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí III., Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1995 15 většině případů chybí podklady k výpočtům. Dále bude výnos ze stavebního pozemku kromě jeho polohy a velikosti zásadně odlišný od toho, jaká stavba je na pozemku postavena. U nezastavěného pozemku pak na tom, jaká v daných podmínkách bude na pozemku povolena nejlukrativnější stavba a zda se najde vhodný investor. Je i celá řada pozemků, u nichž výnos prakticky počítat nelze – okrasné sady, parky, pozemky pod veřejnými budovami, kostely, silnice apod.
Hodnota pozemků závisí také na jejich využití. Klíčový význam má analýza nejlepšího a nejvyššího využití , což se definuje jako takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně možné a směřuje k nejvyšší hodnotě nemovitostí. U nezastavěných pozemků je určení nejlepšího a nejvyššího užití těžkým úkolem, primárním činitelem při jeho hledání je územní plánování. Při oceňování je bezpodmínečně nutné prozkoumat a ověřit podmínky územně plánovacích podkladů, kterými jsou oceňované nemovitosti dotčeny. A to z toho důvodu, že i zdánlivě jednoznačně určená plocha může být rezervována pro jiný způsob využití. Analýzu nejvyššího a nejlepšího využití je třeba provádět i u pozemků již zastavěných, zvláště v případě, kdy na něm realizovaná stavba takové užití evidentně nepředstavuje.
Na hodnotu pozemků mohou mít vliv různé typy omezení vlastnických práv . Ty se dají zjistit z výpisu v katastru nemovitostí, z listu vlastnictví. Mohou vyplývat z nájemních vztahů, nebo různých typů závazků a věcných břemen, které hodnotu víceméně snižují. Jako měřítko zohledňující omezení, lze použít náklady na jejich odstranění. Omezení jsou buď s trvalým, nebo dočasným charakterem.
Významný vliv na cenu pozemku budou mít i inženýrské sítě , jejichž vybudování je značně nákladné. V některých zemích se ceny těchto sítí promítají do ceny pozemku odlišně podle toho, kdo bude sítě budovat a využívat. Sítě silnoproudých a slaboproudých elektrorozvodů, teplovodu a plynovodu jsou záležitostí společností, jež sítě vybudují, a hodnota sítí je pak obsažena v ceně energií. Naopak vodovod a kanalizace jsou povětšině majetkem obecním.
Vzhledem k výše uvedenému byla vyvinuta řada metod, jež se snaží určitým způsobem cenu pozemku buď administrativně určit, nebo cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout.
16 3 Katastr nemovitostí
Katastr nemovitostí byl zřízen k 1. lednu 1993 na základě zákona č. 344/92 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Tento zákon se snaží plynule navazovat na současnou evidenci nemovitostí, která byla na českém území vedena již od roku 1964.
Hlavní institucí, která spravuje katastr nemovitostí je Český úřad zeměměřičský a katastrální se sídlem v Praze a je hlavním orgánem státní správy. Katastrální úřady pak slouží jako územní orgány státní správy. O katastru nemovitostí lze říci, že vytváří ucelený a průběžně aktualizovaný informační systém o nemovitostech.
V katastru nemovitostí jsou uchovávány důležité informace různého původu a neslouží jen pro daňové, ale i pro statistické a technické účely. Některé slouží k ochraně práv k nemovitostem, k ochraně životního prostředí, k ochraně zemědělského půdního fondu, lesních pozemků, ale i k ochraně nerostného bohatství, kulturních památek. Jeho součástí je i evidence vlastnických, jiných věcných práv a dalším, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. V neposlední řadě slouží samozřejmě k oceňování nemovitostí. Katastr nemovitostí je důležitým zdrojem potřebných informací pro hospodářské, statistické a vědecké účely.
Další vlastnosti katastru nemovitostí je, že všem poskytuje základní údaje o územním členění státu, o výměrách správních jednotek obcí, okresů, krajů a v neposlední řadě údaje o půdním fondu.
Půdní fond
Půdní fond se zabývá vyhodnocováním podílů jednotlivých druhů pozemků na území státu a katastr nemovitostí rozlišuje tyto jednotlivé druhy pozemků:
• orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé trávní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy.
Na níže uvedeném grafu č. 1 lze vidět podíl zemědělské půdy a nezemědělských pozemků v České republice k 31.12.2012.
17 Graf č.1: Podíl zemědělské půdy a nezemědělských pozemků v ČR k 31.12.2012
Zdroj: Statistická ročenka půdního fondu 2013, viz. http://www.cuzk.cz/Periodika a publikace/Statisticke udaje/Souhrne prehledy pudniho fondu/Rocenka_pudniho_fondu_2013.aspx
Zemědělský půdní fond (ZPF), který je tvořen zákonem č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu je nejen přírodním bohatstvím naší země, ale i nenahraditelným a nereprodukovatelným výrobním prostředkem, který je součástí životního prostředí. Proto každý stát hledí na jeho rozsah, který také přiměřeně koriguje. Zemědělský půdní fond tvoří pozemky obhospodařovatelné, ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny a půdu, která byla a má být zemědělsky obhospodařována, ale momentálně není. Do zemědělského půdního fondu lze zahrnout i rybníky s chovem ryb, či vodní drůbeže a nezemědělskou půdu potřebnou k zajištění zemědělské výroby, např. polní cesty. V níže uvedeném grafu č.2 je zobrazeno rozčlenění zemědělské půdy k 31.12.2012.
18 Graf č.2: Ročlenění zemědělské půdy k 31.12.2012 v České republice
Zdroj: Statistická ročenka půdního fondu 2013, viz. http://www.cuzk.cz/Periodika a publikace/Statisticke udaje/Souhrne prehledy pudniho fondu/Rocenka_pudniho_fondu_2013.aspx
3.1. Předmět a obsah katastru nemovitostí
V katastru nemovitostí jsou evidovány pozemky v podobě parcel, budovy, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy a právní vztahy a věcná práva k nemovitostem.4
Katastr obsahuje konkrétní údaje o objektech a skutečnostech, které jsou předmětem katastru. Mezi tyto údaje patří: 5
• geometrické a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, • druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla staveb, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů, nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, • údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, • údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných, dále údaje o dalších právech k nemovitostem podle zákona, • údaje o podrobných polohových bodových polích,
4 Dle § 2 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů 5 Dle § 3 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů 19 • místní a pomístní názvosloví.
Obsah katastru je uspořádán v tzv. katastrálním operátu. Součástí operátu jsou soubory geografických informací (SGI), soubor popisných informací (SPI), souhrnné přehledy o půdním fondu, dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu SGI a sbírka listin. 6
Při vedení katastru nemovitostí obvykle dochází ke změnám, např. průběhu hranic katastrálního území, parcel, budov, výměry, druhu pozemků, ochrany nemovitostí, údajů o vlastníkovi. Z tohoto důvodu katastrální úřad provádí revizi údajů v katastru, kdy zjišťuje soulad se skutečným stavem. 7 Možná je rovněž i oprava chyb v katastru nemovitostí, pokud to navrhne vlastník nemovitosti, nebo pokud jde o zřejmý omyl, nepřesnost při měření, tak bez návrhu vlastníka nemovitostí. 8
3.2 Hlavní zásady vedení katastru nemovitostí
• Zásada intabulační říká, že ke vkladu či záznamu dochází na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu, • Zásada dispoziční ke změně věcných práv dochází na základě návrhu na vklad, • Zásada priority – katastr dodržuje časové pořadí zápisů, • Zásada speciality – zajišťuje jednoznačnost, určitost a nespornost zápisu, • Zásada legality – všechny zápisy v katastru jsou platné, pokud jsou v souladu s danými zákony, • Zásada oficiality – všechny změny se zapisují na základě úřední povinnosti, • Zásada veřejnosti – každý má přístup k obsahu katastru nemovitostí, • Zásada dobré víry – důvěra, že data v katastru jsou v souladu se skutečností.
3.3 Zápisy do katastru nemovitostí
Zápisy do katastru nemovitostí se provádějí dle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a určuje, co je předmětem zápisu, formy zápisu, jak se postupuje při zápisech a jejich právní relevanci. Předmětem zápisu je vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo,
6 Dle § 4 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů 7 Dle § 7 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů 8 Dle § 8 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů 20 pokud má věcné účinky. Do katastru se zapisují i jiná práva, pokud tak stanoví zvláštní zákon. Nejčastěji se tato práva zapisují do katastru zápisem vkladu, nebo výmazu vkladu práva. Formy zápisů právních vztahů k nemovitostem jsou:
Vklad
Vklad má právotvorné tzv. konstitutivní účinky pro vznik, zánik, změnu vlastnického práva a jiných věcných práv k nemovitostem, předmětem vkladu jsou všechna tato a další práva, která mají být zapsána na základě smlouvy. Vklad se provádí na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu, předchází řízení o povolení vkladu. Řízení se zahajuje na návrh některého z účastníků smlouvy, na jejímž základě má být právo zapsáno, smlouva je obligátní přílohou návrhu. Po doručení návrhu je katastr povinen vyznačit v souboru popisných informací plombu, která je upozorněním, že právní vztahy k dané nemovitosti jsou dotčeny změnou. V řízení katastrální úřad zkoumá, jestli ke dni podání návrhu nejsou překážky, které by bránily pozitivnímu návrhu, pak katastrální úřad rozhodnutím vklad povolí, nebo zamítne. Vklad je proveden ke dni, kdy byl návrh doručen. Katastrální úřad vede protokol o vkladech.
Záznam
Za záznam je považován zápis vzniku, změně, či zániku věcných práv, jestliže k nim došlo některou skutečností, které vymezuje § 7 zákona č. 265/1992 Sb. Záznam má deklaratorní význam, jedná se o to, že ke vzniku práva, změně, či zániku práva již došlo na základě níže uvedených skutečností a záznam tyto skutečnosti pouze deklaruje. Předmětem záznamu do katastru jsou věcná práva, která vznikla, změnila se, nebo zanikla např.:
• ze zákona, • rozhodnutím státního orgánu (soudu, ústředního orgánu státní správy, pozemkového úřadu, okresního úřadu, stavebního úřadu), • přílepem licitátora ve veřejné dražbě, • na základě právní skutečností, nebo jednostranného právního aktu.
Poznámka
S poznámkou není spojen vznik, změna ani zánik práva zapisovaného do katastru nemovitostí. Poznámka lze označit jako důležitý informativní zápis, upozorňuje na možnosti, které by mohly ke změnám v těchto právech vést. Je zapisována na základě
21 rozhodnutí, nebo oznámení soudu, správce daně, či na základě doloženého návrhu osoby, v jejíž prospěch má být poznámka zapsána. Po vyřízení, nebo odpadnutí důvodů, pro které byla poznámka vytvořena, jej katastrální úřad vymaže do 30 dnů od doručení příslušné listiny.
4 Oceňování pozemků
Účelem ocenění je odhadnout hodnotu majetku. Důvody pro vypracování ocenění mohou být různé. Příkladem může být stanovení daňového základu, nebo ocenění z důvodu zástavy majetku u bankovních institucí. V zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, upravuje oblast cen, které jsou stanoveny na základě vztahu mezi prodávajícím a kupujícím, neboli ceny sjednané na základě směny. V případech při nichž ke směně nedojde, je cena stanovena pro potřeby státu, odvod daní a příjem do fiskálního rozpočtu. V těchto případech se řídíme zákonem č.151/1997 Sb., který stanovuje podmínky pro oceňování majetku. V zákoně je řada metod, jimiž se snaží cenu pozemku nějakým způsobem administrativně určit, nebo nahradit funkci trhu a cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout 9.
V oblasti oceňování pozemků rozlišujeme základní přístupy, které se odlišují svými postupy a metodami:
4.1 Administrativní oceňování pozemků – výsledkem je administrativní cena, která je zjištěná dle cenového předpisu. Oceňování administrativní cenou se používá pro účely státní správy, pro daňové účely. Zjištění administrativní ceny se provede dle několika uvedených způsobů a metodiky, kterou v České republice stanovuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška č. 3/2008 Sb., která provádí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Existence zákona je právně nezbytná a to z důvodů, že tvoří jednotný, objektivní způsob zjištění ceny majetku pro všechny plátce a určuje tak základ, z kterého má být daň odvedena.
4.2 Tržní oceňování pozemků – výsledkem tohoto způsobu ocenění je odhad tržní ceny (cena obvyklá, tržní). Tato cena vypovídá o tom, že v její výši je možno určitou
9 Bradáč, A. a kolektiv, Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy. 4.přepracované vydání Praha: Linde, a.s. Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumila Hořínka a Jana Tulička, 2007, str.172 22 věc v určitém místě prodat nebo koupit. Tržní cena vychází ze situace na trhu (z tržní ekonomiky), indikuje tím reálnou tržní hodnotu majetku. Jde tedy o co nejpřesnější odhad reálné tržní hodnoty oceňovaného majetku.
4.3 Metody oceňování pozemků – rozdělujeme na administrativní metody dle cenového předpisu a metody tržního oceňování pozemků.
5 Administrativní oceňování pozemků dle cenového předpisu
Hlavním předpisem pro tento způsob ocenění je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhláška č. 3/2008 Sb. V prvním odstavci zákona se můžeme dočíst: ,, Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Dále v druhém odstavci říká, že se nevztahuje na sjednávání cen. “10
Důležitá informace pro oceňování je, kterou nám zákon říká a to, že se pozemky oceňují dle skutečného stavu, čili při nesouladu mezi stavem skutečným a stavem uvedeným v katastru nemovitostí se odhadce musí řídit stavem skutečným.
Zákon děli pozemky pro účely oceňování podle druhů na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky, pozemky vodních nádrží, vodních toků a jiné pozemky.
5.1 Oceňování stavebních pozemků
„Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.“ 11
10 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. 11 Česká republika. § 9 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, In Sbírka zákonů, Česká republika 23 Stavební pozemky se oceňují podle platné cenové mapy stavebních pozemků. Pokud se ale stane, že v obci platná cenová mapa stavebních pozemků není, nebo oceňovaný pozemek nemá stanovenou cenu v cenové mapě, oceňují se tyto pozemky podle § 28 prováděcí vyhlášky č. 3/2008Sb. Základní cena za m² stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného je cena, kterou najdeme v § 28 písm. a) – 1). Tato zjištěná cena se upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Cena Kč/m² nezastavěného pozemku určeného k zastavění, kromě pozemků napsaných v odstavci 7, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) – 1) upravená podle přílohy č. 21 a vynásobená koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Musí však platit:
a.) Je li z dokladů zřejmá budoucí zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40. b.) Není li z dokladů zřejmá budoucí zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80.
Cenové mapy vydávají příslušné obce, do kterých stavební pozemky spádově patří. Cenové mapy se skládají z textové a grafické části. V textové části nalezneme analýzu místního trhu, kde se můžeme dočíst o jeho charakteristikách, o budoucím rozvoji apod. A to zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu. Grafická část vyobrazuje mapu stavebních pozemků na území obce v měřítku rovném nebo větším 1:5000, obsahující popisné informace o katastrálním území, včetně názvů ulic a parcelních čísel. Obsahují také ceny jednotlivých pozemků, nebo vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností.
5.2 Oceňování zemědělského pozemku
Zemědělské pozemky dle zákona zahrnují ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, trvalý travní porosty a vodní toky evidované v katastru nemovitostí. Oceňování těchto pozemků upravuje § 29 oceňovací vyhlášky.
Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), pokud není územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití a není předmětem územního
24 nebo stavebního řízení podle stavebního zákona. Pokud by tomu tak bylo, tento pozemek by se oceňoval jako pozemek stavební. V případě, kdy by byl pozemek zalesněný, oceňoval by se jako zalesněný nelesní pozemek.
Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) je pětimístní číselný kód, který souvisí se zemědělskými pozemky. Vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. 12 Ke každému kódu BPEJ je přiřazena cena v Kč/m². Pro ocenění zemědělských pozemků musíme opatřit výpis z katastru nemovitostí, na kterém jsou uvedeny příslušné kódy BPEJ a jejich výměra. Vlastnosti BPEJ v bonitačních mapách a v databázi jsou vyjádřeny kódem, v němž každá číslice něco znamená. První číslice kódu BPEJ značí příslušnost ke klimatickému regionu (čili k území se shodnými klimatickými podmínkami pro růst a vývoj zemědělských plodin) Druhá a třetí číslice vymezuje příslušnost k určité hlavní půdní jednotce, jež je účelovým seskupením půdních forem příbuzných vlastností, které jsou určovány genetickým půdním typem, půdotvorným substrátem, zrnitostí, výraznou svažitostí a hloubkou půdy. Čtvrtá číslice stanoví kombinaci svažitosti a expozice pozemku ke světovým stranám, vystihuje utváření povrchu zemědělského pozemku. Pátá číslice určuje kombinaci hloubky půdního profilu a jeho skeletovosti.
Vyhláška nám stanovuje „Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území“ 13 Základní ceny se upravují přirážkami a srážkami o vlivy dle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. V příloze č. 23 ,,Úprava základních cen zemědělských pozemků“ obsahuje důvody úpravy ceny zemědělského pozemku a jejich srážky či přirážky vyjádřené v %. Příloha č. 39 obsahuje koeficienty prodejnosti Kp, které vyjadřují vztah cen sjednaných podle kupních smluv a cen podle vyhlášky upravených na stejnou cenovou úroveň.
Vyhláška podmiňuje, že cena zemědělského pozemku nesmí klesnout pod 1 Kč/m².
12 Česká republika. § 8 odst. 3 Zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákonu č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů. In Sbírka zákonů, Česká republika. 13 Česká republika. § 11 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, In Sbírka zákonů, Česká republika. 25 5.3 Oceňování lesního pozemku
V této skupině pozemků se nachází lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky. Lesní pozemek se podle § 12 oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem, podle plošně převládajících souborů lesních typů. Ocenění lesních pozemků a jejich základní cenu upravuje § 30 oceňovací vyhlášky 3/2008 Sb., kde základní cena lesního a nelesního pozemku s lesním porostem se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho části v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč/m² pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 24. Tato cena se upravuje srážkami podle přílohy č. 25 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. Vyhláška i u tohoto případu podmiňuje, že cena lesních pozemků nesmí klesnout pod 1 Kč/m².
5.4 Oceňování pozemků vodní plochy
Podle § 13 zákona se oceňují pozemky vodních nádrží, vodních toků a jiné pozemky. Podrobné úpravy, hlavně konkrétní ceny a postupy zjišťování cen jsou obsaženy v § 31 oceňovací vyhlášky 14 .
§ 31 vyhláška uvádí, že cena pozemku zastavěného hrází, jezem a dalšími stavebními součástmi vodních děl, oceňovaných podle § 4 jako inženýrské a speciální pozemní stavby, se zjistí podle § 28 odst. 2, a navíc se ještě vynásobí koeficientem 0,20. Nesmíme opomenout, že rybníků a malých vodních nádrží se to netýká.
Cena nezastavěného pozemku, který je určen k zastavění vodním dílem, se podle regulačního plánu, rozhodnutí o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou, opět kromě rybníků a malé vodní nádrže, se zjistí podle § 28 odst. 3.
Umělé vodní nádrže a koryta vodního toku, která nejsou stavbou, se zjistí jako součin jejich výměry v m², ceny uvedeny v § 28 odst. 1 písm. a) – 1) a koeficientu 0,07.
Cena pozemku rybníku a malé vodní nádrže, včetně jejich částí pod hrází a dalšími stavebními součástmi, jakož i pozemku, který je určen ke stavbě malé vodní nádrže a
14 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 26 rybníku, se zjistí, jako součin jeho výměry evidované v katastru nemovitostí v m², ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) – 1) a
a) Koeficient 0,12 použijeme, jde –li o pozemek s polohou v zastavěném území, nebo vzdušnou čarou do vzdálenosti 200 m od jeho hranice b) Koeficient 0,10 pokud jde o pozemek mimo zastavěné území.
Vyhláška stanovuje, že cena pozemků vodních ploch dle výše popsaných způsobů ocenění je nejméně 10 Kč/m².
Cena pozemku zamokřené plochy močálu, bažiny, mokřadu se zjistí jako součin jeho výměry v m², koeficientu 0,25 a průměrné základní ceny zemědělských pozemků v určitém katastrálním území. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50%. Musí dle vyhlášky činit nejméně 1 Kč/m².
5.5 Oceňování jiných pozemků
Jiné pozemky jsou takové pozemky a jejich části, které podle zákona prokazatelně nejsou pozemky stavebními. Jsou ale určené k zastavění, nebo je na nich přípustná stavba podle platného územního nebo regulačního plánu.
a) Oceňování pozemků určených k zastavění – jedná se o pozemky, a jejich části, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona nejsou stavebními, ale jsou zahrnuty do platného územního nebo regulačního plánu jako pozemky, které jsou určené k zastavění nebo pozemky, na nichž je přípustná stavba, se ocení cenou podle § 28 odst. 2 nebo odst. 7 a vynásobí se koeficientem 0,30. Tato cena musí činit nejméně 20 Kč/m². b) Oceňování pozemků, které tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem podle § 28 odst. 2, je cena zjištěná podle tímto způsobem vynásobená koeficientem 0,40. Tato cena musí činit nejméně 20 Kč/m². c) Oceňování pozemků prokazatelně hospodářsky nevyužitých se zjišťuje jako součin jeho výměry v m², průměrné základní ceny zemědělským pozemků v daném katastrálním území, upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23, dále koeficientu Kp z přílohy č. 39 a koeficientu 0,25. Danou cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit o 50%, ale cena pak musí činit nejméně 1 Kč/m².
27 d) Oceňování pozemků výše neuvedených , které nejsou stavební, zemědělské, lesní ani pozemky vodní plochy, se vypočítají jako součin ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) – 1), jeho výměry v m² a koeficientu Kp z přílohy č. 39 a koeficientu 0,06, pokud jde o pozemek v nezastavěném území. 15 Takto zjištěné ceny lze na základě věcného zdůvodnění snížit o 50%, ale cena pak musí činit nejméně 10 Kč/m².
6 Tržní oceňování pozemků
Volba konkrétního přístupu či metody vždy závisí na požadovaném výsledku oceňovacího posudku, nebo na účelu, kvůli kterému byl posudek vyhotoven. Je li posudek vyžádán soudem za účelem dědického řízení, bude se volit ocenění na bázi cenových předpisů, protože zákon zde neponechává prostor jiné volbě. Pokud je posudek vyžádán potenciálním investorem, bude se volit tržní výnosový přístup, neboť investora zajímá výnosová hodnota investice a nákladová hodnota (za kolik byla stavba postavena), zde nebude hrát žádnou roli.
Výsledkem tržního přístupu ocenění je odhad tržní ceny (cena obvyklá). Pro vypracování tržního odhadu se používají tři základní přístupy, z nichž vzniknou tři dílčí hodnoty nemovitosti, a to výnosová, porovnávací a věcná. Tento druh oceňování je založen na principech tržní ekonomiky, které se využívají jako záchytné body, které slouží jako základ pro postupné skládání, doplňování a dotváření celkové představy o konečné hodnotě. Jedná se hlavně o tyto principy: vliv očekávání a změn, nabídka a poptávka, nejvyšší a nejlepší využití, substituce, kontribuce, rovnováha a vážení, omezení vlastnických práv a význam polohy.
6.1 Oceňovací přístupy používané při odhadu hodnoty pozemku
Odhad tržní hodnoty nemovitosti spočívá v analýze toho, jak jednotlivé metody používané při odhadu hodnoty pozemku přispívají k výsledné hodnotě. Často se používá výpočet váženého průměru tržních hodnot, které se zjistí pomocí porovnávací, výnosové a nákladové metody. Podle typu oceňované nemovitosti se liší výsledky aplikace jednotlivých přístupů zjištění tržní hodnoty, které přispívají k výsledné tržní hodnotě. Například při oceňování pozemků má největší váhu porovnávací hodnota, při oceňování 15 Nezastavěné území definuje stavební zákon č. 183/2006 Sb., jako pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy. 28 bytů porovnávací a výnosová hodnota, při oceňování komerčního objektu výnosová hodnota.
Konečný názor na tržní hodnotu ovlivňuje i účel ocenění, tzn. v jaké podobě a jakým způsobem bude celkový výsledek prezentován, jakým způsobem a za jakých podmínek bude k čemu využit. Výsledkem tržního ocenění je odhad hodnoty nemovitosti, nikoliv jednoznačně vypočtené číslo. Tržní hodnota je tedy ideál, ke kterému se znalci a odhadci snaží přiblížit.
V oblasti oceňování pozemků na tržních principech se rozlišuje mezi třemi základními přístupy a jejich metodami. Jedná se o porovnávací, výnosový a nákladový přístup. Porovnávací přístup používá jako základní techniku přímé a nepřímé porovnání. Přímé porovnání se pak člení na varianty kvantitativní analýzy, kvalitativní analýzy, kombinace a profesní databáze. Nepřímé porovnání používá varianty, kterými jsou sekundární data, cenové mapy, indexové metody a hrubé testování mezi segmenty. Výnosový přístup používá techniky, kterými jsou kapitalizace renty, diskontace renty a reziduální technika. Kapitalizace renty má variantu přímou nebo výnosovou. Diskontace renty je s reverzí nebo bez reverze. Nákladový přístup se dělí na stavebnicovou a reziduální techniku. Stavebnicová technika využívá variantu přímého porovnání a reziduální technika pak tyto varianty: alokace, extrakce, subdivision development, Nägeliho varianta a modifikovaná varianta a Sametova varianta. 16
Pro lepší orientaci přístupů, základních technik a metod odhadu hodnoty pozemku slouží tabulka č. 1.
Tabulka č.1: Přehled přístupů, základních technik a metod odhadu hodnoty pozemku.
Základní Varianty techniky Stupeň PŘÍSTUP INDIKACE spolehlivosti Přímé Kvantitativní analýzy I porovnání vací Kvalitativní analýzy I Přímá Porovná
16 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků. Praha, Oeconomica 2007 29 Kombinace I
Profesní databáze I
Sekundární data II
Cenové mapy Nepřímé III IV porovnání Indexové metody Hrubé testování mezi V segmenty
Kapitalizací Přímá renty Výnosová
Diskontací Bez reverze II renty
Výnosový S reverzí
Reziduální Land Residual Nepřímá
Stavebnicová Přímé porovnání II III
Alokace
Extrakce III
Subdivision Development Reziduální Nägeli III IV Nákladový Nägeli modifikovaná III IV
Samet IV
Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků . Praha: Oeconomica, 2007, str. 36.
ISBN 978 80 245 1211 2. 6.2 Porovnávací přístup
Je v praxi nejčastěji používaným přístupem a jeho výsledkům se obvykle přiřazuje největší indikační význam. Tento přístup je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňovaného pozemku s cenami obdobných pozemků, které byly v nedávné době realizovány (prodány, koupeny) na trhu. Jeho výsledkem je tzv. porovnávací hodnota. Platí zde obecný předpoklad, že jsou li dva nebo více subjektů co do většiny parametrů či dalších vlastností shodné, obdobné nebo podobné, měly by být shodné, obdobné či podobné i jejich parametry zbývající. V případě pozemků je absolutní shodnost předem
30 vyloučena kvůli jejich jedinečnosti a neopakovatelnost, která je dána jejich nepřemístitelnou polohou. Můžeme předpokládat, že spolehlivost výsledku porovnávací metody klesá s počtem a velikostí vzájemných odlišností mezi oceňovaným pozemkem a pozemky použitými pro porovnání. Velkou úlohu má také časový rozdíl v porovnání, neboť hodnota pozemků podléhá vývoji, inflaci a dalším změnám. Využití principu porovnání spočívá v cenovém zohlednění kvalitativních a kvantitativních rozdílů, jimiž se odlišují porovnávané pozemky.
Výsledek porovnávací metody je plně objektivní, když jsou splněny následující podmínky:
• srovnatelnost oceňované a porovnávané nemovitosti
• aktuálnost cen porovnávaných pozemků
• dostatečný počet realizovaných obchodů
• stejné podmínky na trhu (účastníci, segment trhu, oblast)
Porovnávací přístup se dělí na dvě základní varianty:
1) Přímé porovnání – spočívá v nalezení podobných či obdobných pozemků, které mají prodejní nebo jiné ceny veřejně známy a známe také podmínky, za nichž byla tato cena stanovena. Takovéto pozemky pak můžeme použít jako vzorky a jednotlivě je porovnávat s oceňovaným subjektem. Jedná se o tzv. párovou analýzu.
2) Nepřímé porovnání – je založeno na komparaci mezi oceňovaným subjektem a referenčním vzorkem, který reprezentuje jednotlivé vzorky z množiny sloužící jako výběrový soubor.
6.2.1 Porovnávací proces
Provádění odhadu hodnoty pozemku porovnávací metodou v praxi spočívá v porovnávacím procesu, který se odehrává ve třech hlavních fázích:
1) Přípravná fáze – spočívá ve sběru prodejních, nabídkových, dražených, odmítnutých, plánovaných či jiných cen pozemků a dat, které charakterizují jejich kvantitativní a kvalitativní vlastnosti a podmínky obchodů, za kterých byly dosaženy. Odhadce může tyto potřebné informace získat jednak vlastním sběrem, nebo může použít i data z externích profesních databází jako je např. Moises, nebo
31 z databází některých institucí ve formě dat sekundárních, jsou to např. cenové mapy, údaje realitních kanceláří, realitních periodik, novinové a vývěskové inzerce, webové stránky realitních serverů apod.
2) Porovnávací fáze – v této druhé fázi se z nemovitostí, jejichž data jsou známá, vybírají ty, které se co nejvíce podobají oceňované nemovitosti, a které při komparaci slouží jako vzorky. Podle typu, počtu a kvality vzorků, které mají odhadci k dispozici, je možno zvolit způsob porovnání, který se bude aplikovat. Následně je důležité vybrat vhodnou základní jednotku pro porovnání, což bývá u pozemků jednoznačné, a to cena v Kč za jeden metr čtvereční výměry pozemku. Dále je třeba vyhledat podstatné rozdíly mezi oceňovaným pozemkem a jednotlivými vzorky, a to se provádí prověřováním všech prvků porovnání. Vlastní porovnání se obvykle provádí formou tabulky, což umožňuje přehlednost a snadnější kontrolu správnosti postupu. V případě, že je vzorek lepší než oceňovaný pozemek, znamená to, že je třeba cenu posuzovaného pozemku snížit, aby byla nižší, než je známá prodejní cena vybraného vzorku. Naopak, pokud je vzorek horší než oceňovaný pozemek, jeho cena je tedy nízká a má li odrážet hledanou cenu subjektu, je jí nutno zvýšit. Pokud se stane, že je vzorek shodný, podobný či srovnatelný s posuzovaným pozemkem, adjustace se neprovádí vůbec.
3) Závěrečná fáze v této fázi, by měly být dílčí výsledky analyzovány, vyhodnoceny a integrovány do výsledku jediného, který představuje hodnotu na bázi porovnávacího přístupu. 17
6.2.2 Přímé porovnání
Přímé porovnání je analytický proces, někdy nazývaný jako párová analýza. Používá se při odhadu hodnoty tehdy, jestliže lze k posuzovanému subjektu najít pozemek podobný, jehož cena je veřejně známa a jsou známy i podmínky transakce, za nichž byla tato cena stanovena. Takovéto pozemky pak můžeme použít jako vzorky a jednotlivě je pak porovnat s oceňovaným subjektem. Při výběru vhodných vzorků je důležité, aby byly podobné co do širších geografických vztahů, čili ve stejné lokalitě nebo blízkém okolí a aby se jednalo o shodný segment trhu, tedy aby si byly co nejvíce podobné co do účelu využití, velikosti a kvality.
17 Zazvonil, Z., Odhad hodnoty pozemků . 1. vydání Praha: Oeconomica, 2007, str. 43 32 U běžných typů pozemků by tyto podmínky neměly být pro znalce (či odhadce) nepřekonatelné, jestliže projeví dostatek snahy a trpělivosti. Pokud však znalec (či odhadce) nenalezne potřebné množství podobných pozemků, může okruh pátrání rozšířit, posléze slevit z ostatních podmínek. Musí se pak počítat s tím, že přesnost odhadu se tím snižuje. Volba počtu vzorků je obvykle závislá pouze na tom, kolik vhodných nemovitostí znalec (či odhadce) ve své databázi objeví či vyhledá v jiných zdrojích. Při kvantitativní analýze většinou postačí tři podobné vzorky. Občas však v praxi mohou nastat situace zejména u netypických, nebo méně často se na trhu vyskytujících pozemků, kdy je nutno se spokojit jen s jedním, což je v každém případě lepší, než porovnávací přístup předem zavrhnout s výmluvou, že vhodné vzorky nebyly nalezeny. I méně průkazné vzorky mohou někdy alespoň naznačit jisté meze, v nichž se hledaná hodnota zřejmě pohybuje a může pomoci potvrdit či vyvrátit výsledky dalších metod, které v rámci odhadu pozemku mohou být uplatněny. U kvalitativní analýzy je vhodné použít minimálně pět vzorků, které se rozdělí do dvou skupin na vzorky horší, nebo lepší vůči subjektu posuzovanému. Z tohoto důvodu je vhodné vybírat takové vzorky, aby se oceňovaný subjekt zařadil někde mezi ně, neboli aby nebyl z vybraných vzorků ani nejlepší ani nejhorší. Samozřejmě i zde je v případě potřeby z tohoto počtu slevit.
Při aplikacích porovnávacího přístupu se ve většině případů jako jednotka porovnání používá Kč/m², avšak přímé porovnání je prakticky i jedinou metodou, při níž lze použít i jednotku Kč/ks, kdy se porovnávají pozemky jako celky a to za předpokladu, že oceňovaný subjekt a vzorek jsou si co do rozsahu ploch podobné.
Pro aplikaci přímého porovnání se pro přehlednost používá forma tabulek, jejichž podoba je zvolena v závislosti na konkrétním případu a datech, které jsou k dispozici.
6.2.3 Nepřímé porovnání
Odlišnost od přímého porovnání spočívá v tom, že se porovnává oceňovaný subjekt s referenčním vzorkem, reprezentujícím jednotlivé vzorky vybrané množiny, která představuje výběrový soubor. Referenční vzorek si může znalec (či odhadce) vytvořit sám ze svých dat, ale většinou bývá cena referenčního vzorku přebírána na základě sekundárních dat. Například při rozdělení pozemku na parcely, si odhadce vybere jednu z nich, kterou považuje za typickou a použije ji jako referenční vzorek a pomocí cenových
33 úprav stanový v jakém rozsahu se ostatní pozemky od referenčního liší. Cenu referenčního vzorku většinou získáme z dat, která jsou předpřipravená v databázích sestavovaných různými institucemi. Za typický zdroj sekundárních dat lze považovat např. databázi průměrných cen stavebních pozemků v České republice, sestavenou podle správních oblastí v závislosti na velikosti obcí, kterou dle ustanovení odst. 3, § 33 č. 151/1997 Sb. na základě údajů finančních úřadů v souvislosti s daňovými přiznáními sleduje a zpracovává Český statistický úřad a zveřejňuje je ve svých periodicky vydávaných publikacích. Problémem u aplikace sekundárních dat při nepřímém porovnávání bývá fakt, že nevíme, jaké konkrétní vlastnosti má referenční vzorek a v čem se oceňovaný subjekt od něj liší. Z databáze stavebních pozemků ČSÚ nevyčteme detailnější polohu pozemku, umístění, terén, způsob využití, zda je zastavěn či nikoliv, dokonce není spolehlivě známé, zda jde pouze o zastavěnou plochu nebo i o plochu přilehlou atd. Navíc výsledky mohou být ovlivněny již při jejich sběru v důsledku zkreslených vstupních údajů.
6.2.3.1 Cenové mapy pozemků
Jedná se o variantu nepřímého porovnání, kdy volba referenčních vzorků je provedena na základě údajů z cenových map stavebních pozemků, které v České republice ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. dobrovolně vytvářejí, spravují a vyhlašují místně příslušné obce. Objektem cenových map jsou takové statky, které lze nějakým způsobem geograficky definovat. Jedná se hlavně o ekonomické statky hmotného charakteru, zejména nemovitosti, které jsou svým geografickým umístěním jednoznačně determinovány.
Cenová mapa je definována jako grafické znázornění pozemků většinou v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším, s vyznačenými cenami v Kč/m². Jednotlivé cenové mapy předkládá obec ve spolupráci s Katastrálním úřadem. Tyto cenové mapy musí před vydáním schválit Ministerstvo financí ČR. Stavební pozemky jsou v cenových mapách oceněny skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách.
Znalcům i odhadcům je doporučováno přistupovat k cenám uvedených v cenových mapách s nadhledem a chápat je spíše jako orientační, a to z několika důvodů:
• Data v cenových mapách zastarávají, to je bohužel dáno tím, jak jsou do nich data doplňována. To je způsobeno tím, že data u parcel zůstávají stejná až do doby dalšího prodeje, mezi jednotlivými prodeji může vzniknout velká časová mezera a 34 zaznamenané ceny tak zastarávají. Z čehož vyplývá, že v místech, kde k novým prodejům nedošlo, jsou ceny neaktuální a nereflektují skutečnou situaci na trhu. V zahraničí je tento problém řešen pověřenou skupinou odborníků, kteří každý rok odhadnou pomocí analýzy dat předpokládaný pohyb cen v tzv. hluchých místech, kde k převodu pozemků nedošlo.
• Zkreslení ceny pozemků v důsledku jejich extrakce z celkových cen nemovitostí včetně staveb, můžeme nejvíce vysledovat ve velkých městech (v centrální části). To je způsobeno tím, že volné stavební pozemky jsou ojedinělé a tak při jejich zobchodování se posuzují jako celek s nemovitostí a tomu pak také odpovídají smluvní ceny, které jsou zkreslené hodnotou stavby. Podíl jak pozemků, tak i staveb na celkové hodnotě nemovitosti začnou účastníci trhu vnímat až v momentě, kdy chtějí koupený majetek zanést do účetnictví. Pozemek neztrácí časem svou hodnotu, není pak potřeba vytvářet žádné odpisy. Majitel nemovitosti se bude snažit, aby hodnota pozemku byla co nejnižší a hodnota staveb, které odepisovatelné jsou, byla co nejvyšší. Tím dochází k umělému zkreslení hodnoty pozemků a následně i cenové mapy v daném místě.
• Riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce znamená, že ceny uvedené v kupních smlouvách nemusejí být cenami, které vystihují skutečnou tržní hodnotu. Hlavně se jedná o rozdílné podmínky při transakci, jako jsou finanční, tržní, obchodní nebo daňové podmínky.
Je ale nutno říci, že i přes tyto nedostatky cenové mapy představují značný pokrok a posun na poli oceňování nemovitostí v České republice a zcela určitě nás posunují dopředu. Shora uvedené výhrady by se měli chápat jako upozornění na jejich možná úskalí a rozhodně není dobré je zavrhovat, ba naopak. Cenové mapy mají pomocnou funkci pro celkovou cenovou orientaci a ve většině případů indikují dolní mez možného cenového pásma.
6.2.3.2 Indexové metody
Další variantou nepřímého porovnání jsou indexové metody, které jsou založeny na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku, na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností.
35 Jako měřítko stavebního využití se používá index podlažních ploch, což je poměr plochy všech nadzemních podlaží a všech stavebních objektů k výměře pozemku. Každá hodnota indexu podlažní plochy má svůj koeficient, díky kterému se přepočítá hodnota pozemku v Kč/m².
Metoda byla původně zavedena v SRN. Hlavním zdrojem informací byly ceny stavebních pozemků na území bývalého západního Německa, měly vysoké rozpětí. Při zpracování cenových map pozemků sestavují speciální znalecké výbory i indexovou řadu pro srovnání s určitým obdobím, které je vzato jako základ. Indexová řada slouží k přepočtu ceny pozemku z jednoho období na druhé.
V České republice používaná indexová metoda spočívá obvykle ve stanovení průměrné ceny a indexů, kterými se tato průměrná cena upravuje pro konkrétní podmínky. Jako příklad může posloužit oceňování stavebních pozemků, které nejsou uvedeny v cenové mapě stavebních pozemků podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., kde jsou stanoveny průměrné ceny pozemků v obcích určitých velikostí. Tyto ceny se pak upravují pomocí srážek a přirážek uvedených v příloze č. 21 např. přirážka pro pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností, nebo možností napojení na veřejný rozvod plynu či naopak srážka v podobě přístupu pro nezpevněné komunikaci, nebo nemožností napojení na veřejnou kanalizaci, vodovodu.
V České republice se jako typický příklad indexového způsobu publikuje metoda p. Brachmannem, která zjišťovala ceny pozemků v nových spolkových zemích SRN. Tato metoda souvisela se sjednocením Německa a minimálním množstvím tržních údajů pro oceňování pozemků na území těch nových spolkových zemí. Byla doporučována pro oceňování podnikových pozemků za účelem účetní evidence. Základem je průměrná cena, ze které se provádí odvození pomocí koeficientů. Indexovou metodu je možno efektivně využít při porovnání ceny dvou nebo více pozemků prodaných s cenou podobného pozemku odhadovaného. Pro každý z pozemků se vypočte index vynásobením jednotlivých koeficientů a pomocí porovnání indexů je možno porovnat i ceny pro pozemky, u nichž zatím prodejní cena není známá. Tato metoda vychází z šesti kritérií, k nimž jsou přiděleny hodnoty opravných indexů:
1. kritérium – územní struktura (podle jednotlivých spolkových zemí) 2. kritérium – typ stavebního pozemku 3. kritérium – třída velikosti obce podle počtu obyvatel
36 4. kritérium – obchodní (průmyslová) poloha 5. kritérium – územní připravenost a infrastruktura 6. kritérium – speciální charakteristiky (znehodnocení imisemi). 18
Při oceňování na tržní bázi je možno principy indexové metody použít, ale spíše jako doplňkový nástroj v mimořádné situaci s tím, že jeho výsledek musí být konfrontován s výsledky z dalších přístupů. Současné využití indexových metod je podmíněno splněním dvou základních předpokladů:
1. Za výchozí základ mohou být dosaženy pouze aktuální průměrné ceny, případně minimální a maximální ceny, které jsou dosahovány v daném tržním segmentu. 2. Upřesňující popis, mechanismus vytvoření alokačního koeficientu a velikost srážek musí vycházet z reálných tržních podmínek v daném tržním segmentu. 19
První podmínku lze splnit tím, že pro základní ceny pozemků budou použity údaje za současných cenových databází, např. průměrné ceny stavebních pozemků dle Českého statistického úřadu.
V západní Evropě a USA jsou používány realitní indexy, a lze předpokládat, že v blízké budoucnosti budou používány i v České republice, na nichž by spolupracovala nejen státní správa, ale i významné developerské firmy a realitní kanceláře, přičemž údaje by měly být nesrovnatelně operativnější díky aktuálnosti.
Modifikace indexových metod
Pokusy modifikovat indexovou metodu používanou pro oceňování pozemků na území bývalé NDR po spojení Německa se odehrály v 90. letech i v České republice. Cílem byla snaha vytvořit nástroj, který by umožnil operativně odhadnout tzv. informativní ceny stavebních pozemků. Informativní cena konkrétního pozemku je součin směrné hodnoty v Kč/m² a jednotlivých koeficientů. Modifikace vznikla v roce 1994 ve společnosti Kopprea pod vedením ing. Jiřího Kokošky. Metoda hodnotí stavební pozemek pomocí soustavy indexů, nabývajících hodnot v přesně určeném rozmezí, a kvalifikuje hodnotící kritéria, kterými jsou:
18 Bradáč, A. a kol. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy . 4. přepracované vydání. Praha: Linde, a.s. Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumila Hořínka a Jana Tulíčka, 2007, str. 174 19 Zazvonil, Z., Odhad hodnoty pozemků . 1. vydání Praha: Oeconomica, 2007, str. 77 37 • T – teritoriální struktura obce , hodnotí se vztah pozemku např. ke správním, kulturním, společenským centrům. • S – stavební připravenost pozemku , hodnotí se druh a stavební připravenost pozemku • V – velikostní třída obce , hodnotí se podle počtu obyvatel obce a situování pozemku. • O – vhodnost pozemku pro daný účel, včetně stupně vybavení stavby na pozemku pro daný účel • I – infrastruktura okolí pozemku a jeho dopravní dostupnost , hodnotí se podle existence jednotlivých zařízení, jako jsou například obchody, školy, zdravotnické zařízení, do 250 m od hranice pozemku a podle vzdálenosti v km od nejbližších stanic jednotlivých druhů dopravních stanic. • E – zvláštní zlepšující podmínky a zvláštní zhoršující podmínky , hodnotí se ostatní subjektivní podmínky, které buď zvyšují cenu pozemku, nebo snižují cenu pozemku a nejsou obsaženy v předchozích oddílech.
Informativní cenou daného pozemku je pak součin tzv. směrné hodnoty pozemku (SHP) v Kč/m² jednotlivých koeficientů přiřazených v závislosti na jeho poloze a kvalitě, podle vzorce: cena pozemku = CP = SHPP * (T*S*V*O*I*E*Z).
Tato modifikovaná verze indexové metody má oproti německé verzi výhodu. Obsahuje velmi podrobně členěný popis, což způsobí snazší odhad hodnoty jednotlivých indexů.
6.2.3.3 Testování porovnáním
Dalším způsobem nepřímého porovnání lze považovat i testování. Znalec (či odhadce) zde porovnává své dílčí výsledky s obecnými úrovněmi cen dosahovanými v příslušných segmentech trhu s nemovitostmi a ověřuje, zda jeho odhad zapadá do pomyslné škály cen různých typů pozemků na trhu. Úkolem znalce je pak objasnit případné odlišnosti cen a najít jejich příčiny.
Při testování se může vycházet z obecných zásad dynamického vývoje cen pozemků v závislosti na jejich účelu využití. Dá se využít pro oceňování všech typů nemovitostí, vychází se přitom z obecného principu rovnováhy a vážení, kdy v normálním tržním prostředí jsou hlavní parametry nemovitostí i jejich ceny ustáleny v určitých rovnovážných
38 relacích, kde lze pozorovat vývoj trhu a jeho jednotlivé segmenty. Je známo, že ceny pozemků, které není možno využít pro zástavbu, se pohybují hluboko pod úrovní cen pozemků, jejichž stavební využití možné je, nebo že ceny pozemků pro individuální obytnou zástavbu bývají mírně nižší než pro výstavbu hromadnou. Bývá obvyklé, že pozemky průmyslové jsou levnější než pozemky obytné, a to proto, že kvalita průmyslového pozemku je vnímána na trhu zcela odlišnými kritérii, jako je výhled, životní prostředí, infrastruktura atd., ale třeba i proto, že průmyslové pozemky obvykle mají větší nároky na plochu a projevuje se zde často obdoba množstevní ceny. V centrech velkých měst se ceny komerčních pozemků obvykle vymykají většině pravidel, jsou individuální a mohou dosahovat i několikanásobku cen běžných stavebních pozemků v určitém místě. Zkušený znalec by měl proto vzájemné relativní vztahy mezi cenami v různých segmentech trhu sledovat a umět rozpoznat jejich trendy. Co platí obecně či rámově, nemusí platit v některých speciálních případech.
Cenový základ se zjistí tak, že se vzestupně uspořádá přibližné rozpětí dosahovaných cen pozemků, kdy vztahy mezi jednotlivými úrovněmi jsou vyjádřeny relativně procentuální formou. Při aplikaci se vychází z vhodně zvoleného základu. To většinou bývá takový segment, kde jsou ceny spolehlivě zjištěné, a kde je trh nejvíce aktivní. 20
Testování samotné spočívá v tom, že rozpětí cen, kterých je dosahováno v různých segmentech uspořádáme do tabulky, kterou si znalec vytvoří na základě vlastního dlouhodobějšího sledování trhu. V tabulce je uvažováno ze sedmi vybraných segmentů, viz. tabulka č. 2.
Tabulka č. 2: Aplikace testování
Vybraný segment trhu Rozsah 1 Běžné ≤ 5 %
2 Zemědělské Při okrajích sídel 5 15 %
3 Průmyslové 50 80 %
4 Stavební Komerční (mimo centra) 70 90 %
5 Obytná zástavba individuální 90 110 %
20 Zazvonil, Z., Odhad hodnoty pozemků . 1. vydání Praha: Oeconomica, 2007, str. 88 39 6 Obytná zástavba hromadná 100 120% 7 V centrech ≥ 120 %
Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků . Praha: Oeconomica, 2007, str.92.
ISBN 978 80 245 1211 2. První dva vybrané segmenty v tabulce představují zemědělské pozemky, které v současné době nelze stavebně využít a zbývající segmenty trhu představují stavební pozemky s možností různých typů zástavby (průmyslové, komerční, obytná zástavba – individuální a hromadná, v centrech). Cenová rozpětí v tabulce je nutno brát pouze orientačně, přičemž umístění v rámci intervalů v jednotlivých segmentech je poplatné především stupni zainvestování, kvalitě okolí, dopravní dostupností, tvaru a terénu pozemku, přiměřené velikosti a případným omezením daným stavebně technickou regulací či omezením vlastnických práv.
6.3 Výnosový přístup
Při aplikaci výnosového přístupu je odhad hodnoty pozemku založen na předvídání budoucího prospěchu, který lze od vlastnictví nemovitosti očekávat. Přístup vychází z principu, že čím vyšší a kvalitnější prospěch potenciální kupující od posuzovaného pozemku očekává, tím víc je ochoten za pozemek zaplatit. To však platí i v opačném směru, čím vyšší a kvalitnější prospěch potenciální prodávající posuzovanému pozemku přikládá, tím vyšší je cena, za kterou je ochoten se pozemku vzdát. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování (odúročeny) budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu.
U výnosového přístupu jde o prospěch budoucí, u něhož se předpokládá, že se teprve odehraje a že odhad má v každém případě charakter prognózy budoucího děje, který nikdy nelze specifikovat se stoprocentní spolehlivostí. Z prospěchu dosaženého v minulosti lze vycházet jen tehdy, jestliže se tržní podmínky od té doby výrazně nezměnily, stejně tak důležitý je samozřejmě i prospěch aktuální.
Prospěch může mít řadu podob a dá se posuzovat z hlediska více subjektů. Pro vlastníka může mít formu nájemného, když nemovitost (zemědělský pozemek, budova) hodlá pronajímat, nebo případně formou úspor nájemného, kdy chce vlastník nemovitost využívat sám. Z pohledu bankovního ústavu může mít prospěch formu splátek hypotéky,
40 kterou je daný pozemek zatížen a které věřiteli plynou po celou dobu její platnosti. V tomto případě, má prospěch pro zadluženého vlastníka podobu rozdílu mezi tržním nájemným a hypotečními splátkami.
6.3.1 Kapitalizace a diskontování pozemkové renty
Pozemková renta, je nejčastěji používaným výrazem pro prospěch z vlastnictví pozemku, kterou se rozumí pravidelný konstantní výnos plynoucí z pronájmu pozemku v závislosti na právech užívat půdu. Vlastnictví k půdě je vlastně určitou formou monopolu, protože pozemky v rámci uvažované lokality nelze libovolně rozšiřovat a jejich počet a rozsah je limitovaný. Z tohoto důvodu se pozemková renta odvíjí, a bývá rozeznávána základní nejnižší renta tzv. absolutní renta, která je příslušná nejméně výhodným pozemkům a relativní renta, která představuje navýšení renty absolutní vzhledem k pozemkům atraktivnějším a lukrativnějším.
Pokud je známá výše pozemkových rent v určité lokalitě, je možno jejich kapitalizací odhadnout výnosovou hodnotu pozemků. Způsob kapitalizace renty odpovídá délce jejího trvání a také srovnatelným mírám zúročení půdy v okolí. Vzhledem k faktu, že pozemky půdy jsou většinou dlouhodobější, lze použít základní vzorec pro kapitalizaci renty :
VH = V / i kde:
• V – je očekávaný reprezentativní výnos v roce následujícím po datu ocenění, případně to může být jeden výnos z řady konstantních výnosů, • i – je míra kapitalizace, případně diskontní míra věčné renty. 21
Míra kapitalizace či výnosnosti bývá volena u pozemků obvykle nižší než u staveb a nemovitostí jako celků (pozemek + stavba). Důvodem je skutečnost, že investice do pozemků jsou daleko bezpečnější než do staveb. Stavby v sobě skrývají celou řadu různých potenciálních rizik, např. zastarávají a opotřebovávají se. Toto pravidlo je možno aplikovat pouze při shodných podmínkách, hlavně co se týče polohy. Může se totiž stát, že pro pozemek na nevýhodném místě (např. na venkově) je vhodnější a přiměřenější vyšší míra kapitalizace než u lukrativnější stavby (např. v hlavním městě).
21 Zazvonil, Z., Odhad hodnoty pozemků . 1. vydání Praha: Oeconomica, 2007, str. 95 41 U aplikace výnosového přístupu na nezastavěné pozemky lze použít výnosové kapitalizace . Pomocí ní, můžeme určit situace i v lokalitách, kde se volné pozemky stávají vzácnými, což způsobuje, že jejich ceny neustále rostou. Vzorec výnosové kapitalizace má tvar 22 :
Hp = V / i = ∆ ∗ kde:
• i – je celková míra kapitalizace • iv – je zvolená míra výnosnosti • n – je počet let zvoleného výhledového intervalu • ∆ – je relativní změna hodnoty pozemku v závěru zvoleného výhledového intervalu • A – je annualizér, který lze volit A = 1/n nebo A = 1/S, přičemž 1/n rozděluje ztrátu nebo nadbytek hodnoty do 100 % návratnosti pro jednotlivé roky konstantními částkami a rovná se recipročnímu počtu let zvoleného výhledového intervalu, 1/S rozděluje ztrátu nebo nadbytek do 100 % návratnosti pro jednotlivé roky úročení částkami a rovná se fondovateli pro zvolený výhledový interval, přičemž 1/S = i/ 1 i 1 .
Zajímavé je, že při výnosové kapitalizaci je nutno odhadnout míru výnosnosti (která je pouze měřítkem výnosnosti tzn., že měří jen výnosnost investice v určitém roce poměrem příslušného výnosu k hodnotě investice), míra kapitalizace pak vyjde automaticky po odpočtu složky návratnost, v níž je nutné zadat délku výhledového intervalu, relativní změnu hodnoty v jeho závěru a typ annualizéru.
Samostatnou problematikou jsou odhady tržní hodnoty zemědělské půdy nebo rozsáhlých pozemků, které nejdou v dohledné době zastavět. Hodnota zde vychází z nákladů, které je třeba vynaložit, aby se dalo na zemědělské půdě hospodařit. Rozhodujícím faktorem je kvalita půdy, tedy s její bonitou, která spolu s polohou pozemku jsou hlavními diferenciálními faktory výše pozemkové renty. Pro Českou republiku je typické, že trh se zemědělskými pozemky je velmi málo aktivní. Příčiny, proč se zemědělské pozemky prodávají jen zřídka, lze hledat především v tom, že zanikají zemědělská družstva a navíc, hospodaření na zemědělské půdě je rizikové, závislé na 22 Zazvonil, Z., Odhad hodnoty pozemků . 1. vydání Praha: Oeconomica, 2007, str. 96 42 mnoha faktorech jako je úroda, počasí, tržní situace atd. To a řada jiných faktorů je překážkou, aby potenciální poptávající byli dostatečně motivováni, takže konkurence na straně poptávky je nízká a naopak na straně nabídky relativně vysoká.
Hodnota zemědělských pozemků nijak zvláště nepřesahuje ceny administrativní, které jsou založeny na přiděleném číslu BPEJ (bonitní půdně ekologické jednotky), které je zjistitelné z výpisu z katastru nemovitostí. Jediné, kde v současné době dochází k oživení aktivity trhu, jsou zemědělské pozemky v úrodných oblastech či v některých oblastech pohraničí, kde na trh vstupují i zahraniční konkurenti. Pokud je např. předmětem ocenění zemědělský pozemek, u kterého lze předpokládat (prognózovat), že jeho cena v průběhu desetiletého časového intervalu vzroste o dvojnásobek, a jehož výnosy z pronájmu jsou nejisté, tak vlastníci požadují vyšší než obvyklou výnosovou míru. K výpočtu se použije výnosová kapitalizace a vzorec 23 :
VH = V / (i V – H * 1/n)
Výnosová míra se zvolí např. 12 %, i když se normálně pohybuje mezi 5 10 %, právě k přihlédnutím rizikům. A změna hodnoty v závěru zvoleného výhledového intervalu bude mít podobu + 100 %.
6.3.2 Reziduální hodnota pozemků na bázi výnosů
Reziduální hodnota pozemků na bázi výnosů je v odborné literatuře (IVS) označována také pod pojmem ,,Land Residual“. Je založena na principu, že je hledaná hodnota indikována na základě reziduálního (zbytkového) principu, oproti nákladovým variantám, které vycházejí z rozdílu mezi celkovou nákladovou (věcnou) hodnotou a náklady na stavby, je základem metody výnosový přístup.
U zastavěných pozemků lze reziduální techniku použít v případech, jestliže je známá hodnota staveb, která bývá většinou odhadnutá porovnávacím nebo nákladovým způsobem, a dále celkový výnosový potenciál z nemovitostí jako celku včetně pozemků. U nezastavěných pozemků, je nutno použít simulaci a pomocí porovnání s obdobnými již zastavěnými pozemky odhadnout, jak hodnotu staveb, které by na stavebním pozemku s přihlédnutím k jeho nejlepšímu a nejvyššímu využití bylo možné postavit, a přinášely by spolehlivě výnosy.
23 Zazvonil, Z., Odhad hodnoty pozemků . 1. vydání Praha: Oeconomica, 2007, str. 101 43 Samotný postup odhadu spočívá v tom, že dle hodnoty stavby se vypočte její teoretický podíl na celkových výnosech, který se následně od nich odečte. Výsledkem je pak výnos, který indikuje samotný pozemek. Takto získaný očekávaný budoucí výnos z pozemku je nutno transformovat k současnosti, pomocí kapitalizace a výsledkem je reziduální hodnota pozemku. V rámci odhadu může znalec aplikovat celou řadu variant kapitalizačních i diskontních technik. Výběr určité varianty je závislý na modelu budoucích výnosů, který z nich je pro určitý úkol považován za nejvhodnější.
Nejjednodušší varianta je užít přímou kapitalizaci s jednotně zvolenou mírou pro oba komponenty:
H = V H ∗ i /i kde: • H – je hledaná reziduální hodnota pozemku, • H – je simulovaná hodnota stavby, přiměřená oceňovanému pozemku, • V – je celkový očekávaný výnos z nemovitosti (jako celku), • i – je zvolená jednotná míra kapitalizace (pro stavbu a pozemek), • H ∗ i – je teoretický podíl výnosu připadající na stavbu, • V H ∗ i – je teoretický podíl výnosu připadající na pozemek.
Pro jednotlivé komponenty lze použít odlišné míry kapitalizace, a to z toho důvodu, že pozemky bývají považovány za bezpečnější než stavby. Proto se u nich aplikuje nižší míra kapitalizace:
H = ( V H ∗ is) /ip kde:
• is – je zvolená míra kapitalizace míry
• ip – je zvolená míra kapitalizace pozemku
Nejčastější užití těchto technik je u novostaveb, kde lze předpokládat, že se celkem spolehlivě odhadne hodnota staveb i celkový výnos z nemovitostí a zároveň jsou obě veličiny trhem akceptovány. Novostavby, u nichž je vliv opotřebení zanedbatelný a u kterých lze soudit, že jsou postaveny hospodárně a lze u nich očekávat vyváženost mezi vloženými náklady do stavby očekávaným výnosem.
44 U staveb starších, které vykazují jistý stupeň znehodnocení, je třeba hodnotu stavby přiměřeně snížit, což se dá zajistit zvýšením kapitalizační míry či diskontní míry. To vede k vyššímu podílu výnosu z pozemku na celkovém výnosu a tudíž i relativně vyšší reziduální hodnotě pozemku.
6.4 Nákladový přístup
Tržní hodnota, která je zjištěná za pomoci nákladové metody představuje náklady na pořízení stavby snížené o znehodnocení a zohlednění konkrétních vlivů (funkčních nedostatků) a zohlednění obecných tržních vlivů (ekonomických nedostatků). Pozemky jsou ale jediným druhem nemovitostí, které nelze reprodukovat, nejsou vytvářeny. Z tohoto důvodu, nejsou spojeny s jejich vznikem žádné náklady, proto nelze nákladovou metodu jako takovou použít. Koncepci základního oceňovacího modelu, který se opírá o nákladový, porovnávací a výnosový přístup, vyhovují nemovitosti jako celky, tedy pozemek plus na něm se nacházející stavba. Stavební náklady zde hrají zásadní úlohu, jelikož zprostředkovaně souvisejí s pozemkem při aplikacích reziduálních technik na bázi nákladů.
Funkční nedostatky jsou definovány jako snížení hodnoty způsobené většinou zdokonalením metod, projektů, materiálů, technologií. Důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nadměrné provozní náklady, nebo nedostatečné využití daného majetku.
Ekonomické nedostatky jsou definovány jako neodstranitelné snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek např. všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování či neharmonické využití majetku.
6.4.1 Stavebnicový způsob
Stavebnicový způsob ocenění pozemku, označovaný také jako ,,Build up“, je v podstatě jedinou z metod, která k ocenění pozemku používá nákladový přístup v klasické podobě. Rozdíl spočívá jen v tom, že u stavebnicového způsobu se náklady na stavbu zužují do nákladů na tzv. zainvestování pozemku. Pod tímto pojmem se většinou rozumí zřízení přípojek médií v souvislosti s napojením na inženýrské sítě např. plyn, kanalizace, voda, elektrika aj., vybudování příjezdu s napojením na dopravní infrastrukturu a některé další práce a činnosti, které podmiňují možnosti budoucí stavby, např. terénní úpravy apod.
45 Přípojky, terénní úpravy, příjezd a jiné objekty spojené se zainvestováním jsou sami o sobě stavbami, i když mají pomocný či doplňkový charakter. Pokud jde o pozemek již zastavěný v rámci nákladového přístupu, se náklady na tyto stavby často oceňují samostatně jako příslušenství ke stavbě hlavní, nebo jako paušální přirážka k nákladům za hlavní stavbu. U nezastavěných pozemků jsou možnosti napojení na veřejné inženýrské sítě, nebo dopravní dostupnost často vnímány účastníky trhu jako integrované do ceny pozemku, takže s rostoucím zainvestováním cena pozemku pochopitelně stoupá.
Princip metody spočívá v tom, že hodnota posuzovaného pozemku je indikována jako součet hodnoty ,,syrového“ pozemku a nákladů na jeho zainvestovanost, neboli jeho stavební připravenost. Název ,,stavebnicový“ je zde použit z toho důvodu, že se k základní ceně nezainventovaného pozemku postupně přičítají jednotlivé nákladové položky, představující již vynaložené náklady na dílčí činnost spojené se zainvestováním. U této metody nemusí sloužit za základ přípočtů jen ,,syrový“ pozemek, ale i cena pozemku již částečně zainvestovaného, takže jako reakce na rozdíly mohou připadnout v úvahu i odpočty některých položek. V souvislosti s touto metodou lze u pozemků stavebních, avšak do současnosti nezastavěných, rozlišit dva základní typy a sice:
• pozemky, k nimž zatím nejsou přípojky médií, nebo bezproblémový přístup realizovaný, ač tato možnost existuje, • pozemky, k jejichž hranicím přípojky médií a příjezd vedou, nebo dokonce jejich spojovací body leží uvnitř jejich polohy (možnosti napojení jsou již využity)
V prvním případě podstata příčiny vlivu na hodnotu pozemku spočívá v jeho vztahu k místní infrastruktuře, jestli je k pozemku vhodně či nevhodně umístěna. Výjimky mohou tvořit pouze technicky zdokumentované případy, nebo pokud je k dispozici prověrka proveditelnosti. Cenové vlivy na hodnotu pozemku se přičítají vlastní poloze pozemku a zohledňují se přímo v odhadu základní ceny ještě ,,syrového“ pozemku na principu porovnání a kvantitativní analýzy.
V druhém případě, kdy zasíťování má jednoznačně individuální a konkrétní charakter ve vztahu k posuzovanému pozemku, lze tyto vlivy na jeho hodnotu přičítat stavební činnosti ve smyslu jeho zhodnocení a lze je vyjádřit jako podmiňující náklady k dalšímu budoucímu rozvoji pozemku.
46 V praxi se často vyskytují případy, kdy se pozemek jeví jako zainvestovaný pouze na první pohled, avšak podrobnější technická prověrka může ukázat, že např. stávající přípojky jsou pro daný způsob využití pozemku kapacitně nedostatečné, nebo dokonce vykazují jiné závady. V takovéto situaci je třeba zvážit, zda jejich pozitivní kontribuce k celkové hodnotě pozemku skutečně probíhá a jestli celkovou hodnotu nezvyšují jen zdánlivě.
6.4.2 Reziduální přístup na bázi nákladů
U nezastavěných pozemků, užití nákladového přístupu není možné, protože pozemek nevznikl lidskou činností, čili je nereprodukovatelný a tudíž u něj nelze měřit náklady, které by byly použity na jeho výrobu. Nákladový přístup se dá použít jen v případě, že hodnotu pozemku vyjádříme jako tzv. reziduum (zbytek). Reziduum získáme, když se odečte od celkové nákladové hodnoty nemovitostí nákladová hodnota stavby, což lze vyjádřit takto:
RH P = NH NH S kde:
• RHP je reziduální hodnota pozemku na bázi nákladů, • NH – je nákladová hodnota nemovitostí typu pozemek + stavba, 24 • NH S – je nákladová hodnota stavby.
Jestli však jde o pozemek nezastavěný, u kterého zatím nebyly vynaloženy náklady na jeho zástavbu, je nezbytné odhad hodnoty pozemku založit na simulaci nákladů na stavbu, která by na něm mohla být v budoucnu postavena. Zde musí znalec využít nejlepšího a nejvyššího využití a mít na mysli, že daná nemovitost musí být technicky, ekonomicky a právně realizovatelná.
Při indikaci hodnoty pozemku podle reziduálního zbytku, dle výše uvedeného vzorce je zřejmé, že je potřeba znát:
• celkovou nákladovou hodnotu nemovitostí, • nákladovou hodnotu stavby.
Aby bylo možno z jejich rozdílu získat hodnotu pozemku, musí být případně známa:
24 Zazvonil, Z., Odhad hodnoty pozemků . 1. vydání Praha: Oeconomica, 2007, str. 109 47 • hodnota pouze jednoho z těchto komponentů, • její procentuální poměr k hodnotě komponentu druhého.
Proto většina reziduálních metod pro ocenění pozemků na bázi nákladů je založena právě na rovnovážném vztahu mezi hodnotou pozemku a nákladovou hodnotou nemovitostí, případně nákladovou hodnotou staveb. Simulace stavby a jejích nákladů jsou dále založeny na principu rovnováhy a vážení. Jestliže by simulovaná stavba, respektive její náklady, nebyly vůči hledané hodnotě pozemku ve váženém vztahu, nemusel by pak s velkou pravděpodobností ustálený typický poměr obou komponentů platit. Nevyvážený vztah může vzniknout nepřiměřeně velkým pozemkem vůči stavbě, nebo příliš nákladnou stavbou či naopak nákladově poddimenzovanou.
Celková věcná (nákladová) hodnota nemovitosti je koncipována jako součet hodnoty pozemku a nákladů na stavbu snížených o její eventuální opotřebení, což lze vyjádřit takto:
NH = H P + (NH S – OP) kde:
• NH – je celková nákladová hodnota nemovitostí,
• HP – je hodnota pozemku,
• NH S – jsou náklady na stavbu, 25 • OP – je eventuální opotřebení.
Další co je třeba zdůraznit, že při aplikaci reziduální techniky nelze vycházet z prodejních cen srovnatelných nemovitostí, neboť nákladová hodnota nemusí indikovat tržní hodnotou.
Za nejtransparentnější reziduální techniku lze nejvíce považovat poměr mezi hodnotou nezastavěného pozemku a náklady z přípustné novostavby, která bude na daném pozemku stát. Předpokládá se, že investoři budou plánovat náklady na novostavby ve výši, která je přiměřená hodnotě stavebních pozemků a bude dodrženo nejvyšší a nejlepší využití.
25 Zazvonil, Z., Odhad hodnoty pozemků . 1. vydání Praha: Oeconomica, 2007, str. 111 48 6.4.2.1 Alokace a extrakce
Alokace a extrakce jsou metody, které patří mezi reziduální techniky na bázi nákladů a hlavně předpokládají ustálený rovnovážný vztah mezi hodnotami pozemků a náklady na jejich potenciální zhodnocení stavby.
Alokace lze vyjádřit jako přidělení nebo přisouzení, je založena na principech rovnováhy a kontribuce, což vyjadřuje vysledovaný obvyklý procentuální podíl hodnoty pozemku z hodnoty celé nemovitosti včetně staveb. Tento podíl je spíše spolehlivý v případě novostaveb. Většinou je výsledek používán a dále upřesňován ve vztahu k celkovému výsledku. Mezinárodní oceňovací standardy označují alokaci jako nepřímou porovnávací techniku, která je založena na relaci mezi hodnotou pozemku a hodnoty stavby. Extrakci lze vyjádřit jako vyjmutí, vytažení či vytržení. Je to velmi podobný oceňovací přístup jako alokace, na rozdíl od ní jej lze použít hlavně u zastavěných pozemků. Cena půdy je zde extrahována jako procentuální podíl z obchodovaných cen nemovitostí jako celku i zohlednění opotřebení staveb stářím. 26
V souvislosti s oceňováním pozemků jde o oceňovací techniky, které se používají obvykle v případech, kdy hodnotu stavebních pozemků nelze odhadnout na základě porovnání, jedná se např. o vzácné dosud volné nezastavěné parcely uvnitř husté městské zástavby, nebo naopak pozemky v odlehlých polohách, nebo pozemky v lokalitách, kde z nejrůznějších důvodů je trh pasivní a nelze k nim vyhledat vhodný srovnávací ekvivalent.
Obě techniky využívají shodných principů rovnováhy a vážení spolu s prvky kontribuce a nepřímého porovnání. Podstatou obou technik je hledání velikosti kontribučních podílů, jakými se na tvorbě celkové hodnoty podílí pozemek a jakým na něm se nacházejí stavby, přičemž tyto složky jsou vůči sobě v komplementárním vztahu. To znamená, že součet hodnot obou dílčích komponentů se rovná hodnotě celku. Pokud dvě z těchto veličin jsou známy, je pak na základě tohoto vztahu snadné vyjádřit veličinu hledanou.
Rozdíly mezi alokací a extrakcí spočívají v tom, že při alokaci je hledaná hodnota pozemku vyjádřena jako násobek hodnoty stavby či nemovitostí jako celku (pozemek + stavba) a alokačního koeficientu. U extrakce jako rozdíl hodnoty celku a hodnoty stavby. Tyto rozdíly je možno vyjádřit vzorci: 26 Zazvonil, Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech . 1. vydání. Praha: CEDUK, 1996, str. 73 49 Alokace: H H ∗ k H H ∗ 1 k
Extrakce: H NH NH NH NH O kde: • H – je indikovaná hodnota pozemku, • H – je hodnota celku (srovnatelný pozemek + stavba), • NH – je celková nákladová hodnota nemovitosti (pozemek + stavba), • NH – je nákladová hodnota staveb, reprezentovaná náklady na jejich pořízení (bez opotřebení), • NH – je nákladová hodnota staveb, reprezentující náklady na jejich pořízení se zohledněním opotřebení, • O – je opotřebení • k – je alokační koeficient, vyjadřující podíl pozemku na celku, • 1 k – je komplementární doplněk alokačního koeficientu, odpovídající podílu hodnoty staveb na celku. 27
6.4.2.2 Nägeliho metoda
Švýcarský architekt Wolfgang Nägeli vyvinul metodu výpočtu ceny stavebních pozemků podle tzv. tříd polohy. Nägeliho metoda je typickým výsledkem trendů směřujících k uzpůsobení alokačního či extrakčního principu k tomu, aby mohla být užita ve většině případů ocenění pozemků, i tam kde nejsou k dispozici porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. Tato metoda rozšiřuje extrakční způsob v tom smyslu, že vedle vlivu nákladů na stavby se snaží cenově reagovat na různé vnější podněty, vyplývající z jedinečnosti polohy a umožňuje poměr komponentů vyjadřovat v relativní obecné formě. Používá k tomu popisného klíče, který na základě vybraných cenotvorných kritérií (dopravní relace, způsob využití a jiné povyšující a snižující faktory) zařadí posuzovaný pozemek do určitých jakostních tříd, na níž je pak závislý přibližný předem daný poměr mezi celkovou věcnou hodnotou nemovitostí, bez ohledu na opotřebení, a tržní hodnotou pozemku. Daný poměr je vytvořený na základě dlouhodobějšího sledování trhu.
27 Zazvonil, Z., Odhad hodnoty pozemků . 1. vydání Praha: Oeconomica, 2007, str. 115 50 Základem metody je tzv. klíč třídy polohy, který spočívá v tom, že podle sedmi základních kritérií se oceňovaný pozemek přiřadí do některé z osmi kvalitativních tříd. Každá třída má pevně stanovený podíl hodnoty pozemku v procentuální formě na celkových nákladech nemovitostí tj. na celku typu pozemek + jemu přiměřená novostavba.
Klíč třídy polohy pro stavební pozemky, určené nebo využité k bytové a občanské výstavbě, zahrnuje celkem pět základních kritérií (všeobecná situace, intenzita využití, obytný a komerční sektor), a dva doplňující faktory (zvyšující a snižující hodnotu). Vzhledem k obsáhlosti jednotlivých kritérií bude uvedena jen nejlepší a nejhorší třída určitého kritéria:
I – VŠEOBECNÁ SITUACE:
• Nejhorší třída: Zemědělské oblasti velmi vzdálené od větších obcí a dopravy, vesnice bez turistického ruchu a rekreačně nevyužitelné.
• Nejlepší třída: Nejlepší polohy pro obchody ve velkoměstech
II – INTENZITA VYUŽITÍ POZEMKU:
• Nejhorší třída: Nepatrné využívání, jednopodlažní a skromné rekreační stavby, 1 2 podlažní stavby bez komfortu a nepodsklepené stavby.
• Nejlepší třída: Čisté obchodní domy, obchody, restaurace, praxe lékařů a právníků, kanceláře, vícepodlažní obchody o pěti a více nadzemních podlaží, dva a více podzemních podlaží s nadprůměrnou vybaveností a komfortem (klimatizace, rychlovýtahy, pohyblivé schody), nacházející na exkluzivních místech jako např. Praha, Brno.
III – DOPRAVNÍ RELACE K VELKOMĚSTU
• Nejhorší třída: Pozemky v odlehlých, nepříznivých dopravních polohách, cesty bez dokončovacích prací a cestovní čas k městu více než jedna hodina.
• Nejlepší třída: Centra velkoměstských dopravních systémů s velmi hustým provozem chodců.
VI – OBYTNÝ SEKTOR (jen u obytných budov, ubytoven, kempů, motelů, hotelů a smíšených staveb)
51 • Nejhorší třída: Venkovské obytné stavby, sídliště, turistické ubytovny, malé kulturní a nákupní možnosti, bez výhledu a zeleně, rodinné domy bez zahrad a silné dopravní imise.
• Nejlepší třída: Luxusní hotely s velkolepým prostorovým řešením a zařízením.
V – ŘEMESLA, PRŮMYSL, ADMINISTRATIVA, OBCHOD
• Nejhorší třída: Štěrkovny, pískovny, lomy, pily, skladovací plochy a venkovní plochy prodejen stavebnin a podniků.
• Nejlepší třída: Luxusní obchody, obchodní domy, velkobanky, obchodní sídla význačných koncernů a firem, cestovních kanceláří a restaurací, objekty s kancelářemi nebo praxí známých osobností hospodářství a akademických povolání.
VI – POVYŠUJÍCÍ FAKTORY (zvýšení až o jednu třídu lze provést jen v těchto případech)
• Obytné objekty, které v důsledku výhledového plánování jsou určeny k vyššímu stupni využití, než ke kterému nyní slouží,
• rohové parcely pro obchodní účely,
• pozemky se stavební uzávěrkou v chráněných územích,
• obchodní parcely v místech se silným cizineckým ruchem, pokud to již nebylo zohledněno dříve,
• oblasti s výrazným zvýhodněním daňových poplatků.
VII – REDUKUJÍCÍ FAKTORY (snížení až o jednu třídu se může provést jen v následujících případech)
• Předpokládá li se v nejbližší budoucnosti nižší stupeň využití, než je dosud praktikován,
• rušivý hluk ze silniční, letecké nebo železniční dopravy u obytných objektů,
52 • blízko ležící, rušivě působící průmyslová zařízení u obytných, administrativních nebo hotelových objektů,
• mimořádné zastínění obytných objektů (les, skály apod.).
Výsledek, neboli výsledná třída se vypočítá jako aritmetický průměr z výsledků prvních pěti kritérií, přičemž ty, které nelze uplatnit se neuvažují. Tento výsledek lze upravit podle potřeby ve smyslu zbývajících dvou faktorů a podle jeho výše se vybere z předurčené tabulky procentuální poměr, kterým se na celkové hodnotě nemovitosti pozemek podílí.
Jestliže základem pro výpočet jsou náklady na stavbu a protože jde o poměr hodnoty pozemku k celkové hodnotě nemovitosti, je nutné použít při výpočtu tento vzorec:
x H NH ∗ 1 x kde: • H – je hledaná hodnota pozemku, • NH – jsou předpokládané náklady na stavby bez opotřebení, • X – je podíl připadající na pozemek.
Pokud je základem výpočtu celková věcná hodnota nemovitosti je třeba aplikovat vzorec:28
H NH ∗ x
Vzorce lze plně aplikovat pouze na část pozemku, která je stavbě přiměřená, pokud má pozemek větší plochu, na jeho nepřiměřený zbytek je nutno použít jednotkovou cenu nižší, což po přepočtu na celek sníží i celkovou cenu přepočtu na m².
Při aplikaci Nägeliho metody je potřeba vycházet ze stavebních nákladů bez zohlednění opotřebení, takže zde mohou vznikat chyby tím, že poměr převzatý z předpřipravených tabulek je aplikován k nesprávnému základu. Chyby se většinou zvětšují, je li předmětem ocenění nezastavěný pozemek, kde jeho zhodnocení stavbou musí být stimulováno.
Modifikace Nägeliho metody
Nägeliho metoda byla v České republice po roce 1990 doporučována některými odbornými institucemi a autoritami a existovaly pokusy tuto metodu přizpůsobit poměrům 28 Zazvonil, Z., Odhad hodnoty pozemků . 1. vydání Praha: Oeconomica, 2007, str. 125 53 v ČR. Modifikace přejímá původní Nägeliho polohový klíč s výjimkami drobných změn a doplňků ve slovním popisu a mění pouze výslednou tabulku cenových podílů, které jsou zde členěny v závislosti na druhu staveb ve smyslu provozní či obytné. Provozní stavby jsou ještě podrobněji rozlišeny podle velikosti sídla. Podíly hodnot pozemků v tabulce jsou vztaženy k celkovým cenám, které jsou pak konstruovány jako součet reprodukčních nákladů na stavbu bez zohlednění opotřebení plus hodnota pozemků.
Tabulka č. 3: Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí pro jednotlivé třídy poloh, upravený pro Českou republiku.
Provozní objekty Obytné objekty Třída polohy Města nad 100 tis. Města do 100 tis. Ostatní s regulovaným nájemným obyvatel obyvatel obce bez provozních prostorů
1 5,0 4,0 2,5 1,0
2 6,5 5,2 3,3 1,3
3 9,0 7,2 4,5 1,8
4 13,0 10,4 6,5 2,6
5 17,5 14,0 8,8 3,5
6 23,0 18,4 11,5 4,6
7 30,0 24,0 15,0 6,0
8 38,0 30,4 19,0 7,6
Zdroj: Bradáč, A. a kol. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy . 4. přepracované vydání. Praha: Linde, a.s. Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumila Hořínka a Jana Tulíčka, 2007, str. 180
V praxi při oceňování nezastavěného pozemku, je nutné znát reprodukční náklady, které je třeba simulovat na základě přípustného a možného využití pozemku. Takže tuto metodu lze aplikovat jen v případě hledání hodnoty pozemku již zastavěného, kde hledání reprodukčních nákladů je součástí procedur v rámci nákladového přístupu.
54 6.4.2.3 Sametova metoda
Sametova metoda byla používána v Německu a jedná se o další variantu extrakční metody. Tato metoda vychází z německé legislativy, podle níž je vedle funkčního využití je přípustný rozsah zástavby v územně plánovací dokumentaci regulován tzv. koeficientem stavebního využití. Je vyjádřen jako procentuální podíl součtu zastavěných ploch nadzemních podlaží stavby k ploše celého stavebního pozemku. Koeficient lze vyjádřit vzorcem:
ZP ∗ p K P kde:
• K – je koeficient stavebního využití, • ZP – je přípustná maximální zastavitelná plocha, • P – je počet nadzemních podlaží, • P – je celková plocha stavebního pozemku.
Sametova metoda byla založena na předpokladu, že stavební náklady na budoucí stavby, definované co do jejich rozsahu podobnými, nebo shodnými koeficienty stavebního využití, jsou v přibližně obdobném poměru s pozemky s podobnou polohou. Přitom jeden z parametrů, z něhož je možno stavební náklady fiktivní stavby odvodit, tj. celková plocha stavby, je již orientačně známa v rámci výpočtu koeficientu stavebního využití jako součin zastavěné plochy a počtu podlaží (čitatel ZP*p ve výše uvedeném vzorci).
Ustálený podíl hodnoty pozemku na stavebních nákladech v závislosti na poloze se pohybuje v mezích, které stanovuje následující tabulka:
Tabulka č. 4: Podíl hodnoty pozemku na stavebních nákladech.
Typ nemovitostí a jejich Podíl hodnoty pozemku Skupina poloha na stavebních nákladech
Obytná nebo smíšená A zástavba v malých městech 7 10 % a na venkově
55 B Obytné domy ve městech 10 20 %
Smíšená (komerční a obytná) zástavba ve C městech v závislosti na 20 40 % jejich velikosti a poloze v místě
Komerční zástavba ve městech v závislosti na D 40 60 % jejich velikosti a poloze v místě
Zdroj: Zazvonil, Z., Odhad hodnoty pozemků . 1. vydání Praha: Oeconomica, 2007, str. 139
Metoda se používala hlavně v 60. letech minulého století, v současnosti je již neaktuální, neboť údaje tabulky, založené na absolutní formě vyjádření cen pozemků, s postupným vývojem stavebních nákladů zastarávaly a nebyly již k novým cenovým úrovním přepočteny. Nicméně uvedené podíly v tabulce se mohou využít jako měřítko k hrubé cenové orientaci, pouze v případě, že stavební náklady se vyvíjejí stejně jako ceny stavebních pozemků, což není vždy platné.
6.4.2.4 Subdivision development
Anglický termín ,,development“ znamená rozvoj, zde ve smyslu rozvoj stavební, který postupně nahrazuje pojmy jako je výstavba nebo zástavba. V anglickém jazyce se tento výraz používá i pro volný pozemek, který je možno využít ke stavebním účelům (ke zhodnocení půdy). ,,Subdivision“ u nás znamená dělení ve smyslu dalšího „přerozdělení“ na dílčí části a v anglickém jazyce je tento výraz používán především jako ekvivalent českého „ rozparcelování“, tedy rozdělení půdy na menší pozemky.
Výraz „zhodnocení rozparcelováním“, který by nejspíš nejlépe vyhovoval obsahem i významem, nezní příliš libozvučně. To je důvodem, proč v české odborné literatuře byl pro metodu Subdivision Developement používán termín investorská metoda.
Tato metoda je založena na principu, kdy hodnota pozemků je indikována jako zbytek. Tento zbytek, jinak řečeno reziduum představuje rozdíl mezi očekávanými výnosy a náklady na stavby, které mají tyto pozemky zhodnotit. Většinou je tato metoda používána k oceňování:
56 • rozsáhlejších pozemkových celků, např. při rozdělení celku na jednotlivé parcely vhodné ke zhodnocení výstavbou, • nebo když v místě ocenění neznáme potřebná data o cenách srovnatelných nezastavěných pozemků, ale známe data o prodejních cenách pozemků menších nebo již zastavěných, • nezastavěných pozemků, které jeví potenciál dalšího vývoje, čili nejčastěji v případech řadové výstavby rodinných domů, bytových domů či rekreační výstavba.
V podstatě je tento způsob ocenění aplikovatelný prakticky pro všechny segmenty trhu s nezastavěnými stavebními pozemky, které jsou schopné dalšího rozvoje. Nejvíce je využívána v případech plánované solitérní i řadové zástavby rodinnými, nebo bytovými domy. Metodu lze využít i pro pozemky dělené pro rekreační výstavbu a při záměrech rozdělení vyhrazené komerční či průmyslové zóny na dílčí části, přičemž některé její principy mohou být využity třeba i při plánovaném oddělení části parcely k jejímu samostatnému využití. Zhodnocení může být založeno na nejrůznějším stupni rozestavěnosti, od zainvestování parcel inženýrskými sítěmi a příjezdovými komunikacemi, přes zajištění realizace hrubých staveb na pozemku, až po plně dokončené stavby (včetně terénních úprav a výsadby zeleně).
Užití této metody začíná tím, že znalec musí odhadnout počet a přibližnou velikost dílčích parcel, kde samozřejmě nesmí zapomenout na plochy určené pro vybudování technické, ekonomické a společenské infrastruktury, jako jsou inženýrské sítě, komunikace, chodníky, osvětlení, čistírny odpadních vod, ale i se stavbami zajišťujícími přiměřenou občanskou vybavenost (obchody, garáže, veřejné a komunální služby atd.). Dosažitelnost těchto služeb a dalších prvků, vážící se k infrastruktuře, mohou sehrát významnou roli v budoucí poptávce po zhodnocených parcelách a ovlivňují tak jejich potenciální prodejní cenu.
Dalším krokem po rozdělení posuzovaného území na jednotlivé parcely a po funkčním vymezení je stanovení celkových nákladů potřebných k realizaci projektu např. náklady na rozdělení pozemků, na realizaci jejich zhodnocení v závislosti na způsobu zástavby a na marketing spojený s prodejem jednotlivých zhodnocených parcel. Prakticky jde o všechny typy přímých a nepřímých nákladů, včetně režie a přiměřeného zisku dodavatelů a developera, kteří zajišťují a podmiňují úspěšnou realizaci. Nezapočítávají se
57 jen náklady na nákup pozemkového celku. Vzhledem k tomu, že některé nenadálé náklady nelze předpovídat, je dobré, aby znalec náklady navýšil o přiměřenou rezervu.
Další co by měl znalec stanovit, je předpokládaná doba na realizaci projektu, případně i časový postup, v němž budou jednotlivé zhodnocení parcely dokončovány a prodávány.
A až nyní může stanovit odhad pravděpodobné prodejní ceny zhodnocených parcel. Měla by mu předcházet analýza příslušného segmentu trhu, v níž by měla být zohledněna budoucí tržní situace, která pravděpodobně nastane v době dokončení záměru a při realizaci jednotlivých prodejů. Při odhadu prodejních cen se často využívá technika přímého porovnání s obdobně zhodnocenými pozemky.
Nyní znalec sečte všechny jednotlivé odhadnuté prodejní ceny parcel, což představuje celkový očekávaný výnos z projektu, který je nutno transformovat do současnosti, aby vyjadřoval současné měřítko investice, a to nejčastěji diskontováním po jednotlivých letech.
Konečnou fází této metody je, že od takto odhadnutých celkových výnosů je nutno odečíst celkové náklady na rozdělení, zhodnocení a marketing. Po tomto odečtení dostaneme výsledek, který indikuje celkovou tržní hodnotu posuzovaného pozemkového celku před jeho dělením. Většinou bývá výsledek považován za horní limit hodnoty pro nákup nezainvestovaných ,,syrových“ pozemků, protože při jeho překročení by se již nákup nevyplatil a investice by mohla být ztrátová.
Nezbytnou nutností pro aplikaci této metody je, že znalec musí provést řadu odborných odhadů a stanovit množství předpokladů náchylných k subjektivním soudům, které v některých případech nemusejí být plně slučitelné s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních i Evropských oceňovacích standardů. Proto je u této metody doporučeno použít více variant možných scénářů a pokud možno použít i jiné oceňovací přístupy.
7 Závěrečná analýza metod
V závěrečné analýze metod se rekapitulují výše popsané metody užívané pro ocenění pozemků, jejich přínos a slabé stránky, o kterých nelze tvrdit, že s naprostou jistotou vedou k výsledné tržní hodnotě pozemku či jinému typu zadané hodnoty. Z velkého množství metod je v praxi obtížné zvolit tu správnou, proto by si měl odhadce 58 uvědomit, že záleží na konkrétním případě a žádný ze zde vysvětlovaných přístupů, metod, technik, procedur i jejich variant nelze považovat za naprosto dokonalé. Obecně se doporučuje zvolit si jednu metodu jako hlavní a k ní doplňující metody, který budou sloužit jako stanovení rozpětí hledané hodnoty.
V praxi, zejména ve složitějších situacích je vhodné hledat hodnotu pozemku na základě více dílčích výsledků, byť ty mohou vykazovat vzájemné rozdíly. Tyto výsledky je nutno analyzovat, ve snaze je následně sjednotit do výsledku jediného, který by nejvěrohodněji a nejpádněji odpovídal příslušnému typu hledané výsledné hodnoty.
V případě ocenění pozemku se porovnání s cenami srovnatelných pozemků jeví z hlediska tržní ekonomiky a vztahu nabídky a poptávky jako nejpřesnější. Zejména za nejvýznamnější indikátor hodnoty lze doporučit výsledky z přímého porovnání, které obvykle odrážejí uvažování většiny účastníků trhu, jsou srozumitelné a objektivní. Zároveň je označováno jako nejspolehlivější. Jeho uplatnění v praxi by proto mělo být preferováno na úkor metod ostatních a používáno u drtivé většiny stavebních pozemků, určených nebo již využitých pro rodinné domy, rekreační chaty a garáže, jejichž frekvence obchodů na trhu jsou nejčastější.
V případě použití i dalších metod, mají spíše pak kontrolní či doplňkový význam, stoupající v závislosti na složitosti a individuálnosti případu. Pokud preferenci přímého porovnání nelze dodržet, je možno doporučit např. u nezastavěných pozemků metodu nepřímého porovnání, kdy je oceňovaný pozemek srovnáván s referenčním vzorkem, který bývá ve většině případů přebírán na základě cenových map stavebních pozemků. Jejichž působnost je většinou omezena na významnější města a lze jim v současných podmínkách České republiky přisoudit spíše orientační význam, kvůli nedokonalým informacím, sklonu k setrvačnosti, zastarávání dat a nízké operativní schopnosti rychleji a pohotověji reagovat na měnící se podmínky a vývoj. Ceny uvedené v cenových mapách se tedy doporučuje chápat pouze jako orientační. U oceňování větších pozemkových celků, jejichž nejlepším a nevyšším využitím je zhodnocení jednotlivých parcel vzniklých rozdělením, má hlavní úlohu obvykle metoda subdivision development. Jejíž výsledek je vhodné alespoň zhruba konfrontovat s výsledky některé z dalších metod.
Výnosový přístup lze aplikovat na zastavěný i nezastavěný pozemek, protože z něj lze v budoucnu očekávat určitý výnos. V praxi použití tohoto přístupu není příliš časté, jelikož pronájem volného stavebního pozemku je spíše výjimečný. Záleží na možnostech
59 zhodnocení pozemku podle nejlepšího a nejvyššího využití, na jeho lokalitě, vodítkem je znalost odhadce aktuálních a budoucích územních záměrů a jiných kulturních či sportovních příležitostí.
Nákladový přístup nelze k vlastnostem pozemku použít, protože nevznikají lidskou činností, jsou nereprodukovatelné, a proto nelze změřit náklady na výrobu. Nákladová hodnota nemovitosti se definuje jako součet hodnoty pozemku a nákladů na realizaci stavby, která na něm stojí, z toho vyplývá, že hodnotu lze vyjádřit jako reziduum. Pokud náklady na zástavu pozemku nebyly ještě vynaloženy, provede se simulace nákladů na stavbu, což je důležité pro odhad hodnoty pozemku. U nezastavěných pozemků se doporučuje aplikování reziduálního přístupu až po vyloučení vhodnosti použití přímé a nepřímé metody.
Na základě rozhovorů s několika nejmenovanými odhadci, se došlo k zjištění, že v reálném životě se využívá jen několik osvědčených metod, kde hlavní roli hraje především cena obvyklá a podle jejich názoru se Nägeliho metoda a indexová metoda v České republice nepoužívá. České banky aplikují metody pro zajištění úvěru nejednotně, kdy každý bankovní ústav má zpracovanou vlastní metodiku a vlastní principy oceňování.
60 8 Analýza trhu s pozemky v oblastech postižených těžebním průmyslem
Praktická část této diplomové práce se bude zabývat analýzou trhu s pozemky v okrese Chomutov, nacházející se v jihozápadní části Ústeckého kraje. Uhelná ložiska jsou pro Ústecký kraj charakteristická a určují život v něm už od patnáctého století. Obraz rozkopané krajiny, horníci se zamouněnými tvářemi a kouřící komíny továren, jsou nejčastější motivy, které znázorňují těžbu uhlí. Rozvoj těžby uhlí nastal na konci osmdesátých let devatenáctého století, kdy se Chomutovsko stalo největším producentem uhlí.
Zásadní skutečností, která ovlivňuje život v severočeské hnědouhelné pánvi v současnosti a promítne se i do budoucnosti, jsou tzv. územní limity těžby hnědého uhlí. Jedná se o usnesení Vlády České republiky č. 444 z roku 1991, kde jsou určeny dobývací prostory a oblasti s odepsanými zásobami uhlí. Účelem tohoto usnesení je chránit jak životní prostředí, tak i záruku neohrožené existence pro místní obce, které se mohou rozvíjet bez nejistoty v budoucnu. Vláda zavedla odsíření a odprášení elektráren ve vlastnictví státu, stanovila nepřekročitelné hranice a podpořila rekultivaci, tj. obnovu narušené krajiny.
V rámci rekultivace se vytvářejí nové ekosystémy, mění se využití krajiny. V minulosti převládaly zemědělské rekultivace ve velkých celcích, kdežto v současnosti převažují lesnické rekultivace a zvyšuje se podíl rekultivací hydrických (vytváření lomových jezer např. Barbora u Teplic). Dále se v Chomutovském okrese využívá tzv. rekultivací ostatních, mezi něž patří rekreační plochy, hřiště, stadiony, plochy pro podnikání, komunikace, manipulační plochy, letiště, zeleň a mokřady.
Ústecký kraj se bude jednou nazývat krajem jezer (vodou zatopených lomů). Rekultivační práce zahrnují nejen tvorbu jezer, ale i péči o jejich okolí, o vytvoření funkčního ekosystému. Společnost Severočeské doly, a.s. budou do roku 2050 rekultivovat území o celkové rozloze větší jak 13 tisíc hektarů půdy, z toho přes 5 tisíc hektarů bude lesnických rekultivací, 3 325 hektarů bude přeměněno v zemědělskou půdu, 2 244 hektarů ve vodní plochy a necelý dva tisíce hektarů plochy bude zařazeno do ostatních kategorií. Trendem budoucnosti bude zvýraznění estetických hodnot krajiny, vznik harmonických vztahů v ekosystému, vznik nových míst pro bydlení, ale i pro práci, rekreaci a odpočinek.
61 8.1 Analýza t rhu s pozemky v okrese Chomutov
Obrázek č. 1: Okres Chomutov
Zdroj : www.cs.wikipedia.org
8.1.1 Charakteristika okresu Chomutov
Okres Chomutov je situován v jihozápadní části Ústeckého kraje. Hřebenem Krušných hor hraničí na severu s Německem, na jihovýchodě s okresem Louny, na severovýchodě s okresem Most a na straně zápa dní sousedí s okresem Karlovy Vary. Sídlem okresu je Chomutov , mimo něj je v okrese dalších 44 obcí, z toho 8 měst. Rozloha okresu je 935,30 km² a pat ří mezi středně velké okresy České republiky. Chomutov leží na tahu do německého Chemnitzu a do hlavního m ěsta Prahy. Z geomorfologického hlediska se okres dělí do čtyř oblastí: Krušné hory, Mostecký úval, Žatecká pánev a vrchovina Doupovských vrchů.
62 Doprava
Z komerčního hlediska je důležité, že spojení s okolím zajišťují silniční a železniční tahy. Důležitou dopravní tepnou, která okresem prochází je silniční tah R7 Praha – Louny – Chomutov, který dále k německým hranicím navazuje na modernizovanou silnici I/7. V současné době se dokončila výstavba R7, která je rychlostní čtyřproudovou komunikací mezi Chomutovem a žateckým průmyslovým areálem. Další důležitou dopravní tepnou jsou železniční tahy Ústí nad Labem – Chomutov – Cheb a Chomutov – Praha.
Průmysl a služby
Do průmyslového odvětví patří především těžba hnědého uhlí, výroba elektrické energie, strojírenství a výroba bezešvých trubek. Na Chomutovsku je také řada větrných elektráren a plánuje se výstavba dalších. V Klášterci nad Ohří se vyrábí kuličkový ložiska, korunkových uzávěrů a užitkového porcelánu. V okrese je také zastoupená řada dalších závodů spotřebního, textilního a potravinářského průmyslu.
Demografické údaje
Celkový počet trvale hlášených obyvatel okresu Chomutov ke dni 31. prosinci 2012 dosahoval 125 306. Následující graf znázorňuje, jak se za minulých 6 let měnil počet obyvatel okresu.
Graf č. 3: Vývoj počtu obyvatel v okrese Chomutov 2007 2012
Počet obyvatel 127,500 127,000 126,500 126,000 125,500 Název osy Název 125,000 124,500 124,000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Počet obyvatel 125,743 126,353 126,438 127,218 125,758 125,306 Zdroj: autor, údaje www.cuzk.cz 63 Důvod, proč klesá počet trvale hlášených obyvatel, je nízký počet volných pracovních míst. V okrese je velká nezaměstnanost přesahující 14%. Mezi největší zaměstnavatele Chomutovska patří těžební společnosti Severočeské doly, a.s., společnosti na výrobu elektrické energie jako jsou elektrárny Prunéřov, Tušimice, a právě pokles těžby uhlí a restrukturalizace podniků jsou jedním z důsledků vysoké nezaměstnanosti.
Členění pozemků
Okres má celkovou plochu 935,30 km² a z toho:
• 41,93 % zemědělských pozemků, kterou z 60,72 % tvoří orná půda (25,46 % rozlohy okresu) • 58,07 % ostatní pozemky, z toho 63,41 % lesy (36,82 % rozlohy okresu).
Největší plochu zaujímají lesní pozemky a zemědělská půda. Další větší plochou jsou ostatní pozemky, pod kterými se rozumí komunikace, sportovní a rekreační plochy, zeleň, hřbitovy, skládky, neplodná půda a jiné.
Členění nemovitostí okresu dle katastru nemovitostí je demonstrováno v následující tabulce.
Tabulka č. 5: Počty objektů v členění po obcích s rozšířenou působností k 31.12.2012
Obec s Zastavěné Zemědělská Lesní Vodní Ostatní Celková rozšířenou plochy a půda pozemky plochy plochy výměra působností nádvoří
Chomutov 17 313 19 893 1 539 711 9 153 48 609
Kadaň 21 571 15 674 1 525 560 5 589 44 919
Celkem 38 884 35 567 3 064 1 271 14 742 93 528
Zdroj: autor, údaje www.cuzk.cz
64 8.1.2 Analýza trhu s pozemky v okrese Chomutov
Pozemky jsou už ze své podstaty jediným druhem nemovitostí, které nelze nijak reprodukovat. Kvantitativní stránka nabídky je fixní a nemůže reagovat na změny trhu, jediné co se může měnit, je kvalitativní stránka nabídky. V podstatě se jedná o snahu zvýšení hodnoty existujícího pozemku. Zhodnocení pozemku může probíhat různými způsoby a mohou se lišit lokací, i možnostmi využití pozemku z technického, právního a komerčního hlediska.
Okres Chomutov, a vůbec Ústecký kraj je obecně vnímán jako špinavý průmyslový region, kde ceny nemovitostí jsou jedny z nejnižších z celé České republiky. Na cenu nemovitostí má vliv velká řada různých faktorů. Jedním z nejdůležitějších je dostatek pracovních příležitostí v lokalitě. Bohužel v okrese Chomutov je nedostatečná nabídka pracovních míst a velmi vysoká nezaměstnanost. Je to převážně způsobeno změnou struktury. S transformací české ekonomiky docházelo ke změnám struktury hospodářství a nejvíce byla postižena oblast těžby uhlí, hutnictví a těžké strojírenství, např. Doly Nástup Tušimice zaměstnávaly v roce 1991 16 000 pracovníků a o deset let později jen 2 310 pracovníků. Pak zde vzniká problém zejména s rekvalifikací starších pracovníků, kteří se hůře přizpůsobují a jejichž kvalifikace je již zastaralá. S vysokou nezaměstnaností je spojen i nadprůměrný podíl sociálně slabých občanu (romských obyvatel), kteří mají nízkou úroveň vzdělání. Lidé s nižším vzděláním mají výrazně nižší šanci na uplatnění na pracovním trhu, častěji jsou ohroženi nezaměstnaností, tudíž nižšími příjmy a celkově nižší kvalitou života, z toho vyplývá zvýšená kriminalita. To vše má negativní vliv na ekonomický rozvoj a potenciál okresu Chomutov.
Dalším faktorem je životní prostředí, které je v okrese Chomutov silně ovlivněno dlouhodobým rozvojem těžkého průmyslu, energetiky a těžbou hnědého uhlí. Důsledkem těchto činností, ale v posledních letech i dalších, např. rostoucí dopravní zátěže, je zhoršené životní prostředí, především znečištěné ovzduší a environmentální zátěže. Přestože v 90. letech došlo k odsíření elektráren a postupně probíhá rekultivace krajiny po dlouhodobé povrchové těžbě, řada environmentálních problémů stále přetrvává a negativně se projevuje i na zdravotním stavu obyvatelstva.
65 Graf č. 4: Vývoj průměrných cen stavebních pozemků v okrese Chomutov
800
700
600
500
400 Kč/m2 300
200
100
0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ceny v Kč/m2 423 522 581 601 622 694 Zdroj: autor, údaje www.cuzk.cz Jak lze pozorovat na grafu č.. 2, současný stav pozemků zaznamenává mírně stoupající růst cen. Tento fakt potvrzují statistiky ČSU i katastrální úřady, které v České republice zaznamenaly 12 % nárůst počtu transakcí s pozemky ve srovnání s loňským rokem. Dle odborných článků je nejvyšší čas pro investování finančních prostředků do pozemků, protože zájem o pozemky je veliký, ale ceny se zatím drží na přijatelné úrovni. Příčinou růstu cen pozemků může být také fakt, že pozemky jsou stále vnímány jako vhodná investice s malým rizikem a nízkými udržovacími náklady, hlavně v období krize, kdy se vyznačuje celkově stabilním a kladným průběhem.
V současné době je největší zájem o stavební pozemky v blízkosti velkých měst, jako je Chomutov, Kadaň. To plyne z uvažování kupujících, kteří chtějí mít vlastní dům zhotovený podle svých představ, touží žít v klidné lokalitě, ale zároveň chtějí mít k dispozici veškeré výhody měst.
Průměrná cena zemědělské půdy v letech 2007 – 2012 vzrostla jen mírně. Zemědělská půda se nabízí v okolí menších obcí, např. Hrušovany, Březno u Chomutova, Spořice, Otvice okolo 20 35 Kč/m².
Okres Chomutov lze rozdělit do pěti částí:
• Chomutov • Jirkov
66 • Kadaň • Klášterec nad Ohří • Okres Chomutov mimo přechozích měst
8.1.2.1 Město Chomutov
Proluky
V historickém jádru a středu města se proluky vyskytují po demolicích stávajících, obvykle nefunkčních či nevyhovujících objektech. Nedávno vzniklé proluky po starém zimním stadionu a pivovaru odkoupily obchodní centra. Například v proluce starého autobusového nádraží na Žižkově náměstí vzniklo obchodní centrum Central. Do budoucna město Chomutov plánuje dle územního plánu demolici městských lázní, a tím vznikne další proluka. Poslední možností výstavby je rekonstrukce stávajících objektů, ale s ohledem na památkovou péči.
Stavební pozemky
Stavebních pozemků se ve městě moc nevyskytuje, nejvíce jich je na kraji města, kde se nabídkové ceny pohybují mezi 550 – 1000 Kč/m² včetně inženýrských sítí. Pozemky pro komerční výstavbu se pohybují v rozmezí 100 – 350 Kč/m². Do budoucna lze počítat s novými prostory pro pozemky, jak pro rodinné domy, tak i pro komerční výstavbu. Energetická společnost ČEZ a Severočeské doly společně rekultivují a revitalizují krajinu, kde tato území nabídnou nejen nová místa pro bydlení, ale i práci, rekreaci a odpočinek.
Nestavební pozemky
Nestavební, zemědělské pozemky se zde pohybují nejčastěji mezi 80 – 200 Kč/m². Využití těchto pozemků je dle územního plánu především pro zemědělství, s možností výstavby objektů výrobního či skladového charakteru.
8.1.2.2 Město Jirkov
67 Stavební pozemky
Město má dle územního plánu zájem o rozšíření a zkvalitnění bydlení, proto zde začaly vznikat developerské projekty. Nedávným projektem jsou nové stavební parcely v Březenci, nebo v místní části Vinařice, kde je k výstavbě rodinných domů připraveno 16 tisíc m² pozemku, který přímo navazuje na stávající zástavbu rodinných domů. Přístup je zajištěn po zpevněné asfaltové komunikaci a napojení veškerých inženýrských sítí včetně plynu jsou na hranici pozemku. Je to velmi klidná a žádaná lokalita v blízkosti Chomutova, cca. 8 minut jízdy autem. Tyto pozemky se prodávají za 190 Kč/m². Jednotlivé stavební pozemky na území Jirkova se pohybují v cenách 500 – 1000 Kč/m².
Nestavební pozemky
Nestavební, zemědělské pozemky se v této lokalitě cenově nejčastěji pohybují mezi 50 – 80 Kč/m². Využití těchto pozemků je smíšené, a to buď jako orná půda, ovocný sad, pastviny, louky nebo les.
8.1.2.3 Město Kadaň
Stavební pozemky
Stavební pozemky pro bydlení jsou nabízeny převážně v širším okolí města a to hlavně v Tušimicích, Kadaňské Jeseni a Vinohradech. Podle kvality a lokality pozemku se cenově pohybují v rozmezí 500 – 1000 Kč/m². Město Kadaň připravuje developerský projekt Strážiště III., kde se plánuje 37 rodinných domů a 2 bytové domy v pasivním standardu. V současné době je na pozemcích hotová kanalizace s čerpací stanicí, vodovod a plynovod. Budují se komunikace a veřejné osvětlení s rozvody nízkého napětí. Tyto pozemky se nabízejí za 990 Kč/m². Pozemky pro komerční výstavbu se v této lokalitě nevyskytují.
Nestavební pozemky
Většina nabízených pozemků se nachází v blízkosti Nechranické přehrady a v obci Místo. Využití těchto pozemků je jako orná půda, nebo trvalý travní porost. Ceny zemědělských pozemků se pohybují okolo 40 Kč/m².
68 8.1.2.4 Město Klášterec nad Ohří
Stavební pozemky
V této lokalitě je nabídka stavebních pozemků omezená, většina nabízených pozemků se vyskytuje v širším okolí města. Nejvíce pozemků se nachází v Miřeticích u Klášterce nad Ohří, kde jsou určeny k individuální zástavbě rodinných domů. Ceny pozemků pro bydlení se pohybují mezi 350 – 450 Kč/m². Pozemky pro komerční výstavbu se v nabídce nevyskytují.
Nestavební pozemky
V nabídce jsou zemědělské pozemky větších rozměru cca. 55 000 m². Využití pozemků je jako orná půda, louka, lesy, či k ustájení koní a chovu zvířat. Na pozemcích je možno zrealizovat i vlastní bydlení. Nabízené ceny se pohybují kolem 50 Kč/m².
8.1.2.5 Okres Chomutov mimo předchozích měst
Stavební pozemky
V těchto lokalitách je poptávka po pozemcích na výstavbu rodinných domů, rekreačních objektů a po zemědělských pozemcích. Ceny nabízených stavebních pozemků se liší podle velikosti obcí a vzdálenosti od větších měst. Například v obci Málkov s občanskou vybaveností, jako je mateřská školka, obchody, restaurace, obecní úřad, zastávka autobusu a vzdálené od města Chomutov cca. 5 km se pozemky pohybují v rozmezí 400 – 600 Kč/m². Kdežto v obcích jako je Křimov, Chbany, Blatno, Otvice a Kalek se pozemky nabízejí kolem 200 – 250 Kč/m².
Nestavební pozemky
Zemědělské pozemky jsou v nabídkových cenách mezi 15 – 45 Kč/m² a jejich účel je jako orná půda, trvalý travní porost, lesní pozemek, nebo ovocné sady.
8.2 Odhad vývoje cen pozemků v okrese Chomutov
Krajina v okrese Chomutov poškozená dlouholetou těžbou hnědého uhlí a škodlivými emisemi uhelných elektráren se v posledních dekádách mění na pestrou mozaiku lesů, luk a jezer. Počítají s tím i další plány energetické společnosti ČEZ a
69 Severočeských dolů, které společně do rekultivací, revitalizací a resocializací v severních Čechách do roku 2025 investují 7 miliard korun, další finance půjdou do projektů obnovy krajiny z prostředků státu, Ústeckého kraje a fondů Evropské unie. V roce 2050 vznikne velká rekreační oblast Libouš na území Dolů Nástup Tušimice. Projekt počítá s vybudováním 22 metrů hlubokého jezera, které zabere téměř 11 kilometrů čtverečních plochy. V okolí jezera vyrostou lesy, louky, a rozsáhlá síť cyklostezek.
Sanovaná a rekultivovaná území nabídnou obyvatelům Ústeckého kraje, tedy i okresu Chomutov nové pozemky, jak pro výstavbu rodinných domů, tak i pro podnikatelské účely v zemědělství a v průmyslu. Nyní má region možnost se stát perspektivním, jelikož teplé klima a rekultivované plochy s velkým množstvím lesů a vodních ploch předurčují okres Chomutov k tomu, aby se za několik let stal vyhledávanou rekreační a turistickou oblastí. Cílem obnovy krajiny není jen rekreace a turismus, ale dokončené rekultivace vytvářejí stovky hektarů volných pozemků, což přiláká do okresu podnikatele, developery, urbanisty a architekty, které trápí nedostatek zastavitelných ploch v lokalitách napojených na infrastrukturu a významné dopravní uzly.
Jelikož v současné době jsou ve srovnání s cenami z celé České republiky ceny pozemků v okrese Chomutov velmi nízké, lze předpokládat, že ceny dál porostou. Hlavně při zhoršování ekonomické situace v České republice budou do budoucna stále více investoři vyhledávat pozemky pro jejich cenovou stabilitu. Z důvodu přesunu investic do pozemků, a díky omezené a stále se zmenšující nabídce se dá očekávat cenový růst pozemků jak stavebních, tak zemědělských.
70 9 Návrh metodiky ocenění pozemku
V této praktické části bude navrhnut vhodný postup ocenění vybraného stavebního pozemku, který se nachází ve městě Chomutov. Stanovený přístup ocenění, by měl nejlépe vypovídat o situaci na trhu s pozemky v této lokalitě. Toto ocenění navazuje na předchozí analýzu trhu s pozemky v okrese Chomutov.
9.1 Popisné informace
Předmětem ocenění je stavební pozemek p. č. 1971 o celkové rozloze 1292 m² nacházející se v klidné části města Chomutov, kousek od Černého vrchu. Ocenění je provedeno ke dni 10. dubna 2014. Použitým oceňovacím předpisem je Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pozemek je zapsán u katastrálního úřadu v Chomutově, na listu vlastnictví č. 5679 pro katastrální území Chomutov II, obec Chomutov.
Při procesu oceňování byly zohledněny hlavně tyto faktory:
• Nabídka, poptávka a trendy v dané lokalitě,
• Poloha, velikost a charakter pozemku,
• Nejvyšší a nejlepší využití.
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití
Oceňovaný pozemek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho využití plně odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je předpokládáno, že využití pozemku jako stavební parcely je platné dle legislativy České republiky.
Oceňovaný pozemek je ke dni 10. dubna 2014 ve stavu, který umožňuje jeho plné tržní využívání, je volný, nezastavěný, není zatížen břemenem a je tedy splněna podmínka okamžité využitelnosti.
Pro maximální výnosnost může být předpokládaná stavba na pozemku pronajímána, nebo využívána majitelem.
Dle výše uvedených skutečností, oceňovaný pozemek splňuje všechny kritéria, a dá se říci, že je v souladu s nejlepším a nejvyšším využitím.
71 9.2 Porovnávací část
Pro stanovení hodnoty oceňovaného pozemku byly vzaty do úvahy 4 pozemky porovnatelných parametrů, které byly v Chomutově časově podobně zveřejněné a nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.
Pozemky jsou všechny plně zasíťované a určené k zástavbě. Pocházejí z nabídky na realitním serveru sreality.cz a díky tomu, bude učiněna korekce. I přes konzultaci s úředníkem z katastrálního úřadu se nepodařilo získat uzavřené kupní smlouvy, které by byly věrohodnějším podkladem pro účely ocenění.
9.2.1 Volba vhodného způsobu porovnání a stanovení jednotky
Obvykle se při zjišťování tržní hodnoty nemovitosti používají mezinárodně uznávané metody a to:
• Nákladová metoda vychází z minulosti a hodnota nemovitosti se odvíjí od nákladů vynaložených na pořízení pozemku a nákladů vynaložených na jeho zhodnocení ve formě staveb.
• Výnosová metoda – nejdůležitější roli v této metodě hraje prognóza budoucího užitku nemovitosti. Vyjadřuje se velikostí předpokládaného budoucího výnosu, jeho spolehlivosti a také stabilitou.
• Porovnávací přístup – vychází ze současnosti a odráží momentální situaci na trhu. Z prodejních cen srovnatelných nemovitostí se určuje pravděpodobná výše tržní ceny oceňované nemovitosti. Známé ceny srovnatelných nemovitostí jsou korigovány v závislosti na odlišnostech z posuzované nemovitosti.
Pro určení aktuální tržní hodnoty pozemku č. p. 1971 bude použita pouze metoda porovnávací. Jelikož se jedná o samostatný a nezastavěný pozemek, je porovnávací metoda pro tento typ pozemku nejvhodnější a nejlépe bude reflektovat místní tržní cenu. Dle poskytnutých informací bude oceňovaný pozemek s největší pravděpodobností určen ke stavbě rodinného domu, slouží k bydlení vlastníka pozemku.
Jako porovnávací jednotka se použije Kč/m², protože se jedná o ucelený nezastavěný pozemek.
72 9.2.2 Nalezení cenotvorných odlišností a aplikace porovnávací analýzy
Výběr vzorů je uzpůsobený tak, aby bylo co nejméně korekčních činitelů. Cenotvorné odlišnosti mezi oceňovaným pozemkem a pozemky pro porovnání mohou být způsobeny působením různých faktorů. Celý postup ocenění je uvedený níže v tabulce č. 6.
Tabulka č. 6: Ocenění pozemku p. č. 1971
Stavební pozemek, p. č. 1971, Chomutov
Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek
A. Identifikační údaje
Pořadové číslo 1 2 3 4 pozemku Název pozemku Eliška Stavební Stavební Stavební Stavební Krásnohorsk parcela parcela parcela parcela á
Parcelní číslo 1971 N/A N/A N/A N/A
Adresa pozemku Eliška Eliška Eliška Krásnohorsk Kosmova Kosmova Krásnohorská Krásnohorská á
Katastrální území Chomutov II Chomutov II Chomutov II Chomutov II Chomutov II
Obec Chomutov Chomutov Chomutov Chomutov Chomutov
Okres Chomutov Chomutov Chomutov Chomutov Chomutov
B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 v tisících Kč
Prodejní cena celkem X 659 000 699 000 699 000 599 000
Rozloha pozemku v m 2 1292 1204 1241 1307 1065
Cena za 1 m 2 X 547 563 535 562
Datum transakce 28.3. 2014 1.4. 2014 28.3. 2014 3.4. 2014 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 547 563 535 562 C. Právní údaje
Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9
73 Upravená hodnota 492 507 482 506 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen břemen
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 Využití podle územního Rodinný Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům plánu dům
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 Jiné právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 D. Technické parametry
Lokalita Výborná Výborná Výborná Výborná Výborná
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 Dostupnost inž. sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní
74 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 Dopravní obslužnost MHD, MHD, MHD, MHD, MHD, vlaková vlaková vlaková vlaková vlaková zastávka zastávka zastávka zastávka zastávka
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 Dopravní dostupnost a Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné parkování
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 Nutnost demolice Ne Ne Ne Ne Ne stávajících objektů
Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 492 507 482 506 Soukromí Malé Velké Velké Malé Velké
Korekce 1,2 1,2 1 1,2 Upravená hodnota 590 608 482 607 E. Ostatní parametry
Velikost pozemku X Obdobná Obdobná Obdobná Menší
Korekce 1 1 1 0,9 Upravená hodnota 590 608 482 546 Možná zastavitelnost Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 590 608 482 546 Výsledná porovnávací hodnota
Porovnávací hodnota 557 590 608 482 546 1 m2
75 Rozloha pozemku 1292 Celková porovnávací 719.644 hodnota
Výpis oceňovaných parcel
Číslo Výměra Jednotková Poř. číslo parcely v m 2 hodnota v Kč/m 2 Tržní hodnota Zaokrouhleno
1 1971 1292 557 719644
Celkem 1292 719644 720 000
Zdroj: autor
9.3 Vyhodnocení tržní hodnoty
Oceňovaný pozemek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu si myslím, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky a tedy nabídku a poptávku po této nemovitosti (pozemku). Z tohoto důvodu považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 100 %. Jelikož se dle konzultace s majitelem, bude pozemek využívat pro vlastní bydlení v rodinném domě, není stanovení tržní hodnoty na základě příjmové metody relevantní. Z důvodů již specifikovaných nebyla aplikována ani metoda nákladová.
Tabulka č. 7: Indikace tržní hodnoty
Vážený průměr Indikace (Kč) Váha (%) (kč)
Porovnávací 720 000 100 720 000 metoda
Příjmová metoda N/A 0 0
Nákladová metoda N/A 0 0
Výsledná cena 720 000
Zaokrouhleno 720 000
Zdroj: autor
76 Výše uvedené hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu oceňovaného pozemku p. č. 1971. Pozemek jsem ocenila dle mého nejlepšího vědomí a svědomí, zohlednila jsem všechny dostupné faktory a možnosti. Výsledná hodnota byla vypočtena na základě aritmetického průměru celkových porovnávacích hodnot vzorků 1 – 4 z tabulky č. 6.
Na základě uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného pozemku je ke dni 10. dubna 2014 reprezentována částkou:
720.000 Kč
(slovy: sedmsetdvacettisíckorunčeských)
77 Závěr
Cílem diplomové práce ,,Odhad hodnoty pozemku“ bylo poskytnout komplexní informace o problematice oceňování pozemků na tržních principech a analýza trhu s pozemky v oblastech postižených těžebním průmyslem. Analýza se soustřeďuje na okres Chomutov, pro který jsou uhelná ložiska charakteristická. Nakonec nechybí ani odhad konkrétního nezastavěného pozemku ve městě Chomutov.
V teoretické části diplomové práce byly vymezeny základní pojmy, kterými jsou: pozemek, členění pozemků, cena, hodnota, obsah a předmět katastru nemovitostí, který úzce souvisí s oceňováním nemovitostí. Dále je vymezen postup při aplikaci jednotlivých metod oceňování. Je důležité podotknout, že každá z uvedených metod má své silné a slabé stránky a žádnou z nich nelze považovat za bezchybnou. Tržní oceňování je proces hledání a odhadování hodnoty na základě několika dílčích výsledků, které je nutno sjednotit do jediného výsledku, který nejlépe vystihuje hledanou výslednou hodnotu. Při oceňování hraje zásadní roli osoba odhadce, jeho zkušenosti, odborné znalosti, schopnosti předvídat možný vývoj trhu a v neposlední řade kvalita dat, kterými disponuje.
Druhá část tzv. praktická, je zaměřena na analýzu trhu s pozemky v oblastech postižených těžebním průmyslem a to přímo okresu Chomutov. Uhelná ložiska jsou pro okres Chomutov charakteristická a určují život v něm už od patnáctého století a obecně je vnímán jako špinavý průmyslový region, kde ceny nemovitostí jsou jedny z nejnižších z celé České republiky. Na cenu nemovitostí má vliv řada různých faktorů, nejdůležitější z nich je nedostatečná nabídka pracovních příležitostí a velmi vysoká nezaměstnanost. To je převážně způsobeno změnou struktury hospodářství v české ekonomice a nejvíce byla postižena oblast těžby uhlí, hutnictví a těžké strojírenství, kdy se propouštěli tisíce zaměstnanců. S vysokou nezaměstnaností je spojen i nadprůměrný podíl sociálně slabých občanů, kteří mají nízkou úroveň vzdělání. Lidé s nižším vzděláním mají výrazně nižší šanci na uplatnění na pracovním trhu, častěji jsou ohroženi nezaměstnaností, tudíž nižšími příjmy a celkově nižší kvalitou života, z toho vyplývá zvýšená kriminalita. To vše má negativní vliv na ekonomický rozvoj a potenciál okresu Chomutov. Dalším důležitým faktorem je životní prostředí, které je silně ovlivněno dlouhodobým rozvojem těžkého průmyslu a těžbou hnědého uhlí. Důsledkem je zhoršené životní prostředí, především znečištěné ovzduší a environmentální zátěže. Od 90. let dochází k odsíření elektráren a postupným rekultivacím krajiny. Sanovaná a rekultivovaná území nabídnou nové 78 pozemky, jak pro výstavbu rodinných domů, tak i pro podnikatelské účely v zemědělství či v průmyslu. V současné době má okres Chomutov možnost se stát perspektivním, jelikož teplé klima a rekultivované plochy s velkým množstvím lesů a vodních ploch předurčují k tomu, aby se za několik let stal vyhledávanou rekreační a turistickou oblastí. Dokončené rekultivace vytvářejí stovky hektarů volných pozemků, což přiláká podnikatele, developery, urbanisty a architekty, které trápí nedostatek zastavitelných ploch v lokalitách napojených na infrastrukturu a významné dopravní uzly. Podle mého názoru, je vhodné dlouhodobě investovat do pozemků v okrese Chomutov, s předpokladem zhodnocení pozemků. Při zhoršování ekonomické situace v České republice lze předpokládat, že budou do budoucna stále více investoři vyhledávat pozemky pro jejich cenovou stabilitu. Z důvodů přesunu investic do pozemků, a díky omezené nabídce pozemků, lze očekávat cenový růst pozemků v okrese Chomutov, ale i v celé České republice.
Závěrečná část diplomové práce se věnuje ocenění vybraného pozemku ve městě Chomutov. Úvodní partie se věnují obecnému popisu oceňované nemovitosti a analýze nejvyššího a nejlepšího využití. V porovnávací části jsou nejprve vybírány nejvhodnější vzorky pro ocenění, jelikož se mi na katastru nemovitostí nepodařilo přes veškerou snahu získat aktuální kupní smlouvy, pozemky jsou vybrány ze serveru sreality.cz a z nabídek místního developera. Výběr vhodné metody ocenění je proveden na základě § 10 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a byla zvolena přímá porovnávací metoda. Pro stanovení tržní ceny má tato metoda na rozdíl od metody nákladové, nebo výnosové největší vypovídají schopnost pro daný typ pozemku. Aplikací přímé porovnávací metody, po zohlednění korekcí, jsem stanovila tržní cenu pozemku ve městě Chomutov ke dni 10.dubna 2014 na 720.000 Kč (tj. 557 Kč/m²).
Věřím, že na základě poskytnutí komplexních informací o problematice oceňování pozemků na tržních principech, analýzy trhu s pozemky v oblastech postižených těžebním průmyslem a vybrané vhodné metodiky k ocenění vybraného pozemku, bude předkládaná diplomová práce sloužit i dalším zájemcům a osobám, které se zabývají oceňováním.
79 Seznam použité literatury
Odborná literatura
1.) ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech . Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996. ISSN 80 902109 0 2.
2.) ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků . Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 201 s. ISBN 978 80 245 1211 2.
3.) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech . První vydání. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 75 s. ISBN 80 7265 085 8.
4.) ORT, Petr et al . Oceňování nemovitostí a cenové mapy . Praha: Verlag Dashofer, 2008. ISSN 1803 5159.
5.) ŠTEFAN, R.: Teorie oceňování nemovitostí vybrané kapitoly. Praha, VŠE 2002.
ISBN 80 245 0205 4.
6.) BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí . 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978 80 7204 630 0.
7.) BRADÁČ, Albert a Josef FIALA. Věcná břemena od A do Z: podle stavu k 1.1.2006 . 3., aktualiz. vyd. podle stavu k 1.1.2006. Praha: Linde, 2006, 331 s. ISBN 80 720 1565 6
8.) BRADÁČ, Albert, Miroslav KLEDUS a Pavel KREJČÍŘ. Soudní znalectví . Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010, 242 s. ISBN 978 80 7204 704 8.
9.) HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi . První vydání. Bratislava : DonauMedia, 2009. 247 s. ISBN 978 80 89364 07 7.
Zákony a vyhlášky
10.) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů.
11.) Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů.
12.) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
80 13.) Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů.
14.) Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů.
15.) Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti, ve znění pozdějších předpisů.
16.) Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákonu č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů.
17.) Zákon č. 183/ 2006 Sb., o územním plánování a stavebním úřadu, ve znění pozdějších předpisů.
18.) Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů.
Internetové zdroje
19.) Český úřad zeměměřický a katastrální [online]. Cit. 2014 03 14. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/Periodika a publikace/Statisticke udaje/Souhrne prehledy pudniho fondu.aspx
20.) Severočeské doly, a.s. Chomutov [online]. Cit. 2014 03 18. Dostupné z: http://www.umad.de/infos/iuappa/pdf/A_01.pdf
21.) Pilotní projekt Chomutov [online]. Cit. 2014 03 05. Dostupné z: http://www.kr ustecky.cz/VismoOnline_ActionScripts/File.ashx?id_org=450018&id_dokumenty=165824 3
22.) ČEZ [online]. Cit. 2014 02 24. Dostupné z: http://www.cez.cz/cs/pro media/tiskove zpravy/1995.html
23.) Český statistický úřad [online]. Cit. 2014 04 07. Dostupné z: http://www.czso.cz/
24.) Sreality [online]. Cit. 2014 02 20. Dostupné z: http://www.sreality.cz/
81 Seznam příloh
1.) Výpis z katastru nemovitostí
2.) Snímek z katastrální mapy, Chomutov p.č. 1971
82
Příloha č. 1
Výpis z katastru nemovitostí Informace o pozemku
Parcelní číslo: 1971
Obec: Chomutov [562971]
Katastrální území: Chomutov II [652636]
Číslo LV: 5679
Výměra [m 2]: 1292
Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí
Mapový list: DKM
Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě
Druh pozemku: Stavební pozemek
Vlastníci, jiní oprávnění
Vlastnické právo Podíl
Káňová Eva, Palackého 4272, 43001 Chomutov 1/3
Scherberová Ivanka, Petra Voka 447, 38451 Volary 1/3
Válalová Vladimíra, Palackého 3947, 43001 Chomutov 1/3
Seznam BPEJ
BPEJ Výměra
22213 1292
Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení. Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov
83 Příloha č. 2
Snímek z katastrální mapy, Chomutov p.č. 1971
84